Sugjerime për përmirësimin e vlerësimit të pasurive të paluajtshme. Tema: Vlerësimi i Pasurive të Paluajtshme

Si dorëshkrim Akulova Evgenia Olegovna PËRMIRËSIM METODAT E ANALIZËS SË PËRDORIMIT MË EFEKTIV TË PASURIVE TË PALUAJTSHME PËR QËLLIMET E VLERËSIMIT 08.00.10 – Financa, qarkullimi monetar dhe krediti, Financa, qarkullimi monetar dhe kredia, Abstrakt i diplomës Financiare të disertacionit në Moskë20 Universiteti nën Qeverinë e Federatës Ruse" Mbikëqyrëse Kandidati i Shkencave Ekonomike, Profesoresha Elena Nikolaevna Ivanova Kundërshtarët zyrtarë Sergei Gennadievich Sternik Doktor i Ekonomisë, Profesor, Akademia Ruse e Ekonomisë Kombëtare dhe Administratës Publike nën Presidentin e Federatës Ruse, Profesor i Departamentit i Menaxhimit të Pasurive të Paluajtshme dhe problemet e përdorimit të tokës Khloptsov Dmitry Mikhailovich Doktor i Ekonomisë, Profesor i Asociuar, Institucioni Arsimor Autonom Shtetëror Federal i Arsimit të Lartë "Universiteti Shtetëror i Kërkimeve Kombëtare Tomsk", Drejtor i Departamentit të Ekonomisë së Përgjithshme dhe të Aplikuar të Ekonomisë kultet Organizata drejtuese FGBOU HPE "Universiteti Shtetëror i Inxhinierisë së Ndërtimit të Moskës" Mbrojtja do të bëhet më 16 Prill 2015 në orën 12:00 në një takim të këshillit të disertacionit D 505.001.02 në bazë të Universitetit Financiar FGOBUHPE nën Qeveria e Federatës Ruse" në adresën: Leningradsky Prospekt, d. 49, dhoma. 406, Moskë, GSP-3, 125993. Teza mund të gjendet në sallën e disertacionit të Kompleksit të Bibliotekës dhe Informacionit të Universitetit Financiar nën Qeverinë e Federatës Ruse në adresën: Leningradsky Prospect, 49, dhoma. 203, Moskë, GSP-3, 125993 dhe në faqen zyrtare: http://www.fa.ru. Abstrakti u dërgua më 10 shkurt 2015 Sekretari Shkencor i Këshillit të Disertacionit D 505.001.02 Kandidat i Shkencave Ekonomike, Profesor i Asociuar Meshkova Elena Ivanovna 3 I. KARAKTERISTIKAT E PËRGJITHSHME TË PUNËS Relevanca e temës së hulumtimit të disertacionit. Faza aktuale në zhvillimin e vlerësimit të pasurisë karakterizohet nga një kuptim më i thellë i teorisë dhe metodologjisë për përcaktimin e vlerës së saj në treg, konsolidimi i parimeve themelore në standardet e zhvilluara të vlerësimit, si dhe përhapja e metodave më të fundit në praktikë. Parimi i përdorimit më efikas (në tekstin e mëtejmë BEI), aspekti praktik i të cilit zbatohet duke përdorur metodat e analizës NEI, është një nga dispozitat më të diskutueshme dhe më pak të zhvilluara të teorisë dhe praktikës së vlerësimit të pasurisë. Ai nënkupton që vlera e vlerës së tregut të objektit vlerësues formohet nga karakteristikat e tij unike, duke iu nënshtruar opsionit të përdorimit optimal që siguron përmbushjen e nevojave sociale dhe industriale, maksimizimin e fitimit të pronarit të tij dhe, si rezultat, vlera më e lartë e vetë objektit. Megjithatë, detyrimi për të marrë parasysh parimin NEI në vlerësimin e vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme, i cili përcaktohet në standardet ndërkombëtare të vlerësimit, është parashikuar në standardin federal "Vlerësimi i pasurive të paluajtshme (FSO Nr. 7)" i miratuar në shtator 2014. , kjo nuk e ndal diskutimin në komunitetin e vlerësimit lidhur me nevojën themelore të tij dhe procedurat e zbatimit. Mungesa e një aparati konceptual të unifikuar, mjeteve metodologjike transparente dhe sistematike dhe një infrastrukturë informacioni të zhvilluar e vështirëson identifikimin e një opsioni NEI për një objekt për qëllimin e vlerësimit të vlerës së tij në treg. Kështu, zbatimi i detyrueshëm i parimit NEI në vlerësimin e vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme krijon një nevojë urgjente për të përmirësuar metodat e analizës së tij, për të specifikuar metodat ekzistuese dhe algoritmet e llogaritjes të përshtatura me specifikat e tregut rus të pasurive të paluajtshme. Shkalla e zhvillimit shkencor të problemit. Parimi NEI si një nga parimet themelore të vlerësimit konsiderohet kryesisht në punimet për vlerësimin e pasurive të paluajtshme nga autorë të huaj: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K. . dhe të tjerë, dhe autorë rusë: Alexandrov V.T., Artemenkov I.L., Asaul A.N., Grabovoi P.G., Gribovsky S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva S.P., Kulakova Yu.N., Leifera L.A., Leifera L.A., 4. Sternik S.G., Tarasevich E.I., Tepman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. etj. Duke vlerësuar lart kontributin e shkencëtarëve në zhvillimin e qasjeve dhe metodave të vlerësimit të pasurive të paluajtshme, duhet theksuar se mbulimi i NEI në punimet e tyre është i një natyre të përgjithshme, nuk përmban metoda të qarta gjithëpërfshirëse për zbatimin praktik të tij. Aspekti i aplikuar i parimit NEI, i zbatuar përmes analizës së rasteve të përdorimit alternativ, në veprat e autorëve vendas dhe të huaj reduktohet kryesisht në një përshkrim të një algoritmi të shkurtër, nuk përmban një arsyetim për fizibilitetin dhe shtrirjen e zbatimit të tij. si dhe kufizimet për shkak të kushteve ruse të vlerësimit. Në dekadën e fundit, interesi për problemet e zbatimit praktik të parimit NEI është rritur në literaturën shkencore ruse. Çështjet konceptuale të analizës në kushtet e tregut rus të pasurive të paluajtshme trajtohen në veprat e Grigoriev V.V., Ozerov E.S., Smolyak S.A., Fomenko A.N.; Aspektet e aplikuara të zgjidhjes së problemeve të analizës në kushtet e mbylljes së tregut, infrastrukturës së informacionit të pazhvilluar, shkallës së lartë të pasigurisë konsiderohen nga Alexandrov V. T., Korostelev S.P., Munerman I.V., Ozerov E.S., Pupentsova S.V., Yaskevich E.E. Ata zhvilluan rekomandime për përmirësimin e fazave individuale të analizës NEI, me qëllim përmirësimin e cilësisë së shërbimeve të vlerësimit. Në disertacionet Grunov S.V. dhe Gubareva E.V. janë duke u studiuar çështjet e analizës së NEI në kuadër të problemeve të menaxhimit të përgjithshëm ekonomik dhe efiçencës së përdorimit të burimeve. Puna e Petrova M.N ka një rëndësi praktike. , i cili eksploron metodat sasiore dhe cilësore të analizës NEI. Sidoqoftë, modelet e propozuara ekonomike dhe matematikore kanë një sërë kufizimesh dhe kërkojnë përshtatje me realitetet aktuale të tregut të pasurive të paluajtshme dhe aktivitetet e vlerësimit në Rusi, si dhe instalimin në një algoritëm kompleks. Kështu, interpretimet ekzistuese të parimit NEI kërkojnë kuptim dhe sqarim në përputhje me tendencat kryesore në përmirësimin e standardeve dhe metodave të vlerësimit të pasurive të paluajtshme, niveli aktual i zhvillimit të të cilit dikton nevojën për të zhvilluar një algoritëm analize gjithëpërfshirëse duke përdorur metoda që janë në lidhje me kushtet ruse të vlerësimit. Qëllimi dhe objektivat e studimit. Qëllimi i studimit është përmirësimi i mjeteve metodologjike për analizën e NEI, i cili siguron një rritje të korrektësisë së 5 vlerësimit të pasurive të paluajtshme. Për të arritur qëllimin e studimit, në punë u vendosën këto detyra: - të qartësojë përmbajtjen e konceptit të parimit të përdorimit sa më efikas dhe procedurën e zbatimit praktik të tij, të argumentojë nevojën e zbatimit të detyrueshëm të tij në vlerësimi i pasurisë së paluajtshme;  të shqyrtojë klasifikimin ekzistues të objekteve të pasurive të paluajtshme dhe të analizojë mundësinë e futjes së një atributi të ri që grupon objektet sipas nevojës dhe shkallës së detajimit të analizës NEI;  analizoni veçoritë specifike të tregut rus të pasurive të paluajtshme për të identifikuar problemet e tij më akute në mënyrë që të përmirësoni algoritmin e analizës NEI dhe metodat për zbatimin e tij praktik;  zhvillojnë rekomandime metodologjike që marrin parasysh specifikat e tregut rus të pasurive të paluajtshme, sipas vlerësimit praktik të kritereve bazë për analizë: pranueshmëria ligjore, fizibiliteti fizik dhe fizibiliteti financiar;  eksploroni metodat e analizës NEI, zhvilloni rekomandime dhe vlerësoni efektivitetin e zbatimit të tyre praktik në praktikën ruse të vlerësimit. Objekti i hulumtimit është parimi i NEI si një komponent imanent i vlerësimit të pasurive të paluajtshme. Objekti i studimit janë mjetet metodologjike për zbatimin praktik të parimit NEI në vlerësimin e vlerës së tregut të objekteve të pasurive të paluajtshme. Fusha e studimit. Studimi është kryer në përputhje me paragrafin 5.1 “Teori, metodologji dhe baza konceptuale për formimin e vlerës së objekteve të ndryshme pasurore” të Pasaportës së specialitetit 08.00.10 - Financë, qarkullim parash dhe kredi (shkencat ekonomike). Baza teorike dhe metodologjike e studimit janë dispozitat kryesore të teorisë ekonomike dhe analizës së sistemit, si dhe konkluzionet që përmbahen në punimet e autorëve vendas dhe të huaj mbi teorinë e vlerësimit dhe analizën e investimeve, në veçanti për vlerësimin e vlerës reale. prona, biznesi, vlerësimi i efektivitetit të projekteve investuese, çmimi në ndërtim. Natyra themelore e parimit në studim kërkonte përdorimin e metodave të përgjithshme teorike shkencore të njohjes (historike, analitike, sintetike, metodat e deduksionit dhe analizës së sistemit, etj.), Si dhe metodave moderne të analizës ekonomike dhe matematikore: vlerësimet e ekspertëve, analiza e hierarkive, metoda e skenarit, modelimi financiar, grupimi, prezantimi tabelor i të dhënave, etj. Baza e informacionit të studimit ishin rishikimet analitike të tregjeve të pasurive të paluajtshme, raportet shkencore të konferencave dhe seminareve mbi temën e problemit në studim, materialet analitike. të periodikëve, si dhe burimeve referuese dhe analitike në internet, akte legjislative dhe rregullatore të Federatës Ruse, raporte për vlerësimin e vlerës së tregut të objekteve të pasurive të paluajtshme, hulumtimet e veta dhe llogaritjet e autorit. Risia shkencore e studimit qëndron në përmirësimin e mjeteve teorike dhe metodologjike për analizimin e NEI të pasurive të paluajtshme për qëllime vlerësimi. Dispozitat e risisë shkencore të disertacionit të paraqitur për mbrojtje janë si më poshtë: 1. Për të vërtetuar nevojën e marrjes parasysh të parimit NEI në vlerësim, si dhe për të përcaktuar përmbajtjen e analizës, pikëpamjet mbizotëruese për rolin e tij dhe janë hetuar thelbi dhe vërtetohet se është një parim kyç i vlerësimit të vlerës së tregut të pronës, siç pasqyrohet në formulimet e propozuara. Parimi NEI është dispozita bazë e teorisë së vlerësimit të vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme, vlera e së cilës duhet të përcaktohet bazuar në supozimin e NEI-së së saj - përdorimi i një NEI konkurrues, të kërkuar nga tregu dhe të justifikuar në datën e vlerësimit. , duke plotësuar kriteret e pranueshmërisë ligjore, fizibilitetit fizik, fizibilitetit financiar dhe maksimizimit të potencialit vleror të një trualli të lirë ose të ndërtuar. Analiza NEI është një procedurë vlerësimi që siguron zbatimin praktik të parimit NEI dhe konsiston në studimin e efektivitetit të opsionit për përdorimin e objektit që është zhvilluar në datën e vlerësimit dhe krahasimin e tij me opsionet alternative të zhvillimit për të identifikuar një përdorim që maksimizon vlerën e tokës. 2. Nevoja për të futur një veçori të re klasifikimi të objekteve të pasurive të paluajtshme “nevoja dhe shkalla e detajimit të analizës NEI” vërtetohet bazuar në karakteristikat kryesore të identifikuara të pasurive të paluajtshme: origjinën, përshtatshmërinë e përmirësimeve për funksionim, pjesëtueshmërinë, gjendjen fizike. e përmirësimeve, qëllimi funksional. 3. Vërtetohet domosdoshmëria e modernizimit dhe zgjerimit të algoritmit të analizës NEI në vlerësimin e pasurive të paluajtshme, i cili konsiston si në ndryshimin e sekuencës së analizës, sipas së cilës fazat e studimit të potencialit ekonomik të vendndodhjes dhe kriteri i pranueshmërisë ligjore. duhet t'i paraprijë fazës së hulumtimit të tregut dhe në prezantimin e fazave shtesë: klasifikimi i pronës që vlerësohet sipas shkallës së detajimit të analizës së NEI; analiza cilësore e rasteve të përdorimit alternativ. 4. Nevoja për një krahasim cilësor të opsioneve alternative për përdorimin e objektit të vlerësimit, të zbatuar nëpërmjet algoritmit të propozuar duke përdorur metodën e analizës së hierarkive (më tej HAI), bazuar në përdorimin e kritereve: a) tërësisë së përdorimit të avantazhet e vendndodhjes; b) vlefshmërinë ligjore të zhvillimit; c) fizibiliteti fizik; d) potencialin e zhvillimit të tregut të pasurive të paluajtshme; e) efikasiteti i tërheqjes së burimeve financiare, i cili bën të mundur identifikimin e opsioneve për përdorimin e pasurive të paluajtshme që janë më pak të kërkuara në treg dhe përjashtimin e tyre nga kërkimet e mëvonshme. 5. Bazuar në sistemimin e metodave ekzistuese për analizimin e NEI, duke identifikuar avantazhet dhe disavantazhet e tyre, vërtetohet se metoda e analizimit të një trualli si të lirë me kusht dhe me përmirësime ekzistuese, që përfshin kapitalizimin e drejtpërdrejtë të të ardhurave të krijuara nga një pasuri e vetme e paluajtshme. objekti, i ndjekur nga zbritja e kostos së krijimit të përmirësimeve (ose kostove për rindërtimin e tyre) dhe sjellja e vlerës që rezulton në datën e vlerësimit, siguron korrektësinë maksimale të rezultateve në kushtet aktuale të aktiviteteve të vlerësimit rus. 6. Si rezultat i studimit të tregut rus të pasurive të paluajtshme, u vërtetua nevoja për të marrë parasysh përdorimin e ndërmjetëm të objekteve në analizën e NEI, për të cilën u sqarua koncepti i "llojit të ndërmjetëm të përdorimit të pasurive të paluajtshme". , dhe u zhvillua dhe u testua një metodologji për analizën e saj. Rëndësia teorike e rezultateve të studimit qëndron në zhvillimin e një algoritmi të detajuar për analizimin e NEI të pasurive të paluajtshme, i cili bën të mundur zbatimin në praktikë të parimit themelor të teorisë së vlerësimit, prandaj, elementët e risisë shkencore vendosen. përpara për mbrojtjen mund të interpretohet si zhvillim i mëtejshëm i saj në drejtim të përmirësimit të mjeteve metodologjike për përcaktimin e vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme. Rezultatet kryesore të studimit mund të përdoren në formimin e kurseve të trajnimit në lidhje me vlerësimin e pasurive të paluajtshme. Rëndësia praktike e disertacionit qëndron në faktin se elementet e risisë shkencore të marra nga autori janë të përqendruara në përdorimin e gjerë në praktikën e vlerësimit të pasurive të paluajtshme, kontribuojnë në përmirësimin e cilësisë së shërbimeve të vlerësimit dhe rritjen e atraktivitetit të investimeve të objektet që vlerësohen. Rëndësi praktike të pavarur kanë:  një sistem karakteristikash të objekteve të pasurive të paluajtshme, i cili siguron grupimin e tyre sipas veçorisë së klasifikimit të propozuar “domosdoshmëria dhe shkalla e detajimit të analizës NEI”;  zhvilloi metodologji për analizën e kriterit të fizibilitetit fizik, bazuar në sistemimin e dokumentacionit ligjor dhe klasifikimin e objekteve të pasurive të paluajtshme, për të përcaktuar me besueshmëri parametrat e mundshëm të zhvillimit të një trualli dhe parashikuar karakteristikat e planifikimit hapësinor të opsioneve të ndryshme për përdorimin e tij;  algoritmi i propozuar për krahasimin cilësor të rasteve të përdorimit alternativ duke përdorur AHP, i cili lejon të përjashtohen opsionet joefikase nga analiza pasuese e kritereve të fizibilitetit financiar dhe efikasitetit maksimal;  zhvilluar metodologji për analizën NEI duke marrë parasysh rastin e përdorimit të ndërmjetëm, i cili parashikon marrjen parasysh të ndryshimeve në planet e zhvillimit urban për zhvillimin e territoreve dhe planet afatgjata të zhvilluesve me një ruajtje afatshkurtër të përdorimit aktual të pasurive të paluajtshme objektet. Miratimi dhe zbatimi i rezultateve të punës: rezultatet kryesore të hulumtimit të disertacionit u raportuan, diskutuan dhe miratuan në konferenca shkencore dhe praktike dhe një tryezë të rrumbullakët: Konferenca vjetore ndërkombëtare shkencore dhe praktike "Perspektivat për zhvillimin e ekonomive kombëtare të CES vendet anëtare në kontekstin e proceseve të integrimit ndërkombëtar" (Karaganda, Universiteti Ekonomik Karaganda i Kazpotrebsoyuz, 12-13 prill 2012); Konferenca e Pestë Ndërkombëtare Shkencore dhe Metodologjike "Kosto e pronës: Vlerësimi dhe Menaxhimi" (Moskë, Universiteti Financiar dhe Industrial i Moskës "Synergy", 22 nëntor 2013 ); tryezë e rrumbullakët "Menaxhimi i pronës: Praktika globale dhe realitetet ruse" (Moskë, Kongresi i bashkimeve dhe blerjeve, Universiteti Financiar, 19 shtator 2014). Disertacioni u përfundua si pjesë e punës kërkimore të kryer në Universitetin Financiar si pjesë e detyrës shtetërore në 2013 me temën "Përmirësimi i stabilitetit financiar të ndërmarrjeve ruse bazuar në menaxhimin e kostos së tyre". Rezultatet e kërkimit shkencor përdoren në veprimtaritë praktike të Departamentit të Vlerësimit të Shoqërisë Aksionare të Integruar të algoritmit "Knight Analysis Frank" duke aplikuar NEI. Përdorimi i metodologjisë së zhvilluar nga autori për përcaktimin e zgjidhjeve të planifikimit të hapësirës për përmirësime, metodën e analizimit të hierarkive, metodologjinë e analizës duke marrë parasysh përdorimin e ndërmjetëm, na lejon të përputhemi me kërkesat e standardeve të vlerësimit, të sigurojmë një nivel të lartë pune, objektiviteti dhe korrektësia e vlerësimit rezulton në një hapësirë të kufizuar informacioni, kontribuojnë në efikasitetin dhe konkurrencën e Departamentit për shkak të një qasjeje më të strukturuar për vlerësimin e pasurive të paluajtshme dhe optimizimin e kostove operative të kompanisë. Algoritmi i analizës NEI i përmirësuar nga autori, i cili plotëson vlerësimin e vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme me mjete metodike të shëndosha, përdoret në aktivitetet praktike të Shërbimit të Vlerësimit Rus LLC. Në veçanti, përdorimi i metodës së analizës së fizibilitetit financiar, të identifikuar nga autori si më e përshtatshme, e cila përfshin edhe zbatimin e një analize rreziku, ju lejon të eksploroni më thellë NEI, duke kontribuar në përmirësimin e bazave metodologjike të punën dhe përmirësimin e cilësisë së shërbimeve të ofruara. Rezultatet e studimit përdoren në procesin arsimor në Universitetin Financiar nën Qeverinë e Federatës Ruse nga Departamenti i Vlerësimit dhe Menaxhimit të Pronës në mësimdhënien e disiplinave akademike "Vlerësimi i pasurive të paluajtshme" dhe "Tregu i pasurive të paluajtshme dhe tendencat e tij të zhvillimit". . Zbatimi i rezultateve të hulumtimit të disertacionit nga organizatat konfirmohet me certifikata përkatëse. në 10 Publikimet e treguara. Në temën e hulumtimit të disertacionit janë botuar 6 punime me një vëllim të përgjithshëm prej 4,43 f. (vëllimi i autorit 3,92 f.), duke përfshirë 4 vepra me një vëllim të përgjithshëm 3,55 f. (vëllimi i autorit 3.2 pp) në botimet shkencore të rishikuara nga kolegët e përcaktuar nga Komisioni i Lartë i Vërtetimit të Ministrisë së Arsimit dhe Shkencës të Rusisë. Struktura dhe qëllimi i disertacionit. Disertacioni përbëhet nga një hyrje, tre kapituj, një përfundim, një listë referencash nga 119 burime dhe 3 shtojca. Teksti i disertacionit është paraqitur në 204 faqe. Puna është ilustruar me 19 tabela dhe 7 figura. II. PËRMBAJTJA KRYESORE E TEZËS Në hyrje të punimit, vërtetohet rëndësia e temës së hulumtimit të disertacionit, paraqitet shkalla e zhvillimit të saj shkencor dhe metodologjia e punës: përcaktohen qëllimi dhe objektivat e studimit, pasqyrohen elementet e risisë shkencore të veprës dhe rëndësia praktike e saj. Grupi i parë i pyetjeve lidhet me studimin e zhvillimit historik të konceptit të NEI, përcaktimin e përmbajtjes së konceptit NEI, rolin dhe vendin e parimit në sistemin modern të vlerësimit të objekteve të pasurive të paluajtshme. Vlerësimi i objekteve pronësore bazohet në premisat themelore të teorisë neoklasike që dominon mendimin modern ekonomik. Kjo teori bazohet në konceptin e një konsumatori racional, sjellja e të cilit drejtohet nga qëllimi i maksimizimit të dobisë, i cili paracaktoi formimin e parimeve kryesore për vlerësimin e vlerës së tregut. Parimet e vlerësimit kombinohen në katër grupe në varësi të burimit të formimit dhe shkallës së ndikimit në vlerë: parime të bazuara në idetë e pronarit për dobinë e objektit; parimet e bazuara në karakteristikat operative të objektit që vlerësohet; parimet e kushtëzuara nga ndikimi i mjedisit të tregut; Parimi NEI. Thelbi i parimit NEI qëndron në faktin se vlera e tregut e pasurive të paluajtshme formohet në bazë të karakteristikave unike të objektit, të cilat përcaktojnë opsionin për përdorimin optimal të tij nën ndikimin e forcave të ofertës dhe kërkesës që mbizotërojnë në data e vlerësimit, kur të gjithë pjesëmarrësit e tregut janë të interesuar të maksimizojnë përfitimin e tyre. Parimi NEI zbatohet maksimalisht në vlerësimin e pasurive të paluajtshme, gjë që vjen për shkak të "natyrës së tij dy përbërës": komponenti konstant është një truall me një lidhje të pandryshueshme me një vend specifik dhe stabilitetin e pronave, dhe komponenti i ndryshueshëm është përmirësimet e bëra në të. Vendndodhja dhe vetitë e sitit paracaktojnë variantin e përdorimit të tij që plotëson nevojat aktuale të tregut. Të ardhurat e faqes sigurohen nga përmirësimet e paraqitura, të cilat mund të ndryshohen në përputhje me funksionet e kërkuara nga tregu. Prandaj, vlerësimi i vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme bazohet në versionin NEI të truallit, i cili maksimizon potencialin e vlerës së saj. Analiza e literaturës shkencore të huaj dhe ruse mbi temën e kërkimit të disertacionit, si dhe standardet e vlerësimit, tregoi se ato përmbajnë një numër të madh interpretimesh të ndryshme të konceptit të NEI të objekteve të pasurive të paluajtshme që plotësojnë katër kritere kryesore: pranueshmëria ligjore, fizike. fizibiliteti, fizibiliteti financiar dhe efikasiteti maksimal. Planifikimi i pakënaqshëm urban, ndryshimi i konjukturës së tregut rus, kërkojnë sqarim të konceptit të NEI nga pikëpamja e pajtueshmërisë me kushtet e tregut që mbizotërojnë në datën e vlerësimit, dhe tendencat aktuale në zhvillimin e vlerësimit kërkojnë një theksim në rëndësinë e tij teorike. . Për këtë është formuluar interpretimi i autorit për “parimin NEI”, i cili jepet në faqen 6. Zbatimi praktik i parimit NEI konsiston në analizimin e efektivitetit të rastit të përdorimit të pasurive të paluajtshme që është zhvilluar në datën e vlerësimit (në tekstin e mëtejmë referuar si analiza NEI). Sipas rregulloreve ekzistuese në fushën e aktiviteteve të vlerësimit në Federatën Ruse, kjo procedurë duhet të veçohet si një fazë e pavarur dhe e detyrueshme që i paraprin llogaritjes së vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme duke përdorur metodat e të ardhurave, qasjet krahasuese dhe kosto. Kjo kërkon prezantimin e një përkufizimi të përditësuar të analizës NEI, të paraqitur gjithashtu në faqen 6. Bazuar në një studim dhe krahasim të standardeve ndërkombëtare (në tekstin e mëtejmë si IVS), evropiane dhe amerikane me standardet ruse të vlerësimit, dallime të rëndësishme në qasjet ndaj analizës NEI u zbuluan. Versioni aktual i IVS, ndryshe nga botimet e tyre të mëparshme, nuk përcakton që vlera e tregut të një objekti duhet të përcaktohet në bazë të versionit të identifikuar të NEI, por tregon se ai e pasqyron atë, pasi praktika e vendosur e zonimit 12 supozon përdorimi efektiv i çdo territori. Në këtë drejtim, NEI i objektit të vlerësuar do të merret parasysh kur analizohen çmimet e transaksioneve të blerjes dhe shitjes dhe qiradhënies për objekte analoge kur vlerësohet vlera e tij e tregut duke përdorur metodat e qasjes krahasuese dhe të të ardhurave. Tregu i paqëndrueshëm rus i pasurive të paluajtshme dhe veçoritë e rregullimit legjislativ të planifikimit urban dhe zonimit nuk garantojnë që opsioni aktual për përdorimin e objektit të vlerësuar është efektiv dhe që çmimet e objekteve analoge pasqyrojnë NEI-në e tij. Prandaj, në standardet ruse, aktualisht këshillohet të veçohet analiza NEI si një procedurë e pavarur. Kompleksiteti i analizës NEI të pasurive të paluajtshme, për shkak të shkallës së zhvillimit të tregut të saj, i cili karakterizohet nga një infrastrukturë informacioni e kufizuar dhe zhvillim i dobët i urbanistikës, kërkon futjen e një veçorie shtesë klasifikimi të objekteve të pasurive të paluajtshme, duke marrë parasysh marrin parasysh nevojën për analizë NEI kur përcaktohet vlera e tyre e tregut. Sistemi i propozuar i karakteristikave kryesore të pasurive të paluajtshme: origjina; shërbimi i përmirësimeve; pjesëtueshmëria; përmirësime të gjendjes fizike; lloji i objektit të pasurive të paluajtshme, i rregulluar në një sekuencë hierarkike, ju lejon të përcaktoni nevojën për analizë NEI dhe klasifikoni objektin në përputhje me tiparin e ri të klasifikimit - "nevoja dhe shkalla e detajeve të analizës NEI" - në një specifikë grupi. Një interpretim skematik i sistemit të zhvilluar të karakteristikave për klasifikimin e objekteve të pasurive të paluajtshme për të përcaktuar nevojën për analizë NEI dhe shkallën e detajeve të tij është paraqitur në figurën 1. Kështu, specifikat e tregut rus të pasurive të paluajtshme kërkojnë zbatimin praktik të parimi NEI për shumicën e objekteve, i cili konsiston në procedurën e analizës së tij, dhe gjendja e tregut paracakton nevojën për të përmirësuar metodat dhe drejtimet e kësaj analize. Grupi i dytë i pyetjeve lind nga nevoja për një studim kritik të mjeteve për zbatimin praktik të parimit të përmirësimit të metodave ekzistuese të analizës së tij. Pasuri të paluajtshme NEI dhe 13 Origjina e PZ me përmirësime ekzistuese Përmirësimet e zbrazëta të PZ jo në shërbim (veshje > 80%) Përmirësimet e shërbimit (konsumimi)< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

