Като ръкопис Акулова Евгения Олеговна ПОДОБРЯВАНЕ НА МЕТОДИИТЕ ЗА АНАЛИЗ НА НАЙ-ЕФЕКТИВНОТО ИЗПОЛЗВАНЕ НА НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ ЗА ЦЕЛИТЕ НА ОЦЕНКАТА 08.00.10 – Финанси, парично обръщение и кредит Автореферат на дисертация за степента кандидат на икономическите науки Москва 2015 „Финансови Университет към правителството на Руската федерация" Научен ръководител кандидат на икономическите науки, професор Елена Николаевна Иванова Официални опоненти Сергей Генадиевич Стерник доктор по икономика, професор, Руска академия за национално стопанство и държавна администрация при президента на Руската федерация, професор в катедрата управление на недвижими имоти и проблеми на използването на земята Хлопцов Дмитрий Михайлович доктор по икономика, доцент, Федерална държавна автономна образователна институция за висше образование „Национален изследователски Томски държавен университет“, ръководител на катедрата по обща и приложна икономика на икономиката култет Водеща организация FGBOU HPE "Московски държавен университет по строителство" Защитата ще се проведе на 16 април 2015 г. от 12:00 ч. на заседание на дисертационния съвет D 505.001.02 на базата на FGOBUHPE "Финансов университет при Правителството на Руската федерация" на адрес: Ленинградски проспект, д. 49, каб. 406, Москва, GSP-3, 125993. Тезата може да бъде намерена в дисертационната зала на Библиотечно-информационния комплекс на Финансовия университет към правителството на Руската федерация на адрес: Ленинградски проспект, 49, каб. 203, Москва, GSP-3, 125993 и на официалния уебсайт: http://www.fa.ru. Рефератът е изпратен на 10 февруари 2015 г. Научен секретар на дисертационния съвет D 505.001.02 Кандидат на икономическите науки, доцент Мешкова Елена Ивановна 3 I. ОБЩА ХАРАКТЕРИСТИКА НА РАБОТА Актуалност на темата на дисертационното изследване. Настоящият етап в развитието на оценката на имотите се характеризира с по-задълбочено разбиране на теорията и методологията за определяне на пазарната им стойност, консолидиране на фундаментални принципи в разработените стандарти за оценка, както и разпространение на най-новите методи в практиката. Принципът на най-ефективното използване (наричан по-нататък BEI), чийто практически аспект се реализира с помощта на методите за анализ на NEI, е една от най-противоречивите и най-слабо развитите разпоредби на теорията и практиката на оценката на имуществото. Това означава, че стойността на пазарната стойност на обекта на оценка се формира от неговите уникални характеристики, при спазване на оптималния вариант на използване, който осигурява задоволяване на социални и индустриални нужди, максимизиране на печалбата на неговия собственик и в резултат на това най-високата стойност на самия обект. Задължението за вземане под внимание на принципа NEI при оценката на пазарната стойност на недвижимите имоти, което е заложено в международните стандарти за оценка, е залегнало във федералния стандарт „Оценка на недвижими имоти (FSO № 7)“, приет през септември 2014 г., но , това не спира дискусията в оценителската общност по отношение на неговата основна необходимост и процедури за прилагане. Липсата на единен концептуален апарат, прозрачен и систематичен методически инструментариум и развита информационна инфраструктура затруднява идентифицирането на опция за НЕИ за даден обект с цел оценка на пазарната му стойност. По този начин задължителното прилагане на принципа на NEI при оценката на пазарната стойност на недвижимите имоти създава спешна необходимост от подобряване на методите за неговия анализ, уточняване на съществуващите методи и алгоритми за изчисление, адаптирани към спецификата на руския пазар на недвижими имоти. Степента на научна разработка на проблема. Принципът NEI като един от основните принципи на оценката се разглежда главно в трудове за оценка на недвижими имоти от чуждестранни автори: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K. и др., и руски автори: Александров В.Т., Артеменков И.Л., Асаул А.Н., Грабовой П.Г., Грибовски С.В., Грязнова А.Г., Иванова Е.Н., Коростелева С.П., Кулакова Ю.Н., Лейфера Л.А., 4 Озерова Е.С., Петрова В.И., Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тарасевич Е.И., Тепман Л.Н., Федотова М.А., Фоменко А.Н., Яскевич Е.Е. и др. Високо оценявайки приноса на учените за разработването на подходи и методи за оценка на недвижими имоти, трябва да се отбележи, че покритието на NEI в техните трудове е от общ характер, не съдържа ясни изчерпателни методи за практическото му прилагане. Приложният аспект на принципа на NEI, реализиран чрез анализ на алтернативни случаи на употреба, в произведенията на местни и чуждестранни автори се свежда главно до описание на кратък алгоритъм, не съдържа обосновка за осъществимостта и обхвата на неговото приложение, както и ограничения, дължащи се на руски условия за оценка. През последното десетилетие интересът към проблемите на практическото прилагане на принципа NEI се увеличи в руската научна литература. Концептуалните въпроси на анализа в условията на руския пазар на недвижими имоти са разгледани в трудовете на Григориев В.В., Озеров Е.С., Смоляк С.А., Фоменко А.Н.; Приложните аспекти на решаването на проблемите на анализа в условията на затворен пазар, неразвита информационна инфраструктура, висока степен на несигурност са разгледани от Александров В. Т., Коростелев С.П., Мунерман И.В., Озеров Е.С., Пупенцова С.В., Яскевич Е.Е. Те разработиха препоръки за подобряване на отделните етапи от анализа на НОИ, насочени към подобряване на качеството на оценителските услуги. В дисертации Грунов С.В. и Губарева Е.В. изучават се въпросите на анализа на NEI в контекста на проблемите на общото икономическо управление и ефективността на използването на ресурсите. Работата на Петрова M.N. е от практическо значение. , който изследва количествените и качествените методи на анализа на NEI. Предложените икономически и математически модели обаче имат редица ограничения и изискват адаптиране към настоящите реалности на пазара на недвижими имоти и дейностите по оценка в Русия, както и инсталиране в сложен алгоритъм. По този начин съществуващите тълкувания на принципа на NEI изискват разбиране и изясняване в съответствие с основните тенденции в усъвършенстването на стандартите и методите за оценка на недвижимите имоти, чието сегашно ниво на развитие диктува необходимостта от разработване на цялостен алгоритъм за анализ, използващ методи, които са съответстващи на руските условия на оценка. Цел и задачи на изследването. Целта на изследването е усъвършенстване на методическия инструментариум за анализ на НОИ, което осигурява повишаване на коректността на оценката на 5 недвижими имоти. За постигане на целта на изследването в работата бяха поставени следните задачи: - да се изясни съдържанието на концепцията за принципа на най-ефективното използване и процедурата за практическото му прилагане, да се аргументира необходимостта от задължителното му прилагане в оценка на недвижими имоти;  да разгледа съществуващата класификация на обектите на недвижими имоти и да анализира възможността за въвеждане на нов атрибут, който групира обектите според необходимостта и степента на детайлност на анализа на NEI;  анализира специфичните характеристики на руския пазар на недвижими имоти, за да идентифицира най-острите му проблеми, за да подобри алгоритъма за анализ на NEI и методите за неговото практическо прилагане;  разработване на методически препоръки, които отчитат спецификата на руския пазар на недвижими имоти, в съответствие с практическата оценка на основните критерии за анализ: правна допустимост, физическа осъществимост и финансова осъществимост;  изследване на методите за анализ на NEI, разработване на препоръки и оценка на ефективността на тяхното практическо приложение в руската практика за оценка. Обект на изследване е принципът на НЕИ като иманентен компонент на оценката на недвижимите имоти. Предмет на изследването е методическият инструментариум за практическото прилагане на принципа на NEI при оценката на пазарната стойност на обекти на недвижими имоти. Област на обучение. Изследването е проведено в съответствие с параграф 5.1 "Теория, методология и концептуални основи за формиране на стойността на различни имуществени обекти" от паспорта на специалност 08.00.10 - Финанси, парично обръщение и кредит (икономически науки). Теоретичната и методологическа основа на изследването са основните положения на икономическата теория и системния анализ, както и заключенията, съдържащи се в трудовете на местни и чуждестранни автори по теория на оценката и инвестиционния анализ, по-специално върху оценката на реалните имоти, бизнес, оценка на ефективността на инвестиционни проекти, ценообразуване в строителството. Фундаменталността на изучавания принцип наложи използването на общонаучни теоретични методи на познание (исторически, аналитични, синтетични, методи на дедукция и системен анализ и др.), както и на съвременни методи на икономико-математически анализ: експертни оценки, анализ на йерархии, сценариен метод, финансово моделиране, групиране, таблично представяне на данни и др. Информационната база на изследването беше аналитични прегледи на пазарите на недвижими имоти, научни доклади от конференции и семинари по темата на изследвания проблем, аналитични материали периодични издания, както и справочни и аналитични ресурси в Интернет, законодателни и регулаторни актове на Руската федерация, доклади за оценка на пазарната стойност на обекти на недвижими имоти, собствени изследвания и изчисления на автора. Научната новост на изследването се състои в усъвършенстването на теоретико-методическия инструментариум за анализ на НЕИ на недвижими имоти за целите на оценката. Разпоредбите на научната новост на представената за защита дисертация са следните: 1. Да се ​​докаже необходимостта от отчитане на принципа NEI при оценяването, както и да се определи съдържанието на анализа, преобладаващите възгледи за неговата роля и Изследва се същността и се обосновава, че това е основен принцип за оценка на пазарната стойност на имота, отразен в предложените формулировки. Принципът на NEI е основната разпоредба на теорията за оценка на пазарната стойност на недвижими имоти, чиято стойност трябва да се определи въз основа на предположението за нейната NEI - използването на конкурентен, търсен от пазара и оправдан към датата на оценката , отговарящи на критериите за правна допустимост, физическа осъществимост, финансова осъществимост и максимизиране на стойностния потенциал на свободна или застроена земя. Анализът на NEI е процедура за оценяване, която осигурява практическото прилагане на принципа на NEI и се състои в изследване на ефективността на варианта за използване на обекта, разработен към датата на оценката, и сравняването му с алтернативни варианти за развитие, за да се идентифицира използване, което максимизира стойността на земята. 2. Необходимостта от въвеждане на нов класификационен признак на обектите на недвижими имоти „необходимостта и степента на детайлност на анализа на NEI“ се обосновава въз основа на идентифицираните ключови характеристики на недвижимите имоти: произход, годност на подобренията за експлоатация, делимост, физическо състояние. на подобрения, функционално предназначение. 3. Доказва се необходимостта от модернизиране и разширяване на алгоритъма за анализ на NEI при оценката на недвижими имоти, което се състои както в промяна на последователността на анализа, според която етапите на изследване на икономическия потенциал на местоположението, така и на критерия за правна допустимост трябва да предшества етапа на пазарно проучване, а при въвеждането на допълнителни етапи: класификация на оценявания имот според степента на детайлност на анализа на НОИ; качествен анализ на алтернативни случаи на употреба. 4. Необходимостта от качествено сравнение на алтернативни варианти за използване на обекта на оценка, реализирано чрез предложения алгоритъм с помощта на метода за анализ на йерархиите (по-нататък HAI), въз основа на използването на критерии: а) пълнотата на използването на предимства на местоположението; б) правна валидност на разработката; в) физическа осъществимост; г) потенциала за развитие на пазара на недвижими имоти; д) ефективността на привличането на финансови ресурси, което позволява да се идентифицират вариантите за използване на недвижими имоти, които са най-малко търсени на пазара, и да ги изключат от последващо проучване. 5. Въз основа на систематизирането на съществуващите методи за анализ на NEI, идентифицирайки техните предимства и недостатъци, се обосновава, че методът за анализ на поземлен имот като условно свободен и със съществуващи подобрения, включващ пряка капитализация на дохода, генериран от един недвижим имот обект, последвано от изваждане на разходите за създаване на подобрения (или разходи за тяхната реконструкция) и привеждане на получената стойност към датата на оценката, гарантира максимална коректност на резултатите в настоящите условия на руските оценителски дейности. 6. В резултат на проучването на руския пазар на недвижими имоти беше доказана необходимостта да се вземе предвид междинното използване на обекти при анализа на NEI, за което беше изяснено понятието „междинен тип използване на недвижими имоти“. , като е разработена и тествана методика за анализирането му. Теоретичната значимост на резултатите от изследването се състои в разработването на подробен алгоритъм за анализ на NEI на недвижими имоти, което прави възможно прилагането на практика на основния принцип на теорията на оценката, следователно елементите на научната новост поставят напред за защита може да се тълкува като неговото по-нататъшно развитие по отношение на усъвършенстване на методическия инструментариум за определяне на пазарната стойност на недвижимите имоти. Основните резултати от изследването могат да бъдат използвани при формирането на курсове за обучение, свързани с оценката на недвижими имоти. Практическата значимост на дисертацията се състои в това, че елементите на научна новост, получени от автора, са насочени към широко използване в практиката на оценката на недвижими имоти, допринасят за подобряване на качеството на оценителските услуги и растежа на инвестиционната привлекателност на обекти, които се оценяват. Със самостоятелно практическо значение са:  система от характеристики на обектите на недвижими имоти, която осигурява групирането им по предложения класификационен признак „необходимост и степен на детайлност на анализа на NEI”;  разработена методология за анализ на критерия за физическа осъществимост, основана на систематизиране на правна документация и класификация на обекти на недвижими имоти, за надеждно определяне на потенциалните параметри на развитието на поземлен имот и прогнозиране на характеристиките на пространственото планиране на различни варианти за неговото използване;  предложеният алгоритъм за качествено сравнение на алтернативни случаи на използване с помощта на AHP, който позволява да се изключат неефективните опции от последващия анализ на критериите за финансова осъществимост и максимална ефективност;  разработена методология за анализ на NEI, като се вземе предвид междинният случай на използване, който предвижда отчитане на промените в градоустройствените планове за развитие на териториите и дългосрочните планове на разработчиците с краткосрочно запазване на текущото използване на недвижими имоти обекти. Апробация и прилагане на резултатите от работата: основните резултати от дисертационното изследване бяха докладвани, обсъдени и одобрени на научни и практически конференции и кръгла маса: Годишна международна научно-практическа конференция „Перспективи за развитие на националните икономики на CES страни-членки в контекста на международните интеграционни процеси“ (Караганда, Карагандски икономически университет на Казпотребсоюз, 12-13 април 2012 г.); Пета международна научно-методическа конференция "Стойността на имота: оценка и управление" (Москва, Московски финансово-индустриален университет "Синергия", 22 ноември 2013 г. ); кръгла маса „Управление на имоти: глобална практика и руски реалности“ (Москва, Конгрес по сливания и придобивания, Финансов университет, 19 септември 2014 г.). Дисертацията е завършена като част от изследователската работа, извършена във Финансовия университет като част от държавното задание през 2013 г. на тема „Подобряване на финансовата стабилност на руските предприятия въз основа на тяхното управление на разходите“. Резултатите от научните изследвания се използват в практическата дейност на отдела за оценка на Интегрираното акционерно дружество на алгоритъма "Knight Analysis Frank" чрез прилагане на NEI. Използването на разработената от автора методология за определяне на решения за пространствено планиране за подобрения, методът за анализ на йерархиите, методологията на анализа, като се вземе предвид междинното използване, ни позволява да спазваме изискванията на стандартите за оценка, да гарантираме високо ниво на работа, обективност и коректност на резултатите от оценката в ограничено информационно пространство, допринасят за ефективността и конкурентоспособността на отдела поради по-структуриран подход към оценката на недвижимите имоти и оптимизиране на оперативните разходи на компанията. Алгоритъмът за анализ на NEI, надграден от автора, който допълва оценката на пазарната стойност на недвижими имоти с методично издържани инструменти, се използва в практическата дейност на Russian Appraisal Service LLC. По-специално, използването на метода за анализ на финансовата осъществимост, идентифициран от автора като най-подходящ, който също така включва прилагането на анализ на риска, ви позволява да проучите по-задълбочено NEI, допринасяйки за подобряването на методологичните основи на работата и подобряване качеството на предоставяните услуги. Резултатите от изследването се използват в учебния процес във Финансовия университет към правителството на Руската федерация от катедрата по оценка и управление на собствеността при преподаването на учебните дисциплини „Оценка на недвижими имоти“ и „Пазар на недвижими имоти и тенденции в неговото развитие“ . Прилагането на резултатите от дисертационното изследване от организации се потвърждава от съответните сертификати. в посочените 10 Публикации. По темата на дисертационното изследване са публикувани 6 труда с общ обем 4,43 т.л. (авторски обем 3,92 стр.), включително 4 произведения с общ обем 3,55 стр. (авторски обем 3,2 стр.) в рецензирани научни публикации, определени от Висшата атестационна комисия на Министерството на образованието и науката на Русия. Структура и обхват на дисертационния труд. Дисертацията се състои от въведение, три глави, заключение, списък с използвана литература от 119 източника и 3 приложения. Текстът на дисертацията е представен на 204 страници. Трудът е илюстриран с 19 таблици и 7 фигури. II. ОСНОВНОТО СЪДЪРЖАНИЕ НА ДИПЛОМНАТА ТЕЗА Във въведението на работата се обосновава актуалността на темата на дисертационното изследване, представя се степента на нейната научна разработка и методологията на работата: определят се целта и целите на изследването, отразени са елементите на научната новост на работата и нейната практическа значимост. Първата група въпроси е свързана с изследването на историческото развитие на понятието НЕИ, дефинирането на съдържанието на понятието НИИ, ролята и мястото на принципа в съвременната система за оценка на обекти на недвижими имоти. Оценката на обектите на собственост се основава на основните предпоставки на неокласическата теория, която доминира в съвременната икономическа мисъл. Тази теория се основава на концепцията за рационален потребител, чието поведение се ръководи от целта за максимизиране на полезността, което предопредели формирането на ключови принципи за оценка на пазарната стойност. Принципите на оценка се обединяват в четири групи в зависимост от източника на формиране и степента на влияние върху стойността: принципи, основани на представите на собственика за полезността на обекта; принципи, основани на експлоатационните характеристики на обекта, който се оценява; принципи, обусловени от влиянието на пазарната среда; NEI принцип. Същността на принципа на NEI се състои в това, че пазарната стойност на недвижимите имоти се формира на базата на уникалните характеристики на обекта, които определят възможността за оптималното му използване под въздействието на силите на търсенето и предлагането, преобладаващи в датата на оценката, когато всички участници на пазара са заинтересовани да максимизират собствената си изгода. Принципът на NEI е максимално приложен в оценката на недвижими имоти, което се дължи на неговата „двукомпонентност”: постоянният компонент е парцел с неизменна връзка с конкретно място и стабилността на имотите, а променливият компонент е подобрения, направени по него. Местоположението и характеристиките на обекта предопределят варианта на неговото използване, отговарящ на текущите нужди на пазара. Приходите на сайта се осигуряват от въведените подобрения, които могат да бъдат променяни в съответствие с изискванията на пазара. Следователно оценката на пазарната стойност на недвижимия имот се основава на NEI версията на парцела, което максимизира неговия потенциал за стойност. Анализът на чуждестранна и руска научна литература по темата за дисертационните изследвания, както и стандартите за оценка, показа, че те съдържат голям брой различни интерпретации на концепцията за NEI на обекти на недвижими имоти, които отговарят на четири основни критерия: правна допустимост, физически осъществимост, финансова осъществимост и максимална ефективност. Незадоволителното градоустройство, променящата се конюнктура на руския пазар изискват изясняване на концепцията за NEI от гледна точка на съответствие с пазарните условия, преобладаващи към датата на оценката, а настоящите тенденции в развитието на оценката изискват акцент върху нейното теоретично значение. . За целта е формулирана авторската интерпретация на „принципа NEI“, която е дадена на стр. 6. Практическото прилагане на принципа NEI се състои в анализиране на ефективността на случая на използване на недвижими имоти, който се е развил към датата на оценката (по-нататък наричан NEI анализ). Съгласно съществуващите разпоредби в областта на оценителските дейности в Руската федерация, тази процедура трябва да бъде отделена като независим и задължителен етап, предшестващ изчисляването на пазарната стойност на недвижими имоти, като се използват методите на приходите, сравнителния и разходния подход. Това налага въвеждането на актуализирана дефиниция на анализа на NEI, също представена на страница 6. Въз основа на проучване и сравнение на международни (наричани по-нататък IVS), европейски и американски стандарти с руски стандарти за оценка, значителни разлики в подходите към анализа на NEI бяха разкрити. Настоящата версия на IVS, за разлика от предишните им издания, не предвижда пазарната стойност на обект да се определя въз основа на идентифицираната версия на NEI, но посочва, че тя я отразява, тъй като установената практика на зониране 12 предполага, че ефективно използване на всяка територия. В тази връзка NEI на оценявания обект ще бъде взет предвид при анализ на цените на сделките за покупко-продажба и лизинг на аналогични обекти при оценката на пазарната му стойност чрез методите на сравнителния и доходния подход. Руският нестабилен пазар на недвижими имоти и особеностите на законодателното регулиране на градоустройството и зонирането не гарантират, че сегашната възможност за използване на оценявания обект е ефективна и че цените на аналогични обекти отразяват неговата NEI. Следователно в руските стандарти понастоящем е препоръчително да се отдели анализът на NEI като независима процедура. Сложността на анализа на NEI на недвижимите имоти, поради степента на развитие на неговия пазар, който се характеризира с ограничена информационна инфраструктура и слабо развитие на градоустройството, налага въвеждането на допълнителен класификационен признак на обектите на недвижими имоти, като се вземат предвид отчетете необходимостта от анализ на NEI при определяне на тяхната пазарна стойност. Предложената система от ключови характеристики на недвижимите имоти: произход; изправност на подобренията; делимост; подобряване на физическото състояние; видът на обекта на недвижими имоти, подреден в йерархична последователност, ви позволява да определите необходимостта от анализ на NEI и да класифицирате обекта в съответствие с новия класификационен признак - "необходимостта и степента на детайлност на анализа на NEI" - към конкретен група. Схематична интерпретация на разработената система от характеристики за класифициране на обекти на недвижими имоти, за да се определи необходимостта от анализ на NEI и степента на неговата детайлност, е показана на фигура 1. По този начин спецификата на руския пазар на недвижими имоти налага практическото прилагане на принципът на NEI за повечето обекти, който се състои в процедурата за неговия анализ, и Състоянието на пазара предопределя необходимостта от усъвършенстване на методите и насоките на този анализ. Втората група въпроси възниква от необходимостта от критично изследване на инструментариума за практическа реализация на принципа за усъвършенстване на съществуващите методи за неговия анализ. NEI недвижими имоти и 13 Произход на PZ със съществуващи подобрения Свободен PZ Подобрения, които не могат да се използват (износване > 80%) Подобрения, годни за обслужване (износване)< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

