Qo'lyozma sifatida Akulova Evgeniya Olegovna KO'CHMAS MULKNI BAHOLASH MAQSADLARI UCHUN ENG SAMARALI FOYDALANISHNI TAHLIL USULLARINI TAKMONLASH 08.00.10 – Moliya, pul muomalasi va kredit Moskva 2015-yil iqtisod fanlari nomzodi dissertatsiyasining avtoreferati. Rossiya Federatsiyasi Hukumati huzuridagi universitet” ilmiy rahbari iqtisod fanlari nomzodi, professor Yelena Nikolaevna Ivanova Rasmiy opponentlar Sergey Gennadievich Sternik iqtisod fanlari doktori, professor, Rossiya Federatsiyasi Prezidenti huzuridagi Rossiya xalq xo‘jaligi va davlat boshqaruvi akademiyasi, kafedra professori. Ko'chmas mulkni boshqarish va erdan foydalanish muammolari Xloptsov Dmitriy Mixaylovich iqtisod fanlari doktori, dotsent, Federal davlat avtonom oliy ta'lim muassasasi "Milliy tadqiqot Tomsk davlat universiteti", umumiy va amaliy iqtisodiyot kafedrasi mudiri. kultet Etakchi tashkilot FGBOU HPE "Moskva davlat qurilish universiteti" Himoya 2015 yil 16 aprel soat 12:00 da FGOBUHPE "Moliya universiteti qoshidagi Moliya universiteti" negizida D 505.001.02 dissertatsiya kengashining yig'ilishida bo'lib o'tadi. Rossiya Federatsiyasi Hukumati" manzili bo'yicha: Leningradskiy prospekti, d. 49, xona. 406, Moskva, GSP-3, 125993. Dissertatsiya bilan Leningradskiy prospekti, 49, xona manzili bo'yicha Rossiya Federatsiyasi hukumati huzuridagi Moliya universiteti kutubxona-axborot majmuasining dissertatsiya zalida tanishish mumkin. 203, Moskva, GSP-3, 125993 va rasmiy veb-saytda: http://www.fa.ru. Abstrakt 2015-yil 10-fevralda yuborilgan Dissertatsiya kengashi ilmiy kotibi D 505.001.02 iqtisod fanlari nomzodi, dotsent Meshkova Elena Ivanovna 3 I. ISHNING UMUMIY XUSUSIYATLARI Dissertatsiya tadqiqoti mavzusining dolzarbligi. Mulkni baholashni rivojlantirishning hozirgi bosqichi uning bozor qiymatini aniqlash nazariyasi va metodologiyasini chuqurroq tushunish, ishlab chiqilgan baholash standartlarida fundamental tamoyillarni birlashtirish, shuningdek, amaliyotda eng so'nggi usullarni tarqatish bilan tavsiflanadi. Amaliy jihati NEI tahlil usullari yordamida amalga oshiriladigan eng samarali foydalanish printsipi (bundan buyon matnda BEI) mulkni baholash nazariyasi va amaliyotining eng ziddiyatli va eng kam rivojlangan qoidalaridan biridir. Bu baholash ob'ektining bozor qiymatining qiymati ijtimoiy va ishlab chiqarish ehtiyojlarini qondirishni, uning egasining foydasini maksimal darajada oshirishni ta'minlaydigan optimal foydalanish variantini hisobga olgan holda uning o'ziga xos xususiyatlari bilan shakllantirilishini anglatadi. ob'ektning eng yuqori qiymati. Xalqaro baholash standartlarida belgilangan ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashda NEI tamoyilini hisobga olish majburiyati 2014 yil sentyabr oyida qabul qilingan "Ko'chmas mulkni baholash (FSO № 7)" federal standartida mustahkamlangan. , bu uning asosiy ehtiyoji va amalga oshirish tartib-qoidalari bo'yicha baholash jamiyatida muhokamani to'xtatmaydi. Yagona kontseptual apparatning, shaffof va tizimli uslubiy vositalarning va rivojlangan axborot infratuzilmasining yo'qligi ob'ektning bozor qiymatini baholash uchun NEI variantini aniqlashni qiyinlashtiradi. Shunday qilib, ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashda NEI printsipining majburiy amalga oshirilishi uni tahlil qilish usullarini takomillashtirish, Rossiya ko'chmas mulk bozorining o'ziga xos xususiyatlariga moslashtirilgan mavjud usullar va hisoblash algoritmlarini aniqlash uchun shoshilinch ehtiyojni keltirib chiqaradi. Muammoning ilmiy rivojlanish darajasi. NEI printsipi baholashning asosiy tamoyillaridan biri sifatida asosan xorijiy mualliflarning ko'chmas mulkni baholash bo'yicha asarlarida ko'rib chiqiladi: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Fridman D., Harrison G.S., Eckert D.K.. va boshqalar va rus mualliflari: Aleksandrov V.T., Artemenkov I.L., Asaul A.N., Grabovoi P.G., Gribovskiy S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva S.P., Kulakova Yu.N., Leifera L.A., V. Petrova, E.N., 4.S. Sternik S.G., Tarasevich E.I., Tepman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. va hokazo. Olimlarning ko'chmas mulkni baholashning yondashuvlari va usullarini ishlab chiqishga qo'shgan hissasini yuqori baholagan holda, shuni ta'kidlash kerakki, ularning ishlarida NEIni yoritish umumiy xarakterga ega, uni amaliy amalga oshirishning aniq kompleks usullari mavjud emas. Mahalliy va xorijiy mualliflarning asarlarida muqobil foydalanish holatlarini tahlil qilish orqali amalga oshirilgan NEI printsipining qo'llaniladigan jihati asosan qisqacha algoritm tavsifiga qisqartirilgan, uni qo'llashning maqsadga muvofiqligi va ko'lami uchun mantiqiy asosni o'z ichiga olmaydi, shuningdek, Rossiya baholash shartlari tufayli cheklovlar. So'nggi o'n yillikda rus ilmiy adabiyotida NEI tamoyilini amalda qo'llash muammolariga qiziqish ortdi. Rossiya ko'chmas mulk bozori sharoitida tahlil qilishning kontseptual masalalari Grigoriev V.V., Ozerov E.S., Smolyak S.A., Fomenko A.N. asarlarida yoritilgan; Bozorning yopilishi, rivojlanmagan axborot infratuzilmasi, yuqori darajadagi noaniqlik sharoitida tahlil muammolarini hal qilishning amaliy jihatlari Aleksandrov V. T., Korostelev S.P., Munerman I.V., Ozerov E.S., Pupentsova S.V., Yaskevich E.E. Ular baholash xizmatlari sifatini oshirishga qaratilgan NEI tahlilining alohida bosqichlarini takomillashtirish bo'yicha tavsiyalar ishlab chiqdilar. Dissertatsiyalarda Grunov S.V. va Gubareva E.V. umumiy xo‘jalik boshqaruvi va resurslardan foydalanish samaradorligi muammolari kontekstida NEI tahlili masalalari o‘rganilmoqda. Petrova M.N.ning ishi amaliy ahamiyatga ega. , bu NEI tahlilining miqdoriy va sifat usullarini o'rganadi. Biroq, taklif qilingan iqtisodiy va matematik modellar bir qator cheklovlarga ega va Rossiyada ko'chmas mulk bozori va baholash faoliyatining hozirgi voqeliklariga moslashishni, shuningdek, murakkab algoritmga o'rnatishni talab qiladi. Shunday qilib, NEI printsipining mavjud talqinlari ko'chmas mulkni baholash standartlari va usullarini takomillashtirishning asosiy tendentsiyalariga muvofiq tushunish va tushuntirishni talab qiladi, ularning hozirgi rivojlanish darajasi ushbu usullardan foydalangan holda kompleks tahlil algoritmini ishlab chiqish zarurligini taqozo etadi. Rossiyaning baholash shartlariga mos keladi. Tadqiqotning maqsadi va vazifalari. Tadqiqotning maqsadi 5 ko'chmas mulkni baholashning to'g'riligini oshirishni ta'minlaydigan NEI tahlilining uslubiy vositalarini takomillashtirishdir. Tadqiqot maqsadiga erishish uchun ishda quyidagi vazifalar qo'yildi: - eng samarali foydalanish printsipi kontseptsiyasining mazmunini va uni amaliy amalga oshirish tartibini aniqlashtirish, uni majburiy ravishda amalga oshirish zarurligini isbotlash. ko'chmas mulkni baholash;  ko'chmas mulk ob'ektlarining mavjud tasnifini ko'rib chiqish va NEI tahlilining zarurati va batafsil darajasiga ko'ra ob'ektlarni guruhlaydigan yangi atributni joriy etish imkoniyatini tahlil qilish;  NEI tahlil algoritmi va uni amaliy amalga oshirish usullarini takomillashtirish maqsadida uning eng keskin muammolarini aniqlash uchun Rossiya ko'chmas mulk bozorining o'ziga xos xususiyatlarini tahlil qilish;  tahlil qilishning asosiy mezonlarini amaliy baholashga ko‘ra, Rossiya ko‘chmas mulk bozorining o‘ziga xos xususiyatlarini hisobga olgan holda uslubiy tavsiyalarni ishlab chiqish: huquqiy maqbullik, jismoniy va moliyaviy maqsadga muvofiqlik;  NEI tahlil usullarini o'rganish, tavsiyalar ishlab chiqish va ularni rus baholash amaliyotida amaliy qo'llash samaradorligini baholash. Tadqiqot ob'ekti ko'chmas mulkni baholashning immanent komponenti sifatida NEI tamoyilidir. Tadqiqot mavzusi ko'chmas mulk ob'ektlarining bozor qiymatini baholashda NEI tamoyilini amaliy amalga oshirishning uslubiy vositalaridir. O'quv sohasi. O‘rganish 08.00.10 – Moliya, pul muomalasi va kredit (iqtisod fanlari) ixtisosligi Pasportining “Turli mulk obyektlari qiymatini shakllantirish nazariyasi, metodologiyasi va kontseptual asoslari” bandi 5.1 bandiga muvofiq amalga oshirildi. Tadqiqotning nazariy va uslubiy asosini iqtisodiy nazariya va tizimli tahlilning asosiy qoidalari, shuningdek, mahalliy va xorijiy mualliflarning baholash nazariyasi va investitsiya tahlili, xususan, real qiymatlarni baholash bo'yicha asarlarida keltirilgan xulosalar tashkil etadi. mulk, biznes, investitsiya loyihalari samaradorligini baholash, qurilishda narx belgilash. O'rganilayotgan tamoyilning fundamental tabiati bilishning umumiy ilmiy nazariy usullaridan (tarixiy, analitik, sintetik, deduksiya va tizimli tahlil usullari va boshqalar), shuningdek, iqtisodiy va matematik tahlilning zamonaviy usullaridan foydalanishni taqozo etdi: ekspert baholari, ierarxiyalarni tahlil qilish, stsenariy usuli, moliyaviy modellashtirish, guruhlash, ma'lumotlarni jadval ko'rinishida taqdim etish va boshqalar. Tadqiqotning axborot bazasini ko'chmas mulk bozorlari bo'yicha tahliliy sharhlar, o'rganilayotgan muammo mavzusi bo'yicha konferentsiya va seminarlarning ilmiy ma'ruzalari, tahliliy materiallar tashkil etdi. davriy nashrlar, shuningdek Internetdagi ma'lumotnoma va tahliliy manbalar, Rossiya Federatsiyasining qonunchilik va me'yoriy hujjatlari, ko'chmas mulk ob'ektlarining bozor qiymatini baholash bo'yicha hisobotlar, muallifning o'z tadqiqotlari va hisob-kitoblari. Tadqiqotning ilmiy yangiligi baholash maqsadlari uchun ko'chmas mulkning NEIni tahlil qilishning nazariy va uslubiy vositalarini takomillashtirishdadir. Himoyaga taqdim etilgan dissertatsiyaning ilmiy yangiligining qoidalari quyidagilardan iborat: 1. Baholashda NEI tamoyilini hisobga olish zarurligini isbotlash, shuningdek, tahlil mazmunini, uning roli va faoliyati to‘g‘risidagi ustun fikrlarni aniqlash. mohiyati o'rganilib, taklif etilayotgan formulalarda o'z aksini topgan mulkning bozor qiymatini baholashning asosiy tamoyili ekanligi isbotlangan. NEI printsipi ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash nazariyasining asosiy qoidasi bo'lib, uning qiymati uning NEI faraziga asoslangan holda aniqlanishi kerak - raqobatbardosh, bozor talabi va baholash sanasida asosli foydalanish. , huquqiy maqbullik, jismoniy maqsadga muvofiqlik, moliyaviy maqsadga muvofiqlik va bo'sh yoki qurilgan erning qiymat salohiyatini maksimal darajada oshirish mezonlariga javob berish. NEI tahlili - NEI tamoyilining amalda amalga oshirilishini ta'minlaydigan baholash protsedurasi va baholash sanasida ishlab chiqilgan ob'ektdan foydalanish variantining samaradorligini o'rganish va uni aniqlash uchun muqobil rivojlanish variantlari bilan taqqoslashdan iborat. yerning qiymatini maksimal darajada oshiradigan foydalanish. 2. Ko'chmas mulk ob'ektlarining yangi tasniflash xususiyatini joriy etish zarurati "NEI tahlilining batafsilligi zarurati va darajasi" ko'chmas mulkning aniqlangan asosiy belgilaridan kelib chiqqan holda asoslanadi: kelib chiqishi, foydalanish uchun yaxshilanishlarning yaroqliligi, bo'linish qobiliyati, jismoniy holati. takomillashtirishlar, funktsional maqsad. 3. Ko'chmas mulkni baholashda NEI tahlil algoritmini modernizatsiya qilish va kengaytirish zarurati isbotlangan, bu ham tahlil ketma-ketligini o'zgartirishdan iborat bo'lib, unga ko'ra joylashuvning iqtisodiy salohiyatini o'rganish bosqichlari va huquqiy jihatdan maqbullik mezonlari. bozorni o'rganish bosqichidan oldin bo'lishi kerak va qo'shimcha bosqichlarni kiritishda: NEI tahlilining batafsil darajasiga ko'ra baholanayotgan mulkni tasniflash; muqobil foydalanish holatlarini sifatli tahlil qilish. 4. Mezonlardan foydalanish asosida ierarxiyalarni tahlil qilish usuli (keyingi o'rinlarda HAI) yordamida taklif qilingan algoritm orqali amalga oshirilgan baholash ob'ektidan foydalanishning muqobil variantlarini sifat jihatidan taqqoslash zarurati: a) foydalanishning to'liqligi. joylashuvning afzalliklari; b) rivojlanishning huquqiy asosi; v) jismoniy maqsadga muvofiqligi; d) ko'chmas mulk bozorining rivojlanish salohiyati; e) bozorda eng kam talabga ega bo'lgan ko'chmas mulkdan foydalanish variantlarini aniqlash va ularni keyingi tadqiqotlardan chiqarib tashlash imkonini beradigan moliyaviy resurslarni jalb qilish samaradorligi. 5. NEIni tahlil qilishning mavjud usullarini tizimlashtirish, ularning afzalliklari va kamchiliklarini aniqlash asosida er uchastkasini shartli ravishda bepul va mavjud yaxshilanishlarga ega bo'lgan holda tahlil qilish usuli yagona ko'chmas mulkdan olingan daromadlarni bevosita kapitallashtirishni nazarda tutganligi asoslanadi. ob'ekt, so'ngra yaxshilash (yoki ularni rekonstruksiya qilish xarajatlari) yaratish xarajatlarini ayirish va natijada olingan qiymatni baholash sanasiga olib kelish, Rossiya baholash faoliyatining joriy sharoitida natijalarning maksimal to'g'riligini ta'minlaydi. 