Hipotekarno tržište u svakoj državi sastavni je dio njezina financijskog sustava. Kupnja stana uz pomoć posuđenih sredstava za mnoge je jedina opcija za rješavanje stambenog problema. Kako bi se kretali tržišnim pokazateljima, izgledima za njegov razvoj i, eventualno, pravili prognoze, važno je razumjeti ključne koncepte. Razmotrimo detaljnije kakvo je hipotekarno tržište u 2019., kako je formirano u Ruskoj Federaciji i koji su rezultati njegovih aktivnosti u ovom trenutku.
Hipotekarno tržište je međusobno povezan sustav tri ključne komponente ili elementa:
- hipotekarni krediti;
- poslovne i stambene nekretnine;
- hipotekarni vrijednosni papiri.
Tržište hipotekarnih zajmova klasificirano je kao primarno tržište, a vrijednosni papiri osigurani hipotekom kao sekundarno tržište.
Analizirajmo svaki koncept detaljnije.
Primarno hipotekarno tržište podrazumijeva odnos zajmoprimca i zajmodavca čija je osnova ispunjenje kreditnih obveza.
Sudionici primarnog hipotekarnog tržišta:
- banke;
- fizičke i pravne osobe (zajmoprimci);
- financijske tvrtke koje izdaju hipotekarne kredite, ali nemaju status bankarske strukture.
Banke, osim izvlačenja maksimalne dobiti, imaju cilj stalnog obnavljanja kreditnih resursa odnosno sredstava koja se mogu odmah usmjeriti u izdavanje novih stambenih kredita. Ovaj cilj se ostvaruje kroz funkcioniranje sekundarnog hipotekarnog tržišta.
Sekundarno tržište
Trguje hipotekama na već izdane kredite. Suština je da banka koja je izdala hipoteku izdaje vrijednosne papire osigurane hipotekom i zatim ih prodaje drugim ulagačima. Sekundarno tržište omogućuje akumuliranje znatnih sredstava i njihovo usmjeravanje u sferu hipotekarnog kreditiranja.
Samo tržište se također dijeli na primarno i sekundarno. U prvoj fazi vrijednosni papiri se inicijalno plasiraju među sudionike vjerovnika, au drugoj fazi počinje njihovo kretanje (promet). Trošak vrijednosnih papira privučenih na sekundarno tržište ne mijenja njihovu vrijednost prema gore, već samo stvara mehanizam za regulaciju njihove likvidnosti i potražnje.
Tržište nekretnina glavni je razlog postojanja tržišta hipotekarnih zajmova i hipotekarnih vrijednosnih papira. Ovdje se obavljaju transakcije prodaje i kupnje nekretnina, čiji zalog vjerovnicima omogućuje funkcioniranje sekundarnog i primarnog hipotekarnog tržišta.
Interakcija sva tri elementa je vrlo jednostavna:
- Budući dužnik podnosi zahtjev odabranoj banci.
- Banka procjenjuje izvedivost izdavanja kredita na temelju analize svoje solventnosti i usklađenosti s utvrđenim popisom zahtjeva.
- Izračunava se maksimalni iznos kredita i rok otplate duga.
- Nakon sklapanja ugovora o kreditu, ugovora o hipoteci i ugovora o kupoprodaji s prodavateljem nekretnine, banka stvara primarno tržište vrijednosnih papira.
- Prijenosom hipoteke na druge ulagače, banka stvara sekundarno tržište hipotekarnih vrijednosnih papira.
Nakon izdavanja novih kredita osiguranih nekretninama, ciklus će se ponoviti.
Povijest hipotekarnog tržišta u Rusiji
Hipotekarno tržište Ruske Federacije u svom modernom obliku relativno je mlado, jer se pojavilo 90-ih godina prošlog stoljeća. Prvi hipotekarni krediti izdani su tijekom vladavine Elizabete, kada su banke Ruskog Carstva posuđivale novac eliti za kupnju stanova.
Opseg izdavanja stambenih kredita u predrevolucionarnoj Rusiji nije bio ogroman, ali ovo područje bankarskih usluga bilo je relevantno sve do dolaska boljševika na vlast.
Tijekom sovjetskog razdoblja, iz prirodnih razloga, nije bilo hipotekarnih kredita u zemlji sve do 1995. Upravo je 1995. postala polazište za pojavu moderne verzije hipoteke, kada su Sberbank i DeltaCredit počeli izdavati prve osigurane kredite populacija.
Nakon više od 20 godina, sasvim je logično da se hipotekarno tržište promijenilo, doživjelo više od jedne krize i nastavlja svoj put formiranja do danas. Na primjer, sredinom 90-ih, hipoteku su mogli dobiti samo oni zajmoprimci koji su bili službeno zaposleni i koji su svoj prihod mogli potvrditi potvrdom o porezu na dohodak od 2 osobe.
Danas banke nude mnoge programe kada daju samo dva dokumenta, a također uzimaju u obzir dodatni prihod klijenta i članova njegove obitelji.
Također, ranije se hipoteka izdavala samo za kupnju stambene nekretnine s već upisanim pravom vlasništva (na sekundarnom tržištu stanova). Sada možete dobiti kredit za kupnju gotovih objekata u izgradnji, za kupnju poslovnih nekretnina, pa čak i za izgradnju zasebne kuće.
Sve to postalo je poticajni čimbenik za razvoj građevinarstva i pratećih djelatnosti našeg gospodarstva.
Statistika hipotekarnog tržišta Ruske Federacije i njegovi glavni pokazatelji
Statistiku o hipotekama u Rusiji prikupljaju i sistematiziraju Savezna služba za statistiku i Središnja banka. Najpotpunija slika rezultata hipotekarnog kreditiranja u našoj zemlji sastoji se od analize pokazatelja kao što su:
- veličina tržišta (volumen hipotekarnih kredita);
- broj kreditnih institucija koje izdaju hipoteke;
- trenutne vrste hipotekarnih proizvoda i uvjeti za njih u bankama.
Razmotrimo ih detaljno.
Veličina tržišta i trenutni rezultati za izdavanje za 2017.-2018
Opseg hipotekarnog tržišta u Ruskoj Federaciji karakterizira pokazatelj "volumen izdanih stambenih kredita". Na mjesečnoj razini za 2017.-2018. vizualni podaci prikazani su u nastavku (prema podacima Banke Rusije).
Dijagram pokazuje stabilan trend rasta količine kredita izdanih u zemlji (pokazatelji se izračunavaju na obračunskoj osnovi). Na primjer, u ožujku 2018. krediti su izdani za 172 813 milijuna više u odnosu na isto razdoblje prošle godine (gotovo 2 puta).
Prosječna vagana ročnost kredita na početku 2019. godine je 186,4 mjeseca, a prosječna vagana kamatna stopa je 9,8% godišnje (podaci na dan 01.03.2018.). Istodobno, dug prema postojećim ugovorima od 1. ožujka iznosi 5300 milijardi rubalja. Dospjeli dug ove brojke iznosi 60,8 milijardi rubalja. Oba ova parametra također imaju tendenciju dinamičkog rasta.
Glavni igrači
Na ruskom tržištu hipotekarnih kredita u 2019. (podaci početkom godine) u Ruskoj Federaciji posluje 561 kreditna organizacija, od kojih 410 jedinica izdaje hipotekarne stambene kredite. To su zajmodavci s visokom razinom pouzdanosti i dokazanom učinkovitošću svojih aktivnosti.
Tu spadaju najveće banke u zemlji:
- Sberbank;
- Rosselkhozbank;
- Gazprombank;
- DeltaCredit;
- Raiffeisenbank i drugi.
