Kao rukopis Akulova Evgenia Olegovna POBOLJŠANJE METODA ANALIZE NAJUČINKOVITIJE KORIŠTENJA NEKRETNINA U SVRHU VREDNOVANJA 08.00.10 – Financije, monetarna cirkulacija i kredit Sažetak disertacije za stupanj kandidata ekonomskih znanosti Moskva 2015 "Financijski Sveučilište pri Vladi Ruske Federacije" Nadzornik Kandidat ekonomskih znanosti, profesorica Elena Nikolaevna Ivanova Službeni protivnici Sergej Gennadijevič Sternik Doktor ekonomije, profesor, Ruska akademija za nacionalno gospodarstvo i javnu upravu pri predsjedniku Ruske Federacije, profesor Katedre upravljanja nekretninama i problemi korištenja zemljišta Khloptsov Dmitry Mikhailovich doktor ekonomije, izvanredni profesor, Savezna državna autonomna obrazovna ustanova visokog obrazovanja "Nacionalno istraživačko državno sveučilište Tomsk", voditelj Odsjeka za opću i primijenjenu ekonomiju ekonomije kultet Vodeća organizacija FGBOU HPE "Moskovsko državno sveučilište građevinarstva" Obrana će se održati 16. travnja 2015. u 12:00 sati na sastanku disertacijskog vijeća D 505.001.02 na temelju FGOBUHPE "Financijsko sveučilište pod Vlada Ruske Federacije" na adresi: Leningradsky Prospekt, d. 49, soba. 406, Moskva, GSP-3, 125993. Teza se može naći u dvorani za disertacije Knjižnice i informacijskog kompleksa Financijskog sveučilišta pri Vladi Ruske Federacije na adresi: Leningradsky Prospect, 49, soba. 203, Moskva, GSP-3, 125993 i na službenoj web stranici: http://www.fa.ru. Sažetak je poslan 10. veljače 2015. Znanstveni tajnik disertacijskog vijeća D 505.001.02 Kandidat ekonomskih znanosti, izvanredni profesor Meshkova Elena Ivanovna 3 I. OPĆE ZNAČAJKE RADA Relevantnost teme istraživanja disertacije. Sadašnju fazu u razvoju procjene vrijednosti nekretnina karakterizira dublje razumijevanje teorije i metodologije za određivanje njihove tržišne vrijednosti, konsolidacija temeljnih načela u razvijenim standardima procjene vrijednosti, kao i širenje najnovijih metoda u praksi. Načelo najučinkovitijeg korištenja (u daljnjem tekstu BEI), čiji se praktični aspekt ostvaruje uz pomoć metoda analize NEI, jedna je od najkontroverznijih i najnerazvijenijih odredbi teorije i prakse vrednovanja imovine. To podrazumijeva da je vrijednost tržišne vrijednosti predmeta procjene oblikovana njegovim jedinstvenim karakteristikama, podložna optimalnoj mogućnosti korištenja koja osigurava zadovoljenje društvenih i industrijskih potreba, maksimiziranje dobiti svog vlasnika i, kao rezultat, najveća vrijednost samog predmeta. Obveza uzimanja u obzir načela NEI pri procjeni tržišne vrijednosti nekretnina, koja je propisana međunarodnim standardima procjene, sadržana je u federalnom standardu „Vrednovanje nekretnina (FSO br. 7)“ usvojenom u rujnu 2014., međutim , to ne zaustavlja raspravu u zajednici vrednovanja u vezi s temeljnom potrebom i postupcima provedbe. Nedostatak jedinstvenog pojmovnog aparata, transparentnih i sustavnih metodoloških alata te razvijene informacijske infrastrukture otežava identifikaciju NEI opcije za objekt u svrhu procjene njegove tržišne vrijednosti. Stoga obvezna provedba načela NEI u procjeni tržišne vrijednosti nekretnine stvara hitnu potrebu za poboljšanjem metoda njezine analize, specificiranjem postojećih metoda i algoritama izračuna prilagođenih specifičnostima ruskog tržišta nekretnina. Stupanj znanstvene razvijenosti problema. NEI princip kao jedno od temeljnih načela vrednovanja razmatra se uglavnom u radovima o vrednovanju nekretnina stranih autora: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K. i drugi, te ruski autori: Aleksandrov V.T., Artemenkov I.L., Asaul A.N., Grabovoj P.G., Gribovski S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva S.P., Kulakova Yu.N., Leifera L.A., 4 Ozerova E.S., Petrova V.I., Sternik G.M., Sternik S.G., Tarasevich E.I., Tepman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. itd. Visoko cijeneći doprinos znanstvenika razvoju pristupa i metoda vrednovanja nekretnina, valja napomenuti da je pokrivenost NEI-a u njihovim radovima opće prirode, ne sadrži jasne sveobuhvatne metode za njegovu praktičnu provedbu. Primijenjeni aspekt NEI principa, implementiran kroz analizu alternativnih slučajeva uporabe, u radovima domaćih i stranih autora svodi se uglavnom na opis kratkog algoritma, ne sadrži obrazloženje izvedivosti i dometa njegove primjene, kao i ograničenja zbog ruskih uvjeta vrednovanja. U posljednjem desetljeću u ruskoj znanstvenoj literaturi porastao je interes za probleme praktične primjene principa NEI. Konceptualna pitanja analize u uvjetima ruskog tržišta nekretnina obuhvaćena su radovima Grigoriev V.V., Ozerov E.S., Smolyak S.A., Fomenko A.N.; primijenjene aspekte rješavanja problema analize u uvjetima zatvorenosti tržišta, nerazvijene informacijske infrastrukture, visokog stupnja nesigurnosti razmatra Aleksandrov V. T., Korostelev S.P., Munerman I.V., Ozerov E.S., Pupentsova S.V., Yaskevich E.E. Izradili su preporuke za poboljšanje pojedinih faza NEI analize, s ciljem poboljšanja kvalitete usluga procjene. U disertacijama Grunov S.V. i Gubareva E.V. proučavaju se pitanja analize NEI u kontekstu problema općeg gospodarskog upravljanja i učinkovitosti korištenja resursa. Rad Petrove M.N. je od praktičnog značaja. , koji istražuje kvantitativne i kvalitativne metode NEI analize. Međutim, predloženi ekonomski i matematički modeli imaju niz ograničenja i zahtijevaju prilagodbu trenutnoj stvarnosti tržišta nekretnina i aktivnosti procjene vrijednosti u Rusiji, kao i ugradnju u složeni algoritam. Dakle, postojeća tumačenja NEI načela zahtijevaju razumijevanje i pojašnjenje u skladu s glavnim trendovima unaprjeđenja standarda i metoda vrednovanja nekretnina, čiji trenutni stupanj razvoja diktira potrebu razvoja sveobuhvatnog algoritma analize koristeći metode koje su relevantne za ruske uvjete vrednovanja. Svrha i ciljevi istraživanja. Svrha studije je unaprjeđenje metodoloških alata za analizu NEI-a, čime se postiže povećanje ispravnosti 5 procjene vrijednosti nekretnina. Za postizanje cilja studije u radu su postavljeni sljedeći zadaci: - razjasniti sadržaj koncepta načela najučinkovitijeg korištenja i postupak njegove praktične primjene, argumentirati potrebu njegove obvezne primjene u procjena vrijednosti nekretnina; razmotriti postojeću klasifikaciju objekata nekretnina i analizirati mogućnost uvođenja novog atributa koji grupira objekte prema potrebi i stupnju detaljnosti NEI analize; analizirati specifičnosti ruskog tržišta nekretnina kako bi se identificirali njegovi najakutniji problemi kako bi se poboljšao algoritam analize NEI i metode za njegovu praktičnu provedbu; razviti metodološke preporuke koje uzimaju u obzir specifičnosti ruskog tržišta nekretnina, prema praktičnoj procjeni osnovnih kriterija za analizu: pravne prihvatljivosti, fizičke izvedivosti i financijske izvedivosti; istražiti metode NEI analize, razviti preporuke i procijeniti učinkovitost njihove praktične primjene u ruskoj praksi ocjenjivanja. Predmet istraživanja je princip NEI kao imanentna komponenta vrednovanja nekretnina. Predmet rada su metodološki alati za praktičnu primjenu NEI načela u procjeni tržišne vrijednosti nekretnina. Područje proučavanja. Studija je provedena u skladu s paragrafom 5.1 "Teorija, metodologija i konceptualne osnove za formiranje vrijednosti različitih imovinskih objekata" Putovnice specijalnosti 08.00.10 - Financije, novčani promet i kredit (ekonomske znanosti). Teorijsku i metodološku osnovu istraživanja čine ključne odredbe ekonomske teorije i sistemske analize, kao i zaključci sadržani u radovima domaćih i stranih autora iz teorije vrednovanja i investicijske analize, posebice o vrednovanju realnih nekretnine, poslovanje, procjena učinkovitosti investicijskih projekata, cijene u građevinarstvu. Fundamentalnost proučavanog principa uvjetovala je korištenje općeznanstvenih teorijskih metoda spoznaje (povijesne, analitičke, sintetičke, metode dedukcije i sistemske analize itd.), kao i suvremenih metoda ekonomske i matematičke analize: ekspertnih procjena, analiza hijerarhija, metoda scenarija, financijsko modeliranje, grupiranje, tablični prikaz podataka itd. Informacijska baza istraživanja bili su analitički pregledi tržišta nekretnina, znanstvena izvješća sa skupova i seminara na temu problematike koja se proučava, analitički materijali periodike, kao i referentni i analitički resursi na Internetu, zakonodavni i regulatorni akti Ruske Federacije, izvješća o procjeni tržišne vrijednosti objekata nekretnina, vlastita istraživanja i izračuni autora. Znanstvena novost rada sastoji se u unaprjeđenju teorijskih i metodoloških alata za analizu NEI nekretnina za potrebe vrednovanja. Odredbe znanstvene novosti disertacije prijavljene na obranu su sljedeće: 1. Dokazati potrebu uzimanja u obzir NEI načela u vrednovanju, kao i utvrditi sadržaj analize, prevladavajuća stajališta o njegovoj ulozi i Istražuje se bit te se potkrijepljuje da je to ključno načelo procjene tržišne vrijednosti nekretnine, što se odražava u predloženim formulacijama. Načelo NEI temeljna je odredba teorije procjene tržišne vrijednosti nekretnine čiju vrijednost treba utvrditi na temelju pretpostavke o njenoj NEI - korištenju konkurentne, tržišno tražene i opravdane na dan procjene vrijednosti. , ispunjavanje kriterija pravne prihvatljivosti, fizičke izvedivosti, financijske izvedivosti i maksimiziranja vrijednosnog potencijala slobodnog ili izgrađenog zemljišta. NEI analiza je postupak vrednovanja koji osigurava praktičnu provedbu načela NEI, a sastoji se od proučavanja učinkovitosti opcije korištenja objekta koja se razvila na dan procjene i njezine usporedbe s alternativnim opcijama razvoja kako bi se identificirala korištenje koje maksimizira vrijednost zemljišta. 2. Potreba za uvođenjem novog klasifikacijskog obilježja nekretnina „potreba i stupanj detaljnosti NEI analize“ obrazložena je na temelju utvrđenih ključnih karakteristika nekretnine: podrijetlo, prikladnost poboljšanja za rad, djeljivost, fizičko stanje poboljšanja, funkcionalna namjena. 3. Dokazuje se nužnost modernizacije i proširenja algoritma analize NEI u vrednovanju nekretnina, koja se sastoji kako u promjeni redoslijeda analize prema kojem se određuju faze proučavanja ekonomskog potencijala lokacije tako i kriterija pravne prihvatljivosti. treba prethoditi fazi istraživanja tržišta, au uvođenju dodatnih faza: klasifikacija nekretnine koja se vrednuje prema stupnju detaljnosti NEI analize; kvalitativna analiza alternativnih slučajeva uporabe. 4. Potreba za kvalitativnom usporedbom alternativnih opcija za korištenje objekta procjene, implementiranom kroz predloženi algoritam korištenjem metode analize hijerarhija (u daljnjem tekstu HAI), na temelju korištenja kriterija: a) potpunost korištenja prednosti lokacije; b) pravnu valjanost razvoja; c) fizička izvedivost; d) razvojni potencijal tržišta nekretnina; e) učinkovitost privlačenja financijskih sredstava, čime se mogu identificirati opcije korištenja nekretnina koje su najmanje tražene na tržištu i isključiti ih iz naknadnog istraživanja. 5. Na temelju sistematizacije postojećih metoda za analizu NEI-a, identificirajući njihove prednosti i nedostatke, obrazlaže se da je metoda analize zemljišne čestice kao uvjetno slobodne i s postojećim poboljšanjima, koja uključuje izravnu kapitalizaciju prihoda ostvarenog jednom nekretninom. objekta, nakon čega slijedi oduzimanje troškova stvaranja poboljšanja (ili troškova njihove rekonstrukcije) i dovođenje dobivene vrijednosti do datuma procjene, osigurava maksimalnu točnost rezultata u trenutnim uvjetima ruskih procjeniteljskih aktivnosti. 6. Kao rezultat istraživanja ruskog tržišta nekretnina, dokazana je potreba da se u analizi NEI-a uzme u obzir posredna uporaba objekata, za što je pojašnjen koncept „srednje vrste uporabe nekretnine”. , te je razvijena i testirana metodologija za njegovu analizu. Teorijski značaj rezultata istraživanja leži u razvoju detaljnog algoritma za analizu NEI nekretnina, koji omogućuje provedbu temeljnih principa teorije vrednovanja u praksi, dakle, elemente znanstvene novosti stavlja naprijed za obranu može se tumačiti kao njegov daljnji razvoj u smislu usavršavanja metodoloških alata za određivanje tržišne vrijednosti nekretnina. Glavni rezultati istraživanja mogu se koristiti u formiranju tečajeva vezanih uz procjenu vrijednosti nekretnina. Praktični značaj disertacije leži u činjenici da su elementi znanstvene novosti koje je autor dobio usmjereni na široku primjenu u praksi procjene vrijednosti nekretnina, doprinose poboljšanju kvalitete usluga procjene i rastu investicijske atraktivnosti objekti koji se vrednuju. Od samostalnog praktičnog značaja su: sustav karakteristika objekata nekretnina, koji osigurava njihovo grupiranje prema predloženom klasifikacijskom obilježju „nužnost i stupanj detaljnosti NEI analize“; razvijena metodologija za analizu kriterija fizičke izvedivosti, temeljena na sistematizaciji pravne dokumentacije i klasifikaciji objekata nekretnina, za pouzdano utvrđivanje potencijalnih parametara razvoja zemljišne čestice i predviđanje prostorno-planskih karakteristika različitih mogućnosti za njegovu upotrebu; predloženi algoritam za kvalitativnu usporedbu alternativnih slučajeva uporabe pomoću AHP-a, koji omogućuje isključivanje neučinkovitih opcija iz naknadne analize kriterija financijske izvedivosti i maksimalne učinkovitosti; razvijena metodologija za NEI analizu uzimajući u obzir srednji slučaj korištenja, koji predviđa uzimanje u obzir promjena u urbanističkim razvojnim planovima za razvoj teritorija i dugoročnim planovima developera uz kratkoročno očuvanje sadašnje uporabe nekretnina objekti. Provjera i implementacija rezultata rada: glavni rezultati istraživanja disertacije prijavljeni su, raspravljeni i odobreni na znanstvenim i praktičnim skupovima i okruglom stolu: Godišnja međunarodna znanstveno-praktična konferencija „Perspektive razvoja nacionalnih gospodarstava HZZ-a zemlje članice u kontekstu međunarodnih integracijskih procesa" (Karaganda, Karaganda Economic University of Kazpotrebsoyuz, 12-13. travnja 2012.); Peta međunarodna znanstveno-metodološka konferencija "Cijena nekretnine: procjena i upravljanje" (Moskva, Moskovsko financijsko-industrijsko sveučilište "Sinergija", 22. studenog 2013. ); okrugli stol “Property Management: Global Practice and Russian Realities” (Moskva, Mergers and Acquisitions Congress, Financial University, 19. rujna 2014.). Disertacija je završena u sklopu istraživačkog rada na Financijskom sveučilištu u sklopu državnog zadatka 2013. godine na temu „Poboljšanje financijske stabilnosti ruskih poduzeća na temelju upravljanja troškovima“. Rezultati znanstvenog istraživanja koriste se u praktičnom radu Odjela za evaluaciju Integriranog dioničkog društva algoritma "Knight Analysis Frank" primjenom NEI. Korištenje autorski razvijene metodologije za određivanje prostorno-planskih rješenja poboljšanja, metode analize hijerarhija, metodologije analize