Надіслати свою гарну роботу до бази знань просто. Використовуйте форму нижче

Студенти, аспіранти, молоді вчені, які використовують базу знань у своєму навчанні та роботі, будуть вам дуже вдячні.

Подібні документи

Порівняльний (ринковий) підхід до оцінки нерухомості. Технологія реалізації методу аналізу продажів. Розрахунок вартості об'єкта нерухомості за допомогою рентного валового мультиплікатора. Метод порівняльної одиниці. Особливості оцінки нерухомості у Росії.

контрольна робота , доданий 03.12.2012


Характеристика нерухомості як об'єкта цивільних прав. Поняття та класифікація об'єктів нерухомості. Проблеми правового регулювання об'єктів незавершеного будівництва. Участь у цивільному обігу. Здійснення угод із об'єктами нерухомості.

курсова робота , доданий 28.05.2016


Основні принципи та методи оцінки нерухомості; дослідження економічної ситуації на регіональному та локальному ринку. Визначення ринкової вартості комплексу об'єктів нерухомості ТОВ "Механізовані роботи": характеристика, право власності.

дипломна робота , доданий 20.02.2011


Оцінка нерухомості, її цілі, завдання та призначення. Нормативно-правова основа оцінки нерухомості. Огляд системи державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, прав на майно та угод із ним. Правове регулювання ринку нерухомості у РФ.

реферат, доданий 24.09.2015


Характерні риси ринкових взаємин у сфері нерухомості. Правові аспекти економіки та оренди нерухомості, зокрема аналіз джерел цивільно-правового регулювання відносин у сфері нерухомості. Сутність основних засад оцінки нерухомості.

контрольна робота , доданий 13.05.2010


Основні види форм власності підприємств. Характеристики та класифікації об'єктів нерухомості. Управління об'єктами нерухомості. Управління системами об'єктів нерухомості суб'єктів Федерації. Операції із об'єктами нерухомості.

курс лекцій, доданий 16.04.2013


Визначення поняття нерухомості. Юридична суть об'єктів нерухомості (права). Відмінності прав та обтяжень. Матеріальна суть об'єктів нерухомості. Правовий статус земельної ділянки. Приклади опису місцезнаходження земельної ділянки.

ФЕДЕРЕЛЬНА АГЕНЦІЯ З ОСВІТИ

ГОУ ВПО «МОСКІВСЬКИЙ ДЕРЖАВНИЙ УНІВЕРСИТЕТ СЕРВІСУ»

Факультет: «Інститут Регіональної Економіки та Муніципального управління»

Кафедра: «Державне та муніципальне управління»

Курсовий проект.

Тема: Удосконалення методів оцінки нерухомості.

Дисципліна: Управління муніципальною нерухомістю.

Виконала студентка

Групи ГРДС 3-2

Шевчук М.В.

Прийняв викладач

Дубовик М.В.

Введение…………………………………………………………………….3

I Теоретична частина

1.1 Класифікація об'єктів нерухомості……………………………..5

1.2 Методика оцінки об'єктів житлової нерухомості…………………..6

1.3 Ринок житла……………………………………………………………9

1.4 Ринок цінних паперів на нерухомість……………………………..13

1.5 Іпотека………………………………………………………………..15

II Аналітична частина

2.1 Сучасні принципи аналізу ринку нерухомості……………18

2.2 Дослідження ринку нерухомості………………………………....20

2.3 Методи оцінки ринкової вартості нерухомості……………...26

2.4 Особливості різних видів оцінки……………………………...34

2.5 Вплив чинників довкілля на стоимость……………...36

III Практична частина

3.1 Практичне застосування методу порівняльних продажів………..39

3.2 Ризики інвестицій та статистика ринків нерухомості……………44

Заключение………………………………………………………………...47

Список литературы……………………………………………………….50

Вступ.

Термін "нерухомість" з'явився в російському законодавстві з часів Петра I. Проте, в чинних законодавчих актах ще не проведено чітке розмежування між рухомим і нерухомим майном.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі , споруди. До нерухомих речей відносяться також повітряні і морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено інше майно. Так, наприклад, підприємство загалом як майновий комплекс також визнається нерухомістю.

Відповідно до частиною першою Цивільного кодексу РФ підприємство розглядається не як суб'єкт, а як об'єкт цивільних прав.

Підприємство загалом чи його частина може бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав. Підприємство може бути також передано у спадок.

До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, що індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи та послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування), та інші виняткові права, якщо інше не передбачено законом чи договором.

Державний орган, який здійснює державну реєстрацію нерухомості, зобов'язаний надати інформацію про здійснену ним реєстрацію та зареєстровані права на об'єкти нерухомості будь-якій особі. Ця норма, безумовно, дозволить суттєво знизити ризик неналежного укладання угод з об'єктами нерухомості для учасників цивільного обороту.

Різні форми власності: приватна, власність акціонерних підприємств, місцева, муніципальна та, нарешті, федеральна. Визначити ефективність тієї чи іншої форми дуже складно – все залежить від конкретних ситуацій.

У цілому нині ринок житлових приміщень розвинений значно більше, ніж інші сегменти. І це зрозуміло. Тут є вже певна законодавча база, яка регулює процеси приватизації житла, отримання землі на будівництво котеджів тощо.

Ринок нежитлових приміщень представлений переважно колись викупленими чи реконструйованими приміщеннями, переобладнаними під офіси. Але під час приватизації з'являється дедалі більше об'єктів, які здаються у довгострокову оренду чи продаються з аукціонів фондами майна, тобто. місцевими органами управління. На другому етапі приватизації ринок нерухомості поповниться промисловими об'єктами та ще більшою мірою об'єктами торгово-сервісного призначення.

Після введення права приватної власності на нерухоме майно та проведення приватизації в Російській Федерації держава перестала бути єдиним власником переважної кількості об'єктів нерухомості, що стало початком формування ринку нерухомості.

I Теоретична частина

1.1. Класифікація об'єктів нерухомості.

Оцінка нерухомості представляє інтерес, насамперед, для категорій об'єктів, активно звертаються над ринком як самостійний товар. Нині у Росії це:

· квартири та кімнати

· приміщення та будівлі під офіси та магазини

· Приміські житлові будинки із земельними ділянками (котеджі та дачі)

· вільні земельні ділянки, призначені під забудову або для інших цілей (найближчою перспективою)

· Складські та виробничі об'єкти.

Крім того, об'єкти нерухомості, як правило, входять до складу майнового комплексу підприємств та організацій (зокрема, що приватизуються) та суттєво впливає на їхню вартість. Існують інші категорії об'єктів нерухомості, ринок яких ще не сформувався.

На оцінку об'єкта впливають різноманітні умови та їх поєднання. Наводимо приклад ознак класифікації.

1. Походження

· Природні (природні) об'єкти.

· Штучні об'єкти (побудови).

2. Призначення

· Вільні земельні ділянки (під забудову чи інші цілі)

· Природні комплекси (родовища) їх експлуатації.

· Побудови

Для житла.

Для офісу.

Для торгівлі та сфери платних послуг.

Для промисловості.

· Інші.

3. Масштаб

· Земельні масиви.

· Окремі земельні ділянки.

· Комплекси будівель та споруд.

· Житловий будинок багатоквартирний.

· Житловий будинок одноквартирний (особняк, котедж)

· Секція (під'їзд).

· Поверх у секції.

· Квартира.

· Кімната.

· Літня дача.

· Комплекс адміністративних будівель.

· Будівля.

· Приміщення чи частини будівель (секції, поверхи).

4. Готовність до використання

· Готові об'єкти.

· Вимагають реконструкції або капітального ремонту.

· Вимагають завершення будівництва.

1.2 Методика оцінки об'єктів житлової нерухомості.

Практичний досвід показує: для невеликої житлової нерухомості доцільно проводити оцінки по спрощеній процедурі, яка може базуватися лише на методі зіставлення ринкових продажів. Підхід до оцінки вартості з точки зору порівняння продажів ґрунтується на прямому порівнянні об'єкта, що оцінюється, з іншими об'єктами нерухомості, які були продані або включені до реєстру на продаж. Покупці часто засновують свої висновки про вартість головним чином об'єктах нерухомості, запропонованих продаж. Оцінювачі також використовують цю інформацію поряд із відомостями про продані або здані в оренду об'єкти. Цей підхід заснований на принципі заміщення, який говорить: за наявності кількох товарів або послуг схожої придатності, той з них, який має найнижчу ціну, має найбільший попит і має широке поширення. Стосовно житла це означає: якщо на ринку воно може бути помічене (що зазвичай і відбувається), його вартість зазвичай встановлюється на рівні витрат на придбання житла рівного ступеня привабливості, що не знадобиться багато часу на здійснення заміни.

Масова оцінка нерухомості - це спеціальний підхід до спрощеної оцінки великої групи однорідних об'єктів (квартир). Така оцінка проводиться за певною методикою: для об'єкта, що оцінюється, визначається відповідний набір значень фіксованого безлічі його параметрів, а потім за незмінними для всіх об'єктів правилами формується значення його оцінки.

Масова оцінка має свої спеціальні сфери застосування. Прикладом такої оцінки є оцінка квартир «за довідкою Бюро Технічної Інвентаризації (БТІ)», заснована на витратному підході. Вона виконується державним органом та використовується для визначення податків та зборів. Однак оцінка БТІ не орієнтується на ринкову вартість. Тому для її побудови не потрібна ринкова інформація.

Слід підкреслити різницю між поняттями фактичної продажної ціни та ринкової вартості. Ціни поділяються на ціну продавця, ціну покупця та ціну реалізації.

Ціна продавця - це сума, яку він отримує собі в результаті угоди. Ціна покупця – це загальна сума всіх витрат на купівлю квартири. Ціна реалізації – це сума грошей, що її покупець віддає продавцю за квартиру.

Вони різняться величину оплати послуг посередників і Витрати оформлення угоди. Посередник може бути, а може бути відсутнім як у покупця квартири, так і у продавця. Угода може страхуватися або страхуватися. Витрати оформлення угоди можуть у різний спосіб розподілятися між її учасниками. Тому ціна реалізації характеризує квартиру як таку, а ціни покупця та продавця сильно залежать і від умов угоди. Як правило, якщо у продавця є посередник, то його оплата віднімається від ціни реалізації та зменшує ціну продавця, і навпаки оплата покупцем послуг свого посередника збільшує ціну покупця по відношенню до ціни реалізації. Аналогічним чином ці ціни впливає оплата оформлення угоди. Таким чином, ціна продавця та покупця можуть значно відрізнятися (до 15% і більше). Але ціна реалізації мінімально залежить від їх конкретних особливостей механізму продажу та оформлення угоди та визначається специфікою самої квартири. Тому доцільно моделювати залежність ціни реалізації від багатьох параметрів квартири.

Відповідно до свого визначення ринкова вартість об'єкта нерухомості залежить від тих факторів, які визначають середню або більш ймовірну ціну його продажу на ринку за нормальних умов угоди.

На першому рівні класифікації вони можуть бути поділені на об'єктивні та суб'єктивні фактори.

Під час визначення ринкової вартості розглядаються об'єктивні чинники. Що ж до суб'єктивних чинників, всі вони пов'язані з поведінкою конкретного покупця, продавця чи посередника під час укладання угоди, у частині невизначеної безпосередньо її економічними умовами (темперамент, обізнаність, чесність, терплячість, довірливість, особисті симпатії та антипатії тощо.).

Об'єктивні чинники, переважно, є економічними визначальними, зрештою, середній рівень цін конкретних угод.

Економічні чинники можуть бути поділені на макроекономічні та мікроекономічні. До перших належать чинники, пов'язані із загальною кон'юнктурою ринку: вихідний рівень забезпеченості потреби в об'єктах нерухомості у регіоні; обсяги та структура нового будівництва та реконструкції; фактори міграції; правові та економічні умови угод; рівень та динаміка інфляції; курс долара та його динаміка. У наших умовах у складі групи економічних факторів можуть бути зазначені такі довгострокові фактори:

· Відмінності в динаміці цін на товари та послуги, а також умови оплати праці, що впливають на масштаби накопичення грошових коштів та величину відкладеного попиту;

· Темпи і масштаби формування нового соціального шару, що мають у своєму розпорядженні можливості інвестування коштів у нерухомість;

· Розвиток системи іпотеки;

· Розвиток системи іноземних представництв у регіоні.

Мікроекономічні чинники характеризують об'єктивні параметри конкретних угод. З них особливо важливі ті, що описують об'єкт угоди (квартиру). Істотними є також чинники, пов'язані з характером правочину та умовами платежів. Відпрацьовано основні процедури оформлення угод та їх оплати. Тому при масовій оцінці ринкової вартості квартир можна і потрібно орієнтуватися на типовий (середній) характер угоди, вважати цей фактор постійним і не враховувати його в оцінці ринкової вартості квартир. Тоді ринкова вартість (усереднена ціна) квартири, що оцінюється на фіксовану дату, обумовлюється її параметрами (характеристиками) як споживчою вартістю.

1.3 Ринок житла.

Потенційно масштаби цього ринку є величезними. Щонайменше 90 відсотків житла у всякій, як це заведено говорити, цивілізованій країні купується сьогодні на виплат.

Особливо широкі масштаби ринок житла Росії придбав у результаті приватизації квартир. Безкоштовна, як у Москві, чи пільгова, як у інших містах, передача квартир у приватну власність створила для власників нові можливості для операцій із цим видом нерухомості.

Натомість розвинулися і форми купівлі-продажу квартир та інших видів житла. Серед цих форм все більшого поширення набуває придбання квартир на виплат. Слід зазначити, що у Заході майже всю нерухомість, що у населення, обтяжена боргами, необхідністю виплати вартості житла на виплат. У Росії її в результаті приватизації кожен громадянин став власником нерухомих активів (квартири, садові та дачні земельні ділянки), не обтяжених боргами. Тому російські громадяни виявляються в цьому відношенні значно кращому становищі, ніж громадяни інших країн.

Разом з тим, все це доповняться і можливостями, що знову відкрилися, придбання житла в кредит. Коротко схема тут така.

Матеріальним забезпеченням кредитування є сама квартира. До погашення кредиту покупець юридично лише її орендарем. Покупець одразу ж викладає перший внесок – близько 30 відсотків; решта 70 виплачує банк, з яким укладено відповідний договір у ріелторської фірми.

Банк чи його дочірня фірма здійснюють збирання документів, займаються оформленням угоди купівлі-продажу, здійснюють розрахунки з продавцем тощо. Тому розмір комісійних, наприклад, у Москві сягає 13 відсотків ринкової ціни квартири. Ці витрати виправдані, якщо угода оформляється за участю надійних організацій, оскільки житловий ринок за останні місяці набув певного кримінального відтінку.

Велика кількість кримінальних ситуацій виникає у зв'язку з наявністю практично в кожній угоді "лівих" доларів, що передаються з рук до рук після завершення процедури офіційної реєстрації.

"Ліві" долари - це, як правило, різниця між ринковою ціною квартири і тією сумою, в яку вона була оцінена БТІ. Тому не треба бути фахівцем, щоб зрозуміти: для ліквідації "лівих" належить вибрати один із двох шляхів: або консервативний шлях - наблизити оцінну практику БТІ до реальних умов ранку; або радикальний шлях - відмовитися від цієї практики та перейти на інші форми контролю за заявковою ціною нерухомості.

Коефіцієнти, що постійно підвищуються, наближають оцінки БТІ до ринкових цін не по днях, а по годинах.

З доходів, на які колись була куплена громадянином квартира (або інша власність, яку згодом може бути продано), вже віднято всі можливі податки. Тому ні з якого погляду продаж майна не може вважатися фактом отримання додаткового доходу; це лише зміна форми власності, що належить громадянину. І стягування податку з суми такої зміни є вторинним нарахуванням податку на той самий дохід.

Ринковий перерозподіл квартир дозволив покращити використання житлового фонду, стимулював розселення частини комунальних квартир, дозволив частково вирішити житлову проблему.

У цілому нині житлова проблема як зберігається, а й посилюється. Цьому сприяє постійний приплив до Росії біженців та вимушених емігрантів із країн ближнього зарубіжжя.

Використання квартир у нежитлових цілях.

Після приватизації значної частки житлового сектора у містах загострилася проблема використання квартир, що перебувають у власності, не за прямим призначенням.

Зрозуміло, використання житлових приміщень, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, під нежитлові цілі – для розміщення в них офісів, контор, майстерень, обчислювальних центрів тощо. - аж ніяк не сприяє вирішенню житлової проблеми, оскільки значна частина житлової площі вилучається із загальноміського фонду. Проте, способи боротьби з цим обмежують свободу власника і часто мають незаконний характер.

Навіть якщо житлова інспекція чи орган міліції зуміє встановити факт нецільового використання квартири та, оформивши його відповідним чином, представить суду, то судді не мають юридичних підстав для задоволення такого позову. Відповідно до ст. 6 Закону "Про основи федеральної житлової політики" власник нерухомості в житловій сфері має право в порядку, встановленому законодавством, володіти, користуватися і розпоряджатися нею, у тому числі здавати в наймання, оренду, віддавати в заставу, в цілому і частинами і т.д. д., якщо при цьому не порушуються чинні норми, житлові та інші права та свободи інших громадян, а також суспільні інтереси. Серед обов'язків власника при користуванні житловими приміщеннями, встановленими ст. 4 того ж закону відсутній такий обов'язок, як використання житлового приміщення за призначенням. Щоправда, тут можна застосувати ст. 7 Житлового кодексу РРФСР, яка встановлює, що житлові будинки та житлові приміщення призначаються для постійного проживання громадян.

Але у найкращому разі з урахуванням цієї статті на підставі ст. 48 Цивільного кодексу РРФСР лише договір оренди житлового приміщення може бути визнаний недійсним, як такий, що не відповідає вимогам закону. Але розірвати, виходячи з цього, договір про передачу у власність житла неможливо, оскільки в жодному законодавчому акті (а це має бути лише закон, а не розпорядження мера або постанова уряду) не міститься такої правової підстави.

Відсутність чіткої нормативної бази призводить до того, що навіть судові органи часом не в змозі розібратися, хто і на яких підставах має права на той чи інший об'єкт. Проте стабільний попит на офіси, торгові та складські площі, а також висока вартість такого майна, що гарантують чималі комісійні, приваблюють велику кількість посередницьких структур. Якщо 2000 року лише 42 відсотки опитаних займалися угодами з нежитловими приміщеннями, то на даний момент цей показник зріс до 70 відсотків.

1.4 Ринок цінних паперів нерухомість.

Сегмент ринку нерухомості є найслабше розвиненим. У цьому вся проявляється і відставання всього ринку, і недостатнє залучення у комерційний оборот самої нерухомості. Учасники ринку нерухомості поки що віддають перевагу прямим інвестиціям. Вузький та коло цінних паперів, пов'язаних з використанням та реалізацією нерухомості.

Насамперед, безперечною гідністю житлових облігацій є їх накопичувальна сутність. Вони дають можливість поступово накопичувати їх необхідну кількість для покупки квартири, будучи посвідченням права на метраж житла, що вказується в номіналі.

Дробність номіналу облігацій по відношенню до метражу реальних квартир дозволяє у будь-який момент зупинитися на тому рівні житлової площі та комфортності, який буде визнаний достатнім чи гранично можливим. Хоча слід визнати, що ця позитивна властивість житлових облігацій дещо обмежується тим, що вони дають право на придбання лише житла, що знову вводиться. Досить обмежений стандарт будівництва та специфіка районів нової забудови можуть суттєво звузити коло охочих набувати облігації для вирішення своїх житлових проблем, адже саме в цьому їхня основна цінність. Якби передбачалася можливість придбання за допомогою облігацій муніципального житла у будь-якому районі міста, будь-якого рівня комфортності та “віку”, то їхня привабливість значно підвищилася б. Це могло б забезпечити зростання конкурентоспроможності житлових облігацій по відношенню до інших, які вважаються досить надійними платіжними засобами (валютою).

Іншим безперечним достоїнством житлових облігацій є їх антиінфляційна сутність: здатність вберегти гроші тією чи іншою мірою від знецінення. Тому щомісячні котирування вартості житлових облігацій мають припускати як мінімум відстеження рівня інфляції. Тим часом механізм щомісячних котирувань, передбачений проектованою формою емісії, здатний амортизувати лише загальні макроекономічні коливання, причому значні в масштабах часу, але не поточні зміни кон'юнктури житлового ринку.

Можливість зміни котирувань залежно від термінів отримання житла при погашенні облігацій, скажімо, у межах від 1 до 6 місяців, могла б суттєво підвищити як привабливість цього інструменту фондового ринку, так і рівень його ліквідності.

Оцінка нерухомості. Ринкові методи оцінки допомагають максимально вигідно розпоряджатися нерухомим майном, цим новим ресурсом, який підприємства та громадяни одержують у своє розпорядження. Ця оцінка стає необхідною вже тоді, коли власники землі та нерухомості захочуть закласти їх для отримання кредиту. Без належної оцінки розраховувати і залучення додаткових інвестицій, зокрема іноземних.

На першому етапі приватизації, при створенні спільних підприємств такі оцінки або взагалі не робили, або робилися просто на вічко. Сам інвестор визначав ціну. Коли це стосувалося серйозних об'єктів, то залучалися західні оціночні фірми, які у більшості випадків проводили оцінку на користь іноземних інвесторів, занижуючи реальну ринкову вартість наших активів.

Оцінка необхідна і за вторинної емісії акцій приватизованих підприємств, які прагнуть збільшити свій статутний капітал на величину, підкріплену реальними матеріальними засобами. Саме реальний проспект емісії дозволить інвесторам уникнути помилок під час встановлення котирувань акцій. Оцінка також необхідна і при розподілі майна, визначенні способів кращого комерційного використання землі та нерухомості та у всіх інших операціях, пов'язаних з нерухомістю.

Аналіз перспектив збільшення вартості нерухомості та її комерційного використання має спиратися на суворий економічний розрахунок, точну та професійну оцінку дійсної ринкової вартості майна. Оцінка-це обґрунтована знаннями, досвідом, використанням суворо певних підходів, принципів та методів, а також процедурних та етичних норм, думка спеціаліста чи групи експертів, як правило, професійних оцінювачів щодо вартості об'єкта нерухомості.

Ринкова вартість означає найімовірнішу ціну, що складеться під час продажу об'єкта власності на конкурентному та відкритому ринку за наявності всіх умов, необхідні здійснення справедливої ​​угоди.

Такими умовами є:

1. Покупець та продавець діють на основі типових, стандартних мотивів. Для жодної зі сторін угода не є вимушеною.

2. Обидві сторони мають повну інформацію для прийняття рішень і діють, прагнучи найкращого задоволення своїх інтересів.

3. Об'єкт виставлено на відкритому ринку достатньо часу, й у скоєння угоди обрано оптимальний момент.

4. Оплата провадиться у грошовій формі або узгоджені фінансові умови, які можна порівняти з оплатою готівкою.

5. Ціна угоди відображає звичайні умови та не містить знижок, поступок або спеціального кредитування жодної із сторін, пов'язаних із правочином.

6. Об'єкт користується звичайним попитом і має визнану над ринком корисністю.

7. Об'єкт досить дефіцитний, інакше кажучи, є обмежена пропозиція, що створює конкурентний ринок.

8. Об'єкт наділений властивостями відчужуваності та здатний передаватися з рук до рук.

1.5 Іпотека.

Іпотека означає видачу позички під заставу нерухомого майна. Класичний об'єкт іпотеки – земельна ділянка. Іпотека відкриває можливість надавати як заставу також будівлі, споруди, житлові будинки, окремі квартири.

Іпотечні кредити, як правило, недорогі, маржа іпотечних банків невелика, а прибуток "набирається" за рахунок великих обсягів кредитів, що розміщуються. Залучають ці банки кошти також під невисокі відсотки, але внаслідок дуже високої надійності, іпотечні облігації, що ними розміщуються, користуються стійким попитом.

На ринку іпотечних кредитів функціонують чотири суб'єкти:

1. позичальник, який прагне придбати, мабуть, кращу нерухомість;

2. банк, який прагне отримати максимально можливий прибуток шляхом обмеження ризику іпотеки;

3. інвестор, який прагне отримати максимальний прибуток, вкладаючи кошти у заставні;

4. уряд, який має створити правові та економічні умови для функціонування системи іпотечного кредитування.

Іпотечні кредитні механізми мають забезпечити доступність кредиту для позичальника, і навіть прибутковість кредитування.

Існує кілька різновидів кредитних механізмів, що дозволяють більшою чи меншою мірою обійти досить високий рівень інфляції, який існує у країні.

Перший механізм – це кредитування з фіксованою ставкою.

Другий механізм - заснований на кредитах зі ставкою, що коригується за рівнем цін у країні, коли періодично (приблизно раз на квартал) переглядається кредитна ставка в залежності від зміни рівня цін.

Третій механізм - кредитування з регульованою відстрочкою платежів - розроблено однією з інститутів економіки США спеціально застосування у російських умовах. Суть його в тому, що позичальник повинен виплачувати за основним боргом або кредитом не більше 30 відсотків доходу. Початкова сума виплати відносно низька та підвищується з часом. Це дозволяє перенести виплату основної частини боргу більш пізній термін. Принцип цього механізму у цьому, що розраховується дві відсоткові ставки, одна з яких називається “контрактною” і служить до розрахунку суми заборгованості, а друга - “платіжної”, до розрахунку щомісячних платежів. Ці ставки нерівнозначні.

У Законі Російської Федерації "Про заставу" встановлюється загальний принцип, що стосується реєстрації іпотеки. Вона повинна реєструватися в тій самій державній структурі, яка відповідає за реєстрацію прав на власність, що закладається. З цього принципу випливає припущення, що заставні на житлові приміщення мають реєструватися відділами житлової приватизації.

"Іпотечні" угоди щодо будівель і будівель, розташованих на землі, повинні реєструватися в "земельному списку" території, на якій розташована нерухомість, що також в даний час може інтерпретуватися як реєстрація місцевими земельними комітетами, хоча в момент набуття чинності закону могли матися на увазі місцеві ради.

Механізм реалізації закладеного майна встановлено законодавцем загальним, як нерухомого, так рухомого имущества.

