Tregu i hipotekave në çdo shtet është pjesë përbërëse e sistemit të tij financiar. Është blerja e banesave me ndihmën e fondeve të huazuara për shumë njerëz është e vetmja mundësi për zgjidhjen e problemit të strehimit. Për të lundruar në treguesit e tregut, perspektivat për zhvillimin e tij dhe, ndoshta, për të bërë parashikime, është e rëndësishme të kuptoni konceptet kryesore. Le të shqyrtojmë më në detaje se si është tregu i hipotekave në vitin 2019, si u formua në Federatën Ruse dhe cilat janë rezultatet e aktiviteteve të tij për momentin.
Tregu i hipotekave është një sistem i ndërlidhur me tre komponentë ose elementë kryesorë:
- kredi hipotekare;
- pasuri të paluajtshme komerciale dhe rezidenciale;
- letrat me vlerë të hipotekës.
Tregu i kredive hipotekare klasifikohet si treg primar dhe letrat me vlerë të mbështetura me hipotekë si treg dytësor.
Le të analizojmë çdo koncept në më shumë detaje.
Tregu primar i hipotekave nënkupton marrëdhënien ndërmjet huamarrësit dhe huadhënësit, baza e së cilës është përmbushja e detyrimeve të kredisë.
Pjesëmarrësit e tregut primar të hipotekave:
- bankat;
- personat fizikë dhe juridikë (huamarrës);
- shoqëritë financiare që lëshojnë kredi hipotekare, por që nuk kanë statusin e strukturës bankare.
Bankat, krahas nxjerrjes së fitimeve maksimale, ndjekin synimin për rinovimin e vazhdueshëm të burimeve apo fondeve të kredisë që mund të drejtohen menjëherë në dhënien e kredive të reja për banesa. Ky synim realizohet nëpërmjet funksionimit të tregut dytësor të hipotekave.
Tregu sekondar
Ajo tregton hipotekat mbi kreditë e lëshuara tashmë. Përfundimi është se banka që emetoi hipotekën lëshon letra me vlerë të siguruara me hipotekë dhe më pas ua shet ato investitorëve të tjerë. Është tregu dytësor që bën të mundur grumbullimin e fondeve të konsiderueshme dhe kanalizimin e tyre në sferën e kredidhënies hipotekore.
Vetë tregu ndahet gjithashtu në primar dhe sekondar. Në fazën e parë, letrat me vlerë vendosen fillimisht midis pjesëmarrësve kreditorë dhe në fazën e dytë fillon lëvizja (qarkullimi) i tyre. Kostoja e letrave me vlerë të tërhequr në tregun sekondar nuk e ndryshon vlerën e tyre në rritje, por vetëm krijon një mekanizëm për rregullimin e likuiditetit dhe kërkesës së tyre.
Tregu i pasurive të paluajtshme është arsyeja kryesore e ekzistencës së tregjeve për kreditë hipotekare dhe letrat me vlerë të mbështetura me hipotekë. Këtu kryhen transaksione për shitblerje të pasurive të paluajtshme, pengu i të cilave ndaj kreditorëve lejon funksionimin e tregjeve dytësore dhe parësore të hipotekave.
Ndërveprimi i të tre elementëve është mjaft i thjeshtë:
- Huamarrësi i ardhshëm paraqet një kërkesë në bankën e zgjedhur.
- Banka vlerëson mundësinë e lëshimit të një kredie bazuar në një analizë të aftësisë paguese të saj dhe përputhjen me listën e përcaktuar të kërkesave.
- Llogariten shuma maksimale e kredisë dhe periudha e shlyerjes së borxhit.
- Pas lidhjes së një marrëveshje kredie, një marrëveshje hipotekore dhe një marrëveshje shitblerje me një shitës të pasurive të paluajtshme, banka krijon një treg primar të letrave me vlerë.
- Duke transferuar hipotekën tek investitorët e tjerë, banka krijon një treg dytësor për letrat me vlerë të mbështetura me hipotekë.
Pas dhënies së kredive të reja të siguruara me pasuri të paluajtshme, cikli do të përsëritet.
Historia e tregut të hipotekave në Rusi
Tregu i hipotekave të Federatës Ruse në formatin e tij modern është relativisht i ri, siç u shfaq në vitet '90 të shekullit të kaluar. Kreditë e para hipotekare u lëshuan gjatë mbretërimit të Elizabeth, kur bankat e Perandorisë Ruse i huazuan para elitës për blerjen e banesave.
Shkalla e lëshimit të kredive për strehim në Rusinë para-revolucionare nuk ishte masive, por kjo fushë e shërbimeve bankare ishte e rëndësishme derisa bolshevikët erdhën në pushtet.
Gjatë periudhës sovjetike, për arsye natyrore, në vend nuk kishte kredi hipotekare deri në vitin 1995. Ishte viti 1995 që u bë pikënisja për shfaqjen e versionit modern të hipotekës, kur Sberbank dhe DeltaCredit filluan të lëshonin kreditë e para të siguruara për Popullsia.
Pas më shumë se 20 vitesh, është krejt e logjikshme që tregu i hipotekave ka ndryshuar, ka përjetuar më shumë se një krizë dhe vazhdon rrugën e tij të formimit edhe sot e kësaj dite. Për shembull, në mesin e viteve '90, vetëm ata huamarrës që ishin zyrtarisht të punësuar dhe mund të konfirmonin të ardhurat e tyre me një çertifikatë 2-tatimi mbi të ardhurat personale mund të merrnin një hipotekë.
Sot, bankat ofrojnë shumë programe kur ofrojnë vetëm dy dokumente, dhe gjithashtu marrin parasysh të ardhurat shtesë të klientit dhe anëtarëve të familjes së tij.
Gjithashtu, më herët hipoteka lëshohej vetëm për blerjen e një prone banimi me të drejtë pronësie tashmë të regjistruar (në tregun sekondar të banesave). Tani mund të merrni një kredi për blerjen e objekteve të gatshme në ndërtim, për blerjen e pasurive të paluajtshme komerciale dhe madje edhe për ndërtimin e një shtëpie të veçantë.
E gjithë kjo është kthyer në faktorë stimulues për zhvillimin e ndërtimit dhe industrive të lidhura me to të ekonomisë sonë.
Statistikat e tregut të hipotekave të Federatës Ruse dhe treguesit kryesorë të tij
Statistikat e hipotekave në Rusi mblidhen dhe sistemohen nga Shërbimi Federal i Statistikave dhe Banka Qendrore. Pamja më e plotë e rezultateve të kredisë hipotekore në vendin tonë përbëhet nga një analizë e treguesve të tillë si:
- madhësia e tregut (vëllimi i kredive hipotekare);
- numri i institucioneve të kreditit që lëshojnë hipoteka;
- llojet aktuale të produkteve hipotekore dhe kushtet për to në banka.
Le t'i shqyrtojmë ato në detaje.
Madhësia e tregut dhe rezultatet aktuale për emetim për 2017-2018
Vëllimi i tregut të hipotekave në Federatën Ruse karakterizohet nga treguesi "vëllimi i kredive të lëshuara për strehim". Në baza mujore për 2017-2018. informacioni vizual është paraqitur më poshtë (sipas të dhënave të Bankës së Rusisë).
Diagrami tregon një tendencë të qëndrueshme rritjeje të vëllimit të kredive të lëshuara në vend (treguesit llogariten në bazë akruale). Për shembull, në mars 2018, kreditë janë dhënë me 172,813 milionë më shumë krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar (pothuajse 2 herë).
Afati mesatar i ponderuar i kredisë në fillim të vitit 2019 është 186.4 muaj, dhe norma mesatare e ponderuar e interesit është 9.8% në vit (informacion deri më 01.03.2018). Në të njëjtën kohë, borxhi sipas kontratave ekzistuese që nga 1 marsi është 5,300 miliardë rubla. Borxhi i vonuar i kësaj shifre është 60.8 miliardë rubla. Të dy këta parametra gjithashtu priren të rriten në dinamikë.
Lojtarët kryesorë
Në tregun rus të hipotekave në vitin 2019 (të dhënat në fillim të vitit), në Federatën Ruse operojnë 561 organizata krediti, nga të cilat 410 njësi lëshojnë kredi hipotekare për banesa. Këta janë huadhënës me një nivel të lartë besueshmërie dhe efikasitet të provuar të aktiviteteve të tyre.
Këto përfshijnë bankat më të mëdha në vend:
- Sberbank;
- Rosselkhozbank;
- Gazprombank;
- DeltaCredit;
- Raiffeisenbank dhe të tjerët.