koja uzima u obzir međuuporabu, omogućuje nam da udovoljimo zahtjevima standarda ocjenjivanja, osiguramo visoku razinu rada, objektivnost i ispravnost rezultata procjene u ograničenom informacijskom prostoru, doprinose učinkovitosti i konkurentnosti Odjela zbog strukturiranog pristupa vrednovanju nekretnina i optimizaciji troškova poslovanja tvrtke. Algoritam NEI analize kojeg je autor nadogradio, a koji procjenu tržišne vrijednosti nekretnine nadopunjuje metodički ispravnim alatima, koristi se u praktičnim aktivnostima Russian Appraisal Service LLC. Konkretno, korištenje metode analize financijske izvedivosti, koju je autor identificirao kao najprikladniju, koja također uključuje provedbu analize rizika, omogućuje dublje istraživanje NEI-a, pridonoseći poboljšanju metodoloških temelja rada i poboljšanja kvalitete pruženih usluga. Rezultati studije koriste se u obrazovnom procesu na Financijskom sveučilištu pri Vladi Ruske Federacije od strane Odsjeka za procjenu imovine i upravljanje u nastavi akademskih disciplina „Vrednovanje nekretnina” i „Tržište nekretnina i trendovi njegovog razvoja” . Primjena rezultata istraživanja disertacije u organizacijama potvrđuje se odgovarajućim potvrdama. u navedenih 10 Publikacija. Na temu istraživanja disertacije objavljeno je 6 radova ukupnog obima 4,43 p.l. (autorski obujam 3,92 str.), uključujući 4 rada ukupnog opsega 3,55 str. (autorski volumen 3,2 str.) u recenziranim znanstvenim publikacijama koje je odredila Viša komisija za ovjeru Ministarstva obrazovanja i znanosti Rusije. Struktura i opseg disertacije. Disertacija se sastoji od uvoda, tri poglavlja, zaključka, popisa literature iz 119 izvora i 3 priloga. Tekst disertacije objavljen je na 204 stranice. Rad je ilustriran sa 19 tablica i 7 slika. II. GLAVNI SADRŽAJ DIPLOMSKOG RADA U uvodu rada obrazlaže se relevantnost teme istraživanja disertacije, prikazuje se stupanj njezine znanstvene razvijenosti i metodologija rada: utvrđuju se svrha i ciljevi istraživanja, utvrđuju se svrha i ciljevi istraživanja, te se utvrđuje znanstveni rad. ogledaju se elementi znanstvene novosti rada i njegov praktični značaj. Prva skupina pitanja odnosi se na proučavanje povijesnog razvoja pojma NEI, definiranje sadržaja pojma NEI, ulogu i mjesto načela u suvremenom sustavu vrednovanja objekata nekretnina. Vrednovanje imovinskih objekata temelji se na temeljnim premisama neoklasične teorije koja dominira modernom ekonomskom mišlju. Ova teorija temelji se na konceptu racionalnog potrošača, čije je ponašanje vođeno ciljem maksimiziranja korisnosti, što je predodredilo formiranje ključnih principa za procjenu tržišne vrijednosti. Načela vrednovanja objedinjuju se u četiri skupine ovisno o izvoru nastanka i stupnju utjecaja na vrijednost: načela temeljena na predodžbama vlasnika o korisnosti predmeta; načela temeljena na operativnim karakteristikama objekta koji se ocjenjuje; načela uvjetovana utjecajem tržišnog okruženja; NEI princip. Bit NEI načela leži u činjenici da se tržišna vrijednost nekretnine formira na temelju jedinstvenih karakteristika objekta, koje određuju mogućnost njegove optimalne uporabe pod utjecajem sila ponude i potražnje koje prevladavaju na datum vrednovanja, kada su svi sudionici na tržištu zainteresirani za maksimiziranje vlastite koristi. NEI princip je maksimalno implementiran u procjeni nekretnina, što je zbog njegove “dvokomponentnosti”: stalna komponenta je zemljišna čestica s nepromjenljivom vezom za određeno mjesto i stabilnost svojstva, a varijabilna komponenta je poboljšanja napravljena na njemu. Lokacija i svojstva mjesta unaprijed određuju varijantu njegove uporabe koja zadovoljava trenutne potrebe tržišta. Zaradu stranice osiguravaju uvedena poboljšanja koja se mogu mijenjati u skladu sa funkcijama koje zahtijeva tržište. Stoga se procjena tržišne vrijednosti nekretnine temelji na NEI verziji zemljišne čestice, čime se maksimizira njezin vrijednosni potencijal. Analiza strane i ruske znanstvene literature na temu disertacijskog istraživanja, kao i standarda ocjenjivanja, pokazala je da oni sadrže velik broj različitih tumačenja pojma NEI nekretnina koje zadovoljavaju četiri ključna kriterija: pravnu prihvatljivost, fizičku izvedivost, financijska izvedivost i maksimalna učinkovitost. Nezadovoljavajuće urbanističko planiranje, promjenjiva konjunktura ruskog tržišta, zahtijevaju pojašnjenje koncepta NEI sa stajališta usklađenosti s tržišnim uvjetima koji prevladavaju na datum vrednovanja, a trenutni trendovi u razvoju vrednovanja zahtijevaju naglasak na njegovu teoretsku važnost. . Za to je formulirano autorovo tumačenje „NEI načela” koje je dano na stranici 6. Praktična provedba NEI načela sastoji se u analizi učinkovitosti slučaja korištenja nekretnine koji se razvio na dan procjene (u daljnjem tekstu koja se naziva NEI analiza). Prema postojećim propisima u području djelatnosti procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji, ovaj postupak treba izdvojiti kao neovisnu i obveznu fazu koja prethodi izračunu tržišne vrijednosti nekretnine korištenjem metoda prihoda, komparativnog i troškovnog pristupa. To zahtijeva uvođenje ažurirane definicije NEI analize, također predstavljene na stranici 6. Na temelju studije i usporedbe međunarodnih (u daljnjem tekstu IVS), europskih i američkih standarda s ruskim standardima vrednovanja, značajne razlike u pristupima NEI analizi su otkriveni. Trenutna verzija IVS-a, za razliku od njihovih prijašnjih izdanja, ne propisuje da se tržišna vrijednost objekta treba utvrditi na temelju identificirane verzije NEI-a, ali ukazuje da to odražava, budući da ustaljena praksa zoniranja 12 pretpostavlja da učinkovito korištenje bilo kojeg teritorija. S tim u vezi, NEI procijenjenog objekta uzet će se u obzir pri analizi cijena kupoprodajnih i transakcija najma za analogne objekte prilikom procjene njegove tržišne vrijednosti korištenjem metoda komparativnog i dohodovnog pristupa. Rusko nestabilno tržište nekretnina i osobitosti zakonske regulative urbanog planiranja i zoniranja ne jamče da je trenutna opcija korištenja procijenjenog objekta učinkovita i da cijene analognih objekata odražavaju njegov NEI. Stoga je u ruskim standardima trenutačno preporučljivo izdvojiti NEI analizu kao neovisnu proceduru. Složenost NEI analize nekretnina, zbog stupnja razvijenosti tržišta, koje karakterizira ograničena informacijska infrastruktura i slaba razvijenost urbanizma, zahtijeva uvođenje dodatnog klasifikacijskog obilježja nekretnina, uzimajući u obzir uzeti u obzir potrebu za NEI analizom pri određivanju njihove tržišne vrijednosti. Predloženi sustav ključnih karakteristika nekretnine: podrijetlo; upotrebljivost poboljšanja; djeljivost; poboljšanja tjelesnog stanja; vrsta objekta nekretnine, raspoređena u hijerarhijskom nizu, omogućuje utvrđivanje potrebe za NEI analizom i klasificiranje objekta prema novom klasifikacijskom obilježju - "potreba i stupanj detaljnosti NEI analize" - na određenu skupina. Shematska interpretacija razvijenog sustava karakteristika za klasifikaciju objekata nekretnina kako bi se utvrdila potreba za NEI analizom i stupanj njezine detaljnosti prikazana je na slici 1. Dakle, specifičnosti ruskog tržišta nekretnina zahtijevaju praktičnu provedbu načelo NEI za većinu objekata, koje se sastoji u postupku njegove analize, a stanje na tržištu predodređuje potrebu poboljšanja metoda i smjerova te analize. Druga skupina pitanja proizlazi iz potrebe kritičkog proučavanja alata za praktičnu primjenu načela poboljšanja postojećih metoda njegove analize. NEI nekretnine i 13 Podrijetlo PZ s postojećim poboljšanjima Prazan PZ Poboljšanja koja se ne mogu koristiti (istrošenost > 80%) Poboljšanja koja se mogu koristiti (istrošenost)< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З К З * S ЗУ 1 Допустимая высотность здания К ПЗ SЗ S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд hэт * nэт документы, классификации Классификации объектов недвижимости по сегментам Обзоры рынка Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт внеш S общ SЗ внеш S общ К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ Sобщ Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O VB * RB RL VL где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL где: IO VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL VO VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2 ... (1 Y) 1 (1 Y) 2 En I1 I2 (1 Y) n (1 Y)1 (1 Y) 2 VL .... In (1 Y) n VOn 1 (1 Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO 5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями
Uvod
Poglavlje 1. Teorijske osnove procjene vrijednosti nekretnina
1.2 Klasifikacija nekretnina
1.3 Vrste vrijednosti imovine
1.4 Osnovna načela procjene vrijednosti nekretnina
1.5 Čimbenici koji utječu na vrijednost nekretnine
Poglavlje 2. Procjena vrijednosti stambene nekretnine
2.2. Vrednovanje stambene nekretnine dohodovnim pristupom
2.3 Vrednovanje stambenih nekretnina usporedbom prodaje analognih
2.4 Procjena vrijednosti nekretnina korištenjem troškovnog pristupa
2.5 Koordinacija rezultata procjene vrijednosti nekretnina
Poglavlje 3. Prijedlozi za poboljšanje metoda vrednovanja nekretnina
Zaključak
Popis korištene literature i izvora
Primjena
UVOD
Među elementima tržišnog gospodarstva posebno mjesto zauzimaju nekretnine koje djeluju kao sredstvo proizvodnje (zemljište, upravne, industrijske, skladišne, trgovačke i druge zgrade i prostori, kao i drugi objekti) te objekt ili predmet potrošnje (zemljišta, stambene zgrade, vikendice, stanovi, garaže).
Nekretnine su temelj osobne egzistencije građana i služe kao temelj gospodarskog djelovanja i razvoja poduzeća i organizacija svih oblika vlasništva. U Rusiji se aktivno formira i razvija tržište nekretnina i sve je veći broj građana, poduzeća i organizacija uključenih u transakcije nekretninama.
Zahvaljujući konstruktivnoj interakciji između države i procjenitelja, proces procjene imovine posljednjih je godina postao mnogo civiliziraniji u usporedbi s vremenima kada je neovisna procjena u Rusiji bila tek u povojima. Danas je djelatnost procjenitelja regulirana odgovarajućim saveznim zakonom i standardima iz oblasti procjene.
Svrha diplomskog rada je izraditi prijedloge za poboljšanje metoda procjene stambenih nekretnina.
Za postizanje ovog cilja potrebno je riješiti sljedeće zadatke:
Opisati bit procjene stambenog prostora;
Okarakterizirati metodološke pristupe procjeni vrijednosti nekretnina;
Procjena stambenih nekretnina korištenjem troškovnog, komparativnog i prihodovnog pristupa;
Provesti komparativnu analizu rezultata evaluacije;
Izraditi prijedloge za unapređenje metodologije procjene stambenih nekretnina.
Predmet istraživanja u diplomskom radu je procjena vrijednosti stambenih nekretnina, a predmet istraživanja su metode i pristupi procjeni vrijednosti stambenih nekretnina.
Metodološka osnova istraživanja provedenog u diplomskom radu su znanstveni radovi domaćih i stranih autora iz područja procjene vrijednosti nekretnina S.V.Gribovsky, E.I.Tarasevich, M.A.Fedotova, D.Fridman.
U prvom poglavlju diplomskog rada „Metodološki stavovi za procjenu vrijednosti nekretnina“ obznanjene su vrste vrijednosti nekretnina, njihova klasifikacija. Razmatraju se čimbenici koji utječu na vrijednost nekretnina, kao i temeljna načela procjene vrijednosti nekretnina.
U drugom poglavlju "Procjena stambenih nekretnina" prikazani su rezultati procjene objekta nekretnine - dvosobnog stana koji se nalazi u Zaeltsovskom okrugu u Novosibirsku - korištenjem dohodovnog i komparativnog pristupa, kao i rezultati izračuna spašavanja vrijednost nekretnine.
U trećem poglavlju „Prijedlozi za unaprjeđenje metoda procjene vrijednosti stambenih nekretnina“ prikazani su glavni pravci unaprjeđenja postojećih pristupa procjeni vrijednosti stambenih nekretnina.
Poglavlje 1
1.1 Potreba za neovisnom procjenom doma
Vrednovanje je znanost primijenjene ekonomske analize, čija je glavna zadaća utvrditi najvjerojatnije cijene za prodaju ili kupnju imovine (robe) na temelju analize dinamike snaga ponude i potražnje za tom imovinom u relevantno tržište. S formalnog gledišta, najvjerojatnija cijena se postavlja na temelju modeliranja određenog skupa čimbenika potražnje i skupa čimbenika ponude.
Trenutno su aktivnosti procjene vrijednosti nekretnina regulirane Saveznim zakonom "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji" od 06.08.98 br. 135 - FZ.
Trenutna situacija na tržištu nekretnina pridonosi aktivnom razvoju procjene vrijednosti nekretnina u našoj zemlji.
Tržište nekretnina trenutno je jedno od najdinamičnijih tržišta u našoj zemlji, jedan od najatraktivnijih investicijskih objekata. To postaje vrlo važno upravo sada, kada je situacija u svijetu vrlo nestabilna: stručnjaci ne mogu dati točne prognoze o cijenama nafte, predviđaju pad vrijednosti dolara, - nekretnine ostaju praktički jedini jamac sigurnosti štednje.
Glavni pravci razvoja ruske procjene mogu se odrediti na temelju popisa operacija u kojima je potrebno procijeniti nekretnine. Treba napomenuti da se ovaj popis stalno širi.
Potrebna je objektivna procjena različitih vrsta vrijednosti (tržišne, investicijske, kolateralne, osiguravajuće, oporezive i druge) nekretnina:
Pri kupnji, prodaji ili najmu;
Kod korporatizacije poduzeća i preraspodjele imovinskih udjela;
Privlačenje novih dioničara i dodatna emisija dionica;
Prilikom katastarske procjene za potrebe oporezivanja nekretnina: zgrada i zemljišnih čestica;
Za osiguranje nekretnina;
Kod kreditiranja osiguranog nekretninama;
Prilikom izrade nekretnina kao doprinosa temeljnom kapitalu poduzeća i organizacija;
Pri razvoju investicijskih projekata i privlačenju investitora, uključujući strane;
Prilikom likvidacije nekretnina;
Kod izvršavanja nasljednih prava, sudska presuda;
U ostalim poslovima vezanim uz prodaju imovinskih prava na nekretninama.
Postoje tri glavna pristupa procjeni imovine:
Troškovna metoda: procjenjuje se trošak potpune reprodukcije ili trošak potpune zamjene imovine koja se procjenjuje, zatim se oduzima iznos procijenjene amortizacije zgrada i građevina te se dodaje vrijednost zemljišne čestice kao slobodne. Ovaj pristup može biti neophodan kada procjena vrijednosti objekta u svrhu oporezivanja imovine ili oduzimanja imovine zahtijeva odvajanje vrijednosti zgrada i građevina od vrijednosti zemljišta. Također se koristi za porez na dohodak i računovodstvene svrhe: amortizacija zgrada i građevina odbija se od oporezivog dohotka. Druge situacije za primjenu:
Studija izvodljivosti za novogradnju,
Utvrđivanje mogućnosti najboljeg i najučinkovitijeg korištenja zemljišta,
Ažuriraj,
Konačni dogovor oko cijene
Građevine institucionalne i posebne namjene,
Svrhe osiguranja.
Metoda usporedbe tržišta: procjena tržišne vrijednosti nekretnine na temelju nedavnih transakcija sa sličnim nekretninama. Pretpostavlja se da racionalan investitor ili kupac neće platiti više za određenu nekretninu nego što bi koštalo stjecanje druge slične nekretnine s istom korisnošću.
