Προτάσεις για τη βελτίωση της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας. Διατριβή: Εκτίμηση Ακινήτων

Ως χειρόγραφο Akulova Evgenia Olegovna ΒΕΛΤΙΩΣΗ ΤΩΝ ΜΕΘΟΔΩΝ ΑΝΑΛΥΣΗΣ ΤΗΣ ΠΙΟ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΙΚΗΣ ΧΡΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΣΚΟΠΟΥΣ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗΣ 08.00.10 – Χρηματοοικονομικά, νομισματική κυκλοφορία και πίστωση Abstract of the Financial degree of the Disertation of the Financial Sciences of the Moscow20 Πανεπιστήμιο υπό την Κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας» Επόπτης Υποψήφια Οικονομικών Επιστημών, Καθηγήτρια Έλενα Νικολάεβνα Ιβάνοβα Επίσημοι αντίπαλοι Σεργκέι Γκεναντίεβιτς Στέρνικ Διδάκτωρ Οικονομικών Επιστημών, Καθηγητής, Ρωσική Ακαδημία Εθνικής Οικονομίας και Δημόσιας Διοίκησης υπό τον Πρόεδρο της Ρωσικής Ομοσπονδίας, Καθηγητής του Τμήματος Διαχείρισης Ακίνητης Περιουσίας και προβλήματα χρήσης γης Khloptsov Ντμίτρι Μιχαήλοβιτς Διδάκτωρ Οικονομικών Επιστημών, Αναπληρωτής Καθηγητής, Ομοσπονδιακό Κρατικό Αυτόνομο Εκπαιδευτικό Ίδρυμα Ανώτατης Εκπαίδευσης "National Research Tomsk State University", Προϊστάμενος του Τμήματος Γενικών και Εφαρμοσμένων Οικονομικών της Σχολής Οικονομικών ωρών σε συνεδρίαση του συμβουλίου διατριβής D 505.001.02 με βάση το Οικονομικό Πανεπιστήμιο υπό την κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας στη διεύθυνση: Leningradsky Prospekt, 49, αίθουσα. 406, Moscow, GSP-3, 125993. Η διατριβή βρίσκεται στην αίθουσα διατριβών της Βιβλιοθήκης και του Συγκροτήματος Πληροφοριών του Οικονομικού Πανεπιστημίου υπό την Κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας στη διεύθυνση: Leningradsky Prospect, 49, αίθουσα. 203, Moscow, GSP-3, 125993 και στον επίσημο ιστότοπο: http://www.fa.ru. Η περίληψη εστάλη στις 10 Φεβρουαρίου 2015 Επιστημονικός Γραμματέας του Συμβουλίου Διατριβής D 505.001.02 Υποψήφια Οικονομικών Επιστημών, Αναπληρώτρια Καθηγήτρια Meshkova Elena Ivanovna 3 I. ΓΕΝΙΚΑ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΤΗΣ ΕΡΓΑΣΙΑΣ Συνάφεια του θέματος της διατριβής. Το τρέχον στάδιο ανάπτυξης της αποτίμησης ακινήτων χαρακτηρίζεται από τη βαθύτερη κατανόηση της θεωρίας και της μεθοδολογίας για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας του, την ενοποίηση θεμελιωδών αρχών στα αναπτυγμένα πρότυπα αποτίμησης, καθώς και τη διάδοση των πιο πρόσφατων μεθόδων στην πράξη. Η αρχή της αποτελεσματικότερης χρήσης (εφεξής BEI), η πρακτική πτυχή της οποίας πραγματοποιείται με τη βοήθεια μεθόδων ανάλυσης NEI, είναι μια από τις πιο αμφιλεγόμενες και λιγότερο ανεπτυγμένες διατάξεις της θεωρίας και της πρακτικής της αποτίμησης ακινήτων. Υπονοεί ότι η αξία της αγοραίας αξίας του αντικειμένου αξιολόγησης διαμορφώνεται από τα μοναδικά χαρακτηριστικά του, με την επιφύλαξη της βέλτιστης επιλογής χρήσης που διασφαλίζει την ικανοποίηση των κοινωνικών και βιομηχανικών αναγκών, τη μεγιστοποίηση του κέρδους του ιδιοκτήτη του και, ως εκ τούτου, την υψηλότερη τιμή του ίδιου του αντικειμένου. Ωστόσο, η υποχρέωση να λαμβάνεται υπόψη η αρχή NEI για την εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων, η οποία ορίζεται στα διεθνή πρότυπα αποτίμησης, κατοχυρώνεται στο ομοσπονδιακό πρότυπο «Αποτίμηση ακινήτων (FSO No. 7)» που εγκρίθηκε τον Σεπτέμβριο του 2014. , αυτό δεν σταματά τη συζήτηση στην κοινότητα αποτίμησης σχετικά με τη θεμελιώδη ανάγκη και τις διαδικασίες εφαρμογής της. Η έλλειψη ενιαίου εννοιολογικού μηχανισμού, διαφανών και συστηματικών μεθοδολογικών εργαλείων και αναπτυγμένης υποδομής πληροφοριών περιπλέκει τον προσδιορισμό μιας επιλογής NEI για ένα αντικείμενο με σκοπό την αξιολόγηση της αγοραίας αξίας του. Έτσι, η υποχρεωτική εφαρμογή της αρχής NEI στην εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων δημιουργεί επείγουσα ανάγκη βελτίωσης των μεθόδων ανάλυσής της, προσδιορισμού των υφιστάμενων μεθόδων και αλγορίθμων υπολογισμού προσαρμοσμένων στις ιδιαιτερότητες της ρωσικής αγοράς ακινήτων. Ο βαθμός επιστημονικής ανάπτυξης του προβλήματος. Η αρχή NEI ως μία από τις θεμελιώδεις αρχές της αποτίμησης θεωρείται κυρίως σε έργα για την αποτίμηση ακινήτων από ξένους συγγραφείς: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K. . και άλλοι, και Ρώσοι συγγραφείς: Alexandrov V.T., Artemenkov I.L., Asaul A.N., Grabovoi P.G., Gribovsky S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva S.P., Kulakova Yu.N., Leifera L.A., Leifera L.A., 4. Sternik S.G., Tarasevich E.I., Tepman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. κ.λπ. Εκτιμώντας ιδιαίτερα τη συμβολή των επιστημόνων στην ανάπτυξη προσεγγίσεων και μεθόδων αποτίμησης ακινήτων, πρέπει να σημειωθεί ότι η κάλυψη των NEI στις εργασίες τους είναι γενικού χαρακτήρα, δεν περιέχει σαφείς ολοκληρωμένες μεθόδους για την πρακτική εφαρμογή της. Η εφαρμοσμένη πτυχή της αρχής NEI, που εφαρμόζεται μέσω της ανάλυσης περιπτώσεων εναλλακτικής χρήσης, στα έργα εγχώριων και ξένων συγγραφέων περιορίζεται κυρίως σε μια περιγραφή ενός σύντομου αλγορίθμου, δεν περιέχει λογική για τη σκοπιμότητα και το εύρος της εφαρμογής του. καθώς και περιορισμοί λόγω ρωσικών συνθηκών αποτίμησης. Την τελευταία δεκαετία, το ενδιαφέρον για τα προβλήματα της πρακτικής εφαρμογής της αρχής NEI έχει αυξηθεί στη ρωσική επιστημονική βιβλιογραφία. Εννοιολογικά ζητήματα ανάλυσης στις συνθήκες της ρωσικής αγοράς ακινήτων καλύπτονται στα έργα των Grigoriev V.V., Ozerov E.S., Smolyak S.A., Fomenko A.N.; Εφαρμοσμένες πτυχές επίλυσης προβλημάτων ανάλυσης σε συνθήκες κλεισίματος της αγοράς, μη ανεπτυγμένης υποδομής πληροφοριών, υψηλού βαθμού αβεβαιότητας θεωρούνται από τον Alexandrov V. T., Korostelev S.P., Munerman I.V., Ozerov E.S., Pupentsova S.V., Yaskevich E.E. Ανέπτυξαν συστάσεις για τη βελτίωση των επιμέρους σταδίων της ανάλυσης NEI, με στόχο τη βελτίωση της ποιότητας των υπηρεσιών αποτίμησης. Σε διατριβές Grunov S.V. και Gubareva E.V. μελετώνται τα θέματα ανάλυσης NEI στο πλαίσιο προβλημάτων γενικής οικονομικής διαχείρισης και αποδοτικότητας χρήσης πόρων. Το έργο της Petrova M.N είναι πρακτικής σημασίας. , το οποίο διερευνά τις ποσοτικές και ποιοτικές μεθόδους ανάλυσης NEI. Ωστόσο, τα προτεινόμενα οικονομικά και μαθηματικά μοντέλα έχουν ορισμένους περιορισμούς και απαιτούν προσαρμογή στην τρέχουσα πραγματικότητα της αγοράς ακινήτων και των δραστηριοτήτων αποτίμησης στη Ρωσία, καθώς και εγκατάσταση σε έναν πολύπλοκο αλγόριθμο. Έτσι, οι υπάρχουσες ερμηνείες της αρχής NEI απαιτούν κατανόηση και διευκρίνιση σύμφωνα με τις κύριες τάσεις στη βελτίωση των προτύπων και των μεθόδων αποτίμησης ακινήτων, το τρέχον επίπεδο ανάπτυξης των οποίων υπαγορεύει την ανάγκη ανάπτυξης ενός ολοκληρωμένου αλγορίθμου ανάλυσης χρησιμοποιώντας μεθόδους που σχετικές με τους ρωσικούς όρους αποτίμησης. Σκοπός και στόχοι της μελέτης. Σκοπός της μελέτης είναι η βελτίωση των μεθοδολογικών εργαλείων για την ανάλυση της NEI, η οποία παρέχει αύξηση της ορθότητας των 5 αποτίμησης ακινήτων. Για την επίτευξη του στόχου της μελέτης, τέθηκαν τα ακόλουθα καθήκοντα στην εργασία: - να αποσαφηνιστεί το περιεχόμενο της έννοιας της αρχής της αποτελεσματικότερης χρήσης και η διαδικασία για την πρακτική εφαρμογή της, να υποστηριχθεί η ανάγκη για υποχρεωτική εφαρμογή της σε την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας·  να εξετάσει την υπάρχουσα ταξινόμηση των αντικειμένων ακινήτων και να αναλύσει τη δυνατότητα εισαγωγής ενός νέου χαρακτηριστικού που ομαδοποιεί τα αντικείμενα ανάλογα με την ανάγκη και το βαθμό λεπτομέρειας της ανάλυσης NEI.  να αναλύσει τα ειδικά χαρακτηριστικά της ρωσικής αγοράς ακινήτων για να εντοπίσει τα πιο έντονα προβλήματά της, προκειμένου να βελτιωθεί ο αλγόριθμος ανάλυσης NEI και οι μέθοδοι για την πρακτική εφαρμογή του.  ανάπτυξη μεθοδολογικών συστάσεων που λαμβάνουν υπόψη τις ιδιαιτερότητες της ρωσικής αγοράς ακινήτων, σύμφωνα με την πρακτική αξιολόγηση των βασικών κριτηρίων ανάλυσης: νομικό παραδεκτό, φυσική σκοπιμότητα και οικονομική σκοπιμότητα.  διερευνήστε τις μεθόδους ανάλυσης NEI, αναπτύξτε συστάσεις και αξιολογήστε την αποτελεσματικότητα της πρακτικής εφαρμογής τους στη ρωσική πρακτική αξιολόγησης. Αντικείμενο της έρευνας είναι η αρχή της NEI ως έμφυτης συνιστώσας της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας. Αντικείμενο της μελέτης είναι τα μεθοδολογικά εργαλεία για την πρακτική εφαρμογή της αρχής NEI στην εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων. Πεδίο σπουδών. Η μελέτη πραγματοποιήθηκε σύμφωνα με την παράγραφο 5.1 «Θεωρία, μεθοδολογία και εννοιολογικές βάσεις για τη διαμόρφωση της αξίας διαφόρων ιδιοκτησιών» του Διαβατηρίου της ειδικότητας 08.00.10 - Οικονομικά, κυκλοφορία χρήματος και πίστωση (οικονομικές επιστήμες). Η θεωρητική και μεθοδολογική βάση της μελέτης είναι οι βασικές διατάξεις της οικονομικής θεωρίας και της ανάλυσης συστημάτων, καθώς και τα συμπεράσματα που περιέχονται στα έργα εγχώριων και ξένων συγγραφέων σχετικά με τη θεωρία της αποτίμησης και την ανάλυση επενδύσεων, ειδικότερα, για την αποτίμηση του πραγματικού ακίνητα, επιχειρήσεις, αξιολόγηση αποτελεσματικότητας επενδυτικών έργων, τιμολόγηση στην κατασκευή. Η θεμελιώδης φύση της υπό μελέτη αρχής επέβαλλε τη χρήση γενικών επιστημονικών θεωρητικών μεθόδων γνώσης (ιστορικές, αναλυτικές, συνθετικές, μεθόδους εξαγωγής και ανάλυσης συστήματος κ.λπ.), καθώς και σύγχρονων μεθόδων οικονομικής και μαθηματικής ανάλυσης: αξιολογήσεις εμπειρογνωμόνων, ανάλυση ιεραρχιών, μέθοδος σεναρίων, χρηματοοικονομική μοντελοποίηση, ομαδοποίηση, παρουσίαση δεδομένων σε πίνακα κ.λπ. Η βάση πληροφοριών της μελέτης ήταν αναλυτικές ανασκοπήσεις αγορών ακινήτων, επιστημονικές εκθέσεις συνεδρίων και σεμιναρίων για το αντικείμενο του υπό μελέτη προβλήματος, αναλυτικό υλικό περιοδικών, καθώς και πόρων αναφοράς και ανάλυσης στο Διαδίκτυο, νομοθετικές και κανονιστικές πράξεις της Ρωσικής Ομοσπονδίας, εκθέσεις σχετικά με την αξιολόγηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων, δική της έρευνα και υπολογισμοί του συγγραφέα. Η επιστημονική καινοτομία της μελέτης έγκειται στη βελτίωση των θεωρητικών και μεθοδολογικών εργαλείων για την ανάλυση του NEI των ακινήτων για σκοπούς αποτίμησης. Οι διατάξεις του επιστημονικού νεωτερισμού της διατριβής που υποβάλλεται προς υπεράσπιση είναι οι εξής: 1. Για να αποδειχθεί η ανάγκη να λαμβάνεται υπόψη η αρχή NEI στην αποτίμηση, καθώς και να προσδιοριστεί το περιεχόμενο της ανάλυσης, οι επικρατούσες απόψεις για το ρόλο της και Η ουσία ερευνάται και τεκμηριώνεται ότι αποτελεί βασική αρχή αξιολόγησης της αγοραίας αξίας του ακινήτου, όπως αποτυπώνεται στα προτεινόμενα σκευάσματα. Η αρχή NEI είναι η βασική διάταξη της θεωρίας της εκτίμησης της αγοραίας αξίας των ακινήτων, η αξία της οποίας θα πρέπει να προσδιορίζεται με βάση την υπόθεση της NEI του - η χρήση ενός ανταγωνιστικού, απαιτούμενου από την αγορά και αιτιολογημένου κατά την ημερομηνία αξιολόγησης , πληρούν τα κριτήρια του νομικού παραδεκτού, της φυσικής σκοπιμότητας, της οικονομικής σκοπιμότητας και της μεγιστοποίησης του δυναμικού αξίας μιας ελεύθερης ή οικιστικής γης. Η ανάλυση NEI είναι μια διαδικασία αποτίμησης που διασφαλίζει την πρακτική εφαρμογή της αρχής NEI και συνίσταται στη μελέτη της αποτελεσματικότητας της επιλογής χρήσης του αντικειμένου που αναπτύχθηκε κατά την ημερομηνία αξιολόγησης και στη σύγκρισή του με εναλλακτικές επιλογές ανάπτυξης προκειμένου να προσδιοριστεί χρήση που μεγιστοποιεί την αξία της γης. 2. Η ανάγκη εισαγωγής ενός νέου χαρακτηριστικού ταξινόμησης αντικειμένων ακινήτων «η ανάγκη και ο βαθμός λεπτομέρειας της ανάλυσης NEI» τεκμηριώνεται με βάση τα καθορισμένα βασικά χαρακτηριστικά της ακίνητης περιουσίας: προέλευση, καταλληλότητα βελτιώσεων για λειτουργία, διαιρετότητα, φυσική κατάσταση. βελτιώσεων, λειτουργικός σκοπός. 3. Αποδεικνύεται η αναγκαιότητα εκσυγχρονισμού και επέκτασης του αλγορίθμου ανάλυσης NEI στην αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας, που συνίσταται τόσο στην αλλαγή της σειράς ανάλυσης, σύμφωνα με την οποία τα στάδια μελέτης του οικονομικού δυναμικού της τοποθεσίας και το κριτήριο του νομικού παραδεκτού. θα πρέπει να προηγείται του σταδίου της έρευνας αγοράς και στην εισαγωγή πρόσθετων σταδίων: ταξινόμηση του ακινήτου που αποτιμάται σύμφωνα με το βαθμό λεπτομέρειας της ανάλυσης NEI. ποιοτική ανάλυση περιπτώσεων εναλλακτικής χρήσης. 4. Η ανάγκη ποιοτικής σύγκρισης εναλλακτικών επιλογών για τη χρήση του αντικειμένου αξιολόγησης, που υλοποιείται μέσω του προτεινόμενου αλγόριθμου με τη χρήση της μεθόδου ανάλυσης ιεραρχιών (εφεξής HAI), με βάση τη χρήση κριτηρίων: α) την πληρότητα της χρήσης του Πλεονεκτήματα τοποθεσίας· β) νομική εγκυρότητα της ανάπτυξης. γ) φυσική σκοπιμότητα. δ) τις δυνατότητες ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων. ε) την αποτελεσματικότητα της προσέλκυσης οικονομικών πόρων, που καθιστά δυνατό τον εντοπισμό των επιλογών χρήσης ακινήτων που έχουν τη μικρότερη ζήτηση στην αγορά και τον αποκλεισμό τους από μεταγενέστερη έρευνα. 5. Με βάση τη συστηματοποίηση των υφιστάμενων μεθόδων για την ανάλυση των NEI, τον εντοπισμό των πλεονεκτημάτων και των μειονεκτημάτων τους, τεκμηριώνεται ότι η μέθοδος ανάλυσης οικοπέδου ως υπό όρους δωρεάν και με υφιστάμενες βελτιώσεις, που περιλαμβάνει άμεση κεφαλαιοποίηση του εισοδήματος που δημιουργείται από ένα μόνο ακίνητο αντικείμενο, ακολουθούμενο από αφαίρεση του κόστους δημιουργίας βελτιώσεων (ή κόστους για την ανακατασκευή τους) και μεταφοράς της προκύπτουσας αξίας στην ημερομηνία αξιολόγησης, διασφαλίζει τη μέγιστη ορθότητα των αποτελεσμάτων στις τρέχουσες συνθήκες των ρωσικών δραστηριοτήτων αξιολόγησης. 6. Ως αποτέλεσμα της μελέτης της ρωσικής αγοράς ακινήτων, αποδείχθηκε η ανάγκη να ληφθεί υπόψη η ενδιάμεση χρήση αντικειμένων στην ανάλυση της NEI, για την οποία διευκρινίστηκε η έννοια του «ενδιάμεσου τύπου χρήσης ακινήτων». , και αναπτύχθηκε και δοκιμάστηκε μια μεθοδολογία για την ανάλυσή του. Η θεωρητική σημασία των αποτελεσμάτων της μελέτης έγκειται στην ανάπτυξη ενός λεπτομερούς αλγορίθμου για την ανάλυση του NEI της ακίνητης περιουσίας, ο οποίος καθιστά δυνατή την εφαρμογή της θεμελιώδους αρχής της θεωρίας της αποτίμησης, επομένως, τα στοιχεία της επιστημονικής καινοτομίας. προς τα εμπρός για την άμυνα μπορεί να ερμηνευθεί ως η περαιτέρω ανάπτυξή του ως προς τη βελτίωση των μεθοδολογικών εργαλείων για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων. Τα κύρια αποτελέσματα της μελέτης μπορούν να χρησιμοποιηθούν στη διαμόρφωση μαθημάτων κατάρτισης που σχετίζονται με την αποτίμηση ακινήτων. Η πρακτική σημασία της διατριβής έγκειται στο γεγονός ότι τα στοιχεία της επιστημονικής καινοτομίας που αποκτά ο συγγραφέας επικεντρώνονται στην ευρεία χρήση στην πρακτική της αποτίμησης ακινήτων, συμβάλλουν στη βελτίωση της ποιότητας των υπηρεσιών αποτίμησης και στην αύξηση της ελκυστικότητας των επενδύσεων των αντικείμενα που εκτιμώνται. Ανεξάρτητης πρακτικής σημασίας είναι:  ένα σύστημα χαρακτηριστικών αντικειμένων ακινήτων, το οποίο διασφαλίζει την ομαδοποίησή τους σύμφωνα με το προτεινόμενο χαρακτηριστικό ταξινόμησης «αναγκαιότητα και βαθμός λεπτομέρειας της ανάλυσης NEI».  ανέπτυξε μεθοδολογία για την ανάλυση του κριτηρίου της φυσικής σκοπιμότητας, με βάση τη συστηματοποίηση της νομικής τεκμηρίωσης και την ταξινόμηση των ακινήτων, για τον αξιόπιστο προσδιορισμό των πιθανών παραμέτρων της ανάπτυξης ενός οικοπέδου και την πρόβλεψη των χωροταξικών χαρακτηριστικών διαφόρων επιλογών για τη χρήση του?  τον προτεινόμενο αλγόριθμο για την ποιοτική σύγκριση περιπτώσεων εναλλακτικής χρήσης με χρήση του AHP, ο οποίος επιτρέπει τον αποκλεισμό αναποτελεσματικών επιλογών από την επακόλουθη ανάλυση των κριτηρίων οικονομικής σκοπιμότητας και μέγιστης απόδοσης·  ανέπτυξε μεθοδολογία για ανάλυση NEI λαμβάνοντας υπόψη την περίπτωση ενδιάμεσης χρήσης, η οποία προβλέπει τη συνεκτίμηση αλλαγών στα σχέδια αστικής ανάπτυξης για την ανάπτυξη περιοχών και τα μακροπρόθεσμα σχέδια των κατασκευαστών με βραχυπρόθεσμη διατήρηση της τρέχουσας χρήσης της ακίνητης περιουσίας αντικείμενα. Έγκριση και υλοποίηση των αποτελεσμάτων της εργασίας: τα κύρια αποτελέσματα της έρευνας της διατριβής αναφέρθηκαν, συζητήθηκαν και εγκρίθηκαν σε επιστημονικά και πρακτικά συνέδρια και στρογγυλή τράπεζα: Ετήσιο διεθνές επιστημονικό και πρακτικό συνέδριο «Προοπτικές για την ανάπτυξη των εθνικών οικονομιών του CES χώρες μέλη στο πλαίσιο των διεθνών διαδικασιών ολοκλήρωσης» (Karaganda , Karaganda Economic University of Kazpotrebsoyuz, 12-13 Απριλίου 2012). Πέμπτη Διεθνές Επιστημονικό και Μεθοδολογικό Συνέδριο «Κόστος Ακινήτων: Αποτίμηση και Διαχείριση» (Μόσχα, Χρηματοοικονομικό και Βιομηχανικό Πανεπιστήμιο Μόσχας «Synergy», 22 Νοεμβρίου 2013 ) στρογγυλή τράπεζα «Διαχείριση ιδιοκτησίας: Παγκόσμια πρακτική και ρωσικές πραγματικότητες» (Μόσχα, Συνέδριο Συγχωνεύσεων και Εξαγορών, Οικονομικό Πανεπιστήμιο, 19 Σεπτεμβρίου 2014). Η διατριβή ολοκληρώθηκε ως μέρος της ερευνητικής εργασίας που διεξήχθη στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο ως μέρος της κρατικής ανάθεσης το 2013 με θέμα «Βελτίωση της χρηματοοικονομικής σταθερότητας των ρωσικών επιχειρήσεων με βάση τη διαχείριση του κόστους τους». Τα αποτελέσματα της επιστημονικής έρευνας αξιοποιούνται στις πρακτικές δραστηριότητες του Τμήματος Αξιολόγησης της Ολοκληρωμένης Μετοχικής Εταιρείας του αλγορίθμου «Knight Analysis Frank» με εφαρμογή του NEI. Η χρήση της αναπτυγμένης μεθοδολογίας του συγγραφέα για τον προσδιορισμό λύσεων χωροταξικού σχεδιασμού για βελτιώσεις, η μέθοδος ανάλυσης ιεραρχιών, η μεθοδολογία ανάλυσης λαμβάνοντας υπόψη την ενδιάμεση χρήση, μας επιτρέπει να συμμορφωνόμαστε με τις απαιτήσεις των προτύπων αξιολόγησης, να διασφαλίζουμε υψηλό επίπεδο εργασίας, Η αντικειμενικότητα και η ορθότητα της αξιολόγησης καταλήγουν σε περιορισμένο χώρο πληροφόρησης, συμβάλλουν στην αποτελεσματικότητα και ανταγωνιστικότητα του Τμήματος λόγω μιας πιο δομημένης προσέγγισης στην αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας και στη βελτιστοποίηση του λειτουργικού κόστους της εταιρείας. Ο αλγόριθμος ανάλυσης NEI που αναβαθμίστηκε από τον συγγραφέα, ο οποίος συμπληρώνει την αξιολόγηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων με μεθοδικά ορθά εργαλεία, χρησιμοποιείται στις πρακτικές δραστηριότητες της Russian Appraisal Service LLC. Ειδικότερα, η χρήση της μεθόδου ανάλυσης οικονομικής σκοπιμότητας, που προσδιορίστηκε από τον συγγραφέα ως η καταλληλότερη, η οποία περιλαμβάνει επίσης την εφαρμογή ανάλυσης κινδύνου, σας επιτρέπει να εξερευνήσετε βαθύτερα τις NEI, συμβάλλοντας στη βελτίωση των μεθοδολογικών θεμελίων του το έργο και τη βελτίωση της ποιότητας των παρεχόμενων υπηρεσιών. Τα αποτελέσματα της μελέτης χρησιμοποιούνται στην εκπαιδευτική διαδικασία στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο υπό την Κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας από το Τμήμα Αποτίμησης και Διαχείρισης Περιουσίας για τη διδασκαλία των ακαδημαϊκών κλάδων «Αποτίμηση ακινήτων» και «Αγορά ακινήτων και οι τάσεις ανάπτυξης της». . Η υλοποίηση των αποτελεσμάτων της έρευνας της διπλωματικής εργασίας από φορείς επιβεβαιώνεται με σχετικά πιστοποιητικά. στις αναφερόμενες 10 Δημοσιεύσεις. Στο θέμα της διατριβής δημοσιεύθηκαν 6 εργασίες συνολικού όγκου 4,43 p.l. (τόμος συγγραφέα 3,92 σελ.), συμπεριλαμβανομένων 4 έργων συνολικού όγκου 3,55 σελ. (τόμος του συγγραφέα 3.2 σελ.) σε επιστημονικές δημοσιεύσεις με κριτές που καθορίστηκαν από την Ανώτατη Επιτροπή Πιστοποίησης του Υπουργείου Παιδείας και Επιστημών της Ρωσίας. Η δομή και το αντικείμενο της διατριβής. Η διατριβή αποτελείται από μια εισαγωγή, τρία κεφάλαια, ένα συμπέρασμα, έναν κατάλογο παραπομπών από 119 πηγές και 3 παραρτήματα. Το κείμενο της διπλωματικής εργασίας παρουσιάζεται σε 204 σελίδες. Το έργο εικονογραφείται με 19 πίνακες και 7 σχήματα. II. ΤΟ ΚΥΡΙΟ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟ ΤΗΣ ΕΡΓΑΣΙΑΣ Στην εισαγωγή της εργασίας τεκμηριώνεται η συνάφεια του θέματος της διατριβής, παρουσιάζεται ο βαθμός επιστημονικής ανάπτυξης και η μεθοδολογία της εργασίας: καθορίζονται ο σκοπός και οι στόχοι της μελέτης, αποτυπώνονται τα στοιχεία της επιστημονικής καινοτομίας της εργασίας και η πρακτική σημασία της. Η πρώτη ομάδα ερωτήσεων σχετίζεται με τη μελέτη της ιστορικής εξέλιξης της έννοιας του NEI, τον ορισμό του περιεχομένου της έννοιας του NEI, τον ρόλο και τη θέση της αρχής στο σύγχρονο σύστημα αποτίμησης των ακινήτων. Η αποτίμηση των αντικειμένων ιδιοκτησίας βασίζεται στις θεμελιώδεις προϋποθέσεις της νεοκλασικής θεωρίας που κυριαρχεί στη σύγχρονη οικονομική σκέψη. Αυτή η θεωρία βασίζεται στην έννοια του ορθολογικού καταναλωτή, του οποίου η συμπεριφορά καθοδηγείται από τον στόχο της μεγιστοποίησης της χρησιμότητας, ο οποίος προκαθόρισε τη διαμόρφωση βασικών αρχών για την εκτίμηση της αγοραίας αξίας. Οι αρχές της αποτίμησης συνδυάζονται σε τέσσερις ομάδες ανάλογα με την πηγή σχηματισμού και τον βαθμό επιρροής στην αξία: αρχές που βασίζονται στις ιδέες του ιδιοκτήτη σχετικά με τη χρησιμότητα του αντικειμένου. αρχές που βασίζονται στα λειτουργικά χαρακτηριστικά του αντικειμένου που αξιολογείται· αρχές που εξαρτώνται από την επιρροή του περιβάλλοντος της αγοράς· Αρχή NEI. Η ουσία της αρχής NEI έγκειται στο γεγονός ότι η αγοραία αξία της ακίνητης περιουσίας διαμορφώνεται με βάση τα μοναδικά χαρακτηριστικά του αντικειμένου, τα οποία καθορίζουν την επιλογή για τη βέλτιστη χρήση του υπό την επίδραση των δυνάμεων προσφοράς και ζήτησης που επικρατούν στο την ημερομηνία αποτίμησης, όταν όλοι οι συμμετέχοντες στην αγορά ενδιαφέρονται να μεγιστοποιήσουν το δικό τους όφελος. Η αρχή NEI εφαρμόζεται στο μέγιστο βαθμό στην εκτίμηση ακινήτων, γεγονός που οφείλεται στον «φύση των δύο συστατικών»: η σταθερή συνιστώσα είναι ένα οικόπεδο με αμετάβλητη σχέση με ένα συγκεκριμένο μέρος και τη σταθερότητα των ακινήτων, και το μεταβλητό στοιχείο είναι η βελτιώσεις που έγιναν σε αυτό. Η τοποθεσία και οι ιδιότητες του ιστότοπου προκαθορίζουν την παραλλαγή χρήσης του που ανταποκρίνεται στις τρέχουσες ανάγκες της αγοράς. Τα έσοδα του ιστότοπου παρέχονται από τις βελτιώσεις που εισάγονται, οι οποίες μπορούν να αλλάξουν σύμφωνα με τις λειτουργίες που απαιτεί η αγορά. Ως εκ τούτου, η εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων βασίζεται στην έκδοση NEI του οικοπέδου, η οποία μεγιστοποιεί τις δυνατότητες αξίας του. Η ανάλυση της ξένης και της ρωσικής επιστημονικής βιβλιογραφίας σχετικά με το θέμα της έρευνας της διατριβής, καθώς και των προτύπων αξιολόγησης, έδειξε ότι περιέχουν μεγάλο αριθμό διαφορετικών ερμηνειών της έννοιας του NEI των ακινήτων που πληρούν τέσσερα βασικά κριτήρια: νομικό αποδεκτό, φυσικό σκοπιμότητα, οικονομική σκοπιμότητα και μέγιστη αποτελεσματικότητα. Ο μη ικανοποιητικός πολεοδομικός σχεδιασμός, η μεταβαλλόμενη συγκυρία της ρωσικής αγοράς, απαιτούν αποσαφήνιση της έννοιας του NEI από την άποψη της συμμόρφωσης με τις συνθήκες της αγοράς που επικρατούσαν την ημερομηνία της αποτίμησης και οι τρέχουσες τάσεις στην εξέλιξη της αποτίμησης απαιτούν έμφαση στη θεωρητική σημασία του . Για αυτό, διατυπώνεται η ερμηνεία του συγγραφέα της «αρχής NEI», η οποία δίνεται στη σελίδα 6. Η πρακτική εφαρμογή της αρχής NEI συνίσταται στην ανάλυση της αποτελεσματικότητας της περίπτωσης χρήσης ακινήτων που αναπτύχθηκε κατά την ημερομηνία αξιολόγησης (εφεξής αναφέρεται ως ανάλυση NEI). Σύμφωνα με τους υφιστάμενους κανονισμούς στον τομέα των δραστηριοτήτων αποτίμησης στη Ρωσική Ομοσπονδία, αυτή η διαδικασία πρέπει να επισημανθεί ως ανεξάρτητο και υποχρεωτικό στάδιο που προηγείται του υπολογισμού της αγοραίας αξίας των ακινήτων χρησιμοποιώντας τις μεθόδους εισοδήματος, συγκριτικής και κόστους. Αυτό απαιτεί την εισαγωγή ενός ενημερωμένου ορισμού της ανάλυσης NEI, που παρουσιάζεται επίσης στη σελίδα 6. Με βάση μια μελέτη και σύγκριση διεθνών (εφεξής IVS), ευρωπαϊκών και αμερικανικών προτύπων με τα ρωσικά πρότυπα αποτίμησης, σημαντικές διαφορές στις προσεγγίσεις στην ανάλυση NEI αποκαλύφθηκαν. Η τρέχουσα έκδοση του IVS, σε αντίθεση με τις προηγούμενες εκδόσεις τους, δεν ορίζει ότι η αγοραία αξία ενός αντικειμένου πρέπει να προσδιορίζεται με βάση την προσδιοριζόμενη έκδοση του NEI, αλλά υποδεικνύει ότι το αντικατοπτρίζει, δεδομένου ότι η καθιερωμένη πρακτική της ζωνοποίησης 12 προϋποθέτει αποτελεσματική χρήση οποιασδήποτε επικράτειας. Από αυτή την άποψη, το NEI του εκτιμώμενου αντικειμένου θα ληφθεί υπόψη κατά την ανάλυση των τιμών των συναλλαγών αγοράς και πώλησης και μίσθωσης για ανάλογα αντικείμενα κατά την αξιολόγηση της αγοραίας αξίας του με τη χρήση των μεθόδων συγκριτικής και εισοδηματικής προσέγγισης. Η ρωσική ασταθής αγορά ακινήτων και οι ιδιαιτερότητες της νομοθετικής ρύθμισης του πολεοδομικού σχεδιασμού και της χωροταξίας δεν εγγυώνται ότι η τρέχουσα επιλογή χρήσης του εκτιμώμενου αντικειμένου είναι αποτελεσματική και ότι οι τιμές των ανάλογων αντικειμένων αντικατοπτρίζουν το NEI του. Ως εκ τούτου, στα ρωσικά πρότυπα, είναι προς το παρόν σκόπιμο να επισημανθεί η ανάλυση NEI ως ανεξάρτητη διαδικασία. Η πολυπλοκότητα της ανάλυσης NEI της ακίνητης περιουσίας, λόγω του βαθμού ανάπτυξης της αγοράς της, η οποία χαρακτηρίζεται από περιορισμένη πληροφοριακή υποδομή και κακή ανάπτυξη του πολεοδομικού σχεδιασμού, απαιτεί την εισαγωγή ενός πρόσθετου χαρακτηριστικού ταξινόμησης των ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη λαμβάνουν υπόψη την ανάγκη για ανάλυση NEI κατά τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας τους. Το προτεινόμενο σύστημα βασικών χαρακτηριστικών της ακίνητης περιουσίας: προέλευση; λειτουργικότητα των βελτιώσεων· διαιρετό; βελτιώσεις φυσικής κατάστασης. ο τύπος του αντικειμένου ακίνητης περιουσίας, ταξινομημένος σε μια ιεραρχική σειρά, σας επιτρέπει να προσδιορίσετε την ανάγκη για ανάλυση NEI και να ταξινομήσετε το αντικείμενο σύμφωνα με το νέο χαρακτηριστικό ταξινόμησης - "η ανάγκη και ο βαθμός λεπτομέρειας της ανάλυσης NEI" - σε ένα συγκεκριμένο ομάδα. Μια σχηματική ερμηνεία του ανεπτυγμένου συστήματος χαρακτηριστικών για την ταξινόμηση αντικειμένων ακινήτων προκειμένου να προσδιοριστεί η ανάγκη για ανάλυση NEI και ο βαθμός λεπτομέρειάς της φαίνεται στο σχήμα 1. Έτσι, οι ιδιαιτερότητες της ρωσικής αγοράς ακινήτων απαιτούν την πρακτική εφαρμογή του η αρχή NEI για τα περισσότερα αντικείμενα, η οποία συνίσταται στη διαδικασία ανάλυσής της, και η κατάσταση της αγοράς προκαθορίζει την ανάγκη βελτίωσης των μεθόδων και των κατευθύνσεων αυτής της ανάλυσης. Η δεύτερη ομάδα ερωτήσεων προκύπτει από την ανάγκη για κριτική μελέτη των εργαλείων για την πρακτική εφαρμογή της αρχής της βελτίωσης των υφιστάμενων μεθόδων ανάλυσής της. NEI real estate και 13 Προέλευση PZ με υπάρχουσες βελτιώσεις Κενές βελτιώσεις PZ μη επισκευάσιμες (φθορά > 80%) Βελτιώσεις επισκευάσιμες (φθορά)< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

