Piața creditelor ipotecare din orice stat este o parte integrantă a sistemului său financiar. Este achiziționarea de locuințe cu ajutorul fondurilor împrumutate pentru mulți oameni este singura opțiune pentru rezolvarea problemei locuințelor. Pentru a naviga pe indicatorii pieței, perspectivele de dezvoltare a acesteia și, eventual, pentru a face previziuni, este important să înțelegem conceptele cheie. Să luăm în considerare mai detaliat cum este piața creditelor ipotecare în 2019, cum s-a format în Federația Rusă și care sunt rezultatele activităților sale în acest moment.
Piața ipotecare este un sistem interconectat de trei componente sau elemente cheie:
- credite ipotecare;
- imobiliare comerciale și rezidențiale;
- titluri ipotecare.
Piața creditelor ipotecare este clasificată ca piață primară, iar titlurile garantate cu ipoteci ca piață secundară.
Să analizăm fiecare concept mai detaliat.
Piața ipotecară primară presupune relația dintre debitor și creditor, a cărei bază este îndeplinirea obligațiilor de credit.
Participanții pieței ipotecare primare:
- bănci;
- persoane fizice și juridice (debitori);
- companii financiare care emit credite ipotecare, dar nu au statut de structură bancară.
Băncile, pe lângă extragerea de profituri maxime, urmăresc scopul reînnoirii continue a resurselor de credit sau a fondurilor care pot fi direcționate imediat către emiterea de noi credite pentru locuințe. Acest obiectiv este realizat prin funcționarea pieței secundare de credit ipotecar.
Piață secundară
Ea tranzacționează ipoteci pe împrumuturi deja emise. Concluzia este că banca care a emis ipoteca emite titluri garantate cu ipoteci și apoi le vinde altor investitori. Piața secundară este cea care face posibilă acumularea de fonduri considerabile și canalizarea acestora către sfera creditării ipotecare.
Piața în sine este, de asemenea, împărțită în primară și secundară. În prima etapă, titlurile de valoare sunt plasate inițial printre participanții creditori, iar în a doua etapă începe mișcarea (cifra de afaceri) a acestora. Costul titlurilor de valoare atrase pe piața secundară nu modifică valoarea acestora în sus, ci doar creează un mecanism de reglementare a lichidității și cererii acestora.
Piața imobiliară este principalul motiv pentru existența unor piețe pentru creditele ipotecare și titlurile garantate cu ipoteci. Aici se efectuează tranzacții de vânzare-cumpărare de obiecte imobiliare, a căror gaj către creditori permite funcționarea piețelor ipotecare secundare și primare.
Interacțiunea tuturor celor trei elemente este destul de simplă:
- Viitorul debitor depune o cerere la banca selectată.
- Banca evaluează fezabilitatea acordării unui împrumut pe baza unei analize a solvabilității acestuia și a conformității cu lista de cerințe stabilită.
- Se calculează valoarea maximă a creditului și perioada de rambursare a datoriei.
- După încheierea unui contract de împrumut, a unui contract de ipotecă și a unui contract de vânzare-cumpărare cu un vânzător imobiliar, banca creează o piață primară a valorilor mobiliare.
- Prin transferul ipotecii către alți investitori, banca creează o piață secundară pentru titlurile garantate cu ipoteci.
După emiterea de noi împrumuturi garantate cu imobiliare, ciclul se va repeta.
Istoria pieței ipotecare din Rusia
Piața ipotecare a Federației Ruse în formatul său modern este relativ tânără, așa cum a apărut în anii 90 ai secolului trecut. Primele împrumuturi ipotecare au fost emise în timpul domniei Elisabetei, când băncile Imperiului Rus au împrumutat bani elitei pentru achiziționarea de locuințe.
Amploarea acordării de credite pentru locuințe în Rusia pre-revoluționară nu a fost masivă, dar această zonă a serviciilor bancare a fost relevantă până când bolșevicii au venit la putere.
În perioada sovietică, din motive naturale, nu au existat credite ipotecare în țară până în 1995. Anul 1995 a devenit punctul de plecare pentru apariția versiunii moderne a creditului ipotecar, când Sberbank și DeltaCredit au început să emită primele credite garantate către populatia.
După mai bine de 20 de ani, este destul de logic că piața creditelor ipotecare s-a schimbat, a trecut prin mai multe crize și își continuă drumul de formare până în zilele noastre. De exemplu, la mijlocul anilor '90, doar acei debitori care erau angajați oficial și își puteau confirma veniturile cu un certificat de impozit pe venit pentru 2 persoane puteau primi o ipotecă.
Astăzi, băncile oferă multe programe atunci când furnizează doar două documente și, de asemenea, iau în considerare veniturile suplimentare ale clientului și ale membrilor familiei acestuia.
De asemenea, anterior a fost emisă o ipotecă doar pentru achiziționarea unui imobil rezidențial cu un drept de proprietate deja înregistrat (pe piața secundară a locuințelor). Acum puteți obține un împrumut pentru achiziționarea de obiecte gata făcute în construcție, pentru achiziționarea de imobile comerciale și chiar pentru construcția unei case separate.
Toate acestea au devenit factori stimulatori pentru dezvoltarea construcțiilor și a industriilor conexe ale economiei noastre.
Statisticile pieței ipotecare a Federației Ruse și principalii săi indicatori
Statisticile ipotecare din Rusia sunt colectate și sistematizate de către Serviciul Federal de Statistică și Banca Centrală. Cea mai completă imagine a rezultatelor creditării ipotecare în țara noastră constă într-o analiză a unor indicatori precum:
- dimensiunea pieței (volumul creditelor ipotecare);
- numărul instituțiilor de credit care emit credite ipotecare;
- tipurile actuale de produse ipotecare și condițiile pentru acestea în bănci.
Să le luăm în considerare în detaliu.
Dimensiunea pieței și rezultatele curente pentru emitere pentru 2017-2018
Volumul pieței ipotecare din Federația Rusă este caracterizat de indicatorul „volumul creditelor pentru locuințe emise”. Lunar pentru 2017-2018. informațiile vizuale sunt prezentate mai jos (conform datelor Băncii Rusiei).
Diagrama arată o tendință de creștere constantă a volumului de credite acordate în țară (indicatorii sunt calculați pe bază de angajamente). De exemplu, în martie 2018, au fost acordate împrumuturi cu 172.813 milioane în plus față de aceeași perioadă a anului trecut (de aproape 2 ori).
Termenul mediu ponderat al creditului la începutul anului 2019 este de 186,4 luni, iar rata medie ponderată a dobânzii este de 9,8% pe an (informații din 03.01.2018). În același timp, datoria din contractele existente de la 1 martie este de 5.300 de miliarde de ruble. Datoria restante a acestei cifre este de 60,8 miliarde de ruble. Ambii acești parametri tind, de asemenea, să crească în dinamică.
Jucători majori
Pe piața ipotecară din Rusia în 2019 (date de la începutul anului), în Federația Rusă funcționează 561 de organizații de credit, dintre care 410 unități emit credite ipotecare pentru locuințe. Aceștia sunt creditori cu un nivel ridicat de fiabilitate și eficiență dovedită a activităților lor.
Acestea includ cele mai mari bănci din țară:
- Sberbank;
- Banca Rosselhoz;
- Gazprombank;
- DeltaCredit;
- Raiffeisenbank și alții.
Fiecare dintre ele oferă potențialilor clienți cel puțin mai multe opțiuni pentru obținerea unui credit ipotecar pentru a le îmbunătăți condițiile de viață.
Conditii bancare
Condițiile de creditare în băncile rusești pot varia semnificativ în funcție de produsul ales, de categoria clientului și de durata cooperării acestuia cu creditorul.
