Почему банки требуют оформления закладной по ипотеке при оформлении Почему банки требуют оформления закладной по ипотеке при оформлении жилищного кредита, насколько важен этот документ и как правильно ее оформить – ответы на эти и другие вопросы даны в этой статье.

Что такое закладная и для чего она нужна

Закладная – очень серьезный документ при оформлении ипотеки! Хотя многие заемщики недооценивают его важность. Этот документ выступает в качестве обеспечения ипотечного кредита, «подстраховка» для банка. Чаще всего суммы в ипотечных договорах фигурируют немалые, да и срок не один год. И если у заемщика наступают определенные обстоятельства, мешающие выплате ипотеки (потеря работы, ухудшение здоровья, снижение дохода), банк может прибегнуть к закладной с целью распоряжения имуществом. Самый распространенный вариант – банковская организация продает недвижимость (объект залога) и возвращает свои денежные средства, выданные ранее по ипотечному договору.

Для чего нужна закладная на квартиру?

Заемщику оформление залога может открыть доступ к более выгодным условиям кредитования. Банк, в свою очередь, защищает себя от риска невозврата кредита. Кстати, законом не возбраняется возможность продажи закладных другим банкам – в этом случае кредитная организация не только в полной мере возвращает свои денежные средства, но и чаще всего зарабатывает дополнительные деньги.

Правила оформления

Правильно составленная закладная по ипотеке способствует защите прав заемщика, а любые неточности в формулировках текста закладной могут привести к утрате объекта недвижимости.

Поэтому к составлению и регистрации закладной нужно подойти ответственно. Регистрация закладной в Росреестре исключает возможность внесения изменений в состав документов, все исправления в бланке приведут к признанию её недействительной.

Как выглядит закладная по ипотеке?

На примере бланка закладной по ипотеке от Сбербанка, приведенной ниже, рассмотрим, какие обязательные пункты должна включать закладная:

• информация о человеке или организации, предоставивших залог (соответственно, паспорт и все реквизиты юрлица);

• информация о держателе залога – название, адрес, лицензия банка и т.д.;

• полное описание объекта недвижимости, передаваемого в залог;

• оценочная стоимость объекта и информация о лице, который произвел экспертизу;

• сумма, процентная ставка по кредиту, размер и периодичность платежей, срок действия ипотечного договора;

• регистрационный номер документа и дата его составления.

Для наглядности прикладываем фото закладной, а сам документ можно скачать по .

Для составления закладной понадобятся документы, приведенные в таблице.

Необходимые документы	Примечания
Паспорт заемщика и поручителей	Копии первой страницы и прописки
Акт независимой оценки недвижимости – залога по ипотеке	Также необходим отчет об оценке квартиры с датой не более 6 месяцев
Копия договора с застройщиком	Либо другие договора купли-продажи или документы, подтверждающие факт права собственности на недвижимость
Договор ипотечного кредитования
Акт приема-передачи квартиры
Копии документов БТИ	Передача здания в экспликацию, кадастровый паспорт
Копия свидетельства о браке	Если заемщик находится в официальном браке

Закладная – это важно! Банковские структуры заинтересованы в составлении документа, это их гарантия возврата средств по ипотеке. Получатель кредита же должен быть предельно внимателен при составлении и подписании этого документа, ведь предметом залога чаще всего выступает единственное жилье. Кстати, в случае конфликтов и разногласий сторон, суд будет рассматривать дело на основании именно закладной, а не ипотечного договора.

Регистрация

После того, как закладная оформлена и подписана, ее вместе с договором ипотечного кредитования и документами на квартиру передают в Росреестр на регистрацию.

Сотрудниками регистрирующей инстанции проставляются отметки о приеме, присваивается номер.

По завершению процедуры регистрации залогодателю выдается свидетельство о праве собственности на недвижимость. На документ ставится отметка о наложенных обременениях – они снимаются только после полного расчета с банком по ипотеке.

Кстати, услуга платная - за регистрацию закладной придется платить заемщику (исходя из условий договора купли-продажи):

• 1 000 руб. физическое лицо;

• 4 000 руб. юридическое.

Оформление

Закладная составляется в единственном экземпляре! Она хранится в банковском учреждении и заемщику не выдается.

Поэтому на случай утраты документа, возникновения споров и разногласий получателю ипотеки будет полезно сохранить для себя копию. Важный момент – при оформлении закладной важно проверить соответствие указанных в ней сведений с ипотечным договором.

Хранение

Как мы уже писали, закладная оформляется в единственном экземпляре. И конечно, хранить ее банк должен бережно и аккуратно. Но на практике нередко возникают ситуации, связанные с потерей документа, или утратой его внешнего вида.

Что делать? Особенно остро такой вопрос возникает в момент полной выплаты ипотеки, когда появляется необходимость снять все наложенные обременения.

В этом случае оформляется дубликат. Он должен полностью соответствовать оригиналу и содержать все необходимые отметки.

Если кредитная организация препятствует снятию ограничений на недвижимость, необходимо направить заявление руководителю банка. А если и это не помогло – смело отправляйтесь в суд!

