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소개

효과적인 관리가 필요한 기업, 조직의 가장 중요한 자원 중 하나는 토지, 건물, 구조물 및 건물과 같은 부동산입니다.

한편 부동산은 세금이 부과되는 반면 효율적인 사용으로 인해 상당한 이익을 얻을 수 있습니다. 과장하지 않고 부동산은 기업의 번영에 기여할 수 있으며 그 반대의 경우도 마찬가지입니다. 이와 관련하여 자산으로부터 최대 소득을 얻거나 또 다른 긍정적인 효과를 달성하려는 소유자의 요구를 충족시키기 위해서는 부동산 관리 시스템의 개발이 특히 중요합니다. 긍정적인 결과를 얻으려면 부동산 사용을 지속적으로 모니터링하고 가장 효과적인 관리 방법을 찾아야 합니다.

효과적인 부동산 관리는 부동산 시장과 경제 전체의 발전에 필수적입니다. 시장 경제에서 부동산은 시장 참여자들의 막대한 재원과 원하는 결과를 얻을 수 있는 방법을 연결해주는 자산입니다.

효과적인 부동산 관리에 대한 의사결정을 내리기 위해 기업은 다양한 방식으로 제공되는 신뢰할 수 있고 쉽게 접근할 수 있는 정보를 기반으로 부동산을 기록하고 사용하기 위한 면밀한 시스템을 기반으로 해야 합니다.

연구 주제의 관련성은 러시아 부동산 시장이 아직 완전히 형성되지 않았고 엄격하게 구성된 법적 프레임워크가 없다는 사실에 있습니다. 효과적인 부동산 관리 시스템은 시장의 요구를 최대한 충족시키고, 예산 수익을 극대화하며, 대상의 유동성과 시장 가치를 높일 것입니다.

이 작업의 목적은 카잔시의 부동산 관리 효율성을 평가하고 이를 개선하기 위한 조치를 개발하는 것입니다.

부동산 시장의 분류를 고려하십시오.

부동산 관리의 본질과 경제적 역할을 설명합니다.

자산 관리의 효율성을 평가하기 위한 지표를 고려하십시오.

주거 및 사무실 부동산 관리의 효율성 평가를 수행합니다.

자산 관리의 효율성 평가를 개선하기 위한 제안을 합니다.

연구의 대상은 카잔시의 부동산 시장입니다.

연구 주제는 부동산 관리의 효율성을 평가하기 위한 시스템입니다.

이 작업을 작성하는 기초는 러시아 연방 영토에서 시행중인 입법 및 규제 문서와 효과 평가 문제 연구에 관련된 국내외 경제학자의 연구 주제에 대한 특수 문헌입니다. 부동산 관리, 러시아 연방 법률, Kharlamov A. S, Buryak V.Yu., Raizberg B.A., Grinenko S.V.와 같은 저자의 교과서 및 문헌 및 2013년 카잔에서 수행된 실제 연구 자료 -2014.

첫 번째 장에서는 부동산 관리의 효율성을 평가하는 이론과 실제를 검토합니다. 제2장에서는 주거용 및 사무용 부동산을 예로 들어 부동산 관리의 효율성을 평가 및 분석하고 부동산 관리의 효율성 평가를 개선하기 위한 제안을 공식화한다.

1. 부동산 관리 효율성 평가의 이론 및 동기론적 측면

1.1 부동산 시장의 분류

부동산 시장에 대한 많은 정의가 있습니다. 모두 부동산 시장의 본질을 어느 정도 반영하고 있지만 일부는 서로 현저한 차이를 보인다. 저자에 따르면 이 논문에서는 가장 간단하고 이해하기 쉬우며 완전한 정의를 선택했습니다.

부동산 시장은 부동산과 같은 특정 상품의 교환이 발생할 수 있는 특정 가격을 결정하기 위해 구매자와 판매자가 함께 모이는 합의 시스템입니다.

부동산 시장은 부동산에 대한 자본 투자의 영역이며 부동산 거래에서 발생하는 경제 관계 시스템입니다. 이러한 관계는 부동산 매매, 모기지, 신탁 부동산 인도, 임대, 임대에 있어 투자자 간에 나타납니다.

부동산 시장은 구매자와 판매자의 이익과 권리가 결합되어 부동산 가격이 결정되는 메커니즘입니다.

부동산시장과 그 발전정도는 국민경제의 발전으로 특징지을 수 있다. 러시아 부동산 시장의 발전에서 다음 단계 중 몇 가지를 선택하는 것이 일반적입니다.

90년대 초반에 경험한 부동산 시장의 첫 번째이자 가장 격동적인 개발 기간. 기업의 개방과 발전은 수요가 공급보다 훨씬 앞섰고 결과적으로 소득이 매우 높았기 때문에 발생했습니다. 이 단계의 출발점은 아파트 민영화 허가와 이에 따라 사람들이 아파트를 스스로 팔고 살 수있는 기회로 간주 될 수 있습니다. 새로 발견 된 방식으로 생활 조건을 개선하기를 원하는 상당수의 사업가와 부유 한 사람들이 나타났습니다. 즉, 무료 시립 주택에 대한 기대가 아니라 복잡한 교환 계획이 아니라 당시 민영화 된 아파트가 상대적으로 적었던 아파트를 직접 구매하는 것입니다. 아파트 판매자는 거의 없었지만 구매자는 이미 충분했습니다.

두 번째 단계에서 법은 문제에 대한 수정 사항을 도입합니다. 즉, 러시아의 부동산 활동을 규제하는 첫 번째 규정이 나타납니다. 이 기간은 좋은 시장 환경을 유지하면서 좋은 수입을 얻을 수 있고 새로운 기업가를이 시장 부문으로 끌어들이는 상당한 혜택을 제공하는 것이 특징입니다. 집값이 오르기 시작했지만, 이에 반해 아파트는 팔기가 훨씬 어려워졌고, 사는 사람은 까다로워졌다. 특히 담보로 대출을 제공하는 할부판매가 등장해 보편화됐다. 일부 회사는 특정 기간 내에 고객의 아파트를 판매해야 하는 의무를 수행하는 비표준 계약에 따라 작업하기 시작했습니다.

세 번째 단계는 공급에 대한 수요 초과, 법적 프레임워크의 강화, 시장에서의 치열한 경쟁으로 특징지어지며, 이는 함께 판매자의 소득 감소로 이어집니다. 소기업은 단순히 파산하고 중소 기업은 파산 직전입니다. 1996년 초 아파트 비용의 자연 감소가 시작되었습니다. 매물로 나온 아파트의 수는 증가한 반면 잠재 구매자의 수는 감소했습니다.

1999년 하반기부터 1998년 8월 위기 이후 러시아 부동산 시장 발전의 새로운 단계, 즉 가격 인하 종료 단계, 안정화 시작 및 일부 회복 단계가 시작되었습니다. 이것은 국가의 거시 경제 지표의 유리한 발전, 특히 낮은 (1998 년 가을에 비해) 인플레이션 율, 달러에 대한 루블의 원활하고 제한적인 평가 절하를 배경으로 발생했습니다.

결과적으로 부동산 시장은 시장 경제 이론에서 알 수 있듯이 순환적이므로 침체기를 거쳐 안정기에 도달했으며 약간의 가격 상승을 포함하여 앞으로 새로운 상승이 예상됩니다.

부동산은 모든 사회 구조에서 중심적인 위치를 차지하며 두 가지 중요한 기능을 동시에 수행합니다. 생산 수단과 생활, 레크리에이션, 문화 활동 등을 위한 개인 소비 대상입니다. 사회의 다양한 영역과 물질적 생산의 국가에 의한 경제적 법적 규제는 부동산 대상과 밀접하게 연결되어 있으므로 부동산 시장의 다음과 같은 특징이 있습니다.

표 1-1-1 부동산 시장의 특징

	특성
현지화	절대 부동 위치에 대한 가격 의존도가 높음
경쟁 유형	불완전, 과점 소수의 구매자와 판매자 각 개체의 고유성 가격 통제는 제한적입니다 시장 진입에는 상당한 자본이 필요합니다.
제안의 탄력성	낮음, 수요와 가격이 증가함에 따라 공급이 거의 증가하지 않음 수요는 매우 변동적일 수 있습니다.
개방도	거래는 비공개입니다 종종 불완전하고 부정확한 공개 정보
제품 경쟁력	주로 외부 환경에 의해 결정되며, 이웃의 영향 구매자의 개별 선호도의 특이성
조닝 조건	물, 임업, 환경 및 기타 특별 권리를 고려하여 민법 및 토지법에 의해 규제됨 개인 및 기타 소유권 형태의 큰 상호의존성
거래 등록	법적 어려움, 제한 및 조건
가격	개체 및 관련 권한의 가치를 포함합니다.

지역 부동산 시장은 그들 사이에 상당한 차이가 있을 수 있습니다. 이는 경제적, 자연적 조건, 지방자치단체가 형성하는 지역적 법적 틀 등 주관적인 이유가 많기 때문이다.

부동산 시장은 분기 구조를 가지고 있으며 다양한 기준에 따라 분류될 수 있습니다.

표 1.1.2 부동산 시장의 분류

분류 기호	시장 유형
개체 유형	토지, 건물, 구조물, 기업, 부지, 다년생 식목, 물권, 기타 물건
지리적(영토)	지역, 도시, 지역, 국가, 세계
기능적 목적	산업용 건물, 주거용, 비산업용 건물 및 구내
작동 준비 정도	기존시설, 공사진행중, 신축
참가자 유형	개인 판매자 및 구매자, 리셀러, 지자체, 상업 단체
거래 유형	매매, 임대차, 저당권, 대물권
산업 제휴	산업시설, 농업시설, 공공건물 등
소유권 유형	국가 및 시립 시설, 민간
거래방법	1차 및 2차, 조직 및 비조직, 교환 및 창구 판매, 전통 및 전산화

표 1.1.2에서 볼 수 있듯이 부동산 시장에는 꽤 많은 유형이 있으며 세분화는 요청된 기준에 따라 다릅니다.

예를 들어 구조에 따라 부동산 시장은 다음과 같이 나뉩니다.

주택 시장;

상업용 부동산 시장;

토지 시장.

각 시장 부문은 전문화된 하위 시장으로 나눌 수도 있습니다. 따라서 산업용 부동산 시장은 산업체 시장, 연구 기관 건물 또는 1 차 및 2 차 주택을위한 주택 시장으로 세분 될 수 있으며 마무리 여부, 소유주 및 국가 등에서 가능합니다.

부동산 시장의 차별화는 또한 많은 경제적, 환경적, 사회적 및 정부 요인과 관련이 있으며 직접적으로 다음과 같은 기능을 수행합니다.

유효 수요가 부동산 공급량과 일치하는 균형 가격 설정

경제 영역에 자원이 분배되고 효과적인 구조가 형성되고 공공 이익이 충족되는 규제 기능

자본 이동을 조직하고 이익을 창출하는 상업적 기능;

약하고 비경쟁적이며 비효율적인 요소로부터 경제를 정화하는 것으로 표현되는 위생 기능

부동산 창출 및 사용에서 이익을 추구하는 경쟁 개발 및 과학, 기술 및 관리 혁신의 사용으로 구성된 자극 기능

인구 활동의 성장에서 나타나는 사회적 기능, 아파트 소유자 및 기타 자본 및 권위있는 물건이 되려고 노력합니다.

결론: 부동산은 다양한 요인의 영향으로 시간이 지남에 따라 그 가치가 증가하거나 감소할 수 있지만 투자의 신뢰성을 보장하는 기존의 모든 상품 중에서 가장 내구성 있는 상품입니다. 부동산 시장은 국가 경제의 발전과 맞물려 발전의 동력을 얻었습니다. 부동산의 목적과 다양한 시장 참여자에 대한 매력에 따라 세그먼트로 나뉩니다. 또한 각각의 독립적인 세그먼트는 많은 하위 시장으로 더 세분되므로 분류를 위한 가장 중요한 기능을 골라내고 일반화하는 것은 어렵습니다. 각 시장 참여자는 자신이 진입하려는 세그먼트를 선택하는 데 가장 적합한 기준을 가지고 있기 때문입니다. 시장 관계.

1.2 부동산 관리의 본질과 경제적 역할

부동산은 자산(부동산)이며 관리는 다음 수준에서 구성될 수 있습니다.

연방 부동산 관리;

러시아 연방 주체의 부동산 관리;

시립 부동산 관리;

기업 및 단체의 부동산 관리

개별 재산 관리.

"재산 관리"의 개념은 넓고 좁은 두 가지 의미로 해석됩니다.

넓은 의미에서 부동산 관리는 일반적으로 민법에서 허용하는 부동산 소유자의 권한 실행과 관련된 모든 작업을 수행하기 위한 기업 활동으로 이해됩니다. 예를 들어, 부동산의 수명 주기에 따라 소유자에게 다음과 같은 권리가 허용됩니다.

1. 의도

2. 디자인

3. 제조(건설, 건설)

4. 항소

5. 이용(서비스)

6. 유지, 운영, 수리

7. 점검, 현대화, 재건 및 복원

8. 재프로파일링,

9. 재활용.

부동산 관리에 대한 좁은 해석은 다음과 같습니다. 부동산을 가장 효과적으로 사용하기 위해 집세 징수 등)

부동산은 또한 부동산으로 이해됩니다. 즉, 우리는 재산 관리에 대해 이야기하고 있습니다. 즉, 부동산 관리에는 부동산에 대한 모든 후속 권리 관리가 포함됩니다. 관리 대상 자산은 법적, 경제적, 물리적 특성의 통합으로 제시됩니다.

우리의 의견으로는 관리는 주로 소유자의 이익에 따라 부동산 사용의 최대 효율성을 보장하기 위한 것입니다.

부동산 관리는 부동산의 유용하고 효율적인 사용을 계획, 구성, 실행 및 제어하기 위한 목표 정의 및 작업 설정과 관련된 해당 분야의 활동입니다.

우리는 관리 활동이 본질적으로 다면적이며 소유자, 사용자, 서비스 회사 및 부동산과 관련된 모든 주제의 목표와 목표를 조정한다고 믿습니다.

시장 경제에서 부동산 관리는 수요와 공급의 법칙에 따라 수행됩니다.

시장 상황 외에도 부동산 관리의 유형적 요소는 이를 규제하는 법률과 다양한 공식 기관 및 기관의 활동입니다.

부동산 관리는 내부 및 외부가 될 수 있습니다.

내부 부동산 관리는 자체 규제 문서(코드, 헌장, 규정, 규칙, 계약, 지침 등)에 의해 규제되는 부동산 시장 주체의 활동입니다.

외부 부동산 관리는 규제 프레임 워크를 만들고 부동산 시장의 모든 주체가 확립된 규범과 규칙을 준수하는지 모니터링하는 것을 목표로 하는 국가 구조의 활동입니다.

부동산 관리 활동은 주로 법률, 경제 및 기술의 세 가지 가장 중요한 측면에서 수행됩니다. 부동산 관리의 법적 측면은 부동산에 대한 가장 합리적인 사용, 분배 및 권리의 결합입니다.

부동산 관리의 경제적 측면은 부동산 운영 과정에서 발생하는 수입과 비용의 관리를 통해 이루어집니다. 즉, 관리자는 법률의 틀 내에서 완전하고 독립적으로 부동산 소유권의 수입과 지출 부분을 통제하고 규제할 뿐만 아니라 자신의 재량에 따라 운영할 권리가 있습니다.

제어의 기술적 측면은 기능적 목적에 따라 제어 개체를 건강한 상태로 유지하는 것입니다.

부동산 관리는 객체의 상태를 개선 및 유지하고 개발을 구성 및 예측하며 의도된 목적에 따라 운영되는 방식에 대한 포괄적인 접근 방식입니다. 부동산 관리의 개념에는 우선 사무실 건물 임대 및 관리, 즉 투자 유치 수단으로서의 부동산 관리와 같은 행위가 포함됩니다. 반면에 자산 관리는 투자 그 자체로 볼 수도 있습니다. 전술한 내용을 바탕으로 부동산 시장 관리를 위해 다음과 같은 목표를 확인했습니다.

부동산에 대한 시민의 헌법상의 권리 및 그 소유와 관련된 의무 이행

참가자의 작업에 대한 특정 절차 및 조건의 시장 설정;

부정직, 사기, 범죄 조직 및 개인으로부터 참가자 보호

수요와 공급에 따라 부동산 개체의 무료 가격 책정을 보장합니다.

생산 분야에서 기업 활동을 자극하는 투자 조건 창출

부동산 및 부동산 시장 참여자에 대한 공정한 과세.

이러한 목표를 달성하려면 다음이 필요합니다.

1. 부동산 개체의 양적, 비용, 기술 및 법적 특성을 포함하는 국가 부동산의 완전한 등록부(부동산 잔액)를 작성합니다.

2. 부동산 관리 과정에 관련된 모든 국가 당국의 권한을 명확하게 기술하고 조정합니다.

3. 하나의 전체를 형성하는 경우(원칙적으로 토지와 그 위에 위치한 건물 및 구조물) 대상의 한 부분을 다른 부분 없이 처분할 가능성을 제외하고 관리 대상을 형성합니다.

4. 부동산을 사용할 때 시장 평가 메커니즘의 무조건적인 적용을 보장합니다.

5. 민간 순환에서 부동산의 참여를 극대화하여 경제의 실물 부문에 대한 투자를 유치하기 위한 조건을 만듭니다.

6. 이러한 객체의 획득이 수행되는 목표를 정의하는 것을 포함하여 부동산 객체의 국가 획득 문제를 규제합니다.

7. 효과적인 부동산 관리를 위해 민법과 유사한 부동산 관리(재고 및 평가 포함) 비용 상환 메커니즘을 사용합니다. 다른 참가자;

8. 저렴한 가격으로 물건을 취득할 수 있도록 기존 부동산 판매 메커니즘을 변경합니다.

9. 러시아 연방의 모든 구성 기관을 위해 연방 부동산 사용에 대한 결정(주로 임대 대상과 관련하여)을 위한 통합 절차를 수립하여 신속한 의사 결정을 보장합니다.

10. 연방 부동산을 관리하는 공무원을 위한 전문 교육을 제공합니다.

부동산 분야의 관리 대상은 유지 관리 비용을 고려하여 가장 효과적인 관리를 구성한다는 관점에서 단일 대상으로 간주되는 부동산 또는 부동산 세트입니다.

위의 내용을 요약하면 부동산 관리는 확실히 복잡하고 다면적인 프로세스이며 여기에는 다양한 요소와 측면이 포함됩니다. 관리 메커니즘은 재산 소유자의 권리와 의무를 포함할 뿐만 아니라 입법 체계의 관리 강화를 포함하여 국가 개입의 대상이 됩니다.

1.3 부동산 관리 실적 지표

부동산 관리의 효율성을 평가하는 절차를 구현하기 위해 다양한 접근 방식과 지표가 사용됩니다. 이론적으로 부동산 관리의 효율성 정도를 결정할 수 있는 명확하게 정의된 지표는 없습니다. 실제로 선택된 지표는 단일 기업에 효과적이지 않을 수 있고 단일 기업의 경험이 더 큰 배포판에 적용 가능합니다.

그러나 재무 지표의 효과를 평가하는 접근 방식을 고려하는 것이 일반적입니다. 실제로 회사가 예를 들어 관리 건물의 소유자이고 그 사업이 건물을 임대하는 것이라면 한편으로는 비용에 관계없이 필요한 모든 정보가 준비되어 있기 때문에 이 접근 방식은 어렵지 않을 것입니다. 직원, 수리 및 장비 건물의 통신 상태를 양호한 상태로 유지하고 세입자로부터받는 지불 금액이 명확하게 정의됩니다.

표 1.3.1 기업 NCF "감사 및 평가"의 주요 기술 및 경제 지표 분석

지표			절대 편차, 천 루블	성장률, %
순수익, 천 루블
서비스 비용, 천 루블
총 이익, 천 루블
판매 및 관리 비용, 천 루블
판매 이익, 천 루블
세전 이익, 천 루블
순이익, 천 루블
고정 자산의 평균 연간 비용, 천 루블
평균 직원 수, 명
노동 생산성, 천 루블/인
생산 수익성, %			3% 포인트
매출 수익률, %			4% 포인트
1 문지름 당 자산 수익률 문지름

그러나 회사가 산업용 부동산의 대규모 소유자인 경우 부동산 관리의 효율성을 평가하는 데 필요한 전체 정보를 얻는 데 문제가 발생합니다. 재무 제표에는 다음과 같은 요소가 표시되지 않습니다.

신제품의 판촉

회사의 잠재적 기회;

회사의 성공에 대한 직원의 관심;

고객 충성도 등

이러한 비 물질적 지표가 반영되고 부동산 관리의 효과를 평가할 때 틈새 시장을 정당하게 차지합니다.

경제학의 관점에서 볼 때 "효율성 - 비용 대비 결과의 비율"이라는 기본 원칙이 항상 정확한 효율성 평가를 허용하는 것은 아닙니다. 이는 다음과 같은 몇 가지 요인 때문입니다.

정보화 시대의 특징, 즉 본질적인 특징 - 정보 자원, 무형 자산의 역할과 중요성 증가

경제 생활의 복잡성 - 개방성, 세계화, 경쟁 정도의 증가

결과 및 비용의 내용 변경 및 그에 따른 가치 결정의 어려움

가치 시스템의 급속한 발전과 결과적으로 활동의 효과를 함께 반영하는 지표, 특성 및 지표 시스템의 변화.

학사 Reizberg 및 V.Yu. 국가 재산과 관련된 효율성 문제를 고려한 Buryak은“추정 방법과 관련하여 달라지는 특정 클래스, 국가 재산의 재산 대상 그룹을 관리하는 경제적, 사회적, 기능적 효율성을 평가하기위한 특정 방법론에 주목합니다. 부동산 단지 사용의 가치, 크기 성능 지표를 설정할 수 있도록 설계되었습니다. 그러나 이러한 지표는 보편적 인 성격을 가지고 있지 않으며 평가 대상,이 대상 적용의 목적 및 성격에 크게 의존합니다. 그 결과 "유효성 평가를 위한 단일한 보편적인 방법론을 만드는 것은 불가능하다는 것을 인식해야 한다"는 결론이 내려진다.

전통적인 접근 방식을 제외하고 현대적인 접근 방식 중에서 R. Kaplan과 D. Norton이 개발한 가장 유망한 균형 성과 기록표(BSC) 시스템을 선별합니다. 그들은 효율성을 평가하는 데 가장 중요한 네 가지 구성 요소인 재무 활동, 소비자와의 관계, 내부 비즈니스 프로세스 구성, 직원 교육 및 개발을 선별했습니다. BSC의 본질은 내부 및 외부, 객관적 및 주관적 지표의 수 사이의 균형을 이루는 것입니다. 이 접근 방식의 또 다른 장점은 저자에 따르면 이 시스템이 모든 프로덕션에서의 구현과 관련하여 매우 유연하고 "창의적"이라는 것입니다.

회사가 고수하는 일반적인 개념과 전략의 조항, 성과 평가를 위한 방법론적 지원에 대한 축적된 경험을 고려하여 BSC를 기반으로 부동산 관리 평가를 위한 구체적인 성과 지표를 결정할 수 있습니다(부록 1 참조).

BSC를 만들기 위한 가장 중요한 세부 사항은 전통적인 접근 방식에서와 같이 비용 절감과 수입 증가라는 두 가지 재정적 결과입니다. 이를 바탕으로 BSC에 지속적으로 달성된다면 효율성을 가장 완전하게 평가할 수 있는 지표를 포함할 수 있습니다. BSC 내의 모든 수준에서 이러한 지표를 도입할 수 있습니다.

부록 1을 기반으로 부동산 관리에 대한 몇 가지 성과 지표를 확인할 수 있습니다. 이 지표에는 네 가지 구성 요소와 별도로 각각 포함됩니다. 모든 지표가 고려되며 의견은 아래 표에 나와 있습니다.

표 1.3.2 부동산 관리의 효율성 기준(재무적 요소)

표 1.3.3 부동산 관리의 효율성에 대한 기준(클라이언트 구성 요소)

전략적 이니셔티브	성과 지표
부가서비스 제공	1. 부가서비스 수요 및 관련성을 판단하기 위한 프로그램
	2. 부가서비스 제공을 위한 계약업무의 구성 3. 서비스 품질 평가 기준 개발
고객과의 업무 개선	1. 기존 고객을 구하고 지속적인 협력에 대한 관심을 보장합니다. 2. 다양한 프로젝트에 대한 들어오는 제안의 질적 및 운영 연구를 위한 메커니즘 개발.
기업시민 이미지 형성	1. 기업의 사회적 역할에 대한 언론 보도 프로그램(소셜 프로그램, 세금 납부 등) 2. 회사가 수행하는 활동의 중요성, 이 활동에 대한 관심에 대한 이해를 사람들의 마음속에 심어주는 프로그램 3. 회사 시설의 환경 상황 개선을 위한 활동 수행

표 1.3.4 부동산 관리의 효율성에 대한 기준(비즈니스 프로세스의 구성 요소)

전략적 이니셔티브	성과 지표
회사와 고객의 이익 조합에 대한 부동산 사용 방향	1. 고객에게 유리한 제안 제공 2. 딜러가 회사 활동에서 어떤 변화를 원하는지 알아보기 위한 투표 활동을 수행합니다. 3. 최종 소비자에게 "배출"되는 서비스 및 상품의 결정 4. 소비자의 요구, 희망 사항을 모니터링하고 충족시키는 프로그램.
실질적인 경영활동 개선	1. 회사 내부 구조의 변경 및 최적화 2. 사회발전사업 3. 회계 양식의 개선
부동산 이용의 강화	1. 저축기술의 적극적인 도입 2. 수리할 부동산의 결정 3. 회사의 부동산 유지비의 결정 4.부동산 유지 비용 합리화 및 절감 프로그램
자산 관리의 혁신	1. 신속한 적용 보장
	유망한 혁신의 거부; 2. 부동산 분야의 혁신 운영 개발 프로그램, 구현의 효율성 및 편의성 결정

다음은 성장과 학습의 블록을 구성하는 부동산 관리의 효율성에 대한 기준에 대한 설명입니다.

