러시아 연방 모기지 시장의 역사와 현재 상황. 러시아 연방 모기지 대출 시장 분석 주택 모기지 대출 시장 분석

모든 주에서 모기지 시장은 금융 시스템의 필수적인 부분입니다. 많은 사람들에게 빌린 자금의 도움으로 주택을 구입하는 것이 주택 문제를 해결하는 유일한 방법입니다. 시장 지표, 개발 전망 및 예측을 탐색하려면 핵심 개념을 이해하는 것이 중요합니다. 2019년 모기지 시장이 어떤 모습인지, 러시아 연방에서 어떻게 형성되었는지, 현재 그 활동의 결과는 무엇인지 자세히 살펴보겠습니다.

모기지 시장은 다음과 같은 세 가지 주요 구성요소 또는 요소로 구성된 상호 연결된 시스템입니다.

모기지론;
상업 및 주거용 부동산;
모기지 증권.

모기지 론 시장은 1차 시장으로, 모기지 담보 증권은 2차 시장으로 분류됩니다.

각 개념을 더 자세히 분석해 보겠습니다.

기본 모기지 시장은 차용인과 대출 기관 간의 관계를 의미하며, 그 기초는 신용 의무 이행입니다.

1차 모기지 시장 참여자:

은행;
개인 및 법인(차용인)
모기지 론을 발행하지만 은행 구조의 지위는 없는 금융 회사.

은행은 최대 이익을 추출하는 것 외에도 새로운 주택 대출 발행으로 즉시 전환될 수 있는 신용 자원 또는 자금의 지속적인 갱신이라는 목표를 추구합니다. 이 목표는 2차 모기지 시장의 기능을 통해 실현됩니다.

2차 시장

이미 발행된 대출에 대한 모기지를 거래합니다. 결론은 모기지를 발행한 은행이 모기지 담보 증권을 발행한 다음 다른 투자자에게 판매한다는 것입니다. 상당한 자금을 축적하고 모기지 대출 영역으로 전환할 수 있게 하는 것은 2차 시장입니다.

시장 자체도 기본 및 보조로 나뉩니다. 첫 번째 단계에서 증권은 채권자 참여자 사이에 처음 배치되고 두 번째 단계에서는 이동(매출)이 시작됩니다. 2차 시장에 유인되는 유가 증권의 비용은 그 가치를 상향 조정하지 않고 유동성과 수요를 규제하는 메커니즘을 생성할 뿐입니다.

부동산 시장은 모기지 론 및 모기지 담보 증권 시장이 존재하는 주된 이유입니다. 여기에서 거래는 부동산 개체의 판매 및 구매를 위해 수행되며 채권자에 대한 서약은 2차 및 1차 모기지 시장의 기능을 허용합니다.

세 요소 모두의 상호 작용은 매우 간단합니다.

미래 차용인은 선택한 은행에 신청서를 제출합니다.
은행은 지불 능력 분석 및 설정된 요구 사항 목록 준수를 기반으로 대출 발행 가능성을 평가합니다.
최대 대출 금액과 부채 상환 기간이 계산됩니다.
대출 계약, 모기지 계약 및 부동산 판매자와의 판매 및 구매 계약을 체결한 후 은행은 1차 증권 시장을 만듭니다.
모기지를 다른 투자자에게 양도함으로써 은행은 모기지 담보 증권의 2차 시장을 창출합니다.

부동산을 담보로 한 신규 대출이 발행된 후에는 이러한 주기가 반복될 것입니다.

러시아 모기지 시장의 역사

현대 형식의 러시아 연방 모기지 시장은 지난 세기의 90년대에 등장했기 때문에 상대적으로 젊습니다. 최초의 모기지 론은 러시아 제국 은행이 주택 구입을 위해 엘리트에게 돈을 빌려준 엘리자베스 통치 기간에 발행되었습니다.

혁명 이전 러시아에서 주택 대출을 발행하는 규모는 크지 않았지만이 은행 서비스 영역은 볼셰비키가 권력을 잡을 때까지 관련이있었습니다.

소비에트 시대에는 자연적인 이유로 1995년까지 담보 대출이 없었습니다. Sberbank와 DeltaCredit이 최초의 담보 대출을 발행하기 시작한 것은 1995년이었습니다. 인구.

20년이 지난 지금, 모기지 시장이 변했고, 한 번 이상의 위기를 겪었으며, 오늘날까지 형성의 길을 계속하고 있다는 것은 상당히 논리적입니다. 예를 들어, 90년대 중반에는 정식으로 고용되어 2인 소득세 과세 증명서로 소득을 확인할 수 있는 차용인만 모기지를 받을 수 있었습니다.

오늘날 은행은 두 개의 문서만 제공할 때 많은 프로그램을 제공하며 고객과 그의 가족 구성원의 추가 수입도 고려합니다.

또한 이전에는 이미 등록된 소유권이 있는 주거용 부동산 구매에 대해서만 모기지가 발행되었습니다(2차 주택 시장에서). 이제 건설중인 기성품 구매, 상업용 부동산 구매 및 별도의 주택 건설을 위해 대출을받을 수 있습니다.

이 모든 것이 우리 경제의 건설 및 관련 산업 발전을 위한 자극 요인이 되었습니다.

러시아 연방 모기지 시장 통계 및 주요 지표

러시아의 모기지 통계는 연방 통계청과 중앙 은행에서 수집하고 체계화합니다. 우리나라의 모기지 대출 결과에 대한 가장 완벽한 그림은 다음과 같은 지표 분석으로 구성됩니다.

시장 규모(모기지론 규모);
모기지를 발행하는 신용 기관의 수;
은행의 현재 유형의 모기지 상품 및 조건.

자세히 살펴 보겠습니다.

2017-2018년 발행에 대한 시장 규모 및 현재 결과

러시아 연방의 모기지 시장 규모는 "주택 대출 발행량"이라는 지표가 특징입니다. 2017~2018년 월간. 시각 정보는 아래에 제시되어 있습니다(러시아 은행의 데이터에 따름).

다이어그램은 해당 국가에서 발행된 대출 규모의 꾸준한 성장 추세를 보여줍니다(지표는 발생 기준으로 계산됨). 예를 들어 2018년 3월 대출은 지난해 같은 기간(거의 2배)에 비해 1억7281만3000건 증가했다.

2019년 초 가중평균 대출기간은 186.4개월이며, 가중평균 금리는 연 9.8%입니다(2018.03.01 기준). 동시에 3월 1일 현재 기존 계약에 따른 부채는 5조 3000억 루블입니다. 이 수치의 연체 부채는 608억 루블입니다. 이 두 매개변수는 역동성에서도 증가하는 경향이 있습니다.

주요 선수

2019년 러시아 모기지 시장(연초 데이터)에서 561개의 신용 기관이 러시아 연방에서 운영되며 이 중 410개 단위가 모기지 주택 대출을 발행합니다. 이들은 높은 수준의 신뢰성과 입증된 활동 효율성을 갖춘 대출 기관입니다.

여기에는 미국에서 가장 큰 은행이 포함됩니다.

