Trimiteți-vă munca bună în baza de cunoștințe este simplu. Utilizați formularul de mai jos

Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.

Documente similare

Abordare comparativă (piață) a evaluării imobiliare. Tehnologie pentru implementarea metodei de analiză a vânzărilor. Calculul valorii unei proprietăți folosind multiplicatorul de chirie brută. Metoda unității comparative. Caracteristicile evaluării imobiliare în Rusia.

test, adaugat 12.03.2012


Caracteristicile imobilului ca obiect al drepturilor civile. Conceptul și clasificarea obiectelor imobiliare. Probleme de reglementare legală a construcțiilor în curs. Participarea la circulația civilă. Tranzacții imobiliare.

lucrare de termen, adăugată 28.05.2016


Principii și metode de bază de evaluare a imobilelor; studiul situaţiei economice pe piaţa regională şi locală. Determinarea valorii de piață a complexului imobiliar LLP „Lucrări mecanizate”: caracteristici, proprietate.

teză, adăugată 20.02.2011


Evaluarea imobiliară, scopurile, obiectivele și scopul acesteia. Cadrul legal pentru evaluarea imobilelor. Revizuirea sistemului de înregistrare de stat a obiectelor imobiliare, a drepturilor de proprietate și a tranzacțiilor cu acesta. Reglementarea legală a pieței imobiliare din Federația Rusă.

rezumat, adăugat 24.09.2015


Trăsături caracteristice ale relaţiilor de piaţă în domeniul imobiliar. Aspecte juridice ale economiei și închirierii de bunuri imobiliare, inclusiv o analiză a surselor de reglementare de drept civil a relațiilor în domeniul imobiliar. Esența principiilor de bază ale evaluării imobiliare.

lucrare de control, adaugat 13.05.2010


Principalele tipuri de forme de proprietate ale întreprinderilor. Caracteristicile și clasificările obiectelor imobiliare. Gestionarea anumitor proprietăți. Managementul sistemelor de obiecte imobiliare ale Federației. Operațiuni cu obiecte imobiliare.

curs de prelegeri, adăugat 16.04.2013


Definirea conceptului de imobil. Esența juridică a obiectelor imobiliare (drepturi). Diferențele dintre drepturi și sarcini. Esența materială a obiectelor imobiliare. Statutul juridic al terenului. Exemple de descriere a locației terenului.




INTRODUCERE

Una dintre cele mai importante resurse ale întreprinderilor, organizațiilor care necesită un management eficient este imobiliare - terenuri, clădiri, structuri și spații.

Imobilul, pe de o parte, este impozitat, pe de altă parte, poate aduce profit semnificativ datorită utilizării sale eficiente. Fără a exagera, putem spune că imobilele pot contribui atât la prosperitatea unei întreprinderi, cât și invers, utilizarea ineficientă a acesteia duce la declin. În acest sens, dezvoltarea unui sistem de management imobiliar are o importanță deosebită pentru a veni în întâmpinarea nevoilor proprietarilor în obținerea unui venit maxim din activele lor sau în realizarea unui alt efect pozitiv. Pentru a obține un rezultat pozitiv, este necesar să monitorizați în mod constant utilizarea bunurilor imobiliare și să găsiți cele mai eficiente modalități de a le gestiona.

Gestionarea eficientă a proprietății este esențială pentru dezvoltarea atât a pieței imobiliare, cât și a economiei în ansamblu. Într-o economie de piață, imobiliarul este un activ care conectează resursele financiare uriașe ale participanților pe piață și modalitățile de a obține rezultatele dorite.

Pentru a lua decizii cu privire la managementul eficient al imobilelor, o întreprindere trebuie să se bazeze pe un sistem bine gândit de înregistrare și utilizare a bunurilor imobiliare, bazat pe informații fiabile și ușor accesibile prezentate în diverse moduri.

Relevanța temei de cercetare constă în faptul că piața imobiliară rusă nu este încă pe deplin formată și nu are un cadru legal strict structurat. Un sistem eficient de management imobiliar va satisface nevoile pieței în măsura maximă, va maximiza veniturile bugetare, va crește lichiditatea și valoarea de piață a obiectelor.

Scopul acestei lucrări este de a evalua eficiența managementului imobiliar în orașul Kazan și de a dezvolta măsuri pentru îmbunătățirea acesteia.

Luați în considerare clasificarea piețelor imobiliare;

Explicați esența și rolul economic al managementului imobiliar;

Luați în considerare indicatorii pentru evaluarea eficienței managementului proprietății;

Efectuați o evaluare a eficacității gestionării imobiliarelor rezidențiale și de birouri;

Faceți propuneri pentru îmbunătățirea evaluării eficienței managementului proprietății.

Obiectul studiului este piața imobiliară a orașului Kazan.

Obiectul studiului este un sistem de evaluare a eficacității managementului imobiliar.

La baza scrierii acestei lucrări se află documentele legislative și de reglementare în vigoare pe teritoriul Federației Ruse, precum și literatura specială pe tema studiată a muncii economiștilor interni și străini implicați în studiul problemelor de evaluare a eficacității. managementului imobiliar, legislația Federației Ruse, manualele și literatura de specialitate ale unor autori precum Kharlamov A. S, Buryak V.Yu., Raizberg B.A., Grinenko S.V., precum și materialele cercetării efective efectuate la Kazan pentru 2013 -2014.

Primul capitol examinează teoria și practica evaluării eficienței managementului imobiliar. Al doilea capitol evaluează și analizează eficiența managementului imobiliar pe exemplul imobiliar rezidențial și de birou și formulează propuneri pentru îmbunătățirea evaluării eficienței managementului imobiliar.

1. ASPECTE TEORETICE ȘI MOTODOLOGICE ALE EVALUAREA EFICIENȚEI MANAGEMENTULUI IMOBIL

1.1 CLASIFICAREA PIEȚELOR Imobiliare

Există multe definiții ale pieței imobiliare. Toate reflectă într-o oarecare măsură esența pieței imobiliare, cu toate acestea, unele au diferențe izbitoare între ele. În această teză sunt alese cele mai simple, mai înțelese și mai complete definiții, potrivit autorului.

Piața imobiliară este un sistem de aranjamente prin care cumpărătorii și vânzătorii se reunesc pentru a determina un anumit preț la care poate avea loc schimbul unui anumit bun, cum ar fi imobilul.

Piața imobiliară este o sferă de investiții de capital în imobiliare și un sistem de relații economice care decurg din tranzacțiile imobiliare. Aceste relații apar între investitori în vânzarea și cumpărarea de bunuri imobiliare, ipotecare, livrare de bunuri imobiliare în trust, închiriere, închiriere.

Piața imobiliară este un mecanism prin care se combină interesele și drepturile cumpărătorilor și vânzătorilor, se stabilesc prețurile imobiliare.

Piața imobiliară și nivelul dezvoltării acesteia pot fi caracterizate prin dezvoltarea economiei naționale. În dezvoltarea pieței imobiliare din Rusia, se obișnuiește să se evidențieze mai multe dintre următoarele etape.

Prima și cea mai agitată perioadă de dezvoltare a pieței imobiliare a cunoscut-o la începutul anilor 90. Deschiderea și dezvoltarea întreprinderilor s-a produs datorită faptului că cererea a fost cu mult înaintea ofertei și, ca urmare, veniturile au fost foarte mari. Punctul de plecare al acestei etape poate fi considerat o autorizație de privatizare a apartamentelor și, în consecință, oportunitatea care a apărut oamenilor de a vinde și cumpăra apartamente pe cont propriu. Atunci a apărut un număr semnificativ de oameni de afaceri și oameni înstăriți care doreau să-și îmbunătățească condițiile de viață într-un mod nou descoperit. Adică nu așteptarea de locuințe municipale gratuite, nu scheme complexe de schimb, ci pur și simplu achiziționarea directă de apartamente, care la acea vreme erau privatizate relativ puține. Au fost puțini vânzători de apartamente, dar erau deja destui cumpărători.

În a doua etapă, legea introduce corecțiile sale la problemă și anume apar primele reglementări care reglementează activitățile imobiliare în Rusia. Această perioadă se caracterizează prin furnizarea de beneficii semnificative, care, menținând un mediu de piață bun, au făcut posibilă obținerea de venituri bune și au atras noi antreprenori în acest segment de piață. Prețurile locuințelor au început să crească, dar spre deosebire de aceasta, apartamentele au devenit mult mai greu de vândut, iar cumpărătorii au devenit mai pretențioși. În special, a apărut și s-a răspândit vânzarea cu plata în rate, acordarea de împrumuturi garantate cu garanție. Unele firme au început să lucreze în baza unor contracte nestandard, asumându-și obligația de a vinde apartamentul clientului într-o anumită perioadă.

A treia etapă este din nou caracterizată de un exces al cererii față de ofertă, o înăsprire a cadrului legal și o concurență intensă pe piață, care împreună au dus la o scădere a veniturilor vânzătorilor. Întreprinderile mici pur și simplu dau faliment, cele mijlocii și chiar mari sunt pe punctul de a se ruina. La începutul anului 1996, a început o scădere naturală a costului apartamentelor. Numărul de apartamente oferite spre vânzare era în creștere, în timp ce numărul potențialilor cumpărători, dimpotrivă, era în scădere.

Din a doua jumătate a anului 1999, a început o nouă etapă în dezvoltarea pieței imobiliare ruse după criza din august 1998 - etapa de încheiere a reducerilor de preț, începutul stabilizării și o oarecare redresare. Acest lucru a avut loc pe fondul unei evoluții favorabile a indicatorilor macroeconomici în țară și, în special, a ratelor inflației scăzute (comparativ cu toamna anului 1998), o devalorizare lină și limitată a rublei față de dolar.

În consecință, piața imobiliară, așa cum rezultă din teoria unei economii de piață, este ciclică, prin urmare a trecut printr-o etapă de recesiune, a ajuns la stabilizare și se aștepta o nouă creștere, inclusiv o oarecare creștere a prețurilor.

Imobilul ocupă un loc central în orice structură socială, îndeplinind simultan două funcții importante: mijlocul de producție și subiectul consumului personal pentru locuit, recreere, activități culturale etc. Reglementarea economică și juridică de către stat a diverselor sfere ale societății și producției materiale este strâns legată de obiectele imobiliare, de unde și următoarele caracteristici ale pieței imobiliare.

Tabelul 1.1.1 Caracteristicile pieței imobiliare

	Caracteristică
Localizare	Imobilitate absolută Dependență mare de preț de locație
Tipul competiției	imperfect, oligopol Puțini cumpărători și vânzători Unicitatea fiecărui obiect Controalele prețurilor sunt limitate Intrarea pe piata necesita capital semnificativ
Elasticitatea ofertelor	Scăzută, cu creșterea cererii și a prețurilor, oferta crește puțin Cererea poate fi foarte volatilă
Gradul de deschidere	Tranzacțiile sunt private Informații publice, adesea incomplete și inexacte
Competitivitatea produselor	În mare măsură determinată de mediul extern, influența cartierului Specificul preferințelor individuale ale cumpărătorilor
Condiții de zonare	Reglementată de legislația civilă și funciară, ținând cont de apă, silvicultură, mediu și alte drepturi speciale O mare interdependență a formelor private și a altor forme de proprietate
Înregistrarea tranzacțiilor	dificultăți juridice, Limitări și condiții
Preț	include valoarea obiectului și drepturile asociate

Piețele imobiliare regionale pot avea diferențe semnificative între ele. Acest lucru se datorează multor motive subiective, cum ar fi condițiile economice sau naturale, precum și cadrul legal regional, care este format de administrațiile locale.

Piața imobiliară are o structură ramificată și poate fi împărțită după diverse criterii, de exemplu, conform celor prezentate în tabelul 1.1.2.

Tabelul 1.1.2 Clasificarea piețelor imobiliare

Semn de clasificare	Tipuri de piață
Tipul obiectului	Terenuri, cladiri, structuri, intreprinderi, spatii, plantatii perene, drepturi reale, alte obiecte
geografică (teritorială)	Local, oraș, regional, național, mondial
Scop functional	Spații industriale, clădiri rezidențiale, neindustriale și spații
Gradul de pregătire pentru operare	Dotări existente, construcție în curs, construcție nouă
Tipul de participant	Vânzători și cumpărători individuali, revânzători, municipalități, organizații comerciale
Tipul tranzacțiilor	Cumparare si vanzare, inchiriere, ipoteca, drepturi reale
Afilierea în industrie	Instalatii industriale, unitati agricole, cladiri publice, altele
Tip de proprietate	Dotari de stat si municipale, private
Metoda tranzacției	Primar și secundar, organizat și neorganizat, schimb și fără ghișeu, tradițional și computerizat

După cum putem observa din Tabelul 1.1.2, există destul de multe tipuri de piețe imobiliare, a căror segmentare depinde de criteriul solicitat.

De exemplu, în funcție de structură, piața imobiliară este împărțită în:

piața imobiliară;

Piata imobiliara comerciala;

Piața de terenuri.

Fiecare dintre segmentele de piață poate fi, de asemenea, împărțit în subpiețe specializate. Astfel, piata imobiliara industriala poate fi subdivizata in piete pentru intreprinderi industriale, constructii de institute de cercetare, sau piata imobiliara pentru locuinte primare si secundare, cu si fara finisaje, de la proprietari si de la stat etc.

Diferențierea piețelor imobiliare este, de asemenea, asociată cu mulți factori economici, de mediu, sociali și guvernamentali și, în mod direct, cu funcțiile pe care le îndeplinește:

Stabilirea prețurilor de echilibru la care cererea efectivă să corespundă volumului ofertei imobiliare;

Funcția de reglementare, cu ajutorul căreia resursele sunt distribuite între sferele economiei, se formează structura efectivă a acesteia, iar interesele publice sunt satisfăcute;

Funcția comercială, care constă în organizarea mișcării capitalului și realizarea de profit;

Funcția de salubrizare, exprimată în curățarea economiei de elementele slabe, necompetitive și ineficiente;

Funcția de stimulare, care constă în dezvoltarea concurenței și utilizarea inovațiilor științifice, tehnice și manageriale în urmărirea profitului în crearea și utilizarea imobiliare;

O funcție socială, manifestată în creșterea activității populației, străduindu-se să devină proprietari de apartamente, precum și de alte capitale și obiecte de prestigiu.

Concluzie: imobilul este cel mai durabil marfă dintre toate cele existente, asigurând fiabilitatea investițiilor, deși valoarea acestuia poate să crească și să scadă în timp, sub influența diverșilor factori. Piața imobiliară a primit un impuls de dezvoltare, în concordanță cu dezvoltarea economiei naționale a țării. Este împărțit în segmente în funcție de scopul imobiliar și de atractivitatea acestuia pentru diverși participanți pe piață. De asemenea, fiecare segment independent este subdivizat în mai multe subpiețe, astfel încât este dificil să se evidențieze și să generalizeze cele mai semnificative caracteristici pentru clasificare, deoarece fiecare participant pe piață are propriile criterii cele mai acceptabile pentru alegerea unui segment în care este interesat să intre. relaţiile de piaţă.

1.2 ESENȚA ȘI ROLUL ECONOMIC AL MANAGEMENTULUI IMOBIL

Imobilul este o proprietate (imobil), a cărei administrare poate fi structurată la următoarele niveluri:

Management federal imobiliar;

Managementul imobiliar al subiecților Federației Ruse;

Administrarea bunurilor imobiliare municipale;

Management imobiliar al întreprinderilor și organizațiilor;

Gestionarea proprietăților individuale.

Conceptul de „gestionare a proprietății” este interpretat în două sensuri: larg și restrâns.

În sens larg, managementul imobiliar, de regulă, este înțeles ca activitate de întreprinzător pentru efectuarea tuturor lucrărilor legate de executarea oricăror atribuții ale proprietarului imobilului permise de legea civilă. De exemplu, în conformitate cu ciclul de viață al bunurilor imobiliare, următoarele drepturi sunt permise proprietarilor:

1. intentie;

2. proiectare;

3. fabricație (montărie, construcție);

4. recurs;

5. utilizare (serviciu);

6. întreținere, exploatare, reparare;

7. revizie, modernizare, reconstrucție și restaurare;

8. reprofilare;

9. reciclare.

O interpretare restrânsă a managementului imobiliar arată după cum urmează: „Gestionarea imobiliară este implementarea unui complex de operațiuni pentru exploatarea clădirilor și structurilor (menținerea acestora în stare de funcționare, repararea, prestarea de servicii, determinarea condițiilor de închiriere a spațiului, colectarea chiriei și așa mai departe) pentru a utiliza cât mai eficient bunurile imobiliare.”

Bunurile imobiliare sunt înțelese și ca bunuri imobiliare, și anume, vorbim despre managementul proprietății, adică managementul imobiliar include gestionarea tuturor drepturilor care decurg asupra proprietății imobiliare. Proprietatea aflată în administrare este prezentată ca o unitate de caracteristici juridice, economice și fizice.

În opinia noastră, de aici rezultă că managementul are ca scop în primul rând asigurarea eficienței maxime în utilizarea bunurilor imobile în conformitate cu interesele proprietarului.

Managementul imobiliar este o activitate în domeniul său legată de definirea obiectivelor și stabilirea sarcinilor de planificare, organizare, executare și control al utilizării utile, eficiente a bunurilor imobiliare.

Considerăm că activitatea de management este multifațetă în esența și natura ei, coordonând scopurile și obiectivele proprietarilor, utilizatorilor, companiilor de servicii și tuturor subiectelor legate într-un fel sau altul de imobiliare.

Într-o economie de piață, managementul imobiliar se realizează în conformitate cu legea cererii și ofertei.

Pe lângă condițiile pieței, factori tangibili în managementul imobiliar sunt legislația care o reglementează și activitățile diferitelor organisme și instituții oficiale.

Managementul imobiliar poate fi intern și extern:

Managementul intern imobiliar este activitatea unei entități de pe piața imobiliară, reglementată prin documente de reglementare proprii (cod, carte, reglementări, reguli, contracte, instrucțiuni etc.).

Managementul imobiliar extern este activitatea structurilor de stat care vizează crearea unui cadru de reglementare și monitorizarea conformării de către toți subiecții pieței imobiliare a normelor și regulilor stabilite.

Activitățile de administrare imobiliară se desfășoară în primul rând în cele trei aspecte cele mai semnificative - juridic, economic și tehnic. Aspectul juridic al gestionării imobiliare este cea mai rațională utilizare, distribuție și combinație de drepturi asupra bunurilor imobiliare.

Aspectul economic al managementului imobiliar este implementat prin gestionarea veniturilor și cheltuielilor generate în timpul exploatării imobiliare. Cu alte cuvinte, administratorul are dreptul de a controla și reglementa pe deplin și în mod independent, în cadrul legii, partea de venituri și cheltuieli a proprietății imobiliare, precum și de a o opera la propria discreție.

Aspectul tehnic al controlului este menținerea obiectului de control într-o stare sănătoasă în conformitate cu scopul său funcțional.

Managementul imobiliar este o abordare cuprinzătoare pentru îmbunătățirea și menținerea stării unui obiect, organizarea și prezicerea dezvoltării acestuia, a modului în care este operat în conformitate cu scopul propus. Conceptul de management imobiliar include, în primul rând, acțiuni precum închirierea și administrarea clădirilor de birouri, adică managementul imobiliar ca mijloc de atragere a investițiilor. Pe de altă parte, administrarea proprietății poate fi văzută și ca o investiție în sine. Pe baza celor de mai sus, am identificat următoarele obiective pentru gestionarea pieței imobiliare:

Punerea în aplicare a drepturilor constituționale ale cetățenilor asupra bunurilor imobile și a obligațiilor asociate deținerii acestora;

Stabilirea pe piață a unei anumite proceduri și condiții pentru munca participanților săi;

Protecția participanților împotriva necinstei, fraudei și organizațiilor și indivizilor criminali;

Asigurarea prețurilor gratuite pentru obiectele imobiliare în conformitate cu cererea și oferta;

Crearea condițiilor pentru investiții, stimularea activității antreprenoriale în sfera producției;

Impozitarea echitabilă a participanților pe piața imobiliară și imobiliară.

Pentru atingerea acestor obiective, în opinia noastră, este necesar:

1. să întocmească un registru complet al bunurilor imobile de stat (bilanţul imobilelor), cuprinzând caracteristicile cantitative, de cost, tehnice şi juridice ale obiectelor imobiliare;

2. delimitează și coordonează în mod clar competențele tuturor autorităților statului implicate în procesul de administrare imobiliară;

3. să formeze obiecte de gestiune, excluzând posibilitatea de a dispune de o parte a obiectului fără cealaltă în cazurile în care acestea formează un singur întreg (de regulă, acestea sunt terenuri și clădiri și structuri situate pe acestea);

4. să asigure aplicarea necondiționată a mecanismului de evaluare de piață la utilizarea bunurilor imobiliare;

5. să creeze condiții pentru atragerea investițiilor în sectorul real al economiei prin maximizarea implicării imobiliarelor în circulația civilă;

6. reglementează problemele achiziției de stat a obiectelor imobiliare, inclusiv prin definirea scopurilor pentru realizarea cărora se realizează achiziția acestor obiecte;

7. să utilizeze pentru o gestionare eficientă a bunurilor imobiliare un mecanism de rambursare a cheltuielilor de administrare a imobilelor (inclusiv inventarierea și evaluarea), similar dreptului civil, întrucât statul, atunci când își folosește bunurile imobile, participă la circulația civilă în mod egal cu ceilalți participanți ai săi;

8. modificarea mecanismului existent de vânzare a bunurilor imobile, întrucât permite achiziționarea de obiecte la prețuri mici;

9. Stabiliți pentru toate entitățile constitutive ale Federației Ruse o procedură unificată de luare a deciziilor privind utilizarea bunurilor imobiliare federale (în primul rând în legătură cu obiectele închiriate), asigurând luarea rapidă a deciziilor;

10. să ofere pregătire profesională pentru funcționarii publici care administrează bunuri imobiliare federale.

Un obiect de gestiune în domeniul imobiliar este un lucru imobil sau un ansamblu de lucruri imobile, considerat ca un singur obiect din punctul de vedere al organizării celei mai eficiente gestiuni a acestora, ținând cont de costurile de întreținere și administrare.

Rezumând cele de mai sus, putem spune că managementul imobiliar este cu siguranță un proces complex și cu mai multe fațete, care include mulți factori și aspecte diferiți. Mecanismul de gestionare conține nu numai drepturile și obligațiile proprietarului imobilului, ci este supus și intervenției statului, inclusiv întărirea managementului cadrului legislativ.

1.3 INDICATORI DE PERFORMANȚĂ A MANAGEMENTULUI IMOBIL

Pentru implementarea procedurii de evaluare a eficacității managementului imobiliar, se folosesc diverse abordări și indicatori. În teorie, nu există indicatori clar definiți prin care să fie posibil să se determine gradul de eficiență a managementului imobiliar, deoarece în practică orice indicator ales poate să nu fie eficient pentru o singură întreprindere, iar experiența unei singure întreprinderi poate să nu fie eficientă. aplicabil pentru o distribuție mai mare.

Cu toate acestea, se obișnuiește să se ia în considerare abordarea evaluării eficacității indicatorilor financiari. Într-adevăr, dacă o companie este proprietara, de exemplu, a unei clădiri administrative și afacerea sa este să închirieze spațiile, atunci această abordare nu va fi dificilă, deoarece toate informațiile necesare sunt la îndemână, indiferent dacă, pe de o parte, costul de personal, reparații și echipamente clădiri, menținerea comunicațiilor în bune condiții, iar pe de altă parte, valoarea plăților primite de la chiriași este clar definită.

Tabel 1.3.1 Analiza principalilor indicatori tehnici și economici ai întreprinderii NCF „Audit și Evaluare”

Indicatori			Abatere absolută, mii de ruble	Rata de crestere, %
Venitul net, mii de ruble
Costul serviciilor, mii de ruble
Profit brut, mii de ruble
Cheltuieli de vânzare și administrative, mii de ruble
Profit din vânzări, mii de ruble
Profit înainte de impozitare, mii de ruble
Profit net, mii de ruble
Costul mediu anual al mijloacelor fixe, mii de ruble
Număr mediu de angajați, persoane
Productivitatea muncii, mii de ruble/persoană
Rentabilitatea producției, %			3 puncte procentuale
Rentabilitatea vânzărilor, %			4 puncte procentuale
Rentabilitatea activelor se frecă la 1 rub

Dar dacă firma este un mare proprietar de imobile industriale, se pune problema obținerii informațiilor complete necesare pentru a evalua eficacitatea managementului imobiliar. Situațiile financiare nu prezintă astfel de factori precum:

Promovarea pe piață a unui produs nou;

Oportunitățile potențiale ale companiei;

Interesul angajaților pentru succesul companiei;

Fidelizarea clienților etc.

Deși astfel de indicatori nemateriali sunt reflectați și își ocupă pe bună dreptate nișa în evaluarea eficienței managementului imobiliar.

Din punct de vedere al economiei, principiul fundamental „eficiență – raportul dintre rezultate și costuri” nu permite întotdeauna o evaluare corectă a eficienței. Acest lucru se datorează mai multor factori:

Trăsături ale erei informaționale, și anume trăsăturile sale esențiale - rolul și importanța crescândă a resursei informaționale, activele necorporale;

Complicarea vieții economice - o creștere a gradului de deschidere, globalizare, concurență;

Modificarea conținutului rezultatelor și costurilor și, în consecință, a dificultății în determinarea valorilor acestora;

Dezvoltarea rapidă a sistemului de valori și, în consecință, schimbarea sistemului de indicatori, caracteristici și indicatori, care reflectă împreună eficacitatea activităților.

B.A. Reizberg și V.Yu. Buryak, având în vedere problemele de eficiență în raport cu proprietatea statului, notează că „o metodologie specifică de evaluare a eficienței economice, sociale, funcționale a gestionării unei anumite clase, grup de obiecte de proprietate ale proprietății statului, care variază în raport cu metoda estimată. de utilizare a complexului imobiliar, este conceput pentru a face posibilă stabilirea valorii, mărimii indicatorilor de performanță. Dar acești indicatori nu au un caracter universal, ei depind în mare măsură de obiectul evaluării, scopul și natura aplicării acestui obiect. Ca urmare, concluzia se face „ar trebui recunoscută ca imposibilă crearea unei metodologii universale unice pentru evaluarea eficacității”.

Cu excepția abordării tradiționale, printre abordările moderne, ele evidențiază, de asemenea, cel mai promițător sistem de bilanțuri de bord (BSC) dezvoltat de R. Kaplan și D. Norton. Aceștia au evidențiat cele mai importante patru componente în evaluarea eficienței: activitățile financiare, relațiile cu consumatorii, organizarea proceselor interne de afaceri, pregătirea și dezvoltarea personalului. Esența BSC este realizarea unui echilibru între numărul de indicatori interni și externi, obiectivi și subiectivi. Un alt avantaj al acestei abordări este că acest sistem, conform autorilor, este destul de flexibil și „creativ” în ceea ce privește implementarea lui în orice producție.

Ținând cont de prevederile conceptului general și strategiei la care aderă societatea, de experiența acumulată în suport metodologic pentru evaluarea performanței, aceasta poate determina indicatori specifici de performanță pentru evaluarea managementului imobiliar pe baza BSC (vezi Anexa 1).

Cel mai important detaliu pentru crearea unui BSC sunt, ca și în abordarea tradițională, două rezultate financiare: reducerea costurilor și creșterea veniturilor. Pe baza acestui fapt, putem include în BSC astfel de indicatori care, cu condiția ca aceștia să fie atinși în mod consecvent, ne permit să evaluăm cât mai complet eficacitatea. Putem introduce astfel de indicatori la orice nivel în cadrul BSC.

Pe baza Anexei 1, putem identifica mai mulți indicatori de performanță pentru managementul imobiliar. Acești indicatori includ fiecare separat din patru componente. Toți indicatorii sunt luați în considerare, comentariile sunt date în tabelele de mai jos.

