আপনার ভাল কাজ পাঠান জ্ঞান ভাণ্ডার সহজ. নীচের ফর্ম ব্যবহার করুন

ছাত্র, স্নাতক ছাত্র, তরুণ বিজ্ঞানী যারা তাদের অধ্যয়ন এবং কাজে জ্ঞানের ভিত্তি ব্যবহার করেন তারা আপনার কাছে খুব কৃতজ্ঞ হবেন।

অনুরূপ নথি

রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের জন্য তুলনামূলক (বাজার) পদ্ধতি। বিক্রয় বিশ্লেষণ পদ্ধতি বাস্তবায়নের জন্য প্রযুক্তি। মোট ভাড়া গুণক ব্যবহার করে একটি সম্পত্তির মূল্যের গণনা। তুলনামূলক একক পদ্ধতি। রাশিয়ায় রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের বৈশিষ্ট্য।

পরীক্ষা, যোগ করা হয়েছে 12/03/2012


নাগরিক অধিকারের বস্তু হিসাবে রিয়েল এস্টেটের বৈশিষ্ট্য। রিয়েল এস্টেট বস্তুর ধারণা এবং শ্রেণীবিভাগ। নির্মাণের আইনি নিয়ন্ত্রণের সমস্যা চলছে। নাগরিক প্রচলনে অংশগ্রহণ। রিয়েল এস্টেট লেনদেন।

টার্ম পেপার, 05/28/2016 যোগ করা হয়েছে


রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের মৌলিক নীতি এবং পদ্ধতি; আঞ্চলিক এবং স্থানীয় বাজারে অর্থনৈতিক পরিস্থিতির অধ্যয়ন। রিয়েল এস্টেট এলএলপি "মেকানাইজড ওয়ার্কস" এর কমপ্লেক্সের বাজার মূল্য নির্ধারণ: বৈশিষ্ট্য, মালিকানা।

থিসিস, 20.02.2011 যোগ করা হয়েছে


রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন, এর লক্ষ্য, উদ্দেশ্য এবং উদ্দেশ্য। রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের জন্য আইনি কাঠামো। রিয়েল এস্টেট অবজেক্টের রাষ্ট্রীয় নিবন্ধন ব্যবস্থার পর্যালোচনা, সম্পত্তির অধিকার এবং এটির সাথে লেনদেন। রাশিয়ান ফেডারেশনে রিয়েল এস্টেট বাজারের আইনী নিয়ন্ত্রণ।

বিমূর্ত, 09/24/2015 যোগ করা হয়েছে


রিয়েল এস্টেট ক্ষেত্রে বাজার সম্পর্কের বৈশিষ্ট্য বৈশিষ্ট্য. অর্থনীতির আইনি দিক এবং রিয়েল এস্টেটের ভাড়া, রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে সম্পর্কের নাগরিক আইন নিয়ন্ত্রণের উত্সগুলির বিশ্লেষণ সহ। রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের মৌলিক নীতির সারাংশ।

নিয়ন্ত্রণ কাজ, যোগ করা হয়েছে 05/13/2010


এন্টারপ্রাইজের মালিকানার প্রধান ধরনের ফর্ম। রিয়েল এস্টেট বস্তুর বৈশিষ্ট্য এবং শ্রেণীবিভাগ। নির্দিষ্ট বৈশিষ্ট্যের ব্যবস্থাপনা। ফেডারেশনের রিয়েল এস্টেট বস্তুর সিস্টেমের ব্যবস্থাপনা। রিয়েল এস্টেট বস্তুর সঙ্গে অপারেশন.

বক্তৃতা কোর্স, 04/16/2013 যোগ করা হয়েছে


রিয়েল এস্টেট ধারণার সংজ্ঞা। রিয়েল এস্টেট বস্তুর আইনি সারাংশ (অধিকার)। অধিকার এবং দায়বদ্ধতার মধ্যে পার্থক্য। রিয়েল এস্টেট বস্তুর উপাদান সারাংশ. জমির আইনগত অবস্থা। জমির অবস্থান বর্ণনার উদাহরণ।

ফেডারেল এজেন্সি ফর এডুকেশন

SEI HPE "মস্কো স্টেট ইউনিভার্সিটি অফ সার্ভিস"

অনুষদ: "আঞ্চলিক অর্থনীতি এবং পৌর প্রশাসন ইনস্টিটিউট"

বিভাগ: "রাষ্ট্র ও পৌর ব্যবস্থাপনা"

কোর্স প্রকল্প।

বিষয়: রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতি উন্নত করা।

শৃঙ্খলা: পৌরসভার রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনা।

একটি ছাত্র দ্বারা সম্পন্ন

গ্রুপ GRDS 3-2

শেভচুক এম.ভি.

শিক্ষক দ্বারা গৃহীত

Dubovik M.V.

ভূমিকা ……………………………………………………………………….৩

আমি তাত্ত্বিক অংশ

1.1 রিয়েল এস্টেটের শ্রেণীবিভাগ ………………………………..5

1.2 আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের পদ্ধতি…………………..6

1.3 হাউজিং মার্কেট………………………………………………………………9

1.4 রিয়েল এস্টেট সিকিউরিটিজ মার্কেট………………………………..13

১.৫ বন্ধক………………………………………………………………..১৫

II বিশ্লেষণাত্মক অংশ

2.1 রিয়েল এস্টেট বাজার বিশ্লেষণের আধুনিক নীতি………………18

2.2 রিয়েল এস্টেট বাজার গবেষণা………………………………………

2.3 রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য নির্ণয়ের পদ্ধতি……………….26

2.4 বিভিন্ন ধরনের মূল্যায়নের বৈশিষ্ট্য ……………………………………….৩৪

2.5 খরচের উপর পরিবেশগত কারণের প্রভাব……………….36

III ব্যবহারিক অংশ

3.1 তুলনামূলক বিক্রয় পদ্ধতির ব্যবহারিক প্রয়োগ………..39

3.2 বিনিয়োগ ঝুঁকি এবং রিয়েল এস্টেট বাজার পরিসংখ্যান………………44

উপসংহার……………………………………………………………………….৪৭

তথ্যসূত্র ……………………………………………………………….৫০

ভূমিকা.

"রিয়েল এস্টেট" শব্দটি রাশিয়ান আইনে পিটার আই-এর সময় থেকে আবির্ভূত হয়েছে। যাইহোক, বর্তমান আইন প্রণয়নে, স্থাবর এবং অস্থাবর সম্পত্তির মধ্যে একটি স্পষ্ট পার্থক্য করা হয়নি।

স্থাবর জিনিস (রিয়েল এস্টেট, রিয়েল এস্টেট) এর মধ্যে রয়েছে জমির প্লট, মাটির প্লট, বিচ্ছিন্ন জলাশয় এবং ভূমির সাথে দৃঢ়ভাবে সংযুক্ত সবকিছু, অর্থাৎ, বন, বহুবর্ষজীবী বৃক্ষরোপণ সহ তাদের উদ্দেশ্যের অসামঞ্জস্যপূর্ণ ক্ষতি ছাড়া স্থানান্তর করা যায় না এমন বস্তু। ভবন, ভবন। স্থাবর জিনিসগুলির মধ্যে রাষ্ট্রীয় নিবন্ধন, অভ্যন্তরীণ নেভিগেশন জাহাজ এবং মহাকাশ অবজেক্ট সাপেক্ষে বিমান এবং সমুদ্রের জাহাজ অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। অন্যান্য সম্পত্তি আইন দ্বারা স্থাবর হিসাবে শ্রেণীবদ্ধ করা যেতে পারে। সুতরাং, উদাহরণস্বরূপ, একটি সম্পত্তি কমপ্লেক্স হিসাবে সামগ্রিকভাবে এন্টারপ্রাইজটিও রিয়েল এস্টেট হিসাবে স্বীকৃত।

রাশিয়ান ফেডারেশনের সিভিল কোডের প্রথম অংশ অনুসারে, এন্টারপ্রাইজটিকে একটি বিষয় হিসাবে নয়, সরাসরি নাগরিক অধিকারের একটি বস্তু হিসাবে বিবেচনা করা হয়।

এন্টারপ্রাইজটি সামগ্রিকভাবে বা এটির অংশ হিসাবে বিক্রয়, অঙ্গীকার, ইজারা এবং অন্যান্য লেনদেনের বস্তু হতে পারে রিমে অধিকার প্রতিষ্ঠা, পরিবর্তন এবং সমাপ্তির সাথে সম্পর্কিত। একটি এন্টারপ্রাইজও উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত হতে পারে।

একটি সম্পত্তি কমপ্লেক্স হিসাবে এন্টারপ্রাইজের কাঠামোর মধ্যে সমস্ত ধরণের সম্পত্তি অন্তর্ভুক্ত রয়েছে যা এর কার্যক্রমের জন্য উদ্দিষ্ট হয়েছে, যার মধ্যে রয়েছে জমির প্লট, ভবন, কাঠামো, সরঞ্জাম, জায়, কাঁচামাল, পণ্য, দাবির অধিকার, ঋণ, সেইসাথে ব্যক্তিত্বের অধিকারের অধিকার। এন্টারপ্রাইজ, এর পণ্য, কাজ এবং পরিষেবাগুলি (কোম্পানীর নাম, ট্রেডমার্ক, পরিষেবা চিহ্ন), এবং অন্যান্য একচেটিয়া অধিকার, যদি না অন্যথায় আইন বা চুক্তি দ্বারা সরবরাহ করা হয়।

রিয়েল এস্টেটের রাষ্ট্রীয় নিবন্ধন বহনকারী রাষ্ট্রীয় সংস্থা এটির দ্বারা করা নিবন্ধন এবং যে কোনও ব্যক্তিকে রিয়েল এস্টেট বস্তুর নিবন্ধিত অধিকারের তথ্য সরবরাহ করতে বাধ্য। এই নিয়ম অবশ্যই নাগরিক লেনদেনে অংশগ্রহণকারীদের জন্য রিয়েল এস্টেটের সাথে অনুপযুক্ত লেনদেনের ঝুঁকি উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস করবে।

মালিকানার বিভিন্ন রূপ: ব্যক্তিগত, যৌথ স্টক কোম্পানির মালিকানা, স্থানীয়, পৌরসভা এবং অবশেষে, ফেডারেল। এক ফর্ম বা অন্যের কার্যকারিতা নির্ধারণ করা খুব কঠিন - এটি সব নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে নির্ভর করে।

সাধারণভাবে, হাউজিং বাজার অন্যান্য বিভাগের তুলনায় অনেক বেশি উন্নত। এবং এই বোধগম্য. এখানে ইতিমধ্যে একটি নির্দিষ্ট আইনী ভিত্তি রয়েছে যা আবাসন বেসরকারীকরণ, কটেজ নির্মাণের জন্য জমি প্রাপ্তি ইত্যাদি প্রক্রিয়াগুলিকে নিয়ন্ত্রণ করে।

অ-আবাসিক প্রাঙ্গনের বাজারটি প্রধানত একবার কেনা বা পুনর্গঠিত প্রাঙ্গনে, অফিসে রূপান্তরিত দ্বারা প্রতিনিধিত্ব করা হয়। কিন্তু বেসরকারীকরণের সময়, আরও বেশি সংখ্যক বস্তু প্রদর্শিত হয় যা দীর্ঘমেয়াদী লিজের জন্য ভাড়া দেওয়া হয় বা সম্পত্তি তহবিল দ্বারা নিলামে বিক্রি করা হয়, যেমন স্থানীয় কর্তৃপক্ষ. বেসরকারীকরণের দ্বিতীয় পর্যায়ে, রিয়েল এস্টেট বাজার শিল্প সুবিধা এবং আরও বেশি পরিমাণে, বাণিজ্য এবং পরিষেবা সুবিধা দিয়ে পুনরায় পূরণ করা হবে।

রাশিয়ান ফেডারেশনে রিয়েল এস্টেটের ব্যক্তিগত মালিকানার অধিকার এবং বেসরকারীকরণের প্রবর্তনের পরে, রাষ্ট্রটি রিয়েল এস্টেটের বিশাল সংখ্যাগরিষ্ঠের একমাত্র মালিক হওয়া বন্ধ করে দেয়, যা রিয়েল এস্টেট বাজার গঠনের সূচনা হিসাবে কাজ করেছিল।

আমি তাত্ত্বিক অংশ

1.1 রিয়েল এস্টেট বস্তুর শ্রেণীবিভাগ।

রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন আগ্রহের বিষয়, প্রথমত, একটি স্বাধীন পণ্য হিসাবে বাজারে সক্রিয়ভাবে প্রচারিত বস্তুর বিভাগগুলির জন্য। বর্তমানে রাশিয়ায় এটি হল:

অ্যাপার্টমেন্ট এবং কক্ষ

অফিস এবং দোকানের জন্য প্রাঙ্গণ এবং ভবন

জমির প্লট সহ শহরতলির আবাসিক ভবন (কটেজ এবং গ্রীষ্মের কটেজ)

খালি জমি প্লট উন্নয়নের জন্য বা অন্যান্য উদ্দেশ্যে (স্বল্প মেয়াদে)

গুদাম এবং উৎপাদন সুবিধা।

উপরন্তু, রিয়েল এস্টেট অবজেক্টগুলি, একটি নিয়ম হিসাবে, এন্টারপ্রাইজ এবং সংস্থাগুলির সম্পত্তি কমপ্লেক্সের অংশ (বিশেষত, যারা বেসরকারীকরণ করা হচ্ছে) এবং উল্লেখযোগ্যভাবে তাদের মূল্যকে প্রভাবিত করে। রিয়েল এস্টেটের অন্যান্য বিভাগ রয়েছে, যার বাজার এখনও তৈরি হয়নি।

বিভিন্ন শর্ত এবং তাদের সমন্বয় একটি বস্তুর মূল্যায়ন প্রভাবিত করে। আমরা শ্রেণীবিভাগের লক্ষণগুলির একটি উদাহরণ দিই।

1. উৎপত্তি

· প্রাকৃতিক (প্রাকৃতিক) বস্তু।

· কৃত্রিম বস্তু (ভবন)।

2. নিয়োগ

খালি জমি প্লট (উন্নয়ন বা অন্যান্য উদ্দেশ্যে)

· তাদের শোষণের জন্য প্রাকৃতিক কমপ্লেক্স (আমানত)।

· ণ্ডশ

আবাসনের জন্য।

অফিসের জন্য।

বাণিজ্য এবং প্রদত্ত পরিষেবার ক্ষেত্রের জন্য।

শিল্পের জন্য।

· অন্যান্য

3. স্কেল

· ভূমি জনসাধারণ।

· পৃথক জমি প্লট।

· ভবন এবং কাঠামোর কমপ্লেক্স।

· মাল্টি-অ্যাপার্টমেন্ট আবাসিক ভবন।

আবাসিক বাড়ি একক-পরিবার (মেনশন, কটেজ)

বিভাগ (প্রবেশ)।

· অংশে মেঝে।

· অ্যাপার্টমেন্ট।

· রুম।

· গ্রীষ্ম কুটির.

· প্রশাসনিক ভবনের একটি কমপ্লেক্স।

· বিল্ডিং।

· প্রাঙ্গণ বা ভবনের অংশ (বিভাগ, মেঝে)।

4. ব্যবহারের জন্য প্রস্তুত

· সমাপ্ত বস্তু।

পুনর্গঠন বা বড় মেরামতের প্রয়োজন।

নির্মাণ সমাপ্তির প্রয়োজন।

1.2 আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের জন্য পদ্ধতি।

ব্যবহারিক অভিজ্ঞতা ইঙ্গিত দেয় যে ছোট আবাসিক রিয়েল এস্টেটের জন্য একটি সরলীকৃত পদ্ধতি অনুসারে মূল্যায়ন করার পরামর্শ দেওয়া হয়, যা কেবলমাত্র বাজার বিক্রয় তুলনা করার পদ্ধতির উপর ভিত্তি করে করা যেতে পারে। মূল্যায়নের জন্য বিক্রয় তুলনামূলক পদ্ধতিটি বিক্রি করা বা বিক্রয়ের জন্য তালিকাভুক্ত অন্যান্য সম্পত্তির সাথে মূল্যবান সম্পত্তির সরাসরি তুলনার উপর ভিত্তি করে। ক্রেতারা প্রায়ই তাদের মূল্যের বিচারের ভিত্তিতে প্রাথমিকভাবে বিক্রয়ের জন্য সম্পত্তির উপর ভিত্তি করে। মূল্যায়নকারীরা বিক্রি বা ইজারা দেওয়া সম্পত্তি সম্পর্কে তথ্য সহ এই তথ্য ব্যবহার করে। এই পদ্ধতিটি প্রতিস্থাপনের নীতির উপর ভিত্তি করে তৈরি করা হয়েছে, যা বলে যে যদি একই রকম উপযোগী বেশ কয়েকটি পণ্য বা পরিষেবা থাকে, তবে সর্বনিম্ন মূল্যের একটির চাহিদা সবচেয়ে বেশি এবং বিস্তৃত বিতরণ রয়েছে। আবাসনের ক্ষেত্রে, এর মানে হল যে যদি এটি বাজারে দেখা যায় (যা সাধারণত এটি করে), তবে এর মূল্য সাধারণত সমান আকর্ষণীয় একটি বাড়ি অর্জনের খরচে সেট করা হয়, যা প্রতিস্থাপন করতে বেশি সময় লাগবে না।

গণ রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন হল সমজাতীয় বস্তুর (অ্যাপার্টমেন্ট) একটি বৃহৎ গোষ্ঠীর সরলীকৃত মূল্যায়নের একটি বিশেষ পদ্ধতি। এই জাতীয় মূল্যায়ন একটি নির্দিষ্ট পদ্ধতি অনুসারে সঞ্চালিত হয়: মূল্যায়ন করা বস্তুর জন্য, এর পরামিতিগুলির একটি নির্দিষ্ট সেটের মানগুলির সংশ্লিষ্ট সেটটি নির্ধারিত হয় এবং তারপরে, সমস্ত বস্তুর জন্য অপরিবর্তিত নিয়ম অনুসারে, মান এর মূল্যায়ন গঠিত হয়।

গণ মূল্যায়নের নিজস্ব বিশেষ প্রয়োগ রয়েছে। এই ধরনের মূল্যায়নের একটি উদাহরণ হল "ব্যুরোর অফ টেকনিক্যাল ইনভেন্টরি (BTI) অনুসারে" খরচের পদ্ধতির উপর ভিত্তি করে অ্যাপার্টমেন্টগুলির মূল্যায়ন। এটি একটি সরকারী সংস্থা দ্বারা সঞ্চালিত হয় এবং ট্যাক্স এবং ফি নির্ধারণ করতে ব্যবহৃত হয়। যাইহোক, BTI মূল্যায়ন বাজার মূল্যের উপর ফোকাস করে না। অতএব, এটি নির্মাণের জন্য কোন বাজার তথ্য প্রয়োজন হয় না।

প্রকৃত বিক্রয় মূল্য এবং বাজার মূল্যের ধারণার মধ্যে পার্থক্যের উপর জোর দেওয়া উচিত। দামগুলি বিক্রেতার মূল্য, ক্রেতার মূল্য এবং বিক্রয় মূল্যে বিভক্ত।

বিক্রেতার মূল্য হল সেই পরিমাণ যা সে লেনদেনের ফলে পায়। ক্রেতার মূল্য হল একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য সমস্ত খরচের মোট যোগফল। বিক্রয় মূল্য হল অ্যাপার্টমেন্টের জন্য ক্রেতা বিক্রেতাকে যে পরিমাণ অর্থ প্রদান করে।

তারা মধ্যস্থতাকারীদের পরিষেবার জন্য অর্থপ্রদানের পরিমাণ এবং লেনদেন প্রক্রিয়াকরণের খরচের মধ্যে পৃথক। একজন মধ্যস্থতাকারী অ্যাপার্টমেন্টের ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়ের কাছেই উপলব্ধ হতে পারে বা নাও থাকতে পারে। লেনদেন বীমা করা হতে পারে বা নাও হতে পারে। একটি লেনদেন প্রক্রিয়াকরণের খরচ বিভিন্ন উপায়ে অংশগ্রহণকারীদের মধ্যে বিতরণ করা যেতে পারে। অতএব, বিক্রয় মূল্য অ্যাপার্টমেন্টটিকে এমনভাবে চিহ্নিত করে, এবং ক্রেতা এবং বিক্রেতার দামগুলি লেনদেনের শর্তগুলির উপর অত্যন্ত নির্ভরশীল। একটি নিয়ম হিসাবে, যদি বিক্রেতার একজন মধ্যস্থতাকারী থাকে, তবে তার অর্থ বিক্রয় মূল্য থেকে কেটে নেওয়া হয় এবং বিক্রেতার মূল্য হ্রাস করে এবং এর বিপরীতে, তার মধ্যস্থতার পরিষেবার জন্য ক্রেতার অর্থ প্রদান বিক্রয় মূল্যের সাথে ক্রেতার মূল্য বৃদ্ধি করে। একইভাবে, এই দামগুলি লেনদেন প্রক্রিয়াকরণ ফি দ্বারা প্রভাবিত হয়। সুতরাং, বিক্রেতা এবং ক্রেতার মূল্য উল্লেখযোগ্যভাবে পরিবর্তিত হতে পারে (15% বা তার বেশি পর্যন্ত)। কিন্তু বিক্রয় মূল্য সর্বনিম্নভাবে লেনদেন বিক্রি এবং প্রক্রিয়াকরণের প্রক্রিয়ার তাদের নির্দিষ্ট বৈশিষ্ট্যের উপর নির্ভর করে এবং অ্যাপার্টমেন্টের নিজস্ব বৈশিষ্ট্য দ্বারা নির্ধারিত হয়। অতএব, অ্যাপার্টমেন্টের অনেক প্যারামিটারের উপর বিক্রয় মূল্যের নির্ভরতা মডেল করার পরামর্শ দেওয়া হয়।

এর সংজ্ঞা অনুসারে, একটি সম্পত্তির বাজার মূল্য সেই কারণগুলির উপর নির্ভর করে যা লেনদেনের স্বাভাবিক অবস্থায় বাজারে এর বিক্রয়ের গড় বা তার বেশি সম্ভাব্য মূল্য নির্ধারণ করে।

শ্রেণীবিভাগের প্রথম স্তরে, তাদের উদ্দেশ্যমূলক এবং বিষয়গত কারণগুলিতে উপবিভক্ত করা যেতে পারে।

বাজার মূল্য নির্ধারণ করার সময়, উদ্দেশ্যমূলক কারণগুলি বিবেচনা করা হয়। বিষয়গত কারণগুলির জন্য, তারা একটি লেনদেন শেষ করার সময় একটি নির্দিষ্ট ক্রেতা, বিক্রেতা বা মধ্যস্থতাকারীর আচরণের সাথে যুক্ত থাকে, আংশিকভাবে তার অর্থনৈতিক অবস্থার দ্বারা সরাসরি নির্ধারিত হয় না (মেজাজ, সচেতনতা, সততা, ধৈর্য, ​​নির্বোধতা, ব্যক্তিগত পছন্দ এবং অপছন্দ ইত্যাদি। .)

উদ্দেশ্য কারণগুলি মূলত অর্থনৈতিক নির্ধারণ করে, শেষ পর্যন্ত, নির্দিষ্ট লেনদেনের গড় মূল্য স্তর।

অর্থনৈতিক কারণগুলিকে সামষ্টিক অর্থনৈতিক এবং ক্ষুদ্র অর্থনীতিতে বিভক্ত করা যেতে পারে। প্রথমটি সাধারণ বাজারের সংমিশ্রণ সম্পর্কিত কারণগুলি অন্তর্ভুক্ত করে: এই অঞ্চলে রিয়েল এস্টেটের চাহিদার নিরাপত্তার প্রাথমিক স্তর; ভলিউম এবং নতুন নির্মাণ এবং পুনর্গঠনের গঠন; মাইগ্রেশন ফ্যাক্টর; লেনদেনের আইনি এবং অর্থনৈতিক অবস্থা; মূল্যস্ফীতির স্তর এবং গতিশীলতা; ডলারের বিনিময় হার এবং এর গতিশীলতা। আমাদের শর্তে, নিম্নোক্ত দীর্ঘমেয়াদী কারণগুলিকে অর্থনৈতিক কারণগুলির গোষ্ঠীর অংশ হিসাবেও নির্দেশ করা যেতে পারে:

· পণ্য ও পরিষেবার দামের গতিশীলতার পার্থক্য, সেইসাথে মজুরি শর্ত যা তহবিল সংগ্রহের স্কেল এবং বিলম্বিত চাহিদার পরিমাণকে প্রভাবিত করে;

· একটি নতুন সামাজিক স্তর গঠনের গতি এবং স্কেল, যেখানে রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করার সুযোগ রয়েছে;

বন্ধকী সিস্টেমের উন্নয়ন;

· অঞ্চলে বিদেশী প্রতিনিধিত্বের একটি সিস্টেমের বিকাশ।

ক্ষুদ্র অর্থনৈতিক কারণগুলি নির্দিষ্ট লেনদেনের উদ্দেশ্যমূলক পরামিতিগুলিকে চিহ্নিত করে। এর মধ্যে, যেগুলি লেনদেনের বস্তুর (অ্যাপার্টমেন্ট) বর্ণনা করে সেগুলি বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ। লেনদেনের প্রকৃতি এবং অর্থপ্রদানের শর্তাবলী সম্পর্কিত বিষয়গুলিও উল্লেখযোগ্য। লেনদেন প্রক্রিয়াকরণ এবং তাদের অর্থ প্রদানের জন্য প্রধান পদ্ধতিগুলি কাজ করা হয়েছে। অতএব, যখন অ্যাপার্টমেন্টের বাজার মূল্যের ব্যাপক মূল্যায়ন করা হয়, তখন একজন ব্যক্তি লেনদেনের সাধারণ (গড়) প্রকৃতির উপর ফোকাস করতে পারেন এবং করা উচিত, এই ফ্যাক্টরটিকে ধ্রুবক বিবেচনা করুন এবং অ্যাপার্টমেন্টের বাজার মূল্যের মূল্যায়ন করার সময় এটিকে বিবেচনায় রাখবেন না। তারপরে একটি অ্যাপার্টমেন্টের বাজার মূল্য (গড় মূল্য), একটি নির্দিষ্ট তারিখে আনুমানিক, এটির প্যারামিটার (বৈশিষ্ট্য) দ্বারা একটি ব্যবহারের মান হিসাবে নির্ধারিত হয়।

1.3 হাউজিং মার্কেট।

এই বাজারের সম্ভাব্য স্কেল বিশাল। যে কোনো দেশে অন্তত ৯০ শতাংশ আবাসন, যেমন তারা বলে, সভ্য দেশে আজ কিস্তিতে কেনা হয়।

রাশিয়ার হাউজিং মার্কেট অ্যাপার্টমেন্টের বেসরকারীকরণের ফলে বিশেষভাবে বড় আকারে অধিগ্রহণ করেছে। বিনামূল্যে, মস্কোর মতো বা অগ্রাধিকারমূলক, অন্যান্য শহরের মতো, ব্যক্তিগত মালিকানায় অ্যাপার্টমেন্ট স্থানান্তর মালিকদের এই ধরণের রিয়েল এস্টেটের সাথে কাজ করার নতুন সুযোগ তৈরি করেছে।

একই সময়ে, অ্যাপার্টমেন্ট এবং অন্যান্য ধরণের আবাসন ক্রয়-বিক্রয়ের ফর্মগুলিও বিকশিত হয়েছে। এই ফর্মগুলির মধ্যে, কিস্তিতে অ্যাপার্টমেন্ট কেনা আরও সাধারণ হয়ে উঠছে। এটা উল্লেখ করা উচিত যে পশ্চিমে, জনসংখ্যার মালিকানাধীন প্রায় সমস্ত রিয়েল এস্টেট ঋণের বোঝা, কিস্তিতে আবাসনের খরচ পরিশোধ করার প্রয়োজন। রাশিয়ায়, বেসরকারীকরণের ফলস্বরূপ, প্রতিটি নাগরিক স্থাবর সম্পদের (অ্যাপার্টমেন্ট, বাগান এবং দেশের প্লট) মালিক হয়েছিলেন যা ঋণের বোঝা ছিল না। অতএব, রাশিয়ান নাগরিকরা অন্যান্য দেশের নাগরিকদের তুলনায় এই ক্ষেত্রে অনেক ভাল অবস্থানে রয়েছে।

একই সময়ে, এই সমস্ত ক্রেডিট উপর আবাসন অর্জনের জন্য নতুন খোলা সম্ভাবনার দ্বারা সম্পূরক হবে। সংক্ষেপে, স্কিমটি নিম্নরূপ।

অ্যাপার্টমেন্ট নিজেই ঋণ প্রদানের জন্য উপাদান নিরাপত্তা হিসাবে কাজ করে। ঋণ পরিশোধ না হওয়া পর্যন্ত, ক্রেতা বৈধভাবে শুধুমাত্র তার ভাড়াটে। ক্রেতা অবিলম্বে প্রথম কিস্তি দেয় - প্রায় 30 শতাংশ; অবশিষ্ট 70টি ব্যাংক দ্বারা প্রদান করা হয় যার সাথে রিয়েল এস্টেট কোম্পানির সাথে সংশ্লিষ্ট চুক্তিটি সম্পন্ন হয়।

ব্যাঙ্ক বা তার সহযোগী সংস্থা নথি সংগ্রহ করে, ক্রয়-বিক্রয় লেনদেন সম্পাদন করে, বিক্রেতার সাথে নিষ্পত্তি করে ইত্যাদি। অতএব, কমিশনের আকার, উদাহরণস্বরূপ, মস্কোতে একটি অ্যাপার্টমেন্টের বাজার মূল্যের 13 শতাংশে পৌঁছায়। নির্ভরযোগ্য সংস্থাগুলির অংশগ্রহণে লেনদেনটি সম্পাদিত হলে এই খরচগুলি ন্যায্য হবে, যেহেতু হাউজিং মার্কেট সাম্প্রতিক মাসগুলিতে একটি নির্দিষ্ট অপরাধমূলক অর্থ অর্জন করেছে।

প্রায় প্রতিটি লেনদেনে "বাম" ডলারের উপস্থিতির কারণে বিপুল সংখ্যক অপরাধমূলক পরিস্থিতির উদ্ভব হয়, যা অফিসিয়াল রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়া শেষ হওয়ার পরে হাত থেকে অন্য হাতে স্থানান্তরিত হয়।

"বাম" ডলার হল, একটি নিয়ম হিসাবে, একটি অ্যাপার্টমেন্টের বাজার মূল্য এবং BTI দ্বারা মূল্যায়ন করা পরিমাণের মধ্যে পার্থক্য। অতএব, একজনকে বোঝার জন্য বিশেষজ্ঞ হওয়ার প্রয়োজন নেই: "বামপন্থীদের" নির্মূল করার জন্য একজনকে দুটি পথের মধ্যে একটি বেছে নিতে হবে: হয় রক্ষণশীল পথ - BTI-এর মূল্যায়ন অনুশীলনকে বাজারের বাস্তব অবস্থার কাছাকাছি আনতে; বা একটি আমূল উপায় - এই অভ্যাস ত্যাগ করা এবং রিয়েল এস্টেটের প্রয়োগ মূল্যের উপর নিয়ন্ত্রণের অন্যান্য ফর্মগুলিতে স্যুইচ করা।

ক্রমাগত ক্রমবর্ধমান অনুপাত BTI মূল্যায়নকে লাফিয়ে লাফিয়ে বাজার মূল্যের কাছাকাছি নিয়ে আসছে।

সমস্ত সম্ভাব্য কর ইতিমধ্যেই আয় থেকে কেটে নেওয়া হয়েছে যার জন্য একটি অ্যাপার্টমেন্ট (বা অন্যান্য সম্পত্তি যা পরে বিক্রি করা যেতে পারে) একজন নাগরিক দ্বারা কেনা হয়েছিল। অতএব, কোন দৃষ্টিকোণ থেকে, সম্পত্তি বিক্রয় অতিরিক্ত আয় প্রাপ্তির একটি বাস্তবতা হিসাবে বিবেচনা করা যাবে না; এটি শুধুমাত্র একটি নাগরিকের মালিকানাধীন সম্পত্তির আকারে একটি পরিবর্তন। এবং এই ধরনের পরিবর্তনের পরিমাণের উপর কর আরোপ করা একই আয়ের উপর করের একটি গৌণ চার্জ।

অ্যাপার্টমেন্টগুলির বাজার পুনঃবন্টন হাউজিং স্টকের ব্যবহার উন্নত করা সম্ভব করে তোলে, সাম্প্রদায়িক অ্যাপার্টমেন্টগুলির কিছু অংশের পুনর্বাসনকে উদ্দীপিত করে এবং আংশিকভাবে আবাসন সমস্যার সমাধান করা সম্ভব করে।

সামগ্রিকভাবে, আবাসন সমস্যা শুধু রয়েই যাচ্ছে না, তীব্রতর হচ্ছে। এটি প্রতিবেশী দেশগুলি থেকে রাশিয়ায় উদ্বাস্তু এবং বাধ্য হয়ে অভিবাসীদের ক্রমাগত আগমনের দ্বারা সহায়তা করা হয়েছে।

অ-আবাসিক উদ্দেশ্যে অ্যাপার্টমেন্ট ব্যবহার।

শহরগুলিতে আবাসিক খাতের একটি উল্লেখযোগ্য অংশের বেসরকারীকরণের পরে, মালিকানাধীন অ্যাপার্টমেন্টগুলি তাদের উদ্দেশ্য ছাড়া অন্য উদ্দেশ্যে ব্যবহার করার সমস্যা আরও তীব্র হয়ে উঠেছে।

অবশ্যই, অনাবাসিক উদ্দেশ্যে নাগরিকদের মালিকানাধীন আবাসিক প্রাঙ্গনের ব্যবহার এবং আইনী সত্তা - অফিস, অফিস, ওয়ার্কশপ, কম্পিউটার সেন্টার ইত্যাদি মিটমাট করার জন্য। - কোনওভাবেই আবাসন সমস্যা সমাধানে অবদান রাখে না, যেহেতু থাকার জায়গার একটি উল্লেখযোগ্য অংশ শহরব্যাপী তহবিল থেকে প্রত্যাহার করা হয়। যাইহোক, এই সীমা মোকাবেলা করার উপায় মালিকের স্বাধীনতা এবং প্রায়ই অবৈধ হয়.

এমনকি যদি হাউজিং ইন্সপেক্টরেট বা মিলিশিয়া অ্যাপার্টমেন্টের অপব্যবহারের সত্যতা প্রতিষ্ঠা করতে পরিচালনা করে এবং সেই অনুযায়ী এটিকে আনুষ্ঠানিকভাবে আদালতে উপস্থাপন করে, বিচারকদের কাছে এই ধরনের দাবি সন্তুষ্ট করার কোন আইনি ভিত্তি নেই। আর্ট অনুযায়ী. আইনের 6 "ফেডারেল হাউজিং নীতির মৌলিক বিষয়গুলির উপর", হাউজিং সেক্টরে রিয়েল এস্টেটের মালিকের অধিকার আছে, আইন দ্বারা নির্ধারিত পদ্ধতিতে, এটির মালিকানা, ব্যবহার এবং নিষ্পত্তি করার, যার মধ্যে লিজ দেওয়া, ভাড়া দেওয়া, অঙ্গীকার করা, পুরো এবং অংশে, ইত্যাদি যদি বর্তমান নিয়ম, আবাসন এবং অন্যান্য নাগরিকদের অন্যান্য অধিকার এবং স্বাধীনতা, সেইসাথে জনস্বার্থ লঙ্ঘিত না হয়। শিল্প দ্বারা প্রতিষ্ঠিত আবাসিক প্রাঙ্গনে ব্যবহার করার সময় মালিকের বাধ্যবাধকতার মধ্যে। একই আইনের 4, তাদের উদ্দিষ্ট উদ্দেশ্যে আবাসিক প্রাঙ্গনে ব্যবহার করার মতো কোন বাধ্যবাধকতা নেই। সত্য, শিল্প। RSFSR-এর হাউজিং কোডের 7, যা প্রতিষ্ঠিত করে যে আবাসিক ভবন এবং আবাসিক প্রাঙ্গন নাগরিকদের স্থায়ী বসবাসের উদ্দেশ্যে।

কিন্তু সর্বোত্তম ক্ষেত্রে, শিল্পের ভিত্তিতে এই নিবন্ধটি বিবেচনায় নেওয়া। RSFSR এর সিভিল কোডের 48, শুধুমাত্র একটি আবাসিক ইজারা চুক্তি আইনের প্রয়োজনীয়তা মেনে না চলার কারণে অবৈধ হতে পারে। কিন্তু এই ভিত্তিতে, আবাসনের মালিকানা হস্তান্তরের চুক্তিটি বাতিল করা সম্ভব নয়, কারণ একটি আইনী আইন নয় (এবং এটি কেবল একটি আইন হওয়া উচিত, এবং মেয়রের আদেশ বা সরকারী ডিক্রি নয়) এই ধরনের আইনী ভিত্তি

একটি সুস্পষ্ট নিয়ন্ত্রক কাঠামোর অভাব এই সত্যের দিকে পরিচালিত করে যে এমনকি বিচার বিভাগও কখনও কখনও কার এবং কিসের ভিত্তিতে একটি নির্দিষ্ট বস্তুর অধিকার রয়েছে তা নির্ধারণ করতে অক্ষম। যাইহোক, অফিস, খুচরা এবং গুদাম স্থানের জন্য স্থিতিশীল চাহিদা, সেইসাথে এই ধরনের সম্পত্তির উচ্চ মূল্য, যা যথেষ্ট কমিশনের গ্যারান্টি দেয়, প্রচুর সংখ্যক মধ্যস্থতাকারী কাঠামোকে আকর্ষণ করে। যদি 2000 সালে জরিপকৃতদের মধ্যে মাত্র 42 শতাংশই অনাবাসিক প্রাঙ্গনে লেনদেনে নিযুক্ত ছিল, এখন এই সংখ্যা 70 শতাংশে বেড়েছে।

1.4 রিয়েল এস্টেট সিকিউরিটিজ বাজার।

রিয়েল এস্টেট বাজারের অংশটি সবচেয়ে অনুন্নত। এটি সমগ্র স্টক মার্কেটের ব্যবধান এবং বাণিজ্যিক টার্নওভারে রিয়েল এস্টেটের অপর্যাপ্ত সম্পৃক্ততা উভয়কেই প্রতিফলিত করে। রিয়েল এস্টেট বাজারে অংশগ্রহণকারীরা এখনও সরাসরি বিনিয়োগ পছন্দ করে। রিয়েল এস্টেটের ব্যবহার এবং বিক্রয়ের সাথে যুক্ত সিকিউরিটিজের সংকীর্ণ এবং পরিসর।

প্রথমত, হাউজিং বন্ডের অবিসংবাদিত সুবিধা হল তাদের সঞ্চিত প্রকৃতি। অভিহিত মূল্যে নির্দেশিত আবাসনের ফুটেজের অধিকারের একটি শংসাপত্র হওয়ায় একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য তারা ধীরে ধীরে তাদের প্রয়োজনীয় পরিমাণ জমা করা সম্ভব করে তোলে।

বাস্তব অ্যাপার্টমেন্টের ফুটেজের সাথে সম্পর্কযুক্ত বন্ডের বিন্যাস যে কোনও সময় থাকার জায়গা এবং আরামের স্তরে থামতে দেয়, যা যথেষ্ট বা সর্বাধিক সম্ভব হিসাবে স্বীকৃত হবে। যদিও এটি স্বীকৃত হওয়া উচিত যে হাউজিং বন্ডের এই ইতিবাচক সম্পত্তিটি কিছুটা সীমিত যে তারা শুধুমাত্র সদ্য কমিশন করা হাউজিং কেনার অধিকার দেয়। নির্মাণের একটি বরং সীমিত মান এবং নতুন উন্নয়ন এলাকার সুনির্দিষ্ট বৈশিষ্ট্যগুলি তাদের আবাসন সমস্যা সমাধানের জন্য বন্ড ক্রয় করতে ইচ্ছুকদের বৃত্তকে উল্লেখযোগ্যভাবে সংকুচিত করতে পারে এবং এটিই তাদের প্রধান মূল্য। যদি শহরের যেকোন জেলায় বন্ডের সাহায্যে পৌরসভার আবাসন ক্রয় করা সম্ভব হয়, যে কোনও স্তরের আরাম এবং "বয়স" হয়, তবে তাদের আকর্ষণ উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পাবে। এটি অন্যান্য অর্থ প্রদানের (মুদ্রা) সাথে সম্পর্কিত হাউজিং বন্ডের প্রতিযোগিতামূলক বৃদ্ধি নিশ্চিত করতে পারে যা যথেষ্ট নির্ভরযোগ্য বলে বিবেচিত হয়।

হাউজিং বন্ডের আরেকটি নিঃসন্দেহে সুবিধা হল তাদের মুদ্রাস্ফীতি-বিরোধী প্রকৃতি: অবচয় থেকে এক বা অন্য উপায়ে অর্থ সঞ্চয় করার ক্ষমতা। অতএব, মাসিক হাউজিং বন্ডের মূল্য উদ্ধৃতি, অন্ততপক্ষে, মুদ্রাস্ফীতি ট্র্যাক করা উচিত। ইতিমধ্যে, মাসিক কোটেশনের প্রক্রিয়া, ইস্যুটির প্রজেক্টেড ফর্ম দ্বারা প্রদত্ত, শুধুমাত্র সাধারণ সামষ্টিক অর্থনৈতিক ওঠানামা শোষণ করতে সক্ষম, এবং সময়ের মাপকাঠিতে তাৎপর্যপূর্ণ, কিন্তু হাউজিং মার্কেটে বর্তমান পরিবর্তন নয়।

বন্ড রিডিম করার সময় হাউজিং প্রাপ্তির সময়ের উপর নির্ভর করে কোট পরিবর্তনের সম্ভাবনা, বলুন, 1 থেকে 6 মাসের মধ্যে, এই স্টক মার্কেটের উপকরণের আকর্ষণ এবং এর তারল্যের মাত্রা উভয়ই উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি করতে পারে।

সম্পত্তি মূল্যায়ন. বাজার মূল্যায়ন পদ্ধতি রিয়েল এস্টেটের মুনাফা সর্বাধিক করতে সাহায্য করে, এই নতুন সংস্থান যা ব্যবসা এবং নাগরিকদের হাতে রয়েছে। এই মূল্যায়ন ইতিমধ্যেই প্রয়োজনীয় হয়ে ওঠে যখন জমি এবং রিয়েল এস্টেটের মালিকরা ঋণ পাওয়ার জন্য তাদের বন্ধক রাখতে চান। সঠিক মূল্যায়ন ছাড়া, বিদেশী বিনিয়োগ সহ অতিরিক্ত বিনিয়োগ আকৃষ্ট করার উপর নির্ভর করুন।

বেসরকারীকরণের প্রথম পর্যায়ে, যৌথ উদ্যোগ তৈরি করার সময়, এই জাতীয় মূল্যায়ন হয় একেবারেই করা হয়নি, বা কেবল চোখ দিয়ে করা হয়েছিল। বিনিয়োগকারী নিজেই মূল্য নির্ধারণ করেন। যখন এটি গুরুতর বিষয়গুলির সাথে সম্পর্কিত, তখন পশ্চিমা মূল্যায়ন সংস্থাগুলি জড়িত ছিল, যারা বেশিরভাগ ক্ষেত্রে আমাদের সম্পদের প্রকৃত বাজার মূল্যকে অবমূল্যায়ন করে বিদেশী বিনিয়োগকারীদের পক্ষে মূল্যায়ন করে।

প্রকৃত উপাদান সম্পদ দ্বারা সমর্থিত একটি পরিমাণ দ্বারা তাদের অনুমোদিত মূলধন বৃদ্ধি করতে চাওয়া বেসরকারী উদ্যোগের শেয়ারের সেকেন্ডারি ইস্যুর জন্য মূল্যায়নও প্রয়োজনীয়। এটি প্রকৃত প্রসপেক্টাস যা বিনিয়োগকারীদের স্টক মূল্য নির্ধারণের সময় ভুল এড়াতে অনুমতি দেবে। সম্পত্তির বিভাজনে, জমি এবং রিয়েল এস্টেটের সর্বোত্তম বাণিজ্যিক ব্যবহার নির্ধারণে এবং রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত অন্যান্য সমস্ত লেনদেনের ক্ষেত্রেও একটি মূল্যায়ন প্রয়োজন।

রিয়েল এস্টেটের মূল্য বৃদ্ধি এবং এর বাণিজ্যিক ব্যবহারের সম্ভাবনার বিশ্লেষণ একটি কঠোর অর্থনৈতিক গণনার উপর ভিত্তি করে হওয়া উচিত, সম্পত্তির প্রকৃত বাজার মূল্যের একটি সঠিক এবং পেশাদার মূল্যায়ন। একটি মূল্যায়ন হল একজন বিশেষজ্ঞ বা বিশেষজ্ঞদের একটি গ্রুপের মতামত, সাধারণত পেশাদার মূল্যায়নকারী, জ্ঞান, অভিজ্ঞতা, কঠোরভাবে সংজ্ঞায়িত পদ্ধতি, নীতি এবং পদ্ধতি ব্যবহার করে, সেইসাথে পদ্ধতিগত এবং নৈতিক মানগুলির উপর ভিত্তি করে একটি রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্যের উপর।

বাজার মূল্য বলতে একটি সম্পত্তি একটি প্রতিযোগিতামূলক এবং উন্মুক্ত বাজারে বিক্রি হবে এমন সম্ভাব্য মূল্যকে বোঝায়, একটি ন্যায্য চুক্তি করার জন্য প্রয়োজনীয় সমস্ত শর্ত দেওয়া।

এই শর্তগুলি হল:

1. ক্রেতা এবং বিক্রেতা সাধারণ, আদর্শ উদ্দেশ্যের ভিত্তিতে কাজ করে। চুক্তি দুই পক্ষের উপর জোর করা হয় না.

