Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ

КАФЕДРА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И КАДАСТРОВ

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Типология объектов недвижимости»

Введение

Объектов недвижимости великое множество и все они различны и неоднородны, необходимо их классифицировать по определенным признакам. Рассмотрим такое понятие, как типология. Типология - научная классификация предметов или явлений по общности каких-либо признаков. Изучение дисциплины «Типология объектов недвижимости» предполагает получение теоретических знаний и практических навыков по классификации объектов недвижимости.

Цель дисциплины: уметь классифицировать недвижимые объекты по различным признакам, разбираться в особенностях правового режима недвижимого имущества в российском законодательстве.

Применение классификации по различным признакам будет рассмотрено в данной работе на следующих объектах недвижимости:

Электроподстанция «Грач»;

Комсомольский проспект;

Пироговское водохранилище;

Глава 1 . Теоретические основы типологии объектов недвижимости

Впервые термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи в Указе Петра Первого от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах", заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулировавшие правовое положение земельных участков и строений. В Своде Законов Российской Империи недвижимым имуществом признавались земля и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Под движимым имуществом понимались всякого рода мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины, экипажи, земледельческие орудия, а также все то, что из земли извлечено.

В основах гражданского законодательства СССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Дальнейшее свое отражение деление на движимые и недвижимые вещи нашло в Гражданском кодексе РФ, части первой, введенной в действие с 1 января 1995 г. Так, статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В соответствии с законодательством РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Гражданский кодекс РФ, осуществив деление вещей на движимые и недвижимые вещи, одновременно ввел институт государственной регистрации недвижимости. Во исполнение положений статьи 131 ГК РФ 21 июля 1997 г. был принят ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступивший в силу с 31 января 1998 г.

Определяющие факторы объектов недвижимости:

Родовые. Связь с землей, степень подвижности, длительность кругооборота, форма функционирования и ее состояние в процессе использования, способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств, общественное значение. Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной (непосредственной и опосредованной).

Степень подвижности - абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению.

Форма функционирования - натурально-вещественная и стоимостная.

Состояние потребительской формы в процессе использования - не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации.

Длительность кругооборота (долговечность) - многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании.

Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств - постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений.

Общественное значение - пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством.

Видовые Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.) - определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество.

Глава 2 . Типология зданий

В состав зданий входят архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. В качестве основных конструктивных частей здания имеют стены и крышу. Также в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.

Основные признаки классификации зданий

Этажность: одноэтажные, двухэтажные, многоэтажные.

Вид освещения: естественное (верхнее, боковое), искусственное, совмещенное.

Система воздухообмена (естественная, механическая, кондиционированная).

Температурный режим: отапливаемые, неотапливаемые.

Транспортное оборудование: крановое, подвесное, бескрановое.

Вид строительного материала: каменные, деревянные, смешанные, саманные, глинобитные, панельные.

Капитальность: особо капитальные, обыкновенные, облегченные, рубленные.

Срок службы: 100, 80, 65, 40, 20.

Производственные здания

Общественные здания

В данной расчетно-графической работе признаки классификации зданий были изучены на примере ТРК «Золотой Вавилон» в районе ОТРАДНОЕ. «Золотой Вавилон» - это современный торговый комплекс европейского стиля с современной архитектурой. Торговый комплекс «Золотой Вавилон» вмещает в себя гипермаркет «Карусель», современный шестизальный кинотеатр «Люксор», более 120 бутиков, кафе, бары, рестораны на любой вкус, удивительный детский городок, а также предприятия сферы услуг (представительство крупного банка, аптека, химчистка, салон красоты и т.д.). Описание ТРК «Золотой Вавилон» представлено в Таблице 1. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации зданий и строений представлено в приложении 1.

Таблица 1 - Описание здания

Объект недвижимости	Состав сведений	Описание
Здание ТРК «Золотой Вавилон»	Местоположение (адрес)	Москва, СВАО, ул. Декабристов 12,
	План расположения
	Назначение	Производственное
	Основной материал конструкции	Железобетон с металлическим каркасом
	Год постройки
	Число этажей
	Площадь застройки
	Дополнительный состав имущества здания	Котельная установка для отопления, внутренняя сеть водопровода и канализации; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства; подъемники и лифты.
		Объект недвижимости относится к торгово-промышленным зданиям
		Запрет на постройку и эксплуатацию очистных сооружений и предприятий химической промышленности в радиусе 500 метров

Глава 3 . Типология сооружений

К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.), или для осуществления различных непроизводственных функций (сооружения городского благоустройства).