Parametrii pentru obținerea unui credit ipotecar în cele mai mari instituții de credit ale Federației Ruse în 2019 sunt prezentați în tabelul de mai jos.
Ipoteca pe piata secundara:
| bancă | Rata de bază, % | PV, % | Experiență, luni | Vârsta, ani |
|---|---|---|---|---|
| Sberbank | 9,2 | 15 | 6 | 21-75 |
| VTB | 9,8 | 15 | 3 | 21-65 |
| Raiffeisenbank | 8,99 | 15 | 3 | 21-65 |
| Gazprombank | 9.2 | 20 | 6 | 21-60 |
| Rosbank | 10.74 | 15 | 2 | 20-65 |
| Banca Rosselhoz | 9.1 | 15 | 6 | 21-65 |
| Banca Absalut | 10.75 | 15 | 3 | 21-65 |
| Promsvyazbank | 9.8 | 20 | 4 | 21-65 |
| Dom.RF | 9.4 | 15 | 3 | 21-65 |
| Uralsib | 9.49 | 10 | 3 | 18-65 |
| AK Baruri | 9.2 | 10 | 3 | 18-70 |
| Transcapitalbank | 9.49 | 20 | 3 | 21-75 |
| FC Otkritie | 9.2 | 15 | 3 | 18-65 |
| Sviaz-bank | 9.3 | 15 | 4 | 21-65 |
| Zapsibkombank | 9.8 | 10 | 6 | 21-65 |
| Metallinvestbank | 9 | 10 | 4 | 18-65 |
| Bank Zenith | 9,5 | 15 | 4 | 21-65 |
| banca SMP | 9,5 | 15 | 6 | 21-65 |
| UniCredit Bank | 9,4 | 20 | 6 | 21-65 |
| Banca Alfa | 9,19 | 15 | 6 | 20-64 |
Ipoteca pe piata primara:
| bancă | Licitare, % | PV, % | Experiență, ani | Vârsta, ani |
|---|---|---|---|---|
| Sberbank | 9,3 | 15 | 6 | 21-75 |
| VTB | 9,8 | 15 | 3 | 21-65 |
| Raiffeisenbank | 8,99 | 15 | 3 | 21-65 |
| Gazprombank | 9,2 | 20 | 6 | 21-65 |
| Rosbank | 10,74 | 15 | 2 | 20-65 |
| Banca Rosselhoz | 9 | 20 | 6 | 21-65 |
| Banca Absalut | 10,75 | 15 | 3 | 21-65 |
| Promsvyazbank | 9,15 | 15 | 4 | 21-65 |
| DOM.RF | 8,9 | 15 | 3 | 21-65 |
| Uralsib | 9,49 | 10 | 3 | 18-65 |
| AK Baruri | 9,2 | 10 | 3 | 18-70 |
| Transcapitalbank | 9,49 | 20 | 3 | 21-75 |
| FC Otkritie | 8,8 | 15 | 3 | 18-65 |
| Sviaz-bank | 9,2 | 15 | 4 | 21-65 |
| Zapsibkombank | 9,8 | 15 | 6 | 21-65 |
| Metallinvestbank | 9,1 | 10 | 4 | 18-65 |
| Bank Zenith | 9,5 | 20 | 4 | 21-65 |
| banca SMP | 10,99 | 15 | 6 | 21-65 |
| Banca Alfa | 9,29 | 15 | 6 | 20-64 |
| UniCredit Bank | 9,4 | 20 | 6 | 21-65 |
Tipuri de credite ipotecare în Rusia și perspective de dezvoltare a acestora
Toate creditele ipotecare din Rusia pot fi împărțite în următoarele tipuri:
- Ipoteca pentru locuințe în construcție.
Acest tip de credit ipotecar vă permite să cumpărați un apartament sau o casă de la dezvoltator în etapa de construcție. Dezvoltatorul și proprietatea trebuie să fie acreditate de bancă.
În acest moment, există o schimbare treptată a cadrului legislativ pentru a proteja mai mult debitorii. Așa că în curând DDU-ul va fi anulat și apartamentele de la dezvoltatori vor fi eliberate după ce vor fi construite.
- Ipoteca pentru locuințe secundare.
Cu ajutorul acestui credit, puteți cumpăra locuințe cu proprietate deja înregistrată. Aceasta este o proprietate gata făcută în care vă puteți muta imediat. Acest tip de credit ipotecar este acum cel mai comun și mai convenabil.
- Programe ipotecare preferențiale.
Aceasta include (pentru personalul militar care participă la sistemul de credite ipotecare acumulative), (pentru familiile cu doi sau mai mulți copii), împrumuturi pentru locuințe pentru săraci și alți cetățeni neprotejați social.
Condițiile pentru un astfel de împrumut se disting printr-o atitudine loială față de debitor și o dobândă mai mică. Doar anumite proprietăți pot fi achiziționate cu ajutorul unor astfel de programe de la anumiți dezvoltatori sau vânzători.
În 2018 a fost lansată o familie și refinanțarea unui astfel de credit.
De asemenea, în regiuni continuă să se dezvolte ipoteca socială, ceea ce permite angajaților statului și altor categorii de cetățeni semnificative social și puțin protejate să ia credite ipotecare la cotă preferenţială.
- Ipoteca pentru construirea unei case separate.
O astfel de ipotecă este emisă pentru construirea și finisarea unei case private pe un teren deținut de împrumutat. Pentru a aproba cererea, va trebui să furnizați un proiect pentru locuințe viitoare și o documentație estimativă de la un antreprenor aprobat.
A fost lansat ca experiment în 2018, dar până acum este foarte greu pentru că. băncile nu erau pregătite pentru acest program.
- Ipoteca corporativă.
Astfel de împrumuturi sunt acordate în condiții preferențiale de către angajatori. Un exemplu izbitor aici este Căile Ferate Ruse, unde angajații pot obține un împrumut pentru locuințe cu 2-4% pe an (un împrumut pentru o proprietate împrumutată poate fi luat de angajații companiei care au lucrat mai mult de 1 an).
- Ipoteca imobiliara
Această ipotecă implică faptul că banca emite bani în cuantumul valorii evaluate a imobilului, pe care îi primește drept garanție. În același timp, în cele mai multe cazuri, băncii nu îi pasă în ce scopuri vor fi utilizate fondurile împrumutate.
Cu un astfel de împrumut, puteți cumpăra opțiuni imobiliare non-standard: apartamente, o casă cu teren, o casă de vară, puteți lua bani pentru reparații sau achiziționarea de imobile străine.
- Refinanțare
Unul dintre cele mai populare credite ipotecare din 2019. Refinanțarea ipotecare vă permite să reduceți semnificativ rata dobânzii la un împrumut existent datorită faptului că datoria ipotecară și dreptul de a solicita garanții de la o bancă sunt transferate la alta la o dobândă mai mică.
Acest tip de creditare va continua să crească. împrumuturile emise anterior au fost emise la rate de peste 12%, iar acum pornesc de la 9%, ceea ce poate reduce semnificativ povara datoriilor.
Merită să ne amintim că și sunt două diferențe mari. Aceste două concepte sunt adesea confundate. De asemenea, refinanțarea este adesea confundată cu reducerea obișnuită a dobânzii ipotecare la cerere.
Concluzie: Ambele domenii de creditare pentru locuințe în viitor au aceleași perspective pozitive de dezvoltare, întrucât sunt solicitate în rândul debitorilor de diferite categorii. Rezolvarea problemelor de locuințe fără utilizarea fondurilor împrumutate este pur și simplu imposibilă pentru majoritatea familiilor ruse de astăzi.
Prognoza pietei pentru 2019
Pe baza unei analize amănunțite a pieței creditelor ipotecare, specialiștii și experții în acest domeniu pot face previziuni ale dezvoltării acesteia.
