Comment acheter un appartement s'il a été hérité ? Caractéristiques de la sélection et de l'exécution des documents. Comment vendre un appartement après héritage Quels sont les dangers d'acheter un appartement par héritage

Il existe un autre schéma commun. De son vivant, le propriétaire de l'appartement laisse un testament à un parent éloigné, par exemple en raison de mauvaises relations avec ses proches. Après le décès, les parents proches héritent conformément à la loi, mais un parent éloigné n'est pas du tout au courant du décès du testateur. Le fait est qu'il n'existe pas de base de données unique de testaments et que les notaires, lorsqu'ils délivrent un héritage conformément à la loi, sont guidés par le témoignage des proches venus à l'ouverture de l'héritage. Les proches, dans un élan de profit, fournissent souvent les informations dont ils ont besoin. Dans ma pratique, je n'ai vu personne emprisonné pour un tel stratagème ; tout, en règle générale, est résolu par le droit civil. Par conséquent, de nombreuses personnes utilisent des schémas différents pour hériter d’une propriété.

Si dans l'histoire de l'appartement il y a un héritage par la loi ou par testament, il est alors préférable d'acheter un tel appartement avec un avocat. C'est avec les appartements hérités qu'il existe les plus grands risques juridiques, que même un spécialiste qualifié ne peut pas toujours détecter. Par conséquent, de nombreux agents immobiliers, ayant entendu dire qu'il existe un héritage dans l'histoire de l'appartement, fuient des options telles que l'enfer de l'encens. Afin de vérifier correctement un tel appartement, vous devez avoir des connaissances juridiques, mais également rester à l'écoute et être au courant des dernières pratiques juridiques et des lois nouvellement adoptées. Les agents immobiliers n’ont souvent ni le temps ni les connaissances nécessaires ; ils ne sont pas des avocats. Si dans d'autres aspects du contrôle juridique, tout est un peu plus simple et que de nombreux agents immobiliers effectuent de telles transactions « excellent », alors je recommande sincèrement d'acheter un appartement avec un héritage dans son histoire par l'intermédiaire d'un avocat. Et c'est pourquoi. Comme je l'ai déjà dit, il n'est pas toujours possible de vérifier minutieusement un appartement hérité, mais il existe toujours une protection contre l'invalidation de la transaction. Dans la jurisprudence, il existe un concept tel que acheteur d'appartement de bonne foi. Et si le tribunal estime que vous êtes un acheteur de bonne foi, il n’a alors pas le droit de vous réclamer l’appartement.

Conformément à l'art. 302 du Code civil de la Fédération de Russie, un acheteur de bonne foi est celui qui a acquis un appartement contre rémunération et qui ne savait pas non plus et je ne pouvais pas savoir que le vendeur de l'appartement n'avait pas le droit de le vendre.

Notion de tribunaux acheteur de bonne foi interprété un peu plus largement.

Et à ce concept s'ajoute la formulation : « a fait tout son possible pour vérifier l'appartement et identifier les risques juridiques ». La méconnaissance des lois ne vous exonère pas de votre responsabilité. Parlez au tribunal de ce que vous pas un avocat et On ne savait pas quoi vérifier, ça n’en valait pas la peine. Les juges traitent ces arguments avec froideur, car ils les entendent de la part de presque tout le monde. Le juge doit s'assurer que vous avez effectué toutes les vérifications juridiques possibles, fournir un rapport juridique sur les vérifications juridiques, certifié par un avocat agréé et fournir tous les documents sur lesquels la vérification juridique a été effectuée. Seules de telles actions caractérisent l’acheteur comme un acheteur de bonne foi. Veuillez noter que dans la notion d'acheteur de bonne foi, il y a les mots « ne savait pas et ne pouvait pas le savoir et a pris toutes les mesures raisonnables ! » Généralement, devant les tribunaux, les avocats l’affichent. Supposons que vous achetiez un appartement à un vendeur inapproprié et que vous affirmiez devant le tribunal que « eh bien, je ne pouvais pas savoir que les documents qui m'avaient été fournis étaient faux ». Ce à quoi votre adversaire dira : « Mais vous pourriez vous rendre à Rosreestr et demander un extrait de Rosreestr et découvrir qui est le propriétaire de l'appartement ? "Ils pourraient donc ne pas être un acheteur de bonne foi."

Pour plus de clarté, je donnerai un exemple tiré de la pratique judiciaire, où le tribunal a récupéré la propriété, et l'argument selon lequel l'acheteur est un acheteur de bonne foi n'a pas fonctionné pour les raisons indiquées ci-dessus.

Bien sûr, acheter un appartement hérité comporte un certain risque, mais je n'exclurais pas complètement de tels appartements de la recherche ! Pour de nombreux appartements hérités, il est possible de garantir avec une certitude à 100 % qu’il n’y a aucun risque. Et les propriétaires de tels appartements sont plus disposés à réduire le prix.

1. Effectuez la transaction avec un avocat.

La transaction elle-même peut être réalisée par un agent immobilier, mais dans ce cas, vous devez disposer d'un rapport sur les diligences effectuées, signé par un avocat agréé. Un agent immobilier qui a suivi une formation de trois mois n’est pas un avocat ! Tous les documents vérifiés doivent être joints au rapport.

2. Indiquez le coût total de l'appartement dans le contrat.

Ce n’est tout simplement pas le cas lorsque les économies d’impôts en valent la peine. En général, les transactions où le coût d'un appartement ne correspond pas aux prix du marché sont contestables ! De plus, vous ne pouvez en aucun cas être qualifié d’acheteur consciencieux.

3. Rédigez un accord par l'intermédiaire d'un notaire.

Conformément à la législation sur les notaires, le notaire est tenu de vérifier la conformité de la transaction avec la législation de la Fédération de Russie. Le notaire est responsable de ses actes avec tous ses biens. Prises ensemble, vos deux étapes peuvent vous donner une bonne défense devant le tribunal pour prouver que vous étiez, en fait, un acheteur de bonne foi. En fait, votre accord sera examiné par deux avocats. Mais il y a une différence entre avocat et avocat. Il est important que l’avocat procède à un examen complet de la transaction et ne se limite pas aux actions standards.

Rappelons que conformément au paragraphe 38 du Plénum de la Cour Suprême du 29 avril 2010, un acheteur de bonne foi a pris toutes les mesures raisonnables pour déterminer les droits du vendeur.

Exigez que l’avocat mette en œuvre l’ensemble des mesures permettant d’identifier les risques possibles (pour plus d’informations à ce sujet, consultez nos prochains articles).

4. Demande au notaire.

Il est nécessaire d'en faire la demande auprès du notaire qui a délivré le certificat de succession, et mieux encore, si possible, de prendre connaissance du dossier de succession. Ainsi, vous vérifierez l'authenticité du certificat de succession délivré, et si vous vous familiarisez avec le dossier, vous vérifierez s'il y a eu des violations dans l'héritage des biens.

5. Considérez les appartements dont le délai de prescription est expiré.

Le délai de prescription pour les transactions annulables est de 1 an.

Pour tous les autres, le délai de prescription général est de 3 ans.

Le délai maximum pendant lequel le délai de prescription peut être rétabli est de 10 ans.

Comme indiqué à l'article 181 du Code civil de la Fédération de Russie, le délai de prescription commence à courir à partir du moment où une personne prend connaissance d'une violation de ses droits. C'est le moment le plus glissant. Beaucoup ne savent peut-être pas que leur proche est décédé, ou du moins ils le diront au tribunal. D'après la pratique, je dirai qu'il n'est pas facile de rétablir le délai de prescription, et cela ne peut pas être fait dans tous les cas. On pourrait rédiger une dissertation entière sur la prescription. Si vous n’entrez pas dans les détails juridiques, vous pouvez acheter en toute sécurité un appartement dont vous avez hérité il y a plus de 10 ans. C'est bien si le délai de prescription d'un an a expiré ; excellent si le délai de prescription de trois ans est expiré ; et il n'y a absolument aucune raison de s'inquiéter si le délai de dix ans est expiré. N’oubliez pas les autres aspects juridiques.)

Dans tous les cas, je vous conseille sincèrement d'acheter des appartements avec héritage au moins après un an !

Je peux donner 3 arguments en faveur de cette affirmation.

Sur la base du paragraphe 42 de la résolution du plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie du 29 mai 2012 et de la pratique ci-dessus, nous pouvons conclure que si, après avoir accepté le délai de succession, un nouvel héritier est annoncé et que l'appartement a déjà été vendu à ce moment-là, alors le nouvel héritier a le droit uniquement pour une compensation monétaire. Le délai d'acceptation d'un héritage est de 6 mois ; dans certains cas, il peut être augmenté.

2. Le délai de prescription pour les transactions annulables est de 1 an. Si vous êtes un acheteur de bonne foi, en attendant un an, vous éliminerez de 95 % les risques possibles liés à la perte des droits de propriété. En attendant trois ans, vous supprimerez les risques de 99 %, et en attendant 10 ans, vous supprimerez les risques de 100 %.

3. De l'analyse des stratagèmes immobiliers frauduleux, nous pouvons conclure que les appartements relevant du schéma gris ont été vendus dans un délai de 1 à 3 mois. Plus la vente de l'appartement tarde, plus il est probable que les véritables héritiers ou propriétaires de l'appartement se présentent et que le projet perde son sens. Les escrocs sont donc pressés de vendre un bien immobilier le plus rapidement possible. En attendant au moins un an, vous vous protégerez largement de la perte de vos droits de propriété.

6. Assurance titres contre la perte de titre.

Pour ceux qui sont réassurés en tout, il existe une assurance en cas de perte de titre. Le coût d'un tel service varie de 0,2% à 0,5% du coût de l'objet assuré. Vous ne pouvez pas assurer pendant toute la durée de votre propriété de l'appartement, mais seulement, par exemple, la première année ou les trois premières années, jusqu'à l'expiration du délai de prescription. Si vous décidez d'utiliser cette méthode d'élimination des risques, assurez-vous que la compagnie d'assurance, à son tour, est fiable.

Eh bien, au final, j'ajouterai un peu de chaos à la stratégie d'achat d'appartements hérités décrite ci-dessus. Bien que la pratique judiciaire indique clairement que l'appartement ne peut être récupéré auprès d'un acheteur de bonne foi, le paragraphe 1 de l'art. 302 du Code civil de la Fédération de Russie stipule :

Je dirai tout de suite que cet article ne parle pas des héritiers qui ne savaient pas qu'ils étaient héritiers d'appartements et que leurs droits étaient violés. Cet article protège ceux qui étaient propriétaires d'un appartement, mais qui, contre leur gré, l'ont perdu. Pour mieux comprendre cet article, je vais donner un exemple : Disons que vous possédez un appartement et que vous décidez de le louer et de partir, par exemple, en Inde pour y vivre un an ou deux. Lorsque vous avez cessé de recevoir de l'argent pour un logement loué, vous êtes retourné en Russie et avez découvert que des escrocs avaient falsifié des documents de propriété et vendu votre appartement à un acheteur de bonne foi. Dans une telle situation, le tribunal est très probablement, sur la base de l'art. 302 du Code civil de la Fédération de Russie vous restituera votre appartement et l'acheteur de bonne foi n'aura qu'à exiger de l'argent des escrocs.

Si quelqu'un, ayant pris connaissance de l'article 302 du Code civil de la Fédération de Russie, a peur et refuse immédiatement l'appartement hérité, alors je vous hâterais de ne pas faire cela ! Ce risque s’applique à tous les appartements et n’est pas propre aux appartements hérités. J'ai précisément donné un exemple dans lequel il n'était pas question d'héritage. De plus, il existe des moyens de vérifier les faux documents et d'éliminer les risques associés à l'article 302 du Code civil de la Fédération de Russie (ceci sera discuté en détail dans les articles suivants).

