Ипотечная секьюритизация - англ. Mortgage Securitization , представляет собой отход от традиционных моделей ипотечного кредитования, при которых финансовое учреждение, выдающее кредит, является держателем долгового обязательства и подвержено риску дефолта заемщика, в течение всего срока действия договора. Вместо этого ипотечная секьюритизация является процессом, в котором кредиторы выдают ипотеки, а затем продают их другим организациям, которые в состоянии объединить большое количество ипотек в ипотечные ценные бумаги, предназначенные для распределения кредитного риска среди множества инвесторов. В этом случае банки, которые первоначально выдали ипотечные кредиты, освобождаются от долгосрочных рисков, связанных с поддержанием большого ипотечного портфеля. Кроме того, у них возникает стимул выдавать как можно больше кредитов, чтобы получить максимальный поток доходов. Ипотечная секьюритизация получила широкое распространение в 1990-ых, однако практически полностью остановилась из-за ипотечного кризиса в США 2007-08 годов, когда произошел крах американского рынка недвижимости.

Диверсификация рисков посредством секьюритизации предполагает продажу долговых обязательств организациям, которые способны трансформировать их в ценные бумаги, доступные для покупки инвесторами. Ипотечные активы часто продаются специализированной организации (англ. Special Purpose Vehicle, SPV ) или трасту, чтобы гарантировать право инвестора на получение выплат за счет погашения заемщиками основной суммы долга (принципал) и процентов по ипотекам. Таким образом, риск дефолта по ипотекам, лежащим в основе ипотечных ценных бумаг, передается от банков, выдавших их, к инвесторам. На этом рынке традиционно присутствуют частные инвесторы, муниципалитеты, корпорации и прочие институциональные инвесторы. Кредиты, объединенные в результате ипотечной секьюритизации, могут включать ипотеки на приобретение как жилой, так и коммерческой недвижимости.

В США крупнейшими игроками рынка ипотечной секъюритизации являются три спонсируемых государством агентства: Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae. При этом сама секьюритизация осуществляется одним из трех способов. Долговые обязательства могут быть объединены в пул и проданы как сквозные ценные бумаги (англ. Pass-Through Securities ). Альтернативно, проценты и возврат основной суммы по кредитам в пуле могут быть разделены и проданы в качестве отдельных денежных потоков.

Третьим вариантом является продажа обеспеченных ипотечных обязательств (англ. Collateralized Mortgage Obligations, CMOs ), известных также как транши, которые несут различную степень риска для инвесторов. Транши с высоким кредитным рейтингом (транши класса А) обладают минимальным уровнем риска, но и предлагают весьма умеренную доходность. Напротив, транши с низким кредитным рейтингом характеризуются высоким риском, но обладают потенциалом генерировать высокую прибыль.

Сторонники ипотечной секъюритизации часто подчеркивают тот факт, что этот процесс не только делает более доступным ипотечное кредитование, но и является новым инвестиционным механизмом, который позволяет инвесторам получить существенные доходы. Их оппоненты утверждают, что практика ипотечной секъюритизации значительно углубили глобальный финансовый кризис. При этом большинство ответственности лежит на рейтинговых агентствах и инвестиционных банках, которые недооценили риски ипотечных пулов для инвесторов.

Вторичный рынок ипотечных кредитов является связующим звеном между инвестором и кре­диторами на первичном рынке. Он обеспечивает аккумуляцию денежных средств и направляет (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.

Механизм секьюритизации (от англ. securities – ценные бумаги)–это управление активами и пассивами баланса с целью изменения структуры портфеля и перевода в более защищенную форму с лучшими стоимостными и рисковыми характеристиками.

Собственно секьюритизация (securitizaition) – это замена нерыночных займов и/или потоков наличности на ценные бумаги, свободно обращающиеся на рынках капиталов.

Секьюритизации подвергаются средне - и долгосрочные долговые обязательства, возникшие как результат предшествующих кредитных операций и находящиеся в портфелях банков и других кредитно-финансовых институтов.

Секьюритизация ипотечных активов –это трансформация ипотечных займов в ценные бумаги.

Не все типы активов могут быть переведены в ценные бумаги. Под секьюритизацию подпадают ссуды, обладающие стандартными характеристиками сроков погашения, размеров, стоимостями, гарантиями и использованием получаемых прибылей.

Секьюритизационная сделка – это сложная многоходовая комбинация, где участвуют разные финансовые учреждения и используются различные инструменты денежного рынка. Обеспечить согласованность и координацию действий всех участников операции непросто. Рассмотрим, каким образом организована деятельность основных участников секьюритизации (табл. 10).

Таблица 10

Деятельность основных участников секьюритизации

	Участники	Виды деятельности	Виды финансовых институтов
	Банк-оригинатор	Выдает ссуды, объединяет их в один общий пакет, передает их другим кредитным институтам или специально созданным компаниям	Коммерческий банк, Инвестиционный фонд, сберегательное учреждение, финансовая компания и т.п.
	Специальная инвестиционная компания (SPV) (эмитент ценных бумаг)	Организует выпуск и размещение на вторичном рынке ценных бумаг (ипотечных облигаций, ипотечных ценных бумаг, сертификатов и т.д.)	Ипотечный банк, специализированное ипотечное агентство и т.п.
	Сервисер (servicer)	Выполняет различные технические функции по обслуживанию	Коммерческий банк, банк-оригинатор
	Трастовое учреждение	Контролирует деятельность всех участников операции	Специальная инвестиционная компания, уполномоченный банк, ипотечный банк и т.п.

Этапы секьюритизационной операции:

1. Первичный кредитор выдает ссуду заемщику в виде закладной. Она порождает долговое обязательство заемщика, требование по которому находится в портфеле учреждения-кредитора (оригинатора секьюритизационной сделки).

Часть этих обязательств остается в портфеле оригинаторов в качестве долгосрочных инвестиций, а остальные секьюритизируются.

2. На основе выданных ссуд составляется пул закладных. Пул закладных – это однородные непогашенные обязательства по ранее выданным кредитам, срок погашения по которым не наступил. Пакетирование осуществляет кредитное учреждение (банк-оригинатор).

Требование однородности, т.е. примерного соответствия долговых обязательств по качеству, срокам, риску, доходности и т.п., является непременным условием создания пула. В противном случае сложно дать обоснованную рейтинговую оценку вторичных ценных бумаг и прогнозировать их будущую доходность.

Активы, входящие в пул, могут формироваться не только за счет собственного портфеля оригинатора, но и путем покупки долговых обязательств у других участников рынка.

3. Банк-оригинатор продает пул эмитенту ценных бумаг (специальной инвестиционной компании).

4. Специальная инвестиционная компания (special purpose vehicle – сокращенно SPV) организует выпуск и размещение на рынке вторичных ценных бумаг (облигаций, сертификатов и т.п.), которые переходят на баланс SPV в качестве единственного актива.

5. Одновременно с передачей пула в распоряжение SPV оригинатор обращается к услугам одной из известных и авторитетных рейтинговых компаний.

Рейтинговая компания тщательно изучает рисковый портфель долговых обязательств пула, финансовую устойчивость участников операции (в первую очередь – оригинатора и гарантов) и на основе полученных результатов определяет рейтинг выпуска ценных бумаг. Эта рейтинговая оценка важна для установления продажной цены и доходности бумаг и служит ориентиром для потенциальных инвесторов.

· для ипотечной облигации - наличием у ее эмитента достаточного собственного капитала;

· для ипотечного сертификата участия – надежностью и прозрачностью финансовых потоков, поступающих от заемщика к конечному инвестору.

6. Для дальнейшего бесперебойного хода операции назначается так называемый сервисер (sewicer), выполняющий различные технические функции по обслуживанию (в первую очередь – сбору периодических взносов с первичных заемщиков по кредитам, лежащим в основе пула).

В роли сервисера выступает банк-оригинатор, получающий комиссию за эти операции. Его надежность и финансовые возможности удостоверяются рейтинговым агентством. Если рейтинг банка недостаточно высок, то используются дополнительные меры "кредитной поддержки", которые зависят от величины суммарного риска по операции и от суммы прежних потерь по аналогичным бумагам. К ним относятся:

· открытие безотзывного аккредитива, который открывается третьей стороной (гарантом), на сумму, кратную оценке возможных убытков в случае дефолта по вторичным бумагам;

· использование кассового депозита, вносимого оригинатором или третьей стороной;

· страхование части рисков по выпущенным обязательствам.

Нередко используется целый комплекс мер "кредитной поддержки" с последующим распределением потерь между гарантами пропорционально их участию в покрытии рисков.

7. Собранные денежные средства переводятся в трастовое учреждение, которое является еще одним звеном секьюритизационной схемы. Траст представляет интересы инвесторов, вложивших деньги во вторичные бумаги, и имеет доверенность на распоряжение поступающими взносами, равно как и активами, находящимися в пуле.

В полномочия траста входит:

· контроль за действиями всех участников операции, в том числе и сервисера;

· право получения любой информации и право объявления дефолта по вторичным бумагам;

· возможность принимать любые меры для защиты интересов инвесторов.

Секьюритизация позволяет банку:

1) улучшить ликвидность за счет удаления с баланса долгосрочных ипотечных кредитов;

2) снизить кредитный и процентный риски, трансформируя неликвидные ипотечные кредиты в ликвидные активы, в роли которых выступают новые формы ценных бумаг;

3) улучшить показатели капитализации кредитных институтов;

4) увеличить объем кредитных операций и получить доход, оставляя за собой право обслуживания ипотечных кредитов.

В США, где ипотека получила широчайшее распространение как способ финансирования операций с недвижимостью, общая сумма непогашенной ипотечной задолженности, находящаяся в портфелях различных финансовых учреждений и федеральных агентств, увеличивается ежегодно на 200-250 млрд долл., и составила на конец 2000 г. более 5 трлн долл. Эту сумму можно разделить на два больших сегмента:

· Первичный долг, т.е. непогашенные закладные (mortgages) по ссудам кредитных учреждений на покупку недвижимости и находящиеся в их портфеле, которые лежат в основе секьюритизационных операций.

· Вторичные обязательства по ипотеке, где закладные принимают производные формы и стано­вятся объектом купли-продажи на вторичном рынке ценных бумаг. Именно в этом случае часть ипо­течного долга используется в качестве "материала" для создания ипотечных пулов и выпуска вторич­ных долговых обязательств.

