En tant que manuscrit Akulova Evgenia Olegovna AMÉLIORER LES MÉTHODES D'ANALYSE DE L'UTILISATION LA PLUS EFFICACE DE L'IMMOBILIER À DES FINS D'ÉVALUATION 08.00.10 – Finance, circulation monétaire et crédit Résumé de la thèse pour le diplôme de candidat en sciences économiques Moscou 2015 "Finance Université sous le gouvernement de la Fédération de Russie" Candidat superviseur des sciences économiques, professeur Elena Nikolaevna Ivanova Opposants officiels Sergei Gennadievich Sternik Docteur en économie, professeur, Académie russe d'économie nationale et d'administration publique sous la présidence de la Fédération de Russie, professeur du département de la gestion immobilière et des problèmes d'utilisation des terres Khloptsov Dmitry Mikhailovich Docteur en économie, professeur agrégé, établissement d'enseignement supérieur autonome de l'État fédéral "Université nationale de recherche de l'État de Tomsk", chef du département d'économie générale et appliquée de la faculté d'économie heures lors d'une réunion du conseil de thèse D 505.001.02 sur la base de l'Université financière du gouvernement de la Fédération de Russie à l'adresse: Leningradsky Prospekt, 49, salle. 406, Moscou, GSP-3, 125993. La thèse se trouve dans la salle de thèse du Complexe de la bibliothèque et de l'information de l'Université financière du gouvernement de la Fédération de Russie à l'adresse : Leningradsky Prospect, 49, salle. 203, Moscou, GSP-3, 125993 et sur le site officiel : http://www.fa.ru. Le résumé a été envoyé le 10 février 2015 Secrétaire scientifique du Conseil de thèse D 505.001.02 Candidat en sciences économiques, Maître de conférences Meshkova Elena Ivanovna 3 I. CARACTÉRISTIQUES GÉNÉRALES DU TRAVAIL Pertinence du sujet de recherche de la thèse. L'étape actuelle du développement de l'évaluation immobilière se caractérise par une compréhension plus approfondie de la théorie et de la méthodologie de détermination de sa valeur marchande, la consolidation des principes fondamentaux dans les normes d'évaluation développées, ainsi que la diffusion des dernières méthodes en pratique. Le principe de l'utilisation la plus efficace (ci-après BEI), dont l'aspect pratique est réalisé à l'aide des méthodes d'analyse NEI, est l'une des dispositions les plus controversées et les moins développées de la théorie et de la pratique de l'évaluation foncière. Cela implique que la valeur de la valeur marchande de l'objet d'expertise est formée par ses caractéristiques uniques, sous réserve de l'option d'utilisation optimale qui assure la satisfaction des besoins sociaux et industriels, la maximisation du profit de son propriétaire et, par conséquent, la valeur la plus élevée de l'objet lui-même. L'obligation de tenir compte du principe NEI dans l'évaluation de la valeur vénale des biens immobiliers, qui est prévue dans les normes d'évaluation internationales, est cependant inscrite dans la norme fédérale « Évaluation des biens immobiliers (OFS n° 7) » adoptée en septembre 2014. , cela n'arrête pas la discussion au sein de la communauté de l'évaluation concernant son besoin fondamental et les procédures de mise en œuvre. L'absence d'un appareil conceptuel unifié, d'outils méthodologiques transparents et systématiques et d'une infrastructure d'information développée complique l'identification d'une option NEI pour un objet aux fins d'évaluation de sa valeur marchande. Ainsi, la mise en œuvre obligatoire du principe NEI dans l'évaluation de la valeur marchande des biens immobiliers crée un besoin urgent d'améliorer les méthodes de son analyse, de préciser les méthodes existantes et les algorithmes de calcul adaptés aux spécificités du marché immobilier russe. Le degré de développement scientifique du problème. Le principe NEI comme l'un des principes fondamentaux de l'évaluation est considéré principalement dans les travaux d'évaluation immobilière d'auteurs étrangers : Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K. . et autres, et auteurs russes : Alexandrov V.T., Artemenkov I.L., Asaul A.N., Grabovoi P.G., Gribovsky S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva S.P., Kulakova Yu.N., Leifera L.A., 4 Ozerova E.S., Petrova V.I., Sternik G.M., Sternik S.G., Tarasevich E.I., Tepman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. etc. Appréciant hautement la contribution des scientifiques au développement d'approches et de méthodes d'évaluation immobilière, il convient de noter que la couverture des NEI dans leurs travaux est de nature générale, ne contient pas de méthodes claires et complètes pour sa mise en œuvre pratique. L'aspect appliqué du principe NEI, mis en œuvre par l'analyse de cas d'utilisation alternatifs, dans les œuvres d'auteurs nationaux et étrangers est réduit principalement à une description d'un bref algorithme, ne contient pas de justification de la faisabilité et de la portée de son application, ainsi que des restrictions dues aux conditions de valorisation russes. Au cours de la dernière décennie, l'intérêt pour les problèmes de mise en œuvre pratique du principe NEI a augmenté dans la littérature scientifique russe. Les problèmes conceptuels d'analyse des conditions du marché immobilier russe sont traités dans les travaux de Grigoriev V.V., Ozerov E.S., Smolyak S.A., Fomenko A.N.; les aspects appliqués de la résolution des problèmes d'analyse dans les conditions de fermeture du marché, l'infrastructure d'information sous-développée, le degré élevé d'incertitude sont pris en compte par Alexandrov V. T., Korostelev S.P., Munerman I.V., Ozerov E.S., Pupentsova S.V., Yaskevich E.E. Ils ont élaboré des recommandations pour améliorer les étapes individuelles de l'analyse NEI, visant à améliorer la qualité des services d'évaluation. Dans les mémoires Grunov S.V. et Gubareva E.V. les questions d'analyse des NEI dans le contexte des problèmes de gestion économique générale et d'efficacité de l'utilisation des ressources sont à l'étude. Le travail de Petrova M.N. est d'une importance pratique. , qui explore les méthodes quantitatives et qualitatives d'analyse NEI. Cependant, les modèles économiques et mathématiques proposés présentent un certain nombre de limites et nécessitent une adaptation aux réalités actuelles du marché immobilier et des activités d'évaluation en Russie, ainsi qu'une installation dans un algorithme complexe. Ainsi, les interprétations existantes du principe NEI nécessitent une compréhension et une clarification conformément aux grandes tendances d'amélioration des normes et des méthodes d'évaluation immobilière, dont le niveau de développement actuel impose la nécessité de développer un algorithme d'analyse complet utilisant des méthodes pertinentes pour les conditions d'évaluation russes. But et objectifs de l'étude. Le but de l'étude est d'améliorer les outils méthodologiques pour l'analyse des NEI, ce qui permet d'augmenter l'exactitude de l'évaluation des 5 biens immobiliers. Pour atteindre l'objectif de l'étude, les tâches suivantes ont été définies dans les travaux : - clarifier le contenu du concept du principe de l'utilisation la plus efficace et la procédure pour sa mise en œuvre pratique, plaider la nécessité de sa mise en œuvre obligatoire dans l'évaluation de biens immobiliers; examiner la classification existante des objets immobiliers et analyser la possibilité d'introduire un nouvel attribut qui regroupe les objets en fonction du besoin et du degré de détail de l'analyse NEI ; analyser les spécificités du marché immobilier russe pour identifier ses problèmes les plus aigus afin d'améliorer l'algorithme d'analyse NEI et les méthodes de sa mise en œuvre pratique ; élaborer des recommandations méthodologiques prenant en compte les spécificités du marché immobilier russe, selon l'évaluation pratique des critères de base d'analyse : admissibilité juridique, faisabilité physique et faisabilité financière ; explorer les méthodes d'analyse NEI, élaborer des recommandations et évaluer l'efficacité de leur application pratique dans les pratiques d'évaluation russes. L'objet de la recherche est le principe du NEI comme composante immanente de la valorisation de l'immobilier. L'objet de l'étude est les outils méthodologiques pour la mise en œuvre pratique du principe NEI dans l'évaluation de la valeur vénale des objets immobiliers. Domaine d'études. L'étude a été réalisée conformément au paragraphe 5.1 "Théorie, méthodologie et fondements conceptuels pour la formation de la valeur de divers objets de propriété" du Passeport de la spécialité 08.00.10 - Finance, circulation monétaire et crédit (sciences économiques). Les bases théoriques et méthodologiques de l'étude sont les principales dispositions de la théorie économique et de l'analyse des systèmes, ainsi que les conclusions contenues dans les travaux d'auteurs nationaux et étrangers sur la théorie de l'évaluation et l'analyse des investissements, en particulier sur l'évaluation des biens immobiliers. immobilier, entreprise, évaluation de l'efficacité des projets d'investissement, tarification dans la construction. Le caractère fondamental du principe étudié a nécessité le recours aux méthodes théoriques scientifiques générales de la cognition (historiques, analytiques, synthétiques, méthodes de déduction et d'analyse systémique, etc.), ainsi qu'aux méthodes modernes d'analyse économique et mathématique : expertises, analyse des hiérarchies, méthode des scénarios, modélisation financière, regroupement, présentation tabulaire des données, etc. La base d'information de l'étude était des revues analytiques des marchés immobiliers, des rapports scientifiques de conférences et de séminaires sur le sujet du problème à l'étude, des matériaux analytiques de périodiques, ainsi que des ressources de référence et d'analyse sur Internet, des actes législatifs et réglementaires de la Fédération de Russie, des rapports sur l'évaluation de la valeur marchande des objets immobiliers, des recherches propres et des calculs de l'auteur. L'originalité scientifique de l'étude réside dans l'amélioration des outils théoriques et méthodologiques d'analyse du NEI de l'immobilier à des fins de valorisation. Les dispositions de la nouveauté scientifique de la thèse soumise à soutenance sont les suivantes : 1. Prouver la nécessité de prendre en compte le principe NEI dans l'évaluation, ainsi que déterminer le contenu de l'analyse, les opinions dominantes sur son rôle et essence sont étudiés et il est étayé qu'il s'agit d'un principe clé de l'évaluation de la valeur marchande de la propriété, comme en témoignent les formulations proposées. Le principe NEI est la disposition de base de la théorie de l'estimation de la valeur marchande d'un bien immobilier, dont la valeur doit être déterminée sur la base de l'hypothèse de son NEI - l'utilisation d'un système concurrentiel, exigé par le marché et justifié à la date d'évaluation , répondant aux critères de recevabilité légale, de faisabilité physique, de faisabilité financière et maximisant le potentiel de valeur d'un terrain libre ou bâti. L'analyse NEI est une procédure d'évaluation qui assure la mise en œuvre pratique du principe NEI et consiste à étudier l'efficacité de l'option d'utilisation de l'objet développé à la date de l'évaluation et à la comparer avec des options de développement alternatives afin d'identifier un utilisation qui maximise la valeur du terrain. 2. La nécessité d'introduire une nouvelle caractéristique de classification des objets immobiliers "la nécessité et le degré de détail de l'analyse NEI" est justifiée sur la base des caractéristiques clés identifiées de l'immobilier : origine, aptitude des améliorations à l'exploitation, divisibilité, état physique d'améliorations, but fonctionnel. 3. La nécessité de moderniser et d'élargir l'algorithme d'analyse NEI dans l'évaluation des biens immobiliers est avérée, ce qui consiste à la fois à changer la séquence d'analyse, selon laquelle les étapes d'étude du potentiel économique de la localisation et le critère de recevabilité légale doit précéder l'étape d'étude de marché, et en introduisant des étapes supplémentaires : classement du bien à évaluer selon le degré de détail de l'analyse NEI ; analyse qualitative des cas d'utilisation alternatifs. 4. La nécessité d'une comparaison qualitative des options alternatives d'utilisation de l'objet d'évaluation, mises en œuvre par l'algorithme proposé utilisant la méthode d'analyse des hiérarchies (ci-après HAI), basée sur l'utilisation de critères : a) l'exhaustivité de l'utilisation des avantages de l'emplacement ; b) validité juridique du développement ; c) faisabilité physique ; d) le potentiel de développement du marché immobilier ; e) l'efficacité de l'attraction des ressources financières, qui permet d'identifier les options d'utilisation des biens immobiliers les moins demandées sur le marché et de les exclure des recherches ultérieures. 5. Sur la base de la systématisation des méthodes existantes d'analyse du NEI, en identifiant leurs avantages et leurs inconvénients, il est étayé que la méthode d'analyse d'un terrain comme conditionnellement libre et avec des améliorations existantes, impliquant la capitalisation directe des revenus générés par un seul bien immobilier objet, suivi de la soustraction du coût de création des améliorations (ou des coûts de leur reconstruction) et de l'apport de la valeur résultante à la date d'évaluation, garantit l'exactitude maximale des résultats dans les conditions actuelles des activités d'évaluation russes. 6. À la suite de l'étude du marché immobilier russe, la nécessité de prendre en compte l'utilisation intermédiaire des objets dans l'analyse des NEI a été prouvée, pour laquelle le concept de «type intermédiaire d'utilisation de l'immobilier» a été clarifié , et une méthodologie pour son analyse a été développée et testée. La portée théorique des résultats de l'étude réside dans le développement d'un algorithme détaillé d'analyse du NEI de l'immobilier, qui permet de mettre en pratique le principe fondamental de la théorie de l'évaluation, donc, les éléments de nouveauté scientifique mis forward for defense peut être interprété comme son développement ultérieur en termes d'amélioration des outils méthodologiques de détermination de la valeur vénale des biens immobiliers. Les principaux résultats de l'étude peuvent être utilisés dans la formation de cours de formation liés à l'évaluation immobilière. L'importance pratique de la thèse réside dans le fait que les éléments de nouveauté scientifique obtenus par l'auteur sont axés sur une utilisation généralisée dans la pratique de l'évaluation immobilière, contribuent à l'amélioration de la qualité des services d'évaluation et à la croissance de l'attractivité des investissements de la objets à valoriser. D'importance pratique indépendante sont : un système de caractéristiques des objets immobiliers, qui assure leur regroupement selon la caractéristique de classification proposée « nécessité et degré de détail de l'analyse NEI » ; méthodologie développée pour l'analyse du critère de faisabilité physique, basée sur la systématisation de la documentation juridique et la classification des objets immobiliers, pour déterminer de manière fiable les paramètres potentiels du développement d'un terrain et prédire les caractéristiques d'aménagement de l'espace des différentes options pour son utilisation ; l'algorithme proposé pour la comparaison qualitative des cas d'utilisation alternatifs utilisant l'AHP, qui permet d'exclure les options inefficaces de l'analyse ultérieure des critères de faisabilité financière et d'efficacité maximale ; développé une méthodologie d'analyse NEI prenant en compte le cas d'usage intermédiaire, qui prévoit de prendre en compte les évolutions des plans d'urbanisme pour l'aménagement des territoires et les plans à long terme des aménageurs avec une préservation à court terme de l'usage actuel de l'immobilier objets. Approbation et mise en œuvre des résultats des travaux : les principaux résultats de la recherche de thèse ont été rapportés, discutés et approuvés lors de conférences scientifiques et pratiques et d'une table ronde : Conférence scientifique et pratique internationale annuelle « Perspectives de développement des économies nationales du CES pays membres dans le contexte des processus d'intégration internationale » (Karaganda, Université économique de Karaganda de Kazpotrebsoyuz, 12-13 avril 2012) ; Cinquième Conférence Scientifique et Méthodologique Internationale "Property Cost: Valuation and Management" (Moscou, Université Financière et Industrielle de Moscou "Synergy", 22 novembre 2013 ); table ronde « Property Management : Global Practice and Russian Realities » (Moscou, Mergers and Acquisitions Congress, Financial University, 19 septembre 2014). La thèse a été réalisée dans