Одним из элементов материальных внеоборотных активов в Международных стандартах финансовой отчетности является инвестиционная собственность (или инвестиционная недвижимость). Подход к учету и отражению в отчетности инвестиционной собственности регламентируется международным стандартом МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная собственность».

Если основные средства представляют собой активы, используемые в производственных либо в административных целях (в течение более чем одного отчетного периода), то инвестиционная собственность используется организацией для получения дохода от сдачи в аренду или от роста ее капитальной стоимости.

Отличительной особенностью указанной категории активов является то, что представителями инвестиционной собственности могут являться только объекты недвижимости, а именно: земля, здания (часть здания), сооружения.

Квалифицируемые в качестве инвестиционной собственности приобретенные объекты недвижимости также не могут предназначаться для продажи в ходе хозяйственной деятельности, поскольку в этом случае такие активы либо являются запасами (товарами), реализуемыми в ходе торговой деятельности, либо удовлетворяют критериям признания в качестве внеоборотных активов, удерживаемых для продажи, регулируемых специальным стандартом МСФО (IFRS) 5 «Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность».

Помимо основного стандарта IAS 40 «Инвестиционная собственность» для учета инвестиционной собственности следует принимать во внимание также стандарты:

IAS 17 «Аренда»;

IAS 20 «Учет государственных субсидий»;

IAS 23 «Затраты по займам»;

IAS 36 «Обесценение активов»;

IFRS 5 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность».

Согласно правилам российского бухгалтерского учета, из состава основных средств, для целей представления в отчетности, выделяется категория доходных вложений в материальные ценности, назначение которых заключается в предоставлении во временное владение или пользование с целью получения дохода . Несмотря на то что доходные вложения в материальные ценности отражаются в бухгалтерском балансе обособленно от основных средств, порядок учета этих категорий активов практически идентичен и регламентируется одним стандартом - Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденным приказом Минфина РФ от 30 марта 2001 г. (в ред. от 27 ноября 2006 г.).

В МСФО учету инвестиционной собственности и основных средств посвящены различные стандарты (IAS 16 и IAS 40). Соответственно, в порядке их учета наблюдаются существенные расхождения.

Признание инвестиционной собственности

Признание инвестиционной собственности в МСФО основывается на общих критериях признания активов:

Вероятность поступления в компанию будущих экономических выгод, связанных с активом;

Возможность надежной оценки стоимости актива.

Если приобретенный (сооруженный) компанией актив представляет собой объект недвижимости и его назначение состоит в предоставлении в операционную аренду либо для получения дохода в виде роста рыночной стоимости актива, а также если назначение его не определено, то указанный актив следует квалифицировать как инвестиционную собственность. При этом целью компании не является реализация актива в краткосрочной перспективе.

Инвестиционная недвижимость, как правило, самостоятельно генерирует денежные потоки, которые не связаны с остальными активами организации. В этом смысле инвестиционная недвижимость отличается от объектов основных средств, поскольку денежный поток от активов, используемых в процессе производства или поставки товаров или услуг, как правило, взаимосвязан с большим количеством других производственных активов (занимаемых владельцем либо используемых в административных целях).

Недвижимость, только находящаяся на стадии строительства (сооружения, реконструкции), не может рассматриваться в качестве инвестиционной собственности и должна учитываться как объект основных средств на основании международного стандарта IAS 16, даже если назначение этой недвижимости заключается в предоставлении в аренду. Недвижимость может квалифицироваться как объект инвестиционной собственности только по завершении строительства.

Однако стандарт распространяется на объекты недвижимости, находящиеся на стадии реконструкции, переработки для целей использования их в качестве объекта аренды.

Примерами инвестиционной собственности являются:

Земля, которой владеют с целью увеличения ее стоимости, а не для краткосрочной продажи в ходе хозяйственной деятельности;

Земля, назначение использования которой не определено;

Здание, принадлежащее собственнику (или арендуемое им на условиях финансовой аренды) и сдаваемое в операционную аренду;

Свободное здание, предназначенное для сдачи в операционную аренду;

Здание, в котором осуществляется капитальный ремонт, улучшающий характеристики помещения для сдачи в аренду.

Не подпадают под определение инвестиционной собственности:

Финансовые активы (IAS 32 «Финансовые инструменты: раскрытие и представление информации», IAS 39 «Финансовые инструменты: признание и оценка») и предметы искусства;

Активы, предназначенные для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности (например, у компаний, занимающихся продажей недвижимости). Такие активы квалифицируются как запасы (IAS 2 «Запасы») либо как внеоборотные активы на продажу (IFRS 5 «Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность»);

Объекты, создаваемые подрядчиками (являются работами, выполняемыми для третьих лиц (IAS 11 «Договоры подряда»));

Недвижимость, занимаемая собственником (непосредственно используемая для извлечения дохода) (IAS 16 «Основные средства»);

Незавершенное строительство объекта, предназначенного для сдачи в операционную аренду (IAS 16 «Основные средства»).

Компании могут использовать для получения дохода от аренды объекты, находящиеся не только в их собственности, но и в пользовании по договору аренды. В том числе, как следует из п. 6 IAS 40, в качестве инвестиционной недвижимости на балансе компаний могут учитываться не только объекты, полученные по договорам финансовой аренды, но и арендуемые на условиях операционной аренды , если по назначению использования объект недвижимости отвечает признакам инвестиционной собственности . Таким образом, полученное по договору операционной аренды недвижимое имущество может классифицироваться и отражаться в учете арендатора как объект финансовой аренды (п. 19 IAS 17 «Аренда»).

Например, офисное здание получено Компанией по договору аренды с Собственником здания сроком на 5 лет. Рыночная стоимость здания составляет 50 млн руб. Ежемесячные арендные платежи составляют 200 тыс. руб. В свою очередь, Компания использует здание для получения дохода от сдачи помещений в операционную аренду.

Условия договора аренды с Собственником позволяют считать его договором операционной аренды (п. 8, IAS 17). Однако в соответствии с IAS 40 Компания-арендатор может учитывать офисное здание как объект финансовой аренды, т. е. на своем балансе, оценивая офисное здание по справедливой стоимости.

Следует отметить, что части одного и того же актива могут учитываться по различным стандартам и, соответственно, отражаться как разные элементы отчетности.

Например, часть собственности, сдаваемая в аренду, должна учитываться отдельно:

От части собственности, занимаемой владельцем, т. е. используемой в процессе производства (продажи) товаров или услуг либо для административных целей (учитывается в качестве основных средств);

Части собственности, предназначенной для продажи в процессе обычной хозяйственной деятельности (речь идет о запасах либо внеоборотных активах на продажу).

Например, на балансе компании находится двухэтажное здание, один этаж которого занят администрацией компании, а другой сдан в аренду. Указанное здание должно делиться на два объекта: инвестиционная собственность и основное средство.

В ситуации, когда объект недвижимости главным образом используется для сдачи в операционную аренду и лишь незначительная его доля занимается собственником, допускается не выделять часть, относящуюся к категории основных средств, а учитывать весь объект недвижимости как инвестиционную собственность.

Порядок классификации активов зависит от того, какая отчетность готовится на ее основе: консолидированная или индивидуальная.

Например, Компания сдает здание в операционную аренду материнской или дочерней компании. Для целей подготовки консолидированной отчетности здание представляет собой собственность, занимаемую владельцем, и, следовательно, является объектом основных средств. В индивидуальной отчетности Компании то же здание будет являться объектом инвестиционной собственности.

Первоначальная оценка

Первоначальная оценка инвестиционной собственности в целом аналогична оценке объектов основных средств: первоначальная стоимость объекта включает покупную цену, прямые затраты по сделке (в том числе стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу недвижимости и пр.), прямые затраты по приведению в рабочее состояние.

Не включаются в первоначальную стоимость инвестиционной собственности первоначальные операционные убытки и сверхнормативные затраты, понесенные при сооружении объекта недвижимости.

Если компания сооружает или приобретает объект инвестиционной недвижимости, подготовка которого к предполагаемому использованию требует значительного времени, в составе его первоначальной стоимости учитываются процентные затраты в соответствии с международным стандартом IAS 23 «Затраты по займам».

Как и при оценке основных средств, при отсрочке расчетов первоначальная стоимость объекта определяется как дисконтированная денежная стоимость по договору, а разница между ценой и общей суммой платежа признается процентным расходом за период кредитования.

При приобретении путем обмена на другие неденежные активы либо путем расчетов в совокупности денежными средствами и неденежными активами инвестиционная собственность должна оцениваться по справедливой стоимости. Исключение составляют случаи, когда в обменной операции отсутствует коммерческая сущность (некоммерческие сделки; сделки, не преследующие цель получения прибыли) либо справедливая стоимость передаваемого или получаемого актива не может быть достоверно оценена. В этих случаях в качестве первоначальной стоимости приобретаемого актива должна приниматься балансовая стоимость отдаваемого актива.

Правила формирования первоначальной стоимости инвестиционной собственности близки к российским правилам оценки основных средств. Однако первоначальная стоимость в двух системах учета может различаться ввиду различного подхода к оценке справедливой (рыночной) стоимости. Но наиболее вероятны расхождения в случае, если приобретение недвижимости осуществляется с рассрочкой платежа, поскольку по правилам МСФО первоначальная стоимость при этом рассчитывается как дисконтированная цена объекта.

В ситуации, когда инвестиционная собственность приобретается по договору финансовой аренды, она должна оцениваться в порядке, предусмотренном IAS 17 «Аренда», т. е. по наименьшей из двух оценок: справедливой стоимости или дисконтированной стоимости совокупных арендных платежей. При этом одновременно в учете возникает первоначальное обязательство перед арендатором.

По международным стандартам объект финансовой аренды подлежит учету на балансе арендатора и в отношении него арендатором начисляется амортизация.

В российском учете объект финансовой аренды (лизинга) может учитываться как на балансе арендатора, так и на балансе лизингодателя, в зависимости от условий конкретного договора аренды.

Согласно п. 7-8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», объект лизинга оценивается по правилам оценки основных средств (т. е. по первоначальной стоимости, которая в том числе включает суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику, а также уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное к использованию (без учета НДС)). Таким образом, первоначальная стоимость объекта, полученного по договору финансовой аренды, включает как минимум общую сумму будущих лизинговых платежей.

В МСФО объект финансовой аренды должен быть оценен по наименьшей из двух оценок: справедливой стоимости или совокупных минимальных арендных платежей.

Если же минимальные арендные платежи ниже показателя справедливой стоимости и в двух системах учета объект аренды отражен по стоимости совокупных арендных платежей, расхождение в показателях отчетности может быть вызвано необходимостью дисконтирования последних по правилам МСФО.

Последующая оценка

После первоначального признания инвестиционная собственность аналогично основным средствам подлежит оценке:

Либо по фактической стоимости (себестоимости), т. е. по методу, изложенному в МСФО (IAS) 16 для основных средств: по себестоимости за вычетом любой накопленной амортизации и любых накопленных убытков от обесценения;

Либо по справедливой стоимости.

Но в отличие от основных средств закрепленный в учетной политике метод оценки должен применяться для всей инвестиционной собственности, а не для отдельных групп объектов.

Между тем в стандарте сделано исключение для отдельных видов инвестиционной собственности (п. 32А IAS 40 «Инвестиционная собственность»), а именно:

Объекты операционной аренды как инвестиционная собственность в обязательном порядке должны оцениваться по справедливой стоимости вне зависимости от основного метода оценки инвестиционной собственности, избранного в учетной политике компании;

Объекты недвижимости, по которым справедливую стоимость нельзя определить с достаточной степенью достоверности, могут оцениваться по себестоимости (если ранее компания не учитывала их по справедливой стоимости) - также вне зависимости от метода оценки прочих объектов.

В последнем случае (когда справедливую стоимость объекта инвестиционной собственности невозможно определить достоверно) объект должен оцениваться в соответствии со стандартом IAS 16 «Основные средства», т. е. с периодическим начислением амортизации и проведением теста на обесценение (в этом случае ликвидационная стоимость принимается равной нулю).

Следует отметить, что IAS 40 «Инвестиционная собственность» не приветствует переход учетной политики от оценки инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости к оценке по себестоимости, так как считается, что такое изменение учета не может привести к более адекватному представлению отчетности.

Возможность выбора способа оценки объектов, закрепленная в IAS 40, вообще говоря, носит условный характер и имеет значение только для представления основных форм отчетности, так как если компания предпочла учитывать свою инвестиционную недвижимость по фактической стоимости, то она обязана раскрыть в пояснительных примечаниях к отчетности ее действительную, рыночную, стоимость. Из этого следует, что обязательной ежегодной процедурой является анализ соответствия оценки всей инвестиционной недвижимости компании ее действительной стоимости.

Модель справедливой стоимости

Переоценка объектов недвижимости в случае выбора модели оценки по справедливой стоимости должна проводиться с достаточной периодичностью, с тем чтобы справедливая стоимость инвестиционной собственности отражала рыночные условия на дату составления отчетности.

В МСФО понятие справедливой стоимости означает цену, которая может быть получена за актив в сделке между независимыми, осведомленными и желающими совершить такую сделку сторонами. МСФО 40 «Инвестиционная собственность» уделяет большое внимание порядку определения справедливой стоимости объектов инвестиционной собственности.