Классификация сооружений:

Функциональное назначение - коммуникационные, транспортные, водоканализационные, устройства для размещения технического оборудования, прочие сооружения.

Вид строительного материала - земляные и деревянные, каменные и кирпичные, металлические, железобетонные.

Капитальность - прочные, особо прочные, вековой прочности.

Срок службы - 8-15, 20-30, 40-75, 100-200 лет.

В данной работе с целью изучения признаков классификации сооружений были рассмотрены следующие объекты: электроподстанция «Грач» и Комсомольский проспект. Электроподстанция «Грач» 110/20 кВ мощностью 2х80 МВА обеспечивает электроэнергией свыше 1,2 млн кв. м жилья для более чем 30 тыс. человек. Была поставлена под напряжение 12 января 2008 года. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации сооружений представлено в приложении 2. Комсомольский проспект (рис. 4) - проспект в Центральном административном округе города Москвы. Проходит от Крымской площади (Садового кольца) до Лужнецкого моста. Пересекает улицы: Тимура Фрунзе, и Хамовнический Вал. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации сооружений представлено в приложении 3. Описание сооружений (электроподстанции и дороги) представлено в Таблице 2.

Таблица 2 - Описание сооружений

Объект недвижимости	Состав сведений	Описание
Электроподстанция Грач	Местоположение (адрес)	Москва, ЮЗАО, пос., Захарьино, ул. Гагарина
		Обслуживание воздушных линий электропередач
		Охранная зона
		Производственная
	Год постройки
Автомобильная дорога	Местоположение (адрес)	Комсомольский проспект
	План расположения
	Назначение и описание расположения по отношению к поверхности земли	Обслуживание внутренних пассажирских и грузовых перевозок. Наземное.
	Признак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размера землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объекта	Шумовая зона автомобильной дороги 100 м.
	Классификация по видам основных фондов	Косвенно производственная
	Год постройки

Глава 4 . Типология земельных участков

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

По потребительским свойствам, хозяйственному и экономическому назначению весь земельный фонд в Российской Федерации (согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации №136-ФЗ) делится на семь категорий земель:

Земли сельскохозяйственного назначения - земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Земли поселений - земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения (земли промышленности и иного специального назначения) - земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации вышеназванных объектов, осуществления иных специальных задач.

Земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, для которых установлен особый правовой режим.

Земли лесного фонда - лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и др.), и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.).

Земли водного фонда - земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

Земли запаса - земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения.

По уровню хозяйственной освоенности земельные участки могут быть: незастроенными, но предназначенными под строительство; застроенными; под объектами незавершенного строительства; занятыми парками и лесными насаждениями; под ветхой застройкой, подлежащей сносу; под объектами, подлежащими переносу в целях освобождения участка по экологическим или градостроительным требованиям; свободными.

В данной расчетно-графической работе мною был описан земельный участок. Его местоположение: Московская область, Дмитровский район, в районе д. Михайловское. Расстояние - 52 км от МКАД. Рельеф ровный, заболоченность отсутствует, окружен смешанным лесом, граничит с Жестылевским водохранилищем, коммуникации по границе. Описание этого земельного участка представлено в Таблице 3. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации земельных участков представлено в приложении 4.

Таблица 3 - Описание земельного участка

Объект недвижимости	Состав сведений	Описание
Земельный участок	Местоположение (адрес)	Московская область, Дмитровский район, д. Михайловское
	Площадь границ

	Целевое назначение	Дачное назначение
		Для дачного строительства
	Описание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособности	В соответствии с разрешенным использованием
	Состав имущества земельного участка	Здание администрации бывшего дачного кооператива
		Сервитуты отсутствуют
	Рыночная стоимость	30120000 руб.

Глава 5 . Типология участков недр

Недра - часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

По функциональному назначению:

1. Недра предоставляются в пользование для:

1) регионального геологического изучения, включающего региональные геолого-геофизические работы, геологическую съемку, инженерно-геологические изыскания, научно-исследовательские и другие работы, направленные на общее геологическое изучение недр;

2) геологического изучения, включающего поиски и оценку месторождений полезных ископаемых;

3) геологического изучения, включающего разведку месторождений полезных ископаемых;

4) добычи полезных ископаемых;

6) строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;

7) образования особо охраняемых участков недр, имеющих научное, культурное, эстетическое, санитарно-оздоровительное и иное значение (научные и учебные полигоны, геологические заповедники, заказники, памятники природы, пещеры и другие подземные полости);

8) сбора минералогических, палеонтологических и других геологических коллекционных материалов.

