원고로서 Akulova Evgenia Olegovna 평가 목적을 위한 부동산의 가장 효과적인 사용에 대한 분석 방법 개선 08.00.10 – 금융, 통화 순환 및 신용 경제 과학 후보 학위 논문 초록 모스크바 2015 "금융 러시아 정부 산하 대학" 경제 과학 감독 후보, Elena Nikolaevna Ivanova 교수 공식 반대자 Sergei Gennadievich Sternik 경제학 박사, 러시아 연방 대통령 산하 국가 경제 및 공공 행정 아카데미 교수, 학과 교수 부동산 관리 및 토지 사용 문제 Khloptsov Dmitry Mikhailovich 경제학 박사, 연방 국가 자치 고등 교육 기관 부교수 "National Research Tomsk State University", 경제학 일반 및 응용 경제학과장 kultet 선도 조직 FGBOU HPE "모스크바 주립 토목 공학 대학" 방어는 FGOBUHPE "Financial University under the 러시아 연방 정부" 주소: Leningradsky Prospekt, d. 49, 방. 406, Moscow, GSP-3, 125993. 논문은 러시아 연방 정부 산하 금융 대학 도서관 및 정보 단지의 논문 홀 주소: Leningradsky Prospect, 49, room에서 찾을 수 있습니다. 203, Moscow, GSP-3, 125993 및 공식 웹 사이트: http://www.fa.ru. 초록은 2015년 2월 10일에 발송되었습니다. 논문 위원회 과학 비서 D 505.001.02 경제 과학 후보, 부교수 Meshkova Elena Ivanovna 3 I. 작업의 일반 특성 논문 연구 주제의 관련성. 부동산 평가 개발의 현재 단계는 시장 가치를 결정하기 위한 이론 및 방법론에 대한 깊은 이해, 개발된 평가 표준의 기본 원칙 통합 및 최신 방법의 보급을 특징으로 합니다. 가장 효율적인 사용 원칙(이하 BEI)은 NEI 분석 방법의 도움으로 실현되는 실용적인 측면으로, 부동산 가치 평가 이론 및 실무에서 가장 논란이 많고 가장 개발되지 않은 조항 중 하나입니다. 감정 대상의 시장가치의 가치는 사회적, 산업적 요구를 충족시키는 최적의 사용 옵션과 소유자의 이익 극대화를 보장하는 최적의 사용 옵션에 따라 고유한 특성에 의해 형성되며 결과적으로 개체 자체의 가장 높은 값입니다. 2014년 9월 채택된 연방기준 '부동산 평가(FSO No. 7)'에는 국제 평가 기준에 규정된 부동산 시가 평가 시 NEI 원칙을 고려할 의무가 명시되어 있지만 , 이것은 근본적인 필요 및 구현 절차에 관한 평가 커뮤니티의 논의를 중단하지 않습니다. 통일된 개념 장치, 투명하고 체계적인 방법론적 도구 및 개발된 정보 인프라의 부족으로 인해 시장 가치를 평가할 목적으로 대상에 대한 NEI 옵션을 식별하는 것이 복잡해집니다. 따라서 부동산의 시장 가치를 평가할 때 NEI 원칙을 의무적으로 구현하려면 분석 방법을 개선하고 러시아 부동산 시장의 특성에 맞는 기존 방법과 계산 알고리즘을 지정해야 할 긴급한 필요성이 생깁니다. 문제의 과학적 발전 정도. 평가의 기본 원칙 중 하나 인 NEI 원칙은 Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K.와 같은 외국 작가의 부동산 평가 작업에서 주로 고려됩니다. 및 기타 러시아 작가: Alexandrov V.T., Artemenkov I.L., Asaul A.N., Grabovoi P.G., Gribovsky S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva S.P., Kulakova Yu.N., Leifera L.A., 4 Ozerova E.S., Petrova V.I., Sternik G.M., Sternik S.G., Tarasevich E.I., Tepman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. 기타 부동산 평가 접근 방식 및 방법 개발에 대한 과학자들의 기여를 높이 평가하며, 작업에서 NEI의 적용 범위는 일반적인 성격이며 실제 구현을 위한 명확하고 포괄적인 방법을 포함하지 않는다는 점에 유의해야 합니다. 국내외 저작물에서 대체 유스 케이스 분석을 통해 구현된 NEI 원칙의 적용 측면은 주로 간략한 알고리즘에 대한 설명으로 축소되며 적용 가능성 및 범위에 대한 근거를 포함하지 않으며, 러시아 평가 조건으로 인한 제한 사항도 있습니다. 지난 10년 동안 NEI 원칙의 실제 구현 문제에 대한 관심이 러시아 과학 문헌에서 증가했습니다. 러시아 부동산 시장 상황에서 분석의 개념적 문제는 Grigoriev V.V., Ozerov E.S., Smolyak S.A., Fomenko A.N.의 작업에서 다룹니다. Alexandrov V는 시장 폐쇄, 미개발 정보 인프라, 높은 수준의 불확실성에서 분석 문제 해결의 적용 측면을 고려합니다. T., Korostelev S.P., Munerman I.V., Ozerov E.S., Pupentsova S.V., Yaskevich E.E. 평가 서비스의 품질 향상을 목표로 NEI 분석의 개별 단계를 개선하기 위한 권장 사항을 개발했습니다. 논문에서 Grunov S.V. 및 구바레바 E.V. 일반적인 경제 관리 및 자원 사용의 효율성 문제와 관련하여 NEI 분석 문제가 연구되고 있습니다. Petrova M.N.의 작업은 실질적인 의미가 있습니다. , NEI 분석의 정량적 및 정성적 방법을 탐구합니다. 그러나 제안된 경제 및 수학적 모델에는 많은 제한이 있으며 러시아의 부동산 시장 및 평가 활동의 현재 현실에 대한 적응과 복잡한 알고리즘에 대한 설치가 필요합니다. 따라서 NEI 원칙에 대한 기존 해석은 부동산 평가의 기준과 방법을 개선하는 주요 추세에 따라 이해와 설명이 필요하며, 현재 개발 수준은 다음과 같은 방법을 사용하여 종합적인 분석 알고리즘을 개발해야 합니다. 러시아 평가 조건과 관련이 있습니다. 연구의 목적과 목표. 이 연구의 목적은 NEI 분석을 위한 방법론적 도구를 개선하여 부동산 평가의 정확성을 높이는 것입니다. 연구의 목표를 달성하기 위해 작업에서 다음과 같은 작업을 설정했습니다. - 가장 효율적인 사용 원칙 개념의 내용과 실제 구현 절차를 명확히하고 부동산 평가; 부동산 객체의 기존 분류를 고려하고 NEI 분석의 세부 정도와 필요성에 따라 객체를 그룹화하는 새로운 속성 도입 가능성을 분석합니다. NEI 분석 알고리즘 및 실제 구현 방법을 개선하기 위해 러시아 부동산 시장의 특정 기능을 분석하여 가장 심각한 문제를 식별합니다. 법적 허용 가능성, 물리적 타당성 및 재정적 타당성과 같은 분석의 기본 기준에 대한 실질적인 평가에 따라 러시아 부동산 시장의 특성을 고려한 방법론적 권장 사항을 개발합니다. NEI 분석 방법을 탐색하고 권장 사항을 개발하며 러시아 평가 관행에서 실제 적용의 효과를 평가합니다. 연구의 목적은 부동산 가치 평가의 내재적 요소인 NEI의 원리입니다. 연구 주제는 부동산 개체의 시장 가치를 평가할 때 NEI 원칙을 실질적으로 구현하기 위한 방법론적 도구입니다. 연구 분야. 이 연구는 08.00.10 전문 여권 - 금융, 화폐 순환 및 신용(경제 과학)의 단락 5.1 "다양한 재산 대상의 가치 형성을 위한 이론, 방법론 및 개념적 기초"에 따라 수행되었습니다. 연구의 이론적, 방법론적 근거는 경제 이론 및 시스템 분석의 핵심 조항이며 가치 평가 이론 및 투자 분석, 특히 부동산 가치 평가에 대한 국내외 저자의 작업에 포함된 결론입니다. 부동산, 사업, 투자 프로젝트의 효과 평가, 건설 가격 책정. 연구 중인 원리의 근본적인 특성은 일반적인 과학적 이론적 인식 방법(역사적, 분석적, 종합적, 추론 방법 및 시스템 분석 등)과 경제 및 수학적 분석의 현대적 방법(전문가 평가, 계층 분석, 시나리오 방법, 재무 모델링, 그룹화, 데이터 표 프레젠테이션 등 연구의 정보 기반은 부동산 시장에 대한 분석 검토, 연구중인 문제 주제에 대한 회의 및 세미나의 과학 보고서, 분석 자료였습니다. 정기 간행물, 인터넷의 참조 및 분석 리소스, 러시아 연방의 입법 및 규제 행위, 부동산 개체의 시장 가치 평가, 저자의 자체 연구 및 계산에 대한 보고서. 이 연구의 과학적 참신함은 평가 목적으로 부동산의 NEI를 분석하기 위한 이론적 및 방법론적 도구의 개선에 있습니다. 변호를 위해 제출된 논문의 과학적 참신성 조항은 다음과 같습니다. 본질이 조사되고 그것이 제안된 공식에 반영된 바와 같이 부동산의 시장 가치를 평가하는 핵심 원칙이라는 것이 입증되었습니다. NEI 원칙은 부동산의 시장 가치 추정 이론의 기본 조항이며, 그 가치는 NEI의 가정에 따라 결정되어야 합니다. , 법적 허용 가능성, 물리적 타당성, 재정적 타당성 기준을 충족하고 무료 또는 건설된 토지의 가치 잠재력을 극대화합니다. NEI 분석은 NEI 원칙의 실질적인 구현을 보장하는 평가 절차이며 평가 날짜에 개발된 개체를 사용하는 옵션의 효율성을 연구하고 이를 식별하기 위해 대체 개발 옵션과 비교하는 것으로 구성됩니다. 토지의 가치를 극대화하는 용도. 2. 부동산 객체의 새로운 분류 기능 도입 필요성 "NEI 분석의 필요성 및 세부 정도"는 부동산의 주요 특성인 원산지, 운영 개선 적합성, 분할 가능성, 물리적 상태를 기반으로 입증됩니다. 개선, 기능적 목적. 3. 부동산 평가에서 NEI 분석 알고리즘을 현대화하고 확장할 필요성이 입증되었으며, 이는 위치의 경제적 잠재력을 연구하는 단계와 법적 허용 기준에 따라 분석 순서를 변경하는 것으로 구성됩니다. 시장 조사 단계에 앞서서 추가 단계를 도입해야 합니다. NEI 분석의 세부 정도에 따라 평가되는 부동산의 분류; 대체 사용 사례의 질적 분석. 4. 기준 사용을 기반으로 계층 분석 방법(이하 HAI)을 사용하여 제안된 알고리즘을 통해 구현된 평가 대상을 사용하기 위한 대안 옵션의 질적 비교의 필요성: a) 사용의 완전성 위치 이점; b) 개발의 법적 유효성; c) 물리적 타당성; d) 부동산 시장의 발전 잠재력; e) 재원 유치의 효율성으로 시장에서 수요가 가장 적은 부동산 사용 옵션을 식별하고 후속 연구에서 제외할 수 있습니다. 5. NEI를 분석하는 기존 방법의 체계화를 기반으로 장점과 단점을 식별하여 단일 부동산에서 발생하는 소득의 직접 자본화를 포함하는 조건부 무료 및 기존 개선 사항으로 토지 플롯을 분석하는 방법이 입증되었습니다. 개체, 개선 생성 비용 (또는 재건 비용)을 빼고 결과 값을 평가 날짜로 가져와 러시아 평가 활동의 현재 조건에서 결과의 최대 정확성을 보장합니다. 6. 러시아 부동산 시장에 대한 연구 결과 NEI 분석에서 객체의 중간 사용을 고려할 필요성이 입증되어 "부동산 중간 사용 유형"의 개념이 명확해졌습니다. , 분석 방법론이 개발되고 테스트되었습니다. 연구 결과의 이론적 의의는 부동산의 NEI 분석을 위한 상세한 알고리즘을 개발하여 평가 이론의 기본 원리를 실천할 수 있게 하여 과학적 참신함의 요소를 Forward for Defense는 부동산의 시장 가치를 결정하기 위한 방법론적 도구를 개선하는 측면에서 추가 개발로 해석될 수 있습니다. 본 연구의 주요 결과는 부동산 평가와 관련된 교육 과정의 형성에 활용될 수 있습니다. 논문의 실질적인 의의는 저자가 얻은 과학적 참신함의 요소가 부동산 평가 실무에서 널리 사용되는 데 초점을 맞추고 평가 서비스의 품질 향상과 투자 매력의 성장에 기여한다는 사실에 있습니다. 가치가 있는 물건. 독립적인 실질적인 중요성은 다음과 같습니다. 제안된 분류 기능 "NEI 분석의 필요성 및 세부 정도"에 따라 그룹화를 보장하는 부동산 객체의 특성 시스템; 법적 문서의 체계화 및 부동산 객체의 분류를 기반으로 물리적 타당성 기준 분석을 위한 방법론을 개발하여 대지 개발의 잠재적 매개변수를 안정적으로 결정하고 다양한 옵션의 공간 계획 특성을 예측합니다. 그것의 사용을 위해; 재정 타당성 및 최대 효율성 기준의 후속 분석에서 비효율적인 옵션을 제외할 수 있는 AHP를 사용하여 대체 사용 사례의 질적 비교를 위해 제안된 알고리즘 중간 사용 사례를 고려한 NEI 분석을 위한 개발된 방법론으로, 현재 부동산 사용을 단기적으로 보존하는 개발자의 영토 개발 및 장기 계획을 위한 도시 개발 계획의 변경 사항을 고려합니다. 사물. 작업 결과의 승인 및 구현: 논문 연구의 주요 결과는 과학 및 실무 회의 및 원탁에서 보고, 논의 및 승인되었습니다. 연례 국제 과학 및 실무 회의 "CES의 국가 경제 발전 전망 국제 통합 프로세스의 맥락에서 회원국"(Karaganda, Karaganda Economic University of Kazpotrebsoyuz, April 12-13, 2012); 제5차 국제 과학 및 방법론 회의 "재산 비용: 평가 및 관리"(모스크바, 모스크바 금융 및 산업 대학 "시너지", 2013년 11월 22일 ); 라운드 테이블 "재산 관리: 글로벌 관행 및 러시아 현실"(Moscow, Mergers and Acquisitions Congress, Financial University, 2014년 9월 19일). 이 논문은 "비용 관리를 기반으로 한 러시아 기업의 재무 안정성 개선"이라는 주제로 2013년 국가 과제의 일환으로 금융 대학에서 수행된 연구 작업의 일부로 완성되었습니다. 과학적 연구 결과는 NEI를 적용하여 "Knight Analysis Frank"알고리즘의 종합 합자 회사 평가부의 실제 활동에 사용됩니다. 개선을 위한 공간 계획 솔루션을 결정하기 위해 저자가 개발한 방법론, 계층 분석 방법, 중간 사용을 고려한 분석 방법론을 사용하면 평가 표준의 요구 사항을 준수하고 높은 수준의 작업을 보장할 수 있습니다. 제한된 정보 공간에서 평가 결과의 객관성과 정확성은 부동산 평가에 대한 보다 구조화된 접근 방식과 회사의 운영 비용 최적화로 인해 부서의 효율성과 경쟁력에 기여합니다. 