Въведение

Глава 1. Теоретични основи на оценката на недвижими имоти

1.2 Класификация на недвижимите имоти

1.3 Видове ценности на имотите

1.4 Основни принципи на оценката на недвижими имоти

1.5 Фактори, влияещи върху стойността на имота

Глава 2. Оценка на жилищен имот

2.2 Оценка на жилищни имоти чрез подхода на дохода

2.3 Оценка на жилищни имоти чрез сравняване на продажбите на аналози

2.4 Оценка на имота чрез разходния подход

2.5 Координиране на резултатите от оценката на недвижими имоти

Глава 3. Предложения за подобряване на методите за оценка на недвижими имоти

Заключение

Списък на използваната литература и източници

Приложение

ВЪВЕДЕНИЕ

Сред елементите на пазарната икономика специално място заемат недвижимите имоти, които действат като средство за производство (земя, административни, промишлени, складови, търговски и други сгради и помещения, както и други структури) и обект или обект на потребление (парцели, жилищни сгради, вили, апартаменти, гаражи).

Недвижимата собственост е основата на личното съществуване на гражданите и служи като основа за икономическа дейност и развитие на предприятия и организации от всички форми на собственост. В Русия има активно формиране и развитие на пазара на недвижими имоти и все повече граждани, предприятия и организации участват в сделки с недвижими имоти.

Благодарение на конструктивното взаимодействие между държавата и оценителите, процесът на оценка на имоти през последните години стана много по-цивилизован в сравнение с времето, когато независимата оценка в Русия беше само в начален стадий. Днес дейностите на оценителите се регулират от съответния федерален закон и стандарти в областта на оценката.

Целта на дипломната работа е да се разработят предложения за подобряване на методите за оценка на жилищни недвижими имоти.

За постигането на тази цел е необходимо да се решат следните задачи:

Опишете същността на оценката на жилищата;

Да се ​​характеризират методически подходи за оценка на недвижими имоти;

Оценяване на жилищни недвижими имоти чрез разходен, сравнителен и приходен подход;

Извършване на сравнителен анализ на резултатите от оценката;

Разработване на предложения за подобряване на методиката за оценка на жилищни имоти.

Обект на изследване в дипломната работа е оценката на жилищни недвижими имоти, а предмет на изследване са методите и подходите за оценка на жилищни недвижими имоти.

Методологическата основа на изследването, проведено в дисертационната работа, са научните трудове на местни и чуждестранни автори в областта на оценката на недвижимите имоти С. В. Грибовски, Е. И. Тарасевич, М. А. Федотова, Д. Фридман.

В първата глава на дипломната работа "Методологическа позиция за оценка на стойността на недвижими имоти" са разкрити видовете стойност на недвижимите имоти, тяхната класификация. Разгледани са факторите, влияещи върху стойността на недвижимите имоти, както и основните принципи на оценката на недвижимите имоти.

Втората глава „Оценка на жилищни недвижими имоти“ представя резултатите от оценката на обект на недвижим имот - двустаен апартамент, разположен в района Заелцовски на Новосибирск - с помощта на доходен и сравнителен подход, както и резултатите от изчисляването на спасяването стойност на имота.

Третата глава „Предложения за подобряване на методите за оценка на жилищни имоти“ представя основните насоки за подобряване на съществуващите подходи за оценка на жилищни имоти.

Глава 1

1.1 Необходимостта от независима оценка на дома

Оценката е наука за приложен икономически анализ, чиято основна задача е да установи най-вероятната цена за продажба или покупка на актив (стока) въз основа на анализ на динамиката на силите на търсенето и предлагането на този актив в съответния пазар. От формална гледна точка най-вероятната цена се определя въз основа на моделиране на определен набор от фактори на търсенето и набор от фактори на предлагането.

Понастоящем дейностите по оценка на недвижими имоти се регулират от Федералния закон „За оценителските дейности в Руската федерация“ от 06.08.98 г. № 135 - FZ.

Сегашната ситуация на пазара на недвижими имоти допринася за активното развитие на оценката на недвижими имоти у нас.

Пазарът на недвижими имоти в момента е един от най-динамичните пазари у нас, един от най-атрактивните обекти за инвестиция. Това става много важно точно сега, когато ситуацията в света е много нестабилна: експертите не могат да дадат точни прогнози за цените на петрола, прогнозират обезценяване на долара - недвижимите имоти остават практически единственият гарант за безопасността на спестяванията.

Основните насоки на развитие на руската оценка могат да бъдат определени въз основа на списъка от операции, при които е необходимо да се оценяват обекти на недвижими имоти. Трябва да се отбележи, че този списък непрекъснато се разширява.

Необходима е обективна оценка на различни видове стойност (пазарна, инвестиционна, обезпечителна, застрахователна, облагаема и други) на недвижими имоти:

При покупка, продажба или наем;

При корпоратизиране на предприятия и преразпределяне на имуществени дялове;

Привличане на нови акционери и допълнителна емисия акции;

При кадастрална оценка за целите на данъчното облагане на недвижими имоти: сгради и парцели;

За застраховка на недвижими имоти;

При кредитиране, обезпечено с недвижими имоти;

При създаване на недвижими имоти като вноска в уставния капитал на предприятия и организации;

При разработване на инвестиционни проекти и привличане на инвеститори, включително чуждестранни;

При ликвидация на недвижими имоти;

При упражняване на наследствени права, съдебна присъда;

При други сделки, свързани с продажба на вещни права върху недвижими имоти.

Има три основни подхода за оценка на имотите:

Метод на разходите: изчислява се цената на пълното възпроизвеждане или цената на пълната подмяна на оценявания имот, след което се изважда сумата на прогнозната амортизация на сградите и конструкциите и стойността на парцела се добавя като безплатна. Този подход може да е необходим, когато оценката на даден обект за целите на данъчното облагане на имуществото или изземването на имущество изисква отделяне на стойността на сградите и постройките от стойността на земята. Използва се и за данък върху доходите и за счетоводни цели: амортизацията на сгради и конструкции се приспада от облагаемия доход. Други ситуации за прилагане:

Предпроектно проучване за ново строителство,

Определяне на варианта за най-добро и най-ефективно използване на земята,

актуализация,

Окончателно договаряне на цената

Сгради за институционални и специални цели,

Цели на застраховането.