Secila prej tyre u ofron klientëve të mundshëm të paktën disa opsione për marrjen e një hipotekë për të përmirësuar kushtet e tyre të jetesës.
Kushtet bankare
Kushtet e huadhënies në bankat ruse mund të ndryshojnë ndjeshëm në varësi të produktit të zgjedhur, kategorisë së klientit dhe kohëzgjatjes së bashkëpunimit të tij me huadhënësin.
Parametrat për marrjen e një kredie hipotekore në institucionet më të mëdha të kreditit të Federatës Ruse në vitin 2019 janë dhënë në tabelën më poshtë.
Hipotekat në tregun sekondar:
| Banka | Norma bazë, % | PV, % | Përvoja, muaj | Mosha, vite |
|---|---|---|---|---|
| Sberbank | 9,2 | 15 | 6 | 21-75 |
| VTB | 9,8 | 15 | 3 | 21-65 |
| Raiffeisenbank | 8,99 | 15 | 3 | 21-65 |
| Gazprombank | 9.2 | 20 | 6 | 21-60 |
| Rosbank | 10.74 | 15 | 2 | 20-65 |
| Rosselkhozbank | 9.1 | 15 | 6 | 21-65 |
| Banka Absalut | 10.75 | 15 | 3 | 21-65 |
| Promsvyazbank | 9.8 | 20 | 4 | 21-65 |
| Dom.RF | 9.4 | 15 | 3 | 21-65 |
| Uralsib | 9.49 | 10 | 3 | 18-65 |
| AK Bare | 9.2 | 10 | 3 | 18-70 |
| Transcapitalbank | 9.49 | 20 | 3 | 21-75 |
| FC Otkritie | 9.2 | 15 | 3 | 18-65 |
| Sviaz-banka | 9.3 | 15 | 4 | 21-65 |
| Zapsibkombank | 9.8 | 10 | 6 | 21-65 |
| Metallinvestbank | 9 | 10 | 4 | 18-65 |
| Banka Zenith | 9,5 | 15 | 4 | 21-65 |
| SMP bankë | 9,5 | 15 | 6 | 21-65 |
| UniCredit Bank | 9,4 | 20 | 6 | 21-65 |
| Alfa Bank | 9,19 | 15 | 6 | 20-64 |
Hipotekat në tregun primar:
| Banka | Oferta, % | PV, % | Përvojë, vite | Mosha, vite |
|---|---|---|---|---|
| Sberbank | 9,3 | 15 | 6 | 21-75 |
| VTB | 9,8 | 15 | 3 | 21-65 |
| Raiffeisenbank | 8,99 | 15 | 3 | 21-65 |
| Gazprombank | 9,2 | 20 | 6 | 21-65 |
| Rosbank | 10,74 | 15 | 2 | 20-65 |
| Rosselkhozbank | 9 | 20 | 6 | 21-65 |
| Banka Absalut | 10,75 | 15 | 3 | 21-65 |
| Promsvyazbank | 9,15 | 15 | 4 | 21-65 |
| DOM.RF | 8,9 | 15 | 3 | 21-65 |
| Uralsib | 9,49 | 10 | 3 | 18-65 |
| AK Bare | 9,2 | 10 | 3 | 18-70 |
| Transcapitalbank | 9,49 | 20 | 3 | 21-75 |
| FC Otkritie | 8,8 | 15 | 3 | 18-65 |
| Sviaz-banka | 9,2 | 15 | 4 | 21-65 |
| Zapsibkombank | 9,8 | 15 | 6 | 21-65 |
| Metallinvestbank | 9,1 | 10 | 4 | 18-65 |
| Banka Zenith | 9,5 | 20 | 4 | 21-65 |
| SMP bankë | 10,99 | 15 | 6 | 21-65 |
| Alfa Bank | 9,29 | 15 | 6 | 20-64 |
| UniCredit Bank | 9,4 | 20 | 6 | 21-65 |
Llojet e kredive hipotekare në Rusi dhe perspektivat për zhvillimin e tyre
Të gjitha kreditë hipotekore në Rusi mund të ndahen në llojet e mëposhtme:
- Hipotekë për banesa në ndërtim.
Ky lloj hipoteka ju lejon të blini një apartament ose shtëpi nga zhvilluesi në fazën e ndërtimit të tij. Zhvilluesi dhe prona duhet të akreditohen nga banka.
Për momentin ka një ndryshim gradual në kuadrin legjislativ për të mbrojtur më shumë huamarrësit. Pra, së shpejti DDU do të anulohet dhe apartamentet nga zhvilluesit do të lëshohen pasi të ndërtohen.
- Hipotekat për banesa dytësore.
Me ndihmën e kësaj kredie, ju mund të blini banesa me pronësi tashmë të regjistruar. Kjo është një pronë e gatshme në të cilën mund të kaloni menjëherë. Ky lloj i huadhënies hipotekore është tani më i zakonshmi dhe më i përshtatshëm.
- Programet preferenciale të hipotekave.
Kjo përfshin (për personelin ushtarak që merr pjesë në sistemin akumulues të hipotekës), (për familjet me dy ose më shumë fëmijë), kredi për strehim për të varfërit dhe qytetarë të tjerë të pambrojtur social.
Kushtet për një kredi të tillë dallohen nga një qëndrim besnik ndaj huamarrësit dhe një normë më e ulët interesi. Vetëm disa prona mund të blihen me ndihmën e programeve të tilla nga zhvillues ose shitës të veçantë.
Në vitin 2018, filloi një kredi familjare dhe rifinancimi i një kredie të tillë.
Gjithashtu, hipoteka sociale vazhdon të zhvillohet në qarqe, e cila u mundëson punonjësve shtetërorë dhe kategorive të tjera shoqërore të rëndësishme dhe jo shumë të mbrojtura të qytetarëve të marrin hipotekë me tarifa preferenciale.
- Hipotekë për ndërtimin e një shtëpie të veçantë.
Një hipotekë e tillë lëshohet për ndërtimin dhe përfundimin e një shtëpie private në një parcelë toke në pronësi të huamarrësit. Për të miratuar aplikacionin, do t'ju duhet të siguroni një projekt për strehimin e ardhshëm dhe dokumentacionin e vlerësimit nga një kontraktues i miratuar.
U lançua si eksperiment në vitin 2018, por deri më tani është shumë e vështirë sepse. bankat nuk ishin gati për këtë program.
- Hipoteka e korporatës.
Kredi të tilla lëshohen me kushte preferenciale nga punëdhënësit. Një shembull i mrekullueshëm këtu është Hekurudhat Ruse, ku punonjësit mund të marrin një kredi për strehim me 2-4% në vit (një kredi për një pronë të huazuar mund të merret nga punonjësit e kompanisë që kanë punuar për më shumë se 1 vit).
- Hipotekë e pasurive të paluajtshme
Kjo hipotekë nënkupton që banka lëshon para në shumën e vlerës së vlerësuar të pasurisë, të cilën ai e merr si kolateral. Në të njëjtën kohë, në shumicën e rasteve, banka nuk kujdeset për çfarë qëllimesh do të përdoren fondet e marra hua.
Me një kredi të tillë, ju mund të blini opsione jo standarde të pasurive të paluajtshme: apartamente, një shtëpi me tokë, një shtëpi verore, të merrni para për riparime ose blerje të pasurive të paluajtshme të huaja.
- Rifinancimi
Një nga kreditë hipotekore më të njohura të 2019. Rifinancimi i hipotekës ju lejon të ulni ndjeshëm normën e interesit për një kredi ekzistuese për shkak të faktit se borxhi hipotekor dhe e drejta për të kërkuar kolateral nga një bankë transferohen në një tjetër me një normë më të ulët interesi.
Ky lloj kreditimi do të vazhdojë të rritet. Kreditë e emetuara më parë jepeshin me norma mbi 12%, dhe tani ato fillojnë nga 9%, gjë që mund të ulë ndjeshëm barrën e borxhit.
Vlen të kujtohet se dhe janë dy dallime të mëdha. Këto dy koncepte shpesh ngatërrohen. Gjithashtu, rifinancimi shpesh ngatërrohet me uljen e zakonshme të interesit të hipotekës në aplikim.
Përfundim: Të dyja fushat e kreditimit të banesave në të ardhmen kanë të njëjtat perspektiva pozitive zhvillimi, pasi janë të kërkuara nga huamarrësit e kategorive të ndryshme. Zgjidhja e problemeve të strehimit pa përdorimin e fondeve të huazuara është thjesht e pamundur për shumicën e familjeve ruse sot.