le cadre des travaux de recherche menés à l'Université financière dans le cadre de la mission d'État en 2013 sur le thème «Améliorer la stabilité financière des entreprises russes sur la base de leur gestion des coûts». Les résultats de la recherche scientifique sont utilisés dans les activités pratiques du Département d'évaluation de la société par actions intégrée de l'algorithme "Knight Analysis Frank" en appliquant le NEI. L'utilisation de la méthodologie développée par l'auteur pour la détermination des solutions d'aménagement d'espace pour les améliorations, la méthode d'analyse des hiérarchies, la méthodologie d'analyse prenant en compte les usages intermédiaires, permet de se conformer aux exigences des normes d'évaluation, d'assurer un niveau de travail élevé, l'objectivité et l'exactitude des résultats d'évaluation dans un espace d'information limité, contribuent à l'efficacité et à la compétitivité du Département grâce à une approche plus structurée de l'évaluation immobilière et à l'optimisation des coûts de fonctionnement de l'entreprise. L'algorithme d'analyse NEI mis à jour par l'auteur, qui complète l'évaluation de la valeur marchande de l'immobilier avec des outils méthodiquement solides, est utilisé dans les activités pratiques de Russian Appraisal Service LLC. En particulier, l'utilisation de la méthode d'analyse de faisabilité financière, identifiée par l'auteur comme la plus appropriée, qui implique également la mise en œuvre d'une analyse de risque, permet d'explorer plus en profondeur le NEI, contribuant à l'amélioration des fondements méthodologiques de le travail et l'amélioration de la qualité des services fournis. Les résultats de l'étude sont utilisés dans le processus éducatif de l'Université financière du gouvernement de la Fédération de Russie par le Département de l'évaluation et de la gestion immobilières dans l'enseignement des disciplines académiques « Évaluation immobilière » et « Marché immobilier et ses tendances de développement » . La mise en œuvre des résultats de la recherche de thèse par les organisations est confirmée par des certificats pertinents. dans les 10 publications indiquées. Sur le thème de la recherche de thèse, 6 articles ont été publiés avec un volume total de 4,43 p.l. (volume de l'auteur 3,92 pp), comprenant 4 ouvrages d'un volume total de 3,55 pp. (volume de l'auteur 3,2 pp) dans des publications scientifiques évaluées par des pairs déterminées par la Commission d'attestation supérieure du ministère de l'Éducation et des Sciences de Russie. La structure et la portée de la thèse. La thèse se compose d'une introduction, de trois chapitres, d'une conclusion, d'une liste de références provenant de 119 sources et de 3 annexes. Le texte de la thèse est présenté sur 204 pages. L'ouvrage est illustré de 19 tableaux et 7 figures. II. LE CONTENU PRINCIPAL DE LA THÈSE Dans l'introduction du travail, la pertinence du sujet de la recherche de thèse est justifiée, le degré de son développement scientifique et la méthodologie du travail sont présentés: le but et les objectifs de l'étude sont déterminés, les éléments de la nouveauté scientifique de l'ouvrage et sa signification pratique sont reflétés. Le premier groupe de questions est lié à l'étude de l'évolution historique du concept de NEI, la définition du contenu du concept de NEI, le rôle et la place du principe dans le système moderne d'évaluation des objets immobiliers. L'évaluation des objets de propriété repose sur les prémisses fondamentales de la théorie néoclassique qui domine la pensée économique moderne. Cette théorie est basée sur le concept d'un consommateur rationnel, dont le comportement est motivé par l'objectif de maximisation de l'utilité, qui a prédéterminé la formation de principes clés pour évaluer la valeur marchande. Les principes d'évaluation sont combinés en quatre groupes selon la source de formation et le degré d'influence sur la valeur : principes basés sur les idées du propriétaire sur l'utilité de l'objet ; principes basés sur les caractéristiques opérationnelles de l'objet évalué; principes conditionnés par l'influence de l'environnement de marché ; Principe NEI. L'essence du principe NEI réside dans le fait que la valeur marchande d'un bien immobilier est formée sur la base des caractéristiques uniques de l'objet, qui déterminent l'option pour son utilisation optimale sous l'influence des forces de l'offre et de la demande prévalant à la date d'évaluation, lorsque tous les acteurs du marché sont intéressés à maximiser leur propre bénéfice. Le principe NEI est mis en œuvre au maximum dans l'évaluation immobilière, ce qui est dû à sa « nature à deux composants » : la composante constante est un terrain avec un lien invariable avec un lieu spécifique et la stabilité des propriétés, et la composante variable est le améliorations apportées à celui-ci. L'emplacement et les propriétés du site prédéterminent la variante de son utilisation qui répond aux besoins actuels du marché. Le revenu du site est assuré par les améliorations introduites, qui peuvent être modifiées en fonction des fonctions demandées par le marché. Par conséquent, l'évaluation de la valeur marchande d'un bien immobilier est basée sur la version NEI du terrain, ce qui maximise son potentiel de valeur. L'analyse de la littérature scientifique étrangère et russe sur le sujet de la recherche de thèse, ainsi que des normes d'évaluation, a montré qu'elles contiennent un grand nombre d'interprétations différentes du concept de NEI d'objets immobiliers qui répondent à quatre critères clés: admissibilité juridique, physique faisabilité, faisabilité financière et efficacité maximale. Une planification urbaine insatisfaisante, la conjoncture changeante du marché russe, nécessitent une clarification du concept de NEI du point de vue du respect des conditions de marché prévalant à la date de l'évaluation, et les tendances actuelles dans le développement de l'évaluation nécessitent une insistance sur sa signification théorique . Pour cela, l'interprétation de l'auteur du « principe NEI » est formulée, qui est donnée à la page 6. La mise en œuvre pratique du principe NEI consiste à analyser l'efficacité du cas d'utilisation immobilier qui s'est développé à la date de l'évaluation (ci-après appelée analyse NEI). Selon la réglementation en vigueur dans le domaine des activités d'évaluation dans la Fédération de Russie, cette procédure doit être considérée comme une étape indépendante et obligatoire précédant le calcul de la valeur marchande de l'immobilier en utilisant les méthodes des approches de revenu, comparative et de coût. Cela nécessite l'introduction d'une définition actualisée de l'analyse NEI, également présentée à la page 6. Sur la base d'une étude et d'une comparaison des normes internationales (ci-après dénommées IVS), européennes et américaines avec les normes d'évaluation russes, des différences significatives dans les approches de l'analyse NEI ont été révélés. La version actuelle de l'IVS, contrairement à leurs éditions précédentes, ne stipule pas que la valeur marchande d'un objet doit être déterminée en fonction de la version identifiée du NEI, mais indique qu'elle en tient compte, puisque la pratique établie du zonage 12 suppose la l'utilisation efficace de tout territoire. À cet égard, le NEI de l'objet expertisé sera pris en compte lors de l'analyse des prix des transactions d'achat et de vente et de location d'objets analogues lors de l'évaluation de sa valeur de marché en utilisant les méthodes des approches comparatives et des revenus. L'instabilité du marché immobilier russe et les particularités de la réglementation législative de l'urbanisme et du zonage ne garantissent pas que l'option actuelle d'utilisation de l'objet expertisé soit efficace et que les prix des objets analogues reflètent son NEI. Par conséquent, dans les normes russes, il est actuellement conseillé de distinguer l'analyse NEI en tant que procédure indépendante. La complexité de l'analyse NEI de l'immobilier, due au degré de développement de son marché, qui se caractérise par une infrastructure d'information limitée et un faible développement de l'urbanisme, nécessite l'introduction d'une caractéristique supplémentaire de classification des objets immobiliers, prenant en tenir compte de la nécessité d'une analyse NEI lors de la détermination de leur valeur marchande. Le système proposé de caractéristiques clés de l'immobilier : origine ; état de fonctionnement des améliorations ; divisibilité; améliorations de la condition physique; le type d'objet immobilier, organisé dans une séquence hiérarchique, vous permet de déterminer la nécessité d'une analyse NEI et de classer l'objet conformément à la nouvelle fonction de classification - "la nécessité et le degré de détail de l'analyse NEI" - à un spécifique groupe. Une interprétation schématique du système développé de caractéristiques pour classer les objets immobiliers afin de déterminer la nécessité d'une analyse NEI et son degré de détail est illustrée à la figure 1. Ainsi, les spécificités du marché immobilier russe nécessitent la mise en œuvre pratique de le principe NEI pour la plupart des objets, qui consiste en la procédure de son analyse, et L'état du marché prédétermine la nécessité d'améliorer les méthodes et les orientations de cette analyse. Le deuxième groupe de questions découle de la nécessité d'une étude critique des outils de mise en œuvre pratique du principe d'amélioration des méthodes existantes de son analyse. Immobilier NEI et 13 Origine des PZ avec améliorations existantes PZ vacante Améliorations non réparables (usure > 80%) Améliorations réparables (usure)< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З К З * S ЗУ 1 Допустимая высотность здания К ПЗ SЗ S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд hэт * nэт документы, классификации Классификации объектов недвижимости по сегментам Обзоры рынка Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт внеш S общ SЗ внеш S общ К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ Sобщ Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O VB * RB RL VL где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL где: IO VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL VO VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2 ... (1 Y) 1 (1 Y) 2 En I1 I2 (1 Y) n (1 Y)1 (1 Y) 2 VL .... In (1 Y) n VOn 1 (1 Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO 5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями
Introduction
Chapitre 1. Fondements théoriques de l'évaluation immobilière
1.2 Classification des objets immobiliers
1.3 Types de valeurs de propriété
1.4 Principes de base de l'évaluation immobilière
1.5 Facteurs affectant la valeur de la propriété
Chapitre 2. Évaluation d'une propriété résidentielle
2.2 Évaluation des biens résidentiels selon l'approche par les revenus
2.3 Évaluation de l'immobilier résidentiel en comparant les ventes d'analogues
2.4 Évaluation des biens selon l'approche du coût
2.5 Coordination des résultats d'expertise immobilière
Chapitre 3. Suggestions pour améliorer les méthodes d'évaluation immobilière
Conclusion
Liste de la littérature et des sources utilisées
Application
INTRODUCTION
Parmi les éléments d'une économie de marché, une place particulière est occupée par l'immobilier, qui agit comme un moyen de production (terrain, administratif, industriel, entrepôt, commerce de détail et autres bâtiments et locaux, ainsi que d'autres structures) et un objet ou objet de consommation (terrains, immeubles résidentiels, chalets, appartements, garages).
L'immobilier est la base de l'existence personnelle des citoyens et sert de base à l'activité économique et au développement des entreprises et des organisations de toutes formes de propriété. En Russie, il y a une formation et un développement actifs du marché immobilier et un nombre croissant de citoyens, d'entreprises et d'organisations sont impliqués dans des transactions immobilières.
Grâce à l'interaction constructive entre l'État et les évaluateurs, le processus d'évaluation immobilière de ces dernières années est devenu beaucoup plus civilisé par rapport à l'époque où une évaluation indépendante en Russie n'en était qu'à ses balbutiements. Aujourd'hui, les activités des évaluateurs sont régies par la loi fédérale et les normes pertinentes dans le domaine de l'évaluation.
L'objectif de la thèse est de développer des propositions d'amélioration des méthodes d'évaluation de l'immobilier résidentiel.
Pour atteindre cet objectif, il est nécessaire de résoudre les tâches suivantes :
Décrire l'essence de l'évaluation des logements ;
Caractériser les approches méthodologiques de l'évaluation immobilière ;
Évaluer des biens immobiliers résidentiels selon une approche coût, comparatif et revenu;
Procéder à une analyse comparative des résultats de l'évaluation ;
Élaborer des propositions pour améliorer la méthodologie d'évaluation de l'immobilier résidentiel.
L'objet de recherche dans la thèse est l'évaluation de l'immobilier résidentiel, et le sujet de recherche est les méthodes et approches de l'évaluation de l'immobilier résidentiel.
La base méthodologique de la recherche effectuée dans le cadre de la thèse est constituée des travaux scientifiques d'auteurs nationaux et étrangers dans le domaine de l'évaluation immobilière S.V. Gribovsky, E.I. Tarasevich, M.A. Fedotova, D. Fridman.
Dans le premier chapitre de la thèse "Position méthodologique pour l'évaluation de la valeur des biens immobiliers" divulgué les types de valeur des biens immobiliers, leur classification. Les facteurs influençant la valeur des objets immobiliers, ainsi que les principes de base de l'évaluation immobilière sont pris en compte.
Le deuxième chapitre "Estimation de l'immobilier résidentiel" présente les résultats de l'évaluation d'un bien immobilier - un appartement de deux pièces situé dans le quartier Zaeltsovsky de Novossibirsk - en utilisant une approche de revenu et comparative, ainsi que les résultats du calcul de la récupération valeur du bien.
Le troisième chapitre « Suggestions pour l'amélioration des méthodes d'évaluation de l'immobilier résidentiel » présente les principales pistes d'amélioration des approches existantes d'évaluation de l'immobilier résidentiel.
Chapitre 1
1.1 La nécessité d'une évaluation indépendante de la maison
L'évaluation est la science de l'analyse économique appliquée, dont la tâche principale est d'établir le prix le plus probable pour la vente ou l'achat d'un actif (bien) sur la base d'une analyse de la dynamique des forces de l'offre et de la demande de cet actif dans le marché concerné. D'un point de vue formel, le prix le plus probable est fixé sur la base de la modélisation d'un certain ensemble de facteurs de demande et d'un ensemble de facteurs d'offre.
Actuellement, les activités d'évaluation immobilière sont régies par la loi fédérale "sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie" du 06.08.98 n ° 135 - FZ.
La situation actuelle du marché immobilier contribue au développement actif de l'évaluation immobilière dans notre pays.
Le marché immobilier est actuellement l'un des marchés les plus dynamiques de notre pays, l'un des objets d'investissement les plus attractifs. Cela devient très important en ce moment, alors que la situation dans le monde est très instable : les experts ne peuvent pas donner de prévisions précises sur les prix du pétrole, ils prédisent une dépréciation du dollar, - l'immobilier reste pratiquement le seul garant de la sécurité de l'épargne.
Les principales directions de développement de l'évaluation russe peuvent être déterminées sur la base de la liste des opérations dans lesquelles il est nécessaire d'évaluer les objets immobiliers. Il convient de noter que cette liste ne cesse de s'allonger.
Une évaluation objective des différents types de valeur (marchande, d'investissement, de garantie, d'assurance, imposable et autres) d'un bien immobilier est nécessaire :
Lors de l'achat, de la vente ou de la location ;
Lors de la constitution d'entreprises et de la redistribution des parts de propriété ;
Attirer de nouveaux actionnaires et émission supplémentaire d'actions ;
Lors de l'évaluation cadastrale aux fins de taxation des biens immobiliers : immeubles et terrains ;
Pour l'assurance immobilière;
Lors d'un prêt garanti par un bien immobilier ;
Lors de la réalisation d'objets immobiliers en tant que contribution au capital autorisé d'entreprises et d'organisations;
Lors du développement de projets d'investissement et de l'attraction d'investisseurs, y compris étrangers ;
Lors de la liquidation d'objets immobiliers ;
Lors de l'exécution des droits de succession, une décision de justice ;
Dans d'autres transactions liées à la vente de droits de propriété sur des biens immobiliers.