Tabel 1.3.2 Criterii de eficacitate a managementului imobiliar (componenta financiară)

Tabel 1.3.3 Criterii pentru eficacitatea managementului imobiliar (componenta client)

Inițiative strategice	Indicatori de performanta
Furnizarea de servicii suplimentare	1. Program pentru determinarea cererii de servicii suplimentare și relevanța acestora;
	2.Organizarea lucrărilor contractuale în vederea furnizării de servicii suplimentare; 3. Elaborarea criteriilor de evaluare a calității serviciilor prestate
Îmbunătățirea lucrului cu clienții	1. Salvarea clienților existenți și asigurarea interesului acestora pentru continuarea cooperării; 2. Dezvoltarea unui mecanism pentru studiul calitativ și operațional al propunerilor primite pentru diverse proiecte.
Formarea imaginii unui „cetățean corporativ”	1. Program de mediatizare a rolului social al companiei (programe sociale, taxe plătite etc.) 2. Un program care vizează dezvoltarea în mintea oamenilor a înțelegerii importanței activităților desfășurate de companie, a interesului acestora pentru această activitate; 3. Desfasurarea de activitati care vizeaza imbunatatirea situatiei de mediu la unitățile companiei

Tabelul 1.3.4 Criterii pentru eficacitatea managementului imobiliar (componenta proceselor de afaceri)

Inițiative strategice	Indicatori de performanta
Orientarea în utilizarea bunurilor imobiliare către o combinație de interese ale companiei și ale clienților	1. Oferirea unei oferte favorabile pentru clienți; 2. Efectuarea activitatilor de sondaj pentru a afla ce schimbari si-ar dori dealerii in activitatile companiei; 3. Determinarea serviciilor și bunurilor „descărcate” către consumatorii finali; 4. Programul de monitorizare și satisfacere a cererii consumatorilor, a dorințelor acestora.
Îmbunătățirea activităților efective de management	1. Schimbarea si optimizarea structurii interne a companiei; 2.Program de dezvoltare socială; 3. Îmbunătățirea formularelor contabile
Intensificarea utilizării bunurilor imobiliare	1. Introducerea activă a tehnologiilor de economisire; 2. Determinarea obiectelor imobiliare de reparat; 3.Determinarea costurilor companiei pentru întreținerea imobilelor; 4.Program de eficientizare a costurilor de întreținere imobiliare și de reducere a acestora
Inovații în managementul proprietății	1. Asigurarea aplicarii prompte
	negarea inovațiilor promițătoare; 2. Programul de dezvoltare operațională a inovațiilor în domeniul imobiliar, determinând eficacitatea și oportunitatea implementării acestora

Mai jos este o descriere a criteriilor de eficacitate a managementului imobiliar, constituind un bloc de crestere si invatare.

Tabelul 1.3.5 Criterii de performanță pentru managementul imobiliar (învățare și creștere)

Inițiative strategice	Indicatori de performanta
Pregătirea personalului în tehnici moderne de management	1. Corespondența nivelului de cunoștințe al salariatului cu munca prestată; 2. Determinarea cunoștințelor și specialităților în care ar trebui să fie pregătiți angajații; 3. Program de monitorizare ulterioară a nivelului de cunoștințe al angajaților
Accesul la resursele informaționale	1. Introducerea de noi tehnologii; 2.Crearea de locuri de informare vizuală despre rezultatele obținute și sarcini noi în subdiviziuni
Crearea condițiilor pentru activitatea personalului	1. Participarea activă a fiecărui angajat la activitățile companiei; 2. Programul de protecţie socială a lucrătorilor
Sistem de recompense pentru atingerea obiectivelor stabilite	1. Stabilirea dependenței remunerației de rezultatele performanței; 2. Definirea indicatorilor de performanță pentru departamente și angajați individuali 3. Informarea echipei despre realizările colegilor.

Cu alte cuvinte, analizând Anexa 1, în opinia noastră, putem spune că sistemul de management imobiliar este:

Gradul în care obiectivele companiei sunt atinse atunci când se utilizează diverse resurse limitate, inclusiv imobiliare;

Gradul în care sunt atinse obiectivele managementului imobiliar ca proces de afaceri cu cele mai mici costuri;

Capacitatea sistemului de management imobiliar de a răspunde nevoilor în evoluție pentru imobiliare, ținând cont de utilizarea rațională și economică a acestuia;

Capacitatea influențelor manageriale de a asigura reproducerea proprietăților de consum ale bunurilor imobiliare de calitatea cerută la cel mai mic cost.

În cadrul corporațiilor individuale, următoarele proprietăți sunt atribuite controlului pentru evaluarea eficienței managementului proprietății:

1. Sustenabilitatea direcției strategice de funcționare;

2. O viziune clară asupra viitorului;

3. Diversificarea deciziilor de management;

4. Efectul acțiunilor interdependente;

5. Constanta si varietatea schimbarilor;

6. Capacitatea de a percepe tehnologii inovatoare.

Pe de altă parte, în țara noastră aproape că nu respectă criteriile și recomandările prezentate mai sus în tabele.

Deci, rezumând cele de mai sus, putem spune că nu există indicatori general acceptați pentru evaluarea eficienței utilizării bunurilor imobiliare, cu toate acestea, există mai multe abordări generalizate pentru a aborda această problemă. Una dintre abordări se bazează doar pe rezultatul financiar al activității unei întreprinderi, organizații, corporații, în timp ce a doua cuprinde mai multe etape, la fiecare dintre acestea fiind selectate anumite criterii de evaluare a eficienței. Pe de altă parte, șeful oricărei organizații este relativ liber să ia o decizie cu privire la evaluarea performanței și își poate crea un anumit sistem de indicatori, conform căruia va fi ghidat în vederea atingerii anumitor obiective ale corporației.

birou rezidential evaluare imobiliara

2. ANALIZA EFICIENȚEI MANAGEMENTULUI IMOBIL ÎN KAZAN

2.1 EVALUAREA PERFORMANȚEI GESTIUNII PROPRIETĂȚII REZIDENTIALE

Pentru a evalua eficiența managementului imobiliar rezidențial, autorul a identificat următorii, cei mai semnificativi indicatori și criterii în opinia sa:

Suprafața totală a spațiilor de locuit puse în funcțiune în anul 2014;

Prețul bunurilor imobiliare rezidențiale;

Dinamica prețului de vânzare estimat;

Influența factorilor externi asupra proprietății rezidențiale

Prima jumătate a anului 2014 a fost marcată de evenimente importante în economia țării, care au afectat și piața imobiliară a Republicii Tatarstan: deprecierea rublei, impunerea de sancțiuni de către Occident și factorii socio-demografici, pe de o parte. , și o selecție mare de oferte de la dezvoltatori, alături de rate ipotecare mai mici, cu alta.

În urma cererii crescute, dezvoltatorii au ridicat în mod activ locuințe. Deci, la începutul lunii iulie, peste 1,2 milioane mp. m de locuințe - aproape 51% din obiectivul anual. Până la sfârșitul primei jumătăți a anului, Kazan a ocupat primul loc în rândul orașelor din Districtul Federal Volga în ceea ce privește locuințele comandate: în total, au fost puse în funcțiune peste 508 mii de metri pătrați. m.

În 2014, procentul de cumpărare de apartamente în clădiri noi a crescut - aproximativ 40% din tranzacțiile din Kazan sunt efectuate cu implicarea fondurilor ipotecare. Creditele ipotecare tind să fie luate pe termen lung, așa că debitorii sunt înțelepți să aleagă case mai noi.

Datele lui Rosreestr pentru Republica Tatarstan demonstrează: în cele șase luni ale anului 2014, în republică au fost înregistrate 45,3 mii de contracte, adică cu 11% mai mult decât în ​​aceeași perioadă a anului trecut. Dintre acestea, 65% - locuințe, 22% - terenuri, 13% - spații nerezidențiale.

Creșterea cererii a determinat și prețurile pe piață: în prima jumătate a anului, prețurile imobiliarelor din oraș au crescut mai repede decât de obicei (în interval de 6-8% în primele șase luni pe piața primară).

Potrivit „Serverului imobiliar din Kazan și Republica Tatarstan”, costul mediu pe metru pătrat până în iulie 2014 a fost de 67,5 mii de ruble pe piața secundară de locuințe, 50,7 mii de ruble pe piața primară de locuințe și, în special, pe piața imobiliară primară. Situația actuală pe Pe piața imobiliară din Kazan, liderii-dezvoltatori sunt Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Real Estate, Tatstroyinvest și au propus următoarele prețuri pentru imobilul lor:

Tabel 2.1.1 Analiza comparativă a proiectelor de locuințe din Kazan pentru a doua jumătate a anului 2014

	Dezvoltator	Termen limită	Zona apartamentului	Preț, milioane de ruble
LCD „Orașul de smarald” (cartierul Privolzhsky)	"Unistroy"	Prima jumătate a anului 2014
LCD „Sovremennik” (districtul Novo-Savinovsky)	YIT Kazan	trimestrul IV 2014
LCD „Svetlaya Dolina” (raionul Sovetsky)	Ak Bars Real Estate	trimestrul IV 2014
Complexul rezidențial „Rainbow” (cartierul Kirovskiy)	„Tatstroyinvest”	trimestrul III 2014

Costul apartamentelor este de obicei afectat de locație: așa-numitul Hrușciov din districtul Vakhitovsky va fi mult mai scump decât același apartament din districtul Aviastroitelny sau Kirovsky. În plus, costul este afectat de starea generală a apartamentului, de numărul de etaje și de materialul din care este construită casa. În zonele îndepărtate ale orașului, stalinka și căminele pot sta inactiv luni de zile așteptând cumpărătorul lor.

Hrușciov cu o cameră cu o suprafață de 32 de metri pătrați. m în Kazan costă astăzi de la 1,9 milioane la 2,25 milioane de ruble, Leningrad (34 mp) - de la 2,2 la 2,8 milioane, "odnushki" a proiectului de la Moscova (30 mp) - de la 2,15 la 2,35 milioane.

O clădire Hrușciov cu două camere (43 mp) este estimată la 2,2-2,7 milioane de ruble, una Leningrad (51 mp) - de la 3 la 3,5 milioane, un proiect la Moscova - de la 2,4 la 3 milioane. Prețurile apartamentelor sunt următoarele: Hrușciov (56 mp) - 2,7-3,3 milioane de ruble, Leningrad (65 mp) - 3,4-3,8 milioane.

De asemenea, trebuie menționat faptul că fondul de locuințe al republicii la sfârșitul anului 2014. numără 1618 mii apartamente (inclusiv casele care sunt proprietate privată a cetățenilor), dintre care 1130,9 mii apartamente (69,9%) sunt situate în blocuri de locuințe. Dimensiunea medie a unui apartament este de 56,5 mp din suprafata totala. Fondul general de locuințe este în mod invariabil în majoritate covârșitor de proprietate privată.

Piața imobiliară în 2014 s-a dezvoltat activ în sectorul achiziționării de locuințe cu ajutorul creditelor ipotecare. Aproximativ jumătate din tranzacțiile imobiliare înregistrate au fost creditare ipotecare, ceea ce a dat impuls dezvoltării intensive a ramurii construcțiilor rezidențiale, de care unii dezvoltatori nu au omis să profite.

Pentru a prezice dezvoltarea pieței imobiliare din Kazan pentru 2015, să luăm în considerare dinamica prețurilor pentru închirierea și cumpărarea de locuințe.

Tabel 2.1.2 Dinamica prețurilor pentru închirierea unui apartament cu o cameră în Kazan în perioada 2011-2014

Pe baza tabelelor de mai sus, autorul a întocmit trei previziuni pentru dezvoltarea pieței imobiliare: optimiste, moderate și pesimiste. Prognoza optimistă s-a bazat pe faptul că inflația chiriilor va fi comparabilă cu inflația de consum, care este proiectată la 10% în 2015. Pe această bază, presupunem că nivelul de creștere a costului închirierii apartamentelor va fi la nivelul de 10% pe an.

O prognoză moderată este un nivel mediu de creștere între o prognoză optimistă și una pesimistă, prin care costul de închiriere și cumpărare a unui apartament în 2015 va scădea cu 10% pe an.

Prognoza pesimistă a fost făcută pe baza raționamentului că, dacă luăm în considerare criza din 2008-2009, când au avut loc procese similare (factorul costului banilor și impactul acestora asupra prețului imobilului rezidențial, precum și odată cu scăderea rublei), costul de închiriere și cumpărare a unui apartament a scăzut cu 30%.

Tabelul 2.1.4 Prognoza moderată pentru închirierea și cumpărarea unui apartament cu ajutorul creditării ipotecare în Kazan pentru 2015

		Prognoza (-10%)			Prognoza (-10%)

Prognoza moderată spune că închirierea și cumpărarea unui apartament cu ajutorul creditului ipotecar va scădea în medie cu 10% față de anul precedent.

Tabel 2.1.5 Prognoza optimistă pentru închirierea și cumpărarea unui apartament cu ajutorul creditării ipotecare în Kazan pentru 2015

	rub./kV m.			RUB/ mp
		Prognoza (+10%)			Prognoza (+10%)

Prognoza optimistă presupune o creștere a chiriilor și a plăților ipotecare cu 10%, ținând cont de inflație.

Tabelul 2.1.6 Prognoza pesimistă pentru închirierea și cumpărarea unui apartament cu ajutorul creditării ipotecare în Kazan pentru 2015

		Prognoza (-30%)			Prognoza (-30%)

Potrivit unei previziuni pesimiste, creditele pentru chirie si ipotecare ar trebui sa scadă cu 30% anul viitor.

Pe baza previziunilor și tabelelor, precum și a dinamicii considerate a prețului de achiziție și a dinamicii prețului de închiriere, putem spune că prețurile de pe piața de închiriere a locuințelor anul viitor vor fi extrem de instabile și, probabil, vor varia de la 12.700 de mii de ruble la 15 600 de mii de ruble, iar pe piața de cumpărare cu ajutorul creditării ipotecare de la 45.000 de mii de ruble. până la 70.576 mii de ruble.

Potrivit autorului, o prognoză pesimistă ar trebui considerată scenariul cel mai probabil pentru desfășurarea evenimentelor. Din analiza comparativă de mai sus, se poate observa că prețurile de pe piața imobiliară sunt extrem de volatile din următoarele motive:

1.) impactul sancțiunilor occidentale;

Sancțiunile occidentale au intrat în vigoare într-un moment în care Rusia avea cel mai mare ritm și volum de construcție de locuințe, cel mai mare număr de credite ipotecare luate de persoane fizice și cele mai accesibile dobânzi la acestea.

Consecințele sancțiunilor pe piața imobiliară pot fi împărțite în două categorii: ce s-a întâmplat și ce se așteaptă.

Printre evenimentele demne de remarcat:

1. Investitorii străini amână implementarea proiectelor de dezvoltare în Rusia (pe diverse segmente de piață) până la rezolvarea situației din Ucraina.

2. Băncile analizează cu mai multă atenție noile proiecte de dezvoltare.

3. Imobilul ca activ (în special imobil rezidențial - apartamente pe piețele primare și secundare) și-a sporit atractivitatea pentru investitorii privați.

În ceea ce privește consecințele așteptate ale sancțiunilor pe piața imobiliară, putem spune următoarele:

1. Se așteaptă ca băncile să crească ratele dobânzilor la creditele de consum și ipotecare din cauza creșterii costului fondurilor de pe piață. În același timp, o serie de bănci pot limita în mod independent activitatea debitorilor de credite ipotecare prin stabilirea unor rate ale dobânzilor artificial ridicate.

2. Scăderea volumului de finanțare a proiectelor de dezvoltare a investițiilor de către bănci poate determina o scădere a volumului construcțiilor noi în 2015.

3. Piața locuințelor de închiriere poate pierde o audiență formată din străini care lucrează în Rusia în baza unui contract sau în companii occidentale, a căror activitate poate scădea semnificativ pe perioada sancțiunilor. (Autoarea va observa, de asemenea, că, în același timp, pe piața locuințelor de închiriere pot apărea procese opuse: dacă valoarea imobilului scade, atunci băncile vor trebui să majoreze ratele dobânzilor la creditele ipotecare. Acest lucru va reduce semnificativ puterea de cumpărare a cetăţeni, ceea ce va duce la o creştere a numărului de chiriaşi).

4. Cele mai mari bănci rusești au mai multe șanse să continue să acorde împrumuturi proiectelor de dezvoltare care se află în stadiul activ/final de pregătire pentru construcție.

2.) influența factorului valutar;

Prima abordare: impactul cursului de schimb asupra pieței imobiliare.

Un element important al relațiilor economice asociate cu achiziționarea de locuințe este cursul de schimb. Cursul de schimb are impact asupra diverșilor indicatori care leagă cumpărătorul și vânzătorul pe piața imobiliară. Cursul de schimb este raportul dintre două unități monetare pe piața valutară, care se formează în funcție de cererea și oferta unei anumite monede, precum și de o serie de alți factori.

În funcție de raportul dintre cerere și ofertă a unei anumite monede, cursul de schimb este cel mai adesea determinat, motiv pentru care nu poate fi o valoare constantă, deoarece cererea și oferta de pe piața valutară sunt în continuă schimbare.

A doua abordare: impactul prețurilor locuințelor asupra monedei naționale.

Există o relație directă între prețul imobilului și cursul de schimb al monedei naționale; atunci când valoarea imobilului scade, scade și cursul de schimb al monedei naționale. Această dependență se datorează faptului că, de regulă, o scădere a costului locuinței indică procese nefavorabile în economie - o creștere a șomajului, o scădere a puterii de cumpărare a populației. Toate acestea duc la o scădere a cererii de bunuri imobiliare.

Pe baza celor de mai sus, în condițiile actuale ale pieței imobiliare, prima abordare va fi mai reflectată. A doua este cea mai probabilă dată fiind dezvoltarea stabilă a economiei.

3.) influenţa factorilor socio-demografici.

Este general acceptat că formarea nevoilor pe piață nu poate fi controlată. Cu toate acestea, nevoile apar și se schimbă după anumite modele, o parte importantă din care este mentalitatea, modul de viață al populației. Dintre aceștia, luăm în considerare mai detaliat următorii factori cei mai importanți, în opinia autorului:

1. Numărul de locuitori ai unei aşezări are un impact semnificativ asupra structurii consumului, în primul rând datorită unui nivel mai ridicat al veniturilor în aşezările mari.

2. Comportamentul consumatorului este influențat și de criterii situaționale. În prezent, acestea includ activitatea statului care vizează stimularea dezvoltării construcției de locuințe prin creșterea disponibilității diferitelor programe sociale, în special:

Capital de maternitate (program valabil până în 2016 inclusiv);

ipoteca militară;

Ipoteca sociala;

Ipoteca în cadrul programului Young Family etc.

3. În vara anului 2014, statul a adus modificări regulilor de creditare ipotecară. La 25 iulie, a intrat în vigoare Legea nr. 169-FZ „Cu privire la modificările la articolele 31 și 61 din Legea federală „Cu privire la ipoteca (gajul imobiliar)”. Modificările legislative conțin două puncte importante. În primul rând, băncile își vor putea asigura riscurile financiare în cazul în care trebuie să execute silite garanția și valoarea acesteia este mai mică decât valoarea datoriei. Al doilea - disponibilitatea unei astfel de asigurări (de la bancă sau de la împrumutat) îl scutește pe împrumutat de plățile ulterioare ale împrumutului. La fel se întâmplă și în cazul falimentului asigurătorului care a emis o astfel de asigurare.

Rezumând cele de mai sus, credem că se poate spune că impunerea de sancțiuni va avea cu siguranță un impact negativ asupra tuturor domeniilor economiei ruse. În ceea ce privește piața imobiliară, trebuie menționat că, din cauza sancțiunilor, ratele creditelor ipotecare sunt în creștere și acest segment al pieței imobiliare va pierde un număr semnificativ de consumatori. Dar pe acest fond, piața de închiriere, dimpotrivă, este capabilă să-și mărească aria de distribuție. Astfel, acea parte a populației care a plănuit anterior să cumpere locuințe pe baza unui credit ipotecar poate abandona această idee în favoarea unui mecanism de închiriere, adică. va fi mai profitabil să închiriem locuințe la prețuri relativ stabile (prețul de închiriere proiectat este de la 10.000 la 15.600 de ruble/lună, în funcție de natura prognozei) decât să solicitați o ipotecă în condiții de instabilitate valutară (de exemplu, ca din 24 martie 2015, raportul dintre dolar și rublă este de 1/58, 28, iar la 14.03.2015 era de 1/61,32)

Acum există o creștere bruscă pe întreaga piață imobiliară în ansamblu, aceasta se datorează faptului că, din cauza aprecierii dolarului, oamenii tind să-și vândă banii în imobiliare, dar această tendință nu poate fi pe termen lung și promițătoare, pentru că. Consumatorii sunt nevoiți să întreprindă astfel de acțiuni de tensiunea constantă asupra cursului de schimb, care poate duce în cele din urmă la inflație sau, mai mult, la prăbușirea sistemului monetar rus.

Factorul socio-demografic, desigur, nu are un impact atât de mare asupra pieței imobiliare precum, de exemplu, factorul valutar, dar fără ele, piața imobiliară, în principiu, nu poate exista ca atare, întrucât viteza, volume de construcție, ipoteci, chirie etc. sunt determinate tocmai pe baza unei analize a diverșilor factori, în mare parte neeconomici. Rata natalității, populația, venitul mediu al unei persoane, numărul de familii tinere și alți indicatori sociali - acestea sunt cele mai comune idei despre piața imobiliară și potențialul de dezvoltare al țării.

În general, piața imobiliară rezidențială este o combinație de mulți factori economici și non-economici, care, fie individual, fie în combinație, oferă o idee despre situația economică dintr-un anumit segment de piață.

Cele trei previziuni prezentate de autor reflectă esența economică a influenței diverșilor factori asupra mecanismelor de achiziție a locuințelor. În condițiile unei situații economice instabile în țară, este imposibil să vorbim cu deplină încredere despre eficacitatea sau ineficiența gestionării imobiliare, totuși, așa cum au arătat studiile, segmentul pieței imobiliare - piața imobiliară, rămâne cea mai fundamentală în raport cu alte elemente ale economiei și datorită fondurilor strânse, poate manevra relativ lin între mediul extern în schimbare.

2.2 EVALUAREA PERFORMANȚEI GESTIUNII PROPRIETĂȚII BIROURILOR

Pe piața imobiliară comercială, și anume pe segmentul imobiliar de birouri, în opinia noastră, s-au format trei sectoare direcționale:

Primul sector – include birouri prestigioase care îndeplinesc standardele internaționale pentru spațiile administrative. De aici putem concluziona că chiria în astfel de spații este adesea foarte mare. Acesta devine principalul motiv pentru care unii antreprenori ruși închiriază birouri de primă clasă în străinătate la prețuri mai accesibile.

În al doilea sector, am inclus birouri care sunt situate în spații bine finisate și echipate, iar recent a devenit populară practica achiziționării de apartamente mari cu reparații ulterioare de înaltă calitate. Aici, plățile de închiriere sunt destul de acceptabile pentru companiile care operează cu succes. Există o cerere activă constantă în acest sector.

Ca al treilea sector, am definit spații în clădirile fondului nerezidențial municipal și departamental, întreprinderi de stat (în principal instituții științifice), întreprinderi cooperative și private. Acestea sunt spații fără finisare și reparații, precum și alte servicii conexe. Chiriile aici de obicei nu sunt deloc mari.

În opinia noastră, libertatea antreprenoriatului duce la crearea din ce în ce mai multe noi structuri de afaceri, care, în primul rând, vor avea nevoie de premise pentru funcționarea lor, ceea ce înseamnă că piața spațiilor de birouri are o perspectivă de dezvoltare mai mult decât bună.

Orez. 2.2.1 Raportul claselor de centre de afaceri din Kazan la sfârșitul anului 2014

Piața imobiliară de birouri din Kazan include centre de afaceri de înaltă calitate din toate cele trei clase: A, B și C. La sfârșitul anului 2014, furnizarea orașului cu imobiliare de birouri de înaltă calitate este de 183 mp. m la 1.000 de locuitori.

Birourile de categoria B sunt similare în majoritatea caracteristicilor cu birourile de clasa A, cu toate acestea, ele nu sunt la fel de prestigioase, au o locație mai puțin favorabilă și nu o gamă atât de largă de servicii ca birourile de clasa A. Spectacole de practică - la categoria clasa B, uneori trec birourile de cea mai înaltă categorie. Acest lucru se întâmplă, de exemplu, după câțiva ani de utilizare intensivă. Factorul standardelor de calitate joacă, de asemenea, un rol important aici. Tehnologiile sunt într-o dinamică constantă, așa că ceea ce obișnuia a fost „cele mai recente” trece treptat în categoria „noi”.

Oferta totală de spații de birouri în orașul Kazan este de peste 410.000 mp. Dintre acestea, aproximativ 210 mii de metri pătrați. m se referă la o propunere de calitate.

Așa cum este corect, în orașele mari, cererea pentru spații de birouri de înaltă calitate rămâne stabilă. Marea majoritate a centrelor de afaceri de clasa „A” din Kazan au o ocupare de aproape 100%, și anume centre de afaceri precum: „Business Center Suvar Plaza”, „Korston”, „Business Park Idea”. Obiectele din clasa „B” au, de asemenea, un grad de ocupare destul de mare, acesta variind de la 85% la 90%. Vorbind despre cererea de spații de birouri, ar trebui să menționăm faptul că recent a existat o tendință de mutare a activității de afaceri la periferia Kazanului. Acest lucru este influențat cel mai mult de factori precum: accesibilitatea insuficientă la transport (blocuri de trafic), lipsa locurilor de parcare sau plata acestora.

Documente similare

Conceptul de imobil municipal. Fundamentele funcționării pieței imobiliare. Principalele direcții de informatizare a procesului de management imobiliar. Informații utilizate pentru administrarea proprietății. Sistem informatic de inregistrare imobiliara.

rezumat, adăugat 30.10.2010


Probleme moderne ale managementului proprietății municipale în Federația Rusă. Baza instituțională pentru gestionarea bunurilor imobiliare municipale. Analiza practicii curente din Orsk. Probleme organizatorice de delimitare a imobilelor municipale în funcție de scopurile activității.

teză, adăugată 18.11.2013


Esența, funcțiile, metodele și nivelurile de management al proprietății. Analiza pieței imobiliare comerciale din Samara. Scurtă descriere a centrului comercial și de divertisment „MegaCity”, politica sa de închiriere. Analiza sistemului de management al dezvoltării imobiliare comerciale la întreprindere.

lucrare de termen, adăugată 18.10.2011


Concepte de bază ale pieței imobiliare, segmentarea acesteia. Planificarea și contabilizarea costurilor pentru funcționarea proprietății. Analiza mediului de marketing al companiei OOO „Diol”. Aplicarea practică a tehnicilor de management imobiliar, optimizarea formelor și metodelor.

lucrare de termen, adăugată 22.07.2011


Esența, conceptul și principalele tipuri de management al proiectelor de dezvoltare imobiliară. Conceptul de proiect de dezvoltare și principalele caracteristici ale managementului imobiliar comercial. Justificare financiară și economică a proiectului. Analiza pietei imobiliare comerciale.

lucrare de termen, adăugată 25.03.2011


Criterii de evaluare a eficacității. Metoda de clasificare de planificare și evaluare a performanței. Un set cuprinzător de criterii pentru eficacitatea sistemului de management. Indicatori de performanta. Îmbunătățirea eficienței sistemului de management al producției.

rezumat, adăugat la 05.08.2002


Conceptul de evaluare a eficacității managementului. Factori de evaluare a eficacității managementului. Criterii şi indicatori ai eficienţei managementului. Evaluarea economică a eficienţei. Indicatori ai eficienței economice. Îmbunătățirea eficienței managementului.

rezumat, adăugat 26.07.2008


Concepte și principii de construire a unui sistem de management, metode de evaluare a eficacității acestuia. Scurtă descriere a industriei, întreprinderii și analizei SWOT a SRL „Kvinta”. Evaluarea eficacității sistemului de management existent, dezvoltarea metodelor de îmbunătățire a acestuia.

teză, adăugată 06.04.2011


Aspecte teoretice și locul evaluării performanței în sistemul de management al personalului. Abordări de bază ale certificării personalului. Analiza sistemului de evaluare a angajaților întreprinderii și propuneri de îmbunătățire a acestuia pe exemplul Trade House „Rosvestalko” LLC.

lucrare de termen, adăugată 18.03.2011


Sisteme de management în organizațiile de servicii. Sistemul de management al personalului al organizației. Indicatori pentru evaluarea eficacității sistemului de management al personalului al organizației. Caracteristici generale ale organizarii si strategiei de dezvoltare. Evaluarea eficacității activităților.

În urma derulării acestei lucrări de cercetare au fost identificate următoarele propuneri de îmbunătățire a pieței imobiliare rezidențiale. Adesea, un rol important în formarea costului de 1 pătrat. m. de spațiu de locuit are o influență directă asupra cumpărătorului sau vânzătorului agent imobiliar. Necinstea și utilizarea intereselor personale ale angajaților organizațiilor intermediare duce la o creștere artificială a prețurilor pentru bunurile imobiliare rezidențiale. Astfel, piața secundară a locuințelor trece adesea pur și simplu dincolo de controlul autorităților locale, deoarece se află sub jurisdicția companiilor imobiliare. Și doar un mic procent din apartamentele propuse pe piața imobiliară secundară sub influența administrației orașului. Tragând o concluzie din cele de mai sus, aș dori să spun că în condițiile crizei financiare, în acest sens, este necesar un control din partea administrațiilor locale. Acest lucru se datorează cererii destul de mari de locuințe și astfel un procent mare din profiturile din revânzarea locuințelor secundare este obținut de micile agenții imobiliare. De asemenea, aș dori să atrag atenția îndeaproape a organismelor de autoguvernare și a diviziunilor sale structurale asupra creșterii costului locuințelor. Deoarece piața imobiliară este în proces de redresare din criză, iar prețurile locuințelor încep să crească vertiginos din cauza cererii mari. Odată cu înăsprirea condițiilor de licitație pentru achiziționarea de terenuri pentru construcții rezidențiale individuale, companiile mici ar trebui să fie forțate să iasă de pe piață, căutând să obțină profituri mari fără îndeplinirea corespunzătoare a termenilor contractelor. De asemenea, pe drumul spre îmbunătățirea pieței imobiliare din Omsk, este necesară îmbunătățirea cadrului de reglementare și legal. Acest lucru va duce la o scădere a ritmului de creștere a prețurilor la imobilele rezidențiale și la egalizarea acestora cu nevoile reale ale pieței.

