Изпратете добрата си работа в базата знания е лесно. Използвайте формата по-долу

Студенти, докторанти, млади учени, които използват базата от знания в обучението и работата си, ще ви бъдат много благодарни.

Подобни документи

Сравнителен (пазарен) подход при оценката на недвижими имоти. Технология за прилагане на метода за анализ на продажбите. Изчисляване на стойността на имот с помощта на брутен коефициент на наем. Метод на сравнителните единици. Характеристики на оценката на недвижими имоти в Русия.

тест, добавен на 12/03/2012


Характеристика на недвижимите имоти като обект на граждански права. Концепцията и класификацията на обектите на недвижимите имоти. Проблеми на правното регулиране на незавършеното строителство. Участие в гражданския оборот. Сделки с недвижими имоти.

курсова работа, добавена на 28.05.2016 г


Основни принципи и методи за оценка на недвижимите имоти; проучване на икономическата ситуация на регионалния и местния пазар. Определяне на пазарната стойност на комплекса от недвижими имоти LLP "Механизирани работи": характеристики, собственост.

дипломна работа, добавена на 20.02.2011 г


Оценката на недвижими имоти, нейните цели, задачи и предназначение. Правна уредба за оценка на недвижими имоти. Преглед на системата за държавна регистрация на недвижими имоти, права върху собственост и сделки с нея. Правно регулиране на пазара на недвижими имоти в Руската федерация.

резюме, добавено на 24.09.2015 г


Характеристики на пазарните отношения в сферата на недвижимите имоти. Правни аспекти на икономиката и отдаването под наем на недвижими имоти, включително анализ на източниците на гражданскоправно регулиране на отношенията в областта на недвижимите имоти. Същността на основните принципи на оценката на недвижимите имоти.

контролна работа, добавена на 13.05.2010 г


Основните видове форми на собственост на предприятията. Характеристика и класификация на обекти на недвижими имоти. Управление на определени имоти. Управление на системи за обекти на недвижими имоти на Федерацията. Операции с недвижими имоти.

курс на лекции, добавен на 16.04.2013 г


Дефиниция на понятието недвижим имот. Правна същност на недвижимите имоти (права). Разлики между права и тежести. Материалната същност на обектите на недвижимите имоти. Правен статут на земята. Примери за описание на местоположението на земята.




ВЪВЕДЕНИЕ

Един от най-важните ресурси на предприятията, организациите, изискващи ефективно управление, е недвижимите имоти - земя, сгради, конструкции и помещения.

Недвижимите имоти, от една страна, се облагат с данък, от друга, могат да донесат значителна печалба поради ефективното си използване. Без преувеличение можем да кажем, че недвижимите имоти могат както да допринесат за просперитета на едно предприятие, така и обратното, неефективното им използване води до упадък. В тази връзка, развитието на система за управление на недвижимите имоти е от особено значение, за да се отговори на нуждите на собствениците за получаване на максимален доход от техните активи или за постигане на друг положителен ефект. За да се постигне положителен резултат, е необходимо постоянно да се наблюдава използването на недвижими имоти и да се намерят най-ефективните начини за тяхното управление.

Ефективното управление на имотите е от съществено значение за развитието както на пазара на недвижими имоти, така и на икономиката като цяло. В пазарната икономика недвижимите имоти са актив, който свързва огромните финансови ресурси на участниците на пазара и начините за постигане на желаните резултати.

За да се вземат решения за ефективно управление на недвижими имоти, едно предприятие трябва да се основава на добре обмислена система за записване и използване на недвижими имоти, базирана на надеждна и лесно достъпна информация, представена по различни начини.

Уместността на темата на изследването се крие във факта, че руският пазар на недвижими имоти все още не е напълно оформен и няма строго структурирана правна рамка. Една ефективна система за управление на недвижими имоти ще задоволи максимално нуждите на пазара, ще увеличи максимално бюджетните приходи, ще повиши ликвидността и пазарната стойност на обектите.

Целта на тази работа е да се оцени ефективността на управлението на недвижими имоти в град Казан и да се разработят мерки за подобряването му.

Обмислете класификацията на пазарите на недвижими имоти;

Обяснява същността и икономическата роля на управлението на недвижими имоти;

Разгледайте индикатори за оценка на ефективността на управлението на собствеността;

Извършване на оценка на ефективността на управлението на жилищни и офис недвижими имоти;

Прави предложения за подобряване на оценката на ефективността на управлението на собствеността.

Обект на изследването е пазарът на недвижими имоти в град Казан.

Предмет на изследването е система за оценка на ефективността на управлението на недвижими имоти.

Основата за написването на тази работа са действащите законодателни и регулаторни документи на територията на Руската федерация, както и специална литература по разглежданата тема от работата на местни и чуждестранни икономисти, участващи в изследването на въпросите за оценка на ефективността по управление на недвижими имоти, законодателството на Руската федерация, учебници и литература на автори като Харламов А. С., Буряк В. Ю., Райзберг Б. А., Гриненко С. В., както и материалите от действителните изследвания, проведени в Казан за 2013 г. -2014 г.

Първата глава разглежда теорията и практиката за оценка на ефективността на управлението на недвижими имоти. Втората глава оценява и анализира ефективността на управлението на недвижими имоти на примера на жилищни и офис недвижими имоти и формулира предложения за подобряване на оценката на ефективността на управлението на недвижими имоти.

1. ТЕОРЕТИЧНИ И МОТОДОЛОГИЧНИ АСПЕКТИ НА ОЦЕНКАТА НА ЕФЕКТИВНОСТТА НА УПРАВЛЕНИЕТО НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

1.1 КЛАСИФИКАЦИЯ НА ПАЗАРИ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Има много определения за пазара на недвижими имоти. Всички те до известна степен отразяват същността на пазара на недвижими имоти, но някои имат поразителни разлики един от друг. В тази теза са избрани най-простите, разбираеми и пълни дефиниции според автора.

Пазарът на недвижими имоти е система от договорености, чрез които купувачи и продавачи се събират, за да определят конкретна цена, на която може да се извърши размяната на конкретна стока, като например недвижими имоти.

Пазарът на недвижими имоти е сфера на капиталови инвестиции в недвижими имоти и система от икономически отношения, произтичащи от сделки с недвижими имоти. Тези взаимоотношения възникват между инвеститорите при покупко-продажба на недвижими имоти, ипотека, предаване на недвижими имоти на доверие, наем, лизинг.

Пазарът на недвижими имоти е механизъм, чрез който се съчетават интересите и правата на купувачите и продавачите, определят се цените на недвижимите имоти.

Пазарът на недвижими имоти и степента на неговото развитие могат да бъдат характеризирани чрез развитието на националната икономика. В развитието на руския пазар на недвижими имоти е обичайно да се отделят няколко от следните етапи.

Първият и най-бурен период на развитие на пазара на недвижими имоти преживява в началото на 90-те години. Откриването и развитието на предприятия се дължи на факта, че търсенето е далеч пред предлагането и в резултат на това доходите са много високи. Отправната точка на този етап може да се счита за разрешение за приватизация на апартаменти и съответно за възможността, която се появи за хората да продават и купуват апартаменти сами. Тогава се появиха значителен брой бизнесмени и богати хора, които искаха да подобрят условията си на живот по новооткрит начин. Тоест, не очакването на безплатни общински жилища, не сложни схеми за обмен, а просто директно закупуване на апартаменти, които по това време бяха приватизирани сравнително малко. Продавачите на апартаменти бяха малко, но купувачите вече бяха достатъчно.

На втория етап законът въвежда своите корекции в проблема, а именно се появяват първите разпоредби, които регулират дейността с недвижими имоти в Русия. Този период се характеризира с предоставянето на значителни ползи, които, като поддържат добра пазарна среда, позволяват получаването на добри доходи и привличат нови предприемачи в този сегмент от пазара. Цените на жилищата започнаха да растат, но за разлика от това апартаментите станаха много по-трудни за продажба, а купувачите станаха по-придирчиви. По-специално се появи и стана широко разпространена продажбата на разсрочено плащане, предоставянето на заеми, обезпечени с обезпечение. Някои фирми започнаха да работят по нестандартни договори, като се задължиха да продадат апартамента на клиента в рамките на определен период.

Третият етап отново се характеризира с превишаване на търсенето над предлагането, затягане на правната рамка и силна конкуренция на пазара, което заедно води до спад в доходите на продавачите. Малките предприятия просто фалират, средните и дори големите са на ръба на разрухата. До началото на 1996 г. започва естествен спад в цената на апартаментите. Броят на предлаганите за продажба апартаменти нарастваше, а броят на потенциалните купувачи, напротив, намаляваше.

От втората половина на 1999 г. започва нов етап в развитието на руския пазар на недвижими имоти след августовската криза от 1998 г. - етапът на прекратяване на ценовите намаления, началото на стабилизация и известно възстановяване. Това се случи на фона на благоприятно развитие на макроикономическите показатели в страната и по-специално на ниски (в сравнение с есента на 1998 г.) темпове на инфлация, плавна и ограничена девалвация на рублата спрямо долара.

Следователно пазарът на недвижими имоти, както следва от теорията на пазарната икономика, е цикличен, следователно премина през етап на рецесия, достигна стабилизация и се очаква нов възход напред, включително известен ръст на цените.

Недвижимите имоти заемат централно място във всяка социална структура, като изпълняват едновременно две важни функции: средство за производство и предмет на лично потребление за живеене, отдих, културни дейности и др. Икономическото и правно регулиране от държавата на различни сфери на обществото и материалното производство е тясно свързано с обектите на недвижимите имоти, оттук и следните характеристики на пазара на недвижими имоти.

Таблица 1.1.1 Характеристики на пазара на недвижими имоти

	Характеристика
Локализация	Абсолютна неподвижност Голяма зависимост на цената от местоположението
Вид състезание	несъвършенство, олигопол Малко купувачи и продавачи Уникалността на всеки обект Контролът върху цените е ограничен Навлизането на пазара изисква значителен капитал
Еластичност на офертите	Ниско, с увеличаване на търсенето и цените предлагането се увеличава малко Търсенето може да бъде много променливо
Степен на отвореност	Транзакциите са частни Публична информация, често непълна и неточна
Конкурентоспособност на продукта	До голяма степен се определя от външната среда, влиянието на квартала Спецификата на индивидуалните предпочитания на купувачите
Условия за зониране	Регулира се от гражданското и поземленото законодателство, като се вземат предвид водните, горските, екологичните и други специални права Голяма взаимозависимост на частната и другите форми на собственост
Регистрация на сделки	правни затруднения, Ограничения и условия
Цена	включва стойността на обекта и свързаните с него права

Регионалните пазари на недвижими имоти могат да имат значителни различия помежду си. Това се дължи на много субективни причини, като икономически или природни условия, както и регионалната правна рамка, която се формира от местните власти.

Пазарът на недвижими имоти има разклонена структура и може да бъде разделен по различни критерии, например според представените в таблица 1.1.2.

Таблица 1.1.2 Класификация на пазарите на недвижими имоти

Знак за класификация	Видове пазари
Тип обект	Земя, сгради, постройки, предприятия, помещения, трайни насаждения, вещни права, други обекти
Географски (териториален)	Местен, градски, регионален, национален, световен
Функционално предназначение	Производствени помещения, жилищни, непромишлени сгради и помещения
Степен на готовност за експлоатация	Съществуващи съоръжения, незавършено строителство, ново строителство
Тип участник	Индивидуални продавачи и купувачи, прекупвачи, общини, търговски организации
Тип транзакции	Покупко-продажба, лизинг, ипотека, вещни права
Принадлежност към индустрията	Промишлени съоръжения, селскостопански съоръжения, обществени сгради и др
Тип собственост	Държавни и общински обекти, частни
Метод на транзакция	Основни и вторични, организирани и неорганизирани, борсови и извънборсови, традиционни и компютъризирани

Както се вижда от таблица 1.1.2, има доста видове пазари на недвижими имоти, чието сегментиране зависи от търсения критерий.

Например, в зависимост от структурата, пазарът на недвижими имоти се разделя на:

жилищен пазар;

Пазар на търговски имоти;

Пазар на земя.

Всеки от пазарните сегменти може да бъде разделен и на специализирани подпазари. По този начин пазарът на индустриални имоти може да бъде разделен на пазари за промишлени предприятия, сгради на изследователски институти или пазар на жилища за първични и вторични жилища, със и без довършителни работи, от собственици и от държавата и т.н.

Диференциацията на пазарите на недвижими имоти се свързва и с много икономически, екологични, социални и правителствени фактори и пряко с функциите, които изпълнява:

Установяване на равновесни цени, при които ефективното търсене съответства на обема на предлагането на недвижими имоти;

Регулаторна функция, с помощта на която се разпределят ресурсите между сферите на икономиката, формира се нейната ефективна структура и се задоволяват обществените интереси;

Търговска функция, която се състои в организиране на движението на капитали и реализиране на печалба;

Санитарна функция, изразяваща се в прочистване на икономиката от слаби, неконкурентоспособни и неефективни елементи;

Стимулираща функция, която се състои в развитието на конкуренцията и използването на научни, технически и управленски иновации в преследването на печалба при създаването и използването на недвижими имоти;

Социална функция, изразяваща се в нарастване на активността на населението, стремящо се да стане собственик на апартаменти, както и на други капиталови и престижни обекти.

Извод: недвижимите имоти са най-трайната стока от всички съществуващи, осигуряващи надеждността на инвестициите, въпреки че стойността им може както да се увеличава, така и да намалява с течение на времето под влияние на различни фактори. Пазарът на недвижими имоти получи тласък за развитие, съобразен с развитието на националната икономика на страната. Тя е разделена на сегменти въз основа на предназначението на недвижимите имоти и тяхната привлекателност за различните участници на пазара. Освен това всеки независим сегмент е допълнително подразделен на много подпазари, така че е трудно да се отделят и обобщят най-значимите характеристики за класификация, тъй като всеки пазарен участник има свои собствени най-приемливи критерии за избор на сегмент, в който има интерес да навлезе. пазарни отношения.

1.2 СЪЩНОСТ И ИКОНОМИЧЕСКА РОЛЯ НА УПРАВЛЕНИЕТО НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Недвижимото имущество е имущество (недвижимо имущество), управлението на което може да бъде структурирано на следните нива:

Федерално управление на недвижими имоти;

Управление на недвижими имоти на субекти на Руската федерация;

Управление на общинска недвижима собственост;

Управление на недвижими имоти на предприятия и организации;

Управление на индивидуални имоти.

Понятието "управление на собственост" се тълкува в два смисъла: широк и тесен.

В широк смисъл управлението на недвижими имоти по правило се разбира като предприемаческа дейност за извършване на всички дейности, свързани с изпълнението на всякакви правомощия на собственика на недвижими имоти, разрешени от гражданското право. Например, в съответствие с жизнения цикъл на недвижимите имоти, на собствениците са разрешени следните права:

1. намерение;

2. дизайн;

3. производство (монтаж, строителство);

4. обжалване;

5. използване (услуга);

6. поддръжка, експлоатация, ремонт;

7. основен ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация;

8. препрофилиране;

9. рециклиране.

Тясно тълкуване на управлението на недвижими имоти гласи следното: „Управлението на недвижими имоти е изпълнението на комплекс от операции за експлоатация на сгради и конструкции (поддържането им в изправност, ремонт, предоставяне на услуги, определяне на условията за отдаване под наем на площи, събиране на наем и т.н.) с цел най-ефективно използване на недвижимата собственост."

Под недвижими имоти се разбира и недвижима собственост, а именно, говорим за управление на собствеността, тоест управлението на недвижими имоти включва управлението на всички произтичащи права върху недвижими имоти. Имуществото под управление се представя като съвкупност от правни, икономически и физически характеристики.

Според нас от това следва, че управлението има за цел да осигури максимална ефективност при използването на недвижими имоти в съответствие с интересите на собственика.

Управлението на недвижими имоти е дейност в своята област, свързана с определяне на цели и поставяне на задачи за планиране, организиране, изпълнение и контрол на полезното, ефективно използване на недвижимите имоти.

Вярваме, че управленската дейност е многостранна по своята същност и същност, съгласувайки целите и задачите на собствениците, ползвателите, сервизните компании и всички субекти, по един или друг начин свързани с недвижимите имоти.

В условията на пазарна икономика управлението на недвижими имоти се осъществява в съответствие със закона за търсенето и предлагането.

Освен пазарните условия, осезаеми фактори при управлението на недвижими имоти са нормативната уредба, която го регулира и дейността на различни държавни органи и институции.

Управлението на недвижими имоти може да бъде вътрешно и външно:

Вътрешното управление на недвижими имоти е дейност на субект на пазара на недвижими имоти, регулиран от собствени нормативни документи (кодекс, устав, наредби, правила, договори, инструкции и др.).

Външното управление на недвижими имоти е дейност на държавни структури, насочена към създаване на регулаторна рамка и наблюдение на спазването от всички субекти на пазара на недвижими имоти с установените норми и правила.

Дейностите по управление на недвижими имоти се осъществяват предимно в трите най-значими аспекта - правен, икономически и технически. Правният аспект на управлението на недвижими имоти е най-рационалното използване, разпределение и комбинация от права върху недвижими имоти.

Икономическият аспект на управлението на недвижимите имоти се осъществява чрез управлението на приходите и разходите, генерирани по време на експлоатацията на недвижимите имоти. С други думи, управителят има право напълно и независимо, в рамките на закона, да контролира и регулира приходната и разходната част на собствеността върху недвижими имоти, както и да я управлява по свое усмотрение.

Техническият аспект на контрола е поддържането на обекта на контрол в добро състояние в съответствие с неговото функционално предназначение.

Управлението на недвижими имоти е цялостен подход за подобряване и поддържане на състоянието на даден обект, организиране и прогнозиране на неговото развитие, начина, по който се управлява в съответствие с предназначението му. Концепцията за управление на недвижими имоти също включва, на първо място, такива действия като отдаване под наем и управление на офис сгради, тоест управление на недвижими имоти като средство за привличане на инвестиции. От друга страна, управлението на имоти може да се разглежда и като инвестиция. Въз основа на гореизложеното сме идентифицирали следните цели за управление на пазара на недвижими имоти:

Осъществяване на конституционните права на гражданите върху недвижими имоти и задълженията, свързани с тяхното притежание;

Установяване на пазара на определена процедура и условия за работа на неговите участници;

Защита на участниците от нечестност, измами и престъпни организации и лица;

Осигуряване на свободно ценообразуване на недвижимите имоти в съответствие с търсенето и предлагането;

Създаване на условия за инвестиции, стимулиране на предприемаческата активност в сферата на производството;

Справедливо данъчно облагане на имотите и участниците на пазара на недвижими имоти.

За постигането на тези цели според нас е необходимо:

1. да формира пълен регистър на държавните недвижими имоти (баланс на недвижимите имоти), съдържащ количествени, разходни, технически и правни характеристики на недвижимите имоти;

2. ясно разграничава и координира правомощията на всички държавни органи, участващи в процеса на управление на недвижимите имоти;

3. образуване на обекти на управление, като се изключва възможността за разпореждане на една част от обекта без друга в случаите, когато те образуват едно цяло (като правило това са парцели и сгради и съоръжения, разположени върху тях);

4. осигурява безусловното прилагане на механизма за пазарна оценка при ползване на недвижими имоти;

5. създава условия за привличане на инвестиции в реалния сектор на икономиката чрез максимално въвличане на недвижими имоти в граждански оборот;

6. урежда въпросите за държавното придобиване на недвижими имоти, включително чрез определяне на целите, за постигането на които се извършва придобиването на тези обекти;

7. да се използва за ефективно управление на недвижимите имоти механизъм за възстановяване на разходите за управление на недвижими имоти (включително опис и оценка), подобен на гражданското право, тъй като държавата, когато използва своите недвижими имоти, участва в гражданското обращение наравно с другите негови участници;

8. промяна на съществуващия механизъм за продажба на недвижими имоти, като позволява придобиването на обекти на ниски цени;

9. Създаване за всички съставни образувания на Руската федерация единна процедура за вземане на решения относно използването на федерална недвижима собственост (предимно по отношение на наети обекти), осигурявайки бързо вземане на решения;

10. осигурява професионално обучение на държавни служители, управляващи федерални недвижими имоти.

Обект на управление в областта на недвижимите имоти е недвижима вещ или набор от недвижими вещи, разглеждани като един обект от гледна точка на организиране на най-ефективното им управление, като се вземат предвид разходите за поддръжка и управление.

Обобщавайки гореизложеното, можем да кажем, че управлението на недвижими имоти със сигурност е сложен и многостранен процес, който включва много различни фактори и аспекти. Механизмът на управление съдържа не само правата и задълженията на собственика на имота, но също така подлежи на държавна намеса, включително засилване на управлението на законодателната рамка.

1.3 ПОКАЗАТЕЛИ ЗА ЕФЕКТИВНОСТ НА УПРАВЛЕНИЕТО НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

За прилагане на процедурата за оценка на ефективността на управлението на недвижими имоти се използват различни подходи и показатели. На теория няма ясно дефинирани показатели, чрез които е възможно да се определи степента на ефективност на управлението на недвижими имоти, тъй като на практика всеки избран показател може да не е ефективен за едно предприятие и опитът на едно предприятие може да не е приложим за по-голямо разпространение.

Въпреки това е обичайно да се разглежда подходът за оценка на ефективността на финансовите показатели. Наистина, ако фирма е собственик например на административна сграда и дейността й е да отдава помещенията под наем, тогава този подход няма да е труден, тъй като цялата необходима информация е налице, дали от една страна цената персонал, ремонт и оборудване на сгради, поддържане на комуникациите в добро състояние, а от друга страна, размерът на плащанията, получени от наемателите, е ясно определен.

Таблица 1.3.1 Анализ на основните технически и икономически показатели на предприятието NCF "Одит и оценка"

Индикатори			Абсолютно отклонение, хиляди рубли	Темп на растеж, %
Нетни приходи, хиляди рубли
Цената на услугите, хиляди рубли
Брутна печалба, хиляди рубли
Разходи за продажба и административни разходи, хиляди рубли
Печалба от продажби, хиляди рубли
Печалба преди данъци, хиляди рубли
Нетна печалба, хиляди рубли
Средна годишна цена на дълготрайните активи, хиляди рубли
Среден брой служители, лица
Производителност на труда, хиляди рубли / човек
Рентабилност на производството, %			3 процентни пункта
Възвръщаемост на продажбите, %			4 процентни пункта
Възвръщаемост на активите rub на 1 rub

Но ако компанията е голям собственик на индустриални недвижими имоти, възниква проблемът с получаването на пълна информация, необходима за оценка на ефективността на управлението на недвижими имоти. Финансовите отчети не показват фактори като:

Пазарно промотиране на нов продукт;

Потенциални възможности на компанията;

Интересът на служителите към успеха на компанията;

Лоялност на клиентите и др.

Въпреки че такива несъществени показатели се отразяват и с право заемат своята ниша при оценката на ефективността на управлението на недвижими имоти.

От гледна точка на икономиката, фундаменталният принцип "ефективност - съотношението на резултатите към разходите" не винаги позволява правилна оценка на ефективността. Това се дължи на няколко фактора:

Характеристики на информационната епоха, а именно нейните същностни черти – нарастващата роля и значение на информационния ресурс, нематериалните активи;

Усложняването на икономическия живот - увеличаване на степента на неговата отвореност, глобализация, конкуренция;

Промяна на съдържанието на резултатите и разходите, и съответно трудността при определяне на техните стойности;

Бързото развитие на системата от ценности и, следователно, промяната в системата от показатели, характеристики и показатели, които заедно отразяват ефективността на дейностите.

Б.А. Райзберг и В.Ю. Буряк, разглеждайки въпросите за ефективността по отношение на държавната собственост, отбелязва, че „специфична методология за оценка на икономическата, социалната, функционалната ефективност на управлението на определен клас, група имуществени обекти на държавна собственост, която варира във връзка с метода на оценка на използването на имотния комплекс, има за цел да даде възможност за установяване на стойност, величина показатели за ефективност. Но тези показатели нямат универсален характер, те до голяма степен зависят от обекта на оценка, целта и характера на приложението на този обект. В резултат на това се прави заключението, че „трябва да се признае за невъзможно да се създаде единна универсална методология за оценка на ефективността“ .

С изключение на традиционния подход, сред съвременните подходи, те също така отделят най-обещаващата система от балансирани карти с показатели (BSC), разработена от Р. Каплан и Д. Нортън. Те откроиха четирите най-важни компонента при оценката на ефективността: финансова дейност, отношения с потребителите, организация на вътрешните бизнес процеси, обучение и развитие на персонала. Същността на BSC е да се постигне баланс между броя на вътрешните и външните, обективните и субективните показатели. Друго предимство на този подход е, че тази система, според авторите, е доста гъвкава и "креативна" по отношение на внедряването й във всяко производство.

Като се вземат предвид разпоредбите на общата концепция и стратегия, към които се придържа компанията, натрупаният опит в методическата подкрепа за оценка на ефективността, тя може да определи конкретни показатели за ефективност за оценка на управлението на недвижими имоти въз основа на BSC (виж Приложение 1).

Най-важният детайл за създаването на BSC са, както при традиционния подход, два финансови резултата: намаляване на разходите и увеличаване на приходите. Въз основа на това можем да включим в BSC такива показатели, които, при условие че са последователно постигнати, ни позволяват да оценим най-пълно ефективността. Можем да въведем такива индикатори на всяко ниво в BSC.

Въз основа на Приложение 1 можем да идентифицираме няколко показателя за ефективност за управление на недвижими имоти. Тези индикатори включват всеки поотделно от четири компонента. Разгледани са всички показатели, коментарите са дадени в таблиците по-долу.