Metoda prihoda: vrijednost imovine određena je količinom, kvalitetom i trajanjem razdoblja primanja koristi za koje se očekuje da će imovina donijeti u budućnosti.
U Rusiji je posljednjih godina metoda troška raširena u procjeni vrijednosti objekata. Štoviše, njegovu je upotrebu proglasila Vlada prilikom izrade programa revalorizacije imovine. To je dovelo do činjenice da je trošak dugotrajne imovine, nekretnina bio vrlo podcijenjen. Sada je od posebnog značaja proces revalorizacije takvih objekata, koji se može izvršiti na temelju tržišne metode vrednovanja.
Do danas je broj organizacija za procjenu na ruskom tržištu značajan. Od kraja 2004. godine, više od 9000 tvrtki i PBOYuL u Rusiji imaju državne dozvole za obavljanje djelatnosti procjene. Sada tržište regulira Ministarstvo gospodarskog razvoja, ali od 1. siječnja 2006. u tijeku je prijelaz na samoregulaciju.
U sadašnjoj fazi tržište procjena karakterizira sve veća konkurencija, poboljšanje kvalitete i smanjenje troškova usluga. Konkretno, potražnja za vrednovanjem kako bi se imovina prikazala u financijskim izvještajima u skladu s MRS, US GAAP ili ruskim računovodstvenim standardima stalno raste; procjena vrijednosti nematerijalne imovine radi utvrđivanja učinkovitosti marketinga i strategije brenda; procjena vrijednosti u svrhu obavljanja kupoprodajnih transakcija, najma imovine, spajanja i preuzimanja te drugih transakcija prijenosa vlasništva i drugih imovinskih prava; procjena vrijednosti za potrebe osiguranja, dodatne emisije dionica ili otkupa dionica tijekom privatizacije poduzeća u državnom vlasništvu; procjena u svrhu kreditiranja pod zalogom imovine i dr. .
Prema rezultatima istraživanja bonitetne agencije Expert RA, najtraženije usluge u posljednjih godinu i pol dana bile su usluge procjene vrijednosti nekretnina i poduzeća općenito. Udio ovih površina u ukupnoj strukturi tržišta iznosio je 34,3%, odnosno 32,1%.
1.2 Klasifikacija nekretnina
Procjena vrijednosti nekretnina je od interesa prvenstveno za objekte koji aktivno cirkuliraju na tržištu kao samostalni proizvod. Trenutno su to u Rusiji stanovi i sobe, poslovni prostori i uredske zgrade, prigradske stambene zgrade s parcelama, besplatne parcele za izgradnju i (ili) za druge svrhe. Objekti nekretnina također uključuju nalazišta minerala, čije rusko tržište još nije formirano. U nastavku razmatramo opća načela za klasifikaciju nekretnina.
Prva kategorija nekretnina. Pojam “nekretnina” u našem slučaju odnosi se na bilo koji proizvod koji je čvrsto povezan s komadom zemlje, njegov prijenos na drugo mjesto je nemoguć bez uništenja i gubitka potrošačke vrijednosti. Predložena formulacija ima za cilj promicati diferencirani pristup procjeni različitih kategorija nekretnina, uzimajući u obzir njihove najznačajnije značajke, značajke trgovačkog prometa, strukturu i opseg tržišta unutar kojih se odvijaju procesi kupnje i prodaje nekretnina. Budući da različiti uvjeti i njihove kombinacije utječu na vrednovanje nekretnine, za razvrstavanje (grupiranje) korištena je metoda "stabla obilježja". Takva klasifikacija (grupiranje) je višerazinska. Na svakoj se razini provodi na vlastitoj osnovi s njihovim mogućim razlikama na istoj razini, ali po različitim “granama”. Pritom je dubina (broj razina) klasifikacije veća za one grane na kojima se nalaze reprezentativniji (po njihovoj procjeni) objekti.
Svaka razina ima svoje ime i skup preporučenih vrijednosti za odgovarajući atribut klasifikacije.
1. Podrijetlo.
2. Imenovanje.
3. Skala.
3.1 Površine zemljišta.
3.2. Odvojene parcele.
3.3. Kompleksi zgrada i građevina (vikendica, mikrodistrikt, hotel, sanatorij, itd.)
3.3.1. Stambena zgrada višestambena.
3.3.2. Stambena obiteljska kuća (kuća, vikendica).
3.3.3. Odjeljak (ulaz).
3.3.4. Pod u odjeljku.
3.3.5. Apartman.
3.3.6. Soba.
3.3.7. Ljetna kućica.
3.4. kompleks upravnih zgrada.
3.4.1. zgrada.
3.4. Prostorije ili dijelovi zgrada (dijelovi, katovi).
4. Spremno za upotrebu.
4.1. Spreman.
4.2. Zahtijeva rekonstrukciju ili veće popravke.
4.3. Potreban završetak izgradnje.
Budući da je tržište stanova trenutno najrazvijeniji sektor tržišta nekretnina u Rusiji, ima smisla usredotočiti se na proučavanje ovog sektora kako bi se razvili osnovni metodološki pristupi procjeni vrijednosti nekretnina.
Na formiranom zapadnom tržištu usvojen je drugi, koji se razlikuje od gore predložene klasifikacije nekretnina u kategorije A, B i C.
Podijeljen je u sljedeće klase:
1) Specijalizirana nekretnina, prilagođena obavljanju određenog posla i obično se prodaje uz posao.
Primjeri: rafinerije nafte, kemijska postrojenja, radionice za smještaj strojeva i opreme; građevine koje se zbog svog položaja, veličine, konstrukcije nikada ne prodaju ili iznajmljuju trećim osobama na tržištu.
2) Nespecijalizirane nekretnine - obične zgrade - trgovine, uredi, tvornice, skladišta, koje se obično prodaju ili iznajmljuju.
Klasifikacija nekretnina prema različitim karakteristikama (kriterijima) doprinosi uspješnijem istraživanju tržišta nekretnina te olakšava razvoj i primjenu metoda za procjenu vrijednosti različitih kategorija nekretnina. U postupku razvrstavanja izdvajaju se zasebne skupine nekretnina, što uvjetuje mogućnost jedinstvenog pristupa njihovom vrednovanju.
1.3 Vrste vrijednosti imovine
U početnoj fazi procjene vrijednosti nekretnine, vještak procjenitelj uvijek se susreće s teškim problemom odabira vrste vrijednosti za izračune procjene. Ovaj izbor ovisi o mnogim čimbenicima (prirodi objekta i funkcijama vrednovanja) i određuje naknadni izbor metode vrednovanja ove imovine. Ukoliko se procjena nekretnine provodi u svrhu dobivanja hipotekarnog kredita (kredita osiguranog nekretninom), važno je da procjenitelj ima pouzdanu informaciju o najvjerojatnijoj prodajnoj cijeni te nekretnine ako zajmoprimac (vlasnik nekretnine) ) ne vraća dug (kredit). Pri procjeni nekretnina za svrhe oporezivanja u zapadnim zemljama koristi se tržišna ili zamjenska vrijednost nekretnine, na temelju troška reprodukcije potonje. Pri vrednovanju objekata koji se rekonstruiraju u pravilu se bira vrijednost investicije, tj. vrijednost nekretnine za pojedinog investitora.
Kod procjene zgrada posebne namjene, nekretnina u "pasivnim" sektorima tržišta nekretnina, kada nema dovoljno podataka za određivanje tržišne vrijednosti, kao i kod procjene za potrebe osiguranja nekretnina, zamjenski trošak odn. koristi se zamjenski trošak.
Tržišna cijena
U tržišnim gospodarskim uvjetima najčešća vrsta vrijednosti nekretnina je tržišna vrijednost. Tržišna vrijednost je najvjerojatnija cijena koju bi nekretnina trebala postići na konkurentnom i otvorenom tržištu u svim uvjetima poštene trgovine, svjesnog djelovanja prodavatelja i kupca, te bez utjecaja nezakonitih poticaja.
Podrazumijeva se da je u kupoprodajnoj transakciji prijenos prava s prodavatelja na kupca podložan sljedećim uvjetima.
1. Motivacija kupca i prodavača je tipična, tj. djeluju bez nepotrebnog pritiska ili izvanrednih životnih okolnosti.
2. Obje strane su dobro obaviještene, konzultirane i djeluju, po svom mišljenju, vodeći računa o svojim maksimalnim interesima.
3. Nekretnina je bila stavljena na prodaju na tržištu dovoljno dugo (dovoljno da se potencijalni kupci upoznaju s podacima o prodaji nekretnine i donesu odluku o kupnji nekretnine).
4. Plaćanje je izvršeno po uvjetima financiranja transakcije.
5. Cijena je normalna, na nju ne utječu specifični uvjeti financiranja i prodaje.
Tržišna vrijednost nekretnine inače se naziva razmjenska vrijednost - za razliku od uporabne vrijednosti (ili uporabne vrijednosti) koja odražava vrijednost objekta za pojedinog vlasnika.
Koncept tržišne vrijednosti temelji se na činjenici da tipični kupac na tržištu nekretnina ima priliku odabrati alternativne nekretnine. Tržišna vrijednost je objektivna, neovisna o željama pojedinih sudionika na tržištu nekretnina i odražava stvarne ekonomske uvjete koji se razvijaju na ovom tržištu.
Trošak u uporabi (vrijednost u uporabi)
Vrijednost u uporabi (uporabna vrijednost) odražava vrijednost nekretnine za određenog vlasnika koji tu nekretninu neće staviti na tržište nekretnina. Procjena potrošačke vrijednosti objekta donosi se na temelju postojećeg profila njegove uporabe i onih financijskih i ekonomskih parametara koji su uočeni u pretpovijesti poslovanja objekta i predviđaju se u budućnosti.
Trošak ulaganja
Pojam "investicijska vrijednost", slično pojmu "uporabna vrijednost", označava vrijednost nekretnine za određenog investitora koji će kupiti ili uložiti u nekretninu koja se procjenjuje. Izračun vrijednosti investicije vrši se na temelju prihoda koje očekuje ovaj investitor i specifične stope njihove kapitalizacije. Vrijednost investicije obično se izračunava pri ocjeni investicijskog projekta ili dohodovnog objekta za pojedinog investitora. Ova vrsta vrijednosti je subjektivna.
Trošak zamjene (trošak reprodukcije predmeta)
Trošak zamjene (trošak reprodukcije objekta) određen je troškovima u tekućim cijenama za izgradnju točne kopije objekta koji se procjenjuje, u njegovom "novom" stanju (bez amortizacije), koristeći ista arhitektonska rješenja, građenje konstrukcije i materijala, kao i uz istu kvalitetu građevinsko – instalacijskih radova. U ovom slučaju reproducira se ista zastarjelost objekta i isti nedostaci u arhitektonskim rješenjima koje je imao ocjenjivani objekt.
trošak zamjene
Trošak zamjene određen je troškovima u važećim cijenama za izgradnju objekta koji ima procijenjenu ekvivalentnu korisnost, ali je izgrađen u novom arhitektonskom stilu, primjenom suvremenih standarda projektiranja i progresivnih materijala i konstrukcija, kao i suvremene opreme nekretnine. . Dakle, trošak zamjene izražen je troškovima reprodukcije točne kopije predmeta, a trošak zamjene izražen je troškovima stvaranja predmeta funkcionalnog analoga.
Vrijednost osiguranja
Osigurana vrijednost izračunava se na temelju ili zamjenskog troška ili zamjenskog troška predmeta koji je u opasnosti od uništenja (ili uništenja). Na temelju osigurane vrijednosti predmeta utvrđuju se svote osiguranja, naknade osiguranja i kamate osiguranja.
Porezna vrijednost (oporeziva vrijednost)
Vrijednost za potrebe oporezivanja imovine pravnih i fizičkih osoba utvrđuju stručni procjenitelji ovlašteni za porezni nadzor na temelju tržišne ili zamjenske vrijednosti nekretnine ili se procjena provodi formalno prema regulatornoj metodologiji. bez uključivanja stručnih procjenitelja.
Likvidacijska vrijednost
Spašena vrijednost je neto iznos novca koji vlasnik imovine može dobiti kada se imovina likvidira.
1.4 Osnovna načela procjene vrijednosti nekretnina
Načela procjene vrijednosti nekretnina mogu se grupirati u sljedeće četiri skupine:
Načela temeljena na percepcijama korištenja;
Načela vezana uz nekretnine (zemljište, zgrade, građevine);
Načela vezana uz tržišno okruženje;
Načelo najboljeg i najučinkovitijeg korištenja imovine.
Sva razmatrana načela procjene vrijednosti nekretnina međusobno su povezana. Pri procjeni nekretnine potrebno je, ako je moguće, uzeti u obzir sva ili glavna načela procjene kako bi se dobila što pouzdanija i točnija procjena vrijednosti nekretnine.
Korisnička načela
Načela temeljena na percepcijama korisnika uključuju načela korisnosti, zamjene i očekivanja.
Načelo korisnosti je da svaka nekretnina ima vrijednost samo ako je korisna nekom investitoru i može se koristiti za provedbu određenih funkcija ili osobnih potreba, na primjer, korištenje nekretnine kao hotela, kafića, ureda, muzeja itd. .d. Korisnost je sposobnost imovine da zadovolji potrebe korisnika na određenoj lokaciji i za određeno vremensko razdoblje.
Načelo supstitucije kaže da racionalni (tipični) kupac neće platiti više za nekretninu od minimalne cijene koja se naplaćuje za drugu sličnu nekretninu iste korisnosti. Najveća vrijednost predmeta koji se procjenjuje određena je najnižom cijenom po kojoj se može nabaviti drugi sličan predmet s jednakom korisnošću.
Načelo očekivanja povezano je s predstavljanjem korisnika imovine i kaže: vrijednost predmeta koji stvara prihod određena je iznosom novčanog toka koji se očekuje od korištenja imovine koja se procjenjuje, kao i iznosom koji se očekuje od njegovu preprodaju. Važno je za koje vremensko razdoblje će se dobiti očekivani prihod, jer rublja investitora danas vrijedi više od rublje koja će biti primljena sutra.
Načela koja se odnose na zahtjeve za zemljišnu česticu, zgrade i građevine koje se na njoj nalaze
Ova skupina uključuje sljedeća načela:
Preostala produktivnost (produktivnost) zemlje;
granična produktivnost (načelo doprinosa);
Ravnoteža (načelo proporcionalnosti);
Optimalne vrijednosti;
Optimalna podjela imovinskih prava.
Načelo rezidualne produktivnosti zemljišta.
Načelo rezidualne produktivnosti (ili produktivnosti) kaže da se vrijednost zemljišta temelji na njegovoj rezidualnoj produktivnosti (produktivnosti). Da bismo razumjeli ovu poziciju, potrebno je prepoznati da svaka vrsta aktivnosti, u pravilu, zahtijeva prisutnost četiriju komponenti proizvodnje: kapitala, rada, upravljanja i zemlje.
Zemljište je zemljišna čestica i prirodni resursi koji se nalaze na njoj - zatvoreni rezervoari, životinjski svijet, vegetacija i minerali. Teritorijalne granice zemljišne čestice određene su u skladu s postupkom utvrđenim važećim zemljišnim zakonodavstvom, a formalizirane su potvrdom koju vlasniku (ili zakupcu) izdaju državna tijela za upravljanje zemljištem. Zemljište je glavni čimbenik koji osigurava prostor i resurse potrebne za bilo koju vrstu proizvodne aktivnosti.
Rad je skup rada na proizvodnji dobara (usluga) i njihovoj provedbi na tržištu. Ovaj koncept ne uključuje aktivnosti upravljanja.
Kapital je novac uložen u reprodukciju stalnih sredstava i obrtnih sredstava, kao iu druge komponente proizvodnje - rad, zemlju i upravljanje.
Upravljanje proizvodnim aktivnostima uključuje znanja, vještine, poduzetničke sposobnosti i nadarenost rukovodećeg osoblja poduzeća. Uspješno upravljanje omogućuje optimizaciju proizvodnje i maksimiziranje profita.
Svaka komponenta proizvodnje (kapital, rad, upravljanje i zemljište) mora biti pokrivena iz poslovnih prihoda. No, budući da je zemljište fizički nepokretno, a privlače ga i druge komponente za poduzetničke aktivnosti, prije svega se plaćaju rad, kapital i upravljanje, a ostatak prihoda isplaćuje se vlasniku zemljišta kao renta. Takva je prosudba u skladu s glavnim odredbama ekonomske teorije - zemljište ima "rezidualnu vrijednost" i to određenu vrijednost samo kada postoji rezidualni dohodak nakon pokrivanja ostale tri komponente proizvodnje. Stoga se rezidualna produktivnost izražava kao dohodak koji se pripisuje zemljištu, nakon plaćanja troškova rada, kapitala i upravljanja.
