Ca manuscris Akulova Evgenia Olegovna ÎMBUNĂTĂȚAREA METODELOR DE ANALIZĂ A CEI CELE MAI EFICACE UTILIZARE A IMOBILĂ ÎN SCOPURI DE EVALUARE 08.00.10 – Finanțe, circulație monetară și credit Rezumat al disertației pentru gradul de candidat în științe economice „Moscova 2015 financiară Universitatea din cadrul Guvernului Federației Ruse" Candidat Supraveghetor de Științe Economice, Profesor Elena Nikolaevna Ivanova Oponenți oficiali Serghei Gennadievich Sternik Doctor în Economie, Profesor, Academia Rusă de Economie Națională și Administrație Publică sub președintele Federației Ruse, Profesor al Departamentului de management imobiliar și probleme de utilizare a terenurilor Khloptsov Dmitri Mihailovici Doctor în economie, profesor asociat, Instituția de învățământ autonomă de stat federală de învățământ superior „Universitatea de stat națională din Tomsk”, șef al Departamentului de Economie Generală și Aplicată a Economiei kultet Organizație lider FGBOU HPE „Universitatea de Stat de Inginerie Civilă din Moscova” Apărarea va avea loc pe 16 aprilie 2015, la ora 12:00, la o ședință a consiliului de disertație D 505.001.02 pe baza FGOBUHPE „Universitatea Financiară din cadrul Guvernul Federației Ruse” la adresa: Leningradsky Prospekt, d. 49, camera. 406, Moscova, GSP-3, 125993. Teza poate fi găsită în sala de disertație a Complexului Bibliotecă și Informațional al Universității Financiare din subordinea Guvernului Federației Ruse la adresa: Leningradsky Prospect, 49, room. 203, Moscova, GSP-3, 125993 și pe site-ul oficial: http://www.fa.ru. Rezumatul a fost trimis la 10 februarie 2015 Secretarul științific al Consiliului de disertație D 505.001.02 Candidat la științe economice, conf. univ. Meshkova Elena Ivanovna 3 I. CARACTERISTICI GENERALE ALE LUCRĂRII Relevanța temei de cercetare a disertației. Etapa actuală în dezvoltarea evaluării proprietăților este caracterizată de o înțelegere mai profundă a teoriei și metodologiei de determinare a valorii sale de piață, consolidarea principiilor fundamentale în standardele de evaluare elaborate, precum și diseminarea celor mai noi metode în practică. Principiul utilizării celei mai eficiente (în continuare BEI), al cărui aspect practic se realizează cu ajutorul metodelor de analiză NEI, este una dintre cele mai controversate și mai puțin dezvoltate prevederi ale teoriei și practicii evaluării proprietăților. Presupune ca valoarea de piata a obiectului de evaluare este formata din caracteristicile sale unice, sub rezerva optiunii optime de utilizare care sa asigure satisfacerea nevoilor sociale si industriale, maximizarea profitului proprietarului acestuia si, ca urmare, cea mai mare valoare a obiectului în sine. Obligația de a ține cont de principiul NEI în evaluarea valorii de piață a bunurilor imobiliare, care este prevăzută în standardele internaționale de evaluare, este consacrată în standardul federal „Evaluarea imobiliară (FSO nr. 7)” adoptat în septembrie 2014, însă , acest lucru nu oprește discuția din comunitatea de evaluare cu privire la nevoia fundamentală a acesteia și procedurile de implementare. Lipsa unui aparat conceptual unificat, a instrumentelor metodologice transparente și sistematice și a unei infrastructuri informaționale dezvoltate complică identificarea unei opțiuni NEI pentru un obiect în scopul evaluării valorii sale de piață. Astfel, implementarea obligatorie a principiului NEI în evaluarea valorii de piață a bunurilor imobiliare creează o nevoie urgentă de îmbunătățire a metodelor de analiză a acestuia, de precizare a metodelor existente și a algoritmilor de calcul adaptați specificului pieței imobiliare din Rusia. Gradul de dezvoltare științifică a problemei. Principiul NEI ca unul dintre principiile fundamentale ale evaluării este considerat mai ales în lucrările de evaluare a imobilelor de către autori străini: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K. . și alții, și autori ruși: Alexandrov V.T., Artemenkov I.L., Asaul A.N., Grabovoi P.G., Gribovsky S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva S.P., Kulakova Yu.N., Leifera L.A., 4 Ozerova L.A., Petrova E.M., S.I.S. Sternik S.G., Tarasevich E.I., Tepman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. etc. Apreciind foarte mult contribuția oamenilor de știință la dezvoltarea abordărilor și metodelor de evaluare imobiliară, trebuie remarcat că acoperirea NEI în lucrările lor este de natură generală, nu conține metode clare cuprinzătoare pentru implementarea sa practică. Aspectul aplicat al principiului NEI, implementat prin analiza cazurilor alternative de utilizare, în lucrările autorilor autohtoni și străini se reduce în principal la o descriere a unui algoritm succint, nu conține o justificare a fezabilității și a sferei de aplicare a acestuia, precum si restrictii datorate conditiilor rusesti de evaluare. În ultimul deceniu, interesul pentru problemele implementării practice a principiului NEI a crescut în literatura științifică rusă. Problemele conceptuale ale analizei în condițiile pieței imobiliare ruse sunt acoperite în lucrările lui Grigoriev V.V., Ozerov E.S., Smolyak S.A., Fomenko A.N.; aspecte aplicate ale rezolvării problemelor de analiză în condițiile închiderii pieței, infrastructura informațională nedezvoltată, gradul ridicat de incertitudine sunt luate în considerare de Alexandrov V. T., Korostelev S.P., Munerman I.V., Ozerov E.S., Pupentsova S.V., Yaskevich E.E. Aceștia au elaborat recomandări pentru îmbunătățirea etapelor individuale ale analizei NEI, care vizează îmbunătățirea calității serviciilor de evaluare. În disertații Grunov S.V. și Gubareva E.V. sunt studiate aspectele analizei NEI în contextul problemelor de management economic general și eficiență a utilizării resurselor. Lucrarea lui Petrova M.N. are o semnificație practică. , care explorează metodele cantitative și calitative de analiză NEI. Cu toate acestea, modelele economice și matematice propuse au o serie de limitări și necesită adaptare la realitățile actuale ale pieței imobiliare și activitățile de evaluare din Rusia, precum și instalarea într-un algoritm complex. Astfel, interpretările existente ale principiului NEI necesită înțelegere și clarificare în concordanță cu principalele tendințe de îmbunătățire a standardelor și metodelor de evaluare imobiliară, al căror nivel actual de dezvoltare dictează necesitatea dezvoltării unui algoritm de analiză cuprinzător folosind metode care sunt relevante pentru condițiile rusești de evaluare. Scopul și obiectivele studiului. Scopul studiului este de a îmbunătăți instrumentele metodologice de analiză a NEI, ceea ce asigură o creștere a corectitudinii evaluării imobiliare. Pentru atingerea scopului studiului, în lucrare au fost stabilite următoarele sarcini: - să clarifice conținutul conceptului principiului celei mai eficiente utilizări și procedura de implementare practică a acestuia, să argumenteze necesitatea implementării sale obligatorii în evaluarea bunurilor imobiliare;  ia în considerare clasificarea existentă a obiectelor imobiliare și analizează posibilitatea introducerii unui nou atribut care grupează obiectele în funcție de necesitatea și gradul de detaliere al analizei NEI;  să analizeze caracteristicile specifice ale pieței imobiliare din Rusia pentru a identifica cele mai acute probleme ale acesteia în vederea îmbunătățirii algoritmului de analiză NEI și a metodelor de implementare practică a acestuia;  elaborarea de recomandări metodologice care să țină cont de specificul pieței imobiliare din Rusia, conform evaluării practice a criteriilor de bază de analiză: admisibilitate juridică, fezabilitate fizică și fezabilitate financiară;  să exploreze metodele de analiză NEI, să elaboreze recomandări și să evalueze eficacitatea aplicării lor practice în practica de evaluare rusă. Obiectul cercetării este principiul NEI ca componentă imanentă a evaluării imobilelor. Obiectul studiului îl constituie instrumentele metodologice pentru implementarea practică a principiului NEI în evaluarea valorii de piață a obiectelor imobiliare. Domeniu de studiu. Studiul a fost realizat în conformitate cu paragraful 5.1 „Teorie, metodologie și fundamente conceptuale pentru formarea valorii diverselor obiecte de proprietate” din Pașaportul specialității 08.00.10 - Finanțe, circulație monetară și credit (științe economice). Baza teoretică și metodologică a studiului sunt prevederile cheie ale teoriei economice și ale analizei de sistem, precum și concluziile conținute în lucrările autorilor autohtoni și străini privind teoria evaluării și analiza investițiilor, în special, cu privire la evaluarea reală. imobiliare, afaceri, evaluarea eficacității proiectelor de investiții, stabilirea prețurilor în construcții. Natura fundamentală a principiului studiat a necesitat utilizarea metodelor științifice generale teoretice ale cunoașterii (istorice, analitice, sintetice, metode de deducție și analiză de sistem etc.), precum și metode moderne de analiză economică și matematică: evaluări ale experților, analiza ierarhiilor, metoda scenariilor, modelarea financiară, gruparea, prezentarea tabelară a datelor etc. Baza informativă a studiului a constituit-o recenzii analitice ale piețelor imobiliare, rapoarte științifice ale conferințelor și seminariilor pe tema problemei studiate, materiale analitice. a periodicelor, precum și a resurselor de referință și analitice de pe internet, acte legislative și de reglementare ale Federației Ruse, rapoarte privind evaluarea valorii de piață a obiectelor imobiliare, cercetări proprii și calcule ale autorului. Noutatea științifică a studiului constă în perfecționarea instrumentelor teoretice și metodologice de analiză a NEI a imobiliarelor în scopul evaluării. Prevederile noutății științifice ale lucrării depuse spre susținere sunt următoarele: 1. Să dovedească necesitatea ținerii în considerare a principiului NEI în evaluare, precum și să se determine conținutul analizei, opiniile predominante asupra rolului acesteia și în esență sunt investigate și se dovedește că este un principiu cheie de evaluare a valorii de piață a proprietății, așa cum se reflectă în formulările propuse. Principiul NEI este prevederea de bază a teoriei de estimare a valorii de piață a bunurilor imobiliare, a cărei valoare ar trebui determinată pe baza ipotezei NEI sale - utilizarea unui sistem competitiv, solicitat de piață și justificat la data evaluării. , îndeplinind criteriile de admisibilitate juridică, fezabilitate fizică, fezabilitate financiară și maximizarea potențialului valoric al unui teren liber sau intravilan. Analiza NEI este o procedură de evaluare care asigură implementarea practică a principiului NEI, și constă în studierea eficienței opțiunii de utilizare a obiectului dezvoltat la data evaluării și compararea acestuia cu opțiunile alternative de dezvoltare în vederea identificării unui utilizare care maximizează valoarea terenului. 2. Necesitatea introducerii unei noi caracteristici de clasificare a obiectelor imobiliare „nevoia și gradul de detaliere al analizei NEI” este fundamentată pe baza caracteristicilor cheie identificate ale imobilului: originea, adecvarea îmbunătățirilor pentru funcționare, divizibilitatea, starea fizică. de îmbunătățiri, scop funcțional. 3. Se dovedește necesitatea modernizării și extinderii algoritmului de analiză NEI în evaluarea bunurilor imobile, care constă atât în ​​modificarea succesiunii de analiză, conform căreia etapele studierii potențialului economic al locației, cât și a criteriului de admisibilitate legală. ar trebui să precedă etapa cercetării de piață, iar în introducerea unor etape suplimentare: clasificarea proprietății care se evaluează în funcție de gradul de detaliere al analizei NEI; analiza calitativă a cazurilor de utilizare alternative. 4. Necesitatea unei comparații calitative a opțiunilor alternative de utilizare a obiectului evaluării, implementată prin algoritmul propus utilizând metoda analizei ierarhiilor (denumită în continuare HAI), pe baza utilizării criteriilor: a) completitudinea utilizării avantajele locației; b) valabilitatea juridică a dezvoltării; c) fezabilitate fizică; d) potenţialul de dezvoltare al pieţei imobiliare; e) eficiența atragerii resurselor financiare, care face posibilă identificarea opțiunilor de utilizare a bunurilor imobile care sunt cel mai puțin solicitate pe piață și excluderea acestora din cercetările ulterioare. 5. Pe baza sistematizării metodelor existente de analiză a NEI, identificând avantajele și dezavantajele acestora, se fundamentează că metoda analizării unui teren ca fiind liber condiționat și cu îmbunătățiri existente, implicând valorificarea directă a veniturilor generate de un singur imobil. obiect, urmată de scăderea costului realizării îmbunătățirilor (sau a costurilor pentru reconstrucția acestora) și aducerea valorii rezultate la data evaluării, asigură corectitudinea maximă a rezultatelor în condițiile actuale ale activităților de evaluare rusești. 6. În urma studiului pieței imobiliare din Rusia, s-a dovedit necesitatea luării în considerare a utilizării intermediare a obiectelor în analiza NEI, pentru care a fost clarificat conceptul de „tip intermediar de utilizare a imobilului”. , iar o metodologie pentru analiza acesteia a fost dezvoltată și testată. Semnificația teoretică a rezultatelor studiului constă în elaborarea unui algoritm detaliat de analiză a NEI a imobiliarelor, care face posibilă punerea în practică a principiului fundamental al teoriei evaluării, prin urmare, elementele de noutate științifică puse forward for defense poate fi interpretată ca dezvoltarea sa ulterioară în ceea ce privește îmbunătățirea instrumentelor metodologice de determinare a valorii de piață a imobiliare. Principalele rezultate ale studiului pot fi utilizate în formarea de cursuri de formare legate de evaluarea imobiliară. Semnificația practică a lucrării constă în faptul că elementele de noutate științifică obținute de autor sunt axate pe utilizarea pe scară largă în practica evaluării imobiliare, contribuie la îmbunătățirea calității serviciilor de evaluare și la creșterea atractivității investiționale a obiectele care se pun în valoare. De importanță practică independentă sunt: ​​ un sistem de caracteristici ale obiectelor imobiliare, care asigură gruparea acestora în funcție de caracteristica de clasificare propusă „necesitatea și gradul de detaliere al analizei NEI”;  metodologie elaborată pentru analiza criteriului de fezabilitate fizică, bazată pe sistematizarea documentației legale și clasificarea obiectelor imobiliare, pentru a determina în mod fiabil parametrii potențiali ai dezvoltării unui teren și a prezice caracteristicile de amenajare a spațiului diferitelor opțiuni pentru utilizarea sa;  algoritmul propus pentru compararea calitativă a cazurilor de utilizare alternative folosind AHP, care permite excluderea opțiunilor ineficiente din analiza ulterioară a criteriilor de fezabilitate financiară și eficiență maximă;  elaborarea metodologiei de analiză a NEI ținând cont de cazul de utilizare intermediar, care prevede luarea în considerare a modificărilor planurilor de dezvoltare urbană pentru dezvoltarea teritoriilor și a planurilor pe termen lung ale dezvoltatorilor cu o conservare pe termen scurt a utilizării actuale a imobilelor; obiecte. Aprobarea și implementarea rezultatelor lucrării: principalele rezultate ale cercetării disertației au fost raportate, discutate și aprobate la conferințe științifice și practice și la o masă rotundă: Conferința anuală internațională științifică și practică „Perspectivele dezvoltării economiilor naționale ale CES țările membre în contextul proceselor de integrare internațională” (Karaganda , Universitatea Economică Karaganda din Kazpotrebsoyuz, 12-13 aprilie 2012); A cincea conferință internațională științifică și metodologică „Cost proprietății: evaluare și management” (Moscova, Universitatea Financiară și Industrială din Moscova „Synergy”, 22 noiembrie 2013 ); masa rotundă „Property Management: Global Practice and Russian Realities” (Moscova, Congresul Fuziunilor și Achizițiilor, Universitatea Financiară, 19 septembrie 2014). Dizertația a fost finalizată ca parte a activității de cercetare desfășurate la Universitatea Financiară, ca parte a misiunii de stat în 2013, pe tema „Îmbunătățirea stabilității financiare a întreprinderilor rusești pe baza managementului costurilor”. Rezultatele cercetării științifice sunt utilizate în activitățile practice ale Departamentului de Evaluare al Societății Integrate pe Acțiuni a algoritmului „Knight Analysis Frank” prin aplicarea NEI. Utilizarea metodologiei elaborate de autor pentru determinarea soluțiilor de amenajare a spațiului pentru îmbunătățiri, metoda de analiză a ierarhiilor, metodologia de analiză ținând cont de utilizarea intermediară, ne permite să respectăm cerințele standardelor de evaluare, să asigurăm un nivel înalt de lucru, obiectivitatea și corectitudinea evaluării rezultă într-un spațiu informațional limitat, contribuie la eficiența și competitivitatea Departamentului datorită unei abordări mai structurate a evaluării imobiliare și optimizării costurilor de exploatare ale companiei. Algoritmul de analiză NEI actualizat de autor, care completează evaluarea valorii de piață a imobiliare cu instrumente metodic solide, este utilizat în activitățile practice ale Russian Appraisal Service LLC. În special, utilizarea metodei de analiză a fezabilității financiare, identificată de autor ca fiind cea mai potrivită, care implică și implementarea unei analize de risc, vă permite să explorați mai profund NEI, contribuind la îmbunătățirea fundamentelor metodologice ale munca si imbunatatirea calitatii serviciilor oferite. Rezultatele studiului sunt utilizate în procesul educațional de la Universitatea Financiară din cadrul Guvernului Federației Ruse de către Departamentul de Evaluare și Management al Proprietăților în predarea disciplinelor academice „Evaluarea imobiliară” și „Piața imobiliară și tendințele sale de dezvoltare”. . Implementarea rezultatelor cercetării disertației de către organizații este confirmată de certificate relevante. în cele 10 Publicaţii indicate. Pe tema cercetării disertației au fost publicate 6 lucrări cu un volum total de 4,43 p.l. (volumul autorului 3,92 p.), inclusiv 4 lucrări cu un volum total de 3,55 p. (volumul autorului 3,2 pp) în publicații științifice evaluate de colegi, stabilite de Comisia Superioară de Atestare a Ministerului Educației și Științei din Rusia. Structura și scopul disertației. Teza constă dintr-o introducere, trei capitole, o concluzie, o listă de referințe din 119 surse și 3 anexe. Textul disertației este prezentat pe 204 pagini. Lucrarea este ilustrată cu 19 tabele și 7 figuri. II. CONȚINUTUL PRINCIPALUL TEZEI În introducerea lucrării se fundamentează relevanța temei cercetării tezei, se prezintă gradul de dezvoltare științifică a acesteia și metodologia lucrării: se determină scopul și obiectivele studiului, sunt reflectate elementele de noutate științifică a lucrării și semnificația ei practică. Primul grup de întrebări este legat de studiul dezvoltării istorice a conceptului de NEI, definirea conținutului conceptului de NEI, rolul și locul principiului în sistemul modern de evaluare a obiectelor imobiliare. Evaluarea obiectelor de proprietate se bazează pe premisele fundamentale ale teoriei neoclasice care domină gândirea economică modernă. Această teorie se bazează pe conceptul de consumator rațional, al cărui comportament este condus de scopul maximizării utilității, care a predeterminat formarea principiilor cheie pentru evaluarea valorii de piață. Principiile evaluării sunt combinate în patru grupe în funcție de sursa de formare și de gradul de influență asupra valorii: principii bazate pe ideile proprietarului despre utilitatea obiectului; principii bazate pe caracteristicile operaționale ale obiectului evaluat; principii conditionate de influenta mediului de piata; Principiul NEI. Esența principiului NEI constă în faptul că valoarea de piață a imobilului se formează pe baza caracteristicilor unice ale obiectului, care determină opțiunea pentru utilizarea optimă a acestuia sub influența forțelor cererii și ofertei predominante la data evaluării, când toți participanții pe piață sunt interesați să-și maximizeze propriul beneficiu. Principiul NEI este implementat maxim în evaluarea imobiliară, ceea ce se datorează „naturii sale bicomponente”: componenta constantă este un teren cu o legătură invariabilă cu un anumit loc și stabilitatea proprietăților, iar componenta variabilă este îmbunătățirile aduse acestuia. Locația și proprietățile site-ului predetermina varianta de utilizare a acestuia care răspunde nevoilor actuale ale pieței. Venitul site-ului este asigurat de îmbunătățirile introduse, care pot fi modificate în funcție de funcțiile cerute de piață. Prin urmare, evaluarea valorii de piață a imobilului se bazează pe versiunea NEI a terenului, care maximizează potențialul valoric al acestuia. Analiza literaturii științifice străine și ruse pe tema cercetării disertației, precum și standardele de evaluare, au arătat că acestea conțin un număr mare de interpretări diferite ale conceptului de NEI al obiectelor imobiliare care îndeplinesc patru criterii cheie: admisibilitatea juridică, fezabilitate, fezabilitate financiară și eficiență maximă. Planificarea urbană nesatisfăcătoare, conjunctura în schimbare a pieței ruse, necesită clarificarea conceptului de NEI din punctul de vedere al respectării condițiilor de piață predominante la data evaluării, iar tendințele actuale în dezvoltarea evaluării necesită un accent pe semnificația sa teoretică. . Pentru aceasta se formulează interpretarea autorului a „principiului NEI”, care este dată la pagina 6. Implementarea practică a principiului NEI constă în analiza eficienței cazului de utilizare a imobilului care s-a dezvoltat la data evaluării (în continuare denumită analiza NEI). În conformitate cu reglementările existente în domeniul activităților de evaluare în Federația Rusă, această procedură ar trebui să fie evidențiată ca o etapă independentă și obligatorie premergătoare calculului valorii de piață a bunurilor imobiliare folosind metodele abordărilor venite, comparative și ale costurilor. Acest lucru necesită introducerea unei definiții actualizate a analizei NEI, prezentată și la pagina 6. Pe baza unui studiu și comparație a standardelor internaționale (denumite în continuare IVS), europene și americane cu standardele rusești de evaluare, diferențe semnificative în abordările analizei NEI. au fost dezvăluite. Versiunea actuală a IVS, spre deosebire de edițiile lor anterioare, nu prevede ca valoarea de piață a unui obiect să fie determinată pe baza versiunii identificate a NEI, dar indică faptul că o reflectă, întrucât practica consacrata de zonare 12 presupune utilizarea eficientă a oricărui teritoriu. În acest sens, NEI al obiectului evaluat va fi luat în considerare la analiza prețurilor tranzacțiilor de cumpărare și vânzare și închiriere pentru obiecte analogice la evaluarea valorii sale de piață prin metodele abordării comparative și a veniturilor. Piața imobiliară instabilă din Rusia și particularitățile reglementării legislative privind planificarea urbană și zonarea nu garantează că opțiunea actuală de utilizare a obiectului evaluat este eficientă și că prețurile obiectelor similare reflectă NEI-ul acestuia. Prin urmare, în standardele rusești, în prezent este recomandabil să se evidențieze analiza NEI ca o procedură independentă. Complexitatea analizei NEI a bunurilor imobiliare, datorită gradului de dezvoltare a pieței sale, care se caracterizează printr-o infrastructură informațională limitată și o slabă dezvoltare a urbanismului, impune introducerea unei caracteristici suplimentare de clasificare a obiectelor imobiliare, luând în considerare luați în considerare necesitatea analizei NEI atunci când se determină valoarea lor de piață. Sistemul propus de caracteristici cheie ale bunurilor imobiliare: originea; funcționalitatea îmbunătățirilor; divizibilitate; îmbunătățirea condiției fizice; tipul de obiect imobiliar, aranjat într-o succesiune ierarhică, vă permite să determinați necesitatea analizei NEI și să clasificați obiectul în conformitate cu noua caracteristică de clasificare - „necesitatea și gradul de detaliu al analizei NEI” - la un anumit grup. O interpretare schematică a sistemului dezvoltat de caracteristici pentru clasificarea obiectelor imobiliare pentru a determina necesitatea analizei NEI și gradul de detaliere a acesteia este prezentată în Figura 1. Astfel, specificul pieței imobiliare din Rusia necesită implementarea practică a principiul NEI pentru majoritatea obiectelor, care constă în procedura de analiză a acesteia, și Starea pieței predetermina necesitatea îmbunătățirii metodelor și direcțiilor acestei analize. Al doilea grup de întrebări decurge din necesitatea unui studiu critic al instrumentelor pentru implementarea practică a principiului îmbunătățirii metodelor existente de analiză a acestuia. Imobiliare NEI și 13 Originea PZ cu îmbunătățiri existente PZ vacant Îmbunătățiri neservibile (uzură > 80%) Îmbunătățiri reparabile (uzură)< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