Владелец закладной получает вместе с документом возможность распоряжения залоговой недвижимостью, в случае неисполнения заемщиком взятых обязательств. Если в залог передается единственное жилье, заемщику следует серьезно задуматься о риске остаться без крыши над головой.

Как может использоваться банком

Банковские организации заинтересованы в залоговых сделках. И не только потому, что вместе с закладной получают гарантию на возврат выданных кредитных средств. Этот документ позволяет банковской организации заработать дополнительные средства – и это вполне законно.

Направления использования закладной:

• продажа залога;

• частичная переуступка прав;

• обмен закладными.

Помимо этого, банковские организации могут выпускать эмиссионные ценные бумаги с обеспечением в виде залога. Причем банк не обязан запрашивать разрешение заемщика, достаточно отправить ему уведомление о направлении использования.

Продажа залога (частичная и полная)

Частичная переуступка закладной.

Сторонами договора при такой сделке выступают банковские учреждения. Банк-залогодержатель, с целью привлечения финансовых средств, может продать часть долга по ипотеке другому банку. На заемщике это никак не отразится – он будет продолжать выплачивать кредит по тем же реквизитам, но деньги банк будет переводить на счет организации, перекупившей закладную.

Полная продажа закладной.

Реже банки идут на полную переуступку прав на закладную, и залог переходит в распоряжение к другому банку. Для совершения этой операции согласие заемщика так же не требуется – ему просто сообщают о перепродаже письмом или лично в офисе банка. Для ипотечных заемщиков «полная переуступка прав на закладную» звучит устрашающе – они опасаются изменений в договоре в сторону увеличения кредитного бремени. На деле опасаться не стоит. Для клиента изменятся только реквизиты счета для перевода ежемесячных платежей, и других изменений в кредитном договоре не будет.

Обмен

Законом предусмотрена возможность не только продажи закладной, но и обмена – кредитные организации обмениваются между собой залоговым имуществом. В сделке могут принимать участие и физические лица. Если требуется доплата, одна из сторон вносит ее на расчетный счет другой. Для заемщика по-прежнему ничего не меняется, как и в случае частичной продажи и переуступки прав на залог.

Действия после погашения ипотеки

Ипотека погашена? Поздравляем! Теперь нужно подумать о снятии обременения с залогового объекта недвижимости. Есть два возможных варианта:

Банк после погашения кредита по запросу клиента сам снимает обременение, и, обладая правами владельца залога, подает заявление в МФЦ;

Заемщик получает в банке закладную на руки, и самостоятельно обращается в МФЦ для снятия обременения, госпошлина за эту услугу не предусмотрена.

По завершении всех процедур закладная теряет свою юридическую силу, подтверждением чего служит отметка «АННУЛИРОВАНО», и сам документ передается заемщику.

После полного расчета с банком по кредиту заказать и получить в кредитной организации справку об отсутствии долга по ипотечному займу!

Восстановление закладной

Что делать, если закладная утеряна? Не паниковать. Конечно, потеря любого важного документа событие неприятное, но решаемое – его можно восстановить. При этом условия кредитования остаются неизменными, а сам объект залога – в безопасности.

Как можно восстановить закладную?

• Банк-залогодержатель составляет и регистрирует в Росреестре дубликат документа. Сотрудники регистрирующей инстанции сверяют его с имеющейся копией оригинала, и выдают новый бланк с отметкой «Дубликат». Бремя расходов по уплате пошлине лежит при этом на банковской организации.

• Самый быстрый вариант восстановления – представитель кредитора вместе с заемщиком отправляются в Росреестр и оформляют нужные документы.

• Ну и самый неприятный исход – обращение в суд. Это крайняя мера, когда сотрудники Росреестра не могут выдать дубликат и отказываются снять обременение по причине утраты документа. Суд проверит выполнение заемщиком взятых обязательств по ипотеке, и вынесет судебное решение на прекращение залога.

Ответы на вопросы

У человека, впервые столкнувшегося с необходимостью оформления ипотеки и передачи недвижимости в залог, возникает масса вопросов. В таблице приведены ответы на часто задаваемые вопросы.

