1. Cererea trebuie depusă și adresată biroului fiscal de la sediul TSN. În cazul în care cererea și pachetul de documente care o însoțesc sunt depuse la autoritatea fiscală greșită, atunci se va lua decizia de a refuza înregistrarea de stat, iar documentele și chitanța de plată a taxei nu vor fi returnate. Și pentru înregistrarea ulterioară, toate documentele trebuie pregătite din nou și trebuie plătită din nou taxa de stat în valoare de 4.000 de ruble, precum și serviciile notariale;
2. Dacă pe a treia foaie a cererii semnătura solicitantului nu este certificată de un notar, atunci pe baza unei astfel de cereri se ia și decizia de a refuza înregistrarea TSN. Pentru înregistrare, sunt necesare toate documentele de mai sus. Absența oricăreia dintre ele conferă organului fiscal dreptul de a lua o decizie de refuzare a înregistrării de stat;
3. Toate informațiile din fiecare document trebuie să fie corecte. Atât numele, cât și adresa TSN indicate în cererea de înregistrare, în Carta și în protocol trebuie să fie aceleași. Conținutul Cartei nu trebuie să contravină legii. Toate deciziile reuniunii trebuie să fie adoptate și oficializate în conformitate cu cerințele Codului locuinței al Federației Ruse;
4. Dacă taxa de stat este plătită cu detalii greșite sau este atașată o copie a chitanței, și nu originalul, atunci taxa de stat este considerată neplătită și, pe baza pachetului de documente, registratorul ia decizia de a refuza statul. înregistrare;
5. Este foarte important să pregătiți corect documentele: fiecare document format din mai multe foi trebuie să fie legat și numerotat. Numărul de foi din document se confirmă prin semnătura solicitantului sau a notarului de pe versoul ultimei foi a documentului la locul unde este legat. Nu sunt permise corecții în textul documentelor depuse, liniuțele sunt plasate în coloane necompletate și nu sunt atașate foi albe ale formularului P11001.

Locuitorii oricărei „cladiri înalte” pot decide în cadrul unei adunări generale să aleagă o formă de management sau alta. Mai mult, cetățenii sunt obligați să facă acest lucru, altfel casa va rămâne fără întreținere și fără resursele necesare. Proprietarii de apartamente au dreptul de a alege independent o variantă de management dintre cele aprobate prin lege.

Una dintre formele populare de gestionare a clădirilor de apartamente este considerată a fi parteneriatul proprietarilor de case (HOA). Astăzi vom invita cititorii să studieze instrucțiuni pas cu pas despre cum să creați un HOA într-un bloc de apartamente în 2019.

În termeni simpli, vorbim despre asocierea proprietarilor de locuințe într-un bloc de locuințe. În ceea ce privește interpretarea legislativă, Codul Locuinței al Federației Ruse definește un parteneriat ca o organizație non-profit care este creată special pentru înstrăinarea proprietății comune în cadrul legii.

Recent, au existat o mulțime de recenzii negative despre această formă de gestionare a clădirilor de apartamente pe internet. În cea mai mare parte, plângerile sunt legate de necinstea președintelui ales și de absența unui sistem cu drepturi depline de așezări cu rezidenții. Uneori apar probleme chiar și în etapa de organizare a unui parteneriat.

Dacă vorbim despre scopul creării unei HOA, cel mai important lucru este să avem acces deschis la finanțare și cheltuirea ulterioară a fondurilor pentru îmbunătățirea teritoriului adiacent și asigurarea cetățenilor cu un sejur confortabil. Dacă sunt organizate corect, nu vor exista consecințe negative și, dimpotrivă, oamenii vor primi oportunități și beneficii suplimentare.

De unde să începi să organizezi un parteneriat?

Organizarea unui HOA poate fi plină de unele dificultăți. În primul rând, este necesar să se rezolve problemele juridice și financiare. Este important să se stabilească cine se va ocupa de documentele necesare pentru înregistrarea comunității și cine va anunța rezidenții despre adunarea generală.

Ca ajutor, puteți folosi Codul Locuinței al Federației Ruse, care descrie în detaliu procedura de organizare a unei comunități, evidențiind punctele semnificative. Toate aceste prevederi și cerințe trebuie respectate foarte strict, deoarece chiar și cea mai mică încălcare poate duce la declararea ilegală a organizației.

Cea mai importantă cerință atunci când se organizează un HOA este de a efectua un vot al rezidenților. O nouă organizație va fi considerată legală doar atunci când, în timpul unui vot, proprietarii a cel puțin 50% din spațiul de locuit din casă sunt de acord cu crearea acesteia. Decizia de a crea un parteneriat se ia la convocarea inițială, dar pentru completarea actelor, un grup de inițiativă de cetățeni întocmește și trimite o cerere la municipalitate.

Procedura de desfășurare a adunării proprietarilor

Un grup pre-format de rezidenți proactivi își asumă responsabilitatea pentru organizarea adunării generale. Pentru a face acest lucru, cetățenii întocmesc ordinea de zi a convocării și trimit invitații la ședință în modul prevăzut de lege. Este important ca scrisorile să fie livrate rezidenților cu cel puțin 10 zile înainte de data programată.

În acest timp, aceleași persoane elaborează Carta organizației și pregătesc formulare speciale de vot. În timpul evenimentului, fiecare întrebare este exprimată separat și se votează fiecare punct. Toate acțiunile participanților și rezultatele votului sunt înregistrate într-un document special - un protocol. La prima ședință, de regulă, consiliul și președintele HOA sunt aleși. Acest lucru are loc după ce a fost luată decizia de a forma un parteneriat.

Ar trebui spuse câteva cuvinte despre cvorum. Cert este că votul este considerat valabil doar atunci când au votat mai mult de 50% dintre participanți. Vocea fiecărui membru al comunității are o pondere diferită în funcție de dimensiunea locuinței deținute de cetățean. Cu cât apartamentul este mai mare, cu atât vocea este mai semnificativă.

Pași suplimentari pentru crearea unui parteneriat

După luarea deciziilor organizatorice necesare, orice membru al consiliului de administrație are dreptul să depună la fisc cererea și documentele de înregistrare a HOA. Pentru a face acest lucru, va trebui să furnizați:

• cerere pe formularul 11001;
• procesele verbale ale consiliului de administrație;
• primirea plății taxei de stat;
• carte comunitară, întocmită în dublu exemplar.

Înregistrarea cererii depuse va dura până la șapte zile lucrătoare. Ulterior, din membrii consiliului de administrație și reprezentanți ai municipiului se formează o comisie specială, care realizează procedura de acceptare și transferare a locuinței. În plus, toată documentația tehnică necesară este pregătită și transferată.

În cele din urmă, managerii parteneriatului vor trebui să pregătească și să trimită notificări speciale Comitetului de Administrare a Proprietății și Direcției de Utilități Municipale a Administrației. În plus, va trebui să deschideți un cont bancar pentru completarea ulterioară de către rezidenți și pentru a cheltui fonduri pentru a plăti resursele.

Concluzie

Crearea și înregistrarea unui HOA este o procedură complexă, cu un număr mare de subtilități și diverse nuanțe. Pentru a vă asigura că documentația completată și parteneriatul în sine nu sunt interzise în viitor, este necesar să se studieze cu atenție documentația primară a comunității și să se țină cont de toate caracteristicile organizării acestei forme de management a MKD.

Proprietarii de spații din una sau mai multe clădiri rezidențiale pot crea un HOA - un parteneriat pentru a organiza furnizarea de servicii de utilități și plata acestora, precum și în scopul administrării organizate a proprietății comune.

Crearea unui HOA include două etape principale:

În etapa pregătitoare, este necesar să se formeze un grup de inițiativă, ai cărui membri să explice rezidenților necesitatea de a crea un parteneriat și de a organiza o întâlnire a proprietarilor de spații rezidențiale.

La întâlnire, rezidenții trebuie să decidă să formeze un HOA și să aprobe statutul și organele de conducere ale parteneriatului creat. Apoi conducerea aleasă trebuie să pregătească un pachet de documente pentru înregistrarea HOA ca entitate juridică.

O asociație de proprietari poate fi creată de locuitorii uneia sau mai multor case, ale căror teritorii adiacente au limite adiacente, în conformitate cu clauza 2 a art. 136 Codul locuinței al Federației Ruse. Limitele acestor teritorii pot fi vizualizate pe proiectul de topografie în comitetul de urbanism al administrației locale.

La etapa de înregistrare, consiliul de conducere completează la serviciul fiscal o cerere de înregistrare a societății și depune statutul semnat de notar și procesul-verbal al adunării rezidenților la care s-a luat decizia de constituire a HOA.

