Dërgoni punën tuaj të mirë në bazën e njohurive është e thjeshtë. Përdorni formularin e mëposhtëm

Studentët, studentët e diplomuar, shkencëtarët e rinj që përdorin bazën e njohurive në studimet dhe punën e tyre do t'ju jenë shumë mirënjohës.

Dokumente të ngjashme

Qasja krahasuese (tregu) për vlerësimin e pasurive të paluajtshme. Teknologji për zbatimin e metodës së analizës së shitjeve. Llogaritja e vlerës së një prone duke përdorur shumëzuesin bruto të qirasë. Metoda krahasuese e njësisë. Karakteristikat e vlerësimit të pasurive të paluajtshme në Rusi.

test, shtuar 12/03/2012


Karakteristikat e pasurive të paluajtshme si objekt i të drejtave civile. Koncepti dhe klasifikimi i objekteve të pasurive të paluajtshme. Problemet e rregullimit ligjor të ndërtimeve në vazhdim. Pjesëmarrja në qarkullimin civil. Transaksionet e pasurive të paluajtshme.

punim afatshkurtër, shtuar 28.05.2016


Parimet dhe metodat bazë të vlerësimit të pasurive të paluajtshme; studimi i situatës ekonomike në tregun rajonal dhe lokal. Përcaktimi i vlerës së tregut të kompleksit të pasurive të paluajtshme SHPK "Punimet e Mekanizuara": karakteristikat, pronësia.

tezë, shtuar 20.02.2011


Vlerësimi i pasurive të paluajtshme, qëllimet, objektivat dhe qëllimi i saj. Kuadri ligjor për vlerësimin e pasurive të paluajtshme. Rishikimi i sistemit të regjistrimit shtetëror të objekteve të pasurive të paluajtshme, të drejtave të pronës dhe transaksioneve me të. Rregullimi ligjor i tregut të pasurive të paluajtshme në Federatën Ruse.

abstrakt, shtuar 24.09.2015


Tiparet karakteristike të marrëdhënieve të tregut në fushën e pasurive të paluajtshme. Aspekte ligjore të ekonomisë dhe dhënies me qira të pasurive të paluajtshme, duke përfshirë një analizë të burimeve të rregullimit të së drejtës civile të marrëdhënieve në fushën e pasurive të paluajtshme. Thelbi i parimeve bazë të vlerësimit të pasurive të paluajtshme.

punë kontrolli, shtuar 13.05.2010


Llojet kryesore të formave të pronësisë së ndërmarrjeve. Karakteristikat dhe klasifikimet e objekteve të pasurive të paluajtshme. Menaxhimi i pronave të caktuara. Menaxhimi i sistemeve të objekteve të pasurive të paluajtshme të Federatës. Operacionet me objekte të pasurive të paluajtshme.

kurs leksionesh, shtuar 16.04.2013


Përkufizimi i konceptit të pasurive të paluajtshme. Thelbi juridik i sendeve të paluajtshme (të drejtat). Dallimet midis të drejtave dhe barrëve. Thelbi material i objekteve të pasurive të paluajtshme. Statusi juridik i tokës. Shembuj të përshkrimit të vendndodhjes së tokës.




PREZANTIMI

Një nga burimet më të rëndësishme të ndërmarrjeve, organizatave që kërkojnë menaxhim efektiv janë pasuritë e paluajtshme - toka, ndërtesat, strukturat dhe lokalet.

Pasuritë e paluajtshme, nga njëra anë, tatohen, nga ana tjetër, mund të sjellin fitime të konsiderueshme për shkak të përdorimit efikas të saj. Pa ekzagjerim, mund të themi se pasuritë e paluajtshme mund të kontribuojnë edhe në prosperitetin e një ndërmarrjeje, dhe anasjelltas, përdorimi joefikas i saj çon në rënie. Në këtë drejtim, zhvillimi i një sistemi të menaxhimit të pasurive të paluajtshme është i një rëndësie të veçantë për plotësimin e nevojave të pronarëve për marrjen e të ardhurave maksimale nga asetet e tyre ose për arritjen e një efekti tjetër pozitiv. Për të arritur një rezultat pozitiv, është e nevojshme të monitorohet vazhdimisht përdorimi i pasurive të paluajtshme dhe të gjenden mënyrat më efektive për ta menaxhuar atë.

Menaxhimi efektiv i pronës është thelbësor për zhvillimin si të tregut të pasurive të paluajtshme ashtu edhe të ekonomisë në tërësi. Në një ekonomi tregu, pasuria e paluajtshme është një pasuri që lidh burimet e mëdha financiare të pjesëmarrësve të tregut dhe mënyrat për të arritur rezultatet e dëshiruara.

Për të marrë vendime për menaxhimin efektiv të pasurive të paluajtshme, një ndërmarrje duhet të bazohet në një sistem të mirëmenduar për regjistrimin dhe përdorimin e pasurive të paluajtshme, bazuar në informacione të besueshme dhe lehtësisht të aksesueshme të paraqitura në mënyra të ndryshme.

Rëndësia e temës së hulumtimit qëndron në faktin se tregu rus i pasurive të paluajtshme nuk është ende plotësisht i formuar dhe nuk ka një kuadër ligjor të strukturuar rreptësisht. Një sistem efektiv i menaxhimit të pasurive të paluajtshme do të kënaqë nevojat e tregut në masën maksimale, do të maksimizojë të ardhurat buxhetore, do të rrisë likuiditetin dhe vlerën e tregut të objekteve.

Qëllimi i kësaj pune është të vlerësojë efektivitetin e menaxhimit të pasurive të paluajtshme në qytetin e Kazanit dhe të zhvillojë masa për ta përmirësuar atë.

Merrni parasysh klasifikimin e tregjeve të pasurive të paluajtshme;

Shpjegoni thelbin dhe rolin ekonomik të menaxhimit të pasurive të paluajtshme;

Konsideroni treguesit për vlerësimin e efektivitetit të menaxhimit të pronës;

Kryerja e një vlerësimi të efektivitetit të menaxhimit të pasurive të paluajtshme rezidenciale dhe zyra;

Bëni propozime për përmirësimin e vlerësimit të efektivitetit të menaxhimit të pronës.

Objekti i studimit është tregu i pasurive të paluajtshme të qytetit të Kazanit.

Objekti i studimit është një sistem për vlerësimin e efektivitetit të menaxhimit të pasurive të paluajtshme.

Baza për të shkruar këtë vepër janë dokumentet legjislative dhe rregullatore në fuqi në territorin e Federatës Ruse, si dhe literaturë speciale për temën në studim të punës së ekonomistëve vendas dhe të huaj të përfshirë në studimin e çështjeve të vlerësimit të efektivitetit. të menaxhimit të pasurive të paluajtshme, legjislacionin e Federatës Ruse, tekstet dhe literaturën e autorëve të tillë si Kharlamov A. S, Buryak V.Yu., Raizberg B.A., Grinenko S.V., si dhe materialet e hulumtimit aktual të kryer në Kazan për vitin 2013 -2014.

Kapitulli i parë shqyrton teorinë dhe praktikën e vlerësimit të efektivitetit të menaxhimit të pasurive të paluajtshme. Kapitulli i dytë vlerëson dhe analizon efektivitetin e menaxhimit të pasurive të paluajtshme në shembullin e pasurive të paluajtshme rezidenciale dhe zyra dhe formulon propozime për përmirësimin e vlerësimit të efektivitetit të menaxhimit të pasurive të paluajtshme.

1. ASPEKTET TEORIKE DHE MOTODOLOGJIKE TË VLERËSIMIT TË EFIKATËSISË SË MENAXHIMIT TË PASURIVE TË PALUAJTSHME

1.1 KLASIFIKIMI I TREGJEVE TË PASURIVE TË PALUAJTSHME

Ka shumë përkufizime të tregut të pasurive të paluajtshme. Të gjitha ato në një farë mase pasqyrojnë thelbin e tregut të pasurive të paluajtshme, megjithatë, disa kanë dallime të habitshme nga njëri-tjetri. Në këtë tezë zgjidhen përkufizimet më të thjeshta, më të kuptueshme dhe të plota, sipas autorit.

Tregu i pasurive të paluajtshme është një sistem rregullimesh me anë të të cilit blerësit dhe shitësit bashkohen për të përcaktuar një çmim specifik me të cilin mund të bëhet një shkëmbim i një malli të caktuar si pasuria e paluajtshme.

Tregu i pasurive të paluajtshme është një sferë e investimeve kapitale në pasuri të paluajtshme dhe një sistem i marrëdhënieve ekonomike që rrjedhin nga transaksionet e pasurive të paluajtshme. Këto marrëdhënie shfaqen ndërmjet investitorëve në shitblerje të pasurive të paluajtshme, hipotekë, dorëzim të pasurive të paluajtshme në mirëbesim, qira, qira.

Tregu i pasurive të paluajtshme është një mekanizëm me të cilin kombinohen interesat dhe të drejtat e blerësve dhe shitësve, përcaktohen çmimet e pasurive të paluajtshme.

Tregu i pasurive të paluajtshme dhe niveli i zhvillimit të tij mund të karakterizohet nëpërmjet zhvillimit të ekonomisë kombëtare. Në zhvillimin e tregut rus të pasurive të paluajtshme, është zakon të veçohen disa nga fazat e mëposhtme.

Periudha e parë dhe më e trazuar e zhvillimit të tregut të pasurive të paluajtshme përjetoi në fillim të viteve '90. Hapja dhe zhvillimi i ndërmarrjeve ndodhi për faktin se kërkesa ishte shumë më përpara se oferta dhe për rrjedhojë të ardhurat ishin shumë të larta. Pika e fillimit të kësaj faze mund të konsiderohet leja për privatizimin e apartamenteve dhe, në përputhje me rrethanat, mundësia që u është shfaqur njerëzve për të shitur dhe blerë apartamente vetë. Pikërisht atëherë u shfaqën një numër i konsiderueshëm biznesmenësh dhe njerëzish të pasur, të cilët donin të përmirësonin kushtet e jetesës në një mënyrë të sapo zbuluar. Domethënë jo pritshmëria e banesave komunale pa pagesë, jo skema komplekse shkëmbimi, por thjesht blerja direkte e apartamenteve, të cilat në atë kohë privatizoheshin relativisht pak. Kishte pak shitës apartamentesh, por tashmë kishte mjaft blerës.

Në fazën e dytë, ligji paraqet korrigjimet e tij për problemin, përkatësisht, shfaqen rregulloret e para që rregullojnë aktivitetet e pasurive të paluajtshme në Rusi. Kjo periudhë karakterizohet nga ofrimi i përfitimeve të konsiderueshme, të cilat, duke ruajtur një mjedis të mirë tregu, bënë të mundur marrjen e të ardhurave të mira dhe tërheqjen e sipërmarrësve të rinj në këtë segment të tregut. Çmimet e banesave filluan të rriteshin, por në ndryshim nga kjo, apartamentet u bënë shumë më të vështira për t'u shitur dhe blerësit u bënë më zgjedhës. Në veçanti, u shfaq dhe u përhap gjerësisht shitja me këste, dhënia e kredive me letra me vlerë. Disa firma filluan të punojnë me kontrata jo standarde, duke marrë përsipër detyrimin për të shitur apartamentin e klientit brenda një periudhe të caktuar.

Faza e tretë karakterizohet sërish nga një tepricë e kërkesës ndaj ofertës, një shtrëngim i kuadrit ligjor dhe konkurrencë intensive në treg, të cilat së bashku çuan në një rënie të të ardhurave të shitësve. Ndërmarrjet e vogla thjesht falimentojnë, ato të mesme dhe madje të mëdha janë në prag të rrënimit. Nga fillimi i vitit 1996 filloi një rënie e natyrshme e kostos së apartamenteve. Numri i apartamenteve të ofruara për shitje ishte në rritje, ndërsa numri i blerësve të mundshëm, përkundrazi, ishte në rënie.

Nga gjysma e dytë e vitit 1999, filloi një fazë e re në zhvillimin e tregut rus të pasurive të paluajtshme pas krizës së gushtit të vitit 1998 - faza e përfundimit të uljeve të çmimeve, fillimi i stabilizimit dhe njëfarë rikuperimi. Kjo ndodhi në sfondin e një zhvillimi të favorshëm të treguesve makroekonomikë në vend dhe, në veçanti, normave të ulëta të inflacionit (krahasuar me vjeshtën 1998), një zhvlerësimi të butë dhe të kufizuar të rublës ndaj dollarit.

Për rrjedhojë, tregu i pasurive të paluajtshme, siç del nga teoria e ekonomisë së tregut, është ciklik, prandaj kaloi një fazë recesioni, arriti stabilizim dhe pritej një rritje e re në vijim, duke përfshirë një rritje të çmimeve.

Pasuritë e paluajtshme zënë një vend qendror në çdo strukturë shoqërore, duke kryer njëkohësisht dy funksione të rëndësishme: mjetet e prodhimit dhe lëndën e konsumit personal për jetesë, rekreacion, aktivitete kulturore, etj. Rregullimi ekonomik dhe ligjor nga shteti i sferave të ndryshme të shoqërisë dhe prodhimi material është i lidhur ngushtë me objektet e pasurive të paluajtshme, prandaj dhe karakteristikat e mëposhtme të tregut të pasurive të paluajtshme.

Tabela 1.1.1 Veçoritë e tregut të pasurive të paluajtshme

	Karakteristike
Lokalizimi	Palëvizshmëri absolute Varësia e madhe e çmimit nga vendndodhja
Lloji i konkursit	i papërsosur, oligopol Pak blerës dhe shitës Veçantia e çdo objekti Kontrollet e çmimeve janë të kufizuara Hyrja në treg kërkon kapital të konsiderueshëm
Elasticiteti i ofertave	E ulët, me një rritje të kërkesës dhe çmimeve, oferta rritet pak Kërkesa mund të jetë shumë e paqëndrueshme
Shkalla e hapjes	Transaksionet janë private Informacion publik, shpesh i paplotë dhe i pasaktë
Konkurrenca e produktit	Përcaktohet kryesisht nga mjedisi i jashtëm, ndikimi i lagjes Specifikimi i preferencave individuale të blerësve
Kushtet e zonimit	Rregullohet me legjislacionin civil dhe të tokës, duke marrë parasysh të drejtat e ujit, pylltarisë, mjedisit dhe të drejta të tjera të veçanta Ndërvarësi e madhe e pronësisë private dhe formave të tjera
Regjistrimi i transaksioneve	vështirësi ligjore, Kufizimet dhe kushtet
Çmimi	përfshin vlerën e sendit dhe të drejtat e lidhura me të

Tregjet rajonale të pasurive të paluajtshme mund të kenë dallime të rëndësishme mes tyre. Kjo për shumë arsye subjektive, si kushtet ekonomike apo natyrore, si dhe kuadri ligjor rajonal, i cili formohet nga pushteti vendor.

Tregu i pasurive të paluajtshme ka një strukturë të degëzuar dhe mund të ndahet sipas kritereve të ndryshme, për shembull, sipas atyre të paraqitura në tabelën 1.1.2.

Tabela 1.1.2 Klasifikimi i tregjeve të pasurive të paluajtshme

Shenja e klasifikimit	Llojet e tregut
Lloji i objektit	Toka, ndërtesa, struktura, ndërmarrje, lokale, mbjellje shumëvjeçare, të drejta reale, objekte të tjera
Gjeografike (territoriale)	Lokal, qytet, rajonal, kombëtar, botëror
Qëllimi funksional	Ambiente industriale, ndërtesa banimi, jo industriale dhe lokale
Shkalla e gatishmërisë për operacion	Objektet ekzistuese, ndertime ne vazhdim, ndertime te reja
Lloji i pjesëmarrësit	Shitës dhe blerës individualë, rishitës, komuna, organizata tregtare
Lloji i transaksioneve	Blerje dhe shitje, qira, hipotekë, të drejta reale
Përkatësia në industri	Objektet industriale, objektet bujqësore, ndërtesat publike, të tjera
Lloji i pronësisë	Objektet shtetërore dhe komunale, private
Metoda e transaksionit	Fillore dhe dytësore, të organizuara dhe të paorganizuara, shkëmbimi dhe pa recetë, tradicionale dhe të kompjuterizuara

Siç mund ta shohim nga tabela 1.1.2, ekzistojnë mjaft lloje të tregjeve të pasurive të paluajtshme, segmentimi i të cilave varet nga kriteri i kërkuar.

Për shembull, në varësi të strukturës, tregu i pasurive të paluajtshme ndahet në:

tregu i banesave;

Tregu i pasurive të paluajtshme komerciale;

Tregu i tokës.

Secili nga segmentet e tregut mund të ndahet edhe në nëntregje të specializuara. Kështu, tregu i pasurive të paluajtshme industriale mund të ndahet në tregje për ndërmarrjet industriale, ndërtesat e instituteve kërkimore, ose tregjet e banesave për banesat parësore dhe dytësore, me dhe pa mbarim, nga pronarët dhe nga shteti etj.

Diferencimi i tregjeve të pasurive të paluajtshme shoqërohet gjithashtu me shumë faktorë ekonomikë, mjedisorë, socialë dhe qeveritarë dhe, drejtpërdrejt, me funksionet që ai kryen:

Vendosja e çmimeve ekuilibër në të cilat kërkesa efektive korrespondon me vëllimin e ofertës së pasurive të paluajtshme;

Funksioni rregullator, me ndihmën e të cilit shpërndahen burimet midis sferave të ekonomisë, formohet struktura e tij efektive dhe plotësohen interesat publike;

Funksioni tregtar, i cili konsiston në organizimin e lëvizjes së kapitalit dhe realizimin e fitimit;

Funksioni sanitar, i shprehur në pastrimin e ekonomisë nga elementë të dobët, jo konkurrues dhe joefikas;

Funksioni stimulues, i cili konsiston në zhvillimin e konkurrencës dhe përdorimin e risive shkencore, teknike dhe menaxheriale në kërkim të fitimit në krijimin dhe përdorimin e pasurive të paluajtshme;

Një funksion social, i manifestuar në rritjen e aktivitetit të popullsisë, që përpiqet të bëhet pronar i apartamenteve, si dhe i objekteve të tjera kapitale e prestigjioze.

Përfundim: pasuritë e paluajtshme janë malli më i qëndrueshëm nga të gjithë ekzistuesit, duke siguruar besueshmërinë e investimeve, megjithëse vlera e saj mund të rritet dhe të ulet me kalimin e kohës, nën ndikimin e faktorëve të ndryshëm. Tregu i pasurive të paluajtshme mori një shtysë zhvillimi, në përputhje me zhvillimin e ekonomisë kombëtare të vendit. Ajo është e ndarë në segmente bazuar në qëllimin e pasurive të paluajtshme dhe atraktivitetin e saj për pjesëmarrës të ndryshëm të tregut. Gjithashtu, çdo segment i pavarur ndahet më tej në shumë nëntregje, kështu që është e vështirë të veçohen dhe të përgjithësohen tiparet më domethënëse për klasifikim, pasi çdo pjesëmarrës i tregut ka kriteret e tij më të pranueshme për zgjedhjen e një segmenti brenda të cilit ai është i interesuar të hyjë në marrëdhëniet e tregut.

1.2 THEMELI DHE ROLI EKONOMIK I MENAXHIMIT TË PASURISË SË PALUAJTSHME

Pasuria e paluajtshme është pronë (pasuri e paluajtshme), menaxhimi i së cilës mund të strukturohet në këto nivele:

Menaxhimi federal i pasurive të paluajtshme;

Menaxhimi i pasurive të paluajtshme të subjekteve përbërëse të Federatës Ruse;

Menaxhimi i pronës së paluajtshme komunale;

Menaxhimi i pasurive të paluajtshme të ndërmarrjeve dhe organizatave;

Menaxhimi i pronave individuale.

Koncepti i "menaxhimit të pronës" interpretohet në dy kuptime: i gjerë dhe i ngushtë.

Në një kuptim të gjerë, menaxhimi i pasurive të paluajtshme, si rregull, kuptohet si veprimtari sipërmarrëse për kryerjen e të gjitha punëve që lidhen me ekzekutimin e çdo kompetence të pronarit të pasurive të paluajtshme të lejuara nga ligji civil. Për shembull, në përputhje me ciklin e jetës së pasurive të paluajtshme, të drejtat e mëposhtme lejohen për pronarët:

1. qëllimi;

2. dizajni;

3. prodhim (ngritje, ndërtim);

4. ankesa;

5. përdorimi (shërbimi);

6. mirëmbajtje, funksionim, riparim;

7. remonti, modernizimi, rindërtimi dhe restaurimi;

8. riprofilim;

9. riciklimi.

Një interpretim i ngushtë i menaxhimit të pasurive të paluajtshme thotë: "Menaxhimi i pasurive të paluajtshme është zbatimi i një kompleksi operacionesh për funksionimin e ndërtesave dhe strukturave (mirëmbajtja e tyre në gjendje pune, riparimi, ofrimi i shërbimeve, përcaktimi i kushteve për dhënien me qira të hapësirës, mbledhjen e qirasë, e kështu me radhë) për të përdorur në mënyrë më efektive pasurinë e paluajtshme."

Pasuria e paluajtshme kuptohet gjithashtu si pasuri e paluajtshme, domethënë, ne po flasim për menaxhimin e pronës, domethënë, menaxhimi i pasurive të paluajtshme përfshin menaxhimin e të gjitha të drejtave që pasojnë mbi pasurinë e paluajtshme. Prona në menaxhim paraqitet si një unitet karakteristikash juridike, ekonomike dhe fizike.

Sipas mendimit tonë, nga kjo rrjedh se menaxhimi synon kryesisht të sigurojë efikasitet maksimal në përdorimin e pasurive të paluajtshme në përputhje me interesat e pronarit.

Menaxhimi i pasurive të paluajtshme është një aktivitet në fushën e tij që lidhet me përcaktimin e qëllimeve dhe vendosjen e detyrave për planifikimin, organizimin, ekzekutimin dhe kontrollin e përdorimit të dobishëm, efikas të pasurive të paluajtshme.

Ne besojmë se veprimtaria e menaxhimit është e shumëanshme në thelbin dhe natyrën e saj, duke koordinuar qëllimet dhe objektivat e pronarëve, përdoruesve, kompanive të shërbimit dhe të gjitha subjekteve në një mënyrë ose në një tjetër të lidhur me pasuritë e paluajtshme.

Në një ekonomi tregu, menaxhimi i pasurive të paluajtshme kryhet në përputhje me ligjin e ofertës dhe kërkesës.

Krahas kushteve të tregut, faktorë të prekshëm në menaxhimin e pasurive të paluajtshme janë legjislacioni që e rregullon atë dhe veprimtaritë e organeve dhe institucioneve të ndryshme zyrtare.

Menaxhimi i pasurive të paluajtshme mund të jetë i brendshëm dhe i jashtëm:

Menaxhimi i brendshëm i pasurive të paluajtshme është veprimtaria e një subjekti të tregut të pasurive të paluajtshme, i rregulluar nga dokumentet e tij rregullatore (kodi, statuti, rregulloret, rregullat, kontratat, udhëzimet, etj.).

Menaxhimi i jashtëm i pasurive të paluajtshme është veprimtaria e strukturave shtetërore që synon krijimin e një kuadri rregullator dhe monitorimin e pajtueshmërisë nga të gjitha subjektet e tregut të pasurive të paluajtshme me normat dhe rregullat e vendosura.

Aktivitetet e menaxhimit të pasurive të paluajtshme kryhen kryesisht në tre aspektet më të rëndësishme - ligjore, ekonomike dhe teknike. Aspekti ligjor i menaxhimit të pasurive të paluajtshme është përdorimi, shpërndarja dhe kombinimi më racional i të drejtave mbi pasuritë e paluajtshme.

Aspekti ekonomik i menaxhimit të pasurive të paluajtshme zbatohet përmes menaxhimit të të ardhurave dhe shpenzimeve të krijuara gjatë funksionimit të pasurive të paluajtshme. Me fjalë të tjera, menaxheri ka të drejtë të kontrollojë dhe të rregullojë plotësisht dhe në mënyrë të pavarur, në kuadrin e ligjit, pjesën e të ardhurave dhe shpenzimeve të pronësisë së pasurisë së paluajtshme, si dhe ta operojë atë sipas gjykimit të tij.

Aspekti teknik i kontrollit është mbajtja e objektit të kontrollit në gjendje të shëndetshme në përputhje me qëllimin e tij funksional.

Menaxhimi i pasurive të paluajtshme është një qasje gjithëpërfshirëse për përmirësimin dhe ruajtjen e gjendjes së një objekti, organizimin dhe parashikimin e zhvillimit të tij, mënyrën e funksionimit të tij në përputhje me qëllimin e synuar. Koncepti i menaxhimit të pasurive të paluajtshme përfshin gjithashtu, para së gjithash, veprime të tilla si dhënia me qira dhe administrimi i ndërtesave të zyrave, domethënë menaxhimi i pasurive të paluajtshme si një mjet për tërheqjen e investimeve. Nga ana tjetër, menaxhimi i pronës mund të shihet edhe si një investim në vetvete. Bazuar në sa më sipër, ne kemi identifikuar qëllimet e mëposhtme për menaxhimin e tregut të pasurive të paluajtshme:

Zbatimi i të drejtave kushtetuese të qytetarëve për pasuri të paluajtshme dhe detyrimet që lidhen me posedimin e saj;

Krijimi në treg i një procedure dhe kushtesh të caktuara për punën e pjesëmarrësve të tij;

Mbrojtja e pjesëmarrësve nga pandershmëria, mashtrimi dhe organizatat dhe individët kriminalë;

Sigurimi i çmimit të lirë të objekteve të pasurive të paluajtshme në përputhje me ofertën dhe kërkesën;

Krijimi i kushteve për investime, stimulimi i veprimtarisë sipërmarrëse në sferën e prodhimit;

Tatim i drejtë i pasurive të paluajtshme dhe pjesëmarrësve të tregut të pasurive të paluajtshme.

Për të arritur këto qëllime, sipas mendimit tonë, është e nevojshme:

1. të formojë një regjistër të plotë të pasurive të paluajtshme shtetërore (balanca e pasurive të paluajtshme), që përmban karakteristikat sasiore, koston, teknike dhe ligjore të objekteve të pasurive të paluajtshme;

2. të përcaktojë dhe të bashkërendojë qartë kompetencat e të gjitha autoriteteve shtetërore të përfshira në procesin e menaxhimit të pasurive të paluajtshme;

3. të formojnë objekte administrimi, duke përjashtuar mundësinë e disponimit të njërës pjesë të objektit pa tjetrën në rastet kur ato përbëjnë një tërësi të vetme (si rregull, këto janë parcela toke dhe ndërtesa e struktura që ndodhen mbi to);

4. të sigurojë zbatimin e pakushtëzuar të mekanizmit të vlerësimit të tregut gjatë përdorimit të pasurive të paluajtshme;

5. të krijojë kushte për tërheqjen e investimeve në sektorin real të ekonomisë duke maksimizuar përfshirjen e pasurive të paluajtshme në qarkullimin civil;

6. rregullojnë çështjet e blerjes shtetërore të pasurive të paluajtshme, duke përfshirë edhe përcaktimin e qëllimeve për arritjen e të cilave kryhet blerja e këtyre objekteve;

7. të përdorë për administrimin efektiv të pasurive të paluajtshme një mekanizëm për rimbursimin e shpenzimeve për menaxhimin e pasurive të paluajtshme (përfshirë inventarin dhe vlerësimin), të ngjashëm me ligjin civil, pasi shteti, kur përdor pasurinë e tij të paluajtshme, merr pjesë në qarkullimin civil në mënyrë të barabartë me pjesëmarrësit e tjerë të tij;

8. Ndryshimi i mekanizmit ekzistues për shitjen e pasurive të paluajtshme, pasi lejon blerjen e objekteve me çmime të ulëta;

9. Të vendosë për të gjitha subjektet përbërëse të Federatës Ruse një procedurë të unifikuar për marrjen e vendimeve për përdorimin e pasurive të paluajtshme federale (kryesisht në lidhje me objektet e dhëna me qira), duke siguruar vendimmarrje të shpejtë;

10. të sigurojë trajnim profesional për nëpunësit civilë që menaxhojnë pasuritë e paluajtshme federale.

Objekt administrimi në fushën e pasurive të paluajtshme është një send i paluajtshëm ose një tërësi sendesh të paluajtshme, të konsideruara si një objekt i vetëm nga pikëpamja e organizimit të menaxhimit sa më efektiv të tyre, duke marrë parasysh kostot e mirëmbajtjes dhe administrimit.

Duke përmbledhur sa më sipër, mund të themi se menaxhimi i pasurive të paluajtshme është sigurisht një proces kompleks dhe i shumëanshëm, i cili përfshin shumë faktorë dhe aspekte të ndryshme. Mekanizmi i menaxhimit përmban jo vetëm të drejtat dhe detyrimet e pronarit të pronës, por i nënshtrohet edhe ndërhyrjes së shtetit, duke përfshirë edhe forcimin e menaxhimit të kuadrit legjislativ.

1.3 TREGUESIT E PERFORMANCËS SË MENAXHIMIT TË PASURISË SË PALUAJTSHME

Për të zbatuar procedurën për vlerësimin e efektivitetit të menaxhimit të pasurive të paluajtshme, përdoren qasje dhe tregues të ndryshëm. Në teori, nuk ka tregues të përcaktuar qartë me anë të të cilëve është e mundur të përcaktohet shkalla e efikasitetit të menaxhimit të pasurive të paluajtshme, pasi në praktikë çdo tregues i zgjedhur mund të mos jetë efektiv për një ndërmarrje të vetme, dhe përvoja e një ndërmarrje të vetme mund të mos jetë e aplikueshme për shpërndarje më të madhe.

Sidoqoftë, është zakon të merret parasysh qasja e vlerësimit të efektivitetit të treguesve financiarë. Në të vërtetë, nëse një kompani është pronare, për shembull, e një ndërtese administrative dhe biznesi i saj është dhënia me qira e ambienteve, atëherë kjo qasje nuk do të jetë e vështirë, pasi i gjithë informacioni i nevojshëm është në dispozicion, qoftë nga njëra anë kostoja. të personelit, riparimeve dhe pajisjeve të ndërtesave, mirëmbajtjes së komunikimeve në gjendje të mirë, dhe nga ana tjetër, është e përcaktuar qartë shuma e pagesave të marra nga qiramarrësit.

Tabela 1.3.1 Analiza e treguesve kryesorë tekniko-ekonomikë të ndërmarrjes KKF "Auditimi dhe Vlerësimi"

Treguesit			Devijim absolut, mijëra rubla	Norma e rritjes, %
Të ardhurat neto, mijëra rubla
Kostoja e shërbimeve, mijëra rubla
Fitimi bruto, mijëra rubla
Shpenzimet e shitjes dhe administrative, mijëra rubla
Fitimi nga shitjet, mijëra rubla
Fitimi para tatimit, mijëra rubla
Fitimi neto, mijëra rubla
Kostoja mesatare vjetore e aktiveve fikse, mijëra rubla
Numri mesatar i punonjësve, personave
Produktiviteti i punës, mijë rubla/person
Rentabiliteti i prodhimit, %			3 pikë përqindjeje
Kthimi nga shitjet, %			4 pikë përqindjeje
Kthimi i aktiveve fshij për 1 rub

Por nëse kompania është një pronare e madhe e pasurive të paluajtshme industriale, lind problemi i marrjes së informacionit të plotë të kërkuar për të vlerësuar efektivitetin e menaxhimit të pasurive të paluajtshme. Pasqyrat financiare nuk tregojnë faktorë të tillë si:

Promovimi në treg i një produkti të ri;

Mundësitë e mundshme të kompanisë;

Interesimi i punonjësve për suksesin e kompanisë;

Besnikëria e klientit, etj.

Megjithëse tregues të tillë jomaterialë pasqyrohen dhe me të drejtë zënë vendin e tyre në vlerësimin e efektivitetit të menaxhimit të pasurive të paluajtshme.

Nga pikëpamja e ekonomisë, parimi themelor "efikasiteti - raporti i rezultateve me kostot" nuk lejon gjithmonë një vlerësim të saktë të efikasitetit. Kjo është për shkak të disa faktorëve:

Karakteristikat e epokës së informacionit, përkatësisht veçoritë e tij thelbësore - roli dhe rëndësia në rritje e burimit të informacionit, aseteve jomateriale;

Komplikimi i jetës ekonomike - rritja e shkallës së hapjes së saj, globalizimi, konkurrenca;

Ndryshimi i përmbajtjes së rezultateve dhe kostove, dhe, në përputhje me rrethanat, vështirësia në përcaktimin e vlerave të tyre;

Zhvillimi i shpejtë i sistemit të vlerave dhe, për rrjedhojë, ndryshimi i sistemit të treguesve, karakteristikave dhe treguesve, të cilët së bashku pasqyrojnë efektivitetin e aktiviteteve.

B.A. Reizberg dhe V.Yu. Buryak, duke marrë parasysh çështjet e efikasitetit në lidhje me pronën shtetërore, vë në dukje se "një metodologji specifike për vlerësimin e efikasitetit ekonomik, social, funksional të administrimit të një klase të caktuar, grupi të objekteve pronësore të pronës shtetërore, e cila ndryshon në lidhje me metodën e vlerësuar. e përdorimit të kompleksit të pronave, është projektuar për të bërë të mundur vendosjen e treguesve të performancës së vlerës, madhësisë. Por këta tregues nuk kanë karakter universal, varen kryesisht nga objekti i vlerësimit, qëllimi dhe natyra e aplikimit të këtij objekti. Si rezultat, është bërë përfundimi "duhet të njihet si e pamundur krijimi i një metodologjie të vetme universale për vlerësimin e efektivitetit".

Me përjashtim të qasjes tradicionale, midis qasjeve moderne, ato veçojnë gjithashtu sistemin më premtues të kartave të rezultateve të balancuara (BSC) të zhvilluar nga R. Kaplan dhe D. Norton. Ata veçuan katër komponentët më të rëndësishëm në vlerësimin e efikasitetit: aktivitetet financiare, marrëdhëniet me konsumatorët, organizimi i proceseve të brendshme të biznesit, trajnimi dhe zhvillimi i personelit. Thelbi i BSC është të arrijë një ekuilibër midis numrit të treguesve të brendshëm dhe të jashtëm, objektivë dhe subjektivë. Një avantazh tjetër i kësaj qasjeje është se ky sistem, sipas autorëve, është mjaft fleksibël dhe “kreativ” në lidhje me zbatimin e tij në çdo prodhim.

