İstənilən dövlətdə ipoteka bazarı onun maliyyə sisteminin tərkib hissəsidir. Bir çox insanlar üçün borc vəsaitləri ilə mənzil almaq mənzil problemini həll etmək üçün yeganə seçimdir. Bazar göstəriciləri, onun inkişaf perspektivləri və ehtimal ki, proqnozlar vermək üçün əsas anlayışları başa düşmək vacibdir. İpoteka bazarının 2019-cu ildə necə olduğunu, Rusiya Federasiyasında necə formalaşdığını və hazırda fəaliyyətinin nəticələrini daha ətraflı nəzərdən keçirək.
İpoteka bazarı üç əsas komponentdən və ya elementdən ibarət bir-biri ilə əlaqəli sistemdir:
- ipoteka kreditləri;
- kommersiya və yaşayış daşınmaz əmlakı;
- ipoteka qiymətli kağızları.
İpoteka kreditləri bazarı ilkin bazar, ipoteka ilə təmin olunmuş qiymətli kağızlar isə təkrar bazar kimi təsnif edilir.
Gəlin hər bir konsepsiyanı daha ətraflı təhlil edək.
İlkin ipoteka bazarı borcalan və borc verən arasında münasibətləri nəzərdə tutur, bunun əsasını kredit öhdəliklərinin yerinə yetirilməsi təşkil edir.
İlkin ipoteka bazarının iştirakçıları:
- banklar;
- fiziki və hüquqi şəxslər (borcalanlar);
- ipoteka krediti verən, lakin bank strukturu statusuna malik olmayan maliyyə şirkətləri.
Banklar maksimum mənfəət əldə etməklə yanaşı, kredit resurslarının və ya dərhal yeni mənzil kreditlərinin verilməsinə yönəldilə bilən vəsaitlərin davamlı yenilənməsi məqsədini güdürlər. Bu məqsəd təkrar ipoteka bazarının fəaliyyəti ilə həyata keçirilir.
İkinci bazar
Artıq verilmiş kreditlər üzrə ipoteka ticarəti edir. Nəticə ondan ibarətdir ki, ipotekanı verən bank ipoteka ilə təmin edilmiş qiymətli kağızlar buraxır və sonra onları digər investorlara satır. Məhz təkrar bazar kifayət qədər vəsait toplamağa və onları ipoteka kreditləşməsi sferasına yönəltməyə imkan verir.
Bazarın özü də ilkin və ikinciliyə bölünür. Birinci mərhələdə qiymətli kağızlar ilkin olaraq kreditor iştirakçıları arasında yerləşdirilir, ikinci mərhələdə isə onların hərəkəti (dövriyyəsi) başlayır. Təkrar bazara cəlb edilən qiymətli kağızların dəyəri onların dəyərini yuxarıya doğru dəyişmir, sadəcə olaraq onların likvidliyini və tələbini tənzimləmək mexanizmini yaradır.
İpoteka kreditləri və ipoteka ilə təminatlı qiymətli kağızlar bazarlarının mövcudluğunun əsas səbəbi daşınmaz əmlak bazarıdır. Burada kreditorlara girov qoyulması təkrar və ilkin ipoteka bazarlarının fəaliyyət göstərməsinə imkan verən daşınmaz əmlak obyektlərinin alqı-satqısı üzrə əməliyyatlar həyata keçirilir.
Hər üç elementin qarşılıqlı əlaqəsi olduqca sadədir:
- Gələcək borcalan seçilmiş banka ərizə təqdim edir.
- Bank kreditin verilməsinin məqsədəuyğunluğunu onun ödəmə qabiliyyətinin və müəyyən edilmiş tələblər siyahısına uyğunluğunun təhlili əsasında qiymətləndirir.
- Kreditin maksimum məbləği və borcun ödəmə müddəti hesablanır.
- Daşınmaz əmlak satıcısı ilə kredit müqaviləsi, ipoteka müqaviləsi və alqı-satqı müqaviləsi bağlandıqdan sonra bank ilkin qiymətli kağızlar bazarını yaradır.
- İpoteka kreditini digər investorlara verməklə bank ipoteka ilə təmin olunmuş qiymətli kağızlar üçün təkrar bazar yaradır.
Daşınmaz əmlakla təminatla yeni kreditlər verildikdən sonra tsikl təkrarlanacaq.
Rusiyada ipoteka bazarının tarixi
Müasir formatda Rusiya Federasiyasının ipoteka bazarı nisbətən gəncdir, çünki ötən əsrin 90-cı illərində yaranmışdır. İlk ipoteka kreditləri Elizabetin dövründə, Rusiya İmperiyasının bankları elitaya mənzil almaq üçün borc verəndə verildi.
İnqilabdan əvvəlki Rusiyada mənzil kreditlərinin verilməsinin miqyası kütləvi deyildi, lakin bank xidmətlərinin bu sahəsi bolşeviklər hakimiyyətə gələnə qədər aktual idi.
Sovet dövründə təbii səbəblərdən 1995-ci ilə qədər ölkədə ipoteka kreditləri mövcud deyildi. Məhz 1995-ci ildə Sberbank və DeltaKredit ipotekanın müasir versiyasının yaranması üçün başlanğıc nöqtəsi oldu. əhali.
20 ildən artıq müddətdən sonra ipoteka bazarının dəyişməsi, birdən çox böhran keçirməsi və bu günə kimi formalaşma yolunu davam etdirməsi tamamilə məntiqlidir. Məsələn, 90-cı illərin ortalarında yalnız rəsmi işlə təmin olunmuş və gəlirlərini 2 nəfərlik gəlir vergisi arayışı ilə təsdiq edə bilən borcalanlar ipoteka ala bilərdilər.
Bu gün banklar yalnız iki sənəd təqdim edərkən bir çox proqram təklif edir, həmçinin müştərinin və onun ailə üzvlərinin əlavə gəlirlərini nəzərə alırlar.
Həmçinin, əvvəllər ipoteka yalnız qeydiyyatdan keçmiş mülkiyyət hüququ olan yaşayış əmlakının alınması üçün verilirdi (təkrar mənzil bazarında). İndi siz tikilməkdə olan hazır obyektlərin alınması, kommersiya daşınmaz əmlakının alınması və hətta ayrıca ev tikintisi üçün kredit əldə edə bilərsiniz.
Bütün bunlar iqtisadiyyatımızın tikinti və əlaqəli sahələrin inkişafı üçün stimullaşdırıcı amillərə çevrilmişdir.
Rusiya Federasiyasının ipoteka bazarının statistikası və onun əsas göstəriciləri
Rusiyada ipoteka statistikası Federal Statistika Xidməti və Mərkəzi Bank tərəfindən toplanır və sistemləşdirilir. Ölkəmizdə ipoteka kreditləşməsinin nəticələrinin ən dolğun mənzərəsi aşağıdakı kimi göstəricilərin təhlilindən ibarətdir:
- bazarın həcmi (ipoteka kreditlərinin həcmi);
- ipoteka verən kredit təşkilatlarının sayı;
- ipoteka məhsullarının mövcud növləri və banklarda onlar üçün şərtlər.
Onları ətraflı nəzərdən keçirək.
Bazar ölçüsü və 2017-2018-ci illər üçün buraxılış üçün cari nəticələr
Rusiya Federasiyasında ipoteka bazarının həcmi "verilmiş mənzil kreditlərinin həcmi" göstəricisi ilə xarakterizə olunur. 2017-2018-ci illər üçün aylıq olaraq. vizual məlumatlar aşağıda təqdim olunur (Rusiya Bankının məlumatlarına görə).
Diaqram ölkədə verilmiş kreditlərin həcmində sabit artım tendensiyasını göstərir (göstəricilər hesablama metodu ilə hesablanır). Məsələn, 2018-ci ilin mart ayında ötən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə (təxminən 2 dəfə) 172 813 milyon manat çox kredit verilib.
2019-cu ilin əvvəlinə orta çəkili kredit müddəti 186,4 ay, orta ölçülmüş faiz dərəcəsi isə illik 9,8% təşkil edir (01.03.2018-ci il tarixinə məlumat). Eyni zamanda, martın 1-nə mövcud müqavilələr üzrə borc 5,300 milyard rubl təşkil edir. Bu rəqəmin vaxtı keçmiş borcu 60,8 milyard rubl təşkil edir. Bu parametrlərin hər ikisi də dinamikada böyüməyə meyllidir.
Əsas Oyunçular
2019-cu ildə Rusiya ipoteka bazarında (ilin əvvəlindəki məlumatlar) Rusiya Federasiyasında 561 kredit təşkilatı fəaliyyət göstərir, onlardan 410-u ipoteka mənzil krediti verir. Bunlar yüksək etibarlılıq səviyyəsinə və fəaliyyətlərinin sübut edilmiş səmərəliliyinə malik kreditorlardır.
Bunlara ölkənin ən böyük bankları daxildir:
- Sberbank;
- Rosselxozbank;
- Qazprombank;
- DeltaCredit;
- Raiffeisenbank və s.
Onların hər biri potensial müştərilərə yaşayış şəraitini yaxşılaşdırmaq üçün ipoteka almaq üçün ən azı bir neçə variant təklif edir.