Таблица 1.3.2 Критерии за ефективност на управлението на недвижими имоти (финансов компонент)

Таблица 1.3.3 Критерии за ефективност на управлението на недвижими имоти (клиентски компонент)

Стратегически инициативи	Индикатори за ефективност
Предоставяне на допълнителни услуги	1. Програма за определяне на търсенето на допълнителни услуги и тяхната приложимост;
	2.Организиране на договорна работа с цел предоставяне на допълнителни услуги; 3. Разработване на критерии за оценка на качеството на предоставяните услуги
Подобряване на работата с клиенти	1. Запазване на съществуващи клиенти и осигуряване на интереса им към продължаване на сътрудничеството; 2. Разработване на механизъм за качествено и оперативно проучване на постъпващите предложения за различни проекти.
Формиране на образа на "корпоративен гражданин"	1. Програма за медийно отразяване на социалната роля на компанията (социални програми, платени данъци и др.) 2. Програма, насочена към развиване в съзнанието на хората на разбиране за важността на дейностите, извършвани от компанията, техния интерес към тази дейност; 3. Провеждане на дейности, насочени към подобряване на екологичната обстановка в обектите на дружеството

Таблица 1.3.4 Критерии за ефективност на управлението на недвижими имоти (компонент на бизнес процесите)

Стратегически инициативи	Индикатори за ефективност
Ориентация при използването на недвижими имоти към съчетаване на интересите на компанията и клиентите	1. Предоставяне на изгодна оферта за клиентите; 2. Провеждане на анкетни дейности с цел установяване какви промени биха искали дилърите в дейността на фирмата; 3. Определяне на услугите и стоките, "разтоварени" към крайните потребители; 4. Програмата за наблюдение и задоволяване на търсенето на потребителите, техните желания.
Подобряване на същинската управленска дейност	1. Промяна и оптимизиране на вътрешната структура на фирмата; 2.Програма за социално развитие; 3. Усъвършенстване на счетоводните форми
Интензификация на използването на недвижими имоти	1. Активно въвеждане на спестяващи технологии; 2. Определяне на недвижимите имоти за ремонт; 3.Определяне на разходите на фирмата за поддръжка на недвижими имоти; 4.Програма за рационализиране на разходите за поддръжка на недвижими имоти и тяхното намаляване
Иновации в управлението на собствеността	1. Осигуряване на бързо прилагане
	отказ от обещаващи иновации; 2. Програмата за оперативно развитие на иновациите в областта на недвижимите имоти, определяща тяхната ефективност и целесъобразност на прилагане

По-долу е дадено описание на критериите за ефективност на управлението на недвижими имоти, съставляващи блок за растеж и обучение.

Таблица 1.3.5 Критерии за ефективност за управление на недвижими имоти (обучение и растеж)

Стратегически инициативи	Индикатори за ефективност
Обучение на персонала в съвременните техники за управление	1. Съответствие на нивото на знания на служителя с извършваната работа; 2. Определяне на знанията и специалностите, по които да се обучават служителите; 3. Програма за по-нататъшен мониторинг на нивото на знания на служителите
Достъп до информационни ресурси	1. Въвеждане на нови технологии; 2.Създаване на места за визуална информация за постигнатите резултати и новите задачи в подразделенията
Създаване на условия за дейност на персонала	1. Активно участие на всеки служител в дейността на фирмата; 2. Програмата за социална защита на работниците
Система за възнаграждение за постигане на поставените цели	1. Установяване на зависимостта на възнаграждението от резултатите от работата; 2. Дефиниране на показатели за ефективност на отделите и отделните служители 3. Информиране на екипа за постиженията на колегите.

С други думи, анализирайки Приложение 1, според нас можем да кажем, че системата за управление на недвижими имоти е:

Степента, в която се постигат целите на компанията при използване на различни ограничени ресурси, включително недвижими имоти;

Степента, в която се постигат целите на управлението на недвижими имоти като бизнес процес с най-ниски разходи;

Способността на системата за управление на недвижими имоти да отговори на развиващите се нужди от недвижими имоти, като се вземе предвид нейното рационално и икономично използване;

Способността на управленските влияния да гарантират възпроизвеждането на потребителските свойства на недвижимите имоти с необходимото качество при най-ниски разходи.

В рамките на отделните корпорации следните свойства се приписват на контрола за оценка на ефективността на управлението на собствеността:

1. Устойчивост на стратегическото направление на функциониране;

2. Ясна визия за бъдещето;

3. Разнообразяване на управленските решения;

4. Ефектът от взаимосвързани действия;

5. Постоянство и разнообразие на промените;

6. Способност за възприемане на иновативни технологии.

От друга страна, у нас те почти не отговарят на посочените по-горе в таблиците критерии и препоръки.

Така че, обобщавайки горното, можем да кажем, че няма общоприети показатели за оценка на ефективността на използването на недвижими имоти, но има няколко обобщени подхода за решаване на този проблем. Единият подход се основава само на финансовия резултат от дейността на предприятие, организация, корпорация, докато вторият включва няколко етапа, на всеки от които се избират определени критерии за оценка на ефективността. От друга страна, ръководителят на всяка организация е сравнително свободен да вземе решение за оценка на ефективността и може да създаде определена система от показатели за себе си, според която ще се ръководи, за да постигне определени цели на корпорацията.

оценка на жилищни офиси

2. АНАЛИЗ НА ЕФЕКТИВНОСТТА НА УПРАВЛЕНИЕТО НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ В КАЗАН

2.1 ОЦЕНКА НА ИЗПЪЛНЕНИЕТО НА УПРАВЛЕНИЕТО НА ЖИЛИЩНИ ИМОТИ

За да оцени ефективността на управлението на жилищни имоти, авторът идентифицира следните най-значими показатели и критерии според него:

Общата площ на жилищните помещения, въведени в експлоатация през 2014 г.;

Цената на жилищните имоти;

Очаквана динамика на продажните цени;

Влиянието на външните фактори върху жилищния имот

Първата половина на 2014 г. бе белязана от важни събития в икономиката на страната, които засегнаха и жилищния пазар на Република Татарстан: обезценяването на рублата, налагането на санкции от Запада и социално-демографските фактори, от една страна , както и голям избор от оферти от разработчици, заедно с по-ниски лихви по ипотечните кредити, с друг.

В резултат на повишеното търсене разработчиците активно издигнаха жилища. Така в началото на юли над 1,2 млн. кв. м жилища - почти 51% от годишната цел. До края на първата половина на годината Казан заема първо място сред градовете на Волжския федерален окръг по отношение на въведените в експлоатация жилища: общо са пуснати в експлоатация над 508 хиляди квадратни метра. м.

През 2014 г. процентът на закупуване на апартаменти в нови сгради се увеличи - около 40% от сделките в Казан се извършват с участието на ипотечни средства. Ипотечните кредити обикновено се теглят в дългосрочен план, така че кредитополучателите са разумни да избират по-нови жилища.

Данните на Rosreestr за Република Татарстан свидетелстват: през шестте месеца на 2014 г. в републиката са регистрирани 45,3 хиляди договора, което е с 11% повече в сравнение със същия период на миналата година. От тях 65% - жилища, 22% - земя, 13% - нежилищни помещения.

Увеличеното търсене също стимулира цените на пазара: през първата половина на годината цените на недвижимите имоти в града растат по-бързо от обикновено (в рамките на 6-8% през първите шест месеца на първичния пазар).

Според "Сървър за недвижими имоти на Казан и Република Татарстан", средната цена на квадратен метър до юли 2014 г. възлиза на 67,5 хиляди рубли на вторичния пазар на жилища, 50,7 хиляди рубли на първичния пазар на жилища и по-специално на текуща ситуация на На пазара на недвижими имоти в Казан лидерите-разработчици са Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Real Estate, Tatstroyinvest и те представят следните цени за своите недвижими имоти:

Таблица 2.1.1 Сравнителен анализ на жилищни проекти в Казан за втората половина на 2014 г

	Разработчик	Краен срок	Апартамент площ	Цена, милиони рубли
LCD "Emerald City" (окръг Приволжски)	"Унистрой"	1-ва половина на 2014 г
LCD "Sovremennik" (район Ново-Савиновски)	ЮИТ Казан	IV тримесечие на 2014г
LCD "Svetlaya Dolina" (Советски район)	Ак Барс Недвижими имоти	IV тримесечие на 2014г
Жилищен комплекс "Дъга" (район Кировски)	"Татстройинвест"	III тримесечие на 2014 г

Цената на апартаментите обикновено се влияе от местоположението: така нареченият Хрушчов в квартал Вахитовски ще бъде много по-скъп от същия апартамент в района Авиастроителен или Кировски. В допълнение, цената се влияе от общото състояние на апартамента, броя на етажите и материала, от който е построена къщата. В отдалечените райони на града сталинките и общежитията могат да стоят празни с месеци в очакване на своя купувач.

Едностаен Хрушчов с площ от 32 квадратни метра. m в Казан днес струват от 1,9 милиона до 2,25 милиона рубли, Ленинград (34 кв. М) - от 2,2 до 2,8 милиона, "odnushki" на московския проект (30 кв. М) - от 2,15 до 2,35 милиона.

Двустайна сграда в Хрушчов (43 кв. М) се оценява на 2,2-2,7 милиона рубли, ленинградска (51 кв. М) - от 3 до 3,5 милиона, московски проект - от 2,4 до 3 милиона. цените на апартаментите са както следва: Хрушчов (56 кв. М) - 2,7-3,3 милиона рубли, Ленинград (65 кв. М) - 3,4-3,8 милиона.

Трябва също да се отбележи, че жилищният фонд на републиката в края на 2014 г. наброява 1618 хиляди апартамента (включително къщи, които са частна собственост на граждани), от които 1130,9 хиляди апартамента (69,9%) са разположени в жилищни сгради. Средната площ на един апартамент е 56,5 кв.м обща площ. Общият жилищен фонд неизменно е предимно частна собственост.

Пазарът на жилища през 2014 г. се развива активно в сектора на закупуването на жилища с помощта на ипотеки. Около половината от регистрираните сделки с имоти са ипотечни кредити, което даде тласък на интензивното развитие на жилищния бранш, от което не пропуснаха да се възползват и някои строителни предприемачи.

За да прогнозираме развитието на жилищния пазар в Казан за 2015 г., нека разгледаме динамиката на цените за наемане и закупуване на жилища.

Таблица 2.1.2 Динамика на цените за наемане на едностаен апартамент в Казан през 2011-2014 г.

Въз основа на горните таблици авторът е съставил три прогнози за развитието на жилищния пазар: оптимистична, умерена и песимистична. Оптимистичната прогноза се основава на факта, че инфлацията на наемите ще бъде сравнима с инфлацията на потребителите, която се прогнозира на 10% през 2015 г. Въз основа на това предполагаме, че нивото на ръст на разходите за наемане на апартаменти ще бъде на ниво от 10% годишно.

Умерената прогноза е средно ниво на растеж между оптимистична и песимистична прогноза, при което разходите за наем и покупка на апартамент през 2015 г. ще намаляват с 10% годишно.

Песимистичната прогноза е направена въз основа на разсъжденията, че ако вземем предвид кризата от 2008-2009 г., когато се случиха подобни процеси (факторът цена на парите и тяхното влияние върху цената на жилищните имоти, както и като падането на рублата), разходите за наемане и закупуване на апартамент са паднали с 30%.

Таблица 2.1.4 Умерена прогноза за наемане и закупуване на апартамент с помощта на ипотечно кредитиране в Казан за 2015 г.

		Прогноза (-10%)			Прогноза (-10%)

Умерената прогноза гласи, че наемането и закупуването на апартамент с помощта на ипотечно кредитиране ще падне средно с 10% спрямо предходната година.

Таблица 2.1.5 Оптимистична прогноза за наемане и закупуване на апартамент с помощта на ипотечно кредитиране в Казан за 2015 г.

	rub./kV m.			RUB/ кв.м
		Прогноза (+10%)			Прогноза (+10%)

Оптимистичната прогноза предполага увеличение на плащанията по наем и ипотека с 10%, като се вземе предвид инфлацията.

Таблица 2.1.6 Песимистична прогноза за наемане и закупуване на апартамент с помощта на ипотечно кредитиране в Казан за 2015 г.

		Прогноза (-30%)			Прогноза (-30%)

Според песимистичната прогноза наемите и ипотечното кредитиране трябва да паднат с 30% през следващата година.

Въз основа на прогнозите и таблиците, както и разгледаната динамика на покупната цена и динамиката на наемната цена, можем да кажем, че цените на пазара на жилища под наем през следващата година ще бъдат изключително нестабилни и вероятно ще варират от 12 700 хиляди рубли до 15 600 хиляди рубли, а на пазара за покупка с помощта на ипотечно кредитиране от 45 000 хиляди рубли. до 70 576 хиляди рубли.

Според автора песимистичната прогноза трябва да се счита за най-вероятния сценарий за развитие на събитията. От горния сравнителен анализ може да се види, че цените на жилищния пазар са изключително нестабилни поради следните причини:

1.) въздействието на западните санкции;

Западните санкции влязоха в сила в момент, когато Русия имаше най-високи темпове и обеми на жилищно строителство, най-голям брой ипотечни кредити, взети от физически лица и най-достъпни лихви по тях.

Последиците от санкциите върху пазара на недвижими имоти могат да бъдат разделени на две категории: случилите се и очакваните.

Сред събитията, които заслужават внимание:

1. Чуждестранните инвеститори отлагат изпълнението на проекти за развитие в Русия (в различни пазарни сегменти) до разрешаване на ситуацията в Украйна.

2. Банките анализират по-внимателно предстоящите нови проекти за развитие.

3. Недвижимите имоти като актив (особено жилищните имоти – апартаменти на първичния и вторичния пазар) повишиха своята привлекателност за частни инвеститори.

По отношение на очакваните последици от санкциите върху пазара на недвижими имоти можем да кажем следното:

1. Очаква се банките да увеличат лихвените проценти по потребителските и ипотечните кредити поради повишаване на цената на средствата на пазара. В същото време редица банки могат независимо да ограничат дейността на ипотечните кредитополучатели, като определят изкуствено високи лихвени проценти.

2. Намаляването на обема на финансиране на инвестиционни проекти за развитие от страна на банките може да доведе до намаляване на обема на новото строителство през 2015 г.

3. Пазарът на жилища под наем може да загуби аудитория, състояща се от чужденци, работещи в Русия по договор или в западни компании, чиято активност може значително да намалее през периода на санкциите. (Авторът също така ще отбележи, че в същото време на пазара на жилища под наем могат да възникнат противоположни процеси: ако стойността на недвижимите имоти падне, тогава банките ще трябва да увеличат лихвите по ипотечните кредити. Това значително ще намали покупателната способност на граждани, което ще доведе до увеличаване на броя на наемателите).

4. Най-големите руски банки са по-склонни да продължат да кредитират проекти за развитие, които са в активен / последен етап на строителна готовност.

2.) влиянието на валутния фактор;

Първият подход: въздействието на валутния курс върху жилищния пазар.

Важен елемент от икономическите отношения, свързани с придобиването на жилище, е валутният курс. Обменният курс оказва влияние върху различни показатели, които свързват купувача и продавача на жилищния пазар. Обменният курс е съотношението на две парични единици на валутния пазар, което се формира в зависимост от търсенето и предлагането на определена валута, както и от редица други фактори.

В зависимост от съотношението на търсенето и предлагането на дадена валута най-често се определя обменният курс, поради което той не може да бъде постоянна величина, тъй като търсенето и предлагането на валутния пазар непрекъснато се променят.

Вторият подход: влиянието на цените на жилищата върху националната валута.

Съществува пряка зависимост между цената на недвижимите имоти и обменния курс на националната валута; когато стойността на недвижимите имоти пада, курсът на националната валута също намалява. Тази зависимост се дължи на факта, че по правило намаляването на цената на жилищата показва неблагоприятни процеси в икономиката - увеличаване на безработицата, намаляване на покупателната способност на населението. Всичко това води до намаляване на търсенето на недвижими имоти.

Въз основа на горното, в настоящите условия на пазара на недвижими имоти, първият подход ще бъде по-отразен. Второто е най-вероятно при стабилното развитие на икономиката.

3.) влиянието на социално-демографските фактори.

Общоприето е, че формирането на потребности на пазара не може да бъде контролирано. Потребностите обаче възникват и се променят по определени модели, важна част от които е манталитетът, начинът на живот на населението. От тях разглеждаме по-подробно следните най-важни, според автора, фактори:

1. Броят на жителите на едно населено място оказва значително влияние върху структурата на потреблението, главно поради по-високото ниво на доходите в големите населени места.

2. Поведението на потребителите се влияе и от ситуационни критерии. Понастоящем те включват работата на държавата, насочена към стимулиране на развитието на жилищното строителство чрез увеличаване на наличието на различни социални програми, по-специално:

Капитал за майчинство (програмата е валидна до 2016 г. включително);

военна ипотека;

Социална ипотека;

Ипотека по програма Младо семейство и др.

3. През лятото на 2014 г. държавата направи промени в правилата за ипотечно кредитиране. На 25 юли влезе в сила Закон № 169-FZ „За изменение на членове 31 и 61 от Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижимо имущество)“. Промените в закона съдържат два важни момента. Първо, банките ще могат да застраховат финансовите си рискове, в случай че се наложи запор върху обезпечението и стойността му е по-малка от размера на дълга. Второто - наличието на такава застраховка (от банката или от кредитополучателя) освобождава кредитополучателя от последващи плащания по кредита. Същото се случва и в случай на фалит на застрахователя, издал такава застраховка.

Обобщавайки гореизложеното, смятаме, че може да се каже, че налагането на санкции със сигурност ще има отрицателно въздействие върху всички сфери на руската икономика. Що се отнася до жилищния пазар, трябва да се отбележи, че поради санкциите лихвените проценти по ипотечните кредити се покачват и този сегмент от жилищния пазар ще загуби значителен брой потребители. Но на този фон пазарът на наеми, напротив, е в състояние да увеличи площта си на разпространение. По този начин тази част от населението, която преди това е планирала да закупи жилище на ипотека, може да се откаже от тази идея в полза на механизъм за отдаване под наем, т.е. ще бъде по-изгодно да наемете жилище на относително стабилни цени (прогнозираната наемна цена е от 10 000 до 15 600 рубли / месец, в зависимост от естеството на прогнозата), отколкото да кандидатствате за ипотека в условия на валутна нестабилност (например като от 24 март 2015 г. съотношението на долара към рублата е 1/58, 28, а на 14.03.2015 г. е 1/61,32)

Сега има рязък ръст на целия жилищен пазар като цяло, това се дължи на факта, че поради поскъпването на долара хората са склонни да продават парите си в имоти, но тази тенденция не може да бъде дългосрочна и обещаващо, защото. Потребителите са принудени да предприемат такива действия поради постоянно напрежение около обменния курс, което в крайна сметка може да доведе до инфлация или още повече до колапс на руската парична система.

Социално-демографският фактор, разбира се, няма толкова голямо влияние върху пазара на недвижими имоти, колкото например валутният фактор, но без тях жилищният пазар по принцип не може да съществува като такъв, тъй като скоростта, строителни обеми, ипотеки, наеми и др. се определят именно на базата на анализ на различни, предимно неикономически фактори. Раждаемостта, населението, средният доход на човек, броят на младите семейства и други социални показатели - това са най-често срещаните представи за пазара на недвижими имоти и потенциала за развитие на страната.

Като цяло пазарът на жилищни имоти е комбинация от множество икономически и неикономически фактори, които поотделно или в комбинация дават представа за икономическата ситуация в определен пазарен сегмент.

Трите прогнози, представени от автора, отразяват икономическата същност на влиянието на различни фактори върху механизмите на придобиване на жилища. В условията на нестабилна икономическа ситуация в страната е невъзможно да се говори с пълна увереност за ефективността или неефективността на управлението на недвижими имоти, но, както показват проучванията, сегментът на пазара на недвижими имоти - пазарът на жилища, остава най-фундаменталният по отношение на други елементи на икономиката и благодарение на набраните средства може относително гладко да маневрира между променящата се външна среда.

2.2 ОЦЕНКА НА ИЗПЪЛНЕНИЕТО НА УПРАВЛЕНИЕТО НА ОФИС ИМОТИ

На пазара на бизнес имоти, а именно в сегмента на офис имотите, според нас са се формирали три насочени сектора:

Първи сектор - включва престижни офиси, отговарящи на международните стандарти за административни помещения. От тук можем да заключим, че наемът на такива помещения често е много висок. Това се превръща в основната причина някои руски предприемачи да наемат първокласни офиси в чужбина на по-достъпни цени.

Във втория сектор включихме офиси, които се намират в добре завършени и оборудвани помещения, а напоследък стана популярна практиката да се изкупуват големи апартаменти с последващ качествен ремонт. Тук наемните плащания са доста приемливи за успешно работещи компании. В този сектор има постоянно активно търсене.

Като трети сектор определихме помещения в сградите на общинския и ведомствения нежилищен фонд, държавни предприятия (предимно научни институции), кооперативни и частни предприятия. Това са помещения без довършителни работи и ремонт и други свързани услуги. Наемите тук обикновено изобщо не са високи.

Според нас свободата на предприемачеството води до създаването на все повече нови бизнес структури, които на първо място ще имат нужда от помещения за функционирането си, което означава, че пазарът на офис площи има повече от добра перспектива за развитие.

Ориз. 2.2.1 Съотношението на класовете бизнес центрове в Казан в края на 2014 г.

Пазарът на офис имоти в Казан включва висококачествени бизнес центрове от трите класа: A, B и C. Към края на 2014 г. обезпечеността на града с висококачествени офис имоти е 183 кв.м. м на 1000 жители.

Офисите от категория В са сходни по повечето характеристики с офисите от клас А, но не са толкова престижни, имат по-неблагоприятно местоположение и не толкова широк набор от услуги, както офисите от клас А. Практиката показва - в категорията на клас Б понякога преминават офиси от най-високата категория. Това се случва например след няколко години интензивна употреба. Факторът на стандартите за качество също играе важна роля тук. Технологиите са в постоянна динамика, така че това, което беше "най-новото", постепенно преминава в категорията "ново".

Общото предлагане на офис площи в град Казан е над 410 000 кв.м. От тях около 210 хиляди квадратни метра. m се отнася за качествено предложение.

Както е правилно, в големите градове търсенето на висококачествени офис площи остава стабилно. По-голямата част от бизнес центровете от клас "А" в Казан имат почти 100% заетост, а именно такива бизнес центрове като: "Бизнес център Сувар Плаза", "Корстон", "Идея за бизнес парк". Обектите от клас "B" също имат доста висока заетост, тя варира от 85% до 90%. Говорейки за търсенето на офис помещения, трябва да споменем факта, че напоследък се наблюдава тенденция за изместване на бизнес дейността в покрайнините на Казан. Това се влияе най-много от фактори като: недостатъчна транспортна достъпност (задръствания), липса на места за паркиране или тяхното заплащане.

Подобни документи

Понятието общинска недвижима собственост. Основи на функционирането на пазара на недвижими имоти. Основните насоки за информатизация на процеса на управление на недвижими имоти. Информация, използвана за управление на имоти. Информационна система за регистрация на недвижими имоти.

резюме, добавено на 30.10.2010 г


Съвременни проблеми на управлението на общинската собственост в Руската федерация. Институционална база за управление на общинска недвижима собственост. Анализ на настоящата практика в Орск. Организационни въпроси на разграничаване на общински недвижими имоти според целите на дейността.

дисертация, добавена на 18.11.2013 г


Същност, функции, методи и нива на управление на собствеността. Анализ на пазара на търговски имоти в Самара. Кратко описание на търговския и развлекателен център "MegaCity", неговата политика за отдаване под наем. Анализ на системата за управление на развитието на търговските недвижими имоти в предприятието.

курсова работа, добавена на 18.10.2011 г


Основни понятия за пазара на недвижими имоти, неговата сегментация. Планиране и отчитане на разходите за експлоатация на имота. Анализ на маркетинговата среда на компанията OOO "Diol". Практическо приложение на техники за управление на недвижими имоти, оптимизиране на форми и методи.

курсова работа, добавена на 22.07.2011 г


Същност, понятие и основни видове управление на проекти за развитие на недвижими имоти. Концепцията за проект за развитие и основните характеристики на управлението на търговски недвижими имоти. Финансово-икономическа обосновка на проекта. Анализ на пазара на бизнес имоти.

курсова работа, добавена на 25.03.2011 г


Критерии за оценка на ефективността. Рангов метод на планиране и оценка на изпълнението. Изчерпателен набор от критерии за ефективност на системата за управление. Индикатори за ефективност. Подобряване ефективността на системата за управление на производството.

резюме, добавено на 05/08/2002


Концепцията за оценка на ефективността на управлението. Фактори за оценка на ефективността на управлението. Критерии и показатели за ефективност на управлението. Икономическа оценка на ефективността. Показатели за икономическа ефективност. Подобряване на ефективността на управлението.

резюме, добавено на 26.07.2008 г


Концепции и принципи за изграждане на система за управление, методи за оценка на нейната ефективност. Кратко описание на индустрията, предприятието и SWOT-анализ на LLC "Kvinta". Оценка на ефективността на съществуващата система за управление, разработване на методи за нейното подобряване.

дипломна работа, добавена на 04.06.2011 г


Теоретични аспекти и място на оценката на работата в системата за управление на персонала. Основни подходи за сертифициране на персонала. Анализ на системата за оценка на служителите на предприятието и предложения за нейното подобряване на примера на Търговска къща "Росвесталко" LLC.

курсова работа, добавена на 18.03.2011 г


Системи за управление в обслужващи организации. Система за управление на персонала на организацията. Показатели за оценка на ефективността на системата за управление на персонала на организацията. Обща характеристика на организацията и стратегия за развитие. Оценка на ефективността на дейностите.