Что такое депозитарий закладных?	Закладная может быть передана на хранение депозитарию, т.е. профессиональному участнику рынка ценных бумаг, который осуществляет свою деятельность на основании лицензии. Депозитарный учёт оформляется депозитарным договором.
Где хранится закладная по ипотеке?	Закладная оформляется в единственном экземпляре, и оригинал хранится в банке-залогодержателе. Реализовать свои права при помощи нее способен только банк, поэтому дополнительные экземпляры при оформлении не выдаются. Может передаваться третьим лицам на законных основаниях (о чем должен быть уведомлен залогодатель).
Что делать, если банк потерял закладную?	Залогодатель может сам оформить дубликат закладной и оформить его, а может переложить эту задачу на плечи банка. В таком случае заемщику останется лишь подписать нужные бумаги, и закладная будет восстановлена.
Когда банк не выдает закладную после погашения кредита	Первым делом - написать заявление на получение закладной. Если же заявление было написано и вы не получили закладную в установленный срок, пишите жалобу в банковское учреждение или обращайтесь в суд
Можно ли внести изменения в закладную	По закону, количество внесения изменений в ценные бумаги не ограничено. Поэтому изменить сведения в закладной можно при любом случае, например, смене собственников или изменениях в кредитном договоре. Для этого нужно обратиться в банк и сообщить о необходимости внесения изменений, а потом в Росреестр
Как узнать, оформлялась ли закладная по ипотеке?	Наличие обременения на недвижимость не всегда означает, что есть и закладная. Перед покупкой квартиры нужно напомнить продавцу, что он обязан снять с жилья обременение. Если оформление закладной было, то срок снятия обременения увеличится, если не было – процедура пройдет быстро. Уточнить наличие закладной можно напрямую у продавца или, сделав запрос в банк, которому принадлежит залог.
Если ипотека погашена досрочно	После досрочного закрытия долга банк обязан передать заемщику оригинал этого документа с отметкой об исполнении всех обязательств. На оборотной стороне кредитор пишет: «Все обязательства по настоящей закладной исполнены в полном объеме. Претензии к заемщику и залогодателям отсутствуют». Там же обозначается дата внесения последнего платежа по кредиту с указанием точной суммы.
Возможна ли ипотека без закладной?	Оформление закладной не является обязательным условием для покупки недвижимости в ипотеку! Однако, как показывает практика, большинство банковских организаций требуют наличие этой ценной бумаги.
Если покупать строящееся жилье	При залогом выступают права требования к застройщику. В этом случае гарантии залогодержателя – возможность требования от застройщика выполнения обязательств по строительству недвижимости.

Подводим итоги

Закладная – ценная бумага, подтверждающая передачу объекта недвижимости в залог в обмен на ипотечные средства. И если заемщик по каким-либо причинам не сможет своевременно расплатиться по жилищному кредиту, есть риск лишиться залоговой недвижимости – банк может распорядиться ею по своему усмотрению (продать полностью или частично, обменять).

Чтобы обезопасить себя, заемщику необходимо трезво взвесить свои финансовые возможности до передачи недвижимости в залог. И если без ипотеки – никак, нужно грамотно составить закладную, зарегистрировать ее в Росреестре, ну и стараться не нарушать сроки внесения ежемесячных ипотечных платежей.

После полного расчета с банком, счастливый и свободный заемщик получает на руки единственный экземпляр закладной, и снимает в МФЦ наложенные обременения на жилье.

При покупке жилья на первичном и вторичном рынке с оформлением ипотеки банки часто требуют регистрации закладной. В статье мы расскажем, что такое закладная при ипотеке , как ее правильно оформить и что банк сможет с ней сделать.

Что это такое

Закладная на квартиру по ипотеке - именная ценная бумага, обеспеченная ипотекой. Она подтверждает передачу приобретаемого недвижимого имущества в залог, то есть то, что при определенных обстоятельствах банк может воспользоваться закладной и получить свою прибыль.

Закладную можно оформить на:

📃 квартиру в многоэтажном доме на первичном и вторичном рынке;

📃 частный дом, коттедж или таунхаус;

📃 земельный участок с построенными зданиями или без;

📃 дачный участок за городом;

📃 коммерческий объект;

📃 любой другой вид недвижимости.

Порядок оформления и использования ценной бумаги прописан в ФЗ №102 «Об ипотеке» . Несмотря на то, что закладная не является обязательным условием для оформления ипотеки, многие банки требуют ее подписания. Закладная для них - дополнительная гарантия того, что организация получит прибыль, даже если вы перестанете вносить ежемесячные платежи.

Для чего нужна закладная при ипотеке

Заемщику . Заемщики, предоставляющие банку гарантии возврата денежных средств - в том числе залог - получают более выгодные условия кредитования. В остальном закладная заемщику не нужна - она нужна банку.

Банку . Документ обеспечивает право банка требовать возврата денежных средств или взыскания имущества, если заемщик не выполняет условия кредитного договора. Например, организация может передать или продать закладную без согласия заемщика, а только с его уведомлением. Кроме того, ценная бумага позволяет привлекать сторонние инвестиции - если банк сможет заработать на сделке, он может предоставить более выгодные условия кредитования заемщику. С помощью закладных банки формируют качественный финансовый портфель.

Как оформить закладную при покупке новостройки или вторичного жилья

Внимание! Мы описываем стандартный порядок регистрации. С 1 июля 2018 года действует электронная закладная. Чтобы оформить ее, нужно заполнить форму на сайте Росреестра и заверить документ электронными подписями залогодателя, залогодержателя и государственного регистратора.

Шаг 1: обратиться в банк

Закладную обычно подписывают сразу, при оформлении кредитного договора. Формально ее составляют обе стороны, фактически бумагу заполняет сотрудник банка, а от вас требуется только подпись. Чтобы оформить договор, узнайте , какие документы нужны для закладной для банка по ипотеке - в разных организациях требования могут отличаться. Документы для оформления закладной те же, что и для оформления ипотеки. Обычно нужны :

📋 Паспорт гражданина РФ . Понадобится паспорт того, на кого оформляется ипотечный договор. Многие банки требуют, чтобы заемщик имел постоянную прописку - можно прописаться в приобретенном жилье.

