একটি পাণ্ডুলিপি হিসাবে আকুলভা ইভজেনিয়া ওলেগোভনা মূল্যায়নের উদ্দেশ্যের জন্য রিয়েল এস্টেটের সবচেয়ে কার্যকরী ব্যবহারের বিশ্লেষণের পদ্ধতিগুলিকে উন্নত করছে 08.00.10 - অর্থ, আর্থিক প্রচলন এবং ক্রেডিট এর জন্য "অর্থনৈতিক ডিগ্রী 08.00.10" প্রার্থীর বিজ্ঞানের বিমূর্ত রাশিয়ান ফেডারেশন সরকারের অধীনে বিশ্ববিদ্যালয়" অর্থনৈতিক বিজ্ঞানের তত্ত্বাবধায়ক প্রার্থী, অধ্যাপক এলেনা নিকোলায়েভনা ইভানোভা অফিসিয়াল বিরোধীরা অর্থনীতির সের্গেই গেন্নাদিভিচ স্টারনিক ডক্টর, অধ্যাপক, রাশিয়ান ফেডারেশনের রাষ্ট্রপতির অধীনে জাতীয় অর্থনীতি এবং পাবলিক অ্যাডমিনিস্ট্রেশনের রাশিয়ান একাডেমি, বিভাগের অধ্যাপক রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট এবং ভূমি ব্যবহারের সমস্যা খলপটসভ দিমিত্রি মিখাইলোভিচ অর্থনীতির ডক্টর, সহযোগী অধ্যাপক, উচ্চ শিক্ষার ফেডারেল স্টেট স্বায়ত্তশাসিত শিক্ষা প্রতিষ্ঠান "জাতীয় গবেষণা টমস্ক স্টেট ইউনিভার্সিটি", অর্থনীতির সাধারণ ও ফলিত অর্থনীতি বিভাগের প্রধান kultet নেতৃস্থানীয় সংস্থা FGBOU HPE "মস্কো স্টেট ইউনিভার্সিটি অফ সিভিল ইঞ্জিনিয়ারিং" প্রতিরক্ষা 16 এপ্রিল, 2015 তারিখে 12:00 pm এ ডিসার্টেশন কাউন্সিল ডি 505.001.02 এর একটি মিটিং এ FGOBUHPE "আর্থিক বিশ্ববিদ্যালয়ের অধীনে সঞ্চালিত হবে। রাশিয়ান ফেডারেশন সরকার" ঠিকানায়: Leningradsky Prospekt, d. 49, রুম। 406, Moscow, GSP-3, 125993. থিসিসটি রাশিয়ান ফেডারেশন সরকারের অধীনে ফিনান্সিয়াল ইউনিভার্সিটির লাইব্রেরি এবং ইনফরমেশন কমপ্লেক্সের গবেষণামূলক হলের ঠিকানায় পাওয়া যাবে: Leningradsky Prospect, 49, রুম। 203, মস্কো, GSP-3, 125993 এবং অফিসিয়াল ওয়েবসাইটে: http://www.fa.ru। বিমূর্ত ফেব্রুয়ারী 10, 2015 ডিসার্টেশন কাউন্সিল ডি 505.001.02 এর বৈজ্ঞানিক সেক্রেটারি ইকোনমিক সায়েন্সের প্রার্থী, সহযোগী অধ্যাপক মেশকোভা এলেনা ইভানোভনা 3 আই. কাজের সাধারণ বৈশিষ্ট্য ডিসার্ট গবেষণার বিষয়ের প্রাসঙ্গিকতা। সম্পত্তি মূল্যায়নের বিকাশের বর্তমান পর্যায়টি এর বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য তত্ত্ব এবং পদ্ধতির গভীর বোঝার দ্বারা চিহ্নিত করা হয়, উন্নত মূল্যায়নের মানগুলিতে মৌলিক নীতিগুলির একীকরণ এবং সেইসাথে বাস্তবে সর্বশেষ পদ্ধতির প্রচার। সর্বাধিক দক্ষ ব্যবহারের নীতি (এর পরে BEI), যার ব্যবহারিক দিকটি NEI বিশ্লেষণ পদ্ধতির সাহায্যে উপলব্ধি করা হয়, সম্পত্তি মূল্যায়নের তত্ত্ব এবং অনুশীলনের সবচেয়ে বিতর্কিত এবং স্বল্প উন্নত বিধানগুলির মধ্যে একটি। এটি বোঝায় যে মূল্যায়ন বস্তুর বাজার মূল্যের মূল্য তার অনন্য বৈশিষ্ট্য দ্বারা গঠিত হয়, সর্বোত্তম ব্যবহারের বিকল্পের সাপেক্ষে যা সামাজিক এবং শিল্প চাহিদার সন্তুষ্টি নিশ্চিত করে, এর মালিকের লাভের সর্বাধিকীকরণ এবং ফলস্বরূপ, বস্তুর সর্বোচ্চ মান। রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্যের মূল্যায়নের ক্ষেত্রে NEI নীতিকে বিবেচনায় নেওয়ার বাধ্যবাধকতা, যা আন্তর্জাতিক মূল্যায়ন মানদণ্ডে নির্ধারিত, তবে সেপ্টেম্বর 2014-এ গৃহীত ফেডারেল স্ট্যান্ডার্ড "রিয়েল এস্টেট ভ্যালুয়েশন (FSO নং 7)"-এ অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে। , এটি তার মৌলিক প্রয়োজন এবং বাস্তবায়ন পদ্ধতি সম্পর্কে মূল্যায়ন সম্প্রদায়ের আলোচনা বন্ধ করে না। একটি সমন্বিত ধারণাগত যন্ত্রপাতি, স্বচ্ছ এবং পদ্ধতিগত পদ্ধতিগত সরঞ্জামের অভাব এবং একটি উন্নত তথ্য পরিকাঠামো একটি বস্তুর বাজার মূল্য নির্ধারণের উদ্দেশ্যে একটি NEI বিকল্পের সনাক্তকরণকে জটিল করে তোলে। এইভাবে, রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্যের মূল্যায়নে NEI নীতির বাধ্যতামূলক বাস্তবায়ন রাশিয়ান রিয়েল এস্টেট বাজারের সুনির্দিষ্টতার সাথে অভিযোজিত বিদ্যমান পদ্ধতি এবং গণনা অ্যালগরিদমগুলি নির্দিষ্ট করার জন্য এর বিশ্লেষণের পদ্ধতিগুলিকে উন্নত করার জন্য একটি জরুরি প্রয়োজন তৈরি করে। সমস্যার বৈজ্ঞানিক বিকাশের ডিগ্রী। মূল্যায়নের একটি মৌলিক নীতি হিসাবে NEI নীতিটি প্রধানত বিদেশী লেখকদের দ্বারা রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের কাজগুলিতে বিবেচিত হয়: কিনার্ড ভি., অর্ডওয়ে এন., রিলি ডি., রিং এ., ফ্রিডম্যান ডি., হ্যারিসন জিএস, একার্ট ডিকে। এবং অন্যান্য, এবং রাশিয়ান লেখক: আলেকজান্দ্রভ V.T., আর্টেমেনকভ I.L., Asaul A.N., Grabovoi P.G., Gribovsky S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva S.P., Kulakova Yu.N., Leifera L.A., G.S. Petrova, E.4. S. Petrova, V.S. Sternik S.G., Tarasevich E.I., Tepman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. ইত্যাদি। রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের পদ্ধতি এবং পদ্ধতির বিকাশে বিজ্ঞানীদের অবদানের উচ্চ প্রশংসা করে, এটি লক্ষ করা উচিত যে তাদের কাজে NEI-এর কভারেজ একটি সাধারণ প্রকৃতির, এর ব্যবহারিক বাস্তবায়নের জন্য স্পষ্ট ব্যাপক পদ্ধতি নেই। দেশী এবং বিদেশী লেখকদের রচনায় বিকল্প ব্যবহারের ক্ষেত্রে বিশ্লেষণের মাধ্যমে বাস্তবায়িত NEI নীতির প্রয়োগিত দিকটি মূলত একটি সংক্ষিপ্ত অ্যালগরিদমের বর্ণনায় সংক্ষিপ্ত করা হয়েছে, এর প্রয়োগের সম্ভাব্যতা এবং সুযোগের জন্য একটি যুক্তি নেই, পাশাপাশি রাশিয়ান মূল্যায়ন শর্তের কারণে বিধিনিষেধ। গত দশকে, রাশিয়ান বৈজ্ঞানিক সাহিত্যে NEI নীতির ব্যবহারিক বাস্তবায়নের সমস্যাগুলির প্রতি আগ্রহ বেড়েছে। রাশিয়ান রিয়েল এস্টেট বাজারের অবস্থার বিশ্লেষণের ধারণাগত সমস্যাগুলি গ্রিগোরিয়েভ ভি.ভি., ওজেরভ ই.এস., স্মোলিয়াক এসএ, ফোমেনকো এ.এন.-এর কাজে অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে; বাজার বন্ধের অবস্থা, অনুন্নত তথ্য অবকাঠামো, উচ্চ মাত্রার অনিশ্চয়তার ক্ষেত্রে বিশ্লেষণের সমস্যা সমাধানের প্রয়োগিত দিকগুলি আলেকজান্দ্রভ ভি দ্বারা বিবেচনা করা হয়। T., Korostelev S.P., Munerman I.V., Ozerov E.S., Pupentsova S.V., Yaskevich E.E. তারা মূল্যায়ন পরিষেবার মান উন্নত করার লক্ষ্যে NEI বিশ্লেষণের পৃথক পর্যায়ে উন্নতির জন্য সুপারিশগুলি তৈরি করেছে। গবেষণামূলক গবেষণায় গ্রুনভ এস.ভি. এবং গুবারেভা ই.ভি. সাধারণ অর্থনৈতিক ব্যবস্থাপনা এবং সম্পদ ব্যবহারের দক্ষতার সমস্যাগুলির পরিপ্রেক্ষিতে NEI বিশ্লেষণের সমস্যাগুলি অধ্যয়ন করা হচ্ছে। পেট্রোভা এমএন এর কাজটি ব্যবহারিক তাৎপর্যপূর্ণ। , যা NEI বিশ্লেষণের পরিমাণগত এবং গুণগত পদ্ধতিগুলি অন্বেষণ করে। যাইহোক, প্রস্তাবিত অর্থনৈতিক এবং গাণিতিক মডেলগুলির অনেকগুলি সীমাবদ্ধতা রয়েছে এবং রাশিয়ার রিয়েল এস্টেট বাজারের বর্তমান বাস্তবতা এবং মূল্যায়ন কার্যক্রমের সাথে অভিযোজন প্রয়োজন, সেইসাথে একটি জটিল অ্যালগরিদমে ইনস্টলেশন প্রয়োজন। সুতরাং, NEI নীতির বিদ্যমান ব্যাখ্যাগুলির জন্য রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের মান এবং পদ্ধতিগুলিকে উন্নত করার প্রধান প্রবণতাগুলির সাথে বোধগম্যতা এবং স্পষ্টীকরণের প্রয়োজন, যার বর্তমান স্তরের বিকাশের পদ্ধতিগুলি ব্যবহার করে একটি ব্যাপক বিশ্লেষণ অ্যালগরিদম বিকাশের প্রয়োজনীয়তা নির্দেশ করে। মূল্যায়নের রাশিয়ান শর্তের সাথে প্রাসঙ্গিক। অধ্যয়নের উদ্দেশ্য এবং উদ্দেশ্য। অধ্যয়নের উদ্দেশ্য হল NEI-এর বিশ্লেষণের জন্য পদ্ধতিগত সরঞ্জামগুলির উন্নতি করা, যা 5টি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের সঠিকতা বৃদ্ধি করে। অধ্যয়নের লক্ষ্য অর্জনের জন্য, কাজটিতে নিম্নলিখিত কাজগুলি সেট করা হয়েছিল: - সর্বাধিক দক্ষ ব্যবহারের নীতির ধারণার বিষয়বস্তু এবং এর ব্যবহারিক বাস্তবায়নের পদ্ধতিটি স্পষ্ট করা, এর বাধ্যতামূলক বাস্তবায়নের প্রয়োজনীয়তার যুক্তি দেওয়া রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন;  রিয়েল এস্টেট অবজেক্টের বিদ্যমান শ্রেণীবিভাগ বিবেচনা করুন এবং একটি নতুন বৈশিষ্ট্য প্রবর্তনের সম্ভাবনা বিশ্লেষণ করুন যা NEI বিশ্লেষণের প্রয়োজন এবং বিশদ ডিগ্রী অনুযায়ী বস্তুগুলিকে গোষ্ঠীভুক্ত করে; NEI বিশ্লেষণ অ্যালগরিদম এবং এর ব্যবহারিক বাস্তবায়নের পদ্ধতিগুলিকে উন্নত করার জন্য রাশিয়ান রিয়েল এস্টেট বাজারের সবচেয়ে তীব্র সমস্যাগুলি সনাক্ত করতে এর নির্দিষ্ট বৈশিষ্ট্যগুলি বিশ্লেষণ করুন; বিশ্লেষণের জন্য মৌলিক মানদণ্ডের ব্যবহারিক মূল্যায়ন অনুসারে রাশিয়ান রিয়েল এস্টেট বাজারের সুনির্দিষ্ট বৈশিষ্ট্যগুলিকে বিবেচনায় নেওয়া পদ্ধতিগত সুপারিশগুলি বিকাশ করে: আইনি গ্রহণযোগ্যতা, শারীরিক সম্ভাব্যতা এবং আর্থিক সম্ভাব্যতা;  NEI বিশ্লেষণের পদ্ধতিগুলি অন্বেষণ করুন, সুপারিশগুলি বিকাশ করুন এবং রাশিয়ান মূল্যায়ন অনুশীলনে তাদের ব্যবহারিক প্রয়োগের কার্যকারিতা মূল্যায়ন করুন। গবেষণার উদ্দেশ্য হল রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়নের একটি অবিশ্বাস্য উপাদান হিসাবে NEI এর নীতি। অধ্যয়নের বিষয় হল রিয়েল এস্টেট বস্তুর বাজার মূল্য নির্ধারণে NEI নীতির ব্যবহারিক বাস্তবায়নের জন্য পদ্ধতিগত সরঞ্জাম। অধ্যয়নের ক্ষেত্র। বিশেষত্ব 08.00.10 - অর্থ, অর্থ সঞ্চালন এবং ক্রেডিট (অর্থনৈতিক বিজ্ঞান) এর পাসপোর্টের "বিভিন্ন সম্পত্তি বস্তুর মান গঠনের জন্য তত্ত্ব, পদ্ধতি এবং ধারণাগত ভিত্তি" অনুচ্ছেদ 5.1 অনুযায়ী গবেষণাটি করা হয়েছিল। অধ্যয়নের তাত্ত্বিক এবং পদ্ধতিগত ভিত্তি হ'ল অর্থনৈতিক তত্ত্ব এবং সিস্টেম বিশ্লেষণের মূল বিধান, সেইসাথে মূল্যায়ন এবং বিনিয়োগ বিশ্লেষণের তত্ত্বের উপর দেশী এবং বিদেশী লেখকদের কাজগুলিতে থাকা সিদ্ধান্তগুলি, বিশেষত, বাস্তবের মূল্যায়নের উপর। এস্টেট, ব্যবসা, বিনিয়োগ প্রকল্পের কার্যকারিতা মূল্যায়ন, নির্মাণে মূল্য নির্ধারণ। অধ্যয়নের অধীনে নীতির মৌলিক প্রকৃতির জন্য জ্ঞানের সাধারণ বৈজ্ঞানিক তাত্ত্বিক পদ্ধতি (ঐতিহাসিক, বিশ্লেষণাত্মক, কৃত্রিম, কর্তনের পদ্ধতি এবং সিস্টেম বিশ্লেষণ ইত্যাদি) এবং সেইসাথে অর্থনৈতিক এবং গাণিতিক বিশ্লেষণের আধুনিক পদ্ধতিগুলি ব্যবহার করা আবশ্যক: বিশেষজ্ঞের মূল্যায়ন, শ্রেণিবিন্যাসের বিশ্লেষণ, দৃশ্যকল্প পদ্ধতি, আর্থিক মডেলিং, গ্রুপিং, ডেটার সারণী উপস্থাপনা, ইত্যাদি। গবেষণার তথ্য ভিত্তি ছিল রিয়েল এস্টেট বাজারের বিশ্লেষণাত্মক পর্যালোচনা, অধ্যয়নের অধীনে সমস্যাটির বিষয়ে সম্মেলন এবং সেমিনারগুলির বৈজ্ঞানিক প্রতিবেদন, বিশ্লেষণাত্মক উপকরণ সাময়িকীগুলির, সেইসাথে ইন্টারনেটে রেফারেন্স এবং বিশ্লেষণাত্মক সংস্থান, রাশিয়ান ফেডারেশনের আইনী এবং নিয়ন্ত্রক আইন, রিয়েল এস্টেট বস্তুর বাজার মূল্যের মূল্যায়নের প্রতিবেদন, লেখকের নিজস্ব গবেষণা এবং গণনা। অধ্যয়নের বৈজ্ঞানিক অভিনবত্ব মূল্যায়নের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেটের NEI বিশ্লেষণের জন্য তাত্ত্বিক এবং পদ্ধতিগত সরঞ্জামগুলির উন্নতির মধ্যে রয়েছে। প্রতিরক্ষার জন্য জমা দেওয়া গবেষণাপত্রের বৈজ্ঞানিক অভিনবত্বের বিধানগুলি নিম্নরূপ: 1. মূল্যায়নে NEI নীতিটি বিবেচনায় নেওয়ার প্রয়োজনীয়তা প্রমাণ করার পাশাপাশি বিশ্লেষণের বিষয়বস্তু নির্ধারণ, এর ভূমিকা সম্পর্কে প্রচলিত মতামত এবং সারমর্ম তদন্ত করা হয় এবং এটি প্রমাণিত হয় যে এটি সম্পত্তির বাজার মূল্য মূল্যায়নের একটি মূল নীতি, যা প্রস্তাবিত ফর্মুলেশনগুলিতে প্রতিফলিত হয়েছে। NEI নীতি হল রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য অনুমান করার তত্ত্বের মৌলিক বিধান, যার মূল্য নির্ধারণ করা উচিত তার NEI অনুমানের উপর ভিত্তি করে - একটি প্রতিযোগিতামূলক, বাজার-চাহিদা এবং মূল্যায়নের তারিখে ন্যায্যতার ব্যবহার। , আইনি গ্রহণযোগ্যতা, ভৌত সম্ভাব্যতা, আর্থিক সম্ভাব্যতা এবং একটি বিনামূল্যে বা নির্মিত জমির মূল্য সম্ভাব্যতা সর্বাধিক করার মানদণ্ড পূরণ করা। NEI বিশ্লেষণ হল একটি মূল্যায়ন পদ্ধতি যা NEI নীতির ব্যবহারিক বাস্তবায়ন নিশ্চিত করে, এবং মূল্যায়নের তারিখে বিকাশিত বস্তু ব্যবহার করার জন্য বিকল্পের কার্যকারিতা অধ্যয়ন করে এবং এটি সনাক্ত করার জন্য বিকল্প বিকাশের বিকল্পগুলির সাথে তুলনা করে। জমির মূল্য সর্বোচ্চ ব্যবহার করে। 2. রিয়েল এস্টেট বস্তুর একটি নতুন শ্রেণীবিভাগ বৈশিষ্ট্য প্রবর্তনের প্রয়োজনীয়তা "NEI বিশ্লেষণের প্রয়োজনীয়তা এবং বিস্তারিত ডিগ্রী" রিয়েল এস্টেটের চিহ্নিত মূল বৈশিষ্ট্যগুলির উপর ভিত্তি করে প্রমাণিত হয়: উৎপত্তি, অপারেশনের জন্য উন্নতির উপযুক্ততা, বিভাজ্যতা, শারীরিক অবস্থা উন্নতির, কার্যকরী উদ্দেশ্য। 3. রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়নে NEI বিশ্লেষণ অ্যালগরিদমকে আধুনিকীকরণ এবং প্রসারিত করার প্রয়োজনীয়তা প্রমাণিত হয়, যা বিশ্লেষণের ক্রম পরিবর্তন উভয়ই নিয়ে গঠিত, যা অনুযায়ী অবস্থানের অর্থনৈতিক সম্ভাবনা অধ্যয়ন করার পর্যায় এবং আইনি গ্রহণযোগ্যতার মানদণ্ড বাজার গবেষণার পর্যায় এবং অতিরিক্ত পর্যায় প্রবর্তনের আগে হওয়া উচিত: NEI বিশ্লেষণের বিস্তারিত ডিগ্রী অনুসারে মূল্যবান সম্পত্তির শ্রেণীবিভাগ; বিকল্প ব্যবহারের ক্ষেত্রে গুণগত বিশ্লেষণ। 4. মানদণ্ডের ব্যবহারের উপর ভিত্তি করে শ্রেণিবিন্যাস (এর পরে HAI) বিশ্লেষণের পদ্ধতি ব্যবহার করে প্রস্তাবিত অ্যালগরিদমের মাধ্যমে বাস্তবায়িত মূল্যায়নের বস্তুটি ব্যবহার করার জন্য বিকল্প বিকল্পগুলির একটি গুণগত তুলনা করার প্রয়োজন: ক) ব্যবহারের সম্পূর্ণতা অবস্থান সুবিধা; খ) উন্নয়নের আইনি বৈধতা; গ) শারীরিক সম্ভাব্যতা; ঘ) রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকাশের সম্ভাবনা; e) আর্থিক সংস্থানগুলিকে আকর্ষণ করার দক্ষতা, যা রিয়েল এস্টেট ব্যবহার করার বিকল্পগুলি সনাক্ত করা সম্ভব করে যা বাজারে সবচেয়ে কম চাহিদা রয়েছে এবং পরবর্তী গবেষণা থেকে তাদের বাদ দেয়। 5. NEI বিশ্লেষণের জন্য বিদ্যমান পদ্ধতিগুলির পদ্ধতিগতকরণের উপর ভিত্তি করে, তাদের সুবিধা এবং অসুবিধাগুলি চিহ্নিত করে, এটি প্রমাণিত হয় যে একটি জমির প্লট বিশ্লেষণ করার পদ্ধতি শর্তসাপেক্ষে বিনামূল্যে এবং বিদ্যমান উন্নতিগুলির সাথে, একটি একক রিয়েল এস্টেট দ্বারা উত্পন্ন আয়ের সরাসরি মূলধন জড়িত। অবজেক্ট, উন্নতি (বা তাদের পুনর্গঠনের জন্য খরচ) তৈরির খরচের বিয়োগ এবং মূল্যায়নের তারিখে ফলাফল আনয়নের দ্বারা অনুসরণ করা, রাশিয়ান মূল্যায়ন কার্যক্রমের বর্তমান পরিস্থিতিতে ফলাফলের সর্বাধিক সঠিকতা নিশ্চিত করে। 6. রাশিয়ান রিয়েল এস্টেট বাজারের অধ্যয়নের ফলস্বরূপ, NEI-এর বিশ্লেষণে বস্তুর মধ্যবর্তী ব্যবহারকে বিবেচনায় নেওয়ার প্রয়োজনীয়তা প্রমাণিত হয়েছিল, যার জন্য "রিয়েল এস্টেটের মধ্যবর্তী ধরণের ব্যবহার" ধারণাটি স্পষ্ট করা হয়েছিল। , এবং এর বিশ্লেষণের জন্য একটি পদ্ধতি তৈরি এবং পরীক্ষা করা হয়েছিল। অধ্যয়নের ফলাফলের তাত্ত্বিক তাত্পর্য রিয়েল এস্টেটের NEI বিশ্লেষণের জন্য একটি বিশদ অ্যালগরিদমের বিকাশের মধ্যে রয়েছে, যা মূল্যায়ন তত্ত্বের মৌলিক নীতিকে বাস্তবায়িত করা সম্ভব করে তোলে, তাই বৈজ্ঞানিক অভিনবত্বের উপাদানগুলি প্রতিরক্ষার জন্য ফরোয়ার্ড রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য পদ্ধতিগত সরঞ্জামগুলির উন্নতির ক্ষেত্রে এর আরও বিকাশ হিসাবে ব্যাখ্যা করা যেতে পারে। গবেষণার প্রধান ফলাফল রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন সম্পর্কিত প্রশিক্ষণ কোর্স গঠনে ব্যবহার করা যেতে পারে। প্রবন্ধটির ব্যবহারিক তাত্পর্য এই সত্যে নিহিত যে লেখক দ্বারা প্রাপ্ত বৈজ্ঞানিক অভিনবত্বের উপাদানগুলি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন অনুশীলনে ব্যাপক ব্যবহারের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে, মূল্যায়ন পরিষেবার মান উন্নত করতে এবং বিনিয়োগের আকর্ষণ বৃদ্ধিতে অবদান রাখে। মূল্যবান বস্তু স্বাধীন ব্যবহারিক গুরুত্বের মধ্যে রয়েছে:  রিয়েল এস্টেট বস্তুর বৈশিষ্ট্যগুলির একটি সিস্টেম, যা প্রস্তাবিত শ্রেণিবিন্যাস বৈশিষ্ট্য "NEI বিশ্লেষণের প্রয়োজনীয়তা এবং বিস্তারিত ডিগ্রী" অনুসারে তাদের গ্রুপিং নিশ্চিত করে; একটি ভূমি প্লট বিকাশের সম্ভাব্য পরামিতিগুলি নির্ভরযোগ্যভাবে নির্ধারণ করতে এবং বিভিন্ন বিকল্পের স্থান-পরিকল্পনা বৈশিষ্ট্যগুলির পূর্বাভাস দেওয়ার জন্য আইনী ডকুমেন্টেশন এবং রিয়েল এস্টেট বস্তুর শ্রেণীবিভাগের পদ্ধতিগতকরণের উপর ভিত্তি করে ভৌত সম্ভাব্যতার মানদণ্ডের বিশ্লেষণের জন্য উন্নত পদ্ধতি। এর ব্যবহারের জন্য; AHP ব্যবহার করে বিকল্প ব্যবহারের ক্ষেত্রে গুণগত তুলনা করার জন্য প্রস্তাবিত অ্যালগরিদম, যা আর্থিক সম্ভাব্যতা এবং সর্বাধিক দক্ষতার মানদণ্ডের পরবর্তী বিশ্লেষণ থেকে অদক্ষ বিকল্পগুলিকে বাদ দিতে দেয়;  মধ্যবর্তী ব্যবহারের ক্ষেত্রে বিবেচনা করে NEI বিশ্লেষণের জন্য উন্নত পদ্ধতি, যা রিয়েল এস্টেটের বর্তমান ব্যবহারের স্বল্পমেয়াদী সংরক্ষণের সাথে অঞ্চলগুলির উন্নয়নের জন্য নগর উন্নয়ন পরিকল্পনা এবং বিকাশকারীদের দীর্ঘমেয়াদী পরিকল্পনার পরিবর্তনগুলি বিবেচনায় নেওয়ার ব্যবস্থা করে। বস্তু কাজের ফলাফলের অনুমোদন এবং বাস্তবায়ন: গবেষণামূলক গবেষণার প্রধান ফলাফলগুলি বৈজ্ঞানিক এবং ব্যবহারিক সম্মেলন এবং একটি গোল টেবিলে রিপোর্ট করা, আলোচনা করা এবং অনুমোদিত হয়েছে: বার্ষিক আন্তর্জাতিক বৈজ্ঞানিক এবং ব্যবহারিক সম্মেলন "সিইএসের জাতীয় অর্থনীতির বিকাশের সম্ভাবনা আন্তর্জাতিক একীকরণ প্রক্রিয়ার পরিপ্রেক্ষিতে সদস্য দেশ" (কারাগান্ডা , কাজপোট্রেবসোয়ুজের কারাগান্ডা ইকোনমিক ইউনিভার্সিটি, এপ্রিল 12-13, 2012); পঞ্চম আন্তর্জাতিক বৈজ্ঞানিক ও পদ্ধতিগত সম্মেলন "সম্পত্তি খরচ: মূল্যায়ন এবং ব্যবস্থাপনা" (মস্কো, মস্কো ফিনান্সিয়াল অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রিয়াল ইউনিভার্সিটি "সিনার্জি", নভেম্বর 22, 2013 ); গোল টেবিল "সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা: গ্লোবাল প্র্যাকটিস এবং রাশিয়ান বাস্তবতা" (মস্কো, একীভূতকরণ এবং অধিগ্রহণ কংগ্রেস, ফিনান্সিয়াল ইউনিভার্সিটি, সেপ্টেম্বর 19, 2014)। গবেষণামূলক কাজটি 2013 সালে রাষ্ট্রীয় নিয়োগের অংশ হিসাবে ফিনান্সিয়াল ইউনিভার্সিটিতে সম্পাদিত গবেষণা কাজের অংশ হিসাবে সম্পন্ন হয়েছিল "তাদের খরচ ব্যবস্থাপনার উপর ভিত্তি করে রাশিয়ান উদ্যোগের আর্থিক স্থিতিশীলতার উন্নতি"। বৈজ্ঞানিক গবেষণার ফলাফল NEI প্রয়োগ করে "নাইট অ্যানালাইসিস ফ্রাঙ্ক" অ্যালগরিদমের সমন্বিত জয়েন্ট-স্টক কোম্পানির মূল্যায়ন বিভাগের ব্যবহারিক কার্যক্রমে ব্যবহৃত হয়। উন্নতির জন্য স্থান-পরিকল্পনা সমাধান নির্ধারণের জন্য লেখকের বিকশিত পদ্ধতির ব্যবহার, শ্রেণিবিন্যাস বিশ্লেষণের পদ্ধতি, মধ্যবর্তী ব্যবহারকে বিবেচনা করে বিশ্লেষণের পদ্ধতি, আমাদের মূল্যায়নের মানগুলির প্রয়োজনীয়তাগুলি মেনে চলতে, উচ্চ স্তরের কাজ নিশ্চিত করতে দেয়, বস্তুনিষ্ঠতা এবং মূল্যায়নের নির্ভুলতা একটি সীমিত তথ্য স্থানের ফলে, রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন এবং কোম্পানির অপারেটিং খরচের অপ্টিমাইজেশনের জন্য আরও কাঠামোগত পদ্ধতির কারণে বিভাগের দক্ষতা এবং প্রতিযোগিতামূলকতায় অবদান রাখে। লেখক দ্বারা আপগ্রেড করা NEI বিশ্লেষণ অ্যালগরিদম, যা পদ্ধতিগতভাবে শব্দ সরঞ্জামগুলির সাথে রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্যের মূল্যায়নকে পরিপূরক করে, রাশিয়ান মূল্যায়ন পরিষেবা এলএলসি-এর ব্যবহারিক কার্যক্রমে ব্যবহৃত হয়। বিশেষত, আর্থিক সম্ভাব্যতা বিশ্লেষণের পদ্ধতির ব্যবহার, যা লেখক দ্বারা সবচেয়ে উপযুক্ত হিসাবে চিহ্নিত করা হয়েছে, যার মধ্যে একটি ঝুঁকি বিশ্লেষণ বাস্তবায়নও জড়িত, আপনাকে আরও গভীরভাবে NEI অন্বেষণ করতে দেয়, যা পদ্ধতিগত ভিত্তিগুলির উন্নতিতে অবদান রাখে। কাজ এবং প্রদত্ত পরিষেবার মান উন্নত করা। গবেষণার ফলাফলগুলি "রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন" এবং "রিয়েল এস্টেট মার্কেট এবং এর বিকাশের প্রবণতা" একাডেমিক শাখাগুলি শেখানোর জন্য সম্পত্তি মূল্যায়ন এবং ব্যবস্থাপনা বিভাগ দ্বারা রাশিয়ান ফেডারেশন সরকারের অধীনে আর্থিক বিশ্ববিদ্যালয়ে শিক্ষাগত প্রক্রিয়ায় ব্যবহৃত হয়। . সংস্থাগুলির দ্বারা গবেষণামূলক গবেষণার ফলাফলের বাস্তবায়ন প্রাসঙ্গিক শংসাপত্র দ্বারা নিশ্চিত করা হয়। নির্দেশিত 10 প্রকাশনায়. গবেষণামূলক গবেষণার বিষয়ে, 4.43 p.l এর মোট ভলিউম সহ 6 টি গবেষণাপত্র প্রকাশিত হয়েছিল। (লেখকের ভলিউম 3.92 পিপি), 4টি কাজ সহ মোট ভলিউম 3.55 পিপি। (লেখকের ভলিউম 3.2 পিপি) রাশিয়ার শিক্ষা ও বিজ্ঞান মন্ত্রণালয়ের উচ্চতর প্রত্যয়ন কমিশন দ্বারা নির্ধারিত পিয়ার-পর্যালোচিত বৈজ্ঞানিক প্রকাশনায়। প্রবন্ধের গঠন এবং সুযোগ। গবেষণামূলক প্রবন্ধটিতে একটি ভূমিকা, তিনটি অধ্যায়, একটি উপসংহার, 119টি উত্স থেকে উল্লেখগুলির একটি তালিকা এবং 3টি পরিশিষ্ট রয়েছে। গবেষণামূলক পাঠ্যটি 204 পৃষ্ঠায় উপস্থাপন করা হয়েছে। কাজটি 19টি টেবিল এবং 7টি পরিসংখ্যান দিয়ে চিত্রিত করা হয়েছে। ২. থিসিসের মূল বিষয়বস্তু কাজের ভূমিকায়, গবেষণামূলক গবেষণার বিষয়ের প্রাসঙ্গিকতা প্রমাণিত হয়, এর বৈজ্ঞানিক বিকাশের ডিগ্রি এবং কাজের পদ্ধতি উপস্থাপন করা হয়: অধ্যয়নের উদ্দেশ্য এবং উদ্দেশ্যগুলি নির্ধারিত হয়, কাজের বৈজ্ঞানিক অভিনবত্বের উপাদান এবং এর ব্যবহারিক তাত্পর্য প্রতিফলিত হয়। প্রশ্নগুলির প্রথম গ্রুপটি NEI ধারণার ঐতিহাসিক বিকাশের অধ্যয়নের সাথে সম্পর্কিত, NEI ধারণার বিষয়বস্তুর সংজ্ঞা, রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্যায়নের আধুনিক ব্যবস্থায় নীতির ভূমিকা এবং স্থান। সম্পত্তি বস্তুর মূল্যায়ন নিওক্লাসিক্যাল তত্ত্বের মৌলিক প্রাঙ্গণের উপর ভিত্তি করে যা আধুনিক অর্থনৈতিক চিন্তাধারাকে প্রাধান্য দেয়। এই তত্ত্বটি একটি যুক্তিবাদী ভোক্তার ধারণার উপর ভিত্তি করে তৈরি করা হয়েছে, যার আচরণ সর্বাধিক উপযোগীকরণের লক্ষ্য দ্বারা চালিত হয়, যা বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য মূল নীতিগুলির গঠন পূর্বনির্ধারিত করে। মূল্যায়নের নীতিগুলি গঠনের উত্স এবং মূল্যের উপর প্রভাবের মাত্রার উপর নির্ভর করে চারটি গ্রুপে একত্রিত হয়: বস্তুর উপযোগিতা সম্পর্কে মালিকের ধারণার উপর ভিত্তি করে নীতিগুলি; মূল্যায়ন করা বস্তুর অপারেশনাল বৈশিষ্ট্যের উপর ভিত্তি করে নীতি; বাজার পরিবেশের প্রভাব দ্বারা শর্তযুক্ত নীতি; NEI নীতি। NEI নীতির সারমর্ম এই সত্যে নিহিত যে রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য বস্তুর অনন্য বৈশিষ্ট্যের ভিত্তিতে গঠিত হয়, যা সরবরাহ এবং চাহিদার শক্তির প্রভাবে এর সর্বোত্তম ব্যবহারের বিকল্প নির্ধারণ করে। মূল্যায়নের তারিখ, যখন সমস্ত বাজার অংশগ্রহণকারীরা তাদের নিজস্ব সুবিধা সর্বাধিক করতে আগ্রহী। NEI নীতিটি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নে সর্বাধিক প্রয়োগ করা হয়, যা এর "দুই-উপাদান প্রকৃতি" এর কারণে: ধ্রুবক উপাদান হল একটি ভূমি প্লট যার একটি নির্দিষ্ট স্থানের সাথে একটি অপরিবর্তনীয় লিঙ্ক এবং বৈশিষ্ট্যের স্থিতিশীলতা এবং পরিবর্তনশীল উপাদান হল এটার উপর করা উন্নতি। সাইটের অবস্থান এবং বৈশিষ্ট্যগুলি পূর্বনির্ধারিত করে তার ব্যবহারের বৈকল্পিক যা বাজারের বর্তমান চাহিদা পূরণ করে। সাইটের আয় প্রবর্তিত উন্নতি দ্বারা প্রদান করা হয়, যা বাজারের চাহিদা অনুযায়ী পরিবর্তিত হতে পারে। অতএব, রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্যের মূল্যায়ন জমির প্লটের NEI সংস্করণের উপর ভিত্তি করে করা হয়, যা এর মূল্য সম্ভাব্যতাকে সর্বাধিক করে তোলে। গবেষণামূলক গবেষণার বিষয়ে বিদেশী এবং রাশিয়ান বৈজ্ঞানিক সাহিত্যের বিশ্লেষণ, সেইসাথে মূল্যায়ন মান, দেখায় যে তারা রিয়েল এস্টেট অবজেক্টের NEI ধারণার বিভিন্ন ব্যাখ্যা ধারণ করে যা চারটি মূল মানদণ্ড পূরণ করে: আইনি গ্রহণযোগ্যতা, শারীরিক সম্ভাব্যতা, আর্থিক সম্ভাব্যতা এবং সর্বোচ্চ দক্ষতা। অসন্তোষজনক নগর পরিকল্পনা, রাশিয়ান বাজারের পরিবর্তিত সংমিশ্রণ, মূল্যায়নের তারিখে বিদ্যমান বাজারের অবস্থার সাথে সম্মতির দৃষ্টিকোণ থেকে NEI ধারণার স্পষ্টীকরণের প্রয়োজন, এবং মূল্যায়নের বিকাশের বর্তমান প্রবণতাগুলির তাত্ত্বিক তাত্পর্যের উপর জোর দেওয়া প্রয়োজন। . এর জন্য, "NEI নীতি" এর লেখকের ব্যাখ্যা প্রণয়ন করা হয়েছে, যা 6 পৃষ্ঠায় দেওয়া হয়েছে। NEI নীতির ব্যবহারিক বাস্তবায়ন মূল্যায়নের তারিখে (এর পরে) রিয়েল এস্টেট ব্যবহার মামলার কার্যকারিতা বিশ্লেষণ করে। NEI বিশ্লেষণ হিসাবে উল্লেখ করা হয়)। রাশিয়ান ফেডারেশনে মূল্যায়ন ক্রিয়াকলাপের ক্ষেত্রে বিদ্যমান প্রবিধান অনুসারে, আয়, তুলনামূলক এবং ব্যয় পদ্ধতির পদ্ধতিগুলি ব্যবহার করে রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্যের গণনার আগে এই পদ্ধতিটিকে একটি স্বাধীন এবং বাধ্যতামূলক পর্যায় হিসাবে চিহ্নিত করা উচিত। এটির জন্য NEI বিশ্লেষণের একটি আপডেটেড সংজ্ঞা প্রবর্তনের প্রয়োজন, যা পৃষ্ঠা 6-এও উপস্থাপিত হয়েছে। আন্তর্জাতিক (এর পরে IVS হিসাবে উল্লেখ করা হয়েছে), রাশিয়ান মূল্যায়ন মানগুলির সাথে ইউরোপীয় এবং আমেরিকান মান, NEI বিশ্লেষণের পদ্ধতিতে উল্লেখযোগ্য পার্থক্যগুলির একটি অধ্যয়ন এবং তুলনার ভিত্তিতে প্রকাশিত হয়েছিল IVS-এর বর্তমান সংস্করণ, তাদের পূর্ববর্তী সংস্করণগুলির বিপরীতে, NEI-এর চিহ্নিত সংস্করণের উপর ভিত্তি করে একটি বস্তুর বাজার মূল্য নির্ধারণ করা উচিত, তবে এটি নির্দেশ করে যে এটি প্রতিফলিত করে, যেহেতু জোনিং 12 এর প্রতিষ্ঠিত অনুশীলন অনুমান করে যে কোনও অঞ্চলের কার্যকর ব্যবহার। এই বিষয়ে, মূল্যায়নকৃত বস্তুর NEI বিবেচনা করা হবে যখন তুলনামূলক এবং আয় পদ্ধতির পদ্ধতি ব্যবহার করে এর বাজার মূল্য মূল্যায়ন করার সময় অ্যানালগ বস্তুর জন্য ক্রয় ও বিক্রয় এবং ইজারা লেনদেনের মূল্য বিশ্লেষণ করা হবে। রাশিয়ান অস্থির রিয়েল এস্টেট বাজার এবং নগর পরিকল্পনা এবং জোনিংয়ের আইনী প্রবিধানের বৈশিষ্ট্যগুলি গ্যারান্টি দেয় না যে মূল্যায়ন করা বস্তুটি ব্যবহার করার জন্য বর্তমান বিকল্পটি কার্যকর এবং সাদৃশ্যপূর্ণ বস্তুর দাম তার NEI প্রতিফলিত করে। অতএব, রাশিয়ান মানগুলিতে, বর্তমানে একটি স্বাধীন পদ্ধতি হিসাবে NEI বিশ্লেষণকে একক করার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে। রিয়েল এস্টেটের NEI বিশ্লেষণের জটিলতা, এর বাজারের বিকাশের মাত্রার কারণে, যা একটি সীমিত তথ্য অবকাঠামো এবং নগর পরিকল্পনার দুর্বল বিকাশ দ্বারা চিহ্নিত করা হয়, এর জন্য রিয়েল এস্টেট বস্তুর একটি অতিরিক্ত শ্রেণিবিন্যাস বৈশিষ্ট্য প্রবর্তন করা প্রয়োজন। তাদের বাজার মূল্য নির্ধারণ করার সময় NEI বিশ্লেষণের প্রয়োজনীয়তা বিবেচনা করুন। রিয়েল এস্টেটের মূল বৈশিষ্ট্যগুলির প্রস্তাবিত সিস্টেম: উত্স; উন্নতির সেবাযোগ্যতা; বিভাজ্যতা শারীরিক অবস্থার উন্নতি; রিয়েল এস্টেট অবজেক্টের ধরন, একটি অনুক্রমিক ক্রমানুসারে সাজানো, আপনাকে NEI বিশ্লেষণের প্রয়োজনীয়তা নির্ধারণ করতে এবং নতুন শ্রেণীবিভাগ বৈশিষ্ট্য - "NEI বিশ্লেষণের প্রয়োজনীয়তা এবং বিশদ বিবরণের মাত্রা" - একটি নির্দিষ্ট অনুসারে বস্তুকে শ্রেণীবদ্ধ করতে দেয়। দল NEI বিশ্লেষণের প্রয়োজনীয়তা নির্ধারণের জন্য রিয়েল এস্টেট বস্তুর শ্রেণিবিন্যাস করার জন্য বৈশিষ্ট্যগুলির উন্নত সিস্টেমের একটি পরিকল্পিত ব্যাখ্যা এবং এর বিস্তারিত ডিগ্রী চিত্র 1-এ দেখানো হয়েছে। এইভাবে, রাশিয়ান রিয়েল এস্টেট বাজারের সুনির্দিষ্ট বৈশিষ্ট্যগুলির বাস্তবিক বাস্তবায়নের প্রয়োজন হয়। বেশিরভাগ বস্তুর জন্য NEI নীতি, যা এর বিশ্লেষণের পদ্ধতিতে গঠিত, এবং বাজারের অবস্থা এই বিশ্লেষণের পদ্ধতি এবং দিকনির্দেশগুলিকে উন্নত করার প্রয়োজনীয়তা পূর্বনির্ধারিত করে। প্রশ্নগুলির দ্বিতীয় গ্রুপটি তার বিশ্লেষণের বিদ্যমান পদ্ধতিগুলিকে উন্নত করার নীতির ব্যবহারিক বাস্তবায়নের জন্য সরঞ্জামগুলির একটি সমালোচনামূলক অধ্যয়নের প্রয়োজন থেকে উদ্ভূত হয়। NEI রিয়েল এস্টেট এবং 13 Origin of PZ বিদ্যমান উন্নতি সহ খালি PZ উন্নতিগুলি পরিষেবাযোগ্য নয় (পরিধান > 80%) উন্নতিগুলি পরিষেবাযোগ্য (পরিধান করা)< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