2. Участки недр могут предоставляться в пользование одновременно для геологического изучения, включающего поиски и оценку, разведки и добычи полезных ископаемых (по совмещенной лицензии).

По срокам пользования недрами.

Участки недр предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока.

1. На определенный срок участки недр предоставляются в пользование для:

геологического изучения - на срок до 5 лет;

добычи полезных ископаемых - на срок до 20 лет, продлеваемый впоследствии на срок отработки месторождения полезных ископаемых, исчисляемый исходя из технико-экономического обоснования разработки месторождения полезных ископаемых, обеспечивающего рациональное использование и охрану недр;

добычи подземных вод - на срок до 25 лет;

добычи полезных ископаемых на основании предоставления краткосрочного права пользования участками недр - на срок до 1 года.

2. Без ограничения срока могут быть предоставлены участки недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, связанных с захоронением отходов, строительства и эксплуатации нефте- и газохранилищ, а также для образования особо охраняемых участков недр и иных целей.

По правовому режиму:

Недра в границах территории Российской Федерации, включая содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются единой неделимой государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом гражданско-правовых сделок, в том числе договоров купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

В данной работе типологию участков недр я рассмотрела на примере участка недр «Никольский-1». Расположен на территории Иркутского района Иркутской области, в 3,5 км на восток от окраины поселка Никольск. Глины на участке недр представлены залежью, вытянутой с юга на север. Полезная толща представлена глиной белого или серого цвета, мощностью от 2,0 до 5,2 метров и глиной белого или серого цвета высокой пластичности, мощностью от 2,0 до 5,7 метров. Площадь участка недр - 18,6 га. Описание участка недр «Никольский - 1» представлено в Таблице 4. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации участков недр представлено в приложении 5.

Таблица 4 - Описание участка недр

Глава 6 . Типология обособленных водных объектов

Водный объект - это сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющие границы, объем и черты водного режима. В состав водного объекта включаются поверхность воды, земли, покрытые водой и сопряженные с ними дно и берега (ст. 7 ВК РФ). Как единый водный объект рассматриваются также подземные воды и вмещающие их горные породы. Из всей совокупности водных объектов к недвижимому имуществу ГК РФ относит только обособленные водные объекты.

Обособленные водные объекты (замкнутый водоем) - это небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Они являются составной частью земельного участка.

Водохранилище - искусственное озеро, содержащее более 1 млн. м3 воды, уровень которой регулируется специальными сооружениями (обычно плотинами).

Классификация по происхождению:

Долинные водохранилища - заливают водой долины рек.

Наливные - воды из реки во время паводка отводятся в находящиеся по соседству естественные впадины.

Озера-водохранилища. Уровень воды в озере поднимают плотинами.

Подземные водохранилища. Заполняют водой естественные пустоты в недрах земли.

Прибрежные морские водохранилища - в морских заливах, бухтах и лиманах.

Равнинные водохранилища.

Горные водохранилища.

В данной расчетно-графической работе мною была рассмотрена общая классификация обособленных водных объектов на примере Пироговского водохранилища, которое является частью Клязьминского. Соединено с Учинским водохранилищем искусственным каналом им. Москвы. На западном окончании построена плотина, сквозь которую вытекает Клязьма. Описание представлено в Таблице 5. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации обособленных водных объектов представлено в приложении 6.

Таблица 5 - Описание обособленного водного объекта

Объект недвижимости	Состав сведений	Описание
Пироговское водохранилище	Местоположение (адрес)	Московская область, Мытищинский район
	Площадь границ

	Целевое назначение	Земли водного фонда
	Перечень видов разрешенного использования	Рыбный промысел, яхт-клуб, отдых
	Описание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособности	Водоохранная зона, прибрежная полоса
	Зоны действия публичных и частных сервитутов	Сервитуты отсутствуют
	Классификация типа объекта и его назначение	Поверхностный водный объект

Глава 7 . Типология лесов и многолетних насаждений

Среди недвижимого имущества особое место занимают многолетние насаждения и леса - совокупность земель, отнесенных к лесному фонду, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других объектов природы, биологически взаимосвязанных и оказывающих влияние друг на друга в своем развитии и на окружающую среду. Лес состоит из трех частей: земли лесного фонда; леса, не входящие в лесной фонд, и древесно-кустарниковая растительность.

Второй составной частью рассматриваемого вида недвижимости являются многолетние насаждения, которые отличаются большим разнообразием. Классификация многолетних насаждений:

Вид продукции: плодово-ягодные (семечковые; косточковые; орехоплодные, субтропические, ягодники, виноградники) и технические (чайные, хмель, тунга, каучуконосы и др.).