Parashikimi i tregut për vitin 2019
Bazuar në një analizë të detajuar të tregut të kredisë hipotekore, specialistë dhe ekspertë të kësaj fushe mund të bëjnë parashikime për zhvillimin e tij.
Parashikimi në fushën e huadhënies hipotekore në Federatën Ruse është i mundur vetëm për disa vite përpara. Kjo për shkak të krizës së vazhdueshme në vendin tonë dhe marrëdhënieve të tensionuara politike me shtetet e tjera.
Për vitin 2019, është e mundur të përcaktohet tendenca kryesore në zhvillimin e hipotekave - kjo është një rritje e qëndrueshme e normës së interesit. Banka Qendrore ka bërë disa deklarata zyrtare se norma bazë do të vazhdojë me rritjen e lehtë në të ardhmen, gjë që do të çojë në mënyrë të pashmangshme në rritje të normave të kreditimit për kreditë hipotekore dhe kreditë e tjera.
Drejtimi i dytë në zhvillimin e tregut të hipotekave është rritja e kërkesës për rifinancim të kredive të emetuara tashmë të banesave. Arsyeja për këtë është mjaft logjike dhe shoqërohet me një rënie të fuqisë blerëse të popullsisë. Rritja e borxhit të vonuar po rritet, duke i detyruar njerëzit t'i drejtohen bankave për shërbime rifinancimi.
Tregu i hipotekave në Federatën Ruse është në fazën e zhvillimit të tij dhe karakterizohet nga një rritje dinamike. Sot, një hipotekë mund të merret nga çdo bankë kryesore në vend: Sberbank, VTB, Banka Bujqësore Ruse, Gazprombank, Raiffeisen Bank, etj. Secila prej tyre ofron një sërë programesh për përmirësimin e shtëpisë me kushte të ndryshme, norma interesi dhe kërkesa për huamarrje.
Ne presim pyetjet tuaja në komente dhe specialistin tonë të hipotekave në një formë të veçantë.
Ju lutemi vlerësoni postimin tonë dhe pëlqeni atë.
Rritja dhe dinamika e tregut të kredisë hipotekore varet nga tregues të tillë si:
çmimet aktuale në tregun e banesave;
Normat e hipotekës;
kushtet e kredisë;
shumën e depozitës fillestare;
nivelin e të ardhurave të popullsisë.
Gjatë viteve të fundit, siç tregohet në tabelën 3, çmimet e banesave në vendin tonë kanë ardhur në rritje të vazhdueshme, gjë që kontribuon në zhvillimin e tregut të kredisë hipotekore. Në fund të fundit, vetëm një përqindje e vogël e popullsisë së vendit ka para të mjaftueshme për të blerë banesat e tyre pa përdorur një kredi hipotekore.
Tabela 2. Dinamika e çmimeve në tregun e banesave në Federatën Ruse
|
Indeksi |
||||
|
Çmimet për 1 m2. m në tregun primar, fshij. |
||||
|
Indeksi i çmimeve në tregun primar, % ndaj një viti më parë |
||||
|
Çmimi 1 m2 m në tregun sekondar, fshij. |
||||
|
Indeksi i çmimeve në tregun sekondar, % ndaj një viti më parë |
Megjithatë, huadhënia hipotekore nënkupton gjithashtu se të ardhurat e pjesës më të madhe të popullsisë duhet të jenë të mjaftueshme për të bërë pagesa mujore pa dëmtim të konsiderueshëm për individin. Bazuar në sa më sipër, mund të konkludojmë se kredia hipotekore është më e aksesueshme, aq më të ulëta janë pagesat mujore për të. Ky kusht arrihet në mënyra të ndryshme, si zgjatja e afatit të kredisë apo ulja e normës së interesit. Gjithashtu në Rusi, disponueshmëria e kredisë hipotekore bazohet në një ulje të primit të rrezikut ndaj normës së kredisë, e cila sigurohet nga fakti që shteti merr përsipër rreziqet kryesore në kredinë hipotekore.
Sipas statistikave të AHML, norma mesatare mujore e kredive në rubla arriti në 12.4%. Normat e interesit për kreditë hipotekore arritën kulmin e tyre në vitin 2009, në kulmin e krizës ekonomike, dhe arritën në 14.6% për kreditë në rubla dhe 13.5% në vit për kreditë e lëshuara në valutë. Ulja e normës së interesit kontribuon në një rritje të kredisë hipotekore.
Statistikat tregojnë se për momentin ritmi i rritjes së kredisë hipotekore është shumë i lartë. Megjithatë, niveli i kredisë hipotekore në Rusi nuk do t'i afrohet së shpejti nivelit të vendeve të SHBA-së apo BE-së, ku është përkatësisht 50 dhe 30% e PBB-së, ndërsa në vendin tonë është vetëm 2-3% e PBB-së.
Siç tregohet në fig. 1, kreditë për banesa kanë arritur tashmë nivelet e para krizës dhe madje i kanë tejkaluar ato.
Oriz. 1. Dinamika e vëllimit të kredive hipotekare të lëshuara dhe pjesa e kredive hipotekare në rubla në 2007-2013 në RF.
Rezultatet e zhvillimit të tregut të kredisë hipotekore në periudhën janar-gusht 2013 dëshmojnë për rritje të vazhdueshme të emetimit të kredive, pavarësisht pezullimit të rritjes ekonomike.
Në janar - gusht 2013, janë lëshuar 485,430 kredi hipotekare për një shumë totale prej 784.9 miliardë rubla, që është 1.16 herë më e lartë se niveli i janarit - gusht 2012 në terma sasiorë dhe 1.28 herë në terma monetarë.
Një rritje e tillë e vëllimit të emetimit ishte për shkak të futjes nga shteti të një numri mjaft të madh të programeve sociale për blerjen e banesave me kushte preferenciale. Niveli i huadhënies hipotekore në rajone të ndryshme është mjaft i ndryshëm, dhe siç tregohet në Fig. 2 pozicione drejtuese janë të zëna nga Moska dhe rajoni i Moskës, ndërsa rajonet e tjera të vendit tonë janë shumë prapa.
Oriz. 2 30 rajone me vëllimin më të madh të kredive hipotekare të lëshuara në 2012-2013, milion rubla
E rëndësishme janë edhe të ardhurat e popullsisë së vendit, sepse sa më shumë fitojnë njerëzit, aq më shumë zhvillohet tregu i kredidhënies hipotekore. Me rritjen reale të të ardhurave, njerëzit janë optimistë për të ardhmen, ata mund të kursejnë më shumë ose të kursejnë me kredi. Gjithashtu, sipas Shërbimit Federal të Statistikave të Shtetit, gjatë 5 viteve të fundit, të ardhurat reale të popullsisë janë pothuajse dyfishuar, në të njëjtën kohë, është rritur edhe vëllimi i kredisë hipotekore.
Vitet e fundit, numri i borxheve të vonuara është ulur ndjeshëm, siç tregohet në figurën 3, vëllimi i tyre është më shumë se përgjysmuar. Kjo tregon një rritje të standardit të jetesës së popullsisë dhe një politikë efektive shtetërore në fushën e kredidhënies hipotekore.
Oriz.
Në fund të vitit 2012, bankat më të mëdha që lëshuan kredi hipotekare rritën normat e interesit, që ishte rritja e parë e kostos së kredisë hipotekore në vitet e fundit. Megjithatë, u rritën vetëm tarifat kryesore, ndërsa u ulën tarifat për programet preferenciale.
Ky trend është vendosur nga bankat më të mëdha të vendit, ku pjesëmarrës është edhe shteti. Për shembull, Sberbank, e cila lëshon më shumë se gjysmën e totalit të kredive hipotekare, u pasua gjithashtu nga VTB24, Gazprom dhe banka të tjera më pak të rëndësishme.
Gjatë krizës, bankat ndaluan dhënien e kredive hipotekore pa paradhënie, pasi aftësia paguese e huamarrësve u ul ndjeshëm gjatë kësaj periudhe. Gjithashtu, një numër i madh apartamentesh janë nxjerrë në shitje për shkak të mungesës së një disipline financiare nga huamarrësit.
Bankat e mbetura, të cilat vazhduan të lëshonin kredi pa paradhënie, shtrënguan ndjeshëm kushtet për të minimizuar rrezikun e humbjeve. Për shembull:
Sovetsky Bank ofroi të merrte 0,5-5 milion rubla, pa paradhënie për 1-15 vjet, në një normë prej 16,9% me sigurim ose 19,9% pa sigurim personal ose pronës. Ishte gjithashtu e nevojshme të sigurohej një sasi mbresëlënëse dokumentesh që do të dëshmonin për nivelin e lartë të të ardhurave dhe stabilitetin e tyre;
Sviaz-Bank kërkoi që huamarrësi të lëshonte një peng për banesën e tij, por shuma e marrë ishte vetëm 3 milionë, dhe afati varionte nga 1 deri në 30 vjet dhe norma llogaritej individualisht për çdo huamarrës.
