Bilik bazasında yaxşı işinizi göndərin sadədir. Aşağıdakı formadan istifadə edin

Tədris və işlərində bilik bazasından istifadə edən tələbələr, aspirantlar, gənc alimlər Sizə çox minnətdar olacaqlar.

Oxşar Sənədlər

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə müqayisəli (bazar) yanaşma. Satış təhlili metodunun tətbiqi texnologiyası. Ümumi icarə multiplikatorundan istifadə edərək əmlakın dəyərinin hesablanması. Müqayisəli vahid metodu. Rusiyada daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin xüsusiyyətləri.

test, 12/03/2012 əlavə edildi


Daşınmaz əmlakın mülki hüquqların obyekti kimi xüsusiyyətləri. Daşınmaz əmlak obyektlərinin anlayışı və təsnifatı. Davam edən tikintinin hüquqi tənzimlənməsi problemləri. Mülki dövriyyədə iştirak. Daşınmaz əmlak əməliyyatları.

kurs işi, 28/05/2016 əlavə edildi


Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin əsas prinsipləri və üsulları; regional və yerli bazarda iqtisadi vəziyyətin öyrənilməsi. "Mexanikləşdirilmiş İşlər" MMC daşınmaz əmlak kompleksinin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi: xüsusiyyətləri, mülkiyyəti.

dissertasiya, 20.02.2011-ci il tarixində əlavə edilmişdir


Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi, onun məqsədləri, vəzifələri və məqsədi. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün hüquqi baza. Daşınmaz əmlak obyektlərinin, əmlaka hüquqların və onunla aparılan əməliyyatların dövlət qeydiyyatı sisteminə baxış. Rusiya Federasiyasında daşınmaz əmlak bazarının hüquqi tənzimlənməsi.

mücərrəd, 24/09/2015 əlavə edildi


Daşınmaz əmlak sahəsində bazar münasibətlərinin xarakterik xüsusiyyətləri. İqtisadiyyatın və daşınmaz əmlakın icarəsinin hüquqi aspektləri, o cümlədən daşınmaz əmlak sahəsində münasibətlərin mülki-hüquqi tənzimlənməsi mənbələrinin təhlili. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin əsas prinsiplərinin mahiyyəti.

nəzarət işi, 05/13/2010 əlavə edildi


Müəssisələrin mülkiyyət formalarının əsas növləri. Daşınmaz əmlak obyektlərinin xüsusiyyətləri və təsnifatları. Müəyyən əmlakların idarə edilməsi. Federasiyanın daşınmaz əmlak obyektlərinin sistemlərinin idarə edilməsi. Daşınmaz əmlak obyektləri ilə əməliyyatlar.

mühazirələr kursu, 04/16/2013 əlavə edildi


Daşınmaz əmlak anlayışının tərifi. Daşınmaz əmlak obyektlərinin (hüquqlarının) hüquqi mahiyyəti. Hüquqlar və yüklülüklər arasındakı fərqlər. Daşınmaz əmlak obyektlərinin maddi mahiyyəti. Torpağın hüquqi statusu. Torpağın yerləşdiyi yerin təsviri nümunələri.




GİRİŞ

Effektiv idarəetmə tələb edən müəssisələrin, təşkilatların ən mühüm ehtiyatlarından biri daşınmaz əmlak - torpaq, bina, tikili və binalardır.

Daşınmaz əmlak bir tərəfdən vergiyə cəlb edilir, digər tərəfdən də səmərəli istifadəsinə görə əhəmiyyətli gəlir gətirə bilər. Mübaliğəsiz deyə bilərik ki, daşınmaz əmlak həm müəssisənin çiçəklənməsinə töhfə verə bilər, həm də əksinə, onun səmərəsiz istifadəsi tənəzzülə səbəb olur. Bu baxımdan, mülkiyyətçilərin öz aktivlərindən maksimum gəlir əldə etmək və ya digər müsbət effekt əldə etmək ehtiyaclarını ödəmək üçün daşınmaz əmlakın idarə edilməsi sisteminin inkişafı xüsusi əhəmiyyət kəsb edir. Müsbət nəticə əldə etmək üçün daşınmaz əmlakın istifadəsinə daim nəzarət etmək və onu idarə etməyin ən effektiv yollarını tapmaq lazımdır.

Əmlakın səmərəli idarə edilməsi həm daşınmaz əmlak bazarının, həm də bütövlükdə iqtisadiyyatın inkişafı üçün vacibdir. Bazar iqtisadiyyatı şəraitində daşınmaz əmlak bazar iştirakçılarının nəhəng maliyyə resurslarını və arzu olunan nəticələrin əldə edilməsi yollarını birləşdirən aktivdir.

Daşınmaz əmlakın səmərəli idarə edilməsinə dair qərarlar qəbul etmək üçün müəssisə daşınmaz əmlakın uçotu və istifadəsi üçün hərtərəfli düşünülmüş sistemə, müxtəlif üsullarla təqdim edilən etibarlı və asan əldə edilə bilən məlumatlara əsaslanmalıdır.

Tədqiqat mövzusunun aktuallığı ondan ibarətdir ki, Rusiya daşınmaz əmlak bazarı hələ tam formalaşmayıb və ciddi strukturlaşdırılmış qanunvericilik bazası yoxdur. Daşınmaz əmlakın səmərəli idarə edilməsi sistemi bazarın tələbatını maksimum dərəcədə təmin edəcək, büdcə gəlirlərini maksimum dərəcədə artıracaq, obyektlərin likvidliyini və bazar dəyərini artıracaqdır.

Bu işin məqsədi Kazan şəhərində daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin effektivliyini qiymətləndirmək və onun təkmilləşdirilməsi üçün tədbirlər hazırlamaqdır.

Daşınmaz əmlak bazarlarının təsnifatını nəzərdən keçirin;

Daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin mahiyyətini və iqtisadi rolunu izah etmək;

Əmlakın idarə edilməsinin səmərəliliyinin qiymətləndirilməsi üçün göstəriciləri nəzərdən keçirmək;

Yaşayış və ofis daşınmaz əmlakının idarə edilməsinin səmərəliliyinin qiymətləndirilməsini aparmaq;

Əmlakın idarə edilməsinin səmərəliliyinin qiymətləndirilməsinin təkmilləşdirilməsi üçün təkliflər verin.

Tədqiqatın obyekti Kazan şəhərinin daşınmaz əmlak bazarıdır.

Tədqiqatın mövzusu daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin effektivliyinin qiymətləndirilməsi sistemidir.

Bu işin yazılması üçün əsas Rusiya Federasiyasının ərazisində qüvvədə olan qanunvericilik və normativ sənədlər, habelə səmərəliliyin qiymətləndirilməsi məsələlərinin öyrənilməsi ilə məşğul olan yerli və xarici iqtisadçıların işinin öyrənildiyi mövzuya dair xüsusi ədəbiyyatdır. daşınmaz əmlak idarəçiliyi, Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyi, Xarlamov A.S, Buryak V.Yu., Raizberg B.A., Grinenko S.V. kimi müəlliflərin dərslikləri və ədəbiyyatı, habelə 2013-cü il üçün Kazanda aparılan faktiki tədqiqatın materialları. -2014.

Birinci fəsildə daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin effektivliyinin qiymətləndirilməsi nəzəriyyəsi və təcrübəsi araşdırılır. İkinci fəsildə yaşayış və ofis daşınmaz əmlakının timsalında daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin effektivliyi qiymətləndirilir və təhlil edilir və daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin səmərəliliyinin qiymətləndirilməsinin təkmilləşdirilməsi üçün təkliflər formalaşdırılır.

1. DAŞINMAZ ƏMLAK İDARƏETMƏNİN SƏMƏRƏLİYİNİN QİYMƏTLƏNDİRİLMƏSİ NƏZƏRİ VƏ MOTODOLOJİ Aspektləri.

1.1 DAŞINMAZ ƏMLAK BAZARLARININ TƏSNİFATI

Daşınmaz əmlak bazarının bir çox tərifləri var. Onların hamısı müəyyən dərəcədə daşınmaz əmlak bazarının mahiyyətini əks etdirir, lakin bəzilərinin bir-birindən təəccüblü fərqləri var. Bu tezisdə müəllifə görə ən sadə, başa düşülən və dolğun təriflər seçilmişdir.

Daşınmaz əmlak bazarı, daşınmaz əmlak kimi konkret bir əmtəənin mübadilə edilə biləcəyi konkret qiyməti müəyyən etmək üçün alıcılar və satıcıların bir araya gəldiyi razılaşmalar sistemidir.

Daşınmaz əmlak bazarı daşınmaz əmlaka kapital qoyuluşu sferası və daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatlardan irəli gələn iqtisadi münasibətlər sistemidir. Bu münasibətlər investorlar arasında daşınmaz əmlakın alqı-satqısı, ipoteka, etibarla daşınmaz əmlakın təhvil verilməsi, kirayəsi, icarəsi zamanı yaranır.

Daşınmaz əmlak bazarı alıcı və satıcıların maraq və hüquqlarının birləşdirildiyi, daşınmaz əmlakın qiymətlərinin müəyyən edildiyi mexanizmdir.

Daşınmaz əmlak bazarını və onun inkişaf səviyyəsini milli iqtisadiyyatın inkişafı ilə xarakterizə etmək olar. Rusiya daşınmaz əmlak bazarının inkişafında aşağıdakı mərhələlərdən bir neçəsini ayırmaq adətdir.

Daşınmaz əmlak bazarının inkişafının ilk və ən təlatümlü dövrü 90-cı illərin əvvəllərində yaşanıb. Müəssisələrin açılması və inkişafı ona görə baş verdi ki, tələb təklifi xeyli qabaqlayırdı və nəticədə gəlirlər çox yüksək idi. Bu mərhələnin başlanğıc nöqtəsi mənzillərin özəlləşdirilməsinə icazə və buna uyğun olaraq insanların özbaşına mənzil satmaq və almaq imkanı hesab edilə bilər. Məhz o zaman həyat şəraitlərini yeni kəşf edilmiş şəkildə yaxşılaşdırmaq istəyən xeyli sayda iş adamı və varlı insanlar meydana çıxdı. Yəni, pulsuz bələdiyyə mənzillərinin gözləntiləri deyil, mürəkkəb mübadilə sxemləri deyil, sadəcə olaraq, o zaman nisbətən az sayda özəlləşdirilən mənzillərin birbaşa alınması. Mənzillərin satıcıları az idi, amma alıcılar artıq kifayət qədər idi.

İkinci mərhələdə qanun problemə öz düzəlişlərini təqdim edir, yəni Rusiyada daşınmaz əmlak fəaliyyətini tənzimləyən ilk qaydalar görünür. Bu dövr yaxşı bazar mühitini qorumaqla yaxşı gəlir əldə etməyə imkan verən və bazarın bu seqmentinə yeni sahibkarları cəlb edən əhəmiyyətli faydaların təmin edilməsi ilə xarakterizə olunur. Mənzil qiymətləri artmağa başladı, lakin bunun əksinə olaraq mənzillərin satışı xeyli çətinləşdi və alıcılar daha çox seçici oldular. Xüsusilə, hissə-hissə ödəmə ilə satış, girovla kreditlərin verilməsi meydana çıxdı və geniş vüsət aldı. Bəzi firmalar müştərinin mənzilini müəyyən müddət ərzində satmaq öhdəliyi götürərək qeyri-standart müqavilələr əsasında işləməyə başladılar.

Üçüncü mərhələ yenə də tələbin təklifi aşması, qanunvericilik bazasının sərtləşməsi və bazarda gərgin rəqabət ilə xarakterizə olunur ki, bu da birlikdə satıcıların gəlirlərinin azalmasına səbəb olur. Kiçik müəssisələr sadəcə olaraq müflis olur, orta və hətta iri müəssisələr məhv olmaq ərəfəsindədir. 1996-cı ilin əvvəlində mənzillərin qiymətində təbii azalma başladı. Satışa çıxarılan mənzillərin sayı artır, potensial alıcıların sayı isə əksinə, azalırdı.

1999-cu ilin ikinci yarısından 1998-ci ilin avqust böhranından sonra Rusiya daşınmaz əmlak bazarının inkişafında yeni mərhələ başladı - qiymət endirimlərinin sona çatması, stabilləşmənin başlanğıcı və müəyyən qədər bərpa mərhələsi. Bu, ölkədə makroiqtisadi göstəricilərin əlverişli inkişafı və xüsusilə aşağı inflyasiya (1998-ci ilin payızı ilə müqayisədə), rublun dollara nisbətdə rəvan və məhdud devalvasiyası fonunda baş verdi.

Nəticə etibarilə, daşınmaz əmlak bazarı, bazar iqtisadiyyatı nəzəriyyəsindən göründüyü kimi, dövri xarakter daşıyır, ona görə də tənəzzül mərhələsini keçib, sabitləşməyə nail olub və qarşıda müəyyən qiymət artımı da daxil olmaqla, yeni yüksəliş gözlənilirdi.

Daşınmaz əmlak hər hansı bir sosial strukturda mərkəzi yer tutur, eyni zamanda iki mühüm funksiyanı yerinə yetirir: istehsal vasitələri və yaşayış, istirahət, mədəni fəaliyyət üçün şəxsi istehlak subyekti və s. Cəmiyyətin və maddi istehsalın müxtəlif sahələrinin dövlət tərəfindən iqtisadi və hüquqi tənzimlənməsi daşınmaz əmlak obyektləri ilə sıx bağlıdır, deməli, daşınmaz əmlak bazarının aşağıdakı xüsusiyyətləri.

Cədvəl 1.1.1 Daşınmaz əmlak bazarının xüsusiyyətləri

	Xarakterik
Lokallaşdırma	Mütləq hərəkətsizlik Qiymətin yerdən böyük asılılığı
Rəqabət növü	qeyri-kamil, oliqopoliya Alıcılar və satıcılar azdır Hər bir obyektin unikallığı Qiymətə nəzarət məhduddur Bazara girmək əhəmiyyətli kapital tələb edir
Təkliflərin elastikliyi	Aşağı, tələb və qiymətlərin artması ilə təklif az da olsa artır Tələb çox dəyişkən ola bilər
Açıqlıq dərəcəsi	Əməliyyatlar özəldir Çox vaxt natamam və qeyri-dəqiq olan ictimai məlumat
Məhsulun rəqabət qabiliyyəti	Böyük ölçüdə xarici mühit, qonşuluğun təsiri ilə müəyyən edilir Alıcıların fərdi üstünlüklərinin spesifikliyi
Zonalaşdırma şərtləri	Su, meşə, ekoloji və digər xüsusi hüquqlar nəzərə alınmaqla mülki və torpaq qanunvericiliyi ilə tənzimlənir Şəxsi və digər mülkiyyət formalarının böyük qarşılıqlı asılılığı
Əməliyyatların qeydiyyatı	hüquqi çətinliklər, Məhdudiyyətlər və şərtlər
Qiymət	obyektin dəyərini və əlaqəli hüquqları ehtiva edir

Regional daşınmaz əmlak bazarları öz aralarında əhəmiyyətli fərqlərə malik ola bilər. Bu, bir çox subyektiv səbəblərlə, məsələn, iqtisadi və ya təbii şəraitlə, eləcə də yerli özünüidarəetmə orqanlarının formalaşdırdığı regional qanunvericilik bazası ilə bağlıdır.

Daşınmaz əmlak bazarı şaxələnmiş struktura malikdir və müxtəlif meyarlara görə, məsələn, cədvəl 1.1.2-də təqdim olunanlara uyğun olaraq bölünə bilər.

Cədvəl 1.1.2 Daşınmaz əmlak bazarlarının təsnifatı

Təsnifat işarəsi	Bazar növləri
Obyekt növü	Torpaqlar, binalar, tikililər, müəssisələr, yerlər, çoxillik əkinlər, əmlak hüquqları, digər obyektlər
Coğrafi (ərazi)	Yerli, şəhər, regional, milli, dünya
Funksional məqsəd	Sənaye binaları, yaşayış, qeyri-istehsalat binaları və binalar
Əməliyyata hazırlıq dərəcəsi	Mövcud obyektlər, tikintisi davam edir, yeni tikilir
İştirakçı Tipi	Fərdi satıcılar və alıcılar, satıcılar, bələdiyyələr, kommersiya təşkilatları
Əməliyyatların növü	Alqı-satqı, icarə, ipoteka, əmlak hüquqları
Sənaye mənsubiyyəti	Sənaye obyektləri, kənd təsərrüfatı obyektləri, ictimai binalar və s
Mülkiyyət növü	Dövlət və bələdiyyə obyektləri, özəl
Əməliyyat üsulu	İbtidai və orta, mütəşəkkil və qeyri-mütəşəkkil, mübadilə və birjadankənar, ənənəvi və kompüterləşdirilmiş

Cədvəl 1.1.2-dən göründüyü kimi, daşınmaz əmlak bazarlarının kifayət qədər az sayda növləri mövcuddur ki, onların seqmentasiyası tələb olunan meyardan asılıdır.

Məsələn, strukturundan asılı olaraq daşınmaz əmlak bazarı aşağıdakılara bölünür:

mənzil bazarı;

Kommersiya daşınmaz əmlak bazarı;

Torpaq bazarı.

Bazar seqmentlərinin hər biri xüsusi alt bazarlara da bölünə bilər. Beləliklə, sənaye daşınmaz əmlak bazarı sənaye müəssisələri, elmi-tədqiqat institutlarının binası və ya ilkin və ikinci dərəcəli mənzillər üçün mənzil bazarı, bitmə ilə və bitməmiş, mülkiyyətçilərdən və dövlətdən və s.

Daşınmaz əmlak bazarlarının differensiallaşdırılması həm də bir çox iqtisadi, ekoloji, sosial və dövlət amilləri ilə və bilavasitə onun yerinə yetirdiyi funksiyalarla əlaqələndirilir:

Effektiv tələbin daşınmaz əmlak təklifinin həcminə uyğun olduğu tarazlıq qiymətlərinin müəyyən edilməsi;

Tənzimləmə funksiyası, onun köməyi ilə resurslar iqtisadiyyatın sahələri arasında bölüşdürülür, onun səmərəli strukturu formalaşır və ictimai maraqlar təmin edilir;

Kapitalın hərəkətini təşkil etmək və mənfəət əldə etməkdən ibarət olan kommersiya funksiyası;

İqtisadiyyatın zəif, rəqabətsiz və səmərəsiz elementlərdən təmizlənməsində ifadə olunan sanitariya funksiyası;

Daşınmaz əmlakın yaradılması və istifadəsində mənfəət əldə etmək məqsədilə rəqabətin inkişafından və elmi-texniki və idarəetmə innovasiyalarından istifadədən ibarət olan stimullaşdırıcı funksiya;

Əhalinin aktivliyinin artmasında, mənzillərin, eləcə də digər kapitalın və nüfuzlu obyektlərin sahibi olmağa can atmasında özünü göstərən sosial funksiya.

Nəticə: daşınmaz əmlak bütün mövcud olan ən davamlı əmtəədir, investisiyaların etibarlılığını təmin edir, baxmayaraq ki, onun dəyəri müxtəlif amillərin təsiri altında zamanla həm arta, həm də azala bilər. Daşınmaz əmlak bazarı ölkənin milli iqtisadiyyatının inkişafına uyğun olaraq inkişafa təkan verdi. Daşınmaz əmlakın təyinatına və müxtəlif bazar iştirakçıları üçün cəlbediciliyinə görə seqmentlərə bölünür. Həmçinin, hər bir müstəqil seqment daha çox alt bazarlara bölünür, buna görə təsnifat üçün ən əhəmiyyətli xüsusiyyətləri ayırmaq və ümumiləşdirmək çətindir, çünki hər bir bazar iştirakçısının daxil olmaqda maraqlı olduğu seqmenti seçmək üçün özünün ən məqbul meyarları var. bazar münasibətləri.

1.2 DAŞINMAZ ƏMLAK İDARƏETMƏNİN MƏHİYYƏTİ VƏ İQTİSADİ ROLU

Daşınmaz əmlak, idarə edilməsi aşağıdakı səviyyələrdə strukturlaşdırıla bilən əmlakdır (daşınmaz əmlak):

Federal daşınmaz əmlakın idarə edilməsi;

Rusiya Federasiyasının təsis qurumlarının daşınmaz əmlakının idarə edilməsi;

Bələdiyyə daşınmaz əmlakının idarə edilməsi;

Müəssisə və təşkilatların daşınmaz əmlakının idarə edilməsi;

Fərdi əmlakın idarə edilməsi.

“Əmlakın idarə edilməsi” anlayışı iki mənada şərh olunur: geniş və dar.

Geniş mənada daşınmaz əmlakın idarə edilməsi, bir qayda olaraq, mülki qanunla icazə verilən daşınmaz əmlak sahibinin hər hansı səlahiyyətlərinin icrası ilə bağlı bütün işlərin yerinə yetirilməsi üçün sahibkarlıq fəaliyyəti kimi başa düşülür. Məsələn, daşınmaz əmlakın həyat dövrünə uyğun olaraq mülkiyyətçilərə aşağıdakı hüquqlara icazə verilir:

1. niyyət;

2. dizayn;

3. istehsal (quraşdırma, tikinti);

4. müraciət;

5. istifadə (xidmət);

6. texniki xidmət, istismar, təmir;

7. əsaslı təmir, modernləşdirmə, yenidənqurma və bərpa;

8. profilin dəyişdirilməsi;

9. təkrar emal.

Daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin dar təfsiri belədir: “Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi bina və tikililərin istismarı (onların işlək vəziyyətdə saxlanılması, təmiri, xidmətlərin göstərilməsi, ərazinin icarəyə verilməsi şərtlərinin müəyyən edilməsi, bina və tikililərin istismarı) üzrə əməliyyatlar kompleksinin həyata keçirilməsidir. icarə haqqının yığılması və s.) daşınmaz əmlakdan ən səmərəli istifadə etmək üçün."

Daşınmaz əmlak dedikdə həm də daşınmaz əmlak başa düşülür, yəni söhbət əmlakın idarə edilməsindən gedir, yəni daşınmaz əmlakın idarə edilməsi daşınmaz əmlaka bütün yaranan hüquqların idarə edilməsini əhatə edir. İdarə olunan əmlak hüquqi, iqtisadi və fiziki xüsusiyyətlərin vəhdəti kimi təqdim olunur.

Fikrimizcə, buradan belə nəticə çıxır ki, idarəetmə ilk növbədə mülkiyyətçinin maraqlarına uyğun olaraq daşınmaz əmlakın istifadəsində maksimum səmərəliliyi təmin etmək məqsədi daşıyır.

Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi daşınmaz əmlakdan faydalı, səmərəli istifadənin planlaşdırılması, təşkili, icrası və nəzarəti üçün məqsədlərin müəyyən edilməsi və vəzifələrin müəyyən edilməsi ilə bağlı öz sahəsində fəaliyyətdir.

Hesab edirik ki, idarəetmə fəaliyyəti öz mahiyyətinə və mahiyyətinə görə çoxşaxəlidir, mülkiyyətçilərin, istifadəçilərin, xidmət şirkətlərinin və daşınmaz əmlakla bağlı bu və ya digər şəkildə bütün subyektlərin məqsəd və vəzifələrini əlaqələndirir.

Bazar iqtisadiyyatı şəraitində daşınmaz əmlakın idarə edilməsi tələb və təklif qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir.

Daşınmaz əmlakın idarə edilməsində bazar şəraiti ilə yanaşı, onu tənzimləyən qanunvericilik və müxtəlif rəsmi orqan və qurumların fəaliyyəti maddi amillərdir.

Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi daxili və xarici ola bilər:

Daşınmaz əmlakın daxili idarəetməsi daşınmaz əmlak bazarı subyektinin özünün normativ sənədləri (məcəllə, nizamnamə, əsasnamə, qaydalar, müqavilələr, təlimatlar və s.) ilə tənzimlənən fəaliyyətidir.

Daşınmaz əmlakın kənardan idarə edilməsi dövlət strukturlarının normativ-hüquqi bazanın yaradılmasına və daşınmaz əmlak bazarının bütün subyektləri tərəfindən müəyyən edilmiş norma və qaydalara riayət etməsinə nəzarətə yönəlmiş fəaliyyətidir.

Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi fəaliyyəti ilk növbədə üç mühüm aspektdə - hüquqi, iqtisadi və texniki aspektlərdə həyata keçirilir. Daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin hüquqi tərəfi daşınmaz əmlaka olan hüquqların ən rasional istifadəsi, bölüşdürülməsi və birləşməsidir.

Daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin iqtisadi aspekti daşınmaz əmlakın istismarı zamanı yaranan gəlir və xərclərin idarə edilməsi yolu ilə həyata keçirilir. Başqa sözlə, idarəçinin qanun çərçivəsində tam və müstəqil şəkildə daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun gəlir və məxaric hissəsinə nəzarət etmək və tənzimləmək, habelə onu öz mülahizəsinə uyğun olaraq idarə etmək hüququ vardır.

Nəzarətin texniki aspekti idarəetmə obyektini funksional təyinatına uyğun olaraq sağlam vəziyyətdə saxlamaqdan ibarətdir.

Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi obyektin vəziyyətinin yaxşılaşdırılmasına və saxlanmasına, onun inkişafının təşkilinə və proqnozlaşdırılmasına, təyinatına uyğun olaraq idarə olunmasına kompleks yanaşmadır. Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi konsepsiyasına, həmçinin, ilk növbədə, ofis binalarının icarəyə verilməsi və idarə edilməsi kimi hərəkətlər, yəni investisiyaların cəlb edilməsi vasitəsi kimi daşınmaz əmlakın idarə edilməsi daxildir. Digər tərəfdən, əmlakın idarə edilməsinə investisiya kimi də baxmaq olar. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən, biz daşınmaz əmlak bazarının idarə edilməsi üçün aşağıdakı məqsədləri müəyyən etdik:

vətəndaşların daşınmaz əmlaka konstitusiya hüquqlarının və ona sahiblik ilə bağlı öhdəliklərin həyata keçirilməsi;

Bazarda onun iştirakçılarının işləməsi üçün müəyyən prosedur və şərtlərin müəyyən edilməsi;

İştirakçıların vicdansızlıqdan, dələduzluqdan və cinayətkar təşkilatlardan və şəxslərdən qorunması;

Daşınmaz əmlak obyektlərinin tələb və təklifə uyğun sərbəst qiymətqoymasının təmin edilməsi;

investisiyalar üçün şəraitin yaradılması, istehsal sahəsində sahibkarlıq fəaliyyətinin stimullaşdırılması;

Daşınmaz əmlak və daşınmaz əmlak bazarı iştirakçılarının ədalətli vergiyə cəlb edilməsi.

Bu məqsədlərə nail olmaq üçün, fikrimizcə, zəruridir:

1. daşınmaz əmlak obyektlərinin kəmiyyət, maya dəyəri, texniki və hüquqi xüsusiyyətlərini özündə əks etdirən dövlət daşınmaz əmlakının tam reyestrini (daşınmaz əmlakın balansını) formalaşdırmaq;

2. daşınmaz əmlakın idarə edilməsi prosesində iştirak edən bütün dövlət orqanlarının səlahiyyətlərini aydın şəkildə müəyyən etmək və əlaqələndirmək;

3. vahid bütövlük təşkil etdiyi hallarda (bir qayda olaraq, bunlar torpaq sahələri və onların üzərində yerləşən bina və tikililərdir) obyektin bir hissəsinə digər hissəsi olmadan sərəncam vermək imkanını istisna etməklə, idarəetmə obyektlərini formalaşdırmaq;

4. daşınmaz əmlakdan istifadə zamanı bazar qiymətləndirmə mexanizminin qeyd-şərtsiz tətbiqini təmin etsin;

5. daşınmaz əmlakın mülki dövriyyəyə maksimum cəlb edilməsi yolu ilə iqtisadiyyatın real sektoruna investisiyaların cəlb edilməsinə şərait yaratmaq;

6. daşınmaz əmlak obyektlərinin dövlət tərəfindən alınması məsələlərini, o cümlədən bu obyektlərin əldə edilməsinin həyata keçirildiyi məqsədləri müəyyən etməklə tənzimləyir;

7. daşınmaz əmlakın səmərəli idarə edilməsi üçün dövlət öz daşınmaz əmlakından istifadə edərkən mülki dövriyyədə bərabər əsasda iştirak etdiyi üçün daşınmaz əmlakın idarə edilməsi (o cümlədən inventarlaşdırma və qiymətləndirmə) xərclərinin ödənilməsi mexanizmindən mülki qanunvericiliyə bənzər istifadə etmək. onun digər iştirakçıları;

8. obyektlərin aşağı qiymətə alınmasına imkan verdiyi üçün daşınmaz əmlakın satışının mövcud mexanizmini dəyişdirmək;

9. Rusiya Federasiyasının bütün təsis qurumları üçün federal daşınmaz əmlakın istifadəsi (ilk növbədə icarəyə götürülmüş obyektlərə münasibətdə) ilə bağlı qərarların qəbulu üçün vahid prosedurun yaradılması, operativ qərarların qəbul edilməsini təmin etmək;

10. federal daşınmaz əmlakı idarə edən dövlət qulluqçuları üçün peşə hazırlığını təmin etmək.

Daşınmaz əmlak sahəsində idarəetmə obyekti daşınmaz əşya və ya daşınmaz əşyaların məcmusudur, onların saxlanılması və idarə olunması xərcləri nəzərə alınmaqla onların ən səmərəli idarə edilməsinin təşkili baxımından vahid obyekt kimi qəbul edilir.

Yuxarıdakıları yekunlaşdıraraq deyə bilərik ki, daşınmaz əmlakın idarə edilməsi şübhəsiz ki, çoxlu müxtəlif amilləri və aspektləri özündə birləşdirən mürəkkəb və çoxşaxəli prosesdir. İdarəetmə mexanizmi yalnız mülkiyyət sahibinin hüquq və vəzifələrini deyil, həm də qanunvericilik bazasının idarə edilməsinin gücləndirilməsi də daxil olmaqla dövlətin müdaxiləsinə məruz qalır.

1.3 DAŞINMAZ ƏMLAK İDARƏETMƏNİN FƏALİYYƏT GÖSTERGELERİ

Daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin effektivliyinin qiymətləndirilməsi prosedurunu həyata keçirmək üçün müxtəlif yanaşma və göstəricilərdən istifadə olunur. Nəzəriyyədə daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin səmərəlilik dərəcəsini müəyyən etmək üçün dəqiq müəyyən edilmiş göstəricilər yoxdur, çünki praktikada seçilmiş hər hansı bir göstərici bir müəssisə üçün təsirli olmaya bilər və bir müəssisənin təcrübəsi təsirli olmaya bilər. daha böyük paylanma üçün tətbiq edilir.

Bununla belə, maliyyə göstəricilərinin effektivliyinin qiymətləndirilməsi yanaşmasını nəzərdən keçirmək adətdir. Həqiqətən, əgər bir şirkət, məsələn, inzibati binanın sahibidirsə və onun işi binaları icarəyə verməkdirsə, bu yanaşma çətin olmayacaq, çünki bir tərəfdən xərclər olsun, bütün lazımi məlumatlar əlinizdədir. işçi heyətinin, binaların təmiri və avadanlıqları, kommunikasiyaların saz vəziyyətdə saxlanılması, digər tərəfdən isə icarəçilərdən alınan ödənişlərin məbləği dəqiq müəyyən edilir.

Cədvəl 1.3.1 Müəssisənin əsas texniki-iqtisadi göstəricilərinin təhlili NCF "Audit və Qiymətləndirmə"

Göstəricilər			Mütləq sapma, min rubl	Artım sürəti, %
Xalis gəlir, min rubl
Xidmətlərin dəyəri, min rubl
Ümumi mənfəət, min rubl
Satış və inzibati xərclər, min rubl
Satışdan qazanc, min rubl
Vergidən əvvəl mənfəət, min rubl
Xalis mənfəət, min rubl
Əsas vəsaitlərin orta illik dəyəri, min rubl
İşçilərin orta sayı, insanlar
Əmək məhsuldarlığı, min rubl / adam
İstehsalın rentabelliyi, %			3 faiz bəndi
Satış gəliri, %			4 faiz bəndi
Aktivlərin gəliri 1 rubl üçün rub

Lakin şirkət sənaye daşınmaz əmlakının iri sahibidirsə, daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin effektivliyini qiymətləndirmək üçün tələb olunan tam məlumatın əldə edilməsi problemi yaranır. Maliyyə hesabatlarında aşağıdakı amillər göstərilmir:

Yeni məhsulun bazarda təşviqi;

Şirkətin potensial imkanları;

İşçilərin şirkətin uğurunda maraqlı olması;

Müştəri loyallığı və s.

Baxmayaraq ki, bu cür qeyri-maddi göstəricilər daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin səmərəliliyinin qiymətləndirilməsində öz əksini tapır və haqlı olaraq öz yerini tutur.

İqtisadiyyat baxımından “səmərəlilik – nəticələrin məsrəflərə nisbəti” fundamental prinsipi heç də həmişə səmərəliliyin düzgün qiymətləndirilməsinə imkan vermir. Bu bir neçə amillə bağlıdır:

İnformasiya əsrinin xüsusiyyətləri, daha doğrusu onun əsas xüsusiyyətləri - informasiya resursunun, qeyri-maddi aktivlərin artan rolu və əhəmiyyəti;

İqtisadi həyatın mürəkkəbliyi - onun açıqlıq dərəcəsinin artması, qloballaşma, rəqabət;

Nəticələrin və məsrəflərin məzmununun dəyişdirilməsi və müvafiq olaraq onların qiymətlərinin müəyyən edilməsinin çətinliyi;

Dəyərlər sisteminin sürətli inkişafı və nəticədə birlikdə fəaliyyətin effektivliyini əks etdirən göstəricilər, xüsusiyyətlər və göstəricilər sisteminin dəyişməsi.

B.A. Reizberq və V.Yu. Buryak, dövlət əmlakına münasibətdə səmərəlilik məsələlərini nəzərdən keçirərək qeyd edir ki, “dövlət mülkiyyətinin müəyyən bir sinfi, mülkiyyət obyektləri qrupunun idarə edilməsinin iqtisadi, sosial, funksional səmərəliliyinin qiymətləndirilməsi üçün xüsusi metodologiya qiymətləndirilmiş metoda görə dəyişir. əmlak kompleksindən istifadənin dəyərini, miqyasını təyin etməyə imkan vermək üçün nəzərdə tutulmuşdur. Lakin bu göstəricilər universal xarakter daşımır, onlar əsasən qiymətləndirmə obyektindən, bu obyektin tətbiqinin məqsədi və xarakterindən asılıdır. Nəticədə, "effektivliyin qiymətləndirilməsi üçün vahid universal metodologiyanın yaradılması qeyri-mümkün kimi qəbul edilməlidir" qənaətinə gəlinir.

Ənənəvi yanaşma istisna olmaqla, müasir yanaşmalar arasında onlar R. Kaplan və D. Norton tərəfindən hazırlanmış ən perspektivli balanslaşdırılmış bal kartları sistemini (BSC) də ayırırlar. Onlar səmərəliliyin qiymətləndirilməsində dörd ən vacib komponenti ayırdılar: maliyyə fəaliyyəti, istehlakçılarla münasibətlər, daxili biznes proseslərinin təşkili, kadrların hazırlanması və inkişafı. BSC-nin mahiyyəti daxili və xarici, obyektiv və subyektiv göstəricilərin sayı arasında tarazlığa nail olmaqdır. Bu yanaşmanın digər üstünlüyü ondan ibarətdir ki, bu sistem, müəlliflərin fikrincə, istənilən istehsalda tətbiqi ilə bağlı kifayət qədər çevik və “yaradıcıdır”.

Şirkətin riayət etdiyi ümumi konsepsiya və strategiyanın müddəalarını, fəaliyyətin qiymətləndirilməsi üçün metodiki dəstəkdə toplanmış təcrübəni nəzərə alaraq, o, BSC əsasında daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin qiymətləndirilməsi üçün xüsusi fəaliyyət göstəricilərini müəyyən edə bilər (bax: Əlavə 1).

BSC yaratmaq üçün ən vacib detal, ənənəvi yanaşmada olduğu kimi, iki maliyyə nəticəsidir: xərclərin azaldılması və gəlirin artması. Buna əsaslanaraq, biz BSC-yə elə göstəriciləri daxil edə bilərik ki, onlara ardıcıl olaraq nail olmaq şərti ilə effektivliyi ən tam qiymətləndirməyə imkan verir. Biz bu cür göstəriciləri BSC daxilində istənilən səviyyədə tətbiq edə bilərik.