표 1.3.5 부동산 관리 성과 기준(학습 및 성장)

전략적 이니셔티브	성과 지표
현대 경영 기술에 대한 직원 교육	1. 수행한 작업에 대한 직원의 지식 수준의 일치 2. 직원이 교육을 받아야 할 지식 및 전문성을 결정합니다. 3. 직원의 지식 수준을 추가로 모니터링하는 프로그램
정보 자원에 대한 액세스	1. 신기술의 도입 2. 달성한 결과 및 세분화된 새로운 작업에 대한 시각적 정보를 제공하는 장소 생성
인사 활동 여건 조성	1. 회사 활동에 각 직원의 적극적인 참여 2. 근로자의 사회적 보호 프로그램
정해진 목표 달성에 대한 보상 시스템	1. 성과에 대한 보수의 의존성 확립 2. 부서 및 개인별 성과지표의 정의 3. 동료의 성과에 대해 팀에 알립니다.

즉, 부록 1을 분석하면 부동산 관리 시스템은 다음과 같다고 말할 수 있습니다.

부동산 등 한정된 다양한 자원을 활용하여 회사의 목적을 달성하는 정도

최저 비용으로 비즈니스 프로세스로서의 부동산 관리 목표가 달성되는 정도

합리적이고 경제적 인 사용을 고려하여 부동산에 대한 진화하는 요구를 충족시키는 부동산 관리 시스템의 능력

가장 낮은 비용으로 필요한 품질의 부동산 소비자 재산 재생산을 보장하는 관리적 영향력의 능력.

개별 회사의 프레임워크 내에서 자산 관리의 효율성을 평가하기 위해 다음 속성이 컨트롤에 할당됩니다.

1. 기능의 전략적 방향의 지속 가능성

2. 미래에 대한 명확한 비전

3. 경영결정의 다양화

4. 상호연관된 행위의 효과

5. 불변성과 변화의 다양성;

6. 혁신적인 기술을 인지하는 능력.

반면에 우리나라에서는 위의 표에 명시된 기준과 권장 사항을 거의 준수하지 않습니다.

따라서 위의 내용을 요약하면 부동산 사용의 효율성을 평가하기 위해 일반적으로 인정되는 지표는 없지만 이 문제를 해결하기 위한 몇 가지 일반화된 접근 방식이 있다고 말할 수 있습니다. 접근 방식 중 하나는 기업, 조직, 기업 활동의 재무 결과에만 기반을 두는 반면 두 번째 접근 방식은 효율성 평가를 위해 특정 기준을 선택하는 여러 단계를 포함합니다. 반면에 조직의 수장은 상대적으로 성과 평가에 대한 결정을 내릴 수 있으며 회사의 특정 목표를 달성하기 위해 지침이 될 특정 지표 시스템을 스스로 만들 수 있습니다.

주거용 사무실 부동산 감정

2. 카잔 부동산 관리 효율성 분석

2.1 주거용 부동산 관리 성과 평가

주거용 부동산 관리의 효과를 평가하기 위해 저자는 자신의 의견에서 가장 중요한 지표와 기준을 다음과 같이 식별했습니다.

2014년에 가동된 주거용 건물의 총 면적;

주거용 부동산의 가격;

예상 판매 가격 역학;

주거용 부동산에 대한 외부 요인의 영향

2014년 상반기는 타타르스탄 공화국의 주택 시장에도 영향을 미치는 국가 경제의 중요한 사건으로 표시되었습니다. , 낮은 모기지 금리와 함께 개발자의 다양한 제안.

수요 증가에 따라 개발자는 적극적으로 주택을 세웠습니다. 그래서 7월 초에는 120만 제곱미터가 넘었습니다. m 주택 - 연간 목표의 거의 51%. 상반기 말까지 Kazan은 위탁 주택 측면에서 Volga Federal District의 도시 중 1 위를 차지했습니다. 총 508,000 평방 미터 이상이 위탁되었습니다. 중.

2014년에는 새 건물에서 아파트를 구입하는 비율이 증가했습니다. 카잔 거래의 약 40%가 모기지 펀드와 관련하여 수행됩니다. 모기지는 장기간에 걸쳐 대출을 받는 경향이 있으므로 차용인은 새 집을 선택하는 것이 현명합니다.

타타르스탄 공화국에 대한 Rosreestr의 데이터는 다음과 같이 증언합니다. 2014년 6개월 동안 45,300건의 계약이 공화국에 등록되었으며 이는 작년 같은 기간보다 11% 더 많은 것입니다. 이 중 65%는 주택, 22%는 토지, 13%는 비거주 건물입니다.

수요 증가는 또한 시장 가격에 박차를 가했습니다. 상반기에 도시의 부동산 가격은 평소보다 빠르게 증가했습니다 (1 차 시장에서 처음 6 개월 동안 6-8 % 이내).

"카잔 및 타타르스탄 공화국의 부동산 서버"에 따르면 2014년 7월까지 평방미터당 평균 비용은 2차 주택 시장에서 67.5,000 루블, 1차 주택 시장에서 50.7,000 루블, 특히 현재 상황 카잔의 부동산 시장에서 리더이자 개발자는 Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Real Estate, Tatstroyinvest이며 부동산 가격은 다음과 같습니다.

표 2.1.1 2014년 하반기 카잔 주택 프로젝트 비교 분석

	개발자	마감 시간	아파트 면적	가격, 백만 루블
LCD "에메랄드 시티"(Privolzhsky 지구)	"유니스트로이"	2014년 상반기
LCD "Sovremennik"(Novo-Savinovsky 지구)	YIT 카잔	2014년 4분기
LCD "Svetlaya Dolina"(소베츠키 지구)	AK 바 부동산	2014년 4분기
주거 단지 "Rainbow"(Kirovskiy 지구)	"태스트로이인베스트"	2014년 3분기

아파트 비용은 일반적으로 위치에 따라 다릅니다. Vakhitovsky 지역의 소위 Khrushchev는 Aviastroitelny 또는 Kirovsky 지역의 동일한 아파트보다 훨씬 비쌉니다. 또한 비용은 아파트의 일반적인 상태, 층수 및 주택 건축 자재의 영향을 받습니다. 도시의 외딴 지역에서는 스탈린카와 기숙사가 구매자를 기다리며 몇 달 동안 유휴 상태로 서 있을 수 있습니다.

32 평방 미터 면적의 원룸 Khrushchev. 오늘날 카잔의 m은 190만 ~ 225만 루블, 레닌그라드(34 sq.m)는 220만 ~ 280만 루블, 모스크바 프로젝트의 "odnushki"(30 sq.m)는 215만 ~ 235만 루블입니다.

2 방 Khrushchev 건물 (43 평방 미터)은 220 ~ 270 만 루블, 레닌 그라드 건물 (51 평방 미터)-3 ~ 350 만, 모스크바 프로젝트-240 ~ 300 만 루블로 추정됩니다. 아파트 가격은 다음과 같습니다 : Khrushchev (56 평방 미터)-270-330 만 루블, 레닌 그라드 (65 평방 미터)-340-380 만 루블.

2014년 말 공화국의 주택 재고도 주목해야 합니다. 아파트(시민 개인 소유 주택 포함)는 1618,000개이며, 이 중 1130,900개(69.9%)가 아파트 건물에 있습니다. 아파트 한 채의 평균 크기는 연면적 56.5제곱미터입니다. 일반 주택 재고는 항상 압도적으로 개인 소유입니다.

2014년 주택시장은 주택담보대출을 통한 주택구입 부문에서 활발하게 발전하고 있었다. 등록된 부동산 거래의 약 절반이 주택담보대출이었으며, 이는 주택건설 부문의 집중 개발에 박차를 가했고 일부 개발업자들은 이를 적극 활용했습니다.

2015년 카잔 주택 시장의 발전을 예측하기 위해 주택 임대 및 구매 가격의 역학을 고려해 보겠습니다.

표 2.1.2 2011-2014년 카잔의 원룸 아파트 임대 가격 역학

위의 표를 바탕으로 저자는 주택 시장의 발전에 대해 낙관적, 온건적, 비관적 세 가지 예측을 작성했습니다. 낙관적인 예측은 임대료 인플레이션이 2015년에 10%로 예상되는 소비자 인플레이션과 비슷할 것이라는 사실에 근거한 것입니다. 이를 바탕으로 아파트 임대 비용의 증가 수준이 연간 10% 수준이 될 것이라고 가정합니다.

적당한 예측은 낙관적 예측과 비관적 예측 사이의 평균 성장 수준으로 2015년 아파트 임대 및 구매 비용이 매년 10%씩 감소합니다.

비관적 인 예측은 유사한 프로세스가 발생한 2008-2009 년의 위기를 고려하면 (돈 비용 요소와 주거용 부동산 가격에 미치는 영향도 루블의 하락으로) 아파트 임대 및 구매 비용이 30% 하락했습니다.

표 2.1.4 2015년 카잔에서 모기지 대출을 통한 아파트 임대 및 구매에 대한 보통 예측

		예측(-10%)			예측(-10%)

온건한 전망에 따르면 주택 담보 대출의 도움으로 아파트를 임대하고 구입하는 것은 전년도에 비해 평균 10% 감소할 것입니다.

표 2.1.5 2015년 카잔에서 모기지 대출을 통한 아파트 임대 및 구매에 대한 낙관적 전망

	rub./kV·m.			문지름/평방미터
		예측(+10%)			예측(+10%)

낙관적 예측은 인플레이션을 고려하여 임대료와 모기지 지불액이 10% 증가한다고 가정합니다.

표 2.1.6 2015년 카잔에서 모기지 대출을 통한 아파트 임대 및 구매에 대한 비관적 전망

		예측(-30%)			예측(-30%)

비관적인 전망에 따르면 내년에 임대료와 모기지 대출은 30% 감소할 것이다.

예측 및 표, 고려된 구매 가격의 역학 및 임대 가격의 역학을 기반으로 내년 주택 임대 시장의 가격은 매우 불안정할 것이며 아마도 12,700,000 루블에서 15,600,000 루블, 45,000,000 루블에서 모기지 대출의 도움으로 구매 시장에서. 최대 70,576,000 루블.

저자에 따르면 비관적 예측은 이벤트 개발에 대한 가장 가능성이 높은 시나리오로 간주되어야 합니다. 위의 비교 분석을 통해 주택 시장의 가격 변동성이 매우 큰 이유는 다음과 같습니다.

1.) 서방 제재의 영향

서구의 제재는 러시아가 주택 건설의 속도와 규모가 가장 높았고 개인이 가장 많은 모기지 대출을 받았고 가장 저렴한 이자율을 가졌을 때 발효되었습니다.

부동산 시장에 대한 제재의 결과는 일어난 일과 예상되는 일의 두 가지 범주로 나눌 수 있습니다.

주목할 만한 이벤트:

1. 외국인 투자자는 우크라이나 상황이 해결될 때까지 (다양한 시장 부문에서) 러시아 개발 프로젝트 실행을 연기합니다.

2. 은행은 들어오는 신규 개발 프로젝트를 보다 신중하게 분석합니다.

3. 자산으로서의 부동산(특히 주거용 부동산 - 1차 및 2차 시장의 아파트)은 개인 투자자들에게 그 매력을 증가시켰습니다.

부동산 시장에 대한 제재의 예상되는 결과에 대해 다음과 같이 말할 수 있습니다.

1. 시장의 자금 비용 증가로 인해 은행은 소비자 및 모기지론에 대한 금리를 인상할 것으로 예상됩니다. 동시에 많은 은행이 인위적으로 높은 이자율을 설정하여 모기지 차용인의 활동을 독립적으로 제한할 수 있습니다.

2. 은행의 투자 개발 프로젝트 자금 조달 규모 감소로 인해 2015년 신규 건설 규모가 감소할 수 있습니다.

3. 임대 주택 시장은 제재 기간 동안 활동이 크게 감소할 수 있는 계약에 따라 러시아 또는 서방 회사에서 일하는 외국인으로 구성된 청중을 잃을 수 있습니다. (동시에 저자는 임대 주택 시장에서 정반대의 과정이 발생할 수 있음을 언급할 것입니다. 부동산 가치가 하락하면 은행은 담보 대출 금리를 인상해야 합니다. 시민, 이는 세입자 수의 증가로 이어질 것입니다).

4. 가장 큰 러시아 은행은 건설 준비의 활성/마지막 단계에 있는 개발 프로젝트에 대한 대출을 계속할 가능성이 더 큽니다.

2.) 환율 요인의 영향

첫 번째 접근법: 환율이 주택 시장에 미치는 영향.

주택 취득과 관련된 경제 관계의 중요한 요소는 환율입니다. 환율은 주택 시장에서 구매자와 판매자를 연결하는 다양한 지표에 영향을 미칩니다. 환율은 특정 통화의 수요와 공급 및 기타 여러 요인에 따라 형성되는 외환 시장에서 두 화폐 단위의 비율입니다.

특정 통화의 수요와 공급의 비율에 따라 환율이 결정되는 경우가 많으며 외환 시장의 수요와 공급은 끊임없이 변화하기 때문에 일정한 가치가 될 수 없습니다.

두 번째 접근법: 주택 가격이 국가 통화에 미치는 영향.

부동산 가격과 자국통화 환율은 직접적인 관계가 있어 부동산 가치가 하락하면 자국통화 환율도 하락한다. 이러한 의존성은 일반적으로 주택 비용의 감소가 경제에서 불리한 과정, 즉 실업률 증가, 인구 구매력 감소를 나타낸다는 사실 때문입니다. 이 모든 것이 부동산 수요 감소로 이어집니다.

위의 내용을 바탕으로 현재 부동산 시장 상황에서는 첫 번째 접근 방식이 더 많이 반영될 것입니다. 두 번째는 경제의 안정적인 발전을 고려할 때 가장 가능성이 높습니다.

3.) 사회 인구학적 요인의 영향.

일반적으로 시장의 니즈 형성을 통제할 수 없다는 것이 받아들여지고 있습니다. 그러나 특정 패턴에 따라 요구 사항이 발생하고 변경되며, 그 중 중요한 부분은 인구의 사고 방식, 생활 방식입니다. 이 중 저자의 의견으로는 다음과 같은 가장 중요한 요소를 더 자세히 고려합니다.

1. 거주민의 수는 주로 대규모 정착지의 소득 수준이 높기 때문에 소비 구조에 상당한 영향을 미칩니다.

2. 소비자 행동은 상황적 기준의 영향도 받습니다. 현재 여기에는 특히 다음과 같은 다양한 사회 프로그램의 가용성을 높여 주택 건설 개발을 촉진하는 것을 목표로 하는 국가의 작업이 포함됩니다.

모성 자본(2016년까지 유효한 프로그램 포함)

군사 모기지;

사회적 모기지

Young Family 프로그램에 따른 모기지 등

3. 2014년 여름에 주에서는 모기지 대출 규정을 변경했습니다. 7월 25일, 법률 No. 169-FZ "연방법 "모기지(부동산 서약)"의 31조 및 61조에 대한 개정이 발효되었습니다. 법의 개정에는 두 가지 중요한 사항이 포함되어 있습니다. 첫째, 은행은 담보를 압류해야 하고 그 가치가 부채 금액보다 적은 경우 금융 위험을 보장할 수 있습니다. 두 번째 - 그러한 보험 (은행 또는 차용인)의 가용성은 차용인이 대출에 대한 후속 지불에서 면제됩니다. 그러한 보험을 발행한 보험사가 파산한 경우에도 마찬가지입니다.

위의 내용을 요약하면 제재의 부과는 확실히 러시아 경제의 모든 영역에 부정적인 영향을 미칠 것이라고 말할 수 있습니다. 주택 시장과 관련하여 제재로 인해 모기지 대출 금리가 상승하고 있으며 주택 시장의 이 부문은 상당한 수의 소비자를 잃을 것이라는 점에 유의해야 합니다. 그러나 이러한 배경에서 렌탈 시장은 반대로 유통 영역을 늘릴 수 있습니다. 따라서 이전에 담보로 주택을 구입하려고 계획했던 인구의 일부는 임대 메커니즘을 위해 이 아이디어를 포기할 수 있습니다. 통화가 불안정한 조건에서 모기지를 신청하는 것보다(예: 2015년 3월 24일부터 달러와 루블의 비율은 1/58, 28이며 2015년 3월 14일에는 1/61.32입니다.)

이제 전체 주택시장이 전반적으로 급등하고 있는데, 이는 달러화 강세로 인해 사람들이 부동산에서 돈을 파는 경향이 있기 때문인데, 이러한 추세가 장기적일 수 없고 유망하다, 왜냐하면. 소비자는 환율에 대한 끊임없는 긴장으로 인해 그러한 조치를 취해야 하며, 이는 궁극적으로 인플레이션 또는 러시아 통화 시스템의 붕괴로 이어질 수 있습니다.

물론 사회 인구 학적 요인은 예를 들어 통화 요인과 같이 부동산 시장에 큰 영향을 미치지 않지만 원칙적으로 주택 시장은 그 자체로 존재할 수 없습니다. 건축 물량, 모기지, 임대료 등 대부분 비경제적 요인에 대한 분석을 기반으로 정확하게 결정됩니다. 출생률, 인구, 평균 소득, 젊은 가족 수 및 기타 사회적 지표 - 부동산 시장 및 국가 개발 잠재력에 대한 가장 일반적인 아이디어입니다.

일반적으로 주거용 부동산 시장은 개별적으로 또는 조합하여 특정 시장 부문의 경제 상황에 대한 아이디어를 제공하는 많은 경제적 요인과 비경제적 요인의 조합입니다.

저자가 제시한 세 가지 예측은 주택 취득 메커니즘에 대한 다양한 요인의 영향의 경제적 본질을 반영합니다. 국가의 불안정한 경제 상황에서 부동산 관리의 효과 또는 비효율에 대해 완전히 확신을 가지고 말하는 것은 불가능하지만 연구에서 알 수 있듯이 부동산 시장의 세그먼트 인 주택 시장은 여전히 ​​남아 있습니다. 경제의 다른 요소들과 관련하여 가장 근본적이고 조달된 자금으로 인해 변화하는 외부 환경 사이에서 상대적으로 원활하게 움직일 수 있습니다.

2.2 사무실 자산 관리 성과 평가

상업용 부동산 시장, 즉 사무실 부동산 부문에서 우리는 세 가지 방향 부문이 형성되었다고 생각합니다.

첫 번째 부문 - 관리 건물에 대한 국제 표준을 충족하는 권위 있는 사무실을 포함합니다. 여기에서 우리는 그러한 건물의 임대료가 종종 매우 높다는 결론을 내릴 수 있습니다. 이것은 일부 러시아 기업가들이 더 저렴한 가격으로 해외에서 일류 사무실을 임대하는 주된 이유가 됩니다.

두 번째 부문에서는 잘 마무리되고 시설이 잘 갖춰진 건물에 위치한 사무실을 포함했으며 최근에는 후속 고품질 수리와 함께 대형 아파트를 매입하는 관행이 인기를 얻고 있습니다. 여기에서 성공적으로 운영되는 회사의 경우 임대료 지불이 상당히 허용됩니다. 이 부문에는 지속적으로 활발한 수요가 있습니다.

세 번째 부문으로 우리는 시 및 부서의 비주거 기금, 국영 기업(주로 과학 기관), 협동조합 및 민간 기업의 건물에 구내를 정의했습니다. 이들은 마무리 및 수리 및 기타 관련 서비스가 없는 구내입니다. 여기 임대료는 일반적으로 전혀 높지 않습니다.

우리의 견해로는 기업가 정신의 자유는 점점 더 많은 새로운 비즈니스 구조의 창출로 이어지며, 무엇보다 먼저 기능을 위한 전제가 필요할 것입니다. 이는 사무실 공간 시장이 좋은 발전 전망 이상의 것을 가지고 있음을 의미합니다.

쌀. 2.2.1 2014년 말 카잔의 비즈니스 센터 등급 비율

카잔 오피스 부동산 시장은 A, B, C 세 등급의 고급 비즈니스 센터를 모두 포함합니다. 2014년 말 기준으로 카잔 시에서 제공하는 고급 오피스 부동산은 183평방미터입니다. 주민 1,000명당 m.

카테고리 B 사무실은 대부분의 특성이 A 등급 사무실과 유사하지만 고급스럽지 않고 덜 유리한 위치에 있으며 서비스 범위가 A 등급 사무실만큼 넓지 않습니다. 연습 쇼 - 클래스 B 범주에서 때로는 가장 높은 범주의 사무실이 통과합니다. 예를 들어 몇 년 동안 집중적으로 사용한 후에 발생합니다. 여기서 품질 표준 요소도 중요한 역할을 합니다. 기술은 끊임없는 역학 관계에 있기 때문에 "최신"이었던 것이 점차 "새로운" 범주로 이동하고 있습니다.

카잔시의 총 사무실 공간 공급량은 410,000평방미터가 넘습니다. 이 중 약 210,000m2입니다. m은 품질 제안을 나타냅니다.

당연히 대도시에서는 고품질 사무 공간에 대한 수요가 안정적입니다. Kazan에있는 클래스 "A"의 대다수의 비즈니스 센터는 거의 100 % 점유율을 가지고 있습니다. 즉, "Business Center Suvar Plaza", "Korston", "Business Park Idea"와 같은 비즈니스 센터입니다. 클래스 "B" 개체도 상당히 높은 점유율을 가지며 범위는 85%에서 90%입니다. 사무실 건물에 대한 수요에 대해 말하면 최근 비즈니스 활동을 카잔 외곽으로 옮기는 경향이 있다는 사실을 언급해야 합니다. 이는 불충분한 교통 접근성(교통 체증), 주차 공간 부족 또는 지불과 같은 요인에 의해 가장 큰 영향을 받습니다.

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본 연구를 수행한 후 주거용 부동산 시장을 개선하기 위한 다음과 같은 제안이 확인되었습니다. 종종 1 제곱의 비용 형성에 큰 역할을 합니다. 생활 공간의 m.은 부동산업자 구매자 또는 판매자에게 직접적인 영향을 미칩니다. 부정직과 중개 기관 직원의 개인적인 이익 사용은 주거용 부동산 가격의 인위적인 상승으로 이어집니다. 따라서 세컨더리 주택 시장은 부동산 회사의 관할 하에 있기 때문에 단순히 지자체의 통제를 벗어나는 경우가 많습니다. 그리고 도시 행정의 영향을 받는 2차 주택 시장에서 제안된 아파트의 작은 비율만이 있습니다. 이상에서 결론을 내리자면, 금융위기 상황에서는 이런 점에서 지자체 차원의 통제가 필요하다는 점을 말씀드리고 싶습니다. 이는 주택에 대한 수요가 다소 높기 때문에 소규모 부동산 중개업자가 2 차 주택 재판매 수익의 높은 비율을 차지하기 때문입니다. 또한 주택 비용의 증가에 대한 자치 단체와 그 구조적 분할의 세심한 관심을 끌고 싶습니다. 부동산 시장이 위기에서 회복되는 과정에 있고 높은 수요로 인해 주택 가격이 급등하기 시작했기 때문입니다. 개인주택용지 매입 경매조건이 강화되면서 계약조건을 제대로 이행하지 않은 채 고수익을 추구하는 중소기업은 시장에서 퇴출돼야 한다. 또한 옴스크의 부동산 시장을 개선하는 과정에서 규제 및 법적 틀을 개선해야 합니다. 이것은 주거용 부동산의 가격 상승률을 감소시키고 시장의 실제 요구와 동등하게 만들 것입니다.

완벽한 부동산 시장으로 가는 길에 이러한 유형의 문서를 엄격하게 통제하는 서비스를 만드는 것이 필요합니다. 위의 모든 조치를 조합하면 옴스크의 부동산 시장이 가능한 한 최단 시간 내에 위기에서 벗어나 이 시장에서 아파트 회전율을 통제하는 조건을 개선하는 데 도움이 될 것입니다.

결론

이 졸업 프로젝트에서는 옴스크의 2차 주택 시장의 현재 상황에 대한 심층 분석이 수행되었습니다. 동시에 도시의 자연 및 생태 상태와 2차 주택 형성에 직접적인 영향을 미치는 사회 및 경제적 요인을 연구했습니다.

또한 2009-2012년 기간 동안 주거용 부동산 시장의 용량, 2차 시장의 수요와 공급을 연구했습니다.

2차 주택 시장의 제안에 대한 상세한 분석이 수행되었습니다. 경제 위기 상황에서 주거용 부동산 시장을 개선할 수 있는 가능한 방법이 개발되었습니다. 주거용 부동산 시장의 발전 전망이 고려됩니다.

도시의 미래가 주거용 부동산 시장의 발전과 크게 연관되어 있다는 점에서 연구의 관련성이 강조됩니다. 주거용 부동산 시장 즉, 주택 시장은 가장 중요한 시장 중 하나이며 사회 생활에 직접적인 영향을 미치므로 사회 생활의 다른 구성 요소의 상태는 그 상태에 따라 다릅니다.

졸업 프로젝트의 목적이 완전히 실현되었습니다. 목표에 따라 다음 작업이 해결되었습니다.

옴스크 시의 주거용 부동산 마케팅에 대한 과학적이고 방법론적인 조항을 연구했습니다.

도시의 주거용 부동산 마케팅 개발을 위한 입법 및 규제 체계가 고려됩니다.

주거용 부동산 시장 개선을 위한 주요 방향이 개발되었습니다.

평가 작업 중 생명 안전을 보장하기 위한 조건이 고려됩니다.

도시의 성격에 주목하는 요소 평가에서 환경적 결정에 대한 분석이 수행된다.

소개

제1장 부동산 평가의 이론적 근거

1.2 부동산 객체의 분류

1.3 속성 값의 유형

1.4 부동산 감정의 기본 원칙

1.5 재산 가치에 영향을 미치는 요소

제2장 주거용 부동산의 평가

2.2 소득 접근법을 사용한 주거용 부동산 평가

2.3 유사품 판매 비교를 통한 주거용 부동산 평가

2.4 비용 접근법을 사용한 부동산 평가

2.5 부동산 평가 결과의 조정

제3장 부동산 평가방법 개선을 위한 제언

결론

사용된 문헌 및 출처 목록

애플리케이션

소개

시장 경제의 요소 중 생산 수단 (토지, 행정, ​​산업, 창고, 소매 및 기타 건물 및 건물, 기타 구조물) 역할을하는 부동산이 특별한 장소를 차지합니다. 소비 대상 (토지, 주거용 건물, 별장, 아파트, 차고).