З огляду на ст. 350 ДК РФ реалізація (продаж) закладеного майна, яке відповідно до закону звернено стягнення, проводиться шляхом продажу з прилюдних торгів у порядку, встановленому процесуальним законодавством, якщо законом не встановлено інший порядок.

Вимога про продаж закладеного майна шляхом проведення публічних торгів імперативна, і якщо дотримуватися концепції правил про заставу, то обійти його неможливо. Але якщо заставоутримувач все-таки хоче придбати нерухомість, що є предметом застави, у власність без процедури громадських торгів і його підтримує заставник, то це можна зробити відповідно до ст. 409 ЦК України. Статтею допускається укладання між сторонами угоди про відступне, де кредитор констатує зобов'язання боржника припиненими, а останній натомість виконання свого зобов'язання надає відступне, тобто у нашому випадку заставник передає заставоутримувачу нерухоме майно.

II Аналітична частина

2.1 Сучасні засади аналізу ринку нерухомості.

Успіх бізнесу за умов ринкової економіки багато в чому визначається якістю інформації, з урахуванням якої приймаються відповідальні фінансові рішення. Саме тому збирання та аналітична обробка інформації, у тому числі ринкової, сьогодні є як предметом окремого вивчення з науково-методологічної точки зору, так і предметом самостійного бізнесу.

Найбільш показовою ілюстрацією сказаного вище є приклад інформаційного забезпечення ведення бізнесу на фондовому ринку. Створено та продовжують удосконалюватися наукові теорії та школи, неодноразово відзначені Нобелівськими преміями, написано безліч праць з технічного та фундаментального аналізу, які стали настільними книгами фахівців фондового ринку. Прийнята у світі практика глибокого тестування знань аналітиків їхнього допуску до роботи з інформацією ринку цінних паперів вважається нормальним явищем. І це при тому, що на фондовому ринку, в порівнянні з іншими ринками, у найбільш явному вигляді мають ідентифікуватися закономірності досконалого ринку щодо інформованості учасників.

Ринок нерухомості, на відміну від фондового, більш ніж далекий від скоєного за багатьма позиціями, що визначає особливості його дослідження. З одного боку, аналітики стикаються з труднощами, а часом і неможливістю коректної та однозначної формалізації економічних взаємозв'язків на ринку нерухомості. З іншого боку, очевидна безперспективність перенесення ринку нерухомості у чистому вигляді технологій аналізу, що застосовуються інших ринках, оскільки ці технології адаптовані до застосування у іншому ринковому середовищі. В силу вищесказаного, якісна аналітична робота на ринку нерухомості представляється вкрай складним предметом, що вимагає від аналітика, крім глибоких теоретичних знань економіки нерухомості, постійної практики та творчого пошуку у дослідженнях, що формують професійну інтуїцію.

Вивчаючи майже вікову історію функціонування ринків нерухомості в розвинених країнах світу, можна дійти висновку про те, що недостатня увага, яку приділяють якості аналітичної роботи, є однією з головних причин більшості великих криз на ринках нерухомості. Характерним прикладом є криза на ринку нерухомості США наприкінці 80-х та на початку 90-х років. Як зазначають фахівці, надмірне та безладне інвестування у нове будівництво призвело до перенасичення ринку та, відповідно, незатребуваності ринком великої кількості проектів, під які були видані кредити. В основі ситуації лежали нереальні ринкові очікування, що походять з неправильної структури стимулів при аналізі, слабкої методології аналізу і неповного обсягу даних, що характеризують поточні умови. Структура стимулів, якими керувалися девелопери, оцінювачі та кредитні організації була деформована зацікавленістю одних отримати кредити, інших – обґрунтувати отримання кредиту, а третіх – розмістити свої кошти. При цьому всі сторони вирішували свої завдання за рахунок невиправданих оптимістичних очікувань.

Використання слабкої методології аналізу, що виражається в неадекватних припущеннях і процедурах, у взаємодії з недостатньо якісними даними місцевих ринків, як правило, мало результатом поява необґрунтованих ринкових досліджень і, відповідно, інвестиційних рішеннях, що базуються на них. Внаслідок кризи у кредитних організацій сформувався стійкий синдром недовіри взагалі до будь-яких проектів та ринкових досліджень зокрема. А це, у свою чергу, призвело до розуміння того, що аналітики ринку нерухомості у своїй роботі мають керуватися деякими загальними принципами, необхідними (але не достатніми) для отримання точних висновків та результатів. З іншого боку, сформувалася актуальна потреба у зрозумілих та легко ідентифікованих критеріях, що визначають відповідність ринкових досліджень категорії обґрунтованості.

Розглядаючи перспективи розвитку ринку нерухомості в Росії, можна припустити, що відсутність потенційних криз є надмірно оптимістичним сценарієм. Однак наслідки таких криз можуть бути менш суттєвими, якщо вже сьогодні, на стадії активного розвитку ринку сформулювати та впровадити у повсякденну практику деякі загальні принципи та

вимоги до аналітичних досліджень, на основі яких прийматимуться інвестиційні рішення.

Не лише загроза криз, а й поточні повсякденні проблеми – зростаюча конкуренція, зниження можливостей для отримання короткострокових надприбутків, початок реалізації довгострокових та капіталомістких проектів девелопменту комерційної нерухомості, прихід ринку закордонних інвесторів з високими вимогами до обгрунтування рішень тощо. - Об'єктивно свідчать про те, що значимість якісного аналізу на ринках нерухомості Росії найближчим часом набуватиме все більшої ваги.

2.2 Дослідження ринку нерухомості з метою обґрунтування інвестиційних рішень.

Кінцевою метою будь-якого дослідження аналізованого типу є вимір співвідношення попиту та пропозиції на конкретний вид товару на ринку нерухомості у конкретний (як правило майбутній) момент часу.

p align="justify"> Особливі характеристики нерухомості, як товару, поряд з особливим місцем нерухомості в ринковій економіці, формують досить широкий спектр соціально-економічної інформації, необхідний для позиціонування даного товару на ринку. Поточні та ретроспективні макроекономічні характеристики національної та регіональної економіки, соціально-демографічні показники регіонального та місцевого ринків, параметри регіонального та місцевого ринків нерухомості – ось тільки загальні напрями, в яких необхідно проводити дослідження.

Принцип 1. Для аналізу слід відбирати лише ту інформацію, яка може визначати майбутню продуктивність об'єкта інвестиції.

При дотриманні цього принципу основною труднощами для аналітика є стандартних правил чи однозначних рекомендацій, якими слід формувати вихідну інформацію. Саме тут аналітик має проявити усі свої знання, професійну інтуїцію, творчість та практичний досвід. Більше того, саме тут закладається основа спроможності дослідження загалом.

Принцип 2. Усі поточні та перспективні дані, на основі яких будується дослідження, повинні бути використані в кількісній оцінці продуктивності проекту інвестицій, що розглядається в нерухомість.

Проте, навіть ретельно відібрана інформація, що має безпосереднє відношення до предмета оцінки, є, образно кажучи, «купою цегли», з яких аналітик повинен скласти за всіма правилами будівельного мистецтва міцний фундамент аналітичного дослідження. І тут не обійтися без міцного розчину, що зв'язує окремі елементи єдиного моноліту.

Принцип 3. Усі окремі блоки інформації, відібрані для обґрунтування інвестиційного рішення, повинні бути пов'язані між собою чіткою логічною схемою, що завершується прогнозуванням майбутніх ринкових умов та відповідною продуктивністю проекту, що розглядається. Опис логічної схеми має бути представлений у явному вигляді.

Позитивне сприйняття замовником звіту з результатами ринкового дослідження, у якому відсутня логічна схема, можливо лише:

а) аналітик користується непоінформованістю замовника або

б) замовник спочатку прихильно ставиться до результатів.

З іншого боку, побудова переконливої ​​та очевидної логічної схеми є демонстрацією вищої професійної майстерності аналітика.

Продовжуючи міркування щодо необхідності побудови логічної схеми дослідження, розглянемо ще один принцип, який конкретизує зміст ринкового аналізу.

Принцип 4. Зміст ринкового аналізу має зводиться до обговорення чинників, що становлять основні співвідношення визначення продуктивності об'єкта комерційної нерухомості.

Відповідно до даного принципу, аналітик у ході дослідження повинен сформулювати основні співвідношення, що визначають продуктивність комерційного об'єкта, після чого виявити ієрархію параметрів-аргументів, функціями яких є фактори, що входять в основне вираження для продуктивності.

Проілюструємо практичний підхід реалізації цього принципу на наступному спрощеному прикладі.

Нехай критерієм продуктивності проекту є чистий операційний дохід (NOI) у конкретний період майбутнього. Тоді, за визначенням, основне вираз визначення продуктивності матиме такий вид:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, де

PGI - потенційний валовий дохід,
V&L - втрати від недозавантаження та неплатежів.
MI - інші доходи.
FE - постійні операційні витрати,
VE – змінні операційні витрати.

Розглянемо процедуру виявлення параметрів, що визначають очікувані величини основних факторів.

Потенційний валовий дохід визначається величиною орендної ставки, яка, у свою чергу, є функцією поточної орендної ставки, а також тенденцій зміни співвідношення ринкової пропозиції та попиту у часі.

Прогнозоване завантаження об'єкта нерухомості є функцією кумулятивної ємності ринку, параметрів попиту, коефіцієнта поглинання ринком та зростання ареалу поглинання нерухомості. Для проектів прогнозоване завантаження визначає два показники - рівень завантаження та тимчасовий графік поглинання ринком до цього рівня.

Зростання ареалу поглинання нерухомості визначається або зростанням кількості робочих місць (рівня зайнятості), або зростанням населення. У свою чергу, збільшення ареалу поглинання призводить до потреби нової нерухомості.

Слід зауважити, що зростання зайнятості та зростання населення в одному випадку можуть бути пов'язані прямою залежністю, наприклад, при відкритті нових робочих місць та припливу нових працездатних людей. В іншому випадку, зростання населення може зростати і без збільшення зайнятості, наприклад, за рахунок збільшення пенсіонерів, що прибувають, або збільшення народжуваності. Якісний аналіз передбачає використання кількох джерел інформації, що дають історичні тенденції та прогноз зростання ареалу, з подальшим зіставленням даних. Обов'язковою є також сегментація зростання ареалу, наприклад, за віковими групами, статтю, розмірами сім'ї тощо. Відсутність у дослідженні перелічених позицій слід зарахувати до неспроможного вибору даних використання у аналізі.

Параметри попиту визначаються такими питомими показниками, як площа (офісна чи виробнича) одне робоче місце, Витрати купівлі душу населення, кількість квартир чи будинків душу населення тощо. За допомогою параметрів попиту розраховується кількість необхідної нерухомості, що відповідає зростанню ареалу споживання нерухомості. Наприклад, застосовуючи показник середніх витрат на купівлю зростання населення, прогнозується збільшення роздрібних продажів, і, відповідно, необхідність у додаткових торгових площах. При аналізі ринку житла зростання населення, сегментоване за віком, доходом, розмірами або складом сім'ї, конвертується в сегментований попит. Заможний аналіз параметрів попиту передбачає дослідження історичних тенденцій, поточного стану та прогнозування їхнього ймовірного значення в майбутньому. Понад те, заможний аналіз вимірює зміна попиту як рахунок нового приросту ареалу, але й рахунок зміни існуючої структури населення і зайнятості. Наприклад, при економічних підйомах зростаючим компаніям потрібні великі площі, а зміни демографічної ситуації у бік збільшення людей пенсійного віку вимагатиме відповідного типу житла.

До ознак неспроможності аналізу параметрів попиту слід віднести, насамперед, прийняття до розрахунку постійних значень, зазвичай, є характерними моменту проведення аналізу, і навіть ігнорування зміни існуючих структур населення та зайнятості.

Коефіцієнт поглинання, званий також коефіцієнтом проникнення ринку, визначається часткою загального ринкового попиту, яку, за прогнозами, поглине аналізований проект умовах конкуренції коїться з іншими проектами. Після того, як аналітик оцінив загальний обсяг збільшення потенційного попиту, необхідно визначити критичний для проекту параметр - частку загального попиту, на яку, ймовірно, може претендувати проект, що розглядається.

Теоретично коефіцієнт поглинання є складною функцією багатьох факторів. У першому наближенні він може визначатися як відношення площі об'єкта, що оцінюється, до загальної площі (включаючи площу об'єкта) конкурентної пропозиції на момент його виведення на ринок. Такий підхід, як мінімум, має бути присутнім у кожному дослідженні ринку, що претендує на спроможність.

Слід зауважити, що при визначенні коефіцієнта поглинання найважливішими умовами є детальне сегментування попиту та конкурентної пропозиції. При цьому не слід забувати про тривалість розпочатих у реалізації конкуруючих проектів, обсяг і тривалість проектів, що готуються до реалізації. Першою ознакою неспроможного дослідження тут є використання якихось «середніх» даних.

Втрати за рахунок загальноприйнятих на ринку знижок та пільг орендарям також є фактором, який не повинен бути втрачений на увазі при прогнозуванні потенційного валового доходу.

Інші доходи, хоч і являють собою, як правило, невелику складову дохідної частини, все ж повинні бути спрогнозовані з урахуванням ймовірних переваг потенційних споживачів у світлі їх уявлень про стиль життя, рівень сервісу і витрат на душу населення для отримання цього рівня, і т.д. .д.

Постійні та змінні витрати зазвичай вважаються більш конкретними при прогнозуванні. Проте така постановка питання умов Росії справедлива лише частково. Наприклад, податки на нерухомість (сьогодні це податки на майно, податки на землю) та орендна плата за землю через законодавчу неврегульованість можуть піднести потенційному інвестору несподівані «сюрпризи» у майбутньому. Тому заможне дослідження ринку має містити варіантне прогнозування зазначених позицій.

Аналогічна ситуація спостерігається і здебільшого змінних витрат. Аналіз ринку комунальних послуг, більшість з яких надаються природними монополіями, нестабільна тарифна політика вимагають кількісного обґрунтування показників, що приймаються в розрахунок. При цьому важливим є використання ринкової інформації про витрати ресурсів, одержаної на основі показань контрольно-вимірювальної апаратури. За відсутності ринкових аналогів із споживання ресурсів, кращим є їх розрахунок за нормативами, а чи не використання рахунків, виставлених постачальниками комунальних ресурсів.

2.3 Методи оцінки ринкової вартості нерухомості.

Виділяють три основні методи оцінки ринкової вартості нерухомості:

1. метод порівняння

2. витратний метод

3. Метод капіталізації доходів.

Основний метод оцінки – це метод порівняльного аналізу продажів (САП). Цей метод застосовний у тому випадку, коли існує ринок землі та нерухомості, існують реальні продажі, коли саме ринок формує ціни, і завдання оцінювачів полягає в тому, щоб аналізувати цей ринок, порівнювати аналогічні продажі і таким чином отримувати вартість об'єкта, що оцінюється. Метод побудований на зіставленні пропонованого на продаж об'єкта з ринковими аналогами. Він знаходить найбільше застосування у країнах (90 відсотків випадків). Однак для цієї роботи необхідний ринок землі і нерухомості, що вже сформувався.

Метод порівняння продажів застосовується за наявності достатньої кількості достовірної ринкової інформації про угоди купівлі-продажу об'єктів, аналогічних оцінюваному. При цьому критерієм для вибору об'єктів порівняння є аналогічне найкраще та найефективніше використання.

Метод САП також може бути підходом прямого порівняльного аналізу продажів, методом порівняльних продажів, ринковим методом ринкової інформації.

Послідовність застосування методу САП:

1. Виділяються нещодавні продажі зіставних об'єктів на ринку. Джерелами інформації є: власне досьє оцінювача, Інтернет, електронна база даних, ріелторські фірми, досьє брокерів з нерухомості, архіви кредитних установ (іпотечні банки), страхові компанії, будівельно-інвестиційні компанії, територіальні управління з неспроможності та банкрутства, територіальні управління Держкомімуществ .

Важливим моментом під час використання методу САП є узгодження результатів зіставлення оцінюваної нерухомості. Не допускається арифметичне усереднення даних. Прийнятою процедурою є вивчення кожного результату і винесення судження про міру його сумісності з нерухомістю, що оцінюється. Чим менше кількість і величина внесених поправок, тим більшу вагу має даний продаж у результаті узгодження.

Як одиниці порівняння приймають вимірювачі, які традиційно склалися на місцевому ринку. Для оцінки того самого об'єкта можуть бути застосовані одночасно кілька одиниць порівняння.

До елементів порівняння відносять характеристики об'єктів нерухомості та угод, що викликають зміну цін на нерухомість. До елементів, які підлягають обов'язковому обліку, відносять:

· Склад переданих прав власності;

· Умови фінансування угоди купівлі-продажу;

· умови продажу;

· Час продажу;

· Розташування;

· Фізичні характеристики;

· Економічні характеристики;

· Характер використання;

· Компоненти вартості, не пов'язані з нерухомістю.

2. Перевірка інформації про угоди: підтвердження угоди одним із основних учасників (покупцем або продавцем) або агентом ріелторської компанії; виявлення умов продажу.

За наявності достатньої кількості достовірної ринкової інформації для визначення вартості методом порівняння продажів допускається застосовувати методи математичної статистики.

3. Коригування вартості порівнянних об'єктів.

Коригування може проводитися у трьох основних формах: у грошах, відсотках, загальному угрупованню.

Коригування цін продажу порівняних об'єктів здійснюються в наступному порядку:

· Насамперед проводяться коригування, що належать до умов угоди та стану ринку, які проводяться шляхом застосування кожного наступного коригування до попереднього результату;

· у другу чергу проводяться коригування, що стосуються безпосередньо об'єкта нерухомості, які проводяться шляхом застосування зазначених коригувань до результату, отриманого після коригування на умови ринку, у будь-якому порядку.

Для визначення величин коригування, залежно від наявності та достовірності ринкової інформації, застосовуються кількісні та якісні методики. Обгрунтування коригувань, що приймаються до розрахунку, є обов'язковим. Остаточне рішення про величину результату, визначеного шляхом порівняння продажів, приймається виходячи з аналізу скоригованих цін продажу об'єктів порівняння, мають найбільше подібність з об'єктом оцінки.

Метод оцінки витрат до землі практично не застосовний. Може використовуватися лише у виняткових випадках оцінки землі нерозривно від вироблених у ньому поліпшень. Вважається, що земля стала і не витрачається, а витратний метод застосовується з метою оцінки штучних об'єктів, створених людиною. Оцінюючи цим методом вартість землі складається з вартістю поліпшень (будівель, споруд), а земля оцінюється окремо іншими методами.

Витратний метод оцінки нерухомості реалізується в наступній послідовності:

· Визначення вартості ділянки землі;

· Визначення відновлювальної або заміщувальної вартості будівель та споруд;

· Визначення величини накопиченого зносу будівель та споруд;

· Визначення ринкової вартості нерухомості витратним методом, як суми вартості ділянки землі та відновлювальної або замінної вартості будівель та споруд за мінусом накопиченого зносу.

Вибір прийнятого для розрахунку методу визначення вартості нового будівництва поліпшень має бути відповідним чином обґрунтовано. Застосування вартості заміщення є доцільним у випадках, коли визначити вартість зведення точної копії будівлі важко через застарілі типи будівельних конструкцій та способи зведення, що використовуються при створенні об'єкта оцінки.

Витрати, відповідні відновлювальної чи замінної вартості з метою оцінки нерухомості, обчислюються як сума прямих витрат, непрямих витрат та прибутку підприємця.

До прямих витрат відносяться такі витрати, безпосередньо пов'язані з будівництвом:

· Вартість матеріалів, виробів та обладнання;

· Заробітна плата будівельних робітників;

· Вартість будівельних машин та механізмів;

· Вартість тимчасових будівель та споруд, заходи з техніки безпеки, транспортно-складські витрати та інші витрати, нормативно прийняті на місцевому ринку;

· прибуток та накладні витрати підрядника.

До непрямих витрат відносять витрати, супутні зведенню будівлі, але з включені у вартість будівельно-монтажних работ.

· Вартість проектування, технагляду, геодезичного контролю;

· Оплата консультацій, юридичних, бухгалтерських та аудиторських послуг;

· Вартість фінансування будівництва;

· адміністративні та інші витрати забудовника.

Обсяг непрямих витрат визначається з урахуванням сформованих над ринком тарифів на роботи та послуги за даними позиціям.

Прибуток підприємця є ринковою нормою, що склалася, що стимулює підприємця на інвестування будівельного проекту. Розмір прибутку визначається шляхом експертних оцінок з урахуванням ринкової інформації.

Застосування витратного методу необхідне під час аналізу нового будівництва; реконструкції будівель; оцінки з метою оподаткування; виявлення наддоходів в оцінці нерухомості; в оцінці з метою страхування; оцінки наслідків стихійних лих; оцінки спеціальних будівель та споруд.

В умовах переходу до ринкових умов витратний метод є в оцінці визначальним, оскільки для застосування інших методів потрібна велика ринкова інформація, яка через нерозвинений ринок відсутня. Однак завжди слід пам'ятати, що витрати на будівництво є лише базисом ринкової вартості і найчастіше бувають або більшими, або меншими за її.

Наприклад, ринкова вартість елітного готелю, розташованого в невдалому місці (на околиці міста), буде меншою, ніж вартість, визначена витратним методом. У свою чергу, ринкова вартість комплексу автозаправної станції на певному етапі може бути більшою за витрати на будівництво.

В умовах становлення ринку, коли триває переорієнтація виробництва на нові технології, може здатися, що об'єкт нерухомості взагалі не матиме вартості. Наприклад, якщо підприємство виробляє нікому не потрібну продукцію та її виробничі площі не піддаються реконструкції під нове виробництво, то ринкова вартість такої нерухомості прагне нуля. Застосування ж витратного методу призведе у разі до неправильної орієнтації потенційних покупців.

В даний час в Росії цей момент нерідко враховується при неправильній оцінці основних фондів підприємств, так як їх переоцінка проводиться в основному за витратним методом та оцінювача слід пам'ятати, що балансова вартість основних фондів підприємств не відповідає їх ринковій вартості.

Наступним методом оцінки, який застосовується саме для Росії, є метод оцінки, заснований на аналізі найбільш ефективного використання нерухомості, і цей аналіз пов'язаний з визначенням того виду використання, який приноситиме власнику максимальний дохід, тобто. метод капіталізації доходів

p align="justify"> Метод капіталізації доходу при оцінці ринкової вартості нерухомості реалізується в наступній послідовності:

· Прогнозування майбутніх доходів;

· капіталізація майбутніх доходів.

Майбутні доходи, що генеруються об'єктом нерухомості, поділяються на два типи: доходи від операційної (експлуатаційної) діяльності в результаті комерційних орендних відносин та доходи від реверсії.

Доходи від операційної (експлуатаційної) діяльності прогнозуються шляхом складання реконструйованого (гіпотетичного) звіту про доходи. Дохід від реверсії прогнозується:

· Безпосереднім призначенням абсолютної величини реверсії;

· Призначенням відносної зміни вартості нерухомості за період володіння;

· Із застосуванням термінального коефіцієнта капіталізації.

Капіталізації майбутніх доходів у цю вартість може виконуватися:

· методом прямої капіталізації;

· методом капіталізації за нормою віддачі.

Вихідною передумовою методу прямої капіталізації є сталість і нескінченність доходу, що капіталізується. У методі прямої капіталізації реальна вартість майбутнього потоку доходів визначається як відношення річного доходу, що припадає на право власності або інтересу, до коефіцієнта капіталізації для даного права власності або інтересу.

Для розрахунку вартості повного права власності визначення загального коефіцієнта капіталізації провадиться на основі ринкових даних. Залежно від наявності вихідної інформації застосовуються:

· Аналіз порівняльних продажів;

· Розрахунок з використанням коефіцієнта покриття боргу;

· техніка інвестиційної групи.

Вихідною причиною способу капіталізації за нормою віддачі є обмеженість періоду надходження доходу. У способі капіталізації за нормою віддачі перерахунок кінцевого числа майбутніх грошових потоків у реальну вартість виконується при конкретному значенні норми віддачі, що відповідає ризику інвестицій у даний тип нерухомості.

При розрахунках реальної вартості без урахування умов фінансування метод капіталізації за нормою віддачі формалізується або як аналізу дисконтованих грошових потоків, або як розрахункових моделей капіталізації.

Норма дисконтування, що застосовується в аналізі дисконтованих грошових потоків та враховує як систематичні, так і несистематичні ризики, визначається:

Методом виділення із ринкових даних про продаж аналогічних об'єктів;

методом альтернативних інвестицій на фінансовому ринку;

Методом моніторингу ринку нерухомості.

Останнім часом попит послуги оцінювачів та його професійну підготовку у Росії став інтенсивно зростати. Це зумовлено і нещодавніми подіями у фінансовій сфері, коли спроби створення механізму кредитування через страхування кредитів зазнали фіаско: банки втратили багато на липовому страхуванні. У випадку з нерухомістю, яка береться банком у заставу під час видачі кредиту, втрати практично неможливі. Таким чином, ринки нерухомості та капіталу стають нерозривними компонентами економіки загалом.

Природно, що з боку банків виник великий інтерес до таких операцій. І всі вони потребують кваліфікованої оцінки нерухомості, яка проводить страхування за реальною вартістю об'єктів нерухомості.

Оцінка необхідна також у рамках регіональної податкової політики. У всьому світі основою системи місцевого оподаткування служить податок на нерухомість, рахунок цього податку формується близько 70 відсотків місцевого бюджету. Звичайно, з розвитком самого ринку, з появою реальних цін можливий перехід до такої системи оподаткування, яка стимулювала б розвиток ринку нерухомості і забезпечила б водночас поповнення

місцевих бюджетів Цим пояснюється і безумовний інтерес до оцінки, що проявляється з боку місцевих адміністрацій.

Вартість послуг з професійної оцінки сильно різниться залежно від типів об'єктів, що оцінюються, складності робіт і, зрозуміло, від того, які саме фахівці залучаються до проведення оцінки. Зазвичай вартість послуг вимірюється у годинах, помножених на тариф погодинної оплати, або залежить від величини об'єкта, але ніколи не прив'язується до його вартості.

