Envoyer votre bon travail dans la base de connaissances est simple. Utilisez le formulaire ci-dessous

Les étudiants, les étudiants diplômés, les jeunes scientifiques qui utilisent la base de connaissances dans leurs études et leur travail vous en seront très reconnaissants.

Documents similaires

Approche comparative (de marché) de l'évaluation immobilière. Technologie pour la mise en œuvre de la méthode d'analyse des ventes. Calcul de la valeur d'une propriété à l'aide du multiplicateur de loyer brut. Méthode des unités comparatives. Caractéristiques de l'évaluation immobilière en Russie.

test, ajouté le 03/12/2012


Caractéristiques de l'immobilier en tant qu'objet de droits civils. Le concept et la classification des objets immobiliers. Problèmes de réglementation juridique de la construction en cours. Participation à la circulation civile. Opérations immobilières.

dissertation, ajouté le 28/05/2016


Principes et méthodes de base de l'évaluation immobilière ; étude de la situation économique du marché régional et local. Détermination de la valeur marchande du complexe immobilier LLP "Travaux mécanisés": caractéristiques, propriété.

thèse, ajoutée le 20.02.2011


L'évaluation immobilière, ses buts, ses objectifs et sa finalité. Cadre juridique de l'évaluation immobilière. Examen du système d'enregistrement par l'État des objets immobiliers, des droits de propriété et des transactions avec celui-ci. Réglementation juridique du marché immobilier dans la Fédération de Russie.

résumé, ajouté le 24/09/2015


Caractéristiques des relations de marché dans le domaine de l'immobilier. Aspects juridiques de l'économie et de la location de biens immobiliers, y compris une analyse des sources de la réglementation de droit civil des relations dans le domaine de l'immobilier. L'essence des principes de base de l'évaluation immobilière.

travaux de contrôle, ajouté le 13/05/2010


Les principaux types de formes de propriété des entreprises. Caractéristiques et classifications des objets immobiliers. Gestion de certaines propriétés. Gestion des systèmes d'objets immobiliers de la Fédération. Opérations avec des objets immobiliers.

cours magistraux, ajouté le 16/04/2013


Définition du concept d'immobilier. L'essence juridique des objets immobiliers (droits). Différences entre droits et charges. L'essence matérielle des objets immobiliers. Statut juridique du terrain. Exemples de description de l'emplacement du terrain.




INTRODUCTION

L'une des ressources les plus importantes des entreprises, des organisations nécessitant une gestion efficace est l'immobilier - terrains, bâtiments, structures et locaux.

L'immobilier, d'une part, est taxé, d'autre part, il peut apporter des bénéfices importants en raison de son utilisation efficace. Sans exagération, on peut dire que l'immobilier peut à la fois contribuer à la prospérité d'une entreprise, et inversement, son utilisation inefficace conduit à son déclin. À cet égard, le développement d'un système de gestion immobilière revêt une importance particulière afin de répondre aux besoins des propriétaires pour obtenir le revenu maximal de leurs actifs ou pour obtenir un autre effet positif. Pour obtenir un résultat positif, il est nécessaire de surveiller en permanence l'utilisation de l'immobilier et de trouver les moyens les plus efficaces de le gérer.

Une gestion immobilière efficace est essentielle au développement du marché immobilier et de l'économie dans son ensemble. Dans une économie de marché, l'immobilier est un atout qui relie les énormes ressources financières des acteurs du marché et les moyens d'atteindre les résultats souhaités.

Afin de prendre des décisions sur la gestion efficace des biens immobiliers, une entreprise doit s'appuyer sur un système bien pensé d'enregistrement et d'utilisation des biens immobiliers, basé sur des informations fiables et facilement accessibles présentées de différentes manières.

La pertinence du sujet de recherche réside dans le fait que le marché immobilier russe n'est pas encore complètement formé et ne dispose pas d'un cadre juridique strictement structuré. Un système de gestion immobilière efficace satisfera au maximum les besoins du marché, maximisera les revenus budgétaires, augmentera la liquidité et la valeur marchande des objets.

Le but de ce travail est d'évaluer l'efficacité de la gestion immobilière dans la ville de Kazan et de développer des mesures pour l'améliorer.

Considérez la classification des marchés immobiliers;

Expliquer l'essence et le rôle économique de la gestion immobilière;

Envisager des indicateurs pour évaluer l'efficacité de la gestion immobilière ;

Procéder à une évaluation de l'efficacité de la gestion de l'immobilier résidentiel et de bureaux ;

Faire des propositions pour améliorer l'évaluation de l'efficacité de la gestion immobilière.

L'objet de l'étude est le marché immobilier de la ville de Kazan.

L'objet de l'étude est un système d'évaluation de l'efficacité de la gestion immobilière.

La base pour la rédaction de ce travail est les documents législatifs et réglementaires en vigueur sur le territoire de la Fédération de Russie, ainsi que la littérature spéciale sur le sujet à l'étude du travail des économistes nationaux et étrangers impliqués dans l'étude des questions d'évaluation de l'efficacité de la gestion immobilière, la législation de la Fédération de Russie, les manuels et la littérature d'auteurs tels que Kharlamov A. S, Buryak V.Yu., Raizberg B.A., Grinenko S.V., ainsi que les documents de la recherche proprement dite menée à Kazan pour 2013 -2014.

Le premier chapitre examine la théorie et la pratique de l'évaluation de l'efficacité de la gestion immobilière. Le deuxième chapitre évalue et analyse l'efficacité de la gestion immobilière sur l'exemple de l'immobilier résidentiel et de bureaux et formule des propositions pour améliorer l'évaluation de l'efficacité de la gestion immobilière.

1. ASPECTS THÉORIQUES ET MOTODOLOGIQUES DE L'ÉVALUATION DE L'EFFICACITÉ DE LA GESTION IMMOBILIÈRE

1.1 CLASSIFICATION DES MARCHÉS IMMOBILIERS

Il existe de nombreuses définitions du marché immobilier. Tous reflètent dans une certaine mesure l'essence du marché immobilier, cependant, certains présentent des différences frappantes les uns des autres. Dans cette thèse, les définitions les plus simples, compréhensibles et complètes sont choisies, selon l'auteur.

Le marché immobilier est un système d'arrangements par lequel les acheteurs et les vendeurs se réunissent pour déterminer un prix spécifique auquel un échange d'un bien spécifique tel que l'immobilier peut avoir lieu.

Le marché immobilier est une sphère d'investissement de capitaux dans l'immobilier et un système de relations économiques découlant de transactions immobilières. Ces relations apparaissent entre les investisseurs dans la vente et l'achat de biens immobiliers, l'hypothèque, la livraison de biens immobiliers en fiducie, la location, le bail.

Le marché immobilier est un mécanisme par lequel les intérêts et les droits des acheteurs et des vendeurs sont combinés, les prix de l'immobilier sont fixés.

Le marché immobilier et le niveau de son développement peuvent être caractérisés à travers le développement de l'économie nationale. Dans le développement du marché immobilier russe, il est d'usage de distinguer plusieurs des étapes suivantes.

La première et la plus turbulente période de développement du marché immobilier vécue au début des années 90. L'ouverture et le développement des entreprises ont eu lieu du fait que la demande était bien supérieure à l'offre et, par conséquent, les revenus étaient très élevés. Le point de départ de cette étape peut être considéré comme un permis de privatisation d'appartements et, par conséquent, l'opportunité qui s'est présentée aux gens de vendre et d'acheter des appartements par eux-mêmes. C'est alors qu'un nombre important d'hommes d'affaires et de personnes riches sont apparus qui voulaient améliorer leurs conditions de vie d'une manière nouvellement découverte. Autrement dit, pas l'attente de logements municipaux gratuits, pas de programmes d'échange complexes, mais simplement l'achat direct d'appartements, qui à l'époque étaient relativement peu privatisés. Il y avait peu de vendeurs d'appartements, mais il y avait déjà suffisamment d'acheteurs.

À la deuxième étape, la loi introduit ses corrections au problème, à savoir, les premiers règlements apparaissent qui réglementent les activités immobilières en Russie. Cette période est caractérisée par la fourniture d'avantages importants qui, tout en maintenant un bon environnement de marché, ont permis de percevoir de bons revenus et ont attiré de nouveaux entrepreneurs sur ce segment de marché. Les prix des logements ont commencé à augmenter, mais contrairement à cela, les appartements sont devenus beaucoup plus difficiles à vendre et les acheteurs sont devenus plus difficiles. En particulier, la vente à tempérament, l'octroi de prêts garantis par des sûretés, est apparue et s'est généralisée. Certaines entreprises ont commencé à travailler dans le cadre de contrats atypiques, s'engageant à vendre l'appartement du client dans un certain délai.

La troisième étape est à nouveau caractérisée par un excès de la demande sur l'offre, un durcissement du cadre légal et une concurrence intense sur le marché, qui ensemble ont entraîné une baisse des revenus des vendeurs. Les petites entreprises font tout simplement faillite, les moyennes et même les grandes sont au bord de la ruine. Au début de 1996, une baisse naturelle du coût des appartements a commencé. Le nombre d'appartements proposés à la vente augmentait, tandis que le nombre d'acheteurs potentiels, au contraire, diminuait.

À partir du second semestre de 1999, une nouvelle étape dans le développement du marché immobilier russe après la crise d'août de 1998 a commencé - l'étape de la fin des réductions de prix, le début de la stabilisation et une certaine reprise. Cela s'est produit dans le contexte d'une évolution favorable des indicateurs macroéconomiques dans le pays et, en particulier, de faibles taux d'inflation (par rapport à l'automne 1998), d'une dévaluation douce et limitée du rouble par rapport au dollar.

Par conséquent, le marché immobilier, tel qu'il découle de la théorie d'une économie de marché, est cyclique, il a donc traversé une phase de récession, atteint une stabilisation et une nouvelle hausse était attendue, y compris une certaine croissance des prix.

L'immobilier occupe une place centrale dans toute structure sociale, remplissant simultanément deux fonctions importantes : le moyen de production et l'objet de consommation personnelle pour la vie, les loisirs, les activités culturelles, etc. La réglementation économique et juridique par l'État de diverses sphères de la société et de la production matérielle est étroitement liée aux objets immobiliers, d'où les caractéristiques suivantes du marché immobilier.

Tableau 1.1.1 Caractéristiques du marché immobilier

	Caractéristique
Localisation	Immobilité absolue Grande dépendance du prix à l'emplacement
Type de concours	imparfait, oligopole Peu d'acheteurs et de vendeurs L'unicité de chaque objet Les contrôles des prix sont limités L'entrée sur le marché nécessite des capitaux importants
Elasticité des offres	Faible, avec une augmentation de la demande et des prix, l'offre augmente peu La demande peut être très volatile
Degré d'ouverture	Les transactions sont privées Des informations publiques, souvent incomplètes et inexactes
Compétitivité des produits	Largement déterminée par l'environnement extérieur, l'influence du voisinage La spécificité des préférences individuelles des acheteurs
Conditions de zonage	Réglementé par la législation civile et foncière, en tenant compte de l'eau, de la foresterie, de l'environnement et d'autres droits spéciaux Grande interdépendance de la propriété privée et des autres formes de propriété
Enregistrement des transactions	difficultés juridiques, Limites et conditions
Prix	comprend la valeur de l'objet et les droits associés

Les marchés immobiliers régionaux peuvent présenter des différences importantes entre eux. Cela est dû à de nombreuses raisons subjectives, telles que les conditions économiques ou naturelles, ainsi qu'au cadre juridique régional, qui est formé par les gouvernements locaux.

Le marché immobilier a une structure ramifiée et peut être divisé selon divers critères, par exemple, selon ceux présentés dans le tableau 1.1.2.

Tableau 1.1.2 Classification des marchés immobiliers

Panneau de classement	Types de marché
Type d'objet	Terrains, bâtiments, constructions, entreprises, locaux, plantations vivaces, droits réels, autres objets
Géographique (territorial)	Local, municipal, régional, national, mondial
Objectif fonctionnel	Locaux industriels, bâtiments et locaux résidentiels non industriels
Degré de préparation à l'exploitation	Installations existantes, construction en cours, nouvelle construction
Type de participant	Vendeurs et acheteurs individuels, revendeurs, municipalités, organisations commerciales
Type d'opérations	Achat et vente, bail, hypothèque, droits réels
Affiliation à l'industrie	Installations industrielles, installations agricoles, bâtiments publics, autres
Type de propriété	Installations étatiques et municipales, privées
Méthode de transaction	Primaire et secondaire, organisé et non organisé, échange et en vente libre, traditionnel et informatisé

Comme on peut le voir dans le tableau 1.1.2, il existe pas mal de types de marchés immobiliers dont la segmentation dépend du critère demandé.

Par exemple, selon la structure, le marché immobilier se divise en :

marché du logement;

Marché immobilier commercial ;

Marché foncier.

Chacun des segments de marché peut également être divisé en sous-marchés spécialisés. Ainsi, le marché de l'immobilier industriel peut être subdivisé en marchés des entreprises industrielles, de la construction d'instituts de recherche, ou du marché du logement pour les logements primaires et secondaires, avec et sans finition, des propriétaires et de l'État, etc.

La différenciation des marchés immobiliers est également liée à de nombreux facteurs économiques, environnementaux, sociaux et gouvernementaux, et, directement, aux fonctions qu'il remplit :

Établissement de prix d'équilibre auxquels la demande effective correspond au volume de l'offre immobilière ;

Fonction de régulation, à l'aide de laquelle les ressources sont réparties entre les sphères de l'économie, sa structure effective est formée et les intérêts publics sont satisfaits;

Fonction commerciale, qui consiste à organiser le mouvement des capitaux et à réaliser un profit ;

Fonction d'assainissement, exprimée dans le nettoyage de l'économie des éléments faibles, non compétitifs et inefficaces ;

Fonction stimulante, qui consiste dans le développement de la concurrence et l'utilisation des innovations scientifiques, techniques et managériales dans la recherche du profit dans la création et l'utilisation de l'immobilier ;

Une fonction sociale, qui se manifeste dans la croissance de l'activité de la population, s'efforçant de devenir propriétaire d'appartements, ainsi que d'autres biens capitaux et objets de prestige.

Conclusion : l'immobilier est le bien le plus durable de tous, garantissant la fiabilité des investissements, bien que sa valeur puisse à la fois augmenter et diminuer au fil du temps, sous l'influence de divers facteurs. Le marché immobilier a reçu une impulsion de développement, en ligne avec le développement de l'économie nationale du pays. Il est divisé en segments en fonction de l'objectif de l'immobilier et de son attrait pour les différents acteurs du marché. En outre, chaque segment indépendant est subdivisé en plusieurs sous-marchés, il est donc difficile de distinguer et de généraliser les caractéristiques les plus importantes pour la classification, car chaque acteur du marché a ses propres critères les plus acceptables pour choisir un segment dans lequel il est intéressé à entrer dans relations marchandes.

1.2 ESSENCE ET RÔLE ÉCONOMIQUE DE LA GESTION IMMOBILIÈRE

L'immobilier est un bien (bien immobilier) dont la gestion peut être structurée aux niveaux suivants :

Gestion immobilière fédérale;

Gestion immobilière des sujets de la Fédération de Russie;

Gestion de biens immobiliers municipaux;

Gestion immobilière d'entreprises et d'organisations;

Gestion de propriétés individuelles.

Le concept de « gestion immobilière » est interprété dans deux sens : large et étroit.

Au sens large, la gestion immobilière est généralement comprise comme une activité entrepreneuriale pour l'exécution de tous les travaux liés à l'exécution de tous les pouvoirs du propriétaire d'un bien immobilier autorisés par le droit civil. Par exemple, conformément au cycle de vie d'un bien immobilier, les droits suivants sont accordés aux propriétaires :

1. volonté ;

2. conception ;

3. fabrication (montage, construction);

4. appel ;

5. utilisation (service) ;

6. entretien, exploitation, réparation ;

7. révision, modernisation, reconstruction et restauration ;

8. reprofilage ;

9. recyclage.

Une interprétation étroite de la gestion immobilière se lit comme suit : « La gestion immobilière est la mise en œuvre d'un ensemble d'opérations pour l'exploitation d'immeubles et d'ouvrages (maintien en état de fonctionnement, réparation, prestation de services, détermination des conditions de location d'espace, perception des loyers, etc.) afin d'utiliser le plus efficacement possible l'immobilier. »

L'immobilier est également compris comme l'immobilier, à savoir, nous parlons de gestion immobilière, c'est-à-dire que la gestion immobilière comprend la gestion de tous les droits immobiliers qui en découlent. Le patrimoine sous gestion est présenté comme une unité de caractéristiques juridiques, économiques et physiques.

A notre avis, il en découle que la gestion vise avant tout à assurer une efficacité maximale dans l'utilisation des biens immobiliers conformément aux intérêts du propriétaire.

La gestion immobilière est une activité dans son domaine liée à la définition d'objectifs et à la définition de tâches pour planifier, organiser, exécuter et contrôler l'utilisation utile et efficace de l'immobilier.

Nous pensons que l'activité de gestion est multiforme dans son essence et sa nature, coordonnant les buts et les objectifs des propriétaires, des utilisateurs, des sociétés de services et de tous les sujets liés d'une manière ou d'une autre à l'immobilier.

Dans une économie de marché, la gestion immobilière s'effectue selon la loi de l'offre et de la demande.

Outre les conditions du marché, les facteurs tangibles de la gestion immobilière sont la législation qui la réglemente et les activités des divers organismes et institutions officiels.

La gestion immobilière peut être interne et externe :

La gestion immobilière interne est l'activité d'une entité du marché immobilier, réglementée par ses propres documents réglementaires (code, charte, règlement, règlement, contrats, instructions, etc.).

La gestion immobilière externe est l'activité des structures étatiques visant à créer un cadre réglementaire et à contrôler le respect par tous les acteurs du marché immobilier des normes et règles établies.

Les activités de gestion immobilière sont exercées principalement dans les trois aspects les plus significatifs - juridique, économique et technique. L'aspect juridique de la gestion immobilière est l'utilisation, la répartition et la combinaison les plus rationnelles des droits immobiliers.

L'aspect économique de la gestion immobilière est mis en œuvre à travers la gestion des revenus et dépenses générés lors de l'exploitation d'un bien immobilier. En d'autres termes, le gestionnaire a le droit de contrôler et de réglementer de manière complète et indépendante, dans le cadre de la loi, les revenus et les dépenses de la propriété immobilière, ainsi que de l'exploiter à sa discrétion.

L'aspect technique du contrôle est de maintenir l'objet de contrôle dans un état sain conformément à sa finalité fonctionnelle.

La gestion immobilière est une approche globale pour améliorer et maintenir l'état d'un bien, organiser et prévoir son développement, la manière dont il est exploité conformément à sa destination. Le concept de gestion immobilière comprend également, en premier lieu, des actions telles que la location et la gestion d'immeubles de bureaux, c'est-à-dire la gestion immobilière comme moyen d'attirer des investissements. D'autre part, la gestion immobilière peut également être considérée comme un investissement en soi. Sur la base de ce qui précède, nous avons identifié les objectifs suivants pour la gestion du marché immobilier :

Mise en œuvre des droits constitutionnels des citoyens sur les biens immobiliers et obligations liées à leur possession ;

Établissement sur le marché d'une certaine procédure et conditions de travail de ses participants;

Protection des participants contre la malhonnêteté, la fraude et les organisations et individus criminels ;

Assurer la libre tarification des objets immobiliers en fonction de l'offre et de la demande ;

Création de conditions pour les investissements, stimulant l'activité entrepreneuriale dans le domaine de la production ;

Imposition équitable des biens immobiliers et des acteurs du marché immobilier.

Pour atteindre ces objectifs, à notre avis, il faut :

1. constituer un registre complet des biens immobiliers de l'État (balance des biens immobiliers), contenant les caractéristiques quantitatives, de coût, techniques et juridiques des objets immobiliers ;

2. délimiter et coordonner clairement les pouvoirs de toutes les autorités étatiques impliquées dans le processus de gestion immobilière ;

3. former des objets de gestion, à l'exclusion de la possibilité de disposer d'une partie de l'objet sans l'autre dans les cas où ils forment un tout (en règle générale, il s'agit de terrains et de bâtiments et structures qui s'y trouvent);

4. veiller à l'application inconditionnelle du mécanisme d'évaluation de marché lors de l'utilisation d'un bien immobilier ;

5. créer les conditions pour attirer les investissements dans le secteur réel de l'économie en maximisant l'implication de l'immobilier dans la circulation civile ;

6. réglementer les questions d'acquisition par l'État d'objets immobiliers, notamment en définissant les objectifs pour la réalisation desquels l'acquisition de ces objets est réalisée ;

7. d'utiliser pour une gestion immobilière efficace un mécanisme de remboursement des frais de gestion immobilière (y compris l'inventaire et l'évaluation), similaire au droit civil, puisque l'État, lorsqu'il utilise ses biens immobiliers, participe à la circulation civile sur un pied d'égalité avec ses autres participants ;

8. modifier le mécanisme existant de vente de biens immobiliers, car il permet l'acquisition d'objets à bas prix ;

9. Établir pour toutes les entités constitutives de la Fédération de Russie une procédure unifiée pour prendre des décisions sur l'utilisation des biens immobiliers fédéraux (principalement en ce qui concerne les objets loués), garantissant une prise de décision rapide ;

10. assurer la formation professionnelle des fonctionnaires chargés de la gestion des biens immobiliers fédéraux.

Un objet de gestion dans le domaine immobilier est une chose immeuble ou un ensemble de choses immeubles, considéré comme un objet unique du point de vue d'en organiser la gestion la plus efficace, compte tenu des frais d'entretien et de gestion.

En résumant ce qui précède, nous pouvons dire que la gestion immobilière est certainement un processus complexe et à multiples facettes, qui comprend de nombreux facteurs et aspects différents. Le mécanisme de gestion contient non seulement les droits et obligations du propriétaire du bien, mais est également soumis à l'intervention de l'État, y compris le renforcement de la gestion du cadre législatif.

1.3 INDICATEURS DE PERFORMANCE DE LA GESTION IMMOBILIÈRE

Pour mettre en œuvre la procédure d'évaluation de l'efficacité de la gestion immobilière, différentes approches et indicateurs sont utilisés. En théorie, il n'existe pas d'indicateurs clairement définis permettant de déterminer le degré d'efficacité de la gestion immobilière, car en pratique, tout indicateur choisi peut ne pas être efficace pour une seule entreprise, et l'expérience d'une seule entreprise peut ne pas être applicable pour une plus grande distribution.

Cependant, il est d'usage d'envisager l'approche d'évaluation de l'efficacité des indicateurs financiers. En effet, si une entreprise est propriétaire, par exemple, d'un bâtiment administratif et que son activité est de louer les locaux, alors cette démarche ne sera pas difficile, puisque toutes les informations nécessaires sont à portée de main, que ce soit d'une part le coût du personnel, des réparations et équipements des bâtiments, du maintien en bon état des communications, et d'autre part, le montant des versements reçus des locataires est clairement défini.

Tableau 1.3.1 Analyse des principaux indicateurs technico-économiques de l'entreprise FNC "Audit et Evaluation"

Indicateurs			Déviation absolue, mille roubles	Taux de croissance, %
Recettes nettes, milliers de roubles
Coût des services, mille roubles
Bénéfice brut, mille roubles
Frais de vente et d'administration, mille roubles
Bénéfice des ventes, mille roubles
Bénéfice avant impôt, mille roubles
Bénéfice net, mille roubles
Coût annuel moyen des immobilisations, en milliers de roubles
Nombre moyen d'employés, personnes
Productivité du travail, mille roubles/personne
Rentabilité de la production, %			3 points de pourcentage
Retour aux ventes, %			4 points de pourcentage
Rendement des actifs rub pour 1 rub

Mais si l'entreprise est un grand propriétaire de biens immobiliers industriels, se pose le problème d'obtenir toutes les informations nécessaires pour évaluer l'efficacité de la gestion immobilière. Les états financiers ne font pas état de facteurs tels que :

Promotion commerciale d'un nouveau produit ;

Opportunités potentielles de l'entreprise ;

L'intérêt des employés pour le succès de l'entreprise;

Fidélisation de la clientèle, etc.

Bien que ces indicateurs non matériels soient reflétés et occupent à juste titre leur niche dans l'évaluation de l'efficacité de la gestion immobilière.

Du point de vue économique, le principe fondamental "l'efficacité - le rapport des résultats aux coûts" ne permet pas toujours une évaluation correcte de l'efficacité. Cela est dû à plusieurs facteurs :

Caractéristiques de l'ère de l'information, à savoir ses caractéristiques essentielles - le rôle et l'importance croissants de la ressource d'information, les actifs incorporels ;

La complication de la vie économique - une augmentation de son degré d'ouverture, de mondialisation, de concurrence;

Modification du contenu des résultats et des coûts et, par conséquent, difficulté à déterminer leurs valeurs ;

Le développement rapide du système de valeurs et, par conséquent, le changement du système d'indicateurs, de caractéristiques et d'indicateurs, qui reflètent ensemble l'efficacité des activités.

BA Reizberg et V.Yu. Buryak, considérant les questions d'efficacité par rapport à la propriété de l'État, note qu '«une méthodologie spécifique pour évaluer l'efficacité économique, sociale et fonctionnelle de la gestion d'une certaine classe, groupe d'objets de propriété de la propriété de l'État, qui varie en fonction de la méthode estimée d'utilisation de l'ensemble immobilier, est conçu pour permettre d'établir la valeur, l'ampleur des indicateurs de performance. Mais ces indicateurs n'ont pas un caractère universel, ils dépendent largement de l'objet d'évaluation, de la finalité et de la nature de l'application de cet objet. En conséquence, la conclusion est faite "il devrait être reconnu comme impossible de créer une méthodologie universelle unique pour évaluer l'efficacité" .

À l'exception de l'approche traditionnelle, parmi les approches modernes, ils distinguent également le système le plus prometteur de tableaux de bord prospectifs (BSC) développé par R. Kaplan et D. Norton. Ils ont distingué les quatre composantes les plus importantes dans l'évaluation de l'efficacité : les activités financières, les relations avec les consommateurs, l'organisation des processus d'affaires internes, la formation et le développement du personnel. L'essence du BSC est d'atteindre un équilibre entre le nombre d'indicateurs internes et externes, objectifs et subjectifs. Un autre avantage de cette approche est que ce système, selon les auteurs, est assez flexible et "créatif" quant à sa mise en œuvre dans n'importe quelle production.

Compte tenu des dispositions du concept général et de la stratégie auxquelles l'entreprise adhère, de l'expérience accumulée dans le support méthodologique d'évaluation des performances, elle peut déterminer des indicateurs de performance spécifiques pour l'évaluation de la gestion immobilière sur la base du BSC (voir annexe 1).

Le détail le plus important pour la création d'un BSC sont, comme dans l'approche traditionnelle, deux résultats financiers : la réduction des coûts et l'augmentation des revenus. Sur cette base, nous pouvons inclure dans le BSC des indicateurs qui, à condition qu'ils soient atteints de manière cohérente, nous permettent d'évaluer au mieux l'efficacité. Nous pouvons introduire de tels indicateurs à n'importe quel niveau au sein du BSC.

Sur la base de l'annexe 1, nous pouvons identifier plusieurs indicateurs de performance pour la gestion immobilière. Ces indicateurs comprennent chacun séparément quatre composantes. Tous les indicateurs sont pris en compte, des commentaires sont donnés dans les tableaux ci-dessous.