부동산은 공민 개인의 생존기반이자 경제활동과 각종 소유 형태의 기업 및 단체 발전의 기반이 된다. 러시아에서는 부동산 시장이 활발하게 형성되고 발전하고 있으며 부동산 거래에 참여하는 시민, 기업 및 단체의 수가 증가하고 있습니다.

국가와 감정인 간의 건설적인 상호 작용 덕분에 최근 몇 년 동안의 부동산 감정 과정은 러시아의 독립적 감정이 초기 단계에 불과했던 시대에 비해 훨씬 더 문명화되었습니다. 오늘날 감정인의 활동은 감정 분야의 관련 연방법 및 표준에 의해 규제됩니다.

이 논문의 목적은 주거용 부동산 평가 방법을 개선하기 위한 제안을 개발하는 것입니다.

이 목표를 달성하려면 다음 작업을 해결해야 합니다.

주택 감정의 본질을 설명하십시오.

부동산 평가에 대한 방법론적 접근 방식을 특성화합니다.

비용, 비교 및 ​​소득 접근 방식을 사용하여 주거용 부동산을 평가합니다.

평가 결과의 비교 분석을 수행합니다.

주거용 부동산 평가 방법론을 개선하기 위한 제안을 개발합니다.

논문에서 연구의 목적은 주거용 부동산의 가치평가이며, 연구의 주제는 주거용 부동산의 가치평가 방법과 접근법이다.

논문 작업에서 수행된 연구의 방법론적 기초는 부동산 평가 S.V. Gribovsky, E.I. Tarasevich, M.A. Fedotova, D. Fridman 분야의 국내외 저자의 과학적 작업입니다.

논문 "부동산 가치 평가를위한 방법 론적 입장"의 첫 번째 장에서 부동산 가치 유형, 분류를 공개했습니다. 부동산 대상물의 가치에 영향을 미치는 요인들과 부동산 가치평가의 기본원리를 고찰한다.

두 번째 장 "주거용 부동산 평가"에서는 소득 및 비교 접근 방식을 사용하여 노보시비르스크의 Zaeltsovsky 지구에 위치한 방 2개짜리 아파트인 부동산 개체의 평가 결과와 구조 계산 결과를 제시합니다. 재산의 가치.

세 번째 장 "주거용 부동산 평가 방법 개선을 위한 제안"에서는 주거용 부동산 평가에 대한 기존 접근 방식을 개선하기 위한 주요 방향을 제시합니다.




1장

1.1 독립적인 주택 평가의 필요성

평가는 응용 경제 분석의 과학이며, 주요 임무는 이 자산에 대한 수요와 공급의 역학 분석을 기반으로 자산(상품)의 판매 또는 구매에 대한 가장 가능성 있는 가격을 설정하는 것입니다. 관련 시장. 형식적인 관점에서 볼 때 일정한 수요요인과 공급요인을 모델링하여 가장 가능성 있는 가격을 책정한다.

현재 부동산 평가 활동은 06.08.98 No. 135 - FZ 일자 "러시아 연방의 평가 활동" 연방법에 의해 규제됩니다.

부동산 시장의 현재 상황은 우리나라 부동산 평가의 활발한 발전에 기여합니다.

부동산 시장은 현재 우리나라에서 가장 역동적인 시장 중 하나이며 가장 매력적인 투자 대상 중 하나입니다. 세계 상황이 매우 불안정한 지금 매우 중요 해지고 있습니다. 전문가들은 유가에 대한 정확한 예측을 할 수 없으며 달러의 감가 상각을 예측합니다. 부동산은 사실상 저축 안전의 유일한 보증인입니다.

러시아 감정 개발의 주요 방향은 부동산 개체를 평가하는 데 필요한 작업 목록을 기반으로 결정할 수 있습니다. 이 목록은 지속적으로 확장되고 있다는 점에 유의해야 합니다.

부동산의 다양한 유형(시장, 투자, 담보, 보험, 과세 대상 등)에 대한 객관적인 평가가 필요합니다.

구매, 판매 또는 임대 시

기업을 법인화하고 재산 지분을 재분배하는 경우;

신규 주주 유치 및 주식 추가 발행

부동산 과세 목적의 지적 평가: 건물 및 토지;

부동산 보험의 경우;

부동산을 담보로 대출하는 경우

기업, 단체의 수권자본에 대한 출연으로 부동산을 제작하는 경우;

투자 프로젝트를 개발하고 외국인을 포함한 투자자를 유치할 때

부동산 물건을 청산하는 경우

상속권을 행사하는 경우 법원의 판결

부동산에 대한 재산권 판매와 관련된 기타 거래에서.

재산 평가에는 세 가지 주요 접근 방식이 있습니다.

비용법: 평가 대상 자산의 완전한 재생산 또는 완전한 교체 비용을 추정한 다음 건물 및 구조물의 예상 감가상각 금액을 빼고 필지의 가치를 무료로 추가합니다. 이 접근 방식은 재산세 또는 재산 압류를 목적으로 대상의 가치를 평가할 때 건물 및 구조물의 가치를 토지의 가치와 분리해야 하는 경우에 필요할 수 있습니다. 또한 소득세 및 회계 목적으로도 사용됩니다. 건물 및 구조물의 감가 상각은 과세 소득에서 공제됩니다. 적용할 기타 상황:

신축 타당성 조사,

토지를 가장 효율적으로 사용하는 옵션 결정,

업데이트,

최종 가격 협상

기관용 및 특수용도 건축물,

보험의 목적.

시장 비교 방법: 유사한 부동산과의 최근 거래를 기반으로 부동산의 시장 가치를 추정합니다. 합리적인 투자자나 구매자는 특정 자산에 대해 동일한 효용을 가진 다른 유사한 자산을 취득하는 데 드는 비용보다 더 많은 비용을 지불하지 않을 것이라고 가정합니다.

소득 방법: 자산의 가치는 해당 자산이 미래에 가져올 것으로 예상되는 혜택을 받는 기간의 양, 품질 및 기간에 따라 결정됩니다.

러시아에서는 최근 몇 년 동안 물체의 가치를 평가하는 데 비용 방법이 널리 보급되었습니다. 또한 부동산 재평가 프로그램을 개발할 때 정부에서 사용을 선언했습니다. 이로 인해 고정 자산, 부동산 비용이 매우 과소 평가되었습니다. 이제 이러한 객체의 재평가 프로세스가 특히 중요하며 시장 평가 방법을 기반으로 수행할 수 있습니다.

현재까지 러시아 시장의 평가 기관의 수는 상당합니다. 2004년 말 기준으로 러시아의 9,000개 이상의 회사와 PBOYuL은 평가 활동을 수행할 수 있는 국가 라이센스를 보유하고 있습니다. 현재 시장은 경제 개발부에서 규제하고 있지만 2006년 1월 1일부터 자율 규제로의 전환이 진행 중입니다.

현재 단계에서 평가 시장은 경쟁 심화, 품질 향상 및 서비스 비용 절감이 특징입니다. 특히 IAS, US GAAP 또는 러시아 회계기준에 따라 자산을 재무제표에 반영하기 위한 평가에 대한 요구가 지속적으로 증가하고 있습니다. 마케팅 및 브랜드 전략의 효과를 결정하기 위한 무형 자산의 가치 평가 구매 및 판매 거래, 자산 임대, M&A 및 소유권 및 기타 재산권 이전을 위한 기타 거래를 목적으로 하는 평가; 국유 기업의 민영화 기간 동안 보험 목적의 평가, 주식 추가 발행 또는 주식 환매; 재산 등을 담보로 한 대출을 목적으로 하는 감정

Expert RA 평가 기관의 연구 결과에 따르면 지난 1년 반 동안 가장 많이 요구된 서비스는 일반적으로 부동산 및 비즈니스 평가 서비스였습니다. 전체 시장 구조에서 이들 영역의 점유율은 각각 34.3%와 32.1%를 차지했습니다.

1.2 부동산 객체의 분류

부동산 평가는 주로 독립적인 제품으로 시장에서 활발하게 유통되는 물건에 대한 관심입니다. 현재 러시아에서는 아파트 및 방, 사무실 건물 및 사무실 건물, 토지가 있는 교외 주거용 건물, 개발 및/또는 기타 목적을 위한 무료 토지입니다. 부동산 개체에는 아직 러시아 시장이 형성되지 않은 광물 매장물도 포함됩니다. 아래에서 우리는 부동산 객체를 분류하기 위한 일반 원칙을 고려합니다.

부동산 개체의 첫 번째 범주입니다. 우리의 경우 "부동산"이라는 용어는 토지에 견고하게 연결된 모든 제품을 말하며 소비자 가치의 파괴 및 손실 없이는 다른 장소로의 이전이 불가능합니다. 제안된 문구는 가장 중요한 특징, 거래 회전율의 특징, 부동산 구매 및 판매 프로세스가 발생하는 시장의 구조 및 규모를 고려하여 다양한 범주의 부동산 개체 평가에 대한 차별화된 접근 방식을 촉진하는 것을 목표로 합니다. 다양한 조건과 그 조합이 자산의 평가에 영향을 미치므로 "특성 트리" 방법을 사용하여 분류(그룹)했습니다. 이러한 분류(그룹화)는 다단계입니다. 각 수준에서 동일한 수준이지만 서로 다른 "분기"를 따라 가능한 차이점과 함께 자체적으로 수행됩니다. 동시에 분류의 깊이(수준 수)는 더 많은 대표(평가 측면에서) 개체가 있는 분기에 대해 더 큽니다.

각 수준에는 고유한 이름과 해당 분류 기능에 대한 권장 값 집합이 있습니다.

1. 기원.

2. 약속.

3. 규모.

3.1 토지 면적.

3.2. 별도의 토지 플롯.

3.3. 건물 및 구조물의 복합 단지 (코티지 정착지, 소구역, 호텔, 요양원 등)

3.3.1. 주거용 건물 다중 아파트.

3.3.2. 주거용 단독 주택(맨션, 코티지).

3.3.3. 섹션(입구).

3.3.4. 단면 바닥.

3.3.5. 아파트.

3.3.6. 방.

3.3.7. 여름 별장.

3.4. 행정 건물의 복합물.

3.4.1. 건물.

3.4 건물 또는 건물의 일부(단면, 바닥).

4. 사용할 준비가 되었습니다.

4.1. 준비가 된.

4.2. 재건 또는 대대적인 수리가 필요합니다.

4.3. 준공을 요구합니다.

아파트 시장은 현재 러시아 부동산 시장에서 가장 발전된 부문이기 때문에 부동산 가치를 평가하기 위한 기본적인 방법론적 접근법을 개발하기 위해 이 특정 부문을 연구하는 데 집중하는 것이 합리적입니다.

형성된 서구 시장에서는 위에서 제안한 부동산 객체의 범주 A, B 및 C와 다른 또 다른 하나가 채택됩니다.

다음과 같은 클래스로 나뉩니다.

1) 특정 비즈니스 수행에 적합하고 일반적으로 비즈니스와 함께 판매되는 특수 부동산.

예: 정유 공장, 화학 공장, 기계 및 장비 배치를 위한 작업장 위치, 크기, 구조로 인해 시장에서 제3자에게 절대 판매되거나 임대되지 않는 건물.

2) 비전문 부동산 - 일반 건물 - 상가, 사무실, 공장, 창고 등 일반적으로 매각 또는 임대가 이루어지는 부동산.

다양한 특성(기준)에 따른 부동산 객체의 분류는 부동산 시장에 대한 보다 성공적인 연구에 기여하고 다양한 범주의 부동산 가치를 추정하는 방법의 개발 및 적용을 용이하게 합니다. 분류 과정에서 별도의 부동산 그룹이 구별되어 평가에 대한 통일된 접근 방식의 가능성을 결정합니다.

1.3 속성 값의 유형

부동산 감정의 초기 단계에서 전문 감정인은 항상 감정 계산을 위한 가치 유형을 선택하는 어려운 문제에 직면합니다. 이 선택은 많은 요소(객체의 특성 및 평가 기능)에 따라 달라지며 이 속성의 평가 방법에 대한 후속 선택을 결정합니다. 주택담보대출(부동산을 담보로 한 대출)을 얻기 위한 목적으로 부동산 감정을 수행하는 경우 차용인(부동산 소유주)이 ) 부채(대출)를 갚지 않습니다. 서구 국가에서 세금 목적으로 부동산을 평가할 때 부동산의 재생산 비용을 기준으로 부동산의 시장 가치 또는 대체 가치가 사용됩니다. 재구성할 개체를 평가할 때 원칙적으로 투자 가치가 선택됩니다. 특정 투자자의 부동산 가치.

부동산 시장의 "수동적" 부문에 있는 부동산을 특수 목적으로 평가할 때, 시가를 판단할 정보가 충분하지 않을 때, 부동산 보험 목적으로 평가할 때 대체 비용 또는 교체 비용이 사용됩니다.

시장 가격

시장 경제 상황에서 가장 일반적인 부동산 가치 유형은 시장 가치입니다. 시장 가치는 공정한 거래, 판매자와 구매자의 의식적인 행동, 그리고 불법 인센티브의 영향 없이 모든 조건 하에서 경쟁적이고 공개된 시장에서 부동산이 달성해야 할 가장 가능성 있는 가격입니다.

매매거래에서 매도인으로부터 매수인으로의 권리이전은 다음의 조건에 의거하는 것으로 이해합니다.

1. 구매자와 판매자의 동기가 일반적입니다. 그들은 과도한 압력이나 특별한 삶의 상황 없이 작동합니다.

2. 양 당사자는 그들의 최대 이익을 고려하여 그들의 의견에 따라 잘 알고 협의하고 행동합니다.

3. 해당 부동산이 충분한 시간 동안 시장에 판매되었습니다(잠재적 구매자가 부동산 판매에 대한 정보를 알고 부동산 구매 결정을 내리기에 충분함).

4. 거래 자금 조달 조건에 따라 지불이 이루어졌습니다.

5. 가격은 정상이며 특정 금융 및 판매 조건에 영향을 받지 않습니다.

부동산의 시장 가치는 특정 소유자에 대한 대상의 가치를 반영하는 사용 가치(또는 사용 가치)와 달리 교환 가치라고 합니다.

시장 가치의 개념은 부동산 시장의 일반적인 구매자가 대체 부동산을 선택할 기회가 있다는 사실에 기반합니다. 시장 가치는 부동산 시장에 참여하는 개인의 욕구와는 별개로 객관적이며 이 시장에서 발전하고 있는 실제 경제 상황을 반영합니다.

사용 원가(사용 가치)

사용 가치 (사용 가치)는 부동산을 부동산 시장에 내놓지 않을 특정 소유자의 부동산 가치를 반영합니다. 개체의 소비자 가치에 대한 평가는 해당 개체의 사용에 대한 기존 프로파일과 개체 작동의 선사 시대에 관찰되고 미래에 예측되는 재정적 및 경제적 매개 변수를 기반으로 이루어집니다.

투자 비용

"투자 가치"의 개념은 "사용 가치"의 개념과 유사하며 평가 대상 부동산을 구매하거나 투자하려는 특정 투자자를 위한 부동산 가치를 의미합니다. 투자 가치의 계산은 이 투자자가 기대하는 소득과 자본화의 특정 비율을 기준으로 이루어집니다. 투자 가치는 일반적으로 특정 투자자에 대한 투자 프로젝트 또는 소득 창출 대상을 평가할 때 계산됩니다. 이러한 유형의 값은 주관적입니다.

대체 비용(객체의 재생산 비용)

교체 비용(객체 재생산 비용)은 동일한 아키텍처 솔루션을 사용하여 "신규" 상태(감가상각 없음)에서 평가 중인 객체의 정확한 복사본을 구성하는 현재 가격의 비용으로 결정됩니다. 구조 및 재료뿐만 아니라 동일한 건축 품질-설치 작업. 이 경우 평가 대상이 가진 것과 동일한 대상의 노후화와 건축 솔루션의 동일한 단점이 재현됩니다.

대체 비용

대체 비용은 예상되는 동등한 효용을 가지고 있지만 현대적인 디자인 표준과 진보적인 재료 및 구조, 부동산의 현대적인 장비를 사용하여 새로운 건축 스타일로 지어진 시설의 건설에 대한 현재 가격의 비용으로 결정됩니다. . 따라서 대체 비용은 객체의 정확한 사본을 재생산하는 비용으로 표현되고 대체 비용은 기능적 아날로그 객체를 생성하는 비용으로 표현됩니다.

보험 가치

보험 가치는 교체 비용 또는 파손(또는 파손) 위험이 있는 물체의 교체 비용을 기준으로 계산됩니다. 대상물의 보험가치에 기초하여 보험금액, 보험금 및 보험이자가 결정됩니다.

세금 목적의 가치(과세 가치)

법인 및 개인의 재산에 대한 과세 목적의 가치는 재산의 시장 가치 또는 대체 가치를 기반으로 세무 조사를 위해 공인된 전문 감정인에 의해 결정되거나 평가가 규제 방법론에 따라 공식적으로 수행됩니다. 전문 감정인의 개입 없이

청산 가치

잔존 가치는 재산이 청산될 때 재산 소유자가 받을 수 있는 순 금액입니다.

1.4 부동산 감정의 기본 원칙

부동산 감정의 원칙은 다음 네 가지 그룹으로 분류할 수 있습니다.

사용에 대한 인식에 기초한 원칙

부동산(토지, 건물, 구조물)에 관한 원칙

시장환경과 관련된 원칙

재산을 가장 효율적으로 사용하는 원칙.

부동산 평가의 모든 고려 원칙은 서로 연결되어 있습니다. 부동산을 평가할 때 가능하면 부동산 가치에 대한 보다 신뢰할 수 있고 정확한 평가를 얻기 위해 가치 평가의 모든 원칙 또는 주요 원칙을 고려할 필요가 있습니다.

사용자 원칙

사용자 인식에 기반한 원칙에는 효용, 대체 및 기대의 원칙이 포함됩니다.

효용의 원칙은 부동산을 호텔, 카페, 사무실, 박물관 등으로 사용하는 것과 같이 일부 투자자에게 유용하고 특정 기능이나 개인적인 필요를 구현하는 데 사용할 수 있는 경우에만 모든 재산이 가치가 있다는 것입니다. .디. 효용은 주어진 위치에서 주어진 기간 동안 사용자의 요구를 충족시키는 속성의 능력입니다.

대체의 원칙에 따르면 합리적인(전형적인) 구매자는 동일한 효용을 가진 다른 유사한 자산에 부과된 최저 가격보다 더 많은 자산을 지불하지 않을 것입니다. 평가되는 대상의 최대 가치는 동등한 효용을 가진 다른 유사한 대상을 획득할 수 있는 최저 비용에 의해 결정됩니다.

기대 원칙은 재산 사용자의 표현과 관련이 있으며 수익 창출 대상의 가치는 평가 대상 재산의 사용으로 인해 기대되는 현금 흐름의 양과 재산으로부터 기대되는 금액에 의해 결정됩니다. 그것의 재판매. 오늘 투자자의 루블이 내일 받게 될 루블보다 더 가치가 있기 때문에 예상 수입을 받는 기간이 중요합니다.

토지 플롯, 건물 및 구조물에 대한 요구 사항과 관련된 원칙

이 그룹에는 다음 원칙이 포함됩니다.

토지의 잔여생산성(생산성);

한계 생산성(기여 원칙);

균형(비례의 원칙)

최적값;

재산권의 최적 분할.

토지의 잔여 생산성의 원리.

잔여 생산성(또는 생산성)의 원칙에 따르면 토지 가치는 잔여 생산성(생산성)에 기반합니다. 이러한 입장을 이해하려면 일반적으로 모든 종류의 활동에는 자본, 노동, 관리 및 토지라는 네 가지 생산 요소가 필요하다는 점을 인식해야 합니다.

토지는 폐쇄 된 저수지, 야생 동물, 초목 및 광물과 같은 토지 음모 및 천연 자원입니다. 토지 구획의 영토 경계는 현행 토지법에 의해 수립된 절차에 따라 결정되며 주 토지 관리 당국이 소유자(또는 임차인)에게 발급한 인증서로 공식화됩니다. 토지는 모든 유형의 생산 활동에 필요한 공간과 자원을 제공하는 주요 요소입니다.

노동은 상품 (서비스) 생산 및 시장에서의 구현에 대한 일련의 작업입니다. 이 개념에는 관리 활동이 포함되지 않습니다.

자본은 고정 자산 및 운전 자본의 재생산뿐만 아니라 노동, 토지 및 관리와 같은 생산의 다른 구성 요소에 투자되는 돈입니다.

생산 활동 관리에는 기업 관리 인력의 지식, 기술, 기업가 적 능력 및 재능이 포함됩니다. 성공적인 관리를 통해 생산을 최적화하고 수익을 극대화할 수 있습니다.

생산의 각 구성 요소(자본, 노동, 관리 및 토지)는 사업 소득에서 충당되어야 합니다. 그러나 토지는 물리적으로 움직일 수 없고 기업 활동을 위해 다른 구성요소들이 이곳으로 유인되기 때문에 노동, 자본 및 경영이 우선적으로 지불되고 나머지 소득은 토지 소유자에게 임대료로 지불됩니다. 이러한 판단은 경제 이론의 주요 조항과 일치합니다. 토지는 "잔여 가치"를 가지며 생산의 다른 세 가지 구성 요소를 포괄한 후 잔여 소득이 있을 때만 특정 가치를 갖습니다. 따라서 잔여 생산성은 노동, 자본 및 관리 비용을 지불한 후 토지에 발생하는 소득으로 표현됩니다.

한계 생산성의 원칙(기여의 원칙).

한계 생산성(또는 생산성)의 원칙 또는 기여의 원칙은 투자의 결과로 수입을 받고 비용을 충당하고 남은 것을 의미합니다. 부동산 시장과 관련하여 이 원칙은 다음과 같이 해석될 수 있다. 종종 아파트 수리 비용으로 인해 수리 비용을 훨씬 초과하는 금액으로 가치를 높일 수 있습니다. 이 경우 한계 생산성의 원칙 또는 기여의 원칙이 실현됩니다. 기부 금액은 아파트 수리 결과로 받은 가격과 이 수리 비용의 차액에 해당합니다.

수익 증가 및 감소의 원리.

이 원칙의 본질은 생산의 주요 구성 요소에 대한 자본 투자가 증가하면 특정 한계까지만 이윤 증가율이 증가하고 그 이후에는 이윤 증가가 자본 투자 증가보다 작아진다는 것입니다. 이 제한은 속성의 최대 값에 해당합니다. 부동산에 대한 후속 투자는 이익이 비례적으로 증가하지 않으므로 부동산 가치가 비례적으로 증가합니다.

따라서 감정인은 먼저 토지를 사용하기 위한 다양한 옵션을 분석해야 합니다. 예를 들어, 주어진 토지 플롯에서 다양한 유형의 부동산 개체 또는 다른 수의 개체 건설로 인한 이익 계산을 수행합니다. 그 후에야 그는 이 부지에 건설할 부동산 유형을 최종적으로 선택할 수 있습니다. 생산 구성 요소의 다양한 조합의 변형 설계 및 이를 기반으로 최대 이익을 결정하는 과정에서 수익성 증가 및 감소 원칙이 구현됩니다.

균형의 원리.

균형의 원칙(또는 비례의 원칙)은 다음과 같이 공식화됩니다. 생산(또는 부동산)의 구성 요소는 일정한 비율로 서로 결합되어야 합니다. 예를 들어 물체 건설과 같이 자본 투자량이 주어진 기간 동안 작업량을 초과하면 "자본 동결"이 발생하고 프로젝트의 전반적인 효율성이 감소합니다. 주어진 시간에 부동산 건설을 위한 자금이 충분하지 않은 경우 유사한 상황이 발생할 수 있으며 이는 신축 투자자에게 잘 알려져 있습니다. 이와 관련하여 시설 건설을위한 설계 문서의 일부인 규제 문서는 프로젝트 구현에서 가능한 최대 효과를 얻기 위해 시설 건설을위한 일정 일정 개발을 제공합니다.

최적값의 원칙.

최적 가치 원칙(최적 경제적 가치 원칙)은 부동산 시장의 추세를 고려할 때 특정 유형의 부동산에 대한 특정(최적) 가치에 대한 수요가 많습니다. 감정평가사 전문가는 이러한 유형의 부동산을 평가할 때 최적가치의 원칙을 항상 염두에 두고 이를 활용해야 한다.

재산권의 최적 분할 원칙.

재산에 대한 재산권은 재산의 총 가치를 높이는 방식으로 분할 및 결합되어야 합니다. 러시아 연방의 현행법은 재산권의 분할 및 판매를 별도로 허용합니다. 소유권은 재산을 소유, 사용 및 처분할 수 있는 권리를 의미합니다. 재산권은 소유권 외에 평생 상속 가능한 점유권, 영구적(영구적) 재산권 사용권, 경제적 점유권, 운영 관리권, 각종 지역권 등이 있습니다. 재산의 제한된 사용. 또한 재산의 소유권을 다른 사람에게 양도하는 것은 이 재산에 대한 임대권과 같은 다른 재산권의 종료에 대한 근거가 되지 않습니다.

부동산 객체에 대한 재산권의 분할은 다음과 같이 수행할 수 있습니다.

1. 물리적 분리는 부동산을 지하실, 바닥 등의 여러 부분으로 나누는 것입니다. 토지 플롯의 경우 - 영공, 지구 표면 및 하층토에 대한 권리 분할, 토지 덩어리를 별도의 플롯으로 분할합니다.

2. 소유 시기별 분리 - 임대, 평생 소유권, 미래 재산권 등 다양한 유형

3. 소유권의 전체 재산권 분리 - 소유권, 고정 기간 또는 영구 사용, 처분, 평생(상속) 소유, 경제 관리, 운영 관리 및 재산의 제한된 사용에 대한 권리.

4. 참여자 간의 재산권 공유 - 공동 임대, 파트너십, 주식회사, 옵션, 신탁, 규정된 판매 조건이 있는 계약.

5. 유치권별 분리 - 모기지, 조세 유치권, 사법적 유치권, 형평성.

재산권 전체와 최적의 조합을 분리하는 위 유형의 재산 관계 실행에 사용하면 부동산 가치를 높일 수 있습니다.

시장 환경과 관련된 원칙

이 원칙 그룹에는 의존, 순응, 수요와 공급, 경쟁 및 변화의 원칙이 포함됩니다.