2.4 Особливості різних видів оцінки.

Оцінка для цілей купівлі або продажу та класифікація нерухомості.

При виконанні оцінки нерухомості, яка має бути куплена або продана на відкритому ринку, як база оцінки для всіх класів та категорій нерухомості застосовуються ринкова вартість або вартість реалізації. При цьому для спеціалізованої нерухомості в більшості випадків визначальним методом розрахунку вартості буде затратний метод, що базується на ринкових даних.

При виконанні оцінки нерухомості для продажу протягом обмеженого періоду часу, коли нерухомість виставляється на відкритий ринок для продажу в строки, істотно менші за адекватний маркетинговий період для даного типу нерухомості, в якості бази оцінки для всіх класів і категорій нерухомості застосовується вартість обмеженої реалізації.

Для вибору відповідної бази оцінки вирішальне значення мають на меті виконання робіт з оцінки та характеристики оцінюваної власності.

У загальному вигляді класифікація основних цілей, для якої проводиться оцінка нерухомості, має такий вигляд:

1. Оцінка для купівлі чи продажу;

2. Оцінка на продаж протягом обмеженого періоду часу;

3. Оцінка землі та будівель для їх використання як забезпечені кредитні зобов'язання;

4. Оцінка для складання бухгалтерської та фінансової звітності;

5. Оцінка для включення до проспектів Фондів, біржі;

6. Оцінка для вирішення питань при злитті та поглинанні компанії;

7. Оцінка для пенсійних фондів, страхових компаній, трастових фондів з управління нерухомістю.

На практиці можуть мати місце та інші цілі оцінки, при цьому їх формулювання та, відповідно, можливі бази оцінки повинні узгоджуватися клієнтом та оцінювачем.

Після з'ясування мети оцінки слід встановити, до якого класу та категорії належить оцінювана власність.

Для цілей оцінки виділяють два класи власності:

· Спеціалізована

· Неспеціалізована

Спеціалізована власність - це така, в силу свого спеціального характеру рідко, якщо взагалі коли-небудь, продається на відкритому ринку для продовження її існуючого використання одним власником, крім випадків, коли вона реалізується як частина бізнесу, що її використовує.

Прикладами спеціалізованої власності є:

1. Музеї, бібліотеки та інші подібні приміщення, що належать громадському сектору;

2. Лікарні, приміщення спеціалізованого медичного обслуговування та центри дозвілля, на які відсутній конкурентний ринковий попит з боку інших організацій, які бажають використовувати ці типи власності у цій місцевості;

3. Школи, коледжі, університети та дослідницькі інститути, на які відсутній ринковий конкурентний попит з боку інших організацій;

4. Стандартна власність в особливих географічних районах та в місцях, віддалених від головних центрів бізнесу, розташованих там для цілей виробництва або ведення бізнесу.

Неспеціалізована власність – це всі види власності, крім того, що підпадає під визначення спеціалізованої власності. Іншими словами, це та, на яку існує загальний попит з урахуванням можливої ​​модернізації або без і яка зазвичай купується, продається або орендується на відкритому ринку для того, щоб використовувати її для існуючих або аналогічних цілей або як незайнята власність для одиничного володіння, або (незалежно від того, зайнята вона або вільна) як інвестиція або для розвитку.

При оцінці нерухомості, яку займає власник для використання в діяльності підприємства (бізнесу) як база оцінки застосовується:

ринкова вартість при існуючому використанні - для неспеціалізованої нерухомості, включаючи нерухомість, що оцінюється на основі її комерційного потенціалу.

· Залишкова вартість заміщення - для спеціалізованої нерухомості.

Неспеціалізована та спеціалізована власність у свою чергу класифікується на категорії залежно від мети володіння. Такий принцип класифікації використовується як з метою оцінки, так інших цілей.

2.5 Вплив чинників довкілля вартість.

Фактори навколишнього середовища, як несприятливі, так і сприятливі, включаються до набору факторів, які зазвичай враховуються при виконанні оцінок. Деякі фактори впливають на певний вид нерухомості і впливатимуть безпосередньо на розрахунки оцінювача, де вони повинні бути враховані щодо ринкових даних, що отримуються за порівнянною нерухомою нерухомістю, що не зачіпається такими факторами. В інших випадках вся нерухомість в будь-якому регіоні буде піддана впливу цих факторів.

Відповідні фактори довкілля та забруднення включають у загальному випадку наступні категорії:

· природні чинники типу радону чи метану, забруднення повітря чи шуму;

· техногенні фактори забруднення в результаті виробничої діяльності в минулому чи сьогоденні на даній землі, або в результаті попадання з сусідніх ділянок;

· Фактори забруднення у вигляді електромагнітних та інших полів;

· Фактори забруднення при використанні матеріалів з вторинної сировини.

Всі класи нерухомості сприйнятливі до впливу на вартість факторів навколишнього середовища, але нерухомість, що пропонується на продаж або як забезпечення кредитів, особливо чутлива до цих факторів.

До складу робіт з оцінки нерухомості роботи з екологічного аудиту нерухомості не входять. У випадках, якщо оцінювач має підстави вважати, що екологічні фактори можуть суттєво вплинути на вартість, він повинен інформувати клієнта про необхідність залучення професійного експерта в галузі навколишнього середовища.

Оцінювач повинен інформувати експерта з навколишнього середовища щодо контексту його дослідження, включаючи поточне та потенційне майбутнє використання ділянки, яка виражатиметься у вартості, визначеній на основі найкращого та найбільш ефективного використання. У загальному випадку експерт із навколишнього середовища повинен відповісти на такі питання:

· Чи можна успішно та економічно усунути джерело забруднення або небезпеки;

· якщо забруднення або небезпека не можуть бути повністю усунені, чи можна їх ізолювати або закрити, щоб зробити нерухомість придатною для цього використання на певний, навіть обмежений період;

· Чи є можливість пом'якшити вплив забруднення або небезпеки будь-яким способом;

· що є найбільш ефективним засобом контролю забруднення та засобами його регулювання;

У тих випадках, коли можна ліквідувати джерело або усунути наслідки забруднення, оцінка може бути виконана з урахуванням відповідних розрахункових витрат на таку ліквідацію або усунення.

ІІІ Практична частина.

3.1 Практичне застосування методу порівняльного продажу.

Наприкінці 2000 року у Подільському районі розпочалося котеджне будівництво. Малоповерхові житлові комплекси - ряди котеджів, що зблоковані, що мають спільні стіни з однотипними сусідськими будинками. Слово «кондомініум», що означає власність, створювану і облаштовану працями сусідів-однодумців, не надто популярне. Тому для позначення екзотичних для нас жител, побудованих за принципом «загальні стіни та дах – свій двір», у російському побуті прижилося англомовне слово «таун-хаус».

Все ж таки, для прикладу, ринкову вартість котеджу за допомогою методу порівняльних продажів.

Загальна площа 120 кв.м., котедж має 6 кімнат, 3 спальні, ванну, душову, закінчений підвал. Гараж на дату оцінки відсутня. Площа ділянки – 1000 кв.

Для аналізу будемо використовувати дані про п'ять продаж порівняних об'єктів у цьому ж районі.




Таблиця №1.

		Об'єкт №1	Об'єкт №2	Об'єкт №3		Об'єкт №4	Об'єкт №5
Ціна продажу	65000		78000	56000		70000	54000
Право власності	повне		повне	повне		повне	повне
Умови фі- нансування	неринкові, ціна завищена на 3000		неринкові, ціна завищена на 8000	ринкові		ринкові	ринкові
Умови продажу	ринкові		ринкові	ринкові		ринкові	ринкові
Умови ринку (час)	2 тижні		6 тижнів		1 рік	1 рік	1 рік
Площа будинку	120 кв.		145 кв.		120 кв.	145 кв.	120 кв.
Площа ділянки	10000 кв.м		12000 кв.м		10000 кв.м	12000 кв.м	10000 кв.м
Кількість кімнат	6		7		6	7	6
Кількість спалень	3		3		3	3	3
Ванна	1		1		1	1	1
Душ	1		1		1	1	1
Підвал	не завершений		не завершений		не завершений	не завершений	закінчено
Гараж	є		є		є	є	ні

Як видно з вихідних даних, об'єкти порівняння відрізняються від оцінюваного умовами фінансування, часом продажу та фізичними характеристиками.

Величина коригування на умови фінансування визначається порівнянням ціни продажу об'єктів із ринковим та неринковим фінансуванням. При цьому платежі по кредиту дисконтуються за ринкової % ставки. У прикладі величини коригувань визначено у вигляді 3000 для об'єкта №1 і 8000 для об'єкта №2.

Так як у всіх порівняних об'єктів умови продажу ринкові, коригування на умови продажу не потрібно.

Для коригування на умови ринку (час продажу) необхідно виділити об'єкти, що відрізняються лише цим елементом. У нашому випадку об'єкт №1 та №3 відрізняються лише умовами фінансування та часом продажу. Коригувавши ціну продажу

об'єкта №1 на умови фінансування, можна визначити коригування на час продажу:

(62000 - 56000) / 156000 = 0.1. за рік ціни на ринку зростуть на 10%.

Таким чином, всі порівняні об'єкти наводяться в однакові умови щодо фінансування та часу продажу, що створює єдину базу для проведення коригувань на інші елементи порівняння.

У ряді об'єктів порівняння відмінності у розмірах представлені різною кількістю кімнат та різною площею будинку та ділянки. Причому ділянці площею 12000 кв.м. відповідає будинок площею 145 кв.м. з 7 кімнатами, а ділянці площею 10000 кв.м. відповідає будинок площею 120 кв.м. із 6 кімнатами. Звідси коригування на розмір з порівняння об'єктів №1 та №2 має такий вигляд:

70000 – 62000 = 8000.

Коригування на наявність гаража виводиться з порівняння об'єктів №3 та №5:

61600 – 59400 = 2200.

Коригування на закінчений підвал визначається з порівняння об'єктів №2 та №4:

77000 – 70000 = 7000.

Результати виконаних коригувань наведено у таблиці №2




Таблиця №2.

	Об'єкт №1	Об'єкт №2	Об'єкт №3	Об'єкт №4	Об'єкт №5
Ціна продажу	65000	78000	56000	70000	54000
Передача права собст- венності	повне	повне	повне	повне	повне
Коригування правоспос.	65000	78000	56000	70000	54000
Умови фінансування.	не ринкові	не ринкові	не ринкові	не ринкові	ринкові
Коригування на умови фінансувальників.	- 3000	- 8000	0	0	0
Коригована ціна	62000	70000	56000	70000	54000
Умови згоди	комерційні	комерційні	комерційні	комерційні	комерційні
Коригування на умовах угоди	0	0	0	0	0
Коригована ціна в умовах ринку	2 тижні	6тижень	1 рік	1 рік	1 рік
Коригування на умовах ринку	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Скоректир-а ціна	62000	70000	61600	77000	59400
Розташування	аналогічне	аналогічне	аналогічне	аналогічне	аналогічне
Розмір	120 кв.м.	145 кв.м.	120 кв.м.	145 кв.м.	120 кв.м.
Коригування на розмір	0	- 8000	0	- 8000	0
Гараж	є	є	є	є	ні
Коригувати на наявність гаража	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Закінчений підвал	ні	ні	ні	так	ні
Коригування на підвал	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Скоректир-а ціна	66800	66800	66400	66800	66400
Загальна чиста корекція	1800	11200	10400	3200	12400
Те саме в %	3	14	19	5	23
Від ціни продажу загальна валова корекція	11200	25200	14800	17200	12400
Від ціни продажу	19	32	26	25	23

Для кожного об'єкта порівняння отримано скориговану ціну. Відповідно до умов завдання потрібно на підставі даних скоригованих цін продажів вивести значення ринкової вартості.

Обґрунтування висновку єдиного показника ринкової вартості полягає у наданні кожному члену низки скоригованих цін продажів вагового коефіцієнта, враховуючи ступінь відмінності об'єктів порівняння об'єктів оцінки. При цьому слід приймати

увагу діапазон розкиду цін продажів, загальний % коригувань, узятих за абсолютною величиною, загальний % коригувань, визначений як різниця між позитивними та негативними коригуваннями, а також будь-які інші дані.

У даному прикладі ми маємо практично дуже вузький діапазон цін продажу – від 66400 до 66800. Проте продажній ціні з меншими коригуваннями присвоєно більшу питому вагу – для об'єкта №5 кількість коригування = 2. Крім того, сума загального валового коригування для об'єкта №5 так само майже найменша. Тому як ринкова вартість об'єкта порівняння прийнято ціну продажу об'єкта №5 – 66400.

3.2 Ризики інвестицій та статистика ринків нерухомості.

Статистика ринків нерухомості, як правило, містить інформацію про орендні ставки та показники прибутковості. Для порівнянності даних інформація стосується лише першокласних об'єктів. Вважається, що такі об'єкти відповідають найвищим вимогам щодо розташування, обладнання, комунікаційного забезпечення, планувальних рішень тощо, а ставки оренди визначаються в однакових стандартах вимірювання та розподілу витрат між власником та орендарем на обслуговування, ремонти, страховку тощо. .

Інформація про ставки оренди вважається доступною. Для її уніфікації потрібно лише перевірка згаданої адекватності. Інформація ж про показники прибутковості складніша для підготовки. Так як угод купівлі-продажу не так багато, то враховують раніше скоєні угоди, інтегрують дані щодо різних об'єктів, враховують розриви у часі, інфляцію та інші процеси. Показники прибутковості несуть у собі також інформацію про регіональні ризики, і тут переважає експертний початок. Тому статистика є однією із спеціалізацій на ринках нерухомості.

Активізація бізнесу та інвестицій у регіоні обов'язково супроводжується активізацією на офісному ринку, підвищенням попиту, наповнюваності та орендних ставок. При цьому стимулюється нове будівництво та модернізація офісів, за ними – сервісних служб, торгових комплексів, центрів дозвілля тощо. Такі процеси сьогодні характерні для найбільших бізнесових центрів: традиційних фінансових столиць Америки та Старого Світу, бурхливо зростаючих столиць Південно-Східної Азії, Китаю та Індії. Аналіз статистики орендного бізнесу свідчить про низку цікавих явищ. Так наприклад:

Дані про ставки оренди значно динамічніші, ніж дані про показники доходності; динаміка ставок оренди характеризується певною коливальністю, відбиваючи (хоч і зі зрушеннями) загальні процеси підйомів і спадів; зміни показників офісної та торгової нерухомості можуть не збігатися за часом та величиною; поліпшення ринкової ситуації знаходять своє відображення у зростанні ставок орендної плати і, рідше, у зниженні показників прибутковості (через їх помітно меншу динамічність); асиметрична картина має місце і за погіршення ринкової ситуації;

Значення показників прибутковості тим краще (нижче), чим надійніше та стабільніше регіональна економіка, та соціальна обстановка. Лідерами стабільного орендного бізнесу є Лондон, Париж та Франкфурт, де область зміни показників доходності знаходиться в області 5-6%;

Зміни показників для східноєвропейських столиць менш динамічні; це може пояснюватися як меншими обсягами ринків, меншою кількістю угод, так і, мабуть, меншим інтересом західних експертів та ділових кіл до цих ринків; показники прибутковості для східноєвропейських столиць стійко – у 2-3 рази перевищують аналогічні значення західних столиць. А в період після серпневого 1998 року кризи показники прибутковості по Москві були гіршими в 4 і більше разів. І це відбувалося не лише через реальне падіння вартості нерухомості, але, швидше, як наслідок експертної оцінки стану нестабільності та зростання ризиків бізнесу в даному регіоні;

Додаткову аналітичну інформацію пропонується одержувати за допомогою розрахункового показника питомої капіталізованої вартості (УКБ) – як оцінки вартості деякої усередненої одиниці комерційної площі об'єкта, що орендується.

Подібна оцінка одночасно з оперативною реакцією на коливання орендних ставок несе в собі експертні думки щодо успішності та ризиків бізнесу.

Вихідну інформацію – орендну статистику для міст Європи – можна знайти у західних виданнях (наприклад, у щомісячнику EuroProperty). Як об'єкти-представники оберемо: Франкфурт, Лондон і Париж – центри найбільш стабільного бізнесу, Санкт-Петербург, Прагу та Варшаву – центри перехідної економіки з найбільш ризикованими (у Європі) показниками орендного бізнесу.

Орендний офісний бізнес.

Період спостереження 01.99-08.00 для західних столиць показав загалом прогрес орендного офісного бізнесу. Зазначимо абсолютну стабільність показника прибутковості для Лондона (5.00-5.50%) та покращення показників прибутковості для Франкфурта (з 5.75 до 4.90-5.50%) та Парижа (з 6.25-6.75 до 5.50-6.00%). Для східноєвропейських столиць цей період характерний погіршенням показників. Аналіз розрахункових даних УКБ дозволив, крім того, привести у відповідність зовнішню розбіжність логіки орендних ставок (їх перевищення в Санкт-Петербурзі та Варшаві до середини 1999 року над ставками в Парижі та Франкфурті). Як результат, низькі показники УКБ за високих ставок оренди не дозволяє поки що з оптимізмом очікувати зростання інвестицій.

Орендний бізнес.

Період спостереження 05.99-08.00 для західних столиць характерний загальним погіршенням показників (наочно простежується за допомогою УКБ). Це говорить про те, що можуть існувати досить тривалі періоди ринкової активності, після яких реалізація придбаних торгових площ взагалі не принесе реального доходу.

Для східноєвропейських столиць період спостереження 05.99-08.00 пов'язаний із проходженням періоду тривалої стагнації та, можливо, початком виходу з нього (зазначено покращення динаміки показників, хоча розрив показників УКБ порівняно із західними столицями є гігантським – майже на порядок). Тому поки що слід обмежитися твердженням, що можуть існувати досить тривалі періоди на ринках торгових приміщень, коли інвестиції у придбання торгової нерухомості у східноєвропейських столицях можуть принести помітний позитивний ефект, у тому числі у періоди спадів на західних ринках. Це може стати хорошим аргументом при пошуках шляхів для «міжрегіональної» диверсифікації портфеля нерухомості.

Висновок.

Завершення періоду становлення ринку нерухомості характеризується переходом від екстенсивного до інтенсивного розвитку. Очевидно, що найближчим часом на ринку не буде такого бурхливого зростання кількості угод, як у першій половині 90-х років. Понад те, протягом певного періоду над ринком житла можлива лише стабілізація кількості угод. Цілком можливим є також підвищення рівня цін, насамперед на вторинному ринку. Але водночас ціни на елітне житло не лише не знизилися, а й зросли, що свідчить про перспективність нового будівництва житла високої якості. Керівниками фірм наголошується і на загостренні конкурентної боротьби на ринку. Більшість з них схильні вважати, що якщо для 1995 року була характерна помірна міра конкуренції, то в 2001 вона стала високою і збережеться такий.

Стабілізація числа угод і ціни вторинному ринку житла є наслідком, передусім макроекономічних чинників, основний їх - збереження низького рівня доходів в більшості населення. Початкове бурхливе зростання попиту ринку, як наслідок поява країни шару осіб із високими доходами, зараз майже завершився. І сьогодні всередині цього шару відбувається нова диференціація – виділення шару із надвисокими доходами. За рахунок цієї диференціації зріс попит на елітне житло. Однак у абсолютному вираженні потенціал цього шару дуже обмежений. Серйозне ж розширення попиту можливе або рахунок підвищення рівня доходів та формування широкого середнього шару, здатного стати основним постачальником покупців, або рахунок активного стимулювання попиту, як державою, і самими професійними учасниками ринку нерухомості. У той же час деяке підвищення попиту в перспективі цілком можливе під впливом неминучого у найближчі місяці викиду грошей в економіку для розшивки кризи неплатежів та у зв'язку з погашенням боргів із заробітної плати та заборгованості за державними замовленнями. Частина цих грошей прийде і на ринок нерухомості, але вони, мабуть, кардинально ситуацію не змінять, хоча кількість заявок на купівлю під впливом цього фактора на кілька пунктів підніметься.

Можна також припустити, що у зв'язку з неминучим та суттєвим підвищенням тарифів на комунальні послуги цілком можливе збільшення пропозиції на вторинному ринку житла.

У цьому якщо сплеск пропозиції на вторинному ринку 1991-1993 гг. був викликаний стрімким зростанням цін, то тепер продавці виходитимуть не так з можливості вельми суттєвого збільшення доходів за рахунок продажу житла, як із необхідності знизити витрати на його утримання, а звідси – погоджуватися на зниження цін. Це, у свою чергу, також може дещо підняти попит, а отже, і обороти ріелторських фірм.

У той же час ця стабілізація не зніме загальної проблеми - ринок житлової нерухомості в найближчому майбутньому відчуватиме дефіцит попиту, що може істотно знизити доходи від традиційної для ріелторських фірм діяльності з надання послуг з купівлі-продажу об'єктів нерухомості.

У цих умовах необхідно суттєве розширення спектра послуг, що надаються фірмою клієнту: банківські розрахунки, транспортні послуги, послуги нотаріуса, можливість проведення ремонтних робіт, надання розстрочки з платежів та ін., підвищена увага до реклами, можливо зниження комісійних. Всі ці кошти можуть зіграти істотну роль у залученні клієнтів, але їх можливості все ж таки обмежені. Якщо окремих фірм ці прийоми здатні забезпечити необхідний обсяг обороту, то, очевидно, загалом вони вирішать проблему розвитку ріелтерського бізнесу. Кардинально вирішить цю проблему лише розширення попиту на ринку, а в сучасних умовах це можливе лише за рахунок активної участі держави шляхом створення системи іпотечного кредитування – створення федерального та регіональних агенцій з іпотечного кредитування, підтримки вторинного ринку заставних, надання державних гарантій банкам при видачі ними іпотечних кредитів.

Послідовний розвиток ринку нерухомості в Росії закономірно призвело до чергового етапу, що характеризується стрибкоподібним підвищенням вимог до якості обґрунтування інвестиційних рішень. І за кордоном, і в Росії учасники ринку нерухомості приходять до розуміння того, що достовірність бізнес-планів, інвестиційних проектів і т.д., які є, по суті, стандартним набором простих формул, цілком залежить від обґрунтованості ринкових досліджень, результати яких використовуються у формулах . Іншими словами, найбільш вагомим та значущим показником спроможності інвестиційного проекту на ринку нерухомості є спроможність ринкового дослідження, на основі якого це рішення приймається.

Список літератури:

1. Балабанов І.Т. «Економіка нерухомості», СПб 2000р.

2.Горемикін В.А. Економіка нерухомості: Підручник. - 2-ге вид., перероб. І дод. - М.: Видавничо-книготорговельний центр «Маркетинг», 2002

3. Купчін А.М., Новіков Б.Д. ринок нерухомості: стан та тенденції розвитку. - Навчальний посібник. М: 1995.

4. Максимов С.М. "Основи підприємницької діяльності на ринку нерухомості", СПб. 2000.

5.Новіков Б.Д. Ринок та оцінка нерухомості в Росії. - М.: «Іспит»,2000.

6. Хамін Д., Юрков Д. «Ринок нерухомості очима ріелторів» // Економіка життя й, 1997

Інші матеріали

Частина наведеної пропозиції, видається недостатньо аргументованою, друга її частина - про юридичне зникнення будівлі як об'єкта цивільних прав, оскільки первісною нерухомою річчю виступала не просто річ, а складова річ з більш складним системним рівнем і типом елементно-...




Росії до 2005 року. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 з 00.htm РецензіяНа дипломну роботу




ВСТУП

Одним із найважливіших ресурсів підприємств, організацій, що потребують ефективного управління, є нерухоме майно - земельні ділянки, будівлі, споруди та приміщення.

Нерухомість, з одного боку, оподатковується, з іншого - може приносити суттєвий прибуток за рахунок її ефективного використання. Без перебільшення можна сказати, що нерухомість може як сприяти процвітанню підприємства, так і навпаки, її неефективне використання призводить до занепаду. У зв'язку з цим особливого значення набуває розвиток системи управління нерухомістю з метою задоволення потреб власників в отриманні максимального доходу від активів, що їм належать, або в досягненні іншого позитивного ефекту. Для досягнення позитивного результату необхідно проводити постійний моніторинг використання нерухомості та знаходити найефективніші способи керування нею.

Ефективне управління нерухомістю має важливе значення у розвиток, як ринку нерухомості, і економіки загалом. В умовах ринкової економіки нерухомість є активом, що пов'язує величезні фінансові ресурси учасників ринкових відносин та способи досягнення бажаних результатів.

Для прийняття рішень щодо ефективного управління нерухомістю підприємства необхідно ґрунтуватися на продуманій системі обліку та використання нерухомості, що базується на достовірній та легко доступній інформації, представленій у різний спосіб.

Актуальність теми дослідження полягає в тому, що ринок нерухомості Росії ще не до кінця сформований і не має строго структурованої законодавчо-правової бази. Ефективна система управління нерухомістю дозволить максимально задовольнити потреби ринку, максимізувати доходи бюджету, підвищити ліквідність та ринкову вартість об'єктів.

Мета даної роботи полягає в оцінці ефективності управління нерухомістю в місті Казані та виробленні заходу щодо її вдосконалення.

Розглянути класифікацію ринків нерухомості;

Пояснити сутність та економічну роль управління нерухомістю;

розглянути показники оцінки ефективності управління нерухомістю;

Провести оцінку ефективності управління житловою та офісною нерухомістю;

Винести пропозиції щодо вдосконалення оцінки ефективності управління нерухомістю.

Об'єктом дослідження є ринок нерухомості Казані.

Предмет дослідження – система оцінки ефективності управління нерухомістю.

Основою написання цієї роботи є законодавчі та нормативні документи, що діють на території РФ, а також спеціальна література з досліджуваної теми роботи вітчизняних та зарубіжних економістів, які займаються вивченням питань оцінки ефективності управління нерухомістю, законодавство РФ, навчальні посібники та література таких авторів як Харламов А. С, Буряк В.Ю, Райзберг Б.А, Гріненко С.В, а також матеріали власне проведених досліджень з м.Казані за 2013-2014 роки.