Ju gjithashtu mund të ulni kostot e hipotekës gjatë shitjeve të ndryshme të hipotekave dhe uljeve speciale të çmimeve, të cilat kryhen pothuajse nga të gjitha bankat. Për shembull, UniCredit Bank në dhjetor të vitit të kaluar u ofroi huamarrësve të saj një zbritje në të gjitha kreditë hipotekore në shumën 0.5% në vit, e cila ishte një dhuratë e Vitit të Ri për të gjithë huamarrësit.
Ju gjithashtu mund të merrni një kredi hipotekare jo vetëm gjatë periudhës së promovimeve të ndryshme, por me ndihmën e mbështetjes shtetërore. Kështu në vitin 2013, krahas programeve tashmë ekzistuese për ushtarakët dhe familjet e reja, u lançua një program i ri i mbështetjes shtetërore për blerjen e banesave me kredi për mësuesit e rinj. Ky program konsiston në faktin se një mësues nën 35 vjeç duhet të kontribuojë me të paktën 10% të kostos totale të strehimit, ndërkohë që duhet të konfirmojë të ardhurat me certifikatat e nevojshme për të marrë një kredi hipotekore me 8.5% në vit.
Bankat më të njohura në fushën e kredidhënies hipotekore janë Sberbank dhe VTB24, ofertat e tyre janë gjithashtu më tërheqëse për huamarrësit.
Pra, një kredi hipotekare nga Sberbank e Rusisë në 2013 lëshohet në kushtet e mëposhtme:
1) Norma për një kredi të lëshuar në rubla do të jetë nga 9 në 15% në vit, në valutë të huaj nga 12 në 14%;
2) Parapagimi duhet të jetë së paku 15% e shumës totale;
3) Periudha për të cilën është lëshuar një kredi hipotekore duhet të jetë jo më shumë se 30 vjet;
Është gjithashtu e nevojshme t'i sigurohet bankës një paketë dokumentesh që do të konfirmojnë pozicionin e qëndrueshëm financiar të huamarrësit.
Hipoteka VTB24 në 2013:
Norma për kreditë në rubla është 10.9-14.9%, për kreditë në valutë - 8.9-11.2% në vit;
Paradhënie - nga 10% e kostos së strehimit;
Afati - deri në 50 vjet.
Është e dëshirueshme për të marrë sigurim (jeta dhe paaftësia e huamarrësit, dëmtimi ose dëmtimi i banesës, përfundimi i pronësisë së banesave), pa sigurim, norma rritet me 3% në vit. Kërkohen certifikata të të ardhurave dhe dëshmi punësimi.
Gjatë viteve të fundit, tregu i huadhënies hipotekore në Rusi është bërë më i zhvilluar. Kreditë hipotekore janë shumë të njohura në mesin e popullatës dhe kanë një efekt të dobishëm në ekonominë e vendit tonë. Zhvillimi i këtij tregu ndikohet nga një numër i madh faktorësh, si të ardhurat e popullsisë, çmimet e banesave, kushtet e pagesës etj.
Një tipar i rëndësishëm i vitit 2013 ishte rritja e dukshme e ndikimit të kredisë hipotekore në tregun e banesave në vend. Kjo dëshmohet nga rritja e peshës së transaksioneve të hipotekave në sfondin e një dinamike të qëndrueshme të transaksioneve të banesave. Sipas Rosreestr, çdo e katërta e drejtë pronësore (24.6%) e regjistruar në transaksionet e banesave në vitin 2013 është fituar duke përdorur një kredi hipotekare.
Kjo shifër është një rekord për të gjithë periudhën e vëzhgimit (që nga viti 2005). Sipas vlerësimeve të AHML-së, në përgjithësi, pesha e hipotekave në shitjen e banesave të reja është deri në 40%, dhe për disa objekte, transaksionet me hipoteka arrijnë në më shumë se 50% dhe arrijnë në 70-80% të shitjeve.
Në vitin 2013, sipas Bankës Qendrore të Federatës Ruse, vëllimi i kredive hipotekare të lëshuara vazhdoi të rritet: 657 institucione krediti dhanë 824,792 kredi në shumën 1.354 trilionë. rubla, që është 19,24% më shumë për sa i përket numrit të kredive dhe 31,17% më shumë në terma monetarë se në vitin 2012.
Figura 2. Dinamika e dhënies së kredive hipotekare për banesa në bazë kumulative që nga fillimi i vitit.
Borxhi ndaj HML që nga 1 janari 2014 Arriti në 2.648 trilionë. fshij. Vëllimi i kredive të emetuara për banesa (LK) në vitin 2013 Arriti në 1.404 trilionë. rub., ose 880485 kredi me një borxh prej 2.765 trilionë. fshij.
Borxhi i vonuar i hipotekës që nga 1 janari 2014 ishte në nivelin e 39.50 miliardë rubla, ose 1.49% e borxhit të mbetur, që është 0.59 p.p. më pak se 1 janar 2013 Pjesa e borxhit të vonuar nga borxhi i mbetur për kreditë hipotekare të banesave në rubla që nga 1 janari 2014 ulur me 0,47 p.p. në 1.0% krahasuar me 1 janar 2013, dhe për kredinë në valutë krahasuar me 1 janar 2013, përkundrazi, është rritur me 1.15 p.p. deri në 12.57%.
Figura 3. Dinamika e vlerës mesatare të HML-ve për 6 grupe institucionesh krediti, të renditura sipas aktiveve (në rend zbritës)
Në vitin 2013, pesha e HML-ve në valutë në vëllimin e kredive të emetuara ka vijuar të bjerë: në terma monetarë, me 0.3 p.p. deri në 1.12%, dhe në terma sasiorë - me 0.02 p.p. në 0.23% krahasuar me 2012. Më 1 janar 2014 pesha e këtyre kredive në borxhin e papaguar u ul me 1.93 p.p. në 4.22%, dhe pesha e borxhit të vonuar ndaj HML-ve në valutë në totalin e borxhit të vonuar u rrit me 1.84 p.p. dhe arriti në 35.59%.
Sipas Bankës Qendrore të Federatës Ruse, pjesa e borxhit ndaj HML-ve pa pagesa të vonuara në shumën totale të borxhit ndaj HML-ve që nga 1 janari 2014 u rrit me 0.12 p.p. krahasuar me 1 janar 2013 dhe arriti në 96.05%. Pesha e borxhit për kreditë e dështuara (me pagesa të vonuara mbi 180 ditë) në shumën totale të borxhit ndaj HML-ve është ulur me 0.48 pikë përqindjeje gjatë së njëjtës periudhë. dhe arriti në 1.78%.
Sipas Bankës Qendrore të Federatës Ruse, nga 6 grupet e institucioneve të kreditit të renditura sipas aktiveve (në rend zbritës), pjesa e Grupit I të pesë institucioneve të kreditit me aktivet më të mëdha në vëllimin total të kredive të dhëna në vitin 2013. HML ishte në nivelin 72.22% në terma monetarë dhe 76.93% në terma sasiorë, duke shtuar përkatësisht 6.23 pikë përqindjeje. dhe 4,62 p.p. krahasuar me vitin 2012 Në raport me vitin 2011, pesha e Grupit I në volumin e kredive hipotekare të emetuara është rritur me 18.46 p.p. dhe sipas numrit - me 14.63 pikë përqindjeje, që tregon për monopolizimin e vazhdueshëm të tregut të hipotekave. Që nga 1 janari 2014 dy grupet e para (19 institucione krediti) mbulojnë 80.13% të tregut HML. Rrjedhimisht, aksionet e grupeve të tjera të institucioneve të kreditit kanë rënë.
Me një rënie në 1.49% në vitin 2013. pjesa e borxhit të vonuar në totalin e borxhit në Federatën Ruse (39,50 miliardë rubla) kundrejt 2,08% në vitin 2012. Grupi i dytë i institucioneve të kreditit është "udhëheqës", duke ruajtur vlerën më të madhe të peshës së borxhit të vonuar në 2013 (3,04% ), duke pasur kështu portofolin më të rrezikshëm të HML. Cilësia e portofolit të kredisë së grupit, e shprehur si përqindje e borxhit të vonuar të grupit ndaj borxhit të mbetur të grupit, është përkeqësuar në vitin 2013 për grupet III dhe V dhe është përmirësuar për pjesën tjetër.