Prognoza în domeniul creditării ipotecare în Federația Rusă este posibilă doar pentru câțiva ani înainte. Acest lucru se datorează crizei care se desfășoară în țara noastră și relațiilor politice tensionate cu alte state.
Pentru 2019, este posibil să se determine tendința principală în dezvoltarea creditelor ipotecare - aceasta este o creștere consistentă a ratei dobânzii. Banca Centrală a făcut mai multe declarații oficiale că rata cheie își va continua creșterea ușoară în viitor, ceea ce va duce inevitabil la o creștere a dobânzilor la credite la credite ipotecare și alte împrumuturi.
A doua direcție în dezvoltarea pieței ipotecare este o creștere a cererii de refinanțare a creditelor pentru locuințe deja emise. Motivul pentru aceasta este destul de logic și este asociat cu o scădere a puterii de cumpărare a populației. Creșterea datoriilor restante este în creștere, forțând oamenii să apeleze la bănci pentru refinanțarea serviciilor.
Piața creditelor ipotecare din Federația Rusă se află în faza de dezvoltare și se caracterizează printr-o creștere dinamică. Astăzi, un credit ipotecar poate fi luat de la orice bancă lider din țară: Sberbank, VTB, Russian Agricultural Bank, Gazprombank, Raiffeisen Bank etc. Fiecare dintre ele oferă o varietate de programe de îmbunătățire a locuinței cu termeni, rate ale dobânzii și cerințe de împrumut diferite.
Așteptăm întrebările dumneavoastră în comentarii și specialistul nostru ipotecar într-o formă specială.
Vă rugăm să evaluați postarea noastră și să-i dați like.
Creșterea și dinamica pieței creditelor ipotecare depind de indicatori precum:
prețurile curente pe piața imobiliară;
Rate ipotecare;
termenii împrumutului;
suma depozitului inițial;
nivelul veniturilor populației.
În ultimii ani, după cum se arată în Tabelul 3, prețurile locuințelor din țara noastră au crescut constant, ceea ce contribuie la dezvoltarea pieței creditelor ipotecare. Până la urmă, doar un mic procent din populația țării are suficienți bani pentru a-și achiziționa propria locuință fără a recurge la un credit ipotecar.
Tabelul 2. Dinamica prețurilor pe piața imobiliară din Federația Rusă
|
Index |
||||
|
Preturi pentru 1 mp. m pe piaţa primară, frecaţi. |
||||
|
Indicele prețurilor pe piața primară, % față de anul precedent |
||||
|
Pret 1 mp. m pe piaţa secundară, frecaţi. |
||||
|
Indicele prețurilor pe piața secundară, % față de anul precedent |
Cu toate acestea, creditarea ipotecară implică, de asemenea, că veniturile majorității populației ar trebui să fie suficiente pentru a face plăți lunare fără a prejudicia în mod semnificativ individul. Pe baza celor de mai sus, putem concluziona că împrumutul ipotecar este mai accesibil, cu cât plățile lunare ale acestuia sunt mai mici. Această condiție se realizează în diverse moduri, precum prelungirea termenului împrumutului sau scăderea ratei dobânzii. Tot în Rusia, disponibilitatea creditării ipotecare se bazează pe o reducere a primei de risc la rata creditului, care este asigurată de faptul că statul își asumă principalele riscuri în creditarea ipotecară.
Potrivit statisticilor AHML, rata medie lunară la împrumuturile în ruble a ajuns la 12,4%. Ratele dobânzilor la creditele ipotecare au atins apogeul în 2009, în plină criză economică, și s-au ridicat la 14,6% pentru creditele în ruble și 13,5% pe an pentru creditele emise în valută. Reducerea ratei dobânzii contribuie la o creștere a creditării ipotecare.
Statisticile arată că în acest moment rata de creștere a creditării ipotecare este foarte mare. Cu toate acestea, nivelul creditării ipotecare în Rusia nu se va apropia curând de nivelul SUA sau al țărilor UE, unde este de 50, respectiv 30% din PIB, în timp ce la noi este de doar 2-3% din PIB.
După cum se arată în fig. 1, creditele pentru locuințe au atins deja niveluri de dinainte de criză și chiar le-au depășit.
Orez. 1. Dinamica volumului creditelor ipotecare emise și ponderea creditelor ipotecare în ruble în perioada 2007-2013 în RF.
Rezultatele dezvoltării pieței creditelor ipotecare în perioada ianuarie-august 2013 mărturisesc creșterea continuă a acordării de credite, în ciuda suspendării creșterii economice.
În ianuarie - august 2013, au fost emise 485.430 de credite ipotecare în valoare totală de 784,9 miliarde de ruble, ceea ce este de 1,16 ori mai mare decât nivelul din ianuarie - august 2012 în termeni cantitativi și de 1,28 ori în termeni monetari.
O astfel de creștere a volumului emisiilor s-a datorat introducerii de către stat a unui număr suficient de mare de programe sociale pentru achiziționarea de locuințe în condiții preferențiale. Nivelul creditării ipotecare în diferite regiuni este destul de diferit și, așa cum se arată în Fig. 2 poziții de conducere sunt ocupate de Moscova și regiunea Moscovei, în timp ce alte regiuni ale țării noastre sunt cu mult în urmă.
Orez. 2 30 de regiuni cu cel mai mare volum de credite ipotecare acordate în 2012-2013, milioane de ruble
De asemenea, important este și venitul populației țării, deoarece cu cât oamenii câștigă mai mulți, cu atât se dezvoltă piața creditării ipotecare. Cu o creștere reală a veniturilor, oamenii sunt optimiști cu privire la viitor, pot economisi mai mult sau pot economisi pe credit. De asemenea, conform Serviciului Federal de Statistică de Stat, în ultimii 5 ani, veniturile reale ale populației aproape s-au dublat, în același timp, a crescut și volumul creditării ipotecare.
În ultimii ani, numărul datoriilor restante a scăzut considerabil, după cum se arată în Figura 3, volumul acestora s-a redus de peste jumătate. Aceasta indică o creștere a nivelului de trai al populației și o politică de stat eficientă în domeniul creditării ipotecare.
Orez.
La sfârșitul anului 2012, cele mai mari bănci care emiteau credite ipotecare au crescut dobânzile, ceea ce a reprezentat prima creștere a costului creditării ipotecare din ultimii ani. Cu toate acestea, doar tarifele principale au fost majorate, în timp ce tarifele pentru programele preferențiale au fost reduse.
Această tendință a fost stabilită de cele mai mari bănci ale țării, la care statul este și el participant. De exemplu, Sberbank, care emite mai mult de jumătate din totalul creditelor ipotecare, a fost urmată și de VTB24, Gazprom și alte bănci mai puțin semnificative.
În timpul crizei, băncile au încetat să mai acorde credite ipotecare fără avans, deoarece solvabilitatea debitorilor a scăzut brusc în această perioadă. De asemenea, un număr mare de apartamente au fost scoase la vânzare din cauza lipsei unei anumite discipline financiare din partea debitorilor.
Băncile rămase, care au continuat să acorde împrumuturi fără avans, au înăsprit drastic condițiile pentru a minimiza riscul de pierderi. De exemplu:
Sovetsky Bank s-a oferit să primească 0,5-5 milioane de ruble, fără avans, timp de 1-15 ani, la o rată de 16,9% cu asigurare sau 19,9% fără asigurare personală sau de proprietate. De asemenea, a fost necesar să se furnizeze o cantitate impresionantă de documente care să mărturisească nivelul ridicat al veniturilor și stabilitatea acestuia;
Sviaz-Bank a cerut împrumutatului să emită un gaj al locuinței sale, dar suma primită a fost de doar 3 milioane, iar termenul a variat de la 1 la 30 de ani, iar rata a fost calculată individual pentru fiecare împrumutat.