Crearea unui grup de inițiativă

Un grup de proprietari proactivi este creat în număr de cinci persoane în următoarele scopuri:

• evaluarea proprietății blocurilor de locuințe;
• efectuarea de lucrări explicative;
• notificarea unei întâlniri pentru a respecta procedura de înregistrare a unui HOA.

Inițiatorii pot afla informații despre proprietatea care este deținută în mod colectiv de proprietarii de apartamente de la ITO.

După aceasta, este necesar să se efectueze un tur al apartamentelor pentru a afla opiniile rezidenților despre activitatea actualei companii de administrare și pentru a propune formarea unui parteneriat pentru a îmbunătăți gestionarea proprietății casei și a reduce plățile pe încasări, întrucât HOA nu realizează profit din activitățile sale, ceea ce distinge HOA de societățile private de administrare.

Notificarea proprietarilor despre întâlnirea unui bloc de apartamente

După efectuarea lucrărilor explicative, inițiatorii formării HOA stabilesc o dată pentru întâlnirea proprietarilor și îi anunță despre aceasta cu 10 zile înainte de a avea loc.

Pentru ca cvorumul necesar (proprietari a mai mult de jumătate din suprafața totală a spațiilor din clădiri) să fie prezent la ședință, este important să se transmită informații fiecărui rezident. Este recomandabil să folosiți notificări scrise individuale în care rezidenții își vor semna informațiile.

Dacă ulterior se descoperă un grup mare de rezidenți care nu au fost anunțați cu privire la adunarea generală, aceasta poate duce la declararea invalidă a adunării și la dizolvarea HOA, astfel încât este necesară strângerea semnăturilor a cel puțin jumătate din toți rezidenții din teritoriul viitorului parteneriat înainte de deschiderea HOA.

Anunțul trebuie să indice data ședinței, scopul acesteia, precum și numerele de telefon ale membrilor grupului de inițiativă în cazul în care apar întrebări.

Ținând o întâlnire

Proprietarii de spații rezidențiale trebuie să vină la întâlnire cu un pașaport și dovada titlului pentru locuință. În primul rând, este selectat persoana care prezidează ședința, precum și secretarul care ține procesul-verbal al ședinței. De obicei, aceștia sunt membri ai grupului de inițiativă, despre care am menționat în primele paragrafe ale instrucțiunilor despre cum să înregistrezi un HOA.

• formarea parteneriatelor;
• selectarea organelor de conducere;
• selectarea organismelor de control înainte de a deveni HOA;
• adoptarea cartei.

Decizia de constituire a OA se ia cu majoritatea simplă de voturi a celor prezenți (50% + un vot), în conformitate cu clauza 1 al art. 136 Codul locuinței al Federației Ruse.

Alegerea unui președinte într-un bloc este ușor

Președintele parteneriatului are autoritatea de a acționa.

Responsabilitățile pentru înregistrarea organizației create la serviciul fiscal sunt, de asemenea, de competența președintelui.

În numele organizației și în interesele acesteia fără împuternicire, în conformitate cu paragraful 2 al art. 149 Codul locuinței al Federației Ruse.

Articolul 149. Codul locuinței al Federației Ruse. Președinte al Consiliului Asociației Proprietarilor de Case

1. Președintele consiliului de administrație al unei asociații de proprietari este ales pentru o perioadă stabilită prin statutul asociației. Președintele consiliului de administrație al parteneriatului asigură punerea în aplicare a hotărârilor consiliului de administrație și are dreptul de a da instrucțiuni și ordine tuturor funcționarilor parteneriatului, a căror executare este obligatorie pentru aceste persoane.
2. Președintele consiliului de administrație al unei asociații de proprietari acționează fără împuternicire în numele societății, semnează documente de plată și efectuează tranzacții care, potrivit legii și statutului societății, nu necesită aprobarea obligatorie din partea consiliului. a societății sau a adunării generale a membrilor societății.

   Elaborează și înaintează spre aprobare adunării generale a membrilor parteneriatului regulamentul intern al parteneriatului în raport cu angajații ale căror responsabilități includ întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, precum și reglementările privind remunerarea muncii lor.

   Aprobarea altor documente interne ale societății prevăzute de prezentul Cod, statutul societății și deciziile adunării generale a membrilor societății.
   (modificată prin Legea federală din 4 iunie 2011 N 123-FZ)
   (vezi textul din ediția anterioară)

Președintele poate fi ales în două moduri:

1. adunarea generală a rezidenților;
2. ședința membrilor consiliului de administrație.

În al doilea caz, rezidenții aleg membrii consiliului HOA (de la 3 la 5 persoane) în cadrul unei adunări generale. Membrii Consiliului își aleg ulterior un președinte.

Dacă există un număr mare de proprietari, votul absent poate fi organizat pentru membrii consiliului. La votul absent, membrii consiliului de administrație sunt aleși pe listă atunci când grupul de inițiativă vizitează apartamentele, iar buletinele de vot trebuie să includă semnătura persoanei care a votat și detaliile pașaportului acestuia.

Termenul pentru care este ales președintele trebuie specificat în statutul organizației. Pentru a alege un președinte, sunt necesare voturile proprietarilor a mai mult de jumătate din toți metri pătrați de locuințe aparținând parteneriatului creat.

Pe lângă președinte, în ședința de fondare este necesară alegerea membrilor comisiei de control și audit, a cărei sarcină principală este controlul activităților financiare ale membrilor consiliului de administrație. Comisia de Control și Audit este aleasă pentru un mandat care nu depășește doi ani.

Elaborarea și adoptarea cartei

Statutul organizației create trebuie elaborat de inițiatorii înființării parteneriatului înainte de adunarea generală.

• procesul-verbal al ședinței;
• Carta adoptată;
• date despre persoanele care au votat;
• date privind metri pătrați deținuți de persoanele care au votat;
• primirea plății taxei de stat (4000 de ruble).

Procesul-verbal al ședinței și statutul trebuie să fie certificate de un birou notarial și să aibă copii.

Selectând OKVED

Înainte de a depune lucrări la serviciul fiscal, președintele HOA trebuie să decidă cu privire la clasificarea parteneriatului creat conform OKVED. Codul OKVED este determinat în funcție de obiectivele statutare ale organizației.

Pentru majoritatea HOA, următoarele coduri sunt potrivite:

• cod 70.32 – administrare imobiliară;
• cod 70.32.1 – gestionarea exploatarii fondului de locuinte.

Dacă aveți îndoieli, puteți trimite o scrisoare oficială serviciului fiscal în care vă întrebați ce cod este potrivit pentru o anumită organizație.

Completarea cererii de înregistrare

Pentru a înregistra un HOA, președintele depune documentele pregătite la organul fiscal și completează o cerere pe formularul P11001, care trebuie să conțină următoarele informații:

1. Numele companiei;
2. adresa organizației;
3. informații despre proprietarii care au creat organizația;
4. informatii despre fondatori;
5. Cod OKVED.

Informațiile despre fiecare fondator (membru al consiliului de administrație) trebuie furnizate pe o foaie separată. Fiecare fișă a cererii este semnată de președinte.

Denumirea organizației indicată la înregistrarea la organul fiscal trebuie să conțină mențiunea „asociație de proprietari”, conform art. 135 Codul locuinței al Federației Ruse.

Este posibilă depunerea unei cereri prin poștă, dar în acest caz, fiecare filă a cererii trebuie să fie certificată prin semnătura notarului. Certificarea cererii nu este necesară numai atunci când președintele își depune personal pașaportul la autoritatea de înregistrare.

După depunerea unei cereri cu documente, funcționarii fiscali trebuie să înregistreze parteneriatul ca persoană juridică în termen de trei zile.

Motivele refuzului

După verificarea datelor și documentelor furnizate, organul fiscal poate refuza înregistrarea unei persoane juridice în următoarele cazuri:

• indicarea informațiilor false în cerere;
• utilizarea documentelor false;
• furnizarea unui pachet incomplet de documente;
• furnizarea unui extras din acesta în locul procesului-verbal al ședinței;
• semnarea foilor de cerere de către o persoană neautorizată.

Motivul refuzului trebuie furnizat de funcționarii fiscali în scris. Odată ce motivul a fost eliminat, puteți retrimite cererea de înregistrare.

IMPORTANT! Serviciul Fiscal nu este autorizat să verifice conformitatea cu procedura de creare a HOA, așa cum este definită de Codul de locuințe al Federației Ruse și alte reglementări ale legislației Federației Ruse.

Așadar, cunoașterea modului de organizare a unui HOA poate fi o alternativă bună la companiile de management, dacă proprietarii responsabili care înțeleg legislația privind locuințe și au experiență managerială sunt aleși în consiliu. La crearea unui parteneriat, este important să informați cât mai mulți rezidenți și să respectați toate formalitățile necesare pentru a preveni dizolvarea organizației din cauza încălcării regulilor de creare a acesteia.

