Yaxshi ishingizni bilimlar bazasiga yuborish oddiy. Quyidagi shakldan foydalaning
Talabalar, aspirantlar, bilimlar bazasidan o‘z o‘qishlarida va ishlarida foydalanayotgan yosh olimlar sizdan juda minnatdor bo‘lishadi.
Shunga o'xshash hujjatlar
Ko'chmas mulkni baholashda qiyosiy (bozor) yondashuv. Savdoni tahlil qilish usulini amalga oshirish texnologiyasi. Yalpi ijara multiplikatoridan foydalangan holda mulk qiymatini hisoblash. Qiyosiy birlik usuli. Rossiyada ko'chmas mulkni baholashning xususiyatlari.
test, 2012 yil 12/03 qo'shilgan
Fuqarolik huquqlari ob'ekti sifatida ko'chmas mulkning xususiyatlari. Ko'chmas mulk ob'ektlari tushunchasi va tasnifi. Tugallanmagan qurilishni huquqiy tartibga solish muammolari. Fuqarolik muomalasida ishtirok etish. Ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalar.
kurs qog'ozi, 28/05/2016 qo'shilgan
Ko'chmas mulkni baholashning asosiy tamoyillari va usullari; mintaqaviy va mahalliy bozordagi iqtisodiy vaziyatni o'rganish. "Mexanizatsiyalashgan ishlar" MChJ ko'chmas mulk majmuasining bozor qiymatini aniqlash: xususiyatlari, mulkchilik.
dissertatsiya, 20.02.2011 qo'shilgan
Ko'chmas mulkni baholash, uning maqsadlari, vazifalari va maqsadi. Ko'chmas mulkni baholashning huquqiy asoslari. Ko'chmas mulk ob'ektlarini, mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish tizimini ko'rib chiqish. Rossiya Federatsiyasida ko'chmas mulk bozorini huquqiy tartibga solish.
referat, 24.09.2015 qo'shilgan
Ko'chmas mulk sohasidagi bozor munosabatlarining xarakterli xususiyatlari. Iqtisodiyot va ko'chmas mulk ijarasining huquqiy jihatlari, shu jumladan ko'chmas mulk sohasidagi munosabatlarni fuqarolik-huquqiy tartibga solish manbalari tahlili. Ko'chmas mulkni baholashning asosiy tamoyillarining mohiyati.
nazorat ishi, 2010-yil 13-05-da qo'shilgan
Korxonalar mulkchilik shakllarining asosiy turlari. Ko'chmas mulk ob'ektlarining xususiyatlari va tasnifi. Muayyan mulkni boshqarish. Federatsiyaning ko'chmas mulk ob'ektlari tizimlarini boshqarish. Ko'chmas mulk ob'ektlari bilan operatsiyalar.
ma'ruzalar kursi, qo'shilgan 04/16/2013
Ko'chmas mulk tushunchasining ta'rifi. Ko'chmas mulk ob'ektlarining (huquqlarining) huquqiy mohiyati. Huquqlar va majburiyatlar o'rtasidagi farqlar. Ko'chmas mulk ob'ektlarining moddiy mohiyati. Erning huquqiy holati. Erning joylashuvi tavsifiga misollar.
FEDERAL TA'LIM AGENTLIGI
SEI HPE "MOSKVA DAVLAT XIZMAT UNIVERSITETI"
Fakultet: “Viloyat iqtisodiyoti va shahar boshqaruvi instituti”
Kafedra: “Davlat va shahar boshqaruvi”
kurs loyihasi.
Mavzu: Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish.
Fan: Munitsipal ko'chmas mulkni boshqarish.
Talaba tomonidan to'ldirilgan
GRDS 3-2 guruhlari
Shevchuk M.V.
O'qituvchi tomonidan qabul qilingan
Dubovik M.V.
Kirish………………………………………………………………….3
I Nazariy qism
1.1 Ko'chmas mulkning tasnifi……………………………..5
1.2 Turar-joy ko'chmas mulkini baholash metodologiyasi…………………..6
1.3 Uy-joy bozori……………………………………………………………9
1.4 Ko'chmas mulk qimmatli qog'ozlari bozori……………………………..13
1.5 Ipoteka………………………………………………………………..15
II Analitik qism
2.1 Ko'chmas mulk bozori tahlilining zamonaviy tamoyillari…………18
2.2 Ko‘chmas mulk bozorini o‘rganish…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….20
2.3 Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash usullari………………26
2.4 Baholashning har xil turlarining xususiyatlari …………………………………………………34
2.5 Atrof muhit omillarining tannarxga ta’siri……………36
III Amaliy qism
3.1 Qiyosiy sotish usulini amaliy qo'llash………..39
3.2 Investitsion risklar va ko'chmas mulk bozori statistikasi……………44
Xulosa………………………………………………………………47
Adabiyotlar……………………………………………………….50
Kirish.
"Ko'chmas mulk" atamasi Rossiya qonunchiligida Pyotr I davridan beri paydo bo'lgan. Biroq, amaldagi qonun hujjatlarida ko'char va ko'chmas mulk o'rtasida aniq farq hali belgilanmagan.
Ko'chmas narsalarga (ko'chmas mulk, ko'chmas mulk) er uchastkalari, yer qa'ri uchastkalari, ajratilgan suv havzalari va yer bilan mustahkam bog'liq bo'lgan barcha narsalar, ya'ni ularning maqsadiga mutanosib ravishda zarar etkazmasdan ko'chirilishi mumkin bo'lmagan ob'ektlar, shu jumladan o'rmonlar, ko'p yillik o'simliklar; binolar, binolar. Ko'chmas narsalarga, shuningdek, davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan havo kemalari va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari, kosmik ob'ektlar kiradi. Qonunga ko'ra, boshqa mulk ham ko'chmas mulk sifatida tasniflanishi mumkin. Masalan, korxona umuman mulkiy kompleks sifatida ko'chmas mulk sifatida ham tan olinadi.
Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining birinchi qismiga muvofiq, korxona sub'ekt sifatida emas, balki bevosita fuqarolik huquqlari ob'ekti sifatida qaraladi.
Korxona to'liq yoki uning bir qismi mulkiy huquqlarni belgilash, o'zgartirish va tugatish bilan bog'liq sotish, garov, ijara va boshqa bitimlar ob'ekti bo'lishi mumkin. Korxona ham meros qilib olinishi mumkin.
Korxonaning mulkiy kompleksi tarkibiga uning faoliyati uchun mo'ljallangan barcha turdagi mol-mulk, shu jumladan er uchastkalari, binolar, inshootlar, jihozlar, inventar, xom ashyo, materiallar, mahsulotlar, da'vo huquqlari, qarzlar, shuningdek shaxsiylashtirilgan belgilarga bo'lgan huquqlar kiradi. korxona, uning mahsulotlari, ishlari va xizmatlari (firma nomi, tovar belgilari, xizmat ko'rsatish belgilari), agar qonun yoki shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, boshqa mutlaq huquqlar.
Ko'chmas mulkni davlat ro'yxatidan o'tkazuvchi davlat organi o'zi tomonidan ro'yxatga olinganligi va ko'chmas mulk ob'ektlariga ro'yxatga olingan huquqlar to'g'risidagi ma'lumotlarni har qanday shaxsga taqdim etishi shart. Ushbu qoida, albatta, fuqarolik bitimlari ishtirokchilari uchun ko'chmas mulk bilan noto'g'ri bitimlar xavfini sezilarli darajada kamaytiradi.
Mulkchilikning turli shakllari: xususiy, aktsiyadorlik jamiyatlari mulki, mahalliy, munitsipal va nihoyat, federal. Bir yoki boshqa shaklning samaradorligini aniqlash juda qiyin - bularning barchasi muayyan vaziyatlarga bog'liq.
Umuman olganda, uy-joy bozori boshqa segmentlarga qaraganda ancha rivojlangan. Va bu tushunarli. Bu yerda allaqachon uy-joylarni xususiylashtirish, kottejlar qurish uchun yer olish va hokazo jarayonlarni tartibga soluvchi muayyan qonunchilik bazasi mavjud.
Turar-joy bo'lmagan binolar bozori asosan bir marta sotib olingan yoki rekonstruksiya qilingan, ofislarga aylantirilgan binolar bilan ifodalanadi. Ammo xususiylashtirish jarayonida uzoq muddatli ijaraga beriladigan yoki mulk fondlari tomonidan auktsionlarda sotiladigan ob'ektlar tobora ko'payib bormoqda, ya'ni. mahalliy hokimiyat organlari. Xususiylashtirishning ikkinchi bosqichida koʻchmas mulk bozori sanoat obʼyektlari va koʻproq darajada savdo va xizmat koʻrsatish obʼyektlari bilan toʻldiriladi.
Rossiya Federatsiyasida ko'chmas mulkka xususiy mulk huquqi va xususiylashtirish kiritilgandan so'ng, davlat ko'chmas mulk bozorining shakllanishining boshlanishi bo'lib xizmat qilgan ko'chmas mulkning katta qismining yagona egasi bo'lishni to'xtatdi.
I Nazariy qism
1.1 Ko'chmas mulk ob'ektlarining tasnifi.
Ko'chmas mulkni baholash, birinchi navbatda, mustaqil mahsulot sifatida bozorda faol aylanayotgan ob'ektlar toifalari uchun qiziqish uyg'otadi. Hozirgi vaqtda Rossiyada bu:
kvartiralar va xonalar
ofislar va do'konlar uchun binolar va binolar
er uchastkalari bo'lgan shahar atrofidagi turar-joy binolari (kottejlar va yozgi uylar)
o'zlashtirish yoki boshqa maqsadlar uchun mo'ljallangan bo'sh er uchastkalari (qisqa muddatda)
Ombor va ishlab chiqarish ob'ektlari.
Bundan tashqari, ko'chmas mulk ob'ektlari, qoida tariqasida, korxona va tashkilotlarning (xususan, xususiylashtirilayotgan) mulkiy majmuasiga kiradi va ularning qiymatiga sezilarli ta'sir qiladi. Ko'chmas mulkning boshqa toifalari ham mavjud, ularning bozori hali shakllanmagan.
Har xil sharoitlar va ularning kombinatsiyasi ob'ektni baholashga ta'sir qiladi. Biz tasniflash belgilariga misol keltiramiz.
1. Kelib chiqishi
· Tabiiy (tabiiy) ob'ektlar.
· Sun'iy ob'ektlar (binolar).
2. Uchrashuv
Bo'sh er uchastkalari (o'zlashtirish yoki boshqa maqsadlarda)
· Ulardan foydalanish uchun tabiiy komplekslar (konlar).
· Binolar
Uy-joy uchun.
Ofis uchun.
Savdo va pullik xizmatlar sohasi uchun.
Sanoat uchun.
· Boshqa.
3. Masshtab
· Yer massalari.
· Alohida er uchastkalari.
· Bino va inshootlar majmualari.
· Ko'p xonadonli turar-joy binosi.
Yakka tartibdagi turar joy uyi (saroy, dacha)
Bo'lim (kirish).
· Bo'limdagi qavat.
· Kvartira.
· Xona.
· Yozgi uy.
· Ma'muriy binolar majmuasi.
· Bino.
· Binolar yoki binolarning qismlari (bo'limlar, qavatlar).
4. Foydalanishga tayyor
· Tayyor ob'ektlar.
Qayta qurish yoki kapital ta'mirlashni talab qiladi.
Qurilishni tugatishni talab qilish.
1.2 Turar-joy ko'chmas mulkini baholash metodologiyasi.
Amaliy tajriba shuni ko'rsatadiki, kichik turar-joy ko'chmas mulki uchun baholashni faqat bozordagi sotuvlarni taqqoslash usuliga asoslanishi mumkin bo'lgan soddalashtirilgan tartib bo'yicha amalga oshirish tavsiya etiladi. Baholashda sotishni taqqoslash yondashuvi baholanayotgan mulkni sotilgan yoki sotish uchun ro‘yxatga olingan boshqa mulklar bilan to‘g‘ridan-to‘g‘ri solishtirishga asoslanadi. Xaridorlar ko'pincha o'z baholarini asosan sotiladigan mulkka asoslaydilar. Baholovchilar ushbu ma'lumotlardan sotilgan yoki ijaraga olingan mulklar haqidagi ma'lumotlar bilan birga foydalanadilar. Ushbu yondashuv almashtirish tamoyiliga asoslanadi, ya'ni agar shunga o'xshash mos keladigan bir nechta tovar yoki xizmatlar mavjud bo'lsa, eng past narxga ega bo'lgan eng ko'p talab qilinadi va eng keng tarqalgan. Uy-joyga kelsak, bu shuni anglatadiki, agar uni bozorda ko'rish mumkin bo'lsa (odatda shunday bo'ladi), unda uning qiymati odatda teng jozibador uyni sotib olish qiymatida belgilanadi, uni almashtirish ko'p vaqt talab qilmaydi.
Ko'chmas mulkni ommaviy baholash - bu bir hil ob'ektlarning (kvartiralarning) katta guruhini soddalashtirilgan baholashga alohida yondashuv. Bunday baholash ma'lum bir metodologiya bo'yicha amalga oshiriladi: baholanadigan ob'ekt uchun uning parametrlarining qat'iy to'plamining tegishli qiymatlari to'plami aniqlanadi, so'ngra barcha ob'ektlar uchun o'zgarmagan qoidalarga muvofiq qiymat belgilanadi. uning bahosi shakllanadi.
Ommaviy baholash o'zining maxsus ilovalariga ega. Bunday baholashning namunasi - "Texnik inventarizatsiya byurosi (BTI) bo'yicha" kvartiralarning narxiga yondashuv asosida baholanishi. U davlat organi tomonidan amalga oshiriladi va soliq va yig'imlarni aniqlash uchun ishlatiladi. Biroq, BTI bahosi bozor qiymatiga e'tibor qaratmaydi. Shuning uchun uni qurish uchun bozor ma'lumotlari talab qilinmaydi.
Haqiqiy sotish narxi va bozor qiymati tushunchalari o'rtasidagi farqni ta'kidlash kerak. Narxlar sotuvchi narxiga, xaridor narxiga va sotish narxiga bo'linadi.
Sotuvchining narxi - bu bitim natijasida olgan summa. Xaridorning narxi - kvartirani sotib olish uchun barcha xarajatlarning umumiy yig'indisi. Sotish narxi - bu kvartira uchun xaridor sotuvchiga beradigan pul miqdori.
Ular vositachilarning xizmatlari uchun to'lov miqdori va bitimni qayta ishlash xarajatlari bilan farqlanadi. Vositachi kvartiraning xaridoriga ham, sotuvchiga ham bo'lishi mumkin yoki bo'lmasligi mumkin. Tranzaktsiya sug'urtalangan bo'lishi mumkin yoki bo'lmasligi mumkin. Bitimni qayta ishlash xarajatlari uning ishtirokchilari o'rtasida turli yo'llar bilan taqsimlanishi mumkin. Shu sababli, sotish narxi kvartirani shunday tavsiflaydi va xaridor va sotuvchining narxi bitim shartlariga juda bog'liq. Qoidaga ko'ra, agar sotuvchida vositachi bo'lsa, u holda uning to'lovi sotish narxidan ushlab qolinadi va sotuvchining narxini pasaytiradi va aksincha, xaridorning o'z vositachisi xizmatlari uchun to'lashi sotuvchining narxiga nisbatan xaridorning narxini oshiradi. Xuddi shunday, ushbu narxlarga tranzaksiyani qayta ishlash to'lovi ta'sir qiladi. Shunday qilib, sotuvchi va xaridorning narxi sezilarli darajada farq qilishi mumkin (15% gacha yoki undan ko'p). Ammo sotish narxi minimal darajada bitimni sotish va qayta ishlash mexanizmining o'ziga xos xususiyatlariga bog'liq va kvartiraning o'ziga xos xususiyatlari bilan belgilanadi. Shu sababli, sotish narxining kvartiraning ko'plab parametrlariga bog'liqligini modellashtirish maqsadga muvofiqdir.
Uning ta'rifiga ko'ra, mulkning bozor qiymati bitimning normal sharoitida bozorda sotishning o'rtacha yoki ehtimoliy narxini belgilaydigan omillarga bog'liq.
Tasniflashning birinchi darajasida ularni ob'ektiv va sub'ektiv omillarga bo'lish mumkin.
Bozor qiymatini aniqlashda ob'ektiv omillar hisobga olinadi. Subyektiv omillarga kelsak, ular ma'lum bir xaridor, sotuvchi yoki vositachining bitim tuzishda xatti-harakati bilan bog'liq bo'lib, qisman uning iqtisodiy sharoitlari (temperament, xabardorlik, halollik, sabr-toqat, ishonchlilik, shaxsiy yoqtirish va yoqtirmaslik va boshqalar) bilan bevosita bog'liq emas. .).
Ob'ektiv omillar, asosan, iqtisodiy belgilovchi, pirovardida, muayyan bitimlarning o'rtacha narx darajasini belgilaydi.
Iqtisodiy omillarni makroiqtisodiy va mikroiqtisodiy omillarga bo'lish mumkin. Birinchisi umumiy bozor kon'yunkturasi bilan bog'liq omillarni o'z ichiga oladi: mintaqada ko'chmas mulkka bo'lgan talab xavfsizligining dastlabki darajasi; yangi qurilish va rekonstruksiya qilish hajmlari va tarkibi; migratsiya omillari; bitimlarning huquqiy va iqtisodiy shartlari; inflyatsiya darajasi va dinamikasi; dollar kursi va uning dinamikasi. Bizning sharoitimizda iqtisodiy omillar guruhiga quyidagi uzoq muddatli omillarni ham ko'rsatish mumkin:
· tovarlar va xizmatlar narxlari dinamikasidagi farqlar, shuningdek, pul mablag'larini to'plash ko'lamiga va kechiktirilgan talab miqdoriga ta'sir qiluvchi ish haqi shartlari;
· ko'chmas mulkka sarmoya kiritish imkoniyatiga ega bo'lgan yangi ijtimoiy qatlamni shakllantirish sur'ati va ko'lami;
ipoteka tizimini rivojlantirish;
· Mintaqada xorijiy vakolatxonalar tizimini rivojlantirish.
Mikroiqtisodiy omillar aniq operatsiyalarning ob'ektiv parametrlarini tavsiflaydi. Ulardan bitim ob'ektini (kvartirani) tavsiflovchilar alohida ahamiyatga ega. Bitimning tabiati va to'lov shartlari bilan bog'liq omillar ham muhimdir. Bitimlarni qayta ishlash va ularni to‘lashning asosiy tartiblari ishlab chiqildi. Shuning uchun, kvartiralarning bozor qiymatini ommaviy baholashda, bitimning tipik (o'rtacha) xususiyatiga e'tibor qaratish mumkin va kerak, bu omilni doimiy deb hisoblang va kvartiralarning bozor qiymatini baholashda uni hisobga olmang. Keyin belgilangan sanada hisoblangan kvartiraning bozor qiymati (o'rtacha narxi) foydalanish qiymati sifatida uning parametrlari (belgilari) bilan belgilanadi.
1.3 Uy-joy bozori.
Ushbu bozorning potentsial ko'lami juda katta. Har qanday, ular aytganidek, tsivilizatsiyalashgan mamlakatda uy-joylarning kamida 90 foizi bugun bo'lib-bo'lib sotib olinadi.
Rossiyadagi uy-joy bozori kvartiralarni xususiylashtirish natijasida ayniqsa katta miqyosga ega bo'ldi. Moskvadagi kabi bepul yoki imtiyozli, boshqa shaharlarda bo'lgani kabi, kvartiralarning xususiy mulkka o'tkazilishi egalari uchun ushbu turdagi ko'chmas mulk bilan ishlash uchun yangi imkoniyatlar yaratdi.
Shu bilan birga, kvartiralarni va boshqa turdagi uy-joylarni sotib olish va sotish shakllari ham rivojlandi. Ushbu shakllar orasida kvartiralarni bo'lib-bo'lib sotib olish keng tarqalgan. Qayd etish joizki, G‘arbda aholiga tegishli deyarli barcha ko‘chmas mulklar qarzlar, uy-joy narxini bo‘lib-bo‘lib to‘lash zarurati bilan yuklangan. Rossiyada xususiylashtirish natijasida har bir fuqaro qarzlar bilan yuklanmagan ko'chmas mulk (kvartiralar, bog' va dala uchastkalari) egasiga aylandi. Shuning uchun Rossiya fuqarolari bu borada boshqa mamlakatlar fuqarolariga qaraganda ancha yaxshi mavqega ega.
Shu bilan birga, bularning barchasi kreditga uy-joy olish uchun yangi ochilgan imkoniyatlar bilan to'ldiriladi. Qisqacha aytganda, sxema quyidagicha.
Kvartiraning o'zi kredit berish uchun moddiy ta'minot sifatida xizmat qiladi. Qarz to'lanmaguncha, xaridor qonuniy ravishda faqat uning ijarachisi hisoblanadi. Xaridor darhol birinchi to'lovni to'laydi - taxminan 30 foiz; qolgan 70 tasi rieltorlik kompaniyasi bilan tegishli shartnoma tuzilgan bank tomonidan toʻlanadi.
Bank yoki uning sho‘ba korxonasi hujjatlarni yig‘adi, oldi-sotdi bitimini amalga oshiradi, sotuvchi bilan hisob-kitoblarni amalga oshiradi va hokazo. Shu sababli, komissiyaning hajmi, masalan, Moskvada kvartiraning bozor narxining 13 foiziga etadi. Ushbu xarajatlar, agar bitim ishonchli tashkilotlar ishtirokida amalga oshirilsa, oqlanadi, chunki uy-joy bozori so'nggi oylarda ma'lum bir jinoiy ma'noga ega bo'ldi.
Rasmiy ro'yxatga olish jarayoni tugagandan so'ng qo'ldan qo'lga o'tkaziladigan deyarli har bir operatsiyada "chap" dollarlar mavjudligi sababli ko'plab jinoiy vaziyatlar yuzaga keladi.
"Chap" dollarlari, qoida tariqasida, kvartiraning bozor narxi va BTI tomonidan baholangan miqdor o'rtasidagi farqdir. Shuning uchun tushunish uchun mutaxassis bo'lish shart emas: "chapchilar" ni yo'q qilish uchun ikkita yo'ldan birini tanlash kerak: yoki konservativ yo'l - BTIni baholash amaliyotini bozorning real sharoitlariga yaqinlashtirish; yoki radikal usul - bu amaliyotdan voz kechish va ko'chmas mulkni qo'llash narxini nazorat qilishning boshqa shakllariga o'tish.
Doimiy ortib borayotgan koeffitsientlar BTI baholarini sakrash va chegaralar orqali bozor narxlariga yaqinlashtirmoqda.
Fuqaro tomonidan kvartira (yoki keyinchalik sotilishi mumkin bo'lgan boshqa mulk) sotib olingan daromaddan barcha mumkin bo'lgan soliqlar allaqachon chegirib tashlangan. Shuning uchun, har qanday nuqtai nazardan, mulkni sotishni qo'shimcha daromad olish fakti deb hisoblash mumkin emas; bu faqat fuqaroga tegishli bo'lgan mulk shaklining o'zgarishi. Va bunday o'zgarish miqdori bo'yicha soliq undirish xuddi shu daromadga soliqning ikkilamchi to'lovidir.
Kvartiralarni bozorda qayta taqsimlash uy-joy fondidan foydalanishni yaxshilash imkonini berdi, kommunal kvartiralarning bir qismini ko'chirishni rag'batlantirdi va uy-joy muammosini qisman hal qilish imkonini berdi.
Umuman olganda, uy-joy muammosi nafaqat saqlanib qolmoqda, balki tobora kuchayib bormoqda. Bunga qo'shni davlatlardan Rossiyaga doimiy ravishda qochqinlar va majburiy emigrantlar oqimi yordam bermoqda.
Turar-joy bo'lmagan maqsadlarda kvartiralardan foydalanish.
Shaharlardagi turar-joy sektorining salmoqli qismi xususiylashtirilgach, mulkdor bo‘lgan kvartiralardan o‘z maqsadlaridan tashqari foydalanish muammosi keskinlashdi.
Albatta, fuqarolar va yuridik shaxslarga tegishli bo'lgan turar-joy binolaridan noturarjoy maqsadlarida foydalanish - ofislar, idoralar, ustaxonalar, kompyuter markazlari va boshqalarni joylashtirish uchun. - uy-joy muammosini hal qilishga hech qanday hissa qo'shmaydi, chunki turar-joy maydonining katta qismi umumiy shahar fondidan olinadi. Biroq, bu bilan kurashish usullari egasining erkinligini cheklaydi va ko'pincha noqonuniydir.
Agar uy-joy inspektsiyasi yoki militsiya kvartiradan noto'g'ri foydalanish faktini aniqlay olsa va uni tegishli ravishda rasmiylashtirib, sudga taqdim etsa ham, sudyalar bunday da'voni qondirish uchun qonuniy asosga ega emaslar. San'atga muvofiq. "Federal uy-joy siyosatining asoslari to'g'risida" gi qonunning 6-moddasi uy-joy sohasidagi ko'chmas mulk egasi qonun hujjatlarida belgilangan tartibda unga egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etish, shu jumladan ijaraga berish, ijaraga berish, garovga qo'yish huquqiga ega. amaldagi normalar, boshqa fuqarolarning uy-joy va boshqa huquq va erkinliklari, shuningdek, jamoat manfaatlari buzilmasa, to‘liq va qisman va hokazo. San'atda belgilangan turar-joy binolaridan foydalanishda egasining majburiyatlari orasida. Xuddi shu qonunning 4-moddasida turar-joy binolaridan maqsadli foydalanish kabi majburiyat yo'q. To'g'ri, Art. RSFSR Uy-joy kodeksining 7-moddasi, turar-joy binolari va turar-joy binolari fuqarolarning doimiy yashashi uchun mo'ljallanganligini belgilaydi.
Lekin eng yaxshi holatda, ushbu maqolani hisobga olgan holda, San'at asosida. RSFSR Fuqarolik Kodeksining 48-moddasiga binoan, faqat uy-joy ijarasi shartnomasi qonun talablariga mos kelmasligi sababli haqiqiy emas deb topilishi mumkin. Ammo shu asosda uy-joyga egalik huquqini o'tkazish to'g'risidagi shartnomani bekor qilish mumkin emas, chunki biron bir qonun hujjatida (va bu faqat qonun bo'lishi kerak, hokimning buyrug'i yoki hukumat qarori emas) bunday huquqiy hujjat mavjud emas. asos.
Aniq me'yoriy-huquqiy bazaning yo'qligi hatto sud organlarining ham ba'zida kim va qanday asosda muayyan ob'ektga huquqlarga ega ekanligini aniqlay olmasligiga olib keladi. Biroq, ofislar, chakana savdo va omborxonalar uchun barqaror talab, shuningdek, katta komissiyalarni kafolatlaydigan bunday mulkning yuqori narxi ko'plab vositachilik tuzilmalarini jalb qiladi. Agar 2000-yilda so‘rovda qatnashganlarning atigi 42 foizi noturar joy bilan bitimlar tuzish bilan shug‘ullangan bo‘lsa, hozirga kelib bu ko‘rsatkich 70 foizga yetdi.
1.4 Ko'chmas mulk qimmatli qog'ozlari bozori.
Ko'chmas mulk bozori segmenti eng kam rivojlangan. Bu butun fond bozorining kechikishini ham, ko'chmas mulkning o'zini tijorat aylanmasida yetarlicha ishtirok etmasligini ham aks ettiradi. Ko'chmas mulk bozori ishtirokchilari hali ham to'g'ridan-to'g'ri investitsiyalarni afzal ko'rishadi. Dar va assortimenti qimmatli qogozhoi istifoda va sotsii molu mulk.
Avvalo, uy-joy obligatsiyalarining shubhasiz afzalligi ularning jamg'arish xususiyatidir. Ular kvartirani sotib olish uchun zarur bo'lgan miqdorni bosqichma-bosqich to'plash imkonini beradi, bu esa nominalda ko'rsatilgan uy-joy suratlariga bo'lgan huquq to'g'risidagi guvohnomadir.
Haqiqiy kvartiralarning tasvirlariga nisbatan obligatsiyalarning nominal qiymati istalgan vaqtda yashash maydoni va qulaylik darajasida to'xtashga imkon beradi, bu etarli yoki maksimal darajada tan olinadi. Shuni tan olish kerakki, uy-joy obligatsiyalarining ushbu ijobiy xususiyati ular faqat yangi foydalanishga topshirilgan uy-joy sotib olish huquqini berishlari bilan cheklangan. Qurilishning ancha cheklangan standarti va yangi rivojlanish maydonlarining o'ziga xos xususiyatlari uy-joy muammolarini hal qilish uchun obligatsiyalar sotib olishni xohlovchilar doirasini sezilarli darajada toraytirishi mumkin va bu ularning asosiy qiymatidir. Agar shaharning istalgan tumanida, har qanday darajadagi qulaylik va "yosh" dagi obligatsiyalar yordamida munitsipal uy-joy sotib olish mumkin bo'lsa, ularning jozibadorligi sezilarli darajada oshadi. Bu etarli darajada ishonchli hisoblangan boshqa to'lov vositalariga (valyutaga) nisbatan uy-joy obligatsiyalarining raqobatbardoshligini oshirishni ta'minlashi mumkin.
Uy-joy obligatsiyalarining yana bir shubhasiz afzalligi - ularning inflyatsiyaga qarshi tabiati: pulni eskirishdan u yoki bu tarzda tejash qobiliyati. Shuning uchun, oylik uy-joy obligatsiyalari narxlari kotirovkalari, hech bo'lmaganda, inflyatsiyani kuzatishi kerak. Shu bilan birga, emissiyaning prognozli shaklida nazarda tutilgan oylik kotirovka mexanizmi uy-joy bozoridagi joriy o'zgarishlarni emas, balki faqat umumiy makroiqtisodiy tebranishlarni o'zlashtirishga qodir va vaqt miqyosida sezilarli.
Obligatsiyalar sotilganda, masalan, 1 oydan 6 oygacha bo'lgan vaqt oralig'ida uy-joy olish vaqtiga qarab kotirovkalarni o'zgartirish imkoniyati ushbu fond bozori vositasining jozibadorligini va uning likvidlik darajasini sezilarli darajada oshirishi mumkin.
Mulkni baholash. Bozorni baholash usullari ko'chmas mulkning rentabelligini maksimal darajada oshirishga yordam beradi, bu korxonalar va fuqarolar ixtiyorida bo'lgan ushbu yangi resurs. Ushbu baholash yer va ko'chmas mulk egalari kredit olish uchun ularni garovga qo'ymoqchi bo'lganlarida zarur bo'ladi. To'g'ri baholamasdan, qo'shimcha investitsiyalarni, shu jumladan xorijiy investitsiyalarni jalb qilishni hisoblang.
Xususiylashtirishning birinchi bosqichida qo'shma korxonalarni tashkil etishda bunday baholashlar yo umuman amalga oshirilmagan yoki shunchaki ko'z bilan qilingan. Narxni investorning o‘zi belgilagan. Jiddiy ob'ektlar haqida gap ketganda, G'arb baholash firmalari jalb qilindi, ular ko'p hollarda xorijiy investorlar foydasiga baholashni amalga oshirib, aktivlarimizning real bozor qiymatini past baholadilar.
Baholash, shuningdek, xususiylashtirilgan korxonalarning ustav kapitalini real moddiy resurslar bilan taʼminlangan miqdorga koʻpaytirishga intilayotgan aksiyalarning ikkilamchi chiqarilishi uchun ham zarurdir. Aynan real prospekt investorlarga qimmatli qog'ozlar narxini belgilashda xatolikka yo'l qo'ymaslik imkonini beradi. Mulkni taqsimlashda, yer va ko'chmas mulkdan eng yaxshi tijorat maqsadlarida foydalanishni aniqlashda va ko'chmas mulk bilan bog'liq boshqa barcha operatsiyalarda ham baholash talab etiladi.
Ko'chmas mulkning qiymatini oshirish va undan tijorat maqsadlarida foydalanish istiqbollarini tahlil qilish qat'iy iqtisodiy hisob-kitobga, mulkning haqiqiy bozor qiymatini to'g'ri va professional baholashga asoslanishi kerak. Baholash – qat’iy belgilangan yondashuvlar, tamoyillar va usullar, shuningdek protsessual va axloqiy me’yorlardan foydalangan holda bilim, tajribaga asoslangan ko‘chmas mulk ob’ektining qiymati to‘g‘risidagi mutaxassis yoki ekspertlar guruhining, odatda professional baholovchilarning fikri.
Bozor qiymati, adolatli bitim tuzish uchun zarur bo'lgan barcha shart-sharoitlarni hisobga olgan holda, mulkning raqobatbardosh va ochiq bozorda sotilishi mumkin bo'lgan eng yuqori bahosini anglatadi.
Bu shartlar:
1. Xaridor va sotuvchi tipik, standart motivlar asosida harakat qiladi. Shartnoma har ikki tomonni ham majburlamaydi.
2. Ikkala tomon ham qarorlar qabul qilish va o'z manfaatlarini ko'zlab harakat qilish uchun to'liq ma'lumotga ega.
3. Ob'ekt yetarli muddatga ochiq bozorga chiqarilgan va bitim uchun optimal moment tanlangan.
4. To'lov naqd pulda yoki naqd to'lov bilan taqqoslanadigan kelishilgan moliyaviy shartlarda amalga oshiriladi.
5. Bitim narxi odatdagi shartlarni aks ettiradi va bitim bilan bog'liq bo'lgan tomonlarning birortasi tomonidan chegirmalar, chegirmalar yoki maxsus kreditlarni o'z ichiga olmaydi.
6. Ob'ekt normal talabga ega va bozorda tan olingan foydali dasturga ega.
7. Ob'ekt juda kam, boshqacha aytganda, raqobatbardosh bozorni yaratuvchi cheklangan taklif mavjud.
8. Ob'ektga begonalik xossalari berilgan va qo'ldan-qo'lga o'tishga qodir.
1.5 Ipoteka.
Ipoteka deganda ko'chmas mulkni garovga olgan holda kredit berish tushuniladi. Klassik ipoteka ob'ekti er uchastkasi hisoblanadi. Ipoteka garov sifatida binolar, inshootlar, turar-joy uylari, alohida kvartiralarni taqdim etish imkoniyatini ochadi.
Ipoteka kreditlari odatda arzon, ipoteka banklarining marjasi past va katta hajmdagi kreditlardan foyda olinadi. Bu banklar, shuningdek, past foiz stavkalari bo'yicha mablag'larni jalb qiladi, lekin ularning juda yuqori ishonchliligi tufayli ular joylashtirgan ipoteka obligatsiyalari barqaror talabga ega.
Ipoteka kreditlari bozorida to'rtta sub'ekt faoliyat yuritadi:
1. eng yaxshi ko'chmas mulkni sotib olmoqchi bo'lgan qarz oluvchi;
2. ipoteka tavakkalchiligini cheklash orqali mumkin bo‘lgan eng yuqori foyda olishga intilayotgan bank;
3. ipotekaga sarmoya kiritish orqali maksimal foyda olishga intilayotgan investor;
4. ipoteka kreditlash tizimining ishlashi uchun huquqiy va iqtisodiy shart-sharoitlarni yaratishi kerak bo'lgan hukumat.
Ipoteka kreditlash vositalari qarz oluvchi uchun kredit mavjudligini, shuningdek, kreditlashning rentabelligini ta'minlashi kerak.
Kredit mexanizmlarining ko'p yoki kamroq darajada mamlakatda mavjud bo'lgan ancha yuqori inflyatsiya darajasini chetlab o'tishga imkon beradigan bir nechta turlari mavjud.
Birinchi mexanizm - belgilangan foizli kreditlash.
Ikkinchi mexanizm esa, kredit stavkasi narxlar darajasining o‘zgarishiga qarab davriy (chorakda bir marta) qayta ko‘rib chiqilayotganda mamlakatdagi narxlar darajasiga moslashtirilgan stavkaga ega kreditlarga asoslanadi.
Uchinchi mexanizm - sozlanishi kechiktirilgan to'lovlar bilan kreditlash - AQSh iqtisodiyoti institutlaridan biri tomonidan maxsus Rossiya sharoitida foydalanish uchun ishlab chiqilgan. Uning mohiyati shundaki, qarz oluvchi asosiy qarz yoki kredit bo'yicha daromadning 30 foizidan ko'p bo'lmagan miqdorda to'lashi kerak. Dastlabki to'lov nisbatan past va vaqt o'tishi bilan ortadi. Bu sizga qarzning asosiy qismini to'lashni keyingi muddatga kechiktirish imkonini beradi. Ushbu mexanizmning printsipi shundan iboratki, ikkita foiz stavkasi hisoblab chiqiladi, ulardan biri "shartnoma" deb ataladi va qarz miqdorini hisoblash uchun ishlatiladi, ikkinchisi esa "to'lov", oylik to'lovlarni hisoblash uchun. Bu stavkalar teng emas.