След извършване на тази изследователска работа бяха идентифицирани следните предложения за подобряване на пазара на жилищни недвижими имоти. Често голяма роля при формирането на цената на 1 квадрат. м. жилищна площ има пряко влияние върху купувача или продавача на брокера. Нечестността и използването на лични интереси на служители на посреднически организации води до изкуствено повишаване на цените на жилищните имоти. По този начин вторичният жилищен пазар често просто излиза извън контрола на местните власти, тъй като е под юрисдикцията на компаниите за недвижими имоти. И само малък процент от предложените апартаменти на вторичния пазар на жилища под влиянието на градската администрация. В заключение от горното бих искал да кажа, че в условията на финансова криза в това отношение е необходим контрол от страна на местните власти. Това се дължи на доста високото търсене на жилища и по този начин висок процент от печалбите от препродажбата на вторични жилища се получават от малките агенции за недвижими имоти. Бих искал също така да привлека вниманието на органите на самоуправление и неговите структурни подразделения към нарастването на цената на жилищата. Тъй като пазарът на недвижими имоти е в процес на възстановяване от кризата и цените на жилищата започват да растат поради голямото търсене. Със затягането на условията на търговете за закупуване на парцели за индивидуално жилищно строителство, малките фирми трябва да бъдат изтласкани от пазара, търсещи високи печалби без надлежно изпълнение на условията на договорите. Също така, по пътя към подобряване на пазара на недвижими имоти в Омск, е необходимо да се подобри регулаторната и правната рамка. Това ще доведе до намаляване на темповете на растеж на цените на жилищните имоти и изравняването им с реалните нужди на пазара.

По пътя към перфектния пазар на недвижими имоти е необходимо да се създадат услуги, които поддържат стриктен контрол върху този вид документация. Комбинацията от всички горепосочени мерки ще помогне на пазара на недвижими имоти в Омск да излезе от кризата в най-кратки срокове и да подобри условията за контролиране на оборота на апартаменти на този пазар.

Заключение

В този дипломен проект беше извършен задълбочен анализ на текущата ситуация на вторичния жилищен пазар в Омск. В същото време е проучено природното и екологично състояние на града, както и социални и икономически фактори, които имат пряко влияние върху формирането на вторичното жилищно строителство.

Проучени са и капацитетът на пазара на жилищни имоти, търсенето и предлагането на вторичния пазар в периода 2009-2012 г.

Извършен е подробен анализ на предложенията на вторичния жилищен пазар. Разработени са възможни методи за подобряване на пазара на жилищни имоти в условията на икономическа криза. Разгледани са перспективите за развитие на пазара на жилищни имоти.

Уместността на изследването се подчертава от факта, че бъдещето на градовете до голяма степен е свързано с развитието на пазара на жилищни имоти. Тъй като пазарът на жилищни имоти, т.е. Пазарът на жилища е един от най-важните пазари, той има пряко въздействие върху живота на обществото, така че състоянието на други компоненти от живота на обществото зависи от неговото състояние.

Целта на дипломния проект е напълно реализирана. В съответствие с целта бяха решени следните задачи:

Бяха проучени научните и методически разпоредби за маркетинга на жилищни недвижими имоти в град Омск;

Разгледана е законодателната и регулаторна рамка за развитие на маркетинга на жилищни имоти в градовете;

Разработени са основните насоки за подобряване на пазара на жилищни имоти;

Разгледани са условията за осигуряване на безопасност на живота по време на работата по оценяване;

Извършва се анализ на екологичните решения при оценката на факторите, които обръщат внимание на природата на града.

Въведение

Глава 1. Теоретични основи на оценката на недвижими имоти

1.2 Класификация на недвижимите имоти

1.3 Видове ценности на имотите

1.4 Основни принципи на оценката на недвижими имоти

1.5 Фактори, влияещи върху стойността на имота

Глава 2. Оценка на жилищен имот

2.2 Оценка на жилищни имоти чрез подхода на дохода

2.3 Оценка на жилищни имоти чрез сравняване на продажбите на аналози

2.4 Оценка на имота чрез разходния подход

2.5 Координиране на резултатите от оценката на недвижими имоти

Глава 3. Предложения за подобряване на методите за оценка на недвижими имоти

Заключение

Списък на използваната литература и източници

Приложение

ВЪВЕДЕНИЕ

Сред елементите на пазарната икономика специално място заемат недвижимите имоти, които действат като средство за производство (земя, административни, промишлени, складови, търговски и други сгради и помещения, както и други структури) и обект или обект на потребление (парцели, жилищни сгради, вили, апартаменти, гаражи).

Недвижимата собственост е основата на личното съществуване на гражданите и служи като основа за икономическа дейност и развитие на предприятия и организации от всички форми на собственост. В Русия има активно формиране и развитие на пазара на недвижими имоти и все повече граждани, предприятия и организации участват в сделки с недвижими имоти.

Благодарение на конструктивното взаимодействие между държавата и оценителите, процесът на оценка на имоти през последните години стана много по-цивилизован в сравнение с времето, когато независимата оценка в Русия беше само в начален стадий. Днес дейностите на оценителите се регулират от съответния федерален закон и стандарти в областта на оценката.

Целта на дипломната работа е да се разработят предложения за подобряване на методите за оценка на жилищни недвижими имоти.

За постигането на тази цел е необходимо да се решат следните задачи:

Опишете същността на оценката на жилищата;

Да се ​​характеризират методически подходи за оценка на недвижими имоти;

Оценяване на жилищни недвижими имоти чрез разходен, сравнителен и приходен подход;

Извършване на сравнителен анализ на резултатите от оценката;

Разработване на предложения за подобряване на методиката за оценка на жилищни имоти.

Обект на изследване в дипломната работа е оценката на жилищни недвижими имоти, а предмет на изследване са методите и подходите за оценка на жилищни недвижими имоти.

Методологическата основа на изследването, проведено в дисертационната работа, са научните трудове на местни и чуждестранни автори в областта на оценката на недвижимите имоти С. В. Грибовски, Е. И. Тарасевич, М. А. Федотова, Д. Фридман.

В първата глава на дипломната работа "Методологическа позиция за оценка на стойността на недвижими имоти" са разкрити видовете стойност на недвижимите имоти, тяхната класификация. Разгледани са факторите, влияещи върху стойността на недвижимите имоти, както и основните принципи на оценката на недвижимите имоти.

Втората глава „Оценка на жилищни недвижими имоти“ представя резултатите от оценката на обект на недвижим имот - двустаен апартамент, разположен в района Заелцовски на Новосибирск - с помощта на доходен и сравнителен подход, както и резултатите от изчисляването на спасяването стойност на имота.

Третата глава „Предложения за подобряване на методите за оценка на жилищни имоти“ представя основните насоки за подобряване на съществуващите подходи за оценка на жилищни имоти.




Глава 1

1.1 Необходимостта от независима оценка на дома

Оценката е наука за приложен икономически анализ, чиято основна задача е да установи най-вероятната цена за продажба или покупка на актив (стока) въз основа на анализ на динамиката на силите на търсенето и предлагането на този актив в съответния пазар. От формална гледна точка най-вероятната цена се определя въз основа на моделиране на определен набор от фактори на търсенето и набор от фактори на предлагането.

Понастоящем дейностите по оценка на недвижими имоти се регулират от Федералния закон „За оценителските дейности в Руската федерация“ от 06.08.98 г. № 135 - FZ.

Сегашната ситуация на пазара на недвижими имоти допринася за активното развитие на оценката на недвижими имоти у нас.

Пазарът на недвижими имоти в момента е един от най-динамичните пазари у нас, един от най-атрактивните обекти за инвестиция. Това става много важно точно сега, когато ситуацията в света е много нестабилна: експертите не могат да дадат точни прогнози за цените на петрола, прогнозират обезценяване на долара - недвижимите имоти остават практически единственият гарант за безопасността на спестяванията.

Основните насоки на развитие на руската оценка могат да бъдат определени въз основа на списъка от операции, при които е необходимо да се оценяват обекти на недвижими имоти. Трябва да се отбележи, че този списък непрекъснато се разширява.

Необходима е обективна оценка на различни видове стойност (пазарна, инвестиционна, обезпечителна, застрахователна, облагаема и други) на недвижими имоти:

При покупка, продажба или наем;

При корпоратизиране на предприятия и преразпределяне на имуществени дялове;

Привличане на нови акционери и допълнителна емисия акции;

При кадастрална оценка за целите на данъчното облагане на недвижими имоти: сгради и парцели;

За застраховка на недвижими имоти;

При кредитиране, обезпечено с недвижими имоти;

При създаване на недвижими имоти като вноска в уставния капитал на предприятия и организации;

При разработване на инвестиционни проекти и привличане на инвеститори, включително чуждестранни;

При ликвидация на недвижими имоти;

При упражняване на наследствени права, съдебна присъда;

При други сделки, свързани с продажба на вещни права върху недвижими имоти.

Има три основни подхода за оценка на имотите:

Метод на разходите: изчислява се цената на пълното възпроизвеждане или цената на пълната подмяна на оценявания имот, след което се изважда сумата на прогнозната амортизация на сградите и конструкциите и стойността на парцела се добавя като безплатна. Този подход може да е необходим, когато оценката на даден обект за целите на данъчното облагане на имуществото или изземването на имущество изисква отделяне на стойността на сградите и постройките от стойността на земята. Използва се и за данък върху доходите и за счетоводни цели: амортизацията на сгради и конструкции се приспада от облагаемия доход. Други ситуации за прилагане:

Предпроектно проучване за ново строителство,

Определяне на варианта за най-добро и най-ефективно използване на земята,

актуализация,

Окончателно договаряне на цената

Сгради за институционални и специални цели,

Цели на застраховането.

Метод за сравнение на пазара: оценка на пазарната стойност на имот въз основа на скорошни сделки с подобни имоти. Предполага се, че рационалният инвеститор или купувач няма да плати повече за определен имот, отколкото би струвало придобиването на друг подобен имот със същата полезност.

Метод на дохода: стойността на даден имот се определя от количеството, качеството и продължителността на периода на получаване на ползите, които този имот се очаква да донесе в бъдеще.

В Русия през последните години методът на разходите е широко разпространен при оценката на стойността на обектите. Освен това използването му беше декларирано от правителството при разработването на програми за преоценка на имотите. Това доведе до факта, че цената на дълготрайните активи, недвижимите имоти беше много подценена. Сега процесът на преоценка на такива обекти е от особено значение, което може да се извърши въз основа на пазарния метод на оценка.

Към днешна дата броят на оценителските организации на руския пазар е значителен. Към края на 2004 г. повече от 9000 компании и PBOYuL в Русия имат държавни лицензи за извършване на оценъчна дейност. Сега пазарът се регулира от Министерството на икономическото развитие, но от 1 януари 2006 г. се извършва преход към саморегулиране.

На настоящия етап пазарът на оценка се характеризира с нарастваща конкуренция, подобряване на качеството и намаляване на цената на услугите. По-специално, търсенето на оценка с цел отразяване на активи във финансовите отчети в съответствие с IAS, US GAAP или руските счетоводни стандарти непрекъснато нараства; оценка на стойността на нематериалните активи за определяне на ефективността на маркетинговите и бранд стратегиите; оценка с цел извършване на сделки за покупко-продажба, лизинг на активи, M&A и други сделки за прехвърляне на собственост и други вещни права; оценка за целите на застраховане, допълнителна емисия на акции или обратно изкупуване на акции при приватизация на държавни предприятия; оценка с цел кредитиране, обезпечено с имущество и др.

Според резултатите от проучване на рейтинговата агенция Expert RA най-търсените услуги през последната година и половина са услугите за оценка на недвижими имоти и бизнеса като цяло. Делът на тези площи в общата структура на пазара е съответно 34,3% и 32,1%.

1.2 Класификация на недвижимите имоти

Оценката на недвижими имоти представлява интерес предимно за обекти, които активно се движат на пазара като самостоятелен продукт. В момента в Русия това са апартаменти и стаи, офис помещения и офис сгради, крайградски жилищни сгради с парцели, свободни парцели за застрояване и (или) за други цели. Обектите на недвижими имоти включват и минерални находища, чийто руски пазар все още не е формиран. По-долу разглеждаме общите принципи за класифициране на обекти на недвижими имоти.

Първата категория недвижими имоти. Терминът „недвижим имот“ в нашия случай се отнася до всеки продукт, който е здраво свързан с парче земя, прехвърлянето му на друго място е невъзможно без унищожаване и загуба на потребителска стойност. Предложената формулировка има за цел да насърчи диференциран подход към оценката на различни категории обекти на недвижими имоти, като се вземат предвид техните най-важни характеристики, характеристики на търговския оборот, структурата и мащаба на пазарите, в рамките на които се извършват процесите на покупка и продажба на недвижими имоти. Тъй като различни условия и техните комбинации влияят върху оценката на даден имот, за класифициране (групиране) беше използван методът "дърво на характеристиките". Такава класификация (групиране) е многостепенна. На всяко ниво се извършва на собствена основа с техните възможни различия на едно и също ниво, но по различни „клонове“. В същото време дълбочината (броят на нивата) на класификацията е по-голяма за тези клонове, на които са разположени по-представителни (по отношение на тяхната оценка) обекти.

Всяко ниво има собствено име и набор от препоръчителни стойности за съответния класификационен атрибут.

1. Произход.

2. Назначаване.

3. Мащаб.

3.1 Терени.

3.2. Самостоятелни парцели.

3.3. Комплекси от сгради и съоръжения (вилно селище, микрорайон, хотел, санаториум и др.)

3.3.1. Жилищна сграда многоап.

3.3.2. Еднофамилна жилищна къща (имение, вила).

3.3.3. Секция (вход).

3.3.4. Етаж в секция.

3.3.5. Апартамент.

3.3.6. Стая.

3.3.7. Лятна вила.

3.4. комплекс от административни сгради.

3.4.1. Сграда.

3.4.Помещения или части от сгради (секции, етажи).

4. Готов за употреба.

4.1. Готов.

4.2. Нуждае се от реконструкция или основен ремонт.

4.3. Изисква завършване на строителството.

Тъй като пазарът на апартаменти в момента е най-развитият сектор на пазара на недвижими имоти в Русия, има смисъл да се съсредоточим върху изучаването на този конкретен сектор, за да разработим основни методологични подходи за оценка на стойността на недвижимите имоти.

На формирания западен пазар е възприет друг, който се различава от предложената по-горе класификация на обектите на недвижими имоти в категории A, B и C.

Разделен е на следните класове:

1) Специализиран недвижим имот, пригоден за извършване на конкретен бизнес и обикновено се продава с бизнеса.

Примери: петролни рафинерии, химически заводи, цехове за разполагане на машини и оборудване; сгради, които поради тяхното местоположение, размер, конструкция никога не се продават или отдават под наем на трета страна на пазара.

2) Неспециализирани недвижими имоти - обикновени сгради - магазини, офиси, фабрики, складове, които обикновено се продават или отдават под наем.

Класификацията на обектите на недвижими имоти по различни признаци (критерии) допринася за по-успешното изследване на пазара на недвижими имоти и улеснява разработването и прилагането на методи за оценка на стойността на различни категории недвижими имоти. В процеса на класификацията се разграничават отделни групи недвижими имоти, което обуславя възможността за единни подходи при тяхната оценка.

1.3 Видове ценности на имотите

В началния етап на оценката на недвижими имоти експерт-оценителят винаги е изправен пред трудния проблем за избор на вида стойност за изчисления на оценката. Този избор зависи от много фактори (естеството на обекта и оценъчните функции) и определя последващия избор на метода за оценка на този имот. Ако оценката на недвижим имот се извършва с цел получаване на ипотечен кредит (заеми, обезпечени с недвижим имот), важно е оценителят да има надеждна информация за най-вероятната продажна цена на този недвижим имот, ако кредитополучателят (собственикът на имота ) не погасява дълга (заема). При оценката на недвижимите имоти за данъчни цели в западните страни се използва пазарната или възстановителната стойност на имота, базирана на разходите за възпроизвеждане на последния. При оценката на обектите, които ще бъдат реконструирани, като правило се избира инвестиционната стойност, т.е. стойността на имота за конкретен инвеститор.

При оценка на сгради със специално предназначение, недвижими имоти в „пасивните“ сектори на пазара на недвижими имоти, когато няма достатъчно информация за определяне на пазарната стойност, както и при оценка за целите на застраховането на недвижими имоти, стойността на замяна или се използва възстановителната цена.

Пазарна цена

В условията на пазарна икономика най-често срещаният вид стойност на недвижимите имоти е пазарната стойност. Пазарната стойност е най-вероятната цена, която даден имот трябва да постигне на конкурентен и отворен пазар при всички условия на честна търговия, съзнателни действия от страна на продавача и купувача и без влиянието на незаконни стимули.

Разбираемо е, че при сделка за покупко-продажба прехвърлянето на права от продавача на купувача е предмет на следните условия.

1. Мотивацията на купувача и продавача са типични, т.е. те работят без излишен натиск или извънредни житейски обстоятелства.

2. И двете страни са добре информирани, консултирани и действат, според тях, като се съобразяват максимално с интересите си.

3. Имотът е бил обявен за продажба на пазара за достатъчно време (достатъчно, за да могат потенциалните купувачи да се запознаят с информацията за продажбата на недвижими имоти и да вземат решение за покупка на имота).

4. Извършено е плащане при условията на финансиране на сделката.

5. Цената е нормална, не се влияе от специфичните условия на финансиране и продажба.

Пазарната стойност на недвижимите имоти иначе се нарича стойност в размяна - за разлика от стойността в употреба (или стойността в употреба), която отразява стойността на обекта за конкретен собственик.

Концепцията за пазарна стойност се основава на факта, че типичният купувач на пазара на недвижими имоти има възможност да избере алтернативни имоти. Пазарната стойност е обективна, независима от желанията на отделните участници на пазара на недвижими имоти и отразява реалните икономически условия, които се развиват на този пазар.

Разходи при употреба (стойност при употреба)

Стойността в употреба (стойността в употреба) отразява стойността на даден имот за конкретен собственик, който няма да пусне имота на пазара на недвижими имоти. Оценката на потребителската стойност на даден обект се извършва въз основа на съществуващия профил на неговото използване и онези финансово-икономически параметри, които са наблюдавани в предисторията на експлоатацията на обекта и се предвиждат в бъдеще.

Инвестиционни разходи

Понятието „инвестиционна стойност“, подобно на понятието „стойност в употреба“, означава стойността на имота за конкретен инвеститор, който ще закупи или инвестира в оценявания имот. Изчисляването на стойността на инвестицията се извършва на базата на доходите, очаквани от този инвеститор и конкретния процент на тяхната капитализация. Инвестиционната стойност обикновено се изчислява при оценка на инвестиционен проект или обект, генериращ доход за конкретен инвеститор. Този тип ценности са субективни.

Разходи за замяна (разходи за възпроизвеждане на обект)

Възстановителната цена (цената за възпроизвеждане на обект) се определя от разходите в текущи цени за изграждане на точно копие на оценявания обект, в неговото „ново“ състояние (без амортизация), като се използват същите архитектурни решения, сграда конструкции и материали, както и със същото качество на СМР. В този случай се възпроизвежда същото овехтяване на обекта и същите недостатъци в архитектурните решения, които е имал оценяваният обект.

цена на замяна

Възстановителната стойност се определя от разходите по текущи цени за изграждане на обект, който има прогнозна еквивалентна полезност, но е изграден в нов архитектурен стил, използвайки съвременни стандарти за проектиране и прогресивни материали и конструкции, както и модерно оборудване на имота . По този начин цената на замяна се изразява чрез разходите за възпроизвеждане на точно копие на обекта, а цената на замяна се изразява чрез разходите за създаване на обект с функционален аналог.

Застрахователна стойност

Застрахователната стойност се изчислява на базата на възстановителната цена или възстановителната цена на обект, който е изложен на риск от унищожаване (или унищожаване). На базата на застрахователната стойност на обекта се определят застрахователните суми, застрахователните плащания и застрахователната лихва.

Стойност за данъчни цели (облагаема стойност)

Стойността за целите на данъчното облагане на имуществото на юридически и физически лица се определя от експерти-оценители, акредитирани за данъчни проверки въз основа или на пазарната стойност, или на възстановителната стойност на имуществото, или оценката се извършва формално по нормативна методика. без участието на експерти-оценители.

Ликвидационна стойност

Остатъчната стойност е нетната сума пари, която собственикът на имота може да получи, когато имуществото бъде ликвидирано.

1.4 Основни принципи на оценката на недвижими имоти

Принципите на оценката на недвижими имоти могат да бъдат групирани в следните четири групи:

Принципи, базирани на възприятия за употреба;

Принципи, свързани с недвижими имоти (земя, сгради, конструкции);

Принципи, свързани с пазарната среда;

Принципът на най-доброто и най-ефективно използване на собствеността.

Всички разгледани принципи на оценката на недвижимите имоти са взаимосвързани. При оценка на имот е необходимо, ако е възможно, да се вземат предвид всички или основните принципи на оценка, за да се получи по-надеждна и точна оценка на стойността на имота.

Принципи на потребителя

Принципите, базирани на потребителските възприятия, включват принципите на полезност, заместване и очакване.

Принципът на полезността е, че всеки имот има стойност само ако е полезен за даден инвеститор и може да се използва за изпълнение на определени функции или лични нужди, например използването на недвижим имот като хотел, кафене, офис, музей и др. .д. Полезността е способността на даден имот да задоволи нуждите на потребителя на дадено място и за определен период от време.

Принципът на заместване гласи, че рационалният (типичен) купувач няма да плати повече за имот от минималната цена, начислена за друг подобен имот със същата полезност. Максималната стойност на оценявания обект се определя от най-ниската цена, на която може да бъде придобит друг подобен обект с еквивалентна полезност.

Принципът на очакване е свързан с представителството на ползвателя на имота и гласи: стойността на обекта, генериращ доход, се определя от размера на паричния поток, очакван от използването на оценявания имот, както и сумата, очаквана от препродажбата му. Важно е за какъв период от време ще бъде получен очакваният доход, тъй като рублата на инвеститора днес струва повече от рублата, която ще бъде получена утре.

Принципи, свързани с изискванията към поземлен имот, сгради и съоръжения, разположени върху него

Тази група включва следните принципи:

Остатъчна продуктивност (производителност) на земята;

пределна производителност (принцип на приноса);

Баланс (принцип на пропорционалност);

Оптимални стойности;

Оптимално разделение на правата на собственост.

Принципът на остатъчната продуктивност на земята.

Принципът на остатъчната производителност (или производителност) гласи, че стойността на земята се основава на нейната остатъчна производителност (производителност). За да се разбере тази позиция, е необходимо да се признае, че всеки вид дейност, като правило, изисква наличието на четири компонента на производството: капитал, труд, управление и земя.

Земята е земя и природни ресурси, разположени върху нея - затворени водоеми, дива природа, растителност и полезни изкопаеми. Териториалните граници на поземлен имот се определят в съответствие с процедурата, установена от действащото поземлено законодателство, и се формализират със сертификат, издаден на собственика (или наемателя) от държавните органи за управление на земята. Земята е основният фактор, който осигурява пространството и ресурсите, необходими за всякакъв вид производствена дейност.

Трудът е набор от работа по производството на стоки (услуги) и тяхното внедряване на пазара. Това понятие не включва управленски дейности.

Капиталът е парите, вложени във възпроизводството на дълготрайни активи и оборотни средства, както и в други компоненти на производството - труд, земя и управление.

Управлението на производствените дейности включва знанията, уменията, предприемаческите способности и таланта на управленския персонал на предприятието. Успешното управление ви позволява да оптимизирате производството и да увеличите максимално печалбите.

Всеки компонент на производството (капитал, труд, управление и земя) трябва да бъде покрит от бизнес приходите. Но тъй като земята е физически неподвижна и към нея са привлечени други компоненти за предприемачески дейности, преди всичко се плащат труд, капитал и управление, а останалата част от дохода се изплаща на собственика на земята като рента. Подобна преценка е в съответствие с основните положения на икономическата теория - земята има "остатъчна стойност" и определена стойност само когато има остатъчен доход след покриване на останалите три компонента на производството. По този начин остатъчната производителност се изразява като доход, натрупан върху земята, след заплащане на разходите за труд, капитал и управление.

Принципът на пределната производителност (принцип на приноса).

Принципът на пределната производителност (или производителността) или принципът на приноса означава, че в резултат на инвестицията трябва да се получи доход, оставащ след покриване на разходите. По отношение на пазара на недвижими имоти този принцип може да се тълкува по следния начин. Често разходите за ремонт на апартамент ви позволяват да увеличите стойността му и то в суми, които значително надвишават разходите за ремонта му. В този случай се реализира принципът на пределната производителност или принципът на приноса. Размерът на вноската съответства на разликата между цената, получена в резултат на ремонта на апартамента, и цената на този ремонт.

Принципът на нарастваща и намаляваща възвращаемост.

Същността на този принцип е, че увеличаването на капиталовите инвестиции в основните компоненти на производството води до увеличаване на темпа на растеж на печалбата само до определена граница, след което увеличението на печалбата става по-малко от увеличението на капиталовите инвестиции. Тази граница съответства на максималната стойност на имота. Всяка последваща инвестиция в недвижим имот няма да доведе до пропорционално увеличение на печалбите и следователно пропорционално увеличение на стойността на имота.

Следователно оценителят трябва първо да анализира различните варианти за използване на земята. Например, за извършване на изчисления на печалбата от изграждането на различни видове недвижими имоти или различен брой обекти върху даден парцел. Едва след това той ще може да направи окончателния избор на типа имот за строителство на този терен. В процеса на вариантно проектиране на различни комбинации от производствени компоненти и определяне на максималната печалба на тази основа се прилага принципът на увеличаване и намаляване на рентабилността.

Принципът на баланса.