Duke marrë parasysh parashikimet e konceptit dhe strategjisë së përgjithshme që kompania i përmbahet, përvojën e akumuluar në mbështetjen metodologjike për vlerësimin e performancës, ajo mund të përcaktojë tregues specifikë të performancës për vlerësimin e menaxhimit të pasurive të paluajtshme bazuar në BSC (shih Shtojcën 1).

Detaji më i rëndësishëm për krijimin e një BSC janë, si në qasjen tradicionale, dy rezultate financiare: ulja e kostos dhe rritja e të ardhurave. Bazuar në këtë, ne mund të përfshijmë në BSC tregues të tillë që, me kusht që të arrihen vazhdimisht, na lejojnë të vlerësojmë më plotësisht efektivitetin. Ne mund të prezantojmë tregues të tillë në çdo nivel brenda BSC.

Bazuar në Shtojcën 1, ne mund të identifikojmë disa tregues të performancës për menaxhimin e pasurive të paluajtshme. Këta tregues përfshijnë secilin veçmas nga katër komponentë. Të gjithë treguesit janë marrë parasysh, komentet janë dhënë në tabelat e mëposhtme.

Tabela 1.3.2 Kriteret për efektivitetin e menaxhimit të pasurive të paluajtshme (komponenti financiar)

Tabela 1.3.3 Kriteret për efektivitetin e menaxhimit të pasurive të paluajtshme (komponenti i klientit)

Iniciativat Strategjike	Treguesit e performancës
Ofrimi i shërbimeve shtesë	1. Programi për përcaktimin e kërkesës për shërbime shtesë dhe rëndësinë e tyre;
	2. Organizimi i punëve kontraktuale për ofrimin e shërbimeve shtesë; 3. Zhvillimi i kritereve për vlerësimin e cilësisë së shërbimeve të ofruara
Përmirësimi i punës me klientët	1. Kursimi i klientëve ekzistues dhe sigurimi i interesit të tyre për vazhdimin e bashkëpunimit; 2. Zhvillimi i një mekanizmi për studimin cilësor dhe operacional të propozimeve të ardhura për projekte të ndryshme.
Formimi i imazhit të një "qytetari të korporatës"	1. Programi për pasqyrimin mediatik të rolit social të kompanisë (programe sociale, taksa të paguara, etj.) 2. Një program që synon të zhvillojë në mendjet e njerëzve të kuptuarit e rëndësisë së aktiviteteve të kryera nga kompania, interesin e tyre për këtë veprimtari; 3. Kryerja e aktiviteteve që synojnë përmirësimin e situatës mjedisore në objektet e shoqërisë

Tabela 1.3.4 Kriteret për efektivitetin e menaxhimit të pasurive të paluajtshme (komponent i proceseve të biznesit)

Iniciativat Strategjike	Treguesit e performancës
Orientimi në përdorimin e pasurive të paluajtshme në një kombinim të interesave të kompanisë dhe klientëve	1. Ofrimi i një oferte të favorshme për klientët; 2. Kryerja e aktiviteteve të votimit për të kuptuar se çfarë ndryshimesh do të donin tregtarët në aktivitetet e kompanisë; 3. Përcaktimi i shërbimeve dhe mallrave të "shkarkuara" për konsumatorët fundorë; 4. Programi i monitorimit dhe plotësimit të kërkesës së konsumatorëve, dëshirave të tyre.
Përmirësimi i aktiviteteve aktuale të menaxhimit	1. Ndryshimi dhe optimizimi i strukturës së brendshme të shoqërisë; 2. Programi i zhvillimit social; 3. Përmirësimi i formave të kontabilitetit
Intensifikimi i përdorimit të pasurive të paluajtshme	1. Futja aktive e teknologjive të kursimit; 2. Përcaktimi i objekteve të paluajtshmërisë që do të riparohen; 3. Përcaktimi i kostove të shoqërisë për mirëmbajtjen e pasurisë së paluajtshme; 4.Programi për të thjeshtuar kostot e mirëmbajtjes së pasurive të paluajtshme dhe reduktimin e tyre
Inovacione në menaxhimin e pronës	1. Sigurimi i aplikimit të shpejtë
	mohimi i inovacioneve premtuese; 2. Programi i zhvillimit operacional të inovacioneve në fushën e pasurive të paluajtshme, duke përcaktuar efektivitetin dhe përshtatshmërinë e zbatimit të tyre.

Më poshtë është një përshkrim i kritereve për efektivitetin e menaxhimit të pasurive të paluajtshme, që përbëjnë një bllok rritjeje dhe mësimi.

Tabela 1.3.5 Kriteret e Performancës për Menaxhimin e Pasurive të Paluajtshme (Mësimi dhe Rritja)

Iniciativat Strategjike	Treguesit e performancës
Trajnimi i stafit në teknikat moderne të menaxhimit	1. Përputhja e nivelit të njohurive të punonjësit me punën e kryer; 2. Përcaktimi i njohurive dhe specialiteteve në të cilat punonjësit duhet të trajnohen; 3. Programi për monitorimin e mëtejshëm të nivelit të njohurive të punonjësve
Qasja në burimet e informacionit	1. Futja e teknologjive të reja; 2.Krijimi i vendeve për informacion vizual për rezultatet e arritura dhe detyra të reja në nënndarje
Krijimi i kushteve për veprimtarinë e personelit	1. Pjesëmarrja aktive e çdo punonjësi në aktivitetet e shoqërisë; 2. Programi i mbrojtjes sociale të punëtorëve
Sistemi i shpërblimit për arritjen e qëllimeve të përcaktuara	1. Vendosja e varësisë së shpërblimit nga rezultatet e performancës; 2. Përcaktimi i treguesve të performancës për departamentet dhe punonjësit individualë 3. Informimi i ekipit për arritjet e kolegëve.

Me fjalë të tjera, duke analizuar Shtojcën 1, sipas mendimit tonë, mund të themi se sistemi i menaxhimit të pasurive të paluajtshme është:

Shkalla në të cilën arrihen qëllimet e kompanisë kur përdoren burime të ndryshme të kufizuara, përfshirë pasurinë e paluajtshme;

Shkalla në të cilën janë arritur qëllimet e menaxhimit të pasurive të paluajtshme si një proces biznesi me kosto më të ulët;

Aftësia e sistemit të menaxhimit të pasurive të paluajtshme për të përmbushur nevojat në zhvillim për pasuri të paluajtshme, duke marrë parasysh përdorimin e saj racional dhe ekonomik;

Aftësia e ndikimeve menaxheriale për të siguruar riprodhimin e pronave të konsumatorit të pasurive të paluajtshme të cilësisë së kërkuar me koston më të ulët.

Në kuadër të korporatave individuale, pronat e mëposhtme i caktohen kontrollit për vlerësimin e efektivitetit të menaxhimit të pasurisë:

1. Qëndrueshmëria e drejtimit strategjik të funksionimit;

2. Një vizion i qartë për të ardhmen;

3. Diversifikimi i vendimeve të menaxhmentit;

4. Efekti i veprimeve të ndërlidhura;

5. Qëndrueshmëria dhe shumëllojshmëria e ndryshimeve;

6. Aftësia për të perceptuar teknologjitë inovative.

Nga ana tjetër, në vendin tonë pothuajse nuk përmbushin kriteret dhe rekomandimet e përshkruara më sipër në tabela.

Pra, duke përmbledhur sa më sipër, mund të themi se nuk ka tregues përgjithësisht të pranuar për vlerësimin e efektivitetit të përdorimit të pasurive të paluajtshme, megjithatë, ekzistojnë disa qasje të përgjithësuara për të adresuar këtë çështje. Njëra nga qasjet bazohet vetëm në rezultatin financiar të veprimtarisë së një ndërmarrje, organizate, korporate, ndërsa e dyta përfshin disa faza, në secilën prej të cilave përzgjidhen disa kritere për vlerësimin e efikasitetit. Nga ana tjetër, drejtuesi i çdo organizate është relativisht i lirë të marrë një vendim për vlerësimin e performancës dhe mund të krijojë një sistem të caktuar treguesish për veten e tij, sipas të cilit ai do të udhëhiqet për të arritur qëllime të caktuara të korporatës.

vlerësimi i pasurive të paluajtshme për zyra banimi

2. ANALIZA E EFIÇENCËS SË MENAXHIMIT TË PASURISË SË PALUAJTSHME NË KAZAN

2.1 VLERËSIMI I PERFORMANCËS SË MENAXHIMIT TË PRONËS SË BANIMEVE

Për të vlerësuar efektivitetin e menaxhimit të pasurive të paluajtshme banesore, autori identifikoi treguesit dhe kriteret e mëposhtme, sipas mendimit të tij, më domethënës:

Sipërfaqja e përgjithshme e ambienteve të banimit të vënë në funksion në vitin 2014;

Çmimi i pasurive të paluajtshme rezidenciale;

Dinamika e vlerësuar e çmimeve të shitjes;

Ndikimi i faktorëve të jashtëm në pronën e banimit

Gjysma e parë e vitit 2014 u shënua nga ngjarje të rëndësishme në ekonominë e vendit, të cilat ndikuan edhe në tregun e banesave të Republikës së Tatarstanit: zhvlerësimi i rublës, vendosja e sanksioneve nga perëndimi dhe faktorët socio-demografikë, nga njëra anë. , dhe një përzgjedhje e madhe ofertash nga zhvilluesit, së bashku me normat më të ulëta të hipotekës, me një tjetër.

Në vazhdën e rritjes së kërkesës, zhvilluesit ngritën në mënyrë aktive banesa. Pra, në fillim të korrikut, më shumë se 1.2 milion metra katrorë. m strehim - pothuajse 51% e objektivit vjetor. Deri në fund të gjysmës së parë të vitit, Kazan zuri vendin e parë midis qyteteve të Qarkut Federal të Vollgës për sa i përket banesave të porositura: në total, më shumë se 508 mijë metra katrorë u komisionuan. m.

Në vitin 2014, përqindja e blerjes së apartamenteve në ndërtesat e reja u rrit - rreth 40% e transaksioneve në Kazan kryhen me përfshirjen e fondeve hipotekore. Hipotekat priren të merren për një afat të gjatë, kështu që huamarrësit janë të mençur të zgjedhin shtëpi më të reja.

Të dhënat e Rosreestr për Republikën e Tatarstanit dëshmojnë: në gjashtë muajt e vitit 2014, në republikë janë regjistruar 45.3 mijë kontrata, që është 11% më shumë se në të njëjtën periudhë të vitit të kaluar. Nga këto, 65% - strehim, 22% - tokë, 13% - jo-banesore lokalet.

Rritja e kërkesës nxiti edhe çmimet në treg: në gjysmën e parë të vitit, çmimet e pasurive të paluajtshme në qytet u rritën më shpejt se zakonisht (brenda 6-8% në gjashtë muajt e parë në tregun primar).

Sipas "Serverit të pasurive të paluajtshme të Kazanit dhe Republikës së Tatarstanit", kostoja mesatare për metër katror deri në korrik 2014 arriti në 67.5 mijë rubla në tregun sekondar të banesave, 50.7 mijë rubla në tregun primar të banesave, dhe veçanërisht në Situata aktuale në tregun e pasurive të paluajtshme të Kazanit, drejtues-zhvilluesit janë Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Real Estate, Tatstroyinvest, dhe ata paraqesin çmimet e mëposhtme për pasuritë e tyre të paluajtshme:

Tabela 2.1.1 Analiza krahasuese e projekteve të banimit në Kazan për gjysmën e dytë të 2014

	Zhvilluesi	Afati i fundit	Zona e apartamentit	Çmimi, milion rubla
LCD "Emerald City" (rrethi Privolzhsky)	"Unistroy"	Gjysma e parë e vitit 2014
LCD "Sovremennik" (rrethi Novo-Savinovsky)	YIT Kazan	Tremujori IV 2014
LCD "Svetlaya Dolina" (rrethi Sovetsky)	Ak Bars Real Estate	Tremujori IV 2014
Kompleksi rezidencial "Rainbow" (rrethi Kirovskiy)	"Tatstroyinvest"	Tremujori III 2014

Kostoja e apartamenteve zakonisht ndikohet nga vendndodhja: i ashtuquajturi Hrushovi në rrethin Vakhitovsky do të jetë shumë më i shtrenjtë se i njëjti apartament në rrethin Aviastroitelny ose Kirovsky. Përveç kësaj, kostoja ndikohet nga gjendja e përgjithshme e banesës, numri i kateve dhe materiali nga i cili është ndërtuar shtëpia. Në zonat e thella të qytetit, stalinkat dhe konviktet mund të qëndrojnë boshe për muaj të tërë duke pritur blerësin e tyre.

Hrushovi me një dhomë me një sipërfaqe prej 32 metrash katrorë. m në Kazan kushton sot nga 1.9 milion në 2.25 milion rubla, Leningrad (34 m katror) - nga 2.2 në 2.8 milion, "odnushki" i projektit të Moskës (30 m²) - nga 2.15 në 2.35 milion.

Një ndërtesë Hrushovi me dy dhoma (43 m²) vlerësohet në 2,2-2,7 milion rubla, një Leningrad (51 m²) - nga 3 në 3,5 milion, një projekt i Moskës - nga 2,4 në 3 milion. çmimet e apartamenteve janë si më poshtë: Hrushovi (56 m2) - 2,7-3,3 milion rubla, Leningrad (65 m²) - 3,4-3,8 milion.

Gjithashtu duhet theksuar se stoku i banesave të republikës në fund të vitit 2014. numëronte 1618 mijë apartamente (përfshirë shtëpitë që janë në pronësi private të qytetarëve), nga të cilat 1130.9 mijë apartamente (69.9%) ndodhen në pallate banimi. Sipërfaqja mesatare e një apartamenti është 56.5 m2. Stoku i përgjithshëm i banesave është pa ndryshim në pronësi dërrmuese private.

Tregu i banesave në vitin 2014 po zhvillohej aktivisht në sektorin e blerjes së banesave me ndihmën e hipotekave. Rreth gjysma e transaksioneve të regjistruara të pasurive të paluajtshme ishin kredi hipotekore, gjë që i dha shtysë zhvillimit intensiv të degës së ndërtimit të banesave, të cilën disa zhvillues nuk munguan ta shfrytëzonin.

Për të parashikuar zhvillimin e tregut të banesave në Kazan për vitin 2015, le të shqyrtojmë dinamikën e çmimeve për marrjen me qira dhe blerjen e banesave.

Tabela 2.1.2 Dinamika e çmimeve për marrjen me qira të një apartamenti me një dhomë në Kazan në 2011-2014

Bazuar në tabelat e mësipërme, autori ka përpiluar tre parashikime për zhvillimin e tregut të banesave: optimiste, të moderuara dhe pesimiste. Parashikimi optimist u bazua në faktin se inflacioni i qirasë do të jetë i krahasueshëm me inflacionin e konsumatorit, i cili parashikohet në 10% në vitin 2015. Mbi këtë bazë supozojmë se niveli i rritjes së kostos së marrjes me qira të apartamenteve do të jetë në nivelin 10% në vit.

Një parashikim i moderuar është një nivel mesatar i rritjes midis një parashikimi optimist dhe një parashikimi pesimist, me të cilin kostoja e qirasë dhe blerjes së një apartamenti në vitin 2015 do të ulet me 10% në vit.

Parashikimi pesimist është bërë mbi bazën e arsyetimit se po të marrim parasysh krizën e viteve 2008-2009, kur u zhvilluan procese të ngjashme (faktori i kostos së parasë dhe ndikimi i tyre në çmimin e pasurive të paluajtshme banesore, gjithashtu. si rënia e rublës), kostoja e marrjes me qira dhe blerjes së një apartamenti ra me 30%.

Tabela 2.1.4 Parashikimi i moderuar për marrjen me qira dhe blerjen e një apartamenti me ndihmën e kredisë hipotekore në Kazan për vitin 2015

		Parashikimi (-10%)			Parashikimi (-10%)

Parashikimi i moderuar thotë se marrja me qira dhe blerja e një apartamenti me kredi hipotekare do të bjerë mesatarisht me 10% nga një vit më parë.

Tabela 2.1.5 Parashikimi optimist për marrjen me qira dhe blerjen e një apartamenti me ndihmën e kredisë hipotekore në Kazan për vitin 2015

	fshij./kV m.			RUB/ sq.m
		Parashikimi (+10%)			Parashikimi (+10%)

Parashikimi optimist supozon një rritje të qirasë dhe pagesave të hipotekave me 10%, duke marrë parasysh inflacionin.

Tabela 2.1.6 Parashikimi pesimist për marrjen me qira dhe blerjen e një apartamenti me ndihmën e kredisë hipotekore në Kazan për vitin 2015

		Parashikimi (-30%)			Parashikimi (-30%)

Sipas një parashikimi pesimist, qiratë dhe kreditë hipotekore duhet të bien me 30% vitin e ardhshëm.

Bazuar në parashikimet dhe tabelat, si dhe dinamikën e konsideruar të çmimit të blerjes dhe dinamikën e çmimit të qirasë, mund të themi se çmimet në tregun e qirave të banesave vitin e ardhshëm do të jenë jashtëzakonisht të paqëndrueshme dhe me sa duket do të shkojnë nga 12,700 mijë rubla në 15 600 mijë rubla, dhe në tregun e blerjeve me ndihmën e kredisë hipotekore nga 45,000 mijë rubla. deri në 70,576 mijë rubla.

Sipas autorit, një parashikim pesimist duhet të konsiderohet si skenari më i mundshëm për zhvillimin e ngjarjeve. Nga analiza krahasuese e mësipërme, mund të shihet se çmimet në tregun e banesave janë jashtëzakonisht të luhatshme për arsyet e mëposhtme:

1.) ndikimi i sanksioneve perëndimore;

Sanksionet perëndimore hynë në fuqi në një kohë kur Rusia kishte ritmin dhe vëllimin më të lartë të ndërtimit të banesave, numrin më të madh të kredive hipotekare të marra nga individët dhe normat më të përballueshme të interesit për to.

Pasojat e sanksioneve në tregun e pasurive të paluajtshme mund të ndahen në dy kategori: çfarë ka ndodhur dhe çfarë pritet.

Ndër ngjarjet që vlen të përmenden:

1. Investitorët e huaj shtyjnë zbatimin e projekteve të zhvillimit në Rusi (në segmente të ndryshme të tregut) derisa të zgjidhet situata në Ukrainë.

2. Bankat analizojnë më me kujdes projektet e reja zhvillimore që vijnë.

3. Pasuritë e paluajtshme si aset (sidomos pasuritë e paluajtshme rezidenciale – apartamentet në tregjet parësore dhe dytësore) kanë rritur atraktivitetin e tyre për investitorët privatë.

Lidhur me pasojat e pritshme të sanksioneve në tregun e pasurive të paluajtshme, mund të themi sa vijon:

1. Bankat pritet të rrisin normat e interesit për kreditë konsumatore dhe ato hipotekare për shkak të rritjes së kostos së fondeve në treg. Në të njëjtën kohë, një sërë bankash mund të kufizojnë në mënyrë të pavarur aktivitetin e huamarrësve të hipotekave duke vendosur norma interesi artificialisht të larta.

2. Ulja e volumit të financimit të projekteve të zhvillimit të investimeve nga bankat mund të shkaktojë ulje të vëllimit të ndërtimeve të reja në vitin 2015.

3. Tregu i banesave me qira mund të humbasë një audiencë të përbërë nga të huaj që punojnë në Rusi me kontratë ose në kompani perëndimore, aktiviteti i të cilave mund të ulet ndjeshëm gjatë periudhës së sanksioneve. (Autori do të vërejë gjithashtu se në të njëjtën kohë, në tregun e banesave me qira mund të ndodhin procese të kundërta: nëse vlera e pasurive të paluajtshme bie, atëherë bankat do të duhet të rrisin normat e interesit për kreditë hipotekare. Kjo do të ulë ndjeshëm fuqinë blerëse të qytetarët, gjë që do të çojë në një rritje të numrit të qiramarrësve).

4. Bankat më të mëdha ruse kanë më shumë gjasa të vazhdojnë kreditimin e projekteve zhvillimore që janë në fazën aktive/përfundimtare të gatishmërisë për ndërtim.

2.) ndikimi i faktorit valutë;

Qasja e parë: ndikimi i kursit të këmbimit në tregun e banesave.

Një element i rëndësishëm i marrëdhënieve ekonomike që lidhet me blerjen e banesave është kursi i këmbimit. Kursi i këmbimit ka ndikim në tregues të ndryshëm që lidhin blerësin dhe shitësin në tregun e banesave. Kursi i këmbimit është raporti i dy njësive monetare në tregun valutor, i cili formohet në varësi të ofertës dhe kërkesës së një monedhe të caktuar, si dhe nga një sërë faktorësh të tjerë.

Në varësi të raportit të ofertës dhe kërkesës së një monedhe të caktuar, më së shpeshti përcaktohet kursi i këmbimit, prandaj ai nuk mund të jetë një vlerë konstante, pasi kërkesa dhe oferta në tregun valutor ndryshojnë vazhdimisht.

Qasja e dytë: ndikimi i çmimeve të banesave në monedhën kombëtare.

Ekziston një lidhje e drejtpërdrejtë midis çmimit të pasurive të paluajtshme dhe kursit të këmbimit të monedhës kombëtare; kur vlera e pasurive të paluajtshme bie, ulet edhe kursi i këmbimit të monedhës kombëtare. Kjo varësi është për faktin se, si rregull, një ulje e kostos së banesave tregon procese të pafavorshme në ekonomi - një rritje e papunësisë, një rënie në fuqinë blerëse të popullsisë. E gjithë kjo çon në një ulje të kërkesës për pasuri të paluajtshme.

Nisur nga sa më sipër, në kushtet aktuale të tregut të pasurive të paluajtshme, qasja e parë do të reflektohet më shumë. E dyta është më e mundshme duke pasur parasysh zhvillimin e qëndrueshëm të ekonomisë.

3.) ndikimi i faktorëve socio-demografikë.

Në përgjithësi pranohet se formimi i nevojave në treg nuk mund të kontrollohet. Megjithatë, nevojat lindin dhe ndryshojnë sipas modeleve të caktuara, pjesë e rëndësishme e të cilave është mentaliteti, mënyra e jetesës së popullatës. Nga këto, ne konsiderojmë më në detaje faktorët e mëposhtëm më të rëndësishëm, sipas mendimit të autorit,:

1. Numri i banorëve të një vendbanimi ka një ndikim të rëndësishëm në strukturën e konsumit, kryesisht për shkak të nivelit më të lartë të të ardhurave në vendbanimet e mëdha.

2. Sjellja e konsumatorit ndikohet edhe nga kriteret e situatës. Aktualisht, këto përfshijnë punën e shtetit që synon stimulimin e zhvillimit të ndërtimit të banesave duke rritur disponueshmërinë e programeve të ndryshme sociale, në veçanti:

Kapitali i lindjes (programi i vlefshëm deri në vitin 2016 përfshirëse);

hipoteka ushtarake;

Hipoteka sociale;

Hipoteka sipas programit Familja e Re etj.

3. Në verën e vitit 2014, shteti bëri ndryshime në rregullat për kredinë hipotekore. Më 25 korrik, hyri në fuqi ligji nr. 169-FZ "Për ndryshimet në nenet 31 dhe 61 të ligjit federal "Për hipotekën (pengun e pasurive të paluajtshme)". Ndryshimet në ligj përmbajnë dy pika të rëndësishme. Së pari, bankat do të jenë në gjendje të sigurojnë rreziqet e tyre financiare në rast se do të kenë nevojë të sigurojnë kolateralin dhe vlera e tij është më e vogël se shuma e borxhit. E dyta - disponueshmëria e një sigurimi të tillë (nga banka ose nga huamarrësi) e përjashton huamarrësin nga pagesat e mëvonshme të huasë. E njëjta gjë ndodh në rastin e falimentimit të siguruesit që ka lëshuar këtë sigurim.

Duke përmbledhur sa më sipër, besojmë se mund të thuhet se vendosja e sanksioneve sigurisht që do të ketë një ndikim negativ në të gjitha fushat e ekonomisë ruse. Për sa i përket tregut të banesave, duhet theksuar se për shkak të sanksioneve, normat e kredisë hipotekore janë në rritje dhe ky segment i tregut të banesave do të humbasë një numër të konsiderueshëm të konsumatorëve. Por në këtë sfond, tregu i qirave, përkundrazi, është në gjendje të rrisë zonën e tij të shpërndarjes. Kështu, ajo pjesë e popullsisë që më parë kishte planifikuar të blejë banesa me hipotekë mund ta braktisë këtë ide në favor të një mekanizmi qiraje, d.m.th. do të jetë më fitimprurëse të marrësh me qira banesa me çmime relativisht të qëndrueshme (çmimi i parashikuar i qirasë është nga 10,000 në 15,600 rubla / muaj, në varësi të natyrës së parashikimit) sesa të aplikosh për një hipotekë në kushtet e paqëndrueshmërisë së monedhës (për shembull, si e 24 marsit 2015, raporti i dollarit me rubla është 1/58, 28, dhe më 14/03/2015 ishte 1/61.32)

Tani ka një rritje të mprehtë në të gjithë tregun e banesave në tërësi, kjo për faktin se, për shkak të vlerësimit të dollarit, njerëzit priren të shesin paratë e tyre në pasuri të paluajtshme, por kjo tendencë nuk mund të jetë afatgjatë dhe premtuese, sepse. Konsumatorët janë të detyruar të ndërmarrin veprime të tilla nga tensioni i vazhdueshëm mbi kursin e këmbimit, i cili në fund mund të çojë në inflacion ose, për më tepër, në kolapsin e sistemit monetar rus.

Faktori socio-demografik, natyrisht, nuk ka një ndikim kaq të madh në tregun e pasurive të paluajtshme si p.sh. faktori valutë, por pa to, tregu i banesave, në parim, nuk mund të ekzistojë si i tillë, pasi shpejtësia, vëllimet e ndërtimit, hipotekat, qiratë etj. përcaktohen pikërisht në bazë të një analize të faktorëve të ndryshëm, kryesisht joekonomikë. Shkalla e lindjeve, popullsia, të ardhurat mesatare të një personi, numri i familjeve të reja dhe tregues të tjerë social - këto janë idetë më të zakonshme për tregun e pasurive të paluajtshme dhe potencialin zhvillimor të vendit.

Në përgjithësi, tregu i pasurive të paluajtshme për banim është një kombinim i shumë faktorëve ekonomikë dhe joekonomikë, të cilët, individualisht ose të kombinuar, japin një ide të situatës ekonomike në një segment të caktuar tregu.

Tre parashikimet e paraqitura nga autori pasqyrojnë thelbin ekonomik të ndikimit të faktorëve të ndryshëm në mekanizmat e blerjes së banesave. Në kushtet e një situate ekonomike të paqëndrueshme në vend, është e pamundur të flitet me besim të plotë për efektivitetin ose joefikasitetin e menaxhimit të pasurive të paluajtshme, megjithatë, siç kanë treguar studimet, segmenti i tregut të pasurive të paluajtshme - tregu i banesave, mbetet. më themelorja në raport me elementët e tjerë të ekonomisë dhe për shkak të fondeve të mbledhura, ajo mund të manovrojë relativisht pa probleme ndërmjet mjedisit të jashtëm në ndryshim.

2.2 VLERËSIMI I PERFORMANCËS SË MENAXHIMIT TË PRONËS SË ZYRËS

Në tregun e pasurive të paluajtshme komerciale, përkatësisht në segmentin e pasurive të paluajtshme për zyra, sipas mendimit tonë, janë formuar tre sektorë të drejtimit:

Sektori i parë - përfshin zyra prestigjioze që plotësojnë standardet ndërkombëtare për objektet administrative. Nga këtu mund të konkludojmë se qiraja në ambiente të tilla është shpesh shumë e lartë. Kjo bëhet arsyeja kryesore pse disa sipërmarrës rusë marrin me qira zyra të klasit të parë jashtë vendit me çmime më të përballueshme.

Në sektorin e dytë kemi përfshirë zyrat që ndodhen në ambiente të kompletuara dhe të pajisura mirë dhe së fundmi është bërë e përhapur praktika e blerjes së apartamenteve të mëdha me riparime të mëvonshme cilësore. Këtu, pagesat e qirasë janë mjaft të pranueshme për kompanitë që operojnë me sukses. Ka një kërkesë aktive të vazhdueshme në këtë sektor.

Si sektor i tretë, ne përcaktuam ambiente në godinat e fondit jorezidencial të bashkisë dhe departamenteve, ndërmarrjet shtetërore (kryesisht institucionet shkencore), kooperativat dhe ndërmarrjet private. Këto janë ambiente pa mbarim dhe riparim dhe shërbime të tjera të lidhura me to. Qiratë këtu zakonisht nuk janë aspak të larta.

Sipas mendimit tonë, liria e sipërmarrjes çon në krijimin e gjithnjë e më shumë strukturave të reja biznesi, të cilat para së gjithash do të kenë nevojë për premisa për funksionimin e tyre, çka do të thotë se tregu i hapësirave për zyra ka më shumë se një perspektivë të mirë zhvillimi.

Oriz. 2.2.1 Raporti i klasave të qendrave të biznesit në Kazan në fund të 2014

Tregu i pasurive të paluajtshme për zyra në Kazan përfshin qendra biznesi me cilësi të lartë të të tre klasave: A, B dhe C. Nga fundi i vitit 2014, ofrimi i qytetit me pasuri të paluajtshme zyrash cilësore është 183 m2. m për 1000 banorë.

Zyrat e kategorisë B janë të ngjashme në shumicën e karakteristikave me zyrat e klasës A, megjithatë, ato nuk janë aq prestigjioze, kanë një vendndodhje më pak të favorshme dhe jo një gamë të gjerë shërbimesh sa zyrat e klasës A. Praktika tregon - në kategorinë e klasës B, ndonjëherë kalojnë zyrat e kategorisë më të lartë. Kjo ndodh, për shembull, pas disa vitesh përdorim intensiv. Një rol të rëndësishëm këtu luan edhe faktori i standardeve të cilësisë. Teknologjitë janë në dinamikë të vazhdueshme, kështu që ajo që dikur ishte "më e fundit" po kalon gradualisht në kategorinë e "të reja".

Oferta totale e hapësirave për zyra në qytetin e Kazanit është mbi 410,000 m2. Nga këto rreth 210 mijë metra katrorë. m i referohet një propozimi cilësor.

Siç është e drejtë, në qytetet e mëdha, kërkesa për ambiente zyrash me cilësi të lartë mbetet e qëndrueshme. Shumica dërrmuese e qendrave të biznesit të klasës "A" në Kazan ka pothuajse 100% zënie, përkatësisht qendra të tilla biznesi si: "Business Center Suvar Plaza", "Korston", "Business Park Idea". Objektet e klasës "B" gjithashtu kanë një përqindje mjaft të lartë të zënies, ajo varion nga 85% në 90%. Duke folur për kërkesën për ambiente zyrash, duhet përmendur fakti se kohët e fundit ka një tendencë për zhvendosjen e aktivitetit të biznesit në periferi të Kazanit. Kjo ndikohet më së shumti nga faktorë të tillë si: aksesueshmëria e pamjaftueshme e transportit (bllokimi i trafikut), mungesa e vendeve të parkimit ose pagesa e tyre.

Dokumente të ngjashme

Koncepti i pasurive të paluajtshme komunale. Bazat e funksionimit të tregut të pasurive të paluajtshme. Drejtimet kryesore të informatizimit të procesit të menaxhimit të pasurive të paluajtshme. Informacioni i përdorur për menaxhimin e pronës. Sistemi informativ i regjistrimit të pasurive të paluajtshme.

abstrakt, shtuar më 30.10.2010


Problemet moderne të menaxhimit të pronës komunale në Federatën Ruse. Baza institucionale për menaxhimin e pronës së paluajtshme komunale. Analiza e praktikës aktuale në Orsk. Çështjet organizative të delimitimit të pasurive të paluajtshme komunale sipas qëllimeve të veprimtarisë.

tezë, shtuar 18.11.2013


Thelbi, funksionet, metodat dhe nivelet e menaxhimit të pronës. Analiza e tregut të pasurive të paluajtshme komerciale në Samara. Përshkrim i shkurtër i qendrës tregtare dhe argëtuese "MegaCity", politika e saj e qirasë. Analiza e sistemit të menaxhimit për zhvillimin e pasurive të paluajtshme komerciale në ndërmarrje.

punim afatshkurtër, shtuar më 18.10.2011


Konceptet bazë të tregut të pasurive të paluajtshme, segmentimi i tij. Planifikimi dhe llogaritja e kostos për funksionimin e pronës. Analiza e mjedisit të marketingut të kompanisë OOO "Diol". Zbatimi praktik i teknikave të menaxhimit të pasurive të paluajtshme, optimizimi i formave dhe metodave.

punim afatshkurtër, shtuar 22.07.2011


Thelbi, koncepti dhe llojet kryesore të menaxhimit të projektit të zhvillimit të pasurive të paluajtshme. Koncepti i një projekti zhvillimi dhe tiparet kryesore të menaxhimit të pasurive të paluajtshme komerciale. Arsyetimi financiar dhe ekonomik i projektit. Analiza e tregut të pasurive të paluajtshme komerciale.

punim afatshkurtër, shtuar 25.03.2011


Kriteret për vlerësimin e efektivitetit. Metoda e renditjes së planifikimit dhe vlerësimit të performancës. Një grup i plotë kriteresh për efektivitetin e sistemit të menaxhimit. Treguesit e performancës. Përmirësimi i efikasitetit të sistemit të menaxhimit të prodhimit.

abstrakt, shtuar 05/08/2002


Koncepti i vlerësimit të efektivitetit të menaxhimit. Faktorët për vlerësimin e efektivitetit të menaxhimit. Kriteret dhe treguesit e efikasitetit të menaxhimit. Vlerësimi ekonomik i efikasitetit. Treguesit e efikasitetit ekonomik. Përmirësimi i efikasitetit të menaxhimit.

abstrakt, shtuar 26.07.2008


Konceptet dhe parimet e ndërtimit të një sistemi menaxhimi, metodat për vlerësimin e efektivitetit të tij. Përshkrim i shkurtër i industrisë, ndërmarrjes dhe SWOT-analiza e SH.PK "Kvinta". Vlerësimi i efektivitetit të sistemit ekzistues të menaxhimit, zhvillimi i metodave për përmirësimin e tij.

tezë, shtuar 06/04/2011


Aspektet teorike dhe vendi i vlerësimit të performancës në sistemin e menaxhimit të personelit. Qasjet bazë për certifikimin e personelit. Analiza e sistemit për vlerësimin e punonjësve të ndërmarrjes dhe propozimet për përmirësimin e tij në shembullin e Shtëpisë Tregtare "Rosvestalko" LLC.

punim afatshkurtër, shtuar 18.03.2011


Sistemet e menaxhimit në organizatat e shërbimit. Sistemi i menaxhimit të personelit të organizatës. Treguesit për vlerësimin e efektivitetit të sistemit të menaxhimit të personelit të organizatës. Karakteristikat e përgjithshme të organizatës dhe strategjia e zhvillimit. Vlerësimi i efektivitetit të aktiviteteve.