스베르방크;
Rosselkhozbank;
가즈프롬방크;
델타크레딧;
Raiffeisenbank 및 기타.

그들 각각은 잠재 고객에게 생활 조건을 개선하기 위해 모기지를 얻을 수 있는 최소한 몇 가지 옵션을 제공합니다.

은행 조건

러시아 은행의 대출 조건은 선택한 상품, 고객 범주 및 대출 기관과의 협력 기간에 따라 크게 다를 수 있습니다.

2019년 러시아 연방 최대 신용 기관에서 담보 대출을 받기 위한 매개 변수는 아래 표에 나와 있습니다.

2차 시장의 모기지:

은행	기본 요금, %	PV, %	경험, 개월	나이, 년
스베르방크	9,2	15	6	21-75
VTB	9,8	15	3	21-65
라이파이젠방크	8,99	15	3	21-65
가즈프롬방크	9.2	20	6	21-60
로스뱅크	10.74	15	2	20-65
로셀호즈방크	9.1	15	6	21-65
압살루트 은행	10.75	15	3	21-65
Promsvyazbank	9.8	20	4	21-65
돔.RF	9.4	15	3	21-65
우랄십	9.49	10	3	18-65
AK 바	9.2	10	3	18-70
트랜스캐피탈뱅크	9.49	20	3	21-75
FC 옷크리티에	9.2	15	3	18-65
스비아즈 은행	9.3	15	4	21-65
Zapsibkombank	9.8	10	6	21-65
메탈린베스트뱅크	9	10	4	18-65
은행 제니스	9,5	15	4	21-65
에스엠피뱅크	9,5	15	6	21-65
유니크레딧 은행	9,4	20	6	21-65
알파 은행	9,19	15	6	20-64

1차 시장의 모기지:

은행	입찰가, %	PV, %	경험, 년	나이, 년
스베르방크	9,3	15	6	21-75
VTB	9,8	15	3	21-65
라이파이젠방크	8,99	15	3	21-65
가즈프롬방크	9,2	20	6	21-65
로스뱅크	10,74	15	2	20-65
로셀호즈방크	9	20	6	21-65
압살루트 은행	10,75	15	3	21-65
Promsvyazbank	9,15	15	4	21-65
DOM.RF	8,9	15	3	21-65
우랄십	9,49	10	3	18-65
AK 바	9,2	10	3	18-70
트랜스캐피탈뱅크	9,49	20	3	21-75
FC 옷크리티에	8,8	15	3	18-65
스비아즈 은행	9,2	15	4	21-65
Zapsibkombank	9,8	15	6	21-65
메탈린베스트뱅크	9,1	10	4	18-65
은행 제니스	9,5	20	4	21-65
에스엠피뱅크	10,99	15	6	21-65
알파 은행	9,29	15	6	20-64
유니크레딧 은행	9,4	20	6	21-65

러시아의 모기지 론 유형 및 개발 전망

러시아의 모든 모기지론은 다음 유형으로 나눌 수 있습니다.

건설중인 주택에 대한 모기지.

이 유형의 모기지에서는 건설 단계에서 개발자로부터 아파트 또는 주택을 구입할 수 있습니다. 개발자와 부동산은 은행의 인가를 받아야 합니다.

현재 차용인을 더 많이 보호하기 위해 입법 체계에 점진적인 변화가 있습니다. 곧 DDU가 취소되고 개발자의 아파트가 건설된 후 발행됩니다.

보조 주택에 대한 모기지.

이 대출의 도움으로 이미 소유권이 등록된 주택을 구입할 수 있습니다. 바로 입주 가능한 매물입니다. 이러한 유형의 모기지 대출은 이제 가장 일반적이고 편리합니다.

우대 모기지 프로그램.

여기에는 (누적 모기지 시스템에 참여하는 군인의 경우), (자녀가 둘 이상인 가족의 경우), 빈곤층 및 기타 사회적으로 보호받지 못하는 시민을 위한 주택 대출이 포함됩니다.

이러한 대출 조건은 차용인에 대한 충성스러운 태도와 낮은 이자율로 구별됩니다. 특정 개발자 또는 판매자의 프로그램을 통해 특정 속성만 구매할 수 있습니다.

2018년에는 그러한 대출의 가족 및 재융자가 시작되었습니다.

또한 지역에서 사회적 모기지가 계속 발전하여 공무원 및 기타 사회적으로 중요하고 보호받지 못하는 시민 범주가 우대 금리로 모기지를받을 수 있습니다.

별도의 주택 건설을 위한 모기지.

이러한 모기지는 차용인이 소유한 토지에 개인 주택을 건설하고 마무리하기 위해 발행됩니다. 신청서를 승인하려면 향후 주택에 대한 프로젝트를 제공하고 승인된 계약자의 문서를 추정해야 합니다.

2018년에 실험으로 시작했지만 지금까지는 매우 어렵습니다. 은행은 이 프로그램에 대한 준비가 되어 있지 않았습니다.

기업 모기지.

이러한 대출은 고용주가 우대 조건으로 발행합니다. 여기서 눈에 띄는 예는 직원이 연간 2-4%의 주택 대출을 받을 수 있는 러시아 철도입니다(대출 자산 대출은 1년 이상 근무한 회사 직원이 받을 수 있음).

부동산 모기지

이 저당은 은행이 그가 담보로 받는 재산의 평가 가치만큼 돈을 발행한다는 것을 의미합니다. 동시에 대부분의 경우 은행은 빌린 자금이 어떤 용도로 사용되는지 신경 쓰지 않습니다.

이러한 대출을 통해 비표준 부동산 옵션을 구입할 수 있습니다. 아파트, 토지가있는 집, 여름 별장, 수리를 위해 돈을 받거나 외국 부동산을 구입하십시오.

재융자

2019년 가장 인기 있는 모기지론 중 하나. 모기지 리파이낸싱을 사용하면 모기지 부채와 한 은행의 담보 청구권이 더 낮은 이자율로 다른 은행으로 이전되기 때문에 기존 대출의 이자율을 크게 줄일 수 있습니다.

이러한 유형의 대출은 계속 증가할 것입니다. 이전에 발행된 대출은 12% 이상의 이율로 발행되었으며 현재는 9%부터 시작하여 부채 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

두 가지 큰 차이점을 기억할 가치가 있습니다. 이 두 개념은 종종 혼동됩니다. 또한, 리파이낸싱은 종종 신청 시 모기지 이자의 일반적인 감소와 혼동됩니다.

결론: 향후 주택 대출의 두 영역은 다양한 범주의 차용자 사이에서 수요가 있기 때문에 동일한 긍정적인 발전 전망을 가지고 있습니다. 빌린 자금을 사용하지 않고 주택 문제를 해결하는 것은 오늘날 대부분의 러시아 가정에서 불가능합니다.

2019년 시장 전망

모기지 대출 시장에 대한 자세한 분석을 기반으로 이 분야의 전문가 및 전문가는 발전을 예측할 수 있습니다.