Rossiya Federatsiyasining "Garov to'g'risida" gi qonuni ipotekani ro'yxatga olishning umumiy tamoyilini belgilaydi. U garovga qo'yilgan mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish uchun mas'ul bo'lgan bir xil davlat organida ro'yxatdan o'tgan bo'lishi kerak. Ushbu tamoyildan kelib chiqadiki, turar-joy binolari garovi uy-joylarni xususiylashtirish bo'limlari tomonidan ro'yxatga olinishi kerak.
Yerda joylashgan bino va inshootlarga tegishli “ipoteka” shartnomalari mulk joylashgan hududning “er ro‘yxati”da ro‘yxatdan o‘tkazilishi kerak, bu ayni paytda mahalliy yer qo‘mitalari tomonidan ro‘yxatga olingan deb ham talqin qilinishi mumkin, garchi o‘sha paytda qonun kuchga kirganligi mahalliy kengashlarni anglatishi mumkin.
Garovga qo'yilgan mol-mulkni sotish mexanizmi qonun chiqaruvchi tomonidan ham ko'chmas mulk, ham ko'char mulk uchun umumiy mexanizm sifatida belgilanadi.
San'atga ko'ra. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 350-moddasiga binoan, qonun hujjatlariga muvofiq undirilgan garovga qo'yilgan mol-mulkni sotish (sotish) protsessual qonun hujjatlarida belgilangan tartibda ochiq kim oshdi savdosida, agar boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, amalga oshiriladi. tartibi qonun bilan belgilanadi.
Garovga qo'yilgan mol-mulkni ochiq kim oshdi savdosi orqali sotish talabi majburiydir va agar garov qoidalari tushunchasiga rioya qilinsa, uni chetlab o'tib bo'lmaydi. Ammo agar garovga oluvchi hali ham garov predmeti bo'lgan mol-mulkni ochiq kim oshdi savdosisiz mulkka olishni istasa va u garovga qo'yuvchi tomonidan qo'llab-quvvatlansa, bu San'atga muvofiq amalga oshirilishi mumkin. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 409-moddasi. Ushbu modda tomonlar o'rtasida kompensatsiya shartnomasini tuzishga imkon beradi, bunda kreditor qarzdorning majburiyatlarini bekor qilingan deb aytadi va ikkinchisi o'z majburiyatini bajarish evaziga kompensatsiyani ta'minlaydi, ya'ni bizning holatlarimizda garovga qo'yuvchi o'z majburiyatlarini o'tkazadi. garovga oluvchiga ko'chmas mulk.
II Analitik qism
2.1 Ko'chmas mulk bozori tahlilining zamonaviy tamoyillari.
Bozor iqtisodiyoti sharoitida biznesning muvaffaqiyati ko'p jihatdan ma'lumot sifati bilan belgilanadi, ular asosida mas'uliyatli moliyaviy qarorlar qabul qilinadi. Shuning uchun ham axborotni, shu jumladan bozor axborotini to‘plash va tahliliy qayta ishlash bugungi kunda ham ilmiy-uslubiy nuqtai nazardan alohida tadqiqot predmeti, ham mustaqil biznesning predmeti hisoblanadi.
Yuqoridagilarning eng yorqin misoli fond bozorida biznes yuritishni axborot bilan ta'minlash misolidir. Bir necha bor Nobel mukofotlariga sazovor bo'lgan ilmiy nazariyalar va maktablar yaratildi va takomillashtirilmoqda, texnik va fundamental tahlil bo'yicha ko'plab asarlar yozildi, ular fond bozori mutaxassislari uchun qo'llanmaga aylandi. Qimmatli qog'ozlar bozoridagi ma'lumotlar bilan ishlash uchun tahlilchilarning bilimlarini chuqur sinovdan o'tkazishning jahon amaliyoti odatiy hisoblanadi. Va bu, birja bozorida, boshqa bozorlar bilan solishtirganda, ishtirokchilarning xabardorligi nuqtai nazaridan mukammal bozor qonuniyatlari eng aniq belgilanishi kerakligiga qaramasdan.
Ko'chmas mulk bozori, fond bozoridan farqli o'laroq, ko'p jihatdan mukammallikdan uzoqroqdir, bu uni o'rganish xususiyatlarini belgilaydi. Bir tomondan, tahlilchilar qiyinchiliklarga duch kelishadi, ba'zan esa ko'chmas mulk bozorida iqtisodiy munosabatlarni to'g'ri va aniq rasmiylashtirishning mumkin emasligi. Boshqa tomondan, ko'rinib turibdiki, boshqa bozorlarda qo'llaniladigan tahlil texnologiyalarini sof shaklda ko'chmas mulk bozoriga o'tkazish istiqbollari yo'q, chunki bu texnologiyalar boshqa bozor muhitida foydalanishga moslashtirilgan. Yuqorida aytilganlarni hisobga olgan holda, ko'chmas mulk bozorida yuqori sifatli tahliliy ish tahlilchidan ko'chmas mulk iqtisodiyoti bo'yicha chuqur nazariy bilimlardan tashqari, professional sezgini shakllantiradigan doimiy amaliyot va ijodiy izlanishni talab qiladigan juda murakkab mavzu bo'lib tuyuladi. .
Dunyoning rivojlangan mamlakatlarida ko'chmas mulk bozorlarining deyarli bir asrlik faoliyat ko'rsatish tarixini o'rganar ekanmiz, shunday xulosaga kelish mumkinki, tahliliy ishlar sifatiga yetarlicha e'tibor berilmagani real hayotdagi eng yirik inqirozlarning asosiy sabablaridan biri hisoblanadi. ko'chmas mulk bozorlari. Oddiy misol 80-yillarning oxiri va 90-yillarning boshlarida AQSh ko'chmas mulk bozoridagi inqiroz. Mutaxassislarning fikricha, yangi qurilishga haddan tashqari va beg'araz sarmoya kiritilishi bozorning to'lib ketishiga va shunga mos ravishda kreditlar berilgan ko'plab loyihalarga bozor talabining yo'qligiga olib keldi. Ushbu holat tahlilda rag'batlantirishning noto'g'ri tuzilishi, zaif tahlil metodologiyasi va mavjud sharoitlarni tavsiflovchi to'liq bo'lmagan ma'lumotlardan kelib chiqadigan real bo'lmagan bozor taxminlariga asoslangan edi. Ishlab chiquvchilar, baholovchilar va kredit tashkilotlarini boshqargan rag'batlantirish tuzilmasi ba'zilarning kredit olishga qiziqishi, boshqalarning kredit olishni asoslashi, uchinchisi esa o'z mablag'larini ajratish uchun deformatsiyaga uchradi. Shu bilan birga, barcha tomonlar o'z muammolarini asossiz optimistik umidlar hisobiga hal qilishdi.
Mahalliy bozorlarning yuqori sifatli ma'lumotlari bilan o'zaro aloqada noto'g'ri taxminlar va protseduralarda ifodalangan zaif tahlil metodologiyasidan foydalanish, qoida tariqasida, bozorni noto'g'ri o'rganishga va shunga mos ravishda ular asosida investitsiya qarorlarini qabul qilishga olib keldi. Inqiroz natijasida kredit tashkilotlari har qanday loyihalarga, xususan, bozor tadqiqotlariga nisbatan barqaror ishonchsizlik sindromini rivojlantirdi. Va bu, o'z navbatida, ko'chmas mulk bozori tahlilchilari o'z ishlarida aniq xulosalar va natijalarni olish uchun zarur bo'lgan (lekin etarli emas) ba'zi umumiy tamoyillarga amal qilishlari kerakligini tushunishga olib keldi. Boshqa tomondan, bozor tadqiqotlarining haqiqiylik toifasiga muvofiqligini aniqlaydigan tushunarli va oson identifikatsiya qilinadigan mezonlarga shoshilinch ehtiyoj bor.
Rossiyada ko'chmas mulk bozorining rivojlanish istiqbollarini hisobga olgan holda, potentsial inqirozlarning yo'qligi haddan tashqari optimistik stsenariy deb taxmin qilishimiz mumkin. Biroq, bunday inqirozlarning oqibatlari, agar bugungi kunda faol bozorni rivojlantirish bosqichida, ba'zi umumiy tamoyillar va tamoyillar ishlab chiqilgan va kundalik amaliyotga joriy qilingan bo'lsa, unchalik ahamiyatsiz bo'lishi mumkin.
tahliliy tadqiqotlarga qo'yiladigan talablar, ular asosida investitsiya qarorlari qabul qilinadi.
Nafaqat inqirozlar tahdidi, balki dolzarb kundalik muammolar – raqobatning kuchayishi, qisqa muddatli super foyda olish imkoniyatlarining qisqarishi, uzoq muddatli va kapital talab qiluvchi tijorat ko‘chmas mulkini rivojlantirish loyihalarini boshlash, bozorga xorijiy investorlarning kirib kelishi. qarorlarni asoslash uchun yuqori talablar bilan va boshqalar. - yaqin kelajakda Rossiya ko'chmas mulk bozorlarida sifat tahlilining ahamiyati tobora ortib borishiga ob'ektiv guvohlik beradi.
2.2 Investitsion qarorlarni asoslash maqsadida ko'chmas mulk bozorini o'rganish.
Ko'rib chiqilayotgan turdagi har qanday tadqiqotning yakuniy maqsadi ko'chmas mulk bozorida ma'lum bir turdagi mahsulotga bo'lgan talab va taklif nisbatini aniq (odatda kelajakdagi) vaqt oralig'ida o'lchashdir.
Ko'chmas mulkning tovar sifatidagi o'ziga xos xususiyatlari bozor iqtisodiyotida ko'chmas mulkning alohida o'rni bilan bir qatorda ushbu mahsulotni bozorda joylashtirish uchun zarur bo'lgan juda keng ijtimoiy-iqtisodiy ma'lumotlarni tashkil qiladi. Milliy va mintaqaviy iqtisodiyotning joriy va retrospektiv makroiqtisodiy tavsiflari, mintaqaviy va mahalliy bozorlarning ijtimoiy-demografik ko'rsatkichlari, mintaqaviy va mahalliy ko'chmas mulk bozorlari parametrlari - bular tadqiqot olib borish zarur bo'lgan umumiy yo'nalishlardir.
1-tamoyil. Tahlil qilish uchun faqat investitsiya ob'ektining kelajakdagi samaradorligini aniq belgilab beradigan ma'lumot tanlanishi kerak.
Ushbu tamoyilga amal qilganda, tahlilchi uchun asosiy qiyinchilik standart qoidalar yoki dastlabki ma'lumotni shakllantirish bo'yicha aniq tavsiyalarning yo'qligi hisoblanadi. Aynan shu erda tahlilchi o'zining barcha bilimlarini, kasbiy sezgisini, ijodkorligini va amaliy tajribasini ko'rsatishi kerak. Qolaversa, aynan shu yerda butun tadqiqotning izchilligi uchun asos yaratilgan.
2-tamoyil: Tadqiqotga asoslangan barcha joriy va istiqbolli ma'lumotlar ko'rib chiqilayotgan ko'chmas mulk investitsiya loyihasining samaradorligini miqdoriy baholash uchun ishlatilishi kerak.
Biroq, hatto baholash predmeti bilan bevosita bog'liq bo'lgan sinchkovlik bilan tanlangan ma'lumot ham, majoziy ma'noda, tahlilchi qurilish san'atining barcha qoidalariga muvofiq analitik tadqiqotlar uchun mustahkam poydevor qo'yishi kerak bo'lgan "g'ishtlar to'plami" dir. Va bu erda siz alohida elementlarni bitta monolitga bog'laydigan kuchli yechimsiz qilolmaysiz.
3-tamoyil. Investitsion qarorni asoslash uchun tanlangan barcha ma'lumotlar bloklari kelajakdagi bozor konyunkturasi va ko'rib chiqilayotgan loyihaning tegishli unumdorligi prognozi bilan yakunlanadigan aniq mantiqiy sxema bilan o'zaro bog'langan bo'lishi kerak. Mantiqiy sxemaning tavsifi aniq ko'rsatilishi kerak.
Mantiqiy sxema bo'lmagan bozor tadqiqoti natijalari bilan hisobotni mijoz tomonidan ijobiy qabul qilish faqat quyidagi hollarda bo'lishi mumkin:
a) tahlilchi mijozning nodonligidan foydalanadi, yoki
b) mijoz dastlab natijalarga ma'qul keladi.
Boshqa tomondan, ishonchli va ravshan mantiqiy sxemani qurish tahlilchining eng yuqori kasbiy mahoratini namoyish etadi.
Tadqiqotning mantiqiy sxemasini tuzish zarurligi haqidagi mulohazalarni davom ettirib, bozor tahlilining mazmunini belgilaydigan yana bir tamoyilni ko'rib chiqaylik.
Printsip 4. Bozor tahlilining mazmuni tijorat mulkining ko'rsatkichlarini aniqlash uchun asosiy nisbatlarni tashkil etuvchi omillarni muhokama qilish uchun qisqartirilishi kerak.
Ushbu tamoyilga muvofiq, tadqiqot jarayonida tahlilchi tijorat ob'ektining ish faoliyatini belgilaydigan asosiy munosabatlarni shakllantirishi, so'ngra funktsiyalari asosiy ifodaga kiritilgan omillar bo'lgan parametr-argumentlar ierarxiyasini aniqlashi kerak. ishlash uchun.
Keling, quyidagi soddalashtirilgan misol yordamida ushbu tamoyilni amalga oshirishga amaliy yondashuvni ko'rsatamiz.
Ko'rib chiqilayotgan loyihani bajarish mezoni kelajakning ma'lum bir davridagi sof operatsion daromad (NOI) bo'lsin. Keyin, ta'rifga ko'ra, ishlashni aniqlashning asosiy ifodasi quyidagi shaklga ega bo'ladi:
NOI=PGI-V&L+M-FE-VE qaerda
PGI - potentsial yalpi daromad,
V&L - kam foydalanish va sukut bo'yicha yo'qotishlar.
M I - boshqa daromadlar.
FE - doimiy operatsion xarajatlar,
VE - o'zgaruvchan operatsion xarajatlar.
Asosiy omillarning kutilgan qiymatlarini aniqlaydigan parametrlarni aniqlash tartibini ko'rib chiqing.
Potensial yalpi daromad ijara stavkasi qiymati bilan belgilanadi, bu esa o'z navbatida joriy ijara stavkasining funktsiyasi, shuningdek, bozor talabi va taklifining vaqt bo'yicha nisbati tendentsiyalari.
Mulkning prognoz qilinayotgan bandligi to'plangan bozor sig'imi, talab parametrlari, bozorni o'zlashtirish darajasi va ko'chmas mulkni o'zlashtirish maydonining o'sishiga bog'liq. Loyihalar uchun prognoz qilingan yuk ikkita ko'rsatkichni aniqlaydi - yuk darajasi va bozor tomonidan ushbu darajaga singib ketish vaqt jadvali.
Ko'chmas mulkni o'zlashtirish maydonining o'sishi ish o'rinlari sonining o'sishi (bandlik darajasi) yoki aholining o'sishi bilan belgilanadi. O'z navbatida, yutilish maydonining kengayishi yangi ko'chmas mulkka bo'lgan ehtiyojga olib keladi.
Shuni ta'kidlash kerakki, bandlikning o'sishi va aholi sonining o'sishi bir holatda, masalan, yangi ish o'rinlari ochilganda va yangi mehnatga layoqatli odamlar oqimi bilan bevosita bog'liq bo'lishi mumkin. Boshqa holatda, aholining o'sishi ish bilan ta'minlanmasdan, masalan, kelayotgan nafaqaxo'rlarning ko'payishi yoki tug'ilishning ko'payishi hisobiga o'sishi mumkin. Sifatli tahlil tarixiy tendentsiyalarni va diapazonning o'sish prognozlarini ta'minlaydigan bir nechta ma'lumot manbalaridan foydalanishni, so'ngra ma'lumotlarni taqqoslashni o'z ichiga oladi. Assortimentning o'sishini segmentlash ham majburiydir, masalan, yosh guruhi, jinsi, oila kattaligi va boshqalar. Tadqiqotda ushbu pozitsiyalarning yo'qligi tahlilda foydalanish uchun ma'lumotlarning mos kelmasligi bilan bog'liq bo'lishi kerak.
Talab parametrlari ish joyiga to'g'ri keladigan maydon (ofis yoki ishlab chiqarish), aholi jon boshiga sotib olishga sarflanadigan xarajatlar, aholi jon boshiga to'g'ri keladigan kvartiralar yoki uylar soni va boshqalar kabi o'ziga xos ko'rsatkichlar bilan belgilanadi. Talab parametrlari yordamida kerakli ko'chmas mulk miqdori hisoblab chiqiladi, bu ko'chmas mulkni iste'mol qilish sohasidagi o'sishga mos keladi. Misol uchun, aholi o'sishiga har bir xarid uchun o'rtacha xarajatlarni qo'llash orqali chakana savdoning ko'payishi va shuning uchun qo'shimcha chakana savdo maydonlariga ehtiyoj paydo bo'lishi bashorat qilinadi. Uy-joy bozorini tahlil qilishda aholining yoshi, daromadi, kattaligi yoki oila tarkibi bo'yicha segmentlangan o'sishi segmentlangan talabga aylantiriladi. Talab parametrlarini to'g'ri tahlil qilish tarixiy tendentsiyalarni, hozirgi holatni o'rganish va kelajakda ularning ehtimoliy qiymatini prognoz qilishni o'z ichiga oladi. Bundan tashqari, izchil tahlil talabning o'zgarishi nafaqat yangi assortimentning o'sishi, balki mavjud aholi va bandlik tuzilmasidagi o'zgarishlar tufayli ham o'lchanadi. Masalan, iqtisodiy yuksalish davrida rivojlanayotgan kompaniyalar katta maydonlarni talab qiladi va demografik vaziyatning pensiya yoshidagi odamlarning o'sishiga qarab o'zgarishi tegishli turdagi uy-joylarni talab qiladi.
Talab parametrlarini tahlil qilishning nomuvofiqligi belgilari, birinchi navbatda, tahlil qilish momentiga xos bo'lgan doimiy qiymatlarni hisobga olishni, shuningdek, mavjud aholi va bandlik tuzilmalaridagi o'zgarishlarni e'tiborsiz qoldirishni o'z ichiga olishi kerak.
Bozorga kirish darajasi deb ham ataladigan yutilish darajasi ko'rib chiqilayotgan loyiha boshqa loyihalar bilan raqobatda o'zlashtirilishi kutilayotgan umumiy bozor talabining ulushidir. Tahlilchi potentsial talabning umumiy o'sishini hisoblagandan so'ng, loyiha uchun muhim parametrni - ko'rib chiqilayotgan loyiha talab qilishi mumkin bo'lgan umumiy talabning ulushini aniqlash kerak.
Nazariy jihatdan, yutilish koeffitsienti ko'plab omillarning murakkab funktsiyasidir. Birinchi yaqinlashishda, uni bozorga kirish paytidagi raqobatdosh taklifning umumiy maydoniga (shu jumladan ob'ektning maydoni) baholanayotgan ob'ekt maydoni nisbati sifatida aniqlash mumkin. Bunday yondashuv, hech bo'lmaganda, haqiqiy deb da'vo qiladigan har bir bozor tadqiqotida mavjud bo'lishi kerak.
Shuni ta'kidlash kerakki, yutilish koeffitsientini aniqlashda talab va raqobatdosh taklifni batafsil segmentatsiyalash eng muhim shartlar hisoblanadi. Shu bilan birga, amalga oshirishda boshlangan raqobatbardosh loyihalarning davomiyligi, amalga oshirishga tayyorlanayotgan loyihalarning hajmi va muddatini ham unutmaslik kerak. Bu erda muvaffaqiyatsiz tadqiqotning birinchi belgisi har qanday "o'rtacha" ma'lumotlardan foydalanishdir.
Bozor miqyosidagi chegirmalar va ijarachilarni rag'batlantirish tufayli yo'qotishlar ham potentsial yalpi daromadni prognoz qilishda e'tibordan chetda qolmasligi kerak bo'lgan omil hisoblanadi.
Boshqa daromadlar, odatda, daromadning kichik bir qismi bo'lsa-da, hali ham potentsial iste'molchilarning turmush tarzi, xizmat ko'rsatish darajasi va shu darajaga erishish uchun aholi jon boshiga xarajatlar haqidagi tasavvurlarini hisobga olgan holda ehtimoliy afzalliklarini aks ettirish uchun prognoz qilinishi kerak.
An'anaviy ravishda prognozlashda doimiy va o'zgaruvchan xarajatlar aniqroq hisoblanadi. Biroq, Rossiya shartlari uchun savolning bunday formulasi faqat qisman haqiqiydir. Masalan, ko'chmas mulk solig'i (bugungi kunda bular mulk solig'i, er soliqlari) va er uchun ijara, qonunchilikdagi noaniqlik tufayli kelajakda potentsial investorga kutilmagan "syurprizlar" taqdim etishi mumkin. Shu sababli, izchil bozor tadqiqoti ushbu pozitsiyalarning variantli prognozini o'z ichiga olishi kerak.
Shunga o'xshash holat o'zgaruvchan xarajatlarning ko'pchiligida kuzatiladi. Kommunal xizmatlar bozorini tahlil qilish, ularning aksariyati tabiiy monopoliyalar tomonidan ta'minlanadi, beqaror tarif siyosati hisobga olingan ko'rsatkichlarni miqdoriy jihatdan asoslashni talab qiladi. Shu bilan birga, nazorat-o'lchash uskunalari ko'rsatkichlari asosida olingan resurslarning sarflanishi bo'yicha bozor ma'lumotlaridan foydalanish muhimdir. Resurs iste'moli bo'yicha bozor analoglari mavjud bo'lmaganda, kommunal resurslarni etkazib beruvchilar tomonidan chiqarilgan schyot-fakturalardan foydalanishdan ko'ra, ularni standartlarga muvofiq hisoblash afzalroqdir.
2.3 Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash usullari.
Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashning uchta asosiy usuli mavjud:
1. taqqoslash usuli
2. xarajat usuli
3. daromadlarni kapitallashtirish usuli.
Asosiy baholash usuli - qiyosiy savdo tahlili (SAP) usuli. Ushbu usul er va ko'chmas mulk bozori mavjud bo'lganda, real sotuvlar mavjud bo'lganda, narxlarni shakllantiradigan bozor bo'lganda qo'llaniladi va baholovchilarning vazifasi ushbu bozorni tahlil qilish, shunga o'xshash savdolarni solishtirish va shu tariqa mulk qiymatini olishdir. mulk baholanadi. Usul sotuvga qo'yilgan ob'ektni bozor analoglari bilan taqqoslashga asoslangan. U G'arbda eng ko'p foydalanishni topadi (90% hollarda). Biroq, bu ish er va ko'chmas mulk uchun allaqachon tashkil etilgan bozorni talab qiladi.
Sotishni taqqoslash usuli, agar baholanayotganga o'xshash ob'ektlarni oldi-sotdi operatsiyalari to'g'risida etarli ishonchli bozor ma'lumotlari mavjud bo'lsa, qo'llaniladi. Bunday holda, taqqoslash ob'ektlarini tanlash mezoni shunga o'xshash eng yaxshi va eng samarali foydalanish hisoblanadi.
SAP usulini to'g'ridan-to'g'ri sotishni taqqoslash usuli, sotishni taqqoslash usuli yoki bozor ma'lumotlari bozori usuli deb ham atash mumkin.
SAP usulini qo'llash ketma-ketligi quyidagicha:
1. Tegishli bozorda taqqoslanadigan mulklarning so'nggi sotuvi ta'kidlangan. Axborot manbalari: baholovchining shaxsiy ma'lumotlar bazasi, Internet tarmog'i, elektron ma'lumotlar bazasi, rieltorlik firmalari, ko'chmas mulk brokerlarining hujjatlari, kredit tashkilotlari (ipoteka banklari), sug'urta kompaniyalari, qurilish va investitsiya kompaniyalari arxivlari, to'lovga layoqatsizlik va bankrotlik bo'yicha hududiy boshqarmalar. , Davlat mulk qo'mitasining hududiy boshqarmalari va boshqalar.
SAP usulini qo'llashda muhim nuqta - bu baholanadigan mulkni taqqoslash natijalarini muvofiqlashtirish. Qabul qilingan ma'lumotlarning arifmetik o'rtacha qiymatiga yo'l qo'yilmaydi. Qabul qilingan protsedura har bir natijani o'rganish va uning baholanayotgan mulk bilan solishtirish darajasi to'g'risida xulosa chiqarishdir. Kiritilgan tuzatishlar soni va hajmi qanchalik kichik bo'lsa, tasdiqlashni yakunlash jarayonida ushbu sotuvning og'irligi shunchalik ko'p bo'ladi.
Taqqoslash birliklari sifatida mahalliy bozorda an'anaviy tarzda o'rnatilgan hisoblagichlar olinadi. Xuddi shu ob'ektni baholash uchun bir vaqtning o'zida bir nechta taqqoslash birliklari qo'llanilishi mumkin.
Taqqoslash elementlariga ko'chmas mulkning xususiyatlari va ko'chmas mulk narxlarining o'zgarishiga olib keladigan bitimlar kiradi. Hisobga olinishi kerak bo'lgan narsalarga quyidagilar kiradi:
o'tkazilgan mulkiy huquqlarning tarkibi;
oldi-sotdi bitimini moliyalashtirish shartlari;
· sotish shartlari;
sotish vaqti
· Manzil;
· jismoniy xususiyatlar;
iqtisodiy xususiyatlar;
foydalanish tabiati;
qiymatning nomulkiy komponentlari.
2. Bitimlar to'g'risidagi ma'lumotlarni tekshirish: bitimni asosiy ishtirokchilardan biri (xaridor yoki sotuvchi) yoki rieltorlik kompaniyasining agenti tomonidan tasdiqlash; sotish shartlarini aniqlash.
Ishonchli bozor ma'lumotlarining etarli miqdori mavjud bo'lsa, sotishni taqqoslash orqali qiymatni aniqlash uchun matematik statistika usullaridan foydalanishga ruxsat beriladi.
3. Taqqoslanadigan xossalar qiymatini moslashtirish.
Tuzatish uchta asosiy shaklda amalga oshirilishi mumkin: pul, foiz, umumiy guruhlash.
Taqqoslanadigan mulklar uchun sotish narxiga tuzatishlar quyidagi tartibda amalga oshiriladi:
· Avvalo, bitim shartlari va bozor holati bilan bog'liq tuzatishlar kiritiladi, bu har bir keyingi tuzatishni oldingi natijaga qo'llash orqali amalga oshiriladi;
· Ikkinchidan, to'g'ridan-to'g'ri mulkka tegishli tuzatishlar bozor sharoitlariga moslashtirilgandan so'ng olingan natijaga istalgan tartibda ushbu tuzatishlarni qo'llash orqali amalga oshiriladi.
Bozor ma'lumotlarining mavjudligi va ishonchliligiga qarab tuzatishlar miqdorini aniqlash uchun miqdoriy va sifat usullari qo'llaniladi. Hisobga olingan tuzatishlarni asoslash majburiydir. Sotishni taqqoslash usuli bilan aniqlangan natijaning qiymati bo'yicha yakuniy qaror baholash ob'ektiga eng o'xshash taqqoslash ob'ektlarining tuzatilgan sotish narxlarini tahlil qilish asosida qabul qilinadi.
Xarajat usuli er uchun amalda qo'llanilmaydi. Undan faqat erni obodonlashtirishdan ajralmas tarzda baholashning alohida holatlarida foydalanish mumkin. Er doimiy va sarflanmaydi, deb ishoniladi va texnogen ob'ektlarni baholash uchun xarajat usuli qo'llaniladi. Bu usul bilan baholanganda yerning qiymati obodonlashtirish (binolar, inshootlar) qiymatiga qo‘shiladi, yer esa boshqa usullar bilan alohida baholanadi.
Ko'chmas mulkni baholashning tannarx usuli quyidagi ketma-ketlikda amalga oshiriladi:
Yer uchastkasining qiymatini aniqlash;
binolar va inshootlarni almashtirish yoki almashtirish qiymatini aniqlash;
Bino va inshootlarning to'plangan eskirish miqdorini aniqlash;
· Ko‘chmas mulkning bozor qiymatini tannarx usuli bo‘yicha aniqlash, ya’ni er uchastkasining qiymati hamda bino va inshootlarni almashtirish yoki almashtirish qiymatining yig‘indisidan yig‘ilgan amortizatsiyani ayirib tashlash.
Yaxshilashning yangi qurilishi narxini hisoblash uchun qabul qilingan usulni tanlash tegishli ravishda asoslanishi kerak. Qurilish inshootlarining eskirgan turlari va ob'ektni yaratishda foydalanilgan qurilish usullari tufayli binoning aniq nusxasini qurish qiymatini aniqlash qiyin bo'lgan hollarda almashtirish qiymatidan foydalanish maqsadga muvofiqdir.
Ko'chmas mulkni baholash maqsadlari uchun almashtirish yoki almashtirish qiymatiga mos keladigan xarajatlar tadbirkorning bevosita xarajatlari, bilvosita xarajatlari va foydalari yig'indisi sifatida hisoblanadi.
To'g'ridan-to'g'ri xarajatlarga qurilish bilan bevosita bog'liq bo'lgan quyidagi xarajatlar kiradi:
materiallar, mahsulotlar va jihozlarning narxi;
qurilish ishchilarining ish haqi;
qurilish mashinalari va mexanizmlarining narxi;
· vaqtinchalik bino va inshootlarning qiymati, xavfsizlik choralari, transport va saqlash xarajatlari va mahalliy bozorda normativ ravishda qabul qilingan boshqa xarajatlar;
pudratchining foydasi va umumiy xarajatlari.
Bilvosita xarajatlarga binoni qurish bilan bog'liq xarajatlar kiradi, lekin qurilish-montaj ishlarining tannarxiga kiritilmagan.
loyihalash, texnik nazorat, geodeziya nazorati qiymati;
konsultatsiyalar, yuridik, buxgalteriya va audit xizmatlari uchun to'lov;
qurilishni moliyalashtirish xarajatlari;
ishlab chiquvchining ma'muriy va boshqa xarajatlari.
Bilvosita xarajatlar miqdori ushbu lavozimlar bo'yicha ishlar va xizmatlar bozorida amalda bo'lgan tariflarni hisobga olgan holda belgilanadi.
Tadbirkorning foydasi - bu tadbirkorni qurilish loyihasiga sarmoya kiritishga undaydigan bozor normasi. Foyda miqdori bozor ma'lumotlari asosida ekspert baholashlari usuli bilan belgilanadi.
Yangi qurilishni tahlil qilishda xarajat usulidan foydalanish zarur; binolarni rekonstruksiya qilish; soliq maqsadlari uchun hisoblash; ko'chmas mulkni baholashda ortiqcha daromadlarni aniqlash; sug'urta maqsadlari uchun baholanganda; tabiiy ofatlarning oqibatlarini baholash; maxsus binolar va inshootlarni baholash.
Bozor sharoitiga o'tish sharoitida xarajat usuli baholashda hal qiluvchi ahamiyatga ega, chunki boshqa usullarni qo'llash bozorning rivojlanmaganligi sababli mavjud bo'lmagan keng bozor ma'lumotlarini talab qiladi. Biroq, har doim shuni esda tutish kerakki, qurilish xarajatlari faqat bozor qiymatining asosidir va ko'pincha ular undan ko'p yoki kamroq bo'ladi.
Masalan, baxtsiz joyda (shahar chekkasida) joylashgan hashamatli mehmonxonaning bozor qiymati xarajat usuli bilan belgilangan qiymatdan past bo'ladi. O'z navbatida, ma'lum bir bosqichda yoqilg'i quyish shoxobchalari majmuasining bozor qiymati qurilish xarajatlaridan ko'proq bo'lishi mumkin.
Bozor shakllanishi sharoitida, ishlab chiqarishni yangi texnologiyalarga yo'naltirish bo'lganda, mulkning umuman qiymati yo'qdek tuyulishi mumkin. Misol uchun, agar korxona hech kimga kerak bo'lmagan mahsulotlarni ishlab chiqarsa va uning ishlab chiqarish joylari yangi ishlab chiqarish uchun rekonstruksiya qilinmasa, unda bunday ko'chmas mulkning bozor qiymati nolga intiladi. Bu holda qimmat usuldan foydalanish potentsial xaridorlarning noto'g'ri yo'nalishiga olib keladi.
Hozirgi vaqtda Rossiyada bu moment ko'pincha korxonalarning asosiy vositalarini noto'g'ri baholashda hisobga olinadi, chunki ularni qayta baholash asosan tannarx usuli bo'yicha amalga oshiriladi va baholovchi asosiy vositalarning balans qiymatini yodda tutishi kerak. korxonalarning bozor qiymatiga mos kelmaydi.
Rossiya uchun maxsus qo'llaniladigan keyingi baholash usuli ko'chmas mulkdan eng samarali foydalanish tahliliga asoslangan baholash usuli bo'lib, bu tahlil egasiga maksimal daromad keltiradigan foydalanish turini aniqlash bilan bog'liq, ya'ni. daromadlarni kapitallashtirish usuli.
Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashda daromadlarni kapitallashtirish usuli quyidagi ketma-ketlikda amalga oshiriladi:
kelajakdagi daromadlarni bashorat qilish;
kelajakdagi daromadlarni kapitallashtirish.
Mulk tomonidan olinadigan kelajakdagi daromad ikki turga bo'linadi: tijorat ijarasi munosabatlari natijasida operatsion (operatsion) faoliyatdan olingan daromadlar va qaytarishdan olingan daromadlar.
Operatsion (operatsion) faoliyatdan olingan daromadlar qayta tiklangan (gipotetik) daromadlar to'g'risidagi hisobotni tuzish orqali prognoz qilinadi. Reversiya daromadi prognoz qilinadi:
reversiyaning mutlaq qiymatini bevosita belgilash;
Ko'chmas mulkning egalik qilish davri uchun qiymatining nisbatan o'zgarishini belgilash;
· terminal kapitallashuv koeffitsientidan foydalanish.
Kelajakdagi daromadlarni joriy qiymatga kapitallashtirish quyidagi hollarda amalga oshirilishi mumkin:
to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli;
Daromad darajasi bo'yicha kapitallashtirish usuli.
To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usulining dastlabki sharti kapitallashtirilgan daromadning doimiyligi va cheksizligidir. To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usulida kelajakdagi daromad oqimining joriy qiymati mulkka yoki foizga tegishli bo'lgan yillik daromadning ushbu mulk yoki foizlar uchun kapitallashuv koeffitsientiga nisbati sifatida aniqlanadi.
To'liq egalik qiymatini hisoblash uchun umumiy kapitallashuv koeffitsientini aniqlash bozor ma'lumotlari asosida amalga oshiriladi. Dastlabki ma'lumotlarning mavjudligiga qarab, qo'llang:
Qiyosiy sotish tahlili
qarzni qoplash koeffitsientidan foydalangan holda hisoblash;
investitsiya guruhining uskunalari.
Daromad stavkasi bo'yicha kapitallashtirish usulining dastlabki sharti daromad olishning cheklangan davri hisoblanadi. Daromad stavkasini kapitallashtirish usulida kelajakdagi pul oqimlarining cheklangan sonini joriy qiymatga aylantirish ushbu turdagi ko'chmas mulkka investitsiya qilish xavfiga mos keladigan daromad darajasining ma'lum bir qiymatida amalga oshiriladi.
Moliyalashtirish shartlarini hisobga olmagan holda joriy qiymatni hisoblashda rentabellik darajasi bo'yicha kapitallashtirish usuli diskontlangan pul oqimlarini tahlil qilish shaklida yoki kapitallashtirishni hisoblash modellari shaklida rasmiylashtiriladi.
Diskontlangan pul oqimlarini tahlil qilishda va tizimli va tizimli bo'lmagan risklarni hisobga olgan holda foydalaniladigan diskont stavkasi quyidagilar bilan belgilanadi:
O'xshash ob'ektlarni sotish bo'yicha bozor ma'lumotlaridan tanlash usuli;
Moliya bozoriga muqobil investitsiyalar usuli;
Ko'chmas mulk bozori monitoringi usuli.