01.04.19 46 430 66

Pentru a economisi încălzire și apă caldă

Am 30 de ani, iar pentru al treilea an acum sunt președintele HOA al casei mele.

Ghenadi Goncharov

președinte al HOA

Cu ajutorul unui HOA, locuitorii înșiși gestionează un bloc de apartamente: pot influența îmbunătățirea acestuia și pot reduce costul utilităților. De exemplu, în doi ani am reușit să reducem plățile pentru căldură și apă caldă la mai bine de jumătate. Locuiesc într-un apartament cu o suprafață de 60 m² și numai în ianuarie am economisit peste 2 mii de ruble la încălzire: plăteam aproximativ 3.500 de ruble pe lună, acum nu mai mult de 1.300.

Vă voi spune cum am procedat, ce dificultăți am întâmpinat și cum ar fi putut fi evitate.

Pentru locuitorii caselor cu propriul cazan

Autorul vorbește despre modul în care, cu ajutorul unui HOA, locuitorii clădirii sale au reușit să câștige o boiler de pe acoperiș de la o firmă terță și să reducă plățile pentru încălzire și apă caldă. Prin urmare, acest articol este în primul rând pentru locuitorii caselor cu propria lor cameră de cazane, care plătesc prea mult pentru resursele sale.

Acest lucru nu înseamnă că alți cititori nu vor fi interesați să citească articolul. Asociația de proprietari gestionează în mod independent clădirea și rezolvă problemele cu care societatea de administrare nu dorește să se ocupe de obicei: reparații de înaltă calitate și durabile ale intrărilor, economisirea rezidenților la facturile de utilități, împrejmuirea teritoriului etc.

Dacă nu sunteți mulțumit de ceva în casa în care locuiți, poate că crearea unui HOA va rezolva problema.

HOA sau TSN. La 1 septembrie 2014 au apărut parteneriatele de proprietari imobiliari (TSN), care au înlocuit legal HOA. Acum doar TSN poate fi înregistrat, iar HOA existente trebuie să facă modificări documentelor constitutive. TSN este un concept mai general care include asocierea proprietarilor nu numai a spațiilor din blocurile de apartamente, ci și a clădirilor rezidențiale în sine, terenurilor de grădină, caselor, garajelor etc.

În ciuda faptului că HOA nu există în mod legal, codul locuinței conține încă termenul „asociație de proprietari”. HOA, și nu TSN, are dreptul de a administra un bloc de apartamente. În acest articol vom folosi termenul „HOA” deoarece este mai frecvent. Și articolul este despre asociația rezidenților unui bloc de apartamente și nu despre nimic altceva.

De ce am decis să creăm un HOA?

Locuiesc într-un oraș obișnuit de provincie - în Engels, aceasta este regiunea Saratov. Aici locuiesc 225 de mii de oameni. Casa mea are zece etaje, construită în 2008 și are 180 de apartamente. Întregul etaj este ocupat de magazine.

În urmă cu câțiva ani, mi-a trecut prin minte că viața în blocul nostru ar putea fi îmbunătățită pe cont propriu. Am găsit oameni asemănători printre vecinii mei. Ne-am folosit proprii bani pentru a instala supravegherea video, am curățat o zonă abandonată din mijlocul curții pe care o iubea cei fără adăpost și ne-am gândit să îngrădim zona casei cu un gard. Când am primit din nou o plată uriașă pentru 7 mii de ruble de la compania de administrare pentru încălzire și apă caldă, mi-am dat seama că trebuie schimbat altceva.

Ne-am hotărât să aflăm câți locuitori de inițiativă erau în casă și am postat anunțuri despre întâlnire la intrări. Au venit doar șapte persoane, deși clădirea are cinci intrări și 180 de apartamente. La întâlnire am ajuns la concluzia că motivul plăților uriașe și de neînțeles pentru căldură a fost cazanul nostru de pe acoperiș. În timpul construcției casei, dezvoltatorul i-a asigurat pe acționari că camera de cazane a fost cheia economiilor, dar a ieșit invers.

Centrala noastră nu era în proprietate comună, așa cum prevede legea, ci aparținea unei companii al cărei fondator era directorul general al dezvoltatorului. Localul cazanelor a fost închiriat unei alte firme cu licență de deservire a cazanelor. Fondatorii săi au inclus o persoană cu același nume de familie.

Din cauza acestui lanț, locuitorii au fost nevoiți să plătească pentru încălzire și apă caldă la un preț mare, în loc să plătească resursele cazanului și costurile efective ale întreținerii acesteia, așa cum ar trebui să fie cazul. Această situație ar putea fi corectată doar prin instanță - și numai dacă HOA, și nu anumiți rezidenți, ar fi depus o cerere corespunzătoare. Rezidenții individuali nu vor putea gestiona o instalație atât de periculoasă precum o cameră de cazane, iar societatea de administrare nu are nevoie de muncă suplimentară.

Așa că am decis să creăm un HOA.

Tot ce a rămas a fost să aleagă persoana care va face toate acestea. Pe vremea aceea, nu înțelegeam problema taxelor pentru locuințe și servicii comunale, dar eram sigur că, dacă nu eram în conducerea HOA, mai devreme sau mai târziu vor începe furturile și cheltuielile necorespunzătoare. De asemenea, am înțeles că, dacă aș fi doar în consiliul de conducere al HOA, nu aș avea suficientă motivație pentru a înțelege totul. Venitul meu la acea vreme era de peste 100 de mii de ruble pe lună și îmi puteam permite să petrec timp studiind o nouă zonă. Prin urmare, am devenit președintele HOA al casei mele.

Ce este un HOA

Într-un bloc de locuințe există proprietate comună a rezidenților: pereți, acoperiș, subsol, intrări, teren, utilaje - tot ceea ce deservește mai multe apartamente sau spații. De exemplu, un canal de apă rece într-o baie, prin care apa curge către vecinii de deasupra sau dedesubt, este proprietate comună, iar conductele de distribuție care se extind din acesta în jurul camerei sunt proprietatea rezidenților.

În timp, totul intră în paragină, totul trebuie monitorizat - asta fac companiile de management (MC). Dar o companie de management obișnuită este în primul rând o organizație comercială. Poate fi profesionistă și rentabilă, dar nu este interesată să reducă costurile proprietarului sau să facă casa să reziste mai mult. De obicei, cu cât se economisesc mai mulți bani în întreținerea unei locuințe, cu atât se realizează mai mult profit managementul, adesea în detrimentul calității muncii și al utilităților.

Adevărații proprietari ai casei sunt asociația de proprietari, HOA. O HOA este o asociație non-profit de proprietari dintr-un bloc de locuințe care au decis să administreze în comun clădirea, să asigure servicii publice neîntrerupte și să mențină proprietatea comună.

Profesionalismul membrilor HOA este adesea departe de a fi perfect, dar responsabilitatea pentru casa ta și față de vecini este o motivație bună care înlocuiește cunoștințele profesionale.

Organele de conducere ale HOA. Principalul organ de conducere într-un bloc de locuințe este adunarea generală a proprietarilor. Acesta este cel care decide cine va administra casa: compania de administrare sau HOA. Adunarea generală decide și modul de utilizare a proprietății comune și o poate schimba.

Reuniunea membrilor HOA este un organism mai puțin puternic. Ea ia decizii cu privire la activitățile parteneriatului, alege un consiliu dintre membrii săi, stabilește cotizațiile de membru etc.

Consiliul este format din mai multe persoane care gestionează activitățile HOA. Ei rezolvă probleme operaționale, gândesc strategia parteneriatului și fac propuneri la adunările generale ale proprietarilor sau la adunările membrilor HOA. Ei aleg și președintele consiliului dintre ei. Toți sau unii membri ai consiliului pot primi o remunerație pentru munca lor din fondurile parteneriatului, dacă adunarea membrilor decide acest lucru.

Toți angajații HOA raportează direct președintelui. Conform legii, el duce la îndeplinire hotărârile consiliului de administrație, dar în realitate este opusul. Adunarea membrilor HOA atribuie președintelui o remunerație lunară.

Legea nu interzice angajarea unui manager profesionist în HOA pe lângă președinte. Singura intrebare sunt finantele. În HOA noastră, salariul managerului este acum de 17.000 de ruble, salariul președintelui este de 2.900 de ruble.

HOA trebuie să aibă și o comisie de audit. Ea se asigură că totul este în ordine cu activitățile financiare ale HOA în ceea ce privește înregistrarea și corectitudinea. Sarcina ei este să găsească inconsecvențele în rapoartele financiare și să verifice dacă toate cheltuielile sunt la țintă. Pe baza rezultatelor verificărilor sale, ea raportează rezidenților și poate reclama autorităților de supraveghere - fiscală, inspecție locativă sau parchet.