2. উভয় পক্ষেরই তাদের স্বার্থের সর্বোত্তম স্বার্থে সিদ্ধান্ত নেওয়ার এবং কাজ করার জন্য সম্পূর্ণ তথ্য রয়েছে।

3. বস্তুটি পর্যাপ্ত সময়ের জন্য খোলা বাজারে রাখা হয়েছে, এবং লেনদেনের জন্য সর্বোত্তম মুহূর্তটি বেছে নেওয়া হয়েছে।

4. অর্থপ্রদান নগদ অর্থ প্রদানের সাথে তুলনীয় নগদে বা সম্মত আর্থিক শর্তাবলীতে করা হয়।

5. লেনদেনের মূল্য স্বাভাবিক অবস্থার প্রতিফলন করে এবং এতে লেনদেনের সাথে সংশ্লিষ্ট কোনো পক্ষের ডিসকাউন্ট, ছাড় বা বিশেষ ক্রেডিট অন্তর্ভুক্ত নয়।

6. বস্তুর স্বাভাবিক চাহিদা রয়েছে এবং বাজারে স্বীকৃত একটি উপযোগিতা রয়েছে।

7. বস্তুটি বেশ দুষ্প্রাপ্য, অন্য কথায়, একটি সীমিত সরবরাহ রয়েছে যা একটি প্রতিযোগিতামূলক বাজার তৈরি করে।

8. বস্তুটি বিচ্ছিন্নতার বৈশিষ্ট্যে সমৃদ্ধ এবং এটি হাত থেকে অন্য হাতে স্থানান্তর করতে সক্ষম।

1.5 বন্ধক।

বন্ধক মানে রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত একটি ঋণ প্রদান করা। ক্লাসিক বন্ধকী বস্তু একটি জমি চক্রান্ত. বন্ধকী জামানত হিসাবে বিল্ডিং, কাঠামো, আবাসিক ঘর, পৃথক অ্যাপার্টমেন্ট প্রদান করার সম্ভাবনা খোলে।

বন্ধকী ঋণ সাধারণত সস্তা হয়, বন্ধকী ব্যাঙ্কের মার্জিন কম, এবং প্রচুর পরিমাণে দেওয়া ঋণ থেকে লাভ হয়। এই ব্যাঙ্কগুলিও কম সুদের হারে তহবিল আকৃষ্ট করে, কিন্তু তাদের খুব বেশি নির্ভরযোগ্যতার কারণে, তারা যে মর্টগেজ বন্ডগুলি রাখে তার স্থির চাহিদা রয়েছে৷

বন্ধকী ঋণের বাজারে চারটি সংস্থা কাজ করছে:

1. একজন ঋণগ্রহীতা সম্ভবত সেরা রিয়েল এস্টেট অর্জন করতে চাইছেন;

2. একটি ব্যাঙ্ক যা বন্ধকের ঝুঁকি সীমিত করে সর্বোচ্চ সম্ভাব্য মুনাফা পেতে চায়;

3. একজন বিনিয়োগকারী যিনি মর্টগেজে বিনিয়োগ করে লাভ বাড়াতে চান;

4. সরকার, যা বন্ধকী ঋণ ব্যবস্থার কার্যকারিতার জন্য আইনী এবং অর্থনৈতিক পরিস্থিতি তৈরি করতে হবে।

বন্ধকী ঋণ সুবিধা নিশ্চিত করতে হবে ঋণগ্রহীতার জন্য ঋণের প্রাপ্যতা, সেইসাথে ঋণের লাভজনকতা।

ক্রেডিট মেকানিজমের বিভিন্ন ধরণের রয়েছে যা দেশে বিদ্যমান মূল্যস্ফীতির উচ্চ স্তরকে বাইপাস করার অনুমতি দেয়, বৃহত্তর বা কম পরিমাণে।

প্রথম ব্যবস্থা হল নির্দিষ্ট হারে ঋণ প্রদান।

দ্বিতীয় প্রক্রিয়াটি দেশের মূল্য স্তরের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হারের সাথে ঋণের উপর ভিত্তি করে, যখন মূল্য স্তরের পরিবর্তনের উপর নির্ভর করে ঋণের হার পর্যায়ক্রমে (প্রায় এক ত্রৈমাসিক একবার) পর্যালোচনা করা হয়।

তৃতীয় প্রক্রিয়া - সামঞ্জস্যযোগ্য বিলম্বিত অর্থ প্রদানের সাথে ঋণ - মার্কিন অর্থনীতির একটি প্রতিষ্ঠান দ্বারা বিশেষভাবে রাশিয়ান পরিস্থিতিতে ব্যবহারের জন্য তৈরি করা হয়েছিল। এর সারমর্ম হল যে ঋণগ্রহীতাকে অবশ্যই মূল ঋণ বা ঋণের উপর আয়ের 30 শতাংশের বেশি দিতে হবে না। প্রাথমিক পেআউট তুলনামূলকভাবে কম এবং সময়ের সাথে সাথে বৃদ্ধি পায়। এটি আপনাকে পরবর্তী তারিখে ঋণের মূল অংশের অর্থপ্রদান স্থগিত করতে দেয়। এই প্রক্রিয়াটির নীতি হল যে দুটি সুদের হার গণনা করা হয়, যার একটিকে "চুক্তি" বলা হয় এবং ঋণের পরিমাণ গণনা করতে ব্যবহৃত হয় এবং দ্বিতীয়টি "পেমেন্ট", মাসিক অর্থপ্রদান গণনা করার জন্য। এই হার সমান নয়।

রাশিয়ান ফেডারেশনের আইন "অন প্লেজ" বন্ধকী নিবন্ধন সংক্রান্ত একটি সাধারণ নীতি স্থাপন করে। এটি অবশ্যই একই সরকারী সংস্থার সাথে নিবন্ধিত হতে হবে যা বন্ধকী সম্পত্তির অধিকার নিবন্ধনের জন্য দায়ী৷ এই নীতি থেকে অনুমান অনুসরণ করে যে আবাসিক প্রাঙ্গনে বন্ধকী আবাসন বেসরকারীকরণ বিভাগ দ্বারা নিবন্ধিত করা উচিত।

জমিতে অবস্থিত ভবন এবং কাঠামো সম্পর্কিত "বন্ধক" চুক্তিগুলি অবশ্যই সেই অঞ্চলের "ভূমি তালিকা"-তে নিবন্ধিত হতে হবে যেখানে সম্পত্তিটি অবস্থিত, যা বর্তমানে স্থানীয় ভূমি কমিটি দ্বারা নিবন্ধন হিসাবে ব্যাখ্যা করা যেতে পারে, যদিও সেই সময়ে আইন বলবৎ হয়েছে এর অর্থ হতে পারে স্থানীয় পরিষদ।

স্থাবর এবং অস্থাবর উভয় সম্পত্তির জন্য বন্ধককৃত সম্পত্তি বিক্রির প্রক্রিয়াটি আইন প্রণেতা দ্বারা একটি সাধারণ হিসাবে প্রতিষ্ঠিত হয়।

শিল্পের গুণে। রাশিয়ান ফেডারেশনের সিভিল কোডের 350, অঙ্গীকারকৃত সম্পত্তির বিক্রয় (বিক্রয়), যা আইন অনুসারে পূর্বনির্ধারিত, পদ্ধতিগত আইন দ্বারা নির্ধারিত পদ্ধতিতে একটি পাবলিক নিলামে বিক্রয়ের মাধ্যমে বাহিত হয়, যদি না ভিন্ন পদ্ধতি আইন দ্বারা প্রতিষ্ঠিত হয়।

একটি পাবলিক নিলামের মাধ্যমে বন্ধককৃত সম্পত্তি বিক্রি করার প্রয়োজনীয়তা অপরিহার্য, এবং যদি কেউ অঙ্গীকারের নিয়মের ধারণা অনুসরণ করে, তাহলে তা এড়ানো যাবে না। কিন্তু যদি অঙ্গীকার গ্রহীতা এখনও সেই সম্পত্তি অর্জন করতে চান যা অঙ্গীকারের বিষয়, কোন পাবলিক নিলাম পদ্ধতি ছাড়াই মালিকানায় এবং এটি প্লেজার দ্বারা সমর্থিত হয়, তাহলে এটি আর্ট অনুসারে করা যেতে পারে। রাশিয়ান ফেডারেশনের সিভিল কোডের 409। নিবন্ধটি পক্ষগুলির মধ্যে একটি ক্ষতিপূরণ চুক্তির উপসংহারের অনুমতি দেয়, যেখানে পাওনাদার ঋণগ্রহীতার বাধ্যবাধকতাগুলিকে সমাপ্ত বলে উল্লেখ করে এবং পরবর্তীটি, তার বাধ্যবাধকতা পূরণের বিনিময়ে, ক্ষতিপূরণ প্রদান করে, অর্থাৎ, আমাদের ক্ষেত্রে, প্লেডর স্থানান্তর করে বন্ধককে রিয়েল এস্টেট।

II বিশ্লেষণাত্মক অংশ

2.1 রিয়েল এস্টেট বাজার বিশ্লেষণের আধুনিক নীতি।

বাজার অর্থনীতিতে ব্যবসার সাফল্য মূলত তথ্যের গুণমানের দ্বারা নির্ধারিত হয় যার ভিত্তিতে দায়িত্বশীল আর্থিক সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়। এই কারণেই বাজারের তথ্য সহ তথ্যের সংগ্রহ এবং বিশ্লেষণাত্মক প্রক্রিয়াকরণ আজ একটি বৈজ্ঞানিক এবং পদ্ধতিগত দৃষ্টিকোণ থেকে একটি পৃথক অধ্যয়নের বিষয় এবং একটি স্বাধীন ব্যবসার বিষয়।

উপরের সবচেয়ে দৃষ্টান্তমূলক চিত্রটি হল স্টক মার্কেটে ব্যবসা করার জন্য তথ্য সহায়তার উদাহরণ। বৈজ্ঞানিক তত্ত্ব এবং স্কুলগুলি যেগুলিকে বারবার নোবেল পুরষ্কার দেওয়া হয়েছে তৈরি করা হয়েছে এবং উন্নতি অব্যাহত রয়েছে, প্রযুক্তিগত এবং মৌলিক বিশ্লেষণের উপর অনেক কাজ লেখা হয়েছে, যা স্টক মার্কেট বিশেষজ্ঞদের জন্য হ্যান্ডবুক হয়ে উঠেছে। সিকিউরিটিজ মার্কেটের তথ্য নিয়ে কাজ করার জন্য তাদের ভর্তির জন্য বিশ্লেষকদের জ্ঞান গভীরভাবে পরীক্ষা করার বিশ্বব্যাপী অনুশীলন স্বাভাবিক বলে মনে করা হয়। এবং এটি এই সত্য হওয়া সত্ত্বেও যে স্টক মার্কেটে, অন্যান্য বাজারের তুলনায়, অংশগ্রহণকারীদের সচেতনতার পরিপ্রেক্ষিতে একটি নিখুঁত বাজারের নিয়মিততাগুলি সবচেয়ে স্পষ্টভাবে চিহ্নিত করা উচিত।

রিয়েল এস্টেট বাজার, স্টক মার্কেটের বিপরীতে, অনেক ক্ষেত্রে নিখুঁত থেকে অনেক বেশি, যা এর অধ্যয়নের বৈশিষ্ট্যগুলি নির্ধারণ করে। একদিকে, বিশ্লেষকরা অসুবিধার সম্মুখীন হন, এবং কখনও কখনও রিয়েল এস্টেট বাজারে অর্থনৈতিক সম্পর্কের সঠিক এবং দ্ব্যর্থহীন আনুষ্ঠানিককরণের অসম্ভবতা। অন্যদিকে, এটা স্পষ্ট যে অন্যান্য বাজারে ব্যবহৃত বিশ্লেষণ প্রযুক্তিগুলিকে তাদের বিশুদ্ধ আকারে রিয়েল এস্টেট বাজারে স্থানান্তর করার কোন সম্ভাবনা নেই, যেহেতু এই প্রযুক্তিগুলি একটি ভিন্ন বাজার পরিবেশে ব্যবহারের জন্য অভিযোজিত। পূর্বোক্ত বিষয়গুলির পরিপ্রেক্ষিতে, রিয়েল এস্টেট বাজারে উচ্চ-মানের বিশ্লেষণাত্মক কাজ একটি অত্যন্ত জটিল বিষয় বলে মনে হয় যার জন্য বিশ্লেষকের প্রয়োজন, রিয়েল এস্টেট অর্থনীতির গভীর তাত্ত্বিক জ্ঞান ছাড়াও গবেষণায় নিরন্তর অনুশীলন এবং সৃজনশীল অনুসন্ধান যা পেশাদার অন্তর্দৃষ্টি গঠন করে। .

বিশ্বের উন্নত দেশগুলিতে রিয়েল এস্টেট বাজারের কার্যকারিতার প্রায় এক শতাব্দীর ইতিহাস অধ্যয়ন করে, কেউ এই সিদ্ধান্তে উপনীত হতে পারে যে বিশ্লেষণাত্মক কাজের গুণমানের প্রতি অপর্যাপ্ত মনোযোগ দেওয়া বাস্তবের সবচেয়ে বড় সংকটের অন্যতম প্রধান কারণ। এস্টেট বাজার একটি সাধারণ উদাহরণ হল 80 এর দশকের শেষের দিকে এবং 90 এর দশকের শুরুতে মার্কিন রিয়েল এস্টেট বাজারে সংকট। বিশেষজ্ঞদের মতে, নতুন নির্মাণে অত্যধিক এবং নির্বিচার বিনিয়োগের ফলে বাজারের আধিক্য দেখা দিয়েছে এবং সেই অনুযায়ী, বিপুল সংখ্যক প্রকল্পের জন্য বাজারের চাহিদার অভাব যার জন্য ঋণ দেওয়া হয়েছিল। এই পরিস্থিতি বিশ্লেষণে প্রণোদনার ভুল কাঠামো, দুর্বল বিশ্লেষণ পদ্ধতি এবং বর্তমান অবস্থার বৈশিষ্ট্যযুক্ত অসম্পূর্ণ ডেটা থেকে উদ্ভূত অবাস্তব বাজার প্রত্যাশার উপর ভিত্তি করে তৈরি হয়েছিল। প্রণোদনার কাঠামো যা ডেভেলপার, মূল্যায়নকারী এবং ক্রেডিট সংস্থাগুলিকে নির্দেশিত করে, কারও কারও ঋণ পাওয়ার আগ্রহ, অন্যদের ঋণ পাওয়ার ন্যায্যতা এবং অন্যদের তহবিল বরাদ্দ করার আগ্রহের কারণে বিকৃত হয়েছিল। একই সময়ে, সব পক্ষই অযৌক্তিকভাবে আশাবাদী প্রত্যাশার খরচে তাদের সমস্যার সমাধান করেছে।

দুর্বল বিশ্লেষণ পদ্ধতির ব্যবহার, অপর্যাপ্ত অনুমান এবং পদ্ধতিতে প্রকাশ করা হয়েছে, স্থানীয় বাজার থেকে অপর্যাপ্ত উচ্চ-মানের ডেটার সাথে মিথস্ক্রিয়ায়, একটি নিয়ম হিসাবে, বাজার গবেষণার ফলস্বরূপ এবং, সেই অনুযায়ী, তাদের উপর ভিত্তি করে বিনিয়োগের সিদ্ধান্তগুলি। সংকটের ফলস্বরূপ, ক্রেডিট প্রতিষ্ঠানগুলি সাধারণভাবে যে কোনও প্রকল্প এবং বিশেষ করে বাজার গবেষণার প্রতি অবিশ্বাসের একটি স্থিতিশীল সিন্ড্রোম তৈরি করেছে। এবং এটি, ঘুরে, বোঝার দিকে পরিচালিত করে যে রিয়েল এস্টেট মার্কেট বিশ্লেষকদের তাদের কাজের কিছু সাধারণ নীতি দ্বারা পরিচালিত হওয়া উচিত যা সঠিক সিদ্ধান্ত এবং ফলাফল প্রাপ্ত করার জন্য প্রয়োজনীয় (কিন্তু পর্যাপ্ত নয়)। অন্যদিকে, বোধগম্য এবং সহজে শনাক্তযোগ্য মানদণ্ডের একটি জরুরি প্রয়োজন রয়েছে যা বৈধতার বিভাগের সাথে বাজার গবেষণার সম্মতি নির্ধারণ করে।

রাশিয়ার রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকাশের সম্ভাবনা বিবেচনা করে, আমরা ধরে নিতে পারি যে সম্ভাব্য সংকটের অনুপস্থিতি একটি অত্যধিক আশাবাদী দৃশ্যকল্প। যাইহোক, এই ধরনের সংকটের পরিণতিগুলি কম তাৎপর্যপূর্ণ হতে পারে যদি ইতিমধ্যেই আজ, সক্রিয় বাজার বিকাশের পর্যায়ে, কিছু সাধারণ নীতি ও নীতি দৈনন্দিন অনুশীলনে প্রণয়ন এবং প্রয়োগ করা হয়।

বিশ্লেষণাত্মক অধ্যয়নের জন্য প্রয়োজনীয়তা, যার ভিত্তিতে বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়া হবে।

শুধু সংকটের হুমকিই নয়, বর্তমান দৈনন্দিন সমস্যাও - ক্রমবর্ধমান প্রতিযোগিতা, স্বল্পমেয়াদী অতি-লাভের সুযোগ হ্রাস, দীর্ঘমেয়াদী এবং পুঁজি-নিবিড় বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন প্রকল্পের সূচনা, বাজারে বিদেশী বিনিয়োগকারীদের প্রবেশ। সিদ্ধান্তের ন্যায্যতা প্রমাণের জন্য উচ্চ প্রয়োজনীয়তা সহ - বস্তুনিষ্ঠভাবে এই সত্যের সাক্ষ্য দিন যে রাশিয়ার রিয়েল এস্টেট বাজারে গুণগত বিশ্লেষণের গুরুত্ব অদূর ভবিষ্যতে ক্রমবর্ধমান গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠবে।

2.2 বিনিয়োগ সিদ্ধান্ত প্রমাণের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট বাজারের গবেষণা।

বিবেচ্য প্রকারের যেকোনো অধ্যয়নের চূড়ান্ত লক্ষ্য হল রিয়েল এস্টেট বাজারে একটি নির্দিষ্ট (সাধারণত ভবিষ্যতে) সময়ে নির্দিষ্ট ধরনের পণ্যের সরবরাহ এবং চাহিদার অনুপাত পরিমাপ করা।

একটি পণ্য হিসাবে রিয়েল এস্টেটের বিশেষ বৈশিষ্ট্য, বাজার অর্থনীতিতে রিয়েল এস্টেটের বিশেষ স্থান সহ, বাজারে এই পণ্যটির অবস্থানের জন্য প্রয়োজনীয় আর্থ-সামাজিক তথ্যের একটি মোটামুটি বিস্তৃত পরিসর তৈরি করে। জাতীয় এবং আঞ্চলিক অর্থনীতির বর্তমান এবং পূর্ববর্তী সামষ্টিক অর্থনৈতিক বৈশিষ্ট্য, আঞ্চলিক এবং স্থানীয় বাজারের সামাজিক-জনসংখ্যার সূচক, আঞ্চলিক এবং স্থানীয় রিয়েল এস্টেট বাজারের পরামিতি - এইগুলি কেবলমাত্র সাধারণ ক্ষেত্র যেখানে এটি গবেষণা পরিচালনা করা প্রয়োজন।

নীতি 1. শুধুমাত্র তথ্য যা সত্যিই বিনিয়োগকারীর ভবিষ্যতের উত্পাদনশীলতা নির্ধারণ করতে পারে বিশ্লেষণের জন্য নির্বাচন করা উচিত।

এই নীতি অনুসরণ করার সময়, বিশ্লেষকের জন্য প্রধান অসুবিধা হল আদর্শ নিয়মের অভাব বা দ্ব্যর্থহীন সুপারিশ যার ভিত্তিতে প্রাথমিক তথ্য তৈরি করা যায়। এখানেই বিশ্লেষককে তার সমস্ত জ্ঞান, পেশাদার অন্তর্দৃষ্টি, সৃজনশীলতা এবং বাস্তব অভিজ্ঞতা দেখাতে হবে। তদুপরি, এখানেই সামগ্রিকভাবে অধ্যয়নের ধারাবাহিকতার ভিত্তি স্থাপন করা হয়েছে।

নীতি 2: সমস্ত বর্তমান এবং সম্ভাব্য ডেটা যার উপর ভিত্তি করে গবেষণাটি বিবেচনাধীন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ প্রকল্পের কার্যকারিতা পরিমাপ করতে ব্যবহার করা উচিত।

যাইহোক, এমনকি যত্ন সহকারে নির্বাচিত তথ্য যা সরাসরি মূল্যায়নের বিষয়ের সাথে সম্পর্কিত, রূপকভাবে বলতে গেলে, একটি "ইটের গুচ্ছ" যেখান থেকে বিশ্লেষককে অবশ্যই বিল্ডিং শিল্পের সমস্ত নিয়ম অনুসারে বিশ্লেষণাত্মক গবেষণার জন্য একটি শক্ত ভিত্তি স্থাপন করতে হবে। এবং এখানে আপনি একটি শক্তিশালী সমাধান ছাড়া করতে পারবেন না যা পৃথক উপাদানগুলিকে একক মনোলিথে সংযুক্ত করে।

নীতি 3. বিনিয়োগের সিদ্ধান্তের ন্যায্যতা প্রমাণের জন্য নির্বাচিত সমস্ত পৃথক তথ্য ব্লক একটি সুস্পষ্ট যৌক্তিক স্কিম দ্বারা আন্তঃসংযুক্ত হওয়া উচিত, যা ভবিষ্যতে বাজারের অবস্থার পূর্বাভাস এবং বিবেচনাধীন প্রকল্পের সংশ্লিষ্ট উত্পাদনশীলতার চূড়ান্ত পরিণতি। লজিক সার্কিটের বর্ণনা স্পষ্টভাবে উপস্থাপন করতে হবে।

একটি বাজার গবেষণার ফলাফল সহ একটি প্রতিবেদনের গ্রাহকের দ্বারা একটি ইতিবাচক ধারণা, যেখানে কোন যৌক্তিক স্কিম নেই, শুধুমাত্র তখনই হতে পারে যদি:

ক) বিশ্লেষক ক্লায়েন্টের অজ্ঞতার সুযোগ নেয়, বা

খ) গ্রাহক প্রাথমিকভাবে ফলাফলের জন্য অনুকূল।

অন্যদিকে, একটি বিশ্বাসযোগ্য এবং সুস্পষ্ট যৌক্তিক স্কিম নির্মাণ বিশ্লেষকের সর্বোচ্চ পেশাদার দক্ষতার একটি প্রদর্শনী।

গবেষণার একটি যৌক্তিক স্কিম তৈরি করার প্রয়োজনীয়তা সম্পর্কে যুক্তি অব্যাহত রেখে, আসুন আরেকটি নীতি বিবেচনা করি যা বাজার বিশ্লেষণের বিষয়বস্তু নির্দিষ্ট করে।

নীতি 4. বাজার বিশ্লেষণের বিষয়বস্তু একটি বাণিজ্যিক সম্পত্তির কর্মক্ষমতা নির্ধারণের জন্য প্রধান অনুপাত তৈরি করে এমন কারণগুলির আলোচনায় হ্রাস করা উচিত।

এই নীতি অনুসারে, অধ্যয়নের সময় বিশ্লেষককে অবশ্যই মূল সম্পর্কগুলি তৈরি করতে হবে যা বাণিজ্যিক সুবিধার কার্যকারিতা নির্ধারণ করে এবং তারপরে প্যারামিটার-আর্গুমেন্টের শ্রেণিবিন্যাস সনাক্ত করতে হবে, যার কার্যগুলি মূল অভিব্যক্তিতে অন্তর্ভুক্ত কারণগুলি কর্মক্ষমতা জন্য।

আসুন নিম্নলিখিত সরলীকৃত উদাহরণটি ব্যবহার করে এই নীতিটি বাস্তবায়নের জন্য একটি ব্যবহারিক পদ্ধতির ব্যাখ্যা করি।

বিবেচনাধীন প্রকল্পের কর্মক্ষমতার মানদণ্ড ভবিষ্যতের একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে নেট অপারেটিং আয় (NOI) হতে দিন। তারপর, সংজ্ঞা অনুসারে, কর্মক্ষমতা নির্ধারণের জন্য প্রধান অভিব্যক্তির নিম্নলিখিত ফর্ম থাকবে:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE যেখানে

PGI - সম্ভাব্য মোট আয়,
V&L - কম ব্যবহার এবং ডিফল্ট থেকে ক্ষতি।
M I - অন্যান্য আয়।
FE - স্থায়ী অপারেটিং খরচ,
VE - পরিবর্তনশীল অপারেটিং খরচ।

প্রধান কারণগুলির প্রত্যাশিত মান নির্ধারণ করে এমন পরামিতিগুলি সনাক্ত করার পদ্ধতিটি বিবেচনা করুন।

সম্ভাব্য মোট আয় ভাড়ার হারের মূল্য দ্বারা নির্ধারিত হয়, যা বর্তমান ভাড়ার হারের একটি ফাংশন, সেইসাথে সময়ের সাথে বাজার সরবরাহ এবং চাহিদার অনুপাতের প্রবণতা।

একটি সম্পত্তির প্রক্ষিপ্ত দখল হল ক্রমবর্ধমান বাজার ক্ষমতা, চাহিদা পরামিতি, বাজার শোষণের হার এবং রিয়েল এস্টেট শোষণ এলাকার বৃদ্ধির একটি ফাংশন। প্রকল্পগুলির জন্য, প্রক্ষিপ্ত লোড দুটি সূচক নির্ধারণ করে - লোডের স্তর এবং বাজার দ্বারা এই স্তরে শোষণের সময়সূচী।

রিয়েল এস্টেট শোষণ এলাকার বৃদ্ধি হয় কাজের সংখ্যা বৃদ্ধি (কর্মসংস্থান হার) দ্বারা বা জনসংখ্যা বৃদ্ধি দ্বারা নির্ধারিত হয়। পরিবর্তে, শোষণ এলাকার সম্প্রসারণ নতুন রিয়েল এস্টেটের প্রয়োজনের দিকে পরিচালিত করে।

এটি লক্ষ করা উচিত যে একটি ক্ষেত্রে কর্মসংস্থানের বৃদ্ধি এবং জনসংখ্যা বৃদ্ধি সরাসরি সম্পর্কিত হতে পারে, উদাহরণস্বরূপ, যখন নতুন চাকরি খোলা হয় এবং নতুন সক্ষম ব্যক্তিদের আগমন। অন্য ক্ষেত্রে, কর্মসংস্থান বৃদ্ধি ছাড়াই জনসংখ্যা বৃদ্ধি হতে পারে, উদাহরণস্বরূপ, আগত পেনশনভোগীদের বৃদ্ধি বা জন্মহার বৃদ্ধির কারণে। গুণগত বিশ্লেষণে তথ্যের বিভিন্ন উত্সের ব্যবহার জড়িত যা ঐতিহাসিক প্রবণতা এবং পরিসর বৃদ্ধির অনুমান প্রদান করে, তারপরে ডেটা তুলনা করা হয়। পরিসর বৃদ্ধির বিভাজনও বাধ্যতামূলক, যেমন বয়স, লিঙ্গ, পরিবারের আকার ইত্যাদির ভিত্তিতে। গবেষণায় এই অবস্থানের অনুপস্থিতি বিশ্লেষণে ব্যবহারের জন্য ডেটার অসঙ্গত পছন্দের জন্য দায়ী করা উচিত।

চাহিদার পরামিতিগুলি নির্দিষ্ট সূচক দ্বারা নির্ধারিত হয় যেমন কর্মক্ষেত্রে এলাকা (অফিস বা উৎপাদন), মাথাপিছু কেনাকাটায় খরচ, মাথাপিছু অ্যাপার্টমেন্ট বা ঘরের সংখ্যা ইত্যাদি। চাহিদার পরামিতিগুলির সাহায্যে, প্রয়োজনীয় রিয়েল এস্টেটের পরিমাণ গণনা করা হয়, যা রিয়েল এস্টেট খরচের ক্ষেত্রে বৃদ্ধির সাথে মিলে যায়। উদাহরণস্বরূপ, জনসংখ্যা বৃদ্ধির জন্য ক্রয় প্রতি গড় খরচ প্রয়োগ করে, খুচরা বিক্রয় বৃদ্ধির পূর্বাভাস দেওয়া হয় এবং এইভাবে অতিরিক্ত খুচরা স্থানের প্রয়োজন হয়। আবাসন বাজার বিশ্লেষণ করার সময়, বয়স, আয়, আকার বা পরিবারের গঠন দ্বারা বিভক্ত জনসংখ্যা বৃদ্ধি বিভক্ত চাহিদাতে রূপান্তরিত হয়। চাহিদা পরামিতিগুলির একটি সঠিক বিশ্লেষণে ঐতিহাসিক প্রবণতা, বর্তমান অবস্থা এবং ভবিষ্যতে তাদের সম্ভাব্য মূল্যের পূর্বাভাস অধ্যয়ন জড়িত। অধিকন্তু, একটি সামঞ্জস্যপূর্ণ বিশ্লেষণ শুধুমাত্র নতুন পরিসর লাভের কারণে নয়, বিদ্যমান জনসংখ্যা এবং কর্মসংস্থান কাঠামোর পরিবর্তনের কারণেও চাহিদার পরিবর্তনকে পরিমাপ করে। উদাহরণ স্বরূপ, অর্থনৈতিক উত্থানের সময়, ক্রমবর্ধমান কোম্পানিগুলির জন্য বিশাল এলাকা প্রয়োজন, এবং অবসরের বয়স বৃদ্ধির জন্য জনসংখ্যাগত পরিস্থিতির পরিবর্তনের জন্য উপযুক্ত ধরনের আবাসনের প্রয়োজন হবে।

চাহিদার পরামিতিগুলির বিশ্লেষণের অসঙ্গতির লক্ষণগুলির মধ্যে অন্তর্ভুক্ত করা উচিত, প্রথমত, ধ্রুবক মানগুলি বিবেচনায় নেওয়া, যা একটি নিয়ম হিসাবে, বিশ্লেষণের মুহুর্তের বৈশিষ্ট্য, পাশাপাশি বিদ্যমান জনসংখ্যা এবং কর্মসংস্থান কাঠামোর পরিবর্তনগুলিকে উপেক্ষা করে।

শোষণ হার, বাজার অনুপ্রবেশ হার হিসাবেও উল্লেখ করা হয়, মোট বাজার চাহিদার অংশ যা বিবেচনাধীন প্রকল্পটি অন্যান্য প্রকল্পের সাথে প্রতিযোগিতায় শোষণ করবে বলে আশা করা হচ্ছে। বিশ্লেষক সম্ভাব্য চাহিদার মোট বৃদ্ধি অনুমান করার পরে, প্রকল্পের জন্য সমালোচনামূলক প্যারামিটার নির্ধারণ করা প্রয়োজন - মোট চাহিদার ভাগ যা প্রশ্নে থাকা প্রকল্পটি সম্ভবত দাবি করতে পারে।

তাত্ত্বিকভাবে, শোষণ সহগ অনেক কারণের একটি জটিল কাজ। প্রথম আনুমানিকতায়, এটিকে বাজারে প্রবর্তনের সময় প্রতিযোগিতামূলক অফারটির মোট ক্ষেত্রফলের (বস্তুর ক্ষেত্রফল সহ) সাথে মূল্যায়ন করা বস্তুর ক্ষেত্রফলের অনুপাত হিসাবে সংজ্ঞায়িত করা যেতে পারে। এই ধরনের একটি পদ্ধতি, সর্বনিম্নভাবে, বৈধ বলে দাবি করে এমন প্রতিটি বাজার গবেষণায় উপস্থিত থাকা উচিত।

এটি লক্ষ করা উচিত যে শোষণ সহগ নির্ধারণ করার সময়, সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ শর্তগুলি হল চাহিদা এবং প্রতিযোগিতামূলক সরবরাহের বিশদ বিভাজন। একই সময়ে, বাস্তবায়নে শুরু হওয়া প্রতিযোগী প্রকল্পগুলির সময়কাল, বাস্তবায়নের জন্য প্রস্তুত করা প্রকল্পগুলির আয়তন এবং সময়কালের দিকে নজর দেওয়া উচিত নয়। এখানে একটি ব্যর্থ অধ্যয়নের প্রথম চিহ্ন হল যেকোনো "গড়" ডেটা ব্যবহার করা।

বাজার-ব্যাপী ডিসকাউন্ট এবং ভাড়াটেদের প্রণোদনার কারণে ক্ষতিও এমন একটি কারণ যা সম্ভাব্য মোট আয়ের পূর্বাভাস দেওয়ার সময় উপেক্ষা করা উচিত নয়।

অন্যান্য রাজস্ব, যদিও সাধারণত রাজস্বের একটি ছোট অংশ, তবুও সম্ভাব্য ভোক্তাদের জীবনধারা, পরিষেবার স্তর, এবং সেই স্তরে পৌঁছানোর জন্য মাথাপিছু ব্যয়, ইত্যাদির আলোকে সম্ভাব্য ভোক্তাদের সম্ভাব্য পছন্দগুলিকে প্রতিফলিত করার জন্য অনুমান করা দরকার।

স্থির এবং পরিবর্তনশীল খরচ ঐতিহ্যগতভাবে পূর্বাভাসের ক্ষেত্রে আরও নির্দিষ্ট বলে বিবেচিত হয়। যাইহোক, রাশিয়ার অবস্থার জন্য এই ধরনের প্রশ্ন গঠন শুধুমাত্র আংশিকভাবে বৈধ। উদাহরণস্বরূপ, রিয়েল এস্টেটের উপর কর (আজ এগুলি সম্পত্তি কর, জমির উপর কর) এবং জমির ভাড়া, আইনী অস্থিরতার কারণে, ভবিষ্যতে একজন সম্ভাব্য বিনিয়োগকারীর কাছে অপ্রত্যাশিত "বিস্ময়" উপস্থাপন করতে পারে। অতএব, একটি সামঞ্জস্যপূর্ণ বাজার গবেষণায় এই অবস্থানগুলির বৈকল্পিক পূর্বাভাস অন্তর্ভুক্ত করা উচিত।

একটি অনুরূপ পরিস্থিতি পরিবর্তনশীল খরচ অধিকাংশ সঙ্গে পরিলক্ষিত হয়. পাবলিক ইউটিলিটি বাজারের একটি বিশ্লেষণ, যার বেশিরভাগই প্রাকৃতিক একচেটিয়া, একটি অস্থিতিশীল শুল্ক নীতি দ্বারা সরবরাহ করা হয়, বিবেচনায় নেওয়া সূচকগুলির একটি পরিমাণগত ন্যায্যতা প্রয়োজন। একই সময়ে, নিয়ন্ত্রণ এবং পরিমাপের সরঞ্জামগুলির ইঙ্গিতের ভিত্তিতে প্রাপ্ত সংস্থানগুলির ব্যয়ের উপর বাজারের তথ্য ব্যবহার করা গুরুত্বপূর্ণ। সম্পদ ব্যবহারের পরিপ্রেক্ষিতে বাজারের অ্যানালগগুলির অনুপস্থিতিতে, ইউটিলিটি রিসোর্স প্রদানকারীদের দ্বারা জারি করা চালানগুলি ব্যবহার করার পরিবর্তে মান অনুযায়ী সেগুলি গণনা করা বেশি পছন্দনীয়।

2.3 রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতি।

রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য তিনটি প্রধান পদ্ধতি রয়েছে:

1. তুলনা পদ্ধতি

2. খরচ পদ্ধতি

3. আয় মূলধন পদ্ধতি।

প্রধান মূল্যায়ন পদ্ধতি হল তুলনামূলক বিক্রয় বিশ্লেষণের পদ্ধতি (SAP)। এই পদ্ধতিটি প্রযোজ্য যখন জমি এবং রিয়েল এস্টেটের জন্য একটি বাজার থাকে, সেখানে প্রকৃত বিক্রয় থাকে, যখন বাজারটি মূল্য তৈরি করে এবং মূল্যায়নকারীদের কাজ এই বাজারটি বিশ্লেষণ করা, অনুরূপ বিক্রয় তুলনা করা এবং এইভাবে মূল্য প্রাপ্ত করা। সম্পত্তি মূল্যবান পদ্ধতিটি বাজারের অ্যানালগগুলির সাথে বিক্রয়ের জন্য প্রস্তাবিত বস্তুর তুলনার উপর ভিত্তি করে। এটি পশ্চিমে সর্বাধিক ব্যবহার খুঁজে পায় (90 শতাংশ ক্ষেত্রে)। যাইহোক, এই কাজের জন্য জমি এবং রিয়েল এস্টেটের জন্য একটি ইতিমধ্যে প্রতিষ্ঠিত বাজার প্রয়োজন।

বিক্রয় তুলনা পদ্ধতি ব্যবহার করা হয় যদি মূল্যবান বস্তুর অনুরূপ বস্তুর ক্রয় এবং বিক্রয় লেনদেনের বিষয়ে পর্যাপ্ত নির্ভরযোগ্য বাজার তথ্য থাকে। এই ক্ষেত্রে, তুলনামূলক বস্তু বেছে নেওয়ার মানদণ্ড হল একই রকম সেরা এবং সবচেয়ে কার্যকর ব্যবহার।

SAP পদ্ধতিটিকে সরাসরি বিক্রয় তুলনা পদ্ধতি, বিক্রয় তুলনা পদ্ধতি বা বাজার তথ্য বাজার পদ্ধতি হিসাবেও উল্লেখ করা যেতে পারে।

SAP পদ্ধতির প্রয়োগের ক্রম নিম্নরূপ:

1. প্রাসঙ্গিক বাজারে তুলনামূলক সম্পত্তির সাম্প্রতিক বিক্রয় হাইলাইট করা হয়। তথ্যের উৎস হল: মূল্যায়নকারীর নিজস্ব ডসিয়ার, ইন্টারনেট, একটি ইলেকট্রনিক ডাটাবেস, রিয়েল এস্টেট ফার্ম, রিয়েল এস্টেট ব্রোকারদের ডসিয়ার, ক্রেডিট প্রতিষ্ঠানের আর্কাইভ (মর্টগেজ ব্যাঙ্ক), বীমা কোম্পানি, নির্মাণ ও বিনিয়োগ কোম্পানি, দেউলিয়া এবং দেউলিয়াত্বের জন্য আঞ্চলিক বিভাগ , রাজ্য সম্পত্তি কমিটির আঞ্চলিক বিভাগ, ইত্যাদি।

SAP পদ্ধতি ব্যবহার করার সময় একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল মূল্যবান সম্পত্তির তুলনার ফলাফলের সমন্বয়। প্রাপ্ত তথ্যের গাণিতিক গড় অনুমোদিত নয়। গৃহীত পদ্ধতি হল প্রতিটি ফলাফল অধ্যয়ন করা এবং মূল্যবান সম্পত্তির সাথে এর তুলনাযোগ্যতার পরিমাণ সম্পর্কে একটি রায় করা। সংশোধনীগুলির সংখ্যা এবং মাত্রা যত কম হবে, অনুমোদনের চূড়ান্ত প্রক্রিয়ায় এই বিক্রয়ের ওজন তত বেশি হবে৷

তুলনার একক হিসাবে, মিটার নেওয়া হয় যা ঐতিহ্যগতভাবে স্থানীয় বাজারে প্রতিষ্ঠিত। একই বস্তুর মূল্যায়ন করতে, তুলনার একাধিক একক একসাথে প্রয়োগ করা যেতে পারে।

তুলনার উপাদানগুলির মধ্যে রয়েছে রিয়েল এস্টেটের বৈশিষ্ট্য এবং লেনদেন যা রিয়েল এস্টেটের দামের পরিবর্তন ঘটায়। যে আইটেমগুলির জন্য অ্যাকাউন্ট করা আবশ্যক সেগুলির মধ্যে রয়েছে:

স্থানান্তরিত সম্পত্তি অধিকারের রচনা;

ক্রয় এবং বিক্রয় লেনদেনের অর্থায়নের শর্ত;

· বিক্রয় শর্তাবলী;

বিক্রয়ের সময়

· অবস্থান;

· শারীরিক বৈশিষ্ট্যাবলী;

অর্থনৈতিক বৈশিষ্ট্য;

ব্যবহারের প্রকৃতি;

মূল্যের অ-সম্পত্তি উপাদান।

2. লেনদেন সম্পর্কে তথ্যের যাচাইকরণ: প্রধান অংশগ্রহণকারীদের একজন (ক্রেতা বা বিক্রেতা) বা একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির এজেন্ট দ্বারা লেনদেনের নিশ্চিতকরণ; বিক্রয় শর্তাবলী সনাক্তকরণ.

যদি পর্যাপ্ত পরিমাণে নির্ভরযোগ্য বাজারের তথ্য থাকে, তাহলে বিক্রয় তুলনা করে মান নির্ধারণ করতে গাণিতিক পরিসংখ্যানের পদ্ধতি ব্যবহার করার অনুমতি দেওয়া হয়।

3. তুলনামূলক বৈশিষ্ট্যের মান সমন্বয়।

সমন্বয় তিনটি প্রধান রূপে করা যেতে পারে: অর্থ, শতাংশ, সাধারণ গ্রুপিং পরিপ্রেক্ষিতে।

তুলনীয় সম্পত্তির জন্য বিক্রয় মূল্য সমন্বয় নিম্নলিখিত ক্রমে করা হয়:

· প্রথমত, লেনদেনের শর্তাবলী এবং বাজারের অবস্থার সাথে সামঞ্জস্য করা হয়, যা পূর্ববর্তী ফলাফলে প্রতিটি পরবর্তী সমন্বয় প্রয়োগ করে করা হয়;

· দ্বিতীয়ত, সম্পত্তির সাথে সরাসরি সম্পর্কিত সমন্বয়গুলি বাজারের অবস্থার জন্য সামঞ্জস্য করার পরে প্রাপ্ত ফলাফলে, যে কোনও ক্রমে সেই সমন্বয়গুলি প্রয়োগ করে করা হয়।

বাজারের তথ্যের প্রাপ্যতা এবং নির্ভরযোগ্যতার উপর নির্ভর করে সামঞ্জস্যের পরিমাণ নির্ধারণ করতে, পরিমাণগত এবং গুণগত পদ্ধতি ব্যবহার করা হয়। একাউন্টে নেওয়া সমন্বয়ের ন্যায্যতা বাধ্যতামূলক। বিক্রয় তুলনা পদ্ধতি দ্বারা নির্ধারিত ফলাফলের মূল্যের চূড়ান্ত সিদ্ধান্তটি মূল্যায়নের বস্তুর সাথে তুলনামূলক বস্তুর সামঞ্জস্যপূর্ণ বিক্রয় মূল্যের বিশ্লেষণের ভিত্তিতে করা হয়।

খরচ পদ্ধতিটি বাস্তবে জমির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়। এটি শুধুমাত্র ব্যতিক্রমী ক্ষেত্রে জমির মূল্যায়নের ক্ষেত্রে ব্যবহার করা যেতে পারে যা এর উপর করা উন্নতি থেকে অবিচ্ছেদ্যভাবে। এটা বিশ্বাস করা হয় যে জমি স্থায়ী এবং ব্যয়যোগ্য নয়, এবং মূল্য পদ্ধতিটি মানবসৃষ্ট বস্তুর মূল্যায়ন করতে ব্যবহৃত হয়। যখন এই পদ্ধতি দ্বারা মূল্যায়ন করা হয়, জমির মূল্য উন্নতির খরচের সাথে যোগ করা হয় (ভবন, কাঠামো), এবং অন্যান্য পদ্ধতি দ্বারা আলাদাভাবে জমির মূল্য নির্ধারণ করা হয়।

রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের খরচ পদ্ধতি নিম্নলিখিত ক্রমানুসারে প্রয়োগ করা হয়:

এক টুকরো জমির মূল্য নির্ধারণ;

ভবন এবং কাঠামোর প্রতিস্থাপন বা প্রতিস্থাপন খরচ নির্ধারণ;

ভবন এবং কাঠামোর জমে থাকা পরিধানের পরিমাণ নির্ধারণ করা;

· খরচ পদ্ধতি ব্যবহার করে রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য নির্ধারণ করা, জমির প্লটের মূল্যের যোগফল এবং বিল্ডিং এবং কাঠামোর প্রতিস্থাপন বা প্রতিস্থাপন মূল্য বিয়োগ জমা অবচয়।

উন্নতির নতুন নির্মাণের খরচ গণনার জন্য গৃহীত পদ্ধতির পছন্দটি যথাযথভাবে ন্যায়সঙ্গত হওয়া উচিত। প্রতিস্থাপন খরচের ব্যবহার সেই ক্ষেত্রে উপযুক্ত যেখানে বিল্ডিংয়ের একটি সঠিক অনুলিপি তৈরি করার খরচ নির্ণয় করা কঠিন কারণ পুরানো ধরনের বিল্ডিং কাঠামো এবং বিষয় সম্পত্তি তৈরি করতে ব্যবহৃত নির্মাণ পদ্ধতির কারণে।

রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের উদ্দেশ্যে প্রতিস্থাপন বা প্রতিস্থাপন মূল্যের সাথে সংশ্লিষ্ট খরচগুলি প্রত্যক্ষ খরচ, পরোক্ষ খরচ এবং উদ্যোক্তার লাভের যোগফল হিসাবে গণনা করা হয়।

প্রত্যক্ষ খরচের মধ্যে নিম্নলিখিত খরচগুলি সরাসরি নির্মাণের সাথে সম্পর্কিত:

উপকরণ, পণ্য এবং সরঞ্জাম খরচ;

নির্মাণ শ্রমিকদের মজুরি;

নির্মাণ মেশিন এবং প্রক্রিয়া খরচ;

· অস্থায়ী ভবন এবং কাঠামোর খরচ, নিরাপত্তা ব্যবস্থা, পরিবহন এবং স্টোরেজ খরচ এবং অন্যান্য খরচ যা স্থানীয় বাজারে স্বাভাবিকভাবে গৃহীত হয়;

ঠিকাদারের লাভ এবং ওভারহেড খরচ।

পরোক্ষ খরচের মধ্যে একটি বিল্ডিং নির্মাণের সাথে সম্পর্কিত খরচ অন্তর্ভুক্ত, কিন্তু নির্মাণ এবং ইনস্টলেশন কাজের খরচ অন্তর্ভুক্ত নয়।

নকশা খরচ, প্রযুক্তিগত তত্ত্বাবধান, জিওডেটিক নিয়ন্ত্রণ;

পরামর্শ, আইনি, অ্যাকাউন্টিং এবং অডিটিং পরিষেবাগুলির জন্য অর্থ প্রদান;

নির্মাণ অর্থায়নের খরচ;

ডেভেলপারের প্রশাসনিক এবং অন্যান্য খরচ।

এই পদগুলির জন্য কাজ এবং পরিষেবাগুলির জন্য বাজারে বিদ্যমান শুল্কগুলি বিবেচনায় রেখে পরোক্ষ খরচের পরিমাণ নির্ধারণ করা হয়।

উদ্যোক্তার লাভ হল বাজারের প্রচলিত নিয়ম যা উদ্যোক্তাকে একটি নির্মাণ প্রকল্পে বিনিয়োগ করতে উৎসাহিত করে। বাজারের তথ্যের উপর ভিত্তি করে বিশেষজ্ঞদের মূল্যায়নের পদ্ধতি দ্বারা লাভের পরিমাণ নির্ধারণ করা হয়।

নতুন নির্মাণ বিশ্লেষণ করার সময় ব্যয় পদ্ধতির ব্যবহার প্রয়োজনীয়; ভবন পুনর্গঠন; করের উদ্দেশ্যে মূল্যায়ন; রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নে অতিরিক্ত আয় সনাক্ত করতে; যখন বীমা উদ্দেশ্যে মূল্যায়ন করা হয়; প্রাকৃতিক দুর্যোগের ফলাফলের মূল্যায়ন; বিশেষ ভবন এবং কাঠামোর মূল্যায়ন।

বাজারের অবস্থার পরিবর্তনের শর্তের অধীনে, মূল্যায়নের পদ্ধতিটি নির্ণায়ক, যেহেতু অন্যান্য পদ্ধতির প্রয়োগের জন্য বাজারের বিস্তৃত তথ্য প্রয়োজন, যা একটি অনুন্নত বাজারের কারণে উপলব্ধ নয়। যাইহোক, এটি সর্বদা মনে রাখা উচিত যে নির্মাণ ব্যয়গুলি কেবলমাত্র বাজার মূল্যের ভিত্তিতে এবং প্রায়শই সেগুলি এর চেয়ে বেশি বা কম হয়।

উদাহরণস্বরূপ, দুর্ভাগ্যজনক স্থানে (শহরের উপকণ্ঠে) অবস্থিত একটি বিলাসবহুল হোটেলের বাজার মূল্য খরচ পদ্ধতি দ্বারা নির্ধারিত মূল্যের চেয়ে কম হবে। পরিবর্তে, একটি নির্দিষ্ট পর্যায়ে গ্যাস স্টেশন কমপ্লেক্সের বাজার মূল্য নির্মাণ ব্যয়ের চেয়ে বেশি হতে পারে।

বাজার গঠনের শর্তে, যখন নতুন প্রযুক্তিতে উৎপাদনের পুনর্বিন্যাস হয়, তখন মনে হতে পারে যে সম্পত্তিটির কোনও মূল্য নেই। উদাহরণস্বরূপ, যদি একটি এন্টারপ্রাইজ এমন পণ্য উত্পাদন করে যা কারও প্রয়োজন হয় না এবং এর উত্পাদন ক্ষেত্রগুলি নতুন উত্পাদনের জন্য পুনর্গঠন করা যায় না, তবে এই জাতীয় রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য শূন্যের দিকে ঝোঁক। এই ক্ষেত্রে ব্যয়বহুল পদ্ধতির ব্যবহার সম্ভাব্য ক্রেতাদের ভুল অভিযোজনের দিকে নিয়ে যাবে।

বর্তমানে, রাশিয়ায়, এই মুহূর্তটি প্রায়শই এন্টারপ্রাইজগুলির স্থির সম্পদের ভুল মূল্যায়নের ক্ষেত্রে বিবেচনা করা হয়, যেহেতু তাদের পুনর্মূল্যায়ন মূলত ব্যয় পদ্ধতি অনুসারে পরিচালিত হয় এবং মূল্যায়নকারীর মনে রাখা উচিত যে স্থির সম্পদের বইয়ের মূল্য। এন্টারপ্রাইজগুলি তাদের বাজার মূল্যের সাথে সঙ্গতিপূর্ণ নয়।

পরবর্তী মূল্যায়ন পদ্ধতি, যা রাশিয়ার জন্য বিশেষভাবে প্রযোজ্য, রিয়েল এস্টেটের সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের বিশ্লেষণের উপর ভিত্তি করে মূল্যায়ন পদ্ধতি এবং এই বিশ্লেষণটি এমন ব্যবহারের ধরন নির্ধারণের সাথে যুক্ত যা মালিককে সর্বোচ্চ আয় আনবে, যেমন। আয় মূলধন পদ্ধতি।

রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য নির্ধারণে আয়ের মূলধনের পদ্ধতি নিম্নলিখিত ক্রমানুসারে প্রয়োগ করা হয়:

ভবিষ্যত আয়ের পূর্বাভাস;

ভবিষ্যতের আয়ের মূলধন।

সম্পত্তি দ্বারা উত্পন্ন ভবিষ্যত আয় দুটি প্রকারে বিভক্ত: বাণিজ্যিক ভাড়া সম্পর্কের ফলে অপারেটিং (অপারেশনাল) কার্যক্রম থেকে আয় এবং প্রত্যাবর্তন থেকে আয়।

অপারেটিং (অপারেশনাল) কার্যক্রম থেকে আয় একটি পুনর্গঠিত (অনুমানিক) আয় বিবরণী অঙ্কন করে পূর্বাভাস করা হয়। প্রত্যাবর্তন আয় অনুমান করা হয়:

প্রত্যাবর্তনের পরম মান সরাসরি নিয়োগ;

মালিকানার সময়ের জন্য রিয়েল এস্টেটের মূল্যে আপেক্ষিক পরিবর্তনের নিয়োগ;

· টার্মিনাল ক্যাপিটালাইজেশন সহগ ব্যবহার করে।

বর্তমান মূল্যে ভবিষ্যতের আয়ের মূলধন সঞ্চালিত করা যেতে পারে:

সরাসরি মূলধন পদ্ধতি;