Порядок оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в целом аналогичен оценке объектов основных средств. Однако тестирование учетной стоимости инвестиционной собственности следует проводить ежегодно. Предполагается также, что исходя из назначения инвестиционной недвижимости ее стоимость в большинстве случаев надежно определяется. Компаниям рекомендуется (хотя и не вменяется в обязанность) для определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости привлекать независимых оценщиков, имеющих соответствующую профессиональную квалификацию и опыт работы с аналогичной недвижимостью на данной экономической территории.

В случае если компании выбирают путь оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости собственными силами, следует иметь в виду, что наилучшим доказательством в этом случае являются цены на активном рынке для аналогичной собственности, имеющей аналогичное месторасположение и состояние.

При недоступности информации с активного рынка могут использоваться цены на активном рынке по неаналогичной недвижимости с последующей корректировкой этих цен с учетом имеющихся различий либо цены на аналогичную собственность на менее активном рынке с учетом различия экономических условий.

При отсутствии возможности получения информации о рыночных ценах может быть выбран альтернативный вариант оценки недвижимости - как дисконтированная величина будущих денежных потоков в отношении указанных объектов недвижимости.

Таким образом, IAS 40 «Инвестиционная собственность» предлагает оценивать справедливую стоимость на основании данных с активного рынка, а при их отсутствии - расчетным путем, исходя из ожидаемых доходов от этой недвижимости, дисконтированных с учетом рыночных коэффициентов.

Следует также учитывать, что при определении справедливой стоимости объектов инвестиционной собственности может возникнуть ситуация, когда определение справедливой стоимости объекта с достаточной степенью надежности невозможно. В таких случаях, если компания ранее оценивала объект по справедливой стоимости, она должна продолжать оценивать его по справедливой стоимости, даже несмотря на сокращение количества сопоставимых сделок на рынке и доступной информации о рыночных ценах.

При выборе наиболее подходящего варианта определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, при равной степени надежности предложенных оценок, компании следует руководствоваться принципом осмотрительности, заключающимся в том, что активы в отчетности компаний не должны быть завышены.

При определении справедливой стоимости инвестиционной собственности следует использовать только текущие цены на недвижимость и не принимать во внимание предстоящие капитальные затраты, которые могут повлечь увеличение дохода от недвижимости в будущем.

РСБУ. Используемый на практике российскими предприятиями порядок переоценки объектов основных средств и доходных вложений в материальные ценности сильно отличается от переоценки по правилам МСФО. А именно: отечественные компании применяют полученную от оценочных компаний информацию к пересчету первоначальной стоимости объектов. Затем по каждому объекту пересчитывается величина накопленной амортизации с использованием расчетного коэффициента, который определяется как соотношение стоимости объекта по данным оценщика к первоначальной стоимости на дату переоценки. В результате переоценки новая балансовая стоимость недвижимости может быть равна нулю - в случае полного износа объекта (когда накопленная амортизация по объекту равна его первоначальной (восстановительной) стоимости).

По правилам МСФО в процессе переоценки возникает необходимость приведения балансовой (т. е. остаточной) стоимости основных средств, а также инвестиционной недвижимости к справедливой стоимости на текущую дату. Повышение стоимости объекта при переоценке может означать в МСФО продление срока полезного использования объекта. В российском же учете срок полезного использования является показателем неизменным, за исключением ситуации, когда в результате модернизации объекта улучшаются его технические характеристики.

Кроме переоценки по документально подтвержденным рыночным ценам в РСБУ предусмотрена также возможность проведения переоценки основных фондов посредством индексации (п. 43 Методических указаний по учету основных средств). Метод индексации основан на применении индексов-дефляторов, рассчитываемых органами статистики. В настоящее время такие индексы не публикуются. Организация вправе самостоятельно утвердить индексы для переоценки или использовать индексы, разработанные НИИ Росстата на коммерческой основе (см. Письмо Минфина России от 31 июля 2003 г. № 04-02-05/3/63). Аналогичный метод переоценки в МСФО не предусмотрен.

Изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности должны признаваться как прибыли и убытки того периода, в котором они возникли, и представляться в отчете о прибылях и убытках. Логику разработчиков стандарта можно объяснить следующим образом: переоценка инвестиционной собственности является таким же плановым доходом от недвижимости, как и доход от сдачи в аренду. Как альтернатива, от основных средств компания получает доход путем их эксплуатации в ходе хозяйственной деятельности. Возможный доход от переоценки основных средств носит побочный, неплановый характер, поэтому положительный результат от переоценки основных средств не формирует финансовые результаты отчетного периода, а относится на капитал.

Это является принципиальным отличительным моментом, поскольку в РСБУ результаты переоценки отражаются в капитале (либо в составе резерва переоценки, либо в нераспределенной прибыли). Иного, специального порядка для переоценки доходных вложений в материальные ценности ПБУ 6/01 «Основные средства» не предусмотрено. Поэтому в процессе трансформации российской отчетности в отчетность по МСФО специалистам отечественных компаний, ведущих учет недвижимости по переоцененной стоимости, возможно, потребуется выполнять существенные корректировки для целей формирования отчета о прибыли и убытках и отчета об изменении собственного капитала (или отчета о комплексной прибыли).

По правилам МСФО недвижимость, учитываемая по справедливой стоимости, не амортизируется и не подвергается обесценению в соответствии со стандартом IAS 36 «Обесценение активов». Это объясняется тем, что фактически из стандарта следует (несмотря на отсутствие прямого указания), что оценка инвестиционной собственности должна быть приведена к справедливой стоимости на каждую отчетную дату, т. е. ежегодно.

Модель фактической стоимости

Если компания выбирает модель учета инвестиционной недвижимости по себестоимости, то после первоначального признания инвестиционная собственность должна оцениваться аналогично основным средствам, в соответствии с IAS 16 «Основные средства», т. е. по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и соответствующего накопленного убытка от обесценения. Последнее означает, что, если на отчетную дату объект отвечает признакам обесценения, его балансовая стоимость должна быть сопоставлена со стоимостью его возможного использования и снижена до этой величины.

В случае если объект инвестиционной собственности удовлетворяет условиям признания его в качестве внеоборотного актива для продажи, он должен оцениваться по правилам МСФО (IFRS 5) «Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность» (п. 56 IAS 40) .

РСБУ. На расхождение балансовой стоимости недвижимости, оцениваемой по фактической стоимости, влияет различие порядка начисления амортизации, а именно необходимость пересмотра срока амортизации по МСФО и фиксированный срок амортизации по российскому учету, изменяемый исключительно в случае проведения модернизации объекта. Кроме того, на инвестиционную собственность, оцениваемую по фактической стоимости, распространяется действие стандарта IAS 36 «Обесценение активов».

Последующие затраты. Корректировка первоначальной стоимости

Последующие затраты по объекту инвестиционной собственности представляют собой затраты на текущее обслуживание, мелкий и крупный ремонт и учитываются по аналогии с затратами в отношении основных средств, а именно:

Затраты на осуществление текущего ремонта и ежедневное обслуживание инвестиционной собственности не капитализируются в балансовой стоимости, а признаются текущими расходами периода (это такие затраты, как оплата труда обслуживающего персонала, стоимость расходных материалов и мелких запчастей и т. п.).

Капитальный ремонт объектов инвестиционной собственности, заключающийся в замене крупных частей, влечет за собой увеличение первоначальной стоимости объекта на стоимость новой запасной части. При этом балансовая стоимость отремонтированного объекта подлежит уменьшению на остаточную стоимость заменяемой запчасти.

В российском учете увеличение первоначальной стоимости объекта в связи с капитальным ремонтом не предусмотрено (т. е. затраты относятся к текущим расходам периода). Исключение составляет модернизация объектов, в результате которой понесенные затраты капитализируются в стоимости объекта.

Переклассификация объектов инвестиционной собственности

Когда объект более не удовлетворяет определению инвестиционной собственности, его следует перевести в другую, соответствующую категорию:

Если принято решение об использовании объекта для собственных нужд, то объект инвестиционной собственности должен быть переведен в основные средства.

При принятии решения о продаже объекта в ходе обычной хозяйственной деятельности объект должен быть переведен в категорию запасов (начало разработки с целью продажи является обязательным условием перевода инвестиционной собственности в категорию запасов, в противном случае до момента выбытия объект классифицируется как инвестиционная собственность).

Как следует из п. 56 IAS 40, инвестиционная недвижимость может удовлетворять условиям признания в качестве внеоборотного актива на продажу. Следовательно, можно сделать вывод о том, что объект инвестиционной недвижимости может переклассифицироваться и в данную категорию активов. Прямое указание по этому вопросу в МСФО (IAS) 40 отсутствует. Однако инвестиционная собственность попадает в сферу влияния МСФО (IFRS) 5.

Ниже приведены обратные ситуации, которые являются основанием для перевода актива в состав инвестиционной собственности:

Сдача объекта (части объекта) недвижимости в операционную аренду;

Окончание использования для собственных нужд (при отсутствии иных конкретных намерений);

Окончание строительства или перестройки объекта недвижимости.

При переводе активов из одной категории в другую возникает проблема изменения его оценки.

Например, объект инвестиционной недвижимости, учитываемой по модели справедливой стоимости, переводится в состав основных средств, которые по учетной политике оцениваются по фактической стоимости (первоначальная стоимость за минусом амортизации и убытков от обесценения). Следует ли в этом случае восстанавливать первоначальную стоимость объекта недвижимости?

Правило IAS 40 заключается в следующем:

1. Если для учета инвестиционной собственности используется модель фактической стоимости, то переводы между категориями инвестиционной собственности, основных средств и запасов производятся по балансовой стоимости (п. 39 IAS 40).

2. Если для учета инвестиционной собственности применяется модель справедливой стоимости, то при переводе инвестиционной собственности в основные средства или запасы предполагаемой первоначальной стоимостью для последующего учета считается справедливая стоимость объекта недвижимости на дату изменения использования, т. е. перевод производится по справедливой стоимости на дату перевода (п. 60 IAS 40).

Таким образом, рассматриваемый в примере объект инвестиционной недвижимости, учитываемой по модели справедливой стоимости, должен быть переведен в основные средства по справедливой стоимости на дату принятия решения о прекращении признания его в качестве объекта инвестиционной собственности.

Например, договор операционной аренды здания заканчивается 31 декабря 2008 г., после чего в здание переезжает головной офис Компании. По данным оценщиков, справедливая стоимость здания на отчетную дату составила 30 млн руб. Соответственно, на 1 января 2009 г. должен быть осуществлен перевод здания из категории инвестиционной собственности в категорию основных средств.

Согласно учетной политике Компании, учет основных средств осуществляется по фактической стоимости. Следовательно, предполагаемая первоначальная стоимость здания на 1 января 2009 г. составляет 30 млн руб., которая амортизируется в соответствии с учетной политикой компании в отношении основных средств.

При переводе внеоборотного актива в категорию инвестиционной собственности, которая будет учитываться по справедливой стоимости, объект должен быть переоценен. В большинстве случаев стандарт предписывает отражать результаты этой первой переоценки по правилам учета той категории активов, из которой осуществляется перевод в другую категорию, а именно:

При переводе объекта основных средств в инвестиционную собственность, которая будет учитываться по справедливой стоимости, разница между балансовой стоимостью объекта основных средств и справедливой стоимостью инвестиционной собственности на эту дату учитывается как переоценка в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

При переводе запасов в инвестиционную собственность, которая будет учитываться по справедливой стоимости, разница между балансовой стоимостью объекта и справедливой стоимостью собственности на эту дату признается как прибыль (убыток) периода (п. 63 IAS 40).

Например, Компания планирует использовать здание для сдачи в операционную аренду. На дату заключения договора аренды балансовая стоимость здания составила 2 млн руб. Рыночная стоимость здания на эту же дату составила 20 млн руб.

При переводе здания в разряд инвестиционной собственности его следует дооценить до справедливой стоимости 20 млн руб. с отражением результата переоценки (18 млн руб.) в капитале.

По мнению автора, при переводе объекта инвестиционной собственности в категорию внеоборотных активов для продажи результаты первой переоценки следует также отражать в отчете о прибылях и убытках, т. е. по правилам IAS 40.

Исключение представляет ситуация окончания строительства объекта хозяйственным способом и включения его в состав инвестиционной собственности, учитываемой по справедливой стоимости. В этом случае разница между справедливой стоимостью на эту дату и предыдущей балансовой стоимостью признается как прибыль (убыток) периода (п. 65 IAS 40).

Раскрытие информации об инвестиционной собственности в финансовой отчетности

В пояснительной записке к отчетности по МСФО в отношении инвестиционной собственности компании обязаны отразить:

Метод учета недвижимости, зафиксированный в учетной политике;

Описание и оценку по справедливой стоимости доли собственности, находящейся в операционной аренде, которая удовлетворяет определению инвестиционной собственности;

Критерии разделения инвестиционной собственности, собственности, занимаемой собственником, и собственности, удерживаемой для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности;

Методы определения справедливой стоимости инвестиционной собственности и сопутствующие расчету неопределенности, включая указание о том, была ли справедливая стоимость подтверждена доказательствами с активного рынка либо определение ее базировалось на других факторах из-за недостатка сравнительных рыночных цен или ввиду специфики объекта недвижимости;

В какой мере справедливая стоимость инвестиционной собственности базируется на данных независимых оценщиков, владеющих соответствующей квалификацией и обладающих опытом оценки аналогичной инвестиционной собственности;

Доходы и расходы, признанные в отчете о прибылях и убытках, в отношении инвестиционной собственности, используемой для сдачи в аренду;

Существующие ограничения в отношении продажи инвестиционной собственности или получения дохода;

Контрактные обязательства по приобретению, строительству или разработке инвестиционной собственности либо по ее ремонту, поддержанию или улучшению.

