1. La demande doit être déposée et adressée au bureau des impôts du siège de TSN. Si la demande et l'ensemble des documents qui l'accompagnent sont soumis à la mauvaise autorité fiscale, une décision sera alors prise de refuser l'enregistrement par l'État, et les documents et le reçu de paiement des frais ne seront pas restitués. Et pour un enregistrement ultérieur, tous les documents doivent être préparés à nouveau et les frais d'État d'un montant de 4 000 roubles doivent être à nouveau payés, ainsi que les services notariaux ;
2. Si sur la troisième feuille de la demande, la signature du demandeur n'est pas certifiée par un notaire, alors, sur la base d'une telle demande, une décision est également prise de refuser l'enregistrement du TSN. Pour vous inscrire, tous les documents ci-dessus sont requis. L'absence de l'un d'entre eux donne à l'administration fiscale le droit de prendre la décision de refuser l'enregistrement par l'État ;
3. Toutes les informations contenues dans chaque document doivent être exactes. Le nom et l'adresse de TSN indiqués dans la demande d'inscription, dans la Charte et dans le protocole doivent être les mêmes. Le contenu de la Charte ne doit pas contredire la loi. Toutes les décisions de l'assemblée doivent être adoptées et formalisées conformément aux exigences du Code du logement de la Fédération de Russie ;
4. Si la taxe d'État est payée avec des détails erronés ou si une copie du reçu est jointe, et non l'original, alors la taxe d'État est considérée comme non payée et, sur la base de l'ensemble des documents, le registraire prend la décision de refuser l'État. inscription;
5. Il est très important de préparer correctement les documents : chaque document composé de plusieurs feuilles doit être relié et numéroté. Le nombre de feuilles du document est confirmé par la signature du demandeur ou du notaire au dos de la dernière feuille du document à l'endroit où il est relié. Les corrections dans le texte des documents soumis ne sont pas autorisées, des tirets sont placés dans les colonnes non remplies et les feuilles vierges du formulaire P11001 ne sont pas jointes.

Les résidents de tout « immeuble de grande hauteur » peuvent décider lors d'une assemblée générale de choisir une forme de gestion ou une autre. De plus, les citoyens sont obligés de le faire, sinon la maison se retrouvera sans entretien et sans les ressources nécessaires. Les propriétaires d'appartements ont le droit de choisir indépendamment une option de gestion parmi celles approuvées par la loi.

L'une des formes populaires de gestion d'immeubles à appartements est considérée comme une société de personnes (HOA). Aujourd'hui, nous inviterons les lecteurs à étudier les instructions étape par étape sur la façon de créer un HOA dans un immeuble en 2019.

En termes simples, nous parlons de l'association des propriétaires d'un immeuble à appartements. Quant à l'interprétation législative, le Code du logement de la Fédération de Russie définit une société de personnes comme une organisation à but non lucratif créée spécifiquement pour la disposition des biens communs dans le cadre de la loi.

Récemment, de nombreuses critiques négatives ont été publiées sur Internet concernant cette forme de gestion d'immeubles à appartements. La plupart des plaintes portent sur la malhonnêteté du président élu et sur l'absence d'un système à part entière de règlement avec les résidents. Parfois, des problèmes surviennent même au stade de l'organisation d'un partenariat.

Si nous parlons de l'objectif de la création d'un HOA, le plus important est d'avoir un accès ouvert au financement et aux dépenses ultérieures de fonds pour améliorer le territoire adjacent et offrir aux citoyens un séjour confortable. Si elle est organisée correctement, il n'y aura pas de conséquences négatives et, au contraire, les gens bénéficieront d'opportunités et d'avantages supplémentaires.

Par où commencer à organiser un partenariat ?

Organiser un HOA peut se heurter à certaines difficultés. Tout d’abord, il faut résoudre les problèmes juridiques et financiers. Il est important de déterminer qui s'occupera des formalités administratives nécessaires à l'enregistrement de la communauté et qui informera les résidents de la tenue de l'assemblée générale.

Pour vous aider, vous pouvez utiliser le Code du logement de la Fédération de Russie, qui décrit en détail la procédure d'organisation d'une communauté, en soulignant les points importants. Toutes ces dispositions et exigences doivent être respectées très strictement, car la moindre violation peut entraîner la déclaration illégale de l'organisation.

L'exigence la plus importante lors de l'organisation d'un HOA est de procéder à un vote des résidents. Une nouvelle organisation ne sera considérée comme légale que lorsque, lors d'un vote, les propriétaires d'au moins 50 % de la surface habitable de la maison acceptent sa création. La décision de créer un partenariat est prise lors de la convocation initiale, mais pour compléter les démarches administratives, un groupe d'initiative de citoyens rédige et adresse une demande à la commune.

Procédure de tenue d'une assemblée des propriétaires

Un groupe préformé de résidents proactifs se charge d'organiser l'assemblée générale. Pour ce faire, les citoyens établissent un ordre du jour de convocation et adressent les convocations à la réunion dans les formes prévues par la loi. Il est important que les lettres soient remises aux résidents au plus tard 10 jours avant la date prévue.

Pendant ce temps, ces mêmes personnes élaborent la Charte de l’organisation et préparent les formulaires de vote spéciaux. Pendant l'événement, chaque question est exprimée séparément et un vote est effectué sur chaque élément. Toutes les actions des participants et les résultats du vote sont enregistrés dans un document spécial - un protocole. En règle générale, lors de la première réunion, le conseil d'administration et le président de la HOA sont élus. Cela se produit après que la décision de former un partenariat a été prise.

Il convient de dire quelques mots sur le quorum. Le fait est que le vote n'est considéré comme valable que lorsque plus de 50 % des participants ont voté. La voix de chaque membre de la communauté a un poids différent selon la taille du logement possédé par le citoyen. Plus l'appartement est grand, plus la voix est significative.

Autres étapes pour créer un partenariat

Après avoir pris les décisions d'organisation nécessaires, tout membre du conseil d'administration a le droit de soumettre la demande et les documents d'enregistrement du HOA au bureau des impôts. Pour ce faire, vous devrez fournir :

• demande sur le formulaire 11001 ;
• procès-verbaux du conseil d'administration;
• reçu du paiement des droits de l'État ;
• charte communautaire, préparée en double exemplaire.

L'enregistrement de la demande soumise prendra jusqu'à sept jours ouvrables. Par la suite, une commission spéciale est constituée de membres du conseil d'administration et de représentants de la commune, qui effectue la procédure d'acceptation et de transfert de la maison. De plus, toute la documentation technique nécessaire est préparée et transférée.

Enfin, les gestionnaires du partenariat devront préparer et envoyer des avis spéciaux au comité de gestion immobilière et au service des services publics municipaux de l'administration. De plus, vous devrez ouvrir un compte bancaire pour le réapprovisionnement ultérieur par les résidents et dépenser des fonds pour payer les ressources.

Conclusion

La création et l'enregistrement d'un HOA sont une procédure complexe avec un grand nombre de subtilités et de nuances diverses. Pour garantir que la documentation complétée et le partenariat lui-même ne soient pas interdits à l'avenir, il est nécessaire d'étudier attentivement la documentation primaire de la communauté et de prendre en compte toutes les caractéristiques de l'organisation de cette forme de gestion du MKD.

Les propriétaires de locaux dans un ou plusieurs immeubles résidentiels peuvent créer un HOA - un partenariat pour organiser la fourniture de services publics et leur paiement, ainsi qu'aux fins d'une gestion organisée des biens communs.

La création d'un HOA comprend deux étapes principales :

Au stade préparatoire, il est nécessaire de constituer un groupe d'initiative dont les membres expliqueront aux habitants la nécessité de créer un partenariat et organiseront une réunion des propriétaires de locaux d'habitation.

Lors de l'assemblée, les résidents doivent décider de former un HOA et approuver la charte et les organes directeurs du partenariat créé. Ensuite, la direction élue doit préparer un ensemble de documents pour l'enregistrement de la HOA en tant que personne morale.

Une association de propriétaires peut être créée par les habitants d'une ou plusieurs maisons dont les territoires adjacents ont des limites adjacentes, conformément à l'article 2 de l'art. 136 Code du logement de la Fédération de Russie. Les limites de ces territoires peuvent être consultées sur le projet d'arpentage du comité d'urbanisme de l'administration locale.

Au stade de l'enregistrement, le conseil d'administration de la société remplit une demande auprès du service des impôts pour l'enregistrement de la société et soumet la charte signée par un notaire et le procès-verbal de l'assemblée des résidents au cours de laquelle la décision de création de la HOA a été prise.