У першому розділі вивчається теорія та практика оцінки ефективності управління нерухомістю. У другому розділі проводиться оцінка та аналіз ефективності управління нерухомим майном на прикладі житлової та офісної нерухомості та сформульовані пропозиції щодо вдосконалення оцінки ефективності управління нерухомістю.

1. ТЕОРЕТИЧНІ ТА МОТОДОЛОГІЧНІ АСПЕКТИ ОЦІНКИ ЕФЕКТИВНОСТІ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМОСТЮ

1.1 КЛАСИФІКАЦІЯ РИНКІВ НЕРУХОМОСТІ

Існує безліч визначень ринку нерухомості. Всі вони тією чи іншою мірою відображають сутність ринку нерухомості, однак деякі мають разючі відмінності один від одного. У цій дипломній роботі вибрано найбільш прості, зрозумілі та повні визначення, на думку автора.

Ринок нерухомості - це система організаційних заходів, з яких покупці і продавці зводяться разом визначення конкретної ціни, якою може статися обмін таким специфічним товаром, як нерухомість.

Ринок нерухомості є сферу вкладення капіталу в об'єкти нерухомості та систему економічних відносин, що виникають при операціях з нерухомістю. Ці відносини виникають між інвесторами при купівлі-продажу нерухомості, іпотеці, здачі об'єктів нерухомості в траст, в оренду, оренду.

Ринок нерухомості - це механізм, за допомогою якого поєднуються інтереси та права покупців та продавців, встановлюються ціни на нерухомість.

Ринок нерухомості та рівень його розвитку можна характеризувати через розвиток національної економіки. У розвитку українського ринку нерухомості прийнято виділяти кілька наступних етапів.

Перший і найбільш бурхливий період розвитку ринок нерухомості пережив на початку 90-х років. Відкриття та розвиток підприємств відбувалося за рахунок того, що попит набагато випереджав пропозицію, і, як наслідок, доходи були дуже високі. Точкою відліку даного етапу можна вважати дозвіл на приватизацію квартир і, відповідно, можливість самостійно продавати і купувати квартири. Саме тоді з'явилася значна кількість бізнесменів і забезпечених людей, які захотіли покращити свої житлові умови новим шляхом. Тобто не очікуванням безкоштовного муніципального житла, не складними схемами обміну, а просто пряма купівля квартир, яких тоді приватизувалося відносно небагато. Продаючих квартир було мало, а покупців було вже достатньо.

З другого краю етапі свої виправлення у проблему вносить закон, саме виникають перші нормативні акти, регулюючі ріелтерську діяльність у Росії. Цей період характеризується наданням значних пільг, що з збереженні хорошої кон'юнктури дозволяло отримувати хороші доходи, і тягло у цей сегмент ринку нових підприємців. Ціни на житло стали зростати, але на противагу цьому квартири стали продаватися значно важче, а покупці стали вибагливішими. З'явився, зокрема, і став широко поширюватися продаж із розстроченням платежу, надання кредитів під заставу. Деякі фірми стали працювати за нестандартними договорами, беручи на себе зобов'язання, реалізувати квартиру клієнта у визначений термін.

Третій етап характеризується знову перевищенням попиту над пропозицією, посиленням законодавчої бази, гострою конкуренцією над ринком, що у сукупності призвело до падіння доходів продавців. Дрібні підприємства просто руйнуються, середні і навіть великі стоять на межі руйнування. На початку 1996 року розпочався природний спад вартості квартир. Кількість квартир, що виставляються на продаж, все збільшувалася, а кількість потенційних покупців, навпаки, йшла вниз.

З другого півріччя 1999 року настав новий етап розвитку ринку нерухомості Росії після серпневої кризи 1998 року - етап припинення зниження цін, початку стабілізації та деякого підйому. Це відбувалося на тлі сприятливого розвитку макроекономічних показників у країні та, зокрема, невисоких (порівняно з восени 1998 року) темпів інфляції, плавної та обмеженої девальвації рубля до долара.

Отже, ринок нерухомості, як це випливає з теорії ринкової економіки, циклічний, тому пройшов стадію спаду, вийшов на стабілізацію, а попереду очікувався новий підйом, у тому числі і деяке зростання цін.

Нерухоме майно займає центральне місце у будь-якому суспільному устрої, виконуючи одночасно дві найважливіші функції: засоби виробництва та предмета особистого споживання для проживання, відпочинку, культурного дозвілля тощо. З об'єктами нерухомості тісно пов'язане економічне та правове регулювання державою різних сфер життя суспільства та матеріального виробництва, звідси випливають такі особливості ринку нерухомості.

Таблиця 1.1.1 Особливості ринку нерухомості

	Характеристика
Локалізація	Абсолютна нерухомість Велика залежність ціни від розташування
Вид конкуренції	Недосконала, олігополія Невелика кількість покупців та продавців Унікальність кожного об'єкту Контроль за цінами обмежений Вступ на ринок вимагає значного капіталу
Еластичність пропозицій	Низька, при зростанні попиту та цін пропозиція мало збільшується Попит може бути дуже мінливим
Ступінь відкритості	Угоди мають приватний характер Публічна інформація, часто неповна та неточна
Конкурентоспроможність товару	Багато в чому визначається навколишнім середовищем, впливом сусідства Специфікою індивідуальних уподобань покупців
Умови зонування	Регулюється цивільним та земельним законодавством з урахуванням водного, лісового, природоохоронного та іншого спеціального права Велика взаємозалежність приватної та інших форм власності
Оформлення угод	Юридичні складності, Обмеження та умови
Вартість	включає вартість об'єкта та пов'язаних з ним прав

Регіональні ринки нерухомості можуть мати між собою значні відмінності. Це зумовлено багатьма суб'єктивними причинами, наприклад економічними чи природними умовами, а також регіонально-правовою базою, що формується органами місцевого самоврядування.

Ринок нерухомості має розгалужену структуру і його можна розділити за різними ознаками, наприклад, за тими, що представлені у таблиці 1.1.2.

Таблиця 1.1.2 Класифікація ринків нерухомості

Ознака класифікації	Види ринків
Вид об'єкту	Земельний, будівель, споруд, підприємств, приміщень, багаторічних насаджень, речових прав, інших об'єктів
Географічний (територіальний)	Місцевий, міський, регіональний, національний, світовий
Функціональне призначення	Виробничих приміщень, житловий, невиробничих будівель та приміщень
Ступінь готовності до експлуатації	Існуючих об'єктів, незавершеного будівництва, нового будівництва
Тип учасників	Індивідуальних продавців та покупців, проміжних продавців, муніципальних утворень, комерційних організацій
Вигляд угод	Купівлі-продажу, оренди, іпотеки, речових прав
Галузева приналежність	Промислових об'єктів, сільськогосподарських об'єктів, громадських будівель, інші
Форма власності	Державних та муніципальних об'єктів, приватних
Спосіб укладання угод	Первинний та вторинний, організований та неорганізований, біржовий та позабіржовий, традиційний та комп'ютеризований

Як бачимо з таблиці 1.1.2, існує чимало видів ринків нерухомості, сегментація яких залежить від запитуваного критерію.

Наприклад, залежно від структури, ринок нерухомого майна поділяється на:

Ринок житла;

ринок комерційної нерухомості;

Ринок землі.

Кожен із сегментів ринку можна розділити ще й на спеціалізовані субринки. Так, ринок промислової нерухомості може бути підрозділений на ринки промислових підприємств, будівлі НДІ, або ринок житла на первинне та вторинне житло, з обробкою і без, від власників і від держави і так далі.

Диференціація ринків нерухомості також пов'язана з багатьма економічними, екологічними, соціальними та державними факторами, і, безпосередньо, з функціями, які він виконує:

встановлення рівноважних цін, за яких платоспроможний попит відповідає обсягу пропозиції нерухомості;

Регулююча функція, з допомогою якої розподіляються ресурси у сферам економіки, формується її ефективна структура, і задовольняються громадські інтереси;

Комерційна функція, що полягає в організації руху капіталу та отримання прибутку;

Функція санування, що виражається в очищенні економіки від слабких, неконкурентоспроможних та малоефективних елементів;

Стимулююча функція, що полягає у розвитку конкуренції та використанні науково-технічних та управлінських нововведень у гонитві за прибутком при створенні та використанні нерухомого майна;

Соціальна функція, що виявляється у зростанні активності населення, що прагне стати власниками квартир, а також інших капітальних та престижних об'єктів.

Висновок: нерухоме майно - найбільш довговічний товар із усіх існуючих, що забезпечує надійність інвестицій, хоча його вартість з часом може, як зростати, так і падати, під впливом різних факторів. Ринок нерухомості отримав поштовх до розвитку, відповідно до розвитку національної економіки країни. Він поділяється на сегменти виходячи з призначення нерухомості та її привабливості для різних учасників ринку. Так само кожен самостійний сегмент поділяється ще на безліч субринків, таким чином, складно виділити та узагальнити найбільш суттєві ознаки для класифікації, тому що для кожного учасника ринку існують свої найбільш прийнятні критерії вибору сегмента, в рамках якого він зацікавлений вступити в ринкові відносини.

1.2 СУТНІСТЬ І ЕКОНОМІЧНА РОЛЬ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМОСТЮ

Нерухомість - це майно (нерухоме майно), з управління яким можна структурувати такі рівні:

Управління федеральною нерухомістю;

Управління нерухомістю суб'єктів РФ;

Управління муніципальною нерухомістю;

Управління нерухомістю підприємств та організацій;

Управління окремими об'єктами нерухомості.

Поняття «управління нерухомістю» трактується у двох сенсах: широкому та вузькому.

У широкому значенні під управлінням нерухомістю, як правило, розуміється підприємницька діяльність з виконання всіх робіт, пов'язаних з виконанням будь-яких правочинів власника нерухомого майна, що допускаються цивільним законодавством. Наприклад, відповідно до життєвого циклу нерухомості власникам допускаються такі права:

1. задум;

2. проектування;

3. виготовлення (зведення, будівництво);

4. звернення;

5. вживання (сервіс);

6. обслуговування, експлуатація, ремонт;

7. капітальний ремонт, модернізація, реконструкція та реставрація;

8. перепрофілювання;

9. утилізація.

Вузьке трактування управління нерухомістю свідчить наступні: «Управління нерухомістю - здійснення комплексу операцій з експлуатації будівель та споруд (підтримка їх у робочому стані, ремонт, забезпечення сервісу, визначення умов здачі площ в оренду, збір орендної плати тощо) з метою найбільш ефективного використання нерухомості».

Під нерухомістю також розуміється нерухома власність, а саме йдеться про управління власністю, тобто управління нерухомістю включає і управління всіма правами на нерухомість, що випливають. Об'єкт нерухомості, що знаходиться в управлінні, представляється як єдність юридичних, економічних та фізичних характеристик.

На наш погляд, з цього випливає, що управління насамперед покликане забезпечити максимальну ефективність використання нерухомого майна відповідно до інтересів власника.

Управління нерухомістю - це діяльність у її сфері, пов'язана з визначенням цілей та постановкою завдань щодо планування, організації, виконання та контролю корисного, ефективного використання нерухомого майна.

Ми вважаємо, що управлінська діяльність за своєю суттю та природою є багатогранною, що узгоджує цілі та завдання власників, користувачів, обслуговуючих компаній та всіх так чи інакше пов'язаних з нерухомістю суб'єктів.

В умовах ринкової економіки управління нерухомістю здійснюється відповідно до закону попиту та пропозиції.

Крім кон'юнктури ринку відчутними під час управління нерухомістю чинниками є її законодавство і діяльність різних офіційних органів прокуратури та установ.

Управління нерухомістю може бути внутрішнім та зовнішнім:

Внутрішнє управління нерухомістю – це діяльність суб'єкта ринку нерухомості, регламентована її власними нормативними документами (кодексом, статутом, положеннями, правилами, договорами, інструкціями тощо).

Зовнішнє управління нерухомістю - це діяльність державних структур, вкладених у створення нормативної бази, і контролю над дотриманням усіма суб'єктами ринку нерухомості встановлених і правил.

Діяльність з управління нерухомістю здійснюється, перш за все, у трьох найбільш значущих аспектах – правовому, економічному та технічному. Правовий аспект управління нерухомістю полягає у найбільш раціональному використанні, розподілі та комбінуванні прав на нерухомість.

Економічний аспект управління нерухомістю реалізується через управління доходами та витратами, що формуються у процесі експлуатації нерухомості. Інакше кажучи, керівник має право повністю і самостійно, в рамках закону, контролювати і регулювати дохідну і видаткову частину володіння нерухомістю, а так само експлуатувати її на свій розсуд.

Технічний аспект управління полягає у підтримці об'єкта управління у працездатному стані відповідно до його функціонального призначення.

Управління нерухомістю - це комплексний підхід до покращення та підтримки стану об'єкта, організації та прогнозування його розвитку, способом експлуатації відповідно до цільового призначення. Поняття управління нерухомістю так само несе у собі, перш за все, такі дії, як здавання в оренду та управління офісними будинками, тобто управління нерухомістю як засіб залучення інвестицій. З іншого боку, управління нерухомістю можна розглядати і як саму інвестицію. Виходячи з вищесказаного, ми визначили такі цілі управління ринком нерухомості:

Реалізація конституційних прав громадян на нерухоме майно та обов'язки, пов'язані з володінням ним;

встановлення на ринку певного порядку та умов для роботи його учасників;

Захист учасників від несумлінності, шахрайства та злочинних організацій та осіб;

Забезпечення вільного ціноутворення на об'єкти нерухомості відповідно до попиту та пропозиції;

створення умов для інвестицій, що стимулюють підприємницьку діяльність у сфері виробництва;

Справедливе оподаткування нерухомого майна та учасників ринку нерухомості.

Для досягнення зазначених цілей, на наш погляд, необхідно:

1. сформувати повний реєстр державної нерухомості (баланс нерухомості), що містить кількісні, вартісні, технічні та правові характеристики об'єктів нерухомості;

2. чітко розмежувати та скоординувати повноваження всіх державних органів влади, що беруть участь у процесі управління нерухомістю;

3. сформувати об'єкти управління, виключивши можливість розпорядження однією частиною об'єкта без інший у випадках, коли вони становлять єдине ціле (як правило, це земельні ділянки та розташовані на них будівлі та споруди);

4. забезпечити безумовне застосування механізму ринкової оцінки під час використання нерухомості;

5. створити умови для залучення інвестицій у реальний сектор економіки шляхом максимального залучення нерухомості у цивільний обіг;

6. врегулювати питання придбання державою об'єктів нерухомості, у тому числі визначивши цілі, задля досягнення яких здійснюється придбання зазначених об'єктів;

7. використовуватиме ефективного управління нерухомістю механізм відшкодування витрат на управління нерухомістю (у тому числі на інвентаризацію та оцінку), аналогічний цивільно-правовому, оскільки держава при використанні своєї нерухомості бере участь у цивільному обороті нарівні з іншими його учасниками;

8. змінити існуючий механізм продажу нерухомості, оскільки він допускає придбання об'єктів за низькими цінами;

9. встановити всім суб'єктів Російської Федерації єдиний порядок прийняття рішень використання федеральної нерухомості (передусім щодо що здаються у найм об'єктів), який би оперативність прийняття рішень;

10. забезпечити професійну підготовку державних службовців, здійснюють управління федеральної нерухомістю.

Об'єкт управління у сфері нерухомості - це нерухома річ чи сукупність нерухомих речей, що розглядаються як єдиний об'єкт з точки зору організації найбільш ефективного управління ними з урахуванням витрат на утримання та управління.

Підсумовуючи вищесказаному, можна говорити про те, що управління нерухомістю, безумовно, складний і багатогранний процес, що включає багато різноманітних факторів і аспектів. Механізм управління містить у собі як права і обов'язки власника нерухомості, але як і схильний до втручання держави, зокрема і підкріплення управління законодавчою базою.

1.3 ПОКАЗНИКИ ОЦІНКИ ЕФЕКТИВНОСТІ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМОСТЮ

Для здійснення процедури оцінки ефективності управління нерухомим майном використовують різні підходи та показники. Теоретично немає чітко окреслених показників, якими можна визначити ступінь ефективності управління нерухомістю, оскільки практично будь-який обраний показник то, можливо не результативним як окремо взятого підприємства, і досвід окремо взятого підприємства може бути застосовний для більш масштабного поширення.

Проте традиційним прийнято вважати підхід оцінки ефективності за фінансовими показниками. Справді, якщо компанія є власником, наприклад, адміністративного приміщення та її бізнес полягає у здаванні приміщенні в оренду, то даний підхід буде не скрутним, оскільки вся необхідна інформація є на руках, чи то з одного боку витрати на утримання персоналу, ремонт та обладнання будівлі, підтримка комунікації у належному стані, а з іншого чітко визначена сума надходження платежів від орендарів.

Таблиця 1.3.1 Аналіз основних техніко-економічних показників підприємства НКФ «Аудит та Оцінка»

Показники			Абсолютне відхилення, тис. руб	Темп зростання, %
Виторг нетто, тис. руб
Собівартість послуг, тис. руб
Валовий прибуток, тис. руб
Комерційні та управлінські витрати, тис. руб
Прибуток від продажу, тис. руб
Прибуток до оподаткування, тис. руб.
Чистий прибуток, тис. руб
Середньорічна вартість основних засобів, тис. руб
Середньооблікова чисельність працівників, чол
Продуктивність праці, тис, руб/чол
Рентабельність виробництва, %			3 процентні пункти
Рентабельність продажів, %			4 процентні пункти
Фондовіддача руб на 1 руб

Але якщо компанія є великим власником промислової нерухомості, виникає проблема отримання повної необхідної оцінки ефективності управління нерухомістю інформацій. У фінансовій звітності не відображаються такі фактори, як:

Просування ринку нового продукту;

Потенційні можливості компанії;

Зацікавленість працівників успіху компанії;

Лояльність клієнтів тощо

Хоча такі не матеріальні показники знаходять свій відбиток і по праву займають свою нішу в оцінці ефективності управління нерухомим майном.

З погляду економіки, фундаментальний принцип «ефективність-відношення результату до витрат» далеко не завжди дозволяє правильно провести оцінку ефективності. Тому винні кілька факторів:

Особливості інформаційної епохи, а саме її суттєвими рисами – зростанням ролі та значення інформаційного ресурсу, нематеріальних активів;

Ускладнення господарського життя – збільшення ступеня її відкритості, глобалізація, конкуренції;

Зміна змісту результатів і витрат, і, утруднення визначення їх величин;

Стрімкий розвиток системи цінностей і, отже, зміна системи показників, характеристик та індикаторів, що сукупно відображають ефективність діяльності.

Б.А. Рейзберг та В.Ю. Буряк, розглядаючи питання ефективності стосовно державної власності, зазначають, що «конкретна методика оцінки економічної, соціальної, функціональної ефективності управління певним класом, групою майнових об'єктів державної власності, що варіюється по відношенню до способу використання майнового комплексу, що оцінюється, покликана давати можливість встановити значення, величини показників ефективності. Але ці показники не мають універсального характеру, значною мірою залежать від об'єкта оцінки, призначення та характеру застосування даного об'єкта». У результаті робиться висновок «слід визнати неможливим створення єдиної універсальної методики оцінки ефективності».

За винятком традиційного підходу, серед сучасних підходів також виділяють як найбільш перспективну розроблену Р. Капланом і Д. Нортоном систему збалансованих показників (ССП). Ними виділено чотири найбільш важливі складові при оцінці ефективності: фінансова діяльність, відносини зі споживачами, організація внутрішніх бізнес-процесів, навчання та розвиток персоналу. Суть ССП полягає у досягненнях балансу між кількістю внутрішніх та зовнішніх, об'єктивних та суб'єктивних показників. Ще одним плюсом цього підходу є те, що ця система, за твердженням авторів, задоволена гнучкою та «творчою» щодо впровадження її на якесь виробництво.

З урахуванням положень загальної концепції та стратегії, яких дотримується компанія, накопиченого досвіду методичного забезпечення оцінки ефективності, вона може визначити конкретні показники ефективності з метою оцінки управління нерухомим майном на основі ССП (див. додаток 1).

Найважливішою деталлю для створення ССП є, як і в традиційному підході, два фінансові результати: зниження витрат та збільшення доходу. Виходячи з цього, ми можемо включати до ССП такі показники, які за умови їхнього послідовного досягнення дозволяють найповніше провести оцінку ефективності. Такі показники ми можемо запроваджувати на будь-якому рівні у рамках ССП.

Виходячи із додатка 1, ми можемо виділити кілька показників ефективності управління нерухомим майном. Ці показники включають у себе кожен окремо з чотирьох складових. Всі показники розглянуті, до них дано коментарі в наведених нижче таблицях.

Таблиця 1.3.2 Критерії ефективності управління нерухомим майном (фінансова складова)

Таблиця 1.3.3 Критерії ефективності управління нерухомим майном (клієнтська складова)

Стратегічні ініціативи	Показники ефективності
Надання додаткових послуг	1.Програма визначення попиту на додаткові послуги та їх затребуваності;
	2. Організація договірної роботи з метою надання додаткових послуг; 3. Розробка критеріїв оцінки якості послуг, що надаються
Вдосконалення роботи з клієнтами	1.Збереження існуючих клієнтів та забезпечення їхньої зацікавленості у продовженні співпраці; 2.Розробка механізму якісного та оперативного опрацювання пропозицій, що надходять за різними проектами.
Формування іміджу «корпоративного громадянина»	1.Програма з висвітлення у ЗМІ соціальної ролі компанії (соціальні програми, що сплачуються податки тощо) 2.Програма, спрямована на вироблення у свідомості людей розуміння важливості виконуваної компанією діяльності, їхньої зацікавленості у цій діяльності; 3.Проведення заходів, спрямованих на покращення екологічної ситуації на об'єктах компанії

Таблиця 1.3.4 Критерії ефективності управління нерухомим майном (що становить бізнес-процесів)

Стратегічні ініціативи	Показники ефективності
Орієнтація у використанні нерухомості на поєднання інтересів компанії та клієнтів	1. Забезпечення вигідної пропозиції для клієнтів; 2.Проведение опитувальних заходів із єдиною метою з'ясування, яких змін хотіли б дилери у діяльності підприємства; 3.Визначення послуг і товарів, що «відпускаються» кінцевим споживачам; 4.Програма моніторингу та задоволення попиту споживачів, їх побажань.
Вдосконалення власне управлінської діяльності	1.Зміна та оптимізація внутрішньої структури компанії; 2.Програма соціального розвитку; 3. Удосконалення форм обліку
Інтенсифікація використання нерухомості	1.Активне використання заощаджуючих технологій; 2.Визначення об'єктів нерухомості, що підлягають ремонту; 3.Визначення витрат компанії на утримання нерухомості; 4.Програма впорядкування витрат на утримання нерухомості та їх скорочення
Інновації в управлінні нерухомості	1. Забезпечення оперативного застосування.
	ня перспективних інновацій; 2.Програма оперативного опрацювання інновацій у сфері нерухомості, визначення їх ефективності та доцільності впровадження

Нижче дається характеристика критерії ефективності управління нерухомим майном, що становлять блок зростання та навчання.

Таблиця 1.3.5 Критерії ефективності управління нерухомим майном (навчання та зростання)

Стратегічні ініціативи	Показники ефективності
Навчання персоналу сучасним прийомам менеджменту	1.Відповідність рівня знань співробітника виконуваній роботі; 2.Визначення знань та спеціальностей, яким мають бути навчені працівники; 3.Програма подальшого моніторингу рівня знань співробітників
Доступ до інформаційних ресурсів	1.Впровадження нових технологій; 2. Створення в підрозділах місць візуального інформування про досягнуті результати та нові завдання
Створення умов активності персоналу	1.Активна участь кожного працівника у діяльності компанії; 2.Програма соціального захисту працівників
Система заохочення за досягнення поставленої мети	1.Встановлення залежності винагороди від результатів діяльності; 2.Визначні показники ефективності для підрозділів та окремих працівників 3.Інформування колективу про досягнення колег.

Іншими словами, аналізуючи додаток 1, на наш погляд, можна сказати про те, що, система управління нерухомим майном являє собою:

Ступінь досягнення цілей компанії під час використання різних обмежених ресурсів, у тому числі нерухомого майна;

Ступінь досягнення мети управління нерухомістю як бізнес-процесу з найменшими витратами;

Здатність системи управління нерухомістю до забезпечення потреб, що розвиваються в нерухомому майні з урахуванням його раціонального та економного використання;

Здатність управлінських впливів до забезпечення відтворення споживчих властивостей нерухомого майна необхідної якості за найменших витрат.

В рамках окремо взятих корпорації контролю оцінки ефективності управління майном надаються такі властивості:

1. Стійкість стратегічної спрямованості функціонування;

2. Чітке бачення перспективи;

3. Диверсифікація управлінських рішень;

4. Ефект взаємопов'язаних процесів;

5. Постійність та різноманітність змін;

6. Здатність до сприйняття інноваційних технологій.

З іншого боку, в нашій країні майже не дотримуються критеріїв та рекомендацій, виділених вище в таблицях

Отже, узагальнюючи вищесказане, можна говорити, що немає загальноприйнятих показників оцінки ефективності використання нерухомого майна, проте є кілька узагальнених підходів на вирішення цього питання. Один із підходів ґрунтується лише на фінансовому результаті діяльності підприємства, організації, корпорації, другий же містить у собі кілька стадії, на кожній з яких підбираються певні критерії для оцінки ефективності. З іншого боку, керівник будь-якої організації щодо вільний у прийнятті рішення щодо оцінки ефективності і може сам скласти собі певну систему показників, за якою він орієнтуватиметься для досягнення тих чи інших цілей корпорації.

житловий офісний нерухомість оцінка

2. АНАЛІЗ ЕФЕКТИВНОСТІ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМістю Г.КАЗАНІ

2.1 ОЦІНКА ЕФЕКТИВНОСТІ УПРАВЛІННЯ ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІ

Для оцінки ефективності управління житловою нерухомістю автор виділив такі, найвагоміші показники та критерії на його погляд:

Загальна площа житлових приміщень, введених в експлуатацію у 2014 році;

Ціна на житлову нерухомість;

Передбачувана динаміка цін на продаж;

Вплив зовнішніх факторів на нерухомість

Перше півріччя 2014 року ознаменувалося важливими подіями в економіці країни, що відбилися і на ринку житла Республіки Татарстан: падіння курсу рубля, введення санкцій з боку Заходу та соціально-демографічні чинники, з одного боку, і великий вибір пропозицій від забудовників, поряд зі зниженням іпотечних ставок, з іншого.