Introducere

Capitolul 1. Bazele teoretice ale evaluării imobiliare

1.2 Clasificarea obiectelor imobiliare

1.3 Tipuri de valori de proprietate

1.4 Principii de bază ale evaluării imobiliare

1.5 Factori care afectează valoarea proprietății

Capitolul 2. Evaluarea unui imobil rezidential

2.2 Evaluarea proprietății rezidențiale folosind abordarea veniturilor

2.3 Evaluarea imobilelor rezidențiale prin compararea vânzărilor de analogi

2.4 Evaluarea proprietății folosind abordarea costului

2.5 Coordonarea rezultatelor evaluării imobiliare

Capitolul 3. Sugestii pentru îmbunătățirea metodelor de evaluare imobiliară

Concluzie

Lista literaturii și surselor utilizate

Aplicație

INTRODUCERE

Printre elementele unei economii de piață, un loc aparte îl ocupă imobilul, care acționează ca mijloc de producție (teren, administrativ, industrial, depozit, retail și alte clădiri și spații, precum și alte structuri) și un obiect sau obiect de consum (terenuri, cladiri rezidentiale, cabane, apartamente, garaje).

Imobilul este baza existenței personale pentru cetățeni și servește drept bază pentru activitatea economică și dezvoltarea întreprinderilor și organizațiilor de toate formele de proprietate. În Rusia, există o formare și o dezvoltare activă a pieței imobiliare și un număr tot mai mare de cetățeni, întreprinderi și organizații sunt implicați în tranzacții imobiliare.

Datorită interacțiunii constructive dintre stat și evaluatori, procesul de evaluare a proprietăților din ultimii ani a devenit mult mai civilizat în comparație cu vremurile în care o evaluare independentă în Rusia era abia la început. Astăzi, activitățile evaluatorilor sunt reglementate de legea federală și standardele relevante în domeniul evaluării.

Scopul tezei este de a elabora propuneri de îmbunătățire a metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare rezidențiale.

Pentru a atinge acest obiectiv, este necesar să rezolvați următoarele sarcini:

Descrieți esența evaluării locuințelor;

Caracterizarea abordărilor metodologice ale evaluării imobiliare;

Evaluați proprietățile imobiliare rezidențiale folosind o abordare bazată pe cost, comparativ și cu venituri;

Efectuează o analiză comparativă a rezultatelor evaluării;

Elaborați propuneri de îmbunătățire a metodologiei de evaluare a bunurilor imobiliare rezidențiale.

Obiectul cercetării în cadrul tezei este evaluarea bunurilor imobile rezidențiale, iar subiectul cercetării îl constituie metodele și abordările de evaluare a bunurilor imobile rezidențiale.

Baza metodologică a cercetării efectuate în lucrarea de teză o constituie lucrările științifice ale autorilor autohtoni și străini în domeniul evaluării imobiliare S.V. Gribovsky, E.I. Tarasevich, M.A. Fedotova, D. Fridman.

În primul capitol al tezei „Poziția metodologică de apreciere a valorii imobilelor” au fost dezvăluite tipurile de valoare a bunurilor imobile, clasificarea acestora. Sunt luate în considerare factorii care influențează valoarea obiectelor imobiliare, precum și principiile de bază ale evaluării imobiliare.

Al doilea capitol „Evaluarea bunurilor imobiliare rezidențiale” prezintă rezultatele evaluării unui obiect imobiliar - un apartament cu două camere situat în districtul Zaeltsovsky din Novosibirsk - folosind o abordare a veniturilor și comparative, precum și rezultatele calculării salvării. valoarea proprietatii.

Al treilea capitol „Sugestii pentru îmbunătățirea metodelor de evaluare a imobilelor rezidențiale” prezintă principalele direcții de îmbunătățire a abordărilor existente în evaluarea imobiliarelor rezidențiale.

Capitolul 1

1.1 Necesitatea unei evaluări independente a locuinței

Evaluarea este știința analizei economice aplicate, a cărei sarcină principală este de a stabili prețul cel mai probabil pentru vânzarea sau cumpărarea unui activ (bunuri) pe baza unei analize a dinamicii forțelor ofertei și cererii pentru acest activ în piata relevanta. Din punct de vedere formal, prețul cel mai probabil este stabilit pe baza modelării unui anumit set de factori de cerere și a unui set de factori de ofertă.

În prezent, activitățile de evaluare imobiliară sunt reglementate de Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” din 06.08.98 nr. 135 - FZ.

Situația actuală de pe piața imobiliară contribuie la dezvoltarea activă a evaluării imobiliare în țara noastră.

Piata imobiliara este in prezent una dintre cele mai dinamice piete din tara noastra, unul dintre cele mai atractive obiecte de investitii. Devine foarte important chiar acum, când situația din lume este foarte instabilă: experții nu pot da previziuni precise despre prețul petrolului, prevăd o depreciere a dolarului, - imobiliare rămâne practic singurul garant al siguranței economiilor.

Principalele direcții de dezvoltare a evaluării rusești pot fi determinate pe baza listei de operațiuni în care este necesară evaluarea obiectelor imobiliare. Trebuie remarcat faptul că această listă este în continuă extindere.

Este necesară o evaluare obiectivă a diferitelor tipuri de valori (piață, investiții, garanții, asigurări, impozabile și altele) ale bunurilor imobiliare:

La cumpărare, vânzare sau închiriere;

La corporatizarea întreprinderilor și la redistribuirea cotelor de proprietate;

Atragerea de noi acționari și emiterea suplimentară de acțiuni;

La evaluarea cadastrală în scopul impozitării obiectelor imobiliare: clădiri și terenuri;

Pentru asigurarea imobiliara;

Când împrumuturile garantate cu bunuri imobiliare;

La realizarea de obiecte imobiliare ca aport la capitalul autorizat al întreprinderilor și organizațiilor;

La dezvoltarea proiectelor de investiții și atragerea de investitori, inclusiv străini;

La lichidarea obiectelor imobiliare;

La executarea dreptului de moștenire, o sentință judecătorească;

În alte tranzacții legate de vânzarea drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobiliare.

Există trei abordări principale ale evaluării proprietății:

Metoda costului: se estimează costul reproducerii complete sau costul înlocuirii integrale a proprietății care se evaluează, apoi se scade valoarea deprecierii estimate a clădirilor și structurilor și se adaugă valoarea terenului ca liber. Această abordare poate fi necesară atunci când evaluarea unui obiect în scopul impozitării proprietății sau sechestrului proprietății necesită separarea valorii clădirilor și structurilor de valoarea terenului. Se folosește și în scopuri de impozit pe venit și contabilitate: amortizarea clădirilor și structurilor este dedusă din venitul impozabil. Alte situații de aplicat:

Studiu de fezabilitate pentru constructii noi,

Determinarea opțiunii de utilizare optimă și eficientă a terenului,

Actualizați,

Negocierea finala a pretului

Clădiri pentru scopuri instituționale și speciale,

Scopurile asigurării.

Metoda de comparare a pieței: estimarea valorii de piață a unei proprietăți pe baza tranzacțiilor recente cu proprietăți similare. Se presupune că un investitor sau un cumpărător rațional nu va plăti mai mult pentru o anumită proprietate decât ar costa să achiziționeze o altă proprietate similară cu aceeași utilitate.

Metoda venitului: valoarea unei proprietăți este determinată de valoarea, calitatea și durata perioadei de primire a beneficiilor pe care se așteaptă să le aducă această proprietate în viitor.

