Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены объекта недвижимости к доходу от этой недвижимости.

2. Метод прямой капитализации .

Капитализация дохода – получение текущей (капитализированной) стоимости будущих выгод от вложения в объект недвижимости.

Стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:

где NOI – чистый операционный доход;

R – ставка капитализации.

Чистый операционный доход (NOI) – величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

Последовательность расчета NOI следующая:

1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

2. Определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

Постоянные расходы – расходы, не зависящие от степени загруженности объекта: налоги на имущество и страховые взносы.

Операционные (эксплуатационные) расходы – традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов (прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки).

Резервы – расходы, которые производятся достаточно редко и предполагают ежегодное резервирование средств под долгосрочные расходы.

Ставка капитализации (R) зависит от дохода, получаемого от объекта недвижимости, который определяется доходом на капитал и возвратом капитала и включает:

ž возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта (ROF);

ž доход на капитал или чистую прибыль, получаемую от эксплуатации объекта оценки (RON).

.

Методы определения ставки капитализации:

ž Способ рыночной выжимки основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и ценах продажи объектов недвижимости, а коэффициент капитализации называетсяобщей ставкой капитализации и рассчитывается по формуле:

,

где R i – коэффициент капитализации i-ro объекта,

n – количество сопоставимых объектов.

.

ž Метод кумулятивного построения, или метод суммирования, – ставка капитализации разбивается на составные части:

ž безрисковую ставку в качестве базисной – для условий страны ее уровень не установлен, поэтому предлагается (из опыта других стран) использовать ставки рефинансирования, по вкладам в банки, по долгосрочным правительственным обязательствам;

ž ставку компенсации за риск – вложения в недвижимость имеют высокий риск, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем увеличения, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск;

ž ставку компенсации за низкую ликвидность – недвижимость относится к низколиквидным товарам, то есть не может быть быстро превращена в наличные денежные средства.

ž ставку компенсации за инвестиционный менеджмент (управление инвестициями) – вложение капитала в недвижимость является рискованным, поэтому действия по управлению ими должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента.

Кроме прибыли в виде процентов по вложению капитала, необходимо учесть время возврата вложенного капитала, поэтому к ставке необходимо добавить ставку возмещения капитала.

Способ кумулятивного построения:

,

где – базовая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка);

– i-ая поправка;

– ставка возмещения капитала.

ž Метод ипотечно-инвестиционного анализа.

Инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих: ипотечный кредит и собственный капитал. Ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций и разделяется на две составляющие:

ž ипотечная постоянная () – отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды;

ž ставка капитализации на собственный капитал () – отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств.

Когда известны ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал, то общую ставку можно получить с помощью метода инвестиционной группы, или метода связанных инвестиций.

где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности).

ž Метод инвестиционной группы применяется для определения ставки капитализации и при разделении инвестиций на землю и здания, при условии, что можно получить ставки капитализации для каждого из компонентов. В этом случае формула будет выглядеть следующим образом:

,

где R – ставка капитализации для связанных инвестиций;

L – стоимость земли в долях от общей стоимости недвижимости;

– ставка капитализации для земли;

В – стоимость здания в долях от общей стоимости недвижимости;

– ставка капитализации для здания.

3. Метод дисконтирования денежных потоков (метод капитализации доходов) – способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость, которые включают:

1. Периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI).

2. Денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения.

При этом решаются следующие задачи:

ž проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины и частоты их поступлений на весь период функционирования оцениваемого объекта (на так называемый прогнозный период);

ž определить реверсную стоимость – размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения;

ž определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать;

ž дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимсоть в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.

В качестве таких доходов выступают:

• доход от эксплуатации недвижимости;
• доход от перепродажи недвижимости.

Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода - оценка доходи недвижимости.

Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:

· величины будущих доходов;

· периода получения доходов;

· времени получения доходов.

В общем виде, основу доходного подхода (используемого и при оценке бизнеса) составляет простая и известная формула: доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации:

Из этого в свою очередь следует:

Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.

Эта общая формула и лежит в основе всех разновидностей доходного подхода

Доходный подход может быть реализован в трех основных вариантах:

♦ Метод валовой ренты (часто рассматривается как разновидность метода сравнительного анализа продаж).

♦ Метод прямой капитализации.

♦ Метод дисконтирования денежных потоков.

