Для снижения финансовой нагрузки в связи с внезапным снижением стоимости рубля заемщики валютной ипотеки имеют право воспользоваться схемой рефинансирования займа, оформленного в иностранной валюте. Переоформление займа в рублевый эквивалент может стать единственным выходом из положения, грозящего потерей жилья.

Общие понятия

С 2019 года проблема валютной ипотеки обострилась в связи с падением рубля. В 2019 году вопрос остается по-прежнему актуальным и не перестает тревожить ни самих заемщиков, ни банки-кредиторы, ни правительство РФ.

Взятые в долларах и евро кредиты превратилось для россиян в неподъемную ношу, причем будущее по-прежнему неясно.

Финансовые аналитики ничем порадовать не могут, а девальвация российского рубля продолжается. Именно поэтому рефинансирования становится единственным способом сохранить недвижимость.

Заемщикам валютной ипотеки нелегко в нынешних условиях, однако банк-заемщик не меньше заинтересован в благополучном разрешении ситуации.

Поэтому практика переоформления кредита как в том же кредитно-финансовом учреждении, так и в стронем, сегодня довольно распространена.

Что это такое

Несмотря на то, что перекредитование валютной ипотеки относится к числу новых услуг, появившихся на финансовом рынке в связи с негативными последствиями рублевых «скачков», схема сразу же стала востребованной.

Российские законы об ипотеке позволяют осуществлять перекредитование, поскольку разрешают изменять условия обязательств кредитующегося перед залогодержателем.

Переоформить валютный кредит в рублевый в 2019 году можно во многих крупных российских городах, в том числе Челябинске, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге, Казани, Новосибирске. Однако не все банки предоставляют такую услугу.

Поэтому прежде чем начать процедуру, следует учесть два момента:

Суть рефинансирования в том, чтобы вместо валютного оформить новый рублевый кредит. Его сумма будет перекрывать долг по первому займу.

Такой вариант выгоден, однако нужно понимать, что сумма займа не ограничится одним только долговым обязательством новому кредитору. Заемщику придется понести дополнительные расходы.

Последние изменения по проблеме рефинансирования связаны с двумя новшествами:

Другими словами, в ряде случаев заемщики могут воспользоваться государственной поддержкой.

Кто может рассчитывать

Переоформить валютную ипотеку смогут россияне, которые имеют о предоставлении займа в валюте. Сегодня они вынуждены оплачивать свои долги по крайне невыгодному курсу.

Рассчитывать на рефинансирование смогут следующие категории заемщиков:

• имеющие просрочку платежей;
• ищущие более выгодную ставку по кредиту;
• подходящие под условия программы помощи Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

В некоторых банках разработаны дополнительные условия льготного перекредитования с учетом дополнительных социальных факторов — несовершеннолетние дети, потеря кормильца, содержание и пр.

Куда следует обращаться

Рост задолженности по валютному кредиту не выгодна прежде всего банкам. Если финансово-кредитное учреждение не получает с заемщика денег, теряется смысл его работы.

Поэтому при возникновении проблем по погашению валютных займов банки могут предоставить некоторые меры поддержки клиентов:

Для благополучного разрешения вопроса следует прежде всего обратиться в банк, выдавший первый кредит — это наиболее простой и выгодный вариант.

Если условия рефинансирования и ставка устраивают, то процедура переоформления пройдет легче — банк-кредит уже имеет все нужные сведения и о заемщике, и о жилье.

Если банк не может сам предоставить удовлетворительные условия для замены валютного договора рублевым либо вообще не осуществляет переоформление по такой схеме, нужно обратиться в другой банк, который работает с «чужими» клиентами по данному направлению.

Список банков, в которых возможно получить услугу рефинансирования валютной ипотеки, выданной другими банковскими организациями:

1. ВТБ 24.
2. Сбербанк.
3. Газпромбанк.
4. ЮниКредитБанк.
5. Раффайзенбанк.
6. Росбанк.

Условия предоставления услуги по рефинансированию валютных займов разные.

Рефинансирование валютной ипотеки в рубли

Услуга валютного рефинансирования позволяет существенно снизить сумму кредитных выплат по имеющемуся займу.

Это выгодно и заемщику, и банку, так как даже небольшая разница в полтора процента обеспечивает большую экономию «живых» денег, особенно если речь идет о погашении валютного займа.

Чтобы решить вопрос, клиент должен обраться в свой банк, где была оформлена валютная ипотека, с о возможности рефинансирования займа в рубли. Заявка будет рассмотрена по установленному банком регламенту.

Если договором предусмотрена возможность обращения в другую организацию, то можно подать заявление и в другой выбранный банк. Потребуется представить информацию о сумме задолженности, залоговом объекте и платежеспособности.

Обязательные условия

Российские банки, предоставляющие услугу по рефинансированию валютных ипотечных займов, разработали собственные программы работы с клиентом.

Сегодня получить положительное решение по вопросу можно буквально за два-три дня, если клиент соответствует условиям конкретного банка.

Среди обязательных условий могут быть следующие:

Если обязательные условия соблюдены, то переоформление долга в большинстве случаев возможно.