Notre entreprise est prête à vous offrir une transaction clé en main. La transaction est effectuée uniquement par des avocats certifiés. Nous fournissons un rapport juridique écrit et une garantie à vie.

Ayant reçu un appartement en héritage, une personne a le droit d'en faire ce qu'elle veut : le louer, l'échanger, le vendre.

Il a acquis tous les droits de propriété privée sur la propriété. Mais ce n'est pas si simple.

Pour éviter que la transaction ne se transforme en problèmes, vous devez connaître les nuances de l'enregistrement et les règles de vente des biens immobiliers hérités.

Dans cet article, vous apprendrez s'il est possible de vendre un appartement immédiatement après un héritage et quelles conditions sont nécessaires pour cela ?

Et aussi, quelles sont les nuances de la vente d'un appartement reçu par héritage et appartenant au nouveau propriétaire depuis moins de 3 ans ?

La question la plus fréquemment posée par un notaire : « J'ai hérité d'un appartement, quand puis-je le vendre ? En effet, quand peut-on vendre un appartement après avoir hérité ?

Selon la loi de la Fédération de Russie (article 1111 du Code civil), un citoyen devient propriétaire du logement hérité à partir du décès de l'ancien propriétaire de l'appartement (testateur).

Code civil de la Fédération de Russie Article 1111. Motifs d'héritage

La succession s'effectue par testament et par la loi.
La succession légale a lieu quand et dans la mesure où elle n'est pas modifiée par un testament, ainsi que dans les autres cas prévus par le présent Code.

Même si l'héritier n'a pas encore achevé l'héritage et n'a pas enregistré ses droits de propriété sur le bien, il devient dans tous les cas propriétaire.

Sinon, auprès de qui l'État percevra-t-il les paiements des services publics et autres paiements pour l'appartement lors de l'enregistrement des procédures de succession et de succession ?

Mais en fait, l’héritier entre dans la pleine propriété du logement et ne peut disposer du bien reçu qu’à partir du moment de l’enregistrement légal du titre de propriété.

Ce n'est qu'alors que le citoyen a le droit de vendre l'espace de vie acquis et de chercher des acheteurs. Ce document (certificat de propriété) est délivré par Rosreestr.

Ainsi, selon la loi, l'héritier a le droit de disposer de l'appartement par héritage et de le vendre déjà six mois après le décès de l'ancien propriétaire du logement ? Pas si simple. Le Code civil prévoit un délai de prescription (Code civil de la Fédération de Russie, article 196).

Code civil de la Fédération de Russie Article 196. Délai de prescription général

Le délai général de prescription est de trois ans à compter de la date déterminée conformément à l'article 200 du présent code.
Le délai de prescription ne peut excéder dix ans à compter de la date de violation du droit pour la protection duquel ce délai est établi, à l'exception des cas prévus par la loi fédérale du 6 mars 2006 N 35-FZ « sur la lutte contre le terrorisme ».

Alors, combien de temps après avoir contracté un héritage peut-on vendre un appartement ? Pendant encore trois années suivantes (et si l'appartement a été hérité à partir de janvier 2016 - cinq ans) à compter de la date d'enregistrement des droits sur l'appartement hérité, les biens de la personne héritée sont contestables.

Ce délai est accordé pour l'éventuelle comparution d'autres héritiers ayant des prétentions plus importantes sur l'appartement et souhaitant contester l'héritage.

IMPORTANT! Le compte à rebours de trois ans (ou cinq ans) commence à partir du moment où une nouvelle personne demandant un logement a eu connaissance d'une violation de ses propres droits (Code civil de la Fédération de Russie, article 200, paragraphe 1).

Code civil de la Fédération de Russie Article 200. Début du délai de prescription

Sauf disposition contraire de la loi, le délai de prescription court à compter du jour où la personne a eu ou aurait dû avoir connaissance de la violation de son droit et qui est le défendeur compétent dans la demande de protection de ce droit.

Cette période peut être prolongée ou raccourcie (tout dépend de la situation spécifique). Ainsi, si vous avez reçu un appartement par héritage, alors le vendre avant 3 ans est extrêmement difficile. Mais c'est possible.

La question de savoir s'il est possible de vendre un appartement reçu en héritage il y a moins de 3 ans est réglée. Parlons de la façon de procéder.

Vente anticipée

La vente d'un appartement détenu depuis moins de 3 ans après la succession est autorisée par la loi.

Mais l’heureux vendeur-héritier devra alors payer de l’impôt sur le revenu après une transaction réussie.

ATTENTION! Selon de nouveaux changements dans la législation de la Fédération de Russie, à compter du 1er janvier 2016, vous devrez payer une taxe s'élevant à 13 % du montant de la transaction si vous vendez un espace de vie avant l'expiration de la période de propriété de 5 ans ( après que l'héritier ait reçu le droit de propriété légale).

Mais si le nouveau propriétaire vend l'appartement reçu après la fin de la période officiellement établie, il sera exonéré d'impôt (Code des impôts de la Fédération de Russie, article 217, clause 17.1).

Code des impôts de la Fédération de Russie Article 217. Revenus non imposables (exonérés d'impôt)

17.1) revenus perçus par les personnes physiques qui sont des résidents fiscaux de la Fédération de Russie pour la période fiscale correspondante :

de la vente d'objets immobiliers, ainsi que des parts dudit bien, compte tenu des spécificités établies par l'article 217.1 du présent code ;
de la vente d'autres biens qui appartenaient au contribuable pendant trois ans ou plus.

Les dispositions de ce paragraphe ne s'appliquent pas aux revenus perçus par les particuliers sur la vente de titres, ainsi qu'aux revenus perçus par les particuliers sur la vente de biens directement utilisés dans le cadre d'activités commerciales.

CONSEIL. Avant de vendre un appartement par succession de moins de 3 ans de propriété et de payer des impôts, assurez-vous qu'il n'y a pas d'autres héritiers (ou armez-vous du consentement de ces personnes à la transaction et de la promesse de ne pas revendiquer le bien) .

Vérifiez également la « propreté » de l'espace de vie en termes de crédit, de garanties et autres obligations financières, afin que la vente d'un appartement reçu par héritage il y a moins de 3 ans n'entraîne pas de nombreux autres problèmes juridiques.

Éviter les pièges

Sachant combien de temps il faut pour vendre un appartement après l'héritage, vous pouvez éviter bien des ennuis.

Ainsi, afin de vendre rapidement la surface habitable héritée, vous devez enregistrer la pleine propriété du bien dès que possible.

Plan d'action:

Nous allons chez le notaire. Après avoir pris possession de l'appartement hérité (à compter du décès du testateur), vous devez vous présenter chez le notaire pour obtenir un certificat de propriété du bien immobilier.

Le notaire exigera le paquet de documents suivant :

Acte de décès (original et photocopie du document). Ils le reçoivent à l'état civil sur présentation d'un acte de décès et d'un rapport médical.
Le testament de la personne héritée confirmant les droits immobiliers.
Une demande qui est établie au moment de contacter un notaire sur place. Ce document vous permet de légitimer les droits officiels sur l'espace de vie hérité.
Un document confirmant le dernier lieu de résidence enregistré du défunt. Le certificat est délivré par le service du logement ou la société de gestion.
Certificat de radiation de l'ancien propriétaire du bien. Ils le délivrent au bureau des passeports. Le notaire n'exige pas toujours ce document, mais vous devez l'obtenir au cas où.
Un document attestant la présence de liens familiaux entre l'héritier et la personne décédée (acte de mariage, acte de naissance).
Will (si vous en avez un).

Si vous n’avez pas le temps de récupérer les documents et de vous rendre chez le notaire, vous pouvez faire appel à un garant. Une procuration est délivrée à la personne habilitée à effectuer de tels actes (le document est certifié par un notaire).

Si six mois se sont écoulés et que la personne n'a pas eu le temps de déclarer ses droits hérités, ce délai est prolongé par décision de justice. L'héritier doit également se rappeler qu'en plus des biens immobiliers, il hérite également des dettes du défunt (prêts, hypothèques, autres emprunts).

ATTENTION! Sans remboursement intégral de toutes les dettes, il sera impossible de vendre un bien immobilier hérité ! Et ici, peu importe que l'appartement soit hérité depuis moins de 3 ans ou plus.

Allons à Rosreestr. Dans cette chambre d'État, l'héritier doit obtenir un document confirmant la propriété.

Avant de vous lancer dans le papier tant convoité, armez-vous des documents suivants :

Certificat et enregistrement de la surface habitable héritée pour l'enregistrement cadastral (si cela n'a pas été fait auparavant).
Passeport de la personne héritée.
Demande d'enregistrement des droits de propriété de l'héritier (à remplir à Rosreest immédiatement sur présentation de tous les documents collectés).
Reçu de paiement des droits obligatoires (son montant est de 2000 roubles).
Certificat confirmant le droit de propriété des biens hérités (le document est délivré par un notaire).

Impôt sur le revenu sur la vente d'une surface habitable

Lorsqu'un héritier décide de vendre un appartement hérité depuis moins de 3 ans en propriété, il doit se préparer à payer l'impôt sur le revenu (Code civil de la Fédération de Russie, article 558). Ce montant est prélevé selon les principes fiscaux généralement reconnus applicables aux particuliers.

Code civil de la Fédération de Russie Article 558. Caractéristiques de la vente de locaux d'habitation

Condition essentielle du contrat de vente d'un immeuble d'habitation, d'un appartement, d'une partie d'immeuble d'habitation ou d'un appartement dans lequel vivent des personnes qui, conformément à la « loi », conservent le droit d'utiliser ce local d'habitation après son acquisition par le acheteur, est une liste de ces personnes indiquant leurs droits d'usage des locaux d'habitation vendus .
Un contrat de vente d'un immeuble résidentiel, d'un appartement, d'une partie d'un immeuble résidentiel ou d'un appartement est soumis à l'enregistrement public et est considéré comme conclu à partir du moment de cet enregistrement.
Les spécificités de l'achat et de la vente de locaux d'habitation répondant aux conditions de classement en logement de classe économique établies par l'organe exécutif fédéral autorisé sont déterminées par la loi.

Pour payer l'impôt à l'héritier après avoir finalisé la transaction, vous devez vous présenter le plus rapidement possible au bureau des impôts et soumettre une déclaration sous le formulaire 3 de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (arrêté du Service fédéral des impôts de la Fédération de Russie du 24 décembre 2014). N° ММВ 7-11/671).

Le calcul de l'impôt lors de la vente d'un appartement par héritage depuis moins de 3 ans en propriété est effectué conformément à l'article 220 du Code des impôts de la Fédération de Russie (clause 2), qui dit :

La taxe est calculée sur le montant de la transaction de vente dépassant 1 million de roubles. En effet, l'État accorde à l'héritier une déduction préférentielle d'un million de roubles.
La taxe sur la vente d'un appartement par succession de moins de 3 ans de propriété pour les citoyens russes est de 13 % et pour les citoyens d'autres États de 30 %.

Code des impôts de la Fédération de Russie Article 220. Déductions de l'impôt foncier

2) déduction de l'impôt foncier à hauteur de la valeur de rachat du terrain et (ou) des autres biens immobiliers qui s'y trouvent, perçue par le contribuable en espèces ou en nature, en cas de saisie des biens spécifiés pour l'État ou la municipalité besoins.

Qui ne peut pas payer ?

Vous savez désormais combien de temps après l’héritage vous pouvez vendre votre appartement et payer des impôts.

Et aussi combien de temps il faut pour vendre un appartement par succession et payer des impôts.

Mais il existe quelques exceptions aux règles.