Prezantimi

Kapitulli 1. Bazat teorike të vlerësimit të pasurive të paluajtshme

1.2 Klasifikimi i objekteve të pasurive të paluajtshme

1.3 Llojet e vlerave të pasurisë

1.4 Parimet bazë të vlerësimit të pasurive të paluajtshme

1.5 Faktorët që ndikojnë në vlerën e pronës

Kapitulli 2. Vlerësimi i një prone banimi

2.2 Vlerësimi i pronës banesore duke përdorur metodën e të ardhurave

2.3 Vlerësimi i pasurive të paluajtshme banesore duke krahasuar shitjet e analogëve

2.4 Vlerësimi i pronës duke përdorur metodën e kostos

2.5 Koordinimi i rezultateve të vlerësimit të pasurive të paluajtshme

Kapitulli 3. Sugjerime për përmirësimin e metodave të vlerësimit të pasurive të paluajtshme

konkluzioni

Lista e literaturës dhe burimeve të përdorura

Aplikacion

PREZANTIMI

Ndër elementët e ekonomisë së tregut, një vend të veçantë zënë pasuria e paluajtshme, e cila vepron si mjet prodhimi (tokë, administrative, industriale, magazina, shitje me pakicë dhe objekte të tjera dhe objekte, si dhe struktura të tjera) dhe një objekt ose objekt konsumi (troje, ndërtesa banimi, vila, apartamente, garazhe).

Pasuria e paluajtshme është baza e ekzistencës personale për qytetarët dhe shërben si bazë për veprimtarinë ekonomike dhe zhvillimin e ndërmarrjeve dhe organizatave të të gjitha formave të pronësisë. Në Rusi, ka një formim dhe zhvillim aktiv të tregut të pasurive të paluajtshme dhe një numër në rritje i qytetarëve, ndërmarrjeve dhe organizatave përfshihen në transaksionet e pasurive të paluajtshme.

Falë ndërveprimit konstruktiv midis shtetit dhe vlerësuesve, procesi i vlerësimit të pasurisë vitet e fundit është bërë shumë më i civilizuar në krahasim me kohërat kur një vlerësim i pavarur në Rusi ishte vetëm në fillimet e tij. Sot, aktivitetet e vlerësuesve rregullohen nga ligji federal dhe standardet përkatëse në fushën e vlerësimit.

Qëllimi i punimit është të zhvillojë propozime për përmirësimin e metodave për vlerësimin e pasurive të paluajtshme banesore.

Për të arritur këtë qëllim, është e nevojshme të zgjidhen detyrat e mëposhtme:

Përshkruani thelbin e vlerësimit të banesave;

Të karakterizojë qasjet metodologjike për vlerësimin e pasurive të paluajtshme;

Vlerësoni pasurinë e paluajtshme rezidenciale duke përdorur metodën e kostos, krahasimit dhe të ardhurave;

Kryerja e një analize krahasuese të rezultateve të vlerësimit;

Zhvillimi i propozimeve për përmirësimin e metodologjisë për vlerësimin e pasurive të paluajtshme banesore.

Objekti i hulumtimit në punim është vlerësimi i pasurisë së paluajtshme rezidenciale, dhe objekt i hulumtimit janë metodat dhe qasjet për vlerësimin e pasurisë së paluajtshme banesore.

Baza metodologjike e hulumtimit të kryer në punimin e tezës janë punimet shkencore të autorëve vendas dhe të huaj në fushën e vlerësimit të pasurive të paluajtshme S.V. Gribovsky, E.I. Tarasevich, M.A. Fedotova, D. Fridman.

Në kapitullin e parë të temës "Pozicioni metodologjik për vlerësimin e vlerës së pasurisë së paluajtshme" shpalosi llojet e vlerës së pasurisë së paluajtshme, klasifikimi i tyre. Janë marrë parasysh faktorët që ndikojnë në vlerën e objekteve të pasurive të paluajtshme, si dhe parimet bazë të vlerësimit të pasurive të paluajtshme.

Kapitulli i dytë "Vlerësimi i pasurive të paluajtshme banesore" paraqet rezultatet e vlerësimit të një objekti të pasurive të paluajtshme - një apartament me dy dhoma që ndodhet në rrethin Zaeltsovsky të Novosibirsk - duke përdorur një qasje të ardhurash dhe krahasuese, si dhe rezultatet e llogaritjes së shpëtimit. vlerën e pronës.

Kapitulli i tretë "Sugjerime për përmirësimin e metodave të vlerësimit të pasurive të paluajtshme banesore" paraqet drejtimet kryesore për përmirësimin e qasjeve ekzistuese për vlerësimin e pasurive të paluajtshme banesore.

Kapitulli 1

1.1 Nevoja për një vlerësim të pavarur në shtëpi

Vlerësimi është shkenca e analizës së aplikuar ekonomike, detyra kryesore e së cilës është të përcaktojë çmimin më të mundshëm për shitjen ose blerjen e një aktivi (malli) bazuar në një analizë të dinamikës së forcave të ofertës dhe kërkesës për këtë aktiv në tregun përkatës. Nga pikëpamja formale, çmimi më i mundshëm vendoset në bazë të modelimit të një grupi të caktuar faktorësh të kërkesës dhe një grupi faktorësh oferte.

Aktualisht, aktivitetet e vlerësimit të pasurive të paluajtshme rregullohen nga Ligji Federal "Për aktivitetet e vlerësimit në Federatën Ruse", datë 06.08.98 Nr. 135 - FZ.

Situata aktuale në tregun e pasurive të paluajtshme kontribuon në zhvillimin aktiv të vlerësimit të pasurive të paluajtshme në vendin tonë.

Tregu i pasurive të paluajtshme është aktualisht një nga tregjet më dinamike në vendin tonë, një nga objektet më tërheqëse të investimeve. Ajo po bëhet shumë e rëndësishme tani, kur situata në botë është shumë e paqëndrueshme: ekspertët nuk mund të japin parashikime të sakta për çmimet e naftës, ata parashikojnë një zhvlerësim të dollarit, - pasuritë e paluajtshme mbeten praktikisht garantuesi i vetëm i sigurisë së kursimeve.

Drejtimet kryesore të zhvillimit të vlerësimit rus mund të përcaktohen bazuar në listën e operacioneve në të cilat është e nevojshme të vlerësohen objektet e pasurive të paluajtshme. Duhet të theksohet se kjo listë po zgjerohet vazhdimisht.

Është i nevojshëm një vlerësim objektiv i llojeve të ndryshme të vlerës (tregu, investimi, kolaterali, sigurimi, i tatueshëm dhe të tjera) të pasurive të paluajtshme:

Kur blini, shisni ose merrni me qira;

Gjatë korporatizimit të ndërmarrjeve dhe rishpërndarjes së aksioneve të pronës;

Të tërheqë aksionarë të rinj dhe emetim shtesë të aksioneve;

Kur vlerësimi kadastral për qëllime të taksimit të objekteve të pasurive të paluajtshme: ndërtesave dhe parcelave të tokës;

Për sigurimin e pasurive të paluajtshme;

Kur jepet hua e siguruar me pasuri të paluajtshme;

Kur bëni objekte të pasurive të paluajtshme si kontribut në kapitalin e autorizuar të ndërmarrjeve dhe organizatave;

Gjatë zhvillimit të projekteve investuese dhe tërheqjes së investitorëve, përfshirë ata të huaj;

Me likuidimin e objekteve të paluajtshmërisë;

Gjatë ekzekutimit të të drejtave të trashëgimisë, një vendim gjyqësor;

Në transaksione të tjera që lidhen me shitjen e të drejtave të pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme.

Ekzistojnë tre mënyra kryesore për vlerësimin e pronës:

Metoda e kostos: vlerësohet kostoja e riprodhimit të plotë ose kostoja e zëvendësimit të plotë të pronës që vlerësohet, më pas zbritet shuma e amortizimit të vlerësuar të ndërtesave dhe strukturave dhe vlera e truallit shtohet si e lirë. Kjo qasje mund të jetë e nevojshme kur vlerësimi i një objekti për qëllime të taksimit të pronës ose sekuestrimin e pronës kërkon ndarjen e vlerës së ndërtesave dhe strukturave nga vlera e tokës. Përdoret gjithashtu për qëllime të tatimit mbi të ardhurat dhe kontabilitetit: amortizimi i ndërtesave dhe strukturave zbritet nga të ardhurat e tatueshme. Situata të tjera për t'u aplikuar:

Studimi i fizibilitetit për ndërtimet e reja,

Përcaktimi i opsionit të përdorimit më të mirë dhe më efikas të tokës,

Përditëso,

Negocimi përfundimtar i çmimit

Ndërtesat për qëllime institucionale dhe të veçanta,

Qëllimet e sigurimit.

Metoda e krahasimit të tregut: vlerësimi i vlerës së tregut të një prone bazuar në transaksionet e fundit me prona të ngjashme. Supozohet se një investitor ose blerës racional nuk do të paguajë më shumë për një pronë të caktuar sesa do të kushtonte për të blerë një pronë tjetër të ngjashme me të njëjtin shërbim.

Metoda e të ardhurave: vlera e një prone përcaktohet nga shuma, cilësia dhe kohëzgjatja e periudhës së marrjes së përfitimeve që kjo pronë pritet të sjellë në të ardhmen.

Në Rusi, vitet e fundit, metoda e kostos ka qenë e përhapur në vlerësimin e vlerës së objekteve. Për më tepër, përdorimi i tij ishte deklaruar nga qeveria gjatë zhvillimit të programeve të rivlerësimit të pronës. Kjo çoi në faktin se kostoja e aseteve fikse, pasurive të paluajtshme ishte shumë e nënvlerësuar. Tashmë një rëndësi të veçantë ka procesi i rivlerësimit të objekteve të tilla, i cili mund të bëhet në bazë të metodës së tregut të vlerësimit.