রিটার্নের হার অনুসারে মূলধনের পদ্ধতি।

প্রত্যক্ষ মূলধন পদ্ধতির প্রাথমিক ভিত্তি হল মূলধনী আয়ের স্থায়িত্ব এবং অসীমতা। প্রত্যক্ষ মূলধন পদ্ধতিতে, আয়ের ভবিষ্যত প্রবাহের বর্তমান মূল্যকে সেই মালিকানা বা সুদের মূলধন অনুপাতের সাথে মালিকানা বা সুদের জন্য দায়ী বার্ষিক আয়ের অনুপাত হিসাবে সংজ্ঞায়িত করা হয়।

সম্পূর্ণ মালিকানার মূল্য গণনা করতে, বাজারের তথ্যের ভিত্তিতে মোট মূলধন অনুপাত নির্ধারণ করা হয়। প্রাথমিক তথ্যের প্রাপ্যতার উপর নির্ভর করে, আবেদন করুন:

তুলনামূলক বিক্রয় বিশ্লেষণ

ঋণ কভারেজ অনুপাত ব্যবহার করে গণনা;

বিনিয়োগ গ্রুপের সরঞ্জাম।

রিটার্নের হার অনুসারে মূলধনের পদ্ধতির প্রাথমিক ভিত্তি হল আয় প্রাপ্তির সীমিত সময়কাল। রিটার্ন ক্যাপিটালাইজেশন পদ্ধতিতে, একটি সীমিত সংখ্যক ভবিষ্যত নগদ প্রবাহকে বর্তমান মূল্যে রূপান্তর করা হয় এই ধরনের রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের ঝুঁকির সাথে সম্পর্কিত রিটার্নের হারের একটি নির্দিষ্ট মূল্যে।

অর্থায়নের শর্তাদি বিবেচনা না করে বর্তমান মান গণনা করার সময়, রিটার্নের হার অনুসারে মূলধন পদ্ধতিটি হয় ছাড়কৃত নগদ প্রবাহের বিশ্লেষণের আকারে বা মূলধন গণনা মডেলের আকারে আনুষ্ঠানিক করা হয়।

ছাড়কৃত নগদ প্রবাহের বিশ্লেষণে ব্যবহৃত ডিসকাউন্ট রেট এবং পদ্ধতিগত এবং অ-পদ্ধতিগত উভয় ঝুঁকি বিবেচনা করে নির্ধারিত হয়:

অনুরূপ বস্তুর বিক্রয়ের উপর বাজারের তথ্য থেকে নির্বাচনের পদ্ধতি;

আর্থিক বাজারে বিকল্প বিনিয়োগের পদ্ধতি;

রিয়েল এস্টেট বাজার পর্যবেক্ষণ পদ্ধতি।

সম্প্রতি, রাশিয়ায় মূল্যায়নকারীদের পরিষেবা এবং তাদের পেশাদার প্রশিক্ষণের চাহিদা দ্রুত বাড়তে শুরু করেছে। এটি আর্থিক খাতের সাম্প্রতিক ঘটনাগুলির কারণেও, যখন ক্রেডিট বীমার মাধ্যমে ঋণ দেওয়ার জন্য একটি প্রক্রিয়া তৈরি করার প্রচেষ্টা ব্যর্থ হয়েছে: ব্যাংকগুলি জাল বীমাতে অনেক ক্ষতি করেছে। রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে, যা ঋণ দেওয়ার সময় ব্যাংক দ্বারা জামানত হিসাবে নেওয়া হয়, ক্ষতি প্রায় অসম্ভব। এইভাবে, রিয়েল এস্টেট এবং পুঁজিবাজার সামগ্রিকভাবে অর্থনীতির অবিচ্ছেদ্য উপাদান হয়ে ওঠে।

স্বভাবতই, ব্যাঙ্কগুলি এই ধরনের অপারেশনগুলিতে প্রচুর আগ্রহ দেখিয়েছিল। এবং তাদের সকলের একটি যোগ্য রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন প্রয়োজন, রিয়েল এস্টেটের প্রকৃত মূল্যে বীমা করা।

আঞ্চলিক কর নীতির কাঠামোর মধ্যে মূল্যায়নও প্রয়োজনীয়। সারা বিশ্বে, স্থানীয় কর ব্যবস্থার ভিত্তি হল সম্পত্তি কর, এই করের কারণে স্থানীয় বাজেটের প্রায় 70 শতাংশ গঠিত হয়। অবশ্যই, বাজারের বিকাশের সাথে সাথে, বাস্তব মূল্যবোধের উপস্থিতির সাথে, একটি কর ব্যবস্থায় স্যুইচ করা সম্ভব যা রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকাশকে উদ্দীপিত করবে এবং একই সাথে পুনরায় পূরণ নিশ্চিত করবে।

স্থানীয় বাজেট। এটি স্থানীয় প্রশাসনের দ্বারা দেখানো মূল্যায়নের নিঃশর্ত আগ্রহকেও ব্যাখ্যা করে।

পেশাদার মূল্যায়ন পরিষেবার খরচ মূল্যায়ন করা বস্তুর ধরন, কাজের জটিলতা এবং অবশ্যই, কোন বিশেষজ্ঞরা মূল্যায়নের সাথে জড়িত তার উপর নির্ভর করে ব্যাপকভাবে পরিবর্তিত হয়। সাধারণত, পরিষেবার খরচ ঘন্টার হার দ্বারা গুণিত ঘন্টার মধ্যে পরিমাপ করা হয়, অথবা বস্তুর আকারের উপর নির্ভর করে, কিন্তু কখনই এর খরচের সাথে আবদ্ধ হয় না।

2.4 বিভিন্ন ধরণের মূল্যায়নের বৈশিষ্ট্য।

রিয়েল এস্টেট ক্রয় বা বিক্রয় এবং শ্রেণীবিভাগের উদ্দেশ্যে মূল্যায়ন।

খোলা বাজারে কেনা বা বিক্রি করার জন্য রিয়েল এস্টেটের মূল্য নির্ধারণ করার সময়, রিয়েল এস্টেটের সমস্ত শ্রেণী এবং বিভাগের জন্য মূল্যায়নের ভিত্তি হিসাবে বাজার মূল্য বা আদায়যোগ্য মূল্য ব্যবহার করা হয়। একই সময়ে, বিশেষায়িত রিয়েল এস্টেটের জন্য, বেশিরভাগ ক্ষেত্রে, বাজারের ডেটার উপর ভিত্তি করে খরচের পদ্ধতিটি হবে খরচ গণনার জন্য নির্ধারক পদ্ধতি।

একটি সীমিত সময়ের মধ্যে বিক্রয়ের জন্য রিয়েল এস্টেটের মূল্য নির্ধারণ করার সময়, যখন রিয়েল এস্টেট একটি সময়সীমার মধ্যে খোলা বাজারে বিক্রয়ের জন্য রাখা হয় যা এই ধরণের সম্পত্তির জন্য পর্যাপ্ত বিপণন সময়ের চেয়ে উল্লেখযোগ্যভাবে কম, সীমিত আদায়যোগ্য মূল্য হিসাবে ব্যবহৃত হয় রিয়েল এস্টেটের সমস্ত শ্রেণী এবং বিভাগের জন্য মূল্যায়নের ভিত্তি।

মূল্যায়ন কাজের উদ্দেশ্য এবং মূল্যায়ন করা সম্পত্তির বৈশিষ্ট্য একটি উপযুক্ত মূল্যায়নের ভিত্তিতে নির্বাচনের জন্য নির্ধারক গুরুত্ব বহন করে।

সাধারণভাবে, মূল উদ্দেশ্যগুলির শ্রেণীবিভাগ যার জন্য রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন করা হয়:

1. ক্রয় বা বিক্রয়ের জন্য মূল্যায়ন;

2. একটি সীমিত সময়ের মধ্যে বিক্রয়ের জন্য মূল্যায়ন;

3. নিরাপদ ঋণের বাধ্যবাধকতা হিসাবে তাদের ব্যবহারের জন্য জমি এবং ভবনের মূল্যায়ন;

4. অ্যাকাউন্টিং এবং আর্থিক বিবৃতি প্রস্তুতির জন্য মূল্যায়ন;

5. তহবিল, বিনিময় প্রসপেক্টাসে অন্তর্ভুক্তির জন্য মূল্যায়ন;

6. কোম্পানির একীভূতকরণ এবং অধিগ্রহণের সমস্যা সমাধানের জন্য মূল্যায়ন;

7. পেনশন তহবিল, বীমা কোম্পানি, রিয়েল এস্টেট ট্রাস্ট তহবিলের মূল্যায়ন।

বাস্তবে, মূল্যায়নের অন্যান্য উদ্দেশ্য থাকতে পারে, এবং তাদের শব্দ এবং সেই অনুযায়ী, মূল্যায়নের সম্ভাব্য ভিত্তিগুলি ক্লায়েন্ট এবং মূল্যায়নকারীর মধ্যে একমত হওয়া উচিত।

মূল্যায়নের উদ্দেশ্য স্পষ্ট করার পরে, এটি স্থাপন করা উচিত যে মূল্যবান সম্পত্তিটি কোন শ্রেণীর এবং শ্রেণীভুক্ত।

মূল্যায়নের উদ্দেশ্যে, সম্পত্তির দুটি শ্রেণিকে আলাদা করা হয়:

· বিশেষজ্ঞ

নন-স্পেশালাইজড

স্পেশালাইজড প্রপার্টি হল এমন একটি যেটি, তার বিশেষ প্রকৃতির কারণে, খুব কমই, যদি কখনো, কোনো একক মালিকের দ্বারা তার বিদ্যমান ব্যবহার চালিয়ে যাওয়ার জন্য খোলা বাজারে বিক্রি করা হয়, যদি না এটি ব্যবহারের ব্যবসার অংশ হিসাবে বিক্রি করা হয়।

বিশেষ সম্পত্তির উদাহরণ হল:

1. জাদুঘর, গ্রন্থাগার এবং অন্যান্য অনুরূপ প্রাঙ্গণ যা পাবলিক সেক্টরের অন্তর্গত;

2. হাসপাতাল, বিশেষায়িত চিকিৎসা সুবিধা এবং অবকাশ কেন্দ্রগুলি যেগুলি এই অঞ্চলে এই ধরণের সম্পত্তি ব্যবহার করতে ইচ্ছুক অন্যান্য সংস্থাগুলির থেকে প্রতিযোগিতামূলক বাজারে চাহিদা নেই;

3. স্কুল, কলেজ, বিশ্ববিদ্যালয় এবং গবেষণা ইনস্টিটিউট যার জন্য অন্যান্য সংস্থার থেকে প্রতিযোগিতামূলক বাজারের চাহিদা নেই;

4. বিশেষ ভৌগোলিক এলাকায় এবং উৎপাদন বা ব্যবসার উদ্দেশ্যে সেখানে অবস্থিত ব্যবসার মূল কেন্দ্র থেকে প্রত্যন্ত স্থানে স্ট্যান্ডার্ড সম্পত্তি।

বিশেষায়িত সম্পত্তির সংজ্ঞার আওতায় পড়ে এমন সম্পত্তি ব্যতীত অ-বিশেষ সম্পত্তি হল সব ধরনের সম্পত্তি। অন্য কথায়, এটি এমন একটি যার জন্য সম্ভাব্য আধুনিকীকরণের সাথে বা ছাড়াই একটি সাধারণ চাহিদা রয়েছে এবং যা সাধারণত বিদ্যমান বা অনুরূপ উদ্দেশ্যে ব্যবহার করার জন্য খোলা বাজারে কেনা, বিক্রি বা ভাড়া দেওয়া হয়, হয় একটি বেদখল সম্পত্তি হিসাবে। একক মালিকানার জন্য, বা (সে নিযুক্ত বা বিনামূল্যে যাই হোক না কেন) বিনিয়োগ বা উন্নয়নের জন্য।

একটি এন্টারপ্রাইজ (ব্যবসায়) ক্রিয়াকলাপে ব্যবহারের জন্য মালিকের দখলে থাকা রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়ন করার সময়, নিম্নলিখিতগুলি মূল্যায়নের ভিত্তি হিসাবে ব্যবহৃত হয়:

· বিদ্যমান ব্যবহারে বাজার মূল্য - অ-বিশেষকৃত রিয়েল এস্টেটের জন্য, এর বাণিজ্যিক সম্ভাবনার ভিত্তিতে মূল্যবান রিয়েল এস্টেট সহ।

· অবশিষ্ট প্রতিস্থাপন মূল্য - বিশেষ রিয়েল এস্টেটের জন্য।

অ-বিশেষ এবং বিশেষ সম্পত্তি, ঘুরে, মালিকানার উদ্দেশ্যের উপর নির্ভর করে শ্রেণীতে শ্রেণীবদ্ধ করা হয়। একটি অনুরূপ শ্রেণীবিভাগ নীতি মূল্যায়নের উদ্দেশ্যে এবং অন্যান্য উদ্দেশ্যে উভয়ই ব্যবহৃত হয়।

2.5 খরচের উপর পরিবেশগত কারণের প্রভাব।

পরিবেশগত কারণগুলি, প্রতিকূল এবং অনুকূল উভয়ই, সাধারণত মূল্যায়নে বিবেচিত কারণগুলির সেটে অন্তর্ভুক্ত করা হয়। কিছু কারণ একটি নির্দিষ্ট ধরণের সম্পত্তিকে প্রভাবিত করে এবং সরাসরি মূল্যায়নকারীর গণনাকে প্রভাবিত করে, যেখানে তুলনামূলক এবং অপ্রভাবিত বৈশিষ্ট্যগুলি থেকে প্রাপ্ত বাজারের ডেটার সাথে সম্পর্কিত ক্ষেত্রে তাদের অবশ্যই বিবেচনায় নেওয়া উচিত। অন্য ক্ষেত্রে, যেকোনো অঞ্চলের সমস্ত রিয়েল এস্টেট এই কারণগুলির দ্বারা প্রভাবিত হবে৷

প্রাসঙ্গিক পরিবেশগত এবং দূষণের কারণগুলি সাধারণত নিম্নলিখিত বিভাগগুলি অন্তর্ভুক্ত করে:

প্রাকৃতিক কারণ যেমন রেডন বা মিথেন, বায়ু দূষণ বা শব্দ;

· প্রদত্ত জমিতে অতীতে বা বর্তমানের উৎপাদন কার্যক্রমের ফলস্বরূপ বা প্রতিবেশী সাইটগুলি থেকে অনুপ্রবেশের ফলে প্রযুক্তিগত দূষণের কারণগুলি;

ইলেক্ট্রোম্যাগনেটিক এবং অন্যান্য ক্ষেত্রের আকারে দূষণের কারণগুলি;

পুনর্ব্যবহৃত উপকরণ থেকে উপকরণ ব্যবহার করার সময় দূষণ কারণ।

রিয়েল এস্টেটের সমস্ত শ্রেণীর মূল্যের উপর পরিবেশগত কারণগুলির প্রভাবের জন্য সংবেদনশীল, তবে বিক্রয়ের জন্য বা ঋণের জন্য জামানত হিসাবে দেওয়া রিয়েল এস্টেট এই কারণগুলির জন্য বিশেষভাবে সংবেদনশীল।

রিয়েল এস্টেটের পরিবেশগত নিরীক্ষা সংক্রান্ত কাজগুলি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন কাজের অন্তর্ভুক্ত নয়। যে ক্ষেত্রে মূল্যায়নকারীর বিশ্বাস করার কারণ রয়েছে যে পরিবেশগত কারণগুলি মূল্যকে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত করতে পারে, তাকে একজন পেশাদার পরিবেশ বিশেষজ্ঞকে নিযুক্ত করার প্রয়োজনীয়তা সম্পর্কে ক্লায়েন্টকে অবহিত করা উচিত।

মূল্যায়নকারীকে তার অধ্যয়নের প্রেক্ষাপট সম্পর্কে পরিবেশ বিশেষজ্ঞকে অবহিত করতে হবে, যার মধ্যে সাইটের বর্তমান এবং সম্ভাব্য ভবিষ্যত ব্যবহার রয়েছে, যা সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের উপর ভিত্তি করে মূল্যের পরিপ্রেক্ষিতে প্রকাশ করা হবে। সাধারণভাবে, পরিবেশ বিশেষজ্ঞের নিম্নলিখিত প্রশ্নের উত্তর দেওয়া উচিত:

দূষণ বা বিপদের উৎস সফলভাবে এবং অর্থনৈতিকভাবে অপসারণ করা যায় কিনা;

· যদি দূষণ বা বিপদ সম্পূর্ণরূপে নির্মূল করা না যায়, তবে সম্পত্তিটিকে একটি নির্দিষ্ট, এমনকি সীমিত সময়ের জন্য ব্যবহারের জন্য উপযুক্ত করে তোলার জন্য কি এটি বিচ্ছিন্ন বা সিল বন্ধ করা যেতে পারে;

• কোন উপায়ে দূষণ বা বিপদের প্রভাব প্রশমিত করা সম্ভব কিনা;

· দূষণ নিয়ন্ত্রণের সবচেয়ে কার্যকর উপায় এবং এর নিয়ন্ত্রণের উপায় কী;

যে ক্ষেত্রে উত্স নির্মূল করা বা দূষণের পরিণতিগুলি দূর করা সম্ভব, মূল্যায়ন করা যেতে পারে এই জাতীয় তরলকরণ বা নির্মূলের প্রাসঙ্গিক আনুমানিক খরচ বিবেচনা করে।

III ব্যবহারিক অংশ।

3.1 তুলনামূলক বিক্রয় পদ্ধতির ব্যবহারিক প্রয়োগ।

2000 এর শেষে, পোডলস্ক অঞ্চলে কুটির নির্মাণ শুরু হয়। নিম্ন-উত্থান আবাসিক কমপ্লেক্স - আধা-বিচ্ছিন্ন কটেজগুলির সারি যা একই ধরণের প্রতিবেশী বাড়ির সাথে সাধারণ দেয়াল রয়েছে। "কন্ডোমিনিয়াম" শব্দটি, সমমনা প্রতিবেশীদের শ্রম দ্বারা নির্মিত এবং সজ্জিত সম্পত্তি বোঝায়, খুব জনপ্রিয় নয়। অতএব, "সাধারণ দেয়াল এবং ছাদ - আপনার নিজের উঠান" নীতির ভিত্তিতে নির্মিত আমাদের জন্য বহিরাগত বাসস্থানগুলিকে মনোনীত করতে, ইংরেজি শব্দ "টাউন হাউস" রাশিয়ান দৈনন্দিন জীবনে শিকড় নিয়েছে।

তবুও, উদাহরণ হিসাবে, তুলনামূলক বিক্রয় পদ্ধতি ব্যবহার করে কুটিরের বাজার মূল্য।

মোট এলাকা হল 120 ​​বর্গমিটার, কুটিরটিতে 6টি কক্ষ, 3টি শয়নকক্ষ, একটি বাথরুম, একটি ঝরনা ঘর, একটি সমাপ্ত বেসমেন্ট রয়েছে। মূল্যায়ন তারিখ হিসাবে কোন গ্যারেজ নেই. প্লট এলাকা - 1000 বর্গমি.

বিশ্লেষণের জন্য, আমরা একই এলাকায় তুলনীয় সম্পত্তির পাঁচটি বিক্রয়ের ডেটা ব্যবহার করব।




টেবিল নম্বর 1।

		অবজেক্ট №1	অবজেক্ট №2	অবজেক্ট №3		অবজেক্ট №4	অবজেক্ট №5
বিক্রয় মূল্য	65000		78000	56000		70000	54000
মালিকানা	সম্পূর্ণ		সম্পূর্ণ	সম্পূর্ণ		সম্পূর্ণ	সম্পূর্ণ
শর্তাবলী fi- তহবিল	অ-বাজার, মূল্য 3000 দ্বারা অতিমূল্য		অ-বাজার, দাম 8000 দ্বারা অতিমূল্য	বাজার		বাজার	বাজার
বিক্রয় শর্তাবলী	বাজার		বাজার	বাজার		বাজার	বাজার
বাজারের অবস্থা (সময়)	২ সপ্তাহ		6 সপ্তাহ		1 বছর	1 বছর	1 বছর
বাড়ির এলাকা	120 বর্গমি.		145 বর্গমি.		120 বর্গমি.	145 বর্গমি.	120 বর্গমি.
জমির এলাকা	10000 বর্গমি		12000 বর্গমি		10000 বর্গমি	12000 বর্গমি	10000 বর্গমি
আমি আজ খুশি	6		7		6	7	6
বেডরুমের সংখ্যা	3		3		3	3	3
স্নান	1		1		1	1	1
ঝরনা	1		1		1	1	1
বেসমেন্ট	অসমাপ্ত		অসমাপ্ত		অসমাপ্ত	অসমাপ্ত	সমাপ্ত
গ্যারেজ	এখানে		এখানে		এখানে	এখানে	না

প্রাথমিক তথ্য থেকে দেখা যায়, তুলনামূলক বস্তুগুলি অর্থায়ন, বিক্রয়ের সময় এবং শারীরিক বৈশিষ্ট্যের ক্ষেত্রে মূল্যায়ন করা থেকে পৃথক।

বাজার এবং অ-বাজার অর্থায়নের সাথে বস্তুর বিক্রয় মূল্য তুলনা করে অর্থায়নের শর্তগুলির জন্য সামঞ্জস্যের পরিমাণ নির্ধারণ করা হয়। এই ক্ষেত্রে, ঋণের পেমেন্ট বাজার% হারে ছাড় দেওয়া হয়। আমাদের উদাহরণে, সামঞ্জস্যের মানগুলি 1 নং অবজেক্টের জন্য 3000 এবং অবজেক্ট নং 2 এর জন্য 8000 হিসাবে সংজ্ঞায়িত করা হয়েছে।

যেহেতু সমস্ত তুলনামূলক প্রপার্টি বিক্রয়ের বাজার শর্তাবলী আছে, তাই বিক্রয়ের শর্তাবলীর জন্য কোন সমন্বয়ের প্রয়োজন নেই।

বাজারের অবস্থার (বিক্রয়ের সময়) সাথে সামঞ্জস্য করতে, শুধুমাত্র এই উপাদানটির মধ্যে ভিন্ন বস্তুগুলি নির্বাচন করা প্রয়োজন। আমাদের ক্ষেত্রে, অবজেক্ট নং 1 এবং নং 3 শুধুমাত্র অর্থায়নের শর্তাবলী এবং বিক্রয়ের সময় পার্থক্য। বিক্রয় মূল্য সামঞ্জস্য করা

বস্তু নং 1 অর্থায়নের শর্তাবলীতে, আপনি বিক্রয়ের সময়ের জন্য সমন্বয় নির্ধারণ করতে পারেন:

(62000 - 56000) / 156000 = 0.1.i.e. বাজার মূল্য প্রতি বছর 10% বৃদ্ধি পাবে।

এইভাবে, সমস্ত তুলনামূলক বৈশিষ্ট্যগুলিকে অর্থায়ন এবং বিক্রয় সময়ের জন্য একই অবস্থার মধ্যে আনা হয়, যা তুলনার অবশিষ্ট উপাদানগুলির জন্য সামঞ্জস্য করার জন্য একটি একক ভিত্তি তৈরি করে।

তুলনামূলক অনেক বস্তুতে, আকারের পার্থক্যগুলি বিভিন্ন সংখ্যক কক্ষ এবং বাড়ি এবং প্লটের বিভিন্ন অংশ দ্বারা উপস্থাপিত হয়। অধিকন্তু, 12000 বর্গমিটারের একটি প্লট। 145 বর্গমিটার এলাকা সহ একটি বাড়ির সাথে মিলে যায়। 7টি কক্ষ এবং 10000sq.m এর একটি প্লট সহ। 120 বর্গমিটার এলাকা সহ একটি বাড়ির সাথে মিলে যায়। 6টি কক্ষ সহ। সুতরাং, নং 1 এবং নং 2 বস্তুর তুলনা থেকে আকার সামঞ্জস্য নিম্নলিখিত ফর্ম আছে:

70000 – 62000 = 8000.

একটি গ্যারেজের উপস্থিতির জন্য সমন্বয় বস্তু নং 3 এবং নং 5 এর তুলনা থেকে উদ্ভূত হয়েছে:

61600 – 59400 = 2200.

সম্পূর্ণ বেসমেন্টের জন্য সমন্বয় বস্তু নং 2 এবং নং 4 এর তুলনা থেকে নির্ধারিত হয়:

77000 – 70000 = 7000.

সামঞ্জস্যের ফলাফল সারণি নং 2 এ দেখানো হয়েছে




টেবিল নম্বর 2।

	অবজেক্ট №1	অবজেক্ট №2	অবজেক্ট №3	অবজেক্ট №4	অবজেক্ট №5
বিক্রয় মূল্য	65000	78000	56000	70000	54000
মালিকানা হস্তান্তর শিরা	সম্পূর্ণ	সম্পূর্ণ	সম্পূর্ণ	সম্পূর্ণ	সম্পূর্ণ
আইনি সংশোধন।	65000	78000	56000	70000	54000
অর্থায়নের শর্ত।	বাজার না	বাজার না	বাজার না	বাজার না	বাজার
ফাইন্যান্সারদের শর্তাবলীর জন্য সামঞ্জস্য।	- 3000	- 8000	0	0	0
সামঞ্জস্যপূর্ণ মূল্য	62000	70000	56000	70000	54000
একটি লেনদেনের শর্তাবলী	ব্যবসায়িক	ব্যবসায়িক	ব্যবসায়িক	ব্যবসায়িক	ব্যবসায়িক
চুক্তির শর্তাবলীর উপর সামঞ্জস্য	0	0	0	0	0
বাজারের সামঞ্জস্যপূর্ণ মূল্য	২ সপ্তাহ	6 সপ্তাহ	1 বছর	1 বছর	1 বছর
বাজার সামঞ্জস্য	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
সামঞ্জস্য মূল্য	62000	70000	61600	77000	59400
অবস্থান	অনুরূপ	অনুরূপ	অনুরূপ	অনুরূপ	অনুরূপ
আকার	120 বর্গমি.	145 বর্গমি.	120 বর্গমি.	145 বর্গমি.	120 বর্গমি.
আকার সমন্বয়	0	- 8000	0	- 8000	0
গ্যারেজ	এখানে	এখানে	এখানে	এখানে	না
গ্যারেজের উপস্থিতির জন্য সংশোধন	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
সম্পূর্ণ বেসমেন্ট	না	না	না	হ্যাঁ	না
বেসমেন্ট সমন্বয়	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
সামঞ্জস্য মূল্য	66800	66800	66400	66800	66400
মোট নেট সংশোধন	1800	11200	10400	3200	12400
%-এ একই	3	14	19	5	23
বিক্রয় মূল্য থেকে, মোট স্থূল সংশোধন	11200	25200	14800	17200	12400
বিক্রয় মূল্য থেকে	19	32	26	25	23

তুলনার প্রতিটি বস্তুর জন্য, একটি সামঞ্জস্যপূর্ণ মূল্য প্রাপ্ত হয়েছিল। সমস্যার শর্ত অনুসারে, বাজার মূল্যের মান বের করার জন্য সামঞ্জস্যপূর্ণ বিক্রয় মূল্যের ডেটার উপর ভিত্তি করে এটি প্রয়োজন।

বাজার মূল্যের একটি একক সূচক তৈরির ন্যায্যতা হল সামঞ্জস্যপূর্ণ বিক্রয় মূল্যের সিরিজের প্রতিটি সদস্যকে একটি ওজনের ফ্যাক্টর দেওয়া, তুলনামূলক বস্তু এবং মূল্যায়নের বস্তুর মধ্যে পার্থক্যের মাত্রা বিবেচনা করে। একই সময়ে, এটি গ্রহণ করা উচিত

বিক্রয় মূল্যের বিচ্ছুরণের পরিসরের দিকে মনোযোগ, পরম পদে নেওয়া সামঞ্জস্যের মোট %, সামঞ্জস্যের মোট %, ইতিবাচক এবং নেতিবাচক সমন্বয়ের মধ্যে পার্থক্য হিসাবে সংজ্ঞায়িত, এবং অন্য কোনও ডেটা।

এই উদাহরণে, আমাদের কাছে বিক্রয় মূল্যের একটি প্রায় খুব সংকীর্ণ পরিসর রয়েছে - 66400 থেকে 66800 পর্যন্ত। যাইহোক, ছোট সমন্বয় সহ বিক্রয় মূল্য একটি বড় শেয়ার বরাদ্দ করা হয় - বস্তু নং 5 এর জন্য, সমন্বয়ের সংখ্যা = 2। উপরন্তু, বস্তু নং 5 এর জন্য মোট স্থূল সমন্বয়ের যোগফলও প্রায় ক্ষুদ্রতম। অতএব, 5 নং বস্তুর বিক্রয় মূল্য - 66400 তুলনামূলক বস্তুর বাজার মূল্য হিসাবে নেওয়া হয়েছিল।

3.2 বিনিয়োগ ঝুঁকি এবং রিয়েল এস্টেট বাজার পরিসংখ্যান।

রিয়েল এস্টেট বাজারের পরিসংখ্যানে সাধারণত ভাড়ার হার এবং লাভজনকতার তথ্য থাকে। ডেটা তুলনার জন্য, তথ্য শুধুমাত্র প্রথম শ্রেণীর বস্তুকে বোঝায়। এটা বিশ্বাস করা হয় যে এই ধরনের সুবিধাগুলি অবস্থান, সরঞ্জাম, যোগাযোগ, পরিকল্পনা সমাধান ইত্যাদির জন্য সর্বোচ্চ প্রয়োজনীয়তা পূরণ করে এবং ভাড়ার হারগুলি মালিক এবং ভাড়াটেদের মধ্যে রক্ষণাবেক্ষণ, মেরামত, বীমার জন্য খরচ পরিমাপ এবং বিতরণের জন্য একই মানদণ্ডে নির্ধারিত হয়। ইত্যাদি

ভাড়ার হারের তথ্য উপলব্ধ বলে মনে করা হয়। এর একীকরণের জন্য, শুধুমাত্র উল্লিখিত পর্যাপ্ততার যাচাইকরণ প্রয়োজন। লাভের সূচক সম্পর্কে তথ্য প্রস্তুত করা আরও কঠিন। যেহেতু এত বেশি ক্রয়-বিক্রয় লেনদেন নেই, তাই তারা পূর্বে সম্পন্ন লেনদেনগুলিকে বিবেচনায় নেয়, বিভিন্ন বস্তুর ডেটা সংহত করে, সময়ের ব্যবধান, মুদ্রাস্ফীতি এবং অন্যান্য প্রক্রিয়াগুলিকে বিবেচনা করে। লাভজনকতা সূচকগুলি আঞ্চলিক ঝুঁকি সম্পর্কেও তথ্য বহন করে এবং বিশেষজ্ঞ নীতি এখানে প্রাধান্য পায়। অতএব, পরিসংখ্যান হল রিয়েল এস্টেট বাজারের একটি বিশেষীকরণ।

এই অঞ্চলে ব্যবসা এবং বিনিয়োগের সক্রিয়করণ অগত্যা অফিস বাজারে সক্রিয়করণ, চাহিদা বৃদ্ধি, দখল এবং ভাড়ার হারের সাথে থাকে। একই সময়ে, অফিসগুলির নতুন নির্মাণ এবং আধুনিকীকরণকে উদ্দীপিত করা হয়, তারপরে পরিষেবা বিভাগ, শপিং মল, অবসর কেন্দ্র ইত্যাদি। এই ধরনের প্রক্রিয়াগুলি এখন বৃহত্তম ব্যবসা কেন্দ্রগুলির বৈশিষ্ট্য: আমেরিকা এবং পুরানো বিশ্বের ঐতিহ্যগত আর্থিক রাজধানী, দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়ার দ্রুত বর্ধনশীল রাজধানী, চীন এবং ভারত। ভাড়া ব্যবসার পরিসংখ্যানের একটি বিশ্লেষণ বেশ কয়েকটি আকর্ষণীয় ঘটনাকে নির্দেশ করে। উদাহরণ স্বরূপ:

ভাড়ার হারের ডেটা ফলনের ডেটার তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি গতিশীল; ভাড়ার হারের গতিশীলতা একটি নির্দিষ্ট ওঠানামা দ্বারা চিহ্নিত করা হয়, যা উত্থান-পতনের সাধারণ প্রক্রিয়াগুলিকে প্রতিফলিত করে (পরিবর্তন সহ)। অফিস এবং খুচরা রিয়েল এস্টেটের সূচকের পরিবর্তনগুলি সময় এবং মাত্রার সাথে মিলিত নাও হতে পারে; বাজারের অবস্থার উন্নতিগুলি ভাড়ার হারের বৃদ্ধিতে প্রতিফলিত হয় এবং কম প্রায়ই, লাভজনকতা সূচকগুলির হ্রাসে (তাদের লক্ষণীয়ভাবে কম গতিশীলতার কারণে); বাজারের অবস্থা খারাপ হলে একটি অসমমিতিক ছবিও সঞ্চালিত হয়;

লাভজনকতা সূচকের মানগুলি আরও ভাল (নিম্ন), আঞ্চলিক অর্থনীতি এবং সামাজিক পরিস্থিতি তত বেশি নির্ভরযোগ্য এবং স্থিতিশীল। স্থিতিশীল ভাড়া ব্যবসার নেতারা হলেন লন্ডন, প্যারিস এবং ফ্রাঙ্কফুর্ট, যেখানে লাভের পরিবর্তনের ক্ষেত্রটি 5-6% এর মধ্যে রয়েছে;

পূর্ব ইউরোপীয় রাজধানীগুলির জন্য সূচকের পরিবর্তনগুলি কম গতিশীল; এই বাজারের ছোট ভলিউম, কম লেনদেন এবং স্পষ্টতই, এই বাজারে পশ্চিমা বিশেষজ্ঞদের এবং ব্যবসায়িক চেনাশোনাগুলির কম আগ্রহ দ্বারা উভয়ই ব্যাখ্যা করা যেতে পারে; পূর্ব ইউরোপীয় রাজধানীগুলির জন্য লাভের সূচকগুলি স্থিতিশীল - পশ্চিমের রাজধানীগুলির তুলনায় 2-3 গুণ বেশি৷ এবং আগস্ট 1998 সঙ্কটের পরে, মস্কোতে লাভের সূচকগুলি 4 বা তারও বেশি গুণ খারাপ ছিল। এবং এটি শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেটের মূল্যের প্রকৃত পতনের কারণে নয়, বরং এই অঞ্চলে অস্থিতিশীলতা এবং বর্ধিত ব্যবসায়িক ঝুঁকির একটি বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নের ফলে;

অতিরিক্ত বিশ্লেষণাত্মক তথ্য নির্দিষ্ট ক্যাপিটালাইজড মানের (UCS)-এর গণনাকৃত সূচক ব্যবহার করে প্রাপ্ত করার প্রস্তাব করা হয়েছে - ইজারা দেওয়া বস্তুর বাণিজ্যিক এলাকার কিছু গড় ইউনিটের খরচের অনুমান হিসাবে।

এই ধরনের মূল্যায়ন, ভাড়ার হারের ওঠানামার জন্য দ্রুত প্রতিক্রিয়া সহ, একটি ব্যবসার সাফল্য এবং ঝুঁকি সম্পর্কে বিশেষজ্ঞের মতামত বহন করে।

প্রাথমিক তথ্য - ইউরোপীয় শহরগুলির ভাড়া পরিসংখ্যান - পশ্চিমা প্রকাশনাগুলিতে পাওয়া যেতে পারে (উদাহরণস্বরূপ, মাসিক "ইউরোপ্রপার্টি" এ)। আমরা প্রতিনিধিত্বমূলক বস্তু হিসাবে বেছে নেব: ফ্রাঙ্কফুর্ট, লন্ডন এবং প্যারিস - সবচেয়ে স্থিতিশীল ব্যবসার কেন্দ্র, সেন্ট পিটার্সবার্গ, প্রাগ এবং ওয়ারশ - ভাড়া ব্যবসার সবচেয়ে ঝুঁকিপূর্ণ (ইউরোপে) সূচক সহ অন্তর্বর্তীকালীন অর্থনীতির কেন্দ্র।

ভাড়া অফিস ব্যবসা.

পশ্চিমী রাজধানীগুলির জন্য পর্যবেক্ষণ সময়কাল 01.99-08.00 সাধারণভাবে ভাড়া অফিস ব্যবসার অগ্রগতি দেখায়৷ আমরা লন্ডনের (5.00-5.50%) ফলন এবং ফ্রাঙ্কফুর্ট (5.75 থেকে 4.90-5.50%) এবং প্যারিসের (6.25-6.75 থেকে 5.50-6.00% পর্যন্ত) ফলনের পরম স্থিতিশীলতা নোট করি। পূর্ব ইউরোপীয় রাজধানীগুলির জন্য, একই সময়কাল কার্যক্ষমতার অবনতি দ্বারা চিহ্নিত করা হয়। UKS-এর গণনাকৃত ডেটার একটি বিশ্লেষণ অনুমতি দেয়, উপরন্তু, ভাড়ার হারের যুক্তিতে বাহ্যিক অসঙ্গতি আনতে (প্যারিস এবং ফ্রাঙ্কফুর্টের হারের তুলনায় 1999 সালের মাঝামাঝি পর্যন্ত সেন্ট পিটার্সবার্গ এবং ওয়ারশতে তাদের অতিরিক্ত)। ফলস্বরূপ, উচ্চ ভাড়ার হারে UKS-এর নিম্ন হার এখনও বিনিয়োগ বৃদ্ধির আশাবাদী প্রত্যাশাকে অনুমোদন করে না।

ভাড়া ব্যবসা।

পশ্চিমের রাজধানীগুলির জন্য পর্যবেক্ষণ সময়কাল 05.99-08.00 সূচকগুলির একটি সাধারণ অবনতি দ্বারা চিহ্নিত করা হয় (যা UKS-এর সাহায্যে স্পষ্টভাবে দেখা যায়)। এটি পরামর্শ দেয় যে বাজারের ক্রিয়াকলাপের পর্যাপ্ত দীর্ঘ সময় থাকতে পারে, যার পরে অর্জিত খুচরা স্থান বিক্রি মোটেও প্রকৃত আয় আনবে না।

পূর্ব ইউরোপীয় রাজধানীগুলির জন্য, 05.99-08.00-এর পর্যবেক্ষণ সময়কাল দীর্ঘমেয়াদী স্থবিরতার একটি সময়ের উত্তরণের সাথে যুক্ত এবং সম্ভবত, এটি থেকে প্রস্থানের সূচনা (সূচকগুলির গতিশীলতায় একটি উন্নতি লক্ষ্য করা গেছে, যদিও ব্যবধান পশ্চিমা রাজধানীগুলির সাথে তুলনা করে ইউকেএস-এর সূচকগুলিতে বিশাল বলে মনে হচ্ছে - প্রায় মাত্রার একটি আদেশ)। অতএব, আপাতত, আমাদের নিজেদেরকে এই বিবৃতিতে সীমাবদ্ধ রাখা উচিত যে খুচরা মহাকাশ বাজারে বেশ দীর্ঘ সময় থাকতে পারে যখন পূর্ব ইউরোপীয় রাজধানীতে খুচরা রিয়েল এস্টেট অধিগ্রহণে বিনিয়োগ একটি লক্ষণীয় ইতিবাচক প্রভাব আনতে পারে, পশ্চিমা বাজারে মন্দা। রিয়েল এস্টেট পোর্টফোলিওর "আন্তঃ-আঞ্চলিক" বৈচিত্র্যের উপায় খুঁজতে গেলে এটি একটি ভাল যুক্তি হিসাবে কাজ করতে পারে।

উপসংহার।

রিয়েল এস্টেট বাজার গঠনের সময়কালের সমাপ্তি ব্যাপক থেকে নিবিড় উন্নয়নে একটি রূপান্তর দ্বারা চিহ্নিত করা হয়। এটা স্পষ্ট যে অদূর ভবিষ্যতে বাজার লেনদেনের সংখ্যায় 1990-এর দশকের প্রথমার্ধের মতো এত দ্রুত বৃদ্ধি দেখতে পাবে না। অধিকন্তু, একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে, হাউজিং মার্কেট শুধুমাত্র লেনদেনের সংখ্যা স্থিতিশীল করতে পারে। বিশেষ করে সেকেন্ডারি মার্কেটে দামের মাত্রা বাড়ানোও বেশ সম্ভব। তবে একই সময়ে, অভিজাত আবাসনের দামগুলি কেবল হ্রাস পায়নি, এমনকি বৃদ্ধি পায়, যা নতুন উচ্চ-মানের আবাসন নির্মাণের সম্ভাবনাকে নির্দেশ করে। সংস্থাগুলির প্রধানরাও বাজারে প্রতিযোগিতার তীব্রতা লক্ষ্য করেন। তাদের বেশিরভাগই বিশ্বাস করতে ঝুঁকছে যে যদি 1995 একটি মাঝারি ডিগ্রি প্রতিযোগিতার দ্বারা চিহ্নিত করা হয়, তবে 2001 সালে এটি উচ্চ হয়ে ওঠে এবং তাই থাকবে।

সেকেন্ডারি হাউজিং মার্কেটে লেনদেনের সংখ্যা এবং দামের স্থিতিশীলতা একটি পরিণতি, প্রথমত, সামষ্টিক অর্থনৈতিক কারণগুলির, যার প্রধান হল জনসংখ্যার বৃহৎ অংশের মধ্যে নিম্ন স্তরের আয় বজায় রাখা। বাজারে চাহিদার প্রাথমিক দ্রুত বৃদ্ধি, দেশে উচ্চ আয়ের লোকদের একটি স্তরের উত্থানের ফলে, এখন প্রায় শেষ। এবং আজ এই স্তরের মধ্যে একটি নতুন পার্থক্য ঘটছে - অতি-উচ্চ আয় সহ একটি স্তর থেকে একক হওয়া। এই ভিন্নতার কারণে বিলাসবহুল আবাসনের চাহিদা বেড়েছে। যাইহোক, পরম পদে, এই স্তরের সম্ভাবনা খুবই সীমিত। চাহিদার একটি গুরুতর সম্প্রসারণ সম্ভব হয় আয়ের মাত্রা বৃদ্ধি এবং ক্রেতাদের প্রধান সরবরাহকারী হয়ে উঠতে সক্ষম একটি বিস্তৃত মধ্যবিত্ত শ্রেণি গঠনের কারণে, অথবা রাষ্ট্র এবং পেশাদার উভয়ের দ্বারা চাহিদার সক্রিয় উদ্দীপনার কারণে। রিয়েল এস্টেট বাজারে নিজেদের অংশগ্রহণকারীদের. একই সময়ে, অ-প্রদানের সংকট উন্মোচন করতে এবং মজুরি বকেয়া ও ঋণ পরিশোধের ক্ষেত্রে আগামী মাসে অর্থনীতিতে অর্থের অনিবার্য মুক্তির প্রভাবে ভবিষ্যতে চাহিদার কিছু বৃদ্ধি বেশ সম্ভব। সরকারি নির্দেশে। এই অর্থের একটি অংশ রিয়েল এস্টেট বাজারেও আসবে, তবে তারা স্পষ্টতই পরিস্থিতিকে মৌলিকভাবে পরিবর্তন করবে না, যদিও এই ফ্যাক্টরের প্রভাবে ক্রয়ের জন্য আবেদনের সংখ্যা কয়েক পয়েন্ট বৃদ্ধি পাবে।

এটিও অনুমান করা যেতে পারে যে ইউটিলিটিগুলির জন্য শুল্কের অনিবার্য এবং উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধির কারণে, সেকেন্ডারি হাউজিং বাজারে সরবরাহ বাড়ানো বেশ সম্ভব।

তাছাড়া 1991-1993 সালে সেকেন্ডারি মার্কেটে সরবরাহ বৃদ্ধি পেলে। দাম দ্রুত বৃদ্ধির কারণে ঘটেছিল, এখন বিক্রেতারা আবাসন বিক্রির মাধ্যমে আয়ের খুব উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধির সম্ভাবনা থেকে এতটা এগিয়ে যাবেন না, তবে এর রক্ষণাবেক্ষণের ব্যয় হ্রাস করার প্রয়োজন থেকে, এবং তাই - সম্মত হতে একটি বন্ধু পূর্ণ নাম লিখুন. এই, ঘুরে, এছাড়াও সামান্য চাহিদা বৃদ্ধি হতে পারে, এবং সেইজন্য রিয়েল এস্টেট সংস্থার টার্নওভার.

একই সময়ে, এই স্থিতিশীলতা সাধারণ সমস্যা দূর করবে না - আবাসিক রিয়েল এস্টেট বাজার অদূর ভবিষ্যতে চাহিদার ঘাটতি অনুভব করবে, যা ক্রয়ের জন্য পরিষেবা প্রদানের ঐতিহ্যবাহী রিয়েল এস্টেট সংস্থাগুলির কার্যকলাপ থেকে আয় উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস করতে পারে এবং রিয়েল এস্টেট বিক্রয়।

এই অবস্থার অধীনে, ক্লায়েন্টকে কোম্পানির দ্বারা প্রদত্ত পরিষেবাগুলির পরিসর উল্লেখযোগ্যভাবে প্রসারিত করা প্রয়োজন: ব্যাঙ্কিং, পরিবহন পরিষেবা, নোটারি পরিষেবা, মেরামত কাজের সম্ভাবনা, কিস্তির অর্থ প্রদানের ব্যবস্থা ইত্যাদি, বিজ্ঞাপনের প্রতি মনোযোগ বৃদ্ধি করা, সম্ভবত কমিশন একটি হ্রাস. এই সমস্ত সরঞ্জাম গ্রাহকদের আকৃষ্ট করতে একটি গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করতে পারে, কিন্তু তাদের সম্ভাবনা এখনও সীমিত। যদি পৃথক সংস্থাগুলির জন্য এই কৌশলগুলি টার্নওভারের প্রয়োজনীয় পরিমাণ সরবরাহ করতে সক্ষম হয়, তবে স্পষ্টতই, সাধারণভাবে তারা রিয়েল এস্টেট ব্যবসার বিকাশের সমস্যার সমাধান করবে না। কেবলমাত্র বাজারে চাহিদার প্রসারণই এই সমস্যার আমূল সমাধান করবে এবং আধুনিক পরিস্থিতিতে এটি কেবল একটি বন্ধকী ঋণ ব্যবস্থা তৈরির মাধ্যমে রাষ্ট্রের সক্রিয় অংশগ্রহণের মাধ্যমে সম্ভব - ফেডারেল এবং আঞ্চলিক বন্ধকী ঋণ সংস্থার সৃষ্টি, সমর্থন সেকেন্ডারি মর্টগেজ মার্কেট, ব্যাঙ্কগুলিকে রাষ্ট্রীয় গ্যারান্টি দেওয়ার বিধান যখন তারা বন্ধকী ঋণ জারি করে।

রাশিয়ার রিয়েল এস্টেট বাজারের ধারাবাহিক বিকাশ স্বাভাবিকভাবেই পরবর্তী পর্যায়ে নিয়ে যায়, যা বিনিয়োগের সিদ্ধান্তের ন্যায্যতার জন্য প্রয়োজনীয়তাগুলির আকস্মিক বৃদ্ধি দ্বারা চিহ্নিত করা হয়। বিদেশে এবং রাশিয়া উভয় ক্ষেত্রেই, রিয়েল এস্টেট বাজারের অংশগ্রহণকারীরা বুঝতে পারছেন যে ব্যবসায়িক পরিকল্পনা, বিনিয়োগ প্রকল্প ইত্যাদির নির্ভরযোগ্যতা, যা প্রকৃতপক্ষে, সাধারণ সূত্রগুলির একটি আদর্শ সেট, বাজার গবেষণার বৈধতার উপর সম্পূর্ণ নির্ভর করে। যার ফলাফল সূত্রে ব্যবহৃত হয়। অন্য কথায়, রিয়েল এস্টেট বাজারে একটি বিনিয়োগ প্রকল্পের কার্যকারিতার সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ এবং তাৎপর্যপূর্ণ সূচক হল বাজার গবেষণার কার্যকারিতা, যার ভিত্তিতে এই সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়।

গ্রন্থপঞ্জি:

1. বালাবানভ আই.টি. "রিয়েল এস্টেট ইকোনমিক্স", সেন্ট পিটার্সবার্গ 2000।

2. Goremykin V.A. রিয়েল এস্টেট অর্থনীতি: পাঠ্যপুস্তক। - ২য় সংস্করণ, সংশোধিত। এবং অতিরিক্ত। - এম.: প্রকাশনা এবং বই বিক্রয় কেন্দ্র "বিপণন", 2002

3. কুপচিন A.N., Novikov B.D. রিয়েল এস্টেট বাজার: রাষ্ট্র এবং উন্নয়ন প্রবণতা. - টিউটোরিয়াল। এম.: 1995।

4. মাকসিমভ এস.এন. "রিয়েল এস্টেট বাজারে উদ্যোক্তা কার্যকলাপের মৌলিক বিষয়", সেন্ট পিটার্সবার্গ। 2000

5. নোভিকভ বি.ডি. রাশিয়ায় রিয়েল এস্টেটের বাজার এবং মূল্যায়ন। - এম।: "পরীক্ষা", 2000।

6. খামিন ডি., ইউরকভ ডি. "রিয়েলটরদের চোখের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট বাজার" // অর্থনীতি এবং জীবন, 1997

অন্য উপাদানগুলো

উপরের প্রস্তাবের অংশটি অপর্যাপ্তভাবে যুক্তিযুক্ত বলে মনে হচ্ছে; এর দ্বিতীয় অংশটি নাগরিক অধিকারের একটি বস্তু হিসাবে বিল্ডিংটির আইনি অন্তর্ধান সম্পর্কে, যেহেতু আসল স্থাবর জিনিসটি কেবল একটি জিনিস ছিল না, বরং একটি আরও জটিল সিস্টেম স্তরের সাথে একটি যৌগিক জিনিস ছিল। এবং মৌলিক প্রকার...