Метод за сравнение на пазара: оценка на пазарната стойност на имот въз основа на скорошни сделки с подобни имоти. Предполага се, че рационалният инвеститор или купувач няма да плати повече за определен имот, отколкото би струвало придобиването на друг подобен имот със същата полезност.

Метод на дохода: стойността на даден имот се определя от количеството, качеството и продължителността на периода на получаване на ползите, които този имот се очаква да донесе в бъдеще.

В Русия през последните години методът на разходите е широко разпространен при оценката на стойността на обектите. Освен това използването му беше декларирано от правителството при разработването на програми за преоценка на имотите. Това доведе до факта, че цената на дълготрайните активи, недвижимите имоти беше много подценена. Сега процесът на преоценка на такива обекти е от особено значение, което може да се извърши въз основа на пазарния метод на оценка.

Към днешна дата броят на оценителските организации на руския пазар е значителен. Към края на 2004 г. повече от 9000 компании и PBOYuL в Русия имат държавни лицензи за извършване на оценъчна дейност. Сега пазарът се регулира от Министерството на икономическото развитие, но от 1 януари 2006 г. се извършва преход към саморегулиране.

На настоящия етап пазарът на оценка се характеризира с нарастваща конкуренция, подобряване на качеството и намаляване на цената на услугите. По-специално, търсенето на оценка с цел отразяване на активи във финансовите отчети в съответствие с IAS, US GAAP или руските счетоводни стандарти непрекъснато нараства; оценка на стойността на нематериалните активи за определяне на ефективността на маркетинговите и бранд стратегиите; оценка с цел извършване на сделки за покупко-продажба, лизинг на активи, M&A и други сделки за прехвърляне на собственост и други вещни права; оценка за целите на застраховане, допълнителна емисия на акции или обратно изкупуване на акции при приватизация на държавни предприятия; оценка с цел кредитиране, обезпечено с имущество и др.

Според резултатите от проучване на рейтинговата агенция Expert RA най-търсените услуги през последната година и половина са услугите за оценка на недвижими имоти и бизнеса като цяло. Делът на тези площи в общата структура на пазара е съответно 34,3% и 32,1%.

1.2 Класификация на недвижимите имоти

Оценката на недвижими имоти представлява интерес предимно за обекти, които активно се движат на пазара като самостоятелен продукт. В момента в Русия това са апартаменти и стаи, офис помещения и офис сгради, крайградски жилищни сгради с парцели, свободни парцели за застрояване и (или) за други цели. Обектите на недвижими имоти включват и минерални находища, чийто руски пазар все още не е формиран. По-долу разглеждаме общите принципи за класифициране на обекти на недвижими имоти.

Първата категория недвижими имоти. Терминът „недвижим имот“ в нашия случай се отнася до всеки продукт, който е здраво свързан с парче земя, прехвърлянето му на друго място е невъзможно без унищожаване и загуба на потребителска стойност. Предложената формулировка има за цел да насърчи диференциран подход към оценката на различни категории обекти на недвижими имоти, като се вземат предвид техните най-важни характеристики, характеристики на търговския оборот, структурата и мащаба на пазарите, в рамките на които се извършват процесите на покупка и продажба на недвижими имоти. Тъй като различни условия и техните комбинации влияят върху оценката на даден имот, за класифициране (групиране) беше използван методът "дърво на характеристиките". Такава класификация (групиране) е многостепенна. На всяко ниво се извършва на собствена основа с техните възможни различия на едно и също ниво, но по различни „клонове“. В същото време дълбочината (броят на нивата) на класификацията е по-голяма за тези клонове, на които са разположени по-представителни (по отношение на тяхната оценка) обекти.

Всяко ниво има собствено име и набор от препоръчителни стойности за съответния класификационен атрибут.

1. Произход.

2. Назначаване.

3. Мащаб.

3.1 Терени.

3.2. Самостоятелни парцели.

3.3. Комплекси от сгради и съоръжения (вилно селище, микрорайон, хотел, санаториум и др.)

3.3.1. Жилищна сграда многоап.

3.3.2. Еднофамилна жилищна къща (имение, вила).

3.3.3. Секция (вход).

3.3.4. Етаж в секция.

3.3.5. Апартамент.

3.3.6. Стая.

3.3.7. Лятна вила.

3.4. комплекс от административни сгради.

3.4.1. Сграда.

3.4.Помещения или части от сгради (секции, етажи).

4. Готов за употреба.

4.1. Готов.

4.2. Нуждае се от реконструкция или основен ремонт.

4.3. Изисква завършване на строителството.

Тъй като пазарът на апартаменти в момента е най-развитият сектор на пазара на недвижими имоти в Русия, има смисъл да се съсредоточим върху изучаването на този конкретен сектор, за да разработим основни методологични подходи за оценка на стойността на недвижимите имоти.

На формирания западен пазар е възприет друг, който се различава от предложената по-горе класификация на обектите на недвижими имоти в категории A, B и C.

Разделен е на следните класове:

1) Специализиран недвижим имот, пригоден за извършване на конкретен бизнес и обикновено се продава с бизнеса.

Примери: петролни рафинерии, химически заводи, цехове за разполагане на машини и оборудване; сгради, които поради тяхното местоположение, размер, конструкция никога не се продават или отдават под наем на трета страна на пазара.

2) Неспециализирани недвижими имоти - обикновени сгради - магазини, офиси, фабрики, складове, които обикновено се продават или отдават под наем.

Класификацията на обектите на недвижими имоти по различни признаци (критерии) допринася за по-успешното изследване на пазара на недвижими имоти и улеснява разработването и прилагането на методи за оценка на стойността на различни категории недвижими имоти. В процеса на класификацията се разграничават отделни групи недвижими имоти, което обуславя възможността за единни подходи при тяхната оценка.

1.3 Видове ценности на имотите

В началния етап на оценката на недвижими имоти експертът-оценител винаги е изправен пред трудния проблем за избор на вида стойност за изчисления на оценката. Този избор зависи от много фактори (естеството на обекта и оценъчните функции) и определя последващия избор на метода за оценка на този имот. Ако оценката на недвижим имот се извършва с цел получаване на ипотечен кредит (заеми, обезпечени с недвижим имот), важно е оценителят да има надеждна информация за най-вероятната продажна цена на този недвижим имот, ако кредитополучателят (собственикът на имота ) не погасява дълга (заема). При оценката на недвижимите имоти за данъчни цели в западните страни се използва пазарната или възстановителната стойност на имота, базирана на разходите за възпроизвеждане на последния. При оценката на обектите, които ще бъдат реконструирани, като правило се избира инвестиционната стойност, т.е. стойността на имота за конкретен инвеститор.

При оценка на сгради със специално предназначение, недвижими имоти в „пасивните“ сектори на пазара на недвижими имоти, когато няма достатъчно информация за определяне на пазарната стойност, както и при оценка за целите на застраховането на недвижими имоти, стойността на замяна или се използва възстановителната цена.

Пазарна цена

В условията на пазарна икономика най-често срещаният вид стойност на недвижимите имоти е пазарната стойност. Пазарната стойност е най-вероятната цена, която даден имот трябва да постигне на конкурентен и отворен пазар при всички условия на честна търговия, съзнателни действия от страна на продавача и купувача и без влиянието на незаконни стимули.

Разбираемо е, че при сделка за покупко-продажба прехвърлянето на права от продавача на купувача е предмет на следните условия.

1. Мотивацията на купувача и продавача са типични, т.е. те работят без излишен натиск или извънредни житейски обстоятелства.

2. И двете страни са добре информирани, консултирани и действат, според тях, като се съобразяват максимално с интересите си.

3. Имотът е бил обявен за продажба на пазара за достатъчно време (достатъчно, за да могат потенциалните купувачи да се запознаят с информацията за продажбата на недвижими имоти и да вземат решение за покупка на имота).

4. Извършено е плащане при условията на финансиране на сделката.

5. Цената е нормална, не се влияе от специфичните условия на финансиране и продажба.

Пазарната стойност на недвижимите имоти иначе се нарича стойност в размяна - за разлика от стойността в употреба (или стойността в употреба), която отразява стойността на обекта за конкретен собственик.

Концепцията за пазарна стойност се основава на факта, че типичният купувач на пазара на недвижими имоти има възможност да избере алтернативни имоти. Пазарната стойност е обективна, независима от желанията на отделните участници на пазара на недвижими имоти и отразява реалните икономически условия, които се развиват на този пазар.

Разходи при употреба (стойност при употреба)

Стойността в употреба (стойността в употреба) отразява стойността на даден имот за конкретен собственик, който няма да пусне имота на пазара на недвижими имоти. Оценката на потребителската стойност на даден обект се извършва въз основа на съществуващия профил на неговото използване и онези финансово-икономически параметри, които са наблюдавани в предисторията на експлоатацията на обекта и се предвиждат в бъдеще.

Инвестиционни разходи

Понятието „инвестиционна стойност“, подобно на понятието „стойност в употреба“, означава стойността на имота за конкретен инвеститор, който ще закупи или инвестира в оценявания имот. Изчисляването на стойността на инвестицията се извършва на базата на доходите, очаквани от този инвеститор и конкретния процент на тяхната капитализация. Инвестиционната стойност обикновено се изчислява при оценка на инвестиционен проект или обект, генериращ доход за конкретен инвеститор. Този тип ценности са субективни.

Разходи за замяна (разходи за възпроизвеждане на обект)

Възстановителната цена (цената за възпроизвеждане на обект) се определя от разходите в текущи цени за изграждане на точно копие на оценявания обект, в неговото „ново“ състояние (без амортизация), като се използват същите архитектурни решения, сграда конструкции и материали, както и със същото качество на СМР. В този случай се възпроизвежда същото овехтяване на обекта и същите недостатъци в архитектурните решения, които е имал оценяваният обект.

цена на замяна

Възстановителната стойност се определя от разходите по текущи цени за изграждане на обект, който има прогнозна еквивалентна полезност, но е изграден в нов архитектурен стил, използвайки съвременни стандарти за проектиране и прогресивни материали и конструкции, както и модерно оборудване на имота . По този начин цената на замяна се изразява чрез разходите за възпроизвеждане на точно копие на обекта, а цената на замяна се изразява чрез разходите за създаване на обект с функционален аналог.

Застрахователна стойност

Застрахователната стойност се изчислява на базата на възстановителната цена или възстановителната цена на обект, който е изложен на риск от унищожаване (или унищожаване). На базата на застрахователната стойност на обекта се определят застрахователните суми, застрахователните плащания и застрахователната лихва.

Стойност за данъчни цели (облагаема стойност)

Стойността за целите на данъчното облагане на имуществото на юридически и физически лица се определя от експерти-оценители, акредитирани за данъчни проверки въз основа или на пазарната стойност, или на възстановителната стойност на имуществото, или оценката се извършва формално по нормативна методика. без участието на експерти-оценители.

Ликвидационна стойност

Остатъчната стойност е нетната сума пари, която собственикът на имота може да получи, когато имуществото бъде ликвидирано.

1.4 Основни принципи на оценката на недвижими имоти

Принципите на оценката на недвижими имоти могат да бъдат групирани в следните четири групи:

Принципи, базирани на възприятия за употреба;

Принципи, свързани с недвижими имоти (земя, сгради, конструкции);

Принципи, свързани с пазарната среда;

Принципът на най-доброто и най-ефективно използване на собствеността.

Всички разгледани принципи на оценката на недвижимите имоти са взаимосвързани. При оценка на имот е необходимо, ако е възможно, да се вземат предвид всички или основните принципи на оценка, за да се получи по-надеждна и точна оценка на стойността на имота.

Принципи на потребителя

Принципите, базирани на потребителските възприятия, включват принципите на полезност, заместване и очакване.

Принципът на полезността е, че всеки имот има стойност само ако е полезен за даден инвеститор и може да се използва за изпълнение на определени функции или лични нужди, например използването на недвижим имот като хотел, кафене, офис, музей и др. .д. Полезността е способността на даден имот да задоволи нуждите на потребителя на дадено място и за определен период от време.

Принципът на заместване гласи, че рационалният (типичен) купувач няма да плати повече за имот от минималната цена, начислена за друг подобен имот със същата полезност. Максималната стойност на оценявания обект се определя от най-ниската цена, на която може да бъде придобит друг подобен обект с еквивалентна полезност.

Принципът на очакване е свързан с представителството на ползвателя на имота и гласи: стойността на обекта, генериращ доход, се определя от размера на паричния поток, очакван от използването на оценявания имот, както и сумата, очаквана от препродажбата му. Важно е за какъв период от време ще бъде получен очакваният доход, тъй като рублата на инвеститора днес струва повече от рублата, която ще бъде получена утре.

Принципи, свързани с изискванията към поземлен имот, сгради и съоръжения, разположени върху него

Тази група включва следните принципи:

Остатъчна продуктивност (производителност) на земята;

пределна производителност (принцип на приноса);

Баланс (принцип на пропорционалност);

Оптимални стойности;

Оптимално разделение на правата на собственост.

Принципът на остатъчната продуктивност на земята.

Принципът на остатъчната производителност (или производителност) гласи, че стойността на земята се основава на нейната остатъчна производителност (производителност). За да се разбере тази позиция, е необходимо да се признае, че всеки вид дейност, като правило, изисква наличието на четири компонента на производството: капитал, труд, управление и земя.

Земята е земя и природни ресурси, разположени върху нея - затворени водоеми, дива природа, растителност и полезни изкопаеми. Териториалните граници на поземлен имот се определят в съответствие с процедурата, установена от действащото поземлено законодателство, и се формализират със сертификат, издаден на собственика (или наемателя) от държавните органи за управление на земята. Земята е основният фактор, който осигурява пространството и ресурсите, необходими за всякакъв вид производствена дейност.

Трудът е набор от работа по производството на стоки (услуги) и тяхното внедряване на пазара. Това понятие не включва управленски дейности.

Капиталът е парите, вложени във възпроизводството на дълготрайни активи и оборотни средства, както и в други компоненти на производството - труд, земя и управление.

Управлението на производствените дейности включва знанията, уменията, предприемаческите способности и таланта на управленския персонал на предприятието. Успешното управление ви позволява да оптимизирате производството и да увеличите максимално печалбите.

Всеки компонент на производството (капитал, труд, управление и земя) трябва да бъде покрит от бизнес приходите. Но тъй като земята е физически неподвижна и към нея са привлечени други компоненти за предприемачески дейности, преди всичко се плащат труд, капитал и управление, а останалата част от дохода се изплаща на собственика на земята като рента. Подобна преценка е в съответствие с основните положения на икономическата теория - земята има "остатъчна стойност" и определена стойност само когато има остатъчен доход след покриване на останалите три компонента на производството. По този начин остатъчната производителност се изразява като доход, натрупан върху земята, след заплащане на разходите за труд, капитал и управление.