6. Rossiya ko'chmas mulk bozorini o'rganish natijasida NEIni tahlil qilishda ob'ektlardan oraliq foydalanishni hisobga olish zarurligi isbotlandi, buning uchun "ko'chmas mulkdan foydalanishning oraliq turi" tushunchasiga aniqlik kiritildi. , va uni tahlil qilish metodologiyasi ishlab chiqildi va sinovdan o'tkazildi. Tadqiqot natijalarining nazariy ahamiyati ko'chmas mulkning NEI-ni tahlil qilishning batafsil algoritmini ishlab chiqishdadir, bu esa baholash nazariyasining asosiy printsipini amaliyotga tatbiq etishga imkon beradi, shuning uchun ilmiy yangilik elementlari qo'yildi. mudofaa uchun oldinga ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlashning uslubiy vositalarini takomillashtirish nuqtai nazaridan uning yanada rivojlanishi sifatida talqin qilinishi mumkin. Tadqiqotning asosiy natijalaridan ko'chmas mulkni baholash bilan bog'liq o'quv kurslarini shakllantirishda foydalanish mumkin. Dissertatsiyaning amaliy ahamiyati shundan iboratki, muallif tomonidan qo‘lga kiritilgan ilmiy yangilik elementlari ko‘chmas mulkni baholash amaliyotida keng foydalanishga yo‘naltirilgan bo‘lib, baholash xizmatlari sifatini oshirishga va investitsion jozibadorligini oshirishga yordam beradi. baholanadigan ob'ektlar. Mustaqil amaliy ahamiyatga ega bo'lganlar quyidagilardir:  ko'chmas mulk ob'ektlarining tavsiya etilgan tasniflash belgisi bo'yicha guruhlanishini ta'minlaydigan "NEI tahlilining zarurligi va batafsil darajasi" xususiyatlari tizimi;  er uchastkasini rivojlantirishning potentsial parametrlarini ishonchli aniqlash va turli xil variantlarning kosmik rejalashtirish xususiyatlarini bashorat qilish uchun huquqiy hujjatlarni tizimlashtirish va ko'chmas mulk ob'ektlarini tasniflash asosida jismoniy maqsadga muvofiqlik mezonini tahlil qilish metodologiyasi ishlab chiqilgan. foydalanish uchun;  AHP yordamida muqobil foydalanish holatlarini sifat jihatidan taqqoslash uchun taklif etilayotgan algoritm, bu esa moliyaviy maqsadga muvofiqlik va maksimal samaradorlik mezonlarining keyingi tahlilidan samarasiz variantlarni chiqarib tashlash imkonini beradi;  oraliq foydalanish holatini hisobga olgan holda NEI tahlilining metodologiyasi ishlab chiqilgan bo'lib, u ko'chmas mulkdan joriy foydalanishni qisqa muddatli saqlash bilan hududlarni rivojlantirish bo'yicha shaharsozlik rejalari va ishlab chiquvchilarning uzoq muddatli rejalariga kiritilgan o'zgarishlarni hisobga olishni nazarda tutadi. ob'ektlar. Ish natijalarini sinovdan o'tkazish va amalga oshirish: dissertatsiya tadqiqotining asosiy natijalari ma'ruza qilindi, ilmiy-amaliy konferentsiyalar va davra suhbatlarida muhokama qilindi va ma'qullandi: "MEH milliy iqtisodiyotlarini rivojlantirish istiqbollari" yillik xalqaro ilmiy-amaliy konferentsiya. aʼzo davlatlar xalqaro integratsiya jarayonlari kontekstida” (Qaragʻanda, Kazpotrebsoyuzning Qaragʻanda iqtisodiy universiteti, 2012 yil 12-13 aprel); Beshinchi xalqaro ilmiy-metodik konferensiya "Mulk qiymati: baholash va boshqarish" (Moskva, "Synergy" Moskva moliya-sanoat universiteti, 2013 yil 22 noyabr ); davra suhbati "Mulkni boshqarish: global amaliyot va rus haqiqatlari" (Moskva, Birlashish va sotib olish kongressi, Moliya universiteti, 2014 yil 19 sentyabr). Dissertatsiya 2013 yildagi Davlat topshirig'i doirasida Moliya universitetida "Xarajatlarni boshqarish asosida Rossiya korxonalarining moliyaviy barqarorligini oshirish" mavzusida olib borilgan tadqiqot ishlari doirasida yakunlandi. Ilmiy tadqiqot natijalari “Knight Analysis Frank” algoritmi integratsiyalashgan aksiyadorlik jamiyati baholash bo‘limining amaliy faoliyatida NEIni qo‘llash orqali foydalaniladi. Takomillashtirish bo'yicha kosmik rejalashtirish echimlarini aniqlash uchun muallif tomonidan ishlab chiqilgan metodologiyadan, ierarxiyalarni tahlil qilish usulidan, oraliq foydalanishni hisobga olgan holda tahlil qilish metodologiyasidan foydalanish baholash standartlari talablariga rioya qilish, ishning yuqori darajasini ta'minlash imkonini beradi. baholashning ob'ektivligi va to'g'riligi cheklangan axborot maydoniga olib keladi, ko'chmas mulkni baholashga yanada tizimli yondashuv va kompaniyaning operatsion xarajatlarini optimallashtirish tufayli Departamentning samaradorligi va raqobatbardoshligiga yordam beradi. Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashni uslubiy jihatdan asosli vositalar bilan to'ldiradigan muallif tomonidan yangilangan NEI tahlil algoritmi "Russia Appraisal Service" MChJ amaliy faoliyatida qo'llaniladi. Xususan, muallif tomonidan eng maqbul deb topilgan, shuningdek, xavf tahlilini amalga oshirishni o'z ichiga olgan moliyaviy-iqtisodiy tahlil usulidan foydalanish NEIni chuqurroq o'rganishga imkon beradi, bu esa moliyaviy tahlilning uslubiy asoslarini takomillashtirishga hissa qo'shadi. ish va ko'rsatilayotgan xizmatlar sifatini oshirish. Tadqiqot natijalari Rossiya Federatsiyasi Hukumati huzuridagi Moliya universitetining o'quv jarayonida "Ko'chmas mulkni baholash" va "Ko'chmas mulk bozori va uning rivojlanish tendentsiyalari" o'quv fanlarini o'qitishda mulkni baholash va boshqarish kafedrasi tomonidan qo'llaniladi. . Dissertatsiya tadqiqoti natijalarining tashkilotlar tomonidan amalga oshirilishi tegishli sertifikatlar bilan tasdiqlanadi. ko'rsatilgan 10 nashrlarda. Dissertatsiya tadqiqoti mavzusi bo'yicha umumiy hajmi 4,43 p.l. bo'lgan 6 ta maqola nashr etilgan. (muallif hajmi 3,92 b.b.), shu jumladan, umumiy hajmi 3,55 bet boʻlgan 4 ta asar. (muallifning hajmi 3,2 pp.) Rossiya Ta'lim va fan vazirligining Oliy attestatsiya komissiyasi tomonidan tasdiqlangan ilmiy nashrlarda. Dissertatsiyaning tuzilishi va hajmi. Bitiruv malakaviy ishi kirish, uch bob, xulosa, 119 ta manbadan olingan foydalanilgan adabiyotlar ro‘yxati va 3 ta ilovadan iborat. Dissertatsiya matni 204 betdan iborat. Ish 19 ta jadval va 7 ta rasm bilan tasvirlangan. II. Dissertatsiya ishining ASOSIY MAZMUNI Ishning kirish qismida dissertatsiya tadqiqoti mavzusining dolzarbligi asoslanadi, uning ilmiy ishlanmasi darajasi va ishning metodologiyasi taqdim etiladi: tadqiqotning maqsadi va vazifalari aniqlanadi; asarning ilmiy yangiligi elementlari va amaliy ahamiyati o‘z aksini topgan. Birinchi guruh savollari NEI kontseptsiyasining tarixiy rivojlanishini o'rganish, NEI kontseptsiyasining mazmunini aniqlash, ko'chmas mulk ob'ektlarini baholashning zamonaviy tizimida printsipning roli va o'rni bilan bog'liq. Mulk ob'ektlarini baholash zamonaviy iqtisodiy fikrda hukmronlik qiladigan neoklassik nazariyaning asosiy qoidalariga asoslanadi. Ushbu nazariya oqilona iste'molchi kontseptsiyasiga asoslanadi, uning xatti-harakati bozor qiymatini baholashning asosiy tamoyillarini shakllantirishni oldindan belgilab qo'ygan foydani maksimal darajada oshirish maqsadiga asoslanadi. Baholash tamoyillari shakllanish manbasi va qiymatga ta'sir qilish darajasiga qarab to'rt guruhga birlashtiriladi: ob'ektning foydaliligi to'g'risidagi mulkdorning g'oyalariga asoslangan tamoyillar; baholanayotgan ob'ektning operatsion xususiyatlariga asoslangan tamoyillar; bozor muhitining ta'siri bilan shartlangan tamoyillar; NEI printsipi. NEI printsipining mohiyati shundan iboratki, ko'chmas mulkning bozor qiymati ob'ektning o'ziga xos xususiyatlari asosida shakllanadi, bu esa bozorda hukmron bo'lgan talab va taklif kuchlari ta'siri ostida undan optimal foydalanish variantini belgilaydi. barcha bozor ishtirokchilari o'z foydalarini maksimal darajada oshirishdan manfaatdor bo'lgan baholash sanasi. NEI printsipi ko'chmas mulkni baholashda maksimal darajada qo'llaniladi, bu uning "ikki komponentli tabiati" bilan bog'liq: doimiy komponent - bu ma'lum bir joyga o'zgarmas bog'liqlik va mulkning barqarorligi bilan bog'liq bo'lgan er uchastkasi va o'zgaruvchan komponent - bu unda yaxshilanishlar amalga oshirildi. Saytning joylashuvi va xususiyatlari undan foydalanishning bozorning hozirgi ehtiyojlariga javob beradigan variantini oldindan belgilaydi. Saytning daromadi bozor talab qiladigan funktsiyalarga muvofiq o'zgartirilishi mumkin bo'lgan joriy qilingan takomillashtirish orqali ta'minlanadi. Shu sababli, ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash er uchastkasining NEI versiyasiga asoslanadi, bu uning qiymat salohiyatini maksimal darajada oshiradi. Dissertatsiya tadqiqoti mavzusi bo'yicha xorijiy va rus ilmiy adabiyotlarining tahlili, shuningdek baholash standartlari ularda to'rtta asosiy mezonga javob beradigan ko'chmas mulk ob'ektlarining NEI kontseptsiyasining juda ko'p turli xil talqinlarini o'z ichiga olganligini ko'rsatdi: huquqiy maqbullik, jismoniy fizibilite, moliyaviy imkoniyatlar va maksimal samaradorlik. Qoniqarsiz shaharsozlik, Rossiya bozorining o'zgaruvchan kon'yunkturasi, NEI kontseptsiyasini baholash sanasida mavjud bo'lgan bozor sharoitlariga muvofiqlik nuqtai nazaridan aniqlashtirishni talab qiladi va baholashni rivojlantirishning hozirgi tendentsiyalari uning nazariy ahamiyatiga e'tibor qaratishni talab qiladi. . Buning uchun 6-betda keltirilgan "NEI printsipi" ning mualliflik talqini shakllantirildi. NEI tamoyilini amaliy amalga oshirish baholash sanasida ishlab chiqilgan ko'chmas mulkdan foydalanish holatining samaradorligini tahlil qilishdan iborat (keyingi o'rinlarda). NEI tahlili deb ataladi). Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati sohasidagi mavjud qoidalarga ko'ra, ushbu protsedura daromad, qiyosiy va xarajat usullaridan foydalangan holda ko'chmas mulkning bozor qiymatini hisoblashdan oldingi mustaqil va majburiy bosqich sifatida ajratilishi kerak. Bu NEI tahlilining yangilangan ta'rifini joriy etishni talab qiladi, shuningdek, 6-betda keltirilgan. Xalqaro (keyingi o'rinlarda IVS deb yuritiladi), Evropa va Amerika standartlarini Rossiya baholash standartlari bilan o'rganish va taqqoslash asosida, NEI tahliliga yondashuvlardagi sezilarli farqlar. fosh etildi. IVSning joriy versiyasi, oldingi nashrlaridan farqli o'laroq, ob'ektning bozor qiymati NEIning aniqlangan versiyasi asosida aniqlanishi kerakligini ko'rsatmaydi, lekin u uni aks ettirishini ko'rsatadi, chunki 12-sonli rayonlashtirishning o'rnatilgan amaliyoti o'z ichiga oladi. har qanday hududdan samarali foydalanish. Shu munosabat bilan, qiyosiy va daromadli yondashuv usullaridan foydalangan holda, uning bozor qiymatini baholashda analog ob'ektlar uchun oldi-sotdi va ijara operatsiyalari narxlarini tahlil qilishda baholanadigan ob'ektning NEI hisobga olinadi. Rossiyaning beqaror ko'chmas mulk bozori va shaharsozlik va rayonlashtirishni qonunchilik bilan tartibga solishning o'ziga xos xususiyatlari baholangan ob'ektdan foydalanishning joriy varianti samarali ekanligini va shunga o'xshash ob'ektlarning narxlari uning NEI-ni aks ettirishiga kafolat bermaydi. Shuning uchun, Rossiya standartlarida hozirgi vaqtda NEI tahlilini mustaqil protsedura sifatida ajratib ko'rsatish tavsiya etiladi. Cheklangan axborot infratuzilmasi va shaharsozlikning yomon rivojlanishi bilan tavsiflangan bozorning rivojlanish darajasi tufayli ko'chmas mulkni NEI tahlilining murakkabligi ko'chmas mulk ob'ektlarini qo'shimcha tasniflash xususiyatini joriy etishni talab qiladi. ularning bozor qiymatini aniqlashda NEI tahlili zarurligini hisobga olish. Ko'chmas mulkning asosiy xususiyatlarining taklif qilingan tizimi: kelib chiqishi; yaxshilanishlarning xizmatga yaroqliligi; bo'linuvchanlik; jismoniy holatni yaxshilash; ierarxik ketma-ketlikda joylashgan ko'chmas mulk ob'ektining turi sizga NEI tahliliga bo'lgan ehtiyojni aniqlashga va ob'ektni yangi tasniflash xususiyatiga - "NEI tahlilining zarurati va batafsil darajasiga" muvofiq tasniflash imkonini beradi. guruh. NEI tahliliga bo'lgan ehtiyojni va uning batafsil darajasini aniqlash uchun ko'chmas mulk ob'ektlarini tasniflash uchun ishlab chiqilgan xususiyatlar tizimining sxematik talqini 1-rasmda ko'rsatilgan. Shunday qilib, Rossiya ko'chmas mulk bozorining o'ziga xos xususiyatlari amaliy amalga oshirishni talab qiladi. Ko'pgina ob'ektlar uchun NEI printsipi uni tahlil qilish tartibidan iborat bo'lib, bozor holati ushbu tahlil usullari va yo'nalishlarini takomillashtirish zarurligini oldindan belgilaydi. Ikkinchi guruh savollari uni tahlil qilishning mavjud usullarini takomillashtirish tamoyilini amalda amalga oshirish vositalarini tanqidiy o‘rganish zaruratidan kelib chiqadi. NEI ko'chmas mulk va 13 Mavjud yaxshilanishlar bilan PZning kelib chiqishi Bo'sh PZ Yaxshilashlar xizmat ko'rsatmaydi (eskirish > 80%) Yaxshilashlar xizmat ko'rsatish (eskirish va eskirish)< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