De asemenea, puteți reduce costurile ipotecare în timpul diferitelor vânzări de credite ipotecare și reduceri speciale de preț, care sunt efectuate de aproape toate băncile. De exemplu, UniCredit Bank a oferit în decembrie anul trecut debitorilor săi o reducere la toate creditele ipotecare în valoare de 0,5% pe an, ceea ce a fost un cadou de Anul Nou pentru toți debitorii.
De asemenea, puteți obține un credit ipotecar nu doar în perioada diferitelor promoții, ci cu ajutorul sprijinului statului. Așa că în 2013, alături de programele deja existente pentru militari și familiile tinere, a fost lansat un nou program de sprijin de stat pentru achiziționarea de locuințe pe credit pentru tinerii profesori. Acest program constă în faptul că un profesor sub 35 de ani trebuie să contribuie cu cel puțin 10% din costul total al locuinței, în timp ce trebuie să își confirme veniturile cu adeverințele necesare pentru a primi un credit ipotecar la 8,5% pe an.
Cele mai populare bănci din domeniul creditării ipotecare sunt Sberbank și VTB24, ofertele lor fiind și cele mai atractive pentru debitori.
Deci, un credit ipotecar de la Sberbank din Rusia în 2013 este emis în următoarele condiții:
1) Rata pentru un împrumut emis în ruble va fi de la 9 la 15% pe an, în valută străină de la 12 la 14%;
2) Avansul trebuie sa fie de cel putin 15% din suma totala;
3) Perioada pentru care se emite un credit ipotecar nu trebuie să fie mai mare de 30 de ani;
De asemenea, este necesar să furnizați băncii un pachet de documente care să confirme poziția financiară stabilă a împrumutatului.
Ipoteca VTB24 în 2013:
Rata la împrumuturile în ruble este de 10,9-14,9%, la împrumuturile în valută - 8,9-11,2% pe an;
Avans - de la 10% din costul locuinței;
Termen - până la 50 de ani.
Este de dorit să obțineți asigurare (viață și invaliditate a împrumutatului, daune sau daune aduse apartamentului, încetarea dreptului de proprietate asupra locuinței), fără asigurare, rata crește cu 3% pe an. Sunt necesare certificate de venit și dovada angajării.
În ultimii ani, piața creditelor ipotecare din Rusia a devenit mai dezvoltată. Creditele ipotecare sunt foarte populare în rândul populației și au un efect benefic asupra economiei țării noastre. Dezvoltarea acestei piețe este influențată de un număr mare de factori, precum veniturile populației, prețurile locuințelor, condițiile de plată etc.
O caracteristică importantă a anului 2013 a fost influența semnificativ crescută a creditării ipotecare asupra pieței imobiliare din țară. Acest lucru este evidențiat de creșterea ponderii tranzacțiilor ipotecare pe fondul unei dinamici stabile a tranzacțiilor cu locuințe. Potrivit lui Rosreestr, fiecare al patrulea drept de proprietate (24,6%) înregistrat în tranzacțiile cu locuințe în 2013 a fost achiziționat cu ajutorul unui credit ipotecar.
Această cifră este un record pentru întreaga perioadă de observare (din 2005). Potrivit estimărilor AHML, în general, ponderea creditelor ipotecare în vânzarea de locuințe noi este de până la 40%, iar pentru unele obiecte, tranzacțiile cu credite ipotecare se ridică la peste 50% și ajung la 70-80% din vânzări.
În 2013, conform Băncii Centrale a Federației Ruse, volumul creditelor ipotecare emise a continuat să crească: 657 de instituții de credit au acordat 824.792 de credite în valoare de 1.354 trilioane. ruble, care este cu 19,24% mai mult din punct de vedere al numărului de împrumuturi și cu 31,17% mai mult în termeni monetari decât în 2012.
Figura 2. Dinamica acordării de credite ipotecare pentru locuințe în mod cumulat de la începutul anului
Datorie pe HML de la 1 ianuarie 2014 În valoare de 2.648 trilioane. freca. Volumul creditelor pentru locuințe (LC) emise în 2013 A ajuns la 1.404 trilioane. rub., sau 880485 împrumuturi cu o datorie de 2.765 trilioane. freca.
Datorie ipotecară restante de la 1 ianuarie 2014 a fost la nivelul de 39,50 miliarde de ruble, sau 1,49% din datoria reziduală, adică 0,59 p.p. mai puțin de 1 ianuarie 2013 Ponderea datoriei restante din datoria reziduală la creditele ipotecare pentru locuințe în ruble de la 1 ianuarie 2014 a scăzut cu 0,47 p.p. la 1,0% față de 1 ianuarie 2013, iar pentru creditele în valută față de 1 ianuarie 2013, dimpotrivă, au crescut cu 1,15 p.p. până la 12,57%.
Figura 3. Dinamica valorii medii a HML-urilor pentru 6 grupuri de instituții de credit, clasificate pe active (în ordine descrescătoare)
În 2013, ponderea HML-urilor în valută străină în volumul creditelor emise a continuat să scadă: în termeni monetari, cu 0,3 p.p. până la 1,12%, iar în termeni cantitativi - cu 0,02 p.p. la 0,23% comparativ cu 2012. De la 1 ianuarie 2014 ponderea acestor împrumuturi în datoria restantă a scăzut cu 1,93 p.p. la 4,22%, iar ponderea datoriei restante la HML în valută străină în totalul datoriei restante a crescut cu 1,84 p.p. și s-a ridicat la 35,59%.
Potrivit Băncii Centrale a Federației Ruse, ponderea datoriei pe HML fără plăți restante în valoarea totală a datoriei pe HML la 1 ianuarie 2014 a crescut cu 0,12 p.p. comparativ cu 1 ianuarie 2013 și a ajuns la 96,05%. Ponderea datoriilor aferente creditelor neîndeplinite de nerambursare (cu plăți restante peste 180 de zile) în valoarea totală a datoriilor la HML a scăzut cu 0,48 puncte procentuale în aceeași perioadă. și s-a ridicat la 1,78%.
Potrivit Băncii Centrale a Federației Ruse, din 6 grupuri de instituții de credit clasate în funcție de active (în ordine descrescătoare), ponderea Grupului I a celor cinci instituții de credit cu cele mai mari active în volumul total de împrumuturi acordate în 2013 HML s-a situat la nivelul de 72,22% în termeni monetari și 76,93% în termeni cantitativi, adăugând, respectiv, 6,23 puncte procentuale. și 4,62 p.p. comparativ cu 2012 Față de 2011, ponderea Grupului I în volumul creditelor ipotecare emise a crescut cu 18,46 p.p. iar după număr - cu 14,63 puncte procentuale, ceea ce indică monopolizarea în curs de desfășurare a pieței creditelor ipotecare. Începând cu 1 ianuarie 2014 primele două grupuri (19 instituții de credit) acoperă 80,13% din piața HML. În consecință, cotele altor grupuri de instituții de credit au scăzut.
Cu o scădere la 1,49% în 2013. ponderea datoriei restante în totalul datoriei din Federația Rusă (39,50 miliarde RUB) față de 2,08% în 2012. Al doilea grup de instituții de credit este „conducător”, menținând cea mai mare valoare a ponderii datoriei restante în 2013 (3,04% ), având astfel cel mai riscant portofoliu HML. Calitatea portofoliilor de credite ale grupului, exprimată ca procent din datoria restante a grupului din datoria reziduală a grupului, s-a înrăutățit în 2013 pentru grupele III și V și s-a îmbunătățit pentru restul.