ভূমিকা

অধ্যায় 1. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের তাত্ত্বিক ভিত্তি

1.2 রিয়েল এস্টেট বস্তুর শ্রেণীবিভাগ

1.3 সম্পত্তি মান প্রকার

1.4 রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের মৌলিক নীতি

1.5 সম্পত্তির মূল্যকে প্রভাবিত করার কারণগুলি

অধ্যায় 2. একটি আবাসিক সম্পত্তি মূল্যায়ন

2.2 আয় পদ্ধতি ব্যবহার করে আবাসিক সম্পত্তির মূল্যায়ন

2.3 অ্যানালগ বিক্রির তুলনা করে আবাসিক রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়ন

2.4 খরচ পদ্ধতি ব্যবহার করে সম্পত্তি মূল্যায়ন

2.5 রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন ফলাফল সমন্বয়

অধ্যায় 3. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতির উন্নতির জন্য পরামর্শ

উপসংহার

ব্যবহৃত সাহিত্য এবং উত্সের তালিকা

আবেদন

ভূমিকা

বাজার অর্থনীতির উপাদানগুলির মধ্যে, একটি বিশেষ স্থান রিয়েল এস্টেট দ্বারা দখল করা হয়, যা উত্পাদনের মাধ্যম হিসাবে কাজ করে (ভূমি, প্রশাসনিক, শিল্প, গুদাম, খুচরা এবং অন্যান্য ভবন এবং প্রাঙ্গণ, পাশাপাশি অন্যান্য কাঠামো) এবং একটি বস্তু বা ভোগের বস্তু (জমি প্লট, আবাসিক ভবন, কটেজ, অ্যাপার্টমেন্ট, গ্যারেজ)।

রিয়েল এস্টেট হ'ল নাগরিকদের ব্যক্তিগত অস্তিত্বের ভিত্তি এবং অর্থনৈতিক কার্যকলাপ এবং সমস্ত ধরণের মালিকানার উদ্যোগ এবং সংস্থাগুলির বিকাশের ভিত্তি হিসাবে কাজ করে। রাশিয়ায়, রিয়েল এস্টেট বাজারের একটি সক্রিয় গঠন এবং বিকাশ রয়েছে এবং ক্রমবর্ধমান সংখ্যক নাগরিক, উদ্যোগ এবং সংস্থাগুলি রিয়েল এস্টেট লেনদেনের সাথে জড়িত।

রাষ্ট্র এবং মূল্যায়নকারীদের মধ্যে গঠনমূলক মিথস্ক্রিয়াকে ধন্যবাদ, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে সম্পত্তি মূল্যায়নের প্রক্রিয়াটি সেই সময়ের তুলনায় অনেক বেশি সভ্য হয়ে উঠেছে যখন রাশিয়ায় একটি স্বাধীন মূল্যায়ন তার শৈশবকালে ছিল। আজ, মূল্যায়নকারীদের ক্রিয়াকলাপগুলি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে প্রাসঙ্গিক ফেডারেল আইন এবং মান দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়।

থিসিসের উদ্দেশ্য হল আবাসিক রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়নের পদ্ধতির উন্নতির জন্য প্রস্তাবনা তৈরি করা।

এই লক্ষ্য অর্জনের জন্য, নিম্নলিখিত কাজগুলি সমাধান করা প্রয়োজন:

হাউজিং মূল্যায়নের সারমর্ম বর্ণনা করুন;

রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতিগত পদ্ধতির বৈশিষ্ট্য;

একটি খরচ, তুলনামূলক এবং আয় পদ্ধতি ব্যবহার করে আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন;

মূল্যায়ন ফলাফলের একটি তুলনামূলক বিশ্লেষণ পরিচালনা;

আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের পদ্ধতির উন্নতির জন্য প্রস্তাবনা তৈরি করুন।

থিসিসের গবেষণার বিষয় হল আবাসিক রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়ন, এবং গবেষণার বিষয় হল আবাসিক রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়নের পদ্ধতি এবং পদ্ধতি।

থিসিস কাজে সম্পাদিত গবেষণার পদ্ধতিগত ভিত্তি হল রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের ক্ষেত্রে দেশী এবং বিদেশী লেখকদের বৈজ্ঞানিক কাজ S.V. Gribovsky, E.I. Tarasevich, M.A. Fedotova, D. Fridman।

থিসিসের প্রথম অধ্যায়ে "রিয়েল এস্টেটের মূল্য নির্ধারণের জন্য পদ্ধতিগত অবস্থান" রিয়েল এস্টেটের মূল্যের ধরন, তাদের শ্রেণীবিভাগ প্রকাশ করেছে। রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্যকে প্রভাবিত করার কারণগুলি, সেইসাথে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের মৌলিক নীতিগুলি বিবেচনা করা হয়।

দ্বিতীয় অধ্যায় "আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন" একটি রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্যায়নের ফলাফল উপস্থাপন করে - নভোসিবিরস্কের জায়েলতসভস্কি জেলায় অবস্থিত একটি দুই কক্ষের অ্যাপার্টমেন্ট - একটি আয় এবং তুলনামূলক পদ্ধতি ব্যবহার করে, সেইসাথে উদ্ধার গণনা করার ফলাফলগুলি। সম্পত্তির মূল্য।

তৃতীয় অধ্যায় "আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতির উন্নতির জন্য পরামর্শ" আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের বিদ্যমান পদ্ধতির উন্নতির জন্য প্রধান দিকনির্দেশ উপস্থাপন করে।

অধ্যায় 1

1.1 একটি স্বাধীন বাড়ির মূল্যায়নের প্রয়োজন

মূল্যায়ন হল ফলিত অর্থনৈতিক বিশ্লেষণের বিজ্ঞান, যার প্রধান কাজ হল এই সম্পদের সরবরাহ ও চাহিদা শক্তির গতিশীলতার বিশ্লেষণের ভিত্তিতে একটি সম্পদ (মাল) বিক্রি বা ক্রয়ের জন্য সবচেয়ে সম্ভাব্য মূল্য নির্ধারণ করা। প্রাসঙ্গিক বাজার। একটি আনুষ্ঠানিক দৃষ্টিকোণ থেকে, চাহিদার একটি নির্দিষ্ট সেট এবং সরবরাহের কারণগুলির একটি সেট মডেলিংয়ের ভিত্তিতে সর্বাধিক সম্ভাব্য মূল্য নির্ধারণ করা হয়।

বর্তমানে, রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন কার্যক্রম ফেডারেল আইন দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয় "রাশিয়ান ফেডারেশনে মূল্যায়ন কার্যক্রমের উপর" তারিখ 06.08.98 নং 135 - FZ।

রিয়েল এস্টেট বাজারের বর্তমান পরিস্থিতি আমাদের দেশে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের সক্রিয় বিকাশে অবদান রাখে।

রিয়েল এস্টেট বাজার বর্তমানে আমাদের দেশের অন্যতম গতিশীল বাজার, বিনিয়োগের অন্যতম আকর্ষণীয় বস্তু। এটি এখন খুব গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠছে, যখন বিশ্বের পরিস্থিতি খুব অস্থির: বিশেষজ্ঞরা তেলের দাম সম্পর্কে সঠিক পূর্বাভাস দিতে পারে না, তারা ডলারের অবমূল্যায়নের ভবিষ্যদ্বাণী করে, - রিয়েল এস্টেট কার্যত সঞ্চয়ের নিরাপত্তার একমাত্র গ্যারান্টার থেকে যায়।

রাশিয়ান মূল্যায়নের বিকাশের প্রধান দিকনির্দেশগুলি ক্রিয়াকলাপের তালিকার উপর ভিত্তি করে নির্ধারণ করা যেতে পারে যেখানে এটি রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্যায়ন করা প্রয়োজন। এটি উল্লেখ করা উচিত যে এই তালিকাটি ক্রমাগত প্রসারিত হচ্ছে।

রিয়েল এস্টেটের বিভিন্ন ধরনের মূল্যের (বাজার, বিনিয়োগ, জামানত, বীমা, করযোগ্য এবং অন্যান্য) একটি উদ্দেশ্যমূলক মূল্যায়ন প্রয়োজন:

কেনা, বিক্রি বা ভাড়া নেওয়ার সময়;

যখন এন্টারপ্রাইজগুলি কর্পোরেটাইজ করা হয় এবং সম্পত্তি শেয়ার পুনঃবন্টন করা হয়;

নতুন শেয়ারহোল্ডারদের আকৃষ্ট করা এবং শেয়ারের অতিরিক্ত ইস্যু করা;

যখন রিয়েল এস্টেট বস্তুর ট্যাক্সের উদ্দেশ্যে ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যায়ন: ভবন এবং জমি প্লট;

রিয়েল এস্টেট বীমা জন্য;

রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত ঋণ প্রদানের সময়;

উদ্যোগ এবং সংস্থাগুলির অনুমোদিত মূলধনে অবদান হিসাবে রিয়েল এস্টেট বস্তু তৈরি করার সময়;

বিনিয়োগ প্রকল্পের উন্নয়ন এবং বিদেশী সহ বিনিয়োগকারীদের আকৃষ্ট করার সময়;

রিয়েল এস্টেট বস্তুর তরলকরণের উপর;

উত্তরাধিকার অধিকার কার্যকর করার সময়, একটি আদালতের সাজা;

রিয়েল এস্টেটে সম্পত্তির অধিকার বিক্রির সাথে সম্পর্কিত অন্যান্য লেনদেনে।

সম্পত্তি মূল্যায়নের তিনটি প্রধান পদ্ধতি রয়েছে:

খরচ পদ্ধতি: সম্পূর্ণ পুনরুত্পাদনের খরচ বা মূল্যবান সম্পত্তির সম্পূর্ণ প্রতিস্থাপনের খরচ অনুমান করা হয়, তারপর ভবন এবং কাঠামোর আনুমানিক অবচয়ের পরিমাণ বিয়োগ করা হয় এবং জমির প্লটের মূল্য বিনামূল্যে যোগ করা হয়। এই পদ্ধতির প্রয়োজন হতে পারে যখন সম্পত্তি কর বা সম্পত্তি বাজেয়াপ্ত করার উদ্দেশ্যে একটি বস্তুর মূল্যায়নের জন্য জমির মূল্য থেকে ভবন এবং কাঠামোর মূল্য আলাদা করার প্রয়োজন হয়। এটি আয়কর এবং অ্যাকাউন্টিংয়ের উদ্দেশ্যেও ব্যবহৃত হয়: বিল্ডিং এবং কাঠামোর অবচয় করযোগ্য আয় থেকে কাটা হয়। আবেদন করার জন্য অন্যান্য পরিস্থিতিতে:

নতুন নির্মাণের সম্ভাব্যতা অধ্যয়ন,

জমির সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের বিকল্প নির্ধারণ,

হালনাগাদ,

চূড়ান্ত মূল্য আলোচনা

প্রাতিষ্ঠানিক এবং বিশেষ উদ্দেশ্যে ভবন,

বীমার উদ্দেশ্য।

বাজার তুলনা পদ্ধতি: অনুরূপ বৈশিষ্ট্যগুলির সাথে সাম্প্রতিক লেনদেনের উপর ভিত্তি করে একটি সম্পত্তির বাজার মূল্য অনুমান করা। এটা ধরে নেওয়া হয় যে একজন যুক্তিবাদী বিনিয়োগকারী বা ক্রেতা একটি নির্দিষ্ট সম্পত্তির জন্য একই ইউটিলিটি সহ অন্য অনুরূপ সম্পত্তি অর্জনের জন্য যে খরচ হবে তার চেয়ে বেশি অর্থ প্রদান করবেন না।

আয়ের পদ্ধতি: একটি সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করা হয় পরিমাণ, গুণমান এবং সুবিধা প্রাপ্তির সময়কালের দ্বারা নির্ধারিত হয় যা এই সম্পত্তি ভবিষ্যতে আনতে পারে।

রাশিয়ায়, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, বস্তুর মান মূল্যায়নে ব্যয় পদ্ধতিটি ব্যাপক হয়েছে। অধিকন্তু, সম্পত্তি পুনঃমূল্যায়ন কর্মসূচির বিকাশের সময় সরকার কর্তৃক এর ব্যবহার ঘোষণা করা হয়েছিল। এই স্থির সম্পদ, রিয়েল এস্টেট খরচ খুব অবমূল্যায়ন ছিল যে নেতৃত্বে. এখন এই ধরনের বস্তুর পুনর্মূল্যায়নের প্রক্রিয়া বিশেষ গুরুত্ব বহন করে, যা মূল্যায়নের বাজার পদ্ধতির উপর ভিত্তি করে করা যেতে পারে।

আজ অবধি, রাশিয়ান বাজারে মূল্যায়ন সংস্থার সংখ্যা উল্লেখযোগ্য। 2004 সালের শেষ পর্যন্ত, রাশিয়ায় 9,000টিরও বেশি কোম্পানি এবং PBOYuL-এর কাছে মূল্যায়ন কার্যক্রম পরিচালনার জন্য রাষ্ট্রীয় লাইসেন্স রয়েছে। এখন বাজারটি অর্থনৈতিক উন্নয়ন মন্ত্রনালয় দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়, তবে 1 জানুয়ারী, 2006 থেকে, স্ব-নিয়ন্ত্রণে একটি রূপান্তর চলছে।

বর্তমান পর্যায়ে, মূল্যায়ন বাজার প্রতিযোগিতা বৃদ্ধি, গুণমান উন্নত করা এবং পরিষেবার খরচ কমানোর দ্বারা চিহ্নিত করা হয়। বিশেষ করে, IAS, US GAAP বা রাশিয়ান অ্যাকাউন্টিং মান অনুযায়ী আর্থিক বিবৃতিতে সম্পদ প্রতিফলিত করার জন্য মূল্যায়নের চাহিদা ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে; বিপণন এবং ব্র্যান্ড কৌশলগুলির কার্যকারিতা নির্ধারণের জন্য অস্পষ্ট সম্পদের মূল্যের মূল্যায়ন; ক্রয় এবং বিক্রয় লেনদেন করার উদ্দেশ্যে মূল্যায়ন, সম্পত্তির ইজারা, M&A এবং মালিকানা এবং অন্যান্য সম্পত্তির অধিকার হস্তান্তরের জন্য অন্যান্য লেনদেন; বীমার উদ্দেশ্যে মূল্যায়ন, শেয়ারের অতিরিক্ত ইস্যু বা রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন উদ্যোগের বেসরকারীকরণের সময় শেয়ার বাইব্যাক; সম্পত্তি, ইত্যাদি দ্বারা সুরক্ষিত ঋণের উদ্দেশ্যে মূল্যায়ন।

বিশেষজ্ঞ আরএ রেটিং এজেন্সির একটি সমীক্ষার ফলাফল অনুসারে, গত দেড় বছরে সবচেয়ে বেশি চাহিদা ছিল রিয়েল এস্টেট এবং ব্যবসায়িক মূল্যায়ন পরিষেবাগুলি। সামগ্রিক বাজার কাঠামোতে এই এলাকার অংশ যথাক্রমে 34.3% এবং 32.1%।

1.2 রিয়েল এস্টেট বস্তুর শ্রেণীবিভাগ

রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়ন প্রাথমিকভাবে এমন বস্তুর জন্য আগ্রহের বিষয় যেগুলি একটি স্বাধীন পণ্য হিসাবে বাজারে সক্রিয়ভাবে প্রচারিত হয়। বর্তমানে, রাশিয়ায় এগুলি হল অ্যাপার্টমেন্ট এবং কক্ষ, অফিস প্রাঙ্গণ এবং অফিস ভবন, জমির প্লট সহ শহরতলির আবাসিক ভবন, উন্নয়নের জন্য বিনামূল্যে জমির প্লট এবং (বা) অন্যান্য উদ্দেশ্যে। রিয়েল এস্টেট বস্তুর মধ্যে খনিজ আমানতও রয়েছে, যার রাশিয়ান বাজার এখনও গঠিত হয়নি। নীচে আমরা রিয়েল এস্টেট বস্তুর শ্রেণীবিভাগের জন্য সাধারণ নীতিগুলি বিবেচনা করি।

রিয়েল এস্টেট অবজেক্টের প্রথম বিভাগ। আমাদের ক্ষেত্রে "রিয়েল এস্টেট" শব্দটি যে কোনও পণ্যকে বোঝায় যা জমির একটি অংশের সাথে কঠোরভাবে সংযুক্ত, অন্য জায়গায় এটির স্থানান্তর ধ্বংস এবং ভোক্তা মূল্যের ক্ষতি ছাড়া অসম্ভব। প্রস্তাবিত শব্দের লক্ষ্য হল রিয়েল এস্টেট অবজেক্টের বিভিন্ন শ্রেণীর মূল্যায়নের জন্য একটি পৃথক পদ্ধতির প্রচার করা, তাদের সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য বৈশিষ্ট্য, বাণিজ্য টার্নওভারের বৈশিষ্ট্য, বাজারের কাঠামো এবং স্কেল যার মধ্যে রিয়েল এস্টেট ক্রয় এবং বিক্রয় প্রক্রিয়াগুলি সঞ্চালিত হয়। যেহেতু বিভিন্ন শর্ত এবং তাদের সংমিশ্রণগুলি একটি সম্পত্তির মূল্যায়নকে প্রভাবিত করে, তাই "বৈশিষ্ট্য গাছ" পদ্ধতিটি শ্রেণীবদ্ধ করার জন্য (গোষ্ঠী) ব্যবহার করা হয়েছিল। এই ধরনের একটি শ্রেণীবিভাগ (গ্রুপিং) বহুস্তর। প্রতিটি স্তরে, এটি একই স্তরে তাদের সম্ভাব্য পার্থক্যগুলির সাথে নিজস্ব ভিত্তিতে পরিচালিত হয়, তবে বিভিন্ন "শাখা" বরাবর। একই সময়ে, শ্রেণীবিভাগের গভীরতা (স্তরের সংখ্যা) সেই শাখাগুলির জন্য আরও বেশি প্রতিনিধিত্বকারী (তাদের মূল্যায়নের পরিপ্রেক্ষিতে) বস্তুগুলি অবস্থিত।

প্রতিটি স্তরের নিজস্ব নাম এবং সংশ্লিষ্ট শ্রেণিবিন্যাস বৈশিষ্ট্যের জন্য প্রস্তাবিত মানগুলির একটি সেট রয়েছে।

1. উৎপত্তি।

2. নিয়োগ।

3. স্কেল।

3.1 ভূমি এলাকা।

3.2। আলাদা জমি প্লট।

3.3। ভবন এবং কাঠামোর কমপ্লেক্স (কুটির বসতি, মাইক্রোডিস্ট্রিক্ট, হোটেল, স্যানিটোরিয়াম, ইত্যাদি)

3.3.1। আবাসিক ভবন মাল্টি অ্যাপার্টমেন্ট.

3.3.2। আবাসিক বাড়ি একক-পরিবার (ম্যানশন, কুটির)।

3.3.3। বিভাগ (প্রবেশ)।

3.3.4। বিভাগে মেঝে.

3.3.5। অ্যাপার্টমেন্ট।

3.3.6। রুম।

3.3.7। গ্রীষ্ম কুটির.

3.4। প্রশাসনিক ভবনের কমপ্লেক্স।

3.4.1। বিল্ডিং।

3.4. প্রাঙ্গণ বা ভবনের অংশ (বিভাগ, মেঝে)।

4. ব্যবহারের জন্য প্রস্তুত.

4.1। প্রস্তুত.

4.2। পুনর্গঠন বা বড় মেরামতের প্রয়োজন।

4.3। নির্মাণ সমাপ্তির প্রয়োজন।

যেহেতু অ্যাপার্টমেন্ট বাজারটি বর্তমানে রাশিয়ার রিয়েল এস্টেট বাজারের সবচেয়ে উন্নত সেক্টর, তাই রিয়েল এস্টেটের মূল্য নির্ধারণের জন্য মৌলিক পদ্ধতিগত পদ্ধতির বিকাশের জন্য এই বিশেষ সেক্টরটি অধ্যয়নের দিকে মনোনিবেশ করা বোধগম্য।

গঠিত পশ্চিমা বাজারে, আরেকটি গৃহীত হয়, যা উপরে প্রস্তাবিত রিয়েল এস্টেট বস্তুর শ্রেণীবিভাগ থেকে A, B এবং C শ্রেণীতে আলাদা।

এটি নিম্নলিখিত শ্রেণীতে বিভক্ত:

1) বিশেষায়িত রিয়েল এস্টেট, একটি নির্দিষ্ট ব্যবসা পরিচালনার সাথে অভিযোজিত এবং সাধারণত ব্যবসার সাথে বিক্রি হয়।

উদাহরণ: তেল শোধনাগার, রাসায়নিক উদ্ভিদ, যন্ত্রপাতি এবং সরঞ্জাম স্থাপনের জন্য কর্মশালা; যে বিল্ডিংগুলি, তাদের অবস্থান, আকার, নির্মাণের কারণে, বাজারে তৃতীয় পক্ষের কাছে বিক্রি বা ভাড়া দেওয়া হয় না।

2) নন-স্পেশালাইজড রিয়েল এস্টেট - সাধারণ ভবন - দোকান, অফিস, কারখানা, গুদাম, যা সাধারণত বিক্রি বা ভাড়া দেওয়া হয়।

বিভিন্ন বৈশিষ্ট্য (মাপদণ্ড) অনুসারে রিয়েল এস্টেট অবজেক্টের শ্রেণীবিভাগ রিয়েল এস্টেট বাজারের আরও সফল গবেষণায় অবদান রাখে এবং রিয়েল এস্টেটের বিভিন্ন বিভাগের মূল্য অনুমান করার পদ্ধতিগুলির বিকাশ এবং প্রয়োগের সুবিধা দেয়। শ্রেণীবিভাগের প্রক্রিয়ায়, রিয়েল এস্টেটের পৃথক গোষ্ঠীগুলিকে আলাদা করা হয়, যা তাদের মূল্যায়নে অভিন্ন পদ্ধতির সম্ভাবনা নির্ধারণ করে।

1.3 সম্পত্তি মান প্রকার

রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের প্রাথমিক পর্যায়ে, বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারী সর্বদা মূল্যায়ন গণনার জন্য মূল্যের ধরন বেছে নেওয়ার কঠিন সমস্যার সম্মুখীন হন। এই পছন্দটি অনেক কারণের উপর নির্ভর করে (বস্তুর প্রকৃতি এবং মূল্যায়ন ফাংশন) এবং এই সম্পত্তির মূল্যায়ন পদ্ধতির পরবর্তী পছন্দ নির্ধারণ করে। যদি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন একটি বন্ধকী ঋণ (রিয়েল এস্টেট সম্পত্তি দ্বারা সুরক্ষিত ঋণ) প্রাপ্তির উদ্দেশ্যে পরিচালিত হয়, তাহলে মূল্যায়নকারীর কাছে এই প্রকৃত সম্পত্তির সর্বাধিক সম্ভাব্য বিক্রয় মূল্য সম্পর্কে নির্ভরযোগ্য তথ্য থাকা গুরুত্বপূর্ণ যদি ঋণগ্রহীতা (সম্পত্তির মালিক) ) ঋণ পরিশোধ করে না (ঋণ)। পশ্চিমা দেশগুলিতে করের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন করার সময়, সম্পত্তির বাজার বা প্রতিস্থাপন মূল্য ব্যবহার করা হয়, পরবর্তীটির পুনরুৎপাদনের খরচের উপর ভিত্তি করে। পুনর্গঠন করা বস্তুর মূল্যায়ন করার সময়, একটি নিয়ম হিসাবে, বিনিয়োগের মান নির্বাচন করা হয়, যেমন একটি নির্দিষ্ট বিনিয়োগকারীর জন্য সম্পত্তির মূল্য।

বিশেষ উদ্দেশ্যে বিল্ডিং মূল্যায়ন করার সময়, রিয়েল এস্টেট মার্কেটের "প্যাসিভ" সেক্টরে রিয়েল এস্টেট, যখন বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য পর্যাপ্ত তথ্য না থাকে, সেইসাথে রিয়েল এস্টেট বীমার উদ্দেশ্যে মূল্যায়ন করার সময়, প্রতিস্থাপন খরচ বা প্রতিস্থাপন খরচ ব্যবহার করা হয়।

বাজারদর

বাজারের অর্থনৈতিক পরিস্থিতিতে, রিয়েল এস্টেটের সবচেয়ে সাধারণ ধরনের মূল্য হল বাজার মূল্য। বাজারমূল্য হল সর্বাধিক সম্ভাব্য মূল্য যা একটি সম্পত্তি একটি প্রতিযোগিতামূলক এবং উন্মুক্ত বাজারে ন্যায্য বাণিজ্য, বিক্রেতা এবং ক্রেতার সচেতন পদক্ষেপ এবং অবৈধ প্রণোদনার প্রভাব ছাড়াই অর্জন করা উচিত।

এটি বোঝা যায় যে একটি বিক্রয় এবং ক্রয় লেনদেনে, বিক্রেতার থেকে ক্রেতার কাছে অধিকার হস্তান্তর নিম্নলিখিত শর্তগুলির সাপেক্ষে।

1. ক্রেতা এবং বিক্রেতার অনুপ্রেরণা সাধারণ, যেমন তারা অপ্রয়োজনীয় চাপ বা অসাধারণ জীবন পরিস্থিতি ছাড়াই কাজ করে।

2. উভয় পক্ষই তাদের সর্বাধিক স্বার্থ বিবেচনায় নিয়ে তাদের মতামতে ভালভাবে অবহিত, পরামর্শ এবং কাজ করে।

3. সম্পত্তিটি পর্যাপ্ত সময়ের জন্য বাজারে বিক্রয়ের জন্য রাখা হয়েছিল (সম্ভাব্য ক্রেতাদের রিয়েল এস্টেট বিক্রির তথ্যের সাথে পরিচিত হতে এবং সম্পত্তি কেনার সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য যথেষ্ট)।

4. চুক্তির অর্থায়নের শর্তে অর্থপ্রদান করা হয়েছিল।

5. মূল্য স্বাভাবিক, অর্থায়ন এবং বিক্রয়ের নির্দিষ্ট শর্ত দ্বারা প্রভাবিত হয় না।

রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্যকে অন্যথায় বিনিময় মূল্য বলা হয় - ব্যবহারে থাকা মূল্যের বিপরীতে (বা ব্যবহারে মূল্য), যা একটি নির্দিষ্ট মালিকের জন্য বস্তুর মূল্য প্রতিফলিত করে।

বাজার মূল্যের ধারণাটি এই সত্যের উপর ভিত্তি করে যে রিয়েল এস্টেট বাজারে একজন সাধারণ ক্রেতার বিকল্প সম্পত্তি বেছে নেওয়ার সুযোগ রয়েছে। বাজার মূল্য বস্তুনিষ্ঠ, রিয়েল এস্টেট বাজারে স্বতন্ত্র অংশগ্রহণকারীদের আকাঙ্ক্ষা থেকে স্বাধীন এবং এই বাজারে বিকাশমান বাস্তব অর্থনৈতিক অবস্থাকে প্রতিফলিত করে।

ব্যবহারে খরচ (ব্যবহারের মান)

ব্যবহারে মূল্য (ব্যবহারের মূল্য) একটি নির্দিষ্ট মালিকের জন্য একটি সম্পত্তির মূল্য প্রতিফলিত করে যে সম্পত্তিটি রিয়েল এস্টেট বাজারে রাখতে যাচ্ছে না। কোনও বস্তুর ভোক্তা মূল্যের মূল্যায়ন তার ব্যবহারের বিদ্যমান প্রোফাইল এবং সেই আর্থিক ও অর্থনৈতিক পরামিতিগুলির ভিত্তিতে তৈরি করা হয় যা বস্তুর ক্রিয়াকলাপের প্রাগৈতিহাসিক সময়ে পর্যবেক্ষণ করা হয়েছিল এবং ভবিষ্যতে ভবিষ্যদ্বাণী করা হয়েছিল।

বিনিয়োগ খরচ

"ব্যবহারে মূল্য" ধারণার অনুরূপ "বিনিয়োগ মূল্য" এর ধারণাটি একটি নির্দিষ্ট বিনিয়োগকারীর জন্য সম্পত্তির মূল্য যা মূল্যবান সম্পত্তি কিনতে বা বিনিয়োগ করতে যাচ্ছে। এই বিনিয়োগকারীর প্রত্যাশিত আয় এবং তাদের মূলধনের নির্দিষ্ট হারের ভিত্তিতে বিনিয়োগ মূল্যের গণনা করা হয়। বিনিয়োগের মূল্য সাধারণত গণনা করা হয় যখন একটি বিনিয়োগ প্রকল্প বা একটি নির্দিষ্ট বিনিয়োগকারীর জন্য আয়-উৎপাদনকারী বস্তুর মূল্যায়ন করা হয়। এই ধরনের মান বিষয়ভিত্তিক।

প্রতিস্থাপন খরচ (একটি বস্তুর প্রজননের খরচ)

প্রতিস্থাপন খরচ (একটি বস্তুর পুনরুত্পাদনের খরচ) মূল্যায়ন করা বস্তুর একটি সঠিক কপি নির্মাণের জন্য বর্তমান মূল্যের খরচ দ্বারা নির্ধারিত হয়, তার "নতুন" অবস্থায় (অবচয় ছাড়াই), একই স্থাপত্য সমাধান ব্যবহার করে, নির্মাণ কাঠামো এবং উপকরণ, সেইসাথে নির্মাণের একই মানের সঙ্গে - ইনস্টলেশন কাজ। এই ক্ষেত্রে, বস্তুর একই অপ্রচলিততা এবং স্থাপত্য সমাধানগুলিতে একই ত্রুটিগুলি পুনরুত্পাদন করা হয় যা মূল্যায়ন করা বস্তুর ছিল।

প্রতিস্থাপন খরচ

একটি আনুমানিক সমতুল্য ইউটিলিটি, কিন্তু আধুনিক নকশার মান এবং প্রগতিশীল উপকরণ এবং কাঠামোর পাশাপাশি সম্পত্তির আধুনিক সরঞ্জাম ব্যবহার করে একটি নতুন স্থাপত্য শৈলীতে নির্মিত একটি সুবিধা নির্মাণের জন্য বর্তমান মূল্যের খরচ দ্বারা প্রতিস্থাপনের খরচ নির্ধারণ করা হয়। . সুতরাং, প্রতিস্থাপন খরচ বস্তুর একটি সঠিক অনুলিপি পুনরুত্পাদন খরচ দ্বারা প্রকাশ করা হয়, এবং প্রতিস্থাপন খরচ একটি কার্যকরী অ্যানালগ একটি বস্তু তৈরির খরচ দ্বারা প্রকাশ করা হয়.

বীমা মূল্য

বীমাকৃত মূল্য গণনা করা হয় প্রতিস্থাপন খরচ বা ধ্বংসের (বা ধ্বংস) ঝুঁকিতে থাকা বস্তুর প্রতিস্থাপন খরচের ভিত্তিতে। বস্তুর বীমাকৃত মূল্যের ভিত্তিতে, বীমাকৃত অর্থ, বীমা প্রদান এবং বীমা সুদ নির্ধারণ করা হয়।

করের উদ্দেশ্যে মূল্য (করযোগ্য মূল্য)

আইনী সত্তা এবং ব্যক্তিদের সম্পত্তির ট্যাক্সের উদ্দেশ্যে মূল্য বাজার মূল্য বা সম্পত্তির প্রতিস্থাপন মূল্যের উপর ভিত্তি করে ট্যাক্স পরিদর্শনের জন্য স্বীকৃত বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারীদের দ্বারা নির্ধারিত হয়, বা মূল্যায়ন আনুষ্ঠানিকভাবে নিয়ন্ত্রক পদ্ধতি অনুসারে করা হয়। বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারীদের সম্পৃক্ততা ছাড়াই।

লিকুইডেশন মান

উদ্ধার মূল্য হল সম্পত্তির মালিক যখন সম্পত্তি বর্জন করা হয় তখন যে পরিমাণ অর্থ পেতে পারে।

1.4 রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের মৌলিক নীতি

রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের নীতিগুলি নিম্নলিখিত চারটি গ্রুপে বিভক্ত করা যেতে পারে:

ব্যবহারের উপলব্ধির উপর ভিত্তি করে নীতি;

রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত নীতি (জমি, ভবন, কাঠামো);

বাজার পরিবেশের সাথে সম্পর্কিত নীতি;

সম্পত্তির সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের নীতি।

রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের সমস্ত বিবেচিত নীতিগুলি আন্তঃসংযুক্ত। একটি সম্পত্তি মূল্যায়ন করার সময়, সম্পত্তির মূল্যের আরও নির্ভরযোগ্য এবং সঠিক মূল্যায়ন পাওয়ার জন্য মূল্যায়নের সমস্ত বা মূল নীতিগুলি বিবেচনায় নেওয়া প্রয়োজন, যদি সম্ভব হয়।

ব্যবহারকারীর নীতি

ব্যবহারকারীর ধারণার উপর ভিত্তি করে নীতিগুলি উপযোগ, প্রতিস্থাপন এবং প্রত্যাশার নীতিগুলি অন্তর্ভুক্ত করে।

ইউটিলিটির নীতি হল যে কোনও সম্পত্তির মূল্য তখনই থাকে যখন এটি কিছু বিনিয়োগকারীর জন্য উপযোগী হয় এবং নির্দিষ্ট ফাংশন বা ব্যক্তিগত প্রয়োজন বাস্তবায়নের জন্য ব্যবহার করা যেতে পারে, উদাহরণস্বরূপ, হোটেল, ক্যাফে, অফিস, জাদুঘর ইত্যাদি হিসাবে রিয়েল এস্টেটের ব্যবহার। .d ইউটিলিটি হল একটি প্রদত্ত অবস্থানে এবং একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য ব্যবহারকারীর চাহিদা মেটাতে একটি সম্পত্তির ক্ষমতা।

প্রতিস্থাপনের নীতিতে বলা হয়েছে যে একজন যুক্তিযুক্ত (সাধারণ) ক্রেতা একই ইউটিলিটির অন্য অনুরূপ সম্পত্তির জন্য ন্যূনতম মূল্যের চেয়ে বেশি মূল্য পরিশোধ করবেন না। মূল্যবান বস্তুর সর্বোচ্চ মান সর্বনিম্ন মূল্য দ্বারা নির্ধারিত হয় যেখানে সমতুল্য উপযোগ সহ অন্য একটি অনুরূপ বস্তু অর্জিত হতে পারে।

প্রত্যাশা নীতিটি সম্পত্তির ব্যবহারকারীর প্রতিনিধিত্বের সাথে সম্পর্কিত এবং বলে: আয়-উৎপাদনকারী বস্তুর মূল্য নির্ধারণ করা হয় মূল্যবান সম্পত্তির ব্যবহার থেকে প্রত্যাশিত নগদ প্রবাহের পরিমাণ, সেইসাথে এর থেকে প্রত্যাশিত পরিমাণ দ্বারা এর পুনঃবিক্রয়। প্রত্যাশিত আয় কত সময়ের জন্য প্রাপ্ত হবে তা গুরুত্বপূর্ণ, কারণ বিনিয়োগকারীর রুবেল আজকের রুবেলের চেয়ে বেশি মূল্যবান যা আগামীকাল প্রাপ্ত হবে৷

একটি জমির প্লট, বিল্ডিং এবং কাঠামো যা এটিতে অবস্থিত তার প্রয়োজনীয়তার সাথে সম্পর্কিত নীতিগুলি

এই গোষ্ঠীতে নিম্নলিখিত নীতিগুলি অন্তর্ভুক্ত রয়েছে:

জমির অবশিষ্ট উৎপাদনশীলতা (উৎপাদনশীলতা);

প্রান্তিক উৎপাদনশীলতা (অবদান নীতি);

ভারসাম্য (আনুপাতিকতার নীতি);

সর্বোত্তম মান;

সম্পত্তি অধিকারের সর্বোত্তম বিভাজন।

জমির অবশিষ্ট উৎপাদনশীলতার নীতি।

অবশিষ্ট উৎপাদনশীলতার নীতি (বা উৎপাদনশীলতা) বলে যে জমির মূল্য তার অবশিষ্ট উৎপাদনশীলতার (উৎপাদনশীলতা) উপর ভিত্তি করে। এই অবস্থানটি বোঝার জন্য, এটি স্বীকার করা প্রয়োজন যে যে কোনও ধরণের কার্যকলাপের জন্য, একটি নিয়ম হিসাবে, উত্পাদনের চারটি উপাদানের উপস্থিতি প্রয়োজন: মূলধন, শ্রম, ব্যবস্থাপনা এবং জমি।

জমি একটি ভূমি প্লট এবং এটিতে অবস্থিত প্রাকৃতিক সম্পদ - বন্ধ জলাধার, বন্যপ্রাণী, গাছপালা এবং খনিজ। একটি ভূমি প্লটের আঞ্চলিক সীমানা বর্তমান ভূমি আইন দ্বারা প্রতিষ্ঠিত পদ্ধতি অনুসারে নির্ধারিত হয় এবং রাষ্ট্রীয় ভূমি ব্যবস্থাপনা কর্তৃপক্ষ কর্তৃক মালিককে (বা ইজারাদাতা) জারি করা একটি শংসাপত্রের মাধ্যমে আনুষ্ঠানিক করা হয়। জমি হল প্রধান ফ্যাক্টর যা যেকোনো ধরনের উৎপাদনশীল কার্যকলাপের জন্য প্রয়োজনীয় স্থান এবং সংস্থান প্রদান করে।

শ্রম হল পণ্য উৎপাদন (পরিষেবা) এবং বাজারে এর বাস্তবায়নের উপর কাজের একটি সেট। এই ধারণা ব্যবস্থাপনা কার্যক্রম অন্তর্ভুক্ত না.