Əlavə 1-ə əsasən biz daşınmaz əmlakın idarə edilməsi üzrə bir neçə fəaliyyət göstəricilərini müəyyən edə bilərik. Bu göstəricilərə dörd komponentdən ayrı-ayrılıqda daxildir. Bütün göstəricilər nəzərə alınır, şərhlər aşağıdakı cədvəllərdə verilir.

Cədvəl 1.3.2 Daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin effektivliyi meyarları (maliyyə komponenti)

Cədvəl 1.3.3 Daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin effektivliyi meyarları (müştəri komponenti)

Strateji Təşəbbüslər	Performans göstəriciləri
Əlavə xidmətlərin göstərilməsi	1. Əlavə xidmətlərə tələbatın və onların aktuallığının müəyyən edilməsi proqramı;
	2.Əlavə xidmətlərin göstərilməsi məqsədilə müqavilə işlərinin təşkili; 3. Göstərilən xidmətlərin keyfiyyətinin qiymətləndirilməsi meyarlarının hazırlanması
Müştərilərlə işin təkmilləşdirilməsi	1. Mövcud müştərilərə qənaət etmək və onların əməkdaşlığın davam etdirilməsində marağını təmin etmək; 2. Müxtəlif layihələr üzrə daxil olan təkliflərin keyfiyyətli və operativ öyrənilməsi mexanizminin işlənib hazırlanması.
“Korporativ vətəndaş” imicinin formalaşdırılması	1. Şirkətin sosial rolunun mediada işıqlandırılması proqramı (sosial proqramlar, ödənilmiş vergilər və s.) 2. İnsanların şüurunda şirkətin həyata keçirdiyi fəaliyyətlərin əhəmiyyəti, onların bu fəaliyyətə marağı haqqında anlayışın formalaşmasına yönəlmiş proqram; 3. Şirkətin obyektlərində ekoloji vəziyyətin yaxşılaşdırılmasına yönəlmiş tədbirlərin həyata keçirilməsi

Cədvəl 1.3.4 Daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin effektivliyi meyarları (biznes proseslərinin komponenti)

Strateji Təşəbbüslər	Performans göstəriciləri
Daşınmaz əmlakın istifadəsində şirkət və müştərilərin maraqlarının birləşməsinə yönəldilməsi	1. Müştərilər üçün sərfəli təklifin təqdim edilməsi; 2. Dilerlərin şirkətin fəaliyyətində hansı dəyişiklikləri arzuladıqlarını öyrənmək məqsədilə sorğu işlərinin aparılması; 3. Son istehlakçılara “boşaldılan” xidmət və malların müəyyən edilməsi; 4. İstehlakçıların tələbatının, arzularının monitorinqi və ödənilməsi proqramı.
Faktiki idarəetmə fəaliyyətinin təkmilləşdirilməsi	1. Şirkətin daxili strukturunun dəyişdirilməsi və optimallaşdırılması; 2.Sosial inkişaf proqramı; 3. Mühasibat uçotu formalarının təkmilləşdirilməsi
Daşınmaz əmlakdan istifadənin intensivləşdirilməsi	1. Qənaət texnologiyalarının fəal tətbiqi; 2. Təmir ediləcək daşınmaz əmlak obyektlərinin müəyyən edilməsi; 3.Şirkətin daşınmaz əmlakın saxlanması üçün xərclərinin müəyyən edilməsi; 4. Daşınmaz əmlakın saxlanması xərclərini sadələşdirmək və onları azaltmaq üçün proqram
Əmlakın idarə edilməsində yeniliklər	1. Tez müraciətin təmin edilməsi
	perspektivli yeniliklərin inkarı; 2. Daşınmaz əmlak sahəsində innovasiyaların operativ inkişafı, onların səmərəliliyinin və həyata keçirilməsinin məqsədəuyğunluğunun müəyyən edilməsi proqramı.

Aşağıda böyümə və öyrənmə blokunu təşkil edən daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin effektivliyi meyarlarının təsviri verilmişdir.

Cədvəl 1.3.5 Daşınmaz Əmlakın İdarə Edilməsi üzrə Fəaliyyət Meyarları (Öyrənmə və Artım)

Strateji Təşəbbüslər	Performans göstəriciləri
Müasir idarəetmə üsulları üzrə kadr hazırlığı	1. İşçinin bilik səviyyəsinin yerinə yetirdiyi işə uyğunluğu; 2. İşçilərin hazırlanmalı olduğu bilik və ixtisasların müəyyən edilməsi; 3. İşçilərin bilik səviyyəsinin sonrakı monitorinqi proqramı
İnformasiya resurslarına çıxış	1. Yeni texnologiyaların tətbiqi; 2.Bölmələrdə əldə edilmiş nəticələr və yeni vəzifələr haqqında əyani məlumat üçün yerlərin yaradılması
Kadrların fəaliyyəti üçün şəraitin yaradılması	1. Hər bir işçinin şirkətin fəaliyyətində fəal iştirakı; 2. İşçilərin sosial müdafiəsi proqramı
Qarşıya qoyulmuş məqsədlərə nail olmaq üçün mükafat sistemi	1. Əmək haqqının fəaliyyət nəticələrindən asılılığının müəyyən edilməsi; 2. Şöbələr və ayrı-ayrı işçilər üçün fəaliyyət göstəricilərinin müəyyən edilməsi 3. Həmkarların nailiyyətləri barədə komandaya məlumat verilməsi.

Başqa sözlə, 1 nömrəli Əlavəni təhlil edərək, fikrimizcə, daşınmaz əmlakın idarə edilməsi sisteminin aşağıdakı kimi olduğunu deyə bilərik:

Müxtəlif məhdud resurslardan, o cümlədən daşınmaz əmlakdan istifadə edərkən şirkətin məqsədlərinə çatma dərəcəsi;

Ən aşağı xərclərlə bir iş prosesi kimi daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin məqsədlərinə çatma dərəcəsi;

Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi sisteminin rasional və qənaətli istifadəsini nəzərə almaqla daşınmaz əmlaka olan inkişaf edən ehtiyacları ödəmək qabiliyyəti;

İdarəetmə təsirlərinin ən aşağı qiymətə tələb olunan keyfiyyətdə daşınmaz əmlakın istehlak xassələrinin təkrar istehsalını təmin etmək qabiliyyəti.

Fərdi korporasiyalar çərçivəsində əmlakın idarə edilməsinin effektivliyini qiymətləndirmək üçün nəzarətə aşağıdakı xüsusiyyətlər verilir:

1. Strateji fəaliyyət istiqamətinin davamlılığı;

2. Gələcəyə aydın baxış;

3. İdarəetmə qərarlarının şaxələndirilməsi;

4. Bir-biri ilə əlaqəli hərəkətlərin təsiri;

5. Dəyişikliklərin davamlılığı və müxtəlifliyi;

6. İnnovativ texnologiyaları qavramaq bacarığı.

Digər tərəfdən, bizdə onlar yuxarıda cədvəllərdə qeyd olunan meyarlara və tövsiyələrə demək olar ki, uyğun gəlmir.

Beləliklə, yuxarıda göstərilənləri ümumiləşdirərək deyə bilərik ki, daşınmaz əmlakdan istifadənin effektivliyini qiymətləndirmək üçün ümumi qəbul edilmiş göstəricilər yoxdur, lakin bu problemi həll etmək üçün bir neçə ümumiləşdirilmiş yanaşma mövcuddur. Yanaşmalardan biri yalnız müəssisənin, təşkilatın, korporasiyanın fəaliyyətinin maliyyə nəticələrinə əsaslanır, ikincisi isə bir neçə mərhələni əhatə edir, onların hər birində səmərəliliyin qiymətləndirilməsi üçün müəyyən meyarlar seçilir. Digər tərəfdən, hər hansı bir təşkilatın rəhbəri fəaliyyətin qiymətləndirilməsi ilə bağlı qərar qəbul etməkdə nisbətən sərbəstdir və korporasiyanın müəyyən məqsədlərinə çatmaq üçün rəhbərlik edəcəyi müəyyən göstəricilər sistemini özü üçün yarada bilər.

yaşayış ofisi daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi

2. KAZANDA DAŞINMAZ ƏMLAK İDARƏETMƏSİNİN SƏFƏRƏLİLİYİNİN TƏHLİLİ

2.1 YAŞAYIŞ ƏMLAKININ İDARƏ EDİLMƏSİ FƏALİYYƏTİNİN QİYMƏTLƏNDİRİLMƏSİ

Yaşayış əmlakının idarə edilməsinin effektivliyini qiymətləndirmək üçün müəllif öz fikrincə aşağıdakıları, ən əhəmiyyətli göstəriciləri və meyarları müəyyən etdi:

2014-cü ildə istifadəyə verilmiş yaşayış sahələrinin ümumi sahəsi;

Yaşayış əmlakının qiyməti;

Təxmini satış qiyməti dinamikası;

Xarici amillərin yaşayış sahəsinə təsiri

2014-cü ilin birinci yarısı ölkə iqtisadiyyatında mühüm hadisələrlə yadda qaldı və bu hadisələr Tatarıstan Respublikasının mənzil bazarına da təsir etdi: rublun ucuzlaşması, Qərbin sanksiyalarının tətbiqi və bir tərəfdən sosial-demoqrafik amillər. , və daha aşağı ipoteka dərəcələri ilə yanaşı, inkişaf etdiricilərin təkliflərinin böyük bir seçimi.

Artan tələbin ardınca inşaatçılar aktiv şəkildə mənzil tikdilər. Belə ki, iyulun əvvəlində 1,2 milyon kv. m mənzil - illik hədəfin demək olar ki, 51% -i. İlin birinci yarısının sonuna Kazan, istifadəyə verilmiş mənzillərə görə Volqa Federal Dairəsinin şəhərləri arasında birinci yeri tutdu: ümumilikdə 508 min kvadratmetrdən çox istifadəyə verildi. m.

2014-cü ildə yeni binalarda mənzillərin alınması faizi artıb - Kazanda əməliyyatların təxminən 40% -i ipoteka fondlarının cəlb edilməsi ilə həyata keçirilir. İpoteka kreditləri uzun müddətə götürülür, ona görə də borcalanlar daha yeni evlər seçməkdə müdrikdirlər.

Rosreestr-in Tatarıstan Respublikası üzrə məlumatları sübut edir: 2014-cü ilin altı ayı ərzində respublikada 45,3 min müqavilə qeydə alınıb ki, bu da ötən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 11% çoxdur. Bunlardan 65%-i mənzil, 22%-i torpaq sahəsi, 13%-i qeyri-yaşayış sahələridir.

Artan tələb bazarda qiymətlərə də təkan verdi: ilin birinci yarısında şəhərdə daşınmaz əmlakın qiymətləri həmişəkindən daha sürətlə artıb (ilk bazarda ilk altı ayda 6-8% daxilində).

"Kazan və Tatarıstan Respublikasının Daşınmaz Əmlak Serverinə" görə, 2014-cü ilin iyul ayına qədər bir kvadrat metrə görə orta qiymət təkrar mənzil bazarında 67,5 min rubl, ilkin mənzil bazarında 50,7 min rubl, xüsusən də Kazanın daşınmaz əmlak bazarında hazırkı vəziyyət Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Real Estate, Tatstroyinvest şirkətləridir və onlar öz daşınmaz əmlakları üçün aşağıdakı qiymətləri irəli sürürlər:

Cədvəl 2.1.1 2014-cü ilin ikinci yarısı üçün Kazanda mənzil layihələrinin müqayisəli təhlili

	İnkişaf etdirici	Son tarix	Mənzil sahəsi	Qiymət, milyon rubl
LCD "Zümrüd Şəhər" (Privolzhsky rayonu)	"Unistroy"	2014-cü ilin 1-ci yarısı
LCD "Sovremennik" (Novo-Savinovski rayonu)	YİT Kazan	2014-cü ilin IV rübü
LCD "Svetlaya Dolina" (Sovetski rayonu)	Ak Bars Əmlak	2014-cü ilin IV rübü
"Rainbow" yaşayış kompleksi (Kirovski rayonu)	"Tatstroyinvest"	2014-cü ilin III rübü

Mənzillərin qiyməti adətən yerləşdiyi yerdən təsirlənir: Vaxitovski rayonundakı Xruşşov adlanan mənzil Aviastroitelnı və ya Kirovski rayonundakı eyni mənzildən qat-qat baha olacaq. Bundan əlavə, qiymətə mənzilin ümumi vəziyyəti, mərtəbələrin sayı və evin tikildiyi material təsir göstərir. Şəhərin ucqar ərazilərində stalinkalar, yataqxanalar aylarla boş dayanıb alıcısını gözləyə bilir.

32 kvadratmetr sahəsi olan bir otaqlı Xruşşov. m Kazanda bu gün 1,9 milyondan 2,25 milyon rubla, Leninqrad (34 kv. m) - 2,2-dən 2,8 milyona, "odnushki" Moskva layihəsinin (30 kv. m) - 2,15-dən 2,35 milyona qədərdir.

İki otaqlı Xruşşev binası (43 kv. m) 2,2-2,7 milyon rubl, Leninqrad (51 kv. m) - 3 milyondan 3,5 milyona, Moskva layihəsi - 2,4 milyondan 3 milyona qədər qiymətləndirilir. mənzillərin qiymətləri belədir: Xruşşov (56 kv. m) - 2,7-3,3 milyon rubl, Leninqrad (65 kv. m) - 3,4-3,8 milyon.

Onu da qeyd edək ki, 2014-cü ilin sonuna respublikanın mənzil fondu. 1618 min mənzil (vətəndaşların xüsusi mülkiyyətində olan evlər də daxil olmaqla) olub, onlardan 1130,9 min mənzil (69,9%) çoxmənzilli binalarda yerləşir. Bir mənzilin orta ölçüsü ümumi sahəsi 56,5 kv.m-dir. Ümumi mənzil fondu həmişə xüsusi mülkiyyətdədir.

2014-cü ildə mənzil bazarı ipoteka kreditləri ilə mənzil alınması sektorunda fəal inkişaf etmişdir. Qeydə alınmış daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatların təxminən yarısı ipoteka kreditləşməsi olub ki, bu da yaşayış tikintisi sahəsinin intensiv inkişafına təkan verib və bəzi inşaatçılar bundan yararlana bilməyiblər.

2015-ci il üçün Kazanda mənzil bazarının inkişafını proqnozlaşdırmaq üçün mənzillərin kirayəsi və alınması qiymətlərinin dinamikasını nəzərdən keçirək.

Cədvəl 2.1.2 2011-2014-cü illərdə Kazanda bir otaqlı mənzil kirayəsi qiymətlərinin dinamikası

Yuxarıdakı cədvəllər əsasında müəllif mənzil bazarının inkişafı ilə bağlı üç proqnoz tərtib edib: optimist, orta və pessimist. Optimist proqnoz, icarə inflyasiyasının 2015-ci ildə 10% səviyyəsində proqnozlaşdırılan istehlakçı inflyasiyası ilə müqayisə oluna biləcəyinə əsaslanıb. Bu əsasda mənzillərin kirayə qiymətlərinin artım səviyyəsinin ildə 10% səviyyəsində olacağını güman edirik.

Mülayim proqnoz optimist və pessimist proqnoz arasında orta artım səviyyəsidir, buna görə 2015-ci ildə bir mənzilin kirayəsi və alınması xərcləri ildə 10% azalacaq.

Bədbin proqnoz belə bir əsasla irəli sürülüb ki, 2008-2009-cu illər böhranını nəzərə alsaq, analoji proseslərin baş verdiyi zaman (pulun bahalaşması amili və onların yaşayış əmlakının qiymətinə təsiri, həmçinin rublun düşməsi ilə) mənzilin kirayəsi və alışı 30% azalıb.

Cədvəl 2.1.4 2015-ci il üçün Kazanda ipoteka krediti ilə mənzilin kirayəsi və alınması üçün mülayim proqnoz

		Proqnoz (-10%)			Proqnoz (-10%)

Mülayim proqnozda deyilir ki, ipoteka kreditləşməsi ilə mənzil kirayəsi və alışı əvvəlki ilə nisbətən orta hesabla 10% azalacaq.

Cədvəl 2.1.5 2015-ci il üçün Kazanda ipoteka krediti ilə mənzilin kirayəsi və alınması üçün optimist proqnoz

	rub./kV m.			RUB/kv.m
		Proqnoz (+10%)			Proqnoz (+10%)

Optimist proqnoz inflyasiya nəzərə alınmaqla icarə və ipoteka ödənişlərinin 10% artacağını nəzərdə tutur.

Cədvəl 2.1.6 2015-ci il üçün Kazanda ipoteka krediti ilə mənzilin kirayəsi və alınması üçün pessimist proqnoz

		Proqnoz (-30%)			Proqnoz (-30%)

Pessimist proqnoza görə, gələn il icarə və ipoteka kreditləşməsi 30% azalmalıdır.

Proqnozlara və cədvəllərə, habelə alış qiymətinin nəzərə alınan dinamikasına və kirayə qiymətinin dinamikasına əsaslanaraq deyə bilərik ki, gələn il mənzil kirayəsi bazarında qiymətlər son dərəcə qeyri-sabit olacaq və ehtimal ki, 12,700 min rubl arasında dəyişəcək. 15 600 min rubl, alış bazarında isə ipoteka krediti ilə 45.000 min rubldan. 70,576 min rubla qədər.

Müəllifin fikrincə, pessimist proqnoz hadisələrin inkişafı üçün ən çox ehtimal olunan ssenari hesab edilməlidir. Yuxarıdakı müqayisəli təhlildən belə görünür ki, mənzil bazarında qiymətlər aşağıdakı səbəblərə görə son dərəcə dəyişkəndir:

1.) Qərb sanksiyalarının təsiri;

Qərbin sanksiyaları Rusiyanın mənzil tikintisinin ən yüksək tempinə və həcminə, fiziki şəxslər tərəfindən ən çox götürülmüş ipoteka kreditlərinə və onlara ən sərfəli faiz dərəcələrinə malik olduğu bir vaxtda qüvvəyə minib.

Daşınmaz əmlak bazarında sanksiyaların nəticələrini iki kateqoriyaya bölmək olar: baş verənlər və gözlənilənlər.

Qeyd etməyə dəyər hadisələr arasında:

1. Xarici investorlar Rusiyada (müxtəlif bazar seqmentlərində) inkişaf layihələrinin həyata keçirilməsini Ukraynadakı vəziyyət həll olunana qədər təxirə salırlar.

2. Banklar daxil olan yeni inkişaf layihələrini daha diqqətlə təhlil edirlər.

3. Aktiv kimi daşınmaz əmlak (xüsusilə yaşayış daşınmaz əmlakı - ilkin və təkrar bazarlarda mənzillər) özəl investorlar üçün cəlbediciliyini artırmışdır.

Daşınmaz əmlak bazarında sanksiyaların gözlənilən nəticələrinə gəlincə, bunları deyə bilərik:

1. Bankların bazarda vəsaitlərin qiymətinin artması ilə əlaqədar istehlak və ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcələrini artırması gözlənilir. Eyni zamanda, bir sıra banklar süni yüksək faiz dərəcələri təyin etməklə, ipoteka krediti alanların fəaliyyətini müstəqil şəkildə məhdudlaşdıra bilərlər.

2. Banklar tərəfindən investisiya inkişafı layihələrinin maliyyələşdirilməsinin həcminin azalması 2015-ci ildə yeni tikintilərin həcminin azalmasına səbəb ola bilər.

3. Kirayə mənzil bazarı Rusiyada müqavilə əsasında və ya Qərb şirkətlərində çalışan əcnəbilərdən ibarət auditoriyanı itirə bilər, onların fəaliyyəti sanksiyalar dövründə əhəmiyyətli dərəcədə azala bilər. (Müəllif onu da qeyd edəcək ki, eyni zamanda kirayə mənzil bazarında əks proseslər baş verə bilər: daşınmaz əmlakın dəyəri aşağı düşərsə, o zaman banklar ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcələrini artırmalı olacaqlar. Bu, əhalinin alıcılıq qabiliyyətini xeyli aşağı salacaq. vətəndaşların sayının artmasına səbəb olacaq).

4. Ən böyük Rusiya bankları tikintiyə hazırlığın aktiv/son mərhələsində olan inkişaf layihələrinə kredit verməyə davam etmək ehtimalı daha yüksəkdir.

2.) valyuta amilinin təsiri;

Birinci yanaşma: məzənnənin mənzil bazarına təsiri.

Mənzillərin alınması ilə bağlı iqtisadi münasibətlərin mühüm elementi valyuta məzənnəsidir. Valyuta məzənnəsi mənzil bazarında alıcı və satıcını birləşdirən müxtəlif göstəricilərə təsir göstərir. Valyuta məzənnəsi valyuta bazarında müəyyən valyutanın tələb və təklifindən, habelə bir sıra digər amillərdən asılı olaraq formalaşan iki pul vahidinin nisbətidir.

Müəyyən bir valyutanın tələb və təklif nisbətindən asılı olaraq, valyuta məzənnəsi ən çox müəyyən edilir, buna görə də sabit dəyər ola bilməz, çünki valyuta bazarında tələb və təklif daim dəyişir.

İkinci yanaşma: mənzil qiymətlərinin milli valyutaya təsiri.

Daşınmaz əmlakın qiyməti ilə milli valyutanın məzənnəsi arasında birbaşa əlaqə var, daşınmaz əmlakın dəyəri aşağı düşəndə ​​milli valyutanın məzənnəsi də aşağı düşür. Bu asılılıq ondan irəli gəlir ki, bir qayda olaraq, mənzillərin qiymətinin aşağı düşməsi iqtisadiyyatda əlverişsiz proseslərdən - işsizliyin artmasından, əhalinin alıcılıq qabiliyyətinin azalmasından xəbər verir. Bütün bunlar daşınmaz əmlaka tələbatın azalmasına səbəb olur.

Yuxarıda göstərilənlərə əsaslanaraq, mövcud daşınmaz əmlak bazarı şəraitində birinci yanaşma daha çox əks olunacaq. İkincisi, iqtisadiyyatın sabit inkişafını nəzərə alsaq, ən çox ehtimal olunandır.

3.) sosial-demoqrafik amillərin təsiri.

Ümumi qəbul edilir ki, bazarda ehtiyacların formalaşmasına nəzarət etmək mümkün deyil. Lakin ehtiyaclar müəyyən qanunauyğunluqlar üzrə yaranır və dəyişir ki, bunun da mühüm hissəsini əhalinin mentaliteti, həyat tərzi təşkil edir. Bunlardan, müəllifin fikrincə, aşağıdakı ən vacib amilləri daha ətraflı nəzərdən keçiririk:

1. Yaşayış məntəqəsinin sakinlərinin sayı, ilk növbədə, iri yaşayış məntəqələrində gəlir səviyyəsinin daha yüksək olması ilə əlaqədar istehlakın strukturuna əhəmiyyətli təsir göstərir.

2. İstehlakçı davranışına situasiya meyarları da təsir edir. Hazırda bunlara müxtəlif sosial proqramların əlçatanlığını artırmaqla mənzil tikintisinin inkişafının stimullaşdırılmasına yönəlmiş dövlət işi daxildir, xüsusən:

Analıq kapitalı (2016-cı ilə qədər qüvvədə olan proqram);

hərbi ipoteka;

Sosial ipoteka;

Gənc Ailə proqramı çərçivəsində ipoteka və s.

3. 2014-cü ilin yayında dövlət ipoteka kreditləşməsi qaydalarına dəyişikliklər etdi. İyulun 25-də "İpoteka (daşınmaz əmlakın girovu) haqqında" Federal Qanunun 31 və 61-ci maddələrinə dəyişikliklər edilməsi haqqında" 169-FZ saylı Qanun qüvvəyə minmişdir. Qanuna edilən dəyişikliklər iki mühüm məqamı ehtiva edir. Birincisi, banklar girovun üzərinə girov qoyulması zərurəti yarandıqda və onun dəyəri borcun məbləğindən az olduqda maliyyə risklərini sığortalaya biləcəklər. İkincisi - belə sığortanın mövcudluğu (bankdan və ya borcalandan) borcalanı kredit üzrə sonrakı ödənişlərdən azad edir. Eyni şey, belə sığortanı verən sığortaçının müflis olması halında da baş verir.

Yuxarıda deyilənləri yekunlaşdıraraq, hesab edirik ki, sanksiyaların tətbiqi şübhəsiz ki, Rusiya iqtisadiyyatının bütün sahələrinə mənfi təsir göstərəcək. Mənzil bazarına gəlincə, qeyd edək ki, sanksiyalar səbəbindən ipoteka kreditlərinin faizləri yüksəlir və mənzil bazarının bu seqmenti xeyli sayda istehlakçı itirəcək. Ancaq bunun fonunda kirayə bazarı, əksinə, paylama sahəsini artıra bilir. Beləliklə, əhalinin əvvəllər ipoteka ilə mənzil almağı planlaşdıran hissəsi kirayə mexanizminin xeyrinə bu ideyadan imtina edə bilər, yəni. valyuta qeyri-sabitliyi şəraitində (məsələn, kimi) ipoteka üçün müraciət etməkdənsə, nisbətən sabit qiymətlərlə mənzil kirayə vermək (proqnozun xarakterindən asılı olaraq ayda 10.000 ilə 15.600 rubl arasında proqnozlaşdırılan icarə qiyməti) daha sərfəli olacaq. 24 mart 2015-ci il tarixində dolların rubla nisbəti 1/58, 28, 14.03.2015-ci ildə isə 1/61,32 təşkil etmişdir)

İndi bütövlükdə bütün mənzil bazarında kəskin artım var, bu onunla bağlıdır ki, dolların bahalaşması səbəbindən insanlar pullarını daşınmaz əmlaka satmağa meyllidirlər, lakin bu tendensiya uzunmüddətli ola bilməz və ümidverici, çünki. Mübadilə məzənnəsi ilə bağlı daimi gərginlik nəticəsində istehlakçılar bu cür hərəkətlərə getməyə məcbur olurlar ki, bu da son nəticədə inflyasiyaya və ya üstəlik Rusiya pul sisteminin çökməsinə səbəb ola bilər.

Sosial-demoqrafik amil, əlbəttə ki, daşınmaz əmlak bazarına, məsələn, valyuta faktoru kimi böyük təsir göstərmir, lakin onlarsız mənzil bazarı, prinsipcə, mövcud ola bilməz, çünki sürət, tikinti həcmi, ipoteka, icarə və s. müxtəlif, əsasən qeyri-iqtisadi amillərin təhlili əsasında dəqiq müəyyən edilir. Doğum səviyyəsi, əhalinin sayı, insanın orta gəliri, gənc ailələrin sayı və digər sosial göstəricilər - daşınmaz əmlak bazarı və ölkənin inkişaf potensialı haqqında ən çox yayılmış fikirlərdir.

Ümumiyyətlə, daşınmaz əmlak bazarı fərdi və ya kombinasiyada müəyyən bazar seqmentində iqtisadi vəziyyət haqqında təsəvvür yaradan bir çox iqtisadi və qeyri-iqtisadi amillərin məcmusudur.

Müəllifin təqdim etdiyi üç proqnoz müxtəlif amillərin mənzil əldə etmə mexanizmlərinə təsirinin iqtisadi mahiyyətini əks etdirir. Ölkədəki qeyri-sabit iqtisadi vəziyyət şəraitində daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin effektivliyi və ya səmərəsizliyi barədə tam əminliklə danışmaq mümkün deyil, lakin tədqiqatların göstərdiyi kimi, daşınmaz əmlak bazarının seqmenti - mənzil bazarı qalmaqdadır. iqtisadiyyatın digər elementlərinə münasibətdə ən fundamentaldır və cəlb edilmiş vəsait hesabına dəyişən xarici mühit arasında nisbətən rəvan manevr edə bilir.

2.2 OFİS ƏMLAKININ İDARƏ EDİLMƏSİ FƏALİYYƏTİNİN QİYMƏTLƏNDİRİLMƏSİ

Kommersiya daşınmaz əmlak bazarında, yəni ofis daşınmaz əmlakı seqmentində, fikrimizcə, üç istiqamətli sektor formalaşmışdır:

Birinci sektora inzibati binalar üzrə beynəlxalq standartlara cavab verən nüfuzlu ofislər daxildir. Buradan belə nəticəyə gələ bilərik ki, belə binalarda kirayə haqqı çox vaxt çox yüksək olur. Bu, bəzi rusiyalı sahibkarların xaricdə daha sərfəli qiymətlərlə birinci dərəcəli ofisləri icarəyə götürmələrinin əsas səbəbi olur.

İkinci sektora biz yaxşı təmirli və təchiz olunmuş binalarda yerləşən ofisləri daxil etdik və son vaxtlar yüksək keyfiyyətli təmirli böyük mənzillərin alınması praktikası populyarlaşdı. Burada icarə ödənişləri uğurla fəaliyyət göstərən şirkətlər üçün olduqca məqbuldur. Bu sektorda daimi aktiv tələbat var.

Üçüncü sektor kimi biz bələdiyyə və idarə qeyri-yaşayış fondunun, dövlət müəssisələrinin (əsasən elmi müəssisələrin), kooperativ və özəl müəssisələrin binalarında yerləri müəyyən etdik. Bunlar təmirsiz və təmirsiz binalar və digər əlaqəli xidmətlərdir. Burada kirayələr adətən heç də yüksək olmur.

Fikrimizcə, sahibkarlıq azadlığı getdikcə daha çox yeni biznes strukturlarının yaradılmasına gətirib çıxarır ki, bu da ilk növbədə onların fəaliyyət göstərməsi üçün binalara ehtiyac duyacaq, bu da ofis sahəsi bazarının yaxşı inkişaf perspektivindən daha çox olması deməkdir.

düyü. 2.2.1 2014-cü ilin sonunda Kazanda biznes mərkəzlərinin siniflərinin nisbəti

Kazan ofisinin daşınmaz əmlak bazarına hər üç sinifdən yüksək keyfiyyətli biznes mərkəzləri daxildir: A, B və C. 2014-cü ilin sonuna şəhərin yüksək keyfiyyətli ofis daşınmaz əmlakı ilə təminatı 183 kv. 1000 nəfərə m.

B kateqoriyalı ofislər əksər xüsusiyyətlərinə görə A sinifli ofislərə bənzəyir, lakin onlar o qədər də prestijli deyil, daha az əlverişli yerə malikdirlər və A sinifli ofislər qədər geniş xidmət spektrinə malik deyillər. Təcrübə göstərir - B sinfi kateqoriyasında bəzən ən yüksək kateqoriyalı ofislər keçir. Bu, məsələn, bir neçə il intensiv istifadədən sonra baş verir. Burada keyfiyyət standartları amili də mühüm rol oynayır. Texnologiyalar daimi dinamikadadır, buna görə də əvvəllər “ən son” olanlar tədricən “yeni” kateqoriyasına keçir.

Kazan şəhərində ofis sahəsinin ümumi təchizatı 410 000 kv.m-dən çoxdur. Bunlardan təxminən 210 min kvadratmetr. m keyfiyyətli təklifə istinad edir.

Düzdür, böyük şəhərlərdə yüksək keyfiyyətli ofis sahəsinə tələbat sabit olaraq qalır. Kazandakı "A" sinifli biznes mərkəzlərinin böyük əksəriyyətində demək olar ki, 100% doluluq var, yəni "Business Center Suvar Plaza", "Korston", "Business Park Idea" kimi biznes mərkəzləri. "B" sinif obyektləri də kifayət qədər yüksək doluluq dərəcəsinə malikdir, 85% -dən 90% -ə qədərdir. Ofis binalarına tələbatdan danışarkən qeyd etməliyik ki, son vaxtlar işgüzar fəaliyyətin Kazan kənarına keçməsi tendensiyası müşahidə olunur. Buna ən çox aşağıdakı kimi amillər təsir edir: qeyri-kafi nəqliyyat əlçatanlığı (tıxaclar), parkinq yerlərinin olmaması və ya onların ödənilməsi.

Oxşar Sənədlər

Bələdiyyə daşınmaz əmlakı anlayışı. Daşınmaz əmlak bazarının fəaliyyətinin əsasları. Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi prosesinin informasiyalaşdırılmasının əsas istiqamətləri. Əmlakın idarə edilməsi üçün istifadə olunan məlumatlar. Daşınmaz əmlakın qeydiyyatı məlumat sistemi.

mücərrəd, 30/10/2010 əlavə edildi


Rusiya Federasiyasında bələdiyyə mülkiyyətinin idarə edilməsinin müasir problemləri. Bələdiyyə daşınmaz əmlakının idarə edilməsi üçün institusional baza. Orskda mövcud təcrübənin təhlili. Bələdiyyə daşınmaz əmlakının fəaliyyət məqsədləri üzrə sərhədlərinin müəyyənləşdirilməsinin təşkilati məsələləri.

dissertasiya, 11/18/2013 əlavə edildi


Əmlakın idarə edilməsinin mahiyyəti, funksiyaları, üsulları və səviyyələri. Samarada kommersiya daşınmaz əmlak bazarının təhlili. "MegaCity" ticarət və əyləncə mərkəzinin qısa təsviri, onun icarə siyasəti. Müəssisədə kommersiya daşınmaz əmlakının inkişafı üçün idarəetmə sisteminin təhlili.

kurs işi, 18/10/2011 əlavə edildi


Daşınmaz əmlak bazarının əsas anlayışları, onun seqmentasiyası. Əmlakın istismarının planlaşdırılması və xərclərin uçotu. OOO "Diol" şirkətinin marketinq mühitinin təhlili. Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi üsullarının praktiki tətbiqi, forma və metodların optimallaşdırılması.

kurs işi, 22/07/2011 əlavə edildi


Daşınmaz əmlakın inkişafı layihəsinin idarə edilməsinin mahiyyəti, konsepsiyası və əsas növləri. İnkişaf layihəsinin konsepsiyası və kommersiya daşınmaz əmlakının idarə edilməsinin əsas xüsusiyyətləri. Layihənin maliyyə və iqtisadi əsaslandırılması. Kommersiya daşınmaz əmlak bazarının təhlili.

kurs işi, 25/03/2011 əlavə edildi


Effektivliyin qiymətləndirilməsi üçün meyarlar. Planlaşdırma və fəaliyyətin qiymətləndirilməsinin dərəcə metodu. İdarəetmə sisteminin effektivliyi üçün hərtərəfli meyarlar toplusu. Performans göstəriciləri. İstehsalın idarə edilməsi sisteminin səmərəliliyinin artırılması.

mücərrəd, 05/08/2002 əlavə edildi


İdarəetmənin effektivliyinin qiymətləndirilməsi konsepsiyası. İdarəetmənin effektivliyini qiymətləndirmək üçün amillər. İdarəetmə səmərəliliyinin meyarları və göstəriciləri. Səmərəliliyin iqtisadi qiymətləndirilməsi. İqtisadi səmərəliliyin göstəriciləri. İdarəetmə səmərəliliyinin artırılması.

mücərrəd, 26/07/2008 əlavə edildi


İdarəetmə sisteminin qurulması konsepsiyaları və prinsipləri, onun effektivliyinin qiymətləndirilməsi üsulları. "Kvinta" MMC-nin sənaye, müəssisə və SWOT-analizinin qısa təsviri. Mövcud idarəetmə sisteminin səmərəliliyinin qiymətləndirilməsi, onun təkmilləşdirilməsi üsullarının işlənib hazırlanması.

dissertasiya, 06/04/2011 əlavə edildi


Kadrların idarə edilməsi sistemində fəaliyyətin qiymətləndirilməsinin nəzəri aspektləri və yeri. Kadrların sertifikatlaşdırılmasına əsas yanaşmalar. "Rosvestalko" MMC Ticarət Evinin nümunəsində müəssisə işçilərinin qiymətləndirilməsi sisteminin təhlili və onun təkmilləşdirilməsi üçün təkliflər.

kurs işi, 18/03/2011 əlavə edildi


Xidmət təşkilatlarında idarəetmə sistemləri. Təşkilatın kadr idarəetmə sistemi. Təşkilatın kadr idarəetmə sisteminin effektivliyini qiymətləndirmək üçün göstəricilər. Təşkilatın ümumi xüsusiyyətləri və inkişaf strategiyası. Fəaliyyətlərin səmərəliliyinin qiymətləndirilməsi.