În Rusia, în ultimii ani, metoda costului a fost larg răspândită în evaluarea valorii obiectelor. Mai mult, utilizarea sa a fost declarată de Guvern la elaborarea programelor de reevaluare a proprietăților. Acest lucru a condus la faptul că costul mijloacelor fixe, imobiliare a fost foarte subestimat. Acum este de o importanță deosebită procesul de reevaluare a unor astfel de obiecte, care se poate face pe baza metodei de evaluare a pieței.

Până în prezent, numărul organizațiilor de evaluare de pe piața rusă este semnificativ. La sfârșitul anului 2004, peste 9.000 de companii și PBOYuL din Rusia au licențe de stat pentru a desfășura activități de evaluare. Acum piața este reglementată de Ministerul Dezvoltării Economice, dar de la 1 ianuarie 2006 este în curs de trecere la autoreglementare.

În stadiul actual, piața de evaluare se caracterizează prin creșterea concurenței, îmbunătățirea calității și reducerea costului serviciilor. În special, cererea de evaluare pentru a reflecta activele în situațiile financiare în conformitate cu IAS, US GAAP sau standardele de contabilitate rusești este în continuă creștere; evaluarea valorii activelor necorporale pentru a determina eficacitatea strategiilor de marketing și de brand; evaluare în scopul efectuării de tranzacții de cumpărare și vânzare, închiriere de active, fuziuni și achiziții și alte tranzacții pentru transferul dreptului de proprietate și al altor drepturi de proprietate; evaluare în scopuri de asigurare, emisiune suplimentară de acțiuni sau răscumpărare de acțiuni în timpul privatizării întreprinderilor de stat; evaluare în scopul împrumutului garantat cu proprietate etc.

Potrivit rezultatelor unui studiu al agenției de rating Expert RA, cele mai solicitate servicii în ultimul an și jumătate au fost serviciile de evaluare imobiliară și de afaceri în general. Ponderea acestor zone în structura globală a pieței a reprezentat 34,3%, respectiv 32,1%.

1.2 Clasificarea obiectelor imobiliare

Evaluarea bunurilor imobiliare este de interes în primul rând pentru obiectele care circulă activ pe piață ca produs independent. În prezent, în Rusia, acestea sunt apartamente și camere, spații de birouri și clădiri de birouri, clădiri rezidențiale suburbane cu terenuri, terenuri libere pentru dezvoltare și (sau) în alte scopuri. Obiectele imobiliare includ și zăcăminte minerale, a căror piață rusă nu a fost încă formată. Mai jos avem în vedere principiile generale de clasificare a obiectelor imobiliare.

Prima categorie de obiecte imobiliare. Termenul „imobiliar” în cazul nostru se referă la orice produs care este legat rigid de o bucată de teren, transferul acestuia în alt loc este imposibil fără distrugerea și pierderea valorii de consum. Formularea propusă urmărește promovarea unei abordări diferențiate a evaluării diverselor categorii de obiecte imobiliare, ținând cont de cele mai semnificative caracteristici ale acestora, de caracteristicile cifrei de afaceri comerciale, de structura și amploarea piețelor în cadrul cărora se desfășoară procesele de cumpărare și vânzare imobiliare. Deoarece o varietate de condiții și combinațiile lor afectează evaluarea unei proprietăți, pentru clasificare (grup) a fost folosită metoda „arborele caracteristicilor”. O astfel de clasificare (grupare) este pe mai multe niveluri. La fiecare nivel, se desfășoară pe baza proprie, cu posibilele diferențe ale acestora la același nivel, dar de-a lungul diferitelor „ramuri”. În același timp, adâncimea (numărul de niveluri) clasificării este mai mare pentru acele ramuri pe care se află obiecte mai reprezentative (din punct de vedere al evaluării lor).

Fiecare nivel are propriul nume și un set de valori recomandate pentru atributul de clasificare corespunzător.

1. Originea.

2. Numirea.

3. Scară.

3.1 Suprafețe de teren.

3.2. Loturi de teren separate.

3.3. Complexe de clădiri și structuri (așezare cabană, microdistrict, hotel, sanatoriu etc.)

3.3.1. Cladire de locuit multi-apartament.

3.3.2. Casă de locuit unifamilială (conac, cabană).

3.3.3. Secțiune (intrare).

3.3.4. Etajul in sectiune.

3.3.5. Apartament.

3.3.6. Cameră.

3.3.7. Căsuță de vară.

3.4. complex de clădiri administrative.

3.4.1. Clădire.

3.4 Spații sau părți de clădiri (secțiuni, etaje).

4. Gata de utilizare.

4.1. Gata.

4.2. Necesită reconstrucție sau reparații majore.

4.3. Necesită finalizarea construcției.

Deoarece piața de apartamente este în prezent cel mai dezvoltat sector al pieței imobiliare din Rusia, este logic să ne concentrăm pe studierea acestui sector special pentru a dezvolta abordări metodologice de bază pentru evaluarea valorii imobiliare.

În piața vestică formată se adoptă o alta, care diferă de clasificarea obiectelor imobiliare propusă mai sus în categoriile A, B și C.

Este împărțit în următoarele clase:

1) Imobile specializate, adaptate la desfășurarea unei anumite afaceri și vândute de obicei împreună cu afacerea.

Exemple: rafinării de petrol, uzine chimice, ateliere de amplasare de mașini și echipamente; clădiri care, datorită amplasamentului, dimensiunii, construcției lor, nu sunt niciodată vândute sau închiriate unui terț pe piață.

2) Imobile nespecializate - clădiri obișnuite - magazine, birouri, fabrici, depozite, care de obicei sunt vândute sau închiriate.

Clasificarea obiectelor imobiliare după diverse caracteristici (criterii) contribuie la o cercetare mai reușită a pieței imobiliare și facilitează dezvoltarea și aplicarea metodelor de estimare a valorii diverselor categorii de imobile. În procesul de clasificare, se disting grupuri separate de bunuri imobiliare, ceea ce determină posibilitatea unor abordări uniforme ale evaluării acestora.

1.3 Tipuri de valori de proprietate

În etapa inițială a evaluării imobiliare, expertul evaluator se confruntă întotdeauna cu problema dificilă a alegerii tipului de valoare pentru calculele de evaluare. Această alegere depinde de mulți factori (natura obiectului și funcțiile de evaluare) și determină alegerea ulterioară a metodei de evaluare a acestei proprietăți. Dacă evaluarea imobiliară se efectuează în scopul obținerii unui împrumut ipotecar (împrumuturi garantate cu proprietăți imobiliare), este important ca evaluatorul să aibă informații fiabile despre prețul de vânzare cel mai probabil al acestui imobil dacă împrumutatul (proprietarul proprietății) ) nu rambursează datoria (împrumutul). La evaluarea proprietății imobiliare în scopuri fiscale în țările occidentale, se utilizează valoarea de piață sau de înlocuire a proprietății, pe baza costului de reproducere al acesteia din urmă. La evaluarea obiectelor de reconstruit, de regulă, se alege valoarea investiției, adică. valoarea proprietății pentru un anumit investitor.

La evaluarea clădirilor cu destinație specială, a imobilelor din sectoarele „pasive” ale pieței imobiliare, atunci când nu există suficiente informații pentru a determina valoarea de piață, precum și la evaluarea în scopul asigurării imobiliare, a costului de înlocuire sau se utilizează costul de înlocuire.

Pretul din magazin

În condițiile economice de piață, cel mai comun tip de valoare a imobilului este valoarea de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil pe care o proprietate ar trebui să-l atingă pe o piață competitivă și deschisă în toate condițiile de comerț echitabil, acțiuni conștiente din partea vânzătorului și cumpărătorului și fără influența stimulentelor ilegale.

Se înțelege că într-o tranzacție de vânzare cumpărare, transferul drepturilor de la vânzător către cumpărător este supus următoarelor condiții.

1. Motivația cumpărătorului și a vânzătorului sunt tipice, adică. ele operează fără presiuni nejustificate sau circumstanțe extraordinare de viață.

2. Ambele părți sunt bine informate, consultate și acționează, în opinia lor, ținând cont de interesele lor maxime.

3. Proprietatea a fost scoasă la vânzare pe piață pentru o perioadă suficientă de timp (suficient pentru ca potențialii cumpărători să se familiarizeze cu informațiile despre vânzarea imobilului și să ia o decizie de cumpărare a proprietății).

4. Plata a fost efectuată în condițiile de finanțare a tranzacției.

5. Pretul este normal, neafectat de conditiile specifice de finantare si vanzare.

Valoarea de piață a bunurilor imobiliare este altfel numită valoare de schimb - în contrast cu valoarea de utilizare (sau valoarea de utilizare), care reflectă valoarea obiectului pentru un anumit proprietar.

Conceptul de valoare de piata se bazeaza pe faptul ca un cumparator tipic de pe piata imobiliara are posibilitatea de a alege proprietati alternative. Valoarea de piata este obiectiva, independenta de dorintele participantilor individuali pe piata imobiliara si reflecta conditiile economice reale care se dezvolta pe aceasta piata.

Cost de utilizare (valoare de utilizare)

Valoarea de utilizare (valoarea de utilizare) reflectă valoarea unei proprietăți pentru un anumit proprietar care nu va pune proprietatea pe piața imobiliară. Evaluarea valorii de consum a unui obiect se face pe baza profilului existent al utilizării acestuia și a acelor parametri financiari și economici care au fost observați în preistoria funcționării obiectului și sunt prevăzuți în viitor.

Costul investiției

Conceptul de „valoare a investiției”, similar conceptului de „valoare de utilizare”, înseamnă valoarea proprietății pentru un anumit investitor care urmează să cumpere sau să investească în proprietatea evaluată. Calculul valorii investiției se face pe baza veniturilor așteptate de acest investitor și a ratei specifice de capitalizare a acestora. Valoarea investiției este de obicei calculată atunci când se evaluează un proiect de investiții sau un obiect generator de venituri pentru un anumit investitor. Acest tip de valoare este subiectiv.

Costul de înlocuire (costul de reproducere a unui obiect)

Costul de înlocuire (costul reproducerii unui obiect) este determinat de costurile în prețuri curente pentru realizarea unei copii exacte a obiectului evaluat, în starea lui „nouă” (fără amortizare), folosind aceleași soluții arhitecturale, construcție. structuri și materiale, precum și cu aceeași calitate a lucrărilor de construcție - montaj. În acest caz, se reproduc aceeași uzură a obiectului și aceleași neajunsuri în soluțiile arhitecturale pe care le-a avut obiectul evaluat.

costul de înlocuire

Costul de înlocuire este determinat de costurile în prețuri curente pentru construcția unei facilități care are o utilitate echivalentă estimată, dar construită într-un stil arhitectural nou, folosind standarde moderne de proiectare și materiale și structuri progresive, precum și echipamente moderne ale proprietății. . Astfel, costul de înlocuire este exprimat prin costurile de reproducere a unei copii exacte a obiectului, iar costul de înlocuire este exprimat prin costurile de creare a unui obiect al unui analog funcțional.

Valoarea asigurării

Valoarea asigurată este calculată fie pe baza costului de înlocuire, fie a costului de înlocuire a unui obiect care prezintă riscul de distrugere (sau distrugere). Pe baza valorii asigurate a obiectului se determină sumele asigurate, plățile de asigurare și dobânzile de asigurare.

Valoare în scopuri fiscale (valoare impozabilă)

Valoarea în scopul impozitării proprietății persoanelor juridice și persoanelor fizice se stabilește de către experți evaluatori acreditați pentru inspecții fiscale pe baza fie a valorii de piață, fie a valorii de înlocuire a imobilului, fie evaluarea se realizează formal conform metodologiei de reglementare. fără implicarea expertilor evaluatori.

Valoarea de lichidare

Valoarea de salvare este suma netă de bani pe care proprietarul imobilului o poate primi atunci când proprietatea este lichidată.

1.4 Principii de bază ale evaluării imobiliare

Principiile evaluării imobiliare pot fi grupate în următoarele patru grupe:

Principii bazate pe percepțiile de utilizare;

Principii legate de bunuri imobiliare (terenuri, clădiri, structuri);

Principii legate de mediul de piata;

Principiul celei mai bune și mai eficiente utilizări a proprietății.

Toate principiile considerate ale evaluării imobiliare sunt interconectate. La evaluarea unei proprietăți este necesar, dacă este posibil, să se țină cont de toate sau de principalele principii de evaluare pentru a obține o evaluare mai fiabilă și mai precisă a valorii proprietății.

Principiile utilizatorului

Principiile bazate pe percepțiile utilizatorilor includ principiile de utilitate, substituție și așteptare.

Principiul utilităţii este că orice proprietate are valoare doar dacă este utilă unui investitor şi poate fi folosită pentru implementarea anumitor funcţii sau nevoi personale, de exemplu, folosirea bunurilor imobiliare ca hotel, cafenea, birou, muzeu etc. .d. Utilitatea este capacitatea unei proprietăți de a satisface nevoile unui utilizator într-o anumită locație și pentru o anumită perioadă de timp.

Principiul substituției prevede că un cumpărător rațional (tipic) nu va plăti mai mult pentru o proprietate decât prețul minim practicat pentru o altă proprietate similară de aceeași utilitate. Valoarea maximă a obiectului evaluat este determinată de cel mai mic cost la care poate fi achiziționat un alt obiect similar cu utilitate echivalentă.

Principiul așteptării este legat de reprezentarea utilizatorului proprietății și spune: valoarea obiectului generator de venit este determinată de valoarea fluxului de numerar așteptat din utilizarea proprietății evaluate, precum și de suma așteptată din revânzarea acestuia. Este important pentru ce perioadă de timp va fi primit venitul așteptat, deoarece rubla investitorului de astăzi valorează mai mult decât rubla care va fi primită mâine.

Principii legate de cerințele pentru un teren, clădiri și structuri care se află pe acesta

Acest grup include următoarele principii:

Productivitatea (productivitatea) reziduală a terenului;

productivitatea marginală (principiul contribuției);

Echilibrul (principiul proporționalității);

Valori optime;

Împărțirea optimă a drepturilor de proprietate.

Principiul productivității reziduale a terenului.

Principiul productivității reziduale (sau productivității) prevede că valoarea terenului se bazează pe productivitatea (productivitate) reziduală. Pentru a înțelege această poziție, este necesar să recunoaștem că orice tip de activitate necesită, de regulă, prezența a patru componente ale producției: capital, muncă, management și pământ.

Terenul este un teren și resurse naturale situate pe el - rezervoare închise, faună sălbatică, vegetație și minerale. Limitele teritoriale ale unui teren se stabilesc în conformitate cu procedura stabilită de legislația funciară în vigoare și se formalizează printr-un certificat eliberat proprietarului (sau arendașului) de către autoritățile de administrare a terenurilor de stat. Terenul este principalul factor care asigură spațiul și resursele necesare oricărui tip de activitate productivă.

Munca este un ansamblu de muncă privind producția de bunuri (servicii) și implementarea acesteia pe piață. Acest concept nu include activități de management.

Capitalul este bani investiți în reproducerea mijloacelor fixe și a capitalului de lucru, precum și în alte componente ale producției - forță de muncă, teren și management.

Managementul activităților de producție include cunoștințele, aptitudinile, abilitățile antreprenoriale și talentul personalului de conducere al întreprinderii. Managementul de succes vă permite să optimizați producția și să maximizați profiturile.

Fiecare componentă a producției (capital, forță de muncă, management și teren) trebuie acoperită din veniturile din afaceri. Cu toate acestea, întrucât terenul este imobil fizic, iar alte componente sunt atrase de el pentru activități antreprenoriale, forța de muncă, capitalul și managementul sunt plătite în primul rând, iar restul venitului este plătit proprietarului terenului ca chirie. O astfel de judecată este în concordanță cu principalele prevederi ale teoriei economice – terenul are o „valoare reziduală” și o anumită valoare doar atunci când există un venit rezidual după acoperirea celorlalte trei componente ale producției. Astfel, productivitatea reziduală este exprimată ca venit acumulat pe teren, după plata costurilor forței de muncă, capitalului și managementului.

Principiul productivității marginale (principiul contribuției).