Kirish

1-bob. Ko'chmas mulkni baholashning nazariy asoslari

1.2 Ko'chmas mulk ob'ektlarining tasnifi

1.3 Mulk qiymatlarining turlari

1.4 Ko'chmas mulkni baholashning asosiy tamoyillari

1.5 Mulk qiymatiga ta'sir qiluvchi omillar

2-bob. Turar-joy mulkini baholash

2.2 Daromad yondashuvidan foydalangan holda turar-joy mulkini baholash

2.3 Turar-joy ko'chmas mulkini analoglarni sotishni taqqoslash orqali baholash

2.4 Xarajat yondashuvidan foydalangan holda mulkni baholash

2.5 Ko'chmas mulkni baholash natijalarini muvofiqlashtirish

3-bob. Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish bo'yicha takliflar

Xulosa

Foydalanilgan adabiyotlar va manbalar ro'yxati

Ilova

KIRISH

Bozor iqtisodiyoti elementlari orasida ishlab chiqarish vositasi (er, ma'muriy, ishlab chiqarish, ombor, chakana savdo va boshqa binolar va binolar, shuningdek, boshqa inshootlar) va ob'ekt yoki ob'ekt sifatida ishlaydigan ko'chmas mulk alohida o'rin tutadi. iste'mol ob'ekti (er uchastkalari, turar-joy binolari, kottejlar, kvartiralar, garajlar).

Ko'chmas mulk fuqarolarning shaxsiy mavjudligining asosi bo'lib, barcha mulkchilik shaklidagi korxona va tashkilotlarning iqtisodiy faoliyati va rivojlanishi uchun asos bo'lib xizmat qiladi. Rossiyada ko'chmas mulk bozorining faol shakllanishi va rivojlanishi kuzatilmoqda va ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarda fuqarolar, korxonalar va tashkilotlar soni ortib bormoqda.

Davlat va baholovchilar o'rtasidagi konstruktiv hamkorlik tufayli so'nggi yillarda mulkni baholash jarayoni Rossiyada mustaqil baholash go'daklik davrida bo'lgan davrlarga nisbatan ancha madaniyatli bo'ldi. Bugungi kunda baholovchilarning faoliyati tegishli federal qonunlar va baholash sohasidagi standartlar bilan tartibga solinadi.

Dissertatsiyaning maqsadi ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish bo'yicha takliflarni ishlab chiqishdir.

Ushbu maqsadga erishish uchun quyidagi vazifalarni hal qilish kerak:

Uy-joyni baholashning mohiyatini aytib bering;

Ko'chmas mulkni baholashning uslubiy yondashuvlarini tavsiflash;

Narx, qiyosiy va daromad yondashuvidan foydalangan holda turar-joy ko'chmas mulkini baholash;

Baholash natijalarining qiyosiy tahlilini o'tkazish;

Turar-joy ko'chmas mulkini baholash metodologiyasini takomillashtirish bo'yicha takliflar ishlab chiqish.

Bitiruv ishining tadqiqot ob'ekti turar joy ko'chmas mulkini baholash bo'lib, tadqiqot ob'ekti esa turar-joy ko'chmas mulkini baholash usullari va yondashuvlari hisoblanadi.

Dissertatsiya ishida olib borilgan tadqiqotning uslubiy asosini ko‘chmas mulkni baholash sohasidagi mahalliy va xorijiy mualliflarning S.V.Gribovskiy, E.I.Tarasevich, M.A.Fedotova, D.Fridmanlarning ilmiy ishlari tashkil etadi.

Bitiruv malakaviy ishining “Ko‘chmas mulk qiymatini baholashning uslubiy pozitsiyasi” birinchi bobida ko‘chmas mulk qiymatining turlari, ularning tasnifi ochib berilgan. Ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymatiga ta'sir qiluvchi omillar, shuningdek, ko'chmas mulkni baholashning asosiy tamoyillari ko'rib chiqiladi.

"Turarjoy ko'chmas mulkini baholash" ikkinchi bobida ko'chmas mulk ob'ektini - Novosibirskning Zaeltsovskiy tumanida joylashgan ikki xonali kvartirani daromad va qiyosiy yondashuvdan foydalangan holda baholash natijalari, shuningdek qutqaruvni hisoblash natijalari keltirilgan. mulk qiymati.