Однако у каждого кредитно-финансового учреждения есть свои дополнительные условия:

Показатели	Описание
МТС-банк	предоставляет ставку рефинансирования в размере от 13 до 14 процентов в зависимости от срока пользования кредитом, но не менее 18 месяцев. При этом объект залога может быть любым
«ДельтаКредит»	предлагает специальные условия по программе АИЖК — снижение размера долга от 10 до 20 процентов (для отдельных социальных категорий), фиксированная ставка на весь срок нового кредита под 10 процентов годовых, дополнительное снижение процентной ставки при наличии детей и пр.
Росбанк	также работает по социальным программам ИАИЖК, снижая задолженность для отдельных категорий заемщиков в рублевом эквиваленте на 30 процентов, но не более 1 млн 800 тыс. рублей по основной сумме долга. Для всех остальных клиентов при рефинансировании установлена ставка 12 процентов годовых
Абсолют Банк	установил сумму конвертации доллара на уровне 65 рублей, для родителей несовершеннолетних детей – 57 рублей, а также 12-процентрую ставку по рублевому кредиту после рефинансирования. Возможно полное погашение суммы долга на более выгодных условиях
ЮниКредит Банк	решает все вопросы по займам и реструктуризации задолженности в индивидуальном порядке
СМП Банк	установил ставку на уровне 13 процентов независимо от сроков кредитования по рублевому займу при рефинансировании валютной ипотеки
Банк Москвы	при рефинансировании ипотеки, взятой в швейцарских банках или иенах, переоформляет кредит в рубли, однако жилье заемщика переводит на свой баланс с правом символической аренды (тысяча рублей в месяц). действует не более трех лет, в течение которых заемщик может получить новый кредитный продукт и выкупить жилье

Что это дает — возможность снизить долг по остатку кредита на 10 процентов (но не более 600 тыс. руб.), получить снижение суммы уплаты на 50 процентов, размер ставки рефинансированного валютного долга – 12 процентов.

Важно, что большинство банков не переоформляют валютные займы, если долг составляет более 70 процентов от стоимости жилого объекта, взятого в ипотеку.

Некоторые финансовые организации условием сделки делают отсутствие просрочек и расположение жилья на территории присутствия банка.

Наличие свидетельства

Одно из обязательных условий рефинансирования – наличие на руках и заемщика оформленного в соответствии с российским законодательством о праве собственности на ипотечное жилье.

Однако рефинансирование в ряде случаев невозможно, особенно если речь идет о приобретении жилья в новостройках.

Так, если ипотека выдана на квартиру с строящееся доме, то перекредитовать ее невозможно, ведь регистрационное свидетельство на такое жилье отсутствует.

Логика проста — нет свидетельства о регистрации права – нет предмета залога. Этот нюанс является одним из наиболее существенных в числе обязательных банковских требований.

Отсутствие запрета

Другой не менее важный момент, который может повлиять на негативное решение вопроса о рефинансировании, – это наличие или отсутствие запрета на проведение перекредитования в другом банковском учреждении. Такое положение прописывается в банковском договоре.

Сегодня до сих пор существует практика фактического запрета на рефинансирование. Она может выражаться не только в прямом указании на недопустимость процедуры, но быть косвенной.

Например, если для подтверждения платежеспособности по валютному и рублевому кредиту нужно указать разные суммы (для займа в рублях, например, уровень должен быть выше).

Что предстоит заемщику

Алгоритм действий при переоформлении кредита с валюты на рубли предполагает несколько этапов:

• подачу заявки;
• сбор документов;
• заключение нового ипотечного договора.

Банк, в котором будет открыта новая кредитная линия, потребует переоформления ключевых документов:

Кроме того, потребуется нотариальное удостоверение договора и госрегистрация квартиры. А значит, придется понести дополнительные расходы.

Переоценка платежеспособности

Документ, подтверждающий платежеспособность клиента, – основной для любой ипотеки, валютной или рублевой. На его основании производится расчет процентной ставки и срока действия кредитного предложения.

При рефинансировании займа в другом кредитном учреждении предоставлять такой придется обязательно, при взаимодействии с банком, выдавшим первый кредит в валюте – по требованию.

Переоценка платежеспособности производится на основании следующих документов:

Чем больше сумма подтвержденной платежеспособности, тем выше вероятность благополучного решения по заявке и выгоднее условия для заемщика.

Если заемщик не работает, то банковская выписка о наличии на крупной суммы денег может спасти ситуацию. Важно, чтобы по счету в течение определенного срока (как правило, полугодового) проводились приходно-расходные операции.

Помимо справки о доходах банк может запросить копию трудовой книжки, ИНН, сведения о ранее погашенных кредитах.

Рыночной стоимости

Непременное условие переоформление валютного кредита – повторная оценка рыночной стоимости залогового объекта недвижимости.

Для этого потребуется прибегнуть к услугам экспертных организаций либо аккредитованных в банке лицензированных оценщиков.

Закон не ограничивает заемщика в его праве самостоятельно выбрать эксперта. Однако банки обычно имеют внутренние списки организаций, осуществляющих оценку, и принимают заключение только от них.

Заемщику выгоднее согласиться с условиями банка и выбрать организацию или эксперта из банковского списка оценщиков, чем получить отказ.

Следует учесть, что по российским законам страховая сумма, указанная в договоре ипотеки, не должна быть выше реальной рыночной стоимости залогового жилья.