Εισαγωγή

Κεφάλαιο 1. Θεωρητικές βάσεις αποτίμησης ακινήτων

1.2 Ταξινόμηση ακινήτων

1.3 Τύποι αξιών ακινήτων

1.4 Βασικές αρχές εκτίμησης ακινήτων

1.5 Παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων

Κεφάλαιο 2. Εκτίμηση ακινήτου κατοικίας

2.2 Αποτίμηση κατοικιών με χρήση της εισοδηματικής προσέγγισης

2.3 Αποτίμηση οικιστικών ακινήτων με σύγκριση πωλήσεων αναλόγων

2.4 Αποτίμηση ακινήτων με χρήση της προσέγγισης του κόστους

2.5 Συντονισμός αποτελεσμάτων αποτίμησης ακινήτων

Κεφάλαιο 3. Προτάσεις για τη βελτίωση των μεθόδων αποτίμησης ακινήτων

συμπέρασμα

Κατάλογος χρησιμοποιημένης βιβλιογραφίας και πηγών

Εφαρμογή

ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Μεταξύ των στοιχείων της οικονομίας της αγοράς, ιδιαίτερη θέση κατέχουν η ακίνητη περιουσία, η οποία λειτουργεί ως μέσο παραγωγής (γη, διοικητική, βιομηχανική, αποθήκη, λιανική και άλλα κτίρια και εγκαταστάσεις, καθώς και άλλες κατασκευές) και ένα αντικείμενο ή αντικείμενο κατανάλωσης (οικόπεδα, κτίρια κατοικιών, εξοχικές κατοικίες, διαμερίσματα, γκαράζ).

Τα ακίνητα αποτελούν τη βάση της προσωπικής ύπαρξης των πολιτών και χρησιμεύουν ως βάση για την οικονομική δραστηριότητα και την ανάπτυξη επιχειρήσεων και οργανισμών κάθε μορφής ιδιοκτησίας. Στη Ρωσία, υπάρχει μια ενεργή διαμόρφωση και ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων και ένας αυξανόμενος αριθμός πολιτών, επιχειρήσεων και οργανισμών εμπλέκονται σε συναλλαγές ακινήτων.

Χάρη στην εποικοδομητική αλληλεπίδραση μεταξύ του κράτους και των εκτιμητών, η διαδικασία εκτίμησης ακινήτων τα τελευταία χρόνια έχει γίνει πολύ πιο πολιτισμένη σε σύγκριση με την εποχή που μια ανεξάρτητη εκτίμηση στη Ρωσία βρισκόταν μόλις στα σπάργανα. Σήμερα, οι δραστηριότητες των εκτιμητών ρυθμίζονται από τη σχετική ομοσπονδιακή νομοθεσία και τα πρότυπα στον τομέα της αξιολόγησης.

Σκοπός της διπλωματικής εργασίας είναι η ανάπτυξη προτάσεων για τη βελτίωση των μεθόδων αξιολόγησης της οικιστικής ακίνητης περιουσίας.

Για την επίτευξη αυτού του στόχου, είναι απαραίτητο να επιλυθούν οι ακόλουθες εργασίες:

Περιγράψτε την ουσία της αξιολόγησης κατοικίας.

Να χαρακτηρίσει μεθοδολογικές προσεγγίσεις για την εκτίμηση ακινήτων.

Αποτίμηση οικιστικής ακίνητης περιουσίας χρησιμοποιώντας μια προσέγγιση κόστους, σύγκρισης και εισοδήματος.

Διεξαγωγή συγκριτικής ανάλυσης των αποτελεσμάτων της αξιολόγησης.

Ανάπτυξη προτάσεων για τη βελτίωση της μεθοδολογίας για την αξιολόγηση της οικιστικής ακίνητης περιουσίας.

Αντικείμενο της έρευνας στη διπλωματική εργασία είναι η αποτίμηση οικιστικών ακινήτων και αντικείμενο έρευνας οι μέθοδοι και προσεγγίσεις αποτίμησης κατοικιών.

Η μεθοδολογική βάση της έρευνας που πραγματοποιήθηκε στην εργασία της διατριβής είναι οι επιστημονικές εργασίες εγχώριων και ξένων συγγραφέων στον τομέα της αποτίμησης ακινήτων S.V. Gribovsky, E.I. Tarasevich, M.A. Fedotova, D. Fridman.

Στο πρώτο κεφάλαιο της διατριβής «Μεθοδολογική θέση για την εκτίμηση της αξίας των ακινήτων» αποκαλύπτονται τα είδη της αξίας των ακινήτων, η ταξινόμησή τους. Λαμβάνονται υπόψη οι παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων, καθώς και οι βασικές αρχές αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας.

Το δεύτερο κεφάλαιο "Αξιολόγηση οικιστικών ακινήτων" παρουσιάζει τα αποτελέσματα της αξιολόγησης ενός ακινήτου - ένα διαμέρισμα δύο δωματίων που βρίσκεται στην περιοχή Zaeltsovsky του Novosibirsk - χρησιμοποιώντας μια εισοδηματική και συγκριτική προσέγγιση, καθώς και τα αποτελέσματα του υπολογισμού της διάσωσης αξία του ακινήτου.

Στο τρίτο κεφάλαιο «Προτάσεις για τη βελτίωση των μεθόδων αποτίμησης των ακινήτων κατοικιών» παρουσιάζονται οι κύριες κατευθύνσεις για τη βελτίωση των υφιστάμενων προσεγγίσεων για την αποτίμηση των οικιστικών ακινήτων.

Κεφάλαιο 1

1.1 Η ανάγκη για ανεξάρτητη κατ' οίκον αξιολόγηση

Η αποτίμηση είναι η επιστήμη της εφαρμοσμένης οικονομικής ανάλυσης, το κύριο καθήκον της οποίας είναι να καθορίσει την πιο πιθανή τιμή για την πώληση ή την αγορά ενός περιουσιακού στοιχείου (αγαθών) με βάση μια ανάλυση της δυναμικής των δυνάμεων της προσφοράς και της ζήτησης για αυτό το περιουσιακό στοιχείο στο τη σχετική αγορά. Από τυπική άποψη, η πιο πιθανή τιμή καθορίζεται με βάση τη μοντελοποίηση ενός συγκεκριμένου συνόλου παραγόντων ζήτησης και ενός συνόλου παραγόντων προσφοράς.

Επί του παρόντος, οι δραστηριότητες αποτίμησης ακινήτων ρυθμίζονται από τον Ομοσπονδιακό Νόμο "Σχετικά με τις δραστηριότητες αποτίμησης στη Ρωσική Ομοσπονδία" της 06.08.98 No. 135 - FZ.

Η σημερινή κατάσταση στην αγορά ακινήτων συμβάλλει στην ενεργό ανάπτυξη της αποτίμησης ακινήτων στη χώρα μας.

Η αγορά ακινήτων είναι αυτή τη στιγμή μια από τις πιο δυναμικές αγορές της χώρας μας, ένα από τα πιο ελκυστικά επενδυτικά αντικείμενα. Γίνεται πολύ σημαντικό αυτή τη στιγμή, όταν η κατάσταση στον κόσμο είναι πολύ ασταθής: οι ειδικοί δεν μπορούν να δώσουν ακριβείς προβλέψεις για τις τιμές του πετρελαίου, προβλέπουν υποτίμηση του δολαρίου, - τα ακίνητα παραμένουν ουσιαστικά ο μόνος εγγυητής της ασφάλειας των αποταμιεύσεων.

Οι κύριες κατευθύνσεις ανάπτυξης της ρωσικής αξιολόγησης μπορούν να καθοριστούν με βάση τον κατάλογο των πράξεων στις οποίες είναι απαραίτητο να αξιολογηθούν τα ακίνητα. Πρέπει να σημειωθεί ότι η λίστα αυτή διευρύνεται συνεχώς.

Απαιτείται αντικειμενική εκτίμηση διαφόρων τύπων αξίας (αγορά, επένδυση, εξασφαλίσεις, ασφαλιστική, φορολογητέα και άλλα) ακίνητης περιουσίας:

Κατά την αγορά, την πώληση ή την ενοικίαση.

Κατά την εταιρική συμμετοχή επιχειρήσεων και την αναδιανομή μεριδίων ιδιοκτησίας·

Προσέλκυση νέων μετόχων και πρόσθετη έκδοση μετοχών.

Όταν η κτηματογράφηση για τους σκοπούς της φορολογίας των ακινήτων: κτίρια και οικόπεδα.

Για ασφάλιση ακινήτων?

Όταν δανείζει με εξασφάλιση ακίνητης περιουσίας.

Κατά την κατασκευή αντικειμένων ακινήτων ως εισφορά στο εγκεκριμένο κεφάλαιο επιχειρήσεων και οργανισμών.

Κατά την ανάπτυξη επενδυτικών σχεδίων και την προσέλκυση επενδυτών, συμπεριλαμβανομένων των ξένων.

Κατά την εκκαθάριση ακινήτων.

Κατά την εκτέλεση των κληρονομικών δικαιωμάτων, δικαστική ποινή.

Σε άλλες συναλλαγές που σχετίζονται με εκποίηση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε ακίνητα.

Υπάρχουν τρεις κύριες προσεγγίσεις για την αποτίμηση ακινήτων:

Μέθοδος κόστους: εκτιμάται το κόστος πλήρους αναπαραγωγής ή το κόστος πλήρους αντικατάστασης του ακινήτου που αποτιμάται, στη συνέχεια αφαιρείται το ποσό της εκτιμώμενης απόσβεσης κτιρίων και κατασκευών και προστίθεται η αξία του οικοπέδου ως δωρεάν. Αυτή η προσέγγιση μπορεί να είναι απαραίτητη όταν η αποτίμηση ενός αντικειμένου για σκοπούς φορολόγησης ή κατάσχεσης ακινήτων απαιτεί τον διαχωρισμό της αξίας των κτιρίων και των κατασκευών από την αξία της γης. Χρησιμοποιείται επίσης για φορολογικούς και λογιστικούς σκοπούς: οι αποσβέσεις κτιρίων και κατασκευών αφαιρούνται από το φορολογητέο εισόδημα. Άλλες περιπτώσεις που πρέπει να εφαρμοστούν:

Μελέτη σκοπιμότητας για νέες κατασκευές,

Καθορισμός της επιλογής της βέλτιστης και αποδοτικότερης χρήσης της γης,

Εκσυγχρονίζω,

Τελική διαπραγμάτευση τιμής

Κτίρια για θεσμικούς και ειδικούς σκοπούς,

Σκοποί ασφάλισης.

Μέθοδος σύγκρισης αγοράς: εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου με βάση πρόσφατες συναλλαγές με παρόμοια ακίνητα. Υποτίθεται ότι ένας ορθολογικός επενδυτής ή αγοραστής δεν θα πληρώσει περισσότερα για ένα συγκεκριμένο ακίνητο από ό,τι θα κόστιζε να αποκτήσει ένα άλλο παρόμοιο ακίνητο με την ίδια κοινή χρήση.

Μέθοδος εισοδήματος: η αξία ενός ακινήτου καθορίζεται από το ποσό, την ποιότητα και τη διάρκεια της περιόδου λήψης των οφελών που αναμένεται να αποφέρει αυτό το ακίνητο στο μέλλον.

Στη Ρωσία, τα τελευταία χρόνια, η μέθοδος του κόστους είναι ευρέως διαδεδομένη στην εκτίμηση της αξίας των αντικειμένων. Επιπλέον, η χρήση του δηλώθηκε από την κυβέρνηση κατά την ανάπτυξη προγραμμάτων επανεκτίμησης ακινήτων. Αυτό οδήγησε στο γεγονός ότι το κόστος των παγίων περιουσιακών στοιχείων, των ακινήτων ήταν πολύ υποτιμημένο. Τώρα ιδιαίτερη σημασία έχει η διαδικασία επανεκτίμησης τέτοιων αντικειμένων, η οποία μπορεί να γίνει με βάση την αγοραία μέθοδο αποτίμησης.

Μέχρι σήμερα, ο αριθμός των οργανισμών αξιολόγησης στη ρωσική αγορά είναι σημαντικός. Από τα τέλη του 2004, περισσότερες από 9.000 εταιρείες και η PBOYuL στη Ρωσία διαθέτουν κρατικές άδειες για την εκτέλεση δραστηριοτήτων αξιολόγησης. Τώρα η αγορά ρυθμίζεται από το Υπουργείο Οικονομικής Ανάπτυξης, αλλά από την 1η Ιανουαρίου 2006 βρίσκεται σε εξέλιξη η μετάβαση στην αυτορρύθμιση.