러시아 연방 모기지 대출 분야의 예측은 앞으로 몇 년 동안만 가능합니다. 이것은 우리나라의 지속적인 위기와 다른 주와의 긴장된 정치적 관계 때문입니다.

2019년에는 모기지 개발의 주요 추세를 결정할 수 있습니다. 이는 이자율의 지속적인 증가입니다. 중앙은행은 기준금리가 향후 소폭 인상을 지속할 것이며, 이는 불가피하게 모기지 및 기타 대출에 대한 대출금리 인상으로 이어질 것이라는 공식 성명을 여러 차례 발표했습니다.

모기지 시장 발전의 두 번째 방향은 이미 발행된 주택 융자에 대한 재융자 수요 증가입니다. 그 이유는 매우 논리적이며 인구의 구매력 감소와 관련이 있습니다. 연체 부채가 증가하고 있어 사람들은 재융자 서비스를 위해 은행을 찾게 됩니다.

러시아 연방의 모기지 시장은 발전 단계에 있으며 역동적인 성장이 특징입니다. 오늘날 Sberbank, VTB, Russian Agricultural Bank, Gazprombank, Raiffeisen Bank 등 국내 주요 은행에서 모기지를 받을 수 있습니다. 그들 각각은 조건, 이자율 및 대출 요건이 다른 다양한 주택 개선 프로그램을 제공합니다.

우리는 의견에 대한 귀하의 질문과 특별한 형태의 모기지 전문가를 기다리고 있습니다.

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모기지 대출 시장의 성장과 역동성은 다음과 같은 지표에 따라 달라집니다.

주택 시장의 현재 가격;

모기지 금리;

대출 조건;

초기 입금액;

인구의 소득 수준.

지난 몇 년간 <표 3>에서 보는 바와 같이 우리나라 주택가격은 꾸준히 상승하여 주택담보대출 시장의 발전에 기여하고 있다. 결국, 국가 인구의 소수만이 담보 대출에 의존하지 않고 자신의 주택을 구입할 수 있는 충분한 돈을 가지고 있습니다.

표 2. 러시아 연방 주택 시장의 가격 역학

색인
1평당 가격 m 1 차 시장에서 문지릅니다.
1 차 시장의 물가 지수, 전년 대비 %
가격 1평 m 2 차 시장에서 문지릅니다.
유통 시장의 가격 지수, 전년 대비 %

그러나 모기지 대출은 또한 대부분의 인구의 소득이 개인에게 심각한 피해를 주지 않으면서 매월 상환금을 지불하기에 충분해야 함을 의미합니다. 위의 내용을 바탕으로 모기지 대출에 대한 접근성이 높을수록 월별 지불액이 낮아진다는 결론을 내릴 수 있습니다. 이 조건은 대출 기간을 연장하거나 금리를 낮추는 등 다양한 방법으로 달성됩니다. 또한 러시아에서 모기지 대출의 가용성은 국가가 모기지 대출의 주요 위험을 부담한다는 사실에 의해 보장되는 대출 금리에 대한 위험 프리미엄 감소를 기반으로 합니다.

AHML 통계에 따르면 루블 대출의 월 평균 금리는 12.4%에 달했습니다. 주택담보대출 금리는 경제위기가 한창이던 2009년 정점에 이르렀고 루블화 대출은 연 14.6%, 외화대출은 연 13.5%에 달했다. 금리 인하는 주택담보대출 증가에 기여한다.

통계에 따르면 현재 모기지 대출의 성장률은 매우 높습니다. 그러나 러시아의 모기지 대출 수준은 각각 GDP의 50%와 30%인 미국이나 EU 국가 수준에 곧 접근하지 못할 것이며 우리나라에서는 GDP의 2~3%에 불과합니다.

그림과 같이. 1, 주택 대출은 이미 위기 이전 수준에 도달했으며 심지어 초과했습니다.

쌀. 1. 2007-2013년 발행된 모기지론 규모 및 루블 단위 모기지론 비율의 역학 RF에서.

2013년 1~8월 주택담보대출 시장의 발전 결과는 경제성장 정지에도 불구하고 대출 발행이 지속적으로 증가하고 있음을 입증한다.

2013년 1월~8월에 485,430건의 주택담보대출이 발행되어 총 7,849억 루블이 발행되었으며, 이는 2012년 1월~8월보다 양적 기준으로 1.16배, 금액 기준으로 1.28배 증가한 수치입니다.

이러한 발행량의 증가는 우대 조건으로 주택 구매를 위해 충분히 많은 수의 사회 프로그램을 도입했기 때문입니다. 지역마다 주택담보대출 수준은 상당히 다르며 그림 1과 같습니다. 2 개의 주요 위치는 모스크바와 모스크바 지역이 차지하고 있으며 우리나라의 다른 지역은 훨씬 뒤처져 있습니다.

쌀. 2012-2013년에 발행된 모기지론이 가장 많은 30개 지역, 백만 루블

또한 국가 인구의 소득도 중요합니다. 소득이 많을수록 모기지 대출 시장이 더 많이 발전하기 때문입니다. 실질 소득 증가로 사람들은 미래에 대해 낙관하고 더 많이 저축하거나 신용을 절약할 수 있습니다. 또한 Federal State Statistics Service에 따르면 지난 5 년 동안 인구의 실질 소득이 거의 두 배로 증가했으며 동시에 모기지 대출 규모도 증가했습니다.

최근 몇 년 동안 연체 부채의 수가 눈에 띄게 감소하여 그림 3과 같이 그 양이 절반 이상 줄었습니다. 이것은 인구의 생활 수준이 향상되고 모기지 대출 분야에서 효과적인 국가 정책이 있음을 나타냅니다.

쌀.

2012년 말에 주택담보대출을 발행하는 가장 큰 은행들은 지난 몇 년 동안 주택담보대출 비용이 처음으로 인상된 금리를 인상했습니다. 다만 주요 요율만 인상하고 우대 프로그램 요율은 인하했다.

이 추세는 국가도 참여하는 국가 최대 은행에 의해 설정되었습니다. 예를 들어, 전체 모기지론의 절반 이상을 발행하는 Sberbank는 VTB24, Gazprom 및 기타 덜 중요한 은행이 뒤따랐습니다.

위기 동안 은행은이 기간 동안 차용인의 지급 능력이 급격히 감소함에 따라 계약금없이 모기지 론 발행을 중단했습니다. 또한 차용인의 재정 규율이 부족하여 많은 수의 아파트가 매물로 나왔습니다.

계약금 없이 계속 대출을 하던 나머지 은행들은 손실 위험을 최소화하기 위해 조건을 대폭 강화했다. 예를 들어:

Sovetsky Bank는 보험이 있는 경우 16.9%, 개인 또는 재산 보험이 없는 경우 19.9%의 비율로 1~15년 동안 계약금 없이 50~500만 루블을 받겠다고 제안했습니다. 또한 높은 수준의 소득과 그 안정성을 증명할 상당한 양의 문서를 제공해야 했습니다.

Sviaz-Bank는 차용인에게 주택에 대한 서약을 요구했지만 수령 한 금액은 300 만 달러에 불과했고 기간은 1 년에서 30 년 사이였으며 금리는 차용인별로 개별적으로 계산되었습니다.