Pe drumul către o piață imobiliară perfectă, este necesar să se creeze servicii care să mențină un control strict asupra acestui tip de documentație. Combinația tuturor măsurilor de mai sus va ajuta piața imobiliară din Omsk să iasă din criză în cel mai scurt timp posibil și să îmbunătățească condițiile de control al cifrei de afaceri a apartamentelor de pe această piață.

Concluzie

În acest proiect de absolvire a fost efectuată o analiză profundă a situației actuale de pe piața secundară de locuințe din Omsk. Totodată, a fost studiată starea naturală și ecologică a orașului, precum și factorii sociali și economici care au un impact direct asupra formării locuințelor secundare.

De asemenea, a studiat capacitatea pieței imobiliare rezidențiale, cererea și oferta pe piața secundară în perioada 2009-2012.

A fost efectuată o analiză detaliată a propunerilor de pe piața secundară a locuințelor. Au fost elaborate posibile metode de îmbunătățire a pieței imobiliare rezidențiale în condițiile crizei economice. Sunt luate în considerare perspectivele de dezvoltare a pieței imobiliare rezidențiale.

Relevanța studiului este subliniată de faptul că viitorul orașelor este în mare măsură asociat cu dezvoltarea pieței imobiliare rezidențiale. Din moment ce piata imobiliara rezidentiala i.e. Piața locuințelor este una dintre cele mai importante piețe, are un impact direct asupra vieții societății, deci starea celorlalte componente ale vieții societății depinde de starea acesteia.

Scopul proiectului de absolvire este pe deplin realizat. În conformitate cu obiectivul, au fost rezolvate următoarele sarcini:

Au fost studiate prevederile științifice și metodologice ale marketingului imobiliar rezidențial în orașul Omsk;

Se are în vedere cadrul legislativ și de reglementare pentru dezvoltarea marketingului imobiliar rezidențial în orașe;

Au fost dezvoltate principalele direcții de îmbunătățire a pieței imobiliare rezidențiale;

Sunt avute în vedere condițiile de asigurare a siguranței vieții în timpul lucrărilor de evaluare;

Se efectuează analiza deciziilor de mediu în evaluarea factorilor care acordă atenție naturii orașului.

Introducere

Capitolul 1. Bazele teoretice ale evaluării imobiliare

1.2 Clasificarea obiectelor imobiliare

1.3 Tipuri de valori de proprietate

1.4 Principii de bază ale evaluării imobiliare

1.5 Factori care afectează valoarea proprietății

Capitolul 2. Evaluarea unui imobil rezidential

2.2 Evaluarea proprietății rezidențiale folosind abordarea veniturilor

2.3 Evaluarea imobilelor rezidențiale prin compararea vânzărilor de analogi

2.4 Evaluarea proprietății folosind abordarea costului

2.5 Coordonarea rezultatelor evaluării imobiliare

Capitolul 3. Sugestii pentru îmbunătățirea metodelor de evaluare imobiliară

Concluzie

Lista literaturii și surselor utilizate

Aplicație

INTRODUCERE

Printre elementele unei economii de piață, un loc aparte îl ocupă imobilul, care acționează ca mijloc de producție (teren, administrativ, industrial, depozit, retail și alte clădiri și spații, precum și alte structuri) și un obiect sau obiect de consum (terenuri, cladiri rezidentiale, cabane, apartamente, garaje).

Imobilul este baza existenței personale pentru cetățeni și servește drept bază pentru activitatea economică și dezvoltarea întreprinderilor și organizațiilor de toate formele de proprietate. În Rusia, există o formare și o dezvoltare activă a pieței imobiliare și un număr tot mai mare de cetățeni, întreprinderi și organizații sunt implicați în tranzacții imobiliare.

Datorită interacțiunii constructive dintre stat și evaluatori, procesul de evaluare a proprietăților din ultimii ani a devenit mult mai civilizat în comparație cu vremurile în care o evaluare independentă în Rusia era abia la început. Astăzi, activitățile evaluatorilor sunt reglementate de legea federală și standardele relevante în domeniul evaluării.

Scopul tezei este de a elabora propuneri de îmbunătățire a metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare rezidențiale.

Pentru a atinge acest obiectiv, este necesar să rezolvați următoarele sarcini:

Descrieți esența evaluării locuințelor;

Caracterizarea abordărilor metodologice ale evaluării imobiliare;

Evaluați proprietățile imobiliare rezidențiale folosind o abordare bazată pe cost, comparativ și cu venituri;

Efectuează o analiză comparativă a rezultatelor evaluării;

Elaborați propuneri de îmbunătățire a metodologiei de evaluare a bunurilor imobiliare rezidențiale.

Obiectul cercetării în cadrul tezei este evaluarea bunurilor imobiliare rezidențiale, iar subiectul cercetării îl constituie metodele și abordările de evaluare a imobilelor rezidențiale.

Baza metodologică a cercetării efectuate în lucrarea de teză o constituie lucrările științifice ale autorilor autohtoni și străini în domeniul evaluării imobiliare S.V. Gribovsky, E.I. Tarasevich, M.A. Fedotova, D. Fridman.

În primul capitol al tezei „Poziția metodologică de apreciere a valorii imobilelor” au fost dezvăluite tipurile de valoare a bunurilor imobile, clasificarea acestora. Sunt luate în considerare factorii care influențează valoarea obiectelor imobiliare, precum și principiile de bază ale evaluării imobiliare.

Al doilea capitol „Evaluarea bunurilor imobiliare rezidențiale” prezintă rezultatele evaluării unui obiect imobiliar - un apartament cu două camere situat în districtul Zaeltsovsky din Novosibirsk - folosind o abordare a veniturilor și comparative, precum și rezultatele calculării salvarii. valoarea proprietatii.

Al treilea capitol „Sugestii pentru îmbunătățirea metodelor de evaluare a imobilelor rezidențiale” prezintă principalele direcții de îmbunătățire a abordărilor existente în evaluarea imobiliarelor rezidențiale.




Capitolul 1

1.1 Necesitatea unei evaluări independente a locuinței

Evaluarea este știința analizei economice aplicate, a cărei sarcină principală este stabilirea prețului cel mai probabil pentru vânzarea sau cumpărarea unui activ (bunuri) pe baza unei analize a dinamicii forțelor cererii și ofertei pentru acest activ în piata relevanta. Din punct de vedere formal, prețul cel mai probabil este stabilit pe baza modelării unui anumit set de factori de cerere și a unui set de factori de ofertă.

În prezent, activitățile de evaluare imobiliară sunt reglementate de Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” din 06.08.98 nr. 135 - FZ.

Situația actuală de pe piața imobiliară contribuie la dezvoltarea activă a evaluării imobiliare în țara noastră.

Piata imobiliara este in prezent una dintre cele mai dinamice piete din tara noastra, unul dintre cele mai atractive obiecte de investitii. Devine foarte important chiar acum, când situația din lume este foarte instabilă: experții nu pot da previziuni precise despre prețul petrolului, prevăd o depreciere a dolarului, - imobiliare rămâne practic singurul garant al siguranței economiilor.

Principalele direcții de dezvoltare a evaluării rusești pot fi determinate pe baza listei de operațiuni în care este necesară evaluarea obiectelor imobiliare. Trebuie remarcat faptul că această listă este în continuă extindere.

Este necesară o evaluare obiectivă a diferitelor tipuri de valori (piață, investiții, garanții, asigurări, impozabile și altele) ale bunurilor imobiliare:

La cumpărare, vânzare sau închiriere;

La corporatizarea întreprinderilor și la redistribuirea cotelor de proprietate;

Atragerea de noi acționari și emiterea suplimentară de acțiuni;

La evaluarea cadastrală în scopul impozitării obiectelor imobiliare: clădiri și terenuri;

Pentru asigurarea imobiliara;

Când împrumuturile garantate cu bunuri imobiliare;

La realizarea de obiecte imobiliare ca aport la capitalul autorizat al întreprinderilor și organizațiilor;

La dezvoltarea proiectelor de investiții și atragerea de investitori, inclusiv străini;

La lichidarea obiectelor imobiliare;

La executarea dreptului de moștenire, o sentință judecătorească;

În alte tranzacții legate de vânzarea drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobiliare.

Există trei abordări principale ale evaluării proprietății:

Metoda costului: se estimează costul reproducerii complete sau costul înlocuirii integrale a proprietății care se evaluează, apoi se scade valoarea deprecierii estimate a clădirilor și structurilor și se adaugă valoarea terenului ca liber. Această abordare poate fi necesară atunci când evaluarea unui obiect în scopul impozitării proprietății sau sechestrului proprietății necesită separarea valorii clădirilor și structurilor de valoarea terenului. Se folosește și în scopuri de impozit pe venit și contabilitate: amortizarea clădirilor și structurilor este dedusă din venitul impozabil. Alte situatii de aplicat:

Studiu de fezabilitate pentru constructii noi,

Determinarea opțiunii de utilizare optimă și eficientă a terenului,

Actualizați,

Negocierea finală a prețului

Clădiri pentru scopuri instituționale și speciale,

Scopurile asigurării.

Metoda de comparare a pieței: estimarea valorii de piață a unei proprietăți pe baza tranzacțiilor recente cu proprietăți similare. Se presupune că un investitor sau un cumpărător rațional nu va plăti mai mult pentru o anumită proprietate decât ar costa să achiziționeze o altă proprietate similară cu aceeași utilitate.

Metoda venitului: valoarea unei proprietăți este determinată de valoarea, calitatea și durata perioadei de primire a beneficiilor pe care se așteaptă să le aducă această proprietate în viitor.

În Rusia, în ultimii ani, metoda costului a fost larg răspândită în evaluarea valorii obiectelor. Mai mult, utilizarea sa a fost declarată de Guvern la elaborarea programelor de reevaluare a proprietăților. Acest lucru a condus la faptul că costul mijloacelor fixe, imobiliare a fost foarte subestimat. Acum este de o importanță deosebită procesul de reevaluare a unor astfel de obiecte, care se poate face pe baza metodei de evaluare a pieței.

Până în prezent, numărul organizațiilor de evaluare de pe piața rusă este semnificativ. La sfârșitul anului 2004, peste 9.000 de companii și PBOYuL din Rusia au licențe de stat pentru a desfășura activități de evaluare. Acum piața este reglementată de Ministerul Dezvoltării Economice, dar de la 1 ianuarie 2006 este în curs de trecere la autoreglementare.

În stadiul actual, piața de evaluare se caracterizează prin creșterea concurenței, îmbunătățirea calității și reducerea costului serviciilor. În special, cererea de evaluare pentru a reflecta activele în situațiile financiare în conformitate cu IAS, US GAAP sau standardele de contabilitate rusești este în continuă creștere; evaluarea valorii activelor necorporale pentru a determina eficacitatea strategiilor de marketing și de brand; evaluare în scopul efectuării de tranzacții de cumpărare și vânzare, închiriere de active, fuziuni și achiziții și alte tranzacții pentru transferul dreptului de proprietate și al altor drepturi de proprietate; evaluare în scopuri de asigurare, emisiune suplimentară de acțiuni sau răscumpărare de acțiuni în timpul privatizării întreprinderilor de stat; evaluare în scopul împrumutului garantat cu proprietate etc.

Potrivit rezultatelor unui studiu al agenției de rating Expert RA, cele mai solicitate servicii în ultimul an și jumătate au fost serviciile de evaluare imobiliară și de afaceri în general. Ponderea acestor zone în structura globală a pieței a reprezentat 34,3%, respectiv 32,1%.

1.2 Clasificarea obiectelor imobiliare

Evaluarea bunurilor imobiliare este de interes în primul rând pentru obiectele care circulă activ pe piață ca produs independent. În prezent, în Rusia, acestea sunt apartamente și camere, spații de birouri și clădiri de birouri, clădiri rezidențiale suburbane cu terenuri, terenuri libere pentru dezvoltare și (sau) în alte scopuri. Obiectele imobiliare includ și zăcăminte minerale, a căror piață rusă nu a fost încă formată. Mai jos avem în vedere principiile generale de clasificare a obiectelor imobiliare.

Prima categorie de obiecte imobiliare. Termenul „imobiliar” în cazul nostru se referă la orice produs care este legat rigid de o bucată de teren, transferul acestuia în alt loc este imposibil fără distrugerea și pierderea valorii de consum. Formularea propusă urmărește promovarea unei abordări diferențiate a evaluării diverselor categorii de obiecte imobiliare, ținând cont de cele mai semnificative caracteristici ale acestora, de caracteristicile cifrei de afaceri comerciale, de structura și amploarea piețelor în cadrul cărora se desfășoară procesele de cumpărare și vânzare imobiliare. Deoarece o varietate de condiții și combinațiile lor afectează evaluarea unei proprietăți, pentru clasificare (grup) a fost folosită metoda „arborele caracteristicilor”. O astfel de clasificare (grupare) este pe mai multe niveluri. La fiecare nivel, se desfășoară pe baza proprie, cu posibilele diferențe ale acestora la același nivel, dar de-a lungul diferitelor „ramuri”. În același timp, adâncimea (numărul de niveluri) clasificării este mai mare pentru acele ramuri pe care se află obiecte mai reprezentative (din punct de vedere al evaluării lor).

Fiecare nivel are propriul nume și un set de valori recomandate pentru atributul de clasificare corespunzător.

1. Originea.

2. Numirea.

3. Scară.

3.1 Suprafețe de teren.

3.2. Loturi de teren separate.

3.3. Complexe de clădiri și structuri (așezare cabană, microdistrict, hotel, sanatoriu etc.)

3.3.1. Cladire de locuit multi-apartament.

3.3.2. Casă de locuit unifamilială (conac, cabană).

3.3.3. Secțiune (intrare).

3.3.4. Etajul in sectiune.

3.3.5. Apartament.

3.3.6. Cameră.

3.3.7. Căsuță de vară.

3.4. complex de clădiri administrative.

3.4.1. Clădire.

3.4 Spații sau părți de clădiri (secțiuni, etaje).

4. Gata de utilizare.

4.1. Gata.

4.2. Necesită reconstrucție sau reparații majore.

4.3. Necesită finalizarea construcției.

Deoarece piața de apartamente este în prezent cel mai dezvoltat sector al pieței imobiliare din Rusia, este logic să ne concentrăm pe studierea acestui sector special pentru a dezvolta abordări metodologice de bază pentru evaluarea valorii imobiliare.

În piața vestică formată se adoptă o alta, care diferă de clasificarea obiectelor imobiliare propusă mai sus în categoriile A, B și C.

Este împărțit în următoarele clase:

1) Imobile specializate, adaptate la desfășurarea unei anumite afaceri și vândute de obicei împreună cu afacerea.

Exemple: rafinării de petrol, uzine chimice, ateliere de amplasare de mașini și echipamente; clădiri care, datorită amplasamentului, dimensiunii, construcției lor, nu sunt niciodată vândute sau închiriate unui terț pe piață.

2) Imobile nespecializate - clădiri obișnuite - magazine, birouri, fabrici, depozite, care de obicei sunt vândute sau închiriate.

Clasificarea obiectelor imobiliare după diverse caracteristici (criterii) contribuie la o cercetare mai reușită a pieței imobiliare și facilitează dezvoltarea și aplicarea metodelor de estimare a valorii diverselor categorii de imobile. În procesul de clasificare, se disting grupuri separate de bunuri imobiliare, ceea ce determină posibilitatea unor abordări uniforme ale evaluării acestora.

1.3 Tipuri de valori de proprietate

În etapa inițială a evaluării imobiliare, expertul evaluator se confruntă întotdeauna cu problema dificilă a alegerii tipului de valoare pentru calculele de evaluare. Această alegere depinde de mulți factori (natura obiectului și funcțiile de evaluare) și determină alegerea ulterioară a metodei de evaluare a acestei proprietăți. Dacă evaluarea imobiliară se efectuează în scopul obținerii unui împrumut ipotecar (împrumuturi garantate cu proprietăți imobiliare), este important ca evaluatorul să aibă informații fiabile despre prețul de vânzare cel mai probabil al acestui imobil dacă împrumutatul (proprietarul proprietății) ) nu rambursează datoria (împrumutul). La evaluarea proprietății imobiliare în scopuri fiscale în țările occidentale, se utilizează valoarea de piață sau de înlocuire a proprietății, pe baza costului de reproducere al acesteia din urmă. La evaluarea obiectelor de reconstruit, de regulă, se alege valoarea investiției, adică. valoarea proprietății pentru un anumit investitor.

La evaluarea clădirilor cu destinație specială, a imobilelor din sectoarele „pasive” ale pieței imobiliare, atunci când nu există suficiente informații pentru a determina valoarea de piață, precum și la evaluarea în scopul asigurării imobiliare, a costului de înlocuire sau se utilizează costul de înlocuire.

Pretul din magazin

În condițiile economice de piață, cel mai comun tip de valoare a imobilului este valoarea de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil pe care o proprietate ar trebui să-l atingă pe o piață competitivă și deschisă în toate condițiile de comerț echitabil, acțiuni conștiente din partea vânzătorului și cumpărătorului și fără influența stimulentelor ilegale.

Se înțelege că într-o tranzacție de vânzare cumpărare, transferul drepturilor de la vânzător către cumpărător este supus următoarelor condiții.

1. Motivația cumpărătorului și a vânzătorului sunt tipice, adică. ele operează fără presiuni nejustificate sau circumstanțe extraordinare de viață.

2. Ambele părți sunt bine informate, consultate și acționează, în opinia lor, ținând cont de interesele lor maxime.

3. Proprietatea a fost scoasă la vânzare pe piață pentru o perioadă suficientă de timp (suficient pentru ca potențialii cumpărători să se familiarizeze cu informațiile despre vânzarea imobilului și să ia o decizie de cumpărare a proprietății).

4. Plata a fost efectuată în condițiile de finanțare a tranzacției.

5. Pretul este normal, neafectat de conditiile specifice de finantare si vanzare.

Valoarea de piață a bunurilor imobiliare este altfel numită valoare de schimb - în contrast cu valoarea de utilizare (sau valoarea de utilizare), care reflectă valoarea obiectului pentru un anumit proprietar.

Conceptul de valoare de piata se bazeaza pe faptul ca un cumparator tipic de pe piata imobiliara are posibilitatea de a alege proprietati alternative. Valoarea de piata este obiectiva, independenta de dorintele participantilor individuali pe piata imobiliara si reflecta conditiile economice reale care se dezvolta pe aceasta piata.

Cost de utilizare (valoare de utilizare)

Valoarea de utilizare (valoarea de utilizare) reflectă valoarea unei proprietăți pentru un anumit proprietar care nu va pune proprietatea pe piața imobiliară. Evaluarea valorii de consum a unui obiect se face pe baza profilului existent al utilizării acestuia și a acelor parametri financiari și economici care au fost observați în preistoria funcționării obiectului și sunt prevăzuți în viitor.

Costul investiției

Conceptul de „valoare a investiției”, similar conceptului de „valoare de utilizare”, înseamnă valoarea proprietății pentru un anumit investitor care urmează să cumpere sau să investească în proprietatea evaluată. Calculul valorii investiției se face pe baza veniturilor așteptate de acest investitor și a ratei specifice de capitalizare a acestora. Valoarea investiției este de obicei calculată atunci când se evaluează un proiect de investiții sau un obiect generator de venituri pentru un anumit investitor. Acest tip de valoare este subiectiv.

Costul de înlocuire (costul de reproducere a unui obiect)

Costul de înlocuire (costul reproducerii unui obiect) este determinat de costurile în prețuri curente pentru realizarea unei copii exacte a obiectului evaluat, în starea lui „nouă” (fără amortizare), folosind aceleași soluții arhitecturale, construcție. structuri și materiale, precum și cu aceeași calitate a lucrărilor de construcție - montaj. În acest caz, se reproduc aceeași uzură a obiectului și aceleași neajunsuri în soluțiile arhitecturale pe care le-a avut obiectul evaluat.

costul de înlocuire

Costul de înlocuire este determinat de costurile în prețuri curente pentru construcția unei facilități care are o utilitate echivalentă estimată, dar construită într-un stil arhitectural nou, folosind standarde moderne de proiectare și materiale și structuri progresive, precum și echipamente moderne ale proprietății. . Astfel, costul de înlocuire este exprimat prin costurile de reproducere a unei copii exacte a obiectului, iar costul de înlocuire este exprimat prin costurile de creare a unui obiect al unui analog funcțional.

Valoarea asigurării

Valoarea asigurată este calculată fie pe baza costului de înlocuire, fie a costului de înlocuire a unui obiect care prezintă riscul de distrugere (sau distrugere). Pe baza valorii asigurate a obiectului se determină sumele asigurate, plățile de asigurare și dobânzile de asigurare.

Valoare în scopuri fiscale (valoare impozabilă)

Valoarea în scopul impozitării proprietății persoanelor juridice și persoanelor fizice se stabilește de către experți evaluatori acreditați pentru inspecții fiscale pe baza fie a valorii de piață, fie a valorii de înlocuire a imobilului, fie evaluarea se realizează formal conform metodologiei de reglementare. fără implicarea expertilor evaluatori.

Valoarea de lichidare

Valoarea de salvare este suma netă de bani pe care proprietarul imobilului o poate primi atunci când proprietatea este lichidată.

1.4 Principii de bază ale evaluării imobiliare

Principiile evaluării imobiliare pot fi grupate în următoarele patru grupe:

Principii bazate pe percepțiile de utilizare;

Principii legate de bunuri imobiliare (terenuri, clădiri, structuri);

Principii legate de mediul de piata;

Principiul celei mai bune și mai eficiente utilizări a proprietății.

Toate principiile considerate ale evaluării imobiliare sunt interconectate. La evaluarea unei proprietăți este necesar, dacă este posibil, să se țină cont de toate sau de principalele principii de evaluare pentru a obține o evaluare mai fiabilă și mai precisă a valorii proprietății.

Principiile utilizatorului

Principiile bazate pe percepțiile utilizatorilor includ principiile de utilitate, substituție și așteptare.

Principiul utilităţii este că orice proprietate are valoare doar dacă este utilă unui investitor şi poate fi folosită pentru implementarea anumitor funcţii sau nevoi personale, de exemplu, folosirea bunurilor imobiliare ca hotel, cafenea, birou, muzeu etc. .d. Utilitatea este capacitatea unei proprietăți de a satisface nevoile unui utilizator într-o anumită locație și pentru o anumită perioadă de timp.

Principiul substituției prevede că un cumpărător rațional (tipic) nu va plăti mai mult pentru o proprietate decât prețul minim practicat pentru o altă proprietate similară de aceeași utilitate. Valoarea maximă a obiectului evaluat este determinată de cel mai mic cost la care poate fi achiziționat un alt obiect similar cu utilitate echivalentă.

Principiul așteptării este legat de reprezentarea utilizatorului proprietății și spune: valoarea obiectului generator de venit este determinată de valoarea fluxului de numerar așteptat din utilizarea proprietății evaluate, precum și de suma așteptată din revânzarea acestuia. Este important pentru ce perioadă de timp va fi primit venitul așteptat, deoarece rubla investitorului de astăzi valorează mai mult decât rubla care va fi primită mâine.

Principii legate de cerințele pentru un teren, clădiri și structuri care se află pe acesta

Acest grup include următoarele principii:

Productivitatea (productivitatea) reziduală a terenului;

productivitatea marginală (principiul contribuției);

Echilibrul (principiul proporționalității);

Valori optime;

Împărțirea optimă a drepturilor de proprietate.

Principiul productivității reziduale a terenului.

Principiul productivității reziduale (sau productivității) prevede că valoarea terenului se bazează pe productivitatea (productivitate) reziduală. Pentru a înțelege această poziție, este necesar să recunoaștem că orice tip de activitate necesită, de regulă, prezența a patru componente ale producției: capital, muncă, management și pământ.

Terenul este un teren și resurse naturale situate pe el - rezervoare închise, faună sălbatică, vegetație și minerale. Limitele teritoriale ale unui teren se stabilesc în conformitate cu procedura stabilită de legislația funciară în vigoare și se formalizează printr-un certificat eliberat proprietarului (sau arendașului) de către autoritățile de administrare a terenurilor de stat. Terenul este principalul factor care asigură spațiul și resursele necesare oricărui tip de activitate productivă.

Munca este un ansamblu de muncă privind producția de bunuri (servicii) și implementarea acesteia pe piață. Acest concept nu include activități de management.

Capitalul este bani investiți în reproducerea mijloacelor fixe și a capitalului de lucru, precum și în alte componente ale producției - forță de muncă, teren și management.

Managementul activităților de producție include cunoștințele, aptitudinile, abilitățile antreprenoriale și talentul personalului de conducere al întreprinderii. Managementul de succes vă permite să optimizați producția și să maximizați profiturile.

Fiecare componentă a producției (capital, forță de muncă, management și teren) trebuie acoperită din veniturile din afaceri. Cu toate acestea, întrucât terenul este imobil fizic, iar alte componente sunt atrase de el pentru activități antreprenoriale, forța de muncă, capitalul și managementul sunt plătite în primul rând, iar restul venitului este plătit proprietarului terenului ca chirie. O astfel de judecată este în concordanță cu principalele prevederi ale teoriei economice – terenul are o „valoare reziduală” și o anumită valoare doar atunci când există un venit rezidual după acoperirea celorlalte trei componente ale producției. Astfel, productivitatea reziduală este exprimată ca venit acumulat pe teren, după plata costurilor forței de muncă, capitalului și managementului.

Principiul productivității marginale (principiul contribuției).

Principiul productivității marginale (sau al productivității) sau principiul contribuției înseamnă că, ca urmare a investiției, ar trebui să se primească venituri, rămânând după acoperirea costurilor. În ceea ce privește piața imobiliară, acest principiu poate fi interpretat astfel. Adesea, costul reparației unui apartament vă permite să creșteți valoarea acestuia și în sume care depășesc semnificativ costul reparației acestuia. În acest caz, se realizează principiul productivității marginale sau principiul contribuției. Cuantumul contribuției corespunde diferenței dintre prețul primit ca urmare a reparației apartamentului și costul acestei reparații.

Principiul randamentelor crescătoare și descrescătoare.

Esența acestui principiu este că o creștere a investițiilor de capital în principalele componente ale producției determină o creștere a ratei de creștere a profitului doar până la o anumită limită, după care creșterea profitului devine mai mică decât creșterea investițiilor de capital. Această limită corespunde valorii maxime a proprietății. Orice investiție ulterioară în imobiliare nu va da o creștere proporțională a profitului și, prin urmare, o creștere proporțională a valorii proprietății.

Prin urmare, evaluatorul trebuie mai întâi să analizeze diferitele opțiuni de utilizare a terenului. De exemplu, pentru a efectua calcule ale profitului din construcția diferitelor tipuri de obiecte imobiliare sau a unui număr diferit de obiecte pe un anumit teren. Abia după aceea va putea face alegerea finală a tipului de proprietate pentru construcție pe acest șantier. În procesul de proiectare a variantelor diferitelor combinații de componente de producție și de determinare a profitului maxim pe această bază, este implementat principiul creșterii și scăderii profitabilității.

Principiul echilibrului.

Principiul echilibrului (sau principiul proporționalității) este formulat astfel: componentele producției (sau imobilului) trebuie să fie combinate între ele într-o anumită proporție. Dacă volumul investițiilor de capital depășește volumul de muncă într-o anumită perioadă de timp, de exemplu, în construcția unui obiect, atunci există o „înghețare a capitalului” și o scădere a eficienței generale a proiectului. O situație similară este posibilă atunci când la un moment dat nu există fonduri suficiente pentru construirea unei proprietăți, lucru binecunoscut investitorilor în construcții noi. În acest sens, documentele de reglementare ca parte a documentației de proiectare pentru construcția instalației prevăd elaborarea de grafice calendaristice pentru construcția instalației pentru a obține efectul maxim posibil din implementarea proiectului.

Principiul valorilor optime.

Principiul valorilor optime (principiul valorii economice optime), având în vedere tendințele predominante pe piața imobiliară, o anumită valoare (optimă) a unui anumit tip de proprietate este la mare căutare. Un expert evaluator ar trebui să țină întotdeauna cont de principiul valorilor optime și să îl folosească atunci când evaluează imobile de acest tip.

Principiul repartizării optime a drepturilor de proprietate.