Στο παρόν στάδιο, η αγορά αξιολόγησης χαρακτηρίζεται από αυξανόμενο ανταγωνισμό, βελτίωση της ποιότητας και μείωση του κόστους των υπηρεσιών. Ειδικότερα, η ζήτηση για αποτίμηση προκειμένου να αντικατοπτρίζονται τα περιουσιακά στοιχεία στις οικονομικές καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΛΠ, τα αμερικανικά GAAP ή τα ρωσικά λογιστικά πρότυπα αυξάνεται συνεχώς. αξιολόγηση της αξίας των άυλων περιουσιακών στοιχείων για τον προσδιορισμό της αποτελεσματικότητας των στρατηγικών μάρκετινγκ και επωνυμίας· αποτίμηση με σκοπό την πραγματοποίηση συναλλαγών αγοράς και πώλησης, μίσθωσης περιουσιακών στοιχείων, συγχωνεύσεων και εξαγορών και άλλων συναλλαγών για τη μεταβίβαση ιδιοκτησίας και άλλων δικαιωμάτων ιδιοκτησίας· αποτίμηση για σκοπούς ασφάλισης, πρόσθετης έκδοσης μετοχών ή επαναγοράς μετοχών κατά την ιδιωτικοποίηση κρατικών επιχειρήσεων· εκτίμηση για σκοπούς δανεισμού με εξασφάλιση ακινήτων κ.λπ. .

Σύμφωνα με τα αποτελέσματα μελέτης του οίκου αξιολόγησης Expert RA, οι πιο απαιτητικές υπηρεσίες τον τελευταίο ενάμιση χρόνο ήταν οι υπηρεσίες αποτίμησης ακινήτων και επιχειρήσεων γενικότερα. Το μερίδιο αυτών των περιοχών στη συνολική δομή της αγοράς ανήλθε σε 34,3% και 32,1% αντίστοιχα.

1.2 Ταξινόμηση ακινήτων

Η αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας ενδιαφέρει πρωτίστως αντικείμενα που κυκλοφορούν ενεργά στην αγορά ως ανεξάρτητο προϊόν. Επί του παρόντος, στη Ρωσία αυτά είναι διαμερίσματα και δωμάτια, χώροι γραφείων και κτίρια γραφείων, προαστιακά κτίρια κατοικιών με οικόπεδα, δωρεάν οικόπεδα για ανάπτυξη και (ή) για άλλους σκοπούς. Τα ακίνητα περιλαμβάνουν επίσης κοιτάσματα ορυκτών, η ρωσική αγορά των οποίων δεν έχει ακόμη διαμορφωθεί. Παρακάτω εξετάζουμε τις γενικές αρχές για την ταξινόμηση των ακινήτων.

Η πρώτη κατηγορία ακινήτων. Ο όρος «ακίνητη περιουσία» στην περίπτωσή μας αναφέρεται σε κάθε προϊόν που συνδέεται άκαμπτα με ένα κομμάτι γης, η μεταφορά του σε άλλο μέρος είναι αδύνατη χωρίς καταστροφή και απώλεια της καταναλωτικής αξίας. Η προτεινόμενη διατύπωση αποσκοπεί στην προώθηση μιας διαφοροποιημένης προσέγγισης στην αξιολόγηση διαφόρων κατηγοριών ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη τα πιο σημαντικά χαρακτηριστικά τους, τα χαρακτηριστικά του εμπορικού κύκλου εργασιών, τη δομή και την κλίμακα των αγορών εντός των οποίων πραγματοποιούνται οι διαδικασίες αγοράς και πώλησης ακινήτων. Δεδομένου ότι μια ποικιλία συνθηκών και οι συνδυασμοί τους επηρεάζουν την αποτίμηση ενός ακινήτου, χρησιμοποιήθηκε η μέθοδος "δέντρο χαρακτηριστικών" για την ταξινόμηση (ομάδα). Μια τέτοια ταξινόμηση (ομαδοποίηση) είναι πολυεπίπεδη. Σε κάθε επίπεδο, πραγματοποιείται στη δική του βάση με τις πιθανές διαφορές τους στο ίδιο επίπεδο, αλλά κατά μήκος διαφορετικών «κλάδων». Ταυτόχρονα, το βάθος (αριθμός επιπέδων) της ταξινόμησης είναι μεγαλύτερο για εκείνους τους κλάδους στους οποίους βρίσκονται πιο αντιπροσωπευτικά (ως προς την αξιολόγησή τους) αντικείμενα.

Κάθε επίπεδο έχει το δικό του όνομα και ένα σύνολο προτεινόμενων τιμών για το αντίστοιχο χαρακτηριστικό ταξινόμησης.

1. Προέλευση.

2. Ραντεβού.

3. Κλίμακα.

3.1 Χερσαίες εκτάσεις.

3.2. Ξεχωριστά οικόπεδα.

3.3. Συγκροτήματα κτιρίων και κατασκευών (οικισμός εξοχικής κατοικίας, μικροπεριφέρεια, ξενοδοχείο, σανατόριο κ.λπ.)

3.3.1. Πολυκατοικία πολυκατοικίας.

3.3.2. Κατοικία μονοκατοικία (αρχοντικό, εξοχικό).

3.3.3. Τμήμα (είσοδος).

3.3.4. Δάπεδο σε τομή.

3.3.5. Διαμέρισμα.

3.3.6. Δωμάτιο.

3.3.7. Καλοκαιρινό εξοχικό σπίτι.

3.4. συγκρότημα διοικητικών κτιρίων.

3.4.1. Κτίριο.

3.4 Χώροι ή μέρη κτιρίων (τμήματα, όροφοι).

4. Έτοιμο για χρήση.

4.1. Ετοιμος.

4.2. Απαιτείται ανακατασκευή ή σημαντικές επισκευές.

4.3. Απαιτείται η ολοκλήρωση της κατασκευής.

Δεδομένου ότι η αγορά διαμερισμάτων είναι επί του παρόντος ο πιο ανεπτυγμένος τομέας της αγοράς ακινήτων στη Ρωσία, είναι λογικό να εστιάσουμε στη μελέτη αυτού του συγκεκριμένου τομέα προκειμένου να αναπτυχθούν βασικές μεθοδολογικές προσεγγίσεις για την αξιολόγηση της αξίας των ακινήτων.

Στη διαμορφωμένη δυτική αγορά υιοθετείται μια άλλη, η οποία διαφέρει από την ταξινόμηση των ακινήτων που προτείνονται παραπάνω σε κατηγορίες Α, Β και Γ.

Χωρίζεται στις εξής τάξεις:

1) Εξειδικευμένα ακίνητα, προσαρμοσμένα στη διεξαγωγή μιας συγκεκριμένης επιχείρησης και συνήθως πωλούνται με την επιχείρηση.

Παραδείγματα: διυλιστήρια πετρελαίου, χημικές μονάδες, εργαστήρια για την τοποθέτηση μηχανημάτων και εξοπλισμού. κτίρια που λόγω θέσης, μεγέθους, κατασκευής δεν πωλούνται ή ενοικιάζονται ποτέ σε τρίτους στην αγορά.

2) Μη εξειδικευμένα ακίνητα - συνηθισμένα κτίρια - καταστήματα, γραφεία, εργοστάσια, αποθήκες, που συνήθως πωλούνται ή ενοικιάζονται.

Η ταξινόμηση των ακινήτων σύμφωνα με διάφορα χαρακτηριστικά (κριτήρια) συμβάλλει στην πιο επιτυχημένη έρευνα της αγοράς ακινήτων και διευκολύνει την ανάπτυξη και εφαρμογή μεθόδων εκτίμησης της αξίας διαφόρων κατηγοριών ακινήτων. Στη διαδικασία ταξινόμησης διακρίνονται ξεχωριστές ομάδες ακινήτων, γεγονός που καθορίζει τη δυνατότητα ομοιόμορφων προσεγγίσεων για την αποτίμησή τους.

1.3 Τύποι αξιών ακινήτων

Στο αρχικό στάδιο της εκτίμησης ακινήτων, ο εμπειρογνώμονας εκτιμητής αντιμετωπίζει πάντα το δύσκολο πρόβλημα της επιλογής του είδους της αξίας για τους υπολογισμούς της εκτίμησης. Αυτή η επιλογή εξαρτάται από πολλούς παράγοντες (η φύση του αντικειμένου και οι συναρτήσεις αξιολόγησης) και καθορίζει τη μετέπειτα επιλογή της μεθόδου αποτίμησης αυτής της ιδιότητας. Εάν η εκτίμηση ακινήτων πραγματοποιείται με σκοπό τη λήψη στεγαστικού δανείου (δάνεια με εξασφάλιση ακινήτων), είναι σημαντικό για τον εκτιμητή να έχει αξιόπιστες πληροφορίες σχετικά με την πιο πιθανή τιμή πώλησης αυτού του ακινήτου εάν ο δανειολήπτης (ιδιοκτήτης ακινήτου ) δεν αποπληρώνει το χρέος (δάνειο). Κατά τον υπολογισμό της ακίνητης περιουσίας για φορολογικούς σκοπούς στις δυτικές χώρες, χρησιμοποιείται η αγοραία ή η ανταλλακτική αξία του ακινήτου, με βάση το κόστος αναπαραγωγής του τελευταίου. Κατά την αξιολόγηση αντικειμένων προς ανακατασκευή, κατά κανόνα, επιλέγεται η αξία επένδυσης, δηλ. την αξία του ακινήτου για έναν συγκεκριμένο επενδυτή.

Κατά την αξιολόγηση κτιρίων για ειδικούς σκοπούς, ακίνητα στους «παθητικούς» τομείς της αγοράς ακινήτων, όταν δεν υπάρχουν επαρκή στοιχεία για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας, καθώς και κατά την αξιολόγηση για τους σκοπούς της ασφάλισης ακινήτων, το κόστος αντικατάστασης ή χρησιμοποιείται το κόστος αντικατάστασης.

Τιμή αγοράς

Σε οικονομικές συνθήκες της αγοράς, ο πιο κοινός τύπος αξίας των ακινήτων είναι η αγοραία αξία. Η αγοραία αξία είναι η πιο πιθανή τιμή που πρέπει να επιτύχει ένα ακίνητο σε μια ανταγωνιστική και ανοιχτή αγορά υπό όλες τις συνθήκες δίκαιου εμπορίου, συνειδητής δράσης από τον πωλητή και τον αγοραστή και χωρίς την επιρροή παράνομων κινήτρων.

Εννοείται ότι σε μια συναλλαγή αγοραπωλησίας, η μεταβίβαση δικαιωμάτων από τον πωλητή στον αγοραστή υπόκειται στις ακόλουθες προϋποθέσεις.

1. Τα κίνητρα του αγοραστή και του πωλητή είναι τυπικά, δηλ. λειτουργούν χωρίς αδικαιολόγητη πίεση ή έκτακτες συνθήκες ζωής.

2. Και τα δύο μέρη είναι καλά ενημερωμένα, ζητείται η γνώμη και ενεργούν, κατά τη γνώμη τους, λαμβάνοντας υπόψη τα μέγιστα συμφέροντά τους.

3. Το ακίνητο τέθηκε προς πώληση στην αγορά για αρκετό χρόνο (αρκετό ώστε οι υποψήφιοι αγοραστές να εξοικειωθούν με τις πληροφορίες σχετικά με την πώληση ακινήτων και να αποφασίσουν να αγοράσουν το ακίνητο).

4. Η πληρωμή έγινε με τους όρους χρηματοδότησης της συμφωνίας.

5. Η τιμή είναι κανονική, δεν επηρεάζεται από τους ειδικούς όρους χρηματοδότησης και πώλησης.

Η αγοραία αξία της ακίνητης περιουσίας ονομάζεται αλλιώς αξία σε αντάλλαγμα - σε αντίθεση με την αξία χρήσης (ή την αξία χρήσης), η οποία αντανακλά την αξία του αντικειμένου για έναν συγκεκριμένο ιδιοκτήτη.

Η έννοια της αγοραίας αξίας βασίζεται στο γεγονός ότι ένας τυπικός αγοραστής στην αγορά ακινήτων έχει τη δυνατότητα να επιλέξει εναλλακτικά ακίνητα. Η αγοραία αξία είναι αντικειμενική, ανεξάρτητη από τις επιθυμίες μεμονωμένων συμμετεχόντων στην αγορά ακινήτων και αντανακλά τις πραγματικές οικονομικές συνθήκες που αναπτύσσονται σε αυτήν την αγορά.

Κόστος χρήσης (αξία χρήσης)

Η αξία χρήσης (value in use) αντικατοπτρίζει την αξία ενός ακινήτου για έναν συγκεκριμένο ιδιοκτήτη που δεν πρόκειται να διαθέσει το ακίνητο στην αγορά ακινήτων. Η εκτίμηση της καταναλωτικής αξίας ενός αντικειμένου γίνεται με βάση το υπάρχον προφίλ χρήσης του και τις χρηματοοικονομικές και οικονομικές παραμέτρους που παρατηρήθηκαν κατά την προϊστορία της λειτουργίας του αντικειμένου και προβλέπονται στο μέλλον.

Κόστος επένδυσης

Η έννοια της «επενδυτικής αξίας», παρόμοια με την έννοια της «αξίας χρήσης», σημαίνει την αξία του ακινήτου για έναν συγκεκριμένο επενδυτή που πρόκειται να αγοράσει ή να επενδύσει στο ακίνητο που αποτιμάται. Ο υπολογισμός της αξίας της επένδυσης γίνεται με βάση το εισόδημα που αναμένει ο συγκεκριμένος επενδυτής και το συγκεκριμένο ποσοστό κεφαλαιοποίησής του. Η αξία της επένδυσης υπολογίζεται συνήθως κατά την αξιολόγηση ενός επενδυτικού σχεδίου ή ενός αντικειμένου που δημιουργεί εισόδημα για έναν συγκεκριμένο επενδυτή. Αυτός ο τύπος αξίας είναι υποκειμενικός.

Κόστος αντικατάστασης (κόστος αναπαραγωγής αντικειμένου)

Το κόστος αντικατάστασης (το κόστος αναπαραγωγής ενός αντικειμένου) καθορίζεται από το κόστος σε τρέχουσες τιμές για την κατασκευή ενός ακριβούς αντιγράφου του αντικειμένου που αξιολογείται, στη «νέα» του κατάσταση (χωρίς απόσβεση), χρησιμοποιώντας τις ίδιες αρχιτεκτονικές λύσεις, κτίριο κατασκευών και υλικών, καθώς και με την ίδια ποιότητα εργασιών κατασκευής - εγκατάστασης. Σε αυτή την περίπτωση αναπαράγονται η ίδια απαξίωση του αντικειμένου και οι ίδιες ελλείψεις σε αρχιτεκτονικές λύσεις που είχε το αξιολογούμενο αντικείμενο.

κόστος αντικατάστασης

Το κόστος αντικατάστασης καθορίζεται από το κόστος σε τρέχουσες τιμές για την κατασκευή μιας εγκατάστασης που έχει εκτιμώμενη ισοδύναμη χρησιμότητα, αλλά χτισμένη σε νέο αρχιτεκτονικό στυλ, χρησιμοποιώντας σύγχρονα πρότυπα σχεδιασμού και προοδευτικά υλικά και κατασκευές, καθώς και σύγχρονο εξοπλισμό του ακινήτου . Έτσι, το κόστος αντικατάστασης εκφράζεται με το κόστος αναπαραγωγής ενός ακριβούς αντιγράφου του αντικειμένου και το κόστος αντικατάστασης εκφράζεται από το κόστος δημιουργίας ενός αντικειμένου ενός λειτουργικού αναλόγου.

Ασφαλιστική αξία

Η ασφαλισμένη αξία υπολογίζεται με βάση είτε το κόστος αντικατάστασης είτε το κόστος αντικατάστασης ενός αντικειμένου που κινδυνεύει να καταστραφεί (ή να καταστραφεί). Με βάση την ασφαλιστική αξία του αντικειμένου καθορίζονται τα ασφαλιστικά ποσά, οι ασφαλιστικές πληρωμές και οι ασφαλιστικοί τόκοι.

Αξία για φορολογικούς σκοπούς (φορολογητέα αξία)

Η αξία για τους σκοπούς της φορολόγησης της περιουσίας νομικών και φυσικών προσώπων καθορίζεται από ειδικούς εκτιμητές διαπιστευμένους για φορολογικούς ελέγχους με βάση είτε την αγοραία αξία είτε την αξία αντικατάστασης του ακινήτου ή η εκτίμηση πραγματοποιείται επίσημα σύμφωνα με την κανονιστική μεθοδολογία χωρίς τη συμμετοχή ειδικών εκτιμητών.

Αξία εκκαθάρισης

Η αξία διάσωσης είναι το καθαρό χρηματικό ποσό που μπορεί να λάβει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου όταν το ακίνητο ρευστοποιηθεί.

1.4 Βασικές αρχές εκτίμησης ακινήτων

Οι αρχές της εκτίμησης ακινήτων μπορούν να ομαδοποιηθούν στις ακόλουθες τέσσερις ομάδες:

Αρχές που βασίζονται στις αντιλήψεις χρήσης.

Αρχές που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία (γη, κτίρια, κατασκευές).

Αρχές που σχετίζονται με το περιβάλλον της αγοράς.

Η αρχή της βέλτιστης και αποδοτικότερης χρήσης του ακινήτου.

Όλες οι εξεταζόμενες αρχές της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας είναι αλληλένδετες. Κατά την αξιολόγηση ενός ακινήτου, είναι απαραίτητο, εάν είναι δυνατόν, να λαμβάνονται υπόψη όλες ή οι κύριες αρχές της αποτίμησης προκειμένου να επιτευχθεί μια πιο αξιόπιστη και ακριβής εκτίμηση της αξίας του ακινήτου.

Αρχές χρήστη

Οι αρχές που βασίζονται στις αντιλήψεις των χρηστών περιλαμβάνουν τις αρχές της χρησιμότητας, της υποκατάστασης και της προσδοκίας.

Η αρχή της χρησιμότητας είναι ότι οποιοδήποτε ακίνητο έχει αξία μόνο εάν είναι χρήσιμο σε κάποιον επενδυτή και μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την υλοποίηση συγκεκριμένων λειτουργιών ή προσωπικών αναγκών, για παράδειγμα, τη χρήση ακίνητης περιουσίας ως ξενοδοχείο, καφετέρια, γραφείο, μουσείο κ.λπ. .ρε. Χρησιμότητα είναι η ικανότητα μιας ιδιοκτησίας να ικανοποιεί τις ανάγκες ενός χρήστη σε μια δεδομένη τοποθεσία και για μια δεδομένη χρονική περίοδο.

Η αρχή της υποκατάστασης ορίζει ότι ένας ορθολογικός (τυπικός) αγοραστής δεν θα πληρώσει περισσότερα για ένα ακίνητο από την ελάχιστη τιμή που χρεώνεται για ένα άλλο παρόμοιο ακίνητο της ίδιας κοινής ωφέλειας. Η μέγιστη αξία του αντικειμένου που αποτιμάται καθορίζεται από το χαμηλότερο κόστος με το οποίο μπορεί να αποκτηθεί ένα άλλο παρόμοιο αντικείμενο με ισοδύναμη χρησιμότητα.

Η αρχή της προσδοκίας σχετίζεται με την εκπροσώπηση του χρήστη του ακινήτου και λέει: η αξία του αντικειμένου που δημιουργεί εισόδημα καθορίζεται από το ποσό των ταμειακών ροών που αναμένεται από τη χρήση του ακινήτου που αποτιμάται, καθώς και από το ποσό που αναμένεται από μεταπώλησή του. Είναι σημαντικό για ποια χρονική περίοδο θα εισπραχθεί το αναμενόμενο εισόδημα, καθώς το ρούβλι του επενδυτή σήμερα αξίζει περισσότερο από το ρούβλι που θα εισπραχθεί αύριο.

Αρχές που σχετίζονται με τις απαιτήσεις για ένα οικόπεδο, κτίρια και κατασκευές που βρίσκονται σε αυτό

Αυτή η ομάδα περιλαμβάνει τις ακόλουθες αρχές:

Υπολειμματική παραγωγικότητα (παραγωγικότητα) της γης.

οριακή παραγωγικότητα (αρχή συνεισφοράς).

Ισορροπία (αρχή της αναλογικότητας).

Βέλτιστες τιμές;

Βέλτιστη κατανομή των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας.

Η αρχή της υπολειπόμενης παραγωγικότητας της γης.

Η αρχή της υπολειπόμενης παραγωγικότητας (ή παραγωγικότητας) δηλώνει ότι η αξία της γης βασίζεται στην υπολειπόμενη παραγωγικότητα (παραγωγικότητα). Για να κατανοήσουμε αυτή τη θέση, είναι απαραίτητο να αναγνωρίσουμε ότι κάθε είδους δραστηριότητα, κατά κανόνα, απαιτεί την παρουσία τεσσάρων συστατικών της παραγωγής: κεφάλαιο, εργασία, διαχείριση και γη.

Η γη είναι ένα οικόπεδο και φυσικοί πόροι που βρίσκονται σε αυτό - κλειστές δεξαμενές, άγρια ζωή, βλάστηση και ορυκτά. Τα εδαφικά όρια ενός οικοπέδου καθορίζονται σύμφωνα με τη διαδικασία που ορίζει η ισχύουσα νομοθεσία γης και επισημοποιούνται με πιστοποιητικό που εκδίδεται στον ιδιοκτήτη (ή τον μισθωτή) από τις κρατικές αρχές διαχείρισης γης. Η γη είναι ο κύριος παράγοντας που παρέχει τον χώρο και τους πόρους που απαιτούνται για κάθε είδους παραγωγική δραστηριότητα.

Η εργασία είναι ένα σύνολο εργασιών για την παραγωγή αγαθών (υπηρεσιών) και την εφαρμογή της στην αγορά. Αυτή η έννοια δεν περιλαμβάνει δραστηριότητες διαχείρισης.

Κεφάλαιο είναι χρήματα που επενδύονται στην αναπαραγωγή των παγίων περιουσιακών στοιχείων και του κεφαλαίου κίνησης, καθώς και σε άλλα στοιχεία της παραγωγής - εργασία, γη και διαχείριση.

Η διαχείριση των παραγωγικών δραστηριοτήτων περιλαμβάνει τις γνώσεις, τις δεξιότητες, τις επιχειρηματικές ικανότητες και το ταλέντο του διοικητικού προσωπικού της επιχείρησης. Η επιτυχημένη διαχείριση σάς επιτρέπει να βελτιστοποιήσετε την παραγωγή και να μεγιστοποιήσετε τα κέρδη.

Κάθε στοιχείο της παραγωγής (κεφάλαιο, εργασία, διαχείριση και γη) πρέπει να καλύπτεται από το εισόδημα των επιχειρήσεων. Ωστόσο, δεδομένου ότι η γη είναι φυσικά ακίνητη και άλλα στοιχεία προσελκύονται σε αυτήν για επιχειρηματικές δραστηριότητες, η εργασία, το κεφάλαιο και η διαχείριση καταβάλλονται πρώτα από όλα και το υπόλοιπο εισόδημα καταβάλλεται στον ιδιοκτήτη της γης ως ενοίκιο. Μια τέτοια κρίση είναι συνεπής με τις κύριες διατάξεις της οικονομικής θεωρίας - η γη έχει "υπολειμματική αξία" και μια ορισμένη αξία μόνο όταν υπάρχει ένα υπόλοιπο εισόδημα μετά την κάλυψη των άλλων τριών συνιστωσών της παραγωγής. Έτσι, η υπολειπόμενη παραγωγικότητα εκφράζεται ως εισόδημα που προκύπτει από τη γη, μετά την πληρωμή του κόστους εργασίας, κεφαλαίου και διαχείρισης.

Η αρχή της οριακής παραγωγικότητας (αρχή της συνεισφοράς).

Η αρχή της οριακής παραγωγικότητας (ή παραγωγικότητας) ή η αρχή της συνεισφοράς σημαίνει ότι ως αποτέλεσμα της επένδυσης, πρέπει να εισπραχθεί εισόδημα, το οποίο παραμένει μετά την κάλυψη του κόστους. Όσον αφορά την αγορά ακινήτων, η αρχή αυτή μπορεί να ερμηνευθεί ως εξής. Συχνά, το κόστος επισκευής ενός διαμερίσματος σας επιτρέπει να αυξήσετε την αξία του και σε ποσά που υπερβαίνουν σημαντικά το κόστος επισκευής του. Στην περίπτωση αυτή υλοποιείται η αρχή της οριακής παραγωγικότητας ή η αρχή της συνεισφοράς. Το ποσό της εισφοράς αντιστοιχεί στη διαφορά μεταξύ της τιμής που ελήφθη ως αποτέλεσμα της επισκευής του διαμερίσματος και του κόστους αυτής της επισκευής.

Η αρχή της αύξησης και της μείωσης των αποδόσεων.