L’impôt sur le revenu sur le prix de vente des surfaces habitables héritées n’est pas perçu sous deux conditions :

Si le bien est détenu depuis plus de 3 ans (depuis 2016 plus de 5 ans).
Si la surface habitable a été achetée pour un montant inférieur à un million de roubles (cela est possible lors de l'achat d'une part ou d'une chambre dans un appartement).

les enfants handicapés;
les personnes ayant atteint l'âge de la retraite;
personnes handicapées des groupes 1 et 2.

Afin d'être légalement exonéré de l'impôt sur le revenu lors de la vente d'un appartement par succession détenu depuis moins de 3 ans, vous devez vous présenter à l'IN et rédiger une demande. Les documents confirmant la catégorie préférentielle de citoyens doivent être joints à la demande.

Par conséquent, pour effectuer de telles transactions, il est préférable de faire appel à un avocat professionnel expérimenté dans le domaine des biens immobiliers hérités. Vous savez désormais quoi faire si vous héritez d’un appartement et quand vous pourrez le vendre.

Taxe sur la vente d'un appartement reçu par succession en 2018

Tout le monde ne parvient pas à vendre quelque chose d’essentiel pour acheter une voiture ou améliorer ses conditions de vie. Cependant, si la famille possède déjà sa propre maison et que l'un des époux a hérité d'un bien immobilier, ils veulent sans doute savoir comment vendre l'appartement après l'héritage. En plus du prix, les époux seront intéressés par la taxe sur la vente d'un appartement reçu par succession et au bout de quel délai il pourra être vendu. Nous reviendrons sur tout cela plus tard.

Quand peut-on vendre un appartement après avoir hérité conformément à la loi ?

La principale condition pour mettre en vente un héritage est son enregistrement de propriété. Après avoir enregistré le droit de préemption, le propriétaire du bien peut commencer à rassembler les documents pour sa mise en œuvre ultérieure. Le paquet de documents doit contenir les preuves et confirmations suivantes :

droit de propriété notarié;
certificat d'enregistrement public des pouvoirs;
l'approbation de l'un des époux pour la vente des biens, si le contrat de mariage en vigueur prévoyait l'héritage des biens communs ;
passeport technique du logement;
confirmation de l'absence de dette sur les obligations de services publics ;
le contrat d'achat et de vente entre en vigueur dès l'enregistrement, conformément aux articles du Code civil de la Fédération de Russie.

Une condition supplémentaire pour que la vente d'un appartement hérité ait lieu est le refus notarié préalable des autres candidats à la propriété. De plus, vous ne pouvez vendre un appartement que six mois après le décès de son propriétaire initial. C'est exactement la période pendant laquelle le bénéficiaire de l'héritage acquiert légalement ses droits. Le délai imparti pour l'obtention des documents de succession ne prévoit pas la vente du logement, qui sera considérée comme illégale lors de sa réalisation.

La législation ne prévoit aucune restriction lorsque le testateur assume ses droits. Cependant, après la vente de l'héritage hérité, son propriétaire doit payer des impôts. Cette procédure implique une taxation, contrairement aux droits de succession précédemment supprimés.

Taux d'imposition en 2018 sur la vente d'un appartement hérité

Depuis le 1er janvier 2016, la législation a apporté quelques modifications qui affectent la période de propriété d'un bien, lorsqu'un particulier est exonéré du paiement des impôts sur la vente des biens hérités. Les changements mentionnés sont toujours en vigueur cette année 2018.

Ce changement s'applique non seulement à la vente de biens hérités, il est applicable à la vente de logements privatisés, en donation, et ne présente donc pas de différences fondamentales. Ainsi, chaque particulier supporte la charge des revenus en cas de vente d'un bien immobilier à un nouveau propriétaire.

Les règles fiscales modifiées fixent l'impôt sur le revenu des particuliers à 13 %, ce qui implique le paiement de l'impôt sur les biens vendus dont la propriété est inférieure à cinq ans. Cependant, si le propriétaire de la maison souhaite la vendre beaucoup plus tôt, le jeu accepte d'autres conditions.

Si le délai est inférieur à 3 ans

Les biens immobiliers dont le propriétaire n’a pas besoin ont tendance à vider son portefeuille avec des frais gouvernementaux supplémentaires. Il essaie donc de le mettre en vente immédiatement après avoir reçu l'héritage. Ce cas est soumis à taxation, puisque les locaux d'habitation sont vendus avant les trois dernières années. Son propriétaire est tenu de fournir au bureau des impôts une déclaration d'impôt sur le revenu des personnes physiques après la vente du bien hérité.

Le code des impôts du pays déclare que les droits sont payés sur les prix supérieurs à 1 million de roubles. En pratique, le propriétaire bénéficie d'une déduction foncière, qui compense une partie des dépenses liées à l'achat ou à la construction d'un bien résidentiel, garantie par la législation fiscale russe.

Le montant de l'impôt sur la vente d'un appartement hérité est égal à l'impôt sur le revenu habituel, qui est de 13 % pour les citoyens de la Fédération de Russie. Les ressortissants étrangers devront payer un peu plus – 30 %. L'échantillon ci-joint vous aidera à comprendre ce qui précède lorsque vous acceptez d'acheter et de vendre une propriété ; pour simplifier les actions, nous accepterons un nombre arrondi.

Ayant reçu 2 millions de roubles pour une maison, son ancien propriétaire est obligé de payer des frais d'un montant supérieur à 1 million. Ainsi, un particulier ne réduira le montant gagné pour la maison que de 130 000 roubles, et non d'un quart de million. . Cela sera complété par une condition supplémentaire. Une déduction fiscale existante ne peut être utilisée qu'une seule fois.

Options de vente hors taxe

Le Code prévoit également la procédure de vente d'un appartement après succession sans payer d'impôt. Les facteurs suivants y contribuent :

le propriétaire dispose de biens personnels depuis plus de trois ans ;
les biens immobiliers sont vendus à un prix inférieur à un million de roubles, ce qui s'applique à la vente d'un appartement d'une pièce ou d'une partie des locaux d'habitation.

Les retraités et les personnes handicapées ne constituent pas une catégorie préférentielle de personnes exonérées d'impôt lors de la vente d'un appartement. Ils sont tenus de payer le taux standard de 13 %.

Comment déterminer la durée du mandat

La période de propriété d'un bien est confirmée par la date de son enregistrement public. Toutefois, la date de succession des biens immobiliers hérités après le décès du testateur est considérée comme étant le jour du décès de ce dernier. C'est à partir de ce moment que l'héritier assume la responsabilité du titulaire du droit d'auteur et cela jusqu'à ce que les données sur le changement de propriétaire soient inscrites au registre.

Supposons que le propriétaire de la propriété soit décédé en 2010 et que le nouveau propriétaire ait enregistré le droit de propriété en 2014 et ait ensuite décidé de vendre la maison, ce dernier ne paiera alors pas d'impôts. Ceci s'explique par le fait qu'il n'y a pas d'impôt sur la vente d'un appartement reçu par succession, qui est à la disposition du nouveau propriétaire depuis moins de trois ans.

Diminution des revenus

Vous pouvez réduire l’impôt sur la vente d’un appartement reçu par succession à tel point que vous n’avez rien à payer. Bien sûr, la procédure implique un faible coût du logement, mais une perte de nerfs avec les déclarations d'impôts, telles que :

l'héritage officiellement vendu est évalué à moins d'un million, ce qui signifie qu'il n'y a pas de droit fiscal ;
déduire du prix les frais d'achat d'une maison, de sa réparation et de l'enregistrement des droits de propriété.

Du montant restant, sont ensuite extraits les 13% approuvés par le code. Bien entendu, chacun doit choisir un seul élément et le coût minimum d'une maison héritée ne doit pas être inférieur à 70 % de son prix cadastral.

Déclaration

La vente d'un bien hérité oblige le propriétaire à payer l'impôt sur la vente de l'appartement. Ce bénéfice doit être reflété dans la déclaration d'impôts avant le 30 avril de l'année suivante après la vente du bien et l'encaissement des revenus. Une déclaration se remplit après la vente d'un appartement accepté en héritage de plusieurs manières, telles que :

Remplissez le formulaire de déclaration à la main, reçu de l'administration fiscale ou imprimé sur le site officiel du Service fédéral des impôts de la Fédération de Russie.
Saisissez les données sur les bénéfices perçus dans le document de déclaration électronique situé sur la page Web de l'organisme financier.
Utiliser des programmes spécialisés pour les contribuables.

Le manque de connaissances financières ou informatiques vous permet de demander l'aide d'un avocat qui préparera rapidement et efficacement les documents nécessaires. Ainsi, vendre un appartement après héritage n'alourdira pas la vie de son ancien propriétaire. Inscrivez-vous pour une consultation gratuite directement sur notre site Internet à l'aide d'un formulaire spécial.

Un particulier peut présenter une déclaration en personne, l'envoyer par courrier ou utiliser des canaux de télécommunication avec une signature numérique électronique.

Comment fonctionne le paiement ?

L'ensemble de documents suivant vous aidera à payer les frais requis :

copie du passeport civil;
demande de déduction foncière;
attestation de droit au logement;
contrat d'achat et de vente;
un document confirmant la réception d'une somme d'argent par le propriétaire du bien.

Après avoir vérifié l'exactitude de la déclaration, le particulier transférera l'impôt par voie non monétaire.

Conclusion

Ayant hérité d'un bien, son propriétaire doit acquérir des droits de propriété pour pouvoir ensuite le réaliser si nécessaire. Il doit cependant s'acquitter de l'impôt sur la vente d'un appartement reçu par succession à l'issue de la transaction. Les options de mise en œuvre incluent une fiscalité préférentielle, des franchises de droits et une déduction foncière. La période de possession d'un bien immobilier joue un rôle important.

Vous pouvez obtenir des conseils gratuits en matière de succession et de vente d'un appartement directement sur notre site Internet. Remplissez simplement un formulaire spécial.

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Taxe sur la vente d'un appartement reçue par succession

Si un appartement dont il a hérité est vendu, le citoyen est tenu de payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques au taux habituel de 13 %. Cependant, dans certains cas, cela n’est pas nécessaire. Une analyse détaillée de la législation en vigueur, des exemples de calculs fiscaux - tout cela se trouve dans le matériel présenté ci-dessous.

Législation fiscale 2018 - 2019

Du point de vue de la législation, lors de la vente d'un appartement, le propriétaire perçoit des revenus, il est donc obligé de payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques sur ces revenus (pour les citoyens russes au taux de 13 %). Si l'appartement a déjà été hérité, le propriétaire actuel perçoit en réalité un revenu pur : il a acquis le bien en cadeau, et réalise donc un bénéfice net lors de la vente. L'obligation de payer l'impôt approprié est prévue par le Code général des impôts.

Cependant, le même code précise que si le propriétaire est officiellement propriétaire de son logement depuis 3 ans ou plus, il ne pourra pas payer la taxe correspondante lors de la vente.

Dans ce cas, 3 situations sont possibles :

Si l'appartement a été hérité et inscrit en propriété avant le 31 décembre 2015 inclus, le propriétaire doit en être propriétaire depuis 3 ans ou plus. Sinon, la taxe de vente est exigée.
Si l'enregistrement de la propriété est intervenu après cette date, la durée minimale de propriété pour être exonérée de la contribution est de 5 ans.
Enfin, si le bien a été hérité d'un proche parent, la règle des 3 ans s'applique à nouveau (quelle que soit la date du décès et la date d'enregistrement du bien). Les parents proches comprennent les parents répertoriés dans le Code de la famille.

La période de propriété ne commence pas à partir du moment où le propriétaire a enregistré son droit à Rosreestr, mais à partir du jour du décès officiel du propriétaire précédent, ce qui correspond aux normes de la législation civile en vigueur.