Création d'un groupe d'initiative

Un groupe de propriétaires proactifs est créé au nombre de cinq personnes aux fins suivantes :

• évaluation de biens immobiliers d'immeubles à appartements;
• réaliser un travail explicatif ;
• avis de convocation pour se conformer à la procédure d'enregistrement d'un HOA.

Les initiateurs peuvent obtenir des informations sur les biens détenus collectivement par les propriétaires d'appartements auprès du RTC.

Après cela, il est nécessaire de faire une visite des appartements afin de connaître l'avis des résidents sur le travail de la société de gestion actuelle et de proposer de former un partenariat pour améliorer la gestion des biens de la maison et réduire les paiements sur recettes, puisque la HOA ne tire pas de profit de ses activités, ce qui distingue la HOA des sociétés de gestion privées.

Notification aux propriétaires de la réunion d'un immeuble

Après avoir mené un travail d'explication, les initiateurs de la constitution du HOA ont fixé la date de l'assemblée des propriétaires et les en ont informés 10 jours avant sa tenue.

Pour que le quorum requis (propriétaires de plus de la moitié de la superficie totale des locaux en immeubles) soit présent à l'assemblée, il est important de transmettre l'information à chaque résident. Il est conseillé d'utiliser des notifications écrites individuelles dans lesquelles les résidents signeront leurs informations.

Si l'on découvre par la suite un groupe important de résidents qui n'ont pas été informés de l'assemblée générale, cela peut entraîner l'invalidité de l'assemblée et la dissolution de la HOA, il est donc nécessaire de recueillir les signatures d'au moins la moitié de tous les résidents de le territoire du futur partenariat avant l'ouverture du HOA.

L'avis doit indiquer la date de la réunion, son objet, ainsi que les numéros de téléphone des membres du groupe d'initiative en cas de questions.

Tenir une réunion

Les propriétaires de locaux d'habitation doivent se présenter à la réunion avec un passeport et un justificatif de titre de logement. Tout d'abord, la personne qui préside l'assemblée est choisie, ainsi que le secrétaire qui tient le procès-verbal de l'assemblée. Il s'agit généralement de membres du groupe d'initiative, que nous avons mentionné dans les premiers paragraphes des instructions sur la façon d'enregistrer un HOA.

• formation de partenariats;
• sélection des organes directeurs;
• sélection des organismes de contrôle avant de devenir HOA ;
• adoption de la charte.

La décision de constituer un HOA est prise à la majorité simple des voix des personnes présentes (50 % + une voix), conformément à l'article 1 de l'art. 136 Code du logement de la Fédération de Russie.

Choisir un président dans un immeuble est facile

Le président de la société a le pouvoir d'agir.

Les responsabilités liées à l'enregistrement de l'organisation créée auprès du service des impôts relèvent également de la compétence du président.

Au nom de l'organisation et dans ses intérêts sans procuration, conformément au paragraphe 2 de l'art. 149 Code du logement de la Fédération de Russie.

Article 149. Code du logement de la Fédération de Russie. Président du conseil d'administration de l'association des propriétaires

1. Le président du conseil d'administration d'une association de propriétaires est élu pour une durée fixée par la charte de l'association. Le président du conseil d'administration de la société veille à l'exécution des décisions du conseil d'administration et a le droit de donner des instructions et des ordres à tous les fonctionnaires de la société dont l'exécution est obligatoire pour ces personnes.
2. Le président du conseil d'administration d'une association de propriétaires agit sans procuration au nom de la société, signe les documents de paiement et effectue des transactions qui, conformément à la loi et à la charte de la société, ne nécessitent pas l'approbation obligatoire du conseil d'administration. de la société ou l’assemblée générale des associés de la société.

   Élabore et soumet pour approbation à l'assemblée générale des membres de la société le règlement intérieur de la société relatif aux salariés dont les responsabilités comprennent l'entretien et la réparation des biens communs dans un immeuble à appartements, ainsi que le règlement sur la rémunération de leur travail.

   Approbation des autres documents internes de la société prévus par le présent Code, de la charte de la société et des décisions de l'assemblée générale des membres de la société.
   (tel que modifié par la loi fédérale du 4 juin 2011 N 123-FZ)
   (voir texte dans l'édition précédente)

Le Président peut être élu de deux manières :

1. assemblée générale des résidents;
2. réunion des membres du conseil d'administration.

Dans le second cas, les habitants élisent les membres du conseil d'administration de la HOA (de 3 à 5 personnes) lors d'une assemblée générale. Les membres du conseil élisent ensuite un président.

S'il y a un grand nombre de propriétaires, un vote par correspondance peut être organisé pour les membres du conseil d'administration. Lors du vote par correspondance, les membres du conseil d'administration sont élus par liste lors des visites des appartements du groupe d'initiative, et les bulletins de vote doivent comporter la signature de la personne qui a voté et les détails de son passeport.

La durée pour laquelle le président est élu doit être précisée dans la charte de l'organisation. Pour sélectionner un président, les voix des propriétaires de plus de la moitié de tous les mètres carrés de logements appartenant au partenariat créé sont nécessaires.

Outre le président, lors de l'assemblée constitutive, il est nécessaire d'élire les membres de la commission de contrôle et d'audit, dont la tâche principale est de contrôler les activités financières des membres du conseil d'administration. La Commission de Contrôle et d'Audit est élue pour un mandat n'excédant pas deux ans.

Élaboration et adoption de la charte

La charte de l'organisme créé doit être élaborée par les initiateurs de la création du partenariat avant l'assemblée générale.

• minutes de la réunion;
• charte adoptée;
• les données sur les personnes qui ont voté ;
• des données sur les mètres carrés appartenant aux personnes qui ont voté ;
• reçu du paiement des droits de l'État (4 000 roubles).

Le procès-verbal de l'assemblée et la charte doivent être certifiés conformes par un office notarial et avoir des copies.

Sélection d'OKVED

Avant de soumettre les documents au service des impôts, le président du HOA doit décider de la classification du partenariat créé selon l'OKVED. Le code OKVED est déterminé en fonction des objectifs statutaires de l'organisation.

Pour la plupart des HOA, les codes suivants conviennent :

• code 70.32 – gestion immobilière ;
• code 70.32.1 – gestion du fonctionnement du parc de logements.

Si vous avez des doutes, vous pouvez envoyer une lettre officielle au service des impôts pour demander quel code convient à une organisation particulière.

Remplir la demande d'inscription

Pour enregistrer un HOA, le président soumet les documents préparés à l'administration fiscale et remplit une demande sur le formulaire P11001, qui doit contenir les informations suivantes :

1. nom de l'entreprise;
2. adresse de l'organisation ;
3. des informations sur les propriétaires qui ont créé l'organisation ;
4. des informations sur les fondateurs ;
5. Code OKVED.

Les informations sur chaque fondateur (membre du conseil d’administration) doivent être fournies sur une feuille séparée. Chaque feuille de candidature est signée par le président.

Le nom de l'organisation indiqué lors de l'inscription auprès de l'administration fiscale doit contenir la mention « association de propriétaires », conformément à l'art. 135 Code du logement de la Fédération de Russie.

Il est possible de déposer une demande par courrier, mais dans ce cas, chaque feuille de demande doit être certifiée par la signature d’un notaire. La certification de la demande n'est pas requise uniquement lorsque le président présente personnellement son passeport à l'autorité d'enregistrement.

Après avoir soumis une demande accompagnée de documents, les agents des impôts doivent enregistrer la société en tant que personne morale dans un délai de trois jours.

Motifs du refus

Après vérification des données et documents fournis, l'administration fiscale peut refuser d'enregistrer une personne morale dans les cas suivants :

• indication de fausses informations dans la candidature ;
• utilisation de faux documents ;
• fourniture d'un ensemble incomplet de documents ;
• fourniture d'un extrait de celui-ci en lieu et place du procès-verbal de la réunion ;
• signature des dossiers de candidature par une personne non autorisée.

Le motif du refus doit être fourni par écrit par les autorités fiscales. Une fois le motif éliminé, vous pouvez soumettre à nouveau votre demande d'inscription.

IMPORTANT! Le Service des impôts n'est pas autorisé à vérifier le respect de la procédure de création des HOA telle que définie par le Code du logement de la Fédération de Russie et d'autres réglementations de la législation de la Fédération de Russie.

Ainsi, savoir comment organiser un HOA peut être une bonne alternative aux sociétés de gestion si des propriétaires responsables qui comprennent la législation sur le logement et ont une expérience en gestion sont élus au conseil d'administration. Lors de la création d'un partenariat, il est important d'informer le plus grand nombre possible de résidents et de respecter toutes les formalités nécessaires afin d'éviter la dissolution de l'organisme en raison de violations des règles de sa création.

