Pošaljite svoj dobar rad u bazu znanja jednostavno je. Koristite obrazac u nastavku

Studenti, diplomanti, mladi znanstvenici koji koriste bazu znanja u svom studiju i radu bit će vam vrlo zahvalni.

Slični dokumenti

Usporedni (tržišni) pristup vrednovanju nekretnina. Tehnologija implementacije metode analize prodaje. Izračun vrijednosti nekretnine pomoću množitelja bruto najamnine. Metoda komparativne jedinice. Značajke procjene nekretnina u Rusiji.

test, dodan 03.12.2012


Obilježja nekretnine kao objekta građanskih prava. Pojam i klasifikacija nekretnina. Problemi pravnog reguliranja izgradnje u tijeku. Sudjelovanje u građanskom prometu. Promet nekretninama.

seminarski rad, dodan 28.05.2016


Osnovna načela i metode procjene vrijednosti nekretnina; proučavanje gospodarske situacije na regionalnom i lokalnom tržištu. Određivanje tržišne vrijednosti kompleksa nekretnina LLP "Mehanizirani radovi": karakteristike, vlasništvo.

diplomski rad, dodan 20.02.2011


Procjena vrijednosti nekretnina, njeni ciljevi, ciljevi i svrha. Pravni okvir za procjenu vrijednosti nekretnina. Pregled sustava državne registracije nekretnina, prava na imovinu i transakcija s njima. Pravna regulativa tržišta nekretnina u Ruskoj Federaciji.

sažetak, dodan 24.09.2015


Karakteristike tržišnih odnosa u području nekretnina. Pravni aspekti gospodarstva i najma nekretnina, uključujući analizu izvora građanskopravnog uređenja odnosa u području nekretnina. Bit osnovnih načela procjene vrijednosti nekretnina.

kontrolni rad, dodano 13.05.2010


Glavne vrste oblika vlasništva poduzeća. Obilježja i klasifikacija nekretnina. Upravljanje određenim nekretninama. Upravljanje sustavima nekretnina Federacije. Poslovanje s nekretninama.

tečaj predavanja, dodan 16.04.2013


Definicija pojma nekretnine. Pravna bit stvari na nekretninama (prava). Razlike između prava i tereta. Materijalna bit nekretnina. Pravni status zemljišta. Primjeri opisa lokacije zemljišta.




UVOD

Jedan od najvažnijih resursa poduzeća, organizacija koji zahtijevaju učinkovito upravljanje su nekretnine - zemljište, zgrade, strukture i prostorije.

Nekretnine su, s jedne strane, oporezovane, as druge strane mogu donijeti značajnu dobit zbog svoje učinkovite upotrebe. Bez pretjerivanja možemo reći da nekretnine mogu pridonijeti prosperitetu poduzeća, ali i obrnuto, njihovo neučinkovito korištenje dovodi do propadanja. S tim u vezi, od posebne je važnosti razvoj sustava upravljanja nekretninama kako bi se zadovoljile potrebe vlasnika u ostvarivanju što većeg dohotka od njihove imovine ili u postizanju nekog drugog pozitivnog učinka. Za postizanje pozitivnog rezultata potrebno je stalno pratiti korištenje nekretnina i pronaći najučinkovitije načine upravljanja njima.

Učinkovito upravljanje imovinom ključno je za razvoj tržišta nekretnina i gospodarstva u cjelini. U tržišnom gospodarstvu nekretnine su imovina koja povezuje ogromne financijske resurse tržišnih sudionika i načine postizanja željenih rezultata.

Za donošenje odluka o učinkovitom upravljanju nekretninama poduzeće se mora temeljiti na promišljenom sustavu evidentiranja i korištenja nekretnina, temeljenom na pouzdanim i lako dostupnim informacijama predstavljenim na različite načine.

Relevantnost teme istraživanja leži u činjenici da rusko tržište nekretnina još nije u potpunosti formirano i nema strogo strukturiran pravni okvir. Učinkovit sustav upravljanja nekretninama u najvećoj će mjeri zadovoljiti potrebe tržišta, maksimizirati proračunske prihode, povećati likvidnost i tržišnu vrijednost objekata.

Svrha ovog rada je procijeniti učinkovitost upravljanja nekretninama u gradu Kazan i razviti mjere za njegovo poboljšanje.

Razmotrite klasifikaciju tržišta nekretnina;

Objasniti bit i gospodarsku ulogu upravljanja nekretninama;

Razmotriti pokazatelje za procjenu učinkovitosti upravljanja imovinom;

Provesti procjenu učinkovitosti upravljanja stambenim i poslovnim nekretninama;

Dati prijedloge za poboljšanje procjene učinkovitosti upravljanja imovinom.

Predmet istraživanja je tržište nekretnina grada Kazana.

Predmet rada je sustav za ocjenu učinkovitosti upravljanja nekretninama.

Osnova za pisanje ovog rada su zakonodavni i regulatorni dokumenti koji su na snazi ​​na području Ruske Federacije, kao i posebna literatura o temi koja se proučava o radu domaćih i stranih ekonomista uključenih u proučavanje pitanja procjene učinkovitosti upravljanja nekretninama, zakonodavstvo Ruske Federacije, udžbenici i literatura autora kao što su Kharlamov A. S, Buryak V. Yu., Raizberg B. A., Grinenko S. V., kao i materijali stvarnog istraživanja provedenog u Kazanu 2013. -2014.

Prvo poglavlje ispituje teoriju i praksu ocjenjivanja učinkovitosti upravljanja nekretninama. U drugom poglavlju ocjenjuje se i analizira učinkovitost upravljanja nekretninama na primjeru stambenih i poslovnih nekretnina te se daju prijedlozi za unapređenje procjene učinkovitosti upravljanja nekretninama.

1. TEORIJSKI I MOTODOLOŠKI ASPEKTI OCJENE UČINKOVITOSTI UPRAVLJANJA NEKRETNINAMA

1.1 KLASIFIKACIJA TRŽIŠTA NEKRETNINA

Postoje mnoge definicije tržišta nekretnina. Svi oni u određenoj mjeri odražavaju bit tržišta nekretnina, međutim, neki imaju upečatljive razlike jedni od drugih. U ovom diplomskom radu izabrane su najjednostavnije, razumljive i cjelovite definicije, prema mišljenju autora.

Tržište nekretnina je sustav dogovora po kojem se kupci i prodavači okupljaju kako bi odredili određenu cijenu po kojoj se može izvršiti razmjena određene robe kao što je nekretnina.

Tržište nekretnina je sfera ulaganja kapitala u nekretnine i sustav ekonomskih odnosa koji proizlaze iz prometa nekretninama. Ovi odnosi se javljaju između investitora kod kupoprodaje nekretnina, hipoteke, predaje nekretnine na povjerenje, najma, zakupa.

Tržište nekretnina je mehanizam kojim se spajaju interesi i prava kupaca i prodavatelja, određuju cijene nekretnina.

Tržište nekretnina i stupanj njegove razvijenosti možemo okarakterizirati kroz razvoj nacionalnog gospodarstva. U razvoju ruskog tržišta nekretnina uobičajeno je izdvojiti nekoliko sljedećih faza.

Prvo i najturbulentnije razdoblje razvoja tržište nekretnina doživjelo je početkom 90-ih. Otvaranje i razvoj poduzeća dogodio se zbog činjenice da je potražnja bila daleko ispred ponude, a kao rezultat toga, prihodi su bili vrlo visoki. Polazna točka ove faze može se smatrati dozvolom za privatizaciju stanova i, sukladno tome, prilika koja se pojavila da ljudi sami prodaju i kupuju stanove. Tada se pojavio znatan broj poslovnih ljudi i bogatih ljudi koji su željeli poboljšati svoje životne uvjete na novootkriveni način. To jest, ne očekivanje besplatnog gradskog stanovanja, ne složene sheme razmjene, već jednostavno izravna kupnja stanova, kojih je u to vrijeme bilo relativno malo privatiziranih. Prodavača stanova bilo je malo, ali kupaca je već bilo dovoljno.

U drugoj fazi zakon unosi svoje korekcije u problem, naime pojavljuju se prvi propisi koji reguliraju poslovanje nekretninama u Rusiji. Ovo razdoblje karakteriziraju davanje značajnih pogodnosti koje su, uz očuvanje dobrog tržišnog okruženja, omogućile ostvarivanje dobrih prihoda, te privukle nove poduzetnike u ovaj segment tržišta. Cijene stanova su počele rasti, ali za razliku od toga, stanove je bilo mnogo teže prodati, a kupci su postali izbirljiviji. Osobito se pojavila i raširila prodaja na rate, davanje kredita osiguranih jamstvom. Neke su tvrtke počele raditi prema nestandardnim ugovorima, preuzimajući obvezu prodaje stana klijenta u određenom roku.

Treću fazu opet karakterizira višak potražnje nad ponudom, pooštravanje zakonskih okvira i oštra konkurencija na tržištu, što je zajedno dovelo do pada prihoda prodavača. Mala poduzeća jednostavno bankrotiraju, srednja pa i velika su na rubu propasti. Početkom 1996. počinje prirodni pad cijena stanova. Broj stanova ponuđenih na prodaju je rastao, a potencijalnih kupaca, naprotiv, opadao.

Od druge polovice 1999. započela je nova faza u razvoju ruskog tržišta nekretnina nakon kolovoške krize 1998. - faza prestanka pada cijena, početak stabilizacije i određeni oporavak. To se dogodilo u pozadini povoljnog razvoja makroekonomskih pokazatelja u zemlji i, posebno, niske (u usporedbi s jeseni 1998.) stope inflacije, glatke i ograničene devalvacije rublje u odnosu na dolar.

Slijedom toga, tržište nekretnina je, kako proizlazi iz teorije tržišne ekonomije, ciklično, pa je prošlo fazu recesije, došlo do stabilizacije, te se očekuje novi uspon, uključujući i rast cijena.

Nekretnine zauzimaju središnje mjesto u bilo kojoj društvenoj strukturi, istovremeno obavljajući dvije važne funkcije: sredstvo za proizvodnju i predmet osobne potrošnje za život, rekreaciju, kulturne aktivnosti itd. Ekonomska i pravna regulacija od strane države različitih sfera društva i materijalne proizvodnje usko je povezana s objektima nekretnina, otuda i sljedeće značajke tržišta nekretnina.

Tablica 1.1.1 Značajke tržišta nekretnina

	Karakteristično
Lokalizacija	Apsolutna nepokretnost Velika ovisnost cijene o lokaciji
Vrsta natjecanja	nesavršen, oligopol Malo kupaca i prodavača Jedinstvenost svakog objekta Kontrole cijena su ograničene Ulazak na tržište zahtijeva značajan kapital
Elastičnost ponude	Niska, s povećanjem potražnje i cijena, ponuda se malo povećava Potražnja može biti vrlo nestabilna
Stupanj otvorenosti	Transakcije su privatne Javne informacije, često nepotpune i netočne
Konkurentnost proizvoda	U velikoj mjeri određen vanjskim okruženjem, utjecajem susjedstva Specifičnost individualnih preferencija kupaca
Uvjeti zoniranja	Uređuje se građanskim i zemljišnim zakonodavstvom, uzimajući u obzir vodna, šumarska, ekološka i druga posebna prava Velika međuovisnost privatnog i drugih oblika vlasništva
Registracija transakcija	pravne poteškoće, Ograničenja i uvjeti
Cijena	uključuje vrijednost objekta i pripadajućih prava

Regionalna tržišta nekretnina mogu imati značajne razlike među sobom. Razlog tome su mnogi subjektivni razlozi, kao što su gospodarski ili prirodni uvjeti, kao i regionalni pravni okvir koji tvore lokalne samouprave.

Tržište nekretnina ima razgranatu strukturu i može se podijeliti prema različitim kriterijima, primjerice prema onima prikazanima u tablici 1.1.2.

Tablica 1.1.2 Klasifikacija tržišta nekretnina

Klasifikacijski znak	Vrste tržišta
Vrsta objekta	Zemljište, zgrade, strukture, poduzeća, prostorije, višegodišnji zasadi, stvarna prava, drugi objekti
Geografski (teritorijalni)	Lokalni, gradski, regionalni, nacionalni, svjetski
Funkcionalna namjena	Industrijski prostori, stambene, neindustrijske zgrade i prostori
Stupanj spremnosti za rad	Postojeći objekti, gradnja u tijeku, novogradnja
Vrsta sudionika	Individualni prodavači i kupci, preprodavači, općine, trgovačke organizacije
Vrsta transakcija	Kupoprodaja, zakup, hipoteka, stvarna prava
Pripadnost industriji	Industrijski objekti, poljoprivredni objekti, javne zgrade, ostalo
Vrsta vlasništva	Državni i općinski objekti, privatni
Metoda transakcije	Primarne i sekundarne, organizirane i neorganizirane, mjenjačke i šalterske, tradicionalne i informatizirane

Kao što vidimo iz tablice 1.1.2, postoji dosta vrsta tržišta nekretnina čija segmentacija ovisi o traženom kriteriju.

Na primjer, ovisno o strukturi, tržište nekretnina dijeli se na:

tržište nekretnina;

Tržište komercijalnih nekretnina;

Tržište zemljišta.

Svaki od tržišnih segmenata također se može podijeliti na specijalizirana podtržišta. Dakle, tržište industrijskih nekretnina može se dalje podijeliti na tržišta za industrijska poduzeća, izgradnju istraživačkih instituta ili tržište stanova za primarno i sekundarno stanovanje, sa i bez završetka, od vlasnika i od države, i tako dalje.

Diferencijacija tržišta nekretnina također je povezana s mnogim ekonomskim, ekološkim, društvenim i državnim čimbenicima te, izravno, s funkcijama koje ono obavlja:

Uspostavljanje ravnotežnih cijena pri kojima efektivna potražnja odgovara obujmu ponude nekretnina;

Regulatorna funkcija, uz pomoć koje se resursi raspoređuju po sferama gospodarstva, formira njegova učinkovita struktura i zadovoljavaju javni interesi;

Komercijalna funkcija, koja se sastoji u organiziranju kretanja kapitala i ostvarivanju dobiti;

Sanitarna funkcija, izražena u čišćenju gospodarstva od slabih, nekonkurentnih i neučinkovitih elemenata;

Poticajna funkcija, koja se sastoji u razvoju konkurencije i korištenju znanstvenih, tehničkih i menadžerskih inovacija u ostvarivanju dobiti u stvaranju i korištenju nekretnina;

Društvena funkcija, koja se očituje u porastu aktivnosti stanovništva koje nastoji postati vlasnicima stanova, ali i drugih kapitalnih i prestižnih objekata.

Zaključak: nekretnina je najtrajnija roba od svih postojećih, koja osigurava pouzdanost ulaganja, iako se njezina vrijednost može povećavati i smanjivati ​​tijekom vremena, pod utjecajem različitih čimbenika. Tržište nekretnina dobilo je poticaj za razvoj, u skladu s razvojem nacionalnog gospodarstva zemlje. Podijeljen je na segmente prema namjeni nekretnine i atraktivnosti za različite sudionike na tržištu. Također, svaki samostalni segment dalje je podijeljen na mnoga podtržišta, pa je teško izdvojiti i generalizirati najznačajnija obilježja za klasifikaciju, budući da svaki tržišni sudionik ima svoje najprihvatljivije kriterije za odabir segmenta unutar kojeg želi ući. tržišni odnosi.

1.2 BIT I EKONOMSKA ULOGA UPRAVLJANJA NEKRETNINAMA

Nekretnine su nekretnine (nekretnine) čije se upravljanje može strukturirati na sljedećim razinama:

Savezno upravljanje nekretninama;

Upravljanje nekretninama subjekata Ruske Federacije;

Upravljanje općinskim nekretninama;

Upravljanje nekretninama poduzeća i organizacija;

Upravljanje pojedinačnim nekretninama.

Pojam "upravljanje imovinom" tumači se u dva smisla: širem i užem.

U širem smislu pod upravljanjem nekretninama, u pravilu, podrazumijeva se poduzetnička djelatnost za obavljanje svih poslova u svezi s izvršavanjem bilo koje ovlasti vlasnika nekretnine dopuštene građanskim pravom. Na primjer, sukladno životnom ciklusu nekretnine, vlasnicima su dopuštena sljedeća prava:

1. namjera;

2. dizajn;

3. proizvodnja (montaža, izgradnja);

4. žalba;

5. korištenje (usluga);

6. održavanje, rad, popravak;

7. remont, modernizacija, rekonstrukcija i restauracija;

8. reprofiliranje;

9. recikliranje.

Usko tumačenje upravljanja nekretninama glasi: „Upravljanje nekretninama je provedba kompleksa poslova za rad zgrada i građevina (održavanje u ispravnom stanju, popravak, pružanje usluga, utvrđivanje uvjeta za davanje prostora u najam, utvrđivanje uvjeta iznajmljivanja prostora, održavanje u ispravnom stanju, popravak, pružanje usluga, utvrđivanje uvjeta za iznajmljivanje prostora, upravljanje nekretninama). naplate najamnine i sl.) u cilju najučinkovitijeg korištenja nekretnine."

Pod nekretninama se također podrazumijeva upravljanje nekretninama, naime, riječ je o upravljanju imovinom, odnosno upravljanje nekretninama uključuje upravljanje svim pravima koja iz toga proizlaze. Imovina kojom se upravlja prikazuje se kao cjelina pravnih, ekonomskih i fizičkih karakteristika.

Iz ovoga, po našem mišljenju, proizlazi da je prvenstveno cilj gospodarenja osigurati maksimalnu učinkovitost korištenja nekretnine u skladu s interesima vlasnika.

Upravljanje nekretninama je djelatnost u svom području koja se odnosi na definiranje ciljeva i postavljanje zadataka za planiranje, organiziranje, izvršenje i kontrolu korisnog, učinkovitog korištenja nekretnina.

Smatramo da je djelatnost upravljanja višestruka po svojoj biti i prirodi, usklađujući ciljeve i ciljeve vlasnika, korisnika, uslužnih tvrtki i svih subjekata na ovaj ili onaj način povezanih s nekretninama.

U tržišnom gospodarstvu upravljanje nekretninama odvija se u skladu sa zakonom ponude i potražnje.

Osim tržišnih uvjeta, opipljivi čimbenici u upravljanju nekretninama su zakonska regulativa koja to regulira te aktivnosti različitih službenih tijela i institucija.

Upravljanje nekretninama može biti interno i eksterno:

Interno upravljanje nekretninama je djelatnost subjekta na tržištu nekretnina, regulirana vlastitim regulatornim dokumentima (kodeks, povelja, pravilnici, pravila, ugovori, upute itd.).

Vanjsko upravljanje nekretninama je aktivnost državnih struktura usmjerena na stvaranje regulatornog okvira i praćenje usklađenosti svih subjekata tržišta nekretnina s utvrđenim normama i pravilima.

Poslovi upravljanja nekretninama odvijaju se prvenstveno u tri najznačajnija aspekta - pravnom, ekonomskom i tehničkom. Pravni aspekt upravljanja nekretninama je što racionalnije korištenje, raspodjela i spajanje prava na nekretninama.

Gospodarski aspekt upravljanja nekretninama provodi se kroz upravljanje prihodima i rashodima nastalim tijekom poslovanja nekretnine. Drugim riječima, upravitelj ima pravo potpuno i samostalno, u okviru zakona, kontrolirati i regulirati prihodovni i rashodni dio vlasništva nekretnina, kao i njime raspolagati po vlastitom nahođenju.

Tehnički aspekt kontrole je održavanje objekta kontrole u ispravnom stanju u skladu s njegovom funkcionalnom namjenom.

Upravljanje nekretninama je cjelovit pristup poboljšanju i održavanju stanja objekta, organiziranje i predviđanje njegovog razvoja, način upravljanja u skladu s njegovom namjenom. Pojam upravljanja nekretninama također uključuje, prije svega, radnje kao što su iznajmljivanje i upravljanje poslovnim zgradama, odnosno upravljanje nekretninama kao sredstvom privlačenja ulaganja. S druge strane, upravljanje imovinom može se promatrati i kao investicija. Na temelju navedenog identificirali smo sljedeće ciljeve za upravljanje tržištem nekretnina:

Ostvarivanje ustavnih prava građana na nekretninama i obveza u vezi s njihovim posjedovanjem;

Uspostava na tržištu određenog postupka i uvjeta za rad njegovih sudionika;

Zaštita sudionika od nepoštenja, prijevara i kriminalnih organizacija i pojedinaca;

Osiguravanje slobodnog određivanja cijena nekretnina u skladu s ponudom i potražnjom;

Stvaranje uvjeta za ulaganja, poticanje poduzetničke aktivnosti u sferi proizvodnje;

Pravedno oporezivanje nekretnina i sudionika na tržištu nekretnina.

Za postizanje ovih ciljeva, po našem mišljenju, potrebno je:

1. formirati cjeloviti registar državnih nekretnina (bilans nekretnina), koji sadrži kvantitativne, troškovne, tehničke i pravne karakteristike objekata nekretnina;

2. jasno razgraničiti i uskladiti ovlasti svih tijela državne vlasti uključenih u proces upravljanja nekretninama;

3. formirati objekte upravljanja, isključujući mogućnost raspolaganja jednim dijelom objekta bez drugog u slučajevima kada oni čine jedinstvenu cjelinu (u pravilu su to zemljišne čestice i zgrade i građevine koje se na njima nalaze);

4. osigurati bezuvjetnu primjenu mehanizma tržišnog vrednovanja pri korištenju nekretnina;

5. stvoriti uvjete za privlačenje investicija u realni sektor gospodarstva maksimiziranjem uključivanja nekretnina u građanski promet;

6. uređuju pitanja državnog stjecanja nekretnina, uključujući utvrđivanje ciljeva radi čijeg se postizanja stjecanje tih stvari provodi;

7. za učinkovito upravljanje nekretninama koristiti mehanizam naknade troškova za upravljanje nekretninama (uključujući popis i procjenu), sličan građanskom pravu, budući da država, korištenjem svojih nekretnina, sudjeluje u građanskom prometu ravnopravno s njegovi drugi sudionici;

8. promijeniti postojeći mehanizam prodaje nekretnina, jer omogućuje stjecanje objekata po niskim cijenama;

9. Uspostaviti za sve konstitutivne subjekte Ruske Federacije jedinstvenu proceduru donošenja odluka o korištenju federalnih nekretnina (prvenstveno u vezi s predmetima iznajmljenih), osiguravajući brzo donošenje odluka;

10. provodi stručno osposobljavanje državnih službenika koji upravljaju federalnim nekretninama.

Predmet gospodarenja u području nekretnina je nepokretna stvar ili skup nekretnina, promatranih kao jedinstveni objekt sa stajališta organiziranja što učinkovitijeg upravljanja njima, uzimajući u obzir troškove održavanja i upravljanja.

Sumirajući navedeno, možemo reći da je upravljanje nekretninama svakako složen i višestruk proces, koji uključuje mnogo različitih čimbenika i aspekata. Mehanizam upravljanja ne sadrži samo prava i obveze vlasnika imovine, već je podložan i državnoj intervenciji, uključujući jačanje zakonodavnog okvira za upravljanje.

1.3 POKAZATELJI USPJEŠNOSTI UPRAVLJANJA NEKRETNINAMA

Za provedbu postupka ocjenjivanja učinkovitosti upravljanja nekretninama koriste se različiti pristupi i pokazatelji. U teoriji ne postoje jasno definirani pokazatelji pomoću kojih je moguće odrediti stupanj učinkovitosti upravljanja nekretninama, budući da u praksi bilo koji odabrani pokazatelj ne mora biti učinkovit za pojedino poduzeće, a iskustvo pojedinog poduzeća ne mora biti učinkovito. primjenjivo za veću distribuciju.

Međutim, uobičajeno je razmotriti pristup ocjenjivanja učinkovitosti financijskih pokazatelja. Dapače, ako je poduzeće vlasnik npr. upravne zgrade i bavi se iznajmljivanjem prostora, tada ovaj pristup neće biti težak, jer su sve potrebne informacije pri ruci, jesu li s jedne strane troškovi osoblja, popravaka i opremanja zgrada, održavanje komunikacija u dobrom stanju, a s druge strane, jasno je definiran iznos plaćanja primljenih od stanara.

Tablica 1.3.1 Analiza glavnih tehničkih i ekonomskih pokazatelja poduzeća NCF "Revizija i evaluacija"

Indikatori			Apsolutno odstupanje, tisuća rubalja	Brzina rasta, %
Neto prihod, tisuća rubalja
Troškovi usluga, tisuća rubalja
Bruto dobit, tisuća rubalja
Prodajni i administrativni troškovi, tisuća rubalja
Dobit od prodaje, tisuća rubalja
Dobit prije oporezivanja, tisuća rubalja
Neto dobit, tisuća rubalja
Prosječni godišnji trošak dugotrajne imovine, tisuća rubalja
Prosječan broj zaposlenih, osoba
Produktivnost rada, tisuća rubalja / osoba
Profitabilnost proizvodnje, %			3 postotna boda
Povrat od prodaje, %			4 postotna boda
Povrat na imovinu rub po 1 rub

Ali ako je tvrtka veliki vlasnik industrijskih nekretnina, javlja se problem dobivanja potpunih informacija potrebnih za procjenu učinkovitosti upravljanja nekretninama. Financijska izvješća ne pokazuju faktore kao što su:

Tržišna promocija novog proizvoda;

Potencijalne mogućnosti poduzeća;

Zainteresiranost zaposlenika za uspjeh poduzeća;

lojalnost kupaca itd.

Iako se takvi nematerijalni pokazatelji odražavaju i s pravom zauzimaju svoju nišu u ocjeni učinkovitosti upravljanja nekretninama.

Sa stajališta ekonomije, temeljno načelo „učinkovitost – omjer rezultata i troškova“ ne omogućuje uvijek ispravnu ocjenu učinkovitosti. To je zbog nekoliko čimbenika:

Značajke informacijskog doba, i to njegove bitne značajke - sve veća uloga i značaj informacijskog izvora, nematerijalne imovine;

Usložnjavanje gospodarskog života - povećanje stupnja njegove otvorenosti, globalizacija, konkurencija;

Mijenjanje sadržaja rezultata i troškova, a time i otežano određivanje njihovih vrijednosti;

Brzi razvoj sustava vrijednosti i, posljedično, promjena u sustavu pokazatelja, karakteristika i pokazatelja, koji zajedno odražavaju učinkovitost aktivnosti.

B.A. Reizberg i V.Yu. Buryak, razmatrajući pitanja učinkovitosti u odnosu na državnu imovinu, napominju da je “specifična metodologija za ocjenu ekonomske, socijalne, funkcionalne učinkovitosti upravljanja određenom klasom, grupom imovinskih objekata državne imovine, koja varira u odnosu na procijenjenu metodu korištenja imovinskog kompleksa, osmišljen je kako bi se omogućilo utvrđivanje vrijednosti, veličine pokazatelja učinka. Ali ti pokazatelji nemaju univerzalni karakter, oni uvelike ovise o objektu procjene, svrsi i prirodi primjene ovog objekta. Kao rezultat toga, zaključak je "trebalo bi se prepoznati kao nemoguće stvoriti jedinstvenu univerzalnu metodologiju za procjenu učinkovitosti" .

Uz iznimku tradicionalnog pristupa, među suvremenim pristupima izdvajaju i najperspektivniji sustav Balanced Scorecards (BSC) koji su razvili R. Kaplan i D. Norton. Izdvojili su četiri najvažnije komponente u ocjeni učinkovitosti: financijske aktivnosti, odnos s potrošačima, organizaciju internih poslovnih procesa, obuku i razvoj kadrova. Bit BSC-a je postići ravnotežu između broja unutarnjih i vanjskih, objektivnih i subjektivnih pokazatelja. Još jedna prednost ovog pristupa je što je ovaj sustav, prema autorima, prilično fleksibilan i "kreativan" u pogledu implementacije u bilo koju proizvodnju.

Uzimajući u obzir odredbe općeg koncepta i strategije kojih se društvo pridržava, stečeno iskustvo u metodološkoj podršci za ocjenu uspješnosti, može odrediti specifične pokazatelje uspješnosti za ocjenu upravljanja nekretninama na temelju BSC-a (vidi Dodatak 1).

Najvažniji detalj za stvaranje BSC-a su, kao iu tradicionalnom pristupu, dva financijska rezultata: smanjenje troškova i povećanje prihoda. Na temelju toga, u BSC možemo uključiti takve pokazatelje koji nam, pod uvjetom da se dosljedno postižu, omogućuju najpotpuniju procjenu učinkovitosti. Takve pokazatelje možemo uvesti na bilo kojoj razini unutar BSC-a.

Na temelju Dodatka 1 možemo identificirati nekoliko pokazatelja uspješnosti upravljanja nekretninama. Ovi pokazatelji uključuju svaki zasebno od četiri komponente. Svi pokazatelji su uzeti u obzir, komentari su dati u tablicama ispod.