Bank şərtləri
Rusiya banklarında kredit şərtləri seçilmiş məhsuldan, müştərinin kateqoriyasından və kreditorla əməkdaşlığının müddətindən asılı olaraq əhəmiyyətli dərəcədə dəyişə bilər.
2019-cu ildə Rusiya Federasiyasının ən böyük kredit təşkilatlarında ipoteka krediti almaq üçün parametrlər aşağıdakı cədvəldə verilmişdir.
Təkrar bazarda ipoteka:
| Bank | Baza dərəcəsi, % | PV, % | Təcrübə, aylar | Yaş, illər |
|---|---|---|---|---|
| Sberbank | 9,2 | 15 | 6 | 21-75 |
| VTB | 9,8 | 15 | 3 | 21-65 |
| Raiffeisenbank | 8,99 | 15 | 3 | 21-65 |
| Qazprombank | 9.2 | 20 | 6 | 21-60 |
| Rosbank | 10.74 | 15 | 2 | 20-65 |
| Rosselxozbank | 9.1 | 15 | 6 | 21-65 |
| Absalut bank | 10.75 | 15 | 3 | 21-65 |
| Promsvyazbank | 9.8 | 20 | 4 | 21-65 |
| Dom.RF | 9.4 | 15 | 3 | 21-65 |
| Uralsib | 9.49 | 10 | 3 | 18-65 |
| AK Barlar | 9.2 | 10 | 3 | 18-70 |
| Transcapitalbank | 9.49 | 20 | 3 | 21-75 |
| FC Otkritie | 9.2 | 15 | 3 | 18-65 |
| Sviaz-bank | 9.3 | 15 | 4 | 21-65 |
| Zapsibkombank | 9.8 | 10 | 6 | 21-65 |
| Metallinvestbank | 9 | 10 | 4 | 18-65 |
| Bank Zenith | 9,5 | 15 | 4 | 21-65 |
| SMP bank | 9,5 | 15 | 6 | 21-65 |
| UniCredit Bank | 9,4 | 20 | 6 | 21-65 |
| Alfa Bank | 9,19 | 15 | 6 | 20-64 |
İlkin bazarda ipoteka:
| Bank | Təklif, % | PV, % | Təcrübə, illər | Yaş, illər |
|---|---|---|---|---|
| Sberbank | 9,3 | 15 | 6 | 21-75 |
| VTB | 9,8 | 15 | 3 | 21-65 |
| Raiffeisenbank | 8,99 | 15 | 3 | 21-65 |
| Qazprombank | 9,2 | 20 | 6 | 21-65 |
| Rosbank | 10,74 | 15 | 2 | 20-65 |
| Rosselxozbank | 9 | 20 | 6 | 21-65 |
| Absalut bank | 10,75 | 15 | 3 | 21-65 |
| Promsvyazbank | 9,15 | 15 | 4 | 21-65 |
| DOM.RF | 8,9 | 15 | 3 | 21-65 |
| Uralsib | 9,49 | 10 | 3 | 18-65 |
| AK Barlar | 9,2 | 10 | 3 | 18-70 |
| Transcapitalbank | 9,49 | 20 | 3 | 21-75 |
| FC Otkritie | 8,8 | 15 | 3 | 18-65 |
| Sviaz-bank | 9,2 | 15 | 4 | 21-65 |
| Zapsibkombank | 9,8 | 15 | 6 | 21-65 |
| Metallinvestbank | 9,1 | 10 | 4 | 18-65 |
| Bank Zenith | 9,5 | 20 | 4 | 21-65 |
| SMP bank | 10,99 | 15 | 6 | 21-65 |
| Alfa Bank | 9,29 | 15 | 6 | 20-64 |
| UniCredit Bank | 9,4 | 20 | 6 | 21-65 |
Rusiyada ipoteka kreditlərinin növləri və onların inkişaf perspektivləri
Rusiyada bütün ipoteka kreditləri aşağıdakı növlərə bölünə bilər:
- Tikilməkdə olan mənzil üçün ipoteka.
Bu ipoteka növü, tikinti mərhələsində olan bir mənzil və ya evin sahibindən almağa imkan verir. İnkişaf etdirici və əmlak bank tərəfindən akkreditasiya edilməlidir.
Hazırda borcalanların daha çox müdafiəsi üçün qanunvericilik bazasında tədricən dəyişiklik edilir. Beləliklə, tezliklə DDU ləğv ediləcək və inşaatçılardan mənzillər tikildikdən sonra veriləcək.
- İkinci dərəcəli mənzil üçün ipoteka.
Bu kreditin köməyi ilə siz artıq qeydiyyatdan keçmiş mülkiyyətlə mənzil ala bilərsiniz. Bu, dərhal köçə biləcəyiniz hazır mülkdür. Bu növ ipoteka krediti indi ən çox yayılmış və rahatdır.
- Güzəştli ipoteka proqramları.
Bura (yığımlı ipoteka sistemində iştirak edən hərbi qulluqçular üçün), (iki və ya daha çox uşağı olan ailələr üçün), yoxsullar və digər sosial müdafiəsiz vətəndaşlar üçün mənzil kreditləri daxildir.
Belə bir kreditin şərtləri borcalana sadiq münasibət və aşağı faiz dərəcəsi ilə fərqlənir. Yalnız müəyyən mülkləri bu cür proqramların köməyi ilə xüsusi tərtibatçılardan və ya satıcılardan almaq olar.
2018-ci ildə belə bir kreditin ailə və yenidən maliyyələşdirilməsinə başlanıldı.
Həmçinin, sosial ipoteka regionlarda inkişaf etməkdə davam edir ki, bu da dövlət işçilərinə və digər sosial əhəmiyyətli və o qədər də qorunmayan vətəndaş kateqoriyalarına güzəştli şərtlərlə ipoteka götürmək imkanı verir.
- Ayrı bir evin tikintisi üçün ipoteka.
Belə bir ipoteka borcalanın mülkiyyətində olan torpaq sahəsində fərdi evin tikintisi və bitirilməsi üçün verilir. Ərizəni təsdiqləmək üçün təsdiq edilmiş podratçıdan gələcək mənzil üçün layihə və smeta sənədlərini təqdim etməlisiniz.
2018-ci ildə eksperiment olaraq istifadəyə verildi, lakin bu günə qədər çox çətindir, çünki. banklar bu proqrama hazır deyildi.
- Korporativ ipoteka.
Belə kreditlər işəgötürənlər tərəfindən güzəştli şərtlərlə verilir. Burada parlaq nümunə Rusiya Dəmir Yollarıdır, burada işçilər illik 2-4% ilə mənzil üçün kredit ala bilərlər (kreditə verilən əmlak üçün krediti 1 ildən çox işləmiş şirkət işçiləri götürə bilər).
- Daşınmaz əmlak ipotekası
Bu ipoteka bankın girov kimi aldığı əmlakın qiymətləndirilmiş dəyəri məbləğində pul verməsini nəzərdə tutur. Eyni zamanda, əksər hallarda bank götürülmüş vəsaitin hansı məqsədlər üçün istifadə olunacağı ilə maraqlanmır.
Belə bir kreditlə siz qeyri-standart daşınmaz əmlak variantları ala bilərsiniz: mənzillər, torpaq sahəsi olan ev, bağ evi, təmir üçün pul götürmək və ya xarici daşınmaz əmlak almaq.
- Yenidən maliyyələşdirmə
2019-cu ilin ən populyar ipoteka kreditlərindən biri. İpoteka kreditinin yenidən maliyyələşdirilməsi, ipoteka borcunun və bir bankdan girov tələb etmək hüququnun digərinə daha aşağı faiz dərəcəsi ilə keçməsi səbəbindən mövcud kredit üzrə faiz dərəcəsini əhəmiyyətli dərəcədə azaltmağa imkan verir.
Bu növ kreditləşmə davam edəcək. əvvəllər verilmiş kreditlər 12%-dən yuxarı dərəcələrlə verilirdi, indi isə 9%-dən başlayır ki, bu da borc yükünü xeyli azalda bilər.
Bunu xatırlamağa dəyər və iki böyük fərq var. Bu iki anlayış tez-tez qarışdırılır. Həmçinin, yenidən maliyyələşdirmə tez-tez müraciət üzrə ipoteka faizinin adi azalması ilə qarışdırılır.
Nəticə: Gələcəkdə mənzil kreditləşməsinin hər iki sahəsi eyni müsbət inkişaf perspektivlərinə malikdir, çünki müxtəlif kateqoriyalardan olan borcalanlar arasında tələbat var. Borc vəsaitlərindən istifadə etmədən mənzil problemlərini həll etmək bu gün əksər rus ailələri üçün sadəcə mümkün deyil.
2019-cu il üçün bazar proqnozu
İpoteka kreditləşməsi bazarının ətraflı təhlili əsasında bu sahənin mütəxəssisləri və ekspertləri onun inkişafı ilə bağlı proqnozlar verə bilərlər.
Rusiya Federasiyasında ipoteka kreditləşməsi sahəsində proqnozlaşdırma yalnız bir neçə il üçün mümkündür. Bu, ölkəmizdə davam edən böhran və digər dövlətlərlə gərgin siyasi münasibətlərlə bağlıdır.