Principiul productivității marginale (sau al productivității) sau principiul contribuției înseamnă că, ca urmare a investiției, ar trebui să se primească venituri, rămânând după acoperirea costurilor. În ceea ce privește piața imobiliară, acest principiu poate fi interpretat astfel. Adesea, costul reparației unui apartament vă permite să creșteți valoarea acestuia și în sume care depășesc semnificativ costul reparației acestuia. În acest caz, se realizează principiul productivității marginale sau principiul contribuției. Cuantumul contribuției corespunde diferenței dintre prețul primit ca urmare a reparației apartamentului și costul acestei reparații.

Principiul randamentelor crescătoare și descrescătoare.

Esența acestui principiu este că o creștere a investițiilor de capital în principalele componente ale producției determină o creștere a ratei de creștere a profitului doar până la o anumită limită, după care creșterea profitului devine mai mică decât creșterea investițiilor de capital. Această limită corespunde valorii maxime a proprietății. Orice investiție ulterioară în imobiliare nu va da o creștere proporțională a profitului și, prin urmare, o creștere proporțională a valorii proprietății.

Prin urmare, evaluatorul trebuie mai întâi să analizeze diferitele opțiuni de utilizare a terenului. De exemplu, pentru a efectua calcule ale profitului din construcția diferitelor tipuri de obiecte imobiliare sau a unui număr diferit de obiecte pe un anumit teren. Abia după aceea va putea face alegerea finală a tipului de proprietate pentru construcție pe acest șantier. În procesul de proiectare a variantelor diferitelor combinații de componente de producție și de determinare a profitului maxim pe această bază, este implementat principiul creșterii și scăderii profitabilității.

Principiul echilibrului.

Principiul echilibrului (sau principiul proporționalității) este formulat astfel: componentele producției (sau imobilului) trebuie să fie combinate între ele într-o anumită proporție. Dacă volumul investițiilor de capital depășește volumul de muncă într-o anumită perioadă de timp, de exemplu, în construcția unui obiect, atunci există o „înghețare a capitalului” și o scădere a eficienței generale a proiectului. O situație similară este posibilă atunci când la un moment dat nu există fonduri suficiente pentru construirea unei proprietăți, lucru binecunoscut investitorilor în construcții noi. În acest sens, documentele de reglementare ca parte a documentației de proiectare pentru construcția instalației prevăd elaborarea de grafice calendaristice pentru construcția instalației pentru a obține efectul maxim posibil din implementarea proiectului.

Principiul valorilor optime.

Principiul valorilor optime (principiul valorii economice optime), având în vedere tendințele predominante pe piața imobiliară, o anumită valoare (optimă) a unui anumit tip de proprietate este la mare căutare. Un expert evaluator ar trebui să țină întotdeauna cont de principiul valorilor optime și să îl folosească atunci când evaluează imobile de acest tip.

Principiul repartizării optime a drepturilor de proprietate.

Drepturile de proprietate asupra unei proprietăți ar trebui împărțite și combinate în așa fel încât să crească valoarea totală a proprietății. Legislația actuală a Federației Ruse permite împărțirea și vânzarea separată a drepturilor de proprietate. Proprietatea se referă la dreptul de a deține, folosi și dispune de proprietate. Pe lângă dreptul de proprietate, drepturile de proprietate sunt dreptul de posesie moștenită pe viață, dreptul de folosință permanentă (perpetuă) a proprietății, dreptul de posesie economică și dreptul de conducere operațională, precum și diferite tipuri de servituți - dreptul de utilizare limitată a proprietății. În plus, transferul dreptului de proprietate asupra proprietății către o altă persoană nu constituie o bază pentru încetarea altor drepturi de proprietate, cum ar fi drepturile de închiriere asupra acestei proprietăți.

Împărțirea drepturilor de proprietate asupra unui obiect imobiliar se poate realiza astfel:

1. Separarea fizică este împărțirea unei proprietăți în părți: subsol, etaje etc. Pentru o parcelă de teren - împărțirea drepturilor asupra spațiului aerian, la suprafața pământului și la subsolul acestuia, împărțirea masei de teren în parcele separate.

2. Separarea pe timp de proprietate - diferite tipuri de închiriere, proprietate pe viață, viitoare drepturi de proprietate etc.

3. Separarea totalității drepturilor de proprietate de proprietate - dreptul de posesie, folosință pe termen determinat sau perpetuu, înstrăinare, posesie pe viață (moștenită), management economic, management operațional și dreptul de utilizare limitată a proprietății.

4. Împărțirea drepturilor de proprietate între participanți - închiriere în comun, parteneriat, societăți pe acțiuni, opțiuni, trusturi, contracte cu condiții de vânzare stipulate.

5. Separari prin drepturi de drepturi - ipoteci, drepturi de drepturi fiscale, garantii judiciare, capitaluri proprii.

Utilizarea în practica relațiilor de proprietate a tipurilor de separare de mai sus a totalității drepturilor de proprietate și combinarea optimă a acestora vă permite să creșteți valoarea imobilului.

Principii legate de mediul de piata

Acest grup de principii include principiile dependenței, conformității, cererii și ofertei, concurenței și principiului schimbării.

Principiul dependenței

Principiul dependenței (sau principiul influenței externe) afirmă: diverși factori de mediu afectează valoarea unei proprietăți. Acești factori - în funcție de gradul de influență asupra unui anumit obiect - sunt împărțiți în principali și suplimentari; în funcție de sfera de influență - pe plan climatic, geologic, regional, social, economic, de mediu, demografic, juridic, internațional, urbanism, industrie și tehnic. La rândul lor, factorii economici pot fi diferențiați și în funcție de diverse criterii: financiare, de reglementare și altele. Un expert evaluator trebuie să rețină că, în toate cazurile, locația este principalul factor care afectează valoarea unei proprietăți, iar analiza valorii imobilului ar trebui să înceapă cu aceasta. Printre factorii principali se numără și apropierea proprietății de o infrastructură dezvoltată (conexiune cu piața utilizatorului): drumuri, centre comerciale și culturale etc., i.е. evaluatorul trebuie să stabilească modul în care fluxurile de venituri sunt legate de piața utilizatorilor. Acești doi factori - amplasarea obiectului și relația acestuia cu piața utilizatorului - alcătuiesc împreună conceptul de „locație economică a imobilului. Acest factor total are cel mai mare impact asupra valorii proprietății. Expertul evaluator trebuie să identifice și să măsoare impactul factorilor de mediu asupra:

Valoarea proprietății care este evaluată și efectuați ajustările corespunzătoare la acea valoare folosind metoda de comparare a vânzărilor;

Valoarea fluxului de numerar folosind abordarea venitului;

Nivelul costurilor atunci când se determină costul de înlocuire sau costul de înlocuire folosind abordarea costului.

Principiul conformității.

Principiul conformității prevede că o proprietate care nu corespunde standardelor actuale de piață are o valoare mai mică. Un expert evaluator nu trebuie doar să cunoască standardele de conformitate pentru o anumită piață imobiliară, ci și să monitorizeze tendințele lor de dezvoltare pentru a anticipa valoarea viitoare a proprietății evaluate.

Principiul cererii și ofertei.

Cererea pentru o proprietate este o nevoie reală pentru ei. Oferta este numărul de obiecte disponibile pe piața imobiliară și oferta limitată a acesteia.

Esența principiului cererii și ofertei este identificarea relației dintre nevoia de proprietate și oferta limitată a acesteia.

Cererea pentru o proprietate este determinată de utilitatea acesteia (capacitatea de a satisface nevoile utilizatorului) și de disponibilitate, dar este limitată de solvabilitatea potențialilor consumatori. Cu cât cererea este mai mică și oferta este mai mare, cu atât costul obiectului este mai mic. În schimb, dacă cererea și oferta sunt echilibrate pe piața imobiliară, valoarea de piață a obiectului se va stabiliza.

Evaluatorii experți ar trebui să rețină că, de regulă, cererea de obiecte imobiliare este mai supusă fluctuațiilor decât oferta, deoarece o schimbare bruscă a masei monetare (de exemplu, ca urmare a falimentului companiilor financiare) și stările emoționale la nivelul momentul unei tranzacții imobiliare etc. apar în perioade de timp mai scurte decât construcția de imobile, ceea ce creează o ofertă suplimentară pe piață. Cunoașterea acestei abilități în raportul dintre cerere și ofertă permite unui expert evaluator să prezică mai precis valoarea unei proprietăți.

Pentru spațiile rezidențiale, raportul dintre cerere și ofertă depinde de componența demografică a populației, de nivelul prețurilor la bunuri imobiliare și de consum, de intensitatea campaniei de publicitate, de noile legi și reglementări, de costul împrumuturilor, de impozitarea proprietății și alti factori.

Expertul evaluator trebuie să prezică raportul dintre cerere și ofertă pentru proprietatea evaluată, să determine gradul de influență a acestui raport și toți factorii de mai sus asupra valorii imobilului.

Principiul concurenței.

Concurența este rivalitate, competiție în orice fel de activitate. Toate ființele umane sunt în mod inerent competitive. Concurența sau rivalitatea crește dramatic atunci când vine vorba de profituri în exces într-un fel de activitate. Piața imobiliară nu face excepție în acest sens. Dacă pe piața imobiliară se realizează super profituri (acesta este un profit mult mai mare decât nivelul de profit format de obicei în acest sector al pieței), antreprenorii tind să intre pe această piață. Creșterea concurenței duce la o creștere a ofertei pe piață. Dacă cererea nu crește, prețurile imobiliare în acest caz scad, iar profitul antreprenorilor scade. În schimb, atunci când concurența slăbește, oferta scade și, dacă cererea nu scade, prețurile la obiectele imobiliare și profiturile antreprenorilor cresc.

Concurența rezonabilă stimulează îmbunătățirea calității obiectelor și serviciilor de pe piața imobiliară, în timp ce concurența excesivă duce la scăderea profiturilor.

În absența concurenței pe piața imobiliară (și acest lucru se întâmplă cu concurența de monopol), valoarea de piață a unui obiect nu poate fi determinată, întrucât valoarea de piață se formează doar pe o piață concurențială.

Principiul schimbării.

Atât proprietatea în sine (de exemplu, uzura fizică) cât și toți factorii de mediu care afectează valoarea proprietății pot fi modificate.

Cele mai caracteristice tipuri de schimbări sunt așa-numitele cicluri ale vieții. Aceste schimbări afectează, de asemenea, obiectele imobiliare în sine, precum și districtele (orașele), industriile și societatea în ansamblu.

Se disting următoarele cicluri principale ale vieții.

1. Originea (proiectarea, construcția unui obiect, formarea unei industrii, regiune etc.).

2. Creștere (o perioadă de creștere a veniturilor din exploatarea unui obiect imobiliar, dezvoltarea rapidă a unui cartier (oraș), industrie etc.).

3. Stabilitate, perioadă de echilibru (venituri stabile, gusturile formate ale consumatorilor de obiecte imobiliare, infrastructura formată a zonei etc.).

4. Declin (o perioadă de scădere a cererii de imobiliare, o scădere a profiturilor, o scădere a producției în industrie etc.).

Luând în considerare ciclurile de viață, un expert evaluator trebuie să analizeze și să prezică procesele legislative, demografice, internaționale, științifice și tehnice, urbane și sociale, precum și reacția pieței imobiliare la acestea.

Principiul utilizării optime și eficiente

Principiul celei mai înalte și bune utilizări este formulat astfel: este utilizarea rezonabilă și posibilă a acesteia, oferind cea mai mare valoare curentă a obiectului la data efectivă a evaluării.

Este cunoscută și o altă definiție a acestui principiu: este o astfel de opțiune pentru utilizarea unei proprietăți, selectată dintre cele rezonabile și posibile, care duce la cea mai mare valoare a terenului. O astfel de definiție a principiului se referă de obicei la evaluarea clădirilor și structurilor cu uzură semnificativă, precum și la evaluarea terenurilor libere.

Dacă se determină costul unei clădiri (construcții), atunci când se evaluează acest tip de imobil, ar trebui să ne ghidăm după prima definiție a principiului celei mai bune și mai eficiente utilizări. În acest caz, la alegerea opțiunilor posibile pentru utilizarea acestui obiect, este posibil să se excludă opțiunea adoptată la momentul evaluării, deoarece o astfel de utilizare a imobilului este limitată la o perioadă de timp până la valoarea terenului la cel mai bun caz și cea mai eficientă utilizare depășește valoarea întregului complex imobiliar (teren și clădiri) combinată cu costurile de demolare a clădirii.

Acest principiu este de bază (de bază) pentru implementarea tuturor celor trei abordări ale evaluării, iar interpretarea lui are o importanță deosebită în fiecare caz specific, deoarece afectează alegerea tipului de valoare. Atunci când se determină cel mai probabil preț de vânzare al unei proprietăți (valoarea de piață a proprietății), următoarea interpretare a acestui principiu este cea mai adecvată: „utilizarea cea mai probabilă a proprietății existente”, în timp ce la determinarea valorii investiției, accentul în interpretarea este pe „cea mai eficientă utilizare a proprietății”.

Analiza celei mai bune și mai eficiente utilizare a proprietății se realizează în două etape: prima analizează cea mai bună și mai eficientă utilizare a terenului, ca și cum ar fi liber, iar a doua - cea mai bună și mai eficientă utilizare a clădirii. (structură) aflată pe acest site .

1.5 Factori care afectează valoarea proprietății

Ca și în orice alte mecanisme de stabilire a prețurilor, valoarea bunurilor imobiliare depinde de un set de factori obiectivi și subiectivi, dintre care doar aceștia din urmă sunt legați de comportamentul unui anumit vânzător, cumpărător și (sau) intermediar în etapa încheierii unei tranzacții. . Factorii subiectivi includ, de exemplu, temperamentul, cunoștințele, onestitatea, răbdarea, plăcerile și antipatiile personale ale participanților la o tranzacție imobiliară etc. În cadrul diplomei mele, acești factori care țin de domeniul psihologiei nu sunt luați în considerare, iar atenția principală este acordată factorilor obiectivi și influenței acestora asupra evaluării imobiliare.

Factorii obiectivi sunt în principal economici, determinând în cele din urmă nivelul mediu al prețului tranzacțiilor specifice.

Factorii economici sunt împărțiți în macroeconomici și microeconomici. Primele includ factori care țin de situația generală a pieței: nivelul inițial de securitate al cererii de imobile din regiune; volumele și structura construcției noi și reconstrucției; factori de migrație; condițiile juridice și economice ale tranzacțiilor (impozite, taxe etc.); nivelul şi dinamica inflaţiei. Factorii macroeconomici includ, de asemenea, factori pe termen lung: diferența de dinamică a prețurilor la bunuri (servicii) și condițiile salariale, care afectează scara acumulării fondurilor și valoarea cererii amânate; ritmul și amploarea formării unei noi pături sociale de „oameni bogați” care au posibilitatea de a investi în imobiliare; dezvoltarea unui sistem de misiuni străine în regiune etc.

CAPITOLUL 2. EVALUAREA OBIECTULUI DE IMOBIL REZIDENTIAL

2.1 Descrierea proprietății

Obiectul de evaluare este un apartament separat, format din doua camere de zi.

Scopul evaluării este determinarea valorii imobilului de mai sus.

Obiectul imobiliar este înțeles ca obiectul propriu-zis, care este proprietate imobiliară, și drepturile legale asupra acestuia.

Actul de inspectare a obiectului

Adresa obiectului: Rusia, Novosibirsk, prospect Krasny, 171/2, ap. 27. Proprietar: Abramenko N.I. Certificate ITO nr. 78965784. Apartamentul este privatizat.

Obiectul este situat de-a lungul liniei de metrou (pe malul drept), reteaua de transport este bine dezvoltata. Până la stația de metrou „Zaeltsovskaya” 10 min. pe jos. În apropiere se află centrul expozițional „Târgul Siberian”, un cazinou, un club de noapte, o coafor, un centru de sport și fitness, un centru cultural „Energie”, un cinematograf „Progress-Kinomir”, la 10 minute de mers pe jos de Grădina Botanică.

Cea mai apropiată micropiață se află la 10 minute de mers pe jos.