Drepturile de proprietate asupra unei proprietăți ar trebui împărțite și combinate în așa fel încât să crească valoarea totală a proprietății. Legislația actuală a Federației Ruse permite împărțirea și vânzarea separată a drepturilor de proprietate. Proprietatea se referă la dreptul de a deține, folosi și dispune de proprietate. Pe lângă dreptul de proprietate, drepturile de proprietate sunt dreptul de posesie moștenită pe viață, dreptul de folosință permanentă (perpetuă) a proprietății, dreptul de posesie economică și dreptul de conducere operațională, precum și diferite tipuri de servituți - dreptul de utilizare limitată a proprietății. În plus, transferul dreptului de proprietate asupra proprietății către o altă persoană nu constituie o bază pentru încetarea altor drepturi de proprietate, cum ar fi drepturile de închiriere asupra acestei proprietăți.

Împărțirea drepturilor de proprietate asupra unui obiect imobiliar se poate realiza astfel:

1. Separarea fizică este împărțirea unei proprietăți în părți: subsol, etaje etc. Pentru o parcelă de teren - împărțirea drepturilor asupra spațiului aerian, la suprafața pământului și la subsolul acestuia, împărțirea masei de teren în parcele separate.

2. Separarea pe timp de proprietate - diferite tipuri de închiriere, proprietate pe viață, viitoare drepturi de proprietate etc.

3. Separarea totalității drepturilor de proprietate de proprietate - dreptul de posesie, folosință pe termen determinat sau perpetuu, înstrăinare, posesie pe viață (moștenită), management economic, management operațional și dreptul de utilizare limitată a proprietății.

4. Împărțirea drepturilor de proprietate între participanți - închiriere în comun, parteneriat, societăți pe acțiuni, opțiuni, trusturi, contracte cu condiții de vânzare stipulate.

5. Separari prin drepturi de drepturi - ipoteci, drepturi de drepturi fiscale, garantii judiciare, capitaluri proprii.

Utilizarea în practica relațiilor de proprietate a tipurilor de separare de mai sus a totalității drepturilor de proprietate și combinarea optimă a acestora vă permite să creșteți valoarea imobilului.

Principii legate de mediul de piata

Acest grup de principii include principiile dependenței, conformității, cererii și ofertei, concurenței și principiului schimbării.

Principiul dependenței

Principiul dependenței (sau principiul influenței externe) afirmă: diverși factori de mediu afectează valoarea unei proprietăți. Acești factori - în funcție de gradul de influență asupra unui anumit obiect - sunt împărțiți în principali și suplimentari; în funcție de sfera de influență - pe plan climatic, geologic, regional, social, economic, de mediu, demografic, juridic, internațional, urbanism, industrie și tehnic. La rândul lor, factorii economici pot fi diferențiați și în funcție de diverse criterii: financiare, de reglementare și altele. Un expert evaluator trebuie să rețină că, în toate cazurile, locația este principalul factor care afectează valoarea unei proprietăți, iar analiza valorii imobilului ar trebui să înceapă cu aceasta. Printre factorii principali se numără și apropierea proprietății de o infrastructură dezvoltată (conexiune cu piața utilizatorului): drumuri, centre comerciale și culturale etc., i.е. evaluatorul trebuie să stabilească modul în care fluxurile de venituri sunt legate de piața utilizatorilor. Acești doi factori - amplasarea obiectului și relația acestuia cu piața utilizatorului - alcătuiesc împreună conceptul de „locație economică a imobilului. Acest factor total are cel mai mare impact asupra valorii proprietății. Expertul evaluator trebuie să identifice și să măsoare impactul factorilor de mediu asupra:

Valoarea proprietății care este evaluată și efectuați ajustările corespunzătoare la acea valoare folosind metoda de comparare a vânzărilor;

Valoarea fluxului de numerar folosind abordarea venitului;

Nivelul costurilor atunci când se determină costul de înlocuire sau costul de înlocuire folosind abordarea costului.

Principiul conformității.

Principiul conformității prevede că o proprietate care nu corespunde standardelor actuale de piață are o valoare mai mică. Un expert evaluator nu trebuie doar să cunoască standardele de conformitate pentru o anumită piață imobiliară, ci și să monitorizeze tendințele lor de dezvoltare pentru a anticipa valoarea viitoare a proprietății evaluate.

Principiul cererii și ofertei.

Cererea pentru o proprietate este o nevoie reală pentru ei. Oferta este numărul de obiecte disponibile pe piața imobiliară și oferta limitată a acesteia.

Esența principiului cererii și ofertei este identificarea relației dintre nevoia de proprietate și oferta limitată a acesteia.

Cererea pentru o proprietate este determinată de utilitatea acesteia (capacitatea de a satisface nevoile utilizatorului) și de disponibilitate, dar este limitată de solvabilitatea potențialilor consumatori. Cu cât cererea este mai mică și oferta este mai mare, cu atât costul obiectului este mai mic. În schimb, dacă cererea și oferta sunt echilibrate pe piața imobiliară, valoarea de piață a obiectului se va stabiliza.

Evaluatorii experți ar trebui să rețină că, de regulă, cererea de obiecte imobiliare este mai supusă fluctuațiilor decât oferta, deoarece o schimbare bruscă a masei monetare (de exemplu, ca urmare a falimentului companiilor financiare) și stările emoționale la nivelul momentul unei tranzacții imobiliare etc. apar în perioade de timp mai scurte decât construcția de imobile, ceea ce creează o ofertă suplimentară pe piață. Cunoașterea acestei abilități în raportul dintre cerere și ofertă permite unui expert evaluator să prezică mai precis valoarea unei proprietăți.

Pentru spațiile rezidențiale, raportul dintre cerere și ofertă depinde de componența demografică a populației, de nivelul prețurilor la bunuri imobiliare și de consum, de intensitatea campaniei de publicitate, de noile legi și reglementări, de costul împrumuturilor, de impozitarea proprietății și alti factori.

Expertul evaluator trebuie să prezică raportul dintre cerere și ofertă pentru proprietatea evaluată, să determine gradul de influență a acestui raport și toți factorii de mai sus asupra valorii imobilului.

Principiul concurenței.

Concurența este rivalitate, competiție în orice fel de activitate. Toate ființele umane sunt în mod inerent competitive. Concurența sau rivalitatea crește dramatic atunci când vine vorba de profituri în exces într-un fel de activitate. Piața imobiliară nu face excepție în acest sens. Dacă pe piața imobiliară se realizează super profituri (acesta este un profit mult mai mare decât nivelul de profit format de obicei în acest sector al pieței), antreprenorii tind să intre pe această piață. Creșterea concurenței duce la o creștere a ofertei pe piață. Dacă cererea nu crește, prețurile imobiliare în acest caz scad, iar profitul antreprenorilor scade. În schimb, atunci când concurența slăbește, oferta scade și, dacă cererea nu scade, prețurile imobiliare și profiturile antreprenoriale cresc.

Concurența rezonabilă stimulează îmbunătățirea calității obiectelor și serviciilor de pe piața imobiliară, în timp ce concurența excesivă duce la scăderea profiturilor.

În absența concurenței pe piața imobiliară (și acest lucru se întâmplă cu concurența de monopol), valoarea de piață a unui obiect nu poate fi determinată, întrucât valoarea de piață se formează doar pe o piață concurențială.

Principiul schimbării.

Atât proprietatea în sine (de exemplu, uzura fizică) cât și toți factorii de mediu care afectează valoarea proprietății pot fi modificate.

Cele mai caracteristice tipuri de schimbări sunt așa-numitele cicluri ale vieții. Aceste schimbări afectează, de asemenea, obiectele imobiliare în sine, precum și districtele (orașele), industriile și societatea în ansamblu.

Se disting următoarele cicluri principale ale vieții.

1. Originea (proiectarea, construcția unui obiect, formarea unei industrii, regiune etc.).

2. Creștere (o perioadă de creștere a veniturilor din exploatarea unui obiect imobiliar, dezvoltarea rapidă a unui cartier (oraș), industrie etc.).

3. Stabilitate, perioadă de echilibru (venituri stabile, gusturile formate ale consumatorilor de obiecte imobiliare, infrastructura formată a zonei etc.).

4. Declin (o perioadă de scădere a cererii de imobiliare, o scădere a profiturilor, o scădere a producției în industrie etc.).

Luând în considerare ciclurile de viață, un expert evaluator trebuie să analizeze și să prezică procesele legislative, demografice, internaționale, științifice și tehnice, urbane și sociale, precum și reacția pieței imobiliare la acestea.

Principiul utilizării optime și eficiente

Principiul celei mai înalte și bune utilizări este formulat astfel: este utilizarea rezonabilă și posibilă a acesteia, oferind cea mai mare valoare curentă a obiectului la data efectivă a evaluării.

Este cunoscută și o altă definiție a acestui principiu: este o astfel de opțiune pentru utilizarea unei proprietăți, selectată dintre cele rezonabile și posibile, care duce la cea mai mare valoare a terenului. O astfel de definiție a principiului se referă de obicei la evaluarea clădirilor și structurilor cu uzură semnificativă, precum și la evaluarea terenurilor libere.

Dacă se determină costul unei clădiri (construcții), atunci când se evaluează acest tip de imobil, ar trebui să ne ghidăm după prima definiție a principiului celei mai bune și mai eficiente utilizări. În acest caz, la alegerea opțiunilor posibile pentru utilizarea acestui obiect, este posibil să se excludă opțiunea adoptată la momentul evaluării, deoarece o astfel de utilizare a imobilului este limitată la o perioadă de timp până la valoarea terenului la cel mai bun caz și cea mai eficientă utilizare depășește valoarea întregului complex imobiliar (teren și clădiri) combinată cu costurile de demolare a clădirii.

Acest principiu este de bază (de bază) pentru implementarea tuturor celor trei abordări ale evaluării, iar interpretarea lui are o importanță deosebită în fiecare caz specific, deoarece afectează alegerea tipului de valoare. Atunci când se determină cel mai probabil preț de vânzare al unei proprietăți (valoarea de piață a proprietății), următoarea interpretare a acestui principiu este cea mai adecvată: „utilizarea cea mai probabilă a proprietății existente”, în timp ce la determinarea valorii investiției, accentul în interpretarea este pe „cea mai eficientă utilizare a proprietății”.

Analiza celei mai bune și mai eficiente utilizare a proprietății se realizează în două etape: prima analizează cea mai bună și mai eficientă utilizare a terenului, ca și cum ar fi liber, iar a doua - cea mai bună și mai eficientă utilizare a clădirii. (structură) aflată pe acest site .

1.5 Factori care afectează valoarea proprietății

Ca și în orice alte mecanisme de stabilire a prețurilor, valoarea bunurilor imobiliare depinde de un set de factori obiectivi și subiectivi, dintre care doar aceștia din urmă sunt legați de comportamentul unui anumit vânzător, cumpărător și (sau) intermediar în etapa încheierii unei tranzacții. . Factorii subiectivi includ, de exemplu, temperamentul, cunoștințele, onestitatea, răbdarea, plăcerile și antipatiile personale ale participanților la o tranzacție imobiliară etc. În cadrul diplomei mele, acești factori care țin de domeniul psihologiei nu sunt luați în considerare, iar atenția principală este acordată factorilor obiectivi și influenței acestora asupra evaluării imobiliare.

Factorii obiectivi sunt în principal economici, determinând în cele din urmă nivelul mediu al prețului tranzacțiilor specifice.

Factorii economici sunt împărțiți în macroeconomici și microeconomici. Primele includ factori care țin de situația generală a pieței: nivelul inițial de securitate al cererii de imobile din regiune; volumele și structura construcției noi și reconstrucției; factori de migrație; condițiile juridice și economice ale tranzacțiilor (impozite, taxe etc.); nivelul şi dinamica inflaţiei. Factorii macroeconomici includ, de asemenea, factori pe termen lung: diferența de dinamică a prețurilor la bunuri (servicii) și condițiile salariale, care afectează scara acumulării fondurilor și valoarea cererii amânate; ritmul și amploarea formării unei noi pături sociale de „oameni bogați” care au posibilitatea de a investi în imobiliare; dezvoltarea unui sistem de misiuni străine în regiune etc.

CAPITOLUL 2. EVALUAREA OBIECTULUI DE IMOBIL REZIDENTIAL

2.1 Descrierea proprietății

Obiectul de evaluare este un apartament separat, format din doua camere de zi.

Scopul evaluării este determinarea valorii imobilului de mai sus.

Obiectul imobiliar este înțeles ca obiectul propriu-zis, care este proprietate imobiliară, și drepturile legale asupra acestuia.

Actul de inspectare a obiectului

Adresa obiectului: Rusia, Novosibirsk, prospect Krasny, 171/2, ap. 27. Proprietar: Abramenko N.I. Certificate ITO nr. 78965784. Apartamentul este privatizat.

Obiectul este situat de-a lungul liniei de metrou (pe malul drept), reteaua de transport este bine dezvoltata. Până la stația de metrou „Zaeltsovskaya” 10 min. pe jos. În apropiere se află centrul expozițional „Târgul Siberian”, un cazinou, un club de noapte, o coafor, un centru de sport și fitness, un centru cultural „Energie”, un cinematograf „Progress-Kinomir”, la 10 minute de mers pe jos de Grădina Botanică.

Cea mai apropiată micropiață se află la 10 minute de mers pe jos.

O analiză a zonei de locație vă permite să oferiți o evaluare ridicată a pieței muncii din zona în care se află obiectul evaluării. Apropierea de magazine, instituții de învățământ este evaluată satisfăcător. Calitatea serviciilor comunale, precum și a serviciilor de protecție a ordinii publice, este apreciată ca satisfăcătoare.

Grădinița, clinica sunt la 5 minute de casă, școlile sunt destul de îndepărtate (15 - 20 de minute).

Condițiile de mediu sunt proaste din cauza apropierii de fabrici - Uzina Electrovacuum Novosibirsk, Uzina Ekran, uzina numită după. Lenin, Uzina de semiconductori din Novosibirsk.

Caracteristicile casei.

Material perete - panou. Numarul total de etaje este de 5. Inaltimea etajelor este de 2,2 m. Casa este scoasa de pe carosabil, situata in curti.

Anul constructiei - 1975. Aspectul general al clădirii este bun.

Alimentare cu apa - centrala, incalzire - centrala, ventilatie - naturala, alimentare cu energie - centrala.

Informatii despre apartament:

Apartamentul cu doua camere este situat la etajul 2 al casei. Suprafata totala a apartamentului este de 42 mp. m, suprafață de locuit - 28 mp. m (o cameră - 18 mp, a doua - 10 mp). Suprafata bucatariei este de 6 metri patrati. m, baia ocupa 3,5 mp. Apartamentul are balcon, telefon. Ferestrele sunt orientate spre vest. Vederea generală a apartamentului este satisfăcătoare.

Dispunerea apartamentului și schema de amplasare a acestuia la intrare sunt prezentate în Anexa 1.

Astfel, analiza locației și stării obiectului în prima aproximare ne permite să vorbim despre un cost destul de ridicat al obiectului.

Evaluarea a fost realizată în conformitate cu următoarele ipoteze:

Nu a fost efectuată o examinare specială a rețelelor de inginerie;

Obiectul evaluării nu prezintă vicii ascunse, inclusiv vicii ale cadrului de susținere a clădirii, care ar putea afecta valoarea acesteia;

Proprietatea respecta toate standardele sanitare si de mediu;

În cadrul evaluării au fost utilizate surse sigure de informații.

2.2 Evaluarea proprietății rezidențiale folosind abordarea veniturilor

Evaluarea imobilului prin metoda capitalizării directe

Pentru a calcula rata de capitalizare în scopul evaluării proprietății rezidențiale, ar trebui utilizată metoda simplificată Elwood.

R= Υ - Aplicație * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

unde R - rata de capitalizare;

Υ - rata rentabilității capitalului propriu;

App - posibilă creștere a valorii proprietății pentru perioada;

SFS este factorul de rambursare la rata Υ pentru perioada de deținere proiectată;

CHOD - venit net din exploatare;

TC este valoarea actuală.

Venitul net din exploatare poate fi determinat folosind următoarea formulă:

CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)

unde EI este venitul brut efectiv, care este definit după cum urmează:

EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)

unde PVH este venitul brut potențial pentru 1 an, presupunând că obiectul este închiriat integral,

PP - pierderi estimate din șomaj (3%),

DD - alte venituri.

Υ - reprezintă venitul real care se potrivește investitorului tipic.

Rata de rambursare a fondului este determinată de următoarea formulă:

SFS= i / (l+i)n-1 , (1.4)

unde n este numărul de perioade;

i - rata de actualizare (rata de rentabilitate a capitalului propriu).

Folosind metoda valorificarii directe, vom determina costul unui apartament cu doua camere achizitionat pentru a primi venituri din inchiriere cu vanzare ulterioara.

Chirie - 12000 de ruble. /lună Timp de nefuncționare posibil - 3% Costuri de operare - 1200 de ruble. /lună Rata rentabilității capitalului propriu este de 15%. Mandatul este de 5 ani. Creșterea planificată a costurilor este de 40%.

Rata de rambursare în condițiile indicate va fi de 0,086:

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.

Atunci rata de capitalizare va fi egală cu 0,1583:

R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.

Venitul brut efectiv calculat prin formula (1.3) va fi egal cu 139680 ruble:

EVD \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 \u003d 139680 ruble.

Venitul net din exploatare din deținerea unei proprietăți în aceste condiții va fi de 125.280 de ruble:

CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 ruble.

Valoarea actuală a proprietății poate fi determinată prin formula:

TS = CHOD / R, (1,5)




unde R - rata de capitalizare;

CHOD - venit net din exploatare din deținerea unei proprietăți.

Deci, valoarea actuală a proprietății rezidențiale evaluate va fi de 1.327.118,6 ruble:

TS \u003d 125280 / 0,0944 \u003d 1327118,6 pyb.

În următoarea etapă a evaluării, vom determina valoarea obiectului prin actualizarea veniturilor viitoare.

Decontarea veniturilor viitoare este o metodă utilizată pentru a evalua obiectele imobiliare generatoare de venit ca valoare curentă, beneficiile viitoare așteptate din deținerea unui obiect.

Beneficiile viitoare ale tranzacțiilor imobiliare sunt următoarele:

Frecvența încasării sub formă de venit net din exploatare în timpul deținerii facilității;

Reversiune - încasări din vânzarea obiectului după expirarea perioadei de deținere.

Valoarea actuală a proprietății se determină după cum urmează:

TS = TS (PPD) + TS (P), (1,6)

unde PPD este frecvența fluxurilor de venit;

Ρ - inversare;

TC este valoarea actuală.

Valoarea unui element, calculată utilizând metoda veniturilor viitoare actualizate, este valoarea actuală a tuturor fluxurilor de numerar și a inversărilor viitoare, ținând cont de gradul de risc și de cazurile alternative de utilizare.

Metodologia de calcul a costului conform metodei propuse este următoarea.

Etapa 1. Prognoza fluxului viitor de venit și valoarea estimată de revânzare a proprietății:

Determinarea valorii perioadei de prognoză;

Determinarea frecvenței de primire a veniturilor.

Venitul net din exploatare (NOR) este utilizat ca bază de prognoză.

Calculul inversării, de ex. încasările din vânzarea unui obiect, se realizează ținând cont de eventualele modificări ale valorii proprietății. Costurile asociate cu costurile de vânzare sunt deduse din costul de reversiune.

Etapa 2. Calculul ratei de reducere.

Rata de actualizare este un factor utilizat pentru a calcula valoarea actuală a unei sume de bani primite în viitor.

Rata de actualizare arată eficacitatea investițiilor de capital, ținând cont de riscul obținerii sumei planificate. Rata de actualizare este aleasă ca rata medie de rentabilitate pe care investitorii se așteaptă să o primească pentru investițiile lor de capital în proprietăți similare pe o anumită piață.

Deoarece rata de actualizare depinde direct de risc, aceasta este determinată de cât de mare evaluează investitorul mediu nivelul de risc asociat cu investirea banilor în această proprietate.

Prin urmare, cu cât nivelul riscului este mai mare, cu atât este mai mare rata de actualizare și, în consecință, valoarea actuală a veniturilor viitoare este din ce în ce mai mică decât valoarea actuală a imobilului.

Etapa 3. Conversia valorii viitoare a fluxurilor de numerar la valoarea actuală folosind tehnica dobânzii compuse.

СР = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1,7)




unde Δ - creșterea sau scăderea valorii obiectului;

СР - costul reversiunii;

J - ponderea modificărilor valorii obiectului pentru perioada de raportare (0,4).

Valoarea actuală a proprietății se calculează folosind următoarea formulă:

unde i - rata rentabilității capitalului propriu;

n - perioada de prognoză.

Venitul net din exploatare a fost calculat mai sus folosind metoda capitalizării directe și s-a ridicat la 125.280 de ruble pentru proprietatea evaluată.

Să presupunem că vom primi venituri din exploatarea unui obiect imobiliar cu o frecvență de 1 dată pe an. În acest caz, valoarea actuală a proprietății va fi de 1346178 ruble:

TC = 125280 / (1+ 0,15) + 125280 / (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0,4) / (1+0,15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696

TC = 1346178 ruble.

În timpul evaluării, este posibilă estimarea valorii viitoare a fluxurilor de numerar din proprietate.

SR \u003d 1346178 * (1 + 0,4) \u003d 1884649 ruble,

Astfel, după 5 ani, apartamentul evaluat poate fi vândut cu 1.884.649 de ruble.

2.3 Evaluarea imobilelor rezidențiale prin compararea vânzărilor de analogi

Esența abordării este de a compara proprietatea evaluată cu alte proprietăți care au fost scoase la vânzare.

Principiul fundamental al abordării comparative a evaluării imobiliare este principiul substituției. Se spune că, dacă există mai multe proprietăți similare pe piață, un cumpărător rațional nu va plăti pentru un obiect mai mult decât suma pe care ar costa-o să achiziționeze o altă proprietate de utilitate similară.

Etape de evaluare:

1. cercetare de piata;

2. colectarea și verificarea datelor;

3. analiza și compararea datelor;

4. modificarea;

5. reconcilierea datelor.

Cercetarea de piață este efectuată pentru a identifica acele vânzări comparabile și proprietăți de vânzare care sunt similare cu proprietatea evaluată.

Fiecare vânzare utilizată ca comparabilă în raportul de evaluare trebuie să fie verificată personal de evaluator.

Este necesar să comparați fiecare obiect cu cel evaluat și să analizați diferențele:

Data vânzării;

Caracteristici fizice;

Locație;

Condiții de vânzare.

Următorul pas în evaluare este efectuarea de ajustări. Esența acestei etape este de a ajusta prețurile de vânzare sau prețurile cerute pentru fiecare obiect comparabil în conformitate cu diferențele existente.

Ajustările de valoare modifică prețul obiectului vândut al analogului cu o anumită sumă, în care sunt estimate diferențele de caracteristici ale obiectului analogului și ale obiectului evaluat.

Ajustările procentuale sunt utilizate pentru a corecta diferențele legate de timpul tranzacției, locația și caracteristicile fizice.

modificări succesive. Particularitatea lor constă în faptul că, în funcție de succesiunea efectuării ajustărilor procentuale, se poate obține un rezultat diferit.

Corecțiile cumulate se obțin prin înmulțirea tuturor corecțiilor individuale. În acest caz, secvența nu este necesară.

Valoarea finală este o judecată făcută de evaluator pe baza unei analize a tuturor informațiilor disponibile. O medie simplă nu duce întotdeauna la un rezultat precis și, în plus, nu este întotdeauna necesar să alegeți un număr ca indicator de cost. Utilizarea unui interval de valori este mai corectă.

Pentru a aplica metoda de comparare a analogilor pieței, este necesar să se colecteze date despre zece apartamente cu două camere oferite spre vânzare în districtul Zaeltsovsky (Târgul Siberian, Grădina Botanică). Datele despre apartamente similare sunt prezentate în tabelul din tabelul 1 din Anexa 2.

Fiecare dintre cele zece apartamente prezentate trebuie să fie caracterizat prin coeficienții metodei costului și rezultatele rezumate într-un tabel.

Raportul dintre suprafața totală și suprafața de locuit a apartamentului Ksozh - ia în considerare raportul dintre suprafața totală a apartamentului și suprafața sa de locuit. Se ia egal cu:

0,95 - raport mai mic de 1,50

1,00 - raport de la 1,50 la 1,66

1,05 - raport de la 1,66 la 2,00

1.10 - peste 2.00.

Coeficientul de prezență a unui balcon sau a unei logii Kbl:

Dacă există balcon, acest coeficient este 1,00;

În prezența unei loggie - 1,05;

În lipsa lor - 0,95;

dacă există două sau mai multe balcoane sau loggii - 1.10.

Coeficientul de etaj Kat în cazul în care apartamentul este situat la primul sau ultimul etaj al clădirii este de 0,90. În toate celelalte cazuri - 1.00.

Coeficientul de izolare al camerelor Kiz se ia egal cu:

1.04 - toate camerele sunt izolate;

0,96 - camere alăturate în apartamente cu două camere, sau mai mult de o cameră walk-through în apartamente cu 3-6 camere;

1.00 - în toate celelalte cazuri.

Coeficientul de disponibilitate al liftului Cliff este considerat egal cu:

1.03 - exista lift in casele cu 5 sau mai putine etaje;

1.00 - exista lift in casele cu mai mult de 5 etaje, sau nu in casele cu 5 sau mai putine etaje;

0,97 - nu există lift în casele cu mai mult de 5 etaje.

Coeficientul de înălțime a incintei Kvys este egal cu:

0,98 - înălțimea localului este mai mică de 2,5 m;

1,00 - înălțimea localului de la 2,50 m până la 2,80 m;

1.02 - înălțimea localului de la 2,80 m până la 3,00 m;

1.04 - înălțimea spațiului de la 3,00 la 3,40 m;

1,06 - inaltimea incintei este de peste 3,40 m.

Coeficientul de disponibilitate al jgheabului de gunoi K mus este considerat egal cu:

1.02 - disponibil in case cu mai putin de 5 etaje;

0,97 - nu în case cu mai mult de 5 etaje;

1.00 - în alte cazuri.

Coeficient ținând cont de aria bucătăriei Kk:

0,95 - cu o suprafață de bucătărie de până la 6 metri pătrați. m;

1.00 - cu o suprafață de 6 mp. m până la 9 mp. m

1.02 - cu o suprafață de 9 mp. m până la 12 mp. m;

1,10 - peste 12 mp. m.

Valorile coeficienților pentru fiecare proprietate sunt prezentate în Tabelul 2 din Anexa 2. Costul echivalent al unui apartament cu două camere, calculat în Tabelul 2, este costul unui apartament cu două camere într-o clădire cu cinci etaje cu un raport de suprafață totală și de locuit de la 1,5 la 1,66, cu balcon, la etajul mijlociu, înălțimea tavanului mai mare de 2,5 m, fără tobogan de gunoi, suprafață bucătărie de la 6 la 9 m.

Înmulțind costul mediu aritmetic pentru zece apartamente cu suprafața totală a apartamentului evaluat și împărțind la coeficienții corectori pentru apartamentul evaluat, obținem prețul real de piață al apartamentului, care va fi 2410714:

54 de mii de ruble * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =

Astfel, în urma evaluării proprietății studiate prin metoda comparativă, s-a constatat că prețul de piață al unui apartament cu două camere este de 2.410.714 ruble.

2.4 Evaluarea proprietății folosind abordarea costului

Conform abordării costurilor, valoarea unei proprietăți este determinată de cantitatea de resurse cheltuite pentru reproducerea sau înlocuirea acesteia, ținând cont de aspectul fizic și de uzură.

Este destul de dificil să se evalueze costul unui apartament folosind abordarea costurilor, deoarece este destul de dificil să se estimeze costurile construirii unui apartament, să se separe costurile pentru construcția unei clădiri rezidențiale în ansamblu.

Vom evalua costul obiectului utilizând abordarea costurilor presupunând că costurile construirii unei case sunt distribuite proporțional cu suprafața totală a apartamentelor. Această ipoteză este condiționată, dar, cu toate acestea, vă va permite să obțineți o estimare aproximativă a costului unui apartament folosind o abordare a costurilor.

Deci, se știe că compania de construcții SRL „Promstroy - D” plănuiește să construiască o clădire rezidențială pe stradă. Aeroport (în districtul Zaeltsovsky din Novosibirsk, în imediata apropiere a casei în care se află evaluarea). SRL „Promstroy - D” a primit dreptul de a proiecta și construi această casă pe un teren cu o suprafață totală de 3 mii 298 de metri pătrați. m. Evaluarea valorii de piață a terenului și a costului construirii unei clădiri rezidențiale din ordinul investitorului a fost efectuată de Praktika LLC. Conform documentației anterioare proiectului, suprafața totală utilă a apartamentelor dintr-o clădire cu 5 etaje va fi de 3.262 mp. m. Imobilul de locuit va cuprinde 75 de apartamente.