Применение любого из методов осуществляется из предположения, что объект недвижимости является источником дохода (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью. Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа.

Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год).

Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи сопоставимых с оцениваемым объектам (отсюда он может рассматриваться как разновидность МСП).

Например, есть следующие данные:

Исходя из этих данных оценщик может сделать вывод о типичной для данного рынка величине соотношения «цена/рента», рассчитав среднее (5,5), медианное (середина ряда) (5,5) и на основании проведенных расчетов определить наиболее оправданную величину данного соотношения.

Соотношение «цена/рента» носит название валового рентного мультипликатора (ВРМ) (gross rental multiplier - GRM).

Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от собственника данные о величине годовой арендной платы, либо также воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов.

Иначе говоря, в рамках данного метода стоимость недвижимости равна годовой арендной плате (или арендной плате за иной период) умноженной на GRM:

V = R*GRM.

Метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объекта.

Ключевыми понятиями, которые используются при их применении, являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД или N0I - net operating income) и ставка капитализации - R (rate). В этом случае задача оценщика состоит прежде всего в том, чтобы грамотно определить чистый операционный доход (ЧОД) от оцениваемого объекта недвижимости.

Под чистым операционным доходом от объекта недвижимости понимается разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.

Определение чистого операционного дохода - операция, одинаково применяемая как при методе прямой капитализации (МПК), так и при методе дисконтирования денежных потоков (МДДП).

МПК предполагает использование формулы:

V=NOI/r,

где r - ставка капитализации.

Соответственно для применения МПК необходимо:

1. определить размер ЧОД за год (как правило, берется средняя величина за ряд лет с учетом представлений о динамике рынка, доходов и расходов);
2. определить величину ставки капитализации;
3. применить формулу.

МПК применяется в случаях, когда мы имеем дело со стабильным денежным потоком в течение неограниченного периода времени.

Здесь не учитывается то обстоятельство, что с течением времени доходность объекта (величина ставки капитализации) может изменяться в связи с тем, что в начале эксплуатации есть вероятность высокой доли незанятых площадей, необходимы дополнительные затраты на рекламу, привлечение арендаторов; в конце периода эксплуатации растут расходы на содержание объекта и пр.

Для того чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде получения дохода, времени его получения, применяется метод дисконтирования денежных потоков, в основе которого лежит понятие сложного процента.

Как известно, суть сложного процента состоит в том, что будущая стоимость денежной единицы, вложенной в какой-либо финансовый актив, определяется по формуле:

FV = PV(l + r) n ,

где FV - будущая стоимость,

PV - текущая (настоящая) стоимость,

г - ставка капитализации,

n- число периодов получения дохода.

Соответственно этому:

PV = FV/(1 + г) n или FV*1/(1 + г) n ,

где 1/(1 + г) n - коэффициент дисконтирования, величина, обратная ставке капитализации.

Применение МДДП позволяет учесть:

Изменение ставки капитализации (доходности) объекта недвижимости с течением времени;

Доход, который может быть получен после эксплуатации объекта от его продажи (величину реверсии);

Изменение стоимости объекта с течением времени.

При оценке недвижимости последнее обстоятельство имеет существенное значение с учетом того, что объект недвижимости, взятый как единство земли и произведенных улучшений, испытывает на себе воздействие противоположных тенденций - износа (и, следовательно, утраты стоимости), улучшений и роста стоимости земли.

Для того чтобы учесть это влияние, при оценке недвижимости методом дисконтирования денежных потоков вводятся понятия: «ставка дохода на капитал» и «ставка возврата капитала». В результате ставка дисконтирования предстает как их сумма и не совпадает по величине со ставкой капитализации, Которая отражает только доходность капитала.

В связи с этим полная формула метода будет выглядеть следующим образом:

где PV - настоящая стоимость (present value),

CFi - денежный поток в i-й период,

n - число периодов,

r - ставка дисконтирования.

В любом случае применение методов МПК и МДДП предполагает правильный учет величины ставки капитализации. Здесь применяются следующие методы.

Метод рыночной выборки - фактически это применение метода сравнительного анализа продаж для определения величины ставки капитализации: изучается рынок, находится информация о доходности аналогичных объектов и применяется для данного объекта.