종속성 원칙

종속의 원칙(또는 외부 영향의 원칙)은 다양한 환경 요인이 자산의 가치에 영향을 미친다고 말합니다. 이러한 요소는 특정 객체에 미치는 영향의 정도에 따라 기본 요소와 추가 요소로 나뉩니다. 기후, 지질, 지역, 사회, 경제, 환경, 인구 통계, 법률, 국제, 도시 계획, 산업 및 기술에 영향을 미치는 영역에 따라 다릅니다. 또한 경제적 요인은 재정, 규제 등 다양한 기준에 따라 차별화될 수 있습니다. 전문감정사는 모든 경우에 부동산의 가치에 영향을 미치는 주된 요인은 입지이며, 부동산의 가치분석은 입지로부터 시작되어야 함을 기억해야 합니다. 주요 요인에는 도로, 쇼핑 및 문화 센터 등 개발된 인프라(사용자 시장과의 연결)에 대한 부동산의 근접성도 포함됩니다. 평가자는 수익 흐름이 사용자 시장과 어떻게 관련되어 있는지 확인해야 합니다. 객체의 위치와 사용자 시장과의 관계라는 두 가지 요소가 함께 "부동산의 경제적 위치"라는 개념을 구성합니다. 이 총 요소는 부동산 가치에 가장 큰 영향을 미칩니다. 전문 감정사는 다음에 대한 환경 요인의 영향을 식별하고 측정해야 합니다.

평가 대상 부동산의 가치를 평가하고 판매 비교 방법을 사용하여 해당 가치를 적절하게 조정합니다.

소득 접근법을 사용한 현금 흐름 금액

비용 접근법을 사용하여 교체 비용 또는 교체 비용을 결정할 때 비용 수준.

적합성의 원칙.

적합성 원칙에 따르면 현재 시장 표준을 충족하지 않는 부동산은 가치가 더 낮습니다. 전문 감정인은 주어진 부동산 시장에 대한 준수 기준을 알아야 할 뿐만 아니라 평가 대상 부동산의 미래 가치를 예측하기 위해 개발 동향을 모니터링해야 합니다.

수요와 공급의 원리.

부동산에 대한 수요는 그들에게 진정한 필요입니다. 공급은 부동산 시장에서 사용할 수 있는 개체의 수와 제한된 공급입니다.

수요와 공급 원칙의 본질은 재산의 필요성과 제한된 공급 사이의 관계를 파악하는 것입니다.

부동산에 대한 수요는 유용성(사용자의 요구를 충족시키는 능력)과 가용성에 의해 결정되지만 잠재 소비자의 지급 능력에 의해 제한됩니다. 수요가 적고 공급이 많을수록 개체 비용이 낮아집니다. 반대로 부동산 시장에서 수요와 공급이 균형을 이루면 물건의 시가는 안정될 것이다.

전문 감정인은 일반적으로 통화 공급의 급격한 변화(예: 금융 회사 파산의 결과)와 부동산 거래 등의 시간은 부동산 건설보다 짧은 시간에 발생하여 시장에 추가 공급을 창출합니다. 수요와 공급의 비율에서 이 능력에 대한 지식은 전문 감정인이 부동산의 가치를 보다 정확하게 예측할 수 있게 합니다.

주거용 건물의 경우 수요와 공급의 비율은 인구의 인구 구성, 부동산 및 소비재 가격 수준, 광고 캠페인의 강도, 새로운 법률 및 규정, 대출 비용, 재산세 및 다른 요인.

전문 감정인은 평가 대상 부동산에 대한 수요와 공급의 비율을 예측하고 이 비율의 영향 정도와 부동산 가치에 대한 위의 모든 요소를 ​​결정해야 합니다.

경쟁의 원리.

경쟁은 경쟁이며 모든 종류의 활동에서의 경쟁입니다. 모든 인간은 본질적으로 경쟁적입니다. 어떤 종류의 활동에서 과도한 이익이 발생하면 경쟁이나 경쟁이 극적으로 증가합니다. 이런 점에서 부동산 시장도 예외는 아니다. 부동산 시장에서 슈퍼 이윤(이것은 시장의 이 부문에서 일반적으로 형성되는 이윤 수준보다 훨씬 높은 이윤)이 발생하면 기업가들이 이 시장에 진입하는 경향이 있습니다. 경쟁 심화는 시장의 공급 증가로 이어집니다. 수요가 증가하지 않으면 이 경우 부동산 가격이 하락하고 기업가의 이익이 감소합니다. 반대로 경쟁이 약해지면 공급은 줄어들고, 수요가 줄어들지 않으면 부동산 가격과 기업가의 이윤은 상승한다.

합리적인 경쟁은 부동산 시장에서 물건과 서비스의 질적 향상을 자극하고 과도한 경쟁은 이익 감소로 이어집니다.

부동산 시장에서 경쟁이 없는 경우(독점 경쟁에서 발생) 시장 가치는 경쟁 시장에서만 형성되기 때문에 대상의 시장 가치를 결정할 수 없습니다.

변화의 원리.

재산 자체(예: 물리적 마모)와 재산의 가치에 영향을 미치는 모든 환경 요인은 모두 변경될 수 있습니다.

변화의 가장 특징적인 유형은 소위 수명주기입니다. 이러한 변화는 부동산 자체뿐만 아니라 지구(도시), 산업 및 사회 전체에도 영향을 미칩니다.

다음과 같은 주요 수명주기가 구별됩니다.

1. 기원(설계, 대상물의 건설, 산업의 형성, 지역 등).

2. 성장 (부동산 대상의 운영, 지역 (도시), 산업 등의 급속한 발전으로 인한 소득 성장 기간).

3. 안정성, 평형기간(안정된 소득, 부동산 물건 소비자의 취향 형성, 해당 지역의 인프라 형성 등).

4. 쇠퇴 (부동산 수요 감소, 이익 감소, 산업 생산 감소 등의 기간).

수명 주기를 고려하여 전문 감정인은 입법, 인구통계, 국제, 과학 및 기술, 도시 및 사회적 프로세스와 이에 대한 부동산 시장의 반응을 분석하고 예측해야 합니다.

가장 효율적으로 사용하는 원칙

최고 및 최선의 사용 원칙은 다음과 같이 공식화됩니다. 이는 평가 유효일에 객체의 최고 현재 가치를 제공하는 합리적이고 가능한 사용입니다.

이 원칙에 대한 또 다른 정의도 알려져 있습니다. 토지의 최고 가치로 이어지는 합리적이고 가능한 것 중에서 선택된 재산을 사용하는 옵션입니다. 이러한 원칙의 정의는 일반적으로 상당한 마모가 있는 건물 및 구조물의 평가와 자유 토지의 평가를 의미합니다.

건물(건설)의 비용이 결정되면 이러한 유형의 부동산을 평가할 때 가장 효율적이고 최상의 사용 원칙에 대한 첫 번째 정의를 따라야 합니다. 이 경우 이 객체를 사용할 수 있는 옵션을 선택할 때 평가 시 채택된 옵션을 제외할 수 있습니다. 가장 효율적인 사용은 건물 철거 비용을 합친 전체 부동산 단지(토지 및 건물)의 가치를 초과합니다.

이 원칙은 평가에 대한 세 가지 접근 방식을 모두 구현하기 위한 기본(기본)이며, 가치 유형의 선택에 영향을 미치기 때문에 각 특정 사례에서 그 해석이 특히 중요합니다. 부동산의 가장 가능성 있는 판매 가격(부동산의 시장 가치)을 결정할 때 이 원칙에 대한 다음과 같은 해석이 가장 적절합니다. 해석은 "재산의 가장 효율적인 사용"에 있습니다.

자산의 가장 효율적이고 가장 효율적인 사용에 대한 분석은 두 단계로 수행됩니다. 첫 번째는 마치 무료인 것처럼 토지를 가장 효율적으로 사용하는 것을 분석하고 두 번째는 건물을 가장 효율적으로 사용하는 것입니다. (구조) 이 사이트에 있습니다.

1.5 재산 가치에 영향을 미치는 요소

다른 가격 책정 메커니즘과 마찬가지로 부동산의 가치는 일련의 객관적이고 주관적인 요인에 따라 달라지며, 그 중 후자만이 거래 체결 단계에서 특정 판매자, 구매자 및/또는 중개자의 행동과 관련됩니다. . 주관적 요소에는 예를 들어 기질, 지식, 정직, 인내, 부동산 거래 참여자의 개인적 호불호 등이 포함됩니다. 내 학위의 틀 내에서 심리학 분야와 관련된 이러한 요소는 고려되지 않으며 객관적인 요소와 부동산 평가에 미치는 영향에 주된 관심을 기울입니다.

객관적인 요인은 주로 경제적이며 궁극적으로 특정 거래의 평균 가격 수준을 결정합니다.

경제적 요인은 거시경제와 미시경제로 나뉜다. 첫 번째는 일반적인 시장 상황과 관련된 요소를 포함합니다. 해당 지역 부동산 수요의 초기 보안 수준; 신축 및 재건축의 양과 구조; 마이그레이션 요인; 거래의 법적 및 경제적 조건(세금, 관세 등) 인플레이션의 수준과 역학. 거시 경제 요인에는 장기 요인도 포함됩니다. 상품 (서비스) 가격의 역학 및 임금 조건의 차이, 자금 축적 규모 및 지연된 수요량에 영향을 미칩니다. 부동산 투자 기회를 가진 "부자"의 새로운 사회 계층 형성 속도와 규모; 해당 지역의 해외 공관 시스템 개발 등

제2장 주거용 부동산의 목적물 평가

2.1 속성 설명

평가 대상은 두 개의 거실로 구성된 별도의 아파트입니다.

감정의 목적은 위 부동산의 가치를 결정하는 것입니다.

부동산 객체는 부동산인 실제 객체와 그에 대한 법적 권리로 이해됩니다.

물체를 검사하는 행위

개체 주소: Russia, Novosibirsk, Krasny Prospect, 171/2, apt. 27. 소유자: Abramenko N.I. BTI 인증서 번호 78965784. 아파트는 민영화되었습니다.

물체는 지하철 노선(오른쪽 은행)을 따라 위치하고 있으며 운송 네트워크가 잘 발달되어 있습니다. 지하철역 "Zaeltsovskaya"까지 10분. 걸어서. 인근에는 식물원에서 도보로 10분 거리에 전시 센터 "Siberian Fair", 카지노, 나이트클럽, 미용실, 스포츠 및 피트니스 센터, 문화 센터 "Energy", 영화관 "Progress-Kinomir"가 있습니다.

가장 가까운 마이크로 마켓은 도보로 10분 거리에 있습니다.

위치 영역 분석을 통해 평가 대상이 위치한 지역의 노동 시장에 대해 높은 평가를 내릴 수 있습니다. 상점, 교육 기관과의 근접성은 만족스러운 평가를 받았습니다. 공공질서 보호를 위한 서비스뿐만 아니라 공동 서비스의 질도 만족스러운 것으로 평가된다.

유치원, 진료소는 집에서 5분, 학교는 꽤 멀다(15~20분 거리).

Novosibirsk Electrovacuum Plant, Ekran 공장, 그 이름을 딴 공장과 같은 공장이 인접해 있어 환경 조건이 열악합니다. 레닌, 노보시비르스크 반도체 공장.

집의 특징.

벽 재료 - 패널. 총 층수는 5층이고 층고는 2.2m이며 집은 마당에 위치한 도로에서 제거되었습니다.

건설 연도 - 1975. 건물의 전체적인 외관은 양호합니다.

물 공급 - 중앙, 난방 - 중앙, 환기 - 자연, 에너지 공급 - 중앙.

아파트 정보:

투룸 아파트는 주택 2층에 위치해 있습니다. 아파트의 총 면적은 42제곱미터입니다. m, 거실 공간 - 28평방미터 m (한 방 - 18 sq.m, 두 번째 방 - 10 sq.m). 주방 면적은 6제곱미터입니다. m, 욕실은 3.5 sq.m를 차지합니다. 아파트에는 발코니와 전화기가 있습니다. 창문은 서쪽을 향하고 있습니다. 아파트의 전반적인 전망은 만족스럽습니다.

아파트의 레이아웃과 입구의 위치 계획은 부록 1에 나와 있습니다.

따라서 첫 번째 근사치에서 객체의 위치와 상태를 분석하면 객체의 상당히 높은 비용에 대해 이야기할 수 있습니다.

평가는 다음과 같은 가정에 따라 이루어졌습니다.

엔지니어링 네트워크에 대한 특별 검사는 수행되지 않았습니다.

감정 대상은 건물의 지지 프레임 결함을 포함하여 그 가치에 영향을 줄 수 있는 숨겨진 결함이 없습니다.

숙소는 모든 위생 및 환경 기준을 준수합니다.

신뢰할 수 있는 정보 출처가 평가에 사용되었습니다.

2.2 소득 접근법을 사용한 주거용 부동산 평가

직접 자본화 방법에 의한 부동산 평가

주거용 부동산 평가 목적의 자본화 비율을 계산하려면 단순화된 Elwood 방법을 사용해야 합니다.

R= Υ - App * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

여기서 R - 자본화 비율;

Υ - 자기자본수익률

앱 - 해당 기간 동안 재산 가치의 가능한 증가;

SFS는 예상 보유 기간에 대한 이자율 Υ의 상환 계수입니다.

CHOD - 순영업이익;

TC는 현재 가치입니다.

순영업이익은 다음 공식을 사용하여 결정할 수 있습니다.

CHOD \u003d EVD-PR, (1.2)

여기서 EI는 유효 총소득이며 다음과 같이 정의됩니다.

EVD \u003d PVD-PP + DD, (1.3)

여기서 PVH는 대상이 완전히 임대되었다고 가정할 때 1년 동안의 잠재적 총소득입니다.

PP - 실업 기회로 인한 예상 손실(3%),

DD - 기타 소득.

Υ - 일반적인 투자자에게 적합한 실질 소득을 나타냅니다.

자금 상환 비율은 다음 공식에 의해 결정됩니다.

SFS= i / (l+i)n-1 , (1.4)

여기서 n은 기간의 수입니다.

i - 할인율(자기자본수익률).

직접 자본화 방법을 사용하여 후속 판매로 임대 소득을 받기 위해 취득한 투룸 아파트의 비용을 결정합니다.

임대료 - 12000 루블. / 월 가능한 가동 중지 시간 - 3% 운영 비용 - 1200 루블. /월 자기자본수익률은 15%입니다. 임기는 5년이다. 계획된 비용 증가는 40%입니다.

표시된 조건에서 상환 비율은 0.086입니다.

SFS = 0.15 / (1+ 0.15) 5-1 = 0.086.

그러면 자본화 비율은 0.1583이 됩니다.

R = 0.15 - 0.40 * 0.139 = 0.0944.

공식 (1.3)으로 계산된 유효 총소득은 139680 루블과 같습니다.

EVD \u003d 12000 * 12-12000 * 12 * 0.03 \u003d 139680 루블.

이러한 조건에서 부동산 소유로 인한 순 운영 수입은 125,280 루블입니다.

CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 루블.

속성의 현재 값은 다음 공식으로 결정할 수 있습니다.

TS = CHOD / R, (1.5)




여기서 R - 자본화 비율;

CHOD - 자산 소유로 인한 순 운영 소득.

따라서 평가된 주거용 부동산의 현재 가치는 1,327,118.6 루블이 됩니다.

TS \u003d 125280 / 0.0944 \u003d 1327118.6 pyb.

평가의 다음 단계에서는 미래 소득을 할인하여 개체의 가치를 결정합니다.

미래 소득 할인은 소득을 창출하는 부동산 개체를 현재 가치로 평가하는 데 사용되는 방법으로, 개체를 소유함으로써 예상되는 미래 이익을 평가합니다.

부동산 거래의 미래 이익은 다음과 같습니다.

시설 소유 기간 동안 순 운영 수입 형태의 수령 빈도;

귀속 - 보유기간 만료 후 매도부터 진행합니다.

부동산의 현재 가치는 다음과 같이 결정됩니다.

TS = TS(PPD) + TS(P), (1.6)

여기서 PPD는 소득 흐름의 빈도입니다.

Ρ - 복귀;

TC는 현재 가치입니다.

할인된 미래 수익 방법을 사용하여 계산된 항목의 가치는 위험 정도와 대체 사용 사례를 고려한 모든 미래 현금 흐름 및 반전의 현재 가치입니다.

제안하는 방법에 따른 비용 산정 방법론은 다음과 같다.

스테이지 1. 미래 소득 흐름 예측 및 부동산의 예상 재판매 가치:

예측 기간의 가치 결정

소득 수령 빈도 결정.

순영업이익(NOR)은 예측 기준으로 사용됩니다.

반전 계산, 즉 물건 판매로 인한 수익은 재산 가치의 가능한 변화를 고려하여 이루어집니다. 판매 비용과 관련된 비용은 환입 비용에서 차감됩니다.

2단계. 할인율 계산.

할인율은 미래에 받을 금액의 현재 가치를 계산하는 데 사용되는 요소입니다.

할인율은 계획된 금액을 얻을 위험을 고려하여 자본 투자의 효율성을 보여줍니다. 할인율은 투자자가 주어진 시장에서 유사한 부동산에 대한 자본 투자에 대해 기대하는 평균 수익률로 선택됩니다.

할인율은 위험에 직접적으로 의존하기 때문에 일반 투자자가 이 부동산에 돈을 투자하는 것과 관련된 위험 수준을 얼마나 높게 평가하는지에 따라 결정됩니다.

따라서 위험도가 높을수록 할인율이 높아지므로 미래 소득의 현재가치는 부동산의 현재가치보다 점점 작아지게 됩니다.

3단계. 복리 기법을 사용하여 현금 흐름의 미래 가치를 현재 가치로 변환합니다.

СР = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1.7)




여기서 Δ - 객체 값의 증가 또는 감소;

СР - 복귀 비용;

J - 보고 기간(0.4) 동안 개체 값의 변경 비율입니다.

속성의 현재 값은 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.

여기서 나는 -자기 자본 수익률;

n - 예측 기간.

순 운영 수입은 직접 자본화 방법을 사용하여 위에서 계산되었으며 평가 대상 부동산에 대해 125,280 루블에 달했습니다.

1년에 1회 빈도로 부동산 개체의 운영으로 수입을 얻는다고 가정합니다. 이 경우 속성의 현재 가치는 1346178 루블입니다.

TC = 125280 / (1+ 0.15) + 125280 / (1 + 0.15)2 + 125280 / (1+ 0.15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0.4) / (1+0.15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0.696

TC = 1346178 루블.

평가하는 동안 부동산에서 발생하는 현금 흐름의 미래 가치를 추정할 수 있습니다.

SR \u003d 1346178 * (1 + 0.4) \u003d 1884649 루블,

따라서 5년 후 평가 아파트는 1,884,649 루블에 판매될 수 있습니다.

2.3 유사품 판매 비교를 통한 주거용 부동산 평가

접근 방식의 핵심은 평가 대상 부동산을 매물로 나온 다른 부동산과 비교하는 것입니다.

부동산 가치 평가에 대한 비교 접근의 기본 원칙은 대체의 원칙입니다. 시장에 유사한 부동산이 여러 개 있는 경우 합리적인 구매자는 비슷한 효용을 가진 다른 부동산을 취득하는 데 드는 비용보다 더 많은 비용을 지불하지 않을 것이라고 말합니다.

평가 단계:

1. 시장조사

2. 데이터 수집 및 검증

3. 데이터 분석 및 비교

4. 수정

5. 데이터 조정.

평가 대상 부동산과 유사한 유사한 판매 및 판매용 부동산을 식별하기 위해 시장 조사가 수행됩니다.

감정 보고서에서 비교 가능한 것으로 사용된 각 판매는 감정인이 개인적으로 확인해야 합니다.

각 개체를 평가 중인 개체와 비교하고 차이점을 분석해야 합니다.

판매 날짜

물리적 특성;

위치;

판매 조건.

평가의 다음 단계는 조정입니다. 이 단계의 본질은 기존 차이점에 따라 각 비교 대상에 대한 판매 가격 또는 요구 가격을 조정하는 것입니다.

가치 조정은 판매된 아날로그 대상의 가격을 일정량만큼 변경하여 아날로그 대상과 평가 대상 대상의 특성 차이를 추정하는 것입니다.

백분율 조정은 트랜잭션 시간, 위치 및 물리적 특성과 관련된 차이를 수정하는 데 사용됩니다.

연속 수정. 그들의 특이점은 백분율 조정 순서에 따라 다른 결과를 얻을 수 있다는 사실에 있습니다.

누적 수정은 모든 개별 수정을 곱하여 얻습니다. 이 경우 시퀀스가 ​​필요하지 않습니다.

최종 값은 사용 가능한 모든 정보의 분석을 기반으로 감정인이 내린 판단입니다. 단순 평균화는 항상 정확한 결과로 이어지지 않으며, 비용 표시기로 항상 하나의 숫자를 선택할 필요는 없습니다. 다양한 값을 사용하는 것이 더 정확합니다.

시장 아날로그를 비교하는 방법을 적용하려면 Zaeltsovsky 지구(시베리아 박람회, 식물원)에서 판매되는 방이 두 개인 아파트 10개에 대한 데이터를 수집해야 합니다. 유사한 아파트에 대한 데이터는 부록 2의 표 1에 나와 있습니다.

제시된 10개의 아파트 각각은 비용 방법의 계수와 표에 요약된 결과로 특성화되어야 합니다.

아파트 Ksozh의 전체 면적과 거실 면적의 비율은 아파트 전체 면적과 거실 면적의 비율을 고려합니다. 다음과 같습니다.

0.95 - 1.50 미만의 비율

1.00 - 1.50에서 1.66까지의 비율

1.05 - 1.66에서 2.00까지의 비율

1.10 - 2.00 이상.

발코니 또는 로지아 Kbl의 존재 계수:

발코니가 있는 경우 이 계수는 1.00입니다.

로지아가 있는 경우 - 1.05;

부재시 - 0.95;

두 개 이상의 발코니 또는 로지아가 있는 경우 - 1.10.

아파트가 건물의 1층 또는 마지막 층에 있는 경우의 Kat floor 계수는 0.90입니다. 다른 모든 경우 - 1.00.

Kiz 방의 격리 계수는 다음과 같습니다.

1.04 - 모든 방이 격리되어 있습니다.

0.96 - 방이 2개인 아파트의 인접한 방 또는 방이 3-6개인 아파트에서 하나 이상의 통로가 있는 방;

1.00 - 다른 모든 경우.

엘리베이터 Cliff의 가용성 계수는 ​​다음과 같습니다.

1.03 - 5층 이하의 주택에는 엘리베이터가 있습니다.

1.00 - 5층 이상 주택에는 엘리베이터가 있거나 5층 이하 주택에는 엘리베이터가 없습니다.

0.97 - 5층 이상 주택에는 엘리베이터가 없습니다.

구내 Kvys의 높이 계수는 다음과 같습니다.

0.98 - 건물의 높이가 2.5m 미만입니다.

1.00 - 2.50m에서 2.80m까지의 건물 높이;

1.02 - 2.80m에서 3.00m까지의 건물 높이;

1.04 - 3.00에서 3.40m까지의 건물 높이;

1.06 - 건물의 높이가 3.40m 이상입니다.

쓰레기 슈트 K mus의 가용성 계수는 ​​다음과 같습니다.

1.02 - 5층 미만의 주택에서 사용 가능;

0.97 - 5층 이상 주택이 아님

1.00 - 다른 경우.

주방 면적을 고려한 계수 Kk :

0.95 - 최대 6제곱미터의 주방 공간. 중;

1.00 - 면적 6제곱미터 m ~ 9제곱미터 중

1.02 - 면적 9제곱미터 m ~ 12제곱미터 중;

1.10 - 12제곱미터 이상 중.

각 속성에 대한 계수의 값은 부록 2의 표 2에 나와 있습니다. 표 2에서 계산된 투룸 아파트의 등가 비용은 다음과 같은 5층 건물의 투룸 아파트 비용입니다. 총 면적과 거실 면적의 비율은 1.5에서 1.66이며 발코니가 있고 중간층에 천장 높이가 2.5m 이상이며 쓰레기 슈트가 없으며 주방 면적은 6에서 9m입니다.

10개 아파트의 산술 평균 비용에 감정 아파트의 총 면적을 곱하고 감정 아파트의 수정 계수로 나누면 아파트의 실제 시장 가격이 2410714가 됩니다.

54,000 루블 * 42 / (1.0 * 1.0 * 1.0 * 0.96 * 1.0 * 0.98 * 1.0 * 1.0) =

이에 연구 대상 부동산을 비교법으로 평가한 결과 투룸 아파트 시세는 241만714루블인 것으로 나타났다.

2.4 비용 접근법을 사용한 부동산 평가

비용 접근법에 따르면 자산의 가치는 물리적 및 노후화를 고려하여 재생산 또는 교체에 사용된 자원의 양에 따라 결정됩니다.

하나의 아파트를 짓는 데 드는 비용을 추정하고 주거용 건물 전체를 짓는 데 드는 비용을 분리하는 것이 매우 어렵 기 때문에 비용 접근 방식을 사용하여 아파트 비용을 평가하는 것은 다소 어렵습니다.

집을 짓는 데 드는 비용이 아파트 전체 면적에 비례하여 분배된다는 가정하에 비용 접근 방식을 사용하여 대상 비용을 평가합니다. 이 가정은 조건부이지만 그럼에도 불구하고 비용 접근 방식을 사용하여 아파트 비용의 대략적인 추정치를 얻을 수 있습니다.

따라서 건설 회사 LLC "Promstroy-D"는 거리에 주거용 건물을 지을 계획이라고 알려져 있습니다. 공항 (노보시비르스크의 Zaeltsovsky 지구, 평가가 있는 집 바로 근처). LLC "Promstroy - D"는 총 면적 3,0298m2의 부지에 이 집을 설계하고 건축할 권리를 받았습니다. m. Praktika LLC는 토지 계획의 시장 가치와 투자자의 주문에 따른 주거용 건물 건축 비용에 대한 평가를 수행했습니다. 사전 프로젝트 문서에 따르면 5층 건물에 있는 아파트의 총 가용 면적은 3,262제곱미터입니다. m. 주거용 건물에는 75개의 아파트가 포함됩니다.