Принципът на пределната производителност (принцип на приноса).

Принципът на пределната производителност (или производителността) или принципът на приноса означава, че в резултат на инвестицията трябва да се получи доход, оставащ след покриване на разходите. По отношение на пазара на недвижими имоти този принцип може да се тълкува по следния начин. Често разходите за ремонт на апартамент ви позволяват да увеличите стойността му и то в суми, които значително надвишават разходите за ремонта му. В този случай се реализира принципът на пределната производителност или принципът на приноса. Размерът на вноската съответства на разликата между цената, получена в резултат на ремонта на апартамента, и цената на този ремонт.

Принципът на нарастваща и намаляваща възвращаемост.

Същността на този принцип е, че увеличаването на капиталовите инвестиции в основните компоненти на производството води до увеличаване на темпа на растеж на печалбата само до определена граница, след което увеличението на печалбата става по-малко от увеличението на капиталовите инвестиции. Тази граница съответства на максималната стойност на имота. Всяка последваща инвестиция в недвижим имот няма да доведе до пропорционално увеличение на печалбите и следователно пропорционално увеличение на стойността на имота.

Следователно оценителят трябва първо да анализира различните варианти за използване на земята. Например, за извършване на изчисления на печалбата от изграждането на различни видове недвижими имоти или различен брой обекти върху даден парцел. Едва след това той ще може да направи окончателния избор на типа имот за строителство на този терен. В процеса на вариантно проектиране на различни комбинации от производствени компоненти и определяне на максималната печалба на тази основа се прилага принципът на увеличаване и намаляване на рентабилността.

Принципът на баланса.

Принципът на баланс (или принципът на пропорционалност) се формулира по следния начин: компонентите на производството (или недвижимите имоти) трябва да се комбинират помежду си в определено съотношение. Ако обемът на капиталовите инвестиции надвишава обема на работата за даден период от време, например при изграждането на обект, тогава има „замразяване на капитала“ и намаляване на общата ефективност на проекта. Подобна ситуация е възможна, когато в даден момент няма достатъчно средства за строеж на имот, което е добре известно на инвеститорите в ново строителство. В тази връзка нормативните документи като част от проектната документация за изграждане на съоръжението предвиждат разработването на календарни графици за изграждането на съоръжението, за да се получи максимален възможен ефект от изпълнението на проекта.

Принципът на оптималните стойности.

Принципът на оптималните стойности (принцип на оптималната икономическа стойност), като се имат предвид тенденциите, преобладаващи на пазара на недвижими имоти, определена (оптимална) стойност на даден вид имот е много търсена. Експертният оценител винаги трябва да има предвид принципа на оптималните стойности и да го използва, когато оценява недвижими имоти от този тип.

Принципът на оптимално разделение на правата на собственост.

Правата на собственост върху даден имот трябва да бъдат разделени и комбинирани по такъв начин, че да се увеличи общата стойност на имота. Действащото законодателство на Руската федерация позволява отделно разделяне и продажба на права на собственост. Собствеността се отнася до правото на притежаване, използване и разпореждане с имущество. В допълнение към правото на собственост, правата на собственост са правото на пожизнено наследимо владение, правото на постоянно (безсрочно) ползване на собственост, правото на стопанско владение и правото на оперативно управление, както и различни видове сервитути - право ограничено ползване на имота. Освен това прехвърлянето на собственост върху имот на друго лице не е основание за прекратяване на други имуществени права, като например правото на наем върху този имот.

Разделянето на правата на собственост върху обект на недвижим имот може да се извърши, както следва:

1. Физическо разделяне е разделяне на имот на части: сутерен, етажи и др. За поземлен имот - разделянето на права върху въздушното пространство, върху повърхността на земята и нейните недра, разделянето на земната маса на отделни парцели.

2. Разделяне по време на собственост - различни видове лизинг, пожизнена собственост, бъдещи права на собственост и др.

3. Разделяне на съвкупността от имуществени права на собственост - право на владение, срочно или безсрочно ползване, разпореждане, пожизнено (наследено) владение, стопанско управление, оперативно управление и право на ограничено ползване на имота.

4. Разпределение на правата на собственост между участниците - съвместен лизинг, партньорство, акционерни дружества, опции, тръстове, договори с уговорени условия за продажба.

5. Разделяне чрез запори - ипотеки, данъчни запори, съдебни запори, собствен капитал.

Използването в практиката на имуществените отношения на горните видове разделяне на съвкупността от права на собственост и тяхната оптимална комбинация ви позволява да увеличите стойността на недвижимите имоти.

Принципи, свързани с пазарната среда

Тази група принципи включва принципите на зависимостта, съответствието, търсенето и предлагането, конкуренцията и принципа на промяната.

Принцип на зависимостта

Принципът на зависимостта (или принципът на външното влияние) гласи: различни фактори на околната среда влияят върху стойността на даден имот. Тези фактори - в зависимост от степента на тяхното влияние върху конкретен обект - се разделят на основни и допълнителни; в зависимост от сферата на влияние - на климатични, геоложки, регионални, социални, икономически, екологични, демографски, правни, международни, градоустройствени, индустриални и технически. От своя страна икономическите фактори също могат да бъдат диференцирани по различни критерии: финансови, регулаторни и др. Експертът-оценител трябва да помни, че във всички случаи местоположението е основният фактор, който влияе върху стойността на имота, и анализът на стойността на недвижимия имот трябва да започне с него. Основните фактори включват и близостта на имота до развита инфраструктура (връзка с пазара на потребителя): пътища, търговски и културни центрове и др., т.е. оценителят трябва да установи как потоците от приходи са свързани с потребителския пазар. Тези два фактора - местоположението на обекта и връзката му с пазара на потребителя - заедно съставляват понятието "икономическо местоположение на недвижимия имот". Този общ фактор има най-голямо влияние върху стойността на имота. Експертът-оценител трябва да идентифицира и измери влиянието на факторите на околната среда върху:

Стойността на оценявания имот и извършване на подходящи корекции на тази стойност, като се използва методът за сравнение на продажбите;

Сумата на паричния поток, използвайки приходния подход;

Нивото на разходите при определяне на възстановителната цена или възстановителната цена с помощта на разходния подход.

Принципът на съответствие.

Принципът на съответствие гласи, че имот, който не отговаря на текущите пазарни стандарти, има по-ниска стойност. Експертът-оценител трябва не само да познава стандартите за съответствие на даден пазар на недвижими имоти, но и да следи тенденциите на тяхното развитие, за да предвиди бъдещата стойност на оценявания имот.

Принципът на търсенето и предлагането.

Търсенето на имот е истинска нужда за тях. Предлагането е броят на наличните обекти на пазара на недвижими имоти и ограниченото им предлагане.

Същността на принципа на търсенето и предлагането е да се установи връзката между необходимостта от даден имот и ограниченото предлагане на него.

Търсенето на имот се определя от неговата полезност (способността да отговори на нуждите на потребителя) и наличността, но е ограничено от платежоспособността на потенциалните потребители. Колкото по-ниско е търсенето и колкото по-високо е предлагането, толкова по-ниска е цената на обекта. Обратно, ако търсенето и предлагането са балансирани на пазара на недвижими имоти, пазарната стойност на обекта ще се стабилизира.

Експертните оценители трябва да помнят, че като правило търсенето на недвижими имоти е по-подложено на колебания, отколкото предлагането, тъй като рязката промяна в паричното предлагане (например в резултат на фалита на финансови компании) и емоционалните настроения на време на сделка с недвижим имот и т.н. се случват в по-кратки срокове от строителството на недвижим имот, което създава допълнително предлагане на пазара. Познаването на тази способност в съотношението търсене и предлагане позволява на експерт оценител да прогнозира по-точно стойността на даден имот.

За жилищните помещения съотношението между търсене и предлагане зависи от демографския състав на населението, нивото на цените на недвижимите имоти и потребителските стоки, интензивността на рекламната кампания, новите закони и разпоредби, цената на кредитите, данъчното облагане на имуществото и други фактори.

Експертът-оценител трябва да предвиди съотношението на търсенето и предлагането на оценявания имот, да определи степента на влияние на това съотношение и всички горепосочени фактори върху стойността на недвижимия имот.

Принципът на конкуренцията.

Конкуренцията е съперничество, конкуренция във всякакъв вид дейност. Всички човешки същества по своята същност са конкурентни. Конкуренцията или съперничеството нараства драстично, когато става дума за свръхпечалби в някакъв вид дейност. Пазарът на недвижими имоти не прави изключение в това отношение. Ако се правят супер печалби на пазара на недвижими имоти (това е печалба, която е много по-висока от обикновено формираното ниво на печалба в този сектор на пазара), предприемачите са склонни да влязат в този пазар. Нарастващата конкуренция води до увеличаване на предлагането на пазара. Ако търсенето не се увеличи, цените на недвижимите имоти в този случай намаляват и печалбата на предприемачите намалява. Обратно, когато конкуренцията отслабва, предлагането намалява и ако търсенето не намалява, цените на недвижимите имоти и печалбите на предприемачите се покачват.

Разумната конкуренция стимулира подобряването на качеството на обектите и услугите на пазара на недвижими имоти, докато прекомерната конкуренция води до намаляване на печалбите.

При липса на конкуренция на пазара на недвижими имоти (и това се случва при монополна конкуренция), пазарната стойност на даден обект не може да бъде определена, тъй като пазарната стойност се формира само на конкурентен пазар.

Принципът на промяната.

Както самият имот (например физическо износване), така и всички фактори на околната среда, влияещи върху стойността на имота, подлежат на промяна.

Най-характерните видове промени са така наречените жизнени цикли. Тези промени засягат и самите обекти на недвижими имоти, както и областите (градовете), отраслите и обществото като цяло.

Разграничават се следните основни цикли на живота.

1. Произход (проектиране, изграждане на обект, формиране на индустрия, регион и др.).

2. Растеж (период на нарастване на доходите от експлоатация на обект на недвижими имоти, бързо развитие на област (град), индустрия и др.).

3. Стабилност, период на равновесие (стабилен доход, формирани вкусове на потребителите на обекти на недвижими имоти, формирана инфраструктура на района и др.).

4. Спад (период на намаляване на търсенето на недвижими имоти, намаляване на печалбите, спад на производството в индустрията и др.).

Отчитайки жизнените цикли, експертът-оценител трябва да анализира и прогнозира законодателни, демографски, международни, научно-технически, урбанистични и социални процеси, както и реакцията на пазара на недвижими имоти към тях.

Принципът на най-доброто и най-ефективно използване

Принципът на най-високото и най-добро използване е формулиран по следния начин: това е разумното и възможно използване, осигуряващо най-високата текуща стойност на обекта към ефективната дата на оценката.

Известна е и друга дефиниция на този принцип: това е такава възможност за използване на собственост, избрана сред разумните и възможни, която води до най-висока стойност на земята. Подобно определение на принципа обикновено се отнася до оценката на сгради и конструкции със значително износване, както и оценката на свободна земя.

Ако се определи цената на сграда (конструкция), тогава при оценката на този вид недвижими имоти трябва да се ръководи от първото определение на принципа на най-доброто и най-ефективно използване. В този случай при избора на възможни варианти за използване на този обект е възможно да се изключи опцията, приета по време на оценката, тъй като такова използване на недвижим имот е ограничено до период от време до най-добрата стойност на парцела и най-ефективното използване надвишава стойността на целия имотен комплекс (земя и сгради), съчетана с разходите за разрушаване на сградата.

Този принцип е основен (основен) за прилагането и на трите подхода за оценка, като неговото тълкуване е от особено значение във всеки конкретен случай, тъй като влияе върху избора на вида на стойността. При определяне на най-вероятната продажна цена на имот (пазарната стойност на имота) най-подходящо е следното тълкуване на този принцип: „най-вероятното използване на съществуващия имот“, докато при определяне на инвестиционната стойност акцентът в тълкуването е за „най-ефективното използване на имота“.

Анализът на най-доброто и най-ефективно използване на имота се извършва на два етапа: първият анализира най-доброто и най-ефективно използване на земята, сякаш е безплатна, а вторият - най-доброто и най-ефективно използване на сградата (структура), разположени на този сайт.

1.5 Фактори, влияещи върху стойността на имота

Както при всеки друг механизъм за ценообразуване, стойността на недвижимите имоти зависи от набор от обективни и субективни фактори, от които само последните са свързани с поведението на конкретен продавач, купувач и (или) посредник на етапа на сключване на сделка . Субективните фактори включват например темперамент, знания, честност, търпение, лични симпатии и антипатии на участниците в сделка с недвижим имот и др. В рамките на моята диплома не се разглеждат тези фактори, свързани с областта на психологията, а основното внимание се обръща на обективните фактори и тяхното влияние върху оценката на недвижими имоти.

Обективните фактори са предимно икономически, определящи в крайна сметка средното ниво на цените на конкретни сделки.

Икономическите фактори се делят на макроикономически и микроикономически. Първите включват фактори, свързани с общата пазарна ситуация: първоначалното ниво на сигурност на търсенето на недвижими имоти в региона; обеми и структура на новото строителство и реконструкцията; миграционни фактори; правни и икономически условия на сделки (данъци, мита и др.); нивото и динамиката на инфлацията. Макроикономическите фактори включват и дългосрочни фактори: разликата в динамиката на цените на стоките (услугите) и условията на заплащане, влияещи върху мащаба на натрупване на средства и размера на отложеното търсене; темповете и мащабите на формирането на нова социална прослойка от „богати хора“, които имат възможност да инвестират в имоти; развитие на система от задгранични мисии в региона и др.

ГЛАВА 2. ОЦЕНКА НА ОБЕКТА НА ЖИЛИЩНИ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

2.1 Описание на имота

Обект на оценка е самостоятелен апартамент, състоящ се от две дневни.

Целта на оценката е да се определи стойността на горния имот.

Под обект на недвижими имоти се разбира действителният обект, който е недвижима собственост, и законните права върху него.

Актът за проверка на обекта

Адрес на обекта: Русия, Новосибирск, проспект Красный, 171/2, ап. 27. Собственик: Абраменко Н.И. Сертификати ОТИ № 78965784. Апартаментът е приватизиран.

Обектът се намира по линията на метрото (на десния бряг), транспортната мрежа е добре развита. До метростанция "Zaeltsovskaya" 10 мин. пеша. В близост са изложбен център "Сибирски панаир", казино, нощен клуб, фризьорски салон, спортен и фитнес център, културен център "Енергия", кино "Прогрес-Киномир", на 10 минути пеша от Ботаническата градина.

Най-близкият микромаркет се намира на 10 минути пеша.