Deri më sot, numri i organizatave të vlerësimit në tregun rus është i rëndësishëm. Nga fundi i vitit 2004, më shumë se 9,000 kompani dhe PBOYuL në Rusi kanë licenca shtetërore për të kryer aktivitete vlerësimi. Tashmë tregu rregullohet nga Ministria e Zhvillimit Ekonomik, por nga 1 janari 2006 po bëhet një kalim në vetërregullim.

Në fazën aktuale, tregu i vlerësimit karakterizohet nga rritja e konkurrencës, përmirësimi i cilësisë dhe reduktimi i kostos së shërbimeve. Në veçanti, kërkesa për vlerësim për të pasqyruar aktivet në pasqyrat financiare në përputhje me SNK, GAAP të SHBA ose standardet ruse të kontabilitetit është vazhdimisht në rritje; vlerësimi i vlerës së aktiveve jo-materiale për të përcaktuar efektivitetin e strategjive të marketingut dhe markës; vlerësimi me qëllim të kryerjes së transaksioneve të blerjes dhe shitjes, dhënies me qira të aseteve, M&A dhe transaksione të tjera për transferimin e pronësisë dhe të drejtave të tjera reale; vlerësimi për qëllime sigurimi, emetimi shtesë të aksioneve ose riblerja e aksioneve gjatë privatizimit të ndërmarrjeve shtetërore; vleresimi per qellim te huadhënies te siguruar me pasuri etj.

Sipas rezultateve të një studimi të agjencisë së vlerësimit Expert RA, shërbimet më të kërkuara gjatë një viti e gjysmë të fundit ishin shërbimet e vlerësimit të pasurive të paluajtshme dhe të biznesit në përgjithësi. Pesha e këtyre zonave në strukturën e përgjithshme të tregut ishte përkatësisht 34.3% dhe 32.1%.

1.2 Klasifikimi i objekteve të pasurive të paluajtshme

Vlerësimi i pasurive të paluajtshme është me interes kryesisht për objektet që qarkullojnë aktivisht në treg si një produkt i pavarur. Aktualisht, në Rusi këto janë apartamente dhe dhoma, ambiente zyre dhe ndërtesa zyra, ndërtesa banimi periferike me parcela toke, parcela toke falas për zhvillim dhe (ose) për qëllime të tjera. Objektet e pasurive të paluajtshme përfshijnë gjithashtu depozita minerale, tregu rus i të cilave ende nuk është formuar. Më poshtë shqyrtojmë parimet e përgjithshme për klasifikimin e objekteve të pasurive të paluajtshme.

Kategoria e parë e objekteve të pasurive të paluajtshme. Termi “pasuri e paluajtshme” në rastin tonë i referohet çdo produkti që është i lidhur ngushtë me një tokë, transferimi i tij në një vend tjetër është i pamundur pa shkatërrim dhe humbje të vlerës konsumatore. Formulimi i propozuar synon të promovojë një qasje të diferencuar për vlerësimin e kategorive të ndryshme të objekteve të pasurive të paluajtshme, duke marrë parasysh veçoritë e tyre më domethënëse, veçoritë e qarkullimit tregtar, strukturën dhe shkallën e tregjeve brenda të cilave zhvillohen proceset e blerjes dhe shitjes së pasurive të paluajtshme. Meqenëse një sërë kushtesh dhe kombinime të tyre ndikojnë në vlerësimin e një prone, metoda "pema e veçorive" u përdor për të klasifikuar (grup). Një klasifikim (grupim) i tillë është shumënivelësh. Në çdo nivel, ajo kryhet në bazë të vet me dallimet e tyre të mundshme në të njëjtin nivel, por përgjatë "degëve" të ndryshme. Në të njëjtën kohë, thellësia (numri i niveleve) të klasifikimit është më e madhe për ato degë në të cilat ndodhen objekte më përfaqësuese (përsa i përket vlerësimit të tyre).

Çdo nivel ka emrin e vet dhe një grup vlerash të rekomanduara për veçorinë përkatëse të klasifikimit.

1. Origjina.

2. Emërimi.

3. Shkalla.

3.1 Sipërfaqet e tokës.

3.2. Parcela toke të veçanta.

3.3. Komplekse ndërtesash dhe strukturash (vendbanim vilë, mikrodistrikt, hotel, sanatorium, etj.)

3.3.1. Ndërtesë banimi me shumë apartamente.

3.3.2. Shtëpi banimi me një familje (rezidencë, vilë).

3.3.3. Seksioni (hyrja).

3.3.4. Kati në seksion.

3.3.5. Apartament.

3.3.6. Dhoma.

3.3.7. Vilë verore.

3.4. kompleksi i ndërtesave administrative.

3.4.1. Ndërtesa.

3.4 Lokalet ose pjesët e ndërtesave (seksione, kate).

4. Gati për përdorim.

4.1. Gati.

4.2. Kërkon rindërtim ose riparime të mëdha.

4.3. Kërkohet përfundimi i ndërtimit.

Meqenëse tregu i apartamenteve është aktualisht sektori më i zhvilluar i tregut të pasurive të paluajtshme në Rusi, ka kuptim të fokusohemi në studimin e këtij sektori të veçantë në mënyrë që të zhvillohen qasje metodologjike bazë për vlerësimin e vlerës së pasurive të paluajtshme.

Në tregun e formuar perëndimor, adoptohet një tjetër, i cili ndryshon nga klasifikimi i objekteve të pasurive të paluajtshme të propozuara më sipër në kategoritë A, B dhe C.

Ai është i ndarë në klasat e mëposhtme:

1) Pasuri të paluajtshme të specializuara, të përshtatura për kryerjen e një biznesi specifik dhe zakonisht shiten me biznesin.

Shembuj: rafineri nafte, fabrika kimike, punishte per vendosjen e makinerive dhe pajisjeve; ndërtesa që, për shkak të vendndodhjes, madhësisë, ndërtimit, nuk i shiten as nuk i jepen me qira të tretëve në treg.

2) Pasuri të paluajtshme jo të specializuara - ndërtesa të zakonshme - dyqane, zyra, fabrika, magazina, të cilat zakonisht shiten ose jepen me qira.

Klasifikimi i objekteve të pasurive të paluajtshme sipas karakteristikave (kritereve) të ndryshme kontribuon në një hulumtim më të suksesshëm të tregut të pasurive të paluajtshme dhe lehtëson zhvillimin dhe aplikimin e metodave për vlerësimin e vlerës së kategorive të ndryshme të pasurive të paluajtshme. Në procesin e klasifikimit, dallohen grupe të veçanta të pasurive të paluajtshme, gjë që përcakton mundësinë e qasjeve uniforme për vlerësimin e tyre.

1.3 Llojet e vlerave të pasurisë

Në fazën fillestare të vlerësimit të pasurive të paluajtshme, vlerësuesi ekspert përballet gjithmonë me problemin e vështirë të zgjedhjes së llojit të vlerës për llogaritjet e vlerësimit. Kjo zgjedhje varet nga shumë faktorë (natyra e objektit dhe funksionet e vlerësimit) dhe përcakton zgjedhjen e mëvonshme të metodës së vlerësimit të kësaj pasurie. Nëse vlerësimi i pasurive të paluajtshme kryhet për qëllimin e marrjes së një kredie hipotekore (kredi të siguruara me pasuri të paluajtshme), është e rëndësishme që vlerësuesi të ketë informacion të besueshëm për çmimin më të mundshëm të shitjes së kësaj prone të paluajtshme nëse huamarrësi (pronari i pronës ) nuk shlyen borxhin (huanë). Kur vlerësohet pasuria e paluajtshme për qëllime tatimore në vendet perëndimore, përdoret vlera e tregut ose e zëvendësimit të pronës, bazuar në koston e riprodhimit të kësaj të fundit. Gjatë vlerësimit të objekteve që do të rindërtohen, si rregull, zgjidhet vlera e investimit, d.m.th. vlerën e pronës për një investitor të caktuar.

Gjatë vlerësimit të ndërtesave për qëllime të veçanta, pasurive të paluajtshme në sektorët "pasivë" të tregut të pasurive të paluajtshme, kur nuk ka informacion të mjaftueshëm për të përcaktuar vlerën e tregut, si dhe kur vlerësohet për qëllime të sigurimit të pasurive të paluajtshme, kostoja e zëvendësimit ose përdoret kostoja e zëvendësimit.

Çmimi i tregut

Në kushtet ekonomike të tregut, lloji më i zakonshëm i vlerës së pasurive të paluajtshme është vlera e tregut. Vlera e tregut është çmimi më i mundshëm që një pronë duhet të arrijë në një treg konkurrues dhe të hapur në të gjitha kushtet e tregtisë së drejtë, veprimit të vetëdijshëm nga shitësi dhe blerësi dhe pa ndikimin e stimujve të paligjshëm.

Kuptohet që në një transaksion shitblerjeje, kalimi i të drejtave nga shitësi te blerësi i nënshtrohet kushteve të mëposhtme.

1. Motivimi i blerësit dhe i shitësit janë tipik, d.m.th. ato veprojnë pa presione të panevojshme apo rrethana të jashtëzakonshme jetësore.

2. Të dyja palët janë të mirëinformuara, të konsultuara dhe veprojnë, sipas mendimit të tyre, duke marrë parasysh interesat e tyre maksimale.

3. Prona është nxjerrë në shitje në treg për një kohë të mjaftueshme (të mjaftueshme që blerësit potencial të njihen me informacionin për shitjen e pasurive të paluajtshme dhe të marrin vendim për blerjen e pronës).

4. Pagesa është bërë për kushtet e financimit të marrëveshjes.

5. Cmimi eshte normal, nuk ndikohet nga kushtet specifike te financimit dhe shitjes.

Vlera e tregut e pasurisë së paluajtshme quhet ndryshe vlera në këmbim - në ndryshim nga vlera në përdorim (ose vlera në përdorim), e cila pasqyron vlerën e sendit për një pronar të caktuar.

Koncepti i vlerës së tregut bazohet në faktin se një blerës tipik në tregun e pasurive të paluajtshme ka mundësinë të zgjedhë prona alternative. Vlera e tregut është objektive, e pavarur nga dëshirat e pjesëmarrësve individualë në tregun e pasurive të paluajtshme dhe pasqyron kushtet reale ekonomike që po zhvillohen në këtë treg.

Kostoja në përdorim (vlera në përdorim)

Vlera në përdorim (vlera në përdorim) pasqyron vlerën e një prone për një pronar të caktuar, i cili nuk do ta vendosë pronën në tregun e pasurive të paluajtshme. Vlerësimi i vlerës konsumatore të një objekti bëhet në bazë të profilit ekzistues të përdorimit të tij dhe atyre parametrave financiarë dhe ekonomikë që janë vërejtur gjatë parahistorisë së funksionimit të objektit dhe që parashikohen në të ardhmen.

Kostoja e investimit

Koncepti i "vlerës së investimit", i ngjashëm me konceptin "vlera në përdorim", nënkupton vlerën e pronës për një investitor specifik që do të blejë ose investojë në pronën që vlerësohet. Llogaritja e vlerës së investimit bëhet në bazë të të ardhurave të pritura nga ky investitor dhe normës specifike të kapitalizimit të tyre. Vlera e investimit zakonisht llogaritet kur vlerësohet një projekt investimi ose një objekt që gjeneron të ardhura për një investitor të caktuar. Ky lloj vlere është subjektiv.

Kostoja e zëvendësimit (kostoja e riprodhimit të një objekti)

Kostoja e zëvendësimit (kostoja e riprodhimit të një objekti) përcaktohet nga kostot në çmimet aktuale për ndërtimin e një kopje të saktë të objektit që vlerësohet, në gjendjen e tij "të re" (pa amortizimin), duke përdorur të njëjtat zgjidhje arkitekturore, ndërtim strukturat dhe materialet, si dhe me të njëjtën cilësi të punimeve ndërtimore - montuese. Në këtë rast riprodhohen të njëjtat vjetrime të objektit dhe të njëjtat mangësi në zgjidhjet arkitektonike që kishte objekti i vlerësuar.

kostoja e zëvendësimit

Kostoja e zëvendësimit përcaktohet nga kostot në çmimet aktuale për ndërtimin e një objekti që ka një dobi të vlerësuar ekuivalente, por të ndërtuar në një stil të ri arkitektonik, duke përdorur standarde moderne të projektimit dhe materiale dhe struktura progresive, si dhe pajisje moderne të pronës. . Kështu, kostoja e zëvendësimit shprehet nga kostot e riprodhimit të një kopje të saktë të objektit, dhe kostoja e zëvendësimit shprehet nga kostot e krijimit të një objekti të një analoge funksionale.

Vlera e sigurimit

Vlera e siguruar llogaritet në bazë të kostos së zëvendësimit ose kostos së zëvendësimit të një objekti që është në rrezik shkatërrimi (ose shkatërrimi). Mbi bazën e vlerës së siguruar të sendit përcaktohen shumat e sigurimit, pagesat e sigurimit dhe interesat e sigurimit.

Vlera për qëllime tatimore (vlera e tatueshme)

Vlera për qëllimet e taksimit të pasurisë së personave juridikë dhe fizikë përcaktohet nga vlerësues ekspertë të akredituar për inspektime tatimore bazuar në vlerën e tregut ose në vlerën zëvendësuese të pronës, ose vlerësimi kryhet zyrtarisht sipas metodologjisë rregullatore. pa përfshirjen e vlerësuesve ekspertë.

Vlera e likuidimit

Vlera e shpëtimit është shuma neto e parave që pronari i pronës mund të marrë kur prona likuidohet.

1.4 Parimet bazë të vlerësimit të pasurive të paluajtshme

Parimet e vlerësimit të pasurive të paluajtshme mund të grupohen në katër grupet e mëposhtme:

Parimet e bazuara në perceptimet e përdorimit;

Parimet që lidhen me pasurinë e paluajtshme (tokë, ndërtesa, struktura);

Parimet që lidhen me mjedisin e tregut;

Parimi i përdorimit sa më të mirë dhe më efikas të pronës.

Të gjitha parimet e konsideruara të vlerësimit të pasurive të paluajtshme janë të ndërlidhura. Gjatë vlerësimit të një prone, është e nevojshme, nëse është e mundur, të merren parasysh të gjitha ose parimet kryesore të vlerësimit për të marrë një vlerësim më të besueshëm dhe më të saktë të vlerës së pronës.

Parimet e Përdoruesit

Parimet e bazuara në perceptimet e përdoruesve përfshijnë parimet e dobisë, zëvendësimit dhe pritshmërisë.

Parimi i dobisë është që çdo pronë ka vlerë vetëm nëse është e dobishme për ndonjë investitor dhe mund të përdoret për të zbatuar funksione të caktuara ose nevoja personale, për shembull, përdorimin e pasurive të paluajtshme si hotel, kafene, zyrë, muze, etj. .d. Utiliteti është aftësia e një prone për të kënaqur nevojat e një përdoruesi në një vend të caktuar dhe për një periudhë të caktuar kohe.

Parimi i zëvendësimit thotë se një blerës racional (tipik) nuk do të paguajë më shumë për një pronë sesa çmimi minimal i ngarkuar për një pronë tjetër të ngjashme të së njëjtës ndërmarrje. Vlera maksimale e objektit që vlerësohet përcaktohet nga kostoja më e ulët me të cilën mund të blihet një objekt tjetër i ngjashëm me dobi ekuivalente.

Parimi i pritshmërisë lidhet me përfaqësimin e përdoruesit të pronës dhe thotë: vlera e objektit që gjeneron të ardhura përcaktohet nga shuma e fluksit të parave që pritet nga përdorimi i pronës që vlerësohet, si dhe shuma e pritur nga rishitjen e saj. Është e rëndësishme për cilën periudhë kohore do të merren të ardhurat e pritshme, pasi rubla e investitorit sot vlen më shumë se rubla që do të merret nesër.

Parimet që lidhen me kërkesat për një truall, ndërtesat dhe strukturat që ndodhen në të

Ky grup përfshin parimet e mëposhtme:

Produktiviteti (produktiviteti) i mbetur i tokës;

produktiviteti margjinal (parimi i kontributit);

Bilanci (parimi i proporcionalitetit);

Vlerat optimale;

Ndarja optimale e të drejtave pronësore.

Parimi i produktivitetit të mbetur të tokës.

Parimi i produktivitetit (ose produktivitetit) të mbetur thotë se vlera e tokës bazohet në produktivitetin (prodhueshmërinë) e mbetur të saj. Për të kuptuar këtë pozicion, është e nevojshme të pranohet se çdo lloj aktiviteti, si rregull, kërkon praninë e katër komponentëve të prodhimit: kapitali, puna, menaxhimi dhe toka.

Toka është një ngastër toke dhe burime natyrore të vendosura në të - rezervuarë të mbyllur, kafshë të egra, bimësi dhe minerale. Kufijtë territorial të një trualli përcaktohen në përputhje me procedurën e përcaktuar nga legjislacioni aktual i tokës dhe formalizohen me një certifikatë të lëshuar pronarit (ose qiramarrësit) nga autoritetet shtetërore të administrimit të tokës. Toka është faktori kryesor që siguron hapësirën dhe burimet e nevojshme për çdo lloj aktiviteti prodhues.

Puna është një grup pune për prodhimin e mallrave (shërbimeve) dhe zbatimin e saj në treg. Ky koncept nuk përfshin aktivitetet e menaxhimit.

Kapitali është para e investuar në riprodhimin e aktiveve fikse dhe kapitalit qarkullues, si dhe në komponentët e tjerë të prodhimit - fuqinë punëtore, tokën dhe menaxhimin.

Menaxhimi i aktiviteteve prodhuese përfshin njohuritë, aftësitë, aftësitë sipërmarrëse dhe talentin e personelit drejtues të ndërmarrjes. Menaxhimi i suksesshëm ju lejon të optimizoni prodhimin dhe të maksimizoni fitimet.

Çdo komponent i prodhimit (kapitali, puna, menaxhimi dhe toka) duhet të mbulohet nga të ardhurat e biznesit. Megjithatë, meqenëse toka është fizikisht e paluajtshme, dhe komponentët e tjerë tërhiqen nga ajo për aktivitete sipërmarrëse, para së gjithash paguhet puna, kapitali dhe menaxhimi, dhe pjesa tjetër e të ardhurave i paguhet pronarit të tokës si qira. Një gjykim i tillë është në përputhje me dispozitat kryesore të teorisë ekonomike - toka ka një "vlerë të mbetur" dhe një vlerë të caktuar vetëm kur ka një të ardhur të mbetur pas mbulimit të tre komponentëve të tjerë të prodhimit. Kështu, produktiviteti i mbetur shprehet si të ardhura që grumbullohen në tokë, pas pagesës së kostove të punës, kapitalit dhe menaxhimit.

Parimi i produktivitetit marxhinal (parimi i kontributit).

Parimi i produktivitetit (ose produktivitetit) marxhinal ose parimi i kontributit nënkupton që si rezultat i investimit duhet të merren të ardhura, të mbetura pas mbulimit të kostove. Për sa i përket tregut të pasurive të paluajtshme, ky parim mund të interpretohet si më poshtë. Shpesh, kostoja e riparimit të një apartamenti ju lejon të rrisni vlerën e tij, dhe në sasi që tejkalojnë ndjeshëm koston e riparimit të tij. Në këtë rast realizohet parimi i produktivitetit marxhinal ose parimi i kontributit. Shuma e kontributit korrespondon me diferencën midis çmimit të marrë si rezultat i riparimit të banesës dhe kostos së këtij riparimi.