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Pour économiser sur le chauffage et l'eau chaude

J'ai 30 ans et depuis la troisième année maintenant je suis président du HOA de ma maison.

Guennadi Gontcharov

président de la HOA

Avec l'aide d'un HOA, les résidents gèrent eux-mêmes un immeuble à appartements : ils peuvent influencer son amélioration et réduire le coût des services publics. Par exemple, en deux ans, nous avons réussi à réduire de plus de moitié les paiements pour le chauffage et l’eau chaude. Je vis dans un appartement d'une superficie de 60 m² et rien qu'en janvier, j'ai économisé plus de 2 000 roubles sur le chauffage : je payais environ 3 500 roubles par mois, maintenant pas plus de 1 300.

Je vais vous raconter comment nous avons fait, quelles difficultés nous avons rencontrées et comment elles auraient pu être évitées.

Pour les résidents des maisons avec leur propre chaufferie

L'auteur raconte comment, avec l'aide d'un HOA, les habitants de son immeuble ont pu conquérir une chaufferie sur le toit d'une entreprise tierce et réduire les paiements de chauffage et d'eau chaude. Cet article s'adresse donc principalement aux résidents de maisons dotées de leur propre chaufferie, qui paient trop cher pour ses ressources.

Cela ne veut pas dire que les autres lecteurs ne seront pas intéressés à lire l’article. L'association des propriétaires gère de manière indépendante l'immeuble et résout les problèmes que la société de gestion ne veut généralement pas traiter : réparations de haute qualité et durables des entrées, économies d'argent pour les résidents sur les factures de services publics, clôture du territoire, etc.

Si vous n'êtes pas satisfait de quelque chose dans la maison où vous vivez, la création d'un HOA résoudra peut-être le problème.

HOA ou TSN. Le 1er septembre 2014, sont apparues les sociétés de propriétaires immobiliers (TSN), qui ont légalement remplacé le HOA. Désormais, seul TSN peut être enregistré et les HOA existants doivent apporter des modifications à leurs documents constitutifs. TSN est un concept plus général qui inclut l'association des propriétaires non seulement de locaux dans des immeubles d'habitation, mais également des immeubles d'habitation eux-mêmes, des parcelles de jardin, des datchas, des garages, etc.

Bien que la HOA n’existe pas légalement, le code du logement contient toujours le terme « association de propriétaires ». C'est le HOA, et non le TSN, qui a le droit de gérer un immeuble à appartements. Dans cet article, nous utiliserons le terme « HOA » car il est plus courant. Et l'article concerne l'association des résidents d'un immeuble, et rien d'autre.

Pourquoi avons-nous décidé de créer un HOA ?

Je vis dans une ville de province ordinaire - à Engels, c'est la région de Saratov. 225 000 personnes vivent ici. Ma maison a dix étages, construite en 2008 et compte 180 appartements. Tout le premier étage est occupé par des commerces.

Il y a plusieurs années, je me suis rendu compte que la vie dans notre immeuble pouvait être améliorée par nos propres moyens. J'ai trouvé parmi mes voisins des personnes partageant les mêmes idées. Nous avons utilisé notre propre argent pour installer la vidéosurveillance, déblayé une zone abandonnée au milieu de la cour que les sans-abri adoraient et pensé à clôturer la zone de la maison avec une clôture. Lorsque j'ai de nouveau reçu un paiement énorme de 7 000 roubles de la part de la société de gestion pour le chauffage et l'eau chaude, j'ai réalisé qu'il fallait changer autre chose.

Nous avons décidé de savoir combien de résidents d'initiative se trouvaient dans la maison et avons affiché des avis concernant la réunion dans les entrées. Seules sept personnes sont venues, alors que le bâtiment dispose de cinq entrées et de 180 appartements. Lors de la réunion, nous sommes arrivés à la conclusion que la raison des paiements énormes et incompréhensibles pour le chauffage était notre chaufferie sur le toit. Lors de la construction de la maison, le promoteur a assuré aux actionnaires que la chaufferie était la clé des économies, mais ce fut l'inverse.

Notre chaufferie n'était pas en propriété commune, comme l'exige la loi, mais appartenait à une société dont le fondateur était le directeur général du promoteur. Les locaux de la chaufferie ont été loués à une autre entreprise titulaire d'une autorisation d'entretien des chaufferies. Parmi ses fondateurs figurait une personne du même nom de famille.

En raison de cette chaîne, les habitants ont été contraints de payer le chauffage et l'eau chaude à un tarif élevé, plutôt que de payer les ressources de la chaufferie et les coûts réels de son entretien, comme cela devrait être le cas par la loi. Cette situation ne pourrait être corrigée que par l'intermédiaire du tribunal - et seulement si la HOA, et non des résidents spécifiques, déposait une réclamation correspondante. Les résidents individuels ne seront pas en mesure de gérer une installation aussi dangereuse qu'une chaufferie, et la société de gestion n'a besoin d'aucun travail supplémentaire.

Nous avons donc décidé de créer un HOA.

Il ne restait plus qu'à choisir la personne qui ferait tout cela. À cette époque, je comprenais peu le sujet des redevances pour le logement et les services communaux, mais j'étais sûr que si je n'étais pas dans la direction du HOA, tôt ou tard les vols et les dépenses inappropriées commenceraient. J’ai aussi compris que si j’étais juste au conseil d’administration du HOA, je n’aurais pas assez de motivation pour tout comprendre. Mon revenu à cette époque était supérieur à 100 000 roubles par mois et je pouvais me permettre de consacrer du temps à étudier un nouveau domaine. Par conséquent, je suis devenu président du HOA de ma maison.

Qu'est-ce qu'un HOA

Dans un immeuble à appartements, il y a des biens communs aux résidents : murs, toiture, sous-sol, entrées, terrain, équipements - tout ce qui dessert plusieurs appartements ou locaux. Par exemple, une colonne montante d'eau froide dans une salle de bain, à travers laquelle l'eau s'écoule vers les voisins du dessus ou du dessous, est une propriété commune, et les tuyaux de distribution qui en partent autour de la pièce sont la propriété des résidents.

Au fil du temps, tout se détériore, tout doit être surveillé - c'est ce que font les sociétés de gestion (MC). Mais une société de gestion ordinaire est avant tout une organisation commerciale. Elle est peut-être professionnelle et rentable, mais elle ne souhaite pas réduire les coûts du propriétaire ou prolonger la durée de vie de la maison. En règle générale, plus l'argent économisé pour l'entretien d'une maison est important, plus la gestion génère des bénéfices, souvent au détriment de la qualité du travail et des services publics.

Les véritables propriétaires de la maison sont l'association des propriétaires, la HOA. Une HOA est une association à but non lucratif de propriétaires d'un immeuble à appartements qui ont décidé de gérer conjointement l'immeuble, d'assurer des services publics ininterrompus et d'entretenir les biens communs.

Le professionnalisme des membres de la HOA est souvent loin d'être parfait, mais la responsabilité de votre maison et de vos voisins est une bonne motivation qui remplace les connaissances professionnelles.

Organes directeurs de la HOA. Le principal organe directeur d'un immeuble à appartements est l'assemblée générale des propriétaires. C'est elle qui décide qui gérera la maison : la société de gestion ou la HOA. L'assemblée générale décide également de l'usage des biens communs et peut les modifier.

La réunion des membres de la HOA est un organe moins puissant. Il prend les décisions sur les activités de la société, élit un conseil d'administration parmi ses membres, fixe les cotisations, etc.

Le conseil d'administration est composé de plusieurs personnes qui gèrent les activités du HOA. Ils résolvent les problèmes opérationnels, réfléchissent à la stratégie du partenariat et font des propositions aux assemblées générales des propriétaires ou aux réunions des membres de la HOA. Ils élisent également parmi eux le président du conseil d’administration. Tout ou partie des membres du conseil d'administration peuvent être rémunérés pour leur travail à même les fonds de la société si l'assemblée des membres en décide ainsi.

Tous les employés de HOA relèvent directement du président. Selon la loi, il exécute les décisions du conseil d'administration, mais en réalité, c'est le contraire. L'assemblée des membres de la HOA attribue une rémunération mensuelle au président.

La loi n'interdit pas l'embauche d'un gestionnaire professionnel dans la HOA en plus du président. La seule question est celle des finances. Dans notre HOA, le salaire du manager est désormais de 17 000 roubles, celui du président est de 2 900 roubles.

Le HOA doit également disposer d'une commission d'audit. Elle s'assure que tout est en ordre avec les activités financières de la HOA en termes d'enregistrement et d'équité. Sa tâche consiste à détecter les incohérences dans les rapports financiers et à vérifier si toutes les dépenses sont conformes aux objectifs. Sur la base des résultats de ses contrôles, elle rend compte aux résidents et peut porter plainte auprès des autorités de contrôle - le fisc, l'inspection du logement ou le parquet.