Именно поэтому проводится обязательная оценка как для валютного, так и для рублевого кредита.

Повторная страховка

При рефинансировании валютной ипотеки придется повторно застраховать жилье, переоформив страховой полис. Проблема в том, что по условиям договора страховать недвижимость нужно в той же валюте, что и получать деньги.

Таким образом, переоформление валютного кредита в рублевый потребует заключения нового страхового договора с гораздо большей суммой страховки.

Если страховщик аккредитован в другом банке, банк может отказаться принять страховое свидетельство.

Лучше сразу расторгнуть прежний договор страхования и оформить новый, обратившись к страховой компании, с которой гарантированно работает новый кредитор.

Если в первом договоре страхования предусмотрен возврат страховой премии, то можно получить сумму за не истекший период оплаченной, но не полученной услуги. Для этого потребуется взять в первом банке документ о погашении валютного кредита.

Сумма страховка при рефинансировании составит от одного до двух процентов от стоимости оценки.

Оплата комиссии

К числу дополнительных расходов, которые понесет клиент при переоформлении валютной ипотеки, относится и оплата суммы комиссии банку. Она может оказаться довольно существенной, и к этому тоже нужно подготовиться.

Дело в том, что некоторые банки берет плату за рассмотрение заявки – так называемую комиссию. Она может составить от одного до двух процентов от суммы нового займа. Взимается за выдачу средств по программе рефинансирования.

Более высокий процент

Существует важный нюанс, который также сказывается на конечной сумме выплат по обслуживанию нового кредитного договора.

После выдачи рублевого кредита должно пройти некоторое время, пока будет официально зарегистрирован новый договор ипотеки.

На период регистрации нового договора до момента окончания процедуры многие банки назначают более высокую процентную ставку по кредиту.

Как только ипотека будет заново зарегистрирована на законных основаниях, размер ставки будет снижен до размеров, указанных в основной программе рефинансирования.

Видео: как добиться рефинансирования валютной ипотеки

Основные нюансы

Дополнительные расходы, связанные с переоформлением валютного договора, могут существенно увеличить сумму процентов по кредиту. Расходы еще больше увеличатся, если в переоформлении примут участие посредники.

Но только в том случае, если был целевым на жилья.

Однако при рефинансировании меняется целевое использование заемных средств — они выделаются для погашения валютного кредита, а не для покупки ипотечного жилья. Именно поэтому право на налоговый вычет теряется.

Процедура переоформления включает несколько этапов:

Показатели	Описание
Дополнительно для рефинансирования валютного долга должны быть представлены справки о сумме задолженности перед первым банком-кредитором, а также выписка банка о состоянии счета	это так называемый основной пакет документов, который подается одновременно с заявкой
Если она будет одобрена	банк выдаст список других документов, которые потребуются для проведения процедуры переоформления ипотеки по рублевому курсу. Это второй этап проверки, на основании которой будет принято второе решение — устраивает ли банк финансовое положение заемщика в плане платежеспособности, а также ликвидность жилья
Если решение положительное	то составляется уведомление, которое нужно передать первичному банку-кредитору. Договор пересматривается, назначается срок полного расчета по валютной задолженности. Обычно это дата очередного платежа по действующему графику
Банк, согласившийся закрыть валютную ипотеку и открыть рублевую кредитную линию	переводит средства на первичного кредитора (хотя допускается и передача наличных денежных средств)
Последний этап	оформление госрегистрации ипотеки с переходом прав на залоговое имущество

Если первичный банк-кредито имеет специальную программу реструктуризации взятой ранее валютной ипотеки, проще воспользоваться его услугами. Этот вариант менее хлопотный и более выгодный с точки зрения временных и финансовых затрат.

Чем регулируется

Проблема реструктуризации сумм валютной ипотеки подробно рассмотрена в официальном письме Банка России:

Переход прав на приобретаемое имущество прописан в Федеральном законе:

Налоговый вычет по НДФЛ на жилье подтвержден письмом ФНС:

Для смягчения финансового беремени на людей, оформивших для покупки жилья валютную ипотеку, рядом российских банков совместно с правительством РФ разработаны специальные программы рефинансирования.

Благодаря этому у заемщиков, попавших в сложное положение, появляется возможность выйти из сложнейшей ситуации, вызванной падением рубля, с наименьшими потерями.

Рефинансирование ипотеки предпринимается тогда, когда по тем или иным причинам клиент не способен уже регулярно выплачивать кредит. Финансовые учреждения пересматривают условия платежей, процентные ставки, валюту. Какие способы рефинансирования ипотеки доступны заемщикам?

Курс доллара и ипотека: в какой ситуации оказались заемщики?

Многие заемщики брали ипотеку в валюте еще задолго до резкого падения курса рубля в 2014 году. В результате девальвации отечественной денежной единицы снизились цены на нефть. Рекордный курс доллара в декабре 2014 года составлял 80 р., а евро – 100 рублей.

Для стабилизации ситуации Центральный Банк установил официальный курс 61,76 рублей за 1 доллар США и 68,75 рублей – за 1 евро. Всё же заемщики оказались в очень сложной ситуации. Фактически люди должны ежемесячно выплачивать кредитные взносы почти в два раза больше, нежели ранее. Если до падения курса рубля процентная ставка ипотек в иностранной валюте составляла около 2%, то сейчас этот показатель увеличился до 10%.