Parimi i rritjes dhe zvogëlimit të kthimeve.

Thelbi i këtij parimi është se një rritje e investimeve kapitale në komponentët kryesorë të prodhimit shkakton një rritje të normës së rritjes së fitimeve vetëm deri në një kufi të caktuar, pas së cilës rritja e fitimeve bëhet më e vogël se rritja e investimeve kapitale. Ky kufi korrespondon me vlerën maksimale të pronës. Çdo investim i mëvonshëm në pasuri të paluajtshme nuk do të japë një rritje proporcionale të fitimeve, dhe për rrjedhojë një rritje proporcionale të vlerës së pronës.

Prandaj, vlerësuesi duhet së pari të analizojë opsionet e ndryshme për përdorimin e tokës. Për shembull, për të kryer llogaritjet e fitimit nga ndërtimi i llojeve të ndryshme të objekteve të pasurive të paluajtshme ose një numër i ndryshëm objektesh në një truall të caktuar. Vetëm pas kësaj ai do të mund të bëjë zgjedhjen përfundimtare të llojit të pronës për ndërtim në këtë kantier. Në procesin e dizajnimit variant të kombinimeve të ndryshme të komponentëve të prodhimit dhe përcaktimit të fitimit maksimal mbi këtë bazë, zbatohet parimi i rritjes dhe zvogëlimit të përfitimit.

Parimi i ekuilibrit.

Parimi i bilancit (ose parimi i proporcionalitetit) është formuluar si më poshtë: përbërësit e prodhimit (ose pasurive të paluajtshme) duhet të kombinohen me njëri-tjetrin në një proporcion të caktuar. Nëse vëllimi i investimeve kapitale tejkalon vëllimin e punës në një periudhë të caktuar kohore, për shembull, në ndërtimin e një objekti, atëherë ka një "ngrirje të kapitalit" dhe një rënie në efikasitetin e përgjithshëm të projektit. Një situatë e ngjashme është e mundur kur në një moment të caktuar nuk ka fonde të mjaftueshme për ndërtimin e një prone, e cila është e njohur për investitorët në ndërtimet e reja. Në këtë drejtim, dokumentet rregullatore si pjesë e dokumentacionit të projektimit për ndërtimin e objektit parashikojnë zhvillimin e orarit kalendar për ndërtimin e objektit në mënyrë që të merret efekti maksimal i mundshëm nga zbatimi i projektit.

Parimi i vlerave optimale.

Parimi i vlerave optimale (parimi i vlerës optimale ekonomike), duke pasur parasysh tendencat që mbizotërojnë në tregun e pasurive të paluajtshme, një vlerë e caktuar (optimale) e një lloji të caktuar të pronës është në kërkesë të madhe. Një vlerësues ekspert duhet të ketë gjithmonë parasysh parimin e vlerave optimale dhe ta përdorë atë gjatë vlerësimit të pasurive të paluajtshme të këtij lloji.

Parimi i ndarjes optimale të të drejtave pronësore.

Të drejtat e pronësisë mbi një pronë duhet të ndahen dhe të kombinohen në mënyrë të tillë që të rritet vlera totale e pronës. Legjislacioni aktual i Federatës Ruse lejon ndarjen dhe shitjen e të drejtave pronësore veçmas. Pronësia i referohet të drejtës për të zotëruar, përdorur dhe disponuar pronë. Krahas së drejtës së pronësisë, të drejtat pronësore janë e drejta e posedimit të trashëgueshëm të përjetshëm, e drejta e përdorimit të përhershëm (të përhershëm) të pronës, e drejta e posedimit ekonomik dhe e drejta e menaxhimit operativ, si dhe llojet e ndryshme të servituteve - e drejta. e përdorimit të kufizuar të pronës. Për më tepër, kalimi i pronësisë së pronës te një person tjetër nuk është bazë për përfundimin e të drejtave të tjera pronësore, siç janë të drejtat e qirasë mbi këtë pronë.

Ndarja e të drejtave pronësore mbi një send të paluajtshmërisë mund të bëhet si më poshtë:

1. Ndarja fizike është ndarja e një pasurie në pjesë: bodrum, dysheme etj. Për një ngastër toke - ndarja e të drejtave në hapësirën ajrore, në sipërfaqen e tokës dhe në nëntokën e saj, ndarja e masës së tokës në parcela të veçanta.

2. Ndarja sipas kohës së pronësisë - llojet e ndryshme të qirasë, pronësia e përjetshme, të drejtat e ardhshme të pronësisë etj.

3. Ndarja e tërësisë së të drejtave pronësore të pronësisë - e drejta e posedimit, shfrytëzimit me afat të caktuar ose të përhershëm, disponimit, posedimit të përjetshëm (të trashëguar), menaxhimit ekonomik, menaxhimit operativ dhe e drejta për shfrytëzim të kufizuar të pronës.

4. Ndarja e të drejtave pronësore ndërmjet pjesëmarrësve - qira e përbashkët, ortakëri, shoqëri aksionare, opsione, truste, kontrata me kushte të përcaktuara shitjeje.

5. Ndarjet me barrë - hipoteka, barra tatimore, barra gjyqësore, ekuitet.

Përdorimi në praktikën e marrëdhënieve pronësore të llojeve të mësipërme të ndarjes së tërësisë së të drejtave pronësore dhe kombinimi optimal i tyre ju lejon të rrisni vlerën e pasurive të paluajtshme.

Parimet që lidhen me mjedisin e tregut

Ky grup parimesh përfshin parimet e varësisë, konformitetit, ofertës dhe kërkesës, konkurrencës dhe parimin e ndryshimit.

Parimi i varësisë

Parimi i varësisë (ose parimi i ndikimit të jashtëm) thotë: faktorë të ndryshëm mjedisorë ndikojnë në vlerën e një prone. Këta faktorë - në varësi të shkallës së ndikimit të tyre në një objekt të caktuar - ndahen në kryesorë dhe shtesë; në varësi të sferës së ndikimit - në klimatike, gjeologjike, rajonale, sociale, ekonomike, mjedisore, demografike, ligjore, ndërkombëtare, urbanistike, industriale dhe teknike. Nga ana tjetër, faktorët ekonomikë gjithashtu mund të diferencohen sipas kritereve të ndryshme: financiare, rregullatore dhe të tjera. Një ekspert vlerësues duhet të kujtojë se në të gjitha rastet vendndodhja është faktori kryesor që ndikon në vlerën e një prone dhe analiza e vlerës së pasurisë së paluajtshme duhet të fillojë me të. Faktorët kryesorë përfshijnë gjithashtu afërsinë e pronës me një infrastrukturë të zhvilluar (lidhja me tregun e përdoruesit): rrugët, qendrat tregtare dhe kulturore, etj., d.m.th. vlerësuesi duhet të përcaktojë se si rrjedhat e të ardhurave lidhen me tregun e përdoruesve. Këta dy faktorë - vendndodhja e objektit dhe marrëdhënia e tij me tregun e përdoruesit - përbëjnë së bashku konceptin e "vendndodhjes ekonomike të pasurive të paluajtshme". Ky faktor total ka ndikimin më të madh në vlerën e pronës. Eksperti vlerësues duhet të identifikojë dhe të masë ndikimin e faktorëve mjedisorë në:

Vlera e pronës që vlerësohet dhe të bëjë rregullimet e duhura për atë vlerë duke përdorur metodën e krahasimit të shitjeve;

Shuma e fluksit të parasë duke përdorur metodën e të ardhurave;

Niveli i kostos kur përcakton koston e zëvendësimit ose koston e zëvendësimit duke përdorur metodën e kostos.

Parimi i konformitetit.

Parimi i konformitetit thotë se një pronë që nuk plotëson standardet aktuale të tregut ka një vlerë më të ulët. Një vlerësues ekspert jo vetëm që duhet të njohë standardet e pajtueshmërisë për një treg të caktuar të pasurive të paluajtshme, por edhe të monitorojë tendencat e zhvillimit të tyre në mënyrë që të parashikojë vlerën e ardhshme të pronës që vlerësohet.

Parimi i ofertës dhe kërkesës.

Kërkesa për një pronë është një nevojë reale për ta. Furnizimi është numri i objekteve të disponueshme në tregun e pasurive të paluajtshme dhe oferta e kufizuar e tij.

Thelbi i parimit të ofertës dhe kërkesës është të identifikojë marrëdhënien midis nevojës për një pronë dhe ofertës së kufizuar të saj.

Kërkesa për një pronë përcaktohet nga dobia e saj (aftësia për të përmbushur nevojat e përdoruesit) dhe disponueshmëria, por kufizohet nga aftësia paguese e konsumatorëve të mundshëm. Sa më e ulët të jetë kërkesa dhe sa më e lartë të jetë oferta, aq më e ulët është kostoja e objektit. Në të kundërt, nëse kërkesa dhe oferta janë të balancuara në tregun e pasurive të paluajtshme, vlera e tregut të objektit do të stabilizohet.

Vlerësuesit ekspertë duhet të kujtojnë se, si rregull, kërkesa për objekte të pasurive të paluajtshme është më shumë subjekt i luhatjeve sesa oferta, pasi një ndryshim i mprehtë në ofertën e parasë (për shembull, si rezultat i falimentimit të kompanive financiare) dhe disponimi emocional në koha e një transaksioni të pasurive të paluajtshme etj. ndodhin në periudha më të shkurtra kohore se ndërtimi i pasurive të paluajtshme, gjë që krijon ofertë shtesë në treg. Njohja e kësaj aftësie në raportin e ofertës dhe kërkesës lejon një vlerësues ekspert të parashikojë më saktë vlerën e një prone.

Për ambientet e banimit, raporti i ofertës dhe kërkesës varet nga përbërja demografike e popullsisë, nga niveli i çmimeve për pronat e paluajtshme dhe mallrat e konsumit, nga intensiteti i fushatës reklamuese, nga ligjet dhe rregulloret e reja, nga kostoja e kredive, nga tatimi i pronës dhe faktorë të tjerë.

Eksperti vlerësues duhet të parashikojë raportin e ofertës dhe kërkesës për pronën që vlerësohet, të përcaktojë shkallën e ndikimit të këtij raporti dhe të gjithë faktorët e mësipërm në vlerën e pasurisë së paluajtshme.

Parimi i konkurrencës.

Konkurrenca është rivalitet, konkurrencë në çdo lloj aktiviteti. Të gjitha qeniet njerëzore janë në thelb konkurrues. Konkurrenca ose rivaliteti rritet në mënyrë dramatike kur bëhet fjalë për fitime të tepërta në një lloj aktiviteti. Tregu i pasurive të paluajtshme nuk bën përjashtim në këtë drejtim. Nëse realizohen superfitime në tregun e pasurive të paluajtshme (ky është një fitim shumë më i lartë se niveli i fitimit të formuar zakonisht në këtë sektor të tregut), sipërmarrësit priren të futen në këtë treg. Rritja e konkurrencës çon në një rritje të ofertës në treg. Nëse kërkesa nuk rritet, çmimet e pasurive të paluajtshme në këtë rast ulen, dhe fitimi i sipërmarrësve ulet. Në të kundërt, kur konkurrenca dobësohet, oferta zvogëlohet dhe, nëse kërkesa nuk ulet, rriten çmimet për objektet e pasurive të paluajtshme dhe fitimet e sipërmarrësve.

Konkurrenca e arsyeshme stimulon përmirësimin e cilësisë së objekteve dhe shërbimeve në tregun e pasurive të paluajtshme, ndërsa konkurrenca e tepruar sjell uljen e fitimeve.

Në mungesë të konkurrencës në tregun e pasurive të paluajtshme (dhe kjo ndodh me konkurrencën monopole), vlera e tregut e një objekti nuk mund të përcaktohet, pasi vlera e tregut formohet vetëm në një treg konkurrues.

Parimi i ndryshimit.

Si vetë prona (për shembull, konsumimi fizik) dhe të gjithë faktorët mjedisorë që ndikojnë në vlerën e pronës janë subjekt i ndryshimit.

Llojet më karakteristike të ndryshimeve janë të ashtuquajturat cikle të jetës. Këto ndryshime prekin edhe vetë objektet e pasurive të paluajtshme, si dhe rrethet (qytetet), industritë dhe shoqërinë në tërësi.

Dallohen ciklet e mëposhtme kryesore të jetës.

1. Origjina (projektimi, ndërtimi i një objekti, formimi i një industrie, rajoni etj.).

2. Rritje (periudhë e rritjes së të ardhurave nga funksionimi i një objekti pasurie të paluajtshme, zhvillimi i shpejtë i një rrethi (qyteti), industrie etj.).

3. Stabiliteti, periudha ekuilibri (të ardhura të qëndrueshme, shijet e formuara të konsumatorëve të pasurive të paluajtshme, infrastruktura e formuar e zonës etj.).

4. Rënie (periudhë e uljes së kërkesës për pasuri të paluajtshme, ulje e fitimeve, rënie e prodhimit në industri etj.).

Duke marrë parasysh ciklet e jetës, një vlerësues ekspert duhet të analizojë dhe parashikojë proceset legjislative, demografike, ndërkombëtare, shkencore dhe teknike, urbane dhe sociale, si dhe reagimin e tregut të pasurive të paluajtshme ndaj tyre.

Parimi i përdorimit më të mirë dhe më efikas

Parimi i përdorimit më të lartë dhe më të mirë është formuluar si më poshtë: është përdorimi i arsyeshëm dhe i mundshëm i tij, duke siguruar vlerën aktuale më të lartë të objektit në datën efektive të vlerësimit.

Një përkufizim tjetër i këtij parimi është gjithashtu i njohur: është një opsion i tillë për përdorimin e një prone, të zgjedhur midis atyre të arsyeshme dhe të mundshme, që çon në vlerën më të lartë të tokës. Një përkufizim i tillë i parimit zakonisht i referohet vlerësimit të ndërtesave dhe strukturave me konsum të konsiderueshëm, si dhe vlerësimit të tokës së lirë.

Nëse përcaktohet kostoja e një ndërtese (ndërtimi), atëherë gjatë vlerësimit të këtij lloji të pasurive të paluajtshme, duhet të udhëhiqet nga përkufizimi i parë i parimit të përdorimit më të mirë dhe më efikas. Në këtë rast, kur zgjidhni opsionet e mundshme për përdorimin e këtij objekti, është e mundur të përjashtohet opsioni i miratuar në momentin e vlerësimit, pasi një përdorim i tillë i pasurive të paluajtshme është i kufizuar në një periudhë kohore deri në vlerën më të mirë të truallit dhe përdorimi më efikas tejkalon vlerën e të gjithë kompleksit pronësor (tokë dhe ndërtesa) të kombinuara me kostot e prishjes së ndërtesës.

Ky parim është themelor (bazë) për zbatimin e të tre qasjeve të vlerësimit dhe interpretimi i tij ka një rëndësi të veçantë në çdo rast specifik, pasi ndikon në zgjedhjen e llojit të vlerës. Gjatë përcaktimit të çmimit më të mundshëm të shitjes së një prone (vlera e tregut të pronës), interpretimi i mëposhtëm i këtij parimi është më i përshtatshëm: “përdorimi më i mundshëm i pronës ekzistuese”, ndërsa në përcaktimin e vlerës së investimit, theksi në interpretimi është “përdorimi më efikas i pronës”.

Analiza e përdorimit më të mirë dhe më efikas të pronës kryhet në dy faza: e para analizon përdorimin më të mirë dhe më efikas të tokës, sikur të ishte falas, dhe e dyta - përdorimi më i mirë dhe më efikas i ndërtesës. (struktura) e vendosur në këtë faqe.

1.5 Faktorët që ndikojnë në vlerën e pronës

Si në çdo mekanizëm tjetër çmimi, vlera e pasurive të paluajtshme varet nga një sërë faktorësh objektivë dhe subjektivë, nga të cilët vetëm këta të fundit lidhen me sjelljen e një shitësi, blerësi dhe (ose) ndërmjetësi të caktuar në fazën e përfundimit të një transaksioni. . Faktorët subjektivë përfshijnë, për shembull, temperamentin, njohurinë, ndershmërinë, durimin, pëlqimet dhe mospëlqimet personale të pjesëmarrësve në një transaksion të pasurive të paluajtshme, etj. Në kuadër të diplomës sime nuk merren parasysh këta faktorë që lidhen me fushën e psikologjisë dhe vëmendja kryesore i kushtohet faktorëve objektivë dhe ndikimit të tyre në vlerësimin e pasurive të paluajtshme.

Faktorët objektivë janë kryesisht ekonomikë, që në fund përcaktojnë nivelin mesatar të çmimeve të transaksioneve specifike.

Faktorët ekonomikë ndahen në makroekonomikë dhe mikroekonomikë. E para përfshin faktorë që lidhen me situatën e përgjithshme të tregut: nivelin fillestar të sigurisë së kërkesës për pasuri të paluajtshme në rajon; vëllimet dhe struktura e ndërtimit dhe rindërtimit të ri; faktorët e migrimit; kushtet ligjore dhe ekonomike të transaksioneve (tatimet, detyrimet, etj.); niveli dhe dinamika e inflacionit. Faktorët makroekonomikë përfshijnë edhe faktorë afatgjatë: diferenca në dinamikën e çmimeve të mallrave (shërbimeve) dhe kushteve të pagave, që ndikojnë në shkallën e akumulimit të fondeve dhe në masën e kërkesës së shtyrë; ritmi dhe shkalla e formimit të një shtrese të re shoqërore të "njerëzve të pasur" që kanë mundësinë të investojnë në pasuri të paluajtshme; zhvillimi i një sistemi të misioneve të huaja në rajon etj.

KAPITULLI 2. VLERËSIMI I OBJEKTIT TË PASURISË TË PALUAJTSHME BANIMORE

2.1 Përshkrimi i pronës

Objekti i vlerësimit është një apartament i veçantë, i përbërë nga dy dhoma ndenjeje.

Qëllimi i vlerësimit është përcaktimi i vlerës së pasurisë së mësipërme.

Objekti i paluajtshmërisë kuptohet si objekti aktual, që është pasuri e paluajtshme, dhe të drejtat ligjore mbi të.

Akti i këqyrjes së objektit

Adresa e objektit: Rusi, Novosibirsk, Krasny prospect, 171/2, apt. 27. Pronari: Abramenko N.I. Certifikata BTI Nr.78965784 Apartamenti eshte i privatizuar.

Objekti ndodhet përgjatë linjës së metrosë (në bregun e djathtë), rrjeti i transportit është i zhvilluar mirë. Deri në stacionin e metrosë "Zaeltsovskaya" 10 min. ne kembe. Aty pranë janë qendra e ekspozitës "Siberian Fair", një kazino, një klub nate, një parukeri, një qendër sportive dhe fitnesi, një qendër kulturore "Energy", një kinema "Progress-Kinomir", një 10 minuta në këmbë nga Kopshti Botanik.

Mikro tregu më i afërt ndodhet 10 minuta më këmbë.

Një analizë e zonës së vendndodhjes ju lejon të jepni një vlerësim të lartë të tregut të punës në zonën në të cilën ndodhet objekti i vlerësimit. Afërsia me dyqanet, institucionet arsimore është vlerësuar në mënyrë të kënaqshme. Cilësia e shërbimeve komunale, si dhe e shërbimeve për mbrojtjen e rendit publik vlerësohet e kënaqshme.

Kopshti, klinika janë 5 minuta nga shtëpia, shkollat janë mjaft të largëta (15 - 20 minuta).

Kushtet mjedisore janë të këqija për shkak të afërsisë së fabrikave - Fabrika e Elektrovakumit në Novosibirsk, Uzina Ekran, uzina e emërtuar sipas saj. Lenin, uzina gjysmëpërçuese në Novosibirsk.