또한 거의 모든 은행에서 시행하는 각종 모기지 판매 및 특별 가격 인하 시 모기지 비용을 절감할 수 있습니다. 예를 들어, 작년 12월 UniCredit Bank는 대출자에게 모든 모기지론에 대해 연간 0.5%의 할인을 제공했는데, 이는 모든 대출자에게 새해 선물이었습니다.

다양한 프로모션 기간뿐만 아니라 국가 지원을 통해 모기지 론을받을 수도 있습니다. 그래서 2013년에는 군인 및 젊은 가족을 위한 기존 프로그램과 함께 젊은 교사를 위한 주택 구입에 대한 새로운 국가 지원 프로그램이 시작되었습니다. 이 프로그램은 35세 미만의 교사가 총 주택 비용의 10% 이상을 부담해야 하며 필요한 증명서로 소득을 확인해야 연 8.5%의 모기지론을 받을 수 있다는 점에서 구성되어 있습니다.

모기지 대출 분야에서 가장 인기 있는 은행은 Sberbank 및 VTB24이며, 그들의 제안은 차용자에게도 가장 매력적입니다.

따라서 2013년 러시아 Sberbank의 모기지론은 다음 조건에 따라 발행됩니다.

1) 루블로 발행된 대출 금리는 연간 9~15%, 외화로 12~14%입니다.

2) 계약금은 총액의 15% 이상이어야 합니다.

3) 주택담보대출의 발행 기간은 30년 이내여야 합니다.

차용인의 안정적인 재무 상태를 확인하는 문서 패키지를 은행에 제공하는 것도 필요합니다.

2013년 VTB24 모기지:

루블 대출 금리는 10.9-14.9%, 외화 대출 금리는 연간 8.9-11.2%입니다.

계약금 - 주택 비용의 10%부터;

임기 - 최대 50년.

보험 (차용인의 생명 및 장애, 아파트 손상 또는 손상, 주택 소유권 종료)에 가입하는 것이 바람직하며 보험이 없으면 비율이 매년 3 % 씩 증가합니다. 소득 증명서와 재직 증명서가 필요합니다.

지난 몇 년 동안 러시아의 모기지 대출 시장은 더욱 발전했습니다. 모기지 론은 인구 사이에서 매우 인기가 있으며 우리나라 경제에 유익한 영향을 미칩니다. 이 시장의 발전은 인구 소득, 주택 가격, 지불 조건 등과 같은 많은 요인의 영향을 받습니다.

2013년의 중요한 특징은 모기지 대출이 주택 시장에 미치는 영향이 눈에 띄게 증가했다는 것입니다. 이는 주택 거래의 안정적인 역학을 배경으로 모기지 거래 비율이 증가한 것으로 입증됩니다. Rosreestr에 따르면 2013년 주택 거래에서 등록된 모든 4분의 1의 재산권(24.6%)이 모기지론을 통해 취득되었습니다.

이 수치는 전체 관측 기간(2005년 이후)의 기록이다. AHML 추정에 따르면 일반적으로 새 주택 판매에서 모기지 비율은 최대 40%이며 일부 개체의 경우 모기지 거래가 50% 이상이고 판매의 70-80%에 이릅니다.

러시아 중앙 은행에 따르면 2013년에 발행된 모기지 론의 양은 계속 증가했습니다. 657개의 신용 기관이 1조 3,540억에 달하는 824,792개의 대출을 제공했습니다. 이는 2012년보다 대출 건수 기준으로 19.24%, 금액 기준으로 31.17% 증가한 것입니다.

그림 2. 연초 이후 누적 주택담보대출 공급 추이

2014년 1월 1일 현재 HML에 대한 부채 2조6480억원에 달했다. 장애. 2013년 주택담보대출(LC) 발행액 1조4040억에 달했다. rub., 또는 2조 7650억의 부채가 있는 880485개의 대출. 장애.

2014년 1월 1일자로 연체된 모기지 부채 395억 루블 수준 또는 잔여 부채의 1.49%인 0.59 p.p. 2013년 1월 1일 미만 2014년 1월 1일 현재 모기지 주택 대출에 대한 잔여 부채의 연체 부채 비율(루블) 0.47pp. 감소 2013년 1월 1일 대비 1.0%로, 외화대출은 2013년 1월 1일 대비 1.15p.p. 증가 최대 12.57%.

그림 3. 자산별로 순위가 매겨진 6개 신용 기관 그룹의 HML 평균 가치 역학(내림차순)

2013년에 발행된 대출 규모에서 외화로 표시된 HML의 비율은 계속해서 감소했습니다. 최대 1.12%, 정량적으로 - 0.02 p.p. 2012년 대비 0.23%로 2014년 1월 1일 현재 미결제 부채에서 그러한 대출의 비율은 1.93 p.p 감소했습니다. 4.22%로 증가했으며, 총 연체부채 중 외화 HML 연체부채 비율은 1.84 p.p. 증가했습니다. 35.59%에 달했다.

러시아 중앙 은행에 따르면 2014년 1월 1일 현재 HML에 대한 총 부채 금액에서 연체되지 않은 HML에 대한 부채 비율은 0.12 p.p 증가했습니다. 2013년 1월 1일과 비교하여 96.05%에 도달했습니다. HML에 대한 총 부채 금액에서 부도 대출(180일 이상 연체)에 대한 부채 비율은 같은 기간 동안 0.48% 포인트 감소했습니다. 1.78%에 달했다.

러시아 연방 중앙 은행에 따르면 자산 순위(내림차순)로 분류된 6개 신용 기관 그룹 중 2013년 제공된 총 대출 규모에서 가장 큰 자산을 보유한 5개 신용 기관 중 그룹 I의 점유율은 HML은 금전적으로 72.22%, 양적으로 76.93% 수준으로 각각 6.23%포인트 상승했다. 및 4.62pp. 2012년 대비 2011년에 비해 발행된 모기지론 규모에서 그룹 I의 비율은 18.46 p.p. 증가했습니다. 그리고 숫자로 - 모기지 시장의 지속적인 독점을 나타내는 14.63 % 포인트. 2014년 1월 1일 현재 처음 두 그룹(19개 신용 기관)은 HML 시장의 80.13%를 차지합니다. 따라서 다른 신용 기관 그룹의 점유율이 감소했습니다.

2013년에는 1.49%로 감소했습니다. 2012년 2.08% 대비 러시아 총 부채 중 연체 부채 비율(RUB 395억). 두 번째 신용 기관 그룹은 2013년 연체 부채 비율 중 가장 큰 값(3.04%)을 유지하면서 "선도"입니다. ) 따라서 가장 위험한 HML 포트폴리오를 갖게 됩니다. 그룹의 잔여 부채 중 그룹의 연체 부채 비율로 표현되는 그룹 대출 포트폴리오의 질은 그룹 III 및 V에서 2013년에 악화되었고 나머지 그룹에서는 개선되었습니다.