Η ουσία αυτής της αρχής είναι ότι η αύξηση των επενδύσεων κεφαλαίου στα κύρια συστατικά στοιχεία της παραγωγής προκαλεί αύξηση του ρυθμού αύξησης των κερδών μόνο μέχρι ένα ορισμένο όριο, μετά το οποίο η αύξηση των κερδών γίνεται μικρότερη από την αύξηση των επενδύσεων κεφαλαίου. Αυτό το όριο αντιστοιχεί στη μέγιστη αξία του ακινήτου. Οποιαδήποτε μεταγενέστερη επένδυση σε ακίνητη περιουσία δεν θα δώσει ανάλογη αύξηση των κερδών, άρα και ανάλογη αύξηση της αξίας του ακινήτου.

Επομένως, ο εκτιμητής πρέπει πρώτα να αναλύσει τις διάφορες επιλογές για τη χρήση της γης. Για παράδειγμα, για να εκτελέσετε υπολογισμούς κέρδους από την κατασκευή διαφόρων τύπων αντικειμένων ακινήτων ή διαφορετικού αριθμού αντικειμένων σε ένα δεδομένο οικόπεδο. Μόνο μετά από αυτό θα είναι σε θέση να κάνει την τελική επιλογή του τύπου του ακινήτου για κατασκευή σε αυτό το site. Κατά τη διαδικασία σχεδιασμού παραλλαγής διαφόρων συνδυασμών εξαρτημάτων παραγωγής και καθορισμού του μέγιστου κέρδους σε αυτή τη βάση, εφαρμόζεται η αρχή της αύξησης και της μείωσης της κερδοφορίας.

Η αρχή της ισορροπίας.

Η αρχή της ισορροπίας (ή η αρχή της αναλογικότητας) διατυπώνεται ως εξής: τα συστατικά της παραγωγής (ή της ακίνητης περιουσίας) πρέπει να συνδυάζονται μεταξύ τους σε μια ορισμένη αναλογία. Εάν ο όγκος των επενδύσεων κεφαλαίου υπερβαίνει τον όγκο της εργασίας σε μια δεδομένη χρονική περίοδο, για παράδειγμα, στην κατασκευή ενός αντικειμένου, τότε υπάρχει «πάγωμα κεφαλαίου» και μείωση της συνολικής απόδοσης του έργου. Μια παρόμοια κατάσταση είναι δυνατή όταν σε μια δεδομένη χρονική στιγμή δεν υπάρχουν αρκετά κεφάλαια για την ανέγερση ενός ακινήτου, το οποίο είναι πολύ γνωστό στους επενδυτές σε νέες κατασκευές. Από την άποψη αυτή, τα κανονιστικά έγγραφα ως μέρος της τεκμηρίωσης σχεδιασμού για την κατασκευή της εγκατάστασης προβλέπουν την ανάπτυξη χρονοδιαγραμμάτων για την κατασκευή της εγκατάστασης προκειμένου να επιτευχθεί το μέγιστο δυνατό αποτέλεσμα από την υλοποίηση του έργου.

Η αρχή των βέλτιστων τιμών.

Η αρχή των βέλτιστων αξιών (αρχή της βέλτιστης οικονομικής αξίας), δεδομένων των τάσεων που επικρατούν στην αγορά ακινήτων, μια ορισμένη (βέλτιστη) αξία ενός συγκεκριμένου τύπου ακινήτου είναι σε μεγάλη ζήτηση. Ένας ειδικός εκτιμητής θα πρέπει πάντα να έχει υπόψη του την αρχή των βέλτιστων τιμών και να τη χρησιμοποιεί κατά την αξιολόγηση ακινήτων αυτού του τύπου.

Η αρχή της βέλτιστης κατανομής των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας.

Τα δικαιώματα ιδιοκτησίας σε ένα ακίνητο θα πρέπει να διαιρούνται και να συνδυάζονται κατά τέτοιο τρόπο ώστε να αυξάνεται η συνολική αξία του ακινήτου. Η ισχύουσα νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας επιτρέπει τη χωριστή διαίρεση και πώληση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας. Η ιδιοκτησία αναφέρεται στο δικαίωμα ιδιοκτησίας, χρήσης και διάθεσης περιουσίας. Εκτός από το δικαίωμα ιδιοκτησίας, τα δικαιώματα ιδιοκτησίας είναι το δικαίωμα ισόβιας κληρονομικής κατοχής, το δικαίωμα μόνιμης (αέναης) χρήσης ιδιοκτησίας, το δικαίωμα οικονομικής κατοχής και το δικαίωμα λειτουργικής διαχείρισης, καθώς και διάφορα είδη δουλειών - το δικαίωμα περιορισμένης χρήσης του ακινήτου. Επιπλέον, η μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου σε άλλο πρόσωπο δεν αποτελεί βάση για τον τερματισμό άλλων δικαιωμάτων ιδιοκτησίας, όπως τα δικαιώματα μίσθωσης αυτού του ακινήτου.

Η κατανομή των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε ακίνητο μπορεί να γίνει ως εξής:

1. Φυσικός διαχωρισμός είναι η διαίρεση ενός ακινήτου σε μέρη: υπόγειο, δάπεδα κ.λπ. Για ένα οικόπεδο - η διαίρεση των δικαιωμάτων στον εναέριο χώρο, στην επιφάνεια της γης και στο υπέδαφός της, η διαίρεση της γης σε χωριστά οικόπεδα.

2. Διαχωρισμός κατά χρόνο ιδιοκτησίας - διαφορετικοί τύποι μίσθωσης, ισόβια ιδιοκτησία, μελλοντικά δικαιώματα ιδιοκτησίας κ.λπ.

3. Διαχωρισμός του συνόλου των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας - δικαίωμα κατοχής, ορισμένης ή αέναης χρήσης, διάθεσης, δια βίου (κληρονομικής) κατοχής, οικονομικής διαχείρισης, λειτουργικής διαχείρισης και δικαίωμα περιορισμένης χρήσης του ακινήτου.

4. Επιμερισμός των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας μεταξύ των συμμετεχόντων - από κοινού μίσθωση, εταιρική σχέση, μετοχικές εταιρείες, δικαιώματα προαίρεσης, καταπιστεύματα, συμβάσεις με προβλεπόμενους όρους πώλησης.

5. Διαχωρισμοί με εμπράγματα βάρη - υποθήκες, φορολογικά βάρη, δικαστικά βάρη, ίδια κεφάλαια.

Η χρήση στην πρακτική των σχέσεων ιδιοκτησίας των παραπάνω τύπων διαχωρισμού του συνόλου των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και ο βέλτιστος συνδυασμός τους σας επιτρέπει να αυξήσετε την αξία της ακίνητης περιουσίας.

Αρχές που σχετίζονται με το περιβάλλον της αγοράς

Αυτή η ομάδα αρχών περιλαμβάνει τις αρχές της εξάρτησης, της συμμόρφωσης, της προσφοράς και ζήτησης, του ανταγωνισμού και της αρχής της αλλαγής.

Αρχή Εξάρτησης

Η αρχή της εξάρτησης (ή η αρχή της εξωτερικής επιρροής) δηλώνει: διάφοροι περιβαλλοντικοί παράγοντες επηρεάζουν την αξία ενός ακινήτου. Αυτοί οι παράγοντες - ανάλογα με τον βαθμό επιρροής τους σε ένα συγκεκριμένο αντικείμενο - χωρίζονται σε κύριους και πρόσθετους. ανάλογα με τη σφαίρα επιρροής - σε κλιματικές, γεωλογικές, περιφερειακές, κοινωνικές, οικονομικές, περιβαλλοντικές, δημογραφικές, νομικές, διεθνείς, πολεοδομικές, βιομηχανικές και τεχνικές. Με τη σειρά τους, οι οικονομικοί παράγοντες μπορούν επίσης να διαφοροποιηθούν σύμφωνα με διάφορα κριτήρια: χρηματοοικονομικά, ρυθμιστικά και άλλα. Ένας ειδικός εκτιμητής πρέπει να θυμάται ότι σε όλες τις περιπτώσεις, η τοποθεσία είναι ο κύριος παράγοντας που επηρεάζει την αξία ενός ακινήτου και η ανάλυση της αξίας της ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να ξεκινά από αυτήν. Οι κύριοι παράγοντες περιλαμβάνουν επίσης την εγγύτητα του ακινήτου σε ανεπτυγμένη υποδομή (σύνδεση με την αγορά του χρήστη): δρόμους, εμπορικά και πολιτιστικά κέντρα κ.λπ., π.χ. ο αξιολογητής πρέπει να καθορίσει πώς σχετίζονται οι ροές εσόδων με την αγορά χρηστών. Αυτοί οι δύο παράγοντες - η τοποθεσία του αντικειμένου και η σχέση του με την αγορά του χρήστη - συνθέτουν μαζί την έννοια της «οικονομικής θέσης του ακινήτου. Αυτός ο συνολικός παράγοντας έχει τη μεγαλύτερη επίδραση στην αξία του ακινήτου. Ο εμπειρογνώμονας εκτιμητής πρέπει να εντοπίσει και να μετρήσει τον αντίκτυπο των περιβαλλοντικών παραγόντων σε:

την αξία του ακινήτου που αποτιμάται και να κάνετε τις κατάλληλες προσαρμογές σε αυτήν την αξία χρησιμοποιώντας τη μέθοδο σύγκρισης πωλήσεων.

Το ποσό των ταμειακών ροών χρησιμοποιώντας την προσέγγιση εισοδήματος.

Επίπεδο κόστους κατά τον προσδιορισμό του κόστους αντικατάστασης ή του κόστους αντικατάστασης χρησιμοποιώντας την προσέγγιση κόστους.

Η αρχή της συμμόρφωσης.

Η αρχή της συμμόρφωσης δηλώνει ότι ένα ακίνητο που δεν πληροί τα τρέχοντα πρότυπα της αγοράς έχει χαμηλότερη αξία. Ένας ειδικός εκτιμητής δεν πρέπει μόνο να γνωρίζει τα πρότυπα συμμόρφωσης για μια δεδομένη αγορά ακινήτων, αλλά και να παρακολουθεί τις τάσεις ανάπτυξής τους προκειμένου να προβλέψει τη μελλοντική αξία του ακινήτου που θα αποτιμηθεί.

Η αρχή της προσφοράς και της ζήτησης.

Η ζήτηση για ένα ακίνητο είναι μια πραγματική ανάγκη για αυτούς. Προμήθεια είναι ο αριθμός των διαθέσιμων αντικειμένων στην αγορά ακινήτων και η περιορισμένη προσφορά του.

Η ουσία της αρχής της προσφοράς και της ζήτησης είναι να προσδιοριστεί η σχέση μεταξύ της ανάγκης για ένα ακίνητο και της περιορισμένης προσφοράς του.

Η ζήτηση για ένα ακίνητο καθορίζεται από τη χρησιμότητά του (την ικανότητα κάλυψης των αναγκών του χρήστη) και τη διαθεσιμότητα, αλλά περιορίζεται από τη φερεγγυότητα των πιθανών καταναλωτών. Όσο χαμηλότερη είναι η ζήτηση και όσο μεγαλύτερη η προσφορά, τόσο χαμηλότερο είναι το κόστος του αντικειμένου. Αντίθετα, εάν η ζήτηση και η προσφορά εξισορροπηθούν στην αγορά ακινήτων, η αγοραία αξία του αντικειμένου θα σταθεροποιηθεί.

Οι ειδικοί εκτιμητές θα πρέπει να θυμούνται ότι, κατά κανόνα, η ζήτηση για αντικείμενα ακινήτων υπόκειται περισσότερο σε διακυμάνσεις παρά στην προσφορά, καθώς μια απότομη αλλαγή στην προσφορά χρήματος (για παράδειγμα, ως αποτέλεσμα της χρεοκοπίας χρηματοπιστωτικών εταιρειών) και συναισθηματικές διαθέσεις στην ο χρόνος μιας συναλλαγής ακινήτων κλπ. συμβαίνουν σε μικρότερες χρονικές περιόδους από την κατασκευή ακινήτων, γεγονός που δημιουργεί πρόσθετη προσφορά στην αγορά. Η γνώση αυτής της ικανότητας στην αναλογία προσφοράς και ζήτησης επιτρέπει σε έναν ειδικό εκτιμητή να προβλέψει με μεγαλύτερη ακρίβεια την αξία ενός ακινήτου.

Για τις κατοικίες, η αναλογία προσφοράς και ζήτησης εξαρτάται από τη δημογραφική σύνθεση του πληθυσμού, το επίπεδο των τιμών των ακινήτων και των καταναλωτικών αγαθών, την ένταση της διαφημιστικής εκστρατείας, τους νέους νόμους και κανονισμούς, το κόστος δανείων, τη φορολογία ακινήτων και άλλους παράγοντες.

Ο εμπειρογνώμονας εκτιμητής πρέπει να προβλέψει την αναλογία προσφοράς και ζήτησης για το ακίνητο που αποτιμάται, να καθορίσει τον βαθμό επιρροής αυτής της αναλογίας και όλους τους παραπάνω παράγοντες στην αξία της ακίνητης περιουσίας.

Η αρχή του ανταγωνισμού.

Ο ανταγωνισμός είναι άμιλλα, ανταγωνισμός σε κάθε είδους δραστηριότητα. Όλοι οι άνθρωποι είναι εγγενώς ανταγωνιστικοί. Ο ανταγωνισμός ή ο ανταγωνισμός αυξάνεται δραματικά όταν πρόκειται για υπερβολικά κέρδη σε κάποιο είδος δραστηριότητας. Η αγορά ακινήτων δεν αποτελεί εξαίρεση από αυτή την άποψη. Εάν πραγματοποιούνται υπερκέρδη στην αγορά ακινήτων (αυτό είναι ένα κέρδος που είναι πολύ υψηλότερο από το συνήθως σχηματιζόμενο επίπεδο κέρδους σε αυτόν τον τομέα της αγοράς), οι επιχειρηματίες τείνουν να εισέλθουν σε αυτήν την αγορά. Ο αυξανόμενος ανταγωνισμός οδηγεί σε αύξηση της προσφοράς στην αγορά. Εάν η ζήτηση δεν αυξηθεί, οι τιμές των ακινήτων σε αυτή την περίπτωση μειώνονται και το κέρδος των επιχειρηματιών μειώνεται. Αντίθετα, όταν εξασθενεί ο ανταγωνισμός, η προσφορά μειώνεται και, αν δεν μειωθεί η ζήτηση, οι τιμές για τα ακίνητα και τα κέρδη των επιχειρηματιών αυξάνονται.

Ο εύλογος ανταγωνισμός τονώνει τη βελτίωση της ποιότητας των αντικειμένων και των υπηρεσιών στην αγορά ακινήτων, ενώ ο υπερβολικός ανταγωνισμός οδηγεί σε μείωση των κερδών.

Ελλείψει ανταγωνισμού στην αγορά ακινήτων (και αυτό συμβαίνει με τον μονοπωλιακό ανταγωνισμό), η αγοραία αξία ενός αντικειμένου δεν μπορεί να προσδιοριστεί, αφού η αγοραία αξία διαμορφώνεται μόνο σε μια ανταγωνιστική αγορά.

Η αρχή της αλλαγής.

Τόσο το ίδιο το ακίνητο (για παράδειγμα, η φυσική φθορά) όσο και όλοι οι περιβαλλοντικοί παράγοντες που επηρεάζουν την αξία του ακινήτου υπόκεινται σε αλλαγές.

Οι πιο χαρακτηριστικοί τύποι αλλαγών είναι οι λεγόμενοι κύκλοι της ζωής. Αυτές οι αλλαγές επηρεάζουν επίσης τα ίδια τα ακίνητα, καθώς και τις περιοχές (πόλεις), τις βιομηχανίες και την κοινωνία στο σύνολό της.

Διακρίνονται οι ακόλουθοι κύριοι κύκλοι ζωής.

1. Προέλευση (σχεδιασμός, κατασκευή αντικειμένου, διαμόρφωση βιομηχανίας, περιοχής κ.λπ.).

2. Ανάπτυξη (περίοδος αύξησης του εισοδήματος από τη λειτουργία ενός κτηματομεσιτικού αντικειμένου, η ραγδαία ανάπτυξη μιας συνοικίας (πόλεως), βιομηχανίας κ.λπ.).

3. Σταθερότητα, περίοδος ισορροπίας (σταθερό εισόδημα, διαμορφωμένα γούστα καταναλωτών ακινήτων, διαμορφωμένες υποδομές της περιοχής κ.λπ.).

4. Πτώση (περίοδος μείωσης της ζήτησης για ακίνητα, μείωση κερδών, πτώση της παραγωγής στον κλάδο κ.λπ.).

Λαμβάνοντας υπόψη τους κύκλους ζωής, ένας ειδικός εκτιμητής πρέπει να αναλύει και να προβλέπει νομοθετικές, δημογραφικές, διεθνείς, επιστημονικές και τεχνικές, αστικές και κοινωνικές διαδικασίες, καθώς και την αντίδραση της αγοράς ακινήτων σε αυτές.

Η αρχή της καλύτερης και αποτελεσματικότερης χρήσης

Η αρχή της υψηλότερης και βέλτιστης χρήσης διατυπώνεται ως εξής: είναι η λογική και πιθανή χρήση της, παρέχοντας την υψηλότερη τρέχουσα αξία του αντικειμένου κατά την ημερομηνία έναρξης της αποτίμησης.

Ένας άλλος ορισμός αυτής της αρχής είναι επίσης γνωστός: είναι μια τέτοια επιλογή για τη χρήση μιας ιδιοκτησίας, επιλεγμένης μεταξύ λογικών και πιθανών, η οποία οδηγεί στην υψηλότερη αξία γης. Ένας τέτοιος ορισμός της αρχής αναφέρεται συνήθως στην αξιολόγηση κτιρίων και κατασκευών με σημαντική φθορά, καθώς και στην εκτίμηση της ελεύθερης γης.

Εάν καθοριστεί το κόστος ενός κτιρίου (κατασκευής), τότε κατά την αξιολόγηση αυτού του τύπου ακίνητης περιουσίας, θα πρέπει να καθοδηγείται από τον πρώτο ορισμό της αρχής της βέλτιστης και αποτελεσματικότερης χρήσης. Σε αυτήν την περίπτωση, κατά την επιλογή πιθανών επιλογών για τη χρήση αυτού του αντικειμένου, είναι δυνατό να αποκλειστεί η επιλογή που υιοθετήθηκε κατά τη στιγμή της αξιολόγησης, καθώς αυτή η χρήση της ακίνητης περιουσίας περιορίζεται σε μια χρονική περίοδο έως ότου η αξία του οικοπέδου στην καλύτερη τιμή και Η πιο αποδοτική χρήση υπερβαίνει την αξία του συνόλου του συγκροτήματος ιδιοκτησίας (γη και κτίρια) σε συνδυασμό με το κόστος κατεδάφισης του κτιρίου.

Αυτή η αρχή είναι βασική (βασική) για την εφαρμογή και των τριών προσεγγίσεων της αποτίμησης και η ερμηνεία της έχει ιδιαίτερη σημασία σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, καθώς επηρεάζει την επιλογή του είδους της αξίας. Κατά τον καθορισμό της πιο πιθανής τιμής πώλησης ενός ακινήτου (η αγοραία αξία του ακινήτου), η ακόλουθη ερμηνεία αυτής της αρχής είναι πιο κατάλληλη: «η πιο πιθανή χρήση του υπάρχοντος ακινήτου», ενώ στον προσδιορισμό της επενδυτικής αξίας, η έμφαση στην η ερμηνεία αφορά «την πιο αποτελεσματική χρήση του ακινήτου».

Η ανάλυση της καλύτερης και αποδοτικότερης χρήσης του ακινήτου πραγματοποιείται σε δύο στάδια: το πρώτο αναλύει την καλύτερη και αποτελεσματικότερη χρήση της γης, σαν να ήταν δωρεάν, και το δεύτερο - την καλύτερη και αποτελεσματικότερη χρήση του κτιρίου (δομή) που βρίσκεται σε αυτόν τον ιστότοπο .

1.5 Παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων

Όπως σε κάθε άλλο μηχανισμό τιμολόγησης, η αξία της ακίνητης περιουσίας εξαρτάται από ένα σύνολο αντικειμενικών και υποκειμενικών παραγόντων, εκ των οποίων μόνο οι τελευταίοι σχετίζονται με τη συμπεριφορά ενός συγκεκριμένου πωλητή, αγοραστή και (ή) μεσάζοντα στο στάδιο της ολοκλήρωσης μιας συναλλαγής . Οι υποκειμενικοί παράγοντες περιλαμβάνουν, για παράδειγμα, την ιδιοσυγκρασία, τη γνώση, την ειλικρίνεια, την υπομονή, τις προσωπικές συμπάθειες και αντιπάθειες των συμμετεχόντων σε μια συναλλαγή ακινήτων κ.λπ. Στο πλαίσιο του διπλώματος μου, αυτοί οι παράγοντες που σχετίζονται με τον τομέα της ψυχολογίας δεν λαμβάνονται υπόψη και η κύρια προσοχή δίνεται σε αντικειμενικούς παράγοντες και την επιρροή τους στην αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας.

Οι αντικειμενικοί παράγοντες είναι κυρίως οικονομικοί, που τελικά καθορίζουν το μέσο επίπεδο τιμών συγκεκριμένων συναλλαγών.

Οι οικονομικοί παράγοντες χωρίζονται σε μακροοικονομικούς και μικροοικονομικούς. Το πρώτο περιλαμβάνει παράγοντες που σχετίζονται με τη γενική κατάσταση της αγοράς: το αρχικό επίπεδο ασφάλειας της ζήτησης για ακίνητα στην περιοχή. όγκοι και δομή νέας κατασκευής και ανακατασκευής· παράγοντες μετανάστευσης· νομικές και οικονομικές συνθήκες συναλλαγών (φόροι, δασμοί, κ.λπ.)· επίπεδο και δυναμική του πληθωρισμού. Οι μακροοικονομικοί παράγοντες περιλαμβάνουν επίσης μακροπρόθεσμους παράγοντες: τη διαφορά στη δυναμική των τιμών για αγαθά (υπηρεσίες) και τις συνθήκες μισθών, που επηρεάζουν την κλίμακα συσσώρευσης κεφαλαίων και το ποσό της αναβαλλόμενης ζήτησης. ο ρυθμός και η κλίμακα της διαμόρφωσης ενός νέου κοινωνικού στρώματος «πλούσιων ανθρώπων» που έχουν την ευκαιρία να επενδύσουν σε ακίνητα· ανάπτυξη συστήματος ξένων αποστολών στην περιοχή κ.λπ.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2. ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟΥ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

2.1 Περιγραφή του ακινήτου

Αντικείμενο αξιολόγησης είναι ένα ξεχωριστό διαμέρισμα, αποτελούμενο από δύο σαλόνια.

Σκοπός της εκτίμησης είναι ο προσδιορισμός της αξίας του παραπάνω ακινήτου.

Ως ακίνητο νοείται το πραγματικό αντικείμενο, που είναι ακίνητο, και τα νόμιμα δικαιώματα σε αυτό.

Η πράξη επιθεώρησης του αντικειμένου

Διεύθυνση αντικειμένου: Ρωσία, Novosibirsk, Krasny prospect, 171/2, apt. 27. Ιδιοκτήτης: Abramenko N.I. Πιστοποιητικά ΔΔΠ Νο. 78965784. Το διαμέρισμα είναι ιδιωτικοποιημένο.

Το αντικείμενο βρίσκεται κατά μήκος της γραμμής του μετρό (στη δεξιά όχθη), το δίκτυο μεταφορών είναι καλά ανεπτυγμένο. Στο σταθμό του μετρό "Zaeltsovskaya" 10 λεπτά. με τα ΠΟΔΙΑ. Σε κοντινή απόσταση βρίσκονται το εκθεσιακό κέντρο "Siberian Fair", ένα καζίνο, ένα νυχτερινό κέντρο διασκέδασης, ένα κομμωτήριο, ένα αθλητικό και γυμναστήριο, ένα πολιτιστικό κέντρο "Energy", ο κινηματογράφος "Progress-Kinomir", 10 λεπτά με τα πόδια από τον Βοτανικό Κήπο.

Το πλησιέστερο micro market βρίσκεται 10 λεπτά με τα πόδια.

Η ανάλυση της περιοχής τοποθεσίας σάς επιτρέπει να δώσετε υψηλή αξιολόγηση της αγοράς εργασίας στην περιοχή στην οποία βρίσκεται το αντικείμενο αξιολόγησης. Η γειτνίαση με καταστήματα, εκπαιδευτικά ιδρύματα βαθμολογείται ικανοποιητικά. Η ποιότητα των κοινοτικών υπηρεσιών, καθώς και των υπηρεσιών προστασίας της δημόσιας τάξης, κρίνεται ικανοποιητική.

Το νηπιαγωγείο, η κλινική απέχουν 5 λεπτά από το σπίτι, τα σχολεία είναι αρκετά απομακρυσμένα (15 - 20 λεπτά).