So'nggi paytlarda Rossiyada baholovchilar xizmatlariga va ularning kasbiy tayyorgarligiga bo'lgan talab tez o'sishni boshladi. Bu, shuningdek, moliya sektoridagi so'nggi voqealar, kredit sug'urtasi orqali kredit berish mexanizmini yaratishga urinishlar muvaffaqiyatsizlikka uchraganligi bilan bog'liq: banklar soxta sug'urta bo'yicha ko'p narsani yo'qotdilar. Kredit berishda bank tomonidan garov sifatida olinadigan ko'chmas mulkda yo'qotishlar deyarli mumkin emas. Shunday qilib, ko'chmas mulk va kapital bozorlari butun iqtisodiyotning ajralmas tarkibiy qismiga aylanadi.
Tabiiyki, bunday operatsiyalarga banklar katta qiziqish bildirgan. Va ularning barchasi ko'chmas mulkning haqiqiy qiymati bo'yicha sug'urta qilishni amalga oshiradigan malakali ko'chmas mulkni baholashga muhtoj.
Mintaqaviy soliq siyosati doirasida baholash ham zarur. Butun dunyoda mahalliy soliqqa tortish tizimining asosini mol-mulk solig'i tashkil etadi, bu soliq hisobiga mahalliy byudjetning 70 foizga yaqini shakllanadi. Albatta, bozorning o'zi rivojlanishi bilan, real qiymatlarning paydo bo'lishi bilan, ko'chmas mulk bozorining rivojlanishini rag'batlantiradigan va shu bilan birga to'ldirishni ta'minlaydigan soliq tizimiga o'tish mumkin.
mahalliy byudjetlar. Bu mahalliy ma'muriyatlar tomonidan ko'rsatilgan baholashga so'zsiz qiziqishni ham tushuntiradi.
Professional baholash xizmatlarining narxi baholanayotgan ob'ektlarning turlariga, ishning murakkabligiga va, albatta, baholashda qaysi mutaxassislar ishtirok etishiga qarab juda farq qiladi. Odatda, xizmatlar narxi soatlik tarifga ko'paytirilgan soatlarda o'lchanadi yoki ob'ekt hajmiga bog'liq, lekin hech qachon uning narxiga bog'liq emas.
2.4 Har xil turdagi baholashning xususiyatlari.
Ko'chmas mulkni sotib olish yoki sotish va tasniflash maqsadlari uchun baholash.
Ochiq bozorda sotib olinadigan yoki sotiladigan ko‘chmas mulkni baholashda ko‘chmas mulkning barcha toifalari va toifalari bo‘yicha baholash asosi sifatida bozor qiymati yoki realizatsiya qiymati qo‘llaniladi. Shu bilan birga, ixtisoslashtirilgan ko'chmas mulk uchun ko'p hollarda bozor ma'lumotlariga asoslangan tannarx usuli tannarxni hisoblashning hal qiluvchi usuli bo'ladi.
Cheklangan vaqt davomida sotish uchun ko'chmas mulkni baholashda, ko'chmas mulk ushbu turdagi mulk uchun tegishli marketing davridan sezilarli darajada kamroq vaqt oralig'ida ochiq bozorda sotuvga qo'yilganda, cheklangan realizatsiya qiymati sifatida foydalaniladi. ko'chmas mulkning barcha toifalari va toifalari uchun baholash uchun asos.
Baholash ishining maqsadi va baholanayotgan mulkning xususiyatlari tegishli baholash asosini tanlash uchun hal qiluvchi ahamiyatga ega.
Umuman olganda, ko'chmas mulk baholanadigan asosiy maqsadlarning tasnifi quyidagicha:
1. Sotib olish yoki sotib olish uchun baho;
2. Cheklangan vaqt ichida sotish uchun baho;
3. Ta'minlangan kredit majburiyatlari sifatida foydalanish uchun yer va binolarni baholash;
4. Buxgalteriya hisobi va moliyaviy hisobotlarni tuzish uchun baholash;
5. Jamg'armalar, birjalar prospektlariga kiritish uchun baholash;
6. Kompaniyaning qo'shilishi va qo'shilishidagi muammolarni hal qilish uchun baholash;
7. Pensiya jamg'armalari, sug'urta kompaniyalari, ko'chmas mulk maqsadli jamg'armalari uchun baholash.
Amalda, baholashning boshqa maqsadlari ham bo'lishi mumkin va ularning mazmuni va shunga mos ravishda baholashning mumkin bo'lgan asoslari mijoz va baholovchi o'rtasida kelishilgan bo'lishi kerak.
Baholash maqsadi aniqlangandan keyin baholanayotgan mol-mulk qaysi sinf va toifaga mansubligi belgilanishi kerak.
Baholash maqsadida mulkning ikki toifasi ajratiladi:
· Ixtisoslashgan
Ixtisoslashgan bo'lmagan
Ixtisoslashtirilgan mulk - bu o'ziga xos xususiyatiga ko'ra, ochiq bozorda kamdan-kam hollarda, agar u foydalanish biznesining bir qismi sifatida sotilmasa, bitta mulkdor tomonidan mavjud foydalanishni davom ettirish uchun sotiladi.
Ixtisoslashgan mulkka misollar:
1. Davlat sektoriga tegishli muzeylar, kutubxonalar va boshqa shu kabi binolar;
2. Bozorda raqobatbardosh bo‘lmagan shifoxonalar, ixtisoslashtirilgan tibbiyot muassasalari va dam olish markazlari hududdagi ushbu turdagi mulklardan foydalanishni xohlovchi boshqa sub’yektlar tomonidan talab qilinadi;
3. Boshqa tashkilotlar tomonidan raqobatbardosh bozor talabi bo'lmagan maktablar, kollejlar, universitetlar va ilmiy-tadqiqot institutlari;
4. Maxsus geografik hududlardagi va u yerda ishlab chiqarish yoki tadbirkorlik faoliyatini amalga oshirish maqsadida joylashgan asosiy tadbirkorlik markazlaridan uzoqda joylashgan joylarda standart mulk.
Ixtisoslashgan bo'lmagan mulk - bu ixtisoslashtirilgan mulk ta'rifiga kiruvchi mulkdan tashqari barcha turdagi mulk. Boshqacha qilib aytadigan bo'lsak, bu umumiy talab mavjud bo'lgan, modernizatsiya qilingan yoki mavjud bo'lmagan va odatda mavjud yoki shunga o'xshash maqsadlarda foydalanish uchun ochiq bozorda sotib olinadi, sotiladi yoki ijaraga olinadi, ega bo'lmagan mulk sifatida. yakka mulk uchun yoki (u ish bilan band yoki bo'sh bo'lishidan qat'iy nazar) investitsiya yoki rivojlanish uchun.
Korxona (biznes) faoliyatida foydalanish uchun egasi tomonidan egallab olingan ko'chmas mulkni baholashda baholash asosi sifatida quyidagilar qo'llaniladi:
· mavjud foydalanishdagi bozor qiymati - ixtisoslashtirilmagan ko'chmas mulk, shu jumladan tijorat salohiyatidan kelib chiqqan holda baholanadigan ko'chmas mulk uchun.
· Qoldiq almashtirish qiymati - ixtisoslashtirilgan ko'chmas mulk uchun.
Noixtisoslashgan va ixtisoslashtirilgan mulklar, o'z navbatida, mulkchilik maqsadiga ko'ra toifalarga bo'linadi. Shunga o'xshash tasniflash printsipi ham baholash maqsadlarida, ham boshqa maqsadlarda qo'llaniladi.
2.5 Ekologik omillarning tannarxga ta'siri.
Atrof-muhit omillari, ham noqulay, ham qulay, odatda baholashda ko'rib chiqiladigan omillar to'plamiga kiradi. Muayyan omillar mulkning muayyan turiga ta'sir qiladi va baholovchining hisob-kitoblariga bevosita ta'sir qiladi, bunda ular taqqoslanadigan va ta'sirlanmagan mulklardan olingan bozor ma'lumotlariga nisbatan hisobga olinishi kerak. Boshqa hollarda, har qanday mintaqadagi barcha ko'chmas mulk ushbu omillarga ta'sir qiladi.
Tegishli atrof-muhit va ifloslanish omillari odatda quyidagi toifalarni o'z ichiga oladi:
radon yoki metan, havo ifloslanishi yoki shovqin kabi tabiiy omillar;
· ilgari yoki hozirgi vaqtda ishlab chiqarish faoliyati natijasida yoki qo'shni ob'ektlardan kirib kelishi natijasida texnogen ifloslanish omillari;
elektromagnit va boshqa maydonlar ko'rinishidagi ifloslanish omillari;
qayta ishlangan materiallardan materiallardan foydalanganda ifloslanish omillari.
Ko'chmas mulkning barcha toifalari atrof-muhit omillarining qiymatga ta'siriga sezgir, ammo sotish uchun yoki kreditlar uchun garov sifatida taklif qilinadigan ko'chmas mulk bu omillarga ayniqsa sezgir.
Ko'chmas mulkning ekologik auditi bo'yicha ishlar ko'chmas mulkni baholash ishiga kiritilmaydi. Agar baholovchi atrof-muhit omillari qiymatga sezilarli ta'sir ko'rsatishi mumkinligiga ishonish uchun asosga ega bo'lsa, u mijozga professional ekologik ekspertni jalb qilish zarurligi haqida xabar berishi kerak.
Baholovchi atrof-muhit bo'yicha ekspertga o'z tadqiqotining mazmuni, shu jumladan eng yaxshi va eng samarali foydalanishga asoslangan qiymat nuqtai nazaridan ifodalanadigan saytdan joriy va kelajakda foydalanish to'g'risida xabardor qilishi kerak. Umuman olganda, ekolog quyidagi savollarga javob berishi kerak:
Ifloslanish yoki xavf manbai muvaffaqiyatli va iqtisodiy jihatdan olib tashlanishi mumkinmi;
· ifloslanish yoki xavfni to'liq bartaraf etishning iloji bo'lmasa, mulkni ma'lum, hatto cheklangan muddat davomida foydalanishga yaroqli qilish uchun uni izolyatsiya qilish yoki muhrlash mumkinmi;
• ifloslanish yoki xavf ta'sirini har qanday yo'l bilan yumshatish mumkinmi;
· ifloslanishni nazorat qilishning eng samarali vositasi va uni tartibga solish vositalari nima;
Ifloslanish manbasini yo'q qilish yoki oqibatlarini bartaraf etish mumkin bo'lgan hollarda baholash bunday tugatish yoki bartaraf etishning tegishli smeta xarajatlarini hisobga olgan holda amalga oshirilishi mumkin.
III Amaliy qism.
3.1 Qiyosiy sotish usulini amaliy qo'llash.
2000 yil oxirida Podolsk viloyatida yozgi uy qurilishi boshlandi. Kam qavatli turar-joy majmualari - bir xil turdagi qo'shni uylar bilan umumiy devorlarga ega bo'lgan yarim yakka tartibdagi kottejlar qatorlari. Hamfikr qo'shnilarning mehnati bilan yaratilgan va jihozlangan mulkni bildiruvchi "kondominium" so'zi juda mashhur emas. Shuning uchun, "umumiy devorlar va tom - o'z hovli" tamoyili asosida qurilgan biz uchun ekzotik bo'lgan turar-joylarni belgilash uchun inglizcha "shahar uyi" so'zi rus kundalik hayotida ildiz otgan.
Shunga qaramay, masalan, qiyosiy sotish usulidan foydalangan holda yozgi uyning bozor qiymati.
Umumiy maydoni 120 kv.m., kottejda 6 xona, 3 yotoq xonasi, hammom, dush xonasi, tayyor podval mavjud. Baholash sanasida garaj yo'q. Uchastka maydoni - 1000 kv.m.
Tahlil qilish uchun biz bir xil hududda taqqoslanadigan ob'ektlarning beshta sotilishiga oid ma'lumotlardan foydalanamiz.
Jadval raqami 1.
| Ob'ekt №1 | Ob'ekt №2 | Ob'ekt №3 | Ob'ekt №4 | Ob'ekt №5 | |||
| Sotish narxi | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | ||
| Egalik | to'liq | to'liq | to'liq | to'liq | to'liq | ||
| Shartlar fi- moliyalashtirish | bozor bo'lmagan, narxi 3000 ga oshib ketgan | bozor bo'lmagan, narxi 8000 ga oshib ketgan | bozor | bozor | bozor | ||
| Sotish shartlari | bozor | bozor | bozor | bozor | bozor | ||
| Bozor shartlari (vaqt) | 2 hafta | 6 hafta | 1 yil | 1 yil | 1 yil | ||
| Uy maydoni | 120 kv.m. | 145 kv.m. | 120 kv.m. | 145 kv.m. | 120 kv.m. | ||
| Yer maydoni | 10000 kv.m | 12000 kv.m | 10000 kv.m | 12000 kv.m | 10000 kv.m | ||
| Xonalar soni | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | ||
| Yotoq xonalari soni | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||
| Vanna | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Dush | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Podval | tugallanmagan | tugallanmagan | tugallanmagan | tugallanmagan | tugatdi | ||
| Garaj | Mavjud | Mavjud | Mavjud | Mavjud | Yo'q | ||
Dastlabki ma'lumotlardan ko'rinib turibdiki, taqqoslash ob'ektlari moliyalashtirish, sotish vaqti va jismoniy xususiyatlari bo'yicha baholanayotgan ob'ektlardan farq qiladi.
Moliyalashtirish shartlariga tuzatishlar miqdori ob'ektlarni sotish narxini bozor va nobozor moliyalashtirish bilan solishtirish yo'li bilan aniqlanadi. Bunday holda, kredit to'lovlari bozor% stavkasi bo'yicha chegiriladi. Bizning misolimizda sozlash qiymatlari №1 ob'ekt uchun 3000 va № 2 ob'ekt uchun 8000 sifatida belgilangan.
Barcha taqqoslanadigan mulklar bozorda sotish shartlariga ega bo'lganligi sababli, sotish shartlariga tuzatish kiritish talab etilmaydi.
Bozor sharoitlariga (sotish vaqti) moslashish uchun faqat ushbu elementda farq qiluvchi ob'ektlarni tanlash kerak. Bizning holatda, 1-sonli va 3-sonli ob'ektlar faqat moliyalashtirish shartlari va sotish vaqti bilan farqlanadi. Sotish narxini sozlash
Moliyalashtirish shartlari bo'yicha №1 ob'ekt, siz sotish vaqtiga tuzatishni belgilashingiz mumkin:
(62000 - 56000) / 156000 = 0,1.i.e. bozor narxlari yiliga 10% ga oshadi.
Shunday qilib, barcha taqqoslanadigan mulklar moliyalashtirish va sotish vaqti uchun bir xil sharoitlarga keltiriladi, bu esa taqqoslashning qolgan elementlariga tuzatishlar kiritish uchun yagona bazani yaratadi.
Bir qator taqqoslash ob'ektlarida o'lchamdagi farqlar turli xil xonalar soni va uy va uchastkaning turli joylari bilan ifodalanadi. Bundan tashqari, 12000 kv.m. maydoni 145 kv.m bo'lgan uyga to'g'ri keladi. 7 xonali va 10000 kv.m. 120 kv.m maydonga ega uyga to'g'ri keladi. 6 xonali. Demak, No1 va 2-sonli ob'ektlarni taqqoslashdan o'lchamlarni sozlash quyidagi shaklga ega:
70000 – 62000 = 8000.
Garajning mavjudligi uchun sozlash 3 va 5-sonli ob'ektlarni taqqoslashdan kelib chiqadi:
61600 – 59400 = 2200.
Tugallangan podvalni sozlash № 2 va 4-sonli ob'ektlarni taqqoslash natijasida aniqlanadi:
77000 – 70000 = 7000.
O'tkazilgan tuzatishlar natijalari 2-jadvalda keltirilgan
2-jadval.
| Ob'ekt №1 | Ob'ekt №2 | Ob'ekt №3 | Ob'ekt №4 | Ob'ekt №5 | |
| Sotish narxi | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Mulk huquqini o'tkazish tomirlar | to'liq | to'liq | to'liq | to'liq | to'liq |
| Huquqiy tuzatish. | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Moliyalashtirish shartlari. | bozor emas | bozor emas | bozor emas | bozor emas | bozor |
| Moliyachilarning shartlariga tuzatishlar kiritish. | - 3000 | - 8000 | 0 | 0 | 0 |
| Sozlangan narx | 62000 | 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Bitim shartlari | tijorat | tijorat | tijorat | tijorat | tijorat |
| Shartnoma shartlari bo'yicha tuzatish | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Bozorga moslashtirilgan narx | 2 hafta | 6 hafta | 1 yil | 1 yil | 1 yil |
| Bozorni tartibga solish | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % |
| Sozlangan narx | 62000 | 70000 | 61600 | 77000 | 59400 |
| Manzil | o'xshash | o'xshash | o'xshash | o'xshash | o'xshash |
| Hajmi | 120 kv.m. | 145 kv.m. | 120 kv.m. | 145 kv.m. | 120 kv.m. |
| Hajmi sozlash | 0 | - 8000 | 0 | - 8000 | 0 |
| Garaj | Mavjud | Mavjud | Mavjud | Mavjud | Yo'q |
| Garajning mavjudligi uchun tuzatish | - 2200 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | 0 |
| Tugallangan podval | Yo'q | Yo'q | Yo'q | Ha | Yo'q |
| Podvalni sozlash | + 7000 | + 7000 | + 7000 | 0 | + 7000 |
| Sozlangan narx | 66800 | 66800 | 66400 | 66800 | 66400 |
| Umumiy aniq tuzatish | 1800 | 11200 | 10400 | 3200 | 12400 |
| % bilan bir xil | 3 | 14 | 19 | 5 | 23 |
| Sotish narxidan, umumiy yalpi tuzatish | 11200 | 25200 | 14800 | 17200 | 12400 |
| Sotish narxidan | 19 | 32 | 26 | 25 | 23 |
Har bir taqqoslash ob'ekti uchun tuzatilgan narx olindi. Muammoning shartlariga muvofiq, to'g'rilangan sotish narxlari ma'lumotlariga asoslanib, bozor qiymatining qiymatini olish kerak.
Bozor qiymatining yagona ko'rsatkichini olishning asosi, taqqoslash ob'ektlari va baholash ob'ektlari o'rtasidagi farq darajasini hisobga olgan holda, to'g'rilangan sotish narxlari seriyasining har bir a'zosiga og'irlik koeffitsientini berishdir. Shu bilan birga, uni hisobga olish kerak
sotish bahosi dispersiyasi diapazoniga e'tibor, mutlaq ko'rinishda qabul qilingan tuzatishlarning umumiy%, ijobiy va salbiy tuzatishlar o'rtasidagi farq sifatida belgilangan tuzatishlarning umumiy% va boshqa har qanday ma'lumotlar.
Bu misolda, biz sotish narxlari deyarli juda tor qator bor - 66400 dan 66800. Biroq, kichikroq tuzatishlar bilan sotish narxi katta ulushi tayinlangan - ob'ekt No 5 uchun, tuzatishlar soni = 2. Bundan tashqari, 5-sonli ob'ekt uchun umumiy yalpi tuzatish yig'indisi ham deyarli eng kichikdir. Shuning uchun taqqoslash ob'ektining bozor qiymati sifatida 5-sonli ob'ektning sotish bahosi - 66400 olindi.
3.2 Investitsion risklar va ko'chmas mulk bozori statistikasi.
Ko'chmas mulk bozori statistikasi odatda ijara stavkalari va rentabellik haqidagi ma'lumotlarni o'z ichiga oladi. Ma'lumotlarni solishtirish uchun ma'lumot faqat birinchi toifadagi ob'ektlarga tegishli. Bunday ob'ektlar joylashuv, jihozlar, kommunikatsiyalar, rejalashtirish echimlari va boshqalar uchun eng yuqori talablarga javob beradi, deb ishoniladi va ijara stavkalari egasi va ijarachi o'rtasida texnik xizmat ko'rsatish, ta'mirlash, sug'urta qilish uchun xarajatlarni o'lchash va taqsimlash uchun bir xil standartlarda belgilanadi. va hokazo.
Ijara stavkalari haqida ma'lumot mavjud deb hisoblanadi. Uni birlashtirish uchun faqat ko'rsatilgan muvofiqlikni tekshirish kerak. Daromadlilik ko'rsatkichlari haqidagi ma'lumotni tayyorlash qiyinroq. Oldindan amalga oshirilgan oldi-sotdi operatsiyalari unchalik ko'p bo'lmagani uchun ular ilgari tugallangan operatsiyalarni hisobga oladi, turli ob'ektlar bo'yicha ma'lumotlarni birlashtiradi, vaqt oralig'i, inflyatsiya va boshqa jarayonlarni hisobga oladi. Daromadlilik ko'rsatkichlari mintaqaviy risklar haqida ham ma'lumot beradi va bu erda ekspert printsipi ustunlik qiladi. Shuning uchun statistika ko'chmas mulk bozorlaridagi ixtisosliklardan biridir.
Hududda biznes va investitsiyalarning faollashishi, albatta, ofis bozorining faollashishi, talabning oshishi, bandlik va ijara stavkalari bilan birga keladi. Shu bilan birga, yangi qurilish va ofislarni modernizatsiya qilish, undan keyin xizmat ko'rsatish bo'limlari, savdo majmualari, dam olish markazlari va boshqalar rag'batlantirilmoqda. Bunday jarayonlar hozir eng yirik biznes markazlari uchun xarakterlidir: Amerika va Eski Dunyoning an'anaviy moliyaviy poytaxtlari, Janubi-Sharqiy Osiyo, Xitoy va Hindistonning tez rivojlanayotgan poytaxtlari. Ijara biznesi statistikasini tahlil qilish bir qator qiziqarli hodisalarga ishora qiladi. Masalan:
Ijara stavkalari to'g'risidagi ma'lumotlar rentabellik haqidagi ma'lumotlarga qaraganda sezilarli darajada dinamikroq; ijara stavkalari dinamikasi ko'tarilish va pasayishning umumiy jarayonlarini aks ettiruvchi (smenalar bilan bo'lsa ham) ma'lum bir tebranish bilan tavsiflanadi; ofis va chakana ko'chmas mulk ko'rsatkichlarining o'zgarishi vaqt va hajm jihatidan mos kelmasligi mumkin; bozor kon'yunkturasining yaxshilanishi ijara stavkalarining o'sishida va kamroq tez-tez rentabellik ko'rsatkichlarining pasayishida (ularning sezilarli darajada kamroq dinamikasi tufayli) aks etadi; bozordagi vaziyat yomonlashganda ham assimetrik rasm yuzaga keladi;
Daromadlilik ko'rsatkichlarining qiymatlari yaxshiroq (pastroq), mintaqaviy iqtisodiyot va ijtimoiy vaziyat qanchalik ishonchli va barqaror bo'lsa. Turg'un ijara biznesining etakchilari - London, Parij va Frankfurt, bu erda rentabellikning o'zgarish maydoni 5-6% ni tashkil qiladi;
Sharqiy Yevropa poytaxtlari uchun ko'rsatkichlarning o'zgarishi kamroq dinamik; buni bozorlar hajmining kichikligi, bitimlarning kamayishi bilan ham, aftidan, G'arb ekspertlari va ishbilarmon doiralarining ushbu bozorlarga qiziqishi kamligi bilan izohlash mumkin; Sharqiy Yevropa poytaxtlari uchun rentabellik ko'rsatkichlari barqaror - G'arb poytaxtlariga qaraganda 2-3 baravar yuqori. Va 1998 yil avgust inqirozidan keyingi davrda Moskvada rentabellik ko'rsatkichlari 4 yoki undan ko'p marta yomonroq edi. Va bu nafaqat ko'chmas mulk qiymatining haqiqiy pasayishi bilan bog'liq, balki mintaqadagi beqarorlik holatini ekspert baholash va biznes xatarlarini oshirish natijasida edi;
Qo'shimcha tahliliy ma'lumotni o'ziga xos kapitallashtirilgan qiymatning hisoblangan ko'rsatkichi (UCS) yordamida - ijaraga olingan ob'ektning tijorat maydonining ba'zi o'rtacha birligining narxini baholash sifatida olish taklif etiladi.
Bunday baholash, ijara stavkalarining o'zgarishiga tezkor javob berish bilan birga, biznesning muvaffaqiyati va xatarlari haqida ekspert fikrlarini o'z ichiga oladi.
Dastlabki ma'lumotlar - Evropa shaharlari uchun ijara statistikasi - G'arb nashrlarida (masalan, oylik "EuroProperty" da) topish mumkin. Biz vakillik ob'ektlari sifatida tanlaymiz: Frankfurt, London va Parij - eng barqaror biznes markazlari, Sankt-Peterburg, Praga va Varshava - ijara biznesining eng xavfli (Yevropada) ko'rsatkichlari bo'lgan o'tish davri iqtisodiyoti markazlari.
Ofisni ijaraga berish biznesi.
G'arbiy poytaxtlar uchun 01.99-08.00 kuzatuv davri umuman ofis ijarasi biznesining rivojlanishini ko'rsatdi. Biz London (5,00-5,50%) uchun rentabellikning mutlaq barqarorligini va Frankfurt (5,75 dan 4,90-5,50%) va Parij (6,25-6,75 dan 5,50-6,00%) uchun rentabellikning yaxshilanishini qayd etamiz. Sharqiy Yevropa poytaxtlari uchun xuddi shu davr ishlashning yomonlashuvi bilan tavsiflanadi. UKSning hisoblangan ma'lumotlarini tahlil qilish, bundan tashqari, ijara stavkalari mantig'idagi tashqi tafovutni (ularning Sankt-Peterburg va Varshavada 1999 yil o'rtalariga qadar Parij va Frankfurtdagi stavkalardan oshib ketishi) muvofiqlashtirishga imkon berdi. Natijada, yuqori ijara stavkalarida UKSning past stavkalari hali investitsiyalarning o'sishini optimistik kutishlariga imkon bermaydi.
Ijara biznesi.
G'arbiy poytaxtlar uchun 05.99-08.00 kuzatuv davri ko'rsatkichlarning umumiy yomonlashuvi bilan tavsiflanadi (bu UKS yordamida aniq ko'rinadi). Bu shuni ko'rsatadiki, bozor faoliyatining etarlicha uzoq davrlari bo'lishi mumkin, shundan so'ng sotib olingan chakana savdo maydonlarini sotish umuman real daromad keltirmaydi.
Sharqiy Evropa poytaxtlari uchun 05.99-08.00 kuzatuv davri uzoq muddatli turg'unlik davrining o'tishi va, ehtimol, undan chiqishning boshlanishi bilan bog'liq (bo'shliq mavjud bo'lsa-da, ko'rsatkichlar dinamikasining yaxshilanishi qayd etilgan). UKS ko'rsatkichlarida G'arb poytaxtlari bilan taqqoslaganda ulkan ko'rinadi - deyarli kattalik tartibi). Shuning uchun, hozircha, biz Sharqiy Evropa poytaxtlarida chakana ko'chmas mulkni sotib olishga investitsiyalar sezilarli ijobiy ta'sir ko'rsatishi mumkin bo'lgan chakana savdo bozorida ancha uzoq davrlar bo'lishi mumkinligi haqidagi bayonot bilan cheklanishimiz kerak. G'arbiy bozorlarda retsessiya. Bu ko'chmas mulk portfelini "mintaqalararo" diversifikatsiya qilish yo'llarini izlashda yaxshi dalil bo'lib xizmat qilishi mumkin.
Xulosa.
Ko'chmas mulk bozorining shakllanish davrining tugashi ekstensiv rivojlanishdan intensiv rivojlanishga o'tish bilan tavsiflanadi. Ko'rinib turibdiki, yaqin kelajakda bozorda 1990-yillarning birinchi yarmidagi kabi bitimlar sonining tez o'sishi kuzatilmaydi. Bundan tashqari, ma'lum bir davr mobaynida uy-joy bozori faqat bitimlar sonini barqarorlashtirishi mumkin. Narxlar darajasini, ayniqsa ikkilamchi bozorda oshirish ham juda mumkin. Biroq, shu bilan birga, elita uy-joy narxlari nafaqat pasaymadi, balki oshdi, bu yangi yuqori sifatli uy-joy qurilishi istiqbollarini ko'rsatadi. Firmalar rahbarlari bozorda raqobat kuchayib borayotganini ham qayd etishmoqda. Ularning aksariyati, agar 1995 yil o'rtacha darajadagi raqobat bilan tavsiflangan bo'lsa, 2001 yilda u yuqori darajaga ko'tarildi va shunday bo'lib qoladi, deb ishonishga moyil.
Ikkilamchi uy-joy bozorida bitimlar soni va narxlarning barqarorlashishi, birinchi navbatda, makroiqtisodiy omillarning natijasi bo'lib, ularning asosiy qismi aholining asosiy qismi daromadlarining past darajasini saqlab turishdir. Mamlakatda yuqori daromadli odamlar qatlamining paydo bo'lishi natijasida bozorda talabning dastlabki tez o'sishi hozir deyarli yakunlandi. Va bugungi kunda ushbu qatlamda yangi tabaqalanish yuz bermoqda - o'ta yuqori daromadli qatlamdan ajralib chiqish. Ushbu tabaqalanish tufayli hashamatli uy-joylarga bo'lgan talab oshdi. Biroq, mutlaq nuqtai nazardan, bu qatlamning salohiyati juda cheklangan. Talabning jiddiy kengayishi daromad darajasining oshishi va xaridorlarning asosiy yetkazib beruvchisiga aylanishga qodir keng o'rta sinfning shakllanishi yoki davlat tomonidan ham, professionallar tomonidan ham talabni faol rag'batlantirish tufayli mumkin. ko'chmas mulk bozori ishtirokchilarining o'zlari. Shu bilan birga, kelgusi oylarda to'lovsizlik inqirozini bartaraf etish va ish haqi bo'yicha qarzlar va qarzlarni to'lash bilan bog'liq holda iqtisodiyotga pul mablag'larining muqarrar ravishda chiqishi ta'siri ostida kelajakda talabning biroz oshishi mumkin. hukumat buyurtmalari bo'yicha. Ushbu pulning bir qismi ko'chmas mulk bozoriga ham tushadi, ammo ular vaziyatni tubdan o'zgartira olmaydi, garchi bu omil ta'siri ostida sotib olish uchun arizalar soni bir necha punktga ko'tariladi.
Bundan tashqari, kommunal xizmatlar uchun tariflarning muqarrar va sezilarli darajada oshishi tufayli ikkilamchi uy-joy bozorida taklifni oshirish juda mumkin deb taxmin qilish mumkin.
Bundan tashqari, agar 1991-1993 yillarda ikkilamchi bozorda taklifning o'sishi. Narxlarning tez ko'tarilishi sabab bo'lgan bo'lsa, endi sotuvchilar uy-joy sotish orqali daromadni sezilarli darajada oshirish imkoniyatidan emas, balki uni saqlash xarajatlarini kamaytirish zaruratidan kelib chiqadi va shuning uchun - rozi bo'ladi. past narxlar. Bu, o'z navbatida, talabni biroz oshirishi mumkin va shuning uchun ko'chmas mulk firmalarining aylanmasi.
Shu bilan birga, bu barqarorlashtirish umumiy muammoni bartaraf eta olmaydi - yaqin kelajakda uy-joy ko'chmas mulk bozorida talab tanqisligi paydo bo'ladi, bu esa an'anaviy ko'chmas mulk firmalarining sotib olish va xizmatlar ko'rsatish bo'yicha faoliyatidan keladigan daromadlarni sezilarli darajada kamaytirishi mumkin. ko'chmas mulkni sotish.
Bunday sharoitlarda kompaniya tomonidan mijozga ko‘rsatilayotgan xizmatlar turlarini sezilarli darajada kengaytirish zarur: bank, transport xizmatlari, notarial xizmatlar, ta’mirlash ishlarini amalga oshirish imkoniyati, bo‘lib-bo‘lib to‘lovlarni taqdim etish va boshqalar, reklamaga e’tiborni kuchaytirish, ehtimol komissiyalarning kamayishi. Ushbu vositalarning barchasi mijozlarni jalb qilishda muhim rol o'ynashi mumkin, ammo ularning imkoniyatlari hali ham cheklangan. Agar alohida firmalar uchun ushbu texnikalar kerakli aylanma hajmini ta'minlashga qodir bo'lsa, unda, albatta, ular ko'chmas mulk biznesini rivojlantirish muammosini hal qilmaydi. Faqat bozorda talabning kengayishi bu muammoni tubdan hal qiladi va zamonaviy sharoitda bu faqat ipoteka kreditlash tizimini yaratish orqali davlatning faol ishtiroki orqali mumkin - federal va mintaqaviy ipoteka kreditlash agentliklarini yaratish, qo'llab-quvvatlash. ikkilamchi ipoteka bozori, banklar ipoteka kreditlari berishda ularga davlat kafolatlarini berish.kreditlar.
Rossiyada ko'chmas mulk bozorining izchil rivojlanishi tabiiy ravishda investitsiya qarorlarini asoslash sifatiga qo'yiladigan talablarning keskin ortishi bilan tavsiflangan keyingi bosqichga olib keldi. Xorijda ham, Rossiyada ham ko'chmas mulk bozori ishtirokchilari, aslida oddiy formulalar to'plami bo'lgan biznes-rejalar, investitsiya loyihalari va boshqalarning ishonchliligi butunlay bozor tadqiqotlarining asosliligiga bog'liqligini tushunishadi. natijalari formulalarda qo'llaniladi. Boshqacha qilib aytganda, ko'chmas mulk bozorida investitsiya loyihasining hayotiyligining eng muhim va muhim ko'rsatkichi bu bozor tadqiqotining hayotiyligi bo'lib, uning asosida ushbu qaror qabul qilinadi.
Adabiyotlar ro'yxati:
1. Balabanov I.T. "Ko'chmas mulk iqtisodiyoti", Sankt-Peterburg 2000 y.
2. Goremykin V.A. Ko'chmas mulk iqtisodiyoti: darslik. - 2-nashr, qayta ko'rib chiqilgan. Va qo'shimcha. - M .: "Marketing" nashriyot va kitob savdo markazi, 2002 yil
3. Kupchin A.N., Novikov B.D. Ko'chmas mulk bozori: davlat va rivojlanish tendentsiyalari. - Qo'llanma. M.: 1995 yil.
4. Maksimov S.N. "Ko'chmas mulk bozorida tadbirkorlik faoliyati asoslari", Sankt-Peterburg. 2000.
5. Novikov B.D. Rossiyada ko'chmas mulk bozori va bahosi. - M .: "Imtihon", 2000 yil.
6. Xamin D., Yurkov D. “Ko‘chmas mulk bozori rieltorlar nigohida” // Iqtisodiyot va hayot, 1997 y.
Boshqa materiallar
Yuqoridagi taklifning bir qismi yetarlicha asoslanmaganga o‘xshaydi, uning ikkinchi qismi binoning fuqarolik huquqlari ob’ekti sifatida qonuniy yo‘qolishi haqidadir, chunki asl ko‘chmas narsa oddiy narsa emas, balki tizimli darajada murakkabroq bo‘lgan kompozitsion narsa edi. va elementar turi ...
2005 yilgacha Rossiya. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm
KIRISH
Korxonalar, tashkilotlarning samarali boshqaruvga muhtoj bo'lgan muhim resurslaridan biri bu ko'chmas mulk - yer, binolar, inshootlar va binolardir.
Ko'chmas mulk, bir tomondan, soliqqa tortiladi, boshqa tomondan, undan samarali foydalanish tufayli katta foyda keltirishi mumkin. Mubolag'asiz aytishimiz mumkinki, ko'chmas mulk korxonaning gullab-yashnashiga hissa qo'shishi mumkin va aksincha, undan samarasiz foydalanish tanazzulga olib keladi. Shu munosabat bilan mulkdorlarning o‘z aktivlaridan maksimal daromad olish yoki boshqa ijobiy samaraga erishishdagi ehtiyojlarini qondirish uchun ko‘chmas mulkni boshqarish tizimini rivojlantirish alohida ahamiyatga ega. Ijobiy natijaga erishish uchun ko'chmas mulkdan foydalanishni doimiy ravishda kuzatib borish va uni boshqarishning eng samarali usullarini topish kerak.
Mulkni samarali boshqarish ham ko‘chmas mulk bozorini, ham butun iqtisodiyotni rivojlantirish uchun zarurdir. Bozor iqtisodiyoti sharoitida ko‘chmas mulk bozor ishtirokchilarining ulkan moliyaviy resurslarini va ko‘zlangan natijalarga erishish yo‘llarini bir-biriga bog‘lovchi aktivdir.