রাশিয়া 2005 পর্যন্ত। // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm




ভূমিকা

উদ্যোগের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ সম্পদগুলির মধ্যে একটি, কার্যকরী ব্যবস্থাপনার প্রয়োজন সংস্থাগুলি হল রিয়েল এস্টেট - জমি, ভবন, কাঠামো এবং প্রাঙ্গণ।

রিয়েল এস্টেট, একদিকে, কর আরোপিত, অন্যদিকে, এটি এর দক্ষ ব্যবহারের কারণে উল্লেখযোগ্য মুনাফা আনতে পারে। অতিরঞ্জন ছাড়াই, আমরা বলতে পারি যে রিয়েল এস্টেট উভয়ই একটি এন্টারপ্রাইজের সমৃদ্ধিতে অবদান রাখতে পারে এবং এর বিপরীতে, এর অদক্ষ ব্যবহার পতনের দিকে পরিচালিত করে। এই ক্ষেত্রে, একটি রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট সিস্টেমের বিকাশ বিশেষ গুরুত্ব বহন করে যাতে মালিকদের তাদের সম্পদ থেকে সর্বাধিক আয় পেতে বা অন্য একটি ইতিবাচক প্রভাব অর্জনের প্রয়োজন মেটাতে হয়। একটি ইতিবাচক ফলাফল অর্জনের জন্য, রিয়েল এস্টেটের ব্যবহার ক্রমাগত নিরীক্ষণ করা এবং এটি পরিচালনা করার সবচেয়ে কার্যকর উপায়গুলি সন্ধান করা প্রয়োজন।

রিয়েল এস্টেট বাজার এবং সামগ্রিকভাবে অর্থনীতি উভয়ের উন্নয়নের জন্য কার্যকর সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা অপরিহার্য। একটি বাজার অর্থনীতিতে, রিয়েল এস্টেট হল একটি সম্পদ যা বাজার অংশগ্রহণকারীদের বিশাল আর্থিক সংস্থান এবং পছন্দসই ফলাফল অর্জনের উপায়গুলিকে সংযুক্ত করে।

রিয়েল এস্টেটের কার্যকর ব্যবস্থাপনার বিষয়ে সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য, একটি এন্টারপ্রাইজ অবশ্যই রিয়েল এস্টেট রেকর্ডিং এবং ব্যবহার করার জন্য একটি সুচিন্তিত সিস্টেমের উপর ভিত্তি করে হতে হবে, বিভিন্ন উপায়ে উপস্থাপিত নির্ভরযোগ্য এবং সহজে অ্যাক্সেসযোগ্য তথ্যের উপর ভিত্তি করে।

গবেষণা বিষয়ের প্রাসঙ্গিকতা এই সত্যে নিহিত যে রাশিয়ান রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও সম্পূর্ণরূপে গঠিত হয়নি এবং এর একটি কঠোরভাবে কাঠামোবদ্ধ আইনি কাঠামো নেই। একটি কার্যকর রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট সিস্টেম সর্বাধিক পরিমাণে বাজারের চাহিদা পূরণ করবে, বাজেটের রাজস্ব সর্বাধিক করবে, বস্তুর তারল্য এবং বাজার মূল্য বৃদ্ধি করবে।

এই কাজের উদ্দেশ্য হল কাজান শহরে রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতা মূল্যায়ন করা এবং এটিকে উন্নত করার জন্য পদক্ষেপগুলি বিকাশ করা।

রিয়েল এস্টেট বাজারের শ্রেণীবিভাগ বিবেচনা করুন;

রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার সারাংশ ও অর্থনৈতিক ভূমিকা ব্যাখ্যা কর;

সম্পত্তি ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতা মূল্যায়নের জন্য সূচক বিবেচনা করুন;

আবাসিক এবং অফিস রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতা একটি মূল্যায়ন পরিচালনা;

সম্পত্তি ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতা মূল্যায়নের উন্নতির জন্য প্রস্তাবনা তৈরি করুন।

গবেষণার উদ্দেশ্য হল কাজান শহরের রিয়েল এস্টেট মার্কেট।

গবেষণার বিষয় হল রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতা মূল্যায়নের জন্য একটি সিস্টেম।

এই কাজটি লেখার ভিত্তি হ'ল রাশিয়ান ফেডারেশনের অঞ্চলে কার্যকর আইনী এবং নিয়ন্ত্রক নথি, সেইসাথে কার্যকারিতা মূল্যায়নের সমস্যাগুলির অধ্যয়নের সাথে জড়িত দেশীয় এবং বিদেশী অর্থনীতিবিদদের কাজের অধ্যয়নের অধীন এই বিষয়ে বিশেষ সাহিত্য। রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট, রাশিয়ান ফেডারেশনের আইন, খারলামভ এএস, বুরিয়াক ভিইউ, রাইজবার্গ বিএ, গ্রিনেনকো এসভির মতো লেখকদের পাঠ্যপুস্তক এবং সাহিত্যের পাশাপাশি 2013 সালের জন্য কাজানে পরিচালিত প্রকৃত গবেষণার উপকরণ -2014।

প্রথম অধ্যায়ে রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতা মূল্যায়নের তত্ত্ব এবং অনুশীলন পরীক্ষা করা হয়েছে। দ্বিতীয় অধ্যায় আবাসিক এবং অফিস রিয়েল এস্টেটের উদাহরণে রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতা মূল্যায়ন ও বিশ্লেষণ করে এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতা মূল্যায়নের উন্নতির জন্য প্রস্তাব প্রণয়ন করে।

1. রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্টের দক্ষতা মূল্যায়নের তাত্ত্বিক এবং মোটোডোলজিকাল দিকগুলি

1.1 রিয়েল এস্টেট বাজারের শ্রেণীবিভাগ

রিয়েল এস্টেট বাজারের অনেক সংজ্ঞা আছে। এগুলি সমস্ত কিছু পরিমাণে রিয়েল এস্টেট বাজারের সারমর্মকে প্রতিফলিত করে, তবে, কারও কারও একে অপরের থেকে উল্লেখযোগ্য পার্থক্য রয়েছে। এই থিসিসে, লেখকের মতে সবচেয়ে সহজ, বোধগম্য এবং সম্পূর্ণ সংজ্ঞাগুলি বেছে নেওয়া হয়েছে।

রিয়েল এস্টেট বাজার হল এমন একটি ব্যবস্থা যার মাধ্যমে ক্রেতা এবং বিক্রেতারা একত্রিত হয়ে একটি নির্দিষ্ট মূল্য নির্ধারণ করে যেখানে রিয়েল এস্টেটের মতো একটি নির্দিষ্ট পণ্যের বিনিময় হতে পারে।

রিয়েল এস্টেট বাজার হল রিয়েল এস্টেটে পুঁজি বিনিয়োগের একটি ক্ষেত্র এবং রিয়েল এস্টেট লেনদেন থেকে উদ্ভূত অর্থনৈতিক সম্পর্কের একটি ব্যবস্থা। রিয়েল এস্টেট, বন্ধকী, ট্রাস্ট, ভাড়া, ইজারাতে রিয়েল এস্টেট সরবরাহের ক্ষেত্রে বিনিয়োগকারীদের মধ্যে এই সম্পর্কগুলি উপস্থিত হয়।

রিয়েল এস্টেট বাজার হল এমন একটি প্রক্রিয়া যার মাধ্যমে ক্রেতা ও বিক্রেতাদের স্বার্থ এবং অধিকার একত্রিত হয়, রিয়েল এস্টেটের দাম নির্ধারণ করা হয়।

রিয়েল এস্টেট বাজার এবং এর বিকাশের স্তর জাতীয় অর্থনীতির বিকাশের মাধ্যমে চিহ্নিত করা যেতে পারে। রাশিয়ান রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকাশে, নিম্নলিখিত ধাপগুলির মধ্যে কয়েকটিকে একক করার প্রথাগত।

90 এর দশকের প্রথম দিকে রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকাশের প্রথম এবং সবচেয়ে উত্তাল সময়কাল। এন্টারপ্রাইজগুলি খোলার এবং বিকাশ ঘটেছে এই কারণে যে চাহিদা সরবরাহের চেয়ে অনেক এগিয়ে ছিল এবং ফলস্বরূপ, আয় খুব বেশি ছিল। এই পর্যায়ের প্রারম্ভিক বিন্দুটিকে অ্যাপার্টমেন্টগুলির বেসরকারীকরণের অনুমতি হিসাবে বিবেচনা করা যেতে পারে এবং সেই অনুসারে, লোকেদের নিজেরাই অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি এবং কেনার সুযোগ উপস্থিত হয়েছে। তখনই উল্লেখযোগ্য সংখ্যক ব্যবসায়ী এবং ধনী ব্যক্তি উপস্থিত হয়েছিল যারা একটি নতুন আবিষ্কৃত উপায়ে তাদের জীবনযাত্রার উন্নতি করতে চেয়েছিল। অর্থাৎ, বিনামূল্যে পৌরসভার আবাসনের প্রত্যাশা নয়, জটিল বিনিময় স্কিম নয়, তবে কেবল অ্যাপার্টমেন্টগুলির সরাসরি ক্রয়, যা সেই সময়ে তুলনামূলকভাবে কম বেসরকারীকরণ করা হয়েছিল। অ্যাপার্টমেন্টের কিছু বিক্রেতা ছিল, কিন্তু ইতিমধ্যে যথেষ্ট ক্রেতা ছিল।

দ্বিতীয় পর্যায়ে, আইনটি সমস্যাটির সংশোধন করে, যথা, প্রথম প্রবিধানগুলি প্রদর্শিত হয় যা রাশিয়ায় রিয়েল এস্টেট কার্যক্রম নিয়ন্ত্রণ করে। এই সময়কালটি উল্লেখযোগ্য সুবিধার বিধান দ্বারা চিহ্নিত করা হয়, যা একটি ভাল বাজার পরিবেশ বজায় রেখে ভাল আয় অর্জন করা সম্ভব করে এবং বাজারের এই অংশে নতুন উদ্যোক্তাদের আকৃষ্ট করে। আবাসনের দাম বাড়তে শুরু করে, কিন্তু এর বিপরীতে, অ্যাপার্টমেন্টগুলি বিক্রি করা আরও কঠিন হয়ে ওঠে এবং ক্রেতারা আরও বাছাই করা হয়ে ওঠে। বিশেষ করে, কিস্তি পরিশোধ সহ বিক্রয়, জামানত দ্বারা সুরক্ষিত ঋণের বিধান, উপস্থিত এবং ব্যাপক হয়ে ওঠে। কিছু সংস্থাগুলি একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে ক্লায়েন্টের অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করার বাধ্যবাধকতা নিয়ে অ-মানক চুক্তির অধীনে কাজ করতে শুরু করে।

তৃতীয় পর্যায় আবার যোগানের তুলনায় চাহিদার আধিক্য, আইনি কাঠামোর কঠোরতা এবং বাজারে তীব্র প্রতিযোগিতার দ্বারা চিহ্নিত করা হয়, যা একসাথে বিক্রেতাদের আয় হ্রাসের দিকে পরিচালিত করে। ছোট উদ্যোগগুলি কেবল দেউলিয়া হয়ে যায়, মাঝারি এবং এমনকি বড়গুলিও ধ্বংসের দ্বারপ্রান্তে। 1996 সালের শুরুতে, অ্যাপার্টমেন্টের খরচে স্বাভাবিক পতন শুরু হয়। বিক্রির জন্য দেওয়া অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা বাড়ছে, বিপরীতে সম্ভাব্য ক্রেতার সংখ্যা কমছে।

1999 সালের দ্বিতীয়ার্ধ থেকে, 1998 সালের আগস্ট সংকটের পরে রাশিয়ান রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকাশের একটি নতুন পর্যায় শুরু হয়েছিল - মূল্য হ্রাসের শেষ পর্যায়ে, স্থিতিশীলতার শুরু এবং কিছু পুনরুদ্ধার। এটি দেশে সামষ্টিক অর্থনৈতিক সূচকগুলির অনুকূল বিকাশের পটভূমিতে এবং বিশেষ করে, নিম্ন (শরতের 1998 সালের তুলনায়) মুদ্রাস্ফীতির হার, ডলারের বিপরীতে রুবেলের একটি মসৃণ এবং সীমিত অবমূল্যায়নের পটভূমিতে ঘটেছে।

ফলস্বরূপ, রিয়েল এস্টেট বাজার, যেমন এটি বাজার অর্থনীতির তত্ত্ব থেকে অনুসরণ করে, চক্রাকার, তাই এটি একটি মন্দা পর্যায়ে গেছে, স্থিতিশীলতায় পৌঁছেছে, এবং কিছু মূল্য বৃদ্ধি সহ একটি নতুন উত্থান প্রত্যাশিত ছিল।

রিয়েল এস্টেট যেকোন সামাজিক কাঠামোতে একটি কেন্দ্রীয় স্থান দখল করে, একই সাথে দুটি গুরুত্বপূর্ণ ফাংশন সম্পাদন করে: উত্পাদনের উপায় এবং জীবনযাপন, বিনোদন, সাংস্কৃতিক কার্যক্রম ইত্যাদির জন্য ব্যক্তিগত ভোগের বিষয়। সমাজের বিভিন্ন ক্ষেত্র এবং বস্তুগত উৎপাদনের রাষ্ট্র দ্বারা অর্থনৈতিক ও আইনি নিয়ন্ত্রণ রিয়েল এস্টেট বস্তুর সাথে ঘনিষ্ঠভাবে যুক্ত, তাই রিয়েল এস্টেট বাজারের নিম্নলিখিত বৈশিষ্ট্যগুলি।

সারণী 1.1.1 রিয়েল এস্টেট বাজারের বৈশিষ্ট্য

	চারিত্রিক
স্থানীয়করণ	পরম অচলতা অবস্থানের উপর দামের দারুণ নির্ভরতা
প্রতিযোগিতার ধরন	অসম্পূর্ণ, অলিগোপলি অল্প কিছু ক্রেতা-বিক্রেতা প্রতিটি বস্তুর স্বতন্ত্রতা মূল্য নিয়ন্ত্রণ সীমিত বাজারে প্রবেশের জন্য উল্লেখযোগ্য মূলধন প্রয়োজন
অফার স্থিতিস্থাপকতা	কম, চাহিদা এবং দাম বৃদ্ধির সাথে, সরবরাহ সামান্য বৃদ্ধি পায় চাহিদা খুব অস্থির হতে পারে
উন্মুক্ততার ডিগ্রি	লেনদেন ব্যক্তিগত জনসাধারণের তথ্য, প্রায়ই অসম্পূর্ণ এবং ভুল
পণ্য প্রতিযোগিতা	মূলত বাহ্যিক পরিবেশ, আশেপাশের প্রভাব দ্বারা নির্ধারিত হয় ক্রেতাদের স্বতন্ত্র পছন্দের নির্দিষ্টতা
জোনিং শর্ত	জল, বনজ, পরিবেশগত এবং অন্যান্য বিশেষ অধিকারগুলি বিবেচনায় নিয়ে নাগরিক এবং ভূমি আইন দ্বারা নিয়ন্ত্রিত ব্যক্তিগত এবং অন্যান্য ধরনের মালিকানার মহান আন্তঃনির্ভরতা
লেনদেন নিবন্ধন	আইনি অসুবিধা, সীমাবদ্ধতা এবং শর্তাবলী
দাম	বস্তুর মান এবং সংশ্লিষ্ট অধিকার অন্তর্ভুক্ত

আঞ্চলিক রিয়েল এস্টেট বাজারের নিজেদের মধ্যে উল্লেখযোগ্য পার্থক্য থাকতে পারে। এটি অনেক বিষয়গত কারণে, যেমন অর্থনৈতিক বা প্রাকৃতিক অবস্থা, সেইসাথে আঞ্চলিক আইনি কাঠামো, যা স্থানীয় সরকার দ্বারা গঠিত হয়।

রিয়েল এস্টেট বাজারের একটি শাখাযুক্ত কাঠামো রয়েছে এবং বিভিন্ন মানদণ্ড অনুসারে বিভক্ত করা যেতে পারে, উদাহরণস্বরূপ, সারণি 1.1.2 এ উপস্থাপিত অনুসারে।

সারণী 1.1.2 রিয়েল এস্টেট বাজারের শ্রেণীবিভাগ

শ্রেণিবিন্যাস চিহ্ন	বাজারের ধরন
বস্তুর ধরন	জমি, ভবন, কাঠামো, উদ্যোগ, প্রাঙ্গণ, বহুবর্ষজীবী গাছ লাগানো, রেমে অধিকার, অন্যান্য বস্তু
ভৌগলিক (আঞ্চলিক)	স্থানীয়, শহর, আঞ্চলিক, জাতীয়, বিশ্ব
কার্যকরী উদ্দেশ্য	শিল্প প্রাঙ্গণ, আবাসিক, অ-শিল্প ভবন এবং প্রাঙ্গণ
অপারেশনের জন্য প্রস্তুতির ডিগ্রি	বিদ্যমান সুবিধা, নির্মাণ চলছে, নতুন নির্মাণ
অংশগ্রহণকারীর ধরন	স্বতন্ত্র বিক্রেতা এবং ক্রেতা, রিসেলার, পৌরসভা, বাণিজ্যিক প্রতিষ্ঠান
লেনদেনের ধরন	ক্রয়-বিক্রয়, ইজারা, বন্ধক, অধিকার
শিল্প সংশ্লিষ্টতা	শিল্প সুবিধা, কৃষি সুবিধা, পাবলিক ভবন, অন্যান্য
মালিকানার ধরন	রাজ্য এবং পৌর সুবিধা, ব্যক্তিগত
লেনদেন পদ্ধতি	প্রাথমিক এবং মাধ্যমিক, সংগঠিত এবং অসংগঠিত, বিনিময় এবং ওভার-দ্য কাউন্টার, ঐতিহ্যগত এবং কম্পিউটারাইজড

আমরা সারণী 1.1.2 থেকে দেখতে পাচ্ছি, রিয়েল এস্টেট বাজারের বেশ কয়েকটি প্রকার রয়েছে, যার বিভাজন অনুরোধ করা মানদণ্ডের উপর নির্ভর করে।

উদাহরণস্বরূপ, কাঠামোর উপর নির্ভর করে, রিয়েল এস্টেট বাজারকে ভাগ করা হয়েছে:

হাউজিং মার্কেট;

বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজার;

জমির বাজার।

বাজারের প্রতিটি অংশকে বিশেষায়িত সাবমার্কেটেও ভাগ করা যায়। এইভাবে, শিল্প রিয়েল এস্টেট বাজারকে শিল্প উদ্যোগের বাজার, গবেষণা প্রতিষ্ঠানের বিল্ডিং, বা প্রাথমিক ও মাধ্যমিক আবাসনের জন্য আবাসন বাজার, মালিকদের কাছ থেকে এবং রাষ্ট্রের কাছ থেকে এবং শেষ না করেই উপবিভক্ত করা যেতে পারে।

রিয়েল এস্টেট বাজারের পার্থক্য অনেক অর্থনৈতিক, পরিবেশগত, সামাজিক এবং সরকারী কারণের সাথে এবং সরাসরি, এটি যে কার্যাবলী সম্পাদন করে তার সাথে জড়িত:

ভারসাম্যের মূল্য প্রতিষ্ঠা যেখানে কার্যকর চাহিদা রিয়েল এস্টেট সরবরাহের পরিমাণের সাথে মিলে যায়;

নিয়ন্ত্রক ফাংশন, যার সাহায্যে সম্পদগুলি অর্থনীতির ক্ষেত্রগুলির মধ্যে বিতরণ করা হয়, এর কার্যকর কাঠামো গঠিত হয় এবং জনস্বার্থ সন্তুষ্ট হয়;

বাণিজ্যিক ফাংশন, যা পুঁজির চলাচল সংগঠিত করে এবং মুনাফা অর্জন করে;

স্যানিটেশন ফাংশন, দুর্বল, অপ্রতিযোগীতাহীন এবং অদক্ষ উপাদান থেকে অর্থনীতিকে পরিষ্কার করার জন্য প্রকাশ করা হয়;

উদ্দীপক ফাংশন, যা প্রতিযোগিতার বিকাশ এবং রিয়েল এস্টেট তৈরি এবং ব্যবহারে মুনাফা অর্জনের জন্য বৈজ্ঞানিক, প্রযুক্তিগত এবং ব্যবস্থাপনাগত উদ্ভাবনের ব্যবহার নিয়ে গঠিত;

একটি সামাজিক ফাংশন, জনসংখ্যার ক্রিয়াকলাপের বৃদ্ধিতে উদ্ভাসিত, অ্যাপার্টমেন্টগুলির পাশাপাশি অন্যান্য মূলধন এবং মর্যাদাপূর্ণ বস্তুর মালিক হওয়ার চেষ্টা করে।

উপসংহার: রিয়েল এস্টেট হল বিদ্যমান সকলের মধ্যে সবচেয়ে টেকসই পণ্য, বিনিয়োগের নির্ভরযোগ্যতা নিশ্চিত করে, যদিও বিভিন্ন কারণের প্রভাবে এর মূল্য সময়ের সাথে সাথে বৃদ্ধি এবং হ্রাস উভয়ই হতে পারে। দেশের জাতীয় অর্থনীতির উন্নয়নের সাথে সামঞ্জস্য রেখে রিয়েল এস্টেট বাজার উন্নয়নের জন্য একটি প্রেরণা পেয়েছে। এটি রিয়েল এস্টেটের উদ্দেশ্য এবং বিভিন্ন বাজারের অংশগ্রহণকারীদের কাছে এর আকর্ষণের উপর ভিত্তি করে ভাগে বিভক্ত। এছাড়াও, প্রতিটি স্বাধীন সেগমেন্ট আরও অনেকগুলি সাবমার্কেটে বিভক্ত, তাই শ্রেণিবিন্যাসের জন্য সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য বৈশিষ্ট্যগুলিকে একক করা এবং সাধারণীকরণ করা কঠিন, যেহেতু প্রতিটি বাজার অংশগ্রহণকারীর একটি বিভাগ বেছে নেওয়ার জন্য তার নিজস্ব সবচেয়ে গ্রহণযোগ্য মানদণ্ড রয়েছে যার মধ্যে সে প্রবেশ করতে আগ্রহী। বাজার সম্পর্ক।

1.2 রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার সারমর্ম এবং অর্থনৈতিক ভূমিকা

রিয়েল এস্টেট হল সম্পত্তি (রিয়েল এস্টেট), যার ব্যবস্থাপনা নিম্নলিখিত স্তরে গঠন করা যেতে পারে:

ফেডারেল রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনা;

রাশিয়ান ফেডারেশনের বিষয়গুলির রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনা;

মিউনিসিপ্যাল ​​রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনা;

উদ্যোগ এবং সংস্থার রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনা;

স্বতন্ত্র বৈশিষ্ট্যের ব্যবস্থাপনা।

"সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা" ধারণাটি দুটি অর্থে ব্যাখ্যা করা হয়: বিস্তৃত এবং সংকীর্ণ।

একটি বিস্তৃত অর্থে, রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনা, একটি নিয়ম হিসাবে, নাগরিক আইন দ্বারা অনুমোদিত রিয়েল এস্টেটের মালিকের যে কোনও ক্ষমতা কার্যকর করার সাথে সম্পর্কিত সমস্ত কাজের কার্য সম্পাদনের জন্য উদ্যোক্তা কার্যকলাপ হিসাবে বোঝা যায়। উদাহরণস্বরূপ, রিয়েল এস্টেটের জীবনচক্র অনুসারে, মালিকদের জন্য নিম্নলিখিত অধিকারগুলি অনুমোদিত:

1. অভিপ্রায়;

2. নকশা;

3. উত্পাদন (উত্থান, নির্মাণ);

4. আপিল;

5. ব্যবহার (পরিষেবা);

6. রক্ষণাবেক্ষণ, অপারেশন, মেরামত;

7. ওভারহল, আধুনিকীকরণ, পুনর্গঠন এবং পুনরুদ্ধার;

8. রিপ্রোফাইলিং;

9. পুনর্ব্যবহারযোগ্য।

রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্টের একটি সংকীর্ণ ব্যাখ্যা নিম্নরূপ: "রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট হল বিল্ডিং এবং স্ট্রাকচারগুলির পরিচালনার জন্য একটি জটিল ক্রিয়াকলাপের বাস্তবায়ন (এগুলিকে কাজের ক্রম বজায় রাখা, মেরামত করা, পরিষেবা প্রদান করা, স্থান ভাড়া দেওয়ার শর্তগুলি নির্ধারণ করা, রিয়েল এস্টেটকে সবচেয়ে কার্যকরভাবে ব্যবহার করার জন্য ভাড়া আদায় করা, এবং আরও অনেক কিছু।"

রিয়েল এস্টেটকে রিয়েল এস্টেট হিসাবেও বোঝা যায়, যথা, আমরা সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা সম্পর্কে কথা বলছি, অর্থাৎ, রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট রিয়েল এস্টেটের সমস্ত পরবর্তী অধিকারের ব্যবস্থাপনা অন্তর্ভুক্ত করে। ব্যবস্থাপনার অধীনে সম্পত্তি আইনী, অর্থনৈতিক এবং শারীরিক বৈশিষ্ট্যের একতা হিসাবে উপস্থাপিত হয়।

আমাদের মতে, এটি থেকে এটি অনুসরণ করা হয় যে ব্যবস্থাপনাটি প্রাথমিকভাবে মালিকের স্বার্থ অনুসারে রিয়েল এস্টেট ব্যবহারে সর্বাধিক দক্ষতা নিশ্চিত করার উদ্দেশ্যে।

রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট হল এর ক্ষেত্রের একটি ক্রিয়াকলাপ যা রিয়েল এস্টেটের কার্যকর, দক্ষ ব্যবহারের পরিকল্পনা, সংগঠিত, নির্বাহ এবং নিয়ন্ত্রণের লক্ষ্যের সংজ্ঞা এবং কার্য নির্ধারণের সাথে সম্পর্কিত।

আমরা বিশ্বাস করি যে পরিচালনার কার্যকলাপ তার সারমর্ম এবং প্রকৃতিতে বহুমুখী, মালিক, ব্যবহারকারী, পরিষেবা সংস্থা এবং রিয়েল এস্টেটের সাথে যুক্ত সকল বিষয়ের লক্ষ্য ও উদ্দেশ্যগুলির সমন্বয় সাধন করে।

একটি বাজার অর্থনীতিতে, রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনা সরবরাহ এবং চাহিদার আইন অনুসারে পরিচালিত হয়।

বাজারের অবস্থার পাশাপাশি, রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার বাস্তব কারণগুলি হল এটি নিয়ন্ত্রণকারী আইন এবং বিভিন্ন অফিসিয়াল সংস্থা এবং প্রতিষ্ঠানের কার্যক্রম।

রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনা অভ্যন্তরীণ এবং বাহ্যিক হতে পারে:

অভ্যন্তরীণ রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনা হল একটি রিয়েল এস্টেট বাজার সত্তার কার্যকলাপ, যা তার নিজস্ব নিয়ন্ত্রক নথি (কোড, চার্টার, প্রবিধান, নিয়ম, চুক্তি, নির্দেশাবলী ইত্যাদি) দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়।

বাহ্যিক রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট হল রাষ্ট্রীয় কাঠামোর কার্যকলাপ যার লক্ষ্য একটি নিয়ন্ত্রক কাঠামো তৈরি করা এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের সমস্ত বিষয় দ্বারা প্রতিষ্ঠিত নিয়ম এবং নিয়মগুলির সাথে সম্মতি পর্যবেক্ষণ করা।

রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট কার্যক্রম প্রাথমিকভাবে তিনটি উল্লেখযোগ্য দিক- আইনি, অর্থনৈতিক এবং প্রযুক্তিগতভাবে পরিচালিত হয়। রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার আইনি দিক হল রিয়েল এস্টেটের অধিকারের সবচেয়ে যুক্তিসঙ্গত ব্যবহার, বন্টন এবং সমন্বয়।

রিয়েল এস্টেট পরিচালনার অর্থনৈতিক দিকটি রিয়েল এস্টেট পরিচালনার সময় উত্পন্ন আয় এবং ব্যয় ব্যবস্থাপনার মাধ্যমে বাস্তবায়িত হয়। অন্য কথায়, ম্যানেজারের অধিকার রয়েছে সম্পূর্ণ এবং স্বাধীনভাবে, আইনের কাঠামোর মধ্যে, রিয়েল এস্টেট মালিকানার আয় এবং ব্যয়ের অংশ নিয়ন্ত্রণ এবং নিয়ন্ত্রণ করার পাশাপাশি এটি তার নিজস্ব বিবেচনার ভিত্তিতে পরিচালনা করার।

নিয়ন্ত্রণের প্রযুক্তিগত দিক হল নিয়ন্ত্রণ বস্তুটিকে তার কার্যকরী উদ্দেশ্য অনুসারে একটি সুস্থ অবস্থায় বজায় রাখা।

রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট হল একটি বস্তুর অবস্থার উন্নতি ও রক্ষণাবেক্ষণ, সংগঠিত করা এবং এর বিকাশের পূর্বাভাস, যেভাবে এটি তার উদ্দেশ্য অনুসারে পরিচালিত হয় তার একটি ব্যাপক পদ্ধতি। রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্টের ধারণার মধ্যে রয়েছে, প্রথমত, অফিস বিল্ডিং ভাড়া দেওয়া এবং পরিচালনা করার মতো ক্রিয়াকলাপ, অর্থাৎ, বিনিয়োগ আকর্ষণ করার উপায় হিসাবে রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনা। অন্যদিকে, সম্পত্তি ব্যবস্থাপনাকেও একটি বিনিয়োগ হিসাবে দেখা যেতে পারে। পূর্বোক্তের উপর ভিত্তি করে, আমরা রিয়েল এস্টেট বাজার পরিচালনার জন্য নিম্নলিখিত লক্ষ্যগুলি চিহ্নিত করেছি:

রিয়েল এস্টেটের নাগরিকদের সাংবিধানিক অধিকার এবং এর দখলের সাথে সম্পর্কিত বাধ্যবাধকতার বাস্তবায়ন;

এর অংশগ্রহণকারীদের কাজের জন্য একটি নির্দিষ্ট পদ্ধতি এবং শর্তাবলীর বাজারে প্রতিষ্ঠা;

অসাধুতা, জালিয়াতি এবং অপরাধী সংগঠন এবং ব্যক্তিদের থেকে অংশগ্রহণকারীদের সুরক্ষা;

সরবরাহ এবং চাহিদা অনুযায়ী রিয়েল এস্টেট বস্তুর বিনামূল্যে মূল্য নিশ্চিত করা;

বিনিয়োগের জন্য শর্ত তৈরি করা, উৎপাদনের ক্ষেত্রে উদ্যোক্তা কার্যকলাপকে উদ্দীপিত করা;

রিয়েল এস্টেট এবং রিয়েল এস্টেট বাজার অংশগ্রহণকারীদের ন্যায্য কর।

এই লক্ষ্যগুলি অর্জনের জন্য, আমাদের মতে, এটি প্রয়োজনীয়:

1. রিয়েল এস্টেট বস্তুর পরিমাণগত, খরচ, প্রযুক্তিগত এবং আইনি বৈশিষ্ট্য সমন্বিত রাষ্ট্রীয় রিয়েল এস্টেটের একটি সম্পূর্ণ নিবন্ধন (রিয়েল এস্টেটের ভারসাম্য) গঠন করা;

2. রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার প্রক্রিয়ার সাথে জড়িত সমস্ত রাষ্ট্রীয় কর্তৃপক্ষের ক্ষমতা স্পষ্টভাবে বর্ণনা এবং সমন্বয় করা;

3. ব্যবস্থাপনার বস্তু গঠন করা, বস্তুর একটি অংশকে অন্য অংশ ছাড়া নিষ্পত্তি করার সম্ভাবনা বাদ দিয়ে যেখানে তারা একটি একক সমগ্র গঠন করে (একটি নিয়ম হিসাবে, এগুলি হল জমির প্লট এবং ভবন এবং তাদের উপর অবস্থিত কাঠামো);

4. রিয়েল এস্টেট ব্যবহার করার সময় বাজার মূল্যায়ন পদ্ধতির নিঃশর্ত প্রয়োগ নিশ্চিত করুন;

5. নাগরিক সঞ্চালনে রিয়েল এস্টেটের সম্পৃক্ততা সর্বাধিক করে অর্থনীতির বাস্তব খাতে বিনিয়োগ আকর্ষণ করার জন্য শর্ত তৈরি করা;

6. রিয়েল এস্টেট অবজেক্টের রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণের বিষয়গুলি নিয়ন্ত্রণ করে, যার মধ্যে এই বস্তুগুলি অধিগ্রহণ করা হয় এমন অর্জনের লক্ষ্যগুলি নির্ধারণ করে;

7. কার্যকর রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্টের জন্য ব্যবহার করা রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্টের জন্য খরচের প্রতিদানের জন্য একটি পদ্ধতি (যায় এবং মূল্যায়ন সহ), নাগরিক আইনের অনুরূপ, যেহেতু রাষ্ট্র, তার রিয়েল এস্টেট ব্যবহার করার সময়, সমান ভিত্তিতে নাগরিক প্রচলনে অংশগ্রহণ করে এর অন্যান্য অংশগ্রহণকারীরা;

8. রিয়েল এস্টেট বিক্রয়ের জন্য বিদ্যমান প্রক্রিয়া পরিবর্তন করুন, কারণ এটি কম দামে বস্তুর অধিগ্রহণের অনুমতি দেয়;

9. রাশিয়ান ফেডারেশনের সমস্ত উপাদান সংস্থাগুলির জন্য ফেডারেল রিয়েল এস্টেট (প্রাথমিকভাবে ইজারা দেওয়া বস্তুর ক্ষেত্রে) ব্যবহারের বিষয়ে সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য একটি ঐক্যবদ্ধ পদ্ধতি স্থাপন করুন, দ্রুত সিদ্ধান্ত গ্রহণ নিশ্চিত করুন;

10. ফেডারেল রিয়েল এস্টেট পরিচালনাকারী বেসামরিক কর্মচারীদের জন্য পেশাদার প্রশিক্ষণ প্রদান করুন।

রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে পরিচালনার একটি বস্তু হল একটি স্থাবর জিনিস বা স্থাবর জিনিসগুলির একটি সেট, যা রক্ষণাবেক্ষণ এবং পরিচালনার খরচ বিবেচনা করে তাদের মধ্যে সবচেয়ে কার্যকর ব্যবস্থাপনা সংগঠিত করার দৃষ্টিকোণ থেকে একক বস্তু হিসাবে বিবেচিত হয়।

উপরের সংক্ষিপ্তসারে, আমরা বলতে পারি যে রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনা অবশ্যই একটি জটিল এবং বহুমুখী প্রক্রিয়া, যার মধ্যে বিভিন্ন কারণ এবং দিক রয়েছে। ম্যানেজমেন্ট মেকানিজম শুধুমাত্র সম্পত্তির মালিকের অধিকার এবং বাধ্যবাধকতা ধারণ করে না, তবে আইনী কাঠামোর পরিচালনার শক্তিশালীকরণ সহ রাষ্ট্রীয় হস্তক্ষেপের বিষয়ও রয়েছে।

1.3 রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট কর্মক্ষমতা সূচক

রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্টের কার্যকারিতা মূল্যায়নের পদ্ধতি বাস্তবায়নের জন্য, বিভিন্ন পদ্ধতি এবং সূচক ব্যবহার করা হয়। তাত্ত্বিকভাবে, এমন কোনও স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত সূচক নেই যার দ্বারা রিয়েল এস্টেট পরিচালনার দক্ষতার মাত্রা নির্ধারণ করা সম্ভব, যেহেতু বাস্তবে কোনও নির্বাচিত সূচক একটি একক উদ্যোগের জন্য কার্যকর নাও হতে পারে এবং একটি একক উদ্যোগের অভিজ্ঞতাও নাও হতে পারে। বৃহত্তর বিতরণের জন্য প্রযোজ্য।

যাইহোক, আর্থিক সূচকগুলির কার্যকারিতা মূল্যায়নের পদ্ধতি বিবেচনা করা প্রথাগত। প্রকৃতপক্ষে, যদি কোনও সংস্থার মালিক হয়, উদাহরণস্বরূপ, একটি প্রশাসনিক বিল্ডিং এবং এর ব্যবসাটি প্রাঙ্গণ ভাড়া দেওয়া হয়, তবে এই পদ্ধতিটি কঠিন হবে না, যেহেতু সমস্ত প্রয়োজনীয় তথ্য হাতে রয়েছে, একদিকে খরচ হোক না কেন। কর্মীদের, মেরামত এবং সরঞ্জাম ভবন, ভাল অবস্থায় যোগাযোগ বজায় রাখা, এবং অন্যদিকে, ভাড়াটেদের কাছ থেকে প্রাপ্ত অর্থপ্রদানের পরিমাণ স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করা হয়েছে।

সারণী 1.3.1 এন্টারপ্রাইজ এনসিএফ "অডিট এবং মূল্যায়ন" এর প্রধান প্রযুক্তিগত এবং অর্থনৈতিক সূচকগুলির বিশ্লেষণ

সূচক			পরম বিচ্যুতি, হাজার রুবেল	বৃদ্ধির হার, %
নেট রাজস্ব, হাজার রুবেল
পরিষেবার খরচ, হাজার রুবেল
মোট লাভ, হাজার রুবেল
বিক্রয় এবং প্রশাসনিক খরচ, হাজার রুবেল
বিক্রয় থেকে লাভ, হাজার রুবেল
কর আগে লাভ, হাজার রুবেল
নেট লাভ, হাজার রুবেল
স্থায়ী সম্পদের গড় বার্ষিক খরচ, হাজার রুবেল
কর্মচারীদের গড় সংখ্যা, মানুষ
শ্রম উত্পাদনশীলতা, হাজার রুবেল/ব্যক্তি
উৎপাদনের লাভজনকতা,%			3 শতাংশ পয়েন্ট
বিক্রয়ের উপর ফিরে, %			4 শতাংশ পয়েন্ট
রিটার্ন অন অ্যাসেট রিটার্ন প্রতি 1 ঘষে

কিন্তু যদি কোম্পানিটি শিল্প রিয়েল এস্টেটের একটি বড় মালিক হয়, তাহলে রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতা মূল্যায়নের জন্য প্রয়োজনীয় সম্পূর্ণ তথ্য প্রাপ্তির সমস্যা দেখা দেয়। আর্থিক বিবৃতি যেমন কারণগুলি দেখায় না:

একটি নতুন পণ্যের বাজার প্রচার;

কোম্পানির সম্ভাব্য সুযোগ;

কোম্পানির সাফল্যে কর্মীদের আগ্রহ;

গ্রাহক আনুগত্য, ইত্যাদি

যদিও এই ধরনের অ-বস্তুগত সূচকগুলি প্রতিফলিত হয় এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতা মূল্যায়নে যথাযথভাবে তাদের স্থান দখল করে।

অর্থনীতির দৃষ্টিকোণ থেকে, মৌলিক নীতি "দক্ষতা - খরচের ফলাফলের অনুপাত" সর্বদা দক্ষতার সঠিক মূল্যায়নের অনুমতি দেয় না। এটি বিভিন্ন কারণের কারণে হয়:

তথ্য যুগের বৈশিষ্ট্যগুলি, যথা এর প্রয়োজনীয় বৈশিষ্ট্যগুলি - তথ্য সম্পদের ক্রমবর্ধমান ভূমিকা এবং গুরুত্ব, অস্পষ্ট সম্পদ;

অর্থনৈতিক জীবনের জটিলতা - এর উন্মুক্ততা, বিশ্বায়ন, প্রতিযোগিতার মাত্রা বৃদ্ধি;

ফলাফল এবং খরচ বিষয়বস্তু পরিবর্তন, এবং, সেই অনুযায়ী, তাদের মান নির্ধারণে অসুবিধা;

মান ব্যবস্থার দ্রুত বিকাশ এবং ফলস্বরূপ, সূচক, বৈশিষ্ট্য এবং সূচকগুলির সিস্টেমে পরিবর্তন, যা একসাথে ক্রিয়াকলাপের কার্যকারিতা প্রতিফলিত করে।

বি। এ. Reizberg এবং V.Yu. বুরিয়াক, রাষ্ট্রীয় সম্পত্তি সম্পর্কিত দক্ষতার বিষয়গুলি বিবেচনা করে, নোট করুন যে "একটি নির্দিষ্ট শ্রেণী, রাষ্ট্রীয় সম্পত্তির সম্পত্তি বস্তুর গ্রুপ পরিচালনার অর্থনৈতিক, সামাজিক, কার্যকরী দক্ষতা মূল্যায়নের জন্য একটি নির্দিষ্ট পদ্ধতি, যা আনুমানিক পদ্ধতির সাথে সম্পর্কিত পরিবর্তিত হয়। সম্পত্তি কমপ্লেক্স ব্যবহার করে, মান স্থাপন করা সম্ভব করার জন্য ডিজাইন করা হয়েছে, পরিমান কর্মক্ষমতা সূচক। কিন্তু এই সূচকগুলির একটি সর্বজনীন চরিত্র নেই, তারা মূলত মূল্যায়নের বিষয়, এই বস্তুর প্রয়োগের উদ্দেশ্য এবং প্রকৃতির উপর নির্ভর করে। ফলস্বরূপ, উপসংহারটি "কার্যকারিতা মূল্যায়নের জন্য একটি একক সর্বজনীন পদ্ধতি তৈরি করা অসম্ভব হিসাবে স্বীকৃত হওয়া উচিত"।

প্রথাগত পদ্ধতি বাদ দিয়ে, আধুনিক পদ্ধতির মধ্যে, তারা আর. কাপলান এবং ডি. নর্টন দ্বারা বিকাশিত সুষম স্কোরকার্ডের (BSC) সবচেয়ে প্রতিশ্রুতিশীল সিস্টেমকেও একক করে। তারা দক্ষতা মূল্যায়নের চারটি সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ উপাদানকে একক আউট করেছে: আর্থিক কার্যক্রম, ভোক্তাদের সাথে সম্পর্ক, অভ্যন্তরীণ ব্যবসায়িক প্রক্রিয়াগুলির সংগঠন, কর্মীদের প্রশিক্ষণ এবং উন্নয়ন। বিএসসির সারমর্ম হল অভ্যন্তরীণ এবং বাহ্যিক, উদ্দেশ্য এবং বিষয়গত সূচকের সংখ্যার মধ্যে ভারসাম্য অর্জন করা। এই পদ্ধতির আরেকটি সুবিধা হল যে এই সিস্টেমটি, লেখকদের মতে, যে কোনও উত্পাদনে এর বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে বেশ নমনীয় এবং "সৃজনশীল"।

কোম্পানী যে সাধারণ ধারণা এবং কৌশল মেনে চলে, কর্মক্ষমতা মূল্যায়নের জন্য পদ্ধতিগত সহায়তায় সঞ্চিত অভিজ্ঞতার বিধানগুলিকে বিবেচনায় নিয়ে, এটি BSC এর উপর ভিত্তি করে রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনা মূল্যায়নের জন্য নির্দিষ্ট কর্মক্ষমতা সূচক নির্ধারণ করতে পারে (পরিশিষ্ট 1 দেখুন)।

একটি বিএসসি তৈরির জন্য সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিশদটি হল, ঐতিহ্যগত পদ্ধতির মতো, দুটি আর্থিক ফলাফল: খরচ হ্রাস এবং আয় বৃদ্ধি। এর উপর ভিত্তি করে, আমরা BSC-তে এমন সূচকগুলি অন্তর্ভুক্ত করতে পারি যেগুলি, যদি সেগুলি ধারাবাহিকভাবে অর্জন করা হয়, তাহলে আমাদের কার্যকারিতা সম্পূর্ণরূপে মূল্যায়ন করতে দেয়। আমরা বিএসসির মধ্যে যেকোনো স্তরে এই ধরনের সূচক চালু করতে পারি।

পরিশিষ্ট 1 এর উপর ভিত্তি করে, আমরা রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার জন্য বেশ কিছু কর্মক্ষমতা সূচক সনাক্ত করতে পারি। এই সূচকগুলি চারটি উপাদান থেকে পৃথকভাবে প্রতিটি অন্তর্ভুক্ত করে। সমস্ত সূচক বিবেচনা করা হয়, মন্তব্য নীচের টেবিলে দেওয়া হয়.