Plan de création de HOA

Il existe de nombreuses informations sur Internet sur la façon de créer un HOA. Mais je recommande tout de même de contacter un avocat du secteur de l'habitat et des services communaux afin qu'il puisse suivre la procédure. Cela nous a coûté 10 000 roubles.

Groupe d'initiative. Tout d'abord, vous devez trouver au moins trois personnes partageant les mêmes idées parmi les résidents de la maison qui partagent votre position sur la création d'un HOA et sont prêtes à agir. Cela peut être fait à l'aide d'annonces dans les entrées et dans le salon de discussion à la maison, s'il y en a un.

Vos personnes partageant les mêmes idées constituent le futur conseil d’administration du HOA. Pour qu’un vote du conseil d’administration prenne toujours une décision, le nombre de membres doit être impair.

Finance. Les HOA ont besoin d’argent pour fonctionner. Ils sont inclus dans les factures de services publics et sont indiqués sur les reçus avec la ligne « Entretien des biens communs ».

Tout d'abord, il faut de l'argent pour payer les salaires des employés - mécaniciens, électriciens, comptables, concierges et autres. Dans notre HOA avec 180 appartements, le coût des salaires du personnel en activité est de 76 000 roubles par mois :

• directeur - 20 000 roubles;
• comptable - 15 mille;
• mécaniciens et nettoyeurs - 10 000 chacun;
• électricien, concierge et répartiteur - 7 000 chacun.

76 000 R

dépenses pour les salaires du personnel travaillant dans notre HOA

Les niveaux de salaire varient selon les régions, alors parlez aux présidents du HOA de votre ville pour déterminer la taille.

En plus des salaires des employés, de l’argent est dépensé pour les tâches ménagères. Ils sont déterminés par une estimation des revenus et dépenses, qui doit être établie et approuvée chaque année lors d'une assemblée des membres de la HOA.

Pour comprendre combien il en coûtera pour entretenir un HOA pour chaque appartement, vous devez additionner le montant total des dépenses de l'année et le diviser par la superficie totale des appartements et des locaux non résidentiels. Le résultat sera le tarif d'entretien et de réparation des biens communs par 1 m². Comparez-le avec le montant du bulletin de versement : si le taux dans le HOA est plus élevé que dans la société de gestion, le HOA n'est pas votre option. Les résidents ne voudront pas payer plus.

Si le bâtiment ne supporte pas l'entretien du HOA, vous pouvez créer un conseil d'immeuble qui interagira avec la société de gestion et lui transmettra les souhaits des résidents.

Assemblée générale des propriétaires

La décision de créer un HOA est prise lors d'une assemblée générale des propriétaires. Il faut préparer cette assemblée : établir un ordre du jour, commander des extraits à Rosreestr pour établir la liste des propriétaires, choisir les dates de l'assemblée et de fin du vote, imprimer les formulaires de vote, etc.

Il est très important d'établir correctement l'ordre du jour du vote afin de ne pas avoir à tenir à nouveau la réunion plus tard. Un ordre du jour est une liste de points lors d’une réunion sur lesquels les propriétaires devront voter pour ou contre.

L'ordre du jour de la réunion de création d'un HOA doit comprendre les questions suivantes :

1. Approbation du président et du secrétaire de l'assemblée, leur conférant le droit de décompter les voix.
2. Approbation de la procédure de dépouillement des votes, par exemple, 1 m² de la superficie totale de la propriété équivaut à une voix.
3. Choisir le mode de gestion de la maison - société de gestion ou HOA.
4. Création d'un HOA.
5. Approbation de la charte HOA.
6. Détermination de la composition quantitative du conseil d'administration de HOA.
7. Sur l'élection des membres du conseil d'administration de HOA.
8. Détermination de la composition quantitative de la commission d'audit.
9. Sur l'élection des membres de la commission d'audit.
10. Approbation de la personne autorisée à enregistrer le HOA.
11. Approbation du mode de notification aux propriétaires des appartements des décisions prises par l'assemblée générale. Vous pouvez par exemple afficher des informations sur un stand d'information, plutôt que d'envoyer à chaque fois des lettres recommandées à tous les résidents.
12. Approbation de la procédure de formalisation des décisions de l'assemblée générale - un protocole signé par le président et le secrétaire de l'assemblée.
13. Approbation du lieu de stockage des procès-verbaux et décisions de l'assemblée générale.
14. Approbation de la rémunération du président du conseil d'administration.
15. Approbation du nom du HOA.
16. Approbation d'une collecte ponctuelle de fonds pour la création d'un HOA. Il sera utile de rembourser les frais du groupe d’initiative pour la papeterie, l’inscription, un avocat, etc.

L'ordre du jour de l'assemblée elle-même doit correspondre à l'ordre du jour indiqué dans la convocation, de sorte que la liste des questions ne peut pas être modifiée au cours du processus. Les questions posées en face-à-face et sur les formulaires de décision doivent refléter toutes les informations et être clairement formulées afin que les électeurs puissent voter pour, contre ou s'abstenir sans commentaires supplémentaires de la part des électeurs. Par exemple, le point de l'ordre du jour « Approbation de la rémunération du président du conseil d'administration » dans le formulaire de décision peut ressembler à ceci : « Approuver la rémunération du président du conseil d'administration d'un montant de 15 000 roubles par mois ».

Pour obtenir une liste à jour des propriétaires, vous devez commander des extraits de tous les locaux de la maison via le service FSIS de Rosreestr. Un extrait coûte 4 roubles, mais vous devez d'abord obtenir la clé dans votre compte personnel.

En téléchargeant des extraits sur l'un des services de tenue des assemblées générales de la maison, par exemple sur le site Internet de Burmistr ou de Roskvartal, vous pouvez imprimer des formulaires de vote personnels dans lesquels toutes les données du propriétaire ont déjà été renseignées. Il est beaucoup plus pratique de voter en utilisant de tels formulaires.

Informer tous les propriétaires de la réunion. Sur la base d'extraits de Rosreestr, vous devez imprimer des feuilles de notifications de livraison - un tableau avec les données des propriétaires. Cela peut être fait en utilisant n'importe lequel des services permettant d'organiser des réunions communautaires.

Avec le tableau, il faut parcourir les appartements et les locaux non résidentiels - commerces ou banques au rez-de-chaussée - et recueillir un maximum de signatures auprès des propriétaires attestant qu'ils ont reçu une notification. Les autres, qui n'ont pas pu être informés personnellement, devront envoyer des lettres recommandées. La dernière convocation doit être envoyée au moins 10 jours avant la réunion.

Une assemblée générale des propriétaires se tient généralement par contumace ou en personne. C'est-à-dire qu'une réunion en face-à-face est d'abord organisée avec toutes les personnes intéressées, puis les autres votent par contumace sur des formulaires imprimés et soumettent les décisions complétées en personne ou dans les boîtes aux lettres des membres du groupe d'initiative. Le point de retrait des formulaires complétés doit y être indiqué.

Pendant la partie en face-à-face, vous devez être prêt à répondre aux questions « Qu'est-ce que le HOA va changer ? », « Qui êtes-vous ? » et "Envisagez-vous de voler aussi?" Promettre aux gens une transparence absolue sur tous les frais de logement et de services et dépenses communaux. Il est important de comprendre le but de la création d'une HOA et ses différences avec une société de gestion : l'excédent d'argent collecté pour l'entretien des biens communs est dépensé uniquement pour la maison, tous les revenus et dépenses peuvent être contrôlés, toutes les questions peuvent être posées à le conseil personnellement, car les membres du conseil sont les résidents de la maison.

Pendant la partie absente de l'assemblée, disperser les bulletins de vote dans les boîtes aux lettres est inefficace : les gens ne voteront pas et jetteront simplement ces morceaux de papier. Nous devrons faire du porte-à-porte et organiser une mini-réunion pour tout le monde.

Le nombre de voix de chaque propriétaire correspond à la superficie de sa propriété. L'opinion du propriétaire d'un appartement de trois pièces est plus importante que celle du propriétaire d'un appartement d'une pièce. Pour créer un HOA, vous devez obtenir au moins 50 % des voix plus un vote « Pour » supplémentaire sur toutes les questions.

Si vous utilisez des services pour organiser des réunions communautaires, ce protocole est préparé automatiquement. Il ne reste plus qu'à l'imprimer avec toutes les pièces jointes - le registre des propriétaires des locaux de la maison, la liste des électeurs, l'avis de convocation, les procurations et les décisions complétées des propriétaires. Les candidatures sont également générées automatiquement.