Кроме того, компания, использующая модель справедливой стоимости, должна представить изменение стоимости инвестиционной собственности на начало и конец отчетного периода с расшифровкой:

Увеличения общей стоимости недвижимости в результате поступления объектов (в том числе за счет объединения бизнеса) и включения дополнительных расходов;

Уменьшения стоимости недвижимости в результате выбытия объектов и переклассификации;

Изменений в результате корректировки справедливой стоимости;

Прочих изменений.

Если справедливая стоимость отдельных объектов инвестиционной собственности не может быть надежно определена и для них используется модель первоначальной стоимости, необходимо представить описание такой недвижимости и причины невозможности надежной оценки справедливой стоимости. По таким объектам вышеуказанная информация об изменении стоимости на начало и конец периода предоставляется отдельно.

Компании, использующие модель первоначальной стоимости, должны раскрывать информацию об используемых методах и нормах амортизации, а также информацию об изменении остаточной стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец периода в разрезе балансовой стоимости и накопленной амортизации. Изменение балансовой стоимости и амортизации должно содержать информацию:

Об увеличении общей стоимости недвижимости в результате поступления объектов (в том числе за счет объединения бизнеса) и включения дополнительных расходов;

Уменьшении стоимости недвижимости в результате выбытия и переклассификации;

Величине признанных и восстановленных в отчетном периоде убытков от обесценения.

Кроме вышеизложенной информации компании, использующие модель первоначальной стоимости, должны раскрыть справедливую стоимость инвестиционной собственности.

«Основные средства, предназначенные исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода, отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе доходных вложений в материальные ценности» (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного Приказом Минфина РФ от 30 марта.2001 г. (в ред. от 27 ноября 2006 г.)).

Ю.А. Иноземцева, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

Международный учет: инвестиционное имущество

Учет инвестиционного имущества по МСФО: от первоначального признания до выбытия

В российском бухучете нет специального ПБУ, регулирующего учет объектов, которые приносят организации доход в виде арендных платежей. Такие активы у нас отражаются на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» и считаются разновидностью основных средст вп. 5 ПБУ 6/01 .

В международном учете есть особый вид активов, которые называются инвестиционным имуществом (ИИ), они немного похожи на наши доходные вложения. О том, как учитывать эти объекты, говорится в МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество». В статье мы разберем основные положения этого стандарта.

Что такое инвестиционное имущество

ИИ - это земля или здание, находящиеся в распоряжении компании (на праве собственности или аренды) с целью получени япп. 5 , 7 IAS 40 :

• <или> арендных платежей от операционной (краткосрочной) аренды;
• <или> доходов от прироста их стоимости за счет увеличения рыночной цены.

Если недвижимость предназначена для сдачи в аренду, то в качестве ИИ она может признаваться, только если компания сдает ее в операционную (краткосрочную) аренду.

Если недвижимость сдается в финансовую (долгосрочную) аренду, она не является ИИ, а учитывается у арендодателя в соответствии с МСФО (IAS) 17 «Аренда». Дело в том, что по правилам МСФО при финансовой аренде объект отражается в учете арендатора. А у арендодателя числится только дебиторская задолженность арендатор ап. 36 IAS 17 . Отметим, что определение операционной аренды как краткосрочной, а финансовой как долгосрочной является несколько упрощенным. Подробно признаки финансовой аренды приведены в пп. 8, 10 IAS 17.

Если компания приобрела, например, земельный участок, но еще не определилась с тем, как будет его использовать, считается, что участок куплен с целью прироста его стоимости и должен учитываться как ИИ.

Если здание предназначено для продажи в ближайшее время, но на период поиска покупателей сдается в аренду, оно должно учитываться как запасы, а не как ИИ. Потому что основной доход от этого актива организация получит при его продаже.

Для группы компаний квалификация актива в качестве ИИ имеет некоторые особенности.

Например, одна из компаний группы сдает в аренду здание другой компании группы и в своей отчетности признает его ИИ. Вторая компания использует его в качестве ОС. Значит, в консолидированной отчетности это здание нужно признать ОС. Так как в конечном счете, с точки зрения группы компаний, это здание используется не как ИИ, а для собственных нужд. Напомним, что в консолидированной отчетности активы, обязательства, капитал, доходы, расходы и потоки денежных средств материнского предприятия и его дочерних предприятий представляются так, как если бы группа компаний была единой компанией.

Подробно о консолидации мы писали:

Может возникнуть вопрос: почему в международном учете, в отличие от российского, ИИ и ОС - это разные виды активов? Притом что одни и те же объекты имущества - земля и здания - могут быть при определенных условиях как ОС, так и ИИ.

Основное отличие ИИ от других видов активов (в частности, от ОС) заключается в том, что денежные потоки от ИИ компания получает независимо от других активов, принадлежащих ей. Иначе говоря, ИИ способно приносить выгоду как бы само по себе, в то время как выгоды, которые приносит ОС, тесно связаны с рисками компании в целом.

Например, если здание сдается в операционную аренду и приносит организации доход в виде фиксированных арендных платежей - это ИИ.

А если в здании расположена гостиница и компания получает доходы от размещения гостей, то здание отеля - это ОС, так как доход, который получит компания, зависит от результатов гостиничного бизнеса в цело мп. 12 IAS 40 .

Если же здание используется для размещения заводоуправления, оно также будет учитываться как ОС, так как приносит организации доходы только вместе с другими ее активами.

Иногда бывает так, что здание частично сдается в аренду, а частично используется в основной деятельности компании. Здесь возможны два варианта учета. Можно учесть части здания как отдельные активы (ОС и инвестиционную недвижимость). Если же этого сделать нельзя, то здание будет учитываться как инвестиционная недвижимость, только если в основной деятельности используется незначительная его часть. Иначе все здание нужно учитывать как ОСп. 10 IAS 40 .

Признание и первоначальная оценка

ИИ следует признавать как актив, если:

• существует вероятность поступления экономических выгод от ИИ;
• его стоимость можно надежно оценит ьп. 16 IAS 40 .

К примеру, прежде чем строить объект недвижимости, застройщик должен получить от государства разрешение на строительство, а также, возможно, арендовать земельный участо кподп. 5 п. 3 ст. 8 , п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ . Однако застройщики часто несут существенные затраты еще до получения разрешения. Эти затраты подлежат признанию их ИИ, только если нет никаких сомнений в том, что разрешение будет получено. В противном случае они не признаются активом, а списываются в расходы, так как неизвестно, будут ли получены экономические выгоды.

Первоначально ИИ должно оцениваться по фактическим затратам (затраты на приобретение плюс прямые необходимые затрат ы)п. 20 IAS 40 . При этом сверхнормативные потери сырья, трудовых или прочих ресурсов, возникшие при строительстве недвижимости, не включаются в стоимость ИИ, а списываются в расходы, так как такие затраты не являются необходимыми. Нормы расходования ресурсов организация устанавливает самостоятельно.

Как правило, вновь построенный объект недвижимости не сразу выходит на запланированный уровень дохода. Тем не менее организация несет затраты на его содержание (отопление, водоснабжение здания). Эти затраты также не включаются в стоимость ИИ, а признаются в расходах в полном объем еп. 23 IAS 40 .

О том, как правильно вести учет при длительных отсрочках платежей, мы писали:

Если ИИ приобретается на условиях отсрочки платежа, то актив принимается к учету по цене на условиях немедленной оплаты, а разница между этой суммой и общей суммой оплаты признается в расходах как проценты по займа мп. 24 IAS 40 .

Если имущество, квалифицированное как ИИ, принадлежит компании на правах аренды, то оно признается в учете по наименьшей из двух величи нп. 25 IAS 40 :

• <или> по справедливой стоимости недвижимости;
• <или> по приведенной стоимости минимальных арендных платежей.

Если понесены существенные затраты на капитальный ремонт объекта ИИ, эти затраты капитализируются (учитываются как объект ИИ или включаются в стоимость отремонтированного объекта ИИ)п. 19 IAS 40 . Затраты на текущий мелкий ремонт включаются в расходы в том периоде, когда они понесен ып. 18 IAS 40 .

Оценка после первоначального признания

Что касается учета на последующие отчетные даты, то компания может выбрать один из двух методов учета ИИ после первоначального признания и применять его ко всем объекта мп. 30 IAS 40 :

• <или> по справедливой стоимости (СС);
• <или> по фактическим затратам (по первоначальной стоимости).

Однако если объект принадлежит компании на правах операционной (краткосрочной) аренды, то она может его учитывать только по справедливой стоимост ип. 34 IAS 40 .

Если компания выбрала модель учета по справедливой стоимости, то изменить его на модель учета по первоначальной стоимости нельзя, так как считается, что модель учета по СС дает более достоверную информаци юподп. «b» п. 14 IAS 8 ; п. 31 IAS 40 .

На практике ИИ чаще всего оценивается по справедливой стоимости, а не по фактическим затратам.

Оценка по справедливой стоимости

В соответствии с этой моделью учета после первоначального признания ИИ оценивается по СС на конец каждого отчетного периода. Стандарт определяет СС как цену, за которую можно продать актив в рамках коммерческой сделки на добровольной основе между участниками рынк ап. 5 IAS 40 . Это означает, что на дату совершения операции стороны располагают достоверной информацией об объекте недвижимости и состоянии рынка, продавец не вынужден продавать здание, а покупатель не вынужден его покупать.

СС недостроенного объекта ИИ определить сложнее, чем СС готовых зданий. Потому что объекты в процессе строительства продаются сравнительно редко и активного рынка на них нет. Поэтому стандарт разрешает до окончания строительства учитывать недостроенный объект ИИ по первоначальной стоимости, даже если компания выбрала модель учета инвестиционной собственности по СС для уже имеющихся у нее объектов ИИ.

Все суммы уценок и дооценок ИИ до СС включаются в доходы или расходы за этот отчетный перио дпп. 33- 35 IAS 40 . Например, компания приобрела ИИ за 10 000 000 руб. Затраты по юридическому сопровождению покупки составили 500 000 руб. ИИ принято к учету в оценке 10 500 000 руб. (10 000 000 руб. + 500 000 руб.). Предположим, на отчетную дату СС не изменилась и составила 10 000 000 руб. Значит, организация должна списать в расходы 500 000 руб. (10 500 000 руб. – 10 000 000 руб.).

Напомним, что, в отличие от ИИ, суммы дооценки ОС относятся в капитал (то есть в российском бухучете - на счет 83).

Если ИИ оценивается по СС, то амортизация на него не начисляется.

В отличие от ОС, ИИ (учитываемое по справедливой стоимости) не разделяется в учете на компоненты. То есть, например, лифты, системы кондиционирования и другие элементы здания числятся в учете в составе единого объекта ИИ - здания. Стоимость этих элементов уже содержится в цене, которую покупатель уплачивает продавцу, то есть отдельно эта сумма не выделяетс яп. 50 IAS 40 .

Если ИИ строится на заемные деньги и оценивается по СС, то у компании есть возможность выбора: при первоначальном признании проценты можно включать в стоимость ИИ, а можно списать в расходы. Поскольку при переоценке по СС разница между фактическими затратами на приобретение ИИ и его СС в любом случае включается в доходы (расходы), то выбранный вариант учета процентов по кредитам не влияет на прибыль и чистые активы.

Оценка по фактическим затратам

ИИ, учитываемое по фактическим затратам, отражается в учете по правилам, установленным для ОС с моделью учета по первоначальной стоимост ип. 30 IAS 16 .

Об учете ОС по правилам МСФО мы писали:

Это значит, что актив должен быть признан по первоначальной стоимости и амортизироваться в течение СПИп. 56 IAS 40 . Кроме того, актив следует регулярно тестировать на обесценение и при необходимости обесцениват ьпп. 30 , 63 IAS 16 .

Если ИИ учитывается по фактическим затратам, то объект принимается к учету с разбивкой на компоненты так, чтобы существенные части с различными СПИ амортизировались отдельн опп. 43, 44 IAS 16 .

Модель учета по фактическим затратам применяется на практике гораздо реже, чем модель учета по СС, так как:

• компании все равно придется определить СС, чтобы раскрыть ее в пояснениях к отчетности;
• в случае роста СС в отчетности компании доходов отражено не будет, а вот в случае ее снижения появятся расходы от обесценения ИИ, так как правило об обязательном снижении стоимости актива при его обесценении распространяется на ИИ так же, как на ОСп. 63 IAS 16 .

Если объекты ИИ учитывались по фактическим затратам, а затем компания решила учитывать их по СС, то прирост стоимости объектов отражается непосредственно в нераспределенной прибыли, а не через доходы (расходы).

Реклассификация

Реклассификация - это изменение квалификации актива при изменении способа его использования. Так, если назначение ИИ меняется, то объект нужно учесть в соответствии с его новым назначением. Это возможно, если принято решени еп. 57 IAS 40 :

• <или> об использовании ИИ в качестве ОС, то есть в основной деятельности компании;
• <или> о проведении реконструкции для последующей продажи. В этом случае объект ИИ переводится в категорию запасов. Если же продажа объекта, учитываемого по СС, происходит без предварительной реконструкции, то он учитывается как ИИ вплоть до выбыти яп. 58 IAS 40 .

