Ипотечният пазар във всяка държава е неразделна част от нейната финансова система. Именно закупуването на жилище с помощта на заемни средства за много хора е единственият вариант за решаване на жилищния проблем. За да се ориентирате в пазарните показатели, перспективите за неговото развитие и евентуално да правите прогнози, е важно да разберете основните понятия. Нека разгледаме по-подробно какъв е ипотечният пазар през 2019 г., как се формира в Руската федерация и какви са резултатите от дейността му в момента.
Ипотечният пазар е взаимосвързана система от три ключови компонента или елемента:
- ипотечни заеми;
- търговски и жилищни недвижими имоти;
- ипотечни ценни книжа.
Пазарът на ипотечни заеми се класифицира като първичен пазар, а обезпечените с ипотека ценни книжа като вторичен пазар.
Нека анализираме всяка концепция по-подробно.
Първичният ипотечен пазар предполага връзката между кредитополучателя и кредитора, чиято основа е изпълнението на кредитните задължения.
Участници на първичния ипотечен пазар:
- банки;
- физически и юридически лица (кредитополучатели);
- финансови компании, които издават ипотечни заеми, но нямат статут на банкова структура.
Банките, в допълнение към извличането на максимални печалби, преследват целта за текущо обновяване на кредитни ресурси или средства, които могат незабавно да бъдат насочени към издаването на нови жилищни кредити. Тази цел се реализира чрез функционирането на вторичния ипотечен пазар.
Вторичен пазар
Търгува ипотеки по вече издадени кредити. Основното е, че банката, издала ипотеката, издава ценни книжа, обезпечени с ипотеки, и след това ги продава на други инвеститори. Именно вторичният пазар дава възможност да се натрупат значителни средства и да се насочат към сферата на ипотечното кредитиране.
Самият пазар също се дели на първичен и вторичен. На първия етап ценните книжа първоначално се поставят сред участниците-кредитори, а на втория етап започва тяхното движение (оборот). Цената на ценните книжа, привлечени на вторичния пазар, не променя стойността им нагоре, а само създава механизъм за регулиране на тяхната ликвидност и търсене.
Пазарът на недвижими имоти е основната причина за съществуването на пазари на ипотечни заеми и обезпечени с ипотека ценни книжа. Тук се извършват сделки за продажба и покупка на недвижими имоти, чийто залог на кредиторите позволява функционирането на вторичния и първичния ипотечен пазар.
Взаимодействието на трите елемента е доста просто:
- Бъдещият кредитополучател подава заявление до избраната банка.
- Банката оценява осъществимостта на издаването на заем въз основа на анализ на неговата платежоспособност и съответствие с установения списък от изисквания.
- Изчислява се максималната сума на кредита и срокът за погасяване на дълга.
- След сключването на договор за кредит, договор за ипотека и договор за покупко-продажба с продавач на недвижим имот, банката създава първичен пазар на ценни книжа.
- Прехвърляйки ипотеката на други инвеститори, банката създава вторичен пазар за обезпечени с ипотека ценни книжа.
След издаването на нови кредити, обезпечени с недвижими имоти, цикълът ще се повтори.
Историята на ипотечния пазар в Русия
Ипотечният пазар на Руската федерация в съвременния му формат е сравнително млад, тъй като се появи през 90-те години на миналия век. Първите ипотечни заеми са издадени по време на управлението на Елизабет, когато банките на Руската империя отпускат пари на елита за закупуване на жилища.
Мащабът на издаването на жилищни заеми в предреволюционна Русия не беше огромен, но тази област на банковите услуги беше актуална до идването на власт на болшевиките.
По време на съветския период по естествени причини в страната нямаше ипотечни заеми до 1995 г. Именно 1995 г. стана отправна точка за появата на съвременната версия на ипотеката, когато Сбербанк и ДелтаКредит започнаха да издават първите обезпечени заеми на населението.
След повече от 20 години е съвсем логично ипотечният пазар да се промени, да преживее повече от една криза и продължава пътя си на формиране и до днес. Например в средата на 90-те години ипотека можеха да получат само тези кредитополучатели, които бяха официално наети и можеха да потвърдят доходите си с удостоверение за данък върху доходите на физическите лица.
Днес банките предлагат много програми, когато предоставят само два документа, а също така вземат предвид допълнителния доход на клиента и членовете на неговото семейство.
Освен това по-рано ипотека се издаваше само за закупуване на жилищен имот с вече регистрирано право на собственост (на вторичния пазар на жилища). Сега можете да получите заем за закупуване на готови обекти в строеж, за закупуване на търговски недвижими имоти и дори за строеж на отделна къща.
Всичко това се превърна в стимулиращ фактор за развитието на строителството и свързаните с него отрасли на нашата икономика.
Статистика на ипотечния пазар на Руската федерация и неговите основни показатели
Статистиката за ипотечните кредити в Русия се събира и систематизира от Федералната статистическа служба и Централната банка. Най-пълната картина на резултатите от ипотечното кредитиране у нас се състои от анализ на такива показатели като:
- размер на пазара (обем на ипотечните кредити);
- броя на кредитните институции, издаващи ипотеки;
- актуални видове ипотечни продукти и условия за тях в банките.
Нека ги разгледаме подробно.
Размер на пазара и текущи резултати за емитиране за 2017-2018 г
Обемът на ипотечния пазар в Руската федерация се характеризира с показателя "обем на издадените жилищни заеми". На месечна база за 2017-2018г. визуална информация е представена по-долу (по данни на Банката на Русия).
Диаграмата показва устойчива тенденция на нарастване на обема на отпуснатите кредити в страната (показателите са изчислени на база начисление). Например през март 2018 г. са издадени заеми със 172 813 милиона повече в сравнение със същия период на миналата година (почти 2 пъти).
Среднопретегленият срок на кредита в началото на 2019 г. е 186,4 месеца, а среднопретегленият лихвен процент е 9,8% годишно (информация към 01.03.2018 г.). В същото време дългът по съществуващи договори към 1 март е 5300 милиарда рубли. Просроченият дълг на тази цифра е 60,8 милиарда рубли. И двата параметъра също са склонни да растат в динамика.
Основни играчи
На руския ипотечен пазар през 2019 г. (данни в началото на годината) в Руската федерация работят 561 кредитни организации, от които 410 единици издават ипотечни жилищни заеми. Това са кредитори с високо ниво на надеждност и доказана ефективност на дейността си.
Те включват най-големите банки в страната:
- Сбербанк;
- Rosselkhozbank;
- Газпромбанк;
- ДелтаКредит;
- Райфайзенбанк и др.
Всеки от тях предлага на потенциалните клиенти поне няколко възможности за получаване на ипотека, за да подобрят условията си на живот.
Банкови условия
Условията за кредитиране в руските банки могат да варират значително в зависимост от избрания продукт, категорията на клиента и продължителността на сътрудничеството му с кредитора.
Параметрите за получаване на ипотечен кредит в най-големите кредитни институции на Руската федерация през 2019 г. са дадени в таблицата по-долу.