Karakteristikat e shtëpisë.

Materiali i murit - panel. Numri i përgjithshëm i kateve është 5. Lartësia e kateve është 2.2 m Shtëpia është e larguar nga rruga, ndodhet në oborr.

Viti i ndërtimit - 1975. Pamja e përgjithshme e ndërtesës është e mirë.

Furnizimi me ujë - qendror, ngrohja - qendrore, ventilimi - natyral, furnizimi me energji - qendror.

Informacion rreth apartamentit:

Apartamenti me dy dhoma ndodhet ne katin e 2 te pallatit. Sipërfaqja e përgjithshme e apartamentit është 42 m2. m, zona e jetesës - 28 sq. m (një dhomë - 18 sq.m, e dyta - 10 sq.m). Sipërfaqja e kuzhinës është 6 metra katrorë. m, banjo zë 3.5 m2. Apartamenti ka ballkon, telefon. Dritaret janë të orientuara nga perëndimi. Pamja e pergjithshme e apartamentit eshte e kenaqshme.

Paraqitja e banesës dhe skema e vendndodhjes së tij në hyrje janë paraqitur në Shtojcën 1.

Kështu, analiza e vendndodhjes dhe gjendjes së objektit në përafrimin e parë na lejon të flasim për një kosto mjaft të lartë të objektit.

Vlerësimi është bërë në përputhje me supozimet e mëposhtme:

Nuk u krye një ekzaminim i veçantë i rrjeteve inxhinierike;

Objekti i vlerësimit nuk ka asnjë defekt të fshehur, duke përfshirë defekte në kornizën mbajtëse të ndërtesës, të cilat mund të ndikojnë në vlerën e tij;

Prona është në përputhje me të gjitha standardet sanitare dhe mjedisore;

Në vlerësim janë përdorur burime të besueshme informacioni.

2.2 Vlerësimi i pronës banesore duke përdorur metodën e të ardhurave

Vlerësimi i pasurive të paluajtshme me metodën e kapitalizimit direkt

Për të llogaritur normën e kapitalizimit për qëllime të vlerësimit të pronës banesore, duhet të përdoret metoda e thjeshtuar Elwood.

R= Υ - Aplikacioni * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

ku R - norma e kapitalizimit;

Υ - norma e kthimit nga kapitali;

Aplikacioni - rritje e mundshme e vlerës së pronës për periudhën;

SFS është faktori i ripagimit me normën Υ për periudhën e parashikuar të mbajtjes;

CHOD - të ardhurat neto operative;

TC është vlera aktuale.

Të ardhurat neto operative mund të përcaktohen duke përdorur formulën e mëposhtme:

CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)

ku EI është e ardhura bruto efektive, e cila përcaktohet si më poshtë:

EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)

ku PVH është e ardhura e mundshme bruto për 1 vit, duke supozuar se objekti është dhënë plotësisht me qira,

PP - humbjet e vlerësuara nga mundësitë e papunësisë (3%),

DD - të ardhura të tjera.

Υ - përfaqëson të ardhurat reale që i përshtaten investitorit tipik.

Shkalla e ripagimit të fondit përcaktohet me formulën e mëposhtme:

SFS= i / (l+i)n-1, (1.4)

ku n është numri i periudhave;

i - norma e skontimit (norma e kthimit të kapitalit).

Duke përdorur metodën e kapitalizimit të drejtpërdrejtë, ne do të përcaktojmë koston e një apartamenti me dy dhoma të blerë për të marrë të ardhura nga qiraja me shitjen e mëvonshme.

Qira - 12000 rubla. / muaj Koha e mundshme joproduktive - 3% Kostot operative - 1200 rubla. /muaj Norma e kthimit nga kapitali është 15%. Mandati është 5 vjet. Rritja e planifikuar e kostos është 40%.

Shkalla e shlyerjes sipas kushteve të treguara do të jetë 0.086:

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.

Atëherë norma e kapitalizimit do të jetë e barabartë me 0.1583:

R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.

Të ardhurat bruto efektive të llogaritura me formulën (1.3) do të jenë të barabarta me 139680 rubla:

EVD \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 \u003d 139680 rubla.

Të ardhurat neto operative nga zotërimi i një prone në këto kushte do të jenë 125,280 rubla:

CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 rubla.

Vlera aktuale e pronës mund të përcaktohet me formulën:

TS = CHOD / R, (1.5)

ku R - norma e kapitalizimit;

CHOD - të ardhurat neto operative nga pronësia e një prone.

Pra, vlera aktuale e pronës së vlerësuar të banimit do të jetë 1,327,118,6 rubla:

TS \u003d 125280 / 0,0944 \u003d 1327118,6 pyb.

Në fazën tjetër të vlerësimit, ne do të përcaktojmë vlerën e objektit duke zbritur të ardhurat e ardhshme.

Zbritja e të ardhurave të ardhshme është një metodë e përdorur për të vlerësuar objektet e pasurive të paluajtshme që gjenerojnë të ardhura si vlerë aktuale, përfitimet e pritshme në të ardhmen nga zotërimi i një objekti.

Përfitimet e ardhshme të transaksioneve të pasurive të paluajtshme janë si më poshtë:

Frekuenca e marrjes në formën e të ardhurave neto operative gjatë pronësisë së objektit;

Rikthim - të ardhurat nga shitja e sendit pas skadimit të periudhës së mbajtjes.

Vlera aktuale e pronës përcaktohet si më poshtë:

TS = TS (PPD) + TS (P), (1.6)

ku PPD është frekuenca e flukseve të të ardhurave;

Ρ - rikthim;

TC është vlera aktuale.

Vlera e një artikulli, e llogaritur duke përdorur metodën e fitimeve të ardhshme të skontuara, është vlera aktuale e të gjitha flukseve monetare dhe anulimeve të ardhshme, duke marrë parasysh shkallën e rrezikut dhe rastet e përdorimit alternativ.

Metodologjia për llogaritjen e kostos sipas metodës së propozuar është si më poshtë.

Faza 1. Parashikimi i rrjedhës së ardhshme të të ardhurave dhe vlera e vlerësuar e rishitjes së pronës:

Përcaktimi i vlerës së periudhës së parashikimit;

Përcaktimi i shpeshtësisë së marrjes së të ardhurave.

Të ardhurat neto operative (NOR) përdoren si bazë parashikimi.

Llogaritja e kthimit, d.m.th. të ardhurat nga shitja e një objekti, bëhen duke marrë parasysh ndryshimet e mundshme në vlerën e pronës. Kostot e lidhura me kostot e shitjes zbriten nga kostoja e rikthimit.

Faza 2. Llogaritja e normës së skontimit.

Norma e skontimit është një faktor që përdoret për të llogaritur vlerën aktuale të një shume parash të marrë në të ardhmen.

Norma e skontimit tregon efektivitetin e investimeve kapitale, duke marrë parasysh rrezikun e marrjes së shumës së planifikuar. Norma e skontimit zgjidhet si norma mesatare e kthimit që investitorët presin të marrin për investimet e tyre kapitale në prona të ngjashme në një treg të caktuar.

Meqenëse norma e skontimit varet drejtpërdrejt nga rreziku, përcaktohet nga sa e lartë vlerëson investitori mesatar nivelin e rrezikut që lidhet me investimin e parave në këtë pronë.

Prandaj, sa më i lartë të jetë niveli i rrezikut, aq më i lartë është norma e skontimit dhe, rrjedhimisht, vlera aktuale e të ardhurave të ardhshme është gjithnjë e më pak se vlera aktuale e pasurive të paluajtshme.

Faza 3. Konvertimi i vlerës së ardhshme të flukseve monetare në vlerën aktuale duke përdorur teknikën e interesit të përbërë.

СР = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1.7)

ku Δ - rritje ose ulje e vlerës së objektit;

СР - kostoja e rikthimit;

J - pjesa e ndryshimeve në vlerën e objektit për periudhën raportuese (0.4).

Vlera aktuale e pronës llogaritet duke përdorur formulën e mëposhtme:

ku i - norma e kthimit nga kapitali;

n - periudha e parashikimit.

Të ardhurat neto operative u llogaritën më lart duke përdorur metodën e kapitalizimit të drejtpërdrejtë dhe arritën në 125,280 rubla për pronën që vlerësohej.

Supozoni se do të marrim të ardhura nga funksionimi i një objekti pasurie të paluajtshme me një frekuencë 1 herë në vit. Në këtë rast, vlera aktuale e pronës do të jetë 1346178 rubla:

TC = 125280 / (1+ 0,15) + 125280 / (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0.4) / (1+0.15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696

TC = 1346178 rubla.

Gjatë vlerësimit, është e mundur të vlerësohet vlera e ardhshme e flukseve monetare nga prona.

SR \u003d 1346178 * (1 + 0.4) \u003d 1884649 rubla,

Kështu, pas 5 vjetësh, apartamenti i vlerësuar mund të shitet për 1,884,649 rubla.

2.3 Vlerësimi i pasurive të paluajtshme banesore duke krahasuar shitjet e analogëve

Thelbi i qasjes është të krahasohet prona që vlerësohet me pronat e tjera që janë nxjerrë në shitje.

Parimi themelor i qasjes krahasuese të vlerësimit të pasurive të paluajtshme është parimi i zëvendësimit. Ai thotë se nëse ka disa prona të ngjashme në treg, një blerës racional nuk do të paguajë për një objekt më shumë se shuma që do të kushtonte për të blerë një pronë tjetër me dobi të ngjashme.

Hapat e vlerësimit:

1. hulumtimi i tregut;

2. mbledhjen dhe verifikimin e të dhënave;

3. analiza dhe krahasimi i të dhënave;

4. ndryshimi;

5. rakordimi i të dhënave.

Hulumtimi i tregut është kryer për të identifikuar ato shitje të krahasueshme dhe prona për shitje që janë të ngjashme me pronën që vlerësohet.

Çdo shitje e përdorur si e krahasueshme në raportin e vlerësimit duhet të verifikohet personalisht nga vlerësuesi.

Është e nevojshme të krahasohet secili objekt me atë që vlerësohet dhe të analizohen ndryshimet:

Data e shitjes;

Karakteristikat fizike;

Vendndodhja;

Kushtet e shitjes.

Hapi tjetër në vlerësim është rregullimi. Thelbi i kësaj faze është rregullimi i çmimeve të shitjes ose kërkimi i çmimeve për çdo objekt të krahasueshëm në përputhje me diferencat ekzistuese.

Rregullimet e vlerës ndryshojnë çmimin e objektit të shitur të analogut me një shumë të caktuar, në të cilën vlerësohen ndryshimet në karakteristikat e objektit të analogut dhe objektit që vlerësohet.

Rregullimet e përqindjes përdoren për të korrigjuar ndryshimet që lidhen me kohën, vendndodhjen dhe karakteristikat fizike të transaksionit.

amendamentet e njëpasnjëshme. E veçanta e tyre qëndron në faktin se, në varësi të sekuencës së bërjes së rregullimeve të përqindjes, mund të merret një rezultat i ndryshëm.

Korrigjimet kumulative fitohen duke shumëzuar të gjitha korrigjimet individuale. Në këtë rast, sekuenca nuk kërkohet.

Vlera përfundimtare është një gjykim i bërë nga vlerësuesi i bazuar në një analizë të të gjithë informacionit të disponueshëm. Mesatarja e thjeshtë nuk çon gjithmonë në një rezultat të saktë dhe për më tepër, nuk është gjithmonë e nevojshme të zgjidhni një numër si tregues të kostos. Përdorimi i një sërë vlerash është më i saktë.

Për të aplikuar metodën e krahasimit të analogëve të tregut, është e nevojshme të mblidhen të dhëna për dhjetë apartamente me dy dhoma të ofruara për shitje në rrethin Zaeltsovsky (Panairi Siberian, Kopshti Botanik). Të dhënat për apartamente të ngjashme janë paraqitur në tabelën në tabelën 1 në shtojcën 2.

Secili nga dhjetë apartamentet e paraqitura duhet të karakterizohet nga koeficientët e metodës së kostos dhe rezultatet e përmbledhura në një tabelë.

Raporti i sipërfaqes totale dhe asaj të banimit të apartamentit Ksozh - merr parasysh raportin e sipërfaqes totale të banesës dhe sipërfaqes së saj të banimit. Merret e barabartë me:

0,95 - raport më pak se 1,50

1.00 - raporti nga 1.50 në 1.66

1.05 - raporti nga 1.66 në 2.00

1.10 - mbi 2.00.

Koeficienti i pranisë së një ballkoni ose lozhë Kbl:

Nëse ka një ballkon, ky koeficient është 1.00;

Në prani të një lozhë - 1.05;

Në mungesë të tyre - 0,95;

nëse ka dy ose më shumë ballkone ose lozhë - 1.10.

Koeficienti i katit Kat në rast se apartamenti ndodhet në katin e parë ose të fundit të pallatit është 0.90. Në të gjitha rastet e tjera - 1.00.

Koeficienti i izolimit të dhomave Kiz merret i barabartë me:

1.04 - të gjitha dhomat janë të izoluara;

0,96 - dhoma ngjitur në apartamente me dy dhoma, ose më shumë se një dhomë kalimi në apartamente me 3-6 dhoma;

1.00 - në të gjitha rastet e tjera.

Koeficienti i disponueshmërisë së Cliff të ashensorit merret i barabartë me:

1.03 - ka një ashensor në shtëpitë me 5 ose më pak kate;

1.00 - ka ashensor në shtëpitë me më shumë se 5 kate, ose jo në shtëpitë me 5 ose më pak kate;

0.97 - nuk ka ashensor në shtëpitë me më shumë se 5 kate.

Koeficienti i lartësisë së ambienteve Kvys është i barabartë me:

0,98 - lartësia e lokaleve është më pak se 2,5 m;

1.00 - lartësia e ambienteve nga 2.50 m në 2.80 m;

1.02 - lartësia e ambienteve nga 2.80 m në 3.00 m;

1.04 - lartësia e lokaleve nga 3.00 në 3.40 m;

1.06 - lartësia e lokaleve është mbi 3.40 m.

Koeficienti i disponueshmërisë së koshit të plehrave K mus merret i barabartë me:

1.02 - në dispozicion në shtëpi me më pak se 5 kate;

0.97 - jo në shtëpi me më shumë se 5 kate;

1.00 - në raste të tjera.

Koeficienti duke marrë parasysh sipërfaqen e kuzhinës Kk:

0,95 - me një sipërfaqe kuzhine deri në 6 metra katrorë. m;

1.00 - me një sipërfaqe prej 6 sq. m deri në 9 sq. m

1.02 - me një sipërfaqe prej 9 sq. m deri në 12 sq. m;

1.10 - mbi 12 sq. m.

Vlerat e koeficientëve për çdo pronë janë paraqitur në tabelën 2 në shtojcën 2. Kostoja ekuivalente e një apartamenti me dy dhoma, e llogaritur në tabelën 2, është kostoja e një apartamenti me dy dhoma në një ndërtesë pesëkatëshe me një raport i sipërfaqes totale dhe ndenjes nga 1.5 në 1.66, me ballkon, në katin e mesëm, lartësia e tavanit më shumë se 2.5 m, pa gropë mbeturinash, zona kuzhine nga 6 në 9 m.

Duke shumëzuar koston mesatare aritmetike për dhjetë apartamente me sipërfaqen totale të apartamentit të vlerësuar dhe pjesëtuar me koeficientët korrigjues për apartamentin e vlerësuar, marrim çmimin real të tregut të apartamentit, i cili do të jetë 2410714:

54 mijë rubla * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =

Kështu, si rezultat i vlerësimit të pronës në studim me metodën krahasuese, u zbulua se çmimi i tregut i një apartamenti me dy dhoma është 2,410,714 rubla.

2.4 Vlerësimi i pronës duke përdorur metodën e kostos

Sipas qasjes së kostos, vlera e një prone përcaktohet nga sasia e burimeve të shpenzuara për riprodhimin ose zëvendësimin e saj, duke marrë parasysh vjetërsimin fizik dhe atë.

Është mjaft e vështirë të vlerësosh koston e një apartamenti duke përdorur metodën e kostos, pasi është mjaft e vështirë të vlerësosh kostot e ndërtimit të një apartamenti, të ndash kostot e tyre për ndërtimin e një ndërtese banimi në tërësi.

Ne do të vlerësojmë koston e objektit duke përdorur qasjen e kostos me supozimin se kostot e ndërtimit të një shtëpie shpërndahen në proporcion me sipërfaqen totale të apartamenteve. Ky supozim është i kushtëzuar, por, megjithatë, do t'ju lejojë të merrni një vlerësim të përafërt të kostos së një apartamenti duke përdorur një qasje të kostos.

Pra, dihet se kompania e ndërtimit LLC "Promstroy - D" planifikon të ndërtojë një ndërtesë banimi në rrugë. Aeroporti (në rrethin Zaeltsovsky të Novosibirsk, në afërsi të shtëpisë ku ndodhet vlerësimi). LLC "Promstroy - D" mori të drejtën për të projektuar dhe ndërtuar këtë shtëpi në një parcelë me një sipërfaqe totale prej 3 mijë e 298 metra katrorë. m) Vlerësimi i vlerës së tregut të truallit dhe kostos së ndërtimit të një objekti banimi me urdhër të investitorit është kryer nga Praktika Sh.P.K. Sipas dokumentacionit të paraprojektit, sipërfaqja totale e shfrytëzueshme e apartamenteve në një pallat 5-katësh do të jetë 3262 m2. m. Ndërtesa e banimit do të përfshijë 75 apartamente.

Sipas ekspertëve të Praktika LLC, kostoja e ndërtimit të një shtëpie do të arrijë në 10 milion 640 mijë rubla. Në këtë rast, kostot e ndërtimit prej 1 m2. m. e sipërfaqes totale do të arrijë në 3261.8 rubla.

Sipërfaqja e përgjithshme e pronës në vlerësim është 42 m2. m. Kështu, në përputhje me qasjen e kostos, kostoja e restaurimit të objektit do të jetë 136,995.6 rubla. (3261,8 rubla * 42 sq. m).

Kostoja e zëvendësimit duhet të përcaktohet duke marrë parasysh amortizimin e akumuluar. Jeta e dobishme e një ndërtese banimi është 40 vjet. Amortizimi i objektit të vlerësuar është 30 vjet. Kështu, gjatë vlerësimit, është e nevojshme të merret parasysh 10/40 e kostos së zëvendësimit të objektit.

Vlerësimi i vlerës së objektit me metodën e kostos do të jetë:

136,995,6 rubla * 10 / 40 \u003d 34248,9 rubla.

2.5 Rakordimi i rezultateve të vlerësimit të pasurive të paluajtshme banesore

Për të vlerësuar një objekt të pasurive të patundshme banesore - një apartament me dy dhoma që ndodhet në rrethin Zaeltsovsky të Novosibirsk - u përdorën metodat e të ardhurave dhe qasjet krahasuese, sipas të cilave u morën rezultatet e mëposhtme:

1. Sipas metodës së krahasimit të shitjeve të analogëve, kostoja e objektit është 2410714 rubla.

2. Si pjesë e qasjes së të ardhurave:

3. Në përputhje me qasjen e kostos, kostoja e objektit do të jetë 34248,9 rubla.

Përcaktimi i vlerës së likuidimit është mjaft i rrallë në praktikën ruse të vlerësimit, gjë që ndikon në nivelin e ulët të mbështetjes metodologjike për këtë lloj vlerësimi.