Ko'chmas mulkni samarali boshqarish bo'yicha qarorlar qabul qilish uchun korxona ko'chmas mulkni hisobga olish va undan foydalanishning puxta o'ylangan tizimiga asoslangan bo'lishi kerak, ishonchli va oson kirish mumkin bo'lgan ma'lumotlarga asoslanadi.
Tadqiqot mavzusining dolzarbligi shundaki, Rossiya ko'chmas mulk bozori hali to'liq shakllanmagan va qat'iy tuzilgan qonunchilik bazasiga ega emas. Ko'chmas mulkni samarali boshqarish tizimi bozor ehtiyojlarini maksimal darajada qondirish, byudjet daromadlarini maksimal darajada oshirish, ob'ektlarning likvidligi va bozor qiymatini oshirish imkonini beradi.
Ushbu ishning maqsadi Qozon shahrida ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligini baholash va uni takomillashtirish chora-tadbirlarini ishlab chiqishdan iborat.
Ko'chmas mulk bozorlarining tasnifini ko'rib chiqing;
Ko'chmas mulkni boshqarishning mohiyati va iqtisodiy rolini tushuntirish;
Mulkni boshqarish samaradorligini baholash ko'rsatkichlarini ko'rib chiqish;
Turar-joy va ofis ko'chmas mulkini boshqarish samaradorligini baholashni o'tkazish;
Mulkni boshqarish samaradorligini baholashni takomillashtirish bo'yicha takliflar kiriting.
Tadqiqot ob'ekti Qozon shahrining ko'chmas mulk bozoridir.
Tadqiqot mavzusi - ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligini baholash tizimi.
Ushbu ishni yozish uchun asos Rossiya Federatsiyasi hududida amaldagi qonunchilik va me'yoriy hujjatlar, shuningdek, samaradorlikni baholash masalalarini o'rganish bilan shug'ullanadigan mahalliy va xorijiy iqtisodchilarning ishi o'rganilayotgan mavzu bo'yicha maxsus adabiyotlardir. ko'chmas mulkni boshqarish, Rossiya Federatsiyasi qonunchiligi, Xarlamov A.S, Buryak V.Yu., Raizberg B.A., Grinenko S.V. kabi mualliflarning darsliklari va adabiyotlari, shuningdek, 2013 yil uchun Qozon shahrida o'tkazilgan haqiqiy tadqiqot materiallari. -2014 yil.
Birinchi bobda ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligini baholash nazariyasi va amaliyoti ko'rib chiqiladi. Ikkinchi bobda turar-joy va ofis ko'chmas mulki misolida ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligi baholanadi va tahlil qilinadi va ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligini baholashni takomillashtirish bo'yicha takliflar shakllantiriladi.
1. KO'CHMAS MULKNI BOSHQARISH SAMARALILIGINI BAHOLASHNING NAZARIY VA MOTODOLOGIK ASKTLARI.
1.1 KO'CHMAS MULK BOZORLARI TASNIFI
Ko'chmas mulk bozorining ko'plab ta'riflari mavjud. Ularning barchasi ma'lum darajada ko'chmas mulk bozorining mohiyatini aks ettiradi, ammo ba'zilari bir-biridan ajoyib farqlarga ega. Ushbu tezisda muallifning fikricha, eng sodda, tushunarli va to'liq ta'riflar tanlangan.
Ko'chmas mulk bozori - bu ko'chmas mulk kabi ma'lum bir tovar almashinuvi amalga oshirilishi mumkin bo'lgan aniq narxni aniqlash uchun xaridorlar va sotuvchilar birlashadigan kelishuvlar tizimi.
Ko'chmas mulk bozori - bu ko'chmas mulkka kapital qo'yilmalar sohasi va ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalardan kelib chiqadigan iqtisodiy munosabatlar tizimi. Bu munosabatlar investorlar o'rtasida ko'chmas mulkni sotish va sotib olish, garovga qo'yish, ko'chmas mulkni ishonchli tarzda topshirish, ijaraga berish, ijaraga berishda paydo bo'ladi.
Ko'chmas mulk bozori - bu xaridor va sotuvchilarning manfaatlari va huquqlarini birlashtiradigan, ko'chmas mulk narxini belgilaydigan mexanizmdir.
Ko'chmas mulk bozori va uning rivojlanish darajasini milliy iqtisodiyotning rivojlanishi orqali tavsiflash mumkin. Rossiya ko'chmas mulk bozorini rivojlantirishda quyidagi bosqichlarning bir nechtasini ajratib ko'rsatish odatiy holdir.
Ko'chmas mulk bozori rivojlanishining birinchi va eng notinch davri 90-yillarning boshlarida sodir bo'ldi. Korxonalarning ochilishi va rivojlanishi talabning taklifdan ancha oldinda bo'lganligi va natijada daromadlar juda yuqori bo'lganligi sababli sodir bo'ldi. Ushbu bosqichning boshlang'ich nuqtasi kvartiralarni xususiylashtirish uchun ruxsatnoma va shunga mos ravishda odamlar uchun kvartiralarni o'zlari sotish va sotib olish imkoniyati paydo bo'lgan deb hisoblanishi mumkin. Aynan o'sha paytda o'zlarining yashash sharoitlarini yangi kashf etilgan usulda yaxshilashni istagan ko'plab ishbilarmonlar va boy odamlar paydo bo'ldi. Ya'ni, bepul kommunal uy-joylarni kutish emas, murakkab almashinuv sxemalari emas, balki o'sha paytda nisbatan kam xususiylashtirilgan kvartiralarni to'g'ridan-to'g'ri sotib olish. Kvartiralarni sotuvchilar kam edi, ammo xaridorlar allaqachon etarli edi.
Ikkinchi bosqichda qonun muammoga o'z tuzatishlarini kiritadi, ya'ni Rossiyada ko'chmas mulk faoliyatini tartibga soluvchi birinchi qoidalar paydo bo'ladi. Bu davr yaxshi bozor muhitini saqlab qolgan holda, yaxshi daromad olish imkonini beradigan va bozorning ushbu segmentiga yangi tadbirkorlarni jalb qiladigan sezilarli imtiyozlar berish bilan tavsiflanadi. Uy-joy narxlari ko'tarila boshladi, ammo bundan farqli o'laroq, kvartiralarni sotish ancha qiyinlashdi va xaridorlar ko'proq tanlab olishdi. Xususan, bo‘lib-bo‘lib to‘lov bilan sotish, garov evaziga kreditlar berish paydo bo‘ldi va keng tarqaldi. Ba'zi firmalar mijozning kvartirasini ma'lum muddat ichida sotish majburiyatini o'z zimmalariga olib, nostandart shartnomalar bo'yicha ishlay boshladilar.
Uchinchi bosqich yana talabning taklifdan oshib ketishi, qonunchilik bazasining qattiqlashuvi va bozordagi keskin raqobat bilan tavsiflanadi, bu esa birgalikda sotuvchilar daromadining pasayishiga olib keldi. Kichik korxonalar shunchaki bankrot bo'ladi, o'rta va hatto yirik korxonalar halokat yoqasida. 1996 yil boshiga kelib, kvartiralar narxining tabiiy pasayishi boshlandi. Sotuvga qo'yilgan xonadonlar soni ortib bordi, potentsial xaridorlar soni esa, aksincha, kamayib bordi.
1999 yilning ikkinchi yarmidan boshlab, 1998 yil avgust inqirozidan so'ng Rossiya ko'chmas mulk bozorini rivojlantirishning yangi bosqichi boshlandi - narxlarni pasaytirishni tugatish, barqarorlashtirish boshlanishi va biroz tiklanish bosqichi. Bu mamlakatda makroiqtisodiy ko'rsatkichlarning qulay rivojlanishi va, xususan, past (1998 yil kuziga nisbatan) inflyatsiya darajasi, rublning dollarga nisbatan silliq va cheklangan devalvatsiyasi fonida sodir bo'ldi.
Binobarin, ko'chmas mulk bozori, bozor iqtisodiyoti nazariyasidan kelib chiqadigan bo'lsak, tsiklikdir, shuning uchun u retsessiya bosqichidan o'tdi, barqarorlikka erishdi va oldinda yangi ko'tarilish, shu jumladan narxlarning biroz o'sishi kutilmoqda.
Ko'chmas mulk har qanday ijtimoiy tuzilmada markaziy o'rinni egallaydi va bir vaqtning o'zida ikkita muhim funktsiyani bajaradi: ishlab chiqarish vositalari va yashash, dam olish, madaniy faoliyat va boshqalar uchun shaxsiy iste'mol predmeti. Jamiyat va moddiy ishlab chiqarishning turli sohalarini davlat tomonidan iqtisodiy va huquqiy tartibga solish ko'chmas mulk ob'ektlari bilan chambarchas bog'liq, shuning uchun ko'chmas mulk bozorining quyidagi xususiyatlari.
1.1.1-jadval Ko'chmas mulk bozorining xususiyatlari
|
Xarakterli |
||
|
Mahalliylashtirish |
Mutlaq harakatsizlik Narxning joylashuvga katta bog'liqligi |
|
|
Raqobat turi |
nomukammal, oligopoliya Sotuvchilar va xaridorlar kam Har bir ob'ektning o'ziga xosligi Narxlarni nazorat qilish cheklangan Bozorga kirish katta kapitalni talab qiladi |
|
|
Takliflarning egiluvchanligi |
Past, talab va narxlarning oshishi bilan taklif kam ortadi Talab juda o'zgaruvchan bo'lishi mumkin |
|
|
Ochiqlik darajasi |
Bitimlar shaxsiydir Ommaviy axborot, ko'pincha to'liq va noto'g'ri |
|
|
Mahsulot raqobatbardoshligi |
Ko'p jihatdan tashqi muhit, mahallaning ta'siri bilan belgilanadi Xaridorlarning individual imtiyozlarining o'ziga xosligi |
|
|
Rayonlashtirish shartlari |
Suv, o'rmon, ekologik va boshqa maxsus huquqlarni hisobga olgan holda fuqarolik va yer qonunchiligi bilan tartibga solinadi Xususiy va boshqa mulk shakllarining o'zaro katta bog'liqligi |
|
|
Tranzaktsiyalarni ro'yxatdan o'tkazish |
huquqiy qiyinchiliklar, Cheklovlar va shartlar |
|
|
Narxi |
ob'ektning qiymatini va unga bog'liq huquqlarni o'z ichiga oladi |
Mintaqaviy ko'chmas mulk bozorlari o'rtasida sezilarli farqlar bo'lishi mumkin. Bu iqtisodiy yoki tabiiy sharoitlar, shuningdek, mahalliy davlat hokimiyati organlari tomonidan shakllantiriladigan hududiy qonunchilik bazasi kabi ko'plab sub'ektiv sabablarga bog'liq.
Ko'chmas mulk bozori tarmoqlangan tuzilishga ega va uni turli mezonlarga ko'ra, masalan, 1.1.2-jadvalda keltirilganlarga ko'ra ajratish mumkin.
1.1.2-jadval Ko'chmas mulk bozorlarining tasnifi
|
Tasniflash belgisi |
Bozor turlari |
|
|
Ob'ekt turi |
Er, binolar, inshootlar, korxonalar, binolar, ko'p yillik ko'chatlar, mulkiy huquqlar, boshqa ob'ektlar |
|
|
Geografik (hududiy) |
Mahalliy, shahar, mintaqaviy, milliy, jahon |
|
|
Funktsional maqsad |
Sanoat binolari, turar-joy, sanoat bo'lmagan binolar va binolar |
|
|
Operatsiyaga tayyorlik darajasi |
Mavjud ob'ektlar, qurilishi tugallanmagan, yangi qurilish |
|
|
Ishtirokchi turi |
Yakka tartibdagi sotuvchilar va xaridorlar, sotuvchilar, munitsipalitetlar, tijorat tashkilotlari |
|
|
Tranzaktsiyalar turi |
Sotib olish va sotish, ijaraga berish, ipoteka, mulkiy huquqlar |
|
|
Sanoatga mansublik |
Sanoat ob'ektlari, qishloq xo'jaligi ob'ektlari, jamoat binolari va boshqalar |
|
|
Mulkchilik turi |
Davlat va kommunal ob'ektlar, xususiy |
|
|
Tranzaksiya usuli |
Birlamchi va ikkilamchi, uyushgan va uyushmagan, birja va birjadan tashqari, an'anaviy va kompyuterlashtirilgan |
1.1.2-jadvaldan ko'rinib turibdiki, ko'chmas mulk bozorlarining bir nechta turlari mavjud bo'lib, ularning segmentatsiyasi so'ralgan mezonga bog'liq.
Masalan, tuzilishiga ko'ra ko'chmas mulk bozori quyidagilarga bo'linadi:
uy-joy bozori;
Tijorat ko'chmas mulk bozori;
Yer bozori.
Bozor segmentlarining har birini ixtisoslashgan kichik bozorlarga ham ajratish mumkin. Shunday qilib, sanoat ko'chmas mulk bozori sanoat korxonalari, ilmiy-tadqiqot institutlari qurilishi yoki uy-joy bozorining asosiy va ikkilamchi uy-joy bozoriga bo'linishi mumkin, ular tugatish bilan va tugatmasdan, mulkdorlardan va davlatdan va hokazo.
Ko'chmas mulk bozorlarining tabaqalanishi, shuningdek, ko'plab iqtisodiy, ekologik, ijtimoiy va davlat omillari va bevosita bajaradigan funktsiyalari bilan bog'liq:
Ko'chmas mulk taklifi hajmiga samarali talab mos keladigan muvozanat narxlarini belgilash;
Tartibga solish funksiyasi, uning yordamida resurslar iqtisodiyot sohalari o‘rtasida taqsimlanadi, uning samarali tuzilmasi shakllanadi, jamoat manfaatlari qondiriladi;
Kapital harakatini tashkil etish va foyda olishdan iborat bo'lgan tijorat funktsiyasi;
Iqtisodiyotni zaif, raqobatbardosh va samarasiz elementlardan tozalashda ifodalangan sanitariya funktsiyasi;
Ko'chmas mulkni yaratish va undan foydalanishda foyda olishga intilishda raqobatni rivojlantirish va ilmiy-texnikaviy va boshqaruv innovatsiyalaridan foydalanishdan iborat bo'lgan rag'batlantiruvchi funktsiya;
Ijtimoiy funktsiya aholi faolligining o'sishida, kvartiralarning, shuningdek, boshqa kapital va nufuzli ob'ektlarning egasi bo'lishga intilishida namoyon bo'ladi.
Xulosa: ko'chmas mulk investitsiyalarning ishonchliligini ta'minlaydigan barcha mavjud tovarlarning eng mustahkam tovaridir, garchi uning qiymati turli omillar ta'sirida vaqt o'tishi bilan oshishi va kamayishi mumkin. Ko'chmas mulk bozori mamlakat milliy iqtisodiyotining rivojlanishiga mos ravishda rivojlanish uchun turtki bo'ldi. U ko'chmas mulkning maqsadi va bozorning turli ishtirokchilari uchun jozibadorligi bo'yicha segmentlarga bo'linadi. Bundan tashqari, har bir mustaqil segment yana ko'plab kichik bozorlarga bo'linadi, shuning uchun tasniflash uchun eng muhim xususiyatlarni ajratib ko'rsatish va umumlashtirish qiyin, chunki har bir bozor ishtirokchisi o'zi kirishdan manfaatdor bo'lgan segmentni tanlash uchun o'zining eng maqbul mezonlariga ega. bozor munosabatlari.
1.2 KO'CHMAS MULKNI BOSHQARISHNING MOHIYATI VA IQTISODIY O'RNI
Ko'chmas mulk - bu mulk (ko'chmas mulk), uni boshqarish quyidagi darajalarda tuzilishi mumkin:
Federal ko'chmas mulkni boshqarish;
Rossiya Federatsiyasi sub'ektlarining ko'chmas mulkini boshqarish;
Kommunal ko'chmas mulkni boshqarish;
Korxonalar va tashkilotlarning ko'chmas mulkini boshqarish;
Shaxsiy mulkni boshqarish.
"Mulkni boshqarish" tushunchasi ikki ma'noda talqin qilinadi: keng va tor.
Keng ma'noda, ko'chmas mulkni boshqarish, qoida tariqasida, ko'chmas mulk egasining fuqarolik qonunchiligida ruxsat etilgan har qanday vakolatlarini bajarish bilan bog'liq barcha ishlarni bajarish bo'yicha tadbirkorlik faoliyati sifatida tushuniladi. Masalan, ko'chmas mulkning hayot aylanishiga muvofiq, mulkdorlarga quyidagi huquqlarga ruxsat beriladi:
1. niyat;
2. dizayn;
3. ishlab chiqarish (montaj qilish, qurish);
4. shikoyat qilish;
5. foydalanish (xizmat ko‘rsatish);
6. texnik xizmat ko'rsatish, foydalanish, ta'mirlash;
7. kapital ta'mirlash, modernizatsiya qilish, rekonstruksiya qilish va tiklash;
8. qayta profillash;
9. qayta ishlash.
Ko'chmas mulkni boshqarishning tor talqini quyidagicha: "Ko'chmas mulkni boshqarish - bu binolar va inshootlarni ekspluatatsiya qilish bo'yicha operatsiyalar majmuini amalga oshirish (ularni ish holatida saqlash, ta'mirlash, xizmatlar ko'rsatish, turar joyni ijaraga berish shartlarini aniqlash); ko'chmas mulkdan samarali foydalanish uchun ijara haqini yig'ish va hokazo."
Ko'chmas mulk deganda ko'chmas mulk ham tushuniladi, ya'ni biz mulkni boshqarish haqida gapiramiz, ya'ni ko'chmas mulkni boshqarish ko'chmas mulkka bo'lgan barcha huquqlarni boshqarishni o'z ichiga oladi. Boshqaruv ostidagi mulk huquqiy, iqtisodiy va jismoniy xususiyatlarning birligi sifatida taqdim etiladi.
Bizning fikrimizcha, bundan kelib chiqadiki, menejment, birinchi navbatda, mulkdorning manfaatlariga muvofiq ko'chmas mulkdan foydalanishda maksimal samaradorlikni ta'minlashga qaratilgan.
Ko'chmas mulkni boshqarish - bu ko'chmas mulkdan foydali, samarali foydalanishni rejalashtirish, tashkil etish, bajarish va nazorat qilish bo'yicha maqsadlarni belgilash va vazifalarni belgilash bilan bog'liq bo'lgan o'z sohasidagi faoliyat.
Bizning fikrimizcha, menejment faoliyati o'z mohiyati va tabiatiga ko'ra ko'p qirrali bo'lib, mulkdorlar, foydalanuvchilar, xizmat ko'rsatuvchi kompaniyalar va ko'chmas mulk bilan bog'liq bo'lgan barcha sub'ektlarning maqsad va vazifalarini muvofiqlashtiradi.
Bozor iqtisodiyoti sharoitida ko'chmas mulkni boshqarish talab va taklif qonuniga muvofiq amalga oshiriladi.
Bozor sharoitidan tashqari, ko'chmas mulkni boshqarishning moddiy omillari uni tartibga soluvchi qonun hujjatlari va turli rasmiy organlar va muassasalarning faoliyatidir.
Ko'chmas mulkni boshqarish ichki va tashqi bo'lishi mumkin:
Ko'chmas mulkni ichki boshqarish - bu ko'chmas mulk bozori sub'ektining o'ziga xos me'yoriy hujjatlar (kodeks, ustav, nizom, qoidalar, shartnomalar, yo'riqnomalar va boshqalar) bilan tartibga solinadigan faoliyati.
Ko'chmas mulkni tashqi boshqarish - bu davlat tuzilmalarining normativ-huquqiy bazani yaratish va ko'chmas mulk bozorining barcha sub'ektlari tomonidan belgilangan norma va qoidalarga rioya qilishini nazorat qilishga qaratilgan faoliyati.
Ko'chmas mulkni boshqarish faoliyati birinchi navbatda uchta eng muhim jihatda - huquqiy, iqtisodiy va texnik jihatdan amalga oshiriladi. Ko'chmas mulkni boshqarishning huquqiy jihati ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlardan eng oqilona foydalanish, taqsimlash va birlashtirishdir.
Ko'chmas mulkni boshqarishning iqtisodiy jihati ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilish jarayonida hosil bo'lgan daromadlar va xarajatlarni boshqarish orqali amalga oshiriladi. Boshqacha qilib aytganda, boshqaruvchi ko'chmas mulkka egalik huquqining daromad va xarajatlar qismini qonun doirasida to'liq va mustaqil ravishda nazorat qilish va tartibga solish, shuningdek, uni o'z xohishiga ko'ra boshqarish huquqiga ega.
Boshqarishning texnik jihati - bu boshqaruv ob'ektini funktsional maqsadiga muvofiq sog'lom holatda saqlashdir.
Ko'chmas mulkni boshqarish - bu ob'ektning holatini yaxshilash va saqlash, uning rivojlanishini tashkil etish va bashorat qilish, uning maqsadiga muvofiq foydalanish usullarini kompleks yondashuv. Ko'chmas mulkni boshqarish tushunchasi, shuningdek, birinchi navbatda, ofis binolarini ijaraga berish va boshqarish kabi harakatlarni, ya'ni ko'chmas mulkni investitsiyalarni jalb qilish vositasi sifatida boshqarishni o'z ichiga oladi. Boshqa tomondan, mulkni boshqarish investitsiya sifatida ham ko'rib chiqilishi mumkin. Yuqorida aytilganlarga asoslanib, biz ko'chmas mulk bozorini boshqarishning quyidagi maqsadlarini aniqladik:
Fuqarolarning ko'chmas mulkka bo'lgan konstitutsiyaviy huquqlari va unga egalik qilish bilan bog'liq majburiyatlarini amalga oshirish;
Bozorda uning ishtirokchilari mehnatining muayyan tartibi va shartlarini o'rnatish;
Ishtirokchilarni insofsizlik, firibgarlik va jinoiy tashkilotlar va shaxslardan himoya qilish;
ko'chmas mulk ob'ektlariga talab va taklifga muvofiq narxlarning erkin belgilanishini ta'minlash;
investitsiyalar uchun shart-sharoitlar yaratish, ishlab chiqarish sohasida tadbirkorlik faoliyatini rag'batlantirish;
Ko'chmas mulk va ko'chmas mulk bozori ishtirokchilarining adolatli soliqqa tortilishi.
Ushbu maqsadlarga erishish uchun, bizning fikrimizcha, quyidagilar zarur:
1. ko'chmas mulk ob'ektlarining miqdoriy, tannarx, texnik va huquqiy tavsiflarini o'z ichiga olgan davlat ko'chmas mulkining (ko'chmas mulk balansining) to'liq reestrini shakllantirish;
2. ko'chmas mulkni boshqarish jarayonida ishtirok etuvchi barcha davlat organlarining vakolatlarini aniq belgilash va muvofiqlashtirish;
3. ob'ektning bir qismini boshqasiz tasarruf etish imkoniyatini istisno qilgan holda, xo'jalik yuritish ob'ektlarini shakllantirish, agar ular bitta yaxlitlikni tashkil etsa (qoida tariqasida, bular er uchastkalari va ularda joylashgan bino va inshootlardir);
4. ko‘chmas mulkdan foydalanishda bozor bahosi mexanizmining so‘zsiz qo‘llanilishini ta’minlash;
5. ko‘chmas mulkni fuqarolik muomalasiga maksimal darajada jalb etish orqali iqtisodiyotning real sektoriga investitsiyalarni jalb qilish uchun shart-sharoitlar yaratish;
6. ko'chmas mulk ob'ektlarini davlat tomonidan sotib olish masalalarini, shu jumladan, ushbu ob'ektlarni sotib olish amalga oshiriladigan maqsadlarni belgilash orqali tartibga solish;
7. ko'chmas mulkni samarali boshqarish uchun fuqarolik qonunchiligiga o'xshash ko'chmas mulkni boshqarish (shu jumladan inventarizatsiya va baholash) bo'yicha xarajatlarni qoplash mexanizmidan foydalanish, chunki davlat o'z ko'chmas mulkidan foydalanganda fuqarolik muomalasida teng asosda ishtirok etadi. uning boshqa ishtirokchilari;
8. ko‘chmas mulkni sotishning amaldagi mexanizmini o‘zgartirish, chunki u ob’ektlarni arzon narxlarda sotib olish imkonini beradi;
9. Rossiya Federatsiyasining barcha ta'sis sub'ektlari uchun federal ko'chmas mulkdan foydalanish (birinchi navbatda, ijaraga olingan ob'ektlarga nisbatan) bo'yicha qarorlar qabul qilishning yagona tartibini o'rnatish, tezkor qaror qabul qilishni ta'minlash;
10. federal ko'chmas mulkni boshqaruvchi davlat xizmatchilari uchun kasbiy tayyorgarlikni ta'minlash.
Ko'chmas mulk sohasidagi boshqaruv ob'ekti - texnik xizmat ko'rsatish va boshqarish xarajatlarini hisobga olgan holda ularni eng samarali boshqarishni tashkil etish nuqtai nazaridan yagona ob'ekt sifatida qaraladigan ko'chmas narsa yoki ko'chmas narsalar majmui.
Yuqoridagilarni sarhisob qilsak, shuni aytishimiz mumkinki, ko'chmas mulkni boshqarish, albatta, murakkab va ko'p qirrali jarayon bo'lib, u juda ko'p turli xil omillar va jihatlarni o'z ichiga oladi. Boshqaruv mexanizmi nafaqat mulk egasining huquq va majburiyatlarini o'z ichiga oladi, balki davlat aralashuviga, shu jumladan qonunchilik bazasini boshqarishni kuchaytirishga ham bog'liq.
1.3 KO'CHMAS MULKNI BOSHQARISH FAOLIYAT KO'RSATICHLARI
Ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligini baholash tartibini amalga oshirish uchun turli yondashuvlar va ko'rsatkichlar qo'llaniladi. Nazariy jihatdan, ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligi darajasini aniqlash mumkin bo'lgan aniq belgilangan ko'rsatkichlar mavjud emas, chunki amalda har qanday tanlangan ko'rsatkich bitta korxona uchun samarali bo'lmasligi mumkin va bitta korxona tajribasi. kengroq tarqatish uchun amal qiladi.
Biroq, moliyaviy ko'rsatkichlarning samaradorligini baholash yondashuvini ko'rib chiqish odatiy holdir. Darhaqiqat, agar kompaniya, masalan, ma'muriy binoning egasi bo'lsa va uning biznesi binolarni ijaraga berish bo'lsa, unda bu yondashuv qiyin bo'lmaydi, chunki barcha kerakli ma'lumotlar qo'lda bo'ladi, bir tomondan xarajat. xodimlarning soni, binolarni ta'mirlash va jihozlash, kommunikatsiyalarni yaxshi holatda saqlash va boshqa tomondan, ijarachilardan olinadigan to'lovlar miqdori aniq belgilangan.
1.3.1-jadval "Audit va baholash" NCF korxonasining asosiy texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlarini tahlil qilish.
|
Ko'rsatkichlar |
Mutlaq og'ish, ming rubl |
O'sish sur'ati, % |
|||
|
Sof daromad, ming rubl |
|||||
|
Xizmatlarning narxi, ming rubl |
|||||
|
Yalpi foyda, ming rubl |
|||||
|
Sotish va ma'muriy xarajatlar, ming rubl |
|||||
|
Sotishdan olingan foyda, ming rubl |
|||||
|
Soliqdan oldingi foyda, ming rubl |
|||||
|
Sof foyda, ming rubl |
|||||
|
Asosiy vositalarning o'rtacha yillik qiymati, ming rubl |
|||||
|
Xodimlarning o'rtacha soni, odamlar |
|||||
|
Mehnat unumdorligi, ming rubl / kishi |
|||||
|
Ishlab chiqarish rentabelligi, % |
3 foiz punkti |
||||
|
Sotishdan tushgan daromad, % |
4 foiz punkti |
||||
|
Aktivlarning rentabelligi 1 rubl uchun rub |
Ammo agar kompaniya sanoat ko'chmas mulkining yirik egasi bo'lsa, ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligini baholash uchun zarur bo'lgan to'liq ma'lumotni olish muammosi paydo bo'ladi. Moliyaviy hisobot quyidagi omillarni ko'rsatmaydi:
Yangi mahsulotni bozorda ilgari surish;
Kompaniyaning potentsial imkoniyatlari;
Xodimlarning kompaniya muvaffaqiyatidan manfaatdorligi;
Mijozlarning sodiqligi va boshqalar.
Garchi bunday nomoddiy ko'rsatkichlar ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligini baholashda o'z o'rnini egallagan bo'lsa-da.
Iqtisodiyot nuqtai nazaridan “samaradorlik – natijalarning xarajatlarga nisbati” fundamental tamoyili har doim ham samaradorlikni to‘g‘ri baholash imkonini bermaydi. Bu bir necha omillarga bog'liq:
Axborot asrining xususiyatlari, ya'ni uning muhim belgilari - axborot resursi, nomoddiy aktivlarning roli va ahamiyatining ortib borishi;
Iqtisodiy hayotning murakkablashuvi - uning ochiqlik darajasining oshishi, globallashuv, raqobat;
Natijalar va xarajatlar mazmunini o'zgartirish va shunga mos ravishda ularning qiymatlarini aniqlashdagi qiyinchilik;
Qadriyatlar tizimining jadal rivojlanishi va natijada faoliyat samaradorligini birgalikda aks ettiruvchi ko'rsatkichlar, xususiyatlar va ko'rsatkichlar tizimining o'zgarishi.
B.A. Reyzberg va V.Yu. Buryak, davlat mulkiga nisbatan samaradorlik masalalarini ko'rib chiqib, "davlat mulki ob'ektlarining ma'lum bir sinfini, guruhini boshqarishning iqtisodiy, ijtimoiy, funktsional samaradorligini baholashning o'ziga xos metodologiyasi, bu hisoblangan usulga nisbatan farqlanadi. mulk majmuasidan foydalanish qiymati, ko'rsatkichlari ko'rsatkichlarini aniqlash imkonini beradigan tarzda ishlab chiqilgan. Ammo bu ko'rsatkichlar universal xususiyatga ega emas, ular ko'p jihatdan baholash ob'ektiga, ushbu ob'ektni qo'llash maqsadi va xususiyatiga bog'liq. Natijada, "samaradorlikni baholashning yagona universal metodologiyasini yaratish imkonsiz deb tan olinishi kerak" degan xulosa chiqariladi.
An'anaviy yondashuvdan tashqari, zamonaviy yondashuvlar orasida ular R. Kaplan va D. Norton tomonidan ishlab chiqilgan eng istiqbolli balanslangan ko'rsatkichlar kartalari tizimini (BSC) ajratib ko'rsatishadi. Ular samaradorlikni baholashda eng muhim to'rtta komponentni ajratib ko'rsatishdi: moliyaviy faoliyat, iste'molchilar bilan munosabatlar, ichki biznes jarayonlarini tashkil etish, kadrlar tayyorlash va malakasini oshirish. BSCning mohiyati ichki va tashqi, ob'ektiv va sub'ektiv ko'rsatkichlar soni o'rtasidagi muvozanatga erishishdir. Ushbu yondashuvning yana bir afzalligi shundaki, ushbu tizim, mualliflarning fikriga ko'ra, uni har qanday ishlab chiqarishga tatbiq etishda juda moslashuvchan va "ijodiy".
Kompaniya amal qiladigan umumiy kontseptsiya va strategiya qoidalarini, samaradorlikni baholashni uslubiy qo'llab-quvvatlash bo'yicha to'plangan tajribani hisobga olgan holda, u BSC asosida ko'chmas mulkni boshqarishni baholash bo'yicha aniq samaradorlik ko'rsatkichlarini aniqlashi mumkin (1-ilovaga qarang).
BSC yaratish uchun eng muhim tafsilot, an'anaviy yondashuvda bo'lgani kabi, ikkita moliyaviy natijadir: xarajatlarni kamaytirish va daromadni oshirish. Shunga asoslanib, biz BSCga shunday ko'rsatkichlarni kiritishimiz mumkinki, agar ularga izchil erishilsa, samaradorlikni to'liq baholash imkonini beradi. Biz bunday ko'rsatkichlarni BSC doirasida istalgan darajada joriy qilishimiz mumkin.
1-ilovaga asoslanib, biz ko'chmas mulkni boshqarish bo'yicha bir nechta ishlash ko'rsatkichlarini aniqlashimiz mumkin. Ushbu ko'rsatkichlar har biri alohida to'rt komponentdan iborat. Barcha ko'rsatkichlar hisobga olinadi, sharhlar quyidagi jadvallarda keltirilgan.
1.3.2-jadval Ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligi mezonlari (moliyaviy komponent)
1.3.3-jadval Ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligi mezonlari (mijoz komponenti)
|
Strategik tashabbuslar |
Ishlash ko'rsatkichlari |
|
|
Qo'shimcha xizmatlarni taqdim etish |
1. Qo'shimcha xizmatlarga bo'lgan talab va ularning dolzarbligini aniqlash dasturi; |
|
|
2.Qo'shimcha xizmatlar ko'rsatish maqsadida shartnoma ishlarini tashkil etish; 3. Ko'rsatilayotgan xizmatlar sifatini baholash mezonlarini ishlab chiqish |
||
|
Mijozlar bilan ishlashni takomillashtirish |
1. Mavjud mijozlarni tejash va ularning hamkorlikni davom ettirishdan manfaatdorligini ta'minlash; 2. Turli loyihalar bo‘yicha tushayotgan takliflarni sifatli va tezkor o‘rganish mexanizmini ishlab chiqish. |
|
|
"korporativ fuqaro" imidjini shakllantirish |
1. Kompaniyaning ijtimoiy rolini ommaviy axborot vositalarida yoritish dasturi (ijtimoiy dasturlar, to'langan soliqlar va boshqalar). 2. Odamlar ongida kompaniya tomonidan amalga oshirilayotgan faoliyatning ahamiyati, ularning ushbu faoliyatga qiziqishi haqidagi tushunchani shakllantirishga qaratilgan dastur; 3. Korxona obyektlarida ekologik vaziyatni yaxshilashga qaratilgan tadbirlarni amalga oshirish |
1.3.4-jadval Ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligi mezonlari (biznes jarayonlarining tarkibiy qismi)
|
Strategik tashabbuslar |
Ishlash ko'rsatkichlari |
|
|
Ko'chmas mulkdan foydalanishda kompaniya va mijozlar manfaatlarini uyg'unlashtirishga yo'naltirish |
1. Mijozlar uchun qulay taklifni taqdim etish; 2. Dilerlar kompaniya faoliyatida qanday o'zgarishlarni xohlashlarini bilish maqsadida so'rovlar o'tkazish; 3. Yakuniy iste'molchilarga "bo'shatilgan" xizmatlar va tovarlarni aniqlash; 4. Iste'molchilar talabini, ularning istaklarini monitoring qilish va qondirish dasturi. |
|
|
Haqiqiy boshqaruv faoliyatini takomillashtirish |
1. Kompaniyaning ichki tuzilmasini o'zgartirish va optimallashtirish; 2.Ijtimoiy rivojlanish dasturi; 3. Buxgalteriya hisobi shakllarini takomillashtirish |
|
|
Ko'chmas mulkdan foydalanishni faollashtirish |
1. Tejamkor texnologiyalarni faol joriy etish; 2. Ta'mirlanadigan ko'chmas mulk ob'ektlarini aniqlash; 3.Ko'chmas mulkni saqlash uchun kompaniya xarajatlarini aniqlash; 4.Ko'chmas mulkni saqlash xarajatlarini tartibga solish va ularni kamaytirish dasturi |
|
|
Mulkni boshqarishdagi innovatsiyalar |
1. Tezkor ariza berishni ta'minlash |
|
|
istiqbolli innovatsiyalarni rad etish; 2. Ko‘chmas mulk sohasida innovatsiyalarni tezkor rivojlantirish, ularning samaradorligi va amalga oshirilishining maqsadga muvofiqligini belgilovchi dasturi. |
Quyida o'sish va o'rganish blokini tashkil etuvchi ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligi mezonlarining tavsifi keltirilgan.