Pas kryerjes së kësaj pune kërkimore, janë identifikuar propozimet e mëposhtme për përmirësimin e tregut të pasurive të paluajtshme për banim. Shpesh një rol të madh në formimin e kostos së 1 katror. m. e hapësirës së jetesës ka një ndikim të drejtpërdrejtë te blerësi ose shitësi i sekserit. Pandershmëria dhe përdorimi i interesave personale të punonjësve të organizatave ndërmjetëse çon në një rritje artificiale të çmimeve për pasuritë e paluajtshme rezidenciale. Kështu, tregu dytësor i banesave shpeshherë thjesht del jashtë kontrollit të pushtetit vendor, pasi është nën juridiksionin e kompanive të pasurive të paluajtshme. Dhe vetëm një përqindje e vogël e apartamenteve të propozuara në tregun sekondar të banesave nën ndikimin e administratës së qytetit. Duke nxjerrë një përfundim nga sa më sipër, dua të them se në kushtet e krizës financiare, në këtë drejtim është i nevojshëm kontrolli nga ana e pushtetit vendor. Kjo është për shkak të kërkesës mjaft të lartë për banesa dhe kështu një përqindje e lartë e fitimeve nga rishitja e banesave dytësore merret nga agjencitë e vogla të pasurive të paluajtshme. Gjithashtu do të doja të tërhiqja vëmendjen e organeve të vetëqeverisjes dhe ndarjeve strukturore të saj për rritjen e kostos së banesave. Meqenëse tregu i pasurive të paluajtshme është në proces rikuperimi nga kriza dhe çmimet e banesave kanë filluar të rriten në qiell për shkak të kërkesës së lartë. Me shtrëngimin e kushteve të ankandeve për blerjen e parcelave për ndërtim banesash individuale, kompanitë e vogla duhet të largohen nga tregu, duke kërkuar të realizojnë fitime të larta pa përmbushjen e duhur të kushteve të kontratave. Gjithashtu, në rrugën drejt përmirësimit të tregut të pasurive të paluajtshme në Omsk, është e nevojshme të përmirësohet kuadri rregullator dhe ligjor. Kjo do të sjellë uljen e ritmit të rritjes së çmimeve për pasuritë e paluajtshme rezidenciale dhe barazimin e tyre me nevojat reale të tregut.

Në rrugën drejt një tregu të përsosur të pasurive të paluajtshme, është e nevojshme të krijohen shërbime që mbajnë kontroll të rreptë mbi këtë lloj dokumentacioni. Kombinimi i të gjitha masave të mësipërme do të ndihmojë tregun e pasurive të paluajtshme në Omsk të dalë nga kriza në kohën më të shkurtër të mundshme dhe të përmirësojë kushtet për kontrollin e qarkullimit të apartamenteve në këtë treg.

konkluzioni

Në këtë projekt diplomimi, u krye një analizë e thellë e situatës aktuale në tregun sekondar të banesave në Omsk. Në të njëjtën kohë u studiua gjendja natyrore dhe ekologjike e qytetit, si dhe faktorët socialë dhe ekonomikë që kanë ndikim të drejtpërdrejtë në formimin e banesave dytësore.

Gjithashtu u studiua kapaciteti i tregut të pasurive të paluajtshme për banim, oferta dhe kërkesa në tregun sekondar në periudhën 2009-2012.

Është bërë një analizë e detajuar e propozimeve në tregun sekondar të banesave. Janë zhvilluar metoda të mundshme për përmirësimin e tregut të pasurive të paluajtshme për banim në kushtet e krizës ekonomike. Shqyrtohen perspektivat për zhvillimin e tregut të pasurive të paluajtshme për banim.

Rëndësia e studimit theksohet nga fakti se e ardhmja e qyteteve lidhet kryesisht me zhvillimin e tregut të pasurive të paluajtshme për banim. Meqenëse tregu i pasurive të paluajtshme rezidenciale d.m.th. Tregu i banesave është një nga tregjet më të rëndësishme, ai ka një ndikim të drejtpërdrejtë në jetën e shoqërisë, kështu që gjendja e komponentëve të tjerë të jetës së shoqërisë varet nga gjendja e saj.

Qëllimi i projektit të diplomimit është realizuar plotësisht. Në përputhje me qëllimin, u zgjidhën detyrat e mëposhtme:

U studiuan dispozitat shkencore dhe metodologjike të tregtimit të pasurive të patundshme banesore në qytetin e Omsk;

Konsiderohet kuadri legjislativ dhe rregullator për zhvillimin e marketingut të pasurive të paluajtshme rezidenciale në qytete;

Janë zhvilluar drejtimet kryesore për përmirësimin e tregut të pasurive të paluajtshme për banim;

Konsiderohen kushtet për sigurimin e jetës gjatë punës së vlerësimit;

Bëhet analiza e vendimeve mjedisore në vlerësimin e faktorëve që i kushtojnë rëndësi natyrës së qytetit.

Prezantimi

Kapitulli 1. Bazat teorike të vlerësimit të pasurive të paluajtshme

1.2 Klasifikimi i objekteve të pasurive të paluajtshme

1.3 Llojet e vlerave të pasurisë

1.4 Parimet bazë të vlerësimit të pasurive të paluajtshme

1.5 Faktorët që ndikojnë në vlerën e pronës

Kapitulli 2. Vlerësimi i një prone banimi

2.2 Vlerësimi i pronës banesore duke përdorur metodën e të ardhurave

2.3 Vlerësimi i pasurive të paluajtshme banesore duke krahasuar shitjet e analogëve

2.4 Vlerësimi i pronës duke përdorur metodën e kostos

2.5 Koordinimi i rezultateve të vlerësimit të pasurive të paluajtshme

Kapitulli 3. Sugjerime për përmirësimin e metodave të vlerësimit të pasurive të paluajtshme

konkluzioni

Lista e literaturës dhe burimeve të përdorura

Aplikacion

PREZANTIMI

Ndër elementët e ekonomisë së tregut, një vend të veçantë zënë pasuria e paluajtshme, e cila vepron si mjet prodhimi (tokë, administrative, industriale, magazina, shitje me pakicë dhe objekte të tjera, si dhe struktura të tjera) dhe një objekt ose objekt konsumi (troje, ndërtesa banimi, vila, apartamente, garazhe).

Pasuria e paluajtshme është baza e ekzistencës personale për qytetarët dhe shërben si bazë për veprimtarinë ekonomike dhe zhvillimin e ndërmarrjeve dhe organizatave të të gjitha formave të pronësisë. Në Rusi, ka një formim dhe zhvillim aktiv të tregut të pasurive të paluajtshme dhe një numër në rritje i qytetarëve, ndërmarrjeve dhe organizatave përfshihen në transaksionet e pasurive të paluajtshme.

Falë ndërveprimit konstruktiv midis shtetit dhe vlerësuesve, procesi i vlerësimit të pasurisë vitet e fundit është bërë shumë më i civilizuar në krahasim me kohërat kur një vlerësim i pavarur në Rusi ishte vetëm në fillimet e tij. Sot, aktivitetet e vlerësuesve rregullohen nga ligji federal dhe standardet përkatëse në fushën e vlerësimit.

Qëllimi i punimit është të zhvillojë propozime për përmirësimin e metodave për vlerësimin e pasurive të paluajtshme banesore.

Për të arritur këtë qëllim, është e nevojshme të zgjidhen detyrat e mëposhtme:

Përshkruani thelbin e vlerësimit të banesave;

Të karakterizojë qasjet metodologjike për vlerësimin e pasurive të paluajtshme;

Vlerësoni pasurinë e paluajtshme rezidenciale duke përdorur metodën e kostos, krahasimit dhe të ardhurave;

Kryerja e një analize krahasuese të rezultateve të vlerësimit;

Zhvillimi i propozimeve për përmirësimin e metodologjisë për vlerësimin e pasurive të paluajtshme banesore.

Objekt i hulumtimit në punim është vlerësimi i pasurisë së paluajtshme rezidenciale, dhe objekt i hulumtimit janë metodat dhe qasjet për vlerësimin e pasurisë së paluajtshme banesore.

Baza metodologjike e hulumtimit të kryer në punimin e tezës janë punimet shkencore të autorëve vendas dhe të huaj në fushën e vlerësimit të pasurive të paluajtshme S.V. Gribovsky, E.I. Tarasevich, M.A. Fedotova, D. Fridman.

Në kapitullin e parë të temës "Pozicioni metodologjik për vlerësimin e vlerës së pasurisë së paluajtshme" shpalosi llojet e vlerës së pasurisë së paluajtshme, klasifikimi i tyre. Janë marrë parasysh faktorët që ndikojnë në vlerën e objekteve të pasurive të paluajtshme, si dhe parimet bazë të vlerësimit të pasurive të paluajtshme.

Kapitulli i dytë "Vlerësimi i pasurive të paluajtshme banesore" paraqet rezultatet e vlerësimit të një objekti të pasurive të paluajtshme - një apartament me dy dhoma që ndodhet në rrethin Zaeltsovsky të Novosibirsk - duke përdorur një qasje të ardhurash dhe krahasuese, si dhe rezultatet e llogaritjes së shpëtimit. vlerën e pronës.

Kapitulli i tretë "Sugjerime për përmirësimin e metodave të vlerësimit të pasurive të paluajtshme banesore" paraqet drejtimet kryesore për përmirësimin e qasjeve ekzistuese për vlerësimin e pasurive të paluajtshme banesore.




Kapitulli 1

1.1 Nevoja për një vlerësim të pavarur në shtëpi

Vlerësimi është shkenca e analizës së aplikuar ekonomike, detyra kryesore e së cilës është të përcaktojë çmimin më të mundshëm për shitjen ose blerjen e një aktivi (malli) bazuar në një analizë të dinamikës së forcave të ofertës dhe kërkesës për këtë aktiv në tregun përkatës. Nga pikëpamja formale, çmimi më i mundshëm vendoset në bazë të modelimit të një grupi të caktuar faktorësh të kërkesës dhe një grupi faktorësh oferte.

Aktualisht, aktivitetet e vlerësimit të pasurive të paluajtshme rregullohen nga Ligji Federal "Për aktivitetet e vlerësimit në Federatën Ruse", datë 06.08.98 Nr. 135 - FZ.

Situata aktuale në tregun e pasurive të paluajtshme kontribuon në zhvillimin aktiv të vlerësimit të pasurive të paluajtshme në vendin tonë.

Tregu i pasurive të paluajtshme është aktualisht një nga tregjet më dinamike në vendin tonë, një nga objektet më tërheqëse të investimeve. Ajo po bëhet shumë e rëndësishme tani, kur situata në botë është shumë e paqëndrueshme: ekspertët nuk mund të japin parashikime të sakta për çmimet e naftës, ata parashikojnë një zhvlerësim të dollarit, - pasuritë e paluajtshme mbeten praktikisht garantuesi i vetëm i sigurisë së kursimeve.

Drejtimet kryesore të zhvillimit të vlerësimit rus mund të përcaktohen bazuar në listën e operacioneve në të cilat është e nevojshme të vlerësohen objektet e pasurive të paluajtshme. Duhet të theksohet se kjo listë po zgjerohet vazhdimisht.

Është i nevojshëm një vlerësim objektiv i llojeve të ndryshme të vlerës (tregu, investimi, kolaterali, sigurimi, i tatueshëm dhe të tjera) të pasurive të paluajtshme:

Kur blini, shisni ose merrni me qira;

Gjatë korporatizimit të ndërmarrjeve dhe rishpërndarjes së aksioneve të pronës;

Të tërheqë aksionarë të rinj dhe emetim shtesë të aksioneve;

Kur vlerësimi kadastral për qëllime të taksimit të objekteve të pasurive të paluajtshme: ndërtesave dhe parcelave të tokës;

Për sigurimin e pasurive të paluajtshme;

Kur jepet hua e siguruar me pasuri të paluajtshme;

Kur bëni objekte të pasurive të paluajtshme si kontribut në kapitalin e autorizuar të ndërmarrjeve dhe organizatave;

Gjatë zhvillimit të projekteve investuese dhe tërheqjes së investitorëve, përfshirë ata të huaj;

Me likuidimin e objekteve të paluajtshmërisë;

Gjatë ekzekutimit të të drejtave të trashëgimisë, një vendim gjyqësor;

Në transaksione të tjera që lidhen me shitjen e të drejtave të pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme.

Ekzistojnë tre mënyra kryesore për vlerësimin e pronës:

Metoda e kostos: vlerësohet kostoja e riprodhimit të plotë ose kostoja e zëvendësimit të plotë të pronës që vlerësohet, më pas zbritet shuma e amortizimit të vlerësuar të ndërtesave dhe strukturave dhe vlera e truallit shtohet si e lirë. Kjo qasje mund të jetë e nevojshme kur vlerësimi i një objekti për qëllime të taksimit të pronës ose sekuestrimin e pronës kërkon ndarjen e vlerës së ndërtesave dhe strukturave nga vlera e tokës. Përdoret gjithashtu për qëllime të tatimit mbi të ardhurat dhe kontabilitetit: amortizimi i ndërtesave dhe strukturave zbritet nga të ardhurat e tatueshme. Situata të tjera për t'u aplikuar:

Studimi i fizibilitetit për ndërtimet e reja,

Përcaktimi i opsionit të përdorimit më të mirë dhe më efikas të tokës,

Përditëso,

Negocimi për çmimin përfundimtar

Ndërtesat për qëllime institucionale dhe të veçanta,

Qëllimet e sigurimit.

Metoda e krahasimit të tregut: vlerësimi i vlerës së tregut të një prone bazuar në transaksionet e fundit me prona të ngjashme. Supozohet se një investitor ose blerës racional nuk do të paguajë më shumë për një pronë të caktuar sesa do të kushtonte për të blerë një pronë tjetër të ngjashme me të njëjtin shërbim.

Metoda e të ardhurave: vlera e një prone përcaktohet nga shuma, cilësia dhe kohëzgjatja e periudhës së marrjes së përfitimeve që kjo pronë pritet të sjellë në të ardhmen.

Në Rusi, vitet e fundit, metoda e kostos ka qenë e përhapur në vlerësimin e vlerës së objekteve. Për më tepër, përdorimi i tij ishte deklaruar nga qeveria gjatë zhvillimit të programeve të rivlerësimit të pronës. Kjo çoi në faktin se kostoja e aseteve fikse, pasurive të paluajtshme ishte shumë e nënvlerësuar. Tashmë një rëndësi të veçantë ka procesi i rivlerësimit të objekteve të tilla, i cili mund të bëhet në bazë të metodës së tregut të vlerësimit.

Deri më sot, numri i organizatave të vlerësimit në tregun rus është i rëndësishëm. Nga fundi i vitit 2004, më shumë se 9,000 kompani dhe PBOYuL në Rusi kanë licenca shtetërore për të kryer aktivitete vlerësimi. Tashmë tregu rregullohet nga Ministria e Zhvillimit Ekonomik, por nga 1 janari 2006 po bëhet një kalim në vetërregullim.

Në fazën aktuale, tregu i vlerësimit karakterizohet nga rritja e konkurrencës, përmirësimi i cilësisë dhe reduktimi i kostos së shërbimeve. Në veçanti, kërkesa për vlerësim për të pasqyruar aktivet në pasqyrat financiare në përputhje me SNK, GAAP të SHBA ose standardet ruse të kontabilitetit është vazhdimisht në rritje; vlerësimi i vlerës së aktiveve jo-materiale për të përcaktuar efektivitetin e strategjive të marketingut dhe markës; vlerësimi me qëllim të kryerjes së transaksioneve të blerjes dhe shitjes, dhënies me qira të aseteve, M&A dhe transaksione të tjera për transferimin e pronësisë dhe të drejtave të tjera pronësore; vlerësimi për qëllime sigurimi, emetimi shtesë të aksioneve ose riblerja e aksioneve gjatë privatizimit të ndërmarrjeve shtetërore; vleresimi per qellim te huadhënies te siguruar me pasuri etj.

Sipas rezultateve të një studimi të agjencisë së vlerësimit Expert RA, shërbimet më të kërkuara gjatë një viti e gjysmë të fundit ishin shërbimet e vlerësimit të pasurive të paluajtshme dhe të biznesit në përgjithësi. Pesha e këtyre zonave në strukturën e përgjithshme të tregut ishte përkatësisht 34.3% dhe 32.1%.

1.2 Klasifikimi i objekteve të pasurive të paluajtshme

Vlerësimi i pasurive të paluajtshme është me interes kryesisht për objektet që qarkullojnë aktivisht në treg si një produkt i pavarur. Aktualisht, në Rusi këto janë apartamente dhe dhoma, ambiente zyre dhe ndërtesa zyra, ndërtesa banimi periferike me parcela toke, parcela toke falas për zhvillim dhe (ose) për qëllime të tjera. Objektet e pasurive të paluajtshme përfshijnë gjithashtu depozita minerale, tregu rus i të cilave ende nuk është formuar. Më poshtë shqyrtojmë parimet e përgjithshme për klasifikimin e objekteve të pasurive të paluajtshme.

Kategoria e parë e objekteve të pasurive të paluajtshme. Termi “pasuri e paluajtshme” në rastin tonë i referohet çdo produkti që është i lidhur ngushtë me një tokë, transferimi i tij në një vend tjetër është i pamundur pa shkatërrim dhe humbje të vlerës konsumatore. Formulimi i propozuar synon të promovojë një qasje të diferencuar për vlerësimin e kategorive të ndryshme të objekteve të pasurive të paluajtshme, duke marrë parasysh veçoritë e tyre më domethënëse, veçoritë e qarkullimit tregtar, strukturën dhe shkallën e tregjeve brenda të cilave zhvillohen proceset e blerjes dhe shitjes së pasurive të paluajtshme. Meqenëse një sërë kushtesh dhe kombinime të tyre ndikojnë në vlerësimin e një prone, metoda "pema e veçorive" u përdor për të klasifikuar (grup). Një klasifikim (grupim) i tillë është shumënivelësh. Në çdo nivel, ajo kryhet në bazë të vet me dallimet e tyre të mundshme në të njëjtin nivel, por përgjatë "degëve" të ndryshme. Në të njëjtën kohë, thellësia (numri i niveleve) të klasifikimit është më e madhe për ato degë në të cilat ndodhen objekte më përfaqësuese (përsa i përket vlerësimit të tyre).

Çdo nivel ka emrin e vet dhe një grup vlerash të rekomanduara për atributin përkatës të klasifikimit.

1. Origjina.

2. Emërimi.

3. Shkalla.

3.1 Sipërfaqet e tokës.

3.2. Parcela toke të veçanta.

3.3. Komplekse ndërtesash dhe strukturash (vendbanim vilë, mikrodistrikt, hotel, sanatorium, etj.)

3.3.1. Ndërtesë banimi me shumë apartamente.

3.3.2. Shtëpi banimi me një familje (rezidencë, vilë).

3.3.3. Seksioni (hyrja).

3.3.4. Kati në seksion.

3.3.5. Apartament.

3.3.6. Dhoma.

3.3.7. Vilë verore.

3.4. kompleksi i ndërtesave administrative.

3.4.1. Ndërtesa.

3.4 Lokalet ose pjesët e ndërtesave (seksione, kate).

4. Gati për përdorim.

4.1. Gati.

4.2. Kërkon rindërtim ose riparime të mëdha.

4.3. Kërkohet përfundimi i ndërtimit.

Meqenëse tregu i apartamenteve është aktualisht sektori më i zhvilluar i tregut të pasurive të paluajtshme në Rusi, ka kuptim të fokusohemi në studimin e këtij sektori të veçantë në mënyrë që të zhvillohen qasje metodologjike bazë për vlerësimin e vlerës së pasurive të paluajtshme.

Në tregun e formuar perëndimor, adoptohet një tjetër, i cili ndryshon nga klasifikimi i objekteve të pasurive të paluajtshme të propozuara më sipër në kategoritë A, B dhe C.

Ai është i ndarë në klasat e mëposhtme:

1) Pasuri të paluajtshme të specializuara, të përshtatura për kryerjen e një biznesi specifik dhe zakonisht shiten me biznesin.

Shembuj: rafineri nafte, fabrika kimike, punishte per vendosjen e makinerive dhe pajisjeve; ndërtesa që, për shkak të vendndodhjes, madhësisë, ndërtimit, nuk i shiten as nuk i jepen me qira të tretëve në treg.

2) Pasuri të paluajtshme jo të specializuara - ndërtesa të zakonshme - dyqane, zyra, fabrika, magazina, të cilat zakonisht shiten ose jepen me qira.

Klasifikimi i objekteve të pasurive të paluajtshme sipas karakteristikave (kritereve) të ndryshme kontribuon në një hulumtim më të suksesshëm të tregut të pasurive të paluajtshme dhe lehtëson zhvillimin dhe aplikimin e metodave për vlerësimin e vlerës së kategorive të ndryshme të pasurive të paluajtshme. Në procesin e klasifikimit, dallohen grupe të veçanta të pasurive të paluajtshme, gjë që përcakton mundësinë e qasjeve uniforme për vlerësimin e tyre.

1.3 Llojet e vlerave të pasurisë

Në fazën fillestare të vlerësimit të pasurive të paluajtshme, vlerësuesi ekspert përballet gjithmonë me problemin e vështirë të zgjedhjes së llojit të vlerës për llogaritjet e vlerësimit. Kjo zgjedhje varet nga shumë faktorë (natyra e objektit dhe funksionet e vlerësimit) dhe përcakton zgjedhjen e mëvonshme të metodës së vlerësimit të kësaj pasurie. Nëse vlerësimi i pasurive të paluajtshme kryhet për qëllimin e marrjes së një kredie hipotekore (kredi të siguruara me pasuri të paluajtshme), është e rëndësishme që vlerësuesi të ketë informacion të besueshëm për çmimin më të mundshëm të shitjes së kësaj prone të paluajtshme nëse huamarrësi (pronari i pronës ) nuk shlyen borxhin (huanë). Kur vlerësohet pasuria e paluajtshme për qëllime tatimore në vendet perëndimore, përdoret vlera e tregut ose e zëvendësimit të pronës, bazuar në koston e riprodhimit të kësaj të fundit. Gjatë vlerësimit të objekteve që do të rindërtohen, si rregull, zgjidhet vlera e investimit, d.m.th. vlerën e pronës për një investitor të caktuar.

Gjatë vlerësimit të ndërtesave për qëllime të veçanta, pasurive të paluajtshme në sektorët "pasivë" të tregut të pasurive të paluajtshme, kur nuk ka informacion të mjaftueshëm për të përcaktuar vlerën e tregut, si dhe kur vlerësohet për qëllime të sigurimit të pasurive të paluajtshme, kostoja e zëvendësimit ose përdoret kostoja e zëvendësimit.

Çmimi i tregut

Në kushtet ekonomike të tregut, lloji më i zakonshëm i vlerës së pasurive të paluajtshme është vlera e tregut. Vlera e tregut është çmimi më i mundshëm që një pronë duhet të arrijë në një treg konkurrues dhe të hapur në të gjitha kushtet e tregtisë së drejtë, veprimit të vetëdijshëm nga shitësi dhe blerësi dhe pa ndikimin e stimujve të paligjshëm.

Kuptohet që në një transaksion shitblerjeje, kalimi i të drejtave nga shitësi te blerësi i nënshtrohet kushteve të mëposhtme.

1. Motivimi i blerësit dhe i shitësit janë tipik, d.m.th. ato veprojnë pa presione të panevojshme apo rrethana të jashtëzakonshme jetësore.

2. Të dyja palët janë të mirëinformuara, të konsultuara dhe veprojnë, sipas mendimit të tyre, duke marrë parasysh interesat e tyre maksimale.

3. Prona është nxjerrë në shitje në treg për një kohë të mjaftueshme (të mjaftueshme që blerësit potencial të njihen me informacionin për shitjen e pasurive të paluajtshme dhe të marrin vendim për blerjen e pronës).

4. Pagesa është bërë për kushtet e financimit të transaksionit.

5. Cmimi eshte normal, nuk ndikohet nga kushtet specifike te financimit dhe shitjes.

Vlera e tregut e pasurisë së paluajtshme quhet ndryshe vlera në këmbim - në ndryshim nga vlera në përdorim (ose vlera në përdorim), e cila pasqyron vlerën e sendit për një pronar të caktuar.

Koncepti i vlerës së tregut bazohet në faktin se një blerës tipik në tregun e pasurive të paluajtshme ka mundësinë të zgjedhë prona alternative. Vlera e tregut është objektive, e pavarur nga dëshirat e pjesëmarrësve individualë në tregun e pasurive të paluajtshme dhe pasqyron kushtet reale ekonomike që po zhvillohen në këtë treg.

Kostoja në përdorim (vlera në përdorim)

Vlera në përdorim (vlera në përdorim) pasqyron vlerën e një prone për një pronar të caktuar, i cili nuk do ta vendosë pronën në tregun e pasurive të paluajtshme. Vlerësimi i vlerës konsumatore të një objekti bëhet në bazë të profilit ekzistues të përdorimit të tij dhe atyre parametrave financiarë dhe ekonomikë që janë vërejtur gjatë parahistorisë së funksionimit të objektit dhe që parashikohen në të ardhmen.

Kostoja e investimit

Koncepti i "vlerës së investimit", i ngjashëm me konceptin "vlera në përdorim", nënkupton vlerën e pronës për një investitor specifik që do të blejë ose investojë në pronën që vlerësohet. Llogaritja e vlerës së investimit bëhet në bazë të të ardhurave të pritura nga ky investitor dhe normës specifike të kapitalizimit të tyre. Vlera e investimit zakonisht llogaritet kur vlerësohet një projekt investimi ose një objekt që gjeneron të ardhura për një investitor të caktuar. Ky lloj vlere është subjektiv.

Kostoja e zëvendësimit (kostoja e riprodhimit të një objekti)

Kostoja e zëvendësimit (kostoja e riprodhimit të një objekti) përcaktohet nga kostot në çmimet aktuale për ndërtimin e një kopje të saktë të objektit që vlerësohet, në gjendjen e tij "të re" (pa amortizimin), duke përdorur të njëjtat zgjidhje arkitekturore, ndërtim strukturat dhe materialet, si dhe me të njëjtën cilësi të punimeve ndërtimore - montuese. Në këtë rast riprodhohen të njëjtat vjetrime të objektit dhe të njëjtat mangësi në zgjidhjet arkitektonike që kishte objekti i vlerësuar.

kostoja e zëvendësimit

Kostoja e zëvendësimit përcaktohet nga kostot në çmimet aktuale për ndërtimin e një objekti që ka një dobi të vlerësuar ekuivalente, por të ndërtuar në një stil të ri arkitektonik, duke përdorur standarde moderne të projektimit dhe materiale dhe struktura progresive, si dhe pajisje moderne të pronës. . Kështu, kostoja e zëvendësimit shprehet nga kostot e riprodhimit të një kopje të saktë të objektit, dhe kostoja e zëvendësimit shprehet nga kostot e krijimit të një objekti të një analoge funksionale.

Vlera e sigurimit

Vlera e siguruar llogaritet në bazë të kostos së zëvendësimit ose kostos së zëvendësimit të një objekti që është në rrezik shkatërrimi (ose shkatërrimi). Mbi bazën e vlerës së siguruar të sendit përcaktohen shumat e sigurimit, pagesat e sigurimit dhe interesat e sigurimit.

Vlera për qëllime tatimore (vlera e tatueshme)

Vlera për qëllimet e taksimit të pasurisë së personave juridikë dhe fizikë përcaktohet nga vlerësues ekspertë të akredituar për inspektime tatimore bazuar në vlerën e tregut ose në vlerën zëvendësuese të pronës, ose vlerësimi kryhet zyrtarisht sipas metodologjisë rregullatore. pa përfshirjen e vlerësuesve ekspertë.

Vlera e likuidimit

Vlera e shpëtimit është shuma neto e parave që pronari i pronës mund të marrë kur prona likuidohet.

1.4 Parimet bazë të vlerësimit të pasurive të paluajtshme

Parimet e vlerësimit të pasurive të paluajtshme mund të grupohen në katër grupet e mëposhtme:

Parimet e bazuara në perceptimet e përdorimit;

Parimet që lidhen me pasurinë e paluajtshme (tokë, ndërtesa, struktura);

Parimet që lidhen me mjedisin e tregut;

Parimi i përdorimit sa më të mirë dhe më efikas të pronës.

Të gjitha parimet e konsideruara të vlerësimit të pasurive të paluajtshme janë të ndërlidhura. Gjatë vlerësimit të një prone, është e nevojshme, nëse është e mundur, të merren parasysh të gjitha ose parimet kryesore të vlerësimit për të marrë një vlerësim më të besueshëm dhe më të saktë të vlerës së pronës.

Parimet e Përdoruesit

Parimet e bazuara në perceptimet e përdoruesve përfshijnë parimet e dobisë, zëvendësimit dhe pritshmërisë.

Parimi i dobisë është që çdo pronë ka vlerë vetëm nëse është e dobishme për ndonjë investitor dhe mund të përdoret për të zbatuar funksione të caktuara ose nevoja personale, për shembull, përdorimin e pasurive të paluajtshme si hotel, kafene, zyrë, muze, etj. .d. Utiliteti është aftësia e një prone për të kënaqur nevojat e një përdoruesi në një vend të caktuar dhe për një periudhë të caktuar kohe.

Parimi i zëvendësimit thotë se një blerës racional (tipik) nuk do të paguajë më shumë për një pronë sesa çmimi minimal i ngarkuar për një pronë tjetër të ngjashme të së njëjtës ndërmarrje. Vlera maksimale e objektit që vlerësohet përcaktohet nga kostoja më e ulët me të cilën mund të blihet një objekt tjetër i ngjashëm me dobi ekuivalente.

Parimi i pritshmërisë lidhet me përfaqësimin e përdoruesit të pronës dhe thotë: vlera e objektit që gjeneron të ardhura përcaktohet nga shuma e fluksit të parave që pritet nga përdorimi i pronës që vlerësohet, si dhe shuma e pritur nga rishitjen e saj. Është e rëndësishme për cilën periudhë kohore do të merren të ardhurat e pritshme, pasi rubla e investitorit sot vlen më shumë se rubla që do të merret nesër.

Parimet që lidhen me kërkesat për një truall, ndërtesat dhe strukturat që ndodhen në të

Ky grup përfshin parimet e mëposhtme:

Produktiviteti (produktiviteti) i mbetur i tokës;

produktiviteti margjinal (parimi i kontributit);

Bilanci (parimi i proporcionalitetit);

Vlerat optimale;

Ndarja optimale e të drejtave pronësore.

Parimi i produktivitetit të mbetur të tokës.

Parimi i produktivitetit (ose produktivitetit) të mbetur thotë se vlera e tokës bazohet në produktivitetin (prodhueshmërinë) e mbetur të saj. Për të kuptuar këtë pozicion, është e nevojshme të pranohet se çdo lloj aktiviteti, si rregull, kërkon praninë e katër komponentëve të prodhimit: kapitali, puna, menaxhimi dhe toka.

Toka është një ngastër toke dhe burime natyrore të vendosura në të - rezervuarë të mbyllur, kafshë të egra, bimësi dhe minerale. Kufijtë territorial të një trualli përcaktohen në përputhje me procedurën e përcaktuar nga legjislacioni aktual i tokës dhe formalizohen me një certifikatë të lëshuar pronarit (ose qiramarrësit) nga autoritetet shtetërore të administrimit të tokës. Toka është faktori kryesor që siguron hapësirën dhe burimet e nevojshme për çdo lloj aktiviteti prodhues.

Puna është një grup pune për prodhimin e mallrave (shërbimeve) dhe zbatimin e saj në treg. Ky koncept nuk përfshin aktivitetet e menaxhimit.

Kapitali është para e investuar në riprodhimin e aktiveve fikse dhe kapitalit qarkullues, si dhe në komponentët e tjerë të prodhimit - fuqinë punëtore, tokën dhe menaxhimin.

Menaxhimi i aktiviteteve prodhuese përfshin njohuritë, aftësitë, aftësitë sipërmarrëse dhe talentin e personelit drejtues të ndërmarrjes. Menaxhimi i suksesshëm ju lejon të optimizoni prodhimin dhe të maksimizoni fitimet.

Çdo komponent i prodhimit (kapitali, puna, menaxhimi dhe toka) duhet të mbulohet nga të ardhurat e biznesit. Megjithatë, meqenëse toka është fizikisht e paluajtshme, dhe komponentët e tjerë tërhiqen nga ajo për aktivitete sipërmarrëse, para së gjithash paguhet puna, kapitali dhe menaxhimi, dhe pjesa tjetër e të ardhurave i paguhet pronarit të tokës si qira. Një gjykim i tillë është në përputhje me dispozitat kryesore të teorisë ekonomike - toka ka një "vlerë të mbetur" dhe një vlerë të caktuar vetëm kur ka një të ardhur të mbetur pas mbulimit të tre komponentëve të tjerë të prodhimit. Kështu, produktiviteti i mbetur shprehet si të ardhura që grumbullohen në tokë, pas pagesës së kostove të punës, kapitalit dhe menaxhimit.

Parimi i produktivitetit marxhinal (parimi i kontributit).

Parimi i produktivitetit (ose produktivitetit) marxhinal ose parimi i kontributit nënkupton që si rezultat i investimit duhet të merren të ardhura, të mbetura pas mbulimit të kostove. Për sa i përket tregut të pasurive të paluajtshme, ky parim mund të interpretohet si më poshtë. Shpesh, kostoja e riparimit të një apartamenti ju lejon të rrisni vlerën e tij, dhe në sasi që tejkalojnë ndjeshëm koston e riparimit të tij. Në këtë rast realizohet parimi i produktivitetit marxhinal ose parimi i kontributit. Shuma e kontributit korrespondon me diferencën midis çmimit të marrë si rezultat i riparimit të banesës dhe kostos së këtij riparimi.

Parimi i rritjes dhe zvogëlimit të kthimeve.

Thelbi i këtij parimi është se një rritje e investimeve kapitale në komponentët kryesorë të prodhimit shkakton një rritje të normës së rritjes së fitimeve vetëm deri në një kufi të caktuar, pas së cilës rritja e fitimeve bëhet më e vogël se rritja e investimeve kapitale. Ky kufi korrespondon me vlerën maksimale të pronës. Çdo investim i mëvonshëm në pasuri të paluajtshme nuk do të japë një rritje proporcionale të fitimeve, dhe për rrjedhojë një rritje proporcionale të vlerës së pronës.