2019-cu il üçün ipoteka kreditlərinin inkişafının əsas tendensiyasını müəyyən etmək mümkündür - bu, faiz dərəcəsinin ardıcıl artmasıdır. Mərkəzi Bank bir neçə rəsmi açıqlama verib ki, əsas faiz dərəcəsi gələcəkdə cüzi artımını davam etdirəcək və bu, istər-istəməz ipoteka və digər kreditlər üzrə kredit faizlərinin artmasına gətirib çıxaracaq.
İpoteka bazarının inkişafının ikinci istiqaməti artıq verilmiş mənzil kreditlərinin yenidən maliyyələşdirilməsinə tələbatın artmasıdır. Bunun səbəbi kifayət qədər məntiqlidir və əhalinin alıcılıq qabiliyyətinin azalması ilə bağlıdır. Vaxtı keçmiş borcların artımı artır, insanları yenidən maliyyələşdirmə xidmətləri üçün banklara müraciət etməyə məcbur edir.
Rusiya Federasiyasında ipoteka bazarı inkişaf mərhələsindədir və dinamik artımla xarakterizə olunur. Bu gün ipoteka ölkənin istənilən aparıcı bankından götürülə bilər: Sberbank, VTB, Rusiya Kənd Təsərrüfatı Bankı, Qazprombank, Raiffeisen Bank və s. Onların hər biri müxtəlif şərtlər, faiz dərəcələri və kredit tələbləri ilə müxtəlif evlərin təkmilləşdirilməsi proqramları təklif edir.
Suallarınızı şərhlərdə və ipoteka üzrə mütəxəssisimizi xüsusi formada gözləyirik.
Zəhmət olmasa postumuzu qiymətləndirin və bəyənin.
İpoteka kreditləşməsi bazarının böyüməsi və dinamikası aşağıdakı göstəricilərdən asılıdır:
mənzil bazarında mövcud qiymətlər;
İpoteka faizləri;
kredit şərtləri;
ilkin əmanətin məbləği;
əhalinin gəlir səviyyəsi.
Cədvəl 3-də göstərildiyi kimi, son bir neçə ildə ölkəmizdə mənzil qiymətləri durmadan artmaqdadır ki, bu da ipoteka kreditləşməsi bazarının inkişafına öz töhfəsini verir. Axı ölkə əhalisinin yalnız kiçik bir hissəsinin ipoteka kreditinə müraciət etmədən öz mənzilini almaq üçün kifayət qədər pulu var.
Cədvəl 2. Rusiya Federasiyasında mənzil bazarında qiymətlərin dinamikası
|
indeks |
||||
|
Qiymətlər 1 kv. ilkin bazarda m, rub. |
||||
|
İlkin bazarda qiymət indeksi, əvvəlki ilə % |
||||
|
Qiymət 1 kv. təkrar bazarda m, rub. |
||||
|
Təkrar bazarda qiymət indeksi, əvvəlki ilə % |
Bununla belə, ipoteka krediti həm də o deməkdir ki, əhalinin əsas hissəsinin gəlirləri fiziki şəxsə ciddi zərər vurmadan aylıq ödənişlər etmək üçün kifayət etməlidir. Yuxarıda deyilənlərə əsaslanaraq belə nəticəyə gələ bilərik ki, ipoteka kreditləşməsi daha əlçatandır, onun üzrə aylıq ödənişlər nə qədər az olar. Bu şərt kreditin müddətinin uzadılması və ya faiz dərəcəsinin aşağı salınması kimi müxtəlif yollarla əldə edilir. Həmçinin Rusiyada ipoteka kreditləşməsinin mövcudluğu ipoteka kreditləşməsində əsas riskləri dövlətin öz üzərinə götürməsi ilə təmin edilən kredit dərəcəsinə risk mükafatının azalmasına əsaslanır.
AHML statistikasına görə, rubl kreditləri üzrə orta aylıq faiz dərəcəsi 12,4%-ə çatıb. İpoteka kreditləri üzrə faiz dərəcələri iqtisadi böhranın ən qızğın çağında 2009-cu ildə pik həddinə çatıb və rubl kreditləri üzrə 14,6%, xarici valyutada verilən kreditlər üzrə isə illik 13,5% təşkil edib. Faiz dərəcəsinin aşağı salınması ipoteka kreditlərinin artmasına kömək edir.
Statistika göstərir ki, hazırda ipoteka kreditləşməsinin artım tempi çox yüksəkdir. Lakin Rusiyada ipoteka kreditləşməsinin səviyyəsi tezliklə ÜDM-in 50 və 30%-ni təşkil etdiyi ABŞ və ya Aİ ölkələrinin səviyyəsinə yaxınlaşmayacaq, bizdə isə ÜDM-in cəmi 2-3%-ni təşkil edir.
Şəkildə göstərildiyi kimi. 1, mənzil kreditləri artıq böhrandan əvvəlki səviyyəyə çatıb və hətta onları keçib.
düyü. 1. 2007-2013-cü illərdə verilən ipoteka kreditlərinin həcminin və rublla ipoteka kreditlərinin payının dinamikası. RF-də.
2013-cü ilin yanvar-avqust aylarında ipoteka kreditləşməsi bazarının inkişafının nəticələri iqtisadi artımın dayandırılmasına baxmayaraq, kreditlərin verilməsində artımın davam etdiyini göstərir.
2013-cü ilin yanvar-avqust aylarında ümumi məbləği 784,9 milyard rubl olan 485,430 ipoteka krediti verilib ki, bu da 2012-ci ilin yanvar-avqust aylarının səviyyəsindən kəmiyyət ifadəsində 1,16 dəfə, pul ifadəsində isə 1,28 dəfə çoxdur.
Buraxılış həcminin bu qədər artması dövlət tərəfindən güzəştli şərtlərlə mənzil alınması üçün kifayət qədər çoxlu sosial proqramların tətbiqi ilə bağlı olmuşdur. Müxtəlif regionlarda ipoteka kreditləşməsinin səviyyəsi tamamilə fərqlidir və Şəkil 1-də göstərildiyi kimi. 2 aparıcı yeri Moskva və Moskva vilayəti tutur, ölkəmizin digər bölgələri isə xeyli geridədir.
düyü. 2012-2013-cü illərdə verilmiş ipoteka kreditlərinin ən böyük həcminə malik 2 30 region, milyon rubl
Ölkə əhalisinin gəlirləri də önəmlidir, çünki insanlar nə qədər çox qazanırsa, ipoteka kreditləşməsi bazarı da bir o qədər inkişaf edir. Real gəlir artımı ilə insanlar gələcəyə nikbin baxırlar, daha çox qənaət edə və ya kreditə qənaət edə bilərlər. Həmçinin, Federal Dövlət Statistika Xidmətinin məlumatına görə, son 5 ildə əhalinin real gəlirləri təxminən iki dəfə artıb, eyni zamanda ipoteka kreditləşməsinin həcmi də artıb.
Son illərdə vaxtı keçmiş borcların sayı nəzərəçarpacaq dərəcədə azalmışdır, Şəkil 3-də göstərildiyi kimi, onların həcmi iki dəfədən çox azalmışdır. Bu, əhalinin həyat səviyyəsinin yüksəlməsindən və ipoteka kreditləşməsi sahəsində səmərəli dövlət siyasətinin aparılmasından xəbər verir.
düyü.
2012-ci ilin sonunda ipoteka krediti verən ən iri banklar faiz dərəcələrini qaldırdılar ki, bu da son bir neçə ildə ipoteka kreditləşməsinin qiymətində ilk artım oldu. Bununla belə, yalnız əsas tariflər qaldırılıb, güzəştli proqramlar üzrə tariflər isə aşağı salınıb.
Bu tendensiya dövlətin də iştirakçısı olduğu ölkənin ən iri bankları tərəfindən müəyyən edilib. Məsələn, ümumi ipoteka kreditlərinin yarısından çoxunu verən Sberbank-ı VTB24, Qazprom və digər az əhəmiyyətli banklar da izlədi.
Böhran zamanı banklar ilkin ödənişsiz ipoteka kreditlərinin verilməsini dayandırıblar, çünki bu dövrdə borcalanların ödəmə qabiliyyəti kəskin şəkildə azalıb. Həmçinin, kredit götürənlər tərəfindən müəyyən maliyyə intizamının olmaması səbəbindən xeyli sayda mənzil satışa çıxarılıb.
İlkin ödənişsiz kredit verməyə davam edən yerdə qalan banklar itki riskini minimuma endirmək üçün şərtləri kəskin şəkildə sərtləşdiriblər. Misal üçün:
“Sovetski Bank” sığorta ilə 16,9% və ya şəxsi və əmlak sığortası olmadan 19,9% dərəcəsi ilə 1-15 il müddətinə ilkin ödənişsiz 0,5-5 milyon rubl almağı təklif etdi. Həm də yüksək gəlir səviyyəsinə və onun sabitliyinə dəlalət edən təsirli miqdarda sənədlər təqdim etmək lazım idi;
Sviaz-Bank borcalandan mənzilinin girovunu verməsini tələb etdi, lakin alınan məbləğ cəmi 3 milyon idi və müddət 1 ildən 30 ilə qədər idi və faiz hər bir borcalan üçün fərdi olaraq hesablandı.