Ипотечные пулы (tortgages pools) выполняют в основном посреднические функции и исполь­зуются для выпуска вторичных обязательств. В настоящее время в США в ипотечных пулах сосредото­чена половина всех закладных под 1-4-квартирные дома. Обеспечением ипотечных пулов служит ипотечное покрытие.

Ипотечное покрытие –этосовокупность требований по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, договоров займа и/или закладных, а также денежных средств, поступающих во исполнение указанных требований и иного имущества, предусмотренного законодательством.

Доказательством наличия ипотечного покрытия служит учет соответствующих требований и иного имущества, составляющих такое покрытие, в специальном реестре, который, как правило, ведет независимая специализированная организация.

Размер ипотечного покрытия, а также условия обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, должны обеспечивать полноту и своевременность исполнения обязательств по облигациям с данным ипотечным покрытием.

Основными видами вторичных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, являются:

1) Облигации – это долговые ценные бумаги, удостоверяющие право их владельца требовать от эмитента выплаты номинальной стоимости и установленных процентов. В этом случае размер ипотечного покрытия и условия обязательств, требования по которым составляет ипотечное покрытие, должны позволять эмитенту исполнить обязательства по облигациям в полном объеме;

2) Ипотечные сертификаты участия – это долевые ценные бумаги, удостоверяющие долю их владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие и право требовать денежные средства, поступающие по ипотечному покрытию, соразмерно такой доле.

В мировой практике секьюритизации подлежат различные виды кредитов: под персональные и коммерческие автомобили; на покупку промышленного оборудования, бытовой техники и электро­ники; студенческие кредиты, кредиты мелкому бизнесу; задолженность по кредитным картам; деби­торская задолженность или право требований платежей и т.п. В России сегодня могут быть секьюритизированы только ипотечные жилищные кредиты.

Ипотечно-инвестиционная схема в реализации жилищной политики Правительства Москвы выглядит следующим образом:

1) банк, выдавший кредит, по соответствующему договору продает этот кредит, обеспечен­ный залогом жилого помещения, Московскому ипотечному агентству (МИА). В обмен на обяза­тельство выплачивать все предусмотренные кредитным договором суммы на счет МИА он полу­чает от этого агентства возмещение выданной заемщику суммы плюс заранее установленную маржу, часть которой может выплачиваться в виде ценных бумаг МИА;

2) банк может не продавать ипотечный кредит МИА и продолжать его обслуживание;

3) в кредитном договоре МИА занимает место кредитора и вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки;

4) высвободившиеся деньги банк использует на выдачу ипотечного кредита следующему заемщику;

5) банк, продающий МИА кредит, продолжает его обслуживание (за небольшую сервисную плату), т.е. в установленные соответствующим кредитным договором сроки взимает с заемщика все положенные выплаты в погашение суммы основного долга и процентов по нему и перечисляет их на счет МИА;

6) в случае несостоятельности заемщика, который после определенного срока и соблюдения установленной процедуры отселяется в муниципальный фонд дешевого жилья, банк продолжает перечислять на счет МИА все предусмотренные соответствующим кредитным договором выплаты до момента продажи жилья, заложенного в обеспечение кредита;

7) окончательные расчеты между банком и МИА происходят после этой реализации и зависят от итогового баланса по кредиту и от заранее предусмотренной в договоре ответственности каждой из сторон за риск наступления несостоятельности заемщика.

При этом банк несет первую часть рисков, связанных с качеством проверки платежеспособно­сти заемщика (так называемые экономические риски), а город в лице МИА несет риски, связанные с общеэкономической конъюнктурой (так называемые системные риски).

МИА формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большого количества кредитов различным заемщикам, выданных различными кредиторами.

МИА выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещаются на внутреннем и внешнем финансовых рынках. Ценные бумаги МИА и программы их эмиссий обеспечиваются поручитель­ством. Правительства Москвы и активами и собственными средствами, формирующимися за счет средств учредителей и прибыли от деятельности МИА.

Вырученные от продажи ценных бумаг средства МИА направляет на рефинансирование первичных кредитов и осуществление дальнейшего ипотечного кредитования. Ипотечный кредит в принципе может быть продан не только агентству, но и другому участнику рынка вторичного ипотечного кредитования.

Московское ипотечное агентство организовано в форме акционерного общества, контрольный пакет акций в размере 51% на время развития ипотечной программы остается у Правительства Москвы.

Дополнительными источниками финансирования МИА могут быть кредиты, предоставленные международными инвесторами под общие гарантии города.

Секьюритизация — англ. Securitization , является процессом объединения или комбинирования различных типов долговых инструментов в один пул с целью их последующей продажи за наличные средства. Как часть процесса, общая стоимость всех долговых инструментов используется, чтобы преобразовать их в эмиссию облигаций, которые, в свою очередь, могут быть куплены инвесторами. Обычно доверительный управляющий осуществляет первоначальную покупку всего пула долговых инструментов, а затем продает облигации одному или нескольким инвесторам.

Тип долговых инструментов, связанных с секьюритизацией, не обязательно должен быть одинаковым, чтобы они могли быть включены в пул. Например, пул долговых обязательств при секъюритизации может включать такие различные категории, как ипотеки, автокредиты задолженность по кредитной карте. Фактически, главным условием для включения определенного долгового инструмента в пул является способность производить последовательный поток доходов, который возникает в результате погашения принципала по долговому инструменту, а также в виде процентов, начисляемых на непогашенный остаток задолженности.

Стратегия ипотечного пула такого типа является относительно распространенной. Банки, финансовые компании и консорциумы инвесторов часто участвуют в процессе секьюритизации. Для отдельных заемщиков, чьи долговые обязательства вошли в пул, передача прав владения долгом происходит абсолютно прозрачно. Они либо продолжают вносить платежи своему прежнему кредитору, который, в свою очередь, переводит их новым инвесторам, либо будут продолжать осуществлять платежи, но уже на новых владельцев их долгового обязательства. При этом проект секьюритизации обычно не приводит к увеличению существующих процентных ставок.

Главным преимуществом процесса секьюритизации при создании ипотечных ценных бумаг (англ.

Mortgage-Backed Security, MBS) является то, что такие инвестиции будут производить регулярный поток доходов в течение длительного периода времени. Инвесторы получают этот денежный поток от платежей заемщиков, осуществленных в счет погашения основной суммы их кредита (принципала) и начисленных процентов. Ипотечная секьюритизация может объединять в пул ипотеки как на приобретение жилой, так коммерческой недвижимости.

Как и в случае с любой другой обеспеченной активами ценной бумагой (англ. Asset-Backed Security, ABS ), для инвестора существует определенная степень риска. Поскольку эмиссия облигаций обеспечивается долговыми инструментами, всегда существует вероятность, что один или несколько заемщиков не выполнят своих обязательств по кредитам, ипотекам или кредитным картам. Однако инвесторы, которые регулярно включают секьюритизированные инвестиции в свои портфели, обычно предпринимают меры, чтобы минимизировать возможные потери от потенциальных неплатежей. Для этого в условия продажи иногда включаются своего рода гарантии со стороны доверенного лица. Это может помочь минимизировать вероятность возникновения неликвидных активов и снизить потенциальный убыток.

Ипотечная секьюритизация

Одно из новых понятий на рынке финансовых услуг, которое затрагивает деятельность банкиров и инвесторов – ипотечная секьюритизация. Простые граждане нашего государства еще далеки от понимания этого термина. И еще дальше – от участия в процессе. Но секьюритизация выгодна банкам и вполне может быть внедрена в жизнь общества, ведь за рубежом ипотека давно уже проходит этот процесс и довольно успешно. Тем более, что наша АИЖК примерно этим и занимается последние 6-7 лет, рефинансируя ипотеку коммерческих банков.

Что такое секьюритизация в ипотеке

Финансовое учреждение (банк) выдает кредит заемщику на покупку жилья. Это стандартная схема ипотеки. При этом банк берет на себя все риски по кредиту, он является единоличным держателем обязательств по долгу. Если заемщик по каким-либо причинам не выплачивает кредит, то банк самостоятельно пытается исправить ситуацию или смиряется с убытками.

Секьюритизация предполагает рефинансирование ипотеки, то есть в игру вступает третья сторона. Это та организация, которая пожелает купить кредитные обязательства. Сначала банк выдает кредит на жилье частному лицу (заемщику), а потом перепродает этот кредит третьей стороне, которая будет иметь свою процентную выгоду от сделки, и, конечно же, риски она также возьмет на себя. Для передачи третьему лицу ипотеки выпускаются ипотечные ценные бумаги. Они и являются предметом сделки.

То есть банк аккумулирует несколько тысяч кредитных обязательств в единый ипотечный пул, со средними рисками и доходностью, и перепродаёт этот пул обязательств (рефинансирует) в другое финансовое учреждение.

У нас это как раз агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)

Финансовый дом

Если ипотечная секьюритизация становится основным видом деятельности определенной компании, то она открывает ипотечный дом. Примеры такие уже есть в разных странах мира. Частное лицо для кредитования на приобретение жилья уже не обращается в различные банки, не сравнивает ставки, объем пакетов документов, гражданин просто приходит в ипотечный дом и узнает единые условия участия в ипотеке. Он только потом увидит название банка, который выступит финансистом его сделки, а может этого и не произойти, все зависит от уровня договора между финансовым учреждением и ипотечным домом.

Преимущество банков в этом случае очевидно: они не должны долго ждать возврата средств, они не озадачены невозвратами. При этом у них даже появляется большое желание выдавать больше кредитов по ипотеке. К секьюритизированной ипотеке можно привлекать и инвесторов, которые вполне уже оценили выгоду от вложения активов в ипотечные дома. Причем роль инвесторов-владельцев ипотечных акций, проводящих рефинансирование ипотеки, берут на себя как частные инвестиционные компании, так и корпорации. Муниципалитеты предпочитают секьюритизацию ипотеки на нежилые помещения, которые можно превратить в коммерческие.