Если, наоборот, компания начинает сдавать в аренду здание, ранее использовавшееся как ОС или предназначенное для продажи, то актив нужно перевести из ОС (или запасов) в ИИподп. «с», «d» п. 57 IAS 40 .

Если предприятие использует модель учета по фактическим затратам, то объект переводится между категориями ОС, ИИ и запасов по балансовой стоимост ип. 59 IAS 40 .

Если используется модель учета по СС, то правила такие. Объекты переводятся из ИИ в ОС или запасы по справедливой стоимости на дату изменения назначени яп. 60 IAS 40 . Если последняя переоценка проводилась давно, то балансовая стоимость объекта, учитываемого по СС, может отличаться от его СС на дату реклассификации.

Если производится реклассификация из ИИ в ОС, то разницу между балансовой стоимостью объекта и его новой СС нужно учитывать как переоценку ОС по правилам МСФО (IAS) 16п. 61 IAS 40 ; пп. 39, 40 IAS 16 . А если объект переводится в запасы, то разница учитывается в доходах (расходах).

Выбытие

Объект ИИ исключается из баланса, когда он выбывает или изымается из эксплуатаци ип. 66 IAS 40 .

Это происходит при его продаже или передаче в финансовую аренд уп. 67 IAS 40 .

Иногда ИИ выбывает не полностью, а частично - при замене крупных частей актива. Так, если компания заменяет крупную часть объекта ИИ и признает затраты на покупку новой части и ее замену в балансовой стоимости актива, она должна списать стоимость замененной части. Для активов, которые оцениваются по фактическим затратам, стоимость крупной замененной части можно определить, так как, вероятно, она амортизировалась отдельно.

Если ИИ оценивается по СС, то не вполне очевидно, как оценить и списать стоимость замененной части. Ведь если существенные части актива изношены, это, скорее всего, уже повлияло на СС этого актива. Если компания затрудняется определить балансовую стоимость замененной части в ИИ, то можно просто увеличить балансовую стоимость объекта на стоимость нового элемента и, не списывая стоимость изношенной части, провести переоценку ИИ по ССп. 68 IAS 40 .

Финансовый результат от выбытия ИИ в отчете о совокупном доходе (у нас - отчет о финансовых результатах) показывается свернуто как сальдо между поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью актив ап. 69 IAS 40 .

Основная сложность в применении IAS 40 находится не в сфере бухучета, а в адекватной оценке справедливой стоимости ИИ. Ведь в периоды кризисов рыночная стоимость ИИ может быть сильно занижена. Впрочем, определением СС объектов занимаются не бухгалтеры, а профессиональные оценщики (несмотря на то что IAS 40 этого не требует).

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость – это стоимость актива, указанная в бухгалтерском балансе.

Фактическая стоимость – это сумма уплаченных денежных средств (или эквивалентов денежных средств) и справедливая стоимость любого другого возмещения, переданного для приобретения актива на момент его приобретения или создания. В случае выплат, основанных на акциях, см. пособие по МСФО (IFRS) 2.

Справедливая стоимость

Справедливая стоимость представляет собой цену, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки(MСФО(IFRS)13).

Инвестиционная собственность

Инвестиционная собственность – это собственность, представленная следующими видами активов:

1. часть здания

   земля и здания

Владелец собственности (или арендатор, по договору финансовой аренды), получает арендную плату или прирост стоимости капитала, или и то и другое.

Это включает:

Земля, удерживаемая для получения выгод от прироста капитала в долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности.

Земля, дальнейшее использование которой на данный момент не определено. Если кредитная организация не приняла решение, будет ли она использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что эта земля предназначена для прироста капитала.

Здание, находящееся в собственности кредитной организации или находящееся в распоряжении кредитной организации по договору финансовой аренды и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.

Здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.

Имущество, которое строится или развивается для будущего использования в качестве инвестиционного имущества.

К инвестиционной собственности не относится собственность, принадлежащая владельцу или арендатору:

используемая владельцем или арендатором в производстве, поставках товаров, услуг или в административных целях;

предназначенная для продажи в ходе обычной коммерческой деятельности.

Объекты собственности, используемые для собственных нужд

Объекты собственности, используемые для собственных нужд – это собственность, используемая владельцем (собственником или арендатором по договору финансовой аренды) в коммерческих целях. К ним применяется МСФО (IAS) 16 Основные средства.

Тип недвижимости - к различным видам недвижимости применяются различные методы учета по МСФО в зависимости от их текущего и будущего использования
	Номер стандарта	Название стандарта	Оценка
Недвижимость, используемые для собственных нужд	МСФО (IAS) 16	Основные средства	Стоимость приобретения или переоцененная стоимость
Недвижимость, приобретенная в обмен на активы	МСФО (IAS) 16	Основные средства	Справедливая или балансовая стоимость переданных активов
Инвестиционная недвижимость	МСФО (IAS ) 40	Инвестиционная недвижимость
Инвестиционная недвижимость, реконструируемая с целью последующего использования в качестве инвестиционной недвижимости	МСФО (IAS ) 40	Инвестиционная недвижимость	Стоимость приобретения или справедливая стоимость
Инвестиционная недвижимость, удерживаемая для продажи без реконструкции (за исключением соответствия МСФО (IFRS ) 5 – см. ниже).	МСФО (IAS) 40	Инвестиционная недвижимость	Стоимость приобретения или справедливая стоимость
Недвижимость, полученная по договору операционной аренды, классифицированная как инвестиционная недвижимость	МСФО (IAS ) 40	Инвестиционная недвижимость	Справедливая стоимость (учитывается как финансовая аренда в соответствии с МСФО (IAS ) 17).
Недвижимость, полученная по договору финансовой аренды	МСФО (IAS) 17	Аренда. Используемые для собственных нужд – МСФО (IAS) 16, инвестиционная недвижимость - МСФО (IAS) 40.	Наименьшая из справедливой стоимости и дисконтированной стоимости минимальных арендных платежей
Недвижимость, полученная по договору операционной аренды – используемая для собственных нужд	МСФО (IAS) 17		Арендные платежи отнесенные на расходы
Недвижимость, переданная другой стороне по договору финансовой аренды	МСФО (IAS) 17		Дебиторская задолженность, равная чистым инвестициям в аренду
Продажа недвижимости с обратной арендой	МСФО (IAS) 17		Как операционная аренда или финансовая аренда, в зависимости от ситуации
Торговая недвижимость – недвижимость, (включая инвестиционную недвижимость), предназначенная для продажи в ходе обычной деятельности или построенная и/или реконструированная для этой цели.	МСФО (IAS) 2	Запасы (Недвижимость, удерживаемая для продажи, которая удовлетворяет критериям МСФО (IFRS) 5, должна учитываться в соответствии с МСФО (IFRS) 5 – см. ниже).	Стоимость приобретения или чистая стоимость реализации, в зависимости от того, какая величина меньше.
Недвижимость, удерживаемая для продажи или включенная в группу выбытия	МСФО (IFRS) 5	Долгосрочные активы, удерживаемые для продажи и прекращенная деятельность	Наименьшая из балансовой стоимости и справедливой стоимости за вычетом расходов на продажу
Активы, полученные в погашение кредитов (взысканное залоговое обеспечение)	МСФО (IFRS) 5 МСФО (IAS) 16	Долгосрочные активы, удерживаемые для продажи и прекращенная деятельность. Основные средства (см. выше Недвижимость, приобретенная в обмен на активы)	Справедливая стоимость за вычетом расходов на продажу или балансовая стоимость кредита за вычетом обесценения на дату обмена, в зависимости оттого, какая величина ниже (см. годовой отчёт за 2005 г. HSBC (компании с ограниченной ответственностью), стр. 247)
Будущие расходы на демонтаж, ликвидацию и восстановление окружающей среды	МСФО (IAS) 37	Резервы, условные обязательства и условные активы (см. также IFRIC 1, IFRIC 5)	Дисконтированная стоимость ожидаемых расходов с использованием доналоговой ставки дисконтирования

Примечания к вышеприведенной таблице: Примечание 1: При оценке основных средств по переоцененной стоимости положительная переоценка отражается в капитале. При оценкеинвестиционной недвижимости по справедливой стоимости , все изменения справедливой стоимости учитываются в отчете о прибылях и убытках. Отрицательная переоценка в обоих случаях отражается в отчете о прибылях и убытках (или как уменьшение ранее признанной положительной переоценки в капитале). Примечание 2: Балансовая стоимость основных средств, отражаемых по переоцененной стоимости или по стоимости приобретения, будет уменьшаться на сумму накопленной амортизации и обесценения. (См. МСФО (IAS) 36 – Учебное пособие). Вышеуказанная таблица показывает различный порядок отражения в отчетности по МСФО различных видов недвижимости, в зависимости от их текущего и будущего использования. На нашем веб-сайте размещены учебные пособия по каждому стандарту с объяснением методики учёта с примерами.

ается недвижимостью, занимаемой собственником

Имущественный интерес, который имеет арендатор в соответствии с операционной арендой, может классифицироваться и учитываться как инвестиционная собственность, только если собственность будет удовлетворять определению инвестиционной собственности, а арендатор учитывает ее по справедливой стоимости. Лизинг или аренда должны учитываться как финансовый лизинг в соответствии с МСБУ 17.

Модель учета по справедливой стоимости подробно рассматривается ниже.

В случае принятия арендатором решения о применении вышеуказанного способа учета, все арендуемые объекты (по операционной аренде) должны учитываться единообразно, т.е. признаваться инвестиционной собственностью и оцениваться по справедливой стоимости и учитываться как финансовый лизинг в соответствии с МСБУ 17.

Инвестиционная собственность предназначена для получения прибыли от сдачи ее в аренду или с целью увеличения стоимости капитала, или по обеим причинам.

Ниже даны примеры инвестиционной собственности:

(1) земля, предназначенная для долгосрочного увеличения стоимости капитала, а не для продажи в ходе обычной деятельности компании;

(2) земля, предназначенная для возможного коммерческого использования в будущем. Земля рассматривается как собственность, предназначенная для увеличения стоимости капитала компании;

ПРИМЕР: Как следует учитывать землю, будущая цель использования которой в настоящий момент не определена? Вопрос: Инвестиционной собственностью считаются земля и сооружения (полностью или частично), удерживаемые собственником или арендатором в рамках договора финансового лизинга, с целью получения дохода и/или увеличения капитала. Как следует учитывать землю, будущая цель использования которой в настоящий момент не определена? Дополнительная информация Банк А занимается строительством недвижимости. Банк А покупает участок земли в Москве через покупной опцион, приобретенный несколько лет назад. Цена покупки составила 10 миллионов, а справедливая стоимость земли по оценке независимого оценщика составляет 23.7 миллионов. Банк А еще не определился, будет ли он строить на этом участке для последующей сдачи третьей стороне или перепродажи, и это решение он примет в последующем учетном периоде. В соответствии с учетной политикой Банка А инвестиционная собственность должна отражаться по справедливой стоимости. Решение Земля будет классифицироваться как «Запасы». Хотя на настоящий момент Банк еще не определился с будущим использования указанного участка, в любом случае имущество удерживается либо для продажи, либо для строительства с последующей перепродажей в ходе обычного ведения бизнеса. Имущество должно учитываться либо по себестоимости, либо по справедливой (рыночной) стоимости, в зависимости от того, какая сумма ниже. Если бы Банк решил удерживать на своем балансе это здание в целях долгосрочной его капитализации, а не краткосрочной реализации в ходе обычного ведения бизнеса, в этом случае данное имущество классифицировалось бы как «Инвестиционная собственность».

Здание, принадлежащее Банку (в том числе и на основании договора финансового лизинга), и сдаваемое в аренду через операционный лизинг.

Незанятое здание, предназначенное для сдачи в операционную аренду.

Примеры объектов, не являющихся инвестиционной собственностью и не включенные в сферу действия МСФО (IAS ) 40 (см. таблицу на страницах 8 - 9) , даны ниже:

Средства, предназначенные для продажи в ходе обычной деятельности компании (в том числе объекты, находящиеся в стадии строительства или реконструкции). Данные средства учитываются в соответствии с МСБУ (IAS) 2 Запасы или МСФО 5

Средства, которые строятся или реконструируются по заказу для третьей стороны. Учет производится в соответствии с МСФО (IAS) 11 Договоры подряда.

Средства, используемые для собственных нужд, учитываются в соответствии с МСФО (IAS) 16.

Аналогичным образом в качестве собственности, используемой для собственных нужд, учитываются средства, предназначенные для реконструкции и последующего использования для собственных нужд, например, предназначенные для проживания сотрудников компании (независимо от того, платят ли сотрудники аренду по рыночным ценам или нет), а также не сдаваемые в аренду средства, подлежащие списанию или выбывающие по прочим причинам. Такие виды собственности учитываются по МСФО (IAS) 16, а не МСФО (IAS) 40.

В отношении объектов, ранее признанных инвестиционной собственностью, но находящихся в процессе реконструкции, применяется МСФО (IAS) 40.