Cea mai mică valoare a mediei HML în ruble pentru 2013 (1,31 milioane de ruble) în Grupa V, iar cea mai mare valoare a valorii medii a HML în valută (20,5 milioane de ruble) - în Grupa VI.
Comparativ cu 2012 valorile medii HML în ruble pentru toate grupurile au crescut. Cea mai mare creștere a valorii medii a HML-urilor în valută străină a fost în grupele II și VI, iar cea mai mare scădere s-a observat în grupa IV (Fig. 3).
Datele Băncii Rusiei la 01.01.2014 indică faptul că nivelul ratelor de emisiune la creditele ipotecare în ruble acordate în luna decembrie a fost de 12,1%, adică 0,6 p.p. sub nivelurile din decembrie 2012.
Dinamica dobânzilor în 2013 a fost neuniformă - la începutul anului acestea au crescut dinamic, atingând o valoare maximă de 12,9% în martie, dar apoi s-a înregistrat un trend descendent al ratelor, care a atins vârful în noiembrie-decembrie 2013.
Scăderea dobânzilor la sfârșitul anului se explică prin promoțiile sezoniere ale băncilor - în trimestrul trei al anului 2013, aproape toți liderii de pe piața creditelor ipotecare au lansat oferte speciale care permit unei game destul de variate de debitori să mizeze pe dobânzi ipotecare mai mici. .
Rata medie ponderată la creditele ipotecare în 2013 a fost de 12,4% (cumulată), ceea ce se explică prin nivelul ridicat al ratelor din primul trimestru al anului 2013.
Figura 4. Dinamica ratei medii ponderate HML pentru 6 grupuri de instituții de credit clasate pe active (în ordine descrescătoare)
Un factor suplimentar care a motivat marile bănci să-și intensifice eforturile de creștere a portofoliilor de credite ipotecare a fost politica Băncii Rusiei care vizează limitarea ratei de creștere a creditării negarantate, inclusiv creșterea mărimii rezervelor minime pentru pierderi la creditele de consum negarantate. În acest sens, instituțiile de credit care au capacitățile corespunzătoare (în primul rând acces la finanțare), în funcție de prioritățile interne, s-ar putea concentra pe o dezvoltare mai activă a creditării ipotecare. Astfel, începând cu trimestrul II al anului 2013, Centrul Analitic AHML a înregistrat circa 30 de cazuri de reduceri permanente sau temporare a ratei dobânzii în rândul participanților activi pe piață.
În 2013, termenul mediu ponderat al împrumuturilor HML pentru toate grupurile de instituții de credit pentru HML în ruble a fost de 14,7 ani, iar pentru împrumuturile în valută străină 12,7 ani. Cea mai lungă perioadă de creditare medie ponderată pentru creditele în ruble din grupa III este de 15,6 ani, iar pentru creditele în valută străină din grupa I - 21,2 ani. Grupul VI are cei mai mici termeni medii ponderați de împrumut: 10,3 ani pentru împrumuturile în ruble și 2,1 ani pentru împrumuturile în valută.
Potrivit Băncii Centrale a Federației Ruse, în 2013. dobândirea de către instituțiile de credit a drepturilor de creanță asupra creditelor ipotecare pentru locuințe a crescut cu 5,17% față de 2012 și s-a ridicat la 85,98 miliarde de ruble. Achiziția de creanțe asupra împrumuturilor în ruble a scăzut cu 2,47% și a ajuns la 61,71 miliarde de ruble, iar la creditele în valută străină a crescut cu 31,3% și s-a ridicat la 24,274 miliarde de ruble. Cel mai mare volum de drepturi de creanță dobândite în baza HML-urilor în 2013 atât în ruble, cât și în valută, ca și în 2012, a fost înregistrat la instituțiile de credit din grupul IV.
Potrivit AHML OJSC, în 2013 volumul tranzacțiilor pe piața primară de locuințe cu credit ipotecar a crescut cu 10 p.p. comparativ cu 2012 și se ridica la 30%.
Tabelul 3
Structura creditelor ipotecare
În 2013, ponderea AHML OJSC pe piața creditelor ipotecare s-a ridicat la 8,2% în ruble (111,3 miliarde de ruble), sau aproximativ 10% din numărul total de împrumuturi emise, inclusiv prin munca pe piața primară (refinanțare) - 3,5% (48,0 miliarde ruble), în secundar - 4,7% (63,3 miliarde ruble). Potrivit AHML OJSC, volumul total al emisiunii de titluri garantate cu ipoteci în 2013 S-a ridicat la 140,625 miliarde de ruble, din care 55,5% (78,1 miliarde de ruble) din titluri au fost emise cu participarea agenției însăși.
În 2014 Mărimea capitalului maternității al AHML OJSC a fost mărită și se ridică la 429,4 mii de ruble. În 2014, plățile anuale indexate către personalul militar care participă la sistemul de credit ipotecar acumulat au ajuns la 233.000 de ruble. Agenția din cadrul programului „Ipoteca militară” a crescut suma maximă a unui credit ipotecar la cumpărarea unui apartament pe piața primară de la 2 milioane la 2,2 milioane de ruble. și a redus avansul minim de la 30% la 20%.
În ultimele șase luni, multe bănci ipotecare au relaxat cerințele pentru debitori: au redus avansul minim (inclusiv la zero), au crescut valoarea maximă a împrumutului și au extins lista obiectelor de creditare.
În ciuda unei oarecare relaxare a cerințelor pentru debitori, calitatea portofoliului de credite ipotecare acumulate în bilanțurile băncilor este la un nivel ridicat. Ponderea plăților restante în volumul total al datoriei ipotecare acumulate la 1 ianuarie 2014 a constituit 1,49%, iar volumul total al creditelor ipotecare fără o singură plată restante este mai mare de 96%. Cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că, în cazul unei deteriorări accentuate a situației economice și al creșterii șomajului, ponderea plăților restante poate crește, iar calitatea portofoliului de credite ipotecare se poate deteriora rapid.
Creșterea pieței creditelor ipotecare a devenit unul dintre principalii factori ai construcției de locuințe. Simțind că băncile au reluat împrumuturile industriei construcțiilor și cumpărătorilor de case, dezvoltatorii și-au intensificat activitățile. Astfel, în 2013 au fost construite 912,1 mii de apartamente cu o suprafață totală de 69,4 milioane de metri pătrați. contoare (+5,6% față de perioada corespunzătoare a anului precedent). Această cifră este un record pentru întreaga istorie a Federației Ruse din 1990.
Este important de menționat că creșterea simultană a creditării ipotecare și a construcției de locuințe menține piața imobiliară pe o cale de dezvoltare echilibrată - cererea suplimentară efectivă a populației, susținută de credite ipotecare, absoarbe piața primară a locuințelor.
Creșterea prețurilor locuințelor, conform lui Rosstat, în 2013 față de 2012 a fost în medie de 7,2%, ceea ce, în contextul inflației anuale fixe (6,8%), sugerează că creșterea reală a prețurilor locuințelor, în medie în Rusia, nu a depășit 0,5 p.p.
Ținând cont de faptul că veniturile reale disponibile ale populației au crescut cu 3,3 puncte procentuale, iar dobânzile ipotecare au scăzut, putem spune că la sfârșitul anului 2013 s-a înregistrat o creștere a disponibilității de locuințe pentru populație, atât pe cheltuială. din proprie şi şi prin fonduri împrumutate.