Planul de creare a HOA

Există o mulțime de informații pe Internet despre cum să creați un HOA. Dar recomand totuși să contactați un avocat din sectorul locuințe și servicii comunale pentru a putea monitoriza procedura. Ne-a costat 10 mii de ruble.

Grup de inițiativă.În primul rând, trebuie să găsești cel puțin trei persoane cu gânduri asemănătoare printre rezidenții casei care îți împărtășesc poziția în crearea unui HOA și sunt gata să acționeze. Acest lucru se poate face cu ajutorul anunțurilor la intrări și în camera de chat de acasă, dacă există.

Oamenii tăi care au aceleași idei sunt viitorul consiliu al HOA. Pentru ca un vot în consiliu să adopte întotdeauna o decizie, numărul membrilor trebuie să fie impar.

Finanţa. HOA au nevoie de bani pentru a funcționa. Acestea sunt incluse în facturile de utilități și sunt indicate în chitanțe cu rândul „Întreținerea proprietății comune”.

În primul rând, sunt necesari bani pentru salariile angajaților - mecanici, electricieni, contabili, îngrijitori și alții. În HOA noastră cu 180 de apartamente, costul salariilor personalului este de 76 mii de ruble pe lună:

• manager - 20 mii de ruble;
• contabil - 15 mii;
• mecanici și curățători - 10 mii fiecare;
• electrician, îngrijitor și dispecer - 7 mii fiecare.

76.000 R

cheltuieli pentru salariile personalului care lucrează în HOA noastră

Nivelurile salariale variază de la o regiune la alta, așa că discutați cu președinții HOA din orașul dvs. pentru a determina mărimea.

Pe lângă salariile angajaților, banii sunt cheltuiți pe treburile casnice. Acestea sunt determinate de o estimare a veniturilor și cheltuielilor, care trebuie întocmită și aprobată în cadrul unei reuniuni a membrilor HOA în fiecare an.

Pentru a înțelege cât va costa menținerea unui HOA pentru fiecare apartament, trebuie să adunați suma totală a cheltuielilor pentru anul și să o împărțiți la suprafața totală a apartamentelor și a spațiilor nerezidențiale. Rezultatul va fi rata pentru întreținerea și repararea proprietății comune pe 1 m². Comparați-o cu suma din bonul de plată: dacă rata din HOA este mai mare decât cea din societatea de administrare, HOA nu este opțiunea dvs. Locuitorii nu vor dori să plătească mai mult.

Dacă clădirea nu suportă întreținerea HOA, puteți crea un consiliu de bloc de locuințe care va interacționa cu societatea de administrare și îi va transmite dorințele rezidenților.

Adunarea generală a proprietarilor de case

Decizia de a crea un HOA este luată în cadrul unei adunări generale a proprietarilor. Trebuie să vă pregătiți pentru această întâlnire: să întocmiți o ordine de zi, să comandați extrase de la Rosreestr pentru a întocmi o listă de proprietari, să selectați datele pentru ședință și încheierea votării, tipăriți formularele de vot etc.

Este foarte important să întocmești corect ordinea de zi a votului, astfel încât să nu fii nevoit să mai ții ședința ulterior. O ordine de zi este o listă de puncte de la o întâlnire pe care proprietarii vor trebui să voteze în sus sau în contra.

Ordinea de zi a ședinței privind crearea unui HOA trebuie să includă următoarele aspecte:

1. Aprobarea președintelui și secretarului de ședință, dându-le acestora dreptul de numărare a voturilor.
2. Aprobarea procedurii de numărare a voturilor, de exemplu, 1 m² din suprafața totală a proprietății este egal cu un vot.
3. Alegerea metodei de administrare a casei - societate de administrare sau HOA.
4. Crearea unui HOA.
5. Aprobarea chartei HOA.
6. Determinarea compoziției cantitative a tablei HOA.
7. Cu privire la alegerea membrilor consiliului HOA.
8. Determinarea componenţei cantitative a comisiei de audit.
9. La alegerea membrilor comisiei de audit.
10. Aprobarea persoanei autorizate să înregistreze HOA.
11. Aprobarea metodei de sesizare a proprietarilor de apartamente cu privire la hotărârile luate de adunarea generală. Puteți, de exemplu, să publicați informații pe un stand de informații, în loc să trimiteți scrisori recomandate tuturor rezidenților de fiecare dată.
12. Aprobarea procedurii de oficializare a hotărârilor adunării generale - un protocol semnat de președintele și secretarul adunării.
13. Aprobarea locului de depozitare a proceselor verbale și hotărârilor adunării generale.
14. Aprobarea remunerației președintelui consiliului de administrație.
15. Aprobarea numelui HOA.
16. Aprobarea unei colectări unice de fonduri pentru crearea unui HOA. Va fi utilă rambursarea cheltuielilor grupului de inițiativă pentru papetărie, înregistrare, un avocat etc.

Ordinea de zi a ședinței în sine trebuie să corespundă cu ordinea de zi din anunț, astfel încât lista problemelor nu poate fi modificată în timpul procesului. Întrebările pe partea față în față și pe formularele de decizie trebuie să reflecte toate informațiile și să fie formulate clar, astfel încât să poată vota pentru, împotrivă sau să se abțină fără comentarii suplimentare din partea alegătorilor. De exemplu, punctul de pe ordinea de zi „Aprobarea remunerației președintelui consiliului” din formularul de decizie poate arăta astfel: „Aprobați remunerația președintelui consiliului în valoare de 15.000 de ruble pe lună”.

Pentru a obține o listă actualizată a proprietarilor, trebuie să comandați extrase pentru toate spațiile casei prin serviciul FSIS de la Rosreestr. Un extras costă 4 ruble, dar mai întâi trebuie să obțineți cheia în contul personal.

Încărcând extrase într-unul dintre serviciile pentru organizarea adunărilor generale ale casei, de exemplu, pe site-ul web Burmistr sau Roskvartal, puteți tipări formulare personale de vot în care au fost deja completate toate datele proprietarului. Este mult mai convenabil să votezi folosind astfel de formulare.

Notificarea tuturor proprietarilor întâlnirii. Pe baza extraselor din Rosreestr, trebuie să tipăriți foile de notificări de livrare - un tabel cu datele proprietarilor. Acest lucru se poate face folosind oricare dintre serviciile de organizare a întâlnirilor comunitare.

Cu tabelul, trebuie să treci prin apartamente și spații nerezidențiale - magazine sau bănci la parter - și să strângi cât mai multe semnături de la proprietari că au primit o notificare. Restul, care nu au putut fi anunțați personal, vor trebui să trimită scrisori recomandate. Ultima notificare trebuie trimisă cu cel puțin 10 zile înainte de ședință.

Adunarea generală a proprietarilor se ține de obicei în absență sau în persoană. Adică, mai întâi se ține o întâlnire față în față cu toți cei interesați, iar apoi restul votează formularele tipărite în lipsă și depun deciziile completate personal sau în cutiile poștale ale membrilor grupului de inițiativă. Pe acestea trebuie indicat punctul de colectare a formularelor completate.

În timpul părții față în față, trebuie să fii pregătit să răspunzi la întrebările „Ce se va schimba HOA?”, „Cine ești tu?” și „Plănuiești să furi și tu?” Promite oamenilor transparență absolută a tuturor taxelor pentru locuințe și servicii și cheltuieli comunale. Este important să înțelegeți scopul creării unui HOA și diferențele sale față de o companie de management: excesul de bani colectat pentru întreținerea proprietății comune este cheltuit doar pentru casă, toate veniturile și cheltuielile pot fi controlate, orice întrebări pot fi adresate consiliul personal, deoarece membrii consiliului sunt locuitorii casei.

În timpul părții absente a ședinței, împrăștierea buletinelor de vot în jurul cutiilor poștale este ineficientă: oamenii nu vor vota și vor arunca pur și simplu aceste bucăți de hârtie. Va trebui să mergem din ușă în ușă și să organizăm o mini-întâlnire pentru toată lumea.

Numărul de voturi ale fiecărui proprietar corespunde suprafeței proprietății sale. Opinia proprietarului unui apartament cu trei camere este mai semnificativă decât a proprietarului unui apartament cu o cameră. Pentru a crea un HOA, trebuie să obțineți cel puțin 50% din voturi plus încă un vot „Pentru” pentru toate problemele.