Potrivit experților Praktika LLC, costul construirii unei case se va ridica la 10 milioane 640 mii de ruble. În acest caz, costurile de construcție de 1 mp. m. din suprafața totală se va ridica la 3261,8 ruble.

Suprafata totala a imobilului evaluat este de 42 mp. m. Astfel, în conformitate cu abordarea costurilor, costul refacerii obiectului va fi de 136.995,6 ruble. (3261,8 ruble * 42 mp).

Costul de înlocuire trebuie determinat luând în considerare amortizarea acumulată. Durata de viață utilă a unei clădiri rezidențiale este de 40 de ani. Amortizarea obiectului evaluat este de 30 de ani. Astfel, la evaluare, este necesar să se țină cont de 10/40 din costul de înlocuire al obiectului.

Estimarea valorii obiectului prin abordarea costului va fi:

136.995,6 RUB * 10 / 40 \u003d 34248,9 ruble.

2.5 Reconcilierea rezultatelor evaluării imobiliare rezidențiale

Pentru a evalua un obiect imobiliar rezidențial - un apartament cu două camere situat în districtul Zaeltsovsky din Novosibirsk - au fost utilizate metodele de venit și abordări comparative, conform cărora s-au obținut următoarele rezultate:

1. Conform metodei de comparare a vânzărilor de analogi, costul obiectului este de 2410714 ruble.

2. Ca parte a abordării veniturilor:

3. În conformitate cu abordarea costurilor, costul obiectului va fi de 34248,9 ruble.

Determinarea valorii de lichidare este destul de rară în practica rusă de evaluare, ceea ce afectează nivelul scăzut de suport metodologic pentru acest tip de evaluare.

Singurul factor care afectează valoarea valorii de lichidare și o deosebește de valoarea de piață este factorul „vânzare forțată”, care este tipic pentru condițiile non-piață pentru vânzarea de bunuri imobiliare.

Astfel, devine destul de evident că pentru a calcula valoarea de salvare în condițiile actuale din Rusia, este posibil să se utilizeze următoarea ecuație:

Slick. = Sryn. x (1 - Kvyn.),

unde este slick. - valoarea de salvare a bunurilor imobiliare;

Sryn. - valoarea de piata a obiectului studiat;

Kvyn. - corecție pentru vânzare silită, cu condiția 0< Квын. < 1.

Conform ecuației de mai sus, valoarea de salvare este calculată în doi pași. În prima etapă se determină valoarea de piață a proprietății studiate. În a doua etapă, valoarea ajustării pentru vânzarea forțată este calculată și inclusă în valoarea de piață, adică valoarea de piață este ajustată pentru factorul „vânzare forțată” (pentru condițiile de vânzare non-piață) .

Dacă calculul valorii de piață a bunurilor imobiliare nu provoacă dificultăți, atunci definirea unei ajustări pentru vânzarea forțată și justificarea sa matematică ridică multe întrebări. În practică, evaluatorii îl acceptă intuitiv în intervalul de la 0,1 la 0,3 (10 - 30% din valoarea de piață).

Deci, în cazul unei valori a coeficientului de ajustare la nivelul de 10%, valoarea de salvare a unei proprietăți rezidențiale va fi:

Slick = 2410714 ruble. x (1 - 0,1) = 2169642,6 ruble.

Dacă valoarea coeficientului de ajustare este la nivelul de 30%, valoarea de salvare a proprietății rezidențiale va fi:

Slick = 2410714 ruble. x (1 - 0,3) = 1687499,8 ruble.

Deci, în general, putem concluziona că valoarea de lichidare a proprietății va fi de la 70 la 90% din valoarea sa de piață și va varia de la 1.687.499,8 mii de ruble. până la 2169642,6 mii de ruble.

Astfel, este clar că prețul apartamentului în cele patru opțiuni s-a dovedit a fi diferit. Pentru a determina care preț reflectă cel mai exact valoarea unui obiect, este necesar să se cunoască scopul evaluării, deoarece scopul evaluării determină alegerea determinării valorii.

Dacă scopul evaluării este de a determina valoarea unui obiect achiziționat în scopul realizării unui profit sub formă de venit periodic cu vânzare ulterioară, atunci ar trebui să se concentreze pe cifra obținută prin metoda veniturilor (1327118,6 ruble - 1346178 ruble )

Dacă scopul evaluării este de a determina valoarea reală de piață a obiectului, în timp ce există suficiente informații cu privire la prețurile de vânzare ale obiectelor similare, atunci costul apartamentului ar trebui luat ca cifra obținută prin compararea analogilor de piață (2410714 ruble). ).

Dacă scopul evaluării este de a determina valoarea unui apartament care servește drept garanție pentru obținerea unui credit ipotecar, atunci valoarea de lichidare este cea mai potrivită, întrucât vânzarea obiectului de evaluare în cazul neîndeplinirii creditului. acordul trebuie asigurat într-un timp destul de scurt. Astfel, ca valoare a proprietății, ar trebui luată o valoare în intervalul de 1.687.499,8 mii de ruble. până la 216942,6 mii de ruble.

CAPITOLUL 3. SUGESTII DE ÎMBUNĂTĂȚIRE A METODELOR DE EVALUAREA IMOBILĂ

costul de evaluare a proprietății rezidențiale

În general, primul capitol este dedicat într-o măsură mai mare fundamentelor teoretice, categoriilor de bază asociate evaluării imobiliare.

Al doilea capitol al lucrării prezintă rezultatele evaluării imobiliare din punctul de vedere a trei abordări de determinare a valorii de piață: evaluare în termeni de costuri (abordare cost), evaluare prin comparație directă a vânzărilor (abordare comparativă), evaluare în termeni de venitul așteptat sau efectiv (abordarea venitului) .

La compararea rezultatelor evaluării, s-a constatat că toate abordările dau rezultate diferite. Să luăm în considerare principalele direcții de îmbunătățire a abordărilor prezentate în evaluarea imobiliară.

În practica modernă de evaluare, tehnologia de efectuare a calculelor costurilor de înlocuire folosind colecțiile UPVS este adesea folosită. Utilizarea acestor colecții a început în 1997, când informațiile de piață privind obiectele imobiliare erau practic absente, iar utilizarea acestor colecții era singura modalitate de a determina „valoarea de piață”, în principal pentru reevaluarea mijloacelor fixe. În ultimul deceniu s-au produs schimbări mari în suportul informațional al pieței imobiliare și în bugetarea. Gosstroy al Federației Ruse a trecut la un nou cadru de estimare și de reglementare. Decretul Gosstroy al Rusiei nr. 16 din 08 aprilie 2002 „Cu privire la măsurile de finalizare a tranziției la o nouă bază estimată și de reglementare a prețurilor în construcții” a anulat de la 01/01/2003 documentele de reglementare ale Gosstroy al URSS, întocmite la nivelul preţurilor prevăzute de bazele estimative şi de reglementare din 1991. şi 1984. În locul acestora se introduc normele elementare estimative de stat (GESN) şi preţurile unitare federale (FER). Gosstroy al Rusiei a aprobat și a pus în aplicare:

· GESNr-2001 „Norme elementare de stat deviz pentru lucrări de reparații și construcții”;

· GESN-2001 „Norme elementare de stat deviz pentru lucrări generale de construcţii”;

GESNm-2001 „Norme estimative elementare de stat pentru instalarea echipamentelor”

HPES sunt concepute pentru a determina compoziția și necesarul de resurse necesare pentru a efectua lucrări de construcție la instalații, pentru a pregăti estimări de costuri (deviz) folosind metoda resurselor, precum și pentru a plăti lucrările efectuate și pentru a anula materiale.

Gosstroy din Rusia dezvoltă prețuri unitare federale (FER, FERr și FERm) numai pentru regiunea Moscova. În plus, prețurile pentru regiunea Moscova sunt transferate de către Gosstroy către Centrele Regionale pentru stabilirea prețurilor în construcție pentru a lega prețurile la condițiile regionale. După legare, colectările de prețuri sunt trimise înapoi la Gosstroy pentru aprobarea lor ulterioară. În prezent, procesul de dezvoltare a unui nou cadru de reglementare nu a fost încă finalizat. Efectuarea evaluării imobiliare pe baza noului cadru de reglementare este o sarcină foarte complexă și consumatoare de timp, care necesită cunoștințe și abilități speciale. Pentru ca noul cadru de reglementare să intre în practica evaluării este necesară realizarea unui set de lucrări privind dezvoltarea de software și sisteme de calcul adaptate rezolvării problemelor aplicate de evaluare imobiliară.

Recent, centrele regionale de stabilire a prețurilor în construcții au început să funcționeze activ, au apărut firme specializate în furnizarea de servicii de informare, de exemplu, Centrul NPF pentru Tehnologii Informaționale în Construcții.

Și doar evaluatorii imobiliari mai folosesc colecții de mult învechite din anii 70 ai secolului trecut și, în același timp, justifică „valoarea de piață” a obiectelor pe baza lor. Evaluatorii cu experiență au înțeles de mult deficiențele utilizării colecțiilor UPVS, în primul rând legate de lista de costuri incluse în prețurile unitare, indexarea medie, inconsecvența în tehnologii, raportul dintre aria de activitate etc.

Deci, în colecțiile UPVS, sunt luate în considerare următoarele elemente de cost:

· costuri directe;

costuri neestimate;

Economii planificate (profit);

costuri generale de șantier pentru alocarea și dezvoltarea șantierului;

costul lucrărilor de proiectare și sondaj;

costurile asociate cu producția de muncă în timpul iernii;

Costul salariilor prime

costul menținerii direcției unei întreprinderi permanente;

· pierderi din lichidarea clădirilor și structurilor temporare;

· costul transportului lucrătorilor pe o distanţă mai mare de 3 km. în lipsa transportului în comun;

· costul plății angajaților bonusuri pentru natura mobilă a muncii.

Evaluatorii cu experiență în calculele lor folosesc propriile evoluții bazate pe ajustări la analogi sau estimări consolidate.

În lucrarea lui P. G. Grabovoi, S.P. Korostelev „Evaluarea proprietății, Partea I. Evaluarea imobiliară”, se arată pe un exemplu specific că rezultatele calculării costului de înlocuire a bunurilor imobiliare rezidențiale folosind metodologia UPVS în mod semnificativ, de mai multe ori , diferă de indicatorii pieței.

Cu toate acestea, în majoritatea rapoartelor examinate de Consiliul de experți al Societății Ruse a Evaluatorilor, evaluarea valorii de piață a bunurilor imobiliare se bazează încă pe UPVS învechite. Mai mult, pentru a aduce cumva rezultatele acestor calcule mai aproape de indicatorii de piață, în aceștia se introduce un anumit factor de multiplicare, care se numește „profitul antreprenorului”. Este acceptat în mod absolut arbitrar, deoarece nu este posibilă eliminarea acestui indicator de pe piață în condiții moderne. Trebuie subliniat aici că, în conformitate cu IVS-2003, „aplicarea valorii de piață necesită încheierea unei evaluări exclusiv pe baza datelor de piață”. La aplicarea RSA, evaluatorul determină fără echivoc o valoare non-piață, care ar trebui reflectată în raport.

În Rusia, nu există încă o bază de informații fiabile cu privire la indicatorii de bază agregați ai costului construcției, care sunt disponibili de la evaluatorii occidentali (urmând exemplul WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

În prezent, principala bază de informații recunoscută pentru evaluarea imobiliară sunt dezvoltările Co-Invest LLC. Această firmă publică trimestrial buletinul „Indici de preț în construcții”, precum și seria „Manualul evaluatorului”: „Clădiri industriale”, „Clădiri rezidențiale”, „Colecții de parități de putere de cumpărare a monedelor pe piețele naționale de construcții”, „Manual de costul de înlocuire a clădirilor și structurilor la nivelul actual al prețurilor etc.

La utilizarea acestor publicații, trebuie amintit că majoritatea calculelor acestora se bazează pe baza normativă a economiei planificate, indexată după anumiți coeficienți de preț și, prin urmare, rezultatele finale ale evaluării pot avea o eroare semnificativă din motivele expuse mai sus. . Atunci când se aplică anumiți indici, este necesar să se studieze cu atenție condițiile preliminare pentru calcularea acestora.

Recent publicat și anunțat ca primul din țară, așteptat de evaluatori, Ghidul Regional pentru Costurile Construcțiilor (RCC-2006). Oferă indicatori de cost după tipul de lucrări de construcție, indicatori de cost agregat (CSI) și „informații pentru evaluarea cantității necesare de investiție în opțiunea expres”. De fapt, ultima definiție se referă la costul estimat al obiectelor-analogi ale clădirilor și structurilor moderne. Partea a III-a a RCC conține „obiecte analoge cu indicatori tehnici și economici ai elementelor structurale, obiecte analoge cu indicatori tehnici și economici pentru obiectul în ansamblu și un tabel rezumativ al indicatorilor tehnici și economici recomandați pentru determinarea costului clădirilor rezidențiale și sociale. și facilități culturale.” Indicatorii de cost sunt definiți în prețuri începând cu 01.01.2006 pentru „regiunea Moscova”. Directorul include indicatori de cost pentru 18 tipuri de clădiri rezidențiale moderne și 27 de proprietăți imobiliare nerezidențiale. În RCC-2007, această listă de obiecte a fost extinsă semnificativ.

Publicarea RCC creează condițiile pentru aplicarea acestuia în procedurile de evaluare imobiliară și de afaceri. Dacă în evaluarea imobiliară este posibil să se folosească partea a II-a a manualului „Indicatori de valoare agregată”, atunci în abordarea costurilor a evaluării afacerilor este posibil să se folosească partea a III-a „Obiecte-analogi ale clădirilor și structurilor”.

Astfel, colecțiile RCC ar trebui să devină baza de bază pentru evaluarea imobilelor. Cu toate acestea, există deficiențe semnificative ale acestor colecții. Principalul este că nu oferă datele inițiale și ipotezele principale ale valorilor obținute ale costului analogilor. Deci, nu este complet clar ce compoziție specifică a echipamentului este luată în considerare în indicatorii finali, ce a fost inclus în celelalte costuri ale constructorului etc. Munca comună a estimatorilor, analiștilor și evaluatorilor în direcția îmbunătățirii CCR poate duce la crearea unei baze de informații atât de necesară pentru evaluatorii imobiliari.

Direcția principală în dezvoltarea activității de evaluare devine în prezent evaluarea valorii de piață a imobilelor. Acest lucru devine posibil datorită faptului că țara noastră acumulează o bază de date cu valoarea reală de piață a bunurilor imobiliare.

Pentru a simplifica procesul de evaluare a proprietății imobiliare rezidențiale în agențiile de evaluare, poate fi utilizat un model de regresie al costului unui apartament, care vă permite să calculați costul unei proprietăți rezidențiale în funcție de o serie de parametri ai acestuia.

Un exemplu de construire a unui astfel de model este dat în revista „Real Estate” din decembrie 2005. Modelul a fost construit în conformitate cu listele de prețuri ale mai multor companii imobiliare care sunt angajate în implementarea de locuințe cu diferite caracteristici ale consumatorilor în diferite cartiere ale orașului Novosibirsk. Pentru analiză s-au colectat informații privind 450 de apartamente (150 de opțiuni pentru fiecare tip de apartament - una, două, trei camere) conform următorilor parametri:

Costul apartamentului

Zona în care se află proprietatea

Tip de proprietate:

locuințe publice,

Locuințe achiziționate în baza unui acord de privatizare,

Proprietate cumpărată în baza unui contract de vânzare-cumpărare

Materialul casei în care se află apartamentul:

Panou, caramida, monolit,

Tip casa:

Elită,

aspect îmbunătățit,

tipic,

dimensiune intreaga,

- „Hruşciov”,

etaj al casei,

Etajul pe care se afla apartamentul,

Suprafata totala a apartamentului,

zona de locuit a apartamentului,

zona de bucatarie,

Prezența unui balcon sau a unei logii,

Având un telefon.

Să luăm în considerare în detaliu procedura de construire a unui model folosind exemplul apartamentelor cu o cameră.

În prima etapă de construire a modelului a fost analizată matricea coeficienților de corelație pentru a identifica parametrii care depind puternic unul de celălalt. Sarcina principală a fost selectarea unor astfel de factori, al căror coeficient de corelație nu ar depăși valoarea de 0,8. Pe baza rezultatelor analizei s-a construit o matrice de coeficienți de corelație care ia în considerare 6 factori, adică exact jumătate din cei culesi inițial, întrucât factorii rămași nu au îndeplinit condiția impusă coeficientului de corelație.

Pe baza datelor colectate privind factorii selectați, a fost construit următorul model de regresie:

Ρ = -10,12 + 9,24 Stotal + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)

sau in general:

Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

Următoarea notație este utilizată în ecuația prezentată:

Ρ este prețul unui apartament cu parametrii fix definiți mai jos,

Stot - suprafața totală a apartamentului,

x1 este o variabilă inactivă care caracterizează zona în care se află apartamentul,

x2 este o variabilă dummy care caracterizează materialul casei în care se află apartamentul;

x3 este o variabilă care caracterizează numărul de etaje ale imobilului în care se află apartamentul evaluat;

x4 este o variabilă dummy care caracterizează etajul pe care se află apartamentul;

x5 este o variabilă inactivă care caracterizează prezența unui telefon în apartament.

Indicatorii statistici pentru acest model au confirmat semnificația rezultatelor obținute.

Astfel, modelul rezultat reflectă foarte bine dependența costului mediu al apartamentelor de parametrii săi pe piața imobiliară a orașului Novosibirsk (fără a lua în considerare opțiunile extreme).

Modelele prezentate au fost puse în practică în agențiile imobiliare din orașul Novosibirsk „Zhilfond” și „Amir - Real Estate”, care au angajați cu normă întreagă pentru evaluarea costului apartamentelor de vânzare și acționând, de asemenea, ca garanție în împrumut. acorduri. Trebuie remarcat faptul că experții au apreciat foarte mult eficacitatea aplicării lor.

A doua problemă importantă cu care se confruntă evaluatorii este prezicerea valorii unui apartament în viitor. Această problemă devine deosebit de relevantă atunci când se evaluează costul unui apartament în scopuri ipotecare, deoarece vânzarea unui apartament va avea loc în viitor și este important să se determine rata de creștere a costului unui apartament pentru perioada unui acord de împrumut.

Datele inițiale pentru construirea unui model de dinamică a prețurilor pe piața secundară a locuințelor au fost preluate din revistele Imobiliare pe trimestre din anii corespunzători. Pentru fiecare an s-au colectat informații privind 240 de apartamente - 80 pentru fiecare tip de apartament (apartamente cu una, două, trei camere). . Scopul principal al construirii modelului este de a determina modelul de modificare a prețurilor imobiliare pe piața secundară.

Structura datelor colectate pe apartamente este prezentată în fig. 2.1, 2.2, 2.3.




Orez. 2.1. Structura apartamentelor luate în considerare la construirea modelului, pe tip de locuință




Orez. 2.2. Structura apartamentelor luate în considerare la construirea modelului, pe tip de locuință







Orez. 2.3. Structura apartamentelor luate în considerare la construirea modelului, după tipul de material al casei

Analiza temporală a fenomenelor economice distinge între diferite tipuri de evoluție.

1. Tendință, tendință sau mișcare pe termen lung. Nu există o definiție strictă a unei tendințe, aceasta este dezvăluită intuitiv. O tendință corespunde unei schimbări lente într-o anumită direcție care persistă pe o perioadă lungă de timp.

2. Ciclu, componenta de scurta durata - miscare cvasi-periodica rapida, in care exista o faza de crestere si o faza de scadere.

3. Componenta sezoniera – schimbari care apar in mod regulat, spre deosebire de un ciclu.

4. Fluctuații aleatorii, efecte - mișcare haotică de o frecvență relativ mare, care are un caracter mai mult sau mai puțin constant.

Unele serii statistice reprezintă unul sau altul tip de evoluție în forma sa pură, dar cele mai multe dintre ele sunt o combinație a tuturor componentelor sau individuale.

Teoretic, o serie de dinamica a prețurilor este o combinație de tendință, componentă sezonieră și fluctuații aleatorii. În stadiul actual de dezvoltare a pieței imobiliare, componenta sezonieră a prețului unui apartament este perturbată, ceea ce se datorează ratelor mari de creștere a prețurilor și atractivității investiționale a pieței în cauză. De aceea, s-a acordat o atenție deosebită evidențierii tendinței în seria dinamică luată în considerare.

Conform seriei de dinamică a prețurilor la apartamente, a fost construit următorul model.

Polinom de gradul II:

yi = a + bt2, (3.3)

unde i - tip de apartament,

t - perioada de timp.

Trebuie remarcat faptul că, în conformitate cu criteriile utilizate în statistică, coeficientul de corelație trebuie să fie apropiat de 1 (depășește 0,7), factorul de semnificație F ar trebui să fie mai mic de 0,03 (pentru parametrii modelului dați).

Astfel, modelele obținute reflectă bine dinamica prețurilor pe piața secundară de locuințe a orașului Novosibirsk.

Conform modelului obținut, creșterea costului apartamentelor cu o cameră ar fi trebuit să fie de 22,0% în 2006, în timp ce creșterea efectivă a costului a fost de 24,3%.

Conform acestui model, creșterea costului unui apartament cu două camere în orașul Novosibirsk în 2006 trebuia să fie de 21,7%, în timp ce de fapt rata de creștere a fost de 21,6%.

În conformitate cu modelul prezentat, creșterea costului unui apartament cu trei camere în orașul Novosibirsk în 2006 trebuia să fie de 21,5%, în timp ce de fapt rata de creștere a fost de 31,0%.

Înlocuind datele reale privind costul pe metru pătrat al apartamentelor din orașul Novosibirsk în fiecare trimestru al anului 2006, se poate observa că această valoare se încadrează în limitele intervalelor de încredere construite conform modelului.

Potrivit experților, modelul rezultat descrie adecvat situația actuală de pe piața imobiliară în acest moment. Prognoza de creștere a costului locuințelor până la sfârșitul anului 2006 pentru anumite tipuri de apartamente coincide cu datele reale, deoarece creșterea pieței prezisă de experți este de 20-30%.

Evaluatorul se confruntă în mod constant cu problema anticipării costului apartamentelor, această problemă este deosebit de acută atunci când evaluează în scopuri de împrumut. Corectitudinea deciziei depinde de experiența, calificările specialistului, precum și de calitatea datelor colectate pe piața obiectului evaluat. Utilizarea modelelor statistice propuse în munca specialiștilor va contribui la îmbunătățirea acurateței prognozelor, precum și a calității evaluării imobiliare rezidențiale.




CONCLUZIE

Pe baza rezultatelor studiului se pot trage următoarele concluzii.

Există trei abordări ale evaluării obiectelor imobiliare.

Abordarea veniturilor constă în determinarea valorii proprietății care se evaluează pe baza cantității de venit pe care aceasta îl poate genera în viitor și este folosită cel mai adesea pentru evaluarea imobilelor comerciale.

Abordarea costurilor determină costul pe baza costurilor de construcție a unui obiect similar (costul materialelor, costurile de transport etc.) și se bazează pe faptul că valoarea obiectului evaluat nu poate fi mai mare.

Metoda de comparare a vânzărilor (abordare comparativă) constă în găsirea celor mai apropiați analogi obiectului evaluat și efectuarea de ajustări la valoarea acestora, ținând cont de diferențele dintre aceștia și obiectul evaluat. Această abordare este cea principală în evaluarea imobilelor rezidențiale, întrucât există un număr suficient de propuneri de vânzare a spațiilor rezidențiale pe piață pentru o evaluare corectă.

Scopul evaluării prezentate în partea practică a lucrării a fost de a determina valoarea de piață a unui apartament format din două camere de zi, situat în districtul Zaeltsovsky din Novosibirsk.

Pentru a evalua un obiect imobiliar rezidențial - un apartament cu două camere situat în districtul Zaeltsovsky din Novosibirsk - au fost utilizate metodele de venit, cost și abordări comparative, conform cărora s-au obținut următoarele rezultate.

Conform metodei de comparare a analogilor pieței, costul obiectului este de 2410714 ruble.

Ca parte a abordării veniturilor:

Conform metodei de valorificare directă, costul apartamentului va fi de 1.327.118,6 ruble;

Conform metodei de actualizare a veniturilor viitoare - 1346178 ruble.

Conform abordării costurilor, costul obiectului va fi de 34248,9 ruble.

În conformitate cu metodologia de determinare a valorii de lichidare a unui obiect, costul unui apartament cu două camere în districtul Zaeltsovsky va varia de la 1.687.499,8 mii de ruble. până la 2169642,6 mii de ruble.

Îmbunătățirea abordării costurilor în evaluarea imobilelor rezidențiale constă în elaborarea de documente, colecții, care să reflecte costurile reale ale construcției de obiecte similare, întrucât colecțiile normative utilizate de evaluatori în cursul activității lor au fost publicate în anii 70. a secolului trecut și au fost demult depășite, iar factorii de corecție utilizați în aceste abordări nu sunt justificați în niciun fel.

Direcția principală de îmbunătățire a abordărilor pieței în ceea ce privește evaluarea este utilizarea modelelor statistice în procesul de estimare a valorii obiectelor imobiliare.

Lucrarea prezintă exemple de model pentru determinarea valorii unei proprietăți pe baza unui număr de caracteristici calitative ale acesteia, precum și un model statistic pentru prezicerea valorii unei proprietăți după o anumită perioadă de timp. De remarcat că această problemă este deosebit de relevantă în cazul evaluării imobiliare în scopuri de creditare, întrucât în ​​acest caz obiectul imobiliar este vândut la ceva timp după evaluare. Utilizarea modelelor statistice propuse în munca specialiștilor va contribui la îmbunătățirea acurateței prognozelor, precum și a calității evaluării imobiliare rezidențiale.




LISTA LITERATURII ȘI SURSE UTILIZATE

1. Codul civil al Federației Ruse. Părțile unu, doi și trei. Text oficial. - M .: IKF Omega - L, 2005.

2. Despre activitățile de evaluare în Federația Rusă. Legea federală din 08/06/98 nr.135 - FZ.

3. Aprobarea standardelor de evaluare. Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 519 din 07/06/2001.

4. Boldyrev B.C. Introducere în teoria evaluării imobiliare. - M.: Centrul de management, evaluare, 2004.

5. Burdenkova E. Despre unele aspecte ale activității firmelor imobiliare. // Întrebări de statistică. - 2004. - Nr. 10. - P.32 - 37.

6. Balabanov I.T. Tranzacții imobiliare în Rusia. Moscova. 2003

7. Henry S. Harrison. Evaluarea proprietății. - M.: RIO, 2004.

8. Goremykin V.A. Economia imobiliară. - M.: Filin, 2005.

9. Gribovsky S.V. Evaluarea bunurilor imobiliare profitabile. - Sankt Petersburg: Peter, 2004.

10. Grigoriev V.V. Evaluarea obiectelor imobiliare, aspecte teoretice si practice. - M.: INFRA - M, 2004.

11. Grishaev S.P. Reglementarea legală a bunurilor imobiliare. // Statul și legea. - Numarul 3. – 2005.

12. Gryaznova A.G., Fedotova M.A. Evaluarea afacerii. - M.: Finanțe și statistică, 2004.

13. Dubovitsky S.K. Imobiliare și evoluție. - Krasnoyarsk: Soyuz, 2004.

14. Revista săptămânală de specialitate: Real Estate - Novosibirsk nr. 15 2007

15. Ermolaeva E., Frolov A. Calm înainte de creștere. Tendințe în dezvoltarea pieței imobiliare regionale. // Continentul Siberia. - 2005. - Nr. 15. - S. 10.

16. Cine este cine pe piața imobiliară: un manual. – M.: Triada LTD, 2002.

17. Kupchina L.A. Evaluarea proprietății. // Contabilitate. - 2005. - Nr. 2. - P.72 - 75.

18. Lavrukhin O. Piața imobiliară: etapa formării s-a încheiat, dar ce urmează? // Vedomosti. - Nr. 21. - 2005.

19. Loginov MP. Pe problema evaluării imobiliare în Rusia. // ECO. - 2004. - Nr. 9. - S. 103 -108.

20. Nagaev R.T. Imobiliare: un dicționar enciclopedic. M.: Ideal - Presă, 2003.

21. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Evaluarea de piață a proprietății orașului. – M.: Unitate, 2003.

22.Provovich Yu.A. Evaluarea terenurilor la Moscova. - M.: Economie, 2003.

23. Piața de evaluare în 2004. Revizuire analitică // Expert. - 2005. - Nr. 5. - S. 64 - 72.

24. Sivets S.A., Bashirova L.A. Cum să evaluezi proprietatea (un ghid pentru clienții de evaluare). - M .: Prin oglindă, 2002.