Ипотеки на вторичния пазар:
| банка | Основна ставка, % | PV, % | Опит, месеци | Възраст, години |
|---|---|---|---|---|
| Сбербанк | 9,2 | 15 | 6 | 21-75 |
| ВТБ | 9,8 | 15 | 3 | 21-65 |
| Райфайзенбанк | 8,99 | 15 | 3 | 21-65 |
| Газпромбанк | 9.2 | 20 | 6 | 21-60 |
| Росбанк | 10.74 | 15 | 2 | 20-65 |
| Росселхозбанк | 9.1 | 15 | 6 | 21-65 |
| Банка Абсалут | 10.75 | 15 | 3 | 21-65 |
| Промсвязбанк | 9.8 | 20 | 4 | 21-65 |
| Дом.РФ | 9.4 | 15 | 3 | 21-65 |
| Уралсиб | 9.49 | 10 | 3 | 18-65 |
| АК барове | 9.2 | 10 | 3 | 18-70 |
| Транскапиталбанк | 9.49 | 20 | 3 | 21-75 |
| ФК Откритие | 9.2 | 15 | 3 | 18-65 |
| Связ-банка | 9.3 | 15 | 4 | 21-65 |
| Запсибкомбанк | 9.8 | 10 | 6 | 21-65 |
| Металинвестбанк | 9 | 10 | 4 | 18-65 |
| Банка Зенит | 9,5 | 15 | 4 | 21-65 |
| SMP банка | 9,5 | 15 | 6 | 21-65 |
| УниКредит Банк | 9,4 | 20 | 6 | 21-65 |
| Алфа банка | 9,19 | 15 | 6 | 20-64 |
Ипотеки на първичния пазар:
| банка | Предложение, % | PV, % | Опит, години | Възраст, години |
|---|---|---|---|---|
| Сбербанк | 9,3 | 15 | 6 | 21-75 |
| ВТБ | 9,8 | 15 | 3 | 21-65 |
| Райфайзенбанк | 8,99 | 15 | 3 | 21-65 |
| Газпромбанк | 9,2 | 20 | 6 | 21-65 |
| Росбанк | 10,74 | 15 | 2 | 20-65 |
| Росселхозбанк | 9 | 20 | 6 | 21-65 |
| Банка Абсалут | 10,75 | 15 | 3 | 21-65 |
| Промсвязбанк | 9,15 | 15 | 4 | 21-65 |
| ДОМ.РФ | 8,9 | 15 | 3 | 21-65 |
| Уралсиб | 9,49 | 10 | 3 | 18-65 |
| АК барове | 9,2 | 10 | 3 | 18-70 |
| Транскапиталбанк | 9,49 | 20 | 3 | 21-75 |
| ФК Откритие | 8,8 | 15 | 3 | 18-65 |
| Связ-банка | 9,2 | 15 | 4 | 21-65 |
| Запсибкомбанк | 9,8 | 15 | 6 | 21-65 |
| Металинвестбанк | 9,1 | 10 | 4 | 18-65 |
| Банка Зенит | 9,5 | 20 | 4 | 21-65 |
| SMP банка | 10,99 | 15 | 6 | 21-65 |
| Алфа банка | 9,29 | 15 | 6 | 20-64 |
| УниКредит Банк | 9,4 | 20 | 6 | 21-65 |
Видове ипотечни кредити в Русия и перспективи за тяхното развитие
Всички ипотечни заеми в Русия могат да бъдат разделени на следните видове:
- Ипотека за жилище в строеж.
Този вид ипотека ви позволява да закупите апартамент или къща от предприемача на етапа на неговото изграждане. Предприемачът и имотът трябва да бъдат акредитирани от банката.
В момента тече поетапна промяна в законодателната рамка, за да се защитят повече кредитополучателите. Така че скоро DDU ще бъде отменен и апартаментите от разработчиците ще бъдат издадени, след като са построени.
- Ипотеки за вторично жилище.
С помощта на този кредит можете да закупите жилище с вече регистрирана собственост. Това е готов имот, в който можете да се нанесете веднага. Този вид ипотечно кредитиране сега е най-често срещаният и удобен.
- Преференциални ипотечни програми.
Това включва (за военнослужещи, участващи в натрупващата се ипотечна система), (за семейства с две или повече деца), жилищни кредити за бедни и други социално незащитени граждани.
Условията за такъв заем се отличават с лоялно отношение към кредитополучателя и по-нисък лихвен процент. Само определени имоти могат да бъдат закупени с помощта на такива програми от конкретни разработчици или продавачи.
През 2018 г. стартира семейно и рефинансиране на такъв заем.
Също така социалната ипотека продължава да се развива в регионите, което позволява на държавните служители и други социално значими и не много защитени категории граждани да вземат ипотеки при преференциален процент.
- Ипотека за строеж на самостоятелна къща.
Такава ипотека се издава за изграждане и довършване на частна къща върху поземлен имот, собственост на кредитополучателя. За да одобрите заявлението, ще трябва да предоставите проект за бъдещо жилище и разчетна документация от одобрен изпълнител.
Стартира като експеримент през 2018 г., но засега е много трудно, т.к. банките не бяха готови за тази програма.
- Корпоративна ипотека.
Такива заеми се издават при преференциални условия от работодателите. Ярък пример тук са руските железници, където служителите могат да получат заем за жилище при 2-4% годишно (заем за даден имот могат да вземат служители на компанията, които са работили повече от 1 година).
- Ипотека на недвижим имот
Тази ипотека предполага, че банката издава пари в размер на оценената стойност на имота, който той получава като обезпечение. В същото време в повечето случаи банката не се интересува за какви цели ще бъдат използвани заемните средства.
С такъв заем можете да закупите нестандартни опции за недвижими имоти: апартаменти, къща със земя, лятна къща, да вземете пари за ремонт или покупка на чужди недвижими имоти.
- Рефинансиране
Един от най-популярните ипотечни кредити за 2019 г. Рефинансирането на ипотека ви позволява значително да намалите лихвения процент по съществуващ заем поради факта, че ипотечният дълг и правото на искане на обезпечение от една банка се прехвърлят на друга при по-нисък лихвен процент.
Този вид кредитиране ще продължи да расте. по-рано издадените заеми бяха издадени при лихвени проценти над 12%, а сега те започват от 9%, което може значително да намали тежестта на дълга.
Струва си да запомните, че има две големи разлики. Тези две понятия често се бъркат. Освен това рефинансирането често се бърка с обичайното намаление на ипотечните лихви при кандидатстване.
Заключение: И двете области на жилищното кредитиране в бъдеще имат еднакви положителни перспективи за развитие, тъй като са търсени сред кредитополучателите от различни категории. Решаването на жилищните проблеми без използването на заемни средства е просто невъзможно за повечето руски семейства днес.
Пазарна прогноза за 2019г
Въз основа на подробен анализ на пазара на ипотечно кредитиране, специалисти и експерти в тази област могат да направят прогнози за неговото развитие.