Siz həmçinin demək olar ki, bütün banklar tərəfindən həyata keçirilən müxtəlif ipoteka satışları və xüsusi qiymət endirimləri zamanı ipoteka xərclərini azalda bilərsiniz. Məsələn, UniCredit Bank ötən ilin dekabr ayında öz borcalanlarına bütün ipoteka kreditləri üzrə illik 0,5% endirim təklif etdi ki, bu da bütün kredit götürənlər üçün Yeni il hədiyyəsi oldu.
Siz həmçinin ipoteka kreditini təkcə müxtəlif aksiyalar dövründə deyil, həm də dövlət dəstəyi ilə əldə edə bilərsiniz. Belə ki, 2013-cü ildə hərbçilər və gənc ailələr üçün artıq mövcud olan proqramlarla yanaşı, gənc müəllimlər üçün kreditlə mənzil alınması üçün yeni dövlət dəstəyi proqramı həyata keçirilməyə başlandı. Bu proqram ondan ibarətdir ki, yaşı 35-dən aşağı olan müəllim mənzilin ümumi dəyərinin ən azı 10%-ni ödəməlidir, eyni zamanda illik 8,5%-lə ipoteka krediti almaq üçün gəlirini lazımi arayışlarla təsdiq etməlidir.
İpoteka kreditləşməsi sahəsində ən populyar banklar Sberbank və VTB24-dir, onların təklifləri də borcalanlar üçün ən cəlbedicidir.
Beləliklə, 2013-cü ildə Rusiya Sberbank-dan ipoteka krediti aşağıdakı şərtlərlə verilir:
1) Rublla verilən kredit üçün faiz dərəcəsi illik 9% -dən 15% -ə qədər, xarici valyutada - 12% -dən 14% -ə qədər olacaq;
2) İlkin ödəniş ümumi məbləğin ən azı 15%-ni təşkil etməlidir;
3) İpoteka kreditinin verilmə müddəti 30 ildən çox olmamalıdır;
Həmçinin banka borcalanın sabit maliyyə vəziyyətini təsdiq edəcək sənədlər paketi təqdim etmək lazımdır.
2013-cü ildə VTB24 ipotekası:
Rubl kreditləri üzrə faiz dərəcəsi 10,9-14,9%, xarici valyutada olan kreditlər üzrə - illik 8,9-11,2%;
İlkin ödəniş - mənzil dəyərinin 10%-dən;
Müddət - 50 ilə qədər.
Sığortanın (borcalanın həyatı və əlilliyi, mənzilin zədələnməsi və ya zədələnməsi, mənzilə mülkiyyət hüququna xitam verilməsi) sığortasız əldə edilməsi arzuolunandır, faiz illik 3% artır. Gəlir sertifikatları və iş yerindən arayış tələb olunur.
Son bir neçə ildə Rusiyada ipoteka kreditləşməsi bazarı daha da inkişaf edib. İpoteka kreditləri əhali arasında çox populyardır və ölkəmizin iqtisadiyyatına faydalı təsir göstərir. Bu bazarın inkişafına əhalinin gəlirləri, mənzil qiymətləri, ödəniş şərtləri və s. kimi çoxlu sayda amillər təsir edir.
2013-cü ilin mühüm xüsusiyyəti ölkədə ipoteka kreditləşməsinin mənzil bazarına təsirinin nəzərəçarpacaq dərəcədə artması oldu. Bunu mənzil əməliyyatlarının sabit dinamikası fonunda ipoteka əməliyyatlarının payının artması sübut edir. Rosreestr-in məlumatına görə, 2013-cü ildə mənzil əməliyyatlarında qeydə alınan hər dördüncü mülkiyyət hüququ (24,6%) ipoteka krediti hesabına əldə edilib.
Bu göstərici bütün müşahidə dövrü üçün (2005-ci ildən bəri) rekord göstəricidir. AHML-in hesablamalarına görə, ümumilikdə yeni mənzillərin satışında ipoteka kreditlərinin payı 40%-ə qədər, bəzi obyektlər üzrə isə ipoteka ilə əməliyyatlar 50%-dən çox təşkil edir və satışın 70-80%-nə çatır.
2013-cü ildə Rusiya Federasiyası Mərkəzi Bankının məlumatına görə, verilən ipoteka kreditlərinin həcmi artmaqda davam edib: 657 kredit təşkilatı 1,354 trilyon məbləğində 824,792 kredit verib. rubl təşkil edib ki, bu da 2012-ci illə müqayisədə kreditlərin sayına görə 19,24%, pul ifadəsində isə 31,17% çoxdur.
Şəkil 2. İlin əvvəlindən məcmu əsasda ipoteka mənzil kreditlərinin verilməsinin dinamikası
1 yanvar 2014-cü il tarixinə HML üzrə borc 2,648 trilyon təşkil edib. sürtmək. 2013-cü ildə verilən mənzil kreditlərinin (MK) həcmi 1,404 trilyona çatdı. rub., yaxud 2,765 trilyon borcu olan 880485 kredit. sürtmək.
1 yanvar 2014-cü il tarixinə vaxtı keçmiş ipoteka borcu 39,50 milyard rubl və ya qalıq borcun 1,49% səviyyəsində idi ki, bu da 0,59 p.p. 2013-cü il yanvarın 1-dən azdır 1 yanvar 2014-cü il tarixinə rublla ipoteka mənzil kreditləri üzrə qalıq borcdan vaxtı keçmiş borcun payı 0,47 p.p azalıb. 2013-cü il yanvarın 1-i ilə müqayisədə 1,0%-ə, xarici valyutada olan kreditlər üzrə isə 2013-cü il yanvarın 1-i ilə müqayisədə, əksinə, 1,15 p.p. 12,57%-ə qədər.
Şəkil 3. Aktivlər üzrə sıralanmış 6 kredit təşkilatı qrupu üzrə HML-lərin orta dəyərinin dinamikası (azalan qaydada)
2013-cü ildə verilmiş kreditlərin həcmində xarici valyutada HML-lərin payı azalmaqda davam etmişdir: pul ifadəsində 0,3 p.p. 1,12%-ə qədər, kəmiyyət ifadəsində isə 0,02 p.p. 2012-ci illə müqayisədə 0,23%-ə qədər.2014-cü il yanvarın 1-nə belə kreditlərin ödənilməmiş borcda xüsusi çəkisi 1,93 p.p. azalıb. 4,22%-ə, xarici valyutada HML-lər üzrə vaxtı keçmiş borcların ümumi vaxtı keçmiş borclarda xüsusi çəkisi 1,84 p.p. və 35,59% təşkil edib.
Rusiya Federasiyası Mərkəzi Bankının məlumatına görə, 2014-cü il yanvarın 1-nə vaxtı keçmiş ödənişləri olmayan HML-lər üzrə borcun ümumi borc məbləğində payı 0,12 p.p artıb. 2013-cü il yanvarın 1-i ilə müqayisədə 96,05%-ə çatıb. Ödənilməmiş kreditlər üzrə borcun (ödəmə vaxtı 180 gündən çox olan) HML-lər üzrə borcun ümumi məbləğində xüsusi çəkisi eyni dövrdə 0,48 faiz bəndi azalıb. və 1,78% təşkil edib.
Rusiya Federasiyası Mərkəzi Bankının məlumatına görə, aktivlərə görə sıralanan 6 kredit təşkilatı qrupundan (azalan qaydada), 2013-cü ildə verilmiş kreditlərin ümumi həcmində ən böyük aktivlərə malik beş kredit təşkilatının I qrupunun payı HML pul ifadəsində 72,22%, kəmiyyət ifadəsində isə 76,93% səviyyəsində olub və 6,23 faiz bəndi əlavə edib. və 4,62 səh. 2012-ci illə müqayisədə 2011-ci ilə nisbətən verilən ipoteka kreditlərinin həcmində I qrupun payı 18,46 p.p. sayı üzrə isə 14,63 faiz bəndi artıb ki, bu da ipoteka bazarının inhisarlaşmasının davam etdiyini göstərir. 1 yanvar 2014-cü il tarixinə ilk iki qrup (19 kredit təşkilatı) HML bazarının 80,13%-ni əhatə edir. Müvafiq olaraq, digər qrup kredit təşkilatlarının payları azalıb.
2013-cü ildə 1,49%-ə qədər azalma ilə. Rusiya Federasiyasının ümumi borcunda vaxtı keçmiş borcların payı (39,50 milyard rubl) 2012-ci ildəki 2,08%-ə qarşı. İkinci qrup kredit təşkilatları 2013-cü ildə vaxtı keçmiş borcların payının ən böyük dəyərini (3,04%) saxlayaraq “aparıcıdır”. ), beləliklə, ən riskli HML portfelinə sahibdir. Qrupun kredit portfellərinin keyfiyyəti qrupun qalıq borcunun vaxtı keçmiş borcuna nisbətdə 2013-cü ildə III və V qruplar üzrə pisləşmiş, qalanları üzrə isə yaxşılaşmışdır.
