Əlyazma kimi Akulova Evgenia Oleqovna QİYMƏTLƏNMƏ MƏQSƏDLƏRİ ÜÇÜN DAŞINMAZ ƏMLAKIN ƏN SƏMƏRƏLİ İSTİFADƏ EDİLMƏSİNİN TƏHLİL METODLARININ TƏKMİL EDİLMƏSİ 08.00.10 – Maliyyə, pul dövriyyəsi və kredit. Moskva iqtisad elmləri namizədi dissertasiyasının avtoreferatı 2010-cu il. Rusiya Federasiyası Hökuməti yanında Universitet” elmi rəhbəri iqtisad elmləri namizədi, professor Yelena Nikolaevna İvanova Rəsmi opponentlər Sergey Gennadieviç Sternik iqtisad elmləri doktoru, professor, Rusiya Federasiyası Prezidenti yanında Rusiya Xalq Təsərrüfatı və Dövlət İdarəçilik Akademiyası, kafedra müdiri, professor Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi və torpaqdan istifadə problemləri Xloptsov Dmitri Mixayloviç iqtisad elmləri doktoru, dosent, "Milli Tədqiqat Tomsk Dövlət Universiteti" Federal Dövlət Muxtar Ali Təhsil Təşkilatı, İqtisadiyyatın Ümumi və Tətbiqi İqtisadiyyatı kafedrasının müdiri kultet Aparıcı təşkilat FGBOU HPE "Moskva Dövlət İnşaat Mühəndisliyi Universiteti" Müdafiə 16 aprel 2015-ci il saat 12:00-da FGOBUHPE "Maliyyə Universiteti nəzdində FGOBUHPE" bazasında D 505.001.02 dissertasiya şurasının iclasında keçiriləcək. Rusiya Federasiyası Hökuməti" ünvanında: Leninqrad prospekti, d. 49, otaq. 406, Moskva, GSP-3, 125993. Dissertasiya işi ilə Leninqradski prospekti, 49, otaq ünvanında Rusiya Federasiyası Hökuməti yanında Maliyyə Universitetinin Kitabxana-İnformasiya Kompleksinin dissertasiya zalında tanış olmaq olar. 203, Moskva, GSP-3, 125993 və rəsmi internet saytında: http://www.fa.ru. Avtoreferat 10 fevral 2015-ci il tarixdə dissertasiya şurasının elmi katibi D 505.001.02 iqtisad elmləri namizədi, dosent Meşkova Elena İvanovna 3 I. İŞİN ÜMUMİ XÜSUSİYYƏTLƏRİ Tədqiqat mövzusunun aktuallığı ilə dissertasiyaya göndərilmişdir. Əmlakın qiymətləndirilməsinin inkişafının hazırkı mərhələsi onun bazar dəyərinin müəyyən edilməsi nəzəriyyəsi və metodologiyasının daha dərindən dərk edilməsi, hazırlanmış qiymətləndirmə standartlarında fundamental prinsiplərin cəmləşdirilməsi, eləcə də təcrübədə ən son metodların yayılması ilə səciyyələnir. Praktik tərəfi NEI təhlili metodlarının köməyi ilə həyata keçirilən ən səmərəli istifadə prinsipi (bundan sonra BEI) əmlakın qiymətləndirilməsi nəzəriyyəsi və praktikasının ən mübahisəli və ən az işlənmiş müddəalarından biridir. Bu o deməkdir ki, qiymətləndirmə obyektinin bazar dəyərinin dəyəri sosial və istehsalat ehtiyaclarının ödənilməsini, sahibinin mənfəətinin maksimuma çatdırılmasını təmin edən optimal istifadə variantına uyğun olaraq onun unikal xüsusiyyətləri ilə formalaşır və nəticədə: obyektin özünün ən yüksək dəyəri. Beynəlxalq qiymətləndirmə standartlarında təsbit edilən daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsində NEI prinsipini nəzərə almaq öhdəliyi 2014-cü ilin sentyabrında qəbul edilmiş “Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi (FSO №7)” federal standartında təsbit edilmişdir. , bu, qiymətləndirmə icmasında onun əsas ehtiyacı və icra prosedurları ilə bağlı müzakirələri dayandırmır. Vahid konseptual aparatın, şəffaf və sistematik metodoloji vasitələrin və inkişaf etmiş informasiya infrastrukturunun olmaması obyektin bazar dəyərini qiymətləndirmək üçün NEI variantının müəyyən edilməsini çətinləşdirir. Beləliklə, daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsində NEI prinsipinin məcburi tətbiqi onun təhlili metodlarının təkmilləşdirilməsinə, Rusiya daşınmaz əmlak bazarının xüsusiyyətlərinə uyğunlaşdırılmış mövcud metodların və hesablama alqoritmlərinin dəqiqləşdirilməsinə təcili ehtiyac yaradır. Problemin elmi inkişaf dərəcəsi. Qiymətləndirmənin fundamental prinsiplərindən biri kimi NEI prinsipi əsasən xarici müəlliflərin daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair əsərlərində nəzərdən keçirilir: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K.. və başqaları və rus müəllifləri: Aleksandrov V.T., Artemenkov İ.L., Asaul A.N., Qrabovoy P.G., Qribovski S.V., Qryaznova A.G., İvanova E.N., Korosteleva S.P., Kulakova Yu.N., Leifera L.A., V. Petrovazerova, E.M., 4.I. Sternik S.G., Taraseviç E.İ., Tepman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. s. Alimlərin daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin yanaşma və metodlarının işlənib hazırlanmasına verdiyi töhfəni yüksək qiymətləndirərək qeyd etmək lazımdır ki, onların əsərlərində NEİ-nin əhatəsi ümumi xarakter daşıyır, onun praktiki həyata keçirilməsi üçün aydın kompleks metodları ehtiva etmir. Yerli və xarici müəlliflərin əsərlərində alternativ istifadə hallarının təhlili yolu ilə həyata keçirilən NEI prinsipinin tətbiqi aspekti əsasən qısa bir alqoritmin təsvirinə endirilir, onun tətbiqinin mümkünlüyü və əhatə dairəsi üçün əsaslandırma yoxdur, habelə Rusiya qiymətləndirmə şərtləri ilə əlaqədar məhdudiyyətlər. Son onillikdə rus elmi ədəbiyyatında NEI prinsipinin praktiki həyata keçirilməsi problemlərinə maraq artmışdır. Rusiya daşınmaz əmlak bazarı şəraitində təhlilin konseptual məsələləri Qriqoryev V.V., Ozerov E.S., Smolyak S.A., Fomenko A.N.-nin işlərində işıqlandırılmışdır; Bazarın bağlanması, inkişaf etməmiş informasiya infrastrukturu, yüksək qeyri-müəyyənlik şəraitində təhlil problemlərinin həllinin tətbiqi aspektləri Aleksandrov V. T., Korostelev S.P., Munerman İ.V., Ozerov E.S., Pupentsova S.V., Yaskevich E.E. Onlar qiymətləndirmə xidmətlərinin keyfiyyətinin yaxşılaşdırılmasına yönəlmiş NEI təhlilinin ayrı-ayrı mərhələlərini təkmilləşdirmək üçün tövsiyələr hazırlayıblar. Dissertasiyalarda Grunov S.V. və Qubareva E.V. ümumi təsərrüfat idarəetməsi və resurslardan istifadənin səmərəliliyi problemləri kontekstində NEI təhlili məsələləri öyrənilir. Petrova M.N.-nin işi praktiki əhəmiyyət kəsb edir. NEI analizinin kəmiyyət və keyfiyyət üsullarını araşdıran. Bununla belə, təklif olunan iqtisadi və riyazi modellər bir sıra məhdudiyyətlərə malikdir və Rusiyada daşınmaz əmlak bazarının və qiymətləndirmə fəaliyyətinin mövcud reallıqlarına uyğunlaşmanı, habelə mürəkkəb alqoritmdə quraşdırılmasını tələb edir. Beləliklə, NEI prinsipinin mövcud şərhləri daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi standartlarının və metodlarının təkmilləşdirilməsinin əsas tendensiyalarına uyğun olaraq başa düşülməsini və aydınlaşdırılmasını tələb edir ki, onların hazırkı inkişaf səviyyəsi bu metodlardan istifadə edərək hərtərəfli təhlil alqoritminin işlənib hazırlanması zərurətini diktə edir. Rusiyanın qiymətləndirmə şərtlərinə uyğundur. Tədqiqatın məqsədi və vəzifələri. Tədqiqatın məqsədi 5 daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin düzgünlüyünün artırılmasını təmin edən NEI-nin təhlili üçün metodoloji vasitələrin təkmilləşdirilməsidir. Tədqiqatın məqsədinə nail olmaq üçün işdə aşağıdakı vəzifələr qoyulmuşdur: - ən səmərəli istifadə prinsipi konsepsiyasının məzmununu və onun praktiki həyata keçirilməsi prosedurunu aydınlaşdırmaq, onun məcburi şəkildə həyata keçirilməsinin zəruriliyini mübahisə etmək. daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi; daşınmaz əmlak obyektlərinin mövcud təsnifatını nəzərdən keçirmək və NEI təhlilinin ehtiyac və təfərrüat dərəcəsinə görə obyektləri qruplaşdıran yeni atributun tətbiqi imkanlarını təhlil etmək; NEI təhlili alqoritmini və onun praktiki həyata keçirilməsi üsullarını təkmilləşdirmək üçün onun ən kəskin problemlərini müəyyən etmək üçün Rusiya daşınmaz əmlak bazarının spesifik xüsusiyyətlərini təhlil etmək; təhlil üçün əsas meyarların praktiki qiymətləndirilməsinə əsasən, Rusiya daşınmaz əmlak bazarının xüsusiyyətlərini nəzərə alan metodoloji tövsiyələr hazırlamaq: hüquqi məqbulluq, fiziki mümkünlüyü və maliyyə məqsədəuyğunluğu; NEI təhlili üsullarını araşdırmaq, tövsiyələr hazırlamaq və onların Rusiya qiymətləndirmə təcrübəsində praktiki tətbiqinin effektivliyini qiymətləndirmək. Tədqiqatın obyekti daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin immanent komponenti kimi NEI prinsipidir. Tədqiqatın mövzusu daşınmaz əmlak obyektlərinin bazar dəyərinin qiymətləndirilməsində NEI prinsipinin praktiki tətbiqi üçün metodoloji vasitələrdir. Təhsil sahəsi. Tədqiqat 08.00.10 – Maliyyə, pul dövriyyəsi və kredit (iqtisadi elmlər) ixtisasının Pasportunun “Müxtəlif əmlak obyektlərinin dəyərinin formalaşmasının nəzəriyyəsi, metodologiyası və konseptual əsasları” 5.1-ci bəndinə uyğun olaraq aparılmışdır. Tədqiqatın nəzəri və metodoloji əsasını iqtisadi nəzəriyyənin və sistem təhlilinin əsas müddəaları, eləcə də yerli və xarici müəlliflərin qiymətləndirmə nəzəriyyəsi və investisiya təhlili, xüsusən də real dəyərin qiymətləndirilməsi ilə bağlı əsərlərində yer alan nəticələr təşkil edir. əmlak, biznes, investisiya layihələrinin səmərəliliyinin qiymətləndirilməsi, tikintidə qiymətlərin müəyyən edilməsi. Tədqiq olunan prinsipin fundamental mahiyyəti idrakın ümumi elmi nəzəri üsullarından (tarixi, analitik, sintetik, deduksiya və sistem təhlili metodları və s.), habelə iqtisadi-riyazi təhlilin müasir metodlarından: ekspert qiymətləndirmələrindən, iyerarxiyaların təhlili, ssenari metodu, maliyyə modelləşdirməsi, qruplaşdırılması, verilənlərin cədvəl şəklində təqdim edilməsi və s. Tədqiqatın informasiya bazasını daşınmaz əmlak bazarlarının analitik icmalları, tədqiq olunan problemin mövzusu üzrə konfrans və seminarların elmi məruzələri, analitik materiallar təşkil etmişdir. dövri nəşrlərin, habelə İnternetdəki arayış və analitik resursların, Rusiya Federasiyasının qanunvericilik və normativ hüquqi aktlarının, daşınmaz əmlak obyektlərinin bazar dəyərinin qiymətləndirilməsinə dair hesabatlar, müəllifin öz tədqiqatları və hesablamaları. Tədqiqatın elmi yeniliyi qiymətləndirmə məqsədləri üçün daşınmaz əmlakın NEI-nin təhlili üçün nəzəri və metodoloji vasitələrin təkmilləşdirilməsindədir. Müdafiəyə təqdim olunan dissertasiyanın elmi yeniliyinin müddəaları aşağıdakılardır: 1. Qiymətləndirmədə NEI prinsipinin nəzərə alınmasının zəruriliyini sübut etmək, o cümlədən təhlilin məzmununu, onun rolu ilə bağlı üstünlük təşkil edən fikirləri və mahiyyəti araşdırılır və onun təklif olunan tərtibatda öz əksini tapdığı kimi, əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsinin əsas prinsipi olduğu əsaslandırılır. NEI prinsipi daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi nəzəriyyəsinin əsas müddəasıdır, dəyəri onun NEI fərziyyəsinə əsaslanaraq müəyyən edilməlidir - rəqabətli, bazarda tələb olunan və qiymətləndirmə tarixində əsaslandırılmış istifadə. , hüquqi məqbulluq, fiziki mümkünlüyü, maliyyə mümkünlüyü və sərbəst və ya tikilmiş torpağın dəyər potensialını maksimum dərəcədə artırmaq meyarlarına cavab vermək. NEI təhlili NEI prinsipinin praktiki şəkildə həyata keçirilməsini təmin edən qiymətləndirmə prosedurudur və qiymətləndirmə tarixində hazırlanmış obyektdən istifadə variantının effektivliyini öyrənməkdən və müəyyən etmək üçün onu alternativ inkişaf variantları ilə müqayisə etməkdən ibarətdir. torpağın dəyərini maksimum dərəcədə artıran istifadə. 2. Daşınmaz əmlak obyektlərinin “NEI təhlilinin təfərrüatlılıq dərəcəsi və ehtiyacı” adlı yeni təsnifat əlamətinin tətbiq edilməsi zərurəti daşınmaz əmlakın müəyyən edilmiş əsas xüsusiyyətlərinə əsaslanaraq əsaslandırılır: mənşəyi, fəaliyyət üçün təkmilləşdirmələrin uyğunluğu, bölünmə qabiliyyəti, fiziki vəziyyəti. təkmilləşdirilməsi, funksional məqsədi. 3. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində NEI təhlil alqoritminin müasirləşdirilməsi və genişləndirilməsinin zəruriliyi sübuta yetirilir ki, bu da həm təhlilin ardıcıllığının dəyişdirilməsindən ibarətdir, buna uyğun olaraq yerləşmənin iqtisadi potensialının öyrənilməsi mərhələləri və hüquqi yolverilməzlik meyarları müəyyən edilir. bazarın tədqiqi mərhələsindən əvvəl və əlavə mərhələlərin tətbiqi zamanı: NEI təhlilinin təfərrüat dərəcəsinə görə qiymətləndirilən əmlakın təsnifatı; alternativ istifadə hallarının keyfiyyət təhlili. 4. İerarxiyaların təhlili metodundan (bundan sonra HAI) istifadə etməklə təklif olunan alqoritm vasitəsilə həyata keçirilən qiymətləndirmə obyektindən istifadə üçün alternativ variantların keyfiyyətcə müqayisəsinə ehtiyac: a) meyarların istifadəsinə əsaslanaraq, istifadənin tamlığı. yerləşdirmə üstünlükləri; b) inkişafın hüquqi qüvvəsi; c) fiziki mümkünlüyü; d) daşınmaz əmlak bazarının inkişaf potensialı; e) bazarda ən az tələbat olan daşınmaz əmlakdan istifadə variantlarını müəyyən etməyə və onları sonrakı tədqiqatlardan kənarlaşdırmağa imkan verən maliyyə resurslarının cəlb edilməsinin səmərəliliyi. 5. NEI-nin təhlili üçün mövcud metodların sistemləşdirilməsi, onların üstünlükləri və çatışmazlıqlarının müəyyən edilməsi əsasında, torpaq sahəsinin şərti olaraq pulsuz və mövcud təkmilləşdirmələrlə təhlili metodunun vahid daşınmaz əmlakın əldə etdiyi gəlirin birbaşa kapitallaşdırılmasını nəzərdə tutduğu əsaslandırılır. obyekt, ardınca təkmilləşdirmələrin yaradılması xərclərinin (və ya onların yenidən qurulması xərclərinin) çıxılması və əldə edilən dəyərin qiymətləndirmə tarixinə gətirilməsi, Rusiyanın qiymətləndirmə fəaliyyətinin mövcud şəraitində nəticələrin maksimum düzgünlüyünü təmin edir. 6. Rusiya daşınmaz əmlak bazarının tədqiqi nəticəsində NEI-nin təhlili zamanı obyektlərin aralıq istifadəsinin nəzərə alınması zərurəti sübuta yetirilib, bunun üçün “daşınmaz əmlakdan istifadənin aralıq növü” anlayışı aydınlaşdırılıb. , və onun təhlili üçün metodologiya hazırlanmış və sınaqdan keçirilmişdir. Tədqiqatın nəticələrinin nəzəri əhəmiyyəti daşınmaz əmlakın NEI-ni təhlil etmək üçün müfəssəl bir alqoritmin hazırlanmasındadır ki, bu da qiymətləndirmə nəzəriyyəsinin əsas prinsipini praktikada tətbiq etməyə imkan verir, buna görə də elmi yeniliyin elementləri qoyulur. müdafiə üçün forvard daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün metodoloji vasitələrin təkmilləşdirilməsi baxımından onun gələcək inkişafı kimi şərh edilə bilər. Tədqiqatın əsas nəticələri daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı təlim kurslarının formalaşdırılmasında istifadə edilə bilər. Dissertasiya işinin praktiki əhəmiyyəti ondan ibarətdir ki, müəllifin əldə etdiyi elmi yenilik elementləri daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi praktikasında geniş istifadəyə yönəldilmişdir, qiymətləndirmə xidmətlərinin keyfiyyətinin yüksəldilməsinə və investisiya cəlbediciliyinin artmasına kömək edir. qiymətləndirilir obyektlər. Müstəqil praktiki əhəmiyyət kəsb edənlər bunlardır: daşınmaz əmlak obyektlərinin “NEI təhlilinin zəruriliyi və təfərrüat dərəcəsi” üzrə təklif olunan təsnifat əlamətinə görə qruplaşdırılmasını təmin edən xarakteristikalar sistemi; torpaq sahəsinin inkişafının potensial parametrlərini etibarlı şəkildə müəyyən etmək və müxtəlif variantların kosmik planlaşdırma xüsusiyyətlərini proqnozlaşdırmaq üçün hüquqi sənədlərin sistemləşdirilməsinə və daşınmaz əmlak obyektlərinin təsnifatına əsaslanan fiziki məqsədəuyğunluq meyarının təhlili üçün metodologiya hazırlanmışdır. istifadəsi üçün; AHP-dən istifadə etməklə alternativ istifadə hallarının keyfiyyətcə müqayisəsi üçün təklif olunan alqoritm, maliyyə mümkünlüyü və maksimum səmərəlilik meyarlarının sonrakı təhlilindən səmərəsiz variantları istisna etməyə imkan verir; ərazilərin inkişafı üçün şəhərsalma planlarında dəyişikliklərin və daşınmaz əmlakın cari istifadəsinin qısamüddətli qorunması ilə inkişaf etdiricilərin uzunmüddətli planlarında dəyişikliklərin nəzərə alınmasını təmin edən aralıq istifadə vəziyyətini nəzərə alaraq NEI təhlili üçün metodologiya hazırlanmışdır. obyektlər. Aprobasiya və işin nəticələrinin həyata keçirilməsi: dissertasiya tədqiqatının əsas nəticələri məruzə edilmiş, elmi-praktik konfranslarda və dəyirmi masada müzakirə edilmiş və təsdiq edilmişdir: İllik beynəlxalq elmi-praktik konfrans “CES-in milli iqtisadiyyatlarının inkişaf perspektivləri” üzv ölkələr beynəlxalq inteqrasiya prosesləri kontekstində” (Karaqanda, Kazpotrebsoyuz Karaqanda İqtisadiyyat Universiteti, 12-13 aprel 2012-ci il); Beşinci Beynəlxalq Elmi-Metodiki Konfrans "Əmlakın dəyəri: Qiymətləndirmə və İdarəetmə" (Moskva, "Synergy" Moskva Maliyyə və Sənaye Universiteti, 22 noyabr 2013-cü il ); “Əmlakın İdarə Edilməsi: Qlobal Təcrübə və Rusiya Reallıqları” adlı dəyirmi masa (Moskva, Birləşmə və Satınalmalar Konqresi, Maliyyə Universiteti, 19 sentyabr 2014-cü il). Dissertasiya 2013-cü ildə Dövlət tapşırığı çərçivəsində Maliyyə Universitetində “Xərclərin idarə edilməsi əsasında Rusiya müəssisələrinin maliyyə sabitliyinin yaxşılaşdırılması” mövzusunda aparılan tədqiqat işlərinin bir hissəsi kimi tamamlanmışdır. Elmi tədqiqatın nəticələri NEI tətbiq edilməklə “Knight Analysis Frank” alqoritminin İnteqrasiya edilmiş Səhmdar Cəmiyyətinin Qiymətləndirmə Departamentinin praktiki fəaliyyətində istifadə olunur. Təkmilləşdirmələr