📋 Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН . Нужно будет предоставить документы, подтверждающие право собственности на имущество, которое вы приобретаете.

📋 Документы основания собственности . Например, таким документом может выступать договор купли-продажи жилой недвижимости.

📋 Отчет об оценке рыночной стоимости жилья . Некоторые банки формируют его самостоятельно, некоторые просят обратиться к аккредитованным оценщикам. Отчет нужен, чтобы подтвердить рыночную стоимость недвижимости. Его средняя стоимость - 2,5–5 тыс. рублей.

📋 Страховка недвижимости, заложенной в пользу банка . Она гарантирует банку выплату остатка долга по кредиту в случае потери залога - например, пожара. Если заемщик потеряет жилье по независящим от него причинам, страховая заплатит банку.

Сведения всех этих документов указывают в закладной. Обычно оформление не занимает больше получаса - банк подготавливает ценную бумагу вместе с кредитным договором, а вам остается только подписать и зарегистрировать ее.

ВАЖНО! Список документов, необходимых для оформления кредитного договора и закладной, отличается в зависимости от вашей ситуации, требований банка, региональных законов. Нет единого списка, который подходил бы под все ситуации - узнавайте о том, какие документы нужны, в банке или у риэлтора.

Шаг 2: оплатить государственную пошлину

Закладную нужно будет регистрировать вместе с правом собственности на жилье, которое вы покупаете по ипотеке. А за регистрацию права собственности нужно будет заплатить. Поэтому рекомендуем оплачивать пошлину перед регистрацией закладной, чтобы не посещать Росреестр несколько раз.

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации , регистрация права собственности на недвижимость облагается госпошлиной . Ее размер зависит от формы лица, которое вступает в право собственности, и составляет:

💰 для физических лиц - то есть людей - 2 000 рублей;

💰 для юридических лиц - компаний - 220 000 рублей.

Оплатить госпошлину можно в кассе Росреестра, в любом банке или в специальных терминалах. Не забудьте взять квитанцию - без нее у вас не примут документы для дальнейшей регистрации.

Фактически вы платите только за регистрацию права собственности. Если вы оформляете закладную без покупки жилья, то есть на уже имеющуюся у вас недвижимость, расходов на оформление закладной нет. Стоимость закладной по ипотеке равна нулю. Например - вы берете ипотеку на новую квартиру и оставляете банку в качестве залога старую, то есть оформляете закладную на нее. В этом случае закладную зарегистрируют бесплатно.

Шаг 3: зарегистрировать

Перечень документов для регистрации закладной, а, соответственно, и права собственности на имущество , может отличаться в зависимости от назначения участка и типа недвижимости. Обычно Росреестр требует:

📝 Паспорт собственника . Если собственников несколько - например, при покупке жилья супругами, то следует предоставить паспорта всех собственников. Если покупаете жилье на первичном рынке, понадобятся и документы застройщика - их принесет его представитель. Если на вторичном рынке - нужен будет продавец. Если один из будущих собственников несовершеннолетний, возьмите свидетельство о рождении и разрешение от органов опеки.

📝 Документы, подтверждающие право собственности . К ним относится подписанный договор купли-продажи, акт приемки-передачи жилья и ранее оформленная в банке закладная.

📝 Подтверждение оплаты . Росреестр принимает только оригинал квитанции об оплате.

Весь пакет документов нужно передать в Росреестр, причем сделать это можно в любом его отделении согласно поправкам к №218 ФЗ . Если вас направляют в отделение по месту нахождения объекта залога, это незаконно. А вот если вы принесете помятые бумаги или документы с исправлениями и вам откажут в регистрации, это будет законно. Согласно №122 ФЗ , к рассмотрению принимаются только целые бумаги.

Важно! Подать документы для регистрации закладной и права собственности можно через МФЦ. В этом случае срок процедуры увеличится на несколько дней, а сотрудники МФЦ сами отправят документы в Росреестр.

После того, как Росреестр примет у вас документы, его сотрудник выдаст расписку - одну для вас, другую для банка. В ней будет указан перечень принятых документов, срок выдачи свидетельства и контактный номер. По нему можно узнать, сколько делается выписка, подтверждающая право собственности, и когда она будет готова. Обычно процедура занимает от 1 до 5 рабочий день.

Важно! Есть определенные сроки регистрации закладной по ипотеке в МФЦ или Росреестре. Они прописаны в кредитном договоре.

Шаг 4: получить свидетельство

Придите в Росреестр в назначенную дату. После предоставления расписки сотрудник госоргана выдаст:

📌 заемщику - выписку из ЕГРН с отметкой об обременении;

📌 банку, который выдал ипотеку на покупку жилья - оригинал закладной на квартиру.

Шаг 5: получить дубликат

Сразу попросите банк выдать вам дубликат закладной. Это нужно, чтобы у вас на руках было подтверждение условий залога - в некоторых банках закладные теряют. Дубликат оформляется бесплатно, на нем ставится соответствующая отметка. При выдаче попросите сверить сведения в дубликате с оригиналом - небольшие ошибки в дальнейшем смогут сыграть с вами злую шутку.