Il existe trois grandes approches de l'évaluation immobilière :
Méthode du coût : le coût de reproduction complète ou le coût de remplacement complet du bien à évaluer est estimé, puis le montant de l'amortissement estimé des bâtiments et des structures est soustrait et la valeur du terrain est ajoutée gratuitement. Cette approche peut s'avérer nécessaire lorsque l'évaluation d'un bien aux fins d'imposition foncière ou de saisie immobilière nécessite de séparer la valeur des bâtiments et constructions de la valeur du terrain. Il est également utilisé à des fins fiscales et comptables : l'amortissement des bâtiments et des structures est déduit du revenu imposable. Autres situations à appliquer :
Étude de faisabilité pour une nouvelle construction,
Détermination de l'option de l'utilisation la meilleure et la plus efficace des terres,
Mise à jour,
Négociation du prix final
Bâtiments à usage institutionnel et spécial,
Fins d'assurance.
Méthode de comparaison de marché : estimation de la valeur marchande d'un bien sur la base de transactions récentes avec des biens similaires. On suppose qu'un investisseur ou un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour une propriété particulière qu'il en coûterait pour acquérir une autre propriété similaire avec la même utilité.
Méthode du revenu : la valeur d'un bien est déterminée par le montant, la qualité et la durée de la période de réception des avantages que ce bien est censé apporter à l'avenir.
En Russie, ces dernières années, la méthode du coût s'est largement répandue dans l'évaluation de la valeur des objets. De plus, son utilisation a été déclarée par le gouvernement lors de l'élaboration des programmes de réévaluation des propriétés. Cela a conduit au fait que le coût des immobilisations, de l'immobilier était très sous-estimé. Maintenant, le processus de réévaluation de ces objets revêt une importance particulière, ce qui peut être fait sur la base de la méthode d'évaluation du marché.
À ce jour, le nombre d'organismes d'évaluation sur le marché russe est important. À la fin de 2004, plus de 9 000 entreprises et PBOYuL en Russie détenaient des licences d'État pour mener des activités d'évaluation. Désormais, le marché est réglementé par le ministère du Développement économique, mais depuis le 1er janvier 2006, une transition vers l'autorégulation est en cours.
Au stade actuel, le marché de l'évaluation se caractérise par une concurrence accrue, une amélioration de la qualité et une réduction du coût des services. En particulier, la demande d'évaluation afin de refléter les actifs dans les états financiers conformément aux normes comptables IAS, US GAAP ou russes est en constante augmentation ; évaluation de la valeur des actifs incorporels pour déterminer l'efficacité des stratégies de marketing et de marque ; évaluation en vue de la réalisation d'opérations d'achat et de vente, de location d'actifs, de fusions et acquisitions et d'autres opérations de transfert de propriété et d'autres droits réels ; évaluation à des fins d'assurance, d'émission supplémentaire d'actions ou de rachat d'actions lors de la privatisation d'entreprises publiques ; évaluation en vue d'un prêt garanti par un immeuble, etc. .
Selon les résultats d'une étude de l'agence de notation Expert RA, les services les plus demandés depuis un an et demi sont les services d'évaluation immobilière et commerciale en général. La part de ces zones dans la structure globale du marché représentait respectivement 34,3 % et 32,1 %.
1.2 Classification des objets immobiliers
L'évaluation des biens immobiliers intéresse principalement les objets qui circulent activement sur le marché en tant que produit indépendant. Actuellement, en Russie, il s'agit d'appartements et de chambres, d'immeubles de bureaux et d'immeubles de bureaux, d'immeubles résidentiels de banlieue avec des terrains, de terrains libres pour le développement et (ou) à d'autres fins. Les objets immobiliers comprennent également des gisements de minéraux, dont le marché russe n'a pas encore été formé. Nous examinons ci-dessous les principes généraux de classification des objets immobiliers.
La première catégorie d'objets immobiliers. Le terme «immobilier» dans notre cas fait référence à tout produit qui est rigidement lié à un terrain, son transfert vers un autre lieu est impossible sans destruction et perte de valeur pour le consommateur. La formulation proposée vise à promouvoir une approche différenciée de l'évaluation des différentes catégories d'objets immobiliers, en tenant compte de leurs caractéristiques les plus significatives, des caractéristiques du chiffre d'affaires commercial, de la structure et de l'échelle des marchés au sein desquels se déroulent les processus d'achat et de vente de biens immobiliers. Étant donné qu'une variété de conditions et leurs combinaisons affectent l'évaluation d'une propriété, la méthode de "l'arbre des caractéristiques" a été utilisée pour classer (groupe). Une telle classification (regroupement) est à plusieurs niveaux. A chaque niveau, elle s'effectue sur une base propre avec leurs éventuelles différences au même niveau, mais selon des « branches » différentes. Dans le même temps, la profondeur (nombre de niveaux) de la classification est plus grande pour les branches sur lesquelles se trouvent des objets plus représentatifs (en termes d'évaluation).
Chaque niveau a son propre nom et un ensemble de valeurs recommandées pour l'attribut de classification correspondant.
1. Origine.
2. Rendez-vous.
3. Échelle.
3.1 Superficies terrestres.
3.2. Terrains séparés.
3.3. Complexes de bâtiments et de structures (établissement de chalets, microdistrict, hôtel, sanatorium, etc.)
3.3.1. Immeuble résidentiel multi-appartements.
3.3.2. Maison d'habitation unifamiliale (maison de maître, chalet).
3.3.3. Section (entrée).
3.3.4. Étage en coupe.
3.3.5. Appartement.
3.3.6. Chambre.
3.3.7. Maison de vacance.
3.4. complexe de bâtiments administratifs.
3.4.1. Bâtiment.
3.4 Locaux ou parties de bâtiments (sections, étages).
4. Prêt à l'emploi.
4.1. Prêt.
4.2. Nécessitant une reconstruction ou des réparations majeures.
4.3. Nécessite l'achèvement de la construction.
Étant donné que le marché des appartements est actuellement le secteur le plus développé du marché immobilier en Russie, il est logique de se concentrer sur l'étude de ce secteur particulier afin de développer des approches méthodologiques de base pour évaluer la valeur de l'immobilier.
Dans le marché occidental formé, un autre est adopté, qui diffère de la classification des objets immobiliers proposée ci-dessus en catégories A, B et C.
Il est divisé en classes suivantes :
1) Immobilier spécialisé, adapté à la conduite d'une entreprise spécifique et généralement vendu avec l'entreprise.
Exemples : raffineries de pétrole, usines chimiques, ateliers de placement de machines et d'équipements ; des immeubles qui, en raison de leur emplacement, de leur taille, de leur construction, ne sont jamais vendus ou loués à un tiers sur le marché.
2) Immobilier non spécialisé - bâtiments ordinaires - magasins, bureaux, usines, entrepôts, qui sont généralement vendus ou loués.
La classification des objets immobiliers selon diverses caractéristiques (critères) contribue à une recherche plus fructueuse du marché immobilier et facilite le développement et l'application de méthodes d'estimation de la valeur de diverses catégories de biens immobiliers. Au cours du processus de classification, des groupes distincts de biens immobiliers sont distingués, ce qui détermine la possibilité d'approches uniformes de leur évaluation.
1.3 Types de valeurs de propriété
Au stade initial de l'expertise immobilière, l'expert évaluateur est toujours confronté au difficile problème du choix du type de valeur pour les calculs d'expertise. Ce choix dépend de nombreux facteurs (la nature de l'objet et les fonctions d'évaluation) et conditionne le choix ultérieur de la méthode d'évaluation de ce bien. Si l'expertise immobilière est réalisée dans le but d'obtenir un prêt hypothécaire (prêts garantis par un bien immobilier), il est important que l'expert dispose d'informations fiables sur le prix de vente le plus probable de ce bien immobilier si l'emprunteur (propriétaire ) ne rembourse pas la dette (prêt). Lors de l'évaluation fiscale d'un bien immobilier dans les pays occidentaux, on utilise la valeur marchande ou de remplacement du bien, en fonction du coût de reproduction de ce dernier. Lors de l'évaluation des objets à reconstruire, en règle générale, la valeur d'investissement est choisie, c'est-à-dire la valeur de la propriété pour un investisseur particulier.
Lors de l'évaluation d'immeubles à des fins particulières, de biens immobiliers dans les secteurs « passifs » du marché immobilier, lorsqu'il n'y a pas suffisamment d'informations pour déterminer la valeur vénale, ainsi que lors de l'évaluation aux fins d'assurance immobilière, le coût de remplacement ou le coût de remplacement est utilisé.
Prix du marché
Dans les conditions économiques du marché, le type le plus courant de valeur de l'immobilier est la valeur marchande. La valeur marchande est le prix le plus probable qu'une propriété devrait atteindre sur un marché concurrentiel et ouvert dans toutes les conditions d'un commerce équitable, d'une action consciente du vendeur et de l'acheteur et sans l'influence d'incitations illégales.
Il est entendu que dans une transaction de vente et d'achat, le transfert des droits du vendeur à l'acheteur est soumis aux conditions suivantes.
1. La motivation de l'acheteur et du vendeur est typique, c'est-à-dire ils opèrent sans pression excessive ni circonstances de vie extraordinaires.
2. Les deux parties sont bien informées, consultées et agissent, à leur avis, en tenant compte au maximum de leurs intérêts.
3. Le bien a été mis en vente sur le marché pendant une durée suffisante (suffisante pour que les acheteurs potentiels prennent connaissance des informations sur la vente d'un bien immobilier et prennent la décision d'acheter le bien).
4. Le paiement a été effectué selon les conditions de financement de la transaction.
5. Le prix est normal, non affecté par les conditions spécifiques de financement et de vente.
La valeur marchande d'un bien immobilier est autrement appelée la valeur d'échange - par opposition à la valeur d'usage (ou valeur d'usage), qui reflète la valeur de l'objet pour un propriétaire particulier.
Le concept de valeur marchande est basé sur le fait qu'un acheteur typique sur le marché immobilier a la possibilité de choisir des propriétés alternatives. La valeur de marché est objective, indépendante des désirs des acteurs individuels du marché immobilier et reflète les conditions économiques réelles qui se développent sur ce marché.
Coût d'usage (valeur d'usage)
La valeur d'utilité (value in use) reflète la valeur d'un bien pour un propriétaire particulier qui ne va pas mettre le bien sur le marché immobilier. L'évaluation de la valeur de consommation d'un objet est faite sur la base du profil existant de son utilisation et des paramètres financiers et économiques qui ont été observés au cours de la préhistoire de l'exploitation de l'objet et sont prédits dans le futur.
Coût d'investissement
Le concept de "valeur d'investissement", similaire au concept de "valeur d'usage", désigne la valeur de la propriété pour un investisseur spécifique qui va acheter ou investir dans la propriété à évaluer. Le calcul de la valeur d'investissement est effectué sur la base des revenus attendus par cet investisseur et du taux spécifique de sa capitalisation. La valeur d'investissement est généralement calculée lors de l'évaluation d'un projet d'investissement ou d'un objet générateur de revenus pour un investisseur particulier. Ce type de valeur est subjectif.
Coût de remplacement (coût de reproduction d'un objet)
Le coût de remplacement (coût de reproduction d'un objet) est déterminé par les coûts en prix courants pour la construction d'une copie exacte de l'objet évalué, dans son état "neuf" (sans dépréciation), en utilisant les mêmes solutions architecturales, en construisant structures et matériaux, ainsi qu'avec la même qualité de construction - travaux d'installation. Dans ce cas, la même obsolescence de l'objet et les mêmes lacunes dans les solutions architecturales sont reproduites que l'objet évalué avait.
coût de remplacement
Le coût de remplacement est déterminé par les coûts en prix courants pour la construction d'une installation qui a une utilité équivalente estimée, mais construite dans un nouveau style architectural, en utilisant des normes de conception modernes et des matériaux et structures progressifs, ainsi que des équipements modernes de la propriété . Ainsi, le coût de remplacement est exprimé par les coûts de reproduction d'une copie exacte de l'objet, et le coût de remplacement est exprimé par les coûts de création d'un objet d'un analogue fonctionnel.
Valeur d'assurance
La valeur assurée est calculée sur la base soit du coût de remplacement, soit du coût de remplacement d'un bien risquant d'être détruit (ou détruit). Sur la base de la valeur assurée de l'objet, les sommes assurées, les paiements d'assurance et les intérêts d'assurance sont déterminés.
Valeur fiscale (valeur imposable)
La valeur fiscale des biens des personnes morales et physiques est déterminée par des experts experts habilités aux contrôles fiscaux sur la base soit de la valeur vénale, soit de la valeur de remplacement du bien, soit l'expertise est formellement réalisée selon la méthodologie réglementaire sans l'intervention d'évaluateurs experts.
Valeur de liquidation
La valeur de récupération est le montant net d'argent que le propriétaire de la propriété peut recevoir lorsque la propriété est liquidée.
1.4 Principes de base de l'évaluation immobilière
Les principes de l'évaluation immobilière peuvent être regroupés dans les quatre groupes suivants :
Principes basés sur les perceptions d'utilisation;
Principes liés à l'immobilier (terrains, bâtiments, structures);
Principes liés à l'environnement de marché ;
Le principe de l'utilisation la meilleure et la plus efficace de la propriété.
Tous les principes considérés de l'évaluation immobilière sont interconnectés. Lors de l'évaluation d'un bien, il est nécessaire, si possible, de prendre en compte tout ou partie des grands principes d'évaluation afin d'obtenir une estimation plus fiable et précise de la valeur du bien.
Principes d'utilisation
Les principes basés sur les perceptions des utilisateurs incluent les principes d'utilité, de substitution et d'attente.
Le principe d'utilité est que toute propriété n'a de valeur que si elle est utile à un investisseur et peut être utilisée pour mettre en œuvre certaines fonctions ou besoins personnels, par exemple, l'utilisation d'un bien immobilier comme hôtel, café, bureau, musée, etc. .d. L'utilité est la capacité d'une propriété à satisfaire les besoins d'un utilisateur à un endroit donné et pendant une période de temps donnée.
Le principe de substitution stipule qu'un acheteur rationnel (typique) ne paiera pas plus pour une propriété que le prix minimum demandé pour une autre propriété similaire de même utilité. La valeur maximale de l'objet à évaluer est déterminée par le coût le plus bas auquel un autre objet similaire d'utilité équivalente peut être acquis.
Le principe d'attente est lié à la représentation de l'utilisateur du bien et dit : la valeur de l'objet générateur de revenus est déterminée par le montant des flux de trésorerie attendus de l'utilisation du bien évalué, ainsi que le montant attendu de sa revente. Il est important de savoir pendant quelle période le revenu attendu sera reçu, car le rouble de l'investisseur vaut aujourd'hui plus que le rouble qui sera reçu demain.
Principes liés aux exigences d'un terrain, des bâtiments et des structures qui s'y trouvent
Ce groupe comprend les principes suivants :
Productivité résiduelle (productivité) de la terre ;
productivité marginale (principe de contribution);
Équilibre (principe de proportionnalité);
Valeurs optimales ;
Répartition optimale des droits de propriété.
Le principe de la productivité résiduelle de la terre.
Le principe de productivité résiduelle (ou productivité) stipule que la valeur foncière est basée sur sa productivité résiduelle (productivité). Pour comprendre cette position, il est nécessaire de reconnaître que tout type d'activité, en règle générale, nécessite la présence de quatre composantes de la production : le capital, le travail, la gestion et la terre.
La terre est une parcelle de terrain et les ressources naturelles qui s'y trouvent - réservoirs fermés, faune, végétation et minéraux. Les limites territoriales d'un terrain sont déterminées conformément à la procédure établie par la législation foncière en vigueur, et sont formalisées par une attestation délivrée au propriétaire (ou locataire) par les autorités de gestion foncière de l'État. La terre est le principal facteur qui fournit l'espace et les ressources nécessaires à tout type d'activité productive.