Načelo granične produktivnosti (načelo doprinosa).
Načelo granične produktivnosti (ili produktivnosti) ili načelo doprinosa znači da se kao rezultat ulaganja treba dobiti prihod koji ostaje nakon pokrivanja troškova. Što se tiče tržišta nekretnina, ovo se načelo može tumačiti na sljedeći način. Često vam troškovi popravka stana omogućuju povećanje njegove vrijednosti, i to u iznosima koji znatno premašuju troškove popravka. U ovom slučaju ostvaruje se načelo granične produktivnosti ili načelo doprinosa. Iznos doprinosa odgovara razlici između cijene primljene kao rezultat popravka stana i troškova ovog popravka.
Načelo rastućeg i opadajućeg prinosa.
Suština ovog načela je da povećanje kapitalnih ulaganja u glavne komponente proizvodnje uzrokuje povećanje stope rasta dobiti samo do određene granice, nakon čega povećanje dobiti postaje manje od povećanja kapitalnih ulaganja. Ovo ograničenje odgovara najvećoj vrijednosti nekretnine. Svako naknadno ulaganje u nekretninu neće dati razmjerno povećanje dobiti, a samim time ni razmjerno povećanje vrijednosti nekretnine.
Stoga procjenitelj prvo mora analizirati različite mogućnosti korištenja zemljišta. Na primjer, za izračun dobiti od izgradnje različitih vrsta nekretnina ili različitog broja objekata na određenoj zemljišnoj parceli. Tek nakon toga moći će donijeti konačan izbor vrste nekretnine za izgradnju na ovom mjestu. U procesu varijantnog projektiranja različitih kombinacija komponenti proizvodnje i utvrđivanja maksimalne dobiti na toj osnovi provodi se princip povećanja i smanjenja profitabilnosti.
Načelo ravnoteže.
Načelo ravnoteže (ili načelo proporcionalnosti) formulira se na sljedeći način: komponente proizvodnje (ili nekretnina) moraju se međusobno kombinirati u određenom omjeru. Ako obujam kapitalnih ulaganja premašuje obujam rada u određenom vremenskom razdoblju, na primjer, u izgradnji objekta, tada dolazi do "zamrzavanja kapitala" i smanjenja ukupne učinkovitosti projekta. Slična situacija je moguća kada u određenom trenutku nema dovoljno sredstava za izgradnju nekretnine, što je dobro poznato investitorima u novogradnju. S tim u vezi, regulatorni dokumenti kao dio projektne dokumentacije za izgradnju objekta predviđaju izradu kalendarskih rasporeda za izgradnju objekta kako bi se postigao najveći mogući učinak od provedbe projekta.
Načelo optimalnih vrijednosti.
Načelo optimalnih vrijednosti (načelo optimalne ekonomske vrijednosti), s obzirom na trendove koji vladaju na tržištu nekretnina, određena (optimalna) vrijednost određene vrste nekretnine je vrlo tražena. Stručni procjenitelj uvijek treba imati na umu načelo optimalnih vrijednosti i njime se rukovoditi pri procjeni nekretnina ove vrste.
Načelo optimalne diobe prava vlasništva.
Prava vlasništva na nekretnini trebaju se podijeliti i spojiti na način da se poveća ukupna vrijednost nekretnine. Sadašnje zakonodavstvo Ruske Federacije dopušta podjelu i prodaju imovinskih prava zasebno. Vlasništvo se odnosi na pravo posjedovanja, korištenja i raspolaganja imovinom. Osim prava vlasništva, vlasnička prava su pravo doživotnog nasljedivog posjeda, pravo trajnog (dotrajnog) korištenja stvari, pravo gospodarskog posjeda i pravo operativnog upravljanja, kao i razne vrste služnosti - pravo ograničenog korištenja imovine. Štoviše, prijenos vlasništva nekretnine na drugu osobu nije osnova za prestanak drugih imovinskih prava, poput prava zakupa te nekretnine.
Dioba prava vlasništva na nekretnini može se izvršiti na sljedeći način:
1. Fizičko razdvajanje je podjela nekretnine na dijelove: podrum, katove i sl. Za zemljišnu parcelu - podjela prava na zračni prostor, na površinu zemlje i njeno podzemlje, podjela kopnene mase na zasebne parcele.
2. Odvajanje prema vremenu vlasništva - različite vrste najma, doživotno vlasništvo, buduća imovinska prava itd.
3. Razdvajanje ukupnosti imovinskih prava vlasništva - pravo posjeda, trajnog ili trajnog korištenja, raspolaganja, doživotnog (nasljednog) posjeda, gospodarskog upravljanja, operativnog upravljanja i pravo ograničenog korištenja stvari.
4. Podjela vlasničkih prava među sudionicima - zajednički najam, partnerstvo, dionička društva, opcije, trustovi, ugovori s određenim uvjetima prodaje.
5. Razdvajanje založnim pravima - hipoteke, porezna založna prava, sudska založna prava, kapital.
Korištenje u praksi imovinskih odnosa gore navedenih vrsta razdvajanja ukupnosti imovinskih prava i njihova optimalna kombinacija omogućuje vam povećanje vrijednosti nekretnine.
Načela vezana uz tržišno okruženje
Ova skupina načela uključuje načela ovisnosti, usklađenosti, ponude i potražnje, konkurencije i načelo promjene.
Načelo ovisnosti
Načelo ovisnosti (ili načelo vanjskog utjecaja) kaže: različiti okolišni čimbenici utječu na vrijednost nekretnine. Ovi čimbenici - ovisno o stupnju njihovog utjecaja na određeni objekt - dijele se na glavne i dodatne; ovisno o sferi utjecaja – na klimatske, geološke, regionalne, društvene, ekonomske, ekološke, demografske, pravne, međunarodne, urbanističke, industrijske i tehničke. Zauzvrat, ekonomski čimbenici također se mogu razlikovati prema različitim kriterijima: financijskim, regulatornim i drugima. Stručni procjenitelj mora imati na umu da je u svim slučajevima lokacija glavni čimbenik koji utječe na vrijednost nekretnine te od nje treba započeti analizu vrijednosti nekretnine. Glavni čimbenici također uključuju blizinu nekretnine razvijenoj infrastrukturi (povezanost s tržištem korisnika): prometnicama, trgovačkim i kulturnim centrima itd., tj. evaluator treba ustanoviti kako su tokovi prihoda povezani s korisničkim tržištem. Ta dva čimbenika – položaj objekta i njegov odnos s tržištem korisnika – zajedno čine pojam „ekonomske lokacije nekretnine. Ovaj ukupni faktor ima najveći utjecaj na vrijednost nekretnine. Stručni procjenitelj mora utvrditi i izmjeriti utjecaj čimbenika okoliša na:
Vrijednost imovine koja se procjenjuje i napraviti odgovarajuće prilagodbe te vrijednosti korištenjem metode usporedbe prodaje;
Iznos novčanog toka korištenjem dohodovnog pristupa;
Razina troška pri određivanju zamjenskog troška ili zamjenskog troška korištenjem troškovnog pristupa.
Načelo sukladnosti.
Načelo sukladnosti kaže da imovina koja ne zadovoljava važeće tržišne standarde ima nižu vrijednost. Stručni procjenitelj mora ne samo poznavati standarde usklađenosti za određeno tržište nekretnina, već i pratiti trendove njihovog razvoja kako bi predvidio buduću vrijednost nekretnine koja se procjenjuje.
Načelo ponude i potražnje.
Potražnja za nekretninom za njih je stvarna potreba. Ponuda je broj objekata dostupnih na tržištu nekretnina i njihova ograničena ponuda.
Bit načela ponude i potražnje je identificirati odnos između potrebe za nekretninom i ograničene ponude iste.
Potražnja za nekretninom određena je njezinom korisnošću (sposobnošću da zadovolji potrebe korisnika) i dostupnošću, ali je ograničena solventnošću potencijalnih potrošača. Što je niža potražnja i veća ponuda, niža je cijena objekta. Suprotno tome, ako su potražnja i ponuda na tržištu nekretnina uravnotežene, tržišna vrijednost objekta će se stabilizirati.
Stručni procjenitelji trebaju imati na umu da je, u pravilu, potražnja za nekretninama više podložna fluktuacijama nego ponuda, budući da oštra promjena u ponudi novca (na primjer, kao rezultat bankrota financijskih tvrtki) i emocionalna raspoloženja na vrijeme transakcije nekretnine i sl. odvijaju se u kraćim vremenskim razdobljima od izgradnje nekretnine, čime se stvara dodatna ponuda na tržištu. Poznavanje te sposobnosti u omjeru ponude i potražnje omogućuje stručnom procjenitelju točnije predviđanje vrijednosti nekretnine.
Za stambene prostore omjer ponude i potražnje ovisi o demografskom sastavu stanovništva, visini cijena nekretnina i robe široke potrošnje, intenzitetu reklamne kampanje, novim zakonima i propisima, cijeni kredita, oporezivanju nekretnina i drugi faktori.
Stručni procjenitelj mora predvidjeti odnos ponude i potražnje za nekretninom koja se procjenjuje, utvrditi stupanj utjecaja tog omjera i svih navedenih čimbenika na vrijednost nekretnine.
Načelo natjecanja.
Natjecanje je suparništvo, natjecanje u bilo kojoj vrsti aktivnosti. Sva su ljudska bića inherentno natjecateljska. Natjecanje ili suparništvo dramatično se povećava kada se radi o višku profita u nekoj vrsti djelatnosti. Tržište nekretnina u tom pogledu nije iznimka. Ako se na tržištu nekretnina ostvaruju superprofiti (radi se o profitu koji je puno veći od uobičajeno formirane razine profita u ovom sektoru tržišta), poduzetnici teže ući na ovo tržište. Sve veća konkurencija dovodi do povećanja ponude na tržištu. Ako potražnja ne raste, cijene nekretnina u tom slučaju padaju, a profit poduzetnika se smanjuje. Obrnuto, kada konkurencija slabi, ponuda se smanjuje, a ako se potražnja ne smanjuje, cijene nekretnina i profiti poduzetnika rastu.
Razumna konkurencija potiče poboljšanje kvalitete objekata i usluga na tržištu nekretnina, dok pretjerana konkurencija dovodi do smanjenja dobiti.
U nedostatku konkurencije na tržištu nekretnina (a to se događa kod monopolske konkurencije) ne može se utvrditi tržišna vrijednost objekta, jer se tržišna vrijednost formira samo na konkurentskom tržištu.
Načelo promjene.
I sama nekretnina (na primjer, fizičko trošenje) i svi čimbenici okoline koji utječu na vrijednost imovine podložni su promjenama.
Najkarakterističnije vrste promjena su takozvani životni ciklusi. Ove promjene utječu i na same objekte nekretnina, kao i na četvrti (gradove), industrije i društvo u cjelini.
Razlikuju se sljedeći glavni ciklusi života.
1. Podrijetlo (dizajn, izgradnja objekta, formiranje industrije, regije itd.).
2. Rast (razdoblje rasta prihoda od poslovanja nekretnine, brzi razvoj okruga (grada), industrije itd.).
3. Stabilnost, ravnotežno razdoblje (stabilan prihod, formirani ukusi potrošača nekretnina, formirana infrastruktura područja itd.).
4. Pad (razdoblje smanjenja potražnje za nekretninama, smanjenje dobiti, pad proizvodnje u industriji itd.).
Uzimajući u obzir životne cikluse, stručni procjenitelj mora analizirati i predvidjeti zakonodavne, demografske, međunarodne, znanstveno-tehničke, urbanističke i društvene procese, kao i reakciju tržišta nekretnina na njih.
Načelo najbolje i najučinkovitije upotrebe
Načelo najveće i najbolje uporabe formulirano je na sljedeći način: to je razumna i moguća uporaba, koja osigurava najveću trenutnu vrijednost predmeta na datum važenja procjene.
Poznata je i druga definicija ovog načela: to je takva mogućnost korištenja nekretnine, odabrana između razumnih i mogućih, koja dovodi do najveće vrijednosti zemljišta. Ovakva definicija načela obično se odnosi na ocjenu zgrada i građevina sa značajnom istrošenošću, kao i procjenu slobodnog zemljišta.
Ako se utvrđuje trošak građevine (konstrukcije), tada se pri procjeni ove vrste nekretnine treba voditi prvom definicijom načela najbolje i najučinkovitije uporabe. U ovom slučaju, prilikom odabira mogućih mogućnosti korištenja ovog objekta, moguće je isključiti opciju usvojenu u trenutku procjene, budući da je takvo korištenje nekretnine ograničeno na vremensko razdoblje dok vrijednost zemljišne čestice ne bude najbolja i najučinkovitija uporaba premašuje vrijednost cjelokupnog imovinskog kompleksa (zemljišta i zgrada) u kombinaciji s troškovima rušenja građevine.
Ovo načelo je temeljno (osnovno) za provedbu sva tri pristupa vrednovanju, a njegovo tumačenje je od posebne važnosti u svakom konkretnom slučaju, jer utječe na izbor vrste vrijednosti. Kod utvrđivanja najvjerojatnije prodajne cijene nekretnine (tržišne vrijednosti nekretnine) najprikladnije je sljedeće tumačenje ovog načela: „najvjerojatnije korištenje postojeće nekretnine“, dok je kod utvrđivanja investicijske vrijednosti naglasak na tumačenje je o "najučinkovitijem korištenju imovine".
Analiza najbolje i najučinkovitije uporabe nekretnine provodi se u dvije faze: u prvoj se analizira najbolja i najučinkovitija uporaba zemljišta, kao da je besplatno, au drugoj - najbolja i najučinkovitija uporaba građevine. (struktura) koja se nalazi na ovom mjestu.
1.5 Čimbenici koji utječu na vrijednost nekretnine
Kao i u bilo kojem drugom mehanizmu određivanja cijena, vrijednost nekretnine ovisi o nizu objektivnih i subjektivnih čimbenika, od kojih su samo potonji povezani s ponašanjem određenog prodavatelja, kupca i (ili) posrednika u fazi sklapanja transakcije. . U subjektivne čimbenike ubrajaju se, primjerice, temperament, znanje, poštenje, strpljenje, osobne simpatije i antipatije sudionika u prometu nekretnina i dr. U okviru moje diplome ne razmatraju se ovi čimbenici vezani za područje psihologije, već se glavna pozornost posvećuje objektivnim čimbenicima i njihovom utjecaju na procjenu vrijednosti nekretnina.
Objektivni čimbenici uglavnom su ekonomski, koji u konačnici određuju prosječnu razinu cijena određenih transakcija.
Ekonomski faktori se dijele na makroekonomske i mikroekonomske. Prvi uključuju čimbenike koji se odnose na opću situaciju na tržištu: početnu razinu sigurnosti potražnje za nekretninama u regiji; obujam i struktura novogradnje i rekonstrukcije; faktori migracije; pravni i ekonomski uvjeti transakcija (porezi, pristojbe itd.); razinu i dinamiku inflacije. Makroekonomski čimbenici također uključuju dugoročne čimbenike: razliku u dinamici cijena dobara (usluga) i uvjeta plaća, koji utječu na opseg akumulacije sredstava i iznos odgođene potražnje; tempo i razmjeri formiranja novog društvenog sloja "bogataša" koji imaju priliku ulagati u nekretnine; razvoj sustava stranih misija u regiji itd.
POGLAVLJE 2. PROCJENA OBJEKTA STAMBENE NEKRETNINE
2.1 Opis nekretnine
Predmet procjene je zaseban stan koji se sastoji od dvije dnevne sobe.
Svrha procjene je utvrđivanje vrijednosti navedene nekretnine.
Pod nekretninom se podrazumijeva stvarna stvar koja je nekretnina i zakonska prava na njoj.
Akt pregleda objekta
Adresa objekta: Rusija, Novosibirsk, Krasny prospect, 171/2, apt. 27. Vlasnik: Abramenko N.I. BTI potvrde broj 78965784. Stan je privatiziran.
Objekt se nalazi uz liniju metroa (na desnoj obali), prometna mreža je dobro razvijena. Do metro stanice "Zaeltsovskaya" 10 min. pješice. U blizini su izložbeni centar "Sibirski sajam", kasino, noćni klub, frizerski salon, sportski i fitness centar, kulturni centar "Energija", kino "Progress-Kinomir", 10 minuta hoda od Botaničkog vrta.