Les documents doivent être imprimés en trois exemplaires : l'un reste au stockage par le président de l'assemblée, le deuxième doit être remis au Code pénal, le troisième à l'organisme territorial de l'inspection nationale du logement (GZHI).

Le protocole doit être à nouveau signé par tous les propriétaires qui ont voté pour le HOA. Vous pouvez remettre des photocopies de tous les bulletins de vote au CC afin qu'il n'y ait aucun soupçon de falsification du protocole et d'incompétence de la réunion. Les bulletins de vote originaux doivent être soumis à l'Inspection nationale du logement.

Dans le Code pénal et l'Institution nationale du logement, une lettre de motivation doit être jointe au protocole en deux exemplaires pour chacun : sur l'un, les employés du Code pénal et de l'Institution nationale du logement doivent marquer l'acceptation du protocole avec pièces jointes. Tout cela doit être fait dans les 10 jours après la fin du vote par correspondance. La durée totale de la partie correspondance n'est pas limitée ; nous la réalisons généralement en 2 à 4 semaines.

Des copies du protocole devraient également être placées sur des panneaux d'information aux entrées afin que tous les propriétaires de locaux de l'immeuble puissent en prendre connaissance.

Enregistrement HOA

Comme toute organisation juridique, une HOA doit être enregistrée auprès de l'administration fiscale. De plus, à partir de 2014, il est nécessaire d'enregistrer TSN et non HOA : sinon l'enregistrement sera refusé. Désormais, les documents peuvent être soumis par voie électronique et sans payer de frais d'État, mais j'ai personnellement enregistré TSN auprès du bureau des impôts.

Le procès-verbal complété ainsi que la charte de TSN ont été joints en deux exemplaires à la demande sous formulaire P11001 et signés en présence d'un notaire. Le protocole et la charte doivent utiliser le terme « TSN » et non « HOA », c'est important. J'ai payé les frais de l'État - 4 000 roubles. J'ai apporté tous les documents à la branche régionale du Service fédéral des impôts, qui s'occupe de l'enregistrement des personnes morales. Un nouvel échantillon de la charte TSN peut être téléchargé sur Internet - et refait vous-même si quelque chose ne vous plaît pas.

4000 R

frais d'État pour l'enregistrement de HOA

Notre protocole de création du partenariat n'a pas été signé par tous les propriétaires qui ont voté pour le HOA, le bureau des impôts n'a donc pas voulu accepter ma demande sans une liste de signatures. J'ai dû leur remettre un reçu.

Après avoir reçu le NIF et l'OGRN, vous devez ouvrir un compte courant, faire un cachet, recevoir des codes statistiques, récupérer un avis de la Caisse de pension et une attestation de la Caisse d'assurance sociale.

Conclusion de contrats pour la fourniture de ressources

Une lettre concernant la création d'un HOA avec l'obligation de conclure un accord pour la fourniture de ressources doit être envoyée ou remise personnellement avec un accusé de réception à tous les organismes d'approvisionnement en ressources avec lesquels la société de gestion a travaillé. Il s'agit généralement de services d'eau, de travailleurs de l'énergie, d'éboueurs, d'opérateurs d'ascenseurs et d'opérateurs d'interphone.

Dans un délai d'un mois, les organismes d'approvisionnement en ressources doivent conclure de nouveaux contrats avec le HOA et la société de gestion doit transférer la documentation technique de la maison et les autres documents nécessaires aux travaux, ainsi que les clés des locaux.

Notre chaufferie sur le toit sert à chauffer une autre maison à proximité. Par conséquent, idéalement, nous devions créer un HOA pour deux maisons à la fois afin de réduire les coûts de gestion - salaires d'un comptable et d'un gestionnaire, d'un répartiteur, dépenses de bureau, etc. La loi dit très peu de choses sur la création d'un HOA pour plusieurs maisons, et on ne trouve presque rien sur ce sujet sur Internet non plus.

Nous avions une chaufferie commune et, selon le plan cadastral public, les parcelles sous les maisons avaient une limite commune. Mais il s'est avéré qu'en fait, les terrains des maisons n'étaient pas constitués et que la commission, avec la participation de représentants de l'administration municipale, n'a pas trouvé d'utilités communes. Après avoir discuté avec une douzaine d'avocats différents, nous sommes arrivés à la conclusion que nous devons créer un HOA pour une maison.

Réception de la maison par la société de gestion

Avant de reprendre la maison auprès de la société de gestion, vous devez établir une fiche de défauts - une liste des problèmes visibles avec la maison. Ceci est fait pour qu'à l'avenir, la HOA ait une raison de poursuivre la société de gestion pour de l'argent qui n'a pas été dépensé pour les réparations de la maison, alors qu'il aurait dû l'être. Nous avons réussi à réclamer environ 380 000 roubles pour les réparations en cours, ce que la société de gestion n'a pas fait.

Moyennant une commission de la société de gestion, vous devrez parcourir à nouveau la maison et signaler tous les points de la liste. Il est préférable d'inviter un serrurier familier ou un président expérimenté d'un autre HOA à se promener dans le sous-sol et l'étage technique afin qu'ils puissent constater des problèmes que vous ignorez peut-être : blocages dans les lits d'égouts, réservoirs de compensation qui ne fonctionnent pas, échangeurs de chaleur bouchés. , etc.

Documents pour la gestion de la maison La société de gestion doit le restituer à ses frais et le transférer au HOA dans un délai de trois mois. Ce:

1. Passeport technique de la maison.
2. Documents pour les appareils de mesure.
3. Documents sur l'acceptation des résultats des travaux, les devis et l'inventaire des travaux.
4. Rapports d'inspection, contrôles d'état.
5. Rapports d'inspection et certificats de préparation délivrés pour la période de chauffage.
6. Mode d'emploi MKD.
7. Plan cadastral du terrain.
8. Extrait de Rosreestr.
9. Plan d'urbanisme du terrain.
10. Documents sur la validité d'une servitude ou autre charge.
11. Documentation du projet.
12. Listes des propriétaires, locataires et locataires.
13. Accords sur l'utilisation des biens communs des immeubles à appartements.
14. Décisions et procès-verbaux des assemblées générales des propriétaires.
15. Autres documents relatifs à la gestion d'un immeuble à appartements dont la liste est établie par décision de l'assemblée générale des propriétaires des lieux.

Demandez tous les documents, même si vous pensez qu'ils sont inutiles. En me tendant une pile de projets de construction poussiéreux à emporter chez moi, le directeur de la société de gestion a déclaré sarcastiquement qu'ils les utilisaient tout le temps. Dans ces projets « inutiles », nous avons découvert que les entrées de la maison devaient être équipées d'ascenseurs inclinés pour personnes handicapées. Maintenant, notre HOA intente une action en justice contre le promoteur, citant des projets de construction.

Données des compteurs. Aussi, lors de l'acceptation d'une maison, vous devez signer des listes de compteurs avec relevés : elles servent à effectuer le règlement final de la société de gestion avec les résidents. Il est très important de parcourir tous les appartements avec le personnel de direction afin de dresser correctement ces listes : cela permettra d'économiser de l'argent aux résidents et votre temps à l'avenir.

De nombreux habitants ne soumettent pas leur témoignage à la société de gestion, notamment dans les derniers mois du passage au HOA. Ensuite, la société de gestion facture des frais selon la norme. Et puis les gens transmettent des relevés de compteurs au HOA avec des chiffres inférieurs à ceux transmis par la société de gestion. C'est-à-dire que votre maison a consommé, par exemple, 500 mètres cubes d'eau froide au cours du premier mois, et les gens soumettent des relevés avec un volume négatif, dans lesquels ce ne sont pas eux qui doivent payer pour l'eau, mais vous qui devez payer pour eux. C'est un gros casse-tête pour le HOA : vous devrez ajouter des cubes selon la norme et modifier les relevés de départ des compteurs qui sont saisis dans le programme.

La lutte pour la chaufferie

Ayant pris le contrôle de la maison, notre HOA n'a pas reçu la chose la plus importante : une chaufferie sur le toit. La propriété des locaux de la chaufferie ayant été officiellement enregistrée auprès d'une société tierce, nous avons intenté une action en justice pour reconnaître le droit de propriété commune de la chaufferie litigieuse. Avant cela, nous avons tenu une réunion à l'échelle de la maison pour accorder au HOA le droit de déposer une réclamation.

Dans le procès, nous avons évoqué le fait que la chaufferie du toit est une propriété commune qui, selon la loi, ne peut appartenir à aucun tiers propriétaire. Nous avons également écrit que tout propriétaire de locaux dans la maison, qui devrait également posséder une part de la chaufferie, peut saisir le tribunal pour récupérer ses biens suite à une utilisation illégale.