üçün kosmik planlaşdırma həllərinin müəyyən edilməsi üçün müəllif tərəfindən hazırlanmış metodologiyadan, iyerarxiyaların təhlili metodundan, aralıq istifadəsi nəzərə alınmaqla təhlil metodologiyasından istifadə bizə qiymətləndirmə standartlarının tələblərinə əməl etməyə, işin yüksək səviyyəsini təmin etməyə imkan verir. qiymətləndirmənin obyektivliyi və düzgünlüyü məhdud informasiya məkanı ilə nəticələnir, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə daha strukturlaşdırılmış yanaşma və şirkətin əməliyyat xərclərinin optimallaşdırılması hesabına İdarənin səmərəliliyinə və rəqabət qabiliyyətinə töhfə verir. Daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsini metodik cəhətdən əsaslandırılmış alətlərlə tamamlayan müəllif tərəfindən təkmilləşdirilmiş NEI analiz alqoritmi "Russia Qiymətləndirmə Xidməti" MMC-nin praktik fəaliyyətində istifadə olunur. Xüsusilə, müəllif tərəfindən ən uyğun kimi müəyyən edilmiş və risk təhlilinin həyata keçirilməsini də əhatə edən maliyyə mümkünlüyünün təhlili metodunun istifadəsi NEI-nin metodoloji əsaslarının təkmilləşdirilməsinə töhfə verərək, NEI-ni daha dərindən araşdırmağa imkan verir. görülən işlərin və göstərilən xidmətlərin keyfiyyətinin yüksəldilməsi. Tədqiqatın nəticələri Rusiya Federasiyası Hökuməti yanında Maliyyə Universitetində Əmlakın Qiymətləndirilməsi və İdarə Edilməsi Departamenti tərəfindən tədris prosesində “Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi” və “Əmlak bazarı və onun inkişaf tendensiyaları” akademik fənlərinin tədrisində istifadə olunur. . Dissertasiya tədqiqatının nəticələrinin təşkilatlar tərəfindən həyata keçirilməsi müvafiq sertifikatlarla təsdiq edilir. göstərilən 10 Nəşrdə. Dissertasiya tədqiqatının mövzusu üzrə ümumi həcmi 4,43 p.l olan 6 məqalə çap edilmişdir. (müəllifin həcmi 3,92 s.), o cümlədən ümumi həcmi 3,55 s. olan 4 əsər. (müəllifin həcmi 3,2 pp) Rusiya Təhsil və Elm Nazirliyinin Ali Attestasiya Komissiyası tərəfindən müəyyən edilmiş resenziyalı elmi nəşrlərdə. Dissertasiyanın strukturu və əhatə dairəsi. Dissertasiya giriş, üç fəsil, nəticə, 119 mənbədən götürülmüş ədəbiyyat siyahısı və 3 əlavədən ibarətdir. Dissertasiyanın mətni 204 səhifədə təqdim edilmişdir. Əsər 19 cədvəl və 7 rəqəmlə təsvir edilmişdir. II. TEZİSİN ƏSAS MƏZMUNU İşin girişində dissertasiya tədqiqatının mövzusunun aktuallığı əsaslandırılır, onun elmi işlənmə dərəcəsi və işin metodologiyası təqdim olunur: tədqiqatın məqsədi və vəzifələri müəyyən edilir, əsərin elmi yeniliyinin elementləri və praktiki əhəmiyyəti öz əksini tapmışdır. Birinci qrup suallar NEI konsepsiyasının tarixi inkişafının öyrənilməsi, NEI konsepsiyasının məzmununun müəyyənləşdirilməsi, daşınmaz əmlak obyektlərinin müasir qiymətləndirilməsi sistemində prinsipin rolu və yeri ilə bağlıdır. Əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsi müasir iqtisadi düşüncədə üstünlük təşkil edən neoklassik nəzəriyyənin fundamental müddəalarına əsaslanır. Bu nəzəriyyə, davranışı bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi üçün əsas prinsiplərin formalaşmasını əvvəlcədən müəyyən edən faydalılığı maksimuma çatdırmaq məqsədi ilə idarə olunan rasional istehlakçı konsepsiyasına əsaslanır. Qiymətləndirmə prinsipləri formalaşma mənbəyindən və dəyərə təsir dərəcəsindən asılı olaraq dörd qrupa birləşir: obyektin faydalılığı haqqında mülkiyyətçinin təsəvvürlərinə əsaslanan prinsiplər; qiymətləndirilən obyektin əməliyyat xüsusiyyətlərinə əsaslanan prinsipləri; bazar mühitinin təsiri ilə şərtlənən prinsiplər; NEI prinsipi. NEI prinsipinin mahiyyəti ondan ibarətdir ki, daşınmaz əmlakın bazar dəyəri obyektin özünəməxsus xüsusiyyətləri əsasında formalaşır ki, bu da mövcud tələb və təklif qüvvələrinin təsiri altında optimal istifadə variantını müəyyənləşdirir. bütün bazar iştirakçılarının öz mənfəətlərini artırmaqda maraqlı olduqları zaman qiymətləndirmə tarixi. NEI prinsipi daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində maksimum dərəcədə həyata keçirilir ki, bu da onun "iki komponentli təbiəti" ilə əlaqədardır: daimi komponent müəyyən bir yerə və əmlakın sabitliyinə dəyişməz əlaqəsi olan torpaq sahəsidir və dəyişən komponentdir. üzərində təkmilləşdirmələr aparılmışdır. Saytın yeri və xüsusiyyətləri bazarın cari ehtiyaclarına cavab verən istifadə variantını əvvəlcədən müəyyənləşdirir. Saytın gəliri bazarın tələb etdiyi funksiyalara uyğun olaraq dəyişdirilə bilən təqdim edilən təkmilləşdirmələr hesabına təmin edilir. Buna görə də, daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi onun dəyər potensialını maksimum dərəcədə artıran torpaq sahəsinin NEI versiyasına əsaslanır. Dissertasiya tədqiqatı mövzusuna dair xarici və rus elmi ədəbiyyatının, habelə qiymətləndirmə standartlarının təhlili göstərdi ki, onlar dörd əsas meyara cavab verən daşınmaz əmlak obyektlərinin NEI konsepsiyasının çoxlu sayda müxtəlif şərhlərini ehtiva edir: hüquqi məqbulluq, fiziki fizibilite, maliyyə mümkünlüyü və maksimum səmərəlilik. Qeyri-qənaətbəxş şəhərsalma, Rusiya bazarının dəyişən konyunkturası, qiymətləndirmə tarixində mövcud olan bazar şərtlərinə uyğunluq baxımından NEI konsepsiyasının aydınlaşdırılmasını tələb edir və qiymətləndirmənin inkişafındakı mövcud tendensiyalar onun nəzəri əhəmiyyətinin vurğulanmasını tələb edir. . Bunun üçün səhifə 6-da verilmiş “NEI prinsipi”nin müəllif təfsiri tərtib edilmişdir. NEI prinsipinin praktiki tətbiqi qiymətləndirmə tarixində işlənmiş daşınmaz əmlakdan istifadə halının (bundan sonra) səmərəliliyinin təhlilindən ibarətdir. NEI təhlili kimi istinad edilir). Rusiya Federasiyasında qiymətləndirmə fəaliyyəti sahəsində mövcud qaydalara uyğun olaraq, bu prosedur gəlir metodlarından, müqayisəli və xərc yanaşmalarından istifadə edərək daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin hesablanmasından əvvəlki müstəqil və məcburi bir mərhələ kimi seçilməlidir. Bu, həmçinin səhifə 6-da təqdim olunan NEI təhlilinin yenilənmiş tərifinin tətbiqini tələb edir. Beynəlxalq (bundan sonra IVS) Avropa və Amerika standartlarının Rusiya qiymətləndirmə standartları ilə öyrənilməsi və müqayisəsi əsasında NEI təhlilinə yanaşmalarda əhəmiyyətli fərqlər aşkara çıxardılar. IVS-nin hazırkı versiyası, əvvəlki nəşrlərindən fərqli olaraq, obyektin bazar dəyərinin NEI-nin müəyyən edilmiş versiyası əsasında müəyyən edilməsini nəzərdə tutmur, lakin onu əks etdirdiyini göstərir, çünki 12-ci rayonlaşdırmanın müəyyən edilmiş praktikası, istənilən ərazidən səmərəli istifadə. Bununla əlaqədar olaraq, müqayisəli və gəlir yanaşması metodlarından istifadə etməklə onun bazar dəyəri qiymətləndirilərkən analoq obyektlər üzrə alqı-satqı və icarə əməliyyatlarının qiymətləri təhlil edilərkən qiymətləndirilən obyektin NEI nəzərə alınacaqdır. Rusiyanın qeyri-sabit daşınmaz əmlak bazarı və şəhərsalma və rayonlaşdırmanın qanunvericiliklə tənzimlənməsinin xüsusiyyətləri qiymətləndirilən obyektdən istifadə üçün mövcud variantın effektiv olduğuna və analoji obyektlərin qiymətlərinin onun NEI-ni əks etdirməsinə zəmanət vermir. Buna görə də, Rusiya standartlarında hazırda NEI təhlilini müstəqil prosedur kimi ayırmaq məsləhətdir. Daşınmaz əmlakın NEI təhlilinin mürəkkəbliyi, məhdud informasiya infrastrukturu və şəhərsalmanın zəif inkişafı ilə xarakterizə olunan bazarının inkişaf dərəcəsi ilə əlaqədar olaraq, daşınmaz əmlak obyektlərinin əlavə təsnifat xüsusiyyətlərinin tətbiqini tələb edir. onların bazar dəyərini təyin edərkən NEI təhlilinə ehtiyacı nəzərə alın. Daşınmaz əmlakın əsas xüsusiyyətlərinin təklif olunan sistemi: mənşəyi; təkmilləşdirmələrin xidmət qabiliyyəti; bölünmə qabiliyyəti; fiziki vəziyyətin yaxşılaşdırılması; iyerarxik ardıcıllıqla təşkil edilmiş daşınmaz əmlak obyektinin növü, NEI təhlilinə ehtiyacı müəyyən etməyə və obyekti yeni təsnifat xüsusiyyətinə - "NEI təhlilinin ehtiyac və təfərrüat dərəcəsinə" uyğun olaraq təsnif etməyə imkan verir. qrup. NEI təhlilinə ehtiyacı və onun təfərrüat dərəcəsini müəyyən etmək üçün daşınmaz əmlak obyektlərinin təsnifatının işlənmiş xüsusiyyətləri sisteminin sxematik şərhi Şəkil 1-də göstərilmişdir. Beləliklə, Rusiya daşınmaz əmlak bazarının xüsusiyyətləri praktik olaraq həyata keçirilməsini tələb edir. onun təhlili prosedurundan ibarət olan əksər obyektlər üçün NEI prinsipi və bazarın vəziyyəti bu təhlilin üsul və istiqamətlərinin təkmilləşdirilməsi ehtiyacını əvvəlcədən müəyyən edir. İkinci qrup suallar onun təhlilinin mövcud üsullarının təkmilləşdirilməsi prinsipinin praktiki həyata keçirilməsi üçün vasitələrin tənqidi tədqiqi zərurətindən irəli gəlir. NEI daşınmaz əmlakı və 13 Mövcud təkmilləşdirmələrlə PZ-nin mənşəyi Vakant PZ Təkmilləşdirmələr istismar oluna bilməz (aşınma > 80%) Təkmilləşdirmələrə qulluq edilə bilər (aşınma və köhnəlmə)< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З К З * S ЗУ 1 Допустимая высотность здания К ПЗ SЗ S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд hэт * nэт документы, классификации Классификации объектов недвижимости по сегментам Обзоры рынка Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт внеш S общ SЗ внеш S общ К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ Sобщ Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O VB * RB RL VL где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL где: IO VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL VO VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2 ... (1 Y) 1 (1 Y) 2 En I1 I2 (1 Y) n (1 Y)1 (1 Y) 2 VL .... In (1 Y) n VOn 1 (1 Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO 5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями
Giriş
Fəsil 1. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin nəzəri əsasları
1.2 Daşınmaz əmlak obyektlərinin təsnifatı
1.3 Əmlak qiymətlərinin növləri
1.4 Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin əsas prinsipləri
1.5 Əmlakın dəyərinə təsir edən amillər
Fəsil 2. Yaşayış əmlakının qiymətləndirilməsi
2.2 Gəlir yanaşmasından istifadə etməklə yaşayış əmlakının qiymətləndirilməsi
2.3 Analoqların satışını müqayisə etməklə yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi
2.4 Xərc yanaşmasından istifadə etməklə əmlakın qiymətləndirilməsi
2.5 Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələrinin əlaqələndirilməsi
Fəsil 3. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi metodlarının təkmilləşdirilməsi üzrə təkliflər
Nəticə
İstifadə olunmuş ədəbiyyat və mənbələrin siyahısı
Ərizə
GİRİŞ
Bazar iqtisadiyyatının elementləri arasında istehsal vasitəsi kimi çıxış edən daşınmaz əmlak (torpaq, inzibati, sənaye, anbar, pərakəndə və digər tikililər və binalar, habelə digər tikililər) və obyekt və ya əmlak xüsusi yer tutur. istehlak obyekti (torpaq sahələri, yaşayış binaları, kotteclər, mənzillər, qarajlar).
Daşınmaz əmlak vətəndaşların şəxsi varlığının əsasını təşkil edir və bütün mülkiyyət formalı müəssisə və təşkilatların təsərrüfat fəaliyyəti və inkişafı üçün əsas rolunu oynayır. Rusiyada daşınmaz əmlak bazarının fəal formalaşması və inkişafı müşahidə olunur və daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatlarda artan sayda vətəndaşlar, müəssisələr və təşkilatlar iştirak edir.
Dövlət və qiymətləndiricilər arasında konstruktiv qarşılıqlı əlaqə sayəsində son illərdə əmlakın qiymətləndirilməsi prosesi Rusiyada müstəqil qiymətləndirmənin yeni yarandığı dövrlərlə müqayisədə daha sivil xarakter almışdır. Bu gün qiymətləndiricilərin fəaliyyəti müvafiq federal qanun və qiymətləndirmə sahəsində standartlarla tənzimlənir.
Dissertasiya işinin məqsədi daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsullarının təkmilləşdirilməsi üçün təkliflər hazırlamaqdır.
Bu məqsədə çatmaq üçün aşağıdakı vəzifələri həll etmək lazımdır:
Mənzilin qiymətləndirilməsinin mahiyyətini təsvir edin;
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə metodoloji yanaşmaları xarakterizə etmək;
Dəyər, müqayisəli və gəlir yanaşmasından istifadə edərək yaşayış evlərinin qiymətləndirilməsi;
Qiymətləndirmənin nəticələrinin müqayisəli təhlilini aparmaq;
Yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi metodologiyasının təkmilləşdirilməsi üçün təkliflər hazırlamaq.
Dissertasiya işində tədqiqat obyekti yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi, tədqiqatın predmeti isə yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsinin metod və yanaşmalarıdır.
Dissertasiya işində aparılan tədqiqatın metodoloji əsasını daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi sahəsində yerli və xarici müəlliflərin S.V.Qribovski, E.İ.Taraseviç, M.A.Fedotova, D.Fridmanın elmi əsərləri təşkil edir.
“Daşınmaz əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsi üçün metodik mövqe” dissertasiyasının birinci fəslində daşınmaz əmlakın dəyər növləri, onların təsnifatı açıqlanmışdır. Daşınmaz əmlak obyektlərinin dəyərinə təsir edən amillər, habelə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin əsas prinsipləri nəzərdən keçirilir.
"Yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi" ikinci fəsildə gəlir və müqayisəli yanaşmadan istifadə etməklə daşınmaz əmlak obyektinin - Novosibirsk şəhərinin Zaeltsovski rayonunda yerləşən iki otaqlı mənzilin qiymətləndirilməsinin nəticələri, habelə xilasetmənin hesablanmasının nəticələri təqdim olunur. əmlakın dəyəri.
“Yaşayış əmlakının qiymətləndirilməsi üsullarının təkmilləşdirilməsi üzrə təkliflər” adlı üçüncü fəsildə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə mövcud yanaşmaların təkmilləşdirilməsinin əsas istiqamətləri təqdim olunur.
Fəsil 1
1.1 Evin müstəqil qiymətləndirilməsinə ehtiyac
Qiymətləndirmə tətbiqi iqtisadi təhlil elmidir, onun əsas vəzifəsi bu aktivə olan tələb və təklif qüvvələrinin dinamikasının təhlili əsasında bir aktivin (malların) satışı və ya alınması üçün ən mümkün qiyməti müəyyən etməkdir. müvafiq bazar. Formal nöqteyi-nəzərdən ən çox ehtimal olunan qiymət müəyyən tələb amilləri və təklif amilləri toplusunun modelləşdirilməsi əsasında müəyyən edilir.
Hal-hazırda, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi fəaliyyəti "Rusiya Federasiyasında qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında" 06.08.98-ci il tarixli 135 - FZ Federal Qanunu ilə tənzimlənir.
Daşınmaz əmlak bazarında mövcud vəziyyət ölkəmizdə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin fəal inkişafına kömək edir.
Daşınmaz əmlak bazarı hazırda ölkəmizin ən dinamik bazarlarından, ən cəlbedici investisiya obyektlərindən biridir. Bu, hazırda, dünyada vəziyyətin çox qeyri-sabit olduğu bir vaxtda çox vacib olur: ekspertlər neftin qiyməti ilə bağlı dəqiq proqnozlar verə bilmir, dolların ucuzlaşacağını proqnozlaşdırırlar, - daşınmaz əmlak əmanətlərin təhlükəsizliyinin praktiki olaraq yeganə təminatçısı olaraq qalır.
Rusiya qiymətləndirməsinin inkişafının əsas istiqamətləri daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsinin zəruri olduğu əməliyyatların siyahısı əsasında müəyyən edilə bilər. Qeyd etmək lazımdır ki, bu siyahı daim genişlənir.
Daşınmaz əmlakın müxtəlif növ dəyərlərinin (bazar, investisiya, girov, sığorta, vergi tutulan və s.) obyektiv qiymətləndirilməsi zəruridir:
Alarkən, satarkən və ya icarəyə verərkən;
Müəssisələri korporativləşdirərkən və əmlak paylarını yenidən bölüşdürərkən;
Yeni səhmdarları cəlb etmək və əlavə səhm buraxmaq;
Daşınmaz əmlak obyektlərinin vergitutma məqsədləri üçün kadastr qiymətləndirilməsi aparılarkən: binaların və torpaq sahələrinin;
Daşınmaz əmlak sığortası üçün;
Daşınmaz əmlakla təminatla kredit verildikdə;
Daşınmaz əmlak obyektləri müəssisə və təşkilatların nizamnamə kapitalına töhfə kimi verilərkən;
İnvestisiya layihələrinin hazırlanması və investorların, o cümlədən xaricilərin cəlb edilməsi zamanı;
Daşınmaz əmlak obyektləri ləğv edildikdə;
Vərəsəlik hüququnun icrası zamanı məhkəmə hökmü;
Daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüquqlarının satışı ilə bağlı digər əməliyyatlarda.
Əmlakın qiymətləndirilməsində üç əsas yanaşma var:
Dəyər metodu: qiymətləndirilən əmlakın tam təkrar istehsalının dəyəri və ya tam dəyişdirilməsinin dəyəri qiymətləndirilir, sonra bina və tikililərin hesablanmış köhnəlməsinin məbləği çıxılır və torpaq sahəsinin dəyəri pulsuz olaraq əlavə edilir. Əmlak vergisi və ya əmlakın üzərinə həbs qoyulması məqsədləri üçün obyektin qiymətləndirilməsi bina və tikililərin dəyərinin torpağın dəyərindən ayrılmasını tələb etdikdə bu yanaşma zəruri ola bilər. O, həmçinin gəlir vergisi və mühasibat uçotu məqsədləri üçün istifadə olunur: bina və tikililərin köhnəlməsi vergi tutulan gəlirdən çıxılır. Tətbiq ediləcək digər hallar:
Yeni tikinti üçün texniki-iqtisadi əsaslandırma,
Torpaqdan ən yaxşı və səmərəli istifadə variantının müəyyən edilməsi,
yeniləmə,
Son qiymət razılaşması
İnstitusional və xüsusi təyinatlı binalar,
Sığortanın məqsədləri.