“Turar-joy ko‘chmas mulkini baholash usullarini takomillashtirish bo‘yicha takliflar” uchinchi bobida turar-joy ko‘chmas mulkini baholashga nisbatan mavjud yondashuvlarni takomillashtirishning asosiy yo‘nalishlari keltirilgan.

1-bob

1.1 Uyni mustaqil baholash zarurati

Baholash - amaliy iqtisodiy tahlil fani bo'lib, uning asosiy vazifasi ushbu aktivga bo'lgan talab va taklif kuchlari dinamikasini tahlil qilish asosida aktivni (tovarni) sotish yoki sotib olish uchun eng mumkin bo'lgan narxni belgilashdan iborat. tegishli bozor. Rasmiy nuqtai nazardan, eng ehtimolli narx ma'lum bir talab omillari va taklif omillari to'plamini modellashtirish asosida belgilanadi.

Hozirgi vaqtda ko'chmas mulkni baholash faoliyati 06.08.98 yildagi 135-FZ-sonli "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" Federal qonuni bilan tartibga solinadi.

Ko‘chmas mulk bozoridagi mavjud vaziyat mamlakatimizda ko‘chmas mulkni baholashning faol rivojlanishiga xizmat qilmoqda.

Ko‘chmas mulk bozori hozirda mamlakatimizning eng dinamik bozorlaridan biri, eng jozibador investitsiya ob’yektlaridan biri hisoblanadi. Dunyodagi vaziyat juda beqaror bo'lgan paytda bu juda muhim bo'lib bormoqda: ekspertlar neft narxi haqida aniq prognozlar bera olmaydilar, ular dollarning qadrsizlanishini bashorat qilmoqdalar - ko'chmas mulk jamg'armalar xavfsizligining amalda yagona kafolati bo'lib qolmoqda.

Rossiya bahosini rivojlantirishning asosiy yo'nalishlari ko'chmas mulk ob'ektlarini baholash zarur bo'lgan operatsiyalar ro'yxati asosida aniqlanishi mumkin. Shuni ta'kidlash kerakki, ushbu ro'yxat doimiy ravishda kengayib bormoqda.

Ko'chmas mulkning har xil turlarini (bozor, investitsiya, garov, sug'urta, soliqqa tortiladigan va boshqalar) ob'ektiv baholash zarur:

Sotib olish, sotish yoki ijaraga berishda;

Korxonalarni korporativlashtirish va mulkiy ulushlarni qayta taqsimlashda;

Yangi aksiyadorlarni jalb qilish va qo‘shimcha aksiyalar chiqarish;

Ko'chmas mulk ob'ektlarini soliqqa tortish maqsadlarida kadastr baholashda: binolar va er uchastkalari;

Ko'chmas mulkni sug'urta qilish uchun;

Ko'chmas mulk garovi bilan kredit berishda;

Korxona va tashkilotlarning ustav kapitaliga hissa sifatida ko'chmas mulk ob'ektlarini kiritishda;

Investitsion loyihalarni ishlab chiqish va investorlarni, shu jumladan xorijiy investorlarni jalb qilishda;

Ko'chmas mulk ob'ektlari tugatilganda;

Meros huquqlarini amalga oshirishda sud hukmi;

Ko'chmas mulkka bo'lgan mulk huquqini sotish bilan bog'liq boshqa bitimlarda.

Ko'chmas mulkni baholashda uchta asosiy yondashuv mavjud:

Narx usuli: baholanayotgan mulkni to‘liq qayta ishlab chiqarish yoki to‘liq almashtirish qiymati hisoblab chiqiladi, so‘ngra bino va inshootlarning hisoblangan eskirish summasi ayiriladi va yer uchastkasining qiymati tekin sifatida qo‘shiladi. Ushbu yondashuv mulkni soliqqa tortish yoki mulkni olib qo'yish maqsadlarida ob'ektni baholash binolar va inshootlarning qiymatini er qiymatidan ajratishni talab qilganda zarur bo'lishi mumkin. U daromad solig'i va buxgalteriya hisobi uchun ham qo'llaniladi: binolar va inshootlarning amortizatsiyasi soliqqa tortiladigan daromaddan chegiriladi. Qo'llash uchun boshqa holatlar:

Yangi qurilish uchun texnik-iqtisodiy asoslash,

Erdan eng yaxshi va samarali foydalanish variantini aniqlash;

Yangilash,

Yakuniy narx muzokaralari

Institutsional va maxsus maqsadlar uchun binolar,

Sug'urtaning maqsadlari.

Bozorni taqqoslash usuli: yaqinda o'xshash mulkka ega bo'lgan bitimlar asosida mulkning bozor qiymatini baholash. Ratsional investor yoki xaridor ma'lum bir mulk uchun bir xil foydali xususiyatga ega boshqa shunga o'xshash mulkni sotib olish narxidan ko'proq pul to'lamaydi deb taxmin qilinadi.

Daromad usuli: mulkning qiymati ushbu mulk kelajakda olib kelishi kutilayotgan foyda miqdori, sifati va olish davrining davomiyligi bilan belgilanadi.

Rossiyada so'nggi yillarda ob'ektlar qiymatini baholashda xarajat usuli keng tarqalgan. Bundan tashqari, undan foydalanish hukumat tomonidan mulkni qayta baholash dasturlarini ishlab chiqishda e'lon qilingan. Bu asosiy vositalar, ko'chmas mulk qiymati juda past baholanishiga olib keldi. Endilikda bunday ob'ektlarni qayta baholash jarayoni alohida ahamiyatga ega bo'lib, uni baholashning bozor usuli asosida amalga oshirish mumkin.

Bugungi kunga kelib, Rossiya bozorida baholash tashkilotlarining soni sezilarli. 2004 yil oxirigacha Rossiyada 9000 dan ortiq kompaniya va PBOYuL baholash faoliyatini amalga oshirish uchun davlat litsenziyalariga ega. Endi bozor Iqtisodiy rivojlanish vazirligi tomonidan tartibga solinadi, ammo 2006 yil 1 yanvardan boshlab o'z-o'zini tartibga solishga o'tish davom etmoqda.

Hozirgi bosqichda baholash bozori raqobatning kuchayishi, sifatini oshirish va xizmatlar narxini pasaytirish bilan tavsiflanadi. Xususan, IAS, AQSh GAAP yoki Rossiya buxgalteriya standartlariga muvofiq moliyaviy hisobotlarda aktivlarni aks ettirish uchun baholashga bo'lgan talab doimiy ravishda oshib bormoqda; marketing va brend strategiyalari samaradorligini aniqlash uchun nomoddiy aktivlar qiymatini baholash; oldi-sotdi bitimlarini, aktivlarni ijaraga berish, M&A va mulk huquqini va boshqa mulkiy huquqlarni o'tkazish bo'yicha boshqa operatsiyalarni amalga oshirish maqsadida baholash; davlat korxonalarini xususiylashtirish chog‘ida sug‘urta qilish, qo‘shimcha aksiyalar chiqarish yoki aksiyalarni qaytarib sotib olish maqsadlarida baholash; mol-mulk bilan garovga olingan kredit berish maqsadida baholash va hokazo.

Expert RA reyting agentligi tomonidan o‘tkazilgan tadqiqot natijalariga ko‘ra, so‘nggi bir yarim yil ichida eng ko‘p talab qilingan xizmatlar ko‘chmas mulk va umuman biznesni baholash xizmatlari bo‘lgan. Ushbu sohalarning umumiy bozor tarkibidagi ulushi mos ravishda 34,3% va 32,1% ni tashkil etdi.

1.2 Ko'chmas mulk ob'ektlarining tasnifi

Ko'chmas mulkni baholash, birinchi navbatda, mustaqil mahsulot sifatida bozorda faol aylanayotgan ob'ektlar uchun qiziqish uyg'otadi. Hozirgi vaqtda Rossiyada bu kvartiralar va xonalar, ofis binolari va ofis binolari, er uchastkalari bo'lgan shahar atrofidagi turar-joy binolari, rivojlanish va (yoki) boshqa maqsadlar uchun bepul er uchastkalari. Ko'chmas mulk ob'ektlari, shuningdek, Rossiya bozori hali shakllanmagan foydali qazilma konlarini ham o'z ichiga oladi. Quyida biz ko'chmas mulk ob'ektlarini tasniflashning umumiy tamoyillarini ko'rib chiqamiz.

Birinchi toifadagi ko'chmas mulk ob'ektlari. Bizning holatda "ko'chmas mulk" atamasi er uchastkasiga qattiq bog'langan har qanday mahsulotni anglatadi, uni boshqa joyga ko'chirish vayron bo'lmasdan va iste'mol qiymatini yo'qotmasdan mumkin emas. Taklif etilayotgan tahririyat ko'chmas mulk ob'ektlarining eng muhim xususiyatlarini, savdo aylanmasining xususiyatlarini, ko'chmas mulkni sotib olish va sotish jarayonlari amalga oshiriladigan bozorlarning tuzilishi va ko'lamini hisobga olgan holda turli toifadagi ko'chmas mulk ob'ektlarini baholashga tabaqalashtirilgan yondashuvni rivojlantirishga qaratilgan. Har xil shartlar va ularning kombinatsiyasi mulkni baholashga ta'sir qilganligi sababli, tasniflash (guruh) uchun "xususiyatlar daraxti" usuli qo'llanildi. Bunday tasniflash (guruhlash) ko'p darajali. Har bir darajada, u bir xil darajadagi mumkin bo'lgan farqlar bilan o'z-o'zidan amalga oshiriladi, lekin turli "filiallar" bo'ylab. Shu bilan birga, tasniflashning chuqurligi (darajalari soni) ko'proq vakillik (ularni baholash nuqtai nazaridan) ob'ektlar joylashgan filiallar uchun kattaroqdir.

Har bir darajaning o'z nomi va tegishli tasniflash atributi uchun tavsiya etilgan qiymatlar to'plami mavjud.

1. Kelib chiqishi.

2. Uchrashuv.

3. Masshtab.

3.1 Er uchastkalari.

3.2. Alohida er uchastkalari.

3.3. Bino va inshootlar majmualari (kottej, mikrorayon, mehmonxona, sanatoriy va boshqalar)

3.3.1. Ko'p xonadonli turar-joy binosi.

3.3.2. Yakka tartibdagi uy-joy (saroy, dacha).

3.3.3. Bo'lim (kirish).

3.3.4. Bo'limdagi qavat.

3.3.5. Kvartira.

3.3.6. Xona.

3.3.7. Yozgi uy.

3.4. ma'muriy binolar majmuasi.

3.4.1. Bino.

3.4.Binolar yoki binolarning qismlari (bo'limlar, qavatlar).

4. Foydalanishga tayyor.

4.1. Tayyor.

4.2. Qayta qurish yoki kapital ta'mirlashni talab qiladi.

4.3. Qurilishni tugatishni talab qilish.

Hozirgi vaqtda kvartira bozori Rossiyada ko'chmas mulk bozorining eng rivojlangan sektori bo'lganligi sababli, ko'chmas mulk qiymatini baholashning asosiy uslubiy yondashuvlarini ishlab chiqish uchun ushbu sohani o'rganishga e'tibor qaratish mantiqan.

Shakllangan g'arbiy bozorda yuqorida taklif qilingan ko'chmas mulk ob'ektlarini A, B va C toifalariga tasniflashdan farq qiladigan boshqasi qabul qilinadi.

U quyidagi sinflarga bo'linadi:

1) Muayyan biznesni yuritish uchun moslashtirilgan va odatda biznes bilan birga sotiladigan ixtisoslashtirilgan ko'chmas mulk.