체계적인 건전한 도구로 부동산 시장 가치 평가를 보완하는 저자가 업그레이드 한 NEI 분석 알고리즘은 Russian Appraisal Service LLC의 실제 활동에 사용됩니다. 특히, 저자가 가장 적절하다고 판단한 재무적 타당성 분석 방법을 활용하여 위험 분석을 수행함으로써 NEI를 보다 심층적으로 탐색할 수 있어 방법론적 기반 개선에 기여합니다. 작업 및 제공되는 서비스의 품질 향상. 연구 결과는 "부동산 평가" 및 "부동산 시장과 그 개발 동향" 학문 분야를 가르치기 위해 재산 평가 및 관리 부서에서 러시아 연방 정부 산하 금융 대학의 교육 과정에서 사용됩니다. . 조직의 논문 연구 결과 구현은 관련 인증서로 확인됩니다. 표시된 10개의 간행물에서. 논문 연구 주제로 총 4.43p.l의 논문 6편이 출판되었습니다. (저자권 3.92pp), 총 3.55pp의 4작품 포함. (저자의 볼륨 3.2 pp) 러시아 교육 과학부의 고등 인증 위원회에서 결정한 상호 검토 과학 간행물. 논문의 구조와 범위. 논문은 서론, 3개의 장, 결론, 119개 출처의 참고문헌 목록, 3개의 부록으로 구성되어 있습니다. 논문의 텍스트는 204 페이지에 표시됩니다. 작품은 19개의 테이블과 7개의 그림으로 설명되어 있습니다. II. 논문의 주요 내용 작업 소개에서 논문 연구 주제의 관련성이 입증되고 과학적 발전 정도와 작업 방법론이 제시됩니다. 연구의 목적과 목적이 결정됩니다. 작품의 과학적 참신함과 그 실제적 중요성의 요소가 반영됩니다. 첫 번째 질문 그룹은 NEI 개념의 역사적 발전 연구, NEI 개념 내용의 정의, 현대 부동산 가치 평가 시스템에서 원칙의 역할과 위치에 대한 연구와 관련이 있습니다. 재산 대상의 평가는 현대 경제 사상을 지배하는 신고전주의 이론의 근본적인 전제에 기초합니다. 이 이론은 시장 가치를 평가하기 위한 핵심 원칙의 형성을 미리 결정한 효용 극대화라는 목표에 따라 행동하는 합리적인 소비자의 개념을 기반으로 합니다. 평가의 원칙은 형성의 원천과 가치에 미치는 영향의 정도에 따라 네 가지 그룹으로 결합됩니다. 대상의 유용성에 대한 소유자의 생각에 기반한 원칙; 평가 대상의 작동 특성에 기반한 원칙 시장 환경의 영향을 받는 원칙; NEI 원칙. NEI 원칙의 본질은 부동산의 시장 가치가 대상의 고유한 특성을 기반으로 형성된다는 사실에 있습니다. 모든 시장 참여자가 자신의 이익을 극대화하는 데 관심이 있는 평가일. NEI 원칙은 부동산 감정에서 최대한 구현되는데, 이는 "이중 구성 요소" 때문입니다. 상수 구성 요소는 특정 장소와 속성의 안정성에 대한 변함없는 연결이 있는 토지 플롯이고 가변 구성 요소는 개선되었습니다. 사이트의 위치와 속성은 시장의 현재 요구를 충족하는 용도의 변형을 미리 결정합니다. 사이트의 수입은 시장에서 요구하는 기능에 따라 변경될 수 있는 도입된 개선 사항에 의해 제공됩니다. 따라서 부동산의 시장 가치 평가는 가치 잠재력을 극대화하는 토지 계획의 NEI 버전을 기반으로 합니다. 논문 연구 주제와 평가 기준에 대한 외국 및 러시아 과학 문헌 분석에 따르면 법적 허용 가능성, 물리적 타당성, 재정적 타당성 및 최대 효율성. 불만족스러운 도시 계획, 변화하는 러시아 시장의 국면은 평가 시점의 시장 조건 준수의 관점에서 NEI 개념의 해명을 필요로 하며, 평가 개발의 현재 추세는 이론적 중요성에 대한 강조를 요구합니다. . 이를 위해 6페이지에 제시된 "NEI 원칙"에 대한 저자의 해석을 공식화한다. NEI 원칙의 실질적인 구현은 평가일(이하 NEI 분석이라고 함). 러시아 연방 평가 활동 분야의 기존 규정에 따르면 이 절차는 소득, 비교 및 비용 접근 방식을 사용하여 부동산 시장 가치를 계산하기 전에 독립적이고 의무적인 단계로 지정되어야 합니다. 이를 위해서는 6페이지에도 제시된 NEI 분석의 업데이트된 정의를 도입해야 합니다. 국제(이하 IVS라고 함), 유럽 및 미국 표준과 러시아 평가 표준의 연구 및 비교를 기반으로 NEI 분석에 대한 접근 방식의 중요한 차이점 밝혀졌다. IVS의 현재 버전은 이전 버전과 달리 식별된 NEI 버전을 기반으로 객체의 시장 가치를 결정해야 한다고 규정하지 않지만 기존의 구역 지정 관행(zoning 12)이 모든 영토의 효과적인 사용. 이와 관련하여 비교접근법과 소득접근법을 이용하여 시장가치를 평가할 때 아날로그 대상물에 대한 매매가격 및 임대차가격을 분석할 때 감정대상물의 NEI를 고려하게 된다. 러시아의 불안정한 부동산 시장과 도시 계획 및 구역 설정에 대한 입법 규제의 특성은 감정 대상을 사용하는 현재 옵션이 효과적이며 유사한 대상의 가격이 NEI를 반영한다는 것을 보장하지 않습니다. 따라서 러시아 표준에서는 현재 NEI 분석을 독립적인 절차로 선택하는 것이 좋습니다. 제한된 정보 인프라와 열악한 도시 계획 개발로 특징지어지는 시장의 발달 정도 때문에 부동산에 대한 NEI 분석의 복잡성으로 인해 부동산 객체에 대한 추가 분류 기능을 도입해야 합니다. 시장 가치를 결정할 때 NEI 분석의 필요성을 고려하십시오. 제안된 부동산의 주요 특성 시스템: 원산지; 개선의 서비스 가능성; 정제; 컨디션 개선; 계층적 순서로 배열된 부동산 객체의 유형을 통해 NEI 분석의 필요성을 판단하고 새로운 분류 기능인 "NEI 분석의 필요성 및 상세 정도"에 따라 객체를 특정 항목으로 분류할 수 있습니다. 그룹. NEI 분석의 필요성과 그 세부 정도를 결정하기 위해 부동산 객체를 분류하기 위해 개발된 특성 시스템의 도식적 해석이 그림 1에 나와 있습니다. 따라서 러시아 부동산 시장의 세부 사항은 분석 절차로 구성된 대부분의 개체에 대한 NEI 원칙 시장 상태는 이 분석의 방법과 방향을 개선해야 할 필요성을 미리 결정합니다. 두 번째 질문 그룹은 기존 분석 방법을 개선하는 원칙의 실제 구현을 위한 도구에 대한 비판적 연구의 필요성에서 발생합니다. NEI 부동산 및 13 기존 개선이 있는 PZ의 기원 빈 PZ 개선 서비스 불가(마모 > 80%) 개선 서비스 가능(마모)< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З К З * S ЗУ 1 Допустимая высотность здания К ПЗ SЗ S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд hэт * nэт документы, классификации Классификации объектов недвижимости по сегментам Обзоры рынка Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт внеш S общ SЗ внеш S общ К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ Sобщ Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O VB * RB RL VL где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL где: IO VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL VO VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2 ... (1 Y) 1 (1 Y) 2 En I1 I2 (1 Y) n (1 Y)1 (1 Y) 2 VL .... In (1 Y) n VOn 1 (1 Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO 5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями
소개
제1장 부동산 평가의 이론적 근거
1.2 부동산 객체의 분류
1.3 속성 값의 유형
1.4 부동산 감정의 기본 원칙
1.5 부동산 가치에 영향을 미치는 요인
제2장 주거용 부동산의 평가
2.2 소득 접근법을 사용한 주거용 부동산 평가
2.3 유사품 판매 비교를 통한 주거용 부동산 평가
2.4 비용 접근법을 사용한 부동산 평가
2.5 부동산 평가 결과의 조정
제3장 부동산 평가방법 개선을 위한 제언
결론
사용된 문헌 및 출처 목록
애플리케이션
소개
시장 경제의 요소 중 생산 수단 (토지, 행정, 산업, 창고, 소매 및 기타 건물 및 건물, 기타 구조물) 역할을하는 부동산이 특별한 장소를 차지합니다. 소비 대상 (토지, 주거용 건물, 별장, 아파트, 차고).
부동산은 공민 개인의 생존기반이자 경제활동과 각종 소유 형태의 기업 및 단체 발전의 기반이 된다. 러시아에서는 부동산 시장이 활발하게 형성되고 발전하고 있으며 부동산 거래에 참여하는 시민, 기업 및 단체의 수가 증가하고 있습니다.
국가와 감정인 간의 건설적인 상호 작용 덕분에 최근 몇 년 동안의 부동산 감정 과정은 러시아의 독립적 감정이 초기 단계에 불과했던 시대에 비해 훨씬 더 문명화되었습니다. 오늘날 감정인의 활동은 감정 분야의 관련 연방법 및 표준에 의해 규제됩니다.
이 논문의 목적은 주거용 부동산 평가 방법을 개선하기 위한 제안을 개발하는 것입니다.
이 목표를 달성하려면 다음 작업을 해결해야 합니다.
주택 감정의 본질을 설명하십시오.
부동산 평가에 대한 방법론적 접근 방식을 특성화합니다.
비용, 비교 및 소득 접근 방식을 사용하여 주거용 부동산을 평가합니다.
평가 결과의 비교 분석을 수행합니다.
주거용 부동산 평가 방법론을 개선하기 위한 제안을 개발합니다.
논문에서 연구의 목적은 주거용 부동산의 가치평가이며, 연구의 주제는 주거용 부동산의 가치평가 방법과 접근법이다.
논문 작업에서 수행된 연구의 방법론적 기초는 부동산 평가 S.V. Gribovsky, E.I. Tarasevich, M.A. Fedotova, D. Fridman 분야의 국내외 저자의 과학적 작업입니다.
논문 "부동산 가치 평가를위한 방법 론적 입장"의 첫 번째 장에서 부동산 가치 유형, 분류를 공개했습니다. 부동산 대상물의 가치에 영향을 미치는 요인들과 부동산 가치평가의 기본원리를 고찰한다.
두 번째 장 "주거용 부동산 평가"에서는 소득 및 비교 접근 방식을 사용하여 노보시비르스크의 Zaeltsovsky 지구에 위치한 방 2개짜리 아파트인 부동산 개체의 평가 결과와 구조 계산 결과를 제시합니다. 재산의 가치.
세 번째 장 "주거용 부동산 평가 방법 개선을 위한 제안"에서는 주거용 부동산 평가에 대한 기존 접근 방식을 개선하기 위한 주요 방향을 제시합니다.
1장
1.1 독립적인 주택 평가의 필요성
평가는 응용 경제 분석의 과학이며, 주요 임무는 이 자산에 대한 수요와 공급의 역학 분석을 기반으로 자산(상품)의 판매 또는 구매에 대한 가장 가능성 있는 가격을 설정하는 것입니다. 관련 시장. 형식적인 관점에서 볼 때 일정한 수요요인과 공급요인을 모델링하여 가장 가능성 있는 가격을 책정한다.
현재 부동산 평가 활동은 06.08.98 No. 135 - FZ 일자 "러시아 연방의 평가 활동" 연방법에 의해 규제됩니다.
부동산 시장의 현재 상황은 우리나라 부동산 평가의 활발한 발전에 기여합니다.
부동산 시장은 현재 우리나라에서 가장 역동적인 시장 중 하나이며 가장 매력적인 투자 대상 중 하나입니다. 세계 상황이 매우 불안정한 지금 매우 중요 해지고 있습니다. 전문가들은 유가에 대한 정확한 예측을 할 수 없으며 달러의 감가 상각을 예측합니다. 부동산은 사실상 저축 안전의 유일한 보증인입니다.
러시아 감정 개발의 주요 방향은 부동산 개체를 평가하는 데 필요한 작업 목록을 기반으로 결정할 수 있습니다. 이 목록은 지속적으로 확장되고 있다는 점에 유의해야 합니다.
부동산의 다양한 유형(시장, 투자, 담보, 보험, 과세 대상 등)에 대한 객관적인 평가가 필요합니다.
구매, 판매 또는 임대 시
기업을 법인화하고 재산 지분을 재분배하는 경우;
신규 주주 유치 및 주식 추가 발행
부동산 과세 목적의 지적 평가: 건물 및 토지;
부동산 보험의 경우;
부동산을 담보로 대출하는 경우
기업, 단체의 수권자본에 대한 출연으로 부동산을 제작하는 경우;
투자 프로젝트를 개발하고 외국인을 포함한 투자자를 유치할 때
부동산 물건을 청산하는 경우
상속권을 행사하는 경우 법원의 판결
부동산에 대한 재산권 판매와 관련된 기타 거래에서.
재산 평가에는 세 가지 주요 접근 방식이 있습니다.
비용법: 평가 대상 자산의 완전한 재생산 또는 완전한 교체 비용을 추정한 다음 건물 및 구조물의 예상 감가상각 금액을 빼고 필지의 가치를 무료로 추가합니다. 이 접근 방식은 재산세 또는 재산 압류를 목적으로 대상의 가치를 평가할 때 건물 및 구조물의 가치를 토지의 가치와 분리해야 하는 경우에 필요할 수 있습니다. 또한 소득세 및 회계 목적으로도 사용됩니다. 건물 및 구조물의 감가 상각은 과세 소득에서 공제됩니다. 적용할 기타 상황:
신축 타당성 조사,
토지를 가장 효율적으로 사용하는 옵션 결정,
업데이트,
최종 가격 협상
기관용 및 특수용도 건축물,
보험의 목적.
시장 비교 방법: 유사한 부동산과의 최근 거래를 기반으로 부동산의 시장 가치를 추정합니다. 합리적인 투자자나 구매자는 특정 자산에 대해 동일한 효용을 가진 다른 유사한 자산을 취득하는 데 드는 비용보다 더 많은 비용을 지불하지 않을 것이라고 가정합니다.
소득 방법: 자산의 가치는 해당 자산이 미래에 가져올 것으로 예상되는 혜택을 받는 기간의 양, 품질 및 기간에 따라 결정됩니다.
러시아에서는 최근 몇 년 동안 물체의 가치를 평가하는 데 비용 방법이 널리 보급되었습니다. 또한 부동산 재평가 프로그램을 개발할 때 정부에서 사용을 선언했습니다. 이로 인해 고정 자산, 부동산 비용이 매우 과소 평가되었습니다. 이제 이러한 객체의 재평가 프로세스가 특히 중요하며 시장 평가 방법을 기반으로 수행할 수 있습니다.