Полная версия статьи в PDF

Ни в коей мере не оспаривая приоритетность вопросов юридического сопровождения и при этом признавая безусловную взаимосвязь между двумя упомянутыми группами вопросов, автор статьи хотел бы остановится именно на вопросах оценки факторов, влияющих на экономическую целесообразность сделки секьюритизации пулов ипотечных кредитов.
Экономическая целесообразность секьюритизации для оригинатора (банка, в данном случае предоставляющего ипотечные кредиты, номинированные в долларах США) в конечном счете зависит от двух взаимосвязанных факторов, помимо объема выпуска, который в основном компенсирует значительные фиксированные транзакционные издержки (оплата услуг юридической компании, рейтинговых агентств, аудиторской компании и андеррайтера сделки):

спрэда между средневзвешенной процентной ставкой по пулу и средневзвешенной процентной ставкой, требуемой для исполнения обязательств перед инвесторами в сделке;

уровня субординации в пуле секьюритизированных ипотечных кредитов.
С учетом целого ряда юридических и экономических аспектов наиболее привлекательной и реализуемой может выглядеть секьюритизация ипотечных кредитов по следующей упрощенной схеме:
1. Оригинатор заключает соглашение об обслуживании проданного пула кредитов с организацией, выполняющей функции оперативного управления активами SPV (Trustee) и платежного агента (Paying Agent) по платежам, относящимся к проданному пулу кредитов. Таким образом, оригинатор становится сервисным агентом по данному пулу (Primary Servicer). При этом оригинатор может выполнять и функции агента по урегулированию проблемных кредитов (Special Servicer).
В соответствии с заключенными соглашениями оригинатор обеспечивает прием платежей заемщиков по пулу проданных кредитов и направляет эти платежи на счет SPV.
2. Оригинатор, платежный агент и Trustee (если это не одно и то же лицо, что платежный агент) заключают соглашение с третьим банком об условиях выполнения последним функций резервного сервисного агента (Backup Servicer). Резервный сервисный агент должен приступить к обслуживанию пула в случае неспособности Primary Servicer (он же — Оригинатор) продолжать по какой бы то ни было причине выполнять свои функции. Очевидно, что банк, являющийся Backup Servicer, должен обладать соответствующими финансовыми и операционными ресурсами, иметь безупречную репутацию, высокий кредитный рейтинг, а также технические возможности для принятия и последующей обработки базы данных, полученной от Primary Servicer.
3. Оригинатор (Originator — банк, первоначально выдавший кредит) продает пул ипотечных кредитов компании-нерезиденту. Компания-нерезидент имеет статус SPV и создана в юрисдикции, имеющей соглашение о двойном налогообложении с Россией.
4. SPV выступает эмитентом выпуска ипотечных ценных бумаг, наиболее важной характеристикой которых с экономической точки зрения является разделение всего выпуска на старшие и младшие транши. Основное различие между старшим и младшим траншами заключается в очередности исполнения обязательств по ним. Старшие транши, обязательства по которым исполняются в первую очередь, менее рискованные по сравнению с младшими траншами.
Разные транши ипотечных ценных бумаг продаются андеррайтерами сделки различным классам и типам инвесторов по цене (с доходностью), отражающей уровень риска данных бумаг.

Важно понимать, что (pass through) ипотечные ценные бумаги не имеют фиксированной даты погашения в связи с возможностью досрочного погашения заемщиками своих обязательств по ипотечным кредитам. Данное обстоятельство чрезвычайно важно при разработке структуры и определении основных параметров разных траншей ценных бумаг.
Определение уровня субординации (транширование) секьюритизируемого пула ипотечных кредитов осуществляется рейтинговым агентством. При этом задача может быть поставлена двояко:

определить уровень субординации (доля младших траншей в пуле) для обеспечения старшему траншу заданного кредитного рейтинга (например, суверенного рейтинга России, если речь идет о секьюритизации российских ипотечных кредитов);

определить рейтинг старшего транша при заданном уровне субординации.
Для решения любой из этих задач (а именно это является краеугольным камнем при оценке экономической целесообразности всей сделки для, в частности, Оригинатора) рейтинговое агентство проведет скрупулезный анализ 4 основных компонентов:
1. Анализ юридической структуры сделки (вне рамок настоящей статьи, но одним из наиболее важных условий здесь является признание операции продажи ипотечных активов Оригинатором на SPV).
2. Анализ операционных, технических и финансовых ресурсов сервисного агента и присвоение ему так называемого рейтинга сервисного агента (Servicer Rating). Данный рейтинг дает некоторое представление о предполагаемом качестве исполнения сервисным агентом своих функций по обслуживанию пула, а также используется при определении окончательного уровня субординации.
3. Анализ платежных потоков по сделке, включающий в себя построение финансовой модели платежных потоков, ассоциированных с пулом кредитов, с учетом установленной очередности платежей по погашению основного долга и начисленных процентов, а также с учетом ежемесячных транзакционных издержек. Ежемесячные транзакционные издержки включают в себя оплату услуг:

сервисного агента;

резервного сервисного агента;

Trustee и платежного агента.
Результаты анализа платежных потоков по сделке также используются при определении окончательного уровня субординации.
4. Анализ кредитного качества пула ипотечных кредитов, предлагаемых к секьюритизации. Это наиболее важный компонент комплексного анализа, от результатов которого во многом зависит окончательный уровень субординации. Анализ кредитного качества производится в разрезе каждого кредита и включает в себя целый ряд параметров. Методология анализа кредитного качества портфеля может включать в себя следующие компоненты:

Определение двух основных характеристик — вероятности дефолта (default probability) и величины потерь (loss severity) — и параметров виртуального ипотечного кредита, являющегося базой для последующего анализа реально существующих и, как правило, кредитов. Основные характеристики могут рассчитываться в процентах от размера пула. Произведение основных характеристик представляет собой размер необходимого кредитного покрытия (своего рода, уровня субординации) по данному кредиту.
Расчет характеристики величины потерь может производиться на основании следующих вводных:

результатов стресс-тестинга цен на недвижимость;

продолжительности процесса по обращению взыскания и продаже предмета ипотеки;

накопленных процентов за период с момента прекращения обслуживания до продажи предмета ипотеки;

издержек, связанных с обращением взыскания, реализации предмета ипотеки.
Расчет вероятности дефолта может осуществляться на основании статистических данных, в соответствии с которыми различные вероятности дефолтов могут кредитам с разными уровнями LTV.

Определение значений и коэффициентов, применяемых к основным характеристикам реально существующих кредитов.

Расчет размера кредитного покрытия по каждому кредиту в пуле с использованием указанных выше коэффициентов.
Параметры ипотечного кредита, по которым проводится анализ кредитного качества и которые могут быть особенно актуальны для ипотечных кредитов, выданных в России, могут включать в себя, в частности:

коэффициент LTV и методологию его расчета;

целевое назначение кредита (покупка жилья; залог уже имеющегося в собственности жилья);

цель приобретения жилья (проживание или использование в целях аренды, инвестиций и т. п.);

ипотечного кредита (как давно был выдан кредит);

способ подтверждения дохода заемщика;

наличие просрочек при обслуживании кредита;

порядок погашения кредита;

тип процентной ставки по кредиту (фиксированная или плавающая).
Очевидно, что коэффициент LTV (loan to value) присутствует при расчете как вероятности дефолта, так и величины потерь и является одним из основных показателей степени риска ипотечного кредита.
Для определения окончательного уровня субординации по пулу ипотечных кредитов производится необходимого размера кредитного покрытия, полученного в результате анализа кредитного качества пула. Компонентами такого на портфельном уровне могут являться:

рейтинг сервисного агента;

результаты анализа платежных потоков;.

географическая концентрация предметов ипотеки по кредитам;

наличие дополнительных компонентов структуры: резервные депозиты, страхование политических рисков и т. п.;

валюта кредитов (данный фактор может являться одним из наиболее существенных в России, в случае если кредит выдан в долларах США, так как здесь присутствует несовпадение валюты, в которой номинированы доходы заемщиков, и валюты обязательств заемщиков по ипотечным кредитам. Название обстоятельство содержит в себе компонент валютного риска для держателей ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов, выданных в России и номинированных в долларах США).
Таким образом, уровень субординации и, соответственно, доля старших траншей с заданным рейтингом в пуле определена.
Младшие транши также могут быть разделены, например, на мезонин-транш (second loss position) и equity-транш (first loss position). Мезонин-транш, имеющий более высокую доходность по сравнению со старшими траншами, может быть продан инвесторам, для которых риск, связанный с second loss position, является приемлемым. Как правило, еquity-транш, имеющий самый высокий купон в сделке, выкупается самим оригинатором. С течением времени по мере ускоренной амортизации старших траншей (если это предусмотрено структурой) кредитное качество младших траншей возрастает.
Сервисный агент на регулярной основе принимает платежи заемщиков и направляет их платежному агенту по сделке. Последний распределяет полученные средства между различными классами инвесторов, но сначала производит оплату услуг сервисного агента, резервного сервисного агента и, собственно, самого платежного агента и trustee.
С учетом того что оригинатор, как правило, является сервисным агентом, его доходы состоят из купона по equity-траншу и комиссионных за выполнение функций сервисного агента по пулу.
Несомненно, чем меньше уровень субординации, тем меньше средневзвешенная процентная ставка, необходимая для исполнения обязательств перед инвесторами по сделке, и больше комиссионные за выполнение функции сервисного агента.
Более того, чем меньше уровень субординации, тем меньше уровень собственных средств, отвлекаемых оригинатором на приобретение equity-транша.
Следовательно, чем меньше уровень субординации и, очевидно, чем выше средневзвешенная процентная ставка по пулу кредитов, тем рентабельнее вся сделка для оригинатора.

Секьюритизация ипотечных кредитов стала применяться российскими банками сравнительно недавно. Это специальный инструмент, который используют финучреждения с целью снижения собственных рисков. Рассмотрим подробнее, что означает эта процедура и как она применяется на практике.

Секьюритизация: определение и виды

Простыми словами, секьюритизация ипотечных кредитов – это продажа долговых обязательств. Когда банк выдает средства на покупку жилой или коммерческой недвижимости, часто присутствует риск, что заемщик не вернет долг или выплатит, но частично. Для снижения таких рисков финансовые компании выпускают ипотечные ценные бумаги и перепродают инвесторам. Вторые приобретают их зачастую по меньшей стоимости и в будущем получают доход.