Например, банк выдал вам дубликат с внесенными изменениями. А оригинал потерял. Вам понадобится потратить время и деньги, чтобы доказать свою правоту, даже при условии правильно составленного кредитного договора.

Как выглядит закладная по ипотеке

Цвет, размер бланка и шрифтов на нем могут отличаться в разных банках. Зато ФЗ №102 «Об ипотеке» выдвигает требования к сведениям, которые обязательно должны содержаться в документе. Это:

✅ название документа и его идентификационный номер - место, где указывается номер закладной по ипотеке , не регламентируется, но обычно его размещают в шапке;

✅ информация о заемщике - фамилия, имя, отчество, дата рождения и данные паспорта;

✅ информация о банке - юридические данные, включая ИНН, КПП и другие сведения;

✅ номер, дата заключения и другая информация о подписанном кредитном договоре;

✅ данные о кредите: его срок, сумма ежемесячного платежа, процентная ставка и другие;

✅ требования банка к погашению кредита;

✅ объект залога и сведения о нем - номер кадастрового паспорта, точный адрес и другие;

✅ стоимость залога по экспертной оценке;

✅ информация о праве залогодателя на собственность - сведения о регистрации права на имущество;

✅ подписи всех участников договора, дата регистрации кредитного договора и закладной.

Обязательно проверяйте всю информацию в ней и сверяйте данные в документе со сведениями в кредитном договоре. Если в договоре будут одни условия погашения займа, а в закладной - другие, приоритет будет отдан закладной.

Что делать после погашения ипотеки

После того, как вы погасили кредит на недвижимость, закладная аннулируется, а обременение с собственности снимается. То есть после погашения ипотеки банк уже никак не сможет воспользоваться вашим имуществом. Возврат закладной после оплаты ипотеки обычно происходит в течение нескольких дней, допустимый законодательством срок - календарный месяц, если иное не указано в кредитном договоре. Некоторые банки предлагают платную услугу по ускорению выдачи закладной.

Чтобы снять обременение на недвижимость:

❗ Полностью выплачиваете кредит и берете справку о полном погашении обязательств.

❗ Подаете заявление о выдаче закладной, забираете ее в течение месяца или другого срока, указанного в договоре.

❗ Идете в Росреестр или МФЦ и подаете закладную, справку из банка, заявление о снятии обременения.

❗ Получаете выписку из ЕГРН о праве собственности без обременения и аннулированную закладную - ее лучше сохранить.

Что банк сможет сделать с закладной

Частично продать . В этом случае банк продает другой организации определенную часть залога, и перенаправляет платежи по ипотеке ей в течение определенного времени.

Переуступить права. Эта сделка считается сделкой купли-продажи. Фактически банк продает закладную, а вместе с ней - и ипотечный кредит. Новый владелец не может менять условия ранее заключенного договора, поэтому для вас ничего не поменяется.

Обменять . Банк также фактически продает закладную, но получает в обмен на нее другую. В этом случае вы тоже просто вносите ежемесячные платежи своему банку или залогодержателю напрямую, если он - МФО, физическое, юридическое лицо или кредитный кооператив. Если кредитор - не банк, он может сменить расчетный счет, и тогда придется платить кредит через другой банк.

Выпустить эмиссионные бумаги . Это - своеобразное разделение закладной на несколько частей, которые банк продает юридическим лицам. В этом случае условия договора также не меняются - вы продолжаете выплачивать ипотеку, но ежемесячный платеж будет делиться на части и уходить нескольким получателям.

Любая сделка с закладной и изменения, внесенные в нее впоследствии сделки, должны быть зарегистрированы в Росреестре. Новые владельцы закладных или их частей не могут менять условия кредитного договора - любые дополнения вносятся только двусторонним соглашением, с согласия плательщика. А вот после погашения закладной могут возникнуть сложности с ее поиском. Но вы всегда можете получить дубликат, чтобы снять обременение.

Возможные подводные камни и ответы на частые вопросы

❓ Что такое депозитарий закладных

Депозитарием называют компании, которые хранят закладные. Если банк передает закладные депозитарию, он может быстро обеспечить переход прав собственности по документу без участия Росреестра. Кроме того, депозитарии проводят централизованную обработку платежей - например, если банк продаст закладную, заемщик может платить депозитарию, а он будет перенаправлять деньги на нужные счета.

❓ Где хранится закладная по ипотеке

Оригинал хранится только у залогодержателя. У вас на руках может находиться дубликат - при утере оригинала он даст возможность снять обременение. Кстати, если банк потерял оригинал, он все равно обязан предоставить дубликат. Отказ в выдаче дубликата можно легко обжаловать в суде.

❓ Что делать, если банк потерял закладную

Если у вас есть дубликат, можно ничего не предпринимать и использовать его для снятия обременения. Если дубликата нет - банк должен получить его в Росреестре или оформить самостоятельно.