Svaki od njih potencijalnim kupcima nudi barem nekoliko opcija za dobivanje hipoteke za poboljšanje životnih uvjeta.
Uvjeti banke
Uvjeti kreditiranja u ruskim bankama mogu se značajno razlikovati ovisno o odabranom proizvodu, kategoriji klijenta i trajanju njegove suradnje s zajmodavcem.
Parametri za dobivanje hipotekarnog kredita u najvećim kreditnim institucijama Ruske Federacije u 2019. godini navedeni su u donjoj tablici.
Hipoteke na sekundarnom tržištu:
| Banka | Osnovna stopa, % | PV, % | Iskustvo, mjeseci | Dob, godine |
|---|---|---|---|---|
| Sberbank | 9,2 | 15 | 6 | 21-75 |
| VTB | 9,8 | 15 | 3 | 21-65 |
| Raiffeisenbank | 8,99 | 15 | 3 | 21-65 |
| Gazprombank | 9.2 | 20 | 6 | 21-60 |
| Rosbank | 10.74 | 15 | 2 | 20-65 |
| Rosselkhozbank | 9.1 | 15 | 6 | 21-65 |
| Absalut banka | 10.75 | 15 | 3 | 21-65 |
| Promsvyazbank | 9.8 | 20 | 4 | 21-65 |
| Dom.RF | 9.4 | 15 | 3 | 21-65 |
| Uralsib | 9.49 | 10 | 3 | 18-65 |
| AK šipke | 9.2 | 10 | 3 | 18-70 |
| Transcapitalbank | 9.49 | 20 | 3 | 21-75 |
| FC Otkritie | 9.2 | 15 | 3 | 18-65 |
| Sviaz-banka | 9.3 | 15 | 4 | 21-65 |
| Zapsibkombank | 9.8 | 10 | 6 | 21-65 |
| Metallinvestbank | 9 | 10 | 4 | 18-65 |
| Banka Zenith | 9,5 | 15 | 4 | 21-65 |
| SMP banka | 9,5 | 15 | 6 | 21-65 |
| UniCredit banka | 9,4 | 20 | 6 | 21-65 |
| Alfa banka | 9,19 | 15 | 6 | 20-64 |
Hipoteke na primarnom tržištu:
| Banka | Ponuda, % | PV, % | Iskustvo, godine | Dob, godine |
|---|---|---|---|---|
| Sberbank | 9,3 | 15 | 6 | 21-75 |
| VTB | 9,8 | 15 | 3 | 21-65 |
| Raiffeisenbank | 8,99 | 15 | 3 | 21-65 |
| Gazprombank | 9,2 | 20 | 6 | 21-65 |
| Rosbank | 10,74 | 15 | 2 | 20-65 |
| Rosselkhozbank | 9 | 20 | 6 | 21-65 |
| Absalut banka | 10,75 | 15 | 3 | 21-65 |
| Promsvyazbank | 9,15 | 15 | 4 | 21-65 |
| DOM.RF | 8,9 | 15 | 3 | 21-65 |
| Uralsib | 9,49 | 10 | 3 | 18-65 |
| AK šipke | 9,2 | 10 | 3 | 18-70 |
| Transcapitalbank | 9,49 | 20 | 3 | 21-75 |
| FC Otkritie | 8,8 | 15 | 3 | 18-65 |
| Sviaz-banka | 9,2 | 15 | 4 | 21-65 |
| Zapsibkombank | 9,8 | 15 | 6 | 21-65 |
| Metallinvestbank | 9,1 | 10 | 4 | 18-65 |
| Banka Zenith | 9,5 | 20 | 4 | 21-65 |
| SMP banka | 10,99 | 15 | 6 | 21-65 |
| Alfa banka | 9,29 | 15 | 6 | 20-64 |
| UniCredit banka | 9,4 | 20 | 6 | 21-65 |
Vrste hipotekarnih kredita u Rusiji i izgledi za njihov razvoj
Svi hipotekarni krediti u Rusiji mogu se podijeliti u sljedeće vrste:
- Hipoteka za stan u izgradnji.
Ova vrsta hipoteke omogućuje vam kupnju stana ili kuće od investitora u fazi izgradnje. Investitor i nekretnina moraju imati akreditaciju banke.
Trenutačno se postupno mijenja zakonodavni okvir kako bi se dužnici više zaštitili. Dakle, uskoro će DDU biti otkazan, a stanovi od programera bit će izdani nakon što budu izgrađeni.
- Hipoteke za sekundarno stanovanje.
Uz pomoć ovog kredita možete kupiti stan s već upisanim vlasništvom. Ovo je gotova nekretnina u koju možete odmah useliti. Ova vrsta hipotekarnog kreditiranja sada je najčešća i praktična.
- Povlašteni hipotekarni programi.
To uključuje (za vojne osobe koje sudjeluju u akumulativnom hipotekarnom sustavu), (za obitelji s dvoje ili više djece), stambene kredite za siromašne i druge socijalno nezaštićene građane.
Uvjeti za takav zajam odlikuju se lojalnim odnosom prema zajmoprimcu i nižom kamatnom stopom. Samo određene nekretnine mogu se kupiti uz pomoć takvih programa od određenih programera ili prodavača.
U 2018. godini pokrenut je obiteljski i refinanciranje takvog kredita.
Također, socijalna hipoteka nastavlja se razvijati u regijama, što omogućuje državnim službenicima i drugim društveno značajnim i ne baš zaštićenim kategorijama građana da uzimaju hipoteke po povlaštenoj stopi.
- Hipoteka za izgradnju zasebne kuće.
Takva hipoteka izdaje se za izgradnju i doradu privatne kuće na zemljištu u vlasništvu zajmoprimca. Za odobrenje zahtjeva potrebno je dostaviti projekt budućeg stambenog prostora i predračunsku dokumentaciju ovlaštenog izvođača.
Pokrenut je kao eksperiment 2018., ali zasad je vrlo težak jer. banke nisu bile spremne za ovaj program.
- Korporativna hipoteka.
Takve kredite poslodavci izdaju po povlaštenim uvjetima. Upečatljiv primjer ovdje su Ruske željeznice, gdje zaposlenici mogu dobiti zajam za stanovanje od 2-4% godišnje (zajam za posuđenu nekretninu mogu uzeti zaposlenici tvrtke koji su radili više od 1 godine).
- Hipoteka na nekretninu
Ova hipoteka podrazumijeva da banka izda novac u visini procijenjene vrijednosti nekretnine koju dobiva kao kolateral. Pritom banci u većini slučajeva nije bitno za koje će se svrhe koristiti posuđena sredstva.
S takvim kreditom možete kupiti nestandardne opcije nekretnina: stanove, kuću sa zemljištem, ljetnikovac, uzeti novac za popravke ili kupnju stranih nekretnina.
- Refinanciranje
Jedan od najpopularnijih hipotekarnih kredita u 2019. Refinanciranje hipoteke omogućuje značajno smanjenje kamatne stope na postojeći zajam zbog činjenice da se hipotekarni dug i pravo na potraživanje kolaterala s jedne banke prenose na drugu po nižoj kamatnoj stopi.
Ova vrsta kreditiranja nastavit će rasti. ranije izdani krediti izdani su po stopama većim od 12%, a sada počinju od 9%, što može značajno smanjiti teret duga.
Vrijedno je zapamtiti da postoje dvije velike razlike. Ova se dva pojma često brkaju. Također, refinanciranje se često brka s uobičajenim smanjenjem hipotekarnih kamata na zahtjev.
Zaključak: Oba područja stambenog kreditiranja u budućnosti imaju iste pozitivne izglede za razvoj, budući da su tražena među zajmoprimcima različitih kategorija. Rješavanje stambenih problema bez korištenja posuđenih sredstava jednostavno je nemoguće za većinu današnjih ruskih obitelji.