Praktika LLC의 전문가에 따르면 집을 짓는 비용은 천만 640,000 루블에 달할 것입니다. 이 경우 건축비용은 1㎡이다. m.의 총 면적은 3261.8 루블에 달합니다.

감정 중인 부동산의 총 면적은 42평방미터입니다. m. 따라서 비용 접근 방식에 따라 개체 복원 비용은 136,995.6 루블입니다. (3261.8 루블 * 42 평방 미터).

교체 비용은 누적 감가상각을 고려하여 결정해야 합니다. 주거용 건물의 유효 수명은 40년입니다. 감정 대상에 대한 감가 상각은 30년입니다. 따라서 평가할 때 개체 교체 비용의 10/40을 고려할 필요가 있습니다.

비용 접근 방식으로 개체의 가치를 추정하는 방법은 다음과 같습니다.

RUB 136,995.6 * 10 / 40 \u003d 34248.9 루블.

2.5 주거용 부동산 감정 결과 조정

노보시비르스크의 Zaeltsovsky 지구에 위치한 방 2개짜리 아파트인 주거용 부동산을 평가하기 위해 소득 방법과 비교 접근 방식을 사용했으며 그에 따라 다음과 같은 결과를 얻었습니다.

1. 아날로그 판매 비교 방법에 따르면 대상 비용은 2410714 루블입니다.

2. 소득 접근법의 일부로:

3. 비용 접근 방식에 따라 개체 비용은 34248.9 루블입니다.

청산 가치의 결정은 이러한 유형의 평가에 대한 낮은 수준의 방법론적 지원에 영향을 미치는 러시아 평가 관행에서 매우 드뭅니다.

청산 가치의 가치에 영향을 미치고 시장 가치와 구별하는 유일한 요소는 부동산 판매에 대한 비 시장 조건의 전형적인 "강제 매각"요소입니다.

따라서 현재 러시아 상황에서 잔존 가치를 계산하기 위해 다음 방정식을 사용할 수 있다는 것이 분명해졌습니다.

멋진. = 스린. x (1 - Kvyn.),

매끄러운 곳. - 부동산 잔존 가치;

스린. - 연구 중인 개체의 시장 가치

크빈. - 강제 매각 정정, 0 제공< Квын. < 1.

위의 방정식에 따라 잔존 가치는 두 단계로 계산됩니다. 첫 번째 단계에서 조사 대상 부동산의 시장 가치가 결정됩니다. 두 번째 단계에서는 강제 매각에 대한 조정 값을 계산하여 시장 가치의 가치에 포함합니다. 즉, "강제 판매"요소에 대해 시장 가치가 조정됩니다 (비 시장 판매 조건의 경우) .

부동산의 시가 산정에 어려움이 없다면 강제 매각에 대한 조정의 정의와 그 수학적 정당성은 많은 의문을 제기합니다. 실제로 감정사는 0.1~0.3(시가의 10~30%) 범위에서 직관적으로 받아들인다.

따라서 조정 계수 값이 10% 수준인 경우 주거용 부동산의 잔존 가치는 다음과 같습니다.

매끄러운 = 2410714 루블. x (1 - 0.1) = 2169642.6 루블.

조정 계수의 값이 30% 수준이면 주거용 부동산의 잔존 가치는 다음과 같습니다.

매끄러운 = 2410714 루블. x (1 - 0.3) = 1687499.8 루블.

따라서 일반적으로 부동산의 청산 가치는 시장 가치의 70~90%이며 범위는 1,687,499.8,000 루블이라고 결론을 내릴 수 있습니다. 최대 2169642.6 천 루블.

따라서 네 가지 옵션의 아파트 가격이 다른 것으로 판명되었습니다. 어떤 가격이 대상의 가치를 가장 정확하게 반영하는지 판단하기 위해서는 평가의 목적이 가치를 결정하는 선택을 결정하기 때문에 평가의 목적을 알아야 합니다.

평가의 목적이 후속 판매와 함께 정기적인 수입의 형태로 이익을 얻을 목적으로 취득한 물건의 가치를 결정하는 것이라면 수입 방법(1327118.6 루블 - 1346178 루블)에서 얻은 수치에 초점을 맞춰야 합니다. )

평가의 목적이 대상의 실제 시장 가치를 결정하는 것이라면 유사한 대상의 판매 가격에 대한 정보가 충분하지만 아파트 비용은 시장 아날로그를 비교하여 얻은 수치로 취해야합니다 (2410714 루블 ).

감정의 목적이 주택담보대출을 받기 위한 담보가 되는 아파트의 가치를 결정하는 것이라면 대출 미이행 시 감정대상을 매각하기 때문에 청산가액이 가장 적합하다. 합의는 상당히 짧은 시간 내에 보장되어야 합니다. 따라서 재산 가치로 1,687,499.8 천 루블 범위의 가치를 취해야합니다. 최대 216942.6 천 루블.

제3장 부동산 감정방법 개선을 위한 제안

주거용 부동산 감정 비용

일반적으로 첫 번째 장은 부동산 평가와 관련된 기본 범주 인 이론적 기초에 대해 더 많이 설명합니다.

작업의 두 번째 장에서는 시장 가치를 결정하는 세 가지 접근 방식의 관점에서 부동산 감정 결과를 제시합니다. 비용 측면에서 평가(비용 접근 방식), 판매의 직접 비교에 의한 평가(비교 방식), 측면에서 감정 예상 또는 실제 소득(소득 접근법) .

평가 결과를 비교할 때 모든 접근 방식이 다른 결과를 제공하는 것으로 나타났습니다. 제시된 부동산 평가 접근 방식을 개선하기 위한 주요 방향을 고려해 보겠습니다.

현대 감정 관행에서는 UPVS 컬렉션을 사용하여 교체 비용 계산을 수행하는 기술이 자주 사용됩니다. 이 수집품의 사용은 부동산 개체에 대한 시장 정보가 거의 없었던 1997년에 시작되었으며, 이러한 수집품의 사용은 주로 고정 자산의 재평가를 위한 "시장 가치"를 결정하는 유일한 방법이었습니다. 지난 10년 동안 부동산 시장 및 예산 책정의 정보 지원에 큰 변화가 있었습니다. 러시아 연방의 Gosstroy는 새로운 견적 및 규제 프레임워크로 전환했습니다. 2002 년 4 월 8 일자 러시아 Gosstroy 법령 No. 16 "건설 가격 책정을위한 새로운 추정 및 규제 기준으로의 전환을 완료하기위한 조치"는 2003 년 1 월 1 일 소련 Gosstroy의 규제 문서에서 취소되었습니다. 1991년과 1984년의 추정 및 규제 기준에 의해 제공된 가격 수준에서 작성되었습니다. 그 대신 주 요소 추정 규범(GESN)과 연방 단가(FER)가 도입되었습니다. Gosstroy of Russia 승인 및 시행:

· GESNr-2001 "수리 및 건설 작업에 대한 국가 기본 추정 기준";

· GESN-2001 "일반 건설 작업에 대한 국가 요소 추정 기준";

GESNm-2001 "장비 설치를 위한 상태 요소 추정 규범"

HPES는 시설에서 건설 작업을 수행하는 데 필요한 자원의 구성과 필요성을 결정하고, 자원 방법을 사용하여 비용 견적(추정)을 준비하고, 수행된 작업에 대한 비용을 지불하고 자재를 기록하도록 설계되었습니다.

Gosstroy of Russia는 모스크바 지역에 대해서만 연방 단가(FER, FERr 및 FERm)를 개발합니다. 또한 모스크바 지역의 가격은 Gosstroy가 지역 조건에 가격을 연결하기 위해 건설 가격 책정을 위해 지역 센터로 이전합니다. 바인딩 후 가격 모음은 추가 승인을 위해 Gosstroy로 다시 보내집니다. 현재 새로운 규제 체계를 개발하는 과정은 아직 완료되지 않았습니다. 새로운 규제 프레임워크를 기반으로 부동산 평가를 수행하는 것은 특별한 지식과 기술이 필요한 매우 복잡하고 시간이 많이 걸리는 작업입니다. 새로운 규제 프레임 워크가 평가 관행에 들어가기 위해서는 부동산 평가의 응용 문제를 해결하는 데 적합한 소프트웨어 및 컴퓨팅 시스템 개발에 대한 일련의 작업을 수행해야 합니다.

최근 지역 건설 가격 책정 센터가 활발히 활동하기 시작했으며 NPF 건설 정보 기술 센터와 같은 정보 서비스 제공 전문 회사가 등장했습니다.

그리고 부동산 감정사 만이 여전히 지난 세기 70 년대의 오래된 컬렉션을 사용하고 동시에 그 기준에 따라 물건의 "시장 가치"를 정당화합니다. 숙련 된 감정인은 주로 단가에 포함 된 비용 목록, 평균 색인, 기술 불일치, 작업 범위 비율 등과 관련된 UPVS 컬렉션 사용의 단점을 오랫동안 이해해 왔습니다.

따라서 UPVS 컬렉션에서 다음 비용 항목이 고려됩니다.

· 직접 비용;

간접비;

계획된 저축(이익)

건설 부지 할당 및 개발을 위한 일반 부지 비용;

설계 및 조사 작업 비용;

겨울철 작업 생산과 관련된 비용;

프리미엄 임금 비용

상설 기업의 이사를 유지하는 비용;

· 임시 건물 및 구조물 청산으로 인한 손실;

· 3km 이상의 거리에 걸쳐 작업자를 수송하는 비용. 대중 교통이 없을 때;

· 업무의 모바일 특성에 대한 직원 보너스 지급 비용.

계산에 경험이 풍부한 감정인은 아날로그 또는 통합 추정치에 대한 조정을 기반으로 자체 개발을 사용합니다.

Grabovoi, S.P. Korostelev "재산 평가, 파트 I. 부동산 평가" 작업에서 UPVS 방법론을 사용하여 주거용 부동산의 대체 비용을 계산한 결과가 여러 번 크게 나타납니다. , 시장 지표와 다릅니다.

그러나 러시아 감정인 협회 전문가 위원회에서 검토한 대부분의 보고서에서 부동산 시장 가치 평가는 여전히 오래된 UPVS를 기반으로 합니다. 또한 이러한 계산 결과를 어떻게 든 시장 지표에 더 가깝게 만들기 위해 "기업가의 이익"이라고하는 특정 승수 요소가 도입됩니다. 현대적인 조건에서 시장에서 이 지표를 제거할 수 없기 때문에 절대적으로 임의로 허용됩니다. 여기에서 IVS-2003에 따라 "시장 가치를 적용하려면 시장 데이터만을 기반으로 한 평가 결론이 필요하다"는 점을 강조해야 합니다. RSA를 적용할 때 평가자는 보고서에 반영되어야 하는 비시장 가치를 명확하게 결정합니다.

러시아에서는 서양 감정사(WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS의 예에 따름)에서 사용할 수 있는 건설 비용의 집계된 기본 지표에 대한 신뢰할 수 있는 정보 기반이 아직 없습니다.

현재 부동산 평가에 대한 주요 정보 기반은 Co-Invest LLC의 개발입니다. 이 회사는 분기별로 "건설 가격 지수" 게시판과 "평가사 핸드북" 시리즈를 발행합니다: "산업용 건물", "주거용 건물", "국가 건설 시장에서 통화의 구매력 패리티 컬렉션", "핸드북 현재 가격 수준의 건물 및 구조물 교체 비용 등

이러한 간행물을 사용할 때 대부분의 계산은 특정 가격 계수로 지수화된 계획 경제의 규범적 기반을 기반으로 하므로 평가의 최종 결과는 위에 언급된 이유로 상당한 오류가 있을 수 있음을 기억해야 합니다. . 특정 지수를 적용할 때 계산을 위한 전제 조건을 신중하게 연구해야 합니다.

최근 국내 최초의 건설 비용 지역 가이드(RCC-2006)가 발행 및 발표되었습니다. 공사 유형별 원가지표, CSI(총원가지표), '익스프레스 옵션에 필요한 투자금액 산정 정보'를 제공한다. 실제로 후자의 정의는 현대식 건물 및 구조물과 유사한 개체의 예상 비용을 나타냅니다. RCC의 파트 III에는 "구조 요소의 기술 및 경제 지표가 있는 아날로그 개체, 개체 전체에 대한 기술 및 경제 지표가 있는 유사한 개체 및 주거용 건물 및 사회 비용을 결정하는 데 권장되는 기술 및 경제 지표 요약표가 포함되어 있습니다. 그리고 문화시설." 비용 지표는 "모스크바 지역"에 대해 2006년 1월 1일 현재 가격으로 정의됩니다. 이 디렉토리에는 18가지 유형의 현대식 주거용 건물과 27가지 비주거용 부동산에 대한 비용 지표가 포함되어 있습니다. RCC-2007에서는 이 개체 목록이 상당히 확장되었습니다.

RCC의 출판은 부동산 및 기업 평가 절차에 적용할 수 있는 조건을 만듭니다. 부동산 평가에서 핸드북 "집계 가치 지표"의 파트 II를 사용할 수 있는 경우 비즈니스 평가의 비용 접근 방식에서 파트 III "건물 및 구조물의 객체-아날로그"를 사용할 수 있습니다.

따라서 RCC 회수는 부동산 평가의 기본이 되어야 합니다. 그러나 이러한 컬렉션에는 상당한 단점이 있습니다. 주된 것은 초기 데이터와 얻은 아날로그 비용 값의 주요 가정을 제공하지 않는다는 것입니다. 따라서 최종 지표에서 어떤 특정 장비 구성이 고려되었는지, 건축업자의 기타 비용에 포함된 항목 등은 완전히 명확하지 않습니다. RCC를 개선하는 방향으로 평가자, 분석가 및 감정인의 공동 작업은 부동산 감정인에게 필요한 정보 기반을 만들 수 있습니다.

평가 활동 개발의 주요 방향은 현재 부동산 시장 가치 평가가되고 있습니다. 이는 우리나라가 부동산의 실제 시가에 대한 데이터베이스를 축적하고 있기 때문에 가능합니다.

감정 기관의 주거용 부동산 감정 과정을 단순화하기 위해 아파트 비용의 회귀 모델을 사용하여 여러 매개 변수에 따라 주거용 부동산 비용을 계산할 수 있습니다.

이러한 모델 구축의 예는 2005년 12월 "부동산" 잡지에 나와 있습니다. 이 모델은 노보시비르스크시의 여러 지역에서 다양한 소비자 특성의 주택 구현에 종사하는 여러 부동산 회사의 가격표에 따라 구축되었습니다. 분석을 위해 다음 매개 변수에 따라 450개 아파트(아파트 유형별 150개 옵션 - 1, 2, 3룸)에 대한 정보를 수집했습니다.

아파트 비용

부동산이 위치한 지역

소유권 유형:

공공 주택,

민영화 계약에 따라 취득한 주택,

판매 및 구매 계약에 따라 구입한 부동산

아파트가 위치한 집의 재료:

패널, 벽돌, 모노리스,

주택 유형:

엘리트,

향상된 레이아웃,

전형적인,

전체 크기,

- "흐루쇼프",

집의 층,

아파트가 위치한 층,

아파트의 총 면적,

아파트의 거실 공간,

주방 공간,

발코니 또는 로지아의 존재,

전화가 있습니다.

원룸 아파트의 예를 사용하여 모델을 구축하는 절차를 자세히 살펴보겠습니다.

모델 구축의 첫 번째 단계에서 서로 강하게 의존하는 매개 변수를 식별하기 위해 상관 계수 행렬을 분석했습니다. 주요 과제는 상관 계수가 0.8을 초과하지 않는 요인을 선택하는 것이었습니다. 분석 결과를 바탕으로 6개의 요인, 즉 초기 수집된 요인의 정확히 절반을 고려한 상관계수 행렬을 구축했다. 나머지 요인은 상관계수에 부과된 조건을 만족하지 않았기 때문이다.

선택된 요인에 대해 수집된 데이터를 기반으로 다음과 같은 회귀 모델을 구축했습니다.

Ρ = -10.12 + 9.24 합계 + 35.62 * x1 - 21.17 * x2 + 15.07 * x3 +

65 * x4 + 64.48 * x5 (3.1)

또는 일반적으로:

Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

제시된 방정식에는 다음 표기법이 사용됩니다.

Ρ는 아래에 정의된 고정 매개변수가 있는 아파트의 가격이며,

Stot - 아파트의 전체 면적,

x1은 아파트가 위치한 지역을 특징짓는 더미변수,

x2는 아파트가 위치한 집의 재질을 특성화하는 더미 변수입니다.

x3은 감정 대상 아파트가 위치한 건물의 층수를 특성화하는 변수입니다.

x4는 아파트가 위치한 층을 특징짓는 더미 변수입니다.

x5는 아파트에 전화기가 있는지 여부를 나타내는 더미 변수입니다.

이 모델에 대한 통계 지표는 얻은 결과의 중요성을 확인했습니다.

따라서 결과 모델은 노보시비르스크시의 주택 시장 매개 변수에 대한 평균 아파트 비용의 의존성을 매우 잘 반영합니다 (극단적 인 옵션을 고려하지 않음).

제시된 모델은 노보시비르스크 "Zhilfond" 및 "Amir - Real Estate"시의 부동산 중개소에서 실행되었으며, 아파트 판매 비용을 평가하고 대출 담보 역할을하는 정규 직원이 있습니다. 계약. 전문가들은 응용 프로그램의 효과를 높이 평가했습니다.

감정평가사가 직면하는 두 번째 중요한 문제는 미래의 아파트 가치를 예측하는 것입니다. 이 문제는 아파트 판매가 미래에 발생할 것이기 때문에 모기지 목적으로 아파트 비용을 평가할 때 특히 관련이 있으며 해당 기간 동안 아파트 비용의 증가율을 결정하는 것이 중요합니다. 대출 계약서.

2차 주택 시장에서 가격 역학 모델을 구축하기 위한 초기 데이터는 부동산 잡지에서 해당 연도의 분기별로 가져왔습니다. 매년 240개 아파트에 대한 정보가 수집되었습니다. 각 아파트 유형(1, 2, 3룸 아파트)에 대해 80개입니다. . 모델을 구축하는 주요 목적은 2차 시장에서 부동산 가격을 변경하기 위한 모델을 결정하는 것입니다.

수집된 아파트 데이터의 구조는 Fig. 2.1, 2.2, 2.3.




쌀. 2.1. 주택 유형별 모델 구축시 고려한 아파트 구조




쌀. 2.2. 주택 유형별 모델 구축시 고려한 아파트 구조







쌀. 2.3. 집의 재료 유형에 따라 모델을 만들 때 고려한 아파트 구조

경제 현상의 시간적 분석은 서로 다른 유형의 진화를 구별합니다.

1. 추세, 추세 또는 장기 움직임. 추세에 대한 엄격한 정의가 없으며 직관적으로 드러납니다. 추세는 장기간에 걸쳐 지속되는 특정 방향의 느린 변화에 해당합니다.

2. 주기, 단기 구성 요소 - 증가 단계와 감소 단계가 있는 빠른 준주기적 움직임.

3. 계절적 요소 - 주기가 아닌 정기적으로 발생하는 변화.

4. 무작위 변동, 효과 - 다소 일정한 특성을 갖는 상대적으로 높은 주파수의 혼란스러운 움직임.

일부 통계 계열은 하나 또는 다른 유형의 진화를 순수한 형태로 나타내지만 대부분은 전체 또는 개별 구성 요소의 조합입니다.

이론적으로 일련의 가격 역학은 추세, 계절적 요소 및 무작위 변동의 조합입니다. 부동산 시장의 현재 발전 단계에서 아파트 가격의 계절적 요소는 높은 가격 상승률과 해당 시장의 투자 매력으로 인해 중단됩니다. 그래서 고려중인 다이나믹 시리즈의 트렌드를 강조하는 데 특별한주의를 기울였습니다.

일련의 아파트 가격 역학에 따라 다음과 같은 모델이 구축되었습니다.

2차 다항식:

yi = a + bt2, (3.3)

여기서 나는 - 아파트 유형,

t - 기간.

통계에 사용된 기준에 따라 상관계수는 1에 가까워야 하고(0.7 초과) 유의성 계수 F는 0.03 미만이어야 합니다(주어진 모델 매개변수에 대해).

따라서 획득한 모델은 노보시비르스크 시의 2차 주택 시장 가격 역학을 잘 반영합니다.

얻어진 모델에 따르면 2006년 원룸 아파트의 비용 증가율은 22.0%였어야 하지만 실제 비용 증가율은 24.3%였습니다.

이 모델에 따르면 2006년 노보시비르스크 시의 방 2개짜리 아파트 비용 증가율은 21.7%로 예상되었지만 실제로는 21.6% 증가했습니다.

제시된 모델에 따르면 2006년 노보시비르스크 시의 방 3개짜리 아파트 비용 증가율은 21.5%로 예상되었지만 실제로는 31.0% 증가했습니다.

2006년 각 분기에 노보시비르스크 시 아파트 평방미터당 비용에 대한 실제 데이터를 대체하면 이 값이 모델에 따라 구축된 신뢰 구간의 경계 내에 있음을 알 수 있습니다.

전문가에 따르면 결과 모델은 현재 부동산 시장의 현재 상황을 적절하게 설명합니다. 전문가가 예측한 시장의 성장이 20-30%이기 때문에 특정 유형의 아파트에 대한 2006년 말까지의 주택 비용 증가 예측은 실제 데이터와 일치합니다.

감정인은 아파트 비용을 예측하는 문제에 지속적으로 직면하고 있으며, 이 문제는 대출 목적으로 평가할 때 특히 심각합니다. 결정의 정확성은 경험, 전문가의 자격, 평가 대상 시장에서 수집된 데이터의 품질에 따라 달라집니다. 전문가 작업에서 제안된 통계 모델을 사용하면 주거용 부동산 평가의 품질뿐만 아니라 예측의 정확성을 향상시키는 데 도움이 될 것입니다.




결론

연구 결과를 바탕으로 다음과 같은 결론을 내릴 수 있다.

부동산 객체의 평가에는 세 가지 접근 방식이 있습니다.

소득 접근법은 미래에 창출할 수 있는 소득 금액을 기준으로 평가 대상 부동산의 가치를 결정하는 것으로 구성되며 상업용 부동산을 평가하는 데 가장 자주 사용됩니다.

원가접근법은 유사물건의 공사비(재료비, 운송비 등)를 기준으로 원가를 산정하며, 평가 대상물의 가치가 더 높을 수 없다는 점을 근거로 한다.

판매를 비교하는 방법(비교 접근 방식)은 가치 대상과 가장 가까운 유사점을 찾고 가치 대상과의 차이점을 고려하여 해당 가치를 조정하는 것입니다. 이 접근 방식은 정확한 평가를 위해 시장에 주거용 건물 판매에 대한 제안이 충분하기 때문에 주거용 부동산 평가의 주요 접근 방식입니다.

작업의 실제 부분에 제시된 평가의 목적은 Novosibirsk의 Zaeltsovsky 지구에 위치한 두 개의 거실로 구성된 아파트의 시장 가치를 결정하는 것이 었습니다.

노보시비르스크의 Zaeltsovsky 지구에 위치한 방 2개짜리 아파트인 주거용 부동산을 평가하기 위해 소득, 비용 및 비교 접근 방식을 사용했으며 이에 따라 다음과 같은 결과를 얻었습니다.

시장 아날로그를 비교하는 방법에 따르면 개체 비용은 2410714 루블입니다.

소득 접근법의 일부로:

직접 자본화 방법에 따르면 아파트 비용은 1,327,118.6 루블입니다.

미래 소득 할인 방법에 따르면-1346178 루블.

비용 접근 방식에 따르면 개체 비용은 34248.9 루블입니다.

객체의 청산 가치를 결정하는 방법론에 따라 Zaeltsovsky 지역의 방 2개짜리 아파트 비용은 1,687,499.8,000 루블입니다. 최대 2169642.6 천 루블.

주거용 부동산 평가에 대한 비용 접근 방식의 개선은 작업 과정에서 감정인이 사용하는 표준 컬렉션이 70년대. 지난 세기의 것이며 오랫동안 구식이며 이러한 접근 방식에 사용되는 보정 계수는 어떤 식으로도 정당화되지 않습니다.

평가에 대한 시장 접근 방식을 개선하는 주요 방향은 부동산 개체의 가치를 추정하는 과정에서 통계 모델을 사용하는 것입니다.

본 논문은 부동산의 여러 질적 특성을 기반으로 부동산의 가치를 결정하는 모델과 일정 기간 이후 부동산의 가치를 예측하는 통계적 모델의 예를 제시한다. 이 문제는 대출 목적의 부동산 감정의 경우 특히 관련이 있다는 점에 유의해야 합니다. 이 경우 부동산 개체는 감정 후 일정 시간이 지나면 판매되기 때문입니다. 전문가 작업에서 제안된 통계 모델을 사용하면 주거용 부동산 평가의 품질뿐만 아니라 예측의 정확성을 향상시키는 데 도움이 될 것입니다.




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부록 1

아파트 배치




입구 위치

부록 2

2006년 1월 감정평가 중인 부동산과 유사한 아파트 매매 안내

번호 p / p	거리	주택 유형	층수/층수	전체/거주 면적	주방	발코니 / 로지아	전화	격리된/인접한 방	비용, 천 루블	1평당 비용입니다. m., 천 루블.
1	레드 애비뉴	Π	2/5	39/26	5,5	비	+	센티미터	2450	62,8
2	다츠나야	Π	2/5	40/28	6	비	+	~에서	2200	55
3	디엠. 돈스코이	Π	3/5	42/28	6,5	비	+	센티미터	2100	50
4	다츠나야	Π	4/5	40/26	6	비	+	센티미터	2150	53,8
5	레드 애비뉴	Π	2/5	41/28	5,5	비	+	~에서	2650	64,6
6	주코프스키	피	4/5	44/28	6	비	+	센티미터	2350	53,4
7	봄	피	3/5	43/29	6,5	비	+	센티미터	2400	55,9
8	다츠나야	피	2/5	42/28	6	비	+	센티미터	2300	54,8
9	다츠나야	피	2/5	40/26	5,5	비	+	~에서	2150	53,8
10	디엠. 돈스코이	피	3/5	44/29	6	비	+	센티미터	2100	47,7
11	예상 개체	피	2/5	42/28	6	비	+	센티미터	-	-

수정 계수를 고려한 부동산 개체의 가치 결정

№	크소즈	KBL	캣	열쇠	낭떠러지	크비스	크무스	ㅋㅋ	1평당 비용입니다. 중		등가 서 있는.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
산술 평균									55,9	54

교육을 위한 연방 기관

SEI HPE "모스크바 주립 서비스 대학"

학부: "지역 경제 및 지방 행정 연구소"

부서: "주 및 시 관리"

코스 프로젝트.