2013년 루블 단위 평균 HML의 최저값 그룹 V에서 (131만 루블), 그룹 VI에서 HML의 외화 평균 가치 중 가장 높은 값(2050만 루블).

2012년 대비 모든 그룹의 루블 단위 평균 HML 값이 증가했습니다. 외화 HML의 평균 가치에서 가장 큰 증가는 그룹 II와 VI에서, 그룹 IV에서 가장 큰 감소가 나타났습니다(그림 3).

2014년 1월 1일자 러시아 은행의 데이터에 따르면 12월에 연장된 루블 모기지론의 발행 비율 수준은 12.1%로 0.6 p.p. 2012년 12월 수준 이하

2013년 요율의 역학은 고르지 않았습니다. 연초에는 요율이 동적으로 증가하여 3월에 최대값인 12.9%에 도달했지만, 그 후 요율이 하향 추세를 보였고 2013년 11월-12월에 정점을 찍었습니다.

연말 금리 하락은 은행의 계절적 프로모션으로 설명됩니다. 2013 년 3/4 분기에 모기지 시장의 거의 모든 리더는 상당히 다양한 차용인이 낮은 모기지 금리에 의존 할 수있는 특별 제안을 시작했습니다. .

2013년 가중평균 주택담보대출 금리는 12.4%(누적)로 2013년 1/4분기 높은 수준의 금리를 보임.

그림 4. 자산별로 순위가 매겨진 6개 신용 기관 그룹의 가중 평균 HML 비율의 역학(내림차순)

주요 은행이 모기지 포트폴리오를 늘리려는 노력을 강화하도록 동기를 부여한 추가 요인은 무담보 소비자 대출 손실에 대한 최소 준비금 규모의 증가를 포함하여 무담보 대출의 성장률을 제한하는 것을 목표로 하는 러시아 은행의 정책이었습니다. 이와 관련하여 내부 우선 순위에 따라 적절한 역량(주로 자금 조달에 대한 접근)을 갖춘 신용 기관은 모기지 대출의 보다 적극적인 개발에 집중할 수 있습니다. 이에 따라 2013년 2분기부터 AHML 분석센터가 집계한 활성 시장 참여자 중 상시 또는 일시 기준금리 인하 사례는 약 30건이었다.

2013년에 루블 단위의 HML에 대한 모든 신용 기관 그룹에 대한 HML 대출의 평균 가중 기간은 14.7년, 외화 대출의 경우 12.7년이었습니다. 그룹 III의 루블 크레딧에 대한 가장 긴 가중 평균 대출 기간은 15.6년이고 그룹 I의 외화 크레딧은 21.2년입니다. 그룹 VI는 평균 가중 대출 기간이 가장 짧습니다(루블 대출의 경우 10.3년, 외화 대출의 경우 2.1년).

2013년 러시아 중앙은행에 따르면 모기지 주택 대출에 대한 청구권에 대한 신용 기관의 인수는 2012년에 비해 5.17% 증가했으며 859억 8천만 루블에 달했습니다. 루블 대출에 대한 청구는 2.47% 감소하여 617억 1천만 루블에 이르렀고, 외화 대출에 대한 청구는 31.3% 증가하여 242억 7,400만 루블에 달했습니다. 2013년 HMLs에 따라 취득한 청구권 중 가장 많은 양 2012년과 마찬가지로 루블과 외화 모두 IV 그룹의 신용 기관에 등록되었습니다.

AHML OJSC에 따르면 2013년에 모기지 대출을 사용한 1차 주택 시장의 거래량은 10 p.p.만큼 증가했습니다. 2012년 대비 30 %에 달했습니다.

표 3

모기지 론의 구조

2013년 모기지 시장에서 AHML OJSC의 점유율은 루블 기준으로 8.2%(1,113억 루블) 또는 1차 시장에서의 작업을 포함하여 발행된 총 대출 수의 약 10%에 달했습니다(재융자 ) - 3.5% (480 억 루블), 2 차-4.7 % (633 억 루블). AHML OJSC에 따르면 2013년 총 주택저당증권 발행량은 그것은 1,406억 2,500만 루블에 달했으며, 그 중 55.5%(781억 루블)의 증권이 기관 자체의 참여로 발행되었습니다.

2014년 AHML OJSC의 모성 자본의 크기가 증가하여 429.4 천 루블에 이릅니다. 2014년 누적 모기지 시스템에 참여하는 군인에 대한 색인 연간 지불액은 233,000 루블에 달했습니다. "Military Mortgage"프로그램의 기관은 1 차 시장에서 아파트를 구입할 때 모기지 론의 최대 금액을 200 만 루블에서 220 만 루블로 늘 렸습니다. 최소 계약금을 30%에서 20%로 줄였습니다.

지난 6 개월 동안 많은 모기지 은행은 차용인에 대한 요구 사항을 완화했습니다. 최소 계약금을 줄이고 (0 포함) 최대 대출 금액을 늘리고 대출 대상 목록을 확장했습니다.

대출자에 대한 요구 사항이 일부 완화되었음에도 불구하고 은행의 대차대조표에 축적된 모기지 포트폴리오의 품질은 높은 수준입니다. 2014년 1월 1일 현재 주택담보대출 누적액 중 연체액이 차지하는 비중은 1.49%이며, 연체금이 없는 주택담보대출액은 96% 이상이다. 그러나 경제 상황이 급격히 악화되고 실업률이 증가하는 경우 연체 비율이 증가하고 모기지 포트폴리오의 질이 급격히 악화될 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

모기지 시장의 성장은 주택 건설의 주요 동인 중 하나가 되었습니다. 은행들이 건설업과 주택 구입자에 대한 대출을 재개한 것을 감지한 개발업자들은 활동을 강화했다. 이에 따라 2013년에는 총면적 6940만㎡에 91만2100가구가 들어섰다. (전년 동기 대비 +5.6%). 이 수치는 1990년 이후 러시아 연방의 전체 역사에 대한 기록입니다.

모기지 대출과 주택 건설의 동시 증가가 주택 시장을 균형 잡힌 발전 경로로 유지한다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. 모기지가 지원하는 인구의 추가 유효 수요가 기본 주택 시장을 흡수합니다.

Rosstat에 따르면 2013년 주택 가격 상승률은 2012년 대비 평균 7.2%였으며, 이는 연간 고정 인플레이션(6.8%)과 관련하여 러시아 평균 주택 가격 상승률이 초과하지 않았음을 시사합니다. 0.5pp.

인구의 실질 가처분 소득이 3.3% 포인트 증가하고 모기지 금리가 감소했다는 사실을 고려할 때 2013년 말에 인구의 주택 가용성 증가가 비용으로 기록되었다고 말할 수 있습니다. 자신과 빌린 자금을 통해.