25. Sivets S.A., Levykina I.A. Modelarea econometrică în evaluarea imobiliară. - M .: Prin oglindă, 2002.

26. Sivets S.A. Metode statistice în evaluarea imobiliară și a afacerilor. - M .: Prin oglindă, 2003.

27. Informații statistice ale agențiilor imobiliare din orașul Novosibirsk. // Imobiliare. - Nr. 48 - 51. - 2005.

28. Strategia de dezvoltare a industriei construcțiilor până în 2010. // http://www.gosstroy.ru

29. Tarasevici E.I. Evaluare imobiliară - Sankt Petersburg: Universitatea Tehnică de Stat din Sankt Petersburg, 2003.

30. Tendințe în dezvoltarea pieței imobiliare din Novosibirsk. Revizuire analitică // http://www.nsk.realty.ru

31. Fedotova M.A., Utkin E.A. Evaluarea imobilelor și a afacerilor. -M.: EKMOS, 2004.

32. Friedman D. Analiza și evaluarea bunurilor imobiliare generatoare de venit. - M.: Delo, 2005.

33. Ghid educațional și practic / Ed. Doctor în Economie, prof. V. Z. Chernika - M .: Editura RDL, 2002. - 272 p.

34. Khachatryan S.R. Un model econometric pentru prognoza prețurilor de vânzare a locuințelor pe piața primară (secundară). // Audit și analiză financiară. - Nr. 4. - 2004. - S. 130 - 134.

35. Shcherbakova N.A., Real Estate Economics, Novosibirsk 2002.;




Anexa 1

DISPOSAREA APARTAMENTULUI




LOCALIZARE LA INTRARE

Anexa 2

Informații privind vânzarea de apartamente similare proprietății aflate în evaluare în ianuarie 2006

Nu. p / p	Stradă	Tip casa	Etaj/numar de etaje	Suprafata totala / locuibila	Bucătărie	Balcon / loggia	Telefon	Camere izolate / adiacente	Cost, mii de ruble	Costul de 1 mp. m., mii de ruble.
1	Bulevardul Roșu	Π	2/5	39/26	5,5	B	+	cm	2450	62,8
2	Dachnaya	Π	2/5	40/28	6	B	+	din	2200	55
3	Dm. Donskoy	Π	3/5	42/28	6,5	B	+	cm	2100	50
4	Dachnaya	Π	4/5	40/26	6	B	+	cm	2150	53,8
5	Bulevardul Roșu	Π	2/5	41/28	5,5	B	+	din	2650	64,6
6	Jukovski	P	4/5	44/28	6	B	+	cm	2350	53,4
7	arc	P	3/5	43/29	6,5	B	+	cm	2400	55,9
8	Dachnaya	P	2/5	42/28	6	B	+	cm	2300	54,8
9	Dachnaya	P	2/5	40/26	5,5	B	+	din	2150	53,8
10	Dm. Donskoy	P	3/5	44/29	6	B	+	cm	2100	47,7
11	Obiect estimat	P	2/5	42/28	6	B	+	cm	-	-

Determinarea valorii obiectelor imobiliare, luând în considerare coeficienții corectori

№	ksozh	Kbl	Kat	chei	faleza	Kvys	Kmus	Kk	Costul de 1 mp. m		echiv. permanent.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
Media aritmetică									55,9	54

AGENȚIA FEDERALĂ PENTRU EDUCAȚIE

SEI HPE „UNIVERSITATEA DE SERVICIU DE STAT MOSCOVA”

Facultatea: „Institutul de Economie Regională și Administrație Municipală”

Departamentul: „Managementul de stat și municipal”

proiect de curs.

Subiect: Îmbunătățirea metodelor de evaluare imobiliară.

Disciplina: Administrarea bunurilor imobiliare municipale.

Completat de un student

Grupele GRDS 3-2

Shevchuk M.V.

Acceptat de profesor

Dubovik M.V.

Introducere……………………………………………………………………………….3

I Partea teoretică

1.1 Clasificarea bunurilor imobile……………………………..5

1.2 Metodologia de evaluare a bunurilor imobiliare rezidențiale…………………………..6

1.3 Piața locuințelor………………………………………………………………………9

1.4 Piața valorilor mobiliare imobiliare……………………………..13

1.5 Ipoteca………………………………………………………………………..15

II Partea analitică

2.1 Principii moderne ale analizei pieței imobiliare……………18

2.2 Cercetarea pieței imobiliare……………………………………………..20

2.3 Metode de evaluare a valorii de piață a bunurilor imobiliare…………….26

2.4 Caracteristicile diferitelor tipuri de evaluare………………………………….34

2.5 Influența factorilor de mediu asupra costului…………..36

III Partea practică

3.1 Aplicarea practică a metodei vânzărilor comparative………..39

3.2 Riscurile investiționale și statisticile pieței imobiliare……………44

Concluzie………………………………………………………………………….47

Referințe…………………………………………………………………….50

Introducere.

Termenul „imobiliar” a apărut în legislația rusă încă de pe vremea lui Petru I. Cu toate acestea, în actele legislative actuale, nu s-a făcut încă o distincție clară între bunurile mobile și imobile.

Lucrurile imobile (imobiliare, imobile) includ terenuri, terenuri de subsol, corpuri de apă izolate și tot ceea ce este strâns legat de pământ, adică obiecte care nu pot fi mutate fără deteriorarea disproporționată a scopului lor, inclusiv pădurile, plantațiile perene, cladiri, cladiri. Lucrurile imobile includ, de asemenea, aeronavele și navele maritime supuse înregistrării de stat, navele de navigație interioară și obiectele spațiale. Alte bunuri pot fi, de asemenea, clasificate ca imobile prin lege. Deci, de exemplu, întreprinderea în ansamblu ca complex imobiliar este, de asemenea, recunoscută ca imobil.

În conformitate cu prima parte a Codului civil al Federației Ruse, întreprinderea este considerată nu ca subiect, ci direct ca obiect al drepturilor civile.

Întreprinderea în întregime sau parțială a acesteia poate face obiectul vânzării, gajării, închirierii și altor tranzacții legate de constituirea, modificarea și încetarea drepturilor reale. O întreprindere poate fi, de asemenea, moștenită.

Structura întreprinderii ca complex imobiliar include toate tipurile de proprietăți destinate activităților sale, inclusiv terenuri, clădiri, structuri, echipamente, inventar, materii prime, produse, drepturi de creanță, datorii, precum și drepturi la denumiri care individualizează. întreprinderea, produsele, munca și serviciile acesteia (numele companiei, mărcile comerciale, mărcile de servicii) și alte drepturi exclusive, cu excepția cazului în care prin lege sau contract se prevede altfel.

Organul de stat care efectuează înregistrarea de stat a bunurilor imobile este obligat să furnizeze oricărei persoane informații privind înregistrarea efectuată de acesta și drepturile înregistrate asupra obiectelor imobiliare. Această regulă va reduce cu siguranță în mod semnificativ riscul tranzacțiilor necorespunzătoare cu bunuri imobiliare pentru participanții la tranzacții civile.

Diferite forme de proprietate: privată, proprietate a societăților pe acțiuni, locală, municipală și, în sfârșit, federală. Este foarte dificil să se determine eficacitatea unei forme sau alteia - totul depinde de situații specifice.

În general, piața imobiliară este mult mai dezvoltată decât alte segmente. Și acest lucru este de înțeles. Există deja aici o anumită bază legislativă care reglementează procesele de privatizare a locuințelor, obținerea de terenuri pentru construirea de cabane etc.

Piața spațiilor nerezidențiale este reprezentată în principal de spații odată achiziționate sau reconstruite, transformate în birouri. Dar în cursul privatizării apar din ce în ce mai multe obiecte care sunt închiriate pentru o închiriere pe termen lung sau vândute la licitații de fondurile imobiliare, adică. autoritățile locale. La a doua etapă a privatizării, piaţa imobiliară va fi completată cu facilităţi industriale şi, într-o măsură şi mai mare, cu facilităţi comerciale şi de servicii.

După introducerea dreptului de proprietate privată asupra bunurilor imobiliare și privatizarea în Federația Rusă, statul a încetat să mai fie proprietarul unic al marii majorități a imobiliare, ceea ce a servit drept începutul formării pieței imobiliare.

I Partea teoretică

1.1 Clasificarea obiectelor imobiliare.

Evaluarea imobiliară prezintă interes, în primul rând, pentru categorii de obiecte care circulă activ pe piață ca produs independent. În prezent, în Rusia este:

apartamente si camere

spatii si cladiri pentru birouri si magazine

clădiri rezidențiale suburbane cu terenuri (cabane și cabane de vară)

terenuri libere destinate dezvoltării sau altor scopuri (pe termen scurt)

Depozit si facilitati de productie.

În plus, obiectele imobiliare, de regulă, fac parte din complexul de proprietate al întreprinderilor și organizațiilor (în special, cele care sunt privatizate) și le afectează semnificativ valoarea. Există și alte categorii de imobile, a căror piață nu s-a format încă.

O varietate de condiții și combinațiile lor afectează evaluarea unui obiect. Dăm un exemplu de semne de clasificare.

1. Originea

· Obiecte naturale (naturale).

· Obiecte artificiale (cladiri).

2. Numirea

Terenuri libere (pentru dezvoltare sau alte scopuri)

· Complexe naturale (zăcăminte) pentru exploatarea acestora.

· Cladirile

Pentru locuințe.

Pentru birou.

Pentru comerț și sfera serviciilor cu plată.

Pentru industrie.

· Alte.

3. Scară

· Masele de teren.

· Loturi de teren separate.

· Complexe de clădiri și structuri.

· Clădire rezidențială cu mai multe apartamente.

Casă de locuit unifamilială (conac, cabană)

Secțiune (intrare).

· Etajul în secțiune.

· Apartament.

· Cameră.

· Căsuță de vară.

· Un complex de clădiri administrative.

· Construire.

· Spații sau părți de clădiri (secțiuni, etaje).

4. Gata de utilizare

· Obiecte finite.

Necesită reconstrucție sau reparații majore.

Necesită finalizarea construcției.

1.2 Metodologia de evaluare a bunurilor imobiliare rezidentiale.

Experiența practică indică faptul că pentru imobilele rezidențiale mici este recomandabil să se efectueze evaluări conform unei proceduri simplificate, care se poate baza doar pe metoda de comparare a vânzărilor pe piață. Abordarea evaluării prin compararea vânzărilor se bazează pe o comparație directă a proprietății care este evaluată cu alte proprietăți care au fost vândute sau listate pentru vânzare. Cumpărătorii își bazează adesea judecățile de valoare în primul rând pe proprietățile de vânzare. Evaluatorii folosesc, de asemenea, aceste informații împreună cu informații despre proprietățile vândute sau închiriate. Această abordare se bazează pe principiul substituției, care prevede că dacă există mai multe bunuri sau servicii de adecvare similară, cel cu prețul cel mai mic este cel mai solicitat și are cea mai largă distribuție. În cazul locuințelor, asta înseamnă că, dacă poate fi văzută pe piață (ceea ce face de obicei), atunci valoarea acesteia este de obicei stabilită cu prețul achiziționării unei locuințe de egală atractivitate, care nu va dura mult timp pentru a înlocui.

Evaluarea imobiliară în masă este o abordare specială a evaluării simplificate a unui grup mare de obiecte omogene (apartamente). O astfel de evaluare se efectuează conform unei anumite metodologii: pentru obiectul evaluat, se determină setul corespunzător de valori ale unui set fix al parametrilor săi și apoi, conform regulilor care sunt neschimbate pentru toate obiectele, valoarea a evaluării sale se formează.

Evaluarea în masă are propriile aplicații speciale. Un exemplu de astfel de evaluare este evaluarea apartamentelor „conform Biroului de inventar tehnic (BTI)” pe baza abordării costurilor. Este efectuat de o agenție guvernamentală și este utilizat pentru a determina impozite și taxe. Cu toate acestea, evaluarea ITO nu se concentrează pe valoarea de piață. Prin urmare, nu sunt necesare informații de piață pentru a-l construi.

Trebuie subliniată distincția dintre conceptele de preț real de vânzare și valoarea de piață. Prețurile sunt împărțite în prețul vânzătorului, prețul cumpărătorului și prețul de vânzare.

Prețul vânzătorului este suma pe care o primește în urma tranzacției. Prețul cumpărătorului este suma totală a tuturor costurilor pentru achiziționarea unui apartament. Prețul de vânzare este suma de bani pe care cumpărătorul o dă vânzătorului pentru apartament.

Acestea diferă în ceea ce privește valoarea plății pentru serviciile intermediarilor și costurile de procesare a tranzacției. Un intermediar poate fi sau nu disponibil atât pentru cumpărătorul apartamentului, cât și pentru vânzător. Tranzacția poate fi sau nu asigurată. Costurile procesării unei tranzacții pot fi distribuite între participanții săi în diferite moduri. Prin urmare, prețul de vânzare caracterizează apartamentul ca atare, iar prețurile cumpărătorului și vânzătorului sunt foarte dependente de termenii tranzacției. De regulă, dacă vânzătorul are un intermediar, atunci plata acestuia se scade din prețul de vânzare și reduce prețul vânzătorului și invers, plata cumpărătorului pentru serviciile intermediarului său crește prețul cumpărătorului în raport cu prețul de vânzare. În mod similar, aceste prețuri sunt afectate de taxa de procesare a tranzacției. Astfel, prețul vânzătorului și al cumpărătorului poate varia semnificativ (până la 15% sau mai mult). Dar prețul de vânzare depinde minim de caracteristicile lor specifice ale mecanismului de vânzare și procesare a tranzacției și este determinat de specificul apartamentului în sine. Prin urmare, este recomandabil să modelați dependența prețului de vânzare de mulți parametri ai apartamentului.

Potrivit definiției sale, valoarea de piață a unei proprietăți depinde de acei factori care determină prețul mediu sau mai probabil de vânzare a acesteia pe piață în condiții normale ale tranzacției.

La primul nivel de clasificare, aceștia pot fi subdivizați în factori obiectivi și subiectivi.

La determinarea valorii de piata se iau in considerare factorii obiectivi. În ceea ce privește factorii subiectivi, aceștia sunt asociați cu comportamentul unui anumit cumpărător, vânzător sau intermediar la încheierea unei tranzacții, în parte nedeterminați în mod direct de condițiile economice ale acesteia (temperament, conștientizare, onestitate, răbdare, credulitate, gusturi și antipatii personale etc. .).

Factorii obiectivi sunt preponderent economici care determină, în ultimă instanță, nivelul mediu al prețului tranzacțiilor specifice.

Factorii economici pot fi împărțiți în macroeconomici și microeconomici. Primele includ factori care țin de conjunctura generală a pieței: nivelul inițial de securitate a cererii de imobiliare din regiune; volumele și structura construcției noi și reconstrucției; factori de migrație; conditiile juridice si economice ale tranzactiilor; nivelul și dinamica inflației; cursul de schimb al dolarului și dinamica acestuia. În condițiile noastre, pot fi indicați și următorii factori pe termen lung ca parte a grupului de factori economici:

· diferențe de dinamică a prețurilor la bunuri și servicii, precum și condițiile salariale care afectează scara de acumulare a fondurilor și valoarea cererii amânate;

· ritmul și amploarea formării unei noi pături sociale, care au posibilitatea de a investi în imobiliare;

dezvoltarea sistemului ipotecar;

· Dezvoltarea unui sistem de reprezentanțe străine în regiune.

Factorii microeconomici caracterizează parametrii obiectivi ai tranzacţiilor specifice. Dintre acestea, cele care descriu obiectul tranzacției (apartamentul) sunt deosebit de importante. Factorii care țin de natura tranzacției și termenii de plată sunt, de asemenea, semnificativi. Au fost elaborate principalele proceduri de procesare a tranzacțiilor și de plată a acestora. Prin urmare, atunci când evaluarea în masă a valorii de piață a apartamentelor, se poate și ar trebui să se concentreze pe natura tipică (medie) a tranzacției, luați în considerare acest factor constant și nu luați în considerare atunci când evaluați valoarea de piață a apartamentelor. Apoi valoarea de piață (prețul mediu) a unui apartament, estimată la o dată fixă, este determinată de parametrii (caracteristicile) acestuia ca valoare de utilizare.

1.3 Piața locuințelor.

Dimensiunea potențială a acestei piețe este enormă. Cel puțin 90 la sută din locuințele din orice țară civilizată, după cum se spune, sunt cumpărate astăzi în rate.

Piața imobiliară din Rusia a dobândit o scară deosebit de mare ca urmare a privatizării apartamentelor. Gratuit, ca la Moscova, sau preferenţial, ca în alte oraşe, transferul apartamentelor în proprietate privată a creat noi oportunităţi proprietarilor de a opera cu acest tip de imobil.

În același timp, s-au dezvoltat și forme de cumpărare și vânzare de apartamente și alte tipuri de locuințe. Dintre aceste forme, achiziționarea de apartamente în rate devine din ce în ce mai frecventă. De menționat că în Occident, aproape toate imobilele deținute de populație sunt împovărate cu datorii, nevoia de a plăti costul locuinței în rate. În Rusia, ca urmare a privatizării, fiecare cetățean a devenit proprietarul unor bunuri imobile (apartamente, grădină și terenuri de țară) care nu erau împovărate cu datorii. Prin urmare, cetățenii ruși sunt într-o poziție mult mai bună în acest sens decât cetățenii altor țări.

Totodată, toate acestea vor fi completate de posibilitățile nou deschise de achiziție de locuințe pe credit. Pe scurt, schema este următoarea.

Apartamentul în sine servește drept garanție materială pentru împrumut. Până la rambursarea împrumutului, cumpărătorul este legal doar chiriașul său. Cumpărătorul așează imediat prima tranșă - aproximativ 30 la sută; restul de 70 sunt achitate de banca cu care se incheie contractul corespunzator cu societatea imobiliara.

Banca sau filiala acesteia colectează documente, execută tranzacția de cumpărare și vânzare, face decontări cu vânzătorul etc. Prin urmare, mărimea comisionului, de exemplu, la Moscova ajunge la 13% din prețul de piață al unui apartament. Aceste costuri sunt justificate dacă tranzacția este executată cu participarea unor organizații de încredere, deoarece piața imobiliară a căpătat o anumită conotație criminală în ultimele luni.

Un număr mare de situații penale apar din cauza prezenței dolarilor „stângi” în aproape fiecare tranzacție, care sunt transferați din mână în mână după finalizarea procedurii oficiale de înregistrare.

Dolarii „stângi” reprezintă, de regulă, diferența dintre prețul de piață al unui apartament și suma în care a fost evaluat de ITO. Prin urmare, nu trebuie să fii un expert pentru a înțelege: pentru a elimina „stângii” trebuie să alegeți una din două căi: fie calea conservatoare - pentru a apropia practica de evaluare a ITO de condițiile reale ale pieței; sau o modalitate radicală - de a abandona această practică și de a trece la alte forme de control asupra prețului de aplicare al bunurilor imobiliare.

Ratele din ce în ce mai mari aduc evaluările BTI mai aproape de prețurile pieței cu salturi și limite.

Toate taxele posibile au fost deja deduse din venitul pentru care un apartament (sau altă proprietate care poate fi vândută ulterior) a fost cumpărat de un cetățean. Prin urmare, din orice punct de vedere, vânzarea proprietății nu poate fi considerată un fapt de obținere a unor venituri suplimentare; este doar o schimbare a formei proprietății deținute de un cetățean. Iar perceperea impozitului pe valoarea unei astfel de modificări este o taxă secundară de impozit pe același venit.

Redistribuirea pe piață a apartamentelor a făcut posibilă îmbunătățirea utilizării fondului de locuințe, a stimulat relocarea unei părți din apartamentele comunale și a făcut posibilă rezolvarea parțială a problemei locative.

În ansamblu, problema locuințelor nu numai că persistă, dar se intensifică. Acest lucru este facilitat de afluxul constant de refugiați și emigranți forțați din țările vecine în Rusia.

Utilizarea apartamentelor în scopuri nerezidențiale.

După privatizarea unei ponderi semnificative a sectorului rezidențial din orașe, problema utilizării apartamentelor aflate în proprietate în alt scop decât scopul lor a devenit mai acută.

Desigur, utilizarea spațiilor rezidențiale deținute de cetățeni și persoane juridice în scopuri nerezidențiale - pentru a găzdui birouri, birouri, ateliere, centre de calcul etc. - nu contribuie în niciun caz la rezolvarea problemei locuințelor, deoarece o parte semnificativă a spațiului de locuit este retrasă din fondul orașului. Cu toate acestea, modalitățile de a trata acest lucru limitează libertatea proprietarului și sunt adesea ilegale.

Chiar dacă inspectoratul locativ sau miliția reușește să stabilească faptul folosirii abuzive a apartamentului și, formalizându-l în consecință, îl prezintă instanței, judecătorii nu au temeiuri legale pentru a satisface o astfel de pretenție. În conformitate cu art. 6 din Legea „Privind Fundamentele Politicii Federale de Locuință”, proprietarul unui imobil din sectorul locativ are dreptul, în modul prevăzut de lege, de a deține, de a folosi și de a dispune de el, inclusiv de leasing, închiriere, gaj, integral și parțial etc., dacă nu sunt încălcate normele actuale, locuința și alte drepturi și libertăți ale altor cetățeni, precum și interesele publice. Printre obligațiile proprietarului la utilizarea spațiilor de locuit, stabilite de art. 4 din aceeași lege, nu există o astfel de obligație precum folosirea spațiilor de locuit în scopul destinat acestora. Adevărat, art. 7 din Codul Locuinței al RSFSR, care stabilește că clădirile de locuit și spațiile de locuit sunt destinate reședinței permanente a cetățenilor.

Dar în cel mai bun caz, ținând cont de acest articol, în baza art. 48 din Codul civil al RSFSR, numai un contract de închiriere de locuințe poate fi invalidat ca nerespectând cerințele legii. Dar, pe această bază, nu este posibil să reziliați acordul privind transferul dreptului de proprietate asupra locuințelor, deoarece nici un singur act legislativ (și acesta ar trebui să fie doar o lege, și nu un ordin al primarului sau un decret guvernamental) nu conține o astfel de lege. bază.

Lipsa unui cadru de reglementare clar duce la faptul că, uneori, chiar și justiția este incapabil să-și dea seama cine și din ce motive are drepturi asupra unui anumit obiect. Cu toate acestea, cererea stabilă de birouri, spații comerciale și de depozitare, precum și costul ridicat al unei astfel de proprietăți, care garantează comisioane considerabile, atrag un număr mare de structuri intermediare. Dacă în anul 2000 doar 42 la sută dintre cei chestionați erau angajați în tranzacții cu spații nerezidențiale, până acum această cifră a crescut la 70 la sută.

1.4 Piața valorilor mobiliare imobiliare.

Segmentul pieței imobiliare este cel mai subdezvoltat. Aceasta reflectă atât decalajul întregii piețe de valori, cât și implicarea insuficientă a proprietății imobiliare în cifra de afaceri comercială. Participanții pe piața imobiliară preferă în continuare investițiile directe. Gamă restrânsă de valori mobiliare asociate cu utilizarea și vânzarea bunurilor imobiliare.

În primul rând, avantajul incontestabil al obligațiunilor imobiliare este natura lor acumulativă. Acestea permit acumularea treptată a cantității necesare pentru a cumpăra un apartament, fiind un certificat de drept la filmarea locuinței indicată în valoarea nominală.

Denumirea obligațiunilor în raport cu filmarea apartamentelor reale permite în orice moment oprirea la nivelul spațiului de locuit și confort, care va fi recunoscut ca fiind suficient sau maxim posibil. Deși ar trebui să se recunoască faptul că această proprietate pozitivă a obligațiunilor de locuințe este oarecum limitată de faptul că acestea dau dreptul de a cumpăra doar locuințe nou-în exploatare. Un standard destul de limitat de construcție și specificul noilor zone de dezvoltare pot restrânge semnificativ cercul celor care doresc să achiziționeze obligațiuni pentru a-și rezolva problemele cu locuințe și tocmai aceasta este valoarea lor principală. Dacă ar fi posibilă achiziționarea de locuințe municipale cu ajutorul obligațiunilor în orice cartier al orașului, de orice nivel de confort și „vârstă”, atunci atractivitatea acestora ar crește semnificativ. Acest lucru ar putea asigura o creștere a competitivității obligațiunilor imobiliare în raport cu alte mijloace de plată (valută) care sunt considerate suficient de fiabile.

Un alt avantaj incontestabil al obligațiunilor imobiliare este natura lor antiinflaționistă: capacitatea de a economisi bani într-un fel sau altul din depreciere. Prin urmare, cotațiile lunare ale obligațiunilor imobiliare ar trebui, cel puțin, să urmărească inflația. Între timp, mecanismul cotațiilor lunare, prevăzut de forma proiectată de emisiune, este capabil să absoarbă doar fluctuațiile macroeconomice generale, și semnificative în intervale de timp, dar nu și schimbările actuale de pe piața imobiliară.

Posibilitatea de a schimba cotațiile în funcție de momentul obținerii locuințelor atunci când obligațiunile sunt răscumpărate, să zicem, în intervalul de la 1 la 6 luni, ar putea crește semnificativ atât atractivitatea acestui instrument bursier, cât și gradul de lichiditate al acestuia.

Evaluarea proprietății. Metodele de evaluare pe piață ajută la maximizarea profitabilității imobiliarelor, această nouă resursă pe care afacerile și cetățenii o au la dispoziție. Această evaluare devine necesară deja atunci când proprietarii de terenuri și imobile doresc să-i ipotezeze pentru a obține un împrumut. Fără o evaluare adecvată, contați pe atragerea de investiții suplimentare, inclusiv străine.

La prima etapă a privatizării, la crearea societăților mixte, astfel de evaluări fie nu se făceau deloc, fie se făceau doar ochi. Însuși investitorul a determinat prețul. Când era vorba de obiecte serioase, au fost implicate firme de evaluare occidentale, care în majoritatea cazurilor au efectuat evaluări în favoarea investitorilor străini, subestimând valoarea reală de piață a activelor noastre.

Evaluarea este necesară și pentru emisiunea secundară de acțiuni ale întreprinderilor privatizate care doresc să-și majoreze capitalul autorizat cu o sumă susținută din resurse materiale reale. Este adevăratul prospect care va permite investitorilor să evite greșelile atunci când stabilesc prețurile acțiunilor. O evaluare este, de asemenea, necesară în împărțirea proprietății, în determinarea celei mai bune utilizări comerciale a terenurilor și a bunurilor imobiliare, precum și în toate celelalte tranzacții legate de bunuri imobiliare.

Analiza perspectivelor de creștere a valorii imobiliare și a utilizării sale comerciale ar trebui să se bazeze pe un calcul economic strict, o evaluare precisă și profesională a valorii reale de piață a proprietății. O evaluare este opinia unui specialist sau a unui grup de experți, de obicei evaluatori profesioniști, asupra valorii unui obiect imobiliar bazată pe cunoștințe, experiență, folosind abordări, principii și metode strict definite, precum și standarde procedurale și etice.

Valoarea de piață se referă la prețul cel mai probabil pe care o proprietate îl va vinde pe o piață competitivă și deschisă, având în vedere toate condițiile necesare pentru a face o afacere corectă.

Aceste conditii sunt:

1. Cumpărătorul și vânzătorul acționează pe baza unor motive tipice, standard. Acordul nu este forțat de nicio parte.

2. Ambele părți au informații complete pentru a lua decizii și a acționa în interesul intereselor lor.

3. Obiectul a fost scos pe piata deschisa un timp suficient, iar momentul optim a fost ales pentru tranzactie.

4. Plata se face în numerar sau în condiții financiare convenite, comparabile cu plata în numerar.

5. Prețul tranzacției reflectă condiții normale și nu include reduceri, reduceri sau credite speciale de la oricare dintre părțile asociate tranzacției.

6. Obiectul este la cerere normală și are o utilitate recunoscută pe piață.

7. Obiectul este destul de rar, cu alte cuvinte, există o ofertă limitată care creează o piață competitivă.

8. Obiectul este înzestrat cu proprietăți de alienabilitate și poate fi transmis din mână în mână.

1.5 Ipoteca.

Ipoteca înseamnă eliberarea unui împrumut garantat cu imobiliare. Obiectul ipotecar clasic este un teren. Ipoteca deschide posibilitatea de a oferi cladiri, structuri, case rezidentiale, apartamente separate ca garantie.

Creditele ipotecare sunt în general ieftine, marjele băncilor ipotecare sunt scăzute, iar profiturile sunt realizate din volume mari de credite plasate. Aceste bănci atrag și fonduri la dobânzi scăzute, dar datorită fiabilității lor foarte ridicate, obligațiunile ipotecare pe care le plasează sunt într-o cerere constantă.

Există patru entități care operează pe piața creditelor ipotecare:

1. un debitor care dorește să achiziționeze eventual cel mai bun imobil;

2. o bancă care urmărește să obțină cel mai mare profit posibil prin limitarea riscului unei ipoteci;

3. un investitor care caută să maximizeze profiturile investind în credite ipotecare;

4. guvernul, care trebuie să creeze condițiile juridice și economice pentru funcționarea sistemului de creditare ipotecară.