ПРИМЕРЫ Инвестиционная собственность Вы являетесь владельцем следующих средств: Участок земли, на котором Вы планируете построить офисное здание для сдачи в аренду -. (-. Для увеличения арендной платы проводится переоборудование офисного здания. Офис сдавался в аренду и будет продолжать сдаваться в аренду после завершения переоборудования. Во время проведения работ по переоборудованию объект будет учитываться в качестве инвестиционной собственности. Имущество, строящееся для дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности. Вопрос может ли строящееся имущество, которое строится в целях дальнейшего использования в инвестиционных целях, учитываться как таковое на этапе строительства? Как должен быть изменен учет, если руководство в настоящее время приступило к переоборудованию существующей инвестиционной собственности? Дополнительная информация Банк недавно приобрел земельный участок под строительство офисных зданий. Земля и здание будут сданы в аренду третьей стороне по договору операционного лизинга по завершении строительства. Решение Данное имущество не может быть учтено как инвестиционная собственность. В МСБУ 40 намерено предусматривается исключение имущества на этапе строительства, которое в дальнейшем планируется для использования в инвестиционных целях. - Руководство может продолжать признание собственности, как инвестиционной в течение этапа строительства. Переоборудование инвестиционной собственности для целей дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности, регулируется МСБУ 40. Данный вид собственности продолжает признаваться как инвестиционная собственность и в зависимости от принятой в банке учетной политики, может учитываться как по себестоимости, так и по справедливой стоимости.

собственность, сдаваемая в финансовую аренду другому банку.

ПРИМЕР Инвестиционная собственность – это земля и здания (полностью или частично), удерживаемые владельцем или арендатором в рамках договора финансового лизинга с целью получения дохода и/или увеличения капитала. Как следует классифицировать имущество, удерживаемое с неопределенной целью его дальнейшего использования? Дополнительная информация Компания «В» является поставщиком промышленной краски в Германии. В 20х3 году компания «В» покупает земельный участок в пригороде Франкфурта, в котором находятся низко стоимостные дома и очень ограничено движение общественного транспорта. Правительство планирует планы по разработке этого региона в пятилетней перспективе с целью создания промышленного парка на этой территории, поэтому земля будет расти в стоимости, если планы правительства будут реализовываться. Руководство компании «В» еще не приняло решение относительно целей использования данного имущества. Решение Руководство должно классифицировать данное имущество как инвестиционную собственность. Хотя решение об использовании имущества после строительства промышленного парка еще не принято, в средне срочной перспективе земля удерживается с целью повышения стоимости. По МСФО такая земля будет рассматриваться как удерживаемая с целью возможного повышения стоимости, если собственник еще не определился, будет ли использовать эту землю в целях личного использования или продаст её в ближайшей перспективе в ходе обычного течения бизнеса. Для признания инвестиционной собственности руководство должно выбрать модель определения стоимости между себестоимостью и справедливой стоимостью.

Средства, находящиеся в собственности компании, могут быть предназначены одновременно для:

получения дохода от сдачи в аренду или с целью увеличения стоимости капитала,

производства товаров, продукции, работ, услуг, или в административных целях.

Если объекты, используемые в разных целях, могут по отдельности продаваться или сдаваться в аренду по договору финансовой аренды, то ведется их обособленный учет. Кроме того, это может быть сделано в случае, если по закону данное имущество является делимым в целях реализации.

Пример Имущество,удерживаемое с целью получения арендного дохода. Вопрос Имущество, завод и оборудование (основные средства) – это материальные активы, которые банк: использует для производства или предоставления услуг, сдает другим компаниям или использует в административных целях; и планирует использовать в течение более чем одного периода. Некоторые виды имущества частично включают в себя имущество, которое используется с целью получения арендного дохода или увеличения стоимости капитала, а частично используются для производственных целей и целей предоставления товаров и услуг, или в административных целях. Если эти доли можно реализовать отдельно (и если это не противоречит законодательству) или может быть сдано в аренду по договору финансового лизинга, то в этом случае банк по-разному признает эти доли имущества. Имущество будет учитываться исключительно как инвестиционная собственность, если лишь несущественная доля этого имущества используются для производственных целей и целей предоставления товаров и услуг, или в административных целях. Каким образом должно интерпретироваться условие относительно делимости долей для целей самостоятельной продажи или сдачи в финансовую аренду, чтобы определиться в уместности раздельного учета этих долей? Дополнительная информация Банку принадлежит офисное здание. Банк занимает девять из десяти этажей под нужды своего головного офиса, тогда как десятый этаж сдается третьей стороне по договору операционного лизинга. Руководство предлагает учитывать это имущество как «Основные средства», так третьим лицам сдается 10% от общей площади на основании операционной аренды. Решение Руководству следует признавать девять этажей как «Основные средства», но последний этаж – как инвестиционную собственность. Условие о возможности раздельной реализации и аренды по финансовому лизингу относятся исключительно к субъективным возможностям руководства, а не к условиям любого из действующих договоров аренды. Обязательным условием отнесения имущества к категории, сдаваемого по финансовому лизингу, является гарантия того, что не нарушается определение «инвестиционная собственность», данное в МСБУ 40. Размер сдаваемого в аренду имущества в 10% - более чем несущественная часть данного имущества. Требование по раздельному учету имущества как «Основного средства» и как «инвестиционной собственности», может быть применено в том случае, если 10-ый этаж может быть реализован или сдан в финансовую аренду.

Если части одного объекта не могут быть проданы по отдельности, такой объект признается в качестве инвестиционной собственности при условии, что часть объекта, используемая для собственных нужд, несущественна для целей продажи, поставки товаров, услуг или для административных целей.

В отдельных случаях банк может предоставлять дополнительные услуги арендаторам. При этом банк учитывает переданные в аренду объекты в качестве инвестиционной собственности, если стоимость услуг является несущественной по сравнению с величиной арендной платы.

В других случаях предоставляемые услуги являются существенными.

На практике могут возникнуть затруднения с определением того, являются ли дополнительные услуги настолько существенными, чтобы признать объекты собственности в качестве используемых для собственных нужд. Например, владелец гостиницы может передать все или отдельные функции управления гостиницей третьей стороне, что усложняет определение существенности.

Определение имущества в качестве инвестиционной собственности происходит на основе профессионального суждения.

Банк может разработать критерии для обеспечения взвешенного подхода к признанию средств инвестиционной собственности.

Возможен случай, когда банк является собственником имущества, сдаваемого в аренду материнской или дочерней компании.

В этом случае, имущество не может классифицироваться как инвестиционная собственность в консолидированной финансовой отчетности, поскольку оно не является передаваемым в аренду для Группы.

Однако для банка-владельца такое имущество признается инвестиционной собственностью при соответствии его установленным критериям.

Следовательно, в своей отдельной финансовой отчетности владелец учитывает имущество в качестве инвестиционной собственности (но не в консолидированной финансовой отчетности).

ПРИМЕР Имущество, занятое дочерней компанией Вопрос Банку принадлежит имущество, которое он сдает и которое занято его материнской или дочерней компанией. Данное имущество не будет классифицироваться как инвестиционная собственность в консолидированной финансовой отчетности обоих субъектов, так как оно считается занимаемым собственником с точки зрения группы в целом. Однако с точки зрения отдельного банка, которому принадлежит данное имущество, оно будет относиться к инвестиционной собственности при условии соблюдения данного определения. Арендодатель, таким образом, учитывает данное имущество как инвестиционную собственность в своей индивидуальной финансовой отчетности (МСБУ 40). Следует ли принадлежащую банку гостиницу, которая была сдана в аренду связанной компании, классифицировать как инвестиционную собственность в консолидированной финансовой отчетности? Дополнительная информация Банку «А» принадлежит гостиница. Компания «В», являющаяся дочерней компанией Банка «А», управляет сетью гостиниц и получает гонорар за управленческие услуги в этих гостиницах, за исключением гостиницы, которая принадлежит Банку «А». Гостиница, принадлежащая Банку «А», сдается в аренду по договору финансового лизинга за 2 миллиона единиц валюты в месяц сроком на пять лет. Прибыль или убытки от функционирования гостиницы, остаются за компанией «В». Расчетный срок службы данной гостиницы составляет 40 лет. Решение Гостиница должна классифицироваться как «основные средства» в консолидированной финансовой отчетности. Гостиница принадлежит и управляется одной и той же группой с точки зрения консолидации, и, таким образом, должна быть признана как имущество, занимаемое собственником, и используется в целях предоставления товаров и услуг. Банк «А» признает имущество (подлежащее операционному лизингу) как инвестиционную собственность в своей финансовой отчетности. Компания «В» признает сделку в своей финансовой отчетности как операционный лизинг и относит арендные платежи на доходы соответствующего периода.

Устанавливает, что изменение учетной политики по собственной инициативе организации возможно только в том случае, если такое изменение приводит к представлению в финансовой отчетности надежной и более уместной информации о влиянии, оказываемом операциями, другими событиями или условиям на финансовое положение, финансовые результаты или денежные потоки организации. Весьма маловероятно, что переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости приведет к более уместному представлению информации.

32 Настоящий стандарт требует, чтобы все организации оценивали справедливую стоимость инвестиционной недвижимости как для целей оценки (если организация использует модель учета по справедливой стоимости), так и для целей раскрытия информации (если организация использует модель учета по первоначальной стоимости). Приветствуется, но не является обязательным, чтобы организация оценивала справедливую стоимость инвестиционной недвижимости на основе оценки, сделанной независимым оценщиком, который обладает признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки недвижимости той же категории и местонахождения, что и оцениваемая инвестиционная недвижимость.

32A Организация может:

(a) выбрать либо модель учета по справедливой стоимости, либо модель учета по первоначальной стоимости для всей инвестиционной недвижимости, обеспечивающей обязательства, по которым выплачивается доход, напрямую связанный со справедливой стоимостью или с доходностью определенных активов, включающих указанную инвестиционную недвижимость; и

(b) выбрать либо модель учета по справедливой стоимости, либо модель учета по первоначальной стоимости для всех остальных объектов инвестиционной недвижимости независимо от выбора, сделанного в подпункте (a).

32B Некоторые страховщики и другие организации управляют внутренним фондом недвижимости, который выпускает номинальные паи, при этом некоторые паи удерживаются инвесторами по связанным договорам, а другие удерживаются самой организацией. Пункт не разрешает организации оценивать недвижимость, удерживаемую фондом, частично по первоначальной стоимости и частично по справедливой стоимости.

32C Если организация выбирает разные модели для двух категорий, обозначенных в пункте , то все продажи инвестиционной недвижимости между пулами активов, оцениваемых с использованием разных моделей, должны признаваться по справедливой стоимости, и кумулятивное изменение справедливой стоимости должно признаваться в составе прибыли или убытка. Следовательно, если та или иная инвестиционная недвижимость продается из пула, в котором используется модель учета по справедливой стоимости, в пул, в котором используется модель учета по первоначальной стоимости, справедливая стоимость этой недвижимости на дату ее продажи становится ее условной первоначальной стоимостью.

Модель учета по справедливой стоимости

33 После первоначального признания организация, выбравшая модель учета по справедливой стоимости, должна оценивать всю свою инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, за исключением случаев, описанных в пункте .

35 Прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости подлежат признанию в составе прибыли или убытка за тот период, в котором они возникли.

36 - 39 [Удалены]

40 При оценке справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в соответствии с МСФО (IFRS) 13 организация должна убедиться, что справедливая стоимость отражает, среди прочего, арендные доходы от действующих договоров аренды, а также прочие допущения, которые использовались бы участниками рынка при определении цены на инвестиционную недвижимость в текущих рыночных условиях.

40A Когда арендатор использует модель учета по справедливой стоимости для оценки инвестиционной недвижимости, которая удерживается в качестве актива в форме права пользования, он должен оценивать актив в форме права пользования, а не соответствующую недвижимость, по справедливой стоимости.

41 МСФО (IFRS) 16 определяет основу для первоначального признания первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования. Пункт требует, чтобы при необходимости инвестиционная недвижимость, удерживаемая арендатором в качестве актива в форме права пользования, переоценивалась до справедливой стоимости, если организация выбирает модель учета по справедливой стоимости. Когда арендные платежи осуществляются по рыночным ставкам, справедливая стоимость инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования, в момент приобретения, за вычетом всех ожидаемых арендных платежей (включая те, которые относятся к признанным обязательствам по аренде), должна быть равна нулю. Таким образом, переоценка актива в форме права пользования, с первоначальной стоимости, определенной в соответствии с МСФО (IFRS) 16, до справедливой стоимости в соответствии с пунктом (с учетом требований пункта 50) не должна приводить к возникновению каких-либо первоначальных прибылей или убытков, кроме случаев, когда справедливая стоимость оценивается в разные моменты времени. Это может иметь место, когда решение о применении модели учета по справедливой стоимости принимается после первоначального признания.

42 - 47 [Удалены]

48 В исключительных случаях в тот момент, когда организация впервые приобретает инвестиционную недвижимость (или когда имеющаяся недвижимость впервые становится инвестиционной недвижимостью после изменения характера ее использования), существуют очевидные свидетельства того, что разброс значений в диапазоне обоснованных оценок справедливой стоимости будет настолько велик и вероятности различных результатов будет настолько сложно оценить, что польза от выбора одного оценочного показателя справедливой стоимости сводится на нет. Это может указывать на невозможность надежной оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на продолжающейся основе (см. пункт ).