Un commentaire: le jour d'ouverture de la succession est le jour du décès (selon l'acte de décès ou une décision de justice déclarant décédé). Une déclaration à ce sujet peut également être trouvée dans le Code civil.

Les contribuables doivent également faire attention au fait qu'ils ne paient l'impôt que sur le montant de la transaction dépassant 1 million de roubles (Code des impôts, article 220).

Étant donné qu'en recevant un logement par héritage, un citoyen n'engage aucune dépense (contrairement à l'achat d'un appartement), il n'a pas droit à d'autres types de déductions. Par conséquent, seulement 1 million de roubles peuvent être soustraits du montant de la transaction - tous les autres fonds appartiennent à l'assiette fiscale, c'est-à-dire C'est sur eux que l'impôt sur le revenu des personnes physiques sera retenu.

Taux d'imposition et exemples de calculs

Pour déterminer un taux précis, il est important de déterminer la catégorie de contribuable :

Un citoyen russe paie une cotisation au taux de 13 %. La législation a approuvé exactement le même montant d'impôt pour les résidents. Il s'agit de personnes qui ont vécu de façon continue dans le pays pendant au moins 183 jours au cours de l'année de vente de l'appartement.
Dans les autres cas, le taux sera de 30 %. Les autres catégories de personnes ne sont soumises à aucune règle en matière de déductions fiscales ou d'exonérations de paiement (si une personne est propriétaire d'un logement depuis 3 ou 5 ans).

Ainsi, dans le cas d'un bien immobilier reçu par testament, il n'est possible de réduire l'impôt que dans 2 cas :

Attendez 3 à 5 ans pour finaliser la transaction.
Garanti de bénéficier d'une déduction de 1 million de roubles, soit ne prendre en compte que le montant qui dépasse cette valeur.

Par conséquent, dans le cas général, le schéma de calcul du montant de l'impôt ressemble à ceci.

Exemples de calculs pour les citoyens et résidents de la Fédération de Russie

Dans ce cas, la législation en vigueur est pleinement respectée. Un citoyen ne paie pas d'impôt ou le paie au taux de 13% (uniquement pour un montant supérieur à 1 million de roubles). Voici quelques exemples de calculs :

Un citoyen hérite d'un appartement de sa propre mère, déclarée décédée par le tribunal le 13 avril 2016. La propriété officielle a été officialisée le 1er décembre de la même année. Dans ce cas, la règle s'applique pour une durée minimale de propriété de 3 ans (puisqu'il s'agit d'un héritage d'un parent proche - la mère). Le délai commence à compter du 13 avril, date à laquelle le tribunal a déclaré le décès de l'ancien propriétaire. Il est donc possible de vendre un logement sans payer d'impôt à partir du 13 avril 2018.

Le neveu a hérité d'un appartement de son oncle le 2 janvier 2016 et en a enregistré la propriété le 1er août de la même année. Il vend l'appartement le 10 avril 2018 au prix de 4 millions de roubles. Ensuite, l'obligation de payer des impôts se pose toujours, puisque l'obtention d'un logement par héritage a déjà eu lieu en 2016 et que l'oncle et le neveu ne sont pas des parents proches. Le montant de l'impôt (moins 1 million) est de 3 millions. Par conséquent, le neveu doit remplir une déclaration avant le 30 avril 2019 et payer un impôt avant le 15 juillet 2019 d'un montant de 13 % * 3 millions = 390 000 roubles.

L'héritier et le testateur n'ont aucun lien de parenté, l'ancien propriétaire est décédé le 30 décembre 2015. Le nouveau propriétaire a pris la relève le 1er juillet 2016. Cependant, il a décidé de vendre les locaux pour 10 millions de roubles le 1er février 2018. Puis personnel l'impôt sur le revenu devra être payé, car la durée d'occupation est de 3 ans n'expire que le 30 décembre 2018. En conséquence, l'impôt est payé pour un montant de 9 millions de roubles (jusqu'au 15 juillet 2019). Montant à payer 9 millions * 13% = 1 million 170 mille roubles. Ainsi, dans ce cas, il est conseillé de vendre l'appartement au plus tôt début 2019 - l'impôt sur le revenu des personnes physiques n'est alors pas payé.

Un citoyen hérite d'une part (1 chambre dans un appartement) le 28 janvier 2017. Le 1er novembre de la même année, il décide de la vendre pour 900 000 roubles. Dans ce cas, aucune taxe n'est facturée, puisque 900 000 sont inférieurs au montant de la déduction (1 million de roubles).

Exemple de calcul pour les non-résidents de la Fédération de Russie

Si une personne n'appartient pas à la catégorie des citoyens de la Fédération de Russie et, de plus, l'année de la vente de l'appartement, elle est restée sur le territoire (officiellement) moins de 183 jours consécutifs, une seule règle s'applique - vous doit payer 30% de la transaction. Par exemple, un appartement a été vendu pour 5 millions de roubles le 10 avril 2018. Vous devez ensuite déposer une déclaration au plus tard le 30 avril 2019 et payer l'impôt au plus tard le 15 juillet 2019. Son montant sera de 30 % * 5 millions = 1,5 million de roubles.

Caractéristiques des opérations de vente d'actions

Une part (une, deux pièces, ou seulement 1/3, 1/2 d'un appartement, etc.) peut également être héritée. D’un point de vue fiscal, la situation est exactement la même. Un citoyen ne doit transférer l'impôt sur le revenu des personnes physiques à l'État que s'il est propriétaire du bien depuis moins de 3 ans ou moins de 5 ans. Les mêmes règles s'appliquent concernant le taux, les modalités de paiement et la déduction fiscale.

La seule exception est le cas où le défunt était également actionnaire. Par exemple, un citoyen acquiert la ½ part de l'appartement de son père le 1er septembre 2015. Le père décède le 1er septembre 2016, la part restante passe à son fils conformément aux exigences de la loi (en totalité). Désormais, le fils devient propriétaire à part entière de tout l’appartement.

Dans ce cas, la durée d'occupation sera comptée à partir du moment où l'action a été achetée, soit à compter du 1er septembre 2015. Ainsi, dans ce cas, la règle d'une durée minimale de détention de 3 ans s'applique. Il est conseillé à un citoyen de commencer à vendre cette propriété au plus tôt le 1er septembre 2018 - aucun frais ne doit alors être payé.

Comment payer l'impôt : instructions étape par étape

On suppose qu'un citoyen de manière indépendante, de sa propre initiative, divulgue ses revenus et remplit volontairement la déclaration appropriée (formulaire 3-NDFL). Un formulaire vierge peut être obtenu auprès de votre bureau des impôts local ou téléchargé sur le site officiel.

Étape 1. Remplir la déclaration

Vous pouvez remplir le document manuellement ou à l'aide d'un programme spécial téléchargeable gratuitement sur le site officiel du Service fédéral des impôts.

Dans la déclaration, il est nécessaire de remplir lisiblement tous les champs - sections 1 et 2, ainsi que les feuilles A et D2. Dans le champ avec le code de revenu, saisissez « 01 » (car on suppose que le prix de vente de l'appartement a été déterminé par accord entre le vendeur et l'acheteur).

Un exemple de remplissage ressemble à ceci.

Instructions vidéo à remplir.

Étape 2. Remise dans les délais de la déclaration au Service fédéral des impôts

Vous pouvez soumettre votre déclaration de 4 manières :

Apportez-le personnellement au bureau local du Service fédéral des impôts.
Transfert avec un représentant (tuteur) ou une personne agissant sur la base d'une procuration notariée.
En utilisant le portail des services de l'État, où vous devez vous pré-inscrire et confirmer votre identité de la manière qui vous convient.
Soumettez en ligne via votre compte personnel sur le site officiel du Service fédéral des impôts. Les instructions vidéo sont présentées ci-dessous.

Étape 3. Recevez et payez le reçu

Si le document est rédigé correctement, le service des impôts enverra un récépissé à l'adresse indiquée dans quelques semaines. Le demandeur doit payer le montant approprié (dans n'importe quelle agence bancaire, sur un terminal de paiement) au plus tard le 30 juillet et renvoyer le récépissé à l'inspection (ou le rapporter en personne).

Qui est exonéré du paiement

Il n'existe que trois catégories de citoyens qui ne paient de toute façon pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques :

Personnes handicapées du groupe 1.
Personnes handicapées du 2ème groupe.
Handicapé depuis l'enfance.

Ces citoyens doivent être handicapés au jour de la transaction. Pour confirmer leurs prestations, ils doivent fournir de manière indépendante (ou par l'intermédiaire d'un représentant - par exemple un tuteur) les certificats médicaux appropriés au bureau des impôts local. Sinon, ils pourraient également être obligés de percevoir des impôts - il ne faut donc pas espérer que les inspecteurs des impôts exonéreront de manière indépendante les personnes handicapées d'impôts.

Cependant, dans certaines régions, des avantages supplémentaires ont été adoptés, liés à l'exonération de l'impôt sur le revenu des personnes physiques pour les retraités et certaines autres catégories. Par conséquent, avant de déposer une déclaration, vous devez clarifier les spécificités de la législation régionale en vigueur (avec l'administration locale ou l'administration fiscale).

Il est également important de comprendre que l'impôt sur le revenu des personnes physiques lors de la vente d'un appartement reçu par héritage est payé par toutes les autres catégories de la population, y compris les pauvres - retraités, chômeurs, mères célibataires en congé de maternité et autres. Par conséquent, lorsque vous effectuez des transactions immobilières, vous devez planifier vos dépenses financières à l'avance afin de ne pas rencontrer de situations désagréables.

Quel est l'impôt sur la vente d'un appartement reçu par succession en 2018

Presque tout le monde a contracté un héritage au moins une fois dans sa vie. Après le décès de leurs grands-parents, ils lèguent un appartement à leurs enfants. Et après avoir reçu un tel cadeau, de nombreux citoyens ne savent même pas qu'ils doivent payer des impôts au Trésor public.

Introduction

Pour bien contracter une succession, vous devez vous adresser à un notaire. Et tout d'abord, cela est fait par les héritiers du premier niveau. Ces personnes devront fournir un testament, si elles en ont un en main.

Si ce n'est pas le cas, il est alors nécessaire de fournir des documents confirmant la relation entre eux. De plus, un acte de décès du testateur et l'enregistrement de son dernier lieu de résidence sont fournis.

Si tous les documents sont rédigés correctement, il n'y aura aucun problème pour recevoir l'héritage. Selon la loi, s’il n’y a pas de testament, vous devez alors attendre exactement six mois avant de contracter un héritage.

C'est le délai nécessaire pour obtenir vos droits sur les biens du défunt. Jusqu'à l'acquisition d'un certificat de propriété, il n'est pas possible d'utiliser le bien.

Il convient de rappeler qu'il existe un cercle obligatoire d'héritiers qui reçoivent nécessairement une partie des biens du défunt. Cette catégorie devrait inclure tous les enfants mineurs et autres personnes incapables qui devraient recevoir des biens. Si le testament en dispose autrement, ils ont également le droit de recevoir la moitié de la part qui leur appartient en vertu de la loi.

Après six mois, le notaire est tenu de vérifier tous les documents et, si d'autres personnes n'ont pas réclamé leur part, de délivrer un certificat de propriété aux héritiers désignés. Ce n'est qu'avec ce document qu'une personne pourra s'adresser aux agences gouvernementales chargées de l'enregistrement des droits de propriété sur des biens immobiliers.

Si cette documentation est correctement complétée, l'inscription ne posera aucun problème. Et bientôt l'héritier pourra recevoir des documents confirmant la propriété du bien par héritage. Et en conséquence, il pourra ensuite le vendre et en disposer à sa discrétion.