মূলধন হল স্থির সম্পদ এবং কার্যকারী মূলধনের পুনরুৎপাদনে, সেইসাথে উৎপাদনের অন্যান্য উপাদান - শ্রম, জমি এবং ব্যবস্থাপনায় বিনিয়োগ করা অর্থ।

উত্পাদন কার্যক্রম পরিচালনার মধ্যে এন্টারপ্রাইজের ব্যবস্থাপনা কর্মীদের জ্ঞান, দক্ষতা, উদ্যোক্তা ক্ষমতা এবং প্রতিভা অন্তর্ভুক্ত। সফল ব্যবস্থাপনা আপনাকে উৎপাদন অপ্টিমাইজ করতে এবং লাভ সর্বাধিক করতে দেয়।

উৎপাদনের প্রতিটি উপাদান (পুঁজি, শ্রম, ব্যবস্থাপনা এবং জমি) ব্যবসায়িক আয় থেকে আবৃত করতে হবে। যাইহোক, যেহেতু জমিটি শারীরিকভাবে স্থাবর, এবং অন্যান্য উপাদানগুলি উদ্যোক্তা কার্যকলাপের জন্য এটির প্রতি আকৃষ্ট হয়, তাই শ্রম, মূলধন এবং ব্যবস্থাপনা সবার আগে পরিশোধ করা হয় এবং বাকি আয় জমির মালিককে খাজনা হিসাবে প্রদান করা হয়। এই ধরনের রায় অর্থনৈতিক তত্ত্বের প্রধান বিধানগুলির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ - জমির একটি "অবশিষ্ট মূল্য" এবং একটি নির্দিষ্ট মূল্য থাকে যখন উৎপাদনের অন্য তিনটি উপাদানকে কভার করার পরে একটি অবশিষ্ট আয় থাকে। এইভাবে, অবশিষ্ট উৎপাদনশীলতাকে শ্রম, মূলধন এবং ব্যবস্থাপনার খরচ পরিশোধ করার পর জমিতে সঞ্চিত আয় হিসাবে প্রকাশ করা হয়।

প্রান্তিক উৎপাদনশীলতার নীতি (অবদানের নীতি)।

প্রান্তিক উৎপাদনশীলতা (বা উৎপাদনশীলতা) বা অবদানের নীতির অর্থ হল বিনিয়োগের ফলে আয় পাওয়া উচিত, খরচ কভার করার পরে অবশিষ্ট থাকা উচিত। রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কে, এই নীতিটি নিম্নরূপ ব্যাখ্যা করা যেতে পারে। প্রায়শই, একটি অ্যাপার্টমেন্ট মেরামতের খরচ আপনাকে এর মূল্য বৃদ্ধি করতে দেয়, এবং পরিমাণে যা উল্লেখযোগ্যভাবে এটি মেরামতের খরচ অতিক্রম করে। এই ক্ষেত্রে, প্রান্তিক উত্পাদনশীলতার নীতি বা অবদানের নীতিটি উপলব্ধি করা হয়। অবদানের পরিমাণ অ্যাপার্টমেন্টের মেরামত এবং এই মেরামতের খরচের ফলে প্রাপ্ত মূল্যের মধ্যে পার্থক্যের সাথে মিলে যায়।

আয় বৃদ্ধি এবং হ্রাসের নীতি।

এই নীতির সারমর্ম হল যে উত্পাদনের প্রধান উপাদানগুলিতে মূলধন বিনিয়োগ বৃদ্ধির ফলে লাভের বৃদ্ধির হার শুধুমাত্র একটি নির্দিষ্ট সীমা পর্যন্ত বৃদ্ধি পায়, যার পরে মুনাফার বৃদ্ধি মূলধন বিনিয়োগ বৃদ্ধির চেয়ে কম হয়ে যায়। এই সীমা সম্পত্তির সর্বোচ্চ মূল্যের সাথে মিলে যায়। রিয়েল এস্টেটে পরবর্তী কোনো বিনিয়োগ লাভের আনুপাতিক বৃদ্ধি দেবে না, এবং সেইজন্য সম্পত্তির মূল্যে আনুপাতিক বৃদ্ধি পাবে।

অতএব, মূল্যায়নকারীকে প্রথমে জমি ব্যবহারের জন্য বিভিন্ন বিকল্প বিশ্লেষণ করতে হবে। উদাহরণস্বরূপ, প্রদত্ত জমির প্লটে বিভিন্ন ধরণের রিয়েল এস্টেট বস্তু বা বিভিন্ন সংখ্যক বস্তুর নির্মাণ থেকে লাভের গণনা করা। তার পরেই তিনি এই সাইটে নির্মাণের জন্য সম্পত্তির প্রকারের চূড়ান্ত পছন্দ করতে সক্ষম হবেন। উত্পাদনের উপাদানগুলির বিভিন্ন সংমিশ্রণের বৈকল্পিক নকশা এবং এই ভিত্তিতে সর্বাধিক মুনাফা নির্ধারণের প্রক্রিয়াতে, লাভজনকতা বৃদ্ধি এবং হ্রাস করার নীতিটি প্রয়োগ করা হয়।

ভারসাম্য নীতি।

ভারসাম্যের নীতি (বা আনুপাতিকতার নীতি) নিম্নরূপ প্রণয়ন করা হয়েছে: উত্পাদনের উপাদানগুলি (বা রিয়েল এস্টেট) একটি নির্দিষ্ট অনুপাতে একে অপরের সাথে মিলিত হওয়া আবশ্যক। যদি একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে মূলধন বিনিয়োগের পরিমাণ কাজের পরিমাণকে ছাড়িয়ে যায়, উদাহরণস্বরূপ, একটি বস্তুর নির্মাণে, তাহলে একটি "পুঁজি জমা" হয় এবং প্রকল্পের সামগ্রিক দক্ষতা হ্রাস পায়। একটি অনুরূপ পরিস্থিতি সম্ভব যখন নির্দিষ্ট সময়ে একটি সম্পত্তি নির্মাণের জন্য পর্যাপ্ত তহবিল নেই, যা নতুন নির্মাণে বিনিয়োগকারীদের কাছে সুপরিচিত। এই বিষয়ে, সুবিধার নির্মাণের জন্য নকশা ডকুমেন্টেশনের অংশ হিসাবে নিয়ন্ত্রক নথিগুলি প্রকল্পের বাস্তবায়ন থেকে সর্বাধিক সম্ভাব্য প্রভাব পাওয়ার জন্য সুবিধার নির্মাণের জন্য ক্যালেন্ডারের সময়সূচীগুলির বিকাশের জন্য সরবরাহ করে।

সর্বোত্তম মান নীতি।

রিয়েল এস্টেট বাজারে প্রচলিত প্রবণতা বিবেচনা করে অনুকূল মূল্যের নীতি (অনুকূল অর্থনৈতিক মূল্যের নীতি), প্রদত্ত ধরণের সম্পত্তির একটি নির্দিষ্ট (অনুকূল) মূল্যের প্রচুর চাহিদা রয়েছে। একজন বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারীর সর্বদা সর্বোত্তম মানগুলির নীতিটি মনে রাখা উচিত এবং এই ধরণের রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন করার সময় এটি ব্যবহার করা উচিত।

সম্পত্তি অধিকারের সর্বোত্তম বিভাজনের নীতি।

একটি সম্পত্তির সম্পত্তির অধিকার এমনভাবে বিভক্ত এবং একত্রিত করা উচিত যাতে সম্পত্তির মোট মূল্য বৃদ্ধি পায়। রাশিয়ান ফেডারেশনের বর্তমান আইন পৃথকভাবে সম্পত্তি অধিকারের বিভাজন এবং বিক্রয়ের অনুমতি দেয়। মালিকানা বলতে সম্পত্তির মালিকানা, ব্যবহার এবং নিষ্পত্তি করার অধিকারকে বোঝায়। মালিকানার অধিকার ছাড়াও, সম্পত্তির অধিকার হল আজীবন উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত অধিকার, স্থায়ী (চিরস্থায়ী) সম্পত্তি ব্যবহারের অধিকার, অর্থনৈতিক দখলের অধিকার এবং পরিচালনা পরিচালনার অধিকার, সেইসাথে বিভিন্ন ধরণের সুবিধা - অধিকার। সম্পত্তির সীমিত ব্যবহার। অধিকন্তু, অন্য ব্যক্তির কাছে সম্পত্তির মালিকানা হস্তান্তর অন্যান্য সম্পত্তির অধিকার, যেমন এই সম্পত্তির ইজারা অধিকারের অবসানের ভিত্তি নয়।

একটি রিয়েল এস্টেট বস্তুর সম্পত্তি অধিকারের বিভাজন নিম্নরূপ করা যেতে পারে:

1. ভৌত বিভাজন হল একটি সম্পত্তিকে ভাগে ভাগ করে: বেসমেন্ট, মেঝে ইত্যাদি। একটি ভূমি প্লটের জন্য - আকাশসীমার অধিকারের বিভাজন, পৃথিবীর পৃষ্ঠ এবং এর মাটিতে, ভূমি ভরকে পৃথক প্লটে বিভক্ত করা।

2. মালিকানার সময় দ্বারা পৃথকীকরণ - বিভিন্ন ধরনের ইজারা, আজীবন মালিকানা, ভবিষ্যতের সম্পত্তির অধিকার ইত্যাদি।

3. মালিকানার সম্পত্তির অধিকারের সামগ্রিকতার বিচ্ছেদ - দখলের অধিকার, নির্দিষ্ট-মেয়াদী বা চিরস্থায়ী ব্যবহার, নিষ্পত্তি, আজীবন (উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত) দখল, অর্থনৈতিক ব্যবস্থাপনা, অপারেশনাল ব্যবস্থাপনা এবং সম্পত্তির সীমিত ব্যবহারের অধিকার।

4. অংশগ্রহণকারীদের মধ্যে সম্পত্তির অধিকার ভাগ করে নেওয়া - যৌথ ইজারা, অংশীদারিত্ব, যৌথ-স্টক কোম্পানি, বিকল্প, ট্রাস্ট, বিক্রয়ের নির্ধারিত শর্তাবলী সহ চুক্তি।

5. liens দ্বারা বিচ্ছেদ - বন্ধক, ট্যাক্স liens, বিচারিক liens, ইকুইটি.

সম্পত্তির অধিকারের সম্পূর্ণতা এবং তাদের সর্বোত্তম সমন্বয়ের বিচ্ছেদের উপরোক্ত ধরণের সম্পত্তি সম্পর্কের অনুশীলনে ব্যবহার আপনাকে রিয়েল এস্টেটের মূল্য বৃদ্ধি করতে দেয়।

বাজার পরিবেশের সাথে সম্পর্কিত নীতি

নীতির এই গোষ্ঠীর মধ্যে রয়েছে নির্ভরতা, সামঞ্জস্য, সরবরাহ এবং চাহিদা, প্রতিযোগিতা এবং পরিবর্তনের নীতি।

নির্ভরতা নীতি

নির্ভরতার নীতি (বা বাহ্যিক প্রভাবের নীতি) বলে: বিভিন্ন পরিবেশগত কারণ একটি সম্পত্তির মূল্যকে প্রভাবিত করে। এই কারণগুলি - একটি নির্দিষ্ট বস্তুর উপর তাদের প্রভাবের মাত্রার উপর নির্ভর করে - প্রধান এবং অতিরিক্ত বিভক্ত করা হয়; প্রভাবের ক্ষেত্রের উপর নির্ভর করে - জলবায়ু, ভূতাত্ত্বিক, আঞ্চলিক, সামাজিক, অর্থনৈতিক, পরিবেশগত, জনসংখ্যাগত, আইনি, আন্তর্জাতিক, নগর পরিকল্পনা, শিল্প এবং প্রযুক্তিগত। পরিবর্তে, অর্থনৈতিক কারণগুলিও বিভিন্ন মানদণ্ড অনুসারে আলাদা করা যেতে পারে: আর্থিক, নিয়ন্ত্রক এবং অন্যান্য। একজন বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারীকে অবশ্যই মনে রাখতে হবে যে সমস্ত ক্ষেত্রে, অবস্থান একটি সম্পত্তির মূল্যকে প্রভাবিত করার প্রধান কারণ এবং রিয়েল এস্টেটের মূল্যের বিশ্লেষণ এটি দিয়ে শুরু করা উচিত। প্রধান কারণগুলির মধ্যে একটি উন্নত অবকাঠামো (ব্যবহারকারীর বাজারের সাথে সংযোগ) এর সাথে সম্পত্তির নৈকট্য অন্তর্ভুক্ত রয়েছে: রাস্তা, কেনাকাটা এবং সাংস্কৃতিক কেন্দ্র ইত্যাদি, i.е. মূল্যায়নকারীকে প্রতিষ্ঠা করতে হবে কিভাবে রাজস্ব স্ট্রিম ব্যবহারকারী বাজারের সাথে সম্পর্কিত। এই দুটি কারণ - বস্তুর অবস্থান এবং ব্যবহারকারীর বাজারের সাথে এর সম্পর্ক - একসাথে "রিয়েল এস্টেটের অর্থনৈতিক অবস্থান" ধারণা তৈরি করে। এই মোট ফ্যাক্টর সম্পত্তির মূল্যের উপর সর্বাধিক প্রভাব ফেলে। বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারীকে অবশ্যই পরিবেশগত কারণগুলির প্রভাব সনাক্ত এবং পরিমাপ করতে হবে:

সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করা এবং বিক্রয় তুলনা পদ্ধতি ব্যবহার করে সেই মূল্যের যথাযথ সমন্বয় করা;

আয় পদ্ধতি ব্যবহার করে নগদ প্রবাহের পরিমাণ;

খরচ পদ্ধতি ব্যবহার করে প্রতিস্থাপন খরচ বা প্রতিস্থাপন খরচ নির্ধারণ করার সময় খরচ স্তর।

সামঞ্জস্যের নীতি।

সামঞ্জস্য নীতি বলে যে একটি সম্পত্তি যা বর্তমান বাজারের মান পূরণ করে না তার মূল্য কম। একজন বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারীকে অবশ্যই একটি প্রদত্ত রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য সম্মতির মানগুলি অবশ্যই জানতে হবে না, তবে সম্পত্তির মূল্যায়নের ভবিষ্যত মূল্য অনুমান করার জন্য তাদের বিকাশের প্রবণতাগুলিও নিরীক্ষণ করতে হবে।

সরবরাহ এবং চাহিদা নীতি।

একটি সম্পত্তির চাহিদা তাদের জন্য একটি বাস্তব প্রয়োজন. সরবরাহ হল রিয়েল এস্টেট বাজারে উপলব্ধ বস্তুর সংখ্যা এবং এটির সীমিত সরবরাহ।

সরবরাহ এবং চাহিদা নীতির সারমর্ম হল একটি সম্পত্তির প্রয়োজন এবং এটির সীমিত সরবরাহের মধ্যে সম্পর্ক চিহ্নিত করা।

একটি সম্পত্তির চাহিদা তার উপযোগিতা (ব্যবহারকারীর চাহিদা মেটানোর ক্ষমতা) এবং প্রাপ্যতা দ্বারা নির্ধারিত হয়, কিন্তু সম্ভাব্য ভোক্তাদের স্বচ্ছলতার দ্বারা সীমাবদ্ধ। চাহিদা যত কম এবং সরবরাহ তত বেশি, বস্তুর দাম তত কম। বিপরীতভাবে, যদি রিয়েল এস্টেট বাজারে চাহিদা এবং সরবরাহ ভারসাম্যপূর্ণ হয়, তাহলে বস্তুর বাজার মূল্য স্থিতিশীল হবে।

বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারীদের মনে রাখা উচিত যে, একটি নিয়ম হিসাবে, রিয়েল এস্টেট বস্তুর চাহিদা সরবরাহের চেয়ে বেশি ওঠানামা সাপেক্ষে, যেহেতু অর্থ সরবরাহে একটি তীক্ষ্ণ পরিবর্তন (উদাহরণস্বরূপ, আর্থিক সংস্থাগুলির দেউলিয়া হওয়ার ফলে) এবং মানসিক মেজাজ রিয়েল এস্টেট লেনদেনের সময়, ইত্যাদি রিয়েল এস্টেট নির্মাণের চেয়ে কম সময়ের মধ্যে ঘটে, যা বাজারে অতিরিক্ত সরবরাহ তৈরি করে। সরবরাহ এবং চাহিদার অনুপাতের এই ক্ষমতার জ্ঞান একজন বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারীকে একটি সম্পত্তির মূল্য আরও সঠিকভাবে অনুমান করতে দেয়।

আবাসিক প্রাঙ্গনের জন্য, সরবরাহ এবং চাহিদার অনুপাত জনসংখ্যার জনসংখ্যার গঠন, রিয়েল এস্টেট এবং ভোগ্যপণ্যের দামের স্তর, বিজ্ঞাপন প্রচারের তীব্রতা, নতুন আইন ও প্রবিধান, ঋণের খরচ, সম্পত্তি কর এবং অন্যান্য কারণের.

বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারীকে অবশ্যই মূল্যবান সম্পত্তির সরবরাহ এবং চাহিদার অনুপাতের পূর্বাভাস দিতে হবে, এই অনুপাতের প্রভাবের মাত্রা এবং রিয়েল এস্টেটের মূল্যের উপর উপরের সমস্ত কারণ নির্ধারণ করতে হবে।

প্রতিযোগিতার নীতি।

প্রতিযোগিতা হলো প্রতিদ্বন্দ্বিতা, যেকোনো ধরনের কর্মকাণ্ডে প্রতিযোগিতা। সমস্ত মানুষ সহজাতভাবে প্রতিযোগিতামূলক। প্রতিযোগিতা বা প্রতিদ্বন্দ্বিতা নাটকীয়ভাবে বৃদ্ধি পায় যখন এটি কোনো ধরনের কার্যকলাপে অতিরিক্ত মুনাফা আসে। রিয়েল এস্টেট বাজার এক্ষেত্রে ব্যতিক্রম নয়। যদি রিয়েল এস্টেট বাজারে সুপার প্রফিট করা হয় (এটি এমন একটি মুনাফা যা বাজারের এই সেক্টরে সাধারণত গঠিত লাভের স্তরের তুলনায় অনেক বেশি), উদ্যোক্তারা এই বাজারে প্রবেশ করার প্রবণতা রাখে। ক্রমবর্ধমান প্রতিযোগিতা বাজারে সরবরাহ বৃদ্ধির দিকে পরিচালিত করে। চাহিদা না বাড়লে, এই ক্ষেত্রে রিয়েল এস্টেটের দাম কমে যায় এবং উদ্যোক্তাদের লাভ কমে যায়। বিপরীতভাবে, যখন প্রতিযোগিতা দুর্বল হয়, সরবরাহ হ্রাস পায় এবং, যদি চাহিদা না কমে, রিয়েল এস্টেট বস্তুর দাম এবং উদ্যোক্তাদের লাভ বৃদ্ধি পায়।

যুক্তিসঙ্গত প্রতিযোগিতা রিয়েল এস্টেট বাজারে বস্তু এবং পরিষেবার মানের উন্নতিকে উদ্দীপিত করে, যখন অত্যধিক প্রতিযোগিতা লাভের হ্রাস ঘটায়।

রিয়েল এস্টেট বাজারে প্রতিযোগিতার অনুপস্থিতিতে (এবং এটি একচেটিয়া প্রতিযোগিতার সাথে ঘটে), একটি বস্তুর বাজার মূল্য নির্ধারণ করা যায় না, যেহেতু বাজার মূল্য শুধুমাত্র একটি প্রতিযোগিতামূলক বাজারে গঠিত হয়।

পরিবর্তনের নীতি।

সম্পত্তি উভয়ই (উদাহরণস্বরূপ, শারীরিক পরিধান এবং ছিঁড়ে) এবং সম্পত্তির মূল্যকে প্রভাবিত করে এমন সমস্ত পরিবেশগত কারণগুলি পরিবর্তন সাপেক্ষে।

পরিবর্তনের সবচেয়ে চরিত্রগত ধরনের তথাকথিত জীবনের চক্র। এই পরিবর্তনগুলি রিয়েল এস্টেট বস্তুগুলিকেও প্রভাবিত করে, সেইসাথে জেলাগুলি (শহরগুলি), শিল্পগুলি এবং সামগ্রিকভাবে সমাজকেও প্রভাবিত করে৷

জীবনের নিম্নলিখিত প্রধান চক্রগুলি আলাদা করা হয়।

1. উৎপত্তি (নকশা, একটি বস্তুর নির্মাণ, একটি শিল্প গঠন, অঞ্চল, ইত্যাদি)।

2. বৃদ্ধি (একটি রিয়েল এস্টেট বস্তুর অপারেশন থেকে আয় বৃদ্ধির সময়কাল, একটি জেলা (শহর), শিল্প, ইত্যাদির দ্রুত বিকাশ)।

3. স্থিতিশীলতা, ভারসাম্যের সময়কাল (স্থিতিশীল আয়, রিয়েল এস্টেট বস্তুর ভোক্তাদের রুচি গঠন, এলাকার অবকাঠামো গঠন ইত্যাদি)।

4. হ্রাস (রিয়েল এস্টেটের চাহিদা হ্রাসের সময়কাল, মুনাফা হ্রাস, শিল্পে উত্পাদন হ্রাস ইত্যাদি)।

জীবন চক্রকে বিবেচনায় নিয়ে, একজন বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নকারীকে অবশ্যই আইনী, জনসংখ্যাগত, আন্তর্জাতিক, বৈজ্ঞানিক এবং প্রযুক্তিগত, শহুরে এবং সামাজিক প্রক্রিয়াগুলি বিশ্লেষণ এবং ভবিষ্যদ্বাণী করতে হবে, সেইসাথে তাদের প্রতি রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রতিক্রিয়া।

সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের নীতি

সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহারের নীতিটি নিম্নরূপ প্রণয়ন করা হয়েছে: এটি এর যুক্তিসঙ্গত এবং সম্ভাব্য ব্যবহার, মূল্যায়নের কার্যকর তারিখে বস্তুর সর্বোচ্চ বর্তমান মান প্রদান করে।

এই নীতির আরেকটি সংজ্ঞাও জানা যায়: এটি একটি সম্পত্তি ব্যবহারের জন্য এমন একটি বিকল্প, যুক্তিসঙ্গত এবং সম্ভাব্যগুলির মধ্যে নির্বাচিত, যা জমির সর্বোচ্চ মূল্যের দিকে নিয়ে যায়। নীতির এই ধরনের সংজ্ঞা সাধারণত উল্লেখযোগ্য পরিধান সহ ভবন এবং কাঠামোর মূল্যায়ন, সেইসাথে বিনামূল্যে জমির মূল্যায়ন বোঝায়।

যদি একটি বিল্ডিং (নির্মাণ) খরচ নির্ধারণ করা হয়, তাহলে এই ধরনের রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন করার সময়, একজনকে সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের নীতির প্রথম সংজ্ঞা দ্বারা পরিচালিত হওয়া উচিত। এই ক্ষেত্রে, এই বস্তুটি ব্যবহার করার জন্য সম্ভাব্য বিকল্পগুলি বেছে নেওয়ার সময়, মূল্যায়নের সময় গৃহীত বিকল্পটি বাদ দেওয়া সম্ভব, যেহেতু রিয়েল এস্টেটের এই ধরনের ব্যবহার একটি সময়ের মধ্যে সীমাবদ্ধ থাকে যতক্ষণ না জমির প্লটের মূল্য তার সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহার পুরো সম্পত্তি কমপ্লেক্সের (জমি এবং বিল্ডিং) মূল্যকে ছাড়িয়ে যায় এবং বিল্ডিং ভেঙে ফেলার খরচের সাথে মিলিত হয়।

এই নীতিটি মূল্যায়নের তিনটি পদ্ধতির বাস্তবায়নের জন্য মৌলিক (মৌলিক) এবং প্রতিটি নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে এর ব্যাখ্যা বিশেষ গুরুত্ব বহন করে, কারণ এটি মূল্যের প্রকারের পছন্দকে প্রভাবিত করে। একটি সম্পত্তির সর্বাধিক সম্ভাব্য বিক্রয় মূল্য (সম্পত্তির বাজার মূল্য) নির্ধারণ করার সময়, এই নীতির নিম্নলিখিত ব্যাখ্যাটি সবচেয়ে উপযুক্ত: "বিদ্যমান সম্পত্তির সর্বাধিক সম্ভাব্য ব্যবহার", বিনিয়োগের মূল্য নির্ধারণের সময়, জোর দেওয়া ব্যাখ্যাটি "সম্পত্তির সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহার" এর উপর।

সম্পত্তির সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের বিশ্লেষণ দুটি পর্যায়ে বাহিত হয়: প্রথমটি জমির সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহার বিশ্লেষণ করে, যেন এটি বিনামূল্যে ছিল এবং দ্বিতীয়টি - বিল্ডিংয়ের সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে কার্যকর ব্যবহার। (কাঠামো) এই সাইটে অবস্থিত.