Prandaj, vlerësuesi duhet së pari të analizojë opsionet e ndryshme për përdorimin e tokës. Për shembull, për të kryer llogaritjet e fitimit nga ndërtimi i llojeve të ndryshme të objekteve të pasurive të paluajtshme ose një numër i ndryshëm objektesh në një truall të caktuar. Vetëm pas kësaj ai do të mund të bëjë zgjedhjen përfundimtare të llojit të pronës për ndërtim në këtë kantier. Në procesin e dizajnimit variant të kombinimeve të ndryshme të komponentëve të prodhimit dhe përcaktimit të fitimit maksimal mbi këtë bazë, zbatohet parimi i rritjes dhe zvogëlimit të përfitimit.

Parimi i ekuilibrit.

Parimi i bilancit (ose parimi i proporcionalitetit) është formuluar si më poshtë: përbërësit e prodhimit (ose pasurive të paluajtshme) duhet të kombinohen me njëri-tjetrin në një proporcion të caktuar. Nëse vëllimi i investimeve kapitale tejkalon vëllimin e punës në një periudhë të caktuar kohore, për shembull, në ndërtimin e një objekti, atëherë ka një "ngrirje të kapitalit" dhe një rënie në efikasitetin e përgjithshëm të projektit. Një situatë e ngjashme është e mundur kur në një moment të caktuar nuk ka fonde të mjaftueshme për ndërtimin e një prone, e cila është e njohur për investitorët në ndërtimet e reja. Në këtë drejtim, dokumentet rregullatore si pjesë e dokumentacionit të projektimit për ndërtimin e objektit parashikojnë zhvillimin e orarit kalendar për ndërtimin e objektit në mënyrë që të merret efekti maksimal i mundshëm nga zbatimi i projektit.

Parimi i vlerave optimale.

Parimi i vlerave optimale (parimi i vlerës optimale ekonomike), duke pasur parasysh tendencat që mbizotërojnë në tregun e pasurive të paluajtshme, një vlerë e caktuar (optimale) e një lloji të caktuar të pronës është në kërkesë të madhe. Një vlerësues ekspert duhet të ketë gjithmonë parasysh parimin e vlerave optimale dhe ta përdorë atë gjatë vlerësimit të pasurive të paluajtshme të këtij lloji.

Parimi i ndarjes optimale të të drejtave pronësore.

Të drejtat e pronësisë mbi një pronë duhet të ndahen dhe të kombinohen në mënyrë të tillë që të rritet vlera totale e pronës. Legjislacioni aktual i Federatës Ruse lejon ndarjen dhe shitjen e të drejtave pronësore veçmas. Pronësia i referohet të drejtës për të zotëruar, përdorur dhe disponuar pronë. Krahas së drejtës së pronësisë, të drejtat pronësore janë e drejta e posedimit të trashëgueshëm të përjetshëm, e drejta e përdorimit të përhershëm (të përhershëm) të pronës, e drejta e posedimit ekonomik dhe e drejta e menaxhimit operativ, si dhe llojet e ndryshme të servituteve - e drejta. e përdorimit të kufizuar të pronës. Për më tepër, kalimi i pronësisë së pronës te një person tjetër nuk është bazë për përfundimin e të drejtave të tjera pronësore, siç janë të drejtat e qirasë mbi këtë pronë.

Ndarja e të drejtave pronësore mbi një send të paluajtshmërisë mund të bëhet si më poshtë:

1. Ndarja fizike është ndarja e një pasurie në pjesë: bodrum, dysheme etj. Për një ngastër toke - ndarja e të drejtave në hapësirën ajrore, në sipërfaqen e tokës dhe në nëntokën e saj, ndarja e masës së tokës në parcela të veçanta.

2. Ndarja sipas kohës së pronësisë - llojet e ndryshme të qirasë, pronësia e përjetshme, të drejtat e ardhshme të pronësisë etj.

3. Ndarja e tërësisë së të drejtave pronësore të pronësisë - e drejta e posedimit, shfrytëzimit me afat të caktuar ose të përhershëm, disponimit, posedimit të përjetshëm (të trashëguar), menaxhimit ekonomik, menaxhimit operativ dhe e drejta për shfrytëzim të kufizuar të pronës.

4. Ndarja e të drejtave pronësore ndërmjet pjesëmarrësve - qira e përbashkët, ortakëri, shoqëri aksionare, opsione, truste, kontrata me kushte të përcaktuara shitjeje.

5. Ndarjet me barrë - hipoteka, barra tatimore, barra gjyqësore, ekuitet.

Përdorimi në praktikën e marrëdhënieve pronësore të llojeve të mësipërme të ndarjes së tërësisë së të drejtave pronësore dhe kombinimi optimal i tyre ju lejon të rrisni vlerën e pasurive të paluajtshme.

Parimet që lidhen me mjedisin e tregut

Ky grup parimesh përfshin parimet e varësisë, konformitetit, ofertës dhe kërkesës, konkurrencës dhe parimin e ndryshimit.

Parimi i varësisë

Parimi i varësisë (ose parimi i ndikimit të jashtëm) thotë: faktorë të ndryshëm mjedisorë ndikojnë në vlerën e një prone. Këta faktorë - në varësi të shkallës së ndikimit të tyre në një objekt të caktuar - ndahen në kryesorë dhe shtesë; në varësi të sferës së ndikimit - në klimatike, gjeologjike, rajonale, sociale, ekonomike, mjedisore, demografike, ligjore, ndërkombëtare, urbanistike, industriale dhe teknike. Nga ana tjetër, faktorët ekonomikë gjithashtu mund të diferencohen sipas kritereve të ndryshme: financiare, rregullatore dhe të tjera. Një ekspert vlerësues duhet të kujtojë se në të gjitha rastet vendndodhja është faktori kryesor që ndikon në vlerën e një prone dhe analiza e vlerës së pasurisë së paluajtshme duhet të fillojë me të. Faktorët kryesorë përfshijnë gjithashtu afërsinë e pronës me një infrastrukturë të zhvilluar (lidhja me tregun e përdoruesit): rrugët, qendrat tregtare dhe kulturore, etj., d.m.th. vlerësuesi duhet të përcaktojë se si rrjedhat e të ardhurave lidhen me tregun e përdoruesve. Këta dy faktorë - vendndodhja e objektit dhe marrëdhënia e tij me tregun e përdoruesit - përbëjnë së bashku konceptin e "vendndodhjes ekonomike të pasurive të paluajtshme". Ky faktor total ka ndikimin më të madh në vlerën e pronës. Eksperti vlerësues duhet të identifikojë dhe të masë ndikimin e faktorëve mjedisorë në:

Vlera e pronës që vlerësohet dhe të bëjë rregullimet e duhura për atë vlerë duke përdorur metodën e krahasimit të shitjeve;

Shuma e fluksit të parasë duke përdorur metodën e të ardhurave;

Niveli i kostos kur përcakton koston e zëvendësimit ose koston e zëvendësimit duke përdorur metodën e kostos.

Parimi i konformitetit.

Parimi i konformitetit thotë se një pronë që nuk plotëson standardet aktuale të tregut ka një vlerë më të ulët. Një vlerësues ekspert jo vetëm që duhet të njohë standardet e pajtueshmërisë për një treg të caktuar të pasurive të paluajtshme, por edhe të monitorojë tendencat e zhvillimit të tyre në mënyrë që të parashikojë vlerën e ardhshme të pronës që vlerësohet.

Parimi i ofertës dhe kërkesës.

Kërkesa për një pronë është një nevojë reale për ta. Furnizimi është numri i objekteve të disponueshme në tregun e pasurive të paluajtshme dhe oferta e kufizuar e tij.

Thelbi i parimit të ofertës dhe kërkesës është të identifikojë marrëdhënien midis nevojës për një pronë dhe ofertës së kufizuar të saj.

Kërkesa për një pronë përcaktohet nga dobia e saj (aftësia për të përmbushur nevojat e përdoruesit) dhe disponueshmëria, por kufizohet nga aftësia paguese e konsumatorëve të mundshëm. Sa më e ulët të jetë kërkesa dhe sa më e lartë të jetë oferta, aq më e ulët është kostoja e objektit. Në të kundërt, nëse kërkesa dhe oferta janë të balancuara në tregun e pasurive të paluajtshme, vlera e tregut të objektit do të stabilizohet.

Vlerësuesit ekspertë duhet të kujtojnë se, si rregull, kërkesa për objekte të pasurive të paluajtshme është më shumë subjekt i luhatjeve sesa oferta, pasi një ndryshim i mprehtë në ofertën e parasë (për shembull, si rezultat i falimentimit të kompanive financiare) dhe disponimi emocional në koha e një transaksioni të pasurive të paluajtshme etj. ndodhin në periudha më të shkurtra kohore se ndërtimi i pasurive të paluajtshme, gjë që krijon ofertë shtesë në treg. Njohja e kësaj aftësie në raportin e ofertës dhe kërkesës lejon një vlerësues ekspert të parashikojë më saktë vlerën e një prone.

Për ambientet e banimit, raporti i ofertës dhe kërkesës varet nga përbërja demografike e popullsisë, nga niveli i çmimeve për pronat e paluajtshme dhe mallrat e konsumit, nga intensiteti i fushatës reklamuese, nga ligjet dhe rregulloret e reja, nga kostoja e kredive, nga tatimi i pronës dhe faktorë të tjerë.

Eksperti vlerësues duhet të parashikojë raportin e ofertës dhe kërkesës për pronën që vlerësohet, të përcaktojë shkallën e ndikimit të këtij raporti dhe të gjithë faktorët e mësipërm në vlerën e pasurisë së paluajtshme.

Parimi i konkurrencës.

Konkurrenca është rivalitet, konkurrencë në çdo lloj aktiviteti. Të gjitha qeniet njerëzore janë në thelb konkurrues. Konkurrenca ose rivaliteti rritet në mënyrë dramatike kur bëhet fjalë për fitime të tepërta në një lloj aktiviteti. Tregu i pasurive të paluajtshme nuk bën përjashtim në këtë drejtim. Nëse realizohen superfitime në tregun e pasurive të paluajtshme (ky është një fitim shumë më i lartë se niveli i fitimit të formuar zakonisht në këtë sektor të tregut), sipërmarrësit priren të futen në këtë treg. Rritja e konkurrencës çon në një rritje të ofertës në treg. Nëse kërkesa nuk rritet, çmimet e pasurive të paluajtshme në këtë rast ulen, dhe fitimi i sipërmarrësve ulet. Në të kundërt, kur konkurrenca dobësohet, oferta zvogëlohet dhe, nëse kërkesa nuk ulet, rriten çmimet për objektet e pasurive të paluajtshme dhe fitimet e sipërmarrësve.

Konkurrenca e arsyeshme stimulon përmirësimin e cilësisë së objekteve dhe shërbimeve në tregun e pasurive të paluajtshme, ndërsa konkurrenca e tepruar sjell uljen e fitimeve.

Në mungesë të konkurrencës në tregun e pasurive të paluajtshme (dhe kjo ndodh me konkurrencën monopole), vlera e tregut e një objekti nuk mund të përcaktohet, pasi vlera e tregut formohet vetëm në një treg konkurrues.

Parimi i ndryshimit.

Si vetë prona (për shembull, konsumimi fizik) dhe të gjithë faktorët mjedisorë që ndikojnë në vlerën e pronës janë subjekt i ndryshimit.

Llojet më karakteristike të ndryshimeve janë të ashtuquajturat cikle të jetës. Këto ndryshime prekin edhe vetë objektet e pasurive të paluajtshme, si dhe rrethet (qytetet), industritë dhe shoqërinë në tërësi.

Dallohen ciklet e mëposhtme kryesore të jetës.

1. Origjina (projektimi, ndërtimi i një objekti, formimi i një industrie, rajoni etj.).

2. Rritje (periudhë e rritjes së të ardhurave nga funksionimi i një objekti pasurie të paluajtshme, zhvillimi i shpejtë i një rrethi (qyteti), industrie etj.).

3. Stabiliteti, periudha ekuilibri (të ardhura të qëndrueshme, shijet e formuara të konsumatorëve të pasurive të paluajtshme, infrastruktura e formuar e zonës etj.).

4. Rënie (periudhë e uljes së kërkesës për pasuri të paluajtshme, ulje e fitimeve, rënie e prodhimit në industri etj.).

Duke marrë parasysh ciklet e jetës, një vlerësues ekspert duhet të analizojë dhe parashikojë proceset legjislative, demografike, ndërkombëtare, shkencore dhe teknike, urbane dhe sociale, si dhe reagimin e tregut të pasurive të paluajtshme ndaj tyre.

Parimi i përdorimit më të mirë dhe më efikas

Parimi i përdorimit më të lartë dhe më të mirë është formuluar si më poshtë: është përdorimi i arsyeshëm dhe i mundshëm i tij, duke siguruar vlerën aktuale më të lartë të objektit në datën efektive të vlerësimit.

Një përkufizim tjetër i këtij parimi është gjithashtu i njohur: është një opsion i tillë për përdorimin e një prone, të zgjedhur midis atyre të arsyeshme dhe të mundshme, që çon në vlerën më të lartë të tokës. Një përkufizim i tillë i parimit zakonisht i referohet vlerësimit të ndërtesave dhe strukturave me konsum të konsiderueshëm, si dhe vlerësimit të tokës së lirë.

Nëse përcaktohet kostoja e një ndërtese (ndërtimi), atëherë gjatë vlerësimit të këtij lloji të pasurive të paluajtshme, duhet të udhëhiqet nga përkufizimi i parë i parimit të përdorimit më të mirë dhe më efikas. Në këtë rast, kur zgjidhni opsionet e mundshme për përdorimin e këtij objekti, është e mundur të përjashtohet opsioni i miratuar në momentin e vlerësimit, pasi një përdorim i tillë i pasurive të paluajtshme është i kufizuar në një periudhë kohore deri në vlerën më të mirë të truallit dhe përdorimi më efikas tejkalon vlerën e të gjithë kompleksit pronësor (tokë dhe ndërtesa) të kombinuara me kostot e prishjes së ndërtesës.

Ky parim është themelor (bazë) për zbatimin e të tre qasjeve të vlerësimit dhe interpretimi i tij ka një rëndësi të veçantë në çdo rast specifik, pasi ndikon në zgjedhjen e llojit të vlerës. Gjatë përcaktimit të çmimit më të mundshëm të shitjes së një prone (vlera e tregut të pronës), interpretimi i mëposhtëm i këtij parimi është më i përshtatshëm: “përdorimi më i mundshëm i pronës ekzistuese”, ndërsa në përcaktimin e vlerës së investimit, theksi në interpretimi është “përdorimi më efikas i pronës”.

Analiza e përdorimit më të mirë dhe më efikas të pronës kryhet në dy faza: e para analizon përdorimin më të mirë dhe më efikas të tokës, sikur të ishte falas, dhe e dyta - përdorimi më i mirë dhe më efikas i ndërtesës. (struktura) e vendosur në këtë faqe.

1.5 Faktorët që ndikojnë në vlerën e pronës

Si në çdo mekanizëm tjetër çmimi, vlera e pasurive të paluajtshme varet nga një sërë faktorësh objektivë dhe subjektivë, nga të cilët vetëm këta të fundit lidhen me sjelljen e një shitësi, blerësi dhe (ose) ndërmjetësi të caktuar në fazën e përfundimit të një transaksioni. . Faktorët subjektivë përfshijnë, për shembull, temperamentin, njohurinë, ndershmërinë, durimin, pëlqimet dhe mospëlqimet personale të pjesëmarrësve në një transaksion të pasurive të paluajtshme, etj. Në kuadër të diplomës sime nuk merren parasysh këta faktorë që lidhen me fushën e psikologjisë dhe vëmendja kryesore i kushtohet faktorëve objektivë dhe ndikimit të tyre në vlerësimin e pasurive të paluajtshme.

Faktorët objektivë janë kryesisht ekonomikë, që në fund përcaktojnë nivelin mesatar të çmimeve të transaksioneve specifike.

Faktorët ekonomikë ndahen në makroekonomikë dhe mikroekonomikë. E para përfshin faktorë që lidhen me situatën e përgjithshme të tregut: nivelin fillestar të sigurisë së kërkesës për pasuri të paluajtshme në rajon; vëllimet dhe struktura e ndërtimit dhe rindërtimit të ri; faktorët e migrimit; kushtet ligjore dhe ekonomike të transaksioneve (tatimet, detyrimet, etj.); niveli dhe dinamika e inflacionit. Faktorët makroekonomikë përfshijnë edhe faktorë afatgjatë: diferenca në dinamikën e çmimeve të mallrave (shërbimeve) dhe kushteve të pagave, që ndikojnë në shkallën e akumulimit të fondeve dhe në masën e kërkesës së shtyrë; ritmi dhe shkalla e formimit të një shtrese të re shoqërore të "njerëzve të pasur" që kanë mundësinë të investojnë në pasuri të paluajtshme; zhvillimi i një sistemi të misioneve të huaja në rajon etj.

KAPITULLI 2. VLERËSIMI I OBJEKTIT TË PASURISË TË PALUAJTSHME BANIMORE

2.1 Përshkrimi i pronës

Objekti i vlerësimit është një apartament i veçantë, i përbërë nga dy dhoma ndenjeje.

Qëllimi i vlerësimit është përcaktimi i vlerës së pasurisë së mësipërme.

Objekti i paluajtshmërisë kuptohet si objekti aktual, që është pasuri e paluajtshme, dhe të drejtat ligjore mbi të.

Akti i këqyrjes së objektit

Adresa e objektit: Rusi, Novosibirsk, Krasny prospect, 171/2, apt. 27. Pronari: Abramenko N.I. Certifikata BTI Nr.78965784 Apartamenti eshte i privatizuar.

Objekti ndodhet përgjatë linjës së metrosë (në bregun e djathtë), rrjeti i transportit është i zhvilluar mirë. Deri në stacionin e metrosë "Zaeltsovskaya" 10 min. ne kembe. Aty pranë janë qendra e ekspozitës "Siberian Fair", një kazino, një klub nate, një parukeri, një qendër sportive dhe fitnesi, një qendër kulturore "Energy", një kinema "Progress-Kinomir", një 10 minuta në këmbë nga Kopshti Botanik.

Mikro tregu më i afërt ndodhet 10 minuta më këmbë.

Një analizë e zonës së vendndodhjes ju lejon të jepni një vlerësim të lartë të tregut të punës në zonën në të cilën ndodhet objekti i vlerësimit. Afërsia me dyqanet, institucionet arsimore është vlerësuar në mënyrë të kënaqshme. Cilësia e shërbimeve komunale, si dhe e shërbimeve për mbrojtjen e rendit publik vlerësohet e kënaqshme.

Kopshti, klinika janë 5 minuta nga shtëpia, shkollat ​​janë mjaft të largëta (15 - 20 minuta).

Kushtet mjedisore janë të këqija për shkak të afërsisë së fabrikave - Fabrika e Elektrovakumit në Novosibirsk, Uzina Ekran, uzina e emërtuar sipas saj. Lenin, uzina gjysmëpërçuese në Novosibirsk.

Karakteristikat e shtëpisë.

Materiali i murit - panel. Numri i përgjithshëm i kateve është 5. Lartësia e kateve është 2.2 m Shtëpia është e larguar nga rruga, ndodhet në oborr.

Viti i ndërtimit - 1975. Pamja e përgjithshme e ndërtesës është e mirë.

Furnizimi me ujë - qendror, ngrohja - qendrore, ventilimi - natyral, furnizimi me energji - qendror.

Informacion rreth apartamentit:

Apartamenti me dy dhoma ndodhet ne katin e 2 te pallatit. Sipërfaqja e përgjithshme e apartamentit është 42 m2. m, zona e jetesës - 28 sq. m (një dhomë - 18 sq.m, e dyta - 10 sq.m). Sipërfaqja e kuzhinës është 6 metra katrorë. m, banjo zë 3.5 m2. Apartamenti ka ballkon, telefon. Dritaret janë të orientuara nga perëndimi. Pamja e pergjithshme e apartamentit eshte e kenaqshme.

Paraqitja e banesës dhe skema e vendndodhjes së tij në hyrje janë paraqitur në Shtojcën 1.

Kështu, analiza e vendndodhjes dhe gjendjes së objektit në përafrimin e parë na lejon të flasim për një kosto mjaft të lartë të objektit.

Vlerësimi është bërë në përputhje me supozimet e mëposhtme:

Nuk u krye një ekzaminim i veçantë i rrjeteve inxhinierike;

Objekti i vlerësimit nuk ka asnjë defekt të fshehur, duke përfshirë defekte në kornizën mbajtëse të ndërtesës, të cilat mund të ndikojnë në vlerën e tij;

Prona është në përputhje me të gjitha standardet sanitare dhe mjedisore;

Në vlerësim janë përdorur burime të besueshme informacioni.

2.2 Vlerësimi i pronës banesore duke përdorur metodën e të ardhurave

Vlerësimi i pasurive të paluajtshme me metodën e kapitalizimit direkt

Për të llogaritur normën e kapitalizimit për qëllime të vlerësimit të pronës banesore, duhet të përdoret metoda e thjeshtuar Elwood.

R= Υ - Aplikacioni * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

ku R - norma e kapitalizimit;

Υ - norma e kthimit nga kapitali;

Aplikacioni - rritje e mundshme e vlerës së pronës për periudhën;

SFS është faktori i ripagimit me normën Υ për periudhën e parashikuar të mbajtjes;

CHOD - të ardhurat neto operative;

TC është vlera aktuale.

Të ardhurat neto operative mund të përcaktohen duke përdorur formulën e mëposhtme:

CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)

ku EI është e ardhura bruto efektive, e cila përcaktohet si më poshtë:

EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)

ku PVH është e ardhura e mundshme bruto për 1 vit, duke supozuar se objekti është dhënë plotësisht me qira,

PP - humbjet e vlerësuara nga mundësitë e papunësisë (3%),

DD - të ardhura të tjera.

Υ - përfaqëson të ardhurat reale që i përshtaten investitorit tipik.

Shkalla e ripagimit të fondit përcaktohet me formulën e mëposhtme:

SFS= i / (l+i)n-1, (1.4)

ku n është numri i periudhave;

i - norma e skontimit (norma e kthimit të kapitalit).

Duke përdorur metodën e kapitalizimit të drejtpërdrejtë, ne do të përcaktojmë koston e një apartamenti me dy dhoma të blerë për të marrë të ardhura nga qiraja me shitjen e mëvonshme.

Qira - 12000 rubla. / muaj Koha e mundshme joproduktive - 3% Kostot operative - 1200 rubla. /muaj Norma e kthimit nga kapitali është 15%. Mandati është 5 vjet. Rritja e planifikuar e kostos është 40%.

Shkalla e shlyerjes sipas kushteve të treguara do të jetë 0.086:

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.

Atëherë norma e kapitalizimit do të jetë e barabartë me 0.1583:

R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.

Të ardhurat bruto efektive të llogaritura me formulën (1.3) do të jenë të barabarta me 139680 rubla:

EVD \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 \u003d 139680 rubla.

Të ardhurat neto operative nga zotërimi i një prone në këto kushte do të jenë 125,280 rubla:

CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 rubla.

Vlera aktuale e pronës mund të përcaktohet me formulën:

TS = CHOD / R, (1.5)




ku R - norma e kapitalizimit;

CHOD - të ardhurat neto operative nga pronësia e një prone.

Pra, vlera aktuale e pronës së vlerësuar të banimit do të jetë 1,327,118,6 rubla:

TS \u003d 125280 / 0,0944 \u003d 1327118,6 pyb.

Në fazën tjetër të vlerësimit, ne do të përcaktojmë vlerën e objektit duke zbritur të ardhurat e ardhshme.

Zbritja e të ardhurave të ardhshme është një metodë e përdorur për të vlerësuar objektet e pasurive të paluajtshme që gjenerojnë të ardhura si vlerë aktuale, përfitimet e pritshme në të ardhmen nga zotërimi i një objekti.

Përfitimet e ardhshme të transaksioneve të pasurive të paluajtshme janë si më poshtë:

Frekuenca e marrjes në formën e të ardhurave neto operative gjatë pronësisë së objektit;

Rikthim - të ardhurat nga shitja e sendit pas skadimit të periudhës së mbajtjes.

Vlera aktuale e pronës përcaktohet si më poshtë:

TS = TS (PPD) + TS (P), (1.6)

ku PPD është frekuenca e flukseve të të ardhurave;

Ρ - rikthim;

TC është vlera aktuale.

Vlera e një artikulli, e llogaritur duke përdorur metodën e fitimeve të ardhshme të skontuara, është vlera aktuale e të gjitha flukseve monetare dhe anulimeve të ardhshme, duke marrë parasysh shkallën e rrezikut dhe rastet e përdorimit alternativ.

Metodologjia për llogaritjen e kostos sipas metodës së propozuar është si më poshtë.

Faza 1. Parashikimi i rrjedhës së ardhshme të të ardhurave dhe vlera e vlerësuar e rishitjes së pronës:

Përcaktimi i vlerës së periudhës së parashikimit;

Përcaktimi i shpeshtësisë së marrjes së të ardhurave.

Të ardhurat neto operative (NOR) përdoren si bazë parashikimi.

Llogaritja e kthimit, d.m.th. të ardhurat nga shitja e një objekti, bëhen duke marrë parasysh ndryshimet e mundshme në vlerën e pronës. Kostot e lidhura me kostot e shitjes zbriten nga kostoja e rikthimit.

Faza 2. Llogaritja e normës së skontimit.

Norma e skontimit është një faktor që përdoret për të llogaritur vlerën aktuale të një shume parash të marrë në të ardhmen.

Norma e skontimit tregon efektivitetin e investimeve kapitale, duke marrë parasysh rrezikun e marrjes së shumës së planifikuar. Norma e skontimit zgjidhet si norma mesatare e kthimit që investitorët presin të marrin për investimet e tyre kapitale në prona të ngjashme në një treg të caktuar.

Meqenëse norma e skontimit varet drejtpërdrejt nga rreziku, përcaktohet nga sa e lartë vlerëson investitori mesatar nivelin e rrezikut që lidhet me investimin e parave në këtë pronë.

Prandaj, sa më i lartë të jetë niveli i rrezikut, aq më i lartë është norma e skontimit dhe, rrjedhimisht, vlera aktuale e të ardhurave të ardhshme është gjithnjë e më pak se vlera aktuale e pasurive të paluajtshme.

Faza 3. Konvertimi i vlerës së ardhshme të flukseve monetare në vlerën aktuale duke përdorur teknikën e interesit të përbërë.

СР = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1.7)




ku Δ - rritje ose ulje e vlerës së objektit;

СР - kostoja e rikthimit;

J - pjesa e ndryshimeve në vlerën e objektit për periudhën raportuese (0.4).

Vlera aktuale e pronës llogaritet duke përdorur formulën e mëposhtme:

ku i - norma e kthimit nga kapitali;

n - periudha e parashikimit.

Të ardhurat neto operative u llogaritën më lart duke përdorur metodën e kapitalizimit të drejtpërdrejtë dhe arritën në 125,280 rubla për pronën që vlerësohej.

Supozoni se do të marrim të ardhura nga funksionimi i një objekti pasurie të paluajtshme me një frekuencë 1 herë në vit. Në këtë rast, vlera aktuale e pronës do të jetë 1346178 rubla:

TC = 125280 / (1+ 0,15) + 125280 / (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0.4) / (1+0.15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696

TC = 1346178 rubla.

Gjatë vlerësimit, është e mundur të vlerësohet vlera e ardhshme e flukseve monetare nga prona.

SR \u003d 1346178 * (1 + 0.4) \u003d 1884649 rubla,

Kështu, pas 5 vjetësh, apartamenti i vlerësuar mund të shitet për 1,884,649 rubla.

2.3 Vlerësimi i pasurive të paluajtshme banesore duke krahasuar shitjet e analogëve

Thelbi i qasjes është të krahasohet prona që vlerësohet me pronat e tjera që janë nxjerrë në shitje.

Parimi themelor i qasjes krahasuese të vlerësimit të pasurive të paluajtshme është parimi i zëvendësimit. Ai thotë se nëse ka disa prona të ngjashme në treg, një blerës racional nuk do të paguajë për një objekt më shumë se shuma që do të kushtonte për të blerë një pronë tjetër me dobi të ngjashme.

Hapat e vlerësimit:

1. hulumtimi i tregut;

2. mbledhjen dhe verifikimin e të dhënave;

3. analiza dhe krahasimi i të dhënave;

4. ndryshimi;

5. rakordimi i të dhënave.

Hulumtimi i tregut është kryer për të identifikuar ato shitje të krahasueshme dhe prona për shitje që janë të ngjashme me pronën që vlerësohet.

Çdo shitje e përdorur si e krahasueshme në raportin e vlerësimit duhet të verifikohet personalisht nga vlerësuesi.

Është e nevojshme të krahasohet secili objekt me atë që vlerësohet dhe të analizohen ndryshimet:

Data e shitjes;

Karakteristikat fizike;

Vendndodhja;

Kushtet e shitjes.

Hapi tjetër në vlerësim është rregullimi. Thelbi i kësaj faze është rregullimi i çmimeve të shitjes ose kërkimi i çmimeve për çdo objekt të krahasueshëm në përputhje me diferencat ekzistuese.

Rregullimet e vlerës ndryshojnë çmimin e objektit të shitur të analogut me një shumë të caktuar, në të cilën vlerësohen ndryshimet në karakteristikat e objektit të analogut dhe objektit që vlerësohet.

Rregullimet e përqindjes përdoren për të korrigjuar ndryshimet që lidhen me kohën, vendndodhjen dhe karakteristikat fizike të transaksionit.

amendamentet e njëpasnjëshme. E veçanta e tyre qëndron në faktin se, në varësi të sekuencës së bërjes së rregullimeve të përqindjes, mund të merret një rezultat i ndryshëm.

Korrigjimet kumulative fitohen duke shumëzuar të gjitha korrigjimet individuale. Në këtë rast, sekuenca nuk kërkohet.

Vlera përfundimtare është një gjykim i bërë nga vlerësuesi i bazuar në një analizë të të gjithë informacionit të disponueshëm. Mesatarja e thjeshtë nuk çon gjithmonë në një rezultat të saktë dhe për më tepër, nuk është gjithmonë e nevojshme të zgjidhni një numër si tregues të kostos. Përdorimi i një sërë vlerash është më i saktë.

Për të aplikuar metodën e krahasimit të analogëve të tregut, është e nevojshme të mblidhen të dhëna për dhjetë apartamente me dy dhoma të ofruara për shitje në rrethin Zaeltsovsky (Panairi Siberian, Kopshti Botanik). Të dhënat për apartamente të ngjashme janë paraqitur në tabelën në tabelën 1 në shtojcën 2.

Secili nga dhjetë apartamentet e paraqitura duhet të karakterizohet nga koeficientët e metodës së kostos dhe rezultatet e përmbledhura në një tabelë.

Raporti i sipërfaqes totale dhe asaj të banimit të apartamentit Ksozh - merr parasysh raportin e sipërfaqes totale të banesës dhe sipërfaqes së saj të banimit. Merret e barabartë me:

0,95 - raport më pak se 1,50

1.00 - raporti nga 1.50 në 1.66

1.05 - raporti nga 1.66 në 2.00

1.10 - mbi 2.00.

Koeficienti i pranisë së një ballkoni ose lozhë Kbl:

Nëse ka një ballkon, ky koeficient është 1.00;

Në prani të një lozhë - 1.05;

Në mungesë të tyre - 0,95;

nëse ka dy ose më shumë ballkone ose lozhë - 1.10.

Koeficienti i katit Kat në rast se apartamenti ndodhet në katin e parë ose të fundit të pallatit është 0.90. Në të gjitha rastet e tjera - 1.00.

Koeficienti i izolimit të dhomave Kiz merret i barabartë me:

1.04 - të gjitha dhomat janë të izoluara;

0,96 - dhoma ngjitur në apartamente me dy dhoma, ose më shumë se një dhomë kalimi në apartamente me 3-6 dhoma;

1.00 - në të gjitha rastet e tjera.

Koeficienti i disponueshmërisë së Cliff të ashensorit merret i barabartë me:

1.03 - ka një ashensor në shtëpitë me 5 ose më pak kate;

1.00 - ka ashensor në shtëpitë me më shumë se 5 kate, ose jo në shtëpitë me 5 ose më pak kate;

0.97 - nuk ka ashensor në shtëpitë me më shumë se 5 kate.

Koeficienti i lartësisë së ambienteve Kvys është i barabartë me:

0,98 - lartësia e lokaleve është më pak se 2,5 m;

1.00 - lartësia e ambienteve nga 2.50 m në 2.80 m;

1.02 - lartësia e ambienteve nga 2.80 m në 3.00 m;

1.04 - lartësia e lokaleve nga 3.00 në 3.40 m;

1.06 - lartësia e lokaleve është mbi 3.40 m.

Koeficienti i disponueshmërisë së koshit të plehrave K mus merret i barabartë me:

1.02 - në dispozicion në shtëpi me më pak se 5 kate;

0.97 - jo në shtëpi me më shumë se 5 kate;

1.00 - në raste të tjera.

Koeficienti duke marrë parasysh sipërfaqen e kuzhinës Kk:

0,95 - me një sipërfaqe kuzhine deri në 6 metra katrorë. m;

1.00 - me një sipërfaqe prej 6 sq. m deri në 9 sq. m

1.02 - me një sipërfaqe prej 9 sq. m deri në 12 sq. m;

1.10 - mbi 12 sq. m.

Vlerat e koeficientëve për çdo pronë janë paraqitur në tabelën 2 në shtojcën 2. Kostoja ekuivalente e një apartamenti me dy dhoma, e llogaritur në tabelën 2, është kostoja e një apartamenti me dy dhoma në një ndërtesë pesëkatëshe me një raport i sipërfaqes totale dhe ndenjes nga 1.5 në 1.66, me ballkon, në katin e mesëm, lartësia e tavanit më shumë se 2.5 m, pa gropë mbeturinash, zona kuzhine nga 6 në 9 m.

Duke shumëzuar koston mesatare aritmetike për dhjetë apartamente me sipërfaqen totale të apartamentit të vlerësuar dhe pjesëtuar me koeficientët korrigjues për apartamentin e vlerësuar, marrim çmimin real të tregut të apartamentit, i cili do të jetë 2410714:

54 mijë rubla * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =

Kështu, si rezultat i vlerësimit të pronës në studim me metodën krahasuese, u zbulua se çmimi i tregut i një apartamenti me dy dhoma është 2,410,714 rubla.