Misollar: neftni qayta ishlash zavodlari, kimyo zavodlari, mashina va uskunalarni joylashtirish ustaxonalari; joylashuvi, hajmi, qurilishi tufayli bozorda hech qachon sotilmaydigan yoki uchinchi shaxslarga ijaraga berilmaydigan binolar.

2) Ixtisoslashgan bo'lmagan ko'chmas mulk - oddiy binolar - do'konlar, idoralar, fabrikalar, omborlar, odatda sotiladi yoki ijaraga beriladi.

Ko'chmas mulk ob'ektlarini turli belgilar (mezonlar) bo'yicha tasniflash ko'chmas mulk bozorini yanada muvaffaqiyatli o'rganishga yordam beradi va ko'chmas mulkning turli toifalari qiymatini baholash usullarini ishlab chiqish va qo'llashni osonlashtiradi. Tasniflash jarayonida ko'chmas mulkning alohida guruhlari ajratiladi, bu ularni baholashga yagona yondashuvlar imkoniyatini belgilaydi.

1.3 Mulk qiymatlarining turlari

Ko'chmas mulkni baholashning dastlabki bosqichida ekspert baholovchi har doim baholash hisob-kitoblari uchun qiymat turini tanlashning qiyin muammosiga duch keladi. Bu tanlov ko'pgina omillarga bog'liq (ob'ektning tabiati va baholash funktsiyalari) va ushbu mulkni baholash usulini keyingi tanlashni belgilaydi. Agar ko'chmas mulkni baholash ipoteka krediti (ko'chmas mulk garovi bilan ta'minlangan kreditlar) olish maqsadida amalga oshirilsa, baholovchi uchun qarz oluvchi (mulk egasi) ushbu ko'chmas mulkni sotishning eng mumkin bo'lgan narxi to'g'risida ishonchli ma'lumotga ega bo'lishi muhimdir. ) qarzni (qarzni) qaytarmaydi. G'arb mamlakatlarida soliqqa tortish maqsadida ko'chmas mulkni baholashda mulkning bozor yoki o'rnini bosish qiymati, ikkinchisini ko'paytirish xarajatlaridan kelib chiqqan holda qo'llaniladi. Rekonstruksiya qilinadigan ob'ektlarni baholashda, qoida tariqasida, investitsiya qiymati tanlanadi, ya'ni. ma'lum bir investor uchun mulkning qiymati.

Maxsus maqsadlar uchun mo'ljallangan binolarni, ko'chmas mulk bozorining "passiv" sektorlaridagi ko'chmas mulkni baholashda, bozor qiymatini aniqlash uchun etarli ma'lumot bo'lmaganda, shuningdek ko'chmas mulkni sug'urtalash maqsadlarida baholashda, almashtirish qiymati yoki. almashtirish qiymati ishlatiladi.

Bozor narxi

Bozor iqtisodiy sharoitida ko'chmas mulk qiymatining eng keng tarqalgan turi bozor qiymati hisoblanadi. Bozor qiymati - bu har qanday adolatli savdo sharoitida, sotuvchi va xaridorning ongli harakatlarida va noqonuniy rag'batlarning ta'sirisiz raqobatbardosh va ochiq bozorda mulkka erishishi kerak bo'lgan eng mumkin bo'lgan narx.

Ma’lumki, oldi-sotdi bitimida huquqlarning sotuvchidan xaridorga o‘tishi quyidagi shartlarga bog‘liq.

1. Xaridor va sotuvchining motivatsiyasi xarakterlidir, ya'ni. ular ortiqcha bosim yoki favqulodda hayot sharoitlarisiz ishlaydi.

2. Ikkala tomon ham yaxshi ma'lumotga ega, maslahatlashadilar va ularning fikricha, maksimal manfaatlarini hisobga olgan holda harakat qilishadi.

3. Ko'chmas mulk bozorda yetarli vaqtga sotuvga qo'yildi (potentsial xaridorlar ko'chmas mulkni sotish to'g'risidagi ma'lumotlar bilan tanishish va mulkni sotib olish to'g'risida qaror qabul qilish uchun etarli).

4. To'lov bitimni moliyalashtirish shartlari bo'yicha amalga oshirildi.

5. Narx normal, moliyalashtirish va sotishning o'ziga xos shartlariga ta'sir qilmaydi.

Ko'chmas mulkning bozor qiymati boshqacha tarzda ayirboshlash qiymati deb ataladi - ob'ektning ma'lum bir egasi uchun qiymatini aks ettiruvchi foydalanish qiymatidan (yoki foydalanish qiymatidan) farqli o'laroq.

Bozor qiymati kontseptsiyasi ko'chmas mulk bozoridagi odatiy xaridorning muqobil mulkni tanlash imkoniyatiga ega ekanligiga asoslanadi. Bozor qiymati ob'ektiv bo'lib, ko'chmas mulk bozorining ayrim ishtirokchilarining xohish-istaklaridan mustaqil bo'lib, ushbu bozorda rivojlanayotgan real iqtisodiy sharoitlarni aks ettiradi.

Foydalanish qiymati (foydalanish qiymati)

Foydalanish qiymati (foydalanish qiymati) mulkni ko'chmas mulk bozoriga qo'ymoqchi bo'lmagan ma'lum bir mulkdor uchun mulk qiymatini aks ettiradi. Ob'ektning iste'mol qiymatini baholash undan foydalanishning mavjud profili va ob'ektning ekspluatatsiyasi tarixidan oldingi davrda kuzatilgan va kelajakda prognoz qilinadigan moliyaviy-iqtisodiy ko'rsatkichlar asosida amalga oshiriladi.

Investitsion xarajatlar

"Investitsiya qiymati" tushunchasi "foydalanish qiymati" tushunchasiga o'xshash, baholanayotgan mulkni sotib olmoqchi yoki unga sarmoya kiritmoqchi bo'lgan aniq investor uchun mulk qiymatini anglatadi. Investitsiya qiymatini hisoblash ushbu investor tomonidan kutilayotgan daromad va ularni kapitalizatsiya qilishning o'ziga xos stavkasi asosida amalga oshiriladi. Investitsion qiymat odatda investitsiya loyihasini yoki ma'lum bir investor uchun daromad keltiruvchi ob'ektni baholashda hisoblanadi. Ushbu turdagi qiymat sub'ektivdir.

O'zgartirish qiymati (ob'ektni qayta ishlab chiqarish qiymati)

O'zgartirish qiymati (ob'ektni qayta ishlab chiqarish qiymati) baholanayotgan ob'ektning "yangi" holatida (amortizatsiyasiz) bir xil arxitektura echimlaridan foydalangan holda aniq nusxasini qurish uchun joriy narxlardagi xarajatlar bilan belgilanadi. konstruksiyalar va materiallar, shuningdek, qurilish-montaj ishlarining bir xil sifati bilan. Bunday holda, ob'ektning bir xil eskirganligi va me'moriy echimlardagi bir xil kamchiliklar baholangan ob'ektda bo'lgani kabi takrorlanadi.

almashtirish qiymati

O'zgartirish qiymati taxminiy ekvivalentga ega bo'lgan, lekin yangi me'moriy uslubda, zamonaviy dizayn standartlari va progressiv materiallar va inshootlardan, shuningdek, mulkni zamonaviy jihozlardan foydalangan holda qurilgan ob'ektni qurish uchun joriy narxlardagi xarajatlar bilan belgilanadi. . Shunday qilib, almashtirish qiymati ob'ektning aniq nusxasini ko'paytirish xarajatlari bilan, almashtirish qiymati esa funktsional analog ob'ektini yaratish xarajatlari bilan ifodalanadi.

Sug'urta qiymati

Sug'urta qiymati yo'q bo'lib ketish (yoki yo'q qilish) xavfi ostida bo'lgan ob'ektni almashtirish qiymati yoki almashtirish qiymati asosida hisoblanadi. Ob'ektning sug'urta qiymatidan kelib chiqib, sug'urta summalari, sug'urta to'lovlari va sug'urta foizlari aniqlanadi.

Soliq maqsadlari uchun qiymat (soliq solinadigan qiymat)

Yuridik va jismoniy shaxslarning mol-mulkini soliqqa tortish maqsadlari uchun qiymat soliq tekshiruvi uchun akkreditatsiyadan o'tgan ekspert baholovchilar tomonidan mol-mulkning bozor qiymati yoki almashtirish qiymatidan kelib chiqqan holda belgilanadi yoki baholash normativ-huquqiy hujjatlarga muvofiq rasmiy ravishda amalga oshiriladi. ekspert baholovchilarni jalb qilmasdan.

Tugatish qiymati

Qutqaruv qiymati - mulk tugatilganda mulk egasi olishi mumkin bo'lgan sof pul miqdori.

1.4 Ko'chmas mulkni baholashning asosiy tamoyillari

Ko'chmas mulkni baholash tamoyillarini quyidagi to'rt guruhga bo'lish mumkin:

Foydalanish haqidagi tasavvurlarga asoslangan tamoyillar;

Ko'chmas mulk bilan bog'liq tamoyillar (er, binolar, inshootlar);

Bozor muhiti bilan bog'liq tamoyillar;

Mulkdan eng yaxshi va samarali foydalanish tamoyili.

Ko'chmas mulkni baholashning barcha ko'rib chiqilgan tamoyillari o'zaro bog'liqdir. Mulkni baholashda, agar iloji bo'lsa, mulk qiymatini yanada ishonchli va aniqroq baholash uchun baholashning barcha yoki asosiy tamoyillarini hisobga olish kerak.

Foydalanuvchi tamoyillari

Foydalanuvchi idroklariga asoslangan tamoyillar foydalilik, almashtirish va kutish tamoyillarini o'z ichiga oladi.

Foydalilik tamoyili shundan iboratki, har qanday mulk qaysidir investor uchun foydali bo‘lsagina qiymatga ega bo‘ladi va u ma’lum funktsiyalarni yoki shaxsiy ehtiyojlarni amalga oshirish uchun foydalanilishi mumkin, masalan, ko‘chmas mulkdan mehmonxona, kafe, ofis, muzey va hokazo sifatida foydalanish. .d. Foydalilik - ob'ektning ma'lum bir joyda va ma'lum vaqt oralig'ida foydalanuvchi ehtiyojlarini qondirish qobiliyati.

O'zgartirish printsipi shuni ko'rsatadiki, ratsional (odatiy) xaridor mulk uchun xuddi shu kommunalning boshqa shunga o'xshash mulki uchun olinadigan minimal narxdan ko'proq pul to'lamaydi. Baholanayotgan ob'ektning maksimal qiymati ekvivalent foydalilikka ega bo'lgan boshqa shunga o'xshash ob'ektni sotib olish mumkin bo'lgan eng past narx bilan belgilanadi.

Kutish printsipi mulkdan foydalanuvchining vakilligi bilan bog'liq bo'lib, quyidagilarni aytadi: daromad keltiruvchi ob'ektning qiymati baholanayotgan mulkdan foydalanishdan kutilayotgan pul oqimlari miqdori bilan belgilanadi. uni qayta sotish. Kutilayotgan daromad qaysi vaqt davomida olinishi muhim, chunki investorning bugungi rubli ertaga olinadigan rubldan qimmatroq.

Er uchastkasiga, unda joylashgan binolar va inshootlarga qo'yiladigan talablar bilan bog'liq tamoyillar

Ushbu guruh quyidagi printsiplarni o'z ichiga oladi:

Erning qoldiq hosildorligi (hosildorligi);

marjinal mahsuldorlik (hissa tamoyili);

Balans (mutanosiblik printsipi);

Optimal qiymatlar;

Mulk huquqlarini optimal taqsimlash.

Erning qoldiq unumdorligi printsipi.

Qoldiq unumdorlik (yoki hosildorlik) tamoyili shuni ko'rsatadiki, er qiymati uning qoldiq hosildorligiga (hosildorligiga) asoslanadi. Ushbu pozitsiyani tushunish uchun shuni tan olish kerakki, har qanday faoliyat turi, qoida tariqasida, ishlab chiqarishning to'rtta tarkibiy qismi: kapital, mehnat, boshqaruv va erning mavjudligini talab qiladi.