Прогнозирането в областта на ипотечното кредитиране в Руската федерация е възможно само за няколко години напред. Това се дължи на продължаващата криза у нас и обтегнатите политически отношения с други държави.
За 2019 г. е възможно да се определи основната тенденция в развитието на ипотечните кредити - това е последователно увеличение на лихвения процент. Централната банка направи няколко официални изявления, че основният лихвен процент ще продължи леко да се повишава в бъдеще, което неизбежно ще доведе до повишаване на лихвените проценти по ипотечните и други заеми.
Втората посока в развитието на ипотечния пазар е увеличаване на търсенето на рефинансиране на вече издадени жилищни кредити. Причината за това е съвсем логична и се свързва с намаляването на покупателната способност на населението. Ръстът на просрочените задължения нараства, което принуждава хората да се обръщат към банките за услуги по рефинансиране.
Ипотечният пазар в Руската федерация е във фаза на своето развитие и се характеризира с динамичен растеж. Днес ипотека може да бъде взета от всяка водеща банка в страната: Сбербанк, ВТБ, Руска земеделска банка, Газпромбанк, Райфайзен банк и др. Всеки от тях предлага различни програми за подобряване на дома с различни условия, лихвени проценти и изисквания за заемане.
Очакваме вашите въпроси в коментарите и нашия ипотечен специалист в специална форма.
Моля, оценете нашата публикация и я харесайте.
Растежът и динамиката на пазара на ипотечно кредитиране зависи от такива показатели като:
текущи цени на жилищния пазар;
Ипотечни проценти;
условия на кредита;
сумата на първоначалния депозит;
нивото на доходите на населението.
През последните няколко години, както се вижда от таблица 3, цените на жилищата у нас непрекъснато се покачват, което допринася за развитието на пазара на ипотечно кредитиране. В крайна сметка само малък процент от населението на страната има достатъчно пари, за да закупи собствено жилище, без да прибягва до ипотечен кредит.
Таблица 2. Динамика на цените на жилищния пазар в Руската федерация
|
Индекс |
||||
|
Цени за 1кв. м на първичния пазар, разтривайте. |
||||
|
Индекс на цените на първичния пазар, % спрямо предходната година |
||||
|
Цена 1кв. м на вторичния пазар, разтривайте. |
||||
|
Индекс на цените на вторичния пазар, % спрямо предходната година |
Ипотечното кредитиране обаче също така предполага, че доходите на по-голямата част от населението трябва да са достатъчни за извършване на месечни плащания без значителна вреда за лицето. Въз основа на гореизложеното можем да заключим, че ипотечното кредитиране е по-достъпно, колкото по-ниски са месечните плащания по него. Това условие се постига по различни начини, като например удължаване на срока на кредита или намаляване на лихвения процент. Също така в Русия наличието на ипотечно кредитиране се основава на намаляване на рисковата премия към лихвения процент по кредита, което се осигурява от факта, че държавата поема основните рискове при ипотечното кредитиране.
Според статистиката на AHML средната месечна лихва по кредитите в рубли достига 12,4%. Лихвените проценти по ипотечните кредити достигнаха своя връх през 2009 г., в разгара на икономическата криза, и възлизаха на 14,6% за кредити в рубли и 13,5% годишно за кредити, издадени в чуждестранна валута. Намаляването на лихвения процент допринася за увеличаване на ипотечното кредитиране.
Статистиката показва, че в момента темпът на растеж на ипотечното кредитиране е много висок. Нивото на ипотечното кредитиране в Русия обаче няма скоро да се доближи до нивото на САЩ или страните от ЕС, където е съответно 50 и 30% от БВП, докато у нас е едва 2-3% от БВП.
Както е показано на фиг. 1, жилищните кредити вече са достигнали нивата отпреди кризата и дори са ги надхвърлили.
Ориз. 1. Динамика на обема на издадените ипотечни кредити и дела на ипотечните кредити в рубли през 2007-2013 г. в РФ.
Резултатите от развитието на пазара на ипотечно кредитиране през януари-август 2013 г. свидетелстват за продължаващия ръст на издаването на заеми, въпреки спирането на икономическия растеж.
През януари - август 2013 г. са издадени 485 430 ипотечни кредита на обща стойност 784,9 милиарда рубли, което е 1,16 пъти повече от нивото на януари - август 2012 г. в количествено изражение и 1,28 пъти в парично изражение.
Такова увеличение на обема на издаване се дължи на въвеждането от държавата на достатъчно голям брой социални програми за закупуване на жилища при преференциални условия. Нивото на ипотечното кредитиране в различните региони е доста различно и както е показано на фиг. 2 водещи позиции са заети от Москва и Московска област, докато други региони на страната ни са далеч назад.
Ориз. 2 30 региона с най-голям обем ипотечни кредити, издадени през 2012-2013 г., млн. рубли
Важен е и доходът на населението на страната, тъй като колкото повече печелят хората, толкова повече се развива пазарът на ипотечно кредитиране. При реален ръст на доходите хората са оптимисти за бъдещето, могат да спестяват повече или да спестяват на кредит. Освен това, според Федералната служба за държавна статистика, през последните 5 години реалните доходи на населението са се увеличили почти два пъти, като в същото време обемът на ипотечното кредитиране също е нараснал.
През последните години броят на просрочените задължения е намалял значително, както е показано на фигура 3, техният обем е намалял повече от половината. Това показва повишаване на стандарта на живот на населението и ефективна държавна политика в областта на ипотечното кредитиране.
Ориз.
В края на 2012 г. най-големите банки, издаващи ипотечни кредити, повишиха лихвите, което беше първото увеличение на цената на ипотечното кредитиране през последните няколко години. Повишени са обаче само основните ставки, докато ставките по преференциалните програми са намалени.
Тази тенденция се задава от най-големите банки в страната, в които участва и държавата. Например Сбербанк, която издава повече от половината от общите ипотечни заеми, също беше последвана от VTB24, Газпром и други по-малко значими банки.
По време на кризата банките спряха да издават ипотечни кредити без първоначални вноски, тъй като през този период платежоспособността на кредитополучателите рязко намаля. Освен това голям брой апартаменти бяха обявени за продажба поради липса на финансова дисциплина от страна на кредитополучателите.
Останалите банки, които продължиха да издават заеми без първоначална вноска, рязко затегнаха условията, за да сведат до минимум риска от загуби. Например:
Sovetsky Bank предложи да получи 0,5-5 милиона рубли, без авансово плащане за 1-15 години, при ставка от 16,9% със застраховка или 19,9% без лична или имуществена застраховка. Също така беше необходимо да се предостави внушително количество документи, които да свидетелстват за високото ниво на доходите и тяхната стабилност;
Sviaz-Bank поиска от кредитополучателя да издаде залог на жилището си, но получената сума беше само 3 милиона, а срокът варираше от 1 до 30 години, а процентът беше изчислен индивидуално за всеки кредитополучател.