Tablica 1.3.2 Kriteriji učinkovitosti upravljanja nekretninama (financijska komponenta)

Tablica 1.3.3 Kriteriji učinkovitosti upravljanja nekretninama (komponenta klijenta)

Strateške inicijative	Indikator performansi
Pružanje dodatnih usluga	1. Program utvrđivanja potražnje za dodatnim uslugama i njihove relevantnosti;
	2. Organizacija ugovornog rada u svrhu pružanja dodatnih usluga; 3. Izrada kriterija za ocjenu kvalitete pruženih usluga
Unapređenje rada sa strankama	1. Spašavanje postojećih kupaca i osiguranje njihovog interesa za nastavkom suradnje; 2. Razvoj mehanizma za kvalitativno i operativno proučavanje pristiglih prijedloga za različite projekte.
Formiranje imidža "korporativnog građanina"	1. Program medijskog praćenja društvene uloge poduzeća (socijalni programi, plaćeni porezi i dr.) 2. Program usmjeren na razvijanje u svijesti ljudi razumijevanja važnosti aktivnosti koje obavlja tvrtka, njihov interes za tu djelatnost; 3. Provođenje aktivnosti usmjerenih na poboljšanje stanja okoliša u objektima tvrtke

Tablica 1.3.4 Kriteriji učinkovitosti upravljanja nekretninama (komponenta poslovnih procesa)

Strateške inicijative	Indikator performansi
Orijentacija u korištenju nekretnina na kombinaciju interesa tvrtke i kupaca	1. Pružanje povoljne ponude za kupce; 2. Provođenje anketnih aktivnosti kako bi se saznalo kakve promjene bi trgovci željeli u poslovanju tvrtke; 3. Utvrđivanje usluga i dobara "ispuštenih" krajnjim potrošačima; 4. Program praćenja i zadovoljavanja potražnje potrošača, njihovih želja.
Poboljšanje stvarnih aktivnosti upravljanja	1. Promjena i optimizacija unutarnje strukture poduzeća; 2.Program društvenog razvoja; 3. Unaprjeđenje računovodstvenih obrazaca
Intenziviranje korištenja nekretnina	1. Aktivno uvođenje štednih tehnologija; 2. Određivanje objekata nekretnina za popravak; 3. Utvrđivanje troškova društva za održavanje nekretnina; 4.Program racionalizacije i smanjenja troškova održavanja nekretnina
Inovacije u upravljanju nekretninama	1. Osiguravanje brze primjene
	poricanje obećavajućih inovacija; 2. Program operativnog razvoja inovacija u području nekretnina, utvrđivanje njihove učinkovitosti i svrsishodnosti provedbe

U nastavku je opis kriterija za učinkovitost upravljanja nekretninama, koji čine blok rasta i učenja.

Tablica 1.3.5 Kriteriji izvedbe za upravljanje nekretninama (učenje i rast)

Strateške inicijative	Indikator performansi
Osposobljavanje osoblja za suvremene tehnike upravljanja	1. Podudarnost razine znanja zaposlenika s poslom koji obavlja; 2. Utvrđivanje znanja i specijalnosti za koje se zaposlenici trebaju osposobiti; 3. Program daljnjeg praćenja razine znanja zaposlenika
Pristup informacijskim resursima	1. Uvođenje novih tehnologija; 2. Stvaranje mjesta za vizualne informacije o postignutim rezultatima i novim zadacima u pododsjecima
Stvaranje uvjeta za rad osoblja	1. Aktivno sudjelovanje svakog zaposlenika u aktivnostima tvrtke; 2. Program socijalne zaštite radnika
Sustav nagrađivanja za postizanje postavljenih ciljeva	1. Utvrđivanje ovisnosti nagrađivanja o rezultatima rada; 2. Definiranje pokazatelja uspješnosti za odjele i pojedine zaposlenike 3. Informiranje tima o postignućima kolega.

Drugim riječima, analizirajući Prilog 1, po našem mišljenju možemo reći da je sustav upravljanja nekretninama:

Stupanj do kojeg su ciljevi poduzeća postignuti korištenjem različitih ograničenih resursa, uključujući nekretnine;

Stupanj u kojem se ostvaruju ciljevi upravljanja nekretninama kao poslovnog procesa s najnižim troškovima;

Sposobnost sustava upravljanja nekretninama da zadovolji rastuće potrebe za nekretninama, vodeći računa o njihovoj racionalnoj i ekonomičnoj upotrebi;

Sposobnost upravljačkih utjecaja da osiguraju reprodukciju potrošačkih svojstava nekretnina potrebne kvalitete uz najniže troškove.

Kontroli za ocjenu učinkovitosti upravljanja imovinom u okviru pojedinačnih društava dodijeljena su sljedeća svojstva:

1. Održivost strateškog pravca funkcioniranja;

2. Jasna vizija budućnosti;

3. Diverzifikacija upravljačkih odluka;

4. Učinak međusobno povezanih radnji;

5. Stalnost i raznolikost promjena;

6. Sposobnost percipiranja inovativnih tehnologija.

S druge strane, kod nas gotovo da i ne zadovoljavaju kriterije i preporuke navedene u tablicama.

Dakle, rezimirajući gore navedeno, možemo reći da ne postoje općeprihvaćeni pokazatelji za ocjenu učinkovitosti korištenja nekretnina, ali postoji nekoliko generaliziranih pristupa za rješavanje ovog problema. Jedan od pristupa temelji se samo na financijskom rezultatu aktivnosti poduzeća, organizacije, korporacije, dok drugi uključuje nekoliko faza, u svakoj od kojih se odabiru određeni kriteriji za ocjenu učinkovitosti. S druge strane, čelnik svake organizacije relativno je slobodan u donošenju odluke o ocjeni uspješnosti i može za sebe stvoriti određeni sustav pokazatelja prema kojima će se rukovoditi kako bi postigao određene ciljeve korporacije.

stambeni ured procjena nekretnina

2. ANALIZA UČINKOVITOSTI UPRAVLJANJA NEKRETNINAMA U KAZANJU

2.1 OCJENJIVANJE USPJEŠNOSTI UPRAVLJANJA STAMBENOM IMOVINOM

Za ocjenu učinkovitosti upravljanja stambenim nekretninama autor je izdvojio sljedeće, po njegovom mišljenju najznačajnije pokazatelje i kriterije:

Ukupna površina stambenih prostora puštenih u rad u 2014. godini;

Cijena stambenih nekretnina;

Procijenjena dinamika prodajnih cijena;

Utjecaj vanjskih čimbenika na stambenu imovinu

Prvu polovicu 2014. obilježili su važni događaji u gospodarstvu zemlje, koji su također utjecali na stambeno tržište Republike Tatarstan: deprecijacija rublje, nametanje sankcija od strane Zapada i socio-demografski čimbenici, s jedne strane. , i veliki izbor ponuda od programera, zajedno s nižim hipotekarnim stopama, s drugim.

U svjetlu povećane potražnje, programeri aktivno podignut stambenih. Dakle, početkom srpnja više od 1,2 milijuna četvornih metara. m stambenog prostora - gotovo 51% godišnjeg cilja. Do kraja prve polovice godine, Kazan je zauzeo prvo mjesto među gradovima Povolškog saveznog okruga u smislu naručenih stanova: ukupno je naručeno više od 508 tisuća četvornih metara. m.

U 2014. porastao je postotak kupnje stanova u novim zgradama - oko 40% transakcija u Kazanu provodi se uz sudjelovanje hipotekarnih sredstava. Hipoteke se obično uzimaju na duži rok, pa je zajmoprimcima mudro odabrati novije domove.

Podaci Rosreestra za Republiku Tatarstan svjedoče: u šest mjeseci 2014. u republici je registrirano 45,3 tisuće ugovora, što je 11% više nego u istom razdoblju prošle godine. Od toga, 65% - stanovanje, 22% - zemljište, 13% - nestambeni prostori.

Povećana potražnja potaknula je i cijene na tržištu: u prvoj polovici godine cijene nekretnina u gradu rasle su brže nego inače (unutar 6-8% u prvih šest mjeseci na primarnom tržištu).

Prema "Real Estate Server of Kazan and the Republic of Tatarstan", prosječna cijena po kvadratnom metru do srpnja 2014. iznosila je 67,5 tisuća rubalja na sekundarnom stambenom tržištu, 50,7 tisuća rubalja na primarnom stambenom tržištu, a posebno na trenutna situacija na Na tržištu nekretnina u Kazanu, lideri-programeri su Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Nekretnine, Tatstroyinvest, i oni su iznijeli sljedeće cijene za svoje nekretnine:

Tablica 2.1.1 Usporedna analiza stambenih projekata u Kazanu za drugu polovicu 2014

	Developer	Rok	Površina stana	Cijena, milijun rubalja
LCD "Emerald City" (Okrug Privolzhsky)	"Unistroj"	1. polovina 2014
LCD "Sovremennik" (okrug Novo-Savinovski)	YIT Kazan	IV kvartal 2014
LCD "Svetlaya Dolina" (Sovetski okrug)	Ak Bars nekretnine	IV kvartal 2014
Stambeni kompleks "Rainbow" (okrug Kirovskiy)	"Tatstroyinvest"	III kvartal 2014

Na cijenu stanova obično utječe lokacija: takozvani Hruščov u okrugu Vakhitovsky bit će puno skuplji od istog stana u okrugu Aviastroitelny ili Kirovsky. Osim toga, na cijenu utječu opće stanje stana, katnost i materijal od kojeg je kuća izgrađena. U udaljenim dijelovima grada stalinke i spavaonice mogu mjesecima stajati besposlene čekajući svog kupca.

Jednosobni Hruščov s površinom od 32 četvorna metra. m u Kazanu danas koštaju od 1,9 milijuna do 2,25 milijuna rubalja, Lenjingrad (34 četvornih metara) - od 2,2 do 2,8 milijuna, "odnushki" moskovskog projekta (30 četvornih metara) - od 2,15 do 2,35 milijuna.

Dvosobna zgrada u Hruščovu (43 četvornih metara) procjenjuje se na 2,2-2,7 milijuna rubalja, lenjingradska (51 četvornih metara) - od 3 do 3,5 milijuna, moskovski projekt - od 2,4 do 3 milijuna. stanovi cijene su kako slijedi: Hruščov (56 kvadratnih metara) - 2,7-3,3 milijuna rubalja, Lenjingrad (65 kvadratnih metara) - 3,4-3,8 milijuna.

Također treba napomenuti da je stambeni fond republike krajem 2014. brojio 1618 tisuća stanova (uključujući kuće u privatnom vlasništvu građana), od čega se 1130,9 tisuća stanova (69,9%) nalazi u višestambenim zgradama. Prosječna veličina jednog stana je 56,5 m2 ukupne površine. Opći stambeni fond uvijek je velikom većinom u privatnom vlasništvu.

Tržište stanova u 2014. godini aktivno se razvijalo u sektoru kupnje stanova uz pomoć hipoteka. Oko polovice registriranih transakcija nekretnina odnosilo se na hipotekarne kredite, što je dalo poticaj intenzivnom razvoju grane stanogradnje, što nisu propustili iskoristiti ni neki poduzetnici.

Kako bismo predvidjeli razvoj tržišta stanova u Kazanu za 2015., razmotrimo dinamiku cijena za iznajmljivanje i kupnju stanova.

Tablica 2.1.2 Dinamika cijena najma jednosobnog stana u Kazanu 2011.-2014.

Na temelju gornjih tablica autor je sastavio tri prognoze razvoja stambenog tržišta: optimističnu, umjerenu i pesimističnu. Optimistična prognoza temeljila se na činjenici da će inflacija stanarine biti usporediva s inflacijom potrošača, koja se projicira na 10% u 2015. godini. Na temelju toga pretpostavljamo da će razina rasta troškova najma stanova biti na razini od 10% godišnje.

Umjerena prognoza je prosječna razina rasta između optimistične i pesimistične prognoze, za koju će se troškovi najma i kupnje stana u 2015. godini smanjivati ​​za 10% godišnje.

Pesimistična prognoza napravljena je na temelju obrazloženja da ako uzmemo u obzir krizu 2008.-2009., kada su se odvijali slični procesi (faktor troška novca i njihov utjecaj na cijenu stambenih nekretnina, kao i kao pad rublje), troškovi najma i kupnje stana pali su za 30%.

Tablica 2.1.4 Umjerena prognoza za iznajmljivanje i kupnju stana uz pomoć hipotekarnih kredita u Kazanu za 2015.

		Prognoza (-10%)			Prognoza (-10%)

Umjerena prognoza kaže da će najam i kupnja stana uz pomoć hipotekarnih kredita pasti u prosjeku za 10% u odnosu na prethodnu godinu.

Tablica 2.1.5 Optimistična prognoza za iznajmljivanje i kupnju stana uz pomoć hipotekarnih kredita u Kazanu za 2015.

	rub./kV m.			RUB/m2
		Prognoza (+10%)			Prognoza (+10%)

Optimistična prognoza pretpostavlja povećanje plaćanja najma i hipoteke za 10%, uzimajući u obzir inflaciju.

Tablica 2.1.6 Pesimistična prognoza za iznajmljivanje i kupnju stana uz pomoć hipotekarnih kredita u Kazanu za 2015.

		Prognoza (-30%)			Prognoza (-30%)

Prema pesimističnim prognozama, iznajmljivanje i hipotekarni krediti trebali bi pasti za 30% sljedeće godine.

Na temelju prognoza i tablica, kao i razmatrane dinamike kupoprodajne cijene i dinamike cijene najma, možemo reći da će cijene na tržištu najma stanova sljedeće godine biti izrazito nestabilne i vjerojatno će se kretati od 12.700 tisuća rubalja do 15 600 tisuća rubalja, a na kupovnom tržištu uz pomoć hipotekarnog kreditiranja od 45 000 tisuća rubalja. do 70 576 tisuća rubalja.

Prema autoru, pesimističnu prognozu treba smatrati najvjerojatnijim scenarijem razvoja događaja. Iz gornje usporedne analize vidljivo je da su cijene na tržištu nekretnina izrazito volatilne zbog sljedećih razloga:

1.) utjecaj zapadnih sankcija;

Zapadne sankcije stupile su na snagu u vrijeme kada je Rusija imala najveći tempo i obim stambene izgradnje, najveći broj hipotekarnih kredita koje su uzimali pojedinci i najpovoljnije kamate na njih.

Posljedice sankcija na tržištu nekretnina mogu se podijeliti u dvije kategorije: ono što se dogodilo i ono što se očekuje.

Među događajima vrijednim pažnje:

1. Strani investitori odgađaju realizaciju razvojnih projekata u Rusiji (u različitim segmentima tržišta) dok se ne riješi situacija u Ukrajini.

2. Banke pažljivije analiziraju nadolazeće nove razvojne projekte.

3. Nekretnine kao imovina (osobito stambene nekretnine - stanovi na primarnom i sekundarnom tržištu) povećale su svoju atraktivnost za privatne investitore.

O očekivanim posljedicama sankcija na tržištu nekretnina možemo reći sljedeće:

1. Očekuje se da će banke povećati kamatne stope na potrošačke i hipotekarne kredite zbog poskupljenja sredstava na tržištu. Istodobno, brojne banke mogu neovisno ograničiti aktivnost hipotekarnih zajmoprimaca postavljanjem umjetno visokih kamatnih stopa.

2. Smanjenje obujma financiranja investicijskih razvojnih projekata od strane banaka može uzrokovati smanjenje obima novogradnje u 2015. godini.

3. Tržište iznajmljivanja stanova moglo bi izgubiti publiku koja se sastoji od stranaca koji rade u Rusiji pod ugovorom ili u zapadnim tvrtkama, čija se aktivnost može značajno smanjiti tijekom razdoblja sankcija. (Autor će također primijetiti da se istovremeno na tržištu iznajmljivanja stanova mogu dogoditi suprotni procesi: ako padne vrijednost nekretnina, banke će morati povećati kamate na hipotekarne kredite. To će značajno smanjiti kupovnu moć stanovništva. građana, što će dovesti do povećanja broja stanara).

4. Vjerojatnije je da će najveće ruske banke nastaviti kreditirati razvojne projekte koji su u aktivnoj/završnoj fazi izgradnje.

2.) utjecaj valutnog faktora;

Prvi pristup: utjecaj tečaja na tržište nekretnina.

Važan element ekonomskih odnosa povezanih sa stjecanjem stambenog prostora je devizni tečaj. Tečaj utječe na različite pokazatelje koji povezuju kupca i prodavatelja na tržištu nekretnina. Tečaj je odnos dviju novčanih jedinica na deviznom tržištu koji se formira ovisno o ponudi i potražnji pojedine valute, kao i o nizu drugih čimbenika.

Ovisno o omjeru ponude i potražnje pojedine valute najčešće se određuje tečaj, zbog čega on ne može biti stalna vrijednost, jer se potražnja i ponuda na deviznom tržištu stalno mijenjaju.

Drugi pristup: utjecaj cijena stanova na nacionalnu valutu.

Postoji izravan odnos između cijene nekretnine i tečaja nacionalne valute; kada vrijednost nekretnine pada, pada i tečaj nacionalne valute. Ova ovisnost je zbog činjenice da, u pravilu, smanjenje troškova stanovanja ukazuje na nepovoljne procese u gospodarstvu - povećanje nezaposlenosti, smanjenje kupovne moći stanovništva. Sve to dovodi do smanjenja potražnje za nekretninama.

Na temelju navedenog, u sadašnjim uvjetima na tržištu nekretnina, prvi će pristup više doći do izražaja. Drugi je najvjerojatniji s obzirom na stabilan razvoj gospodarstva.

3.) utjecaj sociodemografskih čimbenika.

Opće je prihvaćeno da se formiranje potreba na tržištu ne može kontrolirati. Međutim, potrebe nastaju i mijenjaju se prema određenim obrascima, čiji je važan dio mentalitet, način života stanovništva. Od njih detaljnije razmatramo sljedeće najvažnije, po mišljenju autora, čimbenike:

1. Broj stanovnika naselja značajno utječe na strukturu potrošnje, prvenstveno zbog veće razine dohotka u velikim naseljima.

2. Na ponašanje potrošača utječu i situacijski kriteriji. Trenutačno to uključuje rad države usmjeren na poticanje razvoja stanogradnje povećanjem dostupnosti različitih socijalnih programa, posebice:

Majčin kapital (program vrijedi do uključivo 2016.);

vojna hipoteka;

Socijalna hipoteka;

Hipoteka po programu Mlada obitelj i sl.

3. U ljeto 2014. država je promijenila pravila hipotekarnog kreditiranja. Dana 25. srpnja na snagu je stupio Zakon br. 169-FZ „O izmjenama i dopunama članaka 31. i 61. Saveznog zakona „O hipoteci (zalogu nekretnina)“. Izmjene zakona sadrže dvije važne točke. Prvo, banke će moći osigurati svoje financijske rizike u slučaju da moraju izvršiti ovrhu kolaterala, a njegova vrijednost bude manja od iznosa duga. Drugi - dostupnost takvog osiguranja (od banke ili od zajmoprimca) izuzima zajmoprimca od naknadnih plaćanja po kreditu. Isto se događa u slučaju bankrota osiguravatelja koji je izdao takvo osiguranje.

Sumirajući navedeno, vjerujemo da se može reći da će uvođenje sankcija sigurno imati negativan utjecaj na sva područja ruskog gospodarstva. Što se tiče stambenog tržišta, valja napomenuti da zbog sankcija rastu stope hipotekarnih kredita te će ovaj segment stambenog tržišta izgubiti značajan broj potrošača. Ali u ovoj pozadini, tržište najma, naprotiv, može povećati svoje područje distribucije. Dakle, onaj dio stanovništva koji je ranije planirao kupiti stan na hipoteku može odustati od ove ideje u korist mehanizma najma, tj. bit će isplativije unajmiti stan po relativno stabilnim cijenama (predviđena cijena najma je od 10 000 do 15 600 rubalja / mjesec, ovisno o prirodi prognoze) nego podnijeti zahtjev za hipoteku u uvjetima nestabilnosti valute (na primjer, kao od 24. ožujka 2015. omjer dolara i rublje je 1/58, 28, a 14.3.2015. bio je 1/61,32)

Sada postoji nagli porast na cijelom tržištu nekretnina u cjelini, to je zbog činjenice da zbog aprecijacije dolara ljudi teže prodati svoj novac u nekretninama, ali taj trend ne može biti dugoročan i obećavajuće, jer. Potrošače na takve radnje tjera stalna napetost oko tečaja, što u konačnici može dovesti do inflacije ili, štoviše, kolapsa ruskog monetarnog sustava.

Sociodemografski čimbenik, naravno, nema tako velik utjecaj na tržište nekretnina kao npr. valutni čimbenik, ali bez njih tržište stanova u principu ne može postojati kao takvo, budući da brzina, obujam izgradnje, hipoteke, najam itd. određuju se upravo na temelju analize različitih, uglavnom neekonomskih čimbenika. Stopa nataliteta, broj stanovnika, prosječni dohodak osobe, broj mladih obitelji i drugi socijalni pokazatelji - to su najčešće ideje o tržištu nekretnina i razvojnom potencijalu zemlje.

Općenito, tržište stambenih nekretnina kombinacija je brojnih ekonomskih i neekonomskih čimbenika, koji pojedinačno ili u kombinaciji daju predodžbu o gospodarskom stanju u određenom segmentu tržišta.

Tri prognoze koje je autor predstavio odražavaju ekonomsku bit utjecaja različitih čimbenika na mehanizme stjecanja stanova. U uvjetima nestabilne gospodarske situacije u zemlji, nemoguće je s punim povjerenjem govoriti o učinkovitosti ili neučinkovitosti upravljanja nekretninama, međutim, kako su istraživanja pokazala, segment tržišta nekretnina - tržište stanova, ostaje najtemeljniji u odnosu na druge elemente gospodarstva i zahvaljujući prikupljenim sredstvima može relativno glatko manevrirati između promjenjivog vanjskog okruženja.

2.2 OCJENA IZVEDBE UPRAVLJANJA UREDSKOM IMOVINOM

Na tržištu komercijalnih nekretnina, odnosno u segmentu uredskih nekretnina, po našem mišljenju, formirana su tri usmjerena sektora:

Prvi sektor - uključuje prestižne urede koji zadovoljavaju međunarodne standarde za administrativne prostore. Odavde možemo zaključiti da je najam u takvim prostorima često vrlo visok. To postaje glavni razlog zašto neki ruski poduzetnici iznajmljuju prvoklasne urede u inozemstvu po pristupačnijim cijenama.

U drugi sektor uvrstili smo urede koji se nalaze u dobro dovršenim i opremljenim prostorima, au posljednje vrijeme postala je popularna praksa otkupa velikih stanova s ​​naknadnim kvalitetnim popravkom. Ovdje su plaćanja najma sasvim prihvatljiva za tvrtke koje uspješno posluju. U ovom sektoru postoji stalna aktivna potražnja.

Kao treći sektor definirali smo prostore u zgradama općinskog i resornog nestambenog fonda, državnih poduzeća (uglavnom znanstvenih institucija), zadružnih i privatnih poduzeća. To su prostori bez završne obrade i popravka, te druge povezane usluge. Stanarine ovdje obično uopće nisu visoke.

Po našem mišljenju, sloboda poduzetništva dovodi do stvaranja sve više novih poslovnih struktura, koje će prije svega trebati prostore za svoje funkcioniranje, što znači da tržište uredskih prostora ima više nego dobru perspektivu razvoja.

Riža. 2.2.1 Omjer klasa poslovnih centara u Kazanu na kraju 2014.

Tržište uredskih nekretnina u Kazanu uključuje visokokvalitetne poslovne centre sve tri klase: A, B i C. Od kraja 2014. gradska opskrbljenost visokokvalitetnim uredskim nekretninama iznosi 183 m². m na 1.000 stanovnika.

Uredi kategorije B po većini su karakteristika slični uredima klase A, ali nisu toliko prestižni, imaju nepovoljniji položaj i ne tako široku ponudu usluga kao uredi klase A. Praksa pokazuje - u kategoriji klase B ponekad prolaze uredi najviše kategorije. To se događa, primjerice, nakon nekoliko godina intenzivne uporabe. Faktor standarda kvalitete također igra važnu ulogu ovdje. Tehnologije su u stalnoj dinamici pa ono što je nekad bilo "najnovije" postupno prelazi u kategoriju "novo".

Ukupna ponuda poslovnog prostora u gradu Kazanu je preko 410.000 m2. Od toga, oko 210 tisuća četvornih metara. m se odnosi na kvalitetan prijedlog.

Kao što je točno, u velikim gradovima potražnja za uredskim prostorom visoke kvalitete ostaje stabilna. Velika većina poslovnih centara klase "A" u Kazanu ima gotovo 100% popunjenost, naime, poslovni centri kao što su: "Poslovni centar Suvar Plaza", "Korston", "Poslovni park Idea". Objekti klase "B" također imaju prilično visoku stopu popunjenosti, kreće se od 85% do 90%. Govoreći o potražnji za uredskim prostorima, treba spomenuti činjenicu da je nedavno postojala tendencija premještanja poslovnih aktivnosti u predgrađe Kazana. Na to najviše utječu čimbenici kao što su: nedovoljna prometna dostupnost (prometne gužve), nedostatak parkirnih mjesta ili njihova naplata.

Slični dokumenti

Pojam općinske nekretnine. Osnove funkcioniranja tržišta nekretnina. Glavni pravci informatizacije procesa upravljanja nekretninama. Informacije koje se koriste za upravljanje imovinom. Informacijski sustav za registraciju nekretnina.

sažetak, dodan 30.10.2010


Suvremeni problemi upravljanja općinskom imovinom u Ruskoj Federaciji. Institucionalna osnova za upravljanje općinskim nekretninama. Analiza trenutne prakse u Orsku. Organizacijska pitanja razgraničenja općinskih nekretnina prema namjeni djelatnosti.

diplomski rad, dodan 18.11.2013


Bit, funkcije, metode i razine upravljanja imovinom. Analiza tržišta komercijalnih nekretnina u Samari. Kratak opis trgovačkog i zabavnog centra "MegaCity", njegova politika najma. Analiza sustava upravljanja razvojem poslovnih nekretnina u poduzeću.

seminarski rad, dodan 18.10.2011


Osnovni pojmovi tržišta nekretnina, njegova segmentacija. Planiranje i obračun troškova za rad imovine. Analiza marketinškog okruženja tvrtke OOO "Diol". Praktična primjena tehnika upravljanja nekretninama, optimizacija oblika i metoda.

seminarski rad, dodan 22.07.2011


Bit, pojam i glavne vrste upravljanja projektima razvoja nekretnina. Pojam razvojnog projekta i glavne značajke upravljanja poslovnim nekretninama. Financijska i ekonomska opravdanost projekta. Analiza tržišta poslovnih nekretnina.

seminarski rad, dodan 25.03.2011


Kriteriji za ocjenu učinkovitosti. Metoda rangiranja planiranja i ocjene učinka. Opsežan skup kriterija za učinkovitost sustava upravljanja. Indikator performansi. Poboljšanje učinkovitosti sustava upravljanja proizvodnjom.

sažetak, dodan 08.05.2002


Koncept procjene učinkovitosti upravljanja. Čimbenici za ocjenu učinkovitosti menadžmenta. Kriteriji i pokazatelji učinkovitosti upravljanja. Ekonomska ocjena učinkovitosti. Pokazatelji ekonomske učinkovitosti. Poboljšanje učinkovitosti upravljanja.

sažetak, dodan 26.07.2008


Koncepti i principi izgradnje sustava upravljanja, metode za ocjenu njegove učinkovitosti. Kratak opis industrije, poduzeća i SWOT-analize LLC "Kvinta". Procjena učinkovitosti postojećeg sustava upravljanja, razvoj metoda za njegovo poboljšanje.

diplomski rad, dodan 04.06.2011


Teorijski aspekti i mjesto ocjene uspješnosti u sustavu upravljanja osobljem. Osnovni pristupi certificiranju osoblja. Analiza sustava za ocjenjivanje zaposlenika poduzeća i prijedlozi za njegovo poboljšanje na primjeru Trgovačke kuće "Rosvestalko" LLC.

seminarski rad, dodan 18.03.2011


Sustavi upravljanja u uslužnim organizacijama. Sustav upravljanja osobljem organizacije. Pokazatelji za ocjenu učinkovitosti sustava upravljanja osobljem organizacije. Opće karakteristike organizacije i strategije razvoja. Procjena učinkovitosti aktivnosti.