Yer - bu yer uchastkasi va unda joylashgan tabiiy resurslar - yopiq suv omborlari, hayvonot dunyosi, o'simlik va foydali qazilmalar. Er uchastkasining hududiy chegaralari amaldagi yer qonunchiligida belgilangan tartibda belgilanadi va yer boshqaruvi davlat organlari tomonidan mulkdorga (ijaraga oluvchiga) beriladigan guvohnoma bilan rasmiylashtiriladi. Er har qanday ishlab chiqarish faoliyati uchun zarur bo'lgan joy va resurslarni ta'minlaydigan asosiy omil hisoblanadi.

Mehnat - bu tovar (xizmat) ishlab chiqarish va uni bozorga joriy etish bo'yicha ishlar majmui. Ushbu kontseptsiya boshqaruv faoliyatini o'z ichiga olmaydi.

Kapital - bu asosiy fondlar va aylanma mablag'larni takror ishlab chiqarishga, shuningdek, ishlab chiqarishning boshqa tarkibiy qismlari - mehnat, yer va xo'jalik yuritish uchun qo'yilgan pul mablag'lari.

Ishlab chiqarish faoliyatini boshqarish korxona boshqaruv xodimlarining bilimlari, malakalari, tadbirkorlik qobiliyati va iste'dodini o'z ichiga oladi. Muvaffaqiyatli boshqaruv ishlab chiqarishni optimallashtirish va maksimal foyda olish imkonini beradi.

Ishlab chiqarishning har bir tarkibiy qismi (kapital, mehnat, boshqaruv va er) tadbirkorlik daromadidan qoplanishi kerak. Ammo yer jismonan ko‘chmas bo‘lib, unga tadbirkorlik faoliyati uchun boshqa tarkibiy qismlar jalb qilinganligi sababli, birinchi navbatda mehnat, kapital va boshqaruv to‘lanadi, qolgan daromad esa ijara haqi sifatida yer egasiga to‘lanadi. Bunday hukm iqtisodiy nazariyaning asosiy qoidalariga mos keladi - yer "qoldiq qiymati" va ishlab chiqarishning qolgan uchta tarkibiy qismini qamrab olgandan keyin qoldiq daromad mavjud bo'lgandagina ma'lum qiymatga ega bo'ladi. Shunday qilib, qoldiq unumdorlik mehnat, kapital va boshqaruv xarajatlari to'langanidan keyin erga tushadigan daromad sifatida ifodalanadi.

Marjinal mahsuldorlik printsipi (hissa tamoyili).

Marjinal mahsuldorlik (yoki unumdorlik) yoki hissa qo'shish printsipi investitsiyalar natijasida xarajatlarni qoplaganidan keyin qoladigan daromad olinishi kerakligini anglatadi. Ko'chmas mulk bozoriga kelsak, bu tamoyilni quyidagicha talqin qilish mumkin. Ko'pincha, kvartirani ta'mirlash xarajatlari uning qiymatini oshirishga imkon beradi va uni ta'mirlash xarajatlaridan sezilarli darajada oshadi. Bunda marjinal mahsuldorlik tamoyili yoki hissa qo'shish printsipi amalga oshiriladi. To'lov miqdori kvartirani ta'mirlash natijasida olingan narx va ushbu ta'mirlash qiymati o'rtasidagi farqga to'g'ri keladi.

Daromadni oshirish va kamaytirish tamoyili.

Bu tamoyilning mohiyati shundan iboratki, ishlab chiqarishning asosiy qismlariga kapital qo'yilmalarning ko'payishi foydaning o'sish sur'atini faqat ma'lum chegaragacha o'sishiga olib keladi, undan keyin foydaning o'sishi kapital qo'yilmalarning o'sishidan kamroq bo'ladi. Bu chegara mulkning maksimal qiymatiga mos keladi. Ko'chmas mulkka keyingi investitsiyalar foydaning mutanosib ravishda o'sishini va shuning uchun mulk qiymatining mutanosib ravishda o'sishini ta'minlamaydi.

Shuning uchun baholovchi birinchi navbatda erdan foydalanishning turli variantlarini tahlil qilishi kerak. Masalan, ma'lum bir er uchastkasida har xil turdagi ko'chmas mulk ob'ektlarini yoki turli xil miqdordagi ob'ektlarni qurishdan olingan foydani hisoblash. Shundan keyingina u ushbu saytda qurilish uchun mulk turini yakuniy tanlashi mumkin bo'ladi. Ishlab chiqarish komponentlarining turli kombinatsiyalarini variantli loyihalash va shu asosda maksimal foydani aniqlash jarayonida rentabellikni oshirish va kamaytirish tamoyili amalga oshiriladi.

Muvozanat printsipi.

Balans printsipi (yoki mutanosiblik printsipi) quyidagicha ifodalanadi: ishlab chiqarish (yoki ko'chmas mulk) tarkibiy qismlari ma'lum bir nisbatda bir-biri bilan birlashtirilishi kerak. Agar kapital qo'yilmalar hajmi ma'lum bir vaqt oralig'idagi ish hajmidan oshsa, masalan, ob'ektni qurishda, u holda "kapitalni muzlatish" va loyihaning umumiy samaradorligining pasayishi kuzatiladi. Shunga o'xshash vaziyat, ma'lum bir vaqtda yangi qurilishda investorlarga yaxshi ma'lum bo'lgan ko'chmas mulkni qurish uchun etarli mablag' bo'lmaganda mumkin. Shu munosabat bilan, me'yoriy hujjatlar ob'ektni qurish bo'yicha loyiha hujjatlarining bir qismi sifatida loyihani amalga oshirishdan maksimal mumkin bo'lgan samarani olish uchun ob'ektni qurish uchun kalendar jadvallarini ishlab chiqishni nazarda tutadi.

Optimal qiymatlar printsipi.

Optimal qiymatlar printsipi (optimal iqtisodiy qiymat printsipi), ko'chmas mulk bozorida hukmronlik qilayotgan tendentsiyalarni hisobga olgan holda, ushbu turdagi mulkning ma'lum (optimal) qiymati katta talabga ega. Ekspert baholovchi har doim optimal qiymatlar tamoyilini yodda tutishi va ushbu turdagi ko'chmas mulkni baholashda undan foydalanishi kerak.

Mulk huquqini optimal taqsimlash tamoyili.

Mulkga bo'lgan mulkiy huquqlar mulkning umumiy qiymatini oshiradigan tarzda bo'linishi va birlashtirilishi kerak. Rossiya Federatsiyasining amaldagi qonunchiligi mulk huquqlarini alohida ajratish va sotish imkonini beradi. Mulkchilik deganda mulkka egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etish huquqi tushuniladi. Mulk huquqidan tashqari, mulkiy huquqlar - umrbod meros qilib qoldiriladigan egalik huquqi, doimiy (muddati) mulkdan foydalanish huquqi, xo'jalik yuritish huquqi va operativ boshqaruv huquqi, shuningdek, turli xil servitutlar - huquq. mulkdan cheklangan foydalanish. Bundan tashqari, mulkka egalik qilish huquqining boshqa shaxsga o'tishi boshqa mulkiy huquqlarni, masalan, ushbu mulkni ijaraga berish huquqini tugatish uchun asos bo'lmaydi.

Ko'chmas mulk ob'ektiga bo'lgan mulk huquqini taqsimlash quyidagi tarzda amalga oshirilishi mumkin:

1. Jismoniy ajratish - bu mulkning qismlarga bo'linishi: podval, pollar va boshqalar. Er uchastkasi uchun - havo hududiga, yer yuzasiga va uning yer osti boyliklariga bo'lgan huquqlarning bo'linishi, er massasining alohida uchastkalarga bo'linishi.

2. Mulkchilik vaqti bo'yicha ajratish - ijaraning har xil turlari, umrbod egalik qilish, kelajakdagi mulk huquqi va boshqalar.

3. Mulk huquqining mulkiy huquqlarining umumiyligini ajratish - mulkka egalik qilish, muddatli yoki doimiy foydalanish, tasarruf etish, umrbod (meros) egalik qilish, xo'jalik yuritish, operativ boshqarish va mulkdan cheklangan foydalanish huquqi.

4. Ishtirokchilar o'rtasida mulk huquqlarini taqsimlash - qo'shma ijara, shirkat, aktsiyadorlik jamiyatlari, optsionlar, trestlar, oldi-sotdi shartlari belgilangan shartnomalar.

5. Garovlar bo'yicha ajratish - ipoteka, soliq garovi, sud garovi, o'z kapitali.

Mulk munosabatlari amaliyotida yuqorida qayd etilgan mulkiy huquqlar yig'indisini ajratish turlaridan foydalanish va ularning optimal kombinatsiyasi ko'chmas mulk qiymatini oshirish imkonini beradi.

Bozor muhiti bilan bog'liq tamoyillar

Ushbu tamoyillar guruhiga qaramlik, muvofiqlik, talab va taklif, raqobat va o'zgarish tamoyillari kiradi.

Bog'liqlik printsipi

Bog'liqlik (yoki tashqi ta'sir tamoyili) tamoyili quyidagilarni bildiradi: turli xil ekologik omillar mulk qiymatiga ta'sir qiladi. Bu omillar - muayyan ob'ektga ta'sir qilish darajasiga qarab - asosiy va qo'shimchaga bo'linadi; ta'sir doirasiga qarab - iqlimiy, geologik, mintaqaviy, ijtimoiy, iqtisodiy, ekologik, demografik, huquqiy, xalqaro, shaharsozlik, sanoat va texnik. O'z navbatida, iqtisodiy omillarni ham turli mezonlarga ko'ra farqlash mumkin: moliyaviy, tartibga solish va boshqalar. Ekspert baholovchi esda tutishi kerakki, barcha holatlarda joylashuv mulk qiymatiga ta'sir qiluvchi asosiy omil hisoblanadi va ko'chmas mulk qiymatini tahlil qilish undan boshlanishi kerak. Asosiy omillar, shuningdek, mulkning rivojlangan infratuzilmaga yaqinligi (foydalanuvchi bozori bilan aloqa): yo'llar, savdo va madaniyat markazlari va boshqalar, ya'ni. baholovchi daromad oqimlari foydalanuvchi bozori bilan qanday bog'liqligini aniqlashi kerak. Bu ikki omil – obyektning joylashuvi va uning foydalanuvchi bozori bilan aloqasi birgalikda “ko‘chmas mulkning iqtisodiy joylashuvi” tushunchasini tashkil qiladi. Ushbu umumiy omil mulk qiymatiga eng katta ta'sir ko'rsatadi. Ekspert baholovchi atrof-muhit omillarining ta'sirini aniqlashi va o'lchashi kerak:

Baholanayotgan mulkning qiymati va sotishni taqqoslash usulidan foydalangan holda ushbu qiymatga tegishli tuzatishlar kiritish;

Daromad yondashuvidan foydalangan holda pul oqimining miqdori;

Xarajat yondashuvidan foydalangan holda almashtirish qiymati yoki almashtirish qiymatini aniqlashda xarajat darajasi.

Muvofiqlik printsipi.

Muvofiqlik printsipi joriy bozor standartlariga javob bermaydigan mulk pastroq qiymatga ega ekanligini bildiradi. Ekspert baholovchi nafaqat ma'lum bir ko'chmas mulk bozori uchun muvofiqlik standartlarini bilishi, balki baholanayotgan mulkning kelajakdagi qiymatini taxmin qilish uchun ularning rivojlanish tendentsiyalarini ham kuzatishi kerak.

Talab va taklif tamoyili.

Mulkga bo'lgan talab ular uchun haqiqiy ehtiyojdir. Taklif - bu ko'chmas mulk bozorida mavjud bo'lgan ob'ektlar soni va uning cheklangan taklifi.