50 При определении балансовой стоимости инвестиционной недвижимости в соответствии с моделью учета по справедливой стоимости организация не допускает повторного счета в отношении активов или обязательств, которые признаны в качестве отдельных активов или обязательств. Например:

(a) оборудование, такое как лифты и система кондиционирования воздуха, часто составляет неотъемлемую часть здания и, как правило, включается в справедливую стоимость соответствующей инвестиционной недвижимости, а не признается отдельно в качестве основных средств;

(b) если в аренду сдается меблированный офис, то в справедливую стоимость офиса, как правило, включается справедливая стоимость мебели, поскольку арендные доходы относятся к меблированному офису. Когда мебель включается в справедливую стоимость инвестиционной недвижимости, организация не признает эту мебель в качестве отдельного актива;

(c) в справедливую стоимость инвестиционной недвижимости не включается предоплаченный или начисленный доход по договору операционной аренды, поскольку организация признает его в качестве отдельного обязательства или актива;

(d) справедливая стоимость инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования, отражает ожидаемые денежные потоки (включая переменные арендные платежи, которые ожидается выплатить). Следовательно, если полученная оценка той или иной недвижимости определена за вычетом всех платежей, которые, как ожидается, будут осуществлены, то необходимо будет включить обратно величину признанного обязательства по аренде, чтобы получить балансовую стоимость этой инвестиционной недвижимости на основе модели учета по справедливой стоимости.

51 [Удален]

52 В некоторых случаях организация ожидает, что приведенная стоимость ее платежей, связанных с той или иной инвестиционной недвижимостью (кроме платежей, связанных с признанными обязательствами), превысит приведенную стоимость соответствующих денежных поступлений. Организация применяет МСФО (IAS) 37 "Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы" , чтобы решить, признавать ли обязательство и, если признавать, как его оценивать.

Невозможность надежной оценки справедливой стоимости

53 Существует опровержимое допущение о том, что организация имеет возможность надежно оценивать справедливую стоимость той или иной инвестиционной недвижимости на продолжающейся основе. Однако в исключительных случаях может быть, что в момент, когда организация впервые приобретает инвестиционную недвижимость (или когда имеющаяся недвижимость впервые становится инвестиционной недвижимостью вследствие изменения характера ее использования), существуют очевидные свидетельства того, что справедливая стоимость данной инвестиционной недвижимости не поддается надежной оценке на продолжающейся основе. Такая ситуация возникает тогда и только тогда, когда рынок для сопоставимых объектов недвижимости является неактивным (например, за последнее время проводилось небольшое количество операций, котировки цен не являются текущими или наблюдаемые цены сделок указывают на то, что продавец был вынужден осуществить продажу) и альтернативные надежные оценки справедливой стоимости (например, основанные на прогнозах дисконтированных денежных потоков) отсутствуют. Если организация заключает, что справедливая стоимость строящегося объекта инвестиционной недвижимости не поддается надежной оценке, но ожидает, что справедливую стоимость этой недвижимости возможно будет с надежностью оценить по завершении строительства, организация должна оценивать этот строящийся объект инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости до тех пор, пока либо его справедливая стоимость не станет поддаваться надежной оценке, либо не будет завершено строительство (в зависимости от того, какое из этих событий наступит раньше). Если организация заключает, что справедливая стоимость инвестиционной недвижимости (кроме строящегося объекта инвестиционной недвижимости) не поддается надежной оценке на продолжающейся основе, организация должна оценивать эту инвестиционную недвижимость, используя модель учета по первоначальной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16 в случае инвестиционной недвижимости, находящейся в собственности, или в соответствии с МСФО (IFRS) 16 в случае инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования. Ликвидационная стоимость такой инвестиционной недвижимости должна приниматься равной нулю. Организация должна продолжить применять МСФО (IAS) 16 или МСФО (IFRS) 16 вплоть до выбытия данной инвестиционной недвижимости.

53A Как только организация сможет надежно оценить справедливую стоимость строящегося объекта инвестиционной недвижимости, который ранее оценивался по первоначальной стоимости, она должна оценивать данную недвижимость по справедливой стоимости. Предполагается, что в момент завершения строительства такой недвижимости становится возможной надежная оценка справедливой стоимости. Если это не соответствует действительности, то согласно пункту эту недвижимость следует учитывать с использованием модели учета по первоначальной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16 в случае активов, находящихся в собственности, или в соответствии с МСФО (IFRS) 16 в случае инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования.

53B Предположение о том, что справедливая стоимость строящегося объекта инвестиционной недвижимости поддается надежной оценке, может быть опровергнуто только при первоначальном признании. Организация, которая оценила строящийся объект инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости, не может сделать вывод, что справедливая стоимость завершенного объекта инвестиционной недвижимости не поддается надежной оценке.

54 В исключительных случаях, когда по причинам, указанным в пункте , организация вынуждена оценивать инвестиционную недвижимость с использованием модели учета по первоначальной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16 или МСФО (IFRS) 16, она оценивает всю остальную инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, включая строящиеся объекты инвестиционной недвижимости. В таких случаях, несмотря на то, что организация может использовать модель учета по первоначальной стоимости для одной инвестиционной недвижимости, она должна продолжать учитывать каждый из оставшихся видов недвижимости с использованием модели учета по справедливой стоимости.

55 В том случае, если ранее организация оценивала ту или иную инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, она должна продолжать оценивать эту недвижимость по справедливой стоимости до момента ее выбытия (или до момента, когда данная недвижимость станет недвижимостью, занимаемой владельцем, или когда организация начнет развивать данную недвижимость для последующей ее продажи в ходе обычной деятельности), даже если сопоставимые рыночные сделки станут менее частыми или рыночные цены станут менее доступными.

Модель учета по первоначальной стоимости

56 После первоначального признания организация, которая выбирает модель учета по первоначальной стоимости, должна оценивать инвестиционную недвижимость:

(a) в соответствии с МСФО (IFRS) 5 "Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность" , если она отвечает критериям классификации в качестве предназначенной для продажи (или включена в выбывающую группу, классифицированную как предназначенная для продажи);

(b) в соответствии с МСФО (IFRS) 16, если она удерживается арендатором в качестве актива в форме права пользования и не предназначена для продажи в соответствии с МСФО (IFRS) 5; и

(c) в соответствии с требованиями в МСФО (IAS) 16 для модели учета по первоначальной стоимости во всех остальных случаях.

Основные вопросы учета инвестиционной собственности

• Справочная информация

Справочная информация
Стандарты, регулирующие вопросы учета и отражения в отчетности инвестиционной собственности

• МСФО (IAS) 40 "Инвестиционная собственность";
• MCOO (IAS)17 "Аренда".

Основным стандартом, регламентирующим подходы к учету и отражению в отчетности инвестиционной собственности, является МСФО (IAS) 40 "Инвестиционная собственность", который был изменен в рамках проекта по улучшению действующих МСФО (Improvements) в декабре 2003 г. Измененная редакция МСФО 40 вступает в силу для годовых отчетных периодов, начинающихся 1 января 2005 г. или после этой даты. Раннее применение этого стандарта приветствуется, однако такой факт должен быть раскрыт в примечаниях к финансовой отчетности.
МСФО 40 применяется для признания, оценки и раскрытия информации в отчетности об активах, которые классифицируются как инвестиционная собственность.
Поскольку понятие инвестиционной собственности (более подробно рассмотрено ниже) может включать в себя арендуемые активы или активы, которые могут быть сданы в аренду, то в стандарте (МСФО 40.3) определяется сфера применения данного стандарта и стандарта, регламентирующего учетную трактовку аренды (МСФО (IAS) 17).
МСФО 40 применяется:

• к оценке доли инвестиционной собственности, которой компания владеет на условиях финансовой аренды, в финансовой отчетности арендатора;
• к оценке инвестиционной собственности, которая предоставлена арендатору на условиях операционной аренды, в финансовой отчетности арендодателя.

МСФО 17 применяется:

• к классификации аренды на финансовую и операционную;
• к признанию арендного дохода от инвестиционной собственности;
• к оценке доли собственности, которой компания владеет на условиях операционной аренды, в финансовой отчетности арендатора;
• к оценке чистых инвестиций в аренду (финансовая аренда) в финансовой отчетности арендодателя;
• к учету операций по продаже с обратной арендой;
• к раскрытию информации о финансовой и операционной аренде в отчетности.

Кроме этого, МСФО 40 не должен применяться к биологическим активам, связанным с сельскохозяйственной деятельностью, и к правам на минеральные ресурсы и запасам минеральных ресурсов, таких как нефть, газ и другие аналогичные невосстанавливаемые ресурсы.
Понятие инвестиционной собственности
Определение инвестиционной собственности представлено в п. п. 5 - 6 МСФО (IAS) 40.
Инвестиционная собственность - это собственность (земля или здания, или часть здания, или и то и другое), которая держится (собственником или арендатором на условиях финансовой аренды) для получения дохода от сдачи в аренду или для увеличения капитальной оценки, или для того и другого, а не для:

• использования в процессе производства или предоставления товаров или услуг, или административных целей;
• продажи в течение обычной хозяйственной деятельности.

Доля в собственности, находящаяся в операционной аренде у арендатора, может классифицироваться и учитываться как инвестиционная собственность, только если выполняются определенные условия:

• для данной собственности во всем остальном выполняется определение инвестиционной собственности;
• для данной инвестиционной собственности используется модель справедливой стоимости.

Данная классификационная альтернатива допустима на пообъектной основе. Однако если данная альтернатива выбрана для одной такой доли собственности, находящейся в операционной аренде, вся собственность, классифицируемая как инвестиционная, должна учитываться на основе модели справедливой стоимости.
Определено, что доля в собственности, находящаяся в операционной аренде у арендатора, может классифицироваться как инвестиционная собственность при выполнении ряда условий.
Переходные положения: компании, которые ранее применяли МСФО 40 (в ред. 2000 г.) и впервые выбирают классификацию или учет некоторой или всей разрешенной доли собственности, находящейся в операционной аренде, как инвестиционной собственности, должны признавать эффект от этого выбора как корректировку входящего сальдо нераспределенной прибыли в периоде, когда данный выбор был впервые сделан. В случае, когда справедливая стоимость такой собственности ранее не раскрывалась публично, сравнительная информация не пересчитывается и данный факт раскрывается.
Схематично определение инвестиционной собственности представлено на рис. 10.1.
Рисунок 10.1. Классифицирование активов в качестве инвестиций

Инвестиционная собственность:

• Земля
• Здания
• Часть здания
• Земля и здания

Держится с целью
Увеличения капитальной оценки и получения дохода от сдачи в аренду
Увеличения
капитальной
оценки
Возникает в результате
\/

Аренда на условиях \
операционной аренды /
Получения дохода от сдачи в операционную аренду

Получения дохода от сдачи в финансовую аренду
/\
При выполнении определенных условий
Отметим, что инвестиционная собственность как актив, генерирующий независимые денежные потоки, отделяется
от:

• собственности, занимаемой собственником (owner-occupied property), - собственности, которой собственник или арендатор владеют на условиях финансовой аренды, для использования в процессе производства или предоставления товаров или услуг, или для административных целей (по сути, речь идет об основных средствах);
• собственности, предназначенной для продажи в процессе обычной хозяйственной деятельности (по сути, речь идет о запасах).

Типичными примерами инвестиционной собственности являются:

• земля, которой владеют с целью долгосрочного увеличения капитальной оценки, а не для краткосрочной продажи в течение нормальной хозяйственной деятельности;
• земля, которой владеют с целью неопределенного будущего использования;
• здание, принадлежащее собственнику (или арендуемое собственником на условиях финансовой аренды) и сдаваемое в операционную аренду;
• свободное здание, которым владеют с целью сдачи в операционную аренду.

В случае, когда частью собственности владеют с целью увеличения капитальной оценки или сдачи в аренду, а другая часть - для использования в процессе производства или предоставления товаров или услуг, или для административных целей, возникает проблема классификации данных частей. Если данные части могут быть проданы или сданы в финансовую аренду отдельно, каждая часть учитывается отдельно как инвестиционная собственность и как собственность, занимаемая собственником, соответственно. Если они не могут быть проданы или сданы в финансовую аренду отдельно, вся собственность может трактоваться как инвестиционная собственность, но только в том случае, если лишь незначительная часть этой собственности используется в процессе производства, предоставления товаров или услуг или для административных целей (МСФО 40.10). Например, компания владеет восьмиэтажным офисным зданием, семь этажей которого сдаются в аренду, а один этаж занимается администрацией самой компании. Данное здание либо должно делиться на два объекта: инвестиционная собственность и собственность, занимаемая собственником, в пропорции 7 к 1 соответственно, либо трактоваться целиком как инвестиционная собственность.
В ряде случаев компании, сдающие собственность в аренду, представляют арендаторам определенные вспомогательные услуги, связанные с использованием данной собственности. Такая собственность может трактоваться как инвестиционная собственность только в том случае, когда услуги представляют незначительную часть соглашения в целом (МСФО 40.11). Например, собственник офисного здания, сдаваемого в аренду, предоставляет арендаторам услуги по обеспечению безопасности.
При определении инвестиционной собственности часто необходимо использовать профессиональное суждение.
Признание инвестиционной собственности
К инвестиционной собственности применяется тот же критерий признания, что и другим активам компании.
Критерий признания инвестиционной собственности (МСФО 40.16)
Инвестиционная собственность признается как актив только в том случае, когда выполняются оба условия:

• существует вероятность поступления в компанию будущих экономических выгод, связанных с данной инвестиционной собственностью;
• стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.