Najbliži mikromarket udaljen je 10 minuta hoda.
Analiza područja lokacije omogućuje vam davanje visoke ocjene tržišta rada u području u kojem se nalazi predmet procjene. Blizina trgovine, obrazovnih ustanova ocjenjuje se zadovoljavajućom ocjenom. Kvaliteta komunalnih usluga, kao i usluga zaštite javnog reda i mira, ocijenjena je zadovoljavajućom.
Vrtić, ambulanta udaljeni su 5 minuta od kuće, škole su dosta udaljene (15 - 20 minuta).
Ekološki uvjeti su loši zbog blizine tvornica - Novosibirska elektrovakuumska tvornica, tvornica Ekran, tvornica nazvana po. Lenjin, Novosibirska tvornica poluvodiča.
Karakteristike kuće.
Zidni materijal - ploča. Ukupan broj etaža je 5. Visina etaža je 2,2 m. Kuća je udaljena od kolnika, nalazi se u dvorištima.
Godina izgradnje - 1975. Opći izgled zgrade je dobar.
Vodovod – centralno, grijanje – centralno, ventilacija – prirodno, energenti – centralno.
Podaci o stanu:
Dvosoban stan nalazi se na 2. katu kuće. Ukupna površina stana je 42 m2. m, stambena površina - 28 m2. m (jedna soba - 18 m², druga - 10 m²). Površina kuhinje je 6 četvornih metara. m, kupaonica zauzima 3,5 m2. Apartman ima balkon, telefon. Prozori su orijentirani na zapad. Opći pogled na stan je zadovoljavajući.
Raspored stana i shema njegovog smještaja u ulazu prikazani su u Prilogu 1.
Dakle, analiza lokacije i stanja objekta u prvoj aproksimaciji omogućuje nam govoriti o prilično visokoj cijeni objekta.
Procjena je napravljena u skladu sa sljedećim pretpostavkama:
Posebno ispitivanje inženjerskih mreža nije provedeno;
Predmet procjene nema skrivenih nedostataka, uključujući nedostatke u nosivom okviru zgrade, koji bi mogli utjecati na njegovu vrijednost;
Nekretnina je u skladu sa svim sanitarnim i ekološkim standardima;
U procjeni su korišteni pouzdani izvori informacija.
2.2. Vrednovanje stambene nekretnine dohodovnim pristupom
Procjena vrijednosti nekretnina metodom izravne kapitalizacije
Za izračun stope kapitalizacije za potrebe vrednovanja stambenih nekretnina treba koristiti pojednostavljenu Elwoodovu metodu.
R= Υ - App * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)
gdje je R - stopa kapitalizacije;
Υ - stopa povrata na kapital;
App - moguće povećanje vrijednosti nekretnine za razdoblje;
SFS je faktor otplate po stopi Υ za predviđeno razdoblje držanja;
CHOD - neto poslovni prihod;
TC je sadašnja vrijednost.
Neto operativni prihod može se odrediti pomoću sljedeće formule:
CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)
gdje je EI efektivni bruto dohodak, koji je definiran na sljedeći način:
EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)
gdje je PVH potencijalni bruto prihod za 1 godinu, uz pretpostavku da je objekt u potpunosti iznajmljen,
PP - procijenjeni gubici od mogućnosti nezaposlenosti (3%),
DD - ostali prihodi.
Υ - predstavlja stvarni prihod koji odgovara tipičnom investitoru.
Stopa otplate fonda određena je sljedećom formulom:
SFS= i / (l+i)n-1 , (1.4)
gdje je n broj perioda;
i - diskontna stopa (stopa povrata na kapital).
Metodom izravne kapitalizacije odredit ćemo trošak dvosobnog stana koji je stečen radi ostvarivanja prihoda od najma s naknadnom prodajom.
Najam - 12 000 rubalja. / mjesecu Mogući zastoji - 3% Operativni troškovi - 1200 rubalja. /mjesec Stopa povrata na kapital je 15%. Mandat je 5 godina. Planirano povećanje troškova je 40%.
Stopa otplate pod navedenim uvjetima bit će 0,086:
SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.
Tada će stopa kapitalizacije biti jednaka 0,1583:
R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.
Efektivni bruto dohodak izračunat formulom (1.3) bit će jednak 139680 rubalja:
EVD \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 \u003d 139680 rubalja.
Neto operativni prihod od posjedovanja nekretnine pod ovim uvjetima bit će 125 280 rubalja:
CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 rubalja.
Trenutna vrijednost imovine može se odrediti formulom:
TS = CHOD / R, (1,5)
gdje je R - stopa kapitalizacije;
CHOD - neto poslovni prihod od vlasništva nekretnine.
Dakle, trenutna vrijednost procijenjene stambene nekretnine bit će 1.327.118,6 rubalja:
TS \u003d 125280 / 0,0944 \u003d 1327118,6 pyb.
U sljedećoj fazi procjene odredit ćemo vrijednost objekta diskontirajući buduće prihode.
Diskontiranje budućih prihoda je metoda koja se koristi za procjenu objekata nekretnina koji generiraju prihod kao trenutnu vrijednost, očekivane buduće koristi od posjedovanja objekta.
Buduće koristi od transakcija nekretninama su sljedeće:
Učestalost primitka u obliku neto prihoda iz poslovanja tijekom vlasništva nad objektom;
Reverzija - prihod od prodaje objekta nakon isteka roka držanja.
Sadašnja vrijednost imovine određena je na sljedeći način:
TS = TS (PPD) + TS (P), (1.6)
gdje je PPD učestalost tokova prihoda;
Ρ - reverzija;
TC je sadašnja vrijednost.
Vrijednost stavke, izračunata metodom diskontiranih budućih zarada, sadašnja je vrijednost svih budućih novčanih tokova i poništenja, uzimajući u obzir stupanj rizika i alternativne slučajeve upotrebe.
Metodologija za izračun troška prema predloženoj metodi je sljedeća.
1. faza. Predviđanje budućih tokova prihoda i procijenjena vrijednost imovine pri preprodaji:
Određivanje vrijednosti razdoblja prognoze;
Utvrđivanje učestalosti primitka dohotka.
Neto operativni prihod (NOR) koristi se kao osnova za predviđanje.
Izračun reverzije, t.j. prihoda od prodaje objekta, izrađuje se uzimajući u obzir moguće promjene vrijednosti nekretnine. Troškovi povezani s troškovima prodaje oduzimaju se od troška povrata.
Faza 2. Izračun diskontne stope.
Diskontna stopa je faktor koji se koristi za izračunavanje sadašnje vrijednosti iznosa novca primljenog u budućnosti.
Diskontna stopa pokazuje učinkovitost kapitalnih ulaganja, uzimajući u obzir rizik dobivanja planiranog iznosa. Diskontna stopa odabrana je kao prosječna stopa povrata koju ulagači očekuju na svoja kapitalna ulaganja u slične nekretnine na određenom tržištu.
Budući da diskontna stopa izravno ovisi o riziku, ona se određuje prema tome koliko visoko prosječni investitor procjenjuje razinu rizika povezanog s ulaganjem novca u ovu nekretninu.
Dakle, što je veća razina rizika, to je viša diskontna stopa te je, sukladno tome, sadašnja vrijednost budućih prihoda sve manja od sadašnje vrijednosti nekretnine.
Faza 3. Pretvaranje buduće vrijednosti novčanih tokova u sadašnju vrijednost pomoću tehnike složenih kamata.
SR = TS ± Δ = TS (1 + j), (1.7)
gdje je Δ - povećanje ili smanjenje vrijednosti objekta;
SR - trošak reverzije;
J - udio promjene vrijednosti objekta za izvještajno razdoblje (0,4).
Trenutna vrijednost imovine izračunava se pomoću sljedeće formule:
gdje je i - stopa povrata na kapital;
n - razdoblje prognoze.
Neto prihod od poslovanja izračunat je gore metodom izravne kapitalizacije i iznosio je 125.280 rubalja za imovinu koja se procjenjuje.
Pretpostavimo da ćemo dobiti prihod od poslovanja nekretnine s učestalošću od 1 puta godišnje. U ovom slučaju, trenutna vrijednost imovine bit će 1346178 rubalja:
TC = 125280 / (1+ 0,15) + 125280 / (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +
125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +
TS * (1+0,4) / (1+0,15)5 =
108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696
TC = 1346178 rubalja.
Tijekom procjene moguće je procijeniti buduću vrijednost novčanih tokova od nekretnine.
SR \u003d 1346178 * (1 + 0,4) \u003d 1884649 rubalja,
Tako se nakon 5 godina procijenjeni stan može prodati za 1.884.649 rubalja.
2.3 Vrednovanje stambenih nekretnina usporedbom prodaje analognih
Bit pristupa je usporediti nekretninu koja se procjenjuje s drugim nekretninama koje su stavljene na prodaju.
Temeljno načelo komparativnog pristupa vrednovanju nekretnina je načelo supstitucije. Kaže da ako na tržištu postoji više sličnih nekretnina, racionalan kupac neće platiti objekt više od iznosa koji bi koštao kupnja druge nekretnine slične korisnosti.
Koraci procjene:
1. istraživanje tržišta;
2. prikupljanje i provjera podataka;
3. analiza i usporedba podataka;
4. dopuna;
5. usklađivanje podataka.
Istraživanje tržišta provodi se kako bi se identificirale one usporedive prodaje i nekretnine za prodaju koje su slične imovini koja se procjenjuje.
Svaku prodaju koja se koristi kao usporediva u izvješću o procjeni procjenitelj mora osobno provjeriti.
Potrebno je svaki objekt usporediti s onim koji se ocjenjuje i analizirati razlike:
Datum prodaje;
Fizičke karakteristike;
Mjesto;
Uvjeti prodaje.
Sljedeći korak u procjeni je prilagodba. Suština ove faze je usklađivanje prodajnih ili traženih cijena za svaki usporedivi objekt u skladu s postojećim razlikama.
Ispravci vrijednosti mijenjaju cijenu prodanog predmeta analoga za određeni iznos, pri čemu se procjenjuju razlike u karakteristikama predmeta analoga i predmeta koji se vrednuje.
Postotne prilagodbe koriste se za ispravljanje razlika povezanih s vremenom transakcije, lokacijom i fizičkim karakteristikama.
uzastopne izmjene i dopune. Njihova je osobitost u činjenici da se, ovisno o redoslijedu prilagodbe postotka, može dobiti drugačiji rezultat.
Kumulativne korekcije dobivaju se množenjem svih pojedinačnih korekcija. U ovom slučaju slijed nije potreban.
Konačna vrijednost je procjena koju donosi procjenitelj na temelju analize svih dostupnih informacija. Jednostavno usrednjavanje ne dovodi uvijek do točnog rezultata, a štoviše, nije uvijek potrebno odabrati jedan broj kao pokazatelj troška. Korištenje raspona vrijednosti je ispravnije.
Da bi se primijenila metoda usporedbe tržišnih analoga, potrebno je prikupiti podatke o deset dvosobnih stanova ponuđenih na prodaju u okrugu Zaeltsovsky (Sibirski sajam, Botanički vrt). Podaci o sličnim stanovima prikazani su u tablici u tablici 1. u Prilogu 2.
Svaki od deset prezentiranih stanova potrebno je okarakterizirati koeficijentima troškovne metode i rezultate sažeti u tablici.
Omjer ukupne i stambene površine stana Ksozh - uzima u obzir omjer ukupne površine stana i njegove stambene površine. Uzima se jednako:
0,95 - omjer manji od 1,50
1,00 - omjer od 1,50 do 1,66
1,05 - omjer od 1,66 do 2,00
1,10 - preko 2,00.
Koeficijent prisutnosti balkona ili lođe Kbl:
Ako postoji balkon, ovaj koeficijent je 1,00;
U prisustvu lođe - 1,05;
U njihovoj odsutnosti - 0,95;
ako ima dva ili više balkona ili lođa - 1.10.
Kat koeficijent etažnosti u slučaju da se stan nalazi na prvom ili zadnjem katu zgrade iznosi 0,90. U svim ostalim slučajevima - 1,00.
Koeficijent izolacije Kiz soba uzima se jednak:
1.04 - sve sobe su izolirane;
0,96 - susjedne sobe u dvosobnim stanovima ili više od jedne prolazne sobe u 3-6 sobnim stanovima;
1,00 - u svim ostalim slučajevima.
Koeficijent raspoloživosti dizala Cliff uzima se jednakim:
1.03 - u kućama s 5 ili manje katova postoji dizalo;
1,00 - postoji lift u kućama s više od 5 katova, odnosno nema u kućama s 5 ili manje katova;
0,97 - u kućama s više od 5 katova nema lifta.
Koeficijent visine prostorija Kvys jednak je:
0,98 - visina prostorija je manja od 2,5 m;
1,00 - visina prostorija od 2,50 m do 2,80 m;
1,02 - visina prostorija od 2,80 m do 3,00 m;
1,04 - visina prostorija od 3,00 do 3,40 m;
1,06 - visina prostorija je preko 3,40 m.
Koeficijent raspoloživosti odvodnika za smeće K mus uzima se jednak:
1,02 - dostupan u kućama s manje od 5 katova;
0,97 - ne u kućama s više od 5 katova;
1,00 - u ostalim slučajevima.
Koeficijent koji uzima u obzir površinu kuhinje Kk:
0,95 - s kuhinjom do 6 četvornih metara. m;
1,00 - s površinom od 6 kvadratnih metara. m do 9 kvadratnih metara m
1.02 - s površinom od 9 kvadratnih metara. m do 12 kvadratnih metara m;
1.10 - preko 12 m² m.
Vrijednosti koeficijenata za svaku nekretninu prikazane su u Tablici 2 u Dodatku 2. Ekvivalentna cijena dvosobnog stana, izračunata u Tablici 2, je cijena dvosobnog stana u peterokatnici s omjer ukupne i stambene površine od 1,5 do 1,66, s balkonom, na srednjoj etaži, visina stropa veća od 2,5 m, bez odvoda za smeće, kuhinja od 6 do 9 m.
Množenjem aritmetičke prosječne cijene za deset stanova s ukupnom površinom procijenjenog stana i dijeljenjem s korektivnim koeficijentima za procijenjeni stan dobivamo stvarnu tržišnu cijenu stana koja će biti 2410714:
54 tisuće rubalja * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =
Dakle, kao rezultat procjene imovine koja se proučava komparativnom metodom, utvrđeno je da je tržišna cijena dvosobnog stana 2.410.714 rubalja.
2.4 Procjena vrijednosti nekretnina korištenjem troškovnog pristupa
Prema troškovnom pristupu, vrijednost imovine određena je količinom resursa utrošenih na njezinu reprodukciju ili zamjenu, uzimajući u obzir fizičku i zastarjelost.
Troškovni pristup prilično je teško procijeniti trošak stana, jer je prilično teško procijeniti troškove izgradnje jednog stana, odvojiti njihove troškove za izgradnju stambene zgrade u cjelini.
Procijenit ćemo cijenu objekta troškovnim pristupom pod pretpostavkom da su troškovi izgradnje kuće raspoređeni proporcionalno ukupnoj površini stanova. Ova pretpostavka je uvjetna, ali ipak će vam omogućiti da dobijete približnu procjenu troškova stana koristeći troškovni pristup.
Dakle, poznato je da građevinska tvrtka LLC "Promstroy - D" planira izgraditi stambenu zgradu na ulici. Zračna luka (u okrugu Zaeltsovsky u Novosibirsku, u neposrednoj blizini kuće u kojoj se nalazi procjena). LLC "Promstroy - D" dobio je pravo projektiranja i izgradnje ove kuće na parceli ukupne površine 3 tisuće 298 četvornih metara. m. Procjenu tržišne vrijednosti zemljišta i trošak izgradnje stambene zgrade po nalogu investitora izvršila je Praktika doo. Prema predprojektnoj dokumentaciji, ukupna korisna površina stanova u zgradi od 5 katova bit će 3.262 m2. m. Stambena zgrada će uključivati 75 stanova.
Prema stručnjacima Praktika LLC, trošak izgradnje kuće iznosit će 10 milijuna 640 tisuća rubalja. U ovom slučaju troškovi izgradnje 1 m2. m. ukupne površine iznosit će 3261,8 rubalja.
Ukupna površina nekretnine koja se procjenjuje je 42 m2. m. Dakle, u skladu s troškovnim pristupom, trošak obnove objekta iznosit će 136 995,6 rubalja. (3261,8 rubalja * 42 četvornih metara).