Nakon provedenog istraživanja identificirani su sljedeći prijedlozi za poboljšanje tržišta stambenih nekretnina. Često veliku ulogu u formiranju cijene od 1 kvadrata. m. stambenog prostora ima izravan utjecaj na realtor kupca ili prodavatelja. Nepoštenje i korištenje osobnih interesa zaposlenika posredničkih organizacija dovodi do umjetnog povećanja cijena stambenih nekretnina. Dakle, sekundarno stambeno tržište često jednostavno izlazi izvan kontrole lokalnih vlasti, budući da je pod jurisdikcijom tvrtki za nekretnine. I samo mali postotak predloženih stanova na sekundarnom stambenom tržištu pod utjecajem gradske uprave. Zaključujući iz navedenog, želio bih reći da je u uvjetima financijske krize u tom smislu neophodna kontrola od strane lokalnih samouprava. To je zbog prilično velike potražnje za stambenim objektima, pa stoga veliki postotak dobiti od preprodaje sekundarnog stambenog prostora dobivaju male agencije za nekretnine. Također želim skrenuti pozornost tijela samouprave i njezinih strukturnih odjela na rast cijena stanovanja. Budući da je tržište nekretnina u procesu oporavka od krize, cijene stanova počinju vrtoglavo rasti zbog velike potražnje. Uz pooštravanje uvjeta aukcija za kupnju zemljišta za individualnu stambenu izgradnju, male tvrtke trebale bi biti potisnute s tržišta, nastojeći ostvariti visoku zaradu bez odgovarajućeg ispunjavanja uvjeta ugovora. Također, na putu poboljšanja tržišta nekretnina u Omsku, potrebno je poboljšati regulatorni i pravni okvir. To će dovesti do smanjenja stope rasta cijena stambenih nekretnina i njihovog izjednačavanja sa stvarnim potrebama tržišta.

Na putu do savršenog tržišta nekretnina potrebno je stvoriti servise koji će imati strogu kontrolu nad ovom vrstom dokumentacije. Kombinacija svih gore navedenih mjera pomoći će tržištu nekretnina u Omsku da izađe iz krize u najkraćem mogućem roku i poboljšati uvjete za kontrolu prometa stanova na ovom tržištu.

Zaključak

U ovom diplomskom projektu provedena je duboka analiza trenutne situacije na sekundarnom stambenom tržištu u Omsku. Istodobno je proučavano prirodno i ekološko stanje grada, te društveni i ekonomski čimbenici koji izravno utječu na formiranje sekundarnog stanovanja.

Također je proučavao kapacitet tržišta stambenih nekretnina, ponudu i potražnju na sekundarnom tržištu u razdoblju 2009.-2012.

Provedena je detaljna analiza ponuda na sekundarnom tržištu stanova. Razrađene su moguće metode za unapređenje tržišta stambenih nekretnina u uvjetima gospodarske krize. Razmatraju se izgledi za razvoj tržišta stambenih nekretnina.

Relevantnost studije naglašava činjenica da je budućnost gradova u velikoj mjeri povezana s razvojem tržišta stambenih nekretnina. Budući da je tržište stambenih nekretnina tj. Tržište stanova jedno je od najvažnijih tržišta, ima izravan utjecaj na život društva, pa o njegovom stanju ovisi i stanje ostalih sastavnica života društva.

Svrha diplomskog projekta je u potpunosti ostvarena. U skladu s ciljem rješavani su sljedeći zadaci:

Proučavane su znanstvene i metodološke odredbe marketinga stambenih nekretnina u gradu Omsku;

Razmatran je zakonodavni i regulatorni okvir za razvoj marketinga stambenih nekretnina u gradovima;

Razvijeni su glavni pravci za poboljšanje tržišta stambenih nekretnina;

Razmatraju se uvjeti za osiguranje životne sigurnosti tijekom ocjenjivanja;

Provedena je analiza ekoloških odluka u procjeni čimbenika koji obraćaju pozornost na prirodu grada.

Uvod

Poglavlje 1. Teorijske osnove procjene vrijednosti nekretnina

1.2 Klasifikacija nekretnina

1.3 Vrste vrijednosti imovine

1.4 Osnovna načela procjene vrijednosti nekretnina

1.5 Čimbenici koji utječu na vrijednost nekretnine

Poglavlje 2. Procjena vrijednosti stambene nekretnine

2.2. Vrednovanje stambene nekretnine dohodovnim pristupom

2.3 Vrednovanje stambenih nekretnina usporedbom prodaje analognih

2.4 Procjena vrijednosti nekretnina korištenjem troškovnog pristupa

2.5 Koordinacija rezultata procjene vrijednosti nekretnina

Poglavlje 3. Prijedlozi za poboljšanje metoda vrednovanja nekretnina

Zaključak

Popis korištene literature i izvora

Primjena

UVOD

Među elementima tržišnog gospodarstva posebno mjesto zauzimaju nekretnine koje djeluju kao sredstvo proizvodnje (zemljište, upravne, industrijske, skladišne, trgovačke i druge zgrade i prostori, kao i drugi objekti) te objekt ili predmet potrošnje (zemljišta, stambene zgrade, vikendice, stanovi, garaže).

Nekretnine su temelj osobne egzistencije građana i služe kao temelj gospodarskog djelovanja i razvoja poduzeća i organizacija svih oblika vlasništva. U Rusiji se aktivno formira i razvija tržište nekretnina i sve je veći broj građana, poduzeća i organizacija uključenih u transakcije nekretninama.

Zahvaljujući konstruktivnoj interakciji između države i procjenitelja, proces procjene imovine posljednjih je godina postao mnogo civiliziraniji u usporedbi s vremenima kada je neovisna procjena u Rusiji bila tek u povojima. Danas je djelatnost procjenitelja regulirana odgovarajućim saveznim zakonom i standardima iz oblasti procjene.

Svrha diplomskog rada je izraditi prijedloge za poboljšanje metoda procjene stambenih nekretnina.

Za postizanje ovog cilja potrebno je riješiti sljedeće zadatke:

Opisati bit procjene stambenog prostora;

Okarakterizirati metodološke pristupe procjeni vrijednosti nekretnina;

Procjena stambenih nekretnina korištenjem troškovnog, komparativnog i prihodovnog pristupa;

Provesti komparativnu analizu rezultata evaluacije;

Izraditi prijedloge za unapređenje metodologije procjene stambenih nekretnina.

Predmet istraživanja u diplomskom radu je procjena vrijednosti stambenih nekretnina, a predmet istraživanja su metode i pristupi procjeni vrijednosti stambenih nekretnina.

Metodološka osnova istraživanja provedenog u diplomskom radu su znanstveni radovi domaćih i stranih autora iz područja procjene vrijednosti nekretnina S.V.Gribovsky, E.I.Tarasevich, M.A.Fedotova, D.Fridman.

U prvom poglavlju diplomskog rada „Metodološki stavovi za procjenu vrijednosti nekretnina“ obznanjene su vrste vrijednosti nekretnina, njihova klasifikacija. Razmatraju se čimbenici koji utječu na vrijednost nekretnina, kao i temeljna načela procjene vrijednosti nekretnina.

U drugom poglavlju "Procjena stambenih nekretnina" prikazani su rezultati procjene objekta nekretnine - dvosobnog stana koji se nalazi u Zaeltsovskom okrugu u Novosibirsku - korištenjem dohodovnog i komparativnog pristupa, kao i rezultati izračuna spašavanja vrijednost nekretnine.

U trećem poglavlju „Prijedlozi za unaprjeđenje metoda procjene vrijednosti stambenih nekretnina“ prikazani su glavni pravci unaprjeđenja postojećih pristupa procjeni vrijednosti stambenih nekretnina.




Poglavlje 1

1.1 Potreba za neovisnom procjenom doma

Vrednovanje je znanost primijenjene ekonomske analize, čija je glavna zadaća utvrditi najvjerojatnije cijene za prodaju ili kupnju imovine (robe) na temelju analize dinamike snaga ponude i potražnje za tom imovinom u relevantno tržište. S formalnog gledišta, najvjerojatnija cijena se postavlja na temelju modeliranja određenog skupa čimbenika potražnje i skupa čimbenika ponude.

Trenutno su aktivnosti procjene vrijednosti nekretnina regulirane Saveznim zakonom "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji" od 06.08.98 br. 135 - FZ.

Trenutna situacija na tržištu nekretnina pridonosi aktivnom razvoju procjene vrijednosti nekretnina u našoj zemlji.

Tržište nekretnina trenutno je jedno od najdinamičnijih tržišta u našoj zemlji, jedan od najatraktivnijih investicijskih objekata. To postaje vrlo važno upravo sada, kada je situacija u svijetu vrlo nestabilna: stručnjaci ne mogu dati točne prognoze o cijenama nafte, predviđaju pad vrijednosti dolara, - nekretnine ostaju praktički jedini jamac sigurnosti štednje.

Glavni pravci razvoja ruske procjene mogu se odrediti na temelju popisa operacija u kojima je potrebno procijeniti nekretnine. Treba napomenuti da se ovaj popis stalno širi.

Potrebna je objektivna procjena različitih vrsta vrijednosti (tržišne, investicijske, kolateralne, osiguravajuće, oporezive i druge) nekretnina:

Pri kupnji, prodaji ili najmu;

Kod korporatizacije poduzeća i preraspodjele imovinskih udjela;

Privlačenje novih dioničara i dodatna emisija dionica;

Prilikom katastarske procjene za potrebe oporezivanja nekretnina: zgrada i zemljišnih čestica;

Za osiguranje nekretnina;

Kod kreditiranja osiguranog nekretninama;

Prilikom izrade nekretnina kao doprinosa temeljnom kapitalu poduzeća i organizacija;

Pri razvoju investicijskih projekata i privlačenju investitora, uključujući strane;

Prilikom likvidacije nekretnina;

Kod izvršavanja nasljednih prava, sudska presuda;

U ostalim poslovima vezanim uz prodaju imovinskih prava na nekretninama.

Postoje tri glavna pristupa procjeni imovine:

Troškovna metoda: procjenjuje se trošak potpune reprodukcije ili trošak potpune zamjene imovine koja se procjenjuje, zatim se oduzima iznos procijenjene amortizacije zgrada i građevina te se dodaje vrijednost zemljišne čestice kao slobodne. Ovaj pristup može biti neophodan kada procjena vrijednosti objekta u svrhu oporezivanja imovine ili oduzimanja imovine zahtijeva odvajanje vrijednosti zgrada i građevina od vrijednosti zemljišta. Također se koristi za porez na dohodak i računovodstvene svrhe: amortizacija zgrada i građevina odbija se od oporezivog dohotka. Druge situacije za primjenu:

Studija izvodljivosti za novogradnju,

Utvrđivanje mogućnosti najboljeg i najučinkovitijeg korištenja zemljišta,

Ažuriraj,

Konačni dogovor oko cijene

Građevine institucionalne i posebne namjene,

Svrhe osiguranja.

Metoda usporedbe tržišta: procjena tržišne vrijednosti nekretnine na temelju nedavnih transakcija sa sličnim nekretninama. Pretpostavlja se da racionalan investitor ili kupac neće platiti više za određenu nekretninu nego što bi koštalo stjecanje druge slične nekretnine s istom korisnošću.

Metoda prihoda: vrijednost imovine određena je količinom, kvalitetom i trajanjem razdoblja primanja koristi za koje se očekuje da će imovina donijeti u budućnosti.

U Rusiji je posljednjih godina metoda troška raširena u procjeni vrijednosti objekata. Štoviše, njegovu je upotrebu proglasila Vlada prilikom izrade programa revalorizacije imovine. To je dovelo do činjenice da je trošak dugotrajne imovine, nekretnina bio vrlo podcijenjen. Sada je od posebnog značaja proces revalorizacije takvih objekata, koji se može izvršiti na temelju tržišne metode vrednovanja.

Do danas je broj organizacija za procjenu na ruskom tržištu značajan. Od kraja 2004. godine, više od 9000 tvrtki i PBOYuL u Rusiji imaju državne dozvole za obavljanje djelatnosti procjene. Sada tržište regulira Ministarstvo gospodarskog razvoja, ali od 1. siječnja 2006. u tijeku je prijelaz na samoregulaciju.

U sadašnjoj fazi tržište procjena karakterizira sve veća konkurencija, poboljšanje kvalitete i smanjenje troškova usluga. Konkretno, potražnja za vrednovanjem kako bi se imovina prikazala u financijskim izvještajima u skladu s MRS, US GAAP ili ruskim računovodstvenim standardima stalno raste; procjena vrijednosti nematerijalne imovine radi utvrđivanja učinkovitosti marketinga i strategije brenda; procjena vrijednosti u svrhu obavljanja kupoprodajnih transakcija, najma imovine, spajanja i preuzimanja te drugih transakcija prijenosa vlasništva i drugih imovinskih prava; procjena vrijednosti za potrebe osiguranja, dodatne emisije dionica ili otkupa dionica tijekom privatizacije poduzeća u državnom vlasništvu; procjena u svrhu kreditiranja pod zalogom imovine i dr. .

Prema rezultatima istraživanja bonitetne agencije Expert RA, najtraženije usluge u posljednjih godinu i pol dana bile su usluge procjene vrijednosti nekretnina i poduzeća općenito. Udio ovih površina u ukupnoj strukturi tržišta iznosio je 34,3%, odnosno 32,1%.

1.2 Klasifikacija nekretnina

Procjena vrijednosti nekretnina je od interesa prvenstveno za objekte koji aktivno cirkuliraju na tržištu kao samostalni proizvod. Trenutno su to u Rusiji stanovi i sobe, poslovni prostori i uredske zgrade, prigradske stambene zgrade s parcelama, besplatne parcele za izgradnju i (ili) za druge svrhe. Objekti nekretnina također uključuju nalazišta minerala, čije rusko tržište još nije formirano. U nastavku razmatramo opća načela za klasifikaciju nekretnina.

Prva kategorija nekretnina. Pojam “nekretnina” u našem slučaju odnosi se na bilo koji proizvod koji je čvrsto povezan s komadom zemlje, njegov prijenos na drugo mjesto je nemoguć bez uništenja i gubitka potrošačke vrijednosti. Predložena formulacija ima za cilj promicati diferencirani pristup procjeni različitih kategorija nekretnina, uzimajući u obzir njihove najznačajnije značajke, značajke trgovačkog prometa, strukturu i opseg tržišta unutar kojih se odvijaju procesi kupnje i prodaje nekretnina. Budući da različiti uvjeti i njihove kombinacije utječu na vrednovanje nekretnine, za razvrstavanje (grupiranje) korištena je metoda "stabla obilježja". Takva klasifikacija (grupiranje) je višerazinska. Na svakoj se razini provodi na vlastitoj osnovi s njihovim mogućim razlikama na istoj razini, ali po različitim “granama”. Pritom je dubina (broj razina) klasifikacije veća za one grane na kojima se nalaze reprezentativniji (po njihovoj procjeni) objekti.

Svaka razina ima svoje ime i skup preporučenih vrijednosti za odgovarajući atribut klasifikacije.

1. Podrijetlo.

2. Imenovanje.

3. Skala.

3.1 Površine zemljišta.

3.2. Odvojene parcele.

3.3. Kompleksi zgrada i građevina (vikendica, mikrodistrikt, hotel, sanatorij, itd.)

3.3.1. Stambena zgrada višestambena.

3.3.2. Stambena obiteljska kuća (kuća, vikendica).

3.3.3. Odjeljak (ulaz).

3.3.4. Pod u odjeljku.

3.3.5. Apartman.

3.3.6. Soba.

3.3.7. Ljetna kućica.

3.4. kompleks upravnih zgrada.

3.4.1. zgrada.

3.4. Prostorije ili dijelovi zgrada (dijelovi, katovi).

4. Spremno za upotrebu.

4.1. Spreman.

4.2. Zahtijeva rekonstrukciju ili veće popravke.

4.3. Potreban završetak izgradnje.

Budući da je tržište stanova trenutno najrazvijeniji sektor tržišta nekretnina u Rusiji, ima smisla usredotočiti se na proučavanje ovog sektora kako bi se razvili osnovni metodološki pristupi procjeni vrijednosti nekretnina.

Na formiranom zapadnom tržištu usvojen je drugi, koji se razlikuje od gore predložene klasifikacije nekretnina u kategorije A, B i C.

Podijeljen je u sljedeće klase:

1) Specijalizirana nekretnina, prilagođena obavljanju određenog posla i obično se prodaje uz posao.

Primjeri: rafinerije nafte, kemijska postrojenja, radionice za smještaj strojeva i opreme; građevine koje se zbog svog položaja, veličine, konstrukcije nikada ne prodaju ili iznajmljuju trećim osobama na tržištu.

2) Nespecijalizirane nekretnine - obične zgrade - trgovine, uredi, tvornice, skladišta, koje se obično prodaju ili iznajmljuju.

Klasifikacija nekretnina prema različitim karakteristikama (kriterijima) doprinosi uspješnijem istraživanju tržišta nekretnina te olakšava razvoj i primjenu metoda za procjenu vrijednosti različitih kategorija nekretnina. U postupku razvrstavanja izdvajaju se zasebne skupine nekretnina, što uvjetuje mogućnost jedinstvenog pristupa njihovom vrednovanju.

1.3 Vrste vrijednosti imovine

U početnoj fazi procjene vrijednosti nekretnine, vještak procjenitelj uvijek se susreće s teškim problemom odabira vrste vrijednosti za izračune procjene. Ovaj izbor ovisi o mnogim čimbenicima (prirodi objekta i funkcijama vrednovanja) i određuje naknadni izbor metode vrednovanja ove imovine. Ukoliko se procjena nekretnine provodi u svrhu dobivanja hipotekarnog kredita (kredita osiguranog nekretninom), važno je da procjenitelj ima pouzdanu informaciju o najvjerojatnijoj prodajnoj cijeni te nekretnine ako zajmoprimac (vlasnik nekretnine) ) ne vraća dug (kredit). Pri procjeni nekretnina za svrhe oporezivanja u zapadnim zemljama koristi se tržišna ili zamjenska vrijednost nekretnine, na temelju troška reprodukcije potonje. Pri vrednovanju objekata koji se rekonstruiraju u pravilu se bira vrijednost investicije, tj. vrijednost nekretnine za pojedinog investitora.

Kod procjene zgrada posebne namjene, nekretnina u "pasivnim" sektorima tržišta nekretnina, kada nema dovoljno podataka za određivanje tržišne vrijednosti, kao i kod procjene za potrebe osiguranja nekretnina, zamjenski trošak odn. koristi se zamjenski trošak.

Tržišna cijena

U tržišnim gospodarskim uvjetima najčešća vrsta vrijednosti nekretnina je tržišna vrijednost. Tržišna vrijednost je najvjerojatnija cijena koju bi nekretnina trebala postići na konkurentnom i otvorenom tržištu u svim uvjetima poštene trgovine, svjesnog djelovanja prodavatelja i kupca, te bez utjecaja nezakonitih poticaja.

Podrazumijeva se da je u kupoprodajnoj transakciji prijenos prava s prodavatelja na kupca podložan sljedećim uvjetima.

1. Motivacija kupca i prodavača je tipična, tj. djeluju bez nepotrebnog pritiska ili izvanrednih životnih okolnosti.

2. Obje strane su dobro obaviještene, konzultirane i djeluju, po svom mišljenju, vodeći računa o svojim maksimalnim interesima.

3. Nekretnina je bila stavljena na prodaju na tržištu dovoljno dugo (dovoljno da se potencijalni kupci upoznaju s podacima o prodaji nekretnine i donesu odluku o kupnji nekretnine).

4. Plaćanje je izvršeno po uvjetima financiranja posla.

5. Cijena je normalna, na nju ne utječu specifični uvjeti financiranja i prodaje.

Tržišna vrijednost nekretnine inače se naziva razmjenska vrijednost - za razliku od uporabne (ili uporabne) vrijednosti koja odražava vrijednost objekta za pojedinog vlasnika.

Koncept tržišne vrijednosti temelji se na činjenici da tipični kupac na tržištu nekretnina ima priliku odabrati alternativne nekretnine. Tržišna vrijednost je objektivna, neovisna o željama pojedinih sudionika na tržištu nekretnina i odražava stvarne ekonomske uvjete koji se razvijaju na ovom tržištu.

Trošak u uporabi (vrijednost u uporabi)

Vrijednost u uporabi (uporabna vrijednost) odražava vrijednost nekretnine za određenog vlasnika koji tu nekretninu neće staviti na tržište nekretnina. Procjena potrošačke vrijednosti objekta donosi se na temelju postojećeg profila njegove uporabe i onih financijskih i ekonomskih parametara koji su uočeni u pretpovijesti poslovanja objekta i predviđaju se u budućnosti.

Trošak ulaganja

Pojam "investicijska vrijednost", slično pojmu "uporabna vrijednost", označava vrijednost nekretnine za određenog investitora koji će kupiti ili uložiti u nekretninu koja se procjenjuje. Izračun vrijednosti investicije vrši se na temelju prihoda koje očekuje ovaj investitor i specifične stope njihove kapitalizacije. Vrijednost investicije obično se izračunava pri ocjeni investicijskog projekta ili dohodovnog objekta za pojedinog investitora. Ova vrsta vrijednosti je subjektivna.

Trošak zamjene (trošak reprodukcije predmeta)

Trošak zamjene (trošak reprodukcije objekta) određen je troškovima u tekućim cijenama za izgradnju točne kopije objekta koji se procjenjuje, u njegovom "novom" stanju (bez amortizacije), koristeći ista arhitektonska rješenja, građenje konstrukcije i materijala, kao i uz istu kvalitetu građevinsko – instalacijskih radova. U ovom slučaju reproducira se ista zastarjelost objekta i isti nedostaci u arhitektonskim rješenjima koje je imao ocjenjivani objekt.

trošak zamjene

Trošak zamjene određen je troškovima u tekućim cijenama za izgradnju objekta koji ima procijenjenu ekvivalentnu korisnost, ali je izgrađen u novom arhitektonskom stilu, uz primjenu suvremenih standarda projektiranja i progresivnih materijala i konstrukcija, kao i suvremene opreme nekretnine. . Dakle, trošak zamjene izražen je troškovima reprodukcije točne kopije predmeta, a trošak zamjene izražen je troškovima stvaranja predmeta funkcionalnog analoga.

Vrijednost osiguranja

Osigurana vrijednost izračunava se na temelju ili zamjenskog troška ili zamjenskog troška predmeta koji je u opasnosti od uništenja (ili uništenja). Na temelju osigurane vrijednosti predmeta utvrđuju se svote osiguranja, naknade osiguranja i kamate osiguranja.

Porezna vrijednost (oporeziva vrijednost)

Vrijednost za potrebe oporezivanja imovine pravnih i fizičkih osoba utvrđuju stručni procjenitelji ovlašteni za porezni nadzor na temelju tržišne ili zamjenske vrijednosti nekretnine ili se procjena provodi formalno prema regulatornoj metodologiji. bez uključivanja stručnih procjenitelja.

Likvidacijska vrijednost

Spašena vrijednost je neto iznos novca koji vlasnik imovine može dobiti kada se imovina likvidira.

1.4 Osnovna načela procjene vrijednosti nekretnina

Načela procjene vrijednosti nekretnina mogu se grupirati u sljedeće četiri skupine:

Načela temeljena na percepcijama korištenja;

Načela vezana uz nekretnine (zemljište, zgrade, građevine);

Načela vezana uz tržišno okruženje;

Načelo najboljeg i najučinkovitijeg korištenja imovine.

Sva razmatrana načela procjene vrijednosti nekretnina međusobno su povezana. Pri procjeni nekretnine potrebno je, ako je moguće, uzeti u obzir sva ili glavna načela procjene kako bi se dobila što pouzdanija i točnija procjena vrijednosti nekretnine.

Korisnička načela

Načela temeljena na percepcijama korisnika uključuju načela korisnosti, zamjene i očekivanja.

Načelo korisnosti je da svaka nekretnina ima vrijednost samo ako je korisna nekom investitoru i može se koristiti za provedbu određenih funkcija ili osobnih potreba, na primjer, korištenje nekretnine kao hotela, kafića, ureda, muzeja itd. .d. Korisnost je sposobnost imovine da zadovolji potrebe korisnika na određenoj lokaciji i za određeno vremensko razdoblje.

Načelo supstitucije kaže da racionalni (tipični) kupac neće platiti više za nekretninu od minimalne cijene koja se naplaćuje za drugu sličnu nekretninu iste korisnosti. Najveća vrijednost predmeta koji se procjenjuje određena je najnižom cijenom po kojoj se može nabaviti drugi sličan predmet s jednakom korisnošću.

Načelo očekivanja povezano je s predstavljanjem korisnika imovine i kaže: vrijednost predmeta koji stvara prihod određena je iznosom novčanog toka koji se očekuje od korištenja imovine koja se procjenjuje, kao i iznosom koji se očekuje od njegovu preprodaju. Važno je za koje vremensko razdoblje će se dobiti očekivani prihod, jer rublja investitora danas vrijedi više od rublje koja će biti primljena sutra.

Načela koja se odnose na zahtjeve za zemljišnu česticu, zgrade i građevine koje se na njoj nalaze

Ova skupina uključuje sljedeća načela:

Preostala produktivnost (produktivnost) zemlje;

granična produktivnost (načelo doprinosa);

Ravnoteža (načelo proporcionalnosti);

Optimalne vrijednosti;

Optimalna podjela imovinskih prava.

Načelo rezidualne produktivnosti zemljišta.

Načelo rezidualne produktivnosti (ili produktivnosti) kaže da se vrijednost zemljišta temelji na njegovoj rezidualnoj produktivnosti (produktivnosti). Da bismo razumjeli ovu poziciju, potrebno je prepoznati da svaka vrsta aktivnosti, u pravilu, zahtijeva prisutnost četiriju komponenti proizvodnje: kapitala, rada, upravljanja i zemlje.

Zemljište je zemljišna čestica i prirodni resursi koji se nalaze na njoj - zatvoreni rezervoari, životinjski svijet, vegetacija i minerali. Teritorijalne granice zemljišne čestice određene su u skladu s postupkom utvrđenim važećim zemljišnim zakonodavstvom, a formalizirane su potvrdom koju vlasniku (ili zakupcu) izdaju državna tijela za upravljanje zemljištem. Zemljište je glavni čimbenik koji osigurava prostor i resurse potrebne za bilo koju vrstu proizvodne aktivnosti.

Rad je skup rada na proizvodnji dobara (usluga) i njihovoj provedbi na tržištu. Ovaj koncept ne uključuje aktivnosti upravljanja.

Kapital je novac uložen u reprodukciju stalnih sredstava i obrtnih sredstava, kao iu druge komponente proizvodnje - rad, zemlju i upravljanje.

Upravljanje proizvodnim aktivnostima uključuje znanja, vještine, poduzetničke sposobnosti i nadarenost rukovodećeg osoblja poduzeća. Uspješno upravljanje omogućuje optimizaciju proizvodnje i maksimiziranje profita.

Svaka komponenta proizvodnje (kapital, rad, upravljanje i zemljište) mora biti pokrivena iz poslovnih prihoda. No, budući da je zemljište fizički nepokretno, a privlače ga i druge komponente za poduzetničke aktivnosti, prije svega se plaćaju rad, kapital i upravljanje, a ostatak prihoda isplaćuje se vlasniku zemljišta kao renta. Takva je prosudba u skladu s glavnim odredbama ekonomske teorije - zemljište ima "rezidualnu vrijednost" i to određenu vrijednost samo kada postoji rezidualni dohodak nakon pokrivanja ostale tri komponente proizvodnje. Stoga se rezidualna produktivnost izražava kao dohodak koji se pripisuje zemljištu, nakon plaćanja troškova rada, kapitala i upravljanja.

Načelo granične produktivnosti (načelo doprinosa).

Načelo granične produktivnosti (ili produktivnosti) ili načelo doprinosa znači da se kao rezultat ulaganja treba dobiti prihod koji ostaje nakon pokrivanja troškova. Što se tiče tržišta nekretnina, ovo se načelo može tumačiti na sljedeći način. Često vam troškovi popravka stana omogućuju povećanje njegove vrijednosti, i to u iznosima koji znatno premašuju troškove popravka. U ovom slučaju ostvaruje se načelo granične produktivnosti ili načelo doprinosa. Iznos doprinosa odgovara razlici između cijene primljene kao rezultat popravka stana i troškova ovog popravka.

Načelo rastućeg i opadajućeg prinosa.

Suština ovog načela je da povećanje kapitalnih ulaganja u glavne komponente proizvodnje uzrokuje povećanje stope rasta dobiti samo do određene granice, nakon čega povećanje dobiti postaje manje od povećanja kapitalnih ulaganja. Ovo ograničenje odgovara najvećoj vrijednosti nekretnine. Svako naknadno ulaganje u nekretninu neće dati razmjerno povećanje dobiti, a samim time ni razmjerno povećanje vrijednosti nekretnine.

Stoga procjenitelj prvo mora analizirati različite mogućnosti korištenja zemljišta. Na primjer, za izračun dobiti od izgradnje različitih vrsta nekretnina ili različitog broja objekata na određenoj zemljišnoj parceli. Tek nakon toga moći će donijeti konačan izbor vrste nekretnine za izgradnju na ovom mjestu. U procesu varijantnog projektiranja različitih kombinacija komponenti proizvodnje i utvrđivanja maksimalne dobiti na toj osnovi provodi se princip povećanja i smanjenja profitabilnosti.

Načelo ravnoteže.