Οι περιβαλλοντικές συνθήκες είναι κακές λόγω της γειτνίασης των εργοστασίων - το εργοστάσιο ηλεκτροκενού στο Novosibirsk, το εργοστάσιο Ekran, το εργοστάσιο που πήρε το όνομά του. Λένιν, εργοστάσιο ημιαγωγών Νοβοσιμπίρσκ.

Χαρακτηριστικά του σπιτιού.

Υλικό τοίχου - πάνελ. Ο συνολικός αριθμός των ορόφων είναι 5. Το ύψος των ορόφων είναι 2,2 μ. Το σπίτι έχει αφαιρεθεί από το οδόστρωμα, που βρίσκεται στις αυλές.

Έτος κατασκευής - 1975. Η γενική όψη του κτιρίου είναι καλή.

Ύδρευση - κεντρική, θέρμανση - κεντρική, εξαερισμός - φυσικός, παροχή ενέργειας - κεντρική.

Πληροφορίες για το διαμέρισμα:

Το διαμέρισμα δύο δωματίων βρίσκεται στον 2ο όροφο της κατοικίας. Το συνολικό εμβαδόν του διαμερίσματος είναι 42 τ. m, καθιστικό - 28 τ. m (ένα δωμάτιο - 18 τ.μ., το δεύτερο - 10 τ.μ.). Ο χώρος της κουζίνας είναι 6 τετραγωνικά μέτρα. μ., το μπάνιο καταλαμβάνει 3,5 τ.μ. Το διαμέρισμα διαθέτει μπαλκόνι, τηλέφωνο. Τα παράθυρα είναι προσανατολισμένα προς τα δυτικά. Η γενική θέα του διαμερίσματος είναι ικανοποιητική.

Η διάταξη του διαμερίσματος και το σχήμα της θέσης του στην είσοδο παρουσιάζονται στο Παράρτημα 1.

Έτσι, η ανάλυση της θέσης και της κατάστασης του αντικειμένου στην πρώτη προσέγγιση μας επιτρέπει να μιλάμε για ένα αρκετά υψηλό κόστος του αντικειμένου.

Η αξιολόγηση έγινε σύμφωνα με τις ακόλουθες παραδοχές:

Δεν πραγματοποιήθηκε ειδική εξέταση των δικτύων μηχανικής.

Το αντικείμενο της αξιολόγησης δεν έχει κρυφά ελαττώματα, συμπεριλαμβανομένων ελαττωμάτων στο πλαίσιο στήριξης του κτιρίου, που θα μπορούσαν να επηρεάσουν την αξία του.

Το ακίνητο συμμορφώνεται με όλα τα υγειονομικά και περιβαλλοντικά πρότυπα.

Για την αξιολόγηση χρησιμοποιήθηκαν αξιόπιστες πηγές πληροφοριών.

2.2 Αποτίμηση κατοικιών με χρήση της εισοδηματικής προσέγγισης

Αποτίμηση ακινήτων με μέθοδο άμεσης κεφαλαιοποίησης

Για τον υπολογισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης για σκοπούς αποτίμησης κατοικιών, θα πρέπει να χρησιμοποιηθεί η απλοποιημένη μέθοδος Elwood.

R= Υ - Εφαρμογή * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

όπου R - ποσοστό κεφαλαιοποίησης.

Υ - ποσοστό απόδοσης ιδίων κεφαλαίων.

Εφαρμογή - πιθανή αύξηση της αξίας του ακινήτου για την περίοδο.

Το SFS είναι ο συντελεστής αποπληρωμής με το επιτόκιο Υ για την προβλεπόμενη περίοδο διακράτησης.

CHOD - καθαρά λειτουργικά έσοδα.

Το TC είναι η παρούσα τιμή.

Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα μπορεί να προσδιοριστεί χρησιμοποιώντας τον ακόλουθο τύπο:

CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)

όπου ΕΙ είναι το πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα, το οποίο ορίζεται ως εξής:

EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)

όπου PVH είναι το δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα για 1 έτος, με την προϋπόθεση ότι το αντικείμενο είναι πλήρως μισθωμένο,

PP - εκτιμώμενες απώλειες από ευκαιρίες ανεργίας (3%),

DD - άλλα εισοδήματα.

Υ - αντιπροσωπεύει το πραγματικό εισόδημα που ταιριάζει στον τυπικό επενδυτή.

Το ποσοστό αποπληρωμής του κεφαλαίου καθορίζεται από τον ακόλουθο τύπο:

SFS= i / (l+i)n-1, (1.4)

όπου n είναι ο αριθμός των περιόδων.

i - προεξοφλητικό επιτόκιο (επιτόκιο απόδοσης ιδίων κεφαλαίων).

Χρησιμοποιώντας τη μέθοδο της άμεσης κεφαλαιοποίησης, θα προσδιορίσουμε το κόστος ενός διαμερίσματος δύο δωματίων που αποκτήθηκε για να λάβουμε εισόδημα από ενοίκια με επακόλουθη πώληση.

Ενοικίαση - 12000 ρούβλια. / μήνα Πιθανός χρόνος διακοπής λειτουργίας - 3% Λειτουργικό κόστος - 1200 ρούβλια. /μήνας Το ποσοστό απόδοσης ιδίων κεφαλαίων είναι 15%. Η θητεία είναι 5ετής. Η προγραμματισμένη αύξηση του κόστους είναι 40%.

Το ποσοστό αποπληρωμής υπό τις αναφερόμενες προϋποθέσεις θα είναι 0,086:

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.

Τότε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης θα είναι ίσο με 0,1583:

R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.

Το πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα που υπολογίζεται με τον τύπο (1.3) θα είναι ίσο με 139680 ρούβλια:

EVD \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 \u003d 139680 ρούβλια.

Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα από την ιδιοκτησία ενός ακινήτου υπό αυτούς τους όρους θα είναι 125.280 ρούβλια:

CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 ρούβλια.

Η τρέχουσα αξία του ακινήτου μπορεί να προσδιοριστεί από τον τύπο:

TS = CHOD / R, (1,5)

όπου R - ποσοστό κεφαλαιοποίησης.

CHOD - καθαρά λειτουργικά έσοδα από την ιδιοκτησία ενός ακινήτου.

Έτσι, η τρέχουσα αξία της αξιολογούμενης οικιστικής ιδιοκτησίας θα είναι 1.327.118,6 ρούβλια:

TS \u003d 125280 / 0,0944 \u003d 1327118,6 pyb.

Στο επόμενο στάδιο της αξιολόγησης, θα προσδιορίσουμε την αξία του αντικειμένου προεξοφλώντας τα μελλοντικά έσοδα.

Η προεξόφληση μελλοντικού εισοδήματος είναι μια μέθοδος που χρησιμοποιείται για την αξιολόγηση των ακινήτων που δημιουργούν εισόδημα ως τρέχουσα αξία, αναμενόμενα μελλοντικά οφέλη από την ιδιοκτησία ενός αντικειμένου.

Τα μελλοντικά οφέλη από τις συναλλαγές ακινήτων είναι τα εξής:

Η συχνότητα είσπραξης με τη μορφή καθαρού λειτουργικού εισοδήματος κατά τη διάρκεια της ιδιοκτησίας της εγκατάστασης·

Reversion - έσοδα από την πώληση του αντικειμένου μετά τη λήξη της περιόδου κατοχής.

Η τρέχουσα αξία του ακινήτου καθορίζεται ως εξής:

TS = TS (PPD) + TS (P), (1,6)

όπου PPD είναι η συχνότητα των εισοδηματικών ροών.

Ρ - αναστροφή;

Το TC είναι η παρούσα τιμή.

Η αξία ενός στοιχείου, που υπολογίζεται με τη μέθοδο των προεξοφλημένων μελλοντικών κερδών, είναι η παρούσα αξία όλων των μελλοντικών ταμειακών ροών και αναστροφών, λαμβάνοντας υπόψη τον βαθμό κινδύνου και τις περιπτώσεις εναλλακτικής χρήσης.

Η μεθοδολογία υπολογισμού του κόστους σύμφωνα με την προτεινόμενη μέθοδο έχει ως εξής.

Στάδιο 1. Πρόβλεψη μελλοντικής ροής εσόδων και εκτιμώμενη αξία μεταπώλησης του ακινήτου:

Προσδιορισμός της αξίας της περιόδου πρόβλεψης.

Προσδιορισμός της συχνότητας λήψης εσόδων.

Ως βάση πρόβλεψης χρησιμοποιείται το καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOR).

Υπολογισμός αναστροφής, δηλ. τα έσοδα από την πώληση αντικειμένου, γίνονται λαμβάνοντας υπόψη πιθανές αλλαγές στην αξία του ακινήτου. Τα κόστη που σχετίζονται με τα κόστη πωλήσεων αφαιρούνται από το κόστος αναστροφής.

Στάδιο 2. Υπολογισμός προεξοφλητικού επιτοκίου.

Το προεξοφλητικό επιτόκιο είναι ένας παράγοντας που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό της παρούσας αξίας ενός χρηματικού ποσού που λαμβάνεται στο μέλλον.

Το προεξοφλητικό επιτόκιο δείχνει την αποτελεσματικότητα των επενδύσεων κεφαλαίου, λαμβάνοντας υπόψη τον κίνδυνο απόκτησης του προγραμματισμένου ποσού. Το προεξοφλητικό επιτόκιο επιλέγεται ως το μέσο ποσοστό απόδοσης που αναμένουν να λάβουν οι επενδυτές για τις επενδύσεις κεφαλαίου τους σε παρόμοια ακίνητα σε μια δεδομένη αγορά.

Δεδομένου ότι το προεξοφλητικό επιτόκιο εξαρτάται άμεσα από τον κίνδυνο, καθορίζεται από το πόσο ψηλά αξιολογεί ο μέσος επενδυτής το επίπεδο κινδύνου που σχετίζεται με την επένδυση χρημάτων σε αυτό το ακίνητο.

Επομένως, όσο υψηλότερο είναι το επίπεδο κινδύνου, τόσο υψηλότερο είναι το προεξοφλητικό επιτόκιο και, κατά συνέπεια, η παρούσα αξία του μελλοντικού εισοδήματος είναι όλο και μικρότερη από την τρέχουσα αξία της ακίνητης περιουσίας.

Στάδιο 3. Μετατροπή της μελλοντικής αξίας των ταμειακών ροών σε παρούσα αξία χρησιμοποιώντας την τεχνική του σύνθετου επιτοκίου.

СР = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1,7)

όπου Δ - αύξηση ή μείωση της αξίας του αντικειμένου.

СР - κόστος αναστροφής.

J - το μερίδιο των αλλαγών στην αξία του αντικειμένου για την περίοδο αναφοράς (0,4).

Η τρέχουσα αξία του ακινήτου υπολογίζεται με τον ακόλουθο τύπο:

όπου i - ποσοστό απόδοσης ιδίων κεφαλαίων.

n - περίοδος πρόβλεψης.

Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα υπολογίστηκαν παραπάνω με τη μέθοδο της άμεσης κεφαλαιοποίησης και ανήλθαν σε 125.280 ρούβλια για το ακίνητο που αποτιμάται.

Ας υποθέσουμε ότι θα λάβουμε έσοδα από τη λειτουργία ενός ακινήτου με συχνότητα 1 φορά το χρόνο. Σε αυτήν την περίπτωση, η τρέχουσα αξία του ακινήτου θα είναι 1346178 ρούβλια:

TC = 125280 / (1+ 0,15) + 125280 / (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0,4) / (1+0,15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696

TC = 1346178 ρούβλια.

Κατά την αξιολόγηση, είναι δυνατό να εκτιμηθεί η μελλοντική αξία των ταμειακών ροών από το ακίνητο.

SR \u003d 1346178 * (1 + 0,4) \u003d 1884649 ρούβλια,

Έτσι, μετά από 5 χρόνια, το αξιολογημένο διαμέρισμα μπορεί να πωληθεί για 1.884.649 ρούβλια.

2.3 Αποτίμηση οικιστικών ακινήτων με σύγκριση πωλήσεων αναλόγων

Η ουσία της προσέγγισης είναι να συγκρίνουμε το ακίνητο που αποτιμάται με άλλα ακίνητα που έχουν τεθεί προς πώληση.

Η θεμελιώδης αρχή της συγκριτικής προσέγγισης της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας είναι η αρχή της υποκατάστασης. Λέει ότι εάν υπάρχουν πολλά παρόμοια ακίνητα στην αγορά, ένας ορθολογικός αγοραστής δεν θα πληρώσει για ένα αντικείμενο περισσότερο από το ποσό που θα κόστιζε για να αποκτήσει ένα άλλο ακίνητο παρόμοιας χρησιμότητας.

Βήματα αξιολόγησης:

1. Έρευνα αγοράς.

2. Συλλογή και επαλήθευση δεδομένων.

3. Ανάλυση και σύγκριση δεδομένων.

4. Τροποποίηση·

5. συμφωνία δεδομένων.

Διενεργείται έρευνα αγοράς για τον εντοπισμό εκείνων των συγκρίσιμων πωλήσεων και ακινήτων προς πώληση που είναι παρόμοια με το ακίνητο που αποτιμάται.

Κάθε πώληση που χρησιμοποιείται ως συγκρίσιμη στην έκθεση αξιολόγησης πρέπει να επαληθεύεται προσωπικά από τον εκτιμητή.

Είναι απαραίτητο να συγκρίνετε κάθε αντικείμενο με αυτό που αξιολογείται και να αναλύσετε τις διαφορές:

Ημερομηνία πώλησης;

Φυσικά χαρακτηριστικά;

Τοποθεσία;

Οροι πώλησης.

Το επόμενο βήμα στην αξιολόγηση είναι η πραγματοποίηση προσαρμογών. Η ουσία αυτού του σταδίου είναι να προσαρμόσετε τις τιμές πώλησης ή να ζητήσετε τιμές για κάθε συγκρίσιμο αντικείμενο σύμφωνα με τις υπάρχουσες διαφορές.

Οι προσαρμογές αξίας αλλάζουν την τιμή του πωλούμενου αντικειμένου του αναλόγου κατά ένα ορισμένο ποσό, στο οποίο εκτιμώνται οι διαφορές στα χαρακτηριστικά του αντικειμένου του αναλόγου και του αντικειμένου που αποτιμάται.

Οι ποσοστιαίες προσαρμογές χρησιμοποιούνται για τη διόρθωση διαφορών που σχετίζονται με τον χρόνο, την τοποθεσία και τα φυσικά χαρακτηριστικά της συναλλαγής.

διαδοχικές τροποποιήσεις. Η ιδιαιτερότητά τους έγκειται στο γεγονός ότι, ανάλογα με τη σειρά των ποσοστιαίων προσαρμογών, μπορεί να προκύψει διαφορετικό αποτέλεσμα.

Οι σωρευτικές διορθώσεις λαμβάνονται πολλαπλασιάζοντας όλες τις επιμέρους διορθώσεις. Σε αυτή την περίπτωση, η σειρά δεν απαιτείται.

Η τελική αξία είναι μια κρίση που γίνεται από τον εκτιμητή που βασίζεται σε ανάλυση όλων των διαθέσιμων πληροφοριών. Ο απλός υπολογισμός του μέσου όρου δεν οδηγεί πάντα σε ακριβές αποτέλεσμα και επιπλέον, δεν είναι πάντα απαραίτητο να επιλέγετε έναν αριθμό ως δείκτη κόστους. Η χρήση μιας σειράς τιμών είναι πιο σωστή.

Για την εφαρμογή της μεθόδου σύγκρισης των αναλόγων της αγοράς, είναι απαραίτητο να συλλεχθούν δεδομένα για δέκα διαμερίσματα δύο δωματίων που προσφέρονται προς πώληση στην περιοχή Zaeltsovsky (Σιβηρική Έκθεση, Βοτανικός Κήπος). Τα δεδομένα για παρόμοια διαμερίσματα παρουσιάζονται στον πίνακα στον πίνακα 1 στο Παράρτημα 2.

Κάθε ένα από τα δέκα διαμερίσματα που παρουσιάζονται πρέπει να χαρακτηρίζεται από τους συντελεστές της μεθόδου κόστους και τα αποτελέσματα συνοψισμένα σε πίνακα.

Η αναλογία της συνολικής επιφάνειας και του καθιστικού του διαμερίσματος Ksozh - λαμβάνει υπόψη την αναλογία της συνολικής επιφάνειας του διαμερίσματος και του καθιστικού του. Λαμβάνεται ίσο με:

0,95 - αναλογία μικρότερη από 1,50

1,00 - αναλογία από 1,50 έως 1,66

1,05 - αναλογία από 1,66 έως 2,00

1,10 - πάνω από 2,00.

Ο συντελεστής παρουσίας μπαλκονιού ή χαγιάτι Kbl:

Εάν υπάρχει μπαλκόνι, αυτός ο συντελεστής είναι 1,00.

Παρουσία χαγιάτι - 1,05.

Σε απουσία τους - 0,95;

εάν υπάρχουν δύο ή περισσότερα μπαλκόνια ή λότζες - 1.10.

Ο συντελεστής ορόφου Kat σε περίπτωση που το διαμέρισμα βρίσκεται στον πρώτο ή τον τελευταίο όροφο της πολυκατοικίας είναι 0,90. Σε όλες τις άλλες περιπτώσεις - 1,00.

Ο συντελεστής απομόνωσης των δωματίων Kiz λαμβάνεται ίσος με:

1.04 - όλα τα δωμάτια είναι απομονωμένα.

0,96 - παρακείμενα δωμάτια σε διαμερίσματα δύο δωματίων ή περισσότερα από ένα δωμάτια με πρόσβαση σε διαμερίσματα 3-6 δωματίων.

1.00 - σε όλες τις άλλες περιπτώσεις.

Ο συντελεστής διαθεσιμότητας του ανελκυστήρα Cliff λαμβάνεται ίσος με:

1.03 - υπάρχει ανελκυστήρας σε σπίτια με 5 ή λιγότερους ορόφους.

1.00 - υπάρχει ανελκυστήρας σε σπίτια με περισσότερους από 5 ορόφους ή όχι σε σπίτια με 5 ή λιγότερους ορόφους.

0,97 - δεν υπάρχει ανελκυστήρας σε σπίτια με περισσότερους από 5 ορόφους.

Ο συντελεστής του ύψους των εγκαταστάσεων Kvys είναι ίσος με:

0,98 - το ύψος των χώρων είναι μικρότερο από 2,5 m.

1,00 - το ύψος των χώρων από 2,50 m έως 2,80 m.

1,02 - το ύψος των χώρων από 2,80 m έως 3,00 m.

1,04 - ύψος χώρων από 3,00 έως 3,40 m.

1,06 - το ύψος των χώρων είναι πάνω από 3,40 m.

Ο συντελεστής διαθεσιμότητας του αγωγού απορριμμάτων K mus λαμβάνεται ίσος με:

1.02 - διαθέσιμο σε σπίτια με λιγότερους από 5 ορόφους.

0,97 - όχι σε σπίτια με περισσότερους από 5 ορόφους.

1.00 - σε άλλες περιπτώσεις.

Συντελεστής λαμβάνοντας υπόψη την περιοχή της κουζίνας Kk:

0,95 - με κουζίνα έως 6 τετραγωνικά μέτρα. Μ;

1,00 - με επιφάνεια 6 τ. m έως 9 τ. Μ

1,02 - με έκταση 9 τ. m έως 12 τ. Μ;

1,10 - πάνω από 12 τ. Μ.

Οι τιμές των συντελεστών για κάθε ακίνητο παρουσιάζονται στον Πίνακα 2 του Παραρτήματος 2. Το ισοδύναμο κόστος ενός διαμερίσματος δύο δωματίων, που υπολογίζεται στον Πίνακα 2, είναι το κόστος ενός διαμερίσματος δύο δωματίων σε πενταόροφο κτίριο με αναλογία συνολικού και καθιστικού από 1,5 έως 1,66, με μπαλκόνι, στον μεσαίο όροφο, ύψος οροφής μεγαλύτερο από 2,5 m, χωρίς αγωγό απορριμμάτων, κουζίνα από 6 έως 9 m.

Πολλαπλασιάζοντας το μέσο αριθμητικό κόστος για δέκα διαμερίσματα με τη συνολική επιφάνεια του αξιολογημένου διαμερίσματος και διαιρώντας με τους διορθωτικούς συντελεστές για το αξιολογημένο διαμέρισμα, παίρνουμε την πραγματική τιμή αγοράς του διαμερίσματος, η οποία θα είναι 2410714:

54 χιλιάδες ρούβλια * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =

Έτσι, ως αποτέλεσμα της αξιολόγησης του υπό μελέτη ακινήτου με τη συγκριτική μέθοδο, διαπιστώθηκε ότι η τιμή αγοράς ενός διαμερίσματος δύο δωματίων είναι 2.410.714 ρούβλια.

2.4 Αποτίμηση ακινήτων με χρήση της προσέγγισης του κόστους

Σύμφωνα με την προσέγγιση του κόστους, η αξία ενός ακινήτου καθορίζεται από το ποσό των πόρων που δαπανώνται για την αναπαραγωγή ή την αντικατάστασή του, λαμβάνοντας υπόψη τη φυσική και απαρχαιωμένη κατάσταση.

Είναι μάλλον δύσκολο να εκτιμηθεί το κόστος ενός διαμερίσματος χρησιμοποιώντας την προσέγγιση του κόστους, καθώς είναι αρκετά δύσκολο να εκτιμηθεί το κόστος κατασκευής ενός διαμερίσματος, να διαχωριστεί το κόστος για την κατασκευή ενός κτιρίου κατοικιών στο σύνολό του.

Θα αξιολογήσουμε το κόστος του αντικειμένου χρησιμοποιώντας την προσέγγιση κόστους με την υπόθεση ότι το κόστος κατασκευής ενός σπιτιού κατανέμεται ανάλογα με τη συνολική επιφάνεια των διαμερισμάτων. Αυτή η υπόθεση είναι υπό όρους, αλλά, ωστόσο, θα σας επιτρέψει να λάβετε μια κατά προσέγγιση εκτίμηση του κόστους ενός διαμερίσματος χρησιμοποιώντας μια προσέγγιση κόστους.

Έτσι, είναι γνωστό ότι η κατασκευαστική εταιρεία LLC "Promstroy - D" σχεδιάζει να χτίσει ένα κτίριο κατοικιών στο δρόμο. Αεροδρόμιο (στην περιοχή Zaeltsovsky του Novosibirsk, σε άμεση γειτνίαση με το σπίτι όπου βρίσκεται η αξιολόγηση). Η LLC "Promstroy - D" έλαβε το δικαίωμα να σχεδιάσει και να κατασκευάσει αυτό το σπίτι σε οικόπεδο συνολικής επιφάνειας 3 χιλιάδες 298 τετραγωνικά μέτρα. μ. Η εκτίμηση της αγοραίας αξίας του οικοπέδου και του κόστους ανέγερσης κτιρίου κατοικιών με εντολή του επενδυτή έγινε από την Praktika LLC. Σύμφωνα με την τεκμηρίωση πριν από το έργο, η συνολική ωφέλιμη επιφάνεια διαμερισμάτων σε 5όροφο κτίριο θα είναι 3.262 τ.μ. μ. Το κτίριο κατοικιών θα περιλαμβάνει 75 διαμερίσματα.

Σύμφωνα με τους ειδικούς της Praktika LLC, το κόστος κατασκευής ενός σπιτιού θα ανέλθει σε 10 εκατομμύρια 640 χιλιάδες ρούβλια. Στην περίπτωση αυτή, το κόστος κατασκευής του 1 τ. μ. της συνολικής έκτασης θα ανέλθει σε 3261,8 ρούβλια.

Το συνολικό εμβαδόν του υπό εκτίμηση ακινήτου είναι 42 τ.μ. μ. Έτσι, σύμφωνα με την προσέγγιση κόστους, το κόστος αποκατάστασης του αντικειμένου θα είναι 136.995,6 ρούβλια. (3261,8 ρούβλια * 42 τ.μ.).

Το κόστος αντικατάστασης πρέπει να προσδιορίζεται λαμβάνοντας υπόψη τις συσσωρευμένες αποσβέσεις. Η ωφέλιμη ζωή ενός κτιρίου κατοικιών είναι 40 χρόνια. Η απόσβεση του εκτιμώμενου αντικειμένου είναι 30 έτη. Έτσι, κατά την αξιολόγηση, είναι απαραίτητο να ληφθεί υπόψη το 10/40 του κόστους αντικατάστασης του αντικειμένου.

Η εκτίμηση της αξίας του αντικειμένου με την προσέγγιση κόστους θα είναι:

136.995,6 RUB * 10 / 40 \u003d 34248,9 ρούβλια.

2.5 Συμφωνία αποτελεσμάτων εκτίμησης ακινήτων κατοικιών

Για την αξιολόγηση ενός αντικειμένου κατοικιών - ένα διαμέρισμα δύο δωματίων που βρίσκεται στην περιοχή Zaeltsovsky του Novosibirsk - χρησιμοποιήθηκαν οι μέθοδοι εισοδήματος και οι συγκριτικές προσεγγίσεις, σύμφωνα με τις οποίες προέκυψαν τα ακόλουθα αποτελέσματα:

1. Σύμφωνα με τη μέθοδο σύγκρισης των πωλήσεων αναλόγων, το κόστος του αντικειμένου είναι 2410714 ρούβλια.