Vlera më e ulët e mesatares së HML në rubla për vitin 2013 (1.31 milion rubla) në Grupin V, dhe vlera më e lartë e vlerës mesatare të HML në valutë të huaj (20.5 milion rubla) - në Grupin VI.
Krahasuar me 2012 vlerat mesatare të HML në rubla për të gjitha grupet u rritën. Rritja më e madhe në vlerën mesatare të HML-ve në valutë ishte në grupet II dhe VI, dhe rënia më e madhe u vu re në grupin IV (Fig. 3).
Të dhënat e Bankës së Rusisë më 01.01.2014 tregojnë se niveli i normave të emetimit të kredive hipotekore në rubla të dhëna gjatë dhjetorit arriti në 12.1%, që është 0.6 p.p. nën nivelet e dhjetorit 2012.
Dinamika e normave në vitin 2013 ishte e pabarabartë - në fillim të vitit ato u rritën në mënyrë dinamike, duke arritur një vlerë maksimale prej 12.9% në mars, por më pas pati një tendencë rënëse të normave, e cila arriti kulmin në nëntor-dhjetor 2013.
Ulja e normave në fund të vitit shpjegohet me promovimet sezonale të bankave - në tremujorin e tretë të 2013, pothuajse të gjithë drejtuesit në tregun e hipotekave lëshuan oferta speciale që lejojnë një gamë mjaft të gjerë huamarrësish të llogarisin në norma më të ulëta të interesit të hipotekave. .
Norma mesatare e ponderuar e kredisë hipotekore në vitin 2013 ishte 12.4% (kumulative), e cila shpjegohet me nivelin e lartë të normave në tremujorin e parë të vitit 2013.
Figura 4. Dinamika e normës mesatare të ponderuar të HML për 6 grupe institucionesh krediti të renditura sipas aktiveve (në rend zbritës)
Një faktor shtesë që motivoi bankat e mëdha për të intensifikuar përpjekjet e tyre për të rritur portofolin e hipotekave ishte politika e Bankës së Rusisë që synonte të kufizonte normën e rritjes së kreditimit të pasigurt, duke përfshirë një rritje në madhësinë e rezervave minimale për humbjet nga kreditë e konsumit të pasigurta. Në këtë drejtim, institucionet e kreditit që kanë aftësitë e duhura (kryesisht akses në financim), në varësi të prioriteteve të brendshme, mund të fokusohen në një zhvillim më aktiv të kredidhënies hipotekore. Kështu, duke filluar nga tremujori i dytë i vitit 2013, Qendra Analitike AHML regjistroi rreth 30 raste të uljes së normave të interesit në baza të përhershme ose të përkohshme midis pjesëmarrësve aktivë të tregut.
Në vitin 2013, afati mesatar i ponderuar i huadhënies HML për të gjitha grupet e institucioneve të kreditit për HML në rubla ishte 14.7 vjet, dhe për kreditë në valutë të huaj 12.7 vjet. Periudha mesatare më e gjatë e ponderuar e huadhënies për kreditë në rubla në grupin III është 15.6 vjet, dhe për kreditë në valutë të huaj në grupin I - 21.2 vjet. Grupi VI ka kushtet mesatare të ponderuara më të vogla të kredisë: 10.3 vjet për kreditë në rubla dhe 2.1 vjet për kreditë në valutë.
Sipas Bankës Qendrore të Federatës Ruse, në 2013. Blerja nga institucionet e kreditit të të drejtave të pretendimit për kreditë hipotekare të banesave u rrit me 5.17% në krahasim me vitin 2012 dhe arriti në 85.98 miliardë rubla. Blerja e pretendimeve për kreditë në rubla u ul me 2.47% dhe arriti në 61.71 miliardë rubla, dhe për kreditë në valutë të huaj u rrit me 31.3% dhe arriti në 24.274 miliardë rubla. Vëllimi më i madh i të drejtave të fituara të pretendimeve sipas HML-ve në 2013 si në rubla ashtu edhe në valutë të huaj, si në vitin 2012, u regjistrua në institucionet e kreditit të grupit IV.
Sipas AHML OJSC, në vitin 2013 vëllimi i transaksioneve në tregun primar të banesave duke përdorur kredinë hipotekore u rrit me 10 p.p. krahasuar me vitin 2012 dhe arriti në 30%.
Tabela 3
Struktura e kredive hipotekare
Në vitin 2013, pjesa e AHML OJSC në tregun e hipotekave arriti në 8.2% në terma rubla (111.3 miliardë rubla), ose rreth 10% të numrit total të kredive të lëshuara, duke përfshirë punën në tregun primar (rifinancim ) - 3.5% (48.0 miliardë rubla), në atë sekondar - 4.7% (63.3 miliardë rubla). Sipas AHML OJSC, vëllimi i përgjithshëm i emetimit të letrave me vlerë të mbështetur nga hipoteka në 2013 Ai arriti në 140.625 miliardë rubla, nga të cilat 55.5% (78.1 miliardë rubla) të letrave me vlerë u emetuan me pjesëmarrjen e vetë Agjencisë.
Në vitin 2014 madhësia e kapitalit të maternitetit të AHML OJSC është rritur dhe arrin në 429.4 mijë rubla. Në vitin 2014, pagesat vjetore të indeksuara për personelin ushtarak që marrin pjesë në sistemin akumulues të hipotekës arritën në 233,000 rubla. Agjencia në kuadër të programit "Hipoteka Ushtarake" rriti shumën maksimale të një kredie hipotekore kur blini një apartament në tregun primar nga 2 milion në 2.2 milion rubla. dhe uli parapagimin minimal nga 30% në 20%.
Në gjashtë muajt e fundit, shumë banka hipotekare kanë liruar kërkesat për huamarrësit: kanë ulur parapagimin minimal (përfshirë në zero), kanë rritur shumën maksimale të kredisë dhe kanë zgjeruar listën e objekteve të kreditimit.
Pavarësisht disa lehtësimeve të kërkesave për huamarrësit, cilësia e portofolit të hipotekave të akumuluara në bilancet e bankave është në nivele të larta. Pesha e pagesave të vonuara në vëllimin e përgjithshëm të borxhit të akumuluar hipotekor më 1 janar 2014 ishte 1.49%, dhe vëllimi i përgjithshëm i kredive hipotekare pa një pagesë të vetme të vonuar është më shumë se 96%. Sidoqoftë, duhet të theksohet se në rast të një përkeqësimi të mprehtë të situatës ekonomike dhe një rritje të papunësisë, pjesa e pagesave të vonuara mund të rritet dhe cilësia e portofolit të hipotekës mund të përkeqësohet me shpejtësi.
Rritja e tregut të hipotekave është bërë një nga shtytësit kryesorë të ndërtimit të banesave. Duke kuptuar se bankat kanë rifilluar kreditimin për industrinë e ndërtimit dhe blerësit e shtëpive, zhvilluesit i shtuan aktivitetet e tyre. Kështu, në vitin 2013 janë ndërtuar 912.1 mijë apartamente me një sipërfaqe totale prej 69.4 milionë metrash katrorë. metra (+5,6% krahasuar me periudhën korresponduese të një viti më parë). Kjo shifër është një rekord për të gjithë historinë e Federatës Ruse që nga viti 1990.
Është e rëndësishme të theksohet se rritja e njëkohshme e kredisë hipotekore dhe e ndërtimit të banesave e mban tregun e banesave në një rrugë zhvillimi të ekuilibruar - kërkesa shtesë efektive e popullsisë, e mbështetur nga hipotekat, thith tregun primar të banesave.
Rritja e çmimeve të banesave, sipas Rosstat, në vitin 2013 në krahasim me vitin 2012 ishte mesatarisht 7.2%, që, në kontekstin e inflacionit fiks vjetor (6.8%), sugjeron se rritja reale e çmimeve të banesave, mesatarisht në Rusi, nuk ka kaluar 0,5 p.p.
Duke marrë parasysh faktin se të ardhurat reale të disponueshme të popullsisë u rritën me 3.3 pikë përqindje, dhe normat e hipotekave u ulën, mund të themi se në fund të vitit 2013 është shënuar një rritje e disponueshmërisë së banesave për popullsinë, si në kurriz. të vetë dhe nëpërmjet fondeve të huazuara.