지난 5-7년 동안 러시아 연방에서 부동산을 구매하는 가장 "인기 있는" 방법은 여전히 모기지입니다. 따라서 경제 정책에서 국가 당국은 가능한 모든 방법으로 이러한 유형의 대출 금리를 낮추는 것을 목표로하는 은행 프로그램에 기여합니다. 이 중요한 주제는 2014년 1월 30일 경제개발부 장관직을 맡고 있는 Alexei Ulyukaev의 연설에서 제기되었습니다. 블라디미르 푸틴 대통령도 이 성명을 지지하며 러시아 은행의 리파이낸싱 금리에 가까운 "확고한" 모기지 금리를 설정하는 것이 필요하다고 믿고 있습니다. 이에 대해 러시아 연방 제1부총리 Igor Shuvalov는 2013년과 2014년 1월에 발행된 대출 건수가 꾸준히 증가하고 있으며 국가 정부와 은행이 선택한 방향을 고수할 필요가 있다고 믿고 있습니다. 이 세그먼트의 조직.

러시아 연방 재무부는 2014년 인플레이션이 5%-6%로 감소할 것으로 예측합니다. 결과적으로 모기지 가격은 연간 최대 8%까지 하락할 수 있습니다.

동시에 생활 조건을 개선하려는 러시아인의 수가 계속 증가하고 있다는 점에 유의해야 합니다. 2014년 모기지 성장률은 20%-25%로 예상됩니다. 이미 주택 문제를 해결하는 가장 저렴한 방법이기 때문에 부동산 구매의 4 분의 1마다 신용으로 이루어집니다. 차용인의 높은 품질도 기쁘게 생각합니다. 2013년 6개월 동안 부채가 없는 모기지론의 비율은 96%에 달했습니다.

국영은행은 모기지 시장에서 가장 활발하다. 민간 은행의 활발한 대출 발행 속도에도 불구하고 Sberbank, VTB 24 및 Gazprombank는 계속해서 선두 주자입니다. 총 모기지에서 이들이 차지하는 비율은 68%입니다. 하반기에는 모스크바 은행도 적극적으로 거래량을 늘리기 시작했습니다.

2014년 7월 1일 현재 순위에 있음	2013년 7월 1일 현재 순위에 있음	은행명	발행 된 모기지의 양. 살았다. 대출, 백만 루블	성장률 (H1 2014/Hy 1 2013), %
1/2. 2014년	1/2. 2013년
		OJSC "러시아의 Sberbank"
		VTB 24(자오)

		CJSC "CB 델타 크레딧"
		JSC "모스크바 은행"
		JSCB "로스뱅크"
		JSCB "Svyaz 은행"
		CJSC "라이파이젠방크"
		JSC "은행 "상트페테르부르크"
		금융그룹 "오픈"*

금리의 역학에 영향을 미치는 것은 국영 은행입니다. 2013년 하반기 금리 인하로 다른 금융기관들도 대출 조건을 수정해야 했다.

정부의 최신 계획 중 하나는 가까운 미래에 사회적 모기지 대출 발행을 위한 단일 센터를 만드는 것입니다. 이를 통해 저소득층과 인구의 취약 계층(교사, 의사, 과학자, 군인, 젊은 가족 등).

2014년 상반기 러시아 연방의 모기지 프로그램 개발에 대한 분석가의 예측. 2013년 전체 러시아 은행의 총 모기지 포트폴리오 결과를 고려하여 분석가들은 2014년 상반기 모기지 대출 규모가 16% 증가할 것이라고 대담하게 예측합니다. 더욱이 모기지 연체는 물론 국가의 경제 상황이 더욱 악화되지 않는 한 급격히 감소해야합니다. 2014년 1월 결과에 대해 구체적으로 말하면 지금까지 평균 대출 비용이 약간 증가했지만 많은 러시아 은행이 고객에게 할인된 이율로 다양한 특별 모기지 프로그램을 제공합니다. 분명히 그러한 프로그램에 따른 모기지 조건은 어떤 식 으로든 고객에게 적합하지 않습니다.

전문가들은 이 역설을 다음과 같이 설명하는 경향이 있습니다. 먼저 지난해 말과 올해 초 은행들은 낮은 계약금으로 주택담보대출을 받을 준비가 된 고객들의 유입을 늘렸다. 둘째, 대부분의 모기지 은행 고객은 평균 지불 기간이 연장된 프로그램을 의도적으로 선택합니다. 당연히 동시에 차용인의 자금 규모와 대출 기간에 직접적으로 의존하기 때문에 금리는 높게 유지됩니다.

분석가들은 또한 2014년 1월 러시아 은행들이 고객을 위해 새로운 "유연한" 요구 사항을 준비하기 시작했다고 언급했습니다. 그들은 기본 초기 요구 사항을 충족하지 못하더라도 차용인을 유치하기 위해 기꺼이 위험을 감수합니다. 이러한 방식으로 은행은 모기지 차용인을 미래에 경제적 성공을 가져다 줄 "주요 생계 수단"으로 만들려고 합니다. Rosselkhozbank와 Sberbank의 대표는 오늘 중앙 은행이 그러한 조치를 취하도록 강요하고 있다고 주장하면서 이에 대해 공개적으로 이야기하고 있습니다.

예를 들어, 아주 최근에 Sberbank는 공식적으로 기본 모기지 금리를 0.5% 포인트 인하한다고 발표했습니다. 그러나 "부적절한"모기지 제안으로 인해 특히 모스크바와 러시아의 다른 대도시에서 부동산 가격이 급격히 상승 할 수 있기 때문에 이러한 추세는 일부 전문가에게 놀라운 일입니다.

금융 부문, 모기지 및 러시아 경제의 발전에 대한 중기 예측.

2016년까지의 전망은 최근 경제 개발 연구소(Institute for Economic Development)의 전문가들에 의해 발표되었습니다. 가이다르. 이 문서는 모기지 은행의 많은 지도자들에게 불안감을 더했습니다. 전문가들은 2014년 국민 소득이 상당히 증가할 것이라고 믿습니다(0.9% 이하). 2015-2016년의 관점에서는 훨씬 더 적습니다(0.4%). 이것은 모기지 대출의 성장률이 점차 감소한다는 것을 의미할 뿐입니다. 은행이 지불 속도를 늦추면서 수익성 있는 모기지 론을 제공하지만 인구의 부채 부담은 빠르게 증가할 것입니다.

동시에 모기지 론 서비스 비용이 증가하기 시작하여 많은 러시아 은행, 특히 소규모 은행의 금융 발전에 영향을 미칠 수밖에 없습니다. 전문가들에 따르면 2013 년 소비자 대출 성장의 하향 추세를 살펴볼 필요가 있으며 모기지 프로그램의 개발 또는 "비 개발"에 대해 유추하여 사실을 비교하고 결론을 내리는 것이 어렵지 않을 것입니다 .

은행은 루블 모기지에 베팅하고 있습니다.

통화 모기지 제안은 우리나라에서 큰 수요가 없습니다. 그들의 양은 발행 된 모든 모기지 론의 1 %를 넘지 않습니다. 오늘날 은행은 루블 모기지에 주요 베팅을 하고 있습니다. 2014년 상반기 상황은 크게 변하지 않을 것입니다. 그러나 모기지 은행 소유자, 전문가 또는 분석가 중 누구도 연말까지 예측을 원하지 않습니다. 모든 것은 국가의 전반적인 안정에 달려 있습니다.