Некоторые банки перешли на ипотечные кредиты только в рублях, среди них и Сбербанк России. Правительство пообещало 4,5 млрд рублей в поддержку тех, кто взял ипотеку в долларах. А Центральный Банк предложил финансовым учреждениям рефинансировать такие кредиты, полученные до 01.01.2015 года, по курсу 39,38 рублей за доллар.

Если банки прислушаются к мнению ЦБ, то выиграют как заимодавцы, так и должники. К примеру, ипотека бралась под 11 процентов в год на 15 лет. Согласно льготному курсу со ставкой в 21 процент за год можно даже сократить размеры ежемесячных платежей. Паритета стоит ожидать при ставке в 21,8% годовых в рублях. Несмотря на резкий рост доллара, заимодавцы не прекращают выдачу ипотек. Банки курс валют устанавливает чаще всего отличный от ЦБ. Именно это не позволяет стабилизировать ситуацию на ипотечном рынке.

Существуют следующие наиболее распространенные способы долларовой ипотеки:

• Продлить или сократить срок займа.
• Взять новый кредит в финансовом учреждении и погасить текущий долларовый.
• Сменить валюту погашения ипотеки. Специалисты считают, что подобная манипуляция позволит уменьшить расходы и не терять деньги в процессе конвертации.
• Понизить кредитные ставки. Чаще всего процентную ставку банки снижают клиентам с постоянным доходом, но при условии сокращения срока погашения займа.
• Уменьшить суммы ежемесячных выплат. Это наиболее невыгодный способ рефинансирования. С одной стороны, уменьшается нагрузка на бюджет должника, но в то же время продлевается срок кредита. Как результат – придется платить дальше. В итоге сумма переплаты будет больше, нежели до рефинансирования ипотеки.

Что предлагают банки должникам по ипотечным долларовым кредитам?

Ипотека и рост доллара связаны между собой пропорционально.

• Процентная ставка всегда ниже, чем при займе в рублях. До кризиса ставки для кредитования в долларах составляли до 9 процентов, а в национальной валюте – примерно 12-14%. Сейчас же ситуация изменилась соответственно: 11-12% – в долларах и от 20 процентов – в рублях.
• Доллар всегда считался наиболее стабильной валютой в мире. Относительно других денежных единиц он ведет себя более или менее стабильно. Курс рубля же колеблется то вверх, то вниз.
• Валютная ипотека наиболее выгодна, если планируется закрыть кредит в короткие сроки.
• Если зарплата начисляется в валюте – не придется терять деньги при выполнении конвертаций.
• Главный минус валютной ипотеки заключается в изменениях курса доллара относительно рубля. Колебания курса иностранной валюты может существенно повысить сумму ежемесячного платежа заемщика в перерасчете в национальную денежную единицу.
• Если заемщик получает доход в отечественной валюте – нужно быть готовым к издержкам, возникающим при обмене рублей на доллары. Комиссионные за конвертацию рублей в доллары/евро станут дополнительными тратами на обслуживание кредита.
• Предложения банков с валютными программами кредитования ограничены. Многие финансовые учреждения отказались от предоставления клиентам ипотеки в иностранной валюте.

1. Если ипотека была взята достаточно давно и осталась небольшая сумма до конца выплаты, то, скорее всего, лучше по возможности рассчитаться сразу, не меняя валюты.
2. Предложение снизить процентную ставку выгоднее всего принять в том случае, когда разница будет составлять от 1-3%.
3. Если планируется – стоит заранее просчитать альтернативу в рублях, определив курс, который выровняет условия в обоих вариантах. Это даст возможность контролировать «доход» от валютной ипотеки и правильно оценить ситуацию, когда курс поползет вверх.
4. Банк имеет полное право реализовать недвижимость должника в судебном порядке. Если начался судебный процесс между кредитором и заемщиком, то суд может взыскать задолженность за счет залогового имущества – квартиры/дома. Жилье продадут на открытом аукционе. Перед вынесением решения суд даст отсрочку должнику для выполнения обязательств по договору. Если клиент за предоставленный судом термин удовлетворит требования кредитора – заявление о взыскании будет отозвано банком.
5. Банк может как отклонить, так и удовлетворить заявление о рефинансировании ипотеки. В условиях нестабильности курса доллара перевод задолженности в рубли остается едва ли не единственным выходом. Процедура рефинансирования во многих банках будет иметь такие последствия:

• процентная ставка станет выше;
• должник понесет дополнительные затраты в процессе переоценки имущества;
• снова придется пройти адеррайтинг – процедуру одобрения ипотеки;
• некоторые банки могут потребовать комиссию, придется заплатить за страхование и переоформление залога.

6. При судебном разбирательстве на предмет взыскания задолженности по ипотеке в 99% случаях клиента ожидает проигрыш дела. Если недвижимость будет реализовываться, то ее стоимость на аукционе будет, как правило, намного ниже рыночной цены.

7. Если у клиента есть сомнения: брать ли ипотеку в долларах, главный ориентир – в какой валюте выплачивается ему зарплата. Если в рублях, то стоит задуматься, выгоден ли будет подобный кредит.