Tržišna prognoza za 2019
Na temelju detaljne analize tržišta hipotekarnih kredita, stručnjaci i stručnjaci u ovom području mogu napraviti prognoze njegovog razvoja.
Predviđanje u području hipotekarnog kreditiranja u Ruskoj Federaciji moguće je samo za nekoliko godina unaprijed. To je zbog stalne krize u našoj zemlji i zategnutih političkih odnosa s drugim državama.
Za 2019. moguće je odrediti glavni trend u razvoju hipoteka - to je dosljedno povećanje kamatne stope. Središnja banka dala je nekoliko službenih izjava da će ključna stopa nastaviti lagano rasti u budućnosti, što će neizbježno dovesti do povećanja kreditnih stopa na hipoteke i druge zajmove.
Drugi smjer razvoja hipotekarnog tržišta je povećanje potražnje za refinanciranjem već izdanih stambenih kredita. Razlog tome sasvim je logičan i povezuje se s padom kupovne moći stanovništva. Rast dospjelih dugova raste, što ljude tjera da se obraćaju bankama za usluge refinanciranja.
Hipotekarno tržište u Ruskoj Federaciji je u fazi razvoja i karakterizira ga dinamičan rast. Danas se hipoteka može uzeti od bilo koje vodeće banke u zemlji: Sberbank, VTB, Ruska poljoprivredna banka, Gazprombank, Raiffeisen banka itd. Svaki od njih nudi niz programa poboljšanja doma s različitim uvjetima, kamatnim stopama i zahtjevima za posuđivanje.
Čekamo vaša pitanja u komentarima i našeg stručnjaka za hipoteke u posebnom obrascu.
Ocijenite našu objavu i lajkajte je.
Rast i dinamika tržišta hipotekarnih kredita ovisi o takvim pokazateljima kao što su:
trenutne cijene na tržištu nekretnina;
Hipotekarne stope;
uvjeti kredita;
iznos početnog depozita;
nivo prihoda stanovništva.
Tijekom posljednjih nekoliko godina, kao što je prikazano u tablici 3, cijene stanova u našoj zemlji su u stalnom porastu, što pridonosi razvoju tržišta hipotekarnih kredita. Uostalom, samo mali postotak stanovništva zemlje ima dovoljno novca za kupnju vlastitog stana bez pribjegavanja hipotekarnom kreditu.
Tablica 2. Dinamika cijena na tržištu nekretnina u Ruskoj Federaciji
|
Indeks |
||||
|
Cijene za 1 m2 m na primarnom tržištu, trljati. |
||||
|
Indeks cijena na primarnom tržištu, % u odnosu na prethodnu godinu |
||||
|
Cijena 1 sq. m na sekundarnom tržištu, trljati. |
||||
|
Indeks cijena na sekundarnom tržištu, % u odnosu na prethodnu godinu |
Međutim, hipotekarni zajmovi također podrazumijevaju da bi prihod najvećeg dijela stanovništva trebao biti dovoljan za mjesečna plaćanja bez značajne štete za pojedinca. Na temelju navedenog možemo zaključiti da je hipotekarni kredit pristupačniji što su mjesečne uplate niže. Taj se uvjet ostvaruje na različite načine, poput produljenja roka kredita ili snižavanja kamatne stope. I u Rusiji se dostupnost hipotekarnih kredita temelji na smanjenju premije rizika na stopu kredita, što je osigurano činjenicom da država preuzima glavne rizike u hipotekarnim kreditima.
Prema statistici AHML-a, prosječna mjesečna stopa na kredite u rubljama dosegnula je 12,4%. Kamatne stope na hipotekarne kredite dosegle su svoj vrhunac 2009. godine, na vrhuncu gospodarske krize, i iznosile su 14,6% za kredite u rubljama i 13,5% godišnje za kredite izdane u stranoj valuti. Smanjenje kamatne stope pridonosi povećanju hipotekarnih kredita.
Statistike pokazuju da je u ovom trenutku stopa rasta hipotekarnih kredita vrlo visoka. Međutim, razina hipotekarnih kredita u Rusiji neće se uskoro približiti razini SAD-a ili zemalja EU, gdje iznosi 50 odnosno 30% BDP-a, dok je kod nas samo 2-3% BDP-a.
Kao što je prikazano na sl. 1, stambeni krediti već su dosegnuli razine prije krize, pa ih čak i premašili.
Riža. 1. Dinamika obujma izdanih hipotekarnih kredita i udjela hipotekarnih kredita u rubljama u razdoblju 2007.-2013. u RF.
Rezultati razvoja tržišta stambenih kredita u razdoblju siječanj-kolovoz 2013. svjedoče o nastavku rasta izdavanja kredita, unatoč obustavi gospodarskog rasta.
U razdoblju siječanj - kolovoz 2013. izdano je 485.430 hipotekarnih kredita u ukupnom iznosu od 784,9 milijardi rubalja, što je 1,16 puta više od razine siječnja - kolovoza 2012. u kvantitativnom smislu i 1,28 puta u monetarnom smislu.
Takav porast obima izdavanja bio je posljedica uvođenja dovoljno velikog broja socijalnih programa od strane države za kupnju stanova po povlaštenim uvjetima. Razina hipotekarnih zajmova u različitim regijama prilično je različita, a kao što je prikazano na sl. 2 vodeća mjesta zauzimaju Moskva i Moskovska regija, dok su ostale regije naše zemlje daleko iza.
Riža. 2 30 regija s najvećim iznosom hipotekarnih kredita izdanih u razdoblju 2012.-2013., milijuna rubalja
Važan je i prihod stanovništva zemlje, jer što više ljudi zarađuju, to se više razvija tržište hipotekarnih kredita. S realnim rastom dohotka, ljudi su optimistični u pogledu budućnosti, mogu štedjeti više ili štedjeti na kreditu. Također, prema Federalnoj državnoj službi za statistiku, u proteklih 5 godina realni prihodi stanovništva gotovo su se udvostručili, a istovremeno je porastao i obujam hipotekarnih kredita.
Posljednjih godina značajno se smanjio broj dospjelih dugovanja, kao što je prikazano na slici 3., njihov se obujam više nego prepolovio. To ukazuje na povećanje životnog standarda stanovništva i učinkovitu državnu politiku u području hipotekarnog kreditiranja.
Riža.
Krajem 2012. godine najveće banke koje izdaju hipotekarne kredite podigle su kamatne stope, što je bilo prvo povećanje troškova hipotekarnih kredita u posljednjih nekoliko godina. No, podignute su samo glavne stope, dok su stope za povlaštene programe smanjene.
Taj trend postavile su najveće banke u zemlji, u kojima sudjeluje i država. Primjerice, Sberbank, koja izdaje više od polovice ukupnih hipotekarnih kredita, slijede VTB24, Gazprom i druge manje značajne banke.
Tijekom krize banke su prestale izdavati hipotekarne zajmove bez predujma, budući da je solventnost zajmoprimaca u tom razdoblju naglo smanjena. Također, velik broj stanova stavljen je na prodaju zbog nedostatka financijske discipline zajmoprimaca.
Preostale banke, koje su nastavile izdavati kredite bez predujma, oštro su pooštrile uvjete kako bi smanjile rizik od gubitaka. Na primjer:
Sovetsky Bank ponudio je primanje 0,5-5 milijuna rubalja, bez predujma za 1-15 godina, po stopi od 16,9% s osiguranjem ili 19,9% bez osobnog ili imovinskog osiguranja. Također je bilo potrebno priložiti impozantan broj dokumenata koji bi svjedočili o visokoj razini prihoda i njihovoj stabilnosti;
Sviaz-Bank zahtijevala je da zajmoprimac izda zalog svog stambenog prostora, ali primljeni iznos iznosio je samo 3 milijuna, a rok se kretao od 1 do 30 godina, a stopa je izračunata pojedinačno za svakog zajmoprimca.