Bazar müqayisəsi metodu: oxşar əmlaklarla son əməliyyatlar əsasında əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi. Ehtimal olunur ki, rasional investor və ya alıcı müəyyən bir əmlak üçün eyni faydalı xüsusiyyətlərə malik başqa oxşar əmlak əldə etmək xərcindən daha çox pul ödəməyəcək.
Gəlir metodu: əmlakın dəyəri bu əmlakın gələcəkdə gətirəcəyi gözlənilən faydaların miqdarı, keyfiyyəti və alınma müddətinin müddəti ilə müəyyən edilir.
Rusiyada son illərdə obyektlərin dəyərinin qiymətləndirilməsində xərc metodu geniş yayılmışdır. Bundan əlavə, onun istifadəsi Hökumət tərəfindən əmlakın yenidən qiymətləndirilməsi proqramları hazırlanarkən elan edilmişdir. Bu, əsas vəsaitlərin, daşınmaz əmlakın dəyərinin çox aşağı qiymətləndirilməsinə səbəb olub. İndi belə obyektlərin yenidən qiymətləndirilməsi prosesi xüsusi əhəmiyyət kəsb edir ki, bu da bazar qiymətləndirmə metodu əsasında həyata keçirilə bilər.
Bu günə qədər Rusiya bazarında qiymətləndirmə təşkilatlarının sayı əhəmiyyətlidir. 2004-cü ilin sonuna olan məlumata görə, Rusiyada 9000-dən çox şirkət və PBOYuL qiymətləndirmə fəaliyyətini həyata keçirmək üçün dövlət lisenziyasına malikdir. İndi bazar İqtisadi İnkişaf Nazirliyi tərəfindən tənzimlənir, lakin 2006-cı il yanvarın 1-dən özünütənzimləməyə keçid gedir.
Müasir mərhələdə qiymətləndirmə bazarı rəqabətin artması, keyfiyyətin yüksəldilməsi və xidmətlərin dəyərinin aşağı salınması ilə xarakterizə olunur. Xüsusilə, BMS, ABŞ GAAP və ya Rusiya mühasibat standartlarına uyğun olaraq aktivləri maliyyə hesabatlarında əks etdirmək üçün qiymətləndirmə tələbi daim artır; marketinq və brend strategiyalarının effektivliyini müəyyən etmək üçün qeyri-maddi aktivlərin dəyərinin qiymətləndirilməsi; alqı-satqı əməliyyatları, aktivlərin icarəsi, M&A və mülkiyyət hüququnun və digər əmlak hüquqlarının ötürülməsi üçün digər əməliyyatların aparılması məqsədilə qiymətləndirmə; dövlət müəssisələrinin özəlləşdirilməsi zamanı sığorta, səhmlərin əlavə emissiyası və ya səhmlərin geri alınması məqsədləri üçün qiymətləndirmə; əmlakla təminatla kredit verilməsi məqsədi ilə qiymətləndirmə və s. .
Ekspert RA reytinq agentliyinin araşdırmasının nəticələrinə görə, son il yarım ərzində ən çox tələb olunan xidmətlər daşınmaz əmlak və ümumilikdə biznesin qiymətləndirilməsi xidmətləri olub. Bu sahələrin ümumi bazar strukturunda payı müvafiq olaraq 34,3% və 32,1% təşkil edib.
1.2 Daşınmaz əmlak obyektlərinin təsnifatı
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi ilk növbədə müstəqil məhsul kimi bazarda aktiv dövriyyədə olan obyektlər üçün maraqlıdır. Hal-hazırda Rusiyada bunlar mənzillər və otaqlar, ofis binaları və ofis binaları, torpaq sahələri olan şəhərətrafı yaşayış binaları, inkişaf və (və ya) digər məqsədlər üçün pulsuz torpaq sahələridir. Daşınmaz əmlak obyektlərinə Rusiya bazarı hələ formalaşmamış faydalı qazıntı yataqları da daxildir. Aşağıda daşınmaz əmlak obyektlərinin təsnifləşdirilməsinin ümumi prinsiplərini nəzərdən keçiririk.
Birinci kateqoriya daşınmaz əmlak obyektləri. Bizim vəziyyətimizdə “daşınmaz əmlak” termini torpaq sahəsinə sərt şəkildə bağlanmış, məhv edilmədən və istehlak dəyərini itirmədən başqa yerə köçürülməsi mümkün olmayan hər hansı bir məhsula aiddir. Təklif olunan redaksiya daşınmaz əmlak obyektlərinin ən mühüm xüsusiyyətlərini, ticarət dövriyyəsinin xüsusiyyətlərini, daşınmaz əmlakın alqı-satqısı proseslərinin baş verdiyi bazarların strukturunu və miqyasını nəzərə almaqla müxtəlif kateqoriyalı daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsinə differensial yanaşmanı təşviq etmək məqsədi daşıyır. Müxtəlif şərtlər və onların birləşmələri əmlakın qiymətləndirilməsinə təsir göstərdiyi üçün təsnifat (qrup) üçün “xüsusiyyət ağacı” üsulundan istifadə edilmişdir. Belə təsnifat (qruplaşma) çoxsəviyyəlidir. Hər səviyyədə, eyni səviyyədə, lakin müxtəlif "budaqlar" boyunca mümkün fərqləri ilə öz əsasında həyata keçirilir. Eyni zamanda, təsnifatın dərinliyi (səviyyələrin sayı) daha çox təmsilçi (qiymətləndirmə baxımından) obyektlərin yerləşdiyi filiallar üçün daha böyükdür.
Hər səviyyənin öz adı və müvafiq təsnifat atributu üçün tövsiyə olunan dəyərlər dəsti var.
1. Mənşəyi.
2. Təyinat.
3. Ölçək.
3.1 Torpaq sahələri.
3.2. Ayrı-ayrı torpaq sahələri.
3.3. Bina və tikililər kompleksləri (kottec qəsəbəsi, mikrorayon, mehmanxana, sanatoriya və s.)
3.3.1. Çoxmənzilli yaşayış binası.
3.3.2. Tək ailəli yaşayış evi (imarət, kottec).
3.3.3. Bölmə (giriş).
3.3.4. Bölmədə mərtəbə.
3.3.5. Mənzil.
3.3.6. Otaq.
3.3.7. Yay evi.
3.4. inzibati binalar kompleksi.
3.4.1. bina.
3.4.Binalar və ya binaların hissələri (bölmələr, mərtəbələr).
4. İstifadəyə hazırdır.
4.1. Hazır.
4.2. Yenidənqurma və ya əsaslı təmir tələb olunur.
4.3. Tikintinin başa çatdırılmasını tələb edir.
Mənzil bazarı hazırda Rusiyada daşınmaz əmlak bazarının ən inkişaf etmiş sektoru olduğundan, daşınmaz əmlakın dəyərini qiymətləndirmək üçün əsas metodoloji yanaşmaları inkişaf etdirmək üçün bu xüsusi sektorun öyrənilməsinə diqqət yetirmək məntiqlidir.
Yaranan qərb bazarında yuxarıda təklif olunan daşınmaz əmlak obyektlərinin A, B və C kateqoriyalarına təsnifatından fərqlənən başqa biri qəbul edilir.
Aşağıdakı siniflərə bölünür:
1) Müəyyən bir işin aparılması üçün uyğunlaşdırılmış və adətən bizneslə birlikdə satılan ixtisaslaşmış daşınmaz əmlak.
Nümunələr: neft emalı zavodları, kimya zavodları, maşın və avadanlıqların yerləşdirilməsi emalatxanaları; yerləşdiyi yerə, ölçülərinə, tikintisinə görə bazarda heç vaxt üçüncü şəxslərə satılmayan və icarəyə verilməyən binalar.
2) İxtisaslaşdırılmamış daşınmaz əmlak - adi binalar - adətən satılan və ya icarəyə verilən mağazalar, ofislər, fabriklər, anbarlar.
Daşınmaz əmlak obyektlərinin müxtəlif əlamətlərə (meyarlara) görə təsnifatı daşınmaz əmlak bazarının daha uğurlu tədqiqinə kömək edir və müxtəlif kateqoriyalı daşınmaz əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsi üsullarının işlənib hazırlanmasına və tətbiqinə şərait yaradır. Təsnifat prosesində daşınmaz əmlakın ayrı-ayrı qrupları fərqləndirilir ki, bu da onların qiymətləndirilməsinə vahid yanaşmaların mümkünlüyünü müəyyən edir.
1.3 Əmlak qiymətlərinin növləri
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin ilkin mərhələsində ekspert qiymətləndirici həmişə qiymətləndirmə hesablamaları üçün dəyər növünün seçilməsi kimi çətin problemlə üzləşir. Bu seçim bir çox amillərdən (obyektin xarakterindən və qiymətləndirmə funksiyalarından) asılıdır və bu əmlakın qiymətləndirilməsi metodunun sonrakı seçimini müəyyən edir. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi ipoteka krediti (daşınmaz əmlakla təminatla verilmiş kreditlər) əldə etmək məqsədi ilə aparılırsa, qiymətləndiricinin bu daşınmaz əmlakın ən çox ehtimal olunan satış qiyməti barədə etibarlı məlumatı olması vacibdir, əgər borcalan (əmlak sahibi) ) borcunu (krediti) qaytarmır. Qərb ölkələrində vergi məqsədləri üçün daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi zamanı sonuncunun təkrar istehsalının dəyərinə əsaslanaraq əmlakın bazar və ya əvəzetmə dəyərindən istifadə edilir. Yenidən qurulacaq obyektləri qiymətləndirərkən, bir qayda olaraq, investisiya dəyəri seçilir, yəni. müəyyən bir investor üçün əmlakın dəyəri.
Xüsusi təyinatlı binalar qiymətləndirilərkən, daşınmaz əmlak bazarının “passiv” sektorlarında daşınmaz əmlakın bazar dəyərini müəyyən etmək üçün kifayət qədər məlumat olmadıqda, habelə daşınmaz əmlakın sığortası məqsədləri üçün qiymətləndirilərkən əvəzetmə dəyəri və ya əvəzetmə dəyərindən istifadə edilir.
Bazar qiyməti
Bazar iqtisadi şəraitində daşınmaz əmlakın ən çox yayılmış dəyər növü bazar dəyəridir. Bazar dəyəri, ədalətli ticarətin bütün şərtləri, satıcı və alıcının şüurlu hərəkəti və qeyri-qanuni stimulların təsiri olmadan, rəqabətli və açıq bazarda əmlakın əldə etməli olduğu ən çox ehtimal olunan qiymətdir.
Belə başa düşülür ki, alqı-satqı əməliyyatında hüquqların satıcıdan alıcıya keçməsi aşağıdakı şərtlərə tabedir.
1. Alıcı və satıcının motivasiyası xarakterikdir, yəni. onlar həddindən artıq təzyiq və ya qeyri-adi həyat şəraiti olmadan fəaliyyət göstərirlər.
2. Hər iki tərəf yaxşı məlumatlıdır, məsləhətləşir və öz fikrincə, maksimum maraqlarını nəzərə alaraq hərəkət edir.
3. Əmlak bazara kifayət qədər müddətə satışa çıxarılıb (potensial alıcıların daşınmaz əmlakın satışı haqqında məlumatla tanış olması və əmlakın alınması barədə qərar qəbul etməsi üçün kifayətdir).
4. Ödəniş əqdin maliyyələşdirilməsi şərtləri əsasında həyata keçirilib.
5. Qiymət normaldır, konkret maliyyələşdirmə və satış şərtlərindən təsirlənmir.
Daşınmaz əmlakın bazar dəyəri başqa bir şəkildə mübadilə dəyəri adlanır - müəyyən bir sahib üçün obyektin dəyərini əks etdirən istifadə dəyərindən (və ya istifadə dəyərindən) fərqli olaraq.
Bazar dəyəri anlayışı daşınmaz əmlak bazarında tipik alıcının alternativ əmlak seçmək imkanının olması faktına əsaslanır. Bazar dəyəri daşınmaz əmlak bazarının ayrı-ayrı iştirakçılarının istəklərindən asılı olmayaraq obyektivdir və bu bazarda inkişaf edən real iqtisadi şəraiti əks etdirir.
İstifadə dəyəri (istifadə dəyəri)
İstifadə dəyəri (istifadə dəyəri) əmlakı daşınmaz əmlak bazarına çıxarmaq niyyətində olmayan müəyyən bir sahib üçün əmlakın dəyərini əks etdirir. Obyektin istehlak dəyərinin qiymətləndirilməsi onun istifadəsinin mövcud profili və obyektin istismarının tarixindən əvvəlki dövrdə müşahidə edilmiş və gələcəkdə proqnozlaşdırılan maliyyə-iqtisadi parametrlər əsasında aparılır.
İnvestisiya dəyəri
"İstifadə olunan dəyər" anlayışına bənzər "investisiya dəyəri" anlayışı qiymətləndirilən əmlakı almaq və ya investisiya etmək niyyətində olan konkret investor üçün əmlakın dəyərini bildirir. İnvestisiya dəyərinin hesablanması bu investor tərəfindən gözlənilən gəlir və onların kapitallaşmasının xüsusi dərəcəsi əsasında aparılır. İnvestisiya dəyəri adətən müəyyən investor üçün investisiya layihəsini və ya gəlir gətirən obyekti qiymətləndirərkən hesablanır. Bu cür dəyər subyektivdir.
Əvəzetmə dəyəri (obyektin təkrar istehsalının dəyəri)
Əvəzetmə dəyəri (obyektin təkrar istehsalının dəyəri) qiymətləndirilən obyektin "yeni" vəziyyətdə (köhnəlmədən) dəqiq nüsxəsinin eyni memarlıq həllərindən istifadə edərək, binanın tikintisinə cari qiymətlərlə xərclər ilə müəyyən edilir. konstruksiyalar və materiallar, eləcə də eyni keyfiyyətlə tikinti-quraşdırma işləri. Bu halda, obyektin eyni köhnəlməsi və memarlıq həllərindəki eyni çatışmazlıqlar qiymətləndirilən obyektdə olduğu kimi təkrarlanır.
dəyişdirmə dəyəri
Əvəzetmə dəyəri təxmin edilən ekvivalent kommunal dəyəri olan, lakin yeni memarlıq üslubunda, müasir dizayn standartlarından və mütərəqqi materiallardan və konstruksiyalardan, habelə əmlakın müasir avadanlıqlarından istifadə etməklə tikilmiş obyektin tikintisi üçün cari qiymətlərdəki xərclərlə müəyyən edilir. . Beləliklə, əvəzetmə dəyəri obyektin dəqiq nüsxəsinin çoxaldılması xərcləri ilə, əvəzetmə dəyəri isə funksional analoq obyektinin yaradılması xərcləri ilə ifadə edilir.
Sığorta dəyəri
Sığorta dəyəri məhv olmaq (və ya məhv olmaq) riski altında olan obyektin ya bərpa dəyərinə, ya da dəyişdirmə dəyərinə əsasən hesablanır. Obyektin sığorta dəyəri əsasında sığorta məbləğləri, sığorta ödənişləri və sığorta faizləri müəyyən edilir.
Vergi məqsədləri üçün dəyər (vergi tutulan dəyər)
Hüquqi və fiziki şəxslərin əmlakının vergitutma məqsədləri üçün dəyəri vergi yoxlamaları üçün akkreditə olunmuş ekspert qiymətləndiricilər tərəfindən əmlakın bazar dəyəri və ya əvəzetmə dəyəri əsasında müəyyən edilir və ya qiymətləndirmə tənzimləmə metodologiyasına uyğun olaraq rəsmi şəkildə aparılır. ekspert qiymətləndiricilərin iştirakı olmadan.
Ləğvetmə dəyəri
Xilasetmə dəyəri əmlak ləğv edildikdə əmlak sahibinin ala biləcəyi xalis pul məbləğidir.
1.4 Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin əsas prinsipləri
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi prinsiplərini aşağıdakı dörd qrupa bölmək olar:
İstifadə qavrayışlarına əsaslanan prinsiplər;
Daşınmaz əmlakla bağlı prinsiplər (torpaq, binalar, tikililər);
Bazar mühiti ilə bağlı prinsiplər;
Əmlakdan ən yaxşı və ən səmərəli istifadə prinsipi.
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin bütün nəzərdən keçirilən prinsipləri bir-biri ilə bağlıdır. Əmlak qiymətləndirilərkən, mümkün olduqda, əmlakın dəyərinin daha etibarlı və dəqiq qiymətləndirilməsini əldə etmək üçün qiymətləndirmənin bütün və ya əsas prinsiplərini nəzərə almaq lazımdır.
İstifadəçi Prinsipləri
İstifadəçi qavrayışlarına əsaslanan prinsiplərə faydalılıq, əvəzetmə və gözləmə prinsipləri daxildir.
Faydalılıq prinsipi ondan ibarətdir ki, hər hansı bir əmlak yalnız hansısa investor üçün faydalı olduqda və müəyyən funksiyaların və ya şəxsi ehtiyacların həyata keçirilməsi üçün istifadə oluna bildikdə, məsələn, daşınmaz əmlakdan mehmanxana, kafe, ofis, muzey və s. .d. Faydalılıq, mülkiyyətin müəyyən bir yerdə və müəyyən bir müddət ərzində istifadəçinin ehtiyaclarını ödəmək qabiliyyətidir.
Əvəzetmə prinsipi bildirir ki, rasional (tipik) alıcı əmlak üçün eyni kommunal xidmətin digər oxşar əmlakı üçün hesablanmış minimum qiymətdən artıq pul ödəməyəcək. Qiymətləndirilən obyektin maksimum dəyəri, ekvivalent faydalılığı olan digər oxşar obyektin əldə edilə biləcəyi ən aşağı qiymətlə müəyyən edilir.
Gözləmə prinsipi əmlakın istifadəçisinin təmsil olunması ilə əlaqədardır və deyir: gəlir gətirən obyektin dəyəri qiymətləndirilən əmlakın istifadəsindən gözlənilən pul vəsaitlərinin hərəkətinin məbləği, eləcə də ondan gözlənilən məbləğlə müəyyən edilir. onun yenidən satışı. Gözlənilən gəlirin hansı müddət üçün alınacağı vacibdir, çünki investorun bugünkü rublu sabah alınacaq rubldan daha dəyərlidir.
Torpaq sahəsinə, onun üzərində yerləşən bina və tikililərə olan tələblərlə bağlı prinsiplər
Bu qrupa aşağıdakı prinsiplər daxildir:
Torpağın qalıq məhsuldarlığı (məhsuldarlığı);
marjinal məhsuldarlıq (töhfə prinsipi);
Balans (mütənasiblik prinsipi);
Optimal dəyərlər;
Mülkiyyət hüquqlarının optimal bölgüsü.
Torpağın qalıq məhsuldarlığı prinsipi.
Qalıq məhsuldarlıq (və ya məhsuldarlıq) prinsipi torpağın dəyərinin onun qalıq məhsuldarlığına (məhsuldarlığına) əsaslandığını bildirir. Bu mövqeyi başa düşmək üçün etiraf etmək lazımdır ki, istənilən fəaliyyət növü, bir qayda olaraq, istehsalın dörd komponentinin olmasını tələb edir: kapital, əmək, idarəetmə və torpaq.
Torpaq torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən təbii sərvətlər - qapalı su anbarları, canlılar, bitki örtüyü və faydalı qazıntılardır. Torpaq sahəsinin ərazi hüdudları qüvvədə olan torpaq qanunvericiliyi ilə müəyyən edilmiş qaydada müəyyən edilir və mülkiyyətçiyə (və ya icarəçiyə) dövlət torpaq idarəetmə orqanları tərəfindən verilən şəhadətnamə ilə rəsmiləşdirilir. Torpaq istənilən məhsuldar fəaliyyət növü üçün lazım olan məkanı və resursları təmin edən əsas amildir.
Əmək əmtəə (xidmət) istehsalı və onun bazarda həyata keçirilməsi üzrə işlərin məcmusudur. Bu konsepsiya idarəetmə fəaliyyətini əhatə etmir.
Kapital əsas fondların və dövriyyə vəsaitlərinin təkrar istehsalına, habelə istehsalın digər komponentlərinə - əməyə, torpağa və idarəetməyə qoyulan puldur.
İstehsal fəaliyyətinin idarə edilməsi müəssisənin idarə heyətinin bilik, bacarıq, sahibkarlıq qabiliyyəti və istedadını əhatə edir. Uğurlu idarəetmə istehsalı optimallaşdırmağa və mənfəəti maksimum dərəcədə artırmağa imkan verir.