Когда курс рубля постоянно укреплялся, а экономика страны развивалась и уверенно росла, рынок кредитования предлагал большое количество предложений в валюте. Займ можно было взять не только в долларах или евро, но и франках, йенах и т.д. Такое кредитование активно рекламировалось в СМИ, и условия предлагались намного выгоднее, чем при кредитовании в рублях – процентная ставка была минимальная, что уменьшало сумму ежемесячного взноса.

Идея рефинансирования валютной ипотеки

Кризис 2008 года стал причиной девальвации рубля, и ежемесячные платежи по валютной ипотеке резко возросли, что спровоцировало желание заемщиков рефинансировать свои займы в рубли. Но спустя определенное время курс снова стабилизировался и укрепился. И те, кто решил проблему таким способом, получили возможность без проблем снова выплачивать свои долги. Но рефинансирование валютной ипотеки стало одним из способов защитить себя от резких скачков курса.

При более тщательном пересчете задолженности с актуальными процентами и по текущему курсу, выяснялось, что перекредитование – невыгодное мероприятие, поэтому будет уже предлагаться на более разумных условиях. Сумма ежемесячного взноса возрастала в разы, даже в сравнении с показателями обновленного курса. И все-таки многие заемщики решились на этот шаг, даже при условии увеличения ежемесячного платежа и существенной переплаты, как только курс рубля стабилизировался. Те, кто принял такое решение, объяснили это тем, что защита от скачков курса валют стоит переплаты. Однако нашлись и те, кто остался в валютной ипотеке, и надеется, что рубль в полной безопасности.

Рефинансирование валютной ипотеки сегодня

В 2012 году валютные заемщики рассматривали различные варианты в валюте и в конечном итоге сошлись в том, что пока курс рубля не составит 41 рубль, перекредитование абсолютно бессмысленно. В тот момент, такое падение казалось нереальным, но в 2014 году большинство клиентов банка просто не успели вовремя отреагировать на произошедшие события. В декабре, за один американский доллар нужно было отдать 65 рублей, но рефинансироваться было уже поздно. Для того чтобы стабилизировать курс, Центробанк увеличил ключевую ставку рефинансирования и практически в один миг проценты по ипотечным кредитам выросли на несколько позиций и составили от 17% до 21% годовых.

После того как доллар значительно вырос в цене, валютные заемщики начали проводить митинги, выдвигая требования провести рефинансирование валютных кредитов по справедливому курсу. Вначале таких акций было немного, но уже в январе под зданием Центробанка собралось более тысячи протестующих. Центральный Банк не заставил себя ждать и обратился к банкам с просьбой перекредитовать валютные займы по октябрьскому курсу, то есть по 39, 38 рублей за один доллар. Кроме того, оговаривалась возможность установить проценты для рублевых кредитов на уровне действующих ставок, что объяснялось внезапно выросшими кредиторскими рисками. Но заемщики на это пожелание отреагировали отрицательно.

Насколько эффективно рефинансирует Центробанк?

На момент, когда кредиты в валюте оформлялись, проценты под них были очень низкими – 8-12%, а на сегодняшний день банки предлагают перекредитацию, но на условиях высоких процентов – 18-20%.

И выходит следующее, например, кредит на 100 тысяч долларов был взят с условием 8% годовых, курс рубля составлял 36 рублей, тогда как сегодня заемщик должен выплачивать ежемесячно 63 тысячи рублей. А если он рефинансирует свой кредит под 20% годовых, то даже по предложенному справедливому курсу он должен ежемесячно платить 120 тысяч рублей. То есть возможность выплаты займа становится еще менее быть воплощенной в жизнь.

По словам экспертов, такие условия перекредитования ипотеки выгодны только для тех, кто оформлял кредит недавно и брал его на маленький срок и под большие проценты. В любом случае можно принять меры безопасности и оформить на ипотеку.

Реакция банков

Реакция финансовых учреждений была неоднозначной. Например, лидеры банковской сферы ВТБ 24 или Сбербанк сообщили, что изучат предложенные рекомендации и о принятом решении сообщат в кратчайшие сроки. А вот «Дельта Кредит» продолжает свою деятельность по валютному кредитования по старой схеме и тому курсу, который был установлен на момент оформления договора.

Менее масштабные кредитные организации в анонимном порядке признаются, что такая схема перекредитования ипотеки им не подходит, и вряд ли они будут ею пользоваться. По их мнению, для оказания такого рода поддержки валютным заемщикам стоит выделить компенсационные выплаты банкам для покрытия убытков.

Пожалуйста, оените статью:

Ипотечных кредитов в иностранной валюте сегодня немного. Однако их обладателям сейчас совсем нелегко. За последние три месяца рубль резко подешевел - по отношению к доллару примерно на 11%, а к евро – на 12%. Естественно, у тех валютных заемщиков, что получают свои доходы в рублях, доля выплат по ипотеке в месячном бюджете заметно возросла. И ведь самое главное: непонятно, закончилось ли ослабление национальной валюты или пока лишь приостановилось, а значит, все самое худшее еще впереди.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Как тут лучше поступить? Как снизить риски, не потерять жилье и уменьшить расходы по ипотеке? В этих вопросах попробовал разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru ».