সারণী 1.3.2 রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতার জন্য মানদণ্ড (আর্থিক উপাদান)

সারণী 1.3.3 রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতার জন্য মানদণ্ড (ক্লায়েন্ট উপাদান)

কৌশলগত উদ্যোগ	কর্মসম্পাদক
অতিরিক্ত সেবা প্রদান	1. অতিরিক্ত পরিষেবার চাহিদা এবং তাদের প্রাসঙ্গিকতা নির্ধারণের জন্য প্রোগ্রাম;
	2. অতিরিক্ত পরিষেবা প্রদানের জন্য চুক্তিভিত্তিক কাজের সংগঠন; 3. প্রদত্ত পরিষেবার গুণমান মূল্যায়নের জন্য মানদণ্ডের বিকাশ
ক্লায়েন্টদের সাথে কাজের উন্নতি	1. বিদ্যমান গ্রাহকদের সংরক্ষণ করা এবং সহযোগিতা অব্যাহত রাখতে তাদের আগ্রহ নিশ্চিত করা; 2. বিভিন্ন প্রকল্পের জন্য আগত প্রস্তাবগুলির গুণগত এবং কার্যকরী অধ্যয়নের জন্য একটি প্রক্রিয়ার বিকাশ।
একটি "কর্পোরেট নাগরিক" এর ইমেজ গঠন	1. কোম্পানির সামাজিক ভূমিকার মিডিয়া কভারেজের জন্য প্রোগ্রাম (সামাজিক প্রোগ্রাম, প্রদেয় কর, ইত্যাদি) 2. কোম্পানীর দ্বারা সম্পাদিত ক্রিয়াকলাপের গুরুত্ব, এই কার্যকলাপে তাদের আগ্রহ সম্পর্কে মানুষের মনের মধ্যে বিকাশের লক্ষ্যে একটি প্রোগ্রাম; 3. কোম্পানির সুবিধাগুলিতে পরিবেশগত পরিস্থিতির উন্নতির লক্ষ্যে কার্যক্রম পরিচালনা করা

সারণী 1.3.4 রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতার জন্য মানদণ্ড (ব্যবসায়িক প্রক্রিয়ার উপাদান)

কৌশলগত উদ্যোগ	কর্মসম্পাদক
কোম্পানি এবং গ্রাহকদের স্বার্থের সমন্বয়ে রিয়েল এস্টেট ব্যবহারে অভিযোজন	1. গ্রাহকদের জন্য একটি অনুকূল অফার প্রদান; 2. কোম্পানির কার্যক্রমে ডিলাররা কী পরিবর্তন চান তা খুঁজে বের করার জন্য পোলিং কার্যক্রম পরিচালনা করা; 3. শেষ ভোক্তাদের জন্য পরিষেবা এবং পণ্য "খারাপ" নির্ধারণ; 4. পর্যবেক্ষণ এবং ভোক্তাদের চাহিদা পূরণের প্রোগ্রাম, তাদের ইচ্ছা.
প্রকৃত ব্যবস্থাপনা কার্যক্রম উন্নত করা	1. কোম্পানির অভ্যন্তরীণ কাঠামোর পরিবর্তন এবং অপ্টিমাইজেশন; 2. সামাজিক উন্নয়ন কর্মসূচি; 3. অ্যাকাউন্টিং ফর্মের উন্নতি
রিয়েল এস্টেট ব্যবহারের তীব্রতা	1. সঞ্চয় প্রযুক্তির সক্রিয় প্রবর্তন; 2. মেরামত করা রিয়েল এস্টেট বস্তুর নির্ধারণ; 3. রিয়েল এস্টেট রক্ষণাবেক্ষণের জন্য কোম্পানির খরচ নির্ধারণ; 4. রিয়েল এস্টেট রক্ষণাবেক্ষণের খরচ স্ট্রীমলাইন এবং সেগুলি কমানোর জন্য প্রোগ্রাম
সম্পত্তি ব্যবস্থাপনায় উদ্ভাবন	1. দ্রুত আবেদন নিশ্চিত করা
	প্রতিশ্রুতিশীল উদ্ভাবন অস্বীকার; 2. রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে উদ্ভাবনের কর্মক্ষম বিকাশের কর্মসূচি, তাদের কার্যকারিতা এবং বাস্তবায়নের সুবিধা নির্ধারণ

নীচে রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতার মানদণ্ডের একটি বিবরণ রয়েছে, যা বৃদ্ধি এবং শিক্ষার একটি ব্লক গঠন করে।

সারণী 1.3.5 রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্টের জন্য কর্মক্ষমতা মানদণ্ড (শিক্ষা এবং বৃদ্ধি)

কৌশলগত উদ্যোগ	কর্মসম্পাদক
আধুনিক ব্যবস্থাপনা কৌশলে কর্মীদের প্রশিক্ষণ	1. সম্পাদিত কাজের সাথে কর্মচারীর জ্ঞানের স্তরের চিঠিপত্র; 2. কর্মীদের প্রশিক্ষণ দেওয়া উচিত এমন জ্ঞান এবং বিশেষত্ব নির্ধারণ করা; 3. কর্মচারীদের জ্ঞানের স্তরের আরও নিরীক্ষণের জন্য প্রোগ্রাম
তথ্য সম্পদ অ্যাক্সেস	1. নতুন প্রযুক্তির প্রবর্তন; 2. উপবিভাগে অর্জিত ফলাফল এবং নতুন কাজ সম্পর্কে চাক্ষুষ তথ্যের জন্য স্থান তৈরি করা
কর্মীদের কার্যকলাপের জন্য শর্ত তৈরি করা	1. কোম্পানির কার্যক্রমে প্রতিটি কর্মচারীর সক্রিয় অংশগ্রহণ; 2. শ্রমিকদের সামাজিক সুরক্ষা কর্মসূচি
নির্ধারিত লক্ষ্য অর্জনের জন্য পুরস্কার ব্যবস্থা	1. কর্মক্ষমতা ফলাফলের উপর পারিশ্রমিকের নির্ভরতা প্রতিষ্ঠা করা; 2. বিভাগ এবং পৃথক কর্মচারীদের জন্য কর্মক্ষমতা সূচকের সংজ্ঞা 3. সহকর্মীদের অর্জন সম্পর্কে দলকে অবহিত করা।

অন্য কথায়, পরিশিষ্ট 1 বিশ্লেষণ করে, আমাদের মতে, আমরা বলতে পারি যে রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট সিস্টেম হল:

রিয়েল এস্টেট সহ বিভিন্ন সীমিত সম্পদ ব্যবহার করার সময় কোম্পানির লক্ষ্যগুলি যে মাত্রায় অর্জিত হয়;

সর্বনিম্ন খরচ সহ একটি ব্যবসায়িক প্রক্রিয়া হিসাবে রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার লক্ষ্যগুলি যে ডিগ্রি অর্জন করা হয়;

রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট সিস্টেমের ক্ষমতা রিয়েল এস্টেটের জন্য ক্রমবর্ধমান চাহিদা মেটাতে, এর যুক্তিসঙ্গত এবং অর্থনৈতিক ব্যবহার বিবেচনা করে;

সর্বনিম্ন খরচে প্রয়োজনীয় মানের রিয়েল এস্টেটের ভোক্তা সম্পত্তির পুনরুত্পাদন নিশ্চিত করার জন্য ব্যবস্থাপনাগত প্রভাবের ক্ষমতা।

স্বতন্ত্র কর্পোরেশনের কাঠামোর মধ্যে, সম্পত্তি ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতা মূল্যায়নের জন্য নিম্নলিখিত বৈশিষ্ট্যগুলি নিয়ন্ত্রণে বরাদ্দ করা হয়:

1. কাজের কৌশলগত দিক স্থায়িত্ব;

2. ভবিষ্যতের একটি পরিষ্কার দৃষ্টি;

3. ব্যবস্থাপনার সিদ্ধান্তের বৈচিত্র্যকরণ;

4. আন্তঃসম্পর্কিত কর্মের প্রভাব;

5. স্থিরতা এবং পরিবর্তনের বিভিন্নতা;

6. উদ্ভাবনী প্রযুক্তি উপলব্ধি করার ক্ষমতা।

অন্যদিকে, আমাদের দেশে তারা প্রায় সারণীতে উপরে বর্ণিত মানদণ্ড এবং সুপারিশগুলি মেনে চলে না।

সুতরাং, উপরের সংক্ষিপ্তসারে, আমরা বলতে পারি যে রিয়েল এস্টেট ব্যবহারের কার্যকারিতা মূল্যায়নের জন্য কোন সাধারণভাবে গৃহীত সূচক নেই, তবে, এই সমস্যাটি সমাধানের জন্য বেশ কয়েকটি সাধারণ পদ্ধতি রয়েছে। পন্থাগুলির মধ্যে একটি শুধুমাত্র একটি এন্টারপ্রাইজ, সংস্থা, কর্পোরেশনের কার্যকলাপের আর্থিক ফলাফলের উপর ভিত্তি করে, যখন দ্বিতীয়টিতে বেশ কয়েকটি পর্যায় অন্তর্ভুক্ত রয়েছে, যার প্রতিটিতে দক্ষতা মূল্যায়নের জন্য নির্দিষ্ট মানদণ্ড নির্বাচন করা হয়। অন্যদিকে, যে কোনও সংস্থার প্রধান কর্মক্ষমতা মূল্যায়নের বিষয়ে সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য অপেক্ষাকৃত স্বাধীন এবং নিজের জন্য একটি নির্দিষ্ট সূচকের সিস্টেম তৈরি করতে পারেন, যা অনুসারে তাকে কর্পোরেশনের নির্দিষ্ট লক্ষ্য অর্জনের জন্য নির্দেশিত করা হবে।

আবাসিক অফিস রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন

2. কাজানে রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্টের দক্ষতার বিশ্লেষণ

2.1 আবাসিক সম্পত্তি ব্যবস্থাপনার কর্মক্ষমতা মূল্যায়ন

আবাসিক রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতা মূল্যায়ন করার জন্য, লেখক নিম্নলিখিতগুলি চিহ্নিত করেছেন, তার মতে সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য সূচক এবং মানদণ্ড:

2014 সালে চালু করা আবাসিক প্রাঙ্গনের মোট এলাকা;

আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্য;

আনুমানিক বিক্রয় মূল্য গতিশীলতা;

আবাসিক সম্পত্তির উপর বাহ্যিক কারণের প্রভাব

2014 এর প্রথমার্ধটি দেশের অর্থনীতিতে গুরুত্বপূর্ণ ঘটনা দ্বারা চিহ্নিত করা হয়েছিল, যা তাতারস্তান প্রজাতন্ত্রের হাউজিং বাজারকেও প্রভাবিত করেছিল: রুবেলের অবমূল্যায়ন, পশ্চিমের নিষেধাজ্ঞা আরোপ এবং সামাজিক-জনসংখ্যাগত কারণগুলি একদিকে। , এবং ডেভেলপারদের কাছ থেকে অফারগুলির একটি বড় নির্বাচন, কম বন্ধকী হার সহ, অন্যটির সাথে।

বর্ধিত চাহিদার পরিপ্রেক্ষিতে, বিকাশকারীরা সক্রিয়ভাবে আবাসন তৈরি করেছে। সুতরাং, জুলাইয়ের শুরুতে, 1.2 মিলিয়ন বর্গকিলোমিটারেরও বেশি। আবাসনের m - বার্ষিক লক্ষ্যমাত্রার প্রায় 51%। বছরের প্রথমার্ধের শেষের দিকে, কাজান কমিশনকৃত আবাসনের ক্ষেত্রে ভলগা ফেডারেল জেলার শহরগুলির মধ্যে প্রথম স্থান অধিকার করে: মোট, 508 হাজার বর্গ মিটারেরও বেশি কমিশন করা হয়েছিল। মি

2014 সালে, নতুন ভবনগুলিতে অ্যাপার্টমেন্ট কেনার শতাংশ বৃদ্ধি পেয়েছে - কাজানে প্রায় 40% লেনদেন বন্ধকী তহবিলের জড়িত থাকার সাথে সঞ্চালিত হয়। বন্ধকগুলি দীর্ঘমেয়াদে নেওয়ার প্রবণতা রয়েছে, তাই ঋণগ্রহীতারা নতুন বাড়ি বেছে নেওয়া বুদ্ধিমানের কাজ।

তাতারস্তান প্রজাতন্ত্রের জন্য রোজরিস্ট্রের ডেটা সাক্ষ্য দেয়: 2014 সালের ছয় মাসে, প্রজাতন্ত্রে 45.3 হাজার চুক্তি নিবন্ধিত হয়েছিল, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় 11% বেশি। এর মধ্যে 65% - আবাসন, 22% - জমি, 13% - অনাবাসিক প্রাঙ্গণ।

বর্ধিত চাহিদা বাজারে দামকেও উৎসাহিত করেছে: বছরের প্রথমার্ধে, শহরে রিয়েল এস্টেটের দাম স্বাভাবিকের চেয়ে দ্রুত বৃদ্ধি পেয়েছে (প্রাথমিক বাজারে প্রথম ছয় মাসে 6-8% এর মধ্যে)।

"কাজান এবং রিপাবলিক অফ তাতারস্তান" এর রিয়েল এস্টেট সার্ভার অনুসারে, জুলাই 2014 এর মধ্যে প্রতি বর্গ মিটারের গড় খরচ সেকেন্ডারি হাউজিং মার্কেটে 67.5 হাজার রুবেল, প্রাথমিক হাউজিং মার্কেটে 50.7 হাজার রুবেল এবং বিশেষ করে কাজানের রিয়েল এস্টেট মার্কেটে বর্তমান পরিস্থিতি, লিডার-ডেভেলপাররা হলেন Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Real Estate, Tatstroyinvest, এবং তারা তাদের রিয়েল এস্টেটের জন্য নিম্নোক্ত দামগুলিকে সামনে রেখেছেন:

সারণি 2.1.1 2014 এর দ্বিতীয়ার্ধের জন্য কাজানে আবাসন প্রকল্পগুলির তুলনামূলক বিশ্লেষণ

	বিকাশকারী	শেষ তারিখ	অ্যাপার্টমেন্ট এলাকা	মূল্য, মিলিয়ন রুবেল
এলসিডি "পান্না শহর" (প্রিভোলজস্কি জেলা)	"Unistroy"	2014 এর 1ম অর্ধেক
এলসিডি "সোভরেমেনিক" (নভো-সাভিনোভস্কি জেলা)	YIT কাজান	চতুর্থ ত্রৈমাসিক 2014
LCD "Svetlaya Dolina" (Sovetsky জেলা)	আক বারস রিয়েল এস্টেট	চতুর্থ ত্রৈমাসিক 2014
আবাসিক কমপ্লেক্স "রেইনবো" (কিরোভস্কি জেলা)	"Tatstroyinvest"	III ত্রৈমাসিক 2014

অ্যাপার্টমেন্টগুলির খরচ সাধারণত অবস্থান দ্বারা প্রভাবিত হয়: ভাখিটোভস্কি জেলার তথাকথিত ক্রুশ্চেভ অ্যাভিয়াস্ট্রোইটেলনি বা কিরভস্কি জেলার একই অ্যাপার্টমেন্টের তুলনায় অনেক বেশি ব্যয়বহুল হবে। উপরন্তু, খরচ অ্যাপার্টমেন্টের সাধারণ অবস্থার দ্বারা প্রভাবিত হয়, তলা সংখ্যা এবং যে উপাদান থেকে ঘর নির্মিত হয়। শহরের প্রত্যন্ত অঞ্চলে, স্টালিঙ্কাস এবং ডরমিটরিগুলি তাদের ক্রেতার অপেক্ষায় মাসের পর মাস অলসভাবে দাঁড়িয়ে থাকতে পারে।

32 বর্গ মিটার এলাকা সহ এক-রুম ক্রুশ্চেভ। কাজানে m আজ 1.9 মিলিয়ন থেকে 2.25 মিলিয়ন রুবেল, লেনিনগ্রাদ (34 বর্গ মিটার) - 2.2 থেকে 2.8 মিলিয়ন, মস্কো প্রকল্পের "odnushki" (30 বর্গ মিটার) - 2.15 থেকে 2.35 মিলিয়ন পর্যন্ত।

একটি দুই কক্ষের ক্রুশ্চেভ বিল্ডিং (43 বর্গ মিটার) অনুমান করা হয়েছে 2.2-2.7 মিলিয়ন রুবেল, একটি লেনিনগ্রাদ একটি (51 বর্গ মিটার) - 3 থেকে 3.5 মিলিয়ন, একটি মস্কো প্রকল্প - 2.4 থেকে 3 মিলিয়ন পর্যন্ত। তিন-রুম অ্যাপার্টমেন্টের দাম নিম্নরূপ: ক্রুশ্চেভ (56 বর্গ মিটার) - 2.7-3.3 মিলিয়ন রুবেল, লেনিনগ্রাদ (65 বর্গ মি) - 3.4-3.8 মিলিয়ন।

এটাও উল্লেখ করা উচিত যে 2014 সালের শেষের দিকে প্রজাতন্ত্রের হাউজিং স্টক। সংখ্যাযুক্ত 1618 হাজার অ্যাপার্টমেন্ট (নাগরিকদের ব্যক্তিগত মালিকানাধীন বাড়িগুলি সহ), যার মধ্যে 1130.9 হাজার অ্যাপার্টমেন্ট (69.9%) অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিংগুলিতে অবস্থিত। একটি অ্যাপার্টমেন্টের গড় আয়তন মোট এলাকার 56.5 বর্গমিটার। সাধারণ হাউজিং স্টক সর্বদাই অপ্রতিরোধ্যভাবে ব্যক্তিগত মালিকানাধীন।

2014 সালে হাউজিং মার্কেটটি বন্ধকের সাহায্যে হাউজিং ক্রয়ের ক্ষেত্রে সক্রিয়ভাবে বিকাশ করছিল। নিবন্ধিত রিয়েল এস্টেট লেনদেনের প্রায় অর্ধেকই ছিল বন্ধকী ঋণ, যা আবাসিক নির্মাণ শাখার নিবিড় উন্নয়নে গতি এনেছিল, যা কিছু ডেভেলপার সুবিধা নিতে ব্যর্থ হয়নি।

2015 এর জন্য কাজানে হাউজিং মার্কেটের বিকাশের পূর্বাভাস দেওয়ার জন্য, আসুন আমরা হাউজিং ভাড়া এবং কেনার জন্য দামের গতিশীলতা বিবেচনা করি।

সারণি 2.1.2 2011-2014 সালে কাজানে এক কক্ষের অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নেওয়ার জন্য দামের গতিশীলতা

উপরের টেবিলের উপর ভিত্তি করে, লেখক আবাসন বাজারের উন্নয়নের জন্য তিনটি পূর্বাভাস সংকলন করেছেন: আশাবাদী, মধ্যপন্থী এবং হতাশাবাদী। আশাবাদী পূর্বাভাস এই সত্যের উপর ভিত্তি করে করা হয়েছিল যে ভাড়া মূল্যস্ফীতি ভোক্তা মূল্যস্ফীতির সাথে তুলনীয় হবে, যা 2015 সালে 10% অনুমান করা হয়েছে। এই ভিত্তিতে, আমরা অনুমান করি যে অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নেওয়ার ব্যয় বৃদ্ধির স্তর প্রতি বছর 10% স্তরে থাকবে।

একটি মাঝারি পূর্বাভাস হল একটি আশাবাদী এবং একটি হতাশাবাদী পূর্বাভাসের মধ্যে বৃদ্ধির গড় স্তর, যার দ্বারা 2015 সালে একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নেওয়া এবং কেনার খরচ প্রতি বছর 10% হ্রাস পাবে।

হতাশাবাদী পূর্বাভাসটি এই যুক্তির ভিত্তিতে করা হয়েছিল যে যদি আমরা 2008-2009 সালের সংকটকে বিবেচনা করি, যখন অনুরূপ প্রক্রিয়াগুলি ঘটেছিল (অর্থের ব্যয়ের ফ্যাক্টর এবং আবাসিক রিয়েল এস্টেটের দামের উপর তাদের প্রভাব, পাশাপাশি রুবেলের পতন হিসাবে), একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নেওয়া এবং কেনার খরচ 30% কমেছে।

সারণি 2.1.4 2015 এর জন্য কাজানে বন্ধকী ঋণের সাহায্যে একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নেওয়া এবং কেনার জন্য পরিমিত পূর্বাভাস

		পূর্বাভাস (-10%)			পূর্বাভাস (-10%)

মাঝারি পূর্বাভাস বলে যে বন্ধকী ঋণের সাহায্যে একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নেওয়া এবং কেনা আগের বছরের তুলনায় গড়ে 10% কমে যাবে।

সারণি 2.1.5 2015 এর জন্য কাজানে বন্ধকী ঋণের সাহায্যে একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নেওয়া এবং কেনার জন্য আশাবাদী পূর্বাভাস

	rub./kV মি.			RUB/ sq.m
		পূর্বাভাস (+10%)			পূর্বাভাস (+10%)

আশাবাদী পূর্বাভাস মূল্যস্ফীতি বিবেচনা করে ভাড়া এবং বন্ধক প্রদানের 10% বৃদ্ধি অনুমান করে।

সারণি 2.1.6 2015 এর জন্য কাজানে বন্ধকী ঋণের সাহায্যে একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নেওয়া এবং কেনার জন্য হতাশাবাদী পূর্বাভাস

		পূর্বাভাস (-30%)			পূর্বাভাস (-30%)

একটি হতাশাবাদী পূর্বাভাস অনুযায়ী, ভাড়া এবং বন্ধকী ঋণ পরের বছর 30% কমে যাবে।

পূর্বাভাস এবং টেবিলের উপর ভিত্তি করে, সেইসাথে ক্রয় মূল্যের বিবেচিত গতিশীলতা এবং ভাড়া মূল্যের গতিশীলতার উপর ভিত্তি করে, আমরা বলতে পারি যে আগামী বছর হাউজিং ভাড়ার বাজারে দামগুলি অত্যন্ত অস্থির হবে এবং সম্ভবত 12,700 হাজার রুবেল থেকে 15 600 হাজার রুবেল, এবং ক্রয় বাজারে 45,000 হাজার রুবেল থেকে বন্ধকী ঋণের সাহায্যে। 70,576 হাজার রুবেল পর্যন্ত।

লেখকের মতে, একটি হতাশাবাদী পূর্বাভাস ইভেন্টগুলির বিকাশের জন্য সবচেয়ে সম্ভাব্য দৃশ্য হিসাবে বিবেচনা করা উচিত। উপরোক্ত তুলনামূলক বিশ্লেষণ থেকে দেখা যায় যে নিম্নোক্ত কারণে হাউজিং মার্কেটে দাম অত্যন্ত অস্থির:

1.) পশ্চিমা নিষেধাজ্ঞার প্রভাব;

পশ্চিমা নিষেধাজ্ঞাগুলি এমন একটি সময়ে কার্যকর হয়েছিল যখন রাশিয়ায় আবাসন নির্মাণের সর্বোচ্চ গতি এবং পরিমাণ ছিল, ব্যক্তিদের দ্বারা নেওয়া সবচেয়ে বেশি সংখ্যক বন্ধকী ঋণ এবং তাদের উপর সবচেয়ে সাশ্রয়ী মূল্যের সুদের হার।

রিয়েল এস্টেট বাজারে নিষেধাজ্ঞার পরিণতি দুটি বিভাগে বিভক্ত করা যেতে পারে: কী ঘটেছে এবং কী প্রত্যাশিত।

উল্লেখযোগ্য ঘটনাগুলির মধ্যে:

1. ইউক্রেনের পরিস্থিতির সমাধান না হওয়া পর্যন্ত বিদেশী বিনিয়োগকারীরা রাশিয়ায় (বিভিন্ন বাজার বিভাগে) উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়ন স্থগিত করে।

2. ব্যাঙ্কগুলি আগত নতুন উন্নয়ন প্রকল্পগুলিকে আরও সতর্কতার সাথে বিশ্লেষণ করে৷

3. সম্পদ হিসাবে রিয়েল এস্টেট (বিশেষ করে আবাসিক রিয়েল এস্টেট - প্রাথমিক এবং মাধ্যমিক বাজারে অ্যাপার্টমেন্ট) ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারীদের জন্য এর আকর্ষণ বাড়িয়েছে।

রিয়েল এস্টেট বাজারে নিষেধাজ্ঞার প্রত্যাশিত পরিণতি সম্পর্কে, আমরা নিম্নলিখিত বলতে পারি:

1. বাজারে তহবিলের ব্যয় বৃদ্ধির কারণে ব্যাঙ্কগুলি গ্রাহক এবং বন্ধকী ঋণের সুদের হার বৃদ্ধি করবে বলে আশা করা হচ্ছে। একই সময়ে, বেশ কয়েকটি ব্যাঙ্ক স্বাধীনভাবে কৃত্রিমভাবে উচ্চ সুদের হার নির্ধারণ করে বন্ধকী ঋণগ্রহীতাদের কার্যকলাপ সীমিত করতে পারে।

2. ব্যাঙ্কগুলির দ্বারা বিনিয়োগ উন্নয়ন প্রকল্পগুলির অর্থায়নের পরিমাণ হ্রাস 2015 সালে নতুন নির্মাণের পরিমাণ হ্রাস করতে পারে৷

3. ভাড়া আবাসন বাজার একটি চুক্তির অধীনে রাশিয়ায় বা পশ্চিমা কোম্পানিগুলিতে কাজ করা বিদেশীদের সমন্বয়ে একটি দর্শক হারাতে পারে, যাদের কার্যকলাপ নিষেধাজ্ঞার সময়কালে উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পেতে পারে। (লেখক আরও লক্ষ্য করবেন যে একই সময়ে, ভাড়া হাউজিং বাজারে বিপরীত প্রক্রিয়া ঘটতে পারে: যদি রিয়েল এস্টেটের মূল্য কমে যায়, তাহলে ব্যাংকগুলিকে বন্ধকী ঋণের সুদের হার বাড়াতে হবে। এটি উল্লেখযোগ্যভাবে ক্রয়ক্ষমতা হ্রাস করবে। নাগরিক, যা ভাড়াটেদের সংখ্যা বৃদ্ধির দিকে পরিচালিত করবে)।

4. বৃহত্তম রাশিয়ান ব্যাঙ্কগুলি এমন উন্নয়ন প্রকল্পগুলিতে ঋণ দেওয়া চালিয়ে যাওয়ার সম্ভাবনা বেশি যা নির্মাণ প্রস্তুতির সক্রিয় / চূড়ান্ত পর্যায়ে রয়েছে।

2.) মুদ্রা ফ্যাক্টরের প্রভাব;

প্রথম পদ্ধতি: হাউজিং মার্কেটে বিনিময় হারের প্রভাব।

আবাসন অধিগ্রহণের সাথে যুক্ত অর্থনৈতিক সম্পর্কের একটি গুরুত্বপূর্ণ উপাদান হল বিনিময় হার। বিনিময় হার বিভিন্ন সূচকের উপর প্রভাব ফেলে যা হাউজিং মার্কেটে ক্রেতা এবং বিক্রেতাকে সংযুক্ত করে। বিনিময় হার হল বৈদেশিক মুদ্রার বাজারে দুটি আর্থিক এককের অনুপাত, যা একটি নির্দিষ্ট মুদ্রার চাহিদা এবং সরবরাহের উপর নির্ভর করে, সেইসাথে অন্যান্য অনেক কারণের উপর নির্ভর করে।

একটি নির্দিষ্ট মুদ্রার সরবরাহ এবং চাহিদার অনুপাতের উপর নির্ভর করে, বিনিময় হার প্রায়শই নির্ধারিত হয়, তাই এটি একটি ধ্রুবক মান হতে পারে না, যেহেতু বৈদেশিক মুদ্রার বাজারে চাহিদা এবং সরবরাহ ক্রমাগত পরিবর্তিত হয়।

দ্বিতীয় পদ্ধতি: জাতীয় মুদ্রার উপর আবাসন মূল্যের প্রভাব।

রিয়েল এস্টেটের মূল্য এবং জাতীয় মুদ্রার বিনিময় হারের মধ্যে একটি সরাসরি সম্পর্ক রয়েছে; যখন রিয়েল এস্টেটের মূল্য হ্রাস পায়, তখন জাতীয় মুদ্রার বিনিময় হারও হ্রাস পায়। এই নির্ভরতা এই কারণে যে, একটি নিয়ম হিসাবে, আবাসনের ব্যয় হ্রাস অর্থনীতিতে প্রতিকূল প্রক্রিয়াগুলি নির্দেশ করে - বেকারত্ব বৃদ্ধি, জনসংখ্যার ক্রয় ক্ষমতা হ্রাস। এই সব রিয়েল এস্টেট চাহিদা হ্রাস বাড়ে.

উপরের উপর ভিত্তি করে, বর্তমান রিয়েল এস্টেট বাজারের পরিস্থিতিতে, প্রথম পদ্ধতিটি আরও প্রতিফলিত হবে। অর্থনীতির স্থিতিশীল বিকাশের কারণে দ্বিতীয়টি সবচেয়ে সম্ভাব্য।

3.) সামাজিক-জনসংখ্যাগত কারণের প্রভাব।

এটা সাধারণত গৃহীত হয় যে বাজারে চাহিদার গঠন নিয়ন্ত্রণ করা যায় না। যাইহোক, কিছু নির্দিষ্ট প্যাটার্ন অনুযায়ী চাহিদা দেখা দেয় এবং পরিবর্তিত হয়, যার একটি গুরুত্বপূর্ণ অংশ হল জনসংখ্যার মানসিকতা, জীবনযাপন পদ্ধতি। এর মধ্যে, আমরা লেখকের মতামত অনুসারে নিম্নলিখিত সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলিকে আরও বিশদে বিবেচনা করি:

1. একটি বন্দোবস্তের বাসিন্দাদের সংখ্যা ভোগের কাঠামোর উপর একটি উল্লেখযোগ্য প্রভাব ফেলে, প্রাথমিকভাবে বড় বসতিগুলিতে উচ্চ স্তরের আয়ের কারণে।

2. ভোক্তা আচরণ পরিস্থিতিগত মানদণ্ড দ্বারা প্রভাবিত হয়। বর্তমানে, এর মধ্যে রয়েছে বিভিন্ন সামাজিক কর্মসূচির প্রাপ্যতা বৃদ্ধির মাধ্যমে আবাসন নির্মাণের উন্নয়নকে উদ্দীপিত করার লক্ষ্যে রাষ্ট্রের কাজ, বিশেষ করে:

মাতৃত্বের মূলধন (প্রোগ্রাম বৈধ 2016 পর্যন্ত অন্তর্ভুক্ত);

সামরিক বন্ধক;

সামাজিক বন্ধক;

ইয়াং ফ্যামিলি প্রোগ্রামের অধীনে বন্ধক, ইত্যাদি।

3. 2014 সালের গ্রীষ্মে, রাষ্ট্র বন্ধকী ঋণ দেওয়ার নিয়মগুলিতে পরিবর্তন করেছিল। 25 জুলাই, আইন নং 169-FZ "ফেডারেল আইনের 31 এবং 61 ধারার সংশোধনী "অন মর্টগেজ (রিয়েল এস্টেটের প্রতিশ্রুতি)" কার্যকর হয়েছে৷ আইনের পরিবর্তনে দুটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় রয়েছে। প্রথমত, ব্যাঙ্কগুলি তাদের আর্থিক ঝুঁকিগুলিকে বিমা করতে সক্ষম হবে যদি তাদের জামানতের উপর পূর্বাভাস দিতে হয় এবং এর মূল্য ঋণের পরিমাণের চেয়ে কম হয়৷ দ্বিতীয়টি - এই ধরনের বীমার প্রাপ্যতা (ব্যাঙ্ক থেকে বা ঋণগ্রহীতার কাছ থেকে) ঋণগ্রহীতাকে ঋণের পরবর্তী অর্থপ্রদান থেকে অব্যাহতি দেয়। এই ধরনের বীমা প্রদানকারী বীমাকারীর দেউলিয়া হওয়ার ক্ষেত্রেও একই ঘটনা ঘটে।

পূর্বোক্ত সংক্ষিপ্তসারে, আমরা বিশ্বাস করি যে এটি বলা যেতে পারে যে নিষেধাজ্ঞা আরোপ অবশ্যই রাশিয়ান অর্থনীতির সমস্ত ক্ষেত্রে নেতিবাচক প্রভাব ফেলবে। হাউজিং মার্কেট সম্পর্কে, এটি লক্ষ করা উচিত যে নিষেধাজ্ঞার কারণে, বন্ধকী ঋণের হার বাড়ছে এবং হাউজিং মার্কেটের এই অংশটি উল্লেখযোগ্য সংখ্যক গ্রাহক হারাবে। কিন্তু এই পটভূমিতে, ভাড়ার বাজার, বিপরীতে, তার বিতরণের ক্ষেত্র বাড়াতে সক্ষম। এইভাবে, জনসংখ্যার সেই অংশ যারা আগে একটি বন্ধকীতে আবাসন কেনার পরিকল্পনা করেছিল তারা ভাড়া ব্যবস্থার পক্ষে এই ধারণাটি ত্যাগ করতে পারে, যেমন মুদ্রার অস্থিতিশীলতার পরিস্থিতিতে বন্ধকের জন্য আবেদন করার চেয়ে তুলনামূলকভাবে স্থিতিশীল মূল্যে আবাসন ভাড়া নেওয়া আরও লাভজনক হবে (অনুমানিত ভাড়া মূল্য 10,000 থেকে 15,600 রুবেল / মাস, পূর্বাভাসের প্রকৃতির উপর নির্ভর করে) (উদাহরণস্বরূপ, যেমন 24 মার্চ, 2015 এর, রুবেলের সাথে ডলারের অনুপাত হল 1/58, 28, এবং 03/14/2015 তারিখে এটি ছিল 1/61.32)

এখন সামগ্রিকভাবে পুরো হাউজিং মার্কেটে একটি তীক্ষ্ণ উত্থান ঘটেছে, এটি এই কারণে যে, ডলারের মূল্যবৃদ্ধির কারণে, লোকেরা রিয়েল এস্টেটে তাদের অর্থ বিক্রি করার প্রবণতা দেখায়, তবে এই প্রবণতা দীর্ঘমেয়াদী হতে পারে না এবং প্রতিশ্রুতিশীল, কারণ। ভোক্তারা বিনিময় হারের উপর ক্রমাগত উত্তেজনা দ্বারা এই ধরনের পদক্ষেপ নিতে বাধ্য হয়, যা শেষ পর্যন্ত মুদ্রাস্ফীতি বা রাশিয়ান মুদ্রা ব্যবস্থার পতনের দিকে নিয়ে যেতে পারে।

সামাজিক-জনসংখ্যাগত ফ্যাক্টর, অবশ্যই, রিয়েল এস্টেট বাজারে এত বড় প্রভাব ফেলে না, উদাহরণস্বরূপ, মুদ্রার ফ্যাক্টর, তবে সেগুলি ছাড়া, আবাসন বাজার, নীতিগতভাবে, এইভাবে বিদ্যমান থাকতে পারে না, যেহেতু গতি, নির্মাণ ভলিউম, বন্ধকী, ভাড়া, ইত্যাদি বিভিন্ন, বেশিরভাগই অ-অর্থনৈতিক কারণগুলির বিশ্লেষণের ভিত্তিতে সুনির্দিষ্টভাবে নির্ধারিত হয়। জন্মহার, জনসংখ্যা, একজন ব্যক্তির গড় আয়, তরুণ পরিবারের সংখ্যা এবং অন্যান্য সামাজিক সূচক - এইগুলি রিয়েল এস্টেট বাজার এবং দেশের উন্নয়ন সম্ভাবনা সম্পর্কে সবচেয়ে সাধারণ ধারণা।

সাধারণভাবে, আবাসিক রিয়েল এস্টেট বাজার হল অনেকগুলি অর্থনৈতিক এবং অ-অর্থনৈতিক কারণের সংমিশ্রণ, যা পৃথকভাবে বা একত্রিতভাবে, একটি নির্দিষ্ট বাজার বিভাগের অর্থনৈতিক পরিস্থিতি সম্পর্কে ধারণা প্রদান করে।

লেখক দ্বারা উপস্থাপিত তিনটি পূর্বাভাস আবাসন অধিগ্রহণের প্রক্রিয়ার উপর বিভিন্ন কারণের প্রভাবের অর্থনৈতিক সারাংশকে প্রতিফলিত করে। দেশের একটি অস্থিতিশীল অর্থনৈতিক পরিস্থিতির পরিস্থিতিতে, রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতা বা অদক্ষতা সম্পর্কে সম্পূর্ণ আত্মবিশ্বাসের সাথে কথা বলা অসম্ভব, তবে, গবেষণায় দেখা গেছে, রিয়েল এস্টেট বাজারের অংশ - হাউজিং মার্কেট, রয়ে গেছে। অর্থনীতির অন্যান্য উপাদানের সাথে সম্পর্কিত সবচেয়ে মৌলিক এবং তহবিল উত্থাপিত হওয়ার কারণে, এটি পরিবর্তিত বাহ্যিক পরিবেশের মধ্যে তুলনামূলকভাবে মসৃণভাবে চালাতে পারে।

2.2 অফিস সম্পত্তি ব্যবস্থাপনার কর্মক্ষমতা মূল্যায়ন

বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজারে, যথা অফিস রিয়েল এস্টেট বিভাগে, আমাদের মতে, তিনটি দিকনির্দেশক সেক্টর গঠিত হয়েছে:

প্রথম সেক্টর - প্রশাসনিক প্রাঙ্গনের জন্য আন্তর্জাতিক মান পূরণ করে এমন মর্যাদাপূর্ণ অফিস অন্তর্ভুক্ত করে। এখান থেকে আমরা উপসংহারে আসতে পারি যে এই ধরনের প্রাঙ্গনে ভাড়া প্রায়ই অনেক বেশি। এটি প্রধান কারণ হয়ে ওঠে কেন কিছু রাশিয়ান উদ্যোক্তারা আরও সাশ্রয়ী মূল্যে বিদেশে প্রথম শ্রেণীর অফিস ভাড়া নেয়।

দ্বিতীয় সেক্টরে, আমরা এমন অফিসগুলিকে অন্তর্ভুক্ত করেছি যা ভালভাবে সমাপ্ত এবং সজ্জিত প্রাঙ্গনে অবস্থিত এবং সম্প্রতি পরবর্তী উচ্চ-মানের মেরামত সহ বড় অ্যাপার্টমেন্ট কেনার অভ্যাস জনপ্রিয় হয়ে উঠেছে। এখানে, ভাড়া প্রদানগুলি সফলভাবে পরিচালনাকারী সংস্থাগুলির জন্য বেশ গ্রহণযোগ্য। এই সেক্টরে ক্রমাগত সক্রিয় চাহিদা রয়েছে।

তৃতীয় খাত হিসাবে, আমরা পৌরসভা এবং বিভাগীয় অ-আবাসিক তহবিল, রাষ্ট্রীয় উদ্যোগ (প্রধানত বৈজ্ঞানিক প্রতিষ্ঠান), সমবায় এবং ব্যক্তিগত উদ্যোগের ভবনগুলিতে প্রাঙ্গণ সংজ্ঞায়িত করেছি। এই সমাপ্তি এবং মেরামত ছাড়া প্রাঙ্গনে, এবং অন্যান্য সম্পর্কিত পরিষেবা. এখানে ভাড়া সাধারণত বেশি হয় না।

আমাদের মতে, উদ্যোক্তার স্বাধীনতা আরও বেশি করে নতুন ব্যবসায়িক কাঠামো তৈরির দিকে পরিচালিত করে, যা প্রথমত, তাদের কার্যকারিতার জন্য প্রাঙ্গনের প্রয়োজন হবে, যার অর্থ হল অফিস স্পেস মার্কেটে একটি ভাল বিকাশের সম্ভাবনার চেয়ে বেশি।

ভাত। 2.2.1 2014 এর শেষে কাজানে ব্যবসায়িক কেন্দ্রগুলির শ্রেণির অনুপাত

কাজান অফিস রিয়েল এস্টেট মার্কেটে তিনটি শ্রেণীর উচ্চ-মানের ব্যবসা কেন্দ্র রয়েছে: A, B, এবং C। 2014 সালের শেষের দিকে, উচ্চ-মানের অফিস রিয়েল এস্টেটের সাথে শহরের বিধান হল 183 বর্গ মিটার। প্রতি 1,000 জন বাসিন্দার জন্য মি.

ক্যাটাগরি বি অফিসগুলি বেশিরভাগ বৈশিষ্ট্যে A শ্রেণীর অফিসগুলির সাথে একই রকম, তবে, তারা ততটা মর্যাদাপূর্ণ নয়, একটি কম অনুকূল অবস্থান রয়েছে এবং A শ্রেণীর অফিসগুলির মতো পরিষেবার পরিধি বিস্তৃত নয়। প্র্যাকটিস দেখায় - ক্লাস বি ক্যাটাগরিতে, কখনও কখনও সর্বোচ্চ ক্যাটাগরির অফিসগুলো পাস করে। এটি ঘটে, উদাহরণস্বরূপ, নিবিড় ব্যবহারের কয়েক বছর পরে। মানের মানের ফ্যাক্টর এখানে একটি গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে। প্রযুক্তিগুলি ধ্রুব গতিশীলতায় রয়েছে, তাই যা "সর্বশেষ" হিসাবে ব্যবহৃত হত তা ধীরে ধীরে "নতুন" বিভাগে চলে যাচ্ছে।

কাজান শহরে অফিস স্থানের মোট সরবরাহ 410,000 বর্গমিটারের বেশি। এর মধ্যে প্রায় 210 হাজার বর্গ মিটার। m একটি মানের প্রস্তাব বোঝায়।

এটা যেমন ঠিক, বড় শহরগুলিতে, উচ্চ-মানের অফিসের জায়গার চাহিদা স্থিতিশীল থাকে। কাজানের "এ" শ্রেণীর বেশিরভাগ ব্যবসায়িক কেন্দ্রের প্রায় 100% দখল রয়েছে, যেমন, "বিজনেস সেন্টার সুভার প্লাজা", "কর্স্টন", "বিজনেস পার্ক আইডিয়া" এর মতো ব্যবসায়িক কেন্দ্র। ক্লাস "বি" অবজেক্টগুলিরও মোটামুটি উচ্চ দখলের হার রয়েছে, এটি 85% থেকে 90% পর্যন্ত। অফিস প্রাঙ্গনের চাহিদা সম্পর্কে বলতে গিয়ে, আমাদের উল্লেখ করা উচিত যে সম্প্রতি কাজানের উপকণ্ঠে ব্যবসায়িক কার্যকলাপ স্থানান্তরিত করার প্রবণতা দেখা দিয়েছে। এটি এই জাতীয় কারণগুলির দ্বারা সর্বাধিক প্রভাবিত হয়: অপর্যাপ্ত পরিবহন অ্যাক্সেসযোগ্যতা (ট্র্যাফিক জ্যাম), পার্কিংয়ের জায়গার অভাব বা তাদের অর্থ প্রদান।

অনুরূপ নথি

মিউনিসিপ্যাল ​​রিয়েল এস্টেট ধারণা. রিয়েল এস্টেট বাজারের কার্যকারিতার মৌলিক বিষয়। রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনা প্রক্রিয়ার তথ্যায়নের প্রধান নির্দেশাবলী। সম্পত্তি ব্যবস্থাপনার জন্য ব্যবহৃত তথ্য। রিয়েল এস্টেট নিবন্ধন তথ্য সিস্টেম.

বিমূর্ত, 10/30/2010 যোগ করা হয়েছে


রাশিয়ান ফেডারেশনে পৌর সম্পত্তি ব্যবস্থাপনার আধুনিক সমস্যা। পৌরসভার রিয়েল এস্টেট পরিচালনার জন্য প্রাতিষ্ঠানিক ভিত্তি। Orsk বর্তমান অনুশীলন বিশ্লেষণ. কার্যকলাপের উদ্দেশ্য অনুযায়ী পৌর রিয়েল এস্টেটের সীমাবদ্ধতার সাংগঠনিক সমস্যা।

থিসিস, 11/18/2013 যোগ করা হয়েছে


সম্পত্তি ব্যবস্থাপনার সারমর্ম, কার্যাবলী, পদ্ধতি এবং স্তর। সামারায় বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজারের বিশ্লেষণ। শপিং এবং বিনোদন কেন্দ্র "MegaCity", এর ভাড়া নীতির সংক্ষিপ্ত বিবরণ। এন্টারপ্রাইজে বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের বিকাশের জন্য ব্যবস্থাপনা পদ্ধতির বিশ্লেষণ।

টার্ম পেপার, 10/18/2011 যোগ করা হয়েছে


রিয়েল এস্টেট বাজারের মৌলিক ধারণা, এর বিভাজন। সম্পত্তি অপারেশন জন্য পরিকল্পনা এবং খরচ হিসাব. কোম্পানি OOO "Diol" এর বিপণন পরিবেশের বিশ্লেষণ। রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট কৌশলগুলির ব্যবহারিক প্রয়োগ, ফর্ম এবং পদ্ধতিগুলির অপ্টিমাইজেশন।

টার্ম পেপার, 07/22/2011 যোগ করা হয়েছে


সারমর্ম, ধারণা এবং রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন প্রকল্প ব্যবস্থাপনা প্রধান ধরনের. একটি উন্নয়ন প্রকল্পের ধারণা এবং বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার প্রধান বৈশিষ্ট্য। প্রকল্পের আর্থিক ও অর্থনৈতিক ন্যায্যতা। বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজারের বিশ্লেষণ।

টার্ম পেপার, যোগ করা হয়েছে 03/25/2011


কার্যকারিতা মূল্যায়নের জন্য মানদণ্ড। পরিকল্পনা এবং কর্মক্ষমতা মূল্যায়নের র্যাঙ্ক পদ্ধতি। ম্যানেজমেন্ট সিস্টেমের কার্যকারিতার জন্য মানদণ্ডের একটি বিস্তৃত সেট। কর্মসম্পাদক. উত্পাদন ব্যবস্থাপনা সিস্টেমের দক্ষতা উন্নত করা।

বিমূর্ত, যোগ করা হয়েছে 05/08/2002


ব্যবস্থাপনা কার্যকারিতা মূল্যায়নের ধারণা। ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতা মূল্যায়নের জন্য ফ্যাক্টর। ব্যবস্থাপনা দক্ষতার মানদণ্ড এবং সূচক। দক্ষতার অর্থনৈতিক মূল্যায়ন। অর্থনৈতিক দক্ষতার সূচক। ব্যবস্থাপনার দক্ষতা উন্নত করা।

বিমূর্ত, 07/26/2008 যোগ করা হয়েছে


ম্যানেজমেন্ট সিস্টেম তৈরির ধারণা এবং নীতি, এর কার্যকারিতা মূল্যায়নের পদ্ধতি। শিল্পের সংক্ষিপ্ত বিবরণ, এন্টারপ্রাইজ এবং এলএলসি "কেভিন্টা" এর SWOT- বিশ্লেষণ। বিদ্যমান ব্যবস্থাপনা ব্যবস্থার কার্যকারিতা মূল্যায়ন, এর উন্নতির জন্য পদ্ধতির বিকাশ।

থিসিস, 06/04/2011 যোগ করা হয়েছে


কর্মী পরিচালন ব্যবস্থায় তাত্ত্বিক দিক এবং কর্মক্ষমতা মূল্যায়নের স্থান। কর্মীদের শংসাপত্রের প্রাথমিক পদ্ধতি। এন্টারপ্রাইজের কর্মচারীদের মূল্যায়নের জন্য সিস্টেমের বিশ্লেষণ এবং ট্রেড হাউস "রোজভেস্টালকো" এলএলসি এর উদাহরণে এর উন্নতির জন্য প্রস্তাবনা।

টার্ম পেপার, 03/18/2011 যোগ করা হয়েছে


সেবা প্রতিষ্ঠানে ব্যবস্থাপনা সিস্টেম. প্রতিষ্ঠানের কর্মী ব্যবস্থাপনা সিস্টেম। প্রতিষ্ঠানের কর্মী ব্যবস্থাপনা সিস্টেমের কার্যকারিতা মূল্যায়নের জন্য সূচক। সংগঠনের সাধারণ বৈশিষ্ট্য এবং উন্নয়ন কৌশল। কার্যক্রমের কার্যকারিতা মূল্যায়ন।

এই গবেষণা কাজটি সম্পাদন করার পর, আবাসিক রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নতির জন্য নিম্নলিখিত প্রস্তাবগুলি চিহ্নিত করা হয়েছে। প্রায়শই 1 বর্গক্ষেত্রের খরচ গঠনে একটি বড় ভূমিকা। বাসস্থানের মি. রিয়েলটর ক্রেতা বা বিক্রেতার উপর সরাসরি প্রভাব ফেলে। অসততা এবং মধ্যস্থতাকারী সংস্থার কর্মীদের ব্যক্তিগত স্বার্থের ব্যবহার আবাসিক রিয়েল এস্টেটের দামে কৃত্রিম বৃদ্ধির দিকে নিয়ে যায়। এইভাবে, সেকেন্ডারি হাউজিং মার্কেট প্রায়ই স্থানীয় সরকারের নিয়ন্ত্রণের বাইরে চলে যায়, কারণ এটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলির এখতিয়ারের অধীনে। এবং শহরের প্রশাসনের প্রভাব অধীন সেকেন্ডারি হাউজিং বাজারে প্রস্তাবিত অ্যাপার্টমেন্ট শুধুমাত্র একটি ছোট শতাংশ. উপরোক্ত থেকে একটি উপসংহার আঁকতে, আমি বলতে চাই যে আর্থিক সংকটের পরিস্থিতিতে, এই ক্ষেত্রে, স্থানীয় সরকারের পক্ষ থেকে নিয়ন্ত্রণ প্রয়োজন। এটি আবাসনের জন্য বরং উচ্চ চাহিদার কারণে এবং এইভাবে সেকেন্ডারি হাউজিং পুনঃবিক্রয় থেকে লাভের একটি উচ্চ শতাংশ ছোট রিয়েল এস্টেট সংস্থাগুলি দ্বারা প্রাপ্ত হয়। আমি আবাসন ব্যয় বৃদ্ধির প্রতি স্ব-সরকারি সংস্থা এবং এর কাঠামোগত বিভাগগুলির ঘনিষ্ঠ দৃষ্টি আকর্ষণ করতে চাই। যেহেতু রিয়েল এস্টেট বাজার সংকট থেকে পুনরুদ্ধারের প্রক্রিয়াধীন রয়েছে এবং উচ্চ চাহিদার কারণে আবাসনের দাম আকাশচুম্বী হতে শুরু করেছে। স্বতন্ত্র আবাসিক নির্মাণের জন্য জমির প্লট কেনার জন্য নিলামের শর্তগুলি কঠোর করার সাথে, চুক্তির শর্তাবলী যথাযথভাবে পূরণ না করে উচ্চ মুনাফা অর্জনের জন্য ছোট সংস্থাগুলিকে বাজার থেকে বের করে দিতে হবে। এছাড়াও, ওমস্কে রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নতির পথে, নিয়ন্ত্রক এবং আইনি কাঠামোর উন্নতি করা প্রয়োজন। এর ফলে আবাসিক রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির হার হ্রাস পাবে এবং বাজারের প্রকৃত চাহিদার সাথে তাদের সমান হবে।

একটি নিখুঁত রিয়েল এস্টেট বাজারের পথে, এই ধরনের ডকুমেন্টেশনের উপর কঠোর নিয়ন্ত্রণ বজায় রাখে এমন পরিষেবাগুলি তৈরি করা প্রয়োজন। উপরের সমস্ত ব্যবস্থাগুলির সংমিশ্রণ ওমস্কের রিয়েল এস্টেট বাজারকে স্বল্পতম সময়ে সংকট থেকে বেরিয়ে আসতে এবং এই বাজারে অ্যাপার্টমেন্টগুলির টার্নওভার নিয়ন্ত্রণের জন্য শর্তগুলির উন্নতি করতে সহায়তা করবে।

উপসংহার

এই স্নাতক প্রকল্পে, ওমস্কের সেকেন্ডারি হাউজিং মার্কেটের বর্তমান পরিস্থিতির গভীর বিশ্লেষণ করা হয়েছিল। একই সময়ে, শহরের প্রাকৃতিক এবং পরিবেশগত অবস্থা অধ্যয়ন করা হয়েছিল, সেইসাথে সামাজিক এবং অর্থনৈতিক কারণগুলি যা গৌণ আবাসন গঠনের উপর সরাসরি প্রভাব ফেলে।

এছাড়াও 2009-2012 সময়ের মধ্যে আবাসিক রিয়েল এস্টেট বাজারের ক্ষমতা, সেকেন্ডারি বাজারে সরবরাহ এবং চাহিদা অধ্যয়ন করা হয়েছে।

সেকেন্ডারি হাউজিং মার্কেটে প্রস্তাবগুলির একটি বিশদ বিশ্লেষণ করা হয়েছিল। অর্থনৈতিক সংকটের পরিস্থিতিতে আবাসিক রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নতির জন্য সম্ভাব্য পদ্ধতিগুলি তৈরি করা হয়েছে। আবাসিক রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকাশের সম্ভাবনা বিবেচনা করা হয়।

অধ্যয়নের প্রাসঙ্গিকতা এই সত্য দ্বারা জোর দেওয়া হয় যে শহরগুলির ভবিষ্যত মূলত আবাসিক রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকাশের সাথে জড়িত। যেহেতু আবাসিক রিয়েল এস্টেট বাজার i.e. আবাসন বাজার সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বাজারগুলির মধ্যে একটি, এটি সমাজের জীবনে সরাসরি প্রভাব ফেলে, তাই সমাজের জীবনের অন্যান্য উপাদানগুলির অবস্থা তার অবস্থার উপর নির্ভর করে।

স্নাতক প্রকল্পের উদ্দেশ্য সম্পূর্ণরূপে উপলব্ধি করা হয়. লক্ষ্য অনুসারে, নিম্নলিখিত কাজগুলি সমাধান করা হয়েছিল:

ওমস্ক শহরে আবাসিক রিয়েল এস্টেটের বিপণনের বৈজ্ঞানিক এবং পদ্ধতিগত বিধানগুলি অধ্যয়ন করা হয়েছিল;

শহরগুলিতে আবাসিক রিয়েল এস্টেটের বিপণনের বিকাশের জন্য আইনী এবং নিয়ন্ত্রক কাঠামো বিবেচনা করা হয়;

আবাসিক রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নতির জন্য প্রধান নির্দেশাবলী তৈরি করা হয়েছে;

মূল্যায়ন কাজের সময় জীবনের নিরাপত্তা নিশ্চিত করার শর্ত বিবেচনা করা হয়;

শহরের প্রকৃতির দিকে মনোযোগ দেয় এমন কারণগুলির মূল্যায়নে পরিবেশগত সিদ্ধান্তগুলির বিশ্লেষণ করা হয়।

ভূমিকা

অধ্যায় 1. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের তাত্ত্বিক ভিত্তি

1.2 রিয়েল এস্টেট বস্তুর শ্রেণীবিভাগ

1.3 সম্পত্তি মান প্রকার

1.4 রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের মৌলিক নীতি

1.5 সম্পত্তির মূল্যকে প্রভাবিত করার কারণগুলি

অধ্যায় 2. একটি আবাসিক সম্পত্তি মূল্যায়ন

2.2 আয় পদ্ধতি ব্যবহার করে আবাসিক সম্পত্তির মূল্যায়ন

2.3 অ্যানালগ বিক্রির তুলনা করে আবাসিক রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়ন

2.4 খরচ পদ্ধতি ব্যবহার করে সম্পত্তি মূল্যায়ন

2.5 রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন ফলাফল সমন্বয়

অধ্যায় 3. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতির উন্নতির জন্য পরামর্শ

উপসংহার

ব্যবহৃত সাহিত্য এবং উত্সের তালিকা

আবেদন

ভূমিকা

বাজার অর্থনীতির উপাদানগুলির মধ্যে, একটি বিশেষ স্থান রিয়েল এস্টেট দ্বারা দখল করা হয়, যা উত্পাদনের মাধ্যম হিসাবে কাজ করে (ভূমি, প্রশাসনিক, শিল্প, গুদাম, খুচরা এবং অন্যান্য ভবন এবং প্রাঙ্গণ, পাশাপাশি অন্যান্য কাঠামো) এবং একটি বস্তু বা ভোগের বস্তু (জমি প্লট, আবাসিক ভবন, কটেজ, অ্যাপার্টমেন্ট, গ্যারেজ)।

রিয়েল এস্টেট হ'ল নাগরিকদের ব্যক্তিগত অস্তিত্বের ভিত্তি এবং অর্থনৈতিক কার্যকলাপ এবং সমস্ত ধরণের মালিকানার উদ্যোগ এবং সংস্থাগুলির বিকাশের ভিত্তি হিসাবে কাজ করে। রাশিয়ায়, রিয়েল এস্টেট বাজারের একটি সক্রিয় গঠন এবং বিকাশ রয়েছে এবং ক্রমবর্ধমান সংখ্যক নাগরিক, উদ্যোগ এবং সংস্থাগুলি রিয়েল এস্টেট লেনদেনের সাথে জড়িত।

রাষ্ট্র এবং মূল্যায়নকারীদের মধ্যে গঠনমূলক মিথস্ক্রিয়াকে ধন্যবাদ, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে সম্পত্তি মূল্যায়নের প্রক্রিয়াটি সেই সময়ের তুলনায় অনেক বেশি সভ্য হয়ে উঠেছে যখন রাশিয়ায় একটি স্বাধীন মূল্যায়ন তার শৈশবকালে ছিল। আজ, মূল্যায়নকারীদের ক্রিয়াকলাপগুলি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে প্রাসঙ্গিক ফেডারেল আইন এবং মান দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়।

থিসিসের উদ্দেশ্য হল আবাসিক রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়নের পদ্ধতির উন্নতির জন্য প্রস্তাবনা তৈরি করা।

এই লক্ষ্য অর্জনের জন্য, নিম্নলিখিত কাজগুলি সমাধান করা প্রয়োজন:

হাউজিং মূল্যায়নের সারমর্ম বর্ণনা করুন;

রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতিগত পদ্ধতির বৈশিষ্ট্য;

একটি খরচ, তুলনামূলক এবং আয় পদ্ধতি ব্যবহার করে আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন;

মূল্যায়ন ফলাফলের একটি তুলনামূলক বিশ্লেষণ পরিচালনা;

আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের পদ্ধতির উন্নতির জন্য প্রস্তাবনা তৈরি করুন।

থিসিসের গবেষণার বিষয় হল আবাসিক রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়ন, এবং গবেষণার বিষয় হল আবাসিক রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়নের পদ্ধতি এবং পদ্ধতি।

থিসিস কাজে সম্পাদিত গবেষণার পদ্ধতিগত ভিত্তি হল রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের ক্ষেত্রে দেশী এবং বিদেশী লেখকদের বৈজ্ঞানিক কাজ S.V. Gribovsky, E.I. Tarasevich, M.A. Fedotova, D. Fridman।

থিসিসের প্রথম অধ্যায়ে "রিয়েল এস্টেটের মূল্য নির্ধারণের জন্য পদ্ধতিগত অবস্থান" রিয়েল এস্টেটের মূল্যের ধরন, তাদের শ্রেণীবিভাগ প্রকাশ করেছে। রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্যকে প্রভাবিত করার কারণগুলি, সেইসাথে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের মৌলিক নীতিগুলি বিবেচনা করা হয়।

দ্বিতীয় অধ্যায় "আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন" একটি রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্যায়নের ফলাফল উপস্থাপন করে - নভোসিবিরস্কের জায়েলতসভস্কি জেলায় অবস্থিত একটি দুই কক্ষের অ্যাপার্টমেন্ট - একটি আয় এবং তুলনামূলক পদ্ধতি ব্যবহার করে, সেইসাথে উদ্ধার গণনা করার ফলাফলগুলি। সম্পত্তির মূল্য।

তৃতীয় অধ্যায় "আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতির উন্নতির জন্য পরামর্শ" আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের বিদ্যমান পদ্ধতির উন্নতির জন্য প্রধান দিকনির্দেশ উপস্থাপন করে।




অধ্যায় 1

1.1 একটি স্বাধীন বাড়ির মূল্যায়নের প্রয়োজন

মূল্যায়ন হল ফলিত অর্থনৈতিক বিশ্লেষণের বিজ্ঞান, যার প্রধান কাজ হল এই সম্পদের সরবরাহ ও চাহিদা শক্তির গতিশীলতার বিশ্লেষণের ভিত্তিতে একটি সম্পদ (মাল) বিক্রি বা ক্রয়ের জন্য সবচেয়ে সম্ভাব্য মূল্য নির্ধারণ করা। প্রাসঙ্গিক বাজার। একটি আনুষ্ঠানিক দৃষ্টিকোণ থেকে, চাহিদার একটি নির্দিষ্ট সেট এবং সরবরাহের কারণগুলির একটি সেট মডেলিংয়ের ভিত্তিতে সর্বাধিক সম্ভাব্য মূল্য নির্ধারণ করা হয়।

বর্তমানে, রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন কার্যক্রম ফেডারেল আইন দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয় "রাশিয়ান ফেডারেশনে মূল্যায়ন কার্যক্রমের উপর" তারিখ 06.08.98 নং 135 - FZ।

রিয়েল এস্টেট বাজারের বর্তমান পরিস্থিতি আমাদের দেশে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের সক্রিয় বিকাশে অবদান রাখে।

রিয়েল এস্টেট বাজার বর্তমানে আমাদের দেশের অন্যতম গতিশীল বাজার, বিনিয়োগের অন্যতম আকর্ষণীয় বস্তু। এটি এখন খুব গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠছে, যখন বিশ্বের পরিস্থিতি খুব অস্থির: বিশেষজ্ঞরা তেলের দাম সম্পর্কে সঠিক পূর্বাভাস দিতে পারে না, তারা ডলারের অবমূল্যায়নের ভবিষ্যদ্বাণী করে, - রিয়েল এস্টেট কার্যত সঞ্চয়ের নিরাপত্তার একমাত্র গ্যারান্টার থেকে যায়।

রাশিয়ান মূল্যায়নের বিকাশের প্রধান দিকনির্দেশগুলি ক্রিয়াকলাপের তালিকার উপর ভিত্তি করে নির্ধারণ করা যেতে পারে যেখানে এটি রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্যায়ন করা প্রয়োজন। এটি উল্লেখ করা উচিত যে এই তালিকাটি ক্রমাগত প্রসারিত হচ্ছে।

রিয়েল এস্টেটের বিভিন্ন ধরনের মূল্যের (বাজার, বিনিয়োগ, জামানত, বীমা, করযোগ্য এবং অন্যান্য) একটি উদ্দেশ্যমূলক মূল্যায়ন প্রয়োজন:

কেনা, বিক্রি বা ভাড়া নেওয়ার সময়;

যখন এন্টারপ্রাইজগুলি কর্পোরেটাইজ করা হয় এবং সম্পত্তি শেয়ার পুনঃবন্টন করা হয়;

নতুন শেয়ারহোল্ডারদের আকৃষ্ট করা এবং শেয়ারের অতিরিক্ত ইস্যু করা;

যখন রিয়েল এস্টেট বস্তুর ট্যাক্সের উদ্দেশ্যে ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যায়ন: ভবন এবং জমি প্লট;

রিয়েল এস্টেট বীমা জন্য;

রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত ঋণ প্রদানের সময়;

উদ্যোগ এবং সংস্থাগুলির অনুমোদিত মূলধনে অবদান হিসাবে রিয়েল এস্টেট বস্তু তৈরি করার সময়;

বিনিয়োগ প্রকল্পের উন্নয়ন এবং বিদেশী সহ বিনিয়োগকারীদের আকৃষ্ট করার সময়;

রিয়েল এস্টেট বস্তুর তরলকরণের উপর;

উত্তরাধিকার অধিকার কার্যকর করার সময়, একটি আদালতের সাজা;

রিয়েল এস্টেটে সম্পত্তির অধিকার বিক্রির সাথে সম্পর্কিত অন্যান্য লেনদেনে।

সম্পত্তি মূল্যায়নের তিনটি প্রধান পদ্ধতি রয়েছে:

খরচ পদ্ধতি: সম্পূর্ণ পুনরুত্পাদনের খরচ বা মূল্যবান সম্পত্তির সম্পূর্ণ প্রতিস্থাপনের খরচ অনুমান করা হয়, তারপর ভবন এবং কাঠামোর আনুমানিক অবচয়ের পরিমাণ বিয়োগ করা হয় এবং জমির প্লটের মূল্য বিনামূল্যে যোগ করা হয়। এই পদ্ধতির প্রয়োজন হতে পারে যখন সম্পত্তি কর বা সম্পত্তি বাজেয়াপ্ত করার উদ্দেশ্যে একটি বস্তুর মূল্যায়নের জন্য জমির মূল্য থেকে ভবন এবং কাঠামোর মূল্য আলাদা করার প্রয়োজন হয়। এটি আয়কর এবং অ্যাকাউন্টিংয়ের উদ্দেশ্যেও ব্যবহৃত হয়: বিল্ডিং এবং কাঠামোর অবচয় করযোগ্য আয় থেকে কাটা হয়। আবেদন করার জন্য অন্যান্য পরিস্থিতিতে:

নতুন নির্মাণের সম্ভাব্যতা অধ্যয়ন,

জমির সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের বিকল্প নির্ধারণ,

হালনাগাদ,

চূড়ান্ত মূল্য আলোচনা

প্রাতিষ্ঠানিক এবং বিশেষ উদ্দেশ্যে ভবন,

বীমার উদ্দেশ্য।

বাজার তুলনা পদ্ধতি: অনুরূপ বৈশিষ্ট্যগুলির সাথে সাম্প্রতিক লেনদেনের উপর ভিত্তি করে একটি সম্পত্তির বাজার মূল্য অনুমান করা। এটা ধরে নেওয়া হয় যে একজন যুক্তিবাদী বিনিয়োগকারী বা ক্রেতা একটি নির্দিষ্ট সম্পত্তির জন্য একই ইউটিলিটি সহ অন্য অনুরূপ সম্পত্তি অর্জনের জন্য যে খরচ হবে তার চেয়ে বেশি অর্থ প্রদান করবেন না।

আয়ের পদ্ধতি: একটি সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করা হয় পরিমাণ, গুণমান এবং সুবিধা প্রাপ্তির সময়কালের দ্বারা নির্ধারিত হয় যা এই সম্পত্তি ভবিষ্যতে আনতে পারে।

রাশিয়ায়, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, বস্তুর মান মূল্যায়নে ব্যয় পদ্ধতিটি ব্যাপক হয়েছে। অধিকন্তু, সম্পত্তি পুনঃমূল্যায়ন কর্মসূচির বিকাশের সময় সরকার কর্তৃক এর ব্যবহার ঘোষণা করা হয়েছিল। এই স্থির সম্পদ, রিয়েল এস্টেট খরচ খুব অবমূল্যায়ন ছিল যে নেতৃত্বে. এখন এই ধরনের বস্তুর পুনর্মূল্যায়নের প্রক্রিয়া বিশেষ গুরুত্ব বহন করে, যা মূল্যায়নের বাজার পদ্ধতির উপর ভিত্তি করে করা যেতে পারে।

আজ অবধি, রাশিয়ান বাজারে মূল্যায়ন সংস্থার সংখ্যা উল্লেখযোগ্য। 2004 সালের শেষ পর্যন্ত, রাশিয়ায় 9,000টিরও বেশি কোম্পানি এবং PBOYuL-এর কাছে মূল্যায়ন কার্যক্রম পরিচালনার জন্য রাষ্ট্রীয় লাইসেন্স রয়েছে। এখন বাজারটি অর্থনৈতিক উন্নয়ন মন্ত্রনালয় দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়, তবে 1 জানুয়ারী, 2006 থেকে, স্ব-নিয়ন্ত্রণে একটি রূপান্তর চলছে।

বর্তমান পর্যায়ে, মূল্যায়ন বাজার প্রতিযোগিতা বৃদ্ধি, গুণমান উন্নত করা এবং পরিষেবার খরচ কমানোর দ্বারা চিহ্নিত করা হয়। বিশেষ করে, IAS, US GAAP বা রাশিয়ান অ্যাকাউন্টিং মান অনুযায়ী আর্থিক বিবৃতিতে সম্পদ প্রতিফলিত করার জন্য মূল্যায়নের চাহিদা ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে; বিপণন এবং ব্র্যান্ড কৌশলগুলির কার্যকারিতা নির্ধারণের জন্য অস্পষ্ট সম্পদের মূল্যের মূল্যায়ন; ক্রয় এবং বিক্রয় লেনদেন করার উদ্দেশ্যে মূল্যায়ন, সম্পত্তির ইজারা, M&A এবং মালিকানা এবং অন্যান্য সম্পত্তির অধিকার হস্তান্তরের জন্য অন্যান্য লেনদেন; বীমার উদ্দেশ্যে মূল্যায়ন, শেয়ারের অতিরিক্ত ইস্যু বা রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন উদ্যোগের বেসরকারীকরণের সময় শেয়ার বাইব্যাক; সম্পত্তি, ইত্যাদি দ্বারা সুরক্ষিত ঋণের উদ্দেশ্যে মূল্যায়ন।

বিশেষজ্ঞ আরএ রেটিং এজেন্সির একটি সমীক্ষার ফলাফল অনুসারে, গত দেড় বছরে সবচেয়ে বেশি চাহিদা ছিল রিয়েল এস্টেট এবং ব্যবসায়িক মূল্যায়ন পরিষেবাগুলি। সামগ্রিক বাজার কাঠামোতে এই এলাকার অংশ যথাক্রমে 34.3% এবং 32.1%।

1.2 রিয়েল এস্টেট বস্তুর শ্রেণীবিভাগ

রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়ন প্রাথমিকভাবে এমন বস্তুর জন্য আগ্রহের বিষয় যেগুলি একটি স্বাধীন পণ্য হিসাবে বাজারে সক্রিয়ভাবে প্রচারিত হয়। বর্তমানে, রাশিয়ায় এগুলি হল অ্যাপার্টমেন্ট এবং কক্ষ, অফিস প্রাঙ্গণ এবং অফিস ভবন, জমির প্লট সহ শহরতলির আবাসিক ভবন, উন্নয়নের জন্য বিনামূল্যে জমির প্লট এবং (বা) অন্যান্য উদ্দেশ্যে। রিয়েল এস্টেট বস্তুর মধ্যে খনিজ আমানতও রয়েছে, যার রাশিয়ান বাজার এখনও গঠিত হয়নি। নীচে আমরা রিয়েল এস্টেট বস্তুর শ্রেণীবিভাগের জন্য সাধারণ নীতিগুলি বিবেচনা করি।

রিয়েল এস্টেট অবজেক্টের প্রথম বিভাগ। আমাদের ক্ষেত্রে "রিয়েল এস্টেট" শব্দটি যে কোনও পণ্যকে বোঝায় যা জমির একটি অংশের সাথে কঠোরভাবে সংযুক্ত, অন্য জায়গায় এটির স্থানান্তর ধ্বংস এবং ভোক্তা মূল্যের ক্ষতি ছাড়া অসম্ভব। প্রস্তাবিত শব্দের লক্ষ্য হল রিয়েল এস্টেট অবজেক্টের বিভিন্ন শ্রেণীর মূল্যায়নের জন্য একটি পৃথক পদ্ধতির প্রচার করা, তাদের সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য বৈশিষ্ট্য, বাণিজ্য টার্নওভারের বৈশিষ্ট্য, বাজারের কাঠামো এবং স্কেল যার মধ্যে রিয়েল এস্টেট ক্রয় এবং বিক্রয় প্রক্রিয়াগুলি সঞ্চালিত হয়। যেহেতু বিভিন্ন শর্ত এবং তাদের সংমিশ্রণগুলি একটি সম্পত্তির মূল্যায়নকে প্রভাবিত করে, তাই "বৈশিষ্ট্য গাছ" পদ্ধতিটি শ্রেণীবদ্ধ করার জন্য (গোষ্ঠী) ব্যবহার করা হয়েছিল। এই ধরনের একটি শ্রেণীবিভাগ (গ্রুপিং) বহুস্তর। প্রতিটি স্তরে, এটি একই স্তরে তাদের সম্ভাব্য পার্থক্যগুলির সাথে নিজস্ব ভিত্তিতে পরিচালিত হয়, তবে বিভিন্ন "শাখা" বরাবর। একই সময়ে, শ্রেণীবিভাগের গভীরতা (স্তরের সংখ্যা) সেই শাখাগুলির জন্য আরও বেশি প্রতিনিধিত্বকারী (তাদের মূল্যায়নের পরিপ্রেক্ষিতে) বস্তুগুলি অবস্থিত।

প্রতিটি স্তরের নিজস্ব নাম এবং সংশ্লিষ্ট শ্রেণিবিন্যাস বৈশিষ্ট্যের জন্য প্রস্তাবিত মানগুলির একটি সেট রয়েছে।

1. উৎপত্তি।

2. নিয়োগ।

3. স্কেল।

3.1 ভূমি এলাকা।

3.2। আলাদা জমি প্লট।

3.3। ভবন এবং কাঠামোর কমপ্লেক্স (কুটির বসতি, মাইক্রোডিস্ট্রিক্ট, হোটেল, স্যানিটোরিয়াম, ইত্যাদি)

3.3.1। আবাসিক ভবন মাল্টি অ্যাপার্টমেন্ট.

3.3.2। আবাসিক বাড়ি একক-পরিবার (ম্যানশন, কুটির)।

3.3.3। বিভাগ (প্রবেশ)।

3.3.4। বিভাগে মেঝে.

3.3.5। অ্যাপার্টমেন্ট।

3.3.6। রুম।

3.3.7। গ্রীষ্ম কুটির.

3.4। প্রশাসনিক ভবনের কমপ্লেক্স।

3.4.1। বিল্ডিং।

3.4. প্রাঙ্গণ বা ভবনের অংশ (বিভাগ, মেঝে)।

4. ব্যবহারের জন্য প্রস্তুত.

4.1। প্রস্তুত.

4.2। পুনর্গঠন বা বড় মেরামতের প্রয়োজন।

4.3। নির্মাণ সমাপ্তির প্রয়োজন।

যেহেতু অ্যাপার্টমেন্ট বাজারটি বর্তমানে রাশিয়ার রিয়েল এস্টেট বাজারের সবচেয়ে উন্নত সেক্টর, তাই রিয়েল এস্টেটের মূল্য নির্ধারণের জন্য মৌলিক পদ্ধতিগত পদ্ধতির বিকাশের জন্য এই বিশেষ সেক্টরটি অধ্যয়নের দিকে মনোনিবেশ করা বোধগম্য।

গঠিত পশ্চিমা বাজারে, আরেকটি গৃহীত হয়, যা উপরে প্রস্তাবিত রিয়েল এস্টেট বস্তুর শ্রেণীবিভাগ থেকে A, B এবং C বিভাগে আলাদা।

এটি নিম্নলিখিত শ্রেণীতে বিভক্ত:

1) বিশেষায়িত রিয়েল এস্টেট, একটি নির্দিষ্ট ব্যবসা পরিচালনার সাথে অভিযোজিত এবং সাধারণত ব্যবসার সাথে বিক্রি হয়।

উদাহরণ: তেল শোধনাগার, রাসায়নিক উদ্ভিদ, যন্ত্রপাতি এবং সরঞ্জাম স্থাপনের জন্য কর্মশালা; যে বিল্ডিংগুলি, তাদের অবস্থান, আকার, নির্মাণের কারণে, বাজারে তৃতীয় পক্ষের কাছে বিক্রি বা ভাড়া দেওয়া হয় না।

2) নন-স্পেশালাইজড রিয়েল এস্টেট - সাধারণ ভবন - দোকান, অফিস, কারখানা, গুদাম, যা সাধারণত বিক্রি বা ভাড়া দেওয়া হয়।

বিভিন্ন বৈশিষ্ট্য (মাপদণ্ড) অনুসারে রিয়েল এস্টেট অবজেক্টের শ্রেণীবিভাগ রিয়েল এস্টেট বাজারের আরও সফল গবেষণায় অবদান রাখে এবং রিয়েল এস্টেটের বিভিন্ন বিভাগের মূল্য অনুমান করার পদ্ধতিগুলির বিকাশ এবং প্রয়োগের সুবিধা দেয়। শ্রেণীবিভাগের প্রক্রিয়ায়, রিয়েল এস্টেটের পৃথক গোষ্ঠীগুলিকে আলাদা করা হয়, যা তাদের মূল্যায়নে অভিন্ন পদ্ধতির সম্ভাবনা নির্ধারণ করে।

1.3 সম্পত্তি মান প্রকার

রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের প্রাথমিক পর্যায়ে, বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারী সর্বদা মূল্যায়ন গণনার জন্য মূল্যের ধরন বেছে নেওয়ার কঠিন সমস্যার সম্মুখীন হন। এই পছন্দটি অনেক কারণের উপর নির্ভর করে (বস্তুর প্রকৃতি এবং মূল্যায়ন ফাংশন) এবং এই সম্পত্তির মূল্যায়ন পদ্ধতির পরবর্তী পছন্দ নির্ধারণ করে। যদি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন একটি বন্ধকী ঋণ (রিয়েল এস্টেট সম্পত্তি দ্বারা সুরক্ষিত ঋণ) প্রাপ্তির উদ্দেশ্যে পরিচালিত হয়, তাহলে মূল্যায়নকারীর কাছে এই প্রকৃত সম্পত্তির সর্বাধিক সম্ভাব্য বিক্রয় মূল্য সম্পর্কে নির্ভরযোগ্য তথ্য থাকা গুরুত্বপূর্ণ যদি ঋণগ্রহীতা (সম্পত্তির মালিক) ) ঋণ পরিশোধ করে না (ঋণ)। পশ্চিমা দেশগুলিতে করের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন করার সময়, সম্পত্তির বাজার বা প্রতিস্থাপন মূল্য ব্যবহার করা হয়, পরবর্তীটির পুনরুৎপাদনের খরচের উপর ভিত্তি করে। পুনর্গঠন করা বস্তুর মূল্যায়ন করার সময়, একটি নিয়ম হিসাবে, বিনিয়োগের মান নির্বাচন করা হয়, যেমন একটি নির্দিষ্ট বিনিয়োগকারীর জন্য সম্পত্তির মূল্য।

বিশেষ উদ্দেশ্যে বিল্ডিং মূল্যায়ন করার সময়, রিয়েল এস্টেট মার্কেটের "প্যাসিভ" সেক্টরে রিয়েল এস্টেট, যখন বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য পর্যাপ্ত তথ্য না থাকে, সেইসাথে রিয়েল এস্টেট বীমার উদ্দেশ্যে মূল্যায়ন করার সময়, প্রতিস্থাপন খরচ বা প্রতিস্থাপন খরচ ব্যবহার করা হয়।

বাজারদর

বাজারের অর্থনৈতিক পরিস্থিতিতে, রিয়েল এস্টেটের সবচেয়ে সাধারণ ধরনের মূল্য হল বাজার মূল্য। বাজারমূল্য হল সর্বাধিক সম্ভাব্য মূল্য যা একটি সম্পত্তি একটি প্রতিযোগিতামূলক এবং উন্মুক্ত বাজারে ন্যায্য বাণিজ্য, বিক্রেতা এবং ক্রেতার সচেতন পদক্ষেপ এবং অবৈধ প্রণোদনার প্রভাব ছাড়াই অর্জন করা উচিত।

এটি বোঝা যায় যে একটি বিক্রয় এবং ক্রয় লেনদেনে, বিক্রেতার থেকে ক্রেতার কাছে অধিকার হস্তান্তর নিম্নলিখিত শর্তগুলির সাপেক্ষে।

1. ক্রেতা এবং বিক্রেতার অনুপ্রেরণা সাধারণ, যেমন তারা অপ্রয়োজনীয় চাপ বা অসাধারণ জীবন পরিস্থিতি ছাড়াই কাজ করে।

2. উভয় পক্ষই তাদের সর্বাধিক স্বার্থ বিবেচনায় নিয়ে তাদের মতামতে ভালভাবে অবহিত, পরামর্শ এবং কাজ করে।

3. সম্পত্তিটি পর্যাপ্ত সময়ের জন্য বাজারে বিক্রয়ের জন্য রাখা হয়েছিল (সম্ভাব্য ক্রেতাদের রিয়েল এস্টেট বিক্রির তথ্যের সাথে পরিচিত হতে এবং সম্পত্তি কেনার সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য যথেষ্ট)।

4. লেনদেনের অর্থায়নের শর্তে অর্থপ্রদান করা হয়েছিল।

5. মূল্য স্বাভাবিক, অর্থায়ন এবং বিক্রয়ের নির্দিষ্ট শর্ত দ্বারা প্রভাবিত হয় না।

রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্যকে অন্যথায় বিনিময় মূল্য বলা হয় - ব্যবহারে থাকা মূল্যের বিপরীতে (বা ব্যবহারে মূল্য), যা একটি নির্দিষ্ট মালিকের জন্য বস্তুর মূল্য প্রতিফলিত করে।

বাজার মূল্যের ধারণাটি এই সত্যের উপর ভিত্তি করে যে রিয়েল এস্টেট বাজারে একজন সাধারণ ক্রেতার বিকল্প সম্পত্তি বেছে নেওয়ার সুযোগ রয়েছে। বাজার মূল্য বস্তুনিষ্ঠ, রিয়েল এস্টেট বাজারে স্বতন্ত্র অংশগ্রহণকারীদের আকাঙ্ক্ষা থেকে স্বাধীন এবং এই বাজারে বিকাশমান বাস্তব অর্থনৈতিক অবস্থাকে প্রতিফলিত করে।

ব্যবহারে খরচ (ব্যবহারের মান)

ব্যবহারে মূল্য (ব্যবহারের মূল্য) একটি নির্দিষ্ট মালিকের জন্য একটি সম্পত্তির মূল্য প্রতিফলিত করে যে সম্পত্তিটি রিয়েল এস্টেট বাজারে রাখতে যাচ্ছে না। কোনও বস্তুর ভোক্তা মূল্যের মূল্যায়ন তার ব্যবহারের বিদ্যমান প্রোফাইল এবং সেই আর্থিক ও অর্থনৈতিক পরামিতিগুলির ভিত্তিতে তৈরি করা হয় যা বস্তুর ক্রিয়াকলাপের প্রাগৈতিহাসিক সময়ে পর্যবেক্ষণ করা হয়েছিল এবং ভবিষ্যতে ভবিষ্যদ্বাণী করা হয়েছিল।

বিনিয়োগ খরচ

"ব্যবহারে মূল্য" ধারণার অনুরূপ "বিনিয়োগ মূল্য" এর ধারণাটি একটি নির্দিষ্ট বিনিয়োগকারীর জন্য সম্পত্তির মূল্য যা মূল্যবান সম্পত্তি কিনতে বা বিনিয়োগ করতে যাচ্ছে। এই বিনিয়োগকারীর প্রত্যাশিত আয় এবং তাদের মূলধনের নির্দিষ্ট হারের ভিত্তিতে বিনিয়োগ মূল্যের গণনা করা হয়। বিনিয়োগের মূল্য সাধারণত গণনা করা হয় যখন একটি বিনিয়োগ প্রকল্প বা একটি নির্দিষ্ট বিনিয়োগকারীর জন্য আয়-উৎপাদনকারী বস্তুর মূল্যায়ন করা হয়। এই ধরনের মান বিষয়ভিত্তিক।

প্রতিস্থাপন খরচ (একটি বস্তুর প্রজননের খরচ)

প্রতিস্থাপন খরচ (একটি বস্তুর পুনরুত্পাদনের খরচ) মূল্যায়ন করা বস্তুর একটি সঠিক কপি নির্মাণের জন্য বর্তমান মূল্যের খরচ দ্বারা নির্ধারিত হয়, তার "নতুন" অবস্থায় (অবচয় ছাড়াই), একই স্থাপত্য সমাধান ব্যবহার করে, নির্মাণ কাঠামো এবং উপকরণ, সেইসাথে নির্মাণের একই মানের সঙ্গে - ইনস্টলেশন কাজ। এই ক্ষেত্রে, বস্তুর একই অপ্রচলিততা এবং স্থাপত্য সমাধানগুলিতে একই ত্রুটিগুলি পুনরুত্পাদন করা হয় যা মূল্যায়ন করা বস্তুর ছিল।

প্রতিস্থাপন খরচ

একটি আনুমানিক সমতুল্য ইউটিলিটি, কিন্তু আধুনিক নকশার মান এবং প্রগতিশীল উপকরণ এবং কাঠামোর পাশাপাশি সম্পত্তির আধুনিক সরঞ্জাম ব্যবহার করে একটি নতুন স্থাপত্য শৈলীতে নির্মিত একটি সুবিধা নির্মাণের জন্য বর্তমান মূল্যের খরচ দ্বারা প্রতিস্থাপনের খরচ নির্ধারণ করা হয়। . সুতরাং, প্রতিস্থাপন খরচ বস্তুর একটি সঠিক অনুলিপি পুনরুত্পাদন খরচ দ্বারা প্রকাশ করা হয়, এবং প্রতিস্থাপন খরচ একটি কার্যকরী অ্যানালগ একটি বস্তু তৈরির খরচ দ্বারা প্রকাশ করা হয়.

বীমা মূল্য

বীমাকৃত মূল্য গণনা করা হয় প্রতিস্থাপন খরচ বা ধ্বংসের (বা ধ্বংস) ঝুঁকিতে থাকা বস্তুর প্রতিস্থাপন খরচের ভিত্তিতে। বস্তুর বীমাকৃত মূল্যের ভিত্তিতে, বীমাকৃত অর্থ, বীমা প্রদান এবং বীমা সুদ নির্ধারণ করা হয়।

করের উদ্দেশ্যে মূল্য (করযোগ্য মূল্য)

আইনী সত্তা এবং ব্যক্তিদের সম্পত্তির ট্যাক্সের উদ্দেশ্যে মূল্য বাজার মূল্য বা সম্পত্তির প্রতিস্থাপন মূল্যের উপর ভিত্তি করে ট্যাক্স পরিদর্শনের জন্য স্বীকৃত বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারীদের দ্বারা নির্ধারিত হয়, বা মূল্যায়ন আনুষ্ঠানিকভাবে নিয়ন্ত্রক পদ্ধতি অনুসারে করা হয়। বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারীদের সম্পৃক্ততা ছাড়াই।

লিকুইডেশন মান

উদ্ধার মূল্য হল সম্পত্তির মালিক যখন সম্পত্তি বর্জন করা হয় তখন যে পরিমাণ অর্থ পেতে পারে।

1.4 রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের মৌলিক নীতি

রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের নীতিগুলি নিম্নলিখিত চারটি গ্রুপে বিভক্ত করা যেতে পারে:

ব্যবহারের উপলব্ধির উপর ভিত্তি করে নীতি;

রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত নীতি (জমি, ভবন, কাঠামো);

বাজার পরিবেশের সাথে সম্পর্কিত নীতি;

সম্পত্তির সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের নীতি।

রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের সমস্ত বিবেচিত নীতিগুলি আন্তঃসংযুক্ত। একটি সম্পত্তি মূল্যায়ন করার সময়, সম্পত্তির মূল্যের আরও নির্ভরযোগ্য এবং সঠিক মূল্যায়ন পাওয়ার জন্য মূল্যায়নের সমস্ত বা মূল নীতিগুলি বিবেচনায় নেওয়া প্রয়োজন, যদি সম্ভব হয়।

ব্যবহারকারীর নীতি

ব্যবহারকারীর ধারণার উপর ভিত্তি করে নীতিগুলি উপযোগ, প্রতিস্থাপন এবং প্রত্যাশার নীতিগুলি অন্তর্ভুক্ত করে।

ইউটিলিটির নীতি হল যে কোনও সম্পত্তির মূল্য তখনই থাকে যখন এটি কিছু বিনিয়োগকারীর জন্য উপযোগী হয় এবং নির্দিষ্ট ফাংশন বা ব্যক্তিগত প্রয়োজন বাস্তবায়নের জন্য ব্যবহার করা যেতে পারে, উদাহরণস্বরূপ, হোটেল, ক্যাফে, অফিস, জাদুঘর ইত্যাদি হিসাবে রিয়েল এস্টেটের ব্যবহার। .d ইউটিলিটি হল একটি প্রদত্ত অবস্থানে এবং একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য ব্যবহারকারীর চাহিদা মেটাতে একটি সম্পত্তির ক্ষমতা।

প্রতিস্থাপনের নীতিতে বলা হয়েছে যে একজন যুক্তিযুক্ত (সাধারণ) ক্রেতা একই ইউটিলিটির অন্য অনুরূপ সম্পত্তির জন্য ন্যূনতম মূল্যের চেয়ে বেশি মূল্য পরিশোধ করবেন না। মূল্যবান বস্তুর সর্বোচ্চ মান সর্বনিম্ন মূল্য দ্বারা নির্ধারিত হয় যেখানে সমতুল্য উপযোগ সহ অন্য একটি অনুরূপ বস্তু অর্জিত হতে পারে।

প্রত্যাশা নীতিটি সম্পত্তির ব্যবহারকারীর প্রতিনিধিত্বের সাথে সম্পর্কিত এবং বলে: আয়-উৎপাদনকারী বস্তুর মূল্য নির্ধারণ করা হয় মূল্যবান সম্পত্তির ব্যবহার থেকে প্রত্যাশিত নগদ প্রবাহের পরিমাণ, সেইসাথে এর থেকে প্রত্যাশিত পরিমাণ দ্বারা এর পুনঃবিক্রয়। প্রত্যাশিত আয় কত সময়ের জন্য প্রাপ্ত হবে তা গুরুত্বপূর্ণ, কারণ বিনিয়োগকারীর রুবেল আজকের রুবেলের চেয়ে বেশি মূল্যবান যা আগামীকাল প্রাপ্ত হবে৷

একটি জমির প্লট, বিল্ডিং এবং কাঠামো যা এটিতে অবস্থিত তার প্রয়োজনীয়তার সাথে সম্পর্কিত নীতিগুলি

এই গোষ্ঠীতে নিম্নলিখিত নীতিগুলি অন্তর্ভুক্ত রয়েছে:

জমির অবশিষ্ট উৎপাদনশীলতা (উৎপাদনশীলতা);

প্রান্তিক উৎপাদনশীলতা (অবদান নীতি);

ভারসাম্য (আনুপাতিকতার নীতি);

সর্বোত্তম মান;

সম্পত্তি অধিকারের সর্বোত্তম বিভাজন।

জমির অবশিষ্ট উৎপাদনশীলতার নীতি।

অবশিষ্ট উৎপাদনশীলতার নীতি (বা উৎপাদনশীলতা) বলে যে জমির মূল্য তার অবশিষ্ট উৎপাদনশীলতার (উৎপাদনশীলতা) উপর ভিত্তি করে। এই অবস্থানটি বোঝার জন্য, এটি স্বীকার করা প্রয়োজন যে যে কোনও ধরণের কার্যকলাপের জন্য, একটি নিয়ম হিসাবে, উত্পাদনের চারটি উপাদানের উপস্থিতি প্রয়োজন: মূলধন, শ্রম, ব্যবস্থাপনা এবং জমি।

জমি একটি ভূমি প্লট এবং এটিতে অবস্থিত প্রাকৃতিক সম্পদ - বন্ধ জলাধার, বন্যপ্রাণী, গাছপালা এবং খনিজ। একটি ভূমি প্লটের আঞ্চলিক সীমানা বর্তমান ভূমি আইন দ্বারা প্রতিষ্ঠিত পদ্ধতি অনুসারে নির্ধারিত হয় এবং রাষ্ট্রীয় ভূমি ব্যবস্থাপনা কর্তৃপক্ষ কর্তৃক মালিককে (বা ইজারাদাতা) জারি করা একটি শংসাপত্রের মাধ্যমে আনুষ্ঠানিক করা হয়। জমি হল প্রধান ফ্যাক্টর যা যেকোনো ধরনের উৎপাদনশীল কার্যকলাপের জন্য প্রয়োজনীয় স্থান এবং সংস্থান প্রদান করে।

শ্রম হল পণ্য উৎপাদন (পরিষেবা) এবং বাজারে এর বাস্তবায়নের উপর কাজের একটি সেট। এই ধারণা ব্যবস্থাপনা কার্যক্রম অন্তর্ভুক্ত না.

মূলধন হল স্থির সম্পদ এবং কার্যকারী মূলধনের পুনরুৎপাদনে, সেইসাথে উৎপাদনের অন্যান্য উপাদান - শ্রম, জমি এবং ব্যবস্থাপনায় বিনিয়োগ করা অর্থ।

উত্পাদন কার্যক্রম পরিচালনার মধ্যে এন্টারপ্রাইজের ব্যবস্থাপনা কর্মীদের জ্ঞান, দক্ষতা, উদ্যোক্তা ক্ষমতা এবং প্রতিভা অন্তর্ভুক্ত। সফল ব্যবস্থাপনা আপনাকে উৎপাদন অপ্টিমাইজ করতে এবং লাভ সর্বাধিক করতে দেয়।

উৎপাদনের প্রতিটি উপাদান (পুঁজি, শ্রম, ব্যবস্থাপনা এবং জমি) ব্যবসায়িক আয় থেকে আবৃত করতে হবে। যাইহোক, যেহেতু জমিটি শারীরিকভাবে স্থাবর, এবং অন্যান্য উপাদানগুলি উদ্যোক্তা কার্যকলাপের জন্য এটির প্রতি আকৃষ্ট হয়, তাই শ্রম, মূলধন এবং ব্যবস্থাপনা সবার আগে পরিশোধ করা হয় এবং বাকি আয় জমির মালিককে খাজনা হিসাবে প্রদান করা হয়। এই ধরনের রায় অর্থনৈতিক তত্ত্বের প্রধান বিধানগুলির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ - জমির একটি "অবশিষ্ট মূল্য" এবং একটি নির্দিষ্ট মূল্য থাকে যখন উৎপাদনের অন্য তিনটি উপাদানকে কভার করার পরে একটি অবশিষ্ট আয় থাকে। এইভাবে, অবশিষ্ট উৎপাদনশীলতাকে শ্রম, মূলধন এবং ব্যবস্থাপনার খরচ পরিশোধ করার পর জমিতে সঞ্চিত আয় হিসাবে প্রকাশ করা হয়।

প্রান্তিক উৎপাদনশীলতার নীতি (অবদানের নীতি)।

প্রান্তিক উৎপাদনশীলতা (বা উৎপাদনশীলতা) বা অবদানের নীতির অর্থ হল বিনিয়োগের ফলে আয় পাওয়া উচিত, খরচ কভার করার পরে অবশিষ্ট থাকা উচিত। রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কে, এই নীতিটি নিম্নরূপ ব্যাখ্যা করা যেতে পারে। প্রায়শই, একটি অ্যাপার্টমেন্ট মেরামতের খরচ আপনাকে এর মূল্য বৃদ্ধি করতে দেয়, এবং পরিমাণে যা উল্লেখযোগ্যভাবে এটি মেরামতের খরচ অতিক্রম করে। এই ক্ষেত্রে, প্রান্তিক উত্পাদনশীলতার নীতি বা অবদানের নীতিটি উপলব্ধি করা হয়। অবদানের পরিমাণ অ্যাপার্টমেন্টের মেরামত এবং এই মেরামতের খরচের ফলে প্রাপ্ত মূল্যের মধ্যে পার্থক্যের সাথে মিলে যায়।

আয় বৃদ্ধি এবং হ্রাসের নীতি।

এই নীতির সারমর্ম হল যে উত্পাদনের প্রধান উপাদানগুলিতে মূলধন বিনিয়োগ বৃদ্ধির ফলে লাভের বৃদ্ধির হার শুধুমাত্র একটি নির্দিষ্ট সীমা পর্যন্ত বৃদ্ধি পায়, যার পরে মুনাফার বৃদ্ধি মূলধন বিনিয়োগ বৃদ্ধির চেয়ে কম হয়ে যায়। এই সীমা সম্পত্তির সর্বোচ্চ মূল্যের সাথে মিলে যায়। রিয়েল এস্টেটে পরবর্তী কোনো বিনিয়োগ লাভের আনুপাতিক বৃদ্ধি দেবে না, এবং সেইজন্য সম্পত্তির মূল্যে আনুপাতিক বৃদ্ধি পাবে।

অতএব, মূল্যায়নকারীকে প্রথমে জমি ব্যবহারের জন্য বিভিন্ন বিকল্প বিশ্লেষণ করতে হবে। উদাহরণস্বরূপ, প্রদত্ত জমির প্লটে বিভিন্ন ধরণের রিয়েল এস্টেট বস্তু বা বিভিন্ন সংখ্যক বস্তুর নির্মাণ থেকে লাভের গণনা করা। তার পরেই তিনি এই সাইটে নির্মাণের জন্য সম্পত্তির প্রকারের চূড়ান্ত পছন্দ করতে সক্ষম হবেন। উত্পাদনের উপাদানগুলির বিভিন্ন সংমিশ্রণের বৈকল্পিক নকশা এবং এই ভিত্তিতে সর্বাধিক মুনাফা নির্ধারণের প্রক্রিয়াতে, লাভজনকতা বৃদ্ধি এবং হ্রাস করার নীতিটি প্রয়োগ করা হয়।

ভারসাম্য নীতি।

ভারসাম্যের নীতি (বা আনুপাতিকতার নীতি) নিম্নরূপ প্রণয়ন করা হয়েছে: উত্পাদনের উপাদানগুলি (বা রিয়েল এস্টেট) একটি নির্দিষ্ট অনুপাতে একে অপরের সাথে মিলিত হওয়া আবশ্যক। যদি একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে মূলধন বিনিয়োগের পরিমাণ কাজের পরিমাণকে ছাড়িয়ে যায়, উদাহরণস্বরূপ, একটি বস্তুর নির্মাণে, তাহলে একটি "পুঁজি জমা" হয় এবং প্রকল্পের সামগ্রিক দক্ষতা হ্রাস পায়। একটি অনুরূপ পরিস্থিতি সম্ভব যখন নির্দিষ্ট সময়ে একটি সম্পত্তি নির্মাণের জন্য পর্যাপ্ত তহবিল নেই, যা নতুন নির্মাণে বিনিয়োগকারীদের কাছে সুপরিচিত। এই বিষয়ে, সুবিধার নির্মাণের জন্য নকশা ডকুমেন্টেশনের অংশ হিসাবে নিয়ন্ত্রক নথিগুলি প্রকল্পের বাস্তবায়ন থেকে সর্বাধিক সম্ভাব্য প্রভাব পাওয়ার জন্য সুবিধার নির্মাণের জন্য ক্যালেন্ডারের সময়সূচীগুলির বিকাশের জন্য সরবরাহ করে।

সর্বোত্তম মান নীতি।

রিয়েল এস্টেট বাজারে প্রচলিত প্রবণতা বিবেচনা করে অনুকূল মূল্যের নীতি (অনুকূল অর্থনৈতিক মূল্যের নীতি), প্রদত্ত ধরণের সম্পত্তির একটি নির্দিষ্ট (অনুকূল) মূল্যের প্রচুর চাহিদা রয়েছে। একজন বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারীর সর্বদা সর্বোত্তম মানগুলির নীতিটি মনে রাখা উচিত এবং এই ধরণের রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন করার সময় এটি ব্যবহার করা উচিত।

সম্পত্তি অধিকারের সর্বোত্তম বিভাজনের নীতি।

একটি সম্পত্তির সম্পত্তির অধিকার এমনভাবে বিভক্ত এবং একত্রিত করা উচিত যাতে সম্পত্তির মোট মূল্য বৃদ্ধি পায়। রাশিয়ান ফেডারেশনের বর্তমান আইন পৃথকভাবে সম্পত্তি অধিকারের বিভাজন এবং বিক্রয়ের অনুমতি দেয়। মালিকানা বলতে সম্পত্তির মালিকানা, ব্যবহার এবং নিষ্পত্তি করার অধিকারকে বোঝায়। মালিকানার অধিকার ছাড়াও, সম্পত্তির অধিকার হল আজীবন উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত অধিকার, স্থায়ী (চিরস্থায়ী) সম্পত্তি ব্যবহারের অধিকার, অর্থনৈতিক দখলের অধিকার এবং পরিচালনা পরিচালনার অধিকার, সেইসাথে বিভিন্ন ধরণের সুবিধা - অধিকার। সম্পত্তির সীমিত ব্যবহার। অধিকন্তু, অন্য ব্যক্তির কাছে সম্পত্তির মালিকানা হস্তান্তর অন্যান্য সম্পত্তির অধিকার, যেমন এই সম্পত্তির ইজারা অধিকারের অবসানের ভিত্তি নয়।

একটি রিয়েল এস্টেট বস্তুর সম্পত্তি অধিকারের বিভাজন নিম্নরূপ করা যেতে পারে:

1. ভৌত বিভাজন হল একটি সম্পত্তিকে ভাগে ভাগ করে: বেসমেন্ট, মেঝে ইত্যাদি। একটি ভূমি প্লটের জন্য - আকাশসীমার অধিকারের বিভাজন, পৃথিবীর পৃষ্ঠ এবং এর মাটিতে, ভূমি ভরকে পৃথক প্লটে বিভক্ত করা।

2. মালিকানার সময় দ্বারা পৃথকীকরণ - বিভিন্ন ধরনের ইজারা, আজীবন মালিকানা, ভবিষ্যতের সম্পত্তির অধিকার ইত্যাদি।

3. মালিকানার সম্পত্তির অধিকারের সামগ্রিকতার বিচ্ছেদ - দখলের অধিকার, নির্দিষ্ট-মেয়াদী বা চিরস্থায়ী ব্যবহার, নিষ্পত্তি, আজীবন (উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত) দখল, অর্থনৈতিক ব্যবস্থাপনা, অপারেশনাল ব্যবস্থাপনা এবং সম্পত্তির সীমিত ব্যবহারের অধিকার।

4. অংশগ্রহণকারীদের মধ্যে সম্পত্তির অধিকার ভাগ করে নেওয়া - যৌথ ইজারা, অংশীদারিত্ব, যৌথ-স্টক কোম্পানি, বিকল্প, ট্রাস্ট, বিক্রয়ের নির্ধারিত শর্তাবলী সহ চুক্তি।

5. liens দ্বারা বিচ্ছেদ - বন্ধক, ট্যাক্স liens, বিচারিক liens, ইকুইটি.