❓ Что делать, если банк не выдает закладную после погашения кредита

Важно - чтобы получить закладную, нужно написать заявление на ее получение. Без заявления никто не начнет процесс поиска и выдачи документа. Если вы не получили оригинал документа на руки в течение срока, установленного в договоре, после погашения ипотеки, напишите жалобу в банк или обратитесь в суд.

❓ Можно ли внести изменения в закладную

Закон не ограничивает внесение изменений в ценные бумаги. То есть в случае смены собственников, изменений кредитного договора или других изменений вы сможете поменять сведения в закладной. Для этого нужно обратиться в банк и составить соглашение о внесении изменений, а затем обратиться в Росреестр с подписанным соглашением и остальным пакетом документов.

❓ Как узнать, оформлялась ли закладная по ипотеке

Информация о наличие обременения на квартире не означает наличие или отсутствие закладной. Если вы планируете покупать квартиру, то перед сделкой продавец должен снять обременение. Если закладная оформлялась, то это повлияет на сроки снятия (придется ждать закладную у банка), если нет — сделка пройдет быстрее. Уточните этот момент у продавца, а реальные сроки выдачи закладной вы можете узнать и сами, обратившись в банк-залогодержатель (он указан в справке ЕГРН по данному объекту). Все это позволит правильно определить сроки проведения сделки.

❓ Если ипотека погашена досрочно

Если вы погасили займ досрочно, в порядке получения закладной на руки и снятии обременения с недвижимости ничего не меняется. Банк обязан выдать документ в течение календарного месяца с момента поступления запроса вне зависимости от того, выплатили вы кредит в срок или раньше.

Здравствуйте, друзья!

Казалось бы уже все написано про ипотеку, миллионы людей пользуются кредитом и приобретают собственное жилье. Но тема настолько важная и сложная, что еще писать и писать. Тем более законотворцы с завидной регулярностью меняют правила игры на рынке, давая идеи для новых статей и размышлений.

Вы подписываете несколько важных документов. Один из них – закладная на квартиру по ипотеке.

Все интересующие нас вопросы регламентирует закон об ипотеке. Последние изменения вступили в силу 01.07.2018 г. Мы поговорим о некоторых из них ниже.

Закладная – это ценная бумага, дающая право банку возместить убытки в случае неплатежеспособности заемщика путем реализации заложенного имущества.

Банку нужна гарантия возврата средств по ранее выданному ипотечному кредиту. Именно он заинтересован в залоговом документе в первую очередь.

Заемщик должен очень внимательно отнестись к его оформлению, т. к. он часто составляется на единственное жилье и имеет большую юридическую силу, чем кредитный договор. В случае спорных моментов суд принимает к рассмотрению сведения именно из закладной, а не из кредитного договора.

Ценная бумага может выступать в двух формах:

• в виде бумажного документа,
• в электронном виде.

Есть еще понятие обездвиженная закладная – это бумажный вариант, который банк передал на хранение в специальный депозитарий.

Кроме того, залоговый документ может быть:

• без права передачи третьим лицам,
• с правом передачи третьим лицам.

Для заемщика очевидно, что наиболее приемлемый – первый вариант. Но банки часто прибегают именно ко второму. Что это им дает? В первую очередь привлечение дополнительных финансовых ресурсов для осуществления своей операционной деятельности. Ведь залоговый документ обеспечен ликвидной недвижимостью.

Банк может:

• продать,
• обменять,
• частично передать права по закладной.

Например, Сбербанк участвовал в программе инвестиций Внешэкономбанка. С этой целью было создано специальное юридическое лицо ООО ”Ипотечный агент СБ-2014”, выпустившее облигации. Обеспечением по ним стали ранее выданные Сбербанком ипотечные кредиты в количестве 9 300 штук. С 17 декабря 2014 года всеми правами кредитора на эти кредиты обладает новый ипотечный агент, в т. ч. и правами залогодержателя. Сбербанк сообщал, что эта процедура никак не повлияет на заемщиков.

Чем грозит заемщику передача прав по закладной третьим лицам? Возможной потерей документа, если он хранился в банке в документарном виде. По вопросу потери и возможных действий со стороны заемщика мы поговорим отдельно.

При поинтересуйтесь, может ли он передать залоговый документ третьим лицам. Кого-то из заемщиков эта информация может остановить.

Требования закона к содержанию документа

Бланк в каждом банке может выглядеть по-разному, но он обязан содержать необходимые сведения, которые прописаны в законе. Поэтому обязательно при подписании проверьте полноту и точность информации. Она должна полностью соответствовать кредитному договору.

1. Слово “закладная” в названии.
2. Сведения о залогодателе: ФИО, паспортные данные, СНИЛС.
3. Сведения о кредиторе: наименование, дата и место подписания кредитного договора.
4. Информация по кредитному договору: сумма полученного кредита под залог недвижимости и проценты, подлежащие уплате по договору; четкий план погашения задолженности на весь срок кредитования.
5. Описание объекта недвижимости: вид, адрес, площадь, кадастровый номер, обременения и другие параметры.
6. Рыночная стоимость объекта залога согласно отчету об оценке и кредитному договору.
7. Сведения, подтверждающие право заемщика на предмет ипотеки и данные о государственной регистрации ипотеки.
8. Подписи и даты всех сторон, печать банка.