주제: 부동산 평가 방법 개선.

분야: 도시 부동산 관리.

학생이 완성

그룹 GRDS 3-2

Shevchuk M.V.

선생님이 수락함

두보빅 M.V.

소개 ..................................................................................3

I 이론적인 부분

1.1 부동산의 분류 ..................................................5

1.2 주거용 부동산 평가 방법론 ..................................6

1.3 주택 시장 ..................................................................9

1.4 부동산 증권 시장…

1.5 모기지 ...........................................................................15

II 분석 부분

2.1 부동산 시장 분석의 현대 원리

2.2 부동산 시장 조사 ...........................................................20

2.3 부동산의 시가 평가 방법 ············26

2.4 다양한 평가 유형의 특징 ..................................................34

2.5 비용에 대한 환경 요인의 영향 ..................................36

III 실용적인 부분

3.1 비교매도 방법의 실용화...........39

3.2 투자 위험과 부동산 시장 통계 ........................44

결론 ..................................................................................47

참고문헌 ..................................................................50

소개.

"부동산"이라는 용어는 Peter I 시대부터 러시아 법률에 등장했습니다. 그러나 현재 입법에서는 아직 동산과 부동산을 명확하게 구분하지 않았습니다.

움직일 수 없는 것(부동산, 부동산)에는 토지 플롯, 하층토 플롯, 고립된 수역 및 토지와 단단히 연결된 모든 것, 즉 숲, 다년생 플랜테이션, 건물, 건물. 부동산에는 국가 등록 대상 항공기 및 선박, 내륙 항법선 및 우주 물체도 포함됩니다. 다른 재산도 법에 의해 부동산으로 분류될 수 있습니다. 예를 들어 부동산 단지로서의 기업 전체도 부동산으로 인식됩니다.

러시아 연방 민법의 첫 번째 부분에 따라 기업은 주체가 아니라 민권의 대상으로 직접 간주됩니다.

기업의 전부 또는 일부는 대물권의 설정, 변경 및 종료와 관련된 매각, 질권, 임대 및 기타 거래의 대상이 될 수 있다. 기업도 상속받을 수 있습니다.

부동산 단지로서의 기업 구조에는 토지 플롯, 건물, 구조물, 장비, 재고, 원자재, 제품, 청구권, 부채 및 개별화 지정에 대한 권리를 포함하여 활동을 위해 의도된 모든 유형의 재산이 포함됩니다. 법이나 계약에서 달리 규정하지 않는 한 기업, 제품, 저작물 및 서비스(회사 이름, 상표, 서비스 마크) 및 기타 배타적 권리.

부동산의 국가 등록을 수행하는 국가 기관은 등록에 대한 정보와 부동산 개체에 대한 등록된 권리를 누구에게나 제공할 의무가 있습니다. 이 규칙은 민사 거래 참가자의 부동산과의 부적절한 거래 위험을 확실히 크게 줄입니다.

소유권의 다양한 형태: 개인 소유, 주식회사 소유, 지역, 시 및 마지막으로 연방. 한 형식 또는 다른 형식의 효과를 결정하는 것은 매우 어렵습니다. 모두 특정 상황에 따라 다릅니다.

일반적으로 주택 시장은 다른 부문보다 훨씬 더 발달되어 있습니다. 그리고 이것은 이해할 수 있습니다. 여기에는 주택 민영화, 별장 건설을 위한 토지 확보 등의 과정을 규제하는 특정 입법 기반이 이미 있습니다.

비거주 건물 시장은 주로 한 번 구입하거나 재건축한 건물을 사무실로 전환한 것으로 나타납니다. 그러나 민영화 과정에서 장기 임대를 위해 임대되거나 부동산 기금으로 경매에서 판매되는 물건이 점점 더 많이 나타납니다. 지방 당국. 민영화의 두 번째 단계에서 부동산 시장은 산업 시설과 더 나아가 무역 및 서비스 시설로 보충될 것입니다.

러시아 연방에서 부동산의 개인 소유권 및 민영화 권리가 도입 된 후 국가는 부동산 시장 형성의 시작이 된 대다수 부동산의 단독 소유자가 아닙니다.

I 이론적인 부분

1.1 부동산 객체의 분류.

부동산 감정은 무엇보다도 독립적인 제품으로 시장에서 활발히 유통되고 있는 물건의 범주에 관심이 있습니다. 현재 러시아에서는 다음과 같습니다.

아파트와 방

사무실 및 상점을 위한 건물 및 건물

토지가 있는 교외 주거용 건물(코티지 및 여름 별장)

개발 또는 기타 목적(단기적으로)을 위한 공터

창고 및 생산 시설.

또한 부동산 개체는 원칙적으로 기업 및 조직 (특히 사유화되는 것)의 재산 단지의 일부이며 그 가치에 큰 영향을 미칩니다. 시장이 아직 형성되지 않은 다른 범주의 부동산이 있습니다.

다양한 조건과 그 조합이 물체의 평가에 영향을 미칩니다. 분류 표시의 예를 제공합니다.

1. 원산지

· 자연(자연) 개체.

· 인공물(건물).

2. 임명

공터(개발 또는 기타 목적)

· 착취를 위한 천연 단지(예금).

· 건물

주거용.

사무실을 위해.

무역 및 유료 서비스 영역.

산업을 위해.

· 다른.

3. 규모

· 땅 덩어리.

· 별도의 토지 구획.

· 건물 및 구조물의 복합물.

· 다세대 주거용 건물.

주거용 주택 단독 주택(맨션, 코티지)

섹션(입구).

· 섹션의 바닥.

· 아파트.

· 방.

· 여름 별장.

· 복합 행정 건물.

· 건물.

· 건물의 구내 또는 부분(단면, 바닥).

4. 사용 준비 완료

· 완제품.

재건 또는 대대적인 수리가 필요합니다.

준공을 요구합니다.

1.2 주거용 부동산 평가 방법론.

실제 경험에 따르면 소규모 주거용 부동산의 경우 시장 판매를 비교하는 방법에만 기반할 수 있는 단순화된 절차에 따라 평가를 수행하는 것이 좋습니다. 평가에 대한 판매 비교 접근 방식은 평가 대상 부동산을 판매되었거나 판매를 위해 등록된 다른 부동산과 직접 비교하는 것을 기반으로 합니다. 구매자는 주로 판매용 부동산을 기준으로 가치 판단을 내리는 경우가 많습니다. 감정인은 또한 판매 또는 임대 부동산에 대한 정보와 함께 이 정보를 사용합니다. 이 접근법은 유사한 적합성을 가진 재화나 서비스가 여러 개 있을 때 가장 낮은 가격을 가진 것이 가장 수요가 많고 가장 널리 분포된다는 대체의 원칙에 기반합니다. 주택의 경우, 이는 시장에서 볼 수 있는 경우(보통 그렇습니다) 그 가치는 일반적으로 동등한 매력의 주택을 구입하는 비용으로 결정되며 교체하는 데 많은 시간이 걸리지 않는다는 것을 의미합니다.

대량 부동산 평가는 대규모 동종 개체(아파트) 그룹의 단순화된 평가에 대한 특별한 접근 방식입니다. 이러한 평가는 특정 방법론에 따라 수행됩니다. 평가 대상에 대해 고정 매개 변수 집합의 해당 값 집합이 결정된 다음 모든 대상에 대해 변경되지 않은 규칙에 따라 값 그 평가가 형성됩니다.

대량 평가에는 고유한 특수 응용 프로그램이 있습니다. 이러한 평가의 예로는 비용 접근 방식을 기반으로 한 "BTI(Bureau of Technical Inventory)에 따른" 아파트 평가가 있습니다. 정부 기관에서 수행하며 세금 및 수수료를 결정하는 데 사용됩니다. 그러나 BTI 평가는 시장 가치에 초점을 맞추지 않습니다. 따라서 이를 구축하는 데 시장 정보가 필요하지 않습니다.

실제 판매 가격과 시장 가치의 개념 사이의 구별이 강조되어야 합니다. 가격은 판매자 가격, 구매자 가격 및 판매 가격으로 나뉩니다.

판매자의 가격은 거래의 결과로 받는 금액입니다. 구매자 가격은 아파트 구매에 드는 모든 비용의 총액입니다. 판매 가격은 구매자가 아파트 판매자에게 주는 금액입니다.

중개 서비스에 대한 지불 금액과 거래 처리 비용이 다릅니다. 중개인은 아파트 구매자와 판매자 모두에게 제공될 수도 있고 제공되지 않을 수도 있습니다. 거래는 보장되거나 보장되지 않을 수 있습니다. 트랜잭션 처리 비용은 참가자들에게 다양한 방식으로 분배될 수 있습니다. 따라서 판매 가격은 아파트 자체의 특징이며 구매자와 판매자의 가격은 거래 조건에 크게 의존합니다. 원칙적으로 판매자에게 중개인이 있으면 판매 가격에서 지불금을 공제하고 판매자 가격을 낮추고 그 반대의 경우 중개인 서비스에 대한 구매자 지불은 판매 가격과 관련하여 구매자 가격을 증가시킵니다. 마찬가지로 이러한 가격은 거래 처리 수수료의 영향을 받습니다. 따라서 판매자와 구매자의 가격은 크게 다를 수 있습니다(최대 15% 이상). 그러나 판매 가격은 최소한 거래 판매 및 처리 메커니즘의 특정 기능에 따라 달라지며 아파트 자체의 특성에 따라 결정됩니다. 따라서 아파트의 여러 매개 변수에 대한 판매 가격의 의존성을 모델링하는 것이 좋습니다.

그 정의에 따르면 부동산의 시장 가치는 정상적인 거래 조건 하에서 시장에서 판매될 가능성이 높은 평균 가격을 결정하는 요소에 따라 달라집니다.

분류의 첫 번째 수준에서 객관적 요인과 주관적 요인으로 세분할 수 있습니다.

시장 가치를 결정할 때 객관적인 요소가 고려됩니다. 주관적 요인의 경우, 거래를 체결할 때 특정 구매자, 판매자 또는 중개자의 행동과 관련이 있으며 부분적으로는 경제적 조건(기질, 인식, 정직성, 인내, 속기 쉬움, 개인적 호불호 등)에 의해 직접 결정되지 않습니다. .).

객관적인 요인은 주로 경제적 결정이며 궁극적으로 특정 거래의 평균 가격 수준입니다.

경제적 요인은 거시경제적 요인과 미시경제적 요인으로 나눌 수 있습니다. 첫 번째는 일반적인 시장 국면과 관련된 요소를 포함합니다: 해당 지역 부동산에 대한 초기 수요 보안 수준; 신축 및 재건축의 양과 구조; 마이그레이션 요인; 거래의 법적 및 경제적 조건; 인플레이션 수준 및 역학; 달러 환율과 그 역학. 우리 상황에서 다음과 같은 장기 요인도 경제적 요인 그룹의 일부로 표시될 수 있습니다.

· 상품 및 서비스 가격 역학의 차이, 자금 축적 규모 및 지연된 수요량에 영향을 미치는 임금 조건;

· 부동산에 투자할 기회가 있는 새로운 사회 계층 형성의 속도와 규모;

모기지 시스템 개발;

· 해당 지역의 외국 대표 시스템 개발.

미시경제적 요소는 특정 거래의 객관적 매개변수를 특징짓습니다. 이 중 거래 대상(아파트)을 설명하는 항목이 특히 중요합니다. 거래의 성격과 지불 조건과 관련된 요소도 중요합니다. 거래 처리 및 지불에 대한 주요 절차가 해결되었습니다. 따라서 아파트 시가를 대량으로 평가할 때 거래의 전형적인(평균) 특성에 초점을 맞출 수 있으며, 이 요소를 상수로 간주하고 아파트 시가를 평가할 때 고려하지 않아야 합니다. 그러면 정해진 날짜에 추정되는 아파트의 시가(평균가격)는 그 매개변수(특성)에 의해 사용가치가 결정됩니다.

1.3 주택 시장.

이 시장의 잠재적 규모는 엄청납니다. 그들이 말했듯이 문명화 된 국가의 주택 중 적어도 90 %는 오늘날 할부로 구입됩니다.

러시아의 주택 시장은 아파트 민영화의 결과로 특히 큰 규모를 얻었습니다. 모스크바에서와 같이 무료이거나 다른 도시에서와 같이 우대 아파트를 개인 소유로 이전하면 소유자가 이러한 유형의 부동산을 운영할 수 있는 새로운 기회가 생겼습니다.

동시에 아파트 및 기타 유형의 주택을 사고 파는 형태도 발전했습니다. 이러한 형태 중 아파트를 할부로 구입하는 것이 보편화되고 있습니다. 서부에서는 인구가 소유 한 거의 모든 부동산에 부채가 있으며 주택 비용을 할부로 지불해야합니다. 러시아에서는 민영화의 결과로 모든 시민이 부채가 없는 부동산(아파트, 정원 및 시골 부지)의 소유자가 되었습니다. 따라서 러시아 시민은 다른 국가 시민보다 이와 관련하여 훨씬 더 나은 위치에 있습니다.

동시에, 이 모든 것은 신용으로 주택을 취득할 수 있는 새로 열린 가능성으로 보완될 것입니다. 간단히 그 계획은 다음과 같습니다.

아파트 자체는 대출을 위한 물질적 담보 역할을 합니다. 대출금이 상환될 때까지 구매자는 법적으로 세입자에 불과합니다. 구매자는 즉시 약 30%의 첫 번째 할부금을 지불합니다. 나머지 70은 부동산 회사와 해당 계약이 체결된 은행에서 지불합니다.

은행 또는 그 자회사가 서류수집, 매매거래, 매도인과의 정산 등을 한다. 따라서 예를 들어 모스크바에서 수수료의 크기는 아파트 시장 가격의 13%에 이릅니다. 이러한 비용은 최근 몇 달 동안 주택 시장이 특정 범죄 의미를 획득했기 때문에 신뢰할 수 있는 조직의 참여로 거래가 실행되는 경우 정당화됩니다.

공식 등록 절차가 완료된 후 손에서 손으로 이체되는 거의 모든 거래에서 "왼쪽"달러의 존재로 인해 많은 범죄 상황이 발생합니다.

"왼쪽"달러는 원칙적으로 아파트 시장 가격과 BTI가 평가한 금액의 차이입니다. 따라서 이해하기 위해 전문가가 될 필요는 없습니다. "좌파"를 제거하려면 두 경로 중 하나를 선택해야 합니다. 또는 급진적 인 방법-이 관행을 포기하고 부동산 신청 가격에 대한 다른 형태의 통제로 전환합니다.

계속 증가하는 비율은 BTI 평가를 비약적으로 시장 가격에 가깝게 만들고 있습니다.

가능한 모든 세금은 시민이 아파트(또는 나중에 판매할 수 있는 기타 재산)를 구입한 소득에서 이미 공제되었습니다. 따라서 어떤 관점에서든 재산 매각은 추가 수입을 얻는 사실로 간주될 수 없습니다. 그것은 단지 시민이 소유한 재산의 형태의 변화일 뿐입니다. 그리고 그러한 변동 금액에 대해 세금을 부과하는 것은 동일한 소득에 대한 2차 과세입니다.

아파트의 시장재분배는 주택재고의 활용도를 높이고 공동아파트 일부의 재정착을 자극하여 주택문제를 부분적으로 해결할 수 있게 하였다.

전반적으로 주택 문제는 지속되고 있을 뿐만 아니라 심화되고 있습니다. 이것은 이웃 국가에서 러시아로 난민과 강제 이민자가 지속적으로 유입됨에 따라 촉진됩니다.

비주거 목적으로 아파트 사용.

도시 주거 부문의 상당 부분을 사유화한 후 소유 아파트를 의도한 목적 이외의 용도로 사용하는 문제가 더욱 심각해졌습니다.

물론 사무실, 사무실, 작업장, 컴퓨터 센터 등을 수용하기 위해 비거주 목적으로 시민 및 법인이 소유 한 주거용 건물을 사용합니다. -생활 공간의 상당 부분이 도시 전체 기금에서 인출되기 때문에 결코 주택 문제 해결에 기여하지 않습니다. 그러나 이를 처리하는 방법은 소유자의 자유를 제한하고 종종 불법입니다.

주택 검사관이나 민병대가 아파트 오용 사실을 확인하고 그에 따라 공식화하여 법원에 제출하더라도 판사는 그러한 주장을 충족시킬 법적 근거가 없습니다. 예술에 따라. "연방 주택 정책의 기본"에 관한 법률 6조에 따르면 주택 부문의 부동산 소유자는 법률에 규정된 방식에 따라 임대, 임대, 서약, 현재 규범, 주택 및 기타 시민의 권리와 자유, 공공 이익이 침해되지 않는 경우 전체 및 일부 등. Art에 의해 설정된 주거용 건물을 사용할 때 소유자의 의무 중. 같은 법 4조에 따르면 주거용 건물을 의도된 목적으로 사용하는 것과 같은 의무는 없습니다. 사실, 예술. 주거용 건물과 주거용 건물이 시민의 영주권을위한 것임을 확립하는 RSFSR 주택법 7.

그러나 가장 좋은 경우 Art를 기반으로 이 기사를 고려합니다. RSFSR 민법 48조에 따르면 주거용 임대 계약만이 법의 요구 사항을 준수하지 않는 것으로 무효화될 수 있습니다. 그러나이를 바탕으로 단일 입법 행위 (시장의 명령이나 정부 법령이 아닌 법률이어야 함)에 그러한 법적 내용이 포함되어 있지 않기 때문에 주택 소유권 이전에 관한 계약을 종료하는 것은 불가능합니다. 기초.

명확한 규제 프레임워크가 없기 때문에 사법부조차도 때때로 누가 어떤 근거로 특정 대상에 대한 권리를 가지고 있는지 파악할 수 없다는 사실로 이어집니다. 그러나 사무실, 소매점 및 창고 공간에 대한 안정적인 수요와 상당한 수수료를 보장하는 이러한 부동산의 높은 비용은 많은 중개 구조를 끌어들입니다. 2000년에는 조사 대상자의 42%만이 비거주 건물과의 거래에 참여했다면 지금은 이 수치가 70%로 증가했습니다.

1.4 부동산 증권 시장.

부동산 시장의 세그먼트는 가장 저개발입니다. 이것은 전체 주식 시장의 지연과 상업적 회전율에 대한 부동산 자체의 불충분 한 참여를 모두 반영합니다. 부동산 시장 참여자들은 여전히 ​​직접 투자를 선호합니다. 부동산의 사용 및 판매와 관련된 유가 증권의 좁고 범위가 좁습니다.

우선, 주택채권의 명백한 이점은 누적적 특성입니다. 액면가에 표시된 주택 장면에 대한 권리 증명서 인 아파트 구매에 필요한 금액을 점진적으로 축적 할 수 있습니다.

실제 아파트의 영상과 관련된 채권의 명칭은 언제든지 생활 공간과 편안함의 수준에서 멈출 수 있으며, 이는 충분하거나 가능한 한 최대로 인식됩니다. 주택채권의 이러한 긍정적인 속성은 신규 위탁 주택만 구매할 수 있는 권리를 부여한다는 사실에 의해 다소 제한된다는 점을 인식해야 합니다. 다소 제한된 건설 표준과 새로운 개발 지역의 특성은 주택 문제를 해결하기 위해 채권을 구매하려는 사람들의 범위를 상당히 좁힐 수 있으며 이것이 바로 그들의 주요 가치입니다. 어떤 수준의 안락함과 "연령"을 가진 도시의 모든 지역에서 채권의 도움으로 시립 주택을 구입할 수 있다면 그 매력이 크게 높아질 것입니다. 이는 충분히 신뢰할 수 있는 것으로 간주되는 다른 지불 수단(통화)과 관련하여 주택 채권의 경쟁력을 높일 수 있습니다.

주택 채권의 또 다른 확실한 이점은 인플레이션 방지 특성입니다. 따라서 월별 주택 채권 가격 시세는 최소한 인플레이션을 추적해야 합니다. 한편, 예상 발행 형태에 의해 제공되는 월간 호가 메커니즘은 일반적인 거시 경제 변동과 상당한 시간 규모만 흡수할 수 있지만 현재 주택 시장의 변화는 흡수할 수 없습니다.

예를 들어 채권을 상환할 때 주택을 얻는 시기에 따라 예를 들어 1개월에서 6개월 범위 내에서 호가가 변경될 가능성은 이 주식 시장 상품의 매력과 유동성의 정도를 크게 높일 수 있습니다.

재산 평가. 시장 평가 방법은 기업과 시민이 마음대로 사용할 수 있는 이 새로운 자원인 부동산의 수익성을 극대화하는 데 도움이 됩니다. 이 평가는 토지 및 부동산 소유자가 대출을 받기 위해 모기지를 원할 때 이미 필요합니다. 적절한 평가 없이는 외국 투자를 포함한 추가 투자 유치에 의존하십시오.

민영화의 첫 번째 단계에서 합작 투자를 만들 때 그러한 평가가 전혀 이루어지지 않았거나 눈으로 만 만들어졌습니다. 투자자 자신이 가격을 결정했습니다. 심각한 대상에 관한 경우에는 대부분의 경우 외국 투자자를 위해 감정을 수행하여 우리 자산의 실제 시장 가치를 과소 평가하는 서양 감정 회사가 관여했습니다.

실제 물적 자원이 지원하는 금액만큼 공인 자본을 늘리려는 민영화 기업 주식의 2차 발행에 대해서도 평가가 필요합니다. 투자자들이 주가를 결정할 때 실수를 피할 수 있게 해주는 것이 진정한 안내서입니다. 재산 분할, 토지 및 부동산의 최상의 상업적 사용 결정, 부동산과 관련된 기타 모든 거래에서도 감정이 필요합니다.

부동산의 가치 상승과 상업적 사용에 대한 전망 분석은 엄격한 경제적 계산, 부동산의 실제 시장 가치에 대한 정확하고 전문적인 평가를 기반으로 해야 합니다. 감정은 지식, 경험, 엄격하게 정의된 접근 방식, 원칙 및 방법, 절차 및 윤리적 기준을 기반으로 부동산 개체의 가치에 대한 전문가 또는 전문가 그룹, 일반적으로 전문 감정인의 의견입니다.

시장 가치는 공정한 거래를 하는 데 필요한 모든 조건을 고려할 때 경쟁적이고 공개된 시장에서 부동산이 판매될 가능성이 가장 높은 가격을 의미합니다.

이러한 조건은 다음과 같습니다.

1. 구매자와 판매자는 일반적이고 표준적인 동기에 따라 행동합니다. 거래는 어느 쪽에도 강요되지 않습니다.

2. 양 당사자는 최선의 이익을 위해 결정을 내리고 행동할 수 있는 충분한 정보를 가지고 있습니다.

3. 객체가 공개 시장에 충분한 시간 동안 게시되었으며 거래를 위한 최적의 순간이 선택되었습니다.

4. 결제는 현금 또는 현금 결제에 준하는 합의된 재정 조건으로 이루어집니다.

5. 거래 가격은 정상적인 조건을 반영하며 거래와 관련된 당사자의 할인, 리베이트 또는 특별 크레딧을 포함하지 않습니다.

6. 정상적인 수요가 있고 시장에서 효용이 인정되는 물건.

7. 개체가 매우 부족합니다. 즉, 경쟁 시장을 만드는 공급이 제한되어 있습니다.

8. 개체는 양도 가능성의 속성을 부여받으며 손에서 손으로 전달할 수 있습니다.

1.5 모기지.

모기지는 부동산을 담보로 대출을 발행하는 것을 의미합니다. 고전적인 모기지 개체는 토지 플롯입니다. 모기지는 건물, 구조물, 주거용 주택, 별도의 아파트를 담보로 제공할 수 있는 가능성을 열어줍니다.

모기지 론은 일반적으로 저렴하고 모기지 은행의 마진이 낮으며 많은 양의 대출을 통해 이익을 얻습니다. 이들 은행은 또한 저금리로 자금을 유치하지만 매우 높은 신뢰성으로 인해 모기지 채권에 대한 수요가 꾸준합니다.

모기지 론 시장에는 4개의 법인이 있습니다.

1. 최고의 부동산을 취득하고자 하는 차용인

2. 모기지 위험을 제한하여 최대한의 이익을 추구하는 은행

3. 주택담보대출에 투자하여 이익극대화를 추구하는 투자자

4. 모기지 대출 시스템의 기능을 위한 법적 및 경제적 조건을 만들어야 하는 정부.

모기지 대출 시설은 차용인의 신용 가용성과 대출 수익성을 보장해야 합니다.

국가에 존재하는 다소 높은 수준의 인플레이션을 어느 정도 우회할 수 있는 여러 종류의 신용 메커니즘이 있습니다.

첫 번째 메커니즘은 고정 금리 대출입니다.

두 번째 메커니즘은 물가 수준의 변화에 ​​따라 정기적으로(분기 1회 정도) 대출 금리를 검토할 때 해당 국가의 물가 수준에 따라 금리가 조정되는 대출을 기반으로 합니다.

세 번째 메커니즘 - 조정 가능한 후불 대출 -은 특히 러시아 상황에서 사용하기 위해 미국 경제 기관 중 하나에서 개발했습니다. 그 본질은 차용인이 주요 부채 또는 대출에 대해 소득의 30% 이상을 지불해야 한다는 것입니다. 초기 지불금은 상대적으로 낮으며 시간이 지남에 따라 증가합니다. 이를 통해 부채의 주요 부분에 대한 지불을 나중으로 연기할 수 있습니다. 이 메커니즘의 원리는 두 가지 이자율이 계산된다는 것입니다. 그 중 하나는 "계약"이라고하며 부채 금액을 계산하는 데 사용되며 두 번째는 월 지불액을 계산하는 "지불"입니다. 이 요금은 동일하지 않습니다.