Bu tədqiqat işinin aparılmasından sonra daşınmaz əmlak bazarının təkmilləşdirilməsi üçün aşağıdakı təkliflər müəyyən edilmişdir. Çox vaxt 1 kvadratın dəyərinin formalaşmasında böyük rol oynayır. m yaşayış sahəsi rieltor alıcı və ya satıcıya birbaşa təsir göstərir. Vasitəçi təşkilatların işçilərinin vicdansızlığı və şəxsi maraqlarından istifadə yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətlərinin süni şəkildə artmasına səbəb olur. Beləliklə, təkrar mənzil bazarı daşınmaz əmlak şirkətlərinin yurisdiksiyasında olduğu üçün çox vaxt sadəcə olaraq yerli hökumətlərin nəzarətindən kənara çıxır. Və şəhər rəhbərliyinin təsiri altında təkrar mənzil bazarında təklif olunan mənzillərin yalnız kiçik bir hissəsi. Yuxarıda deyilənlərdən nəticə çıxararaq demək istərdim ki, maliyyə böhranı şəraitində bu baxımdan yerli özünüidarəetmə orqanları tərəfindən nəzarət zəruridir. Bu, mənzilə kifayət qədər yüksək tələbatla bağlıdır və beləliklə, ikinci dərəcəli mənzillərin yenidən satışından əldə edilən gəlirin yüksək faizi kiçik daşınmaz əmlak agentlikləri tərəfindən əldə edilir. Həm də özünüidarə orqanlarının və onun struktur bölmələrinin diqqətini mənzillərin qiymətinin artmasına yönəltmək istərdim. Daşınmaz əmlak bazarı böhrandan çıxdığı üçün və yüksək tələbat səbəbindən mənzil qiymətləri uçmağa başlayır. Fərdi yaşayış tikintisi üçün torpaq sahələrinin alınması üçün hərracların şərtlərinin sərtləşdirilməsi ilə müqavilələrin şərtlərini lazımi şəkildə yerinə yetirmədən yüksək gəlir əldə etməyə çalışan kiçik şirkətlər bazardan sıxışdırılmalıdır. Həmçinin, Omskda daşınmaz əmlak bazarının yaxşılaşdırılması yolunda normativ-hüquqi bazanı təkmilləşdirmək lazımdır. Bu, daşınmaz əmlakın qiymətlərinin artım tempinin azalmasına və bazarın real tələbatları ilə bərabərləşməsinə gətirib çıxaracaq.

Mükəmməl daşınmaz əmlak bazarına gedən yolda bu tip sənədlərə ciddi nəzarəti təmin edən xidmətlər yaratmaq lazımdır. Yuxarıda göstərilən bütün tədbirlərin birləşməsi Omskdakı daşınmaz əmlak bazarına ən qısa müddətdə böhrandan çıxmağa və bu bazarda mənzillərin dövriyyəsinə nəzarət şərtlərini yaxşılaşdırmağa kömək edəcəkdir.

Nəticə

Bu buraxılış layihəsində Omskda təkrar mənzil bazarında mövcud vəziyyətin dərin təhlili aparılmışdır. Eyni zamanda, şəhərin təbii-ekoloji vəziyyəti, ikinci dərəcəli yaşayış binalarının formalaşmasına bilavasitə təsir göstərən sosial-iqtisadi amillər də öyrənilib.

Həmçinin 2009-2012-ci illər ərzində daşınmaz əmlak bazarının tutumu, təkrar bazarda tələb və təklif öyrənilib.

Təkrar mənzil bazarında təkliflərin ətraflı təhlili aparılıb. İqtisadi böhran şəraitində yaşayış daşınmaz əmlak bazarının yaxşılaşdırılmasının mümkün üsulları işlənib hazırlanmışdır. Yaşayış daşınmaz əmlak bazarının inkişaf perspektivləri nəzərdən keçirilir.

Tədqiqatın aktuallığı onunla vurğulanır ki, şəhərlərin gələcəyi daha çox daşınmaz əmlak bazarının inkişafı ilə bağlıdır. Yaşayış daşınmaz əmlak bazarından i.e. Mənzil bazarı ən mühüm bazarlardan biridir, o, cəmiyyətin həyatına birbaşa təsir göstərir, ona görə də cəmiyyətin həyatının digər komponentlərinin vəziyyəti onun vəziyyətindən asılıdır.

Buraxılış layihəsinin məqsədi tam şəkildə həyata keçirilir. Məqsədlərə uyğun olaraq aşağıdakı vəzifələr həll edilmişdir:

Omsk şəhərində yaşayış daşınmaz əmlakının marketinqinin elmi-metodiki müddəaları öyrənilmişdir;

Şəhərlərdə yaşayış daşınmaz əmlakının marketinqinin inkişafı üçün qanunvericilik və normativ baza nəzərdə tutulur;

Yaşayış daşınmaz əmlak bazarının təkmilləşdirilməsinin əsas istiqamətləri işlənib hazırlanmışdır;

Qiymətləndirmə işləri zamanı həyat təhlükəsizliyinin təmin edilməsi şərtləri nəzərə alınır;

Şəhərin təbiətinə diqqət yetirən amillərin qiymətləndirilməsində ekoloji qərarların təhlili aparılır.

Giriş

Fəsil 1. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin nəzəri əsasları

1.2 Daşınmaz əmlak obyektlərinin təsnifatı

1.3 Əmlak qiymətlərinin növləri

1.4 Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin əsas prinsipləri

1.5 Əmlakın dəyərinə təsir edən amillər

Fəsil 2. Yaşayış əmlakının qiymətləndirilməsi

2.2 Gəlir yanaşmasından istifadə etməklə yaşayış əmlakının qiymətləndirilməsi

2.3 Analoqların satışını müqayisə etməklə yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi

2.4 Xərc yanaşmasından istifadə etməklə əmlakın qiymətləndirilməsi

2.5 Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələrinin əlaqələndirilməsi

Fəsil 3. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi metodlarının təkmilləşdirilməsi üzrə təkliflər

Nəticə

İstifadə olunmuş ədəbiyyat və mənbələrin siyahısı

Ərizə

GİRİŞ

Bazar iqtisadiyyatının elementləri arasında istehsal vasitəsi kimi çıxış edən daşınmaz əmlak (torpaq, inzibati, sənaye, anbar, pərakəndə və digər tikililər və binalar, habelə digər tikililər) və obyekt və ya əmlak xüsusi yer tutur. istehlak obyekti (torpaq sahələri, yaşayış binaları, kotteclər, mənzillər, qarajlar).

Daşınmaz əmlak vətəndaşların şəxsi varlığının əsasını təşkil edir və bütün mülkiyyət formalı müəssisə və təşkilatların təsərrüfat fəaliyyəti və inkişafı üçün əsas rolunu oynayır. Rusiyada daşınmaz əmlak bazarının fəal formalaşması və inkişafı müşahidə olunur və daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatlarda artan sayda vətəndaşlar, müəssisələr və təşkilatlar iştirak edir.

Dövlət və qiymətləndiricilər arasında konstruktiv qarşılıqlı əlaqə sayəsində son illərdə əmlakın qiymətləndirilməsi prosesi Rusiyada müstəqil qiymətləndirmənin yeni yarandığı dövrlərlə müqayisədə daha sivil xarakter almışdır. Bu gün qiymətləndiricilərin fəaliyyəti müvafiq federal qanun və qiymətləndirmə sahəsində standartlarla tənzimlənir.

Dissertasiya işinin məqsədi daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsullarının təkmilləşdirilməsi üçün təkliflər hazırlamaqdır.

Bu məqsədə çatmaq üçün aşağıdakı vəzifələri həll etmək lazımdır:

Mənzilin qiymətləndirilməsinin mahiyyətini təsvir edin;

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə metodoloji yanaşmaları xarakterizə etmək;

Dəyər, müqayisəli və gəlir yanaşmasından istifadə edərək yaşayış evlərinin qiymətləndirilməsi;

Qiymətləndirmənin nəticələrinin müqayisəli təhlilini aparmaq;

Yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi metodologiyasının təkmilləşdirilməsi üçün təkliflər hazırlamaq.

Dissertasiya işində tədqiqat obyekti yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi, tədqiqatın predmeti isə yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsinin metod və yanaşmalarıdır.

Dissertasiya işində aparılan tədqiqatın metodoloji əsasını daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi sahəsində yerli və xarici müəlliflərin S.V.Qribovski, E.İ.Taraseviç, M.A.Fedotova, D.Fridmanın elmi əsərləri təşkil edir.

“Daşınmaz əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsi üçün metodik mövqe” dissertasiyasının birinci fəslində daşınmaz əmlakın dəyər növləri, onların təsnifatı açıqlanmışdır. Daşınmaz əmlak obyektlərinin dəyərinə təsir edən amillər, habelə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin əsas prinsipləri nəzərdən keçirilir.

"Yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi" ikinci fəsildə gəlir və müqayisəli yanaşmadan istifadə etməklə daşınmaz əmlak obyektinin - Novosibirsk şəhərinin Zaeltsovski rayonunda yerləşən iki otaqlı mənzilin qiymətləndirilməsinin nəticələri, habelə xilasetmənin hesablanmasının nəticələri təqdim olunur. əmlakın dəyəri.

“Yaşayış əmlakının qiymətləndirilməsi üsullarının təkmilləşdirilməsi üzrə təkliflər” adlı üçüncü fəsildə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə mövcud yanaşmaların təkmilləşdirilməsinin əsas istiqamətləri təqdim olunur.




Fəsil 1

1.1 Evin müstəqil qiymətləndirilməsinə ehtiyac

Qiymətləndirmə tətbiqi iqtisadi təhlil elmidir, onun əsas vəzifəsi bu aktivə olan tələb və təklif qüvvələrinin dinamikasının təhlili əsasında bir aktivin (malların) satışı və ya alınması üçün ən mümkün qiyməti müəyyən etməkdir. müvafiq bazar. Formal nöqteyi-nəzərdən ən çox ehtimal olunan qiymət müəyyən tələb amilləri və təklif amilləri toplusunun modelləşdirilməsi əsasında müəyyən edilir.

Hal-hazırda, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi fəaliyyəti "Rusiya Federasiyasında qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında" 06.08.98-ci il tarixli 135 - FZ Federal Qanunu ilə tənzimlənir.

Daşınmaz əmlak bazarında mövcud vəziyyət ölkəmizdə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin fəal inkişafına kömək edir.

Daşınmaz əmlak bazarı hazırda ölkəmizin ən dinamik bazarlarından, ən cəlbedici investisiya obyektlərindən biridir. Bu, hazırda, dünyada vəziyyətin çox qeyri-sabit olduğu bir vaxtda çox vacib olur: ekspertlər neftin qiyməti ilə bağlı dəqiq proqnozlar verə bilmir, dolların ucuzlaşacağını proqnozlaşdırırlar, - daşınmaz əmlak əmanətlərin təhlükəsizliyinin praktiki olaraq yeganə təminatçısı olaraq qalır.

Rusiya qiymətləndirməsinin inkişafının əsas istiqamətləri daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsinin zəruri olduğu əməliyyatların siyahısı əsasında müəyyən edilə bilər. Qeyd etmək lazımdır ki, bu siyahı daim genişlənir.

Daşınmaz əmlakın müxtəlif növ dəyərlərinin (bazar, investisiya, girov, sığorta, vergi tutulan və s.) obyektiv qiymətləndirilməsi zəruridir:

Alarkən, satarkən və ya icarəyə verərkən;

Müəssisələri korporativləşdirərkən və əmlak paylarını yenidən bölüşdürərkən;

Yeni səhmdarları cəlb etmək və əlavə səhm buraxmaq;

Daşınmaz əmlak obyektlərinin vergitutma məqsədləri üçün kadastr qiymətləndirilməsi aparılarkən: binaların və torpaq sahələrinin;

Daşınmaz əmlak sığortası üçün;

Daşınmaz əmlakla təminatla kredit verildikdə;

Daşınmaz əmlak obyektləri müəssisə və təşkilatların nizamnamə kapitalına töhfə kimi verilərkən;

İnvestisiya layihələrinin hazırlanması və investorların, o cümlədən xaricilərin cəlb edilməsi zamanı;

Daşınmaz əmlak obyektləri ləğv edildikdə;

Vərəsəlik hüququnun icrası zamanı məhkəmə hökmü;

Daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüquqlarının satışı ilə bağlı digər əməliyyatlarda.

Əmlakın qiymətləndirilməsində üç əsas yanaşma var:

Dəyər metodu: qiymətləndirilən əmlakın tam təkrar istehsalının dəyəri və ya tam dəyişdirilməsinin dəyəri qiymətləndirilir, sonra bina və tikililərin hesablanmış köhnəlməsinin məbləği çıxılır və torpaq sahəsinin dəyəri pulsuz olaraq əlavə edilir. Əmlak vergisi və ya əmlakın üzərinə həbs qoyulması məqsədləri üçün obyektin qiymətləndirilməsi bina və tikililərin dəyərinin torpağın dəyərindən ayrılmasını tələb etdikdə bu yanaşma zəruri ola bilər. O, həmçinin gəlir vergisi və mühasibat uçotu məqsədləri üçün istifadə olunur: bina və tikililərin köhnəlməsi vergi tutulan gəlirdən çıxılır. Tətbiq ediləcək digər hallar:

Yeni tikinti üçün texniki-iqtisadi əsaslandırma,

Torpaqdan ən yaxşı və səmərəli istifadə variantının müəyyən edilməsi,

yeniləmə,

Son qiymət razılaşması

İnstitusional və xüsusi təyinatlı binalar,

Sığortanın məqsədləri.

Bazar müqayisəsi metodu: oxşar əmlaklarla son əməliyyatlar əsasında əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi. Ehtimal olunur ki, rasional investor və ya alıcı müəyyən bir əmlak üçün eyni faydalı xüsusiyyətlərə malik başqa oxşar əmlak əldə etmək üçün xərcləndiyindən daha çox pul ödəməyəcək.

Gəlir metodu: əmlakın dəyəri bu əmlakın gələcəkdə gətirəcəyi gözlənilən faydaların miqdarı, keyfiyyəti və alınma müddətinin müddəti ilə müəyyən edilir.

Rusiyada son illərdə obyektlərin dəyərinin qiymətləndirilməsində xərc metodu geniş yayılmışdır. Bundan əlavə, onun istifadəsi Hökumət tərəfindən əmlakın yenidən qiymətləndirilməsi proqramları hazırlanarkən elan edilmişdir. Bu, əsas vəsaitlərin, daşınmaz əmlakın dəyərinin çox aşağı qiymətləndirilməsinə səbəb olub. İndi belə obyektlərin yenidən qiymətləndirilməsi prosesi xüsusi əhəmiyyət kəsb edir ki, bu da bazar qiymətləndirmə metodu əsasında həyata keçirilə bilər.

Bu günə qədər Rusiya bazarında qiymətləndirmə təşkilatlarının sayı əhəmiyyətlidir. 2004-cü ilin sonuna olan məlumata görə, Rusiyada 9000-dən çox şirkət və PBOYuL qiymətləndirmə fəaliyyətini həyata keçirmək üçün dövlət lisenziyasına malikdir. İndi bazar İqtisadi İnkişaf Nazirliyi tərəfindən tənzimlənir, lakin 2006-cı il yanvarın 1-dən özünütənzimləməyə keçid gedir.

Müasir mərhələdə qiymətləndirmə bazarı rəqabətin artması, keyfiyyətin yüksəldilməsi və xidmətlərin dəyərinin aşağı salınması ilə xarakterizə olunur. Xüsusilə, BMS, ABŞ GAAP və ya Rusiya mühasibat standartlarına uyğun olaraq aktivləri maliyyə hesabatlarında əks etdirmək üçün qiymətləndirmə tələbi daim artır; marketinq və brend strategiyalarının effektivliyini müəyyən etmək üçün qeyri-maddi aktivlərin dəyərinin qiymətləndirilməsi; alqı-satqı əməliyyatları, aktivlərin icarəsi, M&A və mülkiyyət hüququnun və digər əmlak hüquqlarının ötürülməsi üçün digər əməliyyatların aparılması məqsədilə qiymətləndirmə; dövlət müəssisələrinin özəlləşdirilməsi zamanı sığorta, səhmlərin əlavə emissiyası və ya səhmlərin geri alınması məqsədləri üçün qiymətləndirmə; əmlakla təminatla kredit verilməsi məqsədi ilə qiymətləndirmə və s. .

Ekspert RA reytinq agentliyinin araşdırmasının nəticələrinə görə, son il yarım ərzində ən çox tələb olunan xidmətlər daşınmaz əmlak və ümumilikdə biznesin qiymətləndirilməsi xidmətləri olub. Bu sahələrin ümumi bazar strukturunda payı müvafiq olaraq 34,3% və 32,1% təşkil edib.

1.2 Daşınmaz əmlak obyektlərinin təsnifatı

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi ilk növbədə müstəqil məhsul kimi bazarda aktiv dövriyyədə olan obyektlər üçün maraqlıdır. Hal-hazırda Rusiyada bunlar mənzillər və otaqlar, ofis binaları və inzibati binalar, torpaq sahələri olan şəhərətrafı yaşayış binaları, inkişaf və (və ya) digər məqsədlər üçün pulsuz torpaq sahələridir. Daşınmaz əmlak obyektlərinə Rusiya bazarı hələ formalaşmamış faydalı qazıntı yataqları da daxildir. Aşağıda daşınmaz əmlak obyektlərinin təsnifləşdirilməsinin ümumi prinsiplərini nəzərdən keçiririk.

Birinci kateqoriya daşınmaz əmlak obyektləri. Bizim vəziyyətimizdə “daşınmaz əmlak” termini torpaq sahəsinə sərt şəkildə bağlanmış, məhv edilmədən və istehlak dəyərini itirmədən başqa yerə köçürülməsi mümkün olmayan hər hansı bir məhsula aiddir. Təklif olunan redaksiya daşınmaz əmlak obyektlərinin ən mühüm xüsusiyyətlərini, ticarət dövriyyəsinin xüsusiyyətlərini, daşınmaz əmlakın alqı-satqısı proseslərinin baş verdiyi bazarların strukturunu və miqyasını nəzərə almaqla müxtəlif kateqoriyalı daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsinə differensial yanaşmanı təşviq etmək məqsədi daşıyır. Müxtəlif şərtlər və onların birləşmələri əmlakın qiymətləndirilməsinə təsir göstərdiyi üçün təsnifat (qrup) üçün “xüsusiyyət ağacı” üsulundan istifadə edilmişdir. Belə təsnifat (qruplaşma) çoxsəviyyəlidir. Hər səviyyədə, eyni səviyyədə, lakin müxtəlif "budaqlar" boyunca mümkün fərqləri ilə öz əsasında həyata keçirilir. Eyni zamanda, təsnifatın dərinliyi (səviyyələrin sayı) daha çox təmsilçi (qiymətləndirmə baxımından) obyektlərin yerləşdiyi filiallar üçün daha böyükdür.

Hər səviyyənin öz adı və müvafiq təsnifat xüsusiyyəti üçün tövsiyə olunan dəyərlər dəsti var.

1. Mənşəyi.

2. Təyinat.

3. Ölçək.

3.1 Torpaq sahələri.

3.2. Ayrı-ayrı torpaq sahələri.

3.3. Bina və tikililər kompleksləri (kottec qəsəbəsi, mikrorayon, mehmanxana, sanatoriya və s.)

3.3.1. Çoxmənzilli yaşayış binası.

3.3.2. Tək ailəli yaşayış evi (imarət, kottec).

3.3.3. Bölmə (giriş).

3.3.4. Bölmədə mərtəbə.

3.3.5. Mənzil.

3.3.6. Otaq.

3.3.7. Yay evi.

3.4. inzibati binalar kompleksi.

3.4.1. bina.

3.4.Binalar və ya binaların hissələri (bölmələr, mərtəbələr).

4. İstifadəyə hazırdır.

4.1. Hazır.

4.2. Yenidənqurma və ya əsaslı təmir tələb olunur.

4.3. Tikintinin başa çatdırılmasını tələb edir.

Mənzil bazarı hazırda Rusiyada daşınmaz əmlak bazarının ən inkişaf etmiş sektoru olduğundan, daşınmaz əmlakın dəyərini qiymətləndirmək üçün əsas metodoloji yanaşmaları inkişaf etdirmək üçün bu xüsusi sektorun öyrənilməsinə diqqət yetirmək məntiqlidir.

Yaranmış qərb bazarında yuxarıda təklif olunan daşınmaz əmlak obyektlərinin A, B və C kateqoriyalarına təsnifatından fərqlənən başqa biri qəbul edilir.

Aşağıdakı siniflərə bölünür:

1) Müəyyən bir işin aparılması üçün uyğunlaşdırılmış və adətən bizneslə birlikdə satılan ixtisaslaşmış daşınmaz əmlak.

Nümunələr: neft emalı zavodları, kimya zavodları, maşın və avadanlıqların yerləşdirilməsi emalatxanaları; yerləşdiyi yerə, ölçülərinə, tikintisinə görə bazarda heç vaxt üçüncü şəxslərə satılmayan və icarəyə verilməyən binalar.

2) İxtisaslaşdırılmamış daşınmaz əmlak - adi binalar - adətən satılan və ya icarəyə verilən mağazalar, ofislər, fabriklər, anbarlar.

Daşınmaz əmlak obyektlərinin müxtəlif əlamətlərə (meyarlara) görə təsnifatı daşınmaz əmlak bazarının daha uğurlu tədqiqinə kömək edir və müxtəlif kateqoriyalı daşınmaz əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsi üsullarının işlənib hazırlanmasına və tətbiqinə şərait yaradır. Təsnifat prosesində daşınmaz əmlakın ayrı-ayrı qrupları fərqləndirilir ki, bu da onların qiymətləndirilməsinə vahid yanaşmaların mümkünlüyünü müəyyən edir.

1.3 Əmlak qiymətlərinin növləri

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin ilkin mərhələsində ekspert qiymətləndirici həmişə qiymətləndirmə hesablamaları üçün dəyər növünün seçilməsi kimi çətin problemlə üzləşir. Bu seçim bir çox amillərdən (obyektin xarakterindən və qiymətləndirmə funksiyalarından) asılıdır və bu əmlakın qiymətləndirilməsi metodunun sonrakı seçimini müəyyən edir. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi ipoteka krediti (daşınmaz əmlakla təminatla verilmiş kreditlər) əldə etmək məqsədi ilə aparılırsa, qiymətləndiricinin bu daşınmaz əmlakın ən çox ehtimal olunan satış qiyməti barədə etibarlı məlumatı olması vacibdir, əgər borcalan (əmlak sahibi) ) borcunu (krediti) qaytarmır. Qərb ölkələrində vergi məqsədləri üçün daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi zamanı sonuncunun təkrar istehsalının dəyərinə əsaslanaraq əmlakın bazar və ya əvəzetmə dəyərindən istifadə edilir. Yenidən qurulacaq obyektləri qiymətləndirərkən, bir qayda olaraq, investisiya dəyəri seçilir, yəni. müəyyən bir investor üçün əmlakın dəyəri.

Xüsusi təyinatlı binalar qiymətləndirilərkən, daşınmaz əmlak bazarının “passiv” sektorlarında daşınmaz əmlakın bazar dəyərini müəyyən etmək üçün kifayət qədər məlumat olmadıqda, habelə daşınmaz əmlakın sığortası məqsədləri üçün qiymətləndirilərkən əvəzetmə dəyəri və ya əvəzetmə dəyərindən istifadə edilir.

Bazar qiyməti

Bazar iqtisadi şəraitində daşınmaz əmlakın ən çox yayılmış dəyər növü bazar dəyəridir. Bazar dəyəri, ədalətli ticarətin bütün şərtləri, satıcı və alıcının şüurlu hərəkəti və qeyri-qanuni stimulların təsiri olmadan, rəqabətli və açıq bazarda əmlakın əldə etməli olduğu ən çox ehtimal olunan qiymətdir.

Belə başa düşülür ki, alqı-satqı əməliyyatında hüquqların satıcıdan alıcıya keçməsi aşağıdakı şərtlərə tabedir.

1. Alıcı və satıcının motivasiyası xarakterikdir, yəni. onlar həddindən artıq təzyiq və ya qeyri-adi həyat şəraiti olmadan fəaliyyət göstərirlər.

2. Hər iki tərəf yaxşı məlumatlıdır, məsləhətləşir və öz fikrincə, maksimum maraqlarını nəzərə alaraq hərəkət edir.

3. Əmlak bazara kifayət qədər müddətə satışa çıxarılıb (potensial alıcıların daşınmaz əmlakın satışı haqqında məlumatla tanış olması və əmlakın alınması barədə qərar qəbul etməsi üçün kifayətdir).

4. Ödəniş əqdin maliyyələşdirilməsi şərtləri əsasında həyata keçirilib.

5. Qiymət normaldır, konkret maliyyələşdirmə və satış şərtlərindən təsirlənmir.

Daşınmaz əmlakın bazar dəyəri başqa bir şəkildə mübadilə dəyəri adlanır - müəyyən bir sahib üçün obyektin dəyərini əks etdirən istifadə dəyərindən (və ya istifadə dəyərindən) fərqli olaraq.

Bazar dəyəri anlayışı daşınmaz əmlak bazarında tipik alıcının alternativ əmlak seçmək imkanının olması faktına əsaslanır. Bazar dəyəri daşınmaz əmlak bazarının ayrı-ayrı iştirakçılarının istəklərindən asılı olmayaraq obyektivdir və bu bazarda inkişaf edən real iqtisadi şəraiti əks etdirir.

İstifadə dəyəri (istifadə dəyəri)

İstifadə dəyəri (istifadə dəyəri) əmlakı daşınmaz əmlak bazarına çıxarmaq niyyətində olmayan müəyyən bir sahib üçün əmlakın dəyərini əks etdirir. Obyektin istehlak dəyərinin qiymətləndirilməsi onun istifadəsinin mövcud profili və obyektin istismarının tarixindən əvvəlki dövrdə müşahidə edilmiş və gələcəkdə proqnozlaşdırılan maliyyə-iqtisadi parametrlər əsasında aparılır.

İnvestisiya dəyəri

"İstifadə olunan dəyər" anlayışına bənzər "investisiya dəyəri" anlayışı qiymətləndirilən əmlakı almaq və ya investisiya etmək niyyətində olan konkret investor üçün əmlakın dəyərini bildirir. İnvestisiya dəyərinin hesablanması bu investor tərəfindən gözlənilən gəlir və onların kapitallaşmasının xüsusi dərəcəsi əsasında aparılır. İnvestisiya dəyəri adətən müəyyən investor üçün investisiya layihəsini və ya gəlir gətirən obyekti qiymətləndirərkən hesablanır. Bu cür dəyər subyektivdir.

Əvəzetmə dəyəri (obyektin təkrar istehsalının dəyəri)

Əvəzetmə dəyəri (obyektin təkrar istehsalının dəyəri) qiymətləndirilən obyektin "yeni" vəziyyətdə (köhnəlmədən) dəqiq nüsxəsinin eyni memarlıq həllərindən istifadə edərək, binanın tikintisinə cari qiymətlərlə xərclər ilə müəyyən edilir. konstruksiyalar və materiallar, eləcə də eyni keyfiyyətlə tikinti-quraşdırma işləri. Bu halda, obyektin eyni köhnəlməsi və memarlıq həllərindəki eyni çatışmazlıqlar qiymətləndirilən obyektdə olduğu kimi təkrarlanır.

dəyişdirmə dəyəri

Əvəzetmə dəyəri təxmin edilən ekvivalent kommunal dəyəri olan, lakin yeni memarlıq üslubunda, müasir dizayn standartlarından və mütərəqqi materiallardan və konstruksiyalardan, habelə əmlakın müasir avadanlıqlarından istifadə etməklə tikilmiş obyektin tikintisi üçün cari qiymətlərdəki xərclərlə müəyyən edilir. . Beləliklə, əvəzetmə dəyəri obyektin dəqiq nüsxəsinin çoxaldılması xərcləri ilə, əvəzetmə dəyəri isə funksional analoq obyektinin yaradılması xərcləri ilə ifadə edilir.

Sığorta dəyəri

Sığorta dəyəri məhv olmaq (və ya məhv olmaq) riski altında olan obyektin ya bərpa dəyərinə, ya da dəyişdirmə dəyərinə əsasən hesablanır. Obyektin sığorta dəyəri əsasında sığorta məbləğləri, sığorta ödənişləri və sığorta faizləri müəyyən edilir.

Vergi məqsədləri üçün dəyər (vergi tutulan dəyər)

Hüquqi və fiziki şəxslərin əmlakının vergitutma məqsədləri üçün dəyəri vergi yoxlamaları üçün akkreditə olunmuş ekspert qiymətləndiricilər tərəfindən əmlakın bazar dəyəri və ya əvəzetmə dəyəri əsasında müəyyən edilir və ya qiymətləndirmə tənzimləmə metodologiyasına uyğun olaraq rəsmi şəkildə aparılır. ekspert qiymətləndiricilərin iştirakı olmadan.

Ləğvetmə dəyəri

Xilasetmə dəyəri əmlak ləğv edildikdə əmlak sahibinin ala biləcəyi xalis pul məbləğidir.

1.4 Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin əsas prinsipləri

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi prinsiplərini aşağıdakı dörd qrupa bölmək olar:

İstifadə qavrayışlarına əsaslanan prinsiplər;

Daşınmaz əmlakla bağlı prinsiplər (torpaq, binalar, tikililər);

Bazar mühiti ilə bağlı prinsiplər;

Əmlakdan ən yaxşı və ən səmərəli istifadə prinsipi.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin bütün nəzərdən keçirilən prinsipləri bir-biri ilə bağlıdır. Əmlak qiymətləndirilərkən, mümkün olduqda, əmlakın dəyərinin daha etibarlı və dəqiq qiymətləndirilməsini əldə etmək üçün qiymətləndirmənin bütün və ya əsas prinsiplərini nəzərə almaq lazımdır.

İstifadəçi Prinsipləri

İstifadəçi qavrayışlarına əsaslanan prinsiplərə faydalılıq, əvəzetmə və gözləmə prinsipləri daxildir.

Faydalılıq prinsipi ondan ibarətdir ki, hər hansı bir əmlak yalnız hansısa investor üçün faydalı olduqda və müəyyən funksiyaların və ya şəxsi ehtiyacların həyata keçirilməsi üçün istifadə oluna bildikdə, məsələn, daşınmaz əmlakdan mehmanxana, kafe, ofis, muzey və s. .d. Faydalılıq, mülkiyyətin müəyyən bir yerdə və müəyyən bir müddət ərzində istifadəçinin ehtiyaclarını ödəmək qabiliyyətidir.

Əvəzetmə prinsipi bildirir ki, rasional (tipik) alıcı əmlak üçün eyni kommunal xidmətin digər oxşar əmlakı üçün hesablanmış minimum qiymətdən artıq pul ödəməyəcək. Qiymətləndirilən obyektin maksimum dəyəri, ekvivalent faydalılığı olan digər oxşar obyektin əldə edilə biləcəyi ən aşağı qiymətlə müəyyən edilir.

Gözləmə prinsipi əmlakın istifadəçisinin təmsil olunması ilə əlaqədardır və deyir: gəlir gətirən obyektin dəyəri qiymətləndirilən əmlakın istifadəsindən gözlənilən pul vəsaitlərinin hərəkətinin məbləği, eləcə də ondan gözlənilən məbləğlə müəyyən edilir. onun yenidən satışı. Gözlənilən gəlirin hansı müddət üçün alınacağı vacibdir, çünki investorun bugünkü rublu sabah alınacaq rubldan daha dəyərlidir.

Torpaq sahəsinə, onun üzərində yerləşən bina və tikililərə olan tələblərlə bağlı prinsiplər

Bu qrupa aşağıdakı prinsiplər daxildir:

Torpağın qalıq məhsuldarlığı (məhsuldarlığı);

marjinal məhsuldarlıq (töhfə prinsipi);

Balans (mütənasiblik prinsipi);

Optimal dəyərlər;

Mülkiyyət hüquqlarının optimal bölgüsü.

Torpağın qalıq məhsuldarlığı prinsipi.

Qalıq məhsuldarlıq (və ya məhsuldarlıq) prinsipi torpağın dəyərinin onun qalıq məhsuldarlığına (məhsuldarlığına) əsaslandığını bildirir. Bu mövqeyi başa düşmək üçün etiraf etmək lazımdır ki, istənilən fəaliyyət növü, bir qayda olaraq, istehsalın dörd komponentinin olmasını tələb edir: kapital, əmək, idarəetmə və torpaq.

Torpaq torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən təbii sərvətlər - qapalı su anbarları, canlılar, bitki örtüyü və faydalı qazıntılardır. Torpaq sahəsinin ərazi hüdudları qüvvədə olan torpaq qanunvericiliyi ilə müəyyən edilmiş qaydada müəyyən edilir və mülkiyyətçiyə (və ya icarəçiyə) dövlət torpaq idarəetmə orqanları tərəfindən verilən şəhadətnamə ilə rəsmiləşdirilir. Torpaq istənilən məhsuldar fəaliyyət növü üçün lazım olan məkanı və resursları təmin edən əsas amildir.

Əmək əmtəə (xidmət) istehsalı və onun bazarda həyata keçirilməsi üzrə işlərin məcmusudur. Bu konsepsiya idarəetmə fəaliyyətini əhatə etmir.

Kapital əsas fondların və dövriyyə vəsaitlərinin təkrar istehsalına, habelə istehsalın digər komponentlərinə - əməyə, torpağa və idarəetməyə qoyulan puldur.

İstehsal fəaliyyətinin idarə edilməsi müəssisənin idarə heyətinin bilik, bacarıq, sahibkarlıq qabiliyyəti və istedadını əhatə edir. Uğurlu idarəetmə istehsalı optimallaşdırmağa və mənfəəti maksimum dərəcədə artırmağa imkan verir.

İstehsalın hər bir komponenti (kapital, əmək, idarəetmə və torpaq) biznes gəlirindən əhatə olunmalıdır. Lakin torpaq fiziki cəhətdən daşınmaz olduğundan və ona sahibkarlıq fəaliyyəti üçün digər komponentlər cəlb edildiyindən ilk növbədə əmək, kapital və idarəetmə ödənilir, qalan gəlir isə icarə haqqı kimi torpaq sahibinə ödənilir. Belə mühakimə iqtisadi nəzəriyyənin əsas müddəalarına uyğun gəlir - torpaq yalnız istehsalın digər üç komponentini əhatə edəndən sonra qalıq gəlir olduqda "qalıq dəyər" və müəyyən dəyərə malikdir. Beləliklə, qalıq məhsuldarlıq əmək, kapital və idarəetmə xərcləri ödənildikdən sonra torpağa yığılan gəlir kimi ifadə edilir.

Marjinal məhsuldarlıq prinsipi (töhfə prinsipi).

Marjinal məhsuldarlıq (yaxud məhsuldarlıq) və ya töhfə prinsipi o deməkdir ki, investisiya nəticəsində məsrəfləri ödədikdən sonra qalan gəlir əldə edilməlidir. Daşınmaz əmlak bazarına gəldikdə isə bu prinsipi aşağıdakı kimi şərh etmək olar. Tez-tez bir mənzilin təmirinin dəyəri onun dəyərini artırmağa imkan verir və təmir xərclərini əhəmiyyətli dərəcədə aşan məbləğlərdə. Bu zaman marjinal məhsuldarlıq prinsipi və ya töhfə prinsipi həyata keçirilir. Ödənişin məbləği mənzilin təmiri nəticəsində alınan qiymətlə bu təmirin dəyəri arasındakı fərqə uyğundur.

Gəlirlərin artırılması və azalması prinsipi.

Bu prinsipin mahiyyəti ondan ibarətdir ki, istehsalın əsas tərkib hissələrinə kapital qoyuluşlarının artması mənfəətin artım tempinin yalnız müəyyən həddə qədər artmasına səbəb olur, bundan sonra mənfəətin artımı kapital qoyuluşlarının artımından az olur. Bu hədd əmlakın maksimum dəyərinə uyğundur. Daşınmaz əmlaka sonrakı hər hansı investisiya mənfəətdə proporsional artım və buna görə də əmlakın dəyərində proporsional artım verməyəcəkdir.

Buna görə də qiymətləndirici ilk növbədə torpaqdan istifadənin müxtəlif variantlarını təhlil etməlidir. Məsələn, müəyyən bir torpaq sahəsində müxtəlif növ daşınmaz əmlak obyektlərinin və ya müxtəlif sayda obyektlərin tikintisindən mənfəətin hesablamalarını aparmaq. Yalnız bundan sonra o, bu saytda tikinti üçün əmlak növünün son seçimini edə biləcək. İstehsal komponentlərinin müxtəlif kombinasiyalarının variantlı layihələndirilməsi və bu əsasda maksimum mənfəətin müəyyən edilməsi prosesində rentabelliyin artırılması və azaldılması prinsipi həyata keçirilir.

Balans prinsipi.