Принципът на баланс (или принципът на пропорционалност) се формулира по следния начин: компонентите на производството (или недвижимите имоти) трябва да се комбинират помежду си в определено съотношение. Ако обемът на капиталовите инвестиции надвишава обема на работата за даден период от време, например при изграждането на обект, тогава има „замразяване на капитала“ и намаляване на общата ефективност на проекта. Подобна ситуация е възможна, когато в даден момент няма достатъчно средства за строеж на имот, което е добре известно на инвеститорите в ново строителство. В тази връзка нормативните документи като част от проектната документация за изграждане на съоръжението предвиждат разработването на календарни графици за изграждането на съоръжението, за да се получи максимален възможен ефект от изпълнението на проекта.

Принципът на оптималните стойности.

Принципът на оптималните стойности (принцип на оптималната икономическа стойност), като се имат предвид тенденциите, преобладаващи на пазара на недвижими имоти, определена (оптимална) стойност на даден вид имот е много търсена. Експертният оценител винаги трябва да има предвид принципа на оптималните стойности и да го използва, когато оценява недвижими имоти от този тип.

Принципът на оптимално разделение на правата на собственост.

Правата на собственост върху даден имот трябва да бъдат разделени и комбинирани по такъв начин, че да се увеличи общата стойност на имота. Действащото законодателство на Руската федерация позволява отделно разделяне и продажба на права на собственост. Собствеността се отнася до правото на притежаване, използване и разпореждане с имущество. В допълнение към правото на собственост, правата на собственост са правото на пожизнено наследимо владение, правото на постоянно (безсрочно) ползване на собственост, правото на стопанско владение и правото на оперативно управление, както и различни видове сервитути - право ограничено ползване на имота. Освен това прехвърлянето на собственост върху имот на друго лице не е основание за прекратяване на други имуществени права, като например правото на наем върху този имот.

Разделянето на правата на собственост върху обект на недвижим имот може да се извърши, както следва:

1. Физическо разделяне е разделяне на имот на части: сутерен, етажи и др. За поземлен имот - разделянето на права върху въздушното пространство, върху повърхността на земята и нейните недра, разделянето на земната маса на отделни парцели.

2. Разделяне по време на собственост - различни видове лизинг, пожизнена собственост, бъдещи права на собственост и др.

3. Разделяне на съвкупността от имуществени права на собственост - право на владение, срочно или безсрочно ползване, разпореждане, пожизнено (наследено) владение, стопанско управление, оперативно управление и право на ограничено ползване на имота.

4. Разпределение на правата на собственост между участниците - съвместен лизинг, партньорство, акционерни дружества, опции, тръстове, договори с уговорени условия за продажба.

5. Разделяне чрез запори - ипотеки, данъчни запори, съдебни запори, собствен капитал.

Използването в практиката на имуществените отношения на горните видове разделяне на съвкупността от права на собственост и тяхната оптимална комбинация ви позволява да увеличите стойността на недвижимите имоти.

Принципи, свързани с пазарната среда

Тази група принципи включва принципите на зависимостта, съответствието, търсенето и предлагането, конкуренцията и принципа на промяната.

Принцип на зависимостта

Принципът на зависимостта (или принципът на външното влияние) гласи: различни фактори на околната среда влияят върху стойността на даден имот. Тези фактори - в зависимост от степента на тяхното влияние върху конкретен обект - се разделят на основни и допълнителни; в зависимост от сферата на влияние - на климатични, геоложки, регионални, социални, икономически, екологични, демографски, правни, международни, градоустройствени, индустриални и технически. От своя страна икономическите фактори също могат да бъдат диференцирани по различни критерии: финансови, регулаторни и др. Експертът-оценител трябва да помни, че във всички случаи местоположението е основният фактор, който влияе върху стойността на имота, и анализът на стойността на недвижимия имот трябва да започне с него. Основните фактори включват и близостта на имота до развита инфраструктура (връзка с пазара на потребителя): пътища, търговски и културни центрове и др., т.е. оценителят трябва да установи как потоците от приходи са свързани с потребителския пазар. Тези два фактора - местоположението на обекта и връзката му с пазара на потребителя - заедно съставляват понятието "икономическо местоположение на недвижимия имот". Този общ фактор има най-голямо влияние върху стойността на имота. Експертът-оценител трябва да идентифицира и измери влиянието на факторите на околната среда върху:

Стойността на оценявания имот и извършване на подходящи корекции на тази стойност, като се използва методът за сравнение на продажбите;

Сумата на паричния поток, използвайки приходния подход;

Нивото на разходите при определяне на възстановителната цена или възстановителната цена с помощта на разходния подход.

Принципът на съответствие.

Принципът на съответствие гласи, че имот, който не отговаря на текущите пазарни стандарти, има по-ниска стойност. Експертът-оценител трябва не само да познава стандартите за съответствие на даден пазар на недвижими имоти, но и да следи тенденциите на тяхното развитие, за да предвиди бъдещата стойност на оценявания имот.

Принципът на търсенето и предлагането.

Търсенето на имот е истинска нужда за тях. Предлагането е броят на наличните обекти на пазара на недвижими имоти и ограниченото им предлагане.

Същността на принципа на търсенето и предлагането е да се установи връзката между необходимостта от даден имот и ограниченото предлагане на него.

Търсенето на имот се определя от неговата полезност (способността да отговори на нуждите на потребителя) и наличността, но е ограничено от платежоспособността на потенциалните потребители. Колкото по-ниско е търсенето и колкото по-високо е предлагането, толкова по-ниска е цената на обекта. Обратно, ако търсенето и предлагането са балансирани на пазара на недвижими имоти, пазарната стойност на обекта ще се стабилизира.

Експертните оценители трябва да помнят, че като правило търсенето на недвижими имоти е по-подложено на колебания, отколкото предлагането, тъй като рязката промяна в паричното предлагане (например в резултат на фалита на финансови компании) и емоционалните настроения на време на сделка с недвижим имот и т.н. се случват в по-кратки срокове от строителството на недвижим имот, което създава допълнително предлагане на пазара. Познаването на тази способност в съотношението търсене и предлагане позволява на експерт оценител да прогнозира по-точно стойността на даден имот.

За жилищните помещения съотношението между търсене и предлагане зависи от демографския състав на населението, нивото на цените на недвижимите имоти и потребителските стоки, интензивността на рекламната кампания, новите закони и разпоредби, цената на кредитите, данъчното облагане на имуществото и други фактори.

Експертът-оценител трябва да предвиди съотношението на търсенето и предлагането на оценявания имот, да определи степента на влияние на това съотношение и всички горепосочени фактори върху стойността на недвижимия имот.

Принципът на конкуренцията.

Конкуренцията е съперничество, конкуренция във всякакъв вид дейност. Всички човешки същества по своята същност са конкурентни. Конкуренцията или съперничеството нараства драстично, когато става дума за свръхпечалби в някакъв вид дейност. Пазарът на недвижими имоти не прави изключение в това отношение. Ако се правят супер печалби на пазара на недвижими имоти (това е печалба, която е много по-висока от обикновено формираното ниво на печалба в този сектор на пазара), предприемачите са склонни да влязат в този пазар. Нарастващата конкуренция води до увеличаване на предлагането на пазара. Ако търсенето не се увеличи, цените на недвижимите имоти в този случай намаляват и печалбата на предприемачите намалява. Обратно, когато конкуренцията отслабва, предлагането намалява и ако търсенето не намалява, цените на недвижимите имоти и печалбите на предприемачите се покачват.

Разумната конкуренция стимулира подобряването на качеството на обектите и услугите на пазара на недвижими имоти, докато прекомерната конкуренция води до намаляване на печалбите.

При липса на конкуренция на пазара на недвижими имоти (и това се случва при монополна конкуренция), пазарната стойност на даден обект не може да бъде определена, тъй като пазарната стойност се формира само на конкурентен пазар.

Принципът на промяната.

Както самият имот (например физическо износване), така и всички фактори на околната среда, влияещи върху стойността на имота, подлежат на промяна.

Най-характерните видове промени са така наречените жизнени цикли. Тези промени засягат и самите обекти на недвижими имоти, както и областите (градовете), отраслите и обществото като цяло.

Разграничават се следните основни цикли на живота.

1. Произход (проектиране, изграждане на обект, формиране на индустрия, регион и др.).

2. Растеж (период на нарастване на доходите от експлоатация на обект на недвижими имоти, бързо развитие на област (град), индустрия и др.).

3. Стабилност, период на равновесие (стабилен доход, формирани вкусове на потребителите на обекти на недвижими имоти, формирана инфраструктура на района и др.).

4. Спад (период на намаляване на търсенето на недвижими имоти, намаляване на печалбите, спад на производството в индустрията и др.).

Отчитайки жизнените цикли, експертът-оценител трябва да анализира и прогнозира законодателни, демографски, международни, научно-технически, урбанистични и социални процеси, както и реакцията на пазара на недвижими имоти към тях.

Принципът на най-доброто и най-ефективно използване

Принципът на най-високото и най-добро използване е формулиран по следния начин: това е разумното и възможно използване, осигуряващо най-високата текуща стойност на обекта към ефективната дата на оценката.

Известна е и друга дефиниция на този принцип: това е такава възможност за използване на собственост, избрана сред разумните и възможни, която води до най-висока стойност на земята. Подобно определение на принципа обикновено се отнася до оценката на сгради и конструкции със значително износване, както и оценката на свободна земя.

Ако се определи цената на сграда (конструкция), тогава при оценката на този вид недвижими имоти трябва да се ръководи от първото определение на принципа на най-доброто и най-ефективно използване. В този случай при избора на възможни варианти за използване на този обект е възможно да се изключи опцията, приета по време на оценката, тъй като такова използване на недвижим имот е ограничено до период от време до най-добрата стойност на парцела и най-ефективното използване надвишава стойността на целия имотен комплекс (земя и сгради), съчетана с разходите за разрушаване на сградата.

Този принцип е основен (основен) за прилагането и на трите подхода за оценка, като неговото тълкуване е от особено значение във всеки конкретен случай, тъй като влияе върху избора на вида на стойността. При определяне на най-вероятната продажна цена на имот (пазарната стойност на имота) най-подходящо е следното тълкуване на този принцип: „най-вероятното използване на съществуващия имот“, докато при определяне на инвестиционната стойност акцентът в тълкуването е за „най-ефективното използване на имота“.

Анализът на най-доброто и най-ефективно използване на имота се извършва на два етапа: първият анализира най-доброто и най-ефективно използване на земята, сякаш е безплатна, а вторият - най-доброто и най-ефективно използване на сградата (структура), разположени на този сайт.

1.5 Фактори, влияещи върху стойността на имота

Както при всеки друг механизъм за ценообразуване, стойността на недвижимите имоти зависи от набор от обективни и субективни фактори, от които само последните са свързани с поведението на конкретен продавач, купувач и (или) посредник на етапа на сключване на сделка . Субективните фактори включват например темперамент, знания, честност, търпение, лични симпатии и антипатии на участниците в сделка с недвижим имот и др. В рамките на моята диплома не се разглеждат тези фактори, свързани с областта на психологията, а основното внимание се обръща на обективните фактори и тяхното влияние върху оценката на недвижими имоти.

Обективните фактори са предимно икономически, определящи в крайна сметка средното ниво на цените на конкретни сделки.

Икономическите фактори се делят на макроикономически и микроикономически. Първите включват фактори, свързани с общата пазарна ситуация: първоначалното ниво на сигурност на търсенето на недвижими имоти в региона; обеми и структура на новото строителство и реконструкцията; миграционни фактори; правни и икономически условия на сделки (данъци, мита и др.); нивото и динамиката на инфлацията. Макроикономическите фактори включват и дългосрочни фактори: разликата в динамиката на цените на стоките (услугите) и условията на заплащане, влияещи върху мащаба на натрупване на средства и размера на отложеното търсене; темповете и мащабите на формирането на нова социална прослойка от „богати хора“, които имат възможност да инвестират в имоти; развитие на система от задгранични мисии в региона и др.

ГЛАВА 2. ОЦЕНКА НА ОБЕКТА НА ЖИЛИЩНИ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

2.1 Описание на имота

Обект на оценка е самостоятелен апартамент, състоящ се от две дневни.

Целта на оценката е да се определи стойността на горния имот.

Под обект на недвижими имоти се разбира действителният обект, който е недвижима собственост, и законните права върху него.

Актът за проверка на обекта

Адрес на обекта: Русия, Новосибирск, проспект Красный, 171/2, ап. 27. Собственик: Абраменко Н.И. Сертификати ОТИ № 78965784. Апартаментът е приватизиран.

Обектът се намира по линията на метрото (на десния бряг), транспортната мрежа е добре развита. До метростанция "Zaeltsovskaya" 10 мин. пеша. В близост са изложбен център "Сибирски панаир", казино, нощен клуб, фризьорски салон, спортен и фитнес център, културен център "Енергия", кино "Прогрес-Киномир", на 10 минути пеша от Ботаническата градина.

Най-близкият микромаркет се намира на 10 минути пеша.

Анализът на района на местоположението ви позволява да дадете висока оценка на пазара на труда в района, в който се намира обектът на оценка. Близостта до магазини, учебни заведения е със задоволителна оценка. Качеството на комуналните услуги, както и услугите по опазване на обществения ред се оценява като задоволително.

Детска градина, поликлиника са на 5 минути от дома, училищата са доста отдалечени (15 - 20 минути).

Екологичните условия са лоши поради близостта на фабрики - Новосибирския електровакуумен завод, завода Ekran, завода на името на. Ленин, Новосибирски завод за полупроводници.

Характеристики на къщата.

Стенен материал - панел. Общият брой на етажите е 5. Височината на етажите е 2,2 м. Къщата е отстранена от пътното платно, намира се в дворове.

Година на построяване - 1975г. Общият вид на сградата е добър.

Водоснабдяване - централно, отопление - централно, вентилация - естествена, енергийно захранване - централно.

Информация за апартамента:

Двустаен апартамент се намира на 2 етаж от къщата. Общата площ на апартамента е 42 кв. м, жилищна площ - 28 кв. м (една стая - 18 кв.м, втора - 10 кв.м). Кухненската площ е 6 кв.м. м, банята заема 3,5 кв.м. Апартаментът разполага с тераса, телефон. Прозорците са ориентирани на запад. Общата гледка на апартамента е задоволителна.

Разпределението на апартамента и схемата на разположението му във входа са представени в Приложение 1.

По този начин анализът на местоположението и състоянието на обекта в първото приближение ни позволява да говорим за доста висока цена на обекта.

Оценката е направена в съответствие със следните допускания:

Не е извършено специално изследване на инженерните мрежи;

Обектът на оценка няма скрити дефекти, включително дефекти в носещата конструкция на сградата, които да повлияят на стойността му;

Имотът отговаря на всички санитарни и екологични норми;

При оценката са използвани надеждни източници на информация.

2.2 Оценка на жилищни имоти чрез подхода на дохода

Оценка на недвижими имоти по метода на директната капитализация

За да се изчисли процентът на капитализация за целите на оценката на жилищни имоти, трябва да се използва опростеният метод на Elwood.

R= Υ - Приложение * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

където R - норма на капитализация;

Υ - норма на възвръщаемост на собствения капитал;

App - възможно увеличение на стойността на имота за периода;

SFS е коефициентът на погасяване при процент Υ за прогнозния период на държане;

ЧОД - нетни приходи от дейността;

TC е настоящата стойност.

Нетният оперативен доход може да се определи по следната формула:

CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)

където EI е ефективният брутен доход, който се определя, както следва:

EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)

където PVH е потенциалният брутен доход за 1 година, като се приеме, че обектът е изцяло отдаден под наем,

PP - очаквани загуби от възможности за безработица (3%),

DD - други приходи.

Υ - представлява реалния доход, който устройва типичния инвеститор.

Процентът на изплащане на фонда се определя по следната формула:

SFS= i / (l+i)n-1 , (1.4)

където n е броят на периодите;

i - норма на дисконтиране (норма на възвръщаемост на собствения капитал).

Използвайки метода на директната капитализация, ще определим цената на двустаен апартамент, придобит с цел получаване на доход от наем с последваща продажба.

Наем - 12 000 рубли. / месец Възможен престой - 3% Оперативни разходи - 1200 рубли. /месец Нормата на възвръщаемост на собствения капитал е 15%. Мандатът е 5 години. Планираното увеличение на разходите е 40%.

Процентът на погасяване при посочените условия ще бъде 0,086:

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.

Тогава процентът на капитализация ще бъде равен на 0,1583:

R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.

Ефективният брутен доход, изчислен по формула (1.3), ще бъде равен на 139680 рубли:

EVD \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 \u003d 139680 рубли.

Нетният оперативен доход от притежаването на имот при тези условия ще бъде 125 280 рубли:

CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 рубли.

Текущата стойност на имота може да се определи по формулата:

TS = CHOD / R, (1.5)




където R - норма на капитализация;

CHOD - нетен оперативен доход от собственост върху имот.

Така текущата стойност на оценения жилищен имот ще бъде 1 327 118,6 рубли:

TS \u003d 125280 / 0,0944 \u003d 1327118,6 pyb.

На следващия етап от оценката ще определим стойността на обекта чрез дисконтиране на бъдещи приходи.

Дисконтирането на бъдещи доходи е метод, използван за оценка на генериращи доход обекти на недвижими имоти като текуща стойност, очаквани бъдещи ползи от притежаването на обект.

Бъдещите ползи от сделки с недвижими имоти са следните:

Честотата на получаване под формата на нетен оперативен доход по време на собствеността върху съоръжението;

Реверсия - приходи от продажбата на обекта след изтичане на периода на държане.

Текущата стойност на имота се определя, както следва:

TS = TS (PPD) + TS (P), (1.6)

където PPD е честотата на потоците от доходи;

Ρ - реверсия;

TC е настоящата стойност.

Стойността на даден артикул, изчислена чрез метода на дисконтираните бъдещи печалби, е настоящата стойност на всички бъдещи парични потоци и сторнирания, като се вземат предвид степента на риск и алтернативните случаи на употреба.

Методологията за изчисляване на себестойността по предложения метод е следната.

Етап 1. Прогноза за бъдещ поток от приходи и прогнозна стойност при препродажба на имота:

Определяне на стойността на прогнозния период;

Определяне на честотата на получаване на доходи.

Нетният оперативен доход (NOR) се използва като прогнозна база.

Реверсивно изчисление, т.е. постъпленията от продажбата на обект, се прави, като се вземат предвид възможните промени в стойността на имота. Разходите, свързани с разходите за продажби, се приспадат от разходите за връщане.

Етап 2. Изчисляване на дисконтов процент.

Дисконтовият процент е фактор, използван за изчисляване на настоящата стойност на сума пари, получена в бъдеще.

Дисконтовият процент показва ефективността на капиталовите инвестиции, като се вземе предвид рискът от получаване на планираната сума. Дисконтовият процент е избран като средната норма на възвръщаемост, която инвеститорите очакват да получат от своите капиталови инвестиции в подобни имоти на даден пазар.

Тъй като дисконтовият процент пряко зависи от риска, той се определя от това колко високо средният инвеститор оценява нивото на риск, свързан с инвестирането на пари в този имот.

Следователно, колкото по-високо е нивото на риск, толкова по-висок е дисконтовият процент и съответно настоящата стойност на бъдещите приходи е все по-малка от текущата стойност на недвижимите имоти.

Етап 3. Преобразуване на бъдещата стойност на паричните потоци в настояща стойност с помощта на техниката на сложната лихва.

СР = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1.7)




където Δ - увеличение или намаление на стойността на обекта;

СР - цена на реверсия;

J - делът на промените в стойността на обекта за отчетния период (0,4).

Текущата стойност на имота се изчислява по следната формула:

където i - норма на възвръщаемост на собствения капитал;

n - прогнозен период.

Нетният оперативен доход е изчислен по-горе с помощта на метода на директната капитализация и възлиза на 125 280 рубли за оценявания имот.

Да приемем, че ще получаваме приходи от експлоатацията на обект на недвижими имоти с честота 1 път годишно. В този случай текущата стойност на имота ще бъде 1346178 рубли:

TC = 125280 / (1+ 0,15) + 125280 / (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0,4) / (1+0,15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696

TC = 1346178 рубли.

По време на оценката е възможно да се оцени бъдещата стойност на паричните потоци от имота.

SR \u003d 1346178 * (1 + 0,4) \u003d 1884649 рубли,

Така след 5 години оцененият апартамент може да бъде продаден за 1 884 649 рубли.

2.3 Оценка на жилищни имоти чрез сравняване на продажбите на аналози

Същността на подхода е да се сравни оценяваният имот с други имоти, обявени за продажба.

Основният принцип на сравнителния подход към оценката на недвижими имоти е принципът на заместването. Той гласи, че ако има няколко подобни имота на пазара, рационалният купувач няма да плати за обект повече от сумата, която би струвало придобиването на друг имот с подобна полезност.

Стъпки за оценка:

1. проучване на пазара;

2. събиране и проверка на данни;

3. анализ и съпоставка на данни;

4. изменение;

5. съгласуване на данни.

Проучване на пазара се провежда, за да се идентифицират тези сравними продажби и имоти за продажба, които са подобни на оценявания имот.

Всяка продажба, използвана като сравнима в доклада за оценка, трябва да бъде лично проверена от оценителя.

Необходимо е да се сравни всеки обект с този, който се оценява и да се анализират разликите:

Дата на продажба;

Физически характеристики;

местоположение;

Условия за продажба.

Следващата стъпка в оценката е извършването на корекции. Същността на този етап е да се коригират продажните цени или офертните цени за всеки сравним обект в съответствие със съществуващите разлики.

Корекциите на стойността променят цената на продадения обект на аналога с определена сума, в която се оценяват разликите в характеристиките на обекта на аналога и обекта, който се оценява.

Процентните корекции се използват за коригиране на разликите, свързани с времето на транзакцията, местоположението и физическите характеристики.

последователни изменения. Тяхната особеност се състои в това, че в зависимост от последователността на извършване на процентни корекции може да се получи различен резултат.

Кумулативните корекции се получават чрез умножаване на всички индивидуални корекции. В този случай последователността не е необходима.

Крайната стойност е преценка, направена от оценителя въз основа на анализ на цялата налична информация. Простото осредняване не винаги води до точен резултат и освен това не винаги е необходимо да се избира едно число като индикатор за разходите. Използването на диапазон от стойности е по-правилно.

За да се приложи методът за сравняване на пазарните аналози, е необходимо да се съберат данни за десет двустайни апартамента, предлагани за продажба в квартал Заелцовски (Сибирски панаир, Ботаническа градина). Данните за подобни апартаменти са представени в таблицата в таблица 1 в Приложение 2.

Всеки от десетте представени апартамента трябва да бъде характеризиран с коефициенти по себестойностния метод и резултатите обобщени в таблица.

Съотношението на общата и жилищната площ на апартамента Ksozh - взема предвид съотношението на общата площ на апартамента и неговата жилищна площ. Приема се равно на:

0,95 - съотношение по-малко от 1,50

1.00 - съотношение от 1.50 до 1.66

1,05 - съотношение от 1,66 до 2,00

1.10 - над 2.00.

Коефициентът на наличие на балкон или лоджия Kbl:

При наличие на тераса този коефициент е 1,00;

При наличие на лоджия - 1,05;

При липсата им - 0,95;

при наличие на два или повече балкона или лоджии - 1.10.

Коефициентът на етажност Кат в случай, че апартаментът се намира на първи или последен етаж на сградата е 0,90. Във всички останали случаи - 1.00.

Коефициентът на изолация на стаите Kiz се приема равен на:

1.04 - всички стаи са изолирани;

0,96 - съседни стаи в двустайни апартаменти или повече от една проходна стая в 3-6 стайни апартаменти;

1,00 - във всички останали случаи.

Коефициентът на наличност на асансьора Cliff се приема равен на:

1.03 - има асансьор в къщи с 5 или по-малко етажа;

1.00 - има асансьор в къщи с повече от 5 етажа или няма в къщи с 5 или по-малко етажи;

0,97 - няма асансьор в къщи с повече от 5 етажа.

Коефициентът на височината на помещенията Kvys е равен на:

0,98 - височината на помещенията е по-малка от 2,5 м;

1,00 - височината на помещенията от 2,50 м до 2,80 м;

1,02 - височината на помещенията от 2,80 m до 3,00 m;

1,04 - височина на помещения от 3,00 до 3,40 м;

1,06 - височината на помещенията е над 3,40м.

Коефициентът на наличност на улея за боклук K mus се приема равен на:

1.02 - предлага се в къщи с по-малко от 5 етажа;

0,97 - не в къщи с повече от 5 етажа;

1,00 - в останалите случаи.

Коефициент, отчитащ площта на кухнята Kk:

0,95 - с кухненска площ до 6 квадратни метра. m;

1.00 - с площ от 6 кв. м до 9 кв. м

1.02 - с площ от 9 кв. м до 12 кв. m;

1.10 - над 12 кв. м.

Стойностите на коефициентите за всеки имот са представени в Таблица 2 от Приложение 2. Еквивалентната цена на двустаен апартамент, изчислена в Таблица 2, е цената на двустаен апартамент в пететажна сграда с съотношение обща и жилищна площ от 1,5 до 1,66, с балкон, на среден етаж, височина на тавана над 2,5 м, без улей за боклук, кухня от 6 до 9 м.

Умножавайки средната аритметична цена за десет апартамента по общата площ на оценявания апартамент и разделяйки на коригиращите коефициенти за оценявания апартамент, получаваме реалната пазарна цена на апартамента, която ще бъде 2410714:

54 хиляди рубли * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =

По този начин, в резултат на оценката на проучвания имот чрез сравнителния метод, беше установено, че пазарната цена на двустаен апартамент е 2 410 714 рубли.

2.4 Оценка на имота чрез разходния подход

Според разходния подход стойността на дадено имущество се определя от количеството ресурси, изразходвани за неговото възпроизвеждане или подмяна, като се вземат предвид физическото и остаряването.

Доста трудно е да се оцени цената на апартамент, като се използва разходният подход, тъй като е доста трудно да се оценят разходите за изграждане на един апартамент, да се отделят разходите им за изграждането на жилищна сграда като цяло.