Étant donné que les locaux appartenaient à une organisation et que l'entretien était assuré par une autre, toutes les chaudières coûteuses auraient été achetées par la deuxième organisation et étaient leur propriété. C'est pourquoi, dans le procès, nous avons demandé la reconnaissance du droit de propriété commune et partagée des locaux et de tous les équipements qui s'y trouvent. Selon la loi, il s'agit de deux exigences distinctes, nous avons donc payé deux taxes d'État de 6 000 roubles chacune.

Dans le procès, nous avons également demandé le remboursement des frais d'avocat d'un montant de 30 000 roubles.

Ce n’était pas la première chaufferie controversée du prévenu sur un toit, et le procès n’a pas été de tout repos : la procédure a duré 6 mois. Le 20 septembre 2017, nous avons déposé une plainte, il y a eu cinq audiences au tribunal et cinq fois encore l'audience a été reportée pour une raison ou une autre - le défaut de comparution de l'accusé, le manque de documents demandés, une demande de report. Le 26 mars 2018, nous avons signé un accord de règlement : la chaufferie est devenue propriété commune, et le défendeur a dû y laisser tous les équipements, qui sont également devenus la propriété de la maison. Selon l'accord de règlement, le défendeur n'a pas remboursé intégralement les frais d'avocat - seulement 21 000 roubles.

La lutte pour réduire les paiements

La HOA a commencé les travaux alors que les essais de la chaufferie n'avaient pas encore commencé. Par conséquent, nous avons d'abord dû conclure un accord pour la fourniture de chaleur et d'eau chaude avec l'organisme qui desservait auparavant la chaufferie, et comprendre nous-mêmes le fonctionnement de cette chaufferie. L'accord était franchement grossier : l'organisme de fourniture de chauffage n'avait que des droits, et le HOA avait des responsabilités, nous avons convenu de payer le chauffage en premier ;

Quelques mois plus tard, les résidents ont commencé à constater avec surprise que les tarifs devenaient de plus en plus élevés. Nous ne comprenions pas ce qui se passait : la température de l’eau chaude était la même, mais nous devions payer de plus en plus cher pour le cube. Dans la maison voisine, qui recevait la chaleur de notre chaufferie, un cube d'eau chaude coûtait déjà 400 roubles au lieu de 250 comme c'était la moyenne auparavant.

Calcul du coût de l'eau chaude. Le document de paiement contient un tableau de calcul des frais, chaque ligne correspondant à un service ou à une ressource utilitaire distincte. Le tableau comporte cinq colonnes principales :

1. Nom du service.
2. Volume individuel de consommation.
3. Volume de consommation destiné à l'entretien des biens communs.
4. Tarif par unité de volume.
5. Le montant total de la prestation.

Le plus souvent, pour calculer l'eau chaude dans les maisons modernes, une méthode à deux composants est utilisée : de l'eau froide et un liquide de refroidissement - de l'eau chaude avec des réactifs dissous contre la corrosion des tuyaux - sont fournis à la maison, et l'eau chaude est préparée à l'aide d'un échangeur de chaleur. Autrement dit, lorsque vous ouvrez un robinet d'eau chaude, vous ne recevez pas de liquide de refroidissement venant de quelque part par un tuyau, mais de l'eau chauffée à la température requise déjà présente dans votre maison. Dans ce cas, non pas une ligne « ECS » apparaît sur le bulletin de versement, mais deux : « Alimentation ECS », c'est-à-dire eau froide transformée en eau chaude, et « Énergie thermique pour la préparation de l'ECS ».

C'est ainsi que cela fonctionne dans notre maison : au sous-sol il y a un échangeur de chaleur qui chauffe l'eau chaude, et le liquide de refroidissement y coule depuis la chaufferie du toit. Le montant de la facture de paiement a augmenté spécifiquement pour l'énergie thermique nécessaire à la préparation de l'eau chaude. Par conséquent, la première chose que nous avons faite a été de commencer à gérer les pertes de chaleur.

width="1350" height="1612" class="outline-bordered" style="max-width: 1350px; height: auto" data-bordered="true"> Exemple de document de paiement avec calculs pour l'approvisionnement en eau chaude et énergie thermique pour sa préparation. Pour janvier 2018, le coût était de 242 roubles pour 1 m³ d'eau chaude : (31,8 + 453,89) ÷ 2 = 242,49 R

Pertes de chaleur. Si l'eau chaude s'écoule du point A au point B à travers un long tuyau et que la température de l'air autour de ce tuyau est bien inférieure à la température de l'eau, alors l'eau au point B sera plus froide qu'au point A. Ce phénomène est appelé perte de chaleur.

Dans les immeubles d'habitation modernes, comme dans le nôtre, l'eau chaude circule en permanence à tous les étages, de sorte que lorsque vous ouvrez un robinet d'eau chaude, vous la réchauffez immédiatement. S’il n’y a pas de circulation, vous devez à chaque fois vider toute l’eau entre votre robinet et l’appareil de chauffage jusqu’à ce qu’elle coule chaude. Et pendant que l’eau circule dans toute la maison, elle se refroidit. Plus il refroidit, plus il faut dépenser d’énergie thermique pour le réchauffer.

Nous avons dépensé environ 65 000 roubles pour le sous-sol et 16 000 roubles pour l'étage technique. En plus des tuyaux, nous avons isolé thermiquement les entrées du sous-sol, ainsi que les joints entre les sections de la maison sur le plancher technique, afin que l'air glacial ne pénètre dans la pièce que par les trous de ventilation et que les tuyaux refroidissent moins.

Ainsi, il a été possible de réduire la différence de température moyenne entre le soufflage et le retour de 5 à 7 %. Mais il est impossible de dire que les gens l'ont remarqué lors de leurs paiements - les différences de température d'un jour à l'autre étaient trop importantes : la température de l'air à l'extérieur de la fenêtre et la température de l'eau à l'entrée ont changé.

Analyse de température. Les problèmes avec la chaufferie se multipliaient : trop souvent, l'eau chaude cessait d'être chaude et il n'était pas toujours clair si la salle de contrôle de l'organisme de service était au courant.

Mon activité principale est la programmation web. Ayant maîtrisé un peu la programmation des microcontrôleurs, j'ai réalisé un appareil qui me permet de voir en temps réel via Internet un graphique de l'évolution des températures de l'eau chaude et du liquide de refroidissement de la chaufferie. Lorsque la température baisse, je reçois immédiatement une notification dans Telegram, et grâce au planning, je peux comprendre s'il y a eu un accident dans la chaufferie ou un problème dans autre chose.

L'analyse de la température a permis de trouver la raison principale de l'instabilité de l'approvisionnement en chaleur : le liquide de refroidissement chaud était mélangé à de l'eau, qui passe par les vannes ouvertes des chaudières déconnectées, dans la chaufferie, et non sur le chemin de l'échangeur de chaleur.

Entretien de la chaufferie. En mai 2018, nous avons finalement reçu une chaufferie avec tous les équipements en propriété commune et avons arrêté de payer l'eau chaude selon le tarif. Nous avons trouvé un organisme qui nous a aidé à reprendre la chaufferie et à établir un constat de défectuosité afin de pouvoir demander une indemnisation pour les frais de réparation de tous les équipements non fonctionnels.

La même organisation était censée entretenir la chaufferie pour 55 000 par mois. Le montant a été réparti entre tous les propriétaires de locaux dans deux maisons au prorata de la superficie, soit 2,91 R par mètre carré. Nous avons également décidé de collecter 1,5 R sur chaque mètre carré pour le fonds de réparation de la chaufferie pour les réparations à venir. Au total, les propriétaires ont payé 4,41 R par mètre carré pour l'entretien de la chaufferie.

Quelques mois plus tard, nous avons commencé à remarquer que dans les appartements avec une consommation d'eau chaude minimale - les retraités, par exemple, essaient d'économiser l'eau - en raison des frais d'entretien et de réparation de la chaufferie, le montant pour le mois d'été n'a pas changé du tout. Un cube d'eau chaude coûtait 150 roubles au lieu de 250, mais environ 100 roubles supplémentaires ont été dépensés pour l'entretien de la chaufferie. Bien qu'aucun travail n'ait été effectué sur la chaufferie. Par conséquent, nous avons trouvé une autre organisation de services pour 35 000 roubles par mois. Désormais, compte tenu de la contribution pour les réparations futures, l'entretien de la chaufferie coûte aux propriétaires 2,86 R par mètre carré.