Balans prinsipi (yaxud mütənasiblik prinsipi) aşağıdakı kimi formalaşdırılır: istehsalın tərkib hissələri (və ya daşınmaz əmlak) müəyyən nisbətdə bir-biri ilə birləşdirilməlidir. Əgər kapital qoyuluşlarının həcmi müəyyən bir müddətdə, məsələn, bir obyektin tikintisində görülən işlərin həcmini üstələyirsə, o zaman "kapitalın dondurulması" və layihənin ümumi səmərəliliyinin azalması baş verir. Bənzər bir vəziyyət, müəyyən bir anda yeni tikintidə investorlara yaxşı məlum olan bir əmlakın tikintisi üçün kifayət qədər vəsait olmadıqda mümkündür. Bununla əlaqədar olaraq, obyektin tikintisi üçün layihə sənədlərinin bir hissəsi kimi normativ sənədlər layihənin həyata keçirilməsindən maksimum mümkün effekt əldə etmək üçün obyektin tikintisi üçün təqvim cədvəllərinin işlənməsini nəzərdə tutur.

Optimal dəyərlər prinsipi.

Optimal dəyərlər prinsipi (optimal iqtisadi dəyər prinsipi), daşınmaz əmlak bazarında üstünlük təşkil edən tendensiyaları nəzərə alaraq, müəyyən bir əmlak növünün müəyyən (optimal) dəyərinə böyük tələbat var. Ekspert qiymətləndirici həmişə optimal dəyərlər prinsipini yadda saxlamalı və bu tip daşınmaz əmlakı qiymətləndirərkən ondan istifadə etməlidir.

Mülkiyyət hüquqlarının optimal bölgüsü prinsipi.

Əmlak üzərində mülkiyyət hüquqları elə bölünməli və birləşdirilməlidir ki, əmlakın ümumi dəyəri artsın. Rusiya Federasiyasının mövcud qanunvericiliyi mülkiyyət hüquqlarının ayrıca bölünməsinə və satışına icazə verir. Mülkiyyət əmlaka sahib olmaq, ondan istifadə etmək və sərəncam vermək hüququnu ifadə edir. Mülkiyyət hüququ ilə yanaşı, mülkiyyət hüququ ömürlük miras qalan mülkiyyət hüququ, əmlakdan daimi (əbədi) istifadə hüququ, təsərrüfat sahibliyi hüququ və operativ idarəetmə hüququ, habelə müxtəlif növ servitutlar - hüquqdur. əmlakın məhdud istifadəsi. Üstəlik, əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun başqa şəxsə keçməsi digər əmlak hüquqlarının, məsələn, bu əmlakın icarə hüququna xitam verilməsi üçün əsas deyil.

Daşınmaz əmlak obyektinə mülkiyyət hüquqlarının bölünməsi aşağıdakı kimi həyata keçirilə bilər:

1. Fiziki ayırma əmlakın hissələrə bölünməsidir: zirzəmiyə, mərtəbələrə və s. Torpaq sahəsi üçün - hava məkanına, yerin səthinə və onun təkinə hüquqların bölünməsi, torpaq kütləsinin ayrı-ayrı sahələrə bölünməsi.

2. Mülkiyyət müddətinə görə ayrılması - müxtəlif icarə növləri, ömürlük mülkiyyət, gələcək mülkiyyət hüquqları və s.

3. Mülkiyyətin mülkiyyət hüquqlarının məcmusunun ayrılması - əmlaka sahiblik, müddətli və ya əbədi istifadə, sərəncam, ömürlük (miras) sahiblik, təsərrüfat idarəsi, operativ idarəetmə və məhdud istifadə hüququ.

4. Mülkiyyət hüquqlarının iştirakçılar arasında bölüşdürülməsi - müştərək icarə, ortaqlıq, səhmdar cəmiyyətləri, opsionlar, trestlər, alqı-satqı şərtləri müəyyən edilmiş müqavilələr.

5. Girovlarla ayırmalar - ipoteka, vergi girovları, məhkəmə girovları, kapital.

Mülkiyyət münasibətləri praktikasında mülkiyyət hüquqlarının məcmusunun ayrılması və onların optimal birləşməsinin yuxarıda göstərilən növlərindən istifadə daşınmaz əmlakın dəyərini artırmağa imkan verir.

Bazar mühiti ilə bağlı prinsiplər

Bu prinsiplər qrupuna asılılıq, uyğunluq, tələb və təklif, rəqabət və dəyişiklik prinsipləri daxildir.

Asılılıq prinsipi

Asılılıq prinsipində (və ya xarici təsir prinsipində) deyilir: müxtəlif ekoloji amillər əmlakın dəyərinə təsir göstərir. Bu amillər - müəyyən bir obyektə təsir dərəcəsindən asılı olaraq - əsas və əlavə bölünür; təsir dairəsindən asılı olaraq - iqlim, geoloji, regional, sosial, iqtisadi, ekoloji, demoqrafik, hüquqi, beynəlxalq, şəhərsalma, sənaye və texniki. Öz növbəsində iqtisadi amilləri də müxtəlif meyarlara görə fərqləndirmək olar: maliyyə, tənzimləyici və s. Ekspert qiymətləndirici yadda saxlamalıdır ki, bütün hallarda əmlakın dəyərinə təsir edən əsas amil yerləşmədir və daşınmaz əmlakın dəyərinin təhlili ondan başlamalıdır. Əsas amillərə həmçinin əmlakın inkişaf etmiş infrastruktura yaxınlığı (istifadəçi bazarı ilə əlaqə) daxildir: yollar, ticarət və mədəniyyət mərkəzləri və s., yəni. qiymətləndirici gəlir axınlarının istifadəçi bazarı ilə necə əlaqəli olduğunu müəyyən etməlidir. Bu iki amil - obyektin yeri və onun istifadəçi bazarı ilə əlaqəsi birlikdə "daşınmaz əmlakın iqtisadi yeri" anlayışını təşkil edir. Bu ümumi amil əmlakın dəyərinə ən çox təsir göstərir. Ekspert qiymətləndirici ətraf mühit amillərinin aşağıdakılara təsirini müəyyən etməli və ölçməlidir:

Qiymətləndirilən əmlakın dəyəri və satışın müqayisəsi metodundan istifadə etməklə həmin dəyərə müvafiq düzəlişlər etmək;

Gəlir yanaşmasından istifadə edərək pul vəsaitlərinin hərəkətinin məbləği;

Xərc yanaşmasından istifadə edərək əvəzetmə dəyərini və ya əvəzetmə dəyərini təyin edərkən xərc səviyyəsi.

Uyğunluq prinsipi.

Uyğunluq prinsipi cari bazar standartlarına cavab verməyən əmlakın daha aşağı qiymətə malik olduğunu bildirir. Ekspert qiymətləndirici yalnız müəyyən daşınmaz əmlak bazarı üçün uyğunluq standartlarını bilməli, həm də qiymətləndirilən əmlakın gələcək dəyərini təxmin etmək üçün onların inkişaf tendensiyalarına nəzarət etməlidir.

Tələb və təklif prinsipi.

Əmlak tələbi onlar üçün real ehtiyacdır. Təklif daşınmaz əmlak bazarında mövcud olan obyektlərin sayı və onun məhdud təklifidir.

Tələb və təklif prinsipinin mahiyyəti əmlaka olan tələbatla onun məhdud təklifi arasında əlaqəni müəyyən etməkdir.

Mülkiyyətə tələb onun faydalılığı (istifadəçinin ehtiyaclarını ödəmək qabiliyyəti) və mövcudluğu ilə müəyyən edilir, lakin potensial istehlakçıların ödəmə qabiliyyəti ilə məhdudlaşır. Tələb nə qədər az olarsa və təklif nə qədər çox olarsa, obyektin dəyəri bir o qədər aşağı olur. Əksinə, daşınmaz əmlak bazarında tələb və təklif balanslaşdırılarsa, obyektin bazar dəyəri sabitləşər.

Ekspert qiymətləndiricilər yadda saxlamalıdırlar ki, bir qayda olaraq, daşınmaz əmlak obyektlərinə tələb təklifdən daha çox dalğalanmalara məruz qalır, çünki pul kütləsinin kəskin dəyişməsi (məsələn, maliyyə şirkətlərinin iflası nəticəsində) və bazarda emosional əhval-ruhiyyə. daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatın vaxtı və s. daşınmaz əmlakın tikintisi ilə müqayisədə daha qısa müddətlərdə baş verir ki, bu da bazarda əlavə təklif yaradır. Tələb və təklif nisbətində bu qabiliyyəti bilmək ekspert qiymətləndiriciyə əmlakın dəyərini daha dəqiq proqnozlaşdırmağa imkan verir.

Yaşayış binaları üçün tələb və təklifin nisbəti əhalinin demoqrafik tərkibindən, daşınmaz əmlakın və istehlak mallarının qiymətlərinin səviyyəsindən, reklam kampaniyasının intensivliyindən, yeni qanun və qaydalardan, kreditlərin dəyərindən, əmlak vergisi və digər amillər.

Ekspert qiymətləndirici qiymətləndirilən əmlaka tələb və təklifin nisbətini proqnozlaşdırmalı, bu nisbətin və yuxarıda göstərilən bütün amillərin daşınmaz əmlakın dəyərinə təsir dərəcəsini müəyyən etməlidir.

Rəqabət prinsipi.

Rəqabət rəqabətdir, istənilən fəaliyyət növündə rəqabətdir. Bütün insanlar təbiətcə rəqabətlidirlər. Müəyyən bir fəaliyyət növündə həddindən artıq mənfəətə gəldikdə rəqabət və ya rəqabət kəskin şəkildə artır. Bu baxımdan daşınmaz əmlak bazarı da istisna deyil. Əgər daşınmaz əmlak bazarında super mənfəət əldə edilirsə (bu, bazarın bu sektorunda adətən formalaşan mənfəət səviyyəsindən xeyli yüksək olan mənfəətdir), sahibkarlar bu bazara girməyə meyllidirlər. Artan rəqabət bazarda təklifin artmasına səbəb olur. Tələb artmazsa, bu halda daşınmaz əmlakın qiyməti aşağı düşür, sahibkarların qazancı da azalır. Əksinə, rəqabət zəiflədikdə təklif azalır, tələb azalmazsa, daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətləri və sahibkarların mənfəəti yüksəlir.

Ağlabatan rəqabət daşınmaz əmlak bazarında obyektlərin və xidmətlərin keyfiyyətinin yüksəldilməsinə təkan verir, həddindən artıq rəqabət isə mənfəətin azalmasına səbəb olur.

Daşınmaz əmlak bazarında rəqabət olmadıqda (bu, inhisar rəqabəti ilə də baş verir) obyektin bazar dəyərini müəyyən etmək mümkün deyil, çünki bazar dəyəri yalnız rəqabətli bazarda formalaşır.

Dəyişiklik prinsipi.

Həm əmlakın özü (məsələn, fiziki aşınma), həm də əmlakın dəyərinə təsir edən bütün ətraf mühit amilləri dəyişdirilə bilər.

Dəyişikliklərin ən xarakterik növləri həyat dövrləri adlanan dövrlərdir. Bu dəyişikliklər həm də daşınmaz əmlak obyektlərinin özünə, eləcə də rayonlara (şəhərlərə), sənayelərə, bütövlükdə cəmiyyətə təsir göstərir.

Həyatın aşağıdakı əsas dövrləri fərqləndirilir.

1. Mənşə (layihə, obyektin tikintisi, sənayenin, regionun və s. formalaşması).

2. Artım (daşınmaz əmlak obyektinin istismarından əldə edilən gəlirin artım dövrü, rayonun (şəhərin), sənayenin və s. sürətli inkişafı).

3. Sabitlik, tarazlıq dövrü (sabit gəlir, daşınmaz əmlak obyektlərinin istehlakçılarının formalaşmış zövqləri, ərazinin formalaşmış infrastrukturu və s.).

4. Azalma (daşınmaz əmlaka tələbin azalması dövrü, mənfəətin azalması, sənayedə istehsalın azalması və s.).

Ekspert qiymətləndirici həyat dövrlərini nəzərə alaraq qanunvericilik, demoqrafik, beynəlxalq, elmi-texniki, şəhər və sosial prosesləri, habelə daşınmaz əmlak bazarının onlara reaksiyasını təhlil etməli və proqnozlaşdırmalıdır.

Ən yaxşı və ən səmərəli istifadə prinsipi

Ən yüksək və ən yaxşı istifadə prinsipi aşağıdakı kimi formalaşdırılır: bu, qiymətləndirmənin qüvvəyə mindiyi tarixdə obyektin ən yüksək cari dəyərini təmin edən onun ağlabatan və mümkün istifadəsidir.

Bu prinsipin başqa bir tərifi də məlumdur: bu, torpağın ən yüksək dəyərinə səbəb olan ağlabatan və mümkün olanlar arasından seçilmiş əmlakdan istifadə üçün belə bir seçimdir. Prinsipin belə bir tərifi adətən əhəmiyyətli aşınma ilə bina və tikililərin qiymətləndirilməsi, eləcə də pulsuz torpaq qiymətləndirilməsi aiddir.

Binanın (tikintin) dəyəri müəyyən edilirsə, bu növ daşınmaz əmlakı qiymətləndirərkən ən yaxşı və ən səmərəli istifadə prinsipinin ilk tərifini rəhbər tutmaq lazımdır. Bu halda, bu obyektdən istifadə üçün mümkün variantları seçərkən, qiymətləndirmə zamanı qəbul edilmiş variantı istisna etmək olar, çünki daşınmaz əmlakın bu cür istifadəsi torpaq sahəsinin ən yaxşı dəyərinə qədər bir müddətlə məhdudlaşır. ən səmərəli istifadə binanın sökülməsi xərcləri ilə birlikdə bütün əmlak kompleksinin (torpaq və binaların) dəyərini üstələyir.

Bu prinsip qiymətləndirməyə hər üç yanaşmanın həyata keçirilməsi üçün əsasdır (əsasdır) və onun şərhi hər bir konkret halda xüsusi əhəmiyyət kəsb edir, çünki o, dəyər növünün seçilməsinə təsir göstərir. Əmlakın ən çox ehtimal olunan satış qiymətini (əmlakın bazar dəyərini) müəyyən edərkən bu prinsipin aşağıdakı təfsiri daha məqsədəuyğundur: “mövcud əmlakın ən çox ehtimal olunan istifadəsi”, investisiya dəyərinin müəyyən edilməsində isə vurğulanır. təfsir “əmlakdan ən səmərəli istifadə” üzərindədir.

Əmlakdan ən yaxşı və ən səmərəli istifadənin təhlili iki mərhələdə aparılır: birincisi torpaqdan ən yaxşı və səmərəli istifadəni, sanki pulsuz olduğu kimi, ikincisi isə binadan ən yaxşı və səmərəli istifadəni təhlil edir. (struktur) bu saytda yerləşir.

1.5 Əmlakın dəyərinə təsir edən amillər

Hər hansı digər qiymət mexanizmlərində olduğu kimi, daşınmaz əmlakın dəyəri də bir sıra obyektiv və subyektiv amillərdən asılıdır, bunlardan yalnız sonuncular əməliyyatın bağlanması mərhələsində müəyyən bir satıcının, alıcının və (və ya) vasitəçinin davranışı ilə bağlıdır. . Subyektiv amillərə, məsələn, xasiyyət, bilik, dürüstlük, səbr, daşınmaz əmlak əməliyyatı iştirakçılarının şəxsi bəyənmələri və bəyənməmələri və s. Mənim diplomum çərçivəsində psixologiya sahəsinə aid olan bu amillər nəzərə alınmır və əsas diqqət obyektiv amillərə və onların daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə təsirinə verilir.

Obyektiv amillər əsasən iqtisadi xarakter daşıyır, son nəticədə konkret əməliyyatların orta qiymət səviyyəsini müəyyən edir.

İqtisadi amillər makroiqtisadi və mikroiqtisadi olaraq bölünür. Birinciyə ümumi bazar vəziyyəti ilə bağlı amillər daxildir: regionda daşınmaz əmlaka tələbin təhlükəsizliyinin ilkin səviyyəsi; yeni tikinti və yenidənqurma işlərinin həcmi və strukturu; miqrasiya faktorları; əməliyyatların hüquqi və iqtisadi şərtləri (vergilər, rüsumlar və s.); inflyasiyanın səviyyəsi və dinamikası. Makroiqtisadi amillərə həmçinin uzunmüddətli amillər daxildir: vəsaitlərin yığılma miqyasına və təxirə salınmış tələbin həcminə təsir edən malların (xidmətlərin) qiymətlərinin dinamikasında və əmək haqqı şərtlərindəki fərq; daşınmaz əmlaka sərmayə qoymaq imkanı olan “zəngin adamların” yeni sosial təbəqəsinin formalaşmasının tempi və miqyası; regionda xarici nümayəndəliklər sisteminin inkişafı və s.

FƏSİL 2. YAŞAYIŞ DAŞINMAZ ƏMLAK OBYEKTİNİN QİYMƏTLƏNDİRİLMƏSİ

2.1 Əmlakın təsviri

Qiymətləndirmə obyekti iki qonaq otağından ibarət ayrıca mənzildir.

Qiymətləndirmənin məqsədi yuxarıda göstərilən əmlakın dəyərini müəyyən etməkdir.

Daşınmaz əmlak obyekti dedikdə daşınmaz əmlak olan faktiki obyekt və ona olan qanuni hüquqlar başa düşülür.

Obyektin yoxlanılması aktı

Obyektin ünvanı: Rusiya, Novosibirsk, Krasnı prospekti, 171/2, apt. 27. Mülkiyyətçi: Abramenko N.İ. BTI şəhadətnamələri No 78965784.Mənzil özəlləşdirilib.

Obyekt metro xətti boyunca yerləşir (sağ sahildə), nəqliyyat şəbəkəsi yaxşı inkişaf edib. "Zaeltsovskaya" metrosuna 10 dəq. piyada. Yaxınlıqda “Sibir yarmarkası” sərgi mərkəzi, kazino, gecə klubu, bərbər, idman və fitnes mərkəzi, “Enerji” mədəniyyət mərkəzi, “Tərəqqi-Kinomir” kinoteatrı, Nəbatat bağından piyada 10 dəqiqəlik məsafədədir.

Ən yaxın mikro market piyada 10 dəqiqəlik məsafədə yerləşir.

Yerləşmə sahəsinin təhlili qiymətləndirmə obyektinin yerləşdiyi ərazidə əmək bazarına yüksək qiymət verməyə imkan verir. Mağazalara, təhsil ocaqlarına yaxınlıq qənaətbəxş qiymətləndirilir. Kommunal xidmətlərin, eləcə də ictimai asayişin mühafizəsi xidmətlərinin keyfiyyəti qənaətbəxş kimi qiymətləndirilir.

Uşaq bağçası, poliklinika evdən 5 dəqiqəlik məsafədə, məktəblər kifayət qədər uzaqdadır (15 - 20 dəqiqə).

Zavodların - Novosibirsk Elektrovakuum Zavodu, Ekran zavodu, adına zavodun yaxınlığı səbəbindən ekoloji vəziyyət pisdir. Lenin, Novosibirsk yarımkeçiricilər zavodu.

Evin xüsusiyyətləri.

Divar materialı - panel. Mərtəbələrin ümumi sayı 5. Mərtəbələrin hündürlüyü 2.2 m.Ev yoldan cıxarılıb,həyətlərdə yerləşir.

Tikinti ili - 1975. Binanın ümumi görünüşü yaxşıdır.

Su təchizatı - mərkəzi, istilik - mərkəzi, ventilyasiya - təbii, enerji təchizatı - mərkəzi.

Mənzil haqqında məlumat:

İki otaqlı mənzil evin 2-ci mərtəbəsində yerləşir. Mənzilin ümumi sahəsi 42 kv. m, yaşayış sahəsi - 28 kv. m (bir otaq - 18 kv.m, ikinci - 10 kv.m). Mətbəx sahəsi 6 kvadratdır. m, hamam 3.5 kv.m. Mənzilin balkonu, telefonu var. Pəncərələr qərbə yönəldilmişdir. Mənzilin ümumi mənzərəsi qənaətbəxşdir.

Mənzilin planı və onun girişdə yerləşməsinin sxemi Əlavə 1-də təqdim olunur.

Beləliklə, birinci yaxınlaşmada obyektin yeri və vəziyyətinin təhlili obyektin kifayət qədər yüksək qiymətindən danışmağa imkan verir.

Qiymətləndirmə aşağıdakı fərziyyələrə uyğun olaraq aparılmışdır:

Mühəndislik şəbəkələrinin xüsusi ekspertizası aparılmamışdır;

Qiymətləndirmə obyektində heç bir gizli qüsur, o cümlədən binanın dayaq çərçivəsində onun dəyərinə təsir edə biləcək qüsurlar yoxdur;

Mülk bütün sanitar və ekoloji standartlara uyğundur;

Qiymətləndirmə zamanı etibarlı məlumat mənbələrindən istifadə edilmişdir.

2.2 Gəlir yanaşmasından istifadə etməklə yaşayış əmlakının qiymətləndirilməsi

Daşınmaz əmlakın birbaşa kapitallaşma üsulu ilə qiymətləndirilməsi

Yaşayış əmlakının qiymətləndirilməsi məqsədləri üçün kapitallaşma dərəcəsini hesablamaq üçün sadələşdirilmiş Elwood metodundan istifadə edilməlidir.

R= Υ - Proqram * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

burada R - kapitallaşma dərəcəsi;

Υ - kapitalın gəlirlilik dərəcəsi;

Tətbiq - dövr üçün əmlakın dəyərində mümkün artım;

SFS proqnozlaşdırılan saxlama müddəti üçün Υ dərəcəsində ödəmə faktorudur;

CHOD - xalis əməliyyat gəliri;

TC cari dəyərdir.

Xalis əməliyyat gəliri aşağıdakı düsturla müəyyən edilə bilər:

CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)

burada EI effektiv ümumi gəlirdir və aşağıdakı kimi müəyyən edilir:

EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)

burada PVH obyektin tam icarəyə verildiyini nəzərə alaraq, 1 il üçün potensial ümumi gəlirdir,

PP - işsizlik imkanlarından təxmin edilən itkilər (3%),

DD - digər gəlirlər.

Υ - tipik investora uyğun gələn real gəliri təmsil edir.

Fondun ödəniş dərəcəsi aşağıdakı düsturla müəyyən edilir:

SFS= i / (l+i)n-1 , (1.4)

burada n dövrlərin sayıdır;

i - diskont dərəcəsi (kapitalın gəlirlilik dərəcəsi).

Birbaşa kapitallaşma metodundan istifadə edərək, sonrakı satışla kirayə gəliri əldə etmək üçün əldə edilmiş iki otaqlı mənzilin dəyərini müəyyənləşdirəcəyik.

İcarə - 12000 rubl. / ay Mümkün fasilələr - 3% Əməliyyat xərcləri - 1200 rubl. /ay Kapitalın gəlirlilik dərəcəsi 15% təşkil edir. İşləmə müddəti 5 ildir. Planlaşdırılan xərc artımı 40% təşkil edir.

Göstərilən şərtlərdə ödəniş dərəcəsi 0,086 olacaq:

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.

Sonra kapitallaşma dərəcəsi 0,1583-ə bərabər olacaq:

R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.

Formula (1.3) ilə hesablanan effektiv ümumi gəlir 139680 rubla bərabər olacaqdır:

EVD \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 \u003d 139680 rubl.

Bu şərtlərdə əmlaka sahib olmaqdan xalis əməliyyat gəliri 125.280 rubl olacaq:

CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 rubl.

Əmlakın cari dəyəri düsturla müəyyən edilə bilər:

TS = CHOD / R, (1.5)




burada R - kapitallaşma dərəcəsi;

CHOD - əmlaka sahib olmaqdan əldə edilən xalis əməliyyat gəliri.

Beləliklə, qiymətləndirilən yaşayış əmlakının cari dəyəri 1.327.118,6 rubl olacaq:

TS \u003d 125280 / 0,0944 \u003d 1327118,6 pyb.

Qiymətləndirmənin növbəti mərhələsində biz gələcək gəliri diskont etməklə obyektin dəyərini müəyyən edəcəyik.

Gələcək gəlirin diskontlaşdırılması gəlir gətirən daşınmaz əmlak obyektlərini cari dəyər, obyektə sahib olmaqdan gözlənilən gələcək fayda kimi qiymətləndirmək üçün istifadə edilən üsuldur.

Daşınmaz əmlak əməliyyatlarının gələcək faydaları aşağıdakılardır:

Obyektin mülkiyyətində olduğu müddətdə xalis əməliyyat gəliri şəklində daxilolma tezliyi;

Reversiya - saxlama müddəti bitdikdən sonra obyektin satışından əldə edilən gəlir.

Əmlakın cari dəyəri aşağıdakı kimi müəyyən edilir:

TS = TS (PPD) + TS (P), (1.6)

burada PPD gəlir axınının tezliyidir;

Ρ - geri çevrilmə;

TC cari dəyərdir.

Diskontlaşdırılmış gələcək mənfəət metodu ilə hesablanan maddənin dəyəri risk dərəcəsi və alternativ istifadə halları nəzərə alınmaqla bütün gələcək pul vəsaitlərinin hərəkəti və geri çevrilmələrinin diskontlaşdırılmış dəyəridir.

Təklif olunan metoda əsasən maya dəyərinin hesablanması metodologiyası aşağıdakı kimidir.

Mərhələ 1. Gələcək gəlir axınının proqnozu və əmlakın təxmini təkrar satış dəyəri:

Proqnoz dövrünün dəyərinin müəyyən edilməsi;

Gəlirlərin alınması tezliyinin müəyyən edilməsi.

Proqnoz bazası kimi xalis əməliyyat gəliri (NOR) istifadə olunur.

Reversiya hesablanması, yəni. obyektin satışından əldə edilən gəlir, əmlakın dəyərində mümkün dəyişikliklər nəzərə alınmaqla həyata keçirilir. Satış məsrəfləri ilə bağlı məsrəflər geri qaytarma dəyərindən çıxılır.

Mərhələ 2. Endirim dərəcəsinin hesablanması.

Uçot dərəcəsi gələcəkdə alınan pul məbləğinin cari dəyərini hesablamaq üçün istifadə olunan amildir.

Uçot dərəcəsi planlaşdırılan məbləği əldə etmək riskini nəzərə almaqla kapital qoyuluşlarının effektivliyini göstərir. Diskont dərəcəsi investorların müəyyən bir bazarda oxşar əmlaka kapital qoyuluşlarından əldə etməyi gözlədikləri orta gəlir dərəcəsi kimi seçilir.

Uçot dərəcəsi birbaşa riskdən asılı olduğundan, orta investorun bu əmlaka pul yatırmaqla bağlı risk səviyyəsini nə qədər yüksək qiymətləndirdiyi ilə müəyyən edilir.

Buna görə də, risk səviyyəsi nə qədər yüksəkdirsə, uçot dərəcəsi də bir o qədər yüksəkdir və müvafiq olaraq gələcək gəlirin cari dəyəri daşınmaz əmlakın cari dəyərindən az və azdır.

Mərhələ 3. Mürəkkəb faiz texnikasından istifadə etməklə pul vəsaitlərinin gələcək dəyərinin cari dəyərə çevrilməsi.

SR = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1.7)




burada Δ - obyektin dəyərinin artması və ya azalması;

СР - reversiya dəyəri;

J - hesabat dövrü üçün obyektin dəyərindəki dəyişikliklərin payı (0,4).

Əmlakın cari dəyəri aşağıdakı düsturla hesablanır:

burada i - kapitalın gəlirlilik dərəcəsi;

n - proqnoz dövrü.

Xalis əməliyyat gəliri yuxarıda birbaşa kapitallaşma üsulu ilə hesablanmış və qiymətləndirilən əmlak üçün 125.280 rubl təşkil etmişdir.

Tutaq ki, biz ildə 1 dəfə tezliyi ilə daşınmaz əmlak obyektinin istismarından gəlir əldə edəcəyik. Bu halda, əmlakın cari dəyəri 1346178 rubl olacaq:

TC = 125280 / (1+ 0,15) + 125280 / (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0,4) / (1+0,15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696

TC = 1346178 rubl.

Qiymətləndirmə zamanı əmlakdan pul vəsaitlərinin hərəkətinin gələcək dəyərini təxmin etmək mümkündür.

SR \u003d 1346178 * (1 + 0,4) \u003d 1884649 rubl,

Beləliklə, 5 ildən sonra qiymətləndirilmiş mənzil 1.884.649 rubla satıla bilər.

2.3 Analoqların satışını müqayisə etməklə yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi

Yanaşmanın mahiyyəti qiymətləndirilən əmlakın satışa çıxarılan digər əmlaklarla müqayisə edilməsindən ibarətdir.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə müqayisəli yanaşmanın əsas prinsipi əvəzetmə prinsipidir. Burada deyilir ki, bazarda bir neçə oxşar əmlak varsa, rasional alıcı bir obyekt üçün oxşar faydalı başqa bir əmlak əldə etmək üçün lazım olan məbləğdən çox pul ödəməyəcək.

Qiymətləndirmə addımları:

1. bazar araşdırması;

2. məlumatların toplanması və yoxlanılması;

3. verilənlərin təhlili və müqayisəsi;

4. düzəlişlər etmək;

5. məlumatların uzlaşdırılması.

Qiymətləndirilən əmlaka bənzəyən müqayisə olunan satışları və satış üçün əmlakları müəyyən etmək üçün bazar araşdırması aparılır.

Qiymətləndirmə hesabatında müqayisə edilə bilən kimi istifadə edilən hər bir satış qiymətləndirici tərəfindən şəxsən yoxlanılmalıdır.

Hər bir obyekti qiymətləndirilən obyektlə müqayisə etmək və fərqləri təhlil etmək lazımdır:

Satış tarixi;

Fiziki xüsusiyyətlər;

Yer;

Satış şərtləri.

Qiymətləndirmənin növbəti mərhələsi düzəlişlər etməkdir. Bu mərhələnin mahiyyəti mövcud fərqlərə uyğun olaraq hər bir müqayisə olunan obyekt üzrə satış qiymətlərinin və ya tələb qiymətlərinin tənzimlənməsindən ibarətdir.

Dəyər tənzimləmələri satılan analoq obyektin qiymətini müəyyən məbləğdə dəyişir, bu zaman analoq obyektin və qiymətləndirilən obyektin xüsusiyyətlərindəki fərqlər təxmin edilir.

Faiz düzəlişləri əməliyyat vaxtı, yer və fiziki xüsusiyyətlərlə bağlı fərqləri düzəltmək üçün istifadə olunur.

ardıcıl düzəlişlər. Onların özəlliyi ondadır ki, faiz tənzimləmələrinin ardıcıllığından asılı olaraq fərqli bir nəticə əldə edilə bilər.

Kumulyativ düzəlişlər bütün fərdi düzəlişləri vurmaqla əldə edilir. Bu vəziyyətdə ardıcıllıq tələb olunmur.

Yekun dəyər bütün mövcud məlumatların təhlili əsasında qiymətləndirici tərəfindən verilən mühakimədir. Sadə orta hesablama həmişə dəqiq nəticəyə gətirib çıxarmır və üstəlik, xərc göstəricisi kimi həmişə bir nömrə seçmək lazım deyil. Bir sıra dəyərlərdən istifadə etmək daha düzgündür.

Bazar analoqlarının müqayisəsi metodunu tətbiq etmək üçün Zaeltsovski rayonunda (Sibir yarmarkası, Nəbatat bağı) satışa çıxarılan on iki otaqlı mənzil haqqında məlumat toplamaq lazımdır. Oxşar mənzillər haqqında məlumatlar Əlavə 2-də 1-ci cədvəldə verilmişdir.

Təqdim olunan on mənzilin hər biri qiymət metodunun əmsalları və cədvəldə ümumiləşdirilmiş nəticələrlə xarakterizə edilməlidir.

Ksozh mənzilinin ümumi və yaşayış sahəsinin nisbəti - mənzilin ümumi sahəsinin və yaşayış sahəsinin nisbətini nəzərə alır. Aşağıdakılara bərabər alınır:

0,95 - nisbət 1,50-dən azdır

1.00 - 1.50-dən 1.66-a qədər nisbət

1,05 - 1,66-dan 2,00-ə qədər olan nisbət

1.10 - 2.00-dən yuxarı.

Balkonun və ya lojikanın mövcudluğu əmsalı Kbl:

Balkon varsa, bu əmsal 1,00;

Lodjiya olduqda - 1,05;

Onlar olmadıqda - 0,95;

iki və ya daha çox eyvan və ya lojika olduqda - 1.10.

Mənzil binanın birinci və ya sonuncu mərtəbəsində yerləşdiyi halda Kat mərtəbə əmsalı 0,90-dır. Bütün digər hallarda - 1.00.

Kiz otaqlarının izolyasiya əmsalı aşağıdakılara bərabər alınır:

1.04 - bütün otaqlar təcrid olunur;

0,96 - iki otaqlı mənzillərdə bitişik otaqlar və ya 3-6 otaqlı mənzillərdə birdən çox keçid otaqları;

1.00 - bütün digər hallarda.

Cliff liftinin mövcudluq əmsalı bərabər alınır:

1.03 - 5 və ya daha az mərtəbəli evlərdə lift var;

1.00 - 5 mərtəbədən çox olan evlərdə lift var, 5 və ya daha az mərtəbəli evlərdə isə yoxdur;

0,97 - 5 mərtəbədən çox olan evlərdə lift yoxdur.

Binaların hündürlüyü Kvys əmsalı bərabərdir:

0,98 - binaların hündürlüyü 2,5 m-dən azdır;

1.00 - binaların hündürlüyü 2.50 m-dən 2.80 m-ə qədər;

1.02 - binaların hündürlüyü 2.80 m-dən 3.00 m-ə qədər;

1.04 - binaların hündürlüyü 3.00 ilə 3.40 m arasında;

1.06 - binanın hündürlüyü 3.40 m-dən çoxdur.

K mus zibil qutusunun mövcudluğu əmsalı bərabər alınır:

1.02 - 5 mərtəbədən az olan evlərdə mövcuddur;

0,97 - 5 mərtəbədən çox olan evlərdə deyil;

1.00 - digər hallarda.

Mətbəxin sahəsini nəzərə alan əmsal Kk:

0,95 - 6 kvadratmetrə qədər mətbəx sahəsi ilə. m;

1.00 - sahəsi 6 kv. m-dən 9 kv. m

1.02 - sahəsi 9 kv. m-dən 12 kv. m;

1.10 - 12 kv. m.

Hər bir əmlak üçün əmsalların dəyərləri Əlavə 2-də Cədvəl 2-də təqdim edilmişdir. Cədvəl 2-də hesablanmış iki otaqlı mənzilin ekvivalent dəyəri beş mərtəbəli binada iki otaqlı mənzilin dəyəridir. ümumi və yaşayış sahəsinin nisbəti 1,5-dən 1,66-a qədər, balkonlu, orta mərtəbədə, tavanın hündürlüyü 2,5 m-dən çox, zibil qutusu olmadan, mətbəx sahəsi 6-dan 9 m-ə qədər.

On mənzil üçün orta arifmetik dəyəri qiymətləndirilən mənzilin ümumi sahəsinə vuraraq və qiymətləndirilən mənzil üçün düzəliş əmsallarına bölməklə, mənzilin real bazar qiymətini alırıq ki, bu da 2410714 olacaq:

54 min rubl * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =

Belə ki, tədqiq olunan əmlakın müqayisəli üsulla qiymətləndirilməsi nəticəsində məlum olub ki, iki otaqlı mənzilin bazar qiyməti 2 410 714 rubl təşkil edir.

2.4 Xərc yanaşmasından istifadə etməklə əmlakın qiymətləndirilməsi

Xərc yanaşmasına görə, əmlakın dəyəri fiziki və köhnəlmə nəzərə alınmaqla onun təkrar istehsalına və ya dəyişdirilməsinə sərf olunan resursların miqdarı ilə müəyyən edilir.

Xərc yanaşmasından istifadə edərək bir mənzilin dəyərini qiymətləndirmək olduqca çətindir, çünki bir mənzilin tikintisinin xərclərini qiymətləndirmək, bütövlükdə yaşayış binasının tikintisi üçün xərcləri ayırmaq olduqca çətindir.

Bir evin tikintisi xərclərinin mənzillərin ümumi sahəsinə mütənasib olaraq bölüşdürülməsi fərziyyəsi əsasında xərc yanaşmasından istifadə edərək obyektin dəyərini qiymətləndirəcəyik. Bu fərziyyə şərtidir, lakin buna baxmayaraq, bu, bir xərc yanaşmasından istifadə edərək, bir mənzilin dəyərinin təxmini qiymətləndirilməsini əldə etməyə imkan verəcəkdir.

