Вопросы Типология гражданских зданий Понятие и назначение жилых зданий. Жилые дома усадебного типа Блокированные и секционные жилые дома Жилые дома коридорного и галерейного типов Специальные и специализированные дома

Малоэтажные (до 3 этажей) Средней этажности (4 -5 этажей) Повышенной этажности (6 -9 этажей) Многоэтажные (10 -25 этажей) Высотные (более 25 этажей) Рисунок – Классификация гражданских зданий по этажности

Рисунок – Классификация этажей гражданских зданий надземный при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли цокольный (полуподвальный) при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли, но не более чем на половину высоты помещений подвальный при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения мансардный при расположении помещений в объеме чердака

основные соответствуют основным функциям здания вспомогательные предназначены для обеспечения основных функций здания, но не определяют их обслуживающие повышают комфорт и санитарно-гигиенические условия, но не имеют прямого отношения к основной функции здания коммуникационные технические необходимы для связей внутри здания предназначены для размещения инженерно-технического оборудования Рисунок – Классификация гражданских помещений по их роли в функциональном процессе

универсальные специализированные административные организации и юридические учреждения Предприятия связи, финансирования и страхования Организации науки и техники Учреждения здравоохранения и физической культуры Предприятия бытового обслуживания и коммунального хозяйства Учреждения просвещения Предприятия торговли и общественного питания Транспортные организации Учреждения культуры и искусства Зрелищные общественные здания с зальными помещениями больших пролетов здания многоцелевого назначения, в которых можно временно трансформировать помещения здания, в которых можно периодически изменять размеры помещений и их группировку Рисунок – Классификация общественных зданий по функциональному назначению

Типология жилых зданий v v v Жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся или не менее половины общей площади которого предназначена для постоянного проживания, расположенное на земельном участке в определенных границах со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах. Жилые дома предназначены для постоянного или временного проживания в них людей. Их подразделяют на следующие группы: квартирные дома; общежития; дома для престарелых и семей с инвалидами, передвигающимися на креслах-колясках.

Жилые здания По этажности квартирные жилые дома условно делят на пять групп: v Малоэтажные - 1 -3 этажа v Средней этажности – 4 -5 этажей v Повышенной этажности – 6 -9 этажей v Многоэтажные – 10 -16 этажей v Высотные – 17 этажей и более. По планировочным схемам различают здания со схемами: v ячейковой v коридорной v анфиладной v центрической v секционной v зальной v комбинированной.

Номенклатура типов жилых домов: По объемно-планировочной структуре жилые дома подразделяются на следующие типы: § Жилые дома усадебного типа – одноквартирные, двухквартирные; § Многоквартирные жилые дома – блокированные, секционные, коридорные, галерейные. Основной тип жилого дома – квартирный. Основной элемент – квартира, для проживания одной семьи.

В зависимости от назначения жилые дома подразделяются на три группы: § Для постоянного проживания (все виды квартирных домов, в том числе: дома для малосемейных, интернаты) § Временного проживания (общежития) § Сезонного проживания (предназначены для промысловиков, нефтяников, пастухов, строителей и т. п.) § Малоэтажные индивидуальные жилые дома с приквартирными участками называют домами усадебного типа.

По характеру застройки квартирные жилые дома подразделяются на 4 типа: с приквартирными участками, в которых каждая квартира имеет свой земельный участок; с элементами первичного хозяйственно-бытового обслуживания и озелененной территорией, предназначенной для общего пользования; с развитым обслуживанием, включающим в себя различный набор современных квартир, комплекс обслуживающих учреждений для удовлетворения самых разнообразных культурно-бытовых потребностей населения этого типа домов (молодежные жилые комплексы (МЖК)); гостиничного типа, предназначенные для одиночек и семей из двухтрех человек, не ведущих в полном объеме домашнего хозяйства. В них квартиры имеют небольшую жилую площадь, уменьшенный состав подсобных помещений (кухни-ниши, совмещенные санузлы с душевыми поддонами и т. д.). В таких домах предусматривается развитая система коммунального и бытового обслуживания.