Le travail est un ensemble de travail sur la production de biens (services) et sa mise en œuvre sur le marché. Ce concept n'inclut pas les activités de gestion.
Le capital est de l'argent investi dans la reproduction des actifs fixes et du fonds de roulement, ainsi que dans d'autres composantes de la production - main-d'œuvre, terres et gestion.
La gestion des activités de production comprend les connaissances, les compétences, les capacités entrepreneuriales et le talent du personnel de direction de l'entreprise. Une gestion réussie vous permet d'optimiser la production et de maximiser les profits.
Chaque composante de la production (capital, main-d'œuvre, gestion et terres) doit être couverte par le revenu d'entreprise. Cependant, étant donné que le terrain est physiquement immeuble et que d'autres composants y sont attirés pour des activités entrepreneuriales, le travail, le capital et la gestion sont payés en premier lieu, et le reste du revenu est versé au propriétaire du terrain sous forme de loyer. Un tel jugement est conforme aux principales dispositions de la théorie économique - la terre a une "valeur résiduelle" et une certaine valeur uniquement lorsqu'il existe un revenu résiduel après avoir couvert les trois autres composantes de la production. Ainsi, la productivité résiduelle est exprimée comme le revenu revenant à la terre, après paiement des coûts de main-d'œuvre, de capital et de gestion.
Le principe de productivité marginale (principe de contribution).
Le principe de productivité marginale (ou productivité) ou le principe de contribution signifie qu'à la suite de l'investissement, un revenu doit être perçu, restant après la couverture des coûts. En ce qui concerne le marché immobilier, ce principe peut être interprété comme suit. Souvent, le coût de la réparation d'un appartement vous permet d'augmenter sa valeur, et dans des montants qui dépassent largement le coût de sa réparation. Dans ce cas, le principe de productivité marginale ou le principe de contribution est réalisé. Le montant de la contribution correspond à la différence entre le prix perçu à la suite de la réparation de l'appartement et le coût de cette réparation.
Le principe des rendements croissants et décroissants.
L'essence de ce principe est qu'une augmentation des investissements en capital dans les principales composantes de la production ne provoque une augmentation du taux de croissance des bénéfices que jusqu'à une certaine limite, après quoi l'augmentation des bénéfices devient inférieure à l'augmentation des investissements en capital. Cette limite correspond à la valeur maximale du bien. Tout investissement ultérieur dans l'immobilier ne donnera pas une augmentation proportionnelle des bénéfices, et donc une augmentation proportionnelle de la valeur de la propriété.
L'évaluateur doit donc d'abord analyser les différentes options d'utilisation du terrain. Par exemple, pour effectuer des calculs de profit de la construction de divers types d'objets immobiliers ou d'un nombre différent d'objets sur un terrain donné. Ce n'est qu'après cela qu'il pourra faire le choix final du type de propriété à construire sur ce site. Dans le processus de conception de variantes de diverses combinaisons de composants de production et de détermination du profit maximum sur cette base, le principe de rentabilité croissante et décroissante est mis en œuvre.
Le principe d'équilibre.
Le principe d'équilibre (ou principe de proportionnalité) est formulé comme suit : les composantes de la production (ou de l'immobilier) doivent être combinées entre elles dans une certaine proportion. Si le volume des investissements en capital dépasse le volume de travail sur une période donnée, par exemple dans la construction d'un objet, il y a alors un «gel du capital» et une diminution de l'efficacité globale du projet. Une situation similaire est possible lorsqu'à un moment donné, il n'y a pas assez de fonds pour la construction d'une propriété, ce qui est bien connu des investisseurs dans la construction neuve. À cet égard, les documents réglementaires faisant partie de la documentation de conception pour la construction de l'installation prévoient l'élaboration de calendriers de construction de l'installation afin d'obtenir le maximum d'effet possible de la mise en œuvre du projet.
Le principe des valeurs optimales.
Le principe des valeurs optimales (principe de la valeur économique optimale), compte tenu des tendances qui prévalent sur le marché immobilier, une certaine valeur (optimale) d'un type de bien donné est très demandée. Un évaluateur expert doit toujours garder à l'esprit le principe des valeurs optimales et l'utiliser lors de l'évaluation d'un bien immobilier de ce type.
Le principe de la répartition optimale des droits de propriété.
Les droits de propriété sur une propriété doivent être divisés et combinés de manière à augmenter la valeur totale de la propriété. La législation actuelle de la Fédération de Russie autorise la division et la vente des droits de propriété séparément. La propriété fait référence au droit de posséder, d'utiliser et de disposer d'un bien. Outre le droit de propriété, les droits de propriété sont le droit de possession héréditaire à vie, le droit d'usage permanent (perpétuel) de la propriété, le droit de possession économique et le droit de gestion opérationnelle, ainsi que divers types de servitudes - le droit d'utilisation limitée de la propriété. De plus, le transfert de la propriété d'un bien à une autre personne ne constitue pas une base pour la résiliation d'autres droits de propriété, tels que les droits de bail sur ce bien.
Le partage des droits de propriété sur un bien immobilier peut être effectué comme suit :
1. La séparation physique est la division d'une propriété en parties : sous-sol, étages, etc. Pour un terrain - la division des droits sur l'espace aérien, sur la surface de la terre et sur son sous-sol, la division de la masse terrestre en parcelles distinctes.
2. Séparation par durée de propriété - différents types de bail, propriété à vie, droits de propriété futurs, etc.
3. Séparation de la totalité des droits de propriété - le droit de possession, l'utilisation à durée déterminée ou perpétuelle, la disposition, la possession à vie (héritée), la gestion économique, la gestion opérationnelle et le droit à une utilisation limitée de la propriété.
4. Partage des droits de propriété entre les participants - bail conjoint, partenariat, sociétés par actions, options, fiducies, contrats avec conditions de vente stipulées.
5. Séparations par privilèges - hypothèques, privilèges fiscaux, privilèges judiciaires, capitaux propres.
L'utilisation dans la pratique des relations de propriété des types de séparation ci-dessus de la totalité des droits de propriété et leur combinaison optimale vous permet d'augmenter la valeur de l'immobilier.
Principes liés à l'environnement de marché
Ce groupe de principes comprend les principes de dépendance, de conformité, d'offre et de demande, de concurrence et le principe de changement.
Principe de dépendance
Le principe de dépendance (ou principe d'influence extérieure) stipule : divers facteurs environnementaux affectent la valeur d'un bien. Ces facteurs - en fonction du degré de leur influence sur un objet particulier - sont divisés en principaux et supplémentaires; selon la sphère d'influence - climatique, géologique, régionale, sociale, économique, environnementale, démographique, juridique, internationale, urbanistique, industrielle et technique. À leur tour, les facteurs économiques peuvent également être différenciés selon divers critères : financiers, réglementaires et autres. L'expert évaluateur doit se rappeler que dans tous les cas, la localisation est le principal facteur influant sur la valeur d'une propriété, et l'analyse de la valeur d'un bien immobilier doit commencer par elle. Les principaux facteurs incluent également la proximité de la propriété à une infrastructure développée (connexion avec le marché de l'utilisateur): routes, centres commerciaux et culturels, etc., c'est-à-dire. l'évaluateur doit établir comment les flux de revenus sont liés au marché des utilisateurs. Ces deux facteurs - la localisation de l'objet et sa relation avec le marché de l'utilisateur - constituent ensemble le concept de "localisation économique d'un bien immobilier". Ce facteur total a le plus grand impact sur la valeur de la propriété. L'expert évaluateur doit identifier et mesurer l'impact des facteurs environnementaux sur :
La valeur de la propriété à évaluer et apporter les ajustements appropriés à cette valeur en utilisant la méthode de comparaison des ventes ;
Le montant des flux de trésorerie selon l'approche des revenus ;
Niveau de coût lors de la détermination du coût de remplacement ou du coût de remplacement en utilisant l'approche du coût.
Le principe de conformité.
Le principe de conformité stipule qu'un bien qui ne répond pas aux normes actuelles du marché a une valeur inférieure. L'expert évaluateur doit non seulement connaître les normes de conformité d'un marché immobilier donné, mais également suivre leurs tendances d'évolution afin d'anticiper la valeur future du bien à estimer.
Le principe de l'offre et de la demande.
La demande d'un bien immobilier est pour eux un réel besoin. L'offre est le nombre d'objets disponibles sur le marché immobilier et l'offre limitée de celui-ci.
L'essence du principe de l'offre et de la demande est d'identifier la relation entre le besoin d'une propriété et l'offre limitée de celle-ci.
La demande pour un bien est déterminée par son utilité (la capacité à répondre aux besoins de l'utilisateur) et sa disponibilité, mais est limitée par la solvabilité des consommateurs potentiels. Plus la demande est faible et plus l'offre est élevée, plus le coût de l'objet est faible. A l'inverse, si l'offre et la demande s'équilibrent sur le marché immobilier, la valeur marchande de l'objet se stabilisera.
Les évaluateurs experts doivent se rappeler qu'en règle générale, la demande d'objets immobiliers est plus sujette aux fluctuations que l'offre, car une forte variation de la masse monétaire (par exemple, à la suite de la faillite de sociétés financières) et des humeurs émotionnelles au moment d'une transaction immobilière, etc. se produisent dans des délais plus courts que la construction d'un bien immobilier, ce qui crée une offre supplémentaire sur le marché. La connaissance de cette capacité dans le rapport de l'offre et de la demande permet à un évaluateur expert de prédire plus précisément la valeur d'une propriété.
Pour les locaux d'habitation, le rapport entre l'offre et la demande dépend de la composition démographique de la population, du niveau des prix de l'immobilier et des biens de consommation, de l'intensité de la campagne publicitaire, des nouvelles lois et réglementations, du coût des emprunts, de la fiscalité foncière et autres facteurs.
L'expert évaluateur doit prévoir le rapport entre l'offre et la demande du bien à estimer, déterminer le degré d'influence de ce rapport et de l'ensemble des facteurs ci-dessus sur la valeur du bien immobilier.
Le principe de concurrence.
La concurrence est la rivalité, la concurrence dans tout type d'activité. Tous les êtres humains sont intrinsèquement compétitifs. La concurrence ou la rivalité augmentent considérablement lorsqu'il s'agit de profits excédentaires dans un certain type d'activité. Le marché immobilier ne fait pas exception à cet égard. Si des super profits sont réalisés sur le marché immobilier (il s'agit d'un profit bien supérieur au niveau de profit habituellement formé dans ce secteur du marché), les entrepreneurs ont tendance à se lancer sur ce marché. L'augmentation de la concurrence entraîne une augmentation de l'offre sur le marché. Si la demande n'augmente pas, les prix de l'immobilier dans ce cas diminuent et le profit des entrepreneurs diminue. A l'inverse, lorsque la concurrence s'affaiblit, l'offre diminue et, si la demande ne diminue pas, les prix des objets immobiliers et les profits des entrepreneurs augmentent.
Une concurrence raisonnable stimule l'amélioration de la qualité des objets et des services sur le marché immobilier, tandis qu'une concurrence excessive entraîne une diminution des bénéfices.
En l'absence de concurrence sur le marché immobilier (et cela se produit avec la concurrence monopolistique), la valeur marchande d'un objet ne peut pas être déterminée, car la valeur marchande ne se forme que sur un marché concurrentiel.
Le principe du changement.
La propriété elle-même (par exemple, l'usure physique) et tous les facteurs environnementaux affectant la valeur de la propriété sont susceptibles de changer.
Les types de changements les plus caractéristiques sont les soi-disant cycles de la vie. Ces changements affectent également les objets immobiliers eux-mêmes, ainsi que les quartiers (villes), les industries et la société dans son ensemble.
Les principaux cycles de vie suivants sont distingués.
1. Origine (conception, construction d'un objet, formation d'une industrie, région, etc.).
2. Croissance (une période de croissance des revenus provenant de l'exploitation d'un bien immobilier, du développement rapide d'un quartier (ville), d'une industrie, etc.).
3. Stabilité, période d'équilibre (revenu stable, goûts formés des consommateurs d'objets immobiliers, infrastructure formée de la région, etc.).
4. Déclin (une période de baisse de la demande de biens immobiliers, une baisse des bénéfices, une baisse de la production dans l'industrie, etc.).
En tenant compte des cycles de vie, un expert évaluateur doit analyser et prévoir les processus législatifs, démographiques, internationaux, scientifiques et techniques, urbains et sociaux, ainsi que la réaction du marché immobilier à ceux-ci.
Le principe de l'utilisation la meilleure et la plus efficace
Le principe de l'utilisation la plus élevée et la meilleure est formulé comme suit : c'est l'utilisation raisonnable et possible de celui-ci, fournissant la valeur actuelle la plus élevée de l'objet à la date effective de l'évaluation.
Une autre définition de ce principe est également connue : c'est une telle option d'utilisation d'un bien, choisie parmi celles qui sont raisonnables et possibles, qui conduit à la valeur foncière la plus élevée. Une telle définition du principe fait généralement référence à l'évaluation des bâtiments et des structures présentant une usure importante, ainsi qu'à l'évaluation des terrains libres.
Si le coût d'un bâtiment (construction) est déterminé, alors lors de l'évaluation de ce type de bien immobilier, il faut être guidé par la première définition du principe de l'utilisation la meilleure et la plus efficace. Dans ce cas, lors du choix des options possibles pour l'utilisation de cet objet, il est possible d'exclure l'option adoptée au moment de l'évaluation, car une telle utilisation de l'immobilier est limitée à une période de temps jusqu'à ce que la valeur du terrain à son meilleur et l'utilisation la plus efficace dépasse la valeur de l'ensemble immobilier (terrains et bâtiments) combinée aux coûts de démolition du bâtiment.
Ce principe est fondamental (basic) pour la mise en œuvre des trois approches d'évaluation, et son interprétation revêt une importance particulière dans chaque cas spécifique, car elle affecte le choix du type de valeur. Lors de la détermination du prix de vente le plus probable d'une propriété (la valeur marchande de la propriété), l'interprétation suivante de ce principe est la plus appropriée : « l'utilisation la plus probable de la propriété existante », tandis que dans la détermination de la valeur d'investissement, l'accent mis dans l'interprétation porte sur « l'utilisation la plus efficace de la propriété ».
L'analyse de l'utilisation la meilleure et la plus efficace de la propriété est réalisée en deux étapes: la première analyse l'utilisation la meilleure et la plus efficace du terrain, comme s'il était gratuit, et la seconde - l'utilisation la meilleure et la plus efficace du bâtiment (structure) situé sur ce site .
1.5 Facteurs affectant la valeur de la propriété
Comme dans tout autre mécanisme de tarification, la valeur d'un bien immobilier dépend d'un ensemble de facteurs objectifs et subjectifs, dont seuls ces derniers sont liés au comportement d'un vendeur, d'un acheteur et (ou) d'un intermédiaire particulier au stade de la conclusion d'une transaction. . Les facteurs subjectifs comprennent, par exemple, le tempérament, les connaissances, l'honnêteté, la patience, les goûts et les aversions personnels des participants à une transaction immobilière, etc. Dans le cadre de mon diplôme, ces facteurs liés au domaine de la psychologie ne sont pas pris en compte, et l'attention principale est portée sur les facteurs objectifs et leur influence sur la valorisation des biens immobiliers.
Les facteurs objectifs sont principalement économiques, déterminant en fin de compte le niveau de prix moyen de transactions spécifiques.