Belə ki, məlumdur ki, “Promstroy - D” MMC tikinti şirkəti küçədə yaşayış binası tikməyi planlaşdırır. Hava limanı (Novosibirsk şəhərinin Zaeltsovski rayonunda, qiymətləndirmənin yerləşdiyi evin bilavasitə yaxınlığında). "Promstroy - D" MMC bu evi ümumi sahəsi 3 min 298 kvadratmetr olan ərazidə layihələndirmək və tikmək hüququnu alıb. m Torpaq sahəsinin bazar dəyərinin və investorun sifarişi ilə yaşayış binasının tikintisinin dəyərinin qiymətləndirilməsi “Praktika” MMC tərəfindən həyata keçirilib. Layihəqabağı sənədlərə əsasən, 5 mərtəbəli binada mənzillərin ümumi faydalı sahəsi 3262 kv.m təşkil edəcək. m Yaşayış binası 75 mənzildən ibarət olacaq.

“Praktika” MMC-nin ekspertlərinin fikrincə, evin tikintisinin dəyəri 10 milyon 640 min rubl təşkil edəcək. Bu halda tikinti xərcləri 1 kv. m ümumi sahəsi 3261,8 rubl təşkil edəcək.

Qiymətləndirilən əmlakın ümumi sahəsi 42 kv.m-dir. m Beləliklə, xərc yanaşmasına uyğun olaraq, obyektin bərpası dəyəri 136 995,6 rubl təşkil edəcəkdir. (3261,8 rubl * 42 kv. m).

Əvəzetmə dəyəri yığılmış amortizasiya nəzərə alınmaqla müəyyən edilməlidir. Yaşayış binasının istismar müddəti 40 ildir. Qiymətləndirilən obyekt üzrə amortizasiya 30 ildir. Belə ki, qiymətləndirərkən obyektin dəyişdirmə dəyərinin 10/40 hissəsini nəzərə almaq lazımdır.

Xərc yanaşması ilə obyektin dəyərini qiymətləndirmək:

136 995,6 rubl * 10/40 \u003d 34248,9 rubl.

2.5 Yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsinin nəticələrinin uzlaşdırılması

Yaşayış daşınmaz əmlak obyektini - Novosibirsk şəhərinin Zaeltsovski rayonunda yerləşən iki otaqlı mənzili qiymətləndirmək üçün gəlir metodlarından və müqayisəli yanaşmalardan istifadə edilmişdir, ona görə aşağıdakı nəticələr əldə edilmişdir:

1. Analoqların satışını müqayisə etmək üsuluna görə, obyektin dəyəri 2410714 rubl təşkil edir.

2. Gəlir yanaşmasının bir hissəsi kimi:

3. Xərc yanaşmasına uyğun olaraq, obyektin dəyəri 34248,9 rubl təşkil edəcəkdir.

Rusiya qiymətləndirmə təcrübəsində ləğvetmə dəyərinin müəyyən edilməsi olduqca nadirdir və bu, bu tip qiymətləndirmə üçün metodoloji dəstəyin aşağı səviyyəsinə təsir göstərir.

Ləğvetmə dəyərinin dəyərinə təsir edən və onu bazar dəyərindən fərqləndirən yeganə amil daşınmaz əmlakın satışı üçün qeyri-bazar şərtləri üçün xarakterik olan “məcburi satış” amilidir.

Beləliklə, tamamilə aydın olur ki, mövcud Rusiya şəraitində xilasetmə dəyərini hesablamaq üçün aşağıdakı tənlikdən istifadə etmək olar:

Səliqəli. = Sryn. x (1 - Kvin.),

hara səliqəlidir. - daşınmaz əmlakın xilasetmə dəyəri;

Sryn. - tədqiq olunan obyektin bazar dəyəri;

Kvyn. - məcburi satış üçün düzəliş, 0 təmin edilir< Квын. < 1.

Yuxarıdakı tənliyə əsasən, xilasetmə dəyəri iki mərhələdə hesablanır. Birinci mərhələdə tədqiq olunan əmlakın bazar dəyəri müəyyən edilir. İkinci mərhələdə məcburi satış üçün düzəlişin dəyəri hesablanır və bazar dəyərinin dəyərinə daxil edilir, yəni bazar dəyəri "məcburi satış" amilinə uyğunlaşdırılır (qeyri-bazar satış şərtləri üçün). .

Daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin hesablanması çətinlik yaratmırsa, məcburi satış üçün düzəlişin müəyyən edilməsi və onun riyazi əsaslandırılması çoxlu suallar yaradır. Təcrübədə qiymətləndiricilər onu intuitiv olaraq 0,1 ilə 0,3 (bazar dəyərinin 10 - 30%) aralığında qəbul edirlər.

Beləliklə, tənzimləmə əmsalının dəyəri 10% səviyyəsində olduqda, yaşayış binasının xilasetmə dəyəri belə olacaqdır:

Slick = 2410714 rubl. x (1 - 0,1) = 2169642,6 rubl.

Tənzimləmə əmsalının dəyəri 30% səviyyəsində olarsa, yaşayış əmlakının xilasetmə dəyəri belə olacaqdır:

Slick = 2410714 rubl. x (1 - 0,3) = 1687499,8 rubl.

Beləliklə, ümumiyyətlə, əmlakın ləğvetmə dəyərinin bazar dəyərinin 70-90% -ni təşkil edəcəyi və 1.687.499.8 min rubl arasında dəyişəcəyi qənaətinə gələ bilərik. 2169642,6 min rubla qədər.

Beləliklə, dörd variantda mənzilin qiymətinin fərqli olduğu aydın olur. Hansı qiymətin obyektin dəyərini daha dəqiq əks etdirdiyini müəyyən etmək üçün qiymətləndirmənin məqsədini bilmək lazımdır, çünki qiymətləndirmənin məqsədi dəyərin müəyyənləşdirilməsinin seçimini müəyyən edir.

Qiymətləndirmənin məqsədi sonrakı satışla dövri gəlir şəklində mənfəət əldə etmək məqsədi ilə əldə edilmiş obyektin dəyərini müəyyən etməkdirsə, onda gəlir metodunda əldə edilən rəqəmə diqqət yetirilməlidir (1327118,6 rubl - 1346178 rubl). )

Qiymətləndirmənin məqsədi obyektin real bazar dəyərini müəyyən etməkdirsə, oxşar obyektlərin satış qiymətləri haqqında kifayət qədər məlumat varsa, o zaman mənzilin dəyəri bazarın analoqlarını müqayisə etməklə əldə edilən rəqəm kimi qəbul edilməlidir (2410714 rubl). ).

Qiymətləndirmənin məqsədi ipoteka krediti almaq üçün girov kimi xidmət edən mənzilin dəyərini müəyyən etməkdirsə, kreditin ödənilməməsi halında qiymətləndirmə obyektinin satılması səbəbindən ləğvetmə dəyəri ən uyğundur. razılaşma kifayət qədər qısa müddətdə təmin edilməlidir. Beləliklə, əmlakın dəyəri olaraq 1,687,499,8 min rubl dəyərində bir dəyər götürülməlidir. 216942,6 min rubla qədər.

FƏSİL 3. DAŞINMAZ ƏMLAKIN QİYMƏTLƏNMƏSİ ÜSULLARININ TƏKMİL EDİLMƏSİ ÜÇÜN TƏKLİFLƏR

yaşayış əmlakının qiymətləndirmə dəyəri

Ümumiyyətlə, birinci fəsil daha çox nəzəri əsaslara, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı əsas kateqoriyalara həsr edilmişdir.

İşin ikinci fəslində daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri bazar dəyərinin müəyyən edilməsinə üç yanaşma nöqteyi-nəzərindən təqdim olunur: xərclər baxımından qiymətləndirmə (xərc yanaşması), satışın birbaşa müqayisəsi ilə qiymətləndirmə (müqayisəli yanaşma), qiymət baxımından qiymətləndirmə. gözlənilən və ya faktiki gəlir (gəlir yanaşması) .

Qiymətləndirmənin nəticələrini müqayisə edərkən məlum olub ki, bütün yanaşmalar fərqli nəticələr verir. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə təqdim olunan yanaşmaların təkmilləşdirilməsinin əsas istiqamətlərini nəzərdən keçirək.

Müasir qiymətləndirmə təcrübəsində UPVS kolleksiyalarından istifadə edərək əvəzetmə xərclərinin hesablanması texnologiyasından tez-tez istifadə olunur. Bu kolleksiyaların istifadəsi 1997-ci ildə, daşınmaz əmlak obyektləri haqqında bazar məlumatlarının praktiki olaraq olmadığı zaman başlanmışdır və bu kolleksiyaların istifadəsi əsasən əsas vəsaitlərin yenidən qiymətləndirilməsi üçün "bazar dəyərini" müəyyən etmək üçün yeganə yol idi. Son onillikdə daşınmaz əmlak bazarının informasiya təminatı və büdcə tərtibatında böyük dəyişikliklər baş verib. Rusiya Federasiyasının Gosstroy yeni smeta və normativ bazaya keçdi. 01/01/2003-cü il tarixindən SSRİ Dövlət Quruluşunun normativ sənədləri ləğv edilmiş "Tikintidə qiymətqoyma üçün yeni smeta və tənzimləyici bazaya keçidin başa çatdırılması tədbirləri haqqında" 08 aprel 2002-ci il tarixli 16 nömrəli Rusiya Dövlət Quruluşunun Fərmanı, 1991. və ​​1984-cü illərin təxmini və tənzimləyici əsasları ilə nəzərdə tutulmuş qiymət səviyyəsində tərtib edilir. Onların əvəzinə dövlət elementar təxmini normaları (GESN) və federal vahid qiymətləri (FER) tətbiq edilir. Rusiya Dövlət Qulluğu təsdiqlədi və qüvvəyə mindi:

· GESNr-2001 “Təmir-tikinti işlərinin dövlət elementar smeta normaları”;

· GESN-2001 "Ümumi tikinti işləri üçün dövlət elementar smeta normaları";

GESNm-2001 "Avadanlıqların quraşdırılması üçün dövlət elementar təxmini normaları"

HES obyektlərdə tikinti işlərinin yerinə yetirilməsi, resurs metodundan istifadə etməklə xərclər smetasının (smetasının) hazırlanması, habelə yerinə yetirilən işlərə görə ödənişlərin aparılması və materialların silinməsi üçün zəruri olan resursların tərkibini və ehtiyacını müəyyən etmək üçün nəzərdə tutulmuşdur.

Rusiyanın Gosstroy Federal vahid qiymətlərini (FER, FERr və FERm) yalnız Moskva bölgəsi üçün hazırlayır. Bundan əlavə, Moskva vilayəti üçün qiymətlər, qiymətləri regional şərtlərlə əlaqələndirmək üçün Gosstroy tərəfindən tikintidə qiymətlərin müəyyən edilməsi üçün Regional Mərkəzlərə ötürülür. Məcburiyyətdən sonra qiymətlər toplusu əlavə təsdiqlənmək üçün Dövlət Quruluna göndərilir. Hazırda yeni normativ-hüquqi bazanın hazırlanması prosesi hələ tamamlanmayıb. Yeni normativ hüquqi baza əsasında daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin aparılması xüsusi bilik və bacarıqlar tələb edən çox mürəkkəb və vaxt aparan işdir. Yeni normativ-hüquqi bazanın qiymətləndirmə praktikasına daxil olması üçün daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin tətbiqi problemlərinin həllinə uyğunlaşdırılmış proqram təminatının və hesablama sistemlərinin işlənib hazırlanması üzrə kompleks işlərin aparılması zəruridir.

Bu yaxınlarda tikintidə qiymətqoyma üçün regional mərkəzlər fəal işləməyə başladı, informasiya xidmətlərinin göstərilməsi üzrə ixtisaslaşmış firmalar, məsələn, NPF Tikintidə İnformasiya Texnologiyaları Mərkəzi meydana çıxdı.

Və yalnız daşınmaz əmlak qiymətləndiriciləri hələ də ötən əsrin 70-ci illərinin çoxdan köhnəlmiş kolleksiyalarından istifadə edirlər və eyni zamanda onların əsasında obyektlərin "bazar dəyərini" əsaslandırırlar. Təcrübəli qiymətləndiricilər UPVS kolleksiyalarının istifadəsinin çatışmazlıqlarını çoxdan başa düşdülər, ilk növbədə vahid qiymətlərə daxil olan xərclərin siyahısı, orta indeksasiya, texnologiyalarda uyğunsuzluq, iş həcminin nisbəti və s.

Beləliklə, UPVS kolleksiyalarında aşağıdakı xərc maddələri nəzərə alınır:

· birbaşa xərclər;

qaimə xərcləri;

Planlaşdırılmış qənaət (mənfəət);

tikinti sahəsinin ayrılması və inkişafı üçün ümumi sahə xərcləri;

layihələndirmə və tədqiqat işlərinin dəyəri;

qışda işin istehsalı ilə bağlı xərclər;

Mükafat əmək haqqının dəyəri

fəaliyyət göstərən müəssisənin direktorluğunun saxlanması xərcləri;

· müvəqqəti bina və tikililərin ləğvindən itkilər;

· işçilərin 3 km-dən çox məsafəyə daşınması xərcləri. ictimai nəqliyyat olmadıqda;

· işin mobil xarakterinə görə işçilərə bonusların ödənilməsi xərcləri.

Təcrübəli qiymətləndiricilər öz hesablamalarında analoqlara düzəlişlər və ya konsolidasiya edilmiş təxminlərə əsaslanan öz inkişaflarından istifadə edirlər.

P.G. Grabovoi, S.P. Korostelevin "Əmlakın qiymətləndirilməsi, I hissə. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi" işində konkret bir nümunədə göstərilir ki, UPVS metodologiyasından istifadə edərək yaşayış əmlakının dəyişdirilməsi dəyərinin hesablanmasının nəticələri əhəmiyyətli dərəcədə, bir neçə dəfə , bazar göstəricilərindən fərqlənir.

Bununla belə, Rusiya Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin Ekspert Şurası tərəfindən nəzərdən keçirilən hesabatların əksəriyyətində daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi hələ də köhnəlmiş UPVS-ə əsaslanır. Üstəlik, bu hesablamaların nəticələrini hansısa yolla bazar göstəricilərinə yaxınlaşdırmaq üçün onlara “sahibkarın mənfəəti” adlanan müəyyən çarpan amil daxil edilir. Müasir şəraitdə bu göstəricini bazardan çıxarmaq mümkün olmadığı üçün tamamilə özbaşına qəbul edilir. Burada vurğulanmalıdır ki, IVS-2003-ə uyğun olaraq, “bazar dəyərinin tətbiqi yalnız bazar məlumatları əsasında qiymətləndirmənin aparılmasını tələb edir”. RSA-nı tətbiq edərkən qiymətləndirici birmənalı olaraq hesabatda əks etdirilməli olan qeyri-bazar dəyərini müəyyən edir.

Rusiyada Qərb qiymətləndiricilərindən (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS nümunəsindən sonra) əldə edilə bilən tikinti dəyərinin ümumiləşdirilmiş əsas göstəriciləri üzrə etibarlı məlumat bazası hələ də yoxdur.

Hazırda daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün əsas tanınmış məlumat bazası Co-Invest MMC-nin inkişaflarıdır. Bu firma rübdə bir dəfə “Tikintidə qiymət indeksləri” bülleteni, həmçinin “Qiymətləndirici kitabçası” seriyasını nəşr edir: “Sənaye binaları”, “Yaşayış binaları”, “Milli tikinti bazarlarında valyutaların alıcılıq qabiliyyəti paritetləri kolleksiyaları”, “İnşaatda qiymət indeksləri”. mövcud qiymət səviyyəsində bina və tikililərin dəyişdirilməsi dəyəri və s.

Bu nəşrlərdən istifadə edərkən yadda saxlamaq lazımdır ki, onların hesablamalarının əksəriyyəti planlı iqtisadiyyatın normativ bazasına əsaslanır, müəyyən qiymət əmsalları ilə indeksləşdirilir və buna görə də qiymətləndirmənin yekun nəticələrində yuxarıda göstərilən səbəblərə görə əhəmiyyətli səhvlər ola bilər. . Müəyyən indeksləri tətbiq edərkən onların hesablanması üçün ilkin şərtləri diqqətlə öyrənmək lazımdır.

Qiymətləndiricilər tərəfindən gözlənilən, Tikinti Xərcləri üzrə Regional Bələdçi (RCC-2006) bu yaxınlarda nəşr edilmiş və ölkədə ilk kimi elan edilmişdir. O, tikinti işlərinin növü, məcmu xərc göstəriciləri (CSI) və "ekspress variantda tələb olunan investisiya məbləğinin qiymətləndirilməsi üçün məlumat" üzrə xərc göstəricilərini təqdim edir. Əslində, sonuncu tərif müasir bina və tikililərin analoqları olan obyektlərin təxmini dəyərinə aiddir. RCC-nin III hissəsində "konstruksiya elementlərinin texniki-iqtisadi göstəriciləri olan analoq obyektlər, bütövlükdə obyekt üçün texniki-iqtisadi göstəriciləri olan analoji obyektlər və yaşayış binalarının və sosial obyektlərin dəyərinin müəyyən edilməsi üçün tövsiyə olunan texniki-iqtisadi göstəricilərin xülasə cədvəli daxildir. və mədəniyyət obyektləri”. Xərc göstəriciləri "Moskva regionu" üçün 01.01.2006-cı il tarixə olan qiymətlərlə müəyyən edilmişdir. Kataloqa 18 növ müasir yaşayış binası və 27 qeyri-yaşayış daşınmaz əmlakının qiymət göstəriciləri daxildir. RCC-2007-də ​​bu obyektlərin siyahısı xeyli genişləndirilmişdir.

RCC-nin nəşri onun daşınmaz əmlakın və biznesin qiymətləndirilməsi prosedurlarında tətbiqi üçün şərait yaradır. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində “Məcmu dəyər göstəriciləri” kitabçasının II hissəsindən istifadə etmək olarsa, biznesin qiymətləndirilməsinin maya dəyəri yanaşmasında III “Bina və tikililərin obyektləri-analoqları” hissəsindən istifadə etmək olar.

Beləliklə, RCC kolleksiyaları daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün əsas bazaya çevrilməlidir. Bununla belə, bu kolleksiyalarda əhəmiyyətli çatışmazlıqlar var. Əsas odur ki, onlar ilkin məlumatları və analoqların dəyərinin əldə edilmiş dəyərlərinin əsas fərziyyələrini təqdim etmirlər. Beləliklə, son göstəricilərdə avadanlığın hansı xüsusi tərkibinin nəzərə alındığı, inşaatçının digər xərclərinə nəyin daxil olduğu və s. Qiymətləndiricilərin, analitiklərin və qiymətləndiricilərin RCC-nin təkmilləşdirilməsi istiqamətində birgə işi daşınmaz əmlak qiymətləndiriciləri üçün çox zəruri olan məlumat bazasının yaradılmasına səbəb ola bilər.

Hazırda qiymətləndirmə fəaliyyətinin inkişafında əsas istiqamət daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsinə çevrilir. Bu, ölkəmizdə daşınmaz əmlakın faktiki bazar dəyərinin məlumat bazasını toplaması sayəsində mümkün olur.

Qiymətləndirmə agentliklərində yaşayış əmlakının qiymətləndirilməsi prosesini sadələşdirmək üçün mənzilin dəyərinin reqressiya modelindən istifadə oluna bilər ki, bu da onun bir sıra parametrlərindən asılı olaraq yaşayış obyektinin dəyərini hesablamağa imkan verir.

Belə bir modelin qurulması nümunəsi 2005-ci ilin dekabr ayı üçün "Əmlak" jurnalında verilmişdir. Model, Novosibirsk şəhərinin müxtəlif rayonlarında müxtəlif istehlak xüsusiyyətlərinə malik mənzillərin həyata keçirilməsi ilə məşğul olan bir neçə daşınmaz əmlak şirkətinin qiymət siyahılarına uyğun olaraq inşa edilmişdir. Təhlil üçün aşağıdakı parametrlər üzrə 450 mənzil (hər bir mənzil növü üçün 150 variant - bir, iki, üç otaqlı) haqqında məlumat toplanmışdır:

Mənzilin qiyməti

Əmlakın yerləşdiyi ərazi

Mülkiyyət növü:

ictimai mənzil,

Özəlləşdirmə müqaviləsi ilə alınmış mənzil,

Alqı-satqı müqaviləsi əsasında alınmış əmlak

Mənzilin yerləşdiyi evin materialı:

Panel, kərpic, monolit,

Ev növü:

Elit,

təkmilləşdirilmiş layout,

tipik,

tam ölçü,

- "Xruşşov",

evin mərtəbəsi,

Mənzilin yerləşdiyi mərtəbə,

Mənzilin ümumi sahəsi,

mənzilin yaşayış sahəsi,

mətbəx sahəsi,

Balkonun və ya lojikanın olması,

Telefonun olması.

Bir otaqlı mənzillərin nümunəsindən istifadə edərək bir model qurmaq prosedurunu ətraflı nəzərdən keçirək.

Modelin qurulmasının birinci mərhələsində bir-birindən güclü asılı olan parametrləri müəyyən etmək üçün korrelyasiya əmsallarının matrisi təhlil edilmişdir. Əsas vəzifə korrelyasiya əmsalı 0,8 dəyərindən çox olmayan belə amilləri seçmək idi. Təhlilin nəticələrinə əsasən, qalan amillər korrelyasiya əmsalına qoyulan şərti təmin etmədiyi üçün 6 amili, yəni ilkin olaraq toplananların tam yarısını nəzərə alan korrelyasiya əmsalları matrisi quruldu.

Seçilmiş faktorlar üzrə toplanmış məlumatlara əsasən aşağıdakı reqressiya modeli qurulmuşdur:

Ρ = -10,12 + 9,24 Cəmi + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4 + 64.48 * x5 (3.1)

və ya ümumiyyətlə:

Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

Təqdim olunan tənlikdə aşağıdakı qeyd istifadə olunur:

Ρ aşağıda müəyyən edilmiş sabit parametrləri olan mənzilin qiymətidir,

Stot - mənzilin ümumi sahəsi,

x1 mənzilin yerləşdiyi ərazini xarakterizə edən dummy dəyişəndir,

x2 - mənzilin yerləşdiyi evin materialını xarakterizə edən dummy dəyişən;

x3 - qiymətləndirilən mənzilin yerləşdiyi binanın mərtəbələrinin sayını xarakterizə edən dəyişəndir;

x4, mənzilin yerləşdiyi mərtəbəni xarakterizə edən dummy dəyişəndir;

x5, mənzildə telefonun mövcudluğunu xarakterizə edən dummy dəyişəndir.

Bu model üzrə statistik göstəricilər əldə edilən nəticələrin əhəmiyyətini təsdiq etmişdir.

Beləliklə, ortaya çıxan model Novosibirsk şəhərinin mənzil bazarında mənzillərin orta qiymətinin onun parametrlərindən asılılığını çox yaxşı əks etdirir (ekstremal variantları nəzərə almadan).

Təqdim olunan modellər Novosibirsk şəhərinin “Jilfond” və “Amir - Real Estate” daşınmaz əmlak agentliklərində satışa çıxarılan mənzillərin dəyərinin qiymətləndirilməsi üçün tam ştatlı işçiləri olan, həmçinin kreditdə girov kimi çıxış edən şirkətlərdə tətbiq edilib. müqavilələr. Qeyd etmək lazımdır ki, mütəxəssislər onların tətbiqinin effektivliyini yüksək qiymətləndiriblər.

Qiymətləndiricilərin üzləşdiyi ikinci mühüm problem gələcəkdə mənzilin dəyərini proqnozlaşdırmaqdır. Bu problem, ipoteka məqsədləri üçün bir mənzilin dəyərini qiymətləndirərkən xüsusilə aktuallaşır, çünki bir mənzilin satışı gələcəkdə baş verəcək və bir müddət ərzində mənzilin dəyərinin artım tempini müəyyən etmək vacibdir. kredit haqqında razılaşma.

Təkrar mənzil bazarında qiymət dinamikası modelinin qurulması üçün ilkin məlumatlar müvafiq illərin rübləri üzrə Əmlak jurnallarından götürülmüşdür. Hər il üzrə 240 mənzil - hər bir mənzil növü üzrə 80 mənzil (bir, iki, üç otaqlı) üzrə məlumat toplanmışdır. . Modelin qurulmasında əsas məqsəd təkrar bazarda daşınmaz əmlakın qiymətlərinin dəyişdirilməsi modelini müəyyən etməkdir.

Mənzillər üzrə toplanmış məlumatların strukturu Şəkildə göstərilmişdir. 2.1, 2.2, 2.3.




düyü. 2.1. Modelin qurulması zamanı nəzərə alınan mənzillərin quruluşu, mənzil növlərinə görə




düyü. 2.2. Modelin qurulması zamanı nəzərə alınan mənzillərin quruluşu, mənzil növlərinə görə







düyü. 2.3. Modelin qurulması zamanı nəzərə alınan mənzillərin quruluşu, evin materialının növünə görə

İqtisadi hadisələrin müvəqqəti təhlili təkamülün müxtəlif növlərini fərqləndirir.

1. Trend, trend və ya uzunmüddətli hərəkət. Trendin ciddi tərifi yoxdur, o, intuitiv şəkildə aşkarlanır. Trend müəyyən istiqamətdə uzun müddət davam edən yavaş dəyişikliyə uyğun gəlir.

2. Dövr, qısamüddətli komponent - artım fazası və azalma fazasının olduğu sürətli kvazi dövri hərəkət.

3. Mövsümi komponent - dövrədən fərqli olaraq müntəzəm olaraq baş verən dəyişikliklər.

4. Təsadüfi dalğalanmalar, təsirlər - az və ya çox sabit xarakter daşıyan nisbətən yüksək tezlikli xaotik hərəkət.

Bəzi statistik sıralar təkamülün bu və ya digər növünü xalis formada təmsil edir, lakin onların əksəriyyəti bütün və ya fərdi komponentlərin birləşməsidir.

Nəzəri olaraq, qiymət dinamikası seriyası trend, mövsümi komponent və təsadüfi dalğalanmaların birləşməsidir. Daşınmaz əmlak bazarının hazırkı inkişafı mərhələsində mənzilin qiymətinin mövsümi komponenti pozulur ki, bu da qiymət artımının yüksək templəri və sözügedən bazarın investisiya cəlbediciliyi ilə bağlıdır. Məhz buna görə də nəzərdən keçirilən dinamik seriyada trendin vurğulanmasına xüsusi diqqət yetirilmişdir.

Mənzillərin qiymət dinamikası seriyasına uyğun olaraq aşağıdakı model tikilib.

İkinci dərəcəli polinom:

yi = a + bt2, (3.3)

harada i - mənzil növü,

t - vaxt dövrü.

Qeyd etmək lazımdır ki, statistikada istifadə olunan meyarlara uyğun olaraq korrelyasiya əmsalı 1-ə yaxın (0,7-dən artıq), əhəmiyyətlilik əmsalı F 0,03-dən az (verilmiş model parametrləri üçün) olmalıdır.

Beləliklə, əldə edilmiş modellər Novosibirsk şəhərinin təkrar mənzil bazarında qiymətlərin dinamikasını yaxşı əks etdirir.

Əldə edilmiş modelə görə, 2006-cı ildə birotaqlı mənzillərin qiymətində artım 22,0%, faktiki olaraq isə 24,3% təşkil etməli idi.

Bu modelə görə, 2006-cı ildə Novosibirsk şəhərində iki otaqlı mənzilin qiymətində artım 21,7% olmalı idisə, faktiki olaraq artım tempi 21,6% idi.

Təqdim olunan modelə uyğun olaraq, 2006-cı ildə Novosibirsk şəhərində üç otaqlı mənzilin dəyərinin artımı 21,5% olmalı idisə, faktiki olaraq artım tempi 31,0% idi.

2006-cı ilin hər rübündə Novosibirsk şəhərində mənzillərin kvadrat metrinin dəyərinə dair real məlumatları əvəz etməklə, qeyd etmək olar ki, bu dəyər modelə uyğun olaraq qurulmuş etimad intervallarının hüdudlarına düşür.

Ekspertlərin fikrincə, ortaya çıxan model hazırda daşınmaz əmlak bazarında mövcud vəziyyəti adekvat şəkildə təsvir edir. Müəyyən növ mənzillər üzrə 2006-cı ilin sonuna mənzil qiymətlərinin artımı proqnozu real məlumatlarla üst-üstə düşür, çünki ekspertlər tərəfindən proqnozlaşdırılan bazar artımı 20-30% təşkil edir.

Qiymətləndirici daim mənzillərin qiymətini proqnozlaşdırmaq problemi ilə üzləşir, bu problem kreditləşmə məqsədləri üçün qiymətləndirilərkən xüsusilə kəskin olur. Qərarın düzgünlüyü mütəxəssisin təcrübəsindən, ixtisasından, həmçinin qiymətləndirilən obyektin bazarında toplanmış məlumatların keyfiyyətindən asılıdır. Mütəxəssislərin işində təklif olunan statistik modellərdən istifadə proqnozların düzgünlüyünü, eləcə də yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsinin keyfiyyətini artırmağa kömək edəcəkdir.




NƏTİCƏ

Tədqiqatın nəticələrinə əsasən aşağıdakı nəticələr çıxarmaq olar.

Daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsində üç yanaşma mövcuddur.

Gəlir yanaşması qiymətləndirilən əmlakın gələcəkdə əldə edə biləcəyi gəlirin məbləği əsasında dəyərinin müəyyən edilməsindən ibarətdir və ən çox kommersiya daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsində istifadə olunur.

Xərc yanaşması oxşar obyektin tikinti xərclərinə (materialların dəyəri, nəqliyyat xərcləri və s.) əsaslanaraq dəyəri müəyyən edir və qiymətləndirilən obyektin dəyərinin daha yüksək ola bilməyəcəyinə əsaslanır.

Satışların müqayisəsi üsulu (müqayisəli yanaşma) qiymətli obyektə ən yaxın analoqların tapılmasından və onlarla qiymətli obyekt arasındakı fərqləri nəzərə almaqla onların dəyərinə düzəlişlər etməkdən ibarətdir. Bu yanaşma yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsində əsasdır, çünki düzgün qiymətləndirmə üçün bazarda yaşayış binalarının satışı ilə bağlı kifayət qədər təkliflər mövcuddur.

İşin praktiki hissəsində təqdim olunan qiymətləndirmənin məqsədi Novosibirsk şəhərinin Zaeltsovski rayonunda yerləşən iki yaşayış otağından ibarət mənzilin bazar dəyərini müəyyən etmək idi.

Yaşayış daşınmaz əmlak obyektini - Novosibirsk şəhərinin Zaeltsovski rayonunda yerləşən iki otaqlı mənzili qiymətləndirmək üçün gəlir, xərc və müqayisəli yanaşma metodlarından istifadə edilmişdir, buna görə aşağıdakı nəticələr əldə edilmişdir.

Bazar analoqlarının müqayisəsi üsuluna görə, obyektin dəyəri 2410714 rubl təşkil edir.

Gəlir yanaşmasının bir hissəsi olaraq:

Birbaşa kapitallaşma üsuluna görə, mənzilin dəyəri 1,327,118,6 rubl olacaq;

Gələcək gəliri diskontlaşdırma üsuluna görə - 1346178 rubl.

Xərc yanaşmasına görə, obyektin dəyəri 34248,9 rubl təşkil edəcəkdir.

Bir obyektin ləğvetmə dəyərinin müəyyən edilməsi metodologiyasına uyğun olaraq, Zaeltsovski rayonunda iki otaqlı mənzilin qiyməti 1,687,499,8 min rubl təşkil edəcəkdir. 2169642,6 min rubla qədər.

Yaşayış əmlakının qiymətləndirilməsində maya dəyəri yanaşmasının təkmilləşdirilməsi oxşar obyektlərin tikintisinin real xərclərini əks etdirən sənədlərin, kolleksiyaların işlənib hazırlanmasından ibarətdir, çünki qiymətləndiricilərin öz işləri zamanı istifadə etdikləri normativ məcmuələr nəşr edilmişdir. 70-ci illər. keçən əsrin və çoxdan köhnəlmişdir və bu yanaşmalarda istifadə edilən düzəliş amilləri heç bir şəkildə əsaslandırılmır.

Qiymətləndirməyə bazar yanaşmalarının təkmilləşdirilməsinin əsas istiqaməti daşınmaz əmlak obyektlərinin dəyərinin qiymətləndirilməsi prosesində statistik modellərdən istifadə etməkdir.

Məqalədə əmlakın bir sıra keyfiyyət xüsusiyyətlərinə əsaslanaraq dəyərinin müəyyən edilməsi modelinin, habelə müəyyən müddətdən sonra əmlakın dəyərinin proqnozlaşdırılması üçün statistik modelin nümunələri təqdim olunur. Qeyd etmək lazımdır ki, bu problem daşınmaz əmlakın kreditləşmə məqsədi ilə qiymətləndirilməsi zamanı xüsusilə aktualdır, çünki bu halda daşınmaz əmlak obyekti qiymətləndirmədən bir müddət sonra satılır. Mütəxəssislərin işində təklif olunan statistik modellərdən istifadə proqnozların düzgünlüyünü, eləcə də yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsinin keyfiyyətini artırmağa kömək edəcəkdir.




İSTİFADƏ OLUNAN ƏDƏBİYYAT VƏ MƏNBƏLƏRİN SİYAHISI

1. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi. Birinci, ikinci və üçüncü hissələr. Rəsmi mətn. - M .: IKF Omega - L, 2005.

2. Rusiya Federasiyasında qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında. 08/06/98 saylı Federal Qanun 135 - FZ.

3. Qiymətləndirmə standartlarının təsdiqi. Rusiya Federasiyası Hökumətinin 07/06/2001-ci il tarixli 519 nömrəli qərarı.

4. Boldırev B.C. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi nəzəriyyəsinə giriş. - M.: İdarəetmə Mərkəzi, Qiymətləndirmə, 2004.

5. Burdenkova E. Daşınmaz əmlak firmalarının fəaliyyətinin bəzi aspektləri haqqında. // Statistikanın sualları. - 2004. - No 10. - S.32 - 37.

6. Balabanov İ.T. Rusiyada daşınmaz əmlak əməliyyatları. Moskva. 2003

7. Henri S. Harrison. Əmlakın qiymətləndirilməsi. - M.: RİO, 2004.

8. Goremykin V.A. Daşınmaz əmlak iqtisadiyyatı. - M.: Filin, 2005.

9. Qribovski S.V. Gəlirli daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi. - Sankt-Peterburq: Peter, 2004.

10. Qriqoryev V.V. Daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsi, nəzəri və praktiki aspektlər. - M.: İNFRA - M, 2004.

11. Grishaev S.P. Daşınmaz əmlakın hüquqi tənzimlənməsi. // Dövlət və hüquq. - №3. – 2005.

12. Qryaznova A.G., Fedotova M.A. Biznesin qiymətləndirilməsi. - M.: Maliyyə və statistika, 2004.

13. Dubovitsky S.K. Daşınmaz əmlak və təkamül. - Krasnoyarsk: Soyuz, 2004.

14. Həftəlik ixtisaslaşdırılmış jurnal: Əmlak - Novosibirsk № 15 2007

15. Ermolaeva E., Frolov A. Böyümədən əvvəl sakitləşin. Regional daşınmaz əmlak bazarının inkişaf tendensiyaları. // Sibir qitəsi. - 2005. - No 15. - S. 10.

16. Əmlak bazarında kim kimdir: Təlimat. – M.: Triada LTD, 2002.

17. Kupchina L.A. Əmlakın qiymətləndirilməsi. // Mühasibat uçotu. - 2005. - № 2. - S.72 - 75.

18. Lavruxin O. Daşınmaz əmlak bazarı: formalaşma mərhələsi başa çatdı, amma bundan sonra nə var? // Vedomosti. - № 21. - 2005.

19. Loginov deputat. Rusiyada daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi məsələsinə dair. // ECO. - 2004. - No 9. - S. 103 -108.

20. Nəqayev R.T. Daşınmaz əmlak: ensiklopedik lüğət. M.: İdeal - Mətbuat, 2003.

21. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Şəhər əmlakının bazar qiymətləndirilməsi. – M.: Birlik, 2003.

22.Provoviç Yu.A. Moskvada torpağın qiymətləndirilməsi. - M.: İqtisadiyyat, 2003.