I vetmi faktor që ndikon në vlerën e vlerës së likuidimit dhe e dallon atë nga vlera e tregut është faktori “shitje e detyruar”, i cili është tipik për kushtet jashtë tregut për shitjen e pasurive të paluajtshme.

Kështu, bëhet mjaft e qartë se për të llogaritur vlerën e shpëtimit në kushtet aktuale ruse, është e mundur të përdoret ekuacioni i mëposhtëm:

I shkëlqyeshëm. = Sryn. x (1 - Kvyn.),

ku është e shkëlqyeshme. - vlera e shpëtimit të pasurisë së paluajtshme;

Sryn. - vlera e tregut të objektit në studim;

Kvyn. - korrigjim për shitje të detyruar, me kusht 0< Квын. < 1.

Sipas ekuacionit të mësipërm, vlera e shpëtimit llogaritet në dy hapa. Në fazën e parë përcaktohet vlera e tregut të pronës së studiuar. Në fazën e dytë, vlera e rregullimit për shitjen e detyruar llogaritet dhe përfshihet në vlerën e vlerës së tregut, d.m.th., vlera e tregut rregullohet për faktorin "shitje të detyruar" (për kushtet e shitjes jo të tregut). .

Nëse llogaritja e vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme nuk shkakton vështirësi, atëherë përcaktimi i një rregullimi për shitjen e detyruar dhe justifikimi matematikor i saj ngre shumë pikëpyetje. Në praktikë, vlerësuesit e pranojnë atë në mënyrë intuitive në rangun nga 0.1 në 0.3 (10 - 30% të vlerës së tregut).

Pra, në rastin e një vlere të koeficientit të rregullimit në nivelin 10%, vlera e shpëtimit të një prone banimi do të jetë:

Slick = 2410714 rubla. x (1 - 0,1) = 2169642,6 rubla.

Nëse vlera e koeficientit të rregullimit është në nivelin 30%, vlera e shpëtimit të pronës së banimit do të jetë:

Slick = 2410714 rubla. x (1 - 0,3) = 1687499,8 rubla.

Pra, në përgjithësi, mund të konkludojmë se vlera e likuidimit të pronës do të jetë nga 70 në 90% të vlerës së saj të tregut dhe do të shkojë nga 1,687,499.8 mijë rubla. deri në 2169642.6 mijë rubla.

Kështu, duket qartë se çmimi i apartamentit në katër opsionet ka rezultuar i ndryshëm. Për të përcaktuar se cili çmim pasqyron më saktë vlerën e një objekti, është e nevojshme të dihet qëllimi i vlerësimit, pasi qëllimi i vlerësimit përcakton zgjedhjen e përcaktimit të vlerës.

Nëse qëllimi i vlerësimit është të përcaktojë vlerën e një objekti të fituar me qëllim të fitimit në formën e të ardhurave periodike me shitje të mëvonshme, atëherë duhet të përqendroheni në shifrën e marrë në metodën e të ardhurave (1327118.6 rubla - 1346178 rubla )

Nëse qëllimi i vlerësimit është të përcaktojë vlerën reale të tregut të objektit, ndërkohë që ka informacion të mjaftueshëm për çmimet e shitjes së objekteve të ngjashme, atëherë kostoja e banesës duhet të merret si shifra e marrë duke krahasuar analogët e tregut (2410714 rubla ).

Nëse qëllimi i vlerësimit është përcaktimi i vlerës së një apartamenti që shërben si kolateral për marrjen e një kredie hipotekore, atëherë vlera e likuidimit është më e përshtatshme, pasi shitja e objektit të vlerësimit në rast mospërmbushjeje të kredisë. marrëveshja duhet të sigurohet në një kohë mjaft të shkurtër. Kështu, si vlerë e pronës, duhet të merret një vlerë në rangun prej 1,687,499.8 mijë rubla. deri në 216942.6 mijë rubla.

KAPITULLI 3. SUGJERIMET PËR PËRMIRËSIM METODAT E VLERËSIMIT TË PASURIVE TË PALUAJTSHME

vlera e vlerësimit të pronës së banimit

Në përgjithësi, kapitulli i parë i kushtohet në një masë më të madhe bazave teorike, kategorive bazë që lidhen me vlerësimin e pasurive të paluajtshme.

Kapitulli i dytë i punës paraqet rezultatet e vlerësimit të pasurive të paluajtshme nga këndvështrimi i tre qasjeve për përcaktimin e vlerës së tregut: vlerësimi në terma të kostove (qasja e kostos), vlerësimi me krahasim të drejtpërdrejtë të shitjeve (qasja krahasuese), vlerësimi në terma të të ardhurat e pritshme ose faktike (qasja e të ardhurave) .

Gjatë krahasimit të rezultateve të vlerësimit, u zbulua se të gjitha qasjet japin rezultate të ndryshme. Le të shqyrtojmë drejtimet kryesore për përmirësimin e qasjeve të paraqitura për vlerësimin e pasurive të paluajtshme.

Në praktikën moderne të vlerësimit, shpesh përdoret teknologjia e kryerjes së llogaritjeve të kostos së zëvendësimit duke përdorur koleksionet UPVS. Përdorimi i këtyre koleksioneve filloi në vitin 1997, kur praktikisht mungonte informacioni i tregut për pasuritë e paluajtshme dhe përdorimi i këtyre koleksioneve ishte e vetmja mënyrë për të përcaktuar “vlerën e tregut”, kryesisht për rivlerësimin e aktiveve fikse. Në dekadën e fundit, ka pasur ndryshime të mëdha në mbështetjen e informacionit të tregut të pasurive të paluajtshme dhe buxhetimit. Gosstroy i Federatës Ruse ka kaluar në një vlerësim të ri dhe kornizë rregullatore. Dekreti i Gosstroy të Rusisë Nr. 16, datë 08 Prill 2002 "Për masat për të përfunduar kalimin në një bazë të re të vlerësuar dhe rregullatore për çmimet në ndërtim" anuloi nga 01/01/2003 dokumentet rregullatore të Gosstroy të BRSS, hartuar në nivelin e çmimeve të parashikuara nga bazat e vlerësuara dhe rregullatore të viteve 1991. dhe 1984. Në vend të tyre, janë futur normat e vlerësuara elementare shtetërore (GESN) dhe çmimet e njësive federale (FER). Gosstroy i Rusisë miratoi dhe vuri në fuqi:

· GESNr-2001 "Normat e parashikuara elementare shtetërore për punimet e riparimit dhe ndërtimit";

· GESN-2001 "Normat e parashikuara elementare shtetërore për punimet e përgjithshme të ndërtimit";

GESNm-2001 "Normat e vlerësuara elementare shtetërore për instalimin e pajisjeve"

HPES janë krijuar për të përcaktuar përbërjen dhe nevojën për burimet e nevojshme për të kryer punë ndërtimore në objekte, për të përgatitur vlerësimet e kostos (vlerësimet) duke përdorur metodën e burimeve, si dhe për të paguar për punën e kryer dhe për të hequr materialet.

Gosstroy i Rusisë zhvillon çmimet e njësisë federale (FER, FERr dhe FERm) vetëm për rajonin e Moskës. Më tej, çmimet për Rajonin e Moskës transferohen nga Gosstroy në Qendrat Rajonale për çmimet në ndërtim për të lidhur çmimet me kushtet rajonale. Pas lidhjes, koleksionet e çmimeve kthehen në Gosstroy për miratimin e tyre të mëtejshëm. Aktualisht, procesi i zhvillimit të një kuadri të ri rregullator nuk ka përfunduar ende. Kryerja e vlerësimit të pasurive të paluajtshme bazuar në kuadrin e ri rregullator është një detyrë shumë e ndërlikuar dhe kërkon kohë që kërkon njohuri dhe aftësi të veçanta. Në mënyrë që kuadri i ri rregullator të hyjë në praktikën e vlerësimit, është e nevojshme të kryhen një sërë punimesh për zhvillimin e softuerëve dhe sistemeve kompjuterike të përshtatura për zgjidhjen e problemeve të aplikuara të vlerësimit të pasurive të paluajtshme.

Kohët e fundit, qendrat rajonale për çmimet në ndërtim kanë filluar të punojnë në mënyrë aktive, janë shfaqur firma të specializuara në ofrimin e shërbimeve të informacionit, për shembull, Qendra NPF për Teknologjitë e Informacionit në Ndërtim.

Dhe vetëm vlerësuesit e pasurive të paluajtshme përdorin ende koleksione të vjetruara të viteve 70 të shekullit të kaluar dhe në të njëjtën kohë justifikojnë "vlerën e tregut" të objekteve në bazë të tyre. Vlerësuesit me përvojë i kanë kuptuar prej kohësh mangësitë e përdorimit të koleksioneve UPVS, të lidhura kryesisht me listën e kostove të përfshira në çmimet e njësisë, indeksimin mesatar, mospërputhjen në teknologji, raportin e fushës së punës, etj.

Pra, në koleksionet e UPVS-ve merren parasysh artikujt e mëposhtëm të kostos:

· kostot direkte;

kostot e përgjithshme;

Kursimet e planifikuara (fitimi);

kostot e përgjithshme të kantierit për ndarjen dhe zhvillimin e kantierit të ndërtimit;

kostoja e punës së projektimit dhe anketimit;

kostot që lidhen me prodhimin e punës në dimër;

Kostoja e pagave premium

koston e mbajtjes së drejtorisë së një sipërmarrjeje në fuqi;

· humbjet nga likuidimi i ndërtesave dhe strukturave të përkohshme;

· kostoja e transportit të punëtorëve në një distancë prej më shumë se 3 km. në mungesë të transportit publik;

· koston e pagesës së shpërblimeve të punonjësve për natyrën e lëvizshme të punës.

Vlerësuesit me përvojë në llogaritjet e tyre përdorin zhvillimet e tyre bazuar në rregullimet e analogëve ose vlerësimet e konsoliduara.

Në veprën e P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev "Vlerësimi i pronës, Pjesa I. Vlerësimi i pasurive të paluajtshme", tregohet në një shembull specifik se rezultatet e llogaritjes së kostos së zëvendësimit të pasurive të paluajtshme banesore duke përdorur metodologjinë e UPVS në mënyrë të konsiderueshme, disa herë. , ndryshojnë nga treguesit e tregut.

Sidoqoftë, në shumicën e raporteve të shqyrtuara nga Këshilli i Ekspertëve të Shoqatës Ruse të Vlerësuesve, vlerësimi i vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme bazohet ende në UPVS të vjetëruara. Për më tepër, për të afruar disi rezultatet e këtyre llogaritjeve me treguesit e tregut, në to futet një faktor shumëzues, i cili quhet "fitimi i sipërmarrësit". Pranohet absolutisht në mënyrë arbitrare, pasi nuk është e mundur të hiqet ky tregues nga tregu në kushte moderne. Këtu duhet theksuar se, në përputhje me IVS-2003, “aplikimi i vlerës së tregut kërkon përfundimin e një vlerësimi vetëm mbi bazën e të dhënave të tregut”. Gjatë aplikimit të RSA, vlerësuesi përcakton pa mëdyshje një vlerë jo të tregut, e cila duhet të pasqyrohet në raport.

Në Rusi, ende nuk ka një bazë të besueshme informacioni mbi treguesit bazë të përmbledhur të kostos së ndërtimit, të cilët janë të disponueshëm nga vlerësuesit perëndimorë (duke ndjekur shembullin e WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

Aktualisht, baza kryesore e njohur e informacionit për vlerësimin e pasurive të paluajtshme janë zhvillimet e Co-Invest LLC. Kjo firmë boton çdo tremujor buletinin "Indekset e çmimeve në ndërtim", si dhe serinë "Doracak i vlerësuesit": "Ndërtesa industriale", "Ndërtesa banimi", "Koleksionet e barazive të fuqisë blerëse të monedhave në tregjet kombëtare të ndërtimit", "Manual i kostoja e zëvendësimit të ndërtesave dhe strukturave në nivelin aktual të çmimeve, etj.

Kur përdorni këto botime, duhet mbajtur mend se shumica e llogaritjeve të tyre bazohen në bazën normative të ekonomisë së planifikuar, të indeksuar nga koeficientë të caktuar çmimesh dhe, për rrjedhojë, rezultatet përfundimtare të vlerësimit mund të kenë një gabim të rëndësishëm për arsyet e përmendura më sipër. . Kur aplikoni indekse të caktuara, është e nevojshme të studiohen me kujdes parakushtet për llogaritjen e tyre.

Botuar së fundmi dhe shpallur si i pari në vend, i pritur nga vlerësuesit, Udhëzuesi Rajonal për Kostot e Ndërtimit (RCC-2006). Ai siguron tregues të kostos sipas llojit të punës së ndërtimit, tregues të kostos së përmbledhur (CSI) dhe "informacion për vlerësimin e sasisë së kërkuar të investimit në opsionin ekspres". Në fakt, përkufizimi i fundit i referohet kostos së vlerësuar të objekteve-analoge të ndërtesave dhe strukturave moderne. Pjesa III e RCC përmban "objekte analoge me tregues teknikë dhe ekonomikë të elementeve strukturorë, objekte analoge me tregues teknikë dhe ekonomikë për objektin në tërësi dhe një tabelë përmbledhëse të treguesve teknikë dhe ekonomikë të rekomanduar për përcaktimin e kostos së ndërtesave të banimit dhe sociale. dhe objektet kulturore”. Treguesit e kostos përcaktohen në çmime që nga 01.01.2006 për "Rajonin e Moskës". Drejtoria përfshin tregues të kostos për 18 lloje të ndërtesave moderne të banimit dhe 27 pasuri të paluajtshme jorezidenciale. Në RCC-2007 kjo listë e objekteve është zgjeruar ndjeshëm.

Publikimi i KBR-së krijon kushtet për aplikimin e tij në procedurat e vlerësimit të pasurive të paluajtshme dhe të biznesit. Nëse në vlerësimin e pasurive të paluajtshme është e mundur të përdoret pjesa II e manualit "Treguesit e vlerës së përmbledhur", atëherë në qasjen e kostos së vlerësimit të biznesit është e mundur të përdoret pjesa III "Objektet-analoge të ndërtesave dhe strukturave".

Kështu, koleksionet e RCC duhet të bëhen baza bazë për vlerësimin e pasurive të paluajtshme. Megjithatë, ka mangësi të konsiderueshme të këtyre koleksioneve. Kryesorja është se ato nuk ofrojnë të dhënat fillestare dhe supozimet kryesore të vlerave të marra të kostos së analogëve. Pra, nuk është plotësisht e qartë se cila përbërje specifike e pajisjeve merret parasysh në treguesit përfundimtarë, çfarë përfshihej në kostot e tjera të ndërtuesit, etj. Puna e përbashkët e vlerësuesve, analistëve dhe vlerësuesve në drejtim të përmirësimit të RCC mund të çojë në krijimin e një baze informacioni aq të nevojshme për vlerësuesit e pasurive të paluajtshme.

Drejtimi kryesor në zhvillimin e aktivitetit vlerësues po bëhet aktualisht vlerësimi i vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme. Kjo bëhet e mundur për faktin se vendi ynë po grumbullon një bazë të dhënash të vlerës aktuale të tregut të pasurive të paluajtshme.

Për të thjeshtuar procesin e vlerësimit të pasurive të paluajtshme banesore në agjencitë e vlerësimit, mund të përdoret një model regresioni i kostos së një apartamenti, i cili ju lejon të llogaritni koston e një prone banimi në varësi të një numri parametrash të tij.

Një shembull i ndërtimit të një modeli të tillë është dhënë në revistën "Real Estate" për dhjetor 2005. Modeli është ndërtuar sipas listave të çmimeve të disa kompanive të pasurive të paluajtshme që janë të angazhuara në zbatimin e banesave të karakteristikave të ndryshme të konsumatorit në rrethe të ndryshme të qytetit të Novosibirsk. Për analizën, informacioni u mblodh për 450 apartamente (150 opsione për çdo lloj apartamenti - një, dy, tre dhoma) sipas parametrave të mëposhtëm:

Kostoja e apartamentit

Zona ne te cilen ndodhet prona

Lloji i pronësisë:

banesat publike,

Banesat e fituara me marrëveshje privatizimi,

Prona e blerë me marrëveshje shitblerje

Materiali i shtëpisë ku ndodhet apartamenti:

Paneli, tulla, monolit,

Lloji i shtëpisë:

Elita,

paraqitje e përmirësuar,

tipike,

madhësia e plotë,

- "Hrushovi",

kati i shtepise,

Kati ne te cilin ndodhet apartamenti,

Siperfaqja totale e apartamentit,

zona e banimit të banesës,

ambjent kuzhine,

Prania e një ballkoni ose lozhë,

Duke pasur një telefon.

Le të shqyrtojmë në detaje procedurën për ndërtimin e një modeli duke përdorur shembullin e apartamenteve me një dhomë.

Në fazën e parë të ndërtimit të modelit, u analizua matrica e koeficientëve të korrelacionit për të identifikuar parametrat që varen fuqishëm nga njëri-tjetri. Detyra kryesore ishte përzgjedhja e faktorëve të tillë, koeficienti i korrelacionit për të cilët nuk do të kalonte vlerën 0.8. Bazuar në rezultatet e analizës, u ndërtua një matricë e koeficientëve të korrelacionit, e cila merr parasysh 6 faktorë, domethënë saktësisht gjysmën e atyre të mbledhur fillimisht, pasi faktorët e mbetur nuk plotësuan kushtin e vendosur në koeficientin e korrelacionit.

Bazuar në të dhënat e mbledhura mbi faktorët e përzgjedhur, u ndërtua modeli i mëposhtëm i regresionit:

Ρ = -10,12 + 9,24 Statale + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)

ose në përgjithësi:

Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

Shënimi i mëposhtëm përdoret në ekuacionin e paraqitur:

Ρ është çmimi i një apartamenti me parametra fiks të përcaktuar më poshtë,

Stot - sipërfaqja e përgjithshme e banesës,

x1 është një variabël bedel që karakterizon zonën në të cilën ndodhet apartamenti,

x2 është një variabël bedel që karakterizon materialin e shtëpisë ku ndodhet apartamenti;

x3 është një variabël që karakterizon numrin e kateve të ndërtesës në të cilën ndodhet apartamenti i vlerësuar;

x4 është një variabël bedel që karakterizon katin në të cilin ndodhet apartamenti;

x5 është një variabël bedel që karakterizon praninë e një telefoni në apartament.

Treguesit statistikorë për këtë model konfirmuan rëndësinë e rezultateve të marra.

Kështu, modeli që rezulton pasqyron shumë mirë varësinë e kostos mesatare të apartamenteve nga parametrat e tij në tregun e banesave të qytetit të Novosibirsk (pa marrë parasysh opsionet ekstreme).

Modelet e paraqitura janë vënë në praktikë në agjencitë e pasurive të paluajtshme të qytetit të Novosibirsk "Zhilfond" dhe "Amir - Real Estate", të cilat kanë punonjës me kohë të plotë për vlerësimin e kostos së apartamenteve për shitje, dhe gjithashtu veprojnë si kolateral në hua. marrëveshjet. Duhet të theksohet se ekspertët vlerësuan shumë efektivitetin e aplikimit të tyre.

Problemi i dytë i rëndësishëm me të cilin përballen vlerësuesit është parashikimi i vlerës së një apartamenti në të ardhmen. Ky problem bëhet veçanërisht i rëndësishëm kur vlerësohet kostoja e një apartamenti për qëllime hipotekore, pasi shitja e një apartamenti do të bëhet në të ardhmen dhe është e rëndësishme të përcaktohet shkalla e rritjes së kostos së një apartamenti për periudhën e një Marreveshja e Kredise.