Рисунок - Типы одноквартирных жилых домов: а - одноэтажный одноквартирный; б - мансардный, в - частичное расположение комнат в двух уровнях; г - одноквартирный двухэтажный; д - на рельефе с перепадом уровней полов

В одноквартирном доме всю площадь можно условно разделить на три группы: Жилая - включает общую комнату (гостиную), спальни, детские, комнаты для интеллектуальной работы. Хозяйственная - включает чистую кухню (для приготовления пищи), кормокухню, кладовые для продуктов и сезонной одежды, гараж, мастерскую и т. д. Коммуникационная - включает в себя входную зону, тамбур, переднюю), коридоры, холл, лестницы.

Основные преимущества блокированных домов: возможность вести застройку в условиях сложного рельефа местности; наличие глухих торцовых стен домов-блоков, позволяющее формировать многоквартирные дома сложной конфигурации, различного состава комнат и разного уровня (одно-, двух- и трехуровневые); соединение домов-блоков посредством вставок в виде хозяйственных помещений, гаражей, выходов на приусадебный участок, прихожих и т. д. ; высокая плотность застройки; снижение периметра наружных стен для одной квартиры; уменьшение протяженности инженерных сетей; снижение расхода энергии на отопление.

Рисунок – Схемы секций первой группы: а – двухквартирная свободной ориентации, б, в – трехквартирная; г, д – четырехквартирная (б, в, г – ограниченной ориентации; д – меридиональной ориентации)

Рисунок – Композиционные схемы планов многоэтажных секционных домов: а – многоэтажные с секциями первой группы; б – многоэтажные с секциями второй группы; в – односекционные точечные с секциями первой и третьей групп

Типы секций в соответствии с местом их расположения на плане: а – рядовая; б – торцевая; в - поворотные

По объемно-пространственному решению коридорные жилые дома подразделяются на: одноуровневые, разноуровневые (различие уровней в пол-этажа, этаж) одноуровневые с лестницей внутри.

Рисунок – Дома коридорного типа: а – прямоугольная; б – трехлучевая (трилистник); в – со сдвижкой коридора (1 – лестнично-лифтовый узел, 2 – лестничные клетки

Характерные преимущества жилого дома коридорного типа: коридорная планировка улучшает гигиенические показатели дома, так как возможно сквозное проветривание помещений через общий длинный коридор; позволяет максимально удобно использовать жилое пространство в квартирах с большим количеством комнат; значительно повышается производительность и эффективность использования лифтов; существенно снижается стоимость квадратного метра жилья за счет минимизации расходов на приобретение и содержание лифтового хозяйства; эстетические показатели заключаются в удобном и гармоничном включении технических и обслуживающих помещений в планировку дома, возможности разбавить архитектурное однообразие секционных домов в застройке.

К недостаткам коридорных домов относятся односторонняя ориентация квартир, их меньшая изолированность, отсутствие сквозного проветривания, большая протяженность коммуникационных связей с выходом на улицу.

Дома галерейного типа обладают рядом преимуществ и высокими гигиеническими качествами: двусторонняя ориентация, что предоставляет оптимальные условия для сквозного проветривания; они очень просты по своей конструктивной схеме, как правило, состоят из многократно повторяющихся конструктивнопланировочных ячеек; стоимость галерей относительно невелика, поэтому они довольно экономичны. предусматривается минимум лестниц, одной или двумя лестницами с лифтом обслуживается большое количество квартир на этаже. удобная и экономичная планировка квартир, при которой подсобные помещения размещаются со стороны галереи, а жилые комнаты - в глубине квартиры. Расположение мусороприемников на открытом воздухе, вне пределов жилья, целесообразно с гигиенической точки зрения.

Наряду с достоинствами дома галерейного типа имеют ряд недостатков: для того чтобы попасть в квартиру, необходимо вновь выйти на открытый воздух уже после того, как вы вошли в здание; открытые галереи приходится чаще убирать, так как на них собирается больше пыли и грязи, чем в закрытых лестницах; галереи должны освещаться ночью, но при этом освещение должно быть устроено таким образом, чтобы жильцы квартир, примыкающих к галерее, не испытывали неудобства и беспокойства; спальни и общие комнаты нежелательно обращать в сторону галереи.