Ще оценим цената на обекта, като използваме разходния подход при предположението, че разходите за изграждане на къща са разпределени пропорционално на общата площ на апартаментите. Това предположение е условно, но въпреки това ще ви позволи да получите приблизителна оценка на цената на апартамент, като използвате разходния подход.

И така, известно е, че строителната компания LLC "Promstroy - D" планира да построи жилищна сграда на улицата. Летище (в района Zaeltsovsky на Новосибирск, в непосредствена близост до къщата, където се намира оценката). LLC "Promstroy - D" получи правото да проектира и построи тази къща върху парцел с обща площ от ​​3 хиляди 298 квадратни метра. м. Оценката на пазарната стойност на парцела и разходите за изграждане на жилищна сграда по поръчка на инвеститора е извършена от Praktika LLC. Според предпроектната документация общата полезна площ на апартаментите в 5-етажна сграда ще бъде 3262 кв.м. м. Жилищната сграда ще включва 75 апартамента.

Според експертите на Praktika LLC разходите за изграждане на къща ще възлизат на 10 милиона 640 хиляди рубли. В този случай разходите за строителство на 1 кв. м. от общата площ ще възлиза на 3261,8 рубли.

Общата площ на оценявания имот е 42 кв.м. м. Така, в съответствие с разходния подход, разходите за възстановяване на обекта ще бъдат 136 995,6 рубли. (3261,8 рубли * 42 кв. М).

Стойността на подмяна трябва да се определи, като се вземе предвид натрупаната амортизация. Полезният живот на една жилищна сграда е 40 години. Амортизацията на оценявания обект е 30 години. Така при оценката е необходимо да се вземат предвид 10/40 от стойността на замяна на обекта.

Оценката на стойността на обекта чрез подхода на разходите ще бъде:

136 995,6 рубли * 10 / 40 \u003d 34248,9 рубли.

2.5 Съгласуване на резултатите от оценката на жилищни имоти

За оценка на обект на жилищен недвижим имот - двустаен апартамент, разположен в квартал Заелцовски на Новосибирск - бяха използвани методите за доходи и сравнителни подходи, според които бяха получени следните резултати:

1. Според метода за сравняване на продажбите на аналози, цената на обекта е 2410714 рубли.

2. Като част от подхода на доходите:

3. В съответствие с разходния подход цената на обекта ще бъде 34248,9 рубли.

Определянето на ликвидационната стойност е доста рядко в руската оценителска практика, което се отразява на ниското ниво на методологична подкрепа за този вид оценка.

Единственият фактор, който влияе върху стойността на ликвидационната стойност и я отличава от пазарната, е факторът „принудителна продажба”, който е характерен за непазарните условия на продажба на недвижими имоти.

По този начин става съвсем очевидно, че за да се изчисли спасителната стойност в настоящите руски условия, е възможно да се използва следното уравнение:

хлъзгав. = Sryn. x (1 - квин.),

къде е гладко. - остатъчна стойност на недвижими имоти;

Срин. - пазарна стойност на обекта на изследване;

Kvyn. - корекция за принудителна продажба, при условие 0< Квын. < 1.

Съгласно горното уравнение, спасителната стойност се изчислява на две стъпки. На първия етап се определя пазарната стойност на проучвания имот. На втория етап се изчислява стойността на корекцията за принудителната продажба и се включва в стойността на пазарната стойност, т.е. пазарната стойност се коригира за фактора "принудителна продажба" (за непазарни условия на продажба) .

Ако изчисляването на пазарната стойност на недвижими имоти не създава затруднения, тогава дефинирането на корекция за принудителната продажба и нейната математическа обосновка повдигат много въпроси. На практика оценителите го приемат интуитивно в границите от 0,1 до 0,3 (10 - 30% от пазарната стойност).

Така че, в случай на стойност на коригиращия коефициент на ниво от 10%, спасителната стойност на жилищен имот ще бъде:

Slick = 2410714 рубли. х (1 - 0,1) = 2169642,6 рубли.

Ако стойността на коригиращия коефициент е на ниво от 30%, спасителната стойност на жилищния имот ще бъде:

Slick = 2410714 рубли. х (1 - 0,3) = 1687499,8 рубли.

Така че като цяло можем да заключим, че ликвидационната стойност на имота ще бъде от 70 до 90% от пазарната му стойност и ще варира от 1 687 499,8 хиляди рубли. до 2169642,6 хиляди рубли.

Така става ясно, че цената на апартамента в четирите варианта се е оказала различна. За да се определи коя цена най-точно отразява стойността на даден обект, е необходимо да се знае целта на оценката, тъй като целта на оценката определя избора за определяне на стойността.

Ако целта на оценката е да се определи стойността на обект, придобит с цел получаване на печалба под формата на периодичен доход с последваща продажба, тогава трябва да се съсредоточите върху цифрата, получена при метода на дохода (1327118,6 рубли - 1346178 рубли )

Ако целта на оценката е да се определи реалната пазарна стойност на обекта, докато има достатъчно информация за продажните цени на подобни обекти, тогава цената на апартамента трябва да се приеме като цифрата, получена чрез сравняване на пазарни аналози (2410714 рубли ).

Ако целта на оценката е да се определи стойността на апартамент, който служи като обезпечение за получаване на ипотечен кредит, тогава ликвидационната стойност е най-подходяща, тъй като продажбата на обекта на оценка в случай на неизпълнение на кредита споразумението трябва да бъде осигурено за сравнително кратко време. По този начин като стойност на имота трябва да се вземе стойност от порядъка на 1 687 499,8 хиляди рубли. до 216942,6 хиляди рубли.

ГЛАВА 3. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗА ПОДОБРЯВАНЕ НА МЕТОДИТЕ ЗА ОЦЕНКА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

цена за оценка на жилищен имот

Като цяло, първата глава е посветена в по-голяма степен на теоретичните основи, основните категории, свързани с оценката на недвижимите имоти.

Втората глава на работата представя резултатите от оценката на недвижими имоти от гледна точка на три подхода за определяне на пазарната стойност: оценка по отношение на разходите (разходен подход), оценка чрез директно сравнение на продажбите (сравнителен подход), оценка по отношение на очакван или действителен доход (доходен подход) .

При сравняване на резултатите от оценката се установи, че всички подходи дават различни резултати. Нека разгледаме основните насоки за подобряване на представените подходи за оценка на недвижими имоти.

В съвременната практика на оценяване често се използва технологията за извършване на изчисления на възстановителните разходи с помощта на колекции UPVS. Използването на тези колекции започва през 1997 г., когато пазарната информация за обекти на недвижими имоти практически липсваше и използването на тези колекции беше единственият начин за определяне на „пазарната стойност“, главно за преоценка на дълготрайни активи. През последното десетилетие настъпиха големи промени в информационното осигуряване на пазара на недвижими имоти и бюджетирането. Госстрой на Руската федерация премина към нова оценка и регулаторна рамка. Постановление на Госстроя на Русия № 16 от 08 април 2002 г. „За мерките за завършване на прехода към нова прогнозна и регулаторна база за ценообразуване в строителството“ отмени от 01.01.2003 г. нормативните документи на Госстроя на СССР, изготвени на нивото на цените, предвидено от прогнозните и регулаторни бази от 1991 г. и 1984 г. Вместо тях се въвеждат държавни елементарни прогнозни норми (GESN) и федерални единични цени (FER). Госстрой на Русия одобри и въведе в действие:

· GESNr-2001 "Държавни елементни разчетни норми за ремонтни и строителни работи";

· ГЕСН-2001 "Държавни елементни разчетни норми за общи строителни работи";

GESNm-2001 "Държавни елементни прогнозни норми за монтаж на оборудване"

HPES са предназначени да определят състава и необходимостта от ресурси, необходими за извършване на строителни работи на съоръжения, да изготвят оценки на разходите (оценки) по метода на ресурсите, както и да плащат за извършената работа и да отписват материали.

Госстрой на Русия разработва федерални единични цени (FER, FERr и FERm) само за района на Москва. Освен това цените за Московска област се прехвърлят от Gosstroy към регионалните центрове за ценообразуване в строителството, за да обвържат цените с регионалните условия. След обвързване колекциите с цени се изпращат обратно в Gosstroy за по-нататъшното им одобрение. Към момента процесът на разработване на нова регулаторна рамка все още не е завършен. Извършването на оценка на недвижими имоти въз основа на новата нормативна база е много сложна и отнемаща време задача, която изисква специални знания и умения. За да влезе новата нормативна уредба в практиката на оценяване, е необходимо да се извърши набор от дейности по разработването на софтуер и компютърни системи, адаптирани за решаване на приложни проблеми на оценката на недвижими имоти.

Наскоро регионалните центрове за ценообразуване в строителството започнаха да работят активно, появиха се фирми, специализирани в предоставянето на информационни услуги, например NPF Център за информационни технологии в строителството.

И само оценителите на недвижими имоти все още използват отдавна остарели колекции от 70-те години на миналия век и в същото време оправдават „пазарната стойност“ на обектите въз основа на тях. Опитните оценители отдавна разбират недостатъците на използването на колекциите UPVS, свързани предимно със списъка на разходите, включени в единичните цени, средната индексация, несъответствието в технологиите, съотношението на обхвата на работа и др.

Така че в колекциите на UPVS се вземат предвид следните разходни позиции:

· преки разходи;

режийни разходи;

Планирани спестявания (печалба);

общи разходи за обекта за разпределяне и развитие на строителната площадка;

разходи за проектиране и проучване;

разходи, свързани с производството на работа през зимата;

Цената на премийните заплати

разходите за поддържане на дирекцията на действащо предприятие;

· загуби от ликвидация на временни сгради и постройки;

· разходите за превоз на работници на разстояние над 3 км. при липса на обществен транспорт;

· разходите за изплащане на бонуси на служителите за мобилния характер на работата.

Опитните оценители в своите изчисления използват собствени разработки въз основа на корекции на аналози или консолидирани оценки.

В работата на П. Г. Грабовой, С. П. Коростелев „Оценка на имоти, част I. Оценка на недвижими имоти“ е показано на конкретен пример, че резултатите от изчисляването на възстановителната стойност на жилищни недвижими имоти по методологията на UPVS значително, няколко пъти , се различават от пазарните показатели.

Въпреки това, в по-голямата част от докладите, прегледани от Експертния съвет на Руското общество на оценителите, оценката на пазарната стойност на недвижимите имоти все още се основава на остарели UPVS. Освен това, за да се доближат по някакъв начин резултатите от тези изчисления до пазарните показатели, в тях се въвежда определен коефициент на умножаване, който се нарича „печалба на предприемача“. Приема се абсолютно произволно, тъй като в съвременните условия не е възможно този индикатор да бъде премахнат от пазара. Тук трябва да се подчертае, че в съответствие с IVS-2003 „прилагането на пазарна стойност изисква заключение за оценка единствено въз основа на пазарни данни“. При прилагане на РСА оценителят определя по недвусмислен начин непазарна стойност, която следва да бъде отразена в доклада.

В Русия все още няма надеждна информационна база за обобщените основни показатели за стойността на строителството, които се предлагат от западни оценители (по примера на WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

В момента основната призната информационна база за оценка на недвижими имоти са разработките на Co-Invest LLC. Фирмата издава тримесечно бюлетина "Индекси на цените в строителството", както и поредицата "Наръчник на оценителя": "Промишлени сгради", "Жилищни сгради", "Сборници на паритетите на покупателната способност на валутите на националните строителни пазари", "Наръчник на възстановителната цена на сградите и конструкциите при текущо ценово ниво и др.

Когато се използват тези публикации, трябва да се помни, че повечето от техните изчисления се основават на нормативната база на плановата икономика, индексирана с определени ценови коефициенти и следователно крайните резултати от оценката могат да имат значителна грешка поради посочените по-горе причини . При прилагането на определени индекси е необходимо внимателно да се проучат предпоставките за тяхното изчисляване.

Наскоро беше публикуван и обявен за първия в страната, очакван от оценителите, Регионален справочник за разходите за строителство (RCC-2006). Предоставя разходни показатели по видове СМР, обобщени разходни показатели (CSI) и „информация за оценка на необходимия размер на инвестицията при експресния вариант“. Всъщност последното определение се отнася до прогнозната цена на обекти-аналози на съвременни сгради и конструкции. Част III на RCC съдържа „аналогови обекти с технически и икономически показатели на конструктивни елементи, аналогични обекти с технически и икономически показатели за обекта като цяло и обобщена таблица с технически и икономически показатели, препоръчани за определяне на цената на жилищни сгради и социални и културни съоръжения“. Разходните показатели са определени в цени от 01.01.2006 г. за "Московска област". Указателят включва разходни показатели за 18 типа модерни жилищни сгради и 27 нежилищни недвижими имоти. В RCC-2007 този списък от обекти е значително разширен.

Публикуването на СРС създава условия за прилагането му в процедурите за оценка на недвижими имоти и бизнес. Ако при оценката на недвижими имоти е възможно да се използва част II от наръчника „Агрегирани стойностни показатели“, то при разходния подход на бизнес оценката е възможно да се използва част III „Обекти-аналози на сгради и конструкции“.

По този начин колекциите на RCC трябва да станат основната основа за оценка на недвижими имоти. Има обаче значителни недостатъци на тези колекции. Основното е, че те не предоставят първоначалните данни и основните предположения за получените стойности на цената на аналозите. Така че не е съвсем ясно какъв конкретен състав на оборудването е взет предвид в крайните показатели, какво е включено в другите разходи на строителя и т.н. Съвместната работа на оценители, анализатори и оценители в посока на подобряване на RCC може да доведе до създаването на информационна база, която е толкова необходима на оценителите на недвижими имоти.

Основно направление в развитието на оценителската дейност в момента става оценката на пазарната стойност на недвижими имоти. Това става възможно благодарение на факта, че страната ни натрупва база данни за реалната пазарна стойност на недвижимите имоти.

За да се опрости процесът на оценка на жилищни недвижими имоти в агенциите за оценка, може да се използва регресионен модел на цената на апартамент, който ви позволява да изчислите цената на жилищен имот в зависимост от редица негови параметри.

Пример за изграждане на такъв модел е даден в списание "Недвижими имоти" за декември 2005 г. Моделът е изграден според ценовите листи на няколко компании за недвижими имоти, които се занимават с изграждането на жилища с различни потребителски характеристики в различни райони на град Новосибирск. За анализа е събрана информация за 450 апартамента (150 варианта за всеки тип апартамент - едно-, дву-, тристайни) по следните параметри:

Цената на апартамента

Районът, в който се намира имота

Тип собственост:

общински жилища,

Жилища, придобити по силата на приватизационен договор,

Имот закупен по договор за покупко-продажба

Материал на къщата, в която се намира апартаментът:

Панел, тухла, монолит,

Тип къща:

елит,

подобрено оформление,

типичен,

пълен размер,

- "Хрушчов",

етаж на къщата,

Етажът, на който се намира апартамента,

Общата площ на апартамента,

жилищна площ на апартамента,

кухненска част,

Наличието на балкон или лоджия,

Да имаш телефон.

Нека разгледаме подробно процедурата за изграждане на модел, използвайки примера на едностайни апартаменти.

На първия етап от изграждането на модела беше анализирана матрицата на коефициентите на корелация, за да се идентифицират параметри, които силно зависят един от друг. Основната задача беше да се изберат такива фактори, чийто коефициент на корелация да не надвишава стойността от 0,8. Въз основа на резултатите от анализа е изградена матрица на коефициентите на корелация, която отчита 6 фактора, тоест точно половината от първоначално събраните, тъй като останалите фактори не отговарят на условието, наложено на коефициента на корелация.

Въз основа на събраните данни за избраните фактори е изграден следният регресионен модел:

Ρ = -10,12 + 9,24 Общо + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)

или като цяло:

Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

В представеното уравнение се използва следната нотация:

Ρ е цената на апартамент с фиксирани параметри, определени по-долу,

Stot - общата площ на апартамента,

x1 е фиктивна променлива, характеризираща района, в който се намира апартаментът,

x2 е фиктивна променлива, характеризираща материала на къщата, в която се намира апартаментът;

x3 е променлива, която характеризира броя на етажите на сградата, в която се намира оценяваният апартамент;

x4 е фиктивна променлива, характеризираща етажа, на който се намира апартаментът;

x5 е фиктивна променлива, характеризираща наличието на телефон в апартамента.

Статистическите показатели за този модел потвърдиха значимостта на получените резултати.

По този начин полученият модел много добре отразява зависимостта на средната цена на апартаментите от неговите параметри на жилищния пазар на град Новосибирск (без да се вземат предвид екстремните опции).

Представените модели са приложени на практика в агенциите за недвижими имоти на град Новосибирск "Жилфонд" и "Амир - Недвижими имоти", които имат служители на пълен работен ден за оценка на цената на апартаментите за продажба, а също и като обезпечение при заем споразумения. Трябва да се отбележи, че експертите високо оцениха ефективността на тяхното приложение.

Вторият важен проблем, с който се сблъскват оценителите, е прогнозирането на стойността на един апартамент в бъдеще. Този проблем става особено важен при оценката на цената на апартамент за ипотечни цели, тъй като продажбата на апартамент ще се извърши в бъдеще и е важно да се определи темпът на нарастване на цената на апартамент за периода на договор за заем.

Първоначалните данни за изграждане на модел на динамика на цените на вторичния жилищен пазар са взети от списанията за недвижими имоти по тримесечия на съответните години. За всяка година е събрана информация за 240 апартамента - по 80 за всеки тип апартамент (едностайни, двустайни, тристайни). . Основната цел на изграждането на модела е да се определи моделът за промяна на цените на недвижимите имоти на вторичния пазар.

Структурата на събраните данни за апартаментите е показана на фиг. 2.1, 2.2, 2.3.




Ориз. 2.1. Структурата на апартаментите, взети предвид при изграждането на модела, по тип жилища




Ориз. 2.2. Структурата на апартаментите, взети предвид при изграждането на модела, по тип жилища







Ориз. 2.3. Структурата на апартаментите, взети предвид при изграждането на модела, според вида на материала на къщата

Времевият анализ на икономическите явления разграничава различните видове еволюция.

1. Тренд, тенденция или дългосрочно движение. Няма строга дефиниция за тенденция, тя се разкрива интуитивно. Тенденцията съответства на бавна промяна в определена посока, която продължава за дълъг период от време.

2. Цикъл, краткотраен компонент - бързо квазипериодично движение, в което има фаза на нарастване и фаза на намаляване.

3. Сезонен компонент - промени, които се случват редовно, за разлика от цикъла.

4. Случайни колебания, ефекти - хаотично движение с относително висока честота, което има повече или по-малко постоянен характер.

Някои статистически серии представят един или друг вид еволюция в чист вид, но повечето от тях са комбинация от всички или отделни компоненти.

Теоретично поредицата от динамика на цените е комбинация от тенденция, сезонен компонент и случайни колебания. На настоящия етап от развитието на пазара на недвижими имоти сезонният компонент на цената на апартамента е нарушен, което се дължи на високите темпове на растеж на цените и инвестиционната привлекателност на въпросния пазар. Ето защо беше обърнато специално внимание на подчертаването на тенденцията в разглежданата динамична серия.

Според поредицата от динамика на цените на апартаментите е изграден следният модел.

Полином от втора степен:

yi = a + bt2, (3.3)

където i - тип апартамент,

t - период от време.

Трябва да се отбележи, че в съответствие с критериите, използвани в статистиката, коефициентът на корелация трябва да бъде близо до 1 (над 0,7), коефициентът на значимост F трябва да бъде по-малък от 0,03 (за дадените параметри на модела).

По този начин получените модели отразяват добре динамиката на цените на вторичния жилищен пазар на град Новосибирск.

Според получения модел ръстът на цената на едностайните апартаменти трябваше да бъде 22.0% през 2006 г., докато реалният ръст на цената беше 24.3%.

Според този модел ръстът на цената на двустаен апартамент в град Новосибирск през 2006 г. трябваше да бъде 21,7%, докато в действителност темпът на ръст беше 21,6%.

В съответствие с представения модел, ръстът на цената на тристаен апартамент в град Новосибирск през 2006 г. трябваше да бъде 21,5%, докато в действителност темпът на растеж беше 31,0%.

Замествайки реални данни за цената на квадратен метър апартаменти в град Новосибирск през всяко тримесечие на 2006 г., може да се отбележи, че тази стойност попада в границите на доверителните интервали, изградени според модела.

Според експерти полученият модел описва адекватно текущата ситуация на пазара на недвижими имоти в момента. Прогнозата за ръст на цената на жилищата до края на 2006 г. за определени типове апартаменти съвпада с реалните данни, тъй като ръстът на пазара, прогнозиран от експерти, е 20-30%.

Оценителят постоянно се сблъсква с проблема с прогнозирането на цената на апартаментите, този проблем е особено остър при оценката за целите на кредитирането. Правилността на решението зависи от опита, квалификацията на специалиста, както и от качеството на събраните данни за пазара на обекта, който се оценява. Използването на предложените статистически модели в работата на специалистите ще спомогне за подобряване на точността на прогнозите, както и за подобряване на качеството на оценката на жилищните недвижими имоти.




ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Въз основа на резултатите от изследването могат да се направят следните изводи.

Има три подхода за оценка на недвижимите имоти.

Приходният подход се състои в определяне на стойността на оценявания имот въз основа на размера на дохода, който той може да генерира в бъдеще, и най-често се използва за оценка на търговски недвижими имоти.

Разходният подход определя цената въз основа на разходите за изграждане на подобен обект (разходи за материали, транспортни разходи и др.) и се основава на факта, че стойността на оценявания обект не може да бъде по-висока.

Методът за сравняване на продажбите (сравнителен подход) се състои в намиране на най-близките аналози на оценявания обект и извършване на корекции на тяхната стойност, като се вземат предвид разликите между тях и оценявания обект. Този подход е основният при оценката на жилищни имоти, тъй като на пазара има достатъчен брой предложения за продажба на жилищни помещения за правилна оценка.

Целта на оценката, представена в практическата част на работата, беше да се определи пазарната стойност на апартамент, състоящ се от две всекидневни, разположен в квартал Заелцовски на Новосибирск

За оценка на обект на жилищен недвижим имот - двустаен апартамент, разположен в квартал Заелцовски на Новосибирск - бяха използвани методите на приходите, разходите и сравнителните подходи, според които бяха получени следните резултати.

Според метода за сравняване на пазарните аналози, цената на обекта е 2410714 рубли.

Като част от подхода на доходите:

Според метода на пряка капитализация цената на апартамента ще бъде 1 327 118,6 рубли;

Според метода на дисконтиране на бъдещи приходи - 1346178 рубли.

Според разходния подход цената на обекта ще бъде 34248,9 рубли.

В съответствие с методологията за определяне на ликвидационната стойност на обект, цената на двустаен апартамент в квартал Заелцовски ще варира от 1 687 499,8 хиляди рубли. до 2169642,6 хиляди рубли.

Усъвършенстването на разходния подход към оценката на жилищни недвижими имоти се състои в разработването на документи, сборници, отразяващи реалните разходи за изграждане на подобни обекти, тъй като нормативните сборници, използвани от оценителите в хода на тяхната работа, са публикувани в 70-те години. от миналия век и отдавна са остарели, а корекционните коефициенти, използвани в тези подходи, не са оправдани по никакъв начин.

Основната посока на подобряване на пазарните подходи към оценката е използването на статистически модели в процеса на оценка на стойността на обектите на недвижими имоти.

В статията са представени примери за модел за определяне на стойността на имот въз основа на редица негови качествени характеристики, както и статистически модел за прогнозиране на стойността на имот след определен период от време. Трябва да се отбележи, че този проблем е особено актуален в случай на оценка на недвижими имоти с цел кредитиране, тъй като в този случай недвижимият обект се продава известно време след оценката. Използването на предложените статистически модели в работата на специалистите ще спомогне за подобряване на точността на прогнозите, както и за подобряване на качеството на оценката на жилищните недвижими имоти.




СПИСЪК НА ИЗПОЛЗВАНАТА ЛИТЕРАТУРА И ИЗТОЧНИЦИ

1. Граждански кодекс на Руската федерация. Първа, втора и трета част. Официален текст. - М .: IKF Omega - L, 2005.

2. За оценъчните дейности в Руската федерация. Федерален закон от 08/06/98 № 135 - FZ.

3. Утвърждаване на стандарти за оценка. Постановление на правителството на Руската федерация № 519 от 06.07.2001 г.

4. Болдирев B.C. Въведение в теорията на оценката на недвижимите имоти. - М .: Център за управление, оценка, 2004.

5. Бърденкова Е. За някои аспекти от дейността на фирмите за недвижими имоти. // Въпроси на статистиката. - 2004. - № 10. - С.32 - 37.

6. Балабанов И.Т. Сделки с недвижими имоти в Русия. Москва. 2003 г

7. Хенри С. Харисън. Оценка на имоти. - М.: РИО, 2004.

8. Горемикин В.А. Икономика на недвижимите имоти. - М.: Филин, 2005.

9. Грибовски С.В. Оценка на доходоносни недвижими имоти. - Санкт Петербург: Питър, 2004.

10. Григориев В.В. Оценка на недвижими имоти, теоретични и практически аспекти. - М.: ИНФРА - М, 2004.

11. Гришаев С.П. Правна уредба на недвижимите имоти. // Държава и право. - № 3. – 2005 г.

12. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка на бизнеса. - М.: Финанси и статистика, 2004 г.

13. Дубовицки С.К. Недвижими имоти и еволюция. - Красноярск: Союз, 2004 г.

14. Седмично специализирано списание: Недвижими имоти - Новосибирск № 15 2007 г.

15. Ермолаева Е., Фролов А. Спокойствие преди растеж. Тенденции в развитието на регионалния пазар на недвижими имоти. // Континент Сибир. - 2005. - № 15. - С. 10.