Tableau 1.3.2 Critères d'efficacité de la gestion immobilière (volet financier)

Tableau 1.3.3 Critères d'efficacité de la gestion immobilière (volet clientèle)

Initiatives stratégiques	Des indicateurs de performance
Fourniture de services supplémentaires	1. Programme de détermination de la demande de services complémentaires et de leur pertinence ;
	2.Organisation du travail contractuel afin de fournir des services supplémentaires ; 3. Élaboration de critères d'évaluation de la qualité des services fournis
Amélioration du travail avec les clients	1. Sauver les clients existants et garantir leur intérêt à poursuivre la coopération ; 2. Développement d'un mécanisme d'étude qualitative et opérationnelle des propositions entrantes pour divers projets.
Formation de l'image d'une "entreprise citoyenne"	1. Programme de médiatisation du rôle social de l'entreprise (programmes sociaux, impôts payés, etc.) 2. Un programme visant à développer dans l'esprit des personnes une compréhension de l'importance des activités exercées par l'entreprise, leur intérêt pour cette activité ; 3. Réaliser des activités visant à améliorer la situation environnementale des installations de l'entreprise

Tableau 1.3.4 Critères d'efficacité de la gestion immobilière (composante des processus métiers)

Initiatives stratégiques	Des indicateurs de performance
Orientation dans l'utilisation de l'immobilier à une combinaison d'intérêts de l'entreprise et des clients	1. Fournir une offre avantageuse aux clients ; 2. Réaliser des activités de sondage afin de connaître les changements que les concessionnaires souhaitent dans les activités de l'entreprise; 3. Détermination des services et biens "déchargés" aux consommateurs finaux ; 4. Le programme de surveillance et de satisfaction de la demande des consommateurs, de leurs souhaits.
Améliorer les activités de gestion réelles	1. Modification et optimisation de la structure interne de l'entreprise ; 2.Programme de développement social ; 3. Amélioration des formulaires comptables
Intensification de l'utilisation de l'immobilier	1. Introduction active de technologies d'épargne ; 2. Détermination des objets immobiliers à réparer ; 3.Détermination des frais de l'entreprise pour l'entretien des biens immobiliers ; 4.Programme pour rationaliser les coûts d'entretien des biens immobiliers et les réduire
Innovations dans la gestion immobilière	1. Garantir une application rapide
	refus d'innovations prometteuses; 2. Le programme de développement opérationnel des innovations dans le domaine de l'immobilier, déterminant leur efficacité et leur opportunité de mise en œuvre

Vous trouverez ci-dessous une description des critères d'efficacité de la gestion immobilière, constituant un bloc de croissance et d'apprentissage.

Tableau 1.3.5 Critères de performance pour la gestion immobilière (apprentissage et croissance)

Initiatives stratégiques	Des indicateurs de performance
Formation du personnel aux techniques modernes de gestion	1. Correspondance du niveau de connaissance du salarié avec le travail effectué ; 2. Déterminer les connaissances et les spécialités dans lesquelles les employés doivent être formés ; 3. Programme de suivi approfondi du niveau de connaissance des collaborateurs
Accès aux ressources d'information	1. Introduction de nouvelles technologies ; 2.Création de lieux d'information visuelle sur les résultats obtenus et les nouvelles tâches dans les subdivisions
Création de conditions pour l'activité du personnel	1. Participation active de chaque employé aux activités de l'entreprise ; 2. Le programme de protection sociale des travailleurs
Système de récompense pour atteindre les objectifs fixés	1. Établir la dépendance de la rémunération aux résultats de performance ; 2. Définition d'indicateurs de performance pour les départements et les employés individuels 3. Informer l'équipe des réalisations des collègues.

En d'autres termes, en analysant l'annexe 1, à notre avis, nous pouvons dire que le système de gestion immobilière est :

La mesure dans laquelle les objectifs de l'entreprise sont atteints lors de l'utilisation de diverses ressources limitées, y compris l'immobilier ;

La mesure dans laquelle les objectifs de la gestion immobilière en tant que processus commercial aux coûts les plus bas sont atteints ;

La capacité du système de gestion immobilière à répondre aux besoins évolutifs de l'immobilier, compte tenu de son utilisation rationnelle et économique ;

La capacité des influences managériales à assurer la reproduction des propriétés de consommation des biens immobiliers de la qualité requise au moindre coût.

Dans le cadre des sociétés individuelles, les propriétés suivantes sont affectées au contrôle pour évaluer l'efficacité de la gestion immobilière:

1. Pérennité de l'orientation stratégique du fonctionnement ;

2. Une vision claire de l'avenir ;

3. Diversification des décisions de gestion ;

4. L'effet d'actions interdépendantes ;

5. Constance et variété des changements ;

6. Capacité à percevoir les technologies innovantes.

En revanche, dans notre pays, ils ne respectent presque pas les critères et recommandations énoncés ci-dessus dans les tableaux.

Ainsi, en résumant ce qui précède, nous pouvons dire qu'il n'existe pas d'indicateurs généralement acceptés pour évaluer l'efficacité de l'utilisation de l'immobilier, cependant, il existe plusieurs approches généralisées pour résoudre ce problème. L'une des approches est basée uniquement sur le résultat financier de l'activité d'une entreprise, d'une organisation, d'une société, tandis que la seconde comprend plusieurs étapes, à chacune desquelles certains critères sont sélectionnés pour évaluer l'efficacité. D'autre part, le chef de toute organisation est relativement libre de prendre une décision sur l'évaluation des performances et peut créer un certain système d'indicateurs pour lui-même, selon lequel il sera guidé afin d'atteindre certains objectifs de l'entreprise.

estimation immobilière de bureau d'habitation

2. ANALYSE DE L'EFFICACITÉ DE LA GESTION IMMOBILIÈRE À KAZAN

2.1 ÉVALUER LA PERFORMANCE DE LA GESTION FONCIÈRE RÉSIDENTIELLE

Pour évaluer l'efficacité de la gestion immobilière résidentielle, l'auteur a identifié les indicateurs et critères suivants, les plus significatifs à son avis :

La superficie totale des locaux d'habitation mis en exploitation en 2014 ;

Le prix de l'immobilier résidentiel ;

Dynamique des prix de vente estimés ;

L'influence des facteurs externes sur l'immobilier résidentiel

Le premier semestre de 2014 a été marqué par des événements importants dans l'économie du pays, qui ont également affecté le marché du logement de la République du Tatarstan : la dépréciation du rouble, l'imposition de sanctions par l'Occident et des facteurs sociodémographiques, d'une part , et une large sélection d'offres de développeurs, ainsi que des taux hypothécaires plus bas, avec un autre.

Dans le sillage d'une demande accrue, les promoteurs ont activement construit des logements. Ainsi, début juillet, plus de 1,2 million de m². m de logements - près de 51% de l'objectif annuel. À la fin du premier semestre, Kazan occupait la première place parmi les villes du district fédéral de la Volga en termes de logements commandés: au total, plus de 508 000 mètres carrés ont été commandés. M.

En 2014, le pourcentage d'achat d'appartements dans de nouveaux bâtiments a augmenté - environ 40% des transactions à Kazan sont réalisées avec la participation de fonds hypothécaires. Les prêts hypothécaires ont tendance à être contractés à long terme, les emprunteurs sont donc avisés de choisir des maisons plus récentes.

Les données de Rosreestr pour la République du Tatarstan en témoignent : au cours des six mois de 2014, 45 300 contrats ont été enregistrés dans la république, soit 11 % de plus qu'à la même période l'année dernière. Parmi ceux-ci, 65% - logement, 22% - terrain, 13% - locaux non résidentiels.

L'augmentation de la demande a également stimulé les prix sur le marché : au premier semestre de l'année, les prix de l'immobilier dans la ville ont augmenté plus rapidement que d'habitude (de 6 à 8 % au cours des six premiers mois sur le marché primaire).

Selon le "Serveur immobilier de Kazan et de la République du Tatarstan", le coût moyen au mètre carré en juillet 2014 s'élevait à 67 500 roubles sur le marché secondaire du logement, à 50 700 roubles sur le marché primaire du logement, et en particulier sur le situation actuelle sur le marché immobilier de Kazan, les promoteurs-leaders sont Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Real Estate, Tatstroyinvest, et ils proposent les prix suivants pour leurs biens immobiliers :

Tableau 2.1.1 Analyse comparative des projets de logements à Kazan pour le second semestre 2014

	Développeur	Date limite	Appartement	Prix, millions de roubles
LCD "Emerald City" (quartier Privolzhsky)	"Unistroy"	1er semestre 2014
LCD "Sovremennik" (quartier Novo-Savinovsky)	YIT Kazan	IVe trimestre 2014
LCD "Svetlaya Dolina" (district de Sovetsky)	Ak Bars Immobilier	IVe trimestre 2014
Complexe résidentiel "Rainbow" (quartier Kirovskiy)	"Tatstroyinvest"	IIIe trimestre 2014

Le coût des appartements est généralement affecté par l'emplacement: le soi-disant Khrouchtchev dans le quartier Vakhitovsky sera beaucoup plus cher que le même appartement dans le quartier Aviastroitelny ou Kirovsky. De plus, le coût est affecté par l'état général de l'appartement, le nombre d'étages et le matériau à partir duquel la maison est construite. Dans les zones reculées de la ville, les stalinkas et les dortoirs peuvent rester inactifs pendant des mois en attendant leur acheteur.

Khrouchtchev d'une pièce d'une superficie de 32 mètres carrés. m à Kazan coûte aujourd'hui de 1,9 million à 2,25 millions de roubles, Leningrad (34 m²) - de 2,2 à 2,8 millions, "odnushki" du projet de Moscou (30 m²) - de 2,15 à 2,35 millions.

Un bâtiment Khrouchtchev de deux pièces (43 m²) est estimé à 2,2-2,7 millions de roubles, un bâtiment à Leningrad (51 m²) - de 3 à 3,5 millions, un projet à Moscou - de 2,4 à 3 millions. les prix des appartements sont les suivants: Khrouchtchev (56 m²) - 2,7-3,3 millions de roubles, Leningrad (65 m²) - 3,4-3,8 millions.

Il convient également de noter que le parc immobilier de la république fin 2014. comptait 1618 000 appartements (y compris des maisons appartenant à des particuliers), dont 1130 900 appartements (69,9%) sont situés dans des immeubles à appartements. La taille moyenne d'un appartement est de 56,5 m² de surface totale. Le parc immobilier général appartient invariablement en très grande majorité à des propriétaires privés.

Le marché du logement en 2014 se développait activement dans le secteur de l'achat de logements à l'aide de prêts hypothécaires. Environ la moitié des transactions immobilières enregistrées étaient des prêts hypothécaires, ce qui a donné une impulsion au développement intensif de la branche de la construction résidentielle, dont certains promoteurs n'ont pas manqué de profiter.

Afin de prédire l'évolution du marché du logement à Kazan pour 2015, considérons la dynamique des prix de location et d'achat de logements.

Tableau 2.1.2 Dynamique des prix de location d'un appartement d'une pièce à Kazan en 2011-2014

Sur la base des tableaux ci-dessus, l'auteur a compilé trois prévisions pour l'évolution du marché du logement : optimiste, modérée et pessimiste. La prévision optimiste était basée sur le fait que l'inflation des loyers sera comparable à l'inflation de la consommation, qui est projetée à 10 % en 2015 . Sur cette base, nous supposons que le niveau de croissance du coût de location des appartements sera au niveau de 10% par an.

Une prévision modérée est un niveau moyen de croissance entre une prévision optimiste et une prévision pessimiste, selon laquelle le coût de la location et de l'achat d'un appartement en 2015 diminuera de 10 % par an.

La prévision pessimiste a été faite sur la base du raisonnement selon lequel si l'on tient compte de la crise de 2008-2009, lorsque des processus similaires ont eu lieu (le facteur du coût de l'argent et son impact sur le prix de l'immobilier résidentiel, ainsi comme la chute du rouble), le coût de la location et de l'achat d'un appartement a chuté de 30 %.

Tableau 2.1.4 Prévisions modérées pour la location et l'achat d'un appartement à l'aide d'un prêt hypothécaire à Kazan pour 2015

		Prévisions(-10%)			Prévisions(-10%)

La prévision modérée indique que la location et l'achat d'un appartement avec l'aide d'un prêt hypothécaire diminueront en moyenne de 10% par rapport à l'année précédente.

Tableau 2.1.5 Prévisions optimistes pour la location et l'achat d'un appartement à l'aide d'un prêt hypothécaire à Kazan pour 2015

	rub./kV m.			RUB/ m²
		Prévision (+10%)			Prévision (+10%)

La prévision optimiste suppose une augmentation des loyers et des versements hypothécaires de 10 %, compte tenu de l'inflation.

Tableau 2.1.6 Prévisions pessimistes pour la location et l'achat d'un appartement à l'aide d'un prêt hypothécaire à Kazan pour 2015

		Prévisions(-30%)			Prévisions(-30%)

Selon une prévision pessimiste, les loyers et les prêts hypothécaires devraient chuter de 30 % l'an prochain.

Sur la base des prévisions et des tableaux, ainsi que de la dynamique considérée du prix d'achat et de la dynamique du prix de location, nous pouvons dire que les prix sur le marché de la location de logements l'année prochaine seront extrêmement instables et iront vraisemblablement de 12 700 000 roubles à 15 600 000 roubles, et sur le marché de l'achat avec l'aide de prêts hypothécaires à partir de 45 000 000 roubles. jusqu'à 70 576 mille roubles.

Selon l'auteur, une prévision pessimiste devrait être considérée comme le scénario le plus probable pour le développement des événements. De l'analyse comparative ci-dessus, on peut voir que les prix sur le marché du logement sont extrêmement volatils pour les raisons suivantes :

1.) l'impact des sanctions occidentales ;

Les sanctions occidentales sont entrées en vigueur à un moment où la Russie avait le rythme et le volume de construction de logements les plus élevés, le plus grand nombre de prêts hypothécaires contractés par des particuliers et les taux d'intérêt les plus abordables.

Les conséquences des sanctions sur le marché immobilier peuvent être divisées en deux catégories : ce qui s'est passé et ce qui est attendu.

Parmi les événements à noter :

1. Les investisseurs étrangers reportent la mise en œuvre de projets de développement en Russie (dans divers segments de marché) jusqu'à ce que la situation en Ukraine soit résolue.

2. Les banques analysent plus attentivement les nouveaux projets de développement entrants.

3. L'immobilier en tant qu'actif (en particulier l'immobilier résidentiel - appartements sur les marchés primaire et secondaire) a accru son attrait pour les investisseurs privés.

Concernant les conséquences attendues des sanctions sur le marché immobilier, on peut dire ce qui suit :

1. Les banques devraient augmenter les taux d'intérêt sur les prêts à la consommation et hypothécaires en raison d'une augmentation du coût des fonds sur le marché. Dans le même temps, un certain nombre de banques peuvent limiter de manière indépendante l'activité des emprunteurs hypothécaires en fixant des taux d'intérêt artificiellement élevés.

2. La baisse du volume de financement des projets de développement des investissements par les banques pourrait entraîner une baisse du volume des nouvelles constructions en 2015.

3. Le marché du logement locatif risque de perdre un public composé d'étrangers travaillant en Russie dans le cadre d'un contrat ou dans des entreprises occidentales, dont l'activité peut fortement diminuer pendant la période des sanctions. (L'auteur notera également que dans le même temps, des processus inverses peuvent se produire sur le marché du logement locatif : si la valeur de l'immobilier baisse, alors les banques devront augmenter les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires. Cela réduira considérablement le pouvoir d'achat des citoyens, ce qui entraînera une augmentation du nombre de locataires).

4. Les plus grandes banques russes sont plus susceptibles de continuer à prêter aux projets de développement qui sont au stade actif/final de préparation à la construction.

2.) l'influence du facteur monétaire ;

Première approche : l'impact du taux de change sur le marché du logement.

Un élément important des relations économiques associées à l'acquisition d'un logement est le taux de change. Le taux de change a un impact sur divers indicateurs qui relient l'acheteur et le vendeur sur le marché du logement. Le taux de change est le rapport de deux unités monétaires sur le marché des changes, qui se forme en fonction de l'offre et de la demande d'une devise particulière, ainsi que d'un certain nombre d'autres facteurs.

En fonction du rapport entre l'offre et la demande d'une devise particulière, le taux de change est le plus souvent déterminé, c'est pourquoi il ne peut pas s'agir d'une valeur constante, car la demande et l'offre sur le marché des changes changent constamment.

Deuxième approche : l'impact des prix de l'immobilier sur la monnaie nationale.

Il existe une relation directe entre le prix de l'immobilier et le taux de change de la monnaie nationale ; lorsque la valeur de l'immobilier baisse, le taux de change de la monnaie nationale diminue également. Cette dépendance est due au fait qu'en règle générale, une diminution du coût du logement indique des processus défavorables dans l'économie - une augmentation du chômage, une diminution du pouvoir d'achat de la population. Tout cela entraîne une baisse de la demande de biens immobiliers.

Sur la base de ce qui précède, dans les conditions actuelles du marché immobilier, la première approche sera plus réfléchie. La seconde est la plus probable compte tenu de l'évolution stable de l'économie.

3.) l'influence des facteurs sociodémographiques.

Il est généralement admis que la formation des besoins sur le marché ne peut être maîtrisée. Cependant, les besoins surgissent et changent selon certains schémas, dont une partie importante est la mentalité, le mode de vie de la population. Parmi ceux-ci, nous examinons plus en détail les facteurs suivants les plus importants, de l'avis de l'auteur :

1. Le nombre d'habitants d'une agglomération a un impact significatif sur la structure de la consommation, principalement en raison d'un niveau de revenu plus élevé dans les grandes agglomérations.

2. Le comportement des consommateurs est également influencé par des critères situationnels. Actuellement, il s'agit notamment des travaux de l'État visant à stimuler le développement de la construction de logements en augmentant la disponibilité de divers programmes sociaux, notamment :

Capital maternité (programme valable jusqu'en 2016 inclus) ;

hypothèque militaire;

Hypothèque sociale;

Hypothèque dans le cadre du programme Jeune famille, etc.

3. À l'été 2014, l'État a modifié les règles relatives aux prêts hypothécaires. Le 25 juillet, la loi n° 169-FZ « portant modification des articles 31 et 61 de la loi fédérale « sur les hypothèques (nantissement immobilier) » est entrée en vigueur. Les modifications apportées à la loi contiennent deux points importants. Premièrement, les banques pourront assurer leurs risques financiers au cas où elles auraient besoin de saisir la garantie et que sa valeur serait inférieure au montant de la dette. La seconde - la disponibilité d'une telle assurance (de la banque ou de l'emprunteur) exempte l'emprunteur des paiements ultérieurs sur le prêt. Il en va de même en cas de faillite de l'assureur qui a émis cette assurance.

Pour résumer ce qui précède, nous pensons que l'on peut dire que l'imposition de sanctions aura certainement un impact négatif sur tous les secteurs de l'économie russe. En ce qui concerne le marché du logement, il convient de noter qu'en raison des sanctions, les taux des prêts hypothécaires augmentent et ce segment du marché du logement perdra un nombre important de consommateurs. Mais dans ce contexte, le marché locatif, au contraire, est en mesure d'augmenter son aire de distribution. Ainsi, la partie de la population qui envisageait auparavant d'acheter un logement avec un prêt hypothécaire peut abandonner cette idée au profit d'un mécanisme de location, c'est-à-dire il sera plus rentable de louer un logement à des prix relativement stables (le prix de location prévu est de 10 000 à 15 600 roubles / mois, selon la nature des prévisions) que de demander un prêt hypothécaire dans des conditions d'instabilité monétaire (par exemple, comme du 24 mars 2015, le rapport du dollar au rouble est de 1/58, 28, et le 14/03/2015 il était de 1/61,32)

Maintenant, il y a une forte augmentation de l'ensemble du marché du logement dans son ensemble, cela est dû au fait qu'en raison de l'appréciation du dollar, les gens ont tendance à vendre leur argent dans l'immobilier, mais cette tendance ne peut pas être à long terme et prometteur, parce que. Les consommateurs sont contraints de prendre de telles mesures par des tensions constantes sur le taux de change, ce qui peut finalement conduire à l'inflation ou, de surcroît, à l'effondrement du système monétaire russe.

Le facteur sociodémographique, bien sûr, n'a pas un impact aussi important sur le marché immobilier que, par exemple, le facteur monétaire, mais sans eux, le marché du logement, en principe, ne peut pas exister en tant que tel, car la vitesse, volumes de construction, hypothèques, loyers, etc. sont déterminées précisément sur la base d'une analyse de divers facteurs, pour la plupart non économiques. Le taux de natalité, la population, le revenu moyen d'une personne, le nombre de jeunes familles et d'autres indicateurs sociaux - ce sont les idées les plus courantes sur le marché immobilier et le potentiel de développement du pays.

En général, le marché immobilier résidentiel est une combinaison de nombreux facteurs économiques et non économiques qui, individuellement ou en combinaison, donnent une idée de la situation économique dans un segment de marché particulier.

Les trois prévisions présentées par l'auteur reflètent l'essence économique de l'influence de divers facteurs sur les mécanismes d'acquisition du logement. Dans les conditions d'une situation économique instable dans le pays, il est impossible de parler en toute confiance de l'efficacité ou de l'inefficacité de la gestion immobilière, cependant, comme l'ont montré des études, le segment du marché immobilier - le marché du logement, reste le plus fondamental par rapport aux autres éléments de l'économie et en raison des fonds levés, il peut manœuvrer relativement en douceur entre l'évolution de l'environnement extérieur.

2.2 ÉVALUER LA PERFORMANCE DE LA GESTION DE L'IMMOBILIER DE BUREAUX

Sur le marché de l'immobilier commercial, notamment dans le segment de l'immobilier de bureaux, à notre avis, trois secteurs directionnels se sont formés :

Le premier secteur - comprend des bureaux prestigieux qui répondent aux normes internationales pour les locaux administratifs. De là, nous pouvons conclure que le loyer dans de tels locaux est souvent très élevé. Cela devient la principale raison pour laquelle certains entrepreneurs russes louent des bureaux de première classe à l'étranger à des prix plus abordables.

Dans le deuxième secteur, nous avons inclus des bureaux situés dans des locaux bien finis et équipés, et récemment la pratique consistant à acheter de grands appartements avec des réparations ultérieures de haute qualité est devenue populaire. Ici, les loyers sont tout à fait acceptables pour les entreprises qui fonctionnent avec succès. Il y a une demande active constante dans ce secteur.

En tant que troisième secteur, nous avons défini des locaux dans les bâtiments du fonds non résidentiel municipal et départemental, des entreprises d'État (principalement des institutions scientifiques), des entreprises coopératives et privées. Il s'agit de locaux sans finition ni réparation, et d'autres services connexes. Les loyers ici ne sont généralement pas élevés du tout.

Selon nous, la liberté d'entreprendre conduit à la création de plus en plus de nouvelles structures d'entreprises, qui auront d'abord besoin de locaux pour leur fonctionnement, ce qui signifie que le marché des bureaux a plus que de bonnes perspectives de développement.

Riz. 2.2.1 Le ratio des classes de centres d'affaires à Kazan à la fin de 2014

Le marché immobilier de bureaux de Kazan comprend des centres d'affaires de haute qualité des trois classes : A, B et C. Fin 2014, l'offre de la ville en immobilier de bureaux de haute qualité était de 183 m². m pour 1 000 habitants.

Les bureaux de catégorie B sont similaires dans la plupart des caractéristiques aux bureaux de classe A, cependant, ils ne sont pas aussi prestigieux, ont un emplacement moins favorable et ne proposent pas une gamme de services aussi large que les bureaux de classe A. Spectacles de pratique - dans la catégorie de classe B, parfois les bureaux de la catégorie la plus élevée passent. Cela arrive, par exemple, après plusieurs années d'utilisation intensive. Le facteur des normes de qualité joue également un rôle important ici. Les technologies sont en constante dynamique, donc ce qui était "le dernier cri" passe progressivement dans la catégorie du "nouveau".

L'offre totale d'espaces de bureaux dans la ville de Kazan est supérieure à 410 000 m². Parmi ceux-ci, environ 210 000 mètres carrés. m fait référence à une proposition de qualité.

Comme il est vrai, dans les grandes villes, la demande d'espaces de bureaux de qualité reste stable. La grande majorité des centres d'affaires de classe "A" à Kazan sont occupés à près de 100%, à savoir des centres d'affaires tels que: "Business Center Suvar Plaza", "Korston", "Business Park Idea". Les objets de classe "B" ont également un taux d'occupation assez élevé, il varie de 85% à 90%. Parlant de la demande de locaux à usage de bureaux, il convient de mentionner le fait que, récemment, il y a eu une tendance à déplacer l'activité commerciale vers la périphérie de Kazan. Ceci est le plus influencé par des facteurs tels que : l'accessibilité insuffisante des transports (embouteillages), le manque de places de stationnement ou leur paiement.

Documents similaires

Le concept de l'immobilier municipal. Fondamentaux du fonctionnement du marché immobilier. Les principales orientations de l'informatisation du processus de gestion immobilière. Informations utilisées pour la gestion immobilière. Système d'information sur l'enregistrement des biens immobiliers.

résumé, ajouté le 30/10/2010


Problèmes modernes de la gestion des biens municipaux en Fédération de Russie. Base institutionnelle pour la gestion de l'immobilier municipal. Analyse de la pratique actuelle à Orsk. Problèmes organisationnels de délimitation du foncier communal en fonction des finalités d'activité.

thèse, ajoutée le 18/11/2013


Essence, fonctions, méthodes et niveaux de la gestion immobilière. Analyse du marché de l'immobilier commercial à Samara. Brève description du centre commercial et de divertissement "MegaCity", sa politique de location. Analyse du système de gestion pour le développement de l'immobilier commercial de l'entreprise.

dissertation, ajouté le 18/10/2011


Concepts de base du marché immobilier, sa segmentation. Planification et comptabilité analytique pour l'exploitation de la propriété. Analyse de l'environnement marketing de la société OOO "Diol". Application pratique des techniques de gestion immobilière, optimisation des formes et des méthodes.

dissertation, ajouté le 22/07/2011


Essence, concept et principaux types de gestion de projets de développement immobilier. Le concept d'un projet de développement et les principales caractéristiques de la gestion immobilière commerciale. Justification financière et économique du projet. Analyse du marché de l'immobilier commercial.

dissertation, ajouté le 25/03/2011


Critères d'évaluation de l'efficacité. Classement de la méthode de planification et d'évaluation des performances. Un ensemble complet de critères pour l'efficacité du système de gestion. Des indicateurs de performance. Améliorer l'efficacité du système de gestion de la production.

résumé, ajouté le 05/08/2002


Le concept d'évaluation de l'efficacité de la gestion. Facteurs d'évaluation de l'efficacité de la gestion. Critères et indicateurs d'efficacité de la gestion. Évaluation économique de l'efficacité. Indicateurs d'efficacité économique. Amélioration de l'efficacité de la gestion.

résumé, ajouté le 26/07/2008


Concepts et principes de construction d'un système de management, méthodes d'évaluation de son efficacité. Brève description de l'industrie, de l'entreprise et de l'analyse SWOT de LLC "Kvinta". Évaluation de l'efficacité du système de gestion existant, développement de méthodes pour son amélioration.

thèse, ajoutée le 04/06/2011


Aspects théoriques et place de l'évaluation des performances dans le système de gestion du personnel. Approches de base de la certification du personnel. Analyse du système d'évaluation des employés de l'entreprise et propositions d'amélioration sur l'exemple de Trade House "Rosvestalko" LLC.

dissertation, ajouté le 18/03/2011


Systèmes de gestion dans les organisations de services. Le système de gestion du personnel de l'organisation. Indicateurs d'évaluation de l'efficacité du système de gestion du personnel de l'organisation. Caractéristiques générales de l'organisation et stratégie de développement. Évaluation de l'efficacité des activités.

Suite à la réalisation de ce travail de recherche, les propositions suivantes d'amélioration du marché immobilier résidentiel ont été identifiées. Souvent un grand rôle dans la formation du coût de 1 carré. m de surface habitable a une influence directe sur l'agent immobilier acheteur ou vendeur. La malhonnêteté et l'utilisation des intérêts personnels des employés des organisations intermédiaires entraînent une augmentation artificielle des prix de l'immobilier résidentiel. Ainsi, le marché secondaire du logement échappe souvent tout simplement au contrôle des gouvernements locaux, car il est sous la juridiction des sociétés immobilières. Et seulement un petit pourcentage des appartements proposés sur le marché du logement secondaire sous l'influence de l'administration de la ville. Tirant une conclusion de ce qui précède, je voudrais dire que dans les conditions de la crise financière, à cet égard, un contrôle est nécessaire du côté des gouvernements locaux. Cela est dû à la demande assez élevée de logements et donc un pourcentage élevé des bénéfices de la revente de logements secondaires est obtenu par de petites agences immobilières. Je voudrais également attirer l'attention des instances autonomes et de ses divisions structurelles sur la croissance du coût du logement. Étant donné que le marché immobilier est en train de se remettre de la crise et que les prix des logements commencent à monter en flèche en raison de la forte demande. Avec le durcissement des conditions des enchères pour l'achat de terrains destinés à la construction résidentielle individuelle, les petites entreprises devraient être évincées du marché, cherchant à réaliser des bénéfices élevés sans respecter correctement les termes des contrats. De plus, sur la voie de l'amélioration du marché immobilier à Omsk, il est nécessaire d'améliorer le cadre réglementaire et juridique. Cela conduira à une diminution du taux de croissance des prix de l'immobilier résidentiel et à les égaliser avec les besoins réels du marché.