1.3.5-jadval Ko'chmas mulkni boshqarish bo'yicha samaradorlik mezonlari (o'rganish va o'sish)
|
Strategik tashabbuslar |
Ishlash ko'rsatkichlari |
|
|
Xodimlarni zamonaviy boshqaruv usullariga o'rgatish |
1. Xodimning bilim darajasi bajarilgan ishga muvofiqligi; 2. Xodimlar o'qitilishi kerak bo'lgan bilim va mutaxassisliklarni aniqlash; 3. Xodimlarning bilim darajasini keyingi monitoring qilish dasturi |
|
|
Axborot resurslariga kirish |
1. Yangi texnologiyalarni joriy etish; 2.Bo'linmalarda erishilgan natijalar va yangi vazifalar haqida ko'rgazmali ma'lumotlar uchun joylarni yaratish |
|
|
Kadrlar faoliyati uchun sharoit yaratish |
1. Har bir xodimning korxona faoliyatida faol ishtirok etishi; 2. Mehnatkashlarni ijtimoiy himoya qilish dasturi |
|
|
Belgilangan maqsadlarga erishish uchun mukofot tizimi |
1. Ish haqining ish natijalariga bog'liqligini belgilash; 2. Bo'limlar va alohida xodimlar uchun samaradorlik ko'rsatkichlarini belgilash 3. Jamoani hamkasblarning yutuqlari haqida xabardor qilish. |
Boshqacha qilib aytganda, 1-ilovani tahlil qilib, bizning fikrimizcha, ko'chmas mulkni boshqarish tizimi quyidagilardan iboratligini aytishimiz mumkin:
Turli cheklangan resurslardan, shu jumladan ko'chmas mulkdan foydalanishda kompaniya maqsadlariga erishish darajasi;
Biznes-jarayon sifatida ko'chmas mulkni boshqarish maqsadlariga eng kam xarajatlar bilan erishish darajasi;
Ko'chmas mulkni boshqarish tizimining ko'chmas mulkka bo'lgan o'zgaruvchan ehtiyojlarini, undan oqilona va tejamkor foydalanishni hisobga olgan holda qondirish qobiliyati;
Boshqaruv ta'sirining ko'chmas mulkning iste'mol xususiyatlarini eng kam xarajat evaziga kerakli sifatli qayta ishlab chiqarishni ta'minlash qobiliyati.
Yakka tartibdagi korporatsiyalar doirasida mulkni boshqarish samaradorligini baholash uchun nazoratga quyidagi xususiyatlar beriladi:
1. Strategik faoliyat yo'nalishining barqarorligi;
2. Kelajakni aniq tasavvur qilish;
3. Boshqaruv qarorlarini diversifikatsiya qilish;
4. O'zaro bog'liq harakatlar ta'siri;
5. O'zgarishlarning doimiyligi va xilma-xilligi;
6. Innovatsion texnologiyalarni idrok etish qobiliyati.
Boshqa tomondan, bizning mamlakatimizda ular yuqorida jadvallarda keltirilgan mezon va tavsiyalarga deyarli mos kelmaydi.
Shunday qilib, yuqoridagilarni umumlashtirib, shuni aytishimiz mumkinki, ko'chmas mulkdan foydalanish samaradorligini baholash uchun umumiy qabul qilingan ko'rsatkichlar mavjud emas, ammo bu muammoni hal qilish uchun bir nechta umumlashtirilgan yondashuvlar mavjud. Yondashuvlardan biri faqat korxona, tashkilot, korporatsiya faoliyatining moliyaviy natijasiga asoslanadi, ikkinchisi esa bir necha bosqichlarni o'z ichiga oladi, ularning har birida samaradorlikni baholash uchun ma'lum mezonlar tanlanadi. Boshqa tomondan, har qanday tashkilot rahbari ish faoliyatini baholash bo'yicha qaror qabul qilishda nisbatan erkindir va o'zi uchun ma'lum ko'rsatkichlar tizimini yaratishi mumkin, unga ko'ra u korporatsiyaning ma'lum maqsadlariga erishish uchun rahbarlik qiladi.
turar-joy idorasi ko'chmas mulkni baholash
2. QAZON SHAHRI KO'CHMAS MULKNI BOSHQARISH SAMARALILIGI TAHLILI.
2.1 Turar-joy MULKNI BOSHQARISH TA’MINOTINI BAHOLASH
Turar-joy ko'chmas mulkini boshqarish samaradorligini baholash uchun muallif o'z fikriga ko'ra quyidagi, eng muhim ko'rsatkichlar va mezonlarni aniqladi:
2014 yilda foydalanishga topshirilgan turar-joy binolarining umumiy maydoni;
Turar-joy ko'chmas mulkining narxi;
Sotish narxining taxminiy dinamikasi;
Turar-joy mulkiga tashqi omillarning ta'siri
2014 yilning birinchi yarmi mamlakat iqtisodiyotidagi muhim voqealar bilan nishonlandi, bu esa Tatariston Respublikasining uy-joy bozoriga ham ta'sir ko'rsatdi: rublning qadrsizlanishi, G'arb tomonidan sanksiyalarning joriy etilishi va bir tomondan ijtimoiy-demografik omillar. , va ishlab chiquvchilardan takliflarning katta tanlovi, pastroq ipoteka stavkalari bilan birga, boshqasi bilan.
Talab ortib borayotganidan so'ng, ishlab chiquvchilar uy-joy qurishni faol boshladilar. Shunday qilib, iyul oyining boshida 1,2 million kv. m uy-joy - yillik maqsadning deyarli 51%. Yilning birinchi yarmining oxiriga kelib, Qozon foydalanishga topshirilgan uy-joylar bo'yicha Volga federal okrugi shaharlari orasida birinchi o'rinni egalladi: jami 508 ming kvadrat metrdan ortiq maydon foydalanishga topshirildi. m.
2014 yilda yangi binolarda kvartiralarni sotib olish ulushi oshdi - Qozondagi bitimlarning taxminan 40 foizi ipoteka mablag'larini jalb qilish bilan amalga oshiriladi. Ipoteka kreditlari odatda uzoq muddatga olinadi, shuning uchun qarz oluvchilar yangi uylarni tanlashlari kerak.
Rosreestrning Tatariston Respublikasi bo'yicha ma'lumotlari guvohlik beradi: 2014 yilning olti oyida respublikada 45,3 ming shartnoma ro'yxatga olingan, bu o'tgan yilning shu davriga nisbatan 11 foizga ko'pdir. Ularning 65 foizi uy-joy, 22 foizi yer uchastkasi, 13 foizi noturar joy.
Talabning oshishi bozordagi narxlarning oshishiga ham turtki bo'ldi: yilning birinchi yarmida shaharda ko'chmas mulk narxlari odatdagidan tezroq o'sdi (birlamchi bozorda birinchi olti oy ichida 6-8% ichida).
"Qozon va Tatariston Respublikasi ko'chmas mulk serveri" ma'lumotlariga ko'ra, 2014 yil iyul oyiga qadar kvadrat metr uchun o'rtacha narx ikkilamchi uy-joy bozorida 67,5 ming rublni, birlamchi uy-joy bozorida 50,7 ming rublni tashkil etdi, xususan Qozon ko'chmas mulk bozoridagi joriy vaziyat Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Real Estate, Tatstroyinvest kompaniyalari yetakchi-ishlab chiqaruvchilar bo'lib, ular o'zlarining ko'chmas mulklari uchun quyidagi narxlarni ilgari surdilar:
2.1.1-jadval Qozon shahrida 2014 yilning ikkinchi yarmida uy-joy qurish loyihalarini qiyosiy tahlil qilish
|
Dasturchi |
Topshirish muddati; tugatish muddati |
Kvartira maydoni |
Narxi, million rubl |
||
|
LCD "Emerald City" (Privoljskiy tumani) |
"Unistroy" |
2014 yil 1-yarim yil |
|||
|
LCD "Sovremennik" (Novo-Savinovskiy tumani) |
YIT Qozon |
2014 yil IV chorak |
|||
|
LCD "Svetlaya Dolina" (Sovet tumani) |
Ak Bars ko'chmas mulk |
2014 yil IV chorak |
|||
|
"Rainbow" turar-joy majmuasi (Kirovskiy tumani) |
"Tatstroyinvest" |
2014 yil III chorak |
Kvartiralarning narxi odatda joylashuvga ta'sir qiladi: Vaxitovskiy tumanidagi Xrushchev deb nomlangan Aviastroitelny yoki Kirovskiy tumanidagi bir xil kvartiraga qaraganda ancha qimmatroq bo'ladi. Bundan tashqari, narxga kvartiraning umumiy holati, qavatlar soni va uy qurilgan material ta'sir qiladi. Shaharning chekka hududlarida stalinkalar va yotoqxonalar o‘z xaridorini kutib, oylar davomida ishlamay qolishi mumkin.
32 kvadrat metr maydonga ega bir xonali Xrushchev. m Qozonda bugungi kunda 1,9 milliondan 2,25 million rublgacha, Leningrad (34 kvadrat metr) - 2,2 milliondan 2,8 milliongacha, Moskva loyihasining "odnushki" (30 kvadrat metr) - 2,15 milliondan 2,35 milliongacha.
Ikki xonali Xrushchev binosi (43 kvadrat metr) 2,2-2,7 million rubl, Leningrad (51 kvadrat metr) - 3 milliondan 3,5 milliongacha, Moskva loyihasi - 2,4 milliondan 3 milliongacha baholanadi. kvartiralar narxi quyidagicha: Xrushchev (56 kv. m) - 2,7-3,3 million rubl, Leningrad (65 kv. m) - 3,4-3,8 million.
Shuni ham ta'kidlash kerakki, 2014 yil yakunlari bo'yicha respublika uy-joy fondi. 1618 ming xonadon (fuqarolarning xususiy mulki boʻlgan uylar bilan birga), shundan 1130,9 ming xonadon (69,9%) koʻp qavatli uylarda joylashgan. Bir xonadonning o'rtacha hajmi umumiy maydoni 56,5 kv.m. Umumiy uy-joy fondi doimo xususiy mulkdir.
2014 yilda uy-joy bozori ipoteka kreditlari yordamida uy-joy sotib olish sohasida faol rivojlandi. Ro'yxatga olingan ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlarning qariyb yarmi ipoteka krediti bo'lib, bu uy-joy qurilishi tarmog'ining jadal rivojlanishiga turtki bo'ldi, ba'zi ishlab chiqaruvchilar bundan foydalana olmadilar.
2015 yil uchun Qozonda uy-joy bozorining rivojlanishini bashorat qilish uchun uy-joy ijarasi va sotib olish narxlarining dinamikasini ko'rib chiqaylik.
2.1.2-jadval 2011-2014 yillarda Qozon shahrida bir xonali kvartirani ijaraga olish narxlari dinamikasi
Yuqoridagi jadvallar asosida muallif uy-joy bozorining rivojlanishi uchun uchta prognozni tuzdi: optimistik, mo''tadil va pessimistik. Optimistik prognoz ijara inflyatsiyasi 2015 yilda 10% darajasida prognoz qilinayotgan iste'molchi inflyatsiyasi bilan taqqoslanadigan bo'lishiga asoslandi. Shu asosda biz kvartiralarni ijaraga olish narxining o'sish darajasi yiliga 10% darajasida bo'lishini taxmin qilamiz.
O'rtacha prognoz optimistik va pessimistik prognoz o'rtasidagi o'rtacha o'sish darajasi bo'lib, unga ko'ra 2015 yilda kvartirani ijaraga olish va sotib olish narxi yiliga 10% ga kamayadi.
Pessimistik prognoz, agar shunga o'xshash jarayonlar sodir bo'lgan 2008-2009 yillardagi inqirozni hisobga olsak (pul qiymatining omili va ularning turar-joy ko'chmas mulki narxiga ta'siri, shuningdek) rublning pasayishi bilan), kvartirani ijaraga olish va sotib olish narxi 30% ga kamaydi.
2.1.4-jadval Qozon shahrida 2015 yil uchun ipoteka krediti yordamida kvartirani ijaraga olish va sotib olish bo'yicha o'rtacha prognoz
|
Prognoz (-10%) |
Prognoz (-10%) |
Mo''tadil prognozga ko'ra, ipoteka krediti yordamida kvartirani ijaraga olish va sotib olish o'tgan yilga nisbatan o'rtacha 10% ga kamayadi.
2.1.5-jadval Qozon shahrida 2015 yil uchun ipoteka krediti yordamida kvartirani ijaraga olish va sotib olish bo'yicha optimistik prognoz
|
rub./kV m. |
RUB/kv.m |
|||||
|
Prognoz (+10%) |
Prognoz (+10%) |
Optimistik prognoz inflyatsiyani hisobga olgan holda ijara va ipoteka to'lovlarini 10 foizga oshirishni nazarda tutadi.
2.1.6-jadval Qozon shahrida 2015 yil uchun ipoteka krediti yordamida kvartirani ijaraga olish va sotib olish bo'yicha pessimistik prognoz
|
Prognoz (-30%) |
Prognoz (-30%) |
Pessimistik prognozga ko'ra, kelgusi yilda ijara va ipoteka kreditlari 30% ga tushishi kerak.
Prognozlar va jadvallar, shuningdek, sotib olish narxining ko'rib chiqilgan dinamikasi va ijara narxining dinamikasiga asoslanib aytishimiz mumkinki, kelgusi yil uy-joy ijarasi bozoridagi narxlar juda beqaror bo'ladi va taxminan 12,700 ming rublgacha bo'ladi. 15 600 ming rubl, sotib olish bozorida esa ipoteka krediti yordamida 45 000 ming rubldan. 70 576 ming rublgacha.
Muallifning so'zlariga ko'ra, pessimistik prognozni voqealar rivojlanishining eng ehtimolli stsenariysi deb hisoblash kerak. Yuqoridagi qiyosiy tahlildan ko'rinib turibdiki, uy-joy bozoridagi narxlar quyidagi sabablarga ko'ra nihoyatda o'zgaruvchan:
1.) G'arb sanksiyalarining ta'siri;
G‘arb sanksiyalari Rossiyada uy-joy qurilishining eng yuqori sur’ati va hajmi, jismoniy shaxslar tomonidan eng ko‘p ipoteka kreditlari va ular bo‘yicha eng maqbul foiz stavkalari bo‘lgan bir paytda kuchga kirdi.
Ko'chmas mulk bozoridagi sanktsiyalarning oqibatlarini ikki toifaga bo'lish mumkin: nima sodir bo'ldi va nima kutilmoqda.
E'tiborga loyiq voqealar orasida:
1. Xorijiy investorlar Rossiyadagi rivojlanish loyihalarini amalga oshirishni (turli bozor segmentlarida) Ukrainadagi vaziyat hal qilinmaguncha qoldirmoqda.
2. Banklar kirib kelayotgan yangi rivojlanish loyihalarini sinchiklab tahlil qiladilar.
3. Ko‘chmas mulk aktiv sifatida (ayniqsa, turar-joy ko‘chmas mulki – birlamchi va ikkilamchi bozorlardagi kvartiralar) xususiy investorlar uchun jozibadorligini oshirdi.
Ko'chmas mulk bozoridagi sanktsiyalarning kutilayotgan oqibatlariga kelsak, quyidagilarni aytishimiz mumkin:
1. Banklar bozorda mablag‘lar narxining oshishi hisobiga iste’mol va ipoteka kreditlari bo‘yicha foiz stavkalarini oshirishi kutilmoqda. Shu bilan birga, bir qator banklar sun'iy ravishda yuqori foiz stavkalarini belgilash orqali ipoteka qarz oluvchilar faoliyatini mustaqil ravishda cheklashlari mumkin.
2. Banklar tomonidan investitsiyalarni rivojlantirish loyihalarini moliyalashtirish hajmining kamayishi 2015 yilda yangi qurilishlar hajmining pasayishiga olib kelishi mumkin.
3. Ijara uy-joy bozori Rossiyada shartnoma bo'yicha yoki G'arb kompaniyalarida ishlaydigan chet elliklardan iborat auditoriyani yo'qotishi mumkin, ularning faoliyati sanktsiyalar davrida sezilarli darajada kamayishi mumkin. (Muallif, shuningdek, bir vaqtning o'zida ijaraga beriladigan uy-joy bozorida qarama-qarshi jarayonlar sodir bo'lishi mumkinligini ta'kidlaydi: agar ko'chmas mulk qiymati tushib qolsa, u holda banklar ipoteka kreditlari bo'yicha foiz stavkalarini oshirishga majbur bo'ladi. Bu aholining xarid qobiliyatini sezilarli darajada kamaytiradi. fuqarolar, bu esa ijarachilar sonining ko'payishiga olib keladi).
4. Rossiyaning eng yirik banklari qurilishga tayyorlikning faol / yakuniy bosqichida bo'lgan rivojlanish loyihalariga kredit berishni davom ettirish ehtimoli ko'proq.
2.) valyuta omilining ta'siri;
Birinchi yondashuv: valyuta kursining uy-joy bozoriga ta'siri.
Uy-joy sotib olish bilan bog'liq iqtisodiy munosabatlarning muhim elementi valyuta kursi hisoblanadi. Ayirboshlash kursi uy-joy bozorida xaridor va sotuvchini bog'laydigan turli ko'rsatkichlarga ta'sir qiladi. Valyuta kursi - bu valyuta bozoridagi ikki pul birligining nisbati bo'lib, u muayyan valyutaga bo'lgan talab va taklifga, shuningdek, bir qator boshqa omillarga bog'liq holda shakllanadi.
Muayyan valyutaga bo'lgan talab va taklif nisbatiga qarab, valyuta kursi ko'pincha belgilanadi, shuning uchun u doimiy qiymat bo'lishi mumkin emas, chunki valyuta bozorida talab va taklif doimiy ravishda o'zgarib turadi.
Ikkinchi yondashuv: uy-joy narxlarining milliy valyutaga ta'siri.
Ko'chmas mulk narxi va milliy valyuta kursi o'rtasida to'g'ridan-to'g'ri bog'liqlik mavjud, ko'chmas mulk qiymati pasayganda, milliy valyutaning kursi ham pasayadi. Bu qaramlik, qoida tariqasida, uy-joy narxining pasayishi iqtisodiyotdagi noqulay jarayonlar - ishsizlikning ko'payishi, aholining xarid qobiliyatining pasayishidan dalolat beradi. Bularning barchasi ko'chmas mulkka bo'lgan talabning pasayishiga olib keladi.
Yuqoridagilardan kelib chiqqan holda, hozirgi ko'chmas mulk bozori sharoitida birinchi yondashuv ko'proq aks etadi. Iqtisodiyotning barqaror rivojlanishini hisobga olgan holda, ikkinchisi eng ehtimoliy hisoblanadi.
3.) ijtimoiy-demografik omillarning ta'siri.
Bozorda ehtiyojlarning shakllanishini nazorat qilib bo'lmasligi umumiy qabul qilingan. Biroq, ehtiyojlar ma'lum qonuniyatlar bo'yicha paydo bo'ladi va o'zgaradi, ularning muhim qismini aholining mentaliteti, turmush tarzi tashkil qiladi. Ulardan biz muallifning fikricha, quyidagi eng muhim omillarni batafsil ko'rib chiqamiz:
1. Aholi punkti aholisining soni, birinchi navbatda, yirik aholi punktlarida daromadlar darajasi yuqori bo'lganligi sababli iste'mol tarkibiga sezilarli ta'sir ko'rsatadi.
2. Iste’molchi xulq-atvoriga vaziyat mezonlari ham ta’sir qiladi. Hozirgi vaqtda bular qatoriga turli ijtimoiy dasturlarning mavjudligini oshirish orqali uy-joy qurilishini rivojlantirishni rag'batlantirishga qaratilgan davlat ishlari kiradi, xususan:
Onalik kapitali (dastur 2016 yilgacha amal qiladi);
harbiy ipoteka;
Ijtimoiy ipoteka;
“Yosh oila” dasturi bo‘yicha ipoteka va h.k.
3. 2014 yilning yozida davlat ipoteka krediti berish qoidalariga o'zgartirishlar kiritdi. 25 iyulda 169-FZ-sonli "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonunining 31 va 61-moddalariga o'zgartirishlar kiritish to'g'risida"gi qonun kuchga kirdi. Qonunga kiritilgan o'zgartirishlar ikkita muhim jihatni o'z ichiga oladi. Birinchidan, banklar garovni undirish zarurati bo'lgan taqdirda va uning qiymati qarz miqdoridan kam bo'lsa, o'zlarining moliyaviy risklarini sug'urta qilishlari mumkin bo'ladi. Ikkinchisi - bunday sug'urtaning mavjudligi (bankdan yoki qarz oluvchidan) qarz oluvchini kredit bo'yicha keyingi to'lovlardan ozod qiladi. Xuddi shunday sug'urta qildirgan sug'urtalovchi bankrot bo'lgan taqdirda ham sodir bo'ladi.
Yuqoridagilarni sarhisob qiladigan bo'lsak, sanktsiyalarning qo'llanilishi, albatta, Rossiya iqtisodiyotining barcha sohalariga salbiy ta'sir ko'rsatadi, deb aytish mumkin, deb hisoblaymiz. Uy-joy bozoriga kelsak, shuni ta'kidlash kerakki, sanksiyalar tufayli ipoteka kreditlari stavkalari oshib bormoqda va uy-joy bozorining ushbu segmenti iste'molchilarning sezilarli qismini yo'qotadi. Ammo bu fonda ijara bozori, aksincha, tarqatish maydonini oshirishga qodir. Shunday qilib, ilgari ipoteka krediti bo'yicha uy-joy sotib olishni rejalashtirgan aholining bir qismi ijara mexanizmi foydasiga bu g'oyadan voz kechishi mumkin, ya'ni. valyuta beqarorligi sharoitida ipoteka olish uchun ariza berishdan ko'ra, uy-joyni nisbatan barqaror narxlarda ijaraga olish foydaliroq bo'ladi (prognoz qilinadigan ijara narxi oyiga 10 000 dan 15 600 rublgacha, prognozning xususiyatiga qarab). 2015 yil 24 martda dollarning rublga nisbati 1/58, 28, 2015 yil 14 martda esa 1/61,32 ni tashkil etdi)
Hozirda butun uy-joy bozorida keskin o'sish kuzatilmoqda, bu dollar kursining oshishi tufayli odamlar o'z pullarini ko'chmas mulkda sotishga moyilligi bilan bog'liq, ammo bu tendentsiya uzoq muddatli va uzoq muddatli bo'lishi mumkin emas. istiqbolli, chunki. Iste'molchilar valyuta kursining doimiy keskinligi tufayli bunday harakatlarga majbur bo'lishadi, bu oxir-oqibat inflyatsiyaga yoki, bundan tashqari, Rossiya pul tizimining qulashiga olib kelishi mumkin.
Ijtimoiy-demografik omil, albatta, ko'chmas mulk bozoriga, masalan, valyuta omili kabi katta ta'sir ko'rsatmaydi, lekin ularsiz uy-joy bozori, qoida tariqasida, mavjud bo'lolmaydi, chunki tezlik, qurilish hajmlari, ipoteka, ijara va boshqalar. turli, asosan noiqtisodiy omillarni tahlil qilish asosida aniq aniqlanadi. Tug‘ilish darajasi, aholi soni, insonning o‘rtacha daromadi, yosh oilalar soni va boshqa ijtimoiy ko‘rsatkichlar – bular ko‘chmas mulk bozori va mamlakatning rivojlanish salohiyati haqidagi eng keng tarqalgan fikrlardir.
Umuman olganda, uy-joy ko'chmas mulk bozori ko'plab iqtisodiy va iqtisodiy bo'lmagan omillarning kombinatsiyasi bo'lib, ular alohida yoki birgalikda bozorning ma'lum bir segmentidagi iqtisodiy vaziyat haqida tasavvur beradi.
Muallif tomonidan taqdim etilgan uchta prognoz turli omillarning uy-joy sotib olish mexanizmlariga ta'sirining iqtisodiy mohiyatini aks ettiradi. Mamlakatdagi beqaror iqtisodiy vaziyat sharoitida ko'chmas mulkni boshqarishning samaradorligi yoki samarasizligi haqida to'liq ishonch bilan gapirish mumkin emas, ammo tadqiqotlar shuni ko'rsatdiki, ko'chmas mulk bozorining segmenti - uy-joy bozori saqlanib qolmoqda. iqtisodiyotning boshqa elementlariga nisbatan eng asosiy va jalb qilingan mablag'lar tufayli u o'zgaruvchan tashqi muhit o'rtasida nisbatan silliq harakatlana oladi.
2.2 ISHORAT MULKINI BOSHQARISH FAOLIYATINI BAHOLASH
Tijorat ko'chmas mulk bozorida, ya'ni ofis ko'chmas mulki segmentida, bizning fikrimizcha, uchta yo'nalishli sektor shakllangan:
Birinchi sektor - ma'muriy binolar bo'yicha xalqaro standartlarga javob beradigan nufuzli ofislarni o'z ichiga oladi. Bu erdan xulosa qilishimiz mumkinki, bunday binolarda ijara haqi ko'pincha juda yuqori. Bu ba'zi rossiyalik tadbirkorlar chet elda birinchi darajali ofislarni arzonroq narxlarda ijaraga olishining asosiy sababi bo'ladi.
Ikkinchi sektorga biz yaxshi qurib bitkazilgan va jihozlangan binolarda joylashgan ofislarni kiritdik va yaqinda katta kvartiralarni keyinchalik sifatli ta'mirlash bilan sotib olish amaliyoti ommalashdi. Bu erda ijara to'lovlari muvaffaqiyatli ishlaydigan kompaniyalar uchun juda maqbuldir. Ushbu sohada doimiy faol talab mavjud.
Uchinchi sektor sifatida biz munitsipal va idoraviy noturarjoy fondi, davlat korxonalari (asosan ilmiy muassasalar), kooperativ va xususiy korxonalar binolaridagi binolarni belgilab oldik. Bu pardozlash va ta'mirlashsiz binolar va boshqa tegishli xizmatlar. Bu erda ijara haqi odatda yuqori emas.
Bizning fikrimizcha, tadbirkorlik erkinligi tobora ko'proq yangi biznes tuzilmalarini yaratishga olib keladi, bu esa, birinchi navbatda, ularning ishlashi uchun binolarga muhtoj bo'ladi, ya'ni ofis maydoni bozori nafaqat yaxshi rivojlanish istiqboliga ega.
Guruch. 2.2.1 2014 yil oxirida Qozon shahridagi biznes markazlari sinflarining nisbati
Qozon ofis ko'chmas mulk bozori barcha uch toifadagi yuqori sifatli biznes markazlarini o'z ichiga oladi: A, B va C. 2014 yil oxiriga kelib, shaharning yuqori sifatli ofis ko'chmas mulki bilan ta'minlanishi 183 kv.m. 1000 aholiga m.
B toifali ofislar ko'pgina xususiyatlar bo'yicha A sinfidagi ofislarga o'xshash, ammo ular unchalik nufuzli emas, qulayroq joylashuvga ega emas va A toifali ofislar kabi keng ko'lamli xizmatlarga ega emas. Amaliyot ko'rsatadi - B sinf toifasida, ba'zan eng yuqori toifadagi idoralar o'tadi. Bu, masalan, bir necha yil intensiv foydalanishdan keyin sodir bo'ladi. Bu erda sifat standartlari omili ham muhim rol o'ynaydi. Texnologiyalar doimiy dinamikada, shuning uchun ilgari "eng yangi" bo'lgan narsa asta-sekin "yangi" toifasiga o'tmoqda.
Qozon shahridagi ofis maydonining umumiy ta'minoti 410 000 kv.m dan ortiq. Ulardan taxminan 210 ming kvadrat metr. m sifat taklifiga ishora qiladi.
To'g'ri, katta shaharlarda yuqori sifatli ofis maydoniga bo'lgan talab barqarorligicha qolmoqda. Qozon shahridagi "A" toifali biznes markazlarining aksariyati deyarli 100% band, ya'ni "Business Center Suvar Plaza", "Korston", "Business Park Idea" kabi biznes markazlari. "B" sinfidagi ob'ektlar ham ancha yuqori bandlik darajasiga ega, u 85% dan 90% gacha. Ofis binolariga bo'lgan talab haqida gapirganda, so'nggi paytlarda ishbilarmonlik faoliyatini Qozonning chekkasiga ko'chirish tendentsiyasi kuzatilganligini ta'kidlash kerak. Bunga eng ko'p quyidagi omillar ta'sir qiladi: transportdan foydalanish imkoniyati etarli emas (tirbandliklar), to'xtash joylarining etishmasligi yoki ularni to'lash.
Shunga o'xshash hujjatlar
Munitsipal ko'chmas mulk tushunchasi. Ko'chmas mulk bozori faoliyatining asoslari. Ko'chmas mulkni boshqarish jarayonini axborotlashtirishning asosiy yo'nalishlari. Mulkni boshqarish uchun foydalaniladigan ma'lumotlar. Ko'chmas mulkni ro'yxatga olish axborot tizimi.
referat, 30.10.2010 qo'shilgan
Rossiya Federatsiyasida kommunal mulkni boshqarishning zamonaviy muammolari. Munitsipal ko'chmas mulkni boshqarishning institutsional bazasi. Orskdagi joriy amaliyotni tahlil qilish. Kommunal ko'chmas mulkni faoliyat maqsadlariga ko'ra chegaralashning tashkiliy masalalari.
dissertatsiya, 11/18/2013 qo'shilgan
Mulkni boshqarishning mohiyati, funktsiyalari, usullari va darajalari. Samara shahridagi tijorat ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish. "MegaCity" savdo-ko'ngilochar markazining qisqacha tavsifi, uning ijara siyosati. Korxonada tijorat ko'chmas mulkini rivojlantirishni boshqarish tizimini tahlil qilish.
muddatli ish, 10/18/2011 qo'shilgan
Ko'chmas mulk bozorining asosiy tushunchalari, uning segmentatsiyasi. Mulkning ishlashini rejalashtirish va xarajatlarni hisobga olish. "Diol" OOO kompaniyasining marketing muhitini tahlil qilish. Ko'chmas mulkni boshqarish usullarini amaliy qo'llash, shakl va usullarni optimallashtirish.
muddatli ish, 22.07.2011 yil qo'shilgan
Ko'chmas mulkni rivojlantirish loyihasini boshqarishning mohiyati, tushunchasi va asosiy turlari. Rivojlanish loyihasi kontseptsiyasi va tijorat ko'chmas mulkini boshqarishning asosiy xususiyatlari. Loyihaning moliyaviy-iqtisodiy asoslanishi. Tijorat ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish.
muddatli ish, 25.03.2011 qo'shilgan
Samaradorlikni baholash mezonlari. Rejalashtirish va samaradorlikni baholashning darajali usuli. Boshqaruv tizimining samaradorligi mezonlarining kompleks to'plami. Ishlash ko'rsatkichlari. Ishlab chiqarishni boshqarish tizimining samaradorligini oshirish.
referat, 05/08/2002 qo'shilgan
Boshqaruv samaradorligini baholash tushunchasi. Boshqaruv samaradorligini baholash omillari. Boshqaruv samaradorligi mezonlari va ko'rsatkichlari. Samaradorlikni iqtisodiy baholash. Iqtisodiy samaradorlik ko'rsatkichlari. Boshqaruv samaradorligini oshirish.
referat, 2008-07-26 qo'shilgan
Boshqaruv tizimini qurish tushunchalari va tamoyillari, uning samaradorligini baholash usullari. "Kvinta" MChJ sohasi, korxonasi va SWOT-tahlilining qisqacha tavsifi. Mavjud boshqaruv tizimining samaradorligini baholash, uni takomillashtirish usullarini ishlab chiqish.
dissertatsiya, 06/04/2011 qo'shilgan
Xodimlarni boshqarish tizimida ish faoliyatini baholashning nazariy jihatlari va o'rni. Xodimlarni sertifikatlashning asosiy yondashuvlari. "Rosvestalko" MChJ savdo uyi misolida korxona xodimlarini baholash tizimini tahlil qilish va uni takomillashtirish bo'yicha takliflar.
kurs qog'ozi, 2011 yil 3/18 qo'shilgan
Xizmat ko'rsatuvchi tashkilotlarda boshqaruv tizimlari. Tashkilotning xodimlarni boshqarish tizimi. Tashkilotning xodimlarni boshqarish tizimining samaradorligini baholash ko'rsatkichlari. Tashkilotning umumiy tavsifi va rivojlanish strategiyasi. Faoliyat samaradorligini baholash.
Ushbu tadqiqot ishlaridan so'ng turar-joy ko'chmas mulk bozorini yaxshilash bo'yicha quyidagi takliflar aniqlandi. Ko'pincha 1 kvadrat narxini shakllantirishda katta rol o'ynaydi. m. yashash maydoni rieltorlik xaridor yoki sotuvchiga bevosita ta'sir qiladi. Vositachi tashkilotlar xodimlarining insofsizligi va shaxsiy manfaatlaridan foydalanish turar-joy ko'chmas mulki narxlarining sun'iy ravishda oshishiga olib keladi. Shunday qilib, ikkilamchi uy-joy bozori ko'pincha mahalliy hokimiyatlarning nazorati ostidan tashqariga chiqadi, chunki u ko'chmas mulk kompaniyalari yurisdiktsiyasi ostida. Va shahar ma'muriyatining ta'siri ostida ikkilamchi uy-joy bozorida taklif qilingan kvartiralarning faqat kichik bir qismi. Yuqoridagilardan xulosa qilib shuni aytmoqchimanki, moliyaviy inqiroz sharoitida bu borada mahalliy hokimiyat organlari tomonidan nazorat zarur. Bu uy-joyga bo'lgan talabning yuqoriligi bilan bog'liq va shuning uchun ikkilamchi uy-joylarni qayta sotishdan olingan foydaning yuqori foizini kichik ko'chmas mulk agentliklari oladi. Shuningdek, o‘zini o‘zi boshqarish organlari va uning tarkibiy bo‘linmalari e’tiborini uy-joy narxining o‘sishiga qaratmoqchiman. Ko'chmas mulk bozori inqirozdan qutulish jarayonida va yuqori talab tufayli uy-joy narxlari osmonga ko'tarila boshlaganligi sababli. Yakka tartibdagi uy-joy qurilishi uchun yer uchastkalarini sotib olish bo‘yicha auktsionlar o‘tkazish shartlarining keskinlashuvi munosabati bilan shartnomalar shartlarini lozim darajada bajarmasdan turib, yuqori daromad olishga intilayotgan kichik kompaniyalar bozordan chiqarib yuborilishi kerak. Shuningdek, Omskdagi ko‘chmas mulk bozorini takomillashtirish yo‘lida normativ-huquqiy bazani takomillashtirish zarur. Bu turar-joy ko'chmas mulki narxlarining o'sish sur'atlarining pasayishiga va ularni bozorning real ehtiyojlari bilan tenglashtirishga olib keladi.
Mukammal ko'chmas mulk bozori yo'lida ushbu turdagi hujjatlar ustidan qat'iy nazoratni ta'minlaydigan xizmatlarni yaratish kerak. Yuqoridagi barcha chora-tadbirlarning kombinatsiyasi Omskdagi ko'chmas mulk bozoriga eng qisqa vaqt ichida inqirozdan chiqishga yordam beradi va ushbu bozorda kvartiralarning aylanmasini nazorat qilish shartlarini yaxshilaydi.
Xulosa
Ushbu bitiruv loyihasida Omskdagi ikkilamchi uy-joy bozoridagi mavjud vaziyat chuqur tahlil qilindi. Shu bilan birga, shaharning tabiiy-ekologik holati, shuningdek, ikkilamchi uy-joylarning shakllanishiga bevosita ta'sir ko'rsatuvchi ijtimoiy-iqtisodiy omillar o'rganildi.
Shuningdek, 2009-2012 yillar davomida ko'chmas mulk bozorining sig'imi, ikkilamchi bozordagi talab va taklif o'rganildi.
Ikkilamchi uy-joy bozoridagi takliflar batafsil tahlil qilindi. Iqtisodiy inqiroz sharoitida uy-joy ko'chmas mulk bozorini yaxshilashning mumkin bo'lgan usullari ishlab chiqildi. Turar-joy ko'chmas mulk bozorini rivojlantirish istiqbollari ko'rib chiqildi.
Tadqiqotning dolzarbligi shaharlarning kelajagi ko'p jihatdan turar-joy ko'chmas mulk bozorining rivojlanishi bilan bog'liqligi bilan ta'kidlanadi. Turar-joy ko'chmas mulk bozoridan boshlab, ya'ni. Uy-joy bozori eng muhim bozorlardan biri bo'lib, u jamiyat hayotiga bevosita ta'sir qiladi, shuning uchun jamiyat hayotining boshqa tarkibiy qismlarining holati uning holatiga bog'liq.