Troškove hipoteke možete smanjiti i tijekom raznih hipotekarnih rasprodaja i akcijskih sniženja, koje provode gotovo sve banke. Tako je, primjerice, UniCredit banka u prosincu prošle godine svojim dužnicima ponudila popust na sve stambene kredite u iznosu od 0,5% godišnje, što je bio novogodišnji poklon za sve korisnike kredita.
Također možete dobiti hipotekarni kredit ne samo tijekom razdoblja raznih promocija, već i uz pomoć državne potpore. Tako je 2013. godine, uz već postojeće programe za vojsku i mlade obitelji, pokrenut i novi program državne potpore za kupnju stana na kredit za mlade učitelje. Ovaj program sastoji se u tome da učitelj mlađi od 35 godina mora sudjelovati najmanje 10% u ukupnim troškovima stanovanja, dok mora potvrditi svoje prihode potrebnim potvrdama kako bi dobio hipotekarni kredit od 8,5% godišnje.
Najpopularnije banke u području hipotekarnih kredita su Sberbank i VTB24, njihove ponude su također najatraktivnije za zajmoprimce.
Dakle, hipotekarni kredit Sberbank of Russia u 2013. izdaje se pod sljedećim uvjetima:
1) Stopa zajma izdanog u rubljima bit će od 9 do 15% godišnje, u stranoj valuti od 12 do 14%;
2) Kapara mora iznositi najmanje 15% ukupnog iznosa;
3) Rok na koji se izdaje hipotekarni kredit ne smije biti duži od 30 godina;
Također je potrebno banci dostaviti paket dokumenata koji će potvrditi stabilan financijski položaj zajmoprimca.
Hipoteka VTB24 u 2013.:
Stopa na kredite u rubljama iznosi 10,9-14,9%, na kredite u stranoj valuti - 8,9-11,2% godišnje;
Kapara - od 10% troškova stanovanja;
Rok - do 50 godina.
Poželjno je dobiti osiguranje (život i invalidnost zajmoprimca, šteta ili oštećenje stana, prestanak vlasništva nad stambenim objektom), bez osiguranja, stopa se povećava za 3% godišnje. Potrebne su potvrde o prihodima i dokaz o zaposlenju.
Tijekom posljednjih nekoliko godina, tržište hipotekarnih kredita u Rusiji postalo je razvijenije. Hipotekarni krediti vrlo su popularni među stanovništvom i imaju blagotvoran učinak na gospodarstvo naše zemlje. Na razvoj ovog tržišta utječe veliki broj čimbenika, kao što su prihodi stanovništva, cijene stanova, rokovi plaćanja itd.
Važna značajka 2013. godine je osjetno povećan utjecaj hipotekarnog kreditiranja na stambeno tržište u zemlji. O tome svjedoči rast udjela hipotekarnih transakcija u pozadini stabilne dinamike stambenih transakcija. Prema Rosreestru, svako četvrto pravo vlasništva (24,6%) registrirano u stambenim transakcijama u 2013. stečeno je korištenjem hipotekarnog kredita.
Ova brojka je rekordna za cijelo razdoblje promatranja (od 2005. godine). Prema procjenama AHML-a, općenito, udio hipoteka u prodaji novih stanova je do 40%, a za neke objekte transakcije s hipotekama iznose više od 50% i dosežu 70-80% prodaje.
U 2013. godini, prema podacima Središnje banke Ruske Federacije, obujam izdanih hipotekarnih kredita nastavio je rasti: 657 kreditnih institucija dalo je 824.792 kredita u iznosu od 1,354 bilijuna. rubalja, što je 19,24% više u pogledu broja kredita i 31,17% više u novčanom smislu nego u 2012. godini.
Slika 2. Dinamika plasmana hipotekarnih stambenih kredita kumulativno od početka godine
Dug na HML-u na dan 01.01.2014 Iznosio je 2,648 bilijuna. trljati. Obujam izdanih stambenih kredita (SK) u 2013.g Dosegao 1,404 bilijuna. rub., ili 880485 kredita s dugom od 2,765 bilijuna. trljati.
Dospjeli hipotekarni dug na dan 01.01.2014 bio na razini od 39,50 milijardi rubalja, odnosno 1,49% ostatka duga, što je 0,59 p.p. manje od 1. siječnja 2013 Udio dospjelog duga od preostalog duga po hipotekarnim stambenim kreditima u rubljima od 1. siječnja 2014. smanjio se za 0,47 p.p. na 1,0% u odnosu na 1. siječnja 2013., a za kredite u stranoj valuti u odnosu na 1. siječnja 2013., naprotiv, povećani su za 1,15 p.p. do 12,57 posto.
Slika 3. Dinamika prosječne vrijednosti HML-a za 6 grupa kreditnih institucija, poredanih prema imovini (silaznim redoslijedom)
U 2013. godini nastavio se pad udjela HML-ova u stranoj valuti u volumenu izdanih kredita: monetarno za 0,3 p.p. do 1,12%, au kvantitativnom smislu - za 0,02 p.p. na 0,23% u odnosu na 2012. Od 01.01.2014 udio tih kredita u nepodmirenom dugu smanjio se za 1,93 p.p. na 4,22%, a udio dospjelog duga po HML-ovima u stranoj valuti u ukupnom dospjelom dugu povećan je za 1,84 p.p. i iznosila je 35,59%.
Prema Središnjoj banci Ruske Federacije, udio duga HML-a bez dospjelih plaćanja u ukupnom iznosu duga HML-a od 1. siječnja 2014. porastao je za 0,12 p.p. u odnosu na 1. siječnja 2013. godine i dosegla 96,05%. Udio duga po kreditima u kašnjenju (s kašnjenjem preko 180 dana) u ukupnom iznosu duga HMK-ova smanjio se u istom razdoblju za 0,48 postotnih bodova. i iznosila je 1,78%.
Prema Središnjoj banci Ruske Federacije, od 6 skupina kreditnih institucija rangiranih prema imovini (silaznim redoslijedom), udio I. skupine od pet kreditnih institucija s najvećom imovinom u ukupnom obujmu kredita danih u 2013. HML je bio na razini od 72,22% u novčanom i 76,93% u kvantitativnom smislu, dodavši redom 6,23 postotna boda. i 4,62 p.p. u odnosu na 2012. godinu U odnosu na 2011. godinu udio I. skupine u volumenu izdanih stambenih kredita povećao se za 18,46 p.p. a brojčano za 14,63 postotna boda, što ukazuje na kontinuiranu monopolizaciju tržišta hipotekarnih kredita. Od 01.01.2014 prve dvije skupine (19 kreditnih institucija) pokrivaju 80,13% HML tržišta. Sukladno tome smanjeni su udjeli ostalih grupa kreditnih institucija.
S padom na 1,49% u 2013. udio dospjelog duga u ukupnom dugu u Ruskoj Federaciji (39,50 milijardi RUB) u odnosu na 2,08% u 2012. Druga skupina kreditnih institucija je „vodeća“, zadržavajući najveću vrijednost udjela dospjelog duga u 2013. (3,04% ), čime ima najrizičniji HML portfelj. Kvaliteta kreditnog portfelja grupe, izražena kao postotak dospjelog duga grupe u odnosu na preostali dug grupe, pogoršala se u 2013. za grupe III i V, a poboljšala za ostale.