সম্পত্তির অধিকারের সামগ্রিকতা এবং তাদের সর্বোত্তম সংমিশ্রণের উপরোক্ত ধরণের বিচ্ছেদের সম্পত্তি সম্পর্কের অনুশীলনে ব্যবহার আপনাকে রিয়েল এস্টেটের মূল্য বাড়ানোর অনুমতি দেয়।

বাজারের পরিবেশের সাথে সম্পর্কিত নীতিগুলি

নীতির এই গোষ্ঠীর মধ্যে রয়েছে নির্ভরতা, সামঞ্জস্য, সরবরাহ এবং চাহিদা, প্রতিযোগিতা এবং পরিবর্তনের নীতি।

নির্ভরতা নীতি

নির্ভরতার নীতি (বা বাহ্যিক প্রভাবের নীতি) বলে: বিভিন্ন পরিবেশগত কারণ একটি সম্পত্তির মূল্যকে প্রভাবিত করে। এই কারণগুলি - একটি নির্দিষ্ট বস্তুর উপর তাদের প্রভাবের মাত্রার উপর নির্ভর করে - প্রধান এবং অতিরিক্ত বিভক্ত করা হয়; প্রভাবের ক্ষেত্রের উপর নির্ভর করে - জলবায়ু, ভূতাত্ত্বিক, আঞ্চলিক, সামাজিক, অর্থনৈতিক, পরিবেশগত, জনসংখ্যাগত, আইনি, আন্তর্জাতিক, নগর পরিকল্পনা, শিল্প এবং প্রযুক্তিগত। পরিবর্তে, অর্থনৈতিক কারণগুলিও বিভিন্ন মানদণ্ড অনুসারে আলাদা করা যেতে পারে: আর্থিক, নিয়ন্ত্রক এবং অন্যান্য। একজন বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারীকে অবশ্যই মনে রাখতে হবে যে সমস্ত ক্ষেত্রে, অবস্থান একটি সম্পত্তির মূল্যকে প্রভাবিত করার প্রধান কারণ এবং রিয়েল এস্টেটের মূল্যের বিশ্লেষণ এটি দিয়ে শুরু করা উচিত। প্রধান কারণগুলির মধ্যে একটি উন্নত অবকাঠামো (ব্যবহারকারীর বাজারের সাথে সংযোগ) এর সাথে সম্পত্তির নৈকট্য অন্তর্ভুক্ত রয়েছে: রাস্তা, কেনাকাটা এবং সাংস্কৃতিক কেন্দ্র ইত্যাদি, i.е. মূল্যায়নকারীকে প্রতিষ্ঠা করতে হবে কিভাবে রাজস্ব স্ট্রিম ব্যবহারকারী বাজারের সাথে সম্পর্কিত। এই দুটি কারণ - বস্তুর অবস্থান এবং ব্যবহারকারীর বাজারের সাথে এর সম্পর্ক - একসাথে "রিয়েল এস্টেটের অর্থনৈতিক অবস্থান" ধারণা তৈরি করে। এই মোট ফ্যাক্টর সম্পত্তির মূল্যের উপর সর্বাধিক প্রভাব ফেলে। বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারীকে অবশ্যই পরিবেশগত কারণগুলির প্রভাব সনাক্ত এবং পরিমাপ করতে হবে:

সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করা এবং বিক্রয় তুলনা পদ্ধতি ব্যবহার করে সেই মূল্যের যথাযথ সমন্বয় করা;

আয় পদ্ধতি ব্যবহার করে নগদ প্রবাহের পরিমাণ;

খরচ পদ্ধতি ব্যবহার করে প্রতিস্থাপন খরচ বা প্রতিস্থাপন খরচ নির্ধারণ করার সময় খরচ স্তর।

সামঞ্জস্যের নীতি।

সামঞ্জস্য নীতি বলে যে একটি সম্পত্তি যা বর্তমান বাজারের মান পূরণ করে না তার মূল্য কম। একজন বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারীকে অবশ্যই একটি প্রদত্ত রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য সম্মতির মানগুলি অবশ্যই জানতে হবে না, তবে সম্পত্তির মূল্যায়নের ভবিষ্যত মূল্য অনুমান করার জন্য তাদের বিকাশের প্রবণতাগুলিও নিরীক্ষণ করতে হবে।

সরবরাহ এবং চাহিদা নীতি।

একটি সম্পত্তির চাহিদা তাদের জন্য একটি বাস্তব প্রয়োজন. সরবরাহ হল রিয়েল এস্টেট বাজারে উপলব্ধ বস্তুর সংখ্যা এবং এটির সীমিত সরবরাহ।

সরবরাহ এবং চাহিদা নীতির সারমর্ম হল একটি সম্পত্তির প্রয়োজন এবং এটির সীমিত সরবরাহের মধ্যে সম্পর্ক চিহ্নিত করা।

একটি সম্পত্তির চাহিদা তার উপযোগিতা (ব্যবহারকারীর চাহিদা মেটানোর ক্ষমতা) এবং প্রাপ্যতা দ্বারা নির্ধারিত হয়, কিন্তু সম্ভাব্য ভোক্তাদের স্বচ্ছলতার দ্বারা সীমাবদ্ধ। চাহিদা যত কম এবং সরবরাহ তত বেশি, বস্তুর দাম তত কম। বিপরীতভাবে, যদি রিয়েল এস্টেট বাজারে চাহিদা এবং সরবরাহ ভারসাম্যপূর্ণ হয়, তাহলে বস্তুর বাজার মূল্য স্থিতিশীল হবে।

বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারীদের মনে রাখা উচিত যে, একটি নিয়ম হিসাবে, রিয়েল এস্টেট বস্তুর চাহিদা সরবরাহের চেয়ে বেশি ওঠানামা সাপেক্ষে, যেহেতু অর্থ সরবরাহে একটি তীক্ষ্ণ পরিবর্তন (উদাহরণস্বরূপ, আর্থিক সংস্থাগুলির দেউলিয়া হওয়ার ফলে) এবং মানসিক মেজাজ রিয়েল এস্টেট লেনদেনের সময়, ইত্যাদি রিয়েল এস্টেট নির্মাণের চেয়ে কম সময়ের মধ্যে ঘটে, যা বাজারে অতিরিক্ত সরবরাহ তৈরি করে। সরবরাহ এবং চাহিদার অনুপাতের এই ক্ষমতার জ্ঞান একজন বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারীকে একটি সম্পত্তির মূল্য আরও সঠিকভাবে অনুমান করতে দেয়।

আবাসিক প্রাঙ্গনের জন্য, সরবরাহ এবং চাহিদার অনুপাত জনসংখ্যার জনসংখ্যার গঠন, রিয়েল এস্টেট এবং ভোগ্যপণ্যের দামের স্তর, বিজ্ঞাপন প্রচারের তীব্রতা, নতুন আইন ও প্রবিধান, ঋণের খরচ, সম্পত্তি কর এবং অন্যান্য কারণের.

বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারীকে অবশ্যই মূল্যবান সম্পত্তির সরবরাহ এবং চাহিদার অনুপাতের পূর্বাভাস দিতে হবে, এই অনুপাতের প্রভাবের মাত্রা এবং রিয়েল এস্টেটের মূল্যের উপর উপরের সমস্ত কারণ নির্ধারণ করতে হবে।

প্রতিযোগিতার নীতি।

প্রতিযোগিতা হলো প্রতিদ্বন্দ্বিতা, যেকোনো ধরনের কর্মকাণ্ডে প্রতিযোগিতা। সমস্ত মানুষ সহজাতভাবে প্রতিযোগিতামূলক। প্রতিযোগিতা বা প্রতিদ্বন্দ্বিতা নাটকীয়ভাবে বৃদ্ধি পায় যখন এটি কোনো ধরনের কার্যকলাপে অতিরিক্ত মুনাফা আসে। রিয়েল এস্টেট বাজার এক্ষেত্রে ব্যতিক্রম নয়। যদি রিয়েল এস্টেট বাজারে সুপার প্রফিট করা হয় (এটি এমন একটি মুনাফা যা বাজারের এই সেক্টরে সাধারণত গঠিত লাভের স্তরের তুলনায় অনেক বেশি), উদ্যোক্তারা এই বাজারে প্রবেশ করার প্রবণতা রাখে। ক্রমবর্ধমান প্রতিযোগিতা বাজারে সরবরাহ বৃদ্ধির দিকে পরিচালিত করে। চাহিদা না বাড়লে, এই ক্ষেত্রে রিয়েল এস্টেটের দাম কমে যায় এবং উদ্যোক্তাদের লাভ কমে যায়। বিপরীতভাবে, যখন প্রতিযোগিতা দুর্বল হয়, সরবরাহ হ্রাস পায় এবং, যদি চাহিদা না কমে, রিয়েল এস্টেট বস্তুর দাম এবং উদ্যোক্তাদের লাভ বৃদ্ধি পায়।

যুক্তিসঙ্গত প্রতিযোগিতা রিয়েল এস্টেট বাজারে বস্তু এবং পরিষেবার মানের উন্নতিকে উদ্দীপিত করে, যখন অত্যধিক প্রতিযোগিতা লাভের হ্রাস ঘটায়।

রিয়েল এস্টেট বাজারে প্রতিযোগিতার অনুপস্থিতিতে (এবং এটি একচেটিয়া প্রতিযোগিতার সাথে ঘটে), একটি বস্তুর বাজার মূল্য নির্ধারণ করা যায় না, যেহেতু বাজার মূল্য শুধুমাত্র একটি প্রতিযোগিতামূলক বাজারে গঠিত হয়।

পরিবর্তনের নীতি।

সম্পত্তি উভয়ই (উদাহরণস্বরূপ, শারীরিক পরিধান এবং ছিঁড়ে) এবং সম্পত্তির মূল্যকে প্রভাবিত করে এমন সমস্ত পরিবেশগত কারণগুলি পরিবর্তন সাপেক্ষে।

পরিবর্তনের সবচেয়ে চরিত্রগত ধরনের তথাকথিত জীবনের চক্র। এই পরিবর্তনগুলি রিয়েল এস্টেট বস্তুগুলিকেও প্রভাবিত করে, সেইসাথে জেলাগুলি (শহরগুলি), শিল্পগুলি এবং সামগ্রিকভাবে সমাজকেও প্রভাবিত করে৷

জীবনের নিম্নলিখিত প্রধান চক্রগুলি আলাদা করা হয়।

1. উৎপত্তি (নকশা, একটি বস্তুর নির্মাণ, একটি শিল্প গঠন, অঞ্চল, ইত্যাদি)।

2. বৃদ্ধি (একটি রিয়েল এস্টেট বস্তুর অপারেশন থেকে আয় বৃদ্ধির সময়কাল, একটি জেলা (শহর), শিল্প, ইত্যাদির দ্রুত বিকাশ)।

3. স্থিতিশীলতা, ভারসাম্যের সময়কাল (স্থিতিশীল আয়, রিয়েল এস্টেট বস্তুর ভোক্তাদের রুচি গঠন, এলাকার অবকাঠামো গঠন ইত্যাদি)।

4. হ্রাস (রিয়েল এস্টেটের চাহিদা হ্রাসের সময়কাল, মুনাফা হ্রাস, শিল্পে উত্পাদন হ্রাস ইত্যাদি)।

জীবন চক্রকে বিবেচনায় নিয়ে, একজন বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারীকে অবশ্যই আইনী, জনসংখ্যাগত, আন্তর্জাতিক, বৈজ্ঞানিক এবং প্রযুক্তিগত, শহুরে এবং সামাজিক প্রক্রিয়াগুলি বিশ্লেষণ এবং ভবিষ্যদ্বাণী করতে হবে, সেইসাথে তাদের প্রতি রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রতিক্রিয়া।

সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের নীতি

সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহারের নীতিটি নিম্নরূপ প্রণয়ন করা হয়েছে: এটি এর যুক্তিসঙ্গত এবং সম্ভাব্য ব্যবহার, মূল্যায়নের কার্যকর তারিখে বস্তুর সর্বোচ্চ বর্তমান মান প্রদান করে।

এই নীতির আরেকটি সংজ্ঞাও জানা যায়: এটি একটি সম্পত্তি ব্যবহারের জন্য এমন একটি বিকল্প, যুক্তিসঙ্গত এবং সম্ভাব্যগুলির মধ্যে নির্বাচিত, যা জমির সর্বোচ্চ মূল্যের দিকে নিয়ে যায়। নীতির এই ধরনের সংজ্ঞা সাধারণত উল্লেখযোগ্য পরিধান সহ ভবন এবং কাঠামোর মূল্যায়ন, সেইসাথে বিনামূল্যে জমির মূল্যায়ন বোঝায়।

যদি একটি বিল্ডিং (নির্মাণ) খরচ নির্ধারণ করা হয়, তাহলে এই ধরনের রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন করার সময়, একজনকে সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের নীতির প্রথম সংজ্ঞা দ্বারা পরিচালিত হওয়া উচিত। এই ক্ষেত্রে, এই বস্তুটি ব্যবহার করার জন্য সম্ভাব্য বিকল্পগুলি বেছে নেওয়ার সময়, মূল্যায়নের সময় গৃহীত বিকল্পটি বাদ দেওয়া সম্ভব, যেহেতু রিয়েল এস্টেটের এই ধরনের ব্যবহার একটি সময়ের মধ্যে সীমাবদ্ধ থাকে যতক্ষণ না জমির প্লটের মূল্য তার সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহার পুরো সম্পত্তি কমপ্লেক্সের (জমি এবং বিল্ডিং) মূল্যকে ছাড়িয়ে যায় এবং বিল্ডিং ভেঙে ফেলার খরচের সাথে মিলিত হয়।

এই নীতিটি মূল্যায়নের তিনটি পদ্ধতির বাস্তবায়নের জন্য মৌলিক (মৌলিক) এবং প্রতিটি নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে এর ব্যাখ্যা বিশেষ গুরুত্ব বহন করে, কারণ এটি মূল্যের প্রকারের পছন্দকে প্রভাবিত করে। একটি সম্পত্তির সর্বাধিক সম্ভাব্য বিক্রয় মূল্য (সম্পত্তির বাজার মূল্য) নির্ধারণ করার সময়, এই নীতির নিম্নলিখিত ব্যাখ্যাটি সবচেয়ে উপযুক্ত: "বিদ্যমান সম্পত্তির সর্বাধিক সম্ভাব্য ব্যবহার", বিনিয়োগের মূল্য নির্ধারণের সময়, জোর দেওয়া ব্যাখ্যাটি "সম্পত্তির সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহার" এর উপর।

সম্পত্তির সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের বিশ্লেষণ দুটি পর্যায়ে বাহিত হয়: প্রথমটি জমির সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহার বিশ্লেষণ করে, যেন এটি বিনামূল্যে ছিল এবং দ্বিতীয়টি - বিল্ডিংয়ের সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে কার্যকর ব্যবহার। (কাঠামো) এই সাইটে অবস্থিত.

1.5 সম্পত্তির মূল্যকে প্রভাবিত করার কারণগুলি

অন্যান্য মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতির মতো, রিয়েল এস্টেটের মূল্য উদ্দেশ্যমূলক এবং বিষয়গত কারণগুলির একটি সেটের উপর নির্ভর করে, যার মধ্যে শুধুমাত্র পরেরটি একটি লেনদেন শেষ করার পর্যায়ে একটি নির্দিষ্ট বিক্রেতা, ক্রেতা এবং (বা) মধ্যস্থতার আচরণের সাথে সম্পর্কিত। . বিষয়গত কারণগুলির মধ্যে রয়েছে, উদাহরণস্বরূপ, মেজাজ, জ্ঞান, সততা, ধৈর্য, ​​রিয়েল এস্টেট লেনদেনে অংশগ্রহণকারীদের ব্যক্তিগত পছন্দ এবং অপছন্দ ইত্যাদি। আমার ডিপ্লোমার কাঠামোর মধ্যে, মনোবিজ্ঞানের ক্ষেত্রের সাথে সম্পর্কিত এই কারণগুলি বিবেচনা করা হয় না, এবং মূল মনোযোগ উদ্দেশ্যমূলক কারণ এবং রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়নের উপর তাদের প্রভাবের দিকে দেওয়া হয়।

উদ্দেশ্য কারণগুলি মূলত অর্থনৈতিক, শেষ পর্যন্ত নির্দিষ্ট লেনদেনের গড় মূল্য স্তর নির্ধারণ করে।

অর্থনৈতিক কারণগুলি সামষ্টিক অর্থনৈতিক এবং মাইক্রোঅর্থনীতিতে বিভক্ত। প্রথমটি সাধারণ বাজার পরিস্থিতির সাথে সম্পর্কিত কারণগুলি অন্তর্ভুক্ত করে: এই অঞ্চলে রিয়েল এস্টেটের চাহিদার নিরাপত্তার প্রাথমিক স্তর; ভলিউম এবং নতুন নির্মাণ এবং পুনর্গঠনের গঠন; মাইগ্রেশন ফ্যাক্টর; লেনদেনের আইনি এবং অর্থনৈতিক অবস্থা (কর, শুল্ক, ইত্যাদি); মূল্যস্ফীতির স্তর এবং গতিশীলতা। সামষ্টিক অর্থনৈতিক কারণগুলির মধ্যে দীর্ঘমেয়াদী কারণগুলিও অন্তর্ভুক্ত রয়েছে: পণ্য (পরিষেবা) এবং মজুরির অবস্থার মূল্যের গতিশীলতার পার্থক্য, তহবিল সঞ্চয়ের স্কেল এবং বিলম্বিত চাহিদার পরিমাণকে প্রভাবিত করে; রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করার সুযোগ রয়েছে এমন "ধনী ব্যক্তিদের" একটি নতুন সামাজিক স্তর গঠনের গতি এবং স্কেল; অঞ্চলে বিদেশী মিশনের একটি সিস্টেমের বিকাশ, ইত্যাদি

অধ্যায় 2. আবাসিক রিয়েল এস্টেটের বস্তুর মূল্যায়ন

2.1 সম্পত্তির বিবরণ

মূল্যায়নের উদ্দেশ্য হল একটি পৃথক অ্যাপার্টমেন্ট, যেখানে দুটি বসার ঘর রয়েছে।

মূল্যায়নের উদ্দেশ্য হল উপরোক্ত সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করা।

রিয়েল এস্টেট অবজেক্টকে প্রকৃত বস্তু হিসেবে বোঝানো হয়, যা প্রকৃত সম্পত্তি এবং এটির আইনগত অধিকার।

বস্তুর পরিদর্শনের কাজ

বস্তুর ঠিকানা: রাশিয়া, নোভোসিবিরস্ক, ক্র্যাসনি প্রসপেক্ট, 171/2, উপযুক্ত। 27. মালিক: Abramenko N.I. BTI সার্টিফিকেট নং 78965784। অ্যাপার্টমেন্টটি বেসরকারীকরণ করা হয়েছে।

বস্তুটি মেট্রো লাইন বরাবর অবস্থিত (ডান তীরে), পরিবহন নেটওয়ার্কটি ভালভাবে উন্নত। মেট্রো স্টেশন "জেল্টসভস্কায়া" 10 মিনিট। হেঁটে. কাছাকাছি রয়েছে প্রদর্শনী কেন্দ্র "সাইবেরিয়ান ফেয়ার", একটি ক্যাসিনো, একটি নাইটক্লাব, একটি হেয়ারড্রেসার, একটি ক্রীড়া এবং ফিটনেস কেন্দ্র, একটি সাংস্কৃতিক কেন্দ্র "এনার্জি", একটি সিনেমা "প্রগ্রেস-কিনোমির", বোটানিক্যাল গার্ডেন থেকে 10 মিনিটের হাঁটা।

নিকটতম মাইক্রো মার্কেটটি 10 ​​মিনিটের হাঁটাপথে অবস্থিত।

অবস্থান এলাকার একটি বিশ্লেষণ আপনাকে যে এলাকায় মূল্যায়নের বস্তুটি অবস্থিত সেই এলাকার শ্রম বাজারের একটি উচ্চ মূল্যায়ন দিতে দেয়। দোকান, শিক্ষা প্রতিষ্ঠানের কাছাকাছি সন্তোষজনকভাবে রেট করা হয়। সাম্প্রদায়িক পরিষেবার মান, সেইসাথে জনশৃঙ্খলা রক্ষার জন্য পরিষেবাগুলিকে সন্তোষজনক হিসাবে মূল্যায়ন করা হয়।

কিন্ডারগার্টেন, ক্লিনিক বাড়ি থেকে 5 মিনিটের দূরত্বে, স্কুলগুলি বেশ দূরবর্তী (15 - 20 মিনিট)।

কারখানাগুলির সান্নিধ্যের কারণে পরিবেশগত অবস্থা খারাপ - নভোসিবিরস্ক ইলেক্ট্রোভাকুয়াম প্ল্যান্ট, একরান প্ল্যান্ট, নামকরণ করা উদ্ভিদ। লেনিন, নভোসিবিরস্ক সেমিকন্ডাক্টর প্ল্যান্ট।

বাড়ির বৈশিষ্ট্য।

প্রাচীর উপাদান - প্যানেল। মোট মেঝের সংখ্যা 5। মেঝেগুলির উচ্চতা 2.2 মিটার। বাড়িটি রাস্তা থেকে সরানো হয়েছে, গজে অবস্থিত।

নির্মাণের বছর - 1975। ভবনটির সাধারণ চেহারা ভালো।

জল সরবরাহ - কেন্দ্রীয়, গরম - কেন্দ্রীয়, বায়ুচলাচল - প্রাকৃতিক, শক্তি সরবরাহ - কেন্দ্রীয়।

অ্যাপার্টমেন্ট সম্পর্কে তথ্য:

দুই কক্ষের অ্যাপার্টমেন্টটি বাড়ির ২য় তলায় অবস্থিত। অ্যাপার্টমেন্টের মোট এলাকা 42 বর্গ মিটার। মি, থাকার জায়গা - 28 বর্গ মিটার। মি (একটি ঘর - 18 বর্গমিটার, দ্বিতীয়টি - 10 বর্গমিটার)। রান্নাঘরের এলাকা 6 বর্গ মিটার। মি, বাথরুমটি 3.5 বর্গমি. অ্যাপার্টমেন্টে একটি বারান্দা, টেলিফোন রয়েছে। জানালা পশ্চিম দিকে ভিত্তিক। অ্যাপার্টমেন্টের সাধারণ দৃশ্য সন্তোষজনক।

অ্যাপার্টমেন্টের বিন্যাস এবং প্রবেশদ্বারে এর অবস্থানের স্কিম পরিশিষ্ট 1 এ উপস্থাপিত হয়েছে।

সুতরাং, প্রথম অনুমানে বস্তুর অবস্থান এবং অবস্থার বিশ্লেষণ আমাদেরকে বস্তুর মোটামুটি উচ্চ মূল্য সম্পর্কে কথা বলতে দেয়।

নিম্নলিখিত অনুমান অনুসারে মূল্যায়ন করা হয়েছিল:

ইঞ্জিনিয়ারিং নেটওয়ার্কগুলির একটি বিশেষ পরীক্ষা করা হয়নি;

মূল্যায়নের বস্তুতে বিল্ডিংয়ের সমর্থনকারী ফ্রেমের ত্রুটি সহ কোনও লুকানো ত্রুটি নেই, যা এর মানকে প্রভাবিত করতে পারে;

সম্পত্তি সমস্ত স্যানিটারি এবং পরিবেশগত মান মেনে চলে;

মূল্যায়নে তথ্যের নির্ভরযোগ্য উৎস ব্যবহার করা হয়েছে।

2.2 আয় পদ্ধতি ব্যবহার করে আবাসিক সম্পত্তির মূল্যায়ন

সরাসরি মূলধন পদ্ধতি দ্বারা রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন

আবাসিক সম্পত্তি মূল্যায়নের উদ্দেশ্যে মূলধনের হার গণনা করতে, সরলীকৃত এলউড পদ্ধতি ব্যবহার করা উচিত।

R= Υ - অ্যাপ * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

যেখানে R - মূলধন হার;

Υ - ইক্যুইটি উপর রিটার্ন হার;

অ্যাপ - সময়ের জন্য সম্পত্তির মূল্য সম্ভাব্য বৃদ্ধি;

SFS হল প্রক্ষিপ্ত হোল্ডিং সময়ের জন্য Υ হারে পরিশোধের ফ্যাক্টর;

CHOD - নেট অপারেটিং আয়;

TC হল বর্তমান মান।

নেট অপারেটিং আয় নিম্নলিখিত সূত্র ব্যবহার করে নির্ধারণ করা যেতে পারে:

CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)

যেখানে EI হল কার্যকর মোট আয়, যা নিম্নরূপ সংজ্ঞায়িত করা হয়েছে:

EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)

যেখানে PVH হল 1 বছরের জন্য সম্ভাব্য মোট আয়, ধরে নিই যে বস্তুটি সম্পূর্ণভাবে লিজ দেওয়া হয়েছে,

পিপি - বেকারত্বের সুযোগ থেকে আনুমানিক ক্ষতি (3%),

ডিডি - অন্যান্য আয়।

Υ - প্রকৃত আয়ের প্রতিনিধিত্ব করে যা সাধারণ বিনিয়োগকারীর জন্য উপযুক্ত।

তহবিল পরিশোধের হার নিম্নলিখিত সূত্র দ্বারা নির্ধারিত হয়:

SFS= i / (l+i)n-1 , (1.4)

যেখানে n হল পিরিয়ডের সংখ্যা;

i - ডিসকাউন্ট রেট (ইক্যুইটিতে রিটার্নের হার)।

সরাসরি ক্যাপিটালাইজেশন পদ্ধতি ব্যবহার করে, আমরা পরবর্তী বিক্রয়ের সাথে ভাড়া আয় পাওয়ার জন্য অর্জিত একটি দুই-রুমের অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য নির্ধারণ করব।

ভাড়া - 12000 রুবেল। / মাস সম্ভাব্য ডাউনটাইম - 3% অপারেটিং খরচ - 1200 রুবেল। /মাস ইক্যুইটিতে রিটার্নের হার হল 15%। মেয়াদ ৫ বছর। পরিকল্পিত ব্যয় বৃদ্ধি 40%।

নির্দেশিত শর্তের অধীনে পরিশোধের হার হবে 0.086:

SFS = 0.15 / (1+ 0.15) 5-1 = 0.086।

তারপর মূলধন হার 0.1583 এর সমান হবে:

R = 0.15 - 0.40 * 0.139 = 0.0944।

সূত্র (1.3) দ্বারা গণনা করা কার্যকর মোট আয় 139680 রুবেলের সমান হবে:

EVD \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0.03 \u003d 139680 রুবেল।

এই শর্তগুলির অধীনে একটি সম্পত্তির মালিকানা থেকে নেট অপারেটিং আয় হবে 125,280 রুবেল:

CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 রুবেল।

সম্পত্তির বর্তমান মান সূত্র দ্বারা নির্ধারণ করা যেতে পারে:

TS = CHOD/R, (1.5)




যেখানে R - মূলধন হার;

CHOD - একটি সম্পত্তির মালিকানা থেকে নেট অপারেটিং আয়।

সুতরাং, মূল্যায়নকৃত আবাসিক সম্পত্তির বর্তমান মূল্য হবে 1,327,118.6 রুবেল:

TS \u003d 125280 / 0.0944 \u003d 1327118.6 pyb।

মূল্যায়নের পরবর্তী পর্যায়ে, আমরা ভবিষ্যত আয়কে ছাড় দিয়ে বস্তুর মান নির্ধারণ করব।

ভবিষ্যত আয় ছাড় হল একটি পদ্ধতি যা আয়-উৎপাদনকারী রিয়েল এস্টেট অবজেক্টকে বর্তমান মূল্য হিসাবে মূল্যায়ন করতে ব্যবহৃত হয়, একটি বস্তুর মালিকানা থেকে প্রত্যাশিত ভবিষ্যতের সুবিধা।

রিয়েল এস্টেট লেনদেনের ভবিষ্যতের সুবিধাগুলি নিম্নরূপ:

সুবিধার মালিকানার সময় নেট অপারেটিং আয়ের আকারে প্রাপ্তির ফ্রিকোয়েন্সি;

প্রত্যাবর্তন - হোল্ডিং পিরিয়ডের মেয়াদ শেষ হওয়ার পরে বস্তুর বিক্রয় থেকে আয়।

সম্পত্তির বর্তমান মূল্য নিম্নরূপ নির্ধারণ করা হয়:

TS = TS (PPD) + TS (P), (1.6)

যেখানে PPD হল আয় প্রবাহের ফ্রিকোয়েন্সি;

Ρ - প্রত্যাবর্তন;

TC হল বর্তমান মান।

একটি আইটেমের মূল্য, ডিসকাউন্টযুক্ত ভবিষ্যত উপার্জন পদ্ধতি ব্যবহার করে গণনা করা হয়, ঝুঁকির মাত্রা এবং বিকল্প ব্যবহারের ক্ষেত্রে বিবেচনা করে ভবিষ্যতের সমস্ত নগদ প্রবাহ এবং উলটাপালনের বর্তমান মূল্য।

প্রস্তাবিত পদ্ধতি অনুযায়ী খরচ গণনার পদ্ধতি নিম্নরূপ।

ধাপ 1. ভবিষ্যতের আয় প্রবাহের পূর্বাভাস এবং সম্পত্তির আনুমানিক পুনর্বিক্রয় মূল্য:

পূর্বাভাস সময়ের মান নির্ধারণ;

আয় প্রাপ্তির ফ্রিকোয়েন্সি নির্ধারণ করা।

নেট অপারেটিং আয় (NOR) পূর্বাভাসের ভিত্তি হিসাবে ব্যবহৃত হয়।

বিপরীত গণনা, i.e. একটি বস্তুর বিক্রয় থেকে আয়, সম্পত্তির মূল্যের সম্ভাব্য পরিবর্তন বিবেচনায় নিয়ে করা হয়। বিক্রয় খরচের সাথে যুক্ত খরচগুলি প্রত্যাবর্তন খরচ থেকে বাদ দেওয়া হয়।

ধাপ ২. ডিসকাউন্ট হার গণনা.

ডিসকাউন্ট রেট হল একটি ফ্যাক্টর যা ভবিষ্যতে প্রাপ্ত অর্থের বর্তমান মূল্য গণনা করতে ব্যবহৃত হয়।

ডিসকাউন্ট রেট পরিকল্পিত পরিমাণ প্রাপ্তির ঝুঁকি বিবেচনা করে মূলধন বিনিয়োগের কার্যকারিতা দেখায়। ডিসকাউন্ট রেটকে রিটার্নের গড় হার হিসাবে বেছে নেওয়া হয় যা বিনিয়োগকারীরা একটি প্রদত্ত বাজারে অনুরূপ সম্পত্তিতে তাদের মূলধন বিনিয়োগে পাওয়ার আশা করে।

যেহেতু ডিসকাউন্ট রেট সরাসরি ঝুঁকির উপর নির্ভর করে, তাই এটি নির্ধারিত হয় যে গড় বিনিয়োগকারী এই সম্পত্তিতে অর্থ বিনিয়োগের সাথে যুক্ত ঝুঁকির মাত্রা কতটা মূল্যায়ন করে।

অতএব, ঝুঁকির মাত্রা যত বেশি হবে, ছাড়ের হার তত বেশি হবে এবং সেই অনুযায়ী, ভবিষ্যৎ আয়ের বর্তমান মূল্য রিয়েল এস্টেটের বর্তমান মূল্যের তুলনায় কম এবং কম হবে।

পর্যায় 3. চক্রবৃদ্ধি সুদের কৌশল ব্যবহার করে নগদ প্রবাহের ভবিষ্যত মানকে বর্তমান মূল্যে রূপান্তর করা।

СР = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1.7)




যেখানে Δ - বস্তুর মান বৃদ্ধি বা হ্রাস;

СР - প্রত্যাবর্তনের খরচ;

J - রিপোর্টিং সময়ের জন্য বস্তুর মান পরিবর্তনের ভাগ (0.4)।

সম্পত্তির বর্তমান মান নিম্নলিখিত সূত্র ব্যবহার করে গণনা করা হয়:

যেখানে i - ইক্যুইটিতে রিটার্নের হার;

n - পূর্বাভাসের সময়কাল।

নেট অপারেটিং আয় উপরে সরাসরি ক্যাপিটালাইজেশন পদ্ধতি ব্যবহার করে গণনা করা হয়েছে এবং সম্পত্তির মূল্যায়নের জন্য 125,280 রুবেল।

অনুমান করুন যে আমরা প্রতি বছর 1 বার ফ্রিকোয়েন্সি সহ একটি রিয়েল এস্টেট বস্তুর অপারেশন থেকে আয় পাব। এই ক্ষেত্রে, সম্পত্তির বর্তমান মান হবে 1346178 রুবেল:

TC = 125280 / (1+ 0.15) + 125280 / (1 + 0.15)2 + 125280 / (1+ 0.15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0.4) / (1+0.15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0.696

TC = 1346178 রুবেল।

মূল্যায়নের সময়, সম্পত্তি থেকে নগদ প্রবাহের ভবিষ্যতের মূল্য অনুমান করা সম্ভব।

SR \u003d 1346178 * (1 + 0.4) \u003d 1884649 রুবেল,

এইভাবে, 5 বছর পরে, মূল্যায়ন করা অ্যাপার্টমেন্টটি 1,884,649 রুবেলে বিক্রি করা যেতে পারে।

2.3 অ্যানালগ বিক্রির তুলনা করে আবাসিক রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়ন

পদ্ধতির সারমর্ম হল সম্পত্তির মূল্যবান অন্যান্য সম্পত্তির সাথে তুলনা করা যা বিক্রয়ের জন্য রাখা হয়েছে।

রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের তুলনামূলক পদ্ধতির মৌলিক নীতি হল প্রতিস্থাপনের নীতি। এটি বলে যে যদি বাজারে বেশ কয়েকটি অনুরূপ সম্পত্তি থাকে তবে একজন যুক্তিবাদী ক্রেতা একটি বস্তুর জন্য অনুরূপ ইউটিলিটির অন্য সম্পত্তি অর্জনের জন্য যে পরিমাণ খরচ হবে তার চেয়ে বেশি অর্থ প্রদান করবেন না।

মূল্যায়ন পদক্ষেপ:

1. বাজার গবেষণা;

2. তথ্য সংগ্রহ এবং যাচাইকরণ;

3. ডেটা বিশ্লেষণ এবং তুলনা;

4. সংশোধন;

5. তথ্য পুনর্মিলন।

বাজার গবেষণা সেই তুলনীয় বিক্রয় এবং বিক্রয়ের জন্য সম্পত্তি চিহ্নিত করার জন্য পরিচালিত হয় যা মূল্যবান সম্পত্তির অনুরূপ।

মূল্যায়ন প্রতিবেদনে তুলনীয় হিসাবে ব্যবহৃত প্রতিটি বিক্রয় মূল্যায়নকারীর দ্বারা ব্যক্তিগতভাবে যাচাই করা আবশ্যক।

প্রতিটি বস্তুর সাথে মূল্যায়ন করা এবং পার্থক্য বিশ্লেষণ করা প্রয়োজন:

বিক্রয়ের তারিখ;

শারীরিক বৈশিষ্ট্যাবলী;

অবস্থান;

বিক্রয় শর্তাবলী.

মূল্যায়নের পরবর্তী ধাপ হল সমন্বয় করা। এই পর্যায়ের সারমর্ম হল বিদ্যমান পার্থক্য অনুসারে প্রতিটি তুলনীয় বস্তুর জন্য বিক্রয় মূল্য বা জিজ্ঞাসা মূল্য সামঞ্জস্য করা।

মান সমন্বয় একটি নির্দিষ্ট পরিমাণ দ্বারা অ্যানালগ বিক্রি করা বস্তুর মূল্য পরিবর্তন করে, যেখানে অ্যানালগের বস্তুর বৈশিষ্ট্যের পার্থক্য এবং যে বস্তুটিকে মূল্য দেওয়া হচ্ছে তা অনুমান করা হয়।

লেনদেনের সময়, অবস্থান এবং শারীরিক বৈশিষ্ট্য সম্পর্কিত পার্থক্যগুলি সংশোধন করতে শতাংশের সমন্বয় ব্যবহার করা হয়।

ধারাবাহিক সংশোধনী। তাদের অদ্ভুততা এই সত্যের মধ্যে রয়েছে যে, শতাংশ সমন্বয় করার ক্রম অনুসারে, একটি ভিন্ন ফলাফল পাওয়া যেতে পারে।

ক্রমবর্ধমান সংশোধনগুলি সমস্ত পৃথক সংশোধনকে গুণ করে প্রাপ্ত করা হয়। এই ক্ষেত্রে, ক্রম প্রয়োজন হয় না।

চূড়ান্ত মান হল সমস্ত উপলব্ধ তথ্যের বিশ্লেষণের ভিত্তিতে মূল্যায়নকারীর দ্বারা করা একটি রায়। সহজ গড় সর্বদা একটি সঠিক ফলাফলের দিকে পরিচালিত করে না, এবং তদ্ব্যতীত, খরচ সূচক হিসাবে একটি সংখ্যা বেছে নেওয়ার প্রয়োজন হয় না। মানগুলির একটি পরিসীমা ব্যবহার করা আরও সঠিক।

বাজারের অ্যানালগগুলির তুলনা করার পদ্ধতি প্রয়োগ করার জন্য, জায়েলটসভস্কি জেলায় (সাইবেরিয়ান ফেয়ার, বোটানিক্যাল গার্ডেন) বিক্রয়ের জন্য প্রস্তাবিত দশটি দুই-রুমের অ্যাপার্টমেন্টের ডেটা সংগ্রহ করা প্রয়োজন। অনুরূপ অ্যাপার্টমেন্টের ডেটা পরিশিষ্ট 2-এর টেবিল 1-এ টেবিলে উপস্থাপন করা হয়েছে।

উপস্থাপিত দশটি অ্যাপার্টমেন্টের প্রতিটিকে অবশ্যই খরচ পদ্ধতির সহগ এবং একটি টেবিলে সংক্ষিপ্ত ফলাফলের দ্বারা চিহ্নিত করা উচিত।

অ্যাপার্টমেন্ট Ksozh এর মোট এবং বসবাসের ক্ষেত্রের অনুপাত - অ্যাপার্টমেন্টের মোট এলাকা এবং তার বসবাসের এলাকার অনুপাতকে বিবেচনা করে। এটি সমানভাবে নেওয়া হয়:

0.95 - অনুপাত 1.50 এর কম

1.00 - 1.50 থেকে 1.66 অনুপাত

1.05 - 1.66 থেকে 2.00 অনুপাত

1.10 - 2.00 এর বেশি।

একটি ব্যালকনি বা লগগিয়া Kbl উপস্থিতির সহগ:

যদি একটি ব্যালকনি থাকে, এই সহগ 1.00 হয়;

একটি loggia উপস্থিতিতে - 1.05;

তাদের অনুপস্থিতিতে - 0.95;

যদি দুই বা ততোধিক ব্যালকনি বা লগগিয়াস থাকে - 1.10।

অ্যাপার্টমেন্টটি বিল্ডিংয়ের প্রথম বা শেষ তলায় অবস্থিত হলে ক্যাট ফ্লোর সহগ 0.90। অন্য সব ক্ষেত্রে - 1.00।

কিজ ঘরগুলির বিচ্ছিন্নতা সহগ সমান নেওয়া হয়:

1.04 - সমস্ত কক্ষ বিচ্ছিন্ন;

0.96 - দুই-রুমের অ্যাপার্টমেন্টে সংলগ্ন কক্ষ, বা 3-6 কক্ষের অ্যাপার্টমেন্টে একাধিক ওয়াক-থ্রু রুম;

1.00 - অন্য সব ক্ষেত্রে।

লিফট ক্লিফের প্রাপ্যতা সহগ সমান নেওয়া হয়:

1.03 - 5 বা তার কম মেঝে সহ বাড়িতে একটি লিফট আছে;

1.00 - 5 তলা বেশি বাড়ীতে একটি লিফট আছে, বা 5 বা তার কম তল আছে এমন বাড়িতে নেই;

0.97 - 5টির বেশি ফ্লোরের বাড়িতে কোনও লিফট নেই৷

Kvys প্রাঙ্গনের উচ্চতার সহগ সমান:

0.98 - প্রাঙ্গনের উচ্চতা 2.5 মিটারের কম;

1.00 - 2.50 মিটার থেকে 2.80 মিটার পর্যন্ত প্রাঙ্গনের উচ্চতা;

1.02 - 2.80 মিটার থেকে 3.00 মিটার পর্যন্ত প্রাঙ্গনের উচ্চতা;

1.04 - 3.00 থেকে 3.40 মিটার পর্যন্ত প্রাঙ্গনের উচ্চতা;

1.06 - প্রাঙ্গনের উচ্চতা 3.40 মিটারের বেশি।

আবর্জনা চুট কে মুস এর প্রাপ্যতার সহগ সমান নেওয়া হয়:

1.02 - 5 তলার কম ঘরের মধ্যে উপলব্ধ;

0.97 - 5টির বেশি মেঝে সহ বাড়িতে নয়;

1.00 - অন্যান্য ক্ষেত্রে।

রান্নাঘরের Kk এর ক্ষেত্রফল বিবেচনায় নিয়ে গুণাগুণ:

0.95 - 6 বর্গ মিটার পর্যন্ত একটি রান্নাঘর এলাকা সহ। মি;

1.00 - 6 বর্গ মিটার এলাকা সহ। মি থেকে 9 বর্গ. মি

1.02 - 9 বর্গ মিটার এলাকা সহ। মি থেকে 12 বর্গমিটার মি;

1.10 - 12 বর্গমিটারের বেশি মি

প্রতিটি সম্পত্তির জন্য গুণাগুণের মানগুলি পরিশিষ্ট 2-এর সারণি 2-এ উপস্থাপিত হয়েছে। একটি দুই-রুমের অ্যাপার্টমেন্টের সমতুল্য খরচ, সারণী 2-এ গণনা করা হয়েছে, পাঁচতলা বিল্ডিং-এ দুই-রুমের অ্যাপার্টমেন্টের খরচ মোট এবং থাকার জায়গার অনুপাত 1.5 থেকে 1.66 পর্যন্ত, একটি বারান্দা সহ, মধ্যম তলায়, ছাদের উচ্চতা 2.5 মিটারের বেশি, আবর্জনা ছাড়াই, রান্নাঘরের এলাকা 6 থেকে 9 মিটার পর্যন্ত।

মূল্যায়ন করা অ্যাপার্টমেন্টের মোট ক্ষেত্রফল দ্বারা দশটি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য গাণিতিক গড় খরচকে গুণ করে এবং মূল্যায়ন করা অ্যাপার্টমেন্টের সংশোধনী সহগ দ্বারা ভাগ করলে আমরা অ্যাপার্টমেন্টের প্রকৃত বাজার মূল্য পাই, যা হবে 2410714:

54 হাজার রুবেল * 42 / (1.0 * 1.0 * 1.0 * 0.96 * 1.0 * 0.98 * 1.0 * 1.0) =

এইভাবে, তুলনামূলক পদ্ধতি দ্বারা অধ্যয়নের অধীনে সম্পত্তি মূল্যায়নের ফলস্বরূপ, এটি পাওয়া গেছে যে একটি দুই-রুমের অ্যাপার্টমেন্টের বাজার মূল্য 2,410,714 রুবেল।

2.4 খরচ পদ্ধতি ব্যবহার করে সম্পত্তি মূল্যায়ন

ব্যয় পদ্ধতি অনুসারে, একটি সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করা হয় তার প্রজনন বা প্রতিস্থাপনের জন্য ব্যয় করা সম্পদের পরিমাণ দ্বারা, শারীরিক এবং অপ্রচলিততা বিবেচনায় নিয়ে।

খরচ পদ্ধতি ব্যবহার করে একটি অ্যাপার্টমেন্টের খরচ নির্ণয় করা বরং কঠিন, কারণ একটি অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণের খরচ অনুমান করা বেশ কঠিন, সামগ্রিকভাবে একটি আবাসিক ভবন নির্মাণের জন্য তাদের খরচ আলাদা করা।

একটি বাড়ি নির্মাণের খরচ অ্যাপার্টমেন্টের মোট ক্ষেত্রফলের অনুপাতে বন্টন করা হয়েছে এই অনুমানে আমরা খরচ পদ্ধতি ব্যবহার করে বস্তুর মূল্য মূল্যায়ন করব। এই অনুমান শর্তসাপেক্ষ, কিন্তু, তবুও, এটি আপনাকে একটি খরচ পদ্ধতি ব্যবহার করে একটি অ্যাপার্টমেন্টের খরচের আনুমানিক অনুমান পেতে অনুমতি দেবে।

সুতরাং, এটা জানা যায় যে নির্মাণ কোম্পানি এলএলসি "প্রোমস্ট্রয় - ডি" রাস্তায় একটি আবাসিক ভবন নির্মাণের পরিকল্পনা করেছে। বিমানবন্দর (নভোসিবিরস্কের জায়েলতসভস্কি জেলায়, যে বাড়ির আশেপাশে মূল্যায়ন করা হয়েছে)। এলএলসি "প্রমস্ট্রয় - ডি" মোট 3 হাজার 298 বর্গ মিটার আয়তনের একটি প্লটে এই বাড়ির নকশা ও নির্মাণের অধিকার পেয়েছে। m. বিনিয়োগকারীর আদেশে জমির প্লটের বাজার মূল্য এবং একটি আবাসিক ভবন নির্মাণের খরচের মূল্যায়ন Praktika LLC দ্বারা করা হয়েছিল। প্রাক-প্রকল্প ডকুমেন্টেশন অনুযায়ী, একটি 5-তলা ভবনে অ্যাপার্টমেন্টের মোট ব্যবহারযোগ্য এলাকা হবে 3,262 বর্গ মিটার। মি. আবাসিক ভবনে 75টি অ্যাপার্টমেন্ট থাকবে।

প্রাকটিকা এলএলসি বিশেষজ্ঞদের মতে, একটি বাড়ি তৈরির খরচ হবে 10 মিলিয়ন 640 হাজার রুবেল। এই ক্ষেত্রে, 1 বর্গক্ষেত্র নির্মাণ খরচ। মোট এলাকার m. এর পরিমাণ হবে 3261.8 রুবেল।

মূল্যায়নের অধীনে সম্পত্তির মোট এলাকা হল 42 বর্গ মিটার। মি. এইভাবে, খরচ পদ্ধতি অনুসারে, বস্তুটি পুনরুদ্ধারের খরচ হবে 136,995.6 রুবেল। (3261.8 রুবেল * 42 বর্গ মিটার)।

সঞ্চিত অবচয় বিবেচনা করে প্রতিস্থাপনের খরচ নির্ধারণ করা উচিত। একটি আবাসিক ভবনের দরকারী জীবন 40 বছর। মূল্যায়ন করা বস্তুর অবচয় 30 বছর। সুতরাং, মূল্যায়ন করার সময়, বস্তুর প্রতিস্থাপন খরচের 10/40 একাউন্টে নেওয়া প্রয়োজন।

খরচ পদ্ধতি দ্বারা বস্তুর মান অনুমান করা হবে:

RUB 136,995.6 * 10 / 40 \u003d 34248.9 রুবেল।

2.5 আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন ফলাফলের পুনর্মিলন

একটি আবাসিক রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্যায়ন করতে - নোভোসিবিরস্কের জায়েলতসভস্কি জেলায় অবস্থিত একটি দুই-রুমের অ্যাপার্টমেন্ট - আয়ের পদ্ধতি এবং তুলনামূলক পদ্ধতি ব্যবহার করা হয়েছিল, যার অনুসারে নিম্নলিখিত ফলাফলগুলি প্রাপ্ত হয়েছিল:

1. অ্যানালগগুলির বিক্রয় তুলনা করার পদ্ধতি অনুসারে, বস্তুর মূল্য 2410714 রুবেল।

2. আয় পদ্ধতির অংশ হিসাবে:

3. খরচ পদ্ধতি অনুযায়ী, বস্তুর খরচ হবে 34248.9 রুবেল।

রাশিয়ান মূল্যায়ন অনুশীলনে লিকুইডেশন মান নির্ধারণ খুবই বিরল, যা এই ধরনের মূল্যায়নের জন্য নিম্ন স্তরের পদ্ধতিগত সমর্থনকে প্রভাবিত করে।

একমাত্র ফ্যাক্টর যা লিকুইডেশন মানের মূল্যকে প্রভাবিত করে এবং এটিকে বাজার মূল্য থেকে আলাদা করে তা হল "জোরপূর্বক বিক্রয়" ফ্যাক্টর, যা রিয়েল এস্টেট বিক্রির জন্য অ-বাজার অবস্থার জন্য সাধারণ।

সুতরাং, এটি বেশ সুস্পষ্ট হয়ে ওঠে যে বর্তমান রাশিয়ান পরিস্থিতিতে উদ্ধার মান গণনা করার জন্য, নিম্নলিখিত সমীকরণটি ব্যবহার করা সম্ভব:

বাক্পটুতাপূর্ণ. = শ্রীন। x (1 - Kvyn.),

যেখানে চটকদার। - রিয়েল এস্টেটের উদ্ধার মূল্য;

শ্রীন - অধ্যয়নের অধীনে বস্তুর বাজার মূল্য;

Kvyn. - জোরপূর্বক বিক্রয়ের জন্য সংশোধন, 0 প্রদান করা হয়েছে< Квын. < 1.

উপরের সমীকরণ অনুসারে, উদ্ধারের মান দুটি ধাপে গণনা করা হয়। প্রথম পর্যায়ে, অধ্যয়নকৃত সম্পত্তির বাজার মূল্য নির্ধারণ করা হয়। দ্বিতীয় পর্যায়ে, জোরপূর্বক বিক্রয়ের জন্য সামঞ্জস্যের মান গণনা করা হয় এবং বাজার মূল্যের মূল্যের সাথে অন্তর্ভুক্ত করা হয়, অর্থাৎ, বাজার মূল্য "জোরপূর্বক বিক্রয়" ফ্যাক্টরের জন্য সামঞ্জস্য করা হয় (বিক্রয়ের অ-বাজার অবস্থার জন্য) .