İstehsalın hər bir komponenti (kapital, əmək, idarəetmə və torpaq) biznes gəlirindən əhatə olunmalıdır. Lakin torpaq fiziki cəhətdən daşınmaz olduğundan və ona sahibkarlıq fəaliyyəti üçün digər komponentlər cəlb edildiyindən ilk növbədə əmək, kapital və idarəetmə ödənilir, qalan gəlir isə icarə haqqı kimi torpaq sahibinə ödənilir. Belə mühakimə iqtisadi nəzəriyyənin əsas müddəalarına uyğun gəlir - torpaq yalnız istehsalın digər üç komponentini əhatə edəndən sonra qalıq gəlir olduqda "qalıq dəyər" və müəyyən dəyərə malikdir. Beləliklə, qalıq məhsuldarlıq əmək, kapital və idarəetmə xərcləri ödənildikdən sonra torpağa yığılan gəlir kimi ifadə edilir.
Marjinal məhsuldarlıq prinsipi (töhfə prinsipi).
Marjinal məhsuldarlıq (yaxud məhsuldarlıq) və ya töhfə prinsipi o deməkdir ki, investisiya nəticəsində məsrəfləri ödədikdən sonra qalan gəlir əldə edilməlidir. Daşınmaz əmlak bazarına gəldikdə isə bu prinsipi aşağıdakı kimi şərh etmək olar. Tez-tez bir mənzilin təmirinin dəyəri onun dəyərini artırmağa imkan verir və təmir xərclərini əhəmiyyətli dərəcədə aşan məbləğlərdə. Bu zaman marjinal məhsuldarlıq prinsipi və ya töhfə prinsipi həyata keçirilir. Ödənişin məbləği mənzilin təmiri nəticəsində alınan qiymətlə bu təmirin dəyəri arasındakı fərqə uyğundur.
Gəlirlərin artırılması və azalması prinsipi.
Bu prinsipin mahiyyəti ondan ibarətdir ki, istehsalın əsas tərkib hissələrinə kapital qoyuluşlarının artması mənfəətin artım tempinin yalnız müəyyən həddə qədər artmasına səbəb olur, bundan sonra mənfəətin artımı kapital qoyuluşlarının artımından az olur. Bu hədd əmlakın maksimum dəyərinə uyğundur. Daşınmaz əmlaka sonrakı hər hansı investisiya mənfəətdə proporsional artım və buna görə də əmlakın dəyərində proporsional artım verməyəcəkdir.
Buna görə də qiymətləndirici ilk növbədə torpaqdan istifadənin müxtəlif variantlarını təhlil etməlidir. Məsələn, müəyyən bir torpaq sahəsində müxtəlif növ daşınmaz əmlak obyektlərinin və ya müxtəlif sayda obyektlərin tikintisindən mənfəətin hesablamalarını aparmaq. Yalnız bundan sonra o, bu saytda tikinti üçün əmlak növünün son seçimini edə biləcək. İstehsal komponentlərinin müxtəlif kombinasiyalarının variantlı layihələndirilməsi və bu əsasda maksimum mənfəətin müəyyən edilməsi prosesində rentabelliyin artırılması və azaldılması prinsipi həyata keçirilir.
Balans prinsipi.
Balans prinsipi (yaxud mütənasiblik prinsipi) aşağıdakı kimi formalaşdırılır: istehsalın tərkib hissələri (və ya daşınmaz əmlak) müəyyən nisbətdə bir-biri ilə birləşdirilməlidir. Əgər kapital qoyuluşlarının həcmi müəyyən bir müddətdə, məsələn, bir obyektin tikintisində görülən işlərin həcmini üstələyirsə, o zaman "kapitalın dondurulması" və layihənin ümumi səmərəliliyinin azalması baş verir. Bənzər bir vəziyyət, müəyyən bir anda yeni tikintidə investorlara yaxşı məlum olan bir əmlakın tikintisi üçün kifayət qədər vəsait olmadıqda mümkündür. Bununla əlaqədar olaraq, obyektin tikintisi üçün layihə sənədlərinin bir hissəsi kimi normativ sənədlər layihənin həyata keçirilməsindən maksimum mümkün effekt əldə etmək üçün obyektin tikintisi üçün təqvim cədvəllərinin işlənməsini nəzərdə tutur.
Optimal dəyərlər prinsipi.
Optimal dəyərlər prinsipi (optimal iqtisadi dəyər prinsipi), daşınmaz əmlak bazarında üstünlük təşkil edən tendensiyaları nəzərə alaraq, müəyyən bir əmlak növünün müəyyən (optimal) dəyərinə böyük tələbat var. Ekspert qiymətləndirici həmişə optimal dəyərlər prinsipini yadda saxlamalı və bu tip daşınmaz əmlakı qiymətləndirərkən ondan istifadə etməlidir.
Mülkiyyət hüquqlarının optimal bölgüsü prinsipi.
Əmlak üzərində mülkiyyət hüquqları elə bölünməli və birləşdirilməlidir ki, əmlakın ümumi dəyəri artsın. Rusiya Federasiyasının mövcud qanunvericiliyi mülkiyyət hüquqlarının ayrıca bölünməsinə və satışına icazə verir. Mülkiyyət əmlaka sahib olmaq, ondan istifadə etmək və sərəncam vermək hüququnu ifadə edir. Mülkiyyət hüququ ilə yanaşı, mülkiyyət hüququ ömürlük miras qalan mülkiyyət hüququ, əmlakdan daimi (əbədi) istifadə hüququ, təsərrüfat sahibliyi hüququ və operativ idarəetmə hüququ, habelə müxtəlif növ servitutlar - hüquqdur. əmlakın məhdud istifadəsi. Üstəlik, əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun başqa şəxsə keçməsi digər əmlak hüquqlarının, məsələn, bu əmlakın icarə hüququna xitam verilməsi üçün əsas deyil.
Daşınmaz əmlak obyektinə mülkiyyət hüquqlarının bölünməsi aşağıdakı kimi həyata keçirilə bilər:
1. Fiziki ayırma əmlakın hissələrə bölünməsidir: zirzəmiyə, mərtəbələrə və s. Torpaq sahəsi üçün - hava məkanına, yerin səthinə və onun təkinə hüquqların bölünməsi, torpaq kütləsinin ayrı-ayrı sahələrə bölünməsi.
2. Mülkiyyət müddətinə görə ayrılması - müxtəlif icarə növləri, ömürlük mülkiyyət, gələcək mülkiyyət hüquqları və s.
3. Mülkiyyətin mülkiyyət hüquqlarının məcmusunun ayrılması - əmlaka sahiblik, müddətli və ya əbədi istifadə, sərəncam, ömürlük (miras) sahiblik, təsərrüfat idarəsi, operativ idarəetmə və məhdud istifadə hüququ.
4. Mülkiyyət hüquqlarının iştirakçılar arasında bölüşdürülməsi - müştərək icarə, ortaqlıq, səhmdar cəmiyyətləri, opsionlar, trestlər, alqı-satqı şərtləri müəyyən edilmiş müqavilələr.
5. Girovlarla ayırmalar - ipoteka, vergi girovları, məhkəmə girovları, kapital.
Mülkiyyət münasibətləri praktikasında mülkiyyət hüquqlarının məcmusunun ayrılması və onların optimal birləşməsinin yuxarıda göstərilən növlərindən istifadə daşınmaz əmlakın dəyərini artırmağa imkan verir.
Bazar mühiti ilə bağlı prinsiplər
Bu prinsiplər qrupuna asılılıq, uyğunluq, tələb və təklif, rəqabət və dəyişiklik prinsipləri daxildir.
Asılılıq prinsipi
Asılılıq prinsipində (və ya xarici təsir prinsipində) deyilir: müxtəlif ekoloji amillər əmlakın dəyərinə təsir göstərir. Bu amillər - müəyyən bir obyektə təsir dərəcəsindən asılı olaraq - əsas və əlavə bölünür; təsir dairəsindən asılı olaraq - iqlim, geoloji, regional, sosial, iqtisadi, ekoloji, demoqrafik, hüquqi, beynəlxalq, şəhərsalma, sənaye və texniki. Öz növbəsində iqtisadi amilləri də müxtəlif meyarlara görə fərqləndirmək olar: maliyyə, tənzimləyici və s. Ekspert qiymətləndirici yadda saxlamalıdır ki, bütün hallarda əmlakın dəyərinə təsir edən əsas amil yerləşmədir və daşınmaz əmlakın dəyərinin təhlili ondan başlamalıdır. Əsas amillərə həmçinin əmlakın inkişaf etmiş infrastruktura yaxınlığı (istifadəçi bazarı ilə əlaqə) daxildir: yollar, ticarət və mədəniyyət mərkəzləri və s., yəni. qiymətləndirici gəlir axınlarının istifadəçi bazarı ilə necə əlaqəli olduğunu müəyyən etməlidir. Bu iki amil - obyektin yeri və onun istifadəçi bazarı ilə əlaqəsi birlikdə "daşınmaz əmlakın iqtisadi yeri" anlayışını təşkil edir. Bu ümumi amil əmlakın dəyərinə ən çox təsir göstərir. Ekspert qiymətləndirici ətraf mühit amillərinin aşağıdakılara təsirini müəyyən etməli və ölçməlidir:
Qiymətləndirilən əmlakın dəyəri və satışın müqayisəsi metodundan istifadə etməklə həmin dəyərə müvafiq düzəlişlər etmək;
Gəlir yanaşmasından istifadə edərək pul vəsaitlərinin hərəkətinin məbləği;
Xərc yanaşmasından istifadə edərək əvəzetmə dəyərini və ya əvəzetmə dəyərini təyin edərkən xərc səviyyəsi.
Uyğunluq prinsipi.
Uyğunluq prinsipi cari bazar standartlarına cavab verməyən əmlakın daha aşağı qiymətə malik olduğunu bildirir. Ekspert qiymətləndirici yalnız müəyyən daşınmaz əmlak bazarı üçün uyğunluq standartlarını bilməli, həm də qiymətləndirilən əmlakın gələcək dəyərini təxmin etmək üçün onların inkişaf tendensiyalarına nəzarət etməlidir.
Tələb və təklif prinsipi.
Əmlak tələbi onlar üçün real ehtiyacdır. Təklif daşınmaz əmlak bazarında mövcud olan obyektlərin sayı və onun məhdud təklifidir.
Tələb və təklif prinsipinin mahiyyəti əmlaka olan tələbatla onun məhdud təklifi arasında əlaqəni müəyyən etməkdir.
Mülkiyyətə tələb onun faydalılığı (istifadəçinin ehtiyaclarını ödəmək qabiliyyəti) və mövcudluğu ilə müəyyən edilir, lakin potensial istehlakçıların ödəmə qabiliyyəti ilə məhdudlaşır. Tələb nə qədər az olarsa və təklif nə qədər çox olarsa, obyektin dəyəri bir o qədər aşağı olur. Əksinə, daşınmaz əmlak bazarında tələb və təklif balanslaşdırılarsa, obyektin bazar dəyəri sabitləşər.
Ekspert qiymətləndiricilər yadda saxlamalıdırlar ki, bir qayda olaraq, daşınmaz əmlak obyektlərinə tələb təklifdən daha çox dalğalanmalara məruz qalır, çünki pul kütləsinin kəskin dəyişməsi (məsələn, maliyyə şirkətlərinin iflası nəticəsində) və bazarda emosional əhval-ruhiyyə. daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatın vaxtı və s. daşınmaz əmlakın tikintisi ilə müqayisədə daha qısa müddətlərdə baş verir ki, bu da bazarda əlavə təklif yaradır. Tələb və təklif nisbətində bu qabiliyyəti bilmək ekspert qiymətləndiriciyə əmlakın dəyərini daha dəqiq proqnozlaşdırmağa imkan verir.
Yaşayış binaları üçün tələb və təklifin nisbəti əhalinin demoqrafik tərkibindən, daşınmaz əmlakın və istehlak mallarının qiymətlərinin səviyyəsindən, reklam kampaniyasının intensivliyindən, yeni qanun və qaydalardan, kreditlərin dəyərindən, əmlak vergisi və digər amillər.
Ekspert qiymətləndirici qiymətləndirilən əmlaka tələb və təklifin nisbətini proqnozlaşdırmalı, bu nisbətin və yuxarıda göstərilən bütün amillərin daşınmaz əmlakın dəyərinə təsir dərəcəsini müəyyən etməlidir.
Rəqabət prinsipi.
Rəqabət rəqabətdir, istənilən fəaliyyət növündə rəqabətdir. Bütün insanlar təbiətcə rəqabətlidirlər. Müəyyən bir fəaliyyət növündə həddindən artıq mənfəətə gəldikdə rəqabət və ya rəqabət kəskin şəkildə artır. Bu baxımdan daşınmaz əmlak bazarı da istisna deyil. Əgər daşınmaz əmlak bazarında super mənfəət əldə edilirsə (bu, bazarın bu sektorunda adətən formalaşan mənfəət səviyyəsindən xeyli yüksək olan mənfəətdir), sahibkarlar bu bazara girməyə meyllidirlər. Artan rəqabət bazarda təklifin artmasına səbəb olur. Tələb artmazsa, bu halda daşınmaz əmlakın qiyməti aşağı düşür, sahibkarların qazancı da azalır. Əksinə, rəqabət zəiflədikdə təklif azalır, tələb azalmazsa, daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətləri və sahibkarların mənfəəti yüksəlir.
Ağlabatan rəqabət daşınmaz əmlak bazarında obyektlərin və xidmətlərin keyfiyyətinin yüksəldilməsinə təkan verir, həddindən artıq rəqabət isə mənfəətin azalmasına səbəb olur.
Daşınmaz əmlak bazarında rəqabət olmadıqda (bu, inhisar rəqabəti ilə də baş verir) obyektin bazar dəyərini müəyyən etmək mümkün deyil, çünki bazar dəyəri yalnız rəqabətli bazarda formalaşır.
Dəyişiklik prinsipi.
Həm əmlakın özü (məsələn, fiziki aşınma), həm də əmlakın dəyərinə təsir edən bütün ətraf mühit amilləri dəyişdirilə bilər.
Dəyişikliklərin ən xarakterik növləri həyat dövrləri adlanan dövrlərdir. Bu dəyişikliklər həm də daşınmaz əmlak obyektlərinin özünə, eləcə də rayonlara (şəhərlərə), sənayelərə, bütövlükdə cəmiyyətə təsir göstərir.
Həyatın aşağıdakı əsas dövrləri fərqləndirilir.
1. Mənşə (layihə, obyektin tikintisi, sənayenin, regionun və s. formalaşması).
2. Artım (daşınmaz əmlak obyektinin istismarından əldə edilən gəlirin artım dövrü, rayonun (şəhərin), sənayenin və s. sürətli inkişafı).
3. Sabitlik, tarazlıq dövrü (sabit gəlir, daşınmaz əmlak obyektlərinin istehlakçılarının formalaşmış zövqləri, ərazinin formalaşmış infrastrukturu və s.).
4. Azalma (daşınmaz əmlaka tələbin azalması dövrü, mənfəətin azalması, sənayedə istehsalın azalması və s.).
Ekspert qiymətləndirici həyat dövrlərini nəzərə alaraq qanunvericilik, demoqrafik, beynəlxalq, elmi-texniki, şəhər və sosial prosesləri, habelə daşınmaz əmlak bazarının onlara reaksiyasını təhlil etməli və proqnozlaşdırmalıdır.
Ən yaxşı və ən səmərəli istifadə prinsipi
Ən yüksək və ən yaxşı istifadə prinsipi aşağıdakı kimi formalaşdırılır: bu, qiymətləndirmənin qüvvəyə mindiyi tarixdə obyektin ən yüksək cari dəyərini təmin edən onun ağlabatan və mümkün istifadəsidir.
Bu prinsipin başqa bir tərifi də məlumdur: bu, torpağın ən yüksək dəyərinə səbəb olan ağlabatan və mümkün olanlar arasından seçilmiş əmlakdan istifadə üçün belə bir seçimdir. Prinsipin belə bir tərifi adətən əhəmiyyətli aşınma ilə bina və tikililərin qiymətləndirilməsi, eləcə də pulsuz torpaq qiymətləndirilməsi aiddir.
Binanın (tikintin) dəyəri müəyyən edilirsə, bu növ daşınmaz əmlakı qiymətləndirərkən ən yaxşı və ən səmərəli istifadə prinsipinin ilk tərifini rəhbər tutmaq lazımdır. Bu halda, bu obyektdən istifadə üçün mümkün variantları seçərkən, qiymətləndirmə zamanı qəbul edilmiş variantı istisna etmək olar, çünki daşınmaz əmlakın bu cür istifadəsi torpaq sahəsinin ən yaxşı dəyərinə qədər bir müddətlə məhdudlaşır. ən səmərəli istifadə binanın sökülməsi xərcləri ilə birlikdə bütün əmlak kompleksinin (torpaq və binaların) dəyərini üstələyir.
Bu prinsip qiymətləndirməyə hər üç yanaşmanın həyata keçirilməsi üçün əsasdır (əsasdır) və onun şərhi hər bir konkret halda xüsusi əhəmiyyət kəsb edir, çünki o, dəyər növünün seçilməsinə təsir göstərir. Əmlakın ən çox ehtimal olunan satış qiymətini (əmlakın bazar dəyərini) müəyyən edərkən bu prinsipin aşağıdakı təfsiri daha məqsədəuyğundur: “mövcud əmlakın ən çox ehtimal olunan istifadəsi”, investisiya dəyərinin müəyyən edilməsində isə vurğulanır. təfsir “əmlakdan ən səmərəli istifadə” üzərindədir.
Əmlakdan ən yaxşı və ən səmərəli istifadənin təhlili iki mərhələdə aparılır: birincisi torpaqdan ən yaxşı və səmərəli istifadəni, sanki pulsuz olduğu kimi, ikincisi isə binadan ən yaxşı və səmərəli istifadəni təhlil edir. (struktur) bu saytda yerləşir.
1.5 Əmlakın dəyərinə təsir edən amillər
Hər hansı digər qiymət mexanizmlərində olduğu kimi, daşınmaz əmlakın dəyəri də bir sıra obyektiv və subyektiv amillərdən asılıdır, bunlardan yalnız sonuncular əməliyyatın bağlanması mərhələsində müəyyən bir satıcının, alıcının və (və ya) vasitəçinin davranışı ilə bağlıdır. . Subyektiv amillərə, məsələn, xasiyyət, bilik, dürüstlük, səbr, daşınmaz əmlak əməliyyatı iştirakçılarının şəxsi bəyənmələri və bəyənməmələri və s. Mənim diplomum çərçivəsində psixologiya sahəsinə aid olan bu amillər nəzərə alınmır və əsas diqqət obyektiv amillərə və onların daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə təsirinə verilir.
Obyektiv amillər əsasən iqtisadi xarakter daşıyır, son nəticədə konkret əməliyyatların orta qiymət səviyyəsini müəyyən edir.
İqtisadi amillər makroiqtisadi və mikroiqtisadi olaraq bölünür. Birinciyə ümumi bazar vəziyyəti ilə bağlı amillər daxildir: regionda daşınmaz əmlaka tələbin təhlükəsizliyinin ilkin səviyyəsi; yeni tikinti və yenidənqurma işlərinin həcmi və strukturu; miqrasiya faktorları; əməliyyatların hüquqi və iqtisadi şərtləri (vergilər, rüsumlar və s.); inflyasiyanın səviyyəsi və dinamikası. Makroiqtisadi amillərə həmçinin uzunmüddətli amillər daxildir: vəsaitlərin yığılma miqyasına və təxirə salınmış tələbin həcminə təsir edən malların (xidmətlərin) qiymətlərinin dinamikasında və əmək haqqı şərtlərindəki fərq; daşınmaz əmlaka sərmayə qoymaq imkanı olan “zəngin adamların” yeni sosial təbəqəsinin formalaşmasının tempi və miqyası; regionda xarici nümayəndəliklər sisteminin inkişafı və s.
FƏSİL 2. YAŞAYIŞ DAŞINMAZ ƏMLAK OBYEKTİNİN QİYMƏTLƏNDİRİLMƏSİ
2.1 Əmlakın təsviri
Qiymətləndirmə obyekti iki qonaq otağından ibarət ayrıca mənzildir.
Qiymətləndirmənin məqsədi yuxarıda göstərilən əmlakın dəyərini müəyyən etməkdir.
Daşınmaz əmlak obyekti dedikdə daşınmaz əmlak olan faktiki obyekt və ona olan qanuni hüquqlar başa düşülür.