Анализът на района на местоположението ви позволява да дадете висока оценка на пазара на труда в района, в който се намира обектът на оценка. Близостта до магазини, учебни заведения е със задоволителна оценка. Качеството на комуналните услуги, както и услугите по опазване на обществения ред се оценява като задоволително.

Детска градина, поликлиника са на 5 минути от дома, училищата са доста отдалечени (15 - 20 минути).

Екологичните условия са лоши поради близостта на фабрики - Новосибирския електровакуумен завод, завода Ekran, завода на името на. Ленин, Новосибирски завод за полупроводници.

Характеристики на къщата.

Стенен материал - панел. Общият брой на етажите е 5. Височината на етажите е 2,2 м. Къщата е отстранена от пътното платно, намира се в дворове.

Година на построяване - 1975г. Общият вид на сградата е добър.

Водоснабдяване - централно, отопление - централно, вентилация - естествена, енергийно захранване - централно.

Информация за апартамента:

Двустаен апартамент се намира на 2 етаж от къщата. Общата площ на апартамента е 42 кв. м, жилищна площ - 28 кв. м (една стая - 18 кв.м, втора - 10 кв.м). Кухненската площ е 6 кв.м. м, банята заема 3,5 кв.м. Апартаментът разполага с тераса, телефон. Прозорците са ориентирани на запад. Общата гледка на апартамента е задоволителна.

Разпределението на апартамента и схемата на разположението му във входа са представени в Приложение 1.

По този начин анализът на местоположението и състоянието на обекта в първото приближение ни позволява да говорим за доста висока цена на обекта.

Оценката е направена в съответствие със следните допускания:

Не е извършено специално изследване на инженерните мрежи;

Обектът на оценка няма скрити дефекти, включително дефекти в носещата конструкция на сградата, които да повлияят на стойността му;

Имотът отговаря на всички санитарни и екологични норми;

При оценката са използвани надеждни източници на информация.

2.2 Оценка на жилищни имоти чрез подхода на дохода

Оценка на недвижими имоти по метода на директната капитализация

За да се изчисли процентът на капитализация за целите на оценката на жилищни имоти, трябва да се използва опростеният метод на Elwood.

R= Υ - Приложение * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

където R - норма на капитализация;

Υ - норма на възвръщаемост на собствения капитал;

App - възможно увеличение на стойността на имота за периода;

SFS е коефициентът на погасяване при процент Υ за прогнозния период на държане;

ЧОД - нетни приходи от дейността;

TC е настоящата стойност.

Нетният оперативен доход може да се определи по следната формула:

CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)

където EI е ефективният брутен доход, който се определя, както следва:

EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)

където PVH е потенциалният брутен доход за 1 година, като се приеме, че обектът е изцяло отдаден под наем,

PP - очаквани загуби от възможности за безработица (3%),

DD - други приходи.

Υ - представлява реалния доход, който устройва типичния инвеститор.

Процентът на изплащане на фонда се определя по следната формула:

SFS= i / (l+i)n-1 , (1.4)

където n е броят на периодите;

i - норма на дисконтиране (норма на възвръщаемост на собствения капитал).

Използвайки метода на директната капитализация, ще определим цената на двустаен апартамент, придобит с цел получаване на доход от наем с последваща продажба.

Наем - 12 000 рубли. / месец Възможен престой - 3% Оперативни разходи - 1200 рубли. /месец Нормата на възвръщаемост на собствения капитал е 15%. Мандатът е 5 години. Планираното увеличение на разходите е 40%.

Процентът на погасяване при посочените условия ще бъде 0,086:

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.

Тогава процентът на капитализация ще бъде равен на 0,1583:

R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.

Ефективният брутен доход, изчислен по формула (1.3), ще бъде равен на 139680 рубли:

EVD \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 \u003d 139680 рубли.

Нетният оперативен доход от притежаването на имот при тези условия ще бъде 125 280 рубли:

CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 рубли.

Текущата стойност на имота може да се определи по формулата:

TS = CHOD / R, (1,5)

където R - норма на капитализация;

CHOD - нетен оперативен доход от собственост върху имот.

Така текущата стойност на оценения жилищен имот ще бъде 1 327 118,6 рубли:

TS \u003d 125280 / 0,0944 \u003d 1327118,6 pyb.

На следващия етап от оценката ще определим стойността на обекта чрез дисконтиране на бъдещи приходи.

Дисконтирането на бъдещи доходи е метод, използван за оценка на генериращи доход обекти на недвижими имоти като текуща стойност, очаквани бъдещи ползи от притежаването на обект.

Бъдещите ползи от сделки с недвижими имоти са следните:

Честотата на получаване под формата на нетен оперативен доход по време на собствеността върху съоръжението;

Реверсия - приходи от продажбата на обекта след изтичане на периода на държане.

Текущата стойност на имота се определя, както следва:

TS = TS (PPD) + TS (P), (1.6)

където PPD е честотата на потоците от доходи;

Ρ - реверсия;

TC е настоящата стойност.

Стойността на даден артикул, изчислена чрез метода на дисконтираните бъдещи печалби, е настоящата стойност на всички бъдещи парични потоци и сторнирания, като се вземат предвид степента на риск и алтернативните случаи на употреба.

Методологията за изчисляване на себестойността по предложения метод е следната.

Етап 1. Прогноза за бъдещ поток от приходи и прогнозна стойност при препродажба на имота:

Определяне на стойността на прогнозния период;

Определяне на честотата на получаване на доходи.

Нетният оперативен доход (NOR) се използва като прогнозна база.

Реверсивно изчисление, т.е. постъпленията от продажбата на обект, се прави, като се вземат предвид възможните промени в стойността на имота. Разходите, свързани с разходите за продажби, се приспадат от разходите за връщане.

Етап 2. Изчисляване на дисконтов процент.

Дисконтовият процент е фактор, използван за изчисляване на настоящата стойност на сума пари, получена в бъдеще.

Дисконтовият процент показва ефективността на капиталовите инвестиции, като се вземе предвид рискът от получаване на планираната сума. Дисконтовият процент е избран като средната норма на възвръщаемост, която инвеститорите очакват да получат от своите капиталови инвестиции в подобни имоти на даден пазар.

Тъй като дисконтовият процент пряко зависи от риска, той се определя от това колко високо средният инвеститор оценява нивото на риск, свързан с инвестирането на пари в този имот.

Следователно, колкото по-високо е нивото на риск, толкова по-висок е дисконтовият процент и съответно настоящата стойност на бъдещите приходи е все по-малка от текущата стойност на недвижимите имоти.

Етап 3. Преобразуване на бъдещата стойност на паричните потоци в настояща стойност с помощта на техниката на сложната лихва.

СР = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1.7)

където Δ - увеличение или намаление на стойността на обекта;

СР - цена на реверсия;

J - делът на промените в стойността на обекта за отчетния период (0,4).

Текущата стойност на имота се изчислява по следната формула:

където i - норма на възвръщаемост на собствения капитал;

n - прогнозен период.

Нетният оперативен доход е изчислен по-горе с помощта на метода на директната капитализация и възлиза на 125 280 рубли за оценявания имот.

Да приемем, че ще получаваме приходи от експлоатацията на обект на недвижими имоти с честота 1 път годишно. В този случай текущата стойност на имота ще бъде 1346178 рубли:

TC = 125280 / (1+ 0,15) + 125280 / (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0,4) / (1+0,15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696

TC = 1346178 рубли.

По време на оценката е възможно да се оцени бъдещата стойност на паричните потоци от имота.

SR \u003d 1346178 * (1 + 0,4) \u003d 1884649 рубли,

Така след 5 години оцененият апартамент може да бъде продаден за 1 884 649 рубли.

2.3 Оценка на жилищни имоти чрез сравняване на продажбите на аналози

Същността на подхода е да се сравни оценяваният имот с други имоти, обявени за продажба.

Основният принцип на сравнителния подход към оценката на недвижими имоти е принципът на заместването. Той гласи, че ако има няколко подобни имота на пазара, рационалният купувач няма да плати за обект повече от сумата, която би струвало придобиването на друг имот с подобна полезност.

Стъпки за оценка:

1. проучване на пазара;

2. събиране и проверка на данни;

3. анализ и съпоставка на данни;

4. изменение;

5. съгласуване на данни.

Проучване на пазара се провежда, за да се идентифицират тези сравними продажби и имоти за продажба, които са подобни на оценявания имот.

Всяка продажба, използвана като сравнима в доклада за оценка, трябва да бъде лично проверена от оценителя.

Необходимо е да се сравни всеки обект с този, който се оценява и да се анализират разликите:

Дата на продажба;

Физически характеристики;

местоположение;

Условия за продажба.

Следващата стъпка в оценката е извършването на корекции. Същността на този етап е да се коригират продажните цени или офертните цени за всеки сравним обект в съответствие със съществуващите разлики.

Корекциите на стойността променят цената на продадения обект на аналога с определена сума, в която се оценяват разликите в характеристиките на обекта на аналога и обекта, който се оценява.

Процентните корекции се използват за коригиране на разликите, свързани с времето на транзакцията, местоположението и физическите характеристики.

последователни изменения. Тяхната особеност се състои в това, че в зависимост от последователността на извършване на процентни корекции може да се получи различен резултат.

Кумулативните корекции се получават чрез умножаване на всички индивидуални корекции. В този случай последователността не е необходима.

Крайната стойност е преценка, направена от оценителя въз основа на анализ на цялата налична информация. Простото осредняване не винаги води до точен резултат и освен това не винаги е необходимо да се избира едно число като индикатор за разходите. Използването на диапазон от стойности е по-правилно.

За да се приложи методът за сравняване на пазарните аналози, е необходимо да се съберат данни за десет двустайни апартамента, предлагани за продажба в квартал Заелцовски (Сибирски панаир, Ботаническа градина). Данните за подобни апартаменти са представени в таблицата в таблица 1 в Приложение 2.

Всеки от десетте представени апартамента трябва да бъде характеризиран с коефициенти по себестойностния метод и резултатите обобщени в таблица.

Съотношението на общата и жилищната площ на апартамента Ksozh - взема предвид съотношението на общата площ на апартамента и неговата жилищна площ. Приема се равно на:

0,95 - съотношение по-малко от 1,50

1.00 - съотношение от 1.50 до 1.66

1,05 - съотношение от 1,66 до 2,00

1.10 - над 2.00.

Коефициентът на наличие на балкон или лоджия Kbl:

При наличие на тераса този коефициент е 1,00;

При наличие на лоджия - 1,05;

При липсата им - 0,95;

при наличие на два или повече балкона или лоджии - 1.10.

Коефициентът на етажност Кат в случай, че апартаментът се намира на първи или последен етаж на сградата е 0,90. Във всички останали случаи - 1.00.

Коефициентът на изолация на стаите Kiz се приема равен на:

1.04 - всички стаи са изолирани;

0,96 - съседни стаи в двустайни апартаменти или повече от една проходна стая в 3-6 стайни апартаменти;

1,00 - във всички останали случаи.

Коефициентът на наличност на асансьора Cliff се приема равен на:

1.03 - има асансьор в къщи с 5 или по-малко етажа;

1.00 - има асансьор в къщи с повече от 5 етажа или няма в къщи с 5 или по-малко етажи;

0,97 - няма асансьор в къщи с повече от 5 етажа.

Коефициентът на височината на помещенията Kvys е равен на:

0,98 - височината на помещенията е по-малка от 2,5 м;

1,00 - височината на помещенията от 2,50 м до 2,80 м;

1,02 - височината на помещенията от 2,80 m до 3,00 m;

1,04 - височина на помещения от 3,00 до 3,40 м;

1,06 - височината на помещенията е над 3,40м.

Коефициентът на наличност на улея за боклук K mus се приема равен на:

1.02 - предлага се в къщи с по-малко от 5 етажа;

0,97 - не в къщи с повече от 5 етажа;

1,00 - в останалите случаи.

Коефициент, отчитащ площта на кухнята Kk:

0,95 - с кухненска площ до 6 квадратни метра. m;

1.00 - с площ от 6 кв. м до 9 кв. м

1.02 - с площ от 9 кв. м до 12 кв. m;

1.10 - над 12 кв. м.

Стойностите на коефициентите за всеки имот са представени в Таблица 2 от Приложение 2. Еквивалентната цена на двустаен апартамент, изчислена в Таблица 2, е цената на двустаен апартамент в пететажна сграда с съотношение обща и жилищна площ от 1,5 до 1,66, с балкон, на среден етаж, височина на тавана над 2,5 м, без улей за боклук, кухня от 6 до 9 м.

Умножавайки средната аритметична цена за десет апартамента по общата площ на оценявания апартамент и разделяйки на коригиращите коефициенти за оценявания апартамент, получаваме реалната пазарна цена на апартамента, която ще бъде 2410714:

54 хиляди рубли * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =

По този начин, в резултат на оценката на проучвания имот чрез сравнителния метод, беше установено, че пазарната цена на двустаен апартамент е 2 410 714 рубли.

2.4 Оценка на имота чрез разходния подход

Според разходния подход стойността на дадено имущество се определя от количеството ресурси, изразходвани за неговото възпроизвеждане или подмяна, като се вземат предвид физическото и остаряването.

Доста трудно е да се оцени цената на апартамент, като се използва разходният подход, тъй като е доста трудно да се оценят разходите за изграждане на един апартамент, да се отделят разходите им за изграждането на жилищна сграда като цяло.

Ще оценим цената на обекта, като използваме разходния подход при предположението, че разходите за изграждане на къща са разпределени пропорционално на общата площ на апартаментите. Това предположение е условно, но въпреки това ще ви позволи да получите приблизителна оценка на цената на апартамент, като използвате разходния подход.

И така, известно е, че строителната компания LLC "Promstroy - D" планира да построи жилищна сграда на улицата. Летище (в района Zaeltsovsky на Новосибирск, в непосредствена близост до къщата, където се намира оценката). LLC "Promstroy - D" получи правото да проектира и построи тази къща върху парцел с обща площ от ​​3 хиляди 298 квадратни метра. м. Оценката на пазарната стойност на парцела и разходите за изграждане на жилищна сграда по поръчка на инвеститора е извършена от Praktika LLC. Според предпроектната документация общата полезна площ на апартаментите в 5-етажна сграда ще бъде 3262 кв.м. м. Жилищната сграда ще включва 75 апартамента.

Според експертите на Praktika LLC разходите за изграждане на къща ще възлизат на 10 милиона 640 хиляди рубли. В този случай разходите за строителство на 1 кв. м. от общата площ ще възлиза на 3261,8 рубли.

Общата площ на оценявания имот е 42 кв.м. м. Така, в съответствие с разходния подход, разходите за възстановяване на обекта ще бъдат 136 995,6 рубли. (3261,8 рубли * 42 кв. М).