2. Ως μέρος της εισοδηματικής προσέγγισης:

3. Σύμφωνα με την προσέγγιση κόστους, το κόστος του αντικειμένου θα είναι 34248,9 ρούβλια.

Ο προσδιορισμός της αξίας ρευστοποίησης είναι αρκετά σπάνιος στη ρωσική πρακτική αποτίμησης, γεγονός που επηρεάζει το χαμηλό επίπεδο μεθοδολογικής υποστήριξης αυτού του τύπου αποτίμησης.

Ο μόνος παράγοντας που επηρεάζει την αξία της ρευστοποιήσιμης αξίας και τη διακρίνει από την αγοραία αξία είναι ο παράγοντας «αναγκαστική πώληση», ο οποίος είναι χαρακτηριστικός για τις μη αγοραίες συνθήκες για την πώληση ακινήτων.

Έτσι, καθίσταται προφανές ότι για να υπολογιστεί η αξία διάσωσης στις τρέχουσες συνθήκες της Ρωσίας, είναι δυνατό να χρησιμοποιηθεί η ακόλουθη εξίσωση:

Λείος. = Sryn. x (1 - Kvyn.),

πού είναι λείο. - αξία διάσωσης της ακίνητης περιουσίας.

Sryn. - αγοραία αξία του υπό μελέτη αντικειμένου·

Kvyn. - διόρθωση για αναγκαστική πώληση, παρέχεται 0< Квын. < 1.

Σύμφωνα με την παραπάνω εξίσωση, η τιμή διάσωσης υπολογίζεται σε δύο βήματα. Σε πρώτο στάδιο προσδιορίζεται η αγοραία αξία του υπό μελέτη ακινήτου. Στο δεύτερο στάδιο, η αξία της προσαρμογής για την αναγκαστική πώληση υπολογίζεται και περιλαμβάνεται στην αξία της αγοραίας αξίας, δηλαδή η αγοραία αξία προσαρμόζεται για τον παράγοντα "αναγκαστική πώληση" (για μη αγοραίους όρους πώλησης) .

Εάν ο υπολογισμός της αγοραίας αξίας των ακινήτων δεν προκαλεί δυσκολίες, τότε ο ορισμός της προσαρμογής για την αναγκαστική πώληση και η μαθηματική αιτιολόγησή της εγείρει πολλά ερωτήματα. Στην πράξη, οι εκτιμητές το αποδέχονται διαισθητικά στην περιοχή από 0,1 έως 0,3 (10 - 30% της αγοραίας αξίας).

Άρα, σε περίπτωση τιμής του συντελεστή προσαρμογής στο επίπεδο του 10%, η αξία διάσωσης ενός ακινήτου κατοικίας θα είναι:

Slick = 2410714 ρούβλια. x (1 - 0,1) = 2169642,6 ρούβλια.

Εάν η τιμή του συντελεστή προσαρμογής είναι στο επίπεδο του 30%, η αξία διάσωσης του ακινήτου κατοικίας θα είναι:

Slick = 2410714 ρούβλια. x (1 - 0,3) = 1687499,8 ρούβλια.

Έτσι, γενικά, μπορούμε να συμπεράνουμε ότι η αξία ρευστοποίησης του ακινήτου θα είναι από 70 έως 90% της αγοραίας αξίας του και θα κυμαίνεται από 1.687.499,8 χιλιάδες ρούβλια. έως 2169642,6 χιλιάδες ρούβλια.

Έτσι, είναι σαφές ότι η τιμή του διαμερίσματος στις τέσσερις επιλογές αποδείχθηκε διαφορετική. Για να προσδιοριστεί ποια τιμή αντικατοπτρίζει με μεγαλύτερη ακρίβεια την αξία ενός αντικειμένου, είναι απαραίτητο να γνωρίζουμε τον σκοπό της αποτίμησης, καθώς ο σκοπός της αποτίμησης καθορίζει την επιλογή του προσδιορισμού της αξίας.

Εάν ο σκοπός της αξιολόγησης είναι ο προσδιορισμός της αξίας ενός αντικειμένου που αποκτήθηκε με σκοπό την απόκτηση κέρδους με τη μορφή περιοδικού εισοδήματος με επακόλουθη πώληση, τότε θα πρέπει να εστιάσετε στο ποσό που λαμβάνεται με τη μέθοδο εισοδήματος (1327118,6 ρούβλια - 1346178 ρούβλια )

Εάν ο σκοπός της αξιολόγησης είναι να προσδιοριστεί η πραγματική αγοραία αξία του αντικειμένου, ενώ υπάρχουν αρκετές πληροφορίες σχετικά με τις τιμές πώλησης παρόμοιων αντικειμένων, τότε το κόστος του διαμερίσματος θα πρέπει να ληφθεί ως το ποσό που προκύπτει από τη σύγκριση των αναλόγων της αγοράς (2410714 ρούβλια ).

Εάν ο σκοπός της εκτίμησης είναι ο προσδιορισμός της αξίας ενός διαμερίσματος που χρησιμεύει ως εγγύηση για τη λήψη στεγαστικού δανείου, τότε η αξία ρευστοποίησης είναι η καταλληλότερη, αφού η πώληση του αντικειμένου εκτίμησης σε περίπτωση μη εκπλήρωσης του δανείου Η συμφωνία πρέπει να διασφαλιστεί σε σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα. Έτσι, ως αξία του ακινήτου, θα πρέπει να ληφθεί μια αξία στην περιοχή των 1.687.499,8 χιλιάδων ρούβλια. έως 216942,6 χιλιάδες ρούβλια.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 3. ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ ΓΙΑ ΒΕΛΤΙΩΣΗ ΤΩΝ ΜΕΘΟΔΩΝ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

κόστος εκτίμησης κατοικιών

Γενικά, το πρώτο κεφάλαιο αφιερώνεται σε μεγαλύτερο βαθμό στις θεωρητικές βάσεις, τις βασικές κατηγορίες που σχετίζονται με την αποτίμηση των ακινήτων.

Το δεύτερο κεφάλαιο της εργασίας παρουσιάζει τα αποτελέσματα της εκτίμησης ακινήτων από τη σκοπιά τριών προσεγγίσεων για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας: εκτίμηση με όρους κόστους (προσέγγιση κόστους), εκτίμηση με άμεση σύγκριση των πωλήσεων (συγκριτική προσέγγιση), εκτίμηση με όρους αναμενόμενο ή πραγματικό εισόδημα (προσέγγιση εισοδήματος) .

Κατά τη σύγκριση των αποτελεσμάτων της αξιολόγησης, διαπιστώθηκε ότι όλες οι προσεγγίσεις δίνουν διαφορετικά αποτελέσματα. Ας εξετάσουμε τις κύριες κατευθύνσεις για τη βελτίωση των προσεγγίσεων που παρουσιάζονται στην αποτίμηση των ακινήτων.

Στη σύγχρονη πρακτική αξιολόγησης, χρησιμοποιείται συχνά η τεχνολογία διεξαγωγής υπολογισμών κόστους αντικατάστασης χρησιμοποιώντας συλλογές UPVS. Η χρήση αυτών των συλλογών ξεκίνησε το 1997, όταν ουσιαστικά απουσίαζαν οι πληροφορίες αγοράς για τα ακίνητα και η χρήση αυτών των συλλογών ήταν ο μόνος τρόπος προσδιορισμού της «αγοραίας αξίας», κυρίως για την επανεκτίμηση των παγίων. Την τελευταία δεκαετία έχουν σημειωθεί μεγάλες αλλαγές στην πληροφόρηση της αγοράς ακινήτων και στον προϋπολογισμό. Το Gosstroy της Ρωσικής Ομοσπονδίας μεταπήδησε σε νέα εκτίμηση και ρυθμιστικό πλαίσιο. Το διάταγμα του Gosstroy της Ρωσίας αριθ. καταρτίστηκε στο επίπεδο τιμών που προβλέπεται από τις εκτιμώμενες και ρυθμιστικές βάσεις του 1991. και του 1984. Αντί αυτών, εισάγονται κρατικά στοιχειώδη εκτιμώμενα πρότυπα (GESN) και ομοσπονδιακές τιμές μονάδας (FER). Ο Gosstroy της Ρωσίας ενέκρινε και τέθηκε σε εφαρμογή:

· GESNr-2001 "Κρατικά στοιχειώδη εκτιμώμενα πρότυπα για επισκευές και κατασκευαστικές εργασίες".

· GESN-2001 "Κρατικά στοιχειώδη εκτιμώμενα πρότυπα για γενικές κατασκευαστικές εργασίες".

GESNm-2001 "Κατάσταση στοιχειωδών εκτιμώμενων κανόνων για την εγκατάσταση εξοπλισμού"

Το HPES έχει σχεδιαστεί για να προσδιορίζει τη σύνθεση και την ανάγκη για πόρους που απαιτούνται για την εκτέλεση κατασκευαστικών εργασιών στις εγκαταστάσεις, να προετοιμάζει εκτιμήσεις κόστους (εκτιμήσεις) χρησιμοποιώντας τη μέθοδο των πόρων, καθώς και να πληρώνει για την εργασία που εκτελείται και να διαγράφει υλικά.

Η Gosstroy της Ρωσίας αναπτύσσει ομοσπονδιακές τιμές μονάδας (FER, FERr και FERm) μόνο για την περιοχή της Μόσχας. Περαιτέρω, οι τιμές για την περιοχή της Μόσχας μεταφέρονται από το Gosstroy στα Περιφερειακά Κέντρα για τιμολόγηση στις κατασκευές, ώστε να συνδεθούν οι τιμές με τις περιφερειακές συνθήκες. Μετά τη δέσμευση, οι συλλογές τιμών αποστέλλονται πίσω στο Gosstroy για περαιτέρω έγκρισή τους. Επί του παρόντος, η διαδικασία ανάπτυξης ενός νέου ρυθμιστικού πλαισίου δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί. Η διενέργεια αποτίμησης ακινήτων με βάση το νέο κανονιστικό πλαίσιο είναι μια πολύ περίπλοκη και χρονοβόρα εργασία που απαιτεί ειδικές γνώσεις και δεξιότητες. Για να μπει το νέο κανονιστικό πλαίσιο στην πρακτική της αποτίμησης, είναι απαραίτητο να πραγματοποιηθεί μια σειρά εργασιών για την ανάπτυξη λογισμικού και υπολογιστικών συστημάτων προσαρμοσμένων στην επίλυση εφαρμοσμένων προβλημάτων αποτίμησης ακινήτων.

Πρόσφατα, περιφερειακά κέντρα τιμολόγησης στις κατασκευές άρχισαν να λειτουργούν ενεργά, εμφανίστηκαν εταιρείες που ειδικεύονται στην παροχή υπηρεσιών πληροφοριών, για παράδειγμα, το NPF Center for Information Technologies in Construction.

Και μόνο οι εκτιμητές ακινήτων εξακολουθούν να χρησιμοποιούν παλιές συλλογές της δεκαετίας του '70 του περασμένου αιώνα και ταυτόχρονα δικαιολογούν την «αγοραία αξία» των αντικειμένων στη βάση τους. Οι έμπειροι εκτιμητές έχουν από καιρό κατανοήσει τις αδυναμίες της χρήσης των συλλογών UPVS, που σχετίζονται κυρίως με τον κατάλογο των δαπανών που περιλαμβάνονται στις τιμές μονάδας, τη μέση τιμαριθμική αναπροσαρμογή, την ασυνέπεια στις τεχνολογίες, την αναλογία του πεδίου εργασίας κ.λπ.

Έτσι, στις συλλογές της UPVS λαμβάνονται υπόψη τα ακόλουθα στοιχεία κόστους:

· Άμεσες δαπάνες.

παγια εξοδα;

Προγραμματισμένη αποταμίευση (κέρδος).

γενικό κόστος του εργοταξίου για την κατανομή και την ανάπτυξη του εργοταξίου·

το κόστος των εργασιών σχεδιασμού και έρευνας·

κόστος που σχετίζεται με την παραγωγή εργασίας το χειμώνα·

Το κόστος των ασφαλίστρων

το κόστος διατήρησης της διεύθυνσης μιας μόνιμης επιχείρησης·

· ζημίες από την εκκαθάριση προσωρινών κτιρίων και κατασκευών.

· το κόστος μεταφοράς εργαζομένων σε απόσταση μεγαλύτερη των 3 χιλιομέτρων. απουσία δημόσιων συγκοινωνιών·

· το κόστος πληρωμής των μπόνους των εργαζομένων για την κινητή φύση της εργασίας.

Οι έμπειροι εκτιμητές στους υπολογισμούς τους χρησιμοποιούν τις δικές τους εξελίξεις με βάση προσαρμογές σε ανάλογα ή ενοποιημένες εκτιμήσεις.

Στην εργασία των P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev «Αξιολόγηση ακινήτων, Μέρος Ι. Εκτίμηση ακινήτων», φαίνεται σε συγκεκριμένο παράδειγμα ότι τα αποτελέσματα του υπολογισμού του κόστους αντικατάστασης οικιστικών ακινήτων χρησιμοποιώντας τη μεθοδολογία του UPVS σημαντικά, αρκετές φορές , διαφέρουν από τους δείκτες της αγοράς.

Ωστόσο, στην πλειονότητα των εκθέσεων που εξετάστηκαν από το Συμβούλιο Εμπειρογνωμόνων της Ρωσικής Εταιρείας Εκτιμητών, η εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων εξακολουθεί να βασίζεται σε απαρχαιωμένα UPVS. Επιπλέον, για να έρθουν με κάποιο τρόπο τα αποτελέσματα αυτών των υπολογισμών πιο κοντά στους δείκτες της αγοράς, εισάγεται σε αυτούς ένας ορισμένος πολλαπλασιαστικός παράγοντας, ο οποίος ονομάζεται «κέρδος επιχειρηματιών». Είναι αποδεκτό απολύτως αυθαίρετα, καθώς δεν είναι δυνατό να αφαιρεθεί αυτός ο δείκτης από την αγορά σε σύγχρονες συνθήκες. Εδώ πρέπει να τονιστεί ότι, σύμφωνα με το IVS-2003, «η εφαρμογή της αγοραίας αξίας απαιτεί τη σύναψη αποτίμησης αποκλειστικά με βάση τα δεδομένα της αγοράς». Κατά την εφαρμογή του RSA, ο εκτιμητής καθορίζει κατηγορηματικά μια μη αγοραία αξία, η οποία θα πρέπει να αντικατοπτρίζεται στην έκθεση.

Στη Ρωσία, δεν υπάρχει ακόμη αξιόπιστη βάση πληροφοριών σχετικά με τους συγκεντρωτικούς βασικούς δείκτες του κόστους κατασκευής, οι οποίοι είναι διαθέσιμοι από δυτικούς εκτιμητές (σύμφωνα με το παράδειγμα των WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

Επί του παρόντος, η κύρια αναγνωρισμένη βάση πληροφοριών για την αποτίμηση ακινήτων είναι οι εξελίξεις της Co-Invest LLC. Αυτή η εταιρεία εκδίδει κάθε τρίμηνο το ενημερωτικό δελτίο "Δείκτες τιμών στις κατασκευές", καθώς και τη σειρά "Εγχειρίδιο εκτιμητή": "Βιομηχανικά κτίρια", "Κτίρια κατοικιών", "Συλλογές ισοτιμιών αγοραστικής δύναμης νομισμάτων στις εθνικές κατασκευαστικές αγορές", "Εγχειρίδιο το κόστος αντικατάστασης κτιρίων και κατασκευών σε τρέχον επίπεδο τιμών κ.λπ.

Όταν χρησιμοποιείτε αυτές τις δημοσιεύσεις, πρέπει να θυμόμαστε ότι οι περισσότεροι από τους υπολογισμούς τους βασίζονται στην κανονιστική βάση της προγραμματισμένης οικονομίας, τιμαριθμοποιημένη με ορισμένους συντελεστές τιμών και, ως εκ τούτου, τα τελικά αποτελέσματα της αξιολόγησης ενδέχεται να έχουν σημαντικό σφάλμα για τους λόγους που αναφέρθηκαν παραπάνω . Κατά την εφαρμογή ορισμένων δεικτών, είναι απαραίτητο να μελετηθούν προσεκτικά οι προϋποθέσεις για τον υπολογισμό τους.

Πρόσφατα δημοσιεύθηκε και ανακοινώθηκε ως ο πρώτος στη χώρα, αναμενόμενος από τους εκτιμητές, ο Περιφερειακός Οδηγός Κόστους Κατασκευών (RCC-2006). Παρέχει δείκτες κόστους ανά τύπο κατασκευαστικών εργασιών, δείκτες συγκεντρωτικού κόστους (CSI) και «πληροφορίες για την αξιολόγηση του απαιτούμενου ποσού επένδυσης στην επιλογή express». Στην πραγματικότητα, ο τελευταίος ορισμός αναφέρεται στο εκτιμώμενο κόστος αντικειμένων-αναλόγων σύγχρονων κτιρίων και κατασκευών. Το μέρος III του RCC περιέχει "αναλογικά αντικείμενα με τεχνικούς και οικονομικούς δείκτες δομικών στοιχείων, ανάλογα αντικείμενα με τεχνικούς και οικονομικούς δείκτες για το αντικείμενο στο σύνολό του και έναν συνοπτικό πίνακα τεχνικών και οικονομικών δεικτών που συνιστώνται για τον προσδιορισμό του κόστους των κτιρίων κατοικιών και των κοινωνικών και πολιτιστικές εγκαταστάσεις». Οι δείκτες κόστους καθορίζονται σε τιμές από 01.01.2006 για την "Περιοχή της Μόσχας". Ο κατάλογος περιλαμβάνει δείκτες κόστους για 18 τύπους σύγχρονων κτιρίων κατοικιών και 27 μη οικιστικών ακινήτων. Στο RCC-2007 αυτή η λίστα αντικειμένων έχει επεκταθεί σημαντικά.

Η έκδοση του RCC δημιουργεί τις προϋποθέσεις εφαρμογής του σε διαδικασίες αποτίμησης ακινήτων και επιχειρήσεων. Εάν στην εκτίμηση ακινήτων είναι δυνατή η χρήση του μέρους ΙΙ του εγχειριδίου "Δείκτες συγκεντρωτικής αξίας", τότε στην προσέγγιση κόστους της αξιολόγησης των επιχειρήσεων είναι δυνατό να χρησιμοποιηθεί το μέρος III "Αντικείμενα-ανάλογα κτιρίων και κατασκευών".

Έτσι, οι συλλογές RCC θα πρέπει να γίνουν η βασική βάση για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας. Ωστόσο, υπάρχουν σημαντικές ελλείψεις σε αυτές τις συλλογές. Το κύριο είναι ότι δεν παρέχουν τα αρχικά δεδομένα και τις κύριες παραδοχές των λαμβανόμενων τιμών του κόστους των αναλόγων. Άρα, δεν είναι απολύτως σαφές ποια συγκεκριμένη σύνθεση του εξοπλισμού λαμβάνεται υπόψη στους τελικούς δείκτες, τι συμπεριλήφθηκε στα άλλα έξοδα του κατασκευαστή κ.λπ. Η κοινή εργασία εκτιμητών, αναλυτών και εκτιμητών προς την κατεύθυνση της βελτίωσης του RCC μπορεί να οδηγήσει στη δημιουργία μιας τόσο απαραίτητης βάσης πληροφοριών για τους εκτιμητές ακινήτων.

Η κύρια κατεύθυνση στην ανάπτυξη της δραστηριότητας αξιολόγησης είναι αυτή τη στιγμή η εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων. Αυτό καθίσταται δυνατό λόγω του γεγονότος ότι η χώρα μας συγκεντρώνει μια βάση δεδομένων με την πραγματική αγοραία αξία των ακινήτων.

Προκειμένου να απλοποιηθεί η διαδικασία αξιολόγησης οικιστικών ακινήτων σε γραφεία αξιολόγησης, μπορεί να χρησιμοποιηθεί ένα μοντέλο παλινδρόμησης του κόστους ενός διαμερίσματος, το οποίο σας επιτρέπει να υπολογίσετε το κόστος μιας κατοικίας ανάλογα με ορισμένες παραμέτρους της.

Ένα παράδειγμα κατασκευής ενός τέτοιου μοντέλου δίνεται στο περιοδικό "Real Estate" για τον Δεκέμβριο του 2005. Το μοντέλο κατασκευάστηκε σύμφωνα με τους τιμοκαταλόγους πολλών εταιρειών ακινήτων που ασχολούνται με την υλοποίηση κατοικιών διαφόρων καταναλωτικών χαρακτηριστικών σε διάφορες περιοχές της πόλης του Νοβοσιμπίρσκ. Για την ανάλυση, συλλέχθηκαν πληροφορίες για 450 διαμερίσματα (150 επιλογές για κάθε τύπο διαμερίσματος - ενός, δύο, τριών δωματίων) σύμφωνα με τις ακόλουθες παραμέτρους:

Το κόστος του διαμερίσματος

Η περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο

Τύπος ιδιοκτησίας:

ΔΗΜΟΣΙΑ ΣΤΕΓΑΣΗ,

Κατοικίες που αποκτήθηκαν βάσει συμφωνίας ιδιωτικοποίησης,

Ακίνητα που αγοράζονται βάσει συμφωνίας αγοραπωλησίας

Υλικό του σπιτιού όπου βρίσκεται το διαμέρισμα:

Πάνελ, τούβλο, μονόλιθος,

Τύπος σπιτιού:

Αφρόκρεμα,

βελτιωμένη διάταξη,

τυπικός,

πλήρες μέγεθος,

- "Χρουστσόφ",

όροφος του σπιτιού,

Ο όροφος στον οποίο βρίσκεται το διαμέρισμα,

Το συνολικό εμβαδόν του διαμερίσματος,

καθιστικό του διαμερίσματος,

χώρο κουζίνας,

Η παρουσία ενός μπαλκονιού ή χαγιάτι,

Έχοντας ένα τηλέφωνο.

Ας εξετάσουμε λεπτομερώς τη διαδικασία κατασκευής ενός μοντέλου χρησιμοποιώντας το παράδειγμα διαμερισμάτων ενός δωματίου.

Στο πρώτο στάδιο κατασκευής του μοντέλου, αναλύθηκε ο πίνακας των συντελεστών συσχέτισης προκειμένου να εντοπιστούν οι παράμετροι που εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό η μία από την άλλη. Το κύριο καθήκον ήταν να επιλεγούν τέτοιοι παράγοντες, ο συντελεστής συσχέτισης για τους οποίους δεν θα υπερέβαινε την τιμή του 0,8. Με βάση τα αποτελέσματα της ανάλυσης, κατασκευάστηκε ένας πίνακας συντελεστών συσχέτισης, ο οποίος λαμβάνει υπόψη 6 παράγοντες, δηλαδή ακριβώς τους μισούς από αυτούς που συλλέχθηκαν αρχικά, αφού οι υπόλοιποι παράγοντες δεν ικανοποιούσαν την προϋπόθεση που επιβάλλεται στον συντελεστή συσχέτισης.

Με βάση τα δεδομένα που συλλέχθηκαν για τους επιλεγμένους παράγοντες, κατασκευάστηκε το ακόλουθο μοντέλο παλινδρόμησης:

Ρ = -10,12 + 9,24 Σύνολο + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)

ή γενικά:

Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

Ο ακόλουθος συμβολισμός χρησιμοποιείται στην παρουσιαζόμενη εξίσωση:

Ρ είναι η τιμή ενός διαμερίσματος με σταθερές παραμέτρους που ορίζονται παρακάτω,

Stot - η συνολική επιφάνεια του διαμερίσματος,

Το x1 είναι μια εικονική μεταβλητή που χαρακτηρίζει την περιοχή στην οποία βρίσκεται το διαμέρισμα,

Το x2 είναι μια εικονική μεταβλητή που χαρακτηρίζει το υλικό του σπιτιού όπου βρίσκεται το διαμέρισμα.

x3 είναι μια μεταβλητή που χαρακτηρίζει τον αριθμό των ορόφων του κτιρίου στο οποίο βρίσκεται το αξιολογούμενο διαμέρισμα.

Το x4 είναι μια εικονική μεταβλητή που χαρακτηρίζει τον όροφο στον οποίο βρίσκεται το διαμέρισμα.

Το x5 είναι μια εικονική μεταβλητή που χαρακτηρίζει την παρουσία τηλεφώνου στο διαμέρισμα.

Οι στατιστικοί δείκτες για αυτό το μοντέλο επιβεβαίωσαν τη σημασία των αποτελεσμάτων που προέκυψαν.

Έτσι, το μοντέλο που προκύπτει αντικατοπτρίζει πολύ καλά την εξάρτηση του μέσου κόστους των διαμερισμάτων από τις παραμέτρους του στην αγορά κατοικίας της πόλης του Νοβοσιμπίρσκ (χωρίς να λαμβάνονται υπόψη ακραίες επιλογές).