현재까지 러시아 시장의 평가 기관의 수는 상당합니다. 2004년 말 기준으로 러시아의 9,000개 이상의 회사와 PBOYuL은 평가 활동을 수행할 수 있는 국가 라이센스를 보유하고 있습니다. 현재 시장은 경제 개발부에서 규제하고 있지만 2006년 1월 1일부터 자율 규제로의 전환이 진행 중입니다.
현재 단계에서 평가 시장은 경쟁 심화, 품질 향상 및 서비스 비용 절감이 특징입니다. 특히 IAS, US GAAP 또는 러시아 회계기준에 따라 자산을 재무제표에 반영하기 위한 평가에 대한 요구가 지속적으로 증가하고 있습니다. 마케팅 및 브랜드 전략의 효과를 결정하기 위한 무형 자산의 가치 평가 구매 및 판매 거래, 자산 임대, M&A 및 소유권 및 기타 물권 이전을 위한 기타 거래를 목적으로 하는 평가; 국유 기업의 민영화 기간 동안 보험 목적의 평가, 주식 추가 발행 또는 주식 환매; 재산 등을 담보로 한 대출을 목적으로 하는 감정
Expert RA 평가 기관의 연구 결과에 따르면 지난 1년 반 동안 가장 많이 요구된 서비스는 일반적으로 부동산 및 비즈니스 평가 서비스였습니다. 전체 시장 구조에서 이들 영역의 점유율은 각각 34.3%와 32.1%를 차지했습니다.
1.2 부동산 객체의 분류
부동산 평가는 주로 독립적인 제품으로 시장에서 활발하게 유통되는 물건에 대한 관심입니다. 현재 러시아에서는 아파트 및 방, 사무실 건물 및 사무실 건물, 토지가 있는 교외 주거용 건물, 개발 및/또는 기타 목적을 위한 무료 토지입니다. 부동산 개체에는 아직 러시아 시장이 형성되지 않은 광물 매장물도 포함됩니다. 아래에서 우리는 부동산 객체를 분류하기 위한 일반 원칙을 고려합니다.
부동산 개체의 첫 번째 범주입니다. 우리의 경우 "부동산"이라는 용어는 토지에 견고하게 연결된 모든 제품을 말하며 소비자 가치의 파괴 및 손실 없이는 다른 장소로의 양도가 불가능합니다. 제안된 문구는 가장 중요한 특징, 거래 회전율의 특징, 부동산 구매 및 판매 프로세스가 발생하는 시장의 구조 및 규모를 고려하여 다양한 범주의 부동산 개체 평가에 대한 차별화된 접근 방식을 촉진하는 것을 목표로 합니다. 다양한 조건과 그 조합이 자산의 평가에 영향을 미치므로 "특성 트리" 방법을 사용하여 분류(그룹)했습니다. 이러한 분류(그룹화)는 다단계입니다. 각 수준에서 동일한 수준이지만 서로 다른 "분기"를 따라 가능한 차이점과 함께 자체적으로 수행됩니다. 동시에, 분류의 깊이(수준 수)는 더 많은 대표(평가 측면에서) 개체가 있는 분기에 대해 더 큽니다.
각 레벨에는 고유한 이름과 해당 분류 속성에 대한 권장 값 세트가 있습니다.
1. 기원.
2. 약속.
3. 규모.
3.1 토지 면적.
3.2. 별도의 토지 플롯.
3.3. 건물 및 구조물의 복합 단지 (코티지 정착지, 소구역, 호텔, 요양소 등)
3.3.1. 주거용 건물 다중 아파트.
3.3.2. 주거용 단독 주택(맨션, 코티지).
3.3.3. 섹션(입구).
3.3.4. 단면 바닥.
3.3.5. 아파트.
3.3.6. 방.
3.3.7. 여름 별장.
3.4. 복잡한 행정 건물.
3.4.1. 건물.
3.4 건물 또는 건물의 일부(단면, 바닥).
4. 사용할 준비가 되었습니다.
4.1. 준비가 된.
4.2. 재건 또는 대대적인 수리가 필요합니다.
4.3. 준공을 요구합니다.
아파트 시장은 현재 러시아 부동산 시장에서 가장 발전된 부문이기 때문에 부동산 가치를 평가하기 위한 기본적인 방법론적 접근법을 개발하기 위해 이 특정 부문을 연구하는 데 집중하는 것이 합리적입니다.
형성된 서구 시장에서는 위에서 제안한 부동산 객체의 카테고리 A, B 및 C와 다른 또 다른 하나가 채택됩니다.
다음과 같은 클래스로 나뉩니다.
1) 특정 비즈니스 수행에 적합하고 일반적으로 비즈니스와 함께 판매되는 특수 부동산.
예: 정유 공장, 화학 공장, 기계 및 장비 배치를 위한 작업장 위치, 크기, 구조로 인해 시장에서 제3자에게 절대 판매되거나 임대되지 않는 건물.
2) 비전문 부동산 - 일반 건물 - 상가, 사무실, 공장, 창고 등 일반적으로 매각 또는 임대가 이루어지는 부동산.
다양한 특성(기준)에 따른 부동산 객체의 분류는 부동산 시장에 대한 보다 성공적인 연구에 기여하고 다양한 범주의 부동산 가치를 추정하는 방법의 개발 및 적용을 용이하게 합니다. 분류 과정에서 별도의 부동산 그룹이 구별되어 평가에 대한 통일된 접근 방식의 가능성을 결정합니다.
1.3 속성 값의 유형
부동산 감정의 초기 단계에서 전문 감정인은 항상 감정 계산을 위한 가치 유형을 선택하는 어려운 문제에 직면합니다. 이 선택은 많은 요소(객체의 특성 및 평가 기능)에 따라 달라지며 이 속성의 평가 방법에 대한 후속 선택을 결정합니다. 주택담보대출(부동산을 담보로 한 대출)을 얻기 위한 목적으로 부동산 감정을 수행하는 경우 차용인(부동산 소유주)이 ) 부채(대출)를 갚지 않습니다. 서구 국가에서 세금 목적으로 부동산을 평가할 때 부동산의 재생산 비용을 기준으로 부동산의 시장 가치 또는 대체 가치가 사용됩니다. 재구성할 개체를 평가할 때 원칙적으로 투자 가치가 선택됩니다. 특정 투자자의 부동산 가치.
부동산 시장의 "수동적" 부문에 있는 부동산을 특수 목적으로 평가할 때, 시가를 판단할 정보가 충분하지 않을 때, 부동산 보험 목적으로 평가할 때 대체 비용 또는 교체 비용이 사용됩니다.
시장 가격
시장 경제 상황에서 가장 일반적인 부동산 가치 유형은 시장 가치입니다. 시장 가치는 공정한 거래, 판매자와 구매자의 의식적인 행동, 그리고 불법 인센티브의 영향 없이 모든 조건 하에서 경쟁적이고 공개된 시장에서 부동산이 달성해야 할 가장 가능성 있는 가격입니다.
매매거래에서 매도인으로부터 매수인으로의 권리이전은 다음의 조건에 의거하는 것으로 이해합니다.
1. 구매자와 판매자의 동기가 일반적입니다. 그들은 과도한 압력이나 특별한 삶의 상황 없이 작동합니다.
2. 양 당사자는 그들의 최대 이익을 고려하여 그들의 의견에 따라 잘 알고 협의하고 행동합니다.
3. 해당 부동산이 충분한 시간 동안 시장에 판매되었습니다(잠재적 구매자가 부동산 판매에 대한 정보를 알고 부동산 구매 결정을 내리기에 충분함).
4. 거래 자금 조달 조건에 따라 지불이 이루어졌습니다.
5. 가격은 정상이며 특정 금융 및 판매 조건에 영향을 받지 않습니다.
부동산의 시장 가치는 특정 소유자에 대한 대상의 가치를 반영하는 사용 가치(또는 사용 가치)와 달리 교환 가치라고 합니다.
시장 가치의 개념은 부동산 시장의 일반적인 구매자가 대체 부동산을 선택할 기회가 있다는 사실에 기반합니다. 시장 가치는 부동산 시장에 참여하는 개인의 욕구와는 별개로 객관적이며 이 시장에서 발전하고 있는 실제 경제 상황을 반영합니다.
사용 원가(사용 가치)
사용 가치 (사용 가치)는 부동산을 부동산 시장에 내놓지 않을 특정 소유자의 부동산 가치를 반영합니다. 개체의 소비자 가치에 대한 평가는 해당 개체의 사용에 대한 기존 프로파일과 개체 작동의 선사 시대에 관찰되고 미래에 예측되는 재정적 및 경제적 매개 변수를 기반으로 이루어집니다.
투자 비용
"투자 가치"의 개념은 "사용 가치"의 개념과 유사하며 평가 대상 부동산을 구매하거나 투자하려는 특정 투자자를 위한 부동산 가치를 의미합니다. 투자 가치의 계산은 이 투자자가 기대하는 소득과 자본화의 특정 비율을 기준으로 이루어집니다. 투자 가치는 일반적으로 특정 투자자에 대한 투자 프로젝트 또는 소득 창출 대상을 평가할 때 계산됩니다. 이러한 유형의 값은 주관적입니다.
대체 비용(객체의 재생산 비용)
교체 비용(객체 재생산 비용)은 동일한 아키텍처 솔루션을 사용하여 "신규" 상태(감가상각 없음)에서 평가 중인 객체의 정확한 복사본을 구성하는 현재 가격의 비용으로 결정됩니다. 구조 및 재료뿐만 아니라 동일한 건축 품질-설치 작업. 이 경우 평가 대상이 가진 것과 동일한 대상의 노후화와 건축 솔루션의 동일한 단점이 재현됩니다.
대체 비용
대체 비용은 예상되는 동등한 효용을 가지고 있지만 현대적인 디자인 표준과 진보적인 재료 및 구조, 부동산의 현대적인 장비를 사용하여 새로운 건축 스타일로 지어진 시설의 건설에 대한 현재 가격의 비용으로 결정됩니다. . 따라서 대체 비용은 객체의 정확한 사본을 재생산하는 비용으로 표현되고 대체 비용은 기능적 아날로그 객체를 생성하는 비용으로 표현됩니다.
보험 가치
보험 가치는 교체 비용 또는 파손(또는 파손) 위험이 있는 물체의 교체 비용을 기준으로 계산됩니다. 대상물의 보험가치에 기초하여 보험금액, 보험금 및 보험이자가 결정됩니다.
세금 목적의 가치(과세 가치)
법인 및 개인의 재산에 대한 과세 목적의 가치는 재산의 시장 가치 또는 대체 가치를 기반으로 세무 조사를 위해 공인된 전문 감정인에 의해 결정되거나 평가가 규제 방법론에 따라 공식적으로 수행됩니다. 전문 감정인의 개입 없이
청산 가치
잔존 가치는 재산이 청산될 때 재산 소유자가 받을 수 있는 순 금액입니다.
1.4 부동산 감정의 기본 원칙
부동산 감정의 원칙은 다음 네 가지 그룹으로 분류할 수 있습니다.
사용에 대한 인식에 기초한 원칙
부동산(토지, 건물, 구조물)에 관한 원칙
시장환경과 관련된 원칙
재산을 가장 효율적으로 사용하는 원칙.
부동산 평가의 모든 고려 원칙은 서로 연결되어 있습니다. 부동산을 평가할 때 가능하면 부동산 가치에 대한 보다 신뢰할 수 있고 정확한 평가를 얻기 위해 가치 평가의 모든 원칙 또는 주요 원칙을 고려할 필요가 있습니다.
사용자 원칙
사용자 인식에 기반한 원칙에는 효용, 대체 및 기대의 원칙이 포함됩니다.
효용의 원칙은 부동산을 호텔, 카페, 사무실, 박물관 등으로 사용하는 것과 같이 일부 투자자에게 유용하고 특정 기능이나 개인적인 필요를 구현하는 데 사용할 수 있는 경우에만 모든 재산이 가치가 있다는 것입니다. .디. 효용은 주어진 위치에서 주어진 기간 동안 사용자의 요구를 충족시키는 속성의 능력입니다.
대체의 원칙에 따르면 합리적인(전형적인) 구매자는 동일한 효용을 가진 다른 유사한 자산에 부과된 최저 가격보다 더 많은 자산을 지불하지 않을 것입니다. 평가되는 대상의 최대 가치는 동등한 효용을 가진 다른 유사한 대상을 획득할 수 있는 최저 비용에 의해 결정됩니다.
기대 원칙은 재산 사용자의 표현과 관련이 있으며 수익 창출 대상의 가치는 평가 대상 재산의 사용으로 인해 기대되는 현금 흐름의 양과 재산으로부터 기대되는 금액에 의해 결정됩니다. 그것의 재판매. 오늘 투자자의 루블이 내일 받게 될 루블보다 더 가치가 있기 때문에 예상 수입을 받는 기간이 중요합니다.
토지 플롯, 건물 및 구조물에 대한 요구 사항과 관련된 원칙
이 그룹에는 다음 원칙이 포함됩니다.
토지의 잔여생산성(생산성);
한계 생산성(기여 원칙);
균형(비례의 원칙)
최적값;
재산권의 최적 분할.
토지의 잔여 생산성의 원리.
잔여 생산성(또는 생산성)의 원칙에 따르면 토지 가치는 잔여 생산성(생산성)에 기반합니다. 이러한 입장을 이해하려면 일반적으로 모든 종류의 활동에는 자본, 노동, 관리 및 토지라는 네 가지 생산 요소가 필요하다는 점을 인식해야 합니다.
토지는 폐쇄 된 저수지, 야생 동물, 초목 및 광물과 같은 토지 음모 및 천연 자원입니다. 토지 구획의 영토 경계는 현행 토지법에 의해 수립된 절차에 따라 결정되며 주 토지 관리 당국이 소유자(또는 임차인)에게 발급한 인증서로 공식화됩니다. 토지는 모든 유형의 생산 활동에 필요한 공간과 자원을 제공하는 주요 요소입니다.
노동은 상품 (서비스) 생산 및 시장에서의 구현에 대한 일련의 작업입니다. 이 개념에는 관리 활동이 포함되지 않습니다.
자본은 고정 자산 및 운전 자본의 재생산뿐만 아니라 노동, 토지 및 관리와 같은 생산의 다른 구성 요소에 투자되는 돈입니다.
생산 활동 관리에는 기업 관리 인력의 지식, 기술, 기업가 적 능력 및 재능이 포함됩니다. 성공적인 관리를 통해 생산을 최적화하고 수익을 극대화할 수 있습니다.
생산의 각 구성 요소(자본, 노동, 관리 및 토지)는 사업 소득에서 충당되어야 합니다. 그러나 토지는 물리적으로 움직일 수 없고 기업 활동을 위해 다른 구성요소들이 이곳으로 유인되기 때문에 노동, 자본 및 경영이 우선적으로 지불되고 나머지 소득은 토지 소유자에게 임대료로 지불됩니다. 이러한 판단은 경제 이론의 주요 조항과 일치합니다. 토지는 "잔여 가치"를 가지며 생산의 다른 세 가지 구성 요소를 포괄한 후 잔여 소득이 있을 때만 특정 가치를 갖습니다. 따라서 잔여 생산성은 노동, 자본 및 관리 비용을 지불한 후 토지에 발생하는 소득으로 표현됩니다.