Mënyra më "popullore" për të blerë pasuri të paluajtshme në Federatën Ruse gjatë 5-7 viteve të fundit është ende një hipotekë. Prandaj, autoritetet e vendit në politikën e tyre ekonomike kontribuojnë në çdo mënyrë në programet bankare që synojnë uljen e normave të këtij lloj kredie. Kjo temë jetike u ngrit në fjalimin e tij më 30 janar 2014 nga Alexei Ulyukaev, i cili mban postin e ministrit të Ministrisë së Zhvillimit Ekonomik. Presidenti Vladimir Putin gjithashtu e mbështet këtë deklaratë dhe beson se është e nevojshme të vendoset një normë "e qëndrueshme" e interesit të hipotekës, e cila do të ishte afër normës së rifinancimit të Bankës së Rusisë. Nga ana tjetër, Igor Shuvalov, Zëvendëskryeministri i Parë i Federatës Ruse, tregon për një rritje të qëndrueshme të numrit të kredive të lëshuara në 2013 dhe janar 2014 dhe beson se është e nevojshme t'i përmbahemi drejtimit të zgjedhur nga qeveria dhe bankat e vendit. organizatat në këtë segment.
Ministria e Financave e Federatës Ruse parashikon një ulje të inflacionit në vitin 2014 në 5%-6%. Si rezultat, hipotekat mund të bien në çmim deri në 8% në vit.
Në të njëjtën kohë, duhet theksuar se numri i rusëve që planifikojnë të përmirësojnë kushtet e tyre të jetesës vazhdon të rritet. Rritja e hipotekave në vitin 2014 parashikohet të jetë 20%-25%. Tashmë, çdo e katërta blerje e pasurive të paluajtshme bëhet me kredi, sepse kjo është mënyra më e përballueshme për të zgjidhur problemet me strehimin. Cilësia e lartë e huamarrësve është gjithashtu e këndshme. Pesha e kredive hipotekare pa borxh për gjashtëmujorin e vitit 2013 arriti në 96%.
Bankat shtetërore janë më aktivet në tregun e hipotekave. Pavarësisht ritmit aktiv të dhënies së kredive nga bankat private, Sberbank, VTB 24 dhe Gazprombank vazhdojnë të jenë lider. Pjesa e tyre në totalin e hipotekës është 68%. Në gjysmën e dytë të vitit, Banka e Moskës gjithashtu filloi të rrisë në mënyrë aktive vëllimet e saj.
|
Vendi në renditje që nga 01/07/2014 |
Vendi në renditje që nga 01/07/2013 |
Emri i bankës |
Vëllimi i hipotekave të lëshuara. jetoi. kredi, milion rubla |
Norma e rritjes (grupi i parë 2014/H1 2013), % |
|||
|
1 gjysmë. 2014 |
1 gjysmë. 2013 |
||||||
|
OJSC "Sberbank i Rusisë" |
|||||||
|
VTB 24 (ZAO) |
|||||||
|
CJSC "CB Delta Credit" |
|||||||
|
SHA "Banka e Moskës" |
|||||||
|
JSCB "ROSBANK" |
|||||||
|
JSCB "Svyaz-Bank" |
|||||||
|
CJSC "Raiffeisenbank" |
|||||||
|
SHA "Banka "Shën Petersburg" |
|||||||
|
Grupi financiar "Opening"* |
Janë bankat shtetërore ato që ndikojnë në dinamikën e normës së interesit. Për shkak të uljes së normave në gjysmën e dytë të vitit 2013, edhe institucionet e tjera të kreditit u detyruan të rishikonin kushtet e tyre të kreditimit.
Ndër planet më të fundit të Qeverisë është krijimi në të ardhmen e afërt të një qendre të vetme për dhënien e kredive hipotekare sociale, e cila do të mundësojë zhvillimin e mëtejshëm të programeve ekzistuese të hipotekave për shtresat me të ardhura të ulëta dhe vulnerabël të popullsisë (mësues, mjekë, shkencëtarë, ushtarakë, familje të reja etj.).
Parashikimet e analistëve për zhvillimin e programeve të hipotekave në Federatën Ruse në gjysmën e parë të 2014. Duke marrë parasysh rezultatet e totalit të portofolit të hipotekave të bankave ruse për vitin 2013 në tërësi, analistët bëjnë parashikime të guximshme për një rritje të vëllimit të kredive hipotekare në gjysmën e parë të 2014 me 16%. Për më tepër, detyrimet e prapambetura për hipotekat duhet të reduktohen ndjeshëm, përveç nëse, natyrisht, situata ekonomike në vend nuk përkeqësohet edhe më shumë. Duke folur konkretisht për rezultatet e janarit 2014, deri më tani ka pasur një rritje të kostos mesatare të kredive, megjithëse shumë banka ruse u ofrojnë klientëve të tyre një gamë të gjerë programesh të veçanta hipotekore me norma të reduktuara. Me sa duket, kushtet e hipotekës sipas programeve të tilla nuk u përshtaten klientëve në një farë mënyre.
Ekspertët priren ta shpjegojnë këtë paradoks si më poshtë. Para së gjithash, në fund të vitit të kaluar dhe në fillim të këtij viti, bankat rritën fluksin e klientëve që janë gati të marrin hipotekë me paradhënie të ulët. Së dyti, shumica e klientëve të bankave hipotekore zgjedhin qëllimisht programe me një periudhë pagese mesatare të zgjatur. Natyrisht, në të njëjtën kohë, normat mbeten të larta, pasi ato varen drejtpërdrejt nga madhësia e fondeve të veta të huamarrësit dhe afati i kredisë.
Analistët vunë re gjithashtu se në janar 2014, bankat ruse filluan të përgatisin kërkesa të reja "fleksibile" për klientët e tyre. Ata janë të gatshëm të ndërmarrin rreziqe për të tërhequr huamarrësit, edhe nëse nuk plotësojnë kërkesat e tyre bazë fillestare. Në këtë mënyrë, bankat synojnë t'i bëjnë huamarrësit e tyre hipotekor "bukëfituesit kryesorë" që do t'u sjellin atyre sukses ekonomik në të ardhmen. Përfaqësuesit e Rosselkhozbank dhe Sberbank po flasin hapur sot për këtë, duke argumentuar se Banka Qendrore po i shtyn ata të ndërmarrin një hap të tillë.
Për shembull, kohët e fundit Sberbank njoftoi zyrtarisht një ulje prej 0.5 pikë përqindje në normat e saj bazë të hipotekës. Por kjo prirje është alarmante për disa ekspertë, sepse me oferta "të papërshtatshme" të hipotekave, çmimet e pasurive të paluajtshme gjithashtu mund të rriten ndjeshëm, veçanërisht në Moskë dhe qytete të tjera të mëdha të Rusisë.
Parashikimi afatmesëm për zhvillimin e sektorit financiar, hipotekave dhe ekonomisë ruse.
Parashikimi i tyre, deri në vitin 2016, është prezantuar së fundmi nga ekspertë të Institutit për Zhvillim Ekonomik. Gaidar. Ky dokument shtoi nervozizmin te shumë drejtues të bankave hipotekare. Ekspertët besojnë se të ardhurat e qytetarëve të vendit në vitin 2014 do të rriten mjaft (jo më shumë se 0.9%). Për perspektivën 2015-2016 - edhe më pak (me 0.4%). Kjo mund të thotë vetëm - shkalla e rritjes së kredisë hipotekore do të bjerë gradualisht. Barra e borxhit mbi popullsinë do të rritet me shpejtësi, megjithëse bankat ofrojnë kredi hipotekare fitimprurëse me një ngadalësim të pagesave të tyre.
Në të njëjtën kohë, kostoja e shërbimit të kredive hipotekare do të fillojë të rritet, gjë që nuk mund të mos ndikojë në zhvillimin financiar të shumë bankave ruse, veçanërisht të vogla. Sipas ekspertëve, është e nevojshme të shikohet tendenca rënëse e rritjes së kredive konsumatore në vitin 2013 dhe më pas nuk do të jetë e vështirë të krahasohen faktet dhe të nxirren përfundime me analogji në lidhje me zhvillimin ose "moszhvillimin" e programeve të hipotekave. .
Bankat po bëjnë baste për hipotekat në rubla.
Ofertat e hipotekave në monedhë nuk janë shumë të kërkuara në vendin tonë. Vëllimi i tyre nuk është më shumë se 1% e të gjitha kredive hipotekare të lëshuara. Sot, bankat po bëjnë bastin e tyre kryesor për hipotekat në rubla. Situata për gjysmën e parë të vitit 2014 nuk do të ndryshojë ndjeshëm. Por asnjë nga pronarët e bankave hipotekare, ekspertë apo analistë nuk dëshiron të japë parashikime deri në fund të vitit. Gjithçka do të varet nga stabiliteti i përgjithshëm në vend.