Obyektin yoxlanılması aktı
Obyektin ünvanı: Rusiya, Novosibirsk, Krasnı prospekti, 171/2, apt. 27. Mülkiyyətçi: Abramenko N.İ. BTI şəhadətnamələri No 78965784.Mənzil özəlləşdirilib.
Obyekt metro xətti boyunca yerləşir (sağ sahildə), nəqliyyat şəbəkəsi yaxşı inkişaf edib. "Zaeltsovskaya" metrosuna 10 dəq. piyada. Yaxınlıqda “Sibir yarmarkası” sərgi mərkəzi, kazino, gecə klubu, bərbər, idman və fitnes mərkəzi, “Enerji” mədəniyyət mərkəzi, “Tərəqqi-Kinomir” kinoteatrı, Nəbatat bağından piyada 10 dəqiqəlik məsafədədir.
Ən yaxın mikro market piyada 10 dəqiqəlik məsafədə yerləşir.
Yerləşmə sahəsinin təhlili qiymətləndirmə obyektinin yerləşdiyi ərazidə əmək bazarına yüksək qiymət verməyə imkan verir. Mağazalara, təhsil ocaqlarına yaxınlıq qənaətbəxş qiymətləndirilir. Kommunal xidmətlərin, eləcə də ictimai asayişin mühafizəsi xidmətlərinin keyfiyyəti qənaətbəxş kimi qiymətləndirilir.
Uşaq bağçası, poliklinika evdən 5 dəqiqəlik məsafədə, məktəblər kifayət qədər uzaqdadır (15 - 20 dəqiqə).
Zavodların - Novosibirsk Elektrovakuum Zavodu, Ekran zavodu, adına zavodun yaxınlığı səbəbindən ekoloji vəziyyət pisdir. Lenin, Novosibirsk yarımkeçiricilər zavodu.
Evin xüsusiyyətləri.
Divar materialı - panel. Mərtəbələrin ümumi sayı 5. Mərtəbələrin hündürlüyü 2.2 m.Ev yoldan cıxarılıb,həyətlərdə yerləşir.
Tikinti ili - 1975. Binanın ümumi görünüşü yaxşıdır.
Su təchizatı - mərkəzi, istilik - mərkəzi, ventilyasiya - təbii, enerji təchizatı - mərkəzi.
Mənzil haqqında məlumat:
İki otaqlı mənzil evin 2-ci mərtəbəsində yerləşir. Mənzilin ümumi sahəsi 42 kv. m, yaşayış sahəsi - 28 kv. m (bir otaq - 18 kv.m, ikinci - 10 kv.m). Mətbəx sahəsi 6 kvadratdır. m, hamam 3.5 kv.m. Mənzilin balkonu, telefonu var. Pəncərələr qərbə yönəldilmişdir. Mənzilin ümumi mənzərəsi qənaətbəxşdir.
Mənzilin planı və onun girişdə yerləşməsinin sxemi Əlavə 1-də təqdim olunur.
Beləliklə, birinci yaxınlaşmada obyektin yeri və vəziyyətinin təhlili obyektin kifayət qədər yüksək qiymətindən danışmağa imkan verir.
Qiymətləndirmə aşağıdakı fərziyyələrə uyğun olaraq aparılmışdır:
Mühəndislik şəbəkələrinin xüsusi ekspertizası aparılmamışdır;
Qiymətləndirmə obyektində heç bir gizli qüsur, o cümlədən binanın dayaq çərçivəsində onun dəyərinə təsir edə biləcək qüsurlar yoxdur;
Mülk bütün sanitar və ekoloji standartlara uyğundur;
Qiymətləndirmə zamanı etibarlı məlumat mənbələrindən istifadə edilmişdir.
2.2 Gəlir yanaşmasından istifadə etməklə yaşayış əmlakının qiymətləndirilməsi
Daşınmaz əmlakın birbaşa kapitallaşma üsulu ilə qiymətləndirilməsi
Yaşayış əmlakının qiymətləndirilməsi məqsədləri üçün kapitallaşma dərəcəsini hesablamaq üçün sadələşdirilmiş Elwood metodundan istifadə edilməlidir.
R= Υ - Proqram * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)
burada R - kapitallaşma dərəcəsi;
Υ - kapitalın gəlirlilik dərəcəsi;
Tətbiq - dövr üçün əmlakın dəyərində mümkün artım;
SFS proqnozlaşdırılan saxlama müddəti üçün Υ dərəcəsində ödəmə faktorudur;
CHOD - xalis əməliyyat gəliri;
TC cari dəyərdir.
Xalis əməliyyat gəliri aşağıdakı düsturla müəyyən edilə bilər:
CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)
burada EI effektiv ümumi gəlirdir və aşağıdakı kimi müəyyən edilir:
EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)
burada PVH obyektin tam icarəyə verildiyini nəzərə alaraq, 1 il üçün potensial ümumi gəlirdir,
PP - işsizlik imkanlarından təxmin edilən itkilər (3%),
DD - digər gəlirlər.
Υ - tipik investora uyğun gələn real gəliri təmsil edir.
Fondun ödəniş dərəcəsi aşağıdakı düsturla müəyyən edilir:
SFS= i / (l+i)n-1 , (1.4)
burada n dövrlərin sayıdır;
i - diskont dərəcəsi (kapitalın gəlirlilik dərəcəsi).
Birbaşa kapitallaşma metodundan istifadə edərək, sonrakı satışla kirayə gəliri əldə etmək üçün əldə edilmiş iki otaqlı mənzilin dəyərini müəyyənləşdirəcəyik.
İcarə - 12000 rubl. / ay Mümkün fasilələr - 3% Əməliyyat xərcləri - 1200 rubl. /ay Kapitalın gəlirlilik dərəcəsi 15% təşkil edir. İşləmə müddəti 5 ildir. Planlaşdırılan xərc artımı 40% təşkil edir.
Göstərilən şərtlərdə ödəniş dərəcəsi 0,086 olacaq:
SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.
Sonra kapitallaşma dərəcəsi 0,1583-ə bərabər olacaq:
R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.
Formula (1.3) ilə hesablanan effektiv ümumi gəlir 139680 rubla bərabər olacaqdır:
EVD \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 \u003d 139680 rubl.
Bu şərtlərdə əmlaka sahib olmaqdan xalis əməliyyat gəliri 125.280 rubl olacaq:
CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 rubl.
Əmlakın cari dəyəri düsturla müəyyən edilə bilər:
TS = CHOD / R, (1.5)
burada R - kapitallaşma dərəcəsi;
CHOD - əmlaka sahib olmaqdan əldə edilən xalis əməliyyat gəliri.
Beləliklə, qiymətləndirilən yaşayış əmlakının cari dəyəri 1.327.118,6 rubl olacaq:
TS \u003d 125280 / 0,0944 \u003d 1327118,6 pyb.
Qiymətləndirmənin növbəti mərhələsində biz gələcək gəliri diskont etməklə obyektin dəyərini müəyyən edəcəyik.
Gələcək gəlirin diskontlaşdırılması gəlir gətirən daşınmaz əmlak obyektlərini cari dəyər, obyektə sahib olmaqdan gözlənilən gələcək fayda kimi qiymətləndirmək üçün istifadə edilən üsuldur.
Daşınmaz əmlak əməliyyatlarının gələcək faydaları aşağıdakılardır:
Obyektin mülkiyyətində olduğu müddətdə xalis əməliyyat gəliri şəklində daxilolma tezliyi;
Reversiya - saxlama müddəti bitdikdən sonra obyektin satışından əldə edilən gəlir.
Əmlakın cari dəyəri aşağıdakı kimi müəyyən edilir:
TS = TS (PPD) + TS (P), (1.6)
burada PPD gəlir axınının tezliyidir;
Ρ - geri çevrilmə;
TC cari dəyərdir.
Diskontlaşdırılmış gələcək mənfəət metodundan istifadə etməklə hesablanan maddənin dəyəri risk dərəcəsi və alternativ istifadə halları nəzərə alınmaqla bütün gələcək pul vəsaitlərinin hərəkəti və geri çevrilmələrinin diskontlaşdırılmış dəyəridir.
Təklif olunan metoda əsasən maya dəyərinin hesablanması metodologiyası aşağıdakı kimidir.
Mərhələ 1. Gələcək gəlir axınının proqnozu və əmlakın təxmini təkrar satış dəyəri:
Proqnoz dövrünün dəyərinin müəyyən edilməsi;
Gəlirlərin alınması tezliyinin müəyyən edilməsi.
Proqnoz bazası kimi xalis əməliyyat gəliri (NOR) istifadə olunur.
Reversiya hesablanması, yəni. obyektin satışından əldə edilən gəlir, əmlakın dəyərində mümkün dəyişikliklər nəzərə alınmaqla həyata keçirilir. Satış məsrəfləri ilə bağlı məsrəflər geri qaytarma dəyərindən çıxılır.
Mərhələ 2. Endirim dərəcəsinin hesablanması.
Uçot dərəcəsi gələcəkdə alınan pul məbləğinin cari dəyərini hesablamaq üçün istifadə olunan amildir.
Uçot dərəcəsi planlaşdırılan məbləği əldə etmək riskini nəzərə almaqla kapital qoyuluşlarının effektivliyini göstərir. Diskont dərəcəsi investorların müəyyən bir bazarda oxşar əmlaka kapital qoyuluşlarından əldə etməyi gözlədikləri orta gəlir dərəcəsi kimi seçilir.
Uçot dərəcəsi birbaşa riskdən asılı olduğundan, orta investorun bu əmlaka pul yatırmaqla bağlı risk səviyyəsini nə qədər yüksək qiymətləndirdiyi ilə müəyyən edilir.
Buna görə də, risk səviyyəsi nə qədər yüksəkdirsə, uçot dərəcəsi də bir o qədər yüksəkdir və müvafiq olaraq gələcək gəlirin cari dəyəri daşınmaz əmlakın cari dəyərindən az və azdır.
Mərhələ 3. Mürəkkəb faiz texnikasından istifadə etməklə pul vəsaitlərinin gələcək dəyərinin cari dəyərə çevrilməsi.
SR = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1.7)
burada Δ - obyektin dəyərinin artması və ya azalması;
СР - reversiya dəyəri;
J - hesabat dövrü üçün obyektin dəyərindəki dəyişikliklərin payı (0,4).
Əmlakın cari dəyəri aşağıdakı düsturla hesablanır:
burada i - kapitalın gəlirlilik dərəcəsi;
n - proqnoz dövrü.
Xalis əməliyyat gəliri yuxarıda birbaşa kapitallaşma üsulu ilə hesablanmış və qiymətləndirilən əmlak üçün 125.280 rubl təşkil etmişdir.
Tutaq ki, biz ildə 1 dəfə tezliyi ilə daşınmaz əmlak obyektinin istismarından gəlir əldə edəcəyik. Bu halda, əmlakın cari dəyəri 1346178 rubl olacaq:
TC = 125280 / (1+ 0,15) + 125280 / (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +
125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +
TS * (1+0,4) / (1+0,15)5 =
108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696
TC = 1346178 rubl.
Qiymətləndirmə zamanı əmlakdan pul vəsaitlərinin hərəkətinin gələcək dəyərini təxmin etmək mümkündür.
SR \u003d 1346178 * (1 + 0,4) \u003d 1884649 rubl,
Beləliklə, 5 ildən sonra qiymətləndirilmiş mənzil 1.884.649 rubla satıla bilər.
2.3 Analoqların satışını müqayisə etməklə yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi
Yanaşmanın mahiyyəti qiymətləndirilən əmlakın satışa çıxarılan digər əmlaklarla müqayisə edilməsindən ibarətdir.
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə müqayisəli yanaşmanın əsas prinsipi əvəzetmə prinsipidir. Burada deyilir ki, bazarda bir neçə oxşar əmlak varsa, rasional alıcı bir obyekt üçün oxşar faydalı başqa bir əmlak əldə etmək üçün lazım olan məbləğdən çox pul ödəməyəcək.
Qiymətləndirmə addımları:
1. bazar araşdırması;
2. məlumatların toplanması və yoxlanılması;
3. verilənlərin təhlili və müqayisəsi;
4. düzəlişlər etmək;
5. məlumatların uzlaşdırılması.
Qiymətləndirilən əmlaka bənzəyən müqayisə olunan satışları və satış üçün əmlakları müəyyən etmək üçün bazar araşdırması aparılır.
Qiymətləndirmə hesabatında müqayisə edilə bilən kimi istifadə edilən hər bir satış qiymətləndirici tərəfindən şəxsən yoxlanılmalıdır.
Hər bir obyekti qiymətləndirilən obyektlə müqayisə etmək və fərqləri təhlil etmək lazımdır:
Satış tarixi;
Fiziki xüsusiyyətlər;
Yer;
Satış şərtləri.
Qiymətləndirmənin növbəti mərhələsi düzəlişlər etməkdir. Bu mərhələnin mahiyyəti mövcud fərqlərə uyğun olaraq hər bir müqayisə olunan obyekt üzrə satış qiymətlərinin və ya tələb qiymətlərinin tənzimlənməsindən ibarətdir.
Dəyər tənzimləmələri satılan analoq obyektin qiymətini müəyyən məbləğdə dəyişir, bu zaman analoq obyektin və qiymətləndirilən obyektin xüsusiyyətlərindəki fərqlər təxmin edilir.
Faiz düzəlişləri əməliyyat vaxtı, yer və fiziki xüsusiyyətlərlə bağlı fərqləri düzəltmək üçün istifadə olunur.
ardıcıl düzəlişlər. Onların özəlliyi ondadır ki, faiz tənzimləmələrinin ardıcıllığından asılı olaraq fərqli bir nəticə əldə edilə bilər.
Kumulyativ düzəlişlər bütün fərdi düzəlişləri vurmaqla əldə edilir. Bu vəziyyətdə ardıcıllıq tələb olunmur.
Yekun dəyər bütün mövcud məlumatların təhlili əsasında qiymətləndirici tərəfindən verilən mühakimədir. Sadə orta hesablama həmişə dəqiq nəticəyə gətirib çıxarmır və üstəlik, xərc göstəricisi kimi həmişə bir nömrə seçmək lazım deyil. Bir sıra dəyərlərdən istifadə etmək daha düzgündür.
Bazar analoqlarının müqayisəsi metodunu tətbiq etmək üçün Zaeltsovski rayonunda (Sibir yarmarkası, Nəbatat bağı) satışa çıxarılan on iki otaqlı mənzil haqqında məlumat toplamaq lazımdır. Oxşar mənzillər haqqında məlumatlar Əlavə 2-də 1-ci cədvəldə verilmişdir.
Təqdim olunan on mənzilin hər biri qiymət metodunun əmsalları və cədvəldə ümumiləşdirilmiş nəticələrlə xarakterizə edilməlidir.
Ksozh mənzilinin ümumi və yaşayış sahəsinin nisbəti - mənzilin ümumi sahəsinin və yaşayış sahəsinin nisbətini nəzərə alır. Bu bərabər alınır:
0,95 - nisbət 1,50-dən azdır
1.00 - 1.50-dən 1.66-a qədər nisbət
1,05 - 1,66-dan 2,00-ə qədər olan nisbət
1.10 - 2.00-dən yuxarı.
Balkonun və ya lojikanın mövcudluğu əmsalı Kbl:
Balkon varsa, bu əmsal 1,00;
Lodjiya olduqda - 1,05;
Onlar olmadıqda - 0,95;
iki və ya daha çox eyvan və ya lojika olduqda - 1.10.
Mənzil binanın birinci və ya sonuncu mərtəbəsində yerləşdiyi halda Kat mərtəbə əmsalı 0,90-dır. Bütün digər hallarda - 1.00.
Kiz otaqlarının izolyasiya əmsalı aşağıdakılara bərabər alınır:
1.04 - bütün otaqlar təcrid olunur;
0,96 - iki otaqlı mənzillərdə bitişik otaqlar və ya 3-6 otaqlı mənzillərdə birdən çox keçid otaqları;
1.00 - bütün digər hallarda.
Cliff liftinin mövcudluq əmsalı bərabər alınır:
1.03 - 5 və ya daha az mərtəbəli evlərdə lift var;
1.00 - 5 mərtəbədən çox olan evlərdə lift var, 5 və ya daha az mərtəbəli evlərdə isə yoxdur;
0,97 - 5 mərtəbədən çox olan evlərdə lift yoxdur.
Binaların hündürlüyü Kvys əmsalı bərabərdir:
0,98 - binaların hündürlüyü 2,5 m-dən azdır;
1.00 - binaların hündürlüyü 2.50 m-dən 2.80 m-ə qədər;
1.02 - binaların hündürlüyü 2.80 m-dən 3.00 m-ə qədər;
1.04 - binaların hündürlüyü 3.00 ilə 3.40 m arasında;
1.06 - binanın hündürlüyü 3.40 m-dən çoxdur.
K mus zibil qutusunun mövcudluğu əmsalı bərabər alınır:
1.02 - 5 mərtəbədən az olan evlərdə mövcuddur;
0,97 - 5 mərtəbədən çox olan evlərdə deyil;
1.00 - digər hallarda.
Mətbəxin sahəsini nəzərə alan əmsal Kk:
0,95 - 6 kvadratmetrə qədər mətbəx sahəsi ilə. m;
1.00 - sahəsi 6 kv. m-dən 9 kv. m
1.02 - sahəsi 9 kv. m-dən 12 kv. m;
1.10 - 12 kv. m.
Hər bir əmlak üçün əmsalların dəyərləri Əlavə 2-də Cədvəl 2-də təqdim edilmişdir. Cədvəl 2-də hesablanmış iki otaqlı mənzilin ekvivalent dəyəri beş mərtəbəli binada iki otaqlı mənzilin dəyəridir. ümumi və yaşayış sahəsinin nisbəti 1,5-dən 1,66-a qədər, balkonlu, orta mərtəbədə, tavanın hündürlüyü 2,5 m-dən çox, zibil qutusu olmadan, mətbəx sahəsi 6-dan 9 m-ə qədər.
On mənzil üçün orta arifmetik dəyəri qiymətləndirilən mənzilin ümumi sahəsinə vuraraq və qiymətləndirilən mənzil üçün düzəliş əmsallarına bölməklə, mənzilin real bazar qiymətini alırıq ki, bu da 2410714 olacaq:
54 min rubl * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =
Belə ki, tədqiq olunan əmlakın müqayisəli üsulla qiymətləndirilməsi nəticəsində məlum olub ki, iki otaqlı mənzilin bazar qiyməti 2 410 714 rubl təşkil edir.
2.4 Xərc yanaşmasından istifadə etməklə əmlakın qiymətləndirilməsi
Xərc yanaşmasına görə, əmlakın dəyəri fiziki və köhnəlmə nəzərə alınmaqla onun təkrar istehsalına və ya dəyişdirilməsinə sərf olunan resursların miqdarı ilə müəyyən edilir.
Xərc yanaşmasından istifadə edərək bir mənzilin dəyərini qiymətləndirmək olduqca çətindir, çünki bir mənzilin tikintisinin xərclərini qiymətləndirmək, bütövlükdə yaşayış binasının tikintisi üçün xərcləri ayırmaq olduqca çətindir.
Bir evin tikintisi xərclərinin mənzillərin ümumi sahəsinə mütənasib olaraq bölüşdürülməsi fərziyyəsi əsasında xərc yanaşmasından istifadə edərək obyektin dəyərini qiymətləndirəcəyik. Bu fərziyyə şərtidir, lakin buna baxmayaraq, bu, bir xərc yanaşmasından istifadə edərək, bir mənzilin dəyərinin təxmini qiymətləndirilməsini əldə etməyə imkan verəcəkdir.
Belə ki, məlumdur ki, “Promstroy - D” MMC tikinti şirkəti küçədə yaşayış binası tikməyi planlaşdırır. Hava limanı (Novosibirsk şəhərinin Zaeltsovski rayonunda, qiymətləndirmənin yerləşdiyi evin bilavasitə yaxınlığında). "Promstroy - D" MMC bu evi ümumi sahəsi 3 min 298 kvadratmetr olan ərazidə layihələndirmək və tikmək hüququnu alıb. m Torpaq sahəsinin bazar dəyərinin və investorun sifarişi ilə yaşayış binasının tikintisinin dəyərinin qiymətləndirilməsi “Praktika” MMC tərəfindən həyata keçirilib. Layihəqabağı sənədlərə əsasən, 5 mərtəbəli binada mənzillərin ümumi faydalı sahəsi 3262 kv.m təşkil edəcək. m Yaşayış binası 75 mənzildən ibarət olacaq.
“Praktika” MMC-nin ekspertlərinin fikrincə, evin tikintisinin dəyəri 10 milyon 640 min rubl təşkil edəcək. Bu halda tikinti xərcləri 1 kv. m ümumi sahəsi 3261,8 rubl təşkil edəcək.