Можете също така да намалите разходите за ипотека по време на различни ипотечни продажби и специални намаления на цените, които се извършват от почти всички банки. Например UniCredit Bank през декември миналата година предложи на своите кредитополучатели отстъпка по всички ипотечни кредити в размер на 0,5% годишно, което беше новогодишен подарък за всички кредитополучатели.
Можете също така да получите ипотечен кредит не само в периода на различни промоции, но и с помощта на държавна подкрепа. Така през 2013 г., наред с вече съществуващите програми за военни и млади семейства, стартира нова програма за държавна подкрепа за закупуване на жилище на кредит за млади учители. Тази програма се състои в това, че учител под 35-годишна възраст трябва да допринесе най-малко 10% от общите разходи за жилище, докато той трябва да потвърди доходите си с необходимите сертификати, за да получи ипотечен кредит при 8,5% годишно.
Най-популярните банки в областта на ипотечното кредитиране са Sberbank и VTB24, техните оферти са и най-привлекателни за кредитополучателите.
Така че ипотечен заем от Сбербанк на Русия през 2013 г. се издава при следните условия:
1) Процентът за заем, издаден в рубли, ще бъде от 9 до 15% годишно, в чуждестранна валута от 12 до 14%;
2) Първоначалната вноска трябва да е минимум 15% от общата сума;
3) Периодът, за който се издава ипотечен кредит, трябва да бъде не повече от 30 години;
Също така е необходимо да предоставите на банката пакет от документи, които ще потвърдят стабилното финансово състояние на кредитополучателя.
Ипотека VTB24 през 2013 г.:
Ставката по кредитите в рубли е 10,9-14,9%, по кредитите в чуждестранна валута - 8,9-11,2% годишно;
Първоначална вноска - от 10% от стойността на жилището;
Срок - до 50 години.
Желателно е да се получи застраховка (живот и инвалидност на кредитополучателя, повреда или повреда на апартамента, прекратяване на собствеността върху жилище), без застраховка ставката се увеличава с 3% годишно. Необходими са удостоверения за доход и доказателство за работа.
През последните няколко години пазарът на ипотечно кредитиране в Русия стана по-развит. Ипотечните кредити са много популярни сред населението и имат благоприятен ефект върху икономиката на страната ни. Развитието на този пазар се влияе от голям брой фактори, като доходи на населението, цени на жилищата, условия на плащане и др.
Важна характеристика на 2013 г. е значително засиленото влияние на ипотечното кредитиране върху жилищния пазар в страната. Това се доказва от нарастването на дела на ипотечните сделки на фона на стабилна динамика на сделките с жилища. Според Rosreestr всяко четвърто право на собственост (24,6%), регистрирано при сделки с жилища през 2013 г., е придобито с помощта на ипотечен кредит.
Тази цифра е рекордна за целия период на наблюдение (от 2005 г. насам). Според оценките на AHML като цяло делът на ипотеките в продажбата на нови жилища е до 40%, а за някои обекти сделките с ипотеки възлизат на повече от 50% и достигат 70-80% от продажбите.
През 2013 г., според Централната банка на Руската федерация, обемът на издадените ипотечни заеми продължава да нараства: 657 кредитни институции са предоставили 824 792 заема в размер на 1,354 трилиона. рубли, което е с 19,24% повече по отношение на броя на кредитите и с 31,17% повече в парично изражение, отколкото през 2012 г.
Фигура 2. Динамика на предоставянето на ипотечни жилищни кредити на кумулативна база от началото на годината
Дълг на HML към 1 януари 2014 г Възлиза на 2,648 трлн. търкайте. Обемът на издадените жилищни кредити (ЖК) през 2013г Достигна 1,404 трлн. rub., или 880485 заеми с дълг от 2,765 трилиона. търкайте.
Просрочен ипотечен дълг към 01.01.2014г е на ниво от 39,50 млрд. рубли, или 1,49% от остатъчния дълг, което е 0,59 п.п. по-малко от 1 януари 2013 г Делът на просрочения дълг от остатъчния дълг по ипотечни жилищни кредити в рубли към 1 януари 2014 г. намалява с 0.47 п.п. до 1.0% спрямо 1 януари 2013 г., а при кредитите в чуждестранна валута спрямо 1 януари 2013 г., напротив, нарастват с 1.15 п.п. до 12,57%.
Фигура 3. Динамика на средната стойност на HML за 6 групи кредитни институции, класирани по активи (в низходящ ред)
През 2013 г. делът на ИЖК в чуждестранна валута в обема на издадените кредити продължава да намалява: в парично изражение с 0,3 п.п. до 1,12%, а в количествено изражение - с 0,02 п.п. до 0,23% спрямо 2012 г. Към 01.01.2014г делът на тези кредити в дълга намалява с 1.93 п.п. до 4.22%, а делът на просрочените задължения по ИЖМ във валута в общия размер на просрочените задължения нараства с 1.84 п.п. и възлиза на 35,59%.
Според Централната банка на Руската федерация делът на дълга на HML без просрочени плащания в общия размер на дълга на HML към 1 януари 2014 г. се е увеличил с 0,12 п.п. спрямо 1 януари 2013 г. и достига 96.05%. За същия период делът на задълженията по просрочени кредити (с просрочени плащания над 180 дни) в общия размер на задълженията по ИЖК намалява с 0.48 процентни пункта. и възлиза на 1,78%.
Според Централната банка на Руската федерация, от 6 групи кредитни институции, класирани по активи (в низходящ ред), делът на група I от петте кредитни институции с най-големи активи в общия обем на предоставените заеми през 2013 г. HML беше на ниво от 72.22% в парично изражение и 76.93% в количествено изражение, добавяйки съответно 6.23 процентни пункта. и 4.62 p.p. в сравнение с 2012г Спрямо 2011 г. делът на Първа група в обема на издадените ипотечни кредити нараства с 18.46 п.п. и като брой - с 14.63 процентни пункта, което говори за продължаваща монополизация на ипотечния пазар. Към 01.01.2014г първите две групи (19 кредитни институции) покриват 80,13% от пазара на HML. Съответно намаляват дяловете на останалите групи кредитни институции.
С намаление до 1,49% през 2013г. делът на просрочения дълг в общия дълг на Руската федерация (39,50 милиарда рубли) срещу 2,08% през 2012 г. Втората група кредитни институции е „водеща“, поддържайки най-голяма стойност на дела на просрочения дълг през 2013 г. (3,04% ), като по този начин има най-рисковото HML портфолио. Качеството на кредитните портфейли на групата, изразено като процент от просрочения дълг на групата спрямо остатъчния дълг на групата, се влоши през 2013 г. за групи III и V и се подобри за останалите.
Най-ниската стойност на средния HML в рубли за 2013 г (1,31 милиона рубли) в група V, а най-високата стойност на средната стойност на HML в чуждестранна валута (20,5 милиона рубли) - в група VI.