Sur la voie d'un marché immobilier parfait, il est nécessaire de créer des services qui maintiennent un contrôle strict sur ce type de documentation. La combinaison de toutes les mesures ci-dessus aidera le marché immobilier d'Omsk à sortir de la crise dans les plus brefs délais et à améliorer les conditions de contrôle du chiffre d'affaires des appartements sur ce marché.

Conclusion

Dans ce projet de fin d'études, une analyse approfondie de la situation actuelle du marché secondaire du logement à Omsk a été réalisée. Parallèlement, l'état naturel et écologique de la ville a été étudié, ainsi que les facteurs sociaux et économiques qui ont un impact direct sur la formation de logements secondaires.

A également étudié la capacité du marché immobilier résidentiel, l'offre et la demande sur le marché secondaire dans la période 2009-2012.

Une analyse détaillée des propositions sur le marché secondaire du logement a été réalisée. Des méthodes possibles pour améliorer le marché immobilier résidentiel dans les conditions de la crise économique ont été développées. Les perspectives de développement du marché immobilier résidentiel sont envisagées.

La pertinence de l'étude est soulignée par le fait que l'avenir des villes est largement lié au développement du marché immobilier résidentiel. Étant donné que le marché de l'immobilier résidentiel, c'est-à-dire Le marché du logement est l'un des marchés les plus importants, il a un impact direct sur la vie de la société, de sorte que l'état des autres composantes de la vie de la société dépend de son état.

L'objectif du projet de fin d'études est pleinement réalisé. Conformément à l'objectif, les tâches suivantes ont été résolues :

Les dispositions scientifiques et méthodologiques de la commercialisation de l'immobilier résidentiel dans la ville d'Omsk ont ​​été étudiées ;

Le cadre législatif et réglementaire pour le développement de la commercialisation de l'immobilier résidentiel dans les villes est envisagé ;

Les grandes orientations d'amélioration du marché immobilier résidentiel ont été élaborées ;

Les conditions pour assurer la sécurité des personnes lors des travaux d'évaluation sont prises en compte ;

L'analyse des décisions environnementales dans l'évaluation des facteurs qui prêtent attention à la nature de la ville est effectuée.

Introduction

Chapitre 1. Fondements théoriques de l'évaluation immobilière

1.2 Classification des objets immobiliers

1.3 Types de valeurs de propriété

1.4 Principes de base de l'évaluation immobilière

1.5 Facteurs affectant la valeur de la propriété

Chapitre 2. Évaluation d'une propriété résidentielle

2.2 Évaluation des biens résidentiels selon l'approche par les revenus

2.3 Évaluation de l'immobilier résidentiel en comparant les ventes d'analogues

2.4 Évaluation des biens selon l'approche du coût

2.5 Coordination des résultats d'expertise immobilière

Chapitre 3. Suggestions pour améliorer les méthodes d'évaluation immobilière

Conclusion

Liste de la littérature et des sources utilisées

Application

INTRODUCTION

Parmi les éléments d'une économie de marché, une place particulière est occupée par l'immobilier, qui agit comme un moyen de production (terrain, administratif, industriel, entrepôt, commerce de détail et autres bâtiments et locaux, ainsi que d'autres structures) et un objet ou objet de consommation (terrains, immeubles résidentiels, chalets, appartements, garages).

L'immobilier est la base de l'existence personnelle des citoyens et sert de base à l'activité économique et au développement des entreprises et des organisations de toutes formes de propriété. En Russie, il y a une formation et un développement actifs du marché immobilier et un nombre croissant de citoyens, d'entreprises et d'organisations sont impliqués dans des transactions immobilières.

Grâce à l'interaction constructive entre l'État et les évaluateurs, le processus d'évaluation immobilière de ces dernières années est devenu beaucoup plus civilisé par rapport à l'époque où une évaluation indépendante en Russie n'en était qu'à ses balbutiements. Aujourd'hui, les activités des évaluateurs sont régies par la loi fédérale et les normes pertinentes dans le domaine de l'évaluation.

L'objectif de la thèse est de développer des propositions d'amélioration des méthodes d'évaluation de l'immobilier résidentiel.

Pour atteindre cet objectif, il est nécessaire de résoudre les tâches suivantes :

Décrire l'essence de l'évaluation des logements ;

Caractériser les approches méthodologiques de l'évaluation immobilière ;

Évaluer des biens immobiliers résidentiels selon une approche coût, comparatif et revenu;

Procéder à une analyse comparative des résultats de l'évaluation ;

Élaborer des propositions pour améliorer la méthodologie d'évaluation de l'immobilier résidentiel.

L'objet de recherche dans la thèse est l'évaluation de l'immobilier résidentiel, et le sujet de recherche est les méthodes et approches de l'évaluation de l'immobilier résidentiel.

La base méthodologique de la recherche effectuée dans le cadre de la thèse est constituée des travaux scientifiques d'auteurs nationaux et étrangers dans le domaine de l'évaluation immobilière S.V. Gribovsky, E.I. Tarasevich, M.A. Fedotova, D. Fridman.

Dans le premier chapitre de la thèse "Position méthodologique pour l'évaluation de la valeur des biens immobiliers" divulgué les types de valeur des biens immobiliers, leur classification. Les facteurs influençant la valeur des objets immobiliers, ainsi que les principes de base de l'évaluation immobilière sont pris en compte.

Le deuxième chapitre "Estimation de l'immobilier résidentiel" présente les résultats de l'évaluation d'un bien immobilier - un appartement de deux pièces situé dans le quartier Zaeltsovsky de Novossibirsk - en utilisant une approche de revenu et comparative, ainsi que les résultats du calcul de la récupération valeur du bien.

Le troisième chapitre « Suggestions pour l'amélioration des méthodes d'évaluation de l'immobilier résidentiel » présente les principales pistes d'amélioration des approches existantes d'évaluation de l'immobilier résidentiel.




Chapitre 1

1.1 La nécessité d'une évaluation indépendante de la maison

L'évaluation est la science de l'analyse économique appliquée, dont la tâche principale est d'établir le prix le plus probable pour la vente ou l'achat d'un actif (bien) sur la base d'une analyse de la dynamique des forces de l'offre et de la demande de cet actif dans le marché concerné. D'un point de vue formel, le prix le plus probable est fixé sur la base de la modélisation d'un certain ensemble de facteurs de demande et d'un ensemble de facteurs d'offre.

Actuellement, les activités d'évaluation immobilière sont régies par la loi fédérale "sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie" du 06.08.98 n ° 135 - FZ.

La situation actuelle du marché immobilier contribue au développement actif de l'évaluation immobilière dans notre pays.

Le marché immobilier est actuellement l'un des marchés les plus dynamiques de notre pays, l'un des objets d'investissement les plus attractifs. Cela devient très important en ce moment, alors que la situation dans le monde est très instable : les experts ne peuvent pas donner de prévisions précises sur les prix du pétrole, ils prédisent une dépréciation du dollar, - l'immobilier reste pratiquement le seul garant de la sécurité de l'épargne.

Les principales directions de développement de l'évaluation russe peuvent être déterminées sur la base de la liste des opérations dans lesquelles il est nécessaire d'évaluer les objets immobiliers. Il convient de noter que cette liste ne cesse de s'allonger.

Une évaluation objective des différents types de valeur (marchande, d'investissement, de garantie, d'assurance, imposable et autres) d'un bien immobilier est nécessaire :

Lors de l'achat, de la vente ou de la location ;

Lors de la constitution d'entreprises et de la redistribution des parts de propriété ;

Attirer de nouveaux actionnaires et émission supplémentaire d'actions ;

Lors de l'évaluation cadastrale aux fins de taxation des biens immobiliers : immeubles et terrains ;

Pour l'assurance immobilière;

Lors d'un prêt garanti par un bien immobilier ;

Lors de la réalisation d'objets immobiliers en tant que contribution au capital autorisé d'entreprises et d'organisations;

Lors du développement de projets d'investissement et de l'attraction d'investisseurs, y compris étrangers ;

Lors de la liquidation d'objets immobiliers ;

Lors de l'exécution des droits de succession, une décision de justice ;

Dans d'autres transactions liées à la vente de droits de propriété sur des biens immobiliers.

Il existe trois grandes approches de l'évaluation immobilière :

Méthode du coût : le coût de reproduction complète ou le coût de remplacement complet du bien à évaluer est estimé, puis le montant de l'amortissement estimé des bâtiments et des structures est soustrait et la valeur du terrain est ajoutée gratuitement. Cette approche peut s'avérer nécessaire lorsque l'évaluation d'un bien aux fins d'imposition foncière ou de saisie immobilière nécessite de séparer la valeur des bâtiments et constructions de la valeur du terrain. Il est également utilisé à des fins fiscales et comptables : l'amortissement des bâtiments et des structures est déduit du revenu imposable. Autres situations à appliquer :

Étude de faisabilité pour une nouvelle construction,

Détermination de l'option de l'utilisation la meilleure et la plus efficace des terres,

Mise à jour,

Négociation du prix final

Bâtiments à usage institutionnel et spécial,

Fins d'assurance.

Méthode de comparaison de marché : estimation de la valeur marchande d'un bien sur la base de transactions récentes avec des biens similaires. On suppose qu'un investisseur ou un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour une propriété particulière qu'il en coûterait pour acquérir une autre propriété similaire avec la même utilité.

Méthode du revenu : la valeur d'un bien est déterminée par le montant, la qualité et la durée de la période de réception des avantages que ce bien est censé apporter à l'avenir.

En Russie, ces dernières années, la méthode du coût s'est largement répandue dans l'évaluation de la valeur des objets. De plus, son utilisation a été déclarée par le gouvernement lors de l'élaboration des programmes de réévaluation des propriétés. Cela a conduit au fait que le coût des immobilisations, de l'immobilier était très sous-estimé. Maintenant, le processus de réévaluation de ces objets revêt une importance particulière, ce qui peut être fait sur la base de la méthode d'évaluation du marché.

À ce jour, le nombre d'organismes d'évaluation sur le marché russe est important. À la fin de 2004, plus de 9 000 entreprises et PBOYuL en Russie détenaient des licences d'État pour mener des activités d'évaluation. Désormais, le marché est réglementé par le ministère du Développement économique, mais depuis le 1er janvier 2006, une transition vers l'autorégulation est en cours.

Au stade actuel, le marché de l'évaluation se caractérise par une concurrence accrue, une amélioration de la qualité et une réduction du coût des services. En particulier, la demande d'évaluation afin de refléter les actifs dans les états financiers conformément aux normes comptables IAS, US GAAP ou russes est en constante augmentation ; évaluation de la valeur des actifs incorporels pour déterminer l'efficacité des stratégies de marketing et de marque ; évaluation en vue de la réalisation d'opérations d'achat et de vente, de location d'actifs, de fusions et acquisitions et d'autres opérations de transfert de propriété et d'autres droits réels ; évaluation à des fins d'assurance, d'émission supplémentaire d'actions ou de rachat d'actions lors de la privatisation d'entreprises publiques ; évaluation en vue d'un prêt garanti par un immeuble, etc. .

Selon les résultats d'une étude de l'agence de notation Expert RA, les services les plus demandés depuis un an et demi sont les services d'évaluation immobilière et commerciale en général. La part de ces zones dans la structure globale du marché représentait respectivement 34,3 % et 32,1 %.

1.2 Classification des objets immobiliers

L'évaluation des biens immobiliers intéresse principalement les objets qui circulent activement sur le marché en tant que produit indépendant. Actuellement, en Russie, il s'agit d'appartements et de chambres, d'immeubles de bureaux et d'immeubles de bureaux, d'immeubles résidentiels de banlieue avec des terrains, de terrains libres pour le développement et (ou) à d'autres fins. Les objets immobiliers comprennent également des gisements de minéraux, dont le marché russe n'a pas encore été formé. Nous examinons ci-dessous les principes généraux de classification des objets immobiliers.

La première catégorie d'objets immobiliers. Le terme «immobilier» dans notre cas fait référence à tout produit qui est rigidement lié à un terrain, son transfert vers un autre lieu est impossible sans destruction et perte de valeur pour le consommateur. La formulation proposée vise à promouvoir une approche différenciée de l'évaluation des différentes catégories d'objets immobiliers, en tenant compte de leurs caractéristiques les plus significatives, des caractéristiques du chiffre d'affaires commercial, de la structure et de l'échelle des marchés au sein desquels se déroulent les processus d'achat et de vente de biens immobiliers. Étant donné qu'une variété de conditions et leurs combinaisons affectent l'évaluation d'une propriété, la méthode de "l'arbre des caractéristiques" a été utilisée pour classer (groupe). Une telle classification (regroupement) est à plusieurs niveaux. A chaque niveau, elle s'effectue sur une base propre avec leurs éventuelles différences au même niveau, mais selon des « branches » différentes. Dans le même temps, la profondeur (nombre de niveaux) de la classification est plus grande pour les branches sur lesquelles se trouvent des objets plus représentatifs (en termes d'évaluation).

Chaque niveau a son propre nom et un ensemble de valeurs recommandées pour l'attribut de classification correspondant.

1. Origine.

2. Rendez-vous.

3. Échelle.

3.1 Superficies terrestres.

3.2. Terrains séparés.

3.3. Complexes de bâtiments et de structures (établissement de chalets, microdistrict, hôtel, sanatorium, etc.)

3.3.1. Immeuble résidentiel multi-appartements.

3.3.2. Maison d'habitation unifamiliale (maison de maître, chalet).

3.3.3. Section (entrée).

3.3.4. Étage en coupe.

3.3.5. Appartement.

3.3.6. Chambre.

3.3.7. Maison de vacance.

3.4. complexe de bâtiments administratifs.

3.4.1. Bâtiment.

3.4 Locaux ou parties de bâtiments (sections, étages).

4. Prêt à l'emploi.

4.1. Prêt.

4.2. Nécessitant une reconstruction ou des réparations majeures.

4.3. Nécessite l'achèvement de la construction.

Étant donné que le marché des appartements est actuellement le secteur le plus développé du marché immobilier en Russie, il est logique de se concentrer sur l'étude de ce secteur particulier afin de développer des approches méthodologiques de base pour évaluer la valeur de l'immobilier.

Dans le marché occidental formé, un autre est adopté, qui diffère de la classification des objets immobiliers proposée ci-dessus en catégories A, B et C.

Il est divisé en classes suivantes :

1) Immobilier spécialisé, adapté à la conduite d'une entreprise spécifique et généralement vendu avec l'entreprise.

Exemples : raffineries de pétrole, usines chimiques, ateliers de placement de machines et d'équipements ; des immeubles qui, en raison de leur emplacement, de leur taille, de leur construction, ne sont jamais vendus ou loués à un tiers sur le marché.

2) Immobilier non spécialisé - bâtiments ordinaires - magasins, bureaux, usines, entrepôts, qui sont généralement vendus ou loués.

La classification des objets immobiliers selon diverses caractéristiques (critères) contribue à une recherche plus fructueuse du marché immobilier et facilite le développement et l'application de méthodes d'estimation de la valeur de diverses catégories de biens immobiliers. Au cours du processus de classification, des groupes distincts de biens immobiliers sont distingués, ce qui détermine la possibilité d'approches uniformes de leur évaluation.

1.3 Types de valeurs de propriété

Au stade initial de l'expertise immobilière, l'expert évaluateur est toujours confronté au difficile problème du choix du type de valeur pour les calculs d'expertise. Ce choix dépend de nombreux facteurs (la nature de l'objet et les fonctions d'évaluation) et conditionne le choix ultérieur de la méthode d'évaluation de ce bien. Si l'expertise immobilière est réalisée dans le but d'obtenir un prêt hypothécaire (prêts garantis par un bien immobilier), il est important que l'expert dispose d'informations fiables sur le prix de vente le plus probable de ce bien immobilier si l'emprunteur (propriétaire ) ne rembourse pas la dette (prêt). Lors de l'évaluation fiscale d'un bien immobilier dans les pays occidentaux, on utilise la valeur marchande ou de remplacement du bien, en fonction du coût de reproduction de ce dernier. Lors de l'évaluation des objets à reconstruire, en règle générale, la valeur d'investissement est choisie, c'est-à-dire la valeur de la propriété pour un investisseur particulier.

Lors de l'évaluation d'immeubles à des fins particulières, de biens immobiliers dans les secteurs « passifs » du marché immobilier, lorsqu'il n'y a pas suffisamment d'informations pour déterminer la valeur vénale, ainsi que lors de l'évaluation aux fins d'assurance immobilière, le coût de remplacement ou le coût de remplacement est utilisé.

Prix ​​du marché

Dans les conditions économiques du marché, le type le plus courant de valeur de l'immobilier est la valeur marchande. La valeur marchande est le prix le plus probable qu'une propriété devrait atteindre sur un marché concurrentiel et ouvert dans toutes les conditions d'un commerce équitable, d'une action consciente du vendeur et de l'acheteur et sans l'influence d'incitations illégales.

Il est entendu que dans une transaction de vente et d'achat, le transfert des droits du vendeur à l'acheteur est soumis aux conditions suivantes.

1. La motivation de l'acheteur et du vendeur est typique, c'est-à-dire ils opèrent sans pression excessive ni circonstances de vie extraordinaires.

2. Les deux parties sont bien informées, consultées et agissent, à leur avis, en tenant compte au maximum de leurs intérêts.

3. Le bien a été mis en vente sur le marché pendant une durée suffisante (suffisante pour que les acheteurs potentiels prennent connaissance des informations sur la vente d'un bien immobilier et prennent la décision d'acheter le bien).

4. Le paiement a été effectué selon les conditions de financement de la transaction.

5. Le prix est normal, non affecté par les conditions spécifiques de financement et de vente.

La valeur marchande d'un bien immobilier est autrement appelée la valeur d'échange - par opposition à la valeur d'usage (ou valeur d'usage), qui reflète la valeur de l'objet pour un propriétaire particulier.

Le concept de valeur marchande est basé sur le fait qu'un acheteur typique sur le marché immobilier a la possibilité de choisir des propriétés alternatives. La valeur de marché est objective, indépendante des désirs des acteurs individuels du marché immobilier et reflète les conditions économiques réelles qui se développent sur ce marché.

Coût d'usage (valeur d'usage)

La valeur d'utilité (value in use) reflète la valeur d'un bien pour un propriétaire particulier qui ne va pas mettre le bien sur le marché immobilier. L'évaluation de la valeur de consommation d'un objet est faite sur la base du profil existant de son utilisation et des paramètres financiers et économiques qui ont été observés au cours de la préhistoire de l'exploitation de l'objet et sont prédits dans le futur.

Coût d'investissement

Le concept de "valeur d'investissement", similaire au concept de "valeur d'usage", désigne la valeur de la propriété pour un investisseur spécifique qui va acheter ou investir dans la propriété à évaluer. Le calcul de la valeur d'investissement est effectué sur la base des revenus attendus par cet investisseur et du taux spécifique de sa capitalisation. La valeur d'investissement est généralement calculée lors de l'évaluation d'un projet d'investissement ou d'un objet générateur de revenus pour un investisseur particulier. Ce type de valeur est subjectif.

Coût de remplacement (coût de reproduction d'un objet)

Le coût de remplacement (coût de reproduction d'un objet) est déterminé par les coûts en prix courants pour la construction d'une copie exacte de l'objet évalué, dans son état "neuf" (sans dépréciation), en utilisant les mêmes solutions architecturales, en construisant structures et matériaux, ainsi qu'avec la même qualité de construction - travaux d'installation. Dans ce cas, la même obsolescence de l'objet et les mêmes lacunes dans les solutions architecturales sont reproduites que l'objet évalué avait.

coût de remplacement

Le coût de remplacement est déterminé par les coûts en prix courants pour la construction d'une installation qui a une utilité équivalente estimée, mais construite dans un nouveau style architectural, en utilisant des normes de conception modernes et des matériaux et structures progressifs, ainsi que des équipements modernes de la propriété . Ainsi, le coût de remplacement est exprimé par les coûts de reproduction d'une copie exacte de l'objet, et le coût de remplacement est exprimé par les coûts de création d'un objet d'un analogue fonctionnel.

Valeur d'assurance

La valeur assurée est calculée sur la base soit du coût de remplacement, soit du coût de remplacement d'un bien risquant d'être détruit (ou détruit). Sur la base de la valeur assurée de l'objet, les sommes assurées, les paiements d'assurance et les intérêts d'assurance sont déterminés.

Valeur fiscale (valeur imposable)

La valeur fiscale des biens des personnes morales et physiques est déterminée par des experts experts habilités aux contrôles fiscaux sur la base soit de la valeur vénale, soit de la valeur de remplacement du bien, soit l'expertise est formellement réalisée selon la méthodologie réglementaire sans l'intervention d'évaluateurs experts.

Valeur de liquidation

La valeur de récupération est le montant net d'argent que le propriétaire de la propriété peut recevoir lorsque la propriété est liquidée.

1.4 Principes de base de l'évaluation immobilière

Les principes de l'évaluation immobilière peuvent être regroupés dans les quatre groupes suivants :

Principes basés sur les perceptions d'utilisation;

Principes liés à l'immobilier (terrains, bâtiments, structures);

Principes liés à l'environnement de marché ;

Le principe de l'utilisation la meilleure et la plus efficace de la propriété.

Tous les principes considérés de l'évaluation immobilière sont interconnectés. Lors de l'évaluation d'un bien, il est nécessaire, si possible, de prendre en compte tout ou partie des grands principes d'évaluation afin d'obtenir une estimation plus fiable et précise de la valeur du bien.

Principes d'utilisation

Les principes basés sur les perceptions des utilisateurs incluent les principes d'utilité, de substitution et d'attente.

Le principe d'utilité est que toute propriété n'a de valeur que si elle est utile à un investisseur et peut être utilisée pour mettre en œuvre certaines fonctions ou besoins personnels, par exemple, l'utilisation d'un bien immobilier comme hôtel, café, bureau, musée, etc. .d. L'utilité est la capacité d'une propriété à satisfaire les besoins d'un utilisateur à un endroit donné et pendant une période de temps donnée.

Le principe de substitution stipule qu'un acheteur rationnel (typique) ne paiera pas plus pour une propriété que le prix minimum demandé pour une autre propriété similaire de même utilité. La valeur maximale de l'objet à évaluer est déterminée par le coût le plus bas auquel un autre objet similaire d'utilité équivalente peut être acquis.

Le principe d'attente est lié à la représentation de l'utilisateur du bien et dit : la valeur de l'objet générateur de revenus est déterminée par le montant des flux de trésorerie attendus de l'utilisation du bien évalué, ainsi que le montant attendu de sa revente. Il est important de savoir pendant quelle période le revenu attendu sera reçu, car le rouble de l'investisseur vaut aujourd'hui plus que le rouble qui sera reçu demain.

Principes liés aux exigences d'un terrain, des bâtiments et des structures qui s'y trouvent

Ce groupe comprend les principes suivants :

Productivité résiduelle (productivité) de la terre ;

productivité marginale (principe de contribution);

Équilibre (principe de proportionnalité);

Valeurs optimales ;

Répartition optimale des droits de propriété.

Le principe de la productivité résiduelle de la terre.

Le principe de productivité résiduelle (ou productivité) stipule que la valeur foncière est basée sur sa productivité résiduelle (productivité). Pour comprendre cette position, il est nécessaire de reconnaître que tout type d'activité, en règle générale, nécessite la présence de quatre composantes de la production : le capital, le travail, la gestion et la terre.

La terre est une parcelle de terrain et les ressources naturelles qui s'y trouvent - réservoirs fermés, faune, végétation et minéraux. Les limites territoriales d'un terrain sont déterminées conformément à la procédure établie par la législation foncière en vigueur, et sont formalisées par une attestation délivrée au propriétaire (ou locataire) par les autorités de gestion foncière de l'État. La terre est le principal facteur qui fournit l'espace et les ressources nécessaires à tout type d'activité productive.

Le travail est un ensemble de travail sur la production de biens (services) et sa mise en œuvre sur le marché. Ce concept n'inclut pas les activités de gestion.

Le capital est de l'argent investi dans la reproduction des actifs fixes et du fonds de roulement, ainsi que dans d'autres composantes de la production - main-d'œuvre, terres et gestion.

La gestion des activités de production comprend les connaissances, les compétences, les capacités entrepreneuriales et le talent du personnel de direction de l'entreprise. Une gestion réussie vous permet d'optimiser la production et de maximiser les profits.

Chaque composante de la production (capital, main-d'œuvre, gestion et terres) doit être couverte par le revenu d'entreprise. Cependant, étant donné que le terrain est physiquement immeuble et que d'autres composants y sont attirés pour des activités entrepreneuriales, le travail, le capital et la gestion sont payés en premier lieu, et le reste du revenu est versé au propriétaire du terrain sous forme de loyer. Un tel jugement est conforme aux principales dispositions de la théorie économique - la terre a une "valeur résiduelle" et une certaine valeur uniquement lorsqu'il existe un revenu résiduel après avoir couvert les trois autres composantes de la production. Ainsi, la productivité résiduelle est exprimée comme le revenu revenant à la terre, après paiement des coûts de main-d'œuvre, de capital et de gestion.

Le principe de productivité marginale (principe de contribution).

Le principe de productivité marginale (ou productivité) ou le principe de contribution signifie qu'à la suite de l'investissement, un revenu doit être perçu, restant après la couverture des coûts. En ce qui concerne le marché immobilier, ce principe peut être interprété comme suit. Souvent, le coût de la réparation d'un appartement vous permet d'augmenter sa valeur, et dans des montants qui dépassent largement le coût de sa réparation. Dans ce cas, le principe de productivité marginale ou le principe de contribution est réalisé. Le montant de la contribution correspond à la différence entre le prix perçu à la suite de la réparation de l'appartement et le coût de cette réparation.

Le principe des rendements croissants et décroissants.

L'essence de ce principe est qu'une augmentation des investissements en capital dans les principales composantes de la production ne provoque une augmentation du taux de croissance des bénéfices que jusqu'à une certaine limite, après quoi l'augmentation des bénéfices devient inférieure à l'augmentation des investissements en capital. Cette limite correspond à la valeur maximale du bien. Tout investissement ultérieur dans l'immobilier ne donnera pas une augmentation proportionnelle des bénéfices, et donc une augmentation proportionnelle de la valeur de la propriété.

L'évaluateur doit donc d'abord analyser les différentes options d'utilisation du terrain. Par exemple, pour effectuer des calculs de profit de la construction de divers types d'objets immobiliers ou d'un nombre différent d'objets sur un terrain donné. Ce n'est qu'après cela qu'il pourra faire le choix final du type de propriété à construire sur ce site. Dans le processus de conception de variantes de diverses combinaisons de composants de production et de détermination du profit maximum sur cette base, le principe de rentabilité croissante et décroissante est mis en œuvre.

Le principe d'équilibre.

Le principe d'équilibre (ou principe de proportionnalité) est formulé comme suit : les composantes de la production (ou de l'immobilier) doivent être combinées entre elles dans une certaine proportion. Si le volume des investissements en capital dépasse le volume de travail sur une période donnée, par exemple dans la construction d'un objet, il y a alors un «gel du capital» et une diminution de l'efficacité globale du projet. Une situation similaire est possible lorsqu'à un moment donné, il n'y a pas assez de fonds pour la construction d'une propriété, ce qui est bien connu des investisseurs dans la construction neuve. À cet égard, les documents réglementaires faisant partie de la documentation de conception pour la construction de l'installation prévoient l'élaboration de calendriers de construction de l'installation afin d'obtenir le maximum d'effet possible de la mise en œuvre du projet.

Le principe des valeurs optimales.

Le principe des valeurs optimales (principe de la valeur économique optimale), compte tenu des tendances qui prévalent sur le marché immobilier, une certaine valeur (optimale) d'un type de bien donné est très demandée. Un évaluateur expert doit toujours garder à l'esprit le principe des valeurs optimales et l'utiliser lors de l'évaluation d'un bien immobilier de ce type.

Le principe de la répartition optimale des droits de propriété.