Ndryshimet radikale në normat e hipotekave janë të mundshme vetëm nëse ekonomia është “dëshpërimisht në ethe”. Përndryshe, mund të shpresohet për një ulje të qetë (graduale) të normave mesatare vjetore. Krerët e bankave të mëdha hipotekore në Federatën Ruse janë të prirur të shpresojnë që këtë pranverë normat e kredive hipotekare në rubla do të mbeten në nivelin e fundit të vitit 2013 (rreth 12.4% në vit).
Banka e Kursimeve për strehimin hipotekor Rusia
Tabela 4
Karakteristikat krahasuese të kushteve kryesore të kredidhënies hipotekore në banka të ndryshme
|
Sberbank |
||||||
|
Nordea Bank |
||||||
|
Raiffeisenbank |
||||||
|
UniCredit Bank |
||||||
|
Banka Absolut |
||||||
|
Banka e Kreditit e Moskës |
||||||
|
Sobinbank |
||||||
|
Banka e Moskës |
||||||
|
Gazprombank |
||||||
|
Svyaz-Bank |
||||||
|
Alfa Bank |
||||||
|
Rosevrobank |
||||||
|
Promsvyazbank |
||||||
|
Transcapitalbank |
||||||
|
Tatfondbank |
||||||
|
Baltinvestbank |
||||||
|
Globexbank |
||||||
|
Banka e Evropës Kredi |
||||||
|
Banka Khanty-Mansiysk |
||||||
|
Rilindja 2 3 1 2 1 9 |
Kriteret për vlerësim:
- 1. Vlera e paradhënies minimale: 1 pikë - nga 25%, 2 pikë - nga 20%, 3 pikë - deri në 20%.
- 2. Afati maksimal i kredisë: 1 pikë - deri në 20 vjet, 2 pikë - deri në 25 vjet, 3 pikë - mbi 25 vjet.
- 3. Shuma maksimale e kredisë: 0,5 pikë - deri në 5 milionë, 1 pikë - deri në 10 milionë, 2 pikë - deri në 20 milionë, 3 pikë - mbi 20
- 4. Vlera e normës së interesit: 1 pikë - mbi mesataren, 2 - 2,5 pikë - afërsisht e barabartë me mesataren (në varësi të kufirit të sipërm të normës), 3 pikë - nën normën mesatare.
- 5. Vlerësimi i besueshmërisë së Forbes: 1 pikë - 3 yje, 2 pikë - 4 yje, 3 pikë - 5 yje.
Një analizë e sjelljes së aktorëve kryesorë në tregun e hipotekave tregon përgjithësisht një përkeqësim të mundshëm të portofolit të hipotekave të bankave në periudhën afatmesme në sfondin e dobësimit të kërkesave për huamarrësit në periudhat e mëparshme. Gjithashtu, sipas të dhënave të monitorimit të Qendrës Analitike AHML, në fillim të korrikut 2013, Soyuz Bank uli parapagimin minimal në 15%, dhe Svyaz-Bank - në 0% në mes të gushtit (me sigurimin e një certifikate në formën 2 -NDFL). Në rast të rritjes (të konsiderueshme) të detyrimeve të prapambetura, nuk mund të përjashtohet një rritje e normave të interesit. Kështu, tregu mbetet në një gjendje të konsiderueshme pasigurie.
Për shumicën e qytetarëve të Federatës Ruse, hipotekat janë bërë mjeti më i përballueshëm për blerjen e banesave të tyre. Ulja e normave të hipotekave në kuadër të stabilizimit të çmimeve të pasurive të paluajtshme tërheq gjithnjë e më shumë njerëz dhe siguron një rritje të disponueshmërisë së këtij shërbimi për popullatën. Pse hipoteka po bëhet një metodë gjithnjë e më popullore për përmirësimin e kushteve të banimit? Cilat tendenca janë tipike për tregun HML? Cila është dinamika e zhvillimit të tregut të hipotekave? Ne do të përpiqemi t'u përgjigjemi këtyre dhe pyetjeve të tjera në detaje në këtë artikull.
Treguesit kryesorë të tregut për 2014-2017
Sipas të dhënave të Bankës Qendrore, më 1 korrik 2017, në Federatën Ruse operonin 589 institucione krediti, 423 prej të cilave u jepnin qytetarëve kredi për banesa hipotekare. Për krahasim, në vitin 2014 kishte 635 organizata të tilla, në vitin 2015 - 574, në 2016 - 499. Një rënie e tillë e numrit të organizatave që ofrojnë HML shpjegohet jo aq me situatën ekonomike në vend apo një rënie të kërkesës për të tilla shërbime, por me përfundimin e veprimtarisë vetë institucionet e kreditit si pasojë e falimentimit ose likuidimit për një arsye tjetër. Ishte në vitin 2014 që prirja rënëse u shfaq pikërisht në vitin 2014, pasi në periudhat e mëparshme tregu i banesave hipotekore u karakterizua nga një rritje e numrit të organizatave të tilla - në vitin 2009 kishte 571 prej tyre, dhe deri në vitin 2013 kjo shifër u rrit në 665. Tabela e mëposhtme tregon treguesit kryesorë që karakterizojnë dinamikën e tregut të hipotekave në vitet e fundit.
Tabela - Tendencat specifike për tregun HML në 2014-2017
| Karakteristikat |
Një periudhë kohe |
|||
|---|---|---|---|---|
| 1.01.2014 - 31.12.2014
|
1.01.2015 - 31.12.2015
|
1.01.2016 - 31.12.2016
|
1.01.2017 - 30.06.2017
|
|
| Numri i HML-ve, miliardë rubla |
1 012 800 copë. në vlerën 1764.1 |
699 510 copë. në shumën 1161.7 |
856 461 copë. në vlerën 1473.3 |
423 486 copë. në vlerën 773.0 |
| Pjesa e HML-ve të përfunduara në rubla |
1 012 064
|
699 419
|
856 427
|
423 482
|
| Borxhi, miliardë rubla |
Në rubla - 3391,9; në valutë - 136,5 |
Në rubla - 3851,2; në valutë - 131.1 |
Në rubla - 4421,9; në valutë të huaj - 71.2 |
Në rubla - 4616,3; në valutë - 54.6 |
| Shuma e HML-ve të rifinancuara, miliardë rubla |
228,2
|
80,3
|
114,5
|
83,1
|
| Vëllimi i hipotekave të parapaguara, miliardë rubla |
530,6
|
477,1
|
611,4
|
347,3
|
Burimi: CBR
Kështu, në mungesë të rritjes së të ardhurave të qytetarëve dhe uljes së kërkesës për investime në vitin 2015, ka pasur rënie të treguesve absolut të HML-ve. Por tashmë në vitin 2016 situata filloi të ndryshojë dhe ky tregues iu afrua nivelit të vitit 2014, pavarësisht rënies së numrit të bankave. Për 6 muajt e parë të vitit 2017, treguesi u rrit me 16,3% krahasuar me të njëjtën periudhë kohore të vitit 2016. Në vitin 2014, numri i kredive hipotekare të lëshuara në rubla, dhe HML-të në valutë u ulën me 2,5 herë kundrejt sfondi i dobësimit të rublës. Në të njëjtën kohë, në vitin 2015, numri u ul me 1.4 herë për shkak të uljes së kreditimit me 34%. Në vitin 2016, pati një rritje prej 1.2 herë në sfondin e rritjes së kreditimit me 27.2%, ndërsa HML-të në valutë u ulën sërish me 2.7 herë. Në vitin 2017 vazhduan tendencat e një viti më parë. Gjatë periudhës në shqyrtim, borxhi për kreditë hipotekare të banesave në rubla u rrit ndjeshëm dhe u ul në valutë të huaj.
Dinamika e normës mesatare të ponderuar në vitet 2012-2017
Portofoli i kredisë së çdo banke përbëhet nga disa lloje kredish, të cilat mund të jenë afatgjata dhe afatshkurtra dhe të tjera. Normat e kredive të tilla shpesh ndryshojnë nga njëra-tjetra, dhe për të ditur koston totale të të gjitha kredive në dispozicion, është zhvilluar një koncept i veçantë - norma mesatare e ponderuar e interesit (ATR). Është një pasqyrim i normës mesatare të interesit për të gjitha kreditë e lëshuara nga organizatat bankare. Figura 1 tregon dinamikën e ndryshimeve të ATP nga viti 2012 në 2017 dhe jep një parashikim për vitin 2018.