Метод кумулятивного построения - ставка капитализации здесь определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск. Безрисковая ставка в разных странах определяется по-разному. В США - это ставка дохода по государственным ценным бумагам. В России определение безрисковой ставки - сложная проблема. На практике используются либо ставка по валютным депозитам в Сбербанке, либо ставка по еврооблигациям, либо ставка LIBOR (ставка по межбанковским кредитам Лондонской межбанковской биржи).

Премия за риск:

♦ премия за риск, который присущ любому иному виду инвестиций, кроме безрисковых;

♦ компенсация за низкую ликвидность актива;

♦ компенсация за возможное неэффективное управление;

♦ поправка на возможное увеличение или уменьшение стоимости актива.

Например:

безрисковая ставка - 9 %;

дополнительный риск - 5 %;

поправка на управление - 2 %;

поправка на ликвидность - 4 %.

Итого: норма доходности на капитал должна быть равна,- 19 % или 0,19.

Помимо этого, нужно учесть, что здесь не отражена необходимость возврата вложенного капитала. Если мы считаем, что вложенный капитал должен вернуться в течение 20 лет, то нужно добавить ставку возврата капитала = 5 %. Следовательно, общий уровень ставки капитализации будет равен 0,24.

Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов, торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т. п.). В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов.

Этап I. Расчет МВР:

• * формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе:
• * расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР;
• * согласование полученных значений МВР для определения единого значения МВР или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту.

Этап II. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:

• * определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости;
• * анализ сравнимых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки;
• * расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта.

Этап III. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:

* умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.

Проиллюстрируем представленный алгоритм применения метода валовой ренты на следующем примере. Задача -- определить рыночную стоимость односемейного жилого дома, расположенного в курортной зоне (например, в Сочи) и приобретаемого для последующей сдачи его в аренду отдыхающим. Проведенный анализ сделок купли-продажи аналогичных домов в том же районе позволил определить диапазон МВР в пределах 15,07-16,33 (табл. 9.6). Из этого диапазона выбираем медианное значение МВР 15,88. Чем больше статистическая выборка по своему размеру для рассматриваемых сравнимых объектов, тем более надежно значение МВР.

Для определения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта выбраны четыре сравнимых объекта, по которым проведена соответствующая корректировка арендных плат по отдельным элементам сравнения (табл. 9.7).

Таблица 9.6 Определение МВР

Принципиально важно отметить, что расчет МВР и рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта проводится не обязательно по одним и тем же сравнимым объектам, хотя отдельные объекты могут быть использованы для обоснования рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта (в табл. 9.7 из табл. 9.6 вошел сравнимый объект с арендной платой в 4200 долл.).

Расчетный показатель рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта составляет 4100 долл. в год. Тогда рыночная стоимость оцениваемого односемейного жилого дома, сдаваемого в аренду отдыхающим, равна 4100 х 15,88 = 65 108 долл.

Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.

Мультипликатор валовой ренты – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

т V = ПВД об МВР а = ПВДоб 0 [Σ (Ц i а / ПВД i а )]/ т, (5.6)

i = 1

где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВД об – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

МВР а – усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам;

Ц i а – цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВД i а – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

т – количество отобранных аналогов.

Пример.

Необходимо оценить объект недвижимости, потенциальный валовой доход от которого оценивается в 550000 рублей. На сегменте рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, были получены следующие сведения, представленные в таблице 5.5.

Таблица 5.5. Расчет валового рентного мультипликатора

МВР (усредненный по аналогам) = (5,56 + 5,60 + 5,67): 3 = 5, 62.

Цоб = 550000 5,62 = 3 091 000 рублей.

Тема 6. Затратный подход к оценке недвижимости

6.1. Общая характеристика затратного подхода

ФСО №1 п.15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

для оценки объектов незавершенного строительства;

для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

для оценки в целях страхования;

для итогового согласования стоимости.

Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:

V = V зу + V воспр или V = V зу + V замещ, (6.1)

V воспр – стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;

V замещ – стоимость замещения улучшений земельного участка.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Поскольку в стоимости воспроизводства и стоимости замещения определяются с учетом износа, то базовая формула затратного подхода может быть трансформирована:

V = V зу + или V = V зу + , (6.2)

V – стоимость объекта недвижимости;

V зу – стоимость земельного участка;

Vп воспр – полная стоимость воспроизводства улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на воспроизводство улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);

Vп замещ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на замещение улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);

И – износ объекта оценки.

Полная стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки как нового, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

Полная стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки как нового, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

Износ – потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная любой причиной.