Стойността на подмяна трябва да се определи, като се вземе предвид натрупаната амортизация. Полезният живот на една жилищна сграда е 40 години. Амортизацията на оценявания обект е 30 години. Така при оценката е необходимо да се вземат предвид 10/40 от стойността на замяна на обекта.

Оценката на стойността на обекта чрез подхода на разходите ще бъде:

136 995,6 рубли * 10 / 40 \u003d 34248,9 рубли.

2.5 Съгласуване на резултатите от оценката на жилищни имоти

За оценка на обект на жилищен недвижим имот - двустаен апартамент, разположен в квартал Заелцовски на Новосибирск - бяха използвани методите за доходи и сравнителни подходи, според които бяха получени следните резултати:

1. Според метода за сравняване на продажбите на аналози, цената на обекта е 2410714 рубли.

2. Като част от подхода на доходите:

3. В съответствие с разходния подход цената на обекта ще бъде 34248,9 рубли.

Определянето на ликвидационната стойност е доста рядко в руската оценителска практика, което се отразява на ниското ниво на методологична подкрепа за този вид оценка.

Единственият фактор, който влияе върху стойността на ликвидационната стойност и я отличава от пазарната, е факторът „принудителна продажба”, който е характерен за непазарните условия на продажба на недвижими имоти.

По този начин става съвсем очевидно, че за да се изчисли спасителната стойност в настоящите руски условия, е възможно да се използва следното уравнение:

хлъзгав. = Sryn. x (1 - квин.),

къде е гладко. - остатъчна стойност на недвижими имоти;

Срин. - пазарна стойност на обекта на изследване;

Kvyn. - корекция за принудителна продажба, при условие 0< Квын. < 1.

Съгласно горното уравнение, спасителната стойност се изчислява на две стъпки. На първия етап се определя пазарната стойност на проучвания имот. На втория етап се изчислява стойността на корекцията за принудителната продажба и се включва в стойността на пазарната стойност, т.е. пазарната стойност се коригира за фактора "принудителна продажба" (за непазарни условия на продажба) .

Ако изчисляването на пазарната стойност на недвижими имоти не създава затруднения, тогава дефинирането на корекция за принудителната продажба и нейната математическа обосновка повдигат много въпроси. На практика оценителите го приемат интуитивно в границите от 0,1 до 0,3 (10 - 30% от пазарната стойност).

Така че, в случай на стойност на коригиращия коефициент на ниво от 10%, спасителната стойност на жилищен имот ще бъде:

Slick = 2410714 рубли. х (1 - 0,1) = 2169642,6 рубли.

Ако стойността на коригиращия коефициент е на ниво от 30%, спасителната стойност на жилищния имот ще бъде:

Slick = 2410714 рубли. х (1 - 0,3) = 1687499,8 рубли.

Така че като цяло можем да заключим, че ликвидационната стойност на имота ще бъде от 70 до 90% от пазарната му стойност и ще варира от 1 687 499,8 хиляди рубли. до 2169642,6 хиляди рубли.

Така става ясно, че цената на апартамента в четирите варианта се е оказала различна. За да се определи коя цена най-точно отразява стойността на даден обект, е необходимо да се знае целта на оценката, тъй като целта на оценката определя избора за определяне на стойността.

Ако целта на оценката е да се определи стойността на обект, придобит с цел получаване на печалба под формата на периодичен доход с последваща продажба, тогава трябва да се съсредоточите върху цифрата, получена при метода на дохода (1327118,6 рубли - 1346178 рубли )

Ако целта на оценката е да се определи реалната пазарна стойност на обекта, докато има достатъчно информация за продажните цени на подобни обекти, тогава цената на апартамента трябва да се приеме като цифрата, получена чрез сравняване на пазарни аналози (2410714 рубли ).

Ако целта на оценката е да се определи стойността на апартамент, който служи като обезпечение за получаване на ипотечен кредит, тогава ликвидационната стойност е най-подходяща, тъй като продажбата на обекта на оценка в случай на неизпълнение на кредита споразумението трябва да бъде осигурено за сравнително кратко време. По този начин като стойност на имота трябва да се вземе стойност от порядъка на 1 687 499,8 хиляди рубли. до 216942,6 хиляди рубли.

ГЛАВА 3. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗА ПОДОБРЯВАНЕ НА МЕТОДИТЕ ЗА ОЦЕНКА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

оценъчна стойност на жилищен имот

Като цяло, първата глава е посветена в по-голяма степен на теоретичните основи, основните категории, свързани с оценката на недвижимите имоти.

Втората глава на работата представя резултатите от оценката на недвижими имоти от гледна точка на три подхода за определяне на пазарната стойност: оценка по отношение на разходите (разходен подход), оценка чрез директно сравнение на продажбите (сравнителен подход), оценка по отношение на очакван или действителен доход (доходен подход) .

При сравняване на резултатите от оценката се установи, че всички подходи дават различни резултати. Нека разгледаме основните насоки за подобряване на представените подходи за оценка на недвижими имоти.

В съвременната практика на оценяване често се използва технологията за извършване на изчисления на възстановителните разходи с помощта на колекции UPVS. Използването на тези колекции започва през 1997 г., когато пазарната информация за обекти на недвижими имоти практически липсваше и използването на тези колекции беше единственият начин за определяне на „пазарната стойност“, главно за преоценка на дълготрайни активи. През последното десетилетие настъпиха големи промени в информационното осигуряване на пазара на недвижими имоти и бюджетирането. Госстрой на Руската федерация премина към нова оценка и регулаторна рамка. Постановление на Госстроя на Русия № 16 от 08 април 2002 г. „За мерките за завършване на прехода към нова прогнозна и регулаторна база за ценообразуване в строителството“ отмени от 01.01.2003 г. нормативните документи на Госстроя на СССР, изготвени на нивото на цените, предвидено от прогнозните и регулаторни бази от 1991 г. и 1984 г. Вместо тях се въвеждат държавни елементарни прогнозни норми (GESN) и федерални единични цени (FER). Госстрой на Русия одобри и въведе в действие:

· GESNr-2001 "Държавни елементни разчетни норми за ремонтни и строителни работи";

· ГЕСН-2001 "Държавни елементни разчетни норми за общи строителни работи";

GESNm-2001 "Държавни елементни прогнозни норми за монтаж на оборудване"

HPES са предназначени да определят състава и необходимостта от ресурси, необходими за извършване на строителни работи на съоръжения, да изготвят оценки на разходите (оценки) по метода на ресурсите, както и да плащат за извършената работа и да отписват материали.

Госстрой на Русия разработва федерални единични цени (FER, FERr и FERm) само за района на Москва. Освен това цените за Московска област се прехвърлят от Gosstroy към регионалните центрове за ценообразуване в строителството, за да обвържат цените с регионалните условия. След обвързване колекциите с цени се изпращат обратно в Gosstroy за по-нататъшното им одобрение. Към момента процесът на разработване на нова регулаторна рамка все още не е завършен. Извършването на оценка на недвижими имоти въз основа на новата нормативна база е много сложна и отнемаща време задача, която изисква специални знания и умения. За да влезе новата нормативна уредба в практиката на оценяване, е необходимо да се извърши набор от дейности по разработването на софтуер и компютърни системи, адаптирани за решаване на приложни проблеми на оценката на недвижими имоти.

Наскоро регионалните центрове за ценообразуване в строителството започнаха да работят активно, появиха се фирми, специализирани в предоставянето на информационни услуги, например NPF Център за информационни технологии в строителството.

И само оценителите на недвижими имоти все още използват отдавна остарели колекции от 70-те години на миналия век и в същото време оправдават „пазарната стойност“ на обектите въз основа на тях. Опитните оценители отдавна разбират недостатъците на използването на колекциите UPVS, свързани предимно със списъка на разходите, включени в единичните цени, средната индексация, несъответствието в технологиите, съотношението на обхвата на работа и др.

Така че в колекциите на UPVS се вземат предвид следните разходни позиции:

· преки разходи;

режийни разходи;

Планирани спестявания (печалба);

общи разходи за обекта за разпределяне и развитие на строителната площадка;

разходи за проектиране и проучване;

разходи, свързани с производството на работа през зимата;

Цената на премийните заплати

разходите за поддържане на дирекцията на действащо предприятие;

· загуби от ликвидация на временни сгради и постройки;

· разходите за превоз на работници на разстояние над 3 км. при липса на обществен транспорт;

· разходите за изплащане на бонуси на служителите за мобилния характер на работата.

Опитните оценители в своите изчисления използват собствени разработки въз основа на корекции на аналози или консолидирани оценки.

В работата на П. Г. Грабовой, С. П. Коростелев „Оценка на имоти, част I. Оценка на недвижими имоти“ е показано на конкретен пример, че резултатите от изчисляването на възстановителната стойност на жилищни недвижими имоти по методологията на UPVS значително, няколко пъти , се различават от пазарните показатели.

Въпреки това, в по-голямата част от докладите, прегледани от Експертния съвет на Руското общество на оценителите, оценката на пазарната стойност на недвижимите имоти все още се основава на остарели UPVS. Освен това, за да се доближат по някакъв начин резултатите от тези изчисления до пазарните показатели, в тях се въвежда определен коефициент на умножаване, който се нарича „печалба на предприемача“. Приема се абсолютно произволно, тъй като в съвременните условия не е възможно този индикатор да бъде премахнат от пазара. Тук трябва да се подчертае, че в съответствие с IVS-2003 „прилагането на пазарна стойност изисква заключение за оценка единствено въз основа на пазарни данни“. При прилагане на РСА оценителят определя по недвусмислен начин непазарна стойност, която следва да бъде отразена в доклада.

В Русия все още няма надеждна информационна база за обобщените основни показатели за стойността на строителството, които се предлагат от западни оценители (по примера на WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

В момента основната призната информационна база за оценка на недвижими имоти са разработките на Co-Invest LLC. Фирмата издава тримесечно бюлетина "Индекси на цените в строителството", както и поредицата "Наръчник на оценителя": "Промишлени сгради", "Жилищни сгради", "Сборници на паритетите на покупателната способност на валутите на националните строителни пазари", "Наръчник на възстановителната цена на сградите и конструкциите при текущо ценово ниво и др.

Когато се използват тези публикации, трябва да се помни, че повечето от техните изчисления се основават на нормативната база на плановата икономика, индексирана с определени ценови коефициенти и следователно крайните резултати от оценката могат да имат значителна грешка поради посочените по-горе причини . При прилагането на определени индекси е необходимо внимателно да се проучат предпоставките за тяхното изчисляване.

Наскоро беше публикуван и обявен за първия в страната, очакван от оценителите, Регионален справочник за разходите за строителство (RCC-2006). Предоставя разходни показатели по видове СМР, обобщени разходни показатели (CSI) и „информация за оценка на необходимия размер на инвестицията при експресния вариант“. Всъщност последното определение се отнася до прогнозната цена на обекти-аналози на съвременни сгради и конструкции. Част III на RCC съдържа „аналогови обекти с технически и икономически показатели на конструктивни елементи, аналогични обекти с технически и икономически показатели за обекта като цяло и обобщена таблица с технически и икономически показатели, препоръчани за определяне на цената на жилищни сгради и социални и културни съоръжения“. Разходните показатели са определени в цени от 01.01.2006 г. за "Московска област". Указателят включва разходни показатели за 18 типа модерни жилищни сгради и 27 нежилищни недвижими имоти. В RCC-2007 този списък от обекти е значително разширен.

Публикуването на СРС създава условия за прилагането му в процедурите за оценка на недвижими имоти и бизнес. Ако при оценката на недвижими имоти е възможно да се използва част II от наръчника „Агрегирани стойностни показатели“, то при разходния подход на бизнес оценката е възможно да се използва част III „Обекти-аналози на сгради и конструкции“.

По този начин колекциите на RCC трябва да станат основната основа за оценка на недвижими имоти. Има обаче значителни недостатъци на тези колекции. Основното е, че те не предоставят първоначалните данни и основните предположения за получените стойности на цената на аналозите. Така че не е съвсем ясно какъв конкретен състав на оборудването е взет предвид в крайните показатели, какво е включено в другите разходи на строителя и т.н. Съвместната работа на оценители, анализатори и оценители в посока на подобряване на RCC може да доведе до създаването на информационна база, която е толкова необходима на оценителите на недвижими имоти.

Основно направление в развитието на оценителската дейност в момента става оценката на пазарната стойност на недвижими имоти. Това става възможно благодарение на факта, че страната ни натрупва база данни за реалната пазарна стойност на недвижимите имоти.

За да се опрости процесът на оценка на жилищни недвижими имоти в агенциите за оценка, може да се използва регресионен модел на цената на апартамент, който ви позволява да изчислите цената на жилищен имот в зависимост от редица негови параметри.

Пример за изграждане на такъв модел е даден в списание "Недвижими имоти" за декември 2005 г. Моделът е изграден според ценовите листи на няколко компании за недвижими имоти, които се занимават с изграждането на жилища с различни потребителски характеристики в различни райони на град Новосибирск. За анализа е събрана информация за 450 апартамента (150 варианта за всеки тип апартамент - едно-, дву-, тристайни) по следните параметри:

Цената на апартамента

Районът, в който се намира имота

Тип собственост:

общински жилища,

Жилища, придобити по силата на приватизационен договор,

Имот закупен по договор за покупко-продажба

Материал на къщата, в която се намира апартаментът:

Панел, тухла, монолит,

Тип къща:

елит,

подобрено оформление,

типичен,

пълен размер,

- "Хрушчов",

етаж на къщата,

Етажът, на който се намира апартамента,

Общата площ на апартамента,

жилищна площ на апартамента,

кухненска част,

Наличието на балкон или лоджия,

Да имаш телефон.

Нека разгледаме подробно процедурата за изграждане на модел, използвайки примера на едностайни апартаменти.

На първия етап от изграждането на модела беше анализирана матрицата на коефициентите на корелация, за да се идентифицират параметри, които силно зависят един от друг. Основната задача беше да се изберат такива фактори, чийто коефициент на корелация да не надвишава стойността от 0,8. Въз основа на резултатите от анализа е изградена матрица на коефициентите на корелация, която отчита 6 фактора, тоест точно половината от първоначално събраните, тъй като останалите фактори не отговарят на условието, наложено на коефициента на корелация.