Пожалуй, самый очевидный способ покончить с валютными рисками – перевести ипотечный кредит из долларов или евро в рубли.

Переход на рубль
На сегодня перевести кредит в рубли очень даже возможно, если прибегнуть к инструменту рефинансирования, ведь подобные программы предлагают многие банки и условия по ним вполне лояльны – совсем не так, как это было в кризис 2008-2009 гг., когда российский рубль дешевел так же быстро и стремительно, как в нынешнем году.

Продукты, позволяющие перекредитоваться из одной валюты в другую, есть, например, в Сбербанке, МТС-Банке, ВТБ 24/Банке Москвы, БАНКЕ ИТБ, Альфа Банке, банке DeltaCredit, банках, работающих по стандартам АИЖК, и многих других. А средняя ставка по таким программам, по данным Дины Орловой, ведущего эксперта по кредитным продуктам ИА «Банки.ру» , составляет 12-14% годовых. «Прочие же условия программ рефинансирования не сильно отличаются от условий по стандартным ипотечным продуктам: срок кредитования достигает 30 лет, а первоначальный взнос начинается от 10-20%», - говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» . Но есть и программы без первоначального взноса. Например, в банке DeltaCredit такой кредит можно получить при условии страхования финансовой ответственности заемщика за ненадлежащее исполнение обязательств по договору. При этом срок кредитования ограничен 25 годами, а базовая ставка в рублях составляет 12%, но если воспользоваться опцией «Назначь свою ставку», то проценты можно снизить до 10,5%, для этого нужно внести единовременный платеж в размере 4% от суммы кредита.

Также за рефинансированием без первоначального взноса можно обратиться в БАНК ИТБ, причем там тоже есть возможность снизить ставку – максимум на 4% п.п., заплатив взнос в размере 1,9% от суммы кредита. А вообще, как сообщает Евгений Прошин, директор по Приволжскому и Уральскому федеральным округам БАНКА ИТБ , проценты по кредиту по условиям программы «Рефинансирование» составляют от 11,6 до 12,15% годовых в зависимости от срока и суммы займа.

Но самые низкие ставки при рефинансировании на сегодня предлагает АИЖК, где с апреля 2013 года работает программа «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита». «Сейчас проценты по ней начинаются от 8,4%, а минимальный первоначальный взнос - с 10% при залоге квартиры и с 40% при залоге жилого дома с земельным участком. При этом ставка может быть снижена на 0,2 – 0,9 п.п., если предыдущий кредит обслуживался более 18 месяцев и по нему не было допущено просрочек. И надо отметить, что при расчете максимальной суммы займа учитывается текущая стоимость предмета залога, а не устаревшие данные договора купли-продажи, что тоже позволяет снизить процентную ставку, ведь с течением времени соотношение суммы кредита и стоимости залога изменяется», - рассказывает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АИЖК , добавляя, что по данной программе агентства можно перекредитовываться не более двух раз.

Таким образом, рефинансировать валютный кредит представляется весьма разумным: «Можно получить новый график платежей в рублях; тогда заемщик будет точно знать, какую сумму надо оплачивать каждый месяц и не будет нервничать, читая биржевые сводки об изменении курсов валют», - говорит Екатерина Чекризова, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-недвижимость» . Однако такое решение необязательно будет правильным.

Нюансы рефинансирования
Прежде всего, надо понимать, что рефинансирование – это фактически получение нового кредита на закрытие старого, сопряженное с определенными хлопотами и затратами. Придется заново делать оценку жилья , оформлять и перерегистрировать закладную в Регистрационной палате, оплачивать соответствующие комиссии банков, если они предусмотрены, страховаться и т.п. Например, в банке DeltaCredit при рефинансировании нужно оплатить:
- оценку, что обойдется в 3 000 руб.,
- оформление и регистрацию новых договоров (кредитного и залогового), что обойдется в 20 500 руб.,
- конвертацию, ведь новый кредит в рублях будет погашать старый - тот, что в валюте; здесь платеж зависит от суммы долга,
- страховки по тарифам страховых компаний.

«К тому же при рефинансировании заемщик, фактически оформивший второй ипотечный кредит, во-первых, теряет возможность получения налогового вычета при выплате ежемесячных платежей (такая налоговая льгота предоставляется лишь раз. – от Ред.), а во-вторых, снова гасит не столько долг, сколько проценты, ведь при аннуитетных платежах структура взносов такова, что первое время большую их часть составляют проценты, а на погашение основного долга идет незначительная сумма», - говорит Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка. Для сравнения, если валютному кредиту уже 7-8 лет, то как минимум 10-15% ежемесячного взноса все-таки идет на погашение основного долга.

В итоге, чтобы эффект рефинансирования получился положительным, и все дополнительные расходы, потеря налоговой льготы и менее выгодная структура ежемесячных платежей не свели его на нет, ставка по новому кредиту должна быть ниже, чем по старому. «К перекредитованию имеет смысл прибегать, если разница в ставках по валюте составляет более 2%, а в рублях - более 3%», - уверяет Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка . Но сегодня ситуация такова, что проценты по новому рублевому кредиту вряд ли получатся ниже, чем по старому валютному. «Скажем, кредит в долларах, полученный 8 лет назад по ставке 11-12,5%, сейчас можно рефинансировать в рубли по таким же ставкам. То есть взнос по новому кредиту будет такой же, как при конвертации долларов в рубли по старому займу. Рефинансируя такой кредит, фактически лишь фиксируешь его в рублях по нынешнему курсу», - говорит Наталья Коняхина (СМП Банк), правда, при этом, возможно, теряя на обязательных платежах, связанных с перекредитованием.