Спрямо 2012г средните стойности на HML в рубли за всички групи се увеличават. Най-голямо нарастване на средната стойност на ИЖМ в чуждестранна валута има във II и VI група, а най-голямо намаление се отбелязва в IV група (фиг. 3).
Данните на Банката на Русия към 01.01.2014 г. показват, че нивото на лихвените проценти по ипотечните кредити в рубли, предоставени през декември, възлиза на 12,1%, което е 0,6 п.п. под нивата от декември 2012 г.
Динамиката на лихвите през 2013 г. е неравномерна – в началото на годината те нарастват динамично, достигайки максимална стойност от 12,9% през март, но след това се наблюдава низходяща тенденция на лихвите, чийто пик е през ноември-декември 2013 г.
Намаляването на лихвените проценти в края на годината се обяснява със сезонните промоции на банките - през третото тримесечие на 2013 г. почти всички лидери на ипотечния пазар пуснаха специални оферти, които позволяват на доста широк кръг от кредитополучатели да разчитат на по-ниски лихвени проценти по ипотечните кредити .
Среднопретеглената лихва по ипотечното кредитиране през 2013 г. е 12,4% (с натрупване), което се обяснява с високото ниво на лихвите през първото тримесечие на 2013 г.
Фигура 4. Динамика на среднопретеглената лихва на HML за 6 групи кредитни институции, класирани по активи (в низходящ ред)
Допълнителен фактор, мотивиращ големите банки да активизират усилията си за увеличаване на ипотечните портфейли, беше политиката на Банката на Русия, насочена към ограничаване на темпа на растеж на необезпеченото кредитиране, включително увеличаване на размера на минималните резерви за загуби по необезпечени потребителски заеми. В тази връзка кредитните институции, които имат съответните възможности (преди всичко достъп до финансиране), в зависимост от вътрешните приоритети, биха могли да се насочат към по-активно развитие на ипотечното кредитиране. Така, започвайки от второто тримесечие на 2013 г., Аналитичният център на AHML регистрира около 30 случая на постоянно или временно намаление на лихвените проценти сред активните участници на пазара.
През 2013 г. среднопретегленият срок на кредитиране на HML за всички групи кредитни институции за HML в рубли е 14,7 години, а за кредити в чуждестранна валута - 12,7 години. Най-дългият среднопретеглен период на кредитиране за кредити в рубли от група III е 15,6 години, а за кредити в чуждестранна валута от група I - 21,2 години. VI група има най-малките среднопретеглени срокове на кредита: 10,3 години за кредити в рубли и 2,1 години за кредити в чуждестранна валута.
Според Централната банка на Руската федерация през 2013 г. придобиването от кредитни институции на права на вземане по ипотечни жилищни кредити се е увеличило с 5,17% в сравнение с 2012 г. и възлиза на 85,98 милиарда рубли. Придобиването на вземания по заеми в рубли намалява с 2,47% и достига 61,71 милиарда рубли, а по заеми в чуждестранна валута се увеличава с 31,3% и възлиза на 24,274 милиарда рубли. Най-големият обем придобити права на вземане по ИМС през 2013г както в рубли, така и в чуждестранна валута, както през 2012 г., е регистрирана в кредитни институции от IV група.
Според AHML OJSC, през 2013 г. обемът на сделките на първичния жилищен пазар, използвайки ипотечно кредитиране, се е увеличил с 10 п.п. в сравнение с 2012г и възлиза на 30%.
Таблица 3
Структура на ипотечните кредити
През 2013 г. делът на AHML OJSC на ипотечния пазар възлиза на 8,2% в рубли (111,3 милиарда рубли), или около 10% от общия брой издадени заеми, включително чрез работа на първичния пазар (рефинансиране) - 3,5% (48,0 милиарда рубли), във вторичния - 4,7% (63,3 милиарда рубли). Според AHML OJSC общият обем на емисиите обезпечени с ипотека ценни книжа през 2013 г. Той възлиза на 140,625 милиарда рубли, от които 55,5% (78,1 милиарда рубли) ценни книжа са емитирани с участието на самата агенция.
През 2014г размерът на майчинския капитал на AHML OJSC е увеличен и възлиза на 429,4 хиляди рубли. През 2014 г. индексираните годишни плащания на военнослужещи, участващи в натрупващата се ипотечна система, достигнаха 233 000 рубли. Агенцията по програмата "Военна ипотека" увеличи максималния размер на ипотечния кредит при закупуване на апартамент на първичния пазар от 2 милиона на 2,2 милиона рубли. и намали минималната първоначална вноска от 30% на 20%.
През последните шест месеца много ипотечни банки разхлабиха изискванията към кредитополучателите: намалиха минималната първоначална вноска (включително до нула), увеличиха максималната сума на кредита и разшириха списъка с обекти на кредитиране.
Въпреки известно облекчаване на изискванията към кредитополучателите, качеството на ипотечния портфейл, натрупан в балансите на банките, е на високо ниво. Делът на просрочените плащания в общия обем на натрупания ипотечен дълг към 1 януари 2014 г. възлиза на 1,49%, а общият обем на ипотечните кредити без нито една просрочена вноска е над 96%. Все пак трябва да се отбележи, че в случай на рязко влошаване на икономическата ситуация и увеличаване на безработицата, делът на просрочените плащания може да се увеличи и качеството на ипотечния портфейл може бързо да се влоши.
Растежът на ипотечния пазар се превърна в един от основните двигатели на жилищното строителство. Усещайки, че банките са възобновили кредитирането на строителната индустрия и купувачите на жилища, предприемачите засилиха дейността си. Така през 2013 г. са построени 912,1 хиляди апартамента с обща площ от 69,4 милиона квадратни метра. метра (+5,6% спрямо съответния период на предходната година). Тази цифра е рекордна за цялата история на Руската федерация от 1990 г.
Важно е да се отбележи, че едновременното нарастване на ипотечното кредитиране и жилищното строителство поддържа жилищния пазар в балансиран път на развитие - допълнителното ефективно търсене на населението, подкрепено от ипотеки, поглъща първичния жилищен пазар.
Растежът на цените на жилищата, според Росстат, през 2013 г. в сравнение с 2012 г. е средно 7,2%, което в контекста на фиксираната годишна инфлация (6,8%) предполага, че реалното увеличение на цените на жилищата средно в Русия не надхвърля 0,5 p.p.
Отчитайки факта, че реалните разполагаеми доходи на населението се увеличават с 3,3 процентни пункта, а лихвите по ипотечните кредити намаляват, можем да кажем, че в края на 2013 г. е отчетено увеличение на жилищната осигуреност на населението, както за сметка на собствени и чрез заемни средства.