16. Кой кой е на пазара на недвижими имоти: Наръчник. – М.: Триада ООД, 2002.

17. Купчина Л.А. Оценка на имоти. // Счетоводство. - 2005. - № 2. - С.72 - 75.

18. Лаврухин О. Пазарът на недвижими имоти: етапът на формиране приключи, но какво следва? // Ведомости. - № 21. - 2005.

19. Логинов М.П. По въпроса за оценката на недвижими имоти в Русия. // ЕКО. - 2004. - № 9. - С. 103 -108.

20. Нагаев R.T. Недвижими имоти: енциклопедичен речник. М.: Идеал - Прес, 2003.

21. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Пазарна оценка на градска собственост. – М.: Единство, 2003.

22.Провович Ю.А. Оценка на земята в Москва. - М.: Икономика, 2003.

23. Пазар на оценка през 2004 г. Аналитичен преглед // Експерт. - 2005. - № 5. - С. 64 - 72.

24. Сивец С.А., Баширова Л.А. Как да оценим имотите (ръководство за клиенти, оценяващи). - М .: През огледалото, 2002.

25. Сивец С.А., Левикина И.А. Иконометрично моделиране в оценката на недвижими имоти. - М .: През огледалото, 2002.

26. Sivets S.A. Статистически методи в оценката на недвижими имоти и бизнес. - М .: През огледалото, 2003.

27. Статистическа информация на агенциите за недвижими имоти в град Новосибирск. // Недвижим имот. - № 48 - 51. - 2005г.

28. Стратегия за развитие на строителния бранш до 2010г. // http://www.gosstroy.ru

29. Тарасевич E.I. Оценка на недвижими имоти - Санкт Петербург: Санкт Петербургски държавен технически университет, 2003 г.

30. Тенденции в развитието на пазара на недвижими имоти в Новосибирск. Аналитичен преглед // http://www.nsk.realty.ru

31. Федотова М.А., Уткин Е.А. Оценка на недвижими имоти и бизнес. -М .: ЕКМОС, 2004.

32. Фридман Д. Анализ и оценка на недвижими имоти, генериращи доход. - М.: Дело, 2005.

33. Образователно и практическо ръководство / Изд. д-р по икономика, проф. В. З. Черника - М .: Издателство RDL, 2002. - 272 с.

34. Хачатрян С.Р. Иконометричен модел за прогнозиране на продажните цени на жилищата на първичния (вторичния) пазар. // Одит и финансов анализ. - № 4. - 2004. - С. 130 - 134.

35. Shcherbakova N.A., Икономика на недвижимите имоти, Новосибирск 2002.;




Приложение 1

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ НА АПАРТАМЕНТА




МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ВЪВ ВХОДА

Приложение 2

Информация за продажба на апартаменти, подобни на оценявания имот през януари 2006 г

№ п / стр	улица	Тип къща	Етаж / брой етажи	Обща жилищна площ	Кухня	Балкон/лоджия	Телефон	Изолирани / преходни стаи	Цена, хиляди рубли	Цената на 1 кв. м., хиляди рубли.
1	Червено авеню	Π	2/5	39/26	5,5	б	+	см	2450	62,8
2	Дачная	Π	2/5	40/28	6	б	+	от	2200	55
3	Дм. Донской	Π	3/5	42/28	6,5	б	+	см	2100	50
4	Дачная	Π	4/5	40/26	6	б	+	см	2150	53,8
5	Червено авеню	Π	2/5	41/28	5,5	б	+	от	2650	64,6
6	Жуковски	П	4/5	44/28	6	б	+	см	2350	53,4
7	пролет	П	3/5	43/29	6,5	б	+	см	2400	55,9
8	Дачная	П	2/5	42/28	6	б	+	см	2300	54,8
9	Дачная	П	2/5	40/26	5,5	б	+	от	2150	53,8
10	Дм. Донской	П	3/5	44/29	6	б	+	см	2100	47,7
11	Очакван обект	П	2/5	42/28	6	б	+	см	-	-

Определяне на стойността на недвижимите имоти, като се вземат предвид коригиращи коефициенти

№	ксож	Kbl	Кат	ключове	скала	Kvys	Кмус	Kk	Цената на 1 кв. м		еквив. стоящ.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
Средноаритметично									55,9	54

ФЕДЕРАЛНА АГЕНЦИЯ ЗА ОБРАЗОВАНИЕ

SEI HPE "МОСКОВСКИ ДЪРЖАВЕН УНИВЕРСИТЕТ ПО СЕРВИС"

Факултет: "Институт по регионална икономика и общинска администрация"

Катедра: "Държавно и общинско управление"

курсов проект.

Тема: Усъвършенстване на методите за оценка на недвижими имоти.

Дисциплина: Управление на общинска недвижима собственост.

Попълнено от ученик

Групи GRDS 3-2

Шевчук М.В.

Прието от учителя

Дубовик М.В.

Въведение………………………………………………………………………….3

I Теоретична част

1.1 Класификация на недвижими имоти……………………………..5

1.2 Методика за оценка на жилищни имоти…………………..6

1.3 Пазар на жилища…………………………………………………………………9

1.4 Пазар на ценни книжа за недвижими имоти……………………………..13

1.5 Ипотека…………………………………………………………………..15

II Аналитична част

2.1 Съвременни принципи на анализ на пазара на недвижими имоти……………18

2.2 Проучване на пазара на недвижими имоти………………………………....20

2.3 Методи за оценка на пазарната стойност на недвижими имоти…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………...

2.4 Характеристики на различните видове оценяване……………………………...34

2.5 Влиянието на факторите на околната среда върху разходите……………...36

III Практическа част

3.1 Практическо приложение на метода на сравнителните продажби………..39

3.2 Инвестиционни рискове и статистика на пазара на недвижими имоти……………44

Заключение…………………………………………………………………...47

Използвана литература………………………………………………………….50

Въведение.

Терминът „недвижимо имущество“ се появява в руското законодателство от времето на Петър I. Въпреки това, в действащите законодателни актове все още не е направено ясно разграничение между движимо и недвижимо имущество.

Недвижимите вещи (недвижими имоти, недвижими имоти) включват парцели, подпочвени парцели, изолирани водни обекти и всичко, което е здраво свързано със земята, т.е. обекти, които не могат да бъдат преместени без непропорционално увреждане на тяхното предназначение, включително гори, трайни насаждения, сгради, сгради. Недвижимите вещи също включват въздухоплавателни средства и морски кораби, подлежащи на държавна регистрация, кораби за вътрешно плаване и космически обекти. Друго имущество също може да бъде класифицирано като недвижимо по закон. Така например предприятието като цяло като комплекс от имоти също се признава за недвижими имоти.

В съответствие с част първа от Гражданския кодекс на Руската федерация предприятието се разглежда не като субект, а директно като обект на граждански права.

Предприятието като цяло или част от него може да бъде обект на продажба, залог, аренда и други сделки, свързани с учредяване, промяна и прекратяване на вещни права. Предприятието също може да бъде наследено.

Структурата на предприятието като имуществен комплекс включва всички видове имущество, предназначено за неговата дейност, включително парцели, сгради, конструкции, оборудване, инвентар, суровини, продукти, права на вземане, дългове, както и права върху обозначения, които индивидуализират предприятието, неговите продукти, работа и услуги (име на фирмата, търговски марки, марки за услуги) и други изключителни права, освен ако не е предвидено друго в закон или договор.

Държавният орган, извършващ държавната регистрация на недвижими имоти, е длъжен да предостави информация за извършената от него регистрация и регистрираните права върху недвижими имоти на всяко лице. Това правило със сигурност ще намали значително риска от неправомерни сделки с недвижими имоти за участниците в гражданските сделки.

Различни форми на собственост: частна, собственост на акционерни дружества, местна, общинска и накрая федерална. Много е трудно да се определи ефективността на една или друга форма - всичко зависи от конкретни ситуации.

Като цяло жилищният пазар е много по-развит от останалите сегменти. И това е разбираемо. Тук вече има определена законодателна база, която регулира процесите на приватизация на жилища, получаване на земя за изграждане на вили и т.н.

Пазарът на нежилищни помещения е представен основно от веднъж закупени или преустроени помещения, преустроени в офиси. Но в хода на приватизацията се появяват все повече обекти, които се отдават под дългосрочен наем или продават на търгове от фондове за имоти, т.е. местни власти. На втория етап от приватизацията пазарът на недвижими имоти ще се попълни с промишлени обекти и в още по-голяма степен с обекти за търговия и услуги.

След въвеждането на правото на частна собственост върху недвижими имоти и приватизацията в Руската федерация, държавата престана да бъде едноличен собственик на по-голямата част от недвижимите имоти, което послужи за началото на формирането на пазара на недвижими имоти.

I Теоретична част

1.1 Класификация на обектите на недвижими имоти.

Оценката на недвижими имоти представлява интерес преди всичко за категории обекти, които активно се движат на пазара като независим продукт. В момента в Русия е:

апартаменти и стаи

помещения и сгради за офиси и магазини

крайградски жилищни сгради с парцели (вили и вили)

свободни парцели, предназначени за застрояване или за други цели (в краткосрочен план)

Складова и производствена база.

В допълнение, обектите на недвижими имоти, като правило, са част от имуществения комплекс на предприятия и организации (по-специално тези, които се приватизират) и значително влияят върху тяхната стойност. Има и други категории недвижими имоти, чийто пазар все още не е формиран.

Различни условия и техните комбинации влияят върху оценката на даден обект. Даваме пример за признаци на класификация.

1. Произход

· Природни (естествени) обекти.

· Изкуствени обекти (сгради).

2. Назначаване

Свободни парцели (за застрояване или други цели)

· Природни комплекси (находища) за тяхната експлоатация.

· Сградите

За жилище.

За офиса.

За търговията и сферата на платените услуги.

За индустрията.

· Други.

3. Мащаб

· Земни масиви.

· Самостоятелни парцели.

· Комплекси от сгради и съоръжения.

· Многофамилна жилищна сграда.

Еднофамилна жилищна къща (имение, вила)

Секция (вход).

· Етаж в секция.

· Апартамент.

· Стая.

· Лятна вила.

· Комплекс от административни сгради.

· Сграда.

· Помещения или части от сгради (секции, етажи).

4. Готов за употреба

· Готови обекти.

Нуждае се от реконструкция или основен ремонт.

Изисква завършване на строителството.

1.2 Методика за оценка на жилищни имоти.

Практическият опит показва, че за малките жилищни имоти е препоръчително да се извършват оценки по опростена процедура, която може да се основава само на метода на сравняване на пазарните продажби. Подходът за сравнение на продажбите към оценката се основава на директно сравнение на оценявания имот с други имоти, които са били продадени или обявени за продажба. Купувачите често базират преценката си за стойност предимно на имотите за продажба. Оценителите също използват тази информация заедно с информация за продадени или отдадени под наем имоти. Този подход се основава на принципа на заместването, който гласи, че ако има няколко стоки или услуги с еднаква пригодност, тази с най-ниска цена е най-търсена и има най-широко разпространение. В случая с жилищата това означава, че ако може да се види на пазара (което обикновено се случва), тогава стойността му обикновено се определя на цената на придобиването на жилище със същата привлекателност, чиято замяна няма да отнеме много време.

Масовата оценка на недвижими имоти е специален подход за опростена оценка на голяма група еднородни обекти (апартаменти). Такава оценка се извършва по определена методология: за оценявания обект се определя съответният набор от стойности на фиксиран набор от неговите параметри и след това, съгласно правилата, които са непроменени за всички обекти, стойността на неговата оценка се формира.

Масовото оценяване има своите специални приложения. Пример за такава оценка е оценката на апартаментите „според Бюрото за техническа инвентаризация (BTI)“ въз основа на подхода на разходите. Извършва се от държавна агенция и се използва за определяне на данъци и такси. Оценката на BTI обаче не се фокусира върху пазарната стойност. Следователно не е необходима пазарна информация за изграждането му.

Трябва да се подчертае разграничението между понятията действителна продажна цена и пазарна стойност. Цените са разделени на цена на продавача, цена на купувача и продажна цена.

Цената на продавача е сумата, която той получава в резултат на сделката. Цената на купувача е общата сума на всички разходи за закупуване на апартамент. Продажната цена е сумата, която купувачът дава на продавача за апартамента.

Те се различават по размера на плащането за услугите на посредниците и разходите за обработка на транзакцията. Посредник може или не може да бъде на разположение както на купувача на апартамента, така и на продавача. Сделката може или не може да бъде застрахована. Разходите за обработка на транзакция могат да бъдат разпределени между нейните участници по различни начини. Следователно продажната цена характеризира апартамента като такъв, а цените на купувача и продавача са силно зависими от условията на сделката. По правило, ако продавачът има посредник, тогава неговото плащане се приспада от продажната цена и намалява цената на продавача, и обратното, плащането на купувача за услугите на неговия посредник увеличава цената на купувача спрямо продажната цена. По подобен начин тези цени се влияят от таксата за обработка на транзакция. По този начин цената на продавача и купувача може да варира значително (до 15% или повече). Но продажната цена зависи минимално от техните специфични характеристики на механизма за продажба и обработка на сделката и се определя от спецификата на самия апартамент. Ето защо е препоръчително да се моделира зависимостта на продажната цена от много параметри на апартамента.

Според дефиницията му пазарната стойност на даден имот зависи от онези фактори, които определят средната или по-вероятната цена на продажбата му на пазара при нормални условия на сделката.

На първо ниво на класификация те могат да се подразделят на обективни и субективни фактори.

При определяне на пазарната стойност се вземат предвид обективни фактори. Що се отнася до субективните фактори, те са свързани с поведението на конкретен купувач, продавач или посредник при сключване на сделка, отчасти не обусловени пряко от неговите икономически условия (темперамент, информираност, честност, търпение, лековерие, лични симпатии и антипатии и др. .).

Обективните фактори са предимно икономически, определящи в крайна сметка средното ниво на цените на конкретни сделки.

Икономическите фактори могат да бъдат разделени на макроикономически и микроикономически. Първите включват фактори, свързани с общата пазарна конюнктура: първоначалното ниво на сигурност на търсенето на недвижими имоти в региона; обеми и структура на новото строителство и реконструкцията; миграционни фактори; правни и икономически условия на сделките; ниво и динамика на инфлацията; обменен курс на долара и неговата динамика. В нашите условия към групата икономически фактори могат да се посочат и следните дългосрочни фактори:

· различия в динамиката на цените на стоките и услугите, както и условията на заплащане, които влияят върху мащаба на натрупване на средства и размера на отложеното търсене;

· темповете и мащабите на формирането на нова социална прослойка, която има възможност да инвестира в недвижими имоти;

развитие на ипотечната система;

· Развитие на система от задгранични представителства в региона.

Микроикономическите фактори характеризират обективните параметри на конкретни сделки. От тях особено важни са тези, които описват обекта на сделката (апартамент). Факторите, свързани с естеството на сделката и условията на плащане, също са съществени. Разработени са основните процедури за обработка на транзакциите и тяхното плащане. Следователно, когато се извършва масова оценка на пазарната стойност на апартаментите, човек може и трябва да се съсредоточи върху типичния (среден) характер на сделката, да счита този фактор за постоянен и да не го взема предвид при оценката на пазарната стойност на апартаментите. Тогава пазарната стойност (средната цена) на апартамент, оценена на определена дата, се определя от неговите параметри (характеристики) като стойност на използване.

1.3 Пазар на жилища.

Потенциалният мащаб на този пазар е огромен. Най-малко 90 процента от жилищата във всяка, както се казва, цивилизована страна днес се купуват на изплащане.

Жилищният пазар в Русия придоби особено голям мащаб в резултат на приватизацията на апартаменти. Безплатно, както в Москва, или преференциално, както в други градове, прехвърлянето на апартаменти в частна собственост създаде нови възможности за собствениците да работят с този тип недвижими имоти.

В същото време се развиха и форми на покупко-продажба на апартаменти и други видове жилища. Сред тези форми все по-разпространена е покупката на апартаменти на изплащане. Трябва да се отбележи, че на Запад почти всички недвижими имоти, притежавани от населението, са обременени с дългове, необходимостта от плащане на разходите за жилища на вноски. В Русия в резултат на приватизацията всеки гражданин стана собственик на недвижимо имущество (апартаменти, градини и селски парцели), което не беше обременено с дългове. Следователно руските граждани са в много по-добра позиция в това отношение от гражданите на други страни.

В същото време всичко това ще бъде допълнено от новооткритите възможности за придобиване на жилища на кредит. Накратко схемата е следната.

Самият апартамент служи като материално обезпечение при кредитиране. До изплащане на кредита купувачът юридически е само негов наемател. Купувачът веднага излага първата вноска - около 30 процента; останалите 70 се заплащат от банката, с която е сключен съответният договор с фирмата за недвижими имоти.

Банката или нейното дъщерно дружество събира документи, извършва сделката за покупко-продажба, извършва разплащания с продавача и др. Следователно размерът на комисионната, например, в Москва достига 13 процента от пазарната цена на апартамент. Тези разходи са оправдани, ако сделката е извършена с участието на надеждни организации, тъй като през последните месеци пазарът на жилища придоби известна криминална конотация.

Голям брой криминални ситуации възникват поради наличието на „леви“ долари в почти всяка транзакция, които се прехвърлят от ръка на ръка след приключване на официалната процедура по регистрация.

„Левите“ долари по правило са разликата между пазарната цена на апартамента и сумата, в която е оценен от BTI. Следователно не е необходимо човек да е експерт, за да разбере: за да се елиминират "левичарите", трябва да се избере един от двата пътя: или консервативният път - да се доближи практиката за оценка на ОТИ до реалните условия на пазара; или радикален начин - да се откаже от тази практика и да се премине към други форми на контрол върху прилагането на цената на недвижимите имоти.

Постоянно нарастващите съотношения приближават оценките на BTI до пазарните цени с големи скокове.

Всички възможни данъци вече са приспаднати от дохода, за който е закупен апартамент (или друг имот, който по-късно може да бъде продаден) от гражданин. Следователно, от която и да е гледна точка, продажбата на имущество не може да се счита за факт на получаване на допълнителен доход; това е само промяна във формата на собственост, притежавана от гражданин. И налагането на данък върху сумата на такава промяна е вторично облагане с данък върху същия доход.

Пазарното преразпределение на апартаментите позволи да се подобри използването на жилищния фонд, стимулира преселването на част от общинските апартаменти и даде възможност за частично решаване на жилищния проблем.

Като цяло жилищният проблем не само продължава, но и се задълбочава. Това се улеснява от постоянния приток на бежанци и принудителни емигранти от съседни страни в Русия.

Ползване на апартаменти за нежилищни цели.

След приватизацията на значителна част от жилищния сектор в градовете се изостря проблемът с използването на собствените апартаменти не по предназначение.

Разбира се, използването на жилищни помещения, собственост на граждани и юридически лица за нежилищни цели - за настаняване на офиси, офиси, работилници, компютърни центрове и др. - по никакъв начин не допринася за решаването на жилищния проблем, тъй като значителна част от жилищното пространство е изтеглено от общоградския фонд. Начините за справяне с това обаче ограничават свободата на собственика и често са незаконни.

Дори ако жилищната инспекция или милицията успеят да установят факта на злоупотреба с апартамента и след като го формализират съответно, го представят на съда, съдиите нямат правни основания да удовлетворят такъв иск. В съответствие с чл. 6 от Закона „За основите на федералната жилищна политика“, собственикът на недвижими имоти в жилищния сектор има право по предвидения от закона начин да притежава, използва и да се разпорежда с тях, включително лизинг, наем, залог, изцяло и на части и т.н., ако не се нарушават действащите норми, жилищни и други права и свободи на други граждани, както и обществени интереси. Сред задълженията на собственика при използване на жилищни помещения, установени с чл. 4 от същия закон не съществува такова задължение като ползване на жилищните помещения по предназначение. Вярно, чл. 7 от Жилищния кодекс на RSFSR, който установява, че жилищните сгради и жилищните помещения са предназначени за постоянно пребиваване на граждани.

Но в най-добрия случай, имайки предвид този член, на основание чл. 48 от Гражданския кодекс на RSFSR само договорът за наем на жилище може да бъде анулиран като несъответстващ на изискванията на закона. Но на тази основа не е възможно да се прекрати споразумението за прехвърляне на собственост върху жилище, тъй като нито един законодателен акт (и това трябва да е само закон, а не заповед на кмета или указ на правителството) не съдържа такова правно база.

Липсата на ясна нормативна уредба води до факта, че дори съдебната система понякога не може да разбере кой и на какво основание има права върху даден обект. Въпреки това, стабилното търсене на офиси, търговски и складови площи, както и високата цена на тези имоти, които гарантират значителни комисионни, привличат голям брой посреднически структури. Ако през 2000 г. само 42 на сто от анкетираните са се занимавали със сделки с нежилищни помещения, сега този брой е нараснал до 70 на сто.

1.4 Пазар на ценни книжа за недвижими имоти.

Сегментът на пазара на недвижими имоти е най-слабо развит. Това отразява както изоставането на целия борсов пазар, така и недостатъчното участие на самите недвижими имоти в търговския оборот. Участниците в пазара на недвижими имоти все още предпочитат директните инвестиции. Тесен и кръг от ценни книжа, свързани с използването и продажбата на недвижими имоти.

На първо място, безспорното предимство на жилищните облигации е техният акумулативен характер. Те позволяват постепенно да се натрупа необходимата сума от тях за закупуване на апартамент, като удостоверение за правото на кадри от жилище, посочено в номиналната стойност.

Деноминацията на облигациите по отношение на кадрите на реални апартаменти позволява по всяко време да се спре на нивото на жизнено пространство и комфорт, които ще бъдат признати за достатъчни или максимално възможни. Въпреки че трябва да се признае, че това положително свойство на жилищните облигации е донякъде ограничено от факта, че те дават право за закупуване само на ново пуснати в експлоатация жилища. Доста ограниченият стандарт на строителство и спецификата на новите райони могат значително да стеснят кръга на желаещите да закупят облигации за решаване на жилищните си проблеми и именно това е основната им стойност. Ако беше възможно да се закупят общински жилища с помощта на облигации във всеки квартал на града, с всякакво ниво на комфорт и „възраст“, ​​тогава тяхната привлекателност би се увеличила значително. Това би могло да осигури повишаване на конкурентоспособността на жилищните облигации по отношение на други платежни средства (валута), които се считат за достатъчно надеждни.

Друго несъмнено предимство на жилищните облигации е тяхната антиинфлационна природа: способността да се спестяват пари по един или друг начин от обезценяване. Следователно месечните котировки на цените на жилищните облигации трябва най-малкото да проследяват инфлацията. Междувременно механизмът на месечните котировки, предвиден от планираната форма на емитиране, е в състояние да абсорбира само общи макроикономически колебания и значителни времеви мащаби, но не и текущи промени на жилищния пазар.

Възможността за промяна на котировките в зависимост от времето за получаване на жилище, когато облигациите се изкупуват, да речем, в диапазона от 1 до 6 месеца, може значително да повиши както привлекателността на този инструмент на фондовия пазар, така и степента на неговата ликвидност.

Оценка на имоти. Методите за пазарна оценка помагат да се увеличи максимално рентабилността на недвижимите имоти, този нов ресурс, с който бизнесът и гражданите разполагат. Тази оценка се налага още когато собствениците на земя и недвижим имот искат да ги ипотекират за получаване на кредит. Без правилна оценка разчитайте на привличане на допълнителни инвестиции, включително чужди.

На първия етап от приватизацията, при създаването на съвместни предприятия, такива оценки или изобщо не са правени, или са правени на око. Инвеститорът сам определи цената. Когато ставаше въпрос за сериозни обекти, се включваха западни оценителски фирми, които в повечето случаи правеха оценки в полза на чужди инвеститори, подценявайки реалната пазарна стойност на нашите активи.

Оценката е необходима и при вторичната емисия на акции на приватизирани предприятия, които искат да увеличат уставния си капитал със сума, подкрепена с реални материални ресурси. Това е истинският проспект, който ще позволи на инвеститорите да избегнат грешки при определяне на цените на акциите. Оценка се изисква и при разделянето на имущество, при определяне на най-доброто търговско използване на земята и недвижимите имоти, както и при всички други сделки, свързани с недвижими имоти.

Анализът на перспективите за повишаване на стойността на недвижимия имот и неговото търговско използване трябва да се основава на строга икономическа калкулация, точна и професионална оценка на действителната пазарна стойност на имота. Оценката е мнението на специалист или група експерти, обикновено професионални оценители, за стойността на даден обект на недвижим имот въз основа на знания, опит, като се използват строго определени подходи, принципи и методи, както и процедурни и етични стандарти.

Пазарната стойност се отнася до най-вероятната цена, която даден имот ще продаде на конкурентен и отворен пазар, предвид всички условия, необходими за сключване на справедлива сделка.

Тези условия са:

1. Купувачът и продавачът действат въз основа на типични, стандартни мотиви. Сделката не е наложена от никоя от страните.

2. И двете страни имат пълна информация, за да вземат решения и да действат в най-добрия интерес на своите интереси.

3. Обектът е пуснат на свободния пазар за достатъчно време и е избран оптималният момент за сделката.

4. Плащането се извършва в брой или договорени финансови условия, сравними с плащане в брой.

5. Цената на транзакцията отразява нормалните условия и не включва отстъпки, отстъпки или специални кредити от никоя от страните, свързани с транзакцията.

6. Обектът е с нормално търсене и има призната на пазара полезност.

7. Обектът е доста оскъден, с други думи, има ограничено предлагане, което създава конкурентен пазар.

8. Предметът е надарен със свойствата на отчуждаемост и може да се предава от ръка на ръка.

1.5 Ипотека.

Ипотека означава издаване на заем, обезпечен с недвижим имот. Класическият ипотечен обект е парцел. Ипотеката дава възможност за предоставяне на сгради, постройки, жилищни сгради, отделни апартаменти като обезпечение.