1.5 সম্পত্তির মূল্যকে প্রভাবিত করার কারণগুলি

অন্যান্য মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতির মতো, রিয়েল এস্টেটের মূল্য উদ্দেশ্যমূলক এবং বিষয়গত কারণগুলির একটি সেটের উপর নির্ভর করে, যার মধ্যে শুধুমাত্র পরেরটি একটি লেনদেন শেষ করার পর্যায়ে একটি নির্দিষ্ট বিক্রেতা, ক্রেতা এবং (বা) মধ্যস্থতার আচরণের সাথে সম্পর্কিত। . বিষয়গত কারণগুলির মধ্যে রয়েছে, উদাহরণস্বরূপ, মেজাজ, জ্ঞান, সততা, ধৈর্য, ​​রিয়েল এস্টেট লেনদেনে অংশগ্রহণকারীদের ব্যক্তিগত পছন্দ এবং অপছন্দ ইত্যাদি। আমার ডিপ্লোমার কাঠামোর মধ্যে, মনোবিজ্ঞানের ক্ষেত্রের সাথে সম্পর্কিত এই কারণগুলি বিবেচনা করা হয় না, এবং মূল মনোযোগ উদ্দেশ্যমূলক কারণ এবং রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়নের উপর তাদের প্রভাবের দিকে দেওয়া হয়।

উদ্দেশ্য কারণগুলি মূলত অর্থনৈতিক, শেষ পর্যন্ত নির্দিষ্ট লেনদেনের গড় মূল্য স্তর নির্ধারণ করে।

অর্থনৈতিক কারণগুলি সামষ্টিক অর্থনৈতিক এবং মাইক্রোঅর্থনীতিতে বিভক্ত। প্রথমটি সাধারণ বাজার পরিস্থিতির সাথে সম্পর্কিত কারণগুলি অন্তর্ভুক্ত করে: এই অঞ্চলে রিয়েল এস্টেটের চাহিদার নিরাপত্তার প্রাথমিক স্তর; ভলিউম এবং নতুন নির্মাণ এবং পুনর্গঠনের গঠন; মাইগ্রেশন ফ্যাক্টর; লেনদেনের আইনি এবং অর্থনৈতিক অবস্থা (কর, শুল্ক, ইত্যাদি); মূল্যস্ফীতির স্তর এবং গতিশীলতা। সামষ্টিক অর্থনৈতিক কারণগুলির মধ্যে দীর্ঘমেয়াদী কারণগুলিও অন্তর্ভুক্ত রয়েছে: পণ্যগুলির (পরিষেবা) এবং মজুরির অবস্থার দামের গতিশীলতার পার্থক্য, তহবিল সঞ্চয়ের স্কেল এবং বিলম্বিত চাহিদার পরিমাণকে প্রভাবিত করে; রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করার সুযোগ রয়েছে এমন "ধনী ব্যক্তিদের" একটি নতুন সামাজিক স্তর গঠনের গতি এবং স্কেল; অঞ্চলে বিদেশী মিশনের একটি সিস্টেমের বিকাশ, ইত্যাদি

অধ্যায় 2. আবাসিক রিয়েল এস্টেটের বস্তুর মূল্যায়ন

2.1 সম্পত্তির বিবরণ

মূল্যায়নের উদ্দেশ্য হল একটি পৃথক অ্যাপার্টমেন্ট, যেখানে দুটি বসার ঘর রয়েছে।

মূল্যায়নের উদ্দেশ্য হল উপরোক্ত সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করা।

রিয়েল এস্টেট অবজেক্টকে প্রকৃত বস্তু হিসেবে বোঝানো হয়, যা প্রকৃত সম্পত্তি এবং এটির আইনগত অধিকার।

বস্তুর পরিদর্শনের কাজ

বস্তুর ঠিকানা: রাশিয়া, নোভোসিবিরস্ক, ক্র্যাসনি প্রসপেক্ট, 171/2, উপযুক্ত। 27. মালিক: Abramenko N.I. BTI সার্টিফিকেট নং 78965784। অ্যাপার্টমেন্টটি বেসরকারীকরণ করা হয়েছে।

বস্তুটি মেট্রো লাইন বরাবর অবস্থিত (ডান তীরে), পরিবহন নেটওয়ার্কটি ভালভাবে উন্নত। মেট্রো স্টেশন "জেল্টসভস্কায়া" 10 মিনিট। হেঁটে. কাছাকাছি রয়েছে প্রদর্শনী কেন্দ্র "সাইবেরিয়ান ফেয়ার", একটি ক্যাসিনো, একটি নাইটক্লাব, একটি হেয়ারড্রেসার, একটি ক্রীড়া এবং ফিটনেস কেন্দ্র, একটি সাংস্কৃতিক কেন্দ্র "এনার্জি", একটি সিনেমা "প্রগ্রেস-কিনোমির", বোটানিক্যাল গার্ডেন থেকে 10 মিনিটের হাঁটা।

নিকটতম মাইক্রো মার্কেটটি 10 ​​মিনিটের হাঁটাপথে অবস্থিত।

অবস্থান এলাকার একটি বিশ্লেষণ আপনাকে যে এলাকায় মূল্যায়নের বস্তুটি অবস্থিত সেই এলাকার শ্রম বাজারের একটি উচ্চ মূল্যায়ন দিতে দেয়। দোকান, শিক্ষা প্রতিষ্ঠানের কাছাকাছি সন্তোষজনকভাবে রেট করা হয়। সাম্প্রদায়িক পরিষেবার মান, সেইসাথে জনশৃঙ্খলা রক্ষার জন্য পরিষেবাগুলিকে সন্তোষজনক হিসাবে মূল্যায়ন করা হয়।

কিন্ডারগার্টেন, ক্লিনিক বাড়ি থেকে 5 মিনিটের দূরত্বে, স্কুলগুলি বেশ দূরবর্তী (15 - 20 মিনিট)।

কারখানাগুলির সান্নিধ্যের কারণে পরিবেশগত অবস্থা খারাপ - নভোসিবিরস্ক ইলেক্ট্রোভাকুয়াম প্ল্যান্ট, একরান প্ল্যান্ট, নামকরণ করা উদ্ভিদ। লেনিন, নভোসিবিরস্ক সেমিকন্ডাক্টর প্ল্যান্ট।

বাড়ির বৈশিষ্ট্য।

প্রাচীর উপাদান - প্যানেল। মোট মেঝের সংখ্যা 5। মেঝের উচ্চতা 2.2 মিটার। বাড়িটি রাস্তা থেকে সরানো হয়েছে, ইয়ার্ডে অবস্থিত।

নির্মাণের বছর - 1975। ভবনটির সাধারণ চেহারা ভালো।

জল সরবরাহ - কেন্দ্রীয়, গরম - কেন্দ্রীয়, বায়ুচলাচল - প্রাকৃতিক, শক্তি সরবরাহ - কেন্দ্রীয়।

অ্যাপার্টমেন্ট সম্পর্কে তথ্য:

দুই কক্ষের অ্যাপার্টমেন্টটি বাড়ির ২য় তলায় অবস্থিত। অ্যাপার্টমেন্টের মোট এলাকা 42 বর্গ মিটার। মি, থাকার জায়গা - 28 বর্গ মিটার। মি (একটি ঘর - 18 বর্গমিটার, দ্বিতীয়টি - 10 বর্গমিটার)। রান্নাঘরের এলাকা 6 বর্গ মিটার। মি, বাথরুমটি 3.5 বর্গমি. অ্যাপার্টমেন্টে একটি বারান্দা, টেলিফোন রয়েছে। জানালা পশ্চিম দিকে ভিত্তিক। অ্যাপার্টমেন্টের সাধারণ দৃশ্য সন্তোষজনক।

অ্যাপার্টমেন্টের বিন্যাস এবং প্রবেশদ্বারে এর অবস্থানের স্কিম পরিশিষ্ট 1 এ উপস্থাপিত হয়েছে।

সুতরাং, প্রথম অনুমানে বস্তুর অবস্থান এবং অবস্থার বিশ্লেষণ আমাদেরকে বস্তুর মোটামুটি উচ্চ মূল্য সম্পর্কে কথা বলতে দেয়।

নিম্নলিখিত অনুমান অনুসারে মূল্যায়ন করা হয়েছিল:

ইঞ্জিনিয়ারিং নেটওয়ার্কগুলির একটি বিশেষ পরীক্ষা করা হয়নি;

মূল্যায়নের বস্তুতে বিল্ডিংয়ের সমর্থনকারী ফ্রেমের ত্রুটি সহ কোন লুকানো ত্রুটি নেই, যা এর মানকে প্রভাবিত করতে পারে;

সম্পত্তি সমস্ত স্যানিটারি এবং পরিবেশগত মান মেনে চলে;

মূল্যায়নে তথ্যের নির্ভরযোগ্য উৎস ব্যবহার করা হয়েছে।

2.2 আয় পদ্ধতি ব্যবহার করে আবাসিক সম্পত্তির মূল্যায়ন

সরাসরি মূলধন পদ্ধতি দ্বারা রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন

আবাসিক সম্পত্তি মূল্যায়নের উদ্দেশ্যে মূলধনের হার গণনা করতে, সরলীকৃত এলউড পদ্ধতি ব্যবহার করা উচিত।

R= Υ - অ্যাপ * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

যেখানে R - মূলধন হার;

Υ - ইক্যুইটি উপর রিটার্ন হার;

অ্যাপ - সময়ের জন্য সম্পত্তির মূল্য সম্ভাব্য বৃদ্ধি;

SFS হল প্রক্ষিপ্ত হোল্ডিং সময়ের জন্য Υ হারে পরিশোধের ফ্যাক্টর;

CHOD - নেট অপারেটিং আয়;

TC হল বর্তমান মান।

নেট অপারেটিং আয় নিম্নলিখিত সূত্র ব্যবহার করে নির্ধারণ করা যেতে পারে:

CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)

যেখানে EI হল কার্যকর মোট আয়, যা নিম্নরূপ সংজ্ঞায়িত করা হয়েছে:

EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)

যেখানে PVH হল 1 বছরের জন্য সম্ভাব্য মোট আয়, ধরে নিই যে বস্তুটি সম্পূর্ণভাবে লিজ দেওয়া হয়েছে,

পিপি - বেকারত্বের সুযোগ থেকে আনুমানিক ক্ষতি (3%),

ডিডি - অন্যান্য আয়।

Υ - প্রকৃত আয়ের প্রতিনিধিত্ব করে যা সাধারণ বিনিয়োগকারীর জন্য উপযুক্ত।

তহবিল পরিশোধের হার নিম্নলিখিত সূত্র দ্বারা নির্ধারিত হয়:

SFS= i / (l+i)n-1 , (1.4)

যেখানে n হল পিরিয়ডের সংখ্যা;

i - ডিসকাউন্ট রেট (ইক্যুইটিতে রিটার্নের হার)।

সরাসরি ক্যাপিটালাইজেশন পদ্ধতি ব্যবহার করে, আমরা পরবর্তী বিক্রয়ের সাথে ভাড়া আয় পাওয়ার জন্য অর্জিত দুই-রুমের অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য নির্ধারণ করব।

ভাড়া - 12000 রুবেল। / মাস সম্ভাব্য ডাউনটাইম - 3% অপারেটিং খরচ - 1200 রুবেল। /মাস ইক্যুইটিতে রিটার্নের হার হল 15%। মেয়াদ ৫ বছর। পরিকল্পিত ব্যয় বৃদ্ধি 40%।

নির্দেশিত শর্তের অধীনে পরিশোধের হার হবে 0.086:

SFS = 0.15 / (1+ 0.15) 5-1 = 0.086।

তারপর মূলধন হার 0.1583 এর সমান হবে:

R = 0.15 - 0.40 * 0.139 = 0.0944।

সূত্র (1.3) দ্বারা গণনা করা কার্যকর মোট আয় 139680 রুবেলের সমান হবে:

EVD \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0.03 \u003d 139680 রুবেল।

এই শর্তগুলির অধীনে একটি সম্পত্তির মালিকানা থেকে নেট অপারেটিং আয় হবে 125,280 রুবেল:

CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 রুবেল।

সম্পত্তির বর্তমান মান সূত্র দ্বারা নির্ধারণ করা যেতে পারে:

TS = CHOD/R, (1.5)

যেখানে R - মূলধন হার;

CHOD - একটি সম্পত্তির মালিকানা থেকে নেট অপারেটিং আয়।

সুতরাং, মূল্যায়নকৃত আবাসিক সম্পত্তির বর্তমান মূল্য হবে 1,327,118.6 রুবেল:

TS \u003d 125280 / 0.0944 \u003d 1327118.6 pyb।

মূল্যায়নের পরবর্তী পর্যায়ে, আমরা ভবিষ্যত আয়কে ছাড় দিয়ে বস্তুর মান নির্ধারণ করব।

ভবিষ্যত আয় ছাড় হল একটি পদ্ধতি যা আয়-উৎপাদনকারী রিয়েল এস্টেট অবজেক্টকে বর্তমান মূল্য হিসাবে মূল্যায়ন করতে ব্যবহৃত হয়, একটি বস্তুর মালিকানা থেকে প্রত্যাশিত ভবিষ্যতের সুবিধা।

রিয়েল এস্টেট লেনদেনের ভবিষ্যতের সুবিধাগুলি নিম্নরূপ:

সুবিধার মালিকানার সময় নেট অপারেটিং আয়ের আকারে প্রাপ্তির ফ্রিকোয়েন্সি;

প্রত্যাবর্তন - হোল্ডিং পিরিয়ডের মেয়াদ শেষ হওয়ার পরে বস্তুর বিক্রয় থেকে আয়।

সম্পত্তির বর্তমান মূল্য নিম্নরূপ নির্ধারণ করা হয়:

TS = TS (PPD) + TS (P), (1.6)

যেখানে PPD হল আয় প্রবাহের ফ্রিকোয়েন্সি;

Ρ - প্রত্যাবর্তন;

TC হল বর্তমান মান।

একটি আইটেমের মূল্য, ডিসকাউন্টযুক্ত ভবিষ্যত উপার্জন পদ্ধতি ব্যবহার করে গণনা করা হয়, ঝুঁকির মাত্রা এবং বিকল্প ব্যবহারের ক্ষেত্রে বিবেচনা করে ভবিষ্যতের সমস্ত নগদ প্রবাহ এবং উলটাপালনের বর্তমান মূল্য।

প্রস্তাবিত পদ্ধতি অনুযায়ী খরচ গণনার পদ্ধতি নিম্নরূপ।

ধাপ 1. ভবিষ্যতের আয় প্রবাহের পূর্বাভাস এবং সম্পত্তির আনুমানিক পুনর্বিক্রয় মূল্য:

পূর্বাভাস সময়ের মান নির্ধারণ;

আয় প্রাপ্তির ফ্রিকোয়েন্সি নির্ধারণ করা।

নেট অপারেটিং আয় (NOR) পূর্বাভাসের ভিত্তি হিসাবে ব্যবহৃত হয়।

বিপরীত গণনা, i.e. একটি বস্তুর বিক্রয় থেকে আয়, সম্পত্তির মূল্যের সম্ভাব্য পরিবর্তন বিবেচনায় নিয়ে করা হয়। বিক্রয় খরচের সাথে যুক্ত খরচগুলি প্রত্যাবর্তন খরচ থেকে বাদ দেওয়া হয়।

ধাপ ২. ডিসকাউন্ট হার গণনা.

ডিসকাউন্ট রেট হল একটি ফ্যাক্টর যা ভবিষ্যতে প্রাপ্ত অর্থের বর্তমান মূল্য গণনা করতে ব্যবহৃত হয়।

ডিসকাউন্ট রেট পরিকল্পিত পরিমাণ প্রাপ্তির ঝুঁকি বিবেচনা করে মূলধন বিনিয়োগের কার্যকারিতা দেখায়। ডিসকাউন্ট রেটকে রিটার্নের গড় হার হিসাবে বেছে নেওয়া হয় যা বিনিয়োগকারীরা একটি প্রদত্ত বাজারে অনুরূপ সম্পত্তিতে তাদের মূলধন বিনিয়োগে পাওয়ার আশা করে।

যেহেতু ডিসকাউন্ট রেট সরাসরি ঝুঁকির উপর নির্ভর করে, তাই এটি নির্ধারিত হয় যে গড় বিনিয়োগকারী এই সম্পত্তিতে অর্থ বিনিয়োগের সাথে যুক্ত ঝুঁকির মাত্রা কতটা মূল্যায়ন করে।

অতএব, ঝুঁকির মাত্রা যত বেশি হবে, ছাড়ের হার তত বেশি হবে এবং সেই অনুযায়ী, ভবিষ্যৎ আয়ের বর্তমান মূল্য রিয়েল এস্টেটের বর্তমান মূল্যের তুলনায় কম এবং কম হবে।

পর্যায় 3. চক্রবৃদ্ধি সুদের কৌশল ব্যবহার করে নগদ প্রবাহের ভবিষ্যত মানকে বর্তমান মূল্যে রূপান্তর করা।

СР = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1.7)

যেখানে Δ - বস্তুর মান বৃদ্ধি বা হ্রাস;

СР - প্রত্যাবর্তনের খরচ;

J - রিপোর্টিং সময়ের জন্য বস্তুর মান পরিবর্তনের ভাগ (0.4)।

সম্পত্তির বর্তমান মান নিম্নলিখিত সূত্র ব্যবহার করে গণনা করা হয়:

যেখানে i - ইক্যুইটিতে রিটার্নের হার;

n - পূর্বাভাসের সময়কাল।

নেট অপারেটিং আয় উপরে সরাসরি ক্যাপিটালাইজেশন পদ্ধতি ব্যবহার করে গণনা করা হয়েছে এবং সম্পত্তির মূল্যায়নের জন্য 125,280 রুবেল।

অনুমান করুন যে আমরা প্রতি বছর 1 বার ফ্রিকোয়েন্সি সহ একটি রিয়েল এস্টেট বস্তুর অপারেশন থেকে আয় পাব। এই ক্ষেত্রে, সম্পত্তির বর্তমান মান হবে 1346178 রুবেল:

TC = 125280 / (1+ 0.15) + 125280 / (1 + 0.15)2 + 125280 / (1+ 0.15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0.4) / (1+0.15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0.696

TC = 1346178 রুবেল।

মূল্যায়নের সময়, সম্পত্তি থেকে নগদ প্রবাহের ভবিষ্যতের মূল্য অনুমান করা সম্ভব।

SR \u003d 1346178 * (1 + 0.4) \u003d 1884649 রুবেল,

এইভাবে, 5 বছর পরে, মূল্যায়ন করা অ্যাপার্টমেন্টটি 1,884,649 রুবেলে বিক্রি করা যেতে পারে।

2.3 অ্যানালগ বিক্রির তুলনা করে আবাসিক রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়ন

পদ্ধতির সারমর্ম হল সম্পত্তির মূল্যবান অন্যান্য সম্পত্তির সাথে তুলনা করা যা বিক্রয়ের জন্য রাখা হয়েছে।

রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের তুলনামূলক পদ্ধতির মৌলিক নীতি হল প্রতিস্থাপনের নীতি। এটি বলে যে যদি বাজারে বেশ কয়েকটি অনুরূপ সম্পত্তি থাকে তবে একজন যুক্তিবাদী ক্রেতা একটি বস্তুর জন্য অনুরূপ ইউটিলিটির অন্য সম্পত্তি অর্জনের জন্য যে পরিমাণ খরচ হবে তার চেয়ে বেশি অর্থ প্রদান করবেন না।

মূল্যায়ন পদক্ষেপ:

1. বাজার গবেষণা;

2. তথ্য সংগ্রহ এবং যাচাইকরণ;

3. ডেটা বিশ্লেষণ এবং তুলনা;

4. সংশোধন;

5. তথ্য পুনর্মিলন।

বাজার গবেষণা সেই তুলনীয় বিক্রয় এবং বিক্রয়ের জন্য সম্পত্তি চিহ্নিত করার জন্য পরিচালিত হয় যা মূল্যবান সম্পত্তির অনুরূপ।

মূল্যায়ন প্রতিবেদনে তুলনীয় হিসাবে ব্যবহৃত প্রতিটি বিক্রয় মূল্যায়নকারীর দ্বারা ব্যক্তিগতভাবে যাচাই করা আবশ্যক।

প্রতিটি বস্তুর সাথে মূল্যায়ন করা এবং পার্থক্য বিশ্লেষণ করা প্রয়োজন:

বিক্রয়ের তারিখ;

শারীরিক বৈশিষ্ট্যাবলী;

অবস্থান;

বিক্রয় শর্তাবলী.

মূল্যায়নের পরবর্তী ধাপ হল সমন্বয় করা। এই পর্যায়ের সারমর্ম হল বিদ্যমান পার্থক্য অনুসারে প্রতিটি তুলনীয় বস্তুর জন্য বিক্রয় মূল্য বা জিজ্ঞাসা মূল্য সামঞ্জস্য করা।

মান সমন্বয় একটি নির্দিষ্ট পরিমাণ দ্বারা অ্যানালগ বিক্রি করা বস্তুর মূল্য পরিবর্তন করে, যেখানে অ্যানালগের বস্তুর বৈশিষ্ট্যের পার্থক্য এবং যে বস্তুটিকে মূল্য দেওয়া হচ্ছে তা অনুমান করা হয়।

লেনদেনের সময়, অবস্থান এবং শারীরিক বৈশিষ্ট্য সম্পর্কিত পার্থক্যগুলি সংশোধন করতে শতাংশের সমন্বয় ব্যবহার করা হয়।

ধারাবাহিক সংশোধনী। তাদের অদ্ভুততা এই সত্যের মধ্যে রয়েছে যে, শতাংশ সমন্বয় করার ক্রম অনুসারে, একটি ভিন্ন ফলাফল পাওয়া যেতে পারে।

ক্রমবর্ধমান সংশোধনগুলি সমস্ত পৃথক সংশোধনকে গুণ করে প্রাপ্ত করা হয়। এই ক্ষেত্রে, ক্রম প্রয়োজন হয় না।

চূড়ান্ত মান হল সমস্ত উপলব্ধ তথ্যের বিশ্লেষণের ভিত্তিতে মূল্যায়নকারীর দ্বারা করা একটি রায়। সহজ গড় সর্বদা একটি সঠিক ফলাফলের দিকে পরিচালিত করে না, এবং তদ্ব্যতীত, খরচ সূচক হিসাবে একটি সংখ্যা বেছে নেওয়ার প্রয়োজন হয় না। মানগুলির একটি পরিসীমা ব্যবহার করা আরও সঠিক।

বাজারের অ্যানালগগুলির তুলনা করার পদ্ধতি প্রয়োগ করার জন্য, জায়েলটসভস্কি জেলায় (সাইবেরিয়ান ফেয়ার, বোটানিক্যাল গার্ডেন) বিক্রয়ের জন্য প্রস্তাবিত দশটি দুই-রুমের অ্যাপার্টমেন্টের ডেটা সংগ্রহ করা প্রয়োজন। অনুরূপ অ্যাপার্টমেন্টের ডেটা পরিশিষ্ট 2-এর টেবিল 1-এ টেবিলে উপস্থাপন করা হয়েছে।

উপস্থাপিত দশটি অ্যাপার্টমেন্টের প্রতিটিকে অবশ্যই খরচ পদ্ধতির সহগ এবং একটি টেবিলে সংক্ষিপ্ত ফলাফলের দ্বারা চিহ্নিত করা উচিত।

অ্যাপার্টমেন্ট Ksozh এর মোট এবং বসবাসের ক্ষেত্রের অনুপাত - অ্যাপার্টমেন্টের মোট এলাকা এবং তার বসবাসের এলাকার অনুপাতকে বিবেচনা করে। এটি সমানভাবে নেওয়া হয়:

0.95 - অনুপাত 1.50 এর কম

1.00 - 1.50 থেকে 1.66 অনুপাত

1.05 - 1.66 থেকে 2.00 অনুপাত

1.10 - 2.00 এর বেশি।

একটি ব্যালকনি বা লগগিয়া Kbl উপস্থিতির সহগ:

যদি একটি ব্যালকনি থাকে, এই সহগ 1.00 হয়;

একটি loggia উপস্থিতিতে - 1.05;

তাদের অনুপস্থিতিতে - 0.95;

যদি দুই বা ততোধিক ব্যালকনি বা লগগিয়াস থাকে - 1.10।

অ্যাপার্টমেন্টটি বিল্ডিংয়ের প্রথম বা শেষ তলায় অবস্থিত হলে ক্যাট ফ্লোর সহগ 0.90। অন্য সব ক্ষেত্রে - 1.00।

কিজ ঘরগুলির বিচ্ছিন্নতা সহগ সমান নেওয়া হয়:

1.04 - সমস্ত কক্ষ বিচ্ছিন্ন;

0.96 - দুই-রুমের অ্যাপার্টমেন্টে সংলগ্ন কক্ষ, বা 3-6 কক্ষের অ্যাপার্টমেন্টে একাধিক ওয়াক-থ্রু রুম;

1.00 - অন্য সব ক্ষেত্রে।

লিফট ক্লিফের প্রাপ্যতা সহগ সমান নেওয়া হয়:

1.03 - 5 বা তার কম মেঝে সহ বাড়িতে একটি লিফট আছে;

1.00 - 5 তলা বেশি বাড়ীতে একটি লিফট আছে, বা 5 বা তার কম তল আছে এমন বাড়িতে নেই;

0.97 - 5টির বেশি ফ্লোরের বাড়িতে কোনও লিফট নেই৷

Kvys প্রাঙ্গনের উচ্চতার সহগ সমান:

0.98 - প্রাঙ্গনের উচ্চতা 2.5 মিটারের কম;

1.00 - 2.50 মিটার থেকে 2.80 মিটার পর্যন্ত প্রাঙ্গনের উচ্চতা;

1.02 - 2.80 মিটার থেকে 3.00 মিটার পর্যন্ত প্রাঙ্গনের উচ্চতা;

1.04 - 3.00 থেকে 3.40 মিটার পর্যন্ত প্রাঙ্গনের উচ্চতা;

1.06 - প্রাঙ্গনের উচ্চতা 3.40 মিটারের বেশি।

আবর্জনা চুট কে মুস এর প্রাপ্যতার সহগ সমান নেওয়া হয়:

1.02 - 5 তলার কম ঘরের মধ্যে উপলব্ধ;

0.97 - 5টির বেশি মেঝে সহ বাড়িতে নয়;

1.00 - অন্যান্য ক্ষেত্রে।

রান্নাঘরের Kk এর ক্ষেত্রফল বিবেচনায় নিয়ে গুণাগুণ:

0.95 - 6 বর্গ মিটার পর্যন্ত একটি রান্নাঘর এলাকা সহ। মি;

1.00 - 6 বর্গ মিটার এলাকা সহ। মি থেকে 9 বর্গ. মি

1.02 - 9 বর্গ মিটার এলাকা সহ। মি থেকে 12 বর্গমিটার মি;

1.10 - 12 বর্গমিটারের বেশি মি

প্রতিটি সম্পত্তির জন্য সহগগুলির মানগুলি পরিশিষ্ট 2-এর সারণী 2-এ উপস্থাপিত হয়েছে। একটি দুই-রুমের অ্যাপার্টমেন্টের সমতুল্য খরচ, সারণী 2-এ গণনা করা হয়েছে, পাঁচতলা বিল্ডিং-এ দুই-রুমের অ্যাপার্টমেন্টের খরচ মোট এবং থাকার জায়গার অনুপাত 1.5 থেকে 1.66 পর্যন্ত, একটি বারান্দা সহ, মধ্যম তলায়, ছাদের উচ্চতা 2.5 মিটারের বেশি, আবর্জনা ছাড়াই, রান্নাঘরের এলাকা 6 থেকে 9 মিটার পর্যন্ত।

মূল্যায়ন করা অ্যাপার্টমেন্টের মোট ক্ষেত্রফল দ্বারা দশটি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য গাণিতিক গড় খরচকে গুণ করে এবং মূল্যায়ন করা অ্যাপার্টমেন্টের সংশোধনী সহগ দ্বারা ভাগ করলে, আমরা অ্যাপার্টমেন্টের প্রকৃত বাজার মূল্য পাই, যা হবে 2410714:

54 হাজার রুবেল * 42 / (1.0 * 1.0 * 1.0 * 0.96 * 1.0 * 0.98 * 1.0 * 1.0) =

এইভাবে, তুলনামূলক পদ্ধতি দ্বারা অধ্যয়নের অধীনে সম্পত্তি মূল্যায়নের ফলস্বরূপ, এটি পাওয়া গেছে যে একটি দুই-রুমের অ্যাপার্টমেন্টের বাজার মূল্য 2,410,714 রুবেল।

2.4 খরচ পদ্ধতি ব্যবহার করে সম্পত্তি মূল্যায়ন

ব্যয় পদ্ধতি অনুসারে, একটি সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করা হয় তার প্রজনন বা প্রতিস্থাপনের জন্য ব্যয় করা সম্পদের পরিমাণ দ্বারা, শারীরিক এবং অপ্রচলিততা বিবেচনায় নিয়ে।

খরচ পদ্ধতি ব্যবহার করে একটি অ্যাপার্টমেন্টের খরচ নির্ণয় করা বরং কঠিন, কারণ একটি অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণের খরচ অনুমান করা, সম্পূর্ণভাবে একটি আবাসিক ভবন নির্মাণের জন্য তাদের খরচ আলাদা করা বেশ কঠিন।

একটি বাড়ি নির্মাণের খরচ অ্যাপার্টমেন্টের মোট ক্ষেত্রফলের অনুপাতে বিতরণ করা হয়েছে এই ধারণার ভিত্তিতে আমরা খরচ পদ্ধতি ব্যবহার করে বস্তুর মূল্য মূল্যায়ন করব। এই অনুমান শর্তসাপেক্ষ, কিন্তু, তবুও, এটি আপনাকে একটি খরচ পদ্ধতি ব্যবহার করে একটি অ্যাপার্টমেন্টের খরচের আনুমানিক অনুমান পেতে অনুমতি দেবে।

সুতরাং, এটা জানা যায় যে নির্মাণ কোম্পানি এলএলসি "প্রোমস্ট্রয় - ডি" রাস্তায় একটি আবাসিক ভবন নির্মাণের পরিকল্পনা করেছে। বিমানবন্দর (নভোসিবিরস্কের জায়েলতসভস্কি জেলায়, যে বাড়ির আশেপাশে মূল্যায়ন করা হয়েছে)। এলএলসি "প্রমস্ট্রয় - ডি" মোট 3 হাজার 298 বর্গ মিটার আয়তনের একটি প্লটে এই বাড়ির নকশা ও নির্মাণের অধিকার পেয়েছে। m. বিনিয়োগকারীর আদেশে জমির প্লটের বাজার মূল্য এবং একটি আবাসিক ভবন নির্মাণের খরচের মূল্যায়ন Praktika LLC দ্বারা করা হয়েছিল। প্রাক-প্রকল্প ডকুমেন্টেশন অনুযায়ী, একটি 5-তলা ভবনে অ্যাপার্টমেন্টের মোট ব্যবহারযোগ্য এলাকা হবে 3,262 বর্গ মিটার। মি. আবাসিক ভবনে 75টি অ্যাপার্টমেন্ট থাকবে।

প্রাকটিকা এলএলসি বিশেষজ্ঞদের মতে, একটি বাড়ি তৈরির খরচ হবে 10 মিলিয়ন 640 হাজার রুবেল। এই ক্ষেত্রে, 1 বর্গক্ষেত্র নির্মাণ খরচ। মোট এলাকার m. এর পরিমাণ হবে 3261.8 রুবেল।

মূল্যায়নের অধীনে সম্পত্তির মোট এলাকা হল 42 বর্গ মিটার। মি. এইভাবে, খরচ পদ্ধতি অনুসারে, বস্তুটি পুনরুদ্ধার করার খরচ হবে 136,995.6 রুবেল। (3261.8 রুবেল * 42 বর্গ মিটার)।

সঞ্চিত অবচয় বিবেচনা করে প্রতিস্থাপনের খরচ নির্ধারণ করা উচিত। একটি আবাসিক ভবনের দরকারী জীবন 40 বছর। মূল্যায়ন করা বস্তুর অবচয় 30 বছর। সুতরাং, মূল্যায়ন করার সময়, বস্তুর প্রতিস্থাপন খরচের 10/40 একাউন্টে নেওয়া প্রয়োজন।

খরচ পদ্ধতি দ্বারা বস্তুর মান অনুমান করা হবে:

RUB 136,995.6 * 10 / 40 \u003d 34248.9 রুবেল।

2.5 আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন ফলাফলের পুনর্মিলন

একটি আবাসিক রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্যায়ন করতে - নভোসিবিরস্কের জায়েলতসভস্কি জেলায় অবস্থিত একটি দুই-রুমের অ্যাপার্টমেন্ট - আয়ের পদ্ধতি এবং তুলনামূলক পদ্ধতিগুলি ব্যবহার করা হয়েছিল, যার অনুসারে নিম্নলিখিত ফলাফলগুলি প্রাপ্ত হয়েছিল:

1. অ্যানালগগুলির বিক্রয় তুলনা করার পদ্ধতি অনুসারে, বস্তুর মূল্য 2410714 রুবেল।

2. আয় পদ্ধতির অংশ হিসাবে:

3. খরচ পদ্ধতি অনুযায়ী, বস্তুর খরচ হবে 34248.9 রুবেল।

রাশিয়ান মূল্যায়ন অনুশীলনে লিকুইডেশন মান নির্ধারণ খুবই বিরল, যা এই ধরনের মূল্যায়নের জন্য নিম্ন স্তরের পদ্ধতিগত সমর্থনকে প্রভাবিত করে।

একমাত্র ফ্যাক্টর যা লিকুইডেশন মানের মূল্যকে প্রভাবিত করে এবং এটিকে বাজার মূল্য থেকে আলাদা করে তা হল "জোরপূর্বক বিক্রয়" ফ্যাক্টর, যা রিয়েল এস্টেট বিক্রির জন্য অ-বাজার অবস্থার জন্য সাধারণ।

সুতরাং, এটি বেশ সুস্পষ্ট হয়ে ওঠে যে বর্তমান রাশিয়ান পরিস্থিতিতে উদ্ধার মান গণনা করার জন্য, নিম্নলিখিত সমীকরণটি ব্যবহার করা সম্ভব:

বাক্পটুতাপূর্ণ. = শ্রীন। x (1 - Kvyn.),

যেখানে চটকদার। - রিয়েল এস্টেটের উদ্ধার মূল্য;

শ্রীন - অধ্যয়নের অধীনে বস্তুর বাজার মূল্য;

Kvyn. - জোরপূর্বক বিক্রয়ের জন্য সংশোধন, 0 প্রদান করা হয়েছে< Квын. < 1.