Načelo ravnoteže (ili načelo proporcionalnosti) formulira se na sljedeći način: komponente proizvodnje (ili nekretnina) moraju se međusobno kombinirati u određenom omjeru. Ako obujam kapitalnih ulaganja premašuje obujam rada u određenom vremenskom razdoblju, na primjer, u izgradnji objekta, tada dolazi do "zamrzavanja kapitala" i smanjenja ukupne učinkovitosti projekta. Slična situacija je moguća kada u određenom trenutku nema dovoljno sredstava za izgradnju nekretnine, što je dobro poznato investitorima u novogradnju. S tim u vezi, regulatorni dokumenti kao dio projektne dokumentacije za izgradnju objekta predviđaju izradu kalendarskih rasporeda za izgradnju objekta kako bi se postigao najveći mogući učinak od provedbe projekta.

Načelo optimalnih vrijednosti.

Načelo optimalnih vrijednosti (načelo optimalne ekonomske vrijednosti), s obzirom na trendove koji vladaju na tržištu nekretnina, određena (optimalna) vrijednost određene vrste nekretnine je vrlo tražena. Stručni procjenitelj uvijek treba imati na umu načelo optimalnih vrijednosti i njime se rukovoditi pri procjeni nekretnina ove vrste.

Načelo optimalne diobe prava vlasništva.

Prava vlasništva na nekretnini trebaju se podijeliti i spojiti na način da se poveća ukupna vrijednost nekretnine. Sadašnje zakonodavstvo Ruske Federacije dopušta podjelu i prodaju imovinskih prava zasebno. Vlasništvo se odnosi na pravo posjedovanja, korištenja i raspolaganja imovinom. Osim prava vlasništva, vlasnička prava su pravo doživotnog nasljedivog posjeda, pravo trajnog (dotrajnog) korištenja stvari, pravo gospodarskog posjeda i pravo operativnog upravljanja, kao i razne vrste služnosti - pravo ograničenog korištenja imovine. Štoviše, prijenos vlasništva nekretnine na drugu osobu nije osnova za prestanak drugih imovinskih prava, poput prava zakupa te nekretnine.

Dioba prava vlasništva na nekretnini može se izvršiti na sljedeći način:

1. Fizičko razdvajanje je podjela nekretnine na dijelove: podrum, katove i sl. Za zemljišnu parcelu - podjela prava na zračni prostor, na površinu zemlje i njeno podzemlje, podjela kopnene mase na zasebne parcele.

2. Odvajanje prema vremenu vlasništva - različite vrste najma, doživotno vlasništvo, buduća imovinska prava itd.

3. Razdvajanje ukupnosti imovinskih prava vlasništva - pravo posjeda, trajnog ili trajnog korištenja, raspolaganja, doživotnog (nasljednog) posjeda, gospodarskog upravljanja, operativnog upravljanja i pravo ograničenog korištenja stvari.

4. Podjela vlasničkih prava među sudionicima - zajednički najam, partnerstvo, dionička društva, opcije, trustovi, ugovori s određenim uvjetima prodaje.

5. Razdvajanje založnim pravima - hipoteke, porezna založna prava, sudska založna prava, kapital.

Korištenje u praksi imovinskih odnosa gore navedenih vrsta razdvajanja ukupnosti imovinskih prava i njihova optimalna kombinacija omogućuje vam povećanje vrijednosti nekretnine.

Načela vezana uz tržišno okruženje

Ova skupina načela uključuje načela ovisnosti, usklađenosti, ponude i potražnje, konkurencije i načelo promjene.

Načelo ovisnosti

Načelo ovisnosti (ili načelo vanjskog utjecaja) kaže: različiti okolišni čimbenici utječu na vrijednost nekretnine. Ovi čimbenici - ovisno o stupnju njihovog utjecaja na određeni objekt - dijele se na glavne i dodatne; ovisno o sferi utjecaja – na klimatske, geološke, regionalne, društvene, ekonomske, ekološke, demografske, pravne, međunarodne, urbanističke, industrijske i tehničke. Zauzvrat, ekonomski čimbenici također se mogu razlikovati prema različitim kriterijima: financijskim, regulatornim i drugima. Stručni procjenitelj mora imati na umu da je u svim slučajevima lokacija glavni čimbenik koji utječe na vrijednost nekretnine te od nje treba započeti analizu vrijednosti nekretnine. Glavni čimbenici također uključuju blizinu nekretnine razvijenoj infrastrukturi (povezanost s tržištem korisnika): prometnicama, trgovačkim i kulturnim centrima itd., tj. evaluator treba ustanoviti kako su tokovi prihoda povezani s korisničkim tržištem. Ta dva čimbenika – položaj objekta i njegov odnos s tržištem korisnika – zajedno čine pojam „ekonomske lokacije nekretnine. Ovaj ukupni faktor ima najveći utjecaj na vrijednost nekretnine. Stručni procjenitelj mora utvrditi i izmjeriti utjecaj čimbenika okoliša na:

Vrijednost imovine koja se procjenjuje i napraviti odgovarajuće prilagodbe te vrijednosti korištenjem metode usporedbe prodaje;

Iznos novčanog toka korištenjem dohodovnog pristupa;

Razina troška pri određivanju zamjenskog troška ili zamjenskog troška korištenjem troškovnog pristupa.

Načelo sukladnosti.

Načelo sukladnosti kaže da imovina koja ne zadovoljava važeće tržišne standarde ima nižu vrijednost. Stručni procjenitelj mora ne samo poznavati standarde usklađenosti za određeno tržište nekretnina, već i pratiti trendove njihovog razvoja kako bi predvidio buduću vrijednost nekretnine koja se procjenjuje.

Načelo ponude i potražnje.

Potražnja za nekretninom za njih je stvarna potreba. Ponuda je broj objekata dostupnih na tržištu nekretnina i njihova ograničena ponuda.

Bit načela ponude i potražnje je identificirati odnos između potrebe za nekretninom i ograničene ponude iste.

Potražnja za nekretninom određena je njezinom korisnošću (sposobnošću da zadovolji potrebe korisnika) i dostupnošću, ali je ograničena solventnošću potencijalnih potrošača. Što je niža potražnja i veća ponuda, niža je cijena objekta. Suprotno tome, ako su potražnja i ponuda na tržištu nekretnina uravnotežene, tržišna vrijednost objekta će se stabilizirati.

Stručni procjenitelji trebaju imati na umu da je, u pravilu, potražnja za nekretninama više podložna fluktuacijama nego ponuda, budući da oštra promjena u ponudi novca (na primjer, kao rezultat bankrota financijskih tvrtki) i emocionalna raspoloženja na vrijeme transakcije nekretnine i sl. odvijaju se u kraćim vremenskim razdobljima od izgradnje nekretnine, čime se stvara dodatna ponuda na tržištu. Poznavanje te sposobnosti u omjeru ponude i potražnje omogućuje stručnom procjenitelju točnije predviđanje vrijednosti nekretnine.

Za stambene prostore omjer ponude i potražnje ovisi o demografskom sastavu stanovništva, visini cijena nekretnina i robe široke potrošnje, intenzitetu reklamne kampanje, novim zakonima i propisima, cijeni kredita, oporezivanju nekretnina i drugi faktori.

Stručni procjenitelj mora predvidjeti odnos ponude i potražnje za nekretninom koja se procjenjuje, utvrditi stupanj utjecaja tog omjera i svih navedenih čimbenika na vrijednost nekretnine.

Načelo natjecanja.

Natjecanje je suparništvo, natjecanje u bilo kojoj vrsti aktivnosti. Sva su ljudska bića inherentno natjecateljska. Natjecanje ili suparništvo dramatično se povećava kada se radi o višku profita u nekoj vrsti djelatnosti. Tržište nekretnina u tom pogledu nije iznimka. Ako se na tržištu nekretnina ostvaruju superprofiti (radi se o profitu koji je puno veći od uobičajeno formirane razine profita u ovom sektoru tržišta), poduzetnici teže ući na ovo tržište. Sve veća konkurencija dovodi do povećanja ponude na tržištu. Ako potražnja ne raste, cijene nekretnina u tom slučaju padaju, a profit poduzetnika se smanjuje. Obrnuto, kada konkurencija slabi, ponuda se smanjuje, a ako se potražnja ne smanjuje, cijene nekretnina i profiti poduzetnika rastu.

Razumna konkurencija potiče poboljšanje kvalitete objekata i usluga na tržištu nekretnina, dok pretjerana konkurencija dovodi do smanjenja dobiti.

U nedostatku konkurencije na tržištu nekretnina (a to se događa kod monopolske konkurencije) ne može se utvrditi tržišna vrijednost objekta, jer se tržišna vrijednost formira samo na konkurentskom tržištu.

Načelo promjene.

I sama nekretnina (na primjer, fizičko trošenje) i svi čimbenici okoline koji utječu na vrijednost imovine podložni su promjenama.

Najkarakterističnije vrste promjena su takozvani životni ciklusi. Ove promjene utječu i na same objekte nekretnina, kao i na četvrti (gradove), industrije i društvo u cjelini.

Razlikuju se sljedeći glavni ciklusi života.

1. Podrijetlo (dizajn, izgradnja objekta, formiranje industrije, regije itd.).

2. Rast (razdoblje rasta prihoda od poslovanja nekretnine, brzi razvoj okruga (grada), industrije itd.).

3. Stabilnost, ravnotežno razdoblje (stabilan prihod, formirani ukusi potrošača nekretnina, formirana infrastruktura područja itd.).

4. Pad (razdoblje smanjenja potražnje za nekretninama, smanjenje dobiti, pad proizvodnje u industriji itd.).

Uzimajući u obzir životne cikluse, stručni procjenitelj mora analizirati i predvidjeti zakonodavne, demografske, međunarodne, znanstveno-tehničke, urbanističke i društvene procese, kao i reakciju tržišta nekretnina na njih.

Načelo najbolje i najučinkovitije upotrebe

Načelo najveće i najbolje uporabe formulirano je na sljedeći način: to je razumna i moguća uporaba, koja osigurava najveću trenutnu vrijednost predmeta na datum važenja procjene.

Poznata je i druga definicija ovog načela: to je takva mogućnost korištenja nekretnine, odabrana između razumnih i mogućih, koja dovodi do najveće vrijednosti zemljišta. Ovakva definicija načela obično se odnosi na ocjenu zgrada i građevina sa značajnom istrošenošću, kao i procjenu slobodnog zemljišta.

Ako se utvrđuje trošak građevine (konstrukcije), tada se pri procjeni ove vrste nekretnine treba voditi prvom definicijom načela najbolje i najučinkovitije uporabe. U ovom slučaju, prilikom odabira mogućih mogućnosti korištenja ovog objekta, moguće je isključiti opciju usvojenu u trenutku procjene, budući da je takvo korištenje nekretnine ograničeno na vremensko razdoblje dok vrijednost zemljišne čestice ne bude najbolja i najučinkovitija uporaba premašuje vrijednost cjelokupnog imovinskog kompleksa (zemljišta i zgrada) u kombinaciji s troškovima rušenja građevine.

Ovo načelo je temeljno (osnovno) za provedbu sva tri pristupa vrednovanju, a njegovo tumačenje je od posebne važnosti u svakom konkretnom slučaju, jer utječe na izbor vrste vrijednosti. Kod utvrđivanja najvjerojatnije prodajne cijene nekretnine (tržišne vrijednosti nekretnine) najprikladnije je sljedeće tumačenje ovog načela: „najvjerojatnije korištenje postojeće nekretnine“, dok je kod utvrđivanja investicijske vrijednosti naglasak na tumačenje je o "najučinkovitijem korištenju imovine".

Analiza najbolje i najučinkovitije uporabe nekretnine provodi se u dvije faze: u prvoj se analizira najbolja i najučinkovitija uporaba zemljišta, kao da je besplatno, au drugoj - najbolja i najučinkovitija uporaba građevine. (struktura) koja se nalazi na ovom mjestu.

1.5 Čimbenici koji utječu na vrijednost nekretnine

Kao i u bilo kojem drugom mehanizmu određivanja cijena, vrijednost nekretnine ovisi o nizu objektivnih i subjektivnih čimbenika, od kojih su samo potonji povezani s ponašanjem određenog prodavatelja, kupca i (ili) posrednika u fazi sklapanja transakcije. . U subjektivne čimbenike ubrajaju se, primjerice, temperament, znanje, poštenje, strpljenje, osobne simpatije i antipatije sudionika u prometu nekretnina i dr. U okviru moje diplome ne razmatraju se ovi čimbenici vezani za područje psihologije, već se glavna pozornost posvećuje objektivnim čimbenicima i njihovom utjecaju na procjenu vrijednosti nekretnina.

Objektivni čimbenici uglavnom su ekonomski, koji u konačnici određuju prosječnu razinu cijena određenih transakcija.

Ekonomski faktori se dijele na makroekonomske i mikroekonomske. Prvi uključuju čimbenike koji se odnose na opću situaciju na tržištu: početnu razinu sigurnosti potražnje za nekretninama u regiji; obujam i struktura novogradnje i rekonstrukcije; faktori migracije; pravni i ekonomski uvjeti transakcija (porezi, pristojbe itd.); razinu i dinamiku inflacije. Makroekonomski čimbenici također uključuju dugoročne čimbenike: razliku u dinamici cijena dobara (usluga) i uvjeta plaća, koji utječu na opseg akumulacije sredstava i iznos odgođene potražnje; tempo i razmjeri formiranja novog društvenog sloja "bogataša" koji imaju priliku ulagati u nekretnine; razvoj sustava stranih misija u regiji itd.

POGLAVLJE 2. PROCJENA OBJEKTA STAMBENE NEKRETNINE

2.1 Opis nekretnine

Predmet procjene je zaseban stan koji se sastoji od dvije dnevne sobe.

Svrha procjene je utvrđivanje vrijednosti navedene nekretnine.

Pod nekretninom se podrazumijeva stvarna stvar koja je nekretnina i zakonska prava na njoj.

Akt pregleda objekta

Adresa objekta: Rusija, Novosibirsk, Krasny prospect, 171/2, apt. 27. Vlasnik: Abramenko N.I. BTI potvrde broj 78965784. Stan je privatiziran.

Objekt se nalazi uz liniju metroa (na desnoj obali), prometna mreža je dobro razvijena. Do metro stanice "Zaeltsovskaya" 10 min. pješice. U blizini su izložbeni centar "Sibirski sajam", kasino, noćni klub, frizerski salon, sportski i fitness centar, kulturni centar "Energija", kino "Progress-Kinomir", 10 minuta hoda od Botaničkog vrta.

Najbliži mikromarket udaljen je 10 minuta hoda.

Analiza područja lokacije omogućuje vam davanje visoke ocjene tržišta rada u području u kojem se nalazi predmet procjene. Blizina trgovine, obrazovnih ustanova ocjenjuje se zadovoljavajućom ocjenom. Kvaliteta komunalnih usluga, kao i usluga zaštite javnog reda i mira, ocijenjena je zadovoljavajućom.

Vrtić, ambulanta udaljeni su 5 minuta od kuće, škole su dosta udaljene (15 - 20 minuta).

Ekološki uvjeti su loši zbog blizine tvornica - Novosibirska elektrovakuumska tvornica, tvornica Ekran, tvornica nazvana po. Lenjin, Novosibirska tvornica poluvodiča.

Karakteristike kuće.

Zidni materijal - ploča. Ukupan broj etaža je 5. Visina etaža je 2,2 m. Kuća je udaljena od kolnika, nalazi se u dvorištima.

Godina izgradnje - 1975. Opći izgled zgrade je dobar.

Vodovod – centralno, grijanje – centralno, ventilacija – prirodno, energenti – centralno.

Podaci o stanu:

Dvosoban stan nalazi se na 2. katu kuće. Ukupna površina stana je 42 m2. m, stambena površina - 28 m2. m (jedna soba - 18 m², druga - 10 m²). Površina kuhinje je 6 četvornih metara. m, kupaonica zauzima 3,5 m2. Apartman ima balkon, telefon. Prozori su orijentirani na zapad. Opći pogled na stan je zadovoljavajući.

Raspored stana i shema njegovog smještaja u ulazu prikazani su u Prilogu 1.

Dakle, analiza lokacije i stanja objekta u prvoj aproksimaciji omogućuje nam govoriti o prilično visokoj cijeni objekta.

Procjena je napravljena u skladu sa sljedećim pretpostavkama:

Posebno ispitivanje inženjerskih mreža nije provedeno;

Predmet procjene nema skrivenih nedostataka, uključujući nedostatke u nosivom okviru zgrade, koji bi mogli utjecati na njegovu vrijednost;

Nekretnina je u skladu sa svim sanitarnim i ekološkim standardima;

U procjeni su korišteni pouzdani izvori informacija.

2.2. Vrednovanje stambene nekretnine dohodovnim pristupom

Procjena vrijednosti nekretnina metodom izravne kapitalizacije

Za izračun stope kapitalizacije za potrebe vrednovanja stambenih nekretnina treba koristiti pojednostavljenu Elwoodovu metodu.

R= Υ - App * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

gdje je R - stopa kapitalizacije;

Υ - stopa povrata na kapital;

App - moguće povećanje vrijednosti nekretnine za razdoblje;

SFS je faktor otplate po stopi Υ za predviđeno razdoblje držanja;

CHOD - neto poslovni prihod;

TC je sadašnja vrijednost.

Neto operativni prihod može se odrediti pomoću sljedeće formule:

CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)

gdje je EI efektivni bruto dohodak, koji je definiran na sljedeći način:

EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)

gdje je PVH potencijalni bruto prihod za 1 godinu, uz pretpostavku da je objekt u potpunosti iznajmljen,

PP - procijenjeni gubici od mogućnosti nezaposlenosti (3%),

DD - ostali prihodi.

Υ - predstavlja stvarni prihod koji odgovara tipičnom investitoru.

Stopa otplate fonda određena je sljedećom formulom:

SFS= i / (l+i)n-1 , (1.4)

gdje je n broj perioda;

i - diskontna stopa (stopa povrata na kapital).

Metodom izravne kapitalizacije odredit ćemo trošak dvosobnog stana koji je stečen radi ostvarivanja prihoda od najma s naknadnom prodajom.

Najam - 12 000 rubalja. / mjesecu Mogući zastoji - 3% Operativni troškovi - 1200 rubalja. /mjesec Stopa povrata na kapital je 15%. Mandat je 5 godina. Planirano povećanje troškova je 40%.

Stopa otplate pod navedenim uvjetima bit će 0,086:

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.

Tada će stopa kapitalizacije biti jednaka 0,1583:

R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.

Efektivni bruto dohodak izračunat formulom (1.3) bit će jednak 139680 rubalja:

EVD \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 \u003d 139680 rubalja.

Neto operativni prihod od posjedovanja nekretnine pod ovim uvjetima bit će 125 280 rubalja:

CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 rubalja.

Trenutna vrijednost imovine može se odrediti formulom:

TS = CHOD / R, (1,5)




gdje je R - stopa kapitalizacije;

CHOD - neto poslovni prihod od vlasništva nekretnine.

Dakle, trenutna vrijednost procijenjene stambene nekretnine bit će 1.327.118,6 rubalja:

TS \u003d 125280 / 0,0944 \u003d 1327118,6 pyb.

U sljedećoj fazi procjene odredit ćemo vrijednost objekta diskontirajući buduće prihode.

Diskontiranje budućih prihoda je metoda koja se koristi za procjenu objekata nekretnina koji generiraju prihod kao trenutnu vrijednost, očekivane buduće koristi od posjedovanja objekta.

Buduće koristi od transakcija nekretninama su sljedeće:

Učestalost primitka u obliku neto prihoda iz poslovanja tijekom vlasništva nad objektom;

Reverzija - prihod od prodaje objekta nakon isteka roka držanja.

Sadašnja vrijednost imovine određena je na sljedeći način:

TS = TS (PPD) + TS (P), (1.6)

gdje je PPD učestalost tokova prihoda;

Ρ - reverzija;

TC je sadašnja vrijednost.

Vrijednost stavke, izračunata metodom diskontiranih budućih zarada, sadašnja je vrijednost svih budućih novčanih tokova i poništenja, uzimajući u obzir stupanj rizika i alternativne slučajeve upotrebe.

Metodologija za izračun troška prema predloženoj metodi je sljedeća.

1. faza. Predviđanje budućih tokova prihoda i procijenjena vrijednost imovine pri preprodaji:

Određivanje vrijednosti razdoblja prognoze;

Utvrđivanje učestalosti primitka dohotka.

Neto operativni prihod (NOR) koristi se kao osnova za predviđanje.

Izračun reverzije, t.j. prihoda od prodaje objekta, izrađuje se uzimajući u obzir moguće promjene vrijednosti nekretnine. Troškovi povezani s troškovima prodaje oduzimaju se od troška povrata.

Faza 2. Izračun diskontne stope.

Diskontna stopa je faktor koji se koristi za izračunavanje sadašnje vrijednosti iznosa novca primljenog u budućnosti.

Diskontna stopa pokazuje učinkovitost kapitalnih ulaganja, uzimajući u obzir rizik dobivanja planiranog iznosa. Diskontna stopa odabrana je kao prosječna stopa povrata koju ulagači očekuju na svoja kapitalna ulaganja u slične nekretnine na određenom tržištu.

Budući da diskontna stopa izravno ovisi o riziku, ona se određuje prema tome koliko visoko prosječni investitor procjenjuje razinu rizika povezanog s ulaganjem novca u ovu nekretninu.

Dakle, što je veća razina rizika, to je viša diskontna stopa te je, sukladno tome, sadašnja vrijednost budućih prihoda sve manja od sadašnje vrijednosti nekretnine.

Faza 3. Pretvaranje buduće vrijednosti novčanih tokova u sadašnju vrijednost pomoću tehnike složenih kamata.

SR = TS ± Δ = TS (1 + j), (1.7)




gdje je Δ - povećanje ili smanjenje vrijednosti objekta;

SR - trošak reverzije;

J - udio promjene vrijednosti objekta za izvještajno razdoblje (0,4).

Trenutna vrijednost imovine izračunava se pomoću sljedeće formule:

gdje je i - stopa povrata na kapital;

n - razdoblje prognoze.

Neto prihod od poslovanja izračunat je gore metodom izravne kapitalizacije i iznosio je 125.280 rubalja za imovinu koja se procjenjuje.

Pretpostavimo da ćemo dobiti prihod od poslovanja nekretnine s učestalošću od 1 puta godišnje. U ovom slučaju, trenutna vrijednost imovine bit će 1346178 rubalja:

TC = 125280 / (1+ 0,15) + 125280 / (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0,4) / (1+0,15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696

TC = 1346178 rubalja.

Tijekom procjene moguće je procijeniti buduću vrijednost novčanih tokova od nekretnine.

SR \u003d 1346178 * (1 + 0,4) \u003d 1884649 rubalja,

Tako se nakon 5 godina procijenjeni stan može prodati za 1.884.649 rubalja.

2.3 Vrednovanje stambenih nekretnina usporedbom prodaje analognih

Bit pristupa je usporediti nekretninu koja se procjenjuje s drugim nekretninama koje su stavljene na prodaju.

Temeljno načelo komparativnog pristupa vrednovanju nekretnina je načelo supstitucije. Kaže da ako na tržištu postoji više sličnih nekretnina, racionalan kupac neće platiti objekt više od iznosa koji bi koštao kupnja druge nekretnine slične korisnosti.

Koraci procjene:

1. istraživanje tržišta;

2. prikupljanje i provjera podataka;

3. analiza i usporedba podataka;

4. dopuna;

5. usklađivanje podataka.

Istraživanje tržišta provodi se kako bi se identificirale one usporedive prodaje i nekretnine za prodaju koje su slične imovini koja se procjenjuje.

Svaku prodaju koja se koristi kao usporediva u izvješću o procjeni procjenitelj mora osobno provjeriti.

Potrebno je svaki objekt usporediti s onim koji se ocjenjuje i analizirati razlike:

Datum prodaje;

Fizičke karakteristike;

Mjesto;

Uvjeti prodaje.

Sljedeći korak u procjeni je prilagodba. Suština ove faze je usklađivanje prodajnih ili traženih cijena za svaki usporedivi objekt u skladu s postojećim razlikama.

Ispravci vrijednosti mijenjaju cijenu prodanog predmeta analoga za određeni iznos, pri čemu se procjenjuju razlike u karakteristikama predmeta analoga i predmeta koji se vrednuje.

Postotne prilagodbe koriste se za ispravljanje razlika povezanih s vremenom transakcije, lokacijom i fizičkim karakteristikama.

uzastopne izmjene i dopune. Njihova je osobitost u činjenici da se, ovisno o redoslijedu prilagodbe postotka, može dobiti drugačiji rezultat.

Kumulativne korekcije dobivaju se množenjem svih pojedinačnih korekcija. U ovom slučaju slijed nije potreban.

Konačna vrijednost je procjena koju donosi procjenitelj na temelju analize svih dostupnih informacija. Jednostavno usrednjavanje ne dovodi uvijek do točnog rezultata, a štoviše, nije uvijek potrebno odabrati jedan broj kao pokazatelj troška. Korištenje raspona vrijednosti je ispravnije.

Da bi se primijenila metoda usporedbe tržišnih analoga, potrebno je prikupiti podatke o deset dvosobnih stanova ponuđenih na prodaju u okrugu Zaeltsovsky (Sibirski sajam, Botanički vrt). Podaci o sličnim stanovima prikazani su u tablici u tablici 1. u Prilogu 2.

Svaki od deset prezentiranih stanova potrebno je okarakterizirati koeficijentima troškovne metode i rezultate sažeti u tablici.

Omjer ukupne i stambene površine stana Ksozh - uzima u obzir omjer ukupne površine stana i njegove stambene površine. Uzima se jednako:

0,95 - omjer manji od 1,50

1,00 - omjer od 1,50 do 1,66

1,05 - omjer od 1,66 do 2,00

1,10 - preko 2,00.

Koeficijent prisutnosti balkona ili lođe Kbl:

Ako postoji balkon, ovaj koeficijent je 1,00;

U prisustvu lođe - 1,05;

U njihovoj odsutnosti - 0,95;

ako ima dva ili više balkona ili lođa - 1.10.

Kat koeficijent etažnosti u slučaju da se stan nalazi na prvom ili zadnjem katu zgrade iznosi 0,90. U svim ostalim slučajevima - 1,00.

Koeficijent izolacije Kiz soba uzima se jednak:

1.04 - sve sobe su izolirane;

0,96 - susjedne sobe u dvosobnim stanovima ili više od jedne prolazne sobe u 3-6 sobnim stanovima;

1,00 - u svim ostalim slučajevima.

Koeficijent raspoloživosti dizala Cliff uzima se jednakim:

1.03 - u kućama s 5 ili manje katova postoji dizalo;

1,00 - postoji lift u kućama s više od 5 katova, odnosno nema u kućama s 5 ili manje katova;

0,97 - u kućama s više od 5 katova nema lifta.

Koeficijent visine prostorija Kvys jednak je:

0,98 - visina prostorija je manja od 2,5 m;

1,00 - visina prostorija od 2,50 m do 2,80 m;

1,02 - visina prostorija od 2,80 m do 3,00 m;

1,04 - visina prostorija od 3,00 do 3,40 m;

1,06 - visina prostorija je preko 3,40 m.

Koeficijent raspoloživosti odvodnika za smeće K mus uzima se jednak:

1,02 - dostupan u kućama s manje od 5 katova;

0,97 - ne u kućama s više od 5 katova;

1,00 - u ostalim slučajevima.

Koeficijent koji uzima u obzir površinu kuhinje Kk:

0,95 - s kuhinjom do 6 četvornih metara. m;

1,00 - s površinom od 6 kvadratnih metara. m do 9 kvadratnih metara m

1.02 - s površinom od 9 kvadratnih metara. m do 12 kvadratnih metara m;

1.10 - preko 12 m² m.

Vrijednosti koeficijenata za svaku nekretninu prikazane su u Tablici 2 u Dodatku 2. Ekvivalentna cijena dvosobnog stana, izračunata u Tablici 2, je cijena dvosobnog stana u peterokatnici s omjer ukupne i stambene površine od 1,5 do 1,66, s balkonom, na srednjoj etaži, visina stropa veća od 2,5 m, bez odvoda za smeće, kuhinja od 6 do 9 m.

Množenjem aritmetičke prosječne cijene za deset stanova s ​​ukupnom površinom procijenjenog stana i dijeljenjem s korektivnim koeficijentima za procijenjeni stan dobivamo stvarnu tržišnu cijenu stana koja će biti 2410714:

54 tisuće rubalja * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =

Dakle, kao rezultat procjene imovine koja se proučava komparativnom metodom, utvrđeno je da je tržišna cijena dvosobnog stana 2.410.714 rubalja.

2.4 Procjena vrijednosti nekretnina korištenjem troškovnog pristupa

Prema troškovnom pristupu, vrijednost imovine određena je količinom resursa utrošenih na njezinu reprodukciju ili zamjenu, uzimajući u obzir fizičku i zastarjelost.

Troškovni pristup prilično je teško procijeniti trošak stana, jer je prilično teško procijeniti troškove izgradnje jednog stana, odvojiti njihove troškove za izgradnju stambene zgrade u cjelini.

Procijenit ćemo cijenu objekta troškovnim pristupom pod pretpostavkom da su troškovi izgradnje kuće raspoređeni proporcionalno ukupnoj površini stanova. Ova pretpostavka je uvjetna, ali ipak će vam omogućiti da dobijete približnu procjenu troškova stana koristeći troškovni pristup.