Cel mai „popular” mod de a cumpăra bunuri imobiliare în Federația Rusă în ultimii 5-7 ani este încă o ipotecă. Prin urmare, autoritățile țării în politica lor economică contribuie în orice mod posibil la programele bancare care vizează scăderea ratelor la acest tip de împrumut. Acest subiect vital a fost abordat în discursul său din 30 ianuarie 2014 de Alexei Ulyukaev, care deține funcția de ministru al Ministerului Dezvoltării Economice. Președintele Vladimir Putin susține și el această afirmație și consideră că este necesară stabilirea unei dobânzi ipotecare „firme”, care să fie apropiată de rata de refinanțare a Băncii Rusiei. La rândul său, Igor Shuvalov, prim-viceprim-ministru al Federației Ruse, subliniază o creștere constantă a numărului de împrumuturi acordate în 2013 și ianuarie 2014 și consideră că este necesar să se adere la direcția aleasă de guvernul țării și banca. organizațiile din acest segment.
Ministerul de Finanțe al Federației Ruse prezice o scădere a inflației în 2014 la 5%-6%. Ca urmare, creditele ipotecare pot scădea cu până la 8% pe an.
În același timp, trebuie menționat că numărul rușilor care intenționează să-și îmbunătățească condițiile de viață continuă să crească. Creșterea creditelor ipotecare în 2014 este estimată să fie de 20%-25%. Deja, fiecare a patra achiziție de bunuri imobiliare se face pe credit, deoarece aceasta este cea mai accesibilă modalitate de a rezolva problemele cu locuința. De asemenea, este plăcută calitatea înaltă a debitorilor. Ponderea creditelor ipotecare fără datorii pentru cele șase luni ale anului 2013 a fost de 96%.
Băncile de stat sunt cele mai active pe piața creditelor ipotecare. În ciuda ritmului activ de acordare a creditelor de către băncile private, Sberbank, VTB 24 și Gazprombank continuă să fie lideri. Ponderea lor în totalul creditului ipotecar este de 68%. În a doua jumătate a anului, Banca Moscovei a început, de asemenea, să-și crească în mod activ volumele.
|
Locul în clasament din 01.07.2014 |
Locul în clasament din 01.07.2013 |
Numele băncii |
Volumul creditelor ipotecare emise. trăit. împrumuturi, milioane de ruble |
Rata de creștere (S1 2014/H1 2013), % |
|||
|
1 jumatate. 2014 |
1 jumatate. 2013 |
||||||
|
OJSC „Sberbank a Rusiei” |
|||||||
|
VTB 24 (ZAO) |
|||||||
|
CJSC „CB Delta Credit” |
|||||||
|
SA „Banca Moscovei” |
|||||||
|
JSCB „ROSBANK” |
|||||||
|
JSCB „Svyaz-Bank” |
|||||||
|
CJSC „Raiffeisenbank” |
|||||||
|
SA „Banca „Saint-Petersburg” |
|||||||
|
Grup financiar „Deschidere”* |
Băncile de stat sunt cele care influențează dinamica ratei dobânzii. Din cauza faptului că au scăzut ratele în a doua jumătate a anului 2013, și alte instituții de credit au fost nevoite să își revizuiască condițiile de creditare.
Printre ultimele planuri ale Guvernului se numără și crearea în viitorul apropiat a unui centru unic de acordare a creditelor ipotecare sociale, care să permită dezvoltarea în continuare a programelor de credit ipotecar existente pentru segmentele cu venituri mici și vulnerabile ale populației (profesori, medici, oameni de știință, militari, familii tinere etc.).
Prognozele analiștilor pentru dezvoltarea programelor de credit ipotecar în Federația Rusă în prima jumătate a anului 2014. Ținând cont de rezultatele portofoliului total de credite ipotecare al băncilor rusești pentru anul 2013 în ansamblu, analiștii fac previziuni îndrăznețe cu privire la o creștere a volumului creditelor ipotecare în prima jumătate a anului 2014 cu 16%. Mai mult, restanțele la credite ipotecare ar trebui reduse drastic, cu excepția cazului în care, desigur, situația economică din țară se înrăutățește și mai mult. Vorbind în mod special despre rezultatele din ianuarie 2014, până acum s-a înregistrat o oarecare creștere a costului mediu al creditelor, deși multe bănci rusești oferă clienților lor o gamă largă de programe speciale de credit ipotecar cu rate reduse. Aparent, condițiile creditului ipotecar în cadrul unor astfel de programe nu se potrivesc într-un fel clienților.
Experții tind să explice acest paradox după cum urmează. În primul rând, la sfârșitul anului trecut și la începutul acestui an, băncile au crescut afluxul de clienți care sunt gata să contracteze credite ipotecare cu un avans mic. În al doilea rând, majoritatea clienților băncilor ipotecare aleg în mod deliberat pentru ei înșiși programe cu o perioadă medie de plată extinsă. Desigur, în același timp, ratele rămân ridicate, deoarece depind direct de mărimea fondurilor proprii ale împrumutatului și de termenul împrumutului.
De asemenea, analiștii au remarcat că în ianuarie 2014, băncile rusești au început să pregătească noi cerințe „flexibile” pentru clienții lor. Sunt dispuși să-și asume riscuri pentru a atrage debitori, chiar dacă nu își îndeplinesc cerințele inițiale de bază. În acest fel, băncile intenționează să facă din împrumutații lor ipotecare „principalii susținători” care le vor aduce succes economic în viitor. Reprezentanții Rosselkhozbank și Sberbank vorbesc în mod deschis despre acest lucru astăzi, susținând că Banca Centrală îi împinge să facă un astfel de pas.
De exemplu, destul de recent, Sberbank a anunțat oficial o reducere de 0,5 puncte procentuale a ratelor sale ipotecare de bază. Dar această tendință este alarmantă pentru unii experți, deoarece cu oferte de credite ipotecare „inadecvate”, prețurile imobiliare pot crește, de asemenea, brusc, în special în Moscova și alte orașe mari ale Rusiei.
Prognoza pe termen mediu pentru dezvoltarea sectorului financiar, a creditelor ipotecare și a economiei ruse.
Prognoza lor, până în 2016, a fost prezentată recent de experții de la Institutul pentru Dezvoltare Economică. Gaidar. Acest document a adăugat nervozitate multor lideri ai băncilor ipotecare. Experții consideră că veniturile cetățenilor țării în 2014 vor crește destul de mult (cu nu mai mult de 0,9%). Pentru perspectiva 2015-2016 - chiar mai puțin (cu 0,4%). Acest lucru poate însemna doar - rata de creștere a creditării ipotecare va scădea treptat. Povara datoriei asupra populației va crește rapid, deși băncile oferă credite ipotecare profitabile cu o încetinire a plăților.
În același timp, costul deservirii creditelor ipotecare va începe să crească, ceea ce nu poate decât să afecteze dezvoltarea financiară a multor bănci rusești, în special a celor mici. Potrivit experților, este necesar să se analizeze tendința descendentă a creșterii creditelor de consum în 2013, iar apoi nu va fi dificil să comparăm faptele și să tragem concluzii prin analogie cu privire la dezvoltarea sau „nedezvoltarea” programelor de credit ipotecar. .
Băncile pariază pe ipoteci în ruble.
Ofertele de credit ipotecar valutar nu sunt la mare cautare in tara noastra. Volumul acestora nu depășește 1% din toate creditele ipotecare emise. Astăzi, băncile fac principalul pariu pe creditele ipotecare în ruble. Situația pentru prima jumătate a anului 2014 nu se va schimba semnificativ. Dar niciunul dintre proprietarii de bănci ipotecare, experți sau analiști nu vrea să dea prognoze până la sfârșitul anului. Totul va depinde de stabilitatea generală din țară.