Bitiruv loyihasining maqsadi to'liq amalga oshiriladi. Maqsadga muvofiq quyidagi vazifalar hal qilindi:
Omsk shahridagi turar-joy ko'chmas mulki marketingining ilmiy va uslubiy qoidalari o'rganildi;
Shaharlarda turar-joy ko'chmas mulki marketingini rivojlantirish bo'yicha qonunchilik va me'yoriy-huquqiy baza ko'rib chiqildi;
Turar-joy ko'chmas mulk bozorini takomillashtirishning asosiy yo'nalishlari ishlab chiqildi;
Baholash ishlari davomida hayot xavfsizligini ta'minlash shartlari ko'rib chiqiladi;
Shahar tabiatiga e'tibor beradigan omillarni baholashda ekologik qarorlarni tahlil qilish amalga oshiriladi.
Kirish
1-bob. Ko'chmas mulkni baholashning nazariy asoslari
1.2 Ko'chmas mulk ob'ektlarining tasnifi
1.3 Mulk qiymatlarining turlari
1.4 Ko'chmas mulkni baholashning asosiy tamoyillari
1.5 Mulk qiymatiga ta'sir qiluvchi omillar
2-bob. Turar-joy mulkini baholash
2.2 Daromad yondashuvidan foydalangan holda turar-joy mulkini baholash
2.3 Turar-joy ko'chmas mulkini analoglarni sotishni taqqoslash orqali baholash
2.4 Xarajat yondashuvidan foydalangan holda mulkni baholash
2.5 Ko'chmas mulkni baholash natijalarini muvofiqlashtirish
3-bob. Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish bo'yicha takliflar
Xulosa
Foydalanilgan adabiyotlar va manbalar ro'yxati
Ilova
KIRISH
Bozor iqtisodiyoti elementlari orasida ishlab chiqarish vositasi (er, ma'muriy, ishlab chiqarish, ombor, chakana savdo va boshqa binolar va binolar, shuningdek, boshqa inshootlar) va ob'ekt yoki ob'ekt sifatida ishlaydigan ko'chmas mulk alohida o'rin tutadi. iste'mol ob'ekti (er uchastkalari, turar-joy binolari, kottejlar, kvartiralar, garajlar).
Ko'chmas mulk fuqarolarning shaxsiy mavjudligining asosi bo'lib, barcha mulkchilik shaklidagi korxona va tashkilotlarning iqtisodiy faoliyati va rivojlanishi uchun asos bo'lib xizmat qiladi. Rossiyada ko'chmas mulk bozorining faol shakllanishi va rivojlanishi kuzatilmoqda va ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarda fuqarolar, korxonalar va tashkilotlar soni ortib bormoqda.
Davlat va baholovchilar o'rtasidagi konstruktiv hamkorlik tufayli so'nggi yillarda mulkni baholash jarayoni Rossiyada mustaqil baholash go'daklik davrida bo'lgan davrlarga nisbatan ancha madaniyatli bo'ldi. Bugungi kunda baholovchilarning faoliyati tegishli federal qonunlar va baholash sohasidagi standartlar bilan tartibga solinadi.
Dissertatsiyaning maqsadi ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish bo'yicha takliflarni ishlab chiqishdir.
Ushbu maqsadga erishish uchun quyidagi vazifalarni hal qilish kerak:
Uy-joyni baholashning mohiyatini aytib bering;
Ko'chmas mulkni baholashning uslubiy yondashuvlarini tavsiflash;
Narx, qiyosiy va daromad yondashuvidan foydalangan holda turar-joy ko'chmas mulkini baholash;
Baholash natijalarining qiyosiy tahlilini o'tkazish;
Turar-joy ko'chmas mulkini baholash metodologiyasini takomillashtirish bo'yicha takliflar ishlab chiqish.
Bitiruv malakaviy ishida tadqiqot ob'ekti turar joy ko'chmas mulkini baholash bo'lib, tadqiqot ob'ekti esa turar-joy ko'chmas mulkini baholash usullari va yondashuvlari hisoblanadi.
Dissertatsiya ishida olib borilgan tadqiqotning uslubiy asosini ko‘chmas mulkni baholash sohasidagi mahalliy va xorijiy mualliflarning S.V.Gribovskiy, E.I.Tarasevich, M.A.Fedotova, D.Fridmanlarning ilmiy ishlari tashkil etadi.
Bitiruv malakaviy ishining “Ko‘chmas mulk qiymatini baholashning uslubiy pozitsiyasi” birinchi bobida ko‘chmas mulk qiymatining turlari, ularning tasnifi ochib berilgan. Ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymatiga ta'sir qiluvchi omillar, shuningdek, ko'chmas mulkni baholashning asosiy tamoyillari ko'rib chiqiladi.
"Turarjoy ko'chmas mulkini baholash" ikkinchi bobida ko'chmas mulk ob'ektini - Novosibirskning Zaeltsovskiy tumanida joylashgan ikki xonali kvartirani daromad va qiyosiy yondashuvdan foydalangan holda baholash natijalari, shuningdek qutqaruvni hisoblash natijalari keltirilgan. mulk qiymati.
“Turar-joy ko‘chmas mulkini baholash usullarini takomillashtirish bo‘yicha takliflar” uchinchi bobida turar-joy ko‘chmas mulkini baholashga nisbatan mavjud yondashuvlarni takomillashtirishning asosiy yo‘nalishlari keltirilgan.
1-bob
1.1 Uyni mustaqil baholash zarurati
Baholash - amaliy iqtisodiy tahlil fani bo'lib, uning asosiy vazifasi ushbu aktivga bo'lgan talab va taklif kuchlari dinamikasini tahlil qilish asosida aktivni (tovarni) sotish yoki sotib olish uchun eng mumkin bo'lgan narxni belgilashdan iborat. tegishli bozor. Rasmiy nuqtai nazardan, eng ehtimolli narx ma'lum bir talab omillari va taklif omillari to'plamini modellashtirish asosida belgilanadi.
Hozirgi vaqtda ko'chmas mulkni baholash faoliyati 06.08.98 yildagi 135-FZ-sonli "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" Federal qonuni bilan tartibga solinadi.
Ko‘chmas mulk bozoridagi mavjud vaziyat mamlakatimizda ko‘chmas mulkni baholashning faol rivojlanishiga xizmat qilmoqda.
Ko‘chmas mulk bozori hozirda mamlakatimizning eng dinamik bozorlaridan biri, eng jozibador investitsiya ob’yektlaridan biri hisoblanadi. Dunyodagi vaziyat juda beqaror bo'lgan paytda bu juda muhim bo'lib bormoqda: ekspertlar neft narxi haqida aniq prognozlar bera olmaydilar, ular dollarning qadrsizlanishini bashorat qilmoqdalar - ko'chmas mulk jamg'armalar xavfsizligining amalda yagona kafolati bo'lib qolmoqda.
Rossiya bahosini rivojlantirishning asosiy yo'nalishlari ko'chmas mulk ob'ektlarini baholash zarur bo'lgan operatsiyalar ro'yxati asosida aniqlanishi mumkin. Shuni ta'kidlash kerakki, ushbu ro'yxat doimiy ravishda kengayib bormoqda.
Ko'chmas mulkning har xil turlarini (bozor, investitsiya, garov, sug'urta, soliqqa tortiladigan va boshqalar) ob'ektiv baholash zarur:
Sotib olish, sotish yoki ijaraga berishda;
Korxonalarni korporativlashtirish va mulkiy ulushlarni qayta taqsimlashda;
Yangi aksiyadorlarni jalb qilish va qo‘shimcha aksiyalar chiqarish;
Ko'chmas mulk ob'ektlarini soliqqa tortish maqsadlarida kadastr baholashda: binolar va er uchastkalari;
Ko'chmas mulkni sug'urta qilish uchun;
Ko'chmas mulk garovi bilan kredit berishda;
Korxona va tashkilotlarning ustav kapitaliga hissa sifatida ko'chmas mulk ob'ektlarini kiritishda;
Investitsion loyihalarni ishlab chiqish va investorlarni, shu jumladan xorijiy investorlarni jalb qilishda;
Ko'chmas mulk ob'ektlari tugatilganda;
Meros huquqlarini amalga oshirishda sud hukmi;
Ko'chmas mulkka bo'lgan mulk huquqini sotish bilan bog'liq boshqa bitimlarda.
Ko'chmas mulkni baholashda uchta asosiy yondashuv mavjud:
Narx usuli: baholanayotgan mulkni to‘liq qayta ishlab chiqarish yoki to‘liq almashtirish qiymati hisoblab chiqiladi, so‘ngra bino va inshootlarning hisoblangan eskirish summasi ayiriladi va yer uchastkasining qiymati tekin sifatida qo‘shiladi. Ushbu yondashuv mulkni soliqqa tortish yoki mulkni olib qo'yish maqsadlarida ob'ektni baholash binolar va inshootlarning qiymatini er qiymatidan ajratishni talab qilganda zarur bo'lishi mumkin. U daromad solig'i va buxgalteriya hisobi uchun ham qo'llaniladi: binolar va inshootlarning amortizatsiyasi soliqqa tortiladigan daromaddan chegiriladi. Qo'llash uchun boshqa holatlar:
Yangi qurilish uchun texnik-iqtisodiy asoslash,
Erdan eng yaxshi va samarali foydalanish variantini aniqlash;
Yangilash,
Yakuniy narx muzokaralari
Institutsional va maxsus maqsadlar uchun binolar,
Sug'urtaning maqsadlari.
Bozorni taqqoslash usuli: yaqinda o'xshash mulkka ega bo'lgan bitimlar asosida mulkning bozor qiymatini baholash. Ratsional investor yoki xaridor ma'lum bir mulk uchun bir xil foydali xususiyatga ega boshqa shunga o'xshash mulkni sotib olish narxidan ko'proq pul to'lamaydi deb taxmin qilinadi.
Daromad usuli: mulkning qiymati ushbu mulk kelajakda olib kelishi kutilayotgan foyda miqdori, sifati va olish davrining davomiyligi bilan belgilanadi.
Rossiyada so'nggi yillarda ob'ektlar qiymatini baholashda xarajat usuli keng tarqalgan. Bundan tashqari, undan foydalanish hukumat tomonidan mulkni qayta baholash dasturlarini ishlab chiqishda e'lon qilingan. Bu asosiy vositalar, ko'chmas mulk qiymati juda past baholanishiga olib keldi. Endilikda bunday ob'ektlarni qayta baholash jarayoni alohida ahamiyatga ega bo'lib, uni baholashning bozor usuli asosida amalga oshirish mumkin.
Bugungi kunga kelib, Rossiya bozorida baholash tashkilotlarining soni sezilarli. 2004 yil oxirigacha Rossiyada 9000 dan ortiq kompaniya va PBOYuL baholash faoliyatini amalga oshirish uchun davlat litsenziyalariga ega. Endi bozor Iqtisodiy rivojlanish vazirligi tomonidan tartibga solinadi, ammo 2006 yil 1 yanvardan boshlab o'z-o'zini tartibga solishga o'tish davom etmoqda.
Hozirgi bosqichda baholash bozori raqobatning kuchayishi, sifatini oshirish va xizmatlar narxini pasaytirish bilan tavsiflanadi. Xususan, IAS, AQSh GAAP yoki Rossiya buxgalteriya standartlariga muvofiq moliyaviy hisobotlarda aktivlarni aks ettirish uchun baholashga bo'lgan talab doimiy ravishda oshib bormoqda; marketing va brend strategiyalari samaradorligini aniqlash uchun nomoddiy aktivlar qiymatini baholash; oldi-sotdi bitimlarini, aktivlarni ijaraga berish, M&A va mulk huquqini va boshqa mulkiy huquqlarni o'tkazish bo'yicha boshqa bitimlarni amalga oshirish maqsadida baholash; davlat korxonalarini xususiylashtirish chog‘ida sug‘urta qilish, qo‘shimcha aksiyalar chiqarish yoki aksiyalarni qaytarib sotib olish maqsadlarida baholash; mol-mulk bilan garovga olingan kredit berish maqsadida baholash va hokazo.
Expert RA reyting agentligi tomonidan o‘tkazilgan tadqiqot natijalariga ko‘ra, so‘nggi bir yarim yil ichida eng ko‘p talab qilingan xizmatlar ko‘chmas mulk va umuman biznesni baholash xizmatlari bo‘lgan. Ushbu sohalarning umumiy bozor tarkibidagi ulushi mos ravishda 34,3% va 32,1% ni tashkil etdi.
1.2 Ko'chmas mulk ob'ektlarining tasnifi
Ko'chmas mulkni baholash, birinchi navbatda, mustaqil mahsulot sifatida bozorda faol aylanayotgan ob'ektlar uchun qiziqish uyg'otadi. Hozirgi vaqtda Rossiyada bu kvartiralar va xonalar, ofis binolari va ofis binolari, er uchastkalari bo'lgan shahar atrofidagi turar-joy binolari, rivojlanish va (yoki) boshqa maqsadlar uchun bepul er uchastkalari. Ko'chmas mulk ob'ektlari, shuningdek, Rossiya bozori hali shakllanmagan foydali qazilma konlarini ham o'z ichiga oladi. Quyida biz ko'chmas mulk ob'ektlarini tasniflashning umumiy tamoyillarini ko'rib chiqamiz.
Birinchi toifadagi ko'chmas mulk ob'ektlari. Bizning holatda "ko'chmas mulk" atamasi er uchastkasiga qattiq bog'langan har qanday mahsulotni anglatadi, uni boshqa joyga ko'chirish vayron bo'lmasdan va iste'mol qiymatini yo'qotmasdan mumkin emas. Taklif etilayotgan tahririyat ko'chmas mulk ob'ektlarining eng muhim xususiyatlarini, savdo aylanmasining xususiyatlarini, ko'chmas mulkni sotib olish va sotish jarayonlari amalga oshiriladigan bozorlarning tuzilishi va ko'lamini hisobga olgan holda turli toifadagi ko'chmas mulk ob'ektlarini baholashga tabaqalashtirilgan yondashuvni rivojlantirishga qaratilgan. Har xil shartlar va ularning kombinatsiyasi mulkni baholashga ta'sir qilganligi sababli, tasniflash (guruh) uchun "xususiyatlar daraxti" usuli qo'llanildi. Bunday tasniflash (guruhlash) ko'p darajali. Har bir darajada, u bir xil darajadagi mumkin bo'lgan farqlar bilan o'z-o'zidan amalga oshiriladi, lekin turli "filiallar" bo'ylab. Shu bilan birga, tasniflashning chuqurligi (darajalari soni) ko'proq vakillik (ularni baholash nuqtai nazaridan) ob'ektlar joylashgan filiallar uchun kattaroqdir.
Har bir darajaning o'z nomi va tegishli tasniflash atributi uchun tavsiya etilgan qiymatlar to'plami mavjud.
1. Kelib chiqishi.
2. Uchrashuv.
3. Masshtab.
3.1 Er uchastkalari.
3.2. Alohida er uchastkalari.
3.3. Bino va inshootlar majmualari (kottej, mikrorayon, mehmonxona, sanatoriy va boshqalar)
3.3.1. Ko'p xonadonli turar-joy binosi.
3.3.2. Yakka tartibdagi uy-joy (saroy, dacha).
3.3.3. Bo'lim (kirish).
3.3.4. Bo'limdagi qavat.
3.3.5. Kvartira.
3.3.6. Xona.
3.3.7. Yozgi uy.
3.4. ma'muriy binolar majmuasi.
3.4.1. Bino.
3.4.Binolar yoki binolarning qismlari (bo'limlar, qavatlar).
4. Foydalanishga tayyor.
4.1. Tayyor.
4.2. Qayta qurish yoki kapital ta'mirlashni talab qiladi.
4.3. Qurilishni tugatishni talab qilish.
Hozirgi vaqtda kvartira bozori Rossiyada ko'chmas mulk bozorining eng rivojlangan sektori bo'lganligi sababli, ko'chmas mulk qiymatini baholashning asosiy uslubiy yondashuvlarini ishlab chiqish uchun ushbu sohani o'rganishga e'tibor qaratish mantiqan.
Shakllangan g'arbiy bozorda yuqorida taklif qilingan ko'chmas mulk ob'ektlarini A, B va C toifalariga tasniflashdan farq qiladigan boshqasi qabul qilinadi.
U quyidagi sinflarga bo'linadi:
1) Muayyan biznesni yuritish uchun moslashtirilgan va odatda biznes bilan birga sotiladigan ixtisoslashtirilgan ko'chmas mulk.
Misollar: neftni qayta ishlash zavodlari, kimyo zavodlari, mashina va uskunalarni joylashtirish ustaxonalari; joylashuvi, hajmi, qurilishi tufayli bozorda hech qachon sotilmaydigan yoki uchinchi shaxslarga ijaraga berilmaydigan binolar.
2) Ixtisoslashgan bo'lmagan ko'chmas mulk - oddiy binolar - do'konlar, idoralar, fabrikalar, omborlar, odatda sotiladi yoki ijaraga beriladi.
Ko'chmas mulk ob'ektlarini turli belgilar (mezonlar) bo'yicha tasniflash ko'chmas mulk bozorini yanada muvaffaqiyatli o'rganishga yordam beradi va ko'chmas mulkning turli toifalari qiymatini baholash usullarini ishlab chiqish va qo'llashni osonlashtiradi. Tasniflash jarayonida ko'chmas mulkning alohida guruhlari ajratiladi, bu ularni baholashga yagona yondashuvlar imkoniyatini belgilaydi.
1.3 Mulk qiymatlarining turlari
Ko'chmas mulkni baholashning dastlabki bosqichida ekspert baholovchi har doim baholash hisob-kitoblari uchun qiymat turini tanlashning qiyin muammosiga duch keladi. Bu tanlov ko'pgina omillarga bog'liq (ob'ektning tabiati va baholash funktsiyalari) va ushbu mulkni baholash usulini keyingi tanlashni belgilaydi. Agar ko'chmas mulkni baholash ipoteka krediti (ko'chmas mulk garovi bilan ta'minlangan kreditlar) olish maqsadida amalga oshirilsa, baholovchi uchun qarz oluvchi (mulk egasi) ushbu ko'chmas mulkni sotishning eng mumkin bo'lgan narxi to'g'risida ishonchli ma'lumotga ega bo'lishi muhimdir. ) qarzni (qarzni) qaytarmaydi. G'arb mamlakatlarida soliqqa tortish maqsadida ko'chmas mulkni baholashda mulkning bozor yoki o'rnini bosish qiymati, ikkinchisini ko'paytirish xarajatlaridan kelib chiqqan holda qo'llaniladi. Rekonstruksiya qilinadigan ob'ektlarni baholashda, qoida tariqasida, investitsiya qiymati tanlanadi, ya'ni. ma'lum bir investor uchun mulkning qiymati.
Maxsus maqsadlar uchun mo'ljallangan binolarni, ko'chmas mulk bozorining "passiv" sektorlaridagi ko'chmas mulkni baholashda, bozor qiymatini aniqlash uchun etarli ma'lumot bo'lmaganda, shuningdek ko'chmas mulkni sug'urtalash maqsadlarida baholashda, almashtirish qiymati yoki. almashtirish qiymati ishlatiladi.
Bozor narxi
Bozor iqtisodiy sharoitida ko'chmas mulk qiymatining eng keng tarqalgan turi bozor qiymati hisoblanadi. Bozor qiymati - bu har qanday adolatli savdo sharoitida, sotuvchi va xaridorning ongli harakatlarida va noqonuniy rag'batlarning ta'sirisiz raqobatbardosh va ochiq bozorda mulkka erishishi kerak bo'lgan eng mumkin bo'lgan narx.
Ma’lumki, oldi-sotdi bitimida huquqlarning sotuvchidan xaridorga o‘tishi quyidagi shartlarga bog‘liq.
1. Xaridor va sotuvchining motivatsiyasi xarakterlidir, ya'ni. ular ortiqcha bosim yoki favqulodda hayot sharoitlarisiz ishlaydi.
2. Ikkala tomon ham yaxshi ma'lumotga ega, maslahatlashadilar va ularning fikricha, maksimal manfaatlarini hisobga olgan holda harakat qilishadi.
3. Ko'chmas mulk bozorda yetarli vaqtga sotuvga qo'yildi (potentsial xaridorlar ko'chmas mulkni sotish to'g'risidagi ma'lumotlar bilan tanishish va mulkni sotib olish to'g'risida qaror qabul qilish uchun etarli).
4. To'lov bitimni moliyalashtirish shartlari bo'yicha amalga oshirildi.
5. Narx normal, moliyalashtirish va sotishning o'ziga xos shartlariga ta'sir qilmaydi.
Ko'chmas mulkning bozor qiymati boshqacha tarzda ayirboshlash qiymati deb ataladi - ob'ektning ma'lum bir egasi uchun qiymatini aks ettiruvchi foydalanish qiymatidan (yoki foydalanish qiymatidan) farqli o'laroq.
Bozor qiymati kontseptsiyasi ko'chmas mulk bozoridagi odatiy xaridorning muqobil mulkni tanlash imkoniyatiga ega ekanligiga asoslanadi. Bozor qiymati ob'ektiv bo'lib, ko'chmas mulk bozorining ayrim ishtirokchilarining xohish-istaklaridan mustaqil bo'lib, ushbu bozorda rivojlanayotgan real iqtisodiy sharoitlarni aks ettiradi.
Foydalanish qiymati (foydalanish qiymati)
Foydalanish qiymati (foydalanish qiymati) mulkni ko'chmas mulk bozoriga qo'ymoqchi bo'lmagan ma'lum bir mulkdor uchun mulk qiymatini aks ettiradi. Ob'ektning iste'mol qiymatini baholash undan foydalanishning mavjud profili va ob'ektning ekspluatatsiyasi tarixidan oldingi davrda kuzatilgan va kelajakda prognoz qilinadigan moliyaviy-iqtisodiy ko'rsatkichlar asosida amalga oshiriladi.
Investitsion xarajatlar
"Investitsiya qiymati" tushunchasi "foydalanish qiymati" tushunchasiga o'xshash, baholanayotgan mulkni sotib olmoqchi yoki unga sarmoya kiritmoqchi bo'lgan aniq investor uchun mulk qiymatini anglatadi. Investitsiya qiymatini hisoblash ushbu investor tomonidan kutilayotgan daromad va ularni kapitalizatsiya qilishning o'ziga xos stavkasi asosida amalga oshiriladi. Investitsion qiymat odatda investitsiya loyihasini yoki ma'lum bir investor uchun daromad keltiruvchi ob'ektni baholashda hisoblanadi. Ushbu turdagi qiymat sub'ektivdir.
O'zgartirish qiymati (ob'ektni qayta ishlab chiqarish qiymati)
O'zgartirish qiymati (ob'ektni qayta ishlab chiqarish qiymati) baholanayotgan ob'ektning "yangi" holatida (amortizatsiyasiz) bir xil arxitektura echimlaridan foydalangan holda aniq nusxasini qurish uchun joriy narxlardagi xarajatlar bilan belgilanadi. konstruksiyalar va materiallar, shuningdek, qurilish-montaj ishlarining bir xil sifati bilan. Bunday holda, ob'ektning bir xil eskirganligi va me'moriy echimlardagi bir xil kamchiliklar baholangan ob'ektda bo'lgani kabi takrorlanadi.
almashtirish qiymati
O'zgartirish qiymati taxminiy ekvivalentga ega bo'lgan, lekin yangi me'moriy uslubda, zamonaviy dizayn standartlari va progressiv materiallar va inshootlardan, shuningdek, mulkni zamonaviy jihozlardan foydalangan holda qurilgan ob'ektni qurish uchun joriy narxlardagi xarajatlar bilan belgilanadi. . Shunday qilib, almashtirish qiymati ob'ektning aniq nusxasini ko'paytirish xarajatlari bilan, almashtirish qiymati esa funktsional analog ob'ektini yaratish xarajatlari bilan ifodalanadi.
Sug'urta qiymati
Sug'urta qiymati yo'q bo'lib ketish (yoki yo'q qilish) xavfi ostida bo'lgan ob'ektni almashtirish qiymati yoki almashtirish qiymati asosida hisoblanadi. Ob'ektning sug'urta qiymatidan kelib chiqib, sug'urta summalari, sug'urta to'lovlari va sug'urta foizlari aniqlanadi.
Soliq maqsadlari uchun qiymat (soliq solinadigan qiymat)
Yuridik va jismoniy shaxslarning mol-mulkini soliqqa tortish maqsadlari uchun qiymat soliq tekshiruvi uchun akkreditatsiyadan o'tgan ekspert baholovchilar tomonidan mol-mulkning bozor qiymati yoki almashtirish qiymatidan kelib chiqqan holda belgilanadi yoki baholash normativ-huquqiy hujjatlarga muvofiq rasmiy ravishda amalga oshiriladi. ekspert baholovchilarni jalb qilmasdan.
Tugatish qiymati
Qutqaruv qiymati - mulk tugatilganda mulk egasi olishi mumkin bo'lgan sof pul miqdori.
1.4 Ko'chmas mulkni baholashning asosiy tamoyillari
Ko'chmas mulkni baholash tamoyillarini quyidagi to'rt guruhga bo'lish mumkin:
Foydalanish haqidagi tasavvurlarga asoslangan tamoyillar;
Ko'chmas mulk bilan bog'liq tamoyillar (er, binolar, inshootlar);
Bozor muhiti bilan bog'liq tamoyillar;
Mulkdan eng yaxshi va samarali foydalanish tamoyili.
Ko'chmas mulkni baholashning barcha ko'rib chiqilgan tamoyillari o'zaro bog'liqdir. Mulkni baholashda, agar iloji bo'lsa, mulk qiymatini yanada ishonchli va aniqroq baholash uchun baholashning barcha yoki asosiy tamoyillarini hisobga olish kerak.
Foydalanuvchi tamoyillari
Foydalanuvchi idroklariga asoslangan tamoyillar foydalilik, almashtirish va kutish tamoyillarini o'z ichiga oladi.
Foydalilik tamoyili shundan iboratki, har qanday mulk qaysidir investor uchun foydali bo‘lsagina qiymatga ega bo‘ladi va u ma’lum funktsiyalarni yoki shaxsiy ehtiyojlarni amalga oshirish uchun foydalanilishi mumkin, masalan, ko‘chmas mulkdan mehmonxona, kafe, ofis, muzey va hokazo sifatida foydalanish. .d. Foydalilik - ob'ektning ma'lum bir joyda va ma'lum vaqt oralig'ida foydalanuvchi ehtiyojlarini qondirish qobiliyati.
O'zgartirish printsipi shuni ko'rsatadiki, ratsional (odatiy) xaridor mulk uchun xuddi shu kommunalning boshqa shunga o'xshash mulki uchun olinadigan minimal narxdan ko'proq pul to'lamaydi. Baholanayotgan ob'ektning maksimal qiymati ekvivalent foydalilikka ega bo'lgan boshqa shunga o'xshash ob'ektni sotib olish mumkin bo'lgan eng past narx bilan belgilanadi.
Kutish printsipi mulkdan foydalanuvchining vakilligi bilan bog'liq bo'lib, quyidagilarni aytadi: daromad keltiruvchi ob'ektning qiymati baholanayotgan mulkdan foydalanishdan kutilayotgan pul oqimlari miqdori bilan belgilanadi. uni qayta sotish. Kutilayotgan daromad qaysi vaqt davomida olinishi muhim, chunki investorning bugungi rubli ertaga olinadigan rubldan qimmatroq.
Er uchastkasiga, unda joylashgan binolar va inshootlarga qo'yiladigan talablar bilan bog'liq tamoyillar
Ushbu guruh quyidagi printsiplarni o'z ichiga oladi:
Erning qoldiq hosildorligi (hosildorligi);
marjinal mahsuldorlik (hissa tamoyili);
Balans (mutanosiblik printsipi);
Optimal qiymatlar;
Mulk huquqlarini optimal taqsimlash.
Erning qoldiq unumdorligi printsipi.
Qoldiq unumdorlik (yoki hosildorlik) tamoyili shuni ko'rsatadiki, er qiymati uning qoldiq hosildorligiga (hosildorligiga) asoslanadi. Ushbu pozitsiyani tushunish uchun shuni tan olish kerakki, har qanday faoliyat turi, qoida tariqasida, ishlab chiqarishning to'rtta tarkibiy qismi: kapital, mehnat, boshqaruv va erning mavjudligini talab qiladi.
Yer - bu yer uchastkasi va unda joylashgan tabiiy resurslar - yopiq suv omborlari, hayvonot dunyosi, o'simlik va foydali qazilmalar. Er uchastkasining hududiy chegaralari amaldagi yer qonunchiligida belgilangan tartibda belgilanadi va yer boshqaruvi davlat organlari tomonidan mulkdorga (ijaraga oluvchiga) beriladigan guvohnoma bilan rasmiylashtiriladi. Er har qanday ishlab chiqarish faoliyati uchun zarur bo'lgan joy va resurslarni ta'minlaydigan asosiy omil hisoblanadi.
Mehnat - bu tovar (xizmat) ishlab chiqarish va uni bozorga joriy etish bo'yicha ishlar majmui. Ushbu kontseptsiya boshqaruv faoliyatini o'z ichiga olmaydi.
Kapital - bu asosiy fondlar va aylanma mablag'larni takror ishlab chiqarishga, shuningdek, ishlab chiqarishning boshqa tarkibiy qismlari - mehnat, yer va xo'jalik yuritish uchun qo'yilgan pul mablag'lari.
Ishlab chiqarish faoliyatini boshqarish korxona boshqaruv xodimlarining bilimlari, malakalari, tadbirkorlik qobiliyati va iste'dodini o'z ichiga oladi. Muvaffaqiyatli boshqaruv ishlab chiqarishni optimallashtirish va maksimal foyda olish imkonini beradi.
Ishlab chiqarishning har bir tarkibiy qismi (kapital, mehnat, boshqaruv va er) tadbirkorlik daromadidan qoplanishi kerak. Ammo yer jismonan ko‘chmas bo‘lib, unga tadbirkorlik faoliyati uchun boshqa tarkibiy qismlar jalb qilinganligi sababli, birinchi navbatda mehnat, kapital va boshqaruv to‘lanadi, qolgan daromad esa ijara haqi sifatida yer egasiga to‘lanadi. Bunday hukm iqtisodiy nazariyaning asosiy qoidalariga mos keladi - yer "qoldiq qiymati" va ishlab chiqarishning qolgan uchta tarkibiy qismini qamrab olgandan keyin qoldiq daromad mavjud bo'lgandagina ma'lum qiymatga ega bo'ladi. Shunday qilib, qoldiq unumdorlik mehnat, kapital va boshqaruv xarajatlari to'langanidan keyin erga tushadigan daromad sifatida ifodalanadi.
Marjinal mahsuldorlik printsipi (hissa tamoyili).
Marjinal mahsuldorlik (yoki unumdorlik) yoki hissa qo'shish printsipi investitsiyalar natijasida xarajatlarni qoplaganidan keyin qoladigan daromad olinishi kerakligini anglatadi. Ko'chmas mulk bozoriga kelsak, bu tamoyilni quyidagicha talqin qilish mumkin. Ko'pincha, kvartirani ta'mirlash xarajatlari uning qiymatini oshirishga imkon beradi va uni ta'mirlash xarajatlaridan sezilarli darajada oshadi. Bunda marjinal mahsuldorlik tamoyili yoki hissa qo'shish printsipi amalga oshiriladi. To'lov miqdori kvartirani ta'mirlash natijasida olingan narx va ushbu ta'mirlash qiymati o'rtasidagi farqga to'g'ri keladi.
Daromadni oshirish va kamaytirish tamoyili.
Bu tamoyilning mohiyati shundan iboratki, ishlab chiqarishning asosiy qismlariga kapital qo'yilmalarning ko'payishi foydaning o'sish sur'atini faqat ma'lum chegaragacha o'sishiga olib keladi, undan keyin foydaning o'sishi kapital qo'yilmalarning o'sishidan kamroq bo'ladi. Bu chegara mulkning maksimal qiymatiga mos keladi. Ko'chmas mulkka keyingi investitsiyalar foydaning mutanosib ravishda o'sishini va shuning uchun mulk qiymatining mutanosib ravishda o'sishini ta'minlamaydi.
Shuning uchun baholovchi birinchi navbatda erdan foydalanishning turli variantlarini tahlil qilishi kerak. Masalan, ma'lum bir er uchastkasida har xil turdagi ko'chmas mulk ob'ektlarini yoki turli xil miqdordagi ob'ektlarni qurishdan olingan foydani hisoblash. Shundan keyingina u ushbu saytda qurilish uchun mulk turini yakuniy tanlashi mumkin bo'ladi. Ishlab chiqarish komponentlarining turli kombinatsiyalarini variantli loyihalash va shu asosda maksimal foydani aniqlash jarayonida rentabellikni oshirish va kamaytirish tamoyili amalga oshiriladi.
Muvozanat printsipi.
Balans printsipi (yoki mutanosiblik printsipi) quyidagicha ifodalanadi: ishlab chiqarish (yoki ko'chmas mulk) tarkibiy qismlari ma'lum bir nisbatda bir-biri bilan birlashtirilishi kerak. Agar kapital qo'yilmalar hajmi ma'lum bir vaqt oralig'idagi ish hajmidan oshsa, masalan, ob'ektni qurishda, u holda "kapitalni muzlatish" va loyihaning umumiy samaradorligining pasayishi kuzatiladi. Shunga o'xshash vaziyat, ma'lum bir vaqtda yangi qurilishda investorlarga yaxshi ma'lum bo'lgan ko'chmas mulkni qurish uchun etarli mablag' bo'lmaganda mumkin. Shu munosabat bilan, me'yoriy hujjatlar ob'ektni qurish bo'yicha loyiha hujjatlarining bir qismi sifatida loyihani amalga oshirishdan maksimal mumkin bo'lgan samarani olish uchun ob'ektni qurish uchun kalendar jadvallarini ishlab chiqishni nazarda tutadi.
Optimal qiymatlar printsipi.
Optimal qiymatlar printsipi (optimal iqtisodiy qiymat printsipi), ko'chmas mulk bozorida hukmronlik qilayotgan tendentsiyalarni hisobga olgan holda, ushbu turdagi mulkning ma'lum (optimal) qiymati katta talabga ega. Ekspert baholovchi har doim optimal qiymatlar tamoyilini yodda tutishi va ushbu turdagi ko'chmas mulkni baholashda undan foydalanishi kerak.
Mulk huquqini optimal taqsimlash tamoyili.
Mulkga bo'lgan mulkiy huquqlar mulkning umumiy qiymatini oshiradigan tarzda bo'linishi va birlashtirilishi kerak. Rossiya Federatsiyasining amaldagi qonunchiligi mulk huquqlarini alohida ajratish va sotish imkonini beradi. Mulkchilik deganda mulkka egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etish huquqi tushuniladi. Mulk huquqidan tashqari, mulkiy huquqlar - umrbod meros qilib qoldiriladigan egalik huquqi, doimiy (muddati) mulkdan foydalanish huquqi, xo'jalik yuritish huquqi va operativ boshqaruv huquqi, shuningdek, turli xil servitutlar - huquq. mulkdan cheklangan foydalanish. Bundan tashqari, mulkka egalik qilish huquqining boshqa shaxsga o'tishi boshqa mulkiy huquqlarni, masalan, ushbu mulkni ijaraga berish huquqini tugatish uchun asos bo'lmaydi.
Ko'chmas mulk ob'ektiga bo'lgan mulk huquqini taqsimlash quyidagi tarzda amalga oshirilishi mumkin:
1. Jismoniy ajratish - bu mulkning qismlarga bo'linishi: podval, pollar va boshqalar. Er uchastkasi uchun - havo hududiga, yer yuzasiga va uning yer osti boyliklariga bo'lgan huquqlarning bo'linishi, er massasining alohida uchastkalarga bo'linishi.
2. Mulkchilik vaqti bo'yicha ajratish - ijaraning har xil turlari, umrbod egalik qilish, kelajakdagi mulk huquqi va boshqalar.
3. Mulk huquqining mulkiy huquqlarining umumiyligini ajratish - mulkka egalik qilish, muddatli yoki doimiy foydalanish, tasarruf etish, umrbod (meros) egalik qilish, xo'jalik yuritish, operativ boshqarish va mulkdan cheklangan foydalanish huquqi.
4. Ishtirokchilar o'rtasida mulk huquqlarini taqsimlash - qo'shma ijara, shirkat, aktsiyadorlik jamiyatlari, optsionlar, trestlar, oldi-sotdi shartlari belgilangan shartnomalar.