Qiymətləndirilən əmlakın ümumi sahəsi 42 kv.m-dir. m Beləliklə, xərc yanaşmasına uyğun olaraq, obyektin bərpası dəyəri 136 995,6 rubl təşkil edəcəkdir. (3261,8 rubl * 42 kv. m).
Əvəzetmə dəyəri yığılmış amortizasiya nəzərə alınmaqla müəyyən edilməlidir. Yaşayış binasının istismar müddəti 40 ildir. Qiymətləndirilən obyekt üzrə amortizasiya 30 ildir. Belə ki, qiymətləndirərkən obyektin dəyişdirmə dəyərinin 10/40 hissəsini nəzərə almaq lazımdır.
Xərc yanaşması ilə obyektin dəyərini qiymətləndirmək:
136 995,6 rubl * 10/40 \u003d 34248,9 rubl.
2.5 Yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsinin nəticələrinin uzlaşdırılması
Yaşayış daşınmaz əmlak obyektini - Novosibirsk şəhərinin Zaeltsovski rayonunda yerləşən iki otaqlı mənzili qiymətləndirmək üçün gəlir metodlarından və müqayisəli yanaşmalardan istifadə edilmişdir, ona görə aşağıdakı nəticələr əldə edilmişdir:
1. Analoqların satışını müqayisə etmək üsuluna görə, obyektin dəyəri 2410714 rubl təşkil edir.
2. Gəlir yanaşmasının bir hissəsi kimi:
3. Xərc yanaşmasına uyğun olaraq, obyektin dəyəri 34248,9 rubl təşkil edəcəkdir.
Rusiya qiymətləndirmə təcrübəsində ləğvetmə dəyərinin müəyyən edilməsi olduqca nadirdir və bu, bu tip qiymətləndirmə üçün metodoloji dəstəyin aşağı səviyyəsinə təsir göstərir.
Ləğvetmə dəyərinin dəyərinə təsir edən və onu bazar dəyərindən fərqləndirən yeganə amil daşınmaz əmlakın satışı üçün qeyri-bazar şərtləri üçün xarakterik olan “məcburi satış” amilidir.
Beləliklə, tamamilə aydın olur ki, mövcud Rusiya şəraitində xilasetmə dəyərini hesablamaq üçün aşağıdakı tənlikdən istifadə etmək olar:
Səliqəli. = Sryn. x (1 - Kvin.),
hara səliqəlidir. - daşınmaz əmlakın xilasetmə dəyəri;
Sryn. - tədqiq olunan obyektin bazar dəyəri;
Kvyn. - məcburi satış üçün düzəliş, 0 təmin edilir< Квын. < 1.
Yuxarıdakı tənliyə əsasən, xilasetmə dəyəri iki mərhələdə hesablanır. Birinci mərhələdə tədqiq olunan əmlakın bazar dəyəri müəyyən edilir. İkinci mərhələdə məcburi satış üçün düzəlişin dəyəri hesablanır və bazar dəyərinin dəyərinə daxil edilir, yəni bazar dəyəri "məcburi satış" amilinə uyğunlaşdırılır (qeyri-bazar satış şərtləri üçün). .
Daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin hesablanması çətinlik yaratmırsa, məcburi satış üçün düzəlişin müəyyən edilməsi və onun riyazi əsaslandırılması çoxlu suallar yaradır. Təcrübədə qiymətləndiricilər onu intuitiv olaraq 0,1 ilə 0,3 (bazar dəyərinin 10 - 30%) aralığında qəbul edirlər.
Beləliklə, tənzimləmə əmsalının dəyəri 10% səviyyəsində olduqda, yaşayış binasının xilasetmə dəyəri belə olacaqdır:
Slick = 2410714 rubl. x (1 - 0,1) = 2169642,6 rubl.
Tənzimləmə əmsalının dəyəri 30% səviyyəsində olarsa, yaşayış əmlakının xilasetmə dəyəri belə olacaqdır:
Slick = 2410714 rubl. x (1 - 0,3) = 1687499,8 rubl.
Beləliklə, ümumiyyətlə, əmlakın ləğvetmə dəyərinin bazar dəyərinin 70-90% -ni təşkil edəcəyi və 1.687.499.8 min rubl arasında dəyişəcəyi qənaətinə gələ bilərik. 2169642,6 min rubla qədər.
Beləliklə, dörd variantda mənzilin qiymətinin fərqli olduğu aydın olur. Hansı qiymətin obyektin dəyərini daha dəqiq əks etdirdiyini müəyyən etmək üçün qiymətləndirmənin məqsədini bilmək lazımdır, çünki qiymətləndirmənin məqsədi dəyərin müəyyənləşdirilməsinin seçimini müəyyən edir.
Qiymətləndirmənin məqsədi sonrakı satışla dövri gəlir şəklində mənfəət əldə etmək məqsədi ilə əldə edilmiş obyektin dəyərini müəyyən etməkdirsə, onda gəlir metodunda əldə edilən rəqəmə diqqət yetirilməlidir (1327118,6 rubl - 1346178 rubl). )
Qiymətləndirmənin məqsədi obyektin real bazar dəyərini müəyyən etməkdirsə, oxşar obyektlərin satış qiymətləri haqqında kifayət qədər məlumat varsa, o zaman mənzilin dəyəri bazarın analoqlarını müqayisə etməklə əldə edilən rəqəm kimi qəbul edilməlidir (2410714 rubl). ).
Qiymətləndirmənin məqsədi ipoteka krediti almaq üçün girov kimi xidmət edən mənzilin dəyərini müəyyən etməkdirsə, kreditin ödənilməməsi halında qiymətləndirmə obyektinin satılması səbəbindən ləğvetmə dəyəri ən uyğundur. razılaşma kifayət qədər qısa müddətdə təmin edilməlidir. Beləliklə, əmlakın dəyəri olaraq 1,687,499,8 min rubl dəyərində bir dəyər götürülməlidir. 216942,6 min rubla qədər.
FƏSİL 3. DAŞINMAZ ƏMLAKIN QİYMƏTLƏNMƏSİ ÜSULLARININ TƏKMİL EDİLMƏSİ ÜÇÜN TƏKLİFLƏR
yaşayış əmlakının qiymətləndirilməsi dəyəri
Ümumiyyətlə, birinci fəsil daha çox nəzəri əsaslara, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı əsas kateqoriyalara həsr edilmişdir.
İşin ikinci fəslində daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri bazar dəyərinin müəyyən edilməsinə üç yanaşma nöqteyi-nəzərindən təqdim olunur: xərclər baxımından qiymətləndirmə (xərc yanaşması), satışın birbaşa müqayisəsi ilə qiymətləndirmə (müqayisəli yanaşma), qiymət baxımından qiymətləndirmə. gözlənilən və ya faktiki gəlir (gəlir yanaşması) .
Qiymətləndirmənin nəticələrini müqayisə edərkən məlum olub ki, bütün yanaşmalar fərqli nəticələr verir. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə təqdim olunan yanaşmaların təkmilləşdirilməsinin əsas istiqamətlərini nəzərdən keçirək.
Müasir qiymətləndirmə təcrübəsində UPVS kolleksiyalarından istifadə edərək əvəzetmə xərclərinin hesablanması texnologiyasından tez-tez istifadə olunur. Bu kolleksiyaların istifadəsi 1997-ci ildə, daşınmaz əmlak obyektləri haqqında bazar məlumatlarının praktiki olaraq olmadığı zaman başlanmışdır və bu kolleksiyaların istifadəsi əsasən əsas vəsaitlərin yenidən qiymətləndirilməsi üçün "bazar dəyərini" müəyyən etmək üçün yeganə yol idi. Son onillikdə daşınmaz əmlak bazarının informasiya təminatı və büdcə tərtibatında böyük dəyişikliklər baş verib. Rusiya Federasiyasının Gosstroy yeni smeta və normativ bazaya keçdi. 01/01/2003-cü il tarixindən SSRİ Dövlət Quruluşunun normativ sənədləri ləğv edilmiş "Tikintidə qiymətqoyma üçün yeni smeta və tənzimləyici bazaya keçidin başa çatdırılması tədbirləri haqqında" 08 aprel 2002-ci il tarixli 16 nömrəli Rusiya Dövlət Quruluşunun Fərmanı, 1991. və 1984-cü illərin təxmini və tənzimləyici əsasları ilə nəzərdə tutulmuş qiymət səviyyəsində tərtib edilir. Onların əvəzinə dövlət elementar təxmini normaları (GESN) və federal vahid qiymətləri (FER) tətbiq edilir. Rusiya Dövlət Qulluğu təsdiqlədi və qüvvəyə mindi:
· GESNr-2001 “Təmir-tikinti işlərinin dövlət elementar smeta normaları”;
· GESN-2001 "Ümumi tikinti işləri üçün dövlət elementar smeta normaları";
GESNm-2001 "Avadanlıqların quraşdırılması üçün dövlət elementar təxmini normaları"
HES obyektlərdə tikinti işlərinin yerinə yetirilməsi, resurs metodundan istifadə etməklə xərclər smetasının (smetasının) hazırlanması, habelə yerinə yetirilən işlərə görə ödənişlərin aparılması və materialların silinməsi üçün zəruri olan resursların tərkibini və ehtiyacını müəyyən etmək üçün nəzərdə tutulmuşdur.
Rusiyanın Gosstroy Federal vahid qiymətlərini (FER, FERr və FERm) yalnız Moskva bölgəsi üçün hazırlayır. Bundan əlavə, Moskva vilayəti üçün qiymətlər, qiymətləri regional şərtlərlə əlaqələndirmək üçün Gosstroy tərəfindən tikintidə qiymətlərin müəyyən edilməsi üçün Regional Mərkəzlərə ötürülür. Məcburiyyətdən sonra qiymətlər toplusu əlavə təsdiqlənmək üçün Dövlət Quruluna göndərilir. Hazırda yeni normativ-hüquqi bazanın hazırlanması prosesi hələ tamamlanmayıb. Yeni normativ hüquqi baza əsasında daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin aparılması xüsusi bilik və bacarıqlar tələb edən çox mürəkkəb və vaxt aparan işdir. Yeni normativ-hüquqi bazanın qiymətləndirmə praktikasına daxil olması üçün daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin tətbiqi problemlərinin həllinə uyğunlaşdırılmış proqram təminatının və hesablama sistemlərinin işlənib hazırlanması üzrə kompleks işlərin aparılması zəruridir.
Bu yaxınlarda tikintidə qiymətqoyma üçün regional mərkəzlər fəal işləməyə başladı, informasiya xidmətlərinin göstərilməsi üzrə ixtisaslaşmış firmalar, məsələn, NPF Tikintidə İnformasiya Texnologiyaları Mərkəzi meydana çıxdı.
Və yalnız daşınmaz əmlak qiymətləndiriciləri hələ də ötən əsrin 70-ci illərinin çoxdan köhnəlmiş kolleksiyalarından istifadə edirlər və eyni zamanda onların əsasında obyektlərin "bazar dəyərini" əsaslandırırlar. Təcrübəli qiymətləndiricilər UPVS kolleksiyalarının istifadəsinin çatışmazlıqlarını çoxdan başa düşdülər, ilk növbədə vahid qiymətlərə daxil olan xərclərin siyahısı, orta indeksasiya, texnologiyalarda uyğunsuzluq, iş həcminin nisbəti və s.
Beləliklə, UPVS kolleksiyalarında aşağıdakı xərc maddələri nəzərə alınır:
· birbaşa xərclər;
qaimə xərcləri;
Planlaşdırılmış qənaət (mənfəət);
tikinti sahəsinin ayrılması və inkişafı üçün ümumi sahə xərcləri;
layihələndirmə və tədqiqat işlərinin dəyəri;
qışda işin istehsalı ilə bağlı xərclər;
Mükafat əmək haqqının dəyəri
fəaliyyət göstərən müəssisənin direktorluğunun saxlanması xərcləri;
· müvəqqəti bina və tikililərin ləğvindən itkilər;
· işçilərin 3 km-dən çox məsafəyə daşınması xərcləri. ictimai nəqliyyat olmadıqda;
· işin mobil xarakterinə görə işçilərə bonusların ödənilməsi xərcləri.
Təcrübəli qiymətləndiricilər öz hesablamalarında analoqlara düzəlişlər və ya konsolidasiya edilmiş təxminlərə əsaslanan öz inkişaflarından istifadə edirlər.
P.G. Grabovoi, S.P. Korostelevin "Əmlakın qiymətləndirilməsi, I hissə. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi" işində konkret bir nümunədə göstərilir ki, UPVS metodologiyasından istifadə edərək yaşayış əmlakının dəyişdirilməsi dəyərinin hesablanmasının nəticələri əhəmiyyətli dərəcədə, bir neçə dəfə , bazar göstəricilərindən fərqlənir.
Bununla belə, Rusiya Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin Ekspert Şurası tərəfindən nəzərdən keçirilən hesabatların əksəriyyətində daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi hələ də köhnəlmiş UPVS-ə əsaslanır. Üstəlik, bu hesablamaların nəticələrini hansısa yolla bazar göstəricilərinə yaxınlaşdırmaq üçün onlara “sahibkarın mənfəəti” adlanan müəyyən çarpan amil daxil edilir. Müasir şəraitdə bu göstəricini bazardan çıxarmaq mümkün olmadığı üçün tamamilə özbaşına qəbul edilir. Burada vurğulanmalıdır ki, IVS-2003-ə uyğun olaraq, “bazar dəyərinin tətbiqi yalnız bazar məlumatları əsasında qiymətləndirmənin aparılmasını tələb edir”. RSA-nı tətbiq edərkən qiymətləndirici birmənalı olaraq hesabatda əks etdirilməli olan qeyri-bazar dəyərini müəyyən edir.
Rusiyada Qərb qiymətləndiricilərindən (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS nümunəsindən sonra) əldə edilə bilən tikinti dəyərinin ümumiləşdirilmiş əsas göstəriciləri üzrə etibarlı məlumat bazası hələ də yoxdur.
Hazırda daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün əsas tanınmış məlumat bazası Co-Invest MMC-nin inkişaflarıdır. Bu firma rübdə bir dəfə “Tikintidə qiymət indeksləri” bülleteni, həmçinin “Qiymətləndirici kitabçası” seriyasını nəşr edir: “Sənaye binaları”, “Yaşayış binaları”, “Milli tikinti bazarlarında valyutaların alıcılıq qabiliyyəti paritetləri kolleksiyaları”, “İnşaatda qiymət indeksləri”. mövcud qiymət səviyyəsində bina və tikililərin dəyişdirilməsi dəyəri və s.
Bu nəşrlərdən istifadə edərkən yadda saxlamaq lazımdır ki, onların hesablamalarının əksəriyyəti planlı iqtisadiyyatın normativ bazasına əsaslanır, müəyyən qiymət əmsalları ilə indeksləşdirilir və buna görə də qiymətləndirmənin yekun nəticələrində yuxarıda göstərilən səbəblərə görə əhəmiyyətli səhvlər ola bilər. . Müəyyən indeksləri tətbiq edərkən onların hesablanması üçün ilkin şərtləri diqqətlə öyrənmək lazımdır.
Qiymətləndiricilər tərəfindən gözlənilən, Tikinti Xərcləri üzrə Regional Bələdçi (RCC-2006) bu yaxınlarda nəşr edilmiş və ölkədə ilk kimi elan edilmişdir. O, tikinti işlərinin növü, məcmu xərc göstəriciləri (CSI) və "ekspress variantda tələb olunan investisiya məbləğinin qiymətləndirilməsi üçün məlumat" üzrə xərc göstəricilərini təqdim edir. Əslində, sonuncu tərif müasir bina və tikililərin analoqları olan obyektlərin təxmini dəyərinə aiddir. RCC-nin III hissəsində "konstruksiya elementlərinin texniki-iqtisadi göstəriciləri olan analoq obyektlər, bütövlükdə obyekt üçün texniki-iqtisadi göstəriciləri olan analoji obyektlər və yaşayış binalarının və sosial obyektlərin dəyərinin müəyyən edilməsi üçün tövsiyə olunan texniki-iqtisadi göstəricilərin xülasə cədvəli daxildir. və mədəniyyət obyektləri”. Xərc göstəriciləri "Moskva bölgəsi" üçün 01.01.2006-cı il tarixə olan qiymətlərlə müəyyən edilmişdir. Kataloqa 18 növ müasir yaşayış binası və 27 qeyri-yaşayış daşınmaz əmlakının qiymət göstəriciləri daxildir. RCC-2007-də bu obyektlərin siyahısı xeyli genişləndirilmişdir.
RCC-nin nəşri onun daşınmaz əmlakın və biznesin qiymətləndirilməsi prosedurlarında tətbiqi üçün şərait yaradır. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində “Məcmu dəyər göstəriciləri” kitabçasının II hissəsindən istifadə etmək olarsa, biznesin qiymətləndirilməsinin maya dəyəri yanaşmasında III “Bina və tikililərin obyektləri-analoqları” hissəsindən istifadə etmək olar.
Beləliklə, RCC kolleksiyaları daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün əsas bazaya çevrilməlidir. Bununla belə, bu kolleksiyalarda əhəmiyyətli çatışmazlıqlar var. Əsas odur ki, onlar ilkin məlumatları və analoqların dəyərinin əldə edilmiş dəyərlərinin əsas fərziyyələrini təqdim etmirlər. Beləliklə, son göstəricilərdə avadanlığın hansı xüsusi tərkibinin nəzərə alındığı, inşaatçının digər xərclərinə nəyin daxil olduğu və s. Qiymətləndiricilərin, analitiklərin və qiymətləndiricilərin RCC-nin təkmilləşdirilməsi istiqamətində birgə işi daşınmaz əmlak qiymətləndiriciləri üçün çox zəruri olan məlumat bazasının yaradılmasına səbəb ola bilər.
Hazırda qiymətləndirmə fəaliyyətinin inkişafında əsas istiqamət daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsinə çevrilir. Bu, ölkəmizdə daşınmaz əmlakın faktiki bazar dəyərinin məlumat bazasını toplaması sayəsində mümkün olur.
Qiymətləndirmə agentliklərində yaşayış əmlakının qiymətləndirilməsi prosesini sadələşdirmək üçün mənzilin dəyərinin reqressiya modelindən istifadə oluna bilər ki, bu da onun bir sıra parametrlərindən asılı olaraq yaşayış obyektinin dəyərini hesablamağa imkan verir.
Belə bir modelin qurulması nümunəsi 2005-ci ilin dekabr ayı üçün "Əmlak" jurnalında verilmişdir. Model, Novosibirsk şəhərinin müxtəlif rayonlarında müxtəlif istehlak xüsusiyyətlərinə malik mənzillərin həyata keçirilməsi ilə məşğul olan bir neçə daşınmaz əmlak şirkətinin qiymət siyahılarına uyğun olaraq inşa edilmişdir. Təhlil üçün aşağıdakı parametrlər üzrə 450 mənzil (hər bir mənzil növü üçün 150 variant - bir, iki, üç otaqlı) haqqında məlumat toplanmışdır:
Mənzilin qiyməti
Əmlakın yerləşdiyi ərazi
Mülkiyyət növü:
ictimai mənzil,
Özəlləşdirmə müqaviləsi ilə alınmış mənzil,
Alqı-satqı müqaviləsi əsasında alınmış əmlak
Mənzilin yerləşdiyi evin materialı:
Panel, kərpic, monolit,
Ev növü:
Elit,
təkmilləşdirilmiş layout,
tipik,
tam ölçü,
- "Xruşşov",
evin mərtəbəsi,
Mənzilin yerləşdiyi mərtəbə,
Mənzilin ümumi sahəsi,
mənzilin yaşayış sahəsi,
mətbəx sahəsi,
Balkonun və ya lojikanın olması,
Telefonun olması.
Bir otaqlı mənzillərin nümunəsindən istifadə edərək bir model qurmaq prosedurunu ətraflı nəzərdən keçirək.
Modelin qurulmasının birinci mərhələsində bir-birindən güclü asılı olan parametrləri müəyyən etmək üçün korrelyasiya əmsallarının matrisi təhlil edilmişdir. Əsas vəzifə korrelyasiya əmsalı 0,8 dəyərindən çox olmayan belə amilləri seçmək idi. Təhlilin nəticələrinə əsasən, qalan amillər korrelyasiya əmsalına qoyulan şərti təmin etmədiyi üçün 6 amili, yəni ilkin olaraq toplananların tam yarısını nəzərə alan korrelyasiya əmsalları matrisi quruldu.