Валютные ожидания: если рубль вернется…
Получается, что ответ на вопрос: «Рефинансировать или не рефинансировать валютный кредит?» зависит от того, что ожидается на валютном рынке. И тут кроется главная проблема: строить какие-либо прогнозы сейчас, когда на курс рубля влияют не только экономические факторы, но и политические, очень сложно. Пока еще рубль не обесценился так серьезно, чтобы валютная ипотека стала невыгодной. «Ситуацию пока рано характеризовать как плачевную. Валютные колебания происходят в достаточно непродолжительном временном периоде, поэтому «хоронить» рубль еще не стоит», - считает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина» . И те, кто верит в рубль, сейчас, напротив, стремятся заключить кредитный договор в валюте: «В это сложно поверить, но есть такие заемщики, которые считают, что именно сейчас, на пике девальвации, выгодно брать валютные кредиты, потому что потом, когда ситуация стабилизируется, на одном только росте рубля можно будет значительно сэкономить», - рассказывает Наталья Коняхина (СМП Банк). А ведь кроме этого, сейчас есть возможность взять валютные кредиты на акционных условиях – такие программы действуют во многих банках. Например, в СМП Банке ставки по валютным кредитам начинаются от 8% годовых. За счет этого выгода может быть еще больше.

Но, конечно, если падение национальной валюты продолжится и к тому же будет резким, то многие валютные заемщики, особенно те, что брали кредит 7-8 лет назад под 11-12% годовых, без рефинансирования могут существенно потерять. Но, впрочем, самый плачевный сценарий сегодня кажется гораздо менее вероятным: «Судя по заявлениям наших известных экспертов, рубль уже не будет так сильно падать, как падал месяц назад, наоборот, через некоторое время, он может несколько укрепиться. И если отталкиваться от этих данных, то сейчас не самое лучшее время для рефинансирования», - говорит Екатерина Чекризова («Релайт-недвижимость»). «Потенциально курс доллара может вернуться на уровень 31-33 рублей за доллар, но, когда это произойдет и произойдет ли вообще, сказать со 100%-й уверенностью невозможно», - отмечает Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» . С такими прогнозами перекредитование выглядит совсем невыгодным.

Однако ни один эксперт не дает никаких гарантий. Поэтому валютным заемщикам, конечно же, надо внимательно следить за ситуацией. Но даже если нервы сдают, валютные игры совершенно надоели, и поэтому решение о рефинансировании в рубли принято окончательно, то все равно с обращением в банк стоит повременить: «Для оформления нового кредита нужно выбрать правильное время, и лучше подождать локального ослабления доллара. Хотя затягивать с рефинансированием тоже не стоит, так как в нынешней ситуации могут вырасти ставки по рублевой ипотеке», - говорит Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP . И тем более не стоит тянуть тем заемщикам, для которых ежемесячный взнос с падением курса рубля стал неподъемным, и с помощью перекредитования они хотят лишь увеличить срок ипотеки (такое ведь тоже возможно), тем самым сократив свой платеж.

Осторожный подход
«Наиболее благоприятная ситуация для заемщика, прибегающего к рефинансированию ипотеки, складывается, если банк-кредитор соглашается на изменение валюты по кредиту (то есть происходит рефинансирование в рамках одного банка), - объясняет Светлана Сурина, начальник управления разработки розничных кредитных продуктов ОАО «МТС-Банк». При перекредитовании в иной кредитной организации (не той, которая выдавала ипотечный кредит) ситуация может поменяться коренным образом: например, заемщик может столкнуться с ограничениями, выдвигаемыми последующими кредиторами».

Если рефинансироваться не в том банке, где оформлена старая ипотека, а в другом, то, как предупреждает Михаил Гольдберг (АИЖК), придется снова подтверждать свою платежеспособность, собирая справки о доходах, и если доходы «серые», то ставка по новому кредиту будет выше. Оформят же его только в том случае, если недвижимость (предмет залога) будет удовлетворять требованиям нового банка. И к примеру, многие кредитные учреждения не готовы рассматривать квартиры с незаконными перепланировками или первичное жилье. «Кроме того, согласно требованиям большинства банков рефинансировать получится лишь те кредиты, задолженность по которым не превышает 70% от стоимости объекта залога», - отмечает Алексей Шленов, исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». «А например, в нашем банке, клиент, который желает перекредитоваться, не должен допускать просрочек по старому кредиту за весь последний год, и срок жизни ранее предоставленного кредита к моменту рефинансирования должен быть не менее 9 месяцев», - сообщает Евгений Прошин (БАНК ИТБ). Аналогичные требования есть у всех банков, и если они не выполняются, рефинансирование становится невозможным.

И тогда для сокращения валютных рисков остаются лишь другие способы, о которых портал www.metrinfo.ru расскажет в продолжении данной темы.

Многие граждане берут ипотечный кредит не в рублях, а в иностранной валюте.