К специализированным жилым домам относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан; жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

До введения в действие первой части ГК РФ с 1 января 1995 г. вместо понятия "недвижимость" использовалось понятие "основные фонды". К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрос­лый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и пользуются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды - составная часть недвижимости (без машин и оборудования), и это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

Основные классификации, которые использовались в СССР и до настоящего времени применяются в РФ, относятся только к основным фондам.

2.1. Классификация объектов недвижимости в соответствии с окоф

В соответствии с постановлением Госстандарта РФ от 26 декаб­ря 1994 г. № 359 с 1 января 1996 г. в РФ введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов - ОК 013-94 (ОКОФ).

Данная классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов, однако при проведении исследований стоимостных характери­стик объектов данная укрупненная классификация не позволяет учесть целый ряд факторов, существенных для оценки именно недвижимости. Рассмотрим основные характеристики объектов основных фондов.

Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строитель­но-архитектурные объекты, назначением которых является соз­дание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Классифицируются отдельно стоящие объекты. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое пред­ставляет собой самостоятельное конструктивное целое, их счи­тают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (скла­ды, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами. Помещения, встроенные в зда­ния и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахер­ских, ателье, пунктов проката, детских садов, яслей, отделений связи, банков или иных организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необ­ходимые для их эксплуатации: система отопления с оборудо­ванием, включая котельную установку, например бойлерную (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сиг­нализационные сети; вентиляционные устройства общесанитар­ного назначения; подъемники и лифты. Водо-, газо-, теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника или от ближайшего смотрового колодца в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электри­ческого освещения и внутренние телефонные и сигнализацион­ные сети включают в состав здания, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты) или от проходных втулок (включая сами втулки).

Фундаменты под объектами всякого рода, не являющимися зданиями, - котлами, генераторами, станками, машинами, ап­паратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудо­вания. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин "специализированные здания",

Сооружения. К сооружениям относятся инженерно-строи­тельные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. д.).

В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое.

Номенклатура сооружений включает более 100 наименова­ний, а доля их стоимости в общем объеме строительства составляет более 25%. К подразделу "сооружения" также относятся передаточные устройства. В состав этой группы входят все имеющие самостоятельное значение объекты, предназначенные для трансформации, передачи и перемещения энергии и инфор­мации, такие, как линии электропередачи, теплоцентрали, тру­бопроводы различного назначения, радиорелейные линии, ка­бельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствую­щими комплексами инженерных сооружений.

Жилища. К данному подразделу относятся здания, предна­значенные для невременного проживания. Подраздел включает также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исто­рические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома. Передвижные домики производственного (мас­терские, котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводствен­ного назначения (жилые, бытовые, административные и пр.) относятся к зданиям. Автомобили, автомобильные и трактор­ные прицепы, железнодорожные специализированные и пере­оборудованные вагоны, основным назначением которых являет­ся выполнение производственных функций (вагоны-лаборато­рии, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными пред­приятиями соответствующего назначения и учитываются как здания.

Многолетние насаждения. Этот подраздел включает все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декора­тивные и озеленительные насаждения всех видов; искусст­венные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для науч­но-исследовательских целей. Объектом классификации дан­ного подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, двора, территории предприя­тия и т. п.

Рассмотрим еще один вид объекта оценки, который не учи­тывается в рамках ОКОФ.

Незавершенное строительство. К данной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает заказчик (инвестор).

Понятие " имущество" впервые сформули­ровано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

Согласно ГК РФ (ст.130) - К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) – относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В общем случае - недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В то же время, к недвижимости в недвижимое имущество включаются и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные, морские суда) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

Любой объект недвижимости в реальной действитель­ности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

На рис. 1. приведена характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Рис. 1. Характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видо­вые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.

Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, проч­ную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимо­сти объекта и накопление амортизации и др.

Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические ха­рактеристики, формы собственности и т.д.