উপরের সমীকরণ অনুসারে, উদ্ধারের মান দুটি ধাপে গণনা করা হয়। প্রথম পর্যায়ে, অধ্যয়নকৃত সম্পত্তির বাজার মূল্য নির্ধারণ করা হয়। দ্বিতীয় পর্যায়ে, জোরপূর্বক বিক্রয়ের জন্য সামঞ্জস্যের মান গণনা করা হয় এবং বাজার মূল্যের মূল্যের সাথে অন্তর্ভুক্ত করা হয়, অর্থাৎ, বাজার মূল্য "জোরপূর্বক বিক্রয়" ফ্যাক্টরের জন্য সামঞ্জস্য করা হয় (বিক্রয়ের অ-বাজার অবস্থার জন্য) .

যদি রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্যের গণনা অসুবিধা সৃষ্টি না করে, তাহলে জোরপূর্বক বিক্রয়ের জন্য একটি সমন্বয়ের সংজ্ঞা এবং এর গাণিতিক ন্যায্যতা অনেক প্রশ্ন উত্থাপন করে। অনুশীলনে, মূল্যায়নকারীরা 0.1 থেকে 0.3 (বাজার মূল্যের 10 - 30%) পরিসরে স্বজ্ঞাতভাবে এটি গ্রহণ করে।

সুতরাং, 10% স্তরে সমন্বয় সহগের মানের ক্ষেত্রে, একটি আবাসিক সম্পত্তির উদ্ধার মূল্য হবে:

স্লিক = 2410714 রুবেল। x (1 - 0.1) = 2169642.6 রুবেল।

যদি সমন্বয় সহগের মান 30% স্তরে থাকে, তবে আবাসিক সম্পত্তির উদ্ধারের মান হবে:

স্লিক = 2410714 রুবেল। x (1 - 0.3) = 1687499.8 রুবেল।

সুতরাং, সাধারণভাবে, আমরা উপসংহারে পৌঁছাতে পারি যে সম্পত্তির লিকুইডেশন মূল্য তার বাজার মূল্যের 70 থেকে 90% পর্যন্ত হবে এবং 1,687,499.8 হাজার রুবেল থেকে পরিসীমা হবে। 2169642.6 হাজার রুবেল পর্যন্ত।

সুতরাং, এটি স্পষ্ট যে চারটি বিকল্পে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ভিন্ন হতে দেখা গেছে। কোন মূল্যটি সবচেয়ে সঠিকভাবে একটি বস্তুর মানকে প্রতিফলিত করে তা নির্ধারণ করতে, মূল্যায়নের উদ্দেশ্য জানা প্রয়োজন, যেহেতু মূল্যায়নের উদ্দেশ্য মূল্য নির্ধারণের পছন্দ নির্ধারণ করে।

যদি মূল্যায়নের উদ্দেশ্য পরবর্তী বিক্রয়ের সাথে পর্যায়ক্রমিক আয়ের আকারে মুনাফা অর্জনের উদ্দেশ্যে অর্জিত বস্তুর মূল্য নির্ধারণ করা হয়, তাহলে আয় পদ্ধতিতে প্রাপ্ত চিত্রের উপর ফোকাস করা উচিত (1327118.6 রুবেল - 1346178 রুবেল )

যদি মূল্যায়নের উদ্দেশ্য বস্তুর প্রকৃত বাজার মূল্য নির্ধারণ করা হয়, যখন অনুরূপ বস্তুর বিক্রয় মূল্যের উপর পর্যাপ্ত তথ্য থাকে, তবে অ্যাপার্টমেন্টের মূল্যকে বাজারের অ্যানালগগুলির তুলনা করে প্রাপ্ত চিত্র হিসাবে নেওয়া উচিত (2410714 রুবেল )

যদি মূল্যায়নের উদ্দেশ্য একটি অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য নির্ধারণ করা হয় যা একটি বন্ধকী ঋণ প্রাপ্তির জন্য সমান্তরাল হিসাবে কাজ করে, তাহলে লিকুইডেশন মানটি সবচেয়ে উপযুক্ত, যেহেতু ঋণ পূরণ না হওয়ার ক্ষেত্রে মূল্যায়ন বস্তুর বিক্রয় চুক্তি একটি মোটামুটি স্বল্প সময়ের মধ্যে নিশ্চিত করা আবশ্যক. সুতরাং, সম্পত্তির মূল্য হিসাবে, 1,687,499.8 হাজার রুবেল পরিসরের একটি মান নেওয়া উচিত। 216942.6 হাজার রুবেল পর্যন্ত।

অধ্যায় 3. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতির উন্নতির জন্য পরামর্শ

আবাসিক সম্পত্তি মূল্যায়ন মূল্য

সাধারণভাবে, প্রথম অধ্যায়টি তাত্ত্বিক ভিত্তি, রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের সাথে সম্পর্কিত মৌলিক বিভাগগুলির জন্য একটি বৃহত্তর পরিমাণে নিবেদিত।

কাজের দ্বিতীয় অধ্যায়টি বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য তিনটি পদ্ধতির দৃষ্টিকোণ থেকে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের ফলাফল উপস্থাপন করে: ব্যয়ের পরিপ্রেক্ষিতে মূল্যায়ন (খরচের পদ্ধতি), বিক্রয়ের সরাসরি তুলনা (তুলনামূলক পদ্ধতি) দ্বারা মূল্যায়ন, পরিপ্রেক্ষিতে মূল্যায়ন। প্রত্যাশিত বা প্রকৃত আয় (আয় পদ্ধতি)।

মূল্যায়নের ফলাফলের তুলনা করার সময়, এটি পাওয়া গেছে যে সমস্ত পদ্ধতি বিভিন্ন ফলাফল দেয়। আসুন আমরা রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের উপস্থাপিত পদ্ধতির উন্নতির জন্য প্রধান নির্দেশাবলী বিবেচনা করি।

আধুনিক মূল্যায়ন অনুশীলনে, UPVS সংগ্রহ ব্যবহার করে প্রতিস্থাপন খরচ গণনা করার প্রযুক্তি প্রায়শই ব্যবহৃত হয়। এই সংগ্রহগুলির ব্যবহার 1997 সালে শুরু হয়েছিল, যখন রিয়েল এস্টেট বস্তুর বাজারের তথ্য কার্যত অনুপস্থিত ছিল, এবং এই সংগ্রহগুলির ব্যবহারই ছিল "বাজার মূল্য" নির্ধারণের একমাত্র উপায়, প্রধানত স্থায়ী সম্পদের পুনর্মূল্যায়নের জন্য। গত এক দশকে, রিয়েল এস্টেট বাজার এবং বাজেটের তথ্য সহায়তায় ব্যাপক পরিবর্তন হয়েছে। রাশিয়ান ফেডারেশনের গসস্ট্রয় একটি নতুন অনুমান এবং নিয়ন্ত্রক কাঠামোতে স্যুইচ করেছে। 08 এপ্রিল, 2002 তারিখের রাশিয়ার গসস্ট্রয়ের নং 16-এর ডিক্রি "নির্মাণে মূল্য নির্ধারণের জন্য একটি নতুন আনুমানিক এবং নিয়ন্ত্রক বেসে রূপান্তর সম্পূর্ণ করার ব্যবস্থা নিয়ে" 01/01/2003 থেকে বাতিল করা হয়েছে ইউএসএসআর-এর গসস্ট্রয়ের নিয়ন্ত্রক নথি, 1991 এবং 1984 সালের আনুমানিক এবং নিয়ন্ত্রক বেস দ্বারা প্রদত্ত মূল্য স্তরে আঁকা। তাদের পরিবর্তে, রাষ্ট্রীয় প্রাথমিক আনুমানিক নিয়ম (GESN) এবং ফেডারেল ইউনিট মূল্য (FER) চালু করা হয়েছে। রাশিয়ার গসস্ট্রয় অনুমোদিত এবং কার্যকর করা হয়েছে:

· GESNr-2001 "মেরামত এবং নির্মাণ কাজের জন্য রাষ্ট্রীয় প্রাথমিক আনুমানিক নিয়ম";

· GESN-2001 "সাধারণ নির্মাণ কাজের জন্য রাষ্ট্রীয় প্রাথমিক আনুমানিক নিয়ম";

GESNm-2001 "সরঞ্জাম ইনস্টলেশনের জন্য রাজ্য প্রাথমিক আনুমানিক নিয়ম"

এইচপিইএসগুলি সুবিধাগুলিতে নির্মাণ কাজ সম্পাদনের জন্য প্রয়োজনীয় সংস্থানগুলির সংমিশ্রণ এবং প্রয়োজনীয়তা নির্ধারণের জন্য ডিজাইন করা হয়েছে, সংস্থান পদ্ধতি ব্যবহার করে ব্যয়ের অনুমান (অনুমান) প্রস্তুত করা হয়েছে, সেইসাথে সম্পাদিত কাজের জন্য অর্থ প্রদান এবং উপকরণগুলি লিখতে হবে।

রাশিয়ার Gosstroy শুধুমাত্র মস্কো অঞ্চলের জন্য ফেডারেল ইউনিট মূল্য (FER, FERr এবং FERm) বিকাশ করে। আরও, আঞ্চলিক অবস্থার সাথে দামগুলিকে সংযুক্ত করার জন্য নির্মাণের মূল্য নির্ধারণের জন্য মস্কো অঞ্চলের দামগুলি আঞ্চলিক কেন্দ্রগুলিতে গসস্ট্রয় স্থানান্তর করে। বাঁধাই করার পরে, মূল্য সংগ্রহগুলি তাদের আরও অনুমোদনের জন্য গসস্ট্রয়ের কাছে ফেরত পাঠানো হয়। বর্তমানে, একটি নতুন নিয়ন্ত্রক কাঠামো বিকাশের প্রক্রিয়া এখনও সম্পূর্ণ হয়নি। নতুন নিয়ন্ত্রক কাঠামোর উপর ভিত্তি করে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পরিচালনা করা একটি অত্যন্ত জটিল এবং সময়সাপেক্ষ কাজ যার জন্য বিশেষ জ্ঞান এবং দক্ষতা প্রয়োজন। মূল্যায়নের অনুশীলনে প্রবেশ করার জন্য নতুন নিয়ন্ত্রক কাঠামোর জন্য, রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের প্রয়োগকৃত সমস্যাগুলি সমাধানের জন্য অভিযোজিত সফ্টওয়্যার এবং কম্পিউটিং সিস্টেমগুলির বিকাশের উপর কাজগুলির একটি সেট করা প্রয়োজন।

সম্প্রতি, নির্মাণে মূল্য নির্ধারণের জন্য আঞ্চলিক কেন্দ্রগুলি সক্রিয়ভাবে কাজ করতে শুরু করেছে, তথ্য পরিষেবার বিধানে বিশেষজ্ঞ সংস্থাগুলি উপস্থিত হয়েছে, উদাহরণস্বরূপ, নির্মাণে তথ্য প্রযুক্তির জন্য NPF কেন্দ্র।

এবং শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নকারীরা এখনও গত শতাব্দীর 70 এর দশকের দীর্ঘ-সেকেলে সংগ্রহগুলি ব্যবহার করে এবং একই সাথে তাদের ভিত্তিতে বস্তুর "বাজার মূল্য" ন্যায্যতা দেয়। অভিজ্ঞ মূল্যায়নকারীরা দীর্ঘকাল ধরে ইউপিভিএস সংগ্রহের ব্যবহারের ত্রুটিগুলি বুঝতে পেরেছেন, প্রাথমিকভাবে ইউনিট মূল্যের অন্তর্ভুক্ত খরচের তালিকা, গড় সূচীকরণ, প্রযুক্তিতে অসঙ্গতি, কাজের সুযোগের অনুপাত ইত্যাদির সাথে সম্পর্কিত।

সুতরাং, UPVS-এর সংগ্রহে, নিম্নলিখিত খরচ আইটেমগুলি বিবেচনায় নেওয়া হয়:

· সরাসরি খরচ;

ওভারহেড খরচ;

পরিকল্পিত সঞ্চয় (লাভ);

নির্মাণ সাইটের বরাদ্দ এবং উন্নয়নের জন্য সাধারণ সাইটের খরচ;

নকশা এবং জরিপ কাজের খরচ;

শীতকালে কাজের উত্পাদনের সাথে সম্পর্কিত ব্যয়;

প্রিমিয়াম মজুরির খরচ

স্থায়ী এন্টারপ্রাইজের অধিদপ্তর রক্ষণাবেক্ষণের খরচ;

· অস্থায়ী ভবন এবং কাঠামোর তরলকরণ থেকে ক্ষতি;

· ৩ কিলোমিটারের বেশি দূরত্বে শ্রমিকদের পরিবহনের খরচ। গণপরিবহনের অনুপস্থিতিতে;

· কাজের মোবাইল প্রকৃতির জন্য কর্মচারীদের বোনাস প্রদানের খরচ।

তাদের গণনায় অভিজ্ঞ মূল্যায়নকারীরা অ্যানালগ বা একত্রিত অনুমানের সমন্বয়ের উপর ভিত্তি করে তাদের নিজস্ব বিকাশ ব্যবহার করে।

P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev "সম্পত্তি মূল্যায়ন, পার্ট I. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন" এর কাজে, এটি একটি নির্দিষ্ট উদাহরণে দেখানো হয়েছে যে UPVS-এর পদ্ধতি ব্যবহার করে আবাসিক রিয়েল এস্টেটের প্রতিস্থাপন খরচ গণনা করার ফলাফল উল্লেখযোগ্যভাবে, বেশ কয়েকবার , বাজার সূচক থেকে ভিন্ন.

যাইহোক, রাশিয়ান সোসাইটি অফ অ্যাপ্রাইজার্সের বিশেষজ্ঞ কাউন্সিল দ্বারা পর্যালোচনা করা বেশিরভাগ রিপোর্টে, রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্যের মূল্যায়ন এখনও পুরানো ইউপিভিএস-এর উপর ভিত্তি করে। তদুপরি, এই গণনার ফলাফলগুলিকে কোনওভাবে বাজারের সূচকগুলির কাছাকাছি আনার জন্য, তাদের মধ্যে একটি নির্দিষ্ট গুণিতক ফ্যাক্টর চালু করা হয়, যাকে "উদ্যোক্তার লাভ" বলা হয়। এটি একেবারে নির্বিচারে গৃহীত হয়, যেহেতু আধুনিক পরিস্থিতিতে বাজার থেকে এই সূচকটি অপসারণ করা সম্ভব নয়। এখানে জোর দেওয়া উচিত যে, IVS-2003 অনুসারে, "বাজার মূল্য প্রয়োগের জন্য শুধুমাত্র বাজার তথ্যের ভিত্তিতে একটি মূল্যায়নের উপসংহার প্রয়োজন"। RSA প্রয়োগ করার সময়, মূল্যায়নকারী দ্ব্যর্থহীনভাবে একটি অ-বাজার মূল্য নির্ধারণ করে, যা প্রতিবেদনে প্রতিফলিত হওয়া উচিত।

রাশিয়ায়, নির্মাণ ব্যয়ের সমষ্টিগত মৌলিক সূচকগুলির উপর এখনও কোনও নির্ভরযোগ্য তথ্য নেই, যা পশ্চিমা মূল্যায়নকারীদের কাছ থেকে পাওয়া যায় (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS-এর উদাহরণ অনুসরণ করে)।

বর্তমানে, রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের জন্য প্রধান স্বীকৃত তথ্য বেস হল কো-ইনভেস্ট এলএলসি-এর উন্নয়ন। এই ফার্মটি ত্রৈমাসিক বুলেটিন "নির্মাণে মূল্য সূচক" প্রকাশ করে, পাশাপাশি "মূল্যায়নকারীর হ্যান্ডবুক" সিরিজটি প্রকাশ করে: "শিল্প ভবন", "আবাসিক ভবন", "জাতীয় নির্মাণ বাজারে মুদ্রার ক্রয় ক্ষমতার সমতা সংগ্রহ", "হ্যান্ডবুক বর্তমান মূল্য স্তরে ভবন এবং কাঠামোর প্রতিস্থাপন খরচ, ইত্যাদি।

এই প্রকাশনাগুলি ব্যবহার করার সময়, এটি অবশ্যই মনে রাখতে হবে যে তাদের বেশিরভাগ গণনা পরিকল্পিত অর্থনীতির আদর্শিক ভিত্তির উপর ভিত্তি করে, নির্দিষ্ট মূল্য সহগ দ্বারা সূচিত করা হয় এবং তাই, মূল্যায়নের চূড়ান্ত ফলাফলে উপরে বর্ণিত কারণগুলির জন্য একটি উল্লেখযোগ্য ত্রুটি থাকতে পারে। . নির্দিষ্ট সূচকগুলি প্রয়োগ করার সময়, তাদের গণনার জন্য পূর্বশর্তগুলি সাবধানে অধ্যয়ন করা প্রয়োজন।

সম্প্রতি প্রকাশিত এবং দেশে প্রথম হিসাবে ঘোষণা করা হয়েছে, মূল্যায়নকারীদের দ্বারা প্রত্যাশিত, আঞ্চলিক গাইড টু কনস্ট্রাকশন কস্টস (RCC-2006)। এটি নির্মাণ কাজের ধরন, সমষ্টিগত ব্যয় সূচক (CSI) এবং "এক্সপ্রেস বিকল্পে প্রয়োজনীয় পরিমাণ বিনিয়োগের মূল্যায়নের জন্য তথ্য" দ্বারা ব্যয় সূচক সরবরাহ করে। প্রকৃতপক্ষে, পরবর্তী সংজ্ঞাটি আধুনিক ভবন এবং কাঠামোর অবজেক্ট-অ্যানালগগুলির আনুমানিক খরচ বোঝায়। RCC-এর তৃতীয় অংশে রয়েছে "কাঠামোগত উপাদানগুলির প্রযুক্তিগত এবং অর্থনৈতিক সূচক সহ অ্যানালগ বস্তু, সামগ্রিকভাবে বস্তুর জন্য প্রযুক্তিগত এবং অর্থনৈতিক সূচকগুলির সাথে সাদৃশ্যপূর্ণ বস্তু এবং আবাসিক ভবন এবং সামাজিক মূল্য নির্ধারণের জন্য প্রস্তাবিত প্রযুক্তিগত ও অর্থনৈতিক সূচকগুলির একটি সংক্ষিপ্ত সারণী। এবং সাংস্কৃতিক সুবিধা।" "মস্কো অঞ্চল" এর জন্য 01.01.2006 হিসাবে মূল্যের সূচকগুলিকে সংজ্ঞায়িত করা হয়েছে৷ ডিরেক্টরিটিতে 18 ধরনের আধুনিক আবাসিক ভবন এবং 27টি অ-আবাসিক রিয়েল এস্টেটের জন্য খরচ সূচক অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। RCC-2007-এ বস্তুর এই তালিকা উল্লেখযোগ্যভাবে প্রসারিত করা হয়েছে।

RCC-এর প্রকাশনা রিয়েল এস্টেট এবং ব্যবসায়িক মূল্যায়ন পদ্ধতিতে এর প্রয়োগের শর্ত তৈরি করে। যদি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নে হ্যান্ডবুকের "সমষ্টিগত মূল্য নির্দেশক" এর দ্বিতীয় অংশ ব্যবহার করা সম্ভব হয়, তবে ব্যবসায়িক মূল্যায়নের ব্যয় পদ্ধতিতে তৃতীয় অংশ "বিল্ডিং এবং কাঠামোর অবজেক্ট-অ্যানালগ" ব্যবহার করা সম্ভব।

এইভাবে, RCC সংগ্রহগুলি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের মৌলিক ভিত্তি হওয়া উচিত। যাইহোক, এই সংগ্রহের উল্লেখযোগ্য ত্রুটি আছে। প্রধানটি হ'ল তারা প্রাথমিক ডেটা এবং অ্যানালগগুলির ব্যয়ের প্রাপ্ত মানগুলির মূল অনুমানগুলি সরবরাহ করে না। সুতরাং, চূড়ান্ত সূচকগুলিতে সরঞ্জামগুলির কোন নির্দিষ্ট রচনাটি বিবেচনায় নেওয়া হয়েছে, নির্মাতার অন্যান্য ব্যয়ের মধ্যে কী অন্তর্ভুক্ত ছিল ইত্যাদি সম্পূর্ণরূপে পরিষ্কার নয়। RCC উন্নত করার জন্য অনুমানকারী, বিশ্লেষক এবং মূল্যায়নকারীদের যৌথ কাজ একটি তথ্য ভিত্তি তৈরি করতে পারে যা রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নকারীদের জন্য খুবই প্রয়োজনীয়।

মূল্যায়ন কার্যকলাপের বিকাশের প্রধান দিকটি বর্তমানে রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্যের মূল্যায়ন হয়ে উঠছে। আমাদের দেশে রিয়েল এস্টেটের প্রকৃত বাজার মূল্যের একটি ডাটাবেস জমা হওয়ার কারণে এটি সম্ভব হয়।

মূল্যায়ন সংস্থাগুলিতে আবাসিক রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়নের প্রক্রিয়াটিকে সহজ করার জন্য, একটি অ্যাপার্টমেন্টের খরচের একটি রিগ্রেশন মডেল ব্যবহার করা যেতে পারে, যা আপনাকে একটি আবাসিক সম্পত্তির মূল্য গণনা করতে দেয় তার কয়েকটি প্যারামিটারের উপর নির্ভর করে।

ডিসেম্বর 2005 এর জন্য "রিয়েল এস্টেট" ম্যাগাজিনে এই জাতীয় মডেল তৈরির একটি উদাহরণ দেওয়া হয়েছে। মডেলটি নোভোসিবিরস্ক শহরের বিভিন্ন জেলায় বিভিন্ন ভোক্তা বৈশিষ্ট্যের আবাসন বাস্তবায়নে নিযুক্ত বেশ কয়েকটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির মূল্য তালিকা অনুসারে তৈরি করা হয়েছিল। বিশ্লেষণের জন্য, নিম্নলিখিত পরামিতি অনুসারে 450টি অ্যাপার্টমেন্টে তথ্য সংগ্রহ করা হয়েছিল (প্রতিটি ধরণের অ্যাপার্টমেন্টের জন্য 150টি বিকল্প - এক-, দুই-, তিন-রুম):

অ্যাপার্টমেন্টের খরচ

যে এলাকায় সম্পত্তি অবস্থিত

মালিকানার ধরন:

পাবলিক হাউজিং,

একটি বেসরকারীকরণ চুক্তির অধীনে অর্জিত আবাসন,

একটি বিক্রয় এবং ক্রয় চুক্তির অধীনে ক্রয়কৃত সম্পত্তি

বাড়ির উপাদান যেখানে অ্যাপার্টমেন্ট অবস্থিত:

প্যানেল, ইট, মনোলিথ,

বাড়ির ধরন:

অভিজাত,

উন্নত বিন্যাস,

সাধারণ,

পূর্ণ আকার,

- "ক্রুশ্চেভ",

বাড়ির তলা,

যে মেঝেতে অ্যাপার্টমেন্টটি অবস্থিত,

অ্যাপার্টমেন্টের মোট এলাকা,

অ্যাপার্টমেন্টের থাকার এলাকা,

রান্নাঘর এলাকা,

একটি ব্যালকনি বা লগজিয়ার উপস্থিতি,

একটি ফোন আছে.