На хвилі попиту, що виріс, забудовники активно зводили житло. Так, на початок липня в Татарстані було введено в експлуатацію понад 1,2 млн. кв. м житла – майже 51% від річного завдання. До кінця півріччя Казань посіла перше місце серед міст ПФО за обсягами житла, що вводиться: всього здано понад 508 тис. кв. м.

У 2014 році збільшився відсоток купівлі квартир у новобудовах – близько 40% угод у Казані проходять із залученням іпотечних коштів. Іпотека, зазвичай, береться на тривалий термін, отже позичальники резонно вибирають нове житло.

Дані Росреєстру з РТ свідчать: за шість місяців 2014 року в республіці було зареєстровано 45,3 тисяч договорів, що на 11% більше, ніж за аналогічний період минулого року. З них 65% – житло, 22% – земельні ділянки, 13% – нежитлові приміщення.

Попит, що виріс, підштовхнув і ціни на ринку: у першому півріччі ціни на нерухомість у місті зростали швидше звичайного (в межах 6-8% за перші півроку на первинному ринку).

Середня вартість квадратного метра до липня 2014 року склала на вторинному ринку житла 67,5 тис. руб., на первинному - 50,7 тис. руб., а зокрема в нинішній ситуації на ринку нерухомості м. Казані лідерами-забудовниками є «Уністрой», «ЮІТ Казань», «Ак Барс Нерухомість», «Татбудінвест», і вони висувають такі ціни на свою нерухомість:

Таблиця 2.1.1 Порівняльний аналіз проектів житла у м. Казань на друге півріччя 2014 р.

	Забудовник	Строк здачі	Площа квартири	Ціна, млн. руб.
ЖК «Смарагдове місто» (Приволзький район)	«Уністрой»	1-е півріччя 2014 року
ЖК «Сучасник» (Ново-Савінівський район)	«ЮІТ Казань»	IV квартал 2014 року
ЖК «Світла Долина» (Радянський район)	«Ак Барс Нерухомість»	IV квартал 2014 року
ЖК «Райдужний» (Кіровський район)	«Татбудінвест»	ІІІ квартал 2014 року

На вартість квартир, як правило, впливає місце розташування: так звана хрущовка у Вахітівському районі буде значно дорожчою за таку ж квартиру в Авіабудівному чи Кіровському районі. Крім того, на вартість впливає загальний стан квартири, поверховість та матеріал, з якого збудовано будинок. У віддалених районах міста сталінки та гостинки можуть простоювати місяцями в очікуванні свого покупця.

Однокімнатні хрущовки площею 32 кв. м у Казані сьогодні коштують від 1,9 млн. до 2,25 млн. руб., ленінградки (34 кв. м) – від 2,2 до 2,8 млн., «однушки» московського проекту (30 кв. м) - Від 2,15 до 2,35 млн.

Двокімнатна хрущовка (43 кв. м) оцінюється в 2,2-2,7 млн. рублів, ленінградка (51 кв. м) - від 3 до 3,5 млн., московського проекту - від 2,4 до 3 млн. трикімнатні квартири ціни такі: хрущовка (56 кв. м) – 2,7-3,3 млн руб., ленінградка (65 кв. м) – 3,4-3,8 млн. руб.

Також слід зазначити, що житловий фонд республіки наприкінці 2014р. налічував 1618 тис. квартир (включно з будинками, які перебувають у приватній власності громадян), з них 1130,9 тис. квартир (69,9%) розташовано в багатоквартирних будинках. Середній розмір однієї квартири складає 56,5 кв.м. загальної площі. Загальний житловий фонд незмінно у переважній більшості перебуває у приватній власності.

Ринок житлових приміщень у 2014 році активно розвивався у секторі придбання житла за допомогою іпотеки. Близько половини зареєстрованих угод з нерухомістю припадало на іпотечне кредитування, що дало поштовх до інтенсивного розвитку галузі будівництва житлових приміщень, яким не забули скористатися деякі забудовники.

Щоб спрогнозувати розвиток ринку житлових приміщень м. Казані на 2015 рік, розглянемо динаміку цін на оренду та купівлю житла.

Таблиця 2.1.2 Динаміка цін на оренду однокімнатної квартири у м. Казань 2011-2014 років.

На підставі наведених вище таблиць автором складено три прогнози розвитку ринку житлових приміщень: оптимістичний, помірний та песимістичний. Оптимістичний прогноз складався з огляду на те, що інфляція в галузі орендної плати буде порівнянна зі споживчою інфляцією, що прогнозується на рівні 10% у 2015 році. На цій основі ми припускаємо, що рівень зростання вартості оренди квартир буде на рівні 10% на рік.

Помірний прогноз - це середній рівень зростання між оптимістичним та песимістичним прогнозом, на які знижуватиметься вартість оренди та купівлі квартири у 2015 році на 10% на рік.

Песимістичний прогноз складено на міркуваннях, що якщо брати до уваги кризу 2008-2009, коли відбувалися аналогічні процеси (фактор вартості грошей та вплив їх на ціну житлової нерухомості, а також падіння рубля), вартість оренди та купівлі квартири впала на 30%.

Таблиця 2.1.4. Помірний прогноз оренди та купівлі квартири за допомогою іпотечного кредитування м. Казань на 2015 р.

		Прогноз(-10%)			Прогноз(-10%)

Помірний прогноз говорить про те, що оренда та купівля квартири за допомогою іпотечного кредитування впаде в середньому на 10% від попереднього року.

Таблиця 2.1.5 Оптимістичний прогноз оренди та купівлі квартири за допомогою іпотечного кредитування м. Казань на 2015 рік

	руб./КВ м.			руб./кв.м
		Прогноз (+10%)			Прогноз (+10%)

Оптимістичний прогноз передбачає зростання орендної та іпотечної плати на 10% з урахуванням інфляцій.

Таблиця 2.1.6 Песимістичний прогноз оренди та купівлі квартири за допомогою іпотечного кредитування м. Казань на 2015 рік

		Прогноз(-30%)			Прогноз(-30%)

За песимістичним прогнозом оренда та іпотечне кредитування наступного року мають знизитися на 30%.

На підставі складених прогнозів і таблиць, а також розглянутої динаміки вартості купівлі та динаміки ціна оренди, можна говорити про те, що ціни на ринку оренди житла в наступному році будуть вкрай не стійкі і варіюватимуться в межах від 12 700 тис. руб до 15 600 тис. крб., але в ринку купівлі з допомогою іпотечного кредитування від 45 000 тис. крб. до 70576 тис. руб.

На думку автора, найімовірнішим варіантом розвитку подій слід вважати песимістичний прогноз, т.к. з наведеного порівняльного аналізу видно, що ціни на ринку житла вкрай нестійкі через наступні причини:

1.) вплив санкцій країн;

Західні санкції набули чинності в той момент, коли в Росії відзначалися найвищі темпи та обсяг житлового будівництва, найбільша кількість взятих фізичними особами іпотечних кредитів та найдоступніші відсоткові ставки за ними.

Наслідки санкцій на ринок нерухомості можна умовно розділити на дві категорії: і очікувані.

Серед тих, хто трапився, варто відзначити:

1. Іноземні інвестори відкладають реалізацію девелоперських проектів у Росії (в різних сегментах ринку) до вирішення ситуації в Україні.

2. Банки більш ретельно аналізують нові девелоперські проекти, що приходять.

3. Нерухомість як актив (особливо житлова нерухомість – квартири на первинному та вторинному ринках) підвищив свою привабливість для приватних інвесторів».

Щодо очікуваних наслідків санкцій на ринок нерухомості можна сказати таке:

1. Очікується підвищення банками процентних ставок за споживчими та іпотечними кредитами у зв'язку зі зростанням вартості коштів на ринку. У цьому ряд банків можуть самостійно обмежити активність позичальників з іпотеці, встановивши штучно завищені відсоткові ставки.

2. Зниження банками обсягу фінансування інвестиційних девелоперських проектів може спричинити зниження обсягів нового будівництва у 2015 р.

3. Ринок орендного житла може втратити аудиторію, що складається з іноземців, які працюють у Росії за контрактом чи західних компаніях, активність яких у період дії санкцій може значно скоротитися. (Автором також буде помічено, що в той же час на ринку орендного житла можуть відбуватися і протилежні процеси: якщо вартість нерухомості впаде, то банкам доведеться збільшити відсоткові ставки за іпотечними кредитами. Це суттєво знизить купівельну спроможність громадян, що спричинить збільшення кількості орендарів).

4. Найбільші російські банки, з більшою мірою ймовірності, продовжать кредитувати девелоперські проекти, що знаходяться на активній / завершальній стадії будівельної готовності ».

2.) вплив валютного чинника;

Перший підхід: вплив валютного курсу ринку житлових приміщень.

Важливим елементом економічних відносин, пов'язаних із придбанням житла є валютний курс. Валютний курс впливає різні показники, які пов'язують покупця і продавця над ринком житлових відносин. Валютним курсом називається співвідношення двох грошових одиниць на валютному ринку, що формується залежно від попиту та пропозиції тієї чи іншої валюти, а також від інших чинників.

Залежно від співвідношення попиту та пропозиції тієї чи іншої валюти найчастіше визначається курс валют, саме тому він не може бути величиною постійної, оскільки постійно змінюється попит та пропозиція на валютному ринку.

Другий підхід: вплив цін на житлові приміщення національну валюту.

Між ціною на нерухомість та курсом національної грошової відстежується пряма залежність, при падінні вартості нерухомості також відбувається зниження курсу національної валюти. Така залежність викликана тим, що, як правило, зниження вартості житла свідчить про несприятливі процеси в економіці – збільшення рівня безробіття, зниження купівельної спроможності населення. Усе це веде до зменшення попиту нерухомість.

На основі вищевикладеного, за нинішніх умов на ринку нерухомості більше відображення знайде перший підхід. Другий же найімовірніший за стабільного розвитку економіки.

3.) вплив соціально-демографічних чинників.

Вважають, що формуванням потреб над ринком неможливо управляти. Однак потреби виникають та змінюються за певними закономірностями, важливою частиною яких є менталітет, устрій та спосіб життя населення. З них розглянемо докладніше такі найважливіші, з погляду автора, чинники:

1. Кількість жителів населеного пункту істотно впливає на структуру споживання, насамперед, за рахунок вищого рівня доходів у великих населених пунктах.

2. Також на споживчу поведінку впливають ситуаційні критерії. В даний час до них можна віднести роботу держави, спрямовану на стимулювання розвитку житлового будівництва шляхом збільшення різних соціальних програм, зокрема:

Матерінський капітал (програма, що діє до 2016 р. включно);

Військова іпотека;

Соціальна іпотека;

Іпотека за програмою "Молода сім'я" і т.д.

3. Влітку 2014 року держава внесла зміни до правил іпотечного кредитування. 25 липня набрав чинності закон №169-ФЗ «Про внесення змін до статей 31 і 61 Федерального закону «Про іпотеку (заставу нерухомості)». Зміни у законі містять два важливі моменти. Перший: банки зможуть застрахувати свої фінансові ризики на той випадок, якщо їм буде необхідно звернути стягнення щодо застави і його вартість виявиться меншою, ніж сума боргу. Другий - наявність подібної страховки (у банку чи позичальника) звільняє позичальника від наступних платежів за кредитом. Те саме відбувається у разі банкрутства страховика, який видав таку страховку.

Підсумовуючи сказане вище, ми вважаємо, можна говорити про те, що введення санкцій, безумовно, негативно позначиться на всіх сферах економіки Росії. Щодо ринку житла слід зазначити той фактор, що через санкції підвищуються ставки з іпотечного кредитування і даний сегмент ринку житлових приміщень втратить значну кількість споживачів. Але на тлі цього ринок оренди, навпаки, здатний збільшити сферу свого поширення. Так, та частина населення, яка раніше планувала придбати житло в іпотеку, може відмовитися від цієї ідеї на користь орендного механізму, тобто. вигідніше зніматиме житло за відносно стабільними цінами (прогнозована ціна оренди від 10000 до 15600 руб / міс, залежно від характеру прогнозу), ніж оформляти іпотеку в умовах нестабільності валюти (наприклад, на 24.03.2015 відношення долара до рубля - 1/58, 28, а на 14.03.2015 було 1/61,32)

Зараз спостерігається різке зростання всього ринку житла в цілому, це пов'язано з тим, що через підвищення курсу долара люди прагнуть реалізувати свої гроші в нерухомість, проте ця тенденція не може бути довгостроковою та перспективною, тому що це не так. на такі дії споживачів змушує постійне напруження щодо курсу валют, що у результаті може призвести до інфляції чи, більше, краху фінансової систем Росий.

Соціально-демографічний чинник, безумовно, не такий великий вплив на ринок нерухомості як, наприклад, валютний фактор, але без них ринок житла в принципі не може існувати як такий, оскільки швидкість, обсяги будівництва, іпотека, оренда і т.д. визначаються саме з аналізу різних переважно не економічних чинників. Рівень народжуваності, кількість населення, середній дохід людини, кількість молодих сімей та інші соціальні показники - саме за ними складаються найзагальніші уявлення про ринок нерухомості та потенціал розвитку країни.

Загалом, ринок житлової нерухомості є сукупністю безлічі як економічних, так і не економічних факторів, які або окремо, або в сукупності дозволяють отримати уявлення про економічну ситуацію в конкретному сегменті ринку.

Представлені автором три прогнози відбивають економічну сутність впливу різних чинників на механізми придбання житла. В умовах нестійкої економічної ситуації в країні не можна з повною впевненістю говорити про ефективність або неефективність управління нерухомістю, проте, як показують проведені дослідження, сегмент ринку нерухомості - ринок житлових приміщень, залишається найбільш фундаментальним по відношенню до інших елементів економіки і за рахунок коштів, що залучаються, може відносно плавно лавірувати між зовнішнім середовищем, що змінюється.

2.2 ОЦІНКА ЕФЕКТИВНОСТІ УПРАВЛІННЯ ОФІСНОЇ НЕРУХОМОСТІ

На ринку комерційної нерухомості, а саме в сегменті офісної нерухомості, на наш погляд, сформувалися три спрямовані сектори:

Перший сектор - включає престижні офіси, що відповідають світовим стандартам для адміністративних приміщень. Від сюди можна зробити висновок, що орендна плата в таких приміщеннях дуже висока. Це стає основною причиною, чому деякі російські підприємці орендують першокласні офіси за кордоном за доступнішими цінами.

У другий сектор ми включили офіси, які знаходяться в добре оброблених та обладнаних приміщеннях, а останнім часом стала популярна практика викупу квартир великого розміру з подальшим якісним ремонтом. Тут орендні платежі цілком прийнятні для фірм, що успішно здійснюють свою діяльність. У цьому вся секторі спостерігається постійний активний попит.

Третім сектором ми визначили приміщення у будинках муніципального та відомчого нежитлового фонду, державних підприємств (переважно наукових установ), кооперативних та приватних підприємств. Це приміщення без оздоблення та ремонту, та інших супутніх послуг. Орендні ставки тут, зазвичай, зовсім не високі.

На наш погляд, свобода підприємництва веде до створення все нових підприємницьких структур, які в першу чергу для функціонування потребуватимуть приміщень, а отже, ринок офісних приміщень несе в собі більш ніж хорошу перспективу розвитку.

Мал. 2.2.1 Співвідношення класів бізнес-центрів м. Казань на кінець 2014 року

На ринку офісної нерухомості Казані представлені високоякісні бізнес-центри всіх трьох класів: А, В та С. Показник забезпеченості міста якісною офісною нерухомістю на кінець 2014 року становить 183 кв. м на 1000 мешканців.

Офіси, що належать до категорії В по більшості характеристик схожі з приміщеннями класу А, проте вона не настільки престижні, мають менш вдале розташування, і не настільки широкий спектр послуг, як офіси класу А. Практика показує - до класу В, іноді переходять офіси вищої категорії. Це трапляється, наприклад, після кількох років їхньої інтенсивної експлуатації. Також чимало важливу роль тут грає чинник стандартів якості. Технології перебувають у постійній динаміці, тому те, що раніше здавалося «новим», поступово перетворюється на розряд «нове».

Загальна пропозиція офісних площ міста Казані становить понад 410 тис. кв. З них близько 210 тис. кв. м належить до якісної пропозиції.

Як правильно, у великих містах попит на якісні офісні приміщення залишається стійким. Переважна більшість бізнес-центрів класу "А" Казані має майже 100% заповнюваність, а саме це такі бізнес-центри як: "БЦ Сувар Плаза", "Корстон", "Бізнес-парк Ідея". Об'єкти класу «В» мають досить високий показник заповнюваності, він становить діапазон від 85% до 90%. Говорячи про затребуваність офісного приміщення, слід згадати той факт, що останнім часом спостерігається тенденція зміщення ділової активності на периферію Казані. На це мають найбільший вплив такі фактори як: недостатня транспортна доступність (пробки), відсутність місць для паркування або їх платність.

Подібні документи

Концепція муніципальної нерухомості. Основи функціонування ринку нерухомості. Основні напрямки інформатизації процесу керування нерухомістю. Інформація, що використовується для керування нерухомістю. Інформаційна система реєстрації нерухомості.

реферат, доданий 30.10.2010


Сучасні проблеми управління муніципальним майном у РФ. Інституційна база управління муніципальною нерухомістю. Аналіз практики, що діє, в м. Орську. Організаційні питання розмежування муніципальної нерухомості з цілям діяльності.

дипломна робота , доданий 18.11.2013


Сутність, функції, способи та рівні управління нерухомістю. Аналіз ринку торгівельної нерухомості м. Самара. Коротка характеристика ТРЦ "МегаСіті", його орендна політика. Аналіз системи управління розвитком комерційної нерухомості для підприємства.

курсова робота , доданий 18.10.2011


Основні поняття ринку нерухомості, його сегментація. Планування та облік витрат на експлуатацію об'єкта нерухомості. Аналіз маркетингового середовища підприємства ТОВ "Діол". Практичне застосування методик управління нерухомістю, оптимізація форм та методів.

курсова робота , доданий 22.07.2011


Сутність, поняття та основні види управління проектами розвитку нерухомості. Поняття девелоперського проекту та основні особливості управління комерційною нерухомістю. Фінансово-економічне обґрунтування проекту. Аналіз ринку торгівельної нерухомості.

курсова робота , доданий 25.03.2011


Критерії оцінки ефективності. Ранговий метод планування та оцінки ефективності. Комплексний набір критеріїв ефективності системи керування. Показники ефективності. Підвищення ефективності системи керування виробництвом.

реферат, доданий 08.05.2002


Концепція оцінки ефективності управління. Чинники оцінки ефективності менеджменту. Критерії та показники ефективності управління. Економічна оцінка ефективності. Показники економічної ефективності. Підвищення ефективності управління.

реферат, доданий 26.07.2008


Поняття та принципи побудови системи управління, методи оцінки її ефективності. Коротка характеристика галузі, підприємства та SWOT-аналіз ТОВ "Квінта". Оцінка ефективності системи управління, розробка методики її вдосконалення.

дипломна робота , доданий 04.06.2011


Теоретичні аспекти та місце оцінки результатів діяльності в системі управління персоналом. Основні підходи до атестації персоналу. Аналіз системи оцінки співробітників підприємства та пропозиції щодо її вдосконалення на прикладі ТОВ ТД "Росвесталко".

курсова робота , доданий 18.03.2011


Системи управління у організаціях сфери послуг. Система управління персоналом організації. Показники оцінки ефективності системи управління персоналом організації. Загальна характеристика організації та стратегії розвитку. Оцінка ефективності заходів.

Після проведення даної дослідницької роботи зазначені такі пропозиції щодо вдосконалення ринку житлової нерухомості. Найчастіше велику роль формування вартості 1 кв. м. житлової площі безпосередньо впливає ріелтора на покупця або продавця. Несумлінність та використання особистих інтересів працівників посередницьких організацій призводить до штучного завищення цін на житлову нерухомість. Таким чином, ринок вторинного житла найчастіше просто виходить з-під контролю органів місцевого самоврядування, оскільки перебуває у віданні ріелторських компаній. І лише невеликий відсоток квартир на ринку вторинного житла під впливом адміністрації міста. Роблячи висновок із сказаного вище, хотілося сказати про те, що в умовах фінансової кризи в цьому відношенні необхідний контроль з боку органів місцевого самоврядування. Це з досить високим попитом житло і тим самим високий відсоток прибутку при перепродажі вторинного житла виходить невеликими агентствами нерухомості. Також хотілося б звернути пильну увагу органів самоврядування та його структурних підрозділів на зростання вартості житла. Так як ринок нерухомості знаходиться в процесі виходу з кризи і ціни на житло починають швидко зростати у зв'язку з великим попитом. При посиленні умов аукціонів для придбання земельних ділянок під індивідуальне житлове будівництво, має витіснити з ринку невеликі компанії, які прагнуть отримати високий прибуток без належного виконання умов договорів. Також на шляху до вдосконалення ринку нерухомості у м. Омську необхідно вдосконалювати нормативно-правову базу. Це призведе до зниження темпу зростання цін на житлову нерухомість та вирівнювання їх реальними потребами ринку.

На шляху до досконалого ринку нерухомості необхідно створення служб, які ведуть суворий контроль за цим видом документації. Поєднання всіх вищезазначених заходів допоможе ринку нерухомості м. Омська вийти з кризи в найкоротші терміни та покращити умови для контролю за обігом квартир на даному ринку.

Висновок

У цьому дипломному проекті проведено глибокий аналіз ситуації на ринку вторинного житла м. Омська. При цьому вивчено природно-екологічний стан міста, а також соціальні, економічні фактори, що безпосередньо впливають на формування вторинного житла.

Також вивчено ємність ринку житлової нерухомості, попит та пропозицію на вторинному ринку в період 2009-2012 рр.

Проведено детальний аналіз щодо пропозицій на ринку вторинного житла. Розроблено можливі методи вдосконалення ринку житлової нерухомості за умов економічної кризи. Розглянуто перспективи розвитку ринку житлової нерухомості.

Актуальність дослідження наголошується на тому, що майбутнє міст багато в чому пов'язане з розвитком ринку житлової нерухомості. Оскільки ринок житлової нерухомості, тобто. ринок житла є одним із найважливіших ринків він надає прямий вплив на життя суспільства, таким чином від його стану залежить стан інших складових життя суспільства.

Ціль дипломного проекту повністю реалізована. Відповідно до поставленої мети вирішено такі завдання:

Вивчено науково-методичні положення маркетингу житлової нерухомості в м. Омську;

Розглянуто законодавчу та нормативну основу розвитку маркетингу житлової нерухомості в містах;

Розроблено основні напрямки щодо вдосконалення ринку житлової нерухомості;

Розглянуто умови забезпечення безпеки життєдіяльності під час проведення оціночних робіт;

Проведено аналіз екологічних рішень щодо оцінки чинників, які надають увагу природу міста.

Вступ

Глава 1. Теоретичні засади оцінки вартості нерухомості

1.2 Класифікація об'єктів нерухомості

1.3 Види вартості об'єктів нерухомості

1.4 Основні засади оцінки об'єктів нерухомості

1.5 Чинники, що впливають на вартість нерухомості

Глава 2. Оцінка об'єкту житлової нерухомості

2.2 Оцінка житлової нерухомості прибутковим підходом

2.3 Оцінка житлової нерухомості шляхом порівняння продажів аналогів

2.4 Оцінка об'єкта нерухомості витратним підходом

2.5 Погодження результатів оцінки нерухомості

Глава 3. Пропозиції щодо покращення методів оцінки нерухомості

Висновок

Список використаної літератури та джерел

додаток

ВСТУП

Серед елементів ринкової економіки особливе місце займає нерухомість, яка виступає як засоби виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торгові та інші будівлі та приміщення, а також інші споруди) та предмета або об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі).

Нерухомість виступає основою особистого існування для громадян і є базою для господарської діяльності та розвитку підприємств та організацій усіх форм власності. У Росії її відбувається активне формування та розвитку ринку нерухомості і дедалі більше громадян, підприємств і закупівельних організацій бере участь у операціях з нерухомістю.

Завдяки конструктивній взаємодії між державою та оцінювачами, процес оцінки майна в останні роки став набагато більш цивілізованим у порівнянні з тими часами, коли незалежна оцінка в Росії лише зароджувалася. Сьогодні діяльність оцінювачів регламентується відповідним федеральним законом та стандартами в галузі оцінки.

Мета дипломної роботи – розробка пропозицій щодо покращення методів оцінки житлової нерухомості.

Для досягнення поставленої мети необхідно вирішити такі завдання:

Описати сутність оцінки житла;

Охарактеризувати методологічні підходи щодо оцінки нерухомості;

Оцінити житлову нерухомість витратним, порівняльним та прибутковим підходом;

Провести порівняльний аналіз результатів оцінки;

Розробити пропозиції щодо покращення методики оцінки житлової нерухомості.

Об'єкт дослідження у дипломній роботі – оцінка житлової нерухомості, а предмет дослідження – методи та підходи до оцінки житлової нерухомості.

Методологічною основою проведеного в дипломній роботі дослідження є наукові праці вітчизняних та зарубіжних авторів у галузі оцінки нерухомості С.В.Грибовського, Є.І.Тарасевича, М.А.Федотової, Д.Фрідмана.

У першому розділі дипломної роботи «Методичне положення щодо оцінки вартості об'єктів нерухомості» розкрито види вартості об'єктів нерухомості, їх класифікацію. Розглянуто фактори, що впливають на вартість об'єктів нерухомості, а також основні засади оцінки нерухомості.

У другому розділі «Оцінка житлової нерухомості» представлені результати оцінки об'єкта нерухомості – двокімнатної квартири, розташованої у Заєльцовському районі м. Новосибірська, – прибутковим та порівняльним підходом, а також результати розрахунку ліквідаційної вартості об'єкта нерухомості.