Основные признаки недвижимости:

Классификация объектов недвижимости

Классификация - это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или разли­чию в соответствии с избранными признаками и методами.

Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.).

Виды объектов недвижимости:

1. Сооружения

   Земельные участки

   Многолетние насаждения

   Участки недр

   Водные объекты

   Предприятия

   Имущественные права

   Иные вещи

Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Признаки классификации:

Назначение

Капитальность строений

Строительный материал

Срок службы

Особенности конструкции

Этажность

Количество комнат

Наиболее общие признаки классификации представлены в таблице:

Глава 1. Основные оценки

Глава 2. Типология объектов недвижимости

Глава 3. Методы оценки

имущества предприятий

Глава 4. Современные методы оценки бизнеса предприятия

Глава 5. Методики оценки

разных видов недвижимости

Глава 6. Оценка недвижимого имущества

ОСНОВНЫЕ ОЦЕНКИ

Понятие «объект недвижимости»

Под объектом недвижимости понимается товар, обращающийся на рынке, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребительских свойств).

Для реализации дифференцированного подхода к оценке объектов недвижимости они классифицируются в зависимости от их существенных признаков, особенностей товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли- продажи. Например, по происхождению объекты недвижимости подразделяются на естественные (природные) объекты и искусственные объекты (постройки). В свою очередь выделяются естественные земельные участки (под застройку и др.) и природные комплексы (месторождения и пр.) для их эксплуатации, а искусственные объекты (постройки) классифицируются на постройки: жилые, офисные, торговые и т.п. Свободные земельные участки (под застройку) в зависимости от масштаба подразделяются на земельные массивы и отдельные земельные участки, а искусственные объекты (постройки), в частности жилые постройки, подразделяются на комплексы зданий (микрорайон, дачный поселок и пр.) и отдельно стоящие здания (жилой дом, гостиница, мотель и пр.).

По мере развития рынка недвижимости в России он, по всей вероятности, будет приближаться к западным стандартам. В связи с этим естественно при оценке объектов недвижимости в России учитывать зарубежные методы и опыт оценки.

Понятие «стоимость объекта недвижимости» имеет множество аспектов. Это и рыночная стоимость, и стоимость замещения, и стоимость воспроизводства, и пр.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке, когда продавец и покупатель не испытывают никакого давления, хорошо информированы об объекте, об условиях сделки и о рынке и не выдвигают друг другу никаких дополнительных условий.

Стоимость замещения в основном определяется затратами на строительство аналогичного объекта недвижимости, а стоимость воспроизводства - затратами на воспроизводство точной копии объекта недвижимости.

На рыночную стоимость недвижимости влияют четыре основных фактора: спрос, полезность, дифицитность и отчуждаемость объекта недвижимости. Это объективные факторы. Однако на цену объекта недвижимости, как правило, оказывает также влияние множество субъективных факторов: ограничение во времени на совершение сделки у продавца или покупателя, неинформированность продавца или покупателя о рынке и условиях продажи, даже их настроение на момент совершения сделки купли-продажи. Можно с определенной долей условности утверждать, что рыночная стоимость объективна, а цена субъективна. Хотя субъективной может быть и стоимость, например инвестиционная, когда, для того чтобы господствовать в данном секторе рынка, инвестор готов заплатить цену большую, чем рыночная стоимость.

В настоящее время, когда в России появляется нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость в определении стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков) при купле и продаже имущества, получении кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участников предприятий, реорганизации и ликвидации предприятий.

Оценка стоимости предприятий - это процесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль. Данный процесс включает обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени.

В зависимости от целей и функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятий. Например, при сделке купли-продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость; при осуществлении инвестиций - инвестиционную стоимость; при страховании имущества предприятия - стоимость восстановления; при кредитовании - залоговую стоимость; при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость.

Рыночная стоимость имущества - это цена, с которой согласны желающий продать (продавец) и желающий купить (покупатель), не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех фактах, имеющих отношение к покупке. Необходимо иметь в виду, что при определении рыночной стоимости имущества речь идет не о конкретном продавце и покупателе, а рассматривается гипотетическая типичная сделка купли и продажи исходя из спроса и предложения на конкретном рынке в определенное время, т.е. оценка имеет временную и пространственную определенность.