한계 생산성의 원칙(기여의 원칙).
한계 생산성(또는 생산성)의 원칙 또는 기여의 원칙은 투자의 결과로 수입을 받고 비용을 충당하고 남은 것을 의미합니다. 부동산 시장과 관련하여 이 원칙은 다음과 같이 해석될 수 있다. 종종 아파트 수리 비용으로 인해 수리 비용을 훨씬 초과하는 금액으로 가치를 높일 수 있습니다. 이 경우 한계 생산성의 원칙 또는 기여의 원칙이 실현됩니다. 기부 금액은 아파트 수리 결과로 받은 가격과 이 수리 비용의 차액에 해당합니다.
수익 증가 및 감소의 원리.
이 원칙의 본질은 생산의 주요 구성 요소에 대한 자본 투자가 증가하면 특정 한계까지만 이윤 증가율이 증가하고 그 이후에는 이윤 증가가 자본 투자 증가보다 작아진다는 것입니다. 이 제한은 속성의 최대 값에 해당합니다. 부동산에 대한 후속 투자는 이익이 비례적으로 증가하지 않으므로 부동산 가치가 비례적으로 증가합니다.
따라서 감정인은 먼저 토지를 사용하기 위한 다양한 옵션을 분석해야 합니다. 예를 들어, 주어진 토지 플롯에서 다양한 유형의 부동산 개체 또는 다른 수의 개체 건설로 인한 이익 계산을 수행합니다. 그 후에야 그는 이 부지에 건설할 부동산 유형을 최종적으로 선택할 수 있습니다. 생산 구성 요소의 다양한 조합의 변형 설계 및 이를 기반으로 최대 이익을 결정하는 과정에서 수익성 증가 및 감소 원칙이 구현됩니다.
균형의 원리.
균형의 원칙(또는 비례의 원칙)은 다음과 같이 공식화됩니다. 생산(또는 부동산)의 구성 요소는 일정한 비율로 서로 결합되어야 합니다. 예를 들어 물체 건설과 같이 자본 투자량이 주어진 기간 동안 작업량을 초과하면 "자본 동결"이 발생하고 프로젝트의 전반적인 효율성이 감소합니다. 주어진 시간에 부동산 건설을 위한 자금이 충분하지 않은 경우 유사한 상황이 발생할 수 있으며 이는 신축 투자자에게 잘 알려져 있습니다. 이와 관련하여 시설 건설을위한 설계 문서의 일부인 규제 문서는 프로젝트 구현에서 가능한 최대 효과를 얻기 위해 시설 건설을위한 일정 일정 개발을 제공합니다.
최적값의 원칙.
최적 가치 원칙(최적 경제적 가치 원칙)은 부동산 시장의 추세를 고려할 때 특정 유형의 부동산에 대한 특정(최적) 가치에 대한 수요가 많습니다. 감정평가사 전문가는 이러한 유형의 부동산을 평가할 때 최적가치의 원칙을 항상 염두에 두고 이를 활용해야 한다.
재산권의 최적 분할 원칙.
재산에 대한 재산권은 재산의 총 가치를 높이는 방식으로 분할 및 결합되어야 합니다. 러시아 연방의 현행법은 재산권의 분할 및 판매를 별도로 허용합니다. 소유권은 재산을 소유, 사용 및 처분할 수 있는 권리를 의미합니다. 재산권은 소유권 외에 평생 상속 가능한 점유권, 영구적(영구적) 재산권 사용권, 경제적 점유권, 운영 관리권, 각종 지역권 등이 있습니다. 재산의 제한된 사용. 또한 재산의 소유권을 다른 사람에게 양도하는 것은 이 재산에 대한 임대권과 같은 다른 재산권의 종료에 대한 근거가 되지 않습니다.
부동산 객체에 대한 재산권의 분할은 다음과 같이 수행할 수 있습니다.
1. 물리적 분리는 건물을 지하실, 바닥 등의 여러 부분으로 나누는 것입니다. 토지 플롯의 경우 - 영공, 지구 표면 및 하층토에 대한 권리 분할, 토지 덩어리를 별도의 플롯으로 분할합니다.
2. 소유 시기별 분리 - 임대, 종신 소유권, 미래 재산권 등 다양한 유형
3. 소유권의 전체 재산권 분리 - 소유권, 고정 기간 또는 영구 사용, 처분, 평생(상속) 소유, 경제 관리, 운영 관리 및 재산의 제한된 사용에 대한 권리.
4. 참여자 간의 재산권 공유 - 공동 임대, 파트너십, 주식회사, 옵션, 신탁, 규정된 판매 조건이 있는 계약.
5. 유치권별 분리 - 모기지, 세금 유치권, 사법적 유치권, 형평성.
재산권 전체와 최적의 조합을 분리하는 위 유형의 재산 관계 실행에 사용하면 부동산 가치를 높일 수 있습니다.
시장 환경과 관련된 원칙
이 원칙 그룹에는 의존, 순응, 수요와 공급, 경쟁 및 변화의 원칙이 포함됩니다.
종속성 원칙
종속의 원칙(또는 외부 영향의 원칙)은 다양한 환경 요인이 자산의 가치에 영향을 미친다고 말합니다. 이러한 요소는 특정 객체에 미치는 영향의 정도에 따라 기본 요소와 추가 요소로 나뉩니다. 기후, 지질, 지역, 사회, 경제, 환경, 인구 통계, 법률, 국제, 도시 계획, 산업 및 기술에 영향을 미치는 영역에 따라 다릅니다. 또한 경제적 요인은 재정, 규제 등 다양한 기준에 따라 차별화될 수 있습니다. 전문감정사는 모든 경우에 부동산의 가치에 영향을 미치는 주된 요인은 입지이며, 부동산의 가치분석은 입지로부터 시작되어야 함을 기억해야 합니다. 주요 요인에는 도로, 쇼핑 및 문화 센터 등 개발된 인프라(사용자 시장과의 연결)에 대한 부동산의 근접성도 포함됩니다. 평가자는 수익 흐름이 사용자 시장과 어떻게 관련되어 있는지 확인해야 합니다. 객체의 위치와 사용자 시장과의 관계라는 두 가지 요소가 함께 "부동산의 경제적 위치"라는 개념을 구성합니다. 이 총 요소는 부동산 가치에 가장 큰 영향을 미칩니다. 전문 감정사는 다음에 대한 환경 요인의 영향을 식별하고 측정해야 합니다.
평가 대상 부동산의 가치를 평가하고 판매 비교 방법을 사용하여 해당 가치를 적절하게 조정합니다.
소득 접근법을 사용한 현금 흐름 금액
비용 접근법을 사용하여 교체 비용 또는 교체 비용을 결정할 때 비용 수준.
적합성의 원칙.
적합성 원칙에 따르면 현재 시장 표준을 충족하지 않는 부동산은 가치가 더 낮습니다. 전문 감정인은 주어진 부동산 시장에 대한 준수 기준을 알아야 할 뿐만 아니라 평가 대상 부동산의 미래 가치를 예측하기 위해 개발 동향을 모니터링해야 합니다.
수요와 공급의 원리.
부동산에 대한 수요는 그들에게 진정한 필요입니다. 공급은 부동산 시장에서 사용할 수 있는 개체의 수와 제한된 공급입니다.
수요와 공급 원칙의 본질은 재산의 필요성과 제한된 공급 사이의 관계를 파악하는 것입니다.
부동산에 대한 수요는 유용성(사용자의 요구를 충족시키는 능력)과 가용성에 의해 결정되지만 잠재 소비자의 지급 능력에 의해 제한됩니다. 수요가 적고 공급이 많을수록 개체 비용이 낮아집니다. 반대로 부동산 시장에서 수요와 공급이 균형을 이루면 물건의 시가는 안정될 것이다.
전문 감정인은 일반적으로 통화 공급의 급격한 변화(예: 금융 회사 파산의 결과)와 부동산 거래 등의 시간은 부동산 건설보다 짧은 시간에 발생하여 시장에 추가 공급을 창출합니다. 수요와 공급의 비율에서 이 능력에 대한 지식은 전문 감정인이 부동산의 가치를 보다 정확하게 예측할 수 있게 합니다.
주거용 건물의 경우 수요와 공급의 비율은 인구의 인구 구성, 부동산 및 소비재 가격 수준, 광고 캠페인의 강도, 새로운 법률 및 규정, 대출 비용, 재산세 및 다른 요인.
전문 감정인은 평가 대상 부동산에 대한 수요와 공급의 비율을 예측하고 이 비율의 영향 정도와 부동산 가치에 대한 위의 모든 요소를 결정해야 합니다.
경쟁의 원리.
경쟁은 경쟁이며 모든 종류의 활동에서의 경쟁입니다. 모든 인간은 본질적으로 경쟁적입니다. 어떤 종류의 활동에서 과도한 이익이 발생하면 경쟁이나 경쟁이 극적으로 증가합니다. 이런 점에서 부동산 시장도 예외는 아니다. 부동산 시장에서 슈퍼 이윤(이것은 시장의 이 부문에서 일반적으로 형성되는 이윤 수준보다 훨씬 높은 이윤)이 발생하면 기업가들이 이 시장에 진입하는 경향이 있습니다. 경쟁 심화는 시장의 공급 증가로 이어집니다. 수요가 증가하지 않으면 이 경우 부동산 가격이 하락하고 기업가의 이익이 감소합니다. 반대로 경쟁이 약해지면 공급은 줄어들고, 수요가 줄어들지 않으면 부동산 가격과 기업가의 이윤은 상승한다.
합리적인 경쟁은 부동산 시장에서 물건과 서비스의 질적 향상을 자극하고 과도한 경쟁은 이익 감소로 이어집니다.
부동산 시장에서 경쟁이 없는 경우(독점 경쟁에서 발생) 시장 가치는 경쟁 시장에서만 형성되기 때문에 대상의 시장 가치를 결정할 수 없습니다.
변화의 원리.
재산 자체(예: 물리적 마모)와 재산의 가치에 영향을 미치는 모든 환경 요인은 모두 변경될 수 있습니다.
변화의 가장 특징적인 유형은 소위 수명주기입니다. 이러한 변화는 부동산 자체뿐만 아니라 지구(도시), 산업 및 사회 전체에도 영향을 미칩니다.
다음과 같은 주요 수명주기가 구별됩니다.
1. 기원(디자인, 대상의 건설, 산업의 형성, 지역 등).
2. 성장(부동산 대상의 운영, 지역(도시), 산업 등의 급속한 발전으로 인한 소득 증가 기간).
3. 안정성, 평형기간(안정된 소득, 부동산 대상 소비자의 취향 형성, 해당 지역의 인프라 형성 등).
4. 쇠퇴 (부동산 수요 감소, 이익 감소, 산업 생산 감소 등의 기간).
수명 주기를 고려하여 전문 감정인은 입법, 인구통계, 국제, 과학 및 기술, 도시 및 사회적 프로세스와 이에 대한 부동산 시장의 반응을 분석하고 예측해야 합니다.
가장 효율적으로 사용하는 원칙
최고 및 최선의 사용 원칙은 다음과 같이 공식화됩니다. 이는 평가 유효일에 객체의 최고 현재 가치를 제공하는 합리적이고 가능한 사용입니다.
이 원칙에 대한 또 다른 정의도 알려져 있습니다. 토지의 최고 가치로 이어지는 합리적이고 가능한 것 중에서 선택된 재산을 사용하는 옵션입니다. 이러한 원칙의 정의는 일반적으로 상당한 마모가 있는 건물 및 구조물의 평가와 자유 토지의 평가를 의미합니다.
건물(건설)의 비용이 결정되면 이러한 유형의 부동산을 평가할 때 가장 효율적이고 최상의 사용 원칙에 대한 첫 번째 정의를 따라야 합니다. 이 경우 이 객체를 사용할 수 있는 옵션을 선택할 때 평가 시 채택된 옵션을 제외할 수 있습니다. 가장 효율적인 사용은 건물 철거 비용을 합친 전체 부동산 단지(토지 및 건물)의 가치를 초과합니다.
이 원칙은 평가에 대한 세 가지 접근 방식을 모두 구현하기 위한 기본(기본)이며, 가치 유형의 선택에 영향을 미치기 때문에 각 특정 사례에서 그 해석이 특히 중요합니다. 부동산의 가장 가능성 있는 판매 가격(부동산의 시장 가치)을 결정할 때 이 원칙에 대한 다음과 같은 해석이 가장 적절합니다. 해석은 "재산의 가장 효율적인 사용"에 있습니다.
자산의 가장 효율적이고 가장 효율적인 사용에 대한 분석은 두 단계로 수행됩니다. 첫 번째는 마치 무료인 것처럼 토지를 가장 효율적으로 사용하는 것을 분석하고 두 번째는 건물을 가장 효율적으로 사용하는 것입니다. (구조) 이 사이트에 있습니다.
1.5 부동산 가치에 영향을 미치는 요인
다른 가격 책정 메커니즘과 마찬가지로 부동산의 가치는 일련의 객관적이고 주관적인 요인에 따라 달라지며, 그 중 후자만이 거래 체결 단계에서 특정 판매자, 구매자 및/또는 중개자의 행동과 관련됩니다. . 주관적 요소에는 예를 들어 기질, 지식, 정직, 인내, 부동산 거래 참여자의 개인적 호불호 등이 포함됩니다. 내 학위의 틀 내에서 심리학 분야와 관련된 이러한 요소는 고려되지 않으며 객관적인 요소와 부동산 평가에 미치는 영향에 주된 관심을 기울입니다.
객관적인 요인은 주로 경제적이며 궁극적으로 특정 거래의 평균 가격 수준을 결정합니다.
경제적 요인은 거시경제와 미시경제로 나뉜다. 첫 번째는 일반적인 시장 상황과 관련된 요소를 포함합니다. 해당 지역 부동산 수요의 초기 보안 수준; 신축 및 재건축의 양과 구조; 마이그레이션 요인; 거래의 법적 및 경제적 조건(세금, 관세 등) 인플레이션의 수준과 역학. 거시 경제 요인에는 장기 요인도 포함됩니다. 상품 (서비스) 가격의 역학 및 임금 조건의 차이, 자금 축적 규모 및 지연된 수요량에 영향을 미칩니다. 부동산 투자 기회를 가진 "부자"의 새로운 사회 계층 형성 속도와 규모; 해당 지역의 해외 공관 시스템 개발 등
제2장 주거용 부동산의 목적물 평가
2.1 속성 설명
평가 대상은 두 개의 거실로 구성된 별도의 아파트입니다.
감정의 목적은 위 부동산의 가치를 결정하는 것입니다.
부동산 객체는 부동산인 실제 객체와 그에 대한 법적 권리로 이해됩니다.
물체를 검사하는 행위
개체 주소: Russia, Novosibirsk, Krasny Prospect, 171/2, apt. 27. 소유자: Abramenko N.I. BTI 인증서 번호 78965784. 아파트는 민영화되었습니다.