Trošak zamjene treba odrediti uzimajući u obzir akumuliranu amortizaciju. Vijek trajanja stambene zgrade je 40 godina. Amortizacija na predmetu procjene je 30 godina. Dakle, prilikom procjene potrebno je uzeti u obzir 10/40 zamjenske cijene objekta.
Procjena vrijednosti objekta troškovnim pristupom bit će:
136.995,6 RUB * 10 / 40 \u003d 34248,9 rubalja.
2.5 Usklađivanje rezultata procjene stambenih nekretnina
Za procjenu objekta stambene nekretnine - dvosobnog stana koji se nalazi u okrugu Zaeltsovsky u Novosibirsku - korištene su metode prihoda i komparativni pristupi, prema kojima su dobiveni sljedeći rezultati:
1. Prema metodi usporedbe prodaje analoga, trošak objekta iznosi 2410714 rubalja.
2. Kao dio dohodovnog pristupa:
3. U skladu s troškovnim pristupom, trošak objekta iznosit će 34248,9 rubalja.
Određivanje likvidacijske vrijednosti prilično je rijetko u ruskoj praksi vrednovanja, što utječe na nisku razinu metodološke podrške za ovu vrstu procjene.
Jedini faktor koji utječe na vrijednost likvidacijske vrijednosti i razlikuje je od tržišne vrijednosti je faktor „prisilne prodaje“ koji je tipičan za netržišne uvjete prodaje nekretnina.
Stoga postaje sasvim očito da je za izračunavanje povratne vrijednosti u trenutnim ruskim uvjetima moguće koristiti sljedeću jednadžbu:
Gladak. = Sryn. x (1 - kvin.),
gdje je gladak. - preostala vrijednost nekretnine;
Sryn. - tržišnu vrijednost predmeta istraživanja;
Kvyn. - ispravak za prisilnu prodaju uz 0< Квын. < 1.
Prema gornjoj jednadžbi, preostala vrijednost se izračunava u dva koraka. U prvoj fazi utvrđuje se tržišna vrijednost proučavane nekretnine. U drugoj fazi se izračunava vrijednost ispravka za prisilnu prodaju i uključuje u vrijednost tržišne vrijednosti, odnosno tržišna vrijednost se koriguje za faktor "prisilna prodaja" (za netržišne uvjete prodaje) .
Ako izračun tržišne vrijednosti nekretnine ne izaziva poteškoće, onda definiranje ispravka za prisilnu prodaju i njegova matematička opravdanost postavlja mnoga pitanja. U praksi ga procjenitelji intuitivno prihvaćaju u rasponu od 0,1 do 0,3 (10 - 30% tržišne vrijednosti).
Dakle, u slučaju vrijednosti koeficijenta usklađivanja na razini od 10%, vrijednost spašavanja stambene nekretnine bit će:
Slick = 2410714 rubalja. x (1 - 0,1) = 2169642,6 rubalja.
Ako je vrijednost koeficijenta usklađivanja na razini od 30%, sanirana vrijednost stambene nekretnine bit će:
Slick = 2410714 rubalja. x (1 - 0,3) = 1687499,8 rubalja.
Dakle, općenito možemo zaključiti da će likvidacijska vrijednost imovine biti od 70 do 90% njezine tržišne vrijednosti i kretati će se od 1.687.499,8 tisuća rubalja. do 2169642,6 tisuća rubalja.
Dakle, jasno je da se cijena stana u četiri opcije pokazala različitom. Da bi se utvrdilo koja cijena najtočnije odražava vrijednost predmeta, potrebno je poznavati svrhu procjene, budući da svrha procjene određuje izbor određivanja vrijednosti.
Ako je svrha procjene utvrditi vrijednost predmeta stečenog u svrhu ostvarivanja dobiti u obliku periodičnog prihoda s naknadnom prodajom, tada se treba usredotočiti na brojku dobivenu metodom prihoda (1327118,6 rubalja - 1346178 rubalja )
Ako je svrha procjene utvrditi stvarnu tržišnu vrijednost objekta, dok postoji dovoljno informacija o prodajnim cijenama sličnih objekata, tada se trošak stana treba uzeti kao brojka dobivena usporedbom tržišnih analoga (2410714 rubalja ).
Ako je svrha procjene utvrđivanje vrijednosti stana koji služi kao kolateral za dobivanje hipotekarnog kredita, tada je najprikladnija likvidacijska vrijednost, budući da se prodajom predmeta procjene u slučaju neisplaćivanja kredita može smatrati da je to likvidacijska vrijednost. dogovor se mora osigurati u relativno kratkom vremenu. Dakle, kao vrijednost imovine treba uzeti vrijednost u rasponu od 1.687.499,8 tisuća rubalja. do 216942,6 tisuća rubalja.
POGLAVLJE 3. PRIJEDLOZI ZA POBOLJŠANJE METODA PROCJENE NEKRETNINA
trošak procjene stambene nekretnine
Općenito, prvo poglavlje je u većoj mjeri posvećeno teorijskim osnovama, osnovnim kategorijama vezanim uz procjenu vrijednosti nekretnina.
U drugom poglavlju rada prikazani su rezultati procjene vrijednosti nekretnina sa stajališta tri pristupa određivanju tržišne vrijednosti: procjena u smislu troškova (troškovni pristup), procjena izravnom usporedbom prodaje (komparativni pristup), procjena u smislu očekivani ili stvarni prihod (dohodovni pristup) .
Usporedbom rezultata procjene utvrđeno je da svi pristupi daju različite rezultate. Razmotrimo glavne smjerove za poboljšanje predstavljenih pristupa vrednovanju nekretnina.
U suvremenoj procjeniteljskoj praksi često se koristi tehnologija izvođenja kalkulacija zamjenskih troškova pomoću UPVS kolekcija. Korištenje ovih zbirki počelo je 1997. godine, kada tržišne informacije o nekretninama praktički nisu postojale, a korištenje ovih zbirki je bio jedini način za određivanje „tržišne vrijednosti“, uglavnom za revalorizaciju dugotrajne imovine. U posljednjem desetljeću došlo je do velikih promjena u informacijskoj potpori tržišta nekretnina i proračuna. Gosstroy Ruske Federacije prešao je na novu procjenu i regulatorni okvir. Dekret Gosstroja Rusije br. 16 od 08. travnja 2002. „O mjerama za završetak prijelaza na novu procijenjenu i regulatornu osnovu za cijene u građevinarstvu” poništio je od 01.01.2003. regulatorne dokumente Gosstroja SSSR-a, izrađene na razini cijena predviđenoj predračunskim i regulatornim osnovama iz 1991. i 1984. godine. Umjesto njih uvode se državni elementarni predračunski normativi (GESN) i federalne jedinične cijene (FER). Gosstroy Rusije odobrio je i stavio na snagu:
· GESNr-2001 "Državne elementarne procijenjene norme za popravke i građevinske radove";
· GESN-2001 "Državne elementarne procijenjene norme za opće građevinske radove";
GESNm-2001 "Državne elementarne procijenjene norme za ugradnju opreme"
HPES su namijenjeni utvrđivanju sastava i potreba za sredstvima potrebnim za izvođenje građevinskih radova na objektima, izradi troškovnika (predračuna) resursnom metodom, kao i za plaćanje izvedenih radova i otpis materijala.
Gosstroy Rusije razvija savezne jedinične cijene (FER, FERr i FERm) samo za moskovsku regiju. Nadalje, Gosstroy prenosi cijene za Moskovsku regiju u regionalne centre za određivanje cijena u građevinarstvu kako bi se cijene povezale s regionalnim uvjetima. Nakon uvezivanja, zbirke cijena se šalju natrag u Gosstroy na njihovo daljnje odobrenje. Trenutačno proces izrade novog regulatornog okvira još nije dovršen. Provođenje procjene vrijednosti nekretnina temeljem novog regulatornog okvira vrlo je složen i dugotrajan posao koji zahtijeva posebna znanja i vještine. Kako bi novi regulatorni okvir ušao u praksu vrednovanja, potrebno je provesti niz radova na razvoju softverskih i računalnih sustava prilagođenih rješavanju aplikativnih problema vrednovanja nekretnina.
Nedavno su počeli aktivno raditi regionalni centri za cijene u građevinarstvu, pojavile su se tvrtke specijalizirane za pružanje informacijskih usluga, na primjer, NPF Centar za informacijske tehnologije u graditeljstvu.
A jedino se procjenitelji nekretnina još uvijek služe davno zastarjelim zbirkama iz 70-ih godina prošlog stoljeća i pritom na temelju njih opravdavaju “tržišnu vrijednost” predmeta. Iskusni procjenitelji odavno su shvatili nedostatke korištenja zbirki UPVS, prvenstveno vezane uz popis troškova uključenih u jedinične cijene, prosječnu indeksaciju, nedosljednost u tehnologijama, omjer opsega posla itd.
Dakle, u zbirkama UPVS-a uzimaju se u obzir sljedeće stavke troškova:
· izravni troškovi;
režijski troškovi;
Planirana ušteda (dobit);
opći gradilišni troškovi za dodjelu i uređenje gradilišta;
trošak projektiranja i izviđanja;
troškovi povezani s proizvodnjom rada zimi;
Trošak premijske plaće
trošak uzdržavanja ravnateljstva stalnog poduzeća;
· gubici od likvidacije privremenih zgrada i građevina;
· troškovi prijevoza radnika na udaljenosti većoj od 3 km. u nedostatku javnog prijevoza;
· trošak isplate bonusa zaposlenicima za mobilnu prirodu posla.
Iskusni procjenitelji u svojim izračunima koriste vlastite razvoje na temelju prilagodbi analoga ili konsolidiranih procjena.
U radu P.G.Grabovoi, S.P.Korostelev “Procjena imovine, dio I. Procjena nekretnine”, na konkretnom primjeru je prikazano da su rezultati izračuna zamjenskog troška stambene nekretnine korištenjem metodologije UPVS značajno, nekoliko puta , razlikuju se od tržišnih pokazatelja.
Međutim, u većini izvješća koja je pregledao Stručni savjet Ruskog društva procjenitelja, procjena tržišne vrijednosti nekretnina i dalje se temelji na zastarjelim UPVS. Štoviše, kako bi se rezultati ovih izračuna na neki način približili tržišnim pokazateljima, u njih se uvodi određeni faktor množenja koji se naziva "profit poduzetnika". Prihvaća se apsolutno proizvoljno, jer u modernim uvjetima nije moguće ukloniti ovaj pokazatelj s tržišta. Ovdje treba naglasiti da, sukladno IVS-2003, “primjena tržišne vrijednosti zahtijeva zaključivanje procjene isključivo na temelju tržišnih podataka”. Prilikom primjene RSA, procjenitelj nedvosmisleno utvrđuje netržišnu vrijednost, što bi trebalo biti prikazano u izvješću.
U Rusiji još uvijek ne postoji pouzdana baza podataka o agregiranim osnovnim pokazateljima troškova izgradnje, koji su dostupni od zapadnih procjenitelja (po uzoru na WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).
Trenutno, glavna priznata baza podataka za procjenu vrijednosti nekretnina su razvoji Co-Invest LLC. Ova tvrtka kvartalno objavljuje bilten "Indeksi cijena u graditeljstvu", kao i seriju "Priručnik procjenitelja": "Industrijske zgrade", "Stambene zgrade", "Zbirke pariteta kupovne moći valuta na nacionalnim građevinskim tržištima", "Priručnik zamjenski trošak zgrada i građevina na trenutnoj razini cijena, itd.
Kada se koriste ove publikacije, mora se imati na umu da se većina njihovih izračuna temelji na normativnoj osnovi planskog gospodarstva, indeksirano određenim cjenovnim koeficijentima i, stoga, konačni rezultati procjene mogu imati značajnu pogrešku iz gore navedenih razloga. . Prilikom primjene pojedinih indeksa potrebno je pažljivo proučiti preduvjete za njihov izračun.
Nedavno objavljen i najavljen kao prvi u zemlji, očekivani od procjenitelja, Regionalni vodič kroz troškove gradnje (RCC-2006). Daje troškovne pokazatelje po vrstama građevinskih radova, agregirane troškovne pokazatelje (CSI) i „informacije za procjenu potrebnog iznosa ulaganja u ekspresnoj opciji“. Zapravo, potonja definicija odnosi se na procijenjenu cijenu objekata-analoga modernih zgrada i građevina. Dio III RCC-a sadrži "analogne objekte s tehničkim i ekonomskim pokazateljima strukturnih elemenata, analogne objekte s tehničkim i ekonomskim pokazateljima za objekt u cjelini i zbirnu tablicu tehničkih i ekonomskih pokazatelja preporučenih za određivanje troškova stambenih zgrada i društvenih i kulturnih objekata." Pokazatelji troškova definirani su u cijenama od 01.01.2006. za "Moskovsku regiju". Imenik sadrži troškovnike za 18 tipova suvremenih stambenih zgrada i 27 nestambenih nekretnina. U RCC-2007 ovaj popis objekata značajno je proširen.
Objavom RCC-a stvaraju se uvjeti za njegovu primjenu u postupcima vrednovanja nekretnina i poduzeća. Ako je u procjeni nekretnina moguće koristiti II dio priručnika „Zbirni pokazatelji vrijednosti“, onda je u troškovnom pristupu poslovne procjene moguće koristiti III dio „Objekti-analozi zgrada i građevina“.
Stoga bi zbirke RCC-a trebale postati temeljna osnova za vrednovanje nekretnina. Međutim, postoje značajni nedostaci ovih zbirki. Glavna je da ne daju početne podatke i glavne pretpostavke dobivenih vrijednosti troškova analoga. Dakle, nije sasvim jasno koji je konkretni sastav opreme uzet u obzir u konačnim pokazateljima, što je uračunato u druge troškove graditelja i sl. Zajednički rad procjenitelja, analitičara i procjenitelja u smjeru poboljšanja RCC-a može dovesti do stvaranja informacijske baze koja je toliko potrebna procjeniteljima nekretnina.
Glavni smjer u razvoju procjeniteljske djelatnosti danas postaje procjena tržišne vrijednosti nekretnina. To postaje moguće zbog činjenice da naša zemlja prikuplja bazu podataka o stvarnoj tržišnoj vrijednosti nekretnina.
Kako bi se pojednostavio postupak procjene stambenih nekretnina u procjeniteljskim agencijama, može se koristiti regresijski model cijene stana, koji vam omogućuje da izračunate cijenu stambene nekretnine ovisno o nizu njegovih parametara.
Primjer izgradnje takvog modela dat je u časopisu "Nekretnine" za prosinac 2005. godine. Model je izgrađen prema cjenicima nekoliko nekretninskih tvrtki koje se bave izgradnjom stanova različitih potrošačkih karakteristika u različitim četvrtima grada Novosibirska. Za analizu su prikupljeni podaci o 450 stanova (150 opcija za svaki tip stana - jednosobni, dvosobni, trosobni) prema sljedećim parametrima:
Cijena stana
Područje u kojem se nalazi nekretnina
Vrsta vlasništva:
javno stanovanje,
Stan stečen temeljem privatizacijskog ugovora,
Nekretnina kupljena kupoprodajnim ugovorom
Materijal kuće u kojoj se stan nalazi:
Panel, cigla, monolit,
Vrsta kuće:
Elita,
poboljšan izgled,
tipično,
puna veličina,
- "Hruščov",
kat kuće,
Kat na kojem se nalazi stan,
Ukupna površina stana,
dnevni dio stana,
kuhinjski prostor,
Prisutnost balkona ili lođe,
Imati telefon.
Razmotrimo detaljno postupak izgradnje modela na primjeru jednosobnih stanova.
U prvoj fazi izgradnje modela analizirana je matrica korelacijskih koeficijenata kako bi se identificirali parametri koji jako ovise jedni o drugima. Glavni zadatak bio je odabrati takve čimbenike čiji koeficijent korelacije ne bi prelazio vrijednost od 0,8. Na temelju rezultata analize izgrađena je matrica korelacijskih koeficijenata koja uzima u obzir 6 čimbenika, odnosno točno polovicu inicijalno prikupljenih, budući da preostali čimbenici nisu zadovoljili uvjet postavljen na koeficijent korelacije.
Na temelju prikupljenih podataka o odabranim faktorima izgrađen je sljedeći regresijski model:
Ρ = -10,12 + 9,24 Ukupno + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +
65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)
ili općenito:
Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)
U predstavljenoj jednadžbi korištena je sljedeća oznaka:
Ρ je cijena stana s fiksnim parametrima definiranim u nastavku,
Stot - ukupna površina stana,
x1 je lažna varijabla koja karakterizira područje u kojem se stan nalazi,
x2 je lažna varijabla koja karakterizira materijal kuće u kojoj se stan nalazi;
x3 je varijabla koja karakterizira katnost zgrade u kojoj se nalazi stan koji se procjenjuje;
x4 je lažna varijabla koja karakterizira kat na kojem se stan nalazi;
x5 je lažna varijabla koja karakterizira prisutnost telefona u stanu.