Кредитный портфель, как правило, включает пакет долговых обязательств с низкой корреляцией. То есть каждый ипотечный заем не зависит от другого и снижение доходности одного не влияет на прибыль «соседнего» займа. Таким образом, даже если портфель содержит сравнительно рискованные кредиты (или со средней ликвидностью), общая доходность будет выше, чем реализация всех долгов по отдельности. Цена продажи при этом формируется с учетом различных рисков. Также на размер прибыли инвестора может повлиять общая экономическая обстановка в стране.

Выгода банка от секьюритизации активов очевидна: он быстро возвращает переданные клиентам средства, что дает возможность повторно финансировать заемщиков, и защищает себя от рисков невозврата задолженности, то есть от потенциальной потери прибыли.

Секьюритизация делится на два основных вида:

• С участием банковских активов – выполняется с использованием выпуска ценных бумаг или за счет привлеченных кредитов.
• С участием посторонних активов (небанковских) – осуществляется благодаря кредитным средствам или финансам, поступающим с фондового рынка.

Процедура секьюритизации предусматривает участие:

1. Банка-оригинатора – предоставляет ипотечные займы и занимается их обслуживанием.
2. Специальной инвестиционной организации – выкупает активы у кредитора-оригинатора, накапливает их, занимается эмиссией ценных бумаг.
3. Резервного сервисного агента – приступает к выполнению обязанностей только после того, как основной банк теряет способность по обслуживанию данных кредитов.
4. Гаранта – поддерживает процесс секьюритизации на кредитном уровне. Это может быть крупный банк или страховая компания.
5. Платежного (ипотечного) агента – проводит операции с ценными бумагами.
6. Андеррайтера – структурирует сделку, оценивает и поддерживает стоимость ценных бумаг.
7. Консалтинговой компании (решает юридические и бухгалтерские вопросы) – консультирует в области налогообложения и юриспруденции.
8. Рейтингового агентства – присваивает рейтинг выпущенным ипотечным ценным бумагам с учетом изученной характеристики пула (кредитного портфеля) и уровня финансовой независимости участников сделки.
9. Инвесторов – занимаются вложением денег в эмитированные ипотечные ценные бумаги.

Это классическая схема. Некоторые участники могут не фигурировать в сделке, например, при использовании такого вида как синтетическая секьюритизация. В этом случае банк-оригинатор переуступает права требования по долговым обязательствам напрямую покупателю (инвестору). При этом отпадает необходимость создавать специальную инвестиционную компанию, в качестве которой, как правило, выступает акционерное общество.

Как происходит процесс

В простом понимании процесс выглядит следующим образом:

1. выдача ипотечного кредита заемщикам;
2. формирование кредитного пула;
3. выпуск ценных бумаг;
4. продажа долговых обязательств инвестору;
5. получение прибыли.

Изначально банк-оригинатор формирует и накапливает кредитный пул для эмиссии ценных бумаг. Учитывая, что фактическая стоимость такой сделки для банка весьма ощутима, портфель должен содержать не один и не два обязательства, они могут исчисляться тысячами. Есть определенные требования и к самим активам, как правило, это схожие по риску, срокам и ликвидности ипотечные кредиты. Схема секьюритизации может быть любой.

Накапливание активов (ипотечных долговых обязательств) производится разными способами. Банк может делать это в пределах своей организации, что не всегда выгодно. Альтернативный вариант – аккумулирование таких активов вне баланса – для этого создаются акционерные общества (специальные инвестиционные организации – один из участников сделки).

Специальные инвестиционные компании (именуемые в сокращении SPV) совместно с платежным агентом выпускают ценные бумаги для их дальнейшей реализации. На основании анализа рейтингового агентства производится оценка ликвидности «товара». На этом же этапе привлекаются андеррайтер и консалтинговое агентство, контролирующие процесс и оказывающие необходимую поддержку в части отладки бухгалтерии, выплаты налогов и юридической стороны сделки.

Впоследствии банк-оригинатор, изначально выдававший ипотеку населению или юридическим лицам, обслуживает эти кредиты, то есть принимает от заемщиков оплату по ним. Если он теряет лицензию или возможность и дальше выполнять функции агента, привлекается резервный сервисный центр, он продолжает обслуживать займы.

Ценная бумага, которую банк выпустил с целью подтверждения долговых обязательств, в дальнейшем может перезакладываться или несколько раз продаваться.

Заемщик, который приобрел недвижимость, продолжает выплачивать ипотечный кредит в установленном договором порядке. Секьюритизация никак не влияет на этот процесс. Исключением может стать только изменение реквизитов получателя денежных средств, в случае прекращения деятельности первоначального банка-оригинатора.

Как внедрялась секьюритизация в РФ

Процедура секьюритизации появилась в России сравнительно недавно. В процессе ее развития важную роль сыграло образование АИЖК. Банковские компании выдавали кредиты, которые в дальнейшем выкупались этим агентством, созданным под началом государства.

Старт секьюритизации был положен коммерческими кредитными учреждениями в 2005 году, в момент, когда такие банковские структуры как «Русский Стандарт», «Союз» и «Хоум Кредит» совершили сделки, направленные на рефинансирование портфелей, включающих потребительские займы и автокредиты. Первопроходцем процедуры секьюритизации ипотечного кредита стал «Газпромбанк» в 2007 году, подав пример другим банкам.

В течение следующих трех лет, после того как был заключен ряд первоначальных сделок на территории РФ, их количество начало усиленно расти. Активами для выпуска ценных бумаг стали выступать не только портфели потребительских займов. К ним присоединилось автомобильное и ипотечное кредитование, а также факторинговые платежи. Все осуществленные сделки имели трансграничную форму, то есть отечественные банки продавали свои портфели заграничным предприятиям.

В 2008 году, в связи с обострившимся финансовым кризисом, проведение трансграничных сделок стало невозможным. Возобновить их получилось только спустя 4 года. Одновременно с этим российская банковская практика получила первый опыт реализации секьюритизации на отечественном рынке. Именно этот момент положил начало разработке схемы рефинансирования активов разных форм с использованием облигаций, выпущенных внутри страны.

В 2017 году «Агентство ипотечного жилищного кредитования» и Сбербанк провели масштабную сделку по секьюритизации жилищных займов. Были выпущены однотраншевые ипотечные облигации с участием «Фабрики ИБЦ», созданной с целью привлечения финансовых вливаний на ипотечный рынок России, а также для увеличения числа состоявшихся кредитных сделок по более низким ставкам.

В 2018 году ценные бумаги присутствуют и на вторичном рынке, что в будущем, вероятнее всего, повлечет уменьшение риска и мобилизацию доступных денежных резервов с помощью рефинансирования. Как в дальнейшем проявит себя секьюритизация активов в банковском сегменте напрямую зависит от изменений в юридической законодательной базе и от ее будущего развития. К сдерживающим факторам может быть отнесена недостаточность спроса, то есть числа инвесторов, готовых вложить средства в ценные бумаги.

Но стоит отметить, что сама по себе процедура достаточно выгодна для всех сторон сделки. Участие принимают различные компании, получающие прибыль от деятельности, процесс ипотечного кредитования имеет меньше рисков для банковских структур, увеличивая объем выданных займов. Последнее несет выгоду для населения и юридических лиц, так как открывается возможность приобрести собственную недвижимость для проживания или ведения коммерческой деятельности.

creditkin.guru

Секьюритизация - это... (активов, ипотечных кредитов)

Секьюритизация – это привлечение финансирования для отдельных видов активов путем выпуска акций, облигаций и других видов ценных бумаг. Данная процедура может применяться также к ипотечным кредитам, автозаймам и т.д.

Иными словами, это когда, к примеру, банку требуется получить дополнительные деньги. Тогда он печатает ценные бумаги, приобретя которые человек как бы сам становится кредитором, которому причитается определенная сумма денег через какое-то время. Банк получает при этом деньги сегодня, а человек – некую выгоду в будущем.

Суть процесса секьюритизации

Итак, что же это за метод и для чего он применяется? Проще всего понять, что же из себя представляет данная финансовая операция, на примере.

• Допустим, что в банке имеется портфель обязательств, выданных по ипотечным займам, лизинговым договорам и еще нескольким видам кредитов. Для целей освобождения собственных средств, кредитор выпускает долговые облигации, обеспечением которых является право требования долга по данным активам.
• Другой вариант, когда создается отдельная организация, которая приобретает активы. Финансируется данная фирма за счет выпущенных ценных бумаг. По результатам данной операции банк снижает имеющиеся риски и получает доступ к новым финансовым возможностям.

В наши дни процесс секьюритизирования можно встретить не только на финансовом рынке. Вновь обратимся к примеру. Компания-девелопер занимается строительством офисного центра. Использовав процедуру секьюритизации, она может продать будущие доходы от аренды, и таким образом привлечь средства на начальном этапе.

Помимо этого, к секьюритизации часто прибегают в рамках антикризисного управления. Банк зачастую использует данный инструмент, чтобы улучшить свое финансовое состояние за счет наименее качественных активов. При этом покупатели ценных бумаг могут насчитывать получить достаточную прибыль, то есть при формировании стоимости такой ценной бумаги учитывается риск невозврата.

Процесс секьюритизации состоит из трех этапов.

1. Подбираются активы
2. Производится обособление отобранных активов
3. Для целей обеспечения данных активов производится выпуск ценных бумаг.

В российской банковской практике к процедуре секьюритизации прибегали такие крупные банки, как Банк Москвы, Газпромбанк, Русский Стандарт и другие.

Понятие секьюритизации и ее виды

Несмотря на то, что данный финансовый термин достаточно широко встречается в специализированной литературе, зачастую можно столкнуться с тем, что значение его достаточно расплывчато. Можно сказать, что правильнее употреблять словосочетание «секьюритизация активов», поскольку один термин не несет в себе той смысловой нагрузки, которую в него вкладывают финансисты.

Проанализировав все имеющиеся определения секьюритизации активов, их можно разделить на два типа:

1. Секьюритизация как способ перевода неликвидных активов в ликвидные с помощью фондового рынка.
2. Процесс секьюритизации как определенная последовательность действий.

Механизм данного процесса представляет собой достаточно сложную операцию, состоящую из множества этапов с участие нескольких финансовых организаций и с использованием различных финансовых инструментов.