23. 2004-cü ildə qiymətləndirmə bazarı. Analitik baxış // Ekspert. - 2005. - № 5. - S. 64 - 72.

24. Sivets S.A., Bəşirova L.A. Əmlakı necə qiymətləndirmək olar (qiymətləndirmə müştəriləri üçün bələdçi). - M .: Aynadan, 2002.

25. Sivets S.A., Levykina I.A. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində ekonometrik modelləşdirmə. - M .: Aynadan, 2002.

26. Sivets S.A. Daşınmaz əmlakın və biznesin qiymətləndirilməsində statistik üsullar. - M .: Aynadan, 2003.

27. Novosibirsk şəhərində daşınmaz əmlak agentliklərinin statistik məlumatları. // Daşınmaz əmlak. - No 48 - 51. - 2005-ci il.

28. 2010-cu ilə qədər tikinti sənayesinin inkişafı strategiyası. // http://www.gosstroy.ru

29. Taraseviç E.İ. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi - Sankt-Peterburq: Sankt-Peterburq Dövlət Texniki Universiteti, 2003.

30. Novosibirsk daşınmaz əmlak bazarının inkişaf tendensiyaları. Analitik baxış // http://www.nsk.realty.ru

31. Fedotova M.A., Utkin E.A. Daşınmaz əmlakın və biznesin qiymətləndirilməsi. -M.: EKMOS, 2004.

32. Fridman D. Gəlir gətirən daşınmaz əmlakın təhlili və qiymətləndirilməsi. - M.: Delo, 2005.

33. Tədris və praktiki bələdçi / Ed. İqtisad elmləri doktoru, prof. V. Z. Chernika - M .: RDL nəşriyyatı, 2002. - 272 s.

34. Xaçatryan S.R. İlkin (ikinci dərəcəli) bazarda mənzil satış qiymətlərinin proqnozlaşdırılması üçün ekonometrik model. // Audit və maliyyə təhlili. - № 4. - 2004. - S. 130 - 134.

35. Şerbakova N.A., Daşınmaz Əmlak İqtisadiyyatı, Novosibirsk 2002.;




Əlavə 1

MƏNZİLİN SUNUMU




GİRİŞDƏ YER

Əlavə 2

2006-cı ilin yanvar ayında qiymətləndirilən əmlaka oxşar mənzillərin satışı haqqında məlumat

№ p / p	Küçə	Ev tipi	Mərtəbə / mərtəbələrin sayı	Ümumi / yaşayış sahəsi	Mətbəx	Balkon / lojika	Telefon	İzolyasiya edilmiş / bitişik otaqlar	Xərc, min rubl	Qiyməti 1 kv. m., min rubl.
1	Qırmızı prospekt	Π	2/5	39/26	5,5	B	+	santimetr	2450	62,8
2	Daçnaya	Π	2/5	40/28	6	B	+	-dən	2200	55
3	Dm. Donskoy	Π	3/5	42/28	6,5	B	+	santimetr	2100	50
4	Daçnaya	Π	4/5	40/26	6	B	+	santimetr	2150	53,8
5	Qırmızı prospekt	Π	2/5	41/28	5,5	B	+	-dən	2650	64,6
6	Jukovski	P	4/5	44/28	6	B	+	santimetr	2350	53,4
7	bahar	P	3/5	43/29	6,5	B	+	santimetr	2400	55,9
8	Daçnaya	P	2/5	42/28	6	B	+	santimetr	2300	54,8
9	Daçnaya	P	2/5	40/26	5,5	B	+	-dən	2150	53,8
10	Dm. Donskoy	P	3/5	44/29	6	B	+	santimetr	2100	47,7
11	Təxmini obyekt	P	2/5	42/28	6	B	+	santimetr	-	-

Düzəliş əmsalları nəzərə alınmaqla daşınmaz əmlak obyektlərinin dəyərinin müəyyən edilməsi

№	ksozh	Kbl	Kat	açarlar	uçurum	Kvys	Kmus	Kk	Qiyməti 1 kv. m		ekviv. duran.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
Arifmetik orta									55,9	54

FEDERAL TƏHSİL Agentliyi

SEI HPE "MOSKVA DÖVLƏT XİDMƏT UNİVERSİTETİ"

Fakültə: “Regional İqtisadiyyat və Bələdiyyə İdarəetmə İnstitutu”

Kafedra: “Dövlət və bələdiyyə idarəetməsi”

kurs layihəsi.

Mövzu: Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsullarının təkmilləşdirilməsi.

İntizam: Bələdiyyə daşınmaz əmlakının idarə edilməsi.

Tələbə tərəfindən tamamlandı

Qruplar GRDS 3-2

Şevçuk M.V.

Müəllim tərəfindən qəbul edilir

Dubovik M.V.

Giriş………………………………………………………………….3

I Nəzəri hissə

1.1 Daşınmaz əmlakın təsnifatı……………………………..5

1.2 Yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi metodologiyası…………………..6

1.3 Mənzil Bazarı……………………………………………………………9

1.4 Daşınmaz əmlak qiymətli kağızları bazarı…………………………..13

1.5 İpoteka………………………………………………………………..15

II Analitik hissə

2.1 Daşınmaz əmlak bazarının təhlilinin müasir prinsipləri…………18

2.2 Daşınmaz əmlak bazarının tədqiqi……………………………….20

2.3 Daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi üsulları……………26

2.4 Müxtəlif qiymətləndirmə növlərinin xüsusiyyətləri ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………34

2.5 Ətraf mühit faktorlarının maya dəyərinə təsiri…………………………………………………………………36

III Praktiki hissə

3.1 Müqayisəli satış metodunun praktiki tətbiqi………..39

3.2 İnvestisiya riskləri və daşınmaz əmlak bazarı statistikası……………44

Nəticə……………………………………………………………47

İstinadlar……………………………………………………….50

Giriş.

“Daşınmaz əmlak” termini Rusiya qanunvericiliyində I Pyotrun dövründən yaranmışdır. Lakin mövcud qanunvericilik aktlarında daşınar və daşınmaz əmlak arasında aydın fərq hələ də aparılmamışdır.

Daşınmaz əşyalara (daşınmaz əmlak, daşınmaz əmlak) torpaq sahələri, yerin təki sahələri, təcrid olunmuş su hövzələri və torpaqla möhkəm bağlı olan hər şey, yəni təyinatına qeyri-mütənasib zərər vermədən yerdəyişməsi mümkün olmayan obyektlər, o cümlədən meşələr, çoxillik əkinlər, binalar, binalar. Daşınmaz əşyalara, həmçinin dövlət qeydiyyatına alınan hava gəmiləri və dəniz gəmiləri, daxili naviqasiya gəmiləri, kosmik obyektlər daxildir. Qanunla digər əmlak da daşınmaz kimi təsnif edilə bilər. Beləliklə, məsələn, müəssisə bütövlükdə əmlak kompleksi kimi daşınmaz əmlak kimi də tanınır.

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin birinci hissəsinə uyğun olaraq, müəssisə subyekt kimi deyil, birbaşa mülki hüquqların obyekti kimi qəbul edilir.

Müəssisə bütövlükdə və ya onun bir hissəsi əmlak hüquqlarının yaradılması, dəyişdirilməsi və xitam verilməsi ilə bağlı alqı-satqı, girov, icarə və digər əməliyyatların obyekti ola bilər. Müəssisə də miras qala bilər.

Müəssisənin əmlak kompleksi kimi strukturuna onun fəaliyyəti üçün nəzərdə tutulmuş bütün növ əmlak, o cümlədən torpaq sahələri, binalar, tikililər, avadanlıqlar, inventar, xammal, məhsullar, tələb hüquqları, borclar, habelə fərdiləşdirən təyinat hüququ daxildir. qanunla və ya müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, müəssisə, onun məhsulları, işləri və xidmətləri (şirkətin adı, əmtəə nişanları, xidmət nişanları) və digər müstəsna hüquqlar.

Daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatını həyata keçirən dövlət orqanı onun apardığı qeydiyyat və daşınmaz əmlak obyektlərinə qeydə alınmış hüquqlar haqqında məlumatı istənilən şəxsə verməyə borcludur. Bu qayda, şübhəsiz ki, mülki əməliyyatların iştirakçıları üçün daşınmaz əmlakla düzgün olmayan əməliyyatlar riskini əhəmiyyətli dərəcədə azaldacaqdır.

Müxtəlif mülkiyyət formaları: özəl, səhmdar cəmiyyətlərinin mülkiyyəti, yerli, bələdiyyə və nəhayət, federal. Bu və ya digər formanın effektivliyini müəyyən etmək çox çətindir - hər şey xüsusi hallardan asılıdır.

Ümumiyyətlə, mənzil bazarı digər seqmentlərə nisbətən xeyli inkişaf edib. Və bu başa düşüləndir. Artıq burada mənzillərin özəlləşdirilməsi, kotteclərin tikintisi üçün torpaqların alınması və s. prosesləri tənzimləyən müəyyən qanunvericilik bazası mövcuddur.

Qeyri-yaşayış sahələri bazarı əsasən bir dəfə alınmış və ya yenidən qurulmuş, ofisə çevrilmiş binalarla təmsil olunur. Lakin özəlləşdirmə zamanı uzunmüddətli icarəyə verilən və ya əmlak fondları tərəfindən hərraclarda satılan daha çox obyektlər meydana çıxır, yəni. yerli hakimiyyət orqanları. Özəlləşdirmənin ikinci mərhələsində daşınmaz əmlak bazarı sənaye obyektləri və daha da böyük ölçüdə ticarət və xidmət obyektləri ilə dolacaq.

Rusiya Federasiyasında daşınmaz əmlaka xüsusi mülkiyyət və özəlləşdirmə hüququnun tətbiqindən sonra dövlət daşınmaz əmlak bazarının formalaşmasının başlanğıcı kimi xidmət edən daşınmaz əmlakın böyük əksəriyyətinin yeganə sahibi olmaqdan çıxdı.

I Nəzəri hissə

1.1 Daşınmaz əmlak obyektlərinin təsnifatı.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi, ilk növbədə, müstəqil məhsul kimi bazarda aktiv şəkildə dövriyyədə olan obyektlərin kateqoriyaları üçün maraqlıdır. Hal-hazırda Rusiyada bu:

mənzillər və otaqlar

ofislər və mağazalar üçün binalar və binalar

torpaq sahələri olan şəhərətrafı yaşayış binaları (kotteclər və bağ evləri)

abadlıq və ya digər məqsədlər üçün nəzərdə tutulmuş boş torpaq sahələri (qısa müddətdə)

Anbar və istehsal müəssisələri.

Bundan əlavə, daşınmaz əmlak obyektləri, bir qayda olaraq, müəssisə və təşkilatların (xüsusən də özəlləşdirilənlərin) əmlak kompleksinin bir hissəsidir və onların dəyərinə əhəmiyyətli dərəcədə təsir göstərir. Daşınmaz əmlakın başqa kateqoriyaları da var ki, onların bazarı hələ formalaşmayıb.

Müxtəlif şərtlər və onların birləşməsi obyektin qiymətləndirilməsinə təsir göstərir. Təsnifat əlamətlərinə nümunə veririk.

1. Mənşəyi

· Təbii (təbii) obyektlər.

· Süni obyektlər (binalar).

2. Təyinat

Boş torpaq sahələri (abadlıq və ya digər məqsədlər üçün)

· onların istismarı üçün təbii komplekslər (yataqlar).

· Binalar

Yaşayış üçün.

Ofis üçün.

Ticarət və pullu xidmətlər sahəsi üçün.

Sənaye üçün.

· Digər.

3. Ölçək

· Torpaq kütlələri.

· Ayrı-ayrı torpaq sahələri.

· Bina və tikililərin kompleksləri.

· Çoxmənzilli yaşayış binası.

Tək ailəli yaşayış evi (imarət, kottec)

Bölmə (giriş).

· Bölmədə mərtəbə.

· Mənzil.

· Otaq.

· Yay evi.

· İnzibati binalar kompleksi.

· Bina.

· Binalar və ya binaların hissələri (bölmələr, mərtəbələr).

4. İstifadəyə hazırdır

· Bitmiş obyektlər.

Yenidənqurma və ya əsaslı təmir tələb olunur.

Tikintinin başa çatdırılmasını tələb edir.

1.2 Yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi metodologiyası.

Praktiki təcrübə göstərir ki, kiçik yaşayış daşınmaz əmlakı üçün qiymətləndirmənin yalnız bazar satışlarının müqayisəsi metoduna əsaslana bilən sadələşdirilmiş prosedura əsasən aparılması məqsədəuyğundur. Qiymətləndirməyə satışların müqayisəsi yanaşması qiymətləndirilən əmlakın satılan və ya satış üçün siyahıya alınmış digər əmlaklarla birbaşa müqayisəsinə əsaslanır. Alıcılar çox vaxt dəyər mühakimələrini ilk növbədə satışa çıxarılan əmlaklara əsaslanır. Qiymətləndiricilər bu məlumatı satılan və ya icarəyə verilən əmlaklar haqqında məlumatla yanaşı istifadə edirlər. Bu yanaşma əvəzetmə prinsipinə əsaslanır ki, əgər oxşar uyğunluqda bir neçə əmtəə və ya xidmət varsa, ən aşağı qiymətə malik olana daha çox tələbat var və ən geniş paylanmaya malikdir. Mənzil məsələsində bu o deməkdir ki, əgər onu bazarda görmək olarsa (adətən bunu edir), onda onun dəyəri adətən bərabər cəlbediciliyə malik olan ev əldə etmək bahasına müəyyən edilir ki, onu əvəz etmək çox vaxt aparmayacaq.

Daşınmaz əmlakın kütləvi qiymətləndirilməsi bircins obyektlərin (mənzillərin) böyük qrupunun sadələşdirilmiş qiymətləndirilməsinə xüsusi yanaşmadır. Belə bir qiymətləndirmə müəyyən bir metodologiyaya uyğun olaraq həyata keçirilir: qiymətləndirilən obyekt üçün onun sabit parametrlər dəstinin müvafiq dəyər dəsti müəyyən edilir və sonra bütün obyektlər üçün dəyişməz olan qaydalara uyğun olaraq dəyər onun qiymətləndirilməsi formalaşır.

Kütləvi qiymətləndirmənin öz xüsusi tətbiqləri var. Belə qiymətləndirməyə misal olaraq, qiymət yanaşmasına əsaslanan “Texniki İnventarlaşdırma Bürosuna (BTI) görə” mənzillərin qiymətləndirilməsini göstərmək olar. O, dövlət qurumu tərəfindən həyata keçirilir və vergi və ödənişləri müəyyən etmək üçün istifadə olunur. Bununla belə, BTI qiymətləndirməsi bazar dəyərinə diqqət yetirmir. Buna görə də, onu qurmaq üçün heç bir bazar məlumatı tələb olunmur.

Faktiki satış qiyməti ilə bazar dəyəri anlayışları arasındakı fərq vurğulanmalıdır. Qiymətlər satıcının qiyməti, alıcının qiyməti və satış qiymətinə bölünür.

Satıcının qiyməti əməliyyat nəticəsində aldığı məbləğdir. Alıcının qiyməti mənzilin alınması üçün bütün xərclərin ümumi məbləğidir. Satış qiyməti, alıcının mənzil üçün satıcıya verdiyi pul məbləğidir.

Onlar vasitəçilərin xidmətləri üçün ödəniş məbləği və əməliyyatın işlənməsi xərcləri ilə fərqlənirlər. Vasitəçi həm mənzilin alıcısı, həm də satıcı üçün əlçatan ola bilər, olmaya da bilər. Əməliyyat sığortalana bilər və ya sığortalanmaya bilər. Əməliyyatın işlənməsi xərcləri onun iştirakçıları arasında müxtəlif yollarla bölünə bilər. Buna görə də satış qiyməti mənzili belə xarakterizə edir və alıcı və satıcının qiymətləri əməliyyatın şərtlərindən çox asılıdır. Bir qayda olaraq, əgər satıcının vasitəçisi varsa, onda onun ödəməsi satış qiymətindən tutulur və satıcının qiymətini aşağı salır və əksinə, alıcının öz vasitəçisinin xidmətlərinə görə ödəməsi satış qiymətinə nisbətdə alıcının qiymətini artırır. Eynilə, bu qiymətlərə əməliyyatın emal haqqı təsir edir. Beləliklə, satıcı və alıcının qiyməti əhəmiyyətli dərəcədə dəyişə bilər (15% və ya daha çox). Lakin satış qiyməti minimal olaraq əməliyyatın satışı və işlənməsi mexanizminin xüsusiyyətlərindən asılıdır və mənzilin özünün xüsusiyyətləri ilə müəyyən edilir. Buna görə də satış qiymətinin mənzilin bir çox parametrlərindən asılılığını modelləşdirmək məqsədəuyğundur.

Onun tərifinə görə, əmlakın bazar dəyəri əməliyyatın normal şərtlərində bazarda onun satışının orta və ya daha çox ehtimal olunan qiymətini müəyyən edən amillərdən asılıdır.

Təsnifatın birinci səviyyəsində onları obyektiv və subyektiv amillərə bölmək olar.

Bazar dəyəri müəyyən edilərkən obyektiv amillər nəzərə alınır. Subyektiv amillərə gəlincə, onlar müəyyən bir alıcının, satıcının və ya vasitəçinin sövdələşməni bağlayarkən davranışı ilə bağlıdır, qismən onun iqtisadi şərtləri ilə birbaşa müəyyən edilmir (temperament, məlumatlılıq, dürüstlük, səbr, inandırıcılıq, şəxsi bəyənmə və bəyənməmələr və s. .).

Obyektiv amillər əsasən iqtisadi müəyyən edir, son nəticədə konkret əməliyyatların orta qiymət səviyyəsini müəyyənləşdirir.

İqtisadi amilləri makroiqtisadi və mikroiqtisadi amillərə bölmək olar. Birinciyə ümumi bazar konyunkturası ilə bağlı amillər daxildir: regionda daşınmaz əmlaka tələbin təhlükəsizliyinin ilkin səviyyəsi; yeni tikinti və yenidənqurma işlərinin həcmi və strukturu; miqrasiya faktorları; əməliyyatların hüquqi və iqtisadi şərtləri; inflyasiyanın səviyyəsi və dinamikası; dolların məzənnəsi və onun dinamikası. Bizim şərtlərimizdə iqtisadi amillər qrupuna aşağıdakı uzunmüddətli amilləri də aid etmək olar:

· vəsaitlərin yığılma miqyasına və təxirə salınmış tələbin məbləğinə təsir edən əmtəə və xidmətlərin qiymətlərinin dinamikasında, habelə əmək haqqı şərtlərində fərqlər;

· daşınmaz əmlaka investisiya qoymaq imkanı olan yeni sosial təbəqənin formalaşmasının sürəti və miqyası;

ipoteka sisteminin inkişafı;

· Regionda xarici nümayəndəliklər sisteminin inkişafı.

Mikroiqtisadi amillər konkret əməliyyatların obyektiv parametrlərini xarakterizə edir. Bunlardan əməliyyatın (mənzilin) ​​obyektini təsvir edənlər xüsusilə vacibdir. Əməliyyatın xarakteri və ödəniş şərtləri ilə bağlı amillər də əhəmiyyətlidir. Əməliyyatların işlənməsi və onların ödənilməsinin əsas prosedurları işlənib hazırlanmışdır. Buna görə də, mənzillərin bazar dəyərinin kütləvi qiymətləndirilməsi zamanı əməliyyatın tipik (orta) xarakterinə diqqət yetirmək olar və edilməlidir, bu amili sabit hesab etmək və mənzillərin bazar dəyərini qiymətləndirərkən nəzərə almamaq olar. Sonra mənzilin müəyyən edilmiş tarixdə hesablanmış bazar dəyəri (orta qiyməti) onun parametrləri (xüsusiyyətləri) ilə istifadə dəyəri kimi müəyyən edilir.

1.3 Mənzil bazarı.

Bu bazarın potensial miqyası çox böyükdür. İstənilən, necə deyərlər, sivil ölkədə mənzillərin ən azı 90 faizi bu gün hissə-hissə alınır.

Rusiyada mənzil bazarı mənzillərin özəlləşdirilməsi nəticəsində xüsusilə geniş miqyas aldı. Moskvada olduğu kimi pulsuz və ya güzəştli, digər şəhərlərdə olduğu kimi, mənzillərin şəxsi mülkiyyətə verilməsi mülkiyyətçilərə bu tip daşınmaz əmlakla fəaliyyət göstərmək üçün yeni imkanlar yaradıb.

Eyni zamanda, mənzillərin alqı-satqısı və digər mənzil növləri də inkişaf etmişdir. Bu formalar arasında mənzillərin hissə-hissə alınması daha çox adiləşir. Qeyd edək ki, Qərbdə əhalinin demək olar ki, bütün daşınmaz əmlakı borc yükü altındadır, mənzillərin dəyərini hissə-hissə ödəmək zərurəti yaranıb. Rusiyada özəlləşdirmə nəticəsində hər bir vətəndaş borc yükü olmayan daşınmaz əmlakın (mənzil, bağ və bağ sahələri) sahibi oldu. Ona görə də Rusiya vətəndaşları bu baxımdan digər ölkələrin vətəndaşlarından qat-qat yaxşı vəziyyətdədirlər.

Eyni zamanda, bütün bunlar kreditlə mənzil əldə etmək üçün yeni açılan imkanlarla tamamlanacaq. Qısaca, sxem aşağıdakı kimidir.

Mənzilin özü kredit vermək üçün maddi təminat kimi xidmət edir. Kredit ödənilənə qədər, alıcı qanuni olaraq yalnız onun icarəçisidir. Alıcı dərhal ilk ödənişi qoyur - təxminən 30 faiz; qalan 70-i isə daşınmaz əmlak şirkəti ilə müvafiq müqavilənin bağlandığı bank tərəfindən ödənilir.

Bank və ya onun törəmə müəssisəsi sənədləri toplayır, alqı-satqı əməliyyatını həyata keçirir, satıcı ilə hesablaşmaları aparır və s. Buna görə də, komissiyanın ölçüsü, məsələn, Moskvada bir mənzilin bazar qiymətinin 13 faizinə çatır. Bu xərclər, əməliyyat etibarlı təşkilatların iştirakı ilə həyata keçirildiyi təqdirdə haqlıdır, çünki son aylarda mənzil bazarı müəyyən cinayət məzmunu əldə etmişdir.

Demək olar ki, hər bir əməliyyatda rəsmi qeydiyyat proseduru başa çatdıqdan sonra əldən-ələ keçən “sol” dollarların olması səbəbindən çoxlu sayda kriminal vəziyyət yaranır.

"Sol" dollar, bir qayda olaraq, bir mənzilin bazar qiyməti ilə BTI tərəfindən qiymətləndirildiyi məbləğ arasındakı fərqdir. Ona görə də başa düşmək üçün mütəxəssis olmaq lazım deyil: “solçuları” aradan qaldırmaq üçün iki yoldan birini seçmək lazımdır: ya mühafizəkar yol – BTİ-nin qiymətləndirmə təcrübəsini bazarın real şərtlərinə yaxınlaşdırmaq; və ya radikal yol - bu təcrübədən imtina etmək və daşınmaz əmlakın tətbiqi qiymətinə nəzarətin digər formalarına keçmək.

Daim artan əmsallar BTI qiymətləndirmələrini sıçrayış və həddə qədər bazar qiymətlərinə yaxınlaşdırır.

Artıq vətəndaşın mənzil (və ya sonradan satıla biləcək digər əmlak) aldığı gəlirdən bütün mümkün vergilər çıxılıb. Odur ki, heç bir nöqteyi-nəzərdən əmlakın satışı əlavə gəlir əldə etmək faktı sayıla bilməz; yalnız vətəndaşa məxsus əmlakın formasının dəyişməsidir. Və belə bir dəyişikliyin məbləğindən vergi tutulması eyni gəlirdən verginin ikinci dərəcəli tutulmasıdır.

Mənzillərin bazarda yenidən bölüşdürülməsi mənzil fondundan istifadəni yaxşılaşdırmağa imkan verdi, kommunal mənzillərin bir hissəsinin köçürülməsini stimullaşdırdı və mənzil problemini qismən həll etməyə imkan verdi.

Bütövlükdə, mənzil problemi nəinki davam edir, əksinə, güclənir. Buna qonşu ölkələrdən Rusiyaya daimi qaçqın və məcburi mühacir axını kömək edir.

Mənzillərin qeyri-yaşayış məqsədləri üçün istifadəsi.

Şəhərlərdə yaşayış sahəsinin əhəmiyyətli bir hissəsi özəlləşdirildikdən sonra mülkiyyətdə olan mənzillərin təyinatından kənar istifadə problemi daha da kəskinləşib.

Təbii ki, vətəndaşların və hüquqi şəxslərin mülkiyyətində olan yaşayış binalarının qeyri-yaşayış məqsədləri üçün istifadəsi - ofislərin, ofislərin, emalatxanaların, kompüter mərkəzlərinin və s. - yaşayış sahəsinin əhəmiyyətli bir hissəsi ümumşəhər fondundan çıxarıldığı üçün mənzil probleminin həllinə heç bir töhfə vermir. Bununla belə, bununla məşğul olmaq yolları sahibinin azadlığını məhdudlaşdırır və çox vaxt qanunsuzdur.

Mənzil müfəttişliyi və ya milis mənzildən sui-istifadə faktını müəyyən edə bilsə və müvafiq qaydada rəsmiləşdirərək məhkəməyə təqdim etsə belə, hakimlərin belə bir iddianı təmin etmək üçün qanuni əsasları yoxdur. Sənətə uyğun olaraq. "Federal mənzil siyasətinin əsasları haqqında" Qanunun 6-cı maddəsinə əsasən, mənzil sektorunda daşınmaz əmlakın sahibi qanunla müəyyən edilmiş qaydada ona sahib olmaq, istifadə etmək və sərəncam vermək, o cümlədən icarəyə vermək, icarəyə vermək, girov qoymaq hüququna malikdir. digər vətəndaşların mövcud normaları, mənzil və digər hüquq və azadlıqları, habelə ictimai mənafelər pozulmadıqda bütövlükdə və hissə-hissə və s. Art ilə müəyyən edilmiş yaşayış binalarından istifadə edərkən mülkiyyətçinin öhdəlikləri arasında. Eyni qanunun 4-cü maddəsinə əsasən, yaşayış binalarının təyinatı üzrə istifadəsi kimi öhdəlik yoxdur. Düzdür, Art. RSFSR Mənzil Məcəlləsinin 7-ci maddəsi, yaşayış binalarının və yaşayış binalarının vətəndaşların daimi yaşaması üçün nəzərdə tutulduğunu müəyyən edir.

Ancaq ən yaxşı halda, bu məqaləni nəzərə alaraq, Sənət əsasında. RSFSR Mülki Məcəlləsinin 48-ci maddəsinə əsasən, qanunun tələblərinə uyğun gəlmədiyi üçün yalnız yaşayış kirayəsi müqaviləsi etibarsız hesab edilə bilər. Lakin bu əsasda mənzilə mülkiyyət hüququnun verilməsi haqqında müqaviləyə xitam vermək mümkün deyil, çünki heç bir qanunvericilik aktında (və bu, bələdiyyə sədrinin sərəncamı və ya hökumətin qərarı deyil, yalnız qanun olmalıdır) belə bir hüquqi akt yoxdur. əsas.

Aydın tənzimləyici bazanın olmaması ona gətirib çıxarır ki, hətta məhkəmə sistemi bəzən konkret obyektə kimin və hansı əsaslarla hüquqlara malik olduğunu müəyyən edə bilmir. Bununla belə, ofislərə, pərakəndə satış və anbar sahəsinə sabit tələbat, eləcə də xeyli komissiyalara zəmanət verən belə əmlakın yüksək qiyməti çoxlu sayda vasitəçi strukturları cəlb edir. Əgər 2000-ci ildə sorğuda iştirak edənlərin cəmi 42 faizi qeyri-yaşayış sahəsi ilə alqı-satqı ilə məşğul idisə, indi bu rəqəm 70 faizə yüksəlib.

1.4 Daşınmaz əmlak qiymətli kağızları bazarı.

Daşınmaz əmlak bazarının seqmenti ən zəif inkişaf etmiş seqmentdir. Bu, həm bütün fond bazarının geridə qalmasını, həm də daşınmaz əmlakın özünün kommersiya dövriyyəsində kifayət qədər iştirak etməməsini əks etdirir. Daşınmaz əmlak bazarının iştirakçıları hələ də birbaşa investisiyaya üstünlük verirlər. Daşınmaz əmlakın istifadəsi və satışı ilə bağlı qiymətli kağızların dar və çeşidi.

Hər şeydən əvvəl, mənzil istiqrazlarının mübahisəsiz üstünlüyü onların yığılma xarakteridir. Onlar nominalda göstərilən mənzilin çəkilişlərinə hüquq şəhadətnaməsi olmaqla, tədricən mənzil almaq üçün lazım olan məbləği toplamağa imkan verir.

Real mənzillərin görüntülərinə münasibətdə istiqrazların nominal dəyəri istənilən vaxt yaşayış sahəsi və rahatlıq səviyyəsində dayanmağa imkan verir ki, bu da kifayət qədər və ya maksimum mümkün kimi tanınacaq. Etiraf etmək lazımdır ki, mənzil istiqrazlarının bu müsbət xüsusiyyəti yalnız yeni istifadəyə verilmiş mənzilləri almaq hüququ verməsi ilə bir qədər məhdudlaşır. Kifayət qədər məhdud tikinti standartı və yeni inkişaf sahələrinin xüsusiyyətləri mənzil problemlərini həll etmək üçün istiqraz almaq istəyənlərin dairəsini əhəmiyyətli dərəcədə daralda bilər və bu, onların əsas dəyəridir. Əgər şəhərin istənilən rayonunda, istənilən rahatlıq səviyyəsində və “yaşda” bələdiyyə mənzillərini istiqrazlarla almaq mümkün olsaydı, onların cəlbediciliyi xeyli artardı. Bu, kifayət qədər etibarlı hesab edilən digər ödəniş vasitələri (valyuta) ilə bağlı mənzil istiqrazlarının rəqabət qabiliyyətinin artırılmasını təmin edə bilər.

Mənzil istiqrazlarının digər şübhəsiz üstünlüyü onların antiinflyasiya xarakteridir: bu və ya digər şəkildə amortizasiyadan pula qənaət etmək imkanı. Buna görə aylıq mənzil istiqrazı qiymətləri, ən azı, inflyasiyanı izləməlidir. Eyni zamanda, proqnozlaşdırılan emissiya forması ilə nəzərdə tutulmuş aylıq kotirovka mexanizmi mənzil bazarında cari dəyişiklikləri deyil, yalnız ümumi makroiqtisadi dalğalanmaları və zaman miqyasında əhəmiyyətli dəyişiklikləri qəbul edə bilir.

İstiqrazlar geri alındıqda, məsələn, 1 aydan 6 aya qədər olan müddətdə mənzil əldə etmə müddətindən asılı olaraq kotirovkaların dəyişdirilməsi ehtimalı həm bu fond bazarı alətinin cəlbediciliyini, həm də onun likvidlik dərəcəsini əhəmiyyətli dərəcədə artıra bilər.

Əmlakın qiymətləndirilməsi. Bazar qiymətləndirmə üsulları daşınmaz əmlakın rentabelliyini maksimum dərəcədə artırmağa kömək edir, bu yeni resurs müəssisələrin və vətəndaşların ixtiyarındadır. Bu qiymətləndirmə artıq torpaq və daşınmaz əmlak sahibləri kredit almaq üçün onları girov qoymaq istədikdə zəruri olur. Düzgün qiymətləndirmə olmadan, əlavə investisiyaların, o cümlədən xarici investisiyaların cəlb edilməsinə arxayın.

Özəlləşdirmənin birinci mərhələsində müştərək müəssisələr yaradılarkən belə qiymətləndirmələr ya ümumiyyətlə aparılmırdı, ya da sadəcə gözdən keçirilirdi. Qiyməti investor özü müəyyənləşdirdi. Söhbət ciddi obyektlərdən gedirsə, Qərb qiymətləndirmə firmaları cəlb olunurdu ki, onlar əksər hallarda bizim aktivlərimizin real bazar dəyərini aşağı salmaqla xarici investorların xeyrinə qiymətləndirmə aparırdılar.

Nizamnamə kapitalını real maddi resurslar hesabına artırmaq istəyən özəlləşdirilmiş müəssisələrin səhmlərinin təkrar emissiyası üçün də qiymətləndirmə zəruridir. Məhz real prospekt investorlara səhm qiymətlərini təyin edərkən səhvlərdən qaçmağa imkan verəcəkdir. Mülkiyyət bölgüsündə, torpaq və daşınmaz əmlakdan ən yaxşı kommersiya məqsədli istifadənin müəyyən edilməsində və daşınmaz əmlakla bağlı bütün digər əməliyyatlarda da qiymətləndirmə tələb olunur.

Daşınmaz əmlakın dəyərinin artırılması və onun kommersiya məqsədli istifadəsi perspektivlərinin təhlili ciddi iqtisadi hesablamaya, əmlakın faktiki bazar dəyərinin dəqiq və peşəkar qiymətləndirilməsinə əsaslanmalıdır. Qiymətləndirmə – ciddi şəkildə müəyyən edilmiş yanaşmalardan, prinsiplərdən və metodlardan, habelə prosessual və etik standartlardan istifadə etməklə, biliyə, təcrübəyə əsaslanan bir mütəxəssisin və ya ekspertlər qrupunun, adətən peşəkar qiymətləndiricilərin daşınmaz əmlak obyektinin dəyərinə dair rəyidir.

Bazar dəyəri ədalətli sövdələşmə üçün lazım olan bütün şərtləri nəzərə alaraq, rəqabətli və açıq bazarda əmlakın satacağı ən çox ehtimal olunan qiymətə aiddir.

Bu şərtlər bunlardır:

1. Alıcı və satıcı tipik, standart motivlər əsasında hərəkət edirlər. Razılaşma hər iki tərəfə məcbur edilmir.

2. Hər iki tərəf qərar qəbul etmək və öz maraqlarına uyğun hərəkət etmək üçün tam məlumata malikdir.

3. Obyekt kifayət qədər müddətə açıq bazara çıxarılıb və əməliyyat üçün optimal an seçilib.

4. Ödəniş nağd pulla və ya nağd ödənişlə müqayisə olunan razılaşdırılmış maliyyə şərtləri ilə həyata keçirilir.

5. Əməliyyatın qiyməti normal şərtləri əks etdirir və əməliyyatla əlaqəli tərəflərdən hər hansı birinin endirimləri, güzəştləri və ya xüsusi kreditlərini daxil etmir.

6. Obyektə normal tələbat var və bazarda tanınan kommunal xidməti var.

7. Obyekt kifayət qədər azdır, başqa sözlə, rəqabətli bazar yaradan məhdud təklif mövcuddur.

8. Obyekt özgəninkiləşdirmə xüsusiyyətlərinə malikdir və əldən-ələ keçmək qabiliyyətinə malikdir.

1.5 İpoteka.

İpoteka daşınmaz əmlakla təminatla kreditin verilməsi deməkdir. Klassik ipoteka obyekti torpaq sahəsidir. İpoteka binaları, tikililəri, yaşayış evlərini, ayrıca mənzilləri girov kimi təqdim etmək imkanı açır.

İpoteka kreditləri ümumiyyətlə ucuzdur, ipoteka banklarının marjaları aşağıdır və yerləşdirilmiş böyük həcmli kreditlərdən mənfəət əldə edilir. Bu banklar həm də aşağı faizlə vəsait cəlb edirlər, lakin çox yüksək etibarlılığına görə yerləşdirdikləri ipoteka istiqrazlarına davamlı tələbat var.

İpoteka kreditləri bazarında dörd müəssisə fəaliyyət göstərir:

1. bəlkə də ən yaxşı daşınmaz əmlakı əldə etmək istəyən borcalan;

2. ipoteka riskini məhdudlaşdırmaqla mümkün olan ən yüksək mənfəət əldə etməyə çalışan bank;

3. ipoteka kreditlərinə investisiya qoymaqla maksimum mənfəət əldə etməyə çalışan investor;

4. ipoteka kreditləşməsi sisteminin fəaliyyət göstərməsi üçün hüquqi və iqtisadi şərait yaratmalı olan hökumət.

İpoteka kreditləşməsi imkanları borcalan üçün kreditin mövcudluğunu, eləcə də kreditləşmənin rentabelliyini təmin etməlidir.