Но если курс неожиданно меняется в неблагоприятную сторону, добросовестный заемщик запросто может превратиться в должника. Ежемесячные выплаты попросту станут непосильным бременем.

Оптимальный выход из ситуации - рефинансирование валютной ипотеки в рубли. Как правильно оформить перекредитование и на чем стоит заострить внимание, расскажем далее.

Как рефинансировать валютную ипотеку?

Ипотека - это серьезный шаг для любого заемщика. По сути вы берете кредит на большой срок, в течение которого вносите ежемесячные платежи.

Но поскольку период выплат не ограничивается парой лет, то риск неуплаты растет. Жизнь не стоит на месте - меняется ваше материальное положение, состояние здоровья, стандарты кредитования, курс валют и др.

Если вы оформили ипотеку в валюте или ваша финансовая стабильность под угрозой, то стоит задуматься о рефинансировании.

Получение нового займа на более выгодных условиях для погашения старого кредита.

Перекредитование валютной ипотеки подразумевает 2 варианта:

1. конвертация долга в рубли;

Если вы решили конвертировать ипотечный долг в рубли по высокому текущему курсу, то приготовьтесь и к высокой процентной ставке. Поэтому лучшее решение - перекредитоваться в другом банке.

Выгодно ли рефинансирование валютной ипотеки?

Услуга поможет облегчить долговое время, если вы:

• имеете хорошую кредитную историю;
• выплачиваете ипотеку недавно - обычно сначала погашаются проценты, а затем «тело» кредита;
• воспользовались дифференцированным способом погашения процентов - размер ежемесячных выплат постепенно уменьшается к концу кредитования;
• можете снять обременение с предмета залога при досрочном погашении займа.

Однако не стоит обращаться за рефинансированием, если вы скоро погасите кредит или итоговая выплата по новому займу превышает существующую.

Сначала подсчитайте итоговую выплату по новому кредиту, а затем обращайтесь за рефинансированием.

Особенности рефинансирования валютной ипотеки

Для начала стоит попросить о рефинансировании банк, в котором вы брали ипотечный кредит. Это избавит вас от лишних расходов, сбора нового пакета документов и переоформления залога.

Но старый кредитор не всегда может пойти вам навстречу. Причина - банку не выгодно снижать процентную ставку. Ему придется привлечь дополнительные средства и заменить дорогой кредит на более дешевый.

Поэтому вам могут предложить иные варианты - реструктурировать валютную ипотеку или воспользоваться бонусными программами.

Получить рефинансирование валютной ипотеки в своем банке крайне затруднительно.

Но вы можете оформить новый заём в другом кредитном учреждении. Правда придется побегать - заново собрать документы, включая бумаги на предмет залога (квартиру, машину и т.д.).

Однако вы останетесь в плюсе:

• измените график платежей;
• избежите начисления неустойки;
• поменяете валюту кредита на рубли;
• добьетесь снижения долговой нагрузки за счет уменьшения процентной ставки.

Учтите, что рефинансирование ипотеки не снимет с вас долгового обязательства. Вам все равно придется выплачивать тело кредита, но только новому кредитору и под меньшие проценты.

Не стоит обращаться за перекредитованием, если вы уже оплатили проценты по старому займу.

Отметим один нюанс.
Новый кредитор проверит ваше залоговое имущество на рентабельность. Да, вы снимите обременение у старого кредитора. Но вам придется вновь отдать квартиру под залог при получении займа.

Залог - это обеспечение по новому ипотечному кредиту. Вам потребуется провести оценку и страхование имущества, уплатить госпошлину за снятие обременения с квартиры и вторичную его регистрацию.

Помните, что и времени для сбора документов у вас тоже немного. Оформить рефинансирование нужно до следующей ежемесячной выплаты.

Залоговое имущество нужно переоформить заново.

Какие документы нужны для рефинансирования валютной ипотеки?

Как уже говорилось, сначала обратитесь в свой банк за рефинансированием. Хоть вы и потеряете немного времени на ожидание ответа, это того стоит. Вы сможете избежать дополнительных расходов и по итогу сэкономить.

Вам потребуется предоставить:

• заявление-анкету;
• паспорт и второй документ, удостоверяющий личность;
• трудовую книжку либо заверенную работодателем копию;
• справку о доходах по форме 2-НДФЛ;
• документы, подтверждающие невозможность уплаты долга по ипотечному кредиту (при наличии просрочки).

Если вам отказали - смело обращайтесь в другой банк. К уже собранному пакету документов нужно добавить:

• реквизиты счета для погашения валютной ипотеки;
• срок выплат, процентную ставку по кредиту и общий размер суммы задолженности;
• документы об оценке жилья.

Сразу приготовьтесь к расходам - оплата комиссии за предоставление и оформление рефинансирования, за страхование залогового имущества и его перерегистрацию, за повторную регистрацию закладной и все операции, требующие нотариального заверения.

Перекредитование в другом банке - это дополнительные траты.

Но если выбора нет - обращайтесь за услугой. Чтобы быстро и грамотно оформить рефинансирование валютной ипотеки, обратитесь за помощью к . Он окажет полное содействие в сборе необходимых бумаг и учтет все нюансы для устранения лишних расходов.