Функциональное назначение:

декоративно-озеленительные (кустарниковые и древесные);

полезащитные;

живые изгороди.

Возраст вступления в товарное производство:

плодовые - 5-8 лет;

ягодники - 2-3 года;

технические - 7-10 лет;

декоративно-озеленительные - 5-12 лет.

4. Продолжительность эксплуатации:

Плодово-ягодные-10-30 лет;

Технические-10-50 лет;

Озеленительные-50-100 лет.

Лосиный Остров - один из первых национальных парков в России, расположен на территории Москвы и Московской области (городской округ Балашиха, городской округ Королёв и городской округ Мытищи) и является крупнейшим лесным массивом в городе Москва и крупнейшим среди лесов, расположенных в черте городов (Московская часть). Расположение данного объекта недвижимости в классификации обособленных водных объектов представлено в приложении 7.

Главный ботанический сад РАН (Москва) - крупнейший ботанический сад Европы, располагает богатейшими коллекциями растений, представляющих разнообразный растительный мир практически всех континентов земного шара. Живые коллекции насчитывают 8 220 видов и 8 110 форм и сортов растений. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации обособленных водных объектов представлено в приложении 8.

Описание участка леса и многолетних насаждений представлено в Таблице 6, 7.

Таблица 6 - Описание участка леса

Объект недвижимости	Состав сведений	Описание
Участок леса в Национальном парке «Лосиный остров»	Местоположение (адрес)	Московская область, городской округ Балашиха, городской округ Королёв и городское поселение Мытищи Мытищинского муниципального района
	Площадь границ	См. рис. 11

	Целевое назначение	Земли особо охраняемых территорий
	Перечень видов разрешенного использования
	Описание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособности	Зона охраняемого природного ландшафта
	Описание особых публично-правовых предписаний по охране и эксплуатации	Запрет на разведение костров, курение на всей территории
	Состав имущества участка леса	Липа, дуб, береза, орешник, рябина, клен, ольха и др.
	Зоны действия публичных и частных сервитутов	Сервитуты отсутствуют

Таблица 7 - Описание многолетних насаждений

Объект недвижимости	Состав сведений	Описание
Многолетние насаждения ботанического сада академии РАН	Местоположение (адрес)	Москва, СВАО, ул. Ботаническая 4
	Площадь границ	См. рис. 12, 13

	Целевое назначение	Земли особо охраняемых территорий
	Перечень видов разрешенного использования	В соответствии с целевым назначением
	Состав имущества	Породы: груша, яблоня, слива, облепиха, орешник
	Зоны действия публичных и частных сервитутов	Сервитуты отсутствуют
	Классификация в соответствии с общероссийским классификатором основных фондов	непроизводственные
	Год посадки

Заключение

В данной контрольной работе была рассмотрена классификация объектов недвижимости по различным признакам: типология зданий, сооружений, земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов, лесов и многолетних насаждений. Таким образом, были выявлены принципиальные отличия в целевом и функциональном назначении, использовании и происхождении этих объектов недвижимости на конкретных примерах:

Торгово-развлекательный центр «Золотой Вавилон»;

Электроподстанция «Грач»;

Комсомольский проспект;

Земельный участок в Дмитровском районе Московской области;

Участок недр «Никольский - 1»;

Пироговское водохранилище;

Участок леса в национальном парке «Лосиный остров»;

Многолетние насаждения ботанического сада РАН.

Библиографический список

2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят 21 октября 1994г. №51-ФЗ.

3. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят 22 декабря 2004г. №190-ФЗ.

4. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации. Принят 25 октября 2001г. №136-ФЗ.

5. Российская Федерация. Законы. Водный кодекс Российской Федерации. Принят 12 апреля 2006г. №74-ФЗ.

6. Российская Федерация. Законы. Лесной кодекс Российской Федерации. Принят 8 ноября 2006г. №200-ФЗ.

7. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Принят 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ.

8. Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости. Принят 27 июля 2008 г. № 221-ФЗ.

9. Российская Федерация. Законы. О товариществах собственников жилья. Принят 15 июня 1996г. №72-ФЗ.

11. Смирнова М.А. Типология объектов недвижимости. Методические указания для проведения семинарских занятий. М.: ГУЗ, 2005.

12. Лепехин П.А., Обухов Д.А. Лекционный материал по дисциплине «Типология объектов недвижимости». 2011.

Приложение 1

недвижимость земля участок недра типология

Приложение 2

Приложение 3

Приложение 4

Приложение 5

Приложение 6

Приложение 7

Приложение 8

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Общие правила проведения землеустроительных работ при формировании земельных участков, территориальных, линейных и санитарно-защитных зон, объектов нефтегазового комплекса. Особенности их проведения. Нормы и принципы земельного законодательства.