Рассмотрим базовый пример секьюритизации активов, где инициатором процесса является банк-кредитор, выдавший заемщику займ в денежном выражении. При этом банк-инициатор является одновременно эмитентом, выпускающим ценные бумаги (в данном примере облигации), обеспеченные активами. Помимо этого в процессе участвуют:

• Инвестор, приобретающий облигации, дающие ему право получения по окончанию срока своего действия суммы начальной стоимости бумаги плюс проценты.
• Заемщик, обратившийся в банк за получением ссуды, который выплачивает банку сумму долга и начисляемые проценты.
• При этом на практике в данный момент могут добавляться различные организации-посредники, выполняющие процесс выпуска, размещения или погашения ценных бумаг.

Секьюритизация в России

Данная процедура вошла в российскую банковскую практику относительно недавно.

1. Первые подобные сделки были проведены российскими коммерческими банками в 2005 году, когда банк «Союз», «Русский Стандарт» и «Банк Хоум Кредит» провели рефинансирование портфелей потребительских и авто- кредитов. Данные сделки были проведены с участием иностранных компаний, для привлечения иностранного капитала были выпущены иностранные облигации.
2. В 2007 году «Газпромбанк» провел первую сделку секьюритизации ипотечных займов. В данном случае сделки попадали под действие закона «Об ипотечных ЦБ», который допускал выпуск облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами с баланса банка, либо с привлечением ипотечного агента.
3. Следующие три года после первых сделок на российском финансовом рынке можно охарактеризовать как бурный рост числа секьюритизационных сделок. Активами, под которые выпускались ценные бумаги, выступали уже не только портфели потребительских займов, но и лизинговые и факторинговые платежи, автокредиты и, конечно, ипотека. Все проведенные в этот период сделки носили трансграничный характер, то есть покупателями портфелей выступали иностранные компании.
4. Из-за разразившегося в 2008 году финансового кризиса внешний рынок оказался фактически закрыт, и трансграничные сделки стали вновь заключаться лишь спустя четыре года после начала кризиса.
5. В этом же году впервые в российской банковской практике реализуется сделка секьюритизации портфеля потребительских займов на внутреннем рынке. С этого момента была разработана схема секьюритизации всех видов активов за счет выпуска национальных облигаций.

Рынок ценных бумаг в России постоянно растет и развивается, в обиход входят все новые и новые их виды, увеличивается процент сделок к их использованием. Все это является причиной появления сделок по секьюритизации активов в России.

В настоящее время появляется вторичный рынок займов с участием ценных бумаг, что неизбежно ведет к снижению риска и увеличению вероятности привлечения недорогих денежных ресурсов за счет рефинансирования.

Дальнейшая судьба секьюритизации активов в российском банковском секторе очень сильно зависит от развития юридической законодательной базы.

В рамках решения данного вопрос был подготовлен проект изменений в ряд действующих законов и кодексов, нацеленный на развитие рынка секьюритизации в российском финансовом секторе.

На сегодняшний день в России имеется ряд проблем, препятствующих росту числа секьюритизационных сделок. Для их решения и был подготовлен описанный выше законопроект, который в идеале сможет законодательно установить следующие моменты:

• Порядок налогообложение в отношении сделок по секьюритизации активов;
• Новый способ обеспечения обязательств;
• Функции и полномочия государственного органа, курирующего на рынке ценных бумаг сделки секьюритизации;
• Перечень прав требования, которые могут быть переуступлены;
• Процедура банкротства;
• Учет особенностей в валютном регулировании;
• Перечень требований к эмитенту, выпускающему ценные бумаги в рамках процесса секьюритизации активов;
• Установление определенного перечня допустимых для секьюритизационных сделок активов.

Однако, помимо проблем с законодательной базой, существуют и другие трудности, сдерживающие развитие данного вида финансовых операций. Это сдерживающие факторы экономического рода, которые вызваны тем фактом, что российский рынок достаточно молод и незрел.

К примеру, на российском рынке практически отсутствуют крупные инвесторы, которые в западной практике являются целевой группой в процессе секьюритизации. Отсутствует статистика погашения долгосрочных облигаций, а банки обладают короткой кредитной историей.

Данный законопроект был реализован путем принятия в 2014 году Федерального закона 379-ФЗ, призванного создать эффективное правовое регулирование процесса секьюритизации активов в России.

Появление законодательно закрепленных правил, регулирующих процесс секьюритизации активов, является важным эволюционным шагом развития российского рынка ценных бумаг.

В данном законе установлено определение самого процесса, как финансирование, либо рефинансирование активов, принадлежащих юридическим лицам, путем перевода этих активов в ликвидную форму благодаря выпуску ценных бумаг.

Подводя итог, стоит сказать о том, что российскому финансовому рынку еще предстоит пройти через множество этапов развития, однако первый камень законодательной основы был успешно заложен. Это дает надежду на создание в дальнейшем рынка высококачественных сделок секьюритизации, проходящих по единому, законодательно утвержденному стандарту.

bankspravka.ru

Cекьюритизация ипотечных кредитов в России и мире

Ипотечные кредитные линии относительно недавно появились в России, но уже успели прочно занять место в банковской системе, жизни граждан. Залоговые ссуды выдаются сроком до 30 лет, что сопровождается обоюдной опасностью для заемщика и кредитора. Поэтому для последних на первое место выходит секьюритизация ипотечных кредитов - передача их другой организации с целью получения денежных средств, ценных бумаг, но уже меньшей стоимости. Данный процесс пока не имеет законодательно утвержденного основания, хотя Агентство ипотечного жилищного кредитования практикует подобное последние несколько лет, тем самым предоставляя коммерческим банкам осуществлять повторные займы населению.

Что такое ипотечная секьюритизация

Процесс обусловлен финансированием конкретных активов с помощью выпущенных ценных бумаг. Его объектами могут выступать те же ипотечные ссуды, автомобильные кредиты, средства за владение лизинговым имуществом. Данная конверсия обусловливается снижением рисков финансового учреждения.

Процедура секьюритизации ипотечного займа предполагает продажу долгосрочных кредитов, коим является ипотечный, стороннему финансовому учреждению за уменьшенную стоимость. Таким образом, банк защищает себя от риска невозврата кредита, передавая его другой организации, однако получая за это живые деньги на рефинансирование. Последним может стать новый ипотечный кредит.

Процедура продажи банком долговых обязательств своих клиентов происходит переходом долгосрочного кредитного портфеля другому владельцу. Этим действием банк убивает двух зайцев - частично ликвидирует образовавшуюся финансовую брешь и обезопасит себя от будущих возможных неплатежей в случае банкротства заемщика. В некотором смысле это походит на передачу порохового ядра с зажженным фитилем из одних рук в другие. У кого ядро взорвется - тот и окажется проигравшим. Однако банкиров такие вещи, похоже, не волнуют.

Рынок секьюритизации в России

Первая подобная сделка была проведена в стране по инициативе Газпрома в середине нулевых годов. Сделка на будущие экспортные поступления газа на более чем миллиард долларов оказалась пробным камнем. Дальше - больше. Количество подобных финансовых операций с 2006 года значительно увеличилось, что привело к их некоторой легализации.

Возврат таким путем денежных средств, которые снова вкладываются в оборот, стало обычным делом. Спрос на данную конверсию объясняется стремлением банков предоставляющих ипотечные кредиты - оригинатора, расширить ресурсную базу. Подобное позволяет сократить издержки стремительно растущих размещенных средств. Технология пробрела популярность в других сегментах розничного займа коммерческих банков. Из чего можно заключить, что кредиторам получается компенсировать дефицит отпущенных ресурсов для наращивания объемов розничных активов.

На российском рынке ипотечного кредитования оригинаторы настойчиво инициируют секьюритизацию как источник долговременного финансирования. Крупные банковские организации выпускают соответствующие ценные бумаги благодаря расположенным на балансе ресурсам. Упомянутые процессы оговорены условиями институтов развития, включая посредничество специальных компаний - SPV, заверенное поддержкой оригинатора. Агенты среднего, мелкого подразделения проводят совместные выпуски, либо оформляют процедуру при помощи нескольких оригинаторов.

Основные участники процесса секьюритизации и их функции

Основными участниками процедуры конверсии представлены:

1. Банки оригинаторы выдают, работают с ипотечными линиями, принимают платежи от заемщиков, зачисляют на специальные счета.
2. Специальная инвестиционная комиссия SPV выкупает долговые обязательства у банка, выпускает в обращение ценные бумаги, содержит на своем балансе документы ипотечной линии, позиционируется их накопителем.
3. Резервный сервисный агент задействуется при отсутствии возможности у организации выполнять свои функциональные обязанности.
4. Гарант - крупные финансовые учреждения, страховые агентства, организует кредитную поддержку прохождению секьюритизации.
5. Платежный агент работает непосредственно с документами имущественного права, проводит эмиссию, делит на транши, тем самым увеличивая выгоду рефинансирования ипотеки.
6. Андеррайтер проводит оценку выпущенных бумаг, поддерживает их цену, принимает участие в структурировании соглашения.
7. Консалтинговое агентство берет на себя консультации по вопросам бухгалтерского учета, налогообложения.
8. Рейтинговая компания изучает характеристики договора долговых обязательств, финансовую стабильность участников процесса, определяет рейтинг присутствующих ценных бумаг.

Инвесторы вносят денежные средства в выпущенные документы имущественного характера.

Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования

Данный механизм повторного ипотечного кредитования начали практиковать в Соединенных Штатах. Это дало повод развитию финансовой отрасли. Практически, это обусловливается переводом активов к более низкому ликвидному формату - ценным бумагам. Они покрываются обеспечением в форме платежей от исходных активов. Узкий смысл характеризует механизм секьюритизации в системе рефинансирования как конверсию низколиквидного актива в ценные бумаги, которые обеспечиваются денежными поступлениями от первичных активов.

Специалисты выделяют две формы секьюритизации - традиционную и синтетическую.

Традиционная

Подразумевает отсутствие эффективности при совместном удерживании на балансе кредитного учреждения активов высокого и низкого качества. Пока первые считаются на балансе, они заключают в себе все риски. Исходя из этого, считается, что вывод высококачественных активов за баланс конкретного банка станет оптимальным решением. Отделением активов занимается специально созданная для этого компания. Последняя покупает активы, тем самым беря на себя риски кредитора.