Figura 1 - Norma mesatare e ponderuar e interesit për kreditë hipotekare të lëshuara në 2012-2017 në valutë dhe rubla
Burimi: materiale analitike të Bankës Qendrore të Federatës Ruse "Për gjendjen e tregut të kredisë hipotekore të banesave" për 2014, 2015, 2016, gjysmën e parë të 2017
Siç mund të shihet nga grafiku, në vitin 2012 ATP në rubla ishte 12.3% (që është 0.4 pikë më e lartë se në 2011), dhe në valutë të huaj - 9.8% (një rritje prej 0.1%). Në vitin 2013, ATP nuk ndryshoi ndjeshëm dhe arriti përkatësisht në 12.4% dhe 9.6% në rubla dhe valutë të huaj. Në vitin 2014, ndryshimet ishin mjaft të parëndësishme - 12.45 dhe 9.25%. Në vitin 2015, ka pasur një rritje të normave për HML-të e ofruara - 13,35 dhe 9,82%. Në vitin 2016, pati tendenca rënëse, pasi ATP në rubla u ul me 0,87 pikë përqindjeje, dhe në valutë - me 1,17 dhe arriti në përkatësisht 12,48 dhe 8,65%. Në gjysmën e parë të vitit 2017, pati një rënie të ndjeshme të normave të interesit për HML-të e ofruara në rubla dhe valutë të huaj me një rritje të kushteve të kreditimit - 11.5 dhe 6.75% në rubla dhe valutë të huaj. Në të njëjtën kohë, tashmë në nëntor, treguesi i rublës arriti në 10.9%. Sipas parashikimit të T. Vlasova, Shef i Departamentit të Hipotekave të Grupit të Kompanive Ingrad, në vitin 2018 ATP mund të bjerë në një rekord prej 8-8,5%.
Sa hipoteka janë lëshuar në rajonet e Federatës Ruse?
Rrethi Federal i Vollgës zë pozicionin kryesor në marrjen e kredive hipotekore, ku u lidhën 270,294 kredi hipotekare për 403,282,000 rubla. Pozicioni i dytë midis rretheve është i zënë nga Qarku Federal Qendror, ku janë lidhur 254,969 marrëveshje kredie nga 1,086,940 në të gjithë Federatën Ruse. Në të njëjtën kohë, 62,505 HML janë në Moskë, dhe 56,646 në Rajonin e Moskës, që është një rekord midis entiteteve përbërëse të Federatës Ruse. Vendin e tretë në rreth e zë rajoni Voronezh, ku janë dhënë 16.511 kredi hipotekare. Më së paku nga të gjitha kreditë hipotekore u lëshuan në Rrethin Federal të Kaukazit të Veriut - 24,281 njësi. Figura 2 tregon aksionet e kredive hipotekare të lëshuara në tregun primar nga rrethet federale të Federatës Ruse në vitin 2017.
Figura 2 - Pesha e kredive hipotekare të lëshuara nga FD në vitin 2017
Llogaritja e "portalit të sigurimeve" sipas të dhënave statistikore të Bankës Qendrore të Federatës Ruse
Norma mesatare e ponderuar e interesit ndryshon pak sipas qarkut. Kështu, në Qarkun Federal Qendror është 10,64%, në Rrethin Federal Veriperëndimor - 10,65%, në Rrethin Federal Jugor - 10,7%, në Rrethin Federal të Kaukazit të Veriut - 10,72%, në Rrethin Federal të Vollgës - 10,6%, në Urale - 10,65%, në Siberi - 10,66%, në Lindjen e Largët - 10,57%. Ndër entitetet përbërëse të Federatës Ruse, 2 rajone mund të dallohen me normat më të larta dhe më të ulëta të interesit për hipotekat - këto janë Republika e Krimesë (11.24%) dhe Chuvashia (10.42%).
Kostoja e hipotekave në ndërtesat e reja dhe në tregun sekondar
Sipas Agjencisë për Hipotekën e Banesave, në vitin 2017, pjesa e popullsisë që ka akses në hipotekë është rritur me 6 pikë përqindje dhe ka arritur në 43%. Faktorët kryesorë të rritjes ishin ulja e normave dhe çmimeve të pasurive të paluajtshme pas zbritjes së inflacionit. Për krahasim, në vitin 2012, kjo pjesë e popullsisë ishte vetëm 29%. Ulja e tarifave është tërheqëse për qytetarët, pasi është ulur edhe shuma e pagesës mujore të kredisë, kurse kursimet gjatë gjithë periudhës mund të arrijnë në 45%. Në kushtet e banesave të shtrenjta (si në tregun primar ashtu edhe në atë sekondar), ky fakt është një nga faktorët vendimtarë në zgjedhjen e kredisë hipotekore. Figura 3 tregon çmimet mesatare për 1 m2. m në tregun sekondar dhe në ndërtesat e reja.
Figura 3 - Dinamika e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme të Federatës Ruse në 2012-2017
Llogaritjet e Banki.ru sipas Bankës së Rusisë dhe Rosstat
Rritja e çmimeve të pasurive të paluajtshme vjen si pasojë e faktit se tregu i ndërtimit nuk është rikuperuar ende nga kriza ekonomike. Dinamika e komisionimit të banesave është ngadalësuar gjatë viteve të fundit, gjë që mund të shpjegohet si me një rënie të shitjeve në 2015, ashtu edhe me një reduktim në financimin e kapitalit dhe kreditimin për zhvilluesit. Periudha e pas krizës tregoi performancën më të keqe në investimet në pasuri të paluajtshme banesore. Pra, në gjysmën e parë të vitit 2016, kjo shifër ishte e barabartë me 239 miliardë rubla, dhe për të njëjtën periudhë në 2017 - vetëm 194 miliardë rubla.
Vëllimi i kredive të lëshuara nga bankat kryesore në vitin 2017
Pjesa e kredive hipotekare në portofolin total të bankave ruse tejkalon 11%. Në fund të vitit 2017, kjo shifër ishte 10.6%. Rreth 90% e totalit të portofolit llogaritet nga kreditë (përfshirë kreditë me pakicë) të lëshuara nga 30 bankat më të mëdha ruse. Huadhënia hipotekore tradicionalisht dominohet nga 2 banka - Sberbank dhe VTB. Për më tepër, i pari në 2017 lëshoi më shumë se gjysmën e të gjitha kredive hipotekare për një shumë totale prej më shumë se 1 trilion rubla. Portofoli i hipotekave të Sberbank u rrit me 17%.
VTB është relativisht shumë larg konkurrentit të saj - kreditë hipotekare në 2017 u lëshuan për më shumë se 430 miliardë rubla, dhe portofoli i kredisë u rrit vetëm me 11%. Më shumë se 70% e të gjitha kredive hipotekore llogariten nga këto 2 banka, por ka edhe aktorë të tjerë të tregut që kanë një rëndësi jo të vogël për zhvillimin e tij. Vëllimet e kredive hipotekare të lëshuara prej tyre janë paraqitur në Figurën 4.
Figura 4 - Vëllimi i kredive hipotekare të lëshuara nga bankat kryesore të Federatës Ruse në 2017
Sipas sondazhit të AHML "Rezultatet e zhvillimit të tregut të hipotekave dhe banesave në 2017"
Më 1 janar 2018, vëllimi i portofolit të hipotekave të bankave arriti në 5.34 trilion rubla, nga të cilat 1.12 trilion janë kredi hipotekare për blerje banesash në tregun primar (në ndërtesa të reja). Në vitin 2017, qytetarët e Federatës Ruse blenë 2.85 milion apartamente (ose ambiente të tjera banimi), që korrespondon me kërkesën për strehim në 2016. Në të njëjtin nivel ka mbetur edhe kërkesa për ndërtesa të reja - 621 mijë kontrata në 2017 kundrejt 620 mijë në 2016. Rreth 2.23 milionë transaksione janë kryer në tregun sekondar. Pjesa e transaksioneve hipotekore në tregun sekondar ishte 31%, në tregun primar - 50%, në rastin e parë madhësia mesatare e një kredie hipotekore ishte 1.74 milion rubla, në të dytin - 2.12 milion.
konkluzioni
Në fund të vitit 2017, mbetet një përqendrim i lartë i ofertës dhe kërkesës, kjo është veçanërisht e dukshme në 10 rajone të Federatës Ruse: Moska dhe rajoni, Shën Petersburg, rajoni Tyumen, Tatarstani, rajoni Sverdlovsk, Bashkortostan, Krasnodar. Territori dhe rajonet e tjera. Vëllimi i lartë i ndërtimit të banesave në këto rajone mbështetet nga pagat më të larta dhe nga zhvillimi aktiv i kredisë hipotekore. Këto rajone përbëjnë 48% të të gjitha hipotekave të lëshuara në 2017.