물체는 지하철 노선(오른쪽 은행)을 따라 위치하고 있으며 운송 네트워크가 잘 발달되어 있습니다. 지하철역 "Zaeltsovskaya"까지 10분. 걸어서. 인근에는 식물원에서 도보로 10분 거리에 전시 센터 "Siberian Fair", 카지노, 나이트클럽, 미용실, 스포츠 및 피트니스 센터, 문화 센터 "Energy", 영화관 "Progress-Kinomir"가 있습니다.
가장 가까운 마이크로 마켓은 도보로 10분 거리에 있습니다.
위치 영역 분석을 통해 평가 대상이 위치한 지역의 노동 시장에 대해 높은 평가를 내릴 수 있습니다. 상점, 교육 기관과의 근접성은 만족스러운 평가를 받았습니다. 공공질서 보호를 위한 서비스뿐만 아니라 공동 서비스의 질도 만족스러운 것으로 평가된다.
유치원, 진료소는 집에서 5분, 학교는 꽤 멀다(15~20분 거리).
Novosibirsk Electrovacuum Plant, Ekran 공장, 그 이름을 딴 공장과 같은 공장이 인접해 있어 환경 조건이 열악합니다. 레닌, 노보시비르스크 반도체 공장.
집의 특징.
벽 재료 - 패널. 총 층수는 5층이고 층고는 2.2m이며 집은 마당에 위치한 도로에서 제거되었습니다.
건설 연도 - 1975. 건물의 전체적인 외관은 양호합니다.
물 공급 - 중앙, 난방 - 중앙, 환기 - 자연, 에너지 공급 - 중앙.
아파트 정보:
투룸 아파트는 주택 2층에 위치해 있습니다. 아파트의 총 면적은 42제곱미터입니다. m, 거실 공간 - 28평방미터 m (한 방 - 18 sq.m, 두 번째 방 - 10 sq.m). 주방 면적은 6제곱미터입니다. m, 욕실은 3.5 sq.m를 차지합니다. 아파트에는 발코니와 전화기가 있습니다. 창문은 서쪽을 향하고 있습니다. 아파트의 전반적인 전망은 만족스럽습니다.
아파트의 레이아웃과 입구의 위치 계획은 부록 1에 나와 있습니다.
따라서 첫 번째 근사치에서 객체의 위치와 상태를 분석하면 객체의 상당히 높은 비용에 대해 이야기할 수 있습니다.
평가는 다음과 같은 가정에 따라 이루어졌습니다.
엔지니어링 네트워크에 대한 특별 검사는 수행되지 않았습니다.
감정 대상은 건물의 지지 프레임 결함을 포함하여 그 가치에 영향을 줄 수 있는 숨겨진 결함이 없습니다.
숙소는 모든 위생 및 환경 기준을 준수합니다.
신뢰할 수 있는 정보 출처가 평가에 사용되었습니다.
2.2 소득 접근법을 사용한 주거용 부동산 평가
직접 자본화 방법에 의한 부동산 평가
주거용 부동산 평가 목적의 자본화 비율을 계산하려면 단순화된 Elwood 방법을 사용해야 합니다.
R= Υ - App * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)
여기서 R - 자본화 비율;
Υ - 자기자본수익률
앱 - 해당 기간 동안 재산 가치의 가능한 증가;
SFS는 예상 보유 기간에 대한 이자율 Υ의 상환 계수입니다.
CHOD - 순영업이익;
TC는 현재 가치입니다.
순영업이익은 다음 공식을 사용하여 결정할 수 있습니다.
CHOD \u003d EVD-PR, (1.2)
여기서 EI는 유효 총소득이며 다음과 같이 정의됩니다.
EVD \u003d PVD-PP + DD, (1.3)
여기서 PVH는 대상이 완전히 임대되었다고 가정할 때 1년 동안의 잠재적 총소득입니다.
PP - 실업 기회로 인한 예상 손실(3%),
DD - 기타 소득.
Υ - 일반적인 투자자에게 적합한 실질 소득을 나타냅니다.
자금 상환 비율은 다음 공식에 의해 결정됩니다.
SFS= i / (l+i)n-1 , (1.4)
여기서 n은 기간의 수입니다.
i - 할인율(자기자본수익률).
직접 자본화 방법을 사용하여 후속 판매로 임대 소득을 받기 위해 취득한 투룸 아파트의 비용을 결정합니다.
임대료 - 12000 루블. / 월 가능한 가동 중지 시간 - 3% 운영 비용 - 1200 루블. /월 자기자본수익률은 15%입니다. 임기는 5년이다. 계획된 비용 증가는 40%입니다.
표시된 조건에서 상환 비율은 0.086입니다.
SFS = 0.15 / (1+ 0.15) 5-1 = 0.086.
그러면 자본화 비율은 0.1583이 됩니다.
R = 0.15 - 0.40 * 0.139 = 0.0944.
공식 (1.3)으로 계산된 유효 총소득은 139680 루블과 같습니다.
EVD \u003d 12000 * 12-12000 * 12 * 0.03 \u003d 139680 루블.
이러한 조건에서 부동산 소유로 인한 순 운영 수입은 125,280 루블입니다.
CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 루블.
속성의 현재 값은 다음 공식으로 결정할 수 있습니다.
TS = CHOD / R, (1.5)
여기서 R - 자본화 비율;
CHOD - 자산 소유로 인한 순 운영 소득.
따라서 평가된 주거용 부동산의 현재 가치는 1,327,118.6 루블이 됩니다.
TS \u003d 125280 / 0.0944 \u003d 1327118.6 pyb.
평가의 다음 단계에서는 미래 소득을 할인하여 개체의 가치를 결정합니다.
미래 소득 할인은 소득을 창출하는 부동산 개체를 현재 가치로 평가하는 데 사용되는 방법으로, 개체를 소유함으로써 예상되는 미래 이익을 평가합니다.
부동산 거래의 미래 이익은 다음과 같습니다.
시설 소유 기간 동안 순 운영 수입 형태의 수령 빈도;
귀속 - 보유기간 만료 후 매도부터 진행합니다.
부동산의 현재 가치는 다음과 같이 결정됩니다.
TS = TS(PPD) + TS(P), (1.6)
여기서 PPD는 소득 흐름의 빈도입니다.
Ρ - 복귀;
TC는 현재 가치입니다.
할인된 미래 수익 방법을 사용하여 계산된 항목의 가치는 위험 정도와 대체 사용 사례를 고려한 모든 미래 현금 흐름 및 반전의 현재 가치입니다.
제안하는 방법에 따른 비용 산정 방법론은 다음과 같다.
스테이지 1. 미래 소득 흐름 예측 및 부동산의 예상 재판매 가치:
예측 기간의 가치 결정
소득 수령 빈도 결정.
순영업이익(NOR)은 예측 기준으로 사용됩니다.
반전 계산, 즉 물건 판매로 인한 수익은 재산 가치의 가능한 변화를 고려하여 이루어집니다. 판매 비용과 관련된 비용은 환입 비용에서 차감됩니다.
2단계. 할인율 계산.
할인율은 미래에 받을 금액의 현재 가치를 계산하는 데 사용되는 요소입니다.
할인율은 계획된 금액을 얻을 위험을 고려하여 자본 투자의 효율성을 보여줍니다. 할인율은 투자자가 주어진 시장에서 유사한 부동산에 대한 자본 투자에 대해 기대하는 평균 수익률로 선택됩니다.
할인율은 위험에 직접적으로 의존하기 때문에 일반 투자자가 이 부동산에 돈을 투자하는 것과 관련된 위험 수준을 얼마나 높게 평가하는지에 따라 결정됩니다.
따라서 위험도가 높을수록 할인율이 높아지므로 미래 소득의 현재가치는 부동산의 현재가치보다 점점 작아지게 됩니다.
3단계. 복리 기법을 사용하여 현금 흐름의 미래 가치를 현재 가치로 변환합니다.
СР = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1.7)
여기서 Δ - 객체 값의 증가 또는 감소;
СР - 복귀 비용;
J - 보고 기간(0.4) 동안 개체 값의 변경 비율입니다.
속성의 현재 값은 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.
여기서 나는 -자기 자본 수익률;
n - 예측 기간.
순 운영 수입은 직접 자본화 방법을 사용하여 위에서 계산되었으며 평가 대상 부동산에 대해 125,280 루블에 달했습니다.
1년에 1회 빈도로 부동산 개체의 운영으로 수입을 얻는다고 가정합니다. 이 경우 속성의 현재 가치는 1346178 루블입니다.
TC = 125280 / (1+ 0.15) + 125280 / (1 + 0.15)2 + 125280 / (1+ 0.15)3 +
125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +
TS * (1+0.4) / (1+0.15)5 =
108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0.696
TC = 1346178 루블.
평가하는 동안 부동산에서 발생하는 현금 흐름의 미래 가치를 추정할 수 있습니다.
SR \u003d 1346178 * (1 + 0.4) \u003d 1884649 루블,
따라서 5년 후 평가 아파트는 1,884,649 루블에 판매될 수 있습니다.
2.3 유사품 판매 비교를 통한 주거용 부동산 평가
접근 방식의 핵심은 평가 대상 부동산을 매물로 나온 다른 부동산과 비교하는 것입니다.
부동산 가치 평가에 대한 비교 접근의 기본 원칙은 대체의 원칙입니다. 시장에 유사한 부동산이 여러 개 있는 경우 합리적인 구매자는 비슷한 효용을 가진 다른 부동산을 취득하는 데 드는 비용보다 더 많은 비용을 지불하지 않을 것이라고 말합니다.
평가 단계:
1. 시장조사
2. 데이터 수집 및 검증
3. 데이터 분석 및 비교
4. 수정
5. 데이터 조정.
평가 대상 부동산과 유사한 유사한 판매 및 판매용 부동산을 식별하기 위해 시장 조사가 수행됩니다.
감정 보고서에서 비교 가능한 것으로 사용된 각 판매는 감정인이 개인적으로 확인해야 합니다.
각 개체를 평가 중인 개체와 비교하고 차이점을 분석해야 합니다.
판매 날짜
물리적 특성;
위치;
판매 조건.
평가의 다음 단계는 조정입니다. 이 단계의 본질은 기존 차이점에 따라 각 비교 대상에 대한 판매 가격 또는 요구 가격을 조정하는 것입니다.
가치 조정은 아날로그의 판매된 물건의 가격을 일정량만큼 변경하여 아날로그의 물건과 평가 대상의 특성 차이를 추정합니다.
백분율 조정은 트랜잭션 시간, 위치 및 물리적 특성과 관련된 차이를 수정하는 데 사용됩니다.
연속 수정. 그들의 특이점은 백분율 조정 순서에 따라 다른 결과를 얻을 수 있다는 사실에 있습니다.
누적 수정은 모든 개별 수정을 곱하여 얻습니다. 이 경우 시퀀스가 필요하지 않습니다.
최종 값은 사용 가능한 모든 정보의 분석을 기반으로 감정인이 내린 판단입니다. 단순한 평균화가 항상 정확한 결과를 가져오는 것은 아니며, 비용 표시기로 항상 하나의 숫자를 선택할 필요는 없습니다. 다양한 값을 사용하는 것이 더 정확합니다.
시장 아날로그를 비교하는 방법을 적용하려면 Zaeltsovsky 지구(Siberian Fair, Botanical Garden)에서 판매되는 방이 두 개인 아파트 10개에 대한 데이터를 수집해야 합니다. 유사한 아파트에 대한 데이터는 부록 2의 표 1에 나와 있습니다.
제시된 10개의 아파트 각각은 비용 방법의 계수와 표에 요약된 결과로 특성화되어야 합니다.
아파트 Ksozh의 전체 면적과 거실 면적의 비율은 아파트 전체 면적과 거실 면적의 비율을 고려합니다. 다음과 같습니다.
0.95 - 1.50 미만의 비율
1.00 - 1.50에서 1.66까지의 비율
1.05 - 1.66에서 2.00까지의 비율
1.10 - 2.00 이상.
발코니 또는 로지아 Kbl의 존재 계수:
발코니가 있는 경우 이 계수는 1.00입니다.
로지아가 있는 경우 - 1.05;
부재시 - 0.95;
두 개 이상의 발코니 또는 로지아가 있는 경우 - 1.10.
아파트가 건물의 1층 또는 마지막 층에 있는 경우의 Kat floor 계수는 0.90입니다. 다른 모든 경우 - 1.00.
Kiz 방의 격리 계수는 다음과 같습니다.
1.04 - 모든 방이 격리되어 있습니다.
0.96 - 방이 2개인 아파트의 인접한 방 또는 방이 3-6개인 아파트에서 하나 이상의 통로가 있는 방;
1.00 - 다른 모든 경우.
엘리베이터 Cliff의 가용성 계수는 다음과 같습니다.
1.03 - 5층 이하의 주택에는 엘리베이터가 있습니다.
1.00 - 5층 이상 주택에는 엘리베이터가 있거나 5층 이하 주택에는 엘리베이터가 없습니다.
0.97 - 5층 이상 주택에는 엘리베이터가 없습니다.
구내 Kvys의 높이 계수는 다음과 같습니다.
0.98 - 건물의 높이가 2.5m 미만입니다.
1.00 - 2.50m에서 2.80m까지의 건물 높이;
1.02 - 2.80m에서 3.00m까지의 건물 높이;
1.04 - 3.00에서 3.40m까지의 건물 높이;
1.06 - 건물의 높이가 3.40m 이상입니다.
쓰레기 슈트 K mus의 가용성 계수는 다음과 같습니다.
1.02 - 5층 미만의 주택에서 사용 가능;
0.97 - 5층 이상 주택이 아님
1.00 - 다른 경우.
주방 면적을 고려한 계수 Kk :
0.95 - 최대 6제곱미터의 주방 공간. 중;
1.00 - 면적 6제곱미터 m ~ 9제곱미터 중
1.02 - 면적 9제곱미터 m ~ 12제곱미터 중;
1.10 - 12제곱미터 이상 중.
각 속성에 대한 계수의 값은 부록 2의 표 2에 나와 있습니다. 표 2에서 계산된 투룸 아파트의 등가 비용은 다음과 같은 5층 건물의 투룸 아파트 비용입니다. 총 면적과 거실 면적의 비율은 1.5에서 1.66이며 발코니가 있고 중간층에 천장 높이가 2.5m 이상이며 쓰레기 슈트가 없으며 주방 면적은 6에서 9m입니다.
10개 아파트의 산술 평균 비용에 감정 아파트의 총 면적을 곱하고 감정 아파트의 수정 계수로 나누면 아파트의 실제 시장 가격이 2410714가 됩니다.
54,000 루블 * 42 / (1.0 * 1.0 * 1.0 * 0.96 * 1.0 * 0.98 * 1.0 * 1.0) =
이에 연구 대상 부동산을 비교법으로 평가한 결과 투룸 아파트 시세는 241만714루블인 것으로 나타났다.
2.4 비용 접근법을 사용한 부동산 평가
비용 접근법에 따르면 자산의 가치는 물리적 및 노후화를 고려하여 재생산 또는 교체에 사용된 자원의 양에 따라 결정됩니다.
하나의 아파트를 짓는 데 드는 비용을 추정하고 주거용 건물 전체를 짓는 데 드는 비용을 분리하는 것이 매우 어렵 기 때문에 비용 접근 방식을 사용하여 아파트 비용을 평가하는 것은 다소 어렵습니다.