Ölkədə mövcud olan kifayət qədər yüksək inflyasiya səviyyəsindən az və ya çox dərəcədə yan keçməyə imkan verən bir neçə növ kredit mexanizmləri mövcuddur.

Birinci mexanizm sabit faizli kreditləşmədir.

İkinci mexanizm, qiymət səviyyəsinin dəyişməsindən asılı olaraq, kredit dərəcəsinə vaxtaşırı (təxminən rübdə bir dəfə) yenidən baxıldıqda, ölkədə qiymət səviyyəsinə uyğunlaşdırılmış dərəcə ilə kreditlərə əsaslanır.

Üçüncü mexanizm - tənzimlənən təxirə salınmış ödənişlərlə kreditləşmə - ABŞ iqtisadiyyatının institutlarından biri tərəfindən xüsusi olaraq Rusiya şəraitində istifadə üçün hazırlanmışdır. Onun mahiyyəti ondan ibarətdir ki, borcalan əsas borc və ya kredit üzrə gəlirin 30 faizindən çoxunu ödəməlidir. İlkin ödəniş nisbətən azdır və zaman keçdikcə artır. Bu, borcun əsas hissəsinin ödənilməsini sonrakı tarixə təxirə salmağa imkan verir. Bu mexanizmin prinsipi ondan ibarətdir ki, iki faiz dərəcəsi hesablanır, onlardan biri “müqavilə” adlanır və borcun məbləğinin hesablanmasında, ikincisi isə aylıq ödənişlərin hesablanması üçün “ödənişdir”. Bu dərəcələr bərabər deyil.

Rusiya Federasiyasının "Girov haqqında" Qanunu ipotekanın qeydiyyatı ilə bağlı ümumi prinsipi müəyyən edir. O, girov qoyulmuş əmlaka hüquqların qeydiyyatına cavabdeh olan eyni dövlət orqanında qeydiyyata alınmalıdır. Bu prinsipdən belə bir fərziyyə irəli gəlir ki, yaşayış sahələri üzrə ipoteka mənzillərin özəlləşdirilməsi idarələri tərəfindən qeydiyyata alınmalıdır.

Torpaq üzərində yerləşən bina və tikililərə aid “ipoteka” müqavilələri həmin əmlakın yerləşdiyi ərazinin “torpaq siyahısı”nda qeydiyyata alınmalıdır ki, bu da hal-hazırda yerli torpaq komitələri tərəfindən qeydiyyata alınması kimi də şərh edilə bilər, baxmayaraq ki, həmin vaxt qanunla qüvvəyə minmiş yerli şuralar mənasını verə bilər.

Girov qoyulmuş əmlakın satışı mexanizmi həm daşınmaz, həm də daşınar əmlak üçün ümumi mexanizm kimi qanunverici tərəfindən müəyyən edilir.

Sənətə görə. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 350-ci maddəsinə əsasən, qanunla müəyyən edilmiş qaydada girov qoyulmuş girov qoyulmuş əmlakın satışı (satışı), başqa hallar istisna olmaqla, prosessual qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada açıq hərracda satış yolu ilə həyata keçirilir. prosedur qanunla müəyyən edilir.

Girov qoyulmuş əmlakın açıq hərrac vasitəsilə satılması tələbi məcburidir və girov qaydaları anlayışına əməl edilərsə, ondan yayınmaq olmaz. Lakin girov saxlayan hələ də girov predmeti olan əmlakı açıq hərrac proseduru olmadan mülkiyyətə almaq istəyirsə və bu, girov qoyan tərəfindən dəstəklənirsə, bu, Sənətə uyğun olaraq edilə bilər. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 409-cu maddəsi. Maddə tərəflər arasında kompensasiya müqaviləsinin bağlanmasına imkan verir, burada kreditor borclunun öhdəliklərini xitam verildiyini bildirir və sonuncu öz öhdəliyini yerinə yetirmək müqabilində kompensasiya verir, yəni bizim halda girov qoyan borcun ödənilməsini təmin edir. girov saxlayana daşınmaz əmlak.

II Analitik hissə

2.1 Daşınmaz əmlak bazarının təhlilinin müasir prinsipləri.

Bazar iqtisadiyyatı şəraitində biznesin uğuru əsasən məsul maliyyə qərarlarının qəbul edildiyi məlumatın keyfiyyəti ilə müəyyən edilir. Məhz buna görə də informasiyanın, o cümlədən bazar məlumatlarının toplanması və analitik emalı bu gün həm elmi-metodoloji baxımdan ayrıca araşdırmanın predmetinə, həm də müstəqil biznesin predmetinə çevrilir.

Yuxarıdakıların ən bariz nümunəsi fond bazarında biznesin aparılması üçün informasiya dəstəyi nümunəsidir. Dəfələrlə Nobel mükafatlarına layiq görülmüş elmi nəzəriyyələr və məktəblər yaradılmış və təkmilləşməkdə davam edir, texniki və fundamental təhlilə dair çoxlu əsərlər yazılıb ki, onlar fond bazarı mütəxəssisləri üçün kitabçaya çevriliblər. Qiymətli kağızlar bazarında informasiya ilə işləmək üçün analitiklərin biliklərinin dərindən sınaqdan keçirilməsinin dünya təcrübəsi normal hesab olunur. Və bu, səhm bazarında digər bazarlarla müqayisədə iştirakçıların məlumatlılığı baxımından mükəmməl bazarın qanunauyğunluqları ən aydın şəkildə müəyyən edilməli olmasına baxmayaraq.

Daşınmaz əmlak bazarı, birjadan fərqli olaraq, bir çox cəhətdən mükəmməllikdən çox uzaqdır ki, bu da onun öyrənilməsinin xüsusiyyətlərini müəyyənləşdirir. Bir tərəfdən analitiklər çətinliklərlə, bəzən isə daşınmaz əmlak bazarında iqtisadi münasibətlərin düzgün və birmənalı şəkildə rəsmiləşdirilməsinin mümkünsüzlüyü ilə üzləşirlər. Digər tərəfdən, aydındır ki, başqa bazarlarda istifadə olunan analiz texnologiyalarının daşınmaz əmlak bazarına saf formada ötürülməsi perspektivi yoxdur, çünki bu texnologiyalar fərqli bazar mühitində istifadəyə uyğunlaşdırılıb. Yuxarıda deyilənləri nəzərə alsaq, daşınmaz əmlak bazarında yüksək keyfiyyətli analitik iş analitikdən daşınmaz əmlak iqtisadiyyatı üzrə dərin nəzəri biliklərdən əlavə, peşəkar intuisiyanı formalaşdıran tədqiqatda daimi təcrübə və yaradıcı axtarış tələb edən olduqca mürəkkəb bir mövzu kimi görünür. .

Dünyanın inkişaf etmiş ölkələrində daşınmaz əmlak bazarlarının fəaliyyət göstərməsinin bir əsrə yaxın tarixini öyrənərək belə nəticəyə gəlmək olar ki, analitik işlərin keyfiyyətinə kifayət qədər diqqət yetirilməməsi real həyatda baş verən ən böyük böhranların əsas səbəblərindən biridir. əmlak bazarları. Tipik misal 80-ci illərin sonu və 90-cı illərin əvvəllərində ABŞ-ın daşınmaz əmlak bazarındakı böhrandır. Mütəxəssislərin fikrincə, yeni tikililərə həddən artıq və fərq qoymadan investisiya qoyuluşu bazarın bolluğuna və müvafiq olaraq, kreditlərin verilmiş çoxlu sayda layihələrə bazar tələbatının olmamasına səbəb olub. Bu vəziyyət təhlildə təşviqlərin yanlış strukturundan irəli gələn qeyri-real bazar gözləntilərinə, zəif təhlil metodologiyasına və mövcud şəraiti xarakterizə edən natamam məlumatlara əsaslanırdı. İnşaatçıları, qiymətləndiriciləri və kredit təşkilatlarını istiqamətləndirən stimulların strukturu bəzilərinin kredit almaq, digərlərinin kredit almağa haqq qazandırmaq, bəzilərinin isə öz vəsaitlərini ayırmaq marağı ilə deformasiyaya uğradı. Eyni zamanda bütün tərəflər öz problemlərini əsassız nikbin gözləntilər hesabına həll etdilər.

Qeyri-adekvat fərziyyələr və prosedurlarla ifadə olunan zəif təhlil metodologiyasının yerli bazarlardan kifayət qədər yüksək keyfiyyətli məlumatlarla qarşılıqlı əlaqədə istifadəsi, bir qayda olaraq, əsassız bazar araşdırması və müvafiq olaraq, onlara əsaslanan investisiya qərarları ilə nəticələndi. Böhran nəticəsində kredit təşkilatlarında ümumilikdə hər hansı bir layihəyə və xüsusən də bazar araşdırmalarına inamsızlıq sabit sindromu yaranıb. Və bu, öz növbəsində, daşınmaz əmlak bazarı analitiklərinin öz işlərində dəqiq nəticələr və nəticələr əldə etmək üçün zəruri olan (lakin kifayət qədər olmayan) bəzi ümumi prinsipləri rəhbər tutmalı olduqlarını başa düşməyə səbəb oldu. Digər tərəfdən, bazar araşdırmasının etibarlılıq kateqoriyasına uyğunluğunu müəyyən edən başa düşülən və asanlıqla müəyyən edilə bilən meyarlara təcili ehtiyac var.

Rusiyada daşınmaz əmlak bazarının inkişaf perspektivlərini nəzərə alaraq, ehtimal edə bilərik ki, potensial böhranların olmaması həddindən artıq optimist bir ssenaridir. Bununla belə, bu gün, aktiv bazarın inkişafı mərhələsində bəzi ümumi prinsiplər və prinsiplər gündəlik praktikada formalaşdırılıb həyata keçirilirsə, bu cür böhranların nəticələri daha az əhəmiyyətli ola bilər.

analitik tədqiqatlar üçün tələblər, bunun əsasında investisiya qərarları qəbul ediləcək.

Təkcə böhran təhlükəsi deyil, həm də cari gündəlik problemlər – rəqabətin artması, qısamüddətli super gəlir əldə etmək imkanlarının azalması, uzunmüddətli və kapital tutumlu kommersiya daşınmaz əmlakının inkişafı layihələrinin başlanması, xarici investorların bazara daxil olması. qərarların əsaslandırılması üçün yüksək tələblərlə və s. - yaxın gələcəkdə Rusiyanın daşınmaz əmlak bazarlarında keyfiyyət təhlilinin əhəmiyyətinin getdikcə daha çox əhəmiyyət kəsb edəcəyinə obyektiv şəkildə şahidlik etmək.

2.2 İnvestisiya qərarlarının əsaslandırılması məqsədilə daşınmaz əmlak bazarının tədqiqi.

Nəzərdən keçirilən növün hər hansı tədqiqinin son məqsədi daşınmaz əmlak bazarında konkret (adətən gələcək) vaxtda konkret növ məhsula tələb və təklifin nisbətini ölçməkdir.

Əmtəə kimi daşınmaz əmlakın xüsusi xüsusiyyətləri bazar iqtisadiyyatında daşınmaz əmlakın xüsusi yeri ilə yanaşı, bu məhsulun bazarda yerləşdirilməsi üçün zəruri olan kifayət qədər geniş sosial-iqtisadi informasiyanı təşkil edir. Milli və regional iqtisadiyyatın cari və retrospektiv makroiqtisadi xarakteristikaları, regional və yerli bazarların sosial-demoqrafik göstəriciləri, regional və yerli daşınmaz əmlak bazarının parametrləri - bunlar sadəcə olaraq tədqiqatların aparılmasının zəruri olduğu ümumi sahələrdir.

Prinsip 1. Təhlil üçün yalnız investisiya obyektinin gələcək məhsuldarlığını həqiqətən müəyyən edə bilən məlumat seçilməlidir.

Bu prinsipə əməl edərkən analitik üçün əsas çətinlik standart qaydaların və ya ilkin məlumatın formalaşdırılması üçün birmənalı tövsiyələrin olmamasıdır. Məhz burada analitik bütün biliyini, peşəkar intuisiyasını, yaradıcılığını və praktik təcrübəsini göstərməlidir. Üstəlik, bütövlükdə tədqiqatın ardıcıllığının əsası məhz burada qoyulur.

Prinsip 2: Tədqiqatın əsaslandığı bütün cari və perspektiv məlumatlar nəzərdən keçirilən daşınmaz əmlak investisiya layihəsinin performansını kəmiyyətcə qiymətləndirmək üçün istifadə edilməlidir.

Bununla belə, qiymətləndirmə predmeti ilə birbaşa əlaqəli olan diqqətlə seçilmiş məlumatlar belə, obrazlı desək, analitikin bütün sənət quruculuğu qaydalarına uyğun olaraq analitik tədqiqat üçün möhkəm zəmin yaratmalı olduğu “kərpic dəstəsidir”. Və burada fərdi elementləri bir monolitə birləşdirən güclü bir həll olmadan edə bilməzsiniz.

Prinsip 3. İnvestisiya qərarını əsaslandırmaq üçün seçilmiş bütün fərdi məlumat blokları gələcək bazar şəraitinin proqnozu və nəzərdən keçirilən layihənin müvafiq məhsuldarlığı ilə yekunlaşan aydın məntiqi sxemlə bir-biri ilə əlaqələndirilməlidir. Məntiq dövrəsinin təsviri açıq şəkildə təqdim edilməlidir.

Heç bir məntiqi sxemi olmayan bir bazar araşdırmasının nəticələri ilə hesabatın müştəri tərəfindən müsbət qəbulu yalnız aşağıdakı hallarda ola bilər:

a) analitik müştərinin məlumatsızlığından istifadə edir və ya

b) müştəri ilkin olaraq nəticələr üçün əlverişlidir.

Digər tərəfdən, inandırıcı və aşkar məntiqi sxemin qurulması analitikin ən yüksək peşəkar bacarığının nümayişidir.

Tədqiqatın məntiqi sxeminin qurulmasının zəruriliyi haqqında mülahizələri davam etdirərək, bazar təhlilinin məzmununu müəyyən edən başqa bir prinsipi nəzərdən keçirək.

Prinsip 4. Bazar təhlilinin məzmunu kommersiya mülkiyyətinin fəaliyyətinin müəyyən edilməsi üçün əsas əmsalları təşkil edən amillərin müzakirəsinə qədər azaldılmalıdır.

Bu prinsipə uyğun olaraq analitik tədqiqat zamanı kommersiya obyektinin fəaliyyətini müəyyən edən əsas əlaqələri formalaşdırmalı, sonra isə funksiyaları əsas ifadəyə daxil olan amillər olan parametr-arqumentlərin iyerarxiyasını müəyyən etməlidir. performans üçün.

Aşağıdakı sadələşdirilmiş nümunədən istifadə edərək bu prinsipin həyata keçirilməsinə praktiki yanaşmanı təsvir edək.

Nəzərdən keçirilən layihənin icrası üçün meyar gələcək müəyyən bir dövrdə xalis əməliyyat gəliri (NOI) olsun. Sonra, tərifə görə, performansı təyin etmək üçün əsas ifadə aşağıdakı formaya sahib olacaqdır:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE haradadır

PGI - potensial ümumi gəlir,
V&L - tam istifadə edilməməsi və defoltlardan itkilər.
M I - digər gəlirlər.
FE - sabit əməliyyat xərcləri,
VE - dəyişən əməliyyat xərcləri.

Əsas amillərin gözlənilən dəyərlərini təyin edən parametrlərin müəyyənləşdirilməsi prosedurunu nəzərdən keçirin.

Potensial ümumi gəlir icarə dərəcəsinin dəyəri ilə müəyyən edilir ki, bu da öz növbəsində cari icarə dərəcəsinin funksiyası, eləcə də zamanla bazar tələbi və təklifi nisbətindəki meyllərdir.

Əmlakın proqnozlaşdırılan doluluğu məcmu bazar tutumundan, tələb parametrlərindən, bazarın mənimsənilmə sürətindən və daşınmaz əmlakın udma sahəsinin böyüməsindən asılıdır. Layihələr üçün proqnozlaşdırılan yük iki göstəricini - yükün səviyyəsini və bazar tərəfindən bu səviyyəyə qədər mənimsənilməsi üçün vaxt cədvəlini müəyyən edir.

Daşınmaz əmlakın udma sahəsinin artımı ya iş yerlərinin sayının artması (məşğulluq səviyyəsi), ya da əhalinin artımı ilə müəyyən edilir. Öz növbəsində, udma sahəsinin genişlənməsi yeni daşınmaz əmlak ehtiyacına səbəb olur.

Qeyd etmək lazımdır ki, məşğulluğun artması və əhalinin artımı bir halda, məsələn, yeni iş yerlərinin açılması və yeni əmək qabiliyyətli insanların axını ilə birbaşa əlaqəli ola bilər. Başqa bir halda, əhalinin artımı məşğulluq artımı olmadan, məsələn, gələn pensiyaçıların artması və ya doğum nisbətinin artması səbəbindən arta bilər. Keyfiyyət təhlili tarixi tendensiyaları və diapazonun artım proqnozlarını təmin edən bir neçə məlumat mənbəyinin istifadəsini, sonra isə məlumatların müqayisəsini nəzərdə tutur. Aralığın artımının seqmentasiyası da məcburidir, məsələn, yaş qrupu, cins, ailənin ölçüsü və s. Tədqiqatda bu mövqelərin olmaması təhlildə istifadə üçün məlumatların ardıcıl seçilməməsi ilə əlaqələndirilməlidir.

Tələb parametrləri iş yerinə düşən sahə (ofis və ya istehsalat), adambaşına alışa xərclər, adambaşına düşən mənzillərin və ya evlərin sayı və s. kimi xüsusi göstəricilərlə müəyyən edilir. Tələb parametrlərinin köməyi ilə tələb olunan daşınmaz əmlakın miqdarı hesablanır ki, bu da daşınmaz əmlak istehlakı sahəsində artıma uyğundur. Məsələn, əhalinin artımına hər alış üzrə orta xərcləri tətbiq etməklə pərakəndə satışın artacağı və beləliklə, əlavə pərakəndə satış sahəsinə ehtiyac olacağı proqnozlaşdırılır. Mənzil bazarını təhlil edərkən yaşa, gəlirə, ölçüyə və ya ailə tərkibinə görə seqmentləşdirilmiş əhalinin artımı seqmentləşdirilmiş tələbata çevrilir. Tələb parametrlərinin əsaslı təhlili tarixi tendensiyaların, mövcud vəziyyətin öyrənilməsini və gələcəkdə onların ehtimal olunan dəyərinin proqnozlaşdırılmasını nəzərdə tutur. Üstəlik, ardıcıl təhlil tələbin dəyişməsini təkcə yeni çeşid artımları hesabına deyil, həm də mövcud əhali və məşğulluq strukturunda dəyişikliklərlə ölçür. Məsələn, iqtisadi yüksəlişlər zamanı böyüyən şirkətlər böyük ərazilər tələb edir və demoqrafik vəziyyətin pensiya yaşına çatmış insanların artması istiqamətində dəyişməsi müvafiq mənzil tipini tələb edir.

Tələb parametrlərinin təhlilinin uyğunsuzluğunun əlamətlərinə, ilk növbədə, bir qayda olaraq, təhlil anına xas olan sabit dəyərlərin nəzərə alınması, habelə mövcud əhali və məşğulluq strukturlarında dəyişikliklərə məhəl qoyulmamalıdır.

Bazara nüfuzetmə dərəcəsi kimi də adlandırılan udma dərəcəsi, nəzərdən keçirilən layihənin digər layihələrlə rəqabətdə mənimsəməsi gözlənilən ümumi bazar tələbinin payıdır. Analitik potensial tələbin ümumi artımını təxmin etdikdən sonra layihə üçün kritik parametri - sözügedən layihənin yəqin ki, iddia edə biləcəyi ümumi tələbin payını müəyyən etmək lazımdır.

Nəzəri cəhətdən udma əmsalı bir çox amillərin mürəkkəb funksiyasıdır. Birinci yaxınlaşmada, qiymətləndirilən obyektin sahəsinin bazara təqdim edildiyi anda rəqabətli təklifin ümumi sahəsinə (obyektin sahəsi daxil olmaqla) nisbəti kimi müəyyən edilə bilər. Belə bir yanaşma, ən azı, etibarlı olduğunu iddia edən hər bir bazar araşdırmasında mövcud olmalıdır.

Qeyd etmək lazımdır ki, udma əmsalını təyin edərkən ən vacib şərtlər tələbin və rəqabətli təklifin ətraflı seqmentasiyasıdır. Eyni zamanda, icrada başlanmış rəqabətli layihələrin müddətini, icraya hazırlanan layihələrin həcmini və müddətini də nəzərdən qaçırmaq olmaz. Burada uğursuz bir araşdırmanın ilk əlaməti hər hansı bir "orta" məlumatın istifadəsidir.

Bazar miqyasında endirimlər və kirayəçilər üçün stimullar səbəbindən itkilər də potensial ümumi gəlirin proqnozlaşdırılması zamanı diqqətdən kənarda qalmamalı olan amildir.

Digər gəlirlər, adətən, gəlirin kiçik bir hissəsi olsa da, hələ də potensial istehlakçıların həyat tərzi, xidmət səviyyəsi və bu səviyyəyə çatmaq üçün adambaşına düşən xərclər haqqında təsəvvürləri fonunda onların ehtimal üstünlüklərini əks etdirmək üçün proqnozlaşdırılmalıdır. .d.

Sabit və dəyişən xərclər ənənəvi olaraq proqnozlaşdırmada daha dəqiq hesab olunur. Ancaq Rusiyanın şərtləri üçün sualın belə bir formalaşdırılması yalnız qismən etibarlıdır. Məsələn, qanunvericilikdə qeyri-müəyyənlik səbəbindən daşınmaz əmlak vergiləri (bu gün bunlar əmlak vergiləri, torpaq vergiləridir) və torpaq üçün icarə haqqı potensial investor üçün gələcəkdə gözlənilməz “sürprizlər” təqdim edə bilər. Buna görə də, ardıcıl bazar araşdırması bu mövqelərin variantlı proqnozunu daxil etməlidir.

Dəyişən xərclərin əksəriyyətində oxşar vəziyyət müşahidə olunur. Əksəriyyəti təbii inhisarların, qeyri-sabit tarif siyasətinin təmin etdiyi kommunal xidmətlər bazarının təhlili nəzərə alınan göstəricilərin kəmiyyətcə əsaslandırılmasını tələb edir. Eyni zamanda nəzarət-ölçü avadanlığının göstəriciləri əsasında əldə edilmiş resursların xərclənməsi haqqında bazar məlumatlarından istifadə etmək vacibdir. Resurs istehlakı baxımından bazar analoqları olmadıqda, kommunal resurs provayderləri tərəfindən verilmiş hesab-fakturalardan istifadə etməkdənsə, onları standartlara uyğun hesablamaq daha məqsədəuyğundur.

2.3 Daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi üsulları.

Daşınmaz əmlakın bazar dəyərini qiymətləndirmək üçün üç əsas üsul var:

1. müqayisə üsulu

2. xərc üsulu

3. gəlirin kapitallaşdırılması üsulu.

Əsas qiymətləndirmə metodu müqayisəli satış təhlili (SAP) üsuludur. Bu üsul torpaq və daşınmaz əmlak bazarı olduqda, real satışlar olduqda, qiymətləri formalaşdıran bazar olduqda tətbiq edilir və qiymətləndiricilərin vəzifəsi bu bazarı təhlil etmək, oxşar satışları müqayisə etmək və beləliklə, əmlakın dəyərini əldə etməkdir. qiymətləndirilir əmlak. Metod satışa çıxarılan obyektin bazar analoqları ilə müqayisəsinə əsaslanır. Ən çox istifadəni Qərbdə tapır (halların 90 faizi). Lakin bu iş üçün torpaq və daşınmaz əmlak üçün artıq formalaşmış bazar lazımdır.

Qiymətləndirilən obyektə oxşar obyektlərin alqı-satqı əməliyyatları haqqında kifayət qədər etibarlı bazar məlumatı olduqda satışın müqayisəsi metodundan istifadə edilir. Bu halda, müqayisə obyektlərinin seçilməsi meyarı oxşar ən yaxşı və ən səmərəli istifadədir.

SAP metodu həmçinin birbaşa satış müqayisəsi yanaşması, satışın müqayisəsi metodu və ya bazar məlumatı bazarı metodu kimi də adlandırıla bilər.

SAP metodunun tətbiqi ardıcıllığı aşağıdakı kimidir:

1. Müqayisəli əmlakların müvafiq bazarda son satışları vurğulanır. Məlumat mənbələri bunlardır: qiymətləndiricinin şəxsi dosyesi, İnternet, elektron məlumat bazası, daşınmaz əmlak firmaları, daşınmaz əmlak brokerlərinin dosyeləri, kredit təşkilatlarının (ipoteka bankları), sığorta şirkətlərinin, tikinti və investisiya şirkətlərinin arxivləri, müflisləşmə və iflas üzrə ərazi idarələri. , Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin ərazi idarələri və s.

SAP metodundan istifadə edərkən vacib bir məqam qiymətləndirilən əmlakın müqayisəsinin nəticələrinin əlaqələndirilməsidir. Alınan məlumatların arifmetik ortalamasına icazə verilmir. Qəbul edilmiş prosedur hər bir nəticəni öyrənmək və onun qiymətləndirilən əmlakla müqayisəlilik dərəcəsi haqqında mühakimə yürütməkdir. Ediləcək düzəlişlərin sayı və miqyası nə qədər az olarsa, bu satışın təsdiqin yekunlaşdırılması prosesində çəkisi bir o qədər çox olar.

Müqayisə vahidləri kimi ənənəvi olaraq yerli bazarda qurulan sayğaclar götürülür. Eyni obyekti qiymətləndirmək üçün eyni vaxtda bir neçə müqayisə vahidi tətbiq oluna bilər.

Müqayisə elementlərinə daşınmaz əmlakın xüsusiyyətləri və daşınmaz əmlakın qiymətlərində dəyişikliklərə səbəb olan əməliyyatlar daxildir. Uçota alınmalı olan maddələrə aşağıdakılar daxildir:

ötürülən mülkiyyət hüquqlarının tərkibi;

alqı-satqı əməliyyatının maliyyələşdirilməsi şərtləri;

· satış şərtləri;

satış vaxtı

· yer;

· fiziki xüsusiyyətləri;

iqtisadi xüsusiyyətlər;

istifadənin xarakteri;

dəyərin qeyri-əmlak komponentləri.

2. Əməliyyatlar haqqında məlumatların yoxlanılması: əməliyyatın əsas iştirakçılarından biri (alıcı və ya satıcı) və ya daşınmaz əmlak şirkətinin agenti tərəfindən təsdiqi; satış şərtlərinin müəyyən edilməsi.

Kifayət qədər etibarlı bazar məlumatı olduqda, satışı müqayisə etməklə dəyəri müəyyən etmək üçün riyazi statistikanın üsullarından istifadə etməyə icazə verilir.

3. Müqayisə olunan xassələrin qiymətinin tənzimlənməsi.

Düzəliş üç əsas formada aparıla bilər: pul, faiz, ümumi qruplaşdırma.

Müqayisə olunan əmlaklar üçün satış qiymətinə düzəlişlər aşağıdakı ardıcıllıqla aparılır:

· İlk növbədə, əməliyyatın şərtləri və bazarın vəziyyəti ilə bağlı düzəlişlər edilir, hər bir sonrakı düzəliş əvvəlki nəticəyə tətbiq edilməklə həyata keçirilir;

· İkincisi, bilavasitə əmlakla bağlı düzəlişlər istənilən qaydada bazar şərtlərinə uyğunlaşdırıldıqdan sonra əldə edilən nəticəyə həmin düzəlişlərin tətbiqi yolu ilə edilir.

Bazar məlumatlarının mövcudluğundan və etibarlılığından asılı olaraq düzəlişlərin həcmini müəyyən etmək üçün kəmiyyət və keyfiyyət üsullarından istifadə olunur. Nəzərə alınan düzəlişlərin əsaslandırılması məcburidir. Satışların müqayisəsi üsulu ilə müəyyən edilmiş nəticənin dəyərinə dair yekun qərar qiymətləndirmə obyektinə ən çox oxşar olan müqayisə obyektlərinin düzəliş edilmiş satış qiymətlərinin təhlili əsasında qəbul edilir.

Xərc üsulu torpaq üçün praktiki olaraq tətbiq edilmir. O, yalnız müstəsna hallarda torpağın üzərində aparılan təkmilləşdirmələrdən ayrılmaz şəkildə qiymətləndirilə bilər. Hesab olunur ki, torpaq daimidir və sərf oluna bilməz və texnogen obyektləri qiymətləndirmək üçün maya dəyəri metodundan istifadə olunur. Bu üsulla qiymətləndirildikdə torpağın dəyəri abadlıq (bina, tikili) dəyərinə əlavə edilir, torpaq isə başqa üsullarla ayrıca qiymətləndirilir.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin maya dəyəri metodu aşağıdakı ardıcıllıqla həyata keçirilir:

Torpaq sahəsinin dəyərinin müəyyən edilməsi;

bina və tikililərin dəyişdirilməsi və ya dəyişdirilməsinin dəyərinin müəyyən edilməsi;

Bina və tikililərin yığılmış aşınmasının miqdarının müəyyən edilməsi;

· Daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin maya dəyəri metodundan istifadə etməklə, torpaq sahəsinin dəyəri ilə bina və tikililərin dəyişdirilməsi və ya dəyişdirilməsi dəyərinin cəmindən yığılmış amortizasiya çıxılmaqla müəyyən edilməsi.

Təkmilləşdirmələrin yeni tikintisinin dəyərinin hesablanması üçün qəbul edilmiş metodun seçimi müvafiq şəkildə əsaslandırılmalıdır. Əvəzetmə dəyərinin istifadəsi köhnəlmiş tikinti konstruksiyaları və obyektin yaradılması üçün istifadə olunan tikinti üsulları səbəbindən binanın dəqiq surətinin tikintisinin dəyərini müəyyən etmək çətin olduğu hallarda məqsədəuyğundur.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi məqsədləri üçün dəyişdirmə və ya dəyişdirmə dəyərinə uyğun gələn xərclər sahibkarın birbaşa xərclərinin, dolayı xərclərinin və mənfəətinin cəmi kimi hesablanır.

Birbaşa xərclərə tikinti ilə birbaşa əlaqəli aşağıdakı xərclər daxildir:

materialların, məhsulların və avadanlıqların dəyəri;

tikinti işçilərinin əmək haqqı;

tikinti maşın və mexanizmlərinin dəyəri;

· müvəqqəti bina və tikililərin dəyəri, təhlükəsizlik tədbirləri, nəqliyyat və saxlama xərcləri və yerli bazarda normativ olaraq qəbul edilmiş digər xərclər;

podratçının mənfəəti və qaimə xərcləri.

Dolayı xərclərə binanın tikintisi ilə bağlı xərclər daxildir, lakin tikinti-quraşdırma işlərinin dəyərinə daxil edilmir.

layihələndirmə, texniki nəzarət, geodeziya nəzarəti xərcləri;

məsləhətlər, hüquq, mühasibatlıq və audit xidmətləri üçün ödəniş;

tikintinin maliyyələşdirilməsinin dəyəri;

tərtibatçının inzibati və digər xərcləri.

Dolayı xərclərin məbləği bu vəzifələr üzrə iş və xidmətlər bazarında mövcud olan tariflər nəzərə alınmaqla müəyyən edilir.

Sahibkarın qazancı, sahibkarı tikinti layihəsinə investisiya qoymağa təşviq edən üstünlük təşkil edən bazar normasıdır. Mənfəətin məbləği bazar məlumatları əsasında ekspert qiymətləndirmələri üsulu ilə müəyyən edilir.

Yeni tikintini təhlil edərkən xərc metodundan istifadə etmək lazımdır; binaların yenidən qurulması; vergi məqsədləri üçün hesablama; daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində izafi gəlirləri müəyyən etmək; sığorta məqsədləri üçün qiymətləndirildikdə; təbii fəlakətlərin nəticələrinin qiymətləndirilməsi; xüsusi bina və tikililərin qiymətləndirilməsi.

Bazar şəraitinə keçid şəraitində qiymət metodu qiymətləndirmədə həlledici rol oynayır, çünki digər metodların tətbiqi inkişaf etməmiş bazar səbəbindən mövcud olmayan geniş bazar məlumatını tələb edir. Bununla belə, həmişə yadda saxlamaq lazımdır ki, tikinti xərcləri yalnız bazar dəyərinin əsasını təşkil edir və əksər hallarda ondan çox və ya az olur.

Məsələn, uğursuz yerdə (şəhərin kənarında) yerləşən dəbdəbəli otelin bazar dəyəri maya dəyəri metodu ilə müəyyən edilən dəyərdən az olacaq. Öz növbəsində, müəyyən mərhələdə yanacaqdoldurma məntəqəsi kompleksinin bazar dəyəri tikinti xərclərindən çox ola bilər.

Bazarın formalaşması şəraitində istehsalın yeni texnologiyalara yönləndirilməsi zamanı elə görünə bilər ki, mülkiyyət heç bir dəyəri yoxdur. Məsələn, əgər müəssisə heç kimə lazım olmayan məhsul istehsal edirsə və onun istehsal sahələrini yeni istehsal üçün yenidən qurmaq mümkün deyilsə, o zaman belə daşınmaz əmlakın bazar dəyəri sıfıra meyl edir. Bu vəziyyətdə bahalı metoddan istifadə potensial alıcıların yanlış istiqamətləndirilməsinə səbəb olacaqdır.

Hazırda Rusiyada bu məqam çox vaxt müəssisələrin əsas vəsaitlərinin düzgün qiymətləndirilməməsi zamanı nəzərə alınır, çünki onların yenidən qiymətləndirilməsi əsasən maya dəyəri metoduna əsasən aparılır və qiymətləndirici əsas vəsaitlərin balans dəyərini yadda saxlamalıdır. müəssisələrin bazar dəyərinə uyğun gəlmir.

Xüsusilə Rusiya üçün tətbiq olunan növbəti qiymətləndirmə metodu daşınmaz əmlakdan ən səmərəli istifadənin təhlilinə əsaslanan qiymətləndirmə metodudur və bu təhlil sahibinə maksimum gəlir gətirəcək istifadə növünün müəyyən edilməsi ilə bağlıdır, yəni. gəlirin kapitallaşdırılması üsulu.

Daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsində gəlirin kapitallaşdırılması metodu aşağıdakı ardıcıllıqla həyata keçirilir:

gələcək gəlirlərin proqnozlaşdırılması;

gələcək gəlirin kapitallaşdırılması.

Əmlakın əldə edəcəyi gələcək gəlir iki növə bölünür: kommersiya icarəsi münasibətləri nəticəsində əməliyyat (əməliyyat) fəaliyyətindən əldə olunan gəlir və geri çevrilmədən əldə edilən gəlir.

Əməliyyat (əməliyyat) fəaliyyətindən gəlirlər yenidən qurulmuş (hipotetik) mənfəət və zərər haqqında hesabatın tərtib edilməsi yolu ilə proqnozlaşdırılır. Reversiya gəliri proqnozlaşdırılır:

reversiyanın mütləq dəyərinin birbaşa təyin edilməsi;

Mülkiyyət müddəti üçün daşınmaz əmlakın dəyərində nisbi dəyişikliyin təyin edilməsi;

· terminal kapitallaşdırma əmsalından istifadə etməklə.

Gələcək gəlirin cari dəyərə kapitallaşdırılması həyata keçirilə bilər:

birbaşa kapitallaşma üsulu;

Gəlir dərəcəsinə görə kapitallaşma üsulu.

Birbaşa kapitallaşma metodunun ilkin müddəası kapitallaşdırılmış gəlirin sabitliyi və sonsuzluğudur. Birbaşa kapitallaşma metodunda gələcək gəlir axınının diskontlaşdırılmış dəyəri mülkiyyət hüququna və ya faizə aid edilən illik gəlirin həmin mülkiyyət və ya faiz üçün kapitallaşma əmsalına nisbəti kimi müəyyən edilir.

Tam mülkiyyətin dəyərini hesablamaq üçün ümumi kapitallaşma nisbətinin müəyyən edilməsi bazar məlumatları əsasında aparılır. İlkin məlumatın mövcudluğundan asılı olaraq, müraciət edin:

Müqayisəli satış təhlili

borcun ödənilməsi əmsalından istifadə etməklə hesablama;

investisiya qrupunun avadanlıqları.