Les facteurs économiques sont divisés en macroéconomiques et microéconomiques. Les premiers incluent des facteurs liés à la situation générale du marché : le niveau initial de sécurité de la demande immobilière dans la région ; volumes et structure des nouvelles constructions et reconstructions ; facteurs migratoires; les conditions juridiques et économiques des transactions (taxes, droits, etc.) ; le niveau et la dynamique de l'inflation. Les facteurs macroéconomiques comprennent également des facteurs de long terme : la différence de dynamique des prix des biens (services) et des conditions salariales, affectant l'ampleur de l'accumulation de fonds et le montant de la demande différée ; le rythme et l'ampleur de la formation d'une nouvelle couche sociale de « gens riches » qui ont la possibilité d'investir dans l'immobilier ; développement d'un système de missions étrangères dans la région, etc.
CHAPITRE 2. APPRÉCIATION DE L'OBJET IMMOBILIER RÉSIDENTIEL
2.1 Descriptif du bien
L'objet de l'évaluation est un appartement séparé, composé de deux salons.
Le but de l'évaluation est de déterminer la valeur de la propriété ci-dessus.
L'objet immobilier est compris comme l'objet réel, qui est un bien immobilier, et les droits légaux sur celui-ci.
L'acte d'inspection de l'objet
Adresse de l'objet : Russie, Novossibirsk, Krasny prospect, 171/2, apt. 27. Propriétaire : Abramenko N.I. Certificats RTC n° 78965784. L'appartement est privatisé.
L'objet est situé le long de la ligne de métro (sur la rive droite), le réseau de transport est bien développé. À la station de métro "Zaeltsovskaya" 10 min. à pied. A proximité se trouvent le parc des expositions "Siberian Fair", un casino, une discothèque, un salon de coiffure, un centre sportif et de fitness, un centre culturel "Energy", un cinéma "Progress-Kinomir", à 10 minutes à pied du Jardin Botanique.
Le micro marché le plus proche est situé à 10 minutes à pied.
Une analyse de la zone de localisation vous permet de donner une évaluation élevée du marché du travail dans la zone dans laquelle se trouve l'objet de l'évaluation. La proximité des commerces, des établissements d'enseignement est notée de façon satisfaisante. La qualité des services communaux, ainsi que des services de protection de l'ordre public, est jugée satisfaisante.
Jardin d'enfants, clinique sont à 5 minutes de la maison, les écoles sont assez éloignées (15 - 20 minutes).
Les conditions environnementales sont mauvaises en raison de la proximité des usines - l'usine d'électrovide de Novossibirsk, l'usine d'Ekran, l'usine qui porte son nom. Lénine, usine de semi-conducteurs de Novossibirsk.
Caractéristiques de la maison.
Matériau du mur - panneau. Le nombre total d'étages est de 5. La hauteur des étages est de 2,2 m.La maison est retirée de la chaussée, située dans les cours.
Année de construction - 1975. L'aspect général du bâtiment est bon.
Approvisionnement en eau - central, chauffage - central, ventilation - naturel, approvisionnement en énergie - central.
Informations sur l'appartement :
Appartement de deux pièces est situé au 2ème étage de la maison. La superficie totale de l'appartement est de 42 m². m, surface habitable - 28 m² m (une pièce - 18 m², la seconde - 10 m²). Le coin cuisine est de 6 mètres carrés. m, la salle de bain occupe 3,5 m². L'appartement dispose d'un balcon, téléphone. Les fenêtres sont orientées à l'ouest. La vue générale de l'appartement est satisfaisante.
L'aménagement de l'appartement et le schéma de son emplacement dans l'entrée sont présentés en annexe 1.
Ainsi, l'analyse de la localisation et de l'état de l'objet en première approximation permet de parler d'un coût assez élevé de l'objet.
L'évaluation a été faite conformément aux hypothèses suivantes :
Un examen spécial des réseaux d'ingénierie n'a pas été effectué;
L'objet d'expertise ne présente pas de vices cachés, y compris les défauts de la charpente porteuse de l'immeuble, qui pourraient affecter sa valeur ;
La propriété est conforme à toutes les normes sanitaires et environnementales;
Des sources d'information fiables ont été utilisées dans l'évaluation.
2.2 Évaluation des biens résidentiels selon l'approche par les revenus
Valorisation immobilière par capitalisation directe
Pour calculer le taux de capitalisation aux fins d'évaluation des propriétés résidentielles, la méthode Elwood simplifiée doit être utilisée.
R= Υ - App * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)
où R - taux de capitalisation ;
Υ - taux de rendement des capitaux propres ;
App - augmentation possible de la valeur de la propriété pour la période ;
SFS est le facteur de remboursement au taux Υ pour la durée de détention projetée ;
CHOD - résultat opérationnel net ;
TC est la valeur actuelle.
Le résultat opérationnel net peut être déterminé à l'aide de la formule suivante :
CHOD \u003d MVE - PR, (1.2)
où EI est le revenu brut effectif, qui est défini comme suit :
MEV \u003d PVD - PP + DD, (1.3)
où PVH est le revenu brut potentiel pour 1 an, en supposant que l'objet est entièrement loué,
PP - pertes estimées dues aux opportunités de chômage (3%),
DD - autres revenus.
Υ - représente le revenu réel qui convient à l'investisseur type.
Le taux de remboursement du fonds est déterminé par la formule suivante :
SFS= je / (l+i)n-1 , (1.4)
où n est le nombre de périodes ;
i - taux d'actualisation (taux de rendement des capitaux propres).
En utilisant la méthode de capitalisation directe, nous déterminerons le coût d'un appartement de deux pièces acquis afin de recevoir des revenus locatifs avec une vente ultérieure.
Loyer - 12000 roubles. / mois Temps d'arrêt possible - 3% Coûts d'exploitation - 1200 roubles. /mois Le taux de rendement des capitaux propres est de 15 %. La durée du mandat est de 5 ans. L'augmentation prévue des coûts est de 40 %.
Le taux de remboursement dans les conditions indiquées sera de 0,086 :
SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.
Alors le taux de capitalisation sera égal à 0,1583 :
R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.
Le revenu brut effectif calculé par la formule (1.3) sera égal à 139680 roubles :
MVE \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 \u003d 139680 roubles.
Le revenu net d'exploitation résultant de la possession d'un bien dans ces conditions sera de 125 280 roubles:
CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 roubles.
La valeur actuelle de la propriété peut être déterminée par la formule :
TS = CHOD / R, (1,5)
où R - taux de capitalisation ;
CHOD - revenu net d'exploitation provenant de la propriété d'un bien.
Ainsi, la valeur actuelle de la propriété résidentielle évaluée sera de 1 327 118,6 roubles :
TS \u003d 125280 / 0,0944 \u003d 1327118,6 pyb.
À l'étape suivante de l'évaluation, nous déterminerons la valeur de l'objet en actualisant les revenus futurs.
L'actualisation des revenus futurs est une méthode utilisée pour évaluer les objets immobiliers générateurs de revenus en tant que valeur actuelle, les avantages futurs attendus de la possession d'un objet.
Les bénéfices futurs des transactions immobilières sont les suivants :
La fréquence de réception sous forme de revenu net d'exploitation pendant la possession de l'installation ;
Réversion - produit de la vente de l'objet après l'expiration de la période de détention.
La valeur actuelle de la propriété est déterminée comme suit :
TS = TS (PPD) + TS (P), (1.6)
où PPD est la fréquence des flux de revenus ;
Ρ - réversion;
TC est la valeur actuelle.
La valeur d'un élément, calculée selon la méthode de l'actualisation des bénéfices futurs, est la valeur actualisée de tous les flux de trésorerie futurs et des reprises, en tenant compte du degré de risque et des cas d'utilisation alternatifs.
La méthodologie de calcul du coût selon la méthode proposée est la suivante.
Étape 1. Prévision des flux de revenus futurs et valeur de revente estimée de la propriété :
Détermination de la valeur de la période de prévision ;
Déterminer la fréquence de réception des revenus.
Le résultat opérationnel net (NOR) est utilisé comme base prévisionnelle.
Calcul de la réversion, c'est-à-dire produit de la vente d'un objet, est effectué en tenant compte d'éventuelles variations de la valeur du bien. Les coûts associés aux coûts de vente sont déduits du coût de réversion.
Étape 2. Calcul du taux d'actualisation.
Le taux d'actualisation est un facteur utilisé pour calculer la valeur actuelle d'une somme d'argent reçue dans le futur.
Le taux d'actualisation montre l'efficacité des investissements en capital, en tenant compte du risque d'obtenir le montant prévu. Le taux d'actualisation est choisi comme le taux de rendement moyen que les investisseurs s'attendent à recevoir sur leurs investissements en capital dans des propriétés similaires sur un marché donné.
Étant donné que le taux d'actualisation dépend directement du risque, il est déterminé par la hauteur à laquelle l'investisseur moyen évalue le niveau de risque associé à l'investissement de l'argent dans cette propriété.
Par conséquent, plus le niveau de risque est élevé, plus le taux d'actualisation est élevé et, par conséquent, la valeur actuelle des revenus futurs est de moins en moins élevée par rapport à la valeur actuelle des biens immobiliers.
Étape 3. Convertir la valeur future des flux de trésorerie en valeur actuelle en utilisant la technique des intérêts composés.
СР = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1.7)
où Δ - augmentation ou diminution de la valeur de l'objet;
СР - coût de réversion;
J - la part des changements dans la valeur de l'objet pour la période de référence (0,4).
La valeur actuelle de la propriété est calculée à l'aide de la formule suivante :
où i - taux de rendement des capitaux propres ;
n - période de prévision.
Le résultat net d'exploitation a été calculé ci-dessus selon la méthode de capitalisation directe et s'élève à 125 280 roubles pour le bien évalué.
Supposons que nous recevrons des revenus de l'exploitation d'un bien immobilier avec une fréquence de 1 fois par an. Dans ce cas, la valeur actuelle de la propriété sera de 1346178 roubles :
CT = 125280 / (1+ 0,15) + 125280 / (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +
125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +
TS * (1+0,4) / (1+0,15)5 =
108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696
TC = 1346178 roubles.
Lors de l'évaluation, il est possible d'estimer la valeur future des flux de trésorerie de la propriété.
SR \u003d 1346178 * (1 + 0,4) \u003d 1884649 roubles,
Ainsi, après 5 ans, l'appartement évalué peut être vendu pour 1 884 649 roubles.
2.3 Évaluation de l'immobilier résidentiel en comparant les ventes d'analogues
L'essence de l'approche est de comparer le bien évalué avec d'autres biens qui ont été mis en vente.
Le principe fondamental de l'approche comparative de l'évaluation immobilière est le principe de substitution. Il dit que s'il existe plusieurs propriétés similaires sur le marché, un acheteur rationnel ne paiera pas pour un objet plus que le montant qu'il en coûterait pour acquérir une autre propriété d'utilité similaire.
Étapes d'évaluation :
1. étude de marché ;
2. collecte et vérification des données ;
3. analyse et comparaison des données ;
4. modifier;
5. rapprochement des données.
Une étude de marché est menée pour identifier les ventes comparables et les propriétés à vendre qui sont similaires à la propriété évaluée.
Chaque vente utilisée comme comparable dans le rapport d'expertise doit être vérifiée personnellement par l'expert.
Il faut comparer chaque objet avec celui en cours d'évaluation et analyser les différences :
Date de la vente;
Caractéristiques physiques;
Emplacement;
Conditions de vente.
La prochaine étape de l'évaluation consiste à faire des ajustements. L'essence de cette étape est d'ajuster les prix de vente ou les prix demandés pour chaque objet comparable en fonction des différences existantes.
Les ajustements de valeur modifient le prix de l'objet vendu de l'analogue d'un certain montant, dans lequel les différences dans les caractéristiques de l'objet de l'analogue et de l'objet à évaluer sont estimées.
Les ajustements en pourcentage sont utilisés pour corriger les différences liées au temps de transaction, au lieu et aux caractéristiques physiques.
amendements successifs. Leur particularité réside dans le fait que, selon la séquence d'ajustement des pourcentages, un résultat différent peut être obtenu.
Les corrections cumulatives sont obtenues en multipliant toutes les corrections individuelles. Dans ce cas, la séquence n'est pas nécessaire.
La valeur finale est un jugement porté par l'expert sur la base d'une analyse de toutes les informations disponibles. Une simple moyenne ne conduit pas toujours à un résultat précis et, de plus, il n'est pas toujours nécessaire de choisir un chiffre comme indicateur de coût. Utiliser une plage de valeurs est plus correct.
Pour appliquer la méthode de comparaison des analogues du marché, il est nécessaire de collecter des données sur dix appartements de deux pièces proposés à la vente dans le quartier de Zaeltsovsky (foire sibérienne, jardin botanique). Les données sur les appartements similaires sont présentées dans le tableau du tableau 1 en annexe 2.
Chacun des dix appartements présentés doit être caractérisé par les coefficients de la méthode des coûts et les résultats résumés dans un tableau.
Le rapport de la surface totale et habitable de l'appartement Ksozh - prend en compte le rapport de la surface totale de l'appartement et de sa surface habitable. Il est pris égal à :
0,95 - rapport inférieur à 1,50
1,00 - rapport de 1,50 à 1,66
1,05 - rapport de 1,66 à 2,00
1.10 - plus de 2.00.
Le coefficient de présence d'un balcon ou d'une loggia Kbl:
S'il y a un balcon, ce coefficient est de 1,00 ;
En présence d'une loggia - 1,05 ;
En leur absence - 0,95 ;
s'il y a deux ou plusieurs balcons ou loggias - 1.10.
Le coefficient d'étage Kat dans le cas où l'appartement est situé au premier ou au dernier étage de l'immeuble est de 0,90. Dans tous les autres cas - 1,00.
Le coefficient d'isolation des locaux Kiz est pris égal à :
1.04 - toutes les pièces sont isolées ;
0,96 - chambres communicantes dans les appartements de deux pièces ou plusieurs pièces de passage dans les appartements de 3 à 6 pièces ;
1,00 - dans tous les autres cas.
Le coefficient de disponibilité de l'ascenseur Falaise est pris égal à :
1.03 - il y a un ascenseur dans les maisons de 5 étages ou moins ;
1,00 - il y a un ascenseur dans les maisons de plus de 5 étages, ou pas dans les maisons de 5 étages ou moins ;
0,97 - il n'y a pas d'ascenseur dans les maisons de plus de 5 étages.
Le coefficient de la hauteur des locaux Kvys est égal à :
0,98 - la hauteur des locaux est inférieure à 2,5 m ;
1,00 - la hauteur des locaux de 2,50 m à 2,80 m;
1.02 - la hauteur des locaux de 2,80 m à 3,00 m ;
1.04 - hauteur des locaux de 3,00 à 3,40 m;
1.06 - la hauteur des locaux est supérieure à 3,40 m.
Le coefficient de disponibilité du vide-ordures K mus est pris égal à :
1.02 - disponible dans les maisons de moins de 5 étages ;
0,97 - pas dans les maisons de plus de 5 étages ;
1,00 - dans les autres cas.
Coefficient prenant en compte la superficie de la cuisine Kk:
0,95 - avec un coin cuisine jusqu'à 6 mètres carrés. m;
1,00 - avec une superficie de 6 m². m à 9 m². m
1.02 - d'une superficie de 9 m². m à 12 m². m;
1.10 - plus de 12 m² M.