Najniža vrijednost prosječnog HML-a u rubljama za 2013 (1,31 milijuna rubalja) u skupini V, a najveća vrijednost prosječne vrijednosti HML u stranoj valuti (20,5 milijuna rubalja) - u skupini VI.
U usporedbi s 2012. god prosječne HML vrijednosti u rubljama za sve skupine su povećane. Najveći porast prosječne vrijednosti HML u stranoj valuti zabilježen je u II. i VI. skupini, a najveći pad zabilježen je u IV. skupini (slika 3.).
Podaci Banke Rusije od 01.01.2014 pokazuju da je razina emisionih stopa na hipotekarne kredite u rubljama odobrene tijekom prosinca iznosila 12,1%, što je 0,6 p.p. ispod razine iz prosinca 2012.
Dinamika stopa u 2013. bila je neujednačena – početkom godine one su dinamično rasle, dosegnuvši maksimalnu vrijednost od 12,9% u ožujku, no potom je došlo do pada stopa, koji je dosegao vrhunac u studenom-prosincu 2013.
Smanjenje stopa na kraju godine objašnjava se sezonskim promocijama banaka - u trećem tromjesečju 2013. gotovo svi lideri na hipotekarnom tržištu pokrenuli su posebne ponude koje omogućuju prilično širokom rasponu zajmoprimaca da računaju na niže kamatne stope na hipotekarne kredite. .
Ponderirana prosječna kamatna stopa na hipotekarne kredite u 2013. godini iznosila je 12,4% (kumulativno), što se objašnjava visokom razinom stopa u prvom kvartalu 2013. godine.
Slika 4. Dinamika ponderirane prosječne HML stope za 6 skupina kreditnih institucija poredanih prema imovini (silaznim redoslijedom)
Dodatni čimbenik koji je motivirao velike banke da intenziviraju svoje napore u povećanju hipotekarnih portfelja bila je politika Banke Rusije usmjerena na ograničavanje stope rasta neosiguranih kredita, uključujući povećanje veličine minimalnih rezervi za gubitke na neosiguranim potrošačkim kreditima. U tom smislu, kreditne institucije koje imaju odgovarajuće mogućnosti (prije svega pristup financiranju), ovisno o internim prioritetima, mogle bi se usmjeriti na aktivniji razvoj hipotekarnog kreditiranja. Tako je počevši od drugog tromjesečja 2013. Analitički centar AHML-a zabilježio oko 30 slučajeva trajnog ili privremenog smanjenja kamatnih stopa među aktivnim tržišnim sudionicima.
U 2013. prosječni ponderirani rok kreditiranja HML-a za sve skupine kreditnih institucija za HML u rubljama bio je 14,7 godina, a za kredite u stranoj valuti 12,7 godina. Najduže ponderirano prosječno razdoblje kreditiranja za kredite u rubljama u skupini III je 15,6 godina, a za kredite u stranoj valuti u skupini I - 21,2 godine. Skupina VI ima najmanji prosječni ponderirani rok kredita: 10,3 godine za kredite u rubljama i 2,1 godinu za kredite u stranoj valuti.
Prema podacima Središnje banke Ruske Federacije, 2013. stjecanje prava potraživanja po hipotekarnim stambenim kreditima od strane kreditnih institucija poraslo je za 5,17% u odnosu na 2012. i iznosilo je 85,98 milijardi rubalja. Stjecanje potraživanja po kreditima u rubljama smanjilo se za 2,47% i dosegnulo 61,71 milijardi rubalja, a po kreditima u stranoj valuti poraslo je za 31,3% i iznosilo je 24,274 milijarde rubalja. Najveći obujam stečenih prava potraživanja po HML-ovima u 2013 iu rubljima iu stranoj valuti, kao iu 2012. godini, registriran je kod kreditnih institucija IV skupine.
Prema AHML OJSC, u 2013. obujam transakcija na primarnom stambenom tržištu korištenjem hipotekarnih kredita porastao je za 10 p.p. u odnosu na 2012. godinu i iznosila je 30%.
Tablica 3
Struktura hipotekarnih kredita
U 2013. godini udio AHML OJSC na hipotekarnom tržištu iznosio je 8,2% u rubljama (111,3 milijarde rubalja), ili oko 10% od ukupnog broja izdanih kredita, uključujući rad na primarnom tržištu (refinanciranje ) - 3,5% (48,0 milijardi rubalja), u sekundarnom - 4,7% (63,3 milijarde rubalja). Prema AHML OJSC, ukupna količina izdanih hipotekarnih vrijednosnih papira u 2013. Iznosio je 140,625 milijardi rubalja, od čega je 55,5% (78,1 milijardi rubalja) vrijednosnih papira izdano uz sudjelovanje same Agencije.
Godine 2014 veličina majčinskog kapitala AHML OJSC je povećana i iznosi 429,4 tisuća rubalja. U 2014. indeksirane godišnje isplate vojnom osoblju koje sudjeluje u akumulativnom hipotekarnom sustavu dosegle su 233.000 rubalja. Agencija u okviru programa "Vojna hipoteka" povećala je maksimalni iznos hipotekarnog kredita pri kupnji stana na primarnom tržištu s 2 milijuna na 2,2 milijuna rubalja. te smanjila minimalnu kaparu sa 30% na 20%.
U proteklih šest mjeseci mnoge su hipotekarne banke ublažile zahtjeve za zajmoprimce: smanjile su minimalni predujam (uključujući na nulu), povećale maksimalni iznos kredita i proširile popis objekata kreditiranja.
Unatoč određenom ublažavanju zahtjeva za zajmoprimce, kvaliteta hipotekarnog portfelja akumuliranog u bilancama banaka na visokoj je razini. Udio dospjelih plaćanja u ukupnom obujmu akumuliranog hipotekarnog duga na dan 1. siječnja 2014. iznosio je 1,49%, a ukupni obujam hipotekarnih kredita bez ijedne dospjele otplate veći je od 96%. Međutim, treba napomenuti da se u slučaju naglog pogoršanja gospodarske situacije i povećanja nezaposlenosti može povećati udio dospjelih plaćanja, a kvaliteta hipotekarnog portfelja može se brzo pogoršati.
Rast hipotekarnog tržišta postao je jedan od glavnih pokretača stambene izgradnje. Osjećajući da su banke nastavile kreditirati građevinsku industriju i kupce nekretnina, poduzetnici su pojačali svoje aktivnosti. Tako je 2013. godine izgrađeno 912,1 tisuća stanova ukupne površine 69,4 milijuna četvornih metara. metara (+5,6% u odnosu na isto razdoblje prethodne godine). Ova brojka je rekordna u cijeloj povijesti Ruske Federacije od 1990.
Važno je napomenuti da istovremeni porast hipotekarnog kreditiranja i stanogradnje održava stambeno tržište na uravnoteženom putu razvoja - dodatna efektivna potražnja stanovništva, podržana hipotekama, apsorbira primarno stambeno tržište.
Rast cijena stanova, prema Rosstatu, u 2013. u usporedbi s 2012. iznosio je u prosjeku 7,2%, što u kontekstu fiksne godišnje inflacije (6,8%) sugerira da realni porast cijena stanova, u prosjeku u Rusiji, nije premašio 0,5 p.p.
Uzimajući u obzir činjenicu da su realni raspoloživi dohoci stanovništva porasli za 3,3 postotna boda, a stope na hipotekarne kredite smanjene, možemo reći da je krajem 2013. godine zabilježen porast stambene dostupnosti stanovništvu, kako na račun vlastitih i posuđenih sredstava.