모기지 금리의 급진적 변화는 경제가 "절망적으로 열풍에 빠진" 경우에만 가능합니다. 그렇지 않으면 평균 연이율이 완만하게(점진적으로) 감소하기를 기대할 수 있습니다. 러시아 연방의 주요 모기지 은행 책임자들은 올 봄 모기지 루블 대출 금리가 2013년 말 수준(연간 약 12.4%)으로 유지되기를 희망하는 경향이 있습니다.

모기지 주택 저축 은행 러시아

표 4

다양한 은행의 모기지 대출 주요 조건의 비교 특성


스베르방크

노르디아 은행
라이파이젠방크
유니크레딧 은행

앱솔루트 뱅크
모스크바 신용 은행
소빈뱅크
모스크바 은행
가즈프롬방크

Svyaz 은행
알파 은행

로제브로방크
Promsvyazbank
트랜스캐피탈뱅크
태트폰드뱅크
발틴베스트뱅크

Globexbank
크레딧 유럽 은행
한티만시스크 은행
르네상스 2 3 1 2 1 9

평가 기준:

1. 최소 계약금의 가치: 1포인트 - 25%부터, 2포인트 - 20%부터, 3포인트 - 최대 20%.
2. 최대 대출 기간: 1점 - 최대 20년, 2점 - 최대 25년, 3점 - 25년 이상.
3. 대출한도 : 0.5점 - 500만 이하, 1점 - 1,000만 이하, 2점 - 2,000만 이하, 3점 - 20세 이상
4. 이자율의 가치: 1포인트 - 평균 이상, 2 - 2.5포인트 - 대략 평균과 동일(이자율의 상한에 따라 다름), 3포인트 - 평균 이자율 미만.
5. Forbes 신뢰도 등급: 1점 - 별 3개, 2점 - 별 4개, 3점 - 별 5개.

모기지 시장에서 주요 업체의 행동에 대한 분석은 일반적으로 이전 기간 차용인에 대한 요구 사항 약화를 배경으로 중기적으로 은행의 모기지 포트폴리오가 악화될 수 있음을 나타냅니다. 또한 AHML 분석 센터의 모니터링 데이터에 따르면 2013년 7월 초 Soyuz Bank는 최소 계약금을 15%로, Svyaz-Bank는 8월 중순에 0%로 인하했습니다(2 형식의 인증서 제공 시). -NDFL). 연체금이 (중대한) 증가하는 경우 금리 인상을 배제할 수 없습니다. 따라서 시장은 상당한 불확실성 상태에 있습니다.

러시아 연방 시민 대다수에게 모기지는 주택을 구입하는 데 가장 저렴한 도구가 되었습니다. 부동산 가격의 안정화라는 맥락에서 모기지 금리의 감소는 점점 더 많은 사람들을 끌어들이고 인구를 위한 이 서비스의 가용성을 증가시킵니다. 모기지가 주택 조건을 개선하는 방법으로 점점 인기를 얻고 있는 이유는 무엇입니까? HML 시장의 일반적인 추세는 무엇입니까? 모기지 시장 개발의 역학은 무엇입니까? 이 기사에서 이러한 질문과 다른 질문에 자세히 답하려고 노력할 것입니다.

2014-2017년 주요 시장 지표

중앙 은행의 데이터에 따르면 2017년 7월 1일 러시아 연방에서 589개의 신용 기관이 운영되었으며 이 중 423개가 시민에게 모기지 주택 대출을 제공했습니다. 비교를 위해 2014 년에는 2015-574, 2016-499에 635 개의 그러한 조직이있었습니다. HML을 제공하는 조직 수의 이러한 감소는 해당 국가의 경제 상황이나 그에 대한 수요 감소로 그다지 설명되지 않습니다. 그러나 다른 이유로 인한 파산 또는 청산의 결과로 신용 기관 자체의 활동이 종료됩니다. 이전 기간에 모기지 주택 시장은 그러한 조직의 수가 증가한 것으로 특징 지어 졌기 때문에 2014 년에 하향 추세가 정확하게 나타났습니다. 2009 년에는 571 개가 있었고 2013 년에는이 수치가 665로 증가했습니다. 아래 표는 지난 몇 년간 모기지 시장의 역학을 특징짓는 주요 지표를 보여줍니다.

표 - 2014-2017년 HML 시장의 특정 동향

형질	일정 기간
형질	1.01.2014 - 31.12.2014	1.01.2015 - 31.12.2015	1.01.2016 - 31.12.2016	1.01.2017 - 30.06.2017
HML 수, 10억 루블	1,012,800개 1764.1의 양으로	699 510개 1161.7의 양으로	856461개 1473.3의 양으로	423486개 773.0의 양으로
루블로 체결된 HML의 비율	1 012 064	699 419	856 427	423 482
부채, 10억 루블	루블 - 3391.9; 외화 - 136.5	루블 - 3851.2; 외화 - 131.1	루블 - 4421.9; 외화 - 71.2	루블 - 4616.3; 외화 - 54.6
재융자된 HML 금액, 10억 루블	228,2	80,3	114,5	83,1
조기 상환 모기지의 양, 십억 루블	530,6	477,1	611,4	347,3

출처: CBR

따라서 2015년 국민 소득 증가와 투자 수요 감소가 없는 상황에서 HML의 절대 지표는 하락했다. 그러나 이미 2016년에 상황이 바뀌기 시작했고 이 지표는 은행 수 감소에도 불구하고 2014년 수준에 근접했습니다. 2017년 첫 6개월 동안 이 지표는 2016년 같은 기간에 비해 16.3% 증가했습니다. 루블화 약세의 배경. 동시에 2015년에는 대출이 34% 감소하면서 1.4배 감소했다. 2016년에는 대출이 27.2% 증가한 가운데 1.2배 증가한 반면 외화 HML은 다시 2.7배 감소했다. 2017년에도 전년도의 흐름은 이어졌습니다. 검토 기간 동안 루블 단위 주택 담보 대출에 대한 부채는 크게 증가했고 외화는 감소했습니다.

2012-2017년 가중 평균 비율의 역학

모든 은행의 대출 포트폴리오는 장기 및 단기 등 여러 유형의 대출로 구성됩니다. 이러한 대출의 이자율은 종종 서로 다르며 사용 가능한 모든 대출의 총 비용을 알기 위해 가중 평균 이자율(ATR)이라는 특별한 개념이 개발되었습니다. 은행 기관이 발행한 모든 대출에 대한 평균 이자율을 반영한 것입니다. 그림 1은 2012년부터 2017년까지 ATP 변화의 역학을 보여주고 2018년 예측을 제공합니다.