আসুন আমরা এক-রুমের অ্যাপার্টমেন্টের উদাহরণ ব্যবহার করে একটি মডেল তৈরির পদ্ধতিটি বিশদে বিবেচনা করি।

মডেল তৈরির প্রথম পর্যায়ে, পারস্পরিক সম্পর্ক সহগগুলির ম্যাট্রিক্স বিশ্লেষণ করা হয়েছিল যাতে পরামিতিগুলি সনাক্ত করা যায় যা একে অপরের উপর দৃঢ়ভাবে নির্ভর করে। প্রধান কাজটি ছিল এই জাতীয় কারণগুলি নির্বাচন করা, পারস্পরিক সম্পর্ক সহগ যার মান 0.8 এর বেশি হবে না। বিশ্লেষণের ফলাফলের উপর ভিত্তি করে, পারস্পরিক সম্পর্ক সহগগুলির একটি ম্যাট্রিক্স তৈরি করা হয়েছিল, যা 6 টি বিষয়কে বিবেচনা করে, অর্থাৎ, প্রাথমিকভাবে সংগৃহীতগুলির ঠিক অর্ধেক, যেহেতু অবশিষ্ট কারণগুলি পারস্পরিক সম্পর্ক সহগের উপর আরোপিত শর্তকে সন্তুষ্ট করেনি।

নির্বাচিত কারণগুলির সংগৃহীত ডেটার উপর ভিত্তি করে, নিম্নলিখিত রিগ্রেশন মডেলটি তৈরি করা হয়েছিল:

Ρ = -10.12 + 9.24 মোট + 35.62 * x1 - 21.17 * x2 + 15.07 * x3 +

65 * x4 + 64.48 * x5 (3.1)

বা সাধারণভাবে:

Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

উপস্থাপিত সমীকরণে নিম্নলিখিত স্বরলিপি ব্যবহার করা হয়:

Ρ হল নির্দিষ্ট প্যারামিটার সহ একটি অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য নীচে সংজ্ঞায়িত করা হয়েছে,

স্টট - অ্যাপার্টমেন্টের মোট এলাকা,

x1 হল একটি ডামি ভেরিয়েবল যা অ্যাপার্টমেন্টটি অবস্থিত সেই এলাকার বৈশিষ্ট্যযুক্ত,

x2 হল একটি ডামি ভেরিয়েবল যেখানে অ্যাপার্টমেন্টটি অবস্থিত সেই বাড়ির উপাদানের বৈশিষ্ট্য;

x3 হল একটি পরিবর্তনশীল যা মূল্যায়নকৃত অ্যাপার্টমেন্টটি অবস্থিত বিল্ডিংয়ের তলাগুলির সংখ্যা চিহ্নিত করে;

x4 হল একটি ডামি পরিবর্তনশীল যা অ্যাপার্টমেন্টটি যে মেঝেতে অবস্থিত তার বৈশিষ্ট্যযুক্ত;

x5 হল একটি ডামি ভেরিয়েবল যা অ্যাপার্টমেন্টে একটি টেলিফোনের উপস্থিতি চিহ্নিত করে৷

এই মডেলের পরিসংখ্যানগত সূচকগুলি প্রাপ্ত ফলাফলের তাত্পর্য নিশ্চিত করেছে।

সুতরাং, ফলস্বরূপ মডেলটি নোভোসিবিরস্ক শহরের হাউজিং মার্কেটে তার পরামিতিগুলির উপর অ্যাপার্টমেন্টগুলির গড় খরচের নির্ভরতাকে খুব ভালভাবে প্রতিফলিত করে (অতিরিক্ত বিকল্পগুলি বিবেচনা না করে)।

উপস্থাপিত মডেলগুলি নোভোসিবিরস্ক "জিলফন্ড" এবং "আমির - রিয়েল এস্টেট" শহরের রিয়েল এস্টেট এজেন্সিগুলিতে অনুশীলন করা হয়েছিল, যাদের বিক্রয়ের জন্য অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য নির্ধারণের জন্য পূর্ণ-সময়ের কর্মচারী রয়েছে এবং ঋণের জামানত হিসাবে কাজ করে। চুক্তি এটা উল্লেখ করা উচিত যে বিশেষজ্ঞরা তাদের প্রয়োগের কার্যকারিতাকে অত্যন্ত প্রশংসা করেছেন।

মূল্যায়নকারীদের মুখোমুখি দ্বিতীয় গুরুত্বপূর্ণ সমস্যাটি হল ভবিষ্যতে একটি অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য ভবিষ্যদ্বাণী করা। বন্ধকী উদ্দেশ্যে একটি অ্যাপার্টমেন্টের খরচ মূল্যায়ন করার সময় এই সমস্যাটি বিশেষভাবে প্রাসঙ্গিক হয়ে ওঠে, যেহেতু একটি অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় ভবিষ্যতে সংঘটিত হবে, এবং একটি অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য বৃদ্ধির হার নির্ধারণ করা গুরুত্বপূর্ণ ঋণ চুক্তি.

সেকেন্ডারি হাউজিং মার্কেটে প্রাইস ডাইনামিকসের মডেল তৈরির জন্য প্রাথমিক ডেটা রিয়েল এস্টেট ম্যাগাজিনগুলি থেকে সংশ্লিষ্ট বছরের চতুর্থাংশ দ্বারা নেওয়া হয়েছিল। প্রতি বছরের জন্য, 240টি অ্যাপার্টমেন্টের তথ্য সংগ্রহ করা হয়েছিল - প্রতিটি ধরণের অ্যাপার্টমেন্টের জন্য 80টি (এক-, দুই-, তিন-রুমের অ্যাপার্টমেন্ট)। . মডেল তৈরির মূল উদ্দেশ্য হল সেকেন্ডারি মার্কেটে রিয়েল এস্টেটের দাম পরিবর্তনের জন্য মডেল নির্ধারণ করা।

অ্যাপার্টমেন্টে সংগৃহীত ডেটার গঠন চিত্রে দেখানো হয়েছে। 2.1, 2.2, 2.3।

ভাত। 2.1। আবাসনের ধরন অনুসারে মডেল তৈরি করার সময় অ্যাপার্টমেন্টগুলির কাঠামো বিবেচনা করা হয়

ভাত। 2.2। আবাসনের ধরন অনুসারে মডেল তৈরি করার সময় অ্যাপার্টমেন্টগুলির কাঠামো বিবেচনা করা হয়

ভাত। 2.3। বাড়ির উপাদানের ধরণের দ্বারা মডেল তৈরি করার সময় অ্যাপার্টমেন্টগুলির কাঠামো বিবেচনা করা হয়

অর্থনৈতিক ঘটনার সাময়িক বিশ্লেষণ বিভিন্ন ধরণের বিবর্তনের মধ্যে পার্থক্য করে।

1. প্রবণতা, প্রবণতা বা দীর্ঘমেয়াদী আন্দোলন। একটি প্রবণতার কোন কঠোর সংজ্ঞা নেই, এটি স্বজ্ঞাতভাবে প্রকাশিত হয়। একটি প্রবণতা কিছু নির্দিষ্ট দিকে ধীর পরিবর্তনের সাথে মিলে যায় যা দীর্ঘ সময় ধরে চলতে থাকে।

2. চক্র, স্বল্প-মেয়াদী উপাদান - দ্রুত আধা-পর্যায়ক্রমিক আন্দোলন, যেখানে একটি বৃদ্ধি ফেজ এবং একটি হ্রাস পর্যায় আছে।

3. মৌসুমী উপাদান - একটি চক্রের বিপরীতে নিয়মিতভাবে ঘটে যাওয়া পরিবর্তনগুলি।

4. এলোমেলো ওঠানামা, প্রভাব - একটি অপেক্ষাকৃত উচ্চ ফ্রিকোয়েন্সির বিশৃঙ্খল আন্দোলন, যার একটি কম বা কম ধ্রুবক চরিত্র আছে।

কিছু পরিসংখ্যান সিরিজ তার বিশুদ্ধ আকারে এক বা অন্য ধরণের বিবর্তনের প্রতিনিধিত্ব করে, তবে তাদের বেশিরভাগই সমস্ত বা পৃথক উপাদানের সংমিশ্রণ।

তাত্ত্বিকভাবে, মূল্য গতিশীলতার একটি সিরিজ হল প্রবণতা, মৌসুমী উপাদান এবং এলোমেলো ওঠানামার সমন্বয়। রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকাশের বর্তমান পর্যায়ে, একটি অ্যাপার্টমেন্টের মূল্যের মৌসুমী উপাদান ব্যাহত হয়, যা মূল্য বৃদ্ধির উচ্চ হার এবং প্রশ্নবিদ্ধ বাজারের বিনিয়োগের আকর্ষণের কারণে। সেজন্য বিবেচনাধীন গতিশীল সিরিজের প্রবণতা হাইলাইট করার জন্য বিশেষ মনোযোগ দেওয়া হয়েছিল।

অ্যাপার্টমেন্টগুলির জন্য দামের গতিশীলতার সিরিজ অনুসারে, নিম্নলিখিত মডেলটি তৈরি করা হয়েছিল।

দ্বিতীয় ডিগ্রির বহুপদ:

yi = a + bt2, (3.3)

যেখানে আমি - অ্যাপার্টমেন্টের ধরন,

t - সময়কাল।

এটি উল্লেখ করা উচিত যে, পরিসংখ্যানে ব্যবহৃত মানদণ্ড অনুসারে, পারস্পরিক সম্পর্ক সহগ 1 এর কাছাকাছি হওয়া উচিত (0.7 ছাড়িয়ে গেছে), তাত্পর্য ফ্যাক্টর F 0.03 এর কম হওয়া উচিত (প্রদত্ত মডেল পরামিতির জন্য)।

সুতরাং, প্রাপ্ত মডেলগুলি নভোসিবিরস্ক শহরের সেকেন্ডারি হাউজিং মার্কেটে দামের গতিশীলতাকে ভালভাবে প্রতিফলিত করে।

প্রাপ্ত মডেল অনুসারে, 2006 সালে এক-রুমের অ্যাপার্টমেন্টের ব্যয় বৃদ্ধি 22.0% হওয়া উচিত ছিল, যেখানে প্রকৃত ব্যয় বৃদ্ধি ছিল 24.3%।

এই মডেল অনুসারে, 2006 সালে নোভোসিবিরস্ক শহরে একটি দুই-রুমের অ্যাপার্টমেন্টের ব্যয়ের বৃদ্ধি 21.7% হওয়ার কথা ছিল, যখন প্রকৃতপক্ষে বৃদ্ধির হার ছিল 21.6%।

উপস্থাপিত মডেল অনুসারে, 2006 সালে নভোসিবিরস্ক শহরে একটি তিন-কক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের ব্যয়ের বৃদ্ধি 21.5% হওয়ার কথা ছিল, যখন প্রকৃতপক্ষে বৃদ্ধির হার ছিল 31.0%।

2006 এর প্রতিটি ত্রৈমাসিকে নোভোসিবিরস্ক শহরের অ্যাপার্টমেন্টের প্রতি বর্গ মিটারের ব্যয়ের প্রকৃত ডেটা প্রতিস্থাপন করে, এটি লক্ষ করা যেতে পারে যে এই মানটি মডেল অনুসারে নির্মিত আত্মবিশ্বাসের ব্যবধানের সীমানার মধ্যে পড়ে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, ফলাফল মডেলটি এই মুহুর্তে রিয়েল এস্টেট বাজারে বর্তমান পরিস্থিতিকে যথাযথভাবে বর্ণনা করে। নির্দিষ্ট ধরণের অ্যাপার্টমেন্টগুলির জন্য 2006 সালের শেষ নাগাদ আবাসনের ব্যয় বৃদ্ধির পূর্বাভাস বাস্তব ডেটার সাথে মিলে যায়, যেহেতু বিশেষজ্ঞদের দ্বারা পূর্বাভাস দেওয়া বাজারের বৃদ্ধি 20-30%।

মূল্যায়নকারী ক্রমাগত অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য ভবিষ্যদ্বাণী করার সমস্যার সম্মুখীন হয়, ঋণের উদ্দেশ্যে মূল্যায়ন করার সময় এই সমস্যাটি বিশেষত তীব্র হয়। সিদ্ধান্তের সঠিকতা বিশেষজ্ঞের অভিজ্ঞতা, যোগ্যতার পাশাপাশি মূল্যায়ন করা বস্তুর বাজারে সংগৃহীত ডেটার মানের উপর নির্ভর করে। বিশেষজ্ঞদের কাজে প্রস্তাবিত পরিসংখ্যান মডেলগুলির ব্যবহার পূর্বাভাসের যথার্থতা, সেইসাথে আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের গুণমান উন্নত করতে সহায়তা করবে।

উপসংহার

গবেষণার ফলাফলের উপর ভিত্তি করে, নিম্নলিখিত উপসংহার টানা যেতে পারে।

রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্যায়নের জন্য তিনটি পন্থা রয়েছে।

আয়ের পদ্ধতিটি ভবিষ্যতে যে পরিমাণ আয় হতে পারে তার উপর ভিত্তি করে মূল্যায়ন করা সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করে এবং প্রায়শই বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন করতে ব্যবহৃত হয়।

খরচ পদ্ধতি একটি অনুরূপ বস্তুর নির্মাণ খরচ (সামগ্রীর খরচ, পরিবহন খরচ, ইত্যাদি) উপর ভিত্তি করে খরচ নির্ধারণ করে, এবং এই সত্যের উপর ভিত্তি করে যে বস্তুর মূল্য মূল্যায়ন করা হচ্ছে বেশি হতে পারে না।

বিক্রয়ের তুলনা করার পদ্ধতি (তুলনামূলক পদ্ধতি) হল মূল্যবান বস্তুর নিকটতম অ্যানালগগুলি খুঁজে বের করা এবং তাদের এবং মূল্যবান বস্তুর মধ্যে পার্থক্য বিবেচনা করে তাদের মূল্যের সাথে সমন্বয় করা। আবাসিক রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়নের ক্ষেত্রে এই পদ্ধতিটিই প্রধান, কারণ সঠিক মূল্যায়নের জন্য বাজারে আবাসিক প্রাঙ্গনে বিক্রয়ের জন্য পর্যাপ্ত সংখ্যক প্রস্তাব রয়েছে।

কাজের ব্যবহারিক অংশে উপস্থাপিত মূল্যায়নের উদ্দেশ্য ছিল নভোসিবিরস্কের জায়েলতসভস্কি জেলায় অবস্থিত দুটি বসার ঘর সমন্বিত একটি অ্যাপার্টমেন্টের বাজার মূল্য নির্ধারণ করা।

একটি আবাসিক রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্যায়ন করতে - নভোসিবিরস্কের জায়েলতসভস্কি জেলায় অবস্থিত একটি দুই-রুমের অ্যাপার্টমেন্ট - আয়, খরচ এবং তুলনামূলক পদ্ধতির পদ্ধতিগুলি ব্যবহার করা হয়েছিল, যার অনুসারে নিম্নলিখিত ফলাফলগুলি প্রাপ্ত হয়েছিল।

বাজারের অ্যানালগগুলির তুলনা করার পদ্ধতি অনুসারে, বস্তুর দাম 2410714 রুবেল।

আয় পদ্ধতির অংশ হিসাবে:

সরাসরি মূলধনের পদ্ধতি অনুসারে, অ্যাপার্টমেন্টের খরচ হবে 1,327,118.6 রুবেল;

ভবিষ্যত আয় ছাড়ের পদ্ধতি অনুসারে - 1346178 রুবেল।

খরচ পদ্ধতি অনুযায়ী, বস্তুর খরচ হবে 34248.9 রুবেল।

একটি বস্তুর লিকুইডেশন মান নির্ধারণের পদ্ধতি অনুসারে, জায়েলতসভস্কি জেলায় একটি দুই-রুমের অ্যাপার্টমেন্টের দাম 1,687,499.8 হাজার রুবেল হতে হবে। 2169642.6 হাজার রুবেল পর্যন্ত।

আবাসিক রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়নের জন্য ব্যয় পদ্ধতির উন্নতির মধ্যে রয়েছে নথি, সংগ্রহের বিকাশ, অনুরূপ বস্তুর নির্মাণের প্রকৃত খরচ প্রতিফলিত করে, যেহেতু মূল্যায়নকারীদের দ্বারা তাদের কাজের সময় ব্যবহৃত আদর্শ সংগ্রহগুলি প্রকাশিত হয়েছিল 70 এর দশক। গত শতাব্দীর এবং দীর্ঘ সময় পুরানো হয়ে গেছে, এবং এই পদ্ধতিতে ব্যবহৃত সংশোধনের কারণগুলি কোনভাবেই ন্যায়সঙ্গত নয়।

মূল্যায়নের জন্য বাজারের পদ্ধতির উন্নতির প্রধান দিক হ'ল রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্য অনুমান করার প্রক্রিয়াতে পরিসংখ্যানগত মডেলগুলির ব্যবহার।

কাগজটি একটি নির্দিষ্ট সময়ের পরে একটি সম্পত্তির মূল্য ভবিষ্যদ্বাণী করার জন্য তার গুণগত বৈশিষ্ট্যগুলির একটি সংখ্যার উপর ভিত্তি করে একটি সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের জন্য একটি মডেলের উদাহরণ উপস্থাপন করে। এটি লক্ষ করা উচিত যে এই সমস্যাটি ঋণ দেওয়ার উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের ক্ষেত্রে বিশেষভাবে প্রাসঙ্গিক, যেহেতু এই ক্ষেত্রে মূল্যায়নের কিছু সময় পরে রিয়েল এস্টেট বস্তু বিক্রি করা হয়। বিশেষজ্ঞদের কাজে প্রস্তাবিত পরিসংখ্যান মডেলগুলির ব্যবহার পূর্বাভাসের যথার্থতা, সেইসাথে আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের গুণমান উন্নত করতে সহায়তা করবে।

ব্যবহৃত সাহিত্য ও উৎসের তালিকা

1. রাশিয়ান ফেডারেশনের সিভিল কোড। অংশ এক, দুই এবং তিন. অফিসিয়াল টেক্সট। - এম.: আইকেএফ ওমেগা - এল, 2005।

2. রাশিয়ান ফেডারেশনে মূল্যায়ন কার্যক্রমের উপর। ফেডারেল আইন 08/06/98 নং 135 - FZ.

3. মূল্যায়ন মান অনুমোদন। 07/06/2001 এর রাশিয়ান ফেডারেশন নং 519 সরকারের ডিক্রি।

4. Boldyrev B.C. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন তত্ত্বের ভূমিকা. - এম.: সেন্টার ফর ম্যানেজমেন্ট, ইভালুয়েশন, 2004।

5. Burdenkova E. রিয়েল এস্টেট সংস্থাগুলির কার্যকলাপের কিছু দিক সম্পর্কে। // পরিসংখ্যানের প্রশ্ন। - 2004। - নং 10। - P.32 - 37।

6. বালাবানভ আই.টি. রাশিয়ায় রিয়েল এস্টেট লেনদেন। মস্কো। 2003

7. হেনরি এস. হ্যারিসন। সম্পত্তি মূল্যায়ন. - এম.: RIO, 2004।

8. Goremykin V.A. রিয়েল এস্টেট অর্থনীতি। - এম.: ফিলিন, 2005।

9. গ্রিবভস্কি এস.ভি. লাভজনক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন. - সেন্ট পিটার্সবার্গ: পিটার, 2004।

10. গ্রিগোরিয়েভ ভি.ভি. রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্যায়ন, তাত্ত্বিক এবং ব্যবহারিক দিক। - এম.: ইনফ্রা - এম, 2004।

11. গ্রিসেভ এস.পি. রিয়েল এস্টেট আইনগত নিয়ন্ত্রণ. // রাষ্ট্র এবং আইন। - 3 নং. - 2005।

12. Gryaznova A.G., Fedotova M.A. ব্যবসায়িক মূল্যায়ন। - এম.: অর্থ ও পরিসংখ্যান, 2004।

13. Dubovitsky S.K. রিয়েল এস্টেট এবং বিবর্তন. - ক্রাসনোয়ারস্ক: সোয়ুজ, 2004।

14. সাপ্তাহিক বিশেষ ম্যাগাজিন: রিয়েল এস্টেট - নভোসিবিরস্ক নং 15 2007

15. Ermolaeva E., Frolov A. বৃদ্ধির আগে শান্ত। আঞ্চলিক রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকাশের প্রবণতা। // মহাদেশ সাইবেরিয়া। - 2005। - নং 15। - এস. 10।

16. রিয়েল এস্টেট বাজারে কে কে আছে: একটি হ্যান্ডবুক। – এম.: ট্রায়াডা লিমিটেড, 2002।

17. কুপচিনা এল.এ. সম্পত্তি মূল্যায়ন. // অ্যাকাউন্টিং। - 2005। - নং 2। - P.72 - 75।

18. লাভরুখিন ও. রিয়েল এস্টেট বাজার: গঠনের পর্যায় শেষ, কিন্তু পরবর্তী কি? // ভেদোমোস্তি। - নং 21। - 2005।

19. লগিনভ এমপি। রাশিয়ায় রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের বিষয়ে। // ইসিও। - 2004। - নং 9। - এস. 103 -108।

20. Nagaev R.T. রিয়েল এস্টেট: একটি বিশ্বকোষীয় অভিধান। এম.: আদর্শ - প্রেস, 2003।

21. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. শহরের সম্পত্তির বাজার মূল্যায়ন। - এম.: ইউনিটি, 2003।

22.প্রভোভিচ ইউ.এ. মস্কোতে জমির মূল্যায়ন। - এম.: অর্থনীতি, 2003।

23. 2004 সালে মূল্যায়ন বাজার। বিশ্লেষণাত্মক পর্যালোচনা // বিশেষজ্ঞ। - 2005। - নং 5। - এস. 64 - 72।

24. Sivets S.A., Bashirova L.A. কিভাবে সম্পত্তি মূল্যায়ন (মূল্যায়ন গ্রাহকদের জন্য একটি নির্দেশিকা)। - এম.: লুকিং গ্লাসের মাধ্যমে, 2002।

25. Sivets S.A., Levykina I.A. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নে ইকোনোমেট্রিক মডেলিং। - এম.: লুকিং গ্লাসের মাধ্যমে, 2002।

26. Sivets S.A. রিয়েল এস্টেট এবং ব্যবসায়িক মূল্যায়নে পরিসংখ্যানগত পদ্ধতি। - এম।: লুকিং গ্লাসের মাধ্যমে, 2003।

27. নভোসিবিরস্ক শহরের রিয়েল এস্টেট সংস্থাগুলির পরিসংখ্যানগত তথ্য। // আবাসন. - নং 48 - 51। - 2005।

28. 2010 সাল পর্যন্ত নির্মাণ শিল্পের উন্নয়নের কৌশল। // http://www.gosstroy.ru

29. তারাসেভিচ ই.আই. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন - সেন্ট পিটার্সবার্গ: সেন্ট পিটার্সবার্গ স্টেট টেকনিক্যাল ইউনিভার্সিটি, 2003।

30. নভোসিবিরস্ক রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকাশের প্রবণতা। বিশ্লেষণাত্মক পর্যালোচনা // http://www.nsk.realty.ru

31. Fedotova M.A., Utkin E.A. রিয়েল এস্টেট এবং ব্যবসার মূল্যায়ন। -এম.: EKMOS, 2004।

32. ফ্রিডম্যান ডি. আয়-উৎপাদনকারী রিয়েল এস্টেটের বিশ্লেষণ এবং মূল্যায়ন। - এম.: ডেলো, 2005।

33. শিক্ষাগত এবং ব্যবহারিক গাইড / এড. অর্থনীতিবিদ অধ্যাপক ড. ভি. জেড. চেরনিকা - এম।: আরডিএল পাবলিশিং হাউস, 2002। - 272 পি।

34. খাছাত্রিয়ান এস.আর. প্রাথমিক (সেকেন্ডারি) বাজারে হাউজিং বিক্রয় মূল্যের পূর্বাভাসের জন্য একটি অর্থনৈতিক মডেল। // অডিট এবং আর্থিক বিশ্লেষণ। - নং 4। - 2004. - এস. 130 - 134।

35. Shcherbakova N.A., রিয়েল এস্টেট ইকোনমিক্স, নোভোসিবিরস্ক 2002.;

অ্যানেক্স 1

অ্যাপার্টমেন্ট লেআউট

প্রবেশদ্বারে অবস্থান

অ্যানেক্স 2

জানুয়ারী 2006 সালে মূল্যায়নের অধীনে সম্পত্তির অনুরূপ অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির তথ্য

নং p/p	রাস্তা	বাড়ির ধরন	মেঝে / ফ্লোর সংখ্যা	মোট / থাকার জায়গা	রান্নাঘর	ব্যালকনি / লগগিয়া	টেলিফোন	বিচ্ছিন্ন/সংলগ্ন কক্ষ	খরচ, হাজার রুবেল	খরচ 1 বর্গ. মি।, হাজার রুবেল।
1	রেড অ্যাভিনিউ	Π	2/5	39/26	5,5	খ	+	সেমি	2450	62,8
2	ডছনায়া	Π	2/5	40/28	6	খ	+	থেকে	2200	55
3	ডিএম. ডনস্কয়	Π	3/5	42/28	6,5	খ	+	সেমি	2100	50
4	ডছনায়া	Π	4/5	40/26	6	খ	+	সেমি	2150	53,8
5	রেড অ্যাভিনিউ	Π	2/5	41/28	5,5	খ	+	থেকে	2650	64,6
6	ঝুকভস্কি	পৃ	4/5	44/28	6	খ	+	সেমি	2350	53,4
7	বসন্ত	পৃ	3/5	43/29	6,5	খ	+	সেমি	2400	55,9
8	ডছনায়া	পৃ	2/5	42/28	6	খ	+	সেমি	2300	54,8
9	ডছনায়া	পৃ	2/5	40/26	5,5	খ	+	থেকে	2150	53,8
10	ডিএম. ডনস্কয়	পৃ	3/5	44/29	6	খ	+	সেমি	2100	47,7
11	আনুমানিক বস্তু	পৃ	2/5	42/28	6	খ	+	সেমি	-	-

রিয়েল এস্টেট অবজেক্টের মূল্য নির্ধারণ, সংশোধনমূলক সহগ বিবেচনা করে

№	ksozh	কেবিএল	ক্যাট	চাবি	ক্লিফ	Kvys	Kmus	কে কে	খরচ 1 বর্গ. মি		ইকুইভ দাঁড়ানো
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
পাটিগণিতের গড়									55,9	54