Les valeurs des coefficients pour chaque bien sont présentées dans le tableau 2 de l'annexe 2. Le coût équivalent d'un appartement de deux pièces, calculé dans le tableau 2, est le coût d'un appartement de deux pièces dans un immeuble de cinq étages avec un rapport de surface totale et habitable de 1,5 à 1,66, avec un balcon, au rez-de-chaussée, hauteur sous plafond supérieure à 2,5 m, sans vide-ordures, coin cuisine de 6 à 9 m.
En multipliant le coût moyen arithmétique de dix appartements par la superficie totale de l'appartement expertisé et en divisant par les coefficients correctifs de l'appartement expertisé, on obtient le prix de marché réel de l'appartement, qui sera de 2410714 :
54 mille roubles * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =
Ainsi, à la suite de l'évaluation du bien à l'étude par la méthode comparative, il a été constaté que le prix du marché d'un appartement de deux pièces est de 2 410 714 roubles.
2.4 Évaluation des biens selon l'approche du coût
Selon l'approche du coût, la valeur d'un bien est déterminée par la quantité de ressources dépensées pour sa reproduction ou son remplacement, en tenant compte de l'état physique et de l'obsolescence.
Il est assez difficile d'évaluer le coût d'un appartement en utilisant l'approche des coûts, car il est assez difficile d'estimer les coûts de construction d'un appartement, de séparer leurs coûts pour la construction d'un immeuble résidentiel dans son ensemble.
Nous évaluerons le coût de l'objet en utilisant l'approche des coûts en supposant que les coûts de construction d'une maison sont répartis au prorata de la superficie totale des appartements. Cette hypothèse est conditionnelle, mais, néanmoins, elle vous permettra d'obtenir une estimation approximative du coût d'un appartement en utilisant une approche par les coûts.
Ainsi, on sait que l'entreprise de construction LLC "Promstroy - D" envisage de construire un immeuble résidentiel dans la rue. Aéroport (dans le quartier Zaeltsovsky de Novossibirsk, à proximité immédiate de la maison où se trouve l'évaluation). LLC "Promstroy - D" a reçu le droit de concevoir et de construire cette maison sur un terrain d'une superficie totale de 3 298 mètres carrés. M. L'évaluation de la valeur marchande du terrain et du coût de construction d'un immeuble résidentiel sur ordre de l'investisseur a été réalisée par Praktika LLC. Selon la documentation d'avant-projet, la surface utile totale des appartements dans un immeuble de 5 étages sera de 3 262 m². M. Le bâtiment résidentiel comprendra 75 appartements.
Selon les experts de Praktika LLC, le coût de construction d'une maison s'élèvera à 10 millions 640 000 roubles. Dans ce cas, les coûts de construction de 1 m². m de la superficie totale s'élèvera à 3261,8 roubles.
La superficie totale de la propriété en cours d'évaluation est de 42 m². M. Ainsi, conformément à l'approche des coûts, le coût de restauration de l'objet sera de 136 995,6 roubles. (3261,8 roubles * 42 m²).
Le coût de remplacement doit être déterminé en tenant compte de l'amortissement cumulé. La durée de vie utile d'un immeuble résidentiel est de 40 ans. L'amortissement de l'objet expertisé est de 30 ans. Ainsi, lors de l'évaluation, il est nécessaire de prendre en compte 10/40 du coût de remplacement de l'objet.
L'estimation de la valeur de l'objet par l'approche du coût sera :
136 995,6 roubles * 10 / 40 \u003d 34248,9 roubles.
2.5 Réconciliation des résultats des expertises immobilières résidentielles
Pour évaluer un objet immobilier résidentiel - un appartement de deux pièces situé dans le quartier Zaeltsovsky de Novossibirsk - les méthodes de revenu et les approches comparatives ont été utilisées, selon lesquelles les résultats suivants ont été obtenus:
1. Selon la méthode de comparaison des ventes d'analogues, le coût de l'objet est de 2410714 roubles.
2. Dans le cadre de l'approche par les revenus :
3. Conformément à l'approche des coûts, le coût de l'objet sera de 34248,9 roubles.
La détermination de la valeur de liquidation est assez rare dans la pratique d'évaluation russe, ce qui affecte le faible niveau de support méthodologique pour ce type d'évaluation.
Le seul facteur qui affecte la valeur de la valeur de liquidation et la distingue de la valeur de marché est le facteur de "vente forcée", qui est typique des conditions non marchandes pour la vente de biens immobiliers.
Ainsi, il devient tout à fait évident que pour calculer la valeur de récupération dans les conditions russes actuelles, il est possible d'utiliser l'équation suivante :
Nappe. = Sryn. x (1 - Kvyn.),
où est lisse. - la valeur résiduelle des biens immobiliers ;
Sryn. - valeur marchande de l'objet étudié ;
Kvin. - correction pour vente forcée, à condition 0< Квын. < 1.
Selon l'équation ci-dessus, la valeur de récupération est calculée en deux étapes. Lors de la première étape, la valeur marchande de la propriété étudiée est déterminée. À la deuxième étape, la valeur de l'ajustement pour la vente forcée est calculée et incluse dans la valeur de la valeur marchande, c'est-à-dire que la valeur marchande est ajustée du facteur "vente forcée" (pour des conditions de vente non marchandes) .
Si le calcul de la valeur vénale d'un bien immobilier ne pose pas de difficultés, la définition d'un ajustement pour vente forcée et sa justification mathématique soulèvent de nombreuses questions. En pratique, les évaluateurs l'acceptent intuitivement dans une fourchette de 0,1 à 0,3 (10 à 30 % de la valeur marchande).
Ainsi, dans le cas d'une valeur du coefficient d'ajustement au niveau de 10 %, la valeur de récupération d'un bien résidentiel sera :
Slick = 2410714 roubles. x (1 - 0,1) = 2169642,6 roubles.
Si la valeur du coefficient d'ajustement est au niveau de 30 %, la valeur de récupération de la propriété résidentielle sera :
Slick = 2410714 roubles. x (1 - 0,3) = 1687499,8 roubles.
Ainsi, en général, nous pouvons conclure que la valeur de liquidation de la propriété sera de 70 à 90% de sa valeur marchande et variera de 1 687 499,8 milliers de roubles. jusqu'à 2169642,6 mille roubles.
Ainsi, il est clair que le prix de l'appartement dans les quatre options s'est avéré différent. Pour déterminer quel prix reflète le plus fidèlement la valeur d'un objet, il est nécessaire de connaître le but de l'évaluation, puisque le but de l'évaluation détermine le choix de déterminer la valeur.
Si le but de l'évaluation est de déterminer la valeur d'un objet acquis dans le but de réaliser un bénéfice sous forme de revenu périodique avec vente ultérieure, il convient de se concentrer sur le chiffre obtenu dans la méthode du revenu (1327118,6 roubles - 1346178 roubles )
Si le but de l'évaluation est de déterminer la valeur marchande réelle de l'objet, alors qu'il existe suffisamment d'informations sur les prix de vente d'objets similaires, le coût de l'appartement doit être considéré comme le chiffre obtenu en comparant les analogues du marché (2410714 roubles ).
Si le but de l'expertise est de déterminer la valeur d'un appartement qui sert de garantie pour l'obtention d'un prêt hypothécaire, alors la valeur de liquidation est la plus appropriée, puisque la vente de l'objet d'expertise en cas de non-exécution du prêt accord doit être assuré dans un délai assez court. Ainsi, comme valeur de la propriété, une valeur de l'ordre de 1 687 499,8 milliers de roubles doit être prise. jusqu'à 216942,6 mille roubles.
CHAPITRE 3. SUGGESTIONS POUR AMELIORER LES METHODES D'EVALUATION IMMOBILIERE
coût d'évaluation d'une propriété résidentielle
De manière générale, le premier chapitre est davantage consacré aux fondements théoriques, les catégories de base associées à l'évaluation immobilière.
Le deuxième chapitre de l'ouvrage présente les résultats de l'expertise immobilière sous l'angle de trois approches de détermination de la valeur vénale : l'expertise en termes de coûts (approche par les coûts), l'expertise par comparaison directe des ventes (approche comparative), l'expertise en termes de revenu attendu ou réel (approche par le revenu) .
En comparant les résultats de l'évaluation, il a été constaté que toutes les approches donnent des résultats différents. Considérons les principales orientations pour améliorer les approches présentées en matière d'évaluation immobilière.
Dans la pratique d'évaluation moderne, la technologie consistant à effectuer des calculs de coût de remplacement à l'aide des collections UPVS est souvent utilisée. L'utilisation de ces collections a commencé en 1997, alors que les informations de marché sur les objets immobiliers étaient pratiquement absentes, et l'utilisation de ces collections était le seul moyen de déterminer la « valeur vénale », principalement pour la réévaluation des immobilisations. Au cours de la dernière décennie, il y a eu de grands changements dans le support d'information du marché immobilier et de la budgétisation. Le Gosstroy de la Fédération de Russie est passé à une nouvelle estimation et à un nouveau cadre réglementaire. Décret du Gosstroy de Russie n° 16 du 08 avril 2002 «sur les mesures visant à achever la transition vers une nouvelle base estimée et réglementaire de tarification dans la construction» a annulé à partir du 01/01/2003 les documents réglementaires du Gosstroy de l'URSS, établi au niveau de prix prévu par les bases estimées et réglementaires de 1991. et 1984. À leur place, des normes élémentaires estimées d'État (GESN) et des prix unitaires fédéraux (FER) sont introduits. Gosstroy de Russie a approuvé et mis en vigueur :
· GESNr-2001 "Normes d'estimation élémentaires de l'État pour les travaux de réparation et de construction" ;
· GESN-2001 "Etat des normes élémentaires estimées pour les travaux de construction générale" ;
GESNm-2001 "État des normes élémentaires estimées pour l'installation des équipements"
Les HPES sont conçues pour déterminer la composition et le besoin de ressources nécessaires pour effectuer des travaux de construction dans les installations, préparer des estimations de coûts (estimations) en utilisant la méthode des ressources, ainsi que pour payer les travaux effectués et amortir les matériaux.
Gosstroy de Russie développe des prix unitaires fédéraux (FER, FERr et FERm) uniquement pour la région de Moscou. En outre, les prix pour la région de Moscou sont transférés par Gosstroy aux centres régionaux pour la tarification de la construction afin de lier les prix aux conditions régionales. Après reliure, les collections de prix sont renvoyées à Gosstroy pour leur approbation ultérieure. Actuellement, le processus d'élaboration d'un nouveau cadre réglementaire n'est pas encore terminé. Réaliser une évaluation immobilière sur la base du nouveau cadre réglementaire est une tâche très complexe et chronophage qui nécessite des connaissances et des compétences particulières. Pour que le nouveau cadre réglementaire entre dans la pratique de l'évaluation, il est nécessaire de réaliser un ensemble de travaux sur le développement de logiciels et de systèmes informatiques adaptés à la résolution des problèmes appliqués de l'évaluation immobilière.
Récemment, les centres régionaux de tarification dans la construction ont commencé à travailler activement, des entreprises spécialisées dans la fourniture de services d'information sont apparues, par exemple, le Centre NPF pour les technologies de l'information dans la construction.
Et seuls les évaluateurs immobiliers utilisent encore des collections obsolètes des années 70 du siècle dernier et justifient en même temps la «valeur marchande» des objets sur leur base. Les évaluateurs expérimentés ont compris depuis longtemps les lacunes de l'utilisation des collectes UPVS, principalement liées à la liste des coûts inclus dans les prix unitaires, à l'indexation moyenne, à l'incohérence des technologies, au rapport de l'étendue des travaux, etc.
Ainsi, dans les encaissements de l'UPVS, les postes de coûts suivants sont pris en compte :
· coûts directs;
frais généraux;
Épargne prévue (bénéfice);
les frais généraux de chantier pour l'attribution et le développement du chantier de construction ;
coût des travaux de conception et d'arpentage ;
les coûts associés à la production d'œuvres en hiver;
Le coût des primes salariales
le coût du maintien de la direction d'une entreprise permanente;
· pertes résultant de la liquidation de bâtiments et structures temporaires ;
· le coût du transport des travailleurs sur une distance de plus de 3 km. en l'absence de transports en commun ;
· le coût du paiement des primes aux employés pour la nature mobile du travail.
Les évaluateurs expérimentés utilisent dans leurs calculs leurs propres développements basés sur des ajustements à des estimations analogues ou consolidées.
Dans les travaux de P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev «Évaluation de la propriété, partie I. Évaluation de l'immobilier», il est montré sur un exemple spécifique que les résultats du calcul du coût de remplacement de l'immobilier résidentiel en utilisant la méthodologie de l'UPVS de manière significative, plusieurs fois , diffèrent des indicateurs du marché.
Cependant, dans la majorité des rapports examinés par le Conseil d'experts de la Société russe des évaluateurs, l'évaluation de la valeur marchande des biens immobiliers est toujours basée sur des UPVS obsolètes. De plus, afin de rapprocher en quelque sorte les résultats de ces calculs des indicateurs du marché, un certain facteur multiplicateur y est introduit, appelé «bénéfice de l'entrepreneur». Il est accepté de manière absolument arbitraire, car il n'est pas possible de retirer cet indicateur du marché dans des conditions modernes. Il convient de souligner ici que, conformément à l'IVS-2003, "l'application de la valeur de marché nécessite la conclusion d'une évaluation uniquement sur la base de données de marché". Lors de l'application du RSA, l'expert détermine sans équivoque une valeur non marchande, qui doit être reflétée dans le rapport.
En Russie, il n'existe toujours pas de base d'information fiable sur les indicateurs de base agrégés du coût de la construction, disponibles auprès des évaluateurs occidentaux (à l'instar de WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).
Actuellement, la principale base d'informations reconnue pour l'évaluation immobilière sont les développements de Co-Invest LLC. Ce cabinet publie trimestriellement le bulletin "Indices des prix dans la construction", ainsi que les séries "Manuel de l'évaluateur" : "Bâtiments industriels", "Bâtiments résidentiels", "Collections des parités de pouvoir d'achat des monnaies sur les marchés nationaux de la construction", "Manuel des le coût de remplacement des bâtiments et des structures au niveau de prix actuel, etc.
Lors de l'utilisation de ces publications, il faut se rappeler que la plupart de leurs calculs sont basés sur la base normative de l'économie planifiée, indexée par certains coefficients de prix et, par conséquent, les résultats finaux de l'évaluation peuvent comporter une erreur importante pour les raisons énoncées ci-dessus. . Lors de l'application de certains indices, il est nécessaire d'étudier attentivement les conditions préalables à leur calcul.
Récemment publié et annoncé comme le premier au pays, attendu par les évaluateurs, le Guide régional des coûts de construction (RCC-2006). Il fournit des indicateurs de coûts par type de travaux de construction, des indicateurs de coûts agrégés (CSI) et "des informations permettant d'évaluer le montant d'investissement requis dans l'option express". En fait, cette dernière définition fait référence au coût estimé des objets analogues aux bâtiments et structures modernes. La partie III du RCC contient "des objets analogues avec des indicateurs technico-économiques d'éléments structuraux, des objets analogues avec des indicateurs technico-économiques pour l'ensemble de l'objet et un tableau récapitulatif des indicateurs technico-économiques recommandés pour déterminer le coût des bâtiments résidentiels et sociaux et équipements culturels. » Les indicateurs de coûts sont définis en prix au 01.01.2006 pour la "Région de Moscou". Le répertoire comprend des indicateurs de coût pour 18 types de bâtiments résidentiels modernes et 27 biens immobiliers non résidentiels. Dans RCC-2007, cette liste d'objets a été considérablement élargie.