Номером закладной по закону является номер регистрации ипотеки, который обычно указывается в конце документа, где проставляются отметки государственного регистрирующего органа.

Как и где оформить

Никаких сложностей с оформлением закладной у заемщика не должно возникнуть по той простой причине, что составляет ее банк. Главная задача клиента – проверить правильность заполнения и поставить свою подпись.

В большинстве случаев нужны те же документы, как и при оформлении кредита:

• паспорт заемщика и поручителей, если они есть;
• кредитный договор;
• договор купли-продажи или договор о долевом участии в строительстве с передаточным актом;
• свидетельство о браке, если заемщик состоит в браке;
• отчет об оценке и другие документы по требованию банка.

Всю процедуру оформления закладной можно описать в 3 шагах:

1. Изучить и подписать кредитный договор и закладную в банке-кредиторе.
2. Заплатить госпошлину и зарегистрировать ипотеку в Росреестре. Стоимость регистрации – 2 000 руб.
3. Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на квартиру или дом с отметкой об обременении.

Обременение – это наложение ограничений на некоторые действия в отношении объекта недвижимости: продажу, дарение, перепланировку, сдачу в аренду и некоторые другие. Без согласия залогодержателя, т. е. банка, вы не имеете права эти действия совершать. Нарушение грозит разрывом договора со стороны банка и требованием возврата суммы кредита.

Закладная составляется в 1 экземпляре и хранится в банке или в депозитарии по распоряжению банка до момента возврата заемщиком полной суммы ипотечного кредита.

Процедура снятия обременения

После погашения кредита заемщик должен пройти процедуру снятия обременения и получить новые правоустанавливающие документы. Сейчас на руки свидетельство о собственности не выдают, а только выписку из ЕГРН.

С 01.07.2018 г. в действие вступили изменения в законе об ипотеке, по которым банкам дано право начать процедуру сразу же после выплаты заемщиком последнего платежа. Но продолжает действовать и старый порядок, поэтому рассмотрим и тот, и другой.

Упрощенный механизм

Упрощенный механизм действует в . Вам не надо идти в госорганы для снятия обременения. Банк автоматически запускает процедуру после погашения долга. Вам придет СМС о ее начале, а потом – о ее завершении.

По закону отводится срок – 30 дней. Можно самостоятельно проверить завершение снятия на сайте Росреестра. Есть 3 способа:

Способ 1. Введите справочную информацию по объекту недвижимости.

В полученном ответе в графе “Права / Ограничения” должно быть пусто.

Способ 2. Это можно сделать через Госуслуги. На сайте Росреестра войдите в личный кабинет.

При нажатии кнопки “Личный кабинет” введите логин и пароль своего аккаунта на Госуслугах.

В личном кабинете выберите раздел “Мои объекты” и посмотрите актуальные сведения об обременении.

Способ 3. Закажите выписку из ЕГРН на сайте Росреестра.

Стоимость услуги от 300 руб., срок предоставления – не более 3 рабочих дней.

Стандартная процедура

После погашения ипотечного кредита заемщик имеет право вернуть закладную и снять обременение со своей квартиры в регистрирующем органе. При этом неважно, когда вы вернули долг – по истечении срока кредитования или досрочно.

Для этого надо:

• обратиться в банк с заявлением о выдаче закладной;
• заказать в банке справку о погашении задолженности;
• собрать другие необходимые документы (кредитный договор, квитанция об уплате госпошлины и другие);
• обратиться в МФЦ или Росреестр для погашения отметки об обременении недвижимости;
• получить выписку из ЕГРН с отсутствием отметки об обременении квартиры.

При погашении записи об обременении закладная аннулируется.

Только тогда бывший заемщик становится собственником приобретенной с помощью ипотеки недвижимости в полном объеме. Он может распоряжаться ею по своему усмотрению:

• продать,
• подарить,
• сдать в аренду,
• осуществить реконструкцию или перепланировку,
• завещать по наследству,
• обменять на другую жилплощадь.

С какими проблемами сталкиваются заемщики

Вроде бы процедура получения закладной и снятия обременения довольно простая, но на практике заемщики встречаются со сложностями. Одной из самых распространенных проблем, как показал анализ отзывов на портале Банки.ру, стала задержка в выдаче закладной.

Без объяснения причин сроки растягиваются на несколько месяцев. В результате у людей срываются сделки по купле-продаже квартиры или повышаются ставки по рефинансированию ипотеки в других банках.

Заемщики в таком случае ссылаются на статью 17 закона об ипотеке.

Но слово “незамедлительно” не имеет четких временных рамок. Это может быть 1 день, а может – 1 год. Этой расплывчатой формулировкой умело пользуются банки. Срок выдачи залогового документа банк прописывает в кредитном договоре, ознакомьтесь с ним при обращении с заявлением на возврат закладной. У одних банков это 30 дней, у других – 15.

Но более серьезной проблемой является потеря закладной. К сожалению, этим страдают даже самые крупные и известные банки. Что делать в таком случае?