Seçilmiş faktorlar üzrə toplanmış məlumatlara əsasən aşağıdakı reqressiya modeli qurulmuşdur:
Ρ = -10,12 + 9,24 Cəmi + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +
65 * x4 + 64.48 * x5 (3.1)
və ya ümumiyyətlə:
Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)
Təqdim olunan tənlikdə aşağıdakı qeyd istifadə olunur:
Ρ aşağıda müəyyən edilmiş sabit parametrləri olan mənzilin qiymətidir,
Stot - mənzilin ümumi sahəsi,
x1 mənzilin yerləşdiyi ərazini xarakterizə edən dummy dəyişəndir,
x2 - mənzilin yerləşdiyi evin materialını xarakterizə edən dummy dəyişən;
x3 - qiymətləndirilən mənzilin yerləşdiyi binanın mərtəbələrinin sayını xarakterizə edən dəyişəndir;
x4, mənzilin yerləşdiyi mərtəbəni xarakterizə edən dummy dəyişəndir;
x5, mənzildə telefonun mövcudluğunu xarakterizə edən dummy dəyişəndir.
Bu model üzrə statistik göstəricilər əldə edilən nəticələrin əhəmiyyətini təsdiq etmişdir.
Beləliklə, ortaya çıxan model Novosibirsk şəhərinin mənzil bazarında mənzillərin orta qiymətinin onun parametrlərindən asılılığını çox yaxşı əks etdirir (ekstremal variantları nəzərə almadan).
Təqdim olunan modellər Novosibirsk şəhərinin “Jilfond” və “Amir - Real Estate” daşınmaz əmlak agentliklərində satışa çıxarılan mənzillərin dəyərinin qiymətləndirilməsi üçün tam ştatlı işçiləri olan, həmçinin kreditdə girov kimi çıxış edən şirkətlərdə tətbiq edilib. müqavilələr. Qeyd etmək lazımdır ki, mütəxəssislər onların tətbiqinin effektivliyini yüksək qiymətləndiriblər.
Qiymətləndiricilərin üzləşdiyi ikinci mühüm problem gələcəkdə mənzilin dəyərini proqnozlaşdırmaqdır. Bu problem, ipoteka məqsədləri üçün bir mənzilin dəyərini qiymətləndirərkən xüsusilə aktuallaşır, çünki bir mənzilin satışı gələcəkdə baş verəcək və bir müddət ərzində mənzilin dəyərinin artım tempini müəyyən etmək vacibdir. kredit haqqında razılaşma.
Təkrar mənzil bazarında qiymət dinamikası modelinin qurulması üçün ilkin məlumatlar müvafiq illərin rübləri üzrə Əmlak jurnallarından götürülmüşdür. Hər il üzrə 240 mənzil - hər bir mənzil növü üzrə 80 mənzil (bir, iki, üç otaqlı) üzrə məlumat toplanmışdır. . Modelin qurulmasında əsas məqsəd təkrar bazarda daşınmaz əmlakın qiymətlərinin dəyişdirilməsi modelini müəyyən etməkdir.
Mənzillər üzrə toplanmış məlumatların strukturu Şəkildə göstərilmişdir. 2.1, 2.2, 2.3.
düyü. 2.1. Modelin qurulması zamanı nəzərə alınan mənzillərin quruluşu, mənzil növlərinə görə
düyü. 2.2. Modelin qurulması zamanı nəzərə alınan mənzillərin quruluşu, mənzil növlərinə görə
düyü. 2.3. Modelin qurulması zamanı nəzərə alınan mənzillərin quruluşu, evin materialının növünə görə
İqtisadi hadisələrin müvəqqəti təhlili təkamülün müxtəlif növlərini fərqləndirir.
1. Trend, trend və ya uzunmüddətli hərəkət. Trendin ciddi tərifi yoxdur, o, intuitiv şəkildə aşkarlanır. Trend müəyyən istiqamətdə uzun müddət davam edən yavaş dəyişikliyə uyğun gəlir.
2. Dövr, qısamüddətli komponent - artım fazası və azalma fazasının olduğu sürətli kvazi dövri hərəkət.
3. Mövsümi komponent - dövrədən fərqli olaraq müntəzəm olaraq baş verən dəyişikliklər.
4. Təsadüfi dalğalanmalar, təsirlər - az və ya çox sabit xarakter daşıyan nisbətən yüksək tezlikli xaotik hərəkət.
Bəzi statistik sıralar təkamülün bu və ya digər növünü xalis formada təmsil edir, lakin onların əksəriyyəti bütün və ya fərdi komponentlərin birləşməsidir.
Nəzəri olaraq, qiymət dinamikası seriyası trend, mövsümi komponent və təsadüfi dalğalanmaların birləşməsidir. Daşınmaz əmlak bazarının hazırkı inkişafı mərhələsində mənzilin qiymətinin mövsümi komponenti pozulur ki, bu da qiymət artımının yüksək templəri və sözügedən bazarın investisiya cəlbediciliyi ilə bağlıdır. Məhz buna görə də nəzərdən keçirilən dinamik seriyada trendin vurğulanmasına xüsusi diqqət yetirilmişdir.
Mənzillərin qiymət dinamikası seriyasına uyğun olaraq aşağıdakı model tikilib.
İkinci dərəcəli polinom:
yi = a + bt2, (3.3)
harada i - mənzil növü,
t - vaxt dövrü.
Qeyd etmək lazımdır ki, statistikada istifadə olunan meyarlara uyğun olaraq korrelyasiya əmsalı 1-ə yaxın (0,7-dən artıq), əhəmiyyətlilik əmsalı F 0,03-dən az (verilmiş model parametrləri üçün) olmalıdır.
Beləliklə, əldə edilmiş modellər Novosibirsk şəhərinin təkrar mənzil bazarında qiymətlərin dinamikasını yaxşı əks etdirir.
Əldə edilmiş modelə görə, 2006-cı ildə birotaqlı mənzillərin qiymətində artım 22,0%, faktiki olaraq isə 24,3% təşkil etməli idi.
Bu modelə görə, 2006-cı ildə Novosibirsk şəhərində iki otaqlı mənzilin qiymətində artım 21,7% olmalı idisə, faktiki olaraq artım tempi 21,6% idi.
Təqdim olunan modelə uyğun olaraq, 2006-cı ildə Novosibirsk şəhərində üç otaqlı mənzilin dəyərinin artımı 21,5% olmalı idisə, faktiki olaraq artım tempi 31,0% idi.
2006-cı ilin hər rübündə Novosibirsk şəhərində mənzillərin kvadrat metrinin dəyərinə dair real məlumatları əvəz etməklə, qeyd etmək olar ki, bu dəyər modelə uyğun olaraq qurulmuş etimad intervallarının hüdudlarına düşür.
Ekspertlərin fikrincə, ortaya çıxan model hazırda daşınmaz əmlak bazarında mövcud vəziyyəti adekvat şəkildə təsvir edir. Müəyyən növ mənzillər üzrə 2006-cı ilin sonuna mənzil qiymətlərinin artımı proqnozu real məlumatlarla üst-üstə düşür, çünki ekspertlər tərəfindən proqnozlaşdırılan bazar artımı 20-30% təşkil edir.
Qiymətləndirici daim mənzillərin qiymətini proqnozlaşdırmaq problemi ilə üzləşir, bu problem kreditləşmə məqsədləri üçün qiymətləndirilərkən xüsusilə kəskin olur. Qərarın düzgünlüyü mütəxəssisin təcrübəsindən, ixtisasından, həmçinin qiymətləndirilən obyektin bazarında toplanmış məlumatların keyfiyyətindən asılıdır. Mütəxəssislərin işində təklif olunan statistik modellərdən istifadə proqnozların düzgünlüyünü, eləcə də yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsinin keyfiyyətini artırmağa kömək edəcəkdir.
NƏTİCƏ
Tədqiqatın nəticələrinə əsasən aşağıdakı nəticələr çıxarmaq olar.
Daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsində üç yanaşma mövcuddur.
Gəlir yanaşması qiymətləndirilən əmlakın gələcəkdə əldə edə biləcəyi gəlirin məbləği əsasında dəyərinin müəyyən edilməsindən ibarətdir və ən çox kommersiya daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsində istifadə olunur.
Xərc yanaşması oxşar obyektin tikinti xərclərinə (materialların dəyəri, nəqliyyat xərcləri və s.) əsaslanaraq dəyəri müəyyən edir və qiymətləndirilən obyektin dəyərinin daha yüksək ola bilməyəcəyinə əsaslanır.
Satışların müqayisəsi üsulu (müqayisəli yanaşma) qiymətli obyektə ən yaxın analoqların tapılmasından və onlarla qiymətli obyekt arasındakı fərqləri nəzərə almaqla onların dəyərinə düzəlişlər etməkdən ibarətdir. Bu yanaşma yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsində əsasdır, çünki düzgün qiymətləndirmə üçün bazarda yaşayış binalarının satışı ilə bağlı kifayət qədər təkliflər mövcuddur.
İşin praktiki hissəsində təqdim olunan qiymətləndirmənin məqsədi Novosibirsk şəhərinin Zaeltsovski rayonunda yerləşən iki yaşayış otağından ibarət mənzilin bazar dəyərini müəyyən etmək idi.
Yaşayış daşınmaz əmlak obyektini - Novosibirsk şəhərinin Zaeltsovski rayonunda yerləşən iki otaqlı mənzili qiymətləndirmək üçün gəlir, xərc və müqayisəli yanaşma metodlarından istifadə edilmişdir, buna görə aşağıdakı nəticələr əldə edilmişdir.
Bazar analoqlarının müqayisəsi üsuluna görə, obyektin dəyəri 2410714 rubl təşkil edir.
Gəlir yanaşmasının bir hissəsi olaraq:
Birbaşa kapitallaşma üsuluna görə, mənzilin dəyəri 1,327,118,6 rubl olacaq;
Gələcək gəliri diskontlaşdırma üsuluna görə - 1346178 rubl.
Xərc yanaşmasına görə, obyektin dəyəri 34248,9 rubl təşkil edəcəkdir.
Bir obyektin ləğvetmə dəyərinin müəyyən edilməsi metodologiyasına uyğun olaraq, Zaeltsovski rayonunda iki otaqlı mənzilin qiyməti 1,687,499,8 min rubl təşkil edəcəkdir. 2169642,6 min rubla qədər.
Yaşayış əmlakının qiymətləndirilməsində maya dəyəri yanaşmasının təkmilləşdirilməsi oxşar obyektlərin tikintisinin real xərclərini əks etdirən sənədlərin, kolleksiyaların işlənib hazırlanmasından ibarətdir, çünki qiymətləndiricilərin öz işləri zamanı istifadə etdikləri normativ məcmuələr nəşr edilmişdir. 70-ci illər. keçən əsrin və çoxdan köhnəlmişdir və bu yanaşmalarda istifadə edilən düzəliş amilləri heç bir şəkildə əsaslandırılmır.
Qiymətləndirməyə bazar yanaşmalarının təkmilləşdirilməsinin əsas istiqaməti daşınmaz əmlak obyektlərinin dəyərinin qiymətləndirilməsi prosesində statistik modellərdən istifadə etməkdir.
Məqalədə əmlakın bir sıra keyfiyyət xüsusiyyətlərinə əsaslanaraq dəyərinin müəyyən edilməsi modelinin, habelə müəyyən müddətdən sonra əmlakın dəyərinin proqnozlaşdırılması üçün statistik modelin nümunələri təqdim olunur. Qeyd etmək lazımdır ki, bu problem daşınmaz əmlakın kreditləşmə məqsədi ilə qiymətləndirilməsi zamanı xüsusilə aktualdır, çünki bu halda daşınmaz əmlak obyekti qiymətləndirmədən bir müddət sonra satılır. Mütəxəssislərin işində təklif olunan statistik modellərdən istifadə proqnozların düzgünlüyünü, eləcə də yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsinin keyfiyyətini artırmağa kömək edəcəkdir.
İSTİFADƏ OLUNAN ƏDƏBİYYAT VƏ MƏNBƏLƏRİN SİYAHISI
1. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi. Birinci, ikinci və üçüncü hissələr. Rəsmi mətn. - M .: IKF Omega - L, 2005.
2. Rusiya Federasiyasında qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında. 08/06/98 saylı Federal Qanun 135 - FZ.
3. Qiymətləndirmə standartlarının təsdiqi. Rusiya Federasiyası Hökumətinin 07/06/2001-ci il tarixli 519 nömrəli qərarı.
4. Boldırev B.C. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi nəzəriyyəsinə giriş. - M.: İdarəetmə Mərkəzi, Qiymətləndirmə, 2004.
5. Burdenkova E. Daşınmaz əmlak firmalarının fəaliyyətinin bəzi aspektləri haqqında. // Statistikanın sualları. - 2004. - No 10. - S.32 - 37.
6. Balabanov İ.T. Rusiyada daşınmaz əmlak əməliyyatları. Moskva. 2003
7. Henri S. Harrison. Əmlakın qiymətləndirilməsi. - M.: RİO, 2004.
8. Goremykin V.A. Daşınmaz əmlak iqtisadiyyatı. - M.: Filin, 2005.
9. Qribovski S.V. Gəlirli daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi. - Sankt-Peterburq: Peter, 2004.
10. Qriqoryev V.V. Daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsi, nəzəri və praktiki aspektlər. - M.: İNFRA - M, 2004.
11. Grishaev S.P. Daşınmaz əmlakın hüquqi tənzimlənməsi. // Dövlət və hüquq. - №3. – 2005.
12. Qryaznova A.G., Fedotova M.A. Biznesin qiymətləndirilməsi. - M.: Maliyyə və statistika, 2004.
13. Dubovitsky S.K. Daşınmaz əmlak və təkamül. - Krasnoyarsk: Soyuz, 2004.
14. Həftəlik ixtisaslaşdırılmış jurnal: Əmlak - Novosibirsk № 15 2007
15. Ermolaeva E., Frolov A. Böyümədən əvvəl sakitləşin. Regional daşınmaz əmlak bazarının inkişaf tendensiyaları. // Sibir qitəsi. - 2005. - No 15. - S. 10.
16. Əmlak bazarında kim kimdir: Təlimat. – M.: Triada LTD, 2002.
17. Kupchina L.A. Əmlakın qiymətləndirilməsi. // Mühasibat uçotu. - 2005. - № 2. - S.72 - 75.
18. Lavruxin O. Daşınmaz əmlak bazarı: formalaşma mərhələsi başa çatdı, amma bundan sonra nə var? // Vedomosti. - № 21. - 2005.
19. Loginov deputat. Rusiyada daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi məsələsinə dair. // ECO. - 2004. - No 9. - S. 103 -108.
20. Nəqayev R.T. Daşınmaz əmlak: ensiklopedik lüğət. M.: İdeal - Mətbuat, 2003.
21. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Şəhər əmlakının bazar qiymətləndirilməsi. – M.: Birlik, 2003.
22.Provoviç Yu.A. Moskvada torpağın qiymətləndirilməsi. - M.: İqtisadiyyat, 2003.
23. 2004-cü ildə qiymətləndirmə bazarı. Analitik baxış // Ekspert. - 2005. - № 5. - S. 64 - 72.
24. Sivets S.A., Bəşirova L.A. Əmlakı necə qiymətləndirmək olar (qiymətləndirmə müştəriləri üçün bələdçi). - M .: Aynadan, 2002.
25. Sivets S.A., Levykina I.A. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində ekonometrik modelləşdirmə. - M .: Aynadan, 2002.
26. Sivets S.A. Daşınmaz əmlakın və biznesin qiymətləndirilməsində statistik üsullar. - M .: Aynadan, 2003.
27. Novosibirsk şəhərində daşınmaz əmlak agentliklərinin statistik məlumatları. // Daşınmaz əmlak. - No 48 - 51. - 2005-ci il.
28. 2010-cu ilə qədər tikinti sənayesinin inkişafı strategiyası. // http://www.gosstroy.ru
29. Taraseviç E.İ. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi - Sankt-Peterburq: Sankt-Peterburq Dövlət Texniki Universiteti, 2003.
30. Novosibirsk daşınmaz əmlak bazarının inkişaf tendensiyaları. Analitik baxış // http://www.nsk.realty.ru
31. Fedotova M.A., Utkin E.A. Daşınmaz əmlakın və biznesin qiymətləndirilməsi. -M.: EKMOS, 2004.
32. Fridman D. Gəlir gətirən daşınmaz əmlakın təhlili və qiymətləndirilməsi. - M.: Delo, 2005.
33. Tədris və praktiki bələdçi / Ed. İqtisad elmləri doktoru, prof. V. Z. Chernika - M .: RDL nəşriyyatı, 2002. - 272 s.
34. Xaçatryan S.R. İlkin (ikinci dərəcəli) bazarda mənzil satış qiymətlərinin proqnozlaşdırılması üçün ekonometrik model. // Audit və maliyyə təhlili. - № 4. - 2004. - S. 130 - 134.