Ипотечните заеми обикновено са евтини, маржовете на ипотечните банки са ниски, а печалбите се правят от големи обеми предоставени заеми. Тези банки също привличат средства при ниски лихвени проценти, но поради много високата си надеждност, ипотечните облигации, които пласират, са в постоянно търсене.

Има четири субекта, работещи на пазара на ипотечни кредити:

1. кредитополучател, който иска да придобие възможно най-добрия недвижим имот;

2. банка, която се стреми да получи възможно най-висока печалба чрез ограничаване на риска от ипотека;

3. инвеститор, който се стреми да максимизира печалбите чрез инвестиране в ипотеки;

4. правителството, което трябва да създаде правни и икономически условия за функциониране на системата за ипотечно кредитиране.

Механизмите за ипотечно кредитиране трябва да гарантират наличието на кредит за кредитополучателя, както и рентабилността на кредитирането.

Има няколко разновидности на кредитни механизми, които позволяват в по-голяма или по-малка степен да се заобиколи доста високото ниво на инфлация, което съществува в страната.

Първият механизъм е кредитирането с фиксиран лихвен процент.

Вторият механизъм се основава на заеми с лихвен процент, съобразен с нивото на цените в страната, когато лихвеният процент се преразглежда периодично (около веднъж на тримесечие) в зависимост от промените в ценовото ниво.

Третият механизъм - кредитиране с регулируеми отложени плащания - е разработен от една от институциите на американската икономика специално за използване в руски условия. Същността му е, че кредитополучателят трябва да плати не повече от 30 процента от дохода по главния дълг или заем. Първоначалното изплащане е относително ниско и се увеличава с времето. Това ви позволява да отложите плащането на основната част от дълга за по-късна дата. Принципът на този механизъм е, че се изчисляват два лихвени процента, единият от които се нарича „договор“ и се използва за изчисляване на размера на дълга, а вторият е „плащане“, за изчисляване на месечните плащания. Тези ставки не са равни.

Законът на Руската федерация „За залога“ установява общ принцип относно регистрацията на ипотеки. Той трябва да бъде регистриран в същата държавна агенция, която отговаря за вписването на правата върху ипотекирани имоти. От този принцип следва предположението, че ипотеките върху жилищни помещения трябва да се регистрират от отделите за приватизация на жилища.

Споразуменията за „ипотека“, свързани със сгради и постройки, разположени на земя, трябва да бъдат регистрирани в „поземления списък“ на територията, на която се намира имотът, което в момента също може да се тълкува като регистрация от местните поземлени комитети, въпреки че по времето, когато законът влезе в сила, това може да означава местни съвети.

Механизмът за продажба на заложено имущество е установен от законодателя като общ както за недвижимите, така и за движимите вещи.

По силата на чл. 350 от Гражданския кодекс на Руската федерация продажбата (продажбата) на заложеното имущество, което е възбранено в съответствие със закона, се извършва чрез продажба на публичен търг по начина, предвиден от процесуалното законодателство, освен ако не е различно процедурата е установена със закон.

Изискването за продажба на заложеното имущество чрез публичен търг е наложително и ако се следва концепцията на заложните правила, то не може да бъде заобиколено. Но ако заложният кредитор все пак иска да придобие имуществото, което е предмет на залог, в собственост без процедура на публичен търг и се поддържа от залогодателя, тогава това може да стане в съответствие с чл. 409 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Членът позволява сключването на договор за обезщетение между страните, при който кредиторът обявява задълженията на длъжника за прекратени, а последният срещу изпълнение на задължението си предоставя обезщетение, тоест в нашия случай залогодателят прехвърля недвижими имоти на заложния кредитор.

II Аналитична част

2.1 Съвременни принципи на анализ на пазара на недвижими имоти.

Успехът на един бизнес в условията на пазарна икономика до голяма степен се определя от качеството на информацията, на базата на която се вземат отговорни финансови решения. Ето защо събирането и аналитичната обработка на информация, включително пазарна, днес е както предмет на отделно изследване от научна и методическа гледна точка, така и предмет на самостоятелен бизнес.

Най-показателната илюстрация на горното е примерът за информационна подкрепа за правене на бизнес на фондовия пазар. Създадени са и продължават да се усъвършенстват научни теории и школи, които многократно са получавали Нобелови награди, написани са много трудове по технически и фундаментален анализ, които са се превърнали в наръчници за специалисти по фондовия пазар. Световната практика за дълбоко тестване на знанията на анализаторите за допускането им до работа с информация на пазара на ценни книжа се счита за нормална. И това е въпреки факта, че на фондовия пазар, в сравнение с други пазари, закономерностите на перфектния пазар по отношение на информираността на участниците трябва да бъдат най-ясно идентифицирани.

Пазарът на недвижими имоти, за разлика от фондовия, е повече от далеч от съвършенство в много отношения, което определя особеностите на неговото изследване. От една страна, анализаторите са изправени пред трудности, а понякога и невъзможността за правилно и недвусмислено формализиране на икономическите взаимоотношения на пазара на недвижими имоти. От друга страна, очевидно е, че няма перспектива технологиите за анализ, използвани на други пазари, да се прехвърлят на пазара на недвижими имоти в техния чист вид, тъй като тези технологии са адаптирани за използване в различна пазарна среда. С оглед на гореизложеното, висококачествената аналитична работа на пазара на недвижими имоти изглежда изключително сложна тема, която изисква от анализатора, освен задълбочени теоретични познания по икономика на недвижимите имоти, постоянна практика и творческо търсене в изследвания, които формират професионална интуиция. .

Изучавайки почти вековна история на функционирането на пазарите на недвижими имоти в развитите страни по света, може да се стигне до извода, че недостатъчното внимание, отделено на качеството на аналитичната работа, е една от основните причини за повечето големи кризи в реалния живот. пазари на имоти. Типичен пример е кризата на пазара на недвижими имоти в САЩ в края на 80-те и началото на 90-те години. Според експерти прекомерните и безразборни инвестиции в ново строителство са довели до пренасищане на пазара и съответно липса на пазарно търсене за голям брой проекти, за които са отпускани кредити. Тази ситуация се основаваше на нереалистични пазарни очаквания, произтичащи от грешна структура на стимулите в анализа, слаба методология на анализа и непълни данни, характеризиращи текущите условия. Структурата на стимулите, която ръководеше разработчиците, оценителите и кредитните организации, беше деформирана от интереса на едни да получат заеми, други да оправдаят получаването на заем, а трети да разпределят средствата си. В същото време всички партии решиха проблемите си за сметка на неоправдано оптимистични очаквания.

Използването на слаба методология за анализ, изразяваща се в неадекватни предположения и процедури, във взаимодействие с недостатъчно качествени данни от местни пазари, като правило, води до несъстоятелни пазарни проучвания и съответно инвестиционни решения, базирани на тях. В резултат на кризата кредитните институции са развили стабилен синдром на недоверие като цяло към всякакви проекти и в частност към пазарни проучвания. А това от своя страна доведе до разбирането, че анализаторите на пазара на недвижими имоти в своята работа трябва да се ръководят от някои общи принципи, които са необходими (но не достатъчни) за получаване на точни изводи и резултати. От друга страна, има спешна нужда от разбираеми и лесно разпознаваеми критерии, които да определят съответствието на пазарното проучване с категорията на валидност.

Имайки предвид перспективите за развитие на пазара на недвижими имоти в Русия, можем да предположим, че липсата на потенциални кризи е твърде оптимистичен сценарий. Последствията от такива кризи обаче могат да бъдат по-малко значими, ако вече днес, на етапа на активно развитие на пазара, някои общи принципи и принципи се формулират и прилагат в ежедневната практика.

изисквания за аналитични проучвания, въз основа на които ще се вземат инвестиционни решения.

Не само заплахата от кризи, но и актуални ежедневни проблеми - нарастваща конкуренция, намалени възможности за краткосрочни свръхпечалби, стартиране на дългосрочни и капиталоемки проекти за развитие на търговски имоти, навлизане на чуждестранни инвеститори на пазара с високи изисквания за обосновка на решенията и др. - обективно свидетелстват за факта, че значението на качествения анализ на пазарите на недвижими имоти в Русия ще става все по-важно в близко бъдеще.

2.2 Проучване на пазара на недвижими имоти с цел обосноваване на инвестиционни решения.

Крайната цел на всяко изследване от разглеждания тип е да се измери съотношението между търсенето и предлагането на конкретен вид продукт на пазара на недвижими имоти в конкретен (обикновено бъдещ) момент от време.

Особеностите на недвижимите имоти като стока, заедно със специалното място на недвижимите имоти в пазарната икономика, формират доста широк набор от социално-икономическа информация, необходима за позиционирането на този продукт на пазара. Текущи и ретроспективни макроикономически характеристики на националната и регионалната икономика, социално-демографски показатели на регионалните и местните пазари, параметри на регионалните и местните пазари на недвижими имоти - това са само общите области, в които е необходимо да се проведат изследвания.

Принцип 1. Само информация, която наистина може да определи бъдещата производителност на инвестираното, трябва да бъде избрана за анализ.

При спазването на този принцип основната трудност за анализатора е липсата на стандартни правила или недвусмислени препоръки, по които да се формира първоначалната информация. Именно тук анализаторът трябва да покаже всичките си знания, професионална интуиция, креативност и практически опит. Нещо повече, именно тук се полага основата за последователност на изследването като цяло.

Принцип 2: Всички текущи и бъдещи данни, на които се основава проучването, трябва да се използват за количествено определяне на ефективността на разглеждания инвестиционен проект за недвижими имоти.

Но дори внимателно подбраната информация, която е пряко свързана с предмета на оценка, е, образно казано, „куп тухли“, от които анализаторът трябва да постави солидна основа за аналитично изследване в съответствие с всички правила на изкуството на изграждане. И тук не можете да правите без силно решение, което свързва отделните елементи в един монолит.

Принцип 3. Всички отделни блокове информация, избрани за обосноваване на инвестиционно решение, трябва да бъдат свързани помежду си чрез ясна логическа схема, кулминираща в прогноза за бъдещите пазарни условия и съответната продуктивност на разглеждания проект. Описанието на логическата схема трябва да бъде представено изрично.

Положително възприемане от клиента на доклад с резултатите от пазарно проучване, в който няма логическа схема, може да бъде само ако:

а) анализаторът се възползва от невежеството на клиента, или

б) клиентът първоначално е благосклонен към резултатите.

От друга страна, изграждането на убедителна и очевидна логическа схема е демонстрация на най-високото професионално умение на анализатора.

Продължавайки разсъжденията за необходимостта от изграждане на логическа схема на изследване, нека разгледаме още един принцип, който определя съдържанието на пазарния анализ.

Принцип 4. Съдържанието на пазарния анализ трябва да се сведе до обсъждане на факторите, които съставляват основните съотношения за определяне на ефективността на даден търговски имот.

В съответствие с този принцип анализаторът в хода на изследването трябва да формулира основните връзки, които определят ефективността на търговския обект, и след това да идентифицира йерархията на параметрите-аргументи, чиито функции са факторите, включени в основния израз за изпълнение.

Нека илюстрираме практически подход към прилагането на този принцип, като използваме следния опростен пример.

Нека критерият за изпълнение на разглеждания проект е нетният оперативен доход (NOI) в определен период от бъдещето. Тогава, по дефиниция, основният израз за определяне на производителността ще има следната форма:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE където

PGI - потенциален брутен доход,
V&L - загуби от недостатъчно използване и неизпълнение.
M I - други приходи.
FE - фиксирани оперативни разходи,
VE - променливи оперативни разходи.

Обмислете процедурата за идентифициране на параметрите, които определят очакваните стойности на основните фактори.

Потенциалният брутен доход се определя от стойността на наемната ставка, която от своя страна е функция на текущата наемна ставка, както и от тенденциите в съотношението на търсенето и предлагането на пазара във времето.

Прогнозната заетост на даден имот е функция от кумулативния пазарен капацитет, параметрите на търсенето, степента на усвояване на пазара и растежа на площта на усвояване на недвижими имоти. За проектите прогнозираното натоварване определя два показателя - нивото на натоварване и времевия график за усвояване от пазара до това ниво.

Ръстът на зоната за усвояване на недвижими имоти се определя или от нарастването на броя на работните места (коефициент на заетост), или от нарастването на населението. От своя страна разширяването на зоната на усвояване води до необходимост от нови недвижими имоти.

Трябва да се отбележи, че растежът на заетостта и растежът на населението в един случай могат да бъдат пряко свързани, например, когато се откриват нови работни места и притокът на нови трудоспособни хора. В друг случай нарастването на населението може да расте без увеличаване на заетостта, например поради увеличаване на пристигащите пенсионери или увеличаване на раждаемостта. Качественият анализ включва използването на няколко източника на информация, които предоставят исторически тенденции и прогнози за растеж на диапазона, последвани от сравнение на данни. Сегментирането на растежа на обхвата също е задължително, например по възрастова група, пол, размер на семейството и т.н. Липсата на тези позиции в изследването трябва да се дължи на непоследователния избор на данни за използване в анализа.

Параметрите на търсенето се определят от такива специфични показатели като площ (офис или производство) на работно място, разходи за покупки на глава от населението, брой апартаменти или къщи на глава от населението и др. С помощта на параметрите на търсенето се изчислява количеството на необходимите недвижими имоти, което съответства на ръста в областта на потреблението на недвижими имоти. Например, като се приложат средните разходи за покупка към нарастването на населението, се предвижда продажбите на дребно да се увеличат, а оттам и нуждата от допълнителни търговски площи. Когато се анализира жилищният пазар, нарастването на населението, сегментирано по възраст, доход, размер или състав на семейството, се преобразува в сегментирано търсене. Добрият анализ на параметрите на търсенето включва проучване на исторически тенденции, текущото състояние и прогнозиране на вероятната им стойност в бъдеще. Освен това последователният анализ измерва промяната в търсенето не само поради нови печалби от обхвата, но и поради промени в съществуващото население и структурата на заетостта. Например, по време на икономически подем, развиващите се компании изискват големи площи, а промените в демографската ситуация към увеличаване на хората в пенсионна възраст ще изискват подходящ тип жилища.

Признаците за непоследователност на анализа на параметрите на търсенето трябва да включват, на първо място, отчитане на постоянни стойности, които по правило са характерни за момента на анализ, както и игнориране на промените в съществуващите структури на населението и заетостта.

Степента на усвояване, наричана още степен на проникване на пазара, е делът от общото търсене на пазара, който се очаква да поеме разглежданият проект в конкуренция с други проекти. След като анализаторът оцени общото увеличение на потенциалното търсене, е необходимо да се определи критичният параметър за проекта - делът от общото търсене, който въпросният проект вероятно може да претендира.

Теоретично, коефициентът на поглъщане е сложна функция от много фактори. В първото приближение може да се определи като съотношението на площта на оценявания обект към общата площ (включително площта на обекта) на конкурентното предложение към момента на въвеждането му на пазара. Такъв подход най-малко трябва да присъства във всяко пазарно проучване, което претендира за валидност.

Трябва да се отбележи, че при определяне на коефициента на усвояване най-важните условия са детайлното сегментиране на търсенето и конкурентното предлагане. В същото време не бива да се изпуска от поглед продължителността на започнатите в изпълнение конкурентни проекти, обемът и продължителността на подготвяните за изпълнение проекти. Първият признак за неуспешно проучване тук е използването на каквито и да било „средни“ данни.

Загубите, дължащи се на пазарни отстъпки и стимули за наемателите, също са фактор, който не трябва да се пренебрегва при прогнозирането на потенциалния брутен доход.

Други приходи, макар и обикновено малка част от приходите, все още трябва да бъдат проектирани, за да отразяват вероятните предпочитания на потенциалните потребители в светлината на техните възприятия за начин на живот, ниво на обслужване и разходи на глава от населението, за да достигнат това ниво и т.н.

Постоянните и променливите разходи традиционно се считат за по-сигурни при прогнозирането. Подобна постановка на въпроса обаче за условията на Русия е валидна само отчасти. Например данъците върху недвижимите имоти (днес това са данъци върху собствеността, данъци върху земята) и наемът на земя, поради законодателна неуреденост, могат да представят неочаквани „изненади“ на потенциален инвеститор в бъдеще. Следователно едно последователно проучване на пазара трябва да включва вариантно прогнозиране на тези позиции.

Подобна ситуация се наблюдава при повечето от променливите разходи. Анализът на пазара на комунални услуги, повечето от които се осигуряват от естествени монополи, нестабилна тарифна политика, изисква количествена обосновка на взетите под внимание показатели. В същото време е важно да се използва пазарна информация за разхода на ресурси, получена въз основа на показанията на контролно-измервателното оборудване. При липса на пазарни аналози по отношение на потреблението на ресурси е по-предпочитано те да се изчисляват по стандарти, а не да се използват фактури, издадени от доставчици на комунални ресурси.

2.3 Методи за оценка на пазарната стойност на недвижими имоти.

Има три основни метода за оценка на пазарната стойност на недвижими имоти:

1. метод за сравнение

2. разходен метод

3. метод на капитализация на дохода.

Основният метод за оценка е методът на сравнителния анализ на продажбите (SAP). Този метод е приложим, когато има пазар на земя и недвижими имоти, има реални продажби, когато пазарът е този, който формира цените и задачата на оценителите е да анализират този пазар, да сравнят подобни продажби и по този начин да получат стойността на имущество, което се оценява. Методът се основава на сравнение на предлагания за продажба обект с пазарни аналози. Намира най-голямо приложение на Запад (90 процента от случаите). Тази работа обаче изисква вече установен пазар на земя и недвижими имоти.

Методът за сравнение на продажбите се използва, ако има достатъчно надеждна пазарна информация за сделки за покупко-продажба на обекти, подобни на оценявания. В този случай критерият за избор на обекти за сравнение е сходното най-добро и най-ефективно използване.

Методът SAP може също да се нарече подход за сравнение на директните продажби, метод за сравнение на продажбите или пазарен метод на пазарна информация.

Последователността на прилагане на метода SAP е следната:

1. Последните продажби на сравними имоти на съответния пазар са подчертани. Източници на информация са: собствено досие на оценителя, Интернет, електронна база данни, фирми за недвижими имоти, досиета на брокери на недвижими имоти, архиви на кредитни институции (ипотечни банки), застрахователни компании, строителни и инвестиционни компании, териториални дирекции по несъстоятелност и несъстоятелност. , териториални отдели на Комитета за държавна собственост и др.

Важен момент при използването на метода SAP е съгласуването на резултатите от сравнението на оценявания имот. Не се допуска осредняване на получените данни. Приетата процедура е да се проучи всеки резултат и да се направи преценка относно степента на неговата съпоставимост с оценявания имот. Колкото по-малък е броят и степента на промените, които трябва да бъдат направени, толкова по-голяма тежест има тази продажба в процеса на финализиране на одобрението.

Като единици за сравнение се вземат метри, които са традиционно установени на местния пазар. За да се оцени един и същ обект, могат да се приложат няколко единици за сравнение едновременно.

Елементите за сравнение включват характеристиките на недвижимите имоти и сделките, които предизвикват промени в цените на недвижимите имоти. Елементите, които трябва да бъдат отчетени, включват:

състава на прехвърлените вещни права;

условия за финансиране на сделката за покупко-продажба;

· условия за продажба;

време на продажба

· местоположение;

· физически характеристики;

икономически характеристики;

естеството на употребата;

неимуществени компоненти на стойността.

2. Проверка на информация за сделки: потвърждение на сделката от един от основните участници (купувач или продавач) или агент на компания за недвижими имоти; идентифициране на условията на продажбата.

Ако има достатъчно количество надеждна пазарна информация, е разрешено да се използват методи на математическа статистика за определяне на стойността чрез сравняване на продажбите.

3. Корекция на стойността на сравними имоти.

Корекцията може да се извърши в три основни форми: парична, процентна, обща групировка.

Корекциите на продажните цени за сравними имоти се правят в следния ред:

· На първо място се правят корекции, свързани с условията на сделката и състоянието на пазара, които се извършват чрез прилагане на всяка следваща корекция към предишния резултат;

· На второ място, корекциите, свързани пряко с имота, се правят чрез прилагане на тези корекции към резултата, получен след коригиране за пазарните условия, в произволен ред.

За определяне на размера на корекциите, в зависимост от наличието и надеждността на пазарната информация, се използват количествени и качествени методи. Обосновката на взетите предвид корекции е задължителна. Окончателното решение за стойността на резултата, определен чрез метода за сравнение на продажбите, се взема въз основа на анализ на коригираните продажни цени на обектите на сравнение, които са най-сходни с обекта на оценка.

Методът на разходите практически не е приложим за земята. Може да се използва само в изключителни случаи на оценка на земята неотделимо от направените върху нея подобрения. Смята се, че земята е постоянна и не може да се използва, а методът на разходите се използва за оценка на създадени от човека обекти. Когато се оценява по този метод, стойността на земята се добавя към разходите за подобрения (сгради, конструкции), а земята се оценява отделно по други методи.

Методът на разходите за оценка на недвижими имоти се прилага в следната последователност:

Определяне стойността на поземлен имот;

определяне на замяната или цената на замяна на сгради и конструкции;

Определяне на размера на натрупаното износване на сгради и съоръжения;

· Определяне на пазарната стойност на недвижимите имоти по метода на себестойността, като сбор от стойността на парцел земя и възстановителната или възстановителната стойност на сградите и постройките минус натрупаната амортизация.

Изборът на възприетия метод за изчисляване на разходите за ново строителство или подобрения трябва да бъде подходящо обоснован. Използването на възстановителна цена е подходящо в случаите, когато е трудно да се определи цената за изграждане на точно копие на сградата поради остарели видове строителни конструкции и строителни методи, използвани за създаване на обекта.

Разходите, съответстващи на възстановителната или възстановителната стойност за целите на оценката на недвижими имоти, се изчисляват като сбор от преките разходи, непреките разходи и печалбите на предприемача.

Преките разходи включват следните разходи, пряко свързани със строителството:

разходи за материали, продукти и оборудване;

заплати на строителни работници;

себестойност на строителни машини и механизми;

· стойността на временните сгради и постройки, мерките за безопасност, транспортните и складовите разходи и други разходи, които са нормативно приети на местния пазар;

печалба и режийни разходи на изпълнителя.

Непреките разходи включват разходи, свързани с изграждането на сграда, но не включени в себестойността на строително-монтажните работи.

разходи за проектиране, технически надзор, геодезически контрол;

заплащане на консултации, правни, счетоводни и одиторски услуги;

разходите за финансиране на строителството;

административни и други разходи на предприемача.

Размерът на непреките разходи се определя, като се вземат предвид тарифите, преобладаващи на пазара за строителство и услуги за тези артикули.

Печалбата на предприемача е преобладаващата пазарна норма, която насърчава предприемача да инвестира в строителен проект. Размерът на печалбата се определя по метода на експертни оценки въз основа на пазарна информация.

Използването на метода на себестойността е необходимо при анализ на новото строителство; реконструкция на сгради; оценка за данъчни цели; за идентифициране на свръхдоход при оценка на недвижими имоти; когато се оценява за застрахователни цели; оценка на последствията от природни бедствия; оценка на специални сгради и конструкции.

В условията на преход към пазарни условия определящ при оценката е методът на разходите, тъй като прилагането на други методи изисква обширна пазарна информация, която не е налична поради неразвитостта на пазара. Винаги обаче трябва да се помни, че строителните разходи са само основата на пазарната стойност и най-често са повече или по-малко от нея.

Например пазарната стойност на луксозен хотел, разположен на неудачно място (в покрайнините на града), ще бъде по-малка от стойността, определена чрез метода на разходите. От своя страна пазарната стойност на комплекса от бензиностанции на определен етап може да бъде по-висока от разходите за строителство.

В условията на формиране на пазара, когато има пренасочване на производството към нови технологии, може да изглежда, че собствеността няма никаква стойност. Например, ако едно предприятие произвежда продукти, които не са необходими на никого и производствените му площи не могат да бъдат реконструирани за ново производство, тогава пазарната стойност на такъв недвижим имот клони към нула. Използването на скъпия метод в този случай ще доведе до грешна ориентация на потенциалните купувачи.

Понастоящем в Русия този момент често се взема предвид в случай на неправилна оценка на дълготрайните активи на предприятията, тъй като тяхната преоценка се извършва главно по метода на разходите и оценителят трябва да помни, че балансовата стойност на дълготрайните активи на предприятията не отговаря на пазарната им стойност.

Следващият метод за оценка, който е приложим специално за Русия, е методът за оценка, основан на анализа на най-ефективното използване на недвижими имоти и този анализ е свързан с определяне на вида на използване, което ще донесе на собственика максимален доход, т.е. метод на капитализация на дохода.

Методът на капитализиране на дохода при оценката на пазарната стойност на недвижимите имоти се прилага в следната последователност:

прогнозиране на бъдещи приходи;

капитализиране на бъдещи приходи.

Бъдещите доходи, генерирани от имота, се разделят на два вида: доходи от оперативни (оперативни) дейности в резултат на търговски наемни отношения и доходи от реверсия.

Приходите от оперативна (оперативна) дейност се прогнозират чрез съставяне на реконструиран (хипотетичен) отчет за доходите. Прогнозираният доход от реверсия е:

директно назначаване на абсолютната стойност на реверсията;

Назначаване на относителна промяна в стойността на недвижими имоти за периода на собственост;

· използване на коефициента на капитализация на терминала.

Капитализацията на бъдещия доход в настояща стойност може да се извърши:

методът на пряката капитализация;

Методът на капитализация според нормата на възвръщаемост.

Първоначалната предпоставка на метода на пряка капитализация е постоянството и безкрайността на капитализирания доход. При метода на пряка капитализация настоящата стойност на бъдещ поток от доходи се дефинира като съотношението на годишния доход, приписващ се на собственост или дял, към коефициента на капитализация за тази собственост или дял.