1. Необходимо обратиться в банк за дубликатом, который должен с точностью до запятой содержать те же самые сведения, что и в оригинале. К сожалению, если у вас на руках нет копии документа, проверить правильность дубликата будет затруднительно. Но и в этом случае внимательно сверьте с кредитным договором ключевые моменты.
2. Если сроки выдачи закладной банком искусственно затягиваются и нет информации о потере документа, то есть смысл обратиться с жалобой в Центробанк РФ. Или более простой способ – написать претензию на портале Банки.ру. На удивление, банки реагируют оперативно на поступающие туда жалобы и документы чудесным образом находятся и возвращаются.
3. Если вы получили отказ в выдаче дубликата или полученный дубликат содержит недостоверную информацию, то готовьтесь к судебному разбирательству.

Заключение

Надеюсь, что в вашу копилку знаний об ипотеке добавился еще один полезный материал.

В соответствии с российским законодательством, договор об ипотеке называется договором залога. В процессе подписания данного документа составляется закладная. Таким образом, ипотечный договор представляет собой обязательство, обеспеченное залогом. Причем в качестве залога выступает недвижимое имущество.

К имуществу, которое способно стать залогом при заключении ипотечного договора относят:

• (обязательное условие: подтверждение права собственности);
• различные строения, сооружения или здания, являющиеся собственностью предприятия;
• жилое недвижимое имущество;
• гараж, дом в садовом товариществе, дачный домик;
• корабль, самолет и прочие объекты. Данный пункт выделяют в соответствии со сложившейся юридической практикой. Нередко самолеты, корабли или иные объекты, находящиеся в собственности гражданина РФ арестовывают за пределами страны в соответствии с решением судебных органов соответствующих государств.

Если обеспечением по ипотечному договору выступает какое-либо предприятие или жилое недвижимое имущество, то земельный участок, на котором располагается объект, также включается в состав обеспечения. Следует отметить, в том случае если владелец залогового имущества не является собственником земли, а выступает лишь в качестве арендатора, то наряду с объектом недвижимости обеспечением будет выступать право на долгосрочную аренду.

В соответствии с действующим законодательством в качестве обеспечения по договору ипотеки может выступить также объект незавершенного строительства. Но заложить можно лишь весь объект целиком. Иными словами, если объект залога – дом, то невозможно использовать раздельно фундамент, стены или крышу.

Бывают ситуации, когда правом собственности на объект обладают несколько человек. Тогда договор ипотеки может быть заключен лишь после того как все правообладатели дадут свое согласие на это.

Наиболее простым и, наверное, более популярным среди населения является . Банковские учреждения с гораздо меньшей охотой соглашаются выдать кредит на . Это менее привлекательное обеспечение договора. Особенно сложно простому потребителю получить средства на приобретение воздушного или морского судна.

Законодательство и ипотека

В соответствии с действующим законодательством в России существует 2 вида ипотеки:

• Ипотека по закону; возникает тогда, когда в одном из банковских учреждений гражданин заключил соответствующий кредитный договор. Этот вид ипотеки регулируется Законом об ипотеке.
• Ипотека по договору. Имеет место в том случае, когда заключен отдельный ипотечный договор, в котором имеется возможность обговорить некоторые дополнительные условия.

Примечательно, что договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в соответствующих государственных органах, в противном случае, он считается ничтожным. Именно по этой причине все расчеты должны проводиться исключительно после того как будет произведена процедура регистрации и ипотечного договора.

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в соответствующих государственных органах, в противном случае, он считается ничтожным.

Банковские программы ипотечного кредитования, в большинстве своем ориентированы на договоры первого вида, ведь это наиболее простой вариант. При этом важно помнить, что некоторые дополнения в стандартный кредитный договор придется внести.

Например, ответственность за целостность и сохранность приобретаемого в ипотеку имущества в полной мере несет собственник. Одним из важных условий является то, что помещение обязательно должно использоваться по назначению. Если хозяин недвижимости захочет провести перепланировку, или , то это невозможно будет сделать без соответствующего разрешения банка, поскольку те или иные изменения планировки объекта могут существенно повлиять на его , что кредитно-финансовому учреждению не выгодно.

Сущность закладной

Для того чтобы приобретенное недвижимое имущество было передано в залог необходимо оформить специальный документ – закладную. В ней указывается фамилия, имя и отчество покупателя, поэтому закладная считается именной ценной бумагой. Закладная непременно должна быть зарегистрирована в соответствующих государственных органах. Обеспечением закладной служит ипотечный договор.

Закладная должна содержать все существенные условия договора кредитования, а также информацию об отношениях между кредитором и заемщиком. Закладная, по своей сути, представляет собой документ, отражающий действия, как кредитора, так и заемщика в тех случаях, которые касаются непосредственно условий возврата заемных средств, а также залоговых правоотношений. В конце этого документа отведено место для передаточной записи. Закладная действительна до момента полного погашения заемщиком его кредитных обязательств.

Закладная, по своей сути, представляет собой документ, отражающий действия, как кредитора, так и заемщика в тех случаях, которые касаются непосредственно условий возврата заемных средств, а также залоговых правоотношений.