Dakle, poznato je da građevinska tvrtka LLC "Promstroy - D" planira izgraditi stambenu zgradu na ulici. Zračna luka (u okrugu Zaeltsovsky u Novosibirsku, u neposrednoj blizini kuće u kojoj se nalazi procjena). LLC "Promstroy - D" dobio je pravo projektiranja i izgradnje ove kuće na parceli ukupne površine 3 tisuće 298 četvornih metara. m. Procjenu tržišne vrijednosti zemljišta i trošak izgradnje stambene zgrade po nalogu investitora izvršila je Praktika doo. Prema predprojektnoj dokumentaciji, ukupna korisna površina stanova u zgradi od 5 katova bit će 3.262 m2. m. Stambena zgrada će uključivati ​​75 stanova.

Prema stručnjacima Praktika LLC, trošak izgradnje kuće iznosit će 10 milijuna 640 tisuća rubalja. U ovom slučaju troškovi izgradnje 1 m2. m. ukupne površine iznosit će 3261,8 rubalja.

Ukupna površina nekretnine koja se procjenjuje je 42 m2. m. Dakle, u skladu s troškovnim pristupom, trošak obnove objekta iznosit će 136 995,6 rubalja. (3261,8 rubalja * 42 četvornih metara).

Trošak zamjene treba odrediti uzimajući u obzir akumuliranu amortizaciju. Vijek trajanja stambene zgrade je 40 godina. Amortizacija na predmetu procjene je 30 godina. Dakle, prilikom procjene potrebno je uzeti u obzir 10/40 zamjenske cijene objekta.

Procjena vrijednosti objekta troškovnim pristupom bit će:

136.995,6 RUB * 10 / 40 \u003d 34248,9 rubalja.

2.5 Usklađivanje rezultata procjene stambenih nekretnina

Za procjenu objekta stambene nekretnine - dvosobnog stana koji se nalazi u okrugu Zaeltsovsky u Novosibirsku - korištene su metode prihoda i komparativni pristupi, prema kojima su dobiveni sljedeći rezultati:

1. Prema metodi usporedbe prodaje analoga, trošak objekta iznosi 2410714 rubalja.

2. Kao dio dohodovnog pristupa:

3. U skladu s troškovnim pristupom, trošak objekta iznosit će 34248,9 rubalja.

Određivanje likvidacijske vrijednosti prilično je rijetko u ruskoj praksi vrednovanja, što utječe na nisku razinu metodološke podrške za ovu vrstu procjene.

Jedini faktor koji utječe na vrijednost likvidacijske vrijednosti i razlikuje je od tržišne vrijednosti je faktor „prisilne prodaje“ koji je tipičan za netržišne uvjete prodaje nekretnina.

Stoga postaje sasvim očito da je za izračunavanje povratne vrijednosti u trenutnim ruskim uvjetima moguće koristiti sljedeću jednadžbu:

Gladak. = Sryn. x (1 - kvin.),

gdje je gladak. - preostala vrijednost nekretnine;

Sryn. - tržišnu vrijednost predmeta istraživanja;

Kvyn. - ispravak za prisilnu prodaju uz 0< Квын. < 1.

Prema gornjoj jednadžbi, preostala vrijednost se izračunava u dva koraka. U prvoj fazi utvrđuje se tržišna vrijednost proučavane nekretnine. U drugoj fazi se izračunava vrijednost ispravka za prisilnu prodaju i uključuje u vrijednost tržišne vrijednosti, odnosno tržišna vrijednost se koriguje za faktor "prisilna prodaja" (za netržišne uvjete prodaje) .

Ako izračun tržišne vrijednosti nekretnine ne izaziva poteškoće, onda definiranje ispravka za prisilnu prodaju i njegova matematička opravdanost postavlja mnoga pitanja. U praksi ga procjenitelji intuitivno prihvaćaju u rasponu od 0,1 do 0,3 (10 - 30% tržišne vrijednosti).

Dakle, u slučaju vrijednosti koeficijenta usklađivanja na razini od 10%, vrijednost spašavanja stambene nekretnine bit će:

Slick = 2410714 rubalja. x (1 - 0,1) = 2169642,6 rubalja.

Ako je vrijednost koeficijenta usklađivanja na razini od 30%, sanirana vrijednost stambene nekretnine bit će:

Slick = 2410714 rubalja. x (1 - 0,3) = 1687499,8 rubalja.

Dakle, općenito možemo zaključiti da će likvidacijska vrijednost imovine biti od 70 do 90% njezine tržišne vrijednosti i kretati će se od 1.687.499,8 tisuća rubalja. do 2169642,6 tisuća rubalja.

Dakle, jasno je da se cijena stana u četiri opcije pokazala različitom. Da bi se utvrdilo koja cijena najtočnije odražava vrijednost predmeta, potrebno je poznavati svrhu procjene, budući da svrha procjene određuje izbor određivanja vrijednosti.

Ako je svrha procjene utvrditi vrijednost predmeta stečenog u svrhu ostvarivanja dobiti u obliku periodičnog prihoda s naknadnom prodajom, tada se treba usredotočiti na brojku dobivenu metodom prihoda (1327118,6 rubalja - 1346178 rubalja )

Ako je svrha procjene utvrditi stvarnu tržišnu vrijednost objekta, dok postoji dovoljno informacija o prodajnim cijenama sličnih objekata, tada se trošak stana treba uzeti kao brojka dobivena usporedbom tržišnih analoga (2410714 rubalja ).

Ako je svrha procjene utvrđivanje vrijednosti stana koji služi kao kolateral za dobivanje hipotekarnog kredita, tada je najprikladnija likvidacijska vrijednost, budući da se prodajom predmeta procjene u slučaju neisplaćivanja kredita može smatrati da je to likvidacijska vrijednost. dogovor se mora osigurati u relativno kratkom vremenu. Dakle, kao vrijednost imovine treba uzeti vrijednost u rasponu od 1.687.499,8 tisuća rubalja. do 216942,6 tisuća rubalja.

POGLAVLJE 3. PRIJEDLOZI ZA POBOLJŠANJE METODA PROCJENE NEKRETNINA

procijenjena vrijednost stambene nekretnine

Općenito, prvo poglavlje je u većoj mjeri posvećeno teorijskim osnovama, osnovnim kategorijama vezanim uz procjenu vrijednosti nekretnina.

U drugom poglavlju rada prikazani su rezultati procjene vrijednosti nekretnina sa stajališta tri pristupa određivanju tržišne vrijednosti: procjena u smislu troškova (troškovni pristup), procjena izravnom usporedbom prodaje (komparativni pristup), procjena u smislu očekivani ili stvarni prihod (dohodovni pristup) .

Usporedbom rezultata procjene utvrđeno je da svi pristupi daju različite rezultate. Razmotrimo glavne smjerove za poboljšanje predstavljenih pristupa vrednovanju nekretnina.

U suvremenoj procjeniteljskoj praksi često se koristi tehnologija izvođenja kalkulacija zamjenskih troškova pomoću UPVS kolekcija. Korištenje ovih zbirki počelo je 1997. godine, kada tržišne informacije o nekretninama praktički nisu postojale, a korištenje ovih zbirki je bio jedini način za određivanje „tržišne vrijednosti“, uglavnom za revalorizaciju dugotrajne imovine. U posljednjem desetljeću došlo je do velikih promjena u informacijskoj potpori tržišta nekretnina i proračuna. Gosstroy Ruske Federacije prešao je na novu procjenu i regulatorni okvir. Dekret Gosstroja Rusije br. 16 od 08. travnja 2002. „O mjerama za završetak prijelaza na novu procijenjenu i regulatornu osnovu za cijene u građevinarstvu” poništio je od 01.01.2003. regulatorne dokumente Gosstroja SSSR-a, izrađene na razini cijena predviđenoj predračunskim i regulatornim osnovama iz 1991. i 1984. godine. Umjesto njih uvode se državni elementarni predračunski normativi (GESN) i federalne jedinične cijene (FER). Gosstroy Rusije odobrio je i stavio na snagu:

· GESNr-2001 "Državne elementarne procijenjene norme za popravke i građevinske radove";

· GESN-2001 "Državne elementarne procijenjene norme za opće građevinske radove";

GESNm-2001 "Državne elementarne procijenjene norme za ugradnju opreme"

HPES su namijenjeni utvrđivanju sastava i potreba za sredstvima potrebnim za izvođenje građevinskih radova na objektima, izradi troškovnika (predračuna) resursnom metodom, kao i za plaćanje izvedenih radova i otpis materijala.

Gosstroy Rusije razvija savezne jedinične cijene (FER, FERr i FERm) samo za moskovsku regiju. Nadalje, Gosstroy prenosi cijene za Moskovsku regiju u regionalne centre za određivanje cijena u građevinarstvu kako bi se cijene povezale s regionalnim uvjetima. Nakon uvezivanja, zbirke cijena se šalju natrag u Gosstroy na njihovo daljnje odobrenje. Trenutačno proces izrade novog regulatornog okvira još nije dovršen. Provođenje procjene vrijednosti nekretnina temeljem novog regulatornog okvira vrlo je složen i dugotrajan posao koji zahtijeva posebna znanja i vještine. Kako bi novi regulatorni okvir ušao u praksu vrednovanja, potrebno je provesti niz radova na razvoju softverskih i računalnih sustava prilagođenih rješavanju aplikativnih problema vrednovanja nekretnina.

Nedavno su počeli aktivno raditi regionalni centri za cijene u građevinarstvu, pojavile su se tvrtke specijalizirane za pružanje informacijskih usluga, na primjer, NPF Centar za informacijske tehnologije u graditeljstvu.

A jedino se procjenitelji nekretnina još uvijek služe davno zastarjelim zbirkama iz 70-ih godina prošlog stoljeća i pritom na temelju njih opravdavaju “tržišnu vrijednost” predmeta. Iskusni procjenitelji odavno su shvatili nedostatke korištenja zbirki UPVS, prvenstveno vezane uz popis troškova uključenih u jedinične cijene, prosječnu indeksaciju, nedosljednost u tehnologijama, omjer opsega posla itd.

Dakle, u zbirkama UPVS-a uzimaju se u obzir sljedeće stavke troškova:

· izravni troškovi;

režijski troškovi;

Planirana ušteda (dobit);

opći gradilišni troškovi za dodjelu i uređenje gradilišta;

trošak projektiranja i izviđanja;

troškovi povezani s proizvodnjom rada zimi;

Trošak premijske plaće

trošak uzdržavanja ravnateljstva stalnog poduzeća;

· gubici od likvidacije privremenih zgrada i građevina;

· troškovi prijevoza radnika na udaljenosti većoj od 3 km. u nedostatku javnog prijevoza;

· trošak isplate bonusa zaposlenicima za mobilnu prirodu posla.

Iskusni procjenitelji u svojim izračunima koriste vlastite razvoje na temelju prilagodbi analoga ili konsolidiranih procjena.

U radu P.G.Grabovoi, S.P.Korostelev “Procjena imovine, dio I. Procjena nekretnine”, na konkretnom primjeru je prikazano da su rezultati izračuna zamjenskog troška stambene nekretnine korištenjem metodologije UPVS značajno, nekoliko puta , razlikuju se od tržišnih pokazatelja.

Međutim, u većini izvješća koja je pregledao Stručni savjet Ruskog društva procjenitelja, procjena tržišne vrijednosti nekretnina i dalje se temelji na zastarjelim UPVS. Štoviše, kako bi se rezultati ovih izračuna na neki način približili tržišnim pokazateljima, u njih se uvodi određeni faktor množenja koji se naziva "profit poduzetnika". Prihvaća se apsolutno proizvoljno, jer u modernim uvjetima nije moguće ukloniti ovaj pokazatelj s tržišta. Ovdje treba naglasiti da, sukladno IVS-2003, “primjena tržišne vrijednosti zahtijeva zaključivanje procjene isključivo na temelju tržišnih podataka”. Prilikom primjene RSA, procjenitelj nedvosmisleno utvrđuje netržišnu vrijednost, što bi trebalo biti prikazano u izvješću.

U Rusiji još uvijek ne postoji pouzdana baza podataka o agregiranim osnovnim pokazateljima troškova izgradnje, koji su dostupni od zapadnih procjenitelja (po uzoru na WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

Trenutno, glavna priznata baza podataka za procjenu vrijednosti nekretnina su razvoji Co-Invest LLC. Ova tvrtka kvartalno objavljuje bilten "Indeksi cijena u graditeljstvu", kao i seriju "Priručnik procjenitelja": "Industrijske zgrade", "Stambene zgrade", "Zbirke pariteta kupovne moći valuta na nacionalnim građevinskim tržištima", "Priručnik zamjenski trošak zgrada i građevina na trenutnoj razini cijena, itd.

Kada se koriste ove publikacije, mora se imati na umu da se većina njihovih izračuna temelji na normativnoj osnovi planskog gospodarstva, indeksirano određenim cjenovnim koeficijentima i, stoga, konačni rezultati procjene mogu imati značajnu pogrešku iz gore navedenih razloga. . Prilikom primjene pojedinih indeksa potrebno je pažljivo proučiti preduvjete za njihov izračun.

Nedavno objavljen i najavljen kao prvi u zemlji, očekivani od procjenitelja, Regionalni vodič kroz troškove gradnje (RCC-2006). Daje troškovne pokazatelje po vrstama građevinskih radova, agregirane troškovne pokazatelje (CSI) i „informacije za procjenu potrebnog iznosa ulaganja u ekspresnoj opciji“. Zapravo, potonja definicija odnosi se na procijenjenu cijenu objekata-analoga modernih zgrada i građevina. Dio III RCC-a sadrži "analogne objekte s tehničkim i ekonomskim pokazateljima strukturnih elemenata, analogne objekte s tehničkim i ekonomskim pokazateljima za objekt u cjelini i zbirnu tablicu tehničkih i ekonomskih pokazatelja preporučenih za određivanje troškova stambenih zgrada i društvenih i kulturnih objekata." Pokazatelji troškova definirani su u cijenama od 01.01.2006. za "Moskovsku regiju". Imenik sadrži troškovnike za 18 tipova suvremenih stambenih zgrada i 27 nestambenih nekretnina. U RCC-2007 ovaj popis objekata značajno je proširen.

Objavom RCC-a stvaraju se uvjeti za njegovu primjenu u postupcima vrednovanja nekretnina i poduzeća. Ako je u procjeni nekretnina moguće koristiti II dio priručnika „Zbirni pokazatelji vrijednosti“, onda je u troškovnom pristupu poslovne procjene moguće koristiti III dio „Objekti-analozi zgrada i građevina“.

Stoga bi zbirke RCC-a trebale postati temeljna osnova za vrednovanje nekretnina. Međutim, postoje značajni nedostaci ovih zbirki. Glavna je da ne daju početne podatke i glavne pretpostavke dobivenih vrijednosti troškova analoga. Dakle, nije sasvim jasno koji je konkretni sastav opreme uzet u obzir u konačnim pokazateljima, što je uračunato u druge troškove graditelja i sl. Zajednički rad procjenitelja, analitičara i procjenitelja u smjeru poboljšanja RCC-a može dovesti do stvaranja informacijske baze koja je toliko potrebna procjeniteljima nekretnina.

Glavni smjer u razvoju procjeniteljske djelatnosti danas postaje procjena tržišne vrijednosti nekretnina. To postaje moguće zbog činjenice da naša zemlja prikuplja bazu podataka o stvarnoj tržišnoj vrijednosti nekretnina.

Kako bi se pojednostavio postupak procjene stambenih nekretnina u procjeniteljskim agencijama, može se koristiti regresijski model cijene stana, koji vam omogućuje da izračunate cijenu stambene nekretnine ovisno o nizu njegovih parametara.

Primjer izgradnje takvog modela dat je u časopisu "Nekretnine" za prosinac 2005. godine. Model je izgrađen prema cjenicima nekoliko nekretninskih tvrtki koje se bave izgradnjom stanova različitih potrošačkih karakteristika u različitim četvrtima grada Novosibirska. Za analizu su prikupljeni podaci o 450 stanova (150 opcija za svaki tip stana - jednosobni, dvosobni, trosobni) prema sljedećim parametrima:

Cijena stana

Područje u kojem se nalazi nekretnina

Vrsta vlasništva:

javno stanovanje,

Stan stečen temeljem privatizacijskog ugovora,

Nekretnina kupljena kupoprodajnim ugovorom

Materijal kuće u kojoj se stan nalazi:

Panel, cigla, monolit,

Vrsta kuće:

Elita,

poboljšan izgled,

tipično,

puna veličina,

- "Hruščov",

kat kuće,

Kat na kojem se nalazi stan,

Ukupna površina stana,

dnevni dio stana,

kuhinjski prostor,

Prisutnost balkona ili lođe,

Imati telefon.

Razmotrimo detaljno postupak izgradnje modela na primjeru jednosobnih stanova.

U prvoj fazi izgradnje modela analizirana je matrica korelacijskih koeficijenata kako bi se identificirali parametri koji jako ovise jedni o drugima. Glavni zadatak bio je odabrati takve čimbenike čiji koeficijent korelacije ne bi prelazio vrijednost od 0,8. Na temelju rezultata analize izgrađena je matrica korelacijskih koeficijenata koja uzima u obzir 6 čimbenika, odnosno točno polovicu inicijalno prikupljenih, budući da preostali čimbenici nisu zadovoljili uvjet postavljen na koeficijent korelacije.

Na temelju prikupljenih podataka o odabranim faktorima izgrađen je sljedeći regresijski model:

Ρ = -10,12 + 9,24 Ukupno + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)

ili općenito:

Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

U predstavljenoj jednadžbi korištena je sljedeća oznaka:

Ρ je cijena stana s fiksnim parametrima definiranim u nastavku,

Stot - ukupna površina stana,

x1 je lažna varijabla koja karakterizira područje u kojem se stan nalazi,

x2 je lažna varijabla koja karakterizira materijal kuće u kojoj se stan nalazi;

x3 je varijabla koja karakterizira katnost zgrade u kojoj se nalazi stan koji se procjenjuje;

x4 je lažna varijabla koja karakterizira kat na kojem se stan nalazi;

x5 je lažna varijabla koja karakterizira prisutnost telefona u stanu.

Statistički pokazatelji za ovaj model potvrdili su značajnost dobivenih rezultata.

Dakle, dobiveni model vrlo dobro odražava ovisnost prosječne cijene stanova o njegovim parametrima na stambenom tržištu grada Novosibirska (bez uzimanja u obzir ekstremnih opcija).

Predstavljeni modeli uvedeni su u praksu u agencijama za nekretnine grada Novosibirska "Zhilfond" i "Amir - Real Estate", koje imaju zaposlene na puno radno vrijeme za procjenu troškova stanova za prodaju, a također djeluju kao kolateral u kreditu sporazumi. Treba napomenuti da su stručnjaci visoko cijenili učinkovitost njihove primjene.

Drugi važan problem s procjeniteljima je predviđanje vrijednosti stana u budućnosti. Ovaj problem postaje posebno relevantan kada se procjenjuje trošak stana u svrhu hipoteke, budući da će se prodaja stana odvijati u budućnosti, a važno je utvrditi stopu rasta troška stana za razdoblje od ugovor o zajmu.

Početni podaci za izradu modela dinamike cijena na sekundarnom tržištu stanova preuzeti su iz časopisa Nekretnine po kvartalima odgovarajućih godina. Za svaku godinu prikupljeni su podaci o 240 stanova - po 80 za svaku vrstu stanova (jednosobni, dvosobni, trosobni stanovi). . Glavna svrha izgradnje modela je određivanje modela promjene cijena nekretnina na sekundarnom tržištu.

Struktura prikupljenih podataka o stanovima prikazana je na sl. 2.1, 2.2, 2.3.




Riža. 2.1. Struktura stanova uzeta u obzir pri izgradnji modela, prema vrsti stanovanja




Riža. 2.2. Struktura stanova uzeta u obzir pri izgradnji modela, prema vrsti stanovanja







Riža. 2.3. Struktura stanova razmatrana prilikom izgradnje modela prema vrsti materijala kuće

Vremenska analiza ekonomskih pojava razlikuje različite vrste evolucije.

1. Trend, trend ili dugoročno kretanje. Ne postoji stroga definicija trenda, on se otkriva intuitivno. Trend odgovara sporoj promjeni u nekom određenom smjeru koja traje tijekom dugog vremenskog razdoblja.

2. Ciklus, kratkoročna komponenta - brzo kvaziperiodično kretanje, u kojem postoji faza rasta i faza pada.

3. Sezonska komponenta - promjene koje se događaju redovito, za razliku od ciklusa.

4. Slučajne fluktuacije, efekti - kaotično kretanje relativno visoke frekvencije, koje ima više ili manje konstantan karakter.

Neki statistički nizovi predstavljaju jednu ili drugu vrstu evolucije u svom čistom obliku, ali većina njih je kombinacija svih ili pojedinačnih komponenti.

Teoretski, niz dinamike cijena je kombinacija trenda, sezonske komponente i slučajnih fluktuacija. U sadašnjoj fazi razvoja tržišta nekretnina sezonska komponenta cijene stana je narušena, što je posljedica visokih stopa rasta cijena i investicijske atraktivnosti predmetnog tržišta. Zato je posebna pažnja posvećena isticanju trenda u razmatranoj dinamičnoj seriji.

Prema nizu dinamike cijena stanova izgrađen je sljedeći model.

Polinom drugog stupnja:

yi = a + bt2, (3.3)

gdje je i - tip stana,

t - vremensko razdoblje.

Treba napomenuti da bi, u skladu s kriterijima koji se koriste u statistici, koeficijent korelacije trebao biti blizu 1 (prelaziti 0,7), faktor značajnosti F trebao bi biti manji od 0,03 (za zadane parametre modela).

Dakle, dobiveni modeli dobro odražavaju dinamiku cijena na sekundarnom tržištu stanova u gradu Novosibirsku.

Prema dobivenom modelu, rast cijene jednosobnih stanova u 2006. godini trebao je iznositi 22,0%, dok je stvarni rast cijene iznosio 24,3%.

Prema tom modelu, rast cijene dvosobnog stana u gradu Novosibirsku u 2006. godini trebao je biti 21,7%, dok je zapravo stopa rasta bila 21,6%.

Prema predstavljenom modelu, rast cijene trosobnog stana u gradu Novosibirsku u 2006. godini trebao je biti 21,5%, dok je zapravo stopa rasta bila 31,0%.

Zamjenjujući stvarne podatke o cijeni po kvadratnom metru stanova u gradu Novosibirsku u svakom tromjesečju 2006., može se primijetiti da ta vrijednost spada unutar granica intervala pouzdanosti izgrađenih prema modelu.

Prema mišljenju stručnjaka, dobiveni model adekvatno opisuje trenutnu situaciju na tržištu nekretnina u ovom trenutku. Prognoza rasta cijene stanovanja do kraja 2006. godine za pojedine tipove stanova podudara se sa stvarnim podacima, budući da je rast tržišta koji predviđaju stručnjaci 20-30%.

Procjenitelj se stalno suočava s problemom predviđanja cijene stanova, a taj je problem posebno akutan pri procjeni za potrebe kreditiranja. Ispravnost odluke ovisi o iskustvu, kvalifikacijama stručnjaka, kao io kvaliteti prikupljenih podataka o tržištu predmeta koji se ocjenjuje. Korištenje predloženih statističkih modela u radu stručnjaka pomoći će u poboljšanju točnosti predviđanja, kao i kvalitete procjene vrijednosti stambenih nekretnina.




ZAKLJUČAK

Na temelju rezultata studije mogu se izvući sljedeći zaključci.

Postoje tri pristupa vrednovanju nekretnina.

Prihodovni pristup sastoji se u određivanju vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje na temelju iznosa prihoda koji može ostvariti u budućnosti, a najčešće se koristi za procjenu komercijalnih nekretnina.

Troškovni pristup utvrđuje trošak na temelju troškova izgradnje sličnog objekta (cijena materijala, troškova prijevoza i sl.), a temelji se na činjenici da vrijednost objekta koji se procjenjuje ne može biti veća.

Metoda usporedbe prodaje (komparativni pristup) sastoji se u pronalaženju najbližih analoga procijenjenom objektu i prilagođavanju njihove vrijednosti, uzimajući u obzir razlike između njih i procijenjenog predmeta. Ovaj pristup je glavni u procjeni stambenih nekretnina, jer na tržištu postoji dovoljan broj ponuda za prodaju stambenih prostora za ispravnu procjenu.

Svrha procjene predstavljene u praktičnom dijelu rada bila je utvrditi tržišnu vrijednost stana koji se sastoji od dvije dnevne sobe, a koji se nalazi u okrugu Zaeltsovsky u Novosibirsku

Za procjenu objekta stambene nekretnine - dvosobnog stana koji se nalazi u okrugu Zaeltsovsky u Novosibirsku - korištene su metode prihoda, troškova i komparativni pristup, prema kojima su dobiveni sljedeći rezultati.

Prema metodi usporedbe tržišnih analoga, trošak objekta je 2410714 rubalja.

Kao dio dohodovnog pristupa:

Prema metodi izravne kapitalizacije, trošak stana iznosit će 1.327.118,6 rubalja;

Prema metodi diskontiranja budućih prihoda - 1346178 rubalja.

Prema troškovnom pristupu, trošak objekta iznosit će 34248,9 rubalja.

U skladu s metodologijom za određivanje likvidacijske vrijednosti objekta, trošak dvosobnog stana u okrugu Zaeltsovsky kretat će se od 1.687.499,8 tisuća rubalja. do 2169642,6 tisuća rubalja.

Poboljšanje troškovnog pristupa vrednovanju stambenih nekretnina sastoji se u izradi dokumenata, zbirki, koje odražavaju stvarne troškove izgradnje sličnih objekata, budući da su normativne zbirke koje koriste procjenitelji u svom radu objavljene u 70-ih godina. prošlog stoljeća i odavno su zastarjeli, a faktori korekcije koji se koriste u ovim pristupima nisu ni na koji način opravdani.

Glavni smjer unaprjeđenja tržišnih pristupa vrednovanju je korištenje statističkih modela u procesu procjene vrijednosti nekretnina.

U radu su prikazani primjeri modela za određivanje vrijednosti nekretnine na temelju niza njezinih kvalitativnih karakteristika, kao i statistički model za predviđanje vrijednosti nekretnine nakon određenog vremenskog razdoblja. Treba napomenuti da je ovaj problem posebno aktualan u slučaju procjene nekretnine u svrhu kreditiranja, budući da se u tom slučaju nekretnina prodaje neko vrijeme nakon procjene. Korištenje predloženih statističkih modela u radu stručnjaka pomoći će u poboljšanju točnosti predviđanja, kao i kvalitete procjene vrijednosti stambenih nekretnina.




POPIS KORIŠTENE LITERATURE I IZVORA

1. Građanski zakonik Ruske Federacije. Prvi, drugi i treći dio. Službeni tekst. - M .: IKF Omega - L, 2005.

2. O aktivnostima vrednovanja u Ruskoj Federaciji. Savezni zakon od 06.08.98 br. 135 - FZ.

3. Odobrenje standarda ocjenjivanja. Uredba Vlade Ruske Federacije br. 519 od 06.07.2001.

4. Boldyrev B.C. Uvod u teoriju procjene vrijednosti nekretnina. - M.: Centar za menadžment, evaluacija, 2004.

5. Burdenkova E. O nekim aspektima djelatnosti tvrtki za nekretnine. // Pitanja statistike. - 2004. - br. 10. - Str.32 - 37.

6. Balabanov I.T. Transakcije nekretnina u Rusiji. Moskva. 2003. godine

7. Henry S. Harrison. Procjena imovine. - M.: RIO, 2004.

8. Goremykin V.A. Ekonomika nekretnina. - M.: Filin, 2005.

9. Gribovski S.V. Procjena vrijednosti isplativih nekretnina. - St. Petersburg: Peter, 2004.

10. Grigoriev V.V. Procjena vrijednosti nekretnina, teorijski i praktični aspekt. - M.: INFRA - M, 2004.

11. Grishaev S.P. Pravno uređenje nekretnina. // Država i pravo. - br. 3. – 2005. (monografija).

12. Gryaznova A.G., Fedotova M.A. Vrednovanje poslovanja. - M.: Financije i statistika, 2004.

13. Dubovitsky S.K. Nekretnine i evolucija. - Krasnojarsk: Sojuz, 2004.

14. Tjedni specijalizirani časopis: Nekretnine - Novosibirsk br. 15 2007.

15. Ermolaeva E., Frolov A. Smiraj prije rasta. Trendovi razvoja regionalnog tržišta nekretnina. // Kontinent Sibir. - 2005. - br. 15. - S. 10.

16. Tko je tko na tržištu nekretnina: priručnik. – M.: Triada LTD, 2002.

17. Kupchina L.A. Procjena imovine. // Računovodstvo. - 2005. - br. 2. - Str.72 - 75.

18. Lavrukhin O. Tržište nekretnina: faza formiranja je gotova, ali što je sljedeće? // Vedomosti. - br. 21. - 2005.

19. Loginov MP. O pitanju procjene nekretnina u Rusiji. // EKO. - 2004. - br. 9. - S. 103 -108.

20. Nagaev R.T. Nekretnine: enciklopedijski rječnik. M.: Ideal - Press, 2003.

21. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Tržišna procjena gradske imovine. – M.: Jedinstvo, 2003.