Të dhënat fillestare për ndërtimin e një modeli të dinamikës së çmimeve në tregun sekondar të banesave janë marrë nga revistat Real Estate sipas tremujorëve të viteve përkatëse. Për çdo vit, informacioni u mblodh për 240 apartamente - 80 për çdo lloj apartamenti (apartamente me një, dy, tre dhoma). . Qëllimi kryesor i ndërtimit të modelit është përcaktimi i modelit për ndryshimin e çmimeve të pasurive të paluajtshme në tregun sekondar.

Struktura e të dhënave të mbledhura për apartamentet është paraqitur në fig. 2.1, 2.2, 2.3.

Oriz. 2.1. Struktura e apartamenteve e konsideruar gjatë ndërtimit të modelit, sipas llojit të banesave

Oriz. 2.2. Struktura e apartamenteve e konsideruar gjatë ndërtimit të modelit, sipas llojit të banesave

Oriz. 2.3. Struktura e apartamenteve e konsideruar gjatë ndërtimit të modelit, sipas llojit të materialit të shtëpisë

Analiza kohore e fenomeneve ekonomike bën dallimin midis llojeve të ndryshme të evolucionit.

1. Trend, trend ose lëvizje afatgjatë. Nuk ka një përcaktim të rreptë të një tendence, ai zbulohet në mënyrë intuitive. Një prirje korrespondon me një ndryshim të ngadaltë në një drejtim të caktuar që vazhdon për një periudhë të gjatë kohore.

2. Cikli, komponenti afatshkurtër - lëvizje e shpejtë kuazi periodike, në të cilën ka një fazë rritjeje dhe një fazë zvogëlimi.

3. Komponenti sezonal - ndryshimet që ndodhin rregullisht, në krahasim me një cikël.

4. Luhatje, efekte të rastësishme – lëvizje kaotike me frekuencë relativisht të lartë, e cila ka karakter pak a shumë konstant.

Disa seri statistikore përfaqësojnë një ose një tjetër lloj evolucioni në formën e tij të pastër, por shumica e tyre janë një kombinim i të gjithë përbërësve ose individualë.

Teorikisht, një seri dinamikash çmimesh është një kombinim i trendit, komponentit sezonal dhe luhatjeve të rastësishme. Në fazën aktuale të zhvillimit të tregut të pasurive të paluajtshme, komponenti sezonal i çmimit të një apartamenti është i ndërprerë, gjë që vjen si pasojë e ritmeve të larta të rritjes së çmimeve dhe atraktivitetit të investimeve të tregut në fjalë. Kjo është arsyeja pse vëmendje e veçantë iu kushtua evidentimit të tendencës në seritë dinamike në shqyrtim.

Sipas serisë së dinamikës së çmimeve të apartamenteve është ndërtuar modeli i mëposhtëm.

Polinom i shkallës së dytë:

yi = a + bt2, (3.3)

ku i - lloji i apartamentit,

t - periudha kohore.

Duhet të theksohet se, në përputhje me kriteret e përdorura në statistika, koeficienti i korrelacionit duhet të jetë afër 1 (tejkalojë 0.7), faktori i rëndësisë F duhet të jetë më i vogël se 0.03 (për parametrat e modelit të dhënë).

Kështu, modelet e marra pasqyrojnë mirë dinamikën e çmimeve në tregun sekondar të banesave të qytetit të Novosibirsk.

Sipas modelit të përftuar, rritja e kostos së apartamenteve njëdhomëshe duhet të ishte 22.0% në vitin 2006, ndërsa rritja faktike e kostos ishte 24.3%.

Sipas këtij modeli, rritja e kostos së një apartamenti me dy dhoma në qytetin e Novosibirsk në vitin 2006 supozohej të ishte 21.7%, ndërsa në fakt shkalla e rritjes ishte 21.6%.

Në përputhje me modelin e paraqitur, rritja e kostos së një apartamenti me tre dhoma në qytetin e Novosibirsk në vitin 2006 ishte menduar të ishte 21.5%, ndërsa në fakt shkalla e rritjes ishte 31.0%.

Duke zëvendësuar të dhënat reale për koston për metër katror të apartamenteve në qytetin e Novosibirsk në çdo tremujor të vitit 2006, mund të vërehet se kjo vlerë bie brenda kufijve të intervaleve të besimit të ndërtuara sipas modelit.

Sipas ekspertëve, modeli që rezulton përshkruan në mënyrë adekuate situatën aktuale në tregun e pasurive të paluajtshme për momentin. Parashikimi për rritjen e kostos së banesave deri në fund të vitit 2006 për disa lloje apartamentesh përkon me të dhënat reale, pasi rritja e tregut e parashikuar nga ekspertët është 20-30%.

Vlerësuesi ballafaqohet vazhdimisht me problemin e parashikimit të kostos së apartamenteve, ky problem është veçanërisht i mprehtë kur vlerësohet për qëllime kreditimi. Korrektësia e vendimit varet nga përvoja, kualifikimet e specialistit, si dhe nga cilësia e të dhënave të mbledhura për tregun e objektit që vlerësohet. Përdorimi i modeleve statistikore të propozuara në punën e specialistëve do të ndihmojë në përmirësimin e saktësisë së parashikimeve, si dhe në cilësinë e vlerësimit të pasurive të paluajtshme banesore.

PËRFUNDIM

Bazuar në rezultatet e studimit, mund të nxirren përfundimet e mëposhtme.

Ekzistojnë tre qasje për vlerësimin e objekteve të pasurive të paluajtshme.

Qasja e të ardhurave konsiston në përcaktimin e vlerës së pronës që vlerësohet bazuar në sasinë e të ardhurave që ajo mund të gjenerojë në të ardhmen, dhe më së shpeshti përdoret për të vlerësuar pasuritë e paluajtshme komerciale.

Qasja e kostos përcakton koston bazuar në kostot e ndërtimit të një objekti të ngjashëm (kostoja e materialeve, kostot e transportit, etj.), dhe bazohet në faktin se vlera e objektit që vlerësohet nuk mund të jetë më e lartë.

Metoda e krahasimit të shitjeve (qasja krahasuese) konsiston në gjetjen e analogëve më të afërt me objektin e vlerësuar dhe rregullimin e vlerës së tyre, duke marrë parasysh dallimet midis tyre dhe objektit të vlerësuar. Kjo qasje është kryesore në vlerësimin e pasurive të paluajtshme rezidenciale, pasi ka një numër të mjaftueshëm propozimesh për shitjen e ambienteve të banimit në treg për një vlerësim të saktë.

Qëllimi i vlerësimit të paraqitur në pjesën praktike të punës ishte përcaktimi i vlerës së tregut të një apartamenti të përbërë nga dy dhoma të jetesës, të vendosura në rrethin Zaeltsovsky të Novosibirsk.

Për të vlerësuar një objekt të pasurive të patundshme banesore - një apartament me dy dhoma që ndodhet në rrethin Zaeltsovsky të Novosibirsk - u përdorën metodat e të ardhurave, kostos dhe qasjet krahasuese, sipas të cilave u morën rezultatet e mëposhtme.

Sipas metodës së krahasimit të analogëve të tregut, kostoja e objektit është 2410714 rubla.

Si pjesë e qasjes së të ardhurave:

Sipas metodës së kapitalizimit të drejtpërdrejtë, kostoja e apartamentit do të jetë 1,327,118,6 rubla;

Sipas metodës së zbritjes së të ardhurave të ardhshme - 1346178 rubla.

Sipas qasjes së kostos, kostoja e objektit do të jetë 34248.9 rubla.

Në përputhje me metodologjinë për përcaktimin e vlerës së likuidimit të një objekti, kostoja e një apartamenti me dy dhoma në rrethin Zaeltsovsky do të variojë nga 1,687,499.8 mijë rubla. deri në 2169642.6 mijë rubla.

Përmirësimi i qasjes së kostos për vlerësimin e pasurive të patundshme banesore konsiston në zhvillimin e dokumenteve, koleksioneve, që pasqyrojnë kostot reale të ndërtimit të objekteve të ngjashme, pasi koleksionet normative të përdorura nga vlerësuesit gjatë punës së tyre u botuan në 70-ta. të shekullit të kaluar dhe kanë qenë prej kohësh të vjetruara, dhe faktorët korrigjues të përdorur në këto qasje nuk justifikohen në asnjë mënyrë.

Drejtimi kryesor i përmirësimit të qasjeve të tregut ndaj vlerësimit është përdorimi i modeleve statistikore në procesin e vlerësimit të vlerës së objekteve të pasurive të paluajtshme.

Punimi paraqet shembuj të një modeli për përcaktimin e vlerës së një prone bazuar në një sërë karakteristikash cilësore të saj, si dhe një model statistikor për parashikimin e vlerës së një prone pas një periudhe të caktuar kohore. Duhet theksuar se ky problem është veçanërisht i rëndësishëm në rastin e vlerësimit të pasurive të paluajtshme për qëllime kreditimi, pasi në këtë rast sendi i paluajtshëm shitet pak kohë pas vlerësimit. Përdorimi i modeleve statistikore të propozuara në punën e specialistëve do të ndihmojë në përmirësimin e saktësisë së parashikimeve, si dhe në cilësinë e vlerësimit të pasurive të paluajtshme banesore.

LISTA E LITERATURËS DHE BURIMEVE TË PËRDORUR

1. Kodi Civil i Federatës Ruse. Pjesët një, dy dhe tre. Teksti zyrtar. - M .: IKF Omega - L, 2005.

2. Për aktivitetet e vlerësimit në Federatën Ruse. Ligji Federal i 08/06/98 Nr 135 - FZ.

3. Miratimi i standardeve të vlerësimit. Dekret i Qeverisë së Federatës Ruse Nr. 519, datë 07.06.2001.

4. Boldyrev B.C. Hyrje në teorinë e vlerësimit të pasurive të paluajtshme. - M.: Qendra për menaxhim, vlerësim, 2004.

5. Burdenkova E. Rreth disa aspekteve të veprimtarisë së firmave të pasurive të paluajtshme. // Pyetje statistikore. - 2004. - Nr. 10. - F.32 - 37.

6. Balabanov I.T. Transaksionet e pasurive të paluajtshme në Rusi. Moska. 2003

7. Henry S. Harrison. Vlerësimi i pronës. - M.: RIO, 2004.

8. Goremykin V.A. Ekonomia e pasurive të paluajtshme. - M.: Filin, 2005.

9. Gribovsky S.V. Vlerësimi i pasurive të paluajtshme fitimprurëse. - Shën Petersburg: Peter, 2004.

10. Grigoriev V.V. Vlerësimi i objekteve të pasurive të paluajtshme, aspekte teorike dhe praktike. - M.: INFRA - M, 2004.

11. Grishaev S.P. Rregullimi ligjor i pasurive të paluajtshme. // Shteti dhe ligji. - Nr. 3. – 2005.

12. Gryaznova A.G., Fedotova M.A. Vlerësimi i biznesit. - M.: Financa dhe statistika, 2004.

13. Dubovitsky S.K. Pasuri të paluajtshme dhe evolucioni. - Krasnoyarsk: Soyuz, 2004.

14. Revistë e specializuar javore: Real Estate - Novosibirsk nr. 15 2007

15. Ermolaeva E., Frolov A. Qetësi para rritjes. Tendencat në zhvillimin e tregut rajonal të pasurive të paluajtshme. // Kontinenti i Siberisë. - 2005. - Nr.15. - S. 10.

16. Kush është kush në tregun e pasurive të paluajtshme: një Manual. – M.: Triada LTD, 2002.

17. Kupchina L.A. Vlerësimi i pronës. // Kontabiliteti. - 2005. - Nr. 2. - F.72 - 75.

18. Lavrukhin O. Tregu i pasurive të paluajtshme: faza e formimit ka mbaruar, por çfarë është më pas? // Vedomosti. - Nr 21. - 2005.

19. Loginov deputet. Për çështjen e vlerësimit të pasurive të paluajtshme në Rusi. // ECO. - 2004. - Nr. 9. - S. 103 -108.

20. Nagaev R.T. Pasuri të paluajtshme: një fjalor enciklopedik. M.: Ideal - Press, 2003.

21. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Vlerësimi në treg i pronës së qytetit. - M.: Uniteti, 2003.

22.Provovich Yu.A. Vlerësimi i tokës në Moskë. - M.: Ekonomi, 2003.

23. Tregu i vleresimit ne vitin 2004. Rishikim analitik // Ekspert. - 2005. - Nr. 5. - S. 64 - 72.

24. Sivets S.A., Bashirova L.A. Si të vlerësoni pronën (një udhëzues për klientët e vlerësimit). - M .: Përmes xhamit të shikimit, 2002.

25. Sivets S.A., Levykina I.A. Modelimi ekonometrik në vlerësimin e pasurive të paluajtshme. - M .: Përmes xhamit të shikimit, 2002.

26. Sivets S.A. Metodat statistikore në vlerësimin e pasurive të paluajtshme dhe të biznesit. - M .: Përmes xhamit të shikimit, 2003.

27. Informacion statistikor i agjencive të pasurive të paluajtshme në qytetin e Novosibirsk. // Pasuri të paluajtshme. - Nr 48 - 51. - 2005.

28. Strategjia e zhvillimit të industrisë së ndërtimit deri në vitin 2010. // http://www.gosstroy.ru

29. Tarasevich E.I. Vlerësimi i pasurive të paluajtshme - Shën Petersburg: Universiteti Teknik Shtetëror i Shën Petersburgut, 2003.

30. Tendencat në zhvillimin e tregut të pasurive të paluajtshme në Novosibirsk. Rishikim analitik // http://www.nsk.realty.ru

31. Fedotova M.A., Utkin E.A. Vlerësimi i pasurive të paluajtshme dhe biznesit. -M.: EKMOS, 2004.

32. Friedman D. Analiza dhe vlerësimi i pasurive të paluajtshme që gjenerojnë të ardhura. - M.: Delo, 2005.

33. Udhëzues edukativ dhe praktik / Ed. Doktor i shkencave ekonomike, prof. V. Z. Chernika - M .: Shtëpia Botuese RDL, 2002. - 272 f.

34. Khachatryan S.R. Një model ekonometrik për parashikimin e çmimeve të shitjes së banesave në tregun primar (sekondar). // Auditimi dhe analiza financiare. - Nr. 4. - 2004. - S. 130 - 134.

35. Shcherbakova N.A., Ekonomia e pasurive të paluajtshme, Novosibirsk 2002.;

Shtojca 1

PARAQITJA E APARTAMENTIT

VENDNDODHJA NË HYRJE

Shtojca 2

Informacion mbi shitjen e apartamenteve të ngjashme me pronën në vlerësim në janar 2006

Nr. p / fq	Rruga	Lloji i shtëpisë	Kati / numri i kateve	Sipërfaqja totale/banimi	Kuzhina	Ballkon / lozhë	Telefoni	Dhoma të izoluara / ngjitur	Kostoja, mijëra rubla	Kostoja e 1 sq. m., mijë rubla.
1	Avenue e Kuqe	Π	2/5	39/26	5,5	B	+	cm	2450	62,8
2	Dachnaya	Π	2/5	40/28	6	B	+	nga	2200	55
3	Dm. Donskoy	Π	3/5	42/28	6,5	B	+	cm	2100	50
4	Dachnaya	Π	4/5	40/26	6	B	+	cm	2150	53,8
5	Avenue e Kuqe	Π	2/5	41/28	5,5	B	+	nga	2650	64,6
6	Zhukovsky	P	4/5	44/28	6	B	+	cm	2350	53,4
7	pranverë	P	3/5	43/29	6,5	B	+	cm	2400	55,9
8	Dachnaya	P	2/5	42/28	6	B	+	cm	2300	54,8
9	Dachnaya	P	2/5	40/26	5,5	B	+	nga	2150	53,8
10	Dm. Donskoy	P	3/5	44/29	6	B	+	cm	2100	47,7
11	Objekti i vlerësuar	P	2/5	42/28	6	B	+	cm	-	-

Përcaktimi i vlerës së objekteve të pasurive të paluajtshme, duke marrë parasysh koeficientët korrigjues

№	ksozh	Kbl	Kat	çelësat	shkëmb	Kvys	Kmus	Kk	Kostoja e 1 sq. m		Ekuiv. në këmbë.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
Mesatarja aritmetike									55,9	54