2.4 Vlerësimi i pronës duke përdorur metodën e kostos

Sipas qasjes së kostos, vlera e një prone përcaktohet nga sasia e burimeve të shpenzuara për riprodhimin ose zëvendësimin e saj, duke marrë parasysh vjetërsimin fizik dhe atë.

Është mjaft e vështirë të vlerësosh koston e një apartamenti duke përdorur metodën e kostos, pasi është mjaft e vështirë të vlerësosh kostot e ndërtimit të një apartamenti, të ndash kostot e tyre për ndërtimin e një ndërtese banimi në tërësi.

Ne do të vlerësojmë koston e objektit duke përdorur qasjen e kostos me supozimin se kostot e ndërtimit të një shtëpie shpërndahen në proporcion me sipërfaqen totale të apartamenteve. Ky supozim është i kushtëzuar, por, megjithatë, do t'ju lejojë të merrni një vlerësim të përafërt të kostos së një apartamenti duke përdorur një qasje të kostos.

Pra, dihet se kompania e ndërtimit LLC "Promstroy - D" planifikon të ndërtojë një ndërtesë banimi në rrugë. Aeroporti (në rrethin Zaeltsovsky të Novosibirsk, në afërsi të shtëpisë ku ndodhet vlerësimi). LLC "Promstroy - D" mori të drejtën për të projektuar dhe ndërtuar këtë shtëpi në një parcelë me një sipërfaqe totale prej 3 mijë e 298 metra katrorë. m) Vlerësimi i vlerës së tregut të truallit dhe kostos së ndërtimit të një objekti banimi me urdhër të investitorit është kryer nga Praktika Sh.P.K. Sipas dokumentacionit të paraprojektit, sipërfaqja totale e shfrytëzueshme e apartamenteve në një pallat 5-katësh do të jetë 3262 m2. m. Ndërtesa e banimit do të përfshijë 75 apartamente.

Sipas ekspertëve të Praktika LLC, kostoja e ndërtimit të një shtëpie do të arrijë në 10 milion 640 mijë rubla. Në këtë rast, kostot e ndërtimit prej 1 m2. m. e sipërfaqes totale do të arrijë në 3261.8 rubla.

Sipërfaqja e përgjithshme e pronës në vlerësim është 42 m2. m. Kështu, në përputhje me qasjen e kostos, kostoja e restaurimit të objektit do të jetë 136,995.6 rubla. (3261,8 rubla * 42 sq. m).

Kostoja e zëvendësimit duhet të përcaktohet duke marrë parasysh amortizimin e akumuluar. Jeta e dobishme e një ndërtese banimi është 40 vjet. Amortizimi i objektit të vlerësuar është 30 vjet. Kështu, gjatë vlerësimit, është e nevojshme të merret parasysh 10/40 e kostos së zëvendësimit të objektit.

Vlerësimi i vlerës së objektit me metodën e kostos do të jetë:

136,995,6 rubla * 10 / 40 \u003d 34248,9 rubla.

2.5 Rakordimi i rezultateve të vlerësimit të pasurive të paluajtshme banesore

Për të vlerësuar një objekt të pasurive të patundshme banesore - një apartament me dy dhoma që ndodhet në rrethin Zaeltsovsky të Novosibirsk - u përdorën metodat e të ardhurave dhe qasjet krahasuese, sipas të cilave u morën rezultatet e mëposhtme:

1. Sipas metodës së krahasimit të shitjeve të analogëve, kostoja e objektit është 2410714 rubla.

2. Si pjesë e qasjes së të ardhurave:

3. Në përputhje me qasjen e kostos, kostoja e objektit do të jetë 34248,9 rubla.

Përcaktimi i vlerës së likuidimit është mjaft i rrallë në praktikën ruse të vlerësimit, gjë që ndikon në nivelin e ulët të mbështetjes metodologjike për këtë lloj vlerësimi.

I vetmi faktor që ndikon në vlerën e vlerës së likuidimit dhe e dallon atë nga vlera e tregut është faktori “shitje e detyruar”, i cili është tipik për kushtet jashtë tregut për shitjen e pasurive të paluajtshme.

Kështu, bëhet mjaft e qartë se për të llogaritur vlerën e shpëtimit në kushtet aktuale ruse, është e mundur të përdoret ekuacioni i mëposhtëm:

I shkëlqyeshëm. = Sryn. x (1 - Kvyn.),

ku është e shkëlqyeshme. - vlera e shpëtimit të pasurisë së paluajtshme;

Sryn. - vlera e tregut të objektit në studim;

Kvyn. - korrigjim për shitje të detyruar, me kusht 0< Квын. < 1.

Sipas ekuacionit të mësipërm, vlera e shpëtimit llogaritet në dy hapa. Në fazën e parë përcaktohet vlera e tregut të pronës së studiuar. Në fazën e dytë, vlera e rregullimit për shitjen e detyruar llogaritet dhe përfshihet në vlerën e vlerës së tregut, d.m.th., vlera e tregut rregullohet për faktorin "shitje të detyruar" (për kushtet e shitjes jo të tregut). .

Nëse llogaritja e vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme nuk shkakton vështirësi, atëherë përcaktimi i një rregullimi për shitjen e detyruar dhe justifikimi matematikor i saj ngre shumë pikëpyetje. Në praktikë, vlerësuesit e pranojnë atë në mënyrë intuitive në rangun nga 0.1 në 0.3 (10 - 30% të vlerës së tregut).

Pra, në rastin e një vlere të koeficientit të rregullimit në nivelin 10%, vlera e shpëtimit të një prone banimi do të jetë:

Slick = 2410714 rubla. x (1 - 0,1) = 2169642,6 rubla.

Nëse vlera e koeficientit të rregullimit është në nivelin 30%, vlera e shpëtimit të pronës së banimit do të jetë:

Slick = 2410714 rubla. x (1 - 0,3) = 1687499,8 rubla.

Pra, në përgjithësi, mund të konkludojmë se vlera e likuidimit të pronës do të jetë nga 70 në 90% të vlerës së saj të tregut dhe do të shkojë nga 1,687,499.8 mijë rubla. deri në 2169642.6 mijë rubla.

Kështu, duket qartë se çmimi i apartamentit në katër opsionet ka rezultuar i ndryshëm. Për të përcaktuar se cili çmim pasqyron më saktë vlerën e një objekti, është e nevojshme të dihet qëllimi i vlerësimit, pasi qëllimi i vlerësimit përcakton zgjedhjen e përcaktimit të vlerës.

Nëse qëllimi i vlerësimit është të përcaktojë vlerën e një objekti të fituar me qëllim të fitimit në formën e të ardhurave periodike me shitje të mëvonshme, atëherë duhet të përqendroheni në shifrën e marrë në metodën e të ardhurave (1327118.6 rubla - 1346178 rubla )

Nëse qëllimi i vlerësimit është të përcaktojë vlerën reale të tregut të objektit, ndërkohë që ka informacion të mjaftueshëm për çmimet e shitjes së objekteve të ngjashme, atëherë kostoja e banesës duhet të merret si shifra e marrë duke krahasuar analogët e tregut (2410714 rubla ).

Nëse qëllimi i vlerësimit është përcaktimi i vlerës së një apartamenti që shërben si kolateral për marrjen e një kredie hipotekore, atëherë vlera e likuidimit është më e përshtatshme, pasi shitja e objektit të vlerësimit në rast mospërmbushjeje të kredisë. marrëveshja duhet të sigurohet në një kohë mjaft të shkurtër. Kështu, si vlerë e pronës, duhet të merret një vlerë në rangun prej 1,687,499.8 mijë rubla. deri në 216942.6 mijë rubla.

KAPITULLI 3. SUGJERIMET PËR PËRMIRËSIM METODAT E VLERËSIMIT TË PASURIVE TË PALUAJTSHME

kostoja e vlerësimit të pronës së banimit

Në përgjithësi, kapitulli i parë i kushtohet në një masë më të madhe bazave teorike, kategorive bazë që lidhen me vlerësimin e pasurive të paluajtshme.

Kapitulli i dytë i punës paraqet rezultatet e vlerësimit të pasurive të paluajtshme nga këndvështrimi i tre qasjeve për përcaktimin e vlerës së tregut: vlerësimi në terma të kostove (qasja e kostos), vlerësimi me krahasim të drejtpërdrejtë të shitjeve (qasja krahasuese), vlerësimi në terma të të ardhurat e pritshme ose faktike (qasja e të ardhurave) .

Gjatë krahasimit të rezultateve të vlerësimit, u zbulua se të gjitha qasjet japin rezultate të ndryshme. Le të shqyrtojmë drejtimet kryesore për përmirësimin e qasjeve të paraqitura për vlerësimin e pasurive të paluajtshme.

Në praktikën moderne të vlerësimit, shpesh përdoret teknologjia e kryerjes së llogaritjeve të kostos së zëvendësimit duke përdorur koleksionet UPVS. Përdorimi i këtyre koleksioneve filloi në vitin 1997, kur praktikisht mungonte informacioni i tregut për pasuritë e paluajtshme dhe përdorimi i këtyre koleksioneve ishte e vetmja mënyrë për të përcaktuar “vlerën e tregut”, kryesisht për rivlerësimin e aktiveve fikse. Në dekadën e fundit, ka pasur ndryshime të mëdha në mbështetjen e informacionit të tregut të pasurive të paluajtshme dhe buxhetimit. Gosstroy i Federatës Ruse ka kaluar në një vlerësim të ri dhe kornizë rregullatore. Dekreti i Gosstroy të Rusisë Nr. 16, datë 08 Prill 2002 "Për masat për të përfunduar kalimin në një bazë të re të vlerësuar dhe rregullatore për çmimet në ndërtim" anuloi nga 01/01/2003 dokumentet rregullatore të Gosstroy të BRSS, hartuar në nivelin e çmimeve të parashikuara nga bazat e vlerësuara dhe rregullatore të viteve 1991. dhe 1984. Në vend të tyre, janë futur normat e vlerësuara elementare shtetërore (GESN) dhe çmimet e njësive federale (FER). Gosstroy i Rusisë miratoi dhe vuri në fuqi:

· GESNr-2001 "Normat e vlerësuara elementare shtetërore për punët e riparimit dhe ndërtimit";

· GESN-2001 "Normat e parashikuara elementare shtetërore për punimet e përgjithshme të ndërtimit";

GESNm-2001 "Normat e vlerësuara elementare shtetërore për instalimin e pajisjeve"

HPES janë krijuar për të përcaktuar përbërjen dhe nevojën për burimet e nevojshme për të kryer punë ndërtimore në objekte, për të përgatitur vlerësimet e kostos (vlerësimet) duke përdorur metodën e burimeve, si dhe për të paguar për punën e kryer dhe për të hequr materialet.

Gosstroy i Rusisë zhvillon çmimet e njësisë federale (FER, FERr dhe FERm) vetëm për rajonin e Moskës. Më tej, çmimet për Rajonin e Moskës transferohen nga Gosstroy në Qendrat Rajonale për çmimet në ndërtim për të lidhur çmimet me kushtet rajonale. Pas lidhjes, koleksionet e çmimeve kthehen në Gosstroy për miratimin e tyre të mëtejshëm. Aktualisht, procesi i zhvillimit të një kuadri të ri rregullator nuk ka përfunduar ende. Kryerja e vlerësimit të pasurive të paluajtshme bazuar në kuadrin e ri rregullator është një detyrë shumë e ndërlikuar dhe kërkon kohë që kërkon njohuri dhe aftësi të veçanta. Në mënyrë që kuadri i ri rregullator të hyjë në praktikën e vlerësimit, është e nevojshme të kryhen një sërë punimesh për zhvillimin e softuerëve dhe sistemeve kompjuterike të përshtatura për zgjidhjen e problemeve të aplikuara të vlerësimit të pasurive të paluajtshme.

Kohët e fundit, qendrat rajonale për çmimet në ndërtim kanë filluar të punojnë në mënyrë aktive, janë shfaqur firma të specializuara në ofrimin e shërbimeve të informacionit, për shembull, Qendra NPF për Teknologjitë e Informacionit në Ndërtim.

Dhe vetëm vlerësuesit e pasurive të paluajtshme përdorin ende koleksione të vjetruara të viteve 70 të shekullit të kaluar dhe në të njëjtën kohë justifikojnë "vlerën e tregut" të objekteve në bazë të tyre. Vlerësuesit me përvojë i kanë kuptuar prej kohësh mangësitë e përdorimit të koleksioneve UPVS, të lidhura kryesisht me listën e kostove të përfshira në çmimet e njësisë, indeksimin mesatar, mospërputhjen në teknologji, raportin e fushës së punës, etj.

Pra, në koleksionet e UPVS-ve merren parasysh artikujt e mëposhtëm të kostos:

· kostot direkte;

kostot e përgjithshme;

Kursimet e planifikuara (fitimi);

kostot e përgjithshme të kantierit për ndarjen dhe zhvillimin e kantierit të ndërtimit;

kostoja e punës së projektimit dhe anketimit;

kostot që lidhen me prodhimin e punës në dimër;

Kostoja e pagave premium

koston e mbajtjes së drejtorisë së një sipërmarrjeje në fuqi;

· humbjet nga likuidimi i ndërtesave dhe strukturave të përkohshme;

· kostoja e transportit të punëtorëve në një distancë prej më shumë se 3 km. në mungesë të transportit publik;

· koston e pagesës së shpërblimeve të punonjësve për natyrën e lëvizshme të punës.

Vlerësuesit me përvojë në llogaritjet e tyre përdorin zhvillimet e tyre bazuar në rregullimet e analogëve ose vlerësimet e konsoliduara.

Në veprën e P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev "Vlerësimi i pronës, Pjesa I. Vlerësimi i pasurive të paluajtshme", tregohet në një shembull specifik se rezultatet e llogaritjes së kostos së zëvendësimit të pasurive të paluajtshme banesore duke përdorur metodologjinë e UPVS në mënyrë të konsiderueshme, disa herë. , ndryshojnë nga treguesit e tregut.

Sidoqoftë, në shumicën e raporteve të shqyrtuara nga Këshilli i Ekspertëve të Shoqatës Ruse të Vlerësuesve, vlerësimi i vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme bazohet ende në UPVS të vjetëruara. Për më tepër, për të afruar disi rezultatet e këtyre llogaritjeve me treguesit e tregut, në to futet një faktor shumëzues, i cili quhet "fitimi i sipërmarrësit". Pranohet absolutisht në mënyrë arbitrare, pasi nuk është e mundur të hiqet ky tregues nga tregu në kushte moderne. Këtu duhet theksuar se, në përputhje me IVS-2003, “aplikimi i vlerës së tregut kërkon përfundimin e një vlerësimi vetëm mbi bazën e të dhënave të tregut”. Gjatë aplikimit të RSA, vlerësuesi përcakton pa mëdyshje një vlerë jo të tregut, e cila duhet të pasqyrohet në raport.

Në Rusi, ende nuk ka një bazë të besueshme informacioni mbi treguesit bazë të përmbledhur të kostos së ndërtimit, të cilët janë të disponueshëm nga vlerësuesit perëndimorë (duke ndjekur shembullin e WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

Aktualisht, baza kryesore e njohur e informacionit për vlerësimin e pasurive të paluajtshme janë zhvillimet e Co-Invest LLC. Kjo firmë boton çdo tremujor buletinin "Indekset e çmimeve në ndërtim", si dhe serinë "Doracak i vlerësuesit": "Ndërtesa industriale", "Ndërtesa banimi", "Koleksionet e barazive të fuqisë blerëse të monedhave në tregjet kombëtare të ndërtimit", "Manual i kostoja e zëvendësimit të ndërtesave dhe strukturave në nivelin aktual të çmimeve, etj.

Kur përdorni këto botime, duhet mbajtur mend se shumica e llogaritjeve të tyre bazohen në bazën normative të ekonomisë së planifikuar, të indeksuar nga koeficientë të caktuar çmimesh dhe, për rrjedhojë, rezultatet përfundimtare të vlerësimit mund të kenë një gabim të rëndësishëm për arsyet e përmendura më sipër. . Kur aplikoni indekse të caktuara, është e nevojshme të studiohen me kujdes parakushtet për llogaritjen e tyre.

Botuar së fundmi dhe shpallur si i pari në vend, i pritur nga vlerësuesit, Udhëzuesi Rajonal për Kostot e Ndërtimit (RCC-2006). Ai siguron tregues të kostos sipas llojit të punës së ndërtimit, tregues të kostos së përmbledhur (CSI) dhe "informacion për vlerësimin e sasisë së kërkuar të investimit në opsionin ekspres". Në fakt, përkufizimi i fundit i referohet kostos së vlerësuar të objekteve-analoge të ndërtesave dhe strukturave moderne. Pjesa III e RCC përmban "objekte analoge me tregues teknikë dhe ekonomikë të elementeve strukturorë, objekte analoge me tregues teknikë dhe ekonomikë për objektin në tërësi dhe një tabelë përmbledhëse të treguesve teknikë dhe ekonomikë të rekomanduar për përcaktimin e kostos së ndërtesave të banimit dhe sociale. dhe objektet kulturore”. Treguesit e kostos përcaktohen në çmime që nga 01.01.2006 për "rajonin e Moskës". Drejtoria përfshin tregues të kostos për 18 lloje të ndërtesave moderne të banimit dhe 27 pasuri të paluajtshme jorezidenciale. Në RCC-2007 kjo listë e objekteve është zgjeruar ndjeshëm.

Publikimi i KBR-së krijon kushtet për aplikimin e tij në procedurat e vlerësimit të pasurive të paluajtshme dhe të biznesit. Nëse në vlerësimin e pasurive të paluajtshme është e mundur të përdoret pjesa II e manualit "Treguesit e vlerës së përmbledhur", atëherë në qasjen e kostos së vlerësimit të biznesit është e mundur të përdoret pjesa III "Objektet-analoge të ndërtesave dhe strukturave".

Kështu, koleksionet e RCC duhet të bëhen baza bazë për vlerësimin e pasurive të paluajtshme. Megjithatë, ka mangësi të konsiderueshme të këtyre koleksioneve. Kryesorja është se ato nuk ofrojnë të dhënat fillestare dhe supozimet kryesore të vlerave të marra të kostos së analogëve. Pra, nuk është plotësisht e qartë se cila përbërje specifike e pajisjeve merret parasysh në treguesit përfundimtarë, çfarë përfshihej në kostot e tjera të ndërtuesit, etj. Puna e përbashkët e vlerësuesve, analistëve dhe vlerësuesve në drejtim të përmirësimit të RCC mund të çojë në krijimin e një baze informacioni aq të nevojshme për vlerësuesit e pasurive të paluajtshme.

Drejtimi kryesor në zhvillimin e aktivitetit vlerësues po bëhet aktualisht vlerësimi i vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme. Kjo bëhet e mundur për faktin se vendi ynë po grumbullon një bazë të dhënash të vlerës aktuale të tregut të pasurive të paluajtshme.

Për të thjeshtuar procesin e vlerësimit të pasurive të paluajtshme banesore në agjencitë e vlerësimit, mund të përdoret një model regresioni i kostos së një apartamenti, i cili ju lejon të llogaritni koston e një prone banimi në varësi të një numri parametrash të tij.

Një shembull i ndërtimit të një modeli të tillë është dhënë në revistën "Real Estate" për dhjetor 2005. Modeli është ndërtuar sipas listave të çmimeve të disa kompanive të pasurive të paluajtshme që janë të angazhuara në zbatimin e banesave të karakteristikave të ndryshme të konsumatorit në rrethe të ndryshme të qytetit të Novosibirsk. Për analizën, informacioni u mblodh për 450 apartamente (150 opsione për çdo lloj apartamenti - një, dy, tre dhoma) sipas parametrave të mëposhtëm:

Kostoja e apartamentit

Zona ne te cilen ndodhet prona

Lloji i pronësisë:

banesat publike,

Banesat e fituara me marrëveshje privatizimi,

Prona e blerë me marrëveshje shitblerje

Materiali i shtëpisë ku ndodhet apartamenti:

Paneli, tulla, monolit,

Lloji i shtëpisë:

Elita,

paraqitje e përmirësuar,

tipike,

madhësia e plotë,

- "Hrushovi",

kati i shtepise,

Kati ne te cilin ndodhet apartamenti,

Siperfaqja totale e apartamentit,

zona e banimit të banesës,

ambjent kuzhine,

Prania e një ballkoni ose lozhë,

Duke pasur një telefon.

Le të shqyrtojmë në detaje procedurën për ndërtimin e një modeli duke përdorur shembullin e apartamenteve me një dhomë.

Në fazën e parë të ndërtimit të modelit, u analizua matrica e koeficientëve të korrelacionit për të identifikuar parametrat që varen fuqishëm nga njëri-tjetri. Detyra kryesore ishte përzgjedhja e faktorëve të tillë, koeficienti i korrelacionit për të cilët nuk do të kalonte vlerën 0.8. Bazuar në rezultatet e analizës, u ndërtua një matricë e koeficientëve të korrelacionit, e cila merr parasysh 6 faktorë, domethënë saktësisht gjysmën e atyre të mbledhur fillimisht, pasi faktorët e mbetur nuk plotësuan kushtin e vendosur në koeficientin e korrelacionit.

Bazuar në të dhënat e mbledhura mbi faktorët e përzgjedhur, u ndërtua modeli i mëposhtëm i regresionit:

Ρ = -10,12 + 9,24 Statale + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)

ose në përgjithësi:

Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

Shënimi i mëposhtëm përdoret në ekuacionin e paraqitur:

Ρ është çmimi i një apartamenti me parametra fiks të përcaktuar më poshtë,

Stot - sipërfaqja e përgjithshme e banesës,

x1 është një variabël bedel që karakterizon zonën në të cilën ndodhet apartamenti,

x2 është një variabël bedel që karakterizon materialin e shtëpisë ku ndodhet apartamenti;

x3 është një variabël që karakterizon numrin e kateve të ndërtesës në të cilën ndodhet apartamenti i vlerësuar;

x4 është një variabël bedel që karakterizon katin në të cilin ndodhet apartamenti;

x5 është një variabël bedel që karakterizon praninë e një telefoni në apartament.

Treguesit statistikorë për këtë model konfirmuan rëndësinë e rezultateve të marra.

Kështu, modeli që rezulton pasqyron shumë mirë varësinë e kostos mesatare të apartamenteve nga parametrat e tij në tregun e banesave të qytetit të Novosibirsk (pa marrë parasysh opsionet ekstreme).

Modelet e paraqitura janë vënë në praktikë në agjencitë e pasurive të paluajtshme të qytetit të Novosibirsk "Zhilfond" dhe "Amir - Real Estate", të cilat kanë punonjës me kohë të plotë për vlerësimin e kostos së apartamenteve për shitje, dhe gjithashtu veprojnë si kolateral në hua. marrëveshjet. Duhet të theksohet se ekspertët vlerësuan shumë efektivitetin e aplikimit të tyre.

Problemi i dytë i rëndësishëm me të cilin përballen vlerësuesit është parashikimi i vlerës së një apartamenti në të ardhmen. Ky problem bëhet veçanërisht i rëndësishëm kur vlerësohet kostoja e një apartamenti për qëllime hipotekore, pasi shitja e një apartamenti do të bëhet në të ardhmen dhe është e rëndësishme të përcaktohet shkalla e rritjes së kostos së një apartamenti për periudhën e një Marreveshja e Kredise.

Të dhënat fillestare për ndërtimin e një modeli të dinamikës së çmimeve në tregun sekondar të banesave janë marrë nga revistat Real Estate sipas tremujorëve të viteve përkatëse. Për çdo vit, informacioni u mblodh për 240 apartamente - 80 për çdo lloj apartamenti (apartamente me një, dy, tre dhoma). . Qëllimi kryesor i ndërtimit të modelit është përcaktimi i modelit për ndryshimin e çmimeve të pasurive të paluajtshme në tregun sekondar.

Struktura e të dhënave të mbledhura për apartamentet është paraqitur në fig. 2.1, 2.2, 2.3.




Oriz. 2.1. Struktura e apartamenteve e konsideruar gjatë ndërtimit të modelit, sipas llojit të banesave




Oriz. 2.2. Struktura e apartamenteve e konsideruar gjatë ndërtimit të modelit, sipas llojit të banesave







Oriz. 2.3. Struktura e apartamenteve e konsideruar gjatë ndërtimit të modelit, sipas llojit të materialit të shtëpisë

Analiza kohore e fenomeneve ekonomike bën dallimin midis llojeve të ndryshme të evolucionit.

1. Trend, trend ose lëvizje afatgjatë. Nuk ka një përcaktim të rreptë të një tendence, ai zbulohet në mënyrë intuitive. Një prirje korrespondon me një ndryshim të ngadaltë në një drejtim të caktuar që vazhdon për një periudhë të gjatë kohore.

2. Cikli, komponenti afatshkurtër - lëvizje e shpejtë kuazi periodike, në të cilën ka një fazë rritjeje dhe një fazë zvogëlimi.

3. Komponenti sezonal - ndryshimet që ndodhin rregullisht, në krahasim me një cikël.

4. Luhatje, efekte të rastësishme – lëvizje kaotike me frekuencë relativisht të lartë, e cila ka karakter pak a shumë konstant.

Disa seri statistikore përfaqësojnë një ose një tjetër lloj evolucioni në formën e tij të pastër, por shumica e tyre janë një kombinim i të gjithë përbërësve ose individualë.

Teorikisht, një seri dinamikash çmimesh është një kombinim i trendit, komponentit sezonal dhe luhatjeve të rastësishme. Në fazën aktuale të zhvillimit të tregut të pasurive të paluajtshme, komponenti sezonal i çmimit të një apartamenti është i ndërprerë, gjë që vjen si pasojë e ritmeve të larta të rritjes së çmimeve dhe atraktivitetit të investimeve të tregut në fjalë. Kjo është arsyeja pse vëmendje e veçantë iu kushtua evidentimit të tendencës në seritë dinamike në shqyrtim.

Sipas serisë së dinamikës së çmimeve të apartamenteve është ndërtuar modeli i mëposhtëm.

Polinom i shkallës së dytë:

yi = a + bt2, (3.3)

ku i - lloji i apartamentit,

t - periudha kohore.

Duhet të theksohet se, në përputhje me kriteret e përdorura në statistika, koeficienti i korrelacionit duhet të jetë afër 1 (tejkalojë 0.7), faktori i rëndësisë F duhet të jetë më i vogël se 0.03 (për parametrat e modelit të dhënë).

Kështu, modelet e marra pasqyrojnë mirë dinamikën e çmimeve në tregun sekondar të banesave të qytetit të Novosibirsk.

Sipas modelit të përftuar, rritja e kostos së apartamenteve njëdhomëshe duhet të ishte 22.0% në vitin 2006, ndërsa rritja faktike e kostos ishte 24.3%.

Sipas këtij modeli, rritja e kostos së një apartamenti me dy dhoma në qytetin e Novosibirsk në vitin 2006 supozohej të ishte 21.7%, ndërsa në fakt shkalla e rritjes ishte 21.6%.

Në përputhje me modelin e paraqitur, rritja e kostos së një apartamenti me tre dhoma në qytetin e Novosibirsk në vitin 2006 ishte menduar të ishte 21.5%, ndërsa në fakt shkalla e rritjes ishte 31.0%.

Duke zëvendësuar të dhënat reale për koston për metër katror të apartamenteve në qytetin e Novosibirsk në çdo tremujor të vitit 2006, mund të vërehet se kjo vlerë bie brenda kufijve të intervaleve të besimit të ndërtuara sipas modelit.

Sipas ekspertëve, modeli që rezulton përshkruan në mënyrë adekuate situatën aktuale në tregun e pasurive të paluajtshme për momentin. Parashikimi për rritjen e kostos së banesave deri në fund të vitit 2006 për disa lloje apartamentesh përkon me të dhënat reale, pasi rritja e tregut e parashikuar nga ekspertët është 20-30%.

Vlerësuesi ballafaqohet vazhdimisht me problemin e parashikimit të kostos së apartamenteve, ky problem është veçanërisht i mprehtë kur vlerësohet për qëllime kreditimi. Korrektësia e vendimit varet nga përvoja, kualifikimet e specialistit, si dhe nga cilësia e të dhënave të mbledhura për tregun e objektit që vlerësohet. Përdorimi i modeleve statistikore të propozuara në punën e specialistëve do të ndihmojë në përmirësimin e saktësisë së parashikimeve, si dhe në cilësinë e vlerësimit të pasurive të paluajtshme banesore.




PËRFUNDIM

Bazuar në rezultatet e studimit, mund të nxirren përfundimet e mëposhtme.

Ekzistojnë tre qasje për vlerësimin e objekteve të pasurive të paluajtshme.

Qasja e të ardhurave konsiston në përcaktimin e vlerës së pronës që vlerësohet bazuar në sasinë e të ardhurave që ajo mund të gjenerojë në të ardhmen, dhe më së shpeshti përdoret për të vlerësuar pasuritë e paluajtshme komerciale.

Qasja e kostos përcakton koston bazuar në kostot e ndërtimit të një objekti të ngjashëm (kostoja e materialeve, kostot e transportit, etj.), dhe bazohet në faktin se vlera e objektit që vlerësohet nuk mund të jetë më e lartë.

Metoda e krahasimit të shitjeve (qasja krahasuese) konsiston në gjetjen e analogëve më të afërt me objektin e vlerësuar dhe rregullimin e vlerës së tyre, duke marrë parasysh dallimet midis tyre dhe objektit të vlerësuar. Kjo qasje është kryesore në vlerësimin e pasurive të paluajtshme rezidenciale, pasi ka një numër të mjaftueshëm propozimesh për shitjen e ambienteve të banimit në treg për një vlerësim të saktë.

Qëllimi i vlerësimit të paraqitur në pjesën praktike të punës ishte përcaktimi i vlerës së tregut të një apartamenti të përbërë nga dy dhoma të jetesës, të vendosura në rrethin Zaeltsovsky të Novosibirsk.

Për të vlerësuar një objekt të pasurive të patundshme banesore - një apartament me dy dhoma që ndodhet në rrethin Zaeltsovsky të Novosibirsk - u përdorën metodat e të ardhurave, kostos dhe qasjet krahasuese, sipas të cilave u morën rezultatet e mëposhtme.

Sipas metodës së krahasimit të analogëve të tregut, kostoja e objektit është 2410714 rubla.

Si pjesë e qasjes së të ardhurave:

Sipas metodës së kapitalizimit të drejtpërdrejtë, kostoja e apartamentit do të jetë 1,327,118,6 rubla;

Sipas metodës së zbritjes së të ardhurave të ardhshme - 1346178 rubla.

Sipas qasjes së kostos, kostoja e objektit do të jetë 34248.9 rubla.

Në përputhje me metodologjinë për përcaktimin e vlerës së likuidimit të një objekti, kostoja e një apartamenti me dy dhoma në rrethin Zaeltsovsky do të variojë nga 1,687,499.8 mijë rubla. deri në 2169642.6 mijë rubla.

Përmirësimi i qasjes së kostos për vlerësimin e pasurive të patundshme banesore konsiston në zhvillimin e dokumenteve, koleksioneve, që pasqyrojnë kostot reale të ndërtimit të objekteve të ngjashme, pasi koleksionet normative të përdorura nga vlerësuesit gjatë punës së tyre u botuan në 70-ta. të shekullit të kaluar dhe kanë qenë prej kohësh të vjetruara, dhe faktorët korrigjues të përdorur në këto qasje nuk justifikohen në asnjë mënyrë.

Drejtimi kryesor i përmirësimit të qasjeve të tregut ndaj vlerësimit është përdorimi i modeleve statistikore në procesin e vlerësimit të vlerës së objekteve të pasurive të paluajtshme.

Punimi paraqet shembuj të një modeli për përcaktimin e vlerës së një prone bazuar në një sërë karakteristikash cilësore të saj, si dhe një model statistikor për parashikimin e vlerës së një prone pas një periudhe të caktuar kohore. Duhet theksuar se ky problem është veçanërisht i rëndësishëm në rastin e vlerësimit të pasurive të paluajtshme për qëllime kreditimi, pasi në këtë rast sendi i paluajtshëm shitet pak kohë pas vlerësimit. Përdorimi i modeleve statistikore të propozuara në punën e specialistëve do të ndihmojë në përmirësimin e saktësisë së parashikimeve, si dhe në cilësinë e vlerësimit të pasurive të paluajtshme banesore.




LISTA E LITERATURËS DHE BURIMEVE TË PËRDORUR

1. Kodi Civil i Federatës Ruse. Pjesët një, dy dhe tre. Teksti zyrtar. - M .: IKF Omega - L, 2005.

2. Për aktivitetet e vlerësimit në Federatën Ruse. Ligji Federal i 08/06/98 Nr 135 - FZ.

3. Miratimi i standardeve të vlerësimit. Dekret i Qeverisë së Federatës Ruse Nr. 519, datë 07.06.2001.

4. Boldyrev B.C. Hyrje në teorinë e vlerësimit të pasurive të paluajtshme. - M.: Qendra për menaxhim, vlerësim, 2004.

5. Burdenkova E. Rreth disa aspekteve të veprimtarisë së firmave të pasurive të paluajtshme. // Pyetje statistikore. - 2004. - Nr. 10. - F.32 - 37.

6. Balabanov I.T. Transaksionet e pasurive të paluajtshme në Rusi. Moska. 2003

7. Henry S. Harrison. Vlerësimi i pronës. - M.: RIO, 2004.

8. Goremykin V.A. Ekonomia e pasurive të paluajtshme. - M.: Filin, 2005.

9. Gribovsky S.V. Vlerësimi i pasurive të paluajtshme fitimprurëse. - Shën Petersburg: Peter, 2004.

10. Grigoriev V.V. Vlerësimi i objekteve të pasurive të paluajtshme, aspekte teorike dhe praktike. - M.: INFRA - M, 2004.

11. Grishaev S.P. Rregullimi ligjor i pasurive të paluajtshme. // Shteti dhe ligji. - Nr. 3. – 2005.

12. Gryaznova A.G., Fedotova M.A. Vlerësimi i biznesit. - M.: Financa dhe statistika, 2004.

13. Dubovitsky S.K. Pasuri të paluajtshme dhe evolucioni. - Krasnoyarsk: Soyuz, 2004.

14. Revistë e specializuar javore: Real Estate - Novosibirsk nr. 15 2007

15. Ermolaeva E., Frolov A. Qetësi para rritjes. Tendencat në zhvillimin e tregut rajonal të pasurive të paluajtshme. // Kontinenti i Siberisë. - 2005. - Nr 15. - S. 10.