Gəlir dərəcəsinə görə kapitallaşma metodunun ilkin müddəası gəlirin əldə edilməsinin məhdud müddətidir. Gəlir dərəcəsinin kapitallaşdırılması metodunda, gələcək pul vəsaitlərinin hərəkətinin məhdud sayda cari dəyərə çevrilməsi bu tip daşınmaz əmlaka investisiya qoymaq riskinə uyğun gələn gəlir dərəcəsinin xüsusi dəyəri ilə həyata keçirilir.

Maliyyələşdirmə şərtləri nəzərə alınmadan diskontlaşdırılmış dəyərin hesablanması zamanı gəlir dərəcəsinə görə kapitallaşma üsulu ya diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkətinin təhlili şəklində, ya da kapitallaşmanın hesablanması modelləri şəklində rəsmiləşdirilir.

Diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkətinin təhlilində istifadə olunan və həm sistematik, həm də qeyri-sistematik risklər nəzərə alınmaqla uçot dərəcəsi aşağıdakılarla müəyyən edilir:

Oxşar obyektlərin satışı üzrə bazar məlumatlarından seçim üsulu;

Maliyyə bazarında alternativ investisiyalar metodu;

Daşınmaz əmlak bazarının monitorinqi metodu.

Son zamanlar Rusiyada qiymətləndiricilərin xidmətlərinə və onların peşəkar hazırlığına tələbat sürətlə artmağa başlayıb. Bu həm də maliyyə sektorunda baş verən son hadisələrlə bağlıdır, o zaman kredit sığortası vasitəsilə kreditləşmə mexanizminin yaradılması cəhdləri uğursuzluqla nəticələnir: banklar saxta sığortada çox şey itiriblər. Kredit verərkən bankın girov götürdüyü daşınmaz əmlaka gəldikdə isə itki demək olar ki, mümkün deyil. Beləliklə, daşınmaz əmlak və kapital bazarları bütövlükdə iqtisadiyyatın ayrılmaz tərkib hissəsinə çevrilir.

Təbii ki, banklar belə əməliyyatlara böyük maraq göstərirdilər. Və onların hamısının daşınmaz əmlakın real dəyəri ilə sığortasını həyata keçirən ixtisaslı daşınmaz əmlak qiymətləndirməsinə ehtiyacı var.

Qiymətləndirmə regional vergi siyasəti çərçivəsində də zəruridir. Bütün dünyada yerli vergitutma sisteminin əsasını əmlak vergisi təşkil edir və bu vergi hesabına yerli büdcənin təxminən 70 faizi formalaşır. Təbii ki, bazarın özünün inkişafı ilə, real dəyərlərin meydana çıxması ilə daşınmaz əmlak bazarının inkişafını stimullaşdıran və eyni zamanda dolğunluğu təmin edən vergitutma sisteminə keçmək mümkündür.

yerli büdcələr. Bu həm də yerli administrasiyaların qiymətləndirməyə göstərdiyi qeyd-şərtsiz marağı izah edir.

Peşəkar qiymətləndirmə xidmətlərinin dəyəri qiymətləndirilən obyektlərin növündən, işin mürəkkəbliyindən və əlbəttə ki, qiymətləndirməyə hansı mütəxəssislərin cəlb olunduğundan asılı olaraq çox dəyişir. Tipik olaraq, xidmətlərin dəyəri ya saatlıq tarifə vurulan saatlarla ölçülür, ya da obyektin ölçüsündən asılıdır, lakin heç vaxt onun dəyəri ilə əlaqələndirilmir.

2.4 Müxtəlif qiymətləndirmə növlərinin xüsusiyyətləri.

Daşınmaz əmlakın alqı-satqısı və təsnifatı məqsədləri üçün qiymətləndirmə.

Açıq bazarda alınacaq və ya satılacaq daşınmaz əmlak qiymətləndirilərkən daşınmaz əmlakın bütün sinifləri və kateqoriyaları üzrə qiymətləndirmənin əsası kimi bazar dəyəri və ya satış dəyəri götürülür. Eyni zamanda, ixtisaslaşmış daşınmaz əmlak üçün, əksər hallarda, bazar məlumatlarına əsaslanan maya dəyəri metodu dəyərin hesablanması üçün müəyyənedici üsul olacaqdır.

Məhdud müddət ərzində satış üçün daşınmaz əmlak qiymətləndirilərkən, daşınmaz əmlak bu əmlak növü üçün adekvat marketinq müddətindən əhəmiyyətli dərəcədə az olan müddət ərzində açıq bazarda satışa çıxarıldıqda, məhdud satış dəyəri kimi istifadə olunur. daşınmaz əmlakın bütün sinifləri və kateqoriyaları üzrə qiymətləndirmə üçün əsasdır.

Qiymətləndirmə işinin məqsədi və qiymətləndirilən əmlakın xüsusiyyətləri müvafiq qiymətləndirmə əsasının seçilməsi üçün həlledici əhəmiyyətə malikdir.

Ümumiyyətlə, daşınmaz əmlakın qiymətləndirildiyi əsas məqsədlərin təsnifatı aşağıdakı kimidir:

1. Alqı-satqı üçün qiymətləndirmə;

2. Məhdud vaxt ərzində satış üçün qiymətləndirmə;

3. Torpağın və tikililərin təminatlı kredit öhdəlikləri kimi istifadəsinə görə qiymətləndirilməsi;

4. Mühasibat və maliyyə hesabatlarının hazırlanması üçün qiymətləndirmə;

5. Fondların, birjaların prospektlərinə daxil edilməsi üçün qiymətləndirmə;

6. Şirkətin birləşməsi və əldə edilməsində məsələlərin həlli üçün qiymətləndirmə;

7. Pensiya fondları, sığorta şirkətləri, daşınmaz əmlakın məqsədli fondları üçün qiymətləndirmə.

Praktikada qiymətləndirmənin başqa məqsədləri də ola bilər və onların ifadəsi və müvafiq olaraq, mümkün qiymətləndirmə əsasları müştəri ilə qiymətləndirici arasında razılaşdırılmalıdır.

Qiymətləndirmənin məqsədi aydınlaşdırıldıqdan sonra qiymətləndirilən əmlakın hansı sinfə və kateqoriyaya aid olduğu müəyyən edilməlidir.

Qiymətləndirmə məqsədləri üçün əmlakın iki sinfi fərqləndirilir:

· İxtisaslaşmış

Qeyri-ixtisas

İxtisaslaşdırılmış əmlak, xüsusi təbiətinə görə, istifadə biznesinin bir hissəsi kimi satılmadığı təqdirdə, bir mülkiyyətçi tərəfindən mövcud istifadəsini davam etdirmək üçün nadir hallarda açıq bazarda satılan əmlakdır.

İxtisaslaşdırılmış əmlaka nümunələr:

1. Dövlət sektoruna aid olan muzeylər, kitabxanalar və digər oxşar binalar;

2. Bazarda rəqabət apara bilməyən xəstəxanalar, ixtisaslaşdırılmış tibb müəssisələri və istirahət mərkəzləri ərazidəki bu tip əmlaklardan istifadə etmək istəyən digər subyektlər tərəfindən tələb olunur;

3. Digər təşkilatlar tərəfindən rəqabətqabiliyyətli bazar tələbi olmayan məktəblər, kolleclər, universitetlər və elmi-tədqiqat institutları;

4. Xüsusi coğrafi ərazilərdə və istehsal və ya biznes məqsədi ilə orada yerləşən əsas biznes mərkəzlərindən uzaq yerlərdə olan standart əmlak.

Qeyri-ixtisaslaşdırılmış əmlak ixtisaslaşdırılmış mülkiyyət anlayışına daxil olan əmlak istisna olmaqla, bütün növ əmlakdır. Başqa sözlə desək, mümkün modernləşdirmə ilə və ya olmadan ümumi tələbat olan və adətən mövcud və ya oxşar məqsədlər üçün istifadə edilmək üçün açıq bazarda alınıb, satılan və ya icarəyə götürülən, sahibsiz əmlak kimi tək mülkiyyət üçün və ya (işçi və ya pulsuz olmasından asılı olmayaraq) investisiya və ya inkişaf üçün.

Müəssisənin (təsərrüfat fəaliyyətinin) fəaliyyətində istifadə üçün mülkiyyətçi tərəfindən zəbt olunmuş daşınmaz əmlak qiymətləndirilərkən aşağıdakılar qiymətləndirmənin əsası kimi istifadə olunur:

· mövcud istifadədə bazar dəyəri - qeyri-ixtisaslaşdırılmış daşınmaz əmlak, o cümlədən kommersiya potensialı əsasında qiymətləndirilən daşınmaz əmlak üçün.

· Qalıq əvəzetmə dəyəri - ixtisaslaşmış daşınmaz əmlak üçün.

Qeyri-ixtisaslaşdırılmış və ixtisaslaşdırılmış əmlak da öz növbəsində mülkiyyət məqsədindən asılı olaraq kateqoriyalara bölünür. Oxşar təsnifat prinsipi həm qiymətləndirmə məqsədləri üçün, həm də digər məqsədlər üçün istifadə olunur.

2.5 Ətraf mühit amillərinin maya dəyərinə təsiri.

Həm əlverişsiz, həm də əlverişli olan ətraf mühit amilləri qiymətləndirmələrdə adətən nəzərə alınan amillər toplusuna daxildir. Müəyyən amillər müəyyən bir əmlak növünə təsir göstərir və qiymətləndiricinin hesablamalarına birbaşa təsir edəcək, burada müqayisə edilə bilən və təsirə məruz qalmamış əmlaklardan əldə edilən bazar məlumatları ilə bağlı nəzərə alınmalıdır. Digər hallarda, hər hansı bir bölgədəki bütün daşınmaz əmlak bu amillərdən təsirlənəcəkdir.

Müvafiq ətraf mühit və çirklənmə faktorlarına ümumiyyətlə aşağıdakı kateqoriyalar daxildir:

radon və ya metan, havanın çirklənməsi və ya səs-küy kimi təbii amillər;

· verilmiş torpaqda keçmişdə və ya indiki dövrdə istehsal fəaliyyəti nəticəsində və ya qonşu ərazilərdən daxil olma nəticəsində texnogen çirklənmə amilləri;

elektromaqnit və digər sahələr şəklində çirklənmə faktorları;

təkrar emal edilmiş materiallardan istifadə edərkən çirklənmə amilləri.

Daşınmaz əmlakın bütün sinifləri ətraf mühit amillərinin dəyərə təsirinə həssasdır, lakin satışa və ya kreditlər üçün girov kimi təklif olunan daşınmaz əmlak bu amillərə xüsusilə həssasdır.

Daşınmaz əmlakın ekoloji auditi üzrə işlər daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi işinə daxil edilmir. Qiymətləndiricinin ekoloji amillərin dəyərə əhəmiyyətli dərəcədə təsir göstərə biləcəyinə inanmaq üçün əsası olduğu hallarda, o, peşəkar ekoloji eksperti cəlb etməyin zəruriliyi barədə müştərini məlumatlandırmalıdır.

Qiymətləndirici ən yaxşı və ən səmərəli istifadəyə əsaslanan dəyər baxımından ifadə olunacaq sahənin cari və gələcək istifadəsi də daxil olmaqla, tədqiqatının konteksti barədə ekoloji eksperti məlumatlandırmalıdır. Ümumiyyətlə, ekoloji ekspert aşağıdakı suallara cavab verməlidir:

Çirklənmə və ya təhlükə mənbəyinin uğurla və iqtisadi şəkildə aradan qaldırıla biləcəyi;

· çirklənmə və ya təhlükəni tam aradan qaldırmaq mümkün olmadıqda, əmlakı müəyyən, hətta məhdud müddət ərzində həmin istifadəyə yararlı etmək üçün onu təcrid etmək və ya bağlamaq olarmı;

• çirklənmənin və ya təhlükənin təsirlərini hər hansı şəkildə yumşaltmağın mümkün olub-olmaması;

· çirklənməyə qarşı mübarizənin ən effektiv vasitəsi hansıdır və onun tənzimlənməsi vasitələri;

Çirklənmənin mənbəyini aradan qaldırmaq və ya nəticələrini aradan qaldırmaq mümkün olduqda, qiymətləndirmə bu cür ləğvetmə və ya ləğvetmə ilə bağlı müvafiq hesablanmış xərclər nəzərə alınmaqla aparıla bilər.

III Praktiki hissə.

3.1 Müqayisəli satış metodunun praktiki tətbiqi.

2000-ci ilin sonunda Podolsk bölgəsində kottec tikintisinə başlandı. Aşağı mərtəbəli yaşayış kompleksləri - eyni tipli qonşu evlərlə ümumi divarları olan yarı ayrı kotteclərin sıraları. Həmfikir qonşuların zəhməti ilə yaradılmış və təchiz edilmiş əmlakı ifadə edən "kondominium" sözü çox populyar deyil. Buna görə də, bizim üçün ekzotik olan, "ümumi divarlar və dam - öz həyətin" prinsipi ilə tikilmiş yaşayış yerlərini təyin etmək üçün ingilis dilində "şəhər evi" sözü rusların gündəlik həyatında kök salmışdır.

Bununla belə, məsələn, müqayisəli satış metodundan istifadə edərək kottecin bazar dəyəri.

Ümumi sahəsi 120 kv.m., bağ evi 6 otaq, 3 yataq otağı, sanitar qovşağı, duş otağı, hazır podvaldan ibarətdir. Qiymətləndirmə tarixinə qaraj yoxdur. Torpaq sahəsi - 1000 kv.m.

Təhlil üçün eyni ərazidə müqayisə olunan əmlakın beş satışına dair məlumatlardan istifadə edəcəyik.




Cədvəl №1.

		Obyekt №1	Obyekt №2	Obyekt №3		Obyekt №4	Obyekt №5
Satış qiyməti	65000		78000	56000		70000	54000
Mülkiyyət	tam		tam	tam		tam	tam
Şərtlər fi- maliyyələşdirmə	bazarda yoxdu qiymeti 3000 bahadi		bazarda deyil qiymeti 8000 bahadi	bazar		bazar	bazar
Satış şərtləri	bazar		bazar	bazar		bazar	bazar
Bazar şərtləri (vaxt)	2 həftə		6 həftə		1 il	1 il	1 il
Ev sahəsi	120 kv.m.		145 kv.m.		120 kv.m.	145 kv.m.	120 kv.m.
Torpaq sahəsi	10000 kv.m		12000 kv.m		10000 kv.m	12000 kv.m	10000 kv.m
Otaqların sayı	6		7		6	7	6
Yataq otaqlarının sayı	3		3		3	3	3
Hamam	1		1		1	1	1
Duş	1		1		1	1	1
Zirzəmi	bitməmişdir		bitməmişdir		bitməmişdir	bitməmişdir	bitdi
Qaraj	var		var		var	var	Yox

İlkin məlumatlardan göründüyü kimi, müqayisə obyektləri maliyyələşmə, satış vaxtı və fiziki xüsusiyyətlərinə görə qiymətləndirilən obyektlərdən fərqlənir.

Maliyyələşdirmə şərtlərinə düzəlişin məbləği obyektlərin satış qiymətinin bazar və qeyri-bazar maliyyələşdirilməsi ilə müqayisəsi yolu ilə müəyyən edilir. Bu zaman kredit ödənişlərinə bazar faiz dərəcəsi ilə endirim edilir. Bizim nümunəmizdə tənzimləmə dəyərləri 1 nömrəli obyekt üçün 3000 və 2 nömrəli obyekt üçün 8000 kimi müəyyən edilmişdir.

Bütün müqayisə edilə bilən əmlak bazarında satış şərtlərinə malik olduğundan, satış şərtlərinə heç bir düzəliş tələb olunmur.

Bazar şəraitinə (satış vaxtı) uyğunlaşdırmaq üçün yalnız bu elementdə fərqlənən obyektləri seçmək lazımdır. Bizdə isə 1 və 3 nömrəli obyektlər yalnız maliyyələşmə şərtləri və satış vaxtı ilə fərqlənirlər. Satış qiymətinin tənzimlənməsi

maliyyələşdirmə şərtləri üzrə 1 nömrəli obyekt, satış vaxtı üçün düzəliş müəyyən edə bilərsiniz:

(62000 - 56000) / 156000 = 0.1.i.e. bazar qiymətləri ildə 10% artacaq.

Beləliklə, bütün müqayisə olunan əmlaklar maliyyələşdirmə və satış vaxtı üçün eyni şərtlərə gətirilir ki, bu da müqayisənin qalan elementləri üçün düzəlişlər etmək üçün vahid baza yaradır.

Bir sıra müqayisə obyektlərində ölçü fərqləri müxtəlif otaqlar və evin və sahənin müxtəlif sahələri ilə təmsil olunur. Bundan əlavə, 12000 kv.m. sahəsi 145 kv.m olan evə uyğundur. 7 otaqlı 10000kv.m. sahəsi 120 kv.m olan evə uyğundur. 6 otaqlı. Deməli, 1 və 2 nömrəli obyektlərin müqayisəsindən ölçü tənzimlənməsi aşağıdakı formaya malikdir:

70000 – 62000 = 8000.

Qarajın olması üçün düzəliş 3 və 5 nömrəli obyektlərin müqayisəsindən əldə edilir:

61600 – 59400 = 2200.

Tamamlanmış zirzəmi üçün düzəliş 2 və 4 nömrəli obyektlərin müqayisəsindən müəyyən edilir:

77000 – 70000 = 7000.

Edilən düzəlişlərin nəticələri Cədvəl No 2-də göstərilmişdir




Cədvəl № 2.

	Obyekt №1	Obyekt №2	Obyekt №3	Obyekt №4	Obyekt №5
Satış qiyməti	65000	78000	56000	70000	54000
Mülkiyyətin köçürülməsi damarlar	tam	tam	tam	tam	tam
Hüquqi düzəliş.	65000	78000	56000	70000	54000
Maliyyələşdirmə şərtləri.	bazar deyil	bazar deyil	bazar deyil	bazar deyil	bazar
Maliyyəçilərin şərtlərinə düzəliş.	- 3000	- 8000	0	0	0
Düzəliş edilmiş Qiymət	62000	70000	56000	70000	54000
Əməliyyatın şərtləri	kommersiya	kommersiya	kommersiya	kommersiya	kommersiya
Müqavilənin şərtlərinə düzəliş	0	0	0	0	0
Bazara uyğunlaşdırılmış qiymət	2 həftə	6 həftə	1 il	1 il	1 il
Bazar Ayarlanması	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Düzəliş edilmiş qiymət	62000	70000	61600	77000	59400
Məkan	oxşar	oxşar	oxşar	oxşar	oxşar
Ölçü	120kv.m.	145kv.m.	120kv.m.	145kv.m.	120kv.m.
Ölçü tənzimlənməsi	0	- 8000	0	- 8000	0
Qaraj	var	var	var	var	Yox
Qarajın olması üçün düzəliş	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Tamamlanmış zirzəmi	Yox	Yox	Yox	Bəli	Yox
Zirzəmiyə düzəliş	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Düzəliş edilmiş qiymət	66800	66800	66400	66800	66400
Ümumi xalis korreksiya	1800	11200	10400	3200	12400
% ilə eyni	3	14	19	5	23
Satış qiymətindən, ümumi ümumi düzəliş	11200	25200	14800	17200	12400
Satış qiymətindən	19	32	26	25	23

Hər bir müqayisə obyekti üçün düzəliş edilmiş qiymət əldə edilmişdir. Problemin şərtlərinə uyğun olaraq, düzəliş edilmiş satış qiymətlərinin məlumatlarına əsaslanaraq, bazar dəyərinin dəyərini çıxarmaq tələb olunur.

Bazar dəyərinin vahid göstəricisinin alınmasının əsaslandırılması, müqayisə obyektləri ilə qiymətləndirmə obyektləri arasındakı fərq dərəcəsini nəzərə almaqla, düzəliş edilmiş satış qiymətləri seriyasının hər bir üzvünə çəki əmsalı verməkdir. Eyni zamanda nəzərə alınmalıdır

satış qiymətlərinin dispersiya diapazonuna diqqət, mütləq ifadədə qəbul edilmiş düzəlişlərin ümumi %, müsbət və mənfi düzəlişlər arasındakı fərq kimi müəyyən edilən düzəlişlərin ümumi % və hər hansı digər məlumat.

Bu misalda bizdə satış qiymətlərinin demək olar ki, çox dar diapazonu var - 66400-dən 66800-ə qədər. Bununla belə, daha kiçik düzəlişlərlə satış qiymətinə daha böyük pay verilir - 5 nömrəli obyekt üçün düzəlişlərin sayı = 2. Bundan əlavə, 5 nömrəli obyekt üzrə ümumi ümumi düzəlişin cəmi də demək olar ki, ən kiçikdir. Buna görə də müqayisə obyektinin bazar dəyəri kimi 5 saylı obyektin satış qiyməti - 66400 götürülüb.

3.2 İnvestisiya riskləri və daşınmaz əmlak bazarı statistikası.

Daşınmaz əmlak bazarının statistikası adətən icarə qiymətləri və gəlirlilik haqqında məlumatları ehtiva edir. Məlumatların müqayisəsi üçün məlumat yalnız birinci dərəcəli obyektlərə aiddir. Hesab edilir ki, bu cür obyektlər yerləşmə, avadanlıq, kommunikasiyalar, planlaşdırma həlləri və s. üçün ən yüksək tələblərə cavab verir və icarə tarifləri mülkiyyətçi ilə icarəçi arasında texniki xidmət, təmir, sığorta, və s.

Kirayə qiymətləri haqqında məlumat mövcud hesab olunur. Onun birləşdirilməsi üçün yalnız qeyd olunan adekvatlığın yoxlanılması tələb olunur. Mənfəət göstəriciləri haqqında məlumat hazırlamaq daha çətindir. Alqı-satqı əməliyyatları o qədər də çox olmadığı üçün onlar əvvəllər başa çatdırılmış əməliyyatları nəzərə alır, müxtəlif obyektlər üzrə məlumatları birləşdirir, vaxt boşluqlarını, inflyasiyanı və digər prosesləri nəzərə alır. Mənfəət göstəriciləri regional risklər haqqında da məlumat daşıyır və burada ekspert prinsipi üstünlük təşkil edir. Buna görə də statistika daşınmaz əmlak bazarlarında ixtisaslaşmalardan biridir.

Bölgədə biznesin və investisiyaların aktivləşməsi mütləq ofis bazarında aktivləşmə, tələbatın, doluluğun və kirayə qiymətlərinin artması ilə müşayiət olunur. Eyni zamanda, ofislərin yeni tikintisi və modernləşdirilməsi stimullaşdırılır, ardınca xidmət şöbələri, ticarət mərkəzləri, istirahət mərkəzləri və s. Belə proseslər indi ən böyük biznes mərkəzləri üçün xarakterikdir: Amerikanın və Köhnə Dünyanın ənənəvi maliyyə paytaxtları, Cənub-Şərqi Asiyanın, Çinin və Hindistanın sürətlə inkişaf edən paytaxtları. Kirayə biznesinin statistikasının təhlili bir sıra maraqlı hadisələrə işarə edir. Misal üçün:

Kirayə qiymətləri ilə bağlı məlumatlar gəlirlər haqqında məlumatlardan əhəmiyyətli dərəcədə daha dinamikdir; icarə dərəcələrinin dinamikası ümumi eniş və eniş proseslərini əks etdirən (növbələrlə olsa da) müəyyən dalğalanma ilə xarakterizə olunur; ofis və pərakəndə daşınmaz əmlakın göstəricilərində dəyişikliklər zaman və miqyas baxımından üst-üstə düşməyə bilər; bazardakı vəziyyətin yaxşılaşması icarə dərəcələrinin artımında və daha az tez-tez gəlirlilik göstəricilərinin azalmasında (onların nəzərəçarpacaq dərəcədə az dinamikliyinə görə) əks olunur; bazar vəziyyəti pisləşdikdə də asimmetrik mənzərə baş verir;

Gəlirlilik göstəricilərinin dəyərləri daha yaxşı (aşağı), regional iqtisadiyyat və sosial vəziyyət daha etibarlı və sabitdir. Stabil icarə biznesinin liderləri London, Paris və Frankfurtdur, burada rentabelliyin dəyişmə sahəsi 5-6% təşkil edir;

Şərqi Avropa paytaxtları üçün göstəricilərdəki dəyişikliklər daha az dinamikdir; bu həm bazarların daha kiçik həcmləri, daha az əməliyyatlar, həm də görünür, Qərb ekspertlərinin və biznes dairələrinin bu bazarlara daha az marağı ilə izah oluna bilər; Şərqi Avropa paytaxtları üçün gəlirlilik göstəriciləri sabitdir - Qərb paytaxtları ilə müqayisədə 2-3 dəfə yüksəkdir. Və 1998-ci ilin avqust böhranından sonrakı dövrdə Moskvada gəlirlilik göstəriciləri 4 və ya daha çox dəfə pis idi. Və bu, təkcə daşınmaz əmlakın dəyərinin real düşməsi ilə deyil, daha çox regionda qeyri-sabitlik vəziyyəti və biznes risklərinin artması ilə bağlı ekspert qiymətləndirməsi nəticəsində;

İcarəyə götürülmüş obyektin kommersiya sahəsinin bəzi orta vahidlərinin dəyərinin qiymətləndirilməsi kimi xüsusi kapitallaşdırılmış dəyərin (UCS) hesablanmış göstəricisindən istifadə edərək əlavə analitik məlumatların əldə edilməsi təklif olunur.

Belə bir qiymətləndirmə, kirayə qiymətlərindəki dalğalanmalara operativ reaksiya verməklə yanaşı, biznesin uğuru və riskləri haqqında ekspert rəylərini daşıyır.

İlkin məlumatı - Avropa şəhərləri üçün icarə statistikasını Qərb nəşrlərində tapmaq olar (məsələn, aylıq "EuroProperty"). Nümayəndəlik obyektləri kimi biz seçəcəyik: Frankfurt, London və Paris - ən sabit biznes mərkəzləri, Sankt-Peterburq, Praqa və Varşava - icarə biznesinin ən riskli (Avropada) göstəriciləri ilə keçid iqtisadiyyatının mərkəzləri.

Kirayə ofis biznesi.

Qərb paytaxtları üzrə 01.99-08.00 müşahidə dövrü ümumilikdə ofis icarəsi biznesinin inkişafını göstərdi. Biz London üzrə gəlirliliyin mütləq sabitliyini (5,00-5,50%) və Frankfurt (5,75-dən 4,90-5,50%) və Paris (6,25-6,75-dən 5,50-6,00%) üzrə gəlirliliyin yaxşılaşmasını qeyd edirik. Şərqi Avropa paytaxtları üçün eyni dövr performansın pisləşməsi ilə xarakterizə olunur. UKS-in hesablanmış məlumatlarının təhlili, əlavə olaraq, kirayə qiymətlərinin məntiqindəki xarici uyğunsuzluğu (onların Sankt-Peterburq və Varşavada 1999-cu ilin ortalarına qədər Paris və Frankfurtdakı tariflərdən artıq olması) uyğunlaşdırmağa imkan verdi. Nəticədə, yüksək icarə dərəcələrində UKS-nin aşağı dərəcələri investisiya artımı ilə bağlı optimist gözləntilərə hələ imkan vermir.

Kirayə biznesi.

Qərb paytaxtları üçün 05.99-08.00 müşahidə dövrü göstəricilərin ümumi pisləşməsi ilə xarakterizə olunur (bu, UKS-nin köməyi ilə aydın görünür). Bu onu göstərir ki, bazar fəaliyyətinin kifayət qədər uzun dövrləri ola bilər, bundan sonra alınmış pərakəndə satış sahəsinin satışı heç də real gəlir gətirməyəcək.

Şərqi Avropa paytaxtları üçün 05.99-08.00 müşahidə müddəti uzunmüddətli durğunluq dövrünün keçməsi və ola bilsin ki, ondan çıxışın başlanğıcı ilə əlaqələndirilir (boşluq olsa da, göstəricilərin dinamikasında yaxşılaşma qeyd edildi) UKS-in göstəricilərində Qərb paytaxtları ilə müqayisədə nəhəng görünür - demək olar ki, böyüklük sırası). Buna görə də, hələlik, Şərqi Avropa paytaxtlarında pərakəndə daşınmaz əmlakın əldə edilməsinə investisiyaların nəzərəçarpacaq müsbət təsir göstərə biləcəyi pərakəndə ticarət bazarlarında kifayət qədər uzun dövrlər ola biləcəyi barədə bəyanatla məhdudlaşmalıyıq, o cümlədən dövrlər. Qərb bazarlarında tənəzzül. Bu, daşınmaz əmlak portfelinin "regionlararası" diversifikasiyası yollarını axtararkən yaxşı arqument ola bilər.

Nəticə.

Daşınmaz əmlak bazarının formalaşması dövrünün başa çatması ekstensiv inkişafdan intensiv inkişafa keçidlə xarakterizə olunur. Aydındır ki, yaxın gələcəkdə bazarda 1990-cı illərin birinci yarısında olduğu kimi əməliyyatların sayında belə sürətli artım müşahidə olunmayacaq. Üstəlik, müəyyən müddət ərzində mənzil bazarı yalnız əməliyyatların sayını sabitləşdirə bilər. Xüsusilə təkrar bazarda qiymətlərin səviyyəsini artırmaq da olduqca mümkündür. Ancaq eyni zamanda, elit mənzillərin qiymətləri nəinki azalmadı, hətta artdı ki, bu da yeni yüksək keyfiyyətli mənzil tikintisi perspektivlərini göstərir. Firma rəhbərləri bazarda rəqabətin kəskinləşdiyini də qeyd edirlər. Onların əksəriyyəti inanmağa meyllidir ki, əgər 1995-ci il mülayim rəqabətlə xarakterizə olunurdusa, 2001-ci ildə bu, yüksək səviyyəyə çatıb və belə də qalacaq.

Təkrar mənzil bazarında əməliyyatların sayının və qiymətlərin sabitləşməsi, ilk növbədə, makroiqtisadi amillərin nəticəsidir ki, bunlardan da başlıcası əhalinin əsas hissəsi arasında aşağı gəlir səviyyəsinin saxlanmasıdır. Ölkədə yüksək gəlirli insanlar təbəqəsinin yaranması nəticəsində bazarda tələbin ilkin sürətli artımı indi demək olar ki, başa çatıb. Və bu gün bu təbəqədə yeni bir diferensiallaşma baş verir - ultra yüksək gəlirləri olan təbəqədən ayrılma. Bu diferensiallaşmaya görə dəbdəbəli mənzillərə tələbat artıb. Lakin mütləq mənada bu təbəqənin potensialı çox məhduddur. Tələbin ciddi şəkildə genişlənməsi ya gəlir səviyyəsinin artması və alıcıların əsas təchizatçısına çevrilə bilən geniş orta təbəqənin formalaşması, ya da tələbin həm dövlət, həm də peşəkarlar tərəfindən aktiv stimullaşdırılması hesabına mümkündür. daşınmaz əmlak bazarının iştirakçılarının özləri. Eyni zamanda, ödəniş edilməməsi böhranını aradan qaldırmaq və əmək haqqı borclarının və borcların ödənilməsi ilə əlaqədar yaxın aylarda iqtisadiyyata qaçılmaz pul buraxılmasının təsiri altında gələcəkdə tələbin müəyyən qədər artması tamamilə mümkündür. dövlət sifarişləri ilə. Bu pulun bir hissəsi də daşınmaz əmlak bazarına gələcək, lakin bu faktorun təsiri altında alış üçün müraciətlərin sayı bir neçə pillə artsa da, onlar vəziyyəti əsaslı şəkildə dəyişməyəcəklər.

Onu da güman etmək olar ki, kommunal xidmətlər üçün tariflərin qaçılmaz və əhəmiyyətli dərəcədə artması səbəbindən təkrar mənzil bazarında təklifi artırmaq tamamilə mümkündür.

Bundan başqa, əgər 1991-1993-cü illərdə təkrar bazarda təklifin artımı. qiymətlərin sürətlə artması səbəb oldu, indi satıcılar mənzil satışı ilə çox əhəmiyyətli gəlir artımı ehtimalından deyil, onun saxlanması xərclərini azaltmaq ehtiyacından və deməli, razılaşacaqlar. aşağı qiymətlər. Bu da öz növbəsində tələbi və deməli, daşınmaz əmlak firmalarının dövriyyəsini bir qədər də artıra bilər.

Eyni zamanda, bu sabitləşmə ümumi problemi aradan qaldırmayacaq - yaxın gələcəkdə daşınmaz əmlak bazarında tələb qıtlığı yaranacaq ki, bu da daşınmaz əmlak firmalarının alış və xidmətlər göstərmək üzrə ənənəvi fəaliyyətindən əldə olunan gəlirləri əhəmiyyətli dərəcədə azalda bilər. daşınmaz əmlakın satışı.

Bu şərtlər daxilində şirkətin müştəriyə göstərdiyi xidmətlərin çeşidini əhəmiyyətli dərəcədə genişləndirmək lazımdır: bank, nəqliyyat xidmətləri, notariat xidmətləri, təmir işlərinin mümkünlüyü, hissə-hissə ödənişlərin verilməsi və s., reklama diqqətin artırılması, ola bilsin ki, komissiyalar azalsın. Bütün bu alətlər müştərilərin cəlb edilməsində mühüm rol oynaya bilər, lakin onların imkanları hələ də məhduddur. Əgər ayrı-ayrı firmalar üçün bu üsullar lazımi dövriyyə həcmini təmin edə bilirsə, deməli, ümumiyyətlə, daşınmaz əmlak biznesinin inkişafı problemini həll etməyəcəklər. Yalnız bazarda tələbin genişlənməsi bu problemi kökündən həll edəcək və müasir şəraitdə bu, yalnız ipoteka kreditləşməsi sisteminin yaradılması yolu ilə dövlətin fəal iştirakı ilə mümkündür - federal və regional ipoteka krediti agentliklərinin yaradılması, ipoteka kreditləşməsinə dəstək. təkrar ipoteka bazarı, banklar ipoteka kreditləri verərkən onlara dövlət zəmanətinin verilməsi.kreditlər.

Rusiyada daşınmaz əmlak bazarının ardıcıl inkişafı təbii olaraq investisiya qərarlarının əsaslandırılması keyfiyyətinə tələblərin kəskin artması ilə xarakterizə olunan növbəti mərhələyə gətirib çıxardı. İstər xaricdə, istərsə də Rusiyada daşınmaz əmlak bazarı iştirakçıları başa düşürlər ki, əslində, sadə düsturların standart toplusu olan biznes planlarının, investisiya layihələrinin və s.-nin etibarlılığı tamamilə bazar araşdırmalarının etibarlılığından asılıdır. nəticələri düsturlarda istifadə olunur. Başqa sözlə desək, daşınmaz əmlak bazarında investisiya layihəsinin həyat qabiliyyətinin ən mühüm və əhəmiyyətli göstəricisi bu qərarın qəbul edildiyi bazar araşdırmasının həyat qabiliyyətidir.

Biblioqrafiya:

1. Balabanov İ.T. “Daşınmaz əmlak iqtisadiyyatı”, Sankt-Peterburq 2000-ci il.

2. Goremykin V.A. Daşınmaz Əmlak İqtisadiyyatı: Dərslik. - 2-ci nəşr, yenidən işlənmiş. Və əlavə. - M .: "Marketinq" nəşriyyat və kitab satışı mərkəzi, 2002

3. Kupçin A.N., Novikov B.D. daşınmaz əmlak bazarı: vəziyyət və inkişaf meylləri. - Dərslik. M.: 1995.

4. Maksimov S.N. “Əmlak bazarında sahibkarlıq fəaliyyətinin əsasları”, Sankt-Peterburq. 2000.

5. Novikov B.D. Rusiyada daşınmaz əmlakın bazarı və qiymətləndirilməsi. - M .: "İmtahan", 2000.

6. Xamin D., Yurkov D. “Daşınmaz əmlak bazarı rieltorların gözü ilə” // İqtisadiyyat və həyat, 1997.

Digər materiallar

Yuxarıdakı təklifin bir hissəsi kifayət qədər əsaslandırılmamış görünür, onun ikinci hissəsi binanın mülki hüquqların obyekti kimi qanuni olaraq yoxa çıxması haqqındadır, çünki ilkin daşınmaz əşya sadəcə bir şey deyil, daha mürəkkəb sistem səviyyəsinə malik mürəkkəb bir şey idi. və elementar növü ...




Rusiya 2005-ci ilə qədər. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm

Oxumağınızı məsləhət görürük

• Məktəblərdə kartlar üzrə “Pass and Meal” sistemi işə başlayır
• Dünya əhalisinin sıxlığı
• İspan ödənişli yolları. Xüsusi parkinq zonaları
• İspaniyada pullu yollar