Vendre un appartement

Si l'appartement a été hérité par plusieurs personnes, vous devez alors vous mettre d'accord de manière indépendante sur la vente. Si tout le monde accepte l'action, après la vente de la propriété, chacun recevra une récompense monétaire en fonction de sa part reçue. Vous devez vous rappeler qu’avant de le vendre, vous devez contracter un héritage.

Si le bien a été distribué en nature, l’accord de vente de l’héritier n’est pas requis. Dans tous les cas, tout héritier a le droit non seulement de vendre sa part, mais aussi de la racheter à un autre propriétaire. N'oubliez pas non plus qu'en plus de l'héritage du projet successoral, chaque testateur reçoit également des dettes au prorata de l'héritage reçu.

Ces titres de créance comprennent les prêts hypothécaires, les prêts à la consommation ou les microcrédits. Il vaut également la peine d’inclure ici la dette pour les services publics.

Dans ce cas, les héritiers s'engagent automatiquement à payer cette dette. A défaut, ils devront renoncer aux droits de propriété du défunt. Il ne sera alors plus possible de vendre cet objet.

Selon la législation en vigueur, il n’y a pas de droits de succession. Mais il existe certaines dépenses financières qu'une personne engage automatiquement lorsqu'elle contracte un héritage. Il s'agit notamment de frais d'État pour la légalisation des biens immobiliers reçus. Le coût d'une telle procédure est déterminé en fonction du degré de relation.

Si l'évaluation dépasse l'indicateur, elle est alors considérée comme le montant maximum à payer. L'exonération n'est disponible que pour les enfants mineurs et les citoyens vivant dans cet espace de vie.

Si plusieurs personnes ont reçu un héritage, lors de la vente d'un bien immobilier, il est nécessaire d'indiquer la part de chaque héritier. Après tout, conformément à ce fait, le montant sera transféré.

Si l'une de ces personnes est mineure, la vente est réalisée par son parent ou tuteur. L'action doit être réalisée avec l'accord des autorités de tutelle et de curatelle.

L'autorisation n'est délivrée que s'il n'y a aucune violation des droits de l'enfant. La condition principale est l'acquisition d'un nouveau bien immobilier et de meilleures conditions pour l'enfant. La part issue de la vente du bien immobilier est transférée sur un compte bancaire ouvert au nom de l'enfant.

Vidéo : Comment payer

Documents requis

Tout d'abord, lors de la souscription d'une succession, les documents doivent être correctement et correctement rédigés. c'est-à-dire que le propriétaire doit disposer de tous les documents nécessaires confirmant ses droits de propriété.

Lors de la vente d'un bien immobilier, chacun doit fournir :

la possession. La vente d'un bien n'est possible qu'avec la fourniture de ce document. Dans le cas contraire, la transaction sera considérée comme invalide ;
certificat de succession. Peut être obtenu auprès d'un notaire ;
autorisation de vendre un bien immobilier du conjoint s'il existe un accord prénuptial. Si ce n’est pas le cas, une telle autorisation n’a pas besoin d’être fournie ;
si la propriété appartient à plusieurs citoyens, il est alors nécessaire de formaliser l'autorisation d'agir de tous les propriétaires. Cela se fait chez un notaire moyennant des frais distincts ;
contrat de vente;
un extrait du registre de la maison, où figure une mention sur le nombre de personnes inscrites et le paiement des quittances.

Sur la procédure de demande de remboursement de TVA. Plus de détails ici.

Quel montant d'impôt devez-vous payer lors de la vente d'un appartement reçu par succession en 2018 ?

La taxe sur la vente d'un appartement reçue par succession en 2018 est un versement obligatoire au trésor public.

Lors de la vente d’un bien immobilier, le propriétaire est tenu de payer l’impôt perçu sur les bénéfices. Et ce montant est calculé en fonction de la durée de possession du bien. Si le propriétaire a reçu un appartement il y a plus de trois ans, il n'est pas automatiquement tenu de payer des impôts. Mais en 2018, cette durée a été portée à 5 ans.

Le délai de trois ans subsiste dans les cas suivants :

la propriété a été obtenue avant le 1er janvier 2016 ;
recevoir des biens par héritage, privatisation ou dans le cadre d'un contrat d'entretien à vie.

D’autres cas correspondent à la facture de cinq ans. Il en résulte que les biens vendus après réception d'un héritage peuvent être vendus sans payer d'impôt au bout de trois ans.

Si ce délai est inférieur, alors le tarif sera :

13 % pour les résidents de la Fédération de Russie ;
30 % pour les non-résidents de la Fédération de Russie.

Le document soumis doit être fourni au plus tard le 30 avril de l'année de déclaration suivante. Vous pouvez remplir le document vous-même ou faire appel aux services de spécialistes. Cela peut être fait manuellement en téléchargeant le formulaire sur le site officiel de l'Inspection des Impôts. Vous pouvez également le faire via un ordinateur en envoyant un document sur la même ressource.

Il est également possible de remplir à l'aide de programmes spécialisés développés par GNIVC. Le document doit être soumis soit par l'intermédiaire d'un représentant en personne, soit par courrier, soit via des canaux de télécommunication indiquant une signature numérique.

Même si la taxe est nulle, une telle déclaration doit également être soumise dans le délai imparti. Si le document n'est pas fourni dans le délai imparti, une amende d'au moins 1 000 roubles sera infligée au vendeur. Le paiement de l'impôt doit être effectué au plus tard le 15 juillet de l'année suivant l'année de déclaration.

Les bénéficiaires

personnes handicapées des groupes 1 et 2 ;
les retraités;
handicapé dès la naissance.

Mais dans tous les cas, même ces catégories doivent présenter une déclaration dans le délai prescrit.

Comment décider d'un délai

Selon la loi, la durée de propriété fait l'objet d'un calcul en fonction de la date d'enregistrement du droit. Ce délai se termine à la date d'inscription des informations sur le transfert de propriété au registre de l'État.

Avec l'héritage, ce fait est annulé. Le calcul s'effectue à partir du moment où le bien est hérité, soit à partir du décès du testateur. Le délai prend fin après l'inscription au registre des informations relatives à un changement de propriétaire.

En d'autres termes, si le testateur décède en 2009 et que la propriété est enregistrée en 2015, alors l'héritier n'est pas tenu de payer d'impôt au trésor public, même s'il vend cette propriété.

Il est important de rappeler que vous devez soumettre votre déclaration à temps, sinon des pénalités vous seront imposées. Il existe également des conséquences négatives supplémentaires possibles lors de la vente d’un bien immobilier.

demande de remboursement des frais de justice. La réponse est dans le lien.

Comment déposer une réclamation pour dommages directs ? Découvrez-le plus loin.

Ainsi, par exemple, lorsqu'il a déjà été entièrement vendu, que l'impôt a été payé et que les documents ont été établis, d'autres personnes surgissent qui réclament une part de l'héritage. Ce problème ne peut être résolu que devant les tribunaux. Il existe une possibilité et des accords en personne avec sa documentation.

Il peut y avoir plusieurs raisons à cela, par exemple le fait de vivre dans une autre région, la nécessité de rembourser les dettes du testateur avec le produit de la vente du bien. Si le logement est vendu durant les trois premières années (les cinq premières années - si la succession a été ouverte après le 01/01/2016) - la transaction est soumise à l'impôt.

Si le montant de la transaction est inférieur à un million de roubles (par exemple, si une part d'un appartement est vendue), aucun impôt n'est payé. Si le montant de la transaction dépasse un million de roubles, l'impôt sur le revenu est de 13 % pour les citoyens de la Fédération de Russie et de 30 % pour les étrangers sur le montant dépassant un million de roubles (conformément au paragraphe 2 de l'article 220 du Code des impôts de la Fédération de Russie).
La taxe est payée au bureau des impôts local après dépôt de la déclaration au plus tard le 30 avril de l'année suivante.

Vente d'un appartement reçu par succession

Quand peut-on vendre un appartement après avoir hérité ?

Si l'un des copropriétaires souhaite vendre sa part, il doit accorder le droit de premier refus aux autres copropriétaires - par écrit, en indiquant le prix et les autres conditions de vente, et seulement en cas de refus, vendre la part à un acheteur extérieur. A défaut, le copropriétaire peut également contester la transaction. Résultats En général, une transaction avec un appartement hérité n'est pas très différente, du point de vue juridique, d'une autre transaction avec un autre appartement.
L’étape la plus longue et la plus difficile est celle de la succession, qui précède la signature d’un contrat d’achat et de vente. Mais même si toutes les conditions sont remplies, tous les documents sont rassemblés, toutes les actions procédurales sont menées à bien, le risque de situations pouvant entraîner des conséquences néfastes pour l'acheteur ou le vendeur ne peut être exclu.

Comment vendre un appartement après un héritage

Certains citoyens, ayant reçu un héritage, se posent la question : « Est-il possible de vendre un appartement après en être devenu propriétaire ? Bien sûr vous pouvez! Après tout, les biens reçus après le décès d'un proche deviennent des biens avec lesquels le nouveau propriétaire peut faire ce qu'il veut. En d’autres termes, l’appartement hérité peut être utilisé aux fins prévues, ou il peut être vendu, donné, échangé, etc. Vente d'un appartement après héritage La loi ne limite pas les actions qui peuvent être accomplies avec les biens hérités, cependant, lors de la conclusion d'un contrat d'achat et de vente pour un tel appartement, il existe certaines particularités.

Non seulement le vendeur, mais aussi l’acheteur doivent en être informés. Tout d’abord, vous devez réenregistrer complètement la propriété à votre nom.

Vente d'une maison ou d'un appartement reçu par succession

C'est rapide et gratuit ! Table des matières:

Y a-t-il des délais ?
Différences par rapport à la procédure principale
Si vous avez hérité d'un appartement avec des dettes
Actions de vente
Contacter un notaire
Documentation
La taxe et son calcul
Vente de part héritée

Dans tous les cas, de nombreux héritiers sont confrontés à une seule question liée à la vente d'un appartement hérité. Par exemple, combien de temps faut-il pour vendre un appartement après un héritage ? Ou : lors de la vente d'un appartement reçu par succession, faut-il payer des impôts ? C'est pourquoi, dans cet article, nous souhaitons vous familiariser avec tous les points et nuances à respecter lors de la vente d'un bien immobilier hérité.

Quand puis-je vendre un appartement après un héritage ?

L'avocat recommande Dans certains cas, il est possible d'éviter de payer des impôts, mais tout le monde ne sera pas en mesure de comprendre de manière indépendante les subtilités de la législation. Si vous souhaitez vous libérer de dépenses inutiles lors de la vente d'un bien immobilier hérité, nos avocats vous conseilleront et tenteront de trouver un moyen d'éviter les paiements ou de les réduire considérablement.

Vendre un appartement par succession : taxes, modalités, compromis de vente, risques

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Après cela, l’appartement peut être vendu comme une propriété ordinaire. Important! Si un tel appartement est vendu avant l'expiration du délai de 3 ans (ou 5 ans en cas de réception d'un héritage après 2016), alors l'héritier devra payer une taxe à l'État - 13 % du prix de vente. Lors d’une succession, aucun impôt n’est perçu auprès des proches du défunt.
La procédure d'enregistrement d'un appartement en succession Après le décès du testateur, s'il n'a pas laissé de testament, ses biens peuvent être reçus par les proches dans l'ordre de priorité fixé par la loi. Pour ce faire, le demandeur doit, au plus tard six mois à compter du moment où le fait du décès est établi, déclarer ses prétentions sur les biens du défunt.

Comment vendre un appartement après un héritage ?

Après vérification de tous les documents par un notaire et accord entre les parties, l'accord est signé et scellé du sceau et de la signature du notaire. La transaction d'achat et de vente conclue est soumise à l'enregistrement de l'État. Note! L’une des conditions les plus essentielles du contrat d’achat et de vente d’un appartement est la condition relative à sa valeur.