16. Kush është kush në tregun e pasurive të paluajtshme: një Manual. – M.: Triada LTD, 2002.

17. Kupchina L.A. Vlerësimi i pronës. // Kontabiliteti. - 2005. - Nr. 2. - Fq.72 - 75.

18. Lavrukhin O. Tregu i pasurive të paluajtshme: faza e formimit ka mbaruar, por çfarë është më pas? // Vedomosti. - Nr 21. - 2005.

19. Loginov deputet. Për çështjen e vlerësimit të pasurive të paluajtshme në Rusi. // ECO. - 2004. - Nr. 9. - S. 103 -108.

20. Nagaev R.T. Pasuri të paluajtshme: një fjalor enciklopedik. M.: Ideal - Press, 2003.

21. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Vlerësimi në treg i pronës së qytetit. - M.: Uniteti, 2003.

22.Provovich Yu.A. Vlerësimi i tokës në Moskë. - M.: Ekonomi, 2003.

23. Tregu i vleresimit ne vitin 2004. Rishikim analitik // Ekspert. - 2005. - Nr. 5. - S. 64 - 72.

24. Sivets S.A., Bashirova L.A. Si të vlerësoni pronën (një udhëzues për klientët e vlerësimit). - M .: Përmes xhamit të shikimit, 2002.

25. Sivets S.A., Levykina I.A. Modelimi ekonometrik në vlerësimin e pasurive të paluajtshme. - M .: Përmes xhamit të shikimit, 2002.

26. Sivets S.A. Metodat statistikore në vlerësimin e pasurive të paluajtshme dhe të biznesit. - M .: Përmes xhamit të shikimit, 2003.

27. Informacion statistikor i agjencive të pasurive të paluajtshme në qytetin e Novosibirsk. // Pasuri të paluajtshme. - Nr 48 - 51. - 2005.

28. Strategjia e zhvillimit të industrisë së ndërtimit deri në vitin 2010. // http://www.gosstroy.ru

29. Tarasevich E.I. Vlerësimi i pasurive të paluajtshme - Shën Petersburg: Universiteti Teknik Shtetëror i Shën Petersburgut, 2003.

30. Tendencat në zhvillimin e tregut të pasurive të paluajtshme në Novosibirsk. Rishikim analitik // http://www.nsk.realty.ru

31. Fedotova M.A., Utkin E.A. Vlerësimi i pasurive të paluajtshme dhe biznesit. -M.: EKMOS, 2004.

32. Friedman D. Analiza dhe vlerësimi i pasurive të paluajtshme që gjenerojnë të ardhura. - M.: Delo, 2005.

33. Udhëzues edukativ dhe praktik / Ed. Doktor i shkencave ekonomike, prof. V. Z. Chernika - M .: Shtëpia Botuese RDL, 2002. - 272 f.

34. Khachatryan S.R. Një model ekonometrik për parashikimin e çmimeve të shitjes së banesave në tregun primar (sekondar). // Auditimi dhe analiza financiare. - Nr. 4. - 2004. - S. 130 - 134.

35. Shcherbakova N.A., Ekonomia e pasurive të paluajtshme, Novosibirsk 2002.;




Shtojca 1

PARAQITJA E APARTAMENTIT




VENDNDODHJA NË HYRJE

Shtojca 2

Informacion mbi shitjen e apartamenteve të ngjashme me pronën në vlerësim në janar 2006

Nr. p / fq	Rruga	Lloji i shtëpisë	Kati / numri i kateve	Sipërfaqja totale/banimi	Kuzhina	Ballkon / lozhë	Telefoni	Dhoma të izoluara / ngjitur	Kostoja, mijëra rubla	Kostoja e 1 sq. m., mijë rubla.
1	Avenue e Kuqe	Π	2/5	39/26	5,5	B	+	cm	2450	62,8
2	Dachnaya	Π	2/5	40/28	6	B	+	nga	2200	55
3	Dm. Donskoy	Π	3/5	42/28	6,5	B	+	cm	2100	50
4	Dachnaya	Π	4/5	40/26	6	B	+	cm	2150	53,8
5	Avenue e Kuqe	Π	2/5	41/28	5,5	B	+	nga	2650	64,6
6	Zhukovsky	P	4/5	44/28	6	B	+	cm	2350	53,4
7	pranverë	P	3/5	43/29	6,5	B	+	cm	2400	55,9
8	Dachnaya	P	2/5	42/28	6	B	+	cm	2300	54,8
9	Dachnaya	P	2/5	40/26	5,5	B	+	nga	2150	53,8
10	Dm. Donskoy	P	3/5	44/29	6	B	+	cm	2100	47,7
11	Objekti i vlerësuar	P	2/5	42/28	6	B	+	cm	-	-

Përcaktimi i vlerës së objekteve të pasurive të paluajtshme, duke marrë parasysh koeficientët korrigjues

№	ksozh	Kbl	Kat	çelësat	shkëmb	Kvys	Kmus	Kk	Kostoja e 1 sq. m		Ekuiv. në këmbë.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
Mesatarja aritmetike									55,9	54

AGJENCIA FEDERALE PËR ARSIM

SEI HPE "UNIVERSITETI SHTETËROR I SHËRBIMIT TË MOSKËS"

Fakulteti: "Instituti i Ekonomisë Rajonale dhe Administratës Komunale"

Departamenti: "Menaxhimi shtetëror dhe komunal"

projekt kursi.

Tema: Përmirësimi i metodave të vlerësimit të pasurive të paluajtshme.

Disiplina: Menaxhimi i pasurive të paluajtshme komunale.

Plotësuar nga një student

Grupet GRDS 3-2

Shevchuk M.V.

Pranuar nga mësuesi

Dubovik M.V.

Hyrja……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

I Pjesa teorike

1.1 Klasifikimi i pasurive të paluajtshme……………………………..5

1.2 Metodologjia për vlerësimin e pasurisë së paluajtshme banesore………………………..6

1.3 Tregu i banesave…………………………………………………………………9

1.4 Tregu i letrave me vlerë të pasurive të paluajtshme……………………………..13

1.5 Hipoteka…………………………………………………………………..15

II Pjesa analitike

2.1 Parimet moderne të analizës së tregut të pasurive të paluajtshme………………18

2.2 Hulumtimi i tregut të pasurive të paluajtshme…………………………………………………………………

2.3 Metodat për vlerësimin e vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme…………………………………

2.4 Veçoritë e llojeve të ndryshme të vlerësimit…………………………………34

2.5 Ndikimi i faktorëve mjedisorë në kosto……………………………………………………………………………………………………………………………………………

III Pjesa praktike

3.1 Zbatimi praktik i metodës së shitjeve krahasuese………..39

3.2 Rreziqet e investimeve dhe statistikat e tregut të pasurive të paluajtshme……………44

konkluzioni………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Referencat………………………………………………………….50

Prezantimi.

Termi "pasuri e paluajtshme" është shfaqur në legjislacionin rus që nga koha e Pjetrit I. Megjithatë, në aktet aktuale legjislative, ende nuk është bërë një dallim i qartë midis pasurive të luajtshme dhe të paluajtshme.

Gjërat e paluajtshme (pasuri të paluajtshme, pasuri të paluajtshme) përfshijnë parcelat e tokës, parcelat nëntokësore, trupat ujorë të izoluar dhe gjithçka që është e lidhur fort me tokën, domethënë objektet që nuk mund të zhvendosen pa dëmtime joproporcionale për qëllimin e tyre, duke përfshirë pyjet, plantacionet shumëvjeçare. ndërtesa, ndërtesa. Në sendet e paluajtshme përfshihen edhe avionët dhe anijet detare që i nënshtrohen regjistrimit shtetëror, anijet e lundrimit në brendësi dhe objektet hapësinore. Pasuri të tjera mund të klasifikohen gjithashtu si të paluajtshme me ligj. Kështu, për shembull, ndërmarrja në tërësi si një kompleks pronash njihet gjithashtu si pasuri e paluajtshme.

Në përputhje me pjesën e parë të Kodit Civil të Federatës Ruse, ndërmarrja konsiderohet jo si subjekt, por drejtpërdrejt si objekt i të drejtave civile.

Ndërmarrja në tërësi ose një pjesë e saj mund të jetë objekt i shitjes, pengut, qirasë dhe transaksioneve të tjera që kanë të bëjnë me themelimin, ndryshimin dhe shuarjen e të drejtave reale. Një ndërmarrje gjithashtu mund të trashëgohet.

Struktura e ndërmarrjes si një kompleks pronash përfshin të gjitha llojet e pronave të destinuara për aktivitetet e saj, duke përfshirë parcelat e tokës, ndërtesat, strukturat, pajisjet, inventarin, lëndët e para, produktet, të drejtat e pretendimit, borxhet, si dhe të drejtat për përcaktimet që individualizojnë ndërmarrjen, produktet, punën dhe shërbimet e saj (emri i kompanisë, markat tregtare, markat e shërbimit) dhe të drejta të tjera ekskluzive, përveç nëse parashikohet ndryshe me ligj ose kontratë.

Organi shtetëror që kryen regjistrimin shtetëror të pasurive të paluajtshme është i detyruar t'i japë çdo personi informacion për regjistrimin e bërë prej tij dhe të drejtat e regjistruara mbi sendet e paluajtshme. Ky rregull sigurisht që do të reduktojë ndjeshëm rrezikun e transaksioneve të pahijshme me pasuri të paluajtshme për pjesëmarrësit në transaksionet civile.

Forma të ndryshme të pronësisë: private, pronësi e shoqërive aksionare, lokale, komunale dhe, së fundi, federale. Është shumë e vështirë të përcaktohet efektiviteti i një forme ose një tjetër - gjithçka varet nga situata specifike.

Në përgjithësi, tregu i banesave është shumë më i zhvilluar se segmentet e tjera. Dhe kjo është e kuptueshme. Këtu tashmë ekziston një bazë e caktuar legjislative që rregullon proceset e privatizimit të banesave, marrjen e tokës për ndërtimin e vilave, etj.

Tregu i ambienteve jorezidenciale përfaqësohet kryesisht nga ambiente të blera ose të rikonstruktuara, të konvertuara në zyra. Por në rrjedhën e privatizimit shfaqen gjithnjë e më shumë objekte që jepen me qira afatgjatë ose shiten në ankande nga fondet e pronave, d.m.th. autoritetet lokale. Në fazën e dytë të privatizimit, tregu i pasurive të paluajtshme do të plotësohet me objekte industriale dhe në një masë akoma më të madhe me objekte tregtare dhe shërbimi.

Pas futjes së së drejtës së pronësisë private të pasurive të paluajtshme dhe privatizimit në Federatën Ruse, shteti pushoi së qeni pronari i vetëm i shumicës dërrmuese të pasurive të paluajtshme, i cili shërbeu si fillimi i formimit të tregut të pasurive të paluajtshme.

I Pjesa teorike

1.1 Klasifikimi i objekteve të pasurive të paluajtshme.

Vlerësimi i pasurive të paluajtshme është me interes, para së gjithash, për kategoritë e objekteve që qarkullojnë aktivisht në treg si një produkt i pavarur. Aktualisht në Rusi është:

apartamente dhe dhoma

ambiente dhe ndërtesa për zyra dhe dyqane

ndërtesa banimi periferike me parcela toke (vila dhe vila verore)

parcela toke të lira të destinuara për zhvillim ose për qëllime të tjera (në një afat të shkurtër)

Magazina dhe objektet e prodhimit.

Për më tepër, objektet e pasurive të paluajtshme, si rregull, janë pjesë e kompleksit pronësor të ndërmarrjeve dhe organizatave (në veçanti, atyre që privatizohen) dhe ndikojnë ndjeshëm në vlerën e tyre. Ka edhe kategori të tjera të pasurive të paluajtshme, tregu i të cilave ende nuk është formuar.

Një sërë kushtesh dhe kombinime të tyre ndikojnë në vlerësimin e një objekti. Ne japim një shembull të shenjave të klasifikimit.

1. Origjina

· Objekte natyrore (natyrore).

· Objekte artificiale (ndërtesa).

2. Emërimi

Toka të lira (për zhvillim ose qëllime të tjera)

· Komplekse (depozita) natyrore për shfrytëzimin e tyre.

· Ndërtesat

Për banim.

Për zyrën.

Për tregtinë dhe sferën e shërbimeve me pagesë.

Për industrinë.

· Të tjera.

3. Shkalla

· Masat tokësore.

· Parcela toke të veçanta.

· Komplekse ndërtesash dhe strukturash.

· Ndërtesë banimi me shumë apartamente.

Shtëpi banimi me një familje (rezidencë, vilë)

Seksioni (hyrja).

· Kati në seksion.

· Apartament.

· Dhoma.

· Vilë verore.

· Një kompleks ndërtesash administrative.

· Ndërtesa.

· Lokale ose pjesë ndërtesash (seksione, kate).

4. Gati për përdorim

· Objektet e përfunduara.

Kërkon rindërtim ose riparime të mëdha.

Kërkohet përfundimi i ndërtimit.

1.2 Metodologjia e vlerësimit të pasurive të paluajtshme banesore.

Përvoja praktike tregon se për pasuritë e paluajtshme rezidenciale të vogla këshillohet të kryhen vlerësime sipas një procedure të thjeshtuar, e cila mund të bazohet vetëm në metodën e krahasimit të shitjeve në treg. Qasja e krahasimit të shitjeve për vlerësimin bazohet në një krahasim të drejtpërdrejtë të pronës që vlerësohet me pronat e tjera që janë shitur ose të listuara për shitje. Blerësit shpesh i bazojnë gjykimet e tyre për vlerën kryesisht në pronat për shitje. Vlerësuesit gjithashtu përdorin këtë informacion së bashku me informacionin për pronat e shitura ose të dhëna me qira. Kjo qasje bazohet në parimin e zëvendësimit, i cili thotë se nëse ka disa mallra ose shërbime me përshtatshmëri të ngjashme, ai me çmimin më të ulët është më i kërkuari dhe ka shpërndarjen më të gjerë. Në rastin e banesave, kjo do të thotë se nëse mund të shihet në treg (gjë që zakonisht e bën), atëherë vlera e saj zakonisht vendoset me koston e blerjes së një shtëpie me të njëjtën atraktivitet, e cila nuk do të marrë shumë kohë për ta zëvendësuar.

Vlerësimi masiv i pasurive të paluajtshme është një qasje e veçantë për një vlerësim të thjeshtuar të një grupi të madh objektesh homogjene (apartamente). Një vlerësim i tillë kryhet sipas një metodologjie të caktuar: për objektin e vlerësuar, përcaktohet grupi përkatës i vlerave të një grupi fiks të parametrave të tij, dhe më pas, sipas rregullave që janë të pandryshuara për të gjitha objektet, vlera i vlerësimit të tij është formuar.

Vlerësimi masiv ka aplikimet e veta të veçanta. Një shembull i një vlerësimi të tillë është vlerësimi i apartamenteve “sipas Byrosë së Inventarit Teknik (BTI)” bazuar në qasjen e kostos. Ai kryhet nga një agjenci qeveritare dhe përdoret për të përcaktuar taksat dhe tarifat. Megjithatë, vlerësimi i BTI nuk fokusohet në vlerën e tregut. Prandaj, nuk kërkohet asnjë informacion tregu për ta ndërtuar atë.

Duhet theksuar dallimi ndërmjet koncepteve të çmimit aktual të shitjes dhe vlerës së tregut. Çmimet ndahen në çmimin e shitësit, çmimin e blerësit dhe çmimin e shitjes.

Çmimi i shitësit është shuma që ai merr si rezultat i transaksionit. Çmimi i blerësit është shuma totale e të gjitha kostove për blerjen e një apartamenti. Çmimi i shitjes është shuma e parave që blerësi i jep shitësit për apartamentin.

Ato ndryshojnë në shumën e pagesës për shërbimet e ndërmjetësve dhe kostot e përpunimit të transaksionit. Një ndërmjetës mund të jetë ose jo i disponueshëm si për blerësin e banesës ashtu edhe për shitësin. Transaksioni mund të jetë ose jo i siguruar. Kostot e përpunimit të një transaksioni mund të shpërndahen midis pjesëmarrësve të tij në mënyra të ndryshme. Prandaj, çmimi i shitjes e karakterizon apartamentin si të tillë dhe çmimet e blerësit dhe shitësit varen shumë nga kushtet e transaksionit. Si rregull, nëse shitësi ka një ndërmjetës, atëherë pagesa e tij zbritet nga çmimi i shitjes dhe ul çmimin e shitësit, dhe anasjelltas, pagesa e blerësit për shërbimet e ndërmjetësit të tij rrit çmimin e blerësit në raport me çmimin e shitjes. Në mënyrë të ngjashme, këto çmime ndikohen nga tarifa e përpunimit të transaksionit. Kështu, çmimi i shitësit dhe blerësit mund të ndryshojë ndjeshëm (deri në 15% ose më shumë). Por çmimi i shitjes varet minimalisht nga veçoritë e tyre specifike të mekanizmit të shitjes dhe përpunimit të transaksionit dhe përcaktohet nga specifikat e vetë apartamentit. Prandaj, këshillohet të modelohet varësia e çmimit të shitjes nga shumë parametra të banesës.

Sipas përkufizimit të tij, vlera e tregut të një prone varet nga ata faktorë që përcaktojnë çmimin mesatar ose më të mundshëm të shitjes së saj në treg në kushte normale të transaksionit.

Në nivelin e parë të klasifikimit, ato mund të ndahen në faktorë objektivë dhe subjektivë.

Gjatë përcaktimit të vlerës së tregut, merren parasysh faktorët objektivë. Sa i përket faktorëve subjektivë, ato lidhen me sjelljen e një blerësi, shitësi ose ndërmjetësi të caktuar gjatë përfundimit të një transaksioni, pjesërisht jo të përcaktuar drejtpërdrejt nga kushtet e tij ekonomike (temperamenti, ndërgjegjësimi, ndershmëria, durimi, mendjelehtësia, pëlqimet dhe mospëlqimet personale, etj. .).

Faktorët objektivë janë kryesisht ekonomikë përcaktues, në fund të fundit, niveli mesatar i çmimeve të transaksioneve specifike.

Faktorët ekonomikë mund të ndahen në makroekonomikë dhe mikroekonomikë. Të parët përfshijnë faktorë që lidhen me konjukturën e përgjithshme të tregut: nivelin fillestar të sigurisë së kërkesës për pasuri të paluajtshme në rajon; vëllimet dhe struktura e ndërtimit dhe rindërtimit të ri; faktorët e migrimit; kushtet ligjore dhe ekonomike të transaksioneve; niveli dhe dinamika e inflacionit; kursi i këmbimit të dollarit dhe dinamika e tij. Në kushtet tona, si pjesë e grupit të faktorëve ekonomikë mund të tregohen edhe faktorët e mëposhtëm afatgjatë:

· dallimet në dinamikën e çmimeve për mallra dhe shërbime, si dhe kushtet e pagave që ndikojnë në shkallën e akumulimit të fondeve dhe sasinë e kërkesës së shtyrë;

· ritmin dhe shkallën e formimit të një shtrese të re shoqërore, që kanë mundësinë të investojnë në pasuri të paluajtshme;

zhvillimi i sistemit të hipotekave;

· Zhvillimi i një sistemi të përfaqësive të huaja në rajon.

Faktorët mikroekonomikë karakterizojnë parametrat objektivë të transaksioneve specifike. Nga këto, ato që përshkruajnë objektin e transaksionit (apartamentin) janë veçanërisht të rëndësishme. Faktorët që lidhen me natyrën e transaksionit dhe kushtet e pagesës janë gjithashtu të rëndësishëm. Janë përpunuar procedurat kryesore për përpunimin e transaksioneve dhe pagesën e tyre. Prandaj, kur bëhet vlerësimi masiv i vlerës së tregut të apartamenteve, mund dhe duhet të fokusohet në natyrën tipike (mesatare) të transaksionit, të konsiderohet konstant ky faktor dhe të mos merret parasysh kur vlerësohet vlera e tregut të apartamenteve. Më pas vlera e tregut (çmimi mesatar) i një apartamenti, e vlerësuar në një datë të caktuar, përcaktohet nga parametrat (karakteristikat) e tij si vlerë përdorimi.

1.3 Tregu i banesave.

Shkalla e mundshme e këtij tregu është e madhe. Të paktën 90 për qind e banesave në çdo vend të qytetëruar, siç thonë ata, blihen sot me këste.

Tregu i banesave në Rusi fitoi një shkallë veçanërisht të madhe si rezultat i privatizimit të apartamenteve. Falas, si në Moskë, ose preferenciale, si në qytetet e tjera, kalimi i apartamenteve në pronësi private ka krijuar mundësi të reja për pronarët për të operuar me këtë lloj pasurie të paluajtshme.

Në të njëjtën kohë, janë zhvilluar edhe format e blerjes dhe shitjes së apartamenteve dhe llojeve të tjera të banesave. Ndër këto forma po bëhet gjithnjë e më e zakonshme blerja e apartamenteve me këste. Duhet theksuar se në Perëndim, pothuajse të gjitha pasuritë e paluajtshme në pronësi të popullsisë janë të ngarkuara me borxhe, nevojën për të paguar koston e banesave me këste. Në Rusi, si rezultat i privatizimit, çdo qytetar u bë pronar i pasurive të paluajtshme (apartamente, kopshte dhe parcela fshati) që nuk ishin të ngarkuara me borxhe. Prandaj, qytetarët rusë janë në një pozitë shumë më të mirë në këtë drejtim sesa qytetarët e vendeve të tjera.

Njëkohësisht, e gjithë kjo do të plotësohet nga mundësitë e sapohapura për marrjen e banesave me kredi. Shkurtimisht, skema është si më poshtë.

Vetë apartamenti shërben si siguri materiale për huadhënien. Derisa të shlyhet kredia, blerësi është ligjërisht vetëm qiramarrësi i saj. Blerësi vendos menjëherë këstin e parë - rreth 30 përqind; 70 të tjerat paguhen nga banka me të cilën është lidhur marrëveshja përkatëse me shoqërinë e pasurive të paluajtshme.

Banka ose filiali i saj mbledh dokumente, kryen transaksionin e blerjes dhe shitjes, bën shlyerjet me shitësin, etj. Prandaj, madhësia e komisionit, për shembull, në Moskë arrin 13 për qind të çmimit të tregut të një apartamenti. Këto kosto justifikohen nëse transaksioni kryhet me pjesëmarrjen e organizatave të besueshme, pasi tregu i banesave ka marrë një konotacion të caktuar kriminal në muajt e fundit.

Një numër i madh situatash kriminale lindin për shkak të pranisë së dollarëve “të majtë” në pothuajse çdo transaksion, të cilat kalohen nga dora në dorë pas përfundimit të procedurës së regjistrimit zyrtar.

Dollarët "të majtë" janë, si rregull, diferenca midis çmimit të tregut të një apartamenti dhe shumës në të cilën është vlerësuar nga BTI. Prandaj, nuk ka nevojë të jesh ekspert për të kuptuar: për të eliminuar "të majtët" duhet të zgjedhësh një nga dy rrugët: ose rrugën konservatore - për ta afruar praktikën e vlerësimit të BTI me kushtet reale të tregut; ose një mënyrë radikale - për të braktisur këtë praktikë dhe për të kaluar në forma të tjera të kontrollit mbi çmimin e aplikimit të pasurive të paluajtshme.

Raportet gjithnjë në rritje po i afrojnë vlerësimet e BTI me çmimet e tregut me hapa të mëdhenj.

Të gjitha taksat e mundshme janë zbritur tashmë nga të ardhurat për të cilat është blerë një apartament (ose pronë tjetër që mund të shitet më vonë) nga një qytetar. Prandaj, nga çdo këndvështrim, shitja e pronës nuk mund të konsiderohet fakt i përfitimit të të ardhurave shtesë; është vetëm një ndryshim në formën e pronës në pronësi të një qytetari. Dhe vendosja e tatimit mbi shumën e një ndryshimi të tillë është një tarifë dytësore e tatimit mbi të njëjtat të ardhura.

Rishpërndarja e tregut të apartamenteve bëri të mundur përmirësimin e përdorimit të stokut të banesave, stimuloi zhvendosjen e një pjese të apartamenteve komunale dhe bëri të mundur zgjidhjen e pjesshme të problemit të banesave.

Në tërësi, problemi i strehimit jo vetëm vazhdon, por po intensifikohet. Kjo lehtësohet nga fluksi i vazhdueshëm i refugjatëve dhe emigrantëve të detyruar nga vendet fqinje në Rusi.

Përdorimi i apartamenteve për qëllime jo banimi.

Pas privatizimit të një pjese të konsiderueshme të sektorit të banesave në qytete, problemi i përdorimit të apartamenteve në pronësi për qëllime të ndryshme nga qëllimi i tyre është bërë më i mprehtë.

Sigurisht, përdorimi i ambienteve të banimit në pronësi të qytetarëve dhe personave juridikë për qëllime jo-rezidenciale - për të akomoduar zyra, zyra, punëtori, qendra kompjuterike, etj. - në asnjë mënyrë nuk kontribuon në zgjidhjen e problemit të strehimit, pasi një pjesë e konsiderueshme e hapësirës së banimit tërhiqet nga fondi i qytetit. Megjithatë, mënyrat për t'u marrë me këtë kufizojnë lirinë e pronarit dhe shpesh janë të paligjshme.

Edhe nëse inspektorati i banesave ose milicia arrin të konstatojë faktin e keqpërdorimit të banesës dhe, pasi e ka zyrtarizuar atë, e paraqet atë në gjykatë, gjyqtarët nuk kanë asnjë bazë ligjore për të përmbushur një kërkesë të tillë. Në përputhje me Art. 6 i Ligjit "Për Bazat e Politikës Federale të Strehimit", pronari i pasurive të paluajtshme në sektorin e strehimit ka të drejtë, në mënyrën e përcaktuar me ligj, të zotërojë, përdorë dhe disponojë atë, duke përfshirë dhënien me qira, dhënien me qira, pengun, në tërësi dhe pjesërisht etj., nëse nuk cenohen normat aktuale, banimi dhe të drejtat dhe liritë e tjera të qytetarëve të tjerë, si dhe interesat publike. Ndër detyrimet e pronarit kur përdor ambientet e banimit, të përcaktuara me Art. 4 të të njëjtit ligj, nuk ekziston një detyrim i tillë si përdorimi i ambienteve të banimit për qëllimin e tyre. E vërtetë, Art. 7 i Kodit të Strehimit të RSFSR, i cili përcakton se ndërtesat e banimit dhe ambientet e banimit janë të destinuara për qëndrim të përhershëm të qytetarëve.

Por në rastin më të mirë, duke marrë parasysh këtë artikull, në bazë të Artit. 48 i Kodit Civil të RSFSR-së, vetëm një marrëveshje e qirasë së banimit mund të zhvlerësohet pasi nuk është në përputhje me kërkesat e ligjit. Por mbi këtë bazë, nuk është e mundur të ndërpritet marrëveshja për transferimin e pronësisë së banesave, pasi asnjë akt i vetëm legjislativ (dhe ky duhet të jetë vetëm një ligj, dhe jo një urdhër i kryetarit ose një dekret qeveritar) nuk përmban një ligj të tillë bazë.

Mungesa e një kuadri të qartë rregullator çon në faktin se edhe gjyqësori ndonjëherë nuk është në gjendje të kuptojë se kush dhe mbi çfarë arsye ka të drejtat për një objekt të caktuar. Megjithatë, kërkesa e qëndrueshme për zyra, hapësira për shitje me pakicë dhe depo, si dhe kostoja e lartë e një prone të tillë, e cila garanton komisione të konsiderueshme, tërheqin një numër të madh strukturash ndërmjetëse. Nëse në vitin 2000 vetëm 42 për qind e të anketuarve kryenin transaksione me objekte jorezidenciale, deri më tani kjo shifër është rritur në 70 për qind.

1.4 Tregu i letrave me vlerë të pasurive të paluajtshme.

Segmenti i tregut të pasurive të paluajtshme është më i pazhvilluari. Kjo reflekton si vonesën e të gjithë bursës, ashtu edhe përfshirjen e pamjaftueshme të vetë pasurive të paluajtshme në qarkullimin tregtar. Pjesëmarrësit në tregun e pasurive të paluajtshme ende preferojnë investimet direkte. Gama e ngushtë dhe e titujve që lidhen me përdorimin dhe shitjen e pasurive të paluajtshme.

Para së gjithash, avantazhi i padiskutueshëm i bonove të banesave është natyra e tyre akumuluese. Ato bëjnë të mundur grumbullimin gradualisht të sasisë së nevojshme të tyre për të blerë një apartament, duke qenë një certifikatë e së drejtës për pamjet e banesave të treguara në vlerën nominale.

Emërtimi i obligacioneve në lidhje me pamjet e apartamenteve reale lejon që në çdo kohë të ndalet në nivelin e hapësirës së jetesës dhe komoditetit, i cili do të njihet si i mjaftueshëm ose maksimal i mundshëm. Edhe pse duhet pranuar se kjo pronë pozitive e bonove të banesave është disi e kufizuar nga fakti se ato japin të drejtën për të blerë vetëm banesa të sapo porositura. Një standard mjaft i kufizuar ndërtimi dhe specifikat e zonave të reja të zhvillimit mund të ngushtojnë ndjeshëm rrethin e atyre që dëshirojnë të blejnë bono për të zgjidhur problemet e tyre të strehimit dhe pikërisht kjo është vlera e tyre kryesore. Nëse do të ishte e mundur të bliheshin banesa komunale me ndihmën e bonove në çdo rreth të qytetit, të çdo niveli komoditeti dhe "moshe", atëherë atraktiviteti i tyre do të rritej ndjeshëm. Kjo mund të sigurojë një rritje të konkurrencës së obligacioneve të banesave në raport me mjetet e tjera të pagesës (valuta) që konsiderohen mjaft të besueshme.

Një tjetër avantazh i padyshimtë i bonove të banesave është natyra e tyre anti-inflacioniste: aftësia për të kursyer para në një mënyrë ose në një tjetër nga amortizimi. Prandaj, kuotat mujore të çmimeve të bonove të banesave duhet, të paktën, të ndjekin inflacionin. Ndërkohë, mekanizmi i kuotimeve mujore, i parashikuar nga forma e parashikuar e emetimit, është në gjendje të thithë vetëm luhatje të përgjithshme makroekonomike, dhe të rëndësishme në shkallë kohore, por jo ndryshime aktuale në tregun e banesave.

Mundësia e ndryshimit të kuotave në varësi të kohës së marrjes së banesave kur obligacionet shlyhen, të themi, brenda intervalit 1 deri në 6 muaj, mund të rrisë ndjeshëm si atraktivitetin e këtij instrumenti në bursë ashtu edhe shkallën e likuiditetit të tij.

Vlerësimi i pronës. Metodat e vlerësimit të tregut ndihmojnë në maksimizimin e përfitimit të pasurive të paluajtshme, burim ky i ri që kanë në dispozicion bizneset dhe qytetarët. Ky vlerësim bëhet i domosdoshëm tashmë kur pronarët e tokës dhe pasurive të paluajtshme duan t'i hipotekojnë për të marrë një kredi. Pa një vlerësim të duhur, llogarisni në tërheqjen e investimeve shtesë, përfshirë ato të huaja.

Në fazën e parë të privatizimit, gjatë krijimit të ndërmarrjeve të përbashkëta, vlerësime të tilla ose nuk bëheshin fare, ose bëheshin vetëm me sy. Vetë investitori e përcaktoi çmimin. Kur bëhej fjalë për objekte serioze, u përfshinë firma vlerësuese perëndimore, të cilat në shumicën e rasteve bënin vlerësime në favor të investitorëve të huaj, duke nënvlerësuar vlerën reale të tregut të aseteve tona.

Vlerësimi është gjithashtu i nevojshëm për emetimin dytësor të aksioneve të ndërmarrjeve të privatizuara që kërkojnë të rrisin kapitalin e tyre të autorizuar me një shumë të mbështetur nga burime reale materiale. Është prospekti i vërtetë që do t'i lejojë investitorët të shmangin gabimet gjatë përcaktimit të çmimeve të aksioneve. Një vlerësim kërkohet gjithashtu në ndarjen e pasurisë, në përcaktimin e përdorimit më të mirë tregtar të tokës dhe pasurive të paluajtshme dhe në të gjitha transaksionet e tjera që lidhen me pasuritë e paluajtshme.

Analiza e perspektivave për rritjen e vlerës së pasurive të paluajtshme dhe përdorimit tregtar të saj duhet të bazohet në një përllogaritje strikte ekonomike, një vlerësim të saktë dhe profesional të vlerës reale të tregut të pronës. Vlerësimi është mendimi i një specialisti ose një grupi ekspertësh, zakonisht vlerësues profesionistë, mbi vlerën e një pasurie të paluajtshme bazuar në njohuri, përvojë, duke përdorur qasje, parime dhe metoda të përcaktuara rreptësisht, si dhe standarde procedurale dhe etike.

Vlera e tregut i referohet çmimit më të mundshëm që një pronë do të shesë në një treg konkurrues dhe të hapur, duke pasur parasysh të gjitha kushtet e nevojshme për të bërë një marrëveshje të drejtë.

Këto kushte janë:

1. Blerësi dhe shitësi veprojnë në bazë të motiveve tipike, standarde. Marrëveshja nuk është e detyruar nga asnjëra palë.

2. Të dyja palët kanë informacion të plotë për të marrë vendime dhe për të vepruar në interesin më të mirë të interesave të tyre.

3. Objekti është hedhur në treg të hapur për një kohë të mjaftueshme dhe është zgjedhur momenti optimal për transaksionin.

4. Pagesa bëhet me para në dorë ose në kushte financiare të dakorduara të krahasueshme me pagesën në para.

5. Çmimi i transaksionit pasqyron kushtet normale dhe nuk përfshin zbritje, zbritje ose kredi të veçanta nga asnjë prej palëve të lidhura me transaksionin.

6. Objekti është në kërkesë normale dhe ka një shërbim të njohur në treg.

7. Objekti është mjaft i pakët, me fjalë të tjera ka një ofertë të kufizuar që krijon një treg konkurrues.

8. Objekti është i pajisur me veti tjetërsueshmërie dhe është i aftë të kalohet nga dora në dorë.

1.5 Hipotekë.

Hipotekë nënkupton lëshimin e një kredie të siguruar me pasuri të paluajtshme. Objekti klasik i hipotekës është truall. Hipoteka hap mundësinë e sigurimit të objekteve, strukturave, shtëpive të banimit, apartamenteve të veçanta si kolateral.