O analiză a zonei de locație vă permite să oferiți o evaluare ridicată a pieței muncii din zona în care se află obiectul evaluării. Apropierea de magazine, instituții de învățământ este evaluată satisfăcător. Calitatea serviciilor comunale, precum și a serviciilor de protecție a ordinii publice, este apreciată ca satisfăcătoare.

Grădinița, clinica sunt la 5 minute de casă, școlile sunt destul de îndepărtate (15 - 20 de minute).

Condițiile de mediu sunt proaste din cauza apropierii de fabrici - Uzina Electrovacuum Novosibirsk, Uzina Ekran, uzina numită după. Lenin, Uzina de semiconductori din Novosibirsk.

Caracteristicile casei.

Material perete - panou. Numarul total de etaje este de 5. Inaltimea etajelor este de 2,2 m. Casa este scoasa de pe carosabil, situata in curti.

Anul constructiei - 1975. Aspectul general al clădirii este bun.

Alimentare cu apa - centrala, incalzire - centrala, ventilatie - naturala, alimentare cu energie - centrala.

Informatii despre apartament:

Apartamentul cu doua camere este situat la etajul 2 al casei. Suprafata totala a apartamentului este de 42 mp. m, suprafață de locuit - 28 mp. m (o cameră - 18 mp, a doua - 10 mp). Suprafata bucatariei este de 6 metri patrati. m, baia ocupa 3,5 mp. Apartamentul are balcon, telefon. Ferestrele sunt orientate spre vest. Vederea generală a apartamentului este satisfăcătoare.

Dispunerea apartamentului și schema de amplasare a acestuia la intrare sunt prezentate în Anexa 1.

Astfel, analiza locației și stării obiectului în prima aproximare ne permite să vorbim despre un cost destul de ridicat al obiectului.

Evaluarea a fost realizată în conformitate cu următoarele ipoteze:

Nu a fost efectuată o examinare specială a rețelelor de inginerie;

Obiectul evaluării nu prezintă vicii ascunse, inclusiv vicii ale cadrului de susținere a clădirii, care ar putea afecta valoarea acesteia;

Proprietatea respecta toate standardele sanitare si de mediu;

În cadrul evaluării au fost utilizate surse sigure de informații.

2.2 Evaluarea proprietății rezidențiale folosind abordarea veniturilor

Evaluarea imobilului prin metoda capitalizării directe

Pentru a calcula rata de capitalizare în scopul evaluării proprietății rezidențiale, ar trebui utilizată metoda simplificată Elwood.

R= Υ - Aplicație * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

unde R - rata de capitalizare;

Υ - rata rentabilității capitalului propriu;

App - posibilă creștere a valorii proprietății pentru perioada;

SFS este factorul de rambursare la rata Υ pentru perioada de deținere proiectată;

CHOD - venit net din exploatare;

TC este valoarea actuală.

Venitul net din exploatare poate fi determinat folosind următoarea formulă:

CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)

unde EI este venitul brut efectiv, care este definit după cum urmează:

EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)

unde PVH este venitul brut potențial pentru 1 an, presupunând că obiectul este închiriat integral,

PP - pierderi estimate din șomaj (3%),

DD - alte venituri.

Υ - reprezintă venitul real care se potrivește investitorului tipic.

Rata de rambursare a fondului este determinată de următoarea formulă:

SFS= i / (l+i)n-1 , (1.4)

unde n este numărul de perioade;

i - rata de actualizare (rata de rentabilitate a capitalului propriu).

Folosind metoda valorificarii directe, vom determina costul unui apartament cu doua camere achizitionat pentru a primi venituri din inchiriere cu vanzare ulterioara.

Chirie - 12000 de ruble. /luna Timp de nefuncționare posibil - 3% Costuri de operare - 1200 de ruble. /lună Rata rentabilității capitalului propriu este de 15%. Mandatul este de 5 ani. Creșterea planificată a costurilor este de 40%.

Rata de rambursare în condițiile indicate va fi de 0,086:

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.

Atunci rata de capitalizare va fi egală cu 0,1583:

R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.

Venitul brut efectiv calculat prin formula (1.3) va fi egal cu 139680 ruble:

EVD \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 \u003d 139680 ruble.

Venitul net din exploatare din deținerea unei proprietăți în aceste condiții va fi de 125.280 de ruble:

CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 ruble.

Valoarea actuală a proprietății poate fi determinată prin formula:

TS = CHOD / R, (1,5)

unde R - rata de capitalizare;

CHOD - venit net din exploatare din deținerea unei proprietăți.

Deci, valoarea actuală a proprietății rezidențiale evaluate va fi de 1.327.118,6 ruble:

TS \u003d 125280 / 0,0944 \u003d 1327118,6 pyb.

În următoarea etapă a evaluării, vom determina valoarea obiectului prin actualizarea veniturilor viitoare.

Decontarea veniturilor viitoare este o metodă utilizată pentru a evalua obiectele imobiliare generatoare de venit ca valoare curentă, beneficiile viitoare așteptate din deținerea unui obiect.

Beneficiile viitoare ale tranzacțiilor imobiliare sunt următoarele:

Frecvența încasării sub formă de venit net din exploatare în timpul deținerii facilității;

Reversiune - încasări din vânzarea obiectului după expirarea perioadei de deținere.

Valoarea actuală a proprietății se determină după cum urmează:

TS = TS (PPD) + TS (P), (1,6)

unde PPD este frecvența fluxurilor de venit;

Ρ - inversare;

TC este valoarea actuală.

Valoarea unui element, calculată utilizând metoda veniturilor viitoare actualizate, este valoarea actuală a tuturor fluxurilor de numerar și a inversărilor viitoare, ținând cont de gradul de risc și de cazurile alternative de utilizare.

Metodologia de calcul a costului conform metodei propuse este următoarea.

Etapa 1. Prognoza fluxului viitor de venit și valoarea estimată de revânzare a proprietății:

Determinarea valorii perioadei de prognoză;

Determinarea frecvenței de primire a veniturilor.

Venitul net din exploatare (NOR) este utilizat ca bază de prognoză.

Calculul inversării, de ex. încasările din vânzarea unui obiect, se realizează ținând cont de eventualele modificări ale valorii proprietății. Costurile asociate cu costurile de vânzare sunt deduse din costul de reversiune.

Etapa 2. Calculul ratei de reducere.

Rata de actualizare este un factor utilizat pentru a calcula valoarea actuală a unei sume de bani primite în viitor.

Rata de actualizare arată eficacitatea investițiilor de capital, ținând cont de riscul obținerii sumei planificate. Rata de actualizare este aleasă ca rata medie de rentabilitate pe care investitorii se așteaptă să o primească pentru investițiile lor de capital în proprietăți similare pe o anumită piață.

Deoarece rata de actualizare depinde direct de risc, aceasta este determinată de cât de mare evaluează investitorul mediu nivelul de risc asociat cu investirea banilor în această proprietate.

Prin urmare, cu cât nivelul riscului este mai mare, cu atât este mai mare rata de actualizare și, în consecință, valoarea actuală a veniturilor viitoare este din ce în ce mai mică decât valoarea actuală a imobilului.

Etapa 3. Conversia valorii viitoare a fluxurilor de numerar la valoarea actuală folosind tehnica dobânzii compuse.

СР = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1,7)

unde Δ - creșterea sau scăderea valorii obiectului;

СР - costul reversiunii;

J - ponderea modificărilor valorii obiectului pentru perioada de raportare (0,4).

Valoarea actuală a proprietății se calculează folosind următoarea formulă:

unde i - rata rentabilității capitalului propriu;

n - perioada de prognoză.

Venitul net din exploatare a fost calculat mai sus folosind metoda capitalizării directe și s-a ridicat la 125.280 de ruble pentru proprietatea evaluată.

Să presupunem că vom primi venituri din exploatarea unui obiect imobiliar cu o frecvență de 1 dată pe an. În acest caz, valoarea actuală a proprietății va fi de 1346178 ruble:

TC = 125280 / (1+ 0,15) + 125280 / (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0,4) / (1+0,15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696

TC = 1346178 ruble.

În timpul evaluării, este posibilă estimarea valorii viitoare a fluxurilor de numerar din proprietate.

SR \u003d 1346178 * (1 + 0,4) \u003d 1884649 ruble,

Astfel, după 5 ani, apartamentul evaluat poate fi vândut cu 1.884.649 de ruble.

2.3 Evaluarea imobilelor rezidențiale prin compararea vânzărilor de analogi

Esența abordării este de a compara proprietatea evaluată cu alte proprietăți care au fost scoase la vânzare.

Principiul fundamental al abordării comparative a evaluării imobiliare este principiul substituției. Se spune că dacă pe piață există mai multe proprietăți similare, un cumpărător rațional nu va plăti pentru un obiect mai mult decât suma pe care ar costa-o să achiziționeze o altă proprietate de utilitate similară.

Etape de evaluare:

1. cercetare de piata;

2. colectarea și verificarea datelor;

3. analiza și compararea datelor;

4. modificarea;

5. reconcilierea datelor.

Cercetarea de piață este efectuată pentru a identifica acele vânzări comparabile și proprietăți de vânzare care sunt similare cu proprietatea evaluată.

Fiecare vânzare utilizată ca comparabilă în raportul de evaluare trebuie să fie verificată personal de evaluator.

Este necesar să comparați fiecare obiect cu cel evaluat și să analizați diferențele:

Data vânzării;

Caracteristici fizice;

Locație;

Condiții de vânzare.

Următorul pas în evaluare este efectuarea de ajustări. Esența acestei etape este de a ajusta prețurile de vânzare sau prețurile cerute pentru fiecare obiect comparabil în conformitate cu diferențele existente.

Ajustările de valoare modifică prețul obiectului vândut al analogului cu o anumită sumă, în care sunt estimate diferențele de caracteristici ale obiectului analogului și ale obiectului evaluat.

Ajustările procentuale sunt utilizate pentru a corecta diferențele legate de timpul tranzacției, locația și caracteristicile fizice.

modificări succesive. Particularitatea lor constă în faptul că, în funcție de succesiunea efectuării ajustărilor procentuale, se poate obține un rezultat diferit.

Corecțiile cumulate se obțin prin înmulțirea tuturor corecțiilor individuale. În acest caz, secvența nu este necesară.

Valoarea finală este o judecată făcută de evaluator pe baza unei analize a tuturor informațiilor disponibile. O medie simplă nu duce întotdeauna la un rezultat precis și, în plus, nu este întotdeauna necesar să alegeți un număr ca indicator de cost. Utilizarea unui interval de valori este mai corectă.

Pentru a aplica metoda de comparare a analogilor pieței, este necesar să se colecteze date despre zece apartamente cu două camere oferite spre vânzare în districtul Zaeltsovsky (Târgul Siberian, Grădina Botanică). Datele despre apartamente similare sunt prezentate în tabelul din tabelul 1 din Anexa 2.

Fiecare dintre cele zece apartamente prezentate trebuie să fie caracterizat prin coeficienții metodei costului și rezultatele rezumate într-un tabel.

Raportul dintre suprafața totală și suprafața de locuit a apartamentului Ksozh - ia în considerare raportul dintre suprafața totală a apartamentului și suprafața sa de locuit. Se ia egal cu:

0,95 - raport mai mic de 1,50

1,00 - raport de la 1,50 la 1,66

1,05 - raport de la 1,66 la 2,00

1.10 - peste 2.00.

Coeficientul de prezență a unui balcon sau a unei logii Kbl:

Dacă există balcon, acest coeficient este 1,00;

În prezența unei loggie - 1,05;

În lipsa lor - 0,95;

dacă există două sau mai multe balcoane sau loggii - 1.10.

Coeficientul de etaj Kat în cazul în care apartamentul este situat la primul sau ultimul etaj al clădirii este de 0,90. În toate celelalte cazuri - 1.00.

Coeficientul de izolare al camerelor Kiz se ia egal cu:

1.04 - toate camerele sunt izolate;

0,96 - camere alăturate în apartamente cu două camere, sau mai mult de o cameră walk-through în apartamente cu 3-6 camere;

1.00 - în toate celelalte cazuri.

Coeficientul de disponibilitate al liftului Cliff este considerat egal cu:

1.03 - exista lift in casele cu 5 sau mai putine etaje;

1.00 - exista lift in casele cu mai mult de 5 etaje, sau nu in casele cu 5 sau mai putine etaje;

0,97 - nu există lift în casele cu mai mult de 5 etaje.

Coeficientul de înălțime a incintei Kvys este egal cu:

0,98 - înălțimea localului este mai mică de 2,5 m;

1,00 - înălțimea localului de la 2,50 m până la 2,80 m;

1.02 - înălțimea localului de la 2,80 m până la 3,00 m;

1.04 - înălțimea spațiului de la 3,00 la 3,40 m;

1,06 - inaltimea incintei este de peste 3,40 m.

Coeficientul de disponibilitate al jgheabului de gunoi K mus este considerat egal cu:

1.02 - disponibil in case cu mai putin de 5 etaje;

0,97 - nu în case cu mai mult de 5 etaje;

1.00 - în alte cazuri.

Coeficient ținând cont de aria bucătăriei Kk:

0,95 - cu o suprafață de bucătărie de până la 6 metri pătrați. m;

1.00 - cu o suprafață de 6 mp. m până la 9 mp. m

1.02 - cu o suprafață de 9 mp. m până la 12 mp. m;

1,10 - peste 12 mp. m.

Valorile coeficienților pentru fiecare proprietate sunt prezentate în Tabelul 2 din Anexa 2. Costul echivalent al unui apartament cu două camere, calculat în Tabelul 2, este costul unui apartament cu două camere într-o clădire cu cinci etaje cu un raport de suprafață totală și de locuit de la 1,5 la 1,66, cu balcon, la etajul mijlociu, înălțimea tavanului mai mare de 2,5 m, fără tobogan de gunoi, suprafață bucătărie de la 6 la 9 m.

Înmulțind costul mediu aritmetic pentru zece apartamente cu suprafața totală a apartamentului evaluat și împărțind la coeficienții corectori pentru apartamentul evaluat, obținem prețul real de piață al apartamentului, care va fi 2410714:

54 de mii de ruble * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =

Astfel, în urma evaluării proprietății studiate prin metoda comparativă, s-a constatat că prețul de piață al unui apartament cu două camere este de 2.410.714 ruble.

2.4 Evaluarea proprietății folosind abordarea costului

Conform abordării costurilor, valoarea unei proprietăți este determinată de cantitatea de resurse cheltuite pentru reproducerea sau înlocuirea acesteia, ținând cont de aspectul fizic și de uzură.

Este destul de dificil să se evalueze costul unui apartament folosind abordarea costurilor, deoarece este destul de dificil să se estimeze costurile construirii unui apartament, să se separe costurile pentru construcția unei clădiri rezidențiale în ansamblu.

Vom evalua costul obiectului utilizând abordarea costurilor presupunând că costurile construirii unei case sunt distribuite proporțional cu suprafața totală a apartamentelor. Această ipoteză este condiționată, dar, cu toate acestea, vă va permite să obțineți o estimare aproximativă a costului unui apartament folosind o abordare a costurilor.

Deci, se știe că compania de construcții SRL „Promstroy - D” plănuiește să construiască o clădire rezidențială pe stradă. Aeroport (în districtul Zaeltsovsky din Novosibirsk, în imediata apropiere a casei în care se află evaluarea). SRL „Promstroy - D” a primit dreptul de a proiecta și construi această casă pe un teren cu o suprafață totală de 3 mii 298 de metri pătrați. m. Evaluarea valorii de piață a terenului și a costului construirii unei clădiri rezidențiale din ordinul investitorului a fost efectuată de Praktika LLC. Conform documentației anterioare proiectului, suprafața totală utilă a apartamentelor dintr-o clădire cu 5 etaje va fi de 3.262 mp. m. Imobilul de locuit va cuprinde 75 de apartamente.

Potrivit experților Praktika LLC, costul construirii unei case se va ridica la 10 milioane 640 mii de ruble. În acest caz, costurile de construcție de 1 mp. m. din suprafața totală se va ridica la 3261,8 ruble.

Suprafata totala a imobilului evaluat este de 42 mp. m. Astfel, în conformitate cu abordarea costurilor, costul refacerii obiectului va fi de 136.995,6 ruble. (3261,8 ruble * 42 mp).