Statistički pokazatelji za ovaj model potvrdili su značajnost dobivenih rezultata.
Dakle, dobiveni model vrlo dobro odražava ovisnost prosječne cijene stanova o njegovim parametrima na stambenom tržištu grada Novosibirska (bez uzimanja u obzir ekstremnih opcija).
Predstavljeni modeli uvedeni su u praksu u agencijama za nekretnine grada Novosibirska "Zhilfond" i "Amir - Real Estate", koje imaju zaposlene na puno radno vrijeme za procjenu troškova stanova za prodaju, a također djeluju kao kolateral u kreditu sporazumi. Treba napomenuti da su stručnjaci visoko cijenili učinkovitost njihove primjene.
Drugi važan problem s procjeniteljima je predviđanje vrijednosti stana u budućnosti. Ovaj problem postaje posebno relevantan kada se procjenjuje trošak stana u svrhu hipoteke, budući da će se prodaja stana odvijati u budućnosti, a važno je utvrditi stopu rasta troška stana za razdoblje od ugovor o zajmu.
Početni podaci za izradu modela dinamike cijena na sekundarnom tržištu stanova preuzeti su iz časopisa Nekretnine po kvartalima odgovarajućih godina. Za svaku godinu prikupljeni su podaci o 240 stanova - po 80 za svaku vrstu stanova (jednosobni, dvosobni, trosobni stanovi). . Glavna svrha izgradnje modela je određivanje modela promjene cijena nekretnina na sekundarnom tržištu.
Struktura prikupljenih podataka o stanovima prikazana je na sl. 2.1, 2.2, 2.3.
Riža. 2.1. Struktura stanova uzeta u obzir pri izgradnji modela, prema vrsti stanovanja
Riža. 2.2. Struktura stanova uzeta u obzir pri izgradnji modela, prema vrsti stanovanja
Riža. 2.3. Struktura stanova razmatrana prilikom izgradnje modela prema vrsti materijala kuće
Vremenska analiza ekonomskih pojava razlikuje različite vrste evolucije.
1. Trend, trend ili dugoročno kretanje. Ne postoji stroga definicija trenda, on se otkriva intuitivno. Trend odgovara sporoj promjeni u nekom određenom smjeru koja traje tijekom dugog vremenskog razdoblja.
2. Ciklus, kratkoročna komponenta - brzo kvaziperiodično kretanje, u kojem postoji faza rasta i faza pada.
3. Sezonska komponenta - promjene koje se događaju redovito, za razliku od ciklusa.
4. Slučajne fluktuacije, efekti - kaotično kretanje relativno visoke frekvencije, koje ima više ili manje konstantan karakter.
Neki statistički nizovi predstavljaju jednu ili drugu vrstu evolucije u svom čistom obliku, ali većina njih je kombinacija svih ili pojedinačnih komponenti.
Teoretski, niz dinamike cijena je kombinacija trenda, sezonske komponente i slučajnih fluktuacija. U sadašnjoj fazi razvoja tržišta nekretnina sezonska komponenta cijene stana je narušena, što je posljedica visokih stopa rasta cijena i investicijske atraktivnosti predmetnog tržišta. Zato je posebna pažnja posvećena isticanju trenda u razmatranoj dinamičnoj seriji.
Prema nizu dinamike cijena stanova izgrađen je sljedeći model.
Polinom drugog stupnja:
yi = a + bt2, (3.3)
gdje je i - tip stana,
t - vremensko razdoblje.
Treba napomenuti da bi, u skladu s kriterijima koji se koriste u statistici, koeficijent korelacije trebao biti blizu 1 (prelaziti 0,7), faktor značajnosti F trebao bi biti manji od 0,03 (za zadane parametre modela).
Dakle, dobiveni modeli dobro odražavaju dinamiku cijena na sekundarnom tržištu stanova u gradu Novosibirsku.
Prema dobivenom modelu, rast cijene jednosobnih stanova u 2006. godini trebao je iznositi 22,0%, dok je stvarni rast cijene iznosio 24,3%.
Prema tom modelu, rast cijene dvosobnog stana u gradu Novosibirsku u 2006. godini trebao je biti 21,7%, dok je zapravo stopa rasta bila 21,6%.
Prema predstavljenom modelu, rast cijene trosobnog stana u gradu Novosibirsku u 2006. godini trebao je biti 21,5%, dok je zapravo stopa rasta bila 31,0%.
Zamjenjujući stvarne podatke o cijeni po kvadratnom metru stanova u gradu Novosibirsku u svakom tromjesečju 2006., može se primijetiti da ta vrijednost spada unutar granica intervala pouzdanosti izgrađenih prema modelu.
Prema mišljenju stručnjaka, dobiveni model adekvatno opisuje trenutnu situaciju na tržištu nekretnina u ovom trenutku. Prognoza rasta cijene stanovanja do kraja 2006. godine za pojedine tipove stanova podudara se sa stvarnim podacima, budući da je rast tržišta koji predviđaju stručnjaci 20-30%.
Procjenitelj se stalno suočava s problemom predviđanja cijene stanova, a taj je problem posebno akutan pri procjeni za potrebe kreditiranja. Ispravnost odluke ovisi o iskustvu, kvalifikacijama stručnjaka, kao io kvaliteti prikupljenih podataka o tržištu predmeta koji se ocjenjuje. Korištenje predloženih statističkih modela u radu stručnjaka pomoći će u poboljšanju točnosti predviđanja, kao i kvalitete procjene vrijednosti stambenih nekretnina.
ZAKLJUČAK
Na temelju rezultata studije mogu se izvući sljedeći zaključci.
Postoje tri pristupa vrednovanju nekretnina.
Prihodovni pristup sastoji se u određivanju vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje na temelju iznosa prihoda koji može ostvariti u budućnosti, a najčešće se koristi za procjenu komercijalnih nekretnina.
Troškovni pristup utvrđuje trošak na temelju troškova izgradnje sličnog objekta (cijena materijala, troškova prijevoza i sl.), a temelji se na činjenici da vrijednost objekta koji se procjenjuje ne može biti veća.
Metoda usporedbe prodaje (komparativni pristup) sastoji se u pronalaženju najbližih analoga procijenjenom objektu i prilagođavanju njihove vrijednosti, uzimajući u obzir razlike između njih i procijenjenog predmeta. Ovaj pristup je glavni u procjeni stambenih nekretnina, jer na tržištu postoji dovoljan broj ponuda za prodaju stambenih prostora za ispravnu procjenu.
Svrha procjene predstavljene u praktičnom dijelu rada bila je utvrditi tržišnu vrijednost stana koji se sastoji od dvije dnevne sobe, a koji se nalazi u okrugu Zaeltsovsky u Novosibirsku
Za procjenu objekta stambene nekretnine - dvosobnog stana koji se nalazi u okrugu Zaeltsovsky u Novosibirsku - korištene su metode prihoda, troškova i komparativni pristup, prema kojima su dobiveni sljedeći rezultati.
Prema metodi usporedbe tržišnih analoga, trošak objekta je 2410714 rubalja.
Kao dio dohodovnog pristupa:
Prema metodi izravne kapitalizacije, trošak stana iznosit će 1.327.118,6 rubalja;
Prema metodi diskontiranja budućih prihoda - 1346178 rubalja.
Prema troškovnom pristupu, trošak objekta iznosit će 34248,9 rubalja.
U skladu s metodologijom za određivanje likvidacijske vrijednosti objekta, trošak dvosobnog stana u okrugu Zaeltsovsky kretat će se od 1.687.499,8 tisuća rubalja. do 2169642,6 tisuća rubalja.
Poboljšanje troškovnog pristupa vrednovanju stambenih nekretnina sastoji se u izradi dokumenata, zbirki, koje odražavaju stvarne troškove izgradnje sličnih objekata, budući da su normativne zbirke koje koriste procjenitelji u svom radu objavljene u 70-ih godina. prošlog stoljeća i odavno su zastarjeli, a faktori korekcije koji se koriste u ovim pristupima nisu ni na koji način opravdani.
Glavni smjer unaprjeđenja tržišnih pristupa vrednovanju je korištenje statističkih modela u procesu procjene vrijednosti nekretnina.
U radu su prikazani primjeri modela za određivanje vrijednosti nekretnine na temelju niza njezinih kvalitativnih karakteristika, kao i statistički model za predviđanje vrijednosti nekretnine nakon određenog vremenskog razdoblja. Treba napomenuti da je ovaj problem posebno aktualan u slučaju procjene nekretnine u svrhu kreditiranja, budući da se u tom slučaju nekretnina prodaje neko vrijeme nakon procjene. Korištenje predloženih statističkih modela u radu stručnjaka pomoći će u poboljšanju točnosti predviđanja, kao i kvalitete procjene vrijednosti stambenih nekretnina.
POPIS KORIŠTENE LITERATURE I IZVORA
1. Građanski zakonik Ruske Federacije. Prvi, drugi i treći dio. Službeni tekst. - M .: IKF Omega - L, 2005.
2. O aktivnostima vrednovanja u Ruskoj Federaciji. Savezni zakon od 06.08.98 br. 135 - FZ.
3. Odobrenje standarda ocjenjivanja. Uredba Vlade Ruske Federacije br. 519 od 06.07.2001.
4. Boldyrev B.C. Uvod u teoriju procjene vrijednosti nekretnina. - M.: Centar za menadžment, evaluacija, 2004.
5. Burdenkova E. O nekim aspektima djelatnosti tvrtki za nekretnine. // Pitanja statistike. - 2004. - br. 10. - Str.32 - 37.
6. Balabanov I.T. Transakcije nekretnina u Rusiji. Moskva. 2003. godine
7. Henry S. Harrison. Procjena imovine. - M.: RIO, 2004.
8. Goremykin V.A. Ekonomika nekretnina. - M.: Filin, 2005.
9. Gribovski S.V. Procjena vrijednosti isplativih nekretnina. - St. Petersburg: Peter, 2004.
10. Grigoriev V.V. Procjena vrijednosti nekretnina, teorijski i praktični aspekt. - M.: INFRA - M, 2004.
11. Grishaev S.P. Pravno uređenje nekretnina. // Država i pravo. - br. 3. – 2005. (monografija).
12. Gryaznova A.G., Fedotova M.A. Vrednovanje poslovanja. - M.: Financije i statistika, 2004.
13. Dubovitsky S.K. Nekretnine i evolucija. - Krasnojarsk: Sojuz, 2004.
14. Tjedni specijalizirani časopis: Nekretnine - Novosibirsk br. 15 2007.
15. Ermolaeva E., Frolov A. Smiraj prije rasta. Trendovi razvoja regionalnog tržišta nekretnina. // Kontinent Sibir. - 2005. - br. 15. - S. 10.
16. Tko je tko na tržištu nekretnina: priručnik. – M.: Triada LTD, 2002.
17. Kupchina L.A. Procjena imovine. // Računovodstvo. - 2005. - br. 2. - Str.72 - 75.
18. Lavrukhin O. Tržište nekretnina: faza formiranja je gotova, ali što je sljedeće? // Vedomosti. - br. 21. - 2005.
19. Loginov MP. O pitanju procjene nekretnina u Rusiji. // EKO. - 2004. - br. 9. - S. 103 -108.
20. Nagaev R.T. Nekretnine: enciklopedijski rječnik. M.: Ideal - Press, 2003.
21. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Tržišna procjena gradske imovine. – M.: Jedinstvo, 2003.
22.Provovich Yu.A. Procjena zemljišta u Moskvi. - M.: Ekonomija, 2003.
23. Tržište vrijednosti 2004. godine. Analitički pregled // Expert. - 2005. - br. 5. - S. 64 - 72.
24. Sivets S.A., Bashirova L.A. Kako procijeniti nekretninu (vodič za kupce procjene). - M .: Kroz zrcalo, 2002.
25. Sivets S.A., Levykina I.A. Ekonometrijsko modeliranje u vrednovanju nekretnina. - M .: Kroz zrcalo, 2002.
26. Sivets S.A. Statističke metode u vrednovanju nekretnina i poduzeća. - M .: Kroz zrcalo, 2003.
27. Statistički podaci agencija za nekretnine u gradu Novosibirsku. // Nekretnina. - br. 48 - 51. - 2005. (monografija).
28. Strategija razvitka graditeljstva do 2010. godine. // http://www.gosstroy.ru
29. Tarasevich E.I. Procjena nekretnina - St. Petersburg: Državno tehničko sveučilište St. Petersburg, 2003.
30. Trendovi u razvoju Novosibirsk tržišta nekretnina. Analitički pregled // http://www.nsk.realty.ru
31. Fedotova M.A., Utkin E.A. Procjena vrijednosti nekretnina i poslovanja. -M.: EKMOS, 2004.
32. Friedman D. Analiza i procjena dohodovnih nekretnina. - M.: Delo, 2005.
33. Edukativno-praktični vodič / Ured. Doktorica ekonomskih znanosti, prof. V. Z. Chernika - M .: Izdavačka kuća RDL, 2002. - 272 str.
34. Khachatryan S.R. Ekonometrijski model za predviđanje prodajnih cijena stanova na primarnom (sekundarnom) tržištu. // Revizija i financijska analiza. - br. 4. - 2004. - S. 130 - 134.