2013-cü il üçün rublla orta HML-nin ən aşağı dəyəri (1,31 milyon rubl) V qrupda, HML-nin xarici valyutada orta dəyərinin ən yüksək dəyəri (20,5 milyon rubl) - VI qrupda.
2012-ci illə müqayisədə bütün qruplar üçün rublla orta HML dəyərləri artdı. Xarici valyutada HML-lərin orta dəyərində ən çox artım II və VI qruplarda, ən çox azalma isə IV qrupda qeydə alınıb (şək. 3).
Rusiya Bankının 01.01.2014-cü il tarixinə məlumatları göstərir ki, dekabr ayı ərzində verilmiş rubl ipoteka kreditləri üzrə emissiya dərəcələrinin səviyyəsi 12,1% təşkil edib ki, bu da 0,6 p.p. 2012-ci ilin dekabr ayı səviyyəsindən aşağıdır.
2013-cü ildə dərəcələrin dinamikası qeyri-bərabər olub - ilin əvvəlində onlar dinamik şəkildə artaraq, martda maksimum 12,9% dəyərə çatıb, lakin sonra 2013-cü ilin noyabr-dekabr aylarında pik həddə çatan məzənnələrdə azalma tendensiyası müşahidə olunub.
İlin sonunda faiz dərəcələrinin azalması bankların mövsümi təşviqatları ilə izah olunur - 2013-cü ilin üçüncü rübündə ipoteka bazarının demək olar ki, bütün liderləri kifayət qədər geniş bir sıra borcalanlara daha aşağı ipoteka faiz dərəcələrinə arxalanmağa imkan verən xüsusi təkliflər təqdim etdilər. .
2013-cü ildə ipoteka kreditləşməsinin orta çəkili dərəcəsi 12,4% (kumulyativ) təşkil edib ki, bu da 2013-cü ilin birinci rübündə faiz dərəcələrinin yüksək olması ilə izah olunur.
Şəkil 4. Aktivlər üzrə sıralanan 6 kredit təşkilatı qrupu üzrə orta çəkili HML dərəcəsinin dinamikası (azalan qaydada)
Böyük bankları ipoteka portfelini artırmaq səylərini gücləndirməyə sövq edən əlavə amil Rusiya Bankının təminatsız kreditləşmənin artım tempini məhdudlaşdırmağa, o cümlədən təminatsız istehlak kreditləri üzrə itkilər üçün minimum ehtiyatların həcminin artırılmasına yönəlmiş siyasəti idi. Bu baxımdan, daxili prioritetlərdən asılı olaraq müvafiq imkanlara (ilk növbədə maliyyələşməyə çıxış imkanlarına) malik olan kredit təşkilatları ipoteka kreditləşməsinin daha fəal inkişafına diqqət yetirə bilərdi. Belə ki, 2013-cü ilin ikinci rübündən başlayaraq AHML Analitik Mərkəzi aktiv bazar iştirakçıları arasında daimi və ya müvəqqəti əsasda faiz dərəcələrinin aşağı salınması ilə bağlı 30-a yaxın faktı qeydə alıb.
2013-cü ildə HML kredit təşkilatlarının bütün qrupları üçün rublla HML kreditləşməsinin orta çəkili müddəti 14,7 il, xarici valyutada olan kreditlər üçün isə 12,7 il olmuşdur. III qrup üzrə rublla kreditlər üzrə ən uzun orta çəkili kreditləşmə müddəti 15,6 il, I qrup üzrə xarici valyutada olan kreditlər üzrə isə 21,2 ildir. VI qrup ən kiçik orta çəkili kredit şərtlərinə malikdir: rublla verilən kreditlər üçün 10,3 il, xarici valyutada olan kreditlər üçün 2,1 il.
Rusiya Federasiyası Mərkəzi Bankının məlumatına görə, 2013-cü ildə. kredit təşkilatları tərəfindən ipoteka mənzil kreditləri üzrə tələb hüquqlarının əldə edilməsi 2012-ci illə müqayisədə 5,17% artaraq 85,98 milyard rubl təşkil edib. Rublla verilən kreditlər üzrə tələblərin əldə edilməsi 2,47% azalaraq 61,71 milyard rubla, xarici valyutada olan kreditlər üzrə isə 31,3% artaraq 24,274 milyard rubl təşkil edib. 2013-cü ildə HML-lər üzrə əldə edilmiş iddia hüquqlarının ən böyük həcmi həm rubl, həm də xarici valyutada, 2012-ci ildə olduğu kimi, IV qrup kredit təşkilatlarında qeydiyyata alınıb.
AHML ASC-nin məlumatına görə, 2013-cü ildə ipoteka kreditləşməsindən istifadə etməklə ilkin mənzil bazarında aparılan əməliyyatların həcmi 10 p.p. 2012-ci illə müqayisədə və 30% təşkil etmişdir.
Cədvəl 3
İpoteka kreditlərinin strukturu
2013-cü ildə AHML ASC-nin ipoteka bazarındakı payı rublla ifadədə 8,2% (111,3 milyard rubl) və ya verilmiş kreditlərin ümumi sayının təxminən 10% -ni, o cümlədən ilkin bazarda işləmək yolu ilə (yenidən maliyyələşdirmə ) - 3,5% təşkil etmişdir. (48,0 milyard rubl), ikinci dərəcəli - 4,7% (63,3 milyard rubl). AHML ASC-nin məlumatına görə, 2013-cü ildə ipoteka ilə təmin edilmiş qiymətli kağızların buraxılışının ümumi həcmi 140,625 milyard rubl təşkil edib ki, bunun da 55,5%-i (78,1 milyard rubl) qiymətli kağızlar Agentliyin özünün iştirakı ilə buraxılıb.
2014-cü ildə AHML ASC-nin analıq kapitalının ölçüsü artırıldı və 429,4 min rubl təşkil etdi. 2014-cü ildə yığılan ipoteka sistemində iştirak edən hərbi qulluqçulara indeksləşdirilmiş illik ödənişlər 233.000 rubla çatdı. "Hərbi İpoteka" proqramı çərçivəsində agentlik ilkin bazarda mənzil alarkən ipoteka kreditinin maksimum məbləğini 2 milyondan 2,2 milyon rubla qədər artırdı. və minimum ilkin ödənişi 30%-dən 20%-ə endirib.
Son altı ayda bir çox ipoteka bankları borcalanlar üçün tələbləri yumşaldıblar: minimum ilkin ödənişi (o cümlədən sıfıra endirib), kreditin maksimal məbləğini artırıb və kreditləşmə obyektlərinin siyahısını genişləndiriblər.
Borcalanlara qarşı tələblərin müəyyən qədər yumşaldılmasına baxmayaraq, bankların balansında toplanan ipoteka portfelinin keyfiyyəti yüksək səviyyədədir. 2014-cü il yanvarın 1-nə yığılmış ipoteka borclarının ümumi həcmində vaxtı keçmiş ödənişlərin xüsusi çəkisi 1,49 faiz, vaxtı keçmiş bir dəfə də ödənilməmiş ipoteka kreditlərinin ümumi həcmi isə 96 faizdən artıqdır. Bununla belə, qeyd etmək lazımdır ki, iqtisadi vəziyyətin kəskin pisləşməsi və işsizliyin artması halında vaxtı keçmiş ödənişlərin xüsusi çəkisi arta, ipoteka portfelinin keyfiyyəti sürətlə pisləşə bilər.
İpoteka bazarının böyüməsi mənzil tikintisinin əsas amillərindən birinə çevrilib. Bankların tikinti sənayesinə və ev alanlara kredit verməyə yenidən başladığını hiss edən inşaatçılar fəaliyyətlərini gücləndirdilər. Belə ki, 2013-cü ildə ümumi sahəsi 69,4 milyon kvadratmetr olan 912,1 min mənzil tikilib. metr (əvvəlki ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə +5,6%) təşkil edib. Bu rəqəm 1990-cı ildən bəri Rusiya Federasiyasının bütün tarixi üçün rekorddur.
Qeyd etmək vacibdir ki, ipoteka kreditləşməsinin və mənzil tikintisinin eyni vaxtda artması mənzil bazarını tarazlaşdırılmış inkişaf yolunda saxlayır - əhalinin ipoteka kreditləri ilə dəstəklənən əlavə səmərəli tələbi ilkin mənzil bazarını mənimsəyir.
Rosstatın məlumatına görə, 2013-cü ildə 2012-ci illə müqayisədə mənzil qiymətlərinin artımı orta hesabla 7,2% təşkil edib ki, bu da sabit illik inflyasiya (6,8%) kontekstində Rusiyada mənzil qiymətlərinin real artımının orta hesabla 2012-ci illə müqayisədə artmadığını göstərir. 0,5 səh.
Əhalinin sərəncamında olan real gəlirlərin 3,3 faiz bəndi artdığını, ipoteka faizlərinin azaldığını nəzərə alsaq, deyə bilərik ki, 2013-cü ilin sonunda əhalinin mənzillə təminatında həm vəsait hesabına artım qeydə alınıb. öz və borc vəsaitləri hesabına.