курсовая работа , добавлен 28.02.2011

Понятие леса и земельных участков, их специфические черты и особенности. Категории земель по их целевому назначению. Правовое регулирование объектов лесопользования. Лесное законодательство России, отражение в нем принципов охраны и защиты лесных земель.

контрольная работа , добавлен 18.04.2010

Изучение нормативно-правовой основы кадастрового учета и определение порядка государственного учета объектов недвижимости. Техническая оценка объекта недвижимости города Уфы и составление его кадастрового паспорта в государственном кадастровом учете.

дипломная работа , добавлен 15.06.2014

Основные понятия недвижимости как объекта оценки. Кадастровая и рыночная оценка земельных участков с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, разрешение споров.

курсовая работа , добавлен 10.03.2017

Государственный кадастровый и технический учет объекта недвижимости: порядок предоставления сведений и процедура оценки земельных угодий. Кадастровые процедуры при внесении сведений в реестр объектов недвижимости. Методика присвоения кадастрового номера.

контрольная работа , добавлен 29.12.2015

Общая характеристика гражданского оборота земельных участков. Понятие и правовой режим земельных участков как объекта гражданского оборота. История формирования российского земельного рынка. Направления развития оборота земельных участков в России.

дипломная работа , добавлен 07.12.2010

Обзор основных методических и законодательных положений образования и формирования новых объектов кадастрового учета. Экономические условия развития исследуемой территории. Проблемы и пути совершенствования землеустройства. Оценка объектов недвижимости.

дипломная работа , добавлен 05.05.2014

Анализ деятельности Минской городской землеустроительной и геодезической службы, ведение дежурной карты земельных участков. Работа со слоями в программном комплексе T-FLEX GIS. Порядок и условия предоставления земельных участков. Ведение земельного дела.

отчет по практике , добавлен 04.04.2017

Принципы, факторы и подходы к оценке рыночной стоимости земли. Кадастр и оценка земельной собственности. Классификация незастроенных и застроенных земельных участков, их учетно-кадастровые, инженерно-строительные и эксплуатационные характеристики.

контрольная работа , добавлен 01.05.2017

Теоретические, методологические, практические основы, классификация, основные принципы оценки земли. Сравнительный, доходный, затратный подход и процедура оценки земельных участков. Описание, определение, заключение о рыночной стоимости объекта.

Введение

Классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 1.1):

Рис. 1.1.

1. Естественные (природные) объекты -- земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость -- малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость -- офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

Лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

Учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

Культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

Специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения -- мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название -- «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования.В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

Для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

Для личного подсобного хозяйства;

Для коллективного садоводства и огородничества;

Для подсобных сельскохозяйственных производств;

Для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

Первичное жилье -- место постоянного проживания;

Вторичное жилье -- загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

Третичное жилье -- предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье.

К нему предъявляются следующие основные требования:

размещение в наиболее престижных районах города;

* принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

* кирпичные стены;

* общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;

* наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

* наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

* кирпичные стены;

* застройка в двух и более уровнях;

* наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

* возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

* некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

* наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

* большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье. Для него характерно:

* размещение в любом районе города;

* соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

* по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:

* размещение в непрестижных районах;

* удаленность от основных транспортных коммуникаций;

* принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

* размещение в первых этажах домов других типов;

* заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

Дома с кирпичными стенами;

Панельные дома;

Монолитные дома;

Деревянные дома;

Дома смешенного типа.

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье.

На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.

Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход -- собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения -- индустриальную (промышленную) недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

В международной практике используется следующая классификация:

1. Международный девелопер.

2. Центральное месторасположение, удобный доступ.

3. Полностью заново отстроенное здание.

4. Микроклимат контролируется пи помощи единой системы вентиляции, отопления и четырехтрубной системы кондиционирования воздуха.

5. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге»:

Фальш-полы и подвесные потолки,

Высота от пола до пола следующего этажа 3,6 м,

Рациональная эффективная сетка колонн -- расстояние между ними не менее 6 м.

6. Подземная парковка и удобный доступ.

7. Система бесперебойного электропитания.

8. Современные системы безопасности здания.

11. Международная управляющая компания.

2. Полностью реконструированное в 90-х гг. здание.

3. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях.

4. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге».

5. Достаточная парковка и удобный доступ.

6. Система бесперебойного электропитания.

7. Современные системы безопасности здания.

8. Профессиональный арендодатель.

9. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

10. Международная управляющая компания.