집을 짓는 데 드는 비용이 아파트 전체 면적에 비례하여 분배된다는 가정하에 비용 접근 방식을 사용하여 대상 비용을 평가합니다. 이 가정은 조건부이지만 그럼에도 불구하고 비용 접근 방식을 사용하여 아파트 비용의 대략적인 추정치를 얻을 수 있습니다.
따라서 건설 회사 LLC "Promstroy-D"는 거리에 주거용 건물을 지을 계획이라고 알려져 있습니다. 공항 (노보시비르스크의 Zaeltsovsky 지구, 평가가 있는 집 바로 근처). LLC "Promstroy - D"는 총 면적 3,0298m2의 부지에 이 집을 설계하고 건축할 권리를 받았습니다. m. Praktika LLC는 토지 계획의 시장 가치와 투자자의 주문에 따른 주거용 건물 건축 비용에 대한 평가를 수행했습니다. 사전 프로젝트 문서에 따르면 5층 건물에 있는 아파트의 총 가용 면적은 3,262제곱미터입니다. m. 주거용 건물에는 75개의 아파트가 포함됩니다.
Praktika LLC의 전문가에 따르면 집을 짓는 비용은 천만 640,000 루블에 달할 것입니다. 이 경우 건축비용은 1㎡이다. m.의 총 면적은 3261.8 루블에 달합니다.
감정 중인 부동산의 총 면적은 42평방미터입니다. m. 따라서 비용 접근 방식에 따라 개체 복원 비용은 136,995.6 루블입니다. (3261.8 루블 * 42 평방 미터).
교체 비용은 누적 감가상각을 고려하여 결정해야 합니다. 주거용 건물의 유효 수명은 40년입니다. 감정 대상에 대한 감가 상각은 30년입니다. 따라서 평가할 때 개체 교체 비용의 10/40을 고려할 필요가 있습니다.
비용 접근 방식으로 개체의 가치를 추정하는 방법은 다음과 같습니다.
RUB 136,995.6 * 10 / 40 \u003d 34248.9 루블.
2.5 주거용 부동산 감정 결과 조정
노보시비르스크의 Zaeltsovsky 지구에 위치한 방 2개짜리 아파트인 주거용 부동산을 평가하기 위해 소득 방법과 비교 접근 방식을 사용했으며 그에 따라 다음과 같은 결과를 얻었습니다.
1. 아날로그 판매 비교 방법에 따르면 대상 비용은 2410714 루블입니다.
2. 소득 접근법의 일부로:
3. 비용 접근 방식에 따라 개체 비용은 34248.9 루블입니다.
청산 가치의 결정은 이러한 유형의 평가에 대한 낮은 수준의 방법론적 지원에 영향을 미치는 러시아 평가 관행에서 매우 드뭅니다.
청산 가치의 가치에 영향을 미치고 시장 가치와 구별하는 유일한 요소는 부동산 판매에 대한 비 시장 조건의 전형적인 "강제 매각"요소입니다.
따라서 현재 러시아 상황에서 잔존 가치를 계산하기 위해 다음 방정식을 사용할 수 있다는 것이 분명해졌습니다.
멋진. = 스린. x (1 - Kvyn.),
매끄러운 곳. - 부동산 잔존 가치;
스린. - 연구 중인 개체의 시장 가치
크빈. - 강제 매각 정정, 0 제공< Квын. < 1.
위의 방정식에 따라 잔존 가치는 두 단계로 계산됩니다. 첫 번째 단계에서 조사 대상 부동산의 시장 가치가 결정됩니다. 두 번째 단계에서는 강제 매각에 대한 조정 값을 계산하여 시장 가치의 가치에 포함합니다. 즉, "강제 판매"요소에 대해 시장 가치가 조정됩니다 (비 시장 판매 조건의 경우) .
부동산의 시가 산정에 어려움이 없다면 강제 매각에 대한 조정의 정의와 그 수학적 정당성은 많은 의문을 제기합니다. 실제로 감정사는 0.1~0.3(시가의 10~30%) 범위에서 직관적으로 받아들인다.
따라서 조정 계수 값이 10% 수준인 경우 주거용 부동산의 잔존 가치는 다음과 같습니다.
매끄러운 = 2410714 루블. x (1 - 0.1) = 2169642.6 루블.
조정 계수의 값이 30% 수준이면 주거용 부동산의 잔존 가치는 다음과 같습니다.
매끄러운 = 2410714 루블. x (1 - 0.3) = 1687499.8 루블.
따라서 일반적으로 부동산의 청산 가치는 시장 가치의 70~90%이며 범위는 1,687,499.8,000 루블이라고 결론을 내릴 수 있습니다. 최대 2169642.6 천 루블.
따라서 네 가지 옵션의 아파트 가격이 다른 것으로 판명되었습니다. 어떤 가격이 대상의 가치를 가장 정확하게 반영하는지 판단하기 위해서는 평가의 목적이 가치를 결정하는 선택을 결정하기 때문에 평가의 목적을 알아야 합니다.
평가의 목적이 후속 판매와 함께 정기적인 수입의 형태로 이익을 얻을 목적으로 취득한 물건의 가치를 결정하는 것이라면 수입 방법(1327118.6 루블 - 1346178 루블)에서 얻은 수치에 초점을 맞춰야 합니다. )
평가의 목적이 대상의 실제 시장 가치를 결정하는 것이라면 유사한 대상의 판매 가격에 대한 정보가 충분하지만 아파트 비용은 시장 아날로그를 비교하여 얻은 수치로 취해야합니다 (2410714 루블 ).
감정의 목적이 주택담보대출을 받기 위한 담보가 되는 아파트의 가치를 결정하는 것이라면 대출 미이행 시 감정대상을 매각하기 때문에 청산가액이 가장 적합하다. 합의는 상당히 짧은 시간 내에 보장되어야 합니다. 따라서 재산 가치로 1,687,499.8 천 루블 범위의 가치를 취해야합니다. 최대 216942.6 천 루블.
제3장 부동산 감정방법 개선을 위한 제안
주거용 부동산 감정가
일반적으로 첫 번째 장은 부동산 평가와 관련된 기본 범주 인 이론적 기초에 대해 더 많이 설명합니다.
작업의 두 번째 장에서는 시장 가치를 결정하는 세 가지 접근 방식의 관점에서 부동산 감정 결과를 제시합니다. 비용 측면에서 평가(비용 접근 방식), 판매의 직접 비교에 의한 평가(비교 방식), 측면에서 감정 예상 또는 실제 소득(소득 접근법) .
평가 결과를 비교할 때 모든 접근 방식이 다른 결과를 제공하는 것으로 나타났습니다. 제시된 부동산 평가 접근 방식을 개선하기 위한 주요 방향을 고려해 보겠습니다.
현대 감정 관행에서는 UPVS 컬렉션을 사용하여 교체 비용 계산을 수행하는 기술이 자주 사용됩니다. 이 수집품의 사용은 부동산 개체에 대한 시장 정보가 거의 없었던 1997년에 시작되었으며, 이러한 수집품의 사용은 주로 고정 자산의 재평가를 위한 "시장 가치"를 결정하는 유일한 방법이었습니다. 지난 10년 동안 부동산 시장 및 예산 책정의 정보 지원에 큰 변화가 있었습니다. 러시아 연방의 Gosstroy는 새로운 견적 및 규제 프레임워크로 전환했습니다. 2002 년 4 월 8 일자 러시아 Gosstroy 법령 No. 16 "건설 가격 책정을위한 새로운 추정 및 규제 기준으로의 전환을 완료하기위한 조치"는 2003 년 1 월 1 일 소련 Gosstroy의 규제 문서에서 취소되었습니다. 1991년과 1984년의 추정 및 규제 기준에 의해 제공된 가격 수준에서 작성되었습니다. 그 대신 주 요소 추정 규범(GESN)과 연방 단가(FER)가 도입되었습니다. Gosstroy of Russia 승인 및 시행:
· GESNr-2001 "수리 및 건설 작업에 대한 국가 요소 추정 기준";
· GESN-2001 "일반 건설 작업에 대한 국가 요소 추정 기준";
GESNm-2001 "장비 설치를 위한 상태 요소 추정 규범"
HPES는 시설에서 건설 작업을 수행하는 데 필요한 자원의 구성과 필요성을 결정하고, 자원 방법을 사용하여 비용 견적(추정)을 준비하고, 수행된 작업에 대한 비용을 지불하고 자재를 기록하도록 설계되었습니다.
Gosstroy of Russia는 모스크바 지역에 대해서만 연방 단가(FER, FERr 및 FERm)를 개발합니다. 또한 모스크바 지역의 가격은 Gosstroy가 지역 조건에 가격을 연결하기 위해 건설 가격 책정을 위해 지역 센터로 이전합니다. 바인딩 후 가격 모음은 추가 승인을 위해 Gosstroy로 다시 보내집니다. 현재 새로운 규제 체계를 개발하는 과정은 아직 완료되지 않았습니다. 새로운 규제 프레임워크를 기반으로 부동산 평가를 수행하는 것은 특별한 지식과 기술이 필요한 매우 복잡하고 시간이 많이 걸리는 작업입니다. 새로운 규제 프레임 워크가 평가 관행에 들어가기 위해서는 부동산 평가의 응용 문제를 해결하는 데 적합한 소프트웨어 및 컴퓨팅 시스템 개발에 대한 일련의 작업을 수행해야 합니다.
최근 지역 건설 가격 책정 센터가 활발히 활동하기 시작했으며 NPF 건설 정보 기술 센터와 같은 정보 서비스 제공 전문 회사가 등장했습니다.
그리고 부동산 감정사 만이 여전히 지난 세기 70 년대의 오래된 컬렉션을 사용하고 동시에 그 기준에 따라 물건의 "시장 가치"를 정당화합니다. 숙련 된 감정인은 주로 단가에 포함 된 비용 목록, 평균 색인, 기술 불일치, 작업 범위 비율 등과 관련된 UPVS 컬렉션 사용의 단점을 오랫동안 이해해 왔습니다.
따라서 UPVS 컬렉션에서 다음 비용 항목이 고려됩니다.
· 직접 비용;
간접비;
계획된 저축(이익)
건설 부지 할당 및 개발을 위한 일반 부지 비용;
설계 및 조사 작업 비용;
겨울철 작업 생산과 관련된 비용;
프리미엄 임금 비용
상설 기업의 이사를 유지하는 비용;
· 임시 건물 및 구조물 청산으로 인한 손실;
· 3km 이상의 거리에 걸쳐 작업자를 수송하는 비용. 대중 교통이 없을 때;
· 업무의 모바일 특성에 대한 직원 보너스 지급 비용.
계산에 경험이 풍부한 감정인은 아날로그 또는 통합 추정치에 대한 조정을 기반으로 자체 개발을 사용합니다.
Grabovoi, S.P. Korostelev "재산 평가, 파트 I. 부동산 평가" 작업에서 UPVS 방법론을 사용하여 주거용 부동산의 대체 비용을 계산한 결과가 여러 번 크게 나타납니다. , 시장 지표와 다릅니다.
그러나 러시아 감정인 협회 전문가 위원회에서 검토한 대부분의 보고서에서 부동산 시장 가치 평가는 여전히 오래된 UPVS를 기반으로 합니다. 또한 이러한 계산 결과를 어떻게 든 시장 지표에 더 가깝게 만들기 위해 "기업가의 이익"이라고하는 특정 승수 요소가 도입됩니다. 현대적인 조건에서 시장에서 이 지표를 제거할 수 없기 때문에 절대적으로 임의로 허용됩니다. 여기에서 IVS-2003에 따라 "시장 가치를 적용하려면 시장 데이터만을 기반으로 한 평가 결론이 필요하다"는 점을 강조해야 합니다. RSA를 적용할 때 평가자는 보고서에 반영되어야 하는 비시장 가치를 명확하게 결정합니다.
러시아에서는 서양 감정사(WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS의 예에 따름)에서 사용할 수 있는 건설 비용의 집계된 기본 지표에 대한 신뢰할 수 있는 정보 기반이 아직 없습니다.
현재 부동산 평가에 대한 주요 정보 기반은 Co-Invest LLC의 개발입니다. 이 회사는 분기별로 "건설 가격 지수" 게시판과 "평가사 핸드북" 시리즈를 발행합니다: "산업용 건물", "주거용 건물", "국가 건설 시장에서 통화의 구매력 패리티 컬렉션", "핸드북 현재 가격 수준의 건물 및 구조물 교체 비용 등
이러한 간행물을 사용할 때 대부분의 계산은 특정 가격 계수로 지수화된 계획 경제의 규범적 기반을 기반으로 하므로 평가의 최종 결과는 위에 언급된 이유로 상당한 오류가 있을 수 있음을 기억해야 합니다. . 특정 지수를 적용할 때 계산을 위한 전제 조건을 신중하게 연구해야 합니다.
최근 국내 최초의 건설 비용 지역 가이드(RCC-2006)가 발행 및 발표되었습니다. 공사 유형별 원가지표, CSI(총원가지표), '익스프레스 옵션에 필요한 투자금액 산정 정보'를 제공한다. 실제로 후자의 정의는 현대식 건물 및 구조물과 유사한 개체의 예상 비용을 나타냅니다. RCC의 파트 III에는 "구조 요소의 기술 및 경제 지표가 있는 아날로그 개체, 개체 전체에 대한 기술 및 경제 지표가 있는 유사한 개체 및 주거용 건물 및 사회 비용을 결정하는 데 권장되는 기술 및 경제 지표 요약표가 포함되어 있습니다. 그리고 문화시설." 비용 지표는 "모스크바 지역"에 대해 2006년 1월 1일 현재 가격으로 정의됩니다. 이 디렉토리에는 18가지 유형의 현대식 주거용 건물과 27가지 비주거용 부동산에 대한 비용 지표가 포함되어 있습니다. RCC-2007에서는 이 개체 목록이 상당히 확장되었습니다.
RCC의 출판은 부동산 및 기업 평가 절차에 적용할 수 있는 조건을 만듭니다. 부동산 평가에서 핸드북 "집합 가치 지표"의 파트 II를 사용할 수 있는 경우 비즈니스 평가에 대한 비용 접근 방식에서 파트 III "건물 및 구조물의 객체-아날로그"를 사용할 수 있습니다.
따라서 RCC 회수는 부동산 평가의 기본이 되어야 합니다. 그러나 이러한 컬렉션에는 중요한 단점이 있습니다. 주된 것은 초기 데이터와 얻은 아날로그 비용 값의 주요 가정을 제공하지 않는다는 것입니다. 따라서 최종 지표에서 어떤 특정 장비 구성이 고려되었는지, 건축업자의 기타 비용에 포함된 항목 등은 완전히 명확하지 않습니다. RCC를 개선하는 방향으로 평가자, 분석가 및 감정인의 공동 작업은 부동산 감정인에게 필요한 정보 기반을 만들 수 있습니다.
평가 활동 개발의 주요 방향은 현재 부동산 시장 가치 평가가되고 있습니다. 이는 우리나라가 부동산의 실제 시가에 대한 데이터베이스를 축적하고 있기 때문에 가능합니다.
감정 기관의 주거용 부동산 감정 과정을 단순화하기 위해 아파트 비용의 회귀 모델을 사용하여 여러 매개 변수에 따라 주거용 부동산 비용을 계산할 수 있습니다.