Dacă utilizați servicii pentru organizarea întâlnirilor comunitare, acest protocol este pregătit automat. Rămâne doar să-l tipăriți cu toate anexele - registrul proprietarilor de spații din casă, lista alegătorilor, anunțul de ședință, împuterniciri și deciziile completate ale proprietarilor. Aplicațiile sunt, de asemenea, generate automat.

Documentele trebuie tipărite în trei exemplare: unul rămâne pentru păstrare de către președintele ședinței, al doilea trebuie dat Codului penal, al treilea organului teritorial al inspecției de stat pentru locuințe (GZHI).

Protocolul trebuie semnat din nou de toți proprietarii care au votat pentru HOA. Puteți da fotocopii ale tuturor buletinelor de vot la CC pentru a nu exista suspiciuni cu privire la falsificarea protocolului și incompetența ședinței. Buletinele de vot originale trebuie depuse la Inspectoratul de Stat pentru Locuințe.

În Codul Penal și Instituția Proprietății Locuințelor de Stat, la protocol trebuie atașată o scrisoare de intenție în două exemplare pentru fiecare: pe unul, angajații Codului Penal și Instituția Proprietății Locuințelor de Stat trebuie să pună un semn pe acceptarea protocolului cu atașamente. Toate acestea trebuie făcute în termen de 10 zile de la încheierea votului absent. Durata totală a părții de corespondență nu este limitată, de obicei, o completăm în 2-4 săptămâni.

Copii ale protocolului ar trebui, de asemenea, plasate pe panouri informative de la intrări, astfel încât toți proprietarii de spații din clădire să se poată familiariza cu ele.

Înregistrare HOA

Ca orice organizație juridică, un HOA trebuie să fie înregistrat la autoritățile fiscale. Mai mult, începând din 2014, este necesară înregistrarea TSN, nu HOA: în caz contrar înregistrarea va fi refuzată. Acum documentele pot fi depuse electronic și fără plata taxei de stat, dar eu am înregistrat personal TSN la fisc.

Procesul-verbal completat al ședinței și statutul TSN au fost atașate în două exemplare cererii în formularul P11001 și semnate în prezența unui notar. Protocolul și charter ar trebui să utilizeze termenul „TSN” și nu „HOA”, acest lucru este important. Am plătit taxa de stat - 4000 de ruble. Am dus toate documentele la filiala regională a Serviciului Federal de Taxe, care se ocupă de înregistrarea persoanelor juridice. O mostră nouă a charterului TSN poate fi descărcată de pe Internet - și refăcută pentru dvs. dacă nu vă place ceva.

4000 R

taxa de stat pentru înregistrarea HOA

Protocolul nostru de înființare a parteneriatului nu a fost semnat de toți proprietarii care au votat pentru HOA, așa că biroul fiscal nu a vrut să accepte cererea mea fără o listă de semnături. A trebuit să le dau o foaie de chitanță.

După primirea TIN și OGRN, trebuie să deschideți un cont curent, să faceți o ștampilă, să primiți coduri statistice, să ridicați un aviz de la Fondul de pensii și un certificat de la Fondul de asigurări sociale.

Încheierea contractelor de furnizare de resurse

O scrisoare despre crearea unui HOA cu cerința de a încheia un acord pentru furnizarea de resurse trebuie trimisă sau livrată personal cu o notă de livrare către toate organizațiile de furnizare de resurse cu care a lucrat compania de management. De obicei, acestea sunt utilitățile de apă, lucrătorii în energie, colectorii de gunoi, operatorii de lift și operatorii de interfon.

În termen de o lună, organizațiile furnizoare de resurse trebuie să încheie noi contracte cu HOA, iar societatea de administrare trebuie să transfere documentația tehnică pentru casă și alte documente necesare lucrărilor, precum și cheile sediului.

Boilerul nostru de pe acoperiș este folosit pentru a încălzi o altă casă din apropiere. Prin urmare, în mod ideal, trebuia să creăm un HOA pentru două case deodată pentru a reduce costurile de management - salariile unui contabil și manager, dispecer, cheltuieli de birou etc. Dar totul a mers prost. Legea spune foarte puțin despre crearea unui HOA pentru mai multe case și nu puteți găsi aproape nimic pe acest subiect nici pe Internet.

Aveam o centrală comună, iar conform hărții cadastrale publice, parcelele de sub case aveau hotar comun. Dar s-a dovedit că, de fapt, terenurile caselor nu au fost formate, iar comisia cu participarea reprezentanților administrației orașului nu a găsit utilități comune. După ce am discutat cu o duzină de avocați diferiți, am ajuns la concluzia că trebuie să creăm un HOA pentru o casă.

Acceptarea casei de la societatea de administrare

Înainte de a prelua casa de la compania de administrare, trebuie să întocmiți o fișă cu defecțiuni - o listă a problemelor vizibile cu casa. Acest lucru se face astfel încât pe viitor HOA să aibă un motiv să dea în judecată societatea de administrare pentru bani care nu au fost cheltuiți pentru reparații la domiciliu, deși ar fi trebuit să fie. Am reușit să dăm în judecată aproximativ 380 de mii de ruble pentru reparații curente, ceea ce societatea de administrare nu a făcut-o.

Cu un comision de la compania de management, va trebui să treci din nou prin casă și să punctezi toate punctele din listă. Este mai bine să invitați un lăcătuș familiar sau un președinte experimentat al unei alte HOA să se plimbe prin subsol și podea tehnică, astfel încât să poată vedea probleme despre care poate nu știți: blocaje în paturile de canalizare, rezervoare de compensare nefuncționale, schimbătoare de căldură înfundate. , etc.

Documente pentru managementul casei Societatea de administrare trebuie să o restaureze pe cheltuiala proprie și să o transfere către HOA în termen de trei luni. Acest:

1. Pașaportul tehnic al casei.
2. Documente pentru aparatele de contorizare.
3. Documente privind acceptarea rezultatelor lucrărilor, estimări și inventariere a lucrărilor.
4. Rapoarte de inspecție, verificări de stare.
5. Rapoarte de inspecție și certificate de pregătire emise pentru perioada de încălzire.
6. Instrucțiuni de utilizare MKD.
7. Plan cadastral al terenului.
8. Extras din Rosreestr.
9. Planul de urbanism al terenului.
10. Documente privind valabilitatea unei servituți sau a unei alte sarcini.
11. Documentatia proiectului.
12. Liste de proprietari, chiriași și chiriași.
13. Acorduri privind folosirea proprietății comune a blocurilor de locuințe.
14. Hotărâri și procese-verbale ale adunărilor generale ale proprietarilor.
15. Alte documente legate de gestionarea unui bloc de locuințe, a căror listă este stabilită printr-o hotărâre a adunării generale a proprietarilor de spații.

Solicitați toate documentele, chiar dacă credeți că sunt inutile. Dându-mi o grămadă de proiecte de construcții prăfuite să le iau acasă, directorul societății de administrare a declarat sarcastic că le folosesc tot timpul. În aceste proiecte „inutile”, am descoperit că intrările în casă trebuiau dotate cu lifturi înclinate pentru persoanele cu dizabilități. Acum, HOA nostru depune un proces împotriva dezvoltatorului, invocând proiecte de construcție.

Datele contoarelor. De asemenea, atunci când acceptați o casă, trebuie să semnați liste de contoare cu citiri: acestea sunt folosite pentru a face decontarea finală a companiei de administrare cu rezidenții. Este foarte important să parcurgeți toate apartamentele împreună cu personalul de conducere pentru a întocmi corect aceste liste: acest lucru va economisi banii rezidenților și timpul dumneavoastră în viitor.

Mulți locuitori nu își depun mărturia la societatea de administrare, mai ales în ultimele luni de trecere la HOA. Apoi, societatea de administrare percepe comisioane conform standardului. Și apoi oamenii transmit citirile contoarelor către HOA cu numere mai mici decât cele transmise de societatea de administrare. Adică, casa ta a consumat, de exemplu, 500 de metri cubi de apă rece în prima lună, iar oamenii trimit citiri cu un volum negativ, în care nu ei trebuie să plătească pentru apă, ci tu ai de plătit. lor. Aceasta este o mare durere de cap pentru HOA: va trebui să adăugați cuburi conform standardului și să modificați citirile contorului de pornire care sunt introduse în program.

Lupta pentru camera de cazane

După ce a câștigat controlul asupra casei, HOA nostru nu a primit cel mai important lucru - o cameră de cazane pe acoperiș. Deoarece proprietatea spațiilor cazanelor a fost înregistrată oficial la o companie terță parte, am intentat o acțiune în justiție pentru a recunoaște dreptul de proprietate comună comună a cazanului în litigiu. Înainte de aceasta, am ținut o întâlnire la nivel de casă pentru a acorda HOA dreptul de a depune o reclamație.