5. Garovlar bo'yicha ajratish - ipoteka, soliq garovi, sud garovi, o'z kapitali.
Mulk munosabatlari amaliyotida yuqorida qayd etilgan mulkiy huquqlar yig'indisini ajratish turlaridan foydalanish va ularning optimal kombinatsiyasi ko'chmas mulk qiymatini oshirish imkonini beradi.
Bozor muhiti bilan bog'liq tamoyillar
Ushbu tamoyillar guruhiga qaramlik, muvofiqlik, talab va taklif, raqobat va o'zgarish tamoyillari kiradi.
Bog'liqlik printsipi
Bog'liqlik (yoki tashqi ta'sir tamoyili) tamoyili quyidagilarni bildiradi: turli xil ekologik omillar mulk qiymatiga ta'sir qiladi. Bu omillar - muayyan ob'ektga ta'sir qilish darajasiga qarab - asosiy va qo'shimchaga bo'linadi; ta'sir doirasiga qarab - iqlimiy, geologik, mintaqaviy, ijtimoiy, iqtisodiy, ekologik, demografik, huquqiy, xalqaro, shaharsozlik, sanoat va texnik. O'z navbatida, iqtisodiy omillarni ham turli mezonlarga ko'ra farqlash mumkin: moliyaviy, tartibga solish va boshqalar. Ekspert baholovchi esda tutishi kerakki, barcha holatlarda joylashuv mulk qiymatiga ta'sir qiluvchi asosiy omil hisoblanadi va ko'chmas mulk qiymatini tahlil qilish undan boshlanishi kerak. Asosiy omillar, shuningdek, mulkning rivojlangan infratuzilmaga yaqinligi (foydalanuvchi bozori bilan aloqa): yo'llar, savdo va madaniyat markazlari va boshqalar, ya'ni. baholovchi daromad oqimlari foydalanuvchi bozori bilan qanday bog'liqligini aniqlashi kerak. Bu ikki omil - ob'ektning joylashuvi va uning foydalanuvchi bozori bilan aloqasi birgalikda "ko'chmas mulkning iqtisodiy joylashuvi" tushunchasini tashkil qiladi. Ushbu umumiy omil mulk qiymatiga eng katta ta'sir ko'rsatadi. Ekspert baholovchi atrof-muhit omillarining ta'sirini aniqlashi va o'lchashi kerak:
Baholanayotgan mulkning qiymati va sotishni taqqoslash usulidan foydalangan holda ushbu qiymatga tegishli tuzatishlar kiritish;
Daromad yondashuvidan foydalangan holda pul oqimining miqdori;
Xarajat yondashuvidan foydalangan holda almashtirish qiymati yoki almashtirish qiymatini aniqlashda xarajat darajasi.
Muvofiqlik printsipi.
Muvofiqlik printsipi joriy bozor standartlariga javob bermaydigan mulk pastroq qiymatga ega ekanligini bildiradi. Ekspert baholovchi nafaqat ma'lum bir ko'chmas mulk bozori uchun muvofiqlik standartlarini bilishi, balki baholanayotgan mulkning kelajakdagi qiymatini taxmin qilish uchun ularning rivojlanish tendentsiyalarini ham kuzatishi kerak.
Talab va taklif tamoyili.
Mulkga bo'lgan talab ular uchun haqiqiy ehtiyojdir. Taklif - bu ko'chmas mulk bozorida mavjud bo'lgan ob'ektlar soni va uning cheklangan taklifi.
Talab va taklif tamoyilining mohiyati mulkka bo'lgan ehtiyoj va uning cheklangan taklifi o'rtasidagi bog'liqlikni aniqlashdan iborat.
Mulkga bo'lgan talab uning foydaliligi (foydalanuvchining ehtiyojlarini qondirish qobiliyati) va mavjudligi bilan belgilanadi, lekin potentsial iste'molchilarning to'lov qobiliyati bilan chegaralanadi. Talab qancha kam bo'lsa va taklif qancha ko'p bo'lsa, ob'ekt narxi shunchalik past bo'ladi. Aksincha, agar ko'chmas mulk bozorida talab va taklif muvozanatlangan bo'lsa, ob'ektning bozor qiymati barqarorlashadi.
Ekspert baholovchilar, qoida tariqasida, ko'chmas mulk ob'ektlariga bo'lgan talab taklifdan ko'ra ko'proq tebranishlarga duchor bo'lishini yodda tutishlari kerak, chunki pul massasining keskin o'zgarishi (masalan, moliya kompaniyalarining bankrotligi natijasida) va hissiy kayfiyat. ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar va boshqalar ko'chmas mulk qurilishiga qaraganda qisqaroq vaqt oralig'ida sodir bo'ladi, bu esa bozorda qo'shimcha taklifni yaratadi. Talab va taklif nisbatidagi bu qobiliyatni bilish ekspert baholovchiga mulk qiymatini aniqroq bashorat qilish imkonini beradi.
Turar-joy binolari uchun talab va taklif nisbati aholining demografik tarkibiga, ko'chmas mulk va iste'mol tovarlari narxlari darajasiga, reklama kampaniyasining intensivligiga, yangi qonunlar va qoidalarga, kreditlar narxiga, mulk solig'i va boshqalarga bog'liq. boshqa omillar.
Ekspert baholovchi baholanayotgan mol-mulkka bo'lgan talab va taklif nisbatini bashorat qilishi, ushbu nisbatning va yuqoridagi barcha omillarning ko'chmas mulk qiymatiga ta'sir qilish darajasini aniqlashi kerak.
Raqobat tamoyili.
Raqobat - bu raqobat, har qanday faoliyat turidagi raqobat. Barcha insonlar tabiatan raqobatbardoshdir. Ba'zi faoliyat turlarida ortiqcha foyda olish haqida gap ketganda, raqobat yoki raqobat keskin ortadi. Ko'chmas mulk bozori bu borada istisno emas. Agar ko'chmas mulk bozorida super daromad olinsa (bu bozorning ushbu sektorida odatda shakllangan foyda darajasidan ancha yuqori bo'lgan foyda), tadbirkorlar ushbu bozorga kirishga moyildirlar. Raqobatning kuchayishi bozorda taklifning oshishiga olib keladi. Agar talab oshmasa, bu holda ko'chmas mulk narxi pasayadi va tadbirkorlarning foydasi kamayadi. Aksincha, raqobat zaiflashganda taklif kamayadi, agar talab kamaymasa, ko'chmas mulk ob'ektlarining narxi va tadbirkorlar foydasi oshadi.
Oqilona raqobat ko'chmas mulk bozorida ob'ektlar va xizmatlar sifatini yaxshilashni rag'batlantiradi, haddan tashqari raqobat esa foydaning pasayishiga olib keladi.
Ko'chmas mulk bozorida raqobat bo'lmasa (va bu monopol raqobat bilan sodir bo'ladi), ob'ektning bozor qiymatini aniqlash mumkin emas, chunki bozor qiymati faqat raqobatbardosh bozorda shakllanadi.
O'zgartirish printsipi.
Mulkning o'zi ham (masalan, jismoniy eskirish) va mulk qiymatiga ta'sir qiluvchi barcha atrof-muhit omillari o'zgarishi mumkin.
O'zgarishlarning eng xarakterli turlari hayot tsikllari deb ataladi. Bu oʻzgarishlar koʻchmas mulk obʼyektlarining oʻziga ham, tumanlar (shaharlar), tarmoqlar va umuman jamiyatga ham taʼsir koʻrsatadi.
Hayotning quyidagi asosiy davrlari ajralib turadi.
1. Kelib chiqishi (loyihalash, ob'ektni qurish, sanoat, hududning shakllanishi va boshqalar).
2. O'sish (ko'chmas mulk ob'ektini ekspluatatsiya qilishdan olingan daromadlarning o'sish davri, tuman (shahar), sanoat va boshqalarning jadal rivojlanishi).
3. Barqarorlik, muvozanat davri (barqaror daromad, ko'chmas mulk ob'ektlari iste'molchilarining shakllangan didlari, hududning shakllangan infratuzilmasi va boshqalar).
4. pasayish (ko'chmas mulkka bo'lgan talabning kamayishi, foydaning kamayishi, sanoatda ishlab chiqarishning qisqarishi va boshqalar).
Hayotiy davrlarni hisobga olgan holda ekspert baholovchi qonunchilik, demografik, xalqaro, ilmiy-texnikaviy, shahar va ijtimoiy jarayonlarni, shuningdek, ko'chmas mulk bozorining ularga munosabatini tahlil qilishi va bashorat qilishi kerak.
Eng yaxshi va eng samarali foydalanish printsipi
Eng yuqori va eng yaxshi foydalanish printsipi quyidagicha shakllantirilgan: bu baholashning kuchga kirgan sanasida ob'ektning eng yuqori joriy qiymatini ta'minlab, undan oqilona va mumkin bo'lgan foydalanish.
Ushbu tamoyilning yana bir ta'rifi ham ma'lum: bu erning eng yuqori qiymatiga olib keladigan oqilona va mumkin bo'lganlar orasidan tanlangan mulkdan foydalanishning bunday variantidir. Prinsipning bunday ta'rifi, odatda, sezilarli eskirishga ega bo'lgan binolar va inshootlarni baholashga, shuningdek, bo'sh erni baholashga tegishli.
Agar binoning (qurilishning) narxi aniqlansa, ushbu turdagi ko'chmas mulkni baholashda eng yaxshi va eng samarali foydalanish tamoyilining birinchi ta'rifiga amal qilish kerak. Bunday holda, ushbu ob'ektdan foydalanishning mumkin bo'lgan variantlarini tanlashda, baholash vaqtida qabul qilingan variantni istisno qilish mumkin, chunki ko'chmas mulkdan bunday foydalanish er uchastkasining eng yaxshi qiymatigacha bo'lgan vaqt bilan chegaralanadi. eng samarali foydalanish binoni buzish xarajatlari bilan birgalikda butun mulk majmuasi (er va binolar) qiymatidan oshadi.
Ushbu tamoyil baholashning uchta yondashuvini amalga oshirish uchun asosiy (asosiy) bo'lib, uning talqini har bir aniq holatda alohida ahamiyatga ega, chunki u qiymat turini tanlashga ta'sir qiladi. Mulkni sotishning eng mumkin bo'lgan narxini (mulkning bozor qiymatini) aniqlashda ushbu tamoyilning quyidagi talqini eng mos keladi: "mavjud mulkdan eng ko'p foydalanish", investitsiya qiymatini aniqlashda esa asosiy e'tibor talqini "mulkdan eng samarali foydalanish" haqida.
Mulkdan eng yaxshi va samarali foydalanishni tahlil qilish ikki bosqichda amalga oshiriladi: birinchi bosqichda yerdan eng yaxshi va samarali foydalanish, go'yo u bepul bo'lganidek, ikkinchisi - binodan eng yaxshi va samarali foydalanish tahlil qilinadi. (tuzilma) ushbu saytda joylashgan.
1.5 Mulk qiymatiga ta'sir qiluvchi omillar
Boshqa har qanday narx mexanizmlarida bo'lgani kabi, ko'chmas mulkning qiymati ob'ektiv va sub'ektiv omillar to'plamiga bog'liq bo'lib, ulardan faqat ikkinchisi bitim tuzish bosqichida ma'lum bir sotuvchi, xaridor va (yoki) vositachining xatti-harakati bilan bog'liq. . Subyektiv omillarga, masalan, temperament, bilim, halollik, sabr-toqat, ko'chmas mulk bitimi ishtirokchilarining shaxsiy yoqtirishlari va yoqtirmasliklari va boshqalar kiradi. Mening diplomim doirasida psixologiya sohasiga tegishli bu omillar hisobga olinmaydi va asosiy e'tibor ob'ektiv omillarga va ularning ko'chmas mulkni baholashga ta'siriga qaratiladi.
Ob'ektiv omillar asosan iqtisodiy bo'lib, pirovardida aniq bitimlarning o'rtacha narx darajasini belgilaydi.
Iqtisodiy omillar makroiqtisodiy va mikroiqtisodiy omillarga bo'linadi. Birinchisi umumiy bozor kon'yunkturasi bilan bog'liq omillarni o'z ichiga oladi: mintaqada ko'chmas mulkka bo'lgan talab xavfsizligining dastlabki darajasi; yangi qurilish va rekonstruksiya qilish hajmlari va tarkibi; migratsiya omillari; bitimlarning huquqiy va iqtisodiy shartlari (soliqlar, yig'imlar va boshqalar); inflyatsiya darajasi va dinamikasi. Makroiqtisodiy omillarga uzoq muddatli omillar ham kiradi: pul mablag'larini jamg'arish ko'lamiga va kechiktirilgan talab miqdoriga ta'sir qiluvchi tovarlar (xizmatlar) narxlari dinamikasi va ish haqi shartlaridagi farq; ko‘chmas mulkka sarmoya kiritish imkoniyatiga ega bo‘lgan “boylar”ning yangi ijtimoiy qatlamini shakllantirish sur’ati va ko‘lami; mintaqada xorijiy vakolatxonalar tizimini rivojlantirish va boshqalar.
2-BOB. Turar-joy KO‘CHMAS MULK OB’YEKTINI BAHOLASH.
2.1 Mulkning tavsifi
Baholash ob'ekti - ikkita yashash xonasidan iborat alohida kvartira.
Baholashning maqsadi yuqoridagi mulkning qiymatini aniqlashdir.
Ko'chmas mulk ob'ekti deganda ko'chmas mulk bo'lgan haqiqiy ob'ekt va unga bo'lgan qonuniy huquqlar tushuniladi.
Ob'ektni tekshirish akti
Ob'ekt manzili: Rossiya, Novosibirsk, Krasniy prospekti, 171/2, kvartal. 27. Egasi: Abramenko N.I. BTI sertifikatlari No 78965784. Kvartira xususiylashtirilgan.
Ob'ekt metro liniyasi bo'ylab (o'ng qirg'oqda) joylashgan, transport tarmog'i yaxshi rivojlangan. "Zaeltsovskaya" metro bekatigacha 10 daqiqa. oyoqda. Yaqin atrofda "Sibir yarmarkasi" ko'rgazma markazi, kazino, tungi klub, sartaroshxona, sport va fitnes markazi, "Energiya" madaniyat markazi, "Progress-Kinomir" kinoteatri, Botanika bog'idan 10 daqiqa yurish masofasida joylashgan.
Eng yaqin mikromarket 10 daqiqalik piyoda joylashgan.
Joylashuv hududini tahlil qilish baholash ob'ekti joylashgan hududdagi mehnat bozoriga yuqori baho berishga imkon beradi. Do‘konlar, ta’lim muassasalariga yaqinligi qoniqarli baholangan. Kommunal xizmatlar, shuningdek, jamoat tartibini muhofaza qilish xizmatlari qoniqarli deb baholanmoqda.
Bolalar bog'chasi, poliklinika uydan 5 daqiqa, maktablar ancha uzoqda (15 - 20 daqiqa).
Zavodlar - Novosibirsk elektrovakuum zavodi, "Ekran" zavodi, nomidagi zavodlar yaqinligi sababli atrof-muhit sharoitlari yomon. Lenin, Novosibirsk yarimo'tkazgichlar zavodi.
Uyning xususiyatlari.
Devor uchun material - panel. Qavatlarning umumiy soni 5. Qavatlarning balandligi 2,2 m.Uy hovlilarda joylashgan yo'l yo'lagidan olib tashlangan.
Qurilish yili - 1975 yil. Binoning umumiy ko'rinishi yaxshi.
Suv ta'minoti - markaziy, isitish - markaziy, ventilyatsiya - tabiiy, energiya ta'minoti - markaziy.
Kvartira haqida ma'lumot:
Ikki xonali kvartira uyning 2-qavatida joylashgan. Kvartiraning umumiy maydoni 42 kv. m, yashash maydoni - 28 kv. m (bir xona - 18 kv.m, ikkinchisi - 10 kv.m). Oshxona maydoni 6 kvadrat metrni tashkil qiladi. m, hammom 3,5 kv.m.ni egallaydi. Kvartirada balkon, telefon bor. Windows g'arbiy tomonga yo'naltirilgan. Kvartiraning umumiy ko'rinishi qoniqarli.
Kvartiraning tartibi va uning kirish qismidagi joylashuv sxemasi 1-ilovada keltirilgan.
Shunday qilib, ob'ektning joylashuvi va holatini birinchi yaqinlashtirishda tahlil qilish ob'ektning ancha yuqori narxi haqida gapirishga imkon beradi.
Baholash quyidagi taxminlarga muvofiq amalga oshirildi:
Muhandislik tarmoqlarining maxsus ekspertizasi o'tkazilmagan;
Baholash ob'ektida yashirin nuqsonlar, shu jumladan binoning qo'llab-quvvatlovchi ramkasida uning qiymatiga ta'sir qilishi mumkin bo'lgan nuqsonlar mavjud emas;
Mulk barcha sanitariya va ekologik standartlarga javob beradi;
Baholashda ishonchli axborot manbalaridan foydalanilgan.
2.2 Daromad yondashuvidan foydalangan holda turar-joy mulkini baholash
Ko'chmas mulkni to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli bilan baholash
Turar-joy mulkini baholash maqsadida kapitallashuv stavkasini hisoblash uchun soddalashtirilgan Elwood usulidan foydalanish kerak.
R= Υ - Ilova * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)
bu erda R - kapitallashuv darajasi;
D - o'z kapitalining rentabellik darajasi;
Ilova - davr uchun mulk qiymatining mumkin bo'lgan o'sishi;
SFS - rejalashtirilgan ushlab turish davri uchun t stavkasi bo'yicha to'lov omili;
CHOD - sof operatsion daromad;
TC joriy qiymatdir.
Sof operatsion daromadni quyidagi formula yordamida aniqlash mumkin:
CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)
Bu erda EI samarali yalpi daromad bo'lib, u quyidagicha aniqlanadi:
EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)
Bu erda PVH - ob'ekt to'liq ijaraga olingan deb hisoblagan holda, 1 yil uchun potentsial yalpi daromad,
PP - ishsizlik imkoniyatlaridan hisoblangan yo'qotishlar (3%),
DD - boshqa daromadlar.
t - odatiy investorga mos keladigan real daromadni ifodalaydi.
Jamg'armaning to'lov stavkasi quyidagi formula bo'yicha aniqlanadi:
SFS= i / (l+i)n-1 , (1.4)
bu erda n - davrlar soni;
i - diskont stavkasi (kapitalning rentabellik darajasi).
To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usulidan foydalanib, biz keyinchalik sotish bilan ijara daromadini olish uchun sotib olingan ikki xonali kvartiraning narxini aniqlaymiz.
Ijara - 12 000 rubl. / oy Mumkin bo'lgan uzilishlar - 3% Operatsion xarajatlar - 1200 rubl. /oy O'z kapitalining rentabellik darajasi 15% ni tashkil qiladi. Muddati 5 yil. Rejalashtirilgan xarajatlarning o'sishi 40% ni tashkil qiladi.
Ko'rsatilgan shartlar bo'yicha to'lov stavkasi 0,086 ni tashkil qiladi:
SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.
Keyin kapitallashuv darajasi 0,1583 ga teng bo'ladi:
R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.
(1.3) formula bo'yicha hisoblangan samarali yalpi daromad 139680 rublga teng bo'ladi:
EVD \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 \u003d 139680 rubl.
Ushbu shartlarda mulkka egalik qilishdan sof operatsion daromad 125 280 rublni tashkil qiladi:
CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 rubl.
Mulkning joriy qiymati quyidagi formula bo'yicha aniqlanishi mumkin:
TS = CHOD / R, (1,5)
bu erda R - kapitallashuv darajasi;
CHOD - mulkka egalik qilishdan olingan sof operatsion daromad.
Shunday qilib, baholangan turar-joy mulkining joriy qiymati 1 327 118,6 rublni tashkil qiladi:
TS \u003d 125280 / 0,0944 \u003d 1327118,6 pyb.
Baholashning keyingi bosqichida biz kelajakdagi daromadni diskontlash orqali ob'ektning qiymatini aniqlaymiz.
Kelajakdagi daromadlarni diskontlash - daromad keltiruvchi ko'chmas mulk ob'ektlarini joriy qiymat, ob'ektga egalik qilishdan kutilayotgan kelajakdagi foyda sifatida baholash uchun ishlatiladigan usul.
Ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarning kelajakdagi foydalari quyidagilardan iborat:
Ob'ektga egalik qilish davrida sof operatsion daromad ko'rinishida olish chastotasi;
Reversiya - ob'ektni saqlash muddati tugaganidan keyin sotishdan tushgan tushum.
Mulkning joriy qiymati quyidagicha aniqlanadi:
TS = TS (PPD) + TS (P), (1.6)
bu erda PPD - daromadlar oqimining chastotasi;
s - reversiya;
TC joriy qiymatdir.
Diskontlangan kelajakdagi daromad usulidan foydalangan holda hisoblangan ob'ektning qiymati xavf darajasi va muqobil foydalanish holatlarini hisobga olgan holda kelajakdagi barcha pul oqimlari va qaytarishlarning joriy qiymati hisoblanadi.
Taklif etilayotgan usul bo'yicha xarajatlarni hisoblash metodologiyasi quyidagicha.
1-bosqich. Kelajakdagi daromadlar oqimining prognozi va mulkni qayta sotishning taxminiy qiymati:
Prognoz davrining qiymatini aniqlash;
Daromad olish chastotasini aniqlash.
Sof operatsion daromad (NOR) prognoz bazasi sifatida ishlatiladi.
Reversiyani hisoblash, ya'ni. ob'ektni sotishdan tushgan mablag'lar mulk qiymatidagi mumkin bo'lgan o'zgarishlarni hisobga olgan holda amalga oshiriladi. Savdo xarajatlari bilan bog'liq xarajatlar reversiya qiymatidan chegiriladi.
2-bosqich. Diskont stavkasini hisoblash.
Diskont stavkasi - kelajakda olingan pul miqdorining hozirgi qiymatini hisoblash uchun ishlatiladigan omil.
Diskont stavkasi rejalashtirilgan miqdorni olish xavfini hisobga olgan holda kapital qo'yilmalarning samaradorligini ko'rsatadi. Diskont stavkasi investorlar ma'lum bir bozorda o'xshash mulkka qo'ygan kapital qo'yilmalaridan olishni kutadigan o'rtacha daromad darajasi sifatida tanlanadi.
Diskont stavkasi to'g'ridan-to'g'ri xavfga bog'liq bo'lganligi sababli, o'rtacha investor ushbu mulkka pul investitsiya qilish bilan bog'liq xavf darajasini qanchalik yuqori baholashi bilan belgilanadi.
Shuning uchun risk darajasi qanchalik yuqori bo'lsa, diskont stavkasi shunchalik yuqori bo'ladi va shunga mos ravishda kelajakdagi daromadning hozirgi qiymati ko'chmas mulkning joriy qiymatidan kamroq va kamroq bo'ladi.
3-bosqich. Murakkab foiz texnikasidan foydalangan holda pul oqimlarining kelajakdagi qiymatini hozirgi qiymatga aylantirish.
SR = TS ± D = TS (1 + j), (1.7)
Bu erda D - ob'ekt qiymatining oshishi yoki kamayishi;
SR - qaytarish qiymati;
J - hisobot davridagi ob'ekt qiymatidagi o'zgarishlar ulushi (0,4).
Mulkning joriy qiymati quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
bu erda i - o'z kapitalining rentabellik darajasi;
n - prognoz davri.
Sof operatsion daromad yuqorida to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli yordamida hisoblab chiqilgan va baholanayotgan mulk uchun 125 280 rublni tashkil etdi.
Biz yiliga 1 marta chastotali ko'chmas mulk ob'ektini ishlatishdan daromad olamiz deb taxmin qiling. Bunday holda, mulkning joriy qiymati 1346178 rublni tashkil qiladi:
TC = 125280 / (1+ 0,15) + 125280 / (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +
125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +
TS * (1+0,4) / (1+0,15)5 =
108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696
TC = 1346178 rubl.
Baholash jarayonida mulkdan keladigan pul oqimlarining kelajakdagi qiymatini taxmin qilish mumkin.
SR \u003d 1346178 * (1 + 0,4) \u003d 1884649 rubl,
Shunday qilib, 5 yildan so'ng, baholangan kvartira 1 884 649 rublga sotilishi mumkin.
2.3 Turar-joy ko'chmas mulkini analoglarni sotishni taqqoslash orqali baholash
Yondashuvning mohiyati baholanayotgan mulkni sotuvga qo‘yilgan boshqa mulklar bilan solishtirishdan iborat.
Ko'chmas mulkni baholashga qiyosiy yondashuvning asosiy printsipi - almashtirish printsipi. Unda aytilishicha, agar bozorda bir nechta shunga o'xshash mulk mavjud bo'lsa, oqilona xaridor ob'ekt uchun shunga o'xshash foydali xususiyatga ega bo'lgan boshqa mulkni sotib olish uchun ketadigan miqdordan ko'proq pul to'lamaydi.
Baholash bosqichlari:
1. bozor tadqiqotlari;
2. ma'lumotlarni yig'ish va tekshirish;
3. ma'lumotlarni tahlil qilish va taqqoslash;
4. tuzatish;
5. ma'lumotlarni solishtirish.
Bozor tadqiqoti baholanayotgan mulkka o'xshash taqqoslanadigan sotuvlar va sotiladigan mulklarni aniqlash uchun o'tkaziladi.
Baholash hisobotida solishtirish mumkin bo'lgan har bir sotish baholovchi tomonidan shaxsan tasdiqlanishi kerak.
Har bir ob'ektni baholanayotgan ob'ekt bilan solishtirish va farqlarni tahlil qilish kerak:
Sotish sanasi;
Jismoniy xususiyatlar;
Manzil;
Sotish shartlari.
Baholashning keyingi bosqichi tuzatish kiritishdir. Ushbu bosqichning mohiyati har bir taqqoslanadigan ob'ekt uchun sotish yoki so'rov narxlarini mavjud farqlarga mos ravishda moslashtirishdan iborat.
Qiymatni o'zgartirishlar sotilgan analog ob'ektning narxini ma'lum miqdorda o'zgartiradi, bunda analog ob'ekt va baholanayotgan ob'ektning xususiyatlaridagi farqlar baholanadi.
Foizli tuzatishlar tranzaksiya vaqti, joylashuvi va jismoniy xususiyatlari bilan bog'liq farqlarni tuzatish uchun ishlatiladi.
ketma-ket o'zgartirishlar. Ularning o'ziga xosligi shundaki, foizlarni o'zgartirish ketma-ketligiga qarab, boshqa natijaga erishish mumkin.
Kümülatif tuzatishlar barcha individual tuzatishlarni ko'paytirish orqali olinadi. Bunday holda, ketma-ketlik talab qilinmaydi.
Yakuniy qiymat - bu barcha mavjud ma'lumotlarni tahlil qilish asosida baholovchi tomonidan chiqarilgan hukm. Oddiy o'rtacha har doim ham aniq natijaga olib kelmaydi va bundan tashqari, har doim ham xarajat ko'rsatkichi sifatida bitta raqamni tanlash kerak emas. Bir qator qiymatlardan foydalanish to'g'riroq.
Bozor analoglarini taqqoslash usulini qo'llash uchun Zaeltsovskiy tumanida (Sibir yarmarkasi, Botanika bog'i) sotuvga qo'yilgan o'nta ikki xonali kvartira haqida ma'lumot to'plash kerak. Shu kabi kvartiralar bo'yicha ma'lumotlar 2-ilovadagi 1-jadvaldagi jadvalda keltirilgan.
Taqdim etilgan o'nta kvartiraning har biri xarajat usuli koeffitsientlari va jadvalda jamlangan natijalar bilan tavsiflanishi kerak.
Ksozh kvartirasining umumiy va yashash maydonining nisbati - kvartiraning umumiy maydoni va uning yashash maydonining nisbati hisobga olinadi. U quyidagilarga teng qabul qilinadi:
0,95 - nisbat 1,50 dan kam
1,00 - 1,50 dan 1,66 gacha bo'lgan nisbat
1,05 - nisbati 1,66 dan 2,00 gacha
1.10 - 2.00 dan yuqori.
Balkon yoki lodjiya mavjudligi koeffitsienti Kbl:
Agar balkon bo'lsa, bu koeffitsient 1,00;
Loggiya mavjud bo'lganda - 1,05;
Ular yo'q bo'lganda - 0,95;
ikki yoki undan ortiq balkonlar yoki lodjiyalar mavjud bo'lsa - 1.10.
Kvartira binoning birinchi yoki oxirgi qavatida joylashgan bo'lsa, Kat qavat koeffitsienti 0,90 ga teng. Boshqa barcha hollarda - 1.00.
Kiz xonalarining izolyatsiya koeffitsienti quyidagilarga teng qabul qilinadi:
1.04 - barcha xonalar izolyatsiya qilingan;
0,96 - ikki xonali kvartiralarda qo'shni xonalar yoki 3-6 xonali kvartiralarda bir nechta o'tish xonalari;
1.00 - boshqa barcha hollarda.
Cliff liftining mavjudligi koeffitsienti quyidagilarga teng qabul qilinadi:
1.03 - 5 yoki undan kam qavatli uylarda lift mavjud;
1.00 - 5 qavatdan ortiq uylarda lift mavjud yoki 5 yoki undan kam qavatli uylarda yo'q;
0,97 - 5 qavatdan ortiq uylarda lift yo'q.
Kvys binolarining balandligi koeffitsienti quyidagilarga teng:
0,98 - binolarning balandligi 2,5 m dan kam;
1,00 - binolarning balandligi 2,50 m dan 2,80 m gacha;
1,02 - binolarning balandligi 2,80 m dan 3,00 m gacha;
1,04 - binolarning balandligi 3,00 dan 3,40 m gacha;
1,06 - binolarning balandligi 3,40 m dan ortiq.
K mus axlat qutisining mavjudligi koeffitsienti quyidagilarga teng qabul qilinadi:
1.02 - 5 qavatdan kam bo'lgan uylarda mavjud;
0,97 - 5 qavatdan ortiq uylarda emas;
1.00 - boshqa hollarda.
Oshxona maydonini hisobga olgan holda koeffitsient Kk:
0,95 - 6 kvadrat metrgacha bo'lgan oshxona maydoni bilan. m;
1.00 - maydoni 6 kv. m dan 9 kv. m
1,02 - maydoni 9 kv. m dan 12 kv. m;
1,10 - 12 kv. m.
Har bir mulk uchun koeffitsientlarning qiymatlari 2-ilovadagi 2-jadvalda keltirilgan. 2-jadvalda hisoblangan ikki xonali kvartiraning ekvivalent qiymati besh qavatli uydagi ikki xonali kvartiraning narxidir. umumiy va yashash maydonining nisbati 1,5 dan 1,66 gacha, balkonli, o'rta qavatda, ship balandligi 2,5 m dan ortiq, axlat qutisisiz, oshxona maydoni 6 dan 9 m gacha.
O'nta xonadonning o'rtacha arifmetik narxini baholangan kvartiraning umumiy maydoniga ko'paytirsak va baholangan kvartira uchun tuzatish koeffitsientlariga bo'linib, biz kvartiraning haqiqiy bozor narxini olamiz, bu 2410714 bo'ladi:
54 ming rubl * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =
Shunday qilib, o'rganilayotgan mulkni qiyosiy usulda baholash natijasida ikki xonali kvartiraning bozor narxi 2 410 714 rublni tashkil etishi aniqlandi.
2.4 Xarajat yondashuvidan foydalangan holda mulkni baholash
Xarajat yondashuviga ko'ra, mulkning qiymati jismoniy va eskirishni hisobga olgan holda uni ko'paytirish yoki almashtirish uchun sarflangan resurslar miqdori bilan belgilanadi.
Xarajat yondashuvidan foydalangan holda kvartiraning narxini baholash juda qiyin, chunki bitta kvartirani qurish xarajatlarini hisoblash, ularning umumiy turar-joy binosini qurish xarajatlarini ajratish juda qiyin.
Biz ob'ektning narxini uy qurish xarajatlari kvartiralarning umumiy maydoniga mutanosib ravishda taqsimlanadi degan faraz asosida xarajat yondashuvidan foydalangan holda baholaymiz. Ushbu taxmin shartli, ammo shunga qaramay, bu sizga xarajatlar yondashuvidan foydalangan holda kvartiraning narxini taxminiy baholash imkonini beradi.
Xullas, “Promstroy – D” mas’uliyati cheklangan jamiyati qurilish kompaniyasi mazkur ko‘chada turar-joy binosi qurishni rejalashtirgani ma’lum. Aeroport (Novosibirskning Zaeltsovskiy tumanida, baholash joylashgan uyning bevosita yaqinida). "Promstroy - D" MChJ ushbu uyni umumiy maydoni 3 ming 298 kvadrat metr bo'lgan uchastkada loyihalash va qurish huquqini oldi. m.Yer uchastkasining bozor qiymatini va investorning buyurtmasiga binoan turar-joy binosini qurish qiymatini baholash “Praktika” MChJ tomonidan amalga oshirildi. Loyihadan oldingi hujjatlarga ko'ra, 5 qavatli binodagi kvartiralarning umumiy foydalanishga yaroqli maydoni 3262 kv.m ni tashkil qiladi. m Turar-joy binosi 75 ta xonadonni o'z ichiga oladi.
"Praktika" MChJ mutaxassislarining fikriga ko'ra, uy qurish qiymati 10 million 640 ming rublni tashkil qiladi. Bunday holda, qurilish xarajatlari 1 kv. m umumiy maydoni 3261,8 rublni tashkil qiladi.
Baholanayotgan mulkning umumiy maydoni 42 kv.m. m Shunday qilib, xarajat yondashuviga muvofiq, ob'ektni qayta tiklash qiymati 136 995,6 rublni tashkil qiladi. (3261,8 rubl * 42 kv.m).
O'zgartirish qiymati to'plangan amortizatsiyani hisobga olgan holda aniqlanishi kerak. Turar-joy binosining foydalanish muddati 40 yil. Baholangan ob'ekt bo'yicha amortizatsiya 30 yil. Shunday qilib, baholashda ob'ektni almashtirish qiymatining 10/40 qismini hisobga olish kerak.
Xarajat yondashuvi bo'yicha ob'ektning qiymatini baholash quyidagicha bo'ladi:
136 995,6 rubl * 10/40 \u003d 34248,9 rubl.
2.5 Turar-joy ko'chmas mulkini baholash natijalarini solishtirish
Turar-joy ko'chmas mulk ob'ektini - Novosibirskning Zaeltsovskiy tumanida joylashgan ikki xonali kvartirani baholash uchun daromad olish usullari va qiyosiy yondashuvlar qo'llanildi, unga ko'ra quyidagi natijalarga erishildi:
1. Analoglarni sotishni taqqoslash usuliga ko'ra, ob'ektning narxi 2410714 rublni tashkil qiladi.
2. Daromad yondashuvining bir qismi sifatida:
3. Xarajat yondashuviga muvofiq, ob'ektning narxi 34248,9 rublni tashkil qiladi.
Rossiya baholash amaliyotida tugatish qiymatini aniqlash juda kam uchraydi, bu esa ushbu turdagi baholash uchun uslubiy yordamning past darajasiga ta'sir qiladi.
Tugatish qiymatining qiymatiga ta'sir qiluvchi va uni bozor qiymatidan ajratib turuvchi yagona omil ko'chmas mulkni sotishning bozordan tashqari shartlariga xos bo'lgan "majburiy sotish" omilidir.
Shunday qilib, hozirgi Rossiya sharoitida qutqaruv qiymatini hisoblash uchun quyidagi tenglamadan foydalanish mumkinligi aniq bo'ladi:
Silliq. = Sryn. x (1 - Kvin.),
qayerda silliq. - ko'chmas mulkning qutqaruv qiymati;
Sryn. - o'rganilayotgan ob'ektning bozor qiymati;
Kvin. - majburiy sotish uchun tuzatish, 0 ko'rsatilgan< Квын. < 1.
Yuqoridagi tenglamaga ko'ra, qutqaruv qiymati ikki bosqichda hisoblanadi. Birinchi bosqichda o'rganilayotgan mulkning bozor qiymati aniqlanadi. Ikkinchi bosqichda majburiy sotish bo'yicha tuzatish qiymati hisoblab chiqiladi va bozor qiymati qiymatiga kiritiladi, ya'ni bozor qiymati "majburiy sotish" koeffitsientiga (sotishning bozordan tashqari shartlari uchun) moslashtiriladi. .