Les droits de propriété sur une propriété doivent être divisés et combinés de manière à augmenter la valeur totale de la propriété. La législation actuelle de la Fédération de Russie autorise la division et la vente des droits de propriété séparément. La propriété fait référence au droit de posséder, d'utiliser et de disposer d'un bien. Outre le droit de propriété, les droits de propriété sont le droit de possession héréditaire à vie, le droit d'usage permanent (perpétuel) de la propriété, le droit de possession économique et le droit de gestion opérationnelle, ainsi que divers types de servitudes - le droit d'utilisation limitée de la propriété. De plus, le transfert de la propriété d'un bien à une autre personne ne constitue pas une base pour la résiliation d'autres droits de propriété, tels que les droits de bail sur ce bien.

Le partage des droits de propriété sur un bien immobilier peut être effectué comme suit :

1. La séparation physique est la division d'une propriété en parties : sous-sol, étages, etc. Pour un terrain - la division des droits sur l'espace aérien, sur la surface de la terre et sur son sous-sol, la division de la masse terrestre en parcelles distinctes.

2. Séparation par durée de propriété - différents types de bail, propriété à vie, droits de propriété futurs, etc.

3. Séparation de la totalité des droits de propriété - le droit de possession, l'utilisation à durée déterminée ou perpétuelle, la disposition, la possession à vie (héritée), la gestion économique, la gestion opérationnelle et le droit à une utilisation limitée de la propriété.

4. Partage des droits de propriété entre les participants - bail conjoint, partenariat, sociétés par actions, options, fiducies, contrats avec conditions de vente stipulées.

5. Séparations par privilèges - hypothèques, privilèges fiscaux, privilèges judiciaires, capitaux propres.

L'utilisation dans la pratique des relations de propriété des types de séparation ci-dessus de la totalité des droits de propriété et leur combinaison optimale vous permet d'augmenter la valeur de l'immobilier.

Principes liés à l'environnement de marché

Ce groupe de principes comprend les principes de dépendance, de conformité, d'offre et de demande, de concurrence et le principe de changement.

Principe de dépendance

Le principe de dépendance (ou principe d'influence extérieure) stipule : divers facteurs environnementaux affectent la valeur d'un bien. Ces facteurs - en fonction du degré de leur influence sur un objet particulier - sont divisés en principaux et supplémentaires; selon la sphère d'influence - climatique, géologique, régionale, sociale, économique, environnementale, démographique, juridique, internationale, urbanistique, industrielle et technique. À leur tour, les facteurs économiques peuvent également être différenciés selon divers critères : financiers, réglementaires et autres. L'expert évaluateur doit se rappeler que dans tous les cas, la localisation est le principal facteur influant sur la valeur d'une propriété, et l'analyse de la valeur d'un bien immobilier doit commencer par elle. Les principaux facteurs incluent également la proximité de la propriété à une infrastructure développée (connexion avec le marché de l'utilisateur): routes, centres commerciaux et culturels, etc., c'est-à-dire. l'évaluateur doit établir comment les flux de revenus sont liés au marché des utilisateurs. Ces deux facteurs - la localisation de l'objet et sa relation avec le marché de l'utilisateur - constituent ensemble le concept de "localisation économique d'un bien immobilier". Ce facteur total a le plus grand impact sur la valeur de la propriété. L'expert évaluateur doit identifier et mesurer l'impact des facteurs environnementaux sur :

La valeur de la propriété à évaluer et apporter les ajustements appropriés à cette valeur en utilisant la méthode de comparaison des ventes ;

Le montant des flux de trésorerie selon l'approche des revenus ;

Niveau de coût lors de la détermination du coût de remplacement ou du coût de remplacement en utilisant l'approche du coût.

Le principe de conformité.

Le principe de conformité stipule qu'un bien qui ne répond pas aux normes actuelles du marché a une valeur inférieure. L'expert évaluateur doit non seulement connaître les normes de conformité d'un marché immobilier donné, mais également suivre leurs tendances d'évolution afin d'anticiper la valeur future du bien à estimer.

Le principe de l'offre et de la demande.

La demande d'un bien immobilier est pour eux un réel besoin. L'offre est le nombre d'objets disponibles sur le marché immobilier et l'offre limitée de celui-ci.

L'essence du principe de l'offre et de la demande est d'identifier la relation entre le besoin d'une propriété et l'offre limitée de celle-ci.

La demande pour un bien est déterminée par son utilité (la capacité à répondre aux besoins de l'utilisateur) et sa disponibilité, mais est limitée par la solvabilité des consommateurs potentiels. Plus la demande est faible et plus l'offre est élevée, plus le coût de l'objet est faible. A l'inverse, si l'offre et la demande s'équilibrent sur le marché immobilier, la valeur marchande de l'objet se stabilisera.

Les évaluateurs experts doivent se rappeler qu'en règle générale, la demande d'objets immobiliers est plus sujette aux fluctuations que l'offre, car une forte variation de la masse monétaire (par exemple, à la suite de la faillite de sociétés financières) et des humeurs émotionnelles au moment d'une transaction immobilière, etc. se produisent dans des délais plus courts que la construction d'un bien immobilier, ce qui crée une offre supplémentaire sur le marché. La connaissance de cette capacité dans le rapport de l'offre et de la demande permet à un évaluateur expert de prédire plus précisément la valeur d'une propriété.

Pour les locaux d'habitation, le rapport entre l'offre et la demande dépend de la composition démographique de la population, du niveau des prix de l'immobilier et des biens de consommation, de l'intensité de la campagne publicitaire, des nouvelles lois et réglementations, du coût des emprunts, de la fiscalité foncière et autres facteurs.

L'expert évaluateur doit prévoir le rapport entre l'offre et la demande du bien à estimer, déterminer le degré d'influence de ce rapport et de l'ensemble des facteurs ci-dessus sur la valeur du bien immobilier.

Le principe de concurrence.

La concurrence est la rivalité, la concurrence dans tout type d'activité. Tous les êtres humains sont intrinsèquement compétitifs. La concurrence ou la rivalité augmentent considérablement lorsqu'il s'agit de profits excédentaires dans un certain type d'activité. Le marché immobilier ne fait pas exception à cet égard. Si des super profits sont réalisés sur le marché immobilier (il s'agit d'un profit bien supérieur au niveau de profit habituellement formé dans ce secteur du marché), les entrepreneurs ont tendance à se lancer sur ce marché. L'augmentation de la concurrence entraîne une augmentation de l'offre sur le marché. Si la demande n'augmente pas, les prix de l'immobilier dans ce cas diminuent et le profit des entrepreneurs diminue. A l'inverse, lorsque la concurrence s'affaiblit, l'offre diminue et, si la demande ne diminue pas, les prix des objets immobiliers et les profits des entrepreneurs augmentent.

Une concurrence raisonnable stimule l'amélioration de la qualité des objets et des services sur le marché immobilier, tandis qu'une concurrence excessive entraîne une diminution des bénéfices.

En l'absence de concurrence sur le marché immobilier (et cela se produit avec la concurrence monopolistique), la valeur marchande d'un objet ne peut pas être déterminée, car la valeur marchande ne se forme que sur un marché concurrentiel.

Le principe du changement.

La propriété elle-même (par exemple, l'usure physique) et tous les facteurs environnementaux affectant la valeur de la propriété sont susceptibles de changer.

Les types de changements les plus caractéristiques sont les soi-disant cycles de la vie. Ces changements affectent également les objets immobiliers eux-mêmes, ainsi que les quartiers (villes), les industries et la société dans son ensemble.

Les principaux cycles de vie suivants sont distingués.

1. Origine (conception, construction d'un objet, formation d'une industrie, région, etc.).

2. Croissance (une période de croissance des revenus provenant de l'exploitation d'un bien immobilier, du développement rapide d'un quartier (ville), d'une industrie, etc.).

3. Stabilité, période d'équilibre (revenu stable, goûts formés des consommateurs d'objets immobiliers, infrastructure formée de la région, etc.).

4. Déclin (une période de baisse de la demande de biens immobiliers, une baisse des bénéfices, une baisse de la production dans l'industrie, etc.).

En tenant compte des cycles de vie, un expert évaluateur doit analyser et prévoir les processus législatifs, démographiques, internationaux, scientifiques et techniques, urbains et sociaux, ainsi que la réaction du marché immobilier à ceux-ci.

Le principe de l'utilisation la meilleure et la plus efficace

Le principe de l'utilisation la plus élevée et la meilleure est formulé comme suit : c'est l'utilisation raisonnable et possible de celui-ci, fournissant la valeur actuelle la plus élevée de l'objet à la date effective de l'évaluation.

Une autre définition de ce principe est également connue : c'est une telle option d'utilisation d'un bien, choisie parmi celles qui sont raisonnables et possibles, qui conduit à la valeur foncière la plus élevée. Une telle définition du principe fait généralement référence à l'évaluation des bâtiments et des structures présentant une usure importante, ainsi qu'à l'évaluation des terrains libres.

Si le coût d'un bâtiment (construction) est déterminé, alors lors de l'évaluation de ce type de bien immobilier, il faut être guidé par la première définition du principe de l'utilisation la meilleure et la plus efficace. Dans ce cas, lors du choix des options possibles pour l'utilisation de cet objet, il est possible d'exclure l'option adoptée au moment de l'évaluation, car une telle utilisation de l'immobilier est limitée à une période de temps jusqu'à ce que la valeur du terrain à son meilleur et l'utilisation la plus efficace dépasse la valeur de l'ensemble immobilier (terrains et bâtiments) combinée aux coûts de démolition du bâtiment.

Ce principe est fondamental (basic) pour la mise en œuvre des trois approches d'évaluation, et son interprétation revêt une importance particulière dans chaque cas spécifique, car elle affecte le choix du type de valeur. Lors de la détermination du prix de vente le plus probable d'une propriété (la valeur marchande de la propriété), l'interprétation suivante de ce principe est la plus appropriée : « l'utilisation la plus probable de la propriété existante », tandis que dans la détermination de la valeur d'investissement, l'accent mis dans l'interprétation porte sur « l'utilisation la plus efficace de la propriété ».

L'analyse de l'utilisation la meilleure et la plus efficace de la propriété est réalisée en deux étapes: la première analyse l'utilisation la meilleure et la plus efficace du terrain, comme s'il était gratuit, et la seconde - l'utilisation la meilleure et la plus efficace du bâtiment (structure) situé sur ce site .

1.5 Facteurs affectant la valeur de la propriété

Comme dans tout autre mécanisme de tarification, la valeur d'un bien immobilier dépend d'un ensemble de facteurs objectifs et subjectifs, dont seuls ces derniers sont liés au comportement d'un vendeur, d'un acheteur et (ou) d'un intermédiaire particulier au stade de la conclusion d'une transaction. . Les facteurs subjectifs comprennent, par exemple, le tempérament, les connaissances, l'honnêteté, la patience, les goûts et les aversions personnels des participants à une transaction immobilière, etc. Dans le cadre de mon diplôme, ces facteurs liés au domaine de la psychologie ne sont pas pris en compte, et l'attention principale est portée sur les facteurs objectifs et leur influence sur la valorisation des biens immobiliers.

Les facteurs objectifs sont principalement économiques, déterminant en fin de compte le niveau de prix moyen de transactions spécifiques.

Les facteurs économiques sont divisés en macroéconomiques et microéconomiques. Les premiers incluent des facteurs liés à la situation générale du marché : le niveau initial de sécurité de la demande immobilière dans la région ; volumes et structure des nouvelles constructions et reconstructions ; facteurs migratoires; les conditions juridiques et économiques des transactions (taxes, droits, etc.) ; le niveau et la dynamique de l'inflation. Les facteurs macroéconomiques comprennent également des facteurs de long terme : la différence de dynamique des prix des biens (services) et des conditions salariales, affectant l'ampleur de l'accumulation de fonds et le montant de la demande différée ; le rythme et l'ampleur de la formation d'une nouvelle couche sociale de « gens riches » qui ont la possibilité d'investir dans l'immobilier ; développement d'un système de missions étrangères dans la région, etc.

CHAPITRE 2. APPRÉCIATION DE L'OBJET IMMOBILIER RÉSIDENTIEL

2.1 Descriptif du bien

L'objet de l'évaluation est un appartement séparé, composé de deux salons.

Le but de l'évaluation est de déterminer la valeur de la propriété ci-dessus.

L'objet immobilier est compris comme l'objet réel, qui est un bien immobilier, et les droits légaux sur celui-ci.

L'acte d'inspection de l'objet

Adresse de l'objet : Russie, Novossibirsk, Krasny prospect, 171/2, apt. 27. Propriétaire : Abramenko N.I. Certificats RTC n° 78965784. L'appartement est privatisé.

L'objet est situé le long de la ligne de métro (sur la rive droite), le réseau de transport est bien développé. À la station de métro "Zaeltsovskaya" 10 min. à pied. A proximité se trouvent le parc des expositions "Siberian Fair", un casino, une discothèque, un salon de coiffure, un centre sportif et de fitness, un centre culturel "Energy", un cinéma "Progress-Kinomir", à 10 minutes à pied du Jardin Botanique.

Le micro marché le plus proche est situé à 10 minutes à pied.

Une analyse de la zone de localisation vous permet de donner une évaluation élevée du marché du travail dans la zone dans laquelle se trouve l'objet de l'évaluation. La proximité des commerces, des établissements d'enseignement est notée de façon satisfaisante. La qualité des services communaux, ainsi que des services de protection de l'ordre public, est jugée satisfaisante.

Jardin d'enfants, clinique sont à 5 minutes de la maison, les écoles sont assez éloignées (15 - 20 minutes).

Les conditions environnementales sont mauvaises en raison de la proximité des usines - l'usine d'électrovide de Novossibirsk, l'usine d'Ekran, l'usine qui porte son nom. Lénine, usine de semi-conducteurs de Novossibirsk.

Caractéristiques de la maison.

Matériau du mur - panneau. Le nombre total d'étages est de 5. La hauteur des étages est de 2,2 m.La maison est retirée de la chaussée, située dans les cours.

Année de construction - 1975. L'aspect général du bâtiment est bon.

Approvisionnement en eau - central, chauffage - central, ventilation - naturel, approvisionnement en énergie - central.

Informations sur l'appartement :

Appartement de deux pièces est situé au 2ème étage de la maison. La superficie totale de l'appartement est de 42 m². m, surface habitable - 28 m² m (une pièce - 18 m², la seconde - 10 m²). Le coin cuisine est de 6 mètres carrés. m, la salle de bain occupe 3,5 m². L'appartement dispose d'un balcon, téléphone. Les fenêtres sont orientées à l'ouest. La vue générale de l'appartement est satisfaisante.

L'aménagement de l'appartement et le schéma de son emplacement dans l'entrée sont présentés en annexe 1.

Ainsi, l'analyse de la localisation et de l'état de l'objet en première approximation permet de parler d'un coût assez élevé de l'objet.

L'évaluation a été faite conformément aux hypothèses suivantes :

Un examen spécial des réseaux d'ingénierie n'a pas été effectué;

L'objet d'expertise ne présente pas de vices cachés, y compris les défauts de la charpente porteuse de l'immeuble, qui pourraient affecter sa valeur ;

La propriété est conforme à toutes les normes sanitaires et environnementales;

Des sources d'information fiables ont été utilisées dans l'évaluation.

2.2 Évaluation des biens résidentiels selon l'approche par les revenus

Valorisation immobilière par capitalisation directe

Pour calculer le taux de capitalisation aux fins d'évaluation des propriétés résidentielles, la méthode Elwood simplifiée doit être utilisée.

R= Υ - App * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

où R - taux de capitalisation ;

Υ - taux de rendement des capitaux propres ;

App - augmentation possible de la valeur de la propriété pour la période ;

SFS est le facteur de remboursement au taux Υ pour la durée de détention projetée ;

CHOD - résultat opérationnel net ;

TC est la valeur actuelle.

Le résultat opérationnel net peut être déterminé à l'aide de la formule suivante :

CHOD \u003d MVE - PR, (1.2)

où EI est le revenu brut effectif, qui est défini comme suit :

MEV \u003d PVD - PP + DD, (1.3)

où PVH est le revenu brut potentiel pour 1 an, en supposant que l'objet est entièrement loué,

PP - pertes estimées dues aux opportunités de chômage (3%),

DD - autres revenus.

Υ - représente le revenu réel qui convient à l'investisseur type.

Le taux de remboursement du fonds est déterminé par la formule suivante :

SFS= je / (l+i)n-1 , (1.4)

où n est le nombre de périodes ;

i - taux d'actualisation (taux de rendement des capitaux propres).

En utilisant la méthode de capitalisation directe, nous déterminerons le coût d'un appartement de deux pièces acquis afin de recevoir des revenus locatifs avec une vente ultérieure.

Loyer - 12000 roubles. / mois Temps d'arrêt possible - 3% Coûts d'exploitation - 1200 roubles. /mois Le taux de rendement des capitaux propres est de 15 %. La durée du mandat est de 5 ans. L'augmentation prévue des coûts est de 40 %.

Le taux de remboursement dans les conditions indiquées sera de 0,086 :

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.

Alors le taux de capitalisation sera égal à 0,1583 :

R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.

Le revenu brut effectif calculé par la formule (1.3) sera égal à 139680 roubles :

MVE \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 \u003d 139680 roubles.

Le revenu net d'exploitation résultant de la possession d'un bien dans ces conditions sera de 125 280 roubles:

CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 roubles.

La valeur actuelle de la propriété peut être déterminée par la formule :

TS = CHOD / R, (1,5)




où R - taux de capitalisation ;

CHOD - revenu net d'exploitation provenant de la propriété d'un bien.

Ainsi, la valeur actuelle de la propriété résidentielle évaluée sera de 1 327 118,6 roubles :

TS \u003d 125280 / 0,0944 \u003d 1327118,6 pyb.

À l'étape suivante de l'évaluation, nous déterminerons la valeur de l'objet en actualisant les revenus futurs.

L'actualisation des revenus futurs est une méthode utilisée pour évaluer les objets immobiliers générateurs de revenus en tant que valeur actuelle, les avantages futurs attendus de la possession d'un objet.

Les bénéfices futurs des transactions immobilières sont les suivants :

La fréquence de réception sous forme de revenu net d'exploitation pendant la possession de l'installation ;

Réversion - produit de la vente de l'objet après l'expiration de la période de détention.

La valeur actuelle de la propriété est déterminée comme suit :

TS = TS (PPD) + TS (P), (1.6)

où PPD est la fréquence des flux de revenus ;

Ρ - réversion;

TC est la valeur actuelle.

La valeur d'un élément, calculée selon la méthode de l'actualisation des bénéfices futurs, est la valeur actualisée de tous les flux de trésorerie futurs et des reprises, en tenant compte du degré de risque et des cas d'utilisation alternatifs.

La méthodologie de calcul du coût selon la méthode proposée est la suivante.

Étape 1. Prévision des flux de revenus futurs et valeur de revente estimée de la propriété :

Détermination de la valeur de la période de prévision ;

Déterminer la fréquence de réception des revenus.

Le résultat opérationnel net (NOR) est utilisé comme base prévisionnelle.

Calcul de la réversion, c'est-à-dire produit de la vente d'un objet, est effectué en tenant compte d'éventuelles variations de la valeur du bien. Les coûts associés aux coûts de vente sont déduits du coût de réversion.

Étape 2. Calcul du taux d'actualisation.

Le taux d'actualisation est un facteur utilisé pour calculer la valeur actuelle d'une somme d'argent reçue dans le futur.

Le taux d'actualisation montre l'efficacité des investissements en capital, en tenant compte du risque d'obtenir le montant prévu. Le taux d'actualisation est choisi comme le taux de rendement moyen que les investisseurs s'attendent à recevoir sur leurs investissements en capital dans des propriétés similaires sur un marché donné.

Étant donné que le taux d'actualisation dépend directement du risque, il est déterminé par la hauteur à laquelle l'investisseur moyen évalue le niveau de risque associé à l'investissement de l'argent dans cette propriété.

Par conséquent, plus le niveau de risque est élevé, plus le taux d'actualisation est élevé et, par conséquent, la valeur actuelle des revenus futurs est de moins en moins élevée par rapport à la valeur actuelle des biens immobiliers.

Étape 3. Convertir la valeur future des flux de trésorerie en valeur actuelle en utilisant la technique des intérêts composés.

СР = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1.7)




où Δ - augmentation ou diminution de la valeur de l'objet;

СР - coût de réversion;

J - la part des changements dans la valeur de l'objet pour la période de référence (0,4).

La valeur actuelle de la propriété est calculée à l'aide de la formule suivante :

où i - taux de rendement des capitaux propres ;

n - période de prévision.

Le résultat net d'exploitation a été calculé ci-dessus selon la méthode de capitalisation directe et s'élève à 125 280 roubles pour le bien évalué.

Supposons que nous recevrons des revenus de l'exploitation d'un bien immobilier avec une fréquence de 1 fois par an. Dans ce cas, la valeur actuelle de la propriété sera de 1346178 roubles :

CT = 125280 / (1+ 0,15) + 125280 / (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0,4) / (1+0,15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696

TC = 1346178 roubles.

Lors de l'évaluation, il est possible d'estimer la valeur future des flux de trésorerie de la propriété.

SR \u003d 1346178 * (1 + 0,4) \u003d 1884649 roubles,

Ainsi, après 5 ans, l'appartement évalué peut être vendu pour 1 884 649 roubles.

2.3 Évaluation de l'immobilier résidentiel en comparant les ventes d'analogues

L'essence de l'approche est de comparer le bien évalué avec d'autres biens qui ont été mis en vente.

Le principe fondamental de l'approche comparative de l'évaluation immobilière est le principe de substitution. Il dit que s'il existe plusieurs propriétés similaires sur le marché, un acheteur rationnel ne paiera pas pour un objet plus que le montant qu'il en coûterait pour acquérir une autre propriété d'utilité similaire.

Étapes d'évaluation :

1. étude de marché ;

2. collecte et vérification des données ;

3. analyse et comparaison des données ;

4. modifier;

5. rapprochement des données.

Une étude de marché est menée pour identifier les ventes comparables et les propriétés à vendre qui sont similaires à la propriété évaluée.

Chaque vente utilisée comme comparable dans le rapport d'expertise doit être vérifiée personnellement par l'expert.

Il faut comparer chaque objet avec celui en cours d'évaluation et analyser les différences :

Date de la vente;

Caractéristiques physiques;

Emplacement;

Conditions de vente.

La prochaine étape de l'évaluation consiste à faire des ajustements. L'essence de cette étape est d'ajuster les prix de vente ou les prix demandés pour chaque objet comparable en fonction des différences existantes.

Les ajustements de valeur modifient le prix de l'objet vendu de l'analogue d'un certain montant, dans lequel les différences dans les caractéristiques de l'objet de l'analogue et de l'objet à évaluer sont estimées.

Les ajustements en pourcentage sont utilisés pour corriger les différences liées au temps de transaction, au lieu et aux caractéristiques physiques.

amendements successifs. Leur particularité réside dans le fait que, selon la séquence d'ajustement des pourcentages, un résultat différent peut être obtenu.

Les corrections cumulatives sont obtenues en multipliant toutes les corrections individuelles. Dans ce cas, la séquence n'est pas nécessaire.

La valeur finale est un jugement porté par l'expert sur la base d'une analyse de toutes les informations disponibles. Une simple moyenne ne conduit pas toujours à un résultat précis et, de plus, il n'est pas toujours nécessaire de choisir un chiffre comme indicateur de coût. Utiliser une plage de valeurs est plus correct.

Pour appliquer la méthode de comparaison des analogues du marché, il est nécessaire de collecter des données sur dix appartements de deux pièces proposés à la vente dans le quartier de Zaeltsovsky (foire sibérienne, jardin botanique). Les données sur les appartements similaires sont présentées dans le tableau du tableau 1 en annexe 2.

Chacun des dix appartements présentés doit être caractérisé par les coefficients de la méthode des coûts et les résultats résumés dans un tableau.

Le rapport de la surface totale et habitable de l'appartement Ksozh - prend en compte le rapport de la surface totale de l'appartement et de sa surface habitable. Il est pris égal à :

0,95 - rapport inférieur à 1,50

1,00 - rapport de 1,50 à 1,66

1,05 - rapport de 1,66 à 2,00

1.10 - plus de 2.00.

Le coefficient de présence d'un balcon ou d'une loggia Kbl:

S'il y a un balcon, ce coefficient est de 1,00 ;

En présence d'une loggia - 1,05 ;

En leur absence - 0,95 ;

s'il y a deux ou plusieurs balcons ou loggias - 1.10.

Le coefficient d'étage Kat dans le cas où l'appartement est situé au premier ou au dernier étage de l'immeuble est de 0,90. Dans tous les autres cas - 1,00.

Le coefficient d'isolation des locaux Kiz est pris égal à :

1.04 - toutes les pièces sont isolées ;

0,96 - chambres communicantes dans les appartements de deux pièces ou plusieurs pièces de passage dans les appartements de 3 à 6 pièces ;

1,00 - dans tous les autres cas.

Le coefficient de disponibilité de l'ascenseur Falaise est pris égal à :

1.03 - il y a un ascenseur dans les maisons de 5 étages ou moins ;

1,00 - il y a un ascenseur dans les maisons de plus de 5 étages, ou pas dans les maisons de 5 étages ou moins ;

0,97 - il n'y a pas d'ascenseur dans les maisons de plus de 5 étages.

Le coefficient de la hauteur des locaux Kvys est égal à :

0,98 - la hauteur des locaux est inférieure à 2,5 m ;

1,00 - la hauteur des locaux de 2,50 m à 2,80 m;

1.02 - la hauteur des locaux de 2,80 m à 3,00 m ;

1.04 - hauteur des locaux de 3,00 à 3,40 m;

1.06 - la hauteur des locaux est supérieure à 3,40 m.

Le coefficient de disponibilité du vide-ordures K mus est pris égal à :

1.02 - disponible dans les maisons de moins de 5 étages ;

0,97 - pas dans les maisons de plus de 5 étages ;

1,00 - dans les autres cas.

Coefficient prenant en compte la superficie de la cuisine Kk:

0,95 - avec un coin cuisine jusqu'à 6 mètres carrés. m;

1,00 - avec une superficie de 6 m². m à 9 m². m

1.02 - d'une superficie de 9 m². m à 12 m². m;

1.10 - plus de 12 m² M.

Les valeurs des coefficients pour chaque bien sont présentées dans le tableau 2 de l'annexe 2. Le coût équivalent d'un appartement de deux pièces, calculé dans le tableau 2, est le coût d'un appartement de deux pièces dans un immeuble de cinq étages avec un rapport de surface totale et habitable de 1,5 à 1,66, avec un balcon, au rez-de-chaussée, hauteur sous plafond supérieure à 2,5 m, sans vide-ordures, coin cuisine de 6 à 9 m.

En multipliant le coût moyen arithmétique de dix appartements par la superficie totale de l'appartement expertisé et en divisant par les coefficients correctifs de l'appartement expertisé, on obtient le prix de marché réel de l'appartement, qui sera de 2410714 :

54 mille roubles * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =

Ainsi, à la suite de l'évaluation du bien à l'étude par la méthode comparative, il a été constaté que le prix du marché d'un appartement de deux pièces est de 2 410 714 roubles.

2.4 Évaluation des biens selon l'approche du coût

Selon l'approche du coût, la valeur d'un bien est déterminée par la quantité de ressources dépensées pour sa reproduction ou son remplacement, en tenant compte de l'état physique et de l'obsolescence.

Il est assez difficile d'évaluer le coût d'un appartement en utilisant l'approche des coûts, car il est assez difficile d'estimer les coûts de construction d'un appartement, de séparer leurs coûts pour la construction d'un immeuble résidentiel dans son ensemble.

Nous évaluerons le coût de l'objet en utilisant l'approche des coûts en supposant que les coûts de construction d'une maison sont répartis au prorata de la superficie totale des appartements. Cette hypothèse est conditionnelle, mais, néanmoins, elle vous permettra d'obtenir une estimation approximative du coût d'un appartement en utilisant une approche par les coûts.