În proces ne-am referit la faptul că camera cazanului de pe acoperiș este proprietate comună, care prin lege nu poate aparține niciunui terț proprietar. Am mai scris că orice proprietar de spații din casă, care ar trebui să dețină și o cotă din camera cazanului, poate merge în instanță pentru a-și recupera bunul din folosirea ilegală.

Întrucât sediul era deținut de o organizație, iar întreținerea era efectuată de o altă organizație, toate cazanele scumpe ar fi fost achiziționate de a doua organizație și erau proprietatea lor. Așadar, în proces am cerut să se recunoască dreptul de proprietate comună atât asupra localului, cât și asupra tuturor echipamentelor din acesta. Conform legii, acestea sunt două cerințe separate, așa că am plătit două taxe de stat de 6.000 de ruble fiecare.

În proces, am cerut, de asemenea, să rambursăm costurile unui avocat în valoare de 30 de mii de ruble.

Aceasta nu a fost prima cameră de cazane controversată de pe acoperiș a inculpatului, iar procesul nu a fost ușor: procedura a durat 6 luni. Pe 20 septembrie 2017 am intentat un proces, au fost cinci ședințe de judecată și încă de cinci ori ședința a fost amânată dintr-un motiv sau altul - neprezentarea inculpatului, lipsa documentelor solicitate, o cerere de amânare. În data de 26 martie 2018 am semnat un acord de soluționare: cazanul a devenit proprietate comună, iar pârâta a fost nevoită să lase în ea toate utilajele, care au intrat tot în proprietatea casei. Conform acordului de soluționare, inculpatul nu a rambursat integral cheltuielile avocatului - doar 21 de mii de ruble.

Lupta pentru reducerea plăților

HOA a început să lucreze când procesul pentru camera de cazane nu începuse încă. Prin urmare, mai întâi a trebuit să încheiem un acord pentru furnizarea de căldură și apă caldă cu organizația care a deservit anterior camera de cazane și să ne dăm seama cum funcționează această cameră de cazane. Acordul a fost sincer: organizația de furnizare a încălzirii avea doar drepturi, iar HOA avea responsabilități, am convenit să plătim mai întâi căldura.

Câteva luni mai târziu, locuitorii au început să observe cu surprindere că taxele deveneau treptat din ce în ce mai mari. Nu înțelegeam ce se întâmplă: temperatura apei fierbinți se simțea la fel, dar trebuia să plătim din ce în ce mai mult pentru cub. În casa vecină, care a primit căldură din camera noastră de cazane, un cub de apă caldă costa deja 400 de ruble în loc de 250, așa cum era media înainte.

Calculul costului apei calde. Documentul de plată conține un tabel pentru calcularea tarifelor, fiecare linie din el este un serviciu sau o resursă de utilități separată. Tabelul are cinci coloane principale:

1. Numele serviciului.
2. Volumul individual de consum.
3. Volumul consumului în scopul menținerii proprietății comune.
4. Tarif pe unitate de volum.
5. Suma totală pentru serviciu.

Cel mai adesea, pentru a calcula apa caldă în casele moderne, se utilizează o metodă cu două componente: apă rece și un lichid de răcire - apă caldă cu reactivi dizolvați împotriva coroziunii țevilor - sunt furnizate în casă, iar apa caldă este preparată folosind un schimbător de căldură. Adică, atunci când deschizi un robinet de apă caldă, nu primești lichid de răcire care vine printr-o țeavă de undeva, ci apă încălzită la temperatura necesară deja în casa ta. În acest caz, nu apare o linie „ACM” în bonul de plată, ci două: „Alimentare ACM”, adică apă rece care a fost încălzită la apă caldă și „Energie termică pentru prepararea ACM”.

Acesta este modul în care funcționează în casa noastră: la subsol există un schimbător de căldură care încălzește apa caldă, iar lichidul de răcire curge în el din camera cazanului de pe acoperiș. Suma din factura de plată a crescut special pentru energia termică necesară pentru prepararea apei calde. Prin urmare, primul lucru pe care l-am făcut a fost să începem să ne ocupăm de pierderile de căldură.

Width="1350" height="1612" class="outline-bordered" style="max-width: 1350px; height: auto" data-bordered="true"> Exemplu de document de plată cu calcule pentru alimentarea cu apă caldă și energie termică pentru prepararea acesteia. Pentru ianuarie 2018, costul a fost de 242 de ruble pe 1 m³ de apă caldă: (31,8 + 453,89) ÷ 2 = 242,49 R

Pierderi de căldură. Dacă apa fierbinte curge din punctul A în punctul B printr-o conductă lungă, iar temperatura aerului din jurul acestei conducte este mult mai mică decât temperatura apei, atunci apa din punctul B va fi mai rece decât în ​​punctul A. Acest fenomen se numește pierdere de căldură.

În blocurile moderne de apartamente, ca la noi, apa caldă circulă constant pe toate etajele, astfel încât atunci când deschizi un robinet de apă caldă, îl încingeți imediat. Dacă nu există circulație, trebuie să scurgi toată apa dintre robinetul tău și dispozitivul de încălzire de fiecare dată până când curge fierbinte. Și în timp ce apa circulă prin casă, se răcește. Cu cât se răcește mai mult, cu atât trebuie cheltuită mai multă energie termică pentru a-l încălzi din nou.

Am cheltuit aproximativ 65 de mii de ruble la subsol, 16 mii de ruble pe podeaua tehnică. Pe langa tevi, am izolat termic intrarile in subsol, precum si rosturile dintre sectiuni ale casei de la pardoseala tehnica, astfel incat aerul geros sa intre in camera doar prin orificiile de aerisire si conductele sa se raceasca mai putin.

Astfel, a fost posibilă reducerea diferenței medii de temperatură dintre alimentare și retur cu 5-7%. Dar este imposibil de spus că oamenii au observat acest lucru din plățile lor - diferențele de temperatură de la o zi la alta erau prea mari: temperatura aerului din afara ferestrei și temperatura apei la intrare s-au schimbat.

Analiza temperaturii. Problemele cu camera cazanelor erau în creștere: prea des apa caldă înceta să fie fierbinte și nu era întotdeauna clar dacă camera de control a organizației de service știa despre acest lucru.

Activitatea mea principală este programarea web. După ce stăpânesc puțină programare a microcontrolerelor, am realizat un dispozitiv care îmi permite să văd în timp real prin internet un grafic al modificărilor temperaturilor apei calde și lichidului de răcire din camera cazanului. Cand temperatura scade, primesc imediat o notificare in Telegram, iar din program pot intelege daca a fost un accident in camera cazanului sau o problema in altceva.

Analiza temperaturii a ajutat la găsirea principalului motiv pentru instabilitatea alimentării cu căldură: lichidul de răcire fierbinte a fost amestecat cu apă, care trece prin supape deschise la cazanele deconectate, în camera cazanului și nu în drumul spre schimbătorul de căldură.

Intretinerea cazanelor. In mai 2018 am primit in sfarsit o camera de cazane cu toate utilajele ca proprietate comuna si am incetat sa mai platim apa calda conform tarifului. Am găsit o organizație care ne-a ajutat să preluăm camera de cazane și să întocmim o declarație defectuoasă pentru a putea solicita despăgubiri pentru costurile reparației tuturor utilajelor nefuncționale.

Aceeași organizație trebuia să deservească camera cazanelor pentru 55 de mii pe lună. Suma a fost împărțită între toți proprietarii de spații în două case proporțional cu suprafața, rezultând 2,91 lei pe metru pătrat. De asemenea, am decis să colectăm 1,5 R din fiecare metru pătrat pentru fondul de reparații al cazanelor pentru reparațiile viitoare. În total, proprietarii au plătit 4,41 R pe metru pătrat pentru întreținerea cazanelor.

Câteva luni mai târziu, am început să observăm că în apartamentele cu consum minim de apă caldă - pensionarii, de exemplu, încearcă să economisească apă - din cauza taxelor pentru întreținerea și repararea cazanului, suma pentru luna de vară nu s-a modificat. deloc. Un cub de apă caldă a costat 150 de ruble în loc de 250, dar s-au cheltuit încă aproximativ 100 de ruble pentru întreținerea cazanului. Deși nu s-au efectuat lucrări la camera cazanelor. Prin urmare, am găsit o altă organizație de servicii pentru 35 de mii de ruble pe lună. Acum, ținând cont de contribuția pentru reparațiile viitoare, întreținerea cazanelor îi costă pe proprietari 2,86 R pe metru pătrat.