Najpopularniji način kupnje nekretnina u Ruskoj Federaciji u posljednjih 5-7 godina i dalje je hipoteka. Stoga vlasti zemlje u svojoj gospodarskoj politici na svaki mogući način doprinose bankarskim programima usmjerenim na snižavanje stopa na ovu vrstu kredita. Ovu vitalnu temu pokrenuo je u svom govoru 30. siječnja 2014. Aleksej Uljukajev, koji obnaša dužnost ministra Ministarstva gospodarskog razvoja. Predsjednik Vladimir Putin također podržava ovu izjavu i smatra da je potrebno uspostaviti "čvrstu" hipotekarnu kamatnu stopu, koja bi bila blizu stope refinanciranja Banke Rusije. S druge strane, Igor Šuvalov, prvi potpredsjednik Vlade Ruske Federacije, ukazuje na stalan porast broja kredita izdanih u 2013. i siječnju 2014., te smatra da je potrebno pridržavati se smjera koji su odabrali vlada zemlje i bankarstvo. organizacije u ovom segmentu.
Ministarstvo financija Ruske Federacije predviđa smanjenje inflacije u 2014. na 5%-6%. Kao rezultat toga, hipoteka može pasti u cijeni do 8% godišnje.
Istodobno, treba napomenuti da broj Rusa koji planiraju poboljšati svoje životne uvjete i dalje raste. Predviđa se da će rast hipoteka u 2014. biti 20%-25%. Već sada svaka četvrta kupnja nekretnine ide na kredit, jer je to najpovoljniji način rješavanja stambenih problema. Raduje i visoka kvaliteta zajmoprimaca. Udio hipotekarnih kredita bez zaduženja za šest mjeseci 2013. iznosio je 96%.
Banke u državnom vlasništvu najaktivnije su na tržištu hipotekarnih kredita. Unatoč aktivnom tempu izdavanja kredita od strane privatnih banaka, Sberbank, VTB 24 i Gazprombank i dalje su lideri. Njihov udio u ukupnoj hipoteci je 68%. U drugoj polovici godine Moskovska banka također je počela aktivno povećavati svoje količine.
|
Mjesto na ljestvici od 01.07.2014 |
Mjesto na ljestvici od 01.07.2013 |
Naziv banke |
Količina izdanih hipoteka. živio. zajmovi, milijuna rubalja |
Stopa rasta (1. polugodište 2014./1. polugodište 2013.), % |
|||
|
1 poluvrijeme. 2014 |
1 poluvrijeme. 2013 |
||||||
|
OJSC "Sberbank of Russia" |
|||||||
|
VTB 24 (ZAO) |
|||||||
|
CJSC "CB Delta Credit" |
|||||||
|
JSC "Moskovska banka" |
|||||||
|
JSCB "ROSBANK" |
|||||||
|
JSCB "Svyaz-Bank" |
|||||||
|
CJSC "Raiffeisenbank" |
|||||||
|
JSC "Banka "Sankt Peterburg" |
|||||||
|
Financijska grupa "Otvaranje"* |
Upravo državne banke utječu na dinamiku kamatne stope. S obzirom na to da su u drugoj polovici 2013. snizile stope, i druge su kreditne institucije morale revidirati uvjete kreditiranja.
Među posljednjim planovima Vlade je stvaranje u bliskoj budućnosti jedinstvenog centra za izdavanje socijalnih hipotekarnih kredita, koji će omogućiti daljnji razvoj postojećih hipotekarnih programa za siromašne i ranjive slojeve stanovništva (učitelji, liječnici, znanstvenici, vojska, mlade obitelji itd.).
Prognoze analitičara za razvoj hipotekarnih programa u Ruskoj Federaciji u prvoj polovici 2014. Uzimajući u obzir rezultate ukupnog hipotekarnog portfelja ruskih banaka za 2013. u cjelini, analitičari daju hrabra predviđanja o povećanju obujma hipotekarnih kredita u prvoj polovici 2014. za 16%. Štoviše, kašnjenja po hipotekama bi se trebala oštro smanjiti, osim ako se, naravno, ekonomska situacija u zemlji još više ne pogorša. Konkretno govoreći o rezultatima iz siječnja 2014., do sada je došlo do određenog rasta prosječne cijene kredita, iako mnoge ruske banke svojim klijentima nude širok raspon posebnih hipotekarnih programa sa sniženim stopama. Očigledno, uvjeti hipoteke pod takvim programima ne odgovaraju kupcima na neki način.
Stručnjaci ovaj paradoks objašnjavaju na sljedeći način. Prije svega, krajem prošle i početkom ove godine banke su povećale priljev klijenata koji su spremni uzeti hipoteke s niskim učešćem. Drugo, većina klijenata hipotekarnih banaka namjerno bira za sebe programe s produženim prosječnim rokom otplate. Naravno, u isto vrijeme stope ostaju visoke, jer izravno ovise o veličini vlastitih sredstava zajmoprimca i roku kredita.
Analitičari su također primijetili da su u siječnju 2014. ruske banke počele pripremati nove "fleksibilne" zahtjeve za svoje klijente. Spremni su riskirati kako bi privukli zajmoprimce, čak i ako ne ispunjavaju njihove osnovne početne zahtjeve. Na taj način banke namjeravaju svoje hipotekarne dužnike učiniti "primarnim hraniteljima" koji će im u budućnosti donositi ekonomski uspjeh. Predstavnici Rosselkhozbank i Sberbank danas otvoreno govore o tome, tvrdeći da ih Centralna banka gura na takav korak.
Na primjer, nedavno je Sberbank službeno najavio smanjenje svojih osnovnih hipotekarnih stopa za 0,5 postotnih bodova. Ali ovaj trend je alarmantan za neke stručnjake, jer s "neadekvatnim" hipotekarnim ponudama, cijene nekretnina također mogu naglo porasti, posebno u Moskvi i drugim velikim gradovima Rusije.
Srednjoročna prognoza razvoja financijskog sektora, hipoteka i ruskog gospodarstva.
Svoju prognozu do 2016. nedavno su predstavili stručnjaci Instituta za gospodarski razvoj. Gajdar. Ovaj dokument dodao je nervozu mnogim čelnicima hipotekarnih banaka. Stručnjaci vjeruju da će prihodi građana zemlje u 2014. prilično porasti (ne više od 0,9%). Za perspektivu 2015-2016 - još manje (za 0,4%). To može značiti samo - stopa rasta hipotekarnih kredita postupno će opadati. Dužničko opterećenje stanovništva brzo će rasti, iako banke nude isplative hipotekarne kredite uz usporavanje otplate.
Istodobno će početi rasti troškovi servisiranja hipotekarnih kredita, što ne može utjecati na financijski razvoj mnogih ruskih banaka, osobito malih. Prema riječima stručnjaka, potrebno je sagledati silazni trend rasta potrošačkih kredita u 2013., a onda neće biti teško usporediti činjenice i analogno zaključiti o razvoju ili „nerazvijenosti“ hipotekarnih programa. .
Banke se klade na hipoteke u rubljama.
Ponuda hipotekarnih kredita u valutama kod nas nije velika potražnja. Njihov volumen nije veći od 1% svih izdanih hipotekarnih kredita. Danas se banke uglavnom klade na hipoteke u rubljama. Situacija za prvu polovicu 2014. neće se bitno promijeniti. No nitko od vlasnika hipotekarnih banaka, stručnjaka ili analitičara ne želi davati prognoze do kraja godine. Sve će ovisiti o ukupnoj stabilnosti u zemlji.