1. Центральное месторасположение, удобный доступ.

2. Реконструированное здание.

3. Автономное теплоснабжение и система предварительного охлаждения приточного воздуха.

4. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.

5. Качественный ремонт «евростандарт».

6. Достаточная парковка и удобный доступ.

7. Современные лифты.

8. 24-часовая охрана.

9. Профессиональный арендодатель.

10. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

11. Профессиональная управляющая компания.

2. Отремонтированное здание.

3. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.

4. Качественный ремонт «евростандарт».

5. Возможен не очень удобный доступ.

6. 24-часовая охрана.

7. Профессиональный арендодатель.

недвижимость земельный жилой коммерческий

8. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

9. Профессиональная управляющая компания.

1. Центральное месторасположение.

2. Косметически отремонтированное здание.

3. Эффективная планировка этажей.

4. Качественный ремонт.

5. 24-часовая охрана.

6. Опытный арендодатель.

7. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

8. Наличие в здании управляющей структуры.

2. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.

3. Различное состояние помещений: от ремонта советского типа до современного стильного интерьера.

4. 24-часовая охрана.

5. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

6. Наличие в здании управляющей структуры.

1. Различное месторасположение.

2. Не очень удобный доступ.

3. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.

4. Дешевый ремонт.

5. Охрана.

6. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

7. Отсутствие в здании управляющей структуры.

В различных регионах России эта классификация может не совпадать

Среди факторов, которые влияют на привлекательность офисных центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории (класс D), можно выделить:

2. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

3. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. Так, например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр.

Не следует считать, что развитие многофункциональных торговых центров -- это изобретение Запада. Общеизвестно, что рассмотренная традиция развития крупных торговых помещений, пассажей, дворов, где «всякий» посетитель мог бы приобрести все, что душе угодно, в соответствии с нуждами и доходом, куда можно было бы прийти «на других посмотреть и себя показать», уходит корнями в прошлое.

Регионы страны находятся в разных экономических условиях и развиваются по своим сложным законам, поэтому в современной России процесс появления новых или модернизация старых торговых центров неоднороден. Лидирует в этом процессе Москва, как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благоприятствования.

4. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5 -- 8 этажей с обветшалыми и(или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Почему? Причин несколько:

1. Промышленная застройка 60 -- 80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений.

2. В настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости -- малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации.

3. Как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам.

4. Собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены.

5. Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т.д. отсутствует.

Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер.

Объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);

Неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания -магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Назовите субъекты и объекты типологии объектов недвижимости.

Следует различать понятия объект и субъект собственности на недвижимость, а также право собственности и отношения собственности.

Субъекты права собственности на недвижимое имущество это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:

а) Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

б) граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане;

в) юридические лица коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Для совершения сделок на рынке недвижимости граждане должны обладать гражданской и земельной право- и дееспособностью. Земельная правоспособность и дееспособность предусматривает, например, наличие опыта работы, квалификации или специальной подготовки для приобретения участка с целью организации фермерского хозяйства.

Особенность Российской Федерации, республик, краев, областей и округов состоит в том, что они являются не только субъектами права государственной собственности на землю, но и носителями права территориального верховенства как элемента их суверенитета.

Объект права собственности на недвижимость это в первую очередь участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной площади и местоположения, здания, сооружения, леса, обособленные водные объекты и другие вещи в соответствии с законом. Кроме недвижимого имущества в материальной форме объектами отношений выступают также вещные права и ограничения прав собственности.

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. По своей правовой природе они являются абсолютными, субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжать свои полномочия (действия) в отношении имущества.

Третью группу объектов отношений составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитут, ипотека, доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут это ограниченное вещное право, ипотека передача заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения ссуды, а аренда и доверительное управление договорные обязательства.

В отличие от субъектов объекты собственности на недвижимость являются пассивной стороной отношений собственности.

Право собственности выражает отношение людей к недвижимому имуществу как к своему или как к чужому по формуле субъект объект.

Отношения собственности это система отношений между людьми по поводу присвоения и отчуждения земельных участков и других объектов недвижимости. Эти субъектно-объектные отношения включают отношения между разными субъектами одного объекта собственности и отношения по поводу формирования нового объекта собственности.

Назовите цель и задачи типологии.