Agar ko'chmas mulkning bozor qiymatini hisoblash qiyinchilik tug'dirmasa, unda majburiy sotishga tuzatish kiritish va uning matematik asoslanishi ko'plab savollarni tug'diradi. Amalda baholovchilar uni intuitiv ravishda 0,1 dan 0,3 gacha (bozor qiymatining 10 - 30%) oralig'ida qabul qiladilar.
Shunday qilib, tuzatish koeffitsienti qiymati 10% darajasida bo'lsa, turar-joy mulkining qutqaruv qiymati quyidagicha bo'ladi:
Slick = 2410714 rubl. x (1 - 0,1) = 2169642,6 rubl.
Agar tuzatish koeffitsientining qiymati 30% darajasida bo'lsa, turar-joy mulkining qutqaruv qiymati quyidagicha bo'ladi:
Slick = 2410714 rubl. x (1 - 0,3) = 1687499,8 rubl.
Shunday qilib, umuman olganda, mulkning tugatish qiymati uning bozor qiymatining 70 dan 90% gacha bo'ladi va 1 687 499,8 ming rublni tashkil qiladi degan xulosaga kelishimiz mumkin. 2169642,6 ming rublgacha.
Shunday qilib, to'rtta variantda kvartiraning narxi boshqacha bo'lib chiqdi. Qaysi narx ob'ektning qiymatini eng aniq aks ettirishini aniqlash uchun baholash maqsadini bilish kerak, chunki baholashning maqsadi qiymatni aniqlashni tanlashni belgilaydi.
Agar baholashning maqsadi keyinchalik sotish bilan davriy daromad shaklida foyda olish maqsadida sotib olingan ob'ektning qiymatini aniqlash bo'lsa, unda daromad usulida olingan ko'rsatkichga e'tibor qaratish lozim (1327118,6 rubl - 1346178 rubl). )
Agar baholashning maqsadi ob'ektning haqiqiy bozor qiymatini aniqlash bo'lsa, shu bilan birga o'xshash ob'ektlarning sotish narxlari to'g'risida etarli ma'lumot mavjud bo'lsa, u holda kvartiraning narxi bozor analoglarini taqqoslash natijasida olingan ko'rsatkich sifatida qabul qilinishi kerak (2410714 rubl). ).
Agar baholashning maqsadi ipoteka kreditini olish uchun garov sifatida xizmat qiladigan kvartiraning qiymatini aniqlash bo'lsa, u holda tugatish qiymati eng mos keladi, chunki kredit bajarilmagan taqdirda baholash ob'ekti sotiladi. kelishuv juda qisqa vaqt ichida ta'minlanishi kerak. Shunday qilib, mulkning qiymati sifatida 1,687,499,8 ming rubl oralig'idagi qiymat olinishi kerak. 216942,6 ming rublgacha.
3-BOB. KO‘CHMAS MULKNI BAHOLASH USULLARINI TAKMILLARISH BO‘YICHA TAKLIFLAR.
turar-joy mulkini baholash qiymati
Umuman olganda, birinchi bob ko'proq nazariy asoslarga, ko'chmas mulkni baholash bilan bog'liq asosiy toifalarga bag'ishlangan.
Ishning ikkinchi bobida bozor qiymatini aniqlashning uchta yondashuvi nuqtai nazaridan ko'chmas mulkni baholash natijalari keltirilgan: xarajatlar nuqtai nazaridan baholash (xarajat yondashuvi), sotishni to'g'ridan-to'g'ri taqqoslash orqali baholash (qiyosiy yondashuv), baholash nuqtai nazaridan. kutilayotgan yoki haqiqiy daromad (daromad yondashuvi).
Baholash natijalarini solishtirganda, barcha yondashuvlar har xil natijalar berishi aniqlandi. Keling, ko'chmas mulkni baholashga taqdim etilgan yondashuvlarni takomillashtirishning asosiy yo'nalishlarini ko'rib chiqaylik.
Zamonaviy baholash amaliyotida ko'pincha UPVS to'plamlari yordamida almashtirish xarajatlarini hisoblash texnologiyasi qo'llaniladi. Ushbu to'plamlardan foydalanish 1997 yilda, ko'chmas mulk ob'ektlari to'g'risida bozor ma'lumotlari deyarli yo'q bo'lgan paytda boshlangan va bu to'plamlardan foydalanish "bozor qiymatini" aniqlashning yagona usuli bo'lib, asosan asosiy vositalarni qayta baholash uchun mo'ljallangan. So'nggi o'n yillikda ko'chmas mulk bozorini axborot bilan ta'minlash va byudjetlashtirishda katta o'zgarishlar yuz berdi. Rossiya Federatsiyasining Davlat qurilishi yangi smeta va me'yoriy-huquqiy bazaga o'tdi. Rossiya Davlat qurilishining 2002 yil 8 apreldagi 16-sonli "Qurilishda narx belgilashning yangi smetaviy va normativ bazasiga o'tishni yakunlash chora-tadbirlari to'g'risida" gi qarori 2003 yil 01 iyuldan boshlab SSSR Davlat qurilishining me'yoriy hujjatlari bekor qilindi, 1991. va 1984 yilgi smeta va me'yoriy bazalarda nazarda tutilgan narxlar darajasida tuzilgan. Ularning o'rniga davlat elementar smeta normalari (GESN) va federal birlik narxlari (FER) joriy etiladi. Rossiya Davlat qurilishi tomonidan tasdiqlandi va kuchga kirdi:
· GESNr-2001 "Ta'mirlash-qurilish ishlari uchun davlat elementar smeta normalari";
· GESN-2001 “Umumiy qurilish ishlari uchun davlat elementar smeta normalari”;
GESNm-2001 "Uskunalarni o'rnatish uchun davlat elementar hisoblangan normalar"
HES ob'ektlarda qurilish ishlarini bajarish, resurs usulidan foydalangan holda xarajatlar smetasini (smetasini) tayyorlash, shuningdek bajarilgan ishlar uchun haq to'lash va materiallarni hisobdan chiqarish uchun zarur bo'lgan resurslarning tarkibi va ehtiyojini aniqlash uchun mo'ljallangan.
Rossiya davlat qurilishi federal birlik narxlarini (FER, FERr va FERm) faqat Moskva viloyati uchun ishlab chiqadi. Bundan tashqari, Moskva viloyati uchun narxlar Gosstroy tomonidan narxlarni mintaqaviy sharoitlarga bog'lash uchun qurilishda narxlarni belgilash uchun mintaqaviy markazlarga o'tkaziladi. Majburiylashtirilgandan so'ng, narxlar to'plami keyingi tasdiqlash uchun Davlat qurilishiga yuboriladi. Hozirgi vaqtda yangi me'yoriy-huquqiy bazani ishlab chiqish jarayoni hali tugallanmagan. Yangi me’yoriy-huquqiy baza asosida ko‘chmas mulkni baholashni o‘tkazish maxsus bilim va ko‘nikmalarni talab qiluvchi juda murakkab va ko‘p vaqt talab qiluvchi vazifadir. Yangi me'yoriy-huquqiy bazani baholash amaliyotiga kirishi uchun ko'chmas mulkni baholashning amaliy muammolarini hal qilishga moslashtirilgan dasturiy ta'minot va hisoblash tizimlarini ishlab chiqish bo'yicha bir qator ishlarni amalga oshirish kerak.
So'nggi paytlarda qurilishda narx belgilash bo'yicha mintaqaviy markazlar faol ishlay boshladilar, axborot xizmatlarini ko'rsatishga ixtisoslashgan firmalar paydo bo'ldi, masalan, NPF Qurilishdagi axborot texnologiyalari markazi.
Va faqat ko'chmas mulk baholovchilari hali ham o'tgan asrning 70-yillarining uzoq vaqtdan beri eskirgan to'plamlaridan foydalanadilar va shu bilan birga ular asosida ob'ektlarning "bozor qiymatini" oqlaydilar. Tajribali baholovchilar, birinchi navbatda, birlik narxlariga kiritilgan xarajatlar ro'yxati, o'rtacha indeksatsiya, texnologiyalardagi nomuvofiqlik, ish hajmining nisbati va boshqalar bilan bog'liq bo'lgan UPVS to'plamlaridan foydalanishning kamchiliklarini uzoq vaqtdan beri tushunishgan.
Shunday qilib, UPVS kollektsiyalarida quyidagi xarajatlar moddalari hisobga olinadi:
· bevosita xarajatlar;
umumiy xarajatlar;
Rejalashtirilgan jamg'arma (foyda);
qurilish maydonchasini ajratish va rivojlantirish uchun umumiy maydon xarajatlari;
loyihalash va tadqiqot ishlarining narxi;
qishda ishlarni ishlab chiqarish bilan bog'liq xarajatlar;
Mukofot ish haqining qiymati
doimiy korxona direksiyasini saqlash xarajatlari;
· vaqtinchalik bino va inshootlarni tugatishdan ko'rilgan zararlar;
· ishchilarni 3 km dan ortiq masofaga tashish xarajatlari. jamoat transporti yo'qligida;
· ishning mobil xususiyati uchun xodimlarga bonuslarni to'lash qiymati.
Tajribali baholovchilar o'z hisob-kitoblarida analoglar yoki konsolidatsiyalangan hisob-kitoblarga tuzatishlar asosida o'zlarining ishlanmalaridan foydalanadilar.
P.G.Grabovoy, S.P.Korostelevning "Mulkni baholash, I qism. Ko'chmas mulkni baholash" ishida aniq misolda ko'rsatilgandek, UPVS metodologiyasidan foydalangan holda turar-joy ko'chmas mulkini almashtirish qiymatini hisoblash natijalari sezilarli darajada, bir necha marta. , bozor ko'rsatkichlaridan farq qiladi.
Biroq, Rossiya Baholovchilar Jamiyati Ekspertlar kengashi tomonidan ko'rib chiqilgan hisobotlarning aksariyatida ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash hali ham eskirgan UPVSga asoslangan. Bundan tashqari, ushbu hisob-kitoblar natijalarini bozor ko'rsatkichlariga qandaydir tarzda yaqinlashtirish uchun ularga "tadbirkorning foydasi" deb ataladigan ma'lum bir ko'paytirish omili kiritiladi. Bu mutlaqo o'zboshimchalik bilan qabul qilinadi, chunki zamonaviy sharoitda bu ko'rsatkichni bozordan olib tashlash mumkin emas. Bu erda shuni ta'kidlash kerakki, IVS-2003 ga muvofiq, "bozor qiymatini qo'llash faqat bozor ma'lumotlari asosida baholash xulosasini talab qiladi". RSAni qo'llashda baholovchi hisobotda aks ettirilishi kerak bo'lgan bozor bo'lmagan qiymatni aniq belgilaydi.
Rossiyada haligacha G'arb baholovchilaridan (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS misolida) mavjud bo'lgan qurilish narxining jamlangan asosiy ko'rsatkichlari bo'yicha ishonchli ma'lumotlar bazasi mavjud emas.
Hozirgi vaqtda ko'chmas mulkni baholash bo'yicha tan olingan asosiy ma'lumotlar bazasi Co-Invest MChJ ishlanmalari hisoblanadi. Ushbu firma har chorakda “Qurilishda narx indekslari” byulleteni, shuningdek, “Baholovchining qo‘llanmasi” turkumlarini nashr etadi: “Sanoat binolari”, “Turarjoy binolari”, “Milliy qurilish bozorlarida valyutalarning xarid qobiliyati paritetlari to‘plamlari”, “Qo‘llanma. joriy narxlar darajasida binolar va inshootlarni almashtirish qiymati va boshqalar.
Ushbu nashrlardan foydalanganda shuni esda tutish kerakki, ularning hisob-kitoblarining aksariyati rejalashtirilgan iqtisodiyotning me'yoriy bazasiga asoslanadi, ma'lum narx koeffitsientlari bilan indekslanadi va shuning uchun baholashning yakuniy natijalari yuqorida ko'rsatilgan sabablarga ko'ra jiddiy xatolikka olib kelishi mumkin. . Muayyan indekslarni qo'llashda ularni hisoblash uchun zarur shartlarni diqqat bilan o'rganish kerak.
Yaqinda nashr etilgan va mamlakatda birinchi bo'lib e'lon qilingan, baholovchilar tomonidan kutilgan qurilish xarajatlari bo'yicha mintaqaviy qo'llanma (RCC-2006). U qurilish ishlarining turlari bo'yicha tannarx ko'rsatkichlarini, yig'ilgan xarajat ko'rsatkichlarini (CSI) va "ekspress optsionda zarur bo'lgan investitsiya miqdorini baholash uchun ma'lumotni" taqdim etadi. Aslida, oxirgi ta'rif zamonaviy binolar va inshootlarning analoglari ob'ektlarining taxminiy narxini anglatadi. RCCning III qismida "konstruktiv elementlarning texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlari bo'lgan analog ob'ektlar, umuman ob'ekt uchun texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlarga ega bo'lgan o'xshash ob'ektlar va turar-joy binolari va ijtimoiy ob'ektlarning narxini aniqlash uchun tavsiya etilgan texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlarning yig'ma jadvali mavjud. va madaniy ob'ektlar". Xarajat ko'rsatkichlari "Moskva viloyati" uchun 01.01.2006 yildagi narxlarda belgilanadi. Ma'lumotnomada 18 turdagi zamonaviy turar-joy binolari va 27 ta noturarjoy ko'chmas mulk ob'ektlari bo'yicha narx ko'rsatkichlari kiritilgan. RCC-2007da ushbu ob'ektlar ro'yxati sezilarli darajada kengaytirildi.
RCCning nashr etilishi uni ko'chmas mulk va biznesni baholash tartib-qoidalarida qo'llash uchun sharoit yaratadi. Agar ko‘chmas mulkni baholashda “Yig‘ma qiymat ko‘rsatkichlari” qo‘llanmasining II qismidan foydalanish mumkin bo‘lsa, xo‘jalik faoliyatini baholashning xarajat yondashuvida “Bino va inshootlarning ob’ektlari-analoglari” III qismidan foydalanish mumkin.
Shunday qilib, RCC to'plamlari ko'chmas mulkni baholashning asosiy asosiga aylanishi kerak. Biroq, bu to'plamlarda sezilarli kamchiliklar mavjud. Asosiysi, ular dastlabki ma'lumotlarni va analoglar narxining olingan qiymatlarining asosiy taxminlarini taqdim etmaydi. Shunday qilib, yakuniy ko'rsatkichlarda uskunaning qanday o'ziga xos tarkibi hisobga olinganligi, quruvchining boshqa xarajatlariga nima kiritilganligi va hokazolar to'liq aniq emas. Baholovchilar, tahlilchilar va baholovchilarning RCCni takomillashtirish yo'nalishidagi birgalikdagi ishi ko'chmas mulkni baholovchilar uchun zarur bo'lgan axborot bazasini yaratishga olib kelishi mumkin.
Hozirgi vaqtda baholash faoliyatini rivojlantirishning asosiy yo'nalishi ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashga aylanmoqda. Bu mamlakatimizda ko‘chmas mulkning haqiqiy bozor qiymati bo‘yicha ma’lumotlar bazasi to‘planayotgani tufayli mumkin bo‘lmoqda.
Baholash agentliklarida turar-joy ko'chmas mulkini baholash jarayonini soddalashtirish uchun uning bir qator parametrlariga qarab turar-joy mulkining narxini hisoblash imkonini beruvchi kvartira qiymatining regression modelidan foydalanish mumkin.
Bunday modelni qurish misoli 2005 yil dekabr oyidagi "Ko'chmas mulk" jurnalida keltirilgan. Model Novosibirsk shahrining turli tumanlarida turli xil iste'mol xususiyatlariga ega uy-joylarni amalga oshirish bilan shug'ullanadigan bir nechta ko'chmas mulk kompaniyalarining narxlari ro'yxatiga muvofiq qurilgan. Tahlil qilish uchun quyidagi parametrlar boʻyicha 450 ta xonadon (kvartiraning har bir turi uchun 150 ta variant – bir, ikki, uch xonali) boʻyicha maʼlumotlar toʻplandi:
Kvartiraning narxi
Mulk joylashgan hudud
Egalik turi:
davlat uy-joylari,
Xususiylashtirish shartnomasi bo'yicha sotib olingan uy-joy;
Sotib olish va sotish shartnomasi bo'yicha sotib olingan mulk
Kvartira joylashgan uyning materiali:
Panel, g'isht, monolit,
Uy turi:
Elita,
yaxshilangan tartib,
tipik,
to'liq o'lcham,
- "Xrushchev",
uyning qavati,
Kvartira joylashgan qavat,
Kvartiraning umumiy maydoni,
kvartiraning yashash maydoni,
oshxona maydoni,
Balkon yoki lodjiya mavjudligi,
Telefonga ega bo'lish.
Keling, bir xonali kvartiralar misolida modelni qurish tartibini batafsil ko'rib chiqaylik.
Modelni yaratishning birinchi bosqichida bir-biriga kuchli bog'liq bo'lgan parametrlarni aniqlash uchun korrelyatsiya koeffitsientlari matritsasi tahlil qilindi. Asosiy vazifa korrelyatsiya koeffitsienti 0,8 qiymatidan oshmaydigan shunday omillarni tanlash edi. Tahlil natijalariga ko'ra, korrelyatsiya koeffitsientlari matritsasi tuzildi, unda 6 ta omil, ya'ni dastlab to'planganlarning yarmi hisobga olinadi, chunki qolgan omillar korrelyatsiya koeffitsientiga qo'yilgan shartni qanoatlantirmadi.
Tanlangan omillar bo'yicha to'plangan ma'lumotlarga asoslanib, quyidagi regressiya modeli qurildi:
S = -10,12 + 9,24 Jami + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +
65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)
yoki umuman:
S= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)
Taqdim etilgan tenglamada quyidagi belgilar qo'llaniladi:
s - quyida belgilangan parametrlarga ega kvartiraning narxi,
Stot - kvartiraning umumiy maydoni,
x1 - bu kvartira joylashgan hududni tavsiflovchi qo'g'irchoq o'zgaruvchi,
x2 - kvartira joylashgan uyning materialini tavsiflovchi qo'g'irchoq o'zgaruvchi;
x3 - baholangan kvartira joylashgan binoning qavatlar sonini tavsiflovchi o'zgaruvchi;
x4 - kvartira joylashgan qavatni tavsiflovchi qo'g'irchoq o'zgaruvchi;
x5 - bu kvartirada telefon mavjudligini tavsiflovchi qo'g'irchoq o'zgaruvchi.
Ushbu model uchun statistik ko'rsatkichlar olingan natijalarning ahamiyatini tasdiqladi.
Shunday qilib, natijada olingan model kvartiralarning o'rtacha narxining Novosibirsk shahrining uy-joy bozoridagi parametrlariga bog'liqligini juda yaxshi aks ettiradi (ekstremal variantlarni hisobga olmagan holda).
Taqdim etilgan modellar Novosibirsk shahridagi "Jilfond" va "Amir - Real Estate" ko'chmas mulk agentliklarida amaliyotga tatbiq etildi, ularda sotiladigan kvartiralarning narxini baholash uchun doimiy xodimlar mavjud, shuningdek, kreditda garov sifatida ishlaydi. shartnomalar. Shuni ta'kidlash kerakki, mutaxassislar ularni qo'llash samaradorligini yuqori baholadilar.
Baholovchilar duch keladigan ikkinchi muhim muammo - kelajakda kvartiraning qiymatini bashorat qilish. Bu muammo, ayniqsa, ipoteka uchun kvartiraning narxini baholashda dolzarb bo'lib qoladi, chunki kelajakda kvartirani sotish amalga oshiriladi va bir yil davomida kvartira narxining o'sish sur'atlarini aniqlash muhim ahamiyatga ega. kredit shartnomasi.
Ikkilamchi uy-joy bozorida narxlar dinamikasi modelini yaratish uchun dastlabki ma'lumotlar tegishli yillarning choraklari bo'yicha Real Estate jurnallaridan olingan. Har bir yil uchun 240 ta xonadon bo'yicha ma'lumotlar to'plangan - har bir turdagi kvartira uchun 80 tadan (bir, ikki, uch xonali kvartiralar). . Modelni yaratishning asosiy maqsadi ikkilamchi bozorda ko'chmas mulk narxlarini o'zgartirish modelini aniqlashdir.
Kvartiralar bo'yicha to'plangan ma'lumotlarning tuzilishi shaklda ko'rsatilgan. 2.1, 2.2, 2.3.
Guruch. 2.1. Modelni qurishda hisobga olinadigan kvartiralarning tuzilishi, turar-joy turlari bo'yicha
Guruch. 2.2. Modelni qurishda hisobga olinadigan kvartiralarning tuzilishi, turar-joy turlari bo'yicha
Guruch. 2.3. Modelni qurishda hisobga olinadigan kvartiralarning tuzilishi, uyning materiali turi bo'yicha
Iqtisodiy hodisalarning vaqtinchalik tahlili evolyutsiyaning har xil turlarini farqlaydi.
1. Trend, trend yoki uzoq muddatli harakat. Trendning qat'iy ta'rifi yo'q, u intuitiv tarzda ochiladi. Trend uzoq vaqt davomida saqlanib turadigan ma'lum bir yo'nalishdagi sekin o'zgarishlarga mos keladi.
2. Tsikl, qisqa muddatli komponent - tez kvazi-davriy harakat, bunda ortish fazasi va pasayish fazasi mavjud.
3. Mavsumiy komponent - tsikldan farqli ravishda muntazam ravishda sodir bo'ladigan o'zgarishlar.
4. Tasodifiy tebranishlar, effektlar - nisbatan yuqori chastotali xaotik harakat, u ozmi-ko'pmi doimiy xarakterga ega.
Ba'zi statistik qatorlar evolyutsiyaning u yoki bu turini sof shaklda ifodalaydi, lekin ularning aksariyati barcha yoki alohida komponentlarning birikmasidir.
Nazariy jihatdan, narx dinamikasi qatori trend, mavsumiy komponent va tasodifiy tebranishlarning kombinatsiyasidir. Ko'chmas mulk bozori rivojlanishining hozirgi bosqichida kvartira narxining mavsumiy tarkibiy qismi buzilmoqda, bu narxlarning yuqori o'sish sur'atlari va ko'rib chiqilayotgan bozorning investitsion jozibadorligi bilan bog'liq. Shuning uchun ko'rib chiqilayotgan dinamik seriyadagi tendentsiyani ta'kidlashga alohida e'tibor berildi.
Kvartiralar uchun narxlar dinamikasi qatoriga ko'ra, quyidagi model qurilgan.
Ikkinchi darajali polinom:
yi = a + bt2, (3.3)
bu erda i - kvartira turi,
t - vaqt davri.
Shuni ta'kidlash kerakki, statistikada qo'llaniladigan mezonlarga muvofiq, korrelyatsiya koeffitsienti 1 ga yaqin (0,7 dan ortiq), muhimlik koeffitsienti F 0,03 dan kam bo'lishi kerak (mavjud model parametrlari uchun).
Shunday qilib, olingan modellar Novosibirsk shahrining ikkilamchi uy-joy bozoridagi narxlar dinamikasini yaxshi aks ettiradi.
Olingan modelga ko'ra, bir xonali kvartiralar narxining o'sishi 2006 yilda 22,0 foizni tashkil etishi kerak bo'lsa, haqiqiy o'sish 24,3 foizni tashkil etdi.
Ushbu modelga ko'ra, 2006 yilda Novosibirsk shahrida ikki xonali kvartira narxining o'sishi 21,7% bo'lishi kerak edi, aslida esa o'sish sur'ati 21,6% edi.
Taqdim etilgan modelga ko'ra, 2006 yilda Novosibirsk shahridagi uch xonali kvartira narxining o'sishi 21,5% bo'lishi kerak edi, aslida esa o'sish sur'ati 31,0% ni tashkil etdi.
2006 yilning har choragida Novosibirsk shahridagi kvartiralarning kvadrat metri narxi to'g'risidagi haqiqiy ma'lumotlarni almashtirib, shuni ta'kidlash mumkinki, bu qiymat model bo'yicha qurilgan ishonch oraliqlari chegaralariga to'g'ri keladi.
Mutaxassislarning fikriga ko'ra, natijada olingan model ko'chmas mulk bozoridagi hozirgi vaziyatni etarli darajada tavsiflaydi. 2006 yil oxiriga kelib, ayrim turdagi kvartiralar uchun uy-joy narxining o'sishi prognozi real ma'lumotlarga to'g'ri keladi, chunki mutaxassislar tomonidan taxmin qilingan bozor o'sishi 20-30% ni tashkil qiladi.
Baholovchi doimiy ravishda kvartiralarning narxini bashorat qilish muammosiga duch keladi, bu muammo, ayniqsa, kreditlash uchun baholashda keskindir. Qarorning to'g'riligi mutaxassisning tajribasiga, malakasiga, shuningdek baholanayotgan ob'ekt bozorida to'plangan ma'lumotlarning sifatiga bog'liq. Mutaxassislar ishida tavsiya etilgan statistik modellardan foydalanish prognozlarning aniqligini, shuningdek, turar-joy ko'chmas mulkini baholash sifatini oshirishga yordam beradi.
XULOSA
Tadqiqot natijalariga ko'ra quyidagi xulosalar chiqarish mumkin.
Ko'chmas mulk ob'ektlarini baholashda uchta yondashuv mavjud.
Daromad yondashuvi baholanayotgan mulkning kelajakdagi daromad miqdori asosida uning qiymatini aniqlashdan iborat bo'lib, ko'pincha tijorat ko'chmas mulkini baholashda qo'llaniladi.
Xarajat yondashuvi shunga o'xshash ob'ektni qurish xarajatlari (materiallar narxi, transport xarajatlari va boshqalar) asosida tannarxni belgilaydi va baholanayotgan ob'ektning qiymati yuqoriroq bo'lishi mumkin emasligiga asoslanadi.
Savdolarni solishtirish usuli (qiyosiy yondashuv) qimmatli ob'ektga eng yaqin analoglarni topish va ular bilan baholangan ob'ekt o'rtasidagi farqlarni hisobga olgan holda ularning qiymatiga tuzatishlar kiritishdan iborat. Turar-joy ko'chmas mulkini baholashda ushbu yondashuv asosiy hisoblanadi, chunki bozorda to'g'ri baholash uchun turar-joy binolarini sotish bo'yicha etarli miqdordagi takliflar mavjud.
Ishning amaliy qismida taqdim etilgan baholashning maqsadi Novosibirskning Zaeltsovskiy tumanida joylashgan ikkita yashash xonasidan iborat kvartiraning bozor qiymatini aniqlash edi.
Turar-joy ko'chmas mulk ob'ektini - Novosibirskning Zaeltsovskiy tumanida joylashgan ikki xonali kvartirani baholash uchun daromad, xarajat va qiyosiy yondashuv usullari qo'llanildi, unga ko'ra quyidagi natijalarga erishildi.
Bozor analoglarini taqqoslash usuliga ko'ra, ob'ektning narxi 2410714 rublni tashkil qiladi.
Daromad yondashuvining bir qismi sifatida:
To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuliga ko'ra, kvartiraning narxi 1 327 118,6 rublni tashkil qiladi;
Kelajakdagi daromadlarni diskontlash usuli bo'yicha - 1346178 rubl.
Xarajat yondashuviga ko'ra, ob'ektning narxi 34248,9 rublni tashkil qiladi.
Ob'ektning tugatish qiymatini aniqlash metodologiyasiga muvofiq, Zaeltsovskiy tumanidagi ikki xonali kvartiraning narxi 1 687 499,8 ming rublni tashkil qiladi. 2169642,6 ming rublgacha.
Turar-joy ko'chmas mulkini baholashga xarajat yondashuvini takomillashtirish shunga o'xshash ob'ektlarni qurishning real xarajatlarini aks ettiruvchi hujjatlar, to'plamlarni ishlab chiqishdan iborat, chunki baholovchilar o'z faoliyati davomida foydalangan me'yoriy to'plamlar nashr etilgan. 70-yillar. o'tgan asrning va uzoq vaqtdan beri eskirgan va bu yondashuvlarda qo'llaniladigan tuzatish omillari hech qanday tarzda oqlanmaydi.
Baholashda bozor yondashuvlarini takomillashtirishning asosiy yo'nalishi ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymatini baholash jarayonida statistik modellardan foydalanish hisoblanadi.
Maqolada mulk qiymatini uning bir qator sifat ko‘rsatkichlari asosida aniqlash modeli, shuningdek, ma’lum vaqtdan keyin mulk qiymatini bashorat qilishning statistik modeli misollari keltirilgan. Shuni ta'kidlash kerakki, bu muammo, ayniqsa, kreditlash maqsadida ko'chmas mulkni baholashda dolzarbdir, chunki bu holda ko'chmas mulk ob'ekti baholashdan keyin bir muncha vaqt o'tgach sotiladi. Mutaxassislar ishida tavsiya etilgan statistik modellardan foydalanish prognozlarning aniqligini, shuningdek, turar-joy ko'chmas mulkini baholash sifatini oshirishga yordam beradi.
FOYDALANILGAN ADABIYOT VA MANBALAR RO‘YXATI
1. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi. Birinchi, ikkinchi va uchinchi qismlar. Rasmiy matn. - M .: IKF Omega - L, 2005 yil.
2. Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida. 08/06/98 yildagi 135-sonli Federal qonuni - FZ.
3. Baholash standartlarini tasdiqlash. Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 07.06.2001 yildagi 519-son qarori.
4. Boldirev B.C. Ko'chmas mulkni baholash nazariyasiga kirish. - M.: Boshqaruv, baholash markazi, 2004 yil.
5. Burdenkova E. Rieltorlik firmalari faoliyatining ayrim jihatlari haqida. // Statistikaga oid savollar. - 2004. - 10-son. - B.32 - 37.
6. Balabanov I.T. Rossiyada ko'chmas mulk operatsiyalari. Moskva. 2003 yil
7. Genri S. Xarrison. Mulkni baholash. - M.: RIO, 2004 yil.
8. Goremykin V.A. Ko'chmas mulk iqtisodiyoti. - M.: Filin, 2005 yil.
9. Gribovskiy S.V. Foydali ko'chmas mulkni baholash. - Sankt-Peterburg: Pyotr, 2004 yil.
10. Grigoryev V.V. Ko'chmas mulk ob'ektlarini baholash, nazariy va amaliy jihatlari. - M.: INFRA - M, 2004 y.
11. Grishaev S.P. Ko'chmas mulkni huquqiy tartibga solish. // Davlat va huquq. - № 3. – 2005 yil.
12. Gryaznova A.G., Fedotova M.A. Biznesni baholash. - M.: Moliya va statistika, 2004 yil.
13. Dubovitskiy S.K. Ko'chmas mulk va evolyutsiya. - Krasnoyarsk: "Soyuz", 2004 yil.
14. Haftalik ixtisoslashtirilgan jurnal: Ko'chmas mulk - Novosibirsk 2007 yil 15-son.
15. Ermolaeva E., Frolov A. O'sishdan oldin xotirjam. Mintaqaviy ko'chmas mulk bozorining rivojlanish tendentsiyalari. // Sibir qit'asi. - 2005. - 15-son. - S. 10.
16. Ko'chmas mulk bozorida kim kim: Qo'llanma. – M.: Triada LTD, 2002 yil.
17. Kupchina L.A. Mulkni baholash. // Buxgalteriya hisobi. - 2005. - 2-son. - B.72 - 75.
18. Lavruxin O. Ko'chmas mulk bozori: shakllanish bosqichi tugadi, ammo keyin nima? // Vedomosti. - № 21. - 2005 yil.
19. Loginov deputat. Rossiyada ko'chmas mulkni baholash masalasi bo'yicha. // EKO. - 2004. - 9-son. - S. 103 -108.
20. Nagaev R.T. Ko'chmas mulk: ensiklopedik lug'at. M.: Ideal - Matbuot, 2003 yil.
21. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Shahar mulkining bozor bahosi. - M.: Birlik, 2003 yil.
22.Provovich Yu.A. Moskvada erni baholash. - M.: Iqtisodiyot, 2003 yil.
23. Baholash bozori 2004 yil. Analitik sharh // Ekspert. - 2005. - 5-son. - S. 64 - 72.
24. Sivets S.A., Bashirova L.A. Mulkni qanday baholash kerak (baholash mijozlari uchun qo'llanma). - M .: Ko'zoynak orqali, 2002 yil.
25. Sivets S.A., Levykina I.A. Ko'chmas mulkni baholashda ekonometrik modellashtirish. - M .: Ko'zoynak orqali, 2002 yil.
26. Sivets S.A. Ko'chmas mulk va biznesni baholashda statistik usullar. - M .: Ko'zoynak orqali, 2003 yil.
27. Novosibirsk shahridagi ko'chmas mulk agentliklarining statistik ma'lumotlari. // Ko'chmas mulk. - No 48 - 51. - 2005 y.
28. 2010 yilgacha qurilish industriyasini rivojlantirish strategiyasi. // http://www.gosstroy.ru
29. Tarasevich E.I. Ko'chmas mulkni baholash - Sankt-Peterburg: Sankt-Peterburg davlat texnika universiteti, 2003 yil.
30. Novosibirsk ko'chmas mulk bozorining rivojlanish tendentsiyalari. Analitik sharh // http://www.nsk.realty.ru
31. Fedotova M.A., Utkin E.A. Ko'chmas mulk va biznesni baholash. -M.: EKMOS, 2004 yil.
32. Fridman D. Daromad keltiradigan ko'chmas mulkni tahlil qilish va baholash. - M.: Delo, 2005 yil.
33. O'quv va amaliy qo'llanma / Ed. Iqtisodiyot fanlari doktori, prof. V. Z. Chernika - M .: RDL nashriyoti, 2002. - 272 p.
34. Xachatryan S.R. Birlamchi (ikkilamchi) bozorda uy-joy sotish narxlarini prognoz qilishning ekonometrik modeli. // Audit va moliyaviy tahlil. - № 4. - 2004. - S. 130 - 134.
35. Shcherbakova N.A., Ko'chmas mulk iqtisodiyoti, Novosibirsk 2002 .;
1-ilova
Kvartira TARTIBI
KIRISHDAGI JOYI
2-ilova
2006 yil yanvar oyida baholanayotgan mulkka o'xshash kvartiralarning sotilganligi to'g'risidagi ma'lumotlar
| No p / p | Ko'cha | Uy turi | Qavatlar / qavatlar soni | Umumiy / yashash maydoni | Oshxona | Balkon / lodjiya | Telefon | Izolyatsiya qilingan / qo'shni xonalar | Narxi, ming rubl | Narxi 1 kv. m., ming rubl. |
| 1 | Qizil prospekt | Π | 2/5 | 39/26 | 5,5 | B | + | sm | 2450 | 62,8 |
| 2 | Dachnaya | Π | 2/5 | 40/28 | 6 | B | + | dan | 2200 | 55 |
| 3 | Dm. Donskoy | Π | 3/5 | 42/28 | 6,5 | B | + | sm | 2100 | 50 |
| 4 | Dachnaya | Π | 4/5 | 40/26 | 6 | B | + | sm | 2150 | 53,8 |
| 5 | Qizil prospekt | Π | 2/5 | 41/28 | 5,5 | B | + | dan | 2650 | 64,6 |
| 6 | Jukovskiy | P | 4/5 | 44/28 | 6 | B | + | sm | 2350 | 53,4 |
| 7 | bahor | P | 3/5 | 43/29 | 6,5 | B | + | sm | 2400 | 55,9 |
| 8 | Dachnaya | P | 2/5 | 42/28 | 6 | B | + | sm | 2300 | 54,8 |
| 9 | Dachnaya | P | 2/5 | 40/26 | 5,5 | B | + | dan | 2150 | 53,8 |
| 10 | Dm. Donskoy | P | 3/5 | 44/29 | 6 | B | + | sm | 2100 | 47,7 |
| 11 | Taxminiy ob'ekt | P | 2/5 | 42/28 | 6 | B | + | sm | - | - |
Tuzatish koeffitsientlarini hisobga olgan holda ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymatini aniqlash
| № | ksozh | Kbl | Kat | kalitlar | qoya | Kvys | Kmus | Kk | Narxi 1 kv. m | Ekviv. tik turgan. | |
| 1 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 62,8 | 55,9 | |
| 2 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 55 | 55,7 | |
| 3 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 50 | 54,6 | |
| 4 | 1,0 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 53,8 | 55 | |
| 5 | 1,0 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 64,6 | 53,6 | |
| 6 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 53,4 | 53,2 | |
| 7 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 55,9 | 53,7 | |
| 8 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 54,8 | 53,3 | |
| 9 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 53,8 | 54,1 | |
| 10 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 47,7 | 50,5 | |
| Arifmetik o'rtacha | 55,9 | 54 | |||||||||