সহজেই উপসংহারে আসা যায় যে এই বিলগুলি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের ক্ষেত্রে সমস্ত সমস্যার সমাধান করতে পারে না। তাহলে কি আর উন্নয়নের পথ প্রস্তাব করা যেতে পারে? প্রথমত, প্রকৃত নাগরিক এবং ভূমি-সম্পত্তি সম্পর্কের ব্যবস্থায় রিয়েল এস্টেট অবজেক্টের মূল্যায়নের জন্য জাতীয় মান তৈরি এবং গ্রহণ করা প্রয়োজন, ভর এবং ব্যক্তি উভয়ই। তদুপরি, আমাদের এমন মানদণ্ডের প্রয়োজন যা একটি শক্ত আইনি ভিত্তির উপর দাঁড়িয়ে আছে, কঠোরভাবে এবং স্পষ্টভাবে মূল্যায়নের সমস্ত ধাপ এবং মূল্যায়ন কাজের জন্য সংশ্লিষ্ট পদ্ধতিগুলি বর্ণনা করে এবং তাদের নিজস্ব সুবিধার জন্য কর্মকর্তাদের দ্বারা উদ্ভাবিত বিভাগীয় নির্দেশাবলী নয়। একই সময়ে, মূল্যায়নের প্রকৃত অনুশীলনের স্টেরিওটাইপগুলি অতিক্রম করার জন্য বিশেষ মনোযোগ দেওয়া উচিত, যা ইতিমধ্যে উল্লেখ করা হয়েছে। অন্যথায়, মূল্যায়নের প্রকৃত অনুশীলন পুরানো ভুল ধারণার কাছে বন্দী থেকে যেতে পারে। রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের মান এবং নিয়মগুলির জন্য একটি দৃঢ় বৈজ্ঞানিক ভিত্তি তৈরি করার জন্য, তাদের পাঠ্যকে একটি নথিতে পরিণত করতে যা মূল্যায়নকারীদের অনুশীলনকারীদের তাদের দৈনন্দিন কাজের স্তর এবং গুণমানকে উল্লেখযোগ্যভাবে উন্নত করতে সাহায্য করবে, মূল্যায়নের আনুষ্ঠানিককরণের জন্য সাধারণ নীতিগুলি স্পষ্টভাবে প্রণয়ন করা প্রয়োজন। কার্যক্রম একই সময়ে, শুধুমাত্র তাদের আইনি, অর্থনৈতিক, তথ্যগত, সাংগঠনিক এবং পদ্ধতিগত ন্যায্যতা দেওয়াই গুরুত্বপূর্ণ নয়, তবে রাশিয়ান মূল্যায়নকারীদের প্রকৃত ব্যবহারিক সমস্যাগুলি চিহ্নিত করা এবং সাধারণীকরণ করাও গুরুত্বপূর্ণ। অবশ্যই, মূল্যায়নের মান গঠনের নীতিগুলি বর্তমান আইনের বিধানের উপর ভিত্তি করে হওয়া উচিত এবং মূল্যায়ন কার্যক্রমের সমস্ত দিককে কভার করা উচিত। এটি ইতিমধ্যে মানগুলির ধারণা এবং কাঠামোর স্তরে, বর্তমান আইনের উন্নতির সাথে সাথে তাদের যুক্তিসঙ্গত বিবর্তনের ধারণা এবং দেশে বাজারের প্রতিষ্ঠানগুলি বিকাশ করতে সহায়তা করবে। পরিবর্তে, রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের জন্য মান এবং নিয়মগুলির এই ধরনের কাঠামো তাদের এতটা "দমনমূলক" নথিতে পরিণত করা সম্ভব করবে, যা বোঝা কঠিন এবং মূল্যায়নকারীদের অনুশীলনের চেয়ে কর্মকর্তাদের নিয়ন্ত্রণের জন্য আরও প্রয়োজনীয়। মান বিকাশকারীদের প্রধান কাজ হ'ল কর্মীদের প্রশিক্ষণ এবং পুনরায় প্রশিক্ষণের ব্যবস্থায় তাদের জৈব একীকরণ। মূল্যায়নকারীদের প্রশিক্ষণের স্তরে পদ্ধতিগত বৃদ্ধির জন্য তাদের ব্যবহারের সুবিধার্থে, মানগুলির মূল পাঠ্যের জন্য আগে থেকেই বিস্তারিত মন্তব্য প্রস্তুত করা প্রয়োজন, নির্দিষ্ট ক্যানন অনুসারে লিখিত, এমন একটি শৈলীতে যা প্রত্যেকের কাছে পরিচিত নয়। মূল্যায়নকারী অনুশীলন করা। এটি কেবল তাদের অধ্যয়নের প্রক্রিয়াটিকে সহজতর করবে না, তবে যে কোনও মূল্যায়ন সংস্থায় উদ্ভূত বাস্তব সমস্যা সমাধানের জন্য সুপারিশও প্রদান করবে। অর্থাৎ, এই ফর্মে মূল্যায়নের জন্য মান এবং নিয়মগুলি প্রস্তুত করা এবং গ্রহণ করা মূল্যায়নকারীদের ক্রমাগত পেশাদার বিকাশের একটি সিস্টেম তৈরি করাও সম্ভব করে তোলে। এটি জোর দেওয়া উচিত যে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের জন্য মান এবং নিয়মগুলি কেবলমাত্র একটি "না" হওয়া উচিত। মূল্যায়নকারীদের জন্য গাইডিং ডকুমেন্ট”। এগুলি এমনভাবে তৈরি করা উচিত যাতে ফলাফলের গুণমান এবং নির্ভরযোগ্যতার জন্য প্রয়োজনীয়তার একটি নতুন স্তরে মূল্যায়নের উপর ব্যবহারিক কাজের উচ্চ উত্পাদনযোগ্যতা নিশ্চিত করা যায়। অতএব, মান এবং নিয়মের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিভাগগুলির কাজের সাথে সমান্তরালভাবে, যে কোনো স্তরের রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্যায়নের জন্য সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ মানসম্মত পদ্ধতির ব্যবহারিক বাস্তবায়নের জন্য নতুন তথ্য প্রযুক্তি এবং বিশেষজ্ঞ সিস্টেম তৈরি করতে গবেষণা ও উন্নয়ন চালু করা হয়েছে। জটিলতা রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের জন্য মান এবং নিয়মের বিষয়বস্তু অপ্টিমাইজ করার জন্য মূল্যায়নকারীদের কাজ গঠনের সম্ভাব্য বিকল্পগুলি অধ্যয়নের ফলস্বরূপ, নিম্নলিখিত চারটি সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ পর্যায় চিহ্নিত করা হয়েছিল: প্রথম পর্যায়ে একটি মূল্যায়ন কার্য গঠন, একটি আনুষ্ঠানিক বিবরণ মূল্যায়ন অবজেক্ট এবং মূল্যায়নের জন্য প্রাথমিক তথ্যের একটি সিস্টেমের প্রস্তুতি যার প্রয়োজনীয় আইনি অবস্থা আছে, মূল্যায়নের জন্য একটি বিস্তারিত কাজের সমন্বয়; দ্বিতীয় পর্যায় হল মূল্যায়ন সমস্যা সমাধানের জন্য সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ পদ্ধতির একটি কঠোর এবং বৈজ্ঞানিকভাবে প্রমাণিত আনুষ্ঠানিকীকরণ, যৌক্তিক বিশ্লেষণ এবং গণনার প্রক্রিয়াতে ত্রুটিগুলি জমার উপর নিয়ন্ত্রণ এবং মূল্যায়নের চূড়ান্ত ফলাফল প্রাপ্ত করা; তৃতীয় পর্যায়টি হল মূল্যায়ন প্রতিবেদনের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ কাঠামোগত বিভাগগুলির বিধানগুলিকে কার্যকর করার জন্য কঠোর নিয়ম এবং তাদের বিষয়বস্তুর প্রয়োজনীয়তা অনুসারে প্রমাণ করা; চতুর্থ পর্যায়ে স্পষ্টভাবে নিয়ন্ত্রিত পদ্ধতি অনুসারে মূল্যায়নের ফলাফলের পরীক্ষা এবং এর ফলাফলের উপর ভিত্তি করে ডকুমেন্টেশন তৈরি করা। এই চারটি পর্যায়ের প্রতিটি নির্দিষ্ট ধরণের কাজের উপর ভিত্তি করে গঠন করা হয়, যার বর্ণনা আনুষ্ঠানিককরণের জন্য বেশ উপযুক্ত। ফলস্বরূপ, 15-20 মূল্যায়ন পদ্ধতির একটি বিবরণ পাওয়া যায়, যার মধ্যে প্রায় একই সংখ্যক লজিক্যাল এবং গণনামূলক প্রকৃতির প্রাথমিক ক্রিয়াকলাপ অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ পর্যায় এবং মূল্যায়ন পদ্ধতির গঠনের বর্ণিত সিস্টেমটি মূল্যায়নের মানগুলির বৈজ্ঞানিক এবং পদ্ধতিগত প্রমাণের উপর কাজের সমস্ত ক্ষেত্রকে শেষ করে না। এটি শুধুমাত্র আন্তর্জাতিক মূল্যায়ন মান প্রয়োগের বৈশিষ্ট্যগুলি প্রকাশ করার বিষয়ে নয়, জাতীয় বেসামরিক জমি, নগর পরিকল্পনা এবং অন্যান্য সম্পর্কিত আইনের সুনির্দিষ্ট বৈশিষ্ট্যগুলিকে বিবেচনায় নিয়ে। অবশ্যই, রাশিয়ান মূল্যায়নকারীদের দ্বারা সঞ্চিত বাস্তব বাস্তব অভিজ্ঞতাকে সাধারণীকরণ করা খুবই গুরুত্বপূর্ণ। তবে বাস্তব আইন প্রয়োগকারী অনুশীলন, গাণিতিক মডেলের শর্তে জমি এবং সম্পত্তি সম্পর্কের বিষয়গুলির নির্দিষ্ট অর্থনৈতিক কার্যকলাপের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ দিকগুলির সাথে একত্রে রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্য নির্ধারণের মূল সামষ্টিক অর্থনৈতিক প্রক্রিয়াগুলির সারাংশ প্রকাশ করা কম গুরুত্বপূর্ণ নয়। মূল্যায়নে ব্যবহৃত হয়, সেইসাথে মূল্যায়নের জন্য আধুনিক তথ্য প্রযুক্তির বর্ণনা। এই ধরনের মানগুলি মূল্যায়নকারীদের বৃহত্তম রাশিয়ান স্ব-নিয়ন্ত্রক সমিতিগুলিতে পরীক্ষা করা উচিত এবং সেই অনুযায়ী উন্নত করা উচিত। এবং রাশিয়ান মূল্যায়নকারীদের বাস্তব ইতিবাচক বাস্তব অভিজ্ঞতা প্রতিফলিত করার পরেই জাতীয় মানগুলি গ্রহণ করা উচিত। আধুনিক মানগুলি স্পষ্টতই যথেষ্ট নয়, কারণ তারা বিশেষভাবে রিয়েল এস্টেটকে প্রভাবিত করে না, তবে সাধারণভাবে মূল্যায়ন কার্যক্রমকে কভার করে। "ছায়া" অর্থনীতির সাথে সম্পর্কিত সমস্যাগুলির জন্য, এখানে মূল্যায়ন কার্যক্রমের আইন অপরিহার্য। শুধুমাত্র শক্তিশালী কর নিয়ন্ত্রণ ব্যবস্থা সাহায্য করবে।

রিয়েল এস্টেট বাজার, স্টক মার্কেটের বিপরীতে, অনেক ক্ষেত্রে নিখুঁত থেকে অনেক বেশি, যা এর অধ্যয়নের বৈশিষ্ট্যগুলি নির্ধারণ করে। একদিকে, বিশ্লেষকরা অসুবিধার সম্মুখীন হন, এবং কখনও কখনও রিয়েল এস্টেট বাজারে অর্থনৈতিক সম্পর্কের সঠিক এবং দ্ব্যর্থহীন আনুষ্ঠানিককরণের অসম্ভবতা। অন্যদিকে, এটা স্পষ্ট যে অন্যান্য বাজারে ব্যবহৃত বিশ্লেষণ প্রযুক্তিগুলিকে তাদের বিশুদ্ধ আকারে রিয়েল এস্টেট বাজারে স্থানান্তর করার কোন সম্ভাবনা নেই, যেহেতু এই প্রযুক্তিগুলি একটি ভিন্ন বাজার পরিবেশে ব্যবহারের জন্য অভিযোজিত। পূর্বোক্ত বিষয়গুলির পরিপ্রেক্ষিতে, রিয়েল এস্টেট বাজারে উচ্চ-মানের বিশ্লেষণাত্মক কাজ একটি অত্যন্ত জটিল বিষয় বলে মনে হয় যার জন্য বিশ্লেষকের প্রয়োজন, রিয়েল এস্টেট অর্থনীতির গভীর তাত্ত্বিক জ্ঞান ছাড়াও গবেষণায় নিরন্তর অনুশীলন এবং সৃজনশীল অনুসন্ধান যা পেশাদার অন্তর্দৃষ্টি গঠন করে। .

বিশ্বের উন্নত দেশগুলিতে রিয়েল এস্টেট বাজারের কার্যকারিতার প্রায় এক শতাব্দীর ইতিহাস অধ্যয়ন করে, কেউ এই সিদ্ধান্তে উপনীত হতে পারে যে বিশ্লেষণাত্মক কাজের গুণমানের প্রতি অপর্যাপ্ত মনোযোগ দেওয়া বাস্তবের সবচেয়ে বড় সংকটের অন্যতম প্রধান কারণ। এস্টেট বাজার একটি সাধারণ উদাহরণ হল 80 এর দশকের শেষের দিকে এবং 90 এর দশকের শুরুতে মার্কিন রিয়েল এস্টেট বাজারে সংকট। বিশেষজ্ঞদের মতে, নতুন নির্মাণে অত্যধিক এবং নির্বিচার বিনিয়োগের ফলে বাজারের আধিক্য দেখা দিয়েছে এবং সেই অনুযায়ী, বিপুল সংখ্যক প্রকল্পের জন্য বাজারের চাহিদার অভাব যার জন্য ঋণ দেওয়া হয়েছিল। এই পরিস্থিতি বিশ্লেষণে প্রণোদনার ভুল কাঠামো, দুর্বল বিশ্লেষণ পদ্ধতি এবং বর্তমান অবস্থার বৈশিষ্ট্যযুক্ত অসম্পূর্ণ ডেটা থেকে উদ্ভূত অবাস্তব বাজার প্রত্যাশার উপর ভিত্তি করে তৈরি হয়েছিল। প্রণোদনার কাঠামো যা ডেভেলপার, মূল্যায়নকারী এবং ক্রেডিট সংস্থাগুলিকে নির্দেশিত করে, কারও কারও ঋণ পাওয়ার আগ্রহ, অন্যদের ঋণ পাওয়ার ন্যায্যতা এবং অন্যদের তহবিল বরাদ্দ করার আগ্রহের কারণে বিকৃত হয়েছিল। একই সময়ে, সব পক্ষই অযৌক্তিকভাবে আশাবাদী প্রত্যাশার খরচে তাদের সমস্যার সমাধান করেছে।

দুর্বল বিশ্লেষণ পদ্ধতির ব্যবহার, অপর্যাপ্ত অনুমান এবং পদ্ধতিতে প্রকাশ করা হয়েছে, স্থানীয় বাজার থেকে অপর্যাপ্ত উচ্চ-মানের ডেটার সাথে মিথস্ক্রিয়ায়, একটি নিয়ম হিসাবে, বাজার গবেষণার ফলস্বরূপ এবং, সেই অনুযায়ী, তাদের উপর ভিত্তি করে বিনিয়োগের সিদ্ধান্তগুলি। সংকটের ফলস্বরূপ, ক্রেডিট প্রতিষ্ঠানগুলি সাধারণভাবে যে কোনও প্রকল্প এবং বিশেষ করে বাজার গবেষণার প্রতি অবিশ্বাসের একটি স্থিতিশীল সিন্ড্রোম তৈরি করেছে। এবং এটি, ঘুরে, বোঝার দিকে পরিচালিত করে যে রিয়েল এস্টেট মার্কেট বিশ্লেষকদের তাদের কাজের কিছু সাধারণ নীতি দ্বারা পরিচালিত হওয়া উচিত যা সঠিক সিদ্ধান্ত এবং ফলাফল প্রাপ্ত করার জন্য প্রয়োজনীয় (কিন্তু পর্যাপ্ত নয়)। অন্যদিকে, বোধগম্য এবং সহজে শনাক্তযোগ্য মানদণ্ডের একটি জরুরি প্রয়োজন রয়েছে যা বৈধতার বিভাগের সাথে বাজার গবেষণার সম্মতি নির্ধারণ করে।

রাশিয়ার রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকাশের সম্ভাবনা বিবেচনা করে, আমরা ধরে নিতে পারি যে সম্ভাব্য সংকটের অনুপস্থিতি একটি অত্যধিক আশাবাদী দৃশ্যকল্প। যাইহোক, এই ধরনের সংকটের পরিণতিগুলি কম তাৎপর্যপূর্ণ হতে পারে যদি ইতিমধ্যেই আজ, সক্রিয় বাজার বিকাশের পর্যায়ে, কিছু সাধারণ নীতি ও নীতি দৈনন্দিন অনুশীলনে প্রণয়ন এবং প্রয়োগ করা হয়।

বিশ্লেষণাত্মক অধ্যয়নের জন্য প্রয়োজনীয়তা, যার ভিত্তিতে বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়া হবে।

শুধু সংকটের হুমকিই নয়, বর্তমান দৈনন্দিন সমস্যাও - ক্রমবর্ধমান প্রতিযোগিতা, স্বল্পমেয়াদী অতি-লাভের সুযোগ হ্রাস, দীর্ঘমেয়াদী এবং পুঁজি-নিবিড় বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন প্রকল্পের সূচনা, বাজারে বিদেশী বিনিয়োগকারীদের প্রবেশ। সিদ্ধান্তের ন্যায্যতা প্রমাণের জন্য উচ্চ প্রয়োজনীয়তা সহ - বস্তুনিষ্ঠভাবে এই সত্যের সাক্ষ্য দিন যে রাশিয়ার রিয়েল এস্টেট বাজারে গুণগত বিশ্লেষণের গুরুত্ব অদূর ভবিষ্যতে ক্রমবর্ধমান গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠবে।

2.2 বিনিয়োগ সিদ্ধান্ত প্রমাণের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট বাজারের গবেষণা।

বিবেচ্য প্রকারের যেকোনো অধ্যয়নের চূড়ান্ত লক্ষ্য হল রিয়েল এস্টেট বাজারে একটি নির্দিষ্ট (সাধারণত ভবিষ্যতে) সময়ে নির্দিষ্ট ধরনের পণ্যের সরবরাহ এবং চাহিদার অনুপাত পরিমাপ করা।

একটি পণ্য হিসাবে রিয়েল এস্টেটের বিশেষ বৈশিষ্ট্য, বাজার অর্থনীতিতে রিয়েল এস্টেটের বিশেষ স্থান সহ, বাজারে এই পণ্যটির অবস্থানের জন্য প্রয়োজনীয় আর্থ-সামাজিক তথ্যের একটি মোটামুটি বিস্তৃত পরিসর তৈরি করে। জাতীয় এবং আঞ্চলিক অর্থনীতির বর্তমান এবং পূর্ববর্তী সামষ্টিক অর্থনৈতিক বৈশিষ্ট্য, আঞ্চলিক এবং স্থানীয় বাজারের সামাজিক-জনসংখ্যার সূচক, আঞ্চলিক এবং স্থানীয় রিয়েল এস্টেট বাজারের পরামিতি - এইগুলি কেবলমাত্র সাধারণ ক্ষেত্র যেখানে এটি গবেষণা পরিচালনা করা প্রয়োজন।

নীতি 1. বিশ্লেষণের জন্য, শুধুমাত্র সেই তথ্য নির্বাচন করা উচিত যা সত্যিই বিনিয়োগ বস্তুর ভবিষ্যতের উত্পাদনশীলতা নির্ধারণ করতে পারে।

এই নীতি অনুসরণ করার সময়, বিশ্লেষকের জন্য প্রধান অসুবিধা হল আদর্শ নিয়মের অভাব বা দ্ব্যর্থহীন সুপারিশ যার ভিত্তিতে প্রাথমিক তথ্য তৈরি করা যায়। এখানেই বিশ্লেষককে তার সমস্ত জ্ঞান, পেশাদার অন্তর্দৃষ্টি, সৃজনশীলতা এবং বাস্তব অভিজ্ঞতা দেখাতে হবে। তদুপরি, এখানেই সামগ্রিকভাবে অধ্যয়নের ধারাবাহিকতার ভিত্তি স্থাপন করা হয়েছে।

নীতি 2. সমস্ত বর্তমান এবং সম্ভাব্য ডেটা যার উপর ভিত্তি করে গবেষণাটি বিবেচনাধীন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ প্রকল্পের কার্যকারিতা পরিমাপ করতে ব্যবহার করা উচিত।

যাইহোক, এমনকি যত্ন সহকারে নির্বাচিত তথ্য যা সরাসরি মূল্যায়নের বিষয়ের সাথে সম্পর্কিত, রূপকভাবে বলতে গেলে, একটি "ইটের গুচ্ছ" যেখান থেকে বিশ্লেষককে অবশ্যই বিল্ডিং শিল্পের সমস্ত নিয়ম অনুসারে বিশ্লেষণাত্মক গবেষণার জন্য একটি শক্ত ভিত্তি স্থাপন করতে হবে। এবং এখানে আপনি একটি শক্তিশালী সমাধান ছাড়া করতে পারবেন না যা পৃথক উপাদানগুলিকে একক মনোলিথে সংযুক্ত করে।

নীতি 3. একটি বিনিয়োগের সিদ্ধান্তকে ন্যায্যতা দেওয়ার জন্য নির্বাচিত সমস্ত পৃথক তথ্য ব্লক একটি সুস্পষ্ট যৌক্তিক স্কিম দ্বারা আন্তঃসংযুক্ত হওয়া উচিত, ভবিষ্যতে বাজারের অবস্থার পূর্বাভাস এবং বিবেচনাধীন প্রকল্পের সংশ্লিষ্ট উত্পাদনশীলতার সাথে শেষ হবে। লজিক সার্কিটের বর্ণনা স্পষ্টভাবে উপস্থাপন করতে হবে।

একটি বাজার গবেষণার ফলাফল সহ একটি প্রতিবেদনের গ্রাহকের দ্বারা একটি ইতিবাচক ধারণা, যেখানে কোন যৌক্তিক স্কিম নেই, শুধুমাত্র তখনই হতে পারে যদি:

ক) বিশ্লেষক ক্লায়েন্টের অজ্ঞতার সুযোগ নেয়, বা

খ) গ্রাহক প্রাথমিকভাবে ফলাফলের জন্য অনুকূল।

অন্যদিকে, একটি বিশ্বাসযোগ্য এবং সুস্পষ্ট যৌক্তিক স্কিম নির্মাণ বিশ্লেষকের সর্বোচ্চ পেশাদার দক্ষতার একটি প্রদর্শনী।

গবেষণার একটি যৌক্তিক স্কিম তৈরি করার প্রয়োজনীয়তা সম্পর্কে যুক্তি অব্যাহত রেখে, আসুন আরেকটি নীতি বিবেচনা করি যা বাজার বিশ্লেষণের বিষয়বস্তু নির্দিষ্ট করে।

নীতি 4. বাজার বিশ্লেষণের বিষয়বস্তু একটি বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বস্তুর কর্মক্ষমতা নির্ধারণের জন্য প্রধান অনুপাত তৈরি করে এমন কারণগুলির আলোচনায় হ্রাস করা উচিত।

এই নীতি অনুসারে, অধ্যয়নের সময় বিশ্লেষককে অবশ্যই মূল সম্পর্কগুলি তৈরি করতে হবে যা বাণিজ্যিক সুবিধার কার্যকারিতা নির্ধারণ করে এবং তারপরে প্যারামিটার-আর্গুমেন্টের শ্রেণিবিন্যাস সনাক্ত করতে হবে, যার কার্যগুলি মূল অভিব্যক্তিতে অন্তর্ভুক্ত কারণগুলি কর্মক্ষমতা জন্য।

আসুন নিম্নলিখিত সরলীকৃত উদাহরণটি ব্যবহার করে এই নীতিটি বাস্তবায়নের জন্য একটি ব্যবহারিক পদ্ধতির ব্যাখ্যা করি।

বিবেচনাধীন প্রকল্পের কর্মক্ষমতার মানদণ্ড ভবিষ্যতের একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে নেট অপারেটিং আয় (NOI) হতে দিন। তারপর, সংজ্ঞা অনুসারে, কর্মক্ষমতা নির্ধারণের জন্য প্রধান অভিব্যক্তির নিম্নলিখিত ফর্ম থাকবে:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, কোথায়

পিজিআই- সম্ভাব্য মোট আয়,
V&L- আন্ডারলোডিং এবং অ-পেমেন্ট থেকে ক্ষতি।
এম আই- অন্যান্য আয়.
এফ.ই.- স্থায়ী অপারেটিং খরচ
VE- পরিবর্তনশীল অপারেটিং খরচ।

প্রধান কারণগুলির প্রত্যাশিত মান নির্ধারণ করে এমন পরামিতিগুলি সনাক্ত করার পদ্ধতিটি বিবেচনা করুন।

সম্ভাব্য মোট রাজস্বভাড়ার হারের মান দ্বারা নির্ধারিত হয়, যা বর্তমান ভাড়ার হারের একটি ফাংশন, সেইসাথে সময়ের সাথে বাজার সরবরাহ এবং চাহিদার অনুপাতের প্রবণতা।

সম্পত্তি হল ক্রমবর্ধমান বাজার ক্ষমতা, চাহিদা পরামিতি, বাজার শোষণ সহগ এবং রিয়েল এস্টেট শোষণ এলাকার বৃদ্ধির একটি ফাংশন। প্রকল্পগুলির জন্য, প্রক্ষিপ্ত লোড দুটি সূচক নির্ধারণ করে - লোডের স্তর এবং বাজার দ্বারা এই স্তরে শোষণের সময়সূচী।

রিয়েল এস্টেট দখল এলাকা বৃদ্ধিকাজের সংখ্যা বৃদ্ধি (কর্মসংস্থান হার) বা জনসংখ্যা বৃদ্ধি দ্বারা নির্ধারিত হয়। পরিবর্তে, শোষণ এলাকার সম্প্রসারণ নতুন রিয়েল এস্টেটের প্রয়োজনের দিকে পরিচালিত করে।

এটি লক্ষ করা উচিত যে একটি ক্ষেত্রে কর্মসংস্থানের বৃদ্ধি এবং জনসংখ্যা বৃদ্ধি সরাসরি সম্পর্কিত হতে পারে, উদাহরণস্বরূপ, যখন নতুন চাকরি খোলা হয় এবং নতুন সক্ষম ব্যক্তিদের আগমন। অন্য ক্ষেত্রে, কর্মসংস্থান বৃদ্ধি ছাড়াই জনসংখ্যা বৃদ্ধি হতে পারে, উদাহরণস্বরূপ, আগত পেনশনভোগীদের বৃদ্ধি বা জন্মহার বৃদ্ধির কারণে। গুণগত বিশ্লেষণে তথ্যের বিভিন্ন উত্সের ব্যবহার জড়িত যা ঐতিহাসিক প্রবণতা এবং পরিসর বৃদ্ধির অনুমান প্রদান করে, তারপরে ডেটা তুলনা করা হয়। পরিসর বৃদ্ধির বিভাজনও বাধ্যতামূলক, যেমন বয়স, লিঙ্গ, পরিবারের আকার ইত্যাদির ভিত্তিতে। গবেষণায় এই অবস্থানের অনুপস্থিতি বিশ্লেষণে ব্যবহারের জন্য ডেটার অসঙ্গত পছন্দের জন্য দায়ী করা উচিত।

চাহিদা পরামিতিকর্মক্ষেত্রে এলাকা (অফিস বা উৎপাদন), মাথাপিছু কেনাকাটায় খরচ, মাথাপিছু অ্যাপার্টমেন্ট বা ঘরের সংখ্যা ইত্যাদির মতো নির্দিষ্ট সূচক দ্বারা নির্ধারিত হয়। চাহিদার পরামিতিগুলির সাহায্যে, প্রয়োজনীয় রিয়েল এস্টেটের পরিমাণ গণনা করা হয়, যা রিয়েল এস্টেট খরচের ক্ষেত্রে বৃদ্ধির সাথে মিলে যায়। উদাহরণস্বরূপ, জনসংখ্যা বৃদ্ধির জন্য ক্রয় প্রতি গড় খরচ প্রয়োগ করে, খুচরা বিক্রয় বৃদ্ধির পূর্বাভাস দেওয়া হয় এবং এইভাবে অতিরিক্ত খুচরা স্থানের প্রয়োজন হয়। আবাসন বাজার বিশ্লেষণ করার সময়, বয়স, আয়, আকার বা পরিবারের গঠন দ্বারা বিভক্ত জনসংখ্যা বৃদ্ধি বিভক্ত চাহিদাতে রূপান্তরিত হয়। চাহিদা পরামিতিগুলির একটি সঠিক বিশ্লেষণে ঐতিহাসিক প্রবণতা, বর্তমান অবস্থা এবং ভবিষ্যতে তাদের সম্ভাব্য মূল্যের পূর্বাভাস অধ্যয়ন জড়িত। অধিকন্তু, একটি সামঞ্জস্যপূর্ণ বিশ্লেষণ শুধুমাত্র নতুন পরিসর লাভের কারণে নয়, বিদ্যমান জনসংখ্যা এবং কর্মসংস্থান কাঠামোর পরিবর্তনের কারণেও চাহিদার পরিবর্তনকে পরিমাপ করে। উদাহরণ স্বরূপ, অর্থনৈতিক উত্থানের সময়, ক্রমবর্ধমান কোম্পানিগুলির জন্য বিশাল এলাকা প্রয়োজন, এবং অবসরের বয়স বৃদ্ধির জন্য জনসংখ্যাগত পরিস্থিতির পরিবর্তনের জন্য উপযুক্ত ধরনের আবাসনের প্রয়োজন হবে।