22.Provovich Yu.A. Procjena zemljišta u Moskvi. - M.: Ekonomija, 2003.

23. Tržište vrijednosti 2004. godine. Analitički pregled // Expert. - 2005. - br. 5. - S. 64 - 72.

24. Sivets S.A., Bashirova L.A. Kako procijeniti nekretninu (vodič za kupce procjene). - M .: Kroz zrcalo, 2002.

25. Sivets S.A., Levykina I.A. Ekonometrijsko modeliranje u vrednovanju nekretnina. - M .: Kroz zrcalo, 2002.

26. Sivets S.A. Statističke metode u vrednovanju nekretnina i poduzeća. - M .: Kroz zrcalo, 2003.

27. Statistički podaci agencija za nekretnine u gradu Novosibirsku. // Nekretnina. - br. 48 - 51. - 2005. (monografija).

28. Strategija razvitka graditeljstva do 2010. godine. // http://www.gosstroy.ru

29. Tarasevich E.I. Procjena nekretnina - St. Petersburg: Državno tehničko sveučilište St. Petersburg, 2003.

30. Trendovi u razvoju Novosibirsk tržišta nekretnina. Analitički pregled // http://www.nsk.realty.ru

31. Fedotova M.A., Utkin E.A. Procjena vrijednosti nekretnina i poslovanja. -M.: EKMOS, 2004.

32. Friedman D. Analiza i procjena dohodovnih nekretnina. - M.: Delo, 2005.

33. Edukativno-praktični vodič / Ured. Doktorica ekonomskih znanosti, prof. V. Z. Chernika - M .: Izdavačka kuća RDL, 2002. - 272 str.

34. Khachatryan S.R. Ekonometrijski model za predviđanje prodajnih cijena stanova na primarnom (sekundarnom) tržištu. // Revizija i financijska analiza. - br. 4. - 2004. - S. 130 - 134.

35. Shcherbakova N.A., Ekonomika nekretnina, Novosibirsk 2002.;




Prilog 1

RASPORED STANA




POLOŽAJ U ULAZU

Prilog 2

Informacija o prodaji stanova sličnih predmetnoj nekretnini u siječnju 2006

Br. p / str	Ulica	Vrsta kuće	Kat / broj katova	Ukupna/stambena površina	Kuhinja	Balkon / loggia	Telefon	Izolirane / susjedne sobe	Trošak, tisuća rubalja	Cijena 1 m². m., tisuća rubalja.
1	Crvena avenija	Π	2/5	39/26	5,5	B	+	cm	2450	62,8
2	Dachnaya	Π	2/5	40/28	6	B	+	iz	2200	55
3	Dm. Donskoj	Π	3/5	42/28	6,5	B	+	cm	2100	50
4	Dachnaya	Π	4/5	40/26	6	B	+	cm	2150	53,8
5	Crvena avenija	Π	2/5	41/28	5,5	B	+	iz	2650	64,6
6	Žukovski	P	4/5	44/28	6	B	+	cm	2350	53,4
7	Proljeće	P	3/5	43/29	6,5	B	+	cm	2400	55,9
8	Dachnaya	P	2/5	42/28	6	B	+	cm	2300	54,8
9	Dachnaya	P	2/5	40/26	5,5	B	+	iz	2150	53,8
10	Dm. Donskoj	P	3/5	44/29	6	B	+	cm	2100	47,7
11	Procijenjeni objekt	P	2/5	42/28	6	B	+	cm	-	-

Određivanje vrijednosti nekretnina uzimajući u obzir korektivne koeficijente

№	ksozh	Kbl	Kat	keyes	litica	Kvys	Kmus	Kk	Cijena 1 m². m		Ekviv. stajati.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
Aritmetička sredina									55,9	54

FEDERALNA AGENCIJA ZA OBRAZOVANJE

SEI HPE "MOSKVSKO DRŽAVNO SVEUČILIŠTE ZA USLUGE"

Fakultet: "Institut za regionalnu ekonomiju i komunalnu upravu"

Katedra: "Državno i općinsko upravljanje"

predmetni projekt.

Tema: Unapređenje metoda procjene vrijednosti nekretnina.

Disciplina: Upravljanje općinskim nekretninama.

Ispunio učenik

Grupe GRDS 3-2

Ševčuk M.V.

Prihvatio učitelj

Dubovik M.V.

Uvod………………………………………………………………………….3

I Teorijski dio

1.1 Klasifikacija nekretnina……………………………..5

1.2 Metodologija vrednovanja stambenih nekretnina…………………..6

1.3 Tržište nekretnina…………………………………………………………………9

1.4 Tržište vrijednosnih papira nekretnina……………………………..13

1.5 Hipoteka…………………………………………………………………..15

II Analitički dio

2.1 Suvremena načela analize tržišta nekretnina……………18

2.2 Istraživanje tržišta nekretnina………………………………....20

2.3 Metode procjene tržišne vrijednosti nekretnine……………...26

2.4 Značajke različitih vrsta ocjenjivanja……………………………...34

2.5 Utjecaj okolišnih čimbenika na trošak……………...36

III Praktični dio

3.1 Praktična primjena metode usporedne prodaje………..39

3.2 Rizici ulaganja i statistika tržišta nekretnina……………44

Zaključak…………………………………………………………………...47

Literatura…………………………………………………………….50

Uvod.

Pojam "nekretnina" pojavio se u ruskom zakonodavstvu od vremena Petra I. Međutim, u sadašnjim zakonodavnim aktima još nije napravljena jasna razlika između pokretne i nepokretne imovine.

Nekretnine (nekretnine, nekretnine) su zemljišne čestice, podzemne čestice, izolirane vodene površine i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekti koji se ne mogu premještati bez nerazmjerne štete za njihovu namjenu, uključujući šume, višegodišnje nasade, zgrade, zgrade. Nekretnine također uključuju zrakoplove i pomorske brodove koji podliježu državnoj registraciji, brodove unutarnje plovidbe i svemirske objekte. Druga imovina se također može klasificirati kao nekretnina prema zakonu. Tako se, na primjer, poduzeće u cjelini kao imovinski kompleks također priznaje kao nekretnina.

U skladu s prvim dijelom Građanskog zakonika Ruske Federacije, poduzeće se ne smatra subjektom, već izravno objektom građanskih prava.

Poduzeće kao cjelina ili njegov dio može biti predmet prodaje, zaloga, najma i drugih poslova koji se odnose na osnivanje, promjenu i prestanak stvarnih prava. Poduzeće se također može naslijediti.

Struktura poduzeća kao imovinskog kompleksa uključuje sve vrste imovine namijenjene za njegovu djelatnost, uključujući zemljišne čestice, zgrade, građevine, opremu, inventar, sirovine, proizvode, prava potraživanja, dugove, kao i prava na oznake koje individualiziraju poduzeće, njegove proizvode, radove i usluge (naziv tvrtke, zaštitni znaci, uslužni znakovi), te druga isključiva prava, osim ako nije drugačije određeno zakonom ili ugovorom.

Državno tijelo koje provodi državni upis nekretnina dužno je svakoj osobi dati podatke o upisu koji je izvršio i upisanim pravima na objektima nekretnina. Ovim će se pravilom sigurno znatno smanjiti rizik od nepravilnog prometa nekretninama za sudionike u građanskom prometu.

Razni oblici vlasništva: privatno, vlasništvo dioničkih društava, lokalno, općinsko i na kraju federalno. Vrlo je teško odrediti učinkovitost jednog ili drugog oblika - sve ovisi o specifičnim situacijama.

Općenito, tržište nekretnina puno je razvijenije od ostalih segmenata. I to je razumljivo. Ovdje već postoji određena zakonska osnova koja regulira procese privatizacije stanova, dobivanja zemljišta za izgradnju vikendica i tako dalje.

Tržište nestambenih prostora zastupljeno je uglavnom jednom kupljenim ili rekonstruiranim prostorima prenamijenjenim u urede. No tijekom privatizacije pojavljuje se sve više objekata koji se iznajmljuju u dugoročni najam ili prodaju na dražbama imovinskih fondova, tj. lokalna vlast. U drugoj fazi privatizacije tržište nekretnina će se popuniti industrijskim, au još većoj mjeri trgovačkim i uslužnim objektima.

Nakon uvođenja prava privatnog vlasništva nad nekretninama i privatizacije u Ruskoj Federaciji, država je prestala biti jedini vlasnik velike većine nekretnina, što je poslužilo kao početak formiranja tržišta nekretnina.

I Teorijski dio

1.1 Klasifikacija nekretnina.

Procjena nekretnina je od interesa prije svega za kategorije objekata koji aktivno cirkuliraju na tržištu kao samostalan proizvod. Trenutno u Rusiji je:

apartmani i sobe

prostori i zgrade za urede i trgovine

prigradske stambene zgrade sa zemljištem (vikendice i vikendice)

prazne zemljišne čestice namijenjene izgradnji ili za druge namjene (kratkoročno)

Skladišni i proizvodni pogoni.

Osim toga, nekretnine, u pravilu, dio su imovinskog kompleksa poduzeća i organizacija (osobito onih koji se privatiziraju) i značajno utječu na njihovu vrijednost. Postoje i druge kategorije nekretnina čije tržište još nije formirano.

Razni uvjeti i njihove kombinacije utječu na procjenu objekta. Dajemo primjer znakova klasifikacije.

1. Podrijetlo

· Prirodni (prirodni) objekti.

· Umjetni objekti (građevine).

2. Imenovanje

Prazne zemljišne parcele (za izgradnju ili druge namjene)

· Prirodni kompleksi (naslage) za njihovu eksploataciju.

· Zgrade

Za stanovanje.

Za ured.

Za trgovinu i sferu plaćenih usluga.

Za industriju.

· Ostalo.

3. Skala

· Kopnene mase.

· Odvojene parcele.

· Kompleksi zgrada i građevina.

· Višestambena stambena zgrada.

Stambena obiteljska kuća (kuća, vikendica)

Odjeljak (ulaz).

· Pod u presjeku.

· Stan.

· Soba.

· Ljetna kućica.

· Kompleks upravnih zgrada.

· Zgrada.

· Prostorije ili dijelovi zgrada (dijelovi, etaže).

4. Spremno za korištenje

· Gotovi objekti.

Zahtijeva rekonstrukciju ili veće popravke.

Potreban završetak izgradnje.

1.2 Metodologija vrednovanja stambenih nekretnina.

Iskustva iz prakse pokazuju da je za manje stambene nekretnine preporučljivo provoditi procjene po pojednostavljenom postupku, koji se može temeljiti samo na metodi usporedbe tržišnih prodaja. Pristup usporedbe prodaje pri vrednovanju temelji se na izravnoj usporedbi imovine koja se procjenjuje s drugim nekretninama koje su prodane ili navedene za prodaju. Kupci često temelje svoje prosudbe o vrijednosti prvenstveno na nekretninama za prodaju. Procjenitelji također koriste ove informacije zajedno s informacijama o prodanim ili iznajmljenim nekretninama. Ovaj se pristup temelji na načelu supstitucije, koje kaže da ako postoji nekoliko dobara ili usluga slične prikladnosti, ono s najnižom cijenom ima najveću potražnju i ima najširu distribuciju. U slučaju stanovanja, to znači da ako se može vidjeti na tržištu (što se obično događa), tada je njegova vrijednost obično određena po cijeni stjecanja doma jednake atraktivnosti, za čiju zamjenu neće trebati puno vremena.

Masovna procjena vrijednosti nekretnina poseban je pristup pojednostavljenoj procjeni veće skupine jednorodnih objekata (stanova). Takva se procjena provodi prema određenoj metodologiji: za procijenjeni objekt određuje se odgovarajući skup vrijednosti fiksnog skupa njegovih parametara, a zatim se, prema pravilima koja su nepromijenjena za sve objekte, vrijednost formira se njegova procjena.

Masovno vrednovanje ima svoje posebne primjene. Primjer takve procjene je procjena stanova "prema Uredu za tehničku inventarizaciju (BTI)" na temelju troškovnog pristupa. Provodi ga državna agencija i koristi se za određivanje poreza i naknada. Međutim, procjena BTI-ja nije usredotočena na tržišnu vrijednost. Stoga za njegovu izgradnju nisu potrebne informacije o tržištu.

Treba naglasiti razliku između pojmova stvarne prodajne cijene i tržišne vrijednosti. Cijene su podijeljene na prodajnu cijenu, kupovnu cijenu i prodajnu cijenu.

Prodavateljeva cijena je iznos koji on dobije kao rezultat transakcije. Kupoprodajna cijena je ukupan zbroj svih troškova kupnje stana. Prodajna cijena je iznos novca koji kupac daje prodavatelju za stan.

Razlikuju se u iznosu plaćanja za usluge posrednika i troškovima obrade transakcije. Posrednik može, ali i ne mora biti dostupan i kupcu stana i prodavatelju. Transakcija može, ali i ne mora biti osigurana. Troškovi obrade transakcije mogu se raspodijeliti među njezinim sudionicima na različite načine. Dakle, prodajna cijena karakterizira stan kao takav, a cijene kupca i prodavatelja uvelike ovise o uvjetima transakcije. U pravilu, ako prodavatelj ima posrednika, tada se njegova uplata odbija od prodajne cijene i umanjuje prodavateljevu cijenu, i obrnuto, kupčevo plaćanje usluga svog posrednika povećava kupčevu cijenu u odnosu na prodajnu cijenu. Slično tome, na ove cijene utječe naknada za obradu transakcije. Dakle, cijena prodavatelja i kupca može značajno varirati (do 15% ili više). Ali prodajna cijena minimalno ovisi o njihovim specifičnim značajkama mehanizma za prodaju i obradu transakcije i određena je specifičnostima samog stana. Stoga je preporučljivo modelirati ovisnost prodajne cijene o mnogim parametrima stana.

Prema svojoj definiciji, tržišna vrijednost nekretnine ovisi o onim čimbenicima koji određuju prosječnu ili vjerojatniju cijenu njezine prodaje na tržištu pod normalnim uvjetima transakcije.

Na prvoj razini klasifikacije mogu se dalje podijeliti na objektivne i subjektivne čimbenike.

Pri određivanju tržišne vrijednosti uzimaju se u obzir objektivni čimbenici. Što se tiče subjektivnih čimbenika, oni su povezani s ponašanjem pojedinog kupca, prodavatelja ili posrednika pri sklapanju posla, dijelom nisu izravno determinirani njegovim ekonomskim uvjetima (temperament, svijest, poštenje, strpljivost, lakovjernost, osobne sklonosti i antipatije itd.). .).

Objektivni čimbenici uglavnom ekonomski određuju, u konačnici, prosječnu razinu cijena pojedinih transakcija.

Ekonomski čimbenici mogu se podijeliti na makroekonomske i mikroekonomske. Prvi uključuju čimbenike koji se odnose na opću tržišnu konjunkturu: početnu razinu sigurnosti potražnje za nekretninama u regiji; obujam i struktura novogradnje i rekonstrukcije; faktori migracije; pravni i ekonomski uvjeti transakcija; razina i dinamika inflacije; tečaj dolara i njegova dinamika. U našim uvjetima u skupinu ekonomskih čimbenika mogu se navesti i sljedeći dugoročni čimbenici:

· razlike u dinamici cijena dobara i usluga, kao i uvjeta plaća koji utječu na opseg akumulacije sredstava i iznos odgođene potražnje;

· tempo i opseg formiranja novog društvenog sloja koji ima priliku ulagati u nekretnine;

razvoj hipotekarnog sustava;

· Razvoj sustava inozemnih predstavništava u regiji.

Mikroekonomski čimbenici karakteriziraju objektivne parametre pojedinih transakcija. Od njih su posebno važni oni koji opisuju predmet transakcije (stan). Čimbenici povezani s prirodom transakcije i uvjetima plaćanja također su značajni. Razrađene su glavne procedure za obradu transakcija i njihovo plaćanje. Stoga se pri masovnoj procjeni tržišne vrijednosti stanova može i treba usredotočiti na tipičnu (prosječnu) prirodu transakcije, smatrati ovaj faktor konstantnim i ne uzimati ga u obzir pri procjeni tržišne vrijednosti stanova. Tada se tržišna vrijednost (prosječna cijena) stana, procijenjena na određeni datum, utvrđuje njegovim parametrima (karakteristikama) kao uporabna vrijednost.

1.3 Stambeno tržište.

Potencijalni opseg ovog tržišta je ogroman. Barem 90 posto stanova u svakoj, kako kažu, civiliziranoj zemlji danas se kupuje na rate.

Stambeno tržište u Rusiji dobilo je posebno velike razmjere kao rezultat privatizacije stanova. Besplatan, kao u Moskvi, ili povlašteni, kao u drugim gradovima, prijenos stanova u privatno vlasništvo stvorio je nove mogućnosti vlasnicima za rad s ovom vrstom nekretnina.

Istodobno su se razvili i oblici kupoprodaje stanova i drugih oblika stanovanja. Među tim oblicima sve je češća kupnja stanova na rate. Valja napomenuti da su na Zapadu gotovo sve nekretnine u vlasništvu stanovništva opterećene dugovima, potrebom plaćanja troškova stanovanja u ratama. U Rusiji je kao rezultat privatizacije svaki građanin postao vlasnikom nepokretne imovine (stanova, vrtova i okućnica) koja nije bila opterećena dugovima. Dakle, građani Rusije su u tom pogledu u mnogo boljem položaju od građana drugih zemalja.

Istovremeno, sve će to biti nadopunjeno novootvorenim mogućnostima stjecanja stanova na kredit. Ukratko, shema je sljedeća.

Sam stan služi kao materijalno osiguranje za kreditiranje. Do otplate kredita kupac je pravno samo njegov najmoprimac. Kupac odmah polaže prvu ratu - oko 30 posto; preostalih 70 plaća banka s kojom je sklopljen odgovarajući ugovor s tvrtkom za nekretnine.

Banka ili njezina podružnica prikuplja dokumentaciju, provodi kupoprodajnu transakciju, obračunava se s prodavateljem i sl. Stoga veličina provizije, primjerice, u Moskvi doseže 13 posto tržišne cijene stana. Ti su troškovi opravdani ako se transakcija provodi uz sudjelovanje pouzdanih organizacija, budući da je tržište nekretnina posljednjih mjeseci dobilo određenu kriminalnu konotaciju.

Velik broj kriminalnih situacija nastaje zbog prisutnosti "lijevih" dolara u gotovo svakoj transakciji, koji se prenose iz ruke u ruku nakon završetka službene procedure registracije.

"Lijevi" dolari su, u pravilu, razlika između tržišne cijene stana i iznosa u kojem ga je procijenio BTI. Stoga ne treba biti stručnjak da bi se shvatilo: da bi se eliminirali "ljevičari" treba odabrati jedan od dva puta: ili konzervativni put - približiti praksu ocjenjivanja BTI stvarnim uvjetima na tržištu; ili radikalan način - napustiti ovu praksu i prijeći na druge oblike kontrole nad primjenom cijena nekretnina.

Stalno rastući omjeri približavaju BTI procjene tržišnim cijenama velikim koracima.

Od prihoda za koje je građanin kupio stan (ili drugu nekretninu koja se kasnije može prodati) već su odbijeni svi mogući porezi. Stoga se s bilo koje točke gledišta prodaja imovine ne može smatrati činjenicom stjecanja dodatnog prihoda; samo je promjena oblika imovine u vlasništvu građanina. A ubiranje poreza na iznos takve promjene sekundarni je porez na isti dohodak.

Tržišna preraspodjela stanova omogućila je poboljšanje korištenja stambenog fonda, potaknula preseljenje dijela komunalnih stanova i omogućila djelomično rješavanje stambenog problema.

U cjelini, stambeni problem ne samo da postoji, nego se i intenzivira. To je olakšano stalnim priljevom izbjeglica i prisilnih emigranata iz susjednih zemalja u Rusiju.

Korištenje stanova u nestambene svrhe.

Nakon privatizacije značajnog dijela stambenog sektora u gradovima, zaoštrio se problem korištenja stanova u vlasništvu nenamjenski.

Naravno, korištenje stambenih prostora u vlasništvu građana i pravnih osoba u nestambene svrhe - za smještaj ureda, ureda, radionica, računalnih centara i sl. - nikako ne pridonosi rješavanju stambenog pitanja, jer je značajan dio stambenog prostora povučen iz općegradskog fonda. Međutim, načini rješavanja ovoga ograničavaju slobodu vlasnika i često su nezakoniti.

Čak i ako stambena inspekcija ili milicija uspiju utvrditi činjenicu zlouporabe stana i, nakon što su je formalizirali, predoče je sudu, suci nemaju pravnu osnovu da udovolje takvom zahtjevu. Sukladno čl. 6. Zakona „O osnovama federalne stambene politike“, vlasnik nekretnine u stambenom sektoru ima pravo, na način propisan zakonom, posjedovati, koristiti i raspolagati njome, uključujući davanje u zakup, najam, zalog, u cijelosti i u dijelovima i sl. ako se ne povrijeđuju važeći normativi, stambena i druga prava i slobode drugih građana, kao i javni interesi. Među obvezama vlasnika prilikom korištenja stambenih prostorija, utvrđenih čl. 4. istog zakona ne postoji takva obveza kao što je korištenje stambenih prostorija za njihovu namjenu. Istina, čl. 7 Stambenog zakona RSFSR-a, koji utvrđuje da su stambene zgrade i stambeni prostori namijenjeni stalnom boravku građana.

Ali u najboljem slučaju, uzimajući u obzir ovaj članak, na temelju čl. 48. Građanskog zakonika RSFSR-a, samo se ugovor o najmu stambenog prostora može poništiti jer nije u skladu sa zahtjevima zakona. Ali na temelju toga nije moguće raskinuti ugovor o prijenosu vlasništva nad stambenim objektom, jer niti jedan zakonski akt (a to bi trebao biti samo zakon, a ne naredba gradonačelnika ili uredba Vlade) ne sadrži takav zakonski osnova.

Nedostatak jasnog regulatornog okvira dovodi do toga da čak ni pravosuđe ponekad nije u stanju dokučiti tko i po kojoj osnovi ima prava na određeni objekt. Međutim, stabilna potražnja za uredima, maloprodajnim i skladišnim prostorom, kao i visoka cijena takve imovine, koja jamči značajne provizije, privlače veliki broj posredničkih struktura. Ako je 2000. samo 42 posto ispitanih poslovalo s nestambenim prostorom, sada je ta brojka porasla na 70 posto.

1.4 Tržište vrijednosnih papira nekretnina.

Segment tržišta nekretnina je najnerazvijeniji. To odražava kako zaostajanje cjelokupnog tržišta dionica, tako i nedovoljnu uključenost samih nekretnina u komercijalni promet. Sudionici na tržištu nekretnina i dalje preferiraju izravna ulaganja. Uzak i niz vrijednosnih papira povezanih s korištenjem i prodajom nekretnina.

Prije svega, neosporna prednost stambenih obveznica je njihova akumulativna priroda. Omogućuju postupno nakupljanje potrebnog iznosa za kupnju stana, kao potvrdu o pravu na snimku stambenog prostora navedenog u nominalnoj vrijednosti.

Denominacija obveznica u odnosu na snimke stvarnih stanova omogućuje da se u bilo kojem trenutku zaustavi na razini stambenog prostora i udobnosti, koji će biti prepoznati kao dovoljni ili maksimalni mogući. Iako treba priznati da je ovo pozitivno svojstvo stambenih obveznica donekle ograničeno činjenicom da daju pravo na kupnju samo novoizgrađenog stambenog prostora. Prilično ograničen standard gradnje i specifičnosti novoizgrađenih područja mogu znatno suziti krug onih koji žele kupiti obveznice za rješavanje stambenog pitanja, a upravo je to njihova glavna vrijednost. Ako bi bilo moguće kupiti općinsko stanovanje uz pomoć obveznica u bilo kojem dijelu grada, bilo koje razine udobnosti i "dobi", tada bi njihova atraktivnost značajno porasla. Time bi se moglo osigurati povećanje konkurentnosti stambenih obveznica u odnosu na druga sredstva plaćanja (valute) koja se smatraju dovoljno pouzdanima.

Još jedna nedvojbena prednost stambenih obveznica je njihova antiinflacijska priroda: mogućnost uštede novca na ovaj ili onaj način od deprecijacije. Stoga bi mjesečne kotacije cijena stambenih obveznica trebale u najmanju ruku pratiti inflaciju. U međuvremenu, mehanizam mjesečnih kotacija, predviđen projektiranim oblikom izdavanja, može apsorbirati samo opće makroekonomske fluktuacije, značajne u vremenskim razmjerima, ali ne i trenutne promjene na tržištu nekretnina.

Mogućnost promjene kotacija ovisno o vremenu dobivanja stambenog prostora kada se obveznice otkupljuju, recimo, u rasponu od 1 do 6 mjeseci, mogla bi značajno povećati kako atraktivnost ovog burzovnog instrumenta, tako i stupanj njegove likvidnosti.

Procjena imovine. Metode tržišnog vrednovanja pomažu u maksimiziranju profitabilnosti nekretnina, ovog novog resursa koji poduzeća i građani imaju na raspolaganju. Ova procjena postaje nužna već kada vlasnici zemljišta i nekretnina žele iste staviti pod hipoteku za dobivanje kredita. Bez odgovarajuće procjene računajte na privlačenje dodatnih ulaganja, uključujući i strana.

U prvoj fazi privatizacije, pri stvaranju zajedničkih poduzeća, takve se procjene ili nisu uopće radile ili su se radile samo na oko. Investitor je sam odredio cijenu. Kad su u pitanju ozbiljni objekti, bile su uključene zapadne procjeniteljske kuće koje su u većini slučajeva radile procjene u korist stranih investitora, podcjenjujući realnu tržišnu vrijednost naše imovine.

Procjena je također neophodna za sekundarnu emisiju dionica privatiziranih poduzeća koja žele povećati svoj temeljni kapital za iznos podržan realnim materijalnim sredstvima. Pravi prospekt omogućit će investitorima da izbjegnu pogreške pri određivanju cijena dionica. Procjena je potrebna i kod diobe imovine, kod utvrđivanja najbolje komercijalne namjene zemljišta i nekretnina te kod svih drugih transakcija vezanih uz nekretnine.

Analiza izgleda za povećanje vrijednosti nekretnine i njezino komercijalno korištenje treba se temeljiti na strogoj ekonomskoj računici, točnoj i stručnoj procjeni stvarne tržišne vrijednosti nekretnine. Procjena je mišljenje stručnjaka ili skupine stručnjaka, najčešće profesionalnih procjenitelja, o vrijednosti nekretnine koje se temelji na znanju, iskustvu, uz korištenje strogo definiranih pristupa, načela i metoda te proceduralnih i etičkih standarda.

Tržišna vrijednost odnosi se na najvjerojatnije cijene po kojoj će se nekretnina prodati na konkurentnom i otvorenom tržištu, s obzirom na sve uvjete potrebne za sklapanje poštenog posla.

Ovi uvjeti su:

1. Kupac i prodavač djeluju na temelju tipičnih, standardnih motiva. Dogovor nije nametnut niti jednoj strani.

2. Obje strane imaju potpune informacije za donošenje odluka i djelovanje u najboljem interesu svojih interesa.

3. Predmet je stavljen na tržište dovoljno vremena i odabran je optimalan trenutak za transakciju.

4. Plaćanje se vrši u gotovini ili dogovorenim financijskim uvjetima usporedivim s plaćanjem u gotovini.

5. Cijena transakcije odražava normalne uvjete i ne uključuje popuste, rabate ili posebne kredite bilo koje strane povezane s transakcijom.

6. Objekt je u normalnoj potražnji i ima uporabnost prepoznatu na tržištu.

7. Objekt je prilično oskudan, drugim riječima, postoji ograničena ponuda koja stvara konkurentno tržište.

8. Predmet je obdaren svojstvima otuđivosti i može se prenositi iz ruke u ruku.

1.5 Hipoteka.

Hipoteka znači izdavanje kredita osiguranog nekretninom. Klasični objekt hipoteke je zemljište. Hipoteka otvara mogućnost davanja zgrada, objekata, stambenih kuća, zasebnih stanova kao kolaterala.

Hipotekarni zajmovi općenito su jeftini, hipotekarne su marže niske, a zarada se ostvaruje velikim količinama plasiranih zajmova. Ove banke također privlače sredstva po niskim kamatama, ali zbog svoje vrlo visoke pouzdanosti, hipotekarne obveznice koje plasiraju imaju stalnu potražnju.

Na tržištu hipotekarnih kredita djeluju četiri subjekta:

1. zajmoprimac koji želi steći po mogućnosti najbolju nekretninu;

2. banka koja ograničavanjem rizika hipoteke nastoji ostvariti što veću dobit;

3. investitor koji nastoji maksimizirati dobit ulaganjem u hipoteke;

4. državu koja mora stvoriti pravne i ekonomske uvjete za funkcioniranje sustava hipotekarnog kreditiranja.