La publication du RCC crée les conditions de son application dans les procédures d'évaluation immobilière et commerciale. Si dans l'évaluation immobilière, il est possible d'utiliser la partie II du manuel "Indicateurs de valeur agrégés", alors dans l'approche des coûts de l'évaluation des entreprises, il est possible d'utiliser la partie III "Objets analogues des bâtiments et des structures".
Ainsi, les encaissements RCC devraient devenir la base de base de l'évaluation immobilière. Cependant, ces collections présentent des lacunes importantes. Le principal est qu'ils ne fournissent pas les données initiales et les principales hypothèses des valeurs obtenues du coût des analogues. Ainsi, il n'est pas tout à fait clair quelle composition spécifique de l'équipement est prise en compte dans les indicateurs finaux, ce qui a été inclus dans les autres coûts du constructeur, etc. Le travail conjoint des estimateurs, des analystes et des évaluateurs dans le sens de l'amélioration du RCC peut mener à la création d'une base d'information si nécessaire aux évaluateurs immobiliers.
La direction principale dans le développement de l'activité d'évaluation devient actuellement l'évaluation de la valeur marchande des biens immobiliers. Cela devient possible en raison du fait que notre pays accumule une base de données de la valeur marchande réelle de l'immobilier.
Afin de simplifier le processus d'évaluation des biens immobiliers résidentiels dans les agences d'évaluation, un modèle de régression du coût d'un appartement peut être utilisé, ce qui vous permet de calculer le coût d'une propriété résidentielle en fonction d'un certain nombre de ses paramètres.
Un exemple de construction d'un tel modèle est donné dans le magazine "Real Estate" de décembre 2005. Le modèle a été construit selon les listes de prix de plusieurs sociétés immobilières engagées dans la mise en œuvre de logements de diverses caractéristiques de consommation dans divers quartiers de la ville de Novossibirsk. Pour l'analyse, des informations ont été collectées sur 450 appartements (150 options pour chaque type d'appartement - une, deux, trois pièces) selon les paramètres suivants :
Le coût de l'appartement
La zone dans laquelle se situe le bien
Type de propriété :
logement social,
Logements acquis dans le cadre d'un accord de privatisation,
Propriété achetée dans le cadre d'un contrat de vente et d'achat
Matériau de la maison où se situe l'appartement :
Panneau, brique, monolithe,
Type de maison :
Élite,
mise en page améliorée,
typique,
taille réelle,
- "Khrouchtchev",
étage de la maison,
L'étage où se situe l'appartement,
La superficie totale de l'appartement,
surface habitable de l'appartement,
coin cuisine,
La présence d'un balcon ou d'une loggia,
Avoir un téléphone.
Examinons en détail la procédure de construction d'un modèle en utilisant l'exemple des appartements d'une pièce.
Lors de la première étape de construction du modèle, la matrice des coefficients de corrélation a été analysée afin d'identifier les paramètres fortement dépendants les uns des autres. La tâche principale consistait à sélectionner de tels facteurs, dont le coefficient de corrélation ne dépasserait pas la valeur de 0,8. Sur la base des résultats de l'analyse, une matrice de coefficients de corrélation a été construite, qui prend en compte 6 facteurs, soit exactement la moitié de ceux initialement collectés, puisque les facteurs restants ne satisfaisaient pas à la condition imposée au coefficient de corrélation.
Sur la base des données collectées sur les facteurs sélectionnés, le modèle de régression suivant a été construit :
Ρ = -10,12 + 9,24 Stotal + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +
65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)
ou en général :
Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)
La notation suivante est utilisée dans l'équation présentée :
Ρ est le prix d'un appartement avec des paramètres fixes définis ci-dessous,
Stot - la superficie totale de l'appartement,
x1 est une variable indicatrice caractérisant la zone dans laquelle se situe l'appartement,
x2 est une variable indicatrice caractérisant le matériau de la maison où se situe l'appartement ;
x3 est une variable qui caractérise le nombre d'étages de l'immeuble dans lequel se situe l'appartement expertisé ;
x4 est une variable indicatrice caractérisant l'étage auquel se situe l'appartement ;
x5 est une variable indicatrice caractérisant la présence d'un téléphone dans l'appartement.
Les indicateurs statistiques de ce modèle ont confirmé la significativité des résultats obtenus.
Ainsi, le modèle résultant reflète très bien la dépendance du coût moyen des appartements à ses paramètres sur le marché du logement de la ville de Novossibirsk (sans tenir compte des options extrêmes).
Les modèles présentés ont été mis en pratique dans les agences immobilières de la ville de Novossibirsk "Zhilfond" et "Amir - Real Estate", qui ont des employés à plein temps pour évaluer le coût des appartements à vendre, et agissent également comme garantie en prêt les accords. Il convient de noter que les experts ont hautement apprécié l'efficacité de leur application.
Le deuxième problème important auquel les évaluateurs sont confrontés est de prédire la valeur future d'un appartement. Ce problème devient particulièrement pertinent lors de l'évaluation du coût d'un appartement à des fins hypothécaires, puisque la vente d'un appartement aura lieu à l'avenir, et il est important de déterminer le taux de croissance du coût d'un appartement pour la période d'un accord de prêt.
Les données initiales pour construire un modèle de dynamique des prix sur le marché secondaire du logement ont été tirées des magazines immobiliers par trimestres des années correspondantes. Pour chaque année, des informations ont été collectées sur 240 appartements - 80 pour chaque type d'appartement (appartements d'une, deux, trois pièces). . L'objectif principal de la construction du modèle est de déterminer le modèle de modification des prix de l'immobilier sur le marché secondaire.
La structure des données collectées sur les appartements est illustrée à la fig. 2.1, 2.2, 2.3.
Riz. 2.1. La structure des appartements considérés lors de la construction du modèle, par type de logement
Riz. 2.2. La structure des appartements considérés lors de la construction du modèle, par type de logement
Riz. 2.3. La structure des appartements considérés lors de la construction du modèle, par le type de matériau de la maison
L'analyse temporelle des phénomènes économiques distingue différents types d'évolution.
1. Tendance, tendance ou mouvement à long terme. Il n'y a pas de définition stricte d'une tendance, elle se révèle intuitivement. Une tendance correspond à un changement lent dans une direction particulière qui persiste sur une longue période de temps.
2. Cycle, composante à court terme - mouvement quasi-périodique rapide, dans lequel il y a une phase d'augmentation et une phase de diminution.
3. Composante saisonnière - changements qui se produisent régulièrement, par opposition à un cycle.
4. Fluctuations aléatoires, effets - mouvement chaotique d'une fréquence relativement élevée, qui a un caractère plus ou moins constant.
Certaines séries statistiques représentent l'un ou l'autre type d'évolution dans sa forme pure, mais la plupart d'entre elles sont une combinaison de tous ou de composants individuels.
Théoriquement, une série de dynamiques de prix est une combinaison de tendances, de composantes saisonnières et de fluctuations aléatoires. Au stade actuel de développement du marché immobilier, la composante saisonnière du prix d'un appartement est perturbée, ce qui est dû aux taux élevés de croissance des prix et à l'attractivité d'investissement du marché en question. C'est pourquoi une attention particulière a été portée à la mise en évidence de la tendance de la série dynamique considérée.
Selon la série de dynamique des prix des appartements, le modèle suivant a été construit.
Polynôme du second degré :
yi = a + bt2, (3.3)
où je - type d'appartement,
t - période de temps.
Il est à noter que, conformément aux critères utilisés en statistique, le coefficient de corrélation doit être proche de 1 (supérieur à 0,7), le facteur de signification F doit être inférieur à 0,03 (pour les paramètres de modèle donnés).
Ainsi, les modèles obtenus reflètent bien la dynamique des prix sur le marché secondaire du logement de la ville de Novossibirsk.
Selon le modèle obtenu, la croissance du coût des appartements d'une pièce aurait dû être de 22,0 % en 2006, alors que la croissance réelle du coût était de 24,3 %.
Selon ce modèle, la croissance du coût d'un appartement de deux pièces dans la ville de Novossibirsk en 2006 était censée être de 21,7%, alors qu'en réalité le taux de croissance était de 21,6%.
Conformément au modèle présenté, la croissance du coût d'un appartement de trois pièces dans la ville de Novossibirsk en 2006 était censée être de 21,5%, alors qu'en réalité le taux de croissance était de 31,0%.
En remplaçant les données réelles sur le coût au mètre carré des appartements dans la ville de Novossibirsk à chaque trimestre de 2006, on peut noter que cette valeur se situe dans les limites des intervalles de confiance construits selon le modèle.
Selon les experts, le modèle résultant décrit de manière adéquate la situation actuelle du marché immobilier en ce moment. La prévision de croissance du coût du logement d'ici la fin de 2006 pour certains types d'appartements coïncide avec des données réelles, puisque la croissance du marché prévue par les experts est de 20 à 30 %.
L'expert est constamment confronté au problème de la prévision du coût des appartements, ce problème est particulièrement aigu lors de l'évaluation à des fins de prêt. L'exactitude de la décision dépend de l'expérience, des qualifications du spécialiste, ainsi que de la qualité des données collectées sur le marché de l'objet évalué. L'utilisation des modèles statistiques proposés dans le travail des spécialistes contribuera à améliorer la précision des prévisions, ainsi que la qualité de l'évaluation de l'immobilier résidentiel.
CONCLUSION
Sur la base des résultats de l'étude, les conclusions suivantes peuvent être tirées.
Il existe trois approches de l'évaluation des objets immobiliers.
L'approche par le revenu consiste à déterminer la valeur du bien à évaluer en fonction du montant des revenus qu'il peut générer dans le futur, et est le plus souvent utilisée pour évaluer l'immobilier commercial.
L'approche par le coût détermine le coût en fonction des coûts de construction d'un objet similaire (le coût des matériaux, les frais de transport, etc.) et est basée sur le fait que la valeur de l'objet évalué ne peut pas être supérieure.
La méthode de comparaison des ventes (approche comparative) consiste à rechercher les analogues les plus proches de l'objet valorisé et à ajuster leur valeur en tenant compte des différences entre eux et l'objet valorisé. Cette approche est la principale dans l'évaluation de l'immobilier résidentiel, car il existe un nombre suffisant de propositions de vente de locaux résidentiels sur le marché pour une évaluation correcte.
Le but de l'évaluation présentée dans la partie pratique du travail était de déterminer la valeur marchande d'un appartement composé de deux salons, situé dans le quartier Zaeltsovsky de Novossibirsk
Pour évaluer un objet immobilier résidentiel - un appartement de deux pièces situé dans le quartier Zaeltsovsky de Novossibirsk - les méthodes de revenu, de coût et d'approches comparatives ont été utilisées, selon lesquelles les résultats suivants ont été obtenus.
Selon la méthode de comparaison des analogues du marché, le coût de l'objet est de 2410714 roubles.
Dans le cadre de l'approche par les revenus :
Selon la méthode de capitalisation directe, le coût de l'appartement sera de 1 327 118,6 roubles ;
Selon la méthode d'actualisation des revenus futurs - 1346178 roubles.
Selon l'approche des coûts, le coût de l'objet sera de 34248,9 roubles.
Conformément à la méthodologie de détermination de la valeur de liquidation d'un objet, le coût d'un appartement de deux pièces dans le quartier de Zaeltsovsky ira de 1 687 499,8 milliers de roubles. jusqu'à 2169642,6 mille roubles.
L'amélioration de l'approche par les coûts de l'évaluation des biens immobiliers résidentiels consiste en l'élaboration de documents, de collections, reflétant les coûts réels de la construction d'objets similaires, puisque les collections normatives utilisées par les évaluateurs dans le cadre de leur travail ont été publiées dans le années 70. du siècle dernier et sont depuis longtemps dépassés, et les facteurs de correction utilisés dans ces approches ne se justifient en aucune façon.
La principale direction de l'amélioration des approches de marché en matière d'évaluation est l'utilisation de modèles statistiques dans le processus d'estimation de la valeur des objets immobiliers.
L'article présente des exemples d'un modèle pour déterminer la valeur d'une propriété basée sur un certain nombre de ses caractéristiques qualitatives, ainsi qu'un modèle statistique pour prédire la valeur d'une propriété après une certaine période de temps. Il convient de noter que ce problème est particulièrement pertinent dans le cas d'une évaluation immobilière à des fins de prêt, car dans ce cas, l'objet immobilier est vendu quelque temps après l'évaluation. L'utilisation des modèles statistiques proposés dans le travail des spécialistes contribuera à améliorer la précision des prévisions, ainsi que la qualité de l'évaluation de l'immobilier résidentiel.