Въз основа на събраните данни за избраните фактори е изграден следният регресионен модел:

Ρ = -10,12 + 9,24 Общо + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)

или като цяло:

Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

В представеното уравнение се използва следната нотация:

Ρ е цената на апартамент с фиксирани параметри, определени по-долу,

Stot - общата площ на апартамента,

x1 е фиктивна променлива, характеризираща района, в който се намира апартаментът,

x2 е фиктивна променлива, характеризираща материала на къщата, в която се намира апартаментът;

x3 е променлива, която характеризира броя на етажите на сградата, в която се намира оценяваният апартамент;

x4 е фиктивна променлива, характеризираща етажа, на който се намира апартаментът;

x5 е фиктивна променлива, характеризираща наличието на телефон в апартамента.

Статистическите показатели за този модел потвърдиха значимостта на получените резултати.

По този начин полученият модел много добре отразява зависимостта на средната цена на апартаментите от неговите параметри на жилищния пазар на град Новосибирск (без да се вземат предвид екстремните опции).

Представените модели са приложени на практика в агенциите за недвижими имоти на град Новосибирск "Жилфонд" и "Амир - Недвижими имоти", които имат служители на пълен работен ден за оценка на цената на апартаментите за продажба, а също и като обезпечение при заем споразумения. Трябва да се отбележи, че експертите високо оцениха ефективността на тяхното приложение.

Вторият важен проблем, с който се сблъскват оценителите, е прогнозирането на стойността на един апартамент в бъдеще. Този проблем става особено важен при оценката на цената на апартамент за ипотечни цели, тъй като продажбата на апартамент ще се извърши в бъдеще и е важно да се определи темпът на нарастване на цената на апартамент за периода на договор за заем.

Първоначалните данни за изграждане на модел на динамика на цените на вторичния жилищен пазар са взети от списанията за недвижими имоти по тримесечия на съответните години. За всяка година е събрана информация за 240 апартамента - по 80 за всеки тип апартамент (едностайни, двустайни, тристайни). . Основната цел на изграждането на модела е да се определи моделът за промяна на цените на недвижимите имоти на вторичния пазар.

Структурата на събраните данни за апартаментите е показана на фиг. 2.1, 2.2, 2.3.

Ориз. 2.1. Структурата на апартаментите, взети предвид при изграждането на модела, по тип жилища

Ориз. 2.2. Структурата на апартаментите, взети предвид при изграждането на модела, по тип жилища

Ориз. 2.3. Структурата на апартаментите, взети предвид при изграждането на модела, според вида на материала на къщата

Времевият анализ на икономическите явления разграничава различните видове еволюция.

1. Тренд, тенденция или дългосрочно движение. Няма строга дефиниция за тенденция, тя се разкрива интуитивно. Тенденцията съответства на бавна промяна в определена посока, която продължава за дълъг период от време.

2. Цикъл, краткотраен компонент - бързо квазипериодично движение, в което има фаза на нарастване и фаза на намаляване.

3. Сезонен компонент - промени, които се случват редовно, за разлика от цикъла.

4. Случайни колебания, ефекти - хаотично движение с относително висока честота, което има повече или по-малко постоянен характер.

Някои статистически серии представят един или друг вид еволюция в чист вид, но повечето от тях са комбинация от всички или отделни компоненти.

Теоретично поредицата от динамика на цените е комбинация от тенденция, сезонен компонент и случайни колебания. На настоящия етап от развитието на пазара на недвижими имоти сезонният компонент на цената на апартамента е нарушен, което се дължи на високите темпове на растеж на цените и инвестиционната привлекателност на въпросния пазар. Ето защо беше обърнато специално внимание на подчертаването на тенденцията в разглежданата динамична серия.

Според поредицата от динамика на цените на апартаментите е изграден следният модел.

Полином от втора степен:

yi = a + bt2, (3.3)

където i - тип апартамент,

t - период от време.

Трябва да се отбележи, че в съответствие с критериите, използвани в статистиката, коефициентът на корелация трябва да бъде близо до 1 (над 0,7), коефициентът на значимост F трябва да бъде по-малък от 0,03 (за дадените параметри на модела).

По този начин получените модели отразяват добре динамиката на цените на вторичния жилищен пазар на град Новосибирск.

Според получения модел ръстът на цената на едностайните апартаменти трябваше да бъде 22.0% през 2006 г., докато реалният ръст на цената беше 24.3%.

Според този модел ръстът на цената на двустаен апартамент в град Новосибирск през 2006 г. трябваше да бъде 21,7%, докато в действителност темпът на ръст беше 21,6%.

В съответствие с представения модел, ръстът на цената на тристаен апартамент в град Новосибирск през 2006 г. трябваше да бъде 21,5%, докато в действителност темпът на растеж беше 31,0%.

Замествайки реални данни за цената на квадратен метър апартаменти в град Новосибирск през всяко тримесечие на 2006 г., може да се отбележи, че тази стойност попада в границите на доверителните интервали, изградени според модела.

Според експерти полученият модел описва адекватно текущата ситуация на пазара на недвижими имоти в момента. Прогнозата за ръст на цената на жилищата до края на 2006 г. за определени типове апартаменти съвпада с реалните данни, тъй като ръстът на пазара, прогнозиран от експерти, е 20-30%.

Оценителят постоянно се сблъсква с проблема с прогнозирането на цената на апартаментите, този проблем е особено остър при оценката за целите на кредитирането. Правилността на решението зависи от опита, квалификацията на специалиста, както и от качеството на събраните данни за пазара на обекта, който се оценява. Използването на предложените статистически модели в работата на специалистите ще спомогне за подобряване на точността на прогнозите, както и за подобряване на качеството на оценката на жилищните недвижими имоти.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Въз основа на резултатите от изследването могат да се направят следните изводи.

Има три подхода за оценка на недвижимите имоти.

Приходният подход се състои в определяне на стойността на оценявания имот въз основа на размера на дохода, който той може да генерира в бъдеще, и най-често се използва за оценка на търговски недвижими имоти.

Разходният подход определя цената въз основа на разходите за изграждане на подобен обект (разходи за материали, транспортни разходи и др.) и се основава на факта, че стойността на оценявания обект не може да бъде по-висока.

Методът за сравняване на продажбите (сравнителен подход) се състои в намиране на най-близките аналози на оценявания обект и извършване на корекции на тяхната стойност, като се вземат предвид разликите между тях и оценявания обект. Този подход е основният при оценката на жилищни имоти, тъй като на пазара има достатъчен брой предложения за продажба на жилищни помещения за правилна оценка.

Целта на оценката, представена в практическата част на работата, беше да се определи пазарната стойност на апартамент, състоящ се от две всекидневни, разположен в квартал Заелцовски на Новосибирск

За оценка на обект на жилищен недвижим имот - двустаен апартамент, разположен в квартал Заелцовски на Новосибирск - бяха използвани методите на приходите, разходите и сравнителните подходи, според които бяха получени следните резултати.

Според метода за сравняване на пазарните аналози, цената на обекта е 2410714 рубли.

Като част от подхода на доходите:

Според метода на пряка капитализация цената на апартамента ще бъде 1 327 118,6 рубли;

Според метода на дисконтиране на бъдещи приходи - 1346178 рубли.

Според разходния подход цената на обекта ще бъде 34248,9 рубли.

В съответствие с методологията за определяне на ликвидационната стойност на обект, цената на двустаен апартамент в квартал Заелцовски ще варира от 1 687 499,8 хиляди рубли. до 2169642,6 хиляди рубли.

Усъвършенстването на разходния подход към оценката на жилищни недвижими имоти се състои в разработването на документи, сборници, отразяващи реалните разходи за изграждане на подобни обекти, тъй като нормативните сборници, използвани от оценителите в хода на тяхната работа, са публикувани в 70-те години. от миналия век и отдавна са остарели, а корекционните коефициенти, използвани в тези подходи, не са оправдани по никакъв начин.

Основната посока на подобряване на пазарните подходи към оценката е използването на статистически модели в процеса на оценка на стойността на обектите на недвижими имоти.

В статията са представени примери за модел за определяне на стойността на имот въз основа на редица негови качествени характеристики, както и статистически модел за прогнозиране на стойността на имот след определен период от време. Трябва да се отбележи, че този проблем е особено актуален в случай на оценка на недвижими имоти с цел кредитиране, тъй като в този случай недвижимият обект се продава известно време след оценката. Използването на предложените статистически модели в работата на специалистите ще спомогне за подобряване на точността на прогнозите, както и за подобряване на качеството на оценката на жилищните недвижими имоти.

СПИСЪК НА ИЗПОЛЗВАНАТА ЛИТЕРАТУРА И ИЗТОЧНИЦИ

1. Граждански кодекс на Руската федерация. Първа, втора и трета част. Официален текст. - М .: IKF Omega - L, 2005.

2. За оценъчните дейности в Руската федерация. Федерален закон от 08/06/98 № 135 - FZ.

3. Утвърждаване на стандарти за оценка. Постановление на правителството на Руската федерация № 519 от 06.07.2001 г.

4. Болдирев B.C. Въведение в теорията на оценката на недвижимите имоти. - М .: Център за управление, оценка, 2004.

5. Бърденкова Е. За някои аспекти от дейността на фирмите за недвижими имоти. // Въпроси на статистиката. - 2004. - № 10. - С.32 - 37.

6. Балабанов И.Т. Сделки с недвижими имоти в Русия. Москва. 2003 г

7. Хенри С. Харисън. Оценка на имоти. - М.: РИО, 2004.

8. Горемикин В.А. Икономика на недвижимите имоти. - М.: Филин, 2005.

9. Грибовски С.В. Оценка на доходоносни недвижими имоти. - Санкт Петербург: Питър, 2004.

10. Григориев В.В. Оценка на недвижими имоти, теоретични и практически аспекти. - М.: ИНФРА - М, 2004.

11. Гришаев С.П. Правна уредба на недвижимите имоти. // Държава и право. - № 3. – 2005 г.

12. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка на бизнеса. - М.: Финанси и статистика, 2004 г.

13. Дубовицки С.К. Недвижими имоти и еволюция. - Красноярск: Союз, 2004 г.

14. Седмично специализирано списание: Недвижими имоти - Новосибирск № 15 2007 г.

15. Ермолаева Е., Фролов А. Спокойствие преди растеж. Тенденции в развитието на регионалния пазар на недвижими имоти. // Континент Сибир. - 2005. - № 15. - С. 10.

16. Кой кой е на пазара на недвижими имоти: Наръчник. – М.: Триада ООД, 2002.

17. Купчина Л.А. Оценка на имоти. // Счетоводство. - 2005. - № 2. - С.72 - 75.

18. Лаврухин О. Пазарът на недвижими имоти: етапът на формиране приключи, но какво следва? // Ведомости. - № 21. - 2005.

19. Логинов М.П. По въпроса за оценката на недвижими имоти в Русия. // ЕКО. - 2004. - № 9. - С. 103 -108.

20. Нагаев R.T. Недвижими имоти: енциклопедичен речник. М.: Идеал - Прес, 2003.

21. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Пазарна оценка на градска собственост. – М.: Единство, 2003.

22.Провович Ю.А. Оценка на земята в Москва. - М.: Икономика, 2003.

23. Пазар на оценка през 2004 г. Аналитичен преглед // Експерт. - 2005. - № 5. - С. 64 - 72.

24. Сивец С.А., Баширова Л.А. Как да оценим имотите (ръководство за клиенти, оценяващи). - М .: През огледалото, 2002.

25. Сивец С.А., Левикина И.А. Иконометрично моделиране в оценката на недвижими имоти. - М .: През огледалото, 2002.

26. Sivets S.A. Статистически методи в оценката на недвижими имоти и бизнес. - М .: През огледалото, 2003.

27. Статистическа информация на агенциите за недвижими имоти в град Новосибирск. // Недвижим имот. - № 48 - 51. - 2005г.

28. Стратегия за развитие на строителния бранш до 2010г. // http://www.gosstroy.ru

29. Тарасевич E.I. Оценка на недвижими имоти - Санкт Петербург: Санкт Петербургски държавен технически университет, 2003 г.

30. Тенденции в развитието на пазара на недвижими имоти в Новосибирск. Аналитичен преглед // http://www.nsk.realty.ru

31. Федотова М.А., Уткин Е.А. Оценка на недвижими имоти и бизнес. -М .: ЕКМОС, 2004.

32. Фридман Д. Анализ и оценка на недвижими имоти, генериращи доход. - М.: Дело, 2005.

33. Образователно и практическо ръководство / Изд. д-р по икономика, проф. В. З. Черника - М .: Издателство RDL, 2002. - 272 с.

34. Хачатрян С.Р. Иконометричен модел за прогнозиране на продажните цени на жилищата на първичния (вторичния) пазар. // Одит и финансов анализ. - № 4. - 2004. - С. 130 - 134.