En conséquence, la raison des problèmes fréquents d'eau chaude et des paiements élevés s'est avérée être non seulement le tarif de l'eau élevé, mais également un mauvais entretien de la chaufferie : l'eau chaude s'est refroidie en raison d'un manque d'isolation thermique et de problèmes de liquide de refroidissement. , et les organismes de services ont pris de l'argent pour les réparations qui n'ont pas été effectuées. Ce n'est que lorsque notre HOA a réglé tous les problèmes et enregistré la chaufferie comme propriété commune afin que les résidents aient cessé de payer le tarif que les paiements pour l'eau et le chauffage ont diminué.

« Vol » dans les HOA et les sociétés de gestion

Lorsqu'on prend connaissance du travail réalisé par la société de gestion, on est souvent surpris par les montants colossaux. Après trois ans de travail dans un HOA, j'ai réalisé que ce n'est pas toujours un signe de vol ou de pots-de-vin. Les difficultés à trouver des entrepreneurs travaillant sans numéraire entraînent une forte hausse des prix. Ces entrepreneurs ne veulent pas faire de petits travaux, donc le prix augmente encore plus. Beaucoup d'énergie est dépensée à rechercher une offre de prix raisonnable avec une garantie de qualité. Il s’avère qu’un travail apparemment simple finit par coûter très cher.

Et il y a aussi des travaux dont aucun des habitants ne réalise même qu'ils sont nécessaires : rinçage de l'échangeur de chaleur, entretien préventif du réseau d'égouts. Ces services sont coûteux et doivent être effectués régulièrement. Une énorme quantité d'équipements dans la maison nécessite des réparations et des entretiens, et les résidents ont le sentiment de ne payer que pour le nettoyage du hall d'entrée et de la cour. Les propriétaires de locaux non résidentiels, auprès desquels le même montant est perçu pour l'entretien des biens communs, sont généralement perplexes quant à la raison pour laquelle ils paient de l'argent, puisqu'ils paient séparément le concierge devant le magasin et la femme de ménage.

Résultats : à quel point nous avons réduit les coûts de chauffage et d'eau chaude

Pendant la saison de chauffage, ce à quoi nous travaillons depuis deux ans est enfin arrivé : les paiements pour le chauffage et l'eau chaude ont sensiblement diminué. Désormais, payer le chauffage et l'eau chaude est une raison de se vanter auprès de ses amis. En janvier 2017, j'ai payé 229 roubles pour 1 mètre cube d'eau chaude et 2997 roubles pour le chauffage. En janvier 2019, j'ai payé 88 roubles pour 1 mètre cube d'eau chaude, 1 091 roubles pour le chauffage et 206 roubles supplémentaires pour l'entretien de la chaufferie. Dans le même temps, la température de l’eau chaude est désormais en moyenne de 5 degrés plus élevée qu’elle ne l’était auparavant, sa consommation mensuelle devrait donc être inférieure.

88 R

J'ai payé un cube d'eau chaude en janvier 2019. Un an plus tôt, j'ai payé 229 roubles

Connaissant la superficie totale de la maison possédée et le volume total d'eau chaude consommé au cours de ces mois, vous pouvez comparer les montants totaux payables par toute la maison.

Frais de chauffage et d'eau chaude pour notre maison

Entretien du chauffage et de la chaufferie pour toute la maison

janvier 2019

241 775,48 RUB

janvier 2018

360 522,53 RUB

janvier 2017

551 032,21 R

Entretien chauffage et chaufferie pour un appartement de 61,1 m²

janvier 2019

1 297,77 €

janvier 2018

1935.16R

janvier 2017

2957.76R

Entretien chauffage et chaufferie par 1 m²

janvier 2019

21.24R

Dans certains cas, les habitants des immeubles à appartements, fatigués de l'inaction ou de l'incompétence banale des sociétés de gestion, préfèrent organiser une association de propriétaires (HOA). Ainsi, ils prennent le contrôle de la qualité de vie dans cette maison et peuvent résoudre de manière indépendante certains problèmes liés au logement et aux services communaux.

Objectifs de la création d’un HOA

Les raisons pour lesquelles les associations de propriétaires sont créées varient. Le plus souvent, la nécessité de constituer un HOA survient lorsque les résidents d'un immeuble ne sont pas satisfaits de la qualité du travail de la société de gestion. Et cela peut s'appliquer non seulement aux services fournis, mais également au travail avec les clients.

Par exemple, si des pannes de courant périodiques surviennent, cela constitue un problème, mais il peut être résolu par les employés de la société de gestion. Mais si ces derniers refusent de remplir leurs obligations, cela constitue déjà un problème sérieux, qui peut conduire les habitants à décider de créer une HOA. Après la création de cette organisation, les propriétaires d'appartements de cet immeuble seront en mesure de résoudre eux-mêmes une partie importante des problèmes. C'est l'objectif clé de la création d'un HOA - organiser l'autonomie gouvernementale.

Liste des démarches qu'une copropriété peut effectuer :

• Conclure des accords avec des organisations fournissant l'approvisionnement en ressources. Cela inclut les entreprises qui fournissent de l’électricité, du gaz, de l’eau ou assurent l’enlèvement des déchets et le nettoyage des égouts.
• Préparer des estimations pour les travaux de réparation pour une maison donnée. Cela peut s’appliquer aussi bien aux réparations esthétiques qu’aux réparations majeures.
• Surveillez l'état de la maison et de la cour en embauchant des concierges et des réparateurs ou en menant des conversations explicatives avec des résidents sans scrupules.
• Définissez le montant du paiement pour les services publics.
• Commander divers types de travaux (enlèvement des déchets, peinture de l'entrée, abattage de vieux arbres dans la cour, etc.).
• Conclure des accords pour obtenir un prêt auprès d'une banque sur la base de la législation en vigueur. Tous les fonds doivent être utilisés uniquement pour les besoins des résidents d'un immeuble à appartements (cela peut concerner exclusivement des questions liées à l'état des biens immobiliers ou à la fourniture de logements et de services communaux).
• Résoudre les problèmes liés à la location de locaux ou à la mise en place de publicité sur les entrées.
• Gagnez de l'argent qui sera utilisé pour répondre aux besoins des résidents d'un immeuble (cela peut concerner exclusivement des questions d'état des biens immobiliers ou de fourniture de logements et de services communaux).

Il est important de considérer le fait qu’une association de propriétaires n’est pas une organisation commerciale. Ils n’ont donc pas le droit de gagner de l’argent uniquement pour leur propre bénéfice. Tout l'argent reçu doit être versé au fonds de cet immeuble.

Qui peut créer un HOA ?

Le groupe qui a organisé le HOA ne peut inclure que les résidents d'un immeuble particulier. Si un citoyen n'est pas inscrit à une adresse donnée, il ne peut pas seulement faire partie du groupe d'initiative des habitants, mais même participer aux assemblées générales.

De plus, pour que le groupe d'initiative puisse pleinement assumer ses responsabilités, il doit être composé de personnes ayant des connaissances dans certains domaines.

Liste des domaines d'éducation dans lesquels les membres du groupe d'initiative HOA devraient être compétents :

• comptabilité;
• jurisprudence;
• activité entrepreneuriale.

De plus, pour constituer une association de propriétaires, il faut s’assurer qu’elle réponde à certains critères :

• Un compte bancaire a été ouvert ;
• La communauté est enregistrée auprès du bureau des impôts en tant que personne morale. Dans le même temps, la HOA doit être indiquée dans les documents en tant qu'organisation à but non lucratif, sinon cette entité ne sera pas reconnue par les agences gouvernementales ;
• Toutes les activités de la HOA s'inscrivent strictement dans le cadre de la législation en vigueur de la Fédération de Russie ;
• La charte de l'organisation a été rédigée ;
• Les travaux de l'organisation répondent à toutes les exigences relatives à l'état sanitaire et technique du bien ;
• Certaines exigences ont été établies pour les propriétaires d'appartements. Cela concerne tout d’abord le respect des règles du Service Sanitaire et Epidémiologique (SES).

Ainsi, tous les résidents d'un immeuble ayant des connaissances en comptabilité, en droit et en commerce peuvent créer un HOA. Ce n'est que dans ce cas que l'organisation sera enregistrée auprès du bureau des impôts et reconnue comme un organisme autonome légitime.

Le cadre législatif

La base juridique pour la création d'un HOA est avant tout le Code du logement de la Fédération de Russie. Dans le passé, cette question était également régie par le code civil et certaines lois fédérales. Elles ont cependant montré leur incohérence et, en 2005, des modifications significatives ont été apportées aux clauses relatives à de tels partenariats. En particulier, la loi fédérale n° 72 a été entièrement abrogée et est actuellement invalide. Désormais, des fonctions similaires sont remplies par un certain nombre d'articles du Code du logement de la Fédération de Russie et du Code civil de la Fédération de Russie.