Schimbările radicale ale dobânzilor ipotecare sunt posibile numai dacă economia este „disperată de febră”. În caz contrar, se poate spera la o scădere lină (gradată) a ratelor medii anuale. Șefii marilor bănci ipotecare din Federația Rusă sunt înclinați să spere că în această primăvară ratele la creditele ipotecare în ruble vor rămâne la nivelul de la sfârșitul anului 2013 (aproximativ 12,4% pe an).
ipoteca locuinte banca de economii rusia
Tabelul 4
Caracteristici comparative ale principalelor condiții de creditare ipotecară în diferite bănci
|
Sberbank |
||||||
|
Banca Nordea |
||||||
|
Raiffeisenbank |
||||||
|
UniCredit Bank |
||||||
|
Absolut Bank |
||||||
|
Banca de credit din Moscova |
||||||
|
Sobinbank |
||||||
|
Banca Moscovei |
||||||
|
Gazprombank |
||||||
|
Svyaz-Bank |
||||||
|
Banca Alfa |
||||||
|
Rosevrobank |
||||||
|
Promsvyazbank |
||||||
|
Transcapitalbank |
||||||
|
Tatfondbank |
||||||
|
Baltinvestbank |
||||||
|
Globexbank |
||||||
|
Credit Europe Bank |
||||||
|
Banca Khanty-Mansiysk |
||||||
|
Renaștere 2 3 1 2 1 9 |
Criterii de evaluare:
- 1. Valoarea avansului minim: 1 punct - de la 25%, 2 puncte - de la 20%, 3 puncte - până la 20%.
- 2. Termenul maxim al creditului: 1 punct - până la 20 de ani, 2 puncte - până la 25 de ani, 3 puncte - peste 25 de ani.
- 3. Valoarea maximă a împrumutului: 0,5 puncte - până la 5 milioane, 1 punct - până la 10 milioane, 2 puncte - până la 20 milioane, 3 puncte - peste 20
- 4. Valoarea ratei dobânzii: 1 punct - peste medie, 2 - 2,5 puncte - aproximativ egală cu media (în funcție de limita superioară a ratei), 3 puncte - sub rata medie.
- 5. Evaluare de fiabilitate Forbes: 1 punct - 3 stele, 2 puncte - 4 stele, 3 puncte - 5 stele.
O analiză a comportamentului principalilor jucători de pe piața creditelor ipotecare indică, în general, o posibilă deteriorare a portofoliului de credite ipotecare al băncilor pe termen mediu pe fondul slăbirii cerințelor pentru debitori în perioadele precedente. De asemenea, conform datelor de monitorizare ale Centrului Analitic AHML, la începutul lunii iulie 2013, Soyuz Bank a redus avansul minim la 15%, iar Svyaz-Bank - la 0% la mijlocul lunii august (la furnizarea unui certificat sub forma 2 -NDFL). În cazul unei creșteri (semnificative) a restanțelor, nu poate fi exclusă o creștere a dobânzilor. Astfel, piața rămâne într-o stare de incertitudine considerabilă.
Pentru majoritatea cetățenilor Federației Ruse, creditele ipotecare au devenit instrumentul cel mai accesibil pentru achiziționarea propriei locuințe. Scăderea ratelor ipotecare în contextul stabilizării prețurilor imobiliare atrage tot mai multe persoane și asigură o creștere a disponibilității acestui serviciu pentru populație. De ce creditul ipotecar devine o metodă din ce în ce mai populară de îmbunătățire a condițiilor locative? Ce tendințe sunt tipice pentru piața HML? Care este dinamica dezvoltării pieței ipotecare? Vom încerca să răspundem la aceste și la alte întrebări în detaliu în acest articol.
Indicatori cheie de piață pentru 2014-2017
Conform datelor Băncii Centrale, la 1 iulie 2017, în Federația Rusă funcționau 589 de instituții de credit, dintre care 423 au acordat cetățenilor credite ipotecare pentru locuințe. Spre comparație, în 2014 erau 635 de astfel de organizații, în 2015 - 574, în 2016 - 499. O astfel de scădere a numărului de organizații care furnizează HML-uri se explică nu atât prin situația economică din țară sau scăderea cererii pentru astfel de organizații. servicii, ci prin încetarea activităților instituțiile de credit înseși ca urmare a falimentului sau lichidării din alt motiv. În 2014 a apărut tendința descendentă tocmai în 2014, deoarece în perioadele anterioare piața locuințelor ipotecare a fost caracterizată de o creștere a numărului de astfel de organizații - în 2009 erau 571, iar până în 2013 această cifră a crescut la 665. Tabelul de mai jos prezintă principalii indicatori care caracterizează dinamica pieței creditelor ipotecare în ultimii ani.
Tabel - Tendințe specifice pieței HML în perioada 2014-2017
| Caracteristici |
O perioada de timp |
|||
|---|---|---|---|---|
| 1.01.2014 - 31.12.2014
|
1.01.2015 - 31.12.2015
|
1.01.2016 - 31.12.2016
|
1.01.2017 - 30.06.2017
|
|
| Numărul de HML, miliarde de ruble |
1 012 800 buc. în valoare de 1764,1 |
699 510 buc. în valoare de 1161,7 |
856 461 buc. în valoare de 1473,3 |
423 486 buc. în valoare de 773,0 |
| Ponderea HML-urilor încheiate în ruble |
1 012 064
|
699 419
|
856 427
|
423 482
|
| Datorii, miliarde de ruble |
În ruble - 3391,9; în valută - 136,5 |
În ruble - 3851,2; în valută - 131.1 |
În ruble - 4421,9; în valută - 71,2 |
În ruble - 4616,3; în valută - 54,6 |
| Suma de HML refinanțate, miliarde de ruble |
228,2
|
80,3
|
114,5
|
83,1
|
| Volumul creditelor ipotecare rambursate anticipat, miliarde de ruble |
530,6
|
477,1
|
611,4
|
347,3
|
Sursa: CBR
Astfel, în absența creșterii veniturilor cetățenilor și a unei reduceri a cererii de investiții în 2015, s-a înregistrat o scădere a indicatorilor absoluti ai HML. Dar deja în 2016, situația a început să se schimbe și acest indicator s-a apropiat de nivelul din 2014, în ciuda scăderii numărului de bănci. Pentru primele 6 luni ale anului 2017, indicatorul a crescut cu 16,3% față de aceeași perioadă de timp din 2016. În 2014, s-a înregistrat o creștere a numărului de credite ipotecare emise în ruble, iar HML-urile în valută au scăzut de 2,5 ori față de fundalul slăbirii rublei. Totodată, în 2015, numărul a scăzut de 1,4 ori din cauza unei reduceri a creditării cu 34%. În 2016, s-a înregistrat o creștere de 1,2 ori pe fondul unei creșteri a creditării cu 27,2%, în timp ce HML-urile în valută străină au scăzut din nou de 2,7 ori. În 2017, tendințele din anul precedent au continuat. În perioada analizată, datoria la creditele ipotecare pentru locuințe în ruble a crescut semnificativ și a scăzut în valută străină.
Dinamica ratei medii ponderate în perioada 2012-2017
Portofoliul de credite al oricarei banci este format din mai multe tipuri de credite, care pot fi atat pe termen lung, cat si pe termen scurt si altele. Ratele unor astfel de împrumuturi diferă adesea unele de altele, iar pentru a cunoaște costul total al tuturor creditelor disponibile, a fost dezvoltat un concept special - rata medie ponderată a dobânzii (ATR). Este o reflectare a ratei medii a dobânzii la toate împrumuturile acordate de organizațiile bancare. Figura 1 arată dinamica modificărilor ATP din 2012 până în 2017 și oferă o prognoză pentru 2018.