Ainsi, on sait que l'entreprise de construction LLC "Promstroy - D" envisage de construire un immeuble résidentiel dans la rue. Aéroport (dans le quartier Zaeltsovsky de Novossibirsk, à proximité immédiate de la maison où se trouve l'évaluation). LLC "Promstroy - D" a reçu le droit de concevoir et de construire cette maison sur un terrain d'une superficie totale de 3 298 mètres carrés. M. L'évaluation de la valeur marchande du terrain et du coût de construction d'un immeuble résidentiel sur ordre de l'investisseur a été réalisée par Praktika LLC. Selon la documentation d'avant-projet, la surface utile totale des appartements dans un immeuble de 5 étages sera de 3 262 m². M. Le bâtiment résidentiel comprendra 75 appartements.

Selon les experts de Praktika LLC, le coût de construction d'une maison s'élèvera à 10 millions 640 000 roubles. Dans ce cas, les coûts de construction de 1 m². m de la superficie totale s'élèvera à 3261,8 roubles.

La superficie totale de la propriété en cours d'évaluation est de 42 m². M. Ainsi, conformément à l'approche des coûts, le coût de restauration de l'objet sera de 136 995,6 roubles. (3261,8 roubles * 42 m²).

Le coût de remplacement doit être déterminé en tenant compte de l'amortissement cumulé. La durée de vie utile d'un immeuble résidentiel est de 40 ans. L'amortissement de l'objet expertisé est de 30 ans. Ainsi, lors de l'évaluation, il est nécessaire de prendre en compte 10/40 du coût de remplacement de l'objet.

L'estimation de la valeur de l'objet par l'approche du coût sera :

136 995,6 roubles * 10 / 40 \u003d 34248,9 roubles.

2.5 Réconciliation des résultats des expertises immobilières résidentielles

Pour évaluer un objet immobilier résidentiel - un appartement de deux pièces situé dans le quartier Zaeltsovsky de Novossibirsk - les méthodes de revenu et les approches comparatives ont été utilisées, selon lesquelles les résultats suivants ont été obtenus:

1. Selon la méthode de comparaison des ventes d'analogues, le coût de l'objet est de 2410714 roubles.

2. Dans le cadre de l'approche par les revenus :

3. Conformément à l'approche des coûts, le coût de l'objet sera de 34248,9 roubles.

La détermination de la valeur de liquidation est assez rare dans la pratique d'évaluation russe, ce qui affecte le faible niveau de support méthodologique pour ce type d'évaluation.

Le seul facteur qui affecte la valeur de la valeur de liquidation et la distingue de la valeur de marché est le facteur de "vente forcée", qui est typique des conditions non marchandes pour la vente de biens immobiliers.

Ainsi, il devient tout à fait évident que pour calculer la valeur de récupération dans les conditions russes actuelles, il est possible d'utiliser l'équation suivante :

Nappe. = Sryn. x (1 - Kvyn.),

où est lisse. - la valeur résiduelle des biens immobiliers ;

Sryn. - valeur marchande de l'objet étudié ;

Kvin. - correction pour vente forcée, à condition 0< Квын. < 1.

Selon l'équation ci-dessus, la valeur de récupération est calculée en deux étapes. Lors de la première étape, la valeur marchande de la propriété étudiée est déterminée. À la deuxième étape, la valeur de l'ajustement pour la vente forcée est calculée et incluse dans la valeur de la valeur marchande, c'est-à-dire que la valeur marchande est ajustée du facteur "vente forcée" (pour des conditions de vente non marchandes) .

Si le calcul de la valeur vénale d'un bien immobilier ne pose pas de difficultés, la définition d'un ajustement pour vente forcée et sa justification mathématique soulèvent de nombreuses questions. En pratique, les évaluateurs l'acceptent intuitivement dans une fourchette de 0,1 à 0,3 (10 à 30 % de la valeur marchande).

Ainsi, dans le cas d'une valeur du coefficient d'ajustement au niveau de 10 %, la valeur de récupération d'un bien résidentiel sera :

Slick = 2410714 roubles. x (1 - 0,1) = 2169642,6 roubles.

Si la valeur du coefficient d'ajustement est au niveau de 30 %, la valeur de récupération de la propriété résidentielle sera :

Slick = 2410714 roubles. x (1 - 0,3) = 1687499,8 roubles.

Ainsi, en général, nous pouvons conclure que la valeur de liquidation de la propriété sera de 70 à 90% de sa valeur marchande et variera de 1 687 499,8 milliers de roubles. jusqu'à 2169642,6 mille roubles.

Ainsi, il est clair que le prix de l'appartement dans les quatre options s'est avéré différent. Pour déterminer quel prix reflète le plus fidèlement la valeur d'un objet, il est nécessaire de connaître le but de l'évaluation, puisque le but de l'évaluation détermine le choix de déterminer la valeur.

Si le but de l'évaluation est de déterminer la valeur d'un objet acquis dans le but de réaliser un bénéfice sous forme de revenu périodique avec vente ultérieure, il convient de se concentrer sur le chiffre obtenu dans la méthode du revenu (1327118,6 roubles - 1346178 roubles )

Si le but de l'évaluation est de déterminer la valeur marchande réelle de l'objet, alors qu'il existe suffisamment d'informations sur les prix de vente d'objets similaires, le coût de l'appartement doit être considéré comme le chiffre obtenu en comparant les analogues du marché (2410714 roubles ).

Si le but de l'expertise est de déterminer la valeur d'un appartement qui sert de garantie pour l'obtention d'un prêt hypothécaire, alors la valeur de liquidation est la plus appropriée, puisque la vente de l'objet d'expertise en cas de non-exécution du prêt accord doit être assuré dans un délai assez court. Ainsi, comme valeur de la propriété, une valeur de l'ordre de 1 687 499,8 milliers de roubles doit être prise. jusqu'à 216942,6 mille roubles.

CHAPITRE 3. SUGGESTIONS POUR AMELIORER LES METHODES D'EVALUATION IMMOBILIERE

valeur d'expertise de la propriété résidentielle

De manière générale, le premier chapitre est davantage consacré aux fondements théoriques, les catégories de base associées à l'évaluation immobilière.

Le deuxième chapitre de l'ouvrage présente les résultats de l'expertise immobilière sous l'angle de trois approches de détermination de la valeur vénale : l'expertise en termes de coûts (approche par les coûts), l'expertise par comparaison directe des ventes (approche comparative), l'expertise en termes de revenu attendu ou réel (approche par le revenu) .

En comparant les résultats de l'évaluation, il a été constaté que toutes les approches donnent des résultats différents. Considérons les principales orientations pour améliorer les approches présentées en matière d'évaluation immobilière.

Dans la pratique d'évaluation moderne, la technologie consistant à effectuer des calculs de coût de remplacement à l'aide des collections UPVS est souvent utilisée. L'utilisation de ces collections a commencé en 1997, alors que les informations de marché sur les objets immobiliers étaient pratiquement absentes, et l'utilisation de ces collections était le seul moyen de déterminer la « valeur vénale », principalement pour la réévaluation des immobilisations. Au cours de la dernière décennie, il y a eu de grands changements dans le support d'information du marché immobilier et de la budgétisation. Le Gosstroy de la Fédération de Russie est passé à une nouvelle estimation et à un nouveau cadre réglementaire. Décret du Gosstroy de Russie n° 16 du 08 avril 2002 «sur les mesures visant à achever la transition vers une nouvelle base estimée et réglementaire de tarification dans la construction» a annulé à partir du 01/01/2003 les documents réglementaires du Gosstroy de l'URSS, établi au niveau de prix prévu par les bases estimées et réglementaires de 1991. et 1984. À leur place, des normes élémentaires estimées d'État (GESN) et des prix unitaires fédéraux (FER) sont introduits. Gosstroy de Russie a approuvé et mis en vigueur :

· GESNr-2001 "Normes d'estimation élémentaires de l'État pour les travaux de réparation et de construction" ;

· GESN-2001 "Etat des normes élémentaires estimées pour les travaux de construction générale" ;

GESNm-2001 "État des normes élémentaires estimées pour l'installation des équipements"

Les HPES sont conçues pour déterminer la composition et le besoin de ressources nécessaires pour effectuer des travaux de construction dans les installations, préparer des estimations de coûts (estimations) en utilisant la méthode des ressources, ainsi que pour payer les travaux effectués et amortir les matériaux.

Gosstroy de Russie développe des prix unitaires fédéraux (FER, FERr et FERm) uniquement pour la région de Moscou. En outre, les prix pour la région de Moscou sont transférés par Gosstroy aux centres régionaux pour la tarification de la construction afin de lier les prix aux conditions régionales. Après reliure, les collections de prix sont renvoyées à Gosstroy pour leur approbation ultérieure. Actuellement, le processus d'élaboration d'un nouveau cadre réglementaire n'est pas encore terminé. Réaliser une évaluation immobilière sur la base du nouveau cadre réglementaire est une tâche très complexe et chronophage qui nécessite des connaissances et des compétences particulières. Pour que le nouveau cadre réglementaire entre dans la pratique de l'évaluation, il est nécessaire de réaliser un ensemble de travaux sur le développement de logiciels et de systèmes informatiques adaptés à la résolution des problèmes appliqués de l'évaluation immobilière.

Récemment, les centres régionaux de tarification dans la construction ont commencé à travailler activement, des entreprises spécialisées dans la fourniture de services d'information sont apparues, par exemple, le Centre NPF pour les technologies de l'information dans la construction.

Et seuls les évaluateurs immobiliers utilisent encore des collections obsolètes des années 70 du siècle dernier et justifient en même temps la «valeur marchande» des objets sur leur base. Les évaluateurs expérimentés ont compris depuis longtemps les lacunes de l'utilisation des collectes UPVS, principalement liées à la liste des coûts inclus dans les prix unitaires, à l'indexation moyenne, à l'incohérence des technologies, au rapport de l'étendue des travaux, etc.

Ainsi, dans les encaissements de l'UPVS, les postes de coûts suivants sont pris en compte :

· coûts directs;

frais généraux;

Épargne prévue (bénéfice);

les frais généraux de chantier pour l'attribution et le développement du chantier de construction ;

coût des travaux de conception et d'arpentage ;

les coûts associés à la production d'œuvres en hiver;

Le coût des primes salariales

le coût du maintien de la direction d'une entreprise permanente;

· pertes résultant de la liquidation de bâtiments et structures temporaires ;

· le coût du transport des travailleurs sur une distance de plus de 3 km. en l'absence de transports en commun ;

· le coût du paiement des primes aux employés pour la nature mobile du travail.

Les évaluateurs expérimentés utilisent dans leurs calculs leurs propres développements basés sur des ajustements à des estimations analogues ou consolidées.

Dans les travaux de P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev «Évaluation de la propriété, partie I. Évaluation de l'immobilier», il est montré sur un exemple spécifique que les résultats du calcul du coût de remplacement de l'immobilier résidentiel en utilisant la méthodologie de l'UPVS de manière significative, plusieurs fois , diffèrent des indicateurs du marché.

Cependant, dans la majorité des rapports examinés par le Conseil d'experts de la Société russe des évaluateurs, l'évaluation de la valeur marchande des biens immobiliers est toujours basée sur des UPVS obsolètes. De plus, afin de rapprocher en quelque sorte les résultats de ces calculs des indicateurs du marché, un certain facteur multiplicateur y est introduit, appelé «bénéfice de l'entrepreneur». Il est accepté de manière absolument arbitraire, car il n'est pas possible de retirer cet indicateur du marché dans des conditions modernes. Il convient de souligner ici que, conformément à l'IVS-2003, "l'application de la valeur de marché nécessite la conclusion d'une évaluation uniquement sur la base de données de marché". Lors de l'application du RSA, l'expert détermine sans équivoque une valeur non marchande, qui doit être reflétée dans le rapport.

En Russie, il n'existe toujours pas de base d'information fiable sur les indicateurs de base agrégés du coût de la construction, disponibles auprès des évaluateurs occidentaux (à l'instar de WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

Actuellement, la principale base d'informations reconnue pour l'évaluation immobilière sont les développements de Co-Invest LLC. Ce cabinet publie trimestriellement le bulletin "Indices des prix dans la construction", ainsi que les séries "Manuel de l'évaluateur" : "Bâtiments industriels", "Bâtiments résidentiels", "Collections des parités de pouvoir d'achat des monnaies sur les marchés nationaux de la construction", "Manuel des le coût de remplacement des bâtiments et des structures au niveau de prix actuel, etc.

Lors de l'utilisation de ces publications, il faut se rappeler que la plupart de leurs calculs sont basés sur la base normative de l'économie planifiée, indexée par certains coefficients de prix et, par conséquent, les résultats finaux de l'évaluation peuvent comporter une erreur importante pour les raisons énoncées ci-dessus. . Lors de l'application de certains indices, il est nécessaire d'étudier attentivement les conditions préalables à leur calcul.

Récemment publié et annoncé comme le premier au pays, attendu par les évaluateurs, le Guide régional des coûts de construction (RCC-2006). Il fournit des indicateurs de coûts par type de travaux de construction, des indicateurs de coûts agrégés (CSI) et "des informations permettant d'évaluer le montant d'investissement requis dans l'option express". En fait, cette dernière définition fait référence au coût estimé des objets analogues aux bâtiments et structures modernes. La partie III du RCC contient "des objets analogues avec des indicateurs technico-économiques d'éléments structuraux, des objets analogues avec des indicateurs technico-économiques pour l'ensemble de l'objet et un tableau récapitulatif des indicateurs technico-économiques recommandés pour déterminer le coût des bâtiments résidentiels et sociaux et équipements culturels. » Les indicateurs de coûts sont définis en prix au 01.01.2006 pour la "Région de Moscou". Le répertoire comprend des indicateurs de coût pour 18 types de bâtiments résidentiels modernes et 27 biens immobiliers non résidentiels. Dans RCC-2007, cette liste d'objets a été considérablement élargie.

La publication du RCC crée les conditions de son application dans les procédures d'évaluation immobilière et commerciale. Si dans l'évaluation immobilière, il est possible d'utiliser la partie II du manuel "Indicateurs de valeur agrégés", alors dans l'approche des coûts de l'évaluation des entreprises, il est possible d'utiliser la partie III "Objets analogues des bâtiments et des structures".

Ainsi, les encaissements RCC devraient devenir la base de base de l'évaluation immobilière. Cependant, ces collections présentent des lacunes importantes. Le principal est qu'ils ne fournissent pas les données initiales et les principales hypothèses des valeurs obtenues du coût des analogues. Ainsi, il n'est pas tout à fait clair quelle composition spécifique de l'équipement est prise en compte dans les indicateurs finaux, ce qui a été inclus dans les autres coûts du constructeur, etc. Le travail conjoint des estimateurs, des analystes et des évaluateurs dans le sens de l'amélioration du RCC peut mener à la création d'une base d'information si nécessaire aux évaluateurs immobiliers.

La direction principale dans le développement de l'activité d'évaluation devient actuellement l'évaluation de la valeur marchande des biens immobiliers. Cela devient possible en raison du fait que notre pays accumule une base de données de la valeur marchande réelle de l'immobilier.

Afin de simplifier le processus d'évaluation des biens immobiliers résidentiels dans les agences d'évaluation, un modèle de régression du coût d'un appartement peut être utilisé, ce qui vous permet de calculer le coût d'une propriété résidentielle en fonction d'un certain nombre de ses paramètres.

Un exemple de construction d'un tel modèle est donné dans le magazine "Real Estate" de décembre 2005. Le modèle a été construit selon les listes de prix de plusieurs sociétés immobilières engagées dans la mise en œuvre de logements de diverses caractéristiques de consommation dans divers quartiers de la ville de Novossibirsk. Pour l'analyse, des informations ont été collectées sur 450 appartements (150 options pour chaque type d'appartement - une, deux, trois pièces) selon les paramètres suivants :

Le coût de l'appartement

La zone dans laquelle se situe le bien

Type de propriété :

logement social,

Logements acquis dans le cadre d'un accord de privatisation,

Propriété achetée dans le cadre d'un contrat de vente et d'achat

Matériau de la maison où se situe l'appartement :

Panneau, brique, monolithe,

Type de maison :

Élite,

mise en page améliorée,

typique,

taille réelle,

- "Khrouchtchev",

étage de la maison,

L'étage où se situe l'appartement,

La superficie totale de l'appartement,

surface habitable de l'appartement,

coin cuisine,

La présence d'un balcon ou d'une loggia,

Avoir un téléphone.

Examinons en détail la procédure de construction d'un modèle en utilisant l'exemple des appartements d'une pièce.

Lors de la première étape de construction du modèle, la matrice des coefficients de corrélation a été analysée afin d'identifier les paramètres fortement dépendants les uns des autres. La tâche principale consistait à sélectionner de tels facteurs, dont le coefficient de corrélation ne dépasserait pas la valeur de 0,8. Sur la base des résultats de l'analyse, une matrice de coefficients de corrélation a été construite, qui prend en compte 6 facteurs, soit exactement la moitié de ceux initialement collectés, puisque les facteurs restants ne satisfaisaient pas à la condition imposée au coefficient de corrélation.

Sur la base des données collectées sur les facteurs sélectionnés, le modèle de régression suivant a été construit :

Ρ = -10,12 + 9,24 Stotal + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)

ou en général :

Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

La notation suivante est utilisée dans l'équation présentée :

Ρ est le prix d'un appartement avec des paramètres fixes définis ci-dessous,

Stot - la superficie totale de l'appartement,

x1 est une variable indicatrice caractérisant la zone dans laquelle se situe l'appartement,

x2 est une variable indicatrice caractérisant le matériau de la maison où se situe l'appartement ;

x3 est une variable qui caractérise le nombre d'étages de l'immeuble dans lequel se situe l'appartement expertisé ;

x4 est une variable indicatrice caractérisant l'étage auquel se situe l'appartement ;

x5 est une variable indicatrice caractérisant la présence d'un téléphone dans l'appartement.

Les indicateurs statistiques de ce modèle ont confirmé la significativité des résultats obtenus.

Ainsi, le modèle résultant reflète très bien la dépendance du coût moyen des appartements à ses paramètres sur le marché du logement de la ville de Novossibirsk (sans tenir compte des options extrêmes).

Les modèles présentés ont été mis en pratique dans les agences immobilières de la ville de Novossibirsk "Zhilfond" et "Amir - Real Estate", qui ont des employés à plein temps pour évaluer le coût des appartements à vendre, et agissent également comme garantie en prêt les accords. Il convient de noter que les experts ont hautement apprécié l'efficacité de leur application.

Le deuxième problème important auquel les évaluateurs sont confrontés est de prédire la valeur future d'un appartement. Ce problème devient particulièrement pertinent lors de l'évaluation du coût d'un appartement à des fins hypothécaires, puisque la vente d'un appartement aura lieu à l'avenir, et il est important de déterminer le taux de croissance du coût d'un appartement pour la période d'un accord de prêt.

Les données initiales pour construire un modèle de dynamique des prix sur le marché secondaire du logement ont été tirées des magazines immobiliers par trimestres des années correspondantes. Pour chaque année, des informations ont été collectées sur 240 appartements - 80 pour chaque type d'appartement (appartements d'une, deux, trois pièces). . L'objectif principal de la construction du modèle est de déterminer le modèle de modification des prix de l'immobilier sur le marché secondaire.

La structure des données collectées sur les appartements est illustrée à la fig. 2.1, 2.2, 2.3.




Riz. 2.1. La structure des appartements considérés lors de la construction du modèle, par type de logement




Riz. 2.2. La structure des appartements considérés lors de la construction du modèle, par type de logement







Riz. 2.3. La structure des appartements considérés lors de la construction du modèle, par le type de matériau de la maison

L'analyse temporelle des phénomènes économiques distingue différents types d'évolution.

1. Tendance, tendance ou mouvement à long terme. Il n'y a pas de définition stricte d'une tendance, elle se révèle intuitivement. Une tendance correspond à un changement lent dans une direction particulière qui persiste sur une longue période de temps.

2. Cycle, composante à court terme - mouvement quasi-périodique rapide, dans lequel il y a une phase d'augmentation et une phase de diminution.

3. Composante saisonnière - changements qui se produisent régulièrement, par opposition à un cycle.

4. Fluctuations aléatoires, effets - mouvement chaotique d'une fréquence relativement élevée, qui a un caractère plus ou moins constant.

Certaines séries statistiques représentent l'un ou l'autre type d'évolution dans sa forme pure, mais la plupart d'entre elles sont une combinaison de tous ou de composants individuels.

Théoriquement, une série de dynamiques de prix est une combinaison de tendances, de composantes saisonnières et de fluctuations aléatoires. Au stade actuel de développement du marché immobilier, la composante saisonnière du prix d'un appartement est perturbée, ce qui est dû aux taux élevés de croissance des prix et à l'attractivité d'investissement du marché en question. C'est pourquoi une attention particulière a été portée à la mise en évidence de la tendance de la série dynamique considérée.

Selon la série de dynamique des prix des appartements, le modèle suivant a été construit.

Polynôme du second degré :

yi = a + bt2, (3.3)

où je - type d'appartement,

t - période de temps.

Il est à noter que, conformément aux critères utilisés en statistique, le coefficient de corrélation doit être proche de 1 (supérieur à 0,7), le facteur de signification F doit être inférieur à 0,03 (pour les paramètres de modèle donnés).

Ainsi, les modèles obtenus reflètent bien la dynamique des prix sur le marché secondaire du logement de la ville de Novossibirsk.

Selon le modèle obtenu, la croissance du coût des appartements d'une pièce aurait dû être de 22,0 % en 2006, alors que la croissance réelle du coût était de 24,3 %.

Selon ce modèle, la croissance du coût d'un appartement de deux pièces dans la ville de Novossibirsk en 2006 était censée être de 21,7%, alors qu'en réalité le taux de croissance était de 21,6%.

Conformément au modèle présenté, la croissance du coût d'un appartement de trois pièces dans la ville de Novossibirsk en 2006 était censée être de 21,5%, alors qu'en réalité le taux de croissance était de 31,0%.

En remplaçant les données réelles sur le coût au mètre carré des appartements dans la ville de Novossibirsk à chaque trimestre de 2006, on peut noter que cette valeur se situe dans les limites des intervalles de confiance construits selon le modèle.

Selon les experts, le modèle résultant décrit de manière adéquate la situation actuelle du marché immobilier en ce moment. La prévision de croissance du coût du logement d'ici la fin de 2006 pour certains types d'appartements coïncide avec des données réelles, puisque la croissance du marché prévue par les experts est de 20 à 30 %.

L'expert est constamment confronté au problème de la prévision du coût des appartements, ce problème est particulièrement aigu lors de l'évaluation à des fins de prêt. L'exactitude de la décision dépend de l'expérience, des qualifications du spécialiste, ainsi que de la qualité des données collectées sur le marché de l'objet évalué. L'utilisation des modèles statistiques proposés dans le travail des spécialistes contribuera à améliorer la précision des prévisions, ainsi que la qualité de l'évaluation de l'immobilier résidentiel.




CONCLUSION

Sur la base des résultats de l'étude, les conclusions suivantes peuvent être tirées.

Il existe trois approches de l'évaluation des objets immobiliers.

L'approche par le revenu consiste à déterminer la valeur du bien à évaluer en fonction du montant des revenus qu'il peut générer dans le futur, et est le plus souvent utilisée pour évaluer l'immobilier commercial.

L'approche par le coût détermine le coût en fonction des coûts de construction d'un objet similaire (le coût des matériaux, les frais de transport, etc.) et est basée sur le fait que la valeur de l'objet évalué ne peut pas être supérieure.

La méthode de comparaison des ventes (approche comparative) consiste à rechercher les analogues les plus proches de l'objet valorisé et à ajuster leur valeur en tenant compte des différences entre eux et l'objet valorisé. Cette approche est la principale dans l'évaluation de l'immobilier résidentiel, car il existe un nombre suffisant de propositions de vente de locaux résidentiels sur le marché pour une évaluation correcte.

Le but de l'évaluation présentée dans la partie pratique du travail était de déterminer la valeur marchande d'un appartement composé de deux salons, situé dans le quartier Zaeltsovsky de Novossibirsk

Pour évaluer un objet immobilier résidentiel - un appartement de deux pièces situé dans le quartier Zaeltsovsky de Novossibirsk - les méthodes de revenu, de coût et d'approches comparatives ont été utilisées, selon lesquelles les résultats suivants ont été obtenus.

Selon la méthode de comparaison des analogues du marché, le coût de l'objet est de 2410714 roubles.

Dans le cadre de l'approche par les revenus :

Selon la méthode de capitalisation directe, le coût de l'appartement sera de 1 327 118,6 roubles ;

Selon la méthode d'actualisation des revenus futurs - 1346178 roubles.

Selon l'approche des coûts, le coût de l'objet sera de 34248,9 roubles.

Conformément à la méthodologie de détermination de la valeur de liquidation d'un objet, le coût d'un appartement de deux pièces dans le quartier de Zaeltsovsky ira de 1 687 499,8 milliers de roubles. jusqu'à 2169642,6 mille roubles.

L'amélioration de l'approche par les coûts de l'évaluation des biens immobiliers résidentiels consiste en l'élaboration de documents, de collections, reflétant les coûts réels de la construction d'objets similaires, puisque les collections normatives utilisées par les évaluateurs dans le cadre de leur travail ont été publiées dans le années 70. du siècle dernier et sont depuis longtemps dépassés, et les facteurs de correction utilisés dans ces approches ne se justifient en aucune façon.

La principale direction de l'amélioration des approches de marché en matière d'évaluation est l'utilisation de modèles statistiques dans le processus d'estimation de la valeur des objets immobiliers.

L'article présente des exemples d'un modèle pour déterminer la valeur d'une propriété basée sur un certain nombre de ses caractéristiques qualitatives, ainsi qu'un modèle statistique pour prédire la valeur d'une propriété après une certaine période de temps. Il convient de noter que ce problème est particulièrement pertinent dans le cas d'une évaluation immobilière à des fins de prêt, car dans ce cas, l'objet immobilier est vendu quelque temps après l'évaluation. L'utilisation des modèles statistiques proposés dans le travail des spécialistes contribuera à améliorer la précision des prévisions, ainsi que la qualité de l'évaluation de l'immobilier résidentiel.




LISTE DE LA LITTÉRATURE ET DES SOURCES UTILISÉES

1. Code civil de la Fédération de Russie. Première, deuxième et troisième parties. Texte officiel. - M.: IKF Oméga - L, 2005.

2. Sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie. Loi fédérale du 08/06/98 n° 135 - FZ.

3. Approbation des normes d'évaluation. Décret du gouvernement de la Fédération de Russie n° 519 du 07/06/2001.

4. Boldyrev B.C. Introduction à la théorie de l'évaluation immobilière. - M. : Centre de gestion, d'évaluation, 2004.

5. Burdenkova E. A propos de certains aspects de l'activité des sociétés immobilières. // Questions de statistiques. - 2004. - N° 10. - P.32 - 37.

6. Balabanov I.T. Transactions immobilières en Russie. Moscou. 2003

7. Henry S. Harrison. Évaluation des biens. - M. : RIO, 2004.

8. Goremykin V.A. Economie immobilière. - M. : Filin, 2005.

9. Gribovsky S.V. Valorisation de biens immobiliers rentables. - Saint-Pétersbourg : Peter, 2004.

10. Grigoriev V.V. Estimation d'objets immobiliers, aspects théoriques et pratiques. -M. : INFRA-M, 2004.

11. Grishaev S.P. Réglementation juridique de l'immobilier. // État et droit. - N ° 3. – 2005.

12. Gryaznova A.G., Fedotova M.A. Évaluation commerciale. - M. : Finances et statistiques, 2004.

13. Dubovitsky S.K. Immobilier et évolution. - Krasnoïarsk : Soyouz, 2004.

14. Magazine hebdomadaire spécialisé: Immobilier - Novossibirsk n ° 15 2007

15. Ermolaeva E., Frolov A. Calme avant la croissance. Tendances de l'évolution du marché immobilier régional. // Continent Sibérie. - 2005. - N° 15. - S. 10.

16. Qui est qui sur le marché immobilier : un manuel. – M. : Triada LTD, 2002.

17. Kupchina LA Évaluation des biens. // Comptabilité. - 2005. - N° 2. - P.72 - 75.

18. Lavrukhin O. Le marché immobilier : l'étape de la formation est terminée, mais quelle est la suite ? // Vedomosti. - N° 21. - 2005.

19. Député Loginov. Sur la question de l'évaluation immobilière en Russie. // ÉCO. - 2004. - N° 9. - S. 103 -108.

20. Nagaïev R.T. Immobilier : un dictionnaire encyclopédique. M. : Idéal - Presse, 2003.

21. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Valorisation marchande de l'immobilier municipal. – M. : Unité, 2003.