У третій главі «Пропозиції щодо покращення методів оцінки житлової нерухомості» представлені основні напрямки вдосконалення існуючих підходів до оцінки житлової нерухомості.




Глава 1. ТЕОРИТИЧНІ ОСНОВИ ОЦІНКИ ВАРТІСТЬ НЕРУХОМОСТІ

1.1 Необхідність незалежної оцінки житла

Оцінка - наука прикладного економічного аналізу, основне завдання якої полягає у встановленні найбільш ймовірної ціни продажу або купівлю активу (товару) на основі аналізу динаміки сил попиту та пропозиції на цей актив на відповідному ринку. З формальної точки зору найбільш ймовірна ціна встановлюється на основі моделювання деякої множини факторів попиту та множини факторів пропозиції.

В даний час діяльність з оцінки нерухомості регламентується Федеральним Законом "Про оціночну діяльність в Російській Федерації" від 06.08.98 № 135 - ФЗ.

Активному розвитку оцінки нерухомості в нашій країні сприяє ситуація, що склалася на ринку нерухомості.

Ринок нерухомості в даний час - один із найдинамічніших ринків нашої країни, один із найпривабливіших об'єктів інвестування. Дуже важливого значення він набуває саме зараз, коли ситуація у світі дуже не стабільна: фахівці не можуть дати точних прогнозів про ціни на нафту, прогнозують зниження курсу долара, - нерухомість залишається практично єдиним гарантом збереження заощаджень.

Основні напрями розвитку російської оцінки можна визначити з переліку операцій, у яких необхідно здійснювати оцінку об'єктів нерухомості. Слід зазначити, що це перелік постійно розширюється.

Об'єктивна оцінка різних видів вартості (ринкової, інвестиційної, заставної, страхової, оподатковуваної та інших) нерухомого майна необхідна:

При операціях купівлі-продажу чи здачі у найм;

При акціонуванні підприємств та перерозподілі майнових часток;

Для залучення нових пайовиків та додаткової емісії акцій;

При кадастровій оцінці з метою оподаткування об'єктів нерухомості: будівель та земельних ділянок;

для страхування об'єктів нерухомості;

при кредитуванні під заставу об'єктів нерухомості;

При внесенні об'єктів нерухомості як вклад у статутний капітал підприємств та організацій;

розробки інвестиційних проектів і залучення інвесторів, зокрема і зарубіжних;

у разі ліквідації об'єктів нерухомості;

у виконанні прав успадкування, судового вироку;

За інших операцій, пов'язаних з реалізацією майнових прав на об'єкти нерухомості.

Існує три основні підходи до оцінки нерухомості:

Витратний метод: оцінюється вартість повного відтворення або вартість повного заміщення власності, що оцінюється, потім віднімається сума оціненого зносу будівель і споруд і додається вартість ділянки землі як вільної. Цей підхід може бути необхідний, коли оцінка об'єкта з метою майнового оподаткування або майнового арешту вимагає відокремлення вартості будівель та споруд від вартості землі. Він також застосовується з метою прибуткового оподаткування та бухгалтерського обліку: знос будівель та споруд віднімається з оподатковуваного доходу. Інші ситуації для застосування:

Техніко-економічний аналіз для нового будівництва,

Визначення варіанта найкращого та найбільш ефективного використання землі,

Оновлення,

Підсумкове узгодження вартості,

Будинки інституційного та спеціального призначення,

Цілі страхування.

Метод ринкових порівнянь: оцінка ринкової вартості власності, виходячи з даних про нещодавні угоди з аналогічними об'єктами. Передбачається, що раціональний інвестор або покупець не заплатить за конкретну власність більше, ніж обійдеться придбання іншої подібної власності, яка має таку ж корисність.

Прибутковий метод: вартість власності визначається величиною, якістю та тривалістю періоду отримання тих вигод, які даний об'єкт, як очікується, приноситиме в майбутньому.

У Росії її останніми роками був поширений витратний спосіб оцінки вартості об'єктів. Причому його застосування декларувалося Урядом розробки програм переоцінки майна. Це призвело до того, що вартість основних фондів, об'єктів нерухомості була дуже занижена. Наразі особливу важливість має процес дооцінки таких об'єктів, що можна зробити, спираючись на ринковий спосіб оцінки.

Сьогодні кількість оціночних організацій російському ринку значно. Станом на кінець 2004 р. більше 9000 компаній та ПБОЮЛ у Росії мають державні ліцензії на здійснення оціночної діяльності. Наразі ринок регулюється Мінекономрозвитку, але з 1 січня 2006 р. здійснюється перехід до саморегулювання.

На етапі ринок оцінки характеризується посиленням конкуренції, підвищенням якості, зниженням вартості послуг. Зокрема, незмінно збільшується попит на оцінку з метою відображення активів у фінансовій звітності відповідно до IAS, US GAAP чи російських стандартів бухгалтерського обліку; оцінку вартості нематеріальних активів для визначення ефективності маркетингових та брендстратегій; оцінку з метою здійснення угод купівлі-продажу, оренди активів, М&А та інших операцій з переходу прав власності та інших речових прав; оцінку з метою страхування, додаткової емісії акцій або викупу акцій при приватизації державних підприємств; оцінку з метою кредитування під заставу майна та ін.

За результатами дослідження рейтингового агентства «Експерт РА», найбільш затребуваними за останні півтора роки були послуги з оцінки нерухомості та бізнесу загалом. На ці напрями у загальній структурі ринку довелося 34,3 і 32,1% відповідно.

1.2 Класифікація об'єктів нерухомості

Оцінка нерухомої власності представляє інтерес у першу чергу для об'єктів, які активно звертаються на ринку як самостійний товар. В даний час м Росії це квартири та кімнати, офісні приміщення та будівлі під офіси, приміські житлові будинки із земельними ділянками, вільні земельні ділянки під забудову та (або) для інших цілей. До об'єктів нерухомості відносяться також родовища з корисними копалинами, російський ринок яких ще сформувався. Нижче розглянемо загальні засади класифікації об'єктів нерухомості.

Перша категорія об'єктів нерухомості. Термін «об'єкт нерухомості» в нашому випадку відноситься до будь-якого товару, який жорстко пов'язаний із ділянкою землі, його перенесення в інше місце неможливе без руйнування та втрати споживчої вартості. Запропоноване формулювання має на меті сприяти диференційованому підходу до оцінки різних категорій об'єктів нерухомості з урахуванням їх найбільш суттєвих ознак, особливостей товарообігу, структури та масштабів ринків, у рамках яких відбуваються процеси купівлі-продажу нерухомої власності. Оскільки на оцінку об'єкта нерухомості впливають різноманітні умови та їх поєднання, для проведення класифікації (угруповання) використано метод «дерева ознак». Така класифікація (угруповання) є багаторівневою. На кожному рівні вона проводиться за своєю підставою з можливими розбіжностями на одному рівні, але з різних «гілок». При цьому глибина (кількість рівнів) класифікації більша за тими гілками, на яких розташовані більш представницькі (з точки зору їх оцінки) об'єкти.

Кожен рівень має своє найменування та набір рекомендованих значень відповідної ознаки класифікації.

1. Походження.

2. Призначення.

3. Масштаб.

3.1 Земельні масиви.

3.2. Окремі земельні ділянки.

3.3. Комплекси будівель та споруд (дачне селище, мікрорайон, готель, санаторій тощо)

3.3.1. Житловий будинок багатоквартирний.

3.3.2. Житловий будинок одноквартирний (особняк, котедж).

3.3.3. Секція (під'їзд).

3.3.4. Поверх у секції.

3.3.5. Квартира.

3.3.6. Кімната.

3.3.7. Літня дача.

3.4. комплекс адміністративних будівель.

3.4.1. Будівля.

3.4.. Приміщення чи частини будівель (секції, поверхи).

4. Готовність до використання.

4.1. Готові.

4.2. Вимагають реконструкції чи капітального ремонту.

4.3. Вимагають завершення будівництва.

Оскільки в даний час ринок квартир - найбільш розвинений сектор ринку нерухомості в Росії, має сенс зосередити зусилля на вивченні саме цього сектора для розробки основних методичних підходів щодо оцінки вартості об'єктів нерухомості.

На західному ринку, що сформувався, прийнята інша, що відрізняється від запропонованої вище класифікації об'єктів нерухомості за категоріями А, Б і В.

Поділяється на такі класи:

1) Спеціалізована нерухомість, пристосована для ведення певного бізнесу і зазвичай продається разом із бізнесом.

Приклади: нафтоперегінні заводи, хімічні підприємства, цехи для розміщення машин та обладнання; будівлі, які через своє розташування, розмір, конструкцію ніколи не продаються або не здаються в оренду третій стороні на ринку.

2) Неспеціалізована нерухомість - звичайні будівлі - магазини, офіси, фабрики, склади, які зазвичай продаються або здаються в оренду.

Класифікація об'єктів нерухомості за різними ознаками (критеріями) сприяє більш успішному дослідженню ринку нерухомості та полегшує розробку та застосування методів оцінки вартості різних категорій нерухомості. У процесі класифікації виділяються окремі групи нерухомості, що визначає можливість одноманітних підходів щодо їх оцінки.

1.3 Види вартості об'єктів нерухомості

На стадії оцінки нерухомості перед експертом-оцінювачем завжди виникає складна проблема вибору виду вартості для проведення оціночних розрахунків. Цей вибір залежить від багатьох факторів (характеру об'єкта та функцій оцінки) та обумовлює наступний вибір методу оцінки даного об'єкта нерухомості. Якщо оцінка нерухомості майна провадиться з метою отримання іпотечного кредиту (позики під заставу нерухомості власності), оцінювачу важливо мати достовірну інформацію про найбільш ймовірну ціну продажу цієї нерухомої власності, якщо позичальник (власник нерухомості) не поверне дол (кредит). Оцінюючи нерухомості з метою оподаткування у країнах використовується ринкова чи відновна вартість об'єкта нерухомості, заснована на витратах відтворення останнього. Оцінюючи об'єктів, підлягають реконструкції, зазвичай, вибирається інвестиційна вартість, тобто. вартість нерухомості для конкретного інвестора

При оцінці будівель спеціального призначення, об'єктів нерухомості в «пасивних» секторах ринку нерухомості, коли для визначення ринкової вартості немає достатньої інформації, а також при оцінці страхування нерухомого майна використовується відновна вартість або вартість заміщення.

Ринкова вартість

У ринкових умовах господарювання найпоширенішим видом вартості об'єктів нерухомості є ринкова вартість. Ринкова вартість – це найімовірніша ціна, яку має досягати власність на конкурентному і відкритому ринку з усіх умов справедливої ​​торгівлі, свідомих дій продавця і покупця, без впливу незаконних стимулів.

Мається на увазі, що при угоді купівлі-продажу передача прав від продавця до покупця здійснюється за дотриманням таких умов.

1. Мотивація покупця і продавця мають своєрідний характер, тобто. вони діють, не зазнаючи незаконного тиску чи надзвичайних життєвих обставин.

2. Обидві сторони добре поінформовані, проконсультовані та діють, на їхню думку, з урахуванням своїх максимальних інтересів.

3. Майно було виставлено на продаж на ринку достатньо часу (достатнє для того, щоб з інформацією про продаж нерухомості ознайомилися потенційні покупці та ухвалили рішення про купівлю об'єкта).

4. Оплата виконана на умовах фінансування угоди.

5. Ціна є нормальною, не порушеною специфічними умовами фінансування та продажу.

Ринкову вартість нерухомості інакше називають вартістю при обміні – на відміну вартості у використанні (чи споживчої вартості), що відбиває цінність об'єкта для конкретного власника.

Концепція ринкової вартості полягає в тому, що типовий покупець на ринку нерухомості має можливість вибрати альтернативні об'єкти нерухомості. Ринкова вартість є об'єктивною, незалежною від бажань окремих учасників ринку нерухомості та відображає реальні економічні умови, що складаються на цьому ринку.

Вартість використання (споживча вартість)

Вартість використання (споживча вартість) відображає цінність об'єкта нерухомості для конкретного власника, який не збирається виставляти об'єкт на ринок нерухомості. Оцінка споживчої вартості об'єкта провадиться виходячи з існуючого профілю його використання та тих фінансово-економічних параметрів, які спостерігалися в період передісторії функціонування об'єкта та прогнозуються в майбутньому.

Інвестиційна вартість

Поняття «інвестиційна вартість», подібне до поняття «вартість у використанні», означає вартість об'єкта нерухомості для конкретного інвестора, який збирається купити об'єкт, що оцінюється, або вкласти в нього свої фінансові кошти. Розрахунок інвестиційної вартості провадиться виходячи з очікуваних даним інвестором доходів та конкретної ставки їх капіталізації. Інвестиційна ціна розраховується зазвичай в оцінці для конкретного інвестора інвестиційного проекту чи об'єкта, що приносить дохід. Цей вид вартості носить суб'єктивний характер.

Відновлювальна вартість (вартість відтворення об'єкта)

Відновна вартість (вартість відтворення об'єкта) визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії об'єкта, що оцінюється, в його «новому» стані (без урахування зносу), з використанням таких же архітектурних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів, а також з тією ж якістю будівельно -Монтажних робіт. В даному випадку відтворюється той же моральний знос об'єкта і ті ж недоліки в архітектурних рішеннях, які мали об'єкт, що оцінюється.

Вартість заміщення

Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво об'єкта, що має з оцінюваною еквівалентну корисність, але побудованого в новому архітектурному стилі, з використанням сучасних проектних нормативів та прогресивних матеріалів та конструкцій, а також сучасного обладнання об'єкта нерухомості. Таким чином, відновна вартість виражається витратами відтворення точної копії об'єкта, а вартість заміщення – витратами створення об'єкта функціонального аналога.

Страхова вартість

Страхова вартість розраховується на основі або відновної вартості, або вартості заміщення об'єкта, який схильний до ризику знищення (або руйнування). На базі страхової вартості об'єкта визначаються страхові суми, страхові виплати та страхові відсотки.

Вартість для цілей оподаткування (оподатковувана вартість)

Вартість для цілей оподаткування майна юридичних та фізичних осіб визначається акредитованими при податкових інспекціях експертами-оцінювачами на основі або ринкової вартості, або відновлювальної вартості об'єкта нерухомості, або оцінка проводиться формально за нормативною методикою без залучення експертів-оцінювачів.

Ліквідаційна вартість

Ліквідаційна вартість є чистою грошовою сумою, яку власник об'єкта може отримати при ліквідації об'єкта нерухомості.

1.4 Основні засади оцінки об'єктів нерухомості

Принципи оцінки об'єктів нерухомості можуть бути об'єднані у такі чотири групи:

Принципи, що ґрунтуються на уявленнях користування;

Принципи, пов'язані з об'єктами нерухомості (земля, будинки, споруди);

Принципи, пов'язані з ринковим середовищем;

Принцип найкращого та найефективнішого використання об'єкта нерухомості.

Усі аналізовані принципи оцінки нерухомості пов'язані між собою. Оцінюючи об'єкт нерухомості, необхідно наскільки можна враховувати все чи основні принципи оцінки, щоб отримати більш достовірну і точну оцінку вартості об'єкта нерухомості.

Принципи користувача

До принципів, заснованих на уявленнях користувача, відносяться принципи корисності, заміщення та очікування.

Принцип корисності полягає в тому, що будь-який об'єкт нерухомості має вартість тільки в тому випадку, якщо він корисний якомусь інвестору і може бути використаний для реалізації певних функцій або особистих потреб, наприклад використання нерухомості як готель, кафе, офіс, музей тощо .д. Корисність - це здатність об'єкта нерухомості задовольняти потреби користувача в даному місці та протягом даного періоду часу.

Принцип заміщення говорить: раціональний (типовий) покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше за мінімальну ціну, що стягується за інший аналогічний об'єкт такої ж корисності. Максимальна вартість об'єкта, що оцінюється, визначається найменшою вартістю, за якою може бути придбаний інший аналогічний об'єкт з еквівалентною корисністю.

Принцип очікування пов'язаний з поданням користувача об'єкта нерухомості і говорить: вартість об'єкта, що приносить дохід, визначається величиною грошового потоку, що очікується від використання об'єкта, що оцінюється, а також сумою, що очікується від його перепродажу. Важливе значення має, який період часу буде отримано очікуваний дохід, оскільки рубль інвестора сьогодні коштує більше, ніж рубль, який буде отримано завтра.

Принципи, пов'язані з вимогами до земельної ділянки, будівель та споруд, що на ній знаходяться

До цієї групи належать такі принципи:

Залишкової продуктивності (продуктивності) землі;

граничної продуктивності (принцип вкладу);

збалансованості (принцип пропорційності);

Оптимальних величин;

Оптимального поділу майнових прав.

Принцип залишкової продуктивності ґрунту.

Принцип залишкової продуктивності (чи продуктивності) говорить: основу вартості землі лежить її залишкова продуктивність (продуктивність). Щоб зрозуміти це положення, необхідно визнати, що будь-який вид діяльності, як правило, вимагає наявність чотирьох складових виробництва: капіталу, праці, управління та землі.

Земля - ​​це земельна ділянка і природні ресурси, що знаходяться на ньому - замкнуті водойми, тваринний світ, рослинність і мінерали. Територіальні межі земельної ділянки визначаються у порядку, встановленому чинним земельним законодавством, та оформляється свідоцтвом, що видається власнику (або орендарю) державними органами із землеустрою. Земля – основний чинник, що забезпечує простір та ресурси, необхідні за будь-якого виду виробничої діяльності.

Праця являє собою сукупність робіт з виробництва товару (послуги) та реалізації його на рику. У це поняття не входить управлінська діяльність.

Капітал – це кошти, вкладені у відтворення основних фондів і оборотних засобів, соціальній та інші складові виробництва – працю, землю і управління.

Управління виробничою діяльністю включає знання, вміння, підприємницькі здібності та талант управлінського персоналу підприємства. Успішне управління дозволяє оптимізувати виробництво та отримувати максимальний прибуток.

Кожна складова виробництва (капітал, праця, управління та земля) має бути покрита з доходів від підприємницької діяльності. Проте оскільки земля фізично нерухома, інші складові залучаються до неї реалізації підприємницької діяльності, насамперед оплачується працю, капітал та управління, а залишок доходу виплачується власнику землі як рента. Подібне судження узгоджується з основними положеннями економічної теорії – земля має «залишкову вартість» і певну цінність лише тоді, коли є залишок доходу після покриття трьох інших складових виробництва. Таким чином, залишкова продуктивність виражається доходом, що припадає на землю, після оплати витрат на працю, капітал та управління.

Принцип граничної продуктивності (принцип внеску).

Принцип граничної продуктивності (чи продуктивності) чи принцип вкладу означає, що результаті інвестицій допалено бути отриманий дохід, що залишається після покриття витрат. Стосовно ринку нерухомості цей принцип можна інтерпретувати в такий спосіб. Нерідко витрати на ремонт квартири дозволяють збільшити її вартість, причому у розмірах, які значно перевищують витрати на її ремонт. І тут реалізується принцип граничної продуктивності чи принцип вкладу. Розмір вкладу відповідає різниці між ціною, отриманою внаслідок ремонту квартири, та витратами на цей ремонт.

Принцип зростаючої та зменшується прибутковості.

Суть даного принципу полягає в тому, що збільшення капіталовкладень в основні складові виробництва зумовлює збільшення темпів зростання прибутку лише до певної межі, після якого приріст прибутку стає меншим, ніж приріст капіталовкладень. Ця межа відповідає максимальній вартості об'єкта нерухомості. Будь-які подальші капіталовкладення в нерухомість не дадуть пропорційного збільшення прибутку, а отже, і пропорційного збільшення вартості об'єкта нерухомості.

Тому експерт-оцінювач має попередньо проаналізувати різні варіанти використання земельної ділянки. Наприклад, виконати розрахунки отримання прибутку від будівництва різних типів об'єктів нерухомості чи різної кількості об'єктів на даній земельній ділянці. Тільки після цього він зможе зробити остаточний вибір типу об'єкта нерухомості для будівництва на цій ділянці. У процесі варіантного проектування різних поєднань складових виробництва та визначення на цій основі максимального прибутку реалізується принцип зростаючої та прибутковості, що зменшується.

Принцип збалансованості.

Принцип збалансованості (або принцип пропорційності) формулюється так: складові виробництва (або об'єкта нерухомості) повинні поєднуватися між собою у певній пропорції. Якщо обсяги капітальних вкладень перевищують обсяги робіт у період, наприклад на будівництві об'єкта, відбувається «заморожування капіталу» і зниження загальної ефективності проекту. Аналогічна ситуація можлива, коли в даний час грошових коштів недостатньо для будівництва об'єкта нерухомості, що добре відомо інвесторам нового будівництва. У зв'язку із цим нормативними документами у складі проектної документації на будівництво об'єкта передбачається розробка календарних графіків будівництва об'єкта, щоб отримати максимально можливий ефект від реалізації проекту.

Принцип раціональних величин.

Принцип оптимальних величин (принцип оптимальної економічної величини), при тенденціях, що склалися на ринку нерухомості, великим попитом користується певна (оптимальна) величина об'єкта нерухомості даного типу. Експерт-оцінювач завжди повинен пам'ятати про принцип оптимальних величин та використовувати його при оцінці нерухомості даного типу.

Принцип раціонального поділу майнових прав.

Майнові права на об'єкт нерухомості слід розділяти та поєднувати таким чином, щоб збільшити загальну вартість об'єкта нерухомості. Чинне законодавство РФ дозволяє розділяти та продавати окремо майнові права. Право власності передбачає права володіння, користування та розпорядження майном. Крім права власності майновими правами є право довічного успадкованого володіння, право постійного (безстрокового) майнового користування, право господарського володіння та право оперативного управління, а також різноманітні сервітути – право обмеженого користування об'єктом нерухомості. Причому перехід права власності на майно до іншої особи не є підставою для припинення інших майнових прав, наприклад, прав оренди на це майно.

Поділ майнових прав на об'єкт нерухомості може здійснюватися так:

1. Фізичне розподіл – це розподіл об'єкта нерухомості на частини: підвал, поверхи і т.д. Для земельної ділянки – розподіл прав на повітряний простір, на поверхню землі та на її надра, розподіл земельного масиву на окремі ділянки.

2. Поділ за часом володіння - це різні види оренди, довічний володіння, майбутні майнові права і т.д.

3. Поділ сукупності майнових прав власності – права володіння, термінового чи безстрокового користування, розпорядження, довічного (успадкованого) володіння, господарського відання, оперативного управління та право обмеженого використання об'єкта нерухомості.

4. Поділ майнових прав серед учасників – спільна оренда, товариство, акціонерні товариства, опціони, трасти, контракти з умовами продажу.

5. Поділу із заставних прав – заставні, податкові застави, судові застави, що у капіталі.

Використання на практиці майнових відносин перелічених вище типів поділів сукупності майнових прав та його оптимальне з'єднання дозволяє збільшити вартість об'єктів нерухомості.

Принципи, пов'язані з ринковим середовищем

До цієї групи принципів відносяться принципи залежності, відповідності, попиту та пропозиції, конкуренції та принцип зміни.

Принцип залежності

Принцип залежності (чи принцип зовнішнього впливу) говорить: різні чинники довкілля впливають вартість об'єкта нерухомості. Ці чинники – залежно від ступеня їхнього впливу той чи інший об'єкт – поділяються на основні і додаткові; залежно від сфери впливу – на кліматичні, геологічні, регіональні, соціальні, економічні, екологічні, демографічні, юридичні, міжнародні, містобудівні, галузеві та технічні. У свою чергу, економічні фактори можуть бути також диференційовані за різними критеріями: фінансовими, нормативними та іншими. Експерту-оцінювачу необхідно пам'ятати, що у всіх випадках місце розташування – основний фактор, що впливає на вартість об'єкта нерухомості, і з нього слід розпочинати аналіз вартості об'єктів нерухомості. До основних чинників належить також близькість об'єкта нерухомості до розвиненої інфраструктури (зв'язок із ринком користувача): дорогам, торговим і культурним центрам та інших., тобто. оцінювачу необхідно встановити, як потоки доходів пов'язані з ринком користувача. Два цих фактори - місце розташування об'єкта і зв'язок його з ринком користувача - у сукупності складає поняття «економічне розташування нерухомості. Цей сумарний фактор має найбільший вплив на вартість об'єкта нерухомості. Експерт-оцінювач повинен виявити та виміряти вплив факторів довкілля на:

Вартість об'єкта нерухомості, що оцінюється, і зробити відповідні коригування цієї вартості, використовуючи метод порівняльного аналізу продажів;

Величину грошового потоку, використовуючи прибутковий підхід;

Рівень витрат щодо відновної вартості чи вартості заміщення, використовуючи витратний підхід.

Принцип відповідності.

Принцип відповідності говорить: об'єкт нерухомості, що не відповідає існуючим нині ринковим стандартам, має меншу вартість. Експерт-оцінювач повинен не тільки знати стандарти відповідності для даного ринку нерухомості, але й стежити за тенденціями їх розвитку, щоб передбачити майбутню вартість об'єкта нерухомості, що оцінюється.

Принцип попиту та пропозиції.

Попит на об'єкт нерухомості - це реальна потреба на них. Пропозиція – це кількість об'єктів, що є на ринку нерухомості та обмеженість його пропозиції.

Суть принципу попиту та пропозиції полягає у виявленні взаємозв'язку між потребою в об'єкті нерухомості та обмеженістю його пропозиції.

Попит на об'єкт нерухомості обумовлений його корисністю (здатність задовольняти потреби користувача) та доступність, але обмежений платоспроможністю потенційних споживачів. Чим нижчий попит і вища пропозиція, тим нижча вартість об'єкта. І навпаки, якщо на ринку нерухомості попит та пропозиція врівноважені, ринкова вартість об'єкта стабілізується.

Експертам-оцінювачам слід пам'ятати, що, як правило, попит на об'єкти нерухомості більш схильний до коливань, ніж пропозиція, так як різка зміна грошової маси (наприклад, в результаті банкрутства фінансових компаній) та емоційних настроїв у момент угоди з нерухомістю та ін. коротші часові проміжки, ніж будівництво об'єктів нерухомості, у результаті якого створюється додаткову пропозицію над ринком. Знання такої здатності у співвідношенні попиту та пропозиції дозволяє експерту-оцінювачу точніше прогнозувати вартість об'єкта нерухомості.