Если говорить о термине «рыночная стоимость предприятия» в том смысле, который заложен в вышеприведенном определении, то можно констатировать, что он носит лишь теоретическое значение, поскольку рынок предприятий в России отсутствует и в ближайшие годы, по нашему мнению, не может быть сформирован из-за отсутствия необходимых предпосылок (отсутствуют потенциальные продавцы, если не считать государства, и покупатели-инвесторы, желающие вкладывать средства в производство, поэтому говорить о рыночной стоимости предприятия в России, по нашему мнению, преждевременно).

Некоторые специалисты считают, что рыночную стоимость предприятия можно определить исходя из количества и курсовой стоимости акций данного предприятия на фондовом рынке. Однако, учитывая, что отечественный фондовый рынок только формируется, а также особое к нему отношение со стороны руководителей приватизированных предприятий, данное утверждение мы считаем спорным.

В отличие от рыночной стоимости инвестиционная стоимость

предполагает оценку стоимости предприятия для конкретного инвестора или группы инвесторов. Для конкретного инвестора инвестиционная стоимость определяется на основе его индивидуальных требований к инвестициям в отличие от понятия рыночной стоимости, которая рассматривает среднюю, типичную сделку купли- продажи. Причинами, по которым инвестиционная стоимость предприятия отличается от рыночной стоимости, являются различия в оценках будущей доходности, в степени риска, в налоговой ситуации, в возможности сочетания данного предприятия с другими предприятиями собственника-инвестора и пр.

Выделяют также понятие «внутренняя (или фундаментальная), стоимость предприятия». Это аналитическая оценка стоимости предприятия, основанная на глубоком анализе существующего финансового и технико-экономического состояния предприятия и предполагаемых внутренних возможностей его развития в будущем.

Определение внутренней стоимости предполагает учет благоприятных (или неблагоприятных) перспектив развития предприятия, а также эффект целостности систем, когда ценность целого обычно всегда выше, чем простая стоимости отдельных элементов.

Внутренняя стоимость предприятия - наиболее точная (естественная) оценка его стоимости. На развитом цивилизованном фондовом рынке специалисты различают курсовую и внутреннюю стоимость ценной бумаги. Внутренняя стоимость ценной бумаги определяется внутренней (или фундаментальной) стоимостью предприятия. Внутренняя стоимость ценной бумаги - это та ее стоимость, которой она должна будет обладать, когда другие инвесторы получат ту информацию о предприятии, которую имеет специалист-оценщик.

Если оценка стоимости предприятия проводится с целью определения гарантий при выдачи кредита, то рассчитывается залоговая стоимость предприятия. Залоговая стоимость - это стоимость имущества предприятия, которую кредитор надеется получить от продажи этого имущества на рынке.

В сфере страхования часто используются понятия «восстановительная стоимость» и «стоимость замещения». Восстановительная стоимость эквивалентна затратам на воспроизводство точной копии предприятия или его отдельного элемента. В данном случае не обязательно, чтобы аналог был самым экономичным из возможных вариантов.

Стоимость замещения эквивалента затратам на создание аналогичного по профилю предприятия или его отдельного элемента.

Если собственник (или судебный орган) принимает решение о закрытии и ликвидации предприятия, то определяется так называемая ликвидационная стоимость предприятия, которая складывается от суммирования средств, вырученных от реализации на рынке активов предприятия. При этом учитываются все расходы, связанные с ликвидацией предприятия: административные издержки по поддержанию работы предприятия до его окончательной ликвидации, расходы юридических и аудиторских фирм, комиссионные и пр. Разность между выручкой от продажи активов предприятия на рынке и издержками по ликвидации предприятия и представляет собой ликвидационную стоимость.

Возможно, этот вид оценки стоимости предприятий получит широкое распространение в нашей стране, если Госкомимущество и арбитраж будут исполнять свои новые функции по реализации процедуры банкротств предприятий.

Основная функция оценки стоимости предприятия - информационное обеспечение принятия различных экономических или управленческих решений.