Най-популярният начин за закупуване на недвижими имоти в Руската федерация през последните 5-7 години все още е ипотеката. Следователно властите на страната в своята икономическа политика по всякакъв възможен начин допринасят за банкови програми, насочени към понижаване на лихвите по този вид заем. Тази жизненоважна тема повдигна в речта си на 30 януари 2014 г. Алексей Улюкаев, който заема поста министър на Министерството на икономическото развитие. Президентът Владимир Путин също подкрепя това твърдение и смята, че е необходимо да се установи "твърд" ипотечен лихвен процент, който да бъде близък до лихвения процент на рефинансиране на Банката на Русия. На свой ред Игор Шувалов, първи вицепремиер на Руската федерация, посочва постоянно нарастване на броя на отпуснатите заеми през 2013 г. и януари 2014 г. и смята, че е необходимо да се придържаме към посоката, избрана от правителството и банковия сектор на страната организации в този сегмент.
Министерството на финансите на Руската федерация прогнозира спад на инфлацията през 2014 г. до 5%-6%. В резултат на това ипотеките могат да паднат в цената до 8% годишно.
В същото време трябва да се отбележи, че броят на руснаците, които планират да подобрят условията си на живот, продължава да расте. Ръстът на ипотечните кредити през 2014 г. се очаква да бъде 20%-25%. Вече всяка четвърта покупка на недвижим имот се прави на кредит, защото това е най-достъпният начин за решаване на жилищни проблеми. Високото качество на кредитополучателите също е приятно. Делът на ипотечните кредити без дълг за шестте месеца на 2013 г. възлиза на 96%.
Най-активни на ипотечния пазар са държавните банки. Въпреки активния темп на издаване на заеми от частни банки, Sberbank, VTB 24 и Gazprombank продължават да бъдат лидери. Техният дял в общата ипотека е 68%. През втората половина на годината Банката на Москва също започна активно да увеличава обемите си.
|
Място в класацията към 01.07.2014г |
Място в класацията към 01.07.2013г |
Име на банката |
Обемът на издадените ипотеки. живял. заеми, милиона рубли |
Темп на растеж (H1 2014/Hy 1 2013), % |
|||
|
1 половина. 2014 г |
1 половина. 2013 |
||||||
|
OJSC "Сбербанк на Русия" |
|||||||
|
ВТБ 24 (ЗАО) |
|||||||
|
CJSC "CB Delta Credit" |
|||||||
|
АО "Банка на Москва" |
|||||||
|
АКБ "РОСБАНК" |
|||||||
|
АКБ "Связ-банк" |
|||||||
|
ЗАО "Райфайзенбанк" |
|||||||
|
АД "Банка "Санкт Петербург" |
|||||||
|
Финансова група "Откриване"* |
Именно държавните банки оказват влияние върху динамиката на лихвения процент. Поради факта, че понижиха лихвите през втората половина на 2013 г., други кредитни институции също трябваше да преразгледат условията си за кредитиране.
Сред последните планове на правителството е създаването в близко бъдеще на единен център за издаване на социални ипотечни кредити, което ще позволи по-нататъшно развитие на съществуващите ипотечни програми за ниски доходи и уязвими слоеве от населението (учители, лекари, учени, военни, млади семейства и др.).
Прогнозите на анализаторите за развитието на ипотечните програми в Руската федерация през първата половина на 2014 г. Като се имат предвид резултатите от общия ипотечен портфейл на руските банки за 2013 г. като цяло, анализаторите правят смели прогнози за увеличение на обема на ипотечните кредити през първата половина на 2014 г. с 16%. Освен това просрочените задължения по ипотеки трябва да бъдат рязко намалени, освен ако, разбира се, икономическата ситуация в страната не се влоши още повече. Говорейки конкретно за резултатите от януари 2014 г., досега има известен ръст на средната цена на заемите, въпреки че много руски банки предлагат на своите клиенти широка гама от специални ипотечни програми с намалени ставки. Очевидно условията на ипотеката по такива програми не отговарят на клиентите по някакъв начин.
Експертите са склонни да обясняват този парадокс по следния начин. На първо място, в края на миналата и в началото на тази година банките увеличиха притока на клиенти, които са готови да теглят ипотечни кредити с ниска първоначална вноска. Второ, повечето клиенти на ипотечни банки умишлено избират за себе си програми с удължен среден период на плащане. Естествено, в същото време ставките остават високи, тъй като те пряко зависят от размера на собствените средства на кредитополучателя и срока на кредита.
Анализаторите също така отбелязаха, че през януари 2014 г. руските банки започнаха да подготвят нови "гъвкави" изисквания за своите клиенти. Те са готови да поемат рискове, за да привлекат кредитополучатели, дори и да не отговарят на основните им първоначални изисквания. По този начин банките възнамеряват да превърнат своите ипотечни кредитополучатели в „първични хранители“, които ще им донесат икономически успех в бъдеще. Днес представители на Rosselkhozbank и Sberbank открито говорят за това, като твърдят, че Централната банка ги тласка към такава стъпка.
Например съвсем наскоро Сбербанк официално обяви намаление с 0,5 процентни пункта на основните си ипотечни лихви. Но тази тенденция е тревожна за някои експерти, тъй като при „неадекватни“ ипотечни предложения цените на недвижимите имоти също могат да се повишат рязко, особено в Москва и други големи градове на Русия.
Средносрочна прогноза за развитието на финансовия сектор, ипотеките и руската икономика.
Тяхната прогноза до 2016 г. бе представена наскоро от експерти от Института за икономическо развитие. Гайдар. Този документ добави нервност към много ръководители на ипотечни банки. Експертите смятат, че доходите на гражданите на страната през 2014 г. ще нараснат доста (с не повече от 0,9%). За перспективата 2015-2016 г. - още по-малко (с 0,4%). Това може да означава само - темпът на растеж на ипотечното кредитиране постепенно ще намалява. Дълговото бреме върху населението ще расте бързо, въпреки че банките предлагат изгодни ипотечни кредити със забавяне на плащанията им.
В същото време разходите за обслужване на ипотечните кредити ще започнат да растат, което не може да не се отрази на финансовото развитие на много руски банки, особено малките. Според експертите е необходимо да се разгледа тенденцията на спад в растежа на потребителските кредити през 2013 г. и тогава няма да е трудно да се сравнят фактите и да се направят изводи по аналогия относно развитието или „неразвитието“ на ипотечните програми .
Банките залагат на ипотеки в рубли.
Офертите за ипотечни кредити във валута не са много търсени у нас. Техният обем е не повече от 1% от всички издадени ипотечни кредити. Днес банките правят основния си залог върху ипотеките в рубли. Ситуацията за първото полугодие на 2014 г. няма да се промени съществено. Но никой от собствениците на ипотечни банки, експерти или анализатори не иска да дава прогнози до края на годината. Всичко ще зависи от общата стабилност в страната.
Радикалните промени в лихвите по ипотечните кредити са възможни само ако икономиката е „отчаяно в треска“. В противен случай можем да се надяваме на плавно (постепенно) намаляване на средногодишните темпове. Ръководителите на големите ипотечни банки в Руската федерация са склонни да се надяват, че тази пролет лихвите по ипотечните кредити в рубли ще останат на нивото от края на 2013 г. (около 12,4% годишно).