Τα παρουσιαζόμενα μοντέλα εφαρμόστηκαν στην πράξη στα κτηματομεσιτικά γραφεία της πόλης Novosibirsk "Zhilfond" και "Amir - Real Estate", τα οποία έχουν εργαζόμενους πλήρους απασχόλησης για την εκτίμηση του κόστους των διαμερισμάτων προς πώληση και επίσης ενεργούν ως εγγύηση σε δάνειο συμφωνίες. Πρέπει να σημειωθεί ότι οι ειδικοί εκτίμησαν ιδιαίτερα την αποτελεσματικότητα της εφαρμογής τους.

Το δεύτερο σημαντικό πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι εκτιμητές είναι η πρόβλεψη της αξίας ενός διαμερίσματος στο μέλλον. Αυτό το πρόβλημα γίνεται ιδιαίτερα σημαντικό κατά την αξιολόγηση του κόστους ενός διαμερίσματος για σκοπούς υποθήκης, καθώς η πώληση ενός διαμερίσματος θα πραγματοποιηθεί στο μέλλον και είναι σημαντικό να προσδιοριστεί ο ρυθμός αύξησης του κόστους ενός διαμερίσματος για την περίοδο ενός διαμερίσματος. δανειακή σύμβαση.

Τα αρχικά δεδομένα για τη δημιουργία ενός μοντέλου δυναμικής τιμών στη δευτερογενή αγορά κατοικίας ελήφθησαν από τα περιοδικά Real Estate ανά τρίμηνα των αντίστοιχων ετών. Για κάθε έτος, συγκεντρώθηκαν πληροφορίες για 240 διαμερίσματα - 80 για κάθε τύπο διαμερίσματος (διαμερίσματα ενός, δύο, τριών δωματίων). . Ο κύριος σκοπός της κατασκευής του μοντέλου είναι ο προσδιορισμός του μοντέλου για την αλλαγή των τιμών των ακινήτων στη δευτερογενή αγορά.

Η δομή των συλλεγόμενων δεδομένων για τα διαμερίσματα φαίνεται στο σχ. 2.1, 2.2, 2.3.

Ρύζι. 2.1. Η δομή των διαμερισμάτων που λαμβάνεται υπόψη κατά την κατασκευή του μοντέλου, ανά τύπο κατοικίας

Ρύζι. 2.2. Η δομή των διαμερισμάτων που λαμβάνεται υπόψη κατά την κατασκευή του μοντέλου, ανά τύπο κατοικίας

Ρύζι. 2.3. Η δομή των διαμερισμάτων που λαμβάνεται υπόψη κατά την κατασκευή του μοντέλου, από τον τύπο του υλικού του σπιτιού

Η χρονική ανάλυση των οικονομικών φαινομένων κάνει διάκριση μεταξύ διαφορετικών τύπων εξέλιξης.

1. Τάση, τάση ή μακροπρόθεσμη κίνηση. Δεν υπάρχει αυστηρός ορισμός μιας τάσης, αποκαλύπτεται διαισθητικά. Μια τάση αντιστοιχεί σε μια αργή αλλαγή σε κάποια συγκεκριμένη κατεύθυνση που επιμένει για μεγάλο χρονικό διάστημα.

2. Κύκλος, βραχυπρόθεσμη συνιστώσα - γρήγορη οιονεί περιοδική κίνηση, στην οποία υπάρχει φάση αύξησης και φάση μείωσης.

3. Εποχιακό στοιχείο - αλλαγές που συμβαίνουν τακτικά, σε αντίθεση με έναν κύκλο.

4. Τυχαίες διακυμάνσεις, εφέ – χαοτική κίνηση σχετικά υψηλής συχνότητας, που έχει λίγο πολύ σταθερό χαρακτήρα.

Ορισμένες στατιστικές σειρές αντιπροσωπεύουν τον ένα ή τον άλλο τύπο εξέλιξης στην καθαρή του μορφή, αλλά οι περισσότερες από αυτές είναι ένας συνδυασμός όλων ή μεμονωμένων συστατικών.

Θεωρητικά, μια σειρά δυναμικών τιμών είναι ένας συνδυασμός τάσης, εποχιακής συνιστώσας και τυχαίων διακυμάνσεων. Στο παρόν στάδιο ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων, η εποχική συνιστώσα της τιμής ενός διαμερίσματος διαταράσσεται, γεγονός που οφείλεται στους υψηλούς ρυθμούς αύξησης των τιμών και στην επενδυτική ελκυστικότητα της εν λόγω αγοράς. Γι' αυτό δόθηκε ιδιαίτερη προσοχή στην ανάδειξη της τάσης στη δυναμική σειρά που εξετάζουμε.

Σύμφωνα με τη σειρά της δυναμικής των τιμών για τα διαμερίσματα, κατασκευάστηκε το ακόλουθο μοντέλο.

Πολυώνυμο δεύτερου βαθμού:

yi = a + bt2, (3.3)

όπου i - τύπος διαμερίσματος,

t - χρονική περίοδος.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι, σύμφωνα με τα κριτήρια που χρησιμοποιούνται στις στατιστικές, ο συντελεστής συσχέτισης πρέπει να είναι κοντά στο 1 (υπερβαίνει το 0,7), ο συντελεστής σημαντικότητας F πρέπει να είναι μικρότερος από 0,03 (για τις δεδομένες παραμέτρους του μοντέλου).

Έτσι, τα ληφθέντα μοντέλα αντικατοπτρίζουν καλά τη δυναμική των τιμών στη δευτερογενή αγορά κατοικίας της πόλης του Νοβοσιμπίρσκ.

Σύμφωνα με το μοντέλο που προέκυψε, η αύξηση του κόστους των διαμερισμάτων ενός δωματίου θα έπρεπε να ήταν 22,0% το 2006, ενώ η πραγματική αύξηση του κόστους ήταν 24,3%.

Σύμφωνα με αυτό το μοντέλο, η αύξηση του κόστους ενός διαμερίσματος δύο δωματίων στην πόλη του Νοβοσιμπίρσκ το 2006 υποτίθεται ότι ήταν 21,7%, ενώ στην πραγματικότητα ο ρυθμός ανάπτυξης ήταν 21,6%.

Σύμφωνα με το μοντέλο που παρουσιάστηκε, η αύξηση του κόστους ενός διαμερίσματος τριών δωματίων στην πόλη του Νοβοσιμπίρσκ το 2006 υποτίθεται ότι ήταν 21,5%, ενώ στην πραγματικότητα ο ρυθμός αύξησης ήταν 31,0%.

Αντικαθιστώντας τα πραγματικά δεδομένα για το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο των διαμερισμάτων στην πόλη του Νοβοσιμπίρσκ σε κάθε τρίμηνο του 2006, μπορεί να σημειωθεί ότι αυτή η τιμή εμπίπτει στα όρια των διαστημάτων εμπιστοσύνης που έχουν κατασκευαστεί σύμφωνα με το μοντέλο.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, το μοντέλο που προκύπτει περιγράφει επαρκώς την τρέχουσα κατάσταση στην αγορά ακινήτων αυτή τη στιγμή. Η πρόβλεψη για αύξηση του κόστους στέγασης έως το τέλος του 2006 για ορισμένους τύπους διαμερισμάτων συμπίπτει με τα πραγματικά δεδομένα, αφού η ανάπτυξη της αγοράς που προβλέπουν οι ειδικοί είναι 20-30%.

Ο εκτιμητής αντιμετωπίζει συνεχώς το πρόβλημα της πρόβλεψης του κόστους των διαμερισμάτων, αυτό το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα οξύ κατά την αξιολόγηση για σκοπούς δανεισμού. Η ορθότητα της απόφασης εξαρτάται από την εμπειρία, τα προσόντα του ειδικού, καθώς και από την ποιότητα των δεδομένων που συλλέγονται στην αγορά του αντικειμένου που αξιολογείται. Η χρήση των προτεινόμενων στατιστικών μοντέλων στο έργο των ειδικών θα συμβάλει στη βελτίωση της ακρίβειας των προβλέψεων, καθώς και στην ποιότητα της αποτίμησης των ακινήτων κατοικιών.

ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ

Με βάση τα αποτελέσματα της μελέτης, μπορούν να εξαχθούν τα ακόλουθα συμπεράσματα.

Υπάρχουν τρεις προσεγγίσεις για την αποτίμηση των ακινήτων.

Η προσέγγιση εισοδήματος συνίσταται στον προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου που αποτιμάται με βάση το ποσό του εισοδήματος που μπορεί να δημιουργήσει στο μέλλον και χρησιμοποιείται συχνότερα για την αξιολόγηση εμπορικών ακινήτων.

Η προσέγγιση κόστους καθορίζει το κόστος με βάση το κόστος κατασκευής ενός παρόμοιου αντικειμένου (κόστος υλικών, κόστος μεταφοράς κ.λπ.) και βασίζεται στο γεγονός ότι η αξία του αντικειμένου που αξιολογείται δεν μπορεί να είναι υψηλότερη.

Η μέθοδος σύγκρισης πωλήσεων (συγκριτική προσέγγιση) συνίσταται στην εύρεση των πλησιέστερων αναλόγων στο αποτιμημένο αντικείμενο και στην πραγματοποίηση προσαρμογών στην αξία τους, λαμβάνοντας υπόψη τις διαφορές μεταξύ αυτών και του αποτιμημένου αντικειμένου. Αυτή η προσέγγιση είναι η κυριότερη στην αξιολόγηση των οικιστικών ακινήτων, καθώς υπάρχει επαρκής αριθμός προτάσεων για πώληση οικιστικών χώρων στην αγορά για σωστή εκτίμηση.

Ο σκοπός της αξιολόγησης που παρουσιάστηκε στο πρακτικό μέρος της εργασίας ήταν να προσδιοριστεί η αγοραία αξία ενός διαμερίσματος που αποτελείται από δύο σαλόνια, που βρίσκεται στην περιοχή Zaeltsovsky του Novosibirsk.

Για την αξιολόγηση ενός αντικειμένου κατοικιών - ένα διαμέρισμα δύο δωματίων που βρίσκεται στην περιοχή Zaeltsovsky του Novosibirsk - χρησιμοποιήθηκαν οι μέθοδοι εισοδήματος, κόστους και συγκριτικές προσεγγίσεις, σύμφωνα με τις οποίες προέκυψαν τα ακόλουθα αποτελέσματα.

Σύμφωνα με τη μέθοδο σύγκρισης των αναλόγων της αγοράς, το κόστος του αντικειμένου είναι 2410714 ρούβλια.

Ως μέρος της εισοδηματικής προσέγγισης:

Σύμφωνα με τη μέθοδο της άμεσης κεφαλαιοποίησης, το κόστος του διαμερίσματος θα είναι 1.327.118,6 ρούβλια.

Σύμφωνα με τη μέθοδο προεξόφλησης μελλοντικών εσόδων - 1346178 ρούβλια.

Σύμφωνα με την προσέγγιση κόστους, το κόστος του αντικειμένου θα είναι 34248,9 ρούβλια.

Σύμφωνα με τη μεθοδολογία για τον προσδιορισμό της αξίας εκκαθάρισης ενός αντικειμένου, το κόστος ενός διαμερίσματος δύο δωματίων στην περιοχή Zaeltsovsky θα κυμαίνεται από 1.687.499,8 χιλιάδες ρούβλια. έως 2169642,6 χιλιάδες ρούβλια.

Η βελτίωση της προσέγγισης κόστους για την αποτίμηση των οικιστικών ακινήτων συνίσταται στην ανάπτυξη εγγράφων, συλλογών, που αντικατοπτρίζουν το πραγματικό κόστος κατασκευής παρόμοιων αντικειμένων, καθώς οι κανονιστικές συλλογές που χρησιμοποιήθηκαν από τους εκτιμητές κατά τη διάρκεια της εργασίας τους δημοσιεύτηκαν στο δεκαετία του '70. του περασμένου αιώνα και είναι από καιρό ξεπερασμένα, και οι διορθωτικοί συντελεστές που χρησιμοποιούνται σε αυτές τις προσεγγίσεις δεν δικαιολογούνται με κανέναν τρόπο.

Η κύρια κατεύθυνση της βελτίωσης των προσεγγίσεων της αγοράς στην αποτίμηση είναι η χρήση στατιστικών μοντέλων στη διαδικασία εκτίμησης της αξίας των αντικειμένων ακινήτων.

Στην εργασία παρουσιάζονται παραδείγματα ενός μοντέλου για τον προσδιορισμό της αξίας ενός ακινήτου με βάση μια σειρά από ποιοτικά χαρακτηριστικά του, καθώς και ένα στατιστικό μοντέλο για την πρόβλεψη της αξίας ενός ακινήτου μετά από ένα ορισμένο χρονικό διάστημα. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι το πρόβλημα αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό στην περίπτωση της εκτίμησης ακινήτων για σκοπούς δανεισμού, καθώς στην περίπτωση αυτή το ακίνητο πωλείται λίγο καιρό μετά την εκτίμηση. Η χρήση των προτεινόμενων στατιστικών μοντέλων στο έργο των ειδικών θα συμβάλει στη βελτίωση της ακρίβειας των προβλέψεων, καθώς και στην ποιότητα της αποτίμησης των ακινήτων κατοικιών.

ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΧΡΗΣΙΜΟΠΟΙΗΜΕΝΗΣ ΛΟΓΟΤΕΧΝΙΑΣ ΚΑΙ ΠΗΓΩΝ

1. Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Μέρη πρώτο, δεύτερο και τρίτο. Επίσημο κείμενο. - M .: IKF Omega - L, 2005.

2. Σχετικά με τις δραστηριότητες αποτίμησης στη Ρωσική Ομοσπονδία. Ομοσπονδιακός νόμος της 08/06/98 αριθ. 135 - FZ.

3. Έγκριση προτύπων αξιολόγησης. Διάταγμα της Κυβέρνησης της Ρωσικής Ομοσπονδίας αριθ. 519 της 07/06/2001.

4. Boldyrev B.C. Εισαγωγή στη θεωρία της αποτίμησης ακινήτων. - Μ.: Κέντρο διαχείρισης, αξιολόγησης, 2004.

5. Burdenkova E. Σχετικά με ορισμένες πτυχές της δραστηριότητας των εταιρειών ακινήτων. // Ερωτήσεις στατιστικής. - 2004. - Νο. 10. - Σελ.32 - 37.

6. Balabanov I.T. Συναλλαγές ακινήτων στη Ρωσία. Μόσχα. 2003

7. Henry S. Harrison. Εκτίμηση ακινήτου. - Μ.: RIO, 2004.

8. Goremykin V.A. Οικονομία ακινήτων. - Μ.: Φιλίν, 2005.

9. Gribovsky S.V. Αποτίμηση κερδοφόρων ακινήτων. - Αγία Πετρούπολη: Πέτρος, 2004.

10. Grigoriev V.V. Εκτίμηση ακινήτων, θεωρητικές και πρακτικές πτυχές. - M.: INFRA - M, 2004.

11. Grishaev S.P. Νομική ρύθμιση της ακίνητης περιουσίας. // Κράτος και νόμος. - Νο. 3. – 2005.

12. Gryaznova A.G., Fedotova M.A. Αποτίμηση επιχειρήσεων. - Μ.: Οικονομικά και στατιστική, 2004.

13. Dubovitsky S.K. Ακίνητα και εξέλιξη. - Krasnoyarsk: Soyuz, 2004.

14. Εβδομαδιαίο εξειδικευμένο περιοδικό: Real Estate - Novosibirsk No. 15 2007

15. Ermolaeva E., Frolov A. Ηρεμία πριν την ανάπτυξη. Τάσεις στην ανάπτυξη της περιφερειακής αγοράς ακινήτων. // Ήπειρος Σιβηρία. - 2005. - Νο. 15. - S. 10.

16. Who's who στην αγορά ακινήτων: Εγχειρίδιο. – Μ.: Τριάδα ΕΠΕ, 2002.

17. Kupchina L.A. Εκτίμηση ακινήτου. // Λογιστική. - 2005. - Νο. 2. - Σελ.72 - 75.

18. Lavrukhin O. Η αγορά ακινήτων: το στάδιο της συγκρότησης τελείωσε, αλλά τι ακολουθεί; // Vedomosti. - Αρ. 21. - 2005.

19. Λογίνοφ βουλευτής. Για το θέμα της εκτίμησης ακινήτων στη Ρωσία. // ECO. - 2004. - Νο. 9. - S. 103 -108.

20. Nagaev R.T. Real estate: εγκυκλοπαιδικό λεξικό. Μ.: Ideal - Press, 2003.

21. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Αγοραία αποτίμηση ακινήτων της πόλης. – Μ.: Ενότητα, 2003.

22.Provovich Yu.A. Εκτίμηση γης στη Μόσχα. - Μ.: Οικονομικά, 2003.

23. Αγορά αποτίμησης το 2004. Αναλυτική κριτική // Εμπειρογνώμονας. - 2005. - Νο. 5. - S. 64 - 72.

24. Sivets S.A., Bashirova L.A. Πώς να αξιολογήσετε την ιδιοκτησία (οδηγός για πελάτες αποτίμησης). - M .: Through the Looking glass, 2002.

25. Sivets S.A., Levykina I.A. Οικονομετρική μοντελοποίηση στην αποτίμηση ακινήτων. - M .: Through the Looking glass, 2002.

26. Sivets S.A. Στατιστικές μέθοδοι αποτίμησης ακινήτων και επιχειρήσεων. - M .: Through the Looking glass, 2003.

27. Στατιστικά στοιχεία κτηματομεσιτικών γραφείων στην πόλη Νοβοσιμπίρσκ. // Ακίνητα. - Νο. 48 - 51. - 2005.

28. Στρατηγική για την ανάπτυξη του κατασκευαστικού κλάδου έως το 2010. // http://www.gosstroy.ru

29. Tarasevich E.I. Εκτίμηση ακινήτων - Αγία Πετρούπολη: Κρατικό Τεχνικό Πανεπιστήμιο Αγίας Πετρούπολης, 2003.

30. Τάσεις στην ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων του Νοβοσιμπίρσκ. Αναλυτική ανασκόπηση // http://www.nsk.realty.ru

31. Fedotova M.A., Utkin E.A. Αποτίμηση ακινήτων και επιχειρήσεων. -Μ.: ΕΚΜΟΣ, 2004.

32. Friedman D. Ανάλυση και αξιολόγηση ακίνητης περιουσίας που δημιουργεί εισόδημα. - Μ.: Delo, 2005.

33. Εκπαιδευτικός και πρακτικός οδηγός / Εκδ. Διδάκτωρ Οικονομικών Επιστημών, καθ. V. Z. Chernika - M .: RDL Publishing House, 2002. - 272 p.

34. Khachatryan S.R. Ένα οικονομετρικό μοντέλο για την πρόβλεψη των τιμών πώλησης κατοικιών στην πρωτογενή (δευτερογενή) αγορά. // Έλεγχος και χρηματοοικονομική ανάλυση. - Νο. 4. - 2004. - S. 130 - 134.

35. Shcherbakova N.A., Real Estate Economics, Novosibirsk 2002.;

Παράρτημα 1

ΔΙΑΜΟΡΦΩΣΗ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ

ΤΟΠΟΘΕΣΙΑ ΣΤΗΝ ΕΙΣΟΔΟ

Παράρτημα 2

Πληροφορίες για την πώληση διαμερισμάτων παρόμοιων με το υπό εκτίμηση ακίνητο τον Ιανουάριο του 2006

Αρ. p / p	Δρόμος	Τύπος σπιτιού	Όροφος / αριθμός ορόφων	Συνολικό / καθιστικό	Κουζίνα	Μπαλκόνι / χαγιάτι	Τηλέφωνο	Απομονωμένα / διπλανά δωμάτια	Κόστος, χιλιάδες ρούβλια	Το κόστος του 1 τετρ. μ., χιλιάδες ρούβλια.
1	Κόκκινη Λεωφόρος	Π	2/5	39/26	5,5	σι	+	εκ	2450	62,8
2	Dachnaya	Π	2/5	40/28	6	σι	+	από	2200	55
3	Dm. Donskoy	Π	3/5	42/28	6,5	σι	+	εκ	2100	50
4	Dachnaya	Π	4/5	40/26	6	σι	+	εκ	2150	53,8
5	Κόκκινη Λεωφόρος	Π	2/5	41/28	5,5	σι	+	από	2650	64,6
6	Ζουκόφσκι	Π	4/5	44/28	6	σι	+	εκ	2350	53,4
7	άνοιξη	Π	3/5	43/29	6,5	σι	+	εκ	2400	55,9
8	Dachnaya	Π	2/5	42/28	6	σι	+	εκ	2300	54,8
9	Dachnaya	Π	2/5	40/26	5,5	σι	+	από	2150	53,8
10	Dm. Donskoy	Π	3/5	44/29	6	σι	+	εκ	2100	47,7
11	Εκτιμώμενο αντικείμενο	Π	2/5	42/28	6	σι	+	εκ	-	-

Προσδιορισμός της αξίας των ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη διορθωτικούς συντελεστές

№	ksozh	Kbl	Κατ	κλειδιά	γκρεμός	Kvys	Kmus	Κκ	Το κόστος του 1 τετρ. Μ		Equiv. ορθοστασία.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
Αριθμητικός μέσος όρος									55,9	54