그림 1 - 2012-2017년 발행된 모기지론의 가중 평균 이자율 외화와 루블

출처: 2014년, 2015년, 2016년, 2017년 상반기 러시아 연방 중앙은행 "주택 모기지 대출 시장 상태" 분석 자료

그래프에서 볼 수 있듯이 2012년 루블의 ATP는 12.3%(2011년보다 0.4포인트 높음), 외화는 9.8%(0.1% 증가)였습니다. 2013년 ATP는 크게 변하지 않았으며 루블과 외화로 각각 12.4%와 9.6%에 달했습니다. 2014년에는 그 변화가 12.45%와 9.25%로 아주 미미했습니다. 2015년에는 제공된 HML에 대한 요율이 13.35% 및 9.82% 증가했습니다. 2016년에는 루블의 ATP가 0.87% 포인트 감소하고 외화의 ATP가 각각 1.17% 감소하여 12.48%와 8.65%로 감소하는 추세를 보였습니다. 2017년 상반기에 대출 조건이 증가함에 따라 루블 및 외화로 제공된 HML에 대한 이자율이 크게 감소했습니다(루블 및 외화로 11.5% 및 6.75%). 동시에 이미 11월에 루블 지표는 10.9%에 달했습니다. Ingrad Group of Companies의 모기지 부서 책임자인 T. Vlasova의 예측에 따르면 2018년 ATP는 기록적인 8-8.5%로 떨어질 수 있습니다.

러시아 연방 지역에서 얼마나 많은 모기지가 발행되었습니까?

Volga Federal District는 403,282,000 루블에 대해 270,294 개의 모기지 대출이 체결 된 모기지 대출 획득에서 선두 자리를 차지하고 있습니다. 지구 중 두 번째 위치는 러시아 연방 전역의 1,086,940개 중 254,969개의 대출 계약이 체결된 중앙 연방 지구가 차지하고 있습니다. 동시에 62,505개의 HML이 모스크바에 있고 56,646개가 모스크바 지역에 있으며 이는 러시아 연방의 구성 기관 중 기록입니다. 지구에서 3위는 16,511건의 담보 대출이 발행된 Voronezh 지역이 차지하고 있습니다. 모든 모기지 론 중 최소 24,281 단위가 북 코카서스 연방 지구에서 발행되었습니다. 그림 2는 2017년 러시아 연방 지구가 1차 시장에서 발행한 모기지론의 비율을 보여줍니다.

그림 2 - 2017년 FD가 발행한 모기지론의 비율

러시아 중앙 은행의 통계 데이터에 따른 "보험 포털" 계산

가중 평균 이자율은 카운티마다 조금씩 다릅니다. 따라서 중앙 연방 지구에서는 10.64%, 북서부 연방 지구에서는 10.65%, 남부 연방 지구에서는 10.7%, 북캅카스 연방 지구에서는 10.72%, 볼가 연방 지구에서는 10.6%, 우랄 - 10.65%, 시베리아 - 10.66%, 극동 - 10.57%. 러시아 연방의 구성 기관 중 모기지 이자율이 가장 높은 지역과 가장 낮은 지역은 크림 공화국(11.24%)과 추바시아(10.42%)입니다.

새 건물과 2차 시장의 모기지 비용

주택 모기지 대출 기관에 따르면 2017년 모기지를 이용할 수 있는 인구의 비율은 6% 포인트 증가하여 43%에 달했습니다. 주요 성장요인은 물가상승률을 차감한 금리와 부동산 가격 하락이었다. 이에 비해 2012년에는 인구의 이 비율이 29%에 불과했습니다. 대출에 대한 월별 지불 금액도 줄어들고 전체 기간 동안 저축이 45 %에 달할 수 있기 때문에 금리 인하는 시민들에게 매력적입니다. 값 비싼 주택 조건 (1 차 및 2 차 시장 모두)에서이 사실은 모기지 대출 선택의 결정적인 요소 중 하나입니다. 그림 3은 1평방미터당 평균 가격을 보여줍니다. m. 2차 시장과 새 건물에서.

그림 3 - 2012-2017년 러시아 연방 부동산 시장의 가격 역학

러시아 은행 및 Rosstat에 따른 Banki.ru 계산

부동산 가격 상승은 건설 시장이 아직 경제 위기에서 회복되지 않았기 때문입니다. 주택 커미셔닝의 역학 관계는 지난 몇 년 동안 둔화되어 왔으며, 이는 2015년 판매 감소와 개발자에 대한 주식 자금 조달 및 대출 감소로 설명할 수 있습니다. 위기 이후 기간은 주거용 부동산 투자에서 최악의 성과를 보였습니다. 따라서 2016년 상반기에 이 수치는 2,390억 루블이었고 2017년 같은 기간에는 1,940억 루블에 불과했습니다.

2017년 주요 은행의 대출 규모

러시아 은행의 전체 포트폴리오에서 모기지론이 차지하는 비율은 11%를 초과합니다. 2017년 말 이 수치는 10.6%였습니다. 전체 포트폴리오의 약 90%는 러시아 최대 은행 30곳에서 발행한 대출(소매 대출 포함)로 구성되어 있습니다. 모기지 대출은 전통적으로 Sberbank와 VTB의 두 은행이 지배합니다. 또한 2017년 첫 번째는 총 1조 루블이 넘는 모든 모기지 론의 절반 이상을 발행했습니다. Sberbank의 모기지 포트폴리오는 17% 성장했습니다.

VTB는 경쟁사보다 상대적으로 훨씬 뒤떨어져 있습니다. 2017년 모기지 대출은 4,300억 루블 이상 발행되었으며 대출 포트폴리오는 11%만 증가했습니다. 모든 모기지의 70% 이상이 이 2개 은행에서 담당하지만 개발에 적지 않은 중요성을 지닌 다른 시장 참여자가 있습니다. 그들에 의해 발행된 모기지 론의 양은 그림 4에 나와 있습니다.

그림 4 - 2017년 러시아 연방 주요 은행에서 발행한 모기지론 규모

AHML 조사에 따르면 “2017년 모기지 및 주택 시장 발전 결과”

2018년 1월 1일 현재 은행의 모기지 포트폴리오 규모는 5조 3,400억 루블에 달했으며, 이 중 1조 1,200억 루블은 1차 시장(신축 건물)에서 주택 구매를 위한 모기지론입니다. 2017년 러시아 연방 시민은 285만 개의 아파트(또는 기타 주거용 건물)를 구입했으며 이는 2016년 주택 수요에 해당합니다. 신규 건물에 대한 수요도 2016년 62만 계약에서 2017년 62만 1천 계약으로 같은 수준을 유지했습니다. 2차 시장에서 약 223만 건의 거래가 이루어졌습니다. 2 차 시장에서 모기지 거래의 점유율은 31 %, 1 차 시장에서 50 %, 첫 번째 경우 모기지 론의 평균 크기는 174 만 루블, 두 번째는 212 만 루블이었습니다.

결론

2017년 말까지 수요와 공급의 집중도가 높았으며, 이는 러시아 연방의 10개 지역에서 특히 눈에 띕니다: 모스크바 및 지역, 상트페테르부르크, 튜멘 지역, 타타르스탄, 스베르들로프스크 지역, 바시코르토스탄, 크라스노다르 영토 및 기타 지역. 이 지역의 대량 주택 건설은 더 높은 임금과 모기지 대출의 활발한 개발로 뒷받침됩니다. 이 지역은 2017년 발행된 모든 모기지의 48%를 차지합니다.