Ca urmare, motivul problemelor frecvente cu apa caldă și plățile mari s-a dovedit a fi nu numai un tarif ridicat la apă, ci și întreținerea necorespunzătoare a cazanului: apa caldă s-a răcit din cauza lipsei de izolare termică și a problemelor cu lichidul de răcire. , iar organizațiile de service au luat bani pentru reparații care nu au fost efectuate. Abia când HOA nostru a rezolvat toate problemele și a înregistrat camera cazanului ca proprietate comună, astfel încât locuitorii să nu mai plătească tariful, plățile pentru apă și căldură au scăzut.

„Furt” în HOA și companii de management

Când aflăm despre munca desfășurată de societatea de management, suntem adesea surprinși de sumele uriașe. După trei ani de lucru într-un HOA, mi-am dat seama că acesta nu este întotdeauna un semn de furt sau de comisioane. Dificultățile de a găsi contractori care lucrează fără numerar duc la prețuri puternic umflate. Astfel de antreprenori nu vor să facă lucrări mici, așa că prețul crește și mai mult. Se cheltuiește multă energie în căutarea unei oferte de preț rezonabil, cu o garanție a calității. Se dovedește că o muncă aparent destul de simplă ajunge să coste mulți bani.

Și există și lucrări despre care niciunul dintre locuitori nici măcar nu își dă seama că sunt necesare: spălarea schimbătorului de căldură, întreținerea preventivă a sistemului de canalizare. Aceste servicii sunt costisitoare și trebuie efectuate în mod regulat. O cantitate imensă de echipamente din casă necesită reparații și întreținere, iar locuitorii simt că plătesc doar pentru curățenie în holul de la intrare și în curte. Proprietarii de spații nerezidențiale, de la care se încasează aceeași sumă pentru întreținerea proprietății comune, sunt în general nedumeriți de motivul pentru care plătesc bani, întrucât plătesc separat atât portarul din fața magazinului, cât și doamna de curățenie.

Rezultate: cât am redus costul încălzirii și apei calde

În timpul sezonului de încălzire, ceea ce ne străduim de doi ani a sosit în sfârșit: plățile pentru încălzire și apă caldă au scăzut considerabil. Acum, să plătești pentru încălzire și apă caldă este un motiv de a te lăuda prietenilor tăi. În ianuarie 2017, am plătit 229 de ruble pentru 1 metru cub de apă caldă și 2997 de ruble pentru încălzire. În ianuarie 2019, am plătit 88 de ruble pentru 1 metru cub de apă caldă, 1091 de ruble pentru încălzire și alte 206 de ruble pentru întreținerea cazanului. Totodată, temperatura apei calde este acum în medie cu 5 grade mai mare decât era, deci consumul ei lunar ar trebui să fie mai mic.

88 R

Am plătit un cub de apă caldă în ianuarie 2019. Cu un an mai devreme am plătit 229 de ruble

Cunoscând suprafața totală a casei deținute și volumul total de apă caldă consumată în aceste luni, puteți compara sumele totale de plătit din întreaga casă.

Costurile de încălzire și încălzire cu apă caldă pentru casa noastră

Incalzire si intretinere cazane pentru intreaga casa

ianuarie 2019

241.775,48 RUB

ianuarie 2018

360.522,53 RUB

ianuarie 2017

551.032,21 R

Incalzire si intretinere cazane pentru un apartament de 61,1 m²

ianuarie 2019

1297,77 R

ianuarie 2018

1935.16 R

ianuarie 2017

2957,76 R

Incalzire si intretinere cazane la 1 m²

ianuarie 2019

21.24 R

În anumite cazuri, locuitorii blocurilor de locuințe care s-au săturat de inacțiunea sau incompetența banală a companiilor de administrare preferă să organizeze o asociație de proprietari (HOA). Astfel, aceștia preiau controlul asupra calității vieții în această casă și pot rezolva în mod independent unele probleme legate de locuințe și servicii comunale.

Obiectivele creării unui HOA

Motivele pentru care se formează asociațiile de proprietari variază. Cel mai adesea, nevoia de a forma un HOA apare atunci când rezidenții unui bloc de apartamente sunt nemulțumiți de calitatea muncii companiei de management. Și acest lucru se poate aplica nu numai serviciilor oferite, ci și lucrului cu clienții.

De exemplu, dacă apar întreruperi periodice de curent, aceasta este o problemă, dar poate fi rezolvată de angajații companiei de management. Dar dacă aceștia din urmă refuză să-și îndeplinească obligațiile, aceasta este deja o problemă serioasă și poate duce la decizia rezidenților de a forma un HOA. După formarea acestei organizații, proprietarii de apartamente din acest bloc de apartamente vor putea rezolva singuri o parte semnificativă a problemelor. Acesta este obiectivul cheie al creării unui HOA - organizarea autoguvernării.

Lista procedurilor pe care o asociație de proprietari le poate efectua:

• Încheiați acorduri cu organizațiile care furnizează resurse. Acestea includ companiile care furnizează energie electrică, gaz, apă sau furnizează eliminarea deșeurilor și curățarea canalizării.
• Pregătiți estimări pentru lucrările de reparații pentru o casă dată. Acest lucru se poate aplica atât reparațiilor cosmetice, cât și reparațiilor majore.
• Monitorizați starea casei și a zonei curții angajând îngrijitori și reparatori sau conducând conversații explicative cu locuitorii fără scrupule.
• Stabiliți suma plății pentru utilități.
• Comandă diverse tipuri de lucrări (scoaterea gunoiului, vopsirea intrării, tăierea copacilor bătrâni din curte etc.).
• Încheiați acorduri pentru obținerea unui împrumut de la o bancă în baza legislației în vigoare. Toate fondurile trebuie utilizate numai pentru nevoile rezidenților unui bloc de apartamente (aceasta se poate referi exclusiv la problemele stării imobiliare sau furnizarea de locuințe și servicii comunale).
• Rezolvați problemele legate de închirierea spațiilor sau plasarea de reclame la intrări.
• Câștigați bani care vor fi utilizați pentru nevoile rezidenților unui bloc de apartamente (acest lucru se poate referi exclusiv la problemele stării imobiliare sau furnizarea de locuințe și servicii comunale).

Este important de luat în considerare faptul că o asociație de proprietari nu este o organizație comercială. Prin urmare, ei nu au dreptul de a câștiga bani doar în beneficiul lor. Toți banii primiți trebuie să meargă către fondul acestui bloc de locuințe.

Cine poate crea un HOA?

Grupul care a organizat HOA poate include doar rezidenții unui anumit bloc de apartamente. Dacă un cetățean nu este înregistrat la o anumită adresă, el nu poate doar să facă parte din grupul de inițiativă al rezidenților, ci chiar să participe la adunările generale.

În plus, pentru ca grupul de inițiativă să facă față pe deplin responsabilităților sale, acesta trebuie să fie format din persoane cu cunoștințe în anumite domenii.

Lista domeniilor educaționale în care membrii grupului de inițiativă HOA ar trebui să fie competenți:

• contabilitate;
• jurisprudenţă;
• activitate antreprenorială.

În plus, pentru a forma o asociație de proprietari, este necesar să se asigure că aceasta îndeplinește anumite criterii:

• A fost deschis un cont bancar;
• Comunitatea este înregistrată la fisc ca persoană juridică. Totodată, HOA trebuie să fie indicată în documente ca organizație non-profit, în caz contrar această entitate nu va fi recunoscută de agențiile guvernamentale;
• Toate activitățile HOA sunt strict în cadrul legislației actuale a Federației Ruse;
• A fost întocmit statutul organizației;
• Activitatea organizației îndeplinește toate cerințele privind starea sanitară și tehnică a proprietății;
• Au fost stabilite anumite cerințe pentru proprietarii de apartamente. În primul rând, aceasta se referă la respectarea regulilor Serviciului Sanitar și Epidemiologic (SES).

Astfel, orice rezident al unui bloc de apartamente care are cunoștințe de contabilitate, drept și afaceri poate crea un HOA. Numai în acest caz organizația va fi înregistrată la fisc și recunoscută ca organism legitim de autoguvernare.

Cadrul legislativ

Temeiul legal pentru problema creării unui HOA este, în primul rând, Codul locuinței al Federației Ruse. În trecut, această problemă era controlată și de codul civil și de unele legi federale. Totuși, aceștia și-au arătat inconsecvența, iar în 2005 au fost aduse modificări semnificative la clauzele referitoare la astfel de parteneriate. În special, Legea federală nr. 72 a fost complet abrogată și este în prezent invalidă. Acum funcții similare sunt îndeplinite de o serie de articole din Codul locuinței al Federației Ruse și Codul civil al Federației Ruse.

Primul de remarcat este articolul 291 din Codul civil al Federației Ruse. Acesta consemnează faptul că o asociație de rezidenți poate fi înregistrată doar ca organizație non-profit al cărei scop este acela de a proteja interesele proprietarilor de apartamente dintr-un anumit bloc de apartamente.