Figura 1 - Rata medie ponderată a dobânzii la creditele ipotecare emise în perioada 2012-2017 în valută străină și ruble
Sursa: materiale analitice ale Băncii Centrale a Federației Ruse „Cu privire la starea pieței creditelor ipotecare pentru locuințe” pentru 2014, 2015, 2016, prima jumătate a anului 2017
După cum se poate observa din grafic, în 2012 ATP-ul în ruble a fost de 12,3% (care este cu 0,4 puncte mai mare decât în 2011), iar în valută - 9,8% (o creștere de 0,1%). În 2013, ATP nu s-a schimbat semnificativ și s-a ridicat la 12,4% și, respectiv, 9,6% în ruble și, respectiv, în valută. În 2014, modificările au fost destul de nesemnificative - 12,45 și 9,25%. În 2015, s-a înregistrat o creștere a ratelor pentru HML furnizate - 13,35 și 9,82%. În 2016, au existat tendințe de scădere, deoarece ATP în ruble a scăzut cu 0,87 puncte procentuale, iar în valută - cu 1,17 și s-a ridicat la 12,48 și, respectiv, 8,65%. În prima jumătate a anului 2017, s-a înregistrat o scădere semnificativă a ratelor dobânzilor la HML furnizate în ruble și valută, cu o creștere a termenilor de creditare - 11,5 și 6,75% în ruble și valută. În același timp, deja în noiembrie, indicatorul rublei se ridica la 10,9%. Potrivit prognozei lui T. Vlasova, șeful Departamentului Ipoteci al Grupului de Companii Ingrad, în 2018 ATP-ul ar putea scădea la un record de 8-8,5%.
Câte credite ipotecare au fost emise în regiunile Federației Ruse?
Districtul Federal Volga ocupă poziția de lider în obținerea de credite ipotecare, unde au fost încheiate 270.294 de credite ipotecare pentru 403.282.000 de ruble. Poziția a doua dintre raioane este ocupată de Districtul Federal Central, unde au fost încheiate 254.969 de contracte de împrumut din 1.086.940 în toată Federația Rusă. În același timp, 62.505 HML sunt la Moscova și 56.646 în Regiunea Moscova, ceea ce reprezintă un record între entitățile constitutive ale Federației Ruse. Locul trei în raion este ocupat de regiunea Voronezh, unde au fost emise 16.511 credite ipotecare. Cel mai puțin din toate creditele ipotecare au fost emise în Districtul Federal Caucazian de Nord - 24.281 de unități. Figura 2 prezintă ponderea creditelor ipotecare emise pe piața primară de districtele federale ale Federației Ruse în 2017.
Figura 2 - Ponderea creditelor ipotecare emise de FD în 2017
Calculul „Portalului de asigurări” conform datelor statistice ale Băncii Centrale a Federației Ruse
Rata medie ponderată a dobânzii variază ușor în funcție de județ. Astfel, în Districtul Federal Central este de 10,64%, în Districtul Federal de Nord-Vest - 10,65%, în Districtul Federal de Sud - 10,7%, în Districtul Federal Caucazian de Nord - 10,72%, în Districtul Federal Volga - 10,6%, în Uralii - 10,65%, în Siberia - 10,66%, în Orientul Îndepărtat - 10,57%. Dintre entitățile constitutive ale Federației Ruse, se pot distinge 2 regiuni cu cele mai mari și mai mici rate ale dobânzii la creditele ipotecare - acestea sunt Republica Crimeea (11,24%) și Chuvahia (10,42%).
Costul creditelor ipotecare în clădiri noi și pe piața secundară
Potrivit Agenției de Credit Ipoteca pentru Locuințe, în 2017, ponderea populației care are acces la un credit ipotecar a crescut cu 6 puncte procentuale și s-a ridicat la 43%. Principalii factori de creștere au fost reducerea ratelor și a prețurilor imobiliarelor după deducerea inflației. Prin comparație, în 2012, această pondere a populației era de doar 29%. Reducerea ratelor este atractivă pentru cetățeni, întrucât se reduce și valoarea plății lunare a creditului, iar economiile pe toată perioada pot ajunge la 45%. În condițiile unei locuințe scumpe (atât pe piața primară, cât și pe cea secundară), acest fapt este unul dintre factorii decisivi în alegerea creditării ipotecare. Figura 3 prezintă prețurile medii pe 1 mp. m. pe piata secundara si in cladiri noi.
Figura 3 - Dinamica prețurilor pe piața imobiliară a Federației Ruse în perioada 2012-2017
Calcule Banki.ru conform Băncii Rusiei și Rosstat
Creșterea prețurilor imobiliare se datorează faptului că piața construcțiilor nu și-a revenit încă din criza economică. Dinamica punerii în funcțiune a locuințelor a încetinit în ultimii ani, ceea ce poate fi explicat atât prin scăderea vânzărilor în 2015, cât și prin reducerea finanțării prin capital propriu și a creditării dezvoltatorilor. Perioada de după criză a înregistrat cea mai slabă performanță în investițiile în imobiliare rezidențiale. Deci, în prima jumătate a anului 2016, această cifră a fost egală cu 239 de miliarde de ruble, iar pentru aceeași perioadă din 2017 - doar 194 de miliarde de ruble.
Volumul creditelor acordate de băncile de top în 2017
Ponderea creditelor ipotecare în portofoliul total al băncilor rusești depășește 11%. La sfârșitul anului 2017, această cifră era de 10,6%. Aproximativ 90% din portofoliul total este reprezentat de împrumuturi (inclusiv credite cu amănuntul) emise de cele mai mari 30 de bănci rusești. Împrumuturile ipotecare sunt în mod tradițional dominate de două bănci - Sberbank și VTB. Mai mult, primul din 2017 a emis mai mult de jumătate din toate creditele ipotecare pentru o sumă totală de peste 1 trilion de ruble. Portofoliul de credite ipotecare al Sberbank a crescut cu 17%.
VTB este relativ departe de concurentul său - creditele ipotecare în 2017 au fost emise pentru mai mult de 430 de miliarde de ruble, iar portofoliul de credite a crescut doar cu 11%. Peste 70% din toate creditele ipotecare sunt contabilizate de aceste 2 bănci, dar există și alți jucători de pe piață care au o importanță nu mică pentru dezvoltarea acesteia. Volumele de credite ipotecare acordate de aceștia sunt prezentate în Figura 4.
Figura 4 - Volumul creditelor ipotecare emise de principalele bănci ale Federației Ruse în 2017
Potrivit sondajului AHML „Rezultatele dezvoltării pieței ipotecare și imobiliare în 2017”
De la 1 ianuarie 2018, volumul portofoliului de credite ipotecare al băncilor a ajuns la 5,34 trilioane de ruble, din care 1,12 trilioane sunt credite ipotecare pentru achiziționarea de locuințe pe piața primară (în clădiri noi). În 2017, cetățenii Federației Ruse au achiziționat 2,85 milioane de apartamente (sau alte spații rezidențiale), ceea ce corespunde cererii de locuințe din 2016. La același nivel a rămas și cererea de clădiri noi - 621 mii contracte în 2017 față de 620 mii în 2016. Pe piața secundară au fost efectuate circa 2,23 milioane tranzacții. Ponderea tranzacțiilor ipotecare pe piața secundară a fost de 31%, pe piața primară - 50%, în primul caz dimensiunea medie a unui credit ipotecar a fost de 1,74 milioane de ruble, în al doilea - 2,12 milioane.
Concluzie
La sfârșitul anului 2017, rămâne o concentrare ridicată a cererii și ofertei, acest lucru se remarcă mai ales în 10 regiuni ale Federației Ruse: Moscova și regiune, Sankt Petersburg, regiunea Tyumen, Tatarstan, regiunea Sverdlovsk, Bashkortostan, Krasnodar Teritoriu și alte regiuni. Volumul mare de construcție de locuințe în aceste regiuni este susținut de salarii mai mari și de dezvoltarea activă a creditării ipotecare. Aceste regiuni reprezintă 48% din toate creditele ipotecare emise în 2017.