러시아 연방 "서약"법은 모기지 등록에 관한 일반 원칙을 설정합니다. 저당 재산에 대한 권리 등록을 담당하는 동일한 정부 기관에 등록해야 합니다. 이 원칙에서 주거용 건물에 대한 모기지는 주택 민영화 부서에서 등록해야 한다는 가정이 따릅니다.

토지에 위치한 건물 및 구조물과 관련된 "모기지" 계약은 부동산이 위치한 영토의 "토지 목록"에 등록되어야 하며, 이는 현재 지역 토지 위원회에 의한 등록으로 해석될 수 있습니다. 발효되면 지방 의회를 의미할 수 있습니다.

저당 재산의 판매 메커니즘은 입법자가 부동산 및 동산 모두에 대한 공통 메커니즘으로 설정합니다.

예술 덕분에. 러시아 연방 민법 350조에 따르면, 법에 따라 압류된 저당 재산의 판매(판매)는 다른 경우가 아닌 한 절차법에 규정된 방식으로 공개 경매에서 판매됩니다. 절차는 법으로 정해져 있습니다.

공매를 통해 담보물을 매각해야 한다는 요건은 필수적이며, 담보규정의 개념을 지킨다면 피할 수 없다. 그러나 질권자가 여전히 질권의 대상인 재산을 공개 경매 절차없이 소유권으로 취득하고 질권자가 지원하는 경우 Art에 따라 수행 할 수 있습니다. 러시아 연방 민법 409. 이 기사는 채권자가 채무자의 의무를 종료로 명시하고 후자는 의무 이행에 대한 대가로 보상을 제공하는 당사자 간의 보상 계약의 결론을 허용합니다. 질권자에게 부동산.

II 분석 부분

2.1 부동산 시장 분석의 현대 원리.

시장 경제에서 비즈니스의 성공은 주로 책임 있는 재무 결정을 내리는 정보의 품질에 의해 결정됩니다. 그렇기 때문에 시장 정보를 포함한 정보의 수집 및 분석 처리가 오늘날 과학적 및 방법론적 관점에서 별도의 연구 대상인 동시에 독립 사업의 대상입니다.

위의 가장 대표적인 예시는 주식시장에서 사업을 하기 위한 정보지원의 예이다. 반복적으로 노벨상을 수상한 과학 이론과 학교가 만들어지고 계속 개선되고 있으며 기술 및 기본 분석에 대한 많은 작업이 저술되어 주식 시장 전문가의 핸드북이되었습니다. 증권 시장에 대한 정보 작업을 승인하기 위해 애널리스트의 지식을 심층 테스트하는 세계적인 관행은 정상적인 것으로 간주됩니다. 그리고 이것은 주식 시장에서 다른 시장과 비교할 때 참가자의 인식 측면에서 완전 시장의 규칙 성을 가장 명확하게 식별해야한다는 사실에도 불구하고 있습니다.

부동산 시장은 주식 시장과 달리 연구의 특징을 결정하는 여러 측면에서 완벽하지 않습니다. 한편으로 분석가들은 어려움에 직면하고 때로는 부동산 시장에서 정확하고 모호하지 않은 경제적 관계의 공식화가 불가능합니다. 다른 한편으로, 다른 시장에서 사용되는 분석 기술은 다른 시장 환경에서 사용하기 위해 적응되기 때문에 순수한 형태로 부동산 시장에 이전할 가능성이 없다는 것은 명백합니다. 이상에서 볼 때 부동산 시장에서 양질의 분석 업무는 부동산 경제학에 대한 깊은 이론적 지식과 직업적 직관을 형성하는 연구에서의 끊임없는 실천과 창의적인 탐구와 더불어 분석가를 필요로 하는 고도로 복잡한 과목인 것 같다. .

세계 선진국의 부동산 시장 기능에 관한 거의 100년의 역사를 연구한 결과, 분석 작업의 품질에 대한 관심 부족이 현실 세계에서 가장 큰 위기의 주요 원인 중 하나라는 결론에 도달할 수 있습니다. 부동산 시장. 80년대 후반과 90년대 초반 미국 부동산 시장의 위기가 대표적이다. 전문가들에 따르면 신축에 대한 무분별한 투자는 시장 과잉으로 이어져 대출을 받은 프로젝트가 다수 발생했다. 이러한 상황은 분석의 잘못된 인센티브 구조, 취약한 분석 방법론 및 현재 상황을 특징 짓는 불완전한 데이터에서 비롯된 비현실적인 시장 기대에 기반한 것입니다. 개발자, 평가자 및 신용 기관을 안내하는 인센티브 구조는 일부는 대출을 받고, 다른 일부는 대출 획득을 정당화하고, 다른 일부는 자금을 할당하는 방식으로 변형되었습니다. 동시에 모든 당사자는 부당하게 낙관적 인 기대를 희생하면서 문제를 해결했습니다.

부적절한 가정과 절차로 표현된 약한 분석 방법론을 현지 시장의 고품질 데이터와 상호 작용하여 일반적으로 불건전한 시장 조사와 이에 따른 투자 결정을 초래했습니다. 위기의 결과로 신용 기관은 일반적으로 모든 프로젝트 및 특히 시장 조사에 대해 안정적인 불신 증후군을 개발했습니다. 그리고 이것은 차례로 부동산 시장 분석가가 정확한 결론과 결과를 얻기 위해 필요하지만 충분하지는 않은 몇 가지 일반 원칙에 따라 업무를 수행해야 한다는 이해로 이어졌습니다. 한편, 타당성 범주에 대한 시장 조사의 적합성을 결정하는 이해하기 쉽고 쉽게 식별할 수 있는 기준이 절실히 필요합니다.

러시아 부동산 시장의 발전 전망을 고려할 때 잠재적 위기가 없다는 것은 지나치게 낙관적인 시나리오라고 가정할 수 있습니다. 그러나 그러한 위기의 결과는 오늘날 적극적인 시장 개발 단계에서 이미 일상적인 관행에서 일부 일반 원칙과 원칙이 공식화되고 구현된다면 덜 중요할 수 있습니다.

투자 결정이 내려질 기반이 되는 분석 연구에 대한 요구 사항.

위기의 위협뿐만 아니라 현재의 일상적인 문제 - 경쟁 심화, 단기 슈퍼 이익 기회 감소, 장기 및 자본 집약적 상업용 부동산 개발 프로젝트 시작, 외국인 투자자의 시장 진입 결정 등을 정당화하기 위한 높은 요구 사항이 있습니다. - 가까운 장래에 러시아 부동산 시장에서 정성 분석의 중요성이 점점 더 중요해질 것이라는 사실을 객관적으로 증언합니다.

2.2 투자 결정을 입증하기 위한 부동산 시장 조사.

고려 중인 유형에 대한 모든 연구의 궁극적인 목표는 특정 시점(보통 미래)에 부동산 시장에서 특정 유형의 제품에 대한 수요와 공급의 비율을 측정하는 것입니다.

상품으로서의 부동산의 특성은 시장 경제에서 부동산의 특수한 위치와 함께 이 제품을 시장에 포지셔닝하는 데 필요한 상당히 광범위한 사회 경제적 정보를 형성합니다. 국가 및 지역 경제의 현재 및 소급 거시 경제 특성, 지역 및 지역 시장의 사회 인구 통계학적 지표, 지역 및 지역 부동산 시장의 매개변수 - 이들은 연구를 수행하는 데 필요한 일반적인 영역입니다.

원칙 1. 피투자자의 미래 생산성을 실제로 결정할 수 있는 정보만 분석 대상으로 선택해야 합니다.

이 원칙을 따를 때 분석가의 주요 어려움은 초기 정보를 구성하는 표준 규칙이나 명확한 권장 사항이 없다는 것입니다. 여기에서 분석가는 자신의 모든 지식, 직업적 직관, 창의성 및 실제 경험을 보여주어야 합니다. 또한 전체 연구의 일관성에 대한 기초가 여기에 놓여 있습니다.

원칙 2: 연구가 기반으로 하는 모든 현재 및 미래 데이터는 고려 중인 부동산 투자 프로젝트의 성과를 정량화하는 데 사용되어야 합니다.

그러나 평가 대상과 직접적으로 관련된 신중하게 선택된 정보조차도 비 유적으로 말하면 분석가가 예술 구축의 모든 규칙에 따라 분석 연구를 위한 견고한 기반을 마련해야 하는 "벽돌 다발"입니다. 그리고 여기에서 개별 요소를 단일 단일체로 연결하는 강력한 솔루션 없이는 할 수 없습니다.

원칙 3. 투자 결정을 정당화하기 위해 선택된 모든 개별 정보 블록은 명확한 논리적 체계로 상호 연결되어야 하며, 미래 시장 상황과 고려 중인 프로젝트의 해당 생산성에 대한 예측이 절정에 달해야 합니다. 논리 회로에 대한 설명은 명시적으로 제시되어야 합니다.

논리적 체계가 없는 시장 조사 결과 보고서에 대한 고객의 긍정적인 인식은 다음과 같은 경우에만 가능합니다.

a) 분석가가 고객의 무지를 이용하거나

b) 고객은 처음에 결과에 호의적입니다.

반면에 설득력 있고 분명한 논리적 체계의 구성은 분석가의 최고 전문 기술을 보여줍니다.

논리적 연구 체계를 구축해야 할 필요성에 대한 추론을 계속하면서 시장 분석의 내용을 지정하는 또 다른 원칙을 고려해 봅시다.

원칙 4. 시장 분석의 내용은 상업용 부동산의 성능을 결정하는 주요 비율을 구성하는 요소에 대한 논의로 축소되어야 합니다.

이 원칙에 따라 연구 과정에서 분석가는 상업 시설의 성능을 결정하는 주요 관계를 공식화한 다음 주요 표현에 포함된 요소인 매개변수-인수의 계층 구조를 식별해야 합니다. 성능을 위해.

다음의 간단한 예를 사용하여 이 원칙을 구현하는 실제적인 접근 방식을 설명하겠습니다.

고려 중인 프로젝트의 성과 기준을 미래 특정 기간의 순 운영 수입(NOI)이라고 합니다. 그런 다음 정의에 따라 성능을 결정하는 주요 표현은 다음과 같은 형식을 갖습니다.

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE 여기서

PGI - 잠재적 총 소득,
V&L - 저활용 및 불이행으로 인한 손실.
M I - 기타 소득.
FE - 고정 운영 비용,
VE - 가변 운영 비용.

주요 요인의 예상 값을 결정하는 매개 변수를 식별하는 절차를 고려하십시오.

잠재적 총소득은 임대료의 가치에 의해 결정되며, 이는 다시 현재 임대료의 함수이며 시간 경과에 따른 시장 수요와 공급 비율의 추세입니다.

부동산의 예상 점유율은 누적 시장 용량, 수요 매개변수, 시장 흡수율 및 부동산 흡수 면적의 성장의 함수입니다. 프로젝트의 경우 예상 부하는 두 가지 지표, 즉 부하 수준과 시장이 이 수준까지 흡수하는 시간 일정을 결정합니다.

부동산 흡수면적의 증가는 일자리(고용률)의 증가나 인구의 증가에 의해 결정된다. 차례로 흡수 면적의 확장은 새로운 부동산의 필요성으로 이어집니다.

고용 증가와 인구 증가는 예를 들어 새로운 일자리가 열릴 때와 새로운 유능한 사람들의 유입과 직접적으로 관련될 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 또 다른 경우, 예를 들어 들어오는 연금 수급자의 증가 또는 출생률의 증가로 인해 고용 증가 없이 인구 증가가 증가할 수 있습니다. 정성적 분석에는 데이터 비교가 뒤따르는 과거 추세 및 범위 성장 예측을 제공하는 여러 정보 소스의 사용이 포함됩니다. 연령 그룹, 성별, 가족 규모 등으로 범위 성장을 세분화하는 것도 필수입니다. 연구에서 이러한 위치가 없는 것은 분석에 사용하기 위한 데이터 선택이 일관되지 않기 때문입니다.

수요 매개변수는 작업장당 면적(사무실 또는 생산), 1인당 구매 지출, 1인당 아파트 또는 주택 수 등과 같은 특정 지표에 의해 결정됩니다. 수요 매개 변수의 도움으로 필요한 부동산의 양이 계산되며 이는 부동산 소비 영역의 성장에 해당합니다. 예를 들어, 구매당 평균 지출을 인구 증가에 적용하면 소매 판매가 증가할 것으로 예상되므로 추가 소매 공간이 필요합니다. 주택시장을 분석할 때 연령, 소득, 규모, 가족 구성 등으로 세분화된 인구증가율은 세분화된 수요로 전환된다. 수요 매개변수에 대한 건전한 분석에는 역사적 추세, 현재 상태에 대한 연구 및 미래의 가능성 있는 가치 예측이 포함됩니다. 또한 일관된 분석은 새로운 범위의 증가뿐만 아니라 기존 인구 및 고용 구조의 변화로 인한 수요 변화를 측정합니다. 예를 들어, 경기 호황기에는 성장하는 기업이 넓은 면적을 필요로 하고, 정년 인구가 증가하는 인구 상황 변화에 따라 적절한 주택 유형이 필요합니다.

수요 매개 변수 분석의 불일치 징후에는 우선 일반적으로 분석 순간의 특징 인 상수 값을 고려하고 기존 인구 및 고용 구조의 변화를 무시하는 것이 포함되어야합니다.

시장 침투율이라고도 하는 흡수율은 고려 중인 프로젝트가 다른 프로젝트와의 경쟁에서 흡수할 것으로 예상되는 전체 시장 수요의 비율입니다. 분석가가 잠재적 수요의 총 증가를 추정한 후에는 해당 프로젝트가 주장할 수 있는 총 수요의 비율인 프로젝트의 중요한 매개변수를 결정해야 합니다.

이론적으로 흡수 계수는 많은 요인의 복잡한 함수입니다. 첫 번째 근사치에서는 시장에 도입된 시점에서 경쟁 오퍼의 전체 면적(객체 면적 포함)에 대한 평가 대상 면적의 비율로 정의할 수 있습니다. 이러한 접근 방식은 최소한 유효하다고 주장하는 모든 시장 조사에 포함되어야 합니다.

흡수 계수를 결정할 때 가장 중요한 조건은 세부적인 수요 세분화와 경쟁력 있는 공급이라는 점에 유의해야 합니다. 동시에 구현에서 시작된 경쟁 프로젝트의 기간, 구현을 위해 준비 중인 프로젝트의 양과 기간을 간과해서는 안 됩니다. 여기서 실패한 연구의 첫 번째 징후는 "평균" 데이터를 사용하는 것입니다.

임차인에 대한 시장 전반의 할인 및 인센티브로 인한 손실도 잠재적 총소득을 예측할 때 간과해서는 안 되는 요소입니다.

기타 수익은 일반적으로 수익의 작은 부분이지만 라이프스타일, 서비스 수준 및 해당 수준에 도달하기 위한 1인당 지출 등에 대한 인식을 고려하여 잠재 소비자의 선호도를 반영하도록 예상해야 합니다.d.

고정 및 가변 비용은 전통적으로 예측에서 더 확실한 것으로 간주됩니다. 그러나 러시아의 조건에 대한 이러한 질문 공식화는 부분적으로만 유효합니다. 예를 들어, 부동산에 대한 세금(오늘날 재산세, 토지세)과 토지 임대료는 입법상의 불안정으로 인해 미래의 잠재적 투자자에게 예상치 못한 "놀라움"을 줄 수 있습니다. 따라서 일관된 시장 조사에는 이러한 위치에 대한 다양한 예측이 포함되어야 합니다.

대부분의 가변 비용에서 유사한 상황이 관찰됩니다. 대부분이 자연독점, 불안정한 요금정책에 의해 제공되는 공익사업 시장에 대한 분석은 고려된 지표의 정량적 정당성이 필요합니다. 동시에 제어 및 측정 장비의 표시를 기반으로 얻은 자원 지출에 대한 시장 정보를 사용하는 것이 중요합니다. 자원 소비 측면에서 시장 아날로그가 없는 경우 유틸리티 자원 제공자가 발행한 송장을 사용하는 것보다 표준에 따라 계산하는 것이 더 바람직합니다.

2.3 부동산 시장 가치 평가 방법.

부동산의 시장 가치를 평가하는 세 가지 주요 방법이 있습니다.

1. 비교 방법

2. 비용 방식

3. 소득 자본화 방법.

주요 평가 방법은 비교 판매 분석(SAP) 방법입니다. 이 방법은 토지와 부동산에 대한 시장이 있고, 실거래가 있고, 가격을 형성하는 것이 시장일 때 적용할 수 있으며, 감정인의 임무는 이 시장을 분석하고 유사한 판매를 비교하여 그 가치를 얻는 것입니다. 가치가 있는 재산. 이 방법은 판매용으로 제공되는 물건과 시장 유사품의 비교를 기반으로 합니다. 서양에서 가장 많이 사용됩니다(사례의 90%). 그러나 이 작업에는 이미 확립된 토지 및 부동산 시장이 필요합니다.

매매비교법은 평가 대상과 유사한 대상의 매매 거래에 대한 신뢰할 수 있는 시장 정보가 충분할 때 사용됩니다. 이 경우 비교 대상을 선택하는 기준은 유사하고 가장 효율적으로 사용하는 것입니다.

SAP 방식은 직접 판매 비교 방식, 판매 비교 방식 또는 시장 정보 시장 방식이라고도 할 수 있습니다.

SAP 방법의 적용 순서는 다음과 같습니다.

1. 관련 시장에서 비슷한 부동산의 최근 판매가 강조 표시됩니다. 정보 출처: 감정인의 서류, 인터넷, 전자 데이터베이스, 부동산 회사, 부동산 중개인의 서류, 신용 기관 기록 보관소(모기지 은행), 보험 회사, 건설 및 투자 회사, 파산 및 파산 지역 부서 , 국유 재산위원회의 영토 부서 등.

SAP 방법을 사용할 때 중요한 점은 평가 대상 자산의 비교 결과를 조정하는 것입니다. 수신된 데이터의 산술 평균은 허용되지 않습니다. 허용되는 절차는 각 결과를 연구하고 평가 대상 자산과 비교 가능한 정도에 대해 판단하는 것입니다. 수정 사항의 수와 규모가 작을수록 이 판매가 승인을 마무리하는 과정에서 더 많은 비중을 차지합니다.

비교 단위로 현지 시장에서 전통적으로 확립된 미터가 사용됩니다. 동일한 개체를 평가하기 위해 여러 비교 단위를 동시에 적용할 수 있습니다.

비교의 요소는 부동산의 특성과 부동산 가격의 변동을 일으키는 거래를 포함한다. 고려해야 하는 항목은 다음과 같습니다.

양도된 재산권의 구성;

구매 및 판매 거래 자금 조달 조건;

· 판매 조건;

판매 시간

· 위치;

· 물리적 특성;

경제적 특성;

사용의 성격;

가치의 비재산 구성요소.

2. 거래정보 확인 : 주참가자(매수인 또는 매도인) 중 1인 또는 부동산회사의 대리인에 의한 거래확인 판매 조건을 식별합니다.

신뢰할 수 있는 시장 정보가 충분하다면 수학적 통계 방법을 사용하여 판매량을 비교하여 가치를 결정할 수 있습니다.

3. 비교 가능한 자산의 가치 조정.

조정은 세 가지 주요 형태로 이루어질 수 있습니다: 금액, 백분율, 일반 그룹화.

유사 부동산에 대한 판매 가격 조정은 다음 순서로 이루어집니다.

· 우선, 거래 조건 및 시장 상태와 관련된 조정이 이루어지며, 이는 이전 결과에 각 후속 조정을 적용하여 수행됩니다.

· 두 번째로 부동산에 직접적으로 관련된 조정은 시장 상황에 맞게 조정한 결과를 순서에 상관없이 적용하여 조정합니다.

시장 정보의 가용성과 신뢰성에 따라 조정 금액을 결정하기 위해 양적 및 질적 방법이 사용됩니다. 고려된 조정의 정당성은 필수입니다. 매도비교법에 의해 결정된 결과값의 최종가치는 평가대상과 가장 유사한 비교대상의 조정된 판매가격을 분석하여 결정됩니다.

원가법은 사실상 토지에 적용할 수 없다. 토지에 대한 개량과 불가분의 관계로 토지를 평가하는 예외적인 경우에만 사용할 수 있습니다. 토지는 영구적이며 소모되지 않는 것으로 여겨지며 인공물을 평가하는 데 비용 방법이 사용됩니다. 이 방법으로 평가할 때 개량비(건물, 구조물)에 토지의 가치를 더하고 다른 방법으로 토지를 별도로 평가합니다.

부동산 평가의 비용 방법은 다음 순서로 구현됩니다.

토지의 가치 결정;

건물 및 구조물의 교체 또는 교체 비용 결정;

건물 및 구조물의 누적 마모량 결정

· 비용법을 사용하여 토지의 가치와 건물 및 구조물의 교체 또는 교체 가치의 합계에서 감가상각 누계액을 뺀 값으로 부동산의 시장 가치를 결정합니다.

개선의 신축 공사 비용 계산을 위해 채택된 방법의 선택은 적절하게 정당화되어야 합니다. 대치비용의 활용은 건축물의 구조가 노후하고 대상물건을 조성하는 데 사용된 공법 등으로 건축물의 정확한 모사품을 세우는 데 드는 비용을 산정하기 어려운 경우에 적절하다.

부동산 평가 목적의 교체 또는 교체 가치에 해당하는 비용은 직접 비용, 간접 비용 및 사업자의 이익의 합계로 계산됩니다.

직접 비용에는 건설과 직접 관련된 다음 비용이 포함됩니다.

재료, 제품 및 장비 비용;

건설 노동자의 임금;

건설 기계 및 메커니즘 비용;

· 임시 건물 및 구조물의 비용, 안전 조치, 운송 및 보관 비용 및 현지 시장에서 일반적으로 허용되는 기타 비용;

계약자의 이익 및 간접비.

간접 비용에는 건물 건설과 관련된 비용이 포함되지만 건설 및 설치 작업 비용에는 포함되지 않습니다.

설계 비용, 기술 감독, 측지 제어;

상담, 법률, 회계 및 감사 서비스에 대한 지불;

건설 자금 조달 비용;

개발자의 관리 및 기타 비용.

간접 비용의 금액은 이러한 항목에 대한 작업 및 서비스 시장에서 일반적인 관세를 고려하여 결정됩니다.

기업가의 이익은 기업가가 건설 프로젝트에 투자하도록 장려하는 지배적인 시장 규범입니다. 이익 금액은 시장 정보를 기반으로 한 전문가 평가 방법에 의해 결정됩니다.

신축을 분석할 때 비용법의 사용이 필요하다. 건물 재건축; 세금 목적을 위한 평가; 부동산 평가에서 초과 소득을 식별하기 위해 보험 목적으로 평가할 때; 자연 재해의 결과 평가; 특수 건물 및 구조물의 평가.

시장 상황으로의 전환 조건에서 비용 방법은 평가에서 결정적입니다. 다른 방법을 적용하려면 미개발 시장으로 인해 사용할 수 없는 광범위한 시장 정보가 필요하기 때문입니다. 그러나 건설 비용은 시장 가치의 기준일 뿐이며 대부분의 경우 건설 비용이 그보다 많거나 적다는 점을 항상 기억해야 합니다.

예를 들어, 불행한 위치(도시 외곽)에 위치한 고급 호텔의 시장 가치는 비용 방법에 의해 결정된 가치보다 낮을 것입니다. 그러다 보면 특정 단계에서 주유소 단지의 시가는 공사비보다 높을 수 있다.

시장 형성 조건에서 새로운 기술에 대한 생산 방향 전환이 있을 때 해당 자산이 전혀 가치가 없는 것처럼 보일 수 있습니다. 예를 들어 기업이 아무도 필요로 하지 않는 제품을 생산하고 생산 지역을 새로운 생산을 위해 재구성할 수 없는 경우 해당 부동산의 시장 가치는 0이 되는 경향이 있습니다. 이 경우 비용이 많이 드는 방법을 사용하면 잠재 구매자의 방향이 잘못됩니다.

현재 러시아에서는 재평가가 주로 비용 방법에 따라 수행되기 때문에 기업의 고정 자산을 잘못 평가하는 경우이 순간이 종종 고려되며 감정인은 고정 자산의 장부가를 기억해야합니다 기업의 시장 가치와 일치하지 않습니다.

특히 러시아에 적용되는 다음 평가 방법은 부동산의 가장 효율적인 사용 분석을 기반으로 한 평가 방법이며, 이 분석은 소유자에게 최대 소득을 가져올 사용 유형을 결정하는 것과 관련됩니다. 소득 자본화 방법.

부동산의 시장 가치를 평가할 때 소득의 자본화 방법은 다음 순서로 구현됩니다.

미래 소득 예측;

미래 소득의 자본화.

부동산에서 발생하는 미래 소득은 상업적 임대 관계의 결과로 발생하는 운영(운영) 활동 소득과 귀속 소득의 두 가지 유형으로 나뉩니다.

운영(운영) 활동으로 인한 수입은 재구성된(가상) 손익계산서를 작성하여 예측합니다. 귀속 소득이 예상됩니다.

귀속의 절대값을 직접 지정;

소유 기간 동안 부동산 가치의 상대적 변동 지정;

· 터미널 자본화 계수 사용.

미래 소득을 현재 가치로 자본화하는 방법은 다음과 같습니다.

직접 대문자화 방법;

수익률에 따른 자본화 방식.

직접자본화법의 초기전제는 자본화소득의 불변성과 무한성이다. 직접 자본화 방법에서 미래 소득 흐름의 현재 가치는 소유 또는 지분에 귀속되는 연간 소득과 해당 소유 또는 지분에 대한 자본화 비율로 정의됩니다.

전체 소유 가치를 계산하기 위해 총 자본화 비율의 결정은 시장 데이터를 기반으로 합니다. 초기 정보의 가용성에 따라 다음을 적용하십시오.

비교 판매 분석

부채 보상 비율을 사용한 계산;

투자 그룹의 장비.

수익률에 따른 자본화 방식의 초기 전제는 제한된 소득 수취 기간이다. 수익률 자본화 방법에서 미래 현금 흐름의 유한한 수를 현재 가치로 전환하는 것은 이러한 유형의 부동산에 투자하는 위험에 해당하는 수익률의 특정 가치에서 수행됩니다.