Синтетическая

Однако многочисленные долговые обязательства необходимо где-то накапливать, и банки пришли к выводу, что лучше это делать на балансе специальной инвестиционной компании - SPV. После ее приобретения необходимого числа активов, она выпускает свои ценные бумаги, гарантированные этими активами.

Процедура секьюритизации состоит из нескольких этапов, которые характеризуют деятельность всех участников финансового процесса, начиная от выдачи ссуды до погашения документов имущественного права, подкрепленных этими кредитами, как то:

• предоставление ипотечной ссуды;
• накопление кредитов, оформление пакета закладных документов.

Последней стадией считается аккумулирование финансовых средств для выплаты по документам имущественного права, их погашения.

Развитие законодательной основы внутренней секьюритизации

Сегмент секьюритизации ипотечных активов России стремительно развивается, его доля в конверсионных ипотечных ссудах занимает более 10%. Однако по сравнению с показателями стран Запада, это объем слишком мал. Ассоциация региональных кредитных учреждений России подготовила законопроект о секьюритизации, чтобы привлечь дополнительную ликвидность. Механизм создает специальную финансовую ассоциацию, которая будет заниматься исключительно эмиссией имущественных бумаг, исполнением соглашений за счет финансовых поступлений.

Предусмотрен временный запрет на реорганизацию, выплату прибыли до момента совершения всех обязательств. Эмиссия облигаций не должна включать государственную регистрацию их выпуска, отчета. Случай банкротства должен повлечь расчет по требованию кредиторов, в связи с выпуском облигаций. Однако закон находится лишь в стадии проекта, что подразумевает внутреннюю секьюритизацию исключительно ипотечных займов.

Основными проблемами, тормозящими данный процесс, считаются:

• неполноценное упорядочивание залога прав;
• строго формальные процессы уступки прав;
• отсутствие уступки неиндивидуальных компетенций и др.

Возможно ситуация измениться после пенсионной реформы, которая будет предусматривать накопления в ценных бумагах, выпущенных посредством секьюритизации.

Эффективность применения механизма секьюритизации

Одним из самых важных факторов конверсии банковских активов представляется высокая стоимость ипотечного капитала из-за неразвитости банковского сектора. Выходя на рынок займа ценных бумаг, кредитные организации восполняют недостаток заемных ресурсов выгодными для себя условиями. Банку выгодно после собрания пула кредитов, продать их на фондовом рынке с целью привлечения дополнительных средств на выдачу новых займов.

При конверсии, ссуды уходят из баланса банка, чем снижается нагрузка на капитал, улучшается показатель его ликвидности. Также при секьюритизации этих займов, доля кредитного риска переходит к инвестору. Однако для последнего, такое вложение менее рискованно, чем приобретение ценных бумаг - ипотечные кредиты охватывают массу населения. Проблемы же малых банков решаются путем продажи крупным ипотечных займов, после чего последние осуществляют их эмиссию.

Риски секьюритизации

Конверсия риска заключена в оформлении процедуры передачи риска в сторону финансового рынка. Обладатель вероятной опасности выпускает имущественные документы, привязываясь к секьюритизируемому риску. Первичное размещение бумаг позволит сформировать ему некоторый резерв, используемый обеспечить упомянутый риск.

Большое распространение получила конверсия риска катастрофического действия. Она выражается выпуском облигаций сроком на один год. Прибыль, номинальная их цена распределены между вкладчиками капитала, зависимо от вероятности катастрофического риска.

Заключение

Внедрение секьюритизированного продукта, обеспечение его обслуживания требует проработанной законодательной базы, развитой инфраструктуры рынка ценных бумаг. Он обеспечит рост фондового рынка России за счет ускорения обращений ипотечных бумаг. Да и сами ценные бумаги станут объектом инвестирования финансовыми посредниками.

Ждем ваших вопросов в комментариях.

Запись на бесплатную консультацию в форме в углу.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

ipotekaved.ru

Секьюритизация кредитного портфеля - на пальцах

Что здесь неправильно? Уважаемый Suntechnik не попытался продумать механизм, который описал – а если бы попытался, то сразу бы увидел нестыковки (которые бы исправил), и не пришел бы к тем выводам, к которым пришел.

Итак, как это должно было выглядеть?

Возьмем некий банк Х, имеющий в своем портфеле ипотечный продукт. Первый вопрос: откуда у банка деньги? Деньги банк может взять на внешнем рынке (путем эмиссии долговых обязательств), межбанке, привлечь депозиты, ну и акционерный капитал. Как правило, привлекаются короткие деньги, а размещаются - длинные. Как покрыть кассовый разрыв? Идея очень проста - перепродать выданный кредит другому банку. Для этого банк выпускает евробонды, обеспеченные ипотечными кредитами. Бонды выпускаются на срок, равный сроку кредитования и продаются на внешнем рынке. Полученные деньги банк опять продает в виде ипотеки. Упс! Вот тут у нас и получилась путаница

Пример «на пальцах»: допустим, банк привлек на 100 тугриков депозитов и выдал на такую же сумму кредитов. Баланс его выглядит так: Активы: Кредиты – 100 Обязательства: Депозиты - 100

Теперь банк выпускает облигации, обеспеченные этими кредитами, после чего его баланс выглядит так: Активы: Денежные средства – 100 Кредиты – 100 Обязательства: Депозиты – 100 Облигации – 100

При этом юридически облигации привязаны к кредитам, а депозиты «обеспечены» живыми деньгами. Где здесь «пирамидальность»? Обычное привлечение средств. Теперь эти деньги можно опять каким-то образом размещать (выдавать еще кредиты) – но это обычный бизнес, никакой пирамиды.

Если же банк физически продает кредитный портфель (т.е. кредиты переходят на баланс другой организации), то после этой операции баланс банка Х будет выглядеть следующим образом: Активы: Денежные средства – 100 Обязательства: Депозиты – 100.

Денежные средства можно опять размещать, но где здесь пирамида?

Теперь немного о секьюритизации кредитного портфеля. Банк – это машина для управления рисками. Кроме рисков собственно финансовых операций и операционных (пардон за тавтологию), есть еще, например, риск того, что в результате каких-то внешних событий, не затрагивающих данный банк напрямую, вкладчики бросятся снимать депозиты, а кредиторы потребуют досрочного погашения кредитов. Все эти риски отражаются на ставках, по которым банк может привлечь деньги – ставках по депозитам и долговым инструментам банка. Поэтому ни о каких LIBOR+1% для банка речь не идет (если, конечно, это не Ситибанк с его ААА рейтингом). Но вот риск отдельных активов банка может быть ниже (и значительно!), чем банка вцелом, и если возможно этот риск как-то изолировать, то под это обеспечение можно будет привлечь средства значительно дешевле.

Так родилась идея секьюритизации: портфель кредитов продается на баланс «пустой» компании (или передается в траст, что опять же означает передачу в собственность постороннему лицу – но это тема отдельного разговора, если кому-то интересно), которая юридически независима от банка-первичного кредитора (ориг(дж)инатора, как его обзывают в русскоязычной литературе), а эта контора уже выпускает долговые обязательства, размещаемые на рынке. Никакого другого бизнеса эта контора не ведет (и существуют механизмы, это обеспечивающие), поэтому риски этой конторы – это риски кредитного портфеля, которым она владеет. Т.к. контора юридически независима от банка Х, а портфель был честно куплен, то возможное банкротство банка Х этой конторе (и держателям ее облигаций) ничем не грозит – риски кредитного портфеля успешно изолированы от всех остальных рисков банка. А у банка в результате этой операции на балансе вместо кредитного портфеля с каким-то средневзвешенным сроком жизни живые деньги - самый что ни на есть ликвидный актив. Т.е. происходит укорочение активов банка.

О ставках привлечения. Как правило, секьюритизационные облигации эмитируются в виде нескольких субординированных траншей. Оценка риска этих траншей – дело нетривиальное, поэтому в секьюритизации практически всегда участвуют рейтинговые агентства, которые и выносят вердикт в виде рейтинга, а инвесторы уже затем выносят свой вердикт в виде ставки (опять же как правило, размещаются облигации по номиналу, а аукцион среди инвесторов устраивается на ставку). Не получает рейтинга самый последний транш (или два – если траншей много) – потому что эти транши первыми берут на себя потери, защищая старшие транши, и их рейтинги были бы дефолтными, если бы кто-то их опубликовал. Средневзвешенная доходность эмитированных инструментов (всех) меньше средневзвешенной доходности портфеля минус примерно 1% (накладные расходы сделки). При этом доходность младшего транша, который не размещается публично – «то, что останется», и хотя она значительно выше доходности старших, она неадекватна риску этого транша.

Что в этом для банка кроме укорочения активов? Например, высвобождение капитала. Есть такое Базельское соглашение (первое принято большинством цивилизованных стран, второе внедряется сейчас. Россия, насколько я знаю, формально к нему не присоединилась, но банковское регулирование движется в этом направлении), согласно которому банковские активы должны быть обеспечены собственным капиталом в зависимости от рисковости этих активов. База – 8%, т.е. если говорят, что актив должен быть обеспечен капиталом на 100%, это значит, что на каждый $ активов должно быть 8 центов собственного капитала. Если я правильно помню (может быть, и не правильно – давно от этого отошла), обычные кредиты должны быть обеспечены капиталом на 100-150% - для простоты примем, что на 100%.

Теперь такой пример на пальцах: Допустим, у нас есть портфель, доходность которого Либор+5%. Банк привлекает средства «извне» под Либор+3%. Доходность собственного капитала сами посчитаете?

Теперь мы этот портфель секьюритизируем. В результате эмитируем такие ноты: старший транш – номинал 85% от номинала портфеля, доходность Либор +1, мезонин – номинал 10% от номинала портфеля, доходность Либор + 3, младший транш – 5% он номинала портфеля, Либор +10. (на самом деле все это удобнее считать в фиксированных ставках – скажем, доходность портфеля 10%, ставки привлечения – 8%, купоны – 6%, 8% и 15% соотв., потому что потом это все свопится, так что особой разницы нет). Что мы здесь наблюдаем? Средневзвешенный купон меньше доходности портфеля минус 1% - у нас образуется избыточная доходность (excess spread) – посчитали? Эту избыточную доходность обычно получает банк, секьюритизировавший свои кредиты. Также банк продолжает обслуживать эти кредиты, за что получает комиссию – скажем, 0.5% из того 1% накладных расходов (для ипотечных кредитов обычно меньше, для неипотечных может быть чуть больше).