Très souvent, le vendeur indique délibérément un prix inférieur pour l'appartement - afin de réduire le montant de l'impôt sur le revenu jusqu'à 1 million de roubles - dans le but de ne pas le payer du tout. Dans de tels cas, le prix réel, et non le prix « officiel » de l'appartement, est négocié oralement entre le vendeur et l'acheteur. Quel danger représente une telle décision ? En cas de litige, l'acheteur ne pourra pas prouver qu'il a transféré une somme d'argent beaucoup plus importante au vendeur.

Quand peut-on vendre l'appartement reçu après héritage ?

Code des impôts de la Fédération de Russie). L'exception concernait les biens immobiliers reçus :

après la privatisation ;
d'une personne à charge sur la base d'un contrat d'entretien à vie ;
d'un proche sur la base d'un testament ou d'une donation.

Après avoir signé l'accord, vous devez vous présenter au bureau des impôts de votre lieu de résidence en fournissant une déclaration sous le formulaire 3-NDFL. La date limite de dépôt est le 30 avril de l’année suivant la période de déclaration. La déclaration peut être soumise en personne, envoyée par courrier ou via la réception interactive sur le site officiel du Service fédéral des impôts www.nalog.ru.

Le taux de l'impôt sur le revenu des personnes physiques en 2018 est de :

Citoyens de la Fédération de Russie - à hauteur de 13 % du montant spécifié dans le contrat d'achat et de vente.
Citoyens étrangers – 30% du montant du contrat.

Le législateur garantit aux citoyens le droit de réduire l'assiette fiscale en prévoyant une déduction fiscale. Selon l'art.

Quand peut-on vendre un bien immobilier après avoir reçu un héritage ?

Les taux d'imposition varient selon les différentes catégories de citoyens :

30 pour cent des bénéfices sont reversés aux citoyens non-résidents de la Fédération de Russie.
Les résidents de la Fédération de Russie paient 13 pour cent d’impôt.

Comme vous le savez, l'impôt n'est prélevé qu'en cas de bénéfice. Lors de la vente d'un appartement reçu par héritage, le bénéfice est évident, l'impôt doit donc être payé, à l'exception des bénéficiaires. Les bénéficiaires dans ce cas comprennent :

Les retraités.
Personnes handicapées des premier et deuxième groupes.
Les enfants handicapés.

Comment éviter de payer des impôts sur la vente d'un appartement hérité ? La réponse à la question de savoir si un appartement reçu par succession est soumis à l'impôt lors de la vente a déjà été répondue.

Mais dans notre cas, avec les biens hérités, le profit est évident, vous devrez donc payer des impôts. L'appartement a été reçu gratuitement, c'est-à-dire que le prix d'achat est nul. Par conséquent, le bénéfice est considéré comme étant le montant total pour lequel le bien est vendu.

L'impôt est payé sur ce montant. Si l'appartement avait été acheté par l'ancien propriétaire, le prix pour lequel l'appartement a été acheté serait soustrait du prix de vente (si les documents pertinents étaient conservés). Ainsi, il serait possible d'économiser considérablement sur le paiement de l'impôt sur le revenu. Pour être exonéré de l'impôt sur la vente d'un appartement hérité, il faut attendre trois ans si la succession est intervenue avant le 1er janvier 2016.
Si l'appartement a été hérité après le 1er janvier (inclus) 2016. Ensuite, vous devrez attendre une vente hors taxes pendant cinq années entières. Ces changements sont inscrits dans la législation.

L'article a été rédigé sur la base de documents provenant des sites : zhivemvrossii.com, ipotekaved.ru, 2ann.ru, biznes-delo.ru, law-uradres.ru.

La question la plus fréquemment posée par un notaire : « J'ai hérité d'un appartement, quand puis-je le vendre ? En effet, quand peut-on vendre un appartement après avoir hérité ?

Code civil de la Fédération de Russie Article 1111. Motifs d'héritage

La succession s'effectue par testament et par la loi.
La succession légale a lieu quand et dans la mesure où elle n'est pas modifiée par un testament, ainsi que dans les autres cas prévus par le présent Code.

Même si l'héritier n'a pas encore achevé l'héritage et n'a pas enregistré ses droits de propriété sur le bien, il devient dans tous les cas propriétaire.

Sinon, auprès de qui l'État percevra-t-il les paiements des services publics et autres paiements pour l'appartement lors de l'enregistrement des procédures de succession et de succession ?

Mais en fait, l’héritier entre dans la pleine propriété du logement et ne peut disposer du bien reçu qu’à partir du moment de l’enregistrement légal du titre de propriété.

Ce n'est qu'alors que le citoyen a le droit de vendre l'espace de vie acquis et de chercher des acheteurs. Ce document (certificat de propriété) est délivré par Rosreestr.

En règle générale, l'ensemble de la procédure d'enregistrement des biens immobiliers hérités prend en moyenne 6 mois.

Code civil de la Fédération de Russie Article 196. Délai de prescription général

Le délai général de prescription est de trois ans à compter de la date déterminée conformément à l'article 200 du présent code.
Le délai de prescription ne peut excéder dix ans à compter de la date de violation du droit pour la protection duquel ce délai est établi, à l'exception des cas prévus par la loi fédérale du 6 mars 2006 N 35-FZ « sur la lutte contre le terrorisme ».

Ce délai est accordé pour l'éventuelle comparution d'autres héritiers ayant des prétentions plus importantes sur l'appartement et souhaitant contester l'héritage.

Code civil de la Fédération de Russie Article 200. Début du délai de prescription

Sauf disposition contraire de la loi, le délai de prescription court à compter du jour où la personne a eu ou aurait dû avoir connaissance de la violation de son droit et qui est le défendeur compétent dans la demande de protection de ce droit.

La question de savoir s'il est possible de vendre un appartement reçu en héritage il y a moins de 3 ans est réglée. Parlons de la façon de procéder.

Vente anticipée

Si un appartement a été hérité, quand peut-il être légalement vendu ?

La vente d'un appartement détenu depuis moins de 3 ans après la succession est autorisée par la loi.

Mais l’heureux vendeur-héritier devra alors payer de l’impôt sur le revenu après une transaction réussie.

Code des impôts de la Fédération de Russie Article 217. Revenus non imposables (exonérés d'impôt)

17.1) revenus perçus par les personnes physiques qui sont des résidents fiscaux de la Fédération de Russie pour la période fiscale correspondante :

de la vente d'objets immobiliers, ainsi que des parts dudit bien, compte tenu des spécificités établies par l'article 217.1 du présent code ;
de la vente d'autres biens qui appartenaient au contribuable pendant trois ans ou plus.

Éviter les pièges

Sachant combien de temps il faut pour vendre un appartement après l'héritage, vous pouvez éviter bien des ennuis.

Ainsi, afin de vendre rapidement la surface habitable héritée, vous devez enregistrer la pleine propriété du bien dès que possible.

Plan d'action:

Le notaire exigera le paquet de documents suivant :

Acte de décès (original et photocopie du document). Ils le reçoivent à l'état civil sur présentation d'un acte de décès et d'un rapport médical.
Le testament de la personne héritée confirmant les droits immobiliers.
Une demande qui est établie au moment de contacter un notaire sur place. Ce document vous permet de légitimer les droits officiels sur l'espace de vie hérité.
Un document confirmant le dernier lieu de résidence enregistré du défunt. Le certificat est délivré par le service du logement ou la société de gestion.
Certificat de radiation de l'ancien propriétaire du bien. Ils le délivrent au bureau des passeports. Le notaire n'exige pas toujours ce document, mais vous devez l'obtenir au cas où.
Un document attestant la présence de liens familiaux entre l'héritier et la personne décédée (acte de mariage, acte de naissance).
Will (si vous en avez un).

IMPORTANT! Plus les documents nécessaires seront collectés rapidement, plus la procédure d'enregistrement de la succession sera simple.

Allons à Rosreestr. Dans cette chambre d'État, l'héritier doit obtenir un document confirmant la propriété.

Avant de vous lancer dans le papier tant convoité, armez-vous des documents suivants :

Certificat et enregistrement de la surface habitable héritée pour l'enregistrement cadastral (si cela n'a pas été fait auparavant).
Passeport de la personne héritée.
Demande d'enregistrement des droits de propriété de l'héritier (à remplir à Rosreest immédiatement sur présentation de tous les documents collectés).
Reçu de paiement des droits obligatoires (son montant est de 2000 roubles).
Certificat confirmant le droit de propriété des biens hérités (le document est délivré par un notaire).

Impôt sur le revenu sur la vente d'une surface habitable

Code civil de la Fédération de Russie Article 558. Caractéristiques de la vente de locaux d'habitation

Condition essentielle du contrat de vente d'un immeuble d'habitation, d'un appartement, d'une partie d'immeuble d'habitation ou d'un appartement dans lequel vivent des personnes qui, conformément à la « loi », conservent le droit d'utiliser ce local d'habitation après son acquisition par le acheteur, est une liste de ces personnes indiquant leurs droits d'usage des locaux d'habitation vendus .
Un contrat de vente d'un immeuble résidentiel, d'un appartement, d'une partie d'un immeuble résidentiel ou d'un appartement est soumis à l'enregistrement public et est considéré comme conclu à partir du moment de cet enregistrement.
Les spécificités de l'achat et de la vente de locaux d'habitation répondant aux conditions de classement en logement de classe économique établies par l'organe exécutif fédéral autorisé sont déterminées par la loi.

La taxe est calculée sur le montant de la transaction de vente dépassant 1 million de roubles. En effet, l'État accorde à l'héritier une déduction préférentielle d'un million de roubles.
La taxe sur la vente d'un appartement par succession de moins de 3 ans de propriété pour les citoyens russes est de 13 % et pour les citoyens d'autres États de 30 %.

Code des impôts de la Fédération de Russie Article 220. Déductions de l'impôt foncier

Comment calculer le montant de la taxe ? Par exemple, un appartement hérité depuis moins de 3 ans a été vendu pour 3 500 000 roubles. Le montant de 2 500 000 RUB est imposable. Nous calculons 13% de ce montant et obtenons 325 000 roubles. C'est le montant qui doit être payé une fois la transaction terminée.

IMPORTANT! Le droit à une déduction fiscale de 1 000 000 de roubles. donné à un citoyen une seule fois.

Qui ne peut pas payer ?

Vous savez désormais combien de temps après l’héritage vous pouvez vendre votre appartement et payer des impôts.

Et aussi combien de temps il faut pour vendre un appartement par succession et payer des impôts.

Mais il existe quelques exceptions aux règles.

L’impôt sur le revenu sur le prix de vente des surfaces habitables héritées n’est pas perçu sous deux conditions :

Si le bien est détenu depuis plus de 3 ans (depuis 2016 plus de 5 ans).
Si la surface habitable a été achetée pour un montant inférieur à un million de roubles (cela est possible lors de l'achat d'une part ou d'une chambre dans un appartement).

les enfants handicapés;
les personnes ayant atteint l'âge de la retraite;
personnes handicapées des groupes 1 et 2.

Dans cet article, nous vous avons expliqué combien d'années plus tard vous pourrez vendre un appartement après héritage, mais même si toutes les formalités et délais ont été soigneusement respectés, il existe un risque d'imprévus.

Tous les acheteurs ne prêtent pas attention à la manière dont le vendeur de l'appartement qui les intéresse a acquis ses droits de propriété, et cela repose parfois sur l'héritage. Les transactions avec des biens immobiliers hérités comportent leurs pièges, dont tout acheteur potentiel doit être conscient. Aujourd'hui, nous allons vous parler des principaux risques liés à l'achat d'un appartement aux héritiers par testament et par la loi.