Cu toate acestea, dacă Codul civil abordează problema HOA într-un singur articol, atunci Codul Locuinței consideră aceste parteneriate în întreaga secțiune nr. 6, care constă din două mari capitole numerotate 13 și 14.

Capitolul 13 din Codul locuinței al Federației Ruse ia în considerare procedura de creare a unui HOA, împreună cu competențele membrilor grupului de inițiativă. În plus, secțiunea include o descriere a procedurii de reorganizare sau lichidare a unei asociații de rezidenți.

Capitolul 14 din Codul Locuinței al Federației Ruse dezvăluie mai detaliat drepturile și responsabilitățile grupului de inițiativă HOA, procedura de obținere a calității de membru al acestuia și specificul desfășurării întâlnirilor. De asemenea, această secțiune a Codului Locuinței al Federației Ruse specifică o listă de resurse disponibile membrilor unei asociații de proprietari (plăți sau contribuții, venituri din activități comerciale, subvenții și alte venituri).

Este important de remarcat încă o dată că toate aceste resurse nu pot fi cheltuite de către membrii grupului de inițiativă pentru nevoi personale - doar pentru cele publice (reparații cosmetice sau majore la domiciliu, angajarea curățeniei, alte cheltuieli similare).

Etapele creației

Pentru a organiza un HOA, nu este suficient să luați o decizie adecvată. Acesta este un întreg proces care constă din mai multe etape mari. Fiecare dintre ele poate avea propriile sale dificultăți, așa că trebuie să oferiți instrucțiuni pas cu pas pentru această procedură.

Procesul de creare a unui HOA include următorii pași:

1. Crearea unui grup de inițiativă de rezidenți.
2. Organizarea și desfășurarea unei întâlniri a proprietarilor de apartamente din acest imobil.
3. Întocmirea statutului HOA.
4. Înregistrarea HOA la fisc ca persoană juridică.

Crearea unui grup de inițiativă

În prima etapă a procedurii de creare a unui HOA, este necesar să se creeze un grup de inițiativă pentru această organizație non-profit. Nu este nevoie să ținem o întâlnire a rezidenților. În schimb, mai mulți proprietari dintr-un anumit bloc de locuințe ar trebui să se reunească și să propună să organizeze un HOA. De regulă, aceștia vor face parte și din grupul de inițiativă sau vor propune candidați mai potriviți.

După cum am menționat mai devreme, este important ca reprezentanții selectați să aibă cunoștințe în domenii precum contabilitate, drept și afaceri. În caz contrar, aceștia nu vor putea face față responsabilităților grupului de inițiativă al asociației de proprietari.

Organizarea unei adunări a proprietarilor

A doua etapă a procedurii de creare a unui HOA are loc imediat după crearea grupului de inițiativă. Acum trebuie să organizăm o întâlnire a locuitorilor, la care două probleme vor fi rezolvate deodată.

În primul rând, trebuie să acceptați finala decizie privind formarea unei HOA. Acest lucru se decide prin vot (cu majoritate de voturi, bineînțeles), iar la ședință trebuie să fie prezenți cel puțin trei locuitori ai blocului. Totodata, organizatorii sunt obligati sa anunte toti proprietarii de locuinte. Pentru aceasta, se întocmește un anunț scris și se trimite tuturor rezidenților cu cel puțin 10 zile înainte de întâlnire, indicând locul, ora și ordinea de zi a evenimentului.

În al doilea rând, dacă rezidenții sunt de acord cu decizia de a forma un HOA, ei alege un grup de inițiativă. Cel mai adesea, include persoanele care au ridicat inițial această problemă, dar pot fi nominalizați și alți candidați care au cunoștințe și aptitudini adecvate, precum și cei care se bucură de o mare autoritate în rândul locuitorilor acestui bloc de locuințe.

Doar rezidenții adulți au dreptul de vot la această ședință (precum și la toate cele ulterioare). Totodată, ei trebuie să vină la întâlnire cu documente care confirmă dreptul de proprietate (original și copie) și pașaportul. În cazul în care un cetățean nu are posibilitatea de a se prezenta personal, el poate emite o împuternicire unui terț.

Crearea chartei HOA

Nu va fi posibil să începeți imediat rezolvarea problemelor pentru care a fost asamblat HOA. Organizația trebuie să aibă, de asemenea, propria sa cartă. În acest scop, sunt aleși un președinte și un consiliu, care joacă rolul organului executiv al parteneriatului. Apoi este întocmită și aprobată Carta. Pe baza acestui document se vor desfășura activitățile economice, organizatorice și de altă natură ale HOA.

Pentru ca carta să fie recunoscută ca valabilă, aceasta trebuie să fie semnată de președintele consiliului de administrație ales de adunarea generală a rezidenților. Dacă nu s-a făcut încă o alegere, documentul este semnat de președintele actualei adunări generale. Nu este nevoie să certificați charterul cu sigiliu, mai ales cu sigiliul dezvoltatorului unui bloc de locuințe (o greșeală juridică comună în rândul populației).

Înregistrare HOA

După ce luați o decizie privind formarea unei asociații de proprietari, precum și aprobarea consiliului de administrație și a statutului acesteia, puteți trece la etapa de înregistrare a acestui organism de autoguvernare. Pentru a face acest lucru, trebuie să colectați un pachet complet de documente, după care președintele (sau reprezentantul său autorizat) le prezintă autorităților fiscale.

Lista documentelor necesare pentru înregistrarea de stat a HOA:

• Pașaportul președintelui asociației;
• Copie legalizată a Cartei;
• O chitanță pentru plata taxei de stat, a cărei necesitate este specificată la articolul 333.33 din Codul fiscal al Federației Ruse.

Această documentație cu cererea de constituire a HOA (întocmită în formă liberă) se depune la organele fiscale. Dacă sunt furnizate toate documentele necesare și totul este completat corect din punct de vedere legal, cererea este aprobată și acum grupul de inițiativă poate trece la etapa următoare.

Deschiderea unui cont bancar

După ce componența grupului de inițiativă HOA a fost aprobată, a fost redactată statutul său și organizația în sine a fost înregistrată, trebuie să deschideți un cont bancar. Pentru a face acest lucru, se deschide un cont bancar (de obicei pe numele președintelui grupului de inițiativă al parteneriatului) și casa organizației nou formate este transferată într-un nou bilanţ.

La transferul contului curent al unui bloc de locuințe la soldul bancar, trebuie să existe un comision, care include reprezentanți ai administrației locale. Apoi se emite o notificare scrisă de deschidere a contului. Această sesizare se transmite Direcției economice a administrației locale.

Angajarea personalului si incheierea contractelor

După înregistrarea HOA la organele fiscale, grupul de inițiativă încheie (sau reînnoiește) contracte cu companii de administrare care vor furniza locuinței energie electrică, apă și alte servicii conexe. În plus, responsabilitățile persoanelor responsabile ale parteneriatului includ angajarea de îngrijitori, gunoieri și alți lucrători similari care vor asigura locuitorilor un trai confortabil.

Avantaje și dezavantaje ale creării unui HOA

Crearea unui HOA are atât avantajele, cât și dezavantajele sale. Printre avantaje, trebuie menționat faptul că rezidenții pot rezolva în mod independent toate problemele care apar atunci când colaborează cu companii de management. În plus, aceștia pot efectua singuri reparațiile la domiciliu, fără o coordonare îndelungată cu organismele autorizate. De asemenea, activitățile comerciale ale HOA pot reduce costurile proprietarilor, iar zona înconjurătoare, de regulă, este mai bine echipată decât într-o casă în care nu există management.

Cu toate acestea, această opțiune are și dezavantajele ei. În primul rând, pot exista costuri de operare crescute. Motivul este că grupul de inițiativă al HOA și unii dintre rezidenți ar putea decide să îmbunătățească, de exemplu, un loc de joacă pentru copii.

În al doilea rând, un dezavantaj serios sau, mai precis, un obstacol în activitatea HOA poate fi neînțelegerea și dezacordul dintre grupul de inițiativă și restul rezidenților. Ca urmare, va fi necesar să se efectueze lucrări explicative. De exemplu, dacă unii rezidenți nu plătesc integral facturile la utilități. Drept urmare, membrii mai conștiincioși ai HOA sunt nevoiți să ramburseze datoria. Sarcina unui parteneriat este de a rezolva astfel de conflicte, dar acest lucru nu este întotdeauna posibil.

Și în al treilea rând, există un mecanism legal imperfect prin care interacțiunea are loc între HOA și agențiile guvernamentale. De exemplu, în practică, această organizație comercială nu primește întotdeauna fondurile preferențiale care îi sunt alocate pentru categoriile corespunzătoare de rezidenți.