Дисциплина «Типология объектов недвижимости» освещает современную типологическую классификацию зданий, строений и сооружений различного функционального назначения. Целью дисциплины является овладение студентами теоретическими положениями, понятиями, основными методами, передовыми технологиями и практическими навыками выполнения кадастровых работ.
Задачи дисциплины:
изучение общих характеристик, функционального назначения зданий и сооружений, их расположение в застройке населенных пунктов и градостроительное значение;
приобретение студентами знаний по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, учету, мониторингу, технической и экономической оценке объектов недвижимости, в частности зданий и сооружений гражданского назначения;
изучение оценки качества гражданских зданий, а именно структуре качества и критериям ее оценки.
Объектом исследования дисциплины являются объекты недвижимости (здания, строения, сооружения и иные объекты), технические требования к зданиям, объемно-планировочные решения и параметры.

Какие факторы влияют на отнесение объектов недвижимости к соответствующему функциональному назначению?

По функциональному назначению здания подразделяются: на гражданские (жилые и общественные) - для обеспечения бытовых потребностей и общественной деятельности людей; промышленные - для ведения разнообразной производственной деятельности; сельскохозяйственные - для различных отраслей сельскохозяйственного производства. Социальные запросы общества определяют, в первую очередь, функциональное назначение строящихся зданий, а функциональное назначение здания главным образом определяет их форму.

Перечислите принципы типологии объектов недвижимости.

6. В чем заключается подготовка информации для типологизации объектов недвижимости?

Раздел 2. Методы и признаки типологизации объектов недвижимости.

В чем заключается сущность и применение классификационных построений при отнесении объекта недвижимости к соответствующему функциональному использованию?

Назовите признаки классификации.

Основные признаки классификации зданий

Этажность: одноэтажные, двухэтажные, многоэтажные.

Вид освещения: естественное (верхнее, боковое), искусственное, совмещенное.

Система воздухообмена (естественная, механическая, кондиционированная).

Температурный режим: отапливаемые, неотапливаемые.

Транспортное оборудование: крановое, подвесное, бескрановое.

Вид строительного материала: каменные, деревянные, смешанные, саманные, глинобитные, панельные.

Капитальность: особо капитальные, обыкновенные, облегченные, рубленные.

Срок службы: 100, 80, 65, 40, 20.

Производственные здания

Общественные здания

Классификация сооружений:

Вид строительного материала - земляные и деревянные, каменные и кирпичные, металлические, железобетонные.

Капитальность - прочные, особо прочные, вековой прочности.

Срок службы - 8-15, 20-30, 40-75, 100-200 лет.

Назовите существенные (родовые), типовые и видовые признаки классификации.

Раздел 3. Характеристика и классификация искусственных объектов недвижимости

В чем заключается классификация рекреационной недвижимости?

Рекреационная недвижимость предназначена для отдыха.
К рекреационной недвижимости можно отнести гостиницы, базы отдыха, кемпинги, мини-гостиницы и пр. Доходность рекреационной недвижимости напрямую зависит от выбранной и реализованной для нее концепции.

Равнинные водохранилища.

Горные водохранилища.

Экономические

Конъюнктура на рынке минерального сырья (соотношение спроса и предложения, емкость рынка)

Уровень цен на материалы, машины и оборудование, энергию, используемые при добыче и первичной переработке минерального сырья

Эффект масштаба (объемы добычи, транспортировки, первичной переработки)

Структура фирмы: вертикальная интеграция или специализация

Уровень инфляции (дефляции), уровень финансовой ренты, вывоз капитала

Научно-технический прогресс, ценовые факторы: монопольные и трансфертные цены, бартер, неплатежи, толлинг

Существующая система налогообложения, периодичность выплаты налогов и иных платежей

Степень риска: политический, правовой, экономический и пр.

Американская модель.

В США и Великобритании в настоящее время выделяются три типа “научных парков”:

1. “научные парки” в узком смысле слова;

2. “исследовательские парки”, отличающиеся от первых тем, что в их рамках новшества разрабатываются только до стадии технического прототипа;

3. “инкубаторы” (в США) и инновационные центры (в Великобритании и Западной Европе), в рамках которых университеты “дают приют” вновь возникающим компаниям, предоставляя им за относительно умеренную арендную плату землю, помещения, доступ к лабораторному оборудованию и услугам.

Японская модель.

Японская модель “научных парков”, в отличие от американской, предполагает строительство совершенно новых городов - так называемых “технополисов”, сосредотачивающих научные исследования в передовых и пионерных отраслях и наукоемкое промышленное производство. Проект “Технополис” - проект создания технополисов - был принят к реализации в 1982 году.

В качестве создания “технополисов” избрано 19 зон равномерно разбросанных по четырем островам. Все “технополисы” должны удовлетворять следующим критериям:

Занимать площадь меньшую или равную 500 квадратным милям;

Иметь сбалансированный набор современных научно-промышленных комплексов, университетов и исследовательских институтов в сочетании с удобными для жизни районами, оснащенной культурной и рекреационной инфраструктурой;

Быть расположенными в живописных районах и гармонировать с местными традициями и природными условиями.