Le premier à noter est l'article 291 du Code civil de la Fédération de Russie. Il précise qu'une association de résidents ne peut être enregistrée qu'en tant qu'organisation à but non lucratif dont le but est de protéger les intérêts des propriétaires d'appartements dans un immeuble particulier.

Cependant, si le Code civil aborde la question des HOA dans un seul article, alors le Code du logement considère ces partenariats dans toute la section n°6, qui se compose de deux grands chapitres numérotés 13 et 14.

Le chapitre 13 du Code du logement de la Fédération de Russie examine la procédure de création d'un HOA, ainsi que les pouvoirs des membres du groupe d'initiative. De plus, la section comprend une description de la procédure de réorganisation ou de liquidation d'une association de résidents.

Le chapitre 14 du Code du logement de la Fédération de Russie révèle plus en détail les droits et responsabilités du groupe d'initiative HOA, la procédure pour en devenir membre et les spécificités de la tenue des réunions. En outre, cette section du Code du logement de la Fédération de Russie précise une liste des ressources disponibles pour les membres d'une association de propriétaires (paiements ou cotisations, revenus d'activités commerciales, subventions et autres revenus).

Il est important de noter encore une fois que toutes ces ressources ne peuvent pas être dépensées par les membres du groupe d'initiative pour des besoins personnels - uniquement pour des besoins publics (réparations esthétiques ou majeures à domicile, embauche de femmes de ménage, autres dépenses similaires).

Étapes de création

Pour organiser un HOA, il ne suffit pas de prendre une décision appropriée. Il s'agit de tout un processus composé de plusieurs grandes étapes. Chacun d'eux peut avoir ses propres difficultés, vous devez donc fournir des instructions étape par étape pour cette procédure.

Le processus de création d'un HOA comprend les étapes suivantes :

1. Création d'un groupe d'initiative de résidents.
2. Organisation et tenue d'une réunion des propriétaires d'appartements de cet immeuble.
3. Rédaction de la charte du HOA.
4. Enregistrement du HOA auprès du bureau des impôts en tant que personne morale.

Création d'un groupe d'initiative

Dès la première étape de la procédure de création d'un HOA, il est nécessaire de créer un groupe d'initiative pour cette asbl. Il n'est pas nécessaire de tenir une réunion des résidents. Au lieu de cela, plusieurs propriétaires d'un immeuble donné devraient se réunir et proposer d'organiser un HOA. En règle générale, ils feront également partie du groupe d'initiative ou proposeront des candidats plus appropriés.

Comme mentionné précédemment, il est important que les représentants sélectionnés possèdent certaines connaissances dans des domaines tels que la comptabilité, le droit et les affaires. Sinon, ils ne pourront pas assumer les responsabilités du groupe d’initiative de l’association des propriétaires.

Organisation d'une réunion des propriétaires

La deuxième étape de la procédure de création d'un HOA a lieu immédiatement après la création du groupe d'initiative. Nous devons maintenant organiser une réunion des résidents, au cours de laquelle deux problèmes seront résolus à la fois.

Tout d'abord, vous devez accepter la finale décision sur la formation d'un HOA. Cela se décide par vote (à la majorité bien sûr) et au moins trois résidents de l'immeuble doivent être présents à l'assemblée. Dans le même temps, les organisateurs sont tenus d'informer tous les propriétaires. Pour ce faire, un avis écrit est rédigé et adressé à tous les résidents au moins 10 jours avant la réunion, indiquant le lieu, l'heure et l'ordre du jour de l'événement.

Deuxièmement, si les résidents sont d'accord avec la décision de former un HOA, ils choisir un groupe d'initiative. Le plus souvent, il inclut les personnes qui ont initialement soulevé cette question, mais d'autres candidats possédant les connaissances et les compétences appropriées, ainsi que ceux jouissant d'une grande autorité parmi les résidents de cet immeuble, peuvent également être nommés.

Seuls les résidents majeurs ont le droit de voter à cette assemblée (ainsi qu'à toutes les suivantes). Parallèlement, ils doivent se présenter au rendez-vous avec les documents attestant la propriété (original et copie) et leur passeport. Si un citoyen n'a pas la possibilité de comparaître en personne, il peut délivrer une procuration à un tiers.

Création de la charte HOA

Il ne sera pas possible de commencer immédiatement à résoudre les problèmes pour lesquels le HOA a été constitué. L'organisation doit également avoir sa propre charte. A cet effet, un président et un conseil d'administration sont élus, qui jouent le rôle d'organe exécutif du partenariat. Ensuite, la Charte est rédigée et approuvée. Sur la base de ce document, les activités économiques, organisationnelles et autres de la HOA seront menées.

Pour que la charte soit reconnue valable, elle doit être signée par le président du conseil d'administration élu par l'assemblée générale des résidents. Si le choix n'a pas encore été opéré, le document est signé par le président de l'assemblée générale en cours. Il n'est pas nécessaire de certifier la charte avec un sceau, notamment avec le sceau du promoteur d'un immeuble à appartements (une erreur juridique courante parmi la population).

Enregistrement HOA

Après avoir pris la décision sur la création d’une association de propriétaires, ainsi que l’approbation de son conseil d’administration et de sa charte, vous pouvez passer à l’étape d’enregistrement de cet organisme autonome. Pour ce faire, vous devez rassembler un ensemble complet de documents, après quoi le président (ou son mandataire) les soumet à l'administration fiscale.

Liste des documents requis pour l'enregistrement par l'État des HOA:

• Passeport du président de la société ;
• Copie notariée de la Charte ;
• Un reçu de paiement de la taxe d'État, dont la nécessité est spécifiée à l'article 333.33 du Code des impôts de la Fédération de Russie.

Cette documentation accompagnée de la demande de constitution d'un HOA (établie sous forme libre) est soumise à l'administration fiscale. Si tous les documents nécessaires sont fournis et que tout est correctement complété d'un point de vue juridique, la demande est approuvée et le groupe d'initiative peut désormais passer à l'étape suivante.

Ouverture d'un compte bancaire

Une fois que la composition du groupe d'initiative HOA a été approuvée, que sa charte a été rédigée et que l'organisation elle-même a été enregistrée, vous devez ouvrir un compte bancaire. Pour ce faire, un compte bancaire est ouvert (généralement au nom du président du groupe d'initiative du partenariat) et la maison de l'organisation nouvellement créée est transférée vers un nouveau bilan.

Lors du transfert du compte courant d'un immeuble à appartements vers le solde bancaire, il doit y avoir une commission, qui comprend des représentants de l'administration locale. Un avis écrit d’ouverture de compte est alors émis. Cette notification est adressée au service économique de l'administration locale.

Embaucher du personnel et conclure des contrats

Après avoir enregistré le HOA auprès de l'administration fiscale, le groupe d'initiative conclut (ou renouvelle) des contrats avec des sociétés de gestion qui fourniront à la maison l'électricité, l'eau et d'autres services connexes. De plus, les responsabilités des personnes responsables du partenariat comprennent l'embauche de concierges, d'éboueurs et d'autres travailleurs similaires qui assureront une vie confortable aux résidents.

Avantages et inconvénients de la création d'un HOA

Créer un HOA présente à la fois des avantages et des inconvénients. Parmi les avantages, il convient de noter que les résidents peuvent résoudre de manière indépendante tous les problèmes qui surviennent lors de la collaboration avec les sociétés de gestion. De plus, ils peuvent effectuer eux-mêmes les réparations à domicile, sans une longue coordination avec les organismes agréés. De plus, les activités commerciales de la HOA peuvent réduire les coûts des propriétaires et les environs sont généralement mieux équipés que dans une maison où il n'y a pas de gestion.

Cependant, cette option présente également des inconvénients. Premièrement, il peut y avoir une augmentation des coûts d’exploitation. La raison en est que le groupe d'initiative de la HOA et certains habitants pourraient décider d'améliorer, par exemple, une aire de jeux pour enfants.

Deuxièmement, un inconvénient sérieux ou, plus précisément, un obstacle dans le travail du HOA peut être un malentendu et un désaccord entre le groupe d'initiative et le reste des résidents. De ce fait, il faudra réaliser un travail explicatif. Par exemple, si certains résidents ne paient pas l'intégralité de leurs factures de services publics. En conséquence, les membres les plus consciencieux de la HOA sont contraints de rembourser la dette. La tâche d'un partenariat est de résoudre de tels conflits, mais cela n'est pas toujours possible.

Et troisièmement, il existe un mécanisme juridique imparfait par lequel l'interaction a lieu entre les HOA et les agences gouvernementales. Par exemple, en pratique, cette organisation commerciale ne bénéficie pas toujours des fonds préférentiels qui lui sont alloués pour les catégories de résidents correspondantes.