За да се изчисли стойността на пълната собственост, определянето на общия коефициент на капитализация се прави въз основа на пазарни данни. В зависимост от наличието на първоначална информация, приложете:

Сравнителен анализ на продажбите

изчисляване с помощта на коефициента на покритие на дълга;

оборудване на инвестиционната група.

Изходната предпоставка на метода на капитализация според нормата на възвръщаемост е ограниченият период на получаване на дохода. При метода на капитализация на нормата на възвръщаемост преобразуването на краен брой бъдещи парични потоци в настояща стойност се извършва при конкретна стойност на нормата на възвръщаемост, съответстваща на риска от инвестиция в този вид недвижими имоти.

При изчисляване на настоящата стойност, без да се вземат предвид условията на финансиране, методът на капитализация според нормата на възвръщаемост се формализира или под формата на анализ на дисконтираните парични потоци, или под формата на модели за изчисляване на капитализацията.

Дисконтовият процент, използван при анализа на дисконтираните парични потоци и като се вземат предвид както систематичните, така и несистематичните рискове, се определя от:

Методът за избор от пазарни данни за продажби на подобни обекти;

Метод на алтернативни инвестиции на финансовия пазар;

Метод за наблюдение на пазара на недвижими имоти.

Напоследък търсенето на услугите на оценители и тяхното професионално обучение в Русия започна бързо да расте. Това се дължи и на последните събития във финансовия сектор, когато опитите за създаване на механизъм за кредитиране чрез кредитна застраховка се провалиха: банките загубиха много от фалшива застраховка. В случай на недвижим имот, който се взема като обезпечение от банката при издаване на кредит, загубите са почти невъзможни. Така недвижимите имоти и капиталовите пазари стават неразделни компоненти на икономиката като цяло.

Естествено, банките проявиха голям интерес към подобни операции. И всички те се нуждаят от квалифицирана оценка на недвижими имоти, извършване на застраховка на реалната стойност на имота.

Оценката е необходима и в рамките на регионалната данъчна политика. В целия свят основата на местната данъчна система е данъкът върху имуществото, поради този данък се формира около 70 процента от местния бюджет. Разбира се, с развитието на самия пазар, с появата на реални стойности, е възможно да се премине към данъчна система, която да стимулира развитието на пазара на недвижими имоти и в същото време да осигури попълване

местни бюджети. Това обяснява и безусловния интерес към оценката, проявен от местните администрации.

Цената на професионалните оценителски услуги варира значително в зависимост от вида на оценяваните обекти, сложността на работата и, разбира се, от това кои специалисти участват в оценката. Обикновено цената на услугите се измерва или в часове, умножени по почасовата ставка, или зависи от размера на обекта, но никога не е обвързана с цената му.

2.4 Характеристики на различните видове оценяване.

Оценка за целите на покупка или продажба и класификация на недвижими имоти.

Когато се оценява недвижими имоти, които ще бъдат купени или продадени на свободния пазар, пазарната стойност или реализируемата стойност се използва като база за оценка за всички класове и категории недвижими имоти. В същото време за специализирани недвижими имоти в повечето случаи методът на себестойност, базиран на пазарни данни, ще бъде определящ метод за изчисляване на себестойността.

Когато се оценява недвижим имот за продажба през ограничен период от време, когато недвижим имот се предлага за продажба на свободния пазар във времева рамка, която е значително по-малка от подходящия пазарен период за този вид имот, ограничената реализируема стойност се използва като база за оценка за всички класове и категории недвижими имоти.

Целта на оценката и характеристиките на оценявания имот са от решаващо значение за избора на подходяща база за оценка.

Като цяло класификацията на основните цели, за които се оценяват недвижимите имоти, е следната:

1. Оценка за покупка или продажба;

2. Оценка за продажба в ограничен период от време;

3. Оценка на земя и сгради за ползването им като обезпечени задължения по заем;

4. Оценка за изготвяне на счетоводни и финансови отчети;

5. Оценка за включване в проспектите на фондовете, борси;

6. Оценка за разрешаване на проблеми при сливане и придобиване на дружеството;

7. Оценка за пенсионни фондове, застрахователни компании, доверителни фондове за недвижими имоти.

На практика може да има и други цели на оценката, като тяхната формулировка и съответно възможните бази за оценка трябва да бъдат договорени между клиента и оценителя.

След изясняване на целта на оценката следва да се установи към кой клас и категория принадлежи оценяваният имот.

За целите на оценката се разграничават два класа имоти:

· Специализиран

Неспециализирани

Специализиран имот е този, който по силата на своя специален характер рядко, ако изобщо се продава на открития пазар, за да продължи съществуващото си използване от един собственик, освен ако не се продава като част от използващия бизнес.

Примери за специализирана собственост са:

1. Музеи, библиотеки и други подобни помещения, които принадлежат на обществения сектор;

2. Болници, специализирани медицински заведения и центрове за отдих, които не са в конкурентно търсене на пазара от други лица, желаещи да използват този тип имоти в района;

3. Училища, колежи, университети и изследователски институти, за които няма конкурентно пазарно търсене от други организации;

4. Стандартен имот в специални географски зони и на места, отдалечени от основните бизнес центрове, разположени там с цел производство или бизнес.

Неспециализираната собственост е всички видове собственост, с изключение на тази, която попада в определението за специализирана собственост. С други думи, това е такова, за което има общо търсене, със или без възможна модернизация, и което обикновено се купува, продава или наема на свободния пазар, за да се използва за съществуващи или подобни цели, или като незает имот за еднолична собственост, или (независимо дали е наета или свободна) като инвестиция или за развитие.

При оценката на недвижими имоти, заети от собственика за използване в дейностите на предприятие (бизнес), следното се използва като база за оценка:

· пазарна стойност при съществуващо ползване - за неспециализирани недвижими имоти, включително недвижими имоти, оценени на базата на техния търговски потенциал.

· Остатъчна възстановима стойност – за специализирани недвижими имоти.

Неспециализираните и специализираните имоти от своя страна се класифицират в категории в зависимост от предназначението на собствеността. Подобен принцип на класификация се използва както за целите на оценката, така и за други цели.

2.5 Влияние на факторите на околната среда върху себестойността.

Факторите на околната среда, както неблагоприятни, така и благоприятни, са включени в набора от фактори, които обикновено се разглеждат при оценките. Някои фактори засягат конкретен тип имот и ще повлияят пряко на изчисленията на оценителя, където те трябва да бъдат взети предвид във връзка с пазарните данни, получени от сравними и незасегнати имоти. В други случаи всички недвижими имоти във всеки регион ще бъдат засегнати от тези фактори.

Съответните фактори на околната среда и замърсяването обикновено включват следните категории:

природни фактори като радон или метан, замърсяване на въздуха или шум;

· техногенни фактори на замърсяване в резултат на производствена дейност в миналото или настоящето на дадената земя или в резултат на навлизане от съседни обекти;

фактори на замърсяване под формата на електромагнитни и други полета;

фактори на замърсяване при използване на материали от рециклирани материали.

Всички класове недвижими имоти са податливи на въздействието на факторите на околната среда върху стойността, но недвижимите имоти, предлагани за продажба или като обезпечение по заеми, са особено чувствителни към тези фактори.

Работите по екологичния одит на недвижими имоти не са включени в работата по оценка на недвижими имоти. В случаите, когато оценителят има основание да счита, че факторите на околната среда могат значително да повлияят на стойността, той следва да информира клиента за необходимостта от ангажиране на професионален екологичен експерт.

Оценителят трябва да информира екологичния експерт за контекста на своето проучване, включително текущото и потенциалното бъдещо използване на обекта, което ще бъде изразено като стойност, базирана на най-доброто и най-ефективно използване. Като цяло експертът по околна среда трябва да отговори на следните въпроси:

Дали източникът на замърсяване или опасност може да бъде успешно и икономично отстранен;

· ако замърсяването или опасността не могат да бъдат напълно елиминирани, могат ли да бъдат изолирани или изолирани, за да стане собствеността годна за тази употреба за определен, дори ограничен период;

• дали е възможно по някакъв начин да се смекчат въздействията от замърсяването или опасността;

· кое е най-ефективното средство за контрол на замърсяването и средствата за неговото регулиране;

В случаите, когато е възможно да се елиминира източникът или да се елиминират последствията от замърсяване, оценката може да се направи, като се вземат предвид съответните прогнозни разходи за такава ликвидация или елиминиране.

III Практическа част.

3.1 Практическо приложение на метода на сравнителните продажби.

В края на 2000 г. в района на Подолск започна строителството на вила. Нискоетажни жилищни комплекси - редици от вили близнаци, които имат общи стени с еднотипни съседни къщи. Думата "етажна собственост", обозначаваща собственост, създадена и оборудвана с труда на съмишленици на съседи, не е много популярна. Следователно, за да обозначим жилища, които са екзотични за нас, построени на принципа „общи стени и покрив - собствен двор“, английската дума „градска къща“ се е вкоренила в руското ежедневие.

И все пак, например, пазарната стойност на вилата, използвайки метода на сравнителните продажби.

Общата площ е 120 кв.м., вилата се състои от 6 стаи, 3 спални, баня, душ кабина, завършено мазе. Към датата на оценката няма гараж. Площ на парцела - 1000 кв.м.

За анализа ще използваме данни за пет продажби на сравними имоти в същия район.




Таблица номер 1.

		Обект №1	Обект №2	Обект №3		Обект №4	Обект №5
Продажна цена	65000		78000	56000		70000	54000
Собственост	пълен		пълен	пълен		пълен	пълен
Условия фи- финансиране	непазарен, цената е надценена с 3000		непазарен, цената е надценена с 8000	пазар		пазар	пазар
Условия за продажба	пазар		пазар	пазар		пазар	пазар
Пазарни условия (време)	Две седмици		6 седмици		Една година	Една година	Една година
Площ на къщата	120 кв.м.		145 кв.м.		120 кв.м.	145 кв.м.	120 кв.м.
Площ земя	10000 кв.м		12000 кв.м		10000 кв.м	12000 кв.м	10000 кв.м
Брой стаи	6		7		6	7	6
Брой спални	3		3		3	3	3
Баня	1		1		1	1	1
Душ	1		1		1	1	1
Мазе	недовършен		недовършен		недовършен	недовършен	завършен
Гараж	Има		Има		Има	Има	Не

Както се вижда от първоначалните данни, обектите на сравнение се различават от оценяваните по отношение на финансиране, време на продажба и физически характеристики.

Размерът на корекцията за условията на финансиране се определя чрез сравняване на продажната цена на обектите с пазарно и непазарно финансиране. В този случай плащанията по кредита се дисконтират по пазарния процент. В нашия пример стойностите на корекцията са определени като 3000 за обект № 1 и 8000 за обект № 2.

Тъй като всички сравними имоти имат пазарни условия на продажба, не се изисква корекция за условията на продажба.

За да се адаптирате към пазарните условия (време на продажба), е необходимо да изберете обекти, които се различават само по този елемент. В нашия случай обект №1 и №3 се различават само по условията на финансиране и времето на продажба. Коригиране на продажната цена

обект № 1 по условията на финансиране, можете да определите корекцията за времето на продажба:

(62000 - 56000) / 156000 = 0,1, т.е. пазарните цени ще растат с 10% годишно.

По този начин всички сравними имоти се привеждат в еднакви условия за финансиране и време за продажба, което създава единна база за извършване на корекции за останалите елементи на сравнение.

В редица обекти за сравнение разликите в размерите се изразяват в различен брой стаи и различни площи на къщата и парцела. Освен това парцел от 12000 кв.м. отговаря на къща с площ от 145 кв.м. със 7 стаи и парцел от 10000кв.м. отговаря на къща с площ от 120 кв.м. с 6 стаи. Следователно корекцията на размера от сравнението на обекти № 1 и № 2 има следния вид:

70000 – 62000 = 8000.

Корекцията за наличието на гараж е получена от сравнение на обекти № 3 и № 5:

61600 – 59400 = 2200.

Корекцията за завършен сутерен се определя от сравнение на обекти № 2 и № 4:

77000 – 70000 = 7000.

Резултатите от направените корекции са показани в таблица № 2




Таблица номер 2.

	Обект №1	Обект №2	Обект №3	Обект №4	Обект №5
Продажна цена	65000	78000	56000	70000	54000
Прехвърляне на собственост вени	пълен	пълен	пълен	пълен	пълен
Правна корекция.	65000	78000	56000	70000	54000
Условия за финансиране.	не пазар	не пазар	не пазар	не пазар	пазар
Корекция за условията на финансиращите.	- 3000	- 8000	0	0	0
Коригирана цена	62000	70000	56000	70000	54000
Условия на транзакция	търговски	търговски	търговски	търговски	търговски
Корекция на условията по сделката	0	0	0	0	0
Пазарна коригирана цена	Две седмици	6 седмици	Една година	Една година	Една година
Пазарна корекция	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Коригирана цена	62000	70000	61600	77000	59400
Местоположение	подобен	подобен	подобен	подобен	подобен
Размер	120кв.м.	145кв.м.	120кв.м.	145кв.м.	120кв.м.
Регулиране на размера	0	- 8000	0	- 8000	0
Гараж	Има	Има	Има	Има	Не
Корекция за наличие на гараж	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Завършено мазе	Не	Не	Не	да	Не
Корекция на сутерен	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Коригирана цена	66800	66800	66400	66800	66400
Обща нетна корекция	1800	11200	10400	3200	12400
Същото в %	3	14	19	5	23
От продажната цена, общата брутна корекция	11200	25200	14800	17200	12400
От продажната цена	19	32	26	25	23

За всеки обект на сравнение беше получена коригирана цена. В съответствие с условията на проблема се изисква, въз основа на данните за коригираните продажни цени, да се изведе стойността на пазарната стойност.

Обосновката за извличане на единичен показател за пазарна стойност е да се даде на всеки член от поредица от коригирани продажни цени коефициент на тежест, като се вземе предвид степента на разликата между обектите на сравнение и обектите на оценка. В същото време трябва да се вземе предвид

внимание на обхвата на дисперсията на продажните цени, общия % на корекциите, взети в абсолютно изражение, общия % на корекциите, дефиниран като разликата между положителните и отрицателните корекции, и всякакви други данни.

В този пример имаме почти много тесен диапазон на продажните цени - от 66400 до 66800. Продажната цена с по-малки корекции обаче получава по-голям дял - за обект № 5 броят на корекциите е = 2. Освен това, почти най-малък е и сборът от общата брутна корекция за обект No5. Следователно за пазарна стойност на обекта на сравнение е приета продажната цена на обект № 5 - 66400.

3.2 Инвестиционни рискове и статистика на пазара на недвижими имоти.

Статистиката на пазара на недвижими имоти обикновено съдържа информация за наемните цени и рентабилността. За съпоставимост на данните информацията се отнася само за първокласни обекти. Смята се, че такива съоръжения отговарят на най-високите изисквания за местоположение, оборудване, комуникации, планови решения и др., а наемните цени се определят в едни и същи стандарти за измерване и разпределение на разходите между собственика и наемателя за поддръжка, ремонт, застраховка, и т.н.

Информацията за наемните цени се счита за налична. За унифицирането му е необходима само проверка на посочената адекватност. По-трудно се подготвя информация за показателите за доходност. Тъй като няма толкова много транзакции за покупка и продажба, те вземат предвид вече извършени транзакции, интегрират данни за различни обекти, вземат предвид времеви пропуски, инфлация и други процеси. Индикаторите за доходност също носят информация за регионалните рискове, като тук преобладава експертният принцип. Следователно статистиката е една от специализациите на пазарите на недвижими имоти.

Активизирането на бизнеса и инвестициите в региона задължително е съпроводено с активизиране на пазара на офиси, повишаване на търсенето, заетостта и наемните цени. В същото време се стимулира ново строителство и модернизация на офиси, следвани от сервизни отдели, търговски центрове, центрове за отдих и др. Такива процеси сега са характерни за най-големите бизнес центрове: традиционните финансови столици на Америка и Стария свят, бързо развиващите се столици на Югоизточна Азия, Китай и Индия. Анализът на статистиката на бизнеса с наеми сочи редица интересни явления. Например:

Данните за наемните цени са значително по-динамични от данните за доходността; динамиката на наемните цени се характеризира с известна флуктуация, отразяваща (макар и с промени) общите процеси на възходи и спадове; промените в показателите на офисните и търговските имоти може да не съвпадат по време и величина; подобренията в пазарната ситуация се отразяват в ръста на наемните цени и по-рядко в спада на показателите за рентабилност (поради тяхната значително по-малка динамика); асиметрична картина се получава и при влошаване на пазарната ситуация;

Стойностите на показателите за рентабилност са по-добри (по-ниски), толкова по-надеждна и стабилна е регионалната икономика и социалната ситуация. Лидерите на стабилния наемен бизнес са Лондон, Париж и Франкфурт, където зоната на промяна в рентабилността е в района на 5-6%;

Промените в показателите за източноевропейските столици са по-малко динамични; това може да се обясни както с по-малките обеми на пазарите, по-малкото транзакции, така и, очевидно, с по-малкия интерес на западните експерти и бизнес кръгове към тези пазари; показателите за доходност за източноевропейските столици са стабилни - 2-3 пъти по-високи от тези за западните столици. А в периода след кризата от август 1998 г. показателите за рентабилност в Москва бяха 4 или повече пъти по-лоши. И това не се дължи само на реален спад в стойността на недвижимите имоти, а по-скоро в резултат на експертна оценка на състоянието на нестабилност и повишени бизнес рискове в региона;

Допълнителна аналитична информация се предлага да се получи с помощта на изчисления показател на специфичната капитализирана стойност (UCS) - като оценка на цената на някаква средна единица от търговската площ на наетия обект.

Подобна оценка, заедно с бързата реакция при колебания в наемните цени, носи експертни мнения за успеха и рисковете на един бизнес.

Първоначална информация - статистика за наемите за европейски градове - може да се намери в западни публикации (например в месечния "EuroProperty"). Като представителни обекти ще изберем: Франкфурт, Лондон и Париж - центровете на най-стабилния бизнес, Санкт Петербург, Прага и Варшава - центровете на преходната икономика с най-рискови (в Европа) показатели на наемния бизнес.

Офис бизнес под наем.

Периодът на наблюдение 01.99-08.00 за западните столици показа като цяло напредъка на бизнеса с офиси под наем. Отбелязваме абсолютната стабилност на доходността за Лондон (5.00-5.50%) и подобряването на доходността за Франкфурт (от 5.75 на 4.90-5.50%) и Париж (от 6.25-6.75 на 5.50-6.00%). За източноевропейските столици същият период се характеризира с влошаване на показателите. Анализът на изчислените данни на UKS позволи освен това да се приведе в съответствие външното несъответствие в логиката на наемните цени (превишаването им в Санкт Петербург и Варшава до средата на 1999 г. над цените в Париж и Франкфурт). В резултат на това ниските ставки на UKS при високи наеми все още не позволяват оптимистични очаквания за растеж на инвестициите.

Бизнес под наем.

Периодът на наблюдение 05.99-08.00 за западните столици се характеризира с общо влошаване на показателите (което ясно се вижда с помощта на UKS). Това предполага, че може да има достатъчно дълги периоди на пазарна активност, след които продажбата на придобитите търговски площи изобщо няма да донесе реален доход.

За източноевропейските столици периодът на наблюдение от 05.99-08.00 се свързва с преминаването на период на дългосрочна стагнация и вероятно началото на излизане от него (отбелязано е подобрение в динамиката на показателите, въпреки че разликата в показателите на UKS в сравнение със западните столици изглежда гигантски - почти порядък). Ето защо за момента трябва да се ограничим до твърдението, че може да има доста дълги периоди на пазарите на търговски площи, когато инвестициите в придобиването на търговски имоти в източноевропейските столици могат да доведат до забележим положителен ефект, включително през периоди на рецесия на западните пазари. Това може да послужи като добър аргумент при търсене на начини за "междурегионална" диверсификация на портфолиото от недвижими имоти.

Заключение.

Завършването на периода на формиране на пазара на недвижими имоти се характеризира с преход от екстензивно към интензивно развитие. Очевидно е, че в близко бъдеще пазарът няма да види толкова бърз ръст на броя на сделките, както през първата половина на 90-те години. Освен това през определен период жилищният пазар може само да стабилизира броя на сделките. Също така е напълно възможно да се повиши нивото на цените, особено на вторичния пазар. Но в същото време цените на елитните жилища не само не намаляха, но дори се увеличиха, което показва перспективите за ново висококачествено жилищно строителство. Ръководителите на фирми също отбелязват изостряне на конкуренцията на пазара. Повечето от тях са склонни да смятат, че ако 1995 г. се характеризираше с умерена степен на конкуренция, то през 2001 г. тя стана висока и ще остане такава.

Стабилизирането на броя на сделките и цените на вторичния пазар на жилища е следствие преди всичко от макроикономически фактори, основният от които е поддържането на ниско ниво на доходи сред по-голямата част от населението. Първоначалният бърз растеж на търсенето на пазара, в резултат на появата на прослойка от хора с високи доходи в страната, вече е почти приключил. И днес в рамките на тази прослойка се извършва нова диференциация – обособяването на прослойка със свръхвисоки доходи. Поради тази диференциация се увеличи търсенето на луксозни жилища. В абсолютно изражение обаче потенциалът на този слой е много ограничен. Сериозно разширяване на търсенето е възможно или поради повишаване на нивото на доходите и формирането на широка средна класа, способна да стане основен доставчик на купувачи, или поради активно стимулиране на търсенето, както от държавата, така и от професионалистите. самите участници на пазара на недвижими имоти. В същото време известно увеличение на търсенето в бъдеще е напълно възможно под влияние на неизбежното освобождаване на пари в икономиката през следващите месеци за разплитане на кризата на неплащанията и във връзка с погасяването на просрочени заплати и дългове по държавни поръчки. Част от тези пари ще дойдат и на пазара на недвижими имоти, но те очевидно няма да променят фундаментално ситуацията, въпреки че броят на заявките за покупка под влиянието на този фактор ще се увеличи с няколко пункта.

Може също да се предположи, че поради неизбежното и значително увеличение на тарифите за комунални услуги е напълно възможно да се увеличи предлагането на вторичния пазар на жилища.

Освен това, ако скокът в предлагането на вторичния пазар през 1991-1993 г. беше причинено от бързо покачване на цените, сега продавачите ще изхождат не толкова от възможността за много значително увеличение на доходите чрез продажба на жилище, а от необходимостта да намалят разходите за поддръжката му и следователно - да се съгласят на по-ниски цени. Това от своя страна също може леко да увеличи търсенето, а оттам и оборота на фирмите за недвижими имоти.

В същото време това стабилизиране няма да премахне общия проблем - пазарът на жилищни имоти ще изпита недостиг на търсене в обозримо бъдеще, което може значително да намали приходите от дейността на традиционните фирми за недвижими имоти по предоставяне на услуги за покупка и продажба на недвижими имоти.

При тези условия е необходимо значително да се разшири наборът от услуги, предоставяни от компанията на клиента: банкиране, транспортни услуги, нотариални услуги, възможност за ремонтни дейности, предоставяне на разсрочено плащане и др., повишено внимание към рекламата, евентуално намаляване на комисионните. Всички тези инструменти могат да играят значителна роля за привличане на клиенти, но техните възможности все още са ограничени. Ако за отделните фирми тези техники са в състояние да осигурят необходимия обем на оборота, тогава, очевидно, като цяло те няма да решат проблема с развитието на бизнеса с недвижими имоти. Само разширяването на търсенето на пазара ще реши радикално този проблем, а в съвременните условия това е възможно само чрез активното участие на държавата чрез създаването на система за ипотечно кредитиране - създаване на федерални и регионални агенции за ипотечно кредитиране, подкрепа за вторичния ипотечен пазар, предоставянето на държавни гаранции на банките, когато издават ипотечни заеми.

Последователното развитие на пазара на недвижими имоти в Русия естествено доведе до следващия етап, характеризиращ се с рязко повишаване на изискванията за качество на обосновката на инвестиционните решения. Както в чужбина, така и в Русия участниците на пазара на недвижими имоти започват да разбират, че надеждността на бизнес плановете, инвестиционните проекти и т.н., които всъщност са стандартен набор от прости формули, зависи изцяло от валидността на пазарните проучвания, резултатите от които се използват във формулите. С други думи, най-значимият и значим показател за жизнеспособността на един инвестиционен проект на пазара на недвижими имоти е жизнеспособността на пазарното проучване, въз основа на което се взема това решение.

Библиография:

1. Балабанов И.Т. "Икономика на недвижимите имоти", Санкт Петербург 2000 г.

2. Горемикин В.А. Икономика на недвижимата собственост: Учебник. - 2-ро изд., преработено. И допълнително. - М .: Издателски и книготърговски център "Маркетинг", 2002 г

3. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. пазар на недвижими имоти: състояние и тенденции в развитието. - Урок. М.: 1995 г.

4. Максимов С.Н. "Основи на предприемаческата дейност на пазара на недвижими имоти", Санкт Петербург. 2000 г.

5. Новиков Б.Д. Пазар и оценка на недвижими имоти в Русия. - М .: "Изпит", 2000 г.

6. Хамин Д., Юрков Д. „Пазарът на недвижими имоти през очите на брокерите” // Икономика и живот, 1997 г.

Други материали

Част от горното предложение изглежда недостатъчно аргументирано; втората му част е за правното изчезване на сградата като обект на граждански права, тъй като първоначалната недвижима вещ не е просто вещ, а съставна вещ с по-сложно системно ниво и вид на елементарния ...




Русия до 2005 г. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm

Съветваме ви да прочетете

• В училищата започва да работи системата "Пропуск и хранене" по карти
• Гъстота на световното население
• Испански платени пътища. Специални зони за паркиране
• Платени пътища в Испания