자금 조달 조건을 고려하지 않고 현재 가치를 계산할 때 수익률에 따른 자본화 방법은 현금 흐름 할인 분석의 형태 또는 자본화 계산 모델의 형태로 공식화됩니다.

할인된 현금 흐름 분석에 사용되는 할인율은 체계적 위험과 비체계적 위험을 모두 고려하여 다음과 같이 결정됩니다.

유사물의 매매에 관한 시장자료에서 선정하는 방법

금융시장에서의 대체투자의 방법

부동산 시장 모니터링 방법.

최근 러시아에서 감정인 서비스 및 전문 교육에 대한 수요가 급격히 증가하기 시작했습니다. 이것은 또한 신용 보험을 통한 대출 메커니즘을 만들려는 시도가 실패한 금융 부문의 최근 사건 때문이기도 합니다. 은행은 가짜 보험으로 인해 많은 손실을 입었습니다. 대출을 할 때 은행이 담보로 삼는 부동산의 경우 손실이 거의 불가능하다. 따라서 부동산과 자본시장은 경제 전체에서 분리할 수 없는 요소가 된다.

당연히 은행은 그러한 운영에 큰 관심을 보였습니다. 그리고 그들 모두는 부동산의 실제 가치로 보험을 수행하는 자격을 갖춘 부동산 감정이 필요합니다.

지방세 정책의 틀 안에서도 평가가 필요하다. 전 세계적으로 지방세 제도의 근간은 재산세이며, 이 세금으로 인해 지방예산의 약 70%가 형성된다. 물론 시장 자체의 발전과 함께 실물 가치의 등장과 함께 부동산 시장의 발전을 자극하는 동시에 재충전을 보장하는 과세 제도로의 전환이 가능하다.

지역 예산. 이것은 또한 지방 정부가 보여주는 평가에 대한 무조건적인 관심을 설명합니다.

전문 감정 서비스 비용은 감정 대상의 유형, 작업의 복잡성, 물론 감정에 참여하는 전문가에 따라 크게 달라집니다. 일반적으로 서비스 비용은 시간에 시간당 요율을 곱한 값으로 측정되거나 개체의 크기에 따라 달라지지만 비용에 연결되지는 않습니다.

2.4 다양한 평가 유형의 특징.

부동산 매매 및 분류 목적의 평가.

공개시장에서 매매할 부동산의 가치를 평가할 때 시장가치 또는 실현가능가치를 부동산의 모든 등급 및 범주에 대한 평가기준으로 사용합니다. 동시에 전문 부동산의 경우 대부분의 경우 시장 데이터를 기반으로 한 비용 방법이 비용을 계산하는 결정 방법이 될 것입니다.

제한된 기간 동안 판매용 부동산을 평가할 때, 부동산이 이러한 유형의 부동산에 대한 적절한 판매 기간보다 현저히 짧은 기간에 공개 시장에 판매될 때 제한된 실현 가능 가치는 다음과 같이 사용됩니다. 부동산의 모든 클래스 및 범주에 대한 평가 기준입니다.

평가 작업의 목적과 평가 대상 자산의 특성은 적절한 평가 기준을 선택하는 데 결정적으로 중요합니다.

일반적으로 부동산을 평가하는 주요 목적의 분류는 다음과 같습니다.

1. 매수 또는 매도 시의 평가액

2. 일정기간 매각을 위한 평가

3. 담보부채권으로 사용하기 위한 토지 및 건물의 평가

4. 회계 및 재무제표의 작성에 대한 평가

5. 펀드, 거래소의 투자설명서 편입 여부 평가

6. 회사의 인수·합병 쟁점 해결을 위한 평가

7. 연기금, 보험회사, 부동산신탁기금의 평가.

실제로, 평가의 다른 목적이 있을 수 있으며, 그 문구 및 그에 따라 가능한 평가 기준은 고객과 감정인 사이에 합의되어야 합니다.

평가 목적을 명확히 한 후 평가 대상 부동산이 어떤 등급과 범주에 속하는지 설정해야 합니다.

평가 목적을 위해 재산을 두 가지 등급으로 구분합니다.

· 특화

비전문

특수 재산은 사용 사업의 일부로 판매되지 않는 한, 그 특별한 특성으로 인해 단일 소유자가 기존 사용을 계속하기 위해 공개 시장에서 거의 판매되지 않는 자산입니다.

특수 속성의 예는 다음과 같습니다.

1. 공공부문에 속하는 박물관, 도서관, 그 밖에 이와 유사한 시설

2. 해당 지역에서 이러한 유형의 자산을 사용하고자 하는 다른 주체로부터 시장 수요가 경쟁적이지 않은 병원, 전문 의료 시설 및 레저 센터

3. 다른 조직으로부터 경쟁적인 시장 수요가 없는 학교, 전문대학, 종합대학 및 연구기관

4. 생산 또는 사업을 목적으로 하는 특수 지리적 지역 및 주요 사업 중심지에서 멀리 떨어진 곳에 있는 표준 재산.

비특수재산은 특수재산의 정의에 해당하는 것을 제외한 모든 유형의 재산이다. 즉, 현대화 가능성 여부에 관계없이 일반적인 수요가 있고 일반적으로 비어 있는 자산으로 기존 또는 유사한 목적으로 사용하기 위해 공개 시장에서 구매, 판매 또는 임대되는 것입니다. 단일 소유권 또는 (고용 여부에 관계없이) 투자 또는 개발을 위해.

기업(사업) 활동에 사용하기 위해 소유자가 점유하는 부동산을 평가할 때 평가 기준으로 다음을 사용합니다.

· 기존 용도의 시장 가치 - 상업적 잠재력을 기반으로 평가된 부동산을 포함한 비특수 부동산의 경우.

· 잔여 대체 가치 - 특수 부동산용.

비전문재산과 특수재산은 차례로 소유 목적에 따라 범주로 분류됩니다. 유사한 분류 원칙이 평가 목적과 다른 목적 모두에 사용됩니다.

2.5 환경 요인이 비용에 미치는 영향.

불리하고 유리한 환경 요인은 평가에서 일반적으로 고려되는 일련의 요인에 포함됩니다. 특정 요소는 특정 유형의 부동산에 영향을 미치고 평가자의 계산에 직접 영향을 미치며, 비교 가능하고 영향을 받지 않은 부동산에서 얻은 시장 데이터와 관련하여 고려해야 합니다. 다른 경우에는 모든 지역의 모든 부동산이 이러한 요인의 영향을 받습니다.

관련 환경 및 오염 요인에는 일반적으로 다음 범주가 포함됩니다.

라돈이나 메탄, 대기 오염 또는 소음과 같은 자연적 요인;

· 주어진 토지에서 과거 또는 현재의 생산 활동의 결과로 또는 이웃 지역에서 유입된 결과로 기술 오염 요인;

전자기장 및 기타 필드 형태의 오염 요인;

재활용 소재의 소재를 사용할 때 오염 요인.

모든 종류의 부동산은 가치에 대한 환경적 요인의 영향을 받기 쉽지만 매물로 제공되거나 대출 담보로 제공되는 부동산은 특히 이러한 요인에 민감합니다.

부동산 환경 감사 업무는 부동산 평가 업무에 포함되지 않습니다. 감정인은 환경적 요인이 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있다고 믿을만한 이유가 있는 경우 클라이언트에게 전문 환경 전문가를 고용할 필요성을 알려야 합니다.

감정인은 환경 전문가에게 해당 부지의 현재 및 잠재적인 미래 사용을 포함하여 자신의 연구 맥락을 알려야 하며, 이는 최선의 가장 효율적인 사용에 기초한 가치로 표현될 것입니다. 일반적으로 환경 전문가는 다음 질문에 답해야 합니다.

오염 또는 위험의 원인을 성공적으로 경제적으로 제거할 수 있는지 여부

· 오염이나 위험을 완전히 제거할 수 없는 경우 특정 또는 제한된 기간 동안 부동산을 해당 용도에 적합하도록 격리하거나 봉인할 수 있습니까?

• 어떤 식으로든 오염이나 위험의 영향을 완화할 수 있는지 여부;

· 가장 효과적인 오염 제어 수단과 규제 수단은 무엇입니까?

오염원을 제거하거나 오염의 결과를 제거할 수 있는 경우 해당 청산 또는 제거의 예상 비용을 고려하여 평가할 수 있습니다.

III 실용적인 부분.

3.1 비교 판매 방법의 실제 적용.

2000년 말 포돌스크 지역에서 별장 건설이 시작되었습니다. 저층 주거 단지 -동일한 유형의 이웃 주택과 공통 벽이있는 반 분리 코티지 행. 같은 생각을 가진 이웃의 노동에 의해 만들어지고 갖춰진 재산을 의미하는 "콘도미니엄"이라는 단어는 그다지 인기가 없습니다. 따라서 "공통의 벽과 지붕-자신의 마당"이라는 원칙에 따라 지어진 우리에게 이국적인 주거를 지정하기 위해 영어 단어 "타운 하우스"가 러시아 일상 생활에 뿌리를 내 렸습니다.

그러나 예를 들어 비교 판매 방법을 사용하는 코티지의 시장 가치.

총 면적은 120평방미터이며 별장에는 방 6개, 침실 3개, 욕실, 샤워실, 완성된 지하실이 있습니다. 평가일 현재 차고가 없습니다. 플롯 영역 - 1000 sq.m.

분석을 위해 동일한 지역에서 비슷한 부동산의 5개 판매 데이터를 사용할 것입니다.




테이블 번호 1.

		객체 1번	객체 2번	개체 №3		개체 번호 4	개체 번호 5
판매 가격	65000		78000	56000		70000	54000
소유권	완벽한		완벽한	완벽한		완벽한	완벽한
조건 fi- 자금 조달	비 시장, 가격은 3000만큼 비싸다		비 시장, 가격은 8000만큼 비싸다	시장		시장	시장
판매 조건	시장		시장	시장		시장	시장
시장 상황(시간)	이주		6주		일년	일년	일년
집 면적	120제곱미터		145제곱미터		120제곱미터	145제곱미터	120제곱미터
토지 면적	10000 평방 미터		12000 평방미터		10000 평방 미터	12000 평방미터	10000 평방 미터
객실 수	6		7		6	7	6
침실 수	3		3		3	3	3
욕조	1		1		1	1	1
샤워	1		1		1	1	1
최하부	끝나지 않은		끝나지 않은		끝나지 않은	끝나지 않은	완성된
차고	있다		있다		있다	있다	아니요

초기 데이터에서 알 수 있듯이 비교 대상은 자금 조달, 판매 시기 및 물리적 특성 측면에서 평가 대상과 다릅니다.

자금조달조건 조정금액은 물건의 매각가격과 시장금융 및 비시장금융을 비교하여 결정한다. 이 경우 대출 상환금은 시장 % 비율로 할인됩니다. 이 예에서 조정 값은 개체 번호 1의 경우 3000, 개체 번호 2의 경우 8000으로 정의됩니다.

비교 가능한 모든 부동산에는 시장 판매 조건이 있으므로 판매 조건에 대한 조정이 필요하지 않습니다.

시장 상황(판매 시점)에 맞게 조정하려면 이 요소만 다른 개체를 선택해야 합니다. 우리의 경우 객체 1번과 3번은 자금 조달 조건과 판매 시점만 다릅니다. 판매 가격 조정

자금 조달 조건에 대한 객체 번호 1, 판매 시간 조정을 결정할 수 있습니다.

(62000 - 56000) / 156000 = 0.1.i.e. 시장 가격은 매년 10%씩 상승할 것입니다.

따라서 모든 비교 가능한 부동산은 자금 조달 및 판매 시간에 대해 동일한 조건에 놓이게 되며, 이는 나머지 비교 요소에 대한 조정을 위한 단일 기반을 생성합니다.

많은 비교 대상에서 크기의 차이는 다른 수의 방과 집과 플롯의 다른 영역으로 표시됩니다. 또한 12000 sq.m. 145 sq.m의 면적을 가진 집에 해당합니다. 7개의 객실과 10000sq.m의 플롯이 있습니다. 120 sq.m의 면적을 가진 집에 해당합니다. 6개의 방으로. 따라서 개체 1번과 2번의 비교에서 크기 조정은 다음과 같은 형식을 갖습니다.

70000 – 62000 = 8000.

차고의 존재에 대한 조정은 개체 3번과 5번의 비교에서 파생됩니다.

61600 – 59400 = 2200.

완성된 지하실에 대한 조정은 객체 2번과 4번을 비교하여 결정됩니다.

77000 – 70000 = 7000.

조정 결과는 표 2에 나와 있습니다.




테이블 번호 2.

	객체 1번	객체 2번	개체 №3	개체 번호 4	개체 번호 5
판매 가격	65000	78000	56000	70000	54000
소유권 이전 정맥	완벽한	완벽한	완벽한	완벽한	완벽한
법적 수정.	65000	78000	56000	70000	54000
파이낸싱 조건.	시장이 아니다	시장이 아니다	시장이 아니다	시장이 아니다	시장
금융 기관의 조건에 대한 조정.	- 3000	- 8000	0	0	0
조정된 가격	62000	70000	56000	70000	54000
거래 조건	광고	광고	광고	광고	광고
거래 조건 조정	0	0	0	0	0
시장 조정 가격	이주	6주	일년	일년	일년
시장 조정	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
조정된 가격	62000	70000	61600	77000	59400
위치	비슷한	비슷한	비슷한	비슷한	비슷한
크기	120제곱미터	145평방미터	120제곱미터	145평방미터	120제곱미터
사이즈 조정	0	- 8000	0	- 8000	0
차고	있다	있다	있다	있다	아니요
차고의 존재에 대한 수정	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
완공된 지하실	아니요	아니요	아니요	예	아니요
지하실 조정	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
조정된 가격	66800	66800	66400	66800	66400
총 순 수정	1800	11200	10400	3200	12400
% 동일	3	14	19	5	23
판매 가격에서 총 총액 수정	11200	25200	14800	17200	12400
판매 가격에서	19	32	26	25	23

각 비교 대상에 대해 조정된 가격을 얻었습니다. 문제의 조건에 따라 조정된 판매 가격 데이터를 기반으로 시가의 가치를 도출해야 합니다.

시장 가치의 단일 지표를 도출하는 정당성은 비교 대상과 평가 대상 간의 차이 정도를 고려하여 일련의 조정된 판매 가격의 각 구성원에 가중치를 부여하는 것입니다. 동시에 받아들여야 한다.

판매 가격 분산 범위, 절댓값으로 취해진 조정의 총 %, 양수 조정과 음수 조정의 차이로 정의되는 조정의 총 % 및 기타 데이터에 주의하십시오.

이 예에서는 66400에서 66800까지 판매 가격의 범위가 거의 매우 좁습니다. 그러나 조정이 적은 판매 가격에는 더 큰 몫이 할당됩니다. 개체 번호 5의 경우 조정 횟수 = 2입니다. 또한, 개체 번호 5에 대한 총 조정 총합도 거의 가장 작습니다. 따라서 대상 5-66400번의 판매 가격을 비교 대상의 시가로 하였다.

3.2 투자 위험 및 부동산 시장 통계.

부동산 시장 통계에는 일반적으로 임대료 및 수익성에 대한 정보가 포함됩니다. 데이터 비교 가능성을 위해 정보는 1등급 개체만 참조합니다. 이러한 시설물은 위치, 장비, 통신, 플래닝 솔루션 등에서 가장 높은 요구사항을 충족하는 것으로 판단되며, 임대료는 소유주와 임차인 간의 유지보수, 수리, 보험, 등. .

임대료에 대한 정보는 이용 가능한 것으로 간주됩니다. 통일을 위해서는 언급된 적합성에 대한 검증만 필요합니다. 수익성 지표에 대한 정보는 준비하기가 더 어렵습니다. 구매 및 판매 거래가 많지 않기 때문에 이전에 완료된 거래를 고려하고 다양한 개체에 대한 데이터를 통합하며 시간차, 인플레이션 및 기타 프로세스를 고려합니다. 수익성 지표는 또한 지역적 위험에 대한 정보를 전달하며 여기서 전문가 원칙이 우선합니다. 따라서 통계는 부동산 시장의 전문 분야 중 하나입니다.

해당 지역의 비즈니스 및 투자 활성화는 오피스 시장의 활성화, 수요 증가, 입주율 및 임대료 상승을 필연적으로 동반합니다. 동시에 사무실의 신축 및 현대화가 촉진되고 서비스 부서, 쇼핑몰, 레저 센터 등이 뒤따릅니다. 이러한 프로세스는 이제 가장 큰 비즈니스 센터의 특징입니다. 미국과 구세계의 전통적인 금융 자본, 빠르게 성장하는 동남아시아, 중국 및 인도의 수도입니다. 임대 사업 통계 분석은 여러 가지 흥미로운 현상을 지적합니다. 예를 들어:

임대료에 대한 데이터는 수익률에 대한 데이터보다 훨씬 더 역동적입니다. 임대료의 역학은 기복의 일반적인 과정을 반영하는 특정 변동이 특징입니다. 사무실 및 소매 부동산 지표의 변화는 시간과 규모가 일치하지 않을 수 있습니다. 시장 상황의 개선은 임대료 상승에 반영되고 덜 자주 수익성 지표의 하락(눈에 띄게 덜 역동적이기 때문에)에 반영됩니다. 시장 상황이 악화될 때도 비대칭적 상황이 발생합니다.

수익성 지표의 값은 더 좋고(낮을수록) 지역 경제와 사회적 상황이 더 안정적이고 안정적입니다. 안정적인 렌탈 사업의 선두주자는 런던, 파리, 프랑크푸르트로 수익성 변화폭은 5~6%대다.

동유럽 수도의 지표 변화는 덜 역동적입니다. 이는 시장 규모가 적고 거래가 적으며 이러한 시장에 대한 서구 전문가 및 비즈니스 서클의 관심이 적기 때문에 설명할 수 있습니다. 동유럽 자본의 수익성 지표는 안정적이며 서구 자본보다 2-3배 높습니다. 그리고 1998년 8월 위기 이후 모스크바의 수익성 지표는 4배 이상 악화되었습니다. 그리고 이것은 부동산 가치의 실제 하락 때문일 뿐만 아니라 오히려 불안정 상태에 대한 전문가 평가와 지역의 비즈니스 위험 증가의 결과였습니다.

추가 분석 정보는 특정 자본 가치 (UCS)의 계산 된 지표를 사용하여 임대 대상 상업 지역의 일부 평균 단위 비용 추정치로 얻을 수 있도록 제안됩니다.

이러한 평가는 임대료 변동에 대한 신속한 대응과 함께 사업의 성공과 위험에 대한 전문가의 의견을 담고 있습니다.

유럽 ​​도시의 임대료 통계인 초기 정보는 서양 간행물(예: 월간 "EuroProperty")에서 찾을 수 있습니다. 가장 안정적인 사업의 중심지인 프랑크푸르트, 런던, 파리, 임대 사업의 가장 위험한 (유럽에서) 지표가 있는 과도기적 경제의 중심지인 상트페테르부르크, 프라하, 바르샤바를 대표적인 대상으로 선택할 것입니다.

임대 사무실 사업.

서부 수도의 관측 기간인 01.99-08.00은 일반적으로 임대 오피스 사업의 진행 상황을 보여주었습니다. 우리는 런던(5.00-5.50%) 수익률의 절대적인 안정성과 프랑크푸르트(5.75%에서 4.90-5.50%) 및 파리(6.25-6.75%에서 5.50-6.00%) 수익률의 개선에 주목합니다. 동유럽 수도의 경우 같은 기간 실적이 악화되는 특징이 있습니다. UKS의 계산된 데이터 분석을 통해 임대료 논리의 외부 불일치(1999년 중반까지 파리와 프랑크푸르트의 요금에 비해 상트페테르부르크와 바르샤바에서 초과)를 확인할 수 있었습니다. 결과적으로 높은 임대료에 UKS의 낮은 비율은 아직 투자 성장에 대한 낙관적 기대를 허용하지 않습니다.

렌탈사업.

서부 수도의 관측 기간 05.99-08.00은 지표의 전반적인 악화를 특징으로 합니다(UKS의 도움으로 명확하게 나타남). 이는 시장 활동 기간이 충분히 길 수 있으며 그 후에는 인수한 소매 공간을 판매해도 실질 소득이 전혀 발생하지 않을 수 있음을 시사합니다.

동유럽 수도의 경우 05.99-08.00의 관찰 기간은 장기 침체 기간의 경과와 관련이 있으며 아마도 그로부터의 출구 시작과 관련이 있습니다 (지표 역학의 개선이 주목되었지만 격차는 UKS의 지표에서 서양 자본과 비교하여 거대한 것 같습니다-거의 10 배). 따라서 당분간 동유럽 수도의 소매 부동산 구매에 대한 투자가 기간을 포함하여 눈에 띄는 긍정적인 효과를 가져올 수 있는 소매 공간 시장에 상당히 오랜 기간이 있을 수 있다는 진술로 제한해야 합니다. 서구 시장의 경기 침체. 이는 부동산 포트폴리오의 "지역 간" 다각화 방법을 찾을 때 좋은 논거가 될 수 있습니다.

결론.

부동산시장 형성기의 완성은 광역개발에서 집중개발로의 전환을 특징으로 한다. 가까운 장래에 시장은 1990년대 상반기와 같이 거래 건수가 급격히 증가하지 않을 것이 분명합니다. 게다가 일정 기간 동안 주택시장은 거래량을 안정시킬 수 밖에 없다. 특히 2 차 시장에서 가격 수준을 높이는 것도 가능합니다. 그러나 동시에 엘리트 주택 가격은 하락하지 않았을뿐만 아니라 상승하여 새로운 고품질 주택 건설에 대한 전망을 나타냅니다. 회사 대표는 또한 시장 경쟁의 악화에 주목합니다. 그들 대부분은 1995년이 온건한 수준의 경쟁으로 특징지어졌다면 2001년에는 높아졌고 앞으로도 그렇게 될 것이라고 믿는 경향이 있습니다.

2 차 주택 시장의 거래 수와 가격의 안정화는 무엇보다도 거시 경제적 요인의 결과이며, 그 주요 원인은 대부분의 인구에서 낮은 수준의 소득을 유지하는 것입니다. 국가에서 고소득층의 출현으로 인한 시장의 초기 급속한 수요 성장은 이제 거의 끝났습니다. 그리고 오늘날 이 계층 내에서 새로운 차별화가 일어나고 있습니다. 즉, 초고소득 계층을 선별하는 것입니다. 이러한 차별화로 인해 고급 주택에 대한 수요가 증가했습니다. 그러나 절대적으로 이 계층의 잠재력은 매우 제한적입니다. 소득 수준의 증가와 구매자의 주요 공급 업체가 될 수있는 광범위한 중산층의 형성 또는 국가와 전문가 모두의 적극적인 수요 자극으로 인해 심각한 수요 확장이 가능합니다. 부동산 시장 참여자 자신. 동시에, 미납 위기를 해결하기 위해 그리고 임금 체납 및 부채 상환과 관련하여 앞으로 몇 달 동안 경제에 돈이 불가피하게 방출되는 영향으로 미래의 수요 증가가 가능합니다. 정부 명령에. 이 돈의 일부는 부동산 시장에도 올 것이지만, 이 요소의 영향으로 구매 신청 수가 몇 포인트 증가하더라도 상황을 근본적으로 바꾸지는 않을 것입니다.

유틸리티에 대한 관세의 불가피하고 상당한 인상으로 인해 2 차 주택 시장에서 공급을 늘릴 수 있다고 가정 할 수도 있습니다.

더욱이 1991-1993년에 2차 시장에서 공급이 급증한 경우. 가격의 급격한 상승으로 인해 판매자는 주택 판매를 통해 소득이 크게 증가 할 가능성이 아니라 유지 관리 비용을 줄여야하므로 동의합니다. 더 낮은 가격. 이는 차례로 수요를 약간 증가시켜 부동산 회사의 이직률을 높일 수도 있습니다.

동시에 이러한 안정화는 일반적인 문제를 제거하지 않을 것입니다. 주거용 부동산 시장은 가까운 미래에 수요 부족을 경험할 것이며, 이는 전통적인 부동산 회사의 구매 및 부동산 판매.

이러한 조건에서 은행, 운송 서비스, 공증인 서비스, 수리 작업 가능성, 할부 지불 제공 등 회사가 고객에게 제공하는 서비스 범위를 크게 확장해야합니다. 광고에 대한 관심 증가, 아마도 커미션 감소. 이러한 모든 도구는 고객 유치에 중요한 역할을 할 수 있지만 그 가능성은 여전히 ​​제한적입니다. 개별 회사의 경우 이러한 기술이 필요한 매출액을 제공 할 수 있다면 일반적으로 부동산 사업 개발 문제를 해결하지 못할 것입니다. 시장 수요의 확대만이 이 문제를 근본적으로 해결할 것이며, 현대 조건에서는 모기지 대출 시스템의 생성을 통한 국가의 적극적인 참여를 통해서만 가능합니다. 연방 및 지역 모기지 대출 기관의 창설, 지원 2차 모기지 시장, 모기지 론을 발행할 때 은행에 대한 국가 보증 제공 대출.

러시아 부동산 시장의 지속적인 발전은 자연스럽게 투자 결정의 정당화 품질에 대한 요구 사항의 급격한 증가를 특징으로 하는 다음 단계로 이어졌습니다. 해외와 러시아에서 부동산 시장 참여자들은 사업 계획, 투자 프로젝트 등의 신뢰성이 사실상 간단한 공식의 표준 집합이며 전적으로 시장 조사의 타당성에 달려 있다는 것을 이해하고 있습니다. 그 결과는 수식에 사용됩니다. 즉, 부동산 시장에서 투자 프로젝트의 실행 가능성에 대한 가장 중요하고 중요한 지표는 이 결정이 내려지는 기반이 되는 시장 조사의 실행 가능성입니다.

서지:

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6. Khamin D., Yurkov D. "부동산업자의 눈을 통한 부동산 시장" // 경제 및 생활, 1997

기타 재료

위 제안의 일부는 충분히 추론되지 않은 것으로 보이며, 두 번째 부분은 원래 부동산이 단순한 물건이 아니라 더 복잡한 시스템 수준을 가진 복합물이기 때문에 시민권의 대상인 건물의 법적 소멸에 관한 것입니다. 그리고 엘리멘탈의 종류...




2005년까지 러시아. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm

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