이러한 모델 구축의 예는 2005년 12월 "부동산" 잡지에 나와 있습니다. 이 모델은 노보시비르스크시의 여러 지역에서 다양한 소비자 특성의 주택 구현에 종사하는 여러 부동산 회사의 가격표에 따라 구축되었습니다. 분석을 위해 다음 매개 변수에 따라 450개 아파트(아파트 유형별 150개 옵션 - 1, 2, 3룸)에 대한 정보를 수집했습니다.
아파트 비용
부동산이 위치한 지역
소유권 유형:
공공 주택,
민영화 계약에 따라 취득한 주택,
판매 및 구매 계약에 따라 구입한 부동산
아파트가 위치한 집의 재료:
패널, 벽돌, 모노리스,
주택 유형:
엘리트,
향상된 레이아웃,
전형적인,
전체 크기,
- "흐루쇼프",
집의 층,
아파트가 위치한 층,
아파트의 총 면적,
아파트의 거실 공간,
주방 공간,
발코니 또는 로지아의 존재,
전화가 있습니다.
원룸 아파트의 예를 사용하여 모델을 구축하는 절차를 자세히 살펴보겠습니다.
모델 구축의 첫 번째 단계에서 서로 강하게 의존하는 매개 변수를 식별하기 위해 상관 계수 행렬을 분석했습니다. 주요 과제는 상관 계수가 0.8을 초과하지 않는 요인을 선택하는 것이었습니다. 분석 결과를 바탕으로 6개의 요인, 즉 초기 수집된 요인의 정확히 절반을 고려한 상관계수 행렬을 구축했다. 나머지 요인은 상관계수에 부과된 조건을 만족하지 않았기 때문이다.
선택된 요인에 대해 수집된 데이터를 기반으로 다음과 같은 회귀 모델을 구축했습니다.
Ρ = -10.12 + 9.24 합계 + 35.62 * x1 - 21.17 * x2 + 15.07 * x3 +
65 * x4 + 64.48 * x5 (3.1)
또는 일반적으로:
Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)
제시된 방정식에는 다음 표기법이 사용됩니다.
Ρ는 아래에 정의된 고정 매개변수가 있는 아파트의 가격이며,
Stot - 아파트의 전체 면적,
x1은 아파트가 위치한 지역을 특징짓는 더미변수,
x2는 아파트가 위치한 집의 재질을 특성화하는 더미 변수입니다.
x3은 감정 대상 아파트가 위치한 건물의 층수를 특성화하는 변수입니다.
x4는 아파트가 위치한 층을 특징짓는 더미 변수입니다.
x5는 아파트에 전화기가 있는지 여부를 나타내는 더미 변수입니다.
이 모델에 대한 통계 지표는 얻은 결과의 중요성을 확인했습니다.
따라서 결과 모델은 노보시비르스크시의 주택 시장 매개 변수에 대한 평균 아파트 비용의 의존성을 매우 잘 반영합니다 (극단적 인 옵션을 고려하지 않음).
제시된 모델은 노보시비르스크 "Zhilfond" 및 "Amir - Real Estate"시의 부동산 중개소에서 실행되었으며, 아파트 판매 비용을 평가하고 대출 담보 역할을하는 정규 직원이 있습니다. 계약. 전문가들은 응용 프로그램의 효과를 높이 평가했습니다.
감정평가사가 직면하는 두 번째 중요한 문제는 미래의 아파트 가치를 예측하는 것입니다. 이 문제는 아파트 판매가 미래에 발생할 것이기 때문에 모기지 목적으로 아파트 비용을 평가할 때 특히 관련이 있으며 해당 기간 동안 아파트 비용의 증가율을 결정하는 것이 중요합니다. 대출 계약서.
2차 주택 시장에서 가격 역학 모델을 구축하기 위한 초기 데이터는 부동산 잡지에서 해당 연도의 분기별로 가져왔습니다. 매년 240개 아파트에 대한 정보가 수집되었습니다. 각 아파트 유형(1, 2, 3룸 아파트)에 대해 80개입니다. . 모델을 구축하는 주요 목적은 2차 시장에서 부동산 가격을 변경하기 위한 모델을 결정하는 것입니다.
수집된 아파트 데이터의 구조는 Fig. 2.1, 2.2, 2.3.
쌀. 2.1. 주택 유형별 모델 구축시 고려한 아파트 구조
쌀. 2.2. 주택 유형별 모델 구축시 고려한 아파트 구조
쌀. 2.3. 집의 재료 유형에 따라 모델을 만들 때 고려한 아파트 구조
경제 현상의 시간적 분석은 서로 다른 유형의 진화를 구별합니다.
1. 추세, 추세 또는 장기 움직임. 추세에 대한 엄격한 정의가 없으며 직관적으로 드러납니다. 추세는 장기간에 걸쳐 지속되는 특정 방향의 느린 변화에 해당합니다.
2. 주기, 단기 구성 요소 - 증가 단계와 감소 단계가 있는 빠른 준주기적 움직임.
3. 계절적 요소 - 주기가 아닌 정기적으로 발생하는 변화.
4. 무작위 변동, 효과 - 다소 일정한 특성을 갖는 상대적으로 높은 주파수의 혼란스러운 움직임.
일부 통계 계열은 하나 또는 다른 유형의 진화를 순수한 형태로 나타내지만 대부분은 전체 또는 개별 구성 요소의 조합입니다.
이론적으로 일련의 가격 역학은 추세, 계절적 요소 및 무작위 변동의 조합입니다. 부동산 시장의 현재 발전 단계에서 아파트 가격의 계절적 요소는 높은 가격 상승률과 해당 시장의 투자 매력으로 인해 중단됩니다. 그래서 고려중인 다이나믹 시리즈의 트렌드를 강조하는 데 특별한주의를 기울였습니다.
일련의 아파트 가격 역학에 따라 다음과 같은 모델이 구축되었습니다.
2차 다항식:
yi = a + bt2, (3.3)
여기서 나는 - 아파트 유형,
t - 기간.
통계에 사용된 기준에 따라 상관계수는 1에 가까워야 하고(0.7 초과) 유의성 계수 F는 0.03 미만이어야 합니다(주어진 모델 매개변수에 대해).
따라서 획득한 모델은 노보시비르스크 시의 2차 주택 시장 가격 역학을 잘 반영합니다.
얻어진 모델에 따르면 2006년 원룸 아파트의 비용 증가율은 22.0%였어야 하지만 실제 비용 증가율은 24.3%였습니다.
이 모델에 따르면 2006년 노보시비르스크 시의 방 2개짜리 아파트 비용 증가율은 21.7%로 예상되었지만 실제로는 21.6% 증가했습니다.
제시된 모델에 따르면 2006년 노보시비르스크 시의 방 3개짜리 아파트 비용 증가율은 21.5%로 예상되었지만 실제로는 31.0% 증가했습니다.
2006년 각 분기에 노보시비르스크 시 아파트 평방미터당 비용에 대한 실제 데이터를 대체하면 이 값이 모델에 따라 구축된 신뢰 구간의 경계 내에 있음을 알 수 있습니다.
전문가에 따르면 결과 모델은 현재 부동산 시장의 현재 상황을 적절하게 설명합니다. 전문가가 예측한 시장의 성장이 20-30%이기 때문에 특정 유형의 아파트에 대한 2006년 말까지의 주택 비용 증가 예측은 실제 데이터와 일치합니다.
감정인은 아파트 비용을 예측하는 문제에 지속적으로 직면하고 있으며, 이 문제는 대출 목적으로 평가할 때 특히 심각합니다. 결정의 정확성은 경험, 전문가의 자격, 평가 대상 시장에서 수집된 데이터의 품질에 따라 달라집니다. 전문가 작업에서 제안된 통계 모델을 사용하면 주거용 부동산 평가의 품질뿐만 아니라 예측의 정확성을 향상시키는 데 도움이 될 것입니다.
결론
연구 결과를 바탕으로 다음과 같은 결론을 내릴 수 있다.
부동산 객체의 평가에는 세 가지 접근 방식이 있습니다.
소득 접근법은 미래에 창출할 수 있는 소득 금액을 기준으로 평가 대상 부동산의 가치를 결정하는 것으로 구성되며 상업용 부동산을 평가하는 데 가장 자주 사용됩니다.
원가접근법은 유사물건의 공사비(재료비, 운송비 등)를 기준으로 원가를 산정하며, 평가 대상물의 가치가 더 높을 수 없다는 점을 근거로 한다.
판매를 비교하는 방법(비교 접근 방식)은 가치 대상과 가장 가까운 유사점을 찾고 가치 대상과의 차이점을 고려하여 해당 가치를 조정하는 것입니다. 이 접근 방식은 정확한 평가를 위해 시장에 주거용 건물 판매에 대한 제안이 충분하기 때문에 주거용 부동산 평가의 주요 접근 방식입니다.
작업의 실제 부분에 제시된 평가의 목적은 Novosibirsk의 Zaeltsovsky 지구에 위치한 두 개의 거실로 구성된 아파트의 시장 가치를 결정하는 것이 었습니다.
노보시비르스크의 Zaeltsovsky 지구에 위치한 방 2개짜리 아파트인 주거용 부동산을 평가하기 위해 소득, 비용 및 비교 접근 방식을 사용했으며 이에 따라 다음과 같은 결과를 얻었습니다.
시장 아날로그를 비교하는 방법에 따르면 개체 비용은 2410714 루블입니다.
소득 접근법의 일부로:
직접 자본화 방법에 따르면 아파트 비용은 1,327,118.6 루블입니다.
미래 소득 할인 방법에 따르면-1346178 루블.
비용 접근 방식에 따르면 개체 비용은 34248.9 루블입니다.
객체의 청산 가치를 결정하는 방법론에 따라 Zaeltsovsky 지역의 방 2개짜리 아파트 비용은 1,687,499.8,000 루블입니다. 최대 2169642.6 천 루블.
주거용 부동산 평가에 대한 비용 접근 방식의 개선은 작업 과정에서 감정인이 사용하는 표준 컬렉션이 70년대. 지난 세기의 것이며 오랫동안 구식이며 이러한 접근 방식에 사용되는 보정 계수는 어떤 식으로도 정당화되지 않습니다.
평가에 대한 시장 접근 방식을 개선하는 주요 방향은 부동산 개체의 가치를 추정하는 과정에서 통계 모델을 사용하는 것입니다.
본 논문은 부동산의 여러 질적 특성을 기반으로 부동산의 가치를 결정하는 모델과 일정 기간 이후 부동산의 가치를 예측하는 통계적 모델의 예를 제시한다. 이 문제는 대출 목적의 부동산 감정의 경우 특히 관련이 있다는 점에 유의해야 합니다. 이 경우 부동산 개체는 감정 후 일정 시간이 지나면 판매되기 때문입니다. 전문가 작업에서 제안된 통계 모델을 사용하면 주거용 부동산 평가의 품질뿐만 아니라 예측의 정확성을 향상시키는 데 도움이 될 것입니다.
사용된 문헌 및 출처 목록
1. 러시아 연방 민법. 1부, 2부, 3부. 공식 텍스트. -M .: IKF Omega-L, 2005.