Është e lehtë të konkludohet se këto fatura nuk mund të zgjidhin të gjitha problemet në fushën e vlerësimit të pasurive të paluajtshme. Pra, cilat rrugë të tjera zhvillimi mund të propozohen? Para së gjithash, është e nevojshme të krijohen dhe miratohen standarde kombëtare për vlerësimin e objekteve të pasurive të paluajtshme në sistemin e marrëdhënieve reale civile dhe pronësore tokësore, masive dhe individuale. Për më tepër, ne kemi nevojë për standarde të tilla që qëndrojnë mbi një bazë të fortë ligjore, që përshkruajnë rreptësisht dhe qartë të gjitha fazat e vlerësimit dhe procedurat përkatëse për punën e vlerësimit dhe nuk janë udhëzime departamenti të shpikura nga zyrtarët për lehtësinë e tyre. Në të njëjtën kohë, vëmendje e veçantë duhet t'i kushtohet tejkalimit të stereotipeve të praktikës aktuale të vlerësimit, të cilat tashmë janë përmendur. Përndryshe, praktika aktuale e vlerësimit mund të mbetet robër e keqkuptimeve të vjetra. Për të krijuar një bazë solide shkencore për standardet dhe rregullat e vlerësimit të pasurive të paluajtshme, për ta bërë tekstin e tyre një dokument që do të ndihmonte vlerësuesit praktikues të përmirësonin ndjeshëm nivelin dhe cilësinë e punës së tyre të përditshme, është e nevojshme të formulohen qartë parimet e përgjithshme për formalizimin e vlerësimit. aktivitetet. Në të njëjtën kohë, është e rëndësishme jo vetëm të jepet justifikimi i tyre ligjor, ekonomik, informativ, organizativ dhe metodologjik, por edhe të identifikohen dhe përgjithësohen problemet reale praktike të vlerësuesve rusë. Natyrisht, parimet e strukturimit të standardeve të vlerësimit duhet të bazohen në dispozitat e legjislacionit aktual dhe të mbulojnë të gjitha aspektet e aktiviteteve të vlerësimit. Kjo do të ndihmojë gjithashtu për të shtruar, tashmë në nivelin e konceptit dhe strukturës së standardeve, idenë e evoluimit racional të tyre me përmirësimin e legjislacionit aktual dhe zhvillimin e institucioneve të tregut në vend. Nga ana tjetër, një strukturim i tillë i standardeve dhe rregullave për vlerësimin e pasurive të paluajtshme do të bëjë të mundur që ato të bëhen jo aq një dokument “represiv”, i vështirë për t’u kuptuar dhe më i nevojshëm për zyrtarët kontrollues sesa për vlerësuesit praktikantë. Detyra kryesore e zhvilluesve të standardeve është integrimi i tyre organik në sistemin e trajnimit dhe rikualifikimit të personelit. Për të lehtësuar përdorimin e tyre për një rritje sistematike të nivelit të trajnimit të vlerësuesve, është e nevojshme që paraprakisht të përgatiten komente të hollësishme për tekstin kryesor të standardeve, të shkruar sipas kanuneve të caktuara, në një stil jo të njohur për të gjithë. praktikues vlerësues. Kjo jo vetëm që do të lehtësojë procesin e studimit të tyre, por do të japë edhe rekomandime për zgjidhjen e problemeve praktike që dalin në çdo firmë vlerësuese. Dmth përgatitja dhe miratimi i standardeve dhe rregullave për vlerësimin në këtë formë do të bënte të mundur edhe krijimin e një sistemi të zhvillimit të vazhdueshëm profesional të vlerësuesve.Duhet theksuar se standardet dhe rregullat për vlerësimin e pasurive të paluajtshme duhet të bëhen jo vetëm një “ dokument udhëzues” për vlerësuesit. Ato duhet të ndërtohen në atë mënyrë që të sigurojnë prodhimtari të lartë të punës praktike për vlerësimin në një nivel të ri kërkesash për cilësinë dhe besueshmërinë e rezultateve. Prandaj, paralelisht me punën në seksionet më të rëndësishme të standardeve dhe rregullave, është nisur kërkimi dhe zhvillimi për të krijuar teknologji të reja informacioni dhe sisteme ekspertësh për zbatimin praktik të procedurave më të rëndësishme të standardizuara për vlerësimin e objekteve të pasurive të paluajtshme të çdo niveli. të kompleksitetit. Si rezultat i studimit të opsioneve të mundshme për strukturimin e punës së vlerësuesve për të optimizuar përmbajtjen e standardeve dhe rregullave për vlerësimin e pasurive të paluajtshme, u identifikuan katër fazat e mëposhtme më të rëndësishme: faza e parë është formimi i një detyre vlerësimi, një përshkrim i zyrtarizuar i objekti i vlerësimit dhe përgatitja e një sistemi të dhënash fillestare për vlerësim që kanë statusin e nevojshëm ligjor, bashkërendimi i një detyre të detajuar për vlerësim; Faza e dytë është një formalizimi i rreptë dhe i argumentuar shkencërisht i procedurave më të rëndësishme për zgjidhjen e problemit të vlerësimit, kontrolli mbi akumulimin e gabimeve në procesin e analizës dhe llogaritjeve logjike dhe marrjen e rezultatit përfundimtar të vlerësimit; Faza e tretë është vërtetimi i dispozitave të seksioneve strukturore më të rëndësishme të raportit të vlerësimit sipas rregullave strikte për zbatimin e tij dhe kërkesave për përmbajtjen e tyre; Faza e katërt është ekzaminimi i rezultateve të vlerësimit sipas procedurave të rregulluara qartë dhe përgatitja e dokumentacionit bazuar në rezultatet e tij. Secila nga këto katër faza është gjithashtu e strukturuar sipas llojeve të caktuara të punës, përshkrimi i të cilave është mjaft i përshtatshëm për formalizimin. Si rezultat, merret një përshkrim i 15-20 procedurave të vlerësimit, i cili përfshin afërsisht të njëjtin numër operacionesh mjaft elementare të një natyre logjike dhe llogaritëse. Sistemi i përshkruar i strukturimit të fazave më të rëndësishme dhe procedurave të vlerësimit nuk shterron të gjitha fushat e punës për vërtetimin shkencor dhe metodologjik të standardeve të vlerësimit. Kjo nuk ka të bëjë vetëm me zbulimin e veçorive të zbatimit të standardeve ndërkombëtare të vlerësimit, duke marrë parasysh specifikat e tokës civile kombëtare, urbanistikës dhe legjislacioneve të tjera përkatëse. Sigurisht, është shumë e rëndësishme të përgjithësohet përvoja reale praktike e grumbulluar nga vlerësuesit rusë. Por jo më pak e rëndësishme është zbulimi i thelbit të proceseve kryesore makroekonomike të çmimit të objekteve të pasurive të paluajtshme në kombinim me aspektet më të rëndësishme të veprimtarisë specifike ekonomike të subjekteve të marrëdhënieve të tokës dhe pronës në kushtet e praktikës reale të zbatimit të ligjit, modeleve matematikore. të përdorura në vlerësim, si dhe një përshkrim të teknologjive moderne të informacionit për vlerësim. Standarde të tilla duhet të testohen në shoqatat më të mëdha ruse vetë-rregulluese të vlerësuesve dhe të përmirësohen në përputhje me rrethanat. Dhe standardet kombëtare duhet të miratohen vetëm pasi të pasqyrojnë përvojën reale pozitive praktike të vlerësuesve rusë. Është e qartë se standardet moderne nuk janë të mjaftueshme, sepse ato nuk prekin në mënyrë specifike pasuritë e paluajtshme, por mbulojnë aktivitetet e vlerësimit në përgjithësi. Për sa u përket problemeve që lidhen me ekonominë "hije", këtu legjislacioni për aktivitetet e vlerësimit është i domosdoshëm. Vetëm masat e forcuara të kontrollit tatimor do të ndihmojnë.

Tregu i pasurive të paluajtshme, ndryshe nga bursa, është më se i përsosur në shumë aspekte, gjë që përcakton veçoritë e studimit të tij. Nga njëra anë, analistët përballen me vështirësi, e ndonjëherë edhe me pamundësinë e formalizimit korrekt dhe të paqartë të marrëdhënieve ekonomike në tregun e pasurive të paluajtshme. Nga ana tjetër, është e qartë se nuk ka asnjë perspektivë për transferimin e teknologjive të analizës së përdorur në tregje të tjera në tregun e pasurive të paluajtshme në formën e tyre të pastër, pasi këto teknologji janë përshtatur për përdorim në një mjedis të ndryshëm tregu. Duke pasur parasysh sa më sipër, puna analitike me cilësi të lartë në tregun e pasurive të paluajtshme duket të jetë një temë shumë komplekse që kërkon nga analisti, përveç njohurive të thella teorike të ekonomisë së pasurive të paluajtshme, praktikë të vazhdueshme dhe kërkim krijues në kërkime që formojnë intuitë profesionale. .

Duke studiuar pothuajse një shekull histori të funksionimit të tregjeve të pasurive të paluajtshme në vendet e zhvilluara të botës, mund të arrihet në përfundimin se vëmendja e pamjaftueshme që i kushtohet cilësisë së punës analitike është një nga shkaqet kryesore të shumicës së krizave të mëdha në realitet. tregjet e pasurive. Një shembull tipik është kriza në tregun e pasurive të paluajtshme në SHBA në fund të viteve '80 dhe në fillim të viteve '90. Sipas ekspertëve, investimet e tepërta dhe pa kriter në ndërtimet e reja kanë çuar në një tepricë të tregut dhe, rrjedhimisht, në mungesë të kërkesës së tregut për një numër të madh projektesh për të cilat janë dhënë kredi. Kjo situatë u bazua në pritshmëri joreale të tregut që rrjedhin nga struktura e gabuar e stimujve në analizë, metodologjia e dobët e analizës dhe të dhënat jo të plota që karakterizojnë kushtet aktuale. Struktura e stimujve që drejtonte zhvilluesit, vlerësuesit dhe organizatat e kreditit u deformua nga interesi i disave për të marrë kredi, të tjerëve për të justifikuar marrjen e një kredie dhe të tjerëve për të ndarë fondet e tyre. Në të njëjtën kohë, të gjitha palët zgjidhën problemet e tyre në kurriz të pritjeve të pajustifikueshme optimiste.

Përdorimi i metodologjisë së dobët të analizës, i shprehur në supozime dhe procedura joadekuate, në ndërveprim me të dhëna të pamjaftueshme me cilësi të lartë nga tregjet lokale, si rregull, rezultoi në kërkime të pasigurta të tregut dhe, rrjedhimisht, në vendime investimi të bazuara në to. Si pasojë e krizës, institucionet e kreditit kanë zhvilluar një sindromë të qëndrueshme mosbesimi në përgjithësi ndaj çdo projekti dhe kërkimit të tregut në veçanti. Dhe kjo, nga ana tjetër, çoi në të kuptuarit se analistët e tregut të pasurive të paluajtshme në punën e tyre duhet të udhëhiqen nga disa parime të përgjithshme që janë të nevojshme (por jo të mjaftueshme) për të marrë përfundime dhe rezultate të sakta. Nga ana tjetër, ka nevojë urgjente për kritere të kuptueshme dhe lehtësisht të identifikueshme që përcaktojnë përputhshmërinë e kërkimit të tregut me kategorinë e vlefshmërisë.

Duke marrë parasysh perspektivat për zhvillimin e tregut të pasurive të paluajtshme në Rusi, mund të supozojmë se mungesa e krizave të mundshme është një skenar tepër optimist. Megjithatë, pasojat e krizave të tilla mund të jenë më pak të rëndësishme nëse tashmë sot, në fazën e zhvillimit aktiv të tregut, formulohen dhe zbatohen në praktikën e përditshme disa parime dhe parime të përgjithshme.

kërkesat për studime analitike, mbi bazën e të cilave do të merren vendimet për investime.

Jo vetëm kërcënimi i krizave, por edhe problemet aktuale të përditshme - rritja e konkurrencës, zvogëlimi i mundësive për super-fitime afatshkurtra, fillimi i projekteve të zhvillimit të pasurive të paluajtshme komerciale afatgjata dhe intensive me kapital, hyrja e investitorëve të huaj në treg. me kërkesa të larta për arsyetimin e vendimeve etj. - dëshmojnë objektivisht faktin se rëndësia e analizës cilësore në tregjet e pasurive të paluajtshme të Rusisë do të bëhet gjithnjë e më e rëndësishme në të ardhmen e afërt.

2.2 Hulumtimi i tregut të pasurive të paluajtshme me qëllim të vërtetimit të vendimeve për investime.

Qëllimi përfundimtar i çdo studimi të llojit në shqyrtim është të matë raportin e ofertës dhe kërkesës për një lloj specifik produkti në tregun e pasurive të paluajtshme në një moment të caktuar (zakonisht në të ardhmen).

Karakteristikat e veçanta të pasurive të paluajtshme si mall, së bashku me vendin e veçantë të pasurive të paluajtshme në një ekonomi tregu, formojnë një gamë mjaft të gjerë informacioni socio-ekonomik të nevojshëm për pozicionimin e këtij produkti në treg. Karakteristikat aktuale dhe retrospektive makroekonomike të ekonomisë kombëtare dhe rajonale, treguesit socio-demografikë të tregjeve rajonale dhe lokale, parametrat e tregjeve rajonale dhe lokale të pasurive të paluajtshme - këto janë vetëm fushat e përgjithshme në të cilat është e nevojshme të kryhen kërkime.

Parimi 1. Për analizë, duhet të zgjidhet vetëm ai informacion që mund të përcaktojë realisht produktivitetin e ardhshëm të objektit investues.

Kur ndjek këtë parim, vështirësia kryesore për analistin është mungesa e rregullave standarde ose rekomandimeve të paqarta mbi të cilat mund të formohet informacioni fillestar. Është këtu që analisti duhet të tregojë të gjitha njohuritë e tij, intuitën profesionale, kreativitetin dhe përvojën praktike. Për më tepër, pikërisht këtu vendoset baza për qëndrueshmërinë e studimit në tërësi.

parimi 2. Të gjitha të dhënat aktuale dhe të mundshme mbi të cilat bazohet studimi duhet të përdoren në përcaktimin sasior të performancës së projektit të investimit në pasuri të paluajtshme në shqyrtim.

Sidoqoftë, edhe informacioni i përzgjedhur me kujdes që lidhet drejtpërdrejt me temën e vlerësimit është, në mënyrë figurative, një "grumbull tullash" nga të cilat analisti duhet të vendosë një bazë solide për kërkimin analitik në përputhje me të gjitha rregullat e artit të ndërtimit. Dhe këtu nuk mund të bëni pa një zgjidhje të fortë që lidh elementët individualë në një monolit të vetëm.

Parimi 3. Të gjitha blloqet individuale të informacionit të zgjedhur për të justifikuar një vendim investimi duhet të ndërlidhen me një skemë të qartë logjike, duke përfunduar me një parashikim të kushteve të tregut në të ardhmen dhe produktivitetin përkatës të projektit në shqyrtim. Përshkrimi i qarkut logjik duhet të paraqitet në mënyrë eksplicite.

Një perceptim pozitiv nga klienti i një raporti me rezultatet e një studimi të tregut, në të cilin nuk ka një skemë logjike, mund të jetë vetëm nëse:

a) analisti përfiton nga injoranca e klientit, ose

b) klienti është fillimisht i favorshëm për rezultatet.

Nga ana tjetër, ndërtimi i një skeme logjike bindëse dhe të dukshme është një demonstrim i aftësive më të larta profesionale të analistit.

Duke vazhduar arsyetimin për nevojën për të ndërtuar një skemë logjike kërkimi, le të shqyrtojmë një parim tjetër që specifikon përmbajtjen e analizës së tregut.

Parimi 4. Përmbajtja e analizës së tregut duhet të reduktohet në një diskutim të faktorëve që përbëjnë raportet kryesore për përcaktimin e performancës së një objekti të pasurive të paluajtshme komerciale.

Në përputhje me këtë parim, analisti gjatë studimit duhet të formulojë marrëdhëniet kryesore që përcaktojnë performancën e objektit tregtar, dhe më pas të identifikojë hierarkinë e parametrave-argumenteve, funksionet e të cilave janë faktorët e përfshirë në shprehjen kryesore. për performancën.

Le të ilustrojmë një qasje praktike për zbatimin e këtij parimi duke përdorur shembullin e mëposhtëm të thjeshtuar.

Le të jetë kriteri i performancës së projektit në shqyrtim të ardhurat neto operative (NOI) në një periudhë të caktuar të së ardhmes. Pastaj, sipas përkufizimit, shprehja kryesore për përcaktimin e performancës do të ketë formën e mëposhtme:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, Ku

PGI- të ardhurat e mundshme bruto,
V&L- Humbjet nga nënngarkesa dhe mospagesat.
M I- Të ardhura të tjera.
F.E.- Shpenzimet fikse operative
VE- shpenzime të ndryshueshme operative.

Konsideroni procedurën për identifikimin e parametrave që përcaktojnë vlerat e pritura të faktorëve kryesorë.

Të ardhurat e mundshme bruto përcaktohet nga vlera e tarifës së qirasë, e cila nga ana tjetër është një funksion i normës aktuale të qirasë, si dhe nga tendencat në raportin e ofertës dhe kërkesës së tregut me kalimin e kohës.

prona është një funksion i kapacitetit kumulativ të tregut, parametrave të kërkesës, koeficientit të përthithjes së tregut dhe rritjes së zonës së përthithjes së pasurive të paluajtshme. Për projektet, ngarkesa e parashikuar përcakton dy tregues - nivelin e ngarkesës dhe orarin kohor të përthithjes nga tregu në këtë nivel.

Rritja e zonës së marrjes së pasurive të paluajtshme përcaktohet ose nga rritja e numrit të vendeve të punës (shkalla e punësimit) ose rritja e popullsisë. Nga ana tjetër, zgjerimi i zonës së absorbimit çon në nevojën për pasuri të reja të paluajtshme.

Duhet theksuar se rritja e punësimit dhe rritja e popullsisë në një rast mund të lidhen drejtpërdrejt, për shembull, kur hapen vende të reja pune dhe fluksi i njerëzve të rinj të aftë për punë. Në një rast tjetër, rritja e popullsisë mund të rritet pa një rritje të punësimit, për shembull, për shkak të rritjes së pensionistëve të ardhur ose rritjes së lindshmërisë. Analiza cilësore përfshin përdorimin e disa burimeve të informacionit që ofrojnë tendencat historike dhe projeksionet e rritjes së diapazonit, të ndjekur nga krahasimi i të dhënave. Segmentimi i rritjes së diapazonit është gjithashtu i detyrueshëm, p.sh. sipas grupmoshës, gjinisë, madhësisë së familjes, etj. Mungesa e këtyre pozicioneve në studim duhet t'i atribuohet zgjedhjes jokonsistente të të dhënave për përdorim në analizë.

Parametrat e kërkesës të përcaktuara nga tregues të tillë specifikë si sipërfaqja (zyra ose prodhimi) për vendin e punës, shpenzimet për blerjet për frymë, numri i apartamenteve ose shtëpive për frymë, etj. Me ndihmën e parametrave të kërkesës, llogaritet sasia e pasurisë së paluajtshme të kërkuar, e cila korrespondon me rritjen në fushën e konsumit të pasurive të paluajtshme. Për shembull, duke aplikuar shpenzimet mesatare për blerje në rritjen e popullsisë, shitjet me pakicë parashikohen të rriten, dhe rrjedhimisht nevoja për hapësirë shtesë të shitjes me pakicë. Kur analizohet tregu i banesave, rritja e popullsisë e segmentuar sipas moshës, të ardhurave, madhësisë ose përbërjes së familjes konvertohet në kërkesë të segmentuar. Një analizë e mirë e parametrave të kërkesës përfshin studimin e tendencave historike, gjendjen aktuale dhe parashikimin e vlerës së tyre të mundshme në të ardhmen. Për më tepër, një analizë konsistente mat ndryshimin e kërkesës jo vetëm për shkak të fitimeve të reja të diapazonit, por edhe për shkak të ndryshimeve në strukturën ekzistuese të popullsisë dhe punësimit. Për shembull, gjatë rritjeve ekonomike, kompanitë në rritje kërkojnë zona të mëdha dhe ndryshimet në situatën demografike drejt rritjes së njerëzve në moshën e daljes në pension do të kërkojnë një lloj strehimi të përshtatshëm.

10000sumok.ru

Sugjerime për përmirësimin e vlerësimit të pasurive të paluajtshme. Tema: Vlerësimi i Pasurive të Paluajtshme

Vlerësimi i pasurive të paluajtshme me metodën e kapitalizimit direkt

Në fazën tjetër të vlerësimit, ne do të përcaktojmë vlerën e objektit duke zbritur të ardhurat e ardhshme.

Informacion mbi shitjen e apartamenteve të ngjashme me pronën në vlerësim në janar 2006

Përcaktimi i vlerës së objekteve të pasurive të paluajtshme, duke marrë parasysh koeficientët korrigjues

Ju këshillojmë të lexoni

Vlerësimi i efektivitetit të aktivitetit investues Treguesit dhe mjetet për vlerësimin e aktivitetit investues të një sipërmarrjeje

Analiza e tregut të kredisë hipotekore në Federatën Ruse Analiza e tregut të kredisë hipotekore të banesave

Shpërndarja dhe pabarazia e të ardhurave

Analiza e sektorit publik në ekonominë moderne Shkalla dhe dinamika e sektorit publik në Rusi

Tarifa e performancës: aspektet ligjore të arkëtimit

Hulumtimi bazë Si ndikon ekologjia në ekonomi

Kontabiliteti i produkteve blegtorale të gatshme Dokumentacioni parësor kontabël për kontabilitetin e lëvizjes së produkteve blegtorale

Menaxhimi i llogarive të arkëtueshme

Hulumtimi Bazë

Bërja e vizatimeve Si të numërohen shenjat e kuqe në masterplan

Si të organizoni kontabilitetin e magazinës në një kompani Rrjedha e dokumenteve në procesin e magazinimit në tregtinë ushqimore

Kurse Kapitali sipërmarrës

Analiza faktoriale e fondit të pagave, shembuj të llogaritjeve

Puna e lëndës: Analiza e pasqyrave financiare Analiza e raportit të rezultateve financiare të një organizate buxhetore

Vlerësimi i pasurive të paluajtshme me metodën e kapitalizimit direkt

Në fazën tjetër të vlerësimit, ne do të përcaktojmë vlerën e objektit duke zbritur të ardhurat e ardhshme.

Informacion mbi shitjen e apartamenteve të ngjashme me pronën në vlerësim në janar 2006

Përcaktimi i vlerës së objekteve të pasurive të paluajtshme, duke marrë parasysh koeficientët korrigjues

Ju këshillojmë të lexoni

Postime të ngjashme