Mogućnosti hipotekarnog kreditiranja trebale bi osigurati dostupnost kredita za zajmoprimca, kao i isplativost kreditiranja.

Postoji nekoliko vrsta kreditnih mehanizama koji omogućuju, u većoj ili manjoj mjeri, zaobilaženje prilično visoke razine inflacije koja postoji u zemlji.

Prvi mehanizam je kreditiranje s fiksnom kamatnom stopom.

Drugi mehanizam temelji se na kreditima s kamatnom stopom prilagođenom razini cijena u zemlji, pri čemu se kamatna stopa kredita povremeno revidira (otprilike jednom tromjesečno) ovisno o promjenama u razini cijena.

Treći mehanizam - kreditiranje s prilagodljivom odgodom plaćanja - razvila je jedna od institucija američkog gospodarstva posebno za korištenje u ruskim uvjetima. Njegova je suština da dužnik ne mora platiti više od 30 posto prihoda na glavnicu duga ili kredita. Početna isplata je relativno niska i povećava se s vremenom. To vam omogućuje da odgodite plaćanje glavnog dijela duga za kasniji datum. Princip ovog mehanizma je da se izračunavaju dvije kamatne stope, od kojih se jedna naziva “ugovorna” i koristi se za izračun iznosa duga, a druga je “isplatna”, za izračun mjesečnih rata. Ove stope nisu jednake.

Zakon Ruske Federacije "O zalogu" utvrđuje opće načelo u vezi s upisom hipoteka. Mora biti registriran pri istoj državnoj agenciji koja je odgovorna za upis prava na imovinu pod hipotekom. Iz ovog načela proizlazi pretpostavka da hipoteke na stambenim prostorima trebaju upisivati ​​odjeli za privatizaciju stanova.

Ugovori o "hipoteci" koji se odnose na zgrade i objekte koji se nalaze na zemljištu moraju biti upisani u "zemljišnu listu" teritorija na kojem se nekretnina nalazi, što se također trenutno može tumačiti kao upis od strane lokalnih zemljišnih odbora, iako je u to vrijeme zakon stupio na snagu to bi moglo značiti mjesne odbore.

Mehanizam prodaje založene imovine zakonodavac je utvrdio kao zajednički za nekretnine i pokretnine.

Na temelju čl. 350 Građanskog zakonika Ruske Federacije, prodaja (prodaja) založene imovine, koja je preuzeta u skladu sa zakonom, provodi se prodajom na javnoj dražbi na način propisan postupovnim zakonodavstvom, osim ako drugačije postupak je utvrđen zakonom.

Zahtjev prodaje založene imovine putem javne dražbe je imperativ, a ako se slijedi koncept založnih pravila, onda se ne može zaobići. Ali ako založni vjerovnik ipak želi steći nekretninu koja je predmet zaloga u vlasništvo bez postupka javne dražbe, a uz to se zalaže zalogodavac, to može učiniti sukladno čl. 409 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Članak dopušta sklapanje ugovora o naknadi između stranaka, pri čemu vjerovnik utvrđuje da su obveze dužnika raskinute, a ovaj zauzvrat za ispunjenje svoje obveze daje naknadu, odnosno u našem slučaju zalogodavac prenosi nekretnine založnom dužniku.

II Analitički dio

2.1 Suvremena načela analize tržišta nekretnina.

Uspješnost poslovanja u tržišnom gospodarstvu uvelike je određena kvalitetom informacija na temelju kojih se donose odgovorne financijske odluke. Zato je prikupljanje i analitička obrada informacija, pa tako i tržišnih, danas predmet zasebnog proučavanja sa znanstvenog i metodološkog stajališta, ali i predmet samostalnog poslovanja.

Najilustrativnija ilustracija navedenog je primjer informacijske podrške poslovanju na burzi. Stvorene su i dalje se usavršavaju znanstvene teorije i škole koje su opetovano nagrađivane Nobelovom nagradom, napisana su mnoga djela o tehničkoj i fundamentalnoj analizi koja su postala priručnici za burzovne stručnjake. Svjetska praksa dubinskog testiranja znanja analitičara za njihov prijem u rad s informacijama na tržištu vrijednosnih papira smatra se normalnom. I to unatoč činjenici da bi se na burzi, u usporedbi s drugim tržištima, trebale najjasnije identificirati zakonitosti savršenog tržišta u smislu svijesti sudionika.

Tržište nekretnina je, za razliku od burze, više nego daleko od savršenog u mnogim aspektima, što određuje i značajke njegovog proučavanja. S jedne strane, analitičari se suočavaju s poteškoćama, a ponekad i nemogućnošću ispravnog i nedvosmislenog formaliziranja ekonomskih odnosa na tržištu nekretnina. S druge strane, očito je da nema izgleda da se tehnologije analize koje se koriste na drugim tržištima prenesu na tržište nekretnina u njihovom čistom obliku, budući da su te tehnologije prilagođene za korištenje u drugom tržišnom okruženju. S obzirom na navedeno, kvalitetan analitički rad na tržištu nekretnina čini se vrlo složenom temom koja od analitičara, osim dubokog teorijskog znanja o ekonomiji nekretnina, zahtijeva stalnu praksu i kreativno traženje u istraživanju koje oblikuje profesionalnu intuiciju. .

Proučavajući gotovo stoljetnu povijest funkcioniranja tržišta nekretnina u razvijenim zemljama svijeta, može se doći do zaključka da je nedovoljna pažnja posvećena kvaliteti analitičkog rada jedan od glavnih uzroka većine velikih kriza u realnom gospodarstvu. tržišta nekretninama. Tipičan primjer je kriza na tržištu nekretnina u SAD-u kasnih 80-ih i ranih 90-ih. Prema riječima stručnjaka, pretjerano i neselektivno ulaganje u novogradnju dovelo je do prezasićenosti tržišta, a samim tim i nepotražnje tržišta za velik broj projekata za koje su izdani krediti. Ovakvo stanje temeljilo se na nerealnim tržišnim očekivanjima proizašlim iz pogrešne strukture poticaja u analizi, slabe metodologije analize i nepotpunih podataka koji karakteriziraju postojeće stanje. Struktura poticaja koja je vodila programere, procjenitelje i kreditne organizacije bila je deformirana interesom jednih da dobiju kredit, drugih da opravdaju dobivanje kredita, trećih da raspodijele svoja sredstva. Pritom su sve stranke svoje probleme rješavale na račun neopravdano optimističnih očekivanja.

Korištenje slabe metodologije analize, izražene u neadekvatnim pretpostavkama i procedurama, u interakciji s nedovoljno kvalitetnim podacima s lokalnih tržišta, u pravilu je rezultiralo neispravnim istraživanjem tržišta, a time i donošenjem investicijskih odluka na temelju njih. Kao rezultat krize, kreditne institucije su razvile stabilan sindrom nepovjerenja općenito prema bilo kojim projektima, a posebice istraživanju tržišta. A to je pak dovelo do shvaćanja da se analitičari tržišta nekretnina u svom radu trebaju voditi nekim općim načelima koja su nužna (ali ne i dovoljna) za dobivanje točnih zaključaka i rezultata. S druge strane, postoji hitna potreba za razumljivim i lako prepoznatljivim kriterijima koji određuju usklađenost istraživanja tržišta s kategorijom valjanosti.

S obzirom na izglede za razvoj tržišta nekretnina u Rusiji, možemo pretpostaviti da je nepostojanje potencijalnih kriza pretjerano optimističan scenarij. No, posljedice takvih kriza mogu biti manje značajne ako se već danas, u fazi aktivnog razvoja tržišta, neka opća načela i načela formuliraju i implementiraju u svakodnevnu praksu.

zahtjevi za analitičke studije, na temelju kojih će se donositi investicijske odluke.

Ne samo opasnost od krize, već i aktualni svakodnevni problemi - sve veća konkurencija, smanjene mogućnosti kratkoročnih superprofita, početak dugoročnih i kapitalno intenzivnih projekata razvoja poslovnih nekretnina, ulazak stranih investitora na tržište. s visokim zahtjevima za obrazloženjem odluka itd. - objektivno svjedoče o činjenici da će važnost kvalitativne analize na tržištima nekretnina u Rusiji postati sve važnija u bliskoj budućnosti.

2.2 Istraživanje tržišta nekretnina u svrhu utemeljenja investicijskih odluka.

Krajnji cilj svake studije ove vrste je izmjeriti omjer ponude i potražnje za određenom vrstom proizvoda na tržištu nekretnina u određenom (obično budućem) trenutku.

Posebnosti nekretnine kao robe, uz posebno mjesto nekretnine u tržišnom gospodarstvu, tvore prilično širok raspon socioekonomskih informacija potrebnih za pozicioniranje ovog proizvoda na tržištu. Aktualne i retrospektivne makroekonomske karakteristike nacionalnog i regionalnog gospodarstva, sociodemografski pokazatelji regionalnog i lokalnog tržišta, parametri regionalnog i lokalnog tržišta nekretnina – samo su opća područja u kojima je potrebno istraživati.

Načelo 1. Samo informacije koje stvarno mogu odrediti buduću produktivnost subjekta u koji se ulaže trebaju biti odabrane za analizu.

Kada slijedi ovo načelo, glavna poteškoća za analitičara je nedostatak standardnih pravila ili nedvosmislenih preporuka na temelju kojih bi se formirale početne informacije. Tu analitičar mora pokazati sve svoje znanje, profesionalnu intuiciju, kreativnost i praktično iskustvo. Štoviše, ovdje se postavlja temelj za dosljednost studije u cjelini.

Načelo 2: Svi trenutni i budući podaci na kojima se temelji studija trebaju se koristiti za kvantificiranje uspješnosti projekta ulaganja u nekretnine koji se razmatra.

No, čak i pomno odabrane informacije koje su izravno povezane s predmetom procjene slikovito su rečeno “hrpa cigli” od kojih analitičar mora postaviti čvrste temelje za analitičko istraživanje u skladu sa svim pravilima građenja umjetnosti. I ovdje ne možete bez snažnog rješenja koje povezuje pojedinačne elemente u jedan monolit.

Načelo 3. Svi pojedinačni blokovi informacija odabrani da opravdaju investicijsku odluku trebaju biti međusobno povezani jasnom logičkom shemom, koja kulminira u predviđanju budućih tržišnih uvjeta i odgovarajuće produktivnosti projekta koji se razmatra. Opis logičkog sklopa mora biti predstavljen eksplicitno.

Pozitivna percepcija kupca o izvješću s rezultatima istraživanja tržišta, u kojem nema logične sheme, može biti samo ako:

a) analitičar iskorištava neznanje klijenta, ili

b) kupac je u početku naklonjen rezultatima.

S druge strane, konstrukcija uvjerljive i očite logičke sheme demonstracija je najviše profesionalne vještine analitičara.

Nastavljajući razmišljanje o potrebi izgradnje logičke sheme istraživanja, razmotrimo još jedno načelo koje specificira sadržaj analize tržišta.

Načelo 4. Sadržaj analize tržišta trebao bi se svesti na raspravu o čimbenicima koji čine glavne omjere za određivanje učinka komercijalne nekretnine.

U skladu s ovim načelom, analitičar tijekom studije mora formulirati glavne odnose koji određuju izvedbu komercijalnog objekta, a zatim identificirati hijerarhiju parametara-argumenata čije su funkcije faktori uključeni u glavni izraz za izvedbu.

Ilustrirajmo praktičan pristup provedbi ovog načela pomoću sljedećeg pojednostavljenog primjera.

Neka kriterij uspješnosti projekta koji se razmatra bude neto operativni prihod (NOI) u određenom razdoblju budućnosti. Tada će, po definiciji, glavni izraz za određivanje učinka imati sljedeći oblik:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE gdje je

PGI - potencijalni bruto prihod,
V&L - gubici zbog neiskorištenosti i neispunjenja obveza.
M I - ostali prihodi.
FE - fiksni operativni troškovi,
VE - varijabilni troškovi poslovanja.

Razmotrite postupak identificiranja parametara koji određuju očekivane vrijednosti glavnih čimbenika.

Potencijalni bruto prihod određen je vrijednošću stope najma, koja je pak funkcija trenutne stope najma, kao i trendova u omjeru tržišne ponude i potražnje tijekom vremena.

Predviđena zauzetost nekretnine funkcija je kumulativnog kapaciteta tržišta, parametara potražnje, stope apsorpcije tržišta i rasta područja apsorpcije nekretnina. Za projekte, predviđeno opterećenje određuje dva pokazatelja - razinu opterećenja i vremenski raspored za apsorpciju od strane tržišta do ove razine.

Rast područja apsorpcije nekretnina određen je ili rastom broja radnih mjesta (stopa zaposlenosti) ili rastom stanovništva. S druge strane, širenje apsorpcijskog područja dovodi do potrebe za novim nekretninama.

Treba napomenuti da rast zaposlenosti i rast stanovništva u jednom slučaju mogu biti izravno povezani, primjerice, kada se otvaraju nova radna mjesta i priljev novih radno sposobnih ljudi. U drugom slučaju, rast stanovništva može rasti bez povećanja zaposlenosti, na primjer, zbog povećanja dolaznih umirovljenika ili povećanja stope nataliteta. Kvalitativna analiza uključuje korištenje nekoliko izvora informacija koji pružaju povijesne trendove i projekcije rasta raspona, nakon čega slijedi usporedba podataka. Obavezna je i segmentacija rasta raspona, npr. prema dobnoj skupini, spolu, veličini obitelji itd. Nepostojanje ovih stavova u studiji treba pripisati nedosljednom izboru podataka za korištenje u analizi.

Parametri potražnje određeni su takvim specifičnim pokazateljima kao što su površina (ured ili proizvodnja) po radnom mjestu, potrošnja na kupnju po glavi stanovnika, broj stanova ili kuća po glavi stanovnika itd. Uz pomoć parametara potražnje izračunava se količina potrebnih nekretnina koja odgovara rastu u području potrošnje nekretnina. Na primjer, primjenom prosječne potrošnje po kupnji na rast stanovništva, predviđa se povećanje maloprodaje, a time i potrebe za dodatnim maloprodajnim prostorom. Pri analizi stambenog tržišta, rast stanovništva segmentiran prema dobi, prihodu, veličini ili sastavu obitelji pretvara se u segmentiranu potražnju. Ispravna analiza parametara potražnje uključuje proučavanje povijesnih trendova, trenutno stanje i predviđanje njihove vjerojatne vrijednosti u budućnosti. Štoviše, dosljedna analiza mjeri promjenu potražnje ne samo zbog novih povećanja asortimana, već i zbog promjena u postojećoj strukturi stanovništva i zaposlenosti. Na primjer, tijekom gospodarskih uspona, rastuće tvrtke zahtijevaju velike površine, a promjene demografske situacije prema porastu osoba u dobi za mirovinu zahtijevat će odgovarajući tip stanovanja.

Znakovi nekonzistentnosti analize parametara potražnje trebaju uključivati, prije svega, uzimanje u obzir stalnih vrijednosti, koje su u pravilu karakteristične za trenutak analize, kao i zanemarivanje promjena u postojećim strukturama stanovništva i zaposlenosti.

Stopa apsorpcije, koja se također naziva i stopa prodora na tržište, udio je ukupne tržišne potražnje za koju se očekuje da će projekt koji se razmatra apsorbirati u konkurenciji s drugim projektima. Nakon što je analitičar procijenio ukupno povećanje potencijalne potražnje, potrebno je odrediti kritični parametar za projekt - udio ukupne potražnje koji predmetni projekt vjerojatno može zahtijevati.

Teoretski, koeficijent apsorpcije je složena funkcija mnogih čimbenika. U prvoj aproksimaciji, može se definirati kao omjer površine objekta koji se procjenjuje prema ukupnoj površini (uključujući površinu objekta) konkurentne ponude u trenutku njenog uvođenja na tržište. Takav bi pristup, u najmanju ruku, trebao biti prisutan u svakom istraživanju tržišta koje tvrdi da je valjano.

Treba napomenuti da su pri određivanju koeficijenta apsorpcije najvažniji uvjeti detaljna segmentacija potražnje i konkurentna ponuda. Pritom ne treba gubiti iz vida trajanje konkurentskih projekata započetih u provedbi, obujam i trajanje projekata koji se pripremaju za provedbu. Prvi znak neuspješne studije ovdje je korištenje bilo kakvih "prosječnih" podataka.

Gubici zbog tržišnih popusta i poticaja iznajmljivačima također su faktor koji se ne smije zanemariti pri predviđanju potencijalnog bruto prihoda.

Ostali prihodi, iako obično predstavljaju mali dio prihoda, ipak se moraju projicirati kako bi odražavali vjerojatne preferencije potencijalnih potrošača u svjetlu njihove percepcije stila života, razine usluge i potrošnje po glavi stanovnika da bi se dosegla ta razina, itd. .d.

Fiksni i varijabilni troškovi tradicionalno se smatraju sigurnijima u predviđanju. Međutim, takva formulacija pitanja za uvjete Rusije vrijedi samo djelomično. Primjerice, porezi na nekretnine (danas su to porezi na imovinu, porezi na zemljište) i najam zemljišta, zbog zakonske neuređenosti, potencijalnom investitoru u budućnosti mogu predstavljati neočekivana „iznenađenja“. Stoga bi dosljedno istraživanje tržišta trebalo uključivati ​​varijantno predviđanje tih pozicija.

Slična je situacija s većinom varijabilnih troškova. Analiza tržišta javnih usluga, od kojih većinu pružaju prirodni monopoli, nestabilna tarifna politika, zahtijeva kvantitativno opravdanje uzetih pokazatelja. Pritom je važno koristiti tržišne informacije o utrošku sredstava dobivene na temelju indikacija kontrolno-mjerne opreme. U nedostatku tržišnih analoga u smislu potrošnje resursa, bolje je izračunati ih prema standardima, a ne koristiti račune koje izdaju dobavljači komunalnih resursa.

2.3. Metode procjene tržišne vrijednosti nekretnine.

Postoje tri glavne metode za procjenu tržišne vrijednosti nekretnine:

1. metoda usporedbe

2. troškovna metoda

3. metoda kapitalizacije dohotka.

Glavna metoda vrednovanja je metoda komparativne analize prodaje (SAP). Ova metoda je primjenjiva kada postoji tržište zemljišta i nekretnina, postoje realne prodaje, kada je tržište to koje formira cijene, a zadatak procjenitelja je analizirati to tržište, usporediti slične prodaje i tako dobiti vrijednost imovina koja se procjenjuje. Metoda se temelji na usporedbi predmeta koji se nudi na prodaju s tržišnim analogima. Najveću primjenu nalazi na Zapadu (90 posto slučajeva). Međutim, ovaj posao zahtijeva već uspostavljeno tržište zemljišta i nekretnina.

Metoda usporedbe prodaje koristi se ako postoji dovoljno pouzdanih tržišnih informacija o kupoprodajnim transakcijama predmeta sličnih onome koji se procjenjuje. U ovom slučaju, kriterij za odabir objekata usporedbe je slična najbolja i najučinkovitija uporaba.

SAP metoda također se može nazvati pristupom izravne usporedbe prodaje, metodom usporedbe prodaje ili metodom tržišnih informacija o tržištu.

Redoslijed primjene SAP metode je sljedeći:

1. Istaknute su nedavne prodaje usporedivih nekretnina na relevantnom tržištu. Izvori informacija su: vlastiti dosje procjenitelja, internet, elektronička baza podataka, tvrtke za nekretnine, dosjei posrednika u prometu nekretninama, arhive kreditnih institucija (hipotekarnih banaka), osiguravajućih društava, građevinskih i investicijskih društava, područnih odjela za insolventnost i stečaj. , teritorijalni odjeli Odbora za državnu imovinu itd. .

Važna točka kod korištenja SAP metode je koordinacija rezultata usporedbe imovine koja se procjenjuje. Aritmetičko usrednjavanje primljenih podataka nije dopušteno. Prihvaćeni postupak je proučavanje svakog rezultata i donošenje prosudbe o opsegu njegove usporedivosti s imovinom koja se procjenjuje. Što je manji broj i veličina izmjena koje treba izvršiti, to ova prodaja ima veću težinu u procesu finaliziranja odobrenja.

Kao jedinice za usporedbu uzimaju se brojila koja su tradicionalno prisutna na lokalnom tržištu. Za procjenu istog objekta može se istovremeno primijeniti nekoliko jedinica usporedbe.

Elementi usporedbe uključuju karakteristike nekretnina i transakcije koje uzrokuju promjene cijena nekretnina. Stavke koje se moraju obračunati uključuju:

sastav prenesenih imovinskih prava;

uvjeti financiranja kupoprodajnog posla;

· uvjeti prodaje;

vrijeme prodaje

· lokacija;

· fizičke karakteristike;

ekonomske karakteristike;

priroda upotrebe;

neimovinske komponente vrijednosti.

2. Provjera podataka o transakcijama: potvrda transakcije od strane jednog od glavnih sudionika (kupca ili prodavatelja) ili agenta tvrtke za nekretnine; utvrđivanje uvjeta prodaje.

Ako postoji dovoljna količina pouzdanih tržišnih informacija, dopušteno je koristiti metode matematičke statistike za određivanje vrijednosti usporedbom prodaje.

3. Usklađivanje vrijednosti usporedivih nekretnina.

Usklađivanje se može izvršiti u tri glavna oblika: u smislu novca, postotka, općeg grupiranja.

Korekcije prodajne cijene za usporedive nekretnine vrše se sljedećim redoslijedom:

· Prije svega, provode se prilagodbe vezane uz uvjete transakcije i stanje na tržištu, koje se provode primjenom svake sljedeće prilagodbe na prethodni rezultat;

· Drugo, prilagodbe koje se odnose izravno na nekretninu vrše se primjenom tih prilagodbi na rezultat dobiven nakon prilagodbe za tržišne uvjete, bilo kojim redoslijedom.

Za određivanje iznosa usklađenja, ovisno o dostupnosti i pouzdanosti tržišnih informacija, koriste se kvantitativne i kvalitativne metode. Obrazloženje prilagodbi koje su uzete u obzir je obavezno. Konačna odluka o vrijednosti rezultata utvrđenog metodom usporedbe prodaje donosi se na temelju analize prilagođenih prodajnih cijena predmeta usporedbe koji su najsličniji predmetu procjene.

Troškovna metoda praktički nije primjenjiva na zemljište. Može se koristiti samo u iznimnim slučajevima vrednovanja zemljišta neodvojivo od poboljšanja koja su na njemu izvršena. Smatra se da je zemlja trajna i da se ne može potrošiti, a za vrednovanje objekata koje je napravio čovjek koristi se troškovna metoda. Pri procjeni ovom metodom, vrijednost zemljišta se dodaje trošku poboljšanja (zgrade, strukture), a zemljište se vrednuje posebno drugim metodama.

Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina provodi se sljedećim redoslijedom:

Utvrđivanje vrijednosti zemljišta;

određivanje zamjenske ili zamjenske cijene zgrada i građevina;

Utvrđivanje količine akumulirane istrošenosti zgrada i građevina;

· Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine troškovnom metodom, kao zbroja vrijednosti čestice zemljišta i zamjenske ili zamjenske vrijednosti zgrada i građevina umanjene za akumuliranu amortizaciju.

Odabir metode usvojene za izračun troška nove izgradnje poboljšanja treba biti primjereno obrazložen. Korištenje zamjenskog troška prikladno je u slučajevima kada je teško odrediti trošak izgradnje točne kopije zgrade zbog zastarjelih vrsta građevinskih konstrukcija i metoda gradnje korištenih za stvaranje predmetne nekretnine.

Troškovi koji odgovaraju zamjenskoj ili zamjenskoj vrijednosti za potrebe procjene vrijednosti nekretnine izračunavaju se kao zbroj izravnih troškova, neizravnih troškova i dobiti poduzetnika.

Izravni troškovi uključuju sljedeće troškove koji su izravno povezani s izgradnjom:

trošak materijala, proizvoda i opreme;

plaće građevinskih radnika;

trošak građevinskih strojeva i mehanizama;

· trošak privremenih zgrada i građevina, sigurnosne mjere, troškovi prijevoza i skladištenja te drugi troškovi koji su normativno prihvaćeni na lokalnom tržištu;

dobit i režijske troškove izvođača.

Neizravni troškovi uključuju troškove koji su povezani s izgradnjom građevine, ali nisu uključeni u cijenu građevinskih i instalacijskih radova.

trošak projektiranja, tehničkog nadzora, geodetske kontrole;

plaćanje konzultacija, pravnih, računovodstvenih i revizijskih usluga;

trošak financiranja izgradnje;

administrativni i drugi troškovi nositelja zahvata.

Iznos neizravnih troškova utvrđuje se uzimajući u obzir tarife koje prevladavaju na tržištu radova i usluga za te stavke.

Dobit poduzetnika je prevladavajuća tržišna norma koja potiče poduzetnika na ulaganje u građevinski projekt. Visina dobiti utvrđuje se metodom stručnih procjena na temelju tržišnih informacija.

Pri analizi novogradnje neophodna je uporaba metode troška; rekonstrukcija zgrada; procjena za porezne svrhe; identificirati višak prihoda u procjeni vrijednosti nekretnina; kada se procjenjuje za potrebe osiguranja; procjena posljedica elementarnih nepogoda; procjena posebnih zgrada i građevina.

U uvjetima prijelaza na tržišne uvjete troškovna metoda je odlučujuća u ocjeni, budući da primjena drugih metoda zahtijeva opsežne tržišne informacije, koje zbog nerazvijenosti tržišta nisu dostupne. Međutim, uvijek treba imati na umu da su troškovi izgradnje samo temelj tržišne vrijednosti i najčešće su više ili manje od nje.

Na primjer, tržišna vrijednost luksuznog hotela koji se nalazi na nesretnoj lokaciji (na periferiji grada) bit će manja od vrijednosti utvrđene troškovnom metodom. Zauzvrat, tržišna vrijednost kompleksa benzinske postaje u određenoj fazi može biti veća od troškova izgradnje.

U uvjetima formiranja tržišta, kada dolazi do preusmjeravanja proizvodnje na nove tehnologije, može se činiti da imovina nema nikakvu vrijednost. Na primjer, ako poduzeće proizvodi proizvode koji nikome nisu potrebni, a proizvodni prostori se ne mogu rekonstruirati za novu proizvodnju, tada tržišna vrijednost takve nekretnine teži nuli. Korištenje skupe metode u ovom slučaju dovest će do pogrešne orijentacije potencijalnih kupaca.

Trenutačno se u Rusiji ovaj trenutak često uzima u obzir u slučaju netočne procjene dugotrajne imovine poduzeća, budući da se njihova revalorizacija provodi uglavnom prema metodi troška, ​​a procjenitelj treba imati na umu da je knjigovodstvena vrijednost dugotrajne imovine poduzeća ne odgovara njihovoj tržišnoj vrijednosti.

Sljedeća metoda vrednovanja, koja je primjenjiva upravo za Rusiju, je metoda vrednovanja koja se temelji na analizi najučinkovitijeg korištenja nekretnine, a ova analiza je povezana s određivanjem vrste korištenja koja će vlasniku donijeti maksimalan prihod, tj. metoda kapitalizacije dohotka.

Metoda kapitalizacije prihoda u procjeni tržišne vrijednosti nekretnine provodi se sljedećim redoslijedom:

predviđanje budućih prihoda;

kapitalizacija budućih prihoda.

Budući prihod koji generira imovina dijeli se na dvije vrste: prihod od operativnih (operativnih) aktivnosti kao rezultat odnosa komercijalnog najma i prihod od povrata.

Prihodi od poslovnih (operativnih) aktivnosti predviđaju se sastavljanjem rekonstruiranog (hipotetskog) računa dobiti i gubitka. Projiciran je prihod od povrata:

izravno imenovanje apsolutne vrijednosti reverzije;

Imenovanje relativne promjene vrijednosti nekretnine za razdoblje vlasništva;

· pomoću koeficijenta kapitalizacije terminala.

Kapitalizacija budućih prihoda u sadašnju vrijednost može se izvršiti:

metoda izravne kapitalizacije;

Metoda kapitalizacije prema stopi povrata.

Početna premisa metode izravne kapitalizacije je stalnost i beskonačnost kapitaliziranog dohotka. U metodi izravne kapitalizacije, sadašnja vrijednost budućeg toka prihoda definirana je kao omjer godišnjeg prihoda koji se može pripisati vlasništvu ili interesu i omjeru kapitalizacije za to vlasništvo ili interes.

Za izračun vrijednosti punog vlasništva, utvrđivanje ukupnog omjera kapitalizacije vrši se na temelju tržišnih podataka. Ovisno o dostupnosti početnih informacija, prijavite se:

Usporedna analiza prodaje

izračun pomoću omjera pokrivenosti duga;

opreme investicijske grupe.

Početna pretpostavka metode kapitalizacije prema stopi povrata je ograničeno razdoblje primanja prihoda. U metodi kapitalizacije stope povrata pretvaranje konačnog broja budućih novčanih tokova u sadašnju vrijednost provodi se pri određenoj vrijednosti stope povrata koja odgovara riziku ulaganja u ovu vrstu nekretnine.