Son 5-7 il ərzində Rusiya Federasiyasında daşınmaz əmlak almaq üçün ən "məşhur" üsul hələ də ipotekadır. Ona görə də ölkə hakimiyyəti öz iqtisadi siyasətində bu kredit növü üzrə faiz dərəcələrinin aşağı salınmasına yönəlmiş bank proqramlarına hər cür töhfə verir. Bu mühüm mövzunu 30 yanvar 2014-cü ildə İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin naziri postunu tutan Aleksey Ulyukayev çıxışında qaldırıb. Prezident Vladimir Putin də bu bəyanatı dəstəkləyir və hesab edir ki, Rusiya Bankının yenidən maliyyələşdirmə dərəcəsinə yaxın olacaq “möhkəm” ipoteka faiz dərəcəsini qurmaq lazımdır. Öz növbəsində, Rusiya Federasiyası Baş nazirinin birinci müavini İqor Şuvalov 2013-cü ildə və 2014-cü ilin yanvarında verilən kreditlərin sayının durmadan artdığını göstərir və hesab edir ki, ölkə hökuməti və bankçılığının seçdiyi istiqamətə riayət etmək lazımdır. bu seqmentdəki təşkilatlar.
Rusiya Federasiyasının Maliyyə Nazirliyi 2014-cü ildə inflyasiyanın 5-6% azalacağını proqnozlaşdırır. Nəticədə, ipoteka kreditləri illik 8%-ə qədər ucuzlaşa bilər.
Eyni zamanda qeyd etmək lazımdır ki, yaşayış şəraitini yaxşılaşdırmağı planlaşdıran rusiyalıların sayı artmaqda davam edir. 2014-cü ildə ipoteka artımının 20-25% olacağı proqnozlaşdırılır. Artıq hər dördüncü daşınmaz əmlak alışı kreditlə həyata keçirilir, çünki bu, mənzil problemlərini həll etməyin ən sərfəli yoludur. Borcalanların yüksək keyfiyyəti də sevindiricidir. 2013-cü ilin altı ayı ərzində borcsuz ipoteka kreditlərinin payı 96% təşkil edib.
İpoteka bazarında ən fəal banklar dövlət banklarıdır. Özəl banklar tərəfindən kreditlərin verilməsinin aktiv tempinə baxmayaraq, Sberbank, VTB 24 və Qazprombank lider olmaqda davam edir. Onların ümumi ipotekada payı 68% təşkil edir. İlin ikinci yarısında Moskva Bankı da öz həcmlərini aktiv şəkildə artırmağa başladı.
|
07.01.2014 tarixinə olan reytinqdə yer |
07.01.2013-cü il tarixinə reytinqdə yer |
Bankın adı |
Verilmiş ipotekaların həcmi. yaşadı. kreditlər, milyon rubl |
Artım sürəti (2014-cü ilin 1-ci yarısı/2013-cü ilin 1-ci yarısı), % |
|||
|
1 yarım. 2014 |
1 yarım. 2013 |
||||||
|
ASC "Sberbank of Russia" |
|||||||
|
VTB 24 (ZAO) |
|||||||
|
QSC "CB Delta Credit" |
|||||||
|
ASC "Bank of Moscow" |
|||||||
|
ASC "ROSBANK" |
|||||||
|
ASC "Svyaz-Bank" |
|||||||
|
QSC "Raiffeisenbank" |
|||||||
|
ASC "Bank Sankt-Peterburq" |
|||||||
|
"Açılış" maliyyə qrupu* |
Faiz dərəcəsinin dinamikasına təsir edən dövlət banklarıdır. 2013-cü ilin ikinci yarısında faizləri aşağı saldıqları üçün digər kredit təşkilatları da kredit şərtlərinə yenidən baxmalı olublar.
Hökumətin son planları arasında yaxın gələcəkdə sosial ipoteka kreditlərinin verilməsi üçün vahid mərkəzin yaradılması da var ki, bu da əhalinin aztəminatlı və həssas təbəqələri (müəllimlər, həkimlər, alimlər, hərbçilər, gənc ailələr və s.).
2014-cü ilin birinci yarısında Rusiya Federasiyasında ipoteka proqramlarının inkişafı ilə bağlı analitiklərin proqnozları. Bütövlükdə Rusiya banklarının 2013-cü il üçün ümumi ipoteka portfelinin nəticələrini nəzərə alaraq, analitiklər 2014-cü ilin birinci yarısında ipoteka kreditlərinin həcminin 16% artması ilə bağlı cəsarətli proqnozlar verirlər. Üstəlik, əgər təbii ki, ölkədə iqtisadi vəziyyət daha da pisləşməyəcəksə, ipoteka kreditləri üzrə borclar kəskin şəkildə azaldılmalıdır. Xüsusilə 2014-cü ilin yanvar ayının nəticələri haqqında danışarkən, indiyədək kreditlərin orta qiymətində müəyyən artım müşahidə olunub, baxmayaraq ki, bir çox Rusiya bankları öz müştərilərinə endirimli dərəcələrlə geniş çeşiddə xüsusi ipoteka proqramları təklif edirlər. Göründüyü kimi, bu cür proqramlar üzrə ipotekanın şərtləri müəyyən mənada müştərilərə uyğun gəlmir.
Mütəxəssislər bu paradoksu aşağıdakı kimi izah etməyə meyllidirlər. Əvvəla, ötən ilin sonu və bu ilin əvvəlində banklar aşağı ilkin ödənişlə ipoteka götürməyə hazır olan müştərilərin axınını artırıb. İkincisi, ipoteka banklarının əksər müştəriləri qəsdən özləri üçün orta ödəniş müddəti uzadılmış proqramlar seçirlər. Təbii ki, eyni zamanda faizlər yüksək olaraq qalır, çünki onlar birbaşa borcalanın öz vəsaitinin həcmindən və kredit müddətindən asılıdır.
Analitiklər onu da qeyd ediblər ki, 2014-cü ilin yanvarında Rusiya bankları öz müştəriləri üçün yeni “çevik” tələblər hazırlamağa başlayıblar. Əsas ilkin tələblərinə cavab verməsələr belə, borcalanları cəlb etmək üçün risk etməyə hazırdırlar. Bununla da banklar ipoteka götürənləri gələcəkdə onlara iqtisadi uğur gətirəcək “əsas çörəkpulu” etmək niyyətindədirlər. “Rosselxozbank” və “Sberbank”ın nümayəndələri bu gün bu barədə açıq danışaraq Mərkəzi Bankın onları belə bir addım atmağa sövq etdiyini əsas gətirirlər.
Məsələn, bu yaxınlarda Sberbank rəsmi olaraq əsas ipoteka faizlərini 0,5 faiz bəndi endirdiyini elan etdi. Lakin bu tendensiya bəzi ekspertləri narahat edir, çünki “qeyri-adekvat” ipoteka təklifləri ilə daşınmaz əmlakın qiymətləri də kəskin arta bilər, xüsusən də Moskva və Rusiyanın digər böyük şəhərlərində.
Maliyyə sektorunun, ipoteka kreditlərinin və Rusiya iqtisadiyyatının inkişafı üçün orta müddətli proqnoz.
Onların 2016-cı ilə qədər olan proqnozu bu yaxınlarda İqtisadi İnkişaf İnstitutunun ekspertləri tərəfindən təqdim edilib. Qaydar. Bu sənəd bir çox ipoteka banklarının rəhbərlərini əsəbiləşdirdi. Ekspertlər hesab edirlər ki, 2014-cü ildə ölkə vətəndaşlarının gəlirləri kifayət qədər (0,9%-dən çox olmayacaq) artacaq. 2015-2016-cı illər perspektivi üçün - daha da az (0,4%). Bu, yalnız o demək ola bilər - ipoteka kreditləşməsinin artım tempi tədricən azalacaq. Əhalinin borc yükü sürətlə artacaq, baxmayaraq ki, banklar gəlirli ipoteka kreditləri təklif edir, ödənişləri yavaşlayır.
Eyni zamanda, ipoteka kreditlərinə xidmət xərcləri artmağa başlayacaq ki, bu da bir çox Rusiya banklarının, xüsusən də kiçik bankların maliyyə inkişafına təsir göstərə bilməz. Ekspertlərin fikrincə, 2013-cü ildə istehlak kreditlərinin artımında azalma tendensiyasına baxmaq lazımdır və o zaman ipoteka proqramlarının inkişafı və ya “inkişaf edilməməsi” ilə bağlı analoji olaraq faktları müqayisə etmək və nəticə çıxarmaq çətin olmayacaq. .
Banklar rubl ipotekaya mərc edirlər.
Ölkəmizdə valyuta ipoteka təkliflərinə böyük tələbat yoxdur. Onların həcmi bütün verilən ipoteka kreditlərinin 1%-dən çox deyil. Bu gün banklar rubl ipotekalarına əsas mərclərini edirlər. 2014-cü ilin birinci yarısı üçün vəziyyət ciddi şəkildə dəyişməyəcək. Amma nə ipoteka banklarının sahibləri, nə ekspertlər, nə də analitiklər ilin sonuna qədər proqnoz vermək istəmir. Hər şey ölkədə ümumi sabitlikdən asılı olacaq.
İpoteka faizlərində köklü dəyişikliklər o zaman mümkündür ki, iqtisadiyyat “çarəsizcə qızdırır”. Əks halda, orta illik dərəcələrin hamar (tədricən) azalmasına ümid etmək olar. Rusiya Federasiyasının iri ipoteka banklarının rəhbərləri ümid etməyə meyllidirlər ki, bu yaz ipoteka rublu kreditləri üzrə dərəcələr 2013-cü ilin sonundakı səviyyədə (illik təxminən 12,4%) qalacaq.
ipoteka mənzil əmanət bankı rusiya
Cədvəl 4
Müxtəlif banklarda ipoteka kreditləşməsinin əsas şərtlərinin müqayisəli xarakteristikası
|
Sberbank |
||||||
|
Nordea Bank |
||||||
|
Raiffeisenbank |
||||||
|
UniCredit Bank |
||||||
|
Absolut Bank |
||||||
|
Moskva Kredit Bankı |
||||||
|
Sobinbank |
||||||
|
Moskva Bankı |
||||||
|
Qazprombank |
||||||
|
Svyaz-Bank |
||||||
|
Alfa Bank |
||||||
|
Rosevrobank |
||||||
|
Promsvyazbank |
||||||
|
Transcapitalbank |
||||||
|
Tatfondbank |
||||||
|
Baltinvestbank |
||||||
|
Globexbank |
||||||
|
Kredit Avropa Bankı |
||||||
|
Xantı-Mansiysk Bankı |
||||||
|
İntibah 2 3 1 2 1 9 |
Qiymətləndirmə meyarları:
- 1. Minimum ilkin ödənişin dəyəri: 1 bal - 25%-dən, 2 bal - 20%-dən, 3 bal - 20%-ə qədər.
- 2. Kreditin maksimal müddəti: 1 bal - 20 ilə qədər, 2 bal - 25 ilə qədər, 3 bal - 25 ildən yuxarı.
- 3. Kreditin maksimal məbləği: 0,5 bal - 5 milyona qədər, 1 bal - 10 milyona qədər, 2 bal - 20 milyona qədər, 3 bal - 20-dən yuxarı
- 4. Faiz dərəcəsinin dəyəri: 1 bal - ortadan yuxarı, 2 - 2,5 bal - orta göstəriciyə təxminən bərabər (dərəcənin yuxarı həddindən asılı olaraq), 3 bal - orta səviyyədən aşağı.
- 5. Forbes-in etibarlılıq reytinqi: 1 bal - 3 ulduz, 2 xal - 4 ulduz, 3 xal - 5 ulduz.
İpoteka bazarının əsas oyunçularının davranışının təhlili ümumilikdə əvvəlki dövrlərdə borc alanlar üçün tələblərin zəifləməsi fonunda ortamüddətli perspektivdə bankların ipoteka portfelinin mümkün pisləşməsini göstərir. Həmçinin, AHML Analitik Mərkəzinin monitorinq məlumatlarına görə, 2013-cü il iyulun əvvəlində Soyuz Bank minimum ilkin ödənişi 15%-ə, Svyaz-Bank isə avqustun ortalarında 0%-ə endirdi (forma 2-də sertifikat təqdim etdikdən sonra). -NDFL). Gecikmiş borcların (əhəmiyyətli) artması halında, faiz dərəcələrində artım istisna edilə bilməz. Beləliklə, bazar kifayət qədər qeyri-müəyyənlik vəziyyətində qalır.
Rusiya Federasiyası vətəndaşlarının əksəriyyəti üçün ipoteka öz mənzillərini əldə etmək üçün ən əlverişli vasitəyə çevrildi. Daşınmaz əmlakın qiymətlərinin sabitləşməsi fonunda ipoteka faizlərinin azalması getdikcə daha çox insanı cəlb edir və bu xidmətin əhali üçün əlçatanlığının artırılmasını təmin edir. Nə üçün ipoteka mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması üçün getdikcə populyar bir üsula çevrilir? HML bazarı üçün hansı tendensiyalar xarakterikdir? İpoteka bazarının inkişaf dinamikası necədir? Bu və digər suallara bu yazıda ətraflı cavab verməyə çalışacağıq.
2014-2017-ci illər üçün əsas bazar göstəriciləri
Mərkəzi Bankın məlumatına görə, 2017-ci il iyulun 1-nə Rusiya Federasiyasında 589 kredit təşkilatı fəaliyyət göstərib, onlardan 423-ü vətəndaşlara ipoteka mənzil krediti verib. Müqayisə üçün qeyd edək ki, 2014-cü ildə 635, 2015-ci ildə 574, 2016-cı ildə 499 belə təşkilat var idi. HML təmin edən təşkilatların sayının belə azalması ölkədəki iqtisadi vəziyyət və ya belə təşkilatlara tələbatın azalması ilə çox da izah olunmur. xidmətlər, lakin başqa səbəbdən iflas və ya ləğv nəticəsində kredit təşkilatlarının fəaliyyətini dayandırmaqla. Məhz 2014-cü ildə azalma tendensiyası məhz 2014-cü ildə ortaya çıxdı, çünki əvvəlki dövrlərdə ipoteka mənzil bazarı belə təşkilatların sayının artması ilə xarakterizə olunurdu - 2009-cu ildə onların sayı 571 idisə, 2013-cü ilə qədər bu rəqəm 665-ə yüksəldi. Aşağıdakı cədvəldə son illərdə ipoteka bazarının dinamikasını xarakterizə edən əsas göstəricilər verilmişdir.
Cədvəl - 2014-2017-ci illərdə HML bazarına xas tendensiyalar
| Xüsusiyyətlər |
Bir müddət |
|||
|---|---|---|---|---|
| 1.01.2014 - 31.12.2014
|
1.01.2015 - 31.12.2015
|
1.01.2016 - 31.12.2016
|
1.01.2017 - 30.06.2017
|
|
| HML-lərin sayı, milyard rubl |
1 012 800 ədəd. 1764.1 məbləğində |
699 510 ədəd. 1161,7 məbləğində |
856 461 ədəd. 1473.3 məbləğində |
423 486 ədəd. 773,0 məbləğində |
| Rubl ilə bağlanmış HML-lərin payı |
1 012 064
|
699 419
|
856 427
|
423 482
|
| Borc, milyard rubl |
Rubl ilə - 3391,9; xarici valyutada - 136,5 |
Rubl ilə - 3851,2; xarici valyutada - 131,1 |
Rubl ilə - 4421,9; xarici valyutada - 71,2 |
Rubl ilə - 4616,3; xarici valyutada - 54,6 |
| Yenidən maliyyələşdirilən HML-lərin məbləği, milyard rubl |
228,2
|
80,3
|
114,5
|
83,1
|
| Erkən ödənilmiş ipotekaların həcmi, milyard rubl |
530,6
|
477,1
|
611,4
|
347,3
|
Mənbə: CBR
Belə ki, 2015-ci ildə vətəndaşların gəlirlərində artım və investisiya tələbində azalma olmadığı bir şəraitdə HML-lərin mütləq göstəricilərində azalma müşahidə olunub. Amma artıq 2016-cı ildə vəziyyət dəyişməyə başlayıb və bankların sayının azalmasına baxmayaraq, bu göstərici 2014-cü ilin səviyyəsinə yaxınlaşıb. 2017-ci ilin ilk 6 ayı ərzində göstərici 2016-cı ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə 16,3% artıb.2014-cü ildə rublla verilən ipoteka kreditlərinin sayında artım, xarici valyutada HML-lər isə 2,5 dəfə azalıb. rublun zəifləməsinin fonunda. Eyni zamanda, 2015-ci ildə kreditləşmənin 34% azalması hesabına bu rəqəm 1,4 dəfə azalıb. 2016-cı ildə kreditləşmənin 27,2% artması fonunda 1,2 dəfə artım olub, xarici valyutada HML-lər isə yenidən 2,7 dəfə azalıb. 2017-ci ildə də əvvəlki ilin tendensiyaları davam etdi. Nəzərdən keçirilən dövrdə rublla mənzil ipoteka kreditləri üzrə borc əhəmiyyətli dərəcədə artıb, xarici valyutada isə azalıb.
2012-2017-ci illərdə orta çəkili məzənnənin dinamikası
İstənilən bankın kredit portfeli bir neçə növ kreditdən ibarətdir ki, bunlar həm uzunmüddətli, həm də qısamüddətli və digərləri ola bilər. Bu cür kreditlərin dərəcələri çox vaxt bir-birindən fərqlənir və bütün mövcud kreditlərin ümumi dəyərini bilmək üçün xüsusi konsepsiya - orta çəkili faiz dərəcəsi (ATR) işlənib hazırlanmışdır. Bank təşkilatları tərəfindən verilən bütün kreditlər üzrə orta faiz dərəcəsinin əksidir. Şəkil 1 2012-ci ildən 2017-ci ilə qədər ATP dəyişikliklərinin dinamikasını göstərir və 2018-ci il üçün proqnoz verir.
Şəkil 1 - 2012-2017-ci illərdə verilmiş ipoteka kreditləri üzrə orta çəkili faiz dərəcəsi xarici valyutada və rublda
Mənbə: Rusiya Federasiyası Mərkəzi Bankının 2014, 2015, 2016, 2017-ci ilin birinci yarısı üçün "Mənzil ipoteka kreditləşməsi bazarının vəziyyəti haqqında" analitik materialları
Qrafikdən göründüyü kimi, 2012-ci ildə rublla ATP 12,3% (2011-ci illə müqayisədə 0,4 bənd yüksəkdir), xarici valyutada isə 9,8% (artım 0,1%) təşkil etmişdir. 2013-cü ildə ATP əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməyib və rubl və xarici valyutada müvafiq olaraq 12,4% və 9,6% təşkil edib. 2014-cü ildə dəyişikliklər kifayət qədər əhəmiyyətsiz idi - 12,45 və 9,25%. 2015-ci ildə təqdim edilmiş HML-lər üzrə tariflərdə artım qeydə alınıb - 13,35 və 9,82%. 2016-cı ildə azalma meylləri var idi, belə ki, rublda ATP 0,87 faiz bəndi, xarici valyutada isə 1,17 azalaraq müvafiq olaraq 12,48 və 8,65% təşkil edib. 2017-ci ilin birinci yarısında rubl və xarici valyutada verilən HML-lər üzrə faiz dərəcələrində kredit şərtlərinin artması ilə əhəmiyyətli dərəcədə azalma müşahidə edildi - rubl və xarici valyutada 11,5 və 6,75%. Eyni zamanda, artıq noyabrda rublun göstəricisi 10,9% təşkil edib. İnqrad Şirkətlər Qrupunun İpoteka Departamentinin rəhbəri T.Vlasovanın proqnozuna görə, 2018-ci ildə ATP rekord həddə - 8-8,5%-ə düşə bilər.
Rusiya Federasiyasının bölgələrində nə qədər ipoteka verildi?
İpoteka kreditlərinin alınmasında lider mövqe Volqa Federal Dairəsi tutur, burada 403,282,000 rubl üçün 270,294 ipoteka krediti bağlanmışdır. Rayonlar arasında ikinci yeri Rusiya Federasiyası üzrə 1.086.940 kredit müqaviləsindən 254.969-u bağlanan Mərkəzi Federal Dairə tutur. Eyni zamanda, 62 505 HML Moskvada, 56 646 isə Moskva vilayətindədir ki, bu da Rusiya Federasiyasının təsis qurumları arasında rekord göstəricidir. Rayonda üçüncü yeri 16511 ipoteka krediti verilmiş Voronej vilayəti tutur. Ən az ipoteka krediti Şimali Qafqaz Federal Dairəsində verilib - 24 281 ədəd. Şəkil 2, 2017-ci ildə Rusiya Federasiyasının federal rayonları tərəfindən ilkin bazarda verilmiş ipoteka kreditlərinin paylarını göstərir.
Şəkil 2 - 2017-ci ildə FD tərəfindən verilmiş ipoteka kreditlərinin payı
Rusiya Federasiyası Mərkəzi Bankının statistik məlumatlarına əsasən "Sığorta portalı" nın hesablanması
Orta çəkili faiz dərəcəsi bölgəyə görə bir qədər dəyişir. Belə ki, Mərkəzi Federal Dairədə 10,64%, Şimal-Qərb Federal Dairəsində - 10,65%, Cənub Federal Dairəsində - 10,7%, Şimali Qafqaz Federal Dairəsində - 10,72%, Volqa Federal Dairəsində - 10,6%, Uralda - 10,65%, Sibirdə - 10,66%, Uzaq Şərqdə - 10,57%. Rusiya Federasiyasının təsis qurumları arasında ipoteka üzrə ən yüksək və ən aşağı faiz dərəcələri ilə 2 bölgəni ayırd etmək olar - bunlar Krım Respublikası (11,24%) və Çuvaşiya (10,42%).
Yeni tikililərdə və təkrar bazarda ipotekanın qiyməti
Mənzil İpoteka Kreditləri Agentliyinin məlumatına görə, 2017-ci ildə ipotekadan istifadə imkanı olan əhalinin xüsusi çəkisi 6 faiz bəndi artaraq 43 faiz təşkil edib. Əsas artım amilləri inflyasiya çıxıldıqdan sonra tariflərin və daşınmaz əmlakın qiymətlərinin aşağı düşməsi olub. Müqayisə üçün qeyd edək ki, hələ 2012-ci ildə əhalinin bu payı cəmi 29% təşkil edirdi. Faizlərin aşağı salınması vətəndaşlar üçün cəlbedicidir, çünki kredit üzrə aylıq ödənişin məbləği də azalır və bütün dövr ərzində qənaət 45%-ə çata bilər. Bahalı mənzil şəraitində (həm ilkin, həm də təkrar bazarda) bu fakt ipoteka kreditləşməsinin seçimində həlledici amillərdən biridir. Şəkil 3-də 1 kv.m üçün orta qiymətlər göstərilir. m.təkrar bazarda və yeni tikililərdə.
Şəkil 3 - 2012-2017-ci illərdə Rusiya Federasiyasının daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin dinamikası
Banki.ru hesablamaları Rusiya Bankı və Rosstat-a görə
Daşınmaz əmlakın qiymətinin artması tikinti bazarının hələ də iqtisadi böhrandan çıxmaması ilə bağlıdır. Son bir neçə ildə mənzillərin istifadəyə verilməsinin dinamikası səngiyir ki, bu da həm 2015-ci ildə satışın azalması, həm də kapitalın maliyyələşdirilməsinin və inşaatçılara kreditlərin verilməsinin azalması ilə izah oluna bilər. Böhrandan sonrakı dövr yaşayış daşınmaz əmlakına investisiya qoyuluşunda ən pis göstəriciləri göstərdi. Belə ki, 2016-cı ilin birinci yarısında bu rəqəm 239 milyard rubla, 2017-ci ilin eyni dövründə isə cəmi 194 milyard rubla bərabər olub.
2017-ci ildə aparıcı banklar tərəfindən verilən kreditlərin həcmi
Rusiya banklarının ümumi portfelində ipoteka kreditlərinin payı 11%-i ötür. 2017-ci ilin sonunda bu göstərici 10,6% təşkil edib. Ümumi portfelin təxminən 90%-i Rusiyanın 30 ən böyük bankı tərəfindən verilmiş kreditlərin (pərakəndə kreditlər daxil olmaqla) payına düşür. İpoteka kreditləşməsində ənənəvi olaraq 2 bank - Sberbank və VTB üstünlük təşkil edir. Üstəlik, 2017-ci ildə birincisi, ümumi məbləği 1 trilyon rubldan çox olan bütün ipoteka kreditlərinin yarısından çoxunu verdi. Sberbank-ın ipoteka portfeli 17% artıb.
VTB rəqibindən nisbətən geri qalır - 2017-ci ildə ipoteka kreditləri 430 milyard rubldan çox verilib və kredit portfeli cəmi 11% artıb. Bütün ipoteka kreditlərinin 70%-dən çoxu bu 2 bankın payına düşür, lakin onun inkişafı üçün heç də az əhəmiyyət kəsb etməyən digər bazar oyunçuları da var. Onların verdiyi ipoteka kreditlərinin həcmləri Şəkil 4-də göstərilmişdir.
Şəkil 4 - 2017-ci ildə Rusiya Federasiyasının aparıcı bankları tərəfindən verilmiş ipoteka kreditlərinin həcmi
AHML sorğusuna əsasən “2017-ci ildə ipoteka və mənzil bazarının inkişafının nəticələri”
2018-ci il yanvarın 1-nə bankların ipoteka portfelinin həcmi 5,34 trilyon rubla çatıb ki, bunun da 1,12 trilyonunu ilkin bazarda (yeni tikililərdə) mənzil almaq üçün ipoteka kreditləri təşkil edir. 2017-ci ildə Rusiya Federasiyasının vətəndaşları 2,85 milyon mənzil (və ya digər yaşayış binaları) alıblar ki, bu da 2016-cı ildə mənzilə olan tələbata uyğundur. Yeni tikililərə tələbat da eyni səviyyədə qalıb - 2016-cı ildəki 620 minə qarşı 2017-ci ildə 621 min müqavilə. Təkrar bazarda 2,23 milyona yaxın əməliyyat aparılıb. Təkrar bazarda ipoteka əməliyyatlarının payı 31%, ilkin bazarda - 50%, birinci halda ipoteka kreditinin orta ölçüsü 1,74 milyon rubl, ikincidə - 2,12 milyon rubl təşkil etdi.
Nəticə
2017-ci ilin sonunda tələb və təklifin yüksək konsentrasiyası qalır, bu, Rusiya Federasiyasının 10 regionunda xüsusilə nəzərə çarpır: Moskva və region, Sankt-Peterburq, Tümen vilayəti, Tatarıstan, Sverdlovsk vilayəti, Başqırdıstan, Krasnodar. Ərazi və digər bölgələr. Bu regionlarda mənzil tikintisinin yüksək həcmi əməkhaqqının artması və ipoteka kreditləşməsinin fəal inkişafı ilə dəstəklənir. 2017-ci ildə verilən bütün ipoteka kreditlərinin 48%-i bu regionların payına düşür.