Kreditë hipotekore janë përgjithësisht të lira, marzhet e bankave hipotekare janë të ulëta dhe fitimet bëhen nga vëllimet e mëdha të kredive të vendosura. Këto banka tërheqin fonde edhe me interesa të ulëta, por për shkak të besueshmërisë së tyre shumë të lartë, obligacionet hipotekore që vendosin janë në kërkesë të qëndrueshme.

Janë katër subjekte që operojnë në tregun e kredive hipotekare:

1. një huamarrës që kërkon të marrë ndoshta pasurinë e paluajtshme më të mirë;

2. një bankë që kërkon të marrë fitimin më të lartë të mundshëm duke kufizuar rrezikun e një hipotekë;

3. një investitor që kërkon të maksimizojë fitimet duke investuar në hipoteka;

4. qeveria, e cila duhet të krijojë kushtet ligjore dhe ekonomike për funksionimin e sistemit të kredidhënies hipotekore.

Lehtësirat e huadhënies hipotekore duhet të sigurojnë disponueshmërinë e kredisë për huamarrësin, si dhe përfitimin e huadhënies.

Ekzistojnë disa lloje mekanizmash kreditimi që lejojnë, në një masë më të madhe ose më të vogël, të anashkalojnë nivelin mjaft të lartë të inflacionit që ekziston në vend.

Mekanizmi i parë është kreditimi me normë fikse.

Mekanizmi i dytë bazohet në kreditë me një normë të përshtatur me nivelin e çmimit në vend, kur norma e kredisë rishikohet në mënyrë periodike (rreth një herë në tremujor) në varësi të ndryshimeve në nivelin e çmimeve.

Mekanizmi i tretë - huadhënie me pagesa të shtyra të rregullueshme - u zhvillua nga një prej institucioneve të ekonomisë amerikane posaçërisht për përdorim në kushtet ruse. Thelbi i tij është se huamarrësi duhet të paguajë jo më shumë se 30 për qind të të ardhurave për borxhin kryesor ose kredinë. Pagesa fillestare është relativisht e ulët dhe rritet me kalimin e kohës. Kjo ju lejon të shtyni pagesën e pjesës kryesore të borxhit në një datë të mëvonshme. Parimi i këtij mekanizmi është që llogariten dy norma interesi, njëra prej të cilave quhet “kontratë” dhe përdoret për llogaritjen e shumës së borxhit dhe e dyta është “pagesa”, për llogaritjen e pagesave mujore. Këto norma nuk janë të barabarta.

Ligji i Federatës Ruse "Për pengun" përcakton një parim të përgjithshëm në lidhje me regjistrimin e hipotekave. Duhet të regjistrohet në të njëjtën agjenci qeveritare që është përgjegjëse për regjistrimin e të drejtave të pronës së hipotekuar. Nga ky parim rrjedh supozimi se hipotekat në objektet e banimit duhet të regjistrohen nga departamentet e privatizimit të banesave.

Marrëveshjet e “hipotekës” në lidhje me ndërtesat dhe strukturat që ndodhen në tokë duhet të regjistrohen në “listën e tokës” të territorit në të cilin ndodhet prona, e cila aktualisht mund të interpretohet edhe si regjistrim nga komitetet vendore të tokës, megjithëse në atë kohë ligji hyri në fuqi mund të nënkuptojë këshillat vendore.

Mekanizmi i shitjes së pasurisë së lënë peng është vendosur nga ligjvënësi si i përbashkët si për sendet e paluajtshme ashtu edhe për ato të luajtshme.

Në bazë të Artit. 350 i Kodit Civil të Federatës Ruse, shitja (shitja) e pronës së lënë peng, e cila është konfiskuar në përputhje me ligjin, kryhet me shitje në një ankand publik në mënyrën e përcaktuar nga legjislacioni procedural, përveç rasteve kur ndodh ndryshe. procedura caktohet me ligj.

Kërkesa për të shitur pronën e lënë peng përmes një ankandi publik është imperativ dhe nëse zbatohet koncepti i rregullave të pengut, atëherë nuk mund të anashkalohet. Por nëse pengmarrësi ende dëshiron të marrë në pronësi pronën që është objekt i pengut pa procedurë ankandi publik dhe ajo mbështetet nga pengdhënësi, atëherë kjo mund të bëhet në përputhje me Art. 409 i Kodit Civil të Federatës Ruse. Neni parashikon lidhjen e një marrëveshjeje kompensimi ndërmjet palëve, ku kreditori deklaron se detyrimet e debitorit janë shuar dhe ky i fundit, në këmbim të përmbushjes së detyrimit të tij, jep kompensim, domethënë në rastin tonë, pengdhënësi transferon. pasuria e paluajtshme pengmarrësit.

II Pjesa analitike

2.1 Parimet moderne të analizës së tregut të pasurive të paluajtshme.

Suksesi i një biznesi në një ekonomi tregu përcaktohet kryesisht nga cilësia e informacionit mbi bazën e të cilit merren vendimet e përgjegjshme financiare. Kjo është arsyeja pse mbledhja dhe përpunimi analitik i informacionit, duke përfshirë informacionin e tregut, është sot edhe objekt i një studimi të veçantë nga pikëpamja shkencore dhe metodologjike, edhe objekt i një biznesi të pavarur.

Ilustrimi më ilustrues i sa më sipër është shembulli i mbështetjes së informacionit për të bërë biznes në bursë. Janë krijuar dhe vazhdojnë të përmirësohen teori shkencore dhe shkolla që janë vlerësuar vazhdimisht me çmime Nobel, janë shkruar shumë vepra për analizat teknike dhe themelore, të cilat janë bërë manuale për specialistët e bursave. Praktika mbarëbotërore e testimit të thellë të njohurive të analistëve për pranimin e tyre për të punuar me informacione në tregun e letrave me vlerë konsiderohet normale. Dhe kjo përkundër faktit se në bursë, në krahasim me tregjet e tjera, duhet të evidentohen më qartë rregullsitë e një tregu të përsosur për sa i përket ndërgjegjësimit të pjesëmarrësve.

Tregu i pasurive të paluajtshme, ndryshe nga bursa, është më se i përsosur në shumë aspekte, gjë që përcakton veçoritë e studimit të tij. Nga njëra anë, analistët përballen me vështirësi, e ndonjëherë edhe me pamundësinë e formalizimit korrekt dhe të paqartë të marrëdhënieve ekonomike në tregun e pasurive të paluajtshme. Nga ana tjetër, është e qartë se nuk ka asnjë perspektivë për transferimin e teknologjive të analizës së përdorur në tregje të tjera në tregun e pasurive të paluajtshme në formën e tyre të pastër, pasi këto teknologji janë përshtatur për përdorim në një mjedis të ndryshëm tregu. Duke pasur parasysh sa më sipër, puna analitike me cilësi të lartë në tregun e pasurive të paluajtshme duket të jetë një temë shumë komplekse që kërkon nga analisti, përveç njohurive të thella teorike të ekonomisë së pasurive të paluajtshme, praktikë të vazhdueshme dhe kërkim krijues në kërkime që formojnë intuitë profesionale. .

Duke studiuar pothuajse një shekull histori të funksionimit të tregjeve të pasurive të paluajtshme në vendet e zhvilluara të botës, mund të arrihet në përfundimin se vëmendja e pamjaftueshme që i kushtohet cilësisë së punës analitike është një nga shkaqet kryesore të shumicës së krizave të mëdha në realitet. tregjet e pasurive. Një shembull tipik është kriza në tregun e pasurive të paluajtshme në SHBA në fund të viteve '80 dhe në fillim të viteve '90. Sipas ekspertëve, investimet e tepërta dhe pa kriter në ndërtimet e reja kanë çuar në një tepricë të tregut dhe, rrjedhimisht, në mungesë të kërkesës së tregut për një numër të madh projektesh për të cilat janë dhënë kredi. Kjo situatë u bazua në pritshmëri joreale të tregut që rrjedhin nga struktura e gabuar e stimujve në analizë, metodologjia e dobët e analizës dhe të dhënat jo të plota që karakterizojnë kushtet aktuale. Struktura e stimujve që drejtonte zhvilluesit, vlerësuesit dhe organizatat e kreditit u deformua nga interesi i disave për të marrë kredi, të tjerëve për të justifikuar marrjen e një kredie dhe të tjerëve për të ndarë fondet e tyre. Në të njëjtën kohë, të gjitha palët zgjidhën problemet e tyre në kurriz të pritjeve të pajustifikueshme optimiste.

Përdorimi i metodologjisë së dobët të analizës, i shprehur në supozime dhe procedura joadekuate, në ndërveprim me të dhëna të pamjaftueshme me cilësi të lartë nga tregjet vendore, si rregull, rezultoi në kërkime të pasigurta të tregut dhe, rrjedhimisht, në vendime investimi të bazuara në to. Si pasojë e krizës, institucionet e kreditit kanë zhvilluar një sindromë të qëndrueshme mosbesimi në përgjithësi ndaj çdo projekti dhe kërkimit të tregut në veçanti. Dhe kjo, nga ana tjetër, çoi në të kuptuarit se analistët e tregut të pasurive të paluajtshme në punën e tyre duhet të udhëhiqen nga disa parime të përgjithshme që janë të nevojshme (por jo të mjaftueshme) për të marrë përfundime dhe rezultate të sakta. Nga ana tjetër, ka nevojë urgjente për kritere të kuptueshme dhe lehtësisht të identifikueshme që përcaktojnë përputhshmërinë e kërkimit të tregut me kategorinë e vlefshmërisë.

Duke marrë parasysh perspektivat për zhvillimin e tregut të pasurive të paluajtshme në Rusi, mund të supozojmë se mungesa e krizave të mundshme është një skenar tepër optimist. Megjithatë, pasojat e krizave të tilla mund të jenë më pak të rëndësishme nëse tashmë sot, në fazën e zhvillimit aktiv të tregut, formulohen dhe zbatohen në praktikën e përditshme disa parime dhe parime të përgjithshme.

kërkesat për studime analitike, mbi bazën e të cilave do të merren vendimet për investime.

Jo vetëm kërcënimi i krizave, por edhe problemet aktuale të përditshme - rritja e konkurrencës, zvogëlimi i mundësive për super-fitime afatshkurtra, fillimi i projekteve të zhvillimit të pasurive të paluajtshme komerciale afatgjata dhe intensive me kapital, hyrja e investitorëve të huaj në treg. me kërkesa të larta për arsyetimin e vendimeve etj. - dëshmojnë objektivisht faktin se rëndësia e analizës cilësore në tregjet e pasurive të paluajtshme të Rusisë do të bëhet gjithnjë e më e rëndësishme në të ardhmen e afërt.

2.2 Hulumtimi i tregut të pasurive të paluajtshme me qëllim të vërtetimit të vendimeve për investime.

Qëllimi përfundimtar i çdo studimi të llojit në shqyrtim është të matë raportin e ofertës dhe kërkesës për një lloj specifik produkti në tregun e pasurive të paluajtshme në një moment të caktuar (zakonisht në të ardhmen).

Karakteristikat e veçanta të pasurive të paluajtshme si mall, së bashku me vendin e veçantë të pasurive të paluajtshme në një ekonomi tregu, formojnë një gamë mjaft të gjerë informacioni socio-ekonomik të nevojshëm për pozicionimin e këtij produkti në treg. Karakteristikat aktuale dhe retrospektive makroekonomike të ekonomisë kombëtare dhe rajonale, treguesit socio-demografikë të tregjeve rajonale dhe lokale, parametrat e tregjeve rajonale dhe lokale të pasurive të paluajtshme - këto janë vetëm fushat e përgjithshme në të cilat është e nevojshme të kryhen kërkime.

Parimi 1. Vetëm informacioni që mund të përcaktojë realisht produktivitetin e ardhshëm të të investuarit duhet të zgjidhet për analizë.

Kur ndjek këtë parim, vështirësia kryesore për analistin është mungesa e rregullave standarde ose rekomandimeve të paqarta mbi të cilat mund të formohet informacioni fillestar. Është këtu që analisti duhet të tregojë të gjitha njohuritë e tij, intuitën profesionale, kreativitetin dhe përvojën praktike. Për më tepër, pikërisht këtu vendoset baza për qëndrueshmërinë e studimit në tërësi.

Parimi 2: Të gjitha të dhënat aktuale dhe të ardhshme mbi të cilat bazohet studimi duhet të përdoren për të vlerësuar performancën e projektit të investimit në pasuri të paluajtshme në shqyrtim.

Sidoqoftë, edhe informacioni i përzgjedhur me kujdes që lidhet drejtpërdrejt me temën e vlerësimit është, në mënyrë figurative, një "grumbull tullash" nga të cilat analisti duhet të vendosë një bazë solide për kërkimin analitik në përputhje me të gjitha rregullat e artit të ndërtimit. Dhe këtu nuk mund të bëni pa një zgjidhje të fortë që lidh elementët individualë në një monolit të vetëm.

Parimi 3. Të gjitha blloqet individuale të informacionit të zgjedhur për të justifikuar një vendim investimi duhet të ndërlidhen me një skemë të qartë logjike, që kulmon me një parashikim të kushteve të tregut në të ardhmen dhe produktivitetin përkatës të projektit në shqyrtim. Përshkrimi i qarkut logjik duhet të paraqitet në mënyrë eksplicite.

Një perceptim pozitiv nga klienti i një raporti me rezultatet e një studimi të tregut, në të cilin nuk ka një skemë logjike, mund të jetë vetëm nëse:

a) analisti përfiton nga injoranca e klientit, ose

b) klienti është fillimisht i favorshëm për rezultatet.

Nga ana tjetër, ndërtimi i një skeme logjike bindëse dhe të dukshme është një demonstrim i aftësive më të larta profesionale të analistit.

Duke vazhduar arsyetimin për nevojën për të ndërtuar një skemë logjike kërkimi, le të shqyrtojmë një parim tjetër që specifikon përmbajtjen e analizës së tregut.

Parimi 4. Përmbajtja e analizës së tregut duhet të reduktohet në një diskutim të faktorëve që përbëjnë raportet kryesore për përcaktimin e performancës së një prone tregtare.

Në përputhje me këtë parim, analisti gjatë studimit duhet të formulojë marrëdhëniet kryesore që përcaktojnë performancën e objektit tregtar, dhe më pas të identifikojë hierarkinë e parametrave-argumenteve, funksionet e të cilave janë faktorët e përfshirë në shprehjen kryesore. për performancën.

Le të ilustrojmë një qasje praktike për zbatimin e këtij parimi duke përdorur shembullin e mëposhtëm të thjeshtuar.

Le të jetë kriteri i performancës së projektit në shqyrtim të ardhurat neto operative (NOI) në një periudhë të caktuar të së ardhmes. Pastaj, sipas përkufizimit, shprehja kryesore për përcaktimin e performancës do të ketë formën e mëposhtme:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE ku

PGI - të ardhura të mundshme bruto,
V&L - humbje nga nënshfrytëzimi dhe mospërdorimi.
M I - të ardhura të tjera.
FE - shpenzime fikse operative,
VE - shpenzime të ndryshueshme operative.

Konsideroni procedurën për identifikimin e parametrave që përcaktojnë vlerat e pritura të faktorëve kryesorë.

Të ardhurat e mundshme bruto përcaktohen nga vlera e normës së qirasë, e cila nga ana tjetër është një funksion i normës aktuale të qirasë, si dhe tendencave në raportin e ofertës dhe kërkesës së tregut me kalimin e kohës.

Shfrytëzimi i parashikuar i një prone është një funksion i kapacitetit kumulativ të tregut, parametrave të kërkesës, shkallës së përthithjes së tregut dhe rritjes së zonës së përthithjes së pasurive të paluajtshme. Për projektet, ngarkesa e parashikuar përcakton dy tregues - nivelin e ngarkesës dhe orarin kohor të përthithjes nga tregu në këtë nivel.

Rritja e zonës së përthithjes së pasurive të paluajtshme përcaktohet ose nga rritja e numrit të vendeve të punës (shkalla e punësimit) ose nga rritja e popullsisë. Nga ana tjetër, zgjerimi i zonës së absorbimit çon në nevojën për pasuri të reja të paluajtshme.

Duhet theksuar se rritja e punësimit dhe rritja e popullsisë në një rast mund të lidhen drejtpërdrejt, për shembull, kur hapen vende të reja pune dhe fluksi i njerëzve të rinj të aftë për punë. Në një rast tjetër, rritja e popullsisë mund të rritet pa një rritje të punësimit, për shembull, për shkak të rritjes së pensionistëve të ardhur ose rritjes së lindshmërisë. Analiza cilësore përfshin përdorimin e disa burimeve të informacionit që ofrojnë tendencat historike dhe projeksionet e rritjes së diapazonit, të ndjekur nga krahasimi i të dhënave. Segmentimi i rritjes së diapazonit është gjithashtu i detyrueshëm, p.sh. sipas grupmoshës, gjinisë, madhësisë së familjes, etj. Mungesa e këtyre pozicioneve në studim duhet t'i atribuohet zgjedhjes jokonsistente të të dhënave për përdorim në analizë.

Parametrat e kërkesës përcaktohen nga tregues të tillë specifikë si sipërfaqja (zyra ose prodhimi) për vendin e punës, shpenzimet për blerjet për frymë, numri i apartamenteve ose shtëpive për frymë, etj. Me ndihmën e parametrave të kërkesës, llogaritet sasia e pasurisë së paluajtshme të kërkuar, e cila korrespondon me rritjen në fushën e konsumit të pasurive të paluajtshme. Për shembull, duke aplikuar shpenzimet mesatare për blerje në rritjen e popullsisë, shitjet me pakicë parashikohen të rriten, dhe rrjedhimisht nevoja për hapësirë ​​shtesë të shitjes me pakicë. Kur analizohet tregu i banesave, rritja e popullsisë e segmentuar sipas moshës, të ardhurave, madhësisë ose përbërjes së familjes konvertohet në kërkesë të segmentuar. Një analizë e mirë e parametrave të kërkesës përfshin studimin e tendencave historike, gjendjen aktuale dhe parashikimin e vlerës së tyre të mundshme në të ardhmen. Për më tepër, një analizë konsistente mat ndryshimin e kërkesës jo vetëm për shkak të fitimeve të reja të diapazonit, por edhe për shkak të ndryshimeve në strukturën ekzistuese të popullsisë dhe punësimit. Për shembull, gjatë rritjeve ekonomike, kompanitë në rritje kërkojnë zona të mëdha dhe ndryshimet në situatën demografike drejt rritjes së njerëzve në moshën e daljes në pension do të kërkojnë një lloj strehimi të përshtatshëm.

Shenjat e mospërputhjes së analizës së parametrave të kërkesës duhet të përfshijnë, para së gjithash, marrjen parasysh të vlerave konstante, të cilat, si rregull, janë karakteristike për momentin e analizës, si dhe injorimin e ndryshimeve në strukturat ekzistuese të popullsisë dhe punësimit.

Norma e përthithjes, e referuar edhe si norma e depërtimit në treg, është pjesa e kërkesës totale të tregut që projekti në shqyrtim pritet të absorbojë në konkurrencë me projekte të tjera. Pasi analisti ka vlerësuar rritjen totale të kërkesës potenciale, është e nevojshme të përcaktohet parametri kritik për projektin - pjesa e kërkesës totale që projekti në fjalë ndoshta mund të pretendojë.

Teorikisht, koeficienti i përthithjes është një funksion kompleks i shumë faktorëve. Në përafrimin e parë, mund të përkufizohet si raporti i sipërfaqes së objektit që vlerësohet me sipërfaqen totale (përfshirë sipërfaqen e objektit) të ofertës konkurruese në momentin e paraqitjes së saj në treg. Një qasje e tillë, të paktën, duhet të jetë e pranishme në çdo hulumtim tregu që pretendon të jetë i vlefshëm.

Duhet theksuar se me rastin e përcaktimit të koeficientit të përthithjes, kushtet më të rëndësishme janë segmentimi i detajuar i kërkesës dhe ofertës konkurruese. Në të njëjtën kohë, nuk duhet të harrohet kohëzgjatja e projekteve konkurruese të filluara në zbatim, vëllimi dhe kohëzgjatja e projekteve që përgatiten për zbatim. Shenja e parë e një studimi të dështuar këtu është përdorimi i çdo të dhënë "mesatare".

Humbjet për shkak të zbritjeve në të gjithë tregun dhe stimujve për qiramarrësit janë gjithashtu një faktor që nuk duhet të neglizhohet kur parashikohen të ardhurat bruto të mundshme.

Të ardhurat e tjera, ndonëse zakonisht një pjesë e vogël e të ardhurave, duhet ende të projektohen për të pasqyruar preferencat e mundshme të konsumatorëve potencial në dritën e perceptimeve të tyre për stilin e jetës, nivelin e shërbimit dhe shpenzimet për frymë për të arritur atë nivel, etj. d.

Kostot fikse dhe të ndryshueshme konsiderohen tradicionalisht më të sigurta në parashikim. Sidoqoftë, një formulim i tillë i pyetjes për kushtet e Rusisë është vetëm pjesërisht i vlefshëm. Për shembull, taksat mbi pasurinë e paluajtshme (sot këto janë taksa mbi pronën, taksat mbi tokën) dhe qiraja për tokën, për shkak të parregullsive legjislative, mund të paraqesin "surpriza" të papritura për një investitor të mundshëm në të ardhmen. Prandaj, një hulumtim konsistent i tregut duhet të përfshijë parashikimin variant të këtyre pozicioneve.

Një situatë e ngjashme vërehet me shumicën e kostove variabile. Një analizë e tregut të shërbimeve publike, pjesa më e madhe e të cilave sigurohet nga monopolet natyrore, një politikë tarifore e paqëndrueshme, kërkon një justifikim sasior të treguesve të marrë në konsideratë. Në të njëjtën kohë, është e rëndësishme të përdoret informacioni i tregut për shpenzimin e burimeve të marra në bazë të treguesve të pajisjeve të kontrollit dhe matjes. Në mungesë të analogëve të tregut për sa i përket konsumit të burimeve, është më e preferueshme llogaritja e tyre sipas standardeve, sesa përdorimi i faturave të lëshuara nga ofruesit e burimeve të shërbimeve.

2.3 Metodat për vlerësimin e vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme.

Ekzistojnë tre metoda kryesore për vlerësimin e vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme:

1. metoda e krahasimit

2. metoda e kostos

3. metoda e kapitalizimit të të ardhurave.

Metoda kryesore e vlerësimit është metoda e analizës krahasuese të shitjeve (SAP). Kjo metodë është e zbatueshme kur ka një treg për tokën dhe pasuritë e paluajtshme, ka shitje reale, kur është tregu ai që formon çmimet, dhe detyra e vlerësuesve është të analizojnë këtë treg, të krahasojnë shitjet e ngjashme dhe kështu të marrin vlerën e pasuria që vlerësohet. Metoda bazohet në një krahasim të objektit të ofruar për shitje me analogët e tregut. Përdorimin më të madh e gjen në Perëndim (90 për qind e rasteve). Megjithatë, kjo punë kërkon një treg tashmë të krijuar për tokën dhe pasuritë e paluajtshme.

Metoda e krahasimit të shitjeve përdoret nëse ka informacion të mjaftueshëm të besueshëm të tregut për transaksionet e blerjes dhe shitjes së objekteve të ngjashme me atë që vlerësohet. Në këtë rast, kriteri për zgjedhjen e objekteve të krahasimit është përdorimi i ngjashëm më i mirë dhe më efikas.

Metoda SAP mund të referohet gjithashtu si qasja e krahasimit të shitjeve direkte, metoda e krahasimit të shitjeve ose metoda e tregut të informacionit të tregut.

Sekuenca e aplikimit të metodës SAP është si më poshtë:

1. Janë theksuar shitjet e fundit të pronave të krahasueshme në tregun përkatës. Burimet e informacionit janë: dosja e vetë vlerësuesit, interneti, një bazë të dhënash elektronike, firmat e pasurive të paluajtshme, dosjet e agjentëve të pasurive të paluajtshme, arkivat e institucioneve të kreditit (bankat hipotekore), shoqëritë e sigurimit, kompanitë e ndërtimit dhe investimeve, departamentet territoriale për falimentimin dhe falimentimin. , drejtoritë territoriale të Komitetit të Pronës Shtetërore etj.

Një pikë e rëndësishme kur përdorni metodën SAP është koordinimi i rezultateve të krahasimit të pronës që vlerësohet. Mesatarja aritmetike e të dhënave të marra nuk lejohet. Procedura e pranuar është të studiohet çdo rezultat dhe të bëhet një gjykim për shkallën e krahasueshmërisë së tij me pronën që vlerësohet. Sa më i vogël të jetë numri dhe përmasat e ndryshimeve që do të bëhen, aq më shumë peshë ka kjo shitje në procesin e finalizimit të miratimit.

Si njësi krahasimi janë marrë matësat që janë vendosur tradicionalisht në tregun vendas. Për të vlerësuar të njëjtin objekt, disa njësi krahasimi mund të aplikohen njëkohësisht.

Elementet e krahasimit përfshijnë karakteristikat e pasurive të paluajtshme dhe transaksionet që shkaktojnë ndryshime në çmimet e pasurive të paluajtshme. Artikujt që duhet të llogariten përfshijnë:

përbërjen e të drejtave pronësore të transferuara;

kushtet për financimin e transaksionit të blerjes dhe shitjes;

· kushtet e shitjes;

koha e shitjes

· vendndodhjen;

· karakteristikat fizike;

karakteristikat ekonomike;

natyra e përdorimit;

komponentët jopasuror të vlerës.

2. Verifikimi i informacionit për transaksionet: konfirmimi i transaksionit nga një prej pjesëmarrësve kryesorë (blerës ose shitës) ose një agjent i një kompanie të pasurive të paluajtshme; duke identifikuar kushtet e shitjes.

Nëse ka një sasi të mjaftueshme informacioni të besueshëm të tregut, lejohet përdorimi i metodave të statistikave matematikore për të përcaktuar vlerën duke krahasuar shitjet.

3. Rregullimi i vlerës së pronave të krahasueshme.

Rregullimi mund të bëhet në tre forma kryesore: për sa i përket parasë, përqindjes, grupimit të përgjithshëm.

Rregullimet e çmimeve të shitjes për pronat e krahasueshme bëhen në rendin e mëposhtëm:

· Fillimisht bëhen rregullime në lidhje me kushtet e transaksionit dhe gjendjen e tregut, të cilat kryhen duke aplikuar çdo rregullim të mëpasshëm në rezultatin e mëparshëm;

· Së dyti, rregullimet që lidhen drejtpërdrejt me pronën bëhen duke zbatuar ato rregullime në rezultatin e marrë pas përshtatjes për kushtet e tregut, në çdo mënyrë.

Për të përcaktuar sasinë e rregullimeve, në varësi të disponueshmërisë dhe besueshmërisë së informacionit të tregut, përdoren metoda sasiore dhe cilësore. Arsyetimi i rregullimeve të marra në konsideratë është i detyrueshëm. Vendimi përfundimtar për vlerën e rezultatit të përcaktuar me metodën e krahasimit të shitjeve merret në bazë të një analize të çmimeve të rregulluara të shitjeve të objekteve të krahasimit që janë më të ngjashëm me objektin e vlerësimit.

Metoda e kostos praktikisht nuk është e zbatueshme për tokën. Mund të përdoret vetëm në raste të jashtëzakonshme të vlerësimit të tokës në mënyrë të pandashme nga përmirësimet e bëra në të. Besohet se toka është e përhershme dhe jo e shpenzueshme, dhe metoda e kostos përdoret për të vlerësuar objektet e krijuara nga njeriu. Kur vlerësohet me këtë metodë, vlera e tokës i shtohet kostos së përmirësimeve (ndërtesave, strukturave) dhe toka vlerësohet veçmas me metoda të tjera.

Metoda e kostos së vlerësimit të pasurive të paluajtshme zbatohet në sekuencën e mëposhtme:

Përcaktimi i vlerës së një pjese toke;

përcaktimi i kostos së zëvendësimit ose zëvendësimit të ndërtesave dhe strukturave;

Përcaktimi i sasisë së konsumit të akumuluar të ndërtesave dhe strukturave;

· Përcaktimi i vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme duke përdorur metodën e kostos, si shumë e vlerës së një trualli dhe vlerës zëvendësuese ose zëvendësuese të ndërtesave dhe strukturave minus amortizimin e akumuluar.

Zgjedhja e metodës së miratuar për llogaritjen e kostos së ndërtimit të ri të përmirësimeve duhet të arsyetohet siç duhet. Përdorimi i kostos së zëvendësimit është i përshtatshëm në rastet kur është e vështirë të përcaktohet kostoja e ngritjes së një kopje të saktë të ndërtesës për shkak të llojeve të vjetruara të strukturave të ndërtimit dhe metodave të ndërtimit të përdorura për krijimin e pronës së subjektit.

Kostot që korrespondojnë me vlerën e zëvendësimit ose zëvendësimit për qëllime të vlerësimit të pasurive të paluajtshme llogariten si shuma e kostove direkte, kostove indirekte dhe fitimeve të sipërmarrësit.

Kostot direkte përfshijnë kostot e mëposhtme që lidhen drejtpërdrejt me ndërtimin:

kostoja e materialeve, produkteve dhe pajisjeve;

pagat e punëtorëve të ndërtimit;

kostoja e makinave dhe mekanizmave të ndërtimit;

· koston e ndërtesave dhe strukturave të përkohshme, masat e sigurisë, kostot e transportit dhe magazinimit dhe kosto të tjera që janë normativisht të pranuara në tregun vendas;

fitimi dhe kostot e përgjithshme të kontraktorit.

Kostot indirekte përfshijnë kostot që lidhen me ndërtimin e një ndërtese, por që nuk përfshihen në koston e punimeve të ndërtimit dhe instalimit.

kostoja e projektimit, mbikëqyrja teknike, kontrolli gjeodezik;

pagesa për konsultime, shërbime ligjore, kontabiliteti dhe auditimi;

kostoja e financimit të ndërtimit;

shpenzimet administrative dhe të tjera të zhvilluesit.

Shuma e kostove indirekte përcaktohet duke marrë parasysh tarifat që mbizotërojnë në treg për punimet dhe shërbimet për këta artikuj.

Fitimi i sipërmarrësit është norma mbizotëruese e tregut që inkurajon sipërmarrësin të investojë në një projekt ndërtimi. Shuma e fitimit përcaktohet me metodën e vlerësimeve të ekspertëve bazuar në informacionin e tregut.

Përdorimi i metodës së kostos është i nevojshëm kur analizohet ndërtimi i ri; rindërtimi i ndërtesave; vlerësimi për qëllime tatimore; të identifikojë të ardhurat e tepërta në vlerësimin e pasurive të paluajtshme; kur vlerësohet për qëllime sigurimi; vlerësimi i pasojave të fatkeqësive natyrore; vlerësimi i ndërtesave dhe strukturave të veçanta.

Në kushtet e kalimit në kushtet e tregut, metoda e kostos është vendimtare në vlerësim, pasi aplikimi i metodave të tjera kërkon informacion të gjerë tregu, i cili nuk është i disponueshëm për shkak të një tregu të pazhvilluar. Sidoqoftë, duhet mbajtur mend gjithmonë se kostot e ndërtimit janë vetëm baza e vlerës së tregut dhe më shpesh ato janë ose më shumë ose më pak se ajo.

Për shembull, vlera e tregut e një hoteli luksoz të vendosur në një vendndodhje fatkeqe (në periferi të qytetit) do të jetë më e vogël se vlera e përcaktuar nga metoda e kostos. Nga ana tjetër, vlera e tregut e kompleksit të stacioneve të karburantit në një fazë të caktuar mund të jetë më shumë se kostot e ndërtimit.

Në kushtet e formimit të tregut, kur ka një riorientim të prodhimit drejt teknologjive të reja, mund të duket se prona nuk ka fare vlerë. Për shembull, nëse një ndërmarrje prodhon produkte për të cilat askush nuk ka nevojë dhe zonat e saj të prodhimit nuk mund të rindërtohen për prodhim të ri, atëherë vlera e tregut e këtyre pasurive të paluajtshme priret në zero. Përdorimi i metodës së kushtueshme në këtë rast do të çojë në orientimin e gabuar të blerësve të mundshëm.

Aktualisht, në Rusi, ky moment shpesh merret parasysh në rastin e vlerësimit të gabuar të aktiveve fikse të ndërmarrjeve, pasi rivlerësimi i tyre kryhet kryesisht sipas metodës së kostos, dhe vlerësuesi duhet të kujtojë se vlera kontabël e aktiveve fikse e ndërmarrjeve nuk korrespondon me vlerën e tyre të tregut.

Metoda tjetër e vlerësimit, e zbatueshme posaçërisht për Rusinë, është metoda e vlerësimit e bazuar në analizën e përdorimit më efikas të pasurive të paluajtshme, dhe kjo analizë shoqërohet me përcaktimin e llojit të përdorimit që do t'i sjellë pronarit të ardhurat maksimale, d.m.th. metoda e kapitalizimit të të ardhurave.

Metoda e kapitalizimit të të ardhurave në vlerësimin e vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme zbatohet në sekuencën e mëposhtme:

parashikimi i të ardhurave në të ardhmen;

kapitalizimi i të ardhurave të ardhshme.

Të ardhurat e ardhshme të gjeneruara nga prona ndahen në dy lloje: të ardhura nga aktivitetet operative (operative) si rezultat i marrëdhënieve tregtare të qirasë dhe të ardhura nga kthimi.

Të ardhurat nga aktivitetet operative (operative) parashikohen duke hartuar një pasqyrë të ardhurash të rindërtuar (hipotetike). Të ardhurat e kthimit janë parashikuar:

caktimi i drejtpërdrejtë i vlerës absolute të kthimit;

Caktimi i një ndryshimi relativ në vlerën e pasurisë së paluajtshme për periudhën e pronësisë;

· duke përdorur koeficientin e kapitalizimit të terminalit.

Kapitalizimi i të ardhurave të ardhshme në vlerën aktuale mund të kryhet:

metoda e kapitalizimit të drejtpërdrejtë;

Metoda e kapitalizimit sipas normës së kthimit.

Premisa fillestare e metodës së kapitalizimit të drejtpërdrejtë është qëndrueshmëria dhe pafundësia e të ardhurave të kapitalizuara. Në metodën e kapitalizimit të drejtpërdrejtë, vlera aktuale e një rryme të ardhshme të ardhurash përcaktohet si raporti i të ardhurave vjetore që i atribuohen një pronësie ose interesi ndaj raportit të kapitalizimit për atë pronësi ose interes.

Për të llogaritur vlerën e pronësisë së plotë, përcaktimi i raportit total të kapitalizimit bëhet në bazë të të dhënave të tregut. Në varësi të disponueshmërisë së informacionit fillestar, aplikoni:

Analiza krahasuese e shitjeve

llogaritja duke përdorur raportin e mbulimit të borxhit;

pajisjet e grupit të investimeve.