22.Provovitch Yu.A. Estimation foncière à Moscou. - M. : Economie, 2003.

23. Valorisation du marché en 2004. Revue analytique // Expert. - 2005. - N° 5. - S. 64 - 72.

24. Sivets S.A., Bashirova L.A. Comment évaluer un bien (un guide pour les clients de l'évaluation). - M. : De l'autre côté du miroir, 2002.

25. Sivets S.A., Levykina I.A. Modélisation économétrique en évaluation immobilière. - M. : De l'autre côté du miroir, 2002.

26. Sivets S.A. Méthodes statistiques en évaluation immobilière et commerciale. - M. : De l'autre côté du miroir, 2003.

27. Informations statistiques sur les agences immobilières de la ville de Novossibirsk. // Immobilier. - N° 48 - 51. - 2005.

28. Stratégie de développement de l'industrie de la construction jusqu'en 2010. // http://www.gosstroy.ru

29. Tarasevich E.I. Évaluation immobilière - Saint-Pétersbourg : Université technique d'État de Saint-Pétersbourg, 2003.

30. Tendances du développement du marché immobilier de Novossibirsk. Revue analytique // http://www.nsk.realty.ru

31. Fedotova M.A., Utkin E.A. Estimation de biens immobiliers et de fonds de commerce. -M. : EKMOS, 2004.

32. Friedman D. Analyse et évaluation des biens immobiliers générateurs de revenus. - M. : Delo, 2005.

33. Guide pédagogique et pratique / Éd. Docteur en économie, prof. V. Z. Chernika - M.: Maison d'édition RDL, 2002. - 272 p.

34. Khachatryan S.R. Un modèle économétrique pour prévoir les prix de vente des logements sur le marché primaire (secondaire). // Audit et analyse financière. - Numéro 4. - 2004. - S. 130 - 134.

35. Shcherbakova N.A., Économie immobilière, Novossibirsk 2002. ;




Annexe 1

DISPOSITION DE L'APPARTEMENT




EMPLACEMENT DANS L'ENTREE

Annexe 2

Informations sur la vente d'appartements similaires au bien en cours d'expertise en janvier 2006

Nbre p/p	Rue	Type de maison	Étage / nombre d'étages	Total / surface habitable	Cuisine	Balcon / loggia	Téléphone	Chambres isolées / attenantes	Coût, mille roubles	Le coût de 1 m². m., mille roubles.
1	Allée rouge	Π	2/5	39/26	5,5	B	+	cm	2450	62,8
2	Dachnaïa	Π	2/5	40/28	6	B	+	depuis	2200	55
3	Dm. Donskoï	Π	3/5	42/28	6,5	B	+	cm	2100	50
4	Dachnaïa	Π	4/5	40/26	6	B	+	cm	2150	53,8
5	Allée rouge	Π	2/5	41/28	5,5	B	+	depuis	2650	64,6
6	Joukovski	P	4/5	44/28	6	B	+	cm	2350	53,4
7	printemps	P	3/5	43/29	6,5	B	+	cm	2400	55,9
8	Dachnaïa	P	2/5	42/28	6	B	+	cm	2300	54,8
9	Dachnaïa	P	2/5	40/26	5,5	B	+	depuis	2150	53,8
10	Dm. Donskoï	P	3/5	44/29	6	B	+	cm	2100	47,7
11	Objet estimé	P	2/5	42/28	6	B	+	cm	-	-

Détermination de la valeur des objets immobiliers en tenant compte des coefficients correctifs

№	ksozh	Kbl	Kat	clés	falaise	Kvys	Kmus	Kk	Le coût de 1 m². m		Équiv. debout.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
Moyenne arithmétique									55,9	54

AGENCE FÉDÉRALE POUR L'ÉDUCATION

SEI HPE "UNIVERSITÉ DE SERVICE D'ÉTAT DE MOSCOU"

Faculté : "Institut d'économie régionale et d'administration municipale"

Département : "Gestion de l'État et des municipalités"

projet de cours.

Sujet : Amélioration des méthodes d'évaluation immobilière.

Discipline : Gestion de l'immobilier communal.

Rempli par un étudiant

Groupes GRDS 3-2

Chevtchouk M.V.

Accepté par le professeur

Dubovik M.V.

Présentation…………………………………………………………………….3

I Partie théorique

1.1 Classement des biens immobiliers……………………………..5

1.2 Méthodologie d'évaluation de l'immobilier résidentiel…………………..6

1.3 Marché du logement………………………………………………………………9

1.4 Marché des titres immobiliers……………………………..13

1.5 Hypothèque………………………………………………………………..15

II Partie analytique

2.1 Principes modernes de l'analyse du marché immobilier……………18

2.2 Étude du marché immobilier………………………………....20

2.3 Méthodes d'évaluation de la valeur vénale des biens immobiliers ................26

2.4 Caractéristiques des différents types d'évaluation……………………………...34

2.5 L'influence des facteurs environnementaux sur le coût ......36

III Partie pratique

3.1 Application pratique de la méthode des ventes comparatives………..39

3.2 Risques d'investissement et statistiques du marché immobilier ……………44

Conclusion………………………………………………………………...47

Références………………………………………………………….50

Introduction.

Le terme «immobilier» est apparu dans la législation russe depuis l'époque de Pierre Ier. Cependant, dans les actes législatifs actuels, une distinction claire n'a pas encore été faite entre les biens mobiliers et immobiliers.

Les biens immobiliers (biens immobiliers, immobiliers) comprennent les parcelles de terrain, les parcelles de sous-sol, les plans d'eau isolés et tout ce qui est fermement lié à la terre, c'est-à-dire les objets qui ne peuvent être déplacés sans dommage disproportionné à leur destination, y compris les forêts, les plantations pérennes, bâtiments, bâtiments. Les biens immobiliers comprennent également les aéronefs et les navires de mer soumis à l'immatriculation de l'État, les bateaux de navigation intérieure et les objets spatiaux. D'autres biens peuvent également être classés comme immeubles par la loi. Ainsi, par exemple, l'entreprise dans son ensemble en tant qu'ensemble immobilier est également reconnue comme un bien immobilier.

Conformément à la première partie du Code civil de la Fédération de Russie, l'entreprise est considérée non pas comme un sujet, mais directement comme un objet des droits civils.

L'entreprise dans son ensemble ou une partie de celle-ci peut faire l'objet d'une vente, d'un nantissement, d'un bail et d'autres opérations liées à la constitution, à la modification et à la cessation des droits réels. Une entreprise peut également être héritée.

La structure de l'entreprise en tant qu'ensemble immobilier comprend tous les types de biens destinés à ses activités, y compris les terrains, les bâtiments, les constructions, les équipements, les stocks, les matières premières, les produits, les droits de créance, les dettes, ainsi que les droits à des désignations qui individualisent l'entreprise, ses produits, travaux et services (dénomination sociale, marques commerciales, marques de service) et autres droits exclusifs, sauf disposition contraire de la loi ou du contrat.

L'organisme d'État chargé de l'enregistrement public des biens immobiliers est tenu de fournir à toute personne des informations sur l'enregistrement qu'il a effectué et sur les droits enregistrés sur les objets immobiliers. Cette règle réduira certainement considérablement le risque de transactions immobilières inappropriées pour les participants à des transactions civiles.

Diverses formes de propriété : privée, propriété de sociétés par actions, locale, municipale et, enfin, fédérale. Il est très difficile de déterminer l'efficacité d'une forme ou d'une autre - tout dépend de situations spécifiques.

En général, le marché du logement est beaucoup plus développé que les autres segments. Et cela est compréhensible. Il existe déjà ici une certaine base législative qui réglemente les processus de privatisation des logements, d'obtention de terrains pour la construction de chalets, etc.

Le marché des locaux non résidentiels est représenté principalement par des locaux acquis ou reconstruits, transformés en bureaux. Mais au cours de la privatisation, de plus en plus d'objets apparaissent qui sont loués pour un bail à long terme ou vendus aux enchères par des fonds immobiliers, c'est-à-dire. autorités locales. Lors de la deuxième étape de la privatisation, le marché immobilier sera reconstitué avec des installations industrielles et, dans une plus grande mesure encore, des installations commerciales et de services.

Après l'introduction du droit de propriété privée sur les biens immobiliers et la privatisation en Fédération de Russie, l'État a cessé d'être le seul propriétaire de la grande majorité des biens immobiliers, ce qui a marqué le début de la formation du marché immobilier.

I Partie théorique

1.1 Classification des objets immobiliers.

L'expertise immobilière intéresse en premier lieu les catégories d'objets qui circulent activement sur le marché en tant que produit indépendant. Actuellement en Russie c'est:

appartements et chambres

locaux et bâtiments pour bureaux et commerces

bâtiments résidentiels de banlieue avec terrains (chalets et chalets d'été)

terrains vacants destinés au développement ou à d'autres fins (à court terme)

Entrepôt et installations de production.

De plus, les objets immobiliers font généralement partie du complexe immobilier des entreprises et des organisations (en particulier celles qui sont privatisées) et affectent considérablement leur valeur. Il existe d'autres catégories de biens immobiliers dont le marché n'est pas encore formé.

Une variété de conditions et leurs combinaisons affectent l'évaluation d'un objet. Nous donnons un exemple de signes de classification.

1. Origine

· Objets naturels (naturels).

· Objets artificiels (bâtiments).

2. Rendez-vous

Terrains vacants (pour le développement ou à d'autres fins)

· Complexes naturels (gisements) pour leur exploitation.

· Les immeubles

Pour le logement.

Pour le bureau.

Pour le commerce et la sphère des services payants.

Pour l'industrie.

· Autre.

3. Échelle

· Masses terrestres.

· Terrains séparés.

· Complexes de bâtiments et structures.

· Immeuble résidentiel multi-appartements.

Maison d'habitation unifamiliale (maison de maître, chalet)

Section (entrée).

· Étage en section.

· Appartement.

· Chambre.

· Maison de vacance.

· Un complexe de bâtiments administratifs.

· Bâtiment.

· Locaux ou parties de bâtiments (sections, étages).

4. Prêt à l'emploi

· Objets finis.

Nécessitant une reconstruction ou des réparations majeures.

Nécessite l'achèvement de la construction.

1.2 Méthodologie d'évaluation de l'immobilier résidentiel.

L'expérience pratique indique que pour les petits immeubles résidentiels, il est conseillé de procéder à des évaluations selon une procédure simplifiée, qui ne peut être basée que sur la méthode de comparaison des ventes du marché. L'approche de comparaison des ventes pour l'évaluation est basée sur une comparaison directe de la propriété évaluée avec d'autres propriétés qui ont été vendues ou mises en vente. Les acheteurs fondent souvent leurs jugements de valeur principalement sur les propriétés à vendre. Les évaluateurs utilisent également ces informations ainsi que des informations sur les propriétés vendues ou louées. Cette approche est basée sur le principe de substitution, qui stipule que s'il existe plusieurs biens ou services d'adéquation similaire, celui dont le prix est le plus bas est le plus demandé et a la plus large diffusion. Dans le cas d'un logement, cela signifie que s'il peut être vu sur le marché (ce qui est généralement le cas), sa valeur est généralement fixée au prix de l'acquisition d'un logement d'attractivité égale, qui ne prendra pas beaucoup de temps à remplacer.

L'évaluation immobilière de masse est une approche particulière de l'évaluation simplifiée d'un grand groupe d'objets homogènes (appartements). Une telle évaluation est effectuée selon une certaine méthodologie: pour l'objet évalué, l'ensemble correspondant de valeurs d'un ensemble fixe de ses paramètres est déterminé, puis, selon les règles inchangées pour tous les objets, la valeur de son évaluation est formé.

L'évaluation de masse a ses propres applications spéciales. Un exemple d'une telle évaluation est l'évaluation des appartements « selon le Bureau d'inventaire technique (BTI) » basée sur l'approche des coûts. Il est effectué par un organisme gouvernemental et est utilisé pour déterminer les taxes et les frais. Cependant, l'évaluation de BTI ne se concentre pas sur la valeur marchande. Par conséquent, aucune information sur le marché n'est requise pour le construire.

La distinction entre les notions de prix de vente réel et de valeur marchande doit être soulignée. Les prix sont divisés en prix vendeur, prix acheteur et prix de vente.

Le prix du vendeur est le montant qu'il reçoit à la suite de la transaction. Le prix d'achat est la somme totale de tous les frais d'achat d'un appartement. Le prix de vente est la somme d'argent que l'acheteur donne au vendeur pour l'appartement.

Ils diffèrent par le montant du paiement pour les services des intermédiaires et les coûts de traitement de la transaction. Un intermédiaire peut ou non être disponible à la fois pour l'acheteur de l'appartement et pour le vendeur. La transaction peut être assurée ou non. Les coûts de traitement d'une transaction peuvent être répartis entre ses participants de différentes manières. Par conséquent, le prix de vente caractérise l'appartement en tant que tel, et les prix de l'acheteur et du vendeur dépendent fortement des conditions de la transaction. En règle générale, si le vendeur a un intermédiaire, alors son paiement est déduit du prix de vente et réduit le prix du vendeur, et inversement, le paiement de l'acheteur pour les services de son intermédiaire augmente le prix de l'acheteur par rapport au prix de vente. De même, ces prix sont affectés par les frais de traitement des transactions. Ainsi, le prix du vendeur et de l'acheteur peut varier considérablement (jusqu'à 15% ou plus). Mais le prix de vente dépend au minimum de leurs caractéristiques spécifiques du mécanisme de vente et de traitement de la transaction et est déterminé par les spécificités de l'appartement lui-même. Par conséquent, il est conseillé de modéliser la dépendance du prix de vente à de nombreux paramètres de l'appartement.

Selon sa définition, la valeur marchande d'un bien dépend des facteurs qui déterminent le prix moyen ou plus probable de sa vente sur le marché dans les conditions normales de la transaction.

Au premier niveau de classification, ils peuvent être subdivisés en facteurs objectifs et subjectifs.

Lors de la détermination de la valeur marchande, des facteurs objectifs sont pris en compte. Quant aux facteurs subjectifs, ils sont associés au comportement d'un acheteur, d'un vendeur ou d'un intermédiaire particulier lors de la conclusion d'une transaction, en partie non directement déterminé par ses conditions économiques (tempérament, conscience, honnêteté, patience, crédulité, goûts et dégoûts personnels, etc. .).

Les facteurs objectifs sont principalement économiques et déterminent, en fin de compte, le niveau de prix moyen de transactions spécifiques.

Les facteurs économiques peuvent être subdivisés en facteurs macroéconomiques et microéconomiques. Les premiers incluent des facteurs liés à la conjoncture générale du marché : le niveau initial de sécurité de la demande immobilière dans la région ; volumes et structure des nouvelles constructions et reconstructions ; facteurs migratoires; les conditions juridiques et économiques des transactions ; niveau et dynamique de l'inflation; taux de change du dollar et sa dynamique. Dans nos conditions, les facteurs de long terme suivants peuvent également être indiqués comme faisant partie du groupe de facteurs économiques :

· des différences dans la dynamique des prix des biens et services, ainsi que des conditions salariales qui affectent l'ampleur de l'accumulation des fonds et le montant de la demande différée ;

· le rythme et l'ampleur de la formation d'une nouvelle couche sociale, qui a la possibilité d'investir dans l'immobilier ;

développement du système hypothécaire;

· Développement d'un système de représentations étrangères dans la région.

Les facteurs microéconomiques caractérisent les paramètres objectifs de transactions spécifiques. Parmi ceux-ci, ceux qui décrivent l'objet de la transaction (appartement) sont particulièrement importants. Les facteurs liés à la nature de la transaction et aux modalités de paiement sont également importants. Les principales modalités de traitement des opérations et de leur paiement ont été élaborées. Par conséquent, lors de l'évaluation de masse de la valeur marchande des appartements, on peut et doit se concentrer sur la nature typique (moyenne) de la transaction, considérer ce facteur comme constant et ne pas en tenir compte lors de l'évaluation de la valeur marchande des appartements. Ensuite, la valeur vénale (prix moyen) d'un appartement, estimée à date fixe, est déterminée par ses paramètres (caractéristiques) comme valeur d'usage.

1.3 Marché du logement.

L'échelle potentielle de ce marché est énorme. Au moins 90% des logements dans n'importe quel pays civilisé, comme on dit, sont achetés aujourd'hui par tranches.

Le marché du logement en Russie a acquis une ampleur particulièrement importante à la suite de la privatisation des appartements. Gratuit, comme à Moscou, ou préférentiel, comme dans d'autres villes, le transfert d'appartements à la propriété privée a créé de nouvelles opportunités pour les propriétaires d'opérer avec ce type de biens immobiliers.

Parallèlement, des formes d'achat et de vente d'appartements et d'autres types de logements se sont également développées. Parmi ces formes, l'achat d'appartements à tempérament se généralise. Il convient de noter qu'en Occident, la quasi-totalité des biens immobiliers possédés par la population est grevée de dettes, la nécessité de payer le coût du logement par tranches. En Russie, à la suite de la privatisation, chaque citoyen est devenu propriétaire de biens immobiliers (appartements, jardins et terrains de campagne) qui n'étaient pas grevés de dettes. Par conséquent, les citoyens russes sont dans une bien meilleure position à cet égard que les citoyens d'autres pays.

Dans le même temps, tout cela sera complété par les possibilités nouvellement ouvertes d'acquérir un logement à crédit. Brièvement, le schéma est le suivant.

L'appartement lui-même sert de garantie matérielle pour le prêt. Tant que le prêt n'est pas remboursé, l'acheteur n'est légalement que son locataire. L'acheteur verse immédiatement le premier versement - environ 30%; les 70 restants sont payés par la banque avec laquelle l'accord correspondant est conclu avec la société immobilière.

La banque ou sa filiale collecte les documents, exécute la transaction d'achat et de vente, effectue les règlements avec le vendeur, etc. Par conséquent, la taille de la commission, par exemple, à Moscou atteint 13% du prix du marché d'un appartement. Ces coûts sont justifiés si la transaction est exécutée avec la participation d'organismes fiables, car le marché du logement a acquis une certaine connotation criminelle ces derniers mois.

Un grand nombre de situations criminelles surviennent en raison de la présence de dollars «restants» dans presque toutes les transactions, qui sont transférés de main en main après l'achèvement de la procédure d'enregistrement officielle.

Les dollars «restants» correspondent, en règle générale, à la différence entre le prix du marché d'un appartement et le montant auquel il a été évalué par le RTC. Par conséquent, il n'est pas nécessaire d'être un expert pour comprendre : pour éliminer les "gauchistes", il faut choisir l'une des deux voies : soit la voie conservatrice - pour rapprocher la pratique d'évaluation du BTI des conditions réelles du marché ; ou une manière radicale - d'abandonner cette pratique et de passer à d'autres formes de contrôle sur le prix d'application de l'immobilier.

Les ratios en constante augmentation rapprochent à pas de géant les valorisations du BTI des prix du marché.

Tous les impôts possibles ont déjà été déduits du revenu pour lequel un appartement (ou un autre bien pouvant être vendu ultérieurement) a été acheté par un citoyen. Par conséquent, à tout point de vue, la vente d'un bien ne peut être considérée comme un fait d'obtention de revenus supplémentaires ; ce n'est qu'un changement dans la forme de propriété possédée par un citoyen. Et prélever un impôt sur le montant d'un tel changement est une charge secondaire d'impôt sur le même revenu.

La redistribution marchande des appartements a permis d'améliorer l'utilisation du parc de logements, a stimulé la relocalisation d'une partie des appartements communaux et a permis de résoudre en partie le problème du logement.

Dans l'ensemble, non seulement le problème du logement persiste, mais il s'aggrave. Ceci est facilité par l'afflux constant de réfugiés et d'émigrants forcés des pays voisins vers la Russie.

Utilisation d'appartements à des fins non résidentielles.

Après la privatisation d'une part importante du secteur résidentiel dans les villes, le problème de l'utilisation des appartements en propriété à d'autres fins que celles auxquelles ils sont destinés s'est aggravé.

Bien entendu, l'utilisation de locaux d'habitation appartenant à des citoyens et à des personnes morales à des fins non résidentielles - pour accueillir des bureaux, des bureaux, des ateliers, des centres informatiques, etc. - ne contribue nullement à résoudre le problème du logement, puisqu'une partie importante de la surface habitable est prélevée sur le fonds de la ville. Cependant, les moyens d'y faire face limitent la liberté du propriétaire et sont souvent illégaux.

Même si l'inspection du logement ou la milice parvient à établir le fait de l'abus de l'appartement et, après l'avoir formalisé en conséquence, le présente au tribunal, les juges n'ont aucune base légale pour satisfaire une telle réclamation. Conformément à l'art. 6 de la loi « Sur les fondements de la politique fédérale du logement », le propriétaire d'un bien immobilier dans le secteur du logement a le droit, de la manière prescrite par la loi, de le posséder, de l'utiliser et d'en disposer, y compris le crédit-bail, la location, le nantissement, en tout et en partie, etc. si les normes actuelles, le logement et les autres droits et libertés des autres citoyens, ainsi que les intérêts publics ne sont pas violés. Parmi les obligations du propriétaire lors de l'utilisation de locaux d'habitation, établies par l'art. 4 de la même loi, il n'y a pas d'obligation telle que l'utilisation des locaux d'habitation conformément à leur destination. Certes, l'art. 7 du Code du logement de la RSFSR, qui établit que les bâtiments résidentiels et les locaux résidentiels sont destinés à la résidence permanente des citoyens.

Mais dans le meilleur des cas, compte tenu de cet article, sur la base de l'art. 48 du Code civil de la RSFSR, seul un contrat de bail d'habitation peut être invalidé comme non conforme aux exigences de la loi. Mais sur cette base, il n'est pas possible de résilier l'accord sur le transfert de propriété du logement, car pas un seul acte législatif (et il ne devrait s'agir que d'une loi, et non d'un arrêté du maire ou d'un décret gouvernemental) contient une telle disposition juridique base.

L'absence d'un cadre réglementaire clair conduit au fait que même le pouvoir judiciaire est parfois incapable de déterminer qui et pour quels motifs a des droits sur un objet particulier. Cependant, la stabilité de la demande en bureaux, commerces et entrepôts, ainsi que le coût élevé de ces biens, qui garantit des commissions importantes, attirent un grand nombre de structures intermédiaires. Si en 2000, seulement 42 % des personnes interrogées étaient engagées dans des transactions avec des locaux non résidentiels, ce chiffre est désormais passé à 70 %.

1.4 Marché des titres immobiliers.

Le segment du marché immobilier est le moins développé. Cela reflète à la fois le retard de l'ensemble du marché boursier et l'implication insuffisante de l'immobilier lui-même dans le chiffre d'affaires commercial. Les acteurs du marché immobilier privilégient toujours les investissements directs. Étroit et gamme de titres associés à l'utilisation et à la vente de biens immobiliers.

Tout d'abord, l'avantage incontestable des obligations logement est leur caractère cumulatif. Ils permettent d'en accumuler progressivement le montant nécessaire pour acheter un appartement, étant une attestation du droit au métrage du logement indiqué dans la valeur faciale.

La dénomination des obligations par rapport au métrage d'appartements immobiliers permet à tout moment de s'arrêter au niveau de l'espace de vie et du confort, qui sera reconnu comme suffisant ou maximum possible. Bien qu'il faille reconnaître que cette propriété positive des obligations de logement est quelque peu limitée par le fait qu'elles ne donnent le droit d'acheter que des logements nouvellement mis en service. Un standard de construction assez limité et les spécificités des nouvelles zones de développement peuvent considérablement réduire le cercle de ceux qui souhaitent acheter des obligations pour résoudre leurs problèmes de logement, et c'est précisément leur principale valeur. S'il était possible d'acheter des logements municipaux à l'aide d'obligations dans n'importe quel quartier de la ville, de n'importe quel niveau de confort et «d'âge», leur attrait augmenterait considérablement. Cela pourrait assurer une augmentation de la compétitivité des obligations logement par rapport aux autres moyens de paiement (devise) jugés suffisamment fiables.

Un autre avantage incontestable des obligations immobilières est leur nature anti-inflationniste : la capacité d'économiser de l'argent d'une manière ou d'une autre sur la dépréciation. Par conséquent, les cotations mensuelles des prix des obligations-logement devraient, à tout le moins, suivre l'inflation. Pendant ce temps, le mécanisme des cotations mensuelles, prévu par la forme projetée d'émission, n'est capable d'absorber que des fluctuations macroéconomiques générales, et significatives dans les échelles de temps, mais pas les changements actuels du marché du logement.

La possibilité de modifier les cotations en fonction du moment de l'obtention d'un logement lors du remboursement des obligations, par exemple dans une fourchette de 1 à 6 mois, pourrait augmenter considérablement à la fois l'attrait de cet instrument boursier et son degré de liquidité.

Évaluation des biens. Les méthodes d'évaluation par le marché permettent de maximiser la rentabilité de l'immobilier, cette nouvelle ressource dont disposent les entreprises et les citoyens. Cette évaluation devient nécessaire déjà lorsque les propriétaires de terrains et d'immeubles veulent les hypothéquer pour obtenir un prêt. Faute d'une bonne évaluation, comptez attirer des investissements supplémentaires, y compris étrangers.

Lors de la première étape de la privatisation, lors de la création de coentreprises, de telles évaluations n'ont pas été faites du tout ou n'ont été faites qu'à l'œil nu. L'investisseur a lui-même déterminé le prix. Lorsqu'il s'agissait d'objets sérieux, il s'agissait de cabinets d'experts occidentaux qui, dans la plupart des cas, procédaient à des expertises en faveur d'investisseurs étrangers, sous-estimant la valeur vénale réelle de nos actifs.

L'évaluation est également nécessaire pour l'émission secondaire d'actions d'entreprises privatisées cherchant à augmenter leur capital social d'un montant soutenu par des ressources matérielles réelles. C'est le véritable prospectus qui permettra aux investisseurs d'éviter les erreurs lors de la fixation des cours des actions. Une évaluation est également requise dans le partage des biens, dans la détermination de la meilleure utilisation commerciale des terres et des biens immobiliers et dans toutes les autres transactions liées à l'immobilier.

L'analyse des perspectives d'augmentation de la valeur d'un bien immobilier et de son utilisation commerciale doit être basée sur un calcul économique strict, une évaluation précise et professionnelle de la valeur marchande réelle du bien. Une estimation est l'avis d'un spécialiste ou d'un groupe d'experts, généralement des évaluateurs professionnels, sur la valeur d'un bien immobilier sur la base de connaissances, d'expérience, selon des approches, des principes et des méthodes strictement définis, ainsi que des normes procédurales et éthiques.

La valeur marchande fait référence au prix le plus probable qu'une propriété se vendra sur un marché concurrentiel et ouvert, compte tenu de toutes les conditions nécessaires pour conclure une transaction équitable.

Ces conditions sont :

1. L'acheteur et le vendeur agissent sur la base de motifs typiques et standard. L'accord n'est pas forcé de part et d'autre.

2. Les deux parties disposent d'informations complètes pour prendre des décisions et agir au mieux de leurs intérêts.

3. L'objet a été mis sur le marché libre pendant un temps suffisant et le moment optimal a été choisi pour la transaction.

4. Le paiement est effectué en espèces ou à des conditions financières convenues comparables à un paiement en espèces.

5. Le prix de la transaction reflète les conditions normales et n'inclut pas les remises, remises ou crédits spéciaux par l'une des parties associées à la transaction.

6. L'objet est en demande normale et a une utilité reconnue sur le marché.

7. L'objet est assez rare, c'est-à-dire qu'il existe une offre limitée qui crée un marché concurrentiel.

8. L'objet est doté des propriétés d'aliénabilité et est susceptible de passer de main en main.

1.5 Hypothèque.

Hypothèque signifie émettre un prêt garanti par un bien immobilier. L'objet hypothécaire classique est un terrain. L'hypothèque ouvre la possibilité de fournir des bâtiments, des structures, des maisons d'habitation, des appartements séparés en garantie.

Les prêts hypothécaires sont généralement bon marché, les marges des banques hypothécaires sont faibles et les profits sont réalisés à partir d'importants volumes de prêts placés. Ces banques attirent également des fonds à des taux d'intérêt bas, mais en raison de leur très grande fiabilité, les obligations hypothécaires qu'elles placent sont en demande constante.