ипотечна жилищна спестовна банка русия
Таблица 4
Сравнителна характеристика на основните условия за ипотечно кредитиране в различни банки
|
Сбербанк |
||||||
|
Банка Нордеа |
||||||
|
Райфайзенбанк |
||||||
|
УниКредит Банк |
||||||
|
Абсолют Банк |
||||||
|
Кредитна банка на Москва |
||||||
|
Собинбанк |
||||||
|
Банка на Москва |
||||||
|
Газпромбанк |
||||||
|
Связ-банка |
||||||
|
Алфа банка |
||||||
|
Розевробанк |
||||||
|
Промсвязбанк |
||||||
|
Транскапиталбанк |
||||||
|
Татфондбанк |
||||||
|
Балтинвестбанк |
||||||
|
Глобексбанк |
||||||
|
Credit Europe Bank |
||||||
|
Ханти-Мансийска банка |
||||||
|
Възраждане 2 3 1 2 1 9 |
Критерии за оценка:
- 1. Стойността на минималната първоначална вноска: 1 точка - от 25%, 2 точки - от 20%, 3 точки - до 20%.
- 2. Максимален срок на кредита: 1 точка - до 20 години, 2 точки - до 25 години, 3 точки - над 25 години.
- 3. Максимален размер на кредита: 0,5 точки - до 5 милиона, 1 точка - до 10 милиона, 2 точки - до 20 милиона, 3 точки - над 20
- 4. Стойност на лихвения процент: 1 пункт - над средния, 2 - 2,5 пункта - приблизително равен на средния (в зависимост от горната граница на процента), 3 пункта - под средния процент.
- 5. Оценка на надеждността на Forbes: 1 точка - 3 звезди, 2 точки - 4 звезди, 3 точки - 5 звезди.
Анализът на поведението на основните играчи на ипотечния пазар като цяло показва възможно влошаване на ипотечния портфейл на банките в средносрочен план на фона на отслабване на изискванията към кредитополучателите в предходни периоди. Също така, според данните от мониторинга на Аналитичния център на AHML, в началото на юли 2013 г. Soyuz Bank намали минималната първоначална вноска до 15%, а Svyaz-Bank - до 0% в средата на август (при предоставяне на сертификат във формуляр 2 -NDFL). В случай на (значително) увеличение на просрочията не може да се изключи увеличение на лихвените проценти. Така пазарът остава в състояние на значителна несигурност.
За повечето граждани на Руската федерация ипотечните кредити се превърнаха в най-достъпния инструмент за придобиване на собствено жилище. Намаляването на лихвите по ипотечните кредити в контекста на стабилизирането на цените на недвижимите имоти привлича все повече и повече хора и осигурява увеличаване на достъпността на тази услуга за населението. Защо ипотеката става все по-популярен метод за подобряване на жилищните условия? Какви тенденции са характерни за HML пазара? Каква е динамиката на развитие на ипотечния пазар? Ще се опитаме да отговорим подробно на тези и други въпроси в тази статия.
Основни пазарни показатели за 2014-2017г
Според данни на Централната банка на 1 юли 2017 г. в Руската федерация са работили 589 кредитни институции, 423 от които са предоставяли ипотечни жилищни заеми на граждани. За сравнение, през 2014 г. имаше 635 такива организации, през 2015 г. - 574, през 2016 г. - 499. Такъв спад в броя на организациите, предоставящи HML, се обяснява не толкова с икономическата ситуация в страната или намаляването на търсенето на такива услуги, но чрез прекратяване на дейността на самите кредитни институции в резултат на фалит или ликвидация по друга причина. Именно през 2014 г. тенденцията към спад се очертава именно през 2014 г., тъй като в предишни периоди пазарът на ипотечни жилища се характеризира с увеличаване на броя на такива организации - през 2009 г. те бяха 571, а до 2013 г. тази цифра се увеличи до 665. Таблицата по-долу показва основните показатели, характеризиращи динамиката на ипотечния пазар през последните години.
Таблица - Тенденции, специфични за пазара на HML през 2014-2017 г
| Характеристики |
Период от време |
|||
|---|---|---|---|---|
| 1.01.2014 - 31.12.2014
|
1.01.2015 - 31.12.2015
|
1.01.2016 - 31.12.2016
|
1.01.2017 - 30.06.2017
|
|
| Брой HML, милиарди рубли |
1 012 800 бр. в размер на 1764.1 |
699 510 бр. в размер на 1161.7 |
856 461 бр. в размер на 1473.3 |
423 486 бр. в размер на 773.0 |
| Дял на HML, сключени в рубли |
1 012 064
|
699 419
|
856 427
|
423 482
|
| Дълг, милиарди рубли |
В рубли - 3391.9; във валута - 136.5 |
В рубли - 3851.2; във валута - 131.1 |
В рубли - 4421.9; във валута - 71.2 |
В рубли - 4616.3; във валута - 54.6 |
| Сума на рефинансираните HML, милиарди рубли |
228,2
|
80,3
|
114,5
|
83,1
|
| Обемът на предсрочно погасените ипотеки, милиарди рубли |
530,6
|
477,1
|
611,4
|
347,3
|
Източник: CBR
Така при липса на ръст на доходите на гражданите и намаляване на инвестиционното търсене през 2015 г. се наблюдава спад в абсолютните показатели на HML. Но още през 2016 г. ситуацията започна да се променя и този показател се доближи до нивото от 2014 г., въпреки намаляването на броя на банките. За първите 6 месеца на 2017 г. показателят се е увеличил с 16,3% спрямо същия период на 2016 г. През 2014 г. се наблюдава увеличение на броя на ипотечните кредити, издадени в рубли, а HML в чуждестранна валута намаляват 2,5 пъти спрямо на фона на отслабването на рублата. В същото време през 2015 г. броят им намалява с 1,4 пъти поради намаляване на кредитирането с 34%. През 2016 г. има ръст от 1,2 пъти на фона на ръст на кредитирането с 27,2%, докато ИЖК във валута отново намаляват с 2,7 пъти. През 2017 г. се запазиха тенденциите от предходната година. През разглеждания период дългът по жилищни ипотечни кредити в рубли се е увеличил значително и е намалял в чуждестранна валута.
Динамика на среднопретегления лихвен процент през 2012-2017 г
Кредитният портфейл на всяка банка се състои от няколко вида кредити, които могат да бъдат както дългосрочни, така и краткосрочни и други. Лихвените проценти на такива заеми често се различават един от друг и за да се знае общата цена на всички налични заеми, е разработена специална концепция - среднопретеглен лихвен процент (ATR). Това е отражение на средния лихвен процент по всички заеми, издадени от банкови организации. Фигура 1 показва динамиката на промените на ATP от 2012 до 2017 г. и дава прогноза за 2018 г.
Фигура 1 - Среднопретеглен лихвен процент по издадените ипотечни кредити през 2012-2017 г. в чуждестранна валута и рубли
Източник: аналитични материали на Централната банка на Руската федерация „За състоянието на пазара на жилищно ипотечно кредитиране“ за 2014, 2015, 2016, първата половина на 2017 г.