Les problèmes les plus courants

La principale difficulté lors de l'enregistrement d'une vente coolie de biens immobiliers hérités est le risque d'acquérir non seulement des mètres carrés, mais également des créances immobilières de tiers. Un simple héritage par testament transfère directement la propriété de l'appartement à une ou plusieurs personnes dont les noms sont inscrits sur les certificats de propriété. L'héritage légal est une autre affaire : ici, il peut y avoir beaucoup plus d'héritiers, et certains d'entre eux peuvent se présenter après un long laps de temps et présenter légalement leurs prétentions au nouveau propriétaire.

Difficultés typiques :

Le testateur n'était pas officiellement divorcé et vivait séparément de son épouse. En cas de décès du testateur, le conjoint peut ne pas avoir connaissance du décès à temps, mais en même temps il ne perd pas ses droits de propriété en vertu de la loi. Dans les 3 ans suivant la transaction, la revendication immobilière du conjoint sera acceptée par le tribunal comme base légale pour mettre fin à la transaction.
Le testateur est décédé après la mort de ses enfants, de sorte que les héritiers de la deuxième étape sont entrés dans l'héritage et, après un certain temps, les petits-enfants ont déclaré leurs droits.
De nombreuses questions peuvent se poser avec un testament rédigé illégalement, perdu ou contraire aux intérêts des héritiers légaux. Il est préférable de montrer sa volonté à un avocat pour s'assurer de sa capacité juridique.

Il peut y avoir beaucoup plus de situations controversées, de sorte que l'acquisition de biens hérités est toujours associée à un certain risque. La principale raison de toutes sortes d'incidents est que les notaires ouvrant des dossiers de succession ne prennent aucune mesure pour rechercher des héritiers, n'acceptant que les demandes de ceux qui déclarent eux-mêmes leurs droits. Et parfois les 6 mois prévus par la loi pour rechercher tous les héritiers ne suffisent pas. Les héritiers peuvent :

Être à l'étranger ;
En cours de traitement dans une autre ville ;
Servir dans l'armée;
Être dans la fonction publique en dehors de la localité ;
Purger une peine de prison, etc.

Parfois, le testateur lui-même est responsable d'un différend concernant un appartement. Ainsi, le testament détermine le cercle des héritiers directs, mais il y a aussi ceux qui ne peuvent être déshérités, peu importe le désir qu'on leur fait. Il arrive que, comptant sur la fidélité des héritiers, le testateur prive délibérément ses enfants, ses parents, etc. À l'avenir, il ne sera pas difficile pour ces citoyens de réclamer leur part de l'appartement, même si celui-ci a déjà été vendu.

Pas typique, mais difficultés possibles

Le testament pourra être contesté après la rédaction du compromis de vente et l'héritier pourra être déclaré indigne.. Par exemple, lorsqu'il s'avère que le décès du testateur est dû à la faute de l'héritier. Dans ce cas, le testament perd sa force juridique, l'héritage légal entre en vigueur, les droits de propriété sont transférés aux véritables héritiers et le processus d'achat et de vente, déjà achevé, sera déclaré invalide par le tribunal.

Dans une telle situation, il ne reste plus qu'à poursuivre le vendeur en justice, mais c'est généralement un exercice futile, car à ce moment-là, il peut se cacher dans une direction inconnue, dépenser de l'argent, et même au tribunal, il est extrêmement problématique de récupérer un tel une grande somme d'un mendiant. Même les services d’huissiers peuvent se révéler impuissants à vous aider.

Enfin, des problèmes peuvent nous attendre là où on ne s’y attendait pas du tout : le vendeur peut exiger la résiliation du contrat de vente sous tout prétexte. Et exigez-le devant le tribunal. Mais voici le problème : le contrat ne comprend pas le montant réel de la transaction, mais la moitié, voire le tiers, puisque le vendeur a supplié de ne pas inscrire le montant réel, ne voulant pas payer la taxe de vente à l'État. Le tribunal mettra fin à la transaction, mais le vendeur ne restituera que ce qui est spécifié dans le contrat.

Il existe une autre raison de frustration, pas si courante, mais possible : échec héréditaire. Le testateur lègue un appartement à un parent à la condition qu'une autre personne l'habite à vie. Oui, il n'y a aucun obstacle à la vente d'un tel appartement, seul le locataire supplémentaire reste généralement silencieux lors de la vente.

Quelles mesures les acheteurs doivent-ils prendre ?

Personne ne veillera mieux à ses droits que l'acheteur lui-même. Vous ne pouvez pas signer un acte de vente tant que l’histoire de l’appartement n’a pas été soigneusement étudiée. Pour ce faire, vous devez demander les informations suivantes :

Extrait du Registre d'État unifié. Depuis 1998, le registre répertorie toutes les transactions immobilières réalisées. Si l'appartement présente une charge, cela doit être reflété dans le registre.
Extrait du registre de la maison. Il précisera la liste complète des personnes inscrites et inscrites dans cet appartement, y compris celles qui n'y habitent pas actuellement.
Et bien sûr, demandez à vos voisins. Parfois, une simple enquête peut démontrer la malhonnêteté du vendeur, après quoi il sera tout simplement inutile de prendre de nombreuses mesures pour le vérifier.

Il vaut la peine d'évaluer la liste des héritiers avec un œil sobre. Par exemple, lorsqu'un appartement est vendu par le conjoint de fait d'une personne décédée, il s'agit d'une transaction risquée puisque des enfants, petits-enfants, frères, sœurs, parents, neveux, etc. peuvent se présenter. Si le vendeur est le seul enfant du testateur, le risque est minime. Si l’héritier prétend que d’autres proches ont rédigé des refus testamentaires, il est préférable de vérifier ces informations auprès d’un notaire.

Il faut être très prudent lors de la signature d’un contrat lorsque plusieurs héritiers sont vendeurs. C’est une chose lorsque chacun signe lui-même l’accord, mais c’en est une autre lorsqu’ils confient tous la transaction à une seule personne de confiance. Dans ce cas, vous devez lire particulièrement attentivement sa procuration pour vous assurer si elle vous donne le droit de signer le contrat ou non, et si tous les héritiers ont signé cette procuration.

Tout doit littéralement être vérifié, à commencer par le vendeur lui-même. Il est préférable de confirmer son identité auprès du bureau des passeports, en y demandant des informations sur le citoyen au nom duquel il est proposé de vendre l'appartement. Peut-être est-il mort il y a longtemps ou n'a-t-il jamais vécu ici du tout.

Cela ne fait pas de mal de s'assurer que le testateur est décédé, puisqu'il peut être porté disparu, effectuer un long voyage d'affaires, etc. Vous devez demander l'acte de décès original, et si le citoyen a été déclaré décédé par décision de justice, alors la décision correspondante dans l'original.

Jusqu’où les fraudeurs sont-ils prêts à aller ?

Ils sont prêts à faire beaucoup de choses : par exemple, forger un testament. Il est facile de vérifier l’authenticité de la version du testament qui vous est présentée ; il suffit de noter ses données d’enregistrement et de vérifier la conformité du texte du document chez le notaire.

Une opération de donation ou d'échange, ou autre, effectuée par le défunt immédiatement avant son décès doit soulever des doutes. Le plus souvent, les criminels présentent à l'acheteur de faux documents qui n'ont rien à voir avec la réalité. En conséquence, tôt ou tard, les véritables propriétaires de l’appartement présenteront des réclamations légitimes.

Un agresseur peut gagner la confiance d’une personne âgée et signer une procuration générale. Puis l'appartement est vendu et le fraudeur disparaît dans une direction inconnue. Si la transaction a lieu après le décès du propriétaire et avant que les véritables héritiers n'entrent dans l'héritage, l'acheteur sera confronté à un litige avec de mauvaises perspectives.

Le type de fraude le plus grave concerne le meurtre délibéré d'un propriétaire d'appartement après qu'il ait été contraint de rédiger un testament en faveur d'inconnus. Les proches démunis pourront contester la transaction s’ils peuvent prouver le caractère criminel des actes du vendeur.

L'acheteur peut se voir proposer un appartement dont plusieurs héritiers ont hérité, mais il n'y a qu'un seul vendeur, les autres ayant des renonciations écrites à la succession. Un acheteur potentiel doit se demander : tout est-il aussi légal qu’il y paraît ? Il est possible que les refus aient été rédigés sous la pression et la menace, et qu'ils soient retirés à l'avenir.

Vous ne pouvez pas suivre l’exemple du vendeur et inscrire un montant fictif dans le contrat d’achat et de vente.. La possibilité de contester la transaction à l’avenir ne peut jamais être exclue. Mais il ne sera certainement pas possible de restituer l'argent transféré dans l'enveloppe ; au mieux, ils ne restitueront que ce qui est écrit dans le contrat d'achat et de vente.

Aujourd’hui, les compagnies d’assurance proposent un produit spécial : assurance titres, lorsque l'indemnisation ne sera pas payée par le vendeur, mais par la compagnie d'assurance, si pour une raison quelconque la transaction d'achat et de vente est déclarée invalide. C'est un bon moyen de protéger vos droits lors de l'achat d'un appartement hérité.

Le vendeur peut justifier le bas prix de vente par n’importe quelle raison, mais vous ne devez pas accepter l’accord avec joie les yeux fermés. Les raisons ne sont peut-être pas aussi inoffensives que le vendeur essaie de le faire croire. Par exemple, d’autres héritiers sont sur le point d’apparaître, ce qui signifie que le fraudeur compte dans un premier temps s’enfuir avec tous les bénéfices de la vente.

Comment finaliser une transaction en toute sécurité ?

Il existe trois options les plus courantes pour traiter les règlements mutuels entre l'acheteur et le vendeur d'un appartement :

Paiement en espèces immédiatement après la signature du contrat d'achat et de vente, mais n'a pas encore été enregistré par l'État ;
Paiement en espèces après signature du contrat de vente et de son enregistrement auprès de l'État ;
En plaçant de l'argent dans un coffre-fort et en le retirant par le vendeur après présentation d'un certificat d'enregistrement de propriété de l'appartement du nouveau propriétaire.

Au fil des années de pratique, la troisième option a démontré ses avantages pour les deux parties souhaitant formaliser la transaction conformément à la lettre de la loi. Il ne faut cependant pas négliger les précautions banales. Si le transfert d'argent est toujours effectué en espèces, il doit être effectué uniquement avec un reçu personnel du vendeur en présence de témoins, indiquant le montant transféré et les détails du passeport des deux parties.

Un acheteur qui souhaite sécuriser au maximum ses intérêts dans une transaction avec un appartement hérité doit entreprendre un certain nombre de démarches :

Assurez-vous qu'au moment de la vente, toutes les personnes libérées de l'appartement, y compris le vendeur lui-même, ont été libérées et que les personnes libérées ne sont pas mineures, incapables ou ont le droit de séjour à vie. Car il ne s’agira pas simplement de radier ces personnes. Ils pourront défendre leurs droits devant les tribunaux.
Demandez un extrait étendu du registre de maison pour vous assurer qu'aucune personne n'est enregistrée uniquement à titre temporaire. Ces personnes peuvent être des militaires effectuant leur service militaire ou un service contractuel, ainsi que des prisonniers dans des lieux de privation de liberté. Un relevé récapitulatif régulier ne montrera pas ces informations.
Demandez au vendeur marié de présenter le consentement de son conjoint à la transaction, certifié par un notaire. Ce document sera exigé même en cas de divorce des époux.

Il n'existe pas de recette unique pour se protéger à 100 % du risque de perdre de l'argent lors de l'achat et de la vente d'un appartement hérité. Trop de circonstances individuelles peuvent jouer contre un acheteur dans une situation particulière. Souvent, l'intérêt des acheteurs est attiré par les appartements mis en vente à prix réduit, car les héritiers souhaitent retirer l'argent le plus rapidement possible.