Talab va taklif tamoyilining mohiyati mulkka bo'lgan ehtiyoj va uning cheklangan taklifi o'rtasidagi bog'liqlikni aniqlashdan iborat.

Mulkga bo'lgan talab uning foydaliligi (foydalanuvchining ehtiyojlarini qondirish qobiliyati) va mavjudligi bilan belgilanadi, lekin potentsial iste'molchilarning to'lov qobiliyati bilan chegaralanadi. Talab qancha kam bo'lsa va taklif qancha ko'p bo'lsa, ob'ekt narxi shunchalik past bo'ladi. Aksincha, agar ko'chmas mulk bozorida talab va taklif muvozanatlangan bo'lsa, ob'ektning bozor qiymati barqarorlashadi.

Ekspert baholovchilar, qoida tariqasida, ko'chmas mulk ob'ektlariga bo'lgan talab taklifdan ko'ra ko'proq tebranishlarga duchor bo'lishini yodda tutishlari kerak, chunki pul massasining keskin o'zgarishi (masalan, moliya kompaniyalarining bankrotligi natijasida) va hissiy kayfiyat. ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar va boshqalar ko'chmas mulk qurilishiga qaraganda qisqaroq vaqt oralig'ida sodir bo'ladi, bu esa bozorda qo'shimcha taklifni yaratadi. Talab va taklif nisbatidagi bu qobiliyatni bilish ekspert baholovchiga mulk qiymatini aniqroq bashorat qilish imkonini beradi.

Turar-joy binolari uchun talab va taklif nisbati aholining demografik tarkibiga, ko'chmas mulk va iste'mol tovarlari narxlari darajasiga, reklama kampaniyasining intensivligiga, yangi qonunlar va qoidalarga, kreditlar narxiga, mulk solig'i va boshqalarga bog'liq. boshqa omillar.

Ekspert baholovchi baholanayotgan mol-mulkka bo'lgan talab va taklif nisbatini bashorat qilishi, ushbu nisbatning va yuqoridagi barcha omillarning ko'chmas mulk qiymatiga ta'sir qilish darajasini aniqlashi kerak.

Raqobat tamoyili.

Raqobat - bu raqobat, har qanday faoliyat turidagi raqobat. Barcha insonlar tabiatan raqobatbardoshdir. Ba'zi faoliyat turlarida ortiqcha foyda olish haqida gap ketganda, raqobat yoki raqobat keskin ortadi. Ko'chmas mulk bozori bu borada istisno emas. Agar ko'chmas mulk bozorida super daromad olinsa (bu bozorning ushbu sektorida odatda shakllangan foyda darajasidan ancha yuqori bo'lgan foyda), tadbirkorlar ushbu bozorga kirishga moyildirlar. Raqobatning kuchayishi bozorda taklifning oshishiga olib keladi. Agar talab oshmasa, bu holda ko'chmas mulk narxi pasayadi va tadbirkorlarning foydasi kamayadi. Aksincha, raqobat zaiflashganda taklif kamayadi, agar talab kamaymasa, ko'chmas mulk ob'ektlarining narxi va tadbirkorlar foydasi oshadi.

Oqilona raqobat ko'chmas mulk bozorida ob'ektlar va xizmatlar sifatini yaxshilashni rag'batlantiradi, haddan tashqari raqobat esa foydaning pasayishiga olib keladi.

Ko'chmas mulk bozorida raqobat bo'lmasa (va bu monopol raqobat bilan sodir bo'ladi), ob'ektning bozor qiymatini aniqlash mumkin emas, chunki bozor qiymati faqat raqobatbardosh bozorda shakllanadi.

O'zgartirish printsipi.

Mulkning o'zi ham (masalan, jismoniy eskirish) va mulk qiymatiga ta'sir qiluvchi barcha atrof-muhit omillari o'zgarishi mumkin.

O'zgarishlarning eng xarakterli turlari hayot tsikllari deb ataladi. Bu oʻzgarishlar koʻchmas mulk obʼyektlarining oʻziga ham, tumanlar (shaharlar), tarmoqlar va umuman jamiyatga ham taʼsir koʻrsatadi.

Hayotning quyidagi asosiy davrlari ajralib turadi.

1. Kelib chiqishi (loyihalash, ob'ektni qurish, sanoat, hududning shakllanishi va boshqalar).

2. O'sish (ko'chmas mulk ob'ektini ekspluatatsiya qilishdan olingan daromadlarning o'sish davri, tuman (shahar), sanoat va boshqalarning jadal rivojlanishi).

3. Barqarorlik, muvozanat davri (barqaror daromad, ko'chmas mulk ob'ektlari iste'molchilarining shakllangan didlari, hududning shakllangan infratuzilmasi va boshqalar).

4. pasayish (ko'chmas mulkka bo'lgan talabning kamayishi, foydaning kamayishi, sanoatda ishlab chiqarishning qisqarishi va boshqalar).

Hayotiy davrlarni hisobga olgan holda ekspert baholovchi qonunchilik, demografik, xalqaro, ilmiy-texnikaviy, shahar va ijtimoiy jarayonlarni, shuningdek, ko'chmas mulk bozorining ularga munosabatini tahlil qilishi va bashorat qilishi kerak.

Eng yaxshi va eng samarali foydalanish printsipi

Eng yuqori va eng yaxshi foydalanish printsipi quyidagicha shakllantirilgan: bu baholashning kuchga kirgan sanasida ob'ektning eng yuqori joriy qiymatini ta'minlab, undan oqilona va mumkin bo'lgan foydalanish.

Ushbu tamoyilning yana bir ta'rifi ham ma'lum: bu erning eng yuqori qiymatiga olib keladigan oqilona va mumkin bo'lganlar orasidan tanlangan mulkdan foydalanishning bunday variantidir. Prinsipning bunday ta'rifi, odatda, sezilarli eskirishga ega bo'lgan binolar va inshootlarni baholashga, shuningdek, bo'sh erni baholashga tegishli.

Agar binoning (qurilishning) narxi aniqlansa, ushbu turdagi ko'chmas mulkni baholashda eng yaxshi va eng samarali foydalanish tamoyilining birinchi ta'rifiga amal qilish kerak. Bunday holda, ushbu ob'ektdan foydalanishning mumkin bo'lgan variantlarini tanlashda, baholash vaqtida qabul qilingan variantni istisno qilish mumkin, chunki ko'chmas mulkdan bunday foydalanish er uchastkasining eng yaxshi qiymatigacha bo'lgan vaqt bilan chegaralanadi. eng samarali foydalanish binoni buzish xarajatlari bilan birgalikda butun mulk majmuasi (er va binolar) qiymatidan oshadi.

Ushbu tamoyil baholashning uchta yondashuvini amalga oshirish uchun asosiy (asosiy) bo'lib, uning talqini har bir aniq holatda alohida ahamiyatga ega, chunki u qiymat turini tanlashga ta'sir qiladi. Mulkni sotishning eng mumkin bo'lgan narxini (mulkning bozor qiymatini) aniqlashda ushbu tamoyilning quyidagi talqini eng mos keladi: "mavjud mulkdan eng ko'p foydalanish", investitsiya qiymatini aniqlashda esa asosiy e'tibor talqini "mulkdan eng samarali foydalanish" haqida.

Mulkdan eng yaxshi va samarali foydalanishni tahlil qilish ikki bosqichda amalga oshiriladi: birinchi bosqichda yerdan eng yaxshi va samarali foydalanish, go'yo u bepul bo'lganidek, ikkinchisi - binodan eng yaxshi va samarali foydalanish tahlil qilinadi. (tuzilma) ushbu saytda joylashgan.

1.5 Mulk qiymatiga ta'sir qiluvchi omillar

Boshqa har qanday narx mexanizmlarida bo'lgani kabi, ko'chmas mulkning qiymati ob'ektiv va sub'ektiv omillar to'plamiga bog'liq bo'lib, ulardan faqat ikkinchisi bitim tuzish bosqichida ma'lum bir sotuvchi, xaridor va (yoki) vositachining xatti-harakati bilan bog'liq. . Subyektiv omillarga, masalan, temperament, bilim, halollik, sabr-toqat, ko'chmas mulk bitimi ishtirokchilarining shaxsiy yoqtirishlari va yoqtirmasliklari va boshqalar kiradi. Mening diplomim doirasida psixologiya sohasiga tegishli bu omillar hisobga olinmaydi va asosiy e'tibor ob'ektiv omillarga va ularning ko'chmas mulkni baholashga ta'siriga qaratiladi.

Ob'ektiv omillar asosan iqtisodiy bo'lib, pirovardida aniq bitimlarning o'rtacha narx darajasini belgilaydi.

Iqtisodiy omillar makroiqtisodiy va mikroiqtisodiy omillarga bo'linadi. Birinchisi umumiy bozor kon'yunkturasi bilan bog'liq omillarni o'z ichiga oladi: mintaqada ko'chmas mulkka bo'lgan talab xavfsizligining dastlabki darajasi; yangi qurilish va rekonstruksiya qilish hajmlari va tarkibi; migratsiya omillari; bitimlarning huquqiy va iqtisodiy shartlari (soliqlar, yig'imlar va boshqalar); inflyatsiya darajasi va dinamikasi. Makroiqtisodiy omillarga uzoq muddatli omillar ham kiradi: pul mablag'larini jamg'arish ko'lamiga va kechiktirilgan talab miqdoriga ta'sir qiluvchi tovarlar (xizmatlar) narxlari dinamikasi va ish haqi shartlaridagi farq; ko‘chmas mulkka sarmoya kiritish imkoniyatiga ega bo‘lgan “boylar”ning yangi ijtimoiy qatlamini shakllantirish sur’ati va ko‘lami; mintaqada xorijiy vakolatxonalar tizimini rivojlantirish va boshqalar.

2-BOB. Turar-joy KO‘CHMAS MULK OB’YEKTINI BAHOLASH.

2.1 Mulkning tavsifi

Baholash ob'ekti - ikkita yashash xonasidan iborat alohida kvartira.

Baholashning maqsadi yuqoridagi mulkning qiymatini aniqlashdir.

Ko'chmas mulk ob'ekti deganda ko'chmas mulk bo'lgan haqiqiy ob'ekt va unga bo'lgan qonuniy huquqlar tushuniladi.

Ob'ektni tekshirish akti

Ob'ekt manzili: Rossiya, Novosibirsk, Krasniy prospekti, 171/2, kvartal. 27. Egasi: Abramenko N.I. BTI sertifikatlari No 78965784. Kvartira xususiylashtirilgan.

Ob'ekt metro liniyasi bo'ylab (o'ng qirg'oqda) joylashgan, transport tarmog'i yaxshi rivojlangan. "Zaeltsovskaya" metro bekatigacha 10 daqiqa. oyoqda. Yaqin atrofda "Sibir yarmarkasi" ko'rgazma markazi, kazino, tungi klub, sartaroshxona, sport va fitnes markazi, "Energiya" madaniyat markazi, "Progress-Kinomir" kinoteatri, Botanika bog'idan 10 daqiqa yurish masofasida joylashgan.

Eng yaqin mikromarket 10 daqiqalik piyoda joylashgan.

Joylashuv hududini tahlil qilish baholash ob'ekti joylashgan hududdagi mehnat bozoriga yuqori baho berishga imkon beradi. Do‘konlar, ta’lim muassasalariga yaqinligi qoniqarli baholangan. Kommunal xizmatlar, shuningdek, jamoat tartibini muhofaza qilish xizmatlari qoniqarli deb baholanmoqda.

Bolalar bog'chasi, poliklinika uydan 5 daqiqa, maktablar ancha uzoqda (15 - 20 daqiqa).

Zavodlar - Novosibirsk elektrovakuum zavodi, "Ekran" zavodi, nomidagi zavodlar yaqinligi sababli atrof-muhit sharoitlari yomon. Lenin, Novosibirsk yarimo'tkazgichlar zavodi.