Pri izračunu sadašnje vrijednosti bez uzimanja u obzir uvjeta financiranja, metoda kapitalizacije prema stopi povrata formalizira se ili u obliku analize diskontiranih novčanih tokova, ili u obliku modela izračuna kapitalizacije.

Diskontna stopa koja se koristi u analizi diskontiranih novčanih tokova i uzimajući u obzir sustavne i nesustavne rizike određena je prema:

Način odabira iz tržišnih podataka o prodaji sličnih objekata;

Metoda alternativnog ulaganja na financijskom tržištu;

Metoda praćenja tržišta nekretnina.

Nedavno je potražnja za uslugama procjenitelja i njihovim stručnim usavršavanjem u Rusiji počela brzo rasti. Tome pridonose i nedavni događaji u financijskom sektoru, kada su pokušaji stvaranja mehanizma za kreditiranje putem kreditnog osiguranja propali: banke su mnogo izgubile na lažnom osiguranju. Kod nekretnina, koje banka uzima kao kolateral prilikom izdavanja kredita, gubici su gotovo nemogući. Time tržište nekretnina i kapitala postaju neodvojive komponente gospodarstva u cjelini.

Naravno, banke su pokazale veliki interes za takve poslove. A svima njima potrebna je kvalificirana procjena nekretnine, osiguranje na stvarnu vrijednost nekretnine.

Evaluacija je također neophodna u okviru regionalne porezne politike. U cijelom svijetu temelj lokalnog poreznog sustava je porez na imovinu, zbog kojeg se formira oko 70 posto lokalnog proračuna. Naravno, razvojem samog tržišta, pojavom realnih vrijednosti, moguće je prijeći na sustav oporezivanja koji bi poticao razvoj tržišta nekretnina, a istovremeno osiguravao nadopunjavanje

lokalnih proračuna. To objašnjava i bezuvjetni interes lokalnih uprava za ocjenu.

Cijena usluge profesionalnog procjenitelja uvelike varira ovisno o vrsti predmeta koji se procjenjuju, složenosti posla i naravno o tome koji su stručnjaci uključeni u procjenu. Obično se cijena usluga mjeri ili u satima pomnoženim sa satnicom ili ovisi o veličini objekta, ali nikada nije vezana uz njegovu cijenu.

2.4 Značajke različitih vrsta ocjenjivanja.

Procjena vrijednosti za potrebe kupnje ili prodaje i razvrstavanje nekretnina.

Pri vrednovanju nekretnina koje se kupuju ili prodaju na otvorenom tržištu, tržišna vrijednost ili utrživa vrijednost uzima se kao temelj vrednovanja za sve klase i kategorije nekretnina. Istodobno, za specijalizirane nekretnine u većini će slučajeva troškovna metoda temeljena na tržišnim podacima biti odlučujuća metoda za izračun troška.

Kod vrednovanja nekretnine za prodaju tijekom ograničenog vremenskog razdoblja, kada je nekretnina stavljena na prodaju na otvorenom tržištu u vremenskom okviru koji je znatno kraći od odgovarajućeg tržišnog razdoblja za ovu vrstu nekretnine, ograničena ostvariva vrijednost se koristi kao osnova za procjenu vrijednosti za sve klase i kategorije nekretnina.

Svrha rada vrednovanja i karakteristike imovine koja se vrednuje od odlučujuće su važnosti za odabir odgovarajuće osnove za vrednovanje.

Općenito, klasifikacija glavnih namjena za koje se nekretnine procjenjuju je sljedeća:

1. Procjena za kupnju ili prodaju;

2. Procjena za prodaju unutar ograničenog vremenskog razdoblja;

3. Procjena vrijednosti zemljišta i zgrada za njihovo korištenje kao osigurane obveze zajma;

4. Ocjena za izradu računovodstvenih i financijskih izvješća;

5. Ocjena za uključivanje u prospekte fondova, burza;

6. Evaluacija za rješavanje problema u spajanju i preuzimanju poduzeća;

7. Procjena za mirovinske fondove, osiguravajuća društva, fondove za nekretnine.

U praksi mogu postojati i druge svrhe vrednovanja, a njihov tekst i, sukladno tome, moguće osnove vrednovanja trebaju biti dogovoreni između klijenta i procjenitelja.

Nakon razjašnjenja svrhe procjene potrebno je utvrditi kojem razredu i kategoriji pripada imovina koja se procjenjuje.

Za potrebe procjene razlikuju se dvije klase imovine:

· Specijalizirani

Nespecijalizirani

Specijalizirana imovina je ona koja se, zbog svoje posebne prirode, rijetko, ako ikad, prodaje na otvorenom tržištu kako bi nastavila svoje postojeće korištenje od strane jednog vlasnika, osim ako se ne prodaje kao dio korištenja poslovanja.

Primjeri specijalizirane imovine su:

1. Muzeji, knjižnice i drugi slični prostori koji pripadaju javnom sektoru;

2. Bolnice, specijalizirane medicinske ustanove i centri za slobodno vrijeme koji nisu konkurentni na tržišnoj potražnji drugih subjekata koji žele koristiti ove vrste nekretnina u tom području;

3. Škole, fakulteti, sveučilišta i istraživački instituti za koje ne postoji konkurentna tržišna potražnja drugih organizacija;

4. Standardna imovina u posebnim zemljopisnim područjima i na mjestima udaljenim od glavnih središta poslovanja koja se tamo nalaze u svrhu proizvodnje ili poslovanja.

Nespecijalizirana imovina su sve vrste imovine osim one koja potpada pod definiciju specijalizirane imovine. Drugim riječima, to je ono za kojim postoji opća potražnja, sa ili bez moguće modernizacije, i koje se obično kupuje, prodaje ili iznajmljuje na otvorenom tržištu kako bi se koristilo za postojeće ili slične svrhe, bilo kao nenaseljena nekretnina u jedno vlasništvo, ili (bez obzira je li zaposlena ili slobodna) kao investiciju ili za razvoj.

Pri procjeni nekretnine koju vlasnik koristi za obavljanje djelatnosti poduzeća (posla), kao osnova za procjenu koristi se sljedeće:

· tržišna vrijednost pri postojećoj namjeni - za nespecijalizirane nekretnine, uključujući nekretnine koje se vrednuju na temelju komercijalnog potencijala.

· Preostala zamjenska vrijednost - za specijalizirane nekretnine.

Nespecijalizirana i specijalizirana imovina se pak razvrstavaju u kategorije ovisno o namjeni vlasništva. Slično načelo klasifikacije koristi se i za potrebe evaluacije i za druge svrhe.

2.5 Utjecaj okolišnih čimbenika na trošak.

Čimbenici okoliša, i nepovoljni i povoljni, uključeni su u skup čimbenika koji se obično razmatraju u procjenama. Određeni čimbenici utječu na određenu vrstu nekretnine i izravno će utjecati na izračune procjenitelja, pri čemu se moraju uzeti u obzir u odnosu na tržišne podatke dobivene iz usporedivih i nepromijenjenih nekretnina. U drugim će slučajevima ovi čimbenici utjecati na sve nekretnine u bilo kojoj regiji.

Relevantni čimbenici okoliša i onečišćenja općenito uključuju sljedeće kategorije:

prirodni čimbenici kao što su radon ili metan, zagađenje zraka ili buka;

· čimbenici tehnogenog onečišćenja kao rezultat proizvodnih aktivnosti u prošlosti ili sadašnjosti na određenom zemljištu ili kao rezultat prodora sa susjednih lokacija;

čimbenici onečišćenja u obliku elektromagnetskih i drugih polja;

čimbenici onečišćenja pri korištenju materijala od recikliranih materijala.

Sve klase nekretnina podložne su utjecaju okolišnih čimbenika na vrijednost, no nekretnine koje se nude na prodaju ili kao kolateral za kredite posebno su osjetljive na te čimbenike.

Radovi na reviziji zaštite okoliša nekretnina nisu obuhvaćeni poslovima procjene vrijednosti nekretnina. U slučajevima kada procjenitelj ima razloga vjerovati da čimbenici okoliša mogu značajno utjecati na vrijednost, dužan je obavijestiti naručitelja o potrebi angažiranja stručnog stručnjaka za okoliš.

Procjenitelj bi trebao obavijestiti stručnjaka za okoliš o kontekstu svoje studije, uključujući sadašnju i potencijalnu buduću upotrebu lokacije, koja će biti izražena u smislu vrijednosti temeljene na najboljoj i najučinkovitijoj upotrebi. Općenito, stručnjak za okoliš treba odgovoriti na sljedeća pitanja:

Može li se izvor onečišćenja ili opasnosti uspješno i ekonomično ukloniti;

· ako se onečišćenje ili opasnost ne mogu u potpunosti ukloniti, mogu li se izolirati ili zatvoriti kako bi imovina bila prikladna za tu uporabu na određeno, čak i ograničeno razdoblje;

• je li moguće na bilo koji način ublažiti utjecaje onečišćenja ili opasnosti;

· koji je najučinkovitiji način kontrole onečišćenja i način njegove regulacije;

U slučajevima kada je moguće otkloniti izvor ili otkloniti posljedice onečišćenja, procjena se može napraviti uzimajući u obzir odgovarajuće procijenjene troškove takve likvidacije ili otklanjanja.

III Praktični dio.

3.1 Praktična primjena metode usporedne prodaje.

Krajem 2000. godine počela je izgradnja vikendica u regiji Podolsk. Niski stambeni kompleksi - nizovi dvojnih vikendica koje imaju zajedničke zidove s istim tipom susjednih kuća. Riječ "kondominij", koja označava imovinu stvorenu i opremljenu radom susjeda istomišljenika, nije baš popularna. Stoga, za označavanje stanova koji su za nas egzotični, izgrađeni na principu "zajednički zidovi i krov - vlastito dvorište", engleska riječ "town house" ukorijenila se u ruskom svakodnevnom životu.

Ipak, na primjer, tržišna vrijednost vikendice pomoću metode usporedne prodaje.

Ukupna površina je 120 m2, vikendica ima 6 soba, 3 spavaće sobe, kupaonicu, tuš kabinu, gotov podrum. Ne postoji garaža od datuma procjene. Površina parcele - 1000 m2.

Za analizu ćemo koristiti podatke o pet prodaja usporedivih nekretnina na istom području.




Tablica broj 1.

		Objekt №1	Objekt №2	Objekt №3		Objekt №4	Objekt №5
Prodajna cijena	65000		78000	56000		70000	54000
Vlasništvo	potpuna		potpuna	potpuna		potpuna	potpuna
Uvjeti fi- financiranje	netržišno, cijena precijenjena za 3000 kn		netržišno, cijena precijenjena za 8000 kn	tržište		tržište	tržište
Uvjeti prodaje	tržište		tržište	tržište		tržište	tržište
Tržišni uvjeti (vrijeme)	2 tjedna		6 tjedana		1 godina	1 godina	1 godina
Površina kuće	120 m2		145 m2		120 m2	145 m2	120 m2
Površina zemljišta	10000 m2		12000 m2		10000 m2	12000 m2	10000 m2
Broj soba	6		7		6	7	6
Broj spavaćih soba	3		3		3	3	3
Kupka	1		1		1	1	1
Tuš	1		1		1	1	1
Podrum	nije završen		nije završen		nije završen	nije završen	završio
Garaža	Tamo je		Tamo je		Tamo je	Tamo je	Ne

Kao što je vidljivo iz početnih podataka, objekti usporedbe razlikuju se od onih koji se procjenjuju u pogledu financiranja, vremena prodaje i fizičkih karakteristika.

Visina usklađenja za uvjete financiranja utvrđuje se usporedbom prodajne cijene objekata s tržišnim i netržišnim financiranjem. U ovom slučaju, otplate zajma diskontiraju se prema tržišnoj postotnoj stopi. U našem primjeru, vrijednosti prilagodbe definirane su kao 3000 za objekt br. 1 i 8000 za objekt br. 2.

Budući da sve usporedive nekretnine imaju tržišne uvjete prodaje, nije potrebno prilagođavanje uvjeta prodaje.

Za prilagodbu tržišnim uvjetima (vrijeme prodaje) potrebno je odabrati objekte koji se razlikuju samo po ovom elementu. U našem slučaju objekt br. 1 i br. 3 razlikuju se samo u uvjetima financiranja i vremenu prodaje. Usklađivanje prodajne cijene

objekta br. 1 o uvjetima financiranja možete odrediti usklađenje za vrijeme prodaje:

(62000 - 56000) / 156000 = 0,1 tj. tržišne cijene će rasti za 10% godišnje.

Time se sve usporedive nekretnine dovode u iste uvjete financiranja i vremena prodaje, čime se stvara jedinstvena baza za usklađivanje preostalih elemenata usporedbe.

U nizu objekata usporedbe razlike u veličini su predstavljene različitim brojem soba i različitim površinama kuće i okućnice. Štoviše, parcela od 12000 m2. odgovara kući površine 145 m2. sa 7 soba i okućnicom od 10000m2. odgovara kući površine 120 m2. sa 6 soba. Dakle, prilagodba veličine iz usporedbe objekata br. 1 i br. 2 ima sljedeći oblik:

70000 – 62000 = 8000.

Prilagodba za prisutnost garaže proizlazi iz usporedbe objekata br. 3 i br. 5:

61600 – 59400 = 2200.

Usklađivanje za završeni podrum utvrđuje se usporedbom objekata br. 2 i br. 4:

77000 – 70000 = 7000.

Rezultati izvršenih prilagodbi prikazani su u tablici br. 2




Tablica broj 2.

	Objekt №1	Objekt №2	Objekt №3	Objekt №4	Objekt №5
Prodajna cijena	65000	78000	56000	70000	54000
Prijenos vlasništva vene	potpuna	potpuna	potpuna	potpuna	potpuna
Pravni ispravak.	65000	78000	56000	70000	54000
Uvjeti financiranja.	ne tržište	ne tržište	ne tržište	ne tržište	tržište
Prilagodba za uvjete financijera.	- 3000	- 8000	0	0	0
Prilagođena cijena	62000	70000	56000	70000	54000
Uvjeti transakcije	komercijalni	komercijalni	komercijalni	komercijalni	komercijalni
Prilagodba uvjeta posla	0	0	0	0	0
Tržišno prilagođena cijena	2 tjedna	6 tjedana	1 godina	1 godina	1 godina
Prilagodba tržišta	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Korigirana cijena	62000	70000	61600	77000	59400
Mjesto	sličan	sličan	sličan	sličan	sličan
Veličina	120m2	145m2	120m2	145m2	120m2
Podešavanje veličine	0	- 8000	0	- 8000	0
Garaža	Tamo je	Tamo je	Tamo je	Tamo je	Ne
Ispravak za prisutnost garaže	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Dovršen podrum	Ne	Ne	Ne	Da	Ne
Prilagodba podruma	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Korigirana cijena	66800	66800	66400	66800	66400
Ukupna neto korekcija	1800	11200	10400	3200	12400
Isto u %	3	14	19	5	23
Od prodajne cijene ukupna bruto korekcija	11200	25200	14800	17200	12400
Od prodajne cijene	19	32	26	25	23

Za svaki predmet usporedbe dobivena je prilagođena cijena. Sukladno uvjetima problema, potrebno je na temelju podataka o korigiranim prodajnim cijenama izvesti vrijednost tržišne vrijednosti.

Opravdanje za izvođenje jedinstvenog pokazatelja tržišne vrijednosti je da se svakom članu niza prilagođenih prodajnih cijena dodijeli težinski faktor, uzimajući u obzir stupanj razlike između predmeta usporedbe i predmeta procjene. Pritom treba uzeti u obzir

pozornost na raspon disperzije prodajnih cijena, ukupni % prilagodbi uzet u apsolutnom iznosu, ukupni % prilagodbi, definiran kao razlika između pozitivnih i negativnih prilagodbi, i sve druge podatke.

U ovom primjeru imamo gotovo vrlo uzak raspon prodajnih cijena - od 66400 do 66800. Međutim, prodajnoj cijeni s manjim korekcijama dodijeljen je veći udio - za objekt br. 5 broj korekcija = 2. Osim toga, zbroj ukupnih bruto ispravaka za objekt broj 5 također je gotovo najmanji. Stoga je kao tržišna vrijednost predmeta usporedbe uzeta prodajna cijena objekta broj 5 - 66400.

3.2 Rizici ulaganja i statistika tržišta nekretnina.

Statistika tržišta nekretnina obično sadrži informacije o cijenama najma i profitabilnosti. Radi usporedivosti podataka, podaci se odnose samo na objekte prve klase. Smatra se da takvi objekti zadovoljavaju najviše zahtjeve glede lokacije, opremljenosti, komunikacija, planskih rješenja i dr., a cijene najma utvrđene su u istim standardima za mjerenje i raspodjelu troškova između vlasnika i najmoprimca za održavanje, popravke, osiguranje, itd.

Informacije o cijenama najma smatraju se dostupnima. Za njegovo objedinjavanje potrebna je samo provjera navedene primjerenosti. Informacije o pokazateljima profitabilnosti teže je pripremiti. Budući da nema toliko kupoprodajnih transakcija, uzimaju u obzir prethodno obavljene transakcije, integriraju podatke o raznim objektima, uzimaju u obzir vremenske nedostatke, inflaciju i druge procese. Pokazatelji profitabilnosti također nose informacije o regionalnim rizicima, a ovdje prevladava ekspertni princip. Stoga je statistika jedna od specijalizacija na tržištu nekretnina.

Aktiviranje poslovanja i ulaganja u regiji nužno je popraćeno i aktivacijom na tržištu uredskih prostora, povećanjem potražnje, popunjenosti i cijena najma. Istodobno se potiče nova izgradnja i modernizacija ureda, zatim uslužnih odjela, trgovačkih centara, rekreacijskih centara itd. Takvi su procesi sada karakteristični za najveća poslovna središta: tradicionalne financijske prijestolnice Amerike i Staroga svijeta, brzo rastuće prijestolnice jugoistočne Azije, Kine i Indije. Analiza statistike poslovanja iznajmljivanja ukazuje na niz zanimljivih fenomena. Na primjer:

Podaci o cijenama najma znatno su dinamičniji od podataka o prinosima; dinamiku cijena najma karakterizira određena fluktuacija, odražavajući (iako s pomacima) opće procese uspona i padova; promjene u pokazateljima uredskih i maloprodajnih nekretnina možda se ne podudaraju u vremenu i veličini; poboljšanja tržišne situacije ogledaju se u rastu cijena najma i rjeđe u padu pokazatelja profitabilnosti (zbog njihove osjetno manje dinamičnosti); asimetrična slika također se javlja kada se stanje na tržištu pogorša;

Vrijednosti pokazatelja profitabilnosti su to bolje (niže), što je regionalno gospodarstvo pouzdanije i stabilnije, te socijalna situacija. Lideri stabilnog poslovanja iznajmljivanja su London, Pariz i Frankfurt, gdje je područje promjene profitabilnosti u području 5-6%;

Promjene pokazatelja za istočnoeuropske metropole manje su dinamične; to se može objasniti kako manjim obujmom tržišta, manjim brojem transakcija, tako i, očito, manjim interesom zapadnih stručnjaka i poslovnih krugova za ta tržišta; pokazatelji profitabilnosti za istočne europske prijestolnice su stabilni - 2-3 puta veći od onih za zapadne prijestolnice. A u razdoblju nakon krize u kolovozu 1998. pokazatelji profitabilnosti u Moskvi bili su 4 ili više puta lošiji. I to ne samo zbog stvarnog pada vrijednosti nekretnina, već i kao posljedica stručne procjene stanja nestabilnosti i povećanih rizika poslovanja u regiji;

Dodatne analitičke informacije predlaže se dobiti pomoću izračunatog pokazatelja specifične kapitalizirane vrijednosti (UCS) - kao procjene troška neke prosječne jedinice komercijalne površine predmeta zakupa.

Takva procjena, uz promptnu reakciju na fluktuacije cijena najma, nosi stručna mišljenja o uspješnosti i rizicima poslovanja.

Početne informacije - statistike najma za europske gradove - mogu se naći u zapadnim publikacijama (na primjer, u mjesečniku "EuroProperty"). Kao reprezentativne objekte odabrat ćemo: Frankfurt, London i Pariz - središta najstabilnijeg poslovanja, Sankt Peterburg, Prag i Varšavu - središta tranzicijske ekonomije s najrizičnijim (u Europi) pokazateljima iznajmljivačkog poslovanja.

Poslovni prostor za iznajmljivanje.

Razdoblje promatranja 01.99-08.00 za zapadne prijestolnice općenito je pokazalo napredak poslovanja s iznajmljivanjem ureda. Bilježimo apsolutnu stabilnost prinosa za London (5,00-5,50%) te poboljšanje prinosa za Frankfurt (s 5,75 na 4,90-5,50%) i Pariz (sa 6,25-6,75 na 5,50-6,00%). Za istočnoeuropske metropole isto razdoblje karakterizira pogoršanje rezultata. Analiza izračunatih podataka UKS-a omogućila je, osim toga, usklađivanje vanjske razlike u logici cijena najma (njihov višak u St. Petersburgu i Varšavi do sredine 1999. u odnosu na stope u Parizu i Frankfurtu). Kao rezultat toga, niske stope UKS-a uz visoke stope najma još ne dopuštaju optimistična očekivanja rasta ulaganja.

Posao za iznajmljivanje.

Razdoblje promatranja 05.99-08.00 za zapadne prijestolnice karakterizira opće pogoršanje pokazatelja (što se jasno vidi uz pomoć UKS-a). To sugerira da mogu postojati dovoljno duga razdoblja tržišne aktivnosti, nakon kojih prodaja stečenog maloprodajnog prostora uopće neće donositi pravi prihod.

Za istočnoeuropske prijestolnice, razdoblje promatranja od 05.99-08.00 povezano je s prolaskom razdoblja dugotrajne stagnacije i, možda, početkom izlaska iz njega (primjećeno je poboljšanje dinamike pokazatelja, iako je jaz u pokazateljima UKS-a u usporedbi sa zapadnim prijestolnicama čini se gigantskim - gotovo reda veličine). Stoga bismo se zasad trebali ograničiti na tvrdnju da na tržištima maloprodajnih prostora mogu postojati prilično duga razdoblja kada ulaganja u kupnju maloprodajnih nekretnina u istočnoeuropskim glavnim gradovima mogu donijeti zamjetan pozitivan učinak, uključujući i razdoblja recesije na zapadnim tržištima. To može poslužiti kao dobar argument pri traženju načina za "međuregionalnu" diversifikaciju portfelja nekretnina.

Zaključak.

Završetak razdoblja formiranja tržišta nekretnina karakterizira prijelaz s ekstenzivnog na intenzivni razvoj. Očito je da u bliskoj budućnosti na tržištu neće biti tako brzog rasta broja transakcija kao u prvoj polovici 1990-ih. Štoviše, tijekom određenog razdoblja, tržište nekretnina može samo stabilizirati broj transakcija. Također je sasvim moguće povećati razinu cijena, osobito na sekundarnom tržištu. Ali u isto vrijeme, cijene elitnog stanovanja ne samo da se nisu smanjile, već su čak i porasle, što ukazuje na izglede za novu visokokvalitetnu stambenu izgradnju. Šefovi tvrtki također primjećuju pogoršanje konkurencije na tržištu. Većina ih je sklona vjerovati da ako je 1995. godinu karakterizirao umjeren stupanj konkurencije, onda je 2001. postao visok i tako će i ostati.

Stabilizacija broja transakcija i cijena na sekundarnom tržištu stanova posljedica je, prije svega, makroekonomskih čimbenika, od kojih je glavni održavanje niske razine prihoda među većinom stanovništva. Početni brzi rast potražnje na tržištu, kao rezultat pojave sloja ljudi s visokim primanjima u zemlji, sada je gotovo gotov. A danas se unutar tog sloja događa nova diferencijacija – izdvajanje sloja s ultravisokim primanjima. Zbog ove diferencijacije potražnja za luksuznim stanovima je porasla. Međutim, u apsolutnom smislu, potencijal ovog sloja je vrlo ograničen. Ozbiljna ekspanzija potražnje moguća je ili zbog povećanja razine dohotka i formiranja široke srednje klase koja je sposobna postati glavni opskrbljivač kupaca, ili zbog aktivnog poticanja potražnje, kako od strane države tako i od strane profesionalaca. sami sudionici na tržištu nekretnina. Istovremeno, izvjesno povećanje potražnje u budućnosti sasvim je moguće pod utjecajem neizbježnog oslobađanja novca u gospodarstvo u nadolazećim mjesecima radi rješavanja krize neplaćanja i u vezi s otplatom zaostalih plaća i dugova. po nalogu vlade. Dio tog novca doći će i na tržište nekretnina, no oni očito neće bitno promijeniti situaciju, iako će broj zahtjeva za kupnju pod utjecajem tog faktora porasti za nekoliko postotaka.

Također se može pretpostaviti da je zbog neizbježnog i značajnog povećanja tarifa za komunalne usluge sasvim moguće povećati ponudu na sekundarnom tržištu stanova.

Štoviše, ako val ponude na sekundarnom tržištu u 1991-1993. uzrokovan brzim rastom cijena, sada će prodavači polaziti ne toliko od mogućnosti vrlo značajnog povećanja prihoda prodajom stambenog prostora, koliko od potrebe da smanje troškove njegova održavanja, a time i - pristati na niže cijene. To bi pak moglo malo povećati potražnju, a time i promet tvrtki za nekretnine.

Istovremeno, ova stabilizacija neće ukloniti opći problem - tržište stambenih nekretnina će u dogledno vrijeme osjetiti manjak potražnje, što može značajno smanjiti prihode od tradicionalne djelatnosti nekretninskih tvrtki pružanja usluga kupnje i kupnje nekretnina. prodaja nekretnina.

Pod ovim uvjetima potrebno je značajno proširiti spektar usluga koje tvrtka pruža klijentu: bankarske, transportne usluge, javnobilježničke usluge, mogućnost popravaka, obročna otplata itd., povećana pozornost na oglašavanje, eventualno smanjenje provizija. Svi ti alati mogu odigrati značajnu ulogu u privlačenju kupaca, ali su njihove mogućnosti još uvijek ograničene. Ako za pojedinačne tvrtke ove tehnike mogu osigurati potreban volumen prometa, onda, očito, općenito neće riješiti problem razvoja poslovanja nekretninama. Samo će širenje potražnje na tržištu radikalno riješiti ovaj problem, au suvremenim uvjetima to je moguće samo aktivnim sudjelovanjem države kroz stvaranje sustava hipotekarnih kredita - stvaranje federalnih i regionalnih agencija za hipotekarne kredite, potporu za sekundarno hipotekarno tržište, davanje državnih jamstava bankama kada izdaju hipotekarne zajmove.

Dosljedan razvoj tržišta nekretnina u Rusiji prirodno je doveo do sljedeće faze, koju karakterizira nagli porast zahtjeva za kvalitetom opravdanosti investicijskih odluka. I u inozemstvu iu Rusiji, sudionici tržišta nekretnina počinju shvaćati da pouzdanost poslovnih planova, investicijskih projekata itd., koji su zapravo standardni skup jednostavnih formula, u potpunosti ovisi o valjanosti istraživanja tržišta, čiji se rezultati koriste u formulama. Drugim riječima, najznačajniji i najznačajniji pokazatelj isplativosti investicijskog projekta na tržištu nekretnina je održivost istraživanja tržišta na temelju kojeg se donosi ova odluka.

Bibliografija:

1. Balabanov I.T. "Ekonomika nekretnina", St. Petersburg 2000.

2. Goremykin V.A. Ekonomika nekretnina: udžbenik. - 2. izdanje, revidirano. I ekstra. - M .: Izdavački i knjižarski centar "Marketing", 2002

3. Kupchin A.N., Novikov B.D. tržište nekretnina: stanje i trendovi razvoja. - Udžbenik. M.: 1995.

4. Maksimov S.N. "Osnove poduzetničke aktivnosti na tržištu nekretnina", Sankt Peterburg. 2000. godine.

5. Novikov B.D. Tržište i procjena nekretnina u Rusiji. - M .: "Ispit", 2000.

6. Khamin D., Yurkov D. “Tržište nekretnina kroz oči trgovaca nekretninama” // Ekonomija i život, 1997.

Ostali materijali

Dio navedenog prijedloga čini se nedovoljno obrazloženim; njegov drugi dio govori o pravnom nestanku građevine kao objekta građanskih prava, budući da izvorna nekretnina nije bila samo stvar, već složena stvar sa složenijom sustavnom razinom. i vrsta elementara ...




Rusija do 2005. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm

Savjetujemo vam da pročitate

• Obuka Moskovskog državnog tehničkog sveučilišta za automobile i ceste (MADI) Kako platiti školarinu u banci
• Automatizirani informacijski sustav katastra Broj stranaka tijekom
• Automatizacija zemljišno-katastarskih poslova. Sanitacija i higijena u terenskom radu
• Sterilizacija staklenki: tradicionalne metode i pomoć modernih kućanskih aparata