Premisa fillestare e metodës së kapitalizimit sipas normës së kthimit është periudha e kufizuar e marrjes së të ardhurave. Në metodën e kapitalizimit të normës së kthimit, konvertimi i një numri të kufizuar të flukseve monetare të ardhshme në vlerën aktuale kryhet me një vlerë specifike të normës së kthimit që korrespondon me rrezikun e investimit në këtë lloj pasurie të paluajtshme.

Kur llogaritet vlera aktuale pa marrë parasysh kushtet e financimit, metoda e kapitalizimit sipas normës së kthimit formalizohet ose në formën e një analize të flukseve monetare të skontuara, ose në formën e modeleve të llogaritjes së kapitalizimit.

Norma e skontimit e përdorur në analizën e flukseve monetare të skontuara dhe duke marrë parasysh rreziqet sistematike dhe josistematike përcaktohet nga:

Metoda e përzgjedhjes nga të dhënat e tregut për shitjet e objekteve të ngjashme;

Metoda e investimeve alternative në tregun financiar;

Metoda e monitorimit të tregut të pasurive të paluajtshme.

Kohët e fundit, kërkesa për shërbimet e vlerësuesve dhe trajnimi i tyre profesional në Rusi ka filluar të rritet me shpejtësi. Kjo është edhe për shkak të ngjarjeve të fundit në sektorin financiar, kur përpjekjet për të krijuar një mekanizëm për kreditimin përmes sigurimit të kredisë dështuan: bankat humbën shumë nga sigurimet false. Në rastin e pasurive të paluajtshme, të cilat merren si kolateral nga banka gjatë dhënies së një kredie, humbjet janë pothuajse të pamundura. Kështu, tregjet e pasurive të paluajtshme dhe të kapitalit bëhen komponentë të pandashëm të ekonomisë në tërësi.

Natyrisht, bankat treguan interes të madh për operacione të tilla. Dhe të gjithë ata kanë nevojë për një vlerësim të kualifikuar të pasurive të paluajtshme, duke kryer sigurime në vlerën reale të pasurive të paluajtshme.

Vlerësimi është gjithashtu i nevojshëm në kuadër të politikës rajonale tatimore. Në të gjithë botën baza e sistemit të taksave vendore është taksa e pronës, nga kjo taksë formohet rreth 70 për qind e buxhetit vendor. Natyrisht, me zhvillimin e vetë tregut, me shfaqjen e vlerave reale, është e mundur kalimi në një sistem tatimor që do të stimulonte zhvillimin e tregut të pasurive të paluajtshme dhe në të njëjtën kohë do të siguronte rimbushje.

buxhetet vendore. Kjo shpjegon edhe interesin e pakushtëzuar për vlerësimin e treguar nga administratat vendore.

Kostoja e shërbimeve të vlerësimit profesional ndryshon shumë në varësi të llojeve të objekteve që vlerësohen, kompleksitetit të punës dhe, natyrisht, në të cilat specialistët janë të përfshirë në vlerësim. Në mënyrë tipike, kostoja e shërbimeve matet ose në orë shumëzuar me tarifën për orë, ose varet nga madhësia e objektit, por nuk lidhet kurrë me koston e tij.

2.4 Veçoritë e llojeve të ndryshme të vlerësimit.

Vlerësimi për qëllime të blerjes ose shitjes dhe klasifikimit të pasurive të paluajtshme.

Kur vlerësohet pasuria e paluajtshme për t'u blerë ose shitur në tregun e hapur, vlera e tregut ose vlera e realizueshme përdoret si bazë e vlerësimit për të gjitha klasat dhe kategoritë e pasurive të paluajtshme. Në të njëjtën kohë, për pasuritë e paluajtshme të specializuara, në shumicën e rasteve, metoda e kostos e bazuar në të dhënat e tregut do të jetë metoda përcaktuese për llogaritjen e kostos.

Kur vlerësohet pasuria e paluajtshme për shitje gjatë një periudhe të kufizuar kohore, kur pasuria e paluajtshme vihet në shitje në tregun e hapur në një afat kohor që është dukshëm më i vogël se periudha e përshtatshme e marketingut për këtë lloj prone, vlera e kufizuar e realizueshme përdoret si bazën e vlerësimit për të gjitha klasat dhe kategoritë e pasurive të paluajtshme.

Qëllimi i punës së vlerësimit dhe karakteristikat e pronës që vlerësohet janë të një rëndësie vendimtare për zgjedhjen e një baze të përshtatshme vlerësimi.

Në përgjithësi, klasifikimi i qëllimeve kryesore për të cilat vlerësohet pasuria e paluajtshme është si më poshtë:

1. Vlerësimi për blerje ose shitje;

2. Vlerësimi për shitje brenda një periudhe të kufizuar kohore;

3. Vlerësimi i tokës dhe ndërtesave për përdorimin e tyre si detyrime kredie të siguruara;

4. Vlerësimi për përgatitjen e pasqyrave kontabël dhe financiare;

5. Vlerësimi për përfshirje në prospektet e Fondeve, këmbimet;

6. Vlerësimi për zgjidhjen e çështjeve në bashkimin dhe blerjen e shoqërisë;

7. Vlerësimi për fondet e pensioneve, shoqëritë e sigurimit, fondet e mirëbesimit të pasurive të paluajtshme.

Në praktikë, mund të ketë qëllime të tjera vlerësimi dhe formulimi i tyre dhe, në përputhje me rrethanat, bazat e mundshme të vlerësimit duhet të bien dakord ndërmjet klientit dhe vlerësuesit.

Pas sqarimit të qëllimit të vlerësimit, duhet të përcaktohet se cilës klasë dhe kategori i përket prona që vlerësohet.

Për qëllime vlerësimi, dallohen dy klasa të pasurisë:

· E specializuar

Jo i specializuar

Prona e specializuar është ajo që, për shkak të natyrës së saj të veçantë, rrallë, për të mos thënë ndonjëherë, shitet në tregun e hapur për të vazhduar përdorimin e saj ekzistues nga një pronar i vetëm, përveç nëse shitet si pjesë e biznesit të përdorimit.

Shembuj të pronave të specializuara janë:

1. Muzetë, bibliotekat dhe objektet e tjera të ngjashme që i përkasin sektorit publik;

2. Spitalet, objektet e specializuara mjekësore dhe qendrat e kohës së lirë që nuk janë në kërkesë konkurruese në treg nga subjekte të tjera që dëshirojnë të përdorin këto lloj pronash në zonë;

3. Shkollat, kolegjet, universitetet dhe institutet kërkimore për të cilat nuk ka kërkesë konkurruese në treg nga organizata të tjera;

4. Prona standarde në zona të veçanta gjeografike dhe në vende të largëta nga qendrat kryesore të biznesit që ndodhen aty për qëllime prodhimi ose biznesi.

Prona jo e specializuar janë të gjitha llojet e pronës, përveç asaj që bie nën përkufizimin e pronës së specializuar. Me fjalë të tjera, është ai për të cilin ka një kërkesë të përgjithshme, me ose pa modernizim të mundshëm, dhe që zakonisht blihet, shitet ose jepet me qira në tregun e hapur për t'u përdorur për qëllime ekzistuese ose të ngjashme, qoftë si një pronë e pabanuar. për pronësi të vetme, ose (pavarësisht nëse është e punësuar apo e lirë) si investim ose për zhvillim.

Kur vlerësoni pasurinë e paluajtshme të zënë nga pronari për përdorim në aktivitetet e një ndërmarrje (biznesi), si bazë e vlerësimit përdoret sa vijon:

· Vlera e tregut në përdorim ekzistues - për pasuri të paluajtshme jo të specializuara, duke përfshirë pasurinë e paluajtshme të vlerësuar në bazë të potencialit të saj tregtar.

· Vlera e mbetur zëvendësuese - për pasuri të patundshme të specializuara.

Prona jo e specializuar dhe e specializuar, nga ana tjetër, klasifikohen në kategori në varësi të qëllimit të pronësisë. Një parim i ngjashëm klasifikimi përdoret si për qëllime vlerësimi ashtu edhe për qëllime të tjera.

2.5 Ndikimi i faktorëve mjedisorë në kosto.

Faktorët mjedisorë, si të pafavorshëm ashtu edhe të favorshëm, përfshihen në grupin e faktorëve që zakonisht konsiderohen në vlerësime. Disa faktorë ndikojnë në një lloj të caktuar prone dhe do të ndikojnë drejtpërdrejt në llogaritjet e vlerësuesit, ku duhet të merren parasysh në lidhje me të dhënat e tregut të marra nga prona të krahasueshme dhe të paprekura. Në raste të tjera, të gjitha pasuritë e paluajtshme në çdo rajon do të ndikohen nga këta faktorë.

Faktorët përkatës të mjedisit dhe të ndotjes në përgjithësi përfshijnë kategoritë e mëposhtme:

faktorët natyrorë si radoni ose metani, ndotja e ajrit ose zhurma;

· Faktorët e ndotjes teknogjene si rezultat i aktiviteteve prodhuese në të kaluarën ose të tashmen në tokën e caktuar, ose si rezultat i hyrjes nga zonat fqinje;

faktorët e ndotjes në formën e fushave elektromagnetike dhe fushave të tjera;

faktorët e ndotjes kur përdoren materiale nga materiale të ricikluara.

Të gjitha klasat e pasurive të paluajtshme janë të ndjeshme ndaj efekteve të faktorëve mjedisorë në vlerë, por pasuritë e paluajtshme të ofruara për shitje ose si kolateral për kredi janë veçanërisht të ndjeshme ndaj këtyre faktorëve.

Punimet për auditimin mjedisor të pasurive të paluajtshme nuk përfshihen në punën e vlerësimit të pasurive të paluajtshme. Në rastet kur vlerësuesi ka arsye të besojë se faktorët mjedisorë mund të ndikojnë ndjeshëm në vlerë, ai duhet të informojë klientin për nevojën e angazhimit të një eksperti profesional mjedisor.

Vlerësuesi duhet të informojë ekspertin mjedisor për kontekstin e studimit të tij, duke përfshirë përdorimin aktual dhe të mundshëm të zonës në të ardhmen, i cili do të shprehet në terma të vlerës bazuar në përdorimin më të mirë dhe më efikas. Në përgjithësi, eksperti mjedisor duhet t'u përgjigjet pyetjeve të mëposhtme:

Nëse burimi i ndotjes ose i rrezikut mund të hiqet me sukses dhe ekonomikisht;

· nëse ndotja ose rreziku nuk mund të eliminohet plotësisht, a mund të izolohet ose mbyllet për ta bërë pronën të përshtatshme për atë përdorim për një periudhë të caktuar, madje edhe të kufizuar;

• nëse është e mundur të zbuten ndikimet e ndotjes ose të rrezikut në çfarëdo mënyre;

· cili është mjeti më efektiv i kontrollit të ndotjes dhe mjetet e rregullimit të tij;

Në rastet kur është e mundur të eliminohet burimi ose të eliminohen pasojat e ndotjes, vlerësimi mund të bëhet duke marrë parasysh kostot përkatëse të vlerësuara të këtij likuidimi ose eliminimi.

III Pjesa praktike.

3.1 Zbatimi praktik i metodës së shitjeve krahasuese.

Në fund të vitit 2000, filloi ndërtimi i vilës në rajonin e Podolsk. Komplekse rezidenciale të ulëta - rreshta vilash gjysmë të shkëputura që kanë mure të përbashkëta me të njëjtin lloj shtëpish fqinje. Fjala "kondominium", që tregon pronën e krijuar dhe pajisur nga puna e fqinjëve me të njëjtin mendim, nuk është shumë e njohur. Prandaj, për të përcaktuar banesat ekzotike për ne, të ndërtuara mbi parimin e "mureve dhe çatisë së përbashkët - oborri juaj", fjala angleze "shtëpia e qytetit" ka zënë rrënjë në jetën e përditshme ruse.

Megjithatë, për shembull, vlera e tregut të vilë duke përdorur metodën e shitjeve krahasuese.

Sipërfaqja totale është 120 m2, vila ka 6 dhoma, 3 dhoma gjumi, një banjo, një dhomë dush, një bodrum i përfunduar. Nuk ka asnjë garazh në datën e vlerësimit. Sipërfaqja e truallit - 1000 m2.

Për analizën, ne do të përdorim të dhëna për pesë shitje të pronave të krahasueshme në të njëjtën zonë.




Tabela numër 1.

		Objekti №1	Objekti №2	Objekti №3		Objekti №4	Objekti №5
Çmimi i shitjes	65000		78000	56000		70000	54000
Pronësia	i plotë		i plotë	i plotë		i plotë	i plotë
Kushtet fi- financimi	jo tregtar, çmimi është mbiçmuar me 3000		jo tregtar, çmimi është mbiçmuar me 8000	tregu		tregu	tregu
Kushtet e shitjes	tregu		tregu	tregu		tregu	tregu
Kushtet e tregut (koha)	2 javë		6 javë		1 vit	1 vit	1 vit
Zona e shtëpisë	120 m2.		145 m2.		120 m2.	145 m2.	120 m2.
Sipërfaqja e tokës	10000 m2		12000 m2		10000 m2	12000 m2	10000 m2
Numri i dhomave	6		7		6	7	6
Numri i dhomave të gjumit	3		3		3	3	3
Banjë	1		1		1	1	1
Dush	1		1		1	1	1
Bodrum	nuk ka përfunduar		nuk ka përfunduar		nuk ka përfunduar	nuk ka përfunduar	përfunduar
Garazh	ka		ka		ka	ka	Nr

Siç shihet nga të dhënat fillestare, objektet e krahasimit ndryshojnë nga ato të vlerësuara për sa i përket financimit, kohës së shitjes dhe karakteristikave fizike.

Shuma e rregullimit për kushtet e financimit përcaktohet duke krahasuar çmimin e shitjes së objekteve me financimin tregtar dhe jo tregtar. Në këtë rast, pagesat e kredisë skontohen me normën% të tregut. Në shembullin tonë, vlerat e rregullimit përcaktohen si 3000 për objektin nr.1 dhe 8000 për objektin nr.2.

Meqenëse të gjitha pronat e krahasueshme kanë kushte të shitjes në treg, nuk kërkohet asnjë rregullim për kushtet e shitjes.

Për t'u përshtatur për kushtet e tregut (koha e shitjes), është e nevojshme të zgjidhni objekte që ndryshojnë vetëm në këtë element. Në rastin tonë, objekti nr.1 dhe nr.3 ndryshojnë vetëm në kushtet e financimit dhe kohën e shitjes. Rregullimi i çmimit të shitjes

objekti nr. 1 për kushtet e financimit, mund të përcaktoni rregullimin për kohën e shitjes:

(62000 - 56000) / 156000 = 0.1.d.m.th. Çmimet e tregut do të rriten me 10% në vit.

Kështu, të gjitha pronat e krahasueshme sillen në të njëjtat kushte për financimin dhe kohën e shitjes, gjë që krijon një bazë të vetme për të bërë rregullime për elementët e mbetur të krahasimit.

Në një numër objektesh krahasimi, ndryshimet në madhësi përfaqësohen nga një numër i ndryshëm dhomash dhe zona të ndryshme të shtëpisë dhe parcelës. Për më tepër, një truall prej 12000 m2. korrespondon me një shtëpi me sipërfaqe 145 m2. me 7 dhoma dhe truall 10000m2. korrespondon me një shtëpi me sipërfaqe 120 m2. me 6 dhoma. Prandaj, rregullimi i madhësisë nga krahasimi i objekteve nr. 1 dhe nr. 2 ka formën e mëposhtme:

70000 – 62000 = 8000.

Rregullimi për praninë e një garazhi rrjedh nga një krahasim i objekteve nr. 3 dhe nr. 5:

61600 – 59400 = 2200.

Rregullimi për bodrumin e përfunduar përcaktohet nga një krahasim i objekteve nr. 2 dhe nr. 4:

77000 – 70000 = 7000.

Rezultatet e rregullimeve të bëra janë paraqitur në tabelën nr. 2




Tabela numër 2.

	Objekti №1	Objekti №2	Objekti №3	Objekti №4	Objekti №5
Çmimi i shitjes	65000	78000	56000	70000	54000
Kalimi i pronësisë venat	i plotë	i plotë	i plotë	i plotë	i plotë
Korrigjimi ligjor.	65000	78000	56000	70000	54000
Kushtet e financimit.	jo tregu	jo tregu	jo tregu	jo tregu	tregu
Rregullim për kushtet e financuesve.	- 3000	- 8000	0	0	0
Çmimi i rregulluar	62000	70000	56000	70000	54000
Kushtet e një transaksioni	komerciale	komerciale	komerciale	komerciale	komerciale
Rregullimi i kushteve të marrëveshjes	0	0	0	0	0
Çmimi i rregulluar nga tregu	2 javë	6 javë	1 vit	1 vit	1 vit
Rregullimi i tregut	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Çmimi i rregulluar	62000	70000	61600	77000	59400
Vendndodhja	i ngjashëm	i ngjashëm	i ngjashëm	i ngjashëm	i ngjashëm
Madhësia	120m2.	145m2.	120m2.	145m2.	120m2.
Rregullimi i madhësisë	0	- 8000	0	- 8000	0
Garazh	ka	ka	ka	ka	Nr
Korrigjim për praninë e një garazhi	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Bodrum i kompletuar	Nr	Nr	Nr	po	Nr
Rregullimi i bodrumit	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Çmimi i rregulluar	66800	66800	66400	66800	66400
Korrigjimi total neto	1800	11200	10400	3200	12400
E njëjta gjë në %	3	14	19	5	23
Nga çmimi i shitjes, korrigjimi total bruto	11200	25200	14800	17200	12400
Nga çmimi i shitjes	19	32	26	25	23

Për çdo objekt krahasimi është marrë një çmim i rregulluar. Në përputhje me kushtet e problemit, kërkohet që në bazë të të dhënave të çmimeve të shitjes të rregulluara, të nxirret vlera e vlerës së tregut.

Arsyetimi për nxjerrjen e një treguesi të vetëm të vlerës së tregut është t'i jepet çdo anëtari të një sërë çmimesh shitjesh të rregulluara një faktor peshimi, duke marrë parasysh shkallën e diferencës midis objekteve të krahasimit dhe objekteve të vlerësimit. Në të njëjtën kohë, duhet të merret parasysh

vëmendje ndaj diapazonit të shpërndarjes së çmimeve të shitjes, përqindjes totale të rregullimeve të marra në terma absolutë, përqindjes totale të rregullimeve, të përcaktuara si diferenca midis rregullimeve pozitive dhe negative, dhe çdo të dhënë tjetër.

Në këtë shembull, kemi një gamë pothuajse shumë të ngushtë të çmimeve të shitjes - nga 66400 në 66800. Megjithatë, çmimit të shitjes me rregullime më të vogla i caktohet një pjesë më e madhe - për objektin nr. 5, numri i rregullimeve = 2. shuma e korrigjimit total bruto për objektin nr.5 është gjithashtu pothuajse më e vogla. Prandaj si vlerë e tregut të objektit të krahasimit është marrë çmimi i shitjes së objektit nr.5 - 66400.

3.2 Rreziqet e investimeve dhe statistikat e tregut të pasurive të paluajtshme.

Statistikat e tregut të pasurive të paluajtshme zakonisht përmbajnë informacion mbi normat e qirasë dhe përfitimin. Për krahasueshmërinë e të dhënave, informacioni i referohet vetëm objekteve të klasit të parë. Besohet se objekte të tilla plotësojnë kërkesat më të larta për vendndodhjen, pajisjet, komunikimet, zgjidhjet e planifikimit, etj., dhe tarifat e qirasë përcaktohen në të njëjtat standarde për matjen dhe shpërndarjen e kostove midis pronarit dhe qiramarrësit për mirëmbajtjen, riparimin, sigurimin, etj.

Informacioni mbi tarifat e qirasë konsiderohet i disponueshëm. Për unifikimin e tij kërkohet vetëm verifikimi i përshtatshmërisë së përmendur. Informacioni rreth treguesve të përfitimit është më i vështirë për t'u përgatitur. Meqenëse nuk ka aq shumë transaksione blerje-shitje, ato marrin parasysh transaksionet e përfunduara më parë, integrojnë të dhëna për objekte të ndryshme, marrin parasysh boshllëqet kohore, inflacionin dhe procese të tjera. Treguesit e përfitueshmërisë përmbajnë gjithashtu informacion për rreziqet rajonale dhe këtu mbizotëron parimi i ekspertit. Prandaj, statistikat janë një nga specializimet në tregjet e pasurive të paluajtshme.

Aktivizimi i biznesit dhe investimeve në rajon shoqërohet domosdoshmërisht me aktivizim në tregun e zyrave, rritje të kërkesës, banimit dhe qirave. Në të njëjtën kohë, stimulohet ndërtimi i ri dhe modernizimi i zyrave, pasuar nga departamentet e shërbimit, qendrat tregtare, qendrat e kohës së lirë etj. Procese të tilla janë tashmë karakteristike për qendrat më të mëdha të biznesit: kryeqytetet tradicionale financiare të Amerikës dhe Botës së Vjetër, kryeqytetet me rritje të shpejtë të Azisë Juglindore, Kinës dhe Indisë. Një analizë e statistikave të biznesit me qira tregon një sërë fenomenesh interesante. Për shembull:

Të dhënat për tarifat e qirasë janë dukshëm më dinamike sesa të dhënat për rendimentet; dinamika e tarifave të qirasë karakterizohet nga një luhatje e caktuar, duke reflektuar (megjithëse me ndërrime) proceset e përgjithshme të ngritjeve dhe uljeve; ndryshimet në treguesit e pasurive të paluajtshme të zyrës dhe shitjes me pakicë mund të mos përkojnë në kohë dhe në madhësi; përmirësimet në situatën e tregut reflektohen në rritjen e normave të qirasë dhe, më rrallë, në rënien e treguesve të përfitimit (për shkak të dukshëm më pak dinamikë të tyre); një pasqyrë asimetrike shfaqet edhe kur situata e tregut përkeqësohet;

Vlerat e treguesve të përfitueshmërisë janë më të mira (më të ulëta), aq më e besueshme dhe e qëndrueshme është ekonomia rajonale dhe situata sociale. Drejtuesit e biznesit të qëndrueshëm të qirasë janë Londra, Parisi dhe Frankfurt, ku zona e ndryshimit të përfitueshmërisë është në zonën 5-6%;

Ndryshimet në tregues për kryeqytetet e Evropës Lindore janë më pak dinamike; kjo mund të shpjegohet si me vëllime më të vogla tregjesh, me më pak transaksione dhe, me sa duket, me më pak interesim të ekspertëve perëndimorë dhe qarqeve të biznesit në këto tregje; Treguesit e rentabilitetit për kryeqytetet e Evropës Lindore janë të qëndrueshme - 2-3 herë më të larta se ato për kryeqytetet perëndimore. Dhe në periudhën pas krizës së gushtit 1998, treguesit e përfitimit në Moskë ishin 4 ose më shumë herë më keq. Dhe kjo jo vetëm për shkak të rënies reale të vlerës së pasurive të paluajtshme, por më tepër si rezultat i një vlerësimi ekspert të gjendjes së paqëndrueshmërisë dhe rritjes së rreziqeve të biznesit në rajon;

Informacioni analitik shtesë propozohet të merret duke përdorur treguesin e llogaritur të vlerës së kapitalizuar specifike (UCS) - si një vlerësim i kostos së një njësie mesatare të zonës tregtare të objektit të marrë me qira.

Një vlerësim i tillë, së bashku me një përgjigje të shpejtë ndaj luhatjeve të tarifave të qirasë, mbart mendime të ekspertëve për suksesin dhe rreziqet e një biznesi.

Informacioni fillestar - statistikat e qirave për qytetet evropiane - mund të gjenden në botimet perëndimore (për shembull, në të përmuajshmen "EuroProperty"). Ne do të zgjedhim si objekte përfaqësuese: Frankfurt, Londër dhe Paris - qendrat e biznesit më të qëndrueshëm, Shën Petersburg, Pragë dhe Varshavë - qendrat e ekonomisë në tranzicion me treguesit më të rrezikshëm (në Evropë) të biznesit me qira.

Biznes zyrash me qira.

Periudha e vëzhgimit 01.99-08.00 për kryeqytetet perëndimore tregoi në përgjithësi ecurinë e biznesit të zyrave me qira. Vërehet qëndrueshmëria absolute e yield-it për Londrën (5.00-5.50%) dhe përmirësimin e yield-it për Frankfurt (nga 5.75 në 4.90-5.50%) dhe Paris (nga 6.25-6.75 në 5.50-6.00%). Për kryeqytetet e Europës Lindore, e njëjta periudhë karakterizohet nga një përkeqësim i performancës. Një analizë e të dhënave të llogaritura të UKS lejoi, përveç kësaj, të vinte në përputhje mospërputhjen e jashtme në logjikën e tarifave të qirasë (teprica e tyre në Shën Petersburg dhe Varshavë deri në mesin e vitit 1999 mbi tarifat në Paris dhe Frankfurt). Si rezultat, normat e ulëta të UKS me norma të larta qiraje nuk lejojnë ende pritshmëri optimiste për rritjen e investimeve.

Biznes me qira.

Periudha e vëzhgimit 05.99-08.00 për kryeqytetet perëndimore karakterizohet nga një përkeqësim i përgjithshëm i treguesve (që shihet qartë me ndihmën e UKS). Kjo sugjeron se mund të ketë periudha mjaft të gjata të aktivitetit të tregut, pas së cilës shitja e hapësirës së blerë me pakicë nuk do të sjellë fare të ardhura reale.

Për kryeqytetet e Evropës Lindore, periudha e vëzhgimit 05.99-08.00 shoqërohet me kalimin e një periudhe stagnimi afatgjatë dhe, ndoshta, fillimin e një daljeje prej saj (u vu re një përmirësim në dinamikën e treguesve, megjithëse hendeku në treguesit e UKS në krahasim me kryeqytetet perëndimore duket të jetë gjigant - pothuajse një renditje e madhësisë). Prandaj, për momentin, duhet të kufizohemi në deklaratën se mund të ketë periudha mjaft të gjata në tregjet e hapësirës me pakicë, kur investimet në blerjen e pasurive të paluajtshme me pakicë në kryeqytetet e Evropës Lindore mund të sjellin një efekt të dukshëm pozitiv, duke përfshirë edhe periudhat e recesioni në tregjet perëndimore. Ky mund të shërbejë si një argument i mirë kur kërkohen mënyra për diversifikimin "ndërrajonal" të portofolit të pasurive të paluajtshme.

konkluzioni.

Përfundimi i periudhës së formimit të tregut të pasurive të paluajtshme karakterizohet nga një kalim nga zhvillimi i gjerë në atë intensiv. Është e qartë se në të ardhmen e afërt tregu nuk do të ketë një rritje kaq të shpejtë të numrit të transaksioneve si në gjysmën e parë të viteve 1990. Për më tepër, gjatë një periudhe të caktuar, tregu i banesave mund të stabilizojë vetëm numrin e transaksioneve. Është gjithashtu mjaft e mundur të rritet niveli i çmimeve, veçanërisht në tregun sekondar. Por në të njëjtën kohë, çmimet për banesat elitare jo vetëm që nuk u ulën, por edhe u rritën, gjë që tregon perspektivat për ndërtime të reja banesash me cilësi të lartë. Drejtuesit e firmave vënë në dukje edhe rëndimin e konkurrencës në treg. Shumica e tyre janë të prirur të besojnë se nëse viti 1995 u karakterizua nga një shkallë e moderuar e konkurrencës, atëherë në vitin 2001 ajo u bë e lartë dhe do të mbetet e tillë.

Stabilizimi i numrit të transaksioneve dhe çmimeve në tregun sekondar të banesave është pasojë, para së gjithash, e faktorëve makroekonomikë, kryesori i të cilëve është ruajtja e një niveli të ulët të ardhurash në pjesën më të madhe të popullsisë. Rritja e shpejtë fillestare e kërkesës në treg, si pasojë e shfaqjes së një shtrese personash me të ardhura të larta në vend, tashmë ka përfunduar pothuajse. Dhe sot brenda kësaj shtrese po ndodh një diferencim i ri – veçimi i një shtrese me të ardhura ultra të larta. Për shkak të këtij diferencimi, kërkesa për banesa luksoze është rritur. Megjithatë, në terma absolutë, potenciali i kësaj shtrese është shumë i kufizuar. Një zgjerim serioz i kërkesës është i mundur ose për shkak të rritjes së nivelit të të ardhurave dhe formimit të një shtrese të gjerë të mesme të aftë për t'u bërë furnizuesi kryesor i blerësve, ose për shkak të stimulimit aktiv të kërkesës, si nga shteti ashtu edhe nga profesionistët. vetë pjesëmarrësit në tregun e pasurive të paluajtshme. Në të njëjtën kohë, një rritje e caktuar e kërkesës në të ardhmen është mjaft e mundshme nën ndikimin e lëshimit të pashmangshëm të parave në ekonomi në muajt e ardhshëm për të zbardhur krizën e mospagesave dhe në lidhje me shlyerjen e pagave të prapambetura dhe borxhet. me urdhër të qeverisë. Një pjesë e këtyre parave do të vijnë edhe në tregun e pasurive të paluajtshme, por padyshim që nuk do të ndryshojnë rrënjësisht situatën, megjithëse numri i aplikimeve për blerje nën ndikimin e këtij faktori do të rritet me disa pikë.

Gjithashtu mund të supozohet se për shkak të rritjes së pashmangshme dhe të ndjeshme të tarifave për shërbimet komunale, është mjaft e mundur të rritet oferta në tregun sekondar të banesave.

Për më tepër, nëse rritja e ofertës në tregun sekondar në 1991-1993. u shkaktua nga një rritje e shpejtë e çmimeve, tani shitësit do të vazhdojnë jo aq nga mundësia e një rritjeje shumë të konsiderueshme të të ardhurave përmes shitjes së banesave, por nga nevoja për të ulur koston e mirëmbajtjes së saj, dhe kështu - për të rënë dakord për çmime më të ulëta. Kjo, nga ana tjetër, gjithashtu mund të rrisë pak kërkesën dhe rrjedhimisht qarkullimin e firmave të pasurive të paluajtshme.

Në të njëjtën kohë, ky stabilizim nuk do të heqë problemin e përgjithshëm - tregu i pasurive të paluajtshme rezidenciale do të përjetojë mungesë kërkese në të ardhmen e parashikueshme, gjë që mund të reduktojë ndjeshëm të ardhurat nga aktiviteti i firmave tradicionale të pasurive të paluajtshme për ofrimin e shërbimeve për blerje dhe shitjen e pasurive të paluajtshme.

Në këto kushte, është e nevojshme të zgjerohet ndjeshëm gama e shërbimeve të ofruara nga kompania për klientin: shërbimet bankare, transporti, shërbimet noteriale, mundësia e riparimit, ofrimi i pagesave me këste etj., rritja e vëmendjes ndaj reklamave, mundësisht një ulje të komisioneve. Të gjitha këto mjete mund të luajnë një rol të rëndësishëm në tërheqjen e klientëve, por mundësitë e tyre janë ende të kufizuara. Nëse për firmat individuale këto teknika janë në gjendje të ofrojnë vëllimin e nevojshëm të qarkullimit, atëherë, padyshim, në përgjithësi ato nuk do të zgjidhin problemin e zhvillimit të biznesit të pasurive të paluajtshme. Vetëm zgjerimi i kërkesës në treg do ta zgjidhë rrënjësisht këtë problem, dhe në kushtet moderne kjo është e mundur vetëm përmes pjesëmarrjes aktive të shtetit përmes krijimit të një sistemi të kredidhënies hipotekore - krijimit të agjencive federale dhe rajonale të kredidhënies hipotekore, mbështetje për tregu dytësor i hipotekave, dhënia e garancive shtetërore për bankat kur ato lëshojnë kredi hipotekare.kredi.

Zhvillimi i vazhdueshëm i tregut të pasurive të paluajtshme në Rusi çoi natyrshëm në fazën tjetër, e karakterizuar nga një rritje e papritur e kërkesave për cilësinë e justifikimit të vendimeve të investimit. Si jashtë vendit ashtu edhe në Rusi, pjesëmarrësit e tregut të pasurive të paluajtshme po kuptojnë se besueshmëria e planeve të biznesit, projekteve investuese, etj., të cilat në fakt janë një grup standard formulash të thjeshta, varet tërësisht nga vlefshmëria e hulumtimit të tregut, rezultatet e të cilave përdoren në formula . Me fjalë të tjera, treguesi më domethënës dhe domethënës i qëndrueshmërisë së një projekti investimi në tregun e pasurive të paluajtshme është qëndrueshmëria e kërkimit të tregut, mbi bazën e të cilit merret ky vendim.

Bibliografi:

1. Balabanov I.T. "Ekonomia e pasurive të paluajtshme", Shën Petersburg 2000.

2. Goremykin V.A. Ekonomia e pasurive të paluajtshme: Libër mësuesi. - Botimi i 2-të, i rishikuar. Dhe shtesë. - M .: Qendra botuese dhe librash "Marketing", 2002

3. Kupchin A.N., Novikov B.D. Tregu i pasurive të paluajtshme: gjendja dhe tendencat e zhvillimit. - Tutorial. M.: 1995.

4. Maksimov S.N. “Bazat e veprimtarisë sipërmarrëse në tregun e pasurive të paluajtshme”, Shën Petersburg. 2000.

5. Novikov B.D. Tregu dhe vlerësimi i pasurive të paluajtshme në Rusi. - M .: "Provimi", 2000.

6. Khamin D., Yurkov D. "Tregu i pasurive të paluajtshme përmes syve të sekserëve" // Ekonomia dhe jeta, 1997

Materiale të tjera

Një pjesë e propozimit të mësipërm duket se është mjaftueshëm e arsyetuar; pjesa e dytë e tij ka të bëjë me zhdukjen ligjore të objektit si objekt i të drejtave civile, pasi paluajtshmëria origjinale nuk ishte thjesht një send, por një gjë e përbërë me një nivel sistemi më kompleks. dhe lloji i elementeve ...




Rusia deri në 2005. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm

Ju këshillojmë të lexoni

• Trajnim i Universitetit Teknik Shtetëror të Autostradave dhe Autostradave të Moskës (MADI) Si të paguani shkollimin në bankë
• Sistemi i automatizuar informativ i kadastrës Numri i palëve gjatë
• Automatizimi i punës kadastrale të tokës Higjiena dhe higjiena në punë në terren
• Sterilizimi i kavanozëve: metoda tradicionale dhe ndihma e pajisjeve moderne shtëpiake