Для житлових приміщень співвідношення попиту та пропозиції залежить від демографічного складу населення, рівня цін на об'єкти нерухомості та споживчі товари, інтенсивності рекламної кампанії, нових законодавчих актів та нормативних документів, вартості кредитів, оподаткування майна та інших факторів.

Експерт-оцінювач повинен прогнозувати співвідношення попиту та пропозиції щодо об'єкта нерухомості, що оцінюється, визначити ступінь впливу даного співвідношення і всіх перерахованих вище факторів на вартість нерухомого майна.

Принцип конкуренції

Конкуренція – це суперництво, змагання у якомусь виді діяльності. Всі люди за своєю природою схильні до суперництва. Конкуренція чи суперництво різко зростає, коли йдеться про понад прибутки у якомусь виді діяльності. Ринок нерухомості щодо цього не є винятком. Якщо на ринку нерухомості отримують надприбутки (це прибуток, що значно перевищує зазвичай складається рівень прибутку в даному секторі ринку), підприємці прагнуть потрапити на цей ринок. Загострення конкуренції призводить до зростання пропозиції над ринком. Якщо попит не зростає, ціни на об'єкти нерухомості в цьому випадку знижуються і зменшується прибуток підприємців. І навпаки, при ослабленні конкуренції пропозиція зменшується і, якщо попит не зменшується, зростають ціни на об'єкти нерухомості та прибутку підприємців.

Розумна конкуренція стимулює підвищення якості об'єктів та на ринку нерухомості, тоді як надлишкова конкуренція призводить до зниження прибутку.

За відсутності конкуренції на ринку нерухомості (а це відбувається при монопольній конкуренції) ринкову вартість об'єкта не може бути визначено, оскільки ринкова вартість складається лише на конкурентному ринку.

Принцип зміни.

Зміни схильні як сам об'єкт нерухомості (наприклад, фізичному зносу), і всі чинники довкілля, які впливають вартість об'єкта.

Найбільш характерними типами змін є звані цикли життя. Ці зміни стосуються і самих об'єктів нерухомості, а також районів (міст), галузей, суспільства загалом.

Розрізняються такі основні цикли життя.

1. Зародження (проектування, будівництво об'єкта, формування галузі, району тощо).

2. Зростання (період зростання доходів від функціонування об'єкта нерухомості, швидкий розвиток району (міста), галузі тощо).

3. Стабільність, період рівноваги (стабільні доходи, смаки споживачів об'єктів нерухомості, що сформувалися, інфраструктура району, що сформувалася, і т.д.).

4. Занепад (період зменшення попиту нерухомість, зменшення прибутку, спад виробництва у галузі тощо.).

З урахуванням життєвих циклів експерт-оцінювач має аналізувати та прогнозувати законотворчі, демографічні, міжнародні, науково-технічні, містобудівні та соціальні процеси, а також реакцію на них ринку нерухомості.

Принцип найкращого та найбільш ефективного використання

Принцип найкращого та найефективнішого використання формулюється так: це розумне і можливе використання його, що забезпечує найвищу поточну вартість об'єкта на ефективну дату оцінки.

Відомо й інше визначення даного принципу: це такий варіант використання об'єкта нерухомості, вибраний серед розумних та можливих, що призводить до найвищої вартості землі. Таке визначення принципу зазвичай відноситься до оцінки будівель та споруд зі значним зносом, а також і до оцінки вільних земельних ділянок.

Якщо визначається вартість будівлі (споруди), то при оцінці цього виду нерухомості слід орієнтуватися на перше визначення принципу найкращого та найефективнішого використання. В цьому випадку при виборі можливих варіантів використання даного об'єкта можна виключити варіант, прийнятий на момент оцінки, оскільки таке використання нерухомої власності обмежується тимчасовим відрізком доти, поки вартість земельної ділянки при її найкращому та найефективнішому використанні не перевищить вартість всього майнового комплексу (землі і будівлі) разом із витратами знесення будівлі.

Цей принцип є базовим (основним) реалізації всіх трьох підходів до оцінки, та її інтерпретація має особливе значення у кожному даному випадку, оскільки впливає вибір виду вартості. При визначенні найбільш ймовірної ціни продажу об'єкта нерухомості (ринкової вартості об'єкта) найбільше підходить наступна інтерпретація цього принципу: «найвірогідніше використання існуючого об'єкта нерухомості», тоді як при визначенні інвестиційної вартості акцент в інтерпретації робиться на «найефективніше використання об'єкта нерухомості».

Аналіз найкращого та найефективнішого використання об'єкта нерухомості здійснюється у два етапи: на першому аналізується найкраще та найефективніше використання земельної ділянки, якби вона була вільною, а на другому – найкраще та найефективніше використання будівлі (споруди), яка знаходиться на цій ділянці .

1.5 Чинники, що впливають на вартість нерухомості

Як і в будь-яких інших механізмах ціноутворення, вартість нерухомої власності залежить від набору об'єктивних та суб'єктивних факторів, з яких тільки останні пов'язані з поведінкою конкретного продавця, покупця та (або) посередника на стадії укладання угоди. До суб'єктивних факторів відносяться, наприклад, темперамент, поінформованість, чесність, терплячість, особисті симпатії та антипатії учасників операції з нерухомістю тощо. У рамках мого диплома ці фактори, що стосуються галузі психології, не розглядаються, і головна увага приділена об'єктивним факторам та їх впливу на оцінку об'єктів нерухомості.

Об'єктивні чинники переважно є економічними, визначальними, зрештою, середній рівень цін конкретних угод.

Економічні чинники поділяються на макроекономічні та мікроекономічні. До перших належать фактори, пов'язані із загальною кон'юнктурою ринку: вихідний рівень забезпеченості потреби в об'єктах нерухомості у регіоні; обсяги та структура нового будівництва та реконструкції; фактори міграції; правові та економічні умови угод (податки, мита тощо); рівень та динаміка інфляції. До макроекономічним відносяться і довгострокові фактори: відмінність у динаміці цін на товари (послуги) та умов оплати праці, що впливають на масштаби накопичення грошових коштів та величину відкладеного попиту; темпи і масштаби формування нового соціального шару «багатих людей», які мають можливості інвестування коштів у нерухомість; розвиток системи іноземних представництв у регіоні тощо.

РОЗДІЛ 2. ОЦІНКА ОБ'ЄКТУ ЖИТЛОЇ НЕРУХОМОСТІ

2.1 Опис об'єкту нерухомості

Об'єктом оцінки є окрема квартира, що складається із двох житлових кімнат.

Метою оцінки є визначення вартості вказаного вище об'єкта нерухомості.

Під об'єктом нерухомості розуміється власне об'єкт, що є нерухомою власністю, та юридичні права на нього.

Акт огляду об'єкту

Адреса об'єкта: Росія, м. Новосибірськ, Червоний проспект, 171/2, кв. 27. Власник: Абраменко Н.І. Довідки БТІ №78965784. Квартира – приватизована.

Об'єкт розташований по лінії метро (на правому березі), транспортна мережа розвинена добре. До станції метро «Заєльцовська» 10 хв. пішки. Поруч розташовані виставковий центр «Сибірський ярмарок», казино, нічний клуб, перукарня, спортивно-оздоровчий центр, будинок культури «Енергія», кінотеатр «Прогрес-Кіномир», за 10 хвилин ходьби – «Ботанічний сад».

Найближчий мікроринок розташований за 10 хвилин ходьби.

Аналіз району розташування дозволяє дати високу оцінку ринку робочої сили в районі, в якому розташований об'єкт оцінки. Близькість до магазинів, навчальних закладів оцінюється задовільно. Якість комунальних послуг та послуг з охорони громадського порядку оцінюється задовільно.

Дитячий садок, поліклініка знаходяться за 5 хвилин від дому, школи – досить віддалені (15 – 20 хвилин).

Екологічні умови погані через близькість заводів - Новосибірського електровакуумного заводу, заводу "Екран", заводу ім. Леніна, Новосибірського заводу напівпровідників.

Характеристика будинку

Матеріал стін – панельний. Загальна кількість поверхів – 5. Висота поверхів 2,2 м. Будинок віддалений від проїжджої частини, розташований у дворах.

Рік побудови – 1975 рік. Загальний вигляд будівлі – добрий.

Водопостачання – центральне, опалення – центральне, вентиляція – природна, енергопостачання – центральне.

Інформація про квартиру:

Двокімнатна квартира розташована на 2 поверсі будинку. Загальна площа квартири – 42 кв. м, житлова площа – 28 кв. м (одна кімната – 18 кв.м, друга – 10 кв. м). Площа кухні складає 6 кв. м, санвузол займає 3,5 кв. У квартирі є балкон, проведено телефон. Орієнтація вікон – на захід. Загальний вигляд квартири – задовільний.

Планування квартири та схема її розташування у під'їзді представлена ​​у додатку 1.

Таким чином, аналіз розташування та стану об'єкта в першому наближенні дозволяють говорити про досить високу вартість об'єкта.

Оцінка зроблена відповідно до таких припущень:

Спеціальної експертизи інженерних мереж не проводилося;

Об'єкт оцінки не має якихось прихованих дефектів, у тому числі дефектів несучого каркасу будівлі, які могли б вплинути на його вартість;

Об'єкт нерухомості відповідає всім санітарним та екологічним нормам;

При оцінці використано достовірні джерела інформації.

2.2 Оцінка житлової нерухомості прибутковим підходом

Оцінка нерухомості методом прямої капіталізації

Для розрахунку ставки капіталізації з метою оцінки житлової нерухомості слід скористатися спрощеним методом Ельвуда.

R = Υ - Арр * (SFS) = ЧОД / ТС, (1.1)

де R – ставка капіталізації;

Υ – ставка доходу на власний капітал;

Арр – можливе збільшення вартості майна за період;

SFS - фактор фондопогашення при ставці для прогнозованого періоду володіння;

ЧОД – чистий операційний дохід;

ТС – поточна вартість.

Чистий операційний дохід може бути визначений за такою формулою:

ЧОД = ЕВС - ПР, (1.2)

де ЕВС - ефективний валовий дохід, який визначається так:

ЕВС = ПВД - ПП + ДД, (1.3)

де ПВД - потенційний валовий дохід за 1 рік при припущенні, що об'єкт орендований повністю,

ПП - передбачувані втрати від можливостей незайнятості (3%),

ДД – інші доходи.

Υ - є реальний дохід, який влаштовує типового інвестора.

Ставка фондопогашення визначається за такою формулою:

SFS = i / (l + i) n-1, (1.4)

де n – число періодів;

i – ставка дисконту (ставка доходу на власний капітал).

Методом прямої капіталізації визначимо вартість двокімнатної квартири, придбаної з метою отримання прибутку від оренди з подальшим продажем.

Орендна плата – 12000 руб. / міс. Можливий простий - 3% Експлуатаційні витрати - 1200 руб. / міс. Ставка доходу власний капітал - 15 %. Термін володіння – 5 років. Запланований приріст вартості – 40%.

Ставка фондопогашення в зазначених умовах становитиме 0,086:

SFS = 0,15/(1+0,15) 5-1 = 0,086.

Тоді ставка капіталізації дорівнюватиме 0,1583:

R = 0,15 – 0,40 * 0,139 = 0,0944.

Ефективний валовий дохід, розрахований за формулою (1.3) дорівнюватиме 139680 руб.:

ЕВС = 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 = 139 680 руб.

Чистий операційний дохід від володіння об'єктом нерухомості в цих умовах складе 125 280 руб.:

ЧОД = 139680 – 1200 * 12 = 125280 руб.

Поточна вартість об'єкта нерухомості може бути визначена за такою формулою:

ТС = ЧОД / R, (1.5)




де R – ставка капіталізації;

ЧОД – чистий операційний дохід від володіння об'єктом нерухомості.

Так, поточна вартість оцінюваної житлової нерухомості складе 1327118,6 руб.:

ТС = 125280 / 0,0944 = 1327118,6 руб.

На наступному етапі оцінки визначимо вартість об'єкта шляхом дисконтування майбутніх доходів.

Дисконтування майбутніх доходів - метод, використовуваний з метою оцінки об'єктів доходної нерухомості як поточної вартості, очікуваних у майбутньому переваг від володіння об'єктом.

Майбутні переваги від операцій із нерухомим майном полягають у наступному:

Періодичність надходження як чистого експлуатаційного доходу протягом володіння об'єктом;

Реверсія - виторг від продажу об'єкта після закінчення періоду володіння.

Поточна вартість об'єкта нерухомості визначається так:

ТС = ТС (ППД) + ТС (Р), (1.6)

де ППД – періодичність потоків доходів;

Ρ - реверсія;

ТС – поточна вартість.

Вартість об'єкта, розрахована за допомогою методу дисконтування майбутніх доходів, є поточною вартістю всіх майбутніх грошових потоків і реверсії з урахуванням ступеня ризику та альтернативних варіантів використання.

Методика розрахунку вартість за запропонованим методом полягає в наступному.

1 етап. Прогноз потоку майбутніх доходів та передбачуваної вартості перепродажу об'єкта нерухомості:

визначення величини прогнозного періоду;

Визначення періодичності надходження доходів.

Як прогнозну базу використовується чистий операційний дохід (ЧОД).

Розрахунок реверсії, тобто. виручки від продажу об'єкта, провадиться з урахуванням можливих змін у вартості об'єкта нерухомості. Витрати, пов'язані з витратами з продажу, віднімаються від вартості реверсії.

2 етап. Розрахунок ставки дисконту.

Ставка дисконту - коефіцієнт, використовуваний розрахунку поточної вартості грошової суми, одержуваної у майбутньому.

Ставка дисконту показує ефективність капіталовкладень з урахуванням ризику отримання запланованої суми. Ставка дисконтування вибирається як середня норма рентабельності, яку інвестори очікують одержати на свої капітальні вкладення в подібні об'єкти в умовах даного ринку.

Оскільки ставка дисконту безпосередньо залежить від ризику, вона визначається тим наскільки високо середній інвестор оцінює рівень ризику, що з вкладенням коштів у цю нерухомість.

Отже, чим вищий рівень ризику, тим ставка дисконту вища і, відповідно, поточна вартість майбутніх доходів менша і менша за поточну вартість нерухомості.

3 етап. Приведення майбутньої вартості грошових потоків до поточної вартості за допомогою техніки складних відсотків.

СР = ТС ± Δ = ТС (1 +j), (1.7)




де - збільшення або зменшення вартості об'єкта;

СР – вартість реверсії;

J – частка зміни вартості об'єкта за звітний період (0,4).

Поточна вартість об'єкта нерухомості розраховується за такою формулою:

де i – ставка доходу на власний капітал;

n – прогнозний період.

Чистий операційний дохід був розрахований вище методом прямої капіталізації і склав за оцінюваним об'єктом нерухомості 125280 руб.

Припустимо, що дохід від функціонування об'єкта нерухомості отримуватимемо з періодичністю 1 раз на рік. У цьому випадку поточна вартість об'єкта нерухомості складе 1346 178 руб.:

ТЗ = 125280 / (1 + 0,15) + 125280 / (1 + 0,15) 2 + 125280 / (1 + 0,15) 3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

ТС * (1 +0,4) / (1 +0,15) 5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + ТЗ * 0,696

ТС = 1346178 руб.

У результаті оцінки можна оцінити і майбутню вартість грошових потоків від об'єкта нерухомості.

СР = 1346178 * (1 +0,4) = 1884649 руб.,

Таким чином, через 5 років квартира, що оцінюється, може бути реалізована за 1884649 руб.

2.3 Оцінка житлової нерухомості шляхом порівняння продажів аналогів

Сутність підходу полягає в порівнянні об'єкта, що оцінюється, з іншими об'єктами нерухомості, які були виставлені на продаж.

Основним принципом порівняльного підходу до оцінки нерухомості є принцип заміщення. Він говорить, що за наявності над ринком кількох подібних об'єктів, раціональний покупець не заплатить за об'єкт більше суми, яку обійдеться придбання інший нерухомості аналогічної корисності.

Етапи оцінки:

1. вивчення ринку;

2. збір та перевірка даних;

3. аналіз та порівняння даних;

4. внесення поправок;

5. узгодження даних.

Вивчення ринку проводиться виявлення тих порівняльних продажів і об'єктів, передбачуваних продаж, які подібні з оцінюваним об'єктом нерухомості.

Кожен продаж, що використовується як сумісний у звіті про оцінки, повинен бути особисто перевірений оцінювачем.

Необхідно порівняти кожен об'єкт з оцінюваним та проаналізувати відмінності:

Дата продажу;

Фізичні характеристики;

Розташування;

Умови продажу.

Наступним етапом оцінки є внесення змін. Сутність цього етапу - скоригувати ціни продажу або запитувані ціни по кожному зіставному об'єкту відповідно до наявних відмінностей.

Вартісні поправки змінюють ціну проданого об'єкта аналога на певну суму, в яку оцінюються відмінності в характеристиках об'єкта аналога та об'єкта, що оцінюється.

Відсоткові поправки використовуються для коригування відмінностей, пов'язаних з часом угоди, з розташуванням та фізичними характеристиками.

Послідовні виправлення. Їхня особливість полягає в тому, що в залежності від послідовності внесення відсоткових поправок може виходити різний результат.

Кумулятивні поправки утворюються шляхом перемноження всіх індивідуальних поправок. У цьому випадку дотримання послідовності не потрібне.

Підсумкова величина вартості є судженням, винесеним оцінювачем на основі аналізу всієї доступної інформації. Просте усереднення не завжди призводить до точного результату і, крім того, не завжди обов'язково вибирати одне число як показник вартості. Використання діапазону величин коректніше.

Для застосування методу порівняння ринкових аналогів необхідно зібрати дані про десять двокімнатних квартир, виставлених на продаж у Заєльцовському районі («Сибірський ярмарок, Ботанічний сад). Дані про аналогічні квартири представлені у таблиці в таблиці 1 у додатку 2.

Кожну з десяти представлених квартир необхідно охарактеризувати коефіцієнтами витратного методу та результати звести до таблиці.

Коефіцієнт співвідношення загальної та житлової площі квартири Ксож – враховує співвідношення загальної площі квартири та її житлової площі. Приймається рівним:

0,95 - співвідношення менше 1,50

1,00 - співвідношення від 1,50 до 1,66

1,05 - співвідношення від 1,66 до 2,00

1,10 - понад 2,00.

Коефіцієнт наявності балкона чи лоджії Кбл:

За наявності балкона цей коефіцієнт дорівнює 1,00;

За наявності лоджії – 1,05;

За їх відсутності – 0,95;

за наявності двох та більше балконів або лоджій – 1,10.

Коефіцієнт поверху Кет у тому випадку, якщо квартира знаходиться на першому або на останньому поверсі будівлі дорівнює 0,90. У решті випадків – 1,00.

Коефіцієнт ізольованості кімнат Кіз приймається рівним:

1,04 – всі кімнати ізольовані;

0,96 – суміжні кімнати у двокімнатних квартирах, або більш ніж одна прохідна кімната у 3 – 6 кімнатних квартирах;

1,00 - у всіх інших випадках.

Коефіцієнт наявності ліфта Кліф приймається рівним:

1,03 - ліфт є в будинках, що мають, 5 і менше поверхів;

1,00 - ліфт є в будинках, що мають більше 5 поверхів, або немає в будинках, що мають 5 і менше поверхів;

0,97 – ліфта немає у будинках, що мають понад 5 поверхів.

Коефіцієнт висоти приміщень Квис дорівнює:

0,98 - висота приміщень менше 2,5 м;

1,00 – висота приміщень від 2,50 м до 2,80 м;

1,02 – висота приміщень від 2,80 м до 3,00 м;

1,04 – висота приміщень від 3,00 до 3,40 м;

1,06 – висота приміщень понад 3,40 м.

Коефіцієнт наявності сміттєпроводу К мус приймається рівним:

1,02 - є в будинках, що мають менше 5 поверхів;

0,97 - немає у будинках, що мають понад 5 поверхів;

1,00 - в інших випадках.

Коефіцієнт, що враховує площу кухні Кк:

0,95 – при площі кухні до 6 кв. м;

1,00 – при площі від 6 кв. м до 9 кв. м

1,02 - при площі від 9 кв. м до 12 кв. м;

1,10 – понад 12 кв. м.

Значення коефіцієнтів по кожному об'єкту нерухомості представлені у таблиці 2 у додатку 2. Еквівалентна вартість двокімнатної квартири, розрахована у таблиці 2, – вартість двокімнатної квартири у п'ятиповерховому будинку із співвідношенням загальної та житлової площі від 1,5 до 1,66, з балконом, на середньому поверсі, висота стелі понад 2,5 м, без сміттєпроводу, площею кухні від 6 до 9 м.

Помноживши середню арифметичну вартість по десяти квартирах на загальну площу оцінюваної квартири та розділивши на коригувальні коефіцієнти для оцінюваної квартири, отримаємо реальну ринкову ціну квартири, яка становитиме 2410714:

54 тис. руб. *42/(1,0*1,0*1,0*0,96*1,0*0,98*1,0*1,0) =

Таким чином, в результаті оцінки об'єкта нерухомості, що досліджується, порівняльним методом було отримано, що ринкова ціна двокімнатної квартири становить 2410714 руб.

2.4 Оцінка об'єкта нерухомості витратним підходом

За витратним підходом вартість об'єкта нерухомості визначається сумою витрат ресурсів з його відтворення чи заміщення з урахуванням фізичного і морального зносу.

Оцінити вартість квартири витратним підходом досить складно, оскільки оцінити витрати на будівництво однієї квартири, виділити витрати на будівництво житлового будинку в цілому досить важко.

Оцінку вартості об'єкта витратним підходом зробимо у припущенні, що витрати на будівництво будинку розподіляються пропорційно до загальної площі квартир. Це припущення умовне, проте воно дозволить отримати приблизну оцінку вартості квартири витратним підходом.

Так, відомо, що будівельна компанія ТОВ «Промбуд – Д» планує збудувати житловий будинок по вул. Аеропорт (у Заєльцовському районі м. Новосибірська, в безпосередній близькості від будинку, де розташований об'єкт оцінки). ТОВ «Промбуд – Д» отримало право на проектування та будівництво цього будинку на ділянці загальною площею 3 тис. 298 кв. м. Оцінку ринкової вартості земельної ділянки та витрат на будівництво житлового будинку на замовлення інвестора проводило ТОВ «Практика». Згідно з передпроектною документацією, загальна корисна площа квартир у 5-поверховій будівлі становитиме 3 тис. 262 кв. м. Житловий будинок включатиме 75 квартир.

На думку експертів ТОВ «Практика», витрати на будівництво будинку становитимуть 10 млн. 640 тис. руб. І тут витрати на будівництво 1 кв. м. загальної площі становитимуть 3261,8 руб.

Загальна площа об'єкта, що оцінюється, становить 42 кв. м. Таким чином, відповідно до витратного підходу вартість відновлення об'єкта складе 136995,6 руб. (3261,8 руб. * 42 кв. м).

Відновлювальна вартість має визначатися з урахуванням накопиченого зносу. Термін корисного використання житлового будинку становить 40 років. Знос по оцінюваному об'єкту становить 30 років. Таким чином, в оцінці необхідно враховувати 10/40 відновлювальної вартості об'єкта.

Оцінка вартості об'єкта витратним підходом становитиме:

136995,6 руб. * 10/40 = 34248,9 руб.

2.5 Погодження результатів оцінки житлової нерухомості

Для оцінки об'єкта житлової нерухомості - двокімнатної квартири, розташованої в Заєльцовському районі м. Новосибірська - використовувалися методи дохідного та порівняльного підходів, за якими вийшли такі результати:

1. За способом порівняння продажів аналогів вартість об'єкта становить 2410714 крб.

2. У складі доходного підходу:

3. Відповідно до витратним підходом вартість об'єкта складе 34248,9 руб.

Визначення ліквідаційної вартості зустрічається в російській оціночній практиці досить рідко, що впливає на низький рівень методологічного забезпечення цього виду оцінки.

Єдиним фактором, який впливає на величину ліквідаційної вартості та відрізняється від ринкової, є фактор «вимушеності продажу», що характерно для неринкових умов продажу нерухомості.

Таким чином, стає цілком очевидним, що для розрахунку ліквідаційної вартості в поточних російських умовах можливе застосування наступного рівняння:

Слік. = Срин. х (1 - Квин.),

де Слік. - Ліквідаційна вартість нерухомості;

Срин. - ринкова вартість об'єкта, що досліджується;

Квин. - коригувальна поправка на вимушеність продажу, за умови 0< Квын. < 1.

Згідно з наведеним рівнянням, ліквідаційна вартість розраховується у два етапи. У першому етапі визначається ринкова вартість досліджуваного об'єкта нерухомості. На другому - розраховується величина коригувальної поправки на вимушеність продажу та внесення її до значення ринкової вартості, тобто ринкова вартість коригується на фактор "вимушеності продажу" (на неринкові умови продажу).

Якщо розрахунок ринкової вартості нерухомості не викликає складнощів, то визначення коригувальної поправки на вимушеність продажу та її математичне обґрунтування викликає багато питань. Насправді оцінювачі приймають її інтуїтивно в діапазоні від 0,1 до 0,3 (10 - 30% від ринкової вартості).

Так, у разі значення коригувального коефіцієнта на рівні 10% ліквідаційна вартість об'єкту житлової нерухомості становитиме:

Слік = 2410714 руб. х (1 - 0,1) = 2169642,6 руб.

У разі значення коригувального коефіцієнта на рівні 30% ліквідаційна вартість об'єкту житлової нерухомості становитиме:

Слік = 2410714 руб. х (1 - 0,3) = 1687499,8 руб.

Отже, загалом, можна дійти невтішного висновку, що ліквідаційна вартість об'єкта нерухомості становитиме від 70 до 90% його ринкової вартості і коливатиметься у діапазоні від 1687499,8 тис. крб. до 2169642,6 тис. руб.