Uyning xususiyatlari.

Devor uchun material - panel. Qavatlarning umumiy soni 5. Qavatlarning balandligi 2,2 m.Uy hovlilarda joylashgan yo'l yo'lagidan olib tashlangan.

Qurilish yili - 1975 yil. Binoning umumiy ko'rinishi yaxshi.

Suv ta'minoti - markaziy, isitish - markaziy, ventilyatsiya - tabiiy, energiya ta'minoti - markaziy.

Kvartira haqida ma'lumot:

Ikki xonali kvartira uyning 2-qavatida joylashgan. Kvartiraning umumiy maydoni 42 kv. m, yashash maydoni - 28 kv. m (bir xona - 18 kv.m, ikkinchisi - 10 kv.m). Oshxona maydoni 6 kvadrat metrni tashkil qiladi. m, hammom 3,5 kv.m.ni egallaydi. Kvartirada balkon, telefon bor. Windows g'arbiy tomonga yo'naltirilgan. Kvartiraning umumiy ko'rinishi qoniqarli.

Kvartiraning tartibi va uning kirish qismidagi joylashuv sxemasi 1-ilovada keltirilgan.

Shunday qilib, ob'ektning joylashuvi va holatini birinchi yaqinlashtirishda tahlil qilish ob'ektning ancha yuqori narxi haqida gapirishga imkon beradi.

Baholash quyidagi taxminlarga muvofiq amalga oshirildi:

Muhandislik tarmoqlarining maxsus ekspertizasi o'tkazilmagan;

Baholash ob'ektida yashirin nuqsonlar, shu jumladan binoning qo'llab-quvvatlovchi ramkasida uning qiymatiga ta'sir qilishi mumkin bo'lgan nuqsonlar mavjud emas;

Mulk barcha sanitariya va ekologik standartlarga javob beradi;

Baholashda ishonchli axborot manbalaridan foydalanilgan.

2.2 Daromad yondashuvidan foydalangan holda turar-joy mulkini baholash

Ko'chmas mulkni to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli bilan baholash

Turar-joy mulkini baholash maqsadida kapitallashuv stavkasini hisoblash uchun soddalashtirilgan Elwood usulidan foydalanish kerak.

R= Υ - Ilova * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

bu erda R - kapitallashuv darajasi;

D - o'z kapitalining rentabellik darajasi;

Ilova - davr uchun mulk qiymatining mumkin bo'lgan o'sishi;

SFS - rejalashtirilgan ushlab turish davri uchun t stavkasi bo'yicha to'lov omili;

CHOD - sof operatsion daromad;

TC joriy qiymatdir.

Sof operatsion daromadni quyidagi formula yordamida aniqlash mumkin:

CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)

Bu erda EI samarali yalpi daromad bo'lib, u quyidagicha aniqlanadi:

EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)

Bu erda PVH - ob'ekt to'liq ijaraga olingan deb hisoblagan holda, 1 yil uchun potentsial yalpi daromad,

PP - ishsizlik imkoniyatlaridan hisoblangan yo'qotishlar (3%),

DD - boshqa daromadlar.

t - odatiy investorga mos keladigan real daromadni ifodalaydi.

Jamg'armaning to'lov stavkasi quyidagi formula bo'yicha aniqlanadi:

SFS= i / (l+i)n-1 , (1.4)

bu erda n - davrlar soni;

i - diskont stavkasi (kapitalning rentabellik darajasi).

To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usulidan foydalanib, biz keyinchalik sotish bilan ijara daromadini olish uchun sotib olingan ikki xonali kvartiraning narxini aniqlaymiz.

Ijara - 12 000 rubl. / oy Mumkin bo'lgan uzilishlar - 3% Operatsion xarajatlar - 1200 rubl. /oy O'z kapitalining rentabellik darajasi 15% ni tashkil qiladi. Muddati 5 yil. Rejalashtirilgan xarajatlarning o'sishi 40% ni tashkil qiladi.

Ko'rsatilgan shartlar bo'yicha to'lov stavkasi 0,086 ni tashkil qiladi:

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.

Keyin kapitallashuv darajasi 0,1583 ga teng bo'ladi:

R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.

(1.3) formula bo'yicha hisoblangan samarali yalpi daromad 139680 rublga teng bo'ladi:

EVD \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 \u003d 139680 rubl.

Ushbu shartlarda mulkka egalik qilishdan sof operatsion daromad 125 280 rublni tashkil qiladi:

CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 rubl.

Mulkning joriy qiymati quyidagi formula bo'yicha aniqlanishi mumkin:

TS = CHOD / R, (1,5)

bu erda R - kapitallashuv darajasi;

CHOD - mulkka egalik qilishdan olingan sof operatsion daromad.

Shunday qilib, baholangan turar-joy mulkining joriy qiymati 1 327 118,6 rublni tashkil qiladi:

TS \u003d 125280 / 0,0944 \u003d 1327118,6 pyb.

Baholashning keyingi bosqichida biz kelajakdagi daromadni diskontlash orqali ob'ektning qiymatini aniqlaymiz.

Kelajakdagi daromadlarni diskontlash - daromad keltiruvchi ko'chmas mulk ob'ektlarini joriy qiymat, ob'ektga egalik qilishdan kutilayotgan kelajakdagi foyda sifatida baholash uchun ishlatiladigan usul.

Ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarning kelajakdagi foydalari quyidagilardan iborat:

Ob'ektga egalik qilish davrida sof operatsion daromad ko'rinishida olish chastotasi;

Reversiya - ob'ektni saqlash muddati tugaganidan keyin sotishdan tushgan tushum.

Mulkning joriy qiymati quyidagicha aniqlanadi:

TS = TS (PPD) + TS (P), (1.6)

bu erda PPD - daromadlar oqimining chastotasi;

s - reversiya;

TC joriy qiymatdir.

Diskontlangan kelajakdagi daromad usulidan foydalangan holda hisoblangan ob'ektning qiymati xavf darajasini va muqobil foydalanish holatlarini hisobga olgan holda kelajakdagi barcha pul oqimlari va qaytarishlarning joriy qiymati hisoblanadi.

Taklif etilayotgan usul bo'yicha xarajatlarni hisoblash metodologiyasi quyidagicha.

1-bosqich. Kelajakdagi daromadlar oqimining prognozi va mulkni qayta sotishning taxminiy qiymati:

Prognoz davrining qiymatini aniqlash;

Daromad olish chastotasini aniqlash.

Sof operatsion daromad (NOR) prognoz bazasi sifatida ishlatiladi.

Reversiyani hisoblash, ya'ni. ob'ektni sotishdan tushgan mablag'lar mulk qiymatidagi mumkin bo'lgan o'zgarishlarni hisobga olgan holda amalga oshiriladi. Savdo xarajatlari bilan bog'liq xarajatlar reversiya qiymatidan chegiriladi.

2-bosqich. Diskont stavkasini hisoblash.

Diskont stavkasi - kelajakda olingan pul miqdorining hozirgi qiymatini hisoblash uchun ishlatiladigan omil.

Diskont stavkasi rejalashtirilgan miqdorni olish xavfini hisobga olgan holda kapital qo'yilmalarning samaradorligini ko'rsatadi. Diskont stavkasi investorlar ma'lum bir bozorda o'xshash mulkka qo'ygan kapital qo'yilmalaridan olishni kutadigan o'rtacha daromad darajasi sifatida tanlanadi.

Diskont stavkasi to'g'ridan-to'g'ri xavfga bog'liq bo'lganligi sababli, o'rtacha investor ushbu mulkka pul investitsiya qilish bilan bog'liq xavf darajasini qanchalik yuqori baholashi bilan belgilanadi.

Shuning uchun risk darajasi qanchalik yuqori bo'lsa, diskont stavkasi shunchalik yuqori bo'ladi va shunga mos ravishda kelajakdagi daromadning hozirgi qiymati ko'chmas mulkning joriy qiymatidan kamroq va kamroq bo'ladi.

3-bosqich. Murakkab foiz texnikasidan foydalangan holda pul oqimlarining kelajakdagi qiymatini hozirgi qiymatga aylantirish.

SR = TS ± D = TS (1 + j), (1.7)

Bu erda D - ob'ekt qiymatining oshishi yoki kamayishi;

SR - qaytarish qiymati;

J - hisobot davridagi ob'ekt qiymatidagi o'zgarishlar ulushi (0,4).

Mulkning joriy qiymati quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:

bu erda i - o'z kapitalining rentabellik darajasi;

n - prognoz davri.

Sof operatsion daromad yuqorida to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli yordamida hisoblab chiqilgan va baholanayotgan mulk uchun 125 280 rublni tashkil etdi.

Biz yiliga 1 marta chastotali ko'chmas mulk ob'ektini ishlatishdan daromad olamiz deb taxmin qiling. Bunday holda, mulkning joriy qiymati 1346178 rublni tashkil qiladi:

TC = 125280 / (1+ 0,15) + 125280 / (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0,4) / (1+0,15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696

TC = 1346178 rubl.

Baholash jarayonida mulkdan keladigan pul oqimlarining kelajakdagi qiymatini taxmin qilish mumkin.

SR \u003d 1346178 * (1 + 0,4) \u003d 1884649 rubl,

Shunday qilib, 5 yildan so'ng, baholangan kvartira 1 884 649 rublga sotilishi mumkin.

2.3 Turar-joy ko'chmas mulkini analoglarni sotishni taqqoslash orqali baholash

Yondashuvning mohiyati baholanayotgan mulkni sotuvga qo‘yilgan boshqa mulklar bilan solishtirishdan iborat.

Ko'chmas mulkni baholashga qiyosiy yondashuvning asosiy printsipi - almashtirish printsipi. Unda aytilishicha, agar bozorda bir nechta shunga o'xshash mulk mavjud bo'lsa, oqilona xaridor ob'ekt uchun shunga o'xshash foydali xususiyatga ega bo'lgan boshqa mulkni sotib olish uchun ketadigan miqdordan ko'proq pul to'lamaydi.

Baholash bosqichlari:

1. bozor tadqiqotlari;

2. ma'lumotlarni yig'ish va tekshirish;

3. ma'lumotlarni tahlil qilish va taqqoslash;

4. tuzatish;

5. ma'lumotlarni solishtirish.

Bozor tadqiqoti baholanayotgan mulkka o'xshash taqqoslanadigan sotuvlar va sotiladigan mulklarni aniqlash uchun o'tkaziladi.

Baholash hisobotida solishtirish mumkin bo'lgan har bir sotish baholovchi tomonidan shaxsan tasdiqlanishi kerak.

Har bir ob'ektni baholanayotgan ob'ekt bilan solishtirish va farqlarni tahlil qilish kerak:

Sotish sanasi;

Jismoniy xususiyatlar;

Manzil;

Sotish shartlari.

Baholashning keyingi bosqichi tuzatish kiritishdir. Ushbu bosqichning mohiyati har bir taqqoslanadigan ob'ekt uchun sotish yoki so'rov narxlarini mavjud farqlarga mos ravishda moslashtirishdan iborat.

Qiymatni o'zgartirishlar sotilgan analog ob'ektning narxini ma'lum miqdorda o'zgartiradi, bunda analog ob'ekt va baholanayotgan ob'ektning xususiyatlaridagi farqlar baholanadi.

Foizli tuzatishlar tranzaksiya vaqti, joylashuvi va jismoniy xususiyatlari bilan bog'liq farqlarni tuzatish uchun ishlatiladi.

ketma-ket o'zgartirishlar. Ularning o'ziga xosligi shundaki, foizlarni o'zgartirish ketma-ketligiga qarab, boshqa natijaga erishish mumkin.

Kümülatif tuzatishlar barcha individual tuzatishlarni ko'paytirish orqali olinadi. Bunday holda, ketma-ketlik talab qilinmaydi