35. Shcherbakova N.A., Ekonomika nekretnina, Novosibirsk 2002.;
Prilog 1
RASPORED STANA
POLOŽAJ U ULAZU
Dodatak 2
Informacija o prodaji stanova sličnih predmetnoj nekretnini u siječnju 2006
| Br. p / str | Ulica | Vrsta kuće | Kat / broj katova | Ukupna/stambena površina | Kuhinja | Balkon / loggia | Telefon | Izolirane / susjedne sobe | Trošak, tisuća rubalja | Cijena 1 m². m., tisuća rubalja. |
| 1 | Crvena avenija | Π | 2/5 | 39/26 | 5,5 | B | + | cm | 2450 | 62,8 |
| 2 | Dachnaya | Π | 2/5 | 40/28 | 6 | B | + | iz | 2200 | 55 |
| 3 | Dm. Donskoj | Π | 3/5 | 42/28 | 6,5 | B | + | cm | 2100 | 50 |
| 4 | Dachnaya | Π | 4/5 | 40/26 | 6 | B | + | cm | 2150 | 53,8 |
| 5 | Crvena avenija | Π | 2/5 | 41/28 | 5,5 | B | + | iz | 2650 | 64,6 |
| 6 | Žukovski | P | 4/5 | 44/28 | 6 | B | + | cm | 2350 | 53,4 |
| 7 | Proljeće | P | 3/5 | 43/29 | 6,5 | B | + | cm | 2400 | 55,9 |
| 8 | Dachnaya | P | 2/5 | 42/28 | 6 | B | + | cm | 2300 | 54,8 |
| 9 | Dachnaya | P | 2/5 | 40/26 | 5,5 | B | + | iz | 2150 | 53,8 |
| 10 | Dm. Donskoj | P | 3/5 | 44/29 | 6 | B | + | cm | 2100 | 47,7 |
| 11 | Procijenjeni objekt | P | 2/5 | 42/28 | 6 | B | + | cm | - | - |
Određivanje vrijednosti nekretnina uzimajući u obzir korektivne koeficijente
| № | ksozh | Kbl | Kat | keyes | litica | Kvys | Kmus | Kk | Cijena 1 m². m | Ekviv. stajati. | |
| 1 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 62,8 | 55,9 | |
| 2 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 55 | 55,7 | |
| 3 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 50 | 54,6 | |
| 4 | 1,0 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 53,8 | 55 | |
| 5 | 1,0 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 64,6 | 53,6 | |
| 6 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 53,4 | 53,2 | |
| 7 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 55,9 | 53,7 | |
| 8 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 54,8 | 53,3 | |
| 9 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 53,8 | 54,1 | |
| 10 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 47,7 | 50,5 | |
| Aritmetička sredina | 55,9 | 54 | |||||||||
Lako je zaključiti da ovi prijedlozi zakona ne mogu riješiti sve probleme u području procjene vrijednosti nekretnina. Dakle, koji se drugi razvojni putovi mogu predložiti? Prije svega, potrebno je izraditi i usvojiti nacionalne standarde za vrednovanje nekretnina u sustavu građanskopravnih i zemljišno-imovinskih odnosa, kako masovnih tako i pojedinačnih. Štoviše, potrebni su nam takvi standardi koji stoje na čvrstim pravnim temeljima, striktno i jasno opisuju sve faze ocjenjivanja i odgovarajuće postupke za ocjenjivački rad, a nisu upute odjela koje su izmislili službenici radi vlastite udobnosti. Pritom posebnu pozornost treba posvetiti prevladavanju već spomenutih stereotipa stvarne prakse vrednovanja. Inače bi stvarna praksa evaluacije mogla ostati zarobljena starim pogrešnim predodžbama. Kako bi se stvorili čvrsti znanstveni temelji za standarde i pravila vrednovanja nekretnina, kako bi njihov tekst postao dokument koji bi pomogao procjeniteljima praktičarima da značajno poboljšaju razinu i kvalitetu svog svakodnevnog rada, potrebno je jasno formulirati opća načela formalizacije procjene vrijednosti. aktivnosti. Istodobno, važno je ne samo dati njihovo pravno, ekonomsko, informacijsko, organizacijsko i metodološko opravdanje, već i identificirati i generalizirati stvarne praktične probleme ruskih procjenitelja. Naravno, načela strukturiranja standarda vrednovanja trebaju se temeljiti na odredbama važećeg zakonodavstva i pokrivati sve aspekte aktivnosti vrednovanja. To će također pomoći da se, već na razini koncepta i strukture standarda, postavi ideja o njihovoj racionalnoj evoluciji kako se postojeće zakonodavstvo poboljšava i tržišne institucije razvijaju u zemlji. S druge strane, takvo strukturiranje standarda i pravila za procjenu vrijednosti nekretnina omogućit će da oni ne budu toliko "represivan" dokument, teško razumljiv i potrebniji službenicima koji kontroliraju nego procjeniteljima u praksi. Glavni zadatak tvoraca standarda je njihova organska integracija u sustav obuke i prekvalifikacije osoblja. Kako bi se olakšala njihova upotreba za sustavno povećanje razine obuke procjenitelja, potrebno je unaprijed pripremiti detaljne komentare za glavni tekst standarda, napisan prema određenim kanonima, u stilu koji nije svima poznat. procjenitelj praktičar. To ne samo da će olakšati proces njihovog proučavanja, već će također dati preporuke za rješavanje praktičnih problema koji se javljaju u bilo kojoj procjeniteljskoj tvrtki. Odnosno, izradom i donošenjem standarda i pravila za procjenu u ovakvom obliku omogućilo bi se i stvaranje sustava kontinuiranog stručnog usavršavanja procjenitelja.Valja naglasiti da standardi i pravila za procjenu vrijednosti trebaju postati ne samo “ vodeći dokument” za procjenitelje. Oni bi trebali biti konstruirani na takav način da osiguraju visoku proizvodnost praktičnog rada na ocjenjivanju na novoj razini zahtjeva za njegovu kvalitetu i pouzdanost rezultata. Stoga je, paralelno s radom na najvažnijim dijelovima standarda i pravila, pokrenuto istraživanje i razvoj za stvaranje novih informacijskih tehnologija i ekspertnih sustava za praktičnu primjenu najvažnijih standardiziranih postupaka procjene nekretnina bilo koje razine. složenosti. Kao rezultat proučavanja mogućih opcija za strukturiranje rada procjenitelja kako bi se optimizirao sadržaj standarda i pravila za procjenu nekretnina, identificirane su sljedeće četiri najvažnije faze: prva faza je formiranje zadatka procjene, formalizirani opis predmet procjene i priprema sustava polaznih podataka za ocjenu koji imaju potreban pravni status, koordinacija detaljnog zadatka za ocjenu; druga faza je stroga i znanstveno potkrijepljena formalizacija najvažnijih postupaka za rješavanje problema ocjenjivanja, kontrola nakupljanja pogrešaka u procesu logičke analize i izračuna i dobivanje konačnog rezultata ocjenjivanja; treća faza je obrazloženje odredbi najvažnijih strukturnih dijelova izvješća o ocjeni prema strogim pravilima za njegovu provedbu i zahtjevima za njihov sadržaj; četvrta faza je ispitivanje rezultata ocjenjivanja prema jasno propisanim procedurama i izrada dokumentacije na temelju njegovih rezultata. Svaka od ove četiri faze također je strukturirana prema određenim vrstama posla, čiji je opis prilično podložan formalizaciji. Kao rezultat, dobiva se opis od 15-20 postupaka vrednovanja, koji uključuje približno isti broj prilično elementarnih operacija logičke i računalne prirode. Opisanim sustavom strukturiranja najvažnijih faza i postupaka ocjenjivanja nisu iscrpljena sva područja rada na znanstvenom i metodološkom utemeljenju standarda ocjenjivanja. Ovdje se ne radi samo o otkrivanju značajki primjene međunarodnih standarda vrednovanja, uzimajući u obzir specifičnosti nacionalnog civilnog zemljišnog, urbanističkog i drugog srodnog zakonodavstva. Naravno, vrlo je važno generalizirati stvarno praktično iskustvo koje su akumulirali ruski procjenitelji. Ali ne manje važno je otkrivanje suštine glavnih makroekonomskih procesa određivanja cijena nekretnina u kombinaciji s najvažnijim aspektima specifične gospodarske djelatnosti subjekata zemljišnih i imovinskih odnosa u uvjetima stvarne prakse provedbe zakona, matematičkih modela korištene u ocjenjivanju, kao i opis suvremenih informacijskih tehnologija za ocjenjivanje. Takve bi standarde trebalo testirati u najvećim ruskim samoregulativnim udrugama procjenitelja i u skladu s tim poboljšati. A nacionalne standarde treba usvojiti tek nakon što odražavaju stvarno pozitivno praktično iskustvo ruskih procjenitelja. Suvremeni standardi očito nisu dovoljni, jer ne utječu konkretno na nekretnine, već općenito pokrivaju aktivnosti vrednovanja. Što se tiče problema vezanih uz "sivu" ekonomiju, ovdje je zakonska regulativa o poslovima vrednovanja neizostavna. Pomoći će samo pojačane mjere porezne kontrole.
Tržište nekretnina je, za razliku od burze, više nego daleko od savršenog u mnogim aspektima, što određuje i značajke njegovog proučavanja. S jedne strane, analitičari se suočavaju s poteškoćama, a ponekad i nemogućnošću ispravnog i nedvosmislenog formaliziranja ekonomskih odnosa na tržištu nekretnina. S druge strane, očito je da nema izgleda da se tehnologije analize koje se koriste na drugim tržištima prenesu na tržište nekretnina u njihovom čistom obliku, budući da su te tehnologije prilagođene za korištenje u drugom tržišnom okruženju. S obzirom na navedeno, kvalitetan analitički rad na tržištu nekretnina čini se vrlo složenom temom koja od analitičara, osim dubokog teorijskog znanja o ekonomiji nekretnina, zahtijeva stalnu praksu i kreativno traženje u istraživanju koje oblikuje profesionalnu intuiciju. .
Proučavajući gotovo stoljetnu povijest funkcioniranja tržišta nekretnina u razvijenim zemljama svijeta, može se doći do zaključka da je nedovoljna pažnja posvećena kvaliteti analitičkog rada jedan od glavnih uzroka većine velikih kriza u realnom gospodarstvu. tržišta nekretninama. Tipičan primjer je kriza na tržištu nekretnina u SAD-u kasnih 80-ih i ranih 90-ih. Prema riječima stručnjaka, pretjerano i neselektivno ulaganje u novogradnju dovelo je do prezasićenosti tržišta, a samim tim i nepotražnje tržišta za velik broj projekata za koje su izdani krediti. Ovakvo stanje temeljilo se na nerealnim tržišnim očekivanjima proizašlim iz pogrešne strukture poticaja u analizi, slabe metodologije analize i nepotpunih podataka koji karakteriziraju postojeće stanje. Struktura poticaja koja je vodila programere, procjenitelje i kreditne organizacije bila je deformirana interesom jednih da dobiju kredit, drugih da opravdaju dobivanje kredita, trećih da raspodijele svoja sredstva. Pritom su sve stranke svoje probleme rješavale na račun neopravdano optimističnih očekivanja.
Korištenje slabe metodologije analize, izražene u neadekvatnim pretpostavkama i procedurama, u interakciji s nedovoljno kvalitetnim podacima s lokalnih tržišta, u pravilu je rezultiralo neispravnim istraživanjem tržišta, a time i donošenjem investicijskih odluka na temelju njih. Kao rezultat krize, kreditne institucije su razvile stabilan sindrom nepovjerenja općenito prema bilo kojim projektima, a posebice istraživanju tržišta. A to je pak dovelo do shvaćanja da se analitičari tržišta nekretnina u svom radu trebaju voditi nekim općim načelima koja su nužna (ali ne i dovoljna) za dobivanje točnih zaključaka i rezultata. S druge strane, postoji hitna potreba za razumljivim i lako prepoznatljivim kriterijima koji određuju usklađenost istraživanja tržišta s kategorijom valjanosti.
S obzirom na izglede za razvoj tržišta nekretnina u Rusiji, možemo pretpostaviti da je nepostojanje potencijalnih kriza pretjerano optimističan scenarij. No, posljedice takvih kriza mogu biti manje značajne ako se već danas, u fazi aktivnog razvoja tržišta, neka opća načela i načela formuliraju i implementiraju u svakodnevnu praksu.
zahtjevi za analitičke studije, na temelju kojih će se donositi investicijske odluke.
Ne samo opasnost od krize, već i aktualni svakodnevni problemi - sve veća konkurencija, smanjene mogućnosti kratkoročnih superprofita, početak dugoročnih i kapitalno intenzivnih projekata razvoja poslovnih nekretnina, ulazak stranih investitora na tržište. s visokim zahtjevima za obrazloženjem odluka itd. - objektivno svjedoče o činjenici da će važnost kvalitativne analize na tržištima nekretnina u Rusiji postati sve važnija u bliskoj budućnosti.
2.2 Istraživanje tržišta nekretnina u svrhu utemeljenja investicijskih odluka.
Krajnji cilj svake studije ove vrste je izmjeriti omjer ponude i potražnje za određenom vrstom proizvoda na tržištu nekretnina u određenom (obično budućem) trenutku.
Posebnosti nekretnine kao robe, uz posebno mjesto nekretnine u tržišnom gospodarstvu, tvore prilično širok raspon socioekonomskih informacija potrebnih za pozicioniranje ovog proizvoda na tržištu. Aktualne i retrospektivne makroekonomske karakteristike nacionalnog i regionalnog gospodarstva, sociodemografski pokazatelji regionalnog i lokalnog tržišta, parametri regionalnog i lokalnog tržišta nekretnina – samo su opća područja u kojima je potrebno istraživati.
Načelo 1. Za analizu treba odabrati samo one informacije koje stvarno mogu odrediti buduću produktivnost investicijskog objekta.
Kada slijedi ovo načelo, glavna poteškoća za analitičara je nedostatak standardnih pravila ili nedvosmislenih preporuka na temelju kojih bi se formirale početne informacije. Tu analitičar mora pokazati sve svoje znanje, profesionalnu intuiciju, kreativnost i praktično iskustvo. Štoviše, ovdje se postavlja temelj za dosljednost studije u cjelini.
načelo 2. Svi trenutni i budući podaci na kojima se temelji studija trebaju se koristiti za kvantificiranje uspješnosti projekta ulaganja u nekretnine koji se razmatra.
No, čak i pomno odabrane informacije koje su izravno povezane s predmetom procjene slikovito su rečeno “hrpa cigli” od kojih analitičar mora postaviti čvrste temelje za analitičko istraživanje u skladu sa svim pravilima građenja umjetnosti. I ovdje ne možete bez snažnog rješenja koje povezuje pojedinačne elemente u jedan monolit.
Načelo 3. Svi pojedinačni blokovi informacija odabrani za opravdanje investicijske odluke trebaju biti međusobno povezani jasnom logičkom shemom, koja završava prognozom budućih tržišnih uvjeta i odgovarajuće produktivnosti projekta koji se razmatra. Opis logičkog sklopa mora biti predstavljen eksplicitno.
Pozitivna percepcija kupca o izvješću s rezultatima istraživanja tržišta, u kojem nema logične sheme, može biti samo ako:
a) analitičar iskorištava neznanje klijenta, ili
b) kupac je u početku naklonjen rezultatima.
S druge strane, konstrukcija uvjerljive i očite logičke sheme demonstracija je najviše profesionalne vještine analitičara.
Nastavljajući razmišljanje o potrebi izgradnje logičke sheme istraživanja, razmotrimo još jedno načelo koje specificira sadržaj analize tržišta.
Načelo 4. Sadržaj analize tržišta trebao bi se svesti na raspravu o čimbenicima koji čine glavne omjere za određivanje uspješnosti objekta komercijalne nekretnine.
U skladu s ovim načelom, analitičar tijekom studije mora formulirati glavne odnose koji određuju izvedbu komercijalnog objekta, a zatim identificirati hijerarhiju parametara-argumenata čije su funkcije faktori uključeni u glavni izraz za izvedbu.
Ilustrirajmo praktičan pristup provedbi ovog načela pomoću sljedećeg pojednostavljenog primjera.
Neka kriterij uspješnosti projekta koji se razmatra bude neto operativni prihod (NOI) u određenom razdoblju budućnosti. Tada će, po definiciji, glavni izraz za određivanje učinka imati sljedeći oblik:
NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, Gdje
PGI- potencijalni bruto prihod,
V&L- gubici od nedovoljnog opterećenja i neplaćanja.
M I- Ostali prihod.
F.E.- Fiksni operativni troškovi
VE- varijabilni troškovi poslovanja.
Razmotrite postupak identificiranja parametara koji određuju očekivane vrijednosti glavnih čimbenika.
Potencijalni bruto prihod je određena vrijednošću stope najma, koja je pak funkcija trenutne stope najma, kao i trendova u omjeru tržišne ponude i potražnje tijekom vremena.
imovina je funkcija kumulativnog kapaciteta tržišta, parametara potražnje, koeficijenta apsorpcije tržišta i rasta apsorpcijskog područja nekretnina. Za projekte, predviđeno opterećenje određuje dva pokazatelja - razinu opterećenja i vremenski raspored za apsorpciju od strane tržišta do ove razine.Rast područja preuzimanja nekretnina određena ili rastom broja radnih mjesta (stopa zaposlenosti) ili rastom stanovništva. S druge strane, širenje apsorpcijskog područja dovodi do potrebe za novim nekretninama.
Treba napomenuti da rast zaposlenosti i rast stanovništva u jednom slučaju mogu biti izravno povezani, primjerice, kada se otvaraju nova radna mjesta i priljev novih radno sposobnih ljudi. U drugom slučaju, rast stanovništva može rasti bez povećanja zaposlenosti, na primjer, zbog povećanja dolaznih umirovljenika ili povećanja stope nataliteta. Kvalitativna analiza uključuje korištenje nekoliko izvora informacija koji pružaju povijesne trendove i projekcije rasta raspona, nakon čega slijedi usporedba podataka. Obavezna je i segmentacija rasta raspona, npr. prema dobnoj skupini, spolu, veličini obitelji itd. Nepostojanje ovih stavova u studiji treba pripisati nedosljednom izboru podataka za korištenje u analizi.
Parametri potražnje određeno takvim specifičnim pokazateljima kao što je površina (ured ili proizvodnja) po radnom mjestu, potrošnja na kupnju po glavi stanovnika, broj stanova ili kuća po glavi stanovnika itd. Uz pomoć parametara potražnje izračunava se količina potrebnih nekretnina koja odgovara rastu u području potrošnje nekretnina. Na primjer, primjenom prosječne potrošnje po kupnji na rast stanovništva, predviđa se povećanje maloprodaje, a time i potrebe za dodatnim maloprodajnim prostorom. Pri analizi stambenog tržišta, rast stanovništva segmentiran prema dobi, prihodu, veličini ili sastavu obitelji pretvara se u segmentiranu potražnju. Ispravna analiza parametara potražnje uključuje proučavanje povijesnih trendova, trenutno stanje i predviđanje njihove vjerojatne vrijednosti u budućnosti. Štoviše, dosljedna analiza mjeri promjenu potražnje ne samo zbog novih povećanja asortimana, već i zbog promjena u postojećoj strukturi stanovništva i zaposlenosti. Na primjer, tijekom gospodarskih uspona, rastuće tvrtke zahtijevaju velike površine, a promjene demografske situacije prema porastu osoba u dobi za mirovinu zahtijevat će odgovarajući tip stanovanja.