Radikalne promjene hipotekarnih stopa moguće su samo ako je gospodarstvo "očajnički u groznici". Inače se može nadati glatkom (postupnom) smanjenju prosječnih godišnjih stopa. Čelnici velikih hipotekarnih banaka u Ruskoj Federaciji skloni su se nadati da će ovog proljeća stope na hipotekarne kredite u rubljama ostati na razini s kraja 2013. (oko 12,4% godišnje).
hipotekarna stambena štedionica rusija
Tablica 4
Usporedne karakteristike glavnih uvjeta hipotekarnog kreditiranja u različitim bankama
|
Sberbank |
||||||
|
Banka Nordea |
||||||
|
Raiffeisenbank |
||||||
|
UniCredit banka |
||||||
|
Absolut banka |
||||||
|
Moskovska kreditna banka |
||||||
|
Sobinbank |
||||||
|
Moskovska banka |
||||||
|
Gazprombank |
||||||
|
Svyaz-banka |
||||||
|
Alfa banka |
||||||
|
Rosevrobank |
||||||
|
Promsvyazbank |
||||||
|
Transcapitalbank |
||||||
|
Tatfondbank |
||||||
|
Baltinvestbank |
||||||
|
Globexbank |
||||||
|
Credit Europe Bank |
||||||
|
Khanty-Mansiysk banka |
||||||
|
Renesansa 2 3 1 2 1 9 |
Kriteriji za ocjenjivanje:
- 1. Vrijednost minimalnog predujma: 1 bod - od 25%, 2 boda - od 20%, 3 boda - do 20%.
- 2. Maksimalni rok kredita: 1 bod - do 20 godina, 2 boda - do 25 godina, 3 boda - preko 25 godina.
- 3. Maksimalni iznos kredita: 0,5 boda - do 5 milijuna, 1 bod - do 10 milijuna, 2 boda - do 20 milijuna, 3 boda - preko 20
- 4. Vrijednost kamatne stope: 1 bod - iznad prosjeka, 2 - 2,5 boda - približno jednako prosjeku (ovisno o gornjoj granici stope), 3 boda - ispod prosječne stope.
- 5. Forbesova ocjena pouzdanosti: 1 bod - 3 zvjezdice, 2 boda - 4 zvjezdice, 3 boda - 5 zvjezdica.
Analiza ponašanja glavnih igrača na tržištu hipotekarnih kredita općenito ukazuje na moguće pogoršanje hipotekarnog portfelja banaka u srednjoročnom razdoblju u kontekstu slabljenja zahtjeva za zajmoprimce u prethodnim razdobljima. Također, prema podacima praćenja Analitičkog centra AHML, početkom srpnja 2013. Soyuz banka smanjila je minimalnu predujam na 15%, a Svyaz-Bank - na 0% sredinom kolovoza (nakon dostave potvrde u obliku 2 -NDFL). U slučaju (značajnog) povećanja kašnjenja ne može se isključiti povećanje kamatnih stopa. Dakle, tržište ostaje u stanju značajne neizvjesnosti.
Za većinu građana Ruske Federacije hipoteke su postale najpristupačniji alat za stjecanje vlastitog stana. Pad hipotekarnih stopa u kontekstu stabilizacije cijena nekretnina privlači sve više ljudi i osigurava povećanje dostupnosti ove usluge stanovništvu. Zašto hipoteka postaje sve popularniji način poboljšanja stambenih uvjeta? Koji su trendovi tipični za HML tržište? Kakva je dinamika razvoja hipotekarnog tržišta? Pokušat ćemo detaljno odgovoriti na ova i druga pitanja u ovom članku.
Ključni tržišni pokazatelji za 2014.-2017
Prema podacima Središnje banke, 1. srpnja 2017. u Ruskoj Federaciji poslovalo je 589 kreditnih institucija, od kojih su 423 davale hipotekarne stambene kredite građanima. Za usporedbu, u 2014. bilo je 635 takvih organizacija, u 2015. - 574, u 2016. - 499. Takav pad broja organizacija koje pružaju HML ne objašnjava se toliko gospodarskom situacijom u zemlji ili smanjenjem potražnje za takvim usluge, već prestankom djelatnosti samih kreditnih institucija kao rezultat stečaja ili likvidacije iz drugog razloga. Upravo u 2014. godini pojavio se trend pada upravo u 2014. godini, budući da je u prethodnim razdobljima tržište hipotekarnih stanova karakterizirao porast broja takvih organizacija - 2009. godine bilo ih je 571, a do 2013. ta se brojka povećala na 665. Tablica u nastavku prikazuje glavne pokazatelje koji karakteriziraju dinamiku tržišta hipotekarnih kredita posljednjih godina.
Tablica - Trendovi specifični za HML tržište 2014.-2017
| Karakteristike |
Vremenski period |
|||
|---|---|---|---|---|
| 1.01.2014 - 31.12.2014
|
1.01.2015 - 31.12.2015
|
1.01.2016 - 31.12.2016
|
1.01.2017 - 30.06.2017
|
|
| Broj HML-ova, milijarde rubalja |
1 012 800 kom. u iznosu od 1764.1 |
699 510 kom. u iznosu od 1161,7 |
856 461 kom. u iznosu od 1473.3 |
423 486 kom. u iznosu od 773,0 |
| Udio HML-ova sklopljenih u rubljama |
1 012 064
|
699 419
|
856 427
|
423 482
|
| Dug, milijarde rubalja |
U rubljama - 3391,9; u stranoj valuti - 136,5 |
U rubljama - 3851.2; u stranoj valuti - 131,1 |
U rubljama - 4421,9; u stranoj valuti - 71,2 |
U rubljama - 4616.3; u stranoj valuti - 54,6 |
| Iznos refinanciranih HML-ova, milijardi rubalja |
228,2
|
80,3
|
114,5
|
83,1
|
| Količina prijevremeno otplaćenih hipoteka, milijardi rubalja |
530,6
|
477,1
|
611,4
|
347,3
|
Izvor: CBR
Dakle, u nedostatku rasta dohodaka građana i smanjenju investicijske potražnje u 2015. godini došlo je do pada apsolutnih pokazatelja HML-a. Ali već u 2016. situacija se počela mijenjati i ovaj se pokazatelj približio razini iz 2014., unatoč smanjenju broja banaka. Za prvih 6 mjeseci 2017. pokazatelj je porastao za 16,3% u usporedbi s istim razdobljem 2016. U 2014. došlo je do povećanja broja hipotekarnih kredita izdanih u rubljama, a HML-ovi u stranoj valuti smanjili su se 2,5 puta u odnosu na pozadini slabljenja rublje. Istodobno, u 2015. broj se smanjio za 1,4 puta zbog smanjenja kreditiranja za 34%. U 2016. godini zabilježen je rast od 1,2 puta uz rast kreditiranja od 27,2%, dok su HML u stranoj valuti ponovno smanjeni za 2,7 puta. U 2017. nastavljeni su trendovi iz prethodne godine. Tijekom promatranog razdoblja dug po stambenim hipotekarnim kreditima u rubljama znatno je porastao, a smanjen u stranoj valuti.
Dinamika ponderirane prosječne stope u 2012.-2017
Kreditni portfelj svake banke sastoji se od nekoliko vrsta kredita, koji mogu biti dugoročni i kratkoročni i drugi. Stope takvih kredita često se međusobno razlikuju, a kako bi se znala ukupna cijena svih dostupnih kredita, razvijen je poseban koncept - ponderirana prosječna kamatna stopa (ATR). To je odraz prosječne kamatne stope na sve kredite koje izdaju bankarske organizacije. Slika 1 prikazuje dinamiku promjena ATP-a od 2012. do 2017. godine i daje prognozu za 2018. godinu.
Slika 1 - Prosječna vagana kamatna stopa na izdane hipotekarne kredite 2012.-2017. u stranoj valuti i rubljima
Izvor: analitički materijali Središnje banke Ruske Federacije „O stanju tržišta stambenih hipotekarnih kredita” za 2014., 2015., 2016., prvu polovicu 2017.