Είναι εύκολο να συμπεράνουμε ότι αυτά τα νομοσχέδια δεν μπορούν να λύσουν όλα τα προβλήματα στον τομέα της αποτίμησης ακινήτων. Ποιοι άλλοι δρόμοι ανάπτυξης μπορούν λοιπόν να προταθούν; Πρώτα απ 'όλα, είναι απαραίτητο να δημιουργηθούν και να υιοθετηθούν εθνικά πρότυπα για την αποτίμηση των ακινήτων στο σύστημα των πραγματικών σχέσεων αστικού και γης-περιουσίας, μαζικής και ατομικής. Επιπλέον, χρειαζόμαστε τέτοια πρότυπα που να στηρίζονται σε στέρεη νομική βάση, να περιγράφουν αυστηρά και με σαφήνεια όλα τα στάδια της αξιολόγησης και τις αντίστοιχες διαδικασίες για την εργασία αξιολόγησης και να μην είναι τμηματικές οδηγίες που εφευρέθηκαν από αξιωματούχους για δική τους διευκόλυνση. Ταυτόχρονα, ιδιαίτερη προσοχή θα πρέπει να δοθεί στην υπέρβαση των στερεοτύπων της πραγματικής πρακτικής της αξιολόγησης, τα οποία έχουν ήδη αναφερθεί. Διαφορετικά, η πραγματική πρακτική της αξιολόγησης μπορεί να παραμείνει δέσμια των παλαιών παρανοήσεων. Προκειμένου να δημιουργηθεί μια στέρεη επιστημονική βάση για πρότυπα και κανόνες αποτίμησης ακινήτων, για να γίνει το κείμενό τους έγγραφο που θα βοηθούσε τους έμπειρους εκτιμητές να βελτιώσουν σημαντικά το επίπεδο και την ποιότητα της καθημερινής τους εργασίας, είναι απαραίτητο να διατυπωθούν με σαφήνεια οι γενικές αρχές για την επισημοποίηση της αποτίμησης δραστηριότητες. Ταυτόχρονα, είναι σημαντικό όχι μόνο να δοθεί νομική, οικονομική, πληροφοριακή, οργανωτική και μεθοδολογική αιτιολόγηση, αλλά και να εντοπιστούν και να γενικευτούν τα πραγματικά πρακτικά προβλήματα των Ρώσων εκτιμητών. Φυσικά, οι αρχές της δόμησης των προτύπων αποτίμησης θα πρέπει να βασίζονται στις διατάξεις της ισχύουσας νομοθεσίας και να καλύπτουν όλες τις πτυχές των δραστηριοτήτων αποτίμησης. Αυτό θα βοηθήσει επίσης να διατυπωθεί, ήδη στο επίπεδο της έννοιας και της δομής των προτύπων, η ιδέα της ορθολογικής εξέλιξής τους καθώς βελτιώνεται η ισχύουσα νομοθεσία και αναπτύσσονται οι θεσμοί της αγοράς στη χώρα. Με τη σειρά του, μια τέτοια διάρθρωση προτύπων και κανόνων για την αποτίμηση ακινήτων θα επιτρέψει να μην είναι τόσο «κατασταλτικό» έγγραφο, δυσνόητο και πιο απαραίτητο για τους ελέγχους αξιωματούχους παρά για τους ασκούμενους εκτιμητές. Το κύριο καθήκον των δημιουργών προτύπων είναι η οργανική τους ενσωμάτωση στο σύστημα εκπαίδευσης και επανεκπαίδευσης του προσωπικού. Προκειμένου να διευκολυνθεί η χρήση τους για συστηματική αύξηση του επιπέδου εκπαίδευσης των εκτιμητών, είναι απαραίτητο να προετοιμαστούν εκ των προτέρων λεπτομερή σχόλια για το κύριο κείμενο των προτύπων, γραμμένα σύμφωνα με ορισμένους κανόνες, σε στυλ που δεν είναι γνωστό σε όλους. ασκούμενος εκτιμητής. Αυτό όχι μόνο θα διευκολύνει τη διαδικασία μελέτης τους, αλλά θα παρέχει και συστάσεις για την επίλυση πρακτικών προβλημάτων που προκύπτουν σε οποιαδήποτε εταιρεία αξιολόγησης. Δηλαδή, η προετοιμασία και η υιοθέτηση προτύπων και κανόνων για την αξιολόγηση σε αυτή τη μορφή θα επέτρεπε επίσης τη δημιουργία ενός συστήματος συνεχούς επαγγελματικής ανάπτυξης των εκτιμητών. καθοδηγητικό έγγραφο» για εκτιμητές. Θα πρέπει να είναι κατασκευασμένα με τέτοιο τρόπο ώστε να διασφαλίζεται η υψηλή παραγωγικότητα της πρακτικής εργασίας για την αξιολόγηση σε ένα νέο επίπεδο απαιτήσεων για την ποιότητα και την αξιοπιστία των αποτελεσμάτων. Ως εκ τούτου, παράλληλα με τις εργασίες στα πιο σημαντικά τμήματα των προτύπων και κανόνων, έχει ξεκινήσει έρευνα και ανάπτυξη για τη δημιουργία νέων τεχνολογιών πληροφοριών και έμπειρων συστημάτων για την πρακτική εφαρμογή των πιο σημαντικών τυποποιημένων διαδικασιών για την αξιολόγηση ακινήτων οποιουδήποτε επιπέδου πολυπλοκότητας. Ως αποτέλεσμα της μελέτης πιθανών επιλογών για τη δόμηση του έργου των εκτιμητών για τη βελτιστοποίηση του περιεχομένου των προτύπων και των κανόνων για την αξιολόγηση ακινήτων, εντοπίστηκαν τα ακόλουθα τέσσερα πιο σημαντικά στάδια: το πρώτο στάδιο είναι ο σχηματισμός ενός έργου αξιολόγησης, μια επίσημη περιγραφή του το αντικείμενο αξιολόγησης και η προετοιμασία ενός συστήματος αρχικών δεδομένων για αξιολόγηση που έχουν το απαραίτητο νομικό καθεστώς, συντονισμός μιας λεπτομερούς εργασίας για αξιολόγηση· το δεύτερο στάδιο είναι μια αυστηρή και επιστημονικά τεκμηριωμένη επισημοποίηση των πιο σημαντικών διαδικασιών για την επίλυση του προβλήματος αξιολόγησης, τον έλεγχο της συσσώρευσης σφαλμάτων στη διαδικασία της λογικής ανάλυσης και των υπολογισμών και την απόκτηση του τελικού αποτελέσματος της αξιολόγησης. το τρίτο στάδιο είναι η τεκμηρίωση των διατάξεων των σημαντικότερων δομικών τμημάτων της έκθεσης αξιολόγησης σύμφωνα με τους αυστηρούς κανόνες για την εκτέλεσή της και τις απαιτήσεις για το περιεχόμενό τους. Το τέταρτο στάδιο είναι η εξέταση των αποτελεσμάτων της αξιολόγησης σύμφωνα με σαφώς ρυθμισμένες διαδικασίες και η προετοιμασία της τεκμηρίωσης με βάση τα αποτελέσματά της. Κάθε ένα από αυτά τα τέσσερα στάδια είναι επίσης δομημένο σύμφωνα με ορισμένους τύπους εργασίας, η περιγραφή των οποίων επιδέχεται επισημοποίηση. Ως αποτέλεσμα, λαμβάνεται μια περιγραφή 15-20 διαδικασιών αξιολόγησης, η οποία περιλαμβάνει περίπου τον ίδιο αριθμό μάλλον στοιχειωδών πράξεων λογικής και υπολογιστικής φύσης. Το περιγραφόμενο σύστημα διάρθρωσης των πιο σημαντικών σταδίων και διαδικασιών αξιολόγησης δεν εξαντλεί όλους τους τομείς εργασίας για την επιστημονική και μεθοδολογική τεκμηρίωση των προτύπων αξιολόγησης. Δεν πρόκειται μόνο για την αποκάλυψη των χαρακτηριστικών της εφαρμογής των διεθνών προτύπων αποτίμησης, λαμβάνοντας υπόψη τις ιδιαιτερότητες της εθνικής αστικής γης, του πολεοδομικού σχεδιασμού και άλλων συναφών νομοθεσιών. Φυσικά, είναι πολύ σημαντικό να γενικεύσουμε την πραγματική πρακτική εμπειρία που έχουν συσσωρεύσει οι Ρώσοι εκτιμητές. Αλλά δεν είναι λιγότερο σημαντική η αποκάλυψη της ουσίας των κύριων μακροοικονομικών διαδικασιών τιμολόγησης αντικειμένων ακινήτων σε συνδυασμό με τις πιο σημαντικές πτυχές της συγκεκριμένης οικονομικής δραστηριότητας των υποκειμένων της γης και των σχέσεων ιδιοκτησίας σε συνθήκες πραγματικής πρακτικής επιβολής του νόμου, μαθηματικά μοντέλα που χρησιμοποιούνται στην αξιολόγηση, καθώς και περιγραφή των σύγχρονων τεχνολογιών πληροφοριών για αξιολόγηση. Τέτοια πρότυπα θα πρέπει να δοκιμαστούν στις μεγαλύτερες ρωσικές αυτορυθμιστικές ενώσεις εκτιμητών και να βελτιωθούν ανάλογα. Και τα εθνικά πρότυπα θα πρέπει να υιοθετούνται μόνο αφού αντικατοπτρίζουν την πραγματική θετική πρακτική εμπειρία των Ρώσων εκτιμητών. Τα σύγχρονα πρότυπα σαφώς δεν επαρκούν, διότι δεν επηρεάζουν ειδικά την ακίνητη περιουσία, αλλά καλύπτουν τις δραστηριότητες αποτίμησης γενικότερα. Όσον αφορά τα προβλήματα που συνδέονται με τη «σκιώδη» οικονομία, εδώ η νομοθεσία για τις δραστηριότητες αποτίμησης είναι απαραίτητη. Μόνο τα ενισχυμένα μέτρα φορολογικού ελέγχου θα βοηθήσουν.

Η αγορά ακινήτων, σε αντίθεση με τη χρηματιστηριακή αγορά, απέχει πολύ από την τέλεια από πολλές απόψεις, γεγονός που καθορίζει τα χαρακτηριστικά της μελέτης της. Από τη μια πλευρά, οι αναλυτές αντιμετωπίζουν δυσκολίες και μερικές φορές την αδυναμία σωστής και ξεκάθαρης επισημοποίησης των οικονομικών σχέσεων στην αγορά ακινήτων. Από την άλλη πλευρά, είναι προφανές ότι δεν υπάρχει προοπτική μεταφοράς τεχνολογιών ανάλυσης που χρησιμοποιούνται σε άλλες αγορές στην αγορά ακινήτων στην καθαρή τους μορφή, καθώς οι τεχνολογίες αυτές είναι προσαρμοσμένες για χρήση σε διαφορετικό περιβάλλον αγοράς. Λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω, η υψηλής ποιότητας αναλυτική εργασία στην αγορά ακινήτων φαίνεται να είναι ένα εξαιρετικά περίπλοκο θέμα που απαιτεί από τον αναλυτή, εκτός από βαθιά θεωρητική γνώση της οικονομίας των ακινήτων, συνεχή πρακτική και δημιουργική αναζήτηση σε έρευνα που διαμορφώνει επαγγελματική διαίσθηση .

Μελετώντας σχεδόν έναν αιώνα ιστορίας της λειτουργίας των αγορών ακινήτων στις ανεπτυγμένες χώρες του κόσμου, μπορεί κανείς να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η ανεπαρκής προσοχή στην ποιότητα της αναλυτικής εργασίας είναι μια από τις κύριες αιτίες των περισσότερων μεγάλων κρίσεων στην πραγματικότητα. αγορές ακινήτων. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η κρίση στην αγορά ακινήτων των ΗΠΑ στα τέλη της δεκαετίας του '80 και στις αρχές της δεκαετίας του '90. Σύμφωνα με τους ειδικούς, οι υπερβολικές και αδιάκριτες επενδύσεις σε νέες κατασκευές οδήγησαν σε υπερφόρτωση της αγοράς και, κατά συνέπεια, σε έλλειψη ζήτησης της αγοράς για μεγάλο αριθμό έργων για τα οποία χορηγήθηκαν δάνεια. Αυτή η κατάσταση βασίστηκε σε μη ρεαλιστικές προσδοκίες της αγοράς που απορρέουν από τη λανθασμένη δομή των κινήτρων στην ανάλυση, την αδύναμη μεθοδολογία ανάλυσης και τα ελλιπή στοιχεία που χαρακτηρίζουν τις τρέχουσες συνθήκες. Η δομή των κινήτρων που καθοδηγούσαν τους προγραμματιστές, τους εκτιμητές και τους πιστωτικούς οργανισμούς παραμορφώθηκε από το ενδιαφέρον ορισμένων να λάβουν δάνεια, άλλων να δικαιολογήσουν τη λήψη δανείου και άλλους να διαθέσουν τα κεφάλαιά τους. Ταυτόχρονα, όλα τα κόμματα έλυσαν τα προβλήματά τους σε βάρος των αδικαιολόγητα αισιόδοξων προσδοκιών.

Η χρήση αδύναμης μεθοδολογίας ανάλυσης, που εκφράζεται σε ανεπαρκείς υποθέσεις και διαδικασίες, σε αλληλεπίδραση με ανεπαρκώς υψηλής ποιότητας δεδομένα από τις τοπικές αγορές, κατά κανόνα οδήγησε σε αβάσιμες έρευνες αγοράς και, κατά συνέπεια, επενδυτικές αποφάσεις βασισμένες σε αυτές. Ως αποτέλεσμα της κρίσης, τα πιστωτικά ιδρύματα ανέπτυξαν ένα σταθερό σύνδρομο δυσπιστίας γενικά σε οποιαδήποτε έργα και ειδικότερα στην έρευνα αγοράς. Και αυτό, με τη σειρά του, οδήγησε στην κατανόηση ότι οι αναλυτές της αγοράς ακινήτων στην εργασία τους θα πρέπει να καθοδηγούνται από ορισμένες γενικές αρχές που είναι απαραίτητες (αλλά όχι επαρκείς) για την απόκτηση ακριβών συμπερασμάτων και αποτελεσμάτων. Από την άλλη πλευρά, υπάρχει επείγουσα ανάγκη για κατανοητά και εύκολα αναγνωρίσιμα κριτήρια που καθορίζουν τη συμμόρφωση της έρευνας αγοράς με την κατηγορία της εγκυρότητας.

Λαμβάνοντας υπόψη τις προοπτικές για την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων στη Ρωσία, μπορούμε να υποθέσουμε ότι η απουσία πιθανών κρίσεων είναι ένα υπερβολικά αισιόδοξο σενάριο. Ωστόσο, οι συνέπειες τέτοιων κρίσεων μπορεί να είναι λιγότερο σημαντικές εάν ήδη σήμερα, στο στάδιο της ενεργού ανάπτυξης της αγοράς, διατυπωθούν και εφαρμόζονται στην καθημερινή πρακτική ορισμένες γενικές αρχές και αρχές.

απαιτήσεις για αναλυτικές μελέτες, βάσει των οποίων θα λαμβάνονται επενδυτικές αποφάσεις.

Όχι μόνο η απειλή των κρίσεων, αλλά και τα τρέχοντα καθημερινά προβλήματα - αυξανόμενος ανταγωνισμός, μειωμένες ευκαιρίες για βραχυπρόθεσμα υπερκέρδη, έναρξη μακροπρόθεσμων και εντάσεως κεφαλαίου έργων ανάπτυξης εμπορικών ακινήτων, είσοδος ξένων επενδυτών στην αγορά με υψηλές απαιτήσεις για αιτιολόγηση αποφάσεων κ.λπ. - αντικειμενικά μαρτυρούν το γεγονός ότι η σημασία της ποιοτικής ανάλυσης στις αγορές ακινήτων της Ρωσίας θα γίνει όλο και πιο σημαντική στο εγγύς μέλλον.

2.2 Έρευνα της αγοράς ακινήτων με σκοπό την τεκμηρίωση επενδυτικών αποφάσεων.

Ο απώτερος στόχος κάθε μελέτης του υπό εξέταση τύπου είναι να μετρήσει την αναλογία προσφοράς και ζήτησης για ένα συγκεκριμένο είδος προϊόντος στην αγορά ακινήτων σε μια συγκεκριμένη (συνήθως μελλοντική) χρονική στιγμή.

Τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της ακίνητης περιουσίας ως εμπορεύματος, μαζί με την ιδιαίτερη θέση της ακίνητης περιουσίας σε μια οικονομία της αγοράς, αποτελούν ένα αρκετά ευρύ φάσμα κοινωνικοοικονομικών πληροφοριών που είναι απαραίτητες για την τοποθέτηση αυτού του προϊόντος στην αγορά. Τρέχοντα και αναδρομικά μακροοικονομικά χαρακτηριστικά της εθνικής και περιφερειακής οικονομίας, κοινωνικοδημογραφικοί δείκτες των περιφερειακών και τοπικών αγορών, παράμετροι των περιφερειακών και τοπικών αγορών ακινήτων - αυτοί είναι μόνο οι γενικοί τομείς στους οποίους είναι απαραίτητο να διεξαχθεί έρευνα.

Αρχή 1. Για ανάλυση, θα πρέπει να επιλεγούν μόνο αυτές οι πληροφορίες που μπορούν πραγματικά να καθορίσουν τη μελλοντική παραγωγικότητα του επενδυτικού αντικειμένου.

Όταν ακολουθεί αυτή την αρχή, η κύρια δυσκολία για τον αναλυτή είναι η έλλειψη τυπικών κανόνων ή ξεκάθαρων συστάσεων για τη διαμόρφωση των αρχικών πληροφοριών. Εδώ είναι που ο αναλυτής πρέπει να δείξει όλες τις γνώσεις, την επαγγελματική του διαίσθηση, τη δημιουργικότητα και την πρακτική του εμπειρία. Επιπλέον, εδώ τίθεται η βάση για τη συνοχή της μελέτης στο σύνολό της.

αρχή 2. Όλα τα τρέχοντα και μελλοντικά δεδομένα στα οποία βασίζεται η μελέτη θα πρέπει να χρησιμοποιούνται για την ποσοτικοποίηση της απόδοσης του υπό εξέταση επενδυτικού σχεδίου σε ακίνητα.

Ωστόσο, ακόμη και προσεκτικά επιλεγμένες πληροφορίες που σχετίζονται άμεσα με το αντικείμενο της αξιολόγησης είναι, μεταφορικά μιλώντας, ένα «μάτσο τούβλα» από το οποίο ο αναλυτής πρέπει να θέσει μια γερή βάση για αναλυτική έρευνα σύμφωνα με όλους τους κανόνες της οικοδομικής τέχνης. Και εδώ δεν μπορείτε να κάνετε χωρίς μια ισχυρή λύση που συνδέει τα μεμονωμένα στοιχεία σε ένα ενιαίο μονόλιθο.

Αρχή 3. Όλες οι επιμέρους ομάδες πληροφοριών που επιλέγονται για να αιτιολογήσουν μια επενδυτική απόφαση θα πρέπει να διασυνδέονται με ένα σαφές λογικό σχήμα, το οποίο τελειώνει με μια πρόβλεψη των μελλοντικών συνθηκών της αγοράς και της αντίστοιχης παραγωγικότητας του υπό εξέταση έργου. Η περιγραφή του λογικού κυκλώματος πρέπει να παρουσιάζεται ρητά.

Μια θετική αντίληψη από τον πελάτη μιας αναφοράς με τα αποτελέσματα μιας έρευνας αγοράς, στην οποία δεν υπάρχει κανένα λογικό σχήμα, μπορεί να είναι μόνο εάν:

α) ο αναλυτής εκμεταλλεύεται την άγνοια του πελάτη, ή

β) ο πελάτης είναι αρχικά ευνοϊκός για τα αποτελέσματα.

Από την άλλη πλευρά, η κατασκευή ενός πειστικού και προφανούς λογικού σχήματος είναι μια επίδειξη της υψηλότερης επαγγελματικής ικανότητας του αναλυτή.

Συνεχίζοντας τον συλλογισμό σχετικά με την ανάγκη οικοδόμησης ενός λογικού σχεδίου έρευνας, ας εξετάσουμε μια άλλη αρχή που προσδιορίζει το περιεχόμενο της ανάλυσης αγοράς.

Αρχή 4. Το περιεχόμενο της ανάλυσης αγοράς θα πρέπει να περιοριστεί σε μια συζήτηση των παραγόντων που συνθέτουν τις κύριες αναλογίες για τον προσδιορισμό της απόδοσης ενός εμπορικού ακινήτου.

Σύμφωνα με αυτή την αρχή, ο αναλυτής κατά τη διάρκεια της μελέτης πρέπει να διατυπώσει τις κύριες σχέσεις που καθορίζουν την απόδοση της εμπορικής εγκατάστασης και στη συνέχεια να προσδιορίσει την ιεραρχία των παραμέτρων-επιχειρημάτων, οι λειτουργίες των οποίων είναι οι παράγοντες που περιλαμβάνονται στην κύρια έκφραση για απόδοση.

Ας επεξηγήσουμε μια πρακτική προσέγγιση για την εφαρμογή αυτής της αρχής χρησιμοποιώντας το ακόλουθο απλουστευμένο παράδειγμα.

Έστω κριτήριο για την απόδοση του υπό εξέταση έργου τα καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI) σε μια συγκεκριμένη περίοδο του μέλλοντος. Στη συνέχεια, εξ ορισμού, η κύρια έκφραση για τον προσδιορισμό της απόδοσης θα έχει την ακόλουθη μορφή:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, Οπου

ΠΓΕ- δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα,
V&L- απώλειες από υποφόρτωση και μη πληρωμές.
Μ Ι- Αλλο εισόδημα.
F.E.- Πάγια λειτουργικά έξοδα
VE- μεταβλητά λειτουργικά έξοδα.

Εξετάστε τη διαδικασία για τον προσδιορισμό των παραμέτρων που καθορίζουν τις αναμενόμενες τιμές των κύριων παραγόντων.

Πιθανά ακαθάριστα έσοδακαθορίζεται από την αξία της τιμής ενοικίασης, η οποία με τη σειρά της είναι συνάρτηση της τρέχουσας τιμής ενοικίασης, καθώς και από τις τάσεις της αναλογίας προσφοράς και ζήτησης της αγοράς με την πάροδο του χρόνου.

Το ακίνητο είναι συνάρτηση της σωρευτικής ικανότητας της αγοράς, των παραμέτρων ζήτησης, του συντελεστή απορρόφησης της αγοράς και της αύξησης της περιοχής απορρόφησης ακινήτων. Για τα έργα, το προβλεπόμενο φορτίο καθορίζει δύο δείκτες - το επίπεδο φορτίου και το χρονοδιάγραμμα απορρόφησης από την αγορά σε αυτό το επίπεδο.

Αύξηση της περιοχής εξαγοράς ακινήτωνκαθορίζεται είτε από την αύξηση του αριθμού των θέσεων εργασίας (ποσοστό απασχόλησης) είτε από την αύξηση του πληθυσμού. Με τη σειρά της, η επέκταση της περιοχής απορρόφησης οδηγεί στην ανάγκη για νέα ακίνητα.

Πρέπει να σημειωθεί ότι η αύξηση της απασχόλησης και η αύξηση του πληθυσμού σε μία περίπτωση μπορεί να συνδέονται άμεσα, για παράδειγμα, όταν ανοίγονται νέες θέσεις εργασίας και η εισροή νέων ικανών ατόμων. Σε άλλη περίπτωση, η αύξηση του πληθυσμού μπορεί να αυξηθεί χωρίς αύξηση της απασχόλησης, για παράδειγμα, λόγω αύξησης των εισερχόμενων συνταξιούχων ή αύξησης του ποσοστού γεννήσεων. Η ποιοτική ανάλυση περιλαμβάνει τη χρήση πολλών πηγών πληροφοριών που παρέχουν ιστορικές τάσεις και προβλέψεις ανάπτυξης εύρους, ακολουθούμενες από σύγκριση δεδομένων. Η τμηματοποίηση της ανάπτυξης του εύρους είναι επίσης υποχρεωτική, π.χ. ανά ηλικιακή ομάδα, φύλο, μέγεθος οικογένειας κ.λπ. Η απουσία αυτών των θέσεων στη μελέτη θα πρέπει να αποδοθεί στην ασυνεπή επιλογή των δεδομένων για χρήση στην ανάλυση.

Παράμετροι ζήτησηςκαθορίζεται από συγκεκριμένους δείκτες όπως η περιοχή (γραφείο ή παραγωγή) ανά χώρο εργασίας, οι δαπάνες για αγορές κατά κεφαλήν, ο αριθμός διαμερισμάτων ή κατοικιών κατά κεφαλήν κ.λπ. Με τη βοήθεια των παραμέτρων ζήτησης, υπολογίζεται η ποσότητα της απαιτούμενης ακίνητης περιουσίας, η οποία αντιστοιχεί στην ανάπτυξη στον τομέα της κατανάλωσης ακινήτων. Για παράδειγμα, με την εφαρμογή της μέσης δαπάνης ανά αγορά στην αύξηση του πληθυσμού, προβλέπεται ότι θα αυξηθούν οι λιανικές πωλήσεις και επομένως η ανάγκη για επιπλέον χώρο λιανικής. Κατά την ανάλυση της αγοράς κατοικίας, η αύξηση του πληθυσμού κατατμημένη ανά ηλικία, εισόδημα, μέγεθος ή σύνθεση οικογένειας μετατρέπεται σε κατακερματισμένη ζήτηση. Μια ορθή ανάλυση των παραμέτρων ζήτησης περιλαμβάνει τη μελέτη των ιστορικών τάσεων, την τρέχουσα κατάσταση και την πρόβλεψη της πιθανής τους αξίας στο μέλλον. Επιπλέον, μια συνεπής ανάλυση μετρά τη μεταβολή της ζήτησης όχι μόνο λόγω των νέων κερδών του φάσματος, αλλά και λόγω των αλλαγών στον υφιστάμενο πληθυσμό και τη δομή απασχόλησης. Για παράδειγμα, κατά τη διάρκεια της οικονομικής ανάκαμψης, οι αναπτυσσόμενες εταιρείες απαιτούν μεγάλες εκτάσεις και οι αλλαγές στη δημογραφική κατάσταση προς την αύξηση των ατόμων σε ηλικία συνταξιοδότησης θα απαιτήσουν έναν κατάλληλο τύπο στέγασης.

10000sumok.ru

Προτάσεις για τη βελτίωση της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας. Διατριβή: Εκτίμηση Ακινήτων

Αποτίμηση ακινήτων με μέθοδο άμεσης κεφαλαιοποίησης

Στο επόμενο στάδιο της αξιολόγησης, θα προσδιορίσουμε την αξία του αντικειμένου προεξοφλώντας τα μελλοντικά έσοδα.

Πληροφορίες για την πώληση διαμερισμάτων παρόμοιων με το υπό εκτίμηση ακίνητο τον Ιανουάριο του 2006

Προσδιορισμός της αξίας των ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη διορθωτικούς συντελεστές

Σας συμβουλεύουμε να διαβάσετε

Γιατί η Τράπεζα της Ρωσίας εισάγει νέο χρήμα

Πόσοι άνθρωποι στη γη

Όριο εισοδήματος κατά την εφαρμογή του απλουστευμένου φορολογικού συστήματος Απλοποιημένο όριο για ένα έτος

Φορολογικές παροχές για τους συνταξιούχους

Γραμμή επικοινωνίας ταμείου συντάξεων Πώς λειτουργεί η γραμμή επικοινωνίας των ταμείων συντάξεων

Ηλεκτρονικές υπηρεσίες της Ομοσπονδιακής Φορολογικής Υπηρεσίας της Ρωσίας

Είναι δυνατόν να ανοίξει ένας μεμονωμένος επιχειρηματίας χωρίς ΑΦΜ;

Συντελεστές Envd: k1, k2

Πώς να μην πληρώνετε φόρους στα αυτοκίνητα: νόμιμοι τρόποι

Ποιος δεν μπορεί να πληρώσει φόρο μεταφοράς

Ποιος δεν μπορεί να πληρώσει φόρο μεταφοράς

Τυπική έκπτωση φόρου παιδιού

CHI ενός νέου δείγματος: αλλαγές και μέθοδοι λήψης

Πολιτική OMS ή πλαστική κάρτα

Αποτίμηση ακινήτων με μέθοδο άμεσης κεφαλαιοποίησης

Στο επόμενο στάδιο της αξιολόγησης, θα προσδιορίσουμε την αξία του αντικειμένου προεξοφλώντας τα μελλοντικά έσοδα.

Πληροφορίες για την πώληση διαμερισμάτων παρόμοιων με το υπό εκτίμηση ακίνητο τον Ιανουάριο του 2006

Προσδιορισμός της αξίας των ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη διορθωτικούς συντελεστές

Σας συμβουλεύουμε να διαβάσετε

Παρόμοιες αναρτήσεις