Facilități de creditare ipotecară ar trebui să asigure disponibilitatea creditului pentru debitor, precum și rentabilitatea creditării.

Există mai multe varietăți de mecanisme de creditare care permit, într-o măsură mai mare sau mai mică, ocolirea nivelului destul de ridicat al inflației care există în țară.

Primul mecanism este împrumutul cu rată fixă.

Al doilea mecanism se bazează pe împrumuturi cu o rată ajustată la nivelul prețurilor din țară, când rata împrumutului este revizuită periodic (aproximativ o dată pe trimestru) în funcție de modificările nivelului prețurilor.

Cel de-al treilea mecanism - creditarea cu plăți amânate ajustabile - a fost dezvoltat de una dintre instituțiile economiei americane special pentru utilizare în condițiile rusești. Esența sa este că împrumutatul nu trebuie să plătească mai mult de 30 la sută din venitul datoriei sau împrumutului principal. Plata inițială este relativ scăzută și crește în timp. Acest lucru vă permite să amânați plata părții principale a datoriei la o dată ulterioară. Principiul acestui mecanism este că se calculează două rate ale dobânzii, dintre care una se numește „contract” și este folosită pentru a calcula suma datoriei, iar a doua este „plată”, pentru a calcula plățile lunare. Aceste tarife nu sunt egale.

Legea Federației Ruse „Cu privire la gaj” stabilește un principiu general privind înregistrarea ipotecilor. Acesta trebuie să fie înregistrat la aceeași agenție guvernamentală care este responsabilă cu înregistrarea drepturilor asupra proprietății ipotecate. Din acest principiu rezultă ipoteza că ipotecile pe spațiile rezidențiale ar trebui înregistrate de către departamentele de privatizare a locuințelor.

Contractele „ipotecare” referitoare la clădiri și structuri situate pe teren trebuie să fie înregistrate în „lista funciară” a teritoriului pe care se află proprietatea, care poate fi interpretată și în prezent ca înregistrare de către comitetele funciare locale, deși la momentul respectiv legea a intrat în vigoare ar putea însemna consilii locale.

Mecanismul de vânzare a bunurilor gajate este stabilit de legiuitor ca unul comun atât pentru bunurile imobile, cât și pentru cele mobile.

În virtutea art. 350 din Codul civil al Federației Ruse, vânzarea (vânzarea) proprietății gajate, care este executată silit în conformitate cu legea, se realizează prin vânzare la licitație publică în modul prevăzut de legislația procedurală, cu excepția cazului în care o altă procedura este stabilită prin lege.

Cerința de a vinde proprietatea gajată printr-o licitație publică este imperativă, iar dacă se respectă conceptul regulilor de gaj, atunci aceasta nu poate fi ocolită. Dar dacă creditorul gajist dorește totuși să dobândească bunul care face obiectul gajului, în proprietate fără o procedură de licitație publică și este susținut de gajist, atunci acest lucru se poate face în conformitate cu art. 409 din Codul civil al Federației Ruse. Articolul permite încheierea unei convenții de despăgubire între părți, în care creditorul declară obligațiile debitorului ca fiind încetate, iar acesta din urmă, în schimbul îndeplinirii obligației sale, asigură despăgubiri, adică în cazul nostru, debitorul gajist transferă. imobile către creditorul gajist.

II Partea analitică

2.1 Principii moderne de analiză a pieței imobiliare.

Succesul unei afaceri într-o economie de piață este determinat în mare măsură de calitatea informațiilor pe baza cărora se iau decizii financiare responsabile. De aceea, colectarea și prelucrarea analitică a informațiilor, inclusiv a informațiilor de piață, reprezintă astăzi atât obiectul unui studiu separat din punct de vedere științific și metodologic, cât și subiectul unei afaceri independente.

Cea mai ilustrativă ilustrare a celor de mai sus este exemplul de suport informațional pentru a face afaceri la bursă. Au fost create și continuă să se îmbunătățească teorii științifice și școli care au primit în mod repetat premii Nobel, s-au scris multe lucrări de analiză tehnică și fundamentală, care au devenit manuale pentru specialiștii pieței de valori. Practica la nivel mondial de testare profundă a cunoștințelor analiștilor pentru admiterea acestora la lucru cu informații pe piața valorilor mobiliare este considerată normală. Și asta în ciuda faptului că pe bursă, în comparație cu alte piețe, regularitățile unei piețe perfecte în ceea ce privește gradul de conștientizare a participanților ar trebui să fie cel mai clar identificate.

Piața imobiliară, spre deosebire de bursă, este mai mult decât departe de a fi perfectă în multe privințe, ceea ce determină trăsăturile studiului său. Pe de o parte, analiștii se confruntă cu dificultăți și uneori cu imposibilitatea formalizării corecte și fără ambiguitate a relațiilor economice pe piața imobiliară. Pe de altă parte, este evident că nu există nicio posibilitate de a transfera tehnologiile de analiză utilizate pe alte piețe pe piața imobiliară în forma lor pură, deoarece aceste tehnologii sunt adaptate pentru utilizare într-un mediu de piață diferit. Având în vedere cele de mai sus, munca analitică de înaltă calitate pe piața imobiliară pare a fi un subiect extrem de complex care necesită analistului, pe lângă cunoștințe teoretice profunde în domeniul economiei imobiliare, practică constantă și căutare creativă în cercetare care formează intuiția profesională. .

Studiind aproape un secol de istorie a funcționării piețelor imobiliare din țările dezvoltate ale lumii, se poate ajunge la concluzia că o atenție insuficientă acordată calității muncii analitice este una dintre principalele cauze ale majorității crizelor majore din mediul real. piețele imobiliare. Un exemplu tipic este criza de pe piața imobiliară din SUA de la sfârșitul anilor 80 și începutul anilor 90. Potrivit experților, investițiile excesive și nediscriminatorii în construcții noi au condus la o suprasolicitare a pieței și, în consecință, la lipsa cererii pe piață pentru un număr mare de proiecte pentru care au fost acordate împrumuturi. Această situație sa bazat pe așteptări nerealiste ale pieței care decurg din structura greșită a stimulentelor în analiză, metodologie slabă de analiză și date incomplete care caracterizează condițiile actuale. Structura de stimulente care a ghidat dezvoltatorii, evaluatorii și organizațiile de credit a fost deformată de interesul unora de a primi împrumuturi, alții de a justifica obținerea unui împrumut, iar alții de a-și aloca fondurile. În același timp, toate părțile și-au rezolvat problemele în detrimentul așteptărilor nejustificat de optimiste.

Utilizarea unei metodologii de analiză slabă, exprimată în ipoteze și proceduri inadecvate, în interacțiunea cu date de calitate insuficientă de pe piețele locale, de regulă, a condus la cercetări de piață nefondate și, în consecință, la decizii de investiții bazate pe acestea. Ca urmare a crizei, instituțiile de credit au dezvoltat un sindrom stabil de neîncredere în general față de orice proiecte și în special de cercetare de piață. Și acest lucru, la rândul său, a condus la înțelegerea faptului că analiștii pieței imobiliare în munca lor ar trebui să se ghideze după câteva principii generale care sunt necesare (dar nu suficiente) pentru a obține concluzii și rezultate precise. Pe de altă parte, este nevoie urgentă de criterii de înțeles și ușor de identificat care să determine conformitatea cercetării de piață cu categoria de valabilitate.

Având în vedere perspectivele de dezvoltare a pieței imobiliare din Rusia, putem presupune că absența unor potențiale crize este un scenariu prea optimist. Cu toate acestea, consecințele unor astfel de crize pot fi mai puțin semnificative dacă deja astăzi, în stadiul de dezvoltare activă a pieței, unele principii și principii generale sunt formulate și implementate în practica de zi cu zi.

cerințe pentru studii analitice, pe baza cărora se vor lua decizii de investiții.

Nu numai amenințarea crizelor, ci și problemele actuale de zi cu zi - creșterea concurenței, oportunități reduse pentru super-profituri pe termen scurt, demararea proiectelor de dezvoltare imobiliară comercială pe termen lung și intensive în capital, intrarea pe piață a investitorilor străini cu cerinţe mari de justificare a deciziilor etc. - mărturisesc în mod obiectiv faptul că importanța analizei calitative pe piețele imobiliare din Rusia va deveni din ce în ce mai importantă în viitorul apropiat.

2.2 Cercetarea pietei imobiliare in scopul fundamentarii deciziilor de investitii.

Scopul final al oricărui studiu de tipul luat în considerare este de a măsura raportul dintre cerere și ofertă pentru un anumit tip de produs pe piața imobiliară la un anumit moment (de obicei viitor).

Caracteristicile deosebite ale proprietății imobiliare ca marfă, alături de locul aparte al imobiliarului într-o economie de piață, formează o gamă destul de largă de informații socio-economice necesare pentru poziționarea acestui produs pe piață. Caracteristicile macroeconomice actuale și retrospective ale economiei naționale și regionale, indicatorii socio-demografici ai piețelor regionale și locale, parametrii piețelor imobiliare regionale și locale - acestea sunt doar domeniile generale în care este necesar să se efectueze cercetări.

Principiul 1. Doar informațiile care pot determina cu adevărat productivitatea viitoare a entității în care s-a investit ar trebui selectate pentru analiză.

La respectarea acestui principiu, principala dificultate pentru analist este lipsa unor reguli standard sau a unor recomandări lipsite de ambiguitate asupra cărora să se formeze informațiile inițiale. Aici analistul trebuie să-și arate toate cunoștințele, intuiția profesională, creativitatea și experiența practică. Mai mult, aici se pune bazele coerenței studiului în ansamblu.

Principiul 2: Toate datele actuale și prospective pe care se bazează studiul ar trebui utilizate pentru a cuantifica performanța proiectului de investiții imobiliare luate în considerare.

Cu toate acestea, chiar și informațiile atent selectate care au legătură directă cu subiectul evaluării sunt, la figurat vorbind, o „grămadă de cărămizi” din care analistul trebuie să pună o bază solidă pentru cercetarea analitică în conformitate cu toate regulile artei clădirii. Și aici nu puteți face fără o soluție puternică care conectează elementele individuale într-un singur monolit.

Principiul 3. Toate blocurile individuale de informații selectate pentru a justifica o decizie de investiție ar trebui să fie interconectate printr-o schemă logică clară, culminând cu o prognoză a condițiilor viitoare de piață și a productivității corespunzătoare a proiectului în cauză. Descrierea circuitului logic trebuie prezentată în mod explicit.

O percepție pozitivă de către client a unui raport cu rezultatele unei cercetări de piață, în care nu există o schemă logică, poate fi doar dacă:

a) analistul profită de ignoranța clientului, sau

b) clientul este iniţial favorabil rezultatelor.

Pe de altă parte, construirea unei scheme logice convingătoare și evidente este o demonstrație a celei mai înalte abilități profesionale a analistului.

Continuând raționamentul despre necesitatea construirii unei scheme logice de cercetare, să luăm în considerare un alt principiu care precizează conținutul analizei pieței.

Principiul 4. Conținutul analizei de piață ar trebui redus la o discuție a factorilor care alcătuiesc principalele rapoarte pentru determinarea performanței unei proprietăți comerciale.

În conformitate cu acest principiu, analistul în cursul studiului trebuie să formuleze principalele relații care determină performanța unității comerciale și apoi să identifice ierarhia parametrilor-argumente, ale căror funcții sunt factorii incluși în expresia principală. pentru performanță.

Să ilustrăm o abordare practică a implementării acestui principiu folosind următorul exemplu simplificat.

Fie ca criteriul de performanță al proiectului în cauză să fie venitul net din exploatare (NOI) într-o anumită perioadă a viitorului. Atunci, prin definiție, expresia principală pentru determinarea performanței va avea următoarea formă:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE unde

IGP - venit brut potențial,
V&L - pierderi din subutilizare și implicite.
M I - alte venituri.
FE - cheltuieli fixe de exploatare,
VE - cheltuieli variabile de exploatare.

Luați în considerare procedura de identificare a parametrilor care determină valorile așteptate ale factorilor principali.

Venitul brut potențial este determinat de valoarea ratei de închiriere, care la rândul său este o funcție a ratei actuale de închiriere, precum și de tendințele raportului dintre cererea și oferta de pe piață în timp.

Ocuparea proiectată a unei proprietăți este o funcție a capacității cumulate a pieței, a parametrilor cererii, a ratei de absorbție a pieței și a creșterii zonei de absorbție a imobiliare. Pentru proiecte, sarcina proiectată determină doi indicatori - nivelul de încărcare și programul de timp pentru absorbția de către piață la acest nivel.

Creșterea zonei de absorbție imobiliară este determinată fie de creșterea numărului de locuri de muncă (rata de ocupare), fie de creșterea populației. La rândul său, extinderea zonei de absorbție duce la necesitatea unor noi imobile.

Trebuie remarcat faptul că, într-un caz, creșterea ocupării forței de muncă și creșterea populației pot fi direct legate, de exemplu, atunci când sunt deschise noi locuri de muncă și afluxul de noi persoane apte de muncă. Într-un alt caz, creșterea populației poate crește fără o creștere a ocupării forței de muncă, de exemplu, din cauza unei creșteri a pensionarilor care intră sau a unei creșteri a natalității. Analiza calitativă implică utilizarea mai multor surse de informații care oferă tendințe istorice și proiecții de creștere a intervalului, urmate de compararea datelor. Segmentarea creșterii intervalului este, de asemenea, obligatorie, de exemplu în funcție de grupă de vârstă, sex, dimensiunea familiei etc. Absența acestor poziții în studiu ar trebui să fie atribuită alegerii inconsecvente a datelor pentru a fi utilizate în analiză.

Parametrii cererii sunt determinați de indicatori specifici precum suprafața (birou sau producție) pe loc de muncă, cheltuielile pentru achiziții pe cap de locuitor, numărul de apartamente sau case pe cap de locuitor etc. Cu ajutorul parametrilor cererii, se calculează cantitatea de imobil necesar, care corespunde creșterii în zona consumului imobiliar. De exemplu, prin aplicarea cheltuielilor medii pe achiziție la creșterea populației, se preconizează că vânzările cu amănuntul vor crește și, prin urmare, nevoia de spațiu de vânzare cu amănuntul suplimentar. Atunci când se analizează piața imobiliară, creșterea populației segmentată după vârstă, venit, mărime sau componența familiei este convertită în cerere segmentată. O analiză solidă a parametrilor cererii implică studiul tendințelor istorice, starea actuală și prognozarea valorii probabile a acestora în viitor. Mai mult decât atât, o analiză consecventă măsoară modificarea cererii nu numai din cauza noilor câștiguri de gamă, ci și din cauza schimbărilor în structura populației și a ocupării forței de muncă existente. De exemplu, în timpul creșterilor economice, companiile în creștere necesită suprafețe mari, iar schimbările situației demografice către creșterea numărului de persoane cu vârsta de pensionare vor necesita un tip de locuință adecvat.

Semnele inconsecvenței analizei parametrilor cererii ar trebui să includă, în primul rând, luarea în considerare a valorilor constante, care, de regulă, sunt caracteristice momentului analizei, precum și ignorarea schimbărilor în structurile existente ale populației și ocupării forței de muncă.

Rata de absorbție, denumită și rata de penetrare a pieței, este cota din cererea totală a pieței pe care proiectul în cauză este de așteptat să o absoarbă în concurență cu alte proiecte. După ce analistul a estimat creșterea totală a cererii potențiale, este necesar să se determine parametrul critic pentru proiect - ponderea cererii totale pe care proiectul în cauză o poate pretinde probabil.

Teoretic, coeficientul de absorbție este o funcție complexă a multor factori. În prima aproximare, poate fi definit ca raportul dintre suprafața obiectului evaluat și suprafața totală (inclusiv suprafața obiectului) a ofertei concurente la momentul introducerii acesteia pe piață. O astfel de abordare, cel puțin, ar trebui să fie prezentă în fiecare cercetare de piață care se pretinde a fi valabilă.

De remarcat că la determinarea coeficientului de absorbție, cele mai importante condiții sunt segmentarea detaliată a cererii și a ofertei competitive. Totodată, nu trebuie pierdută din vedere durata proiectelor concurente începute în implementare, volumul și durata proiectelor fiind pregătite pentru implementare. Primul semn al unui studiu eșuat aici este utilizarea oricăror date „medii”.

Pierderile datorate reducerilor și stimulentelor la nivelul întregii piețe pentru chiriași sunt, de asemenea, un factor care nu trebuie trecut cu vederea atunci când se prognozează potențialul venit brut.

Alte venituri, deși de obicei reprezintă o mică parte din venituri, trebuie încă proiectate pentru a reflecta preferințele probabile ale potențialilor consumatori în lumina percepțiilor lor despre stilul de viață, nivelul de servicii și cheltuielile pe cap de locuitor pentru a atinge acel nivel etc. .d.

Costurile fixe și variabile sunt considerate în mod tradițional mai sigure în prognoză. Cu toate acestea, o astfel de formulare a întrebării pentru condițiile Rusiei este doar parțial valabilă. De exemplu, impozitele pe proprietăți imobiliare (astazi sunt impozite pe proprietate, impozite pe teren) și chiria pentru teren, din cauza nerezolvărilor legislative, pot prezenta „surprize” neașteptate unui potențial investitor în viitor. Prin urmare, o cercetare de piață consecventă ar trebui să includă previziuni variante ale acestor poziții.

O situație similară se observă cu majoritatea costurilor variabile. O analiză a pieței de utilități publice, majoritatea asigurate de monopoluri naturale, o politică tarifară instabilă, necesită o justificare cantitativă a indicatorilor luați în considerare. În același timp, este importantă utilizarea informațiilor de piață cu privire la cheltuirea resurselor obținute pe baza indicațiilor echipamentelor de control și măsurare. În absența analogilor de piață în ceea ce privește consumul de resurse, este mai de preferat să le calculăm conform standardelor, decât să folosim facturile emise de furnizorii de resurse de utilități.

2.3 Metode de evaluare a valorii de piață a bunurilor imobiliare.

Există trei metode principale de evaluare a valorii de piață a bunurilor imobiliare:

1. metoda de comparare

2. metoda costului

3. metoda de capitalizare a venitului.

Principala metodă de evaluare este metoda analizei comparative a vânzărilor (SAP). Această metodă este aplicabilă atunci când există o piață de teren și imobile, există vânzări reale, când piața este cea care formează prețurile, iar sarcina evaluatorilor este să analizeze această piață, să compare vânzări similare și să obțină astfel valoarea proprietatea fiind evaluată. Metoda se bazează pe o comparație a obiectului oferit spre vânzare cu analogii pieței. Ea găsește cea mai mare utilizare în Occident (90 la sută din cazuri). Cu toate acestea, această lucrare necesită o piață deja stabilită pentru terenuri și imobile.

Metoda comparației vânzărilor este utilizată dacă există suficiente informații de piață fiabile cu privire la tranzacțiile de cumpărare și vânzare a obiectelor similare celei evaluate. În acest caz, criteriul de alegere a obiectelor de comparație este cea mai bună și eficientă utilizare similară.

Metoda SAP poate fi denumită și abordarea de comparare a vânzărilor directe, metoda de comparare a vânzărilor sau metoda de piață a informațiilor de piață.

Secvența de aplicare a metodei SAP este următoarea:

1. Sunt evidențiate vânzările recente de proprietăți comparabile pe piața relevantă. Sursele de informare sunt: ​​dosarul propriu al evaluatorului, internetul, o bază de date electronică, firme imobiliare, dosare ale brokerilor imobiliari, arhivele instituțiilor de credit (bănci ipotecare), societăți de asigurări, societăți de construcții și investiții, direcțiile teritoriale pentru insolvență și faliment. , direcțiile teritoriale ale Comitetului Proprietății de Stat etc.

Un punct important atunci când se utilizează metoda SAP este coordonarea rezultatelor comparației proprietății care se evaluează. Nu este permisă media aritmetică a datelor primite. Procedura acceptată este de a studia fiecare rezultat și de a face o judecată cu privire la gradul de comparabilitate a acestuia cu proprietatea evaluată. Cu cât numărul și amploarea modificărilor ce urmează a fi efectuate sunt mai mici, cu atât această vânzare are mai multă pondere în procesul de finalizare a aprobării.

Ca unități de comparație se iau contoare care sunt în mod tradițional stabilite pe piața locală. Pentru a evalua același obiect se pot aplica simultan mai multe unități de comparație.

Elementele de comparație includ caracteristicile imobiliare și tranzacțiile care provoacă modificări ale prețurilor imobiliare. Elementele care trebuie luate în considerare includ:

componența drepturilor de proprietate transferate;

condițiile de finanțare a tranzacției de cumpărare și vânzare;

· condiții de vânzare;

momentul vânzării

· Locație;

· caracteristici fizice;

caracteristici economice;

natura utilizării;

componente ale valorii neproprietate.

2. Verificarea informațiilor despre tranzacții: confirmarea tranzacției de către unul dintre participanții principali (cumpărător sau vânzător) sau un agent al unei companii imobiliare; identificarea condițiilor de vânzare.

Dacă există o cantitate suficientă de informații de piață fiabile, este permisă utilizarea metodelor de statistică matematică pentru a determina valoarea prin compararea vânzărilor.

3. Ajustarea valorii proprietăților comparabile.

Ajustarea se poate face sub trei forme principale: în termeni de bani, procent, grupare generală.

Ajustările prețului de vânzare pentru proprietăți comparabile se fac în următoarea ordine:

· În primul rând, se fac ajustări legate de termenii tranzacției și de starea pieței, care se realizează prin aplicarea fiecărei ajustări ulterioare la rezultatul anterior;

· În al doilea rând, ajustările care se referă direct la proprietate se fac prin aplicarea acestor ajustări la rezultatul obținut după ajustarea la condițiile pieței, în orice ordine.

Pentru a determina valoarea ajustărilor, în funcție de disponibilitatea și fiabilitatea informațiilor de piață, se folosesc metode cantitative și calitative. Justificarea ajustărilor luate în considerare este obligatorie. Decizia finală asupra valorii rezultatului determinat prin metoda comparației vânzărilor se ia pe baza unei analize a prețurilor de vânzare ajustate ale obiectelor de comparație care se aseamănă cel mai mult cu obiectul de evaluare.

Metoda costului nu este practic aplicabilă terenului. Poate fi folosit doar in cazuri exceptionale de evaluare a terenului inseparabil de imbunatatirile aduse acestuia. Se crede că terenul este permanent și nu poate fi consumat, iar metoda costului este folosită pentru a evalua obiectele create de om. Atunci când se evaluează prin această metodă, valoarea terenului se adaugă la costul îmbunătățirilor (cladiri, structuri), iar terenul este evaluat separat prin alte metode.

Metoda costului de evaluare a bunurilor imobiliare este implementată în următoarea secvență:

Determinarea valorii unui teren;

determinarea costului de înlocuire sau înlocuire a clădirilor și structurilor;

Determinarea cantității de uzură acumulată a clădirilor și structurilor;

· Determinarea valorii de piata a bunurilor imobiliare prin metoda costului, ca suma dintre valoarea unui teren si valoarea de inlocuire sau de inlocuire a cladirilor si structurilor minus amortizarea cumulata.

Alegerea metodei adoptate pentru calcularea costului construcției noi a îmbunătățirilor ar trebui să fie justificată în mod corespunzător. Utilizarea costului de înlocuire este adecvată în cazurile în care este dificil să se determine costul ridicării unei copii exacte a clădirii din cauza tipurilor învechite de structuri de clădire și a metodelor de construcție utilizate pentru a crea proprietatea în cauză.

Costurile corespunzătoare valorii de înlocuire sau de înlocuire în scopul evaluării imobilelor sunt calculate ca suma costurilor directe, costurilor indirecte și profiturilor întreprinzătorului.

Costurile directe includ următoarele costuri direct legate de construcție:

costul materialelor, produselor și echipamentelor;

salariile muncitorilor în construcții;

costul mașinilor și mecanismelor de construcție;

· costul clădirilor și structurilor temporare, măsurile de siguranță, costurile de transport și depozitare și alte costuri care sunt acceptate normativ pe piața locală;

profitul și costurile generale ale antreprenorului.

Costurile indirecte includ costurile asociate cu construcția unei clădiri, dar nu sunt incluse în costul lucrărilor de construcție și instalare.

cost de proiectare, supraveghere tehnică, control geodezic;

plata pentru consultatii, servicii juridice, contabile si de audit;

costul finanțării construcției;

cheltuieli administrative și alte cheltuieli ale dezvoltatorului.

Cuantumul costurilor indirecte se determină ținând cont de tarifele existente pe piața lucrărilor și serviciilor pentru aceste posturi.

Profitul antreprenorului este norma dominantă pe piață care încurajează antreprenorul să investească într-un proiect de construcție. Valoarea profitului este determinată prin metoda evaluărilor experților pe baza informațiilor de piață.

Utilizarea metodei costului este necesară atunci când se analizează construcții noi; reconstrucția clădirilor; evaluare în scopuri fiscale; pentru a identifica veniturile excedentare în evaluarea imobiliară; atunci când sunt evaluate în scopuri de asigurare; evaluarea consecințelor dezastrelor naturale; evaluarea cladirilor si structurilor speciale.

În condițiile tranziției la condițiile de piață, metoda costului este decisivă în evaluare, întrucât aplicarea altor metode necesită informații extinse de piață, care nu sunt disponibile din cauza unei piețe nedezvoltate. Cu toate acestea, trebuie amintit întotdeauna că costurile de construcție sunt doar baza valorii de piață și de cele mai multe ori sunt fie mai mari, fie mai mici decât aceasta.

De exemplu, valoarea de piață a unui hotel de lux situat într-o locație nefericită (la periferia orașului) va fi mai mică decât valoarea determinată prin metoda costului. La rândul său, valoarea de piață a complexului de benzinării la o anumită etapă poate fi mai mare decât costurile de construcție.

În condițiile formării pieței, când are loc o reorientare a producției către noile tehnologii, poate părea că proprietatea nu are deloc valoare. De exemplu, dacă o întreprindere produce produse de care nimeni nu are nevoie și zonele sale de producție nu pot fi reconstruite pentru producție nouă, atunci valoarea de piață a unor astfel de bunuri imobiliare tinde spre zero. Utilizarea metodei costisitoare în acest caz va duce la o orientare greșită a potențialilor cumpărători.

În prezent, în Rusia, acest moment este adesea luat în considerare în cazul evaluării incorecte a activelor imobilizate ale întreprinderilor, deoarece reevaluarea acestora se efectuează în principal conform metodei costului, iar evaluatorul ar trebui să-și amintească că valoarea contabilă a activelor imobilizate a întreprinderilor nu corespunde valorii lor de piață.

Următoarea metodă de evaluare, care este aplicabilă special pentru Rusia, este metoda de evaluare bazată pe analiza utilizării celei mai eficiente a bunurilor imobiliare, iar această analiză este asociată cu determinarea tipului de utilizare care va aduce proprietarului venitul maxim, adică. metoda de capitalizare a venitului.

Metoda de valorificare a veniturilor în evaluarea valorii de piață a bunurilor imobiliare este implementată în următoarea succesiune:

prognozarea veniturilor viitoare;

valorificarea veniturilor viitoare.

Veniturile viitoare generate de proprietate sunt împărțite în două tipuri: venituri din activități de exploatare (operaționale) ca urmare a relațiilor comerciale de închiriere și venituri din reversiune.

Veniturile din activitățile de exploatare (operaționale) sunt prognozate prin întocmirea unei situații de venituri (ipotetice) reconstruite. Venitul de revenire este proiectat:

stabilirea directă a valorii absolute a reversiunii;

Stabilirea unei modificări relative a valorii imobilului pentru perioada de proprietate;

· utilizarea coeficientului de capitalizare terminal.

Valorificarea veniturilor viitoare în valoare actuală poate fi efectuată:

metoda valorificării directe;

Metoda de valorificare în funcție de rata rentabilității.

Premisa inițială a metodei valorificării directe este constanța și infinitatea venitului capitalizat. În metoda capitalizării directe, valoarea actuală a unui flux viitor de venit este definită ca raportul dintre venitul anual atribuibil unei proprietăți sau unei dobânzi și raportul de capitalizare pentru acea proprietate sau interes.

Pentru a calcula valoarea proprietății depline, determinarea ratei de capitalizare totală se face pe baza datelor de piață. În funcție de disponibilitatea informațiilor inițiale, aplicați:

Analiza comparativă a vânzărilor

calcul folosind rata de acoperire a datoriei;

echipamentele grupului de investiții.

Premisa inițială a metodei de valorificare în funcție de rata rentabilității este perioada limitată de încasare a venitului. În metoda capitalizării ratei de rentabilitate, conversia unui număr finit de fluxuri de numerar viitoare în valoare actualizată se realizează la o anumită valoare a ratei de rentabilitate corespunzătoare riscului investiției în acest tip de imobil.