Kao što se može vidjeti iz grafikona, u 2012. godini ATP u rubljama iznosio je 12,3% (što je za 0,4 boda više nego u 2011.), au stranoj valuti - 9,8% (porast od 0,1%). U 2013. ATP se nije značajno promijenio i iznosio je 12,4% u rubljama i 9,6% u stranoj valuti. U 2014. godini promjene su bile prilično neznatne - 12,45 i 9,25%. U 2015. godini došlo je do povećanja stopa na pružene HML-ove - 13,35 i 9,82%. U 2016. godini zabilježeni su silazni trendovi, jer je ATP u rubljama smanjen za 0,87 postotnih bodova, au stranoj valuti - za 1,17 i iznosio je 12,48 odnosno 8,65%. U prvoj polovici 2017. godine došlo je do značajnog smanjenja kamatnih stopa na pružene HML-ove u rubljama i stranoj valuti uz povećanje uvjeta kreditiranja - 11,5 i 6,75% u rubljama i stranoj valuti. Istodobno, već u studenom pokazatelj rublje iznosio je 10,9%. Prema prognozi T. Vlasova, voditelja hipotekarnog odjela grupe tvrtki Ingrad, u 2018. ATP bi mogao pasti na rekordnih 8-8,5%.
Koliko je hipoteka izdano u regijama Ruske Federacije?
Povolški savezni okrug zauzima vodeće mjesto u dobivanju hipotekarnih kredita, gdje je sklopljeno 270.294 hipotekarnih kredita na 403.282.000 rubalja. Drugo mjesto među okruzima zauzima Središnji federalni okrug, gdje je sklopljeno 254.969 kreditnih ugovora od 1.086.940 u cijeloj Ruskoj Federaciji. U isto vrijeme, 62.505 HML-a nalazi se u Moskvi, a 56.646 u Moskovskoj oblasti, što je rekord među sastavnim entitetima Ruske Federacije. Treće mjesto u okrugu zauzima regija Voronjež, gdje je izdano 16.511 hipotekarnih kredita. Najmanje svih hipotekarnih kredita izdano je u Sjevernokavkaskom saveznom okrugu - 24.281 jedinica. Slika 2 prikazuje udjele hipotekarnih kredita izdanih na primarnom tržištu po federalnim okruzima Ruske Federacije u 2017.
Slika 2 - Udio izdanih hipotekarnih kredita po FD u 2017. godini
Izračun "Portala osiguranja" prema statističkim podacima Središnje banke Ruske Federacije
Ponderirana prosječna kamatna stopa malo se razlikuje po županiji. Tako u Središnjem federalnom okrugu iznosi 10,64%, u Sjeverozapadnom federalnom okrugu - 10,65%, u Južnom federalnom okrugu - 10,7%, u Sjevernokavkaskom federalnom okrugu - 10,72%, u Povolškom federalnom okrugu - 10,6%, u na Uralu - 10,65%, u Sibiru - 10,66%, na Dalekom istoku - 10,57%. Među sastavnim entitetima Ruske Federacije mogu se razlikovati 2 regije s najvišim i najnižim kamatnim stopama na hipoteke - to su Republika Krim (11,24%) i Čuvašija (10,42%).
Trošak hipoteka u novim zgradama i na sekundarnom tržištu
Prema podacima Agencije za hipotekarno stambeno kreditiranje, u 2017. godini udio stanovništva koje ima pristup hipoteci porastao je za 6 postotnih bodova i iznosio je 43%. Glavni čimbenici rasta bili su smanjenje stopa i realnih cijena nekretnina nakon odbitka inflacije. Usporedbe radi, još 2012. taj je udio u stanovništvu iznosio samo 29%. Smanjenje stopa privlačno je građanima, jer se smanjuje i iznos mjesečne otplate kredita, a ušteda tijekom cijelog razdoblja može doseći 45%. U uvjetima skupog stanovanja (i na primarnom i na sekundarnom tržištu), ova je činjenica jedan od odlučujućih čimbenika u odabiru hipotekarnog kreditiranja. Slika 3 prikazuje prosječne cijene po 1 m². m. na sekundarnom tržištu iu novim zgradama.
Slika 3 - Dinamika cijena na tržištu nekretnina Ruske Federacije u razdoblju 2012.-2017.
Izračuni Banki.ru prema Banci Rusije i Rosstatu
Rast cijena nekretnina posljedica je činjenice da se građevinsko tržište još nije oporavilo od gospodarske krize. Dinamika puštanja u pogon stambenih objekata posljednjih se godina usporava, što se može objasniti kako padom prodaje u 2015., tako i smanjenjem vlasničkog financiranja i kreditiranja poduzetnika. Postkrizno razdoblje pokazalo je najlošije rezultate kod ulaganja u stambene nekretnine. Dakle, u prvoj polovici 2016. godine ta je brojka iznosila 239 milijardi rubalja, a za isto razdoblje 2017. godine - samo 194 milijarde rubalja.
Obujam izdanih kredita vodećih banaka u 2017
Udio hipotekarnih kredita u ukupnom portfelju ruskih banaka prelazi 11%. Na kraju 2017. ta je brojka iznosila 10,6%. Otprilike 90% ukupnog portfelja čine zajmovi (uključujući zajmove građanima) koje je izdalo 30 najvećih ruskih banaka. Hipotekarnim kreditiranjem tradicionalno dominiraju 2 banke - Sberbank i VTB. Štoviše, prvi je u 2017. izdao više od polovice svih hipotekarnih kredita u ukupnom iznosu većem od 1 trilijuna rubalja. Hipotekarni portfelj Sberbanke porastao je za 17%.
VTB relativno daleko zaostaje za svojim konkurentom - hipotekarni krediti u 2017. izdani su za više od 430 milijardi rubalja, a kreditni portfelj porastao je samo 11%. Više od 70% svih hipoteka otpada na ove 2 banke, ali postoje i drugi igrači na tržištu koji su od nemale važnosti za njegov razvoj. Količine hipotekarnih kredita koje su izdali prikazane su na slici 4.
Slika 4 - Količina hipotekarnih kredita koje su izdale vodeće banke Ruske Federacije u 2017.
Prema istraživanju AHML-a „Rezultati razvoja hipotekarnog i stambenog tržišta u 2017.
Od 1. siječnja 2018. obujam hipotekarnog portfelja banaka dosegao je 5,34 bilijuna rubalja, od čega su 1,12 bilijuna hipotekarni krediti za kupnju stanova na primarnom tržištu (u novim zgradama). U 2017. građani Ruske Federacije kupili su 2,85 milijuna stanova (ili drugih stambenih prostora), što odgovara potražnji za stanovima u 2016. godini. Potražnja za novogradnjama također je ostala na istoj razini - 621 tisuća ugovora u 2017. prema 620 tisuća u 2016. Na sekundarnom tržištu ostvareno je oko 2,23 milijuna transakcija. Udio hipotekarnih transakcija na sekundarnom tržištu bio je 31%, na primarnom tržištu - 50%, u prvom slučaju prosječna veličina hipotekarnog kredita bila je 1,74 milijuna rubalja, u drugom - 2,12 milijuna.
Zaključak
Krajem 2017. ostaje visoka koncentracija ponude i potražnje, a to je posebno vidljivo u 10 regija Ruske Federacije: Moskva i regija, Sankt Peterburg, Tjumenjska regija, Tatarstan, Sverdlovska regija, Baškortostan, Krasnodar Teritorija i druge regije. Veliki obujam stambene izgradnje u tim regijama podržan je višim plaćama i aktivnim razvojem hipotekarnih kredita. Ove regije čine 48% svih izdanih hipoteka u 2017.