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부록 1
아파트 배치
입구 위치
부록 2
2006년 1월 감정평가 중인 부동산과 유사한 아파트 매매 안내
| 번호 p / p | 거리 | 주택 유형 | 층수/층수 | 전체/거주 면적 | 주방 | 발코니 / 로지아 | 전화 | 격리된/인접한 방 | 비용, 천 루블 | 1평당 비용입니다. m., 천 루블. |
| 1 | 레드 애비뉴 | Π | 2/5 | 39/26 | 5,5 | 비 | + | 센티미터 | 2450 | 62,8 |
| 2 | 다츠나야 | Π | 2/5 | 40/28 | 6 | 비 | + | ~에서 | 2200 | 55 |
| 3 | 디엠. 돈스코이 | Π | 3/5 | 42/28 | 6,5 | 비 | + | 센티미터 | 2100 | 50 |
| 4 | 다츠나야 | Π | 4/5 | 40/26 | 6 | 비 | + | 센티미터 | 2150 | 53,8 |
| 5 | 레드 애비뉴 | Π | 2/5 | 41/28 | 5,5 | 비 | + | ~에서 | 2650 | 64,6 |
| 6 | 주코프스키 | 피 | 4/5 | 44/28 | 6 | 비 | + | 센티미터 | 2350 | 53,4 |
| 7 | 봄 | 피 | 3/5 | 43/29 | 6,5 | 비 | + | 센티미터 | 2400 | 55,9 |
| 8 | 다츠나야 | 피 | 2/5 | 42/28 | 6 | 비 | + | 센티미터 | 2300 | 54,8 |
| 9 | 다츠나야 | 피 | 2/5 | 40/26 | 5,5 | 비 | + | ~에서 | 2150 | 53,8 |
| 10 | 디엠. 돈스코이 | 피 | 3/5 | 44/29 | 6 | 비 | + | 센티미터 | 2100 | 47,7 |
| 11 | 예상 개체 | 피 | 2/5 | 42/28 | 6 | 비 | + | 센티미터 | - | - |
수정 계수를 고려한 부동산 개체의 가치 결정
| № | 크소즈 | KBL | 캣 | 열쇠 | 낭떠러지 | 크비스 | 크무스 | ㅋㅋ | 1평당 비용입니다. 중 | 등가 서 있는. | |
| 1 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 62,8 | 55,9 | |
| 2 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 55 | 55,7 | |
| 3 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 50 | 54,6 | |
| 4 | 1,0 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 53,8 | 55 | |
| 5 | 1,0 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 64,6 | 53,6 | |
| 6 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 53,4 | 53,2 | |
| 7 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 55,9 | 53,7 | |
| 8 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 54,8 | 53,3 | |
| 9 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 53,8 | 54,1 | |
| 10 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 47,7 | 50,5 | |
| 산술 평균 | 55,9 | 54 | |||||||||
이러한 법안이 부동산 평가 분야의 모든 문제를 해결할 수 없다고 결론짓기 쉽습니다. 그렇다면 어떤 다른 개발 경로를 제안할 수 있습니까? 우선, 대량 및 개인의 실제 시민 및 토지-재산 관계 시스템에서 부동산 개체의 평가에 대한 국가 표준을 만들고 채택하는 것이 필요합니다. 더욱이 우리는 견고한 법적 기반 위에 서서 평가의 모든 단계와 평가 작업에 대한 해당 절차를 엄격하고 명확하게 설명하고 공무원이 자신의 편의를 위해 고안한 부서 지침이 아닌 그러한 표준이 필요합니다. 동시에 이미 언급한 실제 평가 관행에 대한 고정관념을 극복하는 데 각별한 주의를 기울여야 한다. 그렇지 않으면 실제 평가 관행이 오래된 오해에 사로잡힐 수 있습니다. 부동산 평가 기준 및 규칙에 대한 견고한 과학적 기반을 마련하고 감정인의 일상 업무 수준과 품질을 크게 향상시키는 데 도움이 되는 텍스트를 문서로 만들기 위해서는 평가를 공식화하기 위한 일반 원칙을 명확하게 공식화할 필요가 있습니다. 활동. 동시에 법적, 경제적, 정보 적, 조직적 및 방법 론적 정당성을 부여하는 것뿐만 아니라 러시아 감정인의 실질적인 실제 문제를 식별하고 일반화하는 것도 중요합니다. 물론 평가기준의 구조화 원칙은 현행법의 규정에 근거하여야 하며 평가활동의 모든 측면을 포괄하여야 한다. 이것은 또한 이미 표준의 개념과 구조 수준에서 현재 법률이 개선되고 시장 제도가 국가에서 발전함에 따라 합리적 진화에 대한 아이디어를 제시하는 데 도움이 될 것입니다. 차례로, 부동산 평가에 대한 이러한 표준 및 규칙의 구조화는 이해하기 어렵고 감정인을 연습하는 것보다 공무원을 통제하는 데 더 필요한 "억압적인"문서가 아닌 것으로 만들 수 있습니다. 표준 개발자의 주요 임무는 직원 교육 및 재교육 시스템에 유기적으로 통합하는 것입니다. 감정인의 교육 수준을 체계적으로 향상시키기 위해 사용을 용이하게 하기 위해 특정 표준에 따라 작성된 표준의 본문에 대해 모든 사람에게 익숙하지 않은 스타일로 미리 자세한 설명을 준비해야 합니다. 연습 감정사. 이것은 연구 과정을 용이하게 할 뿐만 아니라 평가 회사에서 발생하는 실제 문제를 해결하기 위한 권장 사항을 제공합니다. 즉, 이러한 형태의 감정평가 기준 및 규정을 마련하고 채택함으로써 감정인의 지속적인 전문성 개발을 위한 체계도 마련할 수 있을 것이다. 감정인을 위한 안내 문서”. 그들은 결과의 품질과 신뢰성에 대한 새로운 수준의 요구 사항에서 평가에 대한 실제 작업의 높은 제조 가능성을 보장하는 방식으로 구성되어야 합니다. 따라서 표준 및 규칙의 가장 중요한 섹션에 대한 작업과 병행하여 모든 수준의 부동산 객체를 평가하기 위한 가장 중요한 표준화된 절차의 실제 구현을 위한 새로운 정보 기술 및 전문가 시스템을 만들기 위한 연구 개발이 시작되었습니다. 복잡성. 부동산 감정에 대한 표준 및 규칙의 내용을 최적화하기 위해 감정인의 작업을 구조화하기 위한 가능한 옵션을 연구한 결과 다음과 같은 가장 중요한 네 가지 단계가 확인되었습니다. 감정 대상 및 필요한 법적 지위를 가진 감정을 위한 초기 데이터 시스템의 준비, 평가를 위한 세부 작업의 조정; 두 번째 단계는 평가 문제를 해결하고 논리적 분석 및 계산 과정에서 오류 누적을 제어하고 평가의 최종 결과를 얻기 위한 가장 중요한 절차의 엄격하고 과학적으로 입증된 공식화입니다. 세 번째 단계는 엄격한 실행 규칙 및 내용 요구 사항에 따라 평가 보고서의 가장 중요한 구조적 섹션 조항을 입증하는 것입니다. 네 번째 단계는 명확하게 규정된 절차에 따라 평가 결과를 검토하고 그 결과를 기반으로 문서를 준비하는 것입니다. 이 네 단계 각각은 특정 유형의 작업에 따라 구조화되며, 그 설명은 형식화하기가 매우 쉽습니다. 결과적으로 15-20개의 평가 절차에 대한 설명이 얻어지며 여기에는 거의 동일한 수의 논리적 및 계산적 성격의 다소 기본적인 작업이 포함됩니다. 가장 중요한 단계 및 평가 절차를 구성하는 설명된 시스템은 평가 표준의 과학적 및 방법론적 입증에 대한 모든 작업 영역을 소진하지 않습니다. 이는 국가 민간 토지, 도시 계획 및 기타 관련 법률의 특성을 고려하여 국제 평가 기준 적용의 특징을 밝히는 것에 그치지 않습니다. 물론 러시아 감정사들이 축적한 실제 실무 경험을 일반화하는 것은 매우 중요하다. 그러나 덜 중요한 것은 실제 법 집행 관행, 수학적 모델의 조건에서 토지 및 재산 관계 주제의 특정 경제 활동의 가장 중요한 측면과 함께 부동산 개체 가격 책정의 주요 거시 경제 프로세스의 본질을 공개하는 것입니다. 평가에 사용되며 평가를 위한 최신 정보 기술에 대한 설명도 포함됩니다. 이러한 표준은 러시아 최대의 감정인 자율 규제 협회에서 테스트하고 그에 따라 개선되어야 합니다. 그리고 국가 표준은 러시아 감정인의 실질적으로 긍정적인 실제 경험을 반영한 후에만 채택되어야 합니다. 현대 표준은 부동산에 특별히 영향을 미치지 않고 일반적으로 가치 평가 활동을 다루기 때문에 분명히 충분하지 않습니다. "그림자"경제와 관련된 문제에 관해서는 여기에서 평가 활동에 대한 법률이 필수 불가결합니다. 강화된 세금 통제 조치만이 도움이 될 것입니다.
부동산 시장은 주식 시장과 달리 연구의 특징을 결정하는 여러 측면에서 완벽하지 않습니다. 한편으로 분석가들은 어려움에 직면하고 때로는 부동산 시장에서 정확하고 모호하지 않은 경제적 관계의 공식화가 불가능합니다. 다른 한편으로, 다른 시장에서 사용되는 분석 기술은 다른 시장 환경에서 사용하기 위해 적응되기 때문에 순수한 형태로 부동산 시장에 이전할 가능성이 없다는 것은 명백합니다. 이상에서 볼 때 부동산 시장에서 양질의 분석 업무는 부동산 경제학에 대한 깊은 이론적 지식과 직업적 직관을 형성하는 연구에서의 끊임없는 실천과 창의적인 탐구와 더불어 분석가를 필요로 하는 고도로 복잡한 과목인 것 같다. .
세계 선진국의 부동산 시장 기능에 관한 거의 100년의 역사를 연구한 결과, 분석 작업의 품질에 대한 관심 부족이 현실 세계에서 가장 큰 위기의 주요 원인 중 하나라는 결론에 도달할 수 있습니다. 부동산 시장. 80년대 후반과 90년대 초반 미국 부동산 시장의 위기가 대표적이다. 전문가들에 따르면 신축에 대한 무분별한 투자는 시장 과잉으로 이어져 대출을 받은 프로젝트가 다수 발생했다. 이러한 상황은 분석의 잘못된 인센티브 구조, 취약한 분석 방법론 및 현재 상황을 특징 짓는 불완전한 데이터에서 비롯된 비현실적인 시장 기대에 기반한 것입니다. 개발자, 평가자 및 신용 기관을 안내하는 인센티브 구조는 일부는 대출을 받고, 다른 일부는 대출 획득을 정당화하고, 다른 일부는 자금을 할당하는 방식으로 변형되었습니다. 동시에 모든 당사자는 부당하게 낙관적 인 기대를 희생하면서 문제를 해결했습니다.
부적절한 가정과 절차로 표현된 약한 분석 방법론을 현지 시장의 고품질 데이터와 상호 작용하여 일반적으로 불건전한 시장 조사와 이에 따른 투자 결정을 초래했습니다. 위기의 결과로 신용 기관은 일반적으로 모든 프로젝트 및 특히 시장 조사에 대해 안정적인 불신 증후군을 개발했습니다. 그리고 이것은 차례로 부동산 시장 분석가가 정확한 결론과 결과를 얻기 위해 필요하지만 충분하지는 않은 몇 가지 일반 원칙에 따라 업무를 수행해야 한다는 이해로 이어졌습니다. 한편, 타당성 범주에 대한 시장 조사의 적합성을 결정하는 이해하기 쉽고 쉽게 식별할 수 있는 기준이 절실히 필요합니다.
러시아 부동산 시장의 발전 전망을 고려할 때 잠재적 위기가 없다는 것은 지나치게 낙관적인 시나리오라고 가정할 수 있습니다. 그러나 그러한 위기의 결과는 오늘날 적극적인 시장 개발 단계에서 이미 일상적인 관행에서 일부 일반 원칙과 원칙이 공식화되고 구현된다면 덜 중요할 수 있습니다.
투자 결정이 내려질 기반이 되는 분석 연구에 대한 요구 사항.
위기의 위협뿐만 아니라 현재의 일상적인 문제 - 경쟁 심화, 단기 슈퍼 이익 기회 감소, 장기 및 자본 집약적 상업용 부동산 개발 프로젝트 시작, 외국인 투자자의 시장 진입 결정 등을 정당화하기 위한 높은 요구 사항이 있습니다. - 가까운 장래에 러시아 부동산 시장에서 정성 분석의 중요성이 점점 더 중요해질 것이라는 사실을 객관적으로 증언합니다.
2.2 투자 결정을 입증하기 위한 부동산 시장 조사.
고려 중인 유형에 대한 모든 연구의 궁극적인 목표는 특정 시점(보통 미래)에 부동산 시장에서 특정 유형의 제품에 대한 수요와 공급의 비율을 측정하는 것입니다.
상품으로서의 부동산의 특성은 시장 경제에서 부동산의 특수한 위치와 함께 이 제품을 시장에 포지셔닝하는 데 필요한 상당히 광범위한 사회 경제적 정보를 형성합니다. 국가 및 지역 경제의 현재 및 소급 거시 경제 특성, 지역 및 지역 시장의 사회 인구 통계학적 지표, 지역 및 지역 부동산 시장의 매개변수 - 이들은 연구를 수행하는 데 필요한 일반적인 영역입니다.
원칙 1. 분석을 위해서는 투자 대상의 미래 생산성을 실제로 결정할 수 있는 정보만 선택해야 합니다.
이 원칙을 따를 때 분석가의 주요 어려움은 초기 정보를 구성하는 표준 규칙이나 명확한 권장 사항이 없다는 것입니다. 여기에서 분석가는 자신의 모든 지식, 직업적 직관, 창의성 및 실제 경험을 보여주어야 합니다. 또한 전체 연구의 일관성에 대한 기초가 여기에 놓여 있습니다.
원칙 2. 연구의 기반이 되는 모든 현재 및 미래 데이터는 고려 중인 부동산 투자 프로젝트의 성과를 정량화하는 데 사용되어야 합니다.
그러나 평가 대상과 직접적으로 관련된 신중하게 선택된 정보조차도 비 유적으로 말하면 분석가가 예술 구축의 모든 규칙에 따라 분석 연구를 위한 견고한 기반을 마련해야 하는 "벽돌 다발"입니다. 그리고 여기에서 개별 요소를 단일 단일체로 연결하는 강력한 솔루션 없이는 할 수 없습니다.
원칙 3. 투자 결정을 정당화하기 위해 선택된 모든 개별 정보 블록은 미래 시장 조건에 대한 예측과 고려 중인 프로젝트의 해당 생산성으로 끝나는 명확한 논리적 체계로 상호 연결되어야 합니다. 논리 회로에 대한 설명은 명시적으로 제시되어야 합니다.
논리적 체계가 없는 시장 조사 결과 보고서에 대한 고객의 긍정적인 인식은 다음과 같은 경우에만 가능합니다.
a) 분석가가 고객의 무지를 이용하거나
b) 고객은 처음에 결과에 호의적입니다.
반면에 설득력 있고 분명한 논리적 체계의 구성은 분석가의 최고 전문 기술을 보여줍니다.
논리적 연구 체계를 구축해야 할 필요성에 대한 추론을 계속하면서 시장 분석의 내용을 지정하는 또 다른 원칙을 고려해 봅시다.
원칙 4. 시장 분석의 내용은 상업용 부동산 개체의 성능을 결정하는 주요 비율을 구성하는 요소에 대한 논의로 축소되어야 합니다.
이 원칙에 따라 연구 과정에서 분석가는 상업 시설의 성능을 결정하는 주요 관계를 공식화한 다음 주요 표현에 포함된 요소인 매개변수-인수의 계층 구조를 식별해야 합니다. 성능을 위해.
다음의 간단한 예를 사용하여 이 원칙을 구현하는 실제적인 접근 방식을 설명하겠습니다.
고려 중인 프로젝트의 성과 기준을 미래 특정 기간의 순 운영 수입(NOI)이라고 합니다. 그런 다음 정의에 따라 성능을 결정하는 주요 표현은 다음과 같은 형식을 갖습니다.
NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, 어디
PGI- 잠재적 총 소득,
V&L- 저부하 및 미납으로 인한 손실.
미- 다른 수입.
F.E.- 고정 운영비
VE- 가변 운영 비용.
주요 요인의 예상 값을 결정하는 매개 변수를 식별하는 절차를 고려하십시오.
잠재적 총 수익시간 경과에 따른 시장 공급과 수요의 비율 추세뿐만 아니라 현재 임대료의 함수인 임대 요율의 가치에 의해 결정됩니다.
부동산은 누적 시장 용량, 수요 매개변수, 시장 흡수 계수 및 부동산 흡수 면적의 성장의 함수입니다. 프로젝트의 경우 예상 부하는 두 가지 지표, 즉 부하 수준과 시장이 이 수준까지 흡수하는 시간 일정을 결정합니다.부동산 인수 영역의 성장일자리 수(고용률) 또는 인구 증가에 따라 결정됩니다. 차례로 흡수 면적의 확장은 새로운 부동산의 필요성으로 이어집니다.
고용 증가와 인구 증가는 예를 들어 새로운 일자리가 열릴 때와 새로운 유능한 사람들의 유입과 직접적으로 관련될 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 또 다른 경우, 예를 들어 들어오는 연금 수급자의 증가 또는 출생률의 증가로 인해 고용 증가 없이 인구 증가가 증가할 수 있습니다. 정성적 분석에는 과거 추세 및 범위 성장 예측을 제공하는 여러 정보 소스의 사용과 데이터 비교가 포함됩니다. 연령 그룹, 성별, 가족 규모 등으로 범위 성장을 세분화하는 것도 필수입니다. 연구에서 이러한 위치가 없는 것은 분석에 사용하기 위한 데이터 선택이 일관되지 않기 때문입니다.
수요 매개변수작업장당 면적(사무실 또는 생산), 1인당 구매 지출, 1인당 아파트 또는 주택 수 등과 같은 특정 지표에 의해 결정됩니다. 수요 매개 변수의 도움으로 필요한 부동산의 양이 계산되며 이는 부동산 소비 영역의 성장에 해당합니다. 예를 들어, 구매당 평균 지출을 인구 증가에 적용하면 소매 판매가 증가할 것으로 예상되므로 추가 소매 공간이 필요합니다. 주택시장을 분석할 때 연령, 소득, 규모, 가족 구성 등으로 세분화된 인구증가율은 세분화된 수요로 전환된다. 수요 매개변수에 대한 건전한 분석에는 역사적 추세, 현재 상태에 대한 연구 및 미래의 가능성 있는 가치 예측이 포함됩니다. 또한 일관된 분석은 새로운 범위의 증가뿐만 아니라 기존 인구 및 고용 구조의 변화로 인한 수요 변화를 측정합니다. 예를 들어, 경기 호황기에는 성장하는 기업이 넓은 면적을 필요로 하고, 정년 인구가 증가하는 인구 상황 변화에 따라 적절한 주택 유형이 필요합니다.