Il existe quatre entités opérant sur le marché des prêts hypothécaires :

1. un emprunteur cherchant à acquérir éventuellement le meilleur bien immobilier ;

2. une banque qui cherche à obtenir le profit le plus élevé possible en limitant le risque d'une hypothèque ;

3. un investisseur qui cherche à maximiser ses profits en investissant dans des hypothèques ;

4. le gouvernement, qui doit créer les conditions juridiques et économiques du fonctionnement du système de crédit hypothécaire.

Les facilités de prêt hypothécaire doivent garantir la disponibilité du crédit pour l'emprunteur, ainsi que la rentabilité du prêt.

Il existe plusieurs variétés de mécanismes de crédit qui permettent, dans une plus ou moins grande mesure, de contourner le niveau d'inflation assez élevé qui existe dans le pays.

Le premier mécanisme est le prêt à taux fixe.

Le deuxième mécanisme repose sur des prêts dont le taux est ajusté au niveau des prix dans le pays, lorsque le taux du prêt est révisé périodiquement (environ une fois par trimestre) en fonction de l'évolution du niveau des prix.

Le troisième mécanisme - les prêts avec paiements différés ajustables - a été développé par l'une des institutions de l'économie américaine spécifiquement pour être utilisé dans les conditions russes. Son essence est que l'emprunteur ne doit pas payer plus de 30 % du revenu sur la dette ou le prêt principal. Le paiement initial est relativement faible et augmente avec le temps. Cela vous permet de reporter le paiement de la majeure partie de la dette à une date ultérieure. Le principe de ce mécanisme est que deux taux d'intérêt sont calculés, dont l'un est appelé "contrat" ​​et sert à calculer le montant de la dette, et le second est "paiement", pour calculer les mensualités. Ces taux ne sont pas égaux.

La loi de la Fédération de Russie « sur le nantissement » établit un principe général concernant l'enregistrement des hypothèques. Il doit être enregistré auprès du même organisme gouvernemental chargé de l'enregistrement des droits sur les biens hypothéqués. De ce principe découle l'hypothèse selon laquelle les hypothèques sur les locaux d'habitation doivent être enregistrées par les services de privatisation du logement.

Les accords « hypothécaires » relatifs aux bâtiments et constructions situés sur un terrain doivent être enregistrés dans la « liste foncière » du territoire sur lequel se trouve le bien, ce qui peut également actuellement être interprété comme un enregistrement par les commissions foncières locales, bien qu'à l'époque la loi entré en vigueur, il pourrait s'agir de conseils locaux.

Le mécanisme de vente des biens gagés est établi par le législateur comme un mécanisme commun aux biens immobiliers et mobiliers.

En vertu de l'art. 350 du Code civil de la Fédération de Russie, la vente (vente) du bien mis en gage, qui est forclos conformément à la loi, est effectuée par vente aux enchères publiques de la manière prescrite par la législation procédurale, à moins qu'un autre procédure est établie par la loi.

L'obligation de vendre le bien mis en gage par le biais d'une vente aux enchères publiques est impérative, et si l'on suit le concept des règles de gage, alors il ne peut être contourné. Mais si le créancier gagiste veut toujours acquérir le bien qui fait l'objet du gage, en propriété sans procédure d'enchère publique et qu'il est pris en charge par le gageur, alors cela peut se faire conformément à l'art. 409 du Code civil de la Fédération de Russie. L'article permet la conclusion d'un accord d'indemnisation entre les parties, où le créancier déclare les obligations du débiteur comme résiliées, et ce dernier, en échange de l'exécution de son obligation, fournit une indemnisation, c'est-à-dire, dans notre cas, le débiteur cède bien immobilier au créancier gagiste.

II Partie analytique

2.1 Principes modernes d'analyse du marché immobilier.

Le succès d'une entreprise dans une économie de marché est largement déterminé par la qualité des informations sur la base desquelles des décisions financières responsables sont prises. C'est pourquoi la collecte et le traitement analytique des informations, y compris des informations de marché, font aujourd'hui à la fois l'objet d'une étude distincte d'un point de vue scientifique et méthodologique, et l'objet d'un métier indépendant.

L'illustration la plus illustrative de ce qui précède est l'exemple du support d'information pour faire des affaires en bourse. Des théories scientifiques et des écoles maintes fois récompensées par des prix Nobel se sont créées et continuent de s'améliorer, de nombreux ouvrages d'analyse technique et fondamentale ont été écrits, qui sont devenus des manuels pour les spécialistes de la bourse. La pratique mondiale consistant à tester en profondeur les connaissances des analystes pour leur admission à travailler avec des informations sur le marché des valeurs mobilières est considérée comme normale. Et ceci malgré le fait qu'en bourse, en comparaison avec d'autres marchés, les régularités d'un marché parfait en termes de notoriété des participants devraient être le plus clairement identifiées.

Le marché immobilier, contrairement au marché boursier, est loin d'être parfait à bien des égards, ce qui détermine les caractéristiques de son étude. D'une part, les analystes sont confrontés à des difficultés, et parfois à l'impossibilité d'une formalisation correcte et sans ambiguïté des relations économiques sur le marché immobilier. En revanche, il est évident qu'il n'y a pas de perspective de transfert des technologies d'analyse utilisées sur d'autres marchés vers le marché immobilier à l'état pur, puisque ces technologies sont adaptées pour être utilisées dans un environnement de marché différent. Au vu de ce qui précède, un travail analytique de haute qualité sur le marché immobilier semble être un sujet très complexe qui nécessite de l'analyste, en plus d'une connaissance théorique approfondie de l'économie immobilière, une pratique constante et une recherche créative dans la recherche qui forme l'intuition professionnelle .

En étudiant près d'un siècle d'histoire du fonctionnement des marchés immobiliers dans les pays développés du monde, on peut arriver à la conclusion que l'attention insuffisante portée à la qualité du travail d'analyse est l'une des principales causes de la plupart des crises majeures du marché immobilier. marchés immobiliers. Un exemple typique est la crise du marché immobilier américain à la fin des années 80 et au début des années 90. Selon les experts, des investissements excessifs et aveugles dans de nouvelles constructions ont entraîné une surabondance du marché et, par conséquent, un manque de demande du marché pour un grand nombre de projets pour lesquels des prêts ont été accordés. Cette situation était fondée sur des attentes irréalistes du marché découlant d'une mauvaise structure des incitations dans l'analyse, d'une méthodologie d'analyse faible et de données incomplètes caractérisant les conditions actuelles. La structure des incitations qui guidaient les promoteurs, les évaluateurs et les organismes de crédit était déformée par l'intérêt des uns à recevoir des prêts, d'autres à justifier l'obtention d'un prêt, d'autres encore à allouer leurs fonds. Dans le même temps, toutes les parties ont résolu leurs problèmes au détriment d'attentes optimistes injustifiées.

L'utilisation d'une méthodologie d'analyse faible, exprimée dans des hypothèses et des procédures inadéquates, en interaction avec des données de qualité insuffisante provenant des marchés locaux, a généralement entraîné des études de marché peu judicieuses et, par conséquent, des décisions d'investissement basées sur celles-ci. Du fait de la crise, les établissements de crédit ont développé un syndrome stable de méfiance en général vis-à-vis de tout projet et des études de marché en particulier. Et cela, à son tour, a conduit à comprendre que les analystes du marché immobilier dans leur travail devraient être guidés par certains principes généraux qui sont nécessaires (mais pas suffisants) pour obtenir des conclusions et des résultats précis. D'autre part, il existe un besoin urgent de critères compréhensibles et facilement identifiables qui déterminent la conformité des études de marché avec la catégorie de validité.

Compte tenu des perspectives de développement du marché immobilier en Russie, on peut supposer que l'absence de crises potentielles est un scénario trop optimiste. Cependant, les conséquences de telles crises peuvent être moins importantes si déjà aujourd'hui, au stade de développement actif du marché, certains principes généraux et principes sont formulés et mis en œuvre dans la pratique quotidienne.

exigences d'études analytiques, sur la base desquelles les décisions d'investissement seront prises.

Non seulement la menace de crises, mais aussi les problèmes quotidiens actuels - concurrence accrue, opportunités réduites de super-profits à court terme, lancement de projets de développement immobilier commercial à long terme et à forte intensité de capital, entrée d'investisseurs étrangers sur le marché avec des exigences élevées pour justifier les décisions, etc. - témoigner objectivement du fait que l'importance de l'analyse qualitative sur les marchés immobiliers de la Russie deviendra de plus en plus importante dans un proche avenir.

2.2 Recherche du marché immobilier dans le but d'étayer les décisions d'investissement.

Le but ultime de toute étude du type considéré est de mesurer le rapport entre l'offre et la demande pour un type spécifique de produit sur le marché immobilier à un moment précis (généralement futur).

Les spécificités de l'immobilier en tant que marchandise ainsi que la place particulière de l'immobilier dans une économie de marché constituent un éventail assez large d'informations socio-économiques nécessaires au positionnement de ce produit sur le marché. Caractéristiques macroéconomiques actuelles et rétrospectives de l'économie nationale et régionale, indicateurs socio-démographiques des marchés régionaux et locaux, paramètres des marchés immobiliers régionaux et locaux - ce ne sont là que les domaines généraux dans lesquels il est nécessaire de mener des recherches.

Principe 1. Seules les informations qui peuvent réellement déterminer la productivité future de l'entreprise détenue doivent être sélectionnées pour l'analyse.

En suivant ce principe, la principale difficulté pour l'analyste est le manque de règles standard ou de recommandations sans ambiguïté sur lesquelles former l'information initiale. C'est ici que l'analyste doit montrer tout son savoir, son intuition professionnelle, sa créativité et son expérience pratique. C'est d'ailleurs ici que sont posées les bases de la cohérence de l'ensemble de l'étude.

Principe 2 : Toutes les données actuelles et prospectives sur lesquelles s'appuie l'étude doivent être utilisées pour quantifier la performance du projet d'investissement immobilier envisagé.

Cependant, même des informations soigneusement sélectionnées et directement liées au sujet de l'évaluation sont, au sens figuré, un « paquet de briques » à partir duquel l'analyste doit établir une base solide pour la recherche analytique conformément à toutes les règles de l'art du bâtiment. Et ici, vous ne pouvez pas vous passer d'une solution solide qui relie les éléments individuels en un seul monolithe.

Principe 3. Tous les blocs d'informations individuels sélectionnés pour justifier une décision d'investissement doivent être interconnectés par un schéma logique clair, aboutissant à une prévision des conditions futures du marché et de la productivité correspondante du projet considéré. La description du circuit logique doit être présentée explicitement.

Une perception positive par le client d'un rapport avec les résultats d'une étude de marché, dans lequel il n'y a pas de schéma logique, ne peut être que si :

a) l'analyste profite de l'ignorance du client, ou

b) le client est initialement favorable aux résultats.

D'autre part, la construction d'un schéma logique convaincant et évident est une démonstration de la plus haute compétence professionnelle de l'analyste.

Poursuivant le raisonnement sur la nécessité de construire un schéma logique de recherche, considérons un autre principe qui précise le contenu de l'analyse de marché.

Principe 4. Le contenu de l'analyse de marché devrait être réduit à une discussion des facteurs qui composent les principaux ratios pour déterminer la performance d'une propriété commerciale.

Conformément à ce principe, l'analyste au cours de l'étude doit formuler les principales relations qui déterminent la performance de l'installation commerciale, puis identifier la hiérarchie des paramètres-arguments, dont les fonctions sont les facteurs inclus dans l'expression principale pour les performances.

Illustrons une approche pratique de la mise en œuvre de ce principe à l'aide de l'exemple simplifié suivant.

Supposons que le critère de performance du projet considéré soit le résultat opérationnel net (NOI) dans une période spécifique du futur. Alors, par définition, l'expression principale pour déterminer la performance aura la forme suivante :

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE où

PGI - revenu brut potentiel,
V&L - pertes dues à la sous-utilisation et aux défaillances.
M I - autres revenus.
FE - charges d'exploitation fixes,
VE - charges d'exploitation variables.

Considérez la procédure d'identification des paramètres qui déterminent les valeurs attendues des principaux facteurs.

Le revenu brut potentiel est déterminé par la valeur du taux de location, qui à son tour est fonction du taux de location actuel, ainsi que des tendances du rapport entre l'offre et la demande du marché dans le temps.

L'occupation projetée d'une propriété est fonction de la capacité cumulée du marché, des paramètres de la demande, du taux d'absorption du marché et de la croissance de la zone d'absorption de l'immobilier. Pour les projets, la charge projetée détermine deux indicateurs - le niveau de charge et le calendrier d'absorption par le marché à ce niveau.

La croissance de la zone d'absorption immobilière est déterminée soit par la croissance du nombre d'emplois (taux d'emploi), soit par la croissance de la population. À son tour, l'expansion de la zone d'absorption entraîne le besoin de nouveaux biens immobiliers.

Il convient de noter que la croissance de l'emploi et la croissance démographique dans un cas peuvent être directement liées, par exemple, lorsque de nouveaux emplois sont créés et l'afflux de nouvelles personnes valides. Dans un autre cas, la croissance démographique peut croître sans augmentation de l'emploi, par exemple en raison d'une augmentation du nombre de retraités entrants ou d'une augmentation du taux de natalité. L'analyse qualitative implique l'utilisation de plusieurs sources d'informations qui fournissent des tendances historiques et des projections de croissance de gamme, suivies d'une comparaison des données. La segmentation de la croissance de l'aire de répartition est également obligatoire, par exemple par groupe d'âge, sexe, taille de la famille, etc. L'absence de ces positions dans l'étude doit être attribuée au choix incohérent des données à utiliser dans l'analyse.

Les paramètres de la demande sont déterminés par des indicateurs spécifiques tels que la surface (bureau ou production) par lieu de travail, les dépenses d'achat par habitant, le nombre d'appartements ou de maisons par habitant, etc. À l'aide des paramètres de la demande, la quantité de biens immobiliers nécessaires est calculée, ce qui correspond à la croissance du domaine de la consommation immobilière. Par exemple, en appliquant les dépenses moyennes par achat à la croissance démographique, les ventes au détail devraient augmenter, et donc le besoin d'espace de vente au détail supplémentaire. Lors de l'analyse du marché du logement, la croissance de la population segmentée par âge, revenu, taille ou composition de la famille est convertie en demande segmentée. Une bonne analyse des paramètres de la demande implique l'étude des tendances historiques, l'état actuel et la prévision de leur valeur probable à l'avenir. De plus, une analyse cohérente mesure l'évolution de la demande non seulement en raison des nouveaux gains de gamme, mais également en raison des changements dans la population existante et la structure de l'emploi. Par exemple, en période de reprise économique, les entreprises en croissance nécessitent de grandes surfaces, et l'évolution de la situation démographique vers une augmentation des personnes en âge de retraite nécessitera un type de logement adapté.

Les signes de l'incohérence de l'analyse des paramètres de la demande devraient inclure, tout d'abord, la prise en compte de valeurs constantes, qui, en règle générale, sont caractéristiques du moment de l'analyse, ainsi que l'ignorance des changements dans les structures existantes de la population et de l'emploi.

Le taux d'absorption, également appelé taux de pénétration du marché, est la part de la demande totale du marché que le projet considéré est censé absorber en concurrence avec d'autres projets. Une fois que l'analyste a estimé l'augmentation totale de la demande potentielle, il est nécessaire de déterminer le paramètre critique pour le projet - la part de la demande totale à laquelle le projet en question peut probablement prétendre.

Théoriquement, le coefficient d'absorption est une fonction complexe de nombreux facteurs. En première approximation, il peut être défini comme le rapport de la surface de l'objet évalué à la surface totale (y compris la surface de l'objet) de l'offre concurrente au moment de sa mise sur le marché. Une telle approche, au minimum, devrait être présente dans chaque étude de marché qui prétend être valide.

Il convient de noter que lors de la détermination du coefficient d'absorption, les conditions les plus importantes sont la segmentation détaillée de la demande et l'offre compétitive. Dans le même temps, il ne faut pas perdre de vue la durée des projets concurrents lancés dans la mise en œuvre, le volume et la durée des projets en cours de préparation pour la mise en œuvre. Le premier signe d'un échec d'étude ici est l'utilisation de données "moyennes".

Les pertes dues aux remises et aux incitations à l'échelle du marché aux locataires sont également un facteur à ne pas négliger lors de la prévision du revenu brut potentiel.

Les autres revenus, bien qu'ils ne représentent généralement qu'une petite partie des revenus, doivent encore être projetés pour refléter les préférences probables des consommateurs potentiels à la lumière de leurs perceptions du mode de vie, du niveau de service et des dépenses par habitant pour atteindre ce niveau, etc. .d.

Les coûts fixes et variables sont traditionnellement considérés comme plus sûrs dans les prévisions. Cependant, une telle formulation de la question des conditions de la Russie n'est que partiellement valable. Par exemple, les impôts sur l'immobilier (il s'agit aujourd'hui d'impôts fonciers, d'impôts fonciers) et de loyers fonciers, en raison de l'instabilité législative, peuvent présenter des « surprises » inattendues à un investisseur potentiel dans le futur. Par conséquent, une étude de marché cohérente devrait inclure des prévisions de variantes de ces positions.

Une situation similaire est observée avec la plupart des coûts variables. L'analyse du marché des services publics, dont la plupart sont assurés par des monopoles naturels, une politique tarifaire instable, nécessite une justification quantitative des indicateurs pris en compte. Dans le même temps, il est important d'utiliser les informations du marché sur les dépenses de ressources obtenues sur la base d'indications d'équipements de contrôle et de mesure. En l'absence d'analogues de marché en termes de consommation de ressources, il est plus préférable de les calculer selon des normes, plutôt que d'utiliser des factures émises par des fournisseurs de ressources d'utilité.

2.3 Méthodes d'évaluation de la valeur marchande des biens immobiliers.

Il existe trois méthodes principales pour évaluer la valeur marchande d'un bien immobilier :

1. méthode de comparaison

2. méthode du coût

3. méthode de capitalisation des revenus.

La principale méthode d'évaluation est la méthode d'analyse comparative des ventes (SAP). Cette méthode est applicable lorsqu'il existe un marché foncier et immobilier, qu'il y a des ventes immobilières, lorsque c'est le marché qui forme les prix, et que la tâche des évaluateurs est d'analyser ce marché, de comparer des ventes similaires et d'obtenir ainsi la valeur des propriété en cours d'évaluation. La méthode est basée sur une comparaison de l'objet proposé à la vente avec des analogues du marché. Il trouve la plus grande utilisation en Occident (90% des cas). Cependant, ces travaux nécessitent un marché foncier et immobilier déjà établi.

La méthode de comparaison des ventes est utilisée s'il existe suffisamment d'informations de marché fiables sur les transactions d'achat et de vente d'objets similaires à celui qui est évalué. Dans ce cas, le critère de choix des objets de comparaison est l'utilisation similaire la meilleure et la plus efficace.

La méthode SAP peut également être appelée approche de comparaison directe des ventes, méthode de comparaison des ventes ou méthode du marché des informations sur le marché.

La séquence d'application de la méthode SAP est la suivante :

1. Les ventes récentes de propriétés comparables sur le marché pertinent sont mises en évidence. Les sources d'information sont : le dossier propre de l'expert, Internet, une base de données électronique, les sociétés immobilières, les dossiers des courtiers immobiliers, les archives des établissements de crédit (banques hypothécaires), les compagnies d'assurance, les sociétés de construction et d'investissement, les services territoriaux de l'insolvabilité et de la faillite , services territoriaux du Comité des biens de l'État, etc. .

Un point important lors de l'utilisation de la méthode SAP est la coordination des résultats de la comparaison du bien évalué. La moyenne arithmétique des données reçues n'est pas autorisée. La procédure acceptée consiste à étudier chaque résultat et à porter un jugement sur l'étendue de sa comparabilité avec le bien évalué. Plus le nombre et l'ampleur des modifications à apporter sont petits, plus cette vente a de poids dans le processus de finalisation de l'approbation.

Comme unités de comparaison, on prend les compteurs qui sont traditionnellement établis sur le marché local. Pour évaluer un même objet, plusieurs unités de comparaison peuvent être appliquées simultanément.

Les éléments de comparaison comprennent les caractéristiques de l'immobilier et les transactions qui provoquent des changements dans les prix de l'immobilier. Les éléments qui doivent être comptabilisés comprennent :

la composition des droits de propriété transférés ;

les conditions de financement de l'opération d'achat et de vente ;

· conditions de vente;

moment de la vente

· emplacement;

· caractéristiques physiques;

caractéristiques économiques;

la nature de l'utilisation;

éléments de valeur non immobiliers.

2. Vérification des informations sur les transactions : confirmation de la transaction par l'un des principaux intervenants (acheteur ou vendeur) ou un mandataire d'une société immobilière ; identifier les conditions de la vente.

S'il existe une quantité suffisante d'informations fiables sur le marché, il est permis d'utiliser des méthodes de statistiques mathématiques pour déterminer la valeur en comparant les ventes.

3. Ajustement de la valeur d'immeubles comparables.

L'ajustement peut être effectué sous trois formes principales : en termes d'argent, de pourcentage, de groupement général.

Les ajustements de prix de vente pour des propriétés comparables sont effectués dans l'ordre suivant :

· Tout d'abord, des ajustements sont effectués en fonction des termes de la transaction et de l'état du marché, qui sont effectués en appliquant chaque ajustement ultérieur au résultat précédent ;

· Accessoirement, les ajustements directement liés à l'immeuble sont effectués en appliquant ces ajustements au résultat obtenu après ajustement aux conditions de marché, dans un ordre quelconque.

Pour déterminer le montant des ajustements, en fonction de la disponibilité et de la fiabilité des informations de marché, des méthodes quantitatives et qualitatives sont utilisées. La justification des ajustements pris en compte est obligatoire. La décision finale sur la valeur du résultat déterminé par la méthode de comparaison des ventes est prise sur la base d'une analyse des prix de vente ajustés des objets de comparaison les plus similaires à l'objet d'évaluation.

La méthode du coût n'est pratiquement pas applicable à la terre. Il ne peut être utilisé que dans des cas exceptionnels d'évaluation du terrain indissociable des améliorations qui y sont apportées. On pense que la terre est permanente et non consomptible, et la méthode du coût est utilisée pour évaluer les objets fabriqués par l'homme. Lorsqu'il est évalué selon cette méthode, la valeur du terrain est ajoutée au coût des améliorations (bâtiments, structures) et le terrain est évalué séparément par d'autres méthodes.

La méthode du coût de l'évaluation immobilière est mise en œuvre dans l'ordre suivant :

Déterminer la valeur d'un terrain;

détermination du coût de remplacement ou de remplacement des bâtiments et des structures ;

Déterminer la quantité d'usure accumulée des bâtiments et des structures ;

· Détermination de la valeur marchande d'un bien immobilier selon la méthode du coût, comme la somme de la valeur d'un terrain et de la valeur de remplacement ou de remplacement des bâtiments et des constructions moins l'amortissement cumulé.

Le choix de la méthode adoptée pour le calcul du coût des nouvelles constructions d'améliorations doit être dûment justifié. L'utilisation du coût de remplacement est appropriée dans les cas où il est difficile de déterminer le coût de construction d'une copie exacte du bâtiment en raison de types de structures de bâtiment et de méthodes de construction désuets utilisés pour créer la propriété en question.

Les coûts correspondant à la valeur de remplacement ou de remplacement à des fins d'évaluation immobilière sont calculés comme la somme des coûts directs, des coûts indirects et des bénéfices de l'entrepreneur.

Les coûts directs comprennent les coûts suivants directement liés à la construction :

coût des matériaux, produits et équipements;

salaires des ouvriers du bâtiment;

coût des machines et mécanismes de construction;

· le coût des bâtiments et structures temporaires, des mesures de sécurité, des frais de transport et de stockage et d'autres coûts normalement acceptés sur le marché local ;

les bénéfices et les frais généraux de l'entrepreneur.

Les coûts indirects comprennent les coûts associés à la construction d'un bâtiment, mais non inclus dans le coût des travaux de construction et d'installation.

coût de conception, supervision technique, contrôle géodésique ;

le paiement de consultations, de services juridiques, comptables et d'audit ;

le coût du financement de la construction ;

frais administratifs et autres du promoteur.

Le montant des coûts indirects est déterminé en tenant compte des tarifs en vigueur sur le marché des travaux et services pour ces postes.

Le profit de l'entrepreneur est la norme dominante du marché qui encourage l'entrepreneur à investir dans un projet de construction. Le montant du bénéfice est déterminé par la méthode des expertises basées sur les informations du marché.

L'utilisation de la méthode du coût est nécessaire lors de l'analyse d'une nouvelle construction; reconstruction de bâtiments; évaluation à des fins fiscales; identifier les revenus excédentaires dans l'évaluation immobilière; lorsqu'il est évalué à des fins d'assurance ; évaluation des conséquences des catastrophes naturelles; évaluation de bâtiments et de structures spéciaux.

Dans les conditions de transition aux conditions du marché, la méthode des coûts est déterminante dans l'évaluation, car l'application d'autres méthodes nécessite des informations détaillées sur le marché, qui ne sont pas disponibles en raison d'un marché peu développé. Cependant, il ne faut jamais oublier que les coûts de construction ne sont que la base de la valeur marchande et, le plus souvent, ils sont supérieurs ou inférieurs à celle-ci.

Par exemple, la valeur marchande d'un hôtel de luxe situé dans un endroit malheureux (à la périphérie de la ville) sera inférieure à la valeur déterminée par la méthode du coût. À son tour, la valeur marchande du complexe de stations-service à un certain stade peut être supérieure aux coûts de construction.

Dans les conditions de la formation du marché, lorsqu'il y a une réorientation de la production vers les nouvelles technologies, il peut sembler que la propriété n'a aucune valeur. Par exemple, si une entreprise fabrique des produits dont personne n'a besoin et que ses zones de production ne peuvent pas être reconstruites pour une nouvelle production, la valeur marchande de ces biens immobiliers tend vers zéro. L'utilisation de la méthode coûteuse dans ce cas conduira à une mauvaise orientation des acheteurs potentiels.

À l'heure actuelle, en Russie, ce moment est souvent pris en compte dans le cas d'une évaluation incorrecte des immobilisations des entreprises, car leur réévaluation est effectuée principalement selon la méthode du coût, et l'expert doit se rappeler que la valeur comptable des immobilisations des entreprises ne correspond pas à leur valeur marchande.

La méthode d'évaluation suivante, qui s'applique spécifiquement à la Russie, est la méthode d'évaluation basée sur l'analyse de l'utilisation la plus efficace de l'immobilier, et cette analyse est associée à la détermination du type d'utilisation qui apportera au propriétaire le revenu maximal, c'est-à-dire méthode de capitalisation des revenus.

La méthode de capitalisation des revenus dans l'évaluation de la valeur marchande des biens immobiliers est mise en œuvre dans l'ordre suivant:

prévoir les revenus futurs ;

capitalisation des revenus futurs.

Les revenus futurs générés par l'immeuble sont divisés en deux types : les revenus des activités d'exploitation (exploitation) résultant des relations locatives commerciales et les revenus de réversion.

Les revenus des activités opérationnelles (opérationnelles) sont prévus en établissant un compte de résultat (hypothétique) reconstitué. Le revenu de réversion est projeté :

nomination directe de la valeur absolue de la réversion ;

Nomination d'un changement relatif de la valeur des biens immobiliers pour la période de propriété;

· en utilisant le coefficient de capitalisation terminal.

La capitalisation des revenus futurs en valeur actuelle peut être effectuée :

la méthode de capitalisation directe ;

La méthode de capitalisation selon le taux de rendement.

La prémisse initiale de la méthode de capitalisation directe est la constance et l'infinité des revenus capitalisés. Dans la méthode de capitalisation directe, la valeur actualisée d'un flux de revenu futur est définie comme le rapport du revenu annuel attribuable à une propriété ou à un intérêt au ratio de capitalisation de cette propriété ou de cet intérêt.

Pour le calcul de la valeur de pleine propriété, la détermination du ratio de capitalisation totale est effectuée sur la base de données de marché. En fonction de la disponibilité des informations initiales, postulez :

Analyse comparative des ventes

calcul à partir du ratio de couverture de la dette ;

équipements du groupe d'investissement.