যদি রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্যের গণনা অসুবিধা সৃষ্টি না করে, তাহলে জোরপূর্বক বিক্রয়ের জন্য একটি সমন্বয়ের সংজ্ঞা এবং এর গাণিতিক ন্যায্যতা অনেক প্রশ্ন উত্থাপন করে। অনুশীলনে, মূল্যায়নকারীরা 0.1 থেকে 0.3 (বাজার মূল্যের 10 - 30%) পরিসরে স্বজ্ঞাতভাবে এটি গ্রহণ করে।

সুতরাং, 10% স্তরে সমন্বয় সহগের মানের ক্ষেত্রে, একটি আবাসিক সম্পত্তির উদ্ধার মূল্য হবে:

স্লিক = 2410714 রুবেল। x (1 - 0.1) = 2169642.6 রুবেল।

যদি সমন্বয় সহগের মান 30% স্তরে থাকে, তবে আবাসিক সম্পত্তির উদ্ধারের মান হবে:

স্লিক = 2410714 রুবেল। x (1 - 0.3) = 1687499.8 রুবেল।

সুতরাং, সাধারণভাবে, আমরা উপসংহারে পৌঁছাতে পারি যে সম্পত্তির লিকুইডেশন মূল্য তার বাজার মূল্যের 70 থেকে 90% পর্যন্ত হবে এবং 1,687,499.8 হাজার রুবেল থেকে পরিসীমা হবে। 2169642.6 হাজার রুবেল পর্যন্ত।

সুতরাং, এটি স্পষ্ট যে চারটি বিকল্পে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ভিন্ন হতে দেখা গেছে। কোন মূল্য সবচেয়ে সঠিকভাবে একটি বস্তুর মান প্রতিফলিত করে তা নির্ধারণ করতে, মূল্যায়নের উদ্দেশ্য জানা প্রয়োজন, যেহেতু মূল্যায়নের উদ্দেশ্য মূল্য নির্ধারণের পছন্দ নির্ধারণ করে।

যদি মূল্যায়নের উদ্দেশ্য পরবর্তী বিক্রয়ের সাথে পর্যায়ক্রমিক আয়ের আকারে মুনাফা অর্জনের উদ্দেশ্যে অর্জিত বস্তুর মূল্য নির্ধারণ করা হয়, তাহলে আয় পদ্ধতিতে প্রাপ্ত চিত্রের উপর ফোকাস করা উচিত (1327118.6 রুবেল - 1346178 রুবেল )

যদি মূল্যায়নের উদ্দেশ্য বস্তুর প্রকৃত বাজার মূল্য নির্ধারণ করা হয়, যখন অনুরূপ বস্তুর বিক্রয় মূল্যের উপর পর্যাপ্ত তথ্য থাকে, তবে অ্যাপার্টমেন্টের মূল্যকে বাজারের অ্যানালগগুলির তুলনা করে প্রাপ্ত চিত্র হিসাবে নেওয়া উচিত (2410714 রুবেল )

যদি মূল্যায়নের উদ্দেশ্য একটি অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য নির্ধারণ করা হয় যা একটি বন্ধকী ঋণ প্রাপ্তির জন্য সমান্তরাল হিসাবে কাজ করে, তাহলে লিকুইডেশন মানটি সবচেয়ে উপযুক্ত, যেহেতু ঋণ পূরণ না হওয়ার ক্ষেত্রে মূল্যায়ন বস্তুর বিক্রয় চুক্তি একটি মোটামুটি স্বল্প সময়ের মধ্যে নিশ্চিত করা আবশ্যক. সুতরাং, সম্পত্তির মূল্য হিসাবে, 1,687,499.8 হাজার রুবেল পরিসরের একটি মান নেওয়া উচিত। 216942.6 হাজার রুবেল পর্যন্ত।

অধ্যায় 3. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতির উন্নতির জন্য পরামর্শ

আবাসিক সম্পত্তি মূল্যায়ন মূল্য

সাধারণভাবে, প্রথম অধ্যায়টি তাত্ত্বিক ভিত্তি, রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের সাথে সম্পর্কিত মৌলিক বিভাগগুলির জন্য একটি বৃহত্তর পরিমাণে নিবেদিত।

কাজের দ্বিতীয় অধ্যায়টি বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য তিনটি পদ্ধতির দৃষ্টিকোণ থেকে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের ফলাফল উপস্থাপন করে: ব্যয়ের পরিপ্রেক্ষিতে মূল্যায়ন (খরচের পদ্ধতি), বিক্রয়ের সরাসরি তুলনা (তুলনামূলক পদ্ধতি) দ্বারা মূল্যায়ন, পরিপ্রেক্ষিতে মূল্যায়ন। প্রত্যাশিত বা প্রকৃত আয় (আয় পদ্ধতি)।

মূল্যায়নের ফলাফলের তুলনা করার সময়, এটি পাওয়া গেছে যে সমস্ত পদ্ধতি বিভিন্ন ফলাফল দেয়। আসুন আমরা রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের উপস্থাপিত পদ্ধতির উন্নতির জন্য প্রধান নির্দেশাবলী বিবেচনা করি।

আধুনিক মূল্যায়ন অনুশীলনে, UPVS সংগ্রহ ব্যবহার করে প্রতিস্থাপন খরচ গণনা করার প্রযুক্তি প্রায়শই ব্যবহৃত হয়। এই সংগ্রহগুলির ব্যবহার 1997 সালে শুরু হয়েছিল, যখন রিয়েল এস্টেট বস্তুর বাজারের তথ্য কার্যত অনুপস্থিত ছিল, এবং এই সংগ্রহগুলির ব্যবহারই ছিল "বাজার মূল্য" নির্ধারণের একমাত্র উপায়, প্রধানত স্থায়ী সম্পদের পুনর্মূল্যায়নের জন্য। গত এক দশকে, রিয়েল এস্টেট বাজার এবং বাজেটের তথ্য সহায়তায় ব্যাপক পরিবর্তন হয়েছে। রাশিয়ান ফেডারেশনের গসস্ট্রয় একটি নতুন অনুমান এবং নিয়ন্ত্রক কাঠামোতে স্যুইচ করেছে। 08 এপ্রিল, 2002 তারিখের রাশিয়ার গসস্ট্রয়ের নং 16-এর ডিক্রি "নির্মাণে মূল্য নির্ধারণের জন্য একটি নতুন আনুমানিক এবং নিয়ন্ত্রক বেসে রূপান্তর সম্পূর্ণ করার ব্যবস্থা নিয়ে" 01/01/2003 থেকে বাতিল করা হয়েছে ইউএসএসআর-এর গসস্ট্রয়ের নিয়ন্ত্রক নথি, 1991 এবং 1984 সালের আনুমানিক এবং নিয়ন্ত্রক বেস দ্বারা প্রদত্ত মূল্য স্তরে আঁকা। তাদের পরিবর্তে, রাষ্ট্রীয় প্রাথমিক আনুমানিক নিয়ম (GESN) এবং ফেডারেল ইউনিট মূল্য (FER) চালু করা হয়েছে। রাশিয়ার গসস্ট্রয় অনুমোদিত এবং কার্যকর করা হয়েছে:

· GESNr-2001 "মেরামত এবং নির্মাণ কাজের জন্য রাষ্ট্রীয় প্রাথমিক আনুমানিক নিয়ম";

· GESN-2001 "সাধারণ নির্মাণ কাজের জন্য রাষ্ট্রীয় প্রাথমিক আনুমানিক নিয়ম";

GESNm-2001 "সরঞ্জাম ইনস্টলেশনের জন্য রাজ্য প্রাথমিক আনুমানিক নিয়ম"

এইচপিইএসগুলি সুবিধাগুলিতে নির্মাণ কাজ সম্পাদনের জন্য প্রয়োজনীয় সংস্থানগুলির সংমিশ্রণ এবং প্রয়োজনীয়তা নির্ধারণের জন্য ডিজাইন করা হয়েছে, সংস্থান পদ্ধতি ব্যবহার করে ব্যয়ের অনুমান (অনুমান) প্রস্তুত করা হয়েছে, সেইসাথে সম্পাদিত কাজের জন্য অর্থ প্রদান এবং উপকরণগুলি লিখতে হবে।

রাশিয়ার Gosstroy শুধুমাত্র মস্কো অঞ্চলের জন্য ফেডারেল ইউনিট মূল্য (FER, FERr এবং FERm) বিকাশ করে। আরও, আঞ্চলিক অবস্থার সাথে দামগুলিকে সংযুক্ত করার জন্য নির্মাণের মূল্য নির্ধারণের জন্য মস্কো অঞ্চলের দামগুলি আঞ্চলিক কেন্দ্রগুলিতে গসস্ট্রয় স্থানান্তর করে। বাঁধাই করার পরে, মূল্য সংগ্রহগুলি তাদের আরও অনুমোদনের জন্য গসস্ট্রয়ের কাছে ফেরত পাঠানো হয়। বর্তমানে, একটি নতুন নিয়ন্ত্রক কাঠামো বিকাশের প্রক্রিয়া এখনও সম্পূর্ণ হয়নি। নতুন নিয়ন্ত্রক কাঠামোর উপর ভিত্তি করে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পরিচালনা করা একটি অত্যন্ত জটিল এবং সময়সাপেক্ষ কাজ যার জন্য বিশেষ জ্ঞান এবং দক্ষতা প্রয়োজন। মূল্যায়নের অনুশীলনে প্রবেশ করার জন্য নতুন নিয়ন্ত্রক কাঠামোর জন্য, রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের প্রয়োগকৃত সমস্যাগুলি সমাধানের জন্য অভিযোজিত সফ্টওয়্যার এবং কম্পিউটিং সিস্টেমগুলির বিকাশের উপর কাজগুলির একটি সেট করা প্রয়োজন।

সম্প্রতি, নির্মাণে মূল্য নির্ধারণের জন্য আঞ্চলিক কেন্দ্রগুলি সক্রিয়ভাবে কাজ করতে শুরু করেছে, তথ্য পরিষেবার বিধানে বিশেষজ্ঞ সংস্থাগুলি উপস্থিত হয়েছে, উদাহরণস্বরূপ, নির্মাণে তথ্য প্রযুক্তির জন্য NPF কেন্দ্র।

এবং শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নকারীরা এখনও গত শতাব্দীর 70 এর দশকের দীর্ঘ-সেকেলে সংগ্রহগুলি ব্যবহার করে এবং একই সাথে তাদের ভিত্তিতে বস্তুর "বাজার মূল্য" ন্যায্যতা দেয়। অভিজ্ঞ মূল্যায়নকারীরা দীর্ঘকাল ধরে ইউপিভিএস সংগ্রহের ব্যবহারের ত্রুটিগুলি বুঝতে পেরেছেন, প্রাথমিকভাবে ইউনিট মূল্যের অন্তর্ভুক্ত খরচের তালিকা, গড় সূচীকরণ, প্রযুক্তিতে অসঙ্গতি, কাজের সুযোগের অনুপাত ইত্যাদির সাথে সম্পর্কিত।

সুতরাং, UPVS-এর সংগ্রহে, নিম্নলিখিত খরচ আইটেমগুলি বিবেচনায় নেওয়া হয়:

· সরাসরি খরচ;

ওভারহেড খরচ;

পরিকল্পিত সঞ্চয় (লাভ);

নির্মাণ সাইটের বরাদ্দ এবং উন্নয়নের জন্য সাধারণ সাইটের খরচ;

নকশা এবং জরিপ কাজের খরচ;

শীতকালে কাজের উত্পাদনের সাথে সম্পর্কিত ব্যয়;

প্রিমিয়াম মজুরির খরচ

স্থায়ী এন্টারপ্রাইজের অধিদপ্তর রক্ষণাবেক্ষণের খরচ;

· অস্থায়ী ভবন এবং কাঠামোর তরলকরণ থেকে ক্ষতি;

· ৩ কিলোমিটারের বেশি দূরত্বে শ্রমিকদের পরিবহনের খরচ। গণপরিবহনের অনুপস্থিতিতে;

· কাজের মোবাইল প্রকৃতির জন্য কর্মচারীদের বোনাস প্রদানের খরচ।

তাদের গণনায় অভিজ্ঞ মূল্যায়নকারীরা অ্যানালগ বা একত্রিত অনুমানের সমন্বয়ের উপর ভিত্তি করে তাদের নিজস্ব বিকাশ ব্যবহার করে।

P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev "সম্পত্তি মূল্যায়ন, পার্ট I. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন" এর কাজে, এটি একটি নির্দিষ্ট উদাহরণে দেখানো হয়েছে যে UPVS-এর পদ্ধতি ব্যবহার করে আবাসিক রিয়েল এস্টেটের প্রতিস্থাপন খরচ গণনা করার ফলাফল উল্লেখযোগ্যভাবে, বেশ কয়েকবার , বাজার সূচক থেকে ভিন্ন.

যাইহোক, রাশিয়ান সোসাইটি অফ অ্যাপ্রাইজার্সের বিশেষজ্ঞ কাউন্সিল দ্বারা পর্যালোচনা করা বেশিরভাগ রিপোর্টে, রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্যের মূল্যায়ন এখনও পুরানো ইউপিভিএস-এর উপর ভিত্তি করে। তদুপরি, এই গণনার ফলাফলগুলিকে কোনওভাবে বাজারের সূচকগুলির কাছাকাছি আনার জন্য, তাদের মধ্যে একটি নির্দিষ্ট গুণিতক ফ্যাক্টর চালু করা হয়, যাকে "উদ্যোক্তার লাভ" বলা হয়। এটি একেবারে নির্বিচারে গৃহীত হয়, যেহেতু আধুনিক পরিস্থিতিতে বাজার থেকে এই সূচকটি অপসারণ করা সম্ভব নয়। এখানে জোর দেওয়া উচিত যে, IVS-2003 অনুসারে, "বাজার মূল্য প্রয়োগের জন্য শুধুমাত্র বাজার তথ্যের ভিত্তিতে একটি মূল্যায়নের উপসংহার প্রয়োজন"। RSA প্রয়োগ করার সময়, মূল্যায়নকারী দ্ব্যর্থহীনভাবে একটি অ-বাজার মূল্য নির্ধারণ করে, যা প্রতিবেদনে প্রতিফলিত হওয়া উচিত।

রাশিয়ায়, নির্মাণ ব্যয়ের সমষ্টিগত মৌলিক সূচকগুলির উপর এখনও কোনও নির্ভরযোগ্য তথ্য নেই, যা পশ্চিমা মূল্যায়নকারীদের কাছ থেকে পাওয়া যায় (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS-এর উদাহরণ অনুসরণ করে)।

বর্তমানে, রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের জন্য প্রধান স্বীকৃত তথ্য বেস হল কো-ইনভেস্ট এলএলসি-এর উন্নয়ন। এই ফার্মটি ত্রৈমাসিক বুলেটিন "নির্মাণে মূল্য সূচক" প্রকাশ করে, পাশাপাশি "মূল্যায়নকারীর হ্যান্ডবুক" সিরিজটি প্রকাশ করে: "শিল্প ভবন", "আবাসিক ভবন", "জাতীয় নির্মাণ বাজারে মুদ্রার ক্রয় ক্ষমতার সমতা সংগ্রহ", "হ্যান্ডবুক বর্তমান মূল্য স্তরে ভবন এবং কাঠামোর প্রতিস্থাপন খরচ, ইত্যাদি।

এই প্রকাশনাগুলি ব্যবহার করার সময়, এটি অবশ্যই মনে রাখতে হবে যে তাদের বেশিরভাগ গণনা পরিকল্পিত অর্থনীতির আদর্শিক ভিত্তির উপর ভিত্তি করে, নির্দিষ্ট মূল্য সহগ দ্বারা সূচিত করা হয় এবং তাই, মূল্যায়নের চূড়ান্ত ফলাফলে উপরে বর্ণিত কারণগুলির জন্য একটি উল্লেখযোগ্য ত্রুটি থাকতে পারে। . নির্দিষ্ট সূচকগুলি প্রয়োগ করার সময়, তাদের গণনার জন্য পূর্বশর্তগুলি সাবধানে অধ্যয়ন করা প্রয়োজন।

সম্প্রতি প্রকাশিত এবং দেশে প্রথম হিসাবে ঘোষণা করা হয়েছে, মূল্যায়নকারীদের দ্বারা প্রত্যাশিত, আঞ্চলিক গাইড টু কনস্ট্রাকশন কস্টস (RCC-2006)। এটি নির্মাণ কাজের ধরন, সমষ্টিগত ব্যয় সূচক (CSI) এবং "এক্সপ্রেস বিকল্পে প্রয়োজনীয় পরিমাণ বিনিয়োগের মূল্যায়নের জন্য তথ্য" দ্বারা ব্যয় সূচক সরবরাহ করে। প্রকৃতপক্ষে, পরবর্তী সংজ্ঞাটি আধুনিক ভবন এবং কাঠামোর অবজেক্ট-অ্যানালগগুলির আনুমানিক খরচ বোঝায়। RCC-এর তৃতীয় অংশে রয়েছে "কাঠামোগত উপাদানগুলির প্রযুক্তিগত এবং অর্থনৈতিক সূচক সহ অ্যানালগ বস্তু, সামগ্রিকভাবে বস্তুর জন্য প্রযুক্তিগত এবং অর্থনৈতিক সূচকগুলির সাথে সাদৃশ্যপূর্ণ বস্তু এবং আবাসিক ভবন এবং সামাজিক মূল্য নির্ধারণের জন্য প্রস্তাবিত প্রযুক্তিগত ও অর্থনৈতিক সূচকগুলির একটি সংক্ষিপ্ত সারণী। এবং সাংস্কৃতিক সুবিধা।" "মস্কো অঞ্চল" এর জন্য 01.01.2006 হিসাবে মূল্যের সূচকগুলিকে সংজ্ঞায়িত করা হয়েছে। ডিরেক্টরিটিতে 18 ধরনের আধুনিক আবাসিক ভবন এবং 27টি অ-আবাসিক রিয়েল এস্টেটের জন্য খরচ সূচক অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। RCC-2007-এ বস্তুর এই তালিকা উল্লেখযোগ্যভাবে প্রসারিত করা হয়েছে।

RCC-এর প্রকাশনা রিয়েল এস্টেট এবং ব্যবসায়িক মূল্যায়ন পদ্ধতিতে এর প্রয়োগের শর্ত তৈরি করে। যদি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নে হ্যান্ডবুকের "সমষ্টিগত মূল্য নির্দেশক" এর দ্বিতীয় অংশ ব্যবহার করা সম্ভব হয়, তবে ব্যবসায়িক মূল্যায়নের ব্যয় পদ্ধতিতে তৃতীয় অংশ "বিল্ডিং এবং কাঠামোর অবজেক্ট-অ্যানালগ" ব্যবহার করা সম্ভব।

এইভাবে, RCC সংগ্রহগুলি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের মৌলিক ভিত্তি হওয়া উচিত। যাইহোক, এই সংগ্রহের উল্লেখযোগ্য ত্রুটি আছে। প্রধানটি হ'ল তারা প্রাথমিক ডেটা এবং অ্যানালগগুলির ব্যয়ের প্রাপ্ত মানগুলির মূল অনুমানগুলি সরবরাহ করে না। সুতরাং, চূড়ান্ত সূচকগুলিতে সরঞ্জামগুলির কোন নির্দিষ্ট রচনাটি বিবেচনায় নেওয়া হয়েছে, নির্মাতার অন্যান্য ব্যয়ের মধ্যে কী অন্তর্ভুক্ত ছিল ইত্যাদি সম্পূর্ণরূপে পরিষ্কার নয়। RCC উন্নত করার জন্য অনুমানকারী, বিশ্লেষক এবং মূল্যায়নকারীদের যৌথ কাজ একটি তথ্য ভিত্তি তৈরি করতে পারে যা রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নকারীদের জন্য খুবই প্রয়োজনীয়।

মূল্যায়ন কার্যকলাপের বিকাশের প্রধান দিকটি বর্তমানে রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্যের মূল্যায়ন হয়ে উঠছে। আমাদের দেশে রিয়েল এস্টেটের প্রকৃত বাজার মূল্যের একটি ডাটাবেস জমা হওয়ার কারণে এটি সম্ভব হয়।

মূল্যায়ন সংস্থাগুলিতে আবাসিক রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়নের প্রক্রিয়াটিকে সহজ করার জন্য, একটি অ্যাপার্টমেন্টের খরচের একটি রিগ্রেশন মডেল ব্যবহার করা যেতে পারে, যা আপনাকে একটি আবাসিক সম্পত্তির মূল্য গণনা করতে দেয় তার কয়েকটি প্যারামিটারের উপর নির্ভর করে।

ডিসেম্বর 2005 এর জন্য "রিয়েল এস্টেট" ম্যাগাজিনে এই জাতীয় মডেল তৈরির একটি উদাহরণ দেওয়া হয়েছে। মডেলটি নোভোসিবিরস্ক শহরের বিভিন্ন জেলায় বিভিন্ন ভোক্তা বৈশিষ্ট্যের আবাসন বাস্তবায়নে নিযুক্ত বেশ কয়েকটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির মূল্য তালিকা অনুসারে তৈরি করা হয়েছিল। বিশ্লেষণের জন্য, নিম্নলিখিত পরামিতি অনুসারে 450টি অ্যাপার্টমেন্টে তথ্য সংগ্রহ করা হয়েছিল (প্রতিটি ধরণের অ্যাপার্টমেন্টের জন্য 150টি বিকল্প - এক-, দুই-, তিন-রুম):

অ্যাপার্টমেন্টের খরচ

যে এলাকায় সম্পত্তি অবস্থিত

মালিকানার ধরন:

পাবলিক হাউজিং,

একটি বেসরকারীকরণ চুক্তির অধীনে অর্জিত আবাসন,

একটি বিক্রয় এবং ক্রয় চুক্তির অধীনে ক্রয়কৃত সম্পত্তি

বাড়ির উপাদান যেখানে অ্যাপার্টমেন্ট অবস্থিত:

প্যানেল, ইট, মনোলিথ,

বাড়ির ধরন:

অভিজাত,

উন্নত বিন্যাস,

সাধারণ,

পূর্ণ আকার,

- "ক্রুশ্চেভ",

বাড়ির তলা,

যে মেঝেতে অ্যাপার্টমেন্টটি অবস্থিত,

অ্যাপার্টমেন্টের মোট এলাকা,

অ্যাপার্টমেন্টের থাকার এলাকা,

রান্নাঘর এলাকা,

একটি ব্যালকনি বা লগজিয়ার উপস্থিতি,

একটি ফোন আছে.

আসুন আমরা এক-রুমের অ্যাপার্টমেন্টের উদাহরণ ব্যবহার করে একটি মডেল তৈরির পদ্ধতিটি বিশদে বিবেচনা করি।

মডেল তৈরির প্রথম পর্যায়ে, পারস্পরিক সম্পর্ক সহগগুলির ম্যাট্রিক্স বিশ্লেষণ করা হয়েছিল যাতে পরামিতিগুলি সনাক্ত করা যায় যা একে অপরের উপর দৃঢ়ভাবে নির্ভর করে। প্রধান কাজটি ছিল এই জাতীয় কারণগুলি নির্বাচন করা, পারস্পরিক সম্পর্ক সহগ যার মান 0.8 এর বেশি হবে না। বিশ্লেষণের ফলাফলের উপর ভিত্তি করে, পারস্পরিক সম্পর্ক সহগগুলির একটি ম্যাট্রিক্স তৈরি করা হয়েছিল, যা 6 টি বিষয়কে বিবেচনা করে, অর্থাৎ, প্রাথমিকভাবে সংগৃহীতগুলির ঠিক অর্ধেক, যেহেতু অবশিষ্ট কারণগুলি পারস্পরিক সম্পর্ক সহগের উপর আরোপিত শর্তকে সন্তুষ্ট করেনি।

নির্বাচিত কারণগুলির সংগৃহীত ডেটার উপর ভিত্তি করে, নিম্নলিখিত রিগ্রেশন মডেলটি তৈরি করা হয়েছিল:

Ρ = -10.12 + 9.24 মোট + 35.62 * x1 - 21.17 * x2 + 15.07 * x3 +

65 * x4 + 64.48 * x5 (3.1)

বা সাধারণভাবে:

Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

উপস্থাপিত সমীকরণে নিম্নলিখিত স্বরলিপি ব্যবহার করা হয়:

Ρ হল নির্দিষ্ট প্যারামিটার সহ একটি অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য নীচে সংজ্ঞায়িত করা হয়েছে,

স্টট - অ্যাপার্টমেন্টের মোট এলাকা,

x1 হল একটি ডামি ভেরিয়েবল যা অ্যাপার্টমেন্টটি অবস্থিত সেই এলাকার বৈশিষ্ট্যযুক্ত,

x2 হল একটি ডামি ভেরিয়েবল যেখানে অ্যাপার্টমেন্টটি অবস্থিত সেই বাড়ির উপাদানের বৈশিষ্ট্য;

x3 হল একটি পরিবর্তনশীল যা মূল্যায়নকৃত অ্যাপার্টমেন্টটি অবস্থিত বিল্ডিংয়ের তলাগুলির সংখ্যা চিহ্নিত করে;

x4 হল একটি ডামি পরিবর্তনশীল যা অ্যাপার্টমেন্টটি যে মেঝেতে অবস্থিত তার বৈশিষ্ট্যযুক্ত;

x5 হল একটি ডামি ভেরিয়েবল যা অ্যাপার্টমেন্টে একটি টেলিফোনের উপস্থিতি চিহ্নিত করে৷

এই মডেলের পরিসংখ্যানগত সূচকগুলি প্রাপ্ত ফলাফলের তাত্পর্য নিশ্চিত করেছে।

সুতরাং, ফলস্বরূপ মডেলটি নোভোসিবিরস্ক শহরের হাউজিং মার্কেটে তার পরামিতিগুলির উপর অ্যাপার্টমেন্টগুলির গড় খরচের নির্ভরতাকে খুব ভালভাবে প্রতিফলিত করে (অতিরিক্ত বিকল্পগুলি বিবেচনা না করে)।

উপস্থাপিত মডেলগুলি নোভোসিবিরস্ক "জিলফন্ড" এবং "আমির - রিয়েল এস্টেট" শহরের রিয়েল এস্টেট এজেন্সিগুলিতে অনুশীলন করা হয়েছিল, যাদের বিক্রয়ের জন্য অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য নির্ধারণের জন্য পূর্ণ-সময়ের কর্মচারী রয়েছে এবং ঋণের জামানত হিসাবে কাজ করে। চুক্তি এটা উল্লেখ করা উচিত যে বিশেষজ্ঞরা তাদের প্রয়োগের কার্যকারিতাকে অত্যন্ত প্রশংসা করেছেন।

মূল্যায়নকারীদের মুখোমুখি দ্বিতীয় গুরুত্বপূর্ণ সমস্যাটি হল ভবিষ্যতে একটি অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য ভবিষ্যদ্বাণী করা। বন্ধকী উদ্দেশ্যে একটি অ্যাপার্টমেন্টের খরচ মূল্যায়ন করার সময় এই সমস্যাটি বিশেষভাবে প্রাসঙ্গিক হয়ে ওঠে, যেহেতু একটি অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় ভবিষ্যতে সংঘটিত হবে, এবং একটি অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য বৃদ্ধির হার নির্ধারণ করা গুরুত্বপূর্ণ ঋণ চুক্তি.

সেকেন্ডারি হাউজিং মার্কেটে প্রাইস ডাইনামিকসের মডেল তৈরির জন্য প্রাথমিক ডেটা রিয়েল এস্টেট ম্যাগাজিনগুলি থেকে সংশ্লিষ্ট বছরের চতুর্থাংশ দ্বারা নেওয়া হয়েছিল। প্রতি বছরের জন্য, 240টি অ্যাপার্টমেন্টের তথ্য সংগ্রহ করা হয়েছিল - প্রতিটি ধরণের অ্যাপার্টমেন্টের জন্য 80টি (এক-, দুই-, তিন-রুমের অ্যাপার্টমেন্ট)। . মডেল তৈরির মূল উদ্দেশ্য হল সেকেন্ডারি মার্কেটে রিয়েল এস্টেটের দাম পরিবর্তনের জন্য মডেল নির্ধারণ করা।

অ্যাপার্টমেন্টে সংগৃহীত ডেটার গঠন চিত্রে দেখানো হয়েছে। 2.1, 2.2, 2.3।




ভাত। 2.1। আবাসনের ধরন অনুসারে মডেল তৈরি করার সময় অ্যাপার্টমেন্টগুলির কাঠামো বিবেচনা করা হয়




ভাত। 2.2। আবাসনের ধরন অনুসারে মডেল তৈরি করার সময় অ্যাপার্টমেন্টগুলির কাঠামো বিবেচনা করা হয়







ভাত। 2.3। বাড়ির উপাদানের ধরণের দ্বারা মডেল তৈরি করার সময় অ্যাপার্টমেন্টগুলির কাঠামো বিবেচনা করা হয়

অর্থনৈতিক ঘটনার সাময়িক বিশ্লেষণ বিভিন্ন ধরণের বিবর্তনের মধ্যে পার্থক্য করে।

1. প্রবণতা, প্রবণতা বা দীর্ঘমেয়াদী আন্দোলন। একটি প্রবণতার কোন কঠোর সংজ্ঞা নেই, এটি স্বজ্ঞাতভাবে প্রকাশিত হয়। একটি প্রবণতা কিছু নির্দিষ্ট দিকে ধীর পরিবর্তনের সাথে মিলে যায় যা দীর্ঘ সময় ধরে চলতে থাকে।

2. চক্র, স্বল্প-মেয়াদী উপাদান - দ্রুত আধা-পর্যায়ক্রমিক আন্দোলন, যেখানে একটি বৃদ্ধি ফেজ এবং একটি হ্রাস পর্যায় আছে।

3. মৌসুমী উপাদান - একটি চক্রের বিপরীতে নিয়মিতভাবে ঘটে যাওয়া পরিবর্তনগুলি।

4. এলোমেলো ওঠানামা, প্রভাব - একটি অপেক্ষাকৃত উচ্চ ফ্রিকোয়েন্সির বিশৃঙ্খল আন্দোলন, যার একটি কম বা কম ধ্রুবক চরিত্র আছে।

কিছু পরিসংখ্যান সিরিজ তার বিশুদ্ধ আকারে এক বা অন্য ধরণের বিবর্তনের প্রতিনিধিত্ব করে, তবে তাদের বেশিরভাগই সমস্ত বা পৃথক উপাদানের সংমিশ্রণ।

তাত্ত্বিকভাবে, মূল্য গতিশীলতার একটি সিরিজ হল প্রবণতা, মৌসুমী উপাদান এবং এলোমেলো ওঠানামার সমন্বয়। রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকাশের বর্তমান পর্যায়ে, একটি অ্যাপার্টমেন্টের মূল্যের মৌসুমী উপাদান ব্যাহত হয়, যা মূল্য বৃদ্ধির উচ্চ হার এবং প্রশ্নবিদ্ধ বাজারের বিনিয়োগের আকর্ষণের কারণে। সেজন্য বিবেচনাধীন গতিশীল সিরিজের প্রবণতা হাইলাইট করার জন্য বিশেষ মনোযোগ দেওয়া হয়েছিল।

অ্যাপার্টমেন্টগুলির জন্য দামের গতিশীলতার সিরিজ অনুসারে, নিম্নলিখিত মডেলটি তৈরি করা হয়েছিল।

দ্বিতীয় ডিগ্রির বহুপদ:

yi = a + bt2, (3.3)

যেখানে আমি - অ্যাপার্টমেন্টের ধরন,

t - সময়কাল।

এটি উল্লেখ করা উচিত যে, পরিসংখ্যানে ব্যবহৃত মানদণ্ড অনুসারে, পারস্পরিক সম্পর্ক সহগ 1 এর কাছাকাছি হওয়া উচিত (0.7 ছাড়িয়ে গেছে), তাত্পর্য ফ্যাক্টর F 0.03 এর কম হওয়া উচিত (প্রদত্ত মডেল পরামিতির জন্য)।

সুতরাং, প্রাপ্ত মডেলগুলি নভোসিবিরস্ক শহরের সেকেন্ডারি হাউজিং মার্কেটে দামের গতিশীলতাকে ভালভাবে প্রতিফলিত করে।

প্রাপ্ত মডেল অনুসারে, 2006 সালে এক-রুমের অ্যাপার্টমেন্টের ব্যয় বৃদ্ধি 22.0% হওয়া উচিত ছিল, যেখানে প্রকৃত ব্যয় বৃদ্ধি ছিল 24.3%।

এই মডেল অনুসারে, 2006 সালে নোভোসিবিরস্ক শহরে একটি দুই-রুমের অ্যাপার্টমেন্টের ব্যয়ের বৃদ্ধি 21.7% হওয়ার কথা ছিল, যখন প্রকৃতপক্ষে বৃদ্ধির হার ছিল 21.6%।

উপস্থাপিত মডেল অনুসারে, 2006 সালে নভোসিবিরস্ক শহরে একটি তিন-কক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের ব্যয়ের বৃদ্ধি 21.5% হওয়ার কথা ছিল, যখন প্রকৃতপক্ষে বৃদ্ধির হার ছিল 31.0%।

2006 এর প্রতিটি ত্রৈমাসিকে নোভোসিবিরস্ক শহরের অ্যাপার্টমেন্টের প্রতি বর্গ মিটারের ব্যয়ের প্রকৃত ডেটা প্রতিস্থাপন করে, এটি লক্ষ করা যেতে পারে যে এই মানটি মডেল অনুসারে নির্মিত আত্মবিশ্বাসের ব্যবধানের সীমানার মধ্যে পড়ে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, ফলাফল মডেলটি এই মুহুর্তে রিয়েল এস্টেট বাজারে বর্তমান পরিস্থিতিকে যথাযথভাবে বর্ণনা করে। নির্দিষ্ট ধরণের অ্যাপার্টমেন্টগুলির জন্য 2006 সালের শেষ নাগাদ আবাসনের ব্যয় বৃদ্ধির পূর্বাভাস বাস্তব ডেটার সাথে মিলে যায়, যেহেতু বিশেষজ্ঞদের দ্বারা পূর্বাভাস দেওয়া বাজারের বৃদ্ধি 20-30%।

মূল্যায়নকারী ক্রমাগত অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য ভবিষ্যদ্বাণী করার সমস্যার সম্মুখীন হয়, ঋণ দেওয়ার উদ্দেশ্যে মূল্যায়ন করার সময় এই সমস্যাটি বিশেষত তীব্র হয়। সিদ্ধান্তের সঠিকতা বিশেষজ্ঞের অভিজ্ঞতা, যোগ্যতার পাশাপাশি মূল্যায়ন করা বস্তুর বাজারে সংগৃহীত ডেটার মানের উপর নির্ভর করে। বিশেষজ্ঞদের কাজে প্রস্তাবিত পরিসংখ্যান মডেলগুলির ব্যবহার পূর্বাভাসের যথার্থতা, সেইসাথে আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের গুণমান উন্নত করতে সহায়তা করবে।




উপসংহার

গবেষণার ফলাফলের উপর ভিত্তি করে, নিম্নলিখিত উপসংহার টানা যেতে পারে।

রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্যায়নের জন্য তিনটি পন্থা রয়েছে।

আয়ের পদ্ধতিটি ভবিষ্যতে যে পরিমাণ আয় হতে পারে তার উপর ভিত্তি করে মূল্যায়ন করা সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করে এবং প্রায়শই বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন করতে ব্যবহৃত হয়।

খরচ পদ্ধতি একটি অনুরূপ বস্তুর নির্মাণ খরচ (সামগ্রীর খরচ, পরিবহন খরচ, ইত্যাদি) উপর ভিত্তি করে খরচ নির্ধারণ করে, এবং এই সত্যের উপর ভিত্তি করে যে বস্তুর মূল্য মূল্যায়ন করা হচ্ছে বেশি হতে পারে না।

বিক্রয়ের তুলনা করার পদ্ধতি (তুলনামূলক পদ্ধতি) হল মূল্যবান বস্তুর নিকটতম অ্যানালগগুলি খুঁজে বের করা এবং তাদের এবং মূল্যবান বস্তুর মধ্যে পার্থক্য বিবেচনা করে তাদের মূল্যের সাথে সমন্বয় করা। আবাসিক রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়নের ক্ষেত্রে এই পদ্ধতিটিই প্রধান, কারণ সঠিক মূল্যায়নের জন্য বাজারে আবাসিক প্রাঙ্গনে বিক্রয়ের জন্য পর্যাপ্ত সংখ্যক প্রস্তাব রয়েছে।

কাজের ব্যবহারিক অংশে উপস্থাপিত মূল্যায়নের উদ্দেশ্য ছিল নভোসিবিরস্কের জায়েলতসভস্কি জেলায় অবস্থিত দুটি বসার ঘর সমন্বিত একটি অ্যাপার্টমেন্টের বাজার মূল্য নির্ধারণ করা।

একটি আবাসিক রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্যায়ন করতে - নভোসিবিরস্কের জায়েলতসভস্কি জেলায় অবস্থিত একটি দুই-রুমের অ্যাপার্টমেন্ট - আয়, খরচ এবং তুলনামূলক পদ্ধতির পদ্ধতিগুলি ব্যবহার করা হয়েছিল, যার অনুসারে নিম্নলিখিত ফলাফলগুলি প্রাপ্ত হয়েছিল।

বাজারের অ্যানালগগুলির তুলনা করার পদ্ধতি অনুসারে, বস্তুর দাম 2410714 রুবেল।

আয় পদ্ধতির অংশ হিসাবে:

সরাসরি মূলধনের পদ্ধতি অনুসারে, অ্যাপার্টমেন্টের খরচ হবে 1,327,118.6 রুবেল;

ভবিষ্যত আয় ছাড়ের পদ্ধতি অনুসারে - 1346178 রুবেল।

খরচ পদ্ধতি অনুযায়ী, বস্তুর খরচ হবে 34248.9 রুবেল।

একটি বস্তুর লিকুইডেশন মান নির্ধারণের পদ্ধতি অনুসারে, জায়েলতসভস্কি জেলায় একটি দুই-রুমের অ্যাপার্টমেন্টের দাম 1,687,499.8 হাজার রুবেল হতে হবে। 2169642.6 হাজার রুবেল পর্যন্ত।

আবাসিক রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়নের জন্য ব্যয় পদ্ধতির উন্নতির মধ্যে রয়েছে নথি, সংগ্রহের বিকাশ, অনুরূপ বস্তুর নির্মাণের প্রকৃত খরচ প্রতিফলিত করে, যেহেতু মূল্যায়নকারীদের দ্বারা তাদের কাজের সময় ব্যবহৃত আদর্শ সংগ্রহগুলি প্রকাশিত হয়েছিল 70 এর দশক। গত শতাব্দীর এবং দীর্ঘ সময় পুরানো হয়ে গেছে, এবং এই পদ্ধতিতে ব্যবহৃত সংশোধনের কারণগুলি কোনভাবেই ন্যায়সঙ্গত নয়।

মূল্যায়নের জন্য বাজারের পদ্ধতির উন্নতির প্রধান দিক হ'ল রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্য অনুমান করার প্রক্রিয়াতে পরিসংখ্যানগত মডেলগুলির ব্যবহার।

কাগজটি একটি নির্দিষ্ট সময়ের পরে একটি সম্পত্তির মূল্য ভবিষ্যদ্বাণী করার জন্য তার গুণগত বৈশিষ্ট্যগুলির একটি সংখ্যার উপর ভিত্তি করে একটি সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের জন্য একটি মডেলের উদাহরণ উপস্থাপন করে। এটি লক্ষ করা উচিত যে এই সমস্যাটি বিশেষ করে ঋণ দেওয়ার উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের ক্ষেত্রে প্রাসঙ্গিক, যেহেতু এই ক্ষেত্রে মূল্যায়নের কিছু সময় পরে রিয়েল এস্টেট বস্তু বিক্রি করা হয়। বিশেষজ্ঞদের কাজে প্রস্তাবিত পরিসংখ্যান মডেলগুলির ব্যবহার পূর্বাভাসের যথার্থতা, সেইসাথে আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের গুণমান উন্নত করতে সহায়তা করবে।




ব্যবহৃত সাহিত্য ও উৎসের তালিকা

1. রাশিয়ান ফেডারেশনের সিভিল কোড। অংশ এক, দুই এবং তিন. অফিসিয়াল টেক্সট। - এম.: আইকেএফ ওমেগা - এল, 2005।

2. রাশিয়ান ফেডারেশনে মূল্যায়ন কার্যক্রমের উপর। ফেডারেল আইন 08/06/98 নং 135 - FZ.

3. মূল্যায়ন মান অনুমোদন। 07/06/2001 এর রাশিয়ান ফেডারেশন নং 519 সরকারের ডিক্রি।

4. Boldyrev B.C. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন তত্ত্বের ভূমিকা. - এম.: সেন্টার ফর ম্যানেজমেন্ট, ইভালুয়েশন, 2004।

5. Burdenkova E. রিয়েল এস্টেট সংস্থাগুলির কার্যকলাপের কিছু দিক সম্পর্কে। // পরিসংখ্যানের প্রশ্ন। - 2004। - নং 10। - P.32 - 37।

6. বালাবানভ আই.টি. রাশিয়ায় রিয়েল এস্টেট লেনদেন। মস্কো। 2003

7. হেনরি এস. হ্যারিসন। সম্পত্তি মূল্যায়ন. - এম.: RIO, 2004।

8. Goremykin V.A. রিয়েল এস্টেট অর্থনীতি। - এম.: ফিলিন, 2005।

9. গ্রিবভস্কি এস.ভি. লাভজনক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন. - সেন্ট পিটার্সবার্গ: পিটার, 2004।

10. গ্রিগোরিয়েভ ভি.ভি. রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্যায়ন, তাত্ত্বিক এবং ব্যবহারিক দিক। - এম.: ইনফ্রা - এম, 2004।

11. গ্রিসেভ এস.পি. রিয়েল এস্টেট আইনগত নিয়ন্ত্রণ. // রাষ্ট্র এবং আইন। - 3 নং. - 2005।

12. Gryaznova A.G., Fedotova M.A. ব্যবসায়িক মূল্যায়ন। - এম.: অর্থ ও পরিসংখ্যান, 2004।

13. Dubovitsky S.K. রিয়েল এস্টেট এবং বিবর্তন. - ক্রাসনোয়ারস্ক: সোয়ুজ, 2004।

14. সাপ্তাহিক বিশেষ ম্যাগাজিন: রিয়েল এস্টেট - নভোসিবিরস্ক নং 15 2007

15. Ermolaeva E., Frolov A. বৃদ্ধির আগে শান্ত। আঞ্চলিক রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকাশের প্রবণতা। // মহাদেশ সাইবেরিয়া। - 2005। - নং 15। - এস. 10।

16. রিয়েল এস্টেট বাজারে কে কে আছে: একটি হ্যান্ডবুক। – এম.: ট্রায়াডা লিমিটেড, 2002।

17. কুপচিনা এল.এ. সম্পত্তি মূল্যায়ন. // অ্যাকাউন্টিং। - 2005। - নং 2। - P.72 - 75।

18. লাভরুখিন ও. রিয়েল এস্টেট বাজার: গঠনের পর্যায় শেষ, কিন্তু পরবর্তী কি? // ভেদোমোস্তি। - নং 21। - 2005।

19. লগিনভ এমপি। রাশিয়ায় রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের বিষয়ে। // ইসিও। - 2004। - নং 9। - এস. 103 -108।

20. Nagaev R.T. রিয়েল এস্টেট: একটি বিশ্বকোষীয় অভিধান। এম.: আদর্শ - প্রেস, 2003।

21. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. শহরের সম্পত্তির বাজার মূল্যায়ন। - এম.: ইউনিটি, 2003।

22.প্রভোভিচ ইউ.এ. মস্কোতে জমির মূল্যায়ন। - এম.: অর্থনীতি, 2003।

23. 2004 সালে মূল্যায়ন বাজার। বিশ্লেষণাত্মক পর্যালোচনা // বিশেষজ্ঞ। - 2005। - নং 5। - এস. 64 - 72।

24. Sivets S.A., Bashirova L.A. কিভাবে সম্পত্তি মূল্যায়ন (মূল্যায়ন গ্রাহকদের জন্য একটি নির্দেশিকা)। - এম.: লুকিং গ্লাসের মাধ্যমে, 2002।

25. Sivets S.A., Levykina I.A. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নে ইকোনোমেট্রিক মডেলিং। - এম.: লুকিং গ্লাসের মাধ্যমে, 2002।

26. Sivets S.A. রিয়েল এস্টেট এবং ব্যবসায়িক মূল্যায়নে পরিসংখ্যানগত পদ্ধতি। - এম।: লুকিং গ্লাসের মাধ্যমে, 2003।

27. নভোসিবিরস্ক শহরের রিয়েল এস্টেট সংস্থাগুলির পরিসংখ্যানগত তথ্য। // আবাসন. - নং 48 - 51। - 2005।

28. 2010 সাল পর্যন্ত নির্মাণ শিল্পের উন্নয়নের কৌশল। // http://www.gosstroy.ru

29. তারাসেভিচ ই.আই. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন - সেন্ট পিটার্সবার্গ: সেন্ট পিটার্সবার্গ স্টেট টেকনিক্যাল ইউনিভার্সিটি, 2003।

30. নভোসিবিরস্ক রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকাশের প্রবণতা। বিশ্লেষণাত্মক পর্যালোচনা // http://www.nsk.realty.ru

31. Fedotova M.A., Utkin E.A. রিয়েল এস্টেট এবং ব্যবসার মূল্যায়ন। -এম.: EKMOS, 2004।

32. ফ্রিডম্যান ডি. আয়-উৎপাদনকারী রিয়েল এস্টেটের বিশ্লেষণ এবং মূল্যায়ন। - এম.: ডেলো, 2005।

33. শিক্ষাগত এবং ব্যবহারিক গাইড / এড. অর্থনীতিবিদ অধ্যাপক ড. ভি. জেড. চেরনিকা - এম।: আরডিএল পাবলিশিং হাউস, 2002। - 272 পি।

34. খাছাত্রিয়ান এস.আর. প্রাথমিক (সেকেন্ডারি) বাজারে হাউজিং বিক্রয় মূল্যের পূর্বাভাসের জন্য একটি অর্থনৈতিক মডেল। // অডিট এবং আর্থিক বিশ্লেষণ। - নং 4। - 2004. - এস. 130 - 134।

35. Shcherbakova N.A., রিয়েল এস্টেট ইকোনমিক্স, নোভোসিবিরস্ক 2002.;




অ্যানেক্স 1

অ্যাপার্টমেন্ট লেআউট




প্রবেশদ্বারে অবস্থান

অ্যানেক্স 2

জানুয়ারী 2006 সালে মূল্যায়নের অধীনে সম্পত্তির অনুরূপ অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির তথ্য

নং p/p	রাস্তা	বাড়ির ধরন	মেঝে / ফ্লোর সংখ্যা	মোট / থাকার জায়গা	রান্নাঘর	ব্যালকনি / লগগিয়া	টেলিফোন	বিচ্ছিন্ন/সংলগ্ন কক্ষ	খরচ, হাজার রুবেল	খরচ 1 বর্গ. মি।, হাজার রুবেল।
1	রেড অ্যাভিনিউ	Π	2/5	39/26	5,5	খ	+	সেমি	2450	62,8
2	ডছনায়া	Π	2/5	40/28	6	খ	+	থেকে	2200	55
3	ডিএম. ডনস্কয়	Π	3/5	42/28	6,5	খ	+	সেমি	2100	50
4	ডছনায়া	Π	4/5	40/26	6	খ	+	সেমি	2150	53,8
5	রেড অ্যাভিনিউ	Π	2/5	41/28	5,5	খ	+	থেকে	2650	64,6
6	ঝুকভস্কি	পৃ	4/5	44/28	6	খ	+	সেমি	2350	53,4
7	বসন্ত	পৃ	3/5	43/29	6,5	খ	+	সেমি	2400	55,9
8	ডছনায়া	পৃ	2/5	42/28	6	খ	+	সেমি	2300	54,8
9	ডছনায়া	পৃ	2/5	40/26	5,5	খ	+	থেকে	2150	53,8
10	ডিএম. ডনস্কয়	পৃ	3/5	44/29	6	খ	+	সেমি	2100	47,7
11	আনুমানিক বস্তু	পৃ	2/5	42/28	6	খ	+	সেমি	-	-

রিয়েল এস্টেট অবজেক্টের মূল্য নির্ধারণ, সংশোধনমূলক সহগ বিবেচনা করে

№	ksozh	কেবিএল	ক্যাট	চাবি	ক্লিফ	Kvys	Kmus	কে কে	খরচ 1 বর্গ. মি		ইকুইভ দাঁড়ানো
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
পাটিগণিতের গড়									55,9	54

আমরা আপনাকে পড়ার পরামর্শ দিই

• নির্মাণ এবং ইনস্টলেশন কাজের ধরন
• প্রকৃতি ব্যবস্থাপনা এবং পরিবেশ সুরক্ষার ক্ষেত্র: রাষ্ট্র এবং বাজারের মধ্যে সম্পর্ক
• বিজ্ঞান ও শিক্ষার আধুনিক সমস্যা
• পণ্য অপারেশন অডিট প্রোগ্রাম