Les avocats expérimentés recommandent : attendre 3 ans après l'ouverture du patrimoine, passé ce délai, le délai de prescription en matière de succession expire. Même si les héritiers se présentent après ce délai, leurs prétentions ne seront plus valables. Dans ce cas, le risque est minime, mais, hélas, il n'existe pas de transactions absolument sûres avec les appartements hérités.

Dernière mise à jour : 02/04/2020

Question:

J'achète un appartement dont le vendeur a précédemment hérité. Quels sont les risques pour moi et comment m'en protéger ?

Répondre:

Acheter un appartement reçu par héritage- C'est l'une des options les plus risquées pour acheter une maison. Mais la protection de l’acheteur, même si elle n’est pas garantie, est toujours là. Expliquons-nous plus en détail.

Pourquoi gérer l'héritage si risqué ? Ce problème est aussi vieux que le temps. Ils se sont battus pour un riche héritage à l’époque préhistorique, et ils se battent encore aujourd’hui. Même les rois et les princes ne dédaignaient pas de telles confrontations, sans parler des gens les plus simples. Le risque de se retrouver pris dans ces querelles est donc toujours présent pour ceux qui ont les yeux rivés sur l’héritage. Même s'il s'agit d'un étranger – l'Acheteur. Après tout, si le tribunal reconnaît le droit du nouvel héritier, la transaction réalisée pour la vente et l'achat d'un appartement devient ( Pour plus d'informations sur les transactions invalides, consultez le glossaire sur le lien).

La loi permet aux héritiers de faire valoir leurs droits même s'ils ont manqué délai d'acceptation de l'héritage (6 mois). C'est-à-dire si pendant longtemps ils n'apparaissaient pas du tout et ne se faisaient pas sentir, puis sortaient soudainement de l'oubli avec des demandes de reconnaissance de leurs droits. C'est cette surprise inattendue qui est - le principal risque d'acheter un appartement hérité. Le nouvel héritier doit simplement expliquer au tribunal qu'il n'était pas au courant du décès de son parent bien-aimé ou qu'il n'avait pas eu l'occasion de déclarer ses droits plus tôt.

Le danger pour l'Acheteur d'un tel appartement est aggravé par le fait que les droits de succession sont basés sur les relations familiales, et ces mêmes relations ne sont pas toujours directement reflétées dans les documents. En d'autres termes, le testateur décédé peut avoir plus d'une douzaine de parents, mais à partir des documents disponibles, seuls les plus proches sont visibles - le conjoint et les enfants. Le reste ne peut être que deviné.

Par exemple, comment un étranger peut-il découvrir que l'oncle Vasya, passé dans un autre monde, a une tante à Voronej, un frère oublié depuis longtemps dans un village près de Kaluga et un neveu coquin de Berdichev ? Même les détectives expérimentés, sans parler des avocats ou des agents immobiliers ordinaires, ne sont pas toujours en mesure de calculer cela.

Comment être? Comment les agents immobiliers expérimentés achètent-ils en pratique des appartements hérités ? Comment évaluer et réduire le risque d’une telle transaction ?

Ici, vous avez besoin d'une compréhension des principes et ( appartements). Il est recommandé à l'acheteur de lire un article séparé du glossaire à ce sujet ( via le lien donné).

L'essentiel est que seuls les appartements sont achetés auprès de ceux reçus en héritage, dont probabilité de défi risque les droits de succession sont assez faibles. Qu'est-ce que ça veut dire?

Cela signifie que l'acheteur doit comprendre qui et dans quelles circonstances , en théorie, peut présenter ses prétentions héréditaires sur l'appartement à l'avenir, notamment en connaissant l'ordre de succession en droit , et possibilités d'héritage par volonté (voir le lien Glossaire ci-dessus). Le cercle des candidats potentiels à l'héritage pourrait alors se rétrécir considérablement et le risque d'acheter un tel appartement pourrait diminuer.

Achat d'un appartement reçu par le Vendeur en héritage de droit

Par exemple, feu oncle Vasya je n'ai pas laissé de testament, et son appartement a été hérité par ses plus proches parents ( héritiers du 1er degré selon la loi) – épouse et deux filles. Théoriquement, l'oncle Vasya peut avoir beaucoup plus de parents, mais l'acheteur doit comprendre que dans ce cas, l'appartement hérité par la loi n'est partagé qu'entre les héritiers de la 1ère étape. Cela signifie que tous les autres proches ne peuvent plus revendiquer de droits sur cet héritage.

Lors de l'achat d'un tel appartement, l'Acheteur doit vérifier si tous les proches font partie du 1er cercle d'héritiers ( Parents, mari et enfants de l'oncle Vasya), ont reçu leur part de l'héritage, et quelqu'un est-il oublié par hasard ( y compris soumis au « droit de représentation » – voir le lien vers l’entrée du glossaire ci-dessus). Si tous ces proches sont visibles et qu’ils apparaissent tous dans Certificat de droit à l'héritage , alors le risque d'acheter cet appartement est proche de zéro.

Mais le problème c'est que calculer les héritiers même du 1er étage pas si facile. Par exemple, si le vendeur de l'appartement est une fille de l'oncle Vasya, comment savoir si elle a une sœur ou un frère, ou si sa mère est en vie ( La femme de l'oncle Vassia) ? Personne ne pourra disposer de documents confirmant cette relation ; ils devront être demandés auprès des différents services ( Bureaux d'état civil, maternités, bureaux des passeports, etc.).

Et si l'oncle Vassia n'a pas de parents immédiats, alors l'héritage sera partagé proches des prochaines étapes (Les frères et sœurs de l'oncle Vasya, ses oncles et tantes, neveux, etc.). Il n’est généralement pas possible de calculer tous ces caractères en pratique. Par conséquent, le risque d’acheter un tel appartement augmente plusieurs fois.

Que doit faire l’Acheteur dans ce cas ? Il n’existe pas de recette universelle pour cela. Au minimum, vous devriez consulter. Et puis prendre la décision - refuser un tel appartement, ou quand même accepter ce risque, après avoir effectué quelques actions de protection supplémentaires (à leur sujet - à la fin de cette note).

Acheter un appartement hérité par testament

Un autre exemple. Oncle Vasya est prudent laissé un testament. Et selon lui, il a légué l'appartement uniquement à sa femme, sans mentionner personne d'autre, pas même ses filles. Ici, l'acheteur doit savoir que héritage par testament a la priorité sur héritage par la loi . Cela signifie que l'ordre des héritiers n'a pas d'importance ici. Mais la légalité du testament lui-même compte. Autrement dit, les proches peuvent le contester, affirmant que l'oncle Vasya n'était pas lui-même lorsqu'il l'a écrit, ou qu'il a été contraint de le faire de force.

S'ils peuvent le prouver devant le tribunal, le testament est alors reconnu vide , et l'appartement hérité est à nouveau divisé, mais maintenant entre les parents qui devraient hériter de la propriété en droit .

Du tout, volonté est toujours certifié et il est assez difficile de contester sa légalité. Après tout, le notaire vérifie non seulement tous les documents nécessaires, mais s'assure également que le testateur lui-même est sain d'esprit et a une bonne mémoire, c'est-à-dire qu'il comprend et est conscient de ce qu'il fait lorsqu'il signe le testament. Le notaire agit ici comme témoin officiel en faveur de l'Acheteur.

Lors de l'achat d'un appartement reçu en héritage par volonté L'acheteur doit d'abord savoir si le testament lui-même est rédigé correctement ( les avocats peuvent vous aider ici), et y a-t-il des raisons de douter que l'oncle Vassia était « fou » lorsqu'il l'a signé.

Il peut y avoir une telle nuance : oncle Vasya pourrait écrire volonté , n’en parle à personne et cache-le à ta datcha dans un vieux coffre. Le deuxième exemplaire du testament sera conservé par le notaire ( de n'importe qui, pas nécessairement à son lieu de résidence). Mais le notaire n'est pas obligé de surveiller quand l'oncle Vasya donnera son âme à Dieu, donc aucun des parents immédiats n'est au courant de l'existence d'un testament. Cela signifie qu'ils entrent dans héritage par la loi, dans l'ordre établi.

Le problème peut survenir si cela le testament sortira un jour , et ce sera une personne complètement différente. La loi sera de son côté et l'appartement devra lui être restitué. Que doit faire l’acheteur ? Le risque est ici élevé, mais il peut être en partie réduit en déposant une demande de testament au bureau régional ( marginal, circonférentiel) chambre notariale, et/ou utiliser la ressource Internet « Système d'information unifié des notaires » ( voir ci-dessous à ce sujet).

Mais ce n'est pas tout! Un acheteur d’appartement doit se rappeler risques supplémentaires associés à l’héritage par testament. Le fait est que l'oncle Vasya aurait pu rédiger non pas un, mais plusieurs testaments. Et seul le dernier d’entre eux aura le pouvoir. De plus, l'oncle Vasya pourrait modifier ou annuler complètement son testament après l'avoir rédigé et certifié par un notaire. La loi lui donne ce droit. Les modifications ou annulations d’un testament doivent également être certifiées par un notaire.

Et en plus, il existe aussi une chose telle que "part obligatoire" dans l'héritage, qui survient quelle que soit la volonté ( plus de détails sur tout cela dans le même article du Glossaire sur l'héritage immobilier - voir le lien ci-dessus).

Par conséquent, le risque d'acheter un appartement hérité par testament, pas moins que le risque d'acheter hérité par la loi appartements. L'acheteur, dans le cas d'un testament, devra vérifier s'il existe des personnes dans la nature qui peuvent réclamer une « part obligatoire » dans l'héritage, et également savoir s'il y a eu des modifications ou des annulations du testament. Mais le danger ici est qu'il est assez difficile, voire parfois impossible, d'obtenir des informations fiables à ce sujet.

Les législateurs promettent qu'à partir de janvier 2018, la ressource Internet officielle sera opérationnelle - Système d'information unifié des notaires (UISN)– dans lequel seront stockées les données sur toutes les actions notariales accomplies. Y compris sur les testaments certifiés, sur leurs modifications ou annulations. L'adresse de cette ressource est .

Mais ici, rien ne garantit que les informations seront fiables. Après tout, selon la loi, un citoyen peut faire certifier son testament non seulement du notaire, mais aussi du médecin-chef de l'hôpital dans lequel il séjourne ou de la direction de la maison de retraite. Et s'il ressent le besoin de faire un testament à l'étranger, il peut le faire certifier auprès du consulat russe sur le territoire du pays dans lequel il se trouve actuellement.

En général, lorsque quelqu'un achète un appartement précédemment reçu par le vendeur en héritage (risque accru!), il est alors préférable d'obtenir des informations sur cette question, en tenant compte des nuances d'une transaction particulière. Ce ne sera certainement pas superflu et cela ne nécessitera pas beaucoup d’argent.

Dans de nombreux cas, lorsque vous achetez un appartement à une personne qui en a hérité, vous êtes confronté à risque incontrôlableéventuel litige sur les droits de succession. Il est donc préférable pour l’Acheteur de refuser un tel appartement.

Cependant, dans certains cas, ce risque peut être considéré comme acceptable si des mesures de sécurité supplémentaires sont prises.

Des mesures supplémentaires visant à réduire les risques lors de l'achat d'un appartement hérité sont présentées à l'étape correspondante de notre INSTRUCTIONS – .

"SECRETS D'UN AGENT IMMOBILIER":

Un algorithme détaillé des actions lors de l'achat et de la vente d'un appartement est présenté dans la carte interactive S'ouvre dans une fenêtre pop-up."> INSTRUCTIONS ÉTAPE PAR ÉTAPE (s'ouvrira dans une fenêtre pop-up).