35. Şerbakova N.A., Daşınmaz Əmlak İqtisadiyyatı, Novosibirsk 2002.;
Əlavə 1
MƏNZİLİN SUNUMU
GİRİŞDƏ YER
Əlavə 2
2006-cı ilin yanvar ayında qiymətləndirilən əmlaka oxşar mənzillərin satışı haqqında məlumat
| № p / p | Küçə | Ev tipi | Mərtəbə / mərtəbələrin sayı | Ümumi / yaşayış sahəsi | Mətbəx | Balkon / lojika | Telefon | İzolyasiya edilmiş / bitişik otaqlar | Xərc, min rubl | Qiyməti 1 kv. m., min rubl. |
| 1 | Qırmızı prospekt | Π | 2/5 | 39/26 | 5,5 | B | + | santimetr | 2450 | 62,8 |
| 2 | Daçnaya | Π | 2/5 | 40/28 | 6 | B | + | -dan | 2200 | 55 |
| 3 | Dm. Donskoy | Π | 3/5 | 42/28 | 6,5 | B | + | santimetr | 2100 | 50 |
| 4 | Daçnaya | Π | 4/5 | 40/26 | 6 | B | + | santimetr | 2150 | 53,8 |
| 5 | Qırmızı prospekt | Π | 2/5 | 41/28 | 5,5 | B | + | -dan | 2650 | 64,6 |
| 6 | Jukovski | P | 4/5 | 44/28 | 6 | B | + | santimetr | 2350 | 53,4 |
| 7 | bahar | P | 3/5 | 43/29 | 6,5 | B | + | santimetr | 2400 | 55,9 |
| 8 | Daçnaya | P | 2/5 | 42/28 | 6 | B | + | santimetr | 2300 | 54,8 |
| 9 | Daçnaya | P | 2/5 | 40/26 | 5,5 | B | + | -dan | 2150 | 53,8 |
| 10 | Dm. Donskoy | P | 3/5 | 44/29 | 6 | B | + | santimetr | 2100 | 47,7 |
| 11 | Təxmini obyekt | P | 2/5 | 42/28 | 6 | B | + | santimetr | - | - |
Düzəliş əmsalları nəzərə alınmaqla daşınmaz əmlak obyektlərinin dəyərinin müəyyən edilməsi
| № | ksozh | Kbl | Kat | açarlar | uçurum | Kvys | Kmus | Kk | Qiyməti 1 kv. m | ekviv. duran. | |
| 1 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 62,8 | 55,9 | |
| 2 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 55 | 55,7 | |
| 3 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 50 | 54,6 | |
| 4 | 1,0 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 53,8 | 55 | |
| 5 | 1,0 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 64,6 | 53,6 | |
| 6 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 53,4 | 53,2 | |
| 7 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 55,9 | 53,7 | |
| 8 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 54,8 | 53,3 | |
| 9 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 53,8 | 54,1 | |
| 10 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 47,7 | 50,5 | |
| Arifmetik orta | 55,9 | 54 | |||||||||
Bu qanun layihələrinin daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi sahəsində bütün problemləri həll edə bilməyəcəyi qənaətinə gəlmək asandır. Bəs başqa hansı inkişaf yolları təklif oluna bilər? İlk növbədə kütləvi və fərdi real mülki və torpaq-əmlak münasibətləri sistemində daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsi üzrə milli standartların yaradılması və qəbul edilməsi zəruridir. Üstəlik, bizə möhkəm hüquqi təməl üzərində dayanan, qiymətləndirmənin bütün mərhələlərini və qiymətləndirmə işinin müvafiq prosedurlarını ciddi və aydın şəkildə təsvir edən və məmurların öz rahatlığı üçün icad etdikləri idarə göstərişləri olmayan standartlara ehtiyacımız var. Eyni zamanda, faktiki qiymətləndirmə təcrübəsinin artıq qeyd olunan stereotiplərinin aradan qaldırılmasına xüsusi diqqət yetirilməlidir. Əks halda, faktiki qiymətləndirmə təcrübəsi köhnə yanlış təsəvvürlərin əsiri olaraq qala bilər. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi standartları və qaydaları üçün möhkəm elmi əsas yaratmaq, onların mətnini praktiki qiymətləndiricilərə gündəlik işlərinin səviyyəsini və keyfiyyətini əhəmiyyətli dərəcədə yaxşılaşdırmağa kömək edəcək bir sənədə çevirmək üçün qiymətləndirmənin rəsmiləşdirilməsinin ümumi prinsiplərini aydın şəkildə formalaşdırmaq lazımdır. fəaliyyətləri. Eyni zamanda, təkcə onların hüquqi, iqtisadi, informasiya, təşkilati və metodoloji əsaslandırmalarını vermək deyil, həm də rus qiymətləndiricilərinin real praktik problemlərini müəyyən etmək və ümumiləşdirmək vacibdir. Təbii ki, qiymətləndirmə standartlarının strukturlaşdırılması prinsipləri mövcud qanunvericiliyin müddəalarına əsaslanmalı və qiymətləndirmə fəaliyyətinin bütün aspektlərini əhatə etməlidir. Bu, həm də ölkədə mövcud qanunvericiliyin təkmilləşdirilməsi və bazar institutlarının inkişafı ilə bağlı artıq standartların konsepsiyası və strukturu səviyyəsində onların rasional təkamülü ideyasını ortaya qoymağa kömək edəcəkdir. Öz növbəsində, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün standartların və qaydaların bu cür strukturlaşdırılması onları bir o qədər də “repressiv” sənədə çevirməyə imkan verəcək, çətin başa düşülən və praktiki qiymətləndiricilərdən daha çox nəzarət edən məmurlar üçün daha zəruridir. Standartları tərtib edənlərin əsas vəzifəsi onların kadrların hazırlanması və yenidən hazırlanması sisteminə üzvi inteqrasiyasıdır. Qiymətləndiricilərin hazırlıq səviyyəsinin sistematik yüksəldilməsi üçün onlardan istifadəni asanlaşdırmaq üçün müəyyən qanunlara uyğun olaraq, hər kəsə tanış olmayan üslubda yazılmış standartların əsas mətni üçün əvvəlcədən ətraflı şərhlər hazırlamaq lazımdır. praktiki qiymətləndirici. Bu, təkcə onların öyrənilməsi prosesini asanlaşdırmayacaq, həm də istənilən qiymətləndirmə firmasında yaranan praktiki problemlərin həlli üçün tövsiyələr verəcəkdir. Yəni, qiymətləndirmə üçün standartların və qaydaların bu formada hazırlanması və qəbulu həm də qiymətləndiricilərin davamlı peşəkar inkişafı sistemini yaratmağa imkan verərdi.Vurğulamaq lazımdır ki, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üzrə standart və qaydalar təkcə “qiymətləndirməyə” çevrilməməlidir. rəhbər sənəd” qiymətləndiricilər üçün. Onlar elə qurulmalıdır ki, qiymətləndirmə üzrə praktiki işin keyfiyyətinə və nəticələrin etibarlılığına tələblərin yeni səviyyəsində yüksək istehsal qabiliyyətini təmin etsin. Buna görə də standartların və qaydaların ən mühüm bölmələri üzrə işlərə paralel olaraq, istənilən səviyyəli daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsi üçün ən vacib standartlaşdırılmış prosedurların praktiki həyata keçirilməsi üçün yeni informasiya texnologiyaları və ekspert sistemlərinin yaradılması istiqamətində tədqiqat və işlənmələrə başlanılıb. mürəkkəbliyin. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün standartların və qaydaların məzmununu optimallaşdırmaq üçün qiymətləndiricilərin işinin strukturlaşdırılmasının mümkün variantlarının öyrənilməsi nəticəsində aşağıdakı dörd ən vacib mərhələ müəyyən edilmişdir: birinci mərhələ qiymətləndirmə tapşırığının formalaşdırılması, rəsmiləşdirilmiş təsvirdir. qiymətləndirmə obyekti və zəruri hüquqi statusa malik qiymətləndirmə üçün ilkin məlumatlar sisteminin hazırlanması, qiymətləndirmə üçün ətraflı tapşırığın əlaqələndirilməsi; ikinci mərhələ qiymətləndirmə probleminin həlli üçün ən mühüm prosedurların ciddi və elmi əsaslandırılmış rəsmiləşdirilməsi, məntiqi təhlil və hesablamalar prosesində səhvlərin toplanmasına və qiymətləndirmənin yekun nəticəsinin alınmasına nəzarət; üçüncü mərhələ qiymətləndirmə hesabatının ən mühüm struktur bölmələrinin müddəalarının onun icrası üçün ciddi qaydalara və onların məzmununa dair tələblərə uyğun olaraq əsaslandırılmasıdır; dördüncü mərhələ qiymətləndirmənin nəticələrinin dəqiq tənzimlənmiş prosedurlara əsasən yoxlanılması və onun nəticələrinə əsasən sənədlərin hazırlanmasıdır. Bu dörd mərhələdən hər biri həm də təsviri rəsmiləşdirmə üçün olduqca əlverişli olan müəyyən iş növlərinə görə qurulmuşdur. Nəticədə, təxminən eyni sayda məntiqi və hesablama xarakterli kifayət qədər elementar əməliyyatları özündə cəmləşdirən 15-20 qiymətləndirmə prosedurunun təsviri əldə edilir. Ən vacib mərhələlərin və qiymətləndirmə prosedurlarının strukturlaşdırılmasının təsvir olunan sistemi qiymətləndirmə standartlarının elmi və metodiki əsaslandırılması üzrə işin bütün sahələrini tükəndirmir. Söhbət təkcə milli mülki torpaq, şəhərsalma və digər əlaqəli qanunvericiliyin xüsusiyyətləri nəzərə alınmaqla beynəlxalq qiymətləndirmə standartlarının tətbiqi xüsusiyyətlərinin aşkarlanmasından getmir. Əlbəttə ki, rus qiymətləndiricilərinin topladığı real praktiki təcrübəni ümumiləşdirmək çox vacibdir. Real hüquq-mühafizə təcrübəsi, riyazi modellər şəraitində torpaq və əmlak münasibətləri subyektlərinin spesifik iqtisadi fəaliyyətinin ən mühüm aspektləri ilə birlikdə daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətlərinin müəyyən edilməsinin əsas makroiqtisadi proseslərinin mahiyyətinin açıqlanması da az əhəmiyyət kəsb etmir. qiymətləndirmədə istifadə olunan, eləcə də qiymətləndirmə üçün müasir informasiya texnologiyalarının təsviri. Bu cür standartlar Rusiyanın ən böyük qiymətləndirici özünütənzimləmə birliklərində sınaqdan keçirilməli və müvafiq olaraq təkmilləşdirilməlidir. Milli standartlar isə yalnız rus qiymətləndiricilərinin real müsbət praktiki təcrübəsini əks etdirdikdən sonra qəbul edilməlidir. Müasir standartlar açıq şəkildə kifayət deyil, çünki onlar daşınmaz əmlaka xüsusi təsir göstərmirlər, lakin ümumilikdə qiymətləndirmə fəaliyyətini əhatə edirlər. “Kölgə” iqtisadiyyatı ilə bağlı problemlərə gəlincə, burada qiymətləndirmə fəaliyyəti ilə bağlı qanunvericilik zəruridir. Yalnız gücləndirilmiş vergi nəzarəti tədbirləri kömək edəcək.
Daşınmaz əmlak bazarı, birjadan fərqli olaraq, bir çox cəhətdən mükəmməllikdən çox uzaqdır ki, bu da onun öyrənilməsinin xüsusiyyətlərini müəyyənləşdirir. Bir tərəfdən analitiklər çətinliklərlə, bəzən isə daşınmaz əmlak bazarında iqtisadi münasibətlərin düzgün və birmənalı şəkildə rəsmiləşdirilməsinin mümkünsüzlüyü ilə üzləşirlər. Digər tərəfdən, aydındır ki, başqa bazarlarda istifadə olunan analiz texnologiyalarının daşınmaz əmlak bazarına saf formada ötürülməsi perspektivi yoxdur, çünki bu texnologiyalar fərqli bazar mühitində istifadəyə uyğunlaşdırılıb. Yuxarıda deyilənləri nəzərə alsaq, daşınmaz əmlak bazarında yüksək keyfiyyətli analitik iş analitikdən daşınmaz əmlak iqtisadiyyatı üzrə dərin nəzəri biliklərdən əlavə, peşəkar intuisiyanı formalaşdıran tədqiqatda daimi təcrübə və yaradıcı axtarış tələb edən olduqca mürəkkəb bir mövzu kimi görünür. .
Dünyanın inkişaf etmiş ölkələrində daşınmaz əmlak bazarlarının fəaliyyət göstərməsinin bir əsrə yaxın tarixini öyrənərək belə nəticəyə gəlmək olar ki, analitik işlərin keyfiyyətinə kifayət qədər diqqət yetirilməməsi real həyatda baş verən ən böyük böhranların əsas səbəblərindən biridir. əmlak bazarları. Tipik misal 80-ci illərin sonu və 90-cı illərin əvvəllərində ABŞ-ın daşınmaz əmlak bazarındakı böhrandır. Mütəxəssislərin fikrincə, yeni tikililərə həddən artıq və fərq qoymadan investisiya qoyuluşu bazarın bolluğuna və müvafiq olaraq, kreditlərin verilmiş çoxlu sayda layihələrə bazar tələbatının olmamasına səbəb olub. Bu vəziyyət təhlildə təşviqlərin yanlış strukturundan irəli gələn qeyri-real bazar gözləntilərinə, zəif təhlil metodologiyasına və mövcud şəraiti xarakterizə edən natamam məlumatlara əsaslanırdı. İnşaatçıları, qiymətləndiriciləri və kredit təşkilatlarını istiqamətləndirən stimulların strukturu bəzilərinin kredit almaq, digərlərinin kredit almağa haqq qazandırmaq, bəzilərinin isə öz vəsaitlərini ayırmaq marağı ilə deformasiyaya uğradı. Eyni zamanda bütün tərəflər öz problemlərini əsassız nikbin gözləntilər hesabına həll etdilər.
Qeyri-adekvat fərziyyələr və prosedurlarla ifadə olunan zəif təhlil metodologiyasının yerli bazarlardan kifayət qədər yüksək keyfiyyətli məlumatlarla qarşılıqlı əlaqədə istifadəsi, bir qayda olaraq, əsassız bazar araşdırması və müvafiq olaraq, onlara əsaslanan investisiya qərarları ilə nəticələndi. Böhran nəticəsində kredit təşkilatlarında ümumilikdə hər hansı bir layihəyə və xüsusən də bazar araşdırmalarına inamsızlıq sabit sindromu yaranıb. Və bu, öz növbəsində, daşınmaz əmlak bazarı analitiklərinin öz işlərində dəqiq nəticələr və nəticələr əldə etmək üçün zəruri olan (lakin kifayət qədər olmayan) bəzi ümumi prinsipləri rəhbər tutmalı olduqlarını başa düşməyə səbəb oldu. Digər tərəfdən, bazar araşdırmasının etibarlılıq kateqoriyasına uyğunluğunu müəyyən edən başa düşülən və asanlıqla müəyyən edilə bilən meyarlara təcili ehtiyac var.
Rusiyada daşınmaz əmlak bazarının inkişaf perspektivlərini nəzərə alaraq, ehtimal edə bilərik ki, potensial böhranların olmaması həddindən artıq optimist bir ssenaridir. Bununla belə, bu gün, aktiv bazarın inkişafı mərhələsində bəzi ümumi prinsiplər və prinsiplər gündəlik praktikada formalaşdırılıb həyata keçirilirsə, bu cür böhranların nəticələri daha az əhəmiyyətli ola bilər.
analitik tədqiqatlar üçün tələblər, bunun əsasında investisiya qərarları qəbul ediləcək.
Təkcə böhran təhlükəsi deyil, həm də cari gündəlik problemlər – rəqabətin artması, qısamüddətli super gəlir əldə etmək imkanlarının azalması, uzunmüddətli və kapital tutumlu kommersiya daşınmaz əmlakının inkişafı layihələrinin başlanması, xarici investorların bazara daxil olması. qərarların əsaslandırılması üçün yüksək tələblərlə və s. - yaxın gələcəkdə Rusiyanın daşınmaz əmlak bazarlarında keyfiyyət təhlilinin əhəmiyyətinin getdikcə daha çox əhəmiyyət kəsb edəcəyinə obyektiv şəkildə şahidlik etmək.
2.2 İnvestisiya qərarlarının əsaslandırılması məqsədilə daşınmaz əmlak bazarının tədqiqi.
Nəzərdən keçirilən növün hər hansı tədqiqinin son məqsədi daşınmaz əmlak bazarında konkret (adətən gələcək) vaxtda konkret növ məhsula tələb və təklifin nisbətini ölçməkdir.
Əmtəə kimi daşınmaz əmlakın xüsusi xüsusiyyətləri bazar iqtisadiyyatında daşınmaz əmlakın xüsusi yeri ilə yanaşı, bu məhsulun bazarda yerləşdirilməsi üçün zəruri olan kifayət qədər geniş sosial-iqtisadi informasiyanı təşkil edir. Milli və regional iqtisadiyyatın cari və retrospektiv makroiqtisadi xarakteristikaları, regional və yerli bazarların sosial-demoqrafik göstəriciləri, regional və yerli daşınmaz əmlak bazarının parametrləri - bunlar sadəcə olaraq tədqiqatların aparılmasının zəruri olduğu ümumi sahələrdir.
Prinsip 1. Təhlil üçün yalnız investisiya obyektinin gələcək məhsuldarlığını həqiqətən müəyyən edə biləcək məlumat seçilməlidir.
Bu prinsipə əməl edərkən analitik üçün əsas çətinlik standart qaydaların və ya ilkin məlumatın formalaşdırılması üçün birmənalı tövsiyələrin olmamasıdır. Məhz burada analitik bütün biliyini, peşəkar intuisiyasını, yaradıcılığını və praktik təcrübəsini göstərməlidir. Üstəlik, bütövlükdə tədqiqatın ardıcıllığının əsası məhz burada qoyulur.
prinsip 2. Tədqiqatın əsaslandığı bütün cari və perspektiv məlumatlar nəzərdən keçirilən daşınmaz əmlak investisiya layihəsinin performansının kəmiyyətcə qiymətləndirilməsində istifadə edilməlidir.
Bununla belə, qiymətləndirmə predmeti ilə birbaşa əlaqəli olan diqqətlə seçilmiş məlumatlar belə, obrazlı desək, analitikin bütün sənət quruculuğu qaydalarına uyğun olaraq analitik tədqiqat üçün möhkəm zəmin yaratmalı olduğu “kərpic dəstəsidir”. Və burada fərdi elementləri bir monolitə birləşdirən güclü bir həll olmadan edə bilməzsiniz.
Prinsip 3. İnvestisiya qərarını əsaslandırmaq üçün seçilmiş bütün fərdi məlumat blokları gələcək bazar şəraitinin proqnozu və nəzərdən keçirilən layihənin müvafiq məhsuldarlığı ilə bitən aydın məntiqi sxemlə bir-birinə bağlanmalıdır. Məntiq dövrəsinin təsviri açıq şəkildə təqdim edilməlidir.
Heç bir məntiqi sxemi olmayan bir bazar araşdırmasının nəticələri ilə hesabatın müştəri tərəfindən müsbət qəbulu yalnız aşağıdakı hallarda ola bilər:
a) analitik müştərinin məlumatsızlığından istifadə edir və ya
b) müştəri ilkin olaraq nəticələr üçün əlverişlidir.
Digər tərəfdən, inandırıcı və aşkar məntiqi sxemin qurulması analitikin ən yüksək peşəkar bacarığının nümayişidir.
Tədqiqatın məntiqi sxeminin qurulmasının zəruriliyi haqqında mülahizələri davam etdirərək, bazar təhlilinin məzmununu müəyyən edən başqa bir prinsipi nəzərdən keçirək.
Prinsip 4. Bazar təhlilinin məzmunu kommersiya daşınmaz əmlak obyektinin fəaliyyətini müəyyən etmək üçün əsas əmsalları təşkil edən amillərin müzakirəsinə endirilməlidir.
Bu prinsipə uyğun olaraq analitik tədqiqat zamanı kommersiya obyektinin fəaliyyətini müəyyən edən əsas əlaqələri formalaşdırmalı, sonra isə funksiyaları əsas ifadəyə daxil olan amillər olan parametr-arqumentlərin iyerarxiyasını müəyyən etməlidir. performans üçün.
Aşağıdakı sadələşdirilmiş nümunədən istifadə edərək bu prinsipin həyata keçirilməsinə praktiki yanaşmanı təsvir edək.
Nəzərdən keçirilən layihənin icrası üçün meyar gələcək müəyyən bir dövrdə xalis əməliyyat gəliri (NOI) olsun. Sonra, tərifə görə, performansı təyin etmək üçün əsas ifadə aşağıdakı formaya sahib olacaqdır:
NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, Harada
PGI- potensial ümumi gəlir;
V&L- az yükləmə və ödəniş etməmə nəticəsində yaranan itkilər.
M İ- Digər gəlirlər.
F.E.- Sabit əməliyyat xərcləri
VE- dəyişən əməliyyat xərcləri.
Əsas amillərin gözlənilən dəyərlərini təyin edən parametrlərin müəyyənləşdirilməsi prosedurunu nəzərdən keçirin.
Potensial Ümumi Gəlir icarə dərəcəsinin dəyəri ilə müəyyən edilir ki, bu da öz növbəsində cari icarə dərəcəsinin funksiyası, habelə bazar tələbi və təklifinin zamanla nisbəti meylləri ilə müəyyən edilir.
əmlak məcmu bazar tutumunun, tələb parametrlərinin, bazarın udma əmsalı və daşınmaz əmlakın udma sahəsinin böyüməsinin funksiyasıdır. Layihələr üçün proqnozlaşdırılan yük iki göstəricini - yükün səviyyəsini və bazar tərəfindən bu səviyyəyə qədər mənimsənilməsi üçün vaxt cədvəlini müəyyən edir.Daşınmaz əmlakın ələ keçirilməsi sahəsinin böyüməsi ya iş yerlərinin sayının artması (məşğulluğun səviyyəsi) və ya əhalinin artımı ilə müəyyən edilir. Öz növbəsində, udma sahəsinin genişlənməsi yeni daşınmaz əmlak ehtiyacına səbəb olur.
Qeyd etmək lazımdır ki, məşğulluğun artması və əhalinin artımı bir halda, məsələn, yeni iş yerlərinin açılması və yeni əmək qabiliyyətli insanların axını ilə birbaşa əlaqəli ola bilər. Başqa bir halda, əhalinin artımı məşğulluq artımı olmadan, məsələn, gələn pensiyaçıların artması və ya doğum nisbətinin artması səbəbindən arta bilər. Keyfiyyət təhlili tarixi tendensiyaları və diapazonun artım proqnozlarını təmin edən bir neçə məlumat mənbəyinin istifadəsini, sonra isə məlumatların müqayisəsini nəzərdə tutur. Aralığın artımının seqmentasiyası da məcburidir, məsələn, yaş qrupu, cins, ailənin ölçüsü və s. Tədqiqatda bu mövqelərin olmaması təhlildə istifadə üçün məlumatların ardıcıl seçilməməsi ilə əlaqələndirilməlidir.
Tələb parametrləri iş yerinə düşən sahə (ofis və ya istehsalat), adambaşına alışa xərclər, adambaşına düşən mənzillərin və ya evlərin sayı və s. kimi xüsusi göstəricilərlə müəyyən edilir. Tələb parametrlərinin köməyi ilə tələb olunan daşınmaz əmlakın miqdarı hesablanır ki, bu da daşınmaz əmlak istehlakı sahəsində artıma uyğundur. Məsələn, əhalinin artımına hər alış üzrə orta xərcləri tətbiq etməklə pərakəndə satışın artacağı və beləliklə, əlavə pərakəndə satış sahəsinə ehtiyac olacağı proqnozlaşdırılır. Mənzil bazarını təhlil edərkən yaşa, gəlirə, ölçüyə və ya ailə tərkibinə görə seqmentləşdirilmiş əhalinin artımı seqmentləşdirilmiş tələbata çevrilir. Tələb parametrlərinin əsaslı təhlili tarixi tendensiyaların, mövcud vəziyyətin öyrənilməsini və gələcəkdə onların ehtimal olunan dəyərinin proqnozlaşdırılmasını nəzərdə tutur. Üstəlik, ardıcıl təhlil tələbin dəyişməsini təkcə yeni çeşid artımları hesabına deyil, həm də mövcud əhali və məşğulluq strukturunda dəyişikliklərlə ölçür. Məsələn, iqtisadi yüksəlişlər zamanı böyüyən şirkətlər böyük ərazilər tələb edir və demoqrafik vəziyyətin pensiya yaşına çatmış insanların artması istiqamətində dəyişməsi müvafiq mənzil tipini tələb edir.