Costul de înlocuire trebuie determinat luând în considerare amortizarea acumulată. Durata de viață utilă a unei clădiri rezidențiale este de 40 de ani. Amortizarea obiectului evaluat este de 30 de ani. Astfel, la evaluare, este necesar să se țină cont de 10/40 din costul de înlocuire al obiectului.

Estimarea valorii obiectului prin abordarea costului va fi:

136.995,6 RUB * 10 / 40 \u003d 34248,9 ruble.

2.5 Reconcilierea rezultatelor evaluării imobiliare rezidențiale

Pentru a evalua un obiect imobiliar rezidențial - un apartament cu două camere situat în districtul Zaeltsovsky din Novosibirsk - au fost utilizate metodele de venit și abordări comparative, conform cărora s-au obținut următoarele rezultate:

1. Conform metodei de comparare a vânzărilor de analogi, costul obiectului este de 2410714 ruble.

2. Ca parte a abordării veniturilor:

3. În conformitate cu abordarea costurilor, costul obiectului va fi de 34248,9 ruble.

Determinarea valorii de lichidare este destul de rară în practica rusă de evaluare, ceea ce afectează nivelul scăzut de suport metodologic pentru acest tip de evaluare.

Singurul factor care afectează valoarea valorii de lichidare și o deosebește de valoarea de piață este factorul „vânzare forțată”, care este tipic pentru condițiile non-piață pentru vânzarea de bunuri imobiliare.

Astfel, devine destul de evident că pentru a calcula valoarea de salvare în condițiile actuale din Rusia, este posibil să se utilizeze următoarea ecuație:

Slick. = Sryn. x (1 - Kvyn.),

unde este slick. - valoarea de salvare a bunurilor imobiliare;

Sryn. - valoarea de piata a obiectului studiat;

Kvyn. - corecție pentru vânzare silită, cu condiția 0< Квын. < 1.

Conform ecuației de mai sus, valoarea de salvare este calculată în doi pași. În prima etapă se determină valoarea de piață a proprietății studiate. În a doua etapă, valoarea ajustării pentru vânzarea forțată este calculată și inclusă în valoarea de piață, adică valoarea de piață este ajustată pentru factorul „vânzare forțată” (pentru condițiile de vânzare non-piață) .

Dacă calculul valorii de piață a bunurilor imobiliare nu provoacă dificultăți, atunci definirea unei ajustări pentru vânzarea forțată și justificarea sa matematică ridică multe întrebări. În practică, evaluatorii îl acceptă intuitiv în intervalul de la 0,1 la 0,3 (10 - 30% din valoarea de piață).

Deci, în cazul unei valori a coeficientului de ajustare la nivelul de 10%, valoarea de salvare a unei proprietăți rezidențiale va fi:

Slick = 2410714 ruble. x (1 - 0,1) = 2169642,6 ruble.

Dacă valoarea coeficientului de ajustare este la nivelul de 30%, valoarea de salvare a proprietății rezidențiale va fi:

Slick = 2410714 ruble. x (1 - 0,3) = 1687499,8 ruble.

Deci, în general, putem concluziona că valoarea de lichidare a proprietății va fi de la 70 la 90% din valoarea sa de piață și va varia de la 1.687.499,8 mii de ruble. până la 2169642,6 mii de ruble.

Astfel, este clar că prețul apartamentului în cele patru opțiuni s-a dovedit a fi diferit. Pentru a determina care preț reflectă cel mai exact valoarea unui obiect, este necesar să se cunoască scopul evaluării, deoarece scopul evaluării determină alegerea determinării valorii.

Dacă scopul evaluării este de a determina valoarea unui obiect achiziționat în scopul realizării unui profit sub formă de venit periodic cu vânzare ulterioară, atunci ar trebui să se concentreze pe cifra obținută prin metoda veniturilor (1327118,6 ruble - 1346178 ruble )

Dacă scopul evaluării este de a determina valoarea reală de piață a obiectului, în timp ce există suficiente informații cu privire la prețurile de vânzare ale obiectelor similare, atunci costul apartamentului ar trebui luat ca cifra obținută prin compararea analogilor de piață (2410714 ruble). ).

Dacă scopul evaluării este de a determina valoarea unui apartament care servește drept garanție pentru obținerea unui credit ipotecar, atunci valoarea de lichidare este cea mai potrivită, întrucât vânzarea obiectului de evaluare în cazul neîndeplinirii creditului. acordul trebuie asigurat într-un timp destul de scurt. Astfel, ca valoare a proprietății, ar trebui luată o valoare în intervalul de 1.687.499,8 mii de ruble. până la 216942,6 mii de ruble.

CAPITOLUL 3. SUGESTII DE ÎMBUNĂTĂȚIRE A METODELOR DE EVALUAREA IMOBILĂ

costul de evaluare a proprietății rezidențiale

În general, primul capitol este dedicat într-o măsură mai mare fundamentelor teoretice, categoriilor de bază asociate evaluării imobiliare.

Al doilea capitol al lucrării prezintă rezultatele evaluării imobiliare din punctul de vedere a trei abordări de determinare a valorii de piață: evaluare în termeni de costuri (abordare cost), evaluare prin comparație directă a vânzărilor (abordare comparativă), evaluare în termeni de venitul așteptat sau efectiv (abordarea venitului) .

La compararea rezultatelor evaluării, s-a constatat că toate abordările dau rezultate diferite. Să luăm în considerare principalele direcții de îmbunătățire a abordărilor prezentate în evaluarea imobiliară.

În practica modernă de evaluare, tehnologia de efectuare a calculelor costurilor de înlocuire folosind colecțiile UPVS este adesea folosită. Utilizarea acestor colecții a început în 1997, când informațiile de piață privind obiectele imobiliare erau practic absente, iar utilizarea acestor colecții era singura modalitate de a determina „valoarea de piață”, în principal pentru reevaluarea mijloacelor fixe. În ultimul deceniu s-au produs schimbări mari în suportul informațional al pieței imobiliare și în bugetarea. Gosstroy al Federației Ruse a trecut la un nou cadru de estimare și de reglementare. Decretul Gosstroy al Rusiei nr. 16 din 08 aprilie 2002 „Cu privire la măsurile de finalizare a tranziției la o nouă bază estimată și de reglementare a prețurilor în construcții” a anulat de la 01/01/2003 documentele de reglementare ale Gosstroy al URSS, întocmite la nivelul preţurilor prevăzute de bazele estimative şi de reglementare din 1991. şi 1984. În locul acestora se introduc normele elementare estimative de stat (GESN) şi preţurile unitare federale (FER). Gosstroy al Rusiei a aprobat și a pus în aplicare:

· GESNr-2001 „Norme elementare de stat estimative pentru lucrări de reparații și construcții”;

· GESN-2001 „Norme elementare de stat deviz pentru lucrări generale de construcţii”;

GESNm-2001 „Norme estimative elementare de stat pentru instalarea echipamentelor”

HPES sunt concepute pentru a determina compoziția și necesarul de resurse necesare pentru a efectua lucrări de construcție la instalații, pentru a pregăti estimări de costuri (deviz) folosind metoda resurselor, precum și pentru a plăti lucrările efectuate și pentru a anula materiale.

Gosstroy din Rusia dezvoltă prețuri unitare federale (FER, FERr și FERm) numai pentru regiunea Moscova. În plus, prețurile pentru regiunea Moscova sunt transferate de către Gosstroy către Centrele Regionale pentru stabilirea prețurilor în construcție pentru a lega prețurile la condițiile regionale. După legare, colectările de prețuri sunt trimise înapoi la Gosstroy pentru aprobarea lor ulterioară. În prezent, procesul de dezvoltare a unui nou cadru de reglementare nu a fost încă finalizat. Efectuarea evaluării imobiliare pe baza noului cadru de reglementare este o sarcină foarte complexă și consumatoare de timp, care necesită cunoștințe și abilități speciale. Pentru ca noul cadru de reglementare să intre în practica evaluării este necesară realizarea unui set de lucrări privind dezvoltarea de software și sisteme de calcul adaptate rezolvării problemelor aplicate de evaluare imobiliară.

Recent, centrele regionale de stabilire a prețurilor în construcții au început să funcționeze activ, au apărut firme specializate în furnizarea de servicii de informare, de exemplu, Centrul NPF pentru Tehnologii Informaționale în Construcții.

Și doar evaluatorii imobiliari mai folosesc colecții de mult învechite din anii 70 ai secolului trecut și, în același timp, justifică „valoarea de piață” a obiectelor pe baza lor. Evaluatorii cu experiență au înțeles de mult deficiențele utilizării colecțiilor UPVS, în primul rând legate de lista de costuri incluse în prețurile unitare, indexarea medie, inconsecvența în tehnologii, raportul dintre aria de activitate etc.

Deci, în colecțiile UPVS, sunt luate în considerare următoarele elemente de cost:

· costuri directe;

costuri neestimate;

Economii planificate (profit);

costuri generale de șantier pentru alocarea și dezvoltarea șantierului;

costul lucrărilor de proiectare și sondaj;

costurile asociate cu producția de muncă în timpul iernii;

Costul salariilor prime

costul menținerii direcției unei întreprinderi permanente;

· pierderi din lichidarea clădirilor și structurilor temporare;

· costul transportului lucrătorilor pe o distanţă mai mare de 3 km. în lipsa transportului în comun;

· costul plății angajaților bonusuri pentru natura mobilă a muncii.

Evaluatorii cu experiență în calculele lor folosesc propriile evoluții bazate pe ajustări la analogi sau estimări consolidate.

În lucrarea lui P. G. Grabovoi, S.P. Korostelev „Evaluarea proprietății, Partea I. Evaluarea imobiliară”, se arată pe un exemplu specific că rezultatele calculării costului de înlocuire a bunurilor imobiliare rezidențiale folosind metodologia UPVS în mod semnificativ, de mai multe ori , diferă de indicatorii pieței.

Cu toate acestea, în majoritatea rapoartelor examinate de Consiliul de experți al Societății Ruse a Evaluatorilor, evaluarea valorii de piață a bunurilor imobiliare se bazează încă pe UPVS învechite. Mai mult, pentru a aduce cumva rezultatele acestor calcule mai aproape de indicatorii de piață, în aceștia se introduce un anumit factor de multiplicare, care se numește „profitul antreprenorului”. Este acceptat în mod absolut arbitrar, deoarece nu este posibilă eliminarea acestui indicator de pe piață în condiții moderne. Trebuie subliniat aici că, în conformitate cu IVS-2003, „aplicarea valorii de piață necesită încheierea unei evaluări exclusiv pe baza datelor de piață”. La aplicarea RSA, evaluatorul determină fără echivoc o valoare non-piață, care ar trebui reflectată în raport.

În Rusia, nu există încă o bază de informații fiabile cu privire la indicatorii de bază agregați ai costului construcției, care sunt disponibili de la evaluatorii occidentali (urmând exemplul WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

În prezent, principala bază de informații recunoscută pentru evaluarea imobiliară sunt dezvoltările Co-Invest LLC. Această firmă publică trimestrial buletinul „Indici de preț în construcții”, precum și seria „Manualul evaluatorului”: „Clădiri industriale”, „Clădiri rezidențiale”, „Colecții de parități de putere de cumpărare a monedelor pe piețele naționale de construcții”, „Manual de costul de înlocuire a clădirilor și structurilor la nivelul actual al prețurilor etc.

La utilizarea acestor publicații, trebuie amintit că majoritatea calculelor acestora se bazează pe baza normativă a economiei planificate, indexată după anumiți coeficienți de preț și, prin urmare, rezultatele finale ale evaluării pot avea o eroare semnificativă din motivele expuse mai sus. . Atunci când se aplică anumiți indici, este necesar să se studieze cu atenție condițiile preliminare pentru calcularea acestora.

Recent publicat și anunțat ca primul din țară, așteptat de evaluatori, Ghidul Regional pentru Costurile Construcțiilor (RCC-2006). Oferă indicatori de cost după tipul de lucrări de construcție, indicatori de cost agregat (CSI) și „informații pentru evaluarea cantității necesare de investiție în opțiunea expres”. De fapt, ultima definiție se referă la costul estimat al obiectelor-analogi ale clădirilor și structurilor moderne. Partea a III-a a RCC conține „obiecte analoge cu indicatori tehnici și economici ai elementelor structurale, obiecte analoge cu indicatori tehnici și economici pentru obiectul în ansamblu și un tabel rezumativ al indicatorilor tehnici și economici recomandați pentru determinarea costului clădirilor rezidențiale și sociale. și facilități culturale.” Indicatorii de cost sunt definiți în prețuri începând cu 01.01.2006 pentru „Regiunea Moscova”. Directorul include indicatori de cost pentru 18 tipuri de clădiri rezidențiale moderne și 27 de proprietăți imobiliare nerezidențiale. În RCC-2007, această listă de obiecte a fost extinsă semnificativ.

Publicarea RCC creează condițiile pentru aplicarea acestuia în procedurile de evaluare imobiliară și de afaceri. Dacă în evaluarea imobiliară este posibil să se folosească partea a II-a a manualului „Indicatori de valoare agregată”, atunci în abordarea costurilor a evaluării afacerilor este posibil să se folosească partea a III-a „Obiecte-analogi ale clădirilor și structurilor”.

Astfel, colecțiile RCC ar trebui să devină baza de bază pentru evaluarea imobilelor. Cu toate acestea, există deficiențe semnificative ale acestor colecții. Principalul este că nu oferă datele inițiale și ipotezele principale ale valorilor obținute ale costului analogilor. Deci, nu este complet clar ce compoziție specifică a echipamentului este luată în considerare în indicatorii finali, ce a fost inclus în celelalte costuri ale constructorului etc. Munca comună a estimatorilor, analiștilor și evaluatorilor în direcția îmbunătățirii CCR poate duce la crearea unei baze de informații atât de necesară pentru evaluatorii imobiliari.

Direcția principală în dezvoltarea activității de evaluare devine în prezent evaluarea valorii de piață a imobilelor. Acest lucru devine posibil datorită faptului că țara noastră acumulează o bază de date cu valoarea reală de piață a bunurilor imobiliare.

Pentru a simplifica procesul de evaluare a proprietății imobiliare rezidențiale în agențiile de evaluare, poate fi utilizat un model de regresie al costului unui apartament, care vă permite să calculați costul unei proprietăți rezidențiale în funcție de o serie de parametri ai acestuia.

Un exemplu de construire a unui astfel de model este dat în revista „Real Estate” din decembrie 2005. Modelul a fost construit în conformitate cu listele de prețuri ale mai multor companii imobiliare care sunt angajate în implementarea de locuințe cu diferite caracteristici ale consumatorilor în diferite cartiere ale orașului Novosibirsk. Pentru analiză s-au colectat informații privind 450 de apartamente (150 de opțiuni pentru fiecare tip de apartament - una, două, trei camere) conform următorilor parametri:

Costul apartamentului

Zona în care se află proprietatea

Tip de proprietate:

locuințe publice,

Locuințe achiziționate în baza unui acord de privatizare,

Proprietate cumpărată în baza unui contract de vânzare-cumpărare

Materialul casei în care se află apartamentul:

Panou, caramida, monolit,

Tip casa:

Elită,

aspect îmbunătățit,

tipic,

dimensiune intreaga,

- „Hruşciov”,

etaj al casei,

Etajul pe care se afla apartamentul,

Suprafata totala a apartamentului,

zona de locuit a apartamentului,

zona de bucatarie,

Prezența unui balcon sau a unei logii,

Având un telefon.

Să luăm în considerare în detaliu procedura de construire a unui model folosind exemplul apartamentelor cu o cameră.

În prima etapă de construire a modelului a fost analizată matricea coeficienților de corelație pentru a identifica parametrii care depind puternic unul de celălalt. Sarcina principală a fost selectarea unor astfel de factori, al căror coeficient de corelație nu ar depăși valoarea de 0,8. Pe baza rezultatelor analizei s-a construit o matrice de coeficienți de corelație care ia în considerare 6 factori, adică exact jumătate din cei culesi inițial, întrucât factorii rămași nu au îndeplinit condiția impusă coeficientului de corelație.