Смешанная модель.

Примером смешанной модели “научных парков”, ориентированной и на японскую, и на американскую, могут служить научные парки Франции, в частности, крупнейший из них “София Антиполис”. Он расположен на Ривьере, на площади свыше 2000 га; к середине 80-х годов земля была продана компаниям и исследовательским организациям; максимальное предусмотренное число занятых - около 6 тысяч человек.

Дайте определение типологизации объектов недвижимости.

Типология (от гр. tоpos - отпечаток, форма, образец; logos - по- нятие, учение) - метод научного познания, в основе которого лежат расчленение систем, объектов и их группировка с помощью обобщен- ной, идеализированной модели или типа. Типология используется в целях сравнительного изучения существенных признаков, связей, функций, отношений, уровней организации объектов, как сосуще- ствующих, так и разделенных во времени, и является результатом типологического описания и сопоставления. Дисциплина «Типология объектов недвижимости» освещает современную типологическую классификацию зданий, строений и сооружений различного функционального назначения

Понятие " имущество" впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

Согласно ГК РФ (ст.130) - К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) – относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

	Отдельные объекты	Сложные объекты
	Земельные участки	Предприятие в целом, как имущественный комплекс, включая:
	Участки недр	Земельные участки;
	Обособленные водные объекты	Здания и сооружения;
	Все, что прочно связано с землей:	Инвентарь и оборудование;
		Сырье и продукцию;
	Многолетние насаждения;	Требования и долги;
	Здания;	Права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;
	Сооружения	Нематериальные активы;
	Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону	Информация;
	Квартира	Другие исключительные права

В общем случае - недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В то же время, к недвижимости в недвижимое имущество включаются и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные, морские суда) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

На рис. 1. приведена характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Рис. 1. Характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видовые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.

Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, прочную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимости объекта и накопление амортизации и др.

Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические характеристики, формы собственности и т.д.

Основные признаки недвижимости:

Признаки
Сущностные (родовые)
Степень подвижности:	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
Связь с землей:	Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования:	Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской формы в процессе использования:	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота (долговечность):	Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств:	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение:	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные)
Технические и технологические характеристики (месторасположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением

Классификация объектов недвижимости

Классификация - это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.

Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.).

Виды объектов недвижимости:

Сооружения
Земельные участки
Многолетние насаждения
Участки недр
Водные объекты
Предприятия
Имущественные права
Иные вещи

Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Признаки классификации:

Назначение

Капитальность строений

Строительный материал

Срок службы

Особенности конструкции

Этажность

Количество комнат

Наиболее общие признаки классификации представлены в таблице:

Признаки классификации	Вид недвижимости
1. Происхождение:	Невоспроизводимые (естественные): земельные участки, недра, природные комплексы. Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения.
2. Функциональное назначение:	Производственные (прямо или косвенно участвуют в создании товара) предприятия, магазины, склады, офисы, и т.п. Непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения): жилые здания, школы, больницы, театры, церкви, мечети, спортивные сооружения и т.п.
3. Форма собственности:	Государственные Муниципальные Смешанные
4. Отраслевая принадлежность:	Промышленные Строительные Сельскохозяйственные Жилищно-коммунальные и т.п.
5. Степень готовности к эксплуатации:	Введенные в эксплуатацию Незавершенные строительством
6. Возможность приватизации	Запрещенные По разрешению Правительства Свободно приватизируемые

Требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, определяющих величину расчетной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Основными задачами оценщика являются четкое определение собственно объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведений к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах величин.

При полном прекращении строительства - порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей заказчика.

Постоянного (бессрочного) пользования участками государственной и муниципальной собственности;

Аренды земельного участка, возмездно или безвозмездно приобретенного;

Ограниченного пользования прилегающими земельными участками, находящимися в собственности иных лиц.

В процессе эксплуатации земли участок может приносить доход, называемый земельной рентой , под которой понимается внутренний показатель эффективности использования земельного участка как актива предприятия, который определяется как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации. В соответствии с проектом методических рекомендаций «Порядок учета стоимости земельных участков в активах коммерческих организаций, в том числе с иностранными инвесторами » при расчете земельной ренты предлагается следующая классификация земельных участков в зависимости от вида использования: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений и пр.

Приведенные выше системы, классификации основных фондов и предложения по классификации земельных участков в настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий результатов по определению стоимости их имущества. Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитьшать основные «товарные» свойства целостного объекта и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.