Както се вижда от графиката, през 2012 г. ATP в рубли е 12,3% (което е с 0,4 пункта по-високо от 2011 г.), а в чуждестранна валута - 9,8% (ръст от 0,1%). През 2013 г. ATP не се промени значително и възлиза съответно на 12,4% и 9,6% в рубли и чуждестранна валута. През 2014 г. измененията са съвсем незначителни - 12,45 и 9,25%. През 2015 г. се наблюдава увеличение на ставките по предоставените ХМЛ - 13,35 и 9,82%. През 2016 г. се наблюдават низходящи тенденции, като ATP в рубли намалява с 0,87 процентни пункта, а във валута - с 1,17 и възлиза съответно на 12,48 и 8,65%. През първата половина на 2017 г. се наблюдава значително намаление на лихвените проценти по предоставените HML в рубли и чуждестранна валута с увеличение на условията на кредитиране - 11,5 и 6,75% в рубли и чуждестранна валута. В същото време още през ноември показателят на рублата възлиза на 10,9%. Според прогнозата на Т. Власова, ръководител на отдела за ипотечни кредити на групата компании Ingrad, през 2018 г. ATP може да падне до рекордните 8-8,5%.
Колко ипотеки са издадени в регионите на Руската федерация?
Водеща позиция в получаването на ипотечни заеми заема Волжският федерален окръг, където са сключени 270 294 ипотечни заеми за 403 282 000 рубли. Втората позиция сред окръзите се заема от Централния федерален окръг, където са сключени 254 969 договора за заем от 1 086 940 в Руската федерация. В същото време 62 505 HML са в Москва и 56 646 в Московска област, което е рекорд сред съставните единици на Руската федерация. Трето място в областта заема Воронежска област, където са издадени 16 511 ипотечни кредита. Най-малко ипотечни кредити са издадени в Севернокавказкия федерален окръг - 24 281 единици. Фигура 2 показва дяловете на ипотечните кредити, издадени на първичния пазар по федерални окръзи на Руската федерация през 2017 г.
Фигура 2 - Дял на издадените ипотечни кредити от ФД през 2017г
Изчисление на "Застрахователния портал" според статистическите данни на Централната банка на Руската федерация
Среднопретегленият лихвен процент варира леко според окръга. Така в Централния федерален окръг той е 10,64%, в Северозападния федерален окръг - 10,65%, в Южния федерален окръг - 10,7%, в Севернокавказкия федерален окръг - 10,72%, в Приволжския федерален окръг - 10,6%, в Урал - 10,65%, в Сибир - 10,66%, в Далечния изток - 10,57%. Сред съставните единици на Руската федерация могат да се разграничат 2 региона с най-високи и най-ниски лихвени проценти по ипотечните кредити - това са Република Крим (11,24%) и Чувашия (10,42%).
Цената на ипотеките в нови сгради и на вторичния пазар
По данни на Агенцията за ипотечно жилищно кредитиране през 2017 г. делът на населението, което има достъп до ипотечен кредит, се е увеличил с 6 процентни пункта и е 43%. Основните фактори за растеж бяха намалението на лихвите и цените на недвижимите имоти след приспадане на инфлацията. За сравнение, през 2012 г. този дял от населението е бил едва 29%. Намаляването на лихвите е привлекателно за гражданите, тъй като размерът на месечната вноска по кредита също се намалява, а спестяванията за целия период могат да достигнат 45%. В условията на скъпо жилище (както на първичния, така и на вторичния пазар) този факт е един от решаващите фактори при избора на ипотечно кредитиране. Фигура 3 показва средните цени на 1 кв.м. м. на вторичния пазар и в нови сгради.
Фигура 3 - Динамика на цените на пазара на недвижими имоти в Руската федерация през 2012-2017 г.
Изчисления на Banki.ru според Банката на Русия и Росстат
Ръстът в цените на имотите се дължи на факта, че строителният пазар все още не се е възстановил от икономическата криза. Динамиката на въвеждане в експлоатация на жилища се забавя през последните няколко години, което може да се обясни както със спад в продажбите през 2015 г., така и с намаляване на капиталовото финансиране и кредитирането на разработчиците. Следкризисният период показа най-лошо представяне при инвестициите в жилищни имоти. Така през първата половина на 2016 г. тази цифра е била равна на 239 милиарда рубли, а за същия период на 2017 г. - само 194 милиарда рубли.
Обемът на кредитите, издадени от водещи банки през 2017 г
Делът на ипотечните кредити в общия портфейл на руските банки надхвърля 11%. В края на 2017 г. тази цифра е 10,6%. Около 90% от общия портфейл се представлява от заеми (включително заеми на дребно), издадени от 30 най-големи руски банки. Ипотечното кредитиране традиционно е доминирано от 2 банки - Сбербанк и ВТБ. Освен това, първият през 2017 г. е издал повече от половината от всички ипотечни кредити на обща стойност над 1 трилион рубли. Ипотечният портфейл на Сбербанк нарасна със 17%.
VTB изостава сравнително много от своя конкурент - през 2017 г. са издадени ипотечни заеми за повече от 430 милиарда рубли, а кредитният портфейл е нараснал само с 11%. Повече от 70% от всички ипотеки се отчитат от тези 2 банки, но има и други играчи на пазара, които са от не малко значение за неговото развитие. Обемите на издадените от тях ипотечни кредити са показани на фигура 4.
Фигура 4 - Обемът на ипотечните кредити, издадени от водещите банки на Руската федерация през 2017 г.
Според проучването на AHML „Резултати от развитието на пазара на ипотеки и жилища през 2017 г.“
Към 1 януари 2018 г. обемът на ипотечния портфейл на банките достигна 5,34 трилиона рубли, от които 1,12 трилиона са ипотечни кредити за закупуване на жилища на първичния пазар (в новопостроени сгради). През 2017 г. гражданите на Руската федерация са закупили 2,85 милиона апартамента (или други жилищни помещения), което съответства на търсенето на жилища през 2016 г. Търсенето на нови сгради също остава на същото ниво - 621 хил. договора през 2017 г. срещу 620 хил. през 2016 г. На вторичния пазар са реализирани около 2,23 млн. сделки. Делът на ипотечните сделки на вторичния пазар е 31%, на първичния пазар - 50%, в първия случай средният размер на ипотечния заем е 1,74 милиона рубли, във втория - 2,12 милиона.
Заключение
В края на 2017 г. остава висока концентрация на търсене и предлагане, това е особено забележимо в 10 региона на Руската федерация: Москва и региона, Санкт Петербург, Тюменска област, Татарстан, Свердловска област, Башкортостан, Краснодар Територия и други региони. Високият обем на жилищното строителство в тези региони се подкрепя от по-високите заплати и активното развитие на ипотечното кредитиране. Тези региони представляват 48% от всички издадени ипотеки през 2017 г.