Pe baza datelor colectate privind factorii selectați, a fost construit următorul model de regresie:

Ρ = -10,12 + 9,24 Stotal + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)

sau in general:

Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

Următoarea notație este utilizată în ecuația prezentată:

Ρ este prețul unui apartament cu parametrii fix definiți mai jos,

Stot - suprafața totală a apartamentului,

x1 este o variabilă inactivă care caracterizează zona în care se află apartamentul,

x2 este o variabilă dummy care caracterizează materialul casei în care se află apartamentul;

x3 este o variabilă care caracterizează numărul de etaje ale imobilului în care se află apartamentul evaluat;

x4 este o variabilă dummy care caracterizează etajul pe care se află apartamentul;

x5 este o variabilă inactivă care caracterizează prezența unui telefon în apartament.

Indicatorii statistici pentru acest model au confirmat semnificația rezultatelor obținute.

Astfel, modelul rezultat reflectă foarte bine dependența costului mediu al apartamentelor de parametrii săi pe piața imobiliară a orașului Novosibirsk (fără a lua în considerare opțiunile extreme).

Modelele prezentate au fost puse în practică în agențiile imobiliare din orașul Novosibirsk „Zhilfond” și „Amir - Real Estate”, care au angajați cu normă întreagă pentru evaluarea costului apartamentelor de vânzare și acționând, de asemenea, ca garanție în împrumut. acorduri. Trebuie remarcat faptul că experții au apreciat foarte mult eficacitatea aplicării lor.

A doua problemă importantă cu care se confruntă evaluatorii este prezicerea valorii unui apartament în viitor. Această problemă devine deosebit de relevantă atunci când se evaluează costul unui apartament în scopuri ipotecare, deoarece vânzarea unui apartament va avea loc în viitor și este important să se determine rata de creștere a costului unui apartament pentru perioada unui acord de împrumut.

Datele inițiale pentru construirea unui model de dinamică a prețurilor pe piața secundară a locuințelor au fost preluate din revistele Imobiliare pe trimestre din anii corespunzători. Pentru fiecare an s-au colectat informații privind 240 de apartamente - 80 pentru fiecare tip de apartament (apartamente cu una, două, trei camere). . Scopul principal al construirii modelului este de a determina modelul de modificare a prețurilor imobiliare pe piața secundară.

Structura datelor colectate pe apartamente este prezentată în fig. 2.1, 2.2, 2.3.

Orez. 2.1. Structura apartamentelor luate în considerare la construirea modelului, pe tip de locuință

Orez. 2.2. Structura apartamentelor luate în considerare la construirea modelului, pe tip de locuință

Orez. 2.3. Structura apartamentelor luate în considerare la construirea modelului, după tipul de material al casei

Analiza temporală a fenomenelor economice distinge între diferite tipuri de evoluție.

1. Tendință, tendință sau mișcare pe termen lung. Nu există o definiție strictă a unei tendințe, aceasta este dezvăluită intuitiv. O tendință corespunde unei schimbări lente într-o anumită direcție care persistă pe o perioadă lungă de timp.

2. Ciclu, componenta de scurta durata - miscare cvasi-periodica rapida, in care exista o faza de crestere si o faza de scadere.

3. Componenta sezoniera – schimbari care apar in mod regulat, spre deosebire de un ciclu.

4. Fluctuații aleatorii, efecte - mișcare haotică de o frecvență relativ mare, care are un caracter mai mult sau mai puțin constant.

Unele serii statistice reprezintă unul sau altul tip de evoluție în forma sa pură, dar cele mai multe dintre ele sunt o combinație a tuturor componentelor sau individuale.

Teoretic, o serie de dinamica a prețurilor este o combinație de tendință, componentă sezonieră și fluctuații aleatorii. În stadiul actual de dezvoltare a pieței imobiliare, componenta sezonieră a prețului unui apartament este perturbată, ceea ce se datorează ratelor mari de creștere a prețurilor și atractivității investiționale a pieței în cauză. De aceea, s-a acordat o atenție deosebită evidențierii tendinței în seria dinamică luată în considerare.

Conform seriei de dinamică a prețurilor la apartamente, a fost construit următorul model.

Polinom de gradul II:

yi = a + bt2, (3.3)

unde i - tip de apartament,

t - perioada de timp.

Trebuie remarcat faptul că, în conformitate cu criteriile utilizate în statistică, coeficientul de corelație trebuie să fie apropiat de 1 (depășește 0,7), factorul de semnificație F ar trebui să fie mai mic de 0,03 (pentru parametrii modelului dați).

Astfel, modelele obținute reflectă bine dinamica prețurilor pe piața secundară de locuințe a orașului Novosibirsk.

Conform modelului obținut, creșterea costului apartamentelor cu o cameră ar fi trebuit să fie de 22,0% în 2006, în timp ce creșterea efectivă a costului a fost de 24,3%.

Conform acestui model, creșterea costului unui apartament cu două camere în orașul Novosibirsk în 2006 trebuia să fie de 21,7%, în timp ce de fapt rata de creștere a fost de 21,6%.

În conformitate cu modelul prezentat, creșterea costului unui apartament cu trei camere în orașul Novosibirsk în 2006 trebuia să fie de 21,5%, în timp ce de fapt rata de creștere a fost de 31,0%.

Înlocuind datele reale privind costul pe metru pătrat al apartamentelor din orașul Novosibirsk în fiecare trimestru al anului 2006, se poate observa că această valoare se încadrează în limitele intervalelor de încredere construite conform modelului.

Potrivit experților, modelul rezultat descrie adecvat situația actuală de pe piața imobiliară în acest moment. Prognoza de creștere a costului locuințelor până la sfârșitul anului 2006 pentru anumite tipuri de apartamente coincide cu datele reale, deoarece creșterea pieței prezisă de experți este de 20-30%.

Evaluatorul se confruntă în mod constant cu problema anticipării costului apartamentelor, această problemă este deosebit de acută atunci când evaluează în scopuri de împrumut. Corectitudinea deciziei depinde de experiența, calificările specialistului, precum și de calitatea datelor colectate pe piața obiectului evaluat. Utilizarea modelelor statistice propuse în munca specialiștilor va contribui la îmbunătățirea acurateței prognozelor, precum și a calității evaluării imobiliare rezidențiale.

CONCLUZIE

Pe baza rezultatelor studiului se pot trage următoarele concluzii.

Există trei abordări ale evaluării obiectelor imobiliare.

Abordarea veniturilor constă în determinarea valorii proprietății care se evaluează pe baza cantității de venit pe care aceasta îl poate genera în viitor și este folosită cel mai adesea pentru evaluarea imobilelor comerciale.

Abordarea costurilor determină costul pe baza costurilor de construcție a unui obiect similar (costul materialelor, costurile de transport etc.) și se bazează pe faptul că valoarea obiectului evaluat nu poate fi mai mare.

Metoda de comparare a vânzărilor (abordare comparativă) constă în găsirea celor mai apropiați analogi obiectului evaluat și efectuarea de ajustări la valoarea acestora, ținând cont de diferențele dintre aceștia și obiectul evaluat. Această abordare este cea principală în evaluarea imobilelor rezidențiale, întrucât există un număr suficient de propuneri de vânzare a spațiilor rezidențiale pe piață pentru o evaluare corectă.

Scopul evaluării prezentate în partea practică a lucrării a fost de a determina valoarea de piață a unui apartament format din două camere de zi, situat în districtul Zaeltsovsky din Novosibirsk.

Pentru a evalua un obiect imobiliar rezidențial - un apartament cu două camere situat în districtul Zaeltsovsky din Novosibirsk - au fost utilizate metodele de venit, cost și abordări comparative, conform cărora s-au obținut următoarele rezultate.

Conform metodei de comparare a analogilor pieței, costul obiectului este de 2410714 ruble.

Ca parte a abordării veniturilor:

Conform metodei de valorificare directă, costul apartamentului va fi de 1.327.118,6 ruble;

Conform metodei de actualizare a veniturilor viitoare - 1346178 ruble.

Conform abordării costurilor, costul obiectului va fi de 34248,9 ruble.

În conformitate cu metodologia de determinare a valorii de lichidare a unui obiect, costul unui apartament cu două camere în districtul Zaeltsovsky va varia de la 1.687.499,8 mii de ruble. până la 2169642,6 mii de ruble.

Îmbunătățirea abordării costurilor în evaluarea imobilelor rezidențiale constă în elaborarea de documente, colecții, care să reflecte costurile reale ale construcției de obiecte similare, întrucât colecțiile normative utilizate de evaluatori în cursul activității lor au fost publicate în anii 70. a secolului trecut și au fost demult depășite, iar factorii de corecție utilizați în aceste abordări nu sunt justificați în niciun fel.

Direcția principală de îmbunătățire a abordărilor pieței în ceea ce privește evaluarea este utilizarea modelelor statistice în procesul de estimare a valorii obiectelor imobiliare.

Lucrarea prezintă exemple de model pentru determinarea valorii unei proprietăți pe baza unui număr de caracteristici calitative ale acesteia, precum și un model statistic pentru prezicerea valorii unei proprietăți după o anumită perioadă de timp. De remarcat că această problemă este deosebit de relevantă în cazul evaluării imobiliare în scopuri de creditare, întrucât în ​​acest caz obiectul imobiliar este vândut la ceva timp după evaluare. Utilizarea modelelor statistice propuse în munca specialiștilor va contribui la îmbunătățirea acurateței prognozelor, precum și a calității evaluării imobiliare rezidențiale.

LISTA LITERATURII ȘI SURSE UTILIZATE

1. Codul civil al Federației Ruse. Părțile unu, doi și trei. Text oficial. - M .: IKF Omega - L, 2005.

2. Despre activitățile de evaluare în Federația Rusă. Legea federală din 08/06/98 nr.135 - FZ.

3. Aprobarea standardelor de evaluare. Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 519 din 07/06/2001.

4. Boldyrev B.C. Introducere în teoria evaluării imobiliare. - M.: Centrul de management, evaluare, 2004.

5. Burdenkova E. Despre unele aspecte ale activității firmelor imobiliare. // Întrebări de statistică. - 2004. - Nr. 10. - P.32 - 37.

6. Balabanov I.T. Tranzacții imobiliare în Rusia. Moscova. 2003

7. Henry S. Harrison. Evaluarea proprietății. - M.: RIO, 2004.

8. Goremykin V.A. Economia imobiliară. - M.: Filin, 2005.

9. Gribovsky S.V. Evaluarea bunurilor imobiliare profitabile. - Sankt Petersburg: Peter, 2004.

10. Grigoriev V.V. Evaluarea obiectelor imobiliare, aspecte teoretice si practice. - M.: INFRA - M, 2004.

11. Grishaev S.P. Reglementarea legală a bunurilor imobiliare. // Statul și legea. - Numarul 3. – 2005.

12. Gryaznova A.G., Fedotova M.A. Evaluarea afacerii. - M.: Finanțe și statistică, 2004.

13. Dubovitsky S.K. Imobiliare și evoluție. - Krasnoyarsk: Soyuz, 2004.

14. Revista săptămânală de specialitate: Real Estate - Novosibirsk nr. 15 2007

15. Ermolaeva E., Frolov A. Calm înainte de creștere. Tendințe în dezvoltarea pieței imobiliare regionale. // Continentul Siberia. - 2005. - Nr. 15. - S. 10.

16. Cine este cine pe piața imobiliară: un manual. – M.: Triada LTD, 2002.

17. Kupchina L.A. Evaluarea proprietății. // Contabilitate. - 2005. - Nr. 2. - P.72 - 75.

18. Lavrukhin O. Piața imobiliară: etapa formării s-a încheiat, dar ce urmează? // Vedomosti. - Nr. 21. - 2005.

19. Loginov MP. Pe problema evaluării imobiliare în Rusia. // ECO. - 2004. - Nr. 9. - S. 103 -108.

20. Nagaev R.T. Imobiliare: un dicționar enciclopedic. M.: Ideal - Presă, 2003.

21. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Evaluarea de piață a proprietății orașului. – M.: Unitate, 2003.

22.Provovich Yu.A. Evaluarea terenurilor la Moscova. - M.: Economie, 2003.

23. Piața de evaluare în 2004. Revizuire analitică // Expert. - 2005. - Nr. 5. - S. 64 - 72.

24. Sivets S.A., Bashirova L.A. Cum să evaluezi proprietatea (un ghid pentru clienții de evaluare). - M .: Prin oglindă, 2002.

25. Sivets S.A., Levykina I.A. Modelarea econometrică în evaluarea imobiliară. - M .: Prin oglindă, 2002.

26. Sivets S.A. Metode statistice în evaluarea imobiliară și a afacerilor. - M .: Prin oglindă, 2003.

27. Informații statistice ale agențiilor imobiliare din orașul Novosibirsk. // Imobiliare. - Nr. 48 - 51. - 2005.

28. Strategia de dezvoltare a industriei construcțiilor până în 2010. // http://www.gosstroy.ru

29. Tarasevici E.I. Evaluare imobiliară - Sankt Petersburg: Universitatea Tehnică de Stat din Sankt Petersburg, 2003.

30. Tendințe în dezvoltarea pieței imobiliare din Novosibirsk. Revizuire analitică // http://www.nsk.realty.ru

31. Fedotova M.A., Utkin E.A. Evaluarea bunurilor imobiliare și a afacerilor. -M.: EKMOS, 2004.

32. Friedman D. Analiza și evaluarea bunurilor imobiliare generatoare de venit. - M.: Delo, 2005.

33. Ghid educațional și practic / Ed. Doctor în Economie, prof. V. Z. Chernika - M .: Editura RDL, 2002. - 272 p.

34. Khachatryan S.R. Un model econometric pentru prognoza prețurilor de vânzare a locuințelor pe piața primară (secundară). // Audit și analiză financiară. - Nr. 4. - 2004. - S. 130 - 134.