La prémisse initiale de la méthode de capitalisation selon le taux de rendement est la période limitée de perception des revenus. Dans la méthode de capitalisation du taux de rendement, la conversion d'un nombre fini de flux de trésorerie futurs en valeur actuelle est effectuée à une valeur spécifique du taux de rendement correspondant au risque d'investir dans ce type de biens immobiliers.

Lors du calcul de la valeur actuelle sans tenir compte des modalités de financement, la méthode de capitalisation selon le taux de rendement est formalisée soit sous la forme d'une analyse des flux de trésorerie actualisés, soit sous la forme de modèles de calcul de la capitalisation.

Le taux d'actualisation utilisé dans l'analyse des flux de trésorerie actualisés et tenant compte à la fois des risques systématiques et non systématiques est déterminé par :

La méthode de sélection à partir des données du marché sur les ventes d'objets similaires ;

Méthode d'investissements alternatifs sur le marché financier ;

Méthode de suivi du marché immobilier.

Récemment, la demande pour les services d'évaluateurs et leur formation professionnelle en Russie a commencé à croître rapidement. Cela est également dû aux événements récents dans le secteur financier, lorsque les tentatives de création d'un mécanisme de prêt via l'assurance-crédit ont échoué : les banques ont beaucoup perdu sur les fausses assurances. Dans le cas de l'immobilier, qui est pris en garantie par la banque lors de l'émission d'un prêt, les pertes sont presque impossibles. Ainsi, l'immobilier et les marchés de capitaux deviennent des composantes indissociables de l'économie dans son ensemble.

Naturellement, les banques ont manifesté un grand intérêt pour de telles opérations. Et tous ont besoin d'une évaluation immobilière qualifiée, réalisant une assurance à la valeur réelle de l'immobilier.

L'évaluation est également nécessaire dans le cadre de la politique fiscale régionale. Partout dans le monde, la base du système de fiscalité locale est la taxe foncière, en raison de cette taxe, environ 70% du budget local est formé. Bien sûr, avec le développement du marché lui-même, avec l'apparition de valeurs réelles, il est possible de passer à un système fiscal qui stimulerait le développement du marché immobilier et en même temps assurerait le réapprovisionnement

budgets locaux. Cela explique aussi l'intérêt inconditionnel porté à l'évaluation par les administrations locales.

Le coût des services d'évaluation professionnelle varie considérablement selon les types d'objets à évaluer, la complexité du travail et, bien sûr, les spécialistes qui interviennent dans l'évaluation. En règle générale, le coût des services est mesuré soit en heures multipliées par le taux horaire, soit en fonction de la taille de l'objet, mais n'est jamais lié à son coût.

2.4 Caractéristiques des différents types d'évaluation.

Estimation en vue de l'achat ou de la vente et classement de biens immobiliers.

Lors de l'évaluation de biens immobiliers à acheter ou à vendre sur le marché libre, la valeur de marché ou la valeur de réalisation est utilisée comme base d'évaluation pour toutes les classes et catégories de biens immobiliers. Parallèlement, pour les biens immobiliers spécialisés, dans la plupart des cas, la méthode du coût basée sur les données du marché sera la méthode déterminante pour calculer le coût.

Lors de l'évaluation d'un bien immobilier à vendre pendant une période de temps limitée, lorsqu'un bien immobilier est mis en vente sur le marché libre dans un délai nettement inférieur à la période de commercialisation adéquate pour ce type de bien, la valeur de réalisation limitée est utilisée comme la base d'évaluation pour toutes les classes et catégories de biens immobiliers.

L'objectif du travail d'expertise et les caractéristiques du bien à estimer sont d'une importance décisive pour le choix d'une base d'expertise appropriée.

En général, la classification des principaux objectifs pour lesquels un bien immobilier est évalué est la suivante :

1. Estimation pour achat ou vente ;

2. Valorisation pour la vente dans un délai limité ;

3. Évaluation des terrains et des bâtiments pour leur utilisation en tant qu'obligations de prêt garanti ;

4. Evaluation pour la préparation des états comptables et financiers ;

5. Évaluation pour inclusion dans les prospectus des Fonds, bourses ;

6. Évaluation pour résoudre les problèmes de fusion et d'acquisition de l'entreprise ;

7. Évaluation pour fonds de pension, compagnies d'assurances, fonds fiduciaires immobiliers.

Dans la pratique, il peut y avoir d'autres objectifs d'évaluation, et leur formulation et, par conséquent, les bases d'évaluation possibles doivent être convenues entre le client et l'expert.

Après avoir clarifié le but de l'évaluation, il convient d'établir à quelle classe et à quelle catégorie appartient le bien évalué.

Aux fins d'évaluation, deux classes de biens sont distinguées :

· Spécialisé

Non spécialisé

Un bien spécialisé est un bien qui, en raison de sa nature particulière, est rarement, voire jamais, vendu sur le marché libre pour continuer son utilisation actuelle par un seul propriétaire, à moins qu'il ne soit vendu dans le cadre de l'entreprise utilisatrice.

Voici des exemples de biens spécialisés :

1. Musées, bibliothèques et autres locaux similaires appartenant au secteur public ;

2. Hôpitaux, établissements médicaux spécialisés et centres de loisirs qui ne sont pas en demande concurrentielle sur le marché d'autres entités souhaitant utiliser ces types de propriétés dans la région ;

3. Les écoles, collèges, universités et instituts de recherche pour lesquels il n'y a pas de demande concurrentielle de la part d'autres organisations sur le marché ;

4. Propriété standard dans des zones géographiques spéciales et dans des lieux éloignés des principaux centres d'activité qui s'y trouvent à des fins de production ou d'affaires.

Les biens non spécialisés sont tous les types de biens sauf ceux qui relèvent de la définition de biens spécialisés. En d'autres termes, il s'agit d'un bien pour lequel il existe une demande générale, avec ou sans possibilité de modernisation, et qui est généralement acheté, vendu ou loué sur le marché libre pour être utilisé à des fins existantes ou similaires, soit comme bien inoccupé pour la propriété individuelle, ou (qu'elle soit salariée ou libre) comme investissement ou pour le développement.

Lors de l'évaluation d'un bien immobilier occupé par le propriétaire pour une utilisation dans les activités d'une entreprise (entreprise), les éléments suivants sont utilisés comme base d'évaluation :

· valeur vénale à usage existant - pour les biens immobiliers non spécialisés, y compris les biens immobiliers évalués sur la base de leur potentiel commercial.

· Valeur de remplacement résiduelle - pour les biens immobiliers spécialisés.

Les biens non spécialisés et spécialisés, quant à eux, sont classés en catégories selon l'objet de la propriété. Un principe de classification similaire est utilisé à des fins d'évaluation et à d'autres fins.

2.5 Influence des facteurs environnementaux sur le coût.

Les facteurs environnementaux, à la fois défavorables et favorables, sont inclus dans l'ensemble des facteurs couramment pris en compte dans les évaluations. Certains facteurs affectent un type particulier de propriété et affecteront directement les calculs de l'expert, où ils doivent être pris en compte par rapport aux données de marché obtenues à partir de propriétés comparables et non affectées. Dans d'autres cas, tous les biens immobiliers de n'importe quelle région seront affectés par ces facteurs.

Les facteurs environnementaux et de pollution pertinents comprennent généralement les catégories suivantes :

des facteurs naturels comme le radon ou le méthane, la pollution de l'air ou le bruit ;

· les facteurs de pollution technogène résultant d'activités de production passées ou présentes sur le terrain considéré, ou résultant d'infiltrations depuis des sites voisins ;

facteurs de pollution sous forme de champs électromagnétiques et autres;

facteurs de pollution lors de l'utilisation de matériaux issus de matériaux recyclés.

Toutes les catégories de biens immobiliers sont sensibles aux effets des facteurs environnementaux sur la valeur, mais les biens immobiliers proposés à la vente ou en garantie de prêts sont particulièrement sensibles à ces facteurs.

Les travaux sur l'audit environnemental des biens immobiliers ne sont pas inclus dans les travaux d'évaluation immobilière. Dans les cas où l'expert a des raisons de croire que des facteurs environnementaux peuvent affecter de manière significative la valeur, il doit informer le client de la nécessité d'engager un expert professionnel en environnement.

L'expert doit informer l'expert en environnement du contexte de son étude, y compris l'utilisation actuelle et future potentielle du site, qui sera exprimée en termes de valeur basée sur l'utilisation la meilleure et la plus efficace. En général, l'expert en environnement doit répondre aux questions suivantes :

Si la source de pollution ou de danger peut être éliminée avec succès et économiquement ;

· si la pollution ou l'aléa ne peut être totalement éliminé, peut-on l'isoler ou l'endiguer pour rendre le bien propre à cet usage pendant une certaine durée, même limitée ;

• s'il est possible d'atténuer les impacts de la pollution ou du danger de quelque manière que ce soit ;

· quel est le moyen le plus efficace de lutte contre la pollution et les moyens de sa régulation ;

Dans les cas où il est possible d'éliminer la source ou d'éliminer les conséquences de la pollution, l'évaluation peut être faite en tenant compte des coûts estimés correspondants de cette liquidation ou élimination.

III Partie pratique.

3.1 Application pratique de la méthode des ventes comparatives.

Fin 2000, la construction de chalets a commencé dans la région de Podolsk. Complexes résidentiels de faible hauteur - rangées de cottages jumelés qui ont des murs communs avec le même type de maisons voisines. Le mot "copropriété", désignant une propriété créée et équipée par le travail de voisins partageant les mêmes idées, n'est pas très populaire. Par conséquent, pour désigner des habitations exotiques pour nous, construites sur le principe de «murs et toit communs - votre propre cour», le mot anglais «maison de ville» a pris racine dans la vie quotidienne russe.

Pourtant, par exemple, la valeur marchande du chalet en utilisant la méthode des ventes comparatives.

La superficie totale est de 120 m², le gîte comprend 6 pièces, 3 chambres, une salle de bain, une salle d'eau, un sous-sol aménagé. Il n'y a pas de garage à la date d'évaluation. Superficie du terrain - 1000 m²

Pour l'analyse, nous utiliserons des données sur cinq ventes de propriétés comparables dans la même zone.




Tableau numéro 1.

		Objet №1	Objet №2	Objet №3		Objet №4	Objet №5
Prix ​​de vente	65000		78000	56000		70000	54000
La possession	complet		complet	complet		complet	complet
Conditions fi- financement	hors marché, le prix est surévalué de 3000		hors marché, le prix est hors de prix de 8000	marché		marché	marché
Conditions de vente	marché		marché	marché		marché	marché
Conditions du marché (temps)	2 semaines		6 semaines		1 an	1 an	1 an
Zone de la maison	120 m²		145 m²		120 m²	145 m²	120 m²
Aire d'atterrissage	10000 m²		12000 m²		10000 m²	12000 m²	10000 m²
Nombre de chambres	6		7		6	7	6
Nombre de chambres	3		3		3	3	3
Bain	1		1		1	1	1
Douche	1		1		1	1	1
Sous-sol	pas terminé		pas terminé		pas terminé	pas terminé	fini
Garage	Il y a		Il y a		Il y a	Il y a	Non

Comme le montrent les données initiales, les objets de comparaison diffèrent de ceux évalués en termes de financement, de délai de vente et de caractéristiques physiques.

Le montant de l'ajustement pour conditions de financement est déterminé en comparant le prix de vente des objets avec le financement marchand et non marchand. Dans ce cas, les remboursements de prêt sont actualisés au taux de % du marché. Dans notre exemple, les valeurs de réglage sont définies comme 3000 pour l'objet n°1 et 8000 pour l'objet n°2.

Étant donné que toutes les propriétés comparables ont des conditions de vente du marché, aucun ajustement pour les conditions de vente n'est requis.

Pour s'adapter aux conditions du marché (moment de la vente), il est nécessaire de sélectionner des objets qui ne diffèrent que par cet élément. Dans notre cas, les objets n° 1 et n° 3 ne diffèrent que par les conditions de financement et le moment de la vente. Ajustement du prix de vente

objet n°1 sur les conditions de financement, vous pouvez déterminer l'ajustement au moment de la vente :

(62000 - 56000) / 156000 = 0.1.c.-à-d. les prix du marché augmenteront de 10% par an.

Ainsi, tous les biens comparables sont mis dans les mêmes conditions de financement et de délai de vente, ce qui crée une base unique pour effectuer les ajustements des autres éléments de comparaison.

Dans un certain nombre d'objets de comparaison, les différences de taille sont représentées par un nombre différent de pièces et différentes zones de la maison et de la parcelle. De plus, un terrain de 12000 m². correspond à une maison d'une superficie de 145 m². avec 7 chambres et un terrain de 10000m². correspond à une maison d'une superficie de 120 m². avec 6 chambres. Ainsi, l'ajustement de taille à partir de la comparaison des objets n°1 et n°2 a la forme suivante :

70000 – 62000 = 8000.

L'ajustement pour la présence d'un garage est issu d'une comparaison des objets n°3 et n°5 :

61600 – 59400 = 2200.

L'ajustement pour le sous-sol terminé est déterminé à partir d'une comparaison des objets n ° 2 et n ° 4:

77000 – 70000 = 7000.

Les résultats des ajustements effectués sont présentés dans le tableau n° 2




Tableau numéro 2.

	Objet №1	Objet №2	Objet №3	Objet №4	Objet №5
Prix ​​de vente	65000	78000	56000	70000	54000
Transfert de propriété veines	complet	complet	complet	complet	complet
Correction juridique.	65000	78000	56000	70000	54000
Conditions de financement.	pas de marché	pas de marché	pas de marché	pas de marché	marché
Ajustement aux conditions des financeurs.	- 3000	- 8000	0	0	0
Prix ​​ajusté	62000	70000	56000	70000	54000
Conditions d'une transaction	commercial	commercial	commercial	commercial	commercial
Ajustement sur les termes de l'accord	0	0	0	0	0
Prix ​​ajusté du marché	2 semaines	6 semaines	1 an	1 an	1 an
Ajustement du marché	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Prix ​​ajusté	62000	70000	61600	77000	59400
Emplacement	similaire	similaire	similaire	similaire	similaire
Taille	120m²	145m²	120m²	145m²	120m²
Ajustement de la taille	0	- 8000	0	- 8000	0
Garage	Il y a	Il y a	Il y a	Il y a	Non
Correction pour la présence d'un garage	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Sous-sol terminé	Non	Non	Non	Oui	Non
Ajustement du sous-sol	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Prix ​​ajusté	66800	66800	66400	66800	66400
Correction nette totale	1800	11200	10400	3200	12400
Idem en %	3	14	19	5	23
A partir du prix de vente, la correction brute totale	11200	25200	14800	17200	12400
A partir du prix de vente	19	32	26	25	23

Pour chaque objet de comparaison, un prix ajusté a été obtenu. Conformément aux conditions du problème, il est nécessaire, sur la base des données des prix de vente ajustés, de dériver la valeur de la valeur marchande.

La justification de la dérivation d'un indicateur unique de valeur de marché est d'attribuer à chaque membre d'une série de prix de vente ajustés un facteur de pondération, tenant compte du degré de différence entre les objets de comparaison et les objets d'évaluation. En même temps, il convient de prendre en

attention à la plage de dispersion des prix de vente, au % total d'ajustements pris en termes absolus, au % total d'ajustements, défini comme la différence entre les ajustements positifs et négatifs, et toute autre donnée.

Dans cet exemple, nous avons une fourchette de prix de vente presque très étroite - de 66400 à 66800. Cependant, le prix de vente avec des ajustements plus petits se voit attribuer une part plus importante - pour l'objet n° 5, le nombre d'ajustements = 2. De plus, la somme de l'ajustement brut total pour l'objet n° 5 est également presque la plus faible. Par conséquent, le prix de vente de l'objet n° 5 - 66400 a été pris comme valeur marchande de l'objet de comparaison.

3.2 Risques d'investissement et statistiques du marché immobilier.

Les statistiques du marché immobilier contiennent généralement des informations sur les taux de location et la rentabilité. Pour la comparabilité des données, les informations se réfèrent uniquement aux objets de première classe. On pense que ces installations répondent aux exigences les plus élevées en matière d'emplacement, d'équipement, de communications, de solutions de planification, etc., et les tarifs de location sont déterminés selon les mêmes normes de mesure et de répartition des coûts entre le propriétaire et le locataire pour l'entretien, les réparations, l'assurance, etc..

Les informations sur les tarifs de location sont considérées comme disponibles. Pour son unification, seule la vérification de l'adéquation mentionnée est requise. Les informations sur les indicateurs de rentabilité sont plus difficiles à préparer. Comme il n'y a pas beaucoup de transactions d'achat et de vente, elles tiennent compte des transactions déjà effectuées, intègrent des données sur divers objets, tiennent compte des écarts de temps, de l'inflation et d'autres processus. Les indicateurs de rentabilité sont également porteurs d'informations sur les risques régionaux, et le principe de l'expert prévaut ici. Par conséquent, les statistiques sont l'une des spécialisations des marchés immobiliers.

L'activation des affaires et des investissements dans la région s'accompagne nécessairement d'une activation du marché des bureaux, d'une augmentation de la demande, de l'occupation et des taux de location. Dans le même temps, la construction neuve et la modernisation des bureaux sont stimulées, suivies des départements de services, des centres commerciaux, des centres de loisirs, etc. De tels processus sont désormais caractéristiques des plus grands centres d'affaires : les capitales financières traditionnelles de l'Amérique et du Vieux Monde, les capitales à croissance rapide de l'Asie du Sud-Est, de la Chine et de l'Inde. Une analyse des statistiques des entreprises de location met en évidence un certain nombre de phénomènes intéressants. Par exemple:

Les données sur les taux de location sont nettement plus dynamiques que les données sur les rendements ; la dynamique des taux de location est caractérisée par une certaine fluctuation, reflétant (bien qu'avec des décalages) les processus généraux de hauts et de bas ; les changements dans les indicateurs de l'immobilier de bureaux et de commerces peuvent ne pas coïncider dans le temps et dans l'ampleur ; l'amélioration de la situation du marché se traduit par la croissance des taux de location et, moins souvent, par la baisse des indicateurs de rentabilité (du fait de leur sensiblement moins dynamique) ; une image asymétrique se produit également lorsque la situation du marché se détériore ;

Les valeurs des indicateurs de rentabilité sont meilleures (inférieures), plus l'économie régionale et la situation sociale sont fiables et stables. Les leaders de l'activité locative stable sont Londres, Paris et Francfort, où la zone d'évolution de la rentabilité est de l'ordre de 5 à 6 % ;

L'évolution des indicateurs des capitales d'Europe de l'Est est moins dynamique ; ceci s'explique à la fois par des volumes de marchés plus faibles, moins de transactions, et, apparemment, par un moindre intérêt des experts et des milieux d'affaires occidentaux pour ces marchés ; les indicateurs de rentabilité des capitales d'Europe de l'Est sont stables - 2 à 3 fois supérieurs à ceux des capitales de l'Ouest. Et dans la période qui a suivi la crise d'août 1998, les indicateurs de rentabilité à Moscou étaient 4 fois ou plus pires. Et cela n'était pas seulement dû à une baisse réelle de la valeur de l'immobilier, mais plutôt à la suite d'une évaluation experte de l'état d'instabilité et des risques commerciaux accrus dans la région ;

Il est proposé d'obtenir des informations analytiques supplémentaires à l'aide de l'indicateur calculé de la valeur capitalisée spécifique (UCS) - en tant qu'estimation du coût d'une unité moyenne de la zone commerciale de l'objet loué.

Une telle évaluation, associée à une réponse rapide aux fluctuations des taux de location, porte des avis d'experts sur le succès et les risques d'une entreprise.

Les premières informations - statistiques des loyers pour les villes européennes - peuvent être trouvées dans les publications occidentales (par exemple, dans le mensuel "EuroProperty"). Nous choisirons comme objets représentatifs: Francfort, Londres et Paris - les centres des affaires les plus stables, Saint-Pétersbourg, Prague et Varsovie - les centres de l'économie en transition avec les indicateurs les plus risqués (en Europe) du secteur de la location.

Entreprise de location de bureaux.

La période d'observation 01.99-08.00 pour les capitales occidentales a montré en général la progression de l'activité de location de bureaux. On note la stabilité absolue du rendement pour Londres (5,00-5,50%) et l'amélioration du rendement pour Francfort (de 5,75 à 4,90-5,50%) et Paris (de 6,25-6,75 à 5,50-6,00%). Pour les capitales d'Europe de l'Est, la même période est caractérisée par une dégradation des performances. Une analyse des données calculées de l'UKS a permis, en outre, de mettre en cohérence l'écart externe dans la logique des taux de location (leur excédent à Saint-Pétersbourg et Varsovie jusqu'à mi-1999 sur les taux à Paris et Francfort). En conséquence, les faibles taux d'UKS à des taux de location élevés ne permettent pas encore d'anticiper avec optimisme la croissance des investissements.

Entreprise de location.

La période d'observation 05.99-08.00 pour les capitales occidentales est caractérisée par une détérioration générale des indicateurs (qui se voit clairement avec l'aide de l'UKS). Cela suggère qu'il peut y avoir des périodes suffisamment longues d'activité du marché, après lesquelles la vente de surfaces commerciales acquises n'apportera aucun revenu réel.

Pour les capitales d'Europe de l'Est, la période d'observation de 05h99-08h00 est associée au passage d'une période de stagnation à long terme et, éventuellement, au début d'une sortie de celle-ci (une amélioration de la dynamique des indicateurs a été notée, bien que l'écart dans les indicateurs de l'UKS par rapport aux capitales occidentales semble être gigantesque - presque un ordre de grandeur). Par conséquent, pour l'instant, nous devrions nous limiter à l'affirmation qu'il peut y avoir des périodes assez longues sur les marchés de l'espace commercial pendant lesquelles les investissements dans l'acquisition de biens immobiliers commerciaux dans les capitales d'Europe de l'Est peuvent avoir un effet positif notable, y compris pendant les périodes de récession des marchés occidentaux. Cela peut constituer un bon argument pour rechercher des pistes de diversification « interrégionale » du parc immobilier.

Conclusion.

L'achèvement de la période de formation du marché immobilier se caractérise par une transition d'un développement extensif à un développement intensif. Il est évident que dans un avenir proche, le marché ne connaîtra pas une croissance aussi rapide du nombre de transactions que dans la première moitié des années 1990. De plus, pendant une certaine période, le marché du logement ne peut que stabiliser le nombre de transactions. Il est également tout à fait possible d'augmenter le niveau des prix, notamment sur le marché secondaire. Mais dans le même temps, les prix des logements d'élite non seulement n'ont pas diminué, mais ont même augmenté, ce qui indique les perspectives de construction de nouveaux logements de haute qualité. Les chefs d'entreprises constatent également l'aggravation de la concurrence sur le marché. La plupart d'entre eux sont enclins à croire que si 1995 a été caractérisée par un degré modéré de concurrence, en 2001 elle est devenue élevée et le restera.

La stabilisation du nombre de transactions et des prix sur le marché secondaire du logement est une conséquence, tout d'abord, de facteurs macroéconomiques, dont le principal est le maintien d'un faible niveau de revenu parmi la majeure partie de la population. La croissance initiale rapide de la demande sur le marché, résultant de l'émergence d'une couche de personnes à hauts revenus dans le pays, est maintenant presque terminée. Et aujourd'hui une nouvelle différenciation s'opère au sein de cette strate – la singularisation d'une strate aux revenus ultra-élevés. En raison de cette différenciation, la demande de logements de luxe a augmenté. Cependant, dans l'absolu, le potentiel de cette couche est très limité. Une expansion sérieuse de la demande est possible soit en raison d'une augmentation du niveau des revenus et de la formation d'une large classe moyenne capable de devenir le principal fournisseur d'acheteurs, soit en raison d'une stimulation active de la demande, tant par l'État que par les professionnels. acteurs du marché immobilier eux-mêmes. Dans le même temps, une certaine augmentation de la demande à l'avenir est tout à fait possible sous l'influence de l'inévitable libération d'argent dans l'économie dans les mois à venir pour démêler la crise des non-paiements et en relation avec le remboursement des arriérés de salaires et des dettes sur commande du gouvernement. Une partie de cet argent viendra également au marché immobilier, mais ils ne changeront évidemment pas fondamentalement la situation, même si le nombre de demandes d'achat sous l'influence de ce facteur augmentera de plusieurs points.

On peut également supposer qu'en raison de l'augmentation inévitable et significative des tarifs des services publics, il est tout à fait possible d'augmenter l'offre sur le marché secondaire du logement.

De plus, si la poussée de l'offre sur le marché secondaire en 1991-1993. a été causée par une hausse rapide des prix, désormais les vendeurs ne partiront pas tant de la possibilité d'une augmentation très significative des revenus grâce à la vente d'un logement, mais de la nécessité de réduire le coût de son entretien, et donc - d'accepter de prix plus bas. Ceci, à son tour, peut également augmenter légèrement la demande, et donc le chiffre d'affaires des sociétés immobilières.

Dans le même temps, cette stabilisation ne résoudra pas le problème général - le marché de l'immobilier résidentiel connaîtra une pénurie de demande dans un avenir prévisible, ce qui peut réduire considérablement les revenus de l'activité des sociétés immobilières traditionnelles consistant à fournir des services pour l'achat et vente de biens immobiliers.

Dans ces conditions, il est nécessaire d'élargir considérablement la gamme de services fournis par l'entreprise au client: services bancaires, de transport, de notaire, possibilité de travaux de réparation, fourniture de versements échelonnés, etc., attention accrue à la publicité, éventuellement une réduction des commissions. Tous ces outils peuvent jouer un rôle important dans l'attraction des clients, mais leurs possibilités sont encore limitées. Si, pour les entreprises individuelles, ces techniques sont capables de fournir le volume de chiffre d'affaires nécessaire, alors, évidemment, en général, elles ne résoudront pas le problème du développement de l'activité immobilière. Seule l'expansion de la demande sur le marché résoudra radicalement ce problème, et dans les conditions modernes, cela n'est possible que grâce à la participation active de l'État par la création d'un système de prêt hypothécaire - la création d'agences fédérales et régionales de prêt hypothécaire, le soutien aux le marché hypothécaire secondaire, l'octroi de garanties de l'État aux banques lorsqu'elles émettent des prêts hypothécaires.

Le développement constant du marché immobilier en Russie a naturellement conduit à l'étape suivante, caractérisée par une augmentation brutale des exigences en matière de qualité de la justification des décisions d'investissement. Tant à l'étranger qu'en Russie, les acteurs du marché immobilier commencent à comprendre que la fiabilité des plans d'affaires, des projets d'investissement, etc., qui sont en fait un ensemble standard de formules simples, dépend entièrement de la validité des études de marché, de la dont les résultats sont utilisés dans les formules . En d'autres termes, l'indicateur le plus significatif et significatif de la viabilité d'un projet d'investissement sur le marché immobilier est la viabilité de l'étude de marché, sur la base de laquelle cette décision est prise.

Bibliographie:

1. Balabanov I.T. "Économie immobilière", Saint-Pétersbourg 2000.

2. Goremykin V.A. Économie immobilière : manuel. - 2e éd., révisée. Et extra. - M. : Centre d'édition et de librairie "Marketing", 2002

3. Kupchin A.N., Novikov B.D. marché immobilier: tendances de l'état et du développement. - Didacticiel. M. : 1995.

4. Maksimov S.N. "Fondamentaux de l'activité entrepreneuriale sur le marché immobilier", Saint-Pétersbourg. 2000.

5. Novikov B.D. Marché et évaluation de l'immobilier en Russie. - M.: "Examen", 2000.

6. Khamin D., Yurkov D. "Le marché immobilier à travers les yeux des agents immobiliers" // Économie et vie, 1997

Autres matériaux

Une partie de la proposition ci-dessus semble insuffisamment motivée ; sa deuxième partie porte sur la disparition juridique du bâtiment en tant qu'objet de droits civils, puisque l'immeuble d'origine n'était pas seulement une chose, mais une chose composite avec un niveau de système plus complexe et type d'élémentaire...




Russie jusqu'en 2005. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm

Nous vous conseillons de lire

• Formation de l'Université technique d'État de l'automobile et de l'autoroute de Moscou (MADI) Comment payer les frais de scolarité à la banque
• Système d'information cadastral automatisé Nombre de fêtes pendant
• Automatisation des travaux cadastraux fonciers Assainissement et hygiène dans les travaux de terrain
• Stérilisation des bocaux: méthodes traditionnelles et aide des appareils électroménagers modernes