Доход от портфеля распределяется следующим образом: 1. Накладные расходы (кроме комиссии за обслуживание) и налоги, ежели таковые случатся. 2. Комиссия за обслуживание 3. Купон по старшему траншу 4. Купон по мезонину 5. Пополнение резервов (если они были использованы в предыдущие периоды) 6. Купон по младшему траншу 7. Дополнительные расходы на обслуживание (таким образом из этой «пустой» компании выводится та самая избыточная доходность – для компании это еще один расход, прибыль = 0, и никакой головной боли с налогом на прибыль, дивидендами и т.п.)

Младший транш обычно выкупает все тот же банк Х. Такой актив должен быть обеспечен капиталом 1:1, т.е. на каждый тугрик актива должен быть тугрик капитала (если этот транш выкупается сторонним банком, то обеспеченность капиталом должна быть в соответствии с риском/рейтингом, но этого практически никогда не происходит). И что мы имеем в результате? У нас был на балансе кредитный портфель в 100 тугриков, для которого нам надо было иметь 8 тугриков собственного капитала – теперь у нас нота в 5 тугриков, для которой нам надо иметь 5 тугриков капитала и 95 тугриков живых денег, которые не требуют обеспеченя собственным капиталом – мы высвободили 3 тугрика капитала, которые можем отдать акционерам или к которым можем привлечь еще 34.5 тугрика, если мне куркулятор не врет (8:92), и опять выдать их в виде кредитов или еще как-то разместить, а на 5 тугриков капитала мы имеем доход: 0.5 тугриков комиссионных (0.5% от 100), 15% купон по ноте с номиналом в 5 тугриков и избыточная доходность от портфеля, которую посчитали двумя абзацами ранее. Какая получается доходность собственного капитала?

Это картинка на начало сделки. Портфель амортизируется – соотв., снижается комиссия за обслуживание, причем (опять же как правило) сначала амортизируется только старший транш – соотв. растет средневзвешенный купон и уменьшается избыточная доходность. А вот потери по портфелю относятся на младший транш – соотв. уменьшается его номинал и купон, причитающийся инвестору. Но все равно выгодно получается.

Вот примерно так.

Какое резюме? Тот факт, что страший транш был размещен по низкой ставке, вовсе не означает, что эта ставка и есть стоимость фондов для банка, но снижению ставки привлечения это способствует. Что же до коньюнктуры денежного рынка – аппетиты на структурированный долг очень большие, вопрос – смогут ли российские банки дать то, что хотят инвесторы – по рискам и доходности. И тут пробемы прежде всего наши российские институциональные.

web-dreamer.livejournal.com

Секьюритизация - это... Что такое Секьюритизация?

 Секьюритизация СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ

(securitization) Процесс, позволяющий заменить банковские заимствования и кредитования выпуском ценных бумаг типа еврооблигаций (eurobonds). Банк занимает деньги у сберегателей (инвесторов) и ссужает их заемщикам, взимая за обе операции плату, наряду с начислениями процентов. Наличие у заемщика возможности получить деньги непосредственно от инвесторов путем выпуска и размещения среди них облигаций (или акций) позволяет снизить издержки как заемщиков, так и кредиторов. Секьюритизация получила распространение в 1980-х гг. с развитием технологии и новых форм инвестирования.

Финансы. Толковый словарь. 2-е изд. - М.: "ИНФРА-М", Издательство "Весь Мир". Брайен Батлер, Брайен Джонсон, Грэм Сидуэл и др. Общая редакция: д.э.н. Осадчая И.М.. 2000.

Секьюритизация Секьюритизация - замена нерыночных займов и/или потоков наличности на ценные бумаги, свободно обращающиеся на рынках капиталов.

По-английски: Securitization

См. также: Кредитные операции

Финансовый словарь Финам.

Секьюритизация

выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов. Трансформация ипотечного долга в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием.

Терминологический словарь банковских и финансовых терминов. 2011.

Синонимы:

• Секунда-вексель
• Селезнев Александр (Евгеньевич)

Смотреть что такое "Секьюритизация" в других словарях:

Секьюритизация - – финансирование определенных активов при помощи выпуска ценных бумаг. Слово происходит от английского securities – «ценные бумаги». Секьюритизированными могут быть, например, ипотечные займы, автокредиты, лизинговые активы и т. д. Методика… … Банковская энциклопедия

секьюритизация - конверсия Словарь русских синонимов. секьюритизация сущ., кол во синонимов: 1 конверсия (7) Словарь синонимов ASIS. В.Н. Тришин … Словарь синонимов

СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ - (securitization) Процесс, позволяющий заменить банковские предметы выпуском различных ценных бумаг, например, евронот (eurobonds). Банк занимает деньги у сберегателей (инвесторов) и ссужает их заемщикам, получая от тех и других комиссионные.… … Словарь бизнес-терминов

СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ - (securitization) Объединение нескольких активов, не предназначенных для торговли на рынке (таких, как ссуды по закладным), в пакеты, которыми можно торговать. Отдельные закладные обычно не являются пригодными для торговли на рынке, так как сделка … Экономический словарь

Секьюритизация - (securitization) процесс преобразования низколиквидныв ликвидные ценные бумаги, обращающиеся на рынке капитала (напр., С. дебиторской задолженности) … Экономико-математический словарь

секьюритизация - От слова security, ценная бумага: 1. Превращение финансового инструмента долговой расписки, контракта, залога и т.п. в ценную бумагу, торгуемую на финансовом рынке. 2. В более широком смысле процесс преобразования низколиквидных в ликвидные… … Справочник технического переводчика

Секьюритизация - У этого термина существуют и другие значения, см. Секьюритизация (политология). Секьюритизация (от англ. securities «ценные бумаги») финансовый термин, означающий одну из форм привлечения финансирования путём выпуска ценных бумаг,… … Википедия

Секьюритизация - SECURITIZATION Трансформирование долговых обязательств в ценные бумаги. Например, преобразование банковских кредитов (неликвидных активов) в ценные бумаги (легко реализуемые активы). Вместо того, чтобы обратиться в банк за кредитом, компания… … Словарь-справочник по экономике

секьюритизация - секьюритиз ация, и … Русский орфографический словарь

Секьюритизация - выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов. Трансформация ипотечного долга в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием … Ипотека. Словарь терминов

dic.academic.ru

Секьюритизация активов

Секьюритизация активов (Asset Securitization) - способ трансформации долговых обязательств банка в ликвидные инструменты рынка капиталов путем выпуска долговых ценных бумаг, обеспеченных пулом однородных активов. Секьюритизация активов является внебалансовым источником формирования финансовых ресурсов банка. Иногда секьюритизацию активов называют обеспечением активов или формой финансирования путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими денежные потоки.

Суть секьюритизации активов заключается в том, что определенную часть доходных активов (ипотечных или потребительских займов, автокредитов, лизинговых активов, коммерческой недвижимости, объектов залога и т.п.) банк выводит за свой баланс и осуществляет их рефинансирование путем эмиссии ценных бумаг, которые реализует на открытом рынке. Такие ценные бумаги, обеспеченные пулом активов, называют ценными бумагами, обеспеченными активами (Asset Backed Securities - ABS). При совершении сделки секьюритизации активов права требования, которые являются объектами секьюритизации, должны быть однородными.

Приобретение инвесторами ценных бумаг дает им право на получение дохода в виде фиксированного процента, источником которого являются проценты и основная сумма платежей по секьюритизированным активам (из денежных потоков активов пула).

Целью секьюритизации активов является перераспределение рисков путем трансформации активов банка в ценные бумаги на основе рефинансирования. Рефинансирование активов банка может осуществляться либо путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами (Asset-Backed Securities - ABS), или путем получения синдицированного кредита (Asset-Backed Loan).

При секьюритизации активов финансовые активы списываются с баланса банка, отделяются от другого имущества и передаются специально созданному финансовому посреднику - учреждению особого назначения (Special Purpose Vehicle - SPV), а затем рефинансируются на денежном рынке или рынке капитала. Целью создания и деятельности SPV является отделение активов, подлежащих секьюритизации, от оригинатора, и, соответственно, снижение его рисков. В Украине при осуществлении «классической» секьюритизации ипотечных кредитов функции SPV выполняет Государственное ипотечное учреждение (ГИУ), созданное в 2004 г.

В зависимости от эмитента ценных бумаг секьюритизацию активов разделяют на «классическую» и «синтетическую», а в зависимости от уровня - на первичную и вторичную. При «классической» (внебалансовой) секьюритизации активов эмитентом ценных бумаг является SPV, которой оригинатор (кредитор по денежному обязательству) продает право требования и таким образом списывает активы со своего баланса (выводит с баланса).

«Классическая» секьюритизация основана на принципе «true sale» - «окончательная» или «безвозвратная продажа». В Законе Украины «Об ипотечных облигациях» определено, что ипотечные активы, приобретенные ГИУ, считаются приобретенными в безотзывном порядке, то есть без права их замены, обратного выкупа или передачи.

При «синтетической» секьюритизации активов эмитентом является банк-оригинатор, который сформировал портфель соответствующих активов и самостоятельно от своего имени выпускает долговые ценные бумаги, обеспеченные правами требования к этому портфелю активов. В отличие от «классической», в рамках «синтетической» секьюритизации активов продается не пул активов, а определенный риск, связанный с пулом активов. Пул активов остается в собственности оригинатора. Выплата дивидендов владельцам секьюритизированных ценных бумаг (инвесторам) осуществляется за счет денежных средств, поступающих банку от заемщиков, и других источников (прибыль оригинатора, заемные средства и т.п.). Примером «синтетической» секьюритизации активов является выпуск в 2007 г. «Укргазбанком» обычных ипотечных облигаций на сумму 50 млн. грн. Преимуществом такого типа секьюритизации является относительная простота и незначительные затраты по сравнению с «классической» секьюритизацией. Вместе с тем, эмитент несет риск досрочного погашения заемщиками ипотечного кредита и кредитный риск.