35. Shcherbakova N.A., Real Estate Economics, Novosibirsk 2002.;

Anexa 1

DISPOSAREA APARTAMENTULUI

LOCALIZARE LA INTRARE

Anexa 2

Informații privind vânzarea de apartamente similare proprietății aflate în evaluare în ianuarie 2006

Nu. p / p	Stradă	Tipul casei	Etaj/numar de etaje	Suprafata totala / locuibila	Bucătărie	Balcon / loggia	Telefon	Camere izolate / adiacente	Cost, mii de ruble	Costul de 1 mp. m., mii de ruble.
1	Bulevardul Roșu	Π	2/5	39/26	5,5	B	+	cm	2450	62,8
2	Dachnaya	Π	2/5	40/28	6	B	+	din	2200	55
3	Dm. Donskoy	Π	3/5	42/28	6,5	B	+	cm	2100	50
4	Dachnaya	Π	4/5	40/26	6	B	+	cm	2150	53,8
5	Bulevardul Roșu	Π	2/5	41/28	5,5	B	+	din	2650	64,6
6	Jukovski	P	4/5	44/28	6	B	+	cm	2350	53,4
7	arc	P	3/5	43/29	6,5	B	+	cm	2400	55,9
8	Dachnaya	P	2/5	42/28	6	B	+	cm	2300	54,8
9	Dachnaya	P	2/5	40/26	5,5	B	+	din	2150	53,8
10	Dm. Donskoy	P	3/5	44/29	6	B	+	cm	2100	47,7
11	Obiect estimat	P	2/5	42/28	6	B	+	cm	-	-

Determinarea valorii obiectelor imobiliare, luând în considerare coeficienții corectori

№	ksozh	Kbl	Kat	chei	faleza	Kvys	Kmus	Kk	Costul de 1 mp. m		echiv. permanent.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
Media aritmetică									55,9	54

Este ușor de concluzionat că aceste facturi nu pot rezolva toate problemele din domeniul evaluării imobiliare. Deci, ce alte căi de dezvoltare pot fi propuse? În primul rând, este necesară crearea și adoptarea standardelor naționale de evaluare a obiectelor imobiliare în sistemul relațiilor reale civile și teren-proprietate, atât în ​​masă, cât și individuale. Mai mult, avem nevoie de astfel de standarde care să stea pe o bază legală solidă, să descrie strict și clar toate etapele evaluării și procedurile corespunzătoare pentru munca de evaluare și nu sunt instrucțiuni departamentale inventate de funcționari pentru confortul lor. În același timp, o atenție deosebită trebuie acordată depășirii stereotipurilor practicii efective a evaluării, care au fost deja menționate. În caz contrar, practica efectivă a evaluării poate rămâne captivă vechilor concepții greșite. Pentru a crea o bază științifică solidă pentru standardele și regulile de evaluare imobiliară, pentru a face din textul acestora un document care să ajute evaluatorii practicanți să îmbunătățească semnificativ nivelul și calitatea muncii lor zilnice, este necesar să se formuleze clar principiile generale de oficializare a evaluării. Activități. În același timp, este important nu numai să le dea justificarea juridică, economică, informațională, organizatorică și metodologică, ci și să identifice și să generalizeze problemele practice reale ale evaluatorilor ruși. Desigur, principiile de structurare a standardelor de evaluare ar trebui să se bazeze pe prevederile legislației actuale și să acopere toate aspectele activităților de evaluare. Acest lucru va ajuta și la stabilirea, deja la nivelul conceptului și structurii standardelor, a ideii evoluției lor raționale pe măsură ce legislația actuală se îmbunătățește și se dezvoltă instituțiile de piață în țară. La rândul său, o astfel de structurare a standardelor și regulilor de evaluare imobiliară va face posibilă transformarea acestora nu atât într-un document „represiv”, greu de înțeles și mai necesar pentru funcționarii de control decât pentru evaluatorii practicanți. Sarcina principală a dezvoltatorilor de standarde este integrarea lor organică în sistemul de formare și recalificare a personalului. Pentru a facilita utilizarea lor pentru o creștere sistematică a nivelului de pregătire a evaluatorilor, este necesar să se pregătească în prealabil comentarii detaliate pentru textul principal al standardelor, scris după anumite canoane, într-un stil care nu este familiar tuturor. evaluator practicant. Acest lucru nu numai că va facilita procesul de studiere a acestora, ci va oferi și recomandări pentru rezolvarea problemelor practice care apar în orice firmă de evaluare. Adică, pregătirea și adoptarea standardelor și regulilor de evaluare în această formă ar permite, de asemenea, crearea unui sistem de dezvoltare profesională continuă a evaluatorilor. Trebuie subliniat că standardele și regulile de evaluare imobiliară ar trebui să devină nu doar un „ document de orientare” pentru evaluatori. Acestea ar trebui să fie construite astfel încât să asigure o capacitate ridicată de fabricație a lucrărilor practice de evaluare la un nou nivel de cerințe pentru calitatea și fiabilitatea rezultatelor. Prin urmare, în paralel cu lucrările la cele mai importante secțiuni ale standardelor și regulilor, au fost lansate cercetări și dezvoltare pentru a crea noi tehnologii informaționale și sisteme expert pentru implementarea practică a celor mai importante proceduri standardizate de evaluare a obiectelor imobiliare de orice nivel. de complexitate. Ca urmare a studierii posibilelor opțiuni de structurare a activității evaluatorilor pentru optimizarea conținutului standardelor și regulilor de evaluare imobiliară, au fost identificate următoarele patru etape cele mai importante: prima etapă este formarea unei sarcini de evaluare, o descriere oficială a obiectul evaluării și întocmirea unui sistem de date inițiale pentru evaluare care au statutul juridic necesar, coordonarea unei sarcini detaliate pentru evaluare; a doua etapă este o formalizare strictă și fundamentată științific a celor mai importante proceduri de rezolvare a problemei de evaluare, controlul acumulării de erori în procesul de analiză și calcule logice și obținerea rezultatului final al evaluării; a treia etapă este fundamentarea prevederilor celor mai importante secțiuni structurale ale raportului de evaluare conform regulilor stricte de executare a acestuia și cerințelor privind conținutul acestora; a patra etapă este examinarea rezultatelor evaluării conform procedurilor clar reglementate și pregătirea documentației pe baza rezultatelor acesteia. Fiecare dintre aceste patru etape este, de asemenea, structurată în funcție de anumite tipuri de muncă, a căror descriere este destul de susceptibilă de formalizare. Ca urmare, se obține o descriere a 15-20 de proceduri de evaluare, care include aproximativ același număr de operații destul de elementare de natură logică și computațională. Sistemul descris de structurare a celor mai importante etape și proceduri de evaluare nu epuizează toate domeniile de lucru privind fundamentarea științifică și metodologică a standardelor de evaluare. Nu este vorba doar de dezvăluirea caracteristicilor aplicării standardelor internaționale de evaluare, ținând cont de specificul terenului civil național, urbanism și alte legislații conexe. Desigur, este foarte important să generalizăm experiența practică reală acumulată de evaluatorii ruși. Dar nu mai puțin importantă este dezvăluirea esenței principalelor procese macroeconomice de stabilire a prețurilor obiectelor imobiliare în combinație cu cele mai importante aspecte ale activității economice specifice a subiecților relațiilor funciare și de proprietate în condițiile practicii reale de aplicare a legii, modele matematice. utilizate în evaluare, precum și o descriere a tehnologiilor informaționale moderne pentru evaluare. Astfel de standarde ar trebui testate în cele mai mari asociații de auto-reglementare ale evaluatorilor din Rusia și îmbunătățite în consecință. Și standardele naționale ar trebui adoptate numai după ce reflectă experiența practică reală pozitivă a evaluatorilor ruși. Standardele moderne în mod clar nu sunt suficiente, deoarece nu afectează în mod specific bunurile imobiliare, ci acoperă activitățile de evaluare în general. În ceea ce privește problemele asociate economiei „subterane”, aici este indispensabilă legislația privind activitățile de evaluare. Doar măsurile consolidate de control fiscal vor ajuta.

Piața imobiliară, spre deosebire de bursă, este mai mult decât departe de a fi perfectă în multe privințe, ceea ce determină trăsăturile studiului său. Pe de o parte, analiștii se confruntă cu dificultăți și uneori cu imposibilitatea formalizării corecte și fără ambiguitate a relațiilor economice pe piața imobiliară. Pe de altă parte, este evident că nu există nicio posibilitate de a transfera tehnologiile de analiză utilizate pe alte piețe pe piața imobiliară în forma lor pură, deoarece aceste tehnologii sunt adaptate pentru utilizare într-un mediu de piață diferit. Având în vedere cele de mai sus, munca analitică de înaltă calitate pe piața imobiliară pare a fi un subiect extrem de complex care necesită analistului, pe lângă cunoștințe teoretice profunde în domeniul economiei imobiliare, practică constantă și căutare creativă în cercetare care formează intuiția profesională. .

Studiind aproape un secol de istorie a funcționării piețelor imobiliare din țările dezvoltate ale lumii, se poate ajunge la concluzia că o atenție insuficientă acordată calității muncii analitice este una dintre principalele cauze ale majorității crizelor majore din mediul real. piețele imobiliare. Un exemplu tipic este criza de pe piața imobiliară din SUA la sfârșitul anilor 80 și începutul anilor 90. Potrivit experților, investițiile excesive și nediscriminatorii în construcții noi au condus la o suprasolicitare a pieței și, în consecință, la lipsa cererii pe piață pentru un număr mare de proiecte pentru care au fost acordate împrumuturi. Această situație sa bazat pe așteptări nerealiste ale pieței care decurg din structura greșită a stimulentelor în analiză, metodologie slabă de analiză și date incomplete care caracterizează condițiile actuale. Structura de stimulente care a ghidat dezvoltatorii, evaluatorii și organizațiile de credit a fost deformată de interesul unora de a primi împrumuturi, alții de a justifica obținerea unui împrumut, iar alții de a-și aloca fondurile. În același timp, toate părțile și-au rezolvat problemele în detrimentul așteptărilor nejustificat de optimiste.

Utilizarea unei metodologii de analiză slabă, exprimată în ipoteze și proceduri inadecvate, în interacțiunea cu date de calitate insuficientă de pe piețele locale, de regulă, a condus la cercetări de piață nefondate și, în consecință, la decizii de investiții bazate pe acestea. Ca urmare a crizei, instituțiile de credit au dezvoltat un sindrom stabil de neîncredere în general față de orice proiecte și în special de cercetare de piață. Și acest lucru, la rândul său, a condus la înțelegerea faptului că analiștii pieței imobiliare în munca lor ar trebui să se ghideze după câteva principii generale care sunt necesare (dar nu suficiente) pentru a obține concluzii și rezultate precise. Pe de altă parte, este nevoie urgentă de criterii de înțeles și ușor de identificat care să determine conformitatea cercetării de piață cu categoria de valabilitate.

Având în vedere perspectivele de dezvoltare a pieței imobiliare din Rusia, putem presupune că absența unor potențiale crize este un scenariu prea optimist. Cu toate acestea, consecințele unor astfel de crize pot fi mai puțin semnificative dacă deja astăzi, în stadiul de dezvoltare activă a pieței, unele principii și principii generale sunt formulate și implementate în practica de zi cu zi.

cerințe pentru studii analitice, pe baza cărora se vor lua decizii de investiții.

Nu numai amenințarea crizelor, ci și problemele actuale de zi cu zi - creșterea concurenței, oportunități reduse pentru super-profituri pe termen scurt, demararea proiectelor de dezvoltare imobiliară comercială pe termen lung și intensive în capital, intrarea pe piață a investitorilor străini cu cerinţe mari de justificare a deciziilor etc. - mărturisesc în mod obiectiv faptul că importanța analizei calitative pe piețele imobiliare din Rusia va deveni din ce în ce mai importantă în viitorul apropiat.

2.2 Cercetarea pietei imobiliare in scopul fundamentarii deciziilor de investitii.

Scopul final al oricărui studiu de tipul luat în considerare este de a măsura raportul dintre cerere și ofertă pentru un anumit tip de produs pe piața imobiliară la un anumit moment (de obicei viitor).

Caracteristicile deosebite ale proprietății imobiliare ca marfă, alături de locul aparte al imobiliarului într-o economie de piață, formează o gamă destul de largă de informații socio-economice necesare pentru poziționarea acestui produs pe piață. Caracteristicile macroeconomice actuale și retrospective ale economiei naționale și regionale, indicatorii socio-demografici ai piețelor regionale și locale, parametrii piețelor imobiliare regionale și locale - acestea sunt doar domeniile generale în care este necesar să se efectueze cercetări.

Principiul 1. Pentru analiză, trebuie selectate doar acele informații care pot determina cu adevărat productivitatea viitoare a obiectului de investiție.

La respectarea acestui principiu, principala dificultate pentru analist este lipsa unor reguli standard sau a unor recomandări lipsite de ambiguitate asupra cărora să se formeze informațiile inițiale. Aici analistul trebuie să-și arate toate cunoștințele, intuiția profesională, creativitatea și experiența practică. Mai mult, aici se pune bazele coerenței studiului în ansamblu.

principiul 2. Toate datele actuale și prospective pe care se bazează studiul ar trebui utilizate pentru cuantificarea performanței proiectului de investiții imobiliare luate în considerare.

Cu toate acestea, chiar și informațiile atent selectate care au legătură directă cu subiectul evaluării sunt, la figurat vorbind, o „grămadă de cărămizi” din care analistul trebuie să pună o bază solidă pentru cercetarea analitică în conformitate cu toate regulile artei clădirii. Și aici nu puteți face fără o soluție puternică care conectează elementele individuale într-un singur monolit.

Principiul 3. Toate blocurile individuale de informații selectate pentru a justifica o decizie de investiție ar trebui să fie interconectate printr-o schemă logică clară, care se încheie cu o prognoză a condițiilor viitoare de piață și a productivității corespunzătoare a proiectului în cauză. Descrierea circuitului logic trebuie prezentată în mod explicit.

O percepție pozitivă de către client a unui raport cu rezultatele unei cercetări de piață, în care nu există o schemă logică, poate fi doar dacă:

a) analistul profită de ignoranța clientului, sau

b) clientul este iniţial favorabil rezultatelor.

Pe de altă parte, construirea unei scheme logice convingătoare și evidente este o demonstrație a celei mai înalte abilități profesionale a analistului.

Continuând raționamentul despre necesitatea construirii unei scheme logice de cercetare, să luăm în considerare un alt principiu care precizează conținutul analizei pieței.

Principiul 4. Conținutul analizei de piață ar trebui redus la o discuție a factorilor care compun principalele rapoarte de determinare a performanței unui obiect imobiliar comercial.

În conformitate cu acest principiu, analistul în cursul studiului trebuie să formuleze principalele relații care determină performanța unității comerciale, iar apoi să identifice ierarhia parametrilor-argumente, ale căror funcții sunt factorii incluși în expresia principală. pentru performanță.

Să ilustrăm o abordare practică a implementării acestui principiu folosind următorul exemplu simplificat.

Fie ca criteriul de performanță al proiectului în cauză să fie venitul net din exploatare (NOI) într-o anumită perioadă a viitorului. Atunci, prin definiție, expresia principală pentru determinarea performanței va avea următoarea formă:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, Unde

IGP- venitul brut potențial,
V&L- pierderi din subîncărcare și neplăți.
M I- Alt venit.
F.E.- Cheltuieli fixe de exploatare
VE- cheltuieli variabile de exploatare.

Luați în considerare procedura de identificare a parametrilor care determină valorile așteptate ale factorilor principali.

Venituri brute potențiale este determinată de valoarea ratei de închiriere, care, la rândul său, este o funcție a ratei de închiriere curente, precum și de tendințele raportului dintre cererea și oferta de pe piață în timp.

proprietatea este o funcție a capacității cumulate a pieței, a parametrilor cererii, a coeficientului de absorbție a pieței și a creșterii zonei de absorbție a imobiliare. Pentru proiecte, sarcina proiectată determină doi indicatori - nivelul de încărcare și programul de timp pentru absorbția de către piață la acest nivel.

Creșterea zonei de preluare imobiliară determinată fie de creșterea numărului de locuri de muncă (rata de ocupare) fie de creșterea populației. La rândul său, extinderea zonei de absorbție duce la necesitatea unor noi imobile.

Trebuie remarcat faptul că, într-un caz, creșterea ocupării forței de muncă și creșterea populației pot fi direct legate, de exemplu, atunci când sunt deschise noi locuri de muncă și afluxul de noi persoane apte de muncă. Într-un alt caz, creșterea populației poate crește fără o creștere a ocupării forței de muncă, de exemplu, din cauza unei creșteri a pensionarilor care intră sau a unei creșteri a natalității. Analiza calitativă implică utilizarea mai multor surse de informații care oferă tendințe istorice și proiecții de creștere a intervalului, urmate de compararea datelor. Segmentarea creșterii intervalului este, de asemenea, obligatorie, de exemplu în funcție de grupă de vârstă, sex, dimensiunea familiei etc. Absența acestor poziții în studiu ar trebui să fie atribuită alegerii inconsecvente a datelor pentru a fi utilizate în analiză.

Parametrii cererii determinată de indicatori specifici precum suprafața (birou sau producție) pe loc de muncă, cheltuielile pentru achiziții pe cap de locuitor, numărul de apartamente sau case pe cap de locuitor etc. Cu ajutorul parametrilor cererii, se calculează cantitatea de imobil necesar, care corespunde creșterii în zona consumului imobiliar. De exemplu, prin aplicarea cheltuielilor medii pe achiziție la creșterea populației, se preconizează că vânzările cu amănuntul vor crește și, prin urmare, nevoia de spațiu de vânzare cu amănuntul suplimentar. Atunci când se analizează piața imobiliară, creșterea populației segmentată după vârstă, venit, mărime sau componența familiei este convertită în cerere segmentată. O analiză solidă a parametrilor cererii implică studiul tendințelor istorice, starea actuală și prognozarea valorii probabile a acestora în viitor. Mai mult decât atât, o analiză consecventă măsoară modificarea cererii nu numai din cauza noilor câștiguri de gamă, ci și din cauza schimbărilor în structura populației și a ocupării forței de muncă existente. De exemplu, în timpul creșterilor economice, companiile în creștere necesită suprafețe mari, iar schimbările situației demografice către creșterea numărului de persoane cu vârsta de pensionare vor necesita un tip de locuință adecvat.