Компания должна использовать данный критерий при трактовке любых затрат, связанных с инвестиционной собственностью, в момент их возникновения. Он применяется как к затратам, возникающим в момент приобретения инвестиционной собственности, т.е. при определении того, какие затраты формируют первоначальную стоимость, так и к последующим затратам на присоединение, замещение частей или обслуживание инвестиционной собственности, т.е. при решении вопроса о капитализации последующих затрат.
Затраты на ежедневное обслуживание инвестиционной собственности не признаются в балансовой стоимости инвестиционной собственности, а отражаются как расходы того периода, когда они возникли. К таким затратам обычно относятся затраты на заработную плату обслуживающего персонала, расходные материалы, небольшие запасные части и т.п., и их основное назначение часто трактуется как затраты на мелкий ремонт и поддержание рабочего состояния.
Затраты на замену крупных частей инвестиционной собственности обычно соответствуют критерию признания и соответственно включаются в балансовую стоимость инвестиционной собственности в момент осуществления данных затрат, например затраты на замену внутренних стен здания. Балансовая стоимость тех частей, которые замещаются, перестает признаваться в соответствии с правилами прекращения признания, устанавливаемыми стандартом.
Примечание. Изменения по сравнению с МСФО 40 в редакции 2000 г.
В новой редакции единый критерий признания применяется к первоначальным затратам и к последующим затратам на инвестиционную собственность (см. также гл. 7 "Основные средства").
Оценка инвестиционной собственности в момент первоначального признания
Общий подход к оценке инвестиционной собственности в момент первоначального признания, устанавливаемый МСФО (IAS) 40, состоит в следующем (МСФО 40.20).
Первоначально инвестиционная собственность должна оцениваться по первоначальной стоимости (фактической стоимости приобретения) (cost). Затраты на операцию по приобретению (transaction costs) включаются в первоначальную оценку.
Оценка первоначальной стоимости при различных вариантах приобретения инвестиционной собственности

• Приобретенная за плату инвестиционная собственность.

В первоначальную стоимость включаются:
цена приобретения (покупная цена);
любые затраты, прямо связанные с приобретением: оплата профессиональных гонораров за юридические услуги, налоги на передачу собственности, и другие затраты на операцию.

• Самостоятельно построенная инвестиционная собственность.

В первоначальную стоимость включаются затраты на дату, когда строительство или разработка закончены. До этой даты применяется МСФо (IAS) 16 (см. гл. 7 "Основные средства").
В первоначальную стоимость инвестиционной собственности не включаются:
организационные затраты, связанные с началом эксплуатации (за исключением случаев, когда они необходимы для приведения собственности в состояние, готовое к использованию);
операционные убытки до момента достижения запланированной загрузки;
ненормально большие величины потраченных материалов, людских или иных ресурсов в процессе строительства или разработки.

• Инвестиционная собственность, приобретенная с оплатой, отложенной на период, превышающий нормальные кредитные условия (условия обычного торгового кредита).

Если оплата откладывается на период, превышающий нормальные кредитные условия, то первоначальной стоимостью является эквивалент денежной цены, а разница между эквивалентом денежной цены и реально уплаченными средствами признается как расходы на проценты в течение срока кредита.

• Инвестиционная собственность, приобретенная в результате аренды.

Первоначальная стоимость доли собственности, которой владеют на условиях аренды и которая классифицируется как инвестиционная собственность, определяется в соответствии с правилами оценки, установленными п. 20 МсФО (IAS) 17 "Аренда" для финансовой аренды (см. гл. 8 "Учет аренды"). То есть актив признается по низшей из двух оценок: справедливой стоимости собственности и приведенной стоимости минимальных арендных платежей. Эквивалентная величина признается в качестве обязательства по аренде.
Если доля в собственности, которой компания владеет на условиях аренды, классифицируется как инвестиционная собственность, то статьей, учитываемой по справедливой стоимости, является данная доля, а не вся собственность.

• Инвестиционная собственность, приобретенная в результате обмена на неденежные активы или совокупность неденежных и денежных активов.

При первоначальном признании инвестиционная собственность оценивается по справедливой стоимости, за исключением ситуаций, когда: а) в обменной операции отсутствует коммерческая сущность (некоммерческие сделки; сделки, не преследующие цель получения прибыли) или б) справедливая стоимость ни получаемого актива, ни отдаваемого актива не может быть надежно оценена. В этих случаях в качестве первоначальной стоимости приобретаемого актива берется балансовая стоимость отдаваемого актива.
Примечание. Практическая рекомендация
Правила по определению первоначальной стоимости инвестиционной собственности близки к правилам определения первоначальной стоимости основных средств. Их изменения в новой редакции МСФО 40 (по сравнению со старой редакцией данного стандарта) в целом аналогичны изменениям, внесенным в МСФО (IAS) 16 (подробнее об изменениях в МСФО 16 в части оценки основных средств, приобретенных в обмен на неденежные активы, см. гл. 7 "Основные средства").
Переходные положения: требования в отношении первоначальной оценки инвестиционной собственности, приобретенной в результате обмена на другие активы, должны применяться перспективно.
Оценка инвестиционной собственности после первоначального признания
Компания должна выбрать учетную политику, определяющую одну из моделей учета инвестиционной собственности (МСФО 40.30):

• модель справедливой стоимости;
• модель фактической стоимости.

Выбранная модель должна применяться для всей инвестиционной собственности.
Правило оценки всей инвестиционной собственности либо в соответствии с моделью справедливой стоимости, либо в соответствии с моделью фактической стоимости имеет следующее исключение (п. 32А МСФО 40):

• компания может выбрать либо модель справедливой стоимости, либо модель фактической стоимости для всей инвестиционной собственности, сопровождающейся обязательствами, по которым выплачиваемое возмещение напрямую связано со справедливой стоимостью специфических активов или с возмещением от таких специфических активов, включающих данную инвестиционную собственность;
• компания может выбрать либо модель справедливой стоимости, либо модель фактической стоимости для всей остальной инвестиционной собственности, вне зависимости от выбора в предыдущем случае.

Кроме этого, доля в собственности, находящаяся в операционной аренде у арендатора, классифицируемая как инвестиционная собственность, в обязательном порядке должна учитываться только в соответствии с моделью справедливой стоимости, т.е. для такой инвестиционной собственности альтернативы не существует (п. 34 МСФО 40).
Примечание. Практическая рекомендация
При выборе модели учета для последующей оценки инвестиционной собственности необходимо принимать во внимание способ возникновения данного актива:

• если объект инвестиционной собственности приобретается в собственность, то могут быть использованы либо модель справедливой стоимости, либо модель фактической стоимости;
• если объект инвестиционной собственности арендуется на условиях финансовой аренды, то могут быть использованы либо модель справедливой стоимости, либо модель фактической стоимости;
• если объект инвестиционной собственности арендуется на условиях операционной аренды, то может быть использована только модель справедливой стоимости.

МСФО (IAS) 8 разрешает изменения учетной политики, если они вызваны необходимостью более адекватного представления в финансовой отчетности операций, событий и условий деятельности компании. Несмотря на то, что МСФО 40 разрешает два возможных варианта учетной политики в отношении инвестиционной собственности, считается, что изменение учетной политики с модели справедливой стоимости на модель фактической стоимости с очень небольшой вероятностью приведет к более адекватному представлению (п. 11 МСФО 40), т.е. изменение модели фактической стоимости на модель справедливой стоимости может быть оправдано, а обратное изменение - практически нет.
В целом МСФО 40 требует от компаний определять справедливую стоимость инвестиционной собственности и:

• либо использовать ее для оценки такой собственности (при выборе модели справедливой стоимости) (п. 33 МСФО

40);

• либо раскрывать в примечаниях (при выборе модели фактической стоимости) (п. 79 МСФО 40).

Компаниям рекомендуется для определения справедливой стоимости привлекать независимых оценщиков, имеющих соответствующую профессиональную квалификацию, однако компании не обязаны это делать и могут использовать другие способы оценки (п. 32 МСФО 40).
Модель справедливой стоимости
В соответствии с моделью справедливой стоимости после первоначального признания вся инвестиционная собственность должна отражаться по справедливой стоимости (п. 33 МСФО 40).
Прибыли (убытки), возникающие в результате изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности, должны признаваться как прибыли и убытки того периода, в котором они возникли, и представляться в отчете о прибылях и убытках (п. 35 МСФО 40).
Согласно определению справедливая стоимость инвестиционной собственности - это цена, по которой собственность может быть обменена в сделке между независимыми, осведомленными и желающими ее совершить сторонами. При определении справедливой стоимости возможные затраты, связанные с ее выбытием, не должны приниматься в расчет.
Справедливая стоимость должна отражать рыночные условия на дату составления баланса (п. 38 МСФО 40).
В МСФО (IAS) 40 достаточно большое внимание уделено подходам к определению справедливой стоимости инвестиционной собственности. Можно выделить следующие подходы (от наиболее приоритетных - к менее приоритетным):

• наилучшим свидетельством справедливой стоимости является текущая цена на активном рынке для аналогичной собственности, имеющей аналогичное месторасположение и состояние или являющейся объектом аналогичных арендных или иных соглашений; при отсутствии информации о текущих ценах на активном рынке для такой собственности компания может рассматривать другие источники информации, включающие:

текущие цены на активном рынке для отличной по сущности, состоянию или месторасположению (или являющейся предметом отличных арендных или иных соглашений) собственности, с корректировкой этих данных на существующие отличия;
недавние цены в операциях с аналогичной собственностью на менее активном рынке, с корректировкой, которая должна отражать любые изменения экономических условий с даты таких операций;

• дисконтированные предполагаемые денежные потоки, прогноз которых основан на надежных оценках будущих денежных потоков, подтверждаемых условиями любых существующих арендных или иных контрактов или, при возможности, другими внешними свидетельствами, с использованием ставки дисконтирования, которая отражает текущие рыночные оценки неопределенностей, связанных с величиной или временем этих денежных потоков.

Таким образом, стандарт предлагает оценивать справедливую стоимость на основании наиболее очевидных рыночных свидетельств (текущие цены), а при их отсутствии - на расчетах, основанных на рыночных факторах (денежные потоки и ставка дисконтирования, отражающие рыночные условия).
В некоторых случаях при проведении оценки справедливой стоимости могут получиться несколько различных вариантов. В этих случаях компания должна проанализировать причины возникших различий для того, чтобы получить единую наиболее надежную оценку справедливой стоимости из набора возможных вариантов.
Примечание. Возможное применение требований других стандартов
МСФО (IAS) 8.11 требует, чтобы при выработке профессионального суждения рассматривались (в том числе) концепции оценки, определяемые Концепцией МСФО (Framework). Одним из принципов, заложенных в Концепции МСФО, является принцип осмотрительности (prudence), согласно которому в условиях неопределенности должно приниматься решение, не ведущее к завышению оценки активов (п. 37 Концепции МСФО).
Выбор из альтернативных вариантов оценки справедливой стоимости требует профессионального суждения. При одинаковой степени надежности различных оценок справедливой стоимости применение принципа осмотрительности предполагает выбор наименьшей из возможных величин.
В исключительных случаях в момент первоначального приобретения инвестиционной собственности существует ясное свидетельство того, что разброс значений разумных оценок справедливой стоимости будет настолько велик и вероятность различных исходов настолько сложно определяема, что полезность единой оценки справедливой стоимости сводится на нет. Такая ситуация может свидетельствовать о том, что справедливая стоимость не будет надежно определяема на постоянной основе и должно действовать правило, предписываемое МСФО 40 для ситуаций, когда справедливую стоимость невозможно надежно определить.
Данное правило имеет следующий вид (п. 53 МСФО 40):
Существует опровержимое предположение, что компания может надежно определить справедливую стоимость инвестиционной собственности на продолжающейся основе. Однако в исключительно редких обстоятельствах в момент первоначального приобретения инвестиционной собственности (или когда существующая собственность впервые признается инвестиционной собственностью после окончания строительства или разработки или в результате изменения использования) существует очевидное свидетельство того, что справедливую стоимость невозможно надежно определить на продолжающейся основе. Такие ситуации возникают только в том случае, когда сравнимые рыночные операции происходят редко и альтернативные надежные оценки справедливой стоимости (например, основанные на дисконтировании предполагаемых денежных потоков) не могут быть осуществлены. В этих случаях компания должна оценивать инвестиционную собственность по модели фактической стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16. Ликвидационная стоимость такой инвестиционной собственности должна предполагаться равной нулю. МСФО (IAS) 16 должен применяться до момента выбытия указанной инвестиционной собственности.
Возможно, что компания в целом выбирает использование модели справедливой стоимости, однако делается исключение для данной собственности, которая учитывается в соответствии с моделью фактической стоимости.
Отметим, что данное исключение из общего правила оценки по справедливой стоимости возможно только в момент первоначального признания инвестиционной собственности. Могут случиться ситуации, когда компания уже использовала модель справедливой стоимости для учета инвестиционной собственности какое-то время, но затем рыночные операции с аналогичного рода собственностью стали менее частыми или рыночные цены менее доступны, и соответственно справедливая стоимость инвестиционной собственности более сложно определяема. В этих случаях (МСФО 40.55) компания должна продолжать оценивать инвестиционную собственность по справедливой стоимости до момента выбытия (или переклассификации).
Пример 10.1. Использование модели справедливой стоимости для учета и оценки инвестиционной собственности
Компания А приобретает одно из пяти одинаковых зданий делового комплекса за 3 млн долл. США с целью сдачи его в аренду 1 января 2005 г. Данное здание классифицируется как инвестиционная собственность, и компания в качестве учетной политики для инвестиционной собственности выбирает модель справедливой стоимости.
На 31 декабря 2005 г. (отчетная дата для компании А) известно, что в декабре было продано другое здание данного комплекса за 3,5 млн долл. США. Соответственно справедливая стоимость инвестиционной собственности компании А может считаться равной 3,5 млн долл. В учете должна быть сделана проводка, отражающая увеличение (3,5 - 3 = 0,5 млн долл. США) оценки здания до справедливой стоимости, и признана прибыль от такого увеличения в отчете о прибылях и убытках (дебетуется счет инвестиционной собственности и кредитуется прибыль от увеличения справедливой стоимости).
Модель фактической стоимости
В соответствии с моделью фактической стоимости (МСФО 40.56) после первоначального признания инвестиционная собственность должна оцениваться так же, как основные средства (основной рекомендованный вариант) в соответствии с
МСФО (IAS) 16, т.е. по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и соответствующего накопленного убытка от обесценения.
Исключение из данного правила составляет инвестиционная собственность, удовлетворяющая критериям классификации активов, которые предназначены для продажи (или включаемая в группу активов, которая классифицируется как предназначенная для продажи). Данная инвестиционная собственность должна оцениваться в соответствии с МСФО (IFRS) 5 (подробнее об оценке внеоборотных активов, классифицированных как "предназначенные для продажи", см. гл. 11 "Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность").
Перевод (переклассификация) активов в категорию и из категории инвестиционной собственности
Переклассификация (перевод) собственности в инвестиционную или из инвестиционной возможна только в тех случаях, когда произошло изменение в использовании, подтвержденное определенными обстоятельствами (МСФО 40.57). К таким обстоятельствам могут быть отнесены только следующие:

• начало использования для собственных нужд, для перевода из категории инвестиционной собственности в категорию собственности, занимаемой собственником (основных средств);
• начало разработки с целью продажи - для перевода из категории инвестиционной собственности в категорию запасов;
• окончание использования для собственных нужд - для перевода из категории собственности, занимаемой собственником, в категорию инвестиционной собственности;
• начало предоставления в операционную аренду третьей стороне - для перевода из категории запасов в категорию инвестиционной собственности;
• окончание строительства или разработки - для перевода из категории собственности в процессе строительства или разработки (регламентируется МСФО (IAS) 16) в категорию инвестиционной собственности.

Необходимо обратить внимание, что перевод из категории инвестиционной собственности в категорию запасов возможен только в том случае, когда есть свидетельство начала разработки с целью продажи. В случае, когда компания решает ликвидировать инвестиционную собственность без дополнительной разработки, она должна продолжать ее классифицировать как инвестиционную собственность до момента прекращения признания (списания с баланса). Аналогично, если компания начинает дополнительную разработку существующей инвестиционной собственности, однако предполагает ее и в дальнейшем использовать как инвестиционную собственность, переклассификация не проводится.
Пример 10.2. Классификация объекта недвижимости
Компания А владеет зданием, которое сдается в аренду третьим сторонам. Данное здание классифицируется как инвестиционная собственность.
Если компания предполагает продать здание, но для этого необходимы его ремонт и перепланировка, которые она начинает делать, то с момента начала ремонта и перепланировки здание переходит в категорию запасов.
Если компания предполагает продать здание, но для этого нет необходимости в каких-либо его изменениях, то до момента выбытия здание классифицируется как инвестиционная собственность.
Если компания предполагает проведение ремонта и перепланировки здания, но будет продолжать сдавать его в аренду, то переклассификации здания также не происходит.
Если для учета инвестиционной собственности используется модель фактической стоимости, то переводы между категориями инвестиционной собственности, собственности, занимаемой собственником, и запасов производятся по балансовой стоимости (МСФО 40.39).
Если для учета инвестиционной собственности используется модель справедливой стоимости, то действуют следующие правила:

• При переводе инвестиционной собственности, которая учитывалась по справедливой стоимости, в собственность, занимаемую собственником (используемую для собственных нужд - основные средства), или в состав запасов, предполагаемой первоначальной стоимостью для последующего учета в соответствии со стандартами, регламентирующими учет основных средств (МСФО (IAS) 16) и запасов (МСФо (IAS) 2), является справедливая стоимость на дату изменения использования, т.е. перевод производится по справедливой стоимости на дату перевода (МСФО 40.60).

Пример 10.3. Переклассификация в объект основных средств
Компания А владеет зданием, которое сдается в аренду. Данное здание трактуется как инвестиционная
собственность и учитывается в соответствии с моделью справедливой стоимости. Согласно оценке на предыдущую отчетную дату (31 декабря 2004 г.) справедливая стоимость здания равна 5 млн долл. 1 апреля 2005 г. компания решает изменить способ использования здания и разместить там собственное руководство. Соответственно на эту дату должен быть осуществлен перевод здания из категории инвестиционной собственности в категорию основных средств. Справедливая стоимость здания на 1 апреля 2005 г. составляет 5,5 млн долл. Производится дооценка инвестиционной собственности до справедливой стоимости (признается прибыль 0,5 млн долл. США (5,5 млн долл. США - 5 млн долл. США)), инвестиционная собственность переводится в основные средства (дебетуются основные средства и кредитуется инвестиционная собственность на сумму 5,5 млн долл. США), и в качестве первоначальной стоимости основных средств выступает величина 5,5 млн долл. США, которая амортизируется в соответствии с учетной политикой компании в отношении основных средств.

• При переводе собственности, занимаемой собственником, в инвестиционную собственность, которая будет учитываться по справедливой стоимости, до момента изменения использования применяется МСФО (IAS) 16. Разница между балансовой стоимостью в соответствии с МСФО (IAS) 16 и справедливой стоимостью данной собственности на эту

дату учитывается как переоценка в соответствии с МСФО (IAS) 16 (МСФО 40.61).
Пример 10.4. Переклассификация в объект инвестиционной собственности
Компания А владеет зданием, которое используется для административных целей. Балансовая стоимость здания - 4 млн долл. США. Компания решает изменить способ использования здания и начать сдавать его в аренду. При этом для оценки инвестиционной собственности будет использоваться модель справедливой стоимости. В момент изменения использования справедливая стоимость здания составляет 4,8 млн долл. США. На дату изменения использования производится переоценка основного средства - здания (увеличивается балансовая стоимость здания на 0,8 млн долл. США (4,8 млн долл. США - 4 млн долл. США), и на эту величину возникает резерв переоценки), а затем осуществляется перевод в категорию инвестиционной собственности (дебетуется инвестиционная собственность и кредитуются основные средства на 4,8 млн долл. США).

• При переводе запасов в инвестиционную собственность, которая будет учитываться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью собственности на эту дату и ее предыдущей балансовой стоимостью признается как прибыль (убыток) периода (МСФО 40.63).
• Когда компания заканчивает строительство хозяйственным способом инвестиционной собственности, которая будет учитываться по справедливой стоимости, то разница между справедливой стоимостью на эту дату и предыдущей балансовой стоимостью признается как прибыль (убыток) периода (МСФО 40.65).

Выбытие инвестиционной собственности
Инвестиционная собственность должна прекращать признаваться (списываться с баланса) в момент выбытия, или когда инвестиционная собственность изымается из использования на постоянной основе и не предполагается никаких будущих экономических выгод от ее выбытия (МСФО 40.66).
Выбытие инвестиционной собственности может произойти в результате продажи или сдачи ее в аренду на условиях финансовой аренды. В первом случае для определения даты выбытия используются критерии признания выручки от продажи товаров в соответствии с МСФО (IAS) 18. Во втором случае применяются положения МСФО (IAS) 17, регламентирующего учет аренды. МСФО (IAS) 17 применяется также, если выбытие инвестиционной собственности является продажей с обратной арендой.
Прибыли (убытки) от выбытия или прекращения использования инвестиционной собственности определяются как разница между чистыми поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью актива (МСФО 40.69). Данные прибыли (убытки) признаются как прибыли (убытки) в отчете о прибылях и убытках того периода, когда произошло выбытие или прекращение использования, за исключением случаев, когда выбытие является продажей с обратной арендой (в этих случаях используются положения МСФО (IAS) 17 по учету данных операций).
Компенсация от третьих сторон за инвестиционную собственность, которая обесценилась, потеряна или передана, признается на счете "Прибыли и убытки", и когда компенсация вероятна к получению (МСФО 40.72).
Примечание. Изменения по сравнению с МСФО 40 в редакции 2000 г.
Данное положение введено в новую редакцию МСФО 40 в соответствии с изменениями, внесенными в новую редакцию МСФО (IAS) 16.
Раскрытие информации об инвестиционной собственности в финансовой отчетности
Поскольку понятие инвестиционной собственности тесно связано с арендными отношениями, то раскрытие информации согласно требованиям МСФО 40 должно дополнять соответствующую информацию, которая должна раскрываться согласно требованиям МСФО (IAS) 17.
Требования МСФО 40 по раскрытию информации можно разбить на три части:

• общие требования;
• специальные требования при использовании модели справедливой стоимости;
• специальные требования при использовании модели первоначальной стоимости.

Общие требования
Компания должна раскрывать такую информацию (МСФО 40.75):

• какую модель она использует: модель справедливой стоимости или модель первоначальной стоимости;
• если она использует модель справедливой стоимости, то когда и при каких обстоятельствах доля собственности, находящаяся в операционной аренде, классифицируется и учитывается как инвестиционная собственность;
• в случаях, когда классификация активов в качестве инвестиционной собственности представляет сложности, критерии, которые использовались для разделения инвестиционной собственности и собственности, занимаемой собственником, и собственности, которая держится для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности;
• методы и значительные предположения, которые применялись для определения справедливой стоимости инвестиционной собственности, включая положение о том, было ли определение справедливой стоимости подтверждено рыночными свидетельствами или базировалось в большей степени на других факторах (которые должны быть раскрыты) в силу специфической сущности собственности или недостатка сравнительных рыночных данных;
• степень, в которой оценка справедливой стоимости инвестиционной собственности базируется на оценке независимого оценщика, владеющего признаваемой и соответствующей квалификацией и обладающего недавним опытом оценки инвестиционной собственности, имеющей аналогичное с оцениваемой месторасположение и категорию; если такая оценка не проводилась, данный факт должен быть раскрыт;
• величины, которые были признаны в отчете о прибылях и убытках в отношении:

арендного дохода от инвестиционной собственности;
прямых операционных расходов (включая расходы на ремонт и поддержание в рабочем состоянии), возникающих в связи с инвестиционной собственностью, которая приносила арендный доход в отчетном периоде;
прямых операционных расходов (включая расходы на ремонт и поддержание в рабочем состоянии), возникающих в связи с инвестиционной собственностью, которая не приносила арендный доход в отчетном периоде; и некоторых других;

• существование и величина ограничений на реализуемость инвестиционной собственности или перевод дохода и поступлений от выбытия;
• контрактные обязательства по приобретению, строительству или разработке инвестиционной собственности, или по ее ремонту, поддержанию или улучшению.

Специальные требования при использовании модели справедливой стоимости
В дополнение к общим требованиям, изложенным выше, компания, использующая модель справедливой стоимости, должна раскрывать выверку балансовой стоимости инвестиционной собственности по состоянию на начало и на конец отчетного периода, отражающую (МСФО 40.76):

• поступления в результате приобретения за счет объединения бизнеса;
• чистые прибыли или убытки от корректировок до справедливой стоимости;
• прочие изменения.

В случае, когда полученная оценка инвестиционной собственности существенно корректируется для отражения в финансовой отчетности, должна раскрываться выверка между полученной оценкой и скорректированной оценкой, включенной в финансовую отчетность (МСФО 40.77).
В исключительных ситуациях, когда справедливая стоимость некоторой инвестиционной собственности не может быть надежно определена и для нее используется модель первоначальной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16, выверка, требуемая в п. 76 МСФО 40, должна отдельно отражать величины, связанные с такой инвестиционной собственностью (МСФО 40.78). В дополнение к этому должно раскрываться:

• описание такой инвестиционной собственности;
• объяснение, почему справедливая стоимость не может быть надежно определена;
• если возможно, диапазон оценок, в рамках которых с высокой вероятностью находится справедливая стоимость;
• при выбытии такой инвестиционной собственности должны раскрываться факт выбытия инвестиционной собственности, не отражаемой по справедливой стоимости, балансовая стоимость на момент продажи, величина признанной прибыли (убытка).

Специальные требования при использовании модели первоначальной стоимости
В дополнение к общим требованиям, изложенным выше, компания, использующая модель первоначальной стоимости, должна раскрывать следующую информацию (МСФО 40.79):

• используемые методы амортизации;
• сроки полезного использования или нормы амортизации;
• валовая балансовая стоимость и накопленная амортизация (в совокупности с накопленными убытками от обесценения) на начало и на конец периода;
• выверка балансовой стоимости инвестиционной собственности по состоянию на начало и на конец периода, отражающая:

поступления, с отдельным раскрытием поступлений в результате приобретения и в результате капитализации (включения в балансовую стоимость) последующих затрат;
поступления в результате приобретения за счет объединения бизнесов;
активы, которые классифицируются как предназначенные для продажи или включаемые в выбывающие группы, классифицируемые как предназначенные для продажи в соответствии с МСФО (IFRS) 5, и прочие выбытия;
амортизацию;
величину признанных и восстановленных в течение периода убытков от обесценения в соответствии с МСФО (IAS)
36;
чистые курсовые разницы, возникающие при пересчете в другую валюту представления;
переклассификации (переводы) из и в категории собственности, занимаемой собственником, и запасов;
прочие изменения;

• справедливую стоимость инвестиционной собственности.