Метод секьюритизации активов впервые был применен в США в 1970 г. Государственной национальной ипотечной ассоциацией (Government National Mortgage Association - Ginnie Mae) при разработке концепции передачи ценных бумаг, обеспеченных ипотечными закладными, и программы обеспечения своевременной уплаты процентов и выплаты основной суммы долга на определенный набор стандартизированных объектов залога. Эта программа предусматривала сбор финансовыми институтами (банками и ссудо-сберегательными ассоциациями) определенного пакета закладных, гарантированных GNMA, и продажу этого пакета третьей стороне - институциональным инвесторам. Когда эмитенты залоговых осуществляли платежи по ним финансовому институту, тот переводил их владельцу гарантии, пересылая чек на общую сумму всех платежей. Поскольку гарантом по платежам была GNMA, переданные ценные бумаги имели низкий уровень риска невыполнения обязательств.

Секьюритизация активов на основе залоговых и ипотечных кредитов со временем получила широкое распространение. С середины 1980-х гг. в США началась секьюритизация активов на основе автокредитов, дебиторской задолженности по кредитным картам, коммерческих и компьютерных лизингов и тому подобное.

Наибольшее распространение секьюритизация активов приобрела в США. До последнего времени рынок секьюритизации активов развивался высокими темпами. В США объемы обращения ABS превысили 3 трлн. долл. Наибольший интерес секьюритизация активов имеет для банков, которые обладают значительными портфелями однородных кредитов, для лизинговых компаний, фондов недвижимости и девелоперов.

По состоянию на 01.01.2011 г. в Украине было совершено 4 сделки секьюритизации финансовых активов. «ПриватБанк» совершил трансграничную секьюритизацию по законодательству Великобритании, а «Укргазбанк», Государственное ипотечное учреждение и «Ощадбанк» выпустили обычные ипотечные облигации в соответствии с Законом Украины «Об ипотечных облигациях».

Финансовый кризис 2008-2009 гг. показал, что значительная часть выпущенных секьюритизированных ценных бумаг, особенно вторичной секьюритизации, имела значительные риски, которые были переданы другим участникам рынка, что способствовало усилению кризиса. Стремясь защитить себя, банки прибегали к еще большим заимствованиям с целью дальнейшей секьюритизации. Например, американский инвестиционный банк Lehman Brothers покупал ипотечные кредиты с целью секьюритизации и последующей их продажи. Со временем отдельные банки начали покупать эти самые ценные бумаги на рынке у других банков. Впоследствии, из-за ухудшения качества секьюритизации активов, замедлилось или вовсе прекратилось поступление платежей к инвесторам, что подорвало доверие к данному виду финансовых продуктов и привело к снижению их рыночной стоимости и, как следствие, - к убыткам инвесторов. В 2008 г. Lehman Brothers обанкротился.

Во многих странах до 2010 г. было разрешено включать секьюритизированные ценные бумаги в капитал 3-го уровня. Однако, с 2011 г. Базельский комитет по банковскому надзору практически отменил такую практику. С 2010 г. в соответствии с Законом Dodd-Frank существенно ужесточены требования к секьюритизированным ценным бумагам в США. Компании, которые эмитируют ценные бумаги под залог ипотечных кредитов, будут обязаны оставлять часть рисков (до 5% от общего кредитного риска), если базовые ипотечные кредиты не соответствуют стандартам безрисковости). Одновременно от эмитентов требуется раскрывать больше информации о базовых активах и анализировать их качество.

(См. Кондуит, Основной сервисер, Проспект эмиссии, Структурное финансирование, Управление ипотечными активами).

discovered.com.ua

Секьюритизация. Что такое секьюритизация активов?

Секьюритизация – сравнительно новое понятие. Впервые оно появилось в США 30 лет назад. Достаточно быстро развиваясь на просторах финансового рынка своей родной страны, она стала предметов рассмотрения со стороны других держав.

Так, около 25 лет назад секьюритизация появилась и в Европе. До нас она дошла недавно.

Само слово секьюритизация, как посчитает большинство людей, походит от «секьюрити» - охрана. Однако об этом не совсем уместно было бы утверждать.

Охрана, казалось бы, тут имеет прямое отношение, но не в том смысле, когда активы застрахованы, а, скорее, где есть большой спектр услуг, направленный на уникальный в своем роде продукт.

Секьюритизация активов позволяет упростить операции с ними, а также сделать их более ценными в бумажном эквиваленте. При этом риски распределяются поровну между инвестором, владельцем и заинтересованным лицом.

Так что же за продукт – секьюритизация? Это новый финансовый инструмент, который позволяет создавать ценные бумаги для ряда активов, как правило, низколиквидных.

Группируя активы, мы получаем ценные бумаги, которым характерен более широкий спектр возможностей по совершению операций.

Управление активами в секьюритизации

Управляют активами по традиционному методу. Есть также и синтетический, однако сегодня в России он не применяется.

Кредиты для бизнеса, которые выражаются в ипотечных договорах с банками, которые были направлены на получение предпринимательских активов, управляются с помощью традиционного способа секьюритизации.

Этот метод предполагает разделение активов высокого качества от активов низкого качества. Для чего это делается, а главное, как?

На последний вопрос ответ прост, но воплощение его в реальность проблематично. Активы высокого качества выводятся с баланса банка, поскольку на них влияют риски финансового учреждения.

Грубо говоря, активы несут риски банка, и это – крайне негативный фактор для них. Выводятся они через специальные компании, которые не несут финансовых рисков и попросту содержат в своем обороте эти активы.

Впрочем, не все так просто. Организация-продавец активов, которая хранит их на своем балансе, во многом ограничена. Точнее, она строго ограничена, да и прибегнуть к использованию ее услуг может далеко не каждая компания.

После того, как организация наберет нужное количество активов, она эмитирует их в ценные бумаги, обеспечивающиеся набранными активами.

Участники секьюритизации

Секьюритизация предполагает участие в процессе обращения активов в бумаги. Важно и то, что многие инструменты управления финансами и кредитными средствами не противоречат друг другу.

Их принципы сопоставимы между собой. Сюда же относится и вексельный кредит.

В целом, участники секьюритизации следующие:

• банк-оригинатор (банк, который оформлял кредитование, выдавал средства). Он выполняет функции сервисного агента, то есть обслуживает кредит;
• организация-накопитель (инвестиционная компания). Накапливает активы путем выкупа их у банка. Эмитирует их в ценные бумаги;
• резервный сервисный агент. Услуги резервного агента нужны, когда банк не в силах по ряду причин обслужить кредит;
• гарант. Поддерживает кредит организации. Как правило, в качестве гаранта выступают страховые компании;
• платежный агент. На него возложена работа по управлению ценными бумагами: эмиссия, транширование;
• андеррайтер. Принимает участие в структурном составлении условий сделки, определяет и поддерживаю цены на активы и ценные бумаги по ним на определенном уровне;
• консалтинговые компании. Решают вопросы налогообложения, бухгалтерии, юридические проблемы;
• рейтинговая компания. Определяет рейтинг ценных бумаг и распределяет их;
• инвесторы. Вкладывают финансовые средства.

Участниками секьюритизации могут быть стороны, которые оформляют ипотеку, кредитные договора, облигационный заем.

Формирование пула в секьюритизации

Пул – это комплекс однотипных кредитов, которые группируются по максимально схожим условиям.

Секьюритизация происходит после того, как сформирован пул – объединены однотипные договора банком-оригинатором.

Это делается для более правильного и четкого анализа рисков и объема активов, которые обеспечиваются в последующем ценными бумагами. В пул не должны входить проблемные кредиты, поскольку он содержит активы с минимальными рисками.

После дифференциации кредитов только может быть начата продажа активов.

Квартира в кредит для молодой семьи

Кредит под 6 процентов годовых

Одно из новых понятий на рынке финансовых услуг, которое затрагивает деятельность банкиров и инвесторов – ипотечная секьюритизация. Простые граждане нашего государства еще далеки от понимания этого термина. И еще дальше – от участия в процессе. Но секьюритизация выгодна банкам и вполне может быть внедрена в жизнь общества, ведь за рубежом ипотека давно уже проходит этот процесс и довольно успешно. Тем более, что наша АИЖК примерно этим и занимается последние 6-7 лет, рефинансируя ипотеку коммерческих банков.

Что такое секьюритизация в ипотеке

Финансовое учреждение (банк) выдает кредит заемщику на покупку жилья. Это стандартная схема ипотеки. При этом банк берет на себя все риски по кредиту, он является единоличным держателем обязательств по долгу. Если заемщик по каким-либо причинам не выплачивает кредит, то банк самостоятельно пытается исправить ситуацию или смиряется с убытками.

Секьюритизация предполагает рефинансирование ипотеки, то есть в игру вступает третья сторона. Это та организация, которая пожелает купить кредитные обязательства. Сначала банк выдает кредит на жилье частному лицу (заемщику), а потом перепродает этот кредит третьей стороне, которая будет иметь свою процентную выгоду от сделки, и, конечно же, риски она также возьмет на себя. Для передачи третьему лицу ипотеки выпускаются ипотечные ценные бумаги. Они и являются предметом сделки.

То есть банк аккумулирует несколько тысяч кредитных обязательств в единый ипотечный пул, со средними рисками и доходностью, и перепродаёт этот пул обязательств (рефинансирует) в другое финансовое учреждение. У нас это как раз агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)

Финансовый дом

Если ипотечная секьюритизация становится основным видом деятельности определенной компании, то она открывает ипотечный дом. Примеры такие уже есть в разных странах мира. Частное лицо для кредитования на приобретение жилья уже не обращается в различные банки, не сравнивает ставки, объем пакетов документов, гражданин просто приходит в ипотечный дом и узнает единые условия участия в ипотеке. Он только потом увидит название банка, который выступит финансистом его сделки, а может этого и не произойти, все зависит от уровня договора между финансовым учреждением и ипотечным домом.

Преимущество банков в этом случае очевидно: они не должны долго ждать возврата средств, они не озадачены невозвратами. При этом у них даже появляется большое желание выдавать больше кредитов по ипотеке. К секьюритизированной ипотеке можно привлекать и инвесторов, которые вполне уже оценили выгоду от вложения активов в ипотечные дома. Причем роль инвесторов-владельцев ипотечных акций, проводящих рефинансирование ипотеки, берут на себя как частные инвестиционные компании, так и корпорации. Муниципалитеты предпочитают секьюритизацию ипотеки на нежилые помещения, которые можно превратить в коммерческие.