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Annexe 1
DISPOSITION DE L'APPARTEMENT
EMPLACEMENT DANS L'ENTREE
Annexe 2
Informations sur la vente d'appartements similaires au bien en cours d'expertise en janvier 2006
| Nbre p/p | Rue | Type de maison | Étage / nombre d'étages | Total / surface habitable | Cuisine | Balcon / loggia | Téléphone | Chambres isolées / attenantes | Coût, mille roubles | Le coût de 1 m². m., mille roubles. |
| 1 | Allée rouge | Π | 2/5 | 39/26 | 5,5 | B | + | cm | 2450 | 62,8 |
| 2 | Dachnaïa | Π | 2/5 | 40/28 | 6 | B | + | depuis | 2200 | 55 |
| 3 | Dm. Donskoï | Π | 3/5 | 42/28 | 6,5 | B | + | cm | 2100 | 50 |
| 4 | Dachnaïa | Π | 4/5 | 40/26 | 6 | B | + | cm | 2150 | 53,8 |
| 5 | Allée rouge | Π | 2/5 | 41/28 | 5,5 | B | + | depuis | 2650 | 64,6 |
| 6 | Joukovski | P | 4/5 | 44/28 | 6 | B | + | cm | 2350 | 53,4 |
| 7 | printemps | P | 3/5 | 43/29 | 6,5 | B | + | cm | 2400 | 55,9 |
| 8 | Dachnaïa | P | 2/5 | 42/28 | 6 | B | + | cm | 2300 | 54,8 |
| 9 | Dachnaïa | P | 2/5 | 40/26 | 5,5 | B | + | depuis | 2150 | 53,8 |
| 10 | Dm. Donskoï | P | 3/5 | 44/29 | 6 | B | + | cm | 2100 | 47,7 |
| 11 | Objet estimé | P | 2/5 | 42/28 | 6 | B | + | cm | - | - |
Détermination de la valeur des objets immobiliers en tenant compte des coefficients correctifs
| № | ksozh | Kbl | Kat | clés | falaise | Kvys | Kmus | Kk | Le coût de 1 m². m | Équiv. debout. | |
| 1 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 62,8 | 55,9 | |
| 2 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 55 | 55,7 | |
| 3 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 50 | 54,6 | |
| 4 | 1,0 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 53,8 | 55 | |
| 5 | 1,0 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 64,6 | 53,6 | |
| 6 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 53,4 | 53,2 | |
| 7 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 55,9 | 53,7 | |
| 8 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 54,8 | 53,3 | |
| 9 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 53,8 | 54,1 | |
| 10 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 47,7 | 50,5 | |
| Moyenne arithmétique | 55,9 | 54 | |||||||||
Il est facile de conclure que ces projets de loi ne peuvent résoudre tous les problèmes dans le domaine de l'évaluation immobilière. Alors quelles autres voies de développement peut-on proposer ? Tout d'abord, il est nécessaire de créer et d'adopter des normes nationales pour l'évaluation des objets immobiliers dans le système des relations immobilières civiles et foncières, à la fois de masse et individuelles. De plus, nous avons besoin de telles normes qui reposent sur une base juridique solide, décrivent de manière stricte et claire toutes les étapes de l'évaluation et les procédures correspondantes pour le travail d'évaluation, et ne sont pas des instructions ministérielles inventées par des fonctionnaires pour leur propre commodité. Dans le même temps, une attention particulière devrait être accordée au dépassement des stéréotypes de la pratique réelle de l'évaluation, qui ont déjà été mentionnés. Sinon, la pratique réelle de l'évaluation risque de rester prisonnière des vieilles idées fausses. Afin de créer une base scientifique solide pour les normes et règles d'évaluation immobilière, pour faire de leur texte un document qui aiderait les évaluateurs en exercice à améliorer significativement le niveau et la qualité de leur travail quotidien, il est nécessaire de formuler clairement les principes généraux de formalisation de l'évaluation activités. Dans le même temps, il est important non seulement de donner leur justification juridique, économique, informationnelle, organisationnelle et méthodologique, mais aussi d'identifier et de généraliser les véritables problèmes pratiques des évaluateurs russes. Bien entendu, les principes de structuration des normes d'évaluation doivent reposer sur les dispositions de la législation en vigueur et couvrir tous les aspects des activités d'évaluation. Cela aidera également à poser, déjà au niveau du concept et de la structure des normes, l'idée de leur évolution rationnelle à mesure que la législation actuelle s'améliore et que les institutions du marché se développent dans le pays. À son tour, une telle structuration des normes et règles d'évaluation immobilière permettra d'en faire un document moins « répressif », difficile à comprendre et plus nécessaire aux agents de contrôle qu'aux évaluateurs en exercice. La tâche principale des développeurs de normes est leur intégration organique dans le système de formation et de recyclage du personnel. Afin de faciliter leur utilisation pour une augmentation systématique du niveau de formation des évaluateurs, il est nécessaire de préparer à l'avance des commentaires détaillés pour le texte principal des normes, rédigés selon certains canons, dans un style qui n'est pas familier à tous. évaluateur en exercice. Cela facilitera non seulement le processus d'étude, mais fournira également des recommandations pour résoudre les problèmes pratiques qui se posent dans toute entreprise d'évaluation. C'est-à-dire que l'élaboration et l'adoption de normes et de règles d'évaluation sous cette forme permettraient également de créer un système de développement professionnel continu des évaluateurs. Il convient de souligner que les normes et règles d'évaluation immobilière ne doivent pas seulement devenir un " document d'orientation » pour les évaluateurs. Ils devraient être construits de manière à garantir une haute fabricabilité des travaux pratiques d'évaluation à un nouveau niveau d'exigences en matière de qualité et de fiabilité des résultats. Par conséquent, parallèlement aux travaux sur les sections les plus importantes des normes et des règles, la recherche et le développement ont été lancés pour créer de nouvelles technologies de l'information et des systèmes experts pour la mise en œuvre pratique des procédures normalisées les plus importantes pour l'évaluation des objets immobiliers de tout niveau. de complexité. A la suite de l'étude des options possibles de structuration du travail des experts pour optimiser le contenu des normes et règles d'expertise immobilière, les quatre étapes les plus importantes suivantes ont été identifiées : la première étape est la constitution d'une mission d'expertise, une description formalisée de l'objet d'évaluation et la préparation d'un système de données initiales pour l'évaluation ayant le statut juridique nécessaire, la coordination d'une tâche détaillée d'évaluation ; la deuxième étape est une formalisation stricte et scientifiquement étayée des procédures les plus importantes pour résoudre le problème d'évaluation, contrôler l'accumulation d'erreurs dans le processus d'analyse logique et de calculs et obtenir le résultat final de l'évaluation; la troisième étape est la justification des dispositions des sections structurelles les plus importantes du rapport d'évaluation selon les règles strictes de son exécution et les exigences de leur contenu; la quatrième étape est l'examen des résultats de l'évaluation selon des procédures clairement réglementées et la préparation d'une documentation basée sur ses résultats. Chacune de ces quatre étapes est également structurée selon certains types de travaux, dont la description se prête tout à fait à la formalisation. En conséquence, une description de 15 à 20 procédures d'évaluation est obtenue, qui comprend approximativement le même nombre d'opérations plutôt élémentaires de nature logique et informatique. Le système décrit de structuration des étapes les plus importantes et des procédures d'évaluation n'épuise pas tous les domaines de travail sur la justification scientifique et méthodologique des normes d'évaluation. Il ne s'agit pas seulement de révéler les caractéristiques de l'application des normes internationales d'évaluation, en tenant compte des spécificités de la législation foncière civile nationale, de l'urbanisme et d'autres législations connexes. Bien sûr, il est très important de généraliser la véritable expérience pratique accumulée par les évaluateurs russes. Mais non moins importante est la divulgation de l'essence des principaux processus macroéconomiques de tarification des objets immobiliers en combinaison avec les aspects les plus importants de l'activité économique spécifique des sujets des relations foncières et immobilières dans les conditions de la pratique réelle de l'application de la loi, des modèles mathématiques utilisées dans l'évaluation, ainsi qu'une description des technologies modernes de l'information pour l'évaluation. Ces normes devraient être testées dans les plus grandes associations russes d'autoréglementation des évaluateurs et améliorées en conséquence. Et les normes nationales ne devraient être adoptées qu'après avoir reflété l'expérience pratique réellement positive des évaluateurs russes. Les normes modernes ne suffisent manifestement pas, car elles ne concernent pas spécifiquement l'immobilier, mais couvrent les activités d'évaluation en général. Quant aux problèmes liés à l'économie « souterraine », ici la législation sur les activités d'évaluation est indispensable. Seules des mesures de contrôle fiscal renforcées seront utiles.
Le marché immobilier, contrairement au marché boursier, est loin d'être parfait à bien des égards, ce qui détermine les caractéristiques de son étude. D'une part, les analystes sont confrontés à des difficultés, et parfois à l'impossibilité d'une formalisation correcte et sans ambiguïté des relations économiques sur le marché immobilier. En revanche, il est évident qu'il n'y a pas de perspective de transfert des technologies d'analyse utilisées sur d'autres marchés vers le marché immobilier à l'état pur, puisque ces technologies sont adaptées pour être utilisées dans un environnement de marché différent. Au vu de ce qui précède, un travail analytique de haute qualité sur le marché immobilier semble être un sujet très complexe qui nécessite de l'analyste, en plus d'une connaissance théorique approfondie de l'économie immobilière, une pratique constante et une recherche créative dans la recherche qui forme l'intuition professionnelle .
En étudiant près d'un siècle d'histoire du fonctionnement des marchés immobiliers dans les pays développés du monde, on peut arriver à la conclusion que l'attention insuffisante portée à la qualité du travail d'analyse est l'une des principales causes de la plupart des crises majeures du marché immobilier. marchés immobiliers. Un exemple typique est la crise du marché immobilier américain à la fin des années 80 et au début des années 90. Selon les experts, des investissements excessifs et aveugles dans de nouvelles constructions ont entraîné une surabondance du marché et, par conséquent, un manque de demande du marché pour un grand nombre de projets pour lesquels des prêts ont été accordés. Cette situation était fondée sur des attentes irréalistes du marché découlant d'une mauvaise structure des incitations dans l'analyse, d'une méthodologie d'analyse faible et de données incomplètes caractérisant les conditions actuelles. La structure des incitations qui guidaient les promoteurs, les évaluateurs et les organismes de crédit était déformée par l'intérêt des uns à recevoir des prêts, d'autres à justifier l'obtention d'un prêt, d'autres encore à allouer leurs fonds. Dans le même temps, toutes les parties ont résolu leurs problèmes au détriment d'attentes optimistes injustifiées.
L'utilisation d'une méthodologie d'analyse faible, exprimée dans des hypothèses et des procédures inadéquates, en interaction avec des données de qualité insuffisante provenant des marchés locaux, a généralement entraîné des études de marché peu judicieuses et, par conséquent, des décisions d'investissement basées sur celles-ci. Du fait de la crise, les établissements de crédit ont développé un syndrome stable de méfiance en général vis-à-vis de tout projet et des études de marché en particulier. Et cela, à son tour, a conduit à comprendre que les analystes du marché immobilier dans leur travail devraient être guidés par certains principes généraux qui sont nécessaires (mais pas suffisants) pour obtenir des conclusions et des résultats précis. D'autre part, il existe un besoin urgent de critères compréhensibles et facilement identifiables qui déterminent la conformité des études de marché avec la catégorie de validité.
Compte tenu des perspectives de développement du marché immobilier en Russie, on peut supposer que l'absence de crises potentielles est un scénario trop optimiste. Cependant, les conséquences de telles crises peuvent être moins importantes si déjà aujourd'hui, au stade de développement actif du marché, certains principes généraux et principes sont formulés et mis en œuvre dans la pratique quotidienne.
exigences d'études analytiques, sur la base desquelles les décisions d'investissement seront prises.
Non seulement la menace de crises, mais aussi les problèmes quotidiens actuels - concurrence accrue, opportunités réduites de super-profits à court terme, lancement de projets de développement immobilier commercial à long terme et à forte intensité de capital, entrée d'investisseurs étrangers sur le marché avec des exigences élevées pour justifier les décisions, etc. - témoigner objectivement du fait que l'importance de l'analyse qualitative sur les marchés immobiliers de la Russie deviendra de plus en plus importante dans un proche avenir.
2.2 Recherche du marché immobilier dans le but d'étayer les décisions d'investissement.
Le but ultime de toute étude du type considéré est de mesurer le rapport entre l'offre et la demande pour un type spécifique de produit sur le marché immobilier à un moment précis (généralement futur).
Les spécificités de l'immobilier en tant que marchandise ainsi que la place particulière de l'immobilier dans une économie de marché constituent un éventail assez large d'informations socio-économiques nécessaires au positionnement de ce produit sur le marché. Caractéristiques macroéconomiques actuelles et rétrospectives de l'économie nationale et régionale, indicateurs socio-démographiques des marchés régionaux et locaux, paramètres des marchés immobiliers régionaux et locaux - ce ne sont là que les domaines généraux dans lesquels il est nécessaire de mener des recherches.
Principe 1. Pour l'analyse, seules les informations susceptibles de déterminer réellement la productivité future de l'objet d'investissement doivent être sélectionnées.
En suivant ce principe, la principale difficulté pour l'analyste est le manque de règles standard ou de recommandations sans ambiguïté sur lesquelles former l'information initiale. C'est ici que l'analyste doit montrer tout son savoir, son intuition professionnelle, sa créativité et son expérience pratique. C'est d'ailleurs ici que sont posées les bases de la cohérence de l'ensemble de l'étude.
principe 2. Toutes les données actuelles et prospectives sur lesquelles l'étude est basée doivent être utilisées pour quantifier la performance du projet d'investissement immobilier considéré.
Cependant, même des informations soigneusement sélectionnées et directement liées au sujet de l'évaluation sont, au sens figuré, un « paquet de briques » à partir duquel l'analyste doit établir une base solide pour la recherche analytique conformément à toutes les règles de l'art du bâtiment. Et ici, vous ne pouvez pas vous passer d'une solution solide qui relie les éléments individuels en un seul monolithe.
Principe 3. Tous les blocs d'informations individuels sélectionnés pour justifier une décision d'investissement doivent être interconnectés par un schéma logique clair, se terminant par une prévision des conditions futures du marché et la productivité correspondante du projet considéré. La description du circuit logique doit être présentée explicitement.
Une perception positive par le client d'un rapport avec les résultats d'une étude de marché, dans lequel il n'y a pas de schéma logique, ne peut être que si :
a) l'analyste profite de l'ignorance du client, ou
b) le client est initialement favorable aux résultats.
D'autre part, la construction d'un schéma logique convaincant et évident est une démonstration de la plus haute compétence professionnelle de l'analyste.
Poursuivant le raisonnement sur la nécessité de construire un schéma logique de recherche, considérons un autre principe qui précise le contenu de l'analyse de marché.
Principe 4. Le contenu de l'analyse de marché devrait être réduit à une discussion des facteurs qui composent les principaux ratios pour déterminer la performance d'un objet immobilier commercial.
Conformément à ce principe, l'analyste au cours de l'étude doit formuler les principales relations qui déterminent la performance de l'installation commerciale, puis identifier la hiérarchie des paramètres-arguments, dont les fonctions sont les facteurs inclus dans l'expression principale pour les performances.
Illustrons une approche pratique de la mise en œuvre de ce principe à l'aide de l'exemple simplifié suivant.
Supposons que le critère de performance du projet considéré soit le résultat opérationnel net (NOI) dans une période spécifique du futur. Alors, par définition, l'expression principale pour déterminer la performance aura la forme suivante :
NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, Où
IGP- revenus bruts potentiels,
V&L- les pertes dues à la sous-charge et aux non-paiements.
M je- Autre revenu.
F.E.- Frais de fonctionnement fixes
VE- charges d'exploitation variables.
Considérez la procédure d'identification des paramètres qui déterminent les valeurs attendues des principaux facteurs.
Revenu brut potentiel est déterminé par la valeur du taux de location, qui à son tour est fonction du taux de location actuel, ainsi que des tendances du rapport entre l'offre et la demande du marché au fil du temps.
la propriété est fonction de la capacité cumulée du marché, des paramètres de la demande, du coefficient d'absorption du marché et de la croissance de la zone d'absorption de l'immobilier. Pour les projets, la charge projetée détermine deux indicateurs - le niveau de charge et le calendrier d'absorption par le marché à ce niveau.Croissance de la zone de reprise immobilière déterminé soit par la croissance du nombre d'emplois (taux d'emploi), soit par la croissance démographique. À son tour, l'expansion de la zone d'absorption entraîne le besoin de nouveaux biens immobiliers.
Il convient de noter que la croissance de l'emploi et la croissance démographique dans un cas peuvent être directement liées, par exemple, lorsque de nouveaux emplois sont créés et l'afflux de nouvelles personnes valides. Dans un autre cas, la croissance démographique peut croître sans augmentation de l'emploi, par exemple en raison d'une augmentation du nombre de retraités entrants ou d'une augmentation du taux de natalité. L'analyse qualitative implique l'utilisation de plusieurs sources d'informations qui fournissent des tendances historiques et des projections de croissance de gamme, suivies d'une comparaison des données. La segmentation de la croissance de l'aire de répartition est également obligatoire, par exemple par groupe d'âge, sexe, taille de la famille, etc. L'absence de ces positions dans l'étude doit être attribuée au choix incohérent des données à utiliser dans l'analyse.
Paramètres de la demande déterminée par des indicateurs spécifiques tels que la surface (bureau ou production) par lieu de travail, les dépenses d'achat par habitant, le nombre d'appartements ou de maisons par habitant, etc. À l'aide des paramètres de la demande, la quantité de biens immobiliers nécessaires est calculée, ce qui correspond à la croissance du domaine de la consommation immobilière. Par exemple, en appliquant les dépenses moyennes par achat à la croissance démographique, les ventes au détail devraient augmenter, et donc le besoin d'espace de vente au détail supplémentaire. Lors de l'analyse du marché du logement, la croissance de la population segmentée par âge, revenu, taille ou composition de la famille est convertie en demande segmentée. Une bonne analyse des paramètres de la demande implique l'étude des tendances historiques, l'état actuel et la prévision de leur valeur probable à l'avenir. De plus, une analyse cohérente mesure l'évolution de la demande non seulement en raison des nouveaux gains de gamme, mais également en raison des changements dans la population existante et la structure de l'emploi. Par exemple, en période de reprise économique, les entreprises en croissance nécessitent de grandes surfaces, et l'évolution de la situation démographique vers une augmentation des personnes en âge de retraite nécessitera un type de logement adapté.