Таким чином, видно, що ціна квартири у чотирьох варіантах вийшла різною. Щоб визначитися, яка ціна найбільш точно відображає вартість об'єкта, необхідно знати мету оцінки, оскільки ціль оцінки зумовлює вибір визначення вартості.

Якщо мета оцінки - визначення вартості об'єкта, набутого з метою отримання прибутку у формі періодичного доходу з подальшим продажем, слід орієнтуватися на цифру, отриману в доходному методі (1327118,6 руб. - 1346178 руб.)

Якщо мета оцінки - визначення реальної ринкової вартості об'єкта, у своїй є достатньо інформації з цінам продажів аналогічних об'єктів, то вартість квартири слід приймати цифру, отриману шляхом порівняння ринкових аналогів (2410714 крб.).

Якщо мета оцінки - визначення вартості квартири, яка виступає як застава при отриманні іпотечного кредиту, найбільш адекватною виступає ліквідаційна вартість, оскільки реалізація об'єкта оцінки у разі невиконання кредитного договору має бути забезпечена в досить стислі терміни. Таким чином, як вартість об'єкта нерухомості слід прийняти значення в діапазоні від 1687499,8 тис. руб. до 216 942,6 тис. руб.

РОЗДІЛ 3. ПРОПОЗИЦІЇ З ПОЛІПШЕННЯ МЕТОДІВ ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ

житловий нерухомість оцінка вартість

У цілому нині перша глава присвячена переважно теоретичним основам, базовим категоріям, що з оцінкою нерухомості.

У другому розділі роботи представлені результати оцінки об'єкта нерухомості з позицій трьох підходів до визначення ринкової вартості: оцінка з точки зору витрат (витратний підхід), оцінка прямого порівняння продажів (порівняльний підхід), оцінка з точки зору очікуваного або фактичного доходу (прибутковий підхід) .

При зіставленні результатів оцінки було виявлено, що це підходи дають різні результати. Розглянемо основні напрями вдосконалення поданих підходів до оцінки нерухомості.

У сучасній оціночній практиці часто використовують технологію проведення розрахунків відновної вартості з використанням збірників УПВС. Початок застосування цих збірників було покладено в 1997 р., коли ринкова інформація з об'єктів нерухомості практично була відсутня, і застосування цих збірників було єдиною можливістю визначити «ринкову вартість», переважно, з метою переоцінки основних фондів. В останнє десятиліття відбулися великі зміни в інформаційному забезпеченні ринку нерухомості та кошторису. Держбуд РФ перейшов на нову кошторисно-нормативну базу. Постановою Держбуду Росії №16 від 08 квітня 2002 р. «Про заходи щодо завершення переходу на нову кошторисно-нормативну базу ціноутворення в будівництві» скасовано з 01.01.2003 нормативні документи Держбуду СРСР, складені на рівні цін, передбаченому кошторисно-нормативними базами. і 1984 р. Натомість їх вводяться державні елементні кошторисні норми (ГЕСН) та федеральні одиничні розцінки (ФЕР). Держбудом Росії затверджено та введено в дію:

· ГЕСНр-2001 "Державні елементні кошторисні норми на ремонтно-будівельні роботи";

· ГЕСН-2001 "Державні елементні кошторисні норми на загальнобудівельні роботи";

· ГЕСНм-2001 "Державні елементні кошторисні норми на монтаж обладнання"

ГЕСНи призначені визначення складу і потреби у ресурсах, необхідні виконання будівельних робіт на об'єктах, складання кошторисних розрахунків (кошторисів) ресурсним методом, і навіть для розрахунків за виконані роботи та списання матеріалів.

Держбуд Росії здійснює розробку Федеральних одиничних розцінок (ФЕР, ФЕРр та ФЕРм) тільки для Московської області. Далі розцінки для Московської області передаються Держбудом Регіональні Центри з ціноутворення у будівництві для прив'язки розцінок до регіональних умов. Після прив'язки збірники розцінок відправляються назад до Держбуду для їх подальшого затвердження. Нині процес розробки нової нормативної бази ще завершено. Проведення оцінки нерухомості на основі нової нормативної бази є дуже складним та трудомістким завданням, що потребує спеціальних знань та навичок. Для того, щоб нова нормативна база увійшла до практики оцінки, необхідно проведення комплексу робіт з розробки програмно-обчислювальних комплексів, адаптованих до вирішення прикладних завдань оцінки нерухомості.

Останнім часом почали активно працювати регіональні центри з ціноутворення у будівництві, з'явилися фірми, що спеціалізуються на представленні інформаційних послуг, наприклад, НВФ «Центр інформаційних технологій у будівництві».

І лише оцінювачі нерухомості все ще користуються давно застарілими збірками 70-х років минулого століття і при цьому на їх основі доводять «ринкову вартість» об'єктів. Досвідчені оцінювачі давно зрозуміли недоліки застосування збірників УПВС, пов'язані насамперед із переліком витрат, включених у поодинокі розцінки, усередненою індексацією, не відповідністю технологій, співвідношенням складу робіт тощо.

Так, у збірниках УПВС враховано такі статті витрат:

· Прямі витрати;

· накладні витрати;

· Планові накопичення (прибуток);

· загальномайданні витрати з відведення та освоєння будівельної ділянки;

· Вартість проектно-вишукувальних робіт;

· Витрати, пов'язані з проведенням робіт у зимовий час;

· Витрати на преміальну оплату праці;

· Вартість змісту дирекції підприємства, що стоїть;

· збитки від ліквідації тимчасових будівель та споруд;

· Витрати з перевезення робітників на відстань більше 3 км. за відсутності громадського транспорту;

· Витрати з виплати працівникам надбавок за рухливий характер праці.

Досвідчені оцінювачі у своїх розрахунках використовують власні розробки на основі коригування аналогів або укрупнених кошторисних розрахунків.

Діяльність П.Г.Грабового, С.П.Коростелева «Оцінка власності, Частина I. Оцінка нерухомості» на конкретному прикладі показано, що результати розрахунків відновлювальної вартості житлової нерухомості за методологією УПВС істотно, у кілька разів, відрізняються від ринкових показників.

Однак у більшості рецензованих Експертною радою Російського товариства оцінювачів звітах, як і раніше, оцінка ринкової вартості нерухомості базується на застарілих УПВС. Причому щоб якось наблизити результати цих розрахунків до ринкових показників у них вводиться якийсь підвищуючий коефіцієнт, який названий «прибутком підприємця». Приймається він абсолютно довільно, оскільки зняти цей показник з ринку в сучасних умовах неможливо. Тут слід зазначити, що відповідно до МСО-2003 «застосування ринкової вартості вимагає вироблення висновку про оцінку виключно на основі ринкових даних». При застосуванні УПВС оцінювач визначає однозначно не ринкову вартість, що має відобразити у звіті.

У Росії досі немає достовірної інформаційної бази щодо укрупнених базових показників вартості будівництва, які є у західних оцінювачів (за прикладом WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

В даний час основною визнаною інформаційною базою оцінки нерухомості є розробки ТОВ "Ко-Інвест". Цією фірмою щокварталу видається бюлетень "Індекси цін у будівництві", а також серія "Довідник оцінювача": "Промислові будівлі", "Житлові будинки", "Збірники паритетів купівельної спроможності валют на національних будівельних ринках", "Довідник відновлювальної вартості будівель та споруд поточному рівні цін" та ін.

При використанні цих видань необхідно пам'ятати про те, що в основі більшості їх розрахунків лежить нормативна база часів планової економіки, індексована за певними ціновими коефіцієнтами і, отже, остаточні результати оцінки можуть мати значну похибку з викладених вище причин. При застосуванні тих чи інших індексів необхідно уважно вивчити причини їх обчислення.

Нещодавно побачив світ і анонсований як перший у країні очікуваний оцінювачами Регіональний Довідник Вартість будівництва (РСС-2006). У ньому наведено показники вартості за видами будівельних робіт, укрупнені показники вартості (УПС) та «інформація для оцінки необхідного обсягу інвестицій в експрес – варіанті». По суті, під останнім визначенням розуміється кошторисна вартість об'єктів-аналогів сучасних будівель та споруд. У частині III РСС наведено «об'єкти аналоги з техніко-економічними показниками конструктивних елементів, об'єкти-аналоги з техніко-економічними показниками на об'єкт загалом та зведена таблиця техніко-економічних показників, що рекомендуються для визначення вартості житлових будівель та об'єктів соціально-культурного призначення». Вартiснi показники визначено у цінах на 01.01.2006 р. для "Московського регіону". До довідника увійшли вартісні показники для 18 типів сучасних житлових будинків та 27 об'єктів нежитлової нерухомості. У РСС-2007 цей перелік об'єктів суттєво розширено.

Поява РСС створює умови для застосування його в процедурах оцінки нерухомості та бізнесу. Якщо в оцінці нерухомості можна застосовувати частину ІІ довідника "Укрупнені показники вартості", то у витратному підході оцінки бізнесу можливе застосування частини ІІІ "Об'єкти-аналоги будівель та споруд".

Таким чином, збірки РСЗ мають стати базовою основою оцінки нерухомості. Проте є й суттєві недоліки цих збірок. Головний з них полягає в тому, що в них не наводяться вихідні дані та основні припущення отриманих значень вартості аналогів. Так, невідомо, який саме склад устаткування враховано в остаточних показниках, що увійшло до складу інших витрат забудовника тощо. Спільна робота кошторисників, аналітиків та оцінювачів у напрямку вдосконалення РСЗ, може призвести до створення такої необхідної оцінювачам нерухомості інформаційної бази.

Основним напрямом розвитку оціночної діяльності нині стає саме оцінка ринкової вартості нерухомості. Це стає можливим завдяки тому, що в нашій країні накопичується база даних про дійсну ринкову вартість об'єктів нерухомості.

З метою спрощення процесу оцінки житлової нерухомості в оцінних агентствах може бути використана регресійна модель вартості квартири, яка дозволяє розрахувати вартість житлового об'єкта нерухомості залежно від його параметрів.

Приклад побудови такої моделі наведено у журналі «Нерухомість» за грудень 2005 року. Модель була побудована за прайс-листами кількох ріелтерських фірм, які займаються реалізацією різного за споживчими характеристиками житла у різних районах міста Новосибірська. Для аналізу було зібрано інформацію про 450 квартир (по 150 варіантів для кожного типу квартир – одно-, дво-, трикімнатних) за такими параметрами:

Вартість квартири

Район, в якому розташовується житло,

Тип власності:

Державне житло,

Житло, придбане за договором приватизації,

Житло, придбане за договором купівлі-продажу,

Матеріал будинку, в якому розташована квартира:

Панель, цегла, моноліт,

Тип будинку:

Елітний,

Поліпшене планування,

Типовий,

Повногабаритний,

- «хрущовка»,

Поверховість будинку

Поверх, на якому розташована квартира,

Загальна площа квартири

Житлова площа квартири

Площа кухні,

Наявність балкона або лоджії,

Наявність телефону.

Докладно розглянемо порядок побудови моделі з прикладу однокімнатних квартир.

На першому етапі побудови моделі було проаналізовано матрицю коефіцієнтів кореляції з метою виявлення параметрів, що сильно залежать один від одного. Головним завданням було відібрати такі чинники, коефіцієнт кореляції якими б перевищував значення 0,8. За результатами аналізу була побудована матриця коефіцієнтів кореляції, в якій враховується 6 факторів, тобто рівно половина із зібраних спочатку, тому що інші фактори не задовольняли умову, що накладається на коефіцієнт кореляції.

На основі зібраних даних з виділених факторів була побудована наступна модель регресії:

Ρ = -10,12 + 9,24 Sобщ + 35,62 * х1 - 21,17 * х2 + 15,07 * х3 +

65*х4+ 64,48*х5 (3.1)

або в загальному вигляді:

Ρ = -а0 + asSобщ + a1x1 + агхг + a3х3 + а4х4 + a5x5 (3.2)

У поданому рівнянні використовуються такі позначення:

Ρ - ціна квартири з фіксованими параметрами, що визначаються нижче,

Sзаг - загальна площа квартири,

х1 - фіктивна змінна, що характеризує район, в якому розташовується квартира,

х2 – фіктивна змінна, що характеризує матеріал будинку, в якому розташована квартира;

х3 - змінна, що характеризує поверховість будинку, в якому розташована квартира, що оцінюється;

х4 – фіктивна змінна, що характеризує поверх, на якому розташована квартира;

х5 - фіктивна змінна, що характеризує наявність телефону у квартирі.

Статистичні показники цієї моделі підтвердили значимість отриманих результатів.

Таким чином, отримана модель дуже добре відображає залежність середньої вартості квартир від її параметрів на ринку житла Новосибірська (без урахування крайніх варіантів).

Представлені моделі були впроваджені на практиці в агентствах нерухомості міста Новосибірська "Житлофонд" і "Амір - Нерухомість", які мають у своєму складі штатних співробітників з оцінки вартості квартир, що надходять на продаж, а також виступають як застава в договорах кредитування. Слід зазначити, що фахівці високо оцінили ефективність їхнього застосування.

Друга важлива проблема, з якою стикаються оцінювачі, – прогнозування вартості квартири у майбутньому. Особливо актуальною ця проблема стає в оцінці вартості квартири з метою іпотеки, оскільки реалізація квартири відбуватиметься у майбутньому, і важливо визначити темпи зростання вартості квартири на період кредитного договору.

Вихідні дані для побудови моделі динаміки цін на вторинному ринку житла було взято у журналах «Нерухомість» за кварталами відповідних років. Для кожного року було зібрано інформацію про 240 квартир - по 80 для кожного типу квартир (одно-, дво-, трикімнатних). . Основна мета побудови моделі – визначення моделі зміни цін об'єктів нерухомості вторинного ринку.

Структура зібраних даних щодо квартир представлена ​​на рис. 2.1, 2.2, 2.3.




Мал. 2.1. Структура квартир, що розглядаються при побудові моделі, на кшталт житла




Мал. 2.2. Структура квартир, що розглядаються при побудові моделі, на кшталт житла







Мал. 2.3. Структура квартир, що розглядаються при побудові моделі, на кшталт матеріалу будинку

Тимчасовий аналіз економічних явищ розрізняє різні види еволюцій.

1. Тенденція, тренд чи довготривалий рух. Суворого визначення тенденції немає, виявляють її інтуїтивно. Тенденція відповідає повільній зміні, що відбувається в певному напрямку, яке зберігається протягом тривалого періоду часу.

2. Цикл, короткочасна складова – швидкий квазіперіодичний рух, у якому є фаза зростання та фаза спадання.

3. Сезонна складова – зміни, які відбуваються регулярно, на відміну циклу.

4. Випадкові флюктуації, ефекти – безладний рух щодо великої частоти, що має більш менш постійний характер.

Деякі статистичні ряди являють собою чистому вигляді той чи інший вид еволюції, але більшість – комбінація всіх чи окремих компонент.

Теоретично ряд динаміки цін є комбінацією тренду, сезонної складової та випадкових флюктуацій. На сучасному етапі розвитку ринку нерухомості порушена сезонна складова ціни квартири, що обумовлено високими темпами зростання цін та інвестиційною привабливістю аналізованого ринку. Саме тому особливу увагу було приділено виділенню тренда в динамічному ряду, що розглядається.

За даними рядів динаміки цін на квартири було побудовано таку модель.

Поліном другого ступеня:

уi = а + bt2, (3.3)

де i - тип квартири,

t – тимчасовий період.

Необхідно відзначити, що відповідно до критеріїв, застосовуваних у статистиці, коефіцієнт кореляції повинен бути близьким до 1 (перевищувати 0,7), коефіцієнт значущості F повинен бути меншим за 0,03 (для заданих параметрів моделі).

Отже, отримані моделі добре відбивають динаміку цін на вторинному ринку житла Новосибірська.

За отриманою моделлю зростання вартості однокімнатних квартир мало скласти 22,0% у 2006 році, фактичне зростання вартості становило 24,3%.

За цією моделлю зростання вартості двокімнатної квартири в місті Новосибірську в 2006 році повинен був скласти 21,7%, а фактично темп приросту склав 21,6%.

Відповідно до представленої моделі зростання вартості трикімнатної квартири в місті Новосибірську в 2006 році повинен був скласти 21,5%, а фактично темп приросту склав 31,0%.

Підставляючи реальні дані щодо вартості квадратного метра квартир у місті Новосибірську в кожному кварталі 2006 року, можна відзначити, що це значення потрапляє до меж довірчих інтервалів, побудованих за моделлю.

На думку фахівців, отримана модель адекватно описує ситуацію, що склалася на ринку нерухомості зараз. Прогноз зростання вартості житла до кінця 2006 року за окремими типами квартир збігається з реальними даними, оскільки прогнозований фахівцями зростання ринку становить 20 – 30%.

Фахівець з оцінки постійно стикається з проблемою прогнозування вартості квартир, особливо гостро ця проблема проявляється під час оцінки з метою кредитування. Правильність рішення залежить від досвіду, кваліфікації спеціаліста, а також від якості зібраних даних щодо ринку об'єкта, що оцінюється. Використання у роботі фахівців запропонованих статистичних моделей сприятиме підвищенню точності прогнозів, а також якості оцінки житлової нерухомості.




ВИСНОВОК

За результатами проведеного дослідження можна зробити такі висновки.

Можливі три підходи до оцінки об'єктів нерухомості.

Прибутковий підхід полягає у визначенні вартості об'єкта, що оцінюється, виходячи з сум тих доходів, які він зможе генерувати в майбутньому, і найчастіше використовується для оцінки комерційної нерухомості.

Витратний підхід визначає вартість, виходячи з витрат на будівництво аналогічного об'єкта (вартість матеріалів, транспортних витрат тощо), і ґрунтується на тому, що в оцінюваного об'єкта вартість не може бути вищою.

Метод порівняння продажів (порівняльний підхід) полягає в пошуку найбільш близьких оцінюваному об'єкту аналогів і внесенні в їх вартість коригувань, що враховують наявні відмінності між ними та об'єктом, що оцінюється. Даний підхід є основним при оцінці житлової нерухомості, тому що на ринку є достатня для коректної оцінки кількість пропозицій щодо продажу житлових приміщень.

Метою оцінки, представленої у практичній частині роботи, було визначення ринкової вартості квартири, що складається з двох житлових кімнат, що у Заєльцовському районі м. Новосибірська.

Для оцінки об'єкта житлової нерухомості - двокімнатної квартири, розташованої в Заєльцовському районі м. Новосибірська - використовувалися методи дохідного, витратного та порівняльного підходів, за якими вийшли такі результати.

За методом порівняння ринкових аналогів вартість об'єкта становить 2410 714 руб.

У складі прибуткового підходу:

За методом прямої капіталізації вартість квартири становитиме 1327118,6 руб.;

За методом дисконтування майбутніх доходів – 1346178 руб.

Відповідно до витратного підходу вартість об'єкта складе 34248,9 руб.

Відповідно до методики визначення ліквідаційної вартості об'єкта вартість двокімнатної квартири в Заєльцовському районі коливатиметься в межах від 1687499,8 тис. руб. до 2169642,6 тис. руб.

Удосконалення витратного підходу до оцінки житлової нерухомості полягає у розробці документів, збірників, що відображають реальні витрати на будівництво аналогічних об'єктів, оскільки нормативні збірники, які використовуються оцінювачами під час своєї роботи, були видані в 70-х роках. минулого століття і давно застаріли, а коригувальні коефіцієнти, що застосовуються у цих підходах, нічим не обґрунтовані.

Як основний напрям вдосконалення ринкових підходів до оцінки виступає застосування статистичних моделей у процесі оцінки вартості об'єктів нерухомості.

У роботі представлені приклади моделі визначення вартості об'єкта нерухомості від низки його якісних характеристик, і навіть статистична модель для прогнозу вартості об'єкта нерухомості через певний проміжок часу. Слід зазначити, що це проблема особливо актуальна у разі оцінки нерухомості з метою кредитування, оскільки у разі реалізація об'єкта нерухомості відбувається через деякий час після проведення оцінки. Використання у роботі фахівців запропонованих статистичних моделей сприятиме підвищенню точності прогнозів, а також якості оцінки житлової нерухомості.




СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ ТА ДЖЕРЕЛ

1. Цивільний Кодекс Російської Федерації. Частини перша, друга та третя. Офіційний текст. - М.: ІКФ Омега - Л, 2005.

2. Про оціночну діяльність у Російської Федерації. Федеральний Закон від 06.08.98 № 135 – ФЗ.

3. Про затвердження стандартів оцінки. Постанова Уряду Російської Федерації №519 від 06.07.2001.

4. Болдирєв B.C. Введення у теорію оцінки нерухомості. – М.: Центр менеджменту, оцінки, 2004.

5. Бурденкова Є. Про деякі аспекти діяльності ріелторських фірм. // Питання статистики. – 2004. – №10. – С.32 – 37.

6. Балабанов І.Т. Операції з нерухомістю у Росії. Москва. 2003р.

7. Генрі С. Харрісон. Оцінка нерухомості. - М: РІО, 2004.

8. Горемикін В.А. Економіка нерухомості - М: Філін, 2005.

9. Грибовський С.В. Оцінка доходної нерухомості. – СПб.: Пітер, 2004.

10.Григор'єв В.В. Оцінка об'єктів нерухомості, теоретичні та практичні аспекти. - М: ІНФРА - М, 2004.

11.Гришаєв С.П. Правове регулювання нерухомості. // Держава право. - №3. - 2005.

12.Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оцінка бізнесу. - М.: Фінанси та статистика, 2004.

13.Дубовицький С.К. Нерухомість та еволюція. – Красноярськ: Союз, 2004.

14. Щотижневий спеціалізований журнал: Нерухомість - Новосибірськ №15 2007

15. Єрмолаєва Є., Фролов А. Затишшя перед зростанням. Тенденції розвитку регіонального ринку нерухомості. //Континент Сибір. – 2005. – №15. – С. 10.

16. Хто є хто на ринку нерухомості: Довідник. - М.: Тріада ЛТД, 2002.

17.Купчіна Л.А. Оцінка нерухомості. // Бухгалтерський облік. – 2005. – №2. – С.72 – 75.

18. Лаврухін О. Ринок нерухомості: етап становлення закінчено, але що далі? // Відомості. – № 21. – 2005.

19. Логін МП. До питання оцінки нерухомості у Росії. // ЕКО. – 2004. – №9. - С. 103-108.

20.Нагаєв Р.Т. Нерухомість: енциклопедичний словник. М.: Ідеал - Прес, 2003.

21. Орлов С.В., Ципкін Ю.А. Ринкова оцінка майна міста. - М.: Юніті, 2003.

22. Прорвович Ю.А. Оцінка землі у Москві. - М: Економіка, 2003.

23.Ринок оцінки у 2004 році. Аналітичний огляд // Експерт. – 2005. – №5. – С. 64 – 72.

24.Сівець С.А., Баширова Л.А. Як оцінити майно (посібник для замовників оцінки). - М.: Задзеркалля, 2002.

25.Сівець С.А., Левикіна І.А. Економетричне моделювання в оцінці нерухомості. - М.: Задзеркалля, 2002.

26.Сівець С.А. Статистичні методи в оцінці нерухомості та бізнесу. - М.: Задзеркалля, 2003.

27. Статистична інформація агентств нерухомості міста Новосибірська. // Нерухомість. - № 48 – 51. – 2005.

28. Стратегія розвитку будівельної індустрії до 2010 року. // http://www.gosstroy.ru

29. Тарасевич Є.І. Оцінка нерухомості – СПб.: СПб ГТУ, 2003.

30. Тенденції розвитку новосибірського ринку нерухомості. Аналітичний огляд // http://www.nsk.realty.ru

31. Федотова М.А., Уткін Е.А. Оцінка нерухомості та бізнесу. -М.: ЕКМОС, 2004.

32. Фрідман Д. Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості. - М.: Справа, 2005.

33. Навчально - практичний посібник / За ред. д.е.н, проф. В. З. Чорниця - М.: Видавництво РДЛ, 2002. - 272 с.

34. Хачатрян С.Р. Економетрична модель прогнозування цін реалізації житла на первинному (вторинному) ринку. // Аудит та фінансовий аналіз. - №4. - 2004. - С. 130 - 134.

35.Щербакова Н.А., Економіка нерухомості, Новосибірськ 2002.;




Додаток 1

ПЛАНУВАННЯ КВАРТИРИ




РОЗМІЩЕННЯ В ПІД'ЇЗДІ

Додаток 2

Відомості про реалізацію квартир, аналогічних оцінюваному об'єкту, у січні 2006 року

№ п/п	Вулиця	Тип будинку	Поверх/поверховість	Загальна/житлова площа	Кухня	Балкон / лоджія	Телефон	Ізольовані / суміжні кімнати	Вартість, тис. руб.	Вартість 1 кв. м., тис. руб.
1	Червоний проспект	Π	2/5	39/26	5,5	Б	+	см	2450	62,8
2	Дачна	Π	2/5	40/28	6	Б	+	з	2200	55
3	Дм. Донського	Π	3/5	42/28	6,5	Б	+	см	2100	50
4	Дачна	Π	4/5	40/26	6	Б	+	см	2150	53,8
5	Червоний проспект	Π	2/5	41/28	5,5	Б	+	з	2650	64,6
6	Жуковського	П	4/5	44/28	6	Б	+	см	2350	53,4
7	Весняна	П	3/5	43/29	6,5	Б	+	см	2400	55,9
8	Дачна	П	2/5	42/28	6	Б	+	см	2300	54,8
9	Дачна	П	2/5	40/26	5,5	Б	+	з	2150	53,8
10	Дм. Донського	П	3/5	44/29	6	Б	+	см	2100	47,7
11	Оцінений об'єкт	П	2/5	42/28	6	Б	+	см	-	-

Визначення вартості об'єктів нерухомості з урахуванням коригуючих коефіцієнтів

№	До Сож	Кбл	Кет	Кіз	Кліф	Квис	Кмус	Кк	Вартість 1 кв. м		Еквів. стоїмо.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
Середня арифметична									55,9	54

Радимо почитати

• У школах починає працювати система «Прохід та харчування» за картками
• Щільність населення країн світу
• Платні дороги Іспанії. Особливі зони паркування
• Платні дороги в Іспанії