La calcularea valorii actualizate fara a lua in considerare conditiile de finantare, metoda de capitalizare in functie de rata rentabilitatii se formalizeaza fie sub forma unei analize a fluxurilor de numerar actualizate, fie sub forma unor modele de calcul a capitalizarii.

Rata de actualizare utilizată în analiza fluxurilor de numerar actualizate și luând în considerare atât riscurile sistematice, cât și riscurile nesistematice este determinată de:

Metoda de selecție din datele pieței privind vânzările de obiecte similare;

Metoda de investiții alternative pe piața financiară;

Metoda de monitorizare a pieței imobiliare.

Recent, cererea pentru serviciile evaluatorilor și pregătirea lor profesională în Rusia a început să crească rapid. Acest lucru se datorează și evenimentelor recente din sectorul financiar, când încercările de a crea un mecanism de creditare prin asigurare de credit au eșuat: băncile au pierdut foarte mult din asigurarea falsă. În cazul bunurilor imobiliare, care sunt luate drept garanție de către bancă la acordarea unui credit, pierderile sunt aproape imposibile. Astfel, piețele imobiliare și de capital devin componente inseparabile ale economiei în ansamblu.

Desigur, băncile au manifestat un mare interes pentru astfel de operațiuni. Și toți au nevoie de o evaluare imobiliară calificată, efectuând asigurare la valoarea reală a imobilului.

Evaluarea este necesară și în cadrul politicii fiscale regionale. Peste tot în lume, baza sistemului de impozitare locală este impozitul pe proprietate, datorită acestui impozit se formează aproximativ 70 la sută din bugetul local. Desigur, odată cu dezvoltarea pieței în sine, odată cu apariția valorilor reale, este posibilă trecerea la un sistem de impozitare care să stimuleze dezvoltarea pieței imobiliare și să asigure în același timp reaprovizionarea.

bugetele locale. Așa se explică și interesul necondiționat față de evaluarea manifestat de administrațiile locale.

Costul serviciilor profesionale de evaluare variază foarte mult în funcție de tipurile de obiecte care se evaluează, de complexitatea lucrării și, bineînțeles, de care specialiști sunt implicați în evaluare. De obicei, costul serviciilor este măsurat fie în ore înmulțit cu tariful orar, fie depinde de dimensiunea obiectului, dar nu este niciodată legat de costul acestuia.

2.4 Caracteristicile diferitelor tipuri de evaluare.

Evaluare în scopul cumpărării sau vânzării și clasificării imobilelor.

La evaluarea bunurilor imobile care urmează să fie cumpărate sau vândute pe piața liberă, valoarea de piață sau valoarea realizabilă este utilizată ca bază de evaluare pentru toate clasele și categoriile de imobile. Totodată, pentru imobilele de specialitate, în cele mai multe cazuri, metoda costului bazată pe datele de piață va fi metoda determinantă de calcul al costului.

Atunci când se evaluează bunuri imobiliare pentru vânzare într-o perioadă limitată de timp, când un imobil este scos la vânzare pe piața liberă într-un interval de timp care este semnificativ mai mic decât perioada de comercializare adecvată pentru acest tip de proprietate, valoarea realizabilă limitată este utilizată ca baza de evaluare pentru toate clasele și categoriile de bunuri imobiliare.

Scopul lucrării de evaluare și caracteristicile proprietății care se evaluează sunt de o importanță decisivă pentru alegerea unei baze de evaluare adecvate.

În general, clasificarea principalelor scopuri pentru care sunt evaluate bunurile imobiliare este următoarea:

1. Evaluare pentru cumpărare sau vânzare;

2. Evaluare pentru vânzare într-o perioadă limitată de timp;

3. Evaluarea terenurilor și clădirilor pentru utilizarea acestora ca obligații de împrumut garantat;

4. Evaluare pentru intocmirea situatiilor contabile si financiare;

5. Evaluare pentru includerea în prospectele Fondurilor, burselor;

6. Evaluare pentru rezolvarea problemelor legate de fuziunea si achizitia societatii;

7. Evaluare pentru fonduri de pensii, companii de asigurări, fonduri fiduciare imobiliare.

În practică, pot exista și alte scopuri ale evaluării, iar formularea acestora și, în consecință, posibilele baze de evaluare ar trebui convenite între client și evaluator.

După clarificarea scopului evaluării, trebuie stabilit cărei clase și categorii îi aparține proprietatea evaluată.

În scopul evaluării, se disting două clase de proprietăți:

· De specialitate

Nespecializat

Proprietatea specializată este aceea care, în virtutea naturii sale speciale, este rareori, sau vreodată, vândută pe piața liberă pentru a-și continua utilizarea existentă de către un singur proprietar, cu excepția cazului în care este vândută ca parte a afacerii utilizatoare.

Exemple de proprietate specializată sunt:

1. Muzee, biblioteci și alte spații similare care aparțin sectorului public;

2. Spitale, unități medicale specializate și centre de agrement care nu sunt la cererea concurențială a pieței de la alte entități care doresc să utilizeze aceste tipuri de proprietăți în zonă;

3. Școli, colegii, universități și institute de cercetare pentru care nu există o cerere competitivă pe piață din partea altor organizații;

4. Proprietate standard în zone geografice speciale și în locuri îndepărtate de principalele centre de afaceri situate acolo în scopul producției sau al afacerii.

Proprietatea nespecializată reprezintă toate tipurile de proprietate, cu excepția celor care se încadrează în definiția proprietății specializate. Cu alte cuvinte, este unul pentru care există cerere generală, cu sau fără posibilă modernizare, și care de obicei este cumpărat, vândut sau închiriat pe piața liberă pentru a fi folosit în scopuri existente sau similare, fie ca proprietate neocupată. pentru proprietate unică sau (indiferent dacă este angajată sau liberă) ca investiție sau pentru dezvoltare.

La evaluarea bunurilor imobile ocupate de proprietar pentru a fi utilizate în activitățile unei întreprinderi (afaceri), ca bază de evaluare se utilizează următoarele:

· valoarea de piata la folosinta existenta - pentru bunurile imobiliare nespecializate, inclusiv imobilele evaluate pe baza potentialului sau comercial.

· Valoarea reziduală de înlocuire - pentru imobile specializate.

Proprietățile nespecializate și specializate, la rândul lor, sunt clasificate în categorii în funcție de scopul deținerii. Un principiu similar de clasificare este utilizat atât în ​​scopuri de evaluare, cât și în alte scopuri.

2.5 Influența factorilor de mediu asupra costurilor.

Factorii de mediu, atât defavorabili, cât și favoribili, sunt incluși în setul de factori considerați în mod obișnuit în evaluări. Anumiți factori afectează un anumit tip de proprietate și vor afecta direct calculele evaluatorului, unde trebuie luați în considerare în raport cu datele de piață obținute din proprietăți comparabile și neafectate. În alte cazuri, toate imobilele din orice regiune vor fi afectate de acești factori.

Factorii relevanți de mediu și de poluare includ, în general, următoarele categorii:

factori naturali precum radonul sau metanul, poluarea aerului sau zgomotul;

· factori de poluare tehnologică ca urmare a activităților de producție din trecut sau prezent pe terenul dat, sau ca urmare a pătrunderii din siturile învecinate;

factori de poluare sub formă de câmpuri electromagnetice și alte câmpuri;

factori de poluare la utilizarea materialelor din materiale reciclate.

Toate clasele de bunuri imobiliare sunt susceptibile la efectele factorilor de mediu asupra valorii, dar imobilele oferite spre vânzare sau ca garanție pentru împrumuturi sunt deosebit de sensibile la acești factori.

Lucrările privind auditul de mediu al bunurilor imobile nu sunt incluse în lucrarea de evaluare a bunurilor imobile. În cazurile în care evaluatorul are motive să creadă că factorii de mediu pot afecta semnificativ valoarea, el ar trebui să informeze clientul despre necesitatea de a angaja un expert profesionist de mediu.

Evaluatorul trebuie să informeze expertul în mediu cu privire la contextul studiului său, inclusiv utilizarea actuală și potențială viitoare a sitului, care va fi exprimat în termeni de valoare pe baza utilizării optime și eficiente. În general, expertul în mediu ar trebui să răspundă la următoarele întrebări:

Dacă sursa de poluare sau pericolul poate fi îndepărtată cu succes și economic;

· în cazul în care poluarea sau pericolul nu poate fi eliminat complet, poate fi izolat sau izolat pentru a face proprietatea potrivită pentru acea utilizare pentru o anumită perioadă, chiar limitată;

• dacă este posibil să se atenueze în vreun fel impactul poluării sau pericolului;

· care este cel mai eficient mijloc de control al poluării și mijloace de reglementare a acesteia;

În cazurile în care este posibilă eliminarea sursei sau eliminarea consecințelor poluării, evaluarea se poate face luând în considerare costurile estimate corespunzătoare ale unei astfel de lichidări sau eliminări.

III Partea practică.

3.1 Aplicarea practică a metodei vânzărilor comparative.

La sfârșitul anului 2000, a început construcția de cabane în regiunea Podolsk. Complexe rezidențiale joase - rânduri de cabane semi-decomandate care au pereți comuni cu același tip de case învecinate. Cuvântul „condominiu”, care desemnează proprietatea creată și echipată prin munca vecinilor care au aceleași gânduri, nu este foarte popular. Prin urmare, pentru a desemna locuințe care sunt exotice pentru noi, construite pe principiul „pereților și acoperișului comun - propria curte”, cuvântul englezesc „casă de oraș” a prins rădăcini în viața de zi cu zi rusă.

Cu toate acestea, de exemplu, valoarea de piață a cabanei folosind metoda vânzărilor comparative.

Suprafata totala este de 120 mp, cabana are 6 camere, 3 dormitoare, o baie, un dus, un subsol finisat. Nu există garaj la data evaluării. Suprafata terenului - 1000 mp.

Pentru analiză, vom folosi date despre cinci vânzări de proprietăți comparabile din aceeași zonă.




Tabelul numărul 1.

		Obiectul №1	Obiectul №2	Obiectul №3		Obiectul №4	Obiectul №5
Prețul de vânzare	65000		78000	56000		70000	54000
Proprietate	complet		complet	complet		complet	complet
Conditii fi- finanțarea	non-piață, prețul este suprapreț cu 3000		non-piață, prețul este suprapreț cu 8000	piaţă		piaţă	piaţă
Condiții de vânzare	piaţă		piaţă	piaţă		piaţă	piaţă
Condiții de piață (timp)	2 saptamani		6 saptamani		1 an	1 an	1 an
Zona casei	120 mp.		145 mp.		120 mp.	145 mp.	120 mp.
Zona de aterizare	10000 mp		12000 mp		10000 mp	12000 mp	10000 mp
Număr de camere	6		7		6	7	6
Numar dormitoare	3		3		3	3	3
Baie	1		1		1	1	1
Duș	1		1		1	1	1
subsol	neterminat		neterminat		neterminat	neterminat	terminat
Garaj	Există		Există		Există	Există	Nu

După cum se poate observa din datele inițiale, obiectele de comparație diferă de cele evaluate în ceea ce privește finanțarea, timpul de vânzare și caracteristicile fizice.

Valoarea ajustării pentru condițiile de finanțare se determină prin compararea prețului de vânzare al obiectelor cu finanțarea de piață și non-piață. În acest caz, plățile împrumutului sunt actualizate la rata% din piață. În exemplul nostru, valorile de ajustare sunt definite ca 3000 pentru obiectul nr. 1 și 8000 pentru obiectul nr. 2.

Deoarece toate proprietățile comparabile au condiții de vânzare pe piață, nu este necesară nicio ajustare pentru condițiile de vânzare.

Pentru a ajusta la condițiile pieței (momentul vânzării), este necesar să selectați obiecte care diferă doar în acest element. În cazul nostru, obiectul nr. 1 și nr. 3 diferă doar în ceea ce privește condițiile de finanțare și momentul vânzării. Ajustarea prețului de vânzare

obiectul nr. 1 privind condițiile de finanțare, puteți determina ajustarea pentru momentul vânzării:

(62000 - 56000) / 156000 = 0,1.i.e. prețurile pieței vor crește cu 10% pe an.

Astfel, toate proprietățile comparabile sunt aduse în aceleași condiții de finanțare și de timp de vânzare, ceea ce creează o bază unică pentru efectuarea ajustărilor pentru elementele de comparație rămase.

Într-o serie de obiecte de comparație, diferențele de dimensiune sunt reprezentate de un număr diferit de camere și zone diferite ale casei și parcelei. Mai mult, un teren de 12000 mp. corespunde unei case in suprafata de 145 mp. cu 7 camere si un teren de 10000mp. corespunde unei case in suprafata de 120 mp. cu 6 camere. Prin urmare, ajustarea dimensiunii din comparația obiectelor nr. 1 și nr. 2 are următoarea formă:

70000 – 62000 = 8000.

Ajustarea pentru prezența unui garaj este derivată dintr-o comparație a obiectelor nr. 3 și nr. 5:

61600 – 59400 = 2200.

Ajustarea pentru subsolul finalizat este determinată dintr-o comparație a obiectelor nr. 2 și nr. 4:

77000 – 70000 = 7000.

Rezultatele ajustărilor efectuate sunt prezentate în Tabelul nr. 2




Tabelul numărul 2.

	Obiectul №1	Obiectul №2	Obiectul №3	Obiectul №4	Obiectul №5
Prețul de vânzare	65000	78000	56000	70000	54000
Transferul de proprietate venelor	complet	complet	complet	complet	complet
Rectificare legală.	65000	78000	56000	70000	54000
Conditii de finantare.	nu piata	nu piata	nu piata	nu piata	piaţă
Ajustare pentru condițiile finanțatorilor.	- 3000	- 8000	0	0	0
Preț ajustat	62000	70000	56000	70000	54000
Termenii unei tranzacții	comercial	comercial	comercial	comercial	comercial
Ajustare a termenilor contractului	0	0	0	0	0
Prețul ajustat de piață	2 saptamani	6 saptamani	1 an	1 an	1 an
Ajustarea pieței	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Pret ajustat	62000	70000	61600	77000	59400
Locație	asemănătoare	asemănătoare	asemănătoare	asemănătoare	asemănătoare
mărimea	120mp.	145mp	120mp.	145mp	120mp.
Ajustarea mărimii	0	- 8000	0	- 8000	0
Garaj	Există	Există	Există	Există	Nu
Corecție pentru prezența unui garaj	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Subsol finalizat	Nu	Nu	Nu	da	Nu
Ajustare subsol	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Pret ajustat	66800	66800	66400	66800	66400
Corecție totală netă	1800	11200	10400	3200	12400
La fel in %	3	14	19	5	23
Din prețul de vânzare, corecția totală brută	11200	25200	14800	17200	12400
Din pretul de vanzare	19	32	26	25	23

Pentru fiecare obiect de comparație s-a obținut un preț ajustat. În conformitate cu condițiile problemei, se solicită, pe baza datelor prețurilor de vânzare ajustate, să se deducă valoarea valorii de piață.

Justificarea obținerii unui singur indicator al valorii de piață este de a acorda fiecărui membru al unei serii de prețuri de vânzare ajustate un factor de ponderare, ținând cont de gradul de diferență dintre obiectele de comparație și obiectele de evaluare. În același timp, ar trebui luat în considerare

atenție la intervalul de dispersie a prețurilor de vânzare, procentul total al ajustărilor luate în termeni absoluți, procentul total al ajustărilor, definit ca diferența dintre ajustările pozitive și negative și orice alte date.

În acest exemplu, avem o gamă aproape foarte restrânsă de prețuri de vânzare - de la 66400 la 66800. Cu toate acestea, prețului de vânzare cu ajustări mai mici i se atribuie o cotă mai mare - pentru obiectul nr. 5, numărul de ajustări = 2. În plus, suma ajustării totale brute pentru obiectul nr. 5 este, de asemenea, aproape cea mai mică. Prin urmare, prețul de vânzare al obiectului nr. 5 - 66400 a fost luat ca valoare de piață a obiectului de comparație.

3.2 Riscurile investiționale și statisticile pieței imobiliare.

Statisticile pieței imobiliare conțin de obicei informații despre ratele de închiriere și profitabilitatea. Pentru comparabilitatea datelor, informațiile se referă numai la obiecte de primă clasă. Se crede că astfel de facilități îndeplinesc cele mai înalte cerințe de locație, echipamente, comunicații, soluții de planificare etc., iar tarifele de închiriere sunt determinate în aceleași standarde de măsurare și repartizare a costurilor între proprietar și chiriaș pentru întreținere, reparații, asigurare, etc.

Informațiile despre tarifele de închiriere sunt considerate disponibile. Pentru unificarea acestuia este necesară doar verificarea adecvării menționate. Informațiile despre indicatorii de profitabilitate sunt mai dificil de pregătit. Deoarece nu există atât de multe tranzacții de cumpărare și vânzare, acestea iau în considerare tranzacțiile finalizate anterior, integrează date despre diverse obiecte, iau în considerare intervalele de timp, inflația și alte procese. Indicatorii de rentabilitate conțin și informații despre riscurile regionale, iar aici predomină principiul expertului. Prin urmare, statistica este una dintre specializările de pe piețele imobiliare.

Activarea afacerilor și investițiilor în regiune este însoțită în mod necesar de activarea pe piața de birouri, creșterea cererii, a ratelor de ocupare și de închiriere. Totodată, este stimulată construcția nouă și modernizarea birourilor, urmate de departamente de service, mall-uri, centre de agrement etc. Astfel de procese sunt acum caracteristice celor mai mari centre de afaceri: capitalele financiare tradiționale ale Americii și Lumii Vechi, capitalele cu creștere rapidă din Asia de Sud-Est, China și India. O analiză a statisticilor afacerilor de închiriere indică o serie de fenomene interesante. De exemplu:

Datele privind tarifele de închiriere sunt semnificativ mai dinamice decât datele privind randamentele; dinamica tarifelor de închiriere se caracterizează printr-o anumită fluctuație, reflectând (deși cu schimburi) procesele generale de urcușuri și coborâșuri; modificările indicatorilor de birouri și imobiliare cu amănuntul pot să nu coincidă în timp și amploare; îmbunătățirile situației pieței se reflectă în creșterea ratelor de închiriere și, mai rar, în scăderea indicatorilor de profitabilitate (datorită dinamicii lor vizibil mai puțin); o imagine asimetrică are loc și atunci când situația pieței se înrăutățește;

Valorile indicatorilor de profitabilitate sunt mai bune (mai mici), cu atât economia regională și situația socială sunt mai fiabile și stabile. Liderii afacerilor stabile de închiriere sunt Londra, Paris și Frankfurt, unde aria de schimbare a profitabilității este în zona de 5-6%;

Modificările indicatorilor pentru capitalele est-europene sunt mai puțin dinamice; acest lucru se poate explica atât prin volume mai mici de piețe, mai puține tranzacții, cât și, aparent, prin interesul mai puțin al experților occidentali și al cercurilor de afaceri pentru aceste piețe; indicatorii de profitabilitate pentru capitalele est-europene sunt stabili – de 2-3 ori mai mari decât cei pentru capitalurile occidentale. Și în perioada de după criza din august 1998, indicatorii de profitabilitate la Moscova au fost de 4 sau mai multe ori mai răi. Și acest lucru nu sa datorat doar unei scăderi reale a valorii imobiliare, ci mai degrabă ca urmare a unei evaluări de specialitate a stării de instabilitate și a riscurilor crescute de afaceri din regiune;

Informații analitice suplimentare sunt propuse a fi obținute folosind indicatorul calculat al valorii specifice capitalizate (UCS) - ca o estimare a costului unei unități medii din suprafața comercială a obiectului închiriat.

O astfel de evaluare, împreună cu un răspuns prompt la fluctuațiile ratelor de închiriere, poartă opiniile experților despre succesul și riscurile unei afaceri.

Informațiile inițiale - statisticile chiriilor pentru orașele europene - pot fi găsite în publicațiile occidentale (de exemplu, în lunar „EuroProperty”). Vom alege ca obiecte reprezentative: Frankfurt, Londra si Paris - centrele celor mai stabile afaceri, Sankt Petersburg, Praga si Varsovia - centrele economiei de tranzitie cu cei mai riscanti (din Europa) indicatori ai afacerii de inchiriere.

Afaceri de inchiriere de birouri.

Perioada de observatie 01.99-08.00 pentru capitalele occidentale a aratat in general evolutia afacerii de birouri de inchiriere. Remarcăm stabilitatea absolută a randamentului pentru Londra (5,00-5,50%) și îmbunătățirea randamentului pentru Frankfurt (de la 5,75 la 4,90-5,50%) și Paris (de la 6,25-6,75 la 5,50-6,00%). Pentru capitalele est-europene, aceeași perioadă este caracterizată de o deteriorare a performanței. O analiză a datelor calculate ale UKS a permis, în plus, să se alinieze discrepanța externă în logica tarifelor de închiriere (excesul acestora la Sankt Petersburg și Varșovia până la jumătatea anului 1999 față de tarifele la Paris și Frankfurt). Drept urmare, ratele scăzute ale UKS la rate de închiriere ridicate nu permit încă așteptări optimiste de creștere a investițiilor.

Afaceri de închiriere.

Perioada de observare 05.99-08.00 pentru capitalele vestice este caracterizată de o deteriorare generală a indicatorilor (ceea ce se vede clar cu ajutorul UKS). Acest lucru sugerează că pot exista perioade suficient de lungi de activitate pe piață, după care vânzarea spațiului de vânzare cu amănuntul achiziționat nu va aduce deloc venituri reale.

Pentru capitalele est-europene, perioada de observare 05.99-08.00 este asociată cu trecerea unei perioade de stagnare pe termen lung și, eventual, începutul unei ieșiri din aceasta (s-a remarcat o îmbunătățire a dinamicii indicatorilor, deși decalajul în indicatorii UKS în comparație cu capitalele occidentale pare a fi gigantic – aproape un ordin de mărime). Prin urmare, deocamdată, ar trebui să ne limităm la afirmația că pot exista perioade destul de lungi pe piețele spațiilor de vânzare cu amănuntul în care investițiile în achiziționarea de proprietăți imobiliare cu amănuntul din capitalele est-europene pot aduce un efect pozitiv vizibil, inclusiv în perioadele de recesiune pe piețele occidentale. Acest lucru poate servi drept un argument bun atunci când se caută modalități de diversificare „interregională” a portofoliului imobiliar.

Concluzie.

Finalizarea perioadei de formare a pieței imobiliare se caracterizează printr-o tranziție de la dezvoltarea extensivă la dezvoltarea intensivă. Este evident că în viitorul apropiat piața nu va înregistra o creștere atât de rapidă a numărului de tranzacții ca în prima jumătate a anilor 1990. Mai mult, într-o anumită perioadă, piața imobiliară nu poate decât să stabilizeze numărul de tranzacții. De asemenea, este destul de posibilă creșterea nivelului prețurilor, mai ales pe piața secundară. Dar, în același timp, prețurile pentru locuințe de elită nu numai că nu au scăzut, ci chiar au crescut, ceea ce indică perspectivele pentru noi construcții de locuințe de înaltă calitate. De asemenea, șefii de firme constată agravarea concurenței pe piață. Cei mai mulți dintre ei sunt înclinați să creadă că, dacă 1995 a fost caracterizat de un grad moderat de concurență, atunci în 2001 a devenit ridicat și va rămâne așa.

Stabilizarea numărului de tranzacții și prețuri pe piața secundară a locuințelor este o consecință, în primul rând, a factorilor macroeconomici, principalul dintre care este menținerea unui nivel scăzut al veniturilor în rândul majorității populației. Creșterea rapidă inițială a cererii de pe piață, ca urmare a apariției unui strat de oameni cu venituri mari în țară, este acum aproape de sfârșit. Și astăzi are loc o nouă diferențiere în cadrul acestui strat – separarea unui strat cu venituri extrem de mari. Datorită acestei diferențieri, cererea de locuințe de lux a crescut. Cu toate acestea, în termeni absoluti, potențialul acestui strat este foarte limitat. O expansiune serioasă a cererii este posibilă fie datorită creșterii nivelului veniturilor și formării unei clase de mijloc largi capabile să devină principalul furnizor de cumpărători, fie datorită stimulării active a cererii, atât de către stat, cât și de către profesionist. participanții înșiși pe piața imobiliară. În același timp, o anumită creștere a cererii în viitor este destul de posibilă sub influența eliberării inevitabile de bani în economie în lunile următoare pentru a dezlega criza neplăților și în legătură cu rambursarea arieratelor salariale și a datoriilor. la ordinele guvernamentale. O parte din acești bani vor veni și pe piața imobiliară, dar evident că nu vor schimba fundamental situația, deși numărul cererilor de cumpărare sub influența acestui factor va crește cu câteva puncte.

De asemenea, se poate presupune că, datorită creșterii inevitabile și semnificative a tarifelor pentru utilități, este destul de posibilă creșterea ofertei pe piața secundară a locuințelor.

Mai mult, dacă creșterea ofertei pe piața secundară în 1991-1993. a fost cauzată de o creștere rapidă a prețurilor, acum vânzătorii vor proceda nu atât de la posibilitatea unei creșteri foarte semnificative a veniturilor prin vânzarea de locuințe, cât de la necesitatea de a reduce costul întreținerii acesteia și, prin urmare, de a fi de acord să prețuri mai mici. Acest lucru, la rândul său, poate crește ușor cererea și, prin urmare, cifra de afaceri a firmelor imobiliare.

În același timp, această stabilizare nu va înlătura problema generală - piața imobiliară rezidențială se va confrunta cu o lipsă de cerere în viitorul apropiat, ceea ce poate reduce semnificativ veniturile din activitatea firmelor imobiliare tradiționale de furnizare de servicii de cumpărare și vânzarea de bunuri imobiliare.

În aceste condiții, este necesară extinderea semnificativă a gamei de servicii oferite de companie către client: servicii bancare, de transport, servicii notariale, posibilitatea lucrărilor de reparații, efectuarea de plăți în rate etc., atenție sporită la publicitate, eventual o reducere a comisiilor. Toate aceste instrumente pot juca un rol semnificativ în atragerea clienților, dar posibilitățile acestora sunt încă limitate. Dacă pentru firmele individuale aceste tehnici sunt capabile să asigure volumul necesar de cifră de afaceri, atunci, evident, în general, ele nu vor rezolva problema dezvoltării afacerii imobiliare. Numai extinderea cererii pe piață va rezolva radical această problemă, iar în condiții moderne acest lucru este posibil numai prin participarea activă a statului prin crearea unui sistem de creditare ipotecară - crearea agențiilor de creditare ipotecare federale și regionale, sprijin pentru piata secundara a creditelor ipotecare, acordarea de garantii de stat catre banci atunci cand acestea emit credite ipotecare.credite.

Dezvoltarea constantă a pieței imobiliare din Rusia a condus în mod natural la următoarea etapă, caracterizată printr-o creștere bruscă a cerințelor pentru calitatea justificării deciziilor de investiții. Atât în ​​străinătate, cât și în Rusia, participanții de pe piața imobiliară încep să înțeleagă că fiabilitatea planurilor de afaceri, proiectelor de investiții etc., care sunt, de fapt, un set standard de formule simple, depinde în întregime de validitatea cercetării de piață, ale căror rezultate sunt utilizate în formule . Cu alte cuvinte, cel mai semnificativ și semnificativ indicator al viabilității unui proiect de investiții pe piața imobiliară este viabilitatea cercetării de piață, pe baza căreia se ia această decizie.

Bibliografie:

1. Balabanov I.T. „Economia imobiliară”, Sankt Petersburg 2000.

2. Goremykin V.A. Economia imobiliară: manual. - Ed. a II-a, revizuită. Si in plus. - M .: Centrul de editură și vânzări de cărți „Marketing”, 2002

3. Kupchin A.N., Novikov B.D. piata imobiliara: stare si tendinte de dezvoltare. - Tutorial. M.: 1995.

4. Maksimov S.N. „Fundamentele activității antreprenoriale pe piața imobiliară”, Sankt Petersburg. 2000.

5. Novikov B.D. Piața și evaluarea bunurilor imobiliare din Rusia. - M .: „Examen”, 2000.

6. Khamin D., Yurkov D. „Piața imobiliară prin ochii agenților imobiliari” // Economie și viață, 1997

Alte materiale

O parte din propunerea de mai sus pare a fi insuficient motivată; a doua parte a acesteia este despre dispariția legală a imobilului ca obiect al drepturilor civile, întrucât imobilul inițial nu era doar un lucru, ci un lucru compozit cu un nivel de sistem mai complex. și tipul de elementar...




Rusia până în 2005. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm

Vă sfătuim să citiți

• Formarea Universității Tehnice de Stat pentru Automobile și Autostrăzi din Moscova (MADI) Cum să plătiți școlarizarea la bancă
• Sistem informatic de cadastru automatizat Numărul de părți în timpul
• Automatizarea lucrarilor cadastrale de terenuri Salubritate si igiena in munca de teren
• Sterilizarea borcanelor: metode tradiționale și ajutorul aparatelor electrocasnice moderne