35. Shcherbakova N.A., Икономика на недвижимите имоти, Новосибирск 2002.;

Приложение 1

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ НА АПАРТАМЕНТА

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ВЪВ ВХОДА

Приложение 2

Информация за продажба на апартаменти, подобни на оценявания имот през януари 2006 г

№ п / стр	улица	Тип къща	Етаж / брой етажи	Обща жилищна площ	Кухня	Балкон/лоджия	Телефон	Изолирани / преходни стаи	Цена, хиляди рубли	Цената на 1 кв. м., хиляди рубли.
1	Червено авеню	Π	2/5	39/26	5,5	б	+	см	2450	62,8
2	Дачная	Π	2/5	40/28	6	б	+	от	2200	55
3	Дм. Донской	Π	3/5	42/28	6,5	б	+	см	2100	50
4	Дачная	Π	4/5	40/26	6	б	+	см	2150	53,8
5	Червено авеню	Π	2/5	41/28	5,5	б	+	от	2650	64,6
6	Жуковски	П	4/5	44/28	6	б	+	см	2350	53,4
7	пролет	П	3/5	43/29	6,5	б	+	см	2400	55,9
8	Дачная	П	2/5	42/28	6	б	+	см	2300	54,8
9	Дачная	П	2/5	40/26	5,5	б	+	от	2150	53,8
10	Дм. Донской	П	3/5	44/29	6	б	+	см	2100	47,7
11	Очакван обект	П	2/5	42/28	6	б	+	см	-	-

Определяне на стойността на недвижимите имоти, като се вземат предвид коригиращи коефициенти

№	ксож	Kbl	Кат	ключове	скала	Kvys	Кмус	Kk	Цената на 1 кв. м		еквив. стоящ.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
Средноаритметично									55,9	54

Лесно е да се заключи, че тези законопроекти не могат да решат всички проблеми в областта на оценката на недвижимите имоти. И така, какви други пътища за развитие могат да бъдат предложени? На първо място, необходимо е да се създадат и приемат национални стандарти за оценка на обекти на недвижими имоти в системата на реалните граждански и поземлено-имуществени отношения, както масови, така и индивидуални. Нещо повече, имаме нужда от такива стандарти, които да стоят на солидна правна основа, да описват стриктно и ясно всички етапи на оценяването и съответните процедури за работа по оценяване, а не да са ведомствени инструкции, измислени от служители за тяхно удобство. В същото време трябва да се обърне специално внимание на преодоляването на вече споменатите стереотипи на реалната практика на оценяване. В противен случай действителната практика на оценяване може да остане в плен на старите погрешни схващания. За да се създаде солидна научна основа за стандартите и правилата за оценка на недвижими имоти, за да се превърне техният текст в документ, който би помогнал на практикуващите оценители значително да подобрят нивото и качеството на ежедневната си работа, е необходимо ясно да се формулират общите принципи за формализиране на оценката дейности. В същото време е важно не само да се даде тяхната правна, икономическа, информационна, организационна и методологическа обосновка, но и да се идентифицират и обобщят реалните практически проблеми на руските оценители. Разбира се, принципите на структуриране на стандартите за оценка трябва да се основават на разпоредбите на действащото законодателство и да обхващат всички аспекти на оценителската дейност. Това също ще помогне да се заложи, още на ниво концепция и структура на стандартите, идеята за тяхната рационална еволюция с подобряването на действащото законодателство и развитието на пазарните институции в страната. От своя страна подобно структуриране на стандартите и правилата за оценка на недвижимите имоти ще позволи те да бъдат превърнати не толкова в „репресивен“ документ, труден за разбиране и по-необходим за контролиращите служители, отколкото за практикуващите оценители. Основната задача на разработчиците на стандарти е тяхното органично интегриране в системата за обучение и преквалификация на персонала. За да се улесни използването им за системно повишаване на нивото на обучение на оценителите, е необходимо предварително да се подготвят подробни коментари за основния текст на стандартите, написани според определени канони, в стил, който не е познат на всеки практикуващ оценител. Това не само ще улесни процеса на тяхното изучаване, но и ще даде препоръки за решаване на практически проблеми, които възникват във всяка оценителска фирма. Тоест изготвянето и приемането на стандарти и правила за оценка в този вид би позволило и създаването на система за непрекъснато професионално развитие на оценителите.Трябва да се подчертае, че стандартите и правилата за оценка на недвижими имоти трябва да станат не само „ ръководен документ” за оценители. Те трябва да бъдат конструирани по такъв начин, че да осигурят висока технологичност на практическата работа по оценяване на ново ниво на изисквания за нейното качество и надеждност на резултатите. Ето защо, успоредно с работата по най-важните раздели на стандартите и правилата, стартира научноизследователска и развойна дейност за създаване на нови информационни технологии и експертни системи за практическо прилагане на най-важните стандартизирани процедури за оценка на обекти на недвижими имоти от всяко ниво на сложност. В резултат на проучване на възможните варианти за структуриране на работата на оценителите за оптимизиране на съдържанието на стандартите и правилата за оценка на недвижими имоти бяха идентифицирани следните четири най-важни етапа: първият етап е формирането на задача за оценка, формализирано описание на обекта на оценяване и изготвяне на система от изходни данни за оценяване с необходимия правен статут, съгласуване на подробно задание за оценяване; вторият етап е стриктно и научно обосновано формализиране на най-важните процедури за решаване на проблема с оценката, контрол върху натрупването на грешки в процеса на логически анализ и изчисления и получаване на крайния резултат от оценката; третият етап е обосновката на разпоредбите на най-важните структурни раздели на доклада за оценка съгласно строгите правила за неговото изпълнение и изискванията за тяхното съдържание; четвъртият етап е разглеждане на резултатите от оценката по ясно регламентирани процедури и изготвяне на документация въз основа на резултатите от нея. Всеки от тези четири етапа също е структуриран според определени видове работа, чието описание е доста податливо на формализиране. В резултат на това се получава описание на 15-20 процедури за оценка, което включва приблизително същия брой доста елементарни операции от логическо и изчислително естество. Описаната система за структуриране на най-важните етапи и процедури за оценка не изчерпва всички области на работа по научното и методологичното обосноваване на стандартите за оценка. Тук не става въпрос само за разкриване на особеностите в прилагането на международните стандарти за оценка, като се вземат предвид спецификите на националното гражданско поземлено, градоустройствено и друго свързано законодателство. Разбира се, много е важно да се обобщи реалният практически опит, натрупан от руските оценители. Но не по-малко важно е разкриването на същността на основните макроикономически процеси на ценообразуване на обекти на недвижими имоти в съчетание с най-важните аспекти на специфичната икономическа дейност на субектите на поземлени и имуществени отношения в условията на реална правоприлагаща практика, математически модели използвани при оценяването, както и описание на съвременните информационни технологии за оценяване. Такива стандарти трябва да бъдат тествани в най-големите руски саморегулиращи се асоциации на оценители и съответно подобрени. А националните стандарти трябва да бъдат приети само след като отразяват реалния положителен практически опит на руските оценители. Съвременните стандарти явно не са достатъчни, защото те не засягат конкретно имотите, а обхващат оценителската дейност като цяло. Що се отнася до проблемите, свързани със "сенчестата" икономика, тук законодателството за оценителската дейност е незаменимо. Само засилените мерки за данъчен контрол ще помогнат.

Пазарът на недвижими имоти, за разлика от фондовия, е повече от далеч от съвършенство в много отношения, което определя особеностите на неговото изследване. От една страна, анализаторите са изправени пред трудности, а понякога и невъзможността за правилно и недвусмислено формализиране на икономическите взаимоотношения на пазара на недвижими имоти. От друга страна, очевидно е, че няма перспектива технологиите за анализ, използвани на други пазари, да се прехвърлят на пазара на недвижими имоти в техния чист вид, тъй като тези технологии са адаптирани за използване в различна пазарна среда. С оглед на гореизложеното, висококачествената аналитична работа на пазара на недвижими имоти изглежда изключително сложна тема, която изисква от анализатора, освен задълбочени теоретични познания по икономика на недвижимите имоти, постоянна практика и творческо търсене в изследвания, които формират професионална интуиция. .

Изучавайки почти вековна история на функционирането на пазарите на недвижими имоти в развитите страни по света, може да се стигне до извода, че недостатъчното внимание, отделено на качеството на аналитичната работа, е една от основните причини за повечето големи кризи в реалния живот. пазари на имоти. Типичен пример е кризата на пазара на недвижими имоти в САЩ в края на 80-те и началото на 90-те години. Според експерти прекомерните и безразборни инвестиции в ново строителство са довели до пренасищане на пазара и съответно липса на пазарно търсене за голям брой проекти, за които са отпускани кредити. Тази ситуация се основаваше на нереалистични пазарни очаквания, произтичащи от грешна структура на стимулите в анализа, слаба методология на анализа и непълни данни, характеризиращи текущите условия. Структурата на стимулите, която ръководеше разработчиците, оценителите и кредитните организации, беше деформирана от интереса на едни да получат заеми, други да оправдаят получаването на заем, а трети да разпределят средствата си. В същото време всички партии решиха проблемите си за сметка на неоправдано оптимистични очаквания.

Използването на слаба методология за анализ, изразяваща се в неадекватни предположения и процедури, във взаимодействие с недостатъчно качествени данни от местни пазари, като правило, води до несъстоятелни пазарни проучвания и съответно инвестиционни решения, базирани на тях. В резултат на кризата кредитните институции са развили стабилен синдром на недоверие като цяло към всякакви проекти и в частност към пазарни проучвания. А това от своя страна доведе до разбирането, че анализаторите на пазара на недвижими имоти в своята работа трябва да се ръководят от някои общи принципи, които са необходими (но не достатъчни) за получаване на точни изводи и резултати. От друга страна, има спешна нужда от разбираеми и лесно разпознаваеми критерии, които да определят съответствието на пазарното проучване с категорията на валидност.

Имайки предвид перспективите за развитие на пазара на недвижими имоти в Русия, можем да предположим, че липсата на потенциални кризи е твърде оптимистичен сценарий. Последствията от такива кризи обаче могат да бъдат по-малко значими, ако вече днес, на етапа на активно развитие на пазара, някои общи принципи и принципи се формулират и прилагат в ежедневната практика.

изисквания за аналитични проучвания, въз основа на които ще се вземат инвестиционни решения.

Не само заплахата от кризи, но и актуални ежедневни проблеми - нарастваща конкуренция, намалени възможности за краткосрочни свръхпечалби, стартиране на дългосрочни и капиталоемки проекти за развитие на търговски имоти, навлизане на чуждестранни инвеститори на пазара с високи изисквания за обосновка на решенията и др. - обективно свидетелстват за факта, че значението на качествения анализ на пазарите на недвижими имоти в Русия ще става все по-важно в близко бъдеще.

2.2 Проучване на пазара на недвижими имоти с цел обосноваване на инвестиционни решения.

Крайната цел на всяко изследване от разглеждания тип е да се измери съотношението между търсенето и предлагането на конкретен вид продукт на пазара на недвижими имоти в конкретен (обикновено бъдещ) момент от време.

Особеностите на недвижимите имоти като стока, заедно със специалното място на недвижимите имоти в пазарната икономика, формират доста широк набор от социално-икономическа информация, необходима за позиционирането на този продукт на пазара. Текущи и ретроспективни макроикономически характеристики на националната и регионалната икономика, социално-демографски показатели на регионалните и местните пазари, параметри на регионалните и местните пазари на недвижими имоти - това са само общите области, в които е необходимо да се проведат изследвания.

Принцип 1. За анализ трябва да се избере само тази информация, която наистина може да определи бъдещата производителност на инвестиционния обект.

При спазването на този принцип основната трудност за анализатора е липсата на стандартни правила или недвусмислени препоръки, по които да се формира първоначалната информация. Именно тук анализаторът трябва да покаже всичките си знания, професионална интуиция, креативност и практически опит. Нещо повече, именно тук се полага основата за последователност на изследването като цяло.

принцип 2. Всички текущи и бъдещи данни, на които се основава проучването, трябва да се използват за количествено определяне на резултатите от разглеждания инвестиционен проект за недвижими имоти.

Но дори внимателно подбраната информация, която е пряко свързана с предмета на оценка, е, образно казано, „куп тухли“, от които анализаторът трябва да постави солидна основа за аналитично изследване в съответствие с всички правила на изкуството на изграждане. И тук не можете да правите без силно решение, което свързва отделните елементи в един монолит.

Принцип 3. Всички отделни блокове информация, избрани за обосноваване на инвестиционно решение, трябва да бъдат свързани помежду си с ясна логическа схема, завършваща с прогноза за бъдещите пазарни условия и съответната продуктивност на разглеждания проект. Описанието на логическата схема трябва да бъде представено изрично.

Положително възприемане от клиента на доклад с резултатите от пазарно проучване, в който няма логическа схема, може да бъде само ако:

а) анализаторът се възползва от невежеството на клиента, или

б) клиентът първоначално е благосклонен към резултатите.

От друга страна, изграждането на убедителна и очевидна логическа схема е демонстрация на най-високото професионално умение на анализатора.

Продължавайки разсъжденията за необходимостта от изграждане на логическа схема на изследване, нека разгледаме още един принцип, който определя съдържанието на пазарния анализ.

Принцип 4. Съдържанието на пазарния анализ трябва да се сведе до обсъждане на факторите, които съставляват основните съотношения за определяне на ефективността на обект на търговски недвижими имоти.

В съответствие с този принцип анализаторът в хода на изследването трябва да формулира основните връзки, които определят ефективността на търговския обект, и след това да идентифицира йерархията на параметрите-аргументи, чиито функции са факторите, включени в основния израз за изпълнение.

Нека илюстрираме практически подход към прилагането на този принцип, като използваме следния опростен пример.

Нека критерият за изпълнение на разглеждания проект е нетният оперативен доход (NOI) в определен период от бъдещето. Тогава, по дефиниция, основният израз за определяне на производителността ще има следната форма:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, Където

ЗГУ- потенциален брутен доход,
V&L- загуби от недотоварване и неплащания.
М И- Други доходи.
F.E.- Фиксирани оперативни разходи
VE- променливи оперативни разходи.

Обмислете процедурата за идентифициране на параметрите, които определят очакваните стойности на основните фактори.

Потенциален брутен приходсе определя от стойността на наемната ставка, която от своя страна е функция на текущата наемна ставка, както и от тенденциите в съотношението на пазарното търсене и предлагане във времето.

собствеността е функция на кумулативния пазарен капацитет, параметрите на търсенето, коефициента на пазарно усвояване и растежа на площта на усвояване на недвижимите имоти. За проектите прогнозираното натоварване определя два показателя - нивото на натоварване и времевия график за усвояване от пазара до това ниво.

Разрастване на зоната за придобиване на недвижими имотиопределя се или от нарастването на броя на работните места (коефициент на заетост), или от нарастването на населението. От своя страна разширяването на зоната на усвояване води до необходимост от нови недвижими имоти.

Трябва да се отбележи, че растежът на заетостта и растежът на населението в един случай могат да бъдат пряко свързани, например, когато се откриват нови работни места и притокът на нови трудоспособни хора. В друг случай нарастването на населението може да расте без увеличаване на заетостта, например поради увеличаване на пристигащите пенсионери или увеличаване на раждаемостта. Качественият анализ включва използването на няколко източника на информация, които предоставят исторически тенденции и прогнози за растеж на диапазона, последвани от сравнение на данни. Сегментирането на растежа на обхвата също е задължително, например по възрастова група, пол, размер на семейството и т.н. Липсата на тези позиции в изследването трябва да се дължи на непоследователния избор на данни за използване в анализа.

Параметри на търсенетоопределя се от такива специфични показатели като площ (офис или производство) на работно място, разходи за покупки на глава от населението, брой апартаменти или къщи на глава от населението и др. С помощта на параметрите на търсенето се изчислява количеството на необходимите недвижими имоти, което съответства на ръста в областта на потреблението на недвижими имоти. Например, като се приложат средните разходи за покупка към нарастването на населението, се предвижда продажбите на дребно да се увеличат, а оттам и нуждата от допълнителни търговски площи. Когато се анализира жилищният пазар, нарастването на населението, сегментирано по възраст, доход, размер или състав на семейството, се преобразува в сегментирано търсене. Добрият анализ на параметрите на търсенето включва проучване на исторически тенденции, текущото състояние и прогнозиране на вероятната им стойност в бъдеще. Освен това последователният анализ измерва промяната в търсенето не само поради нови печалби от обхвата, но и поради промени в съществуващото население и структурата на заетостта. Например, по време на икономически подем, развиващите се компании изискват големи площи, а промените в демографската ситуация към увеличаване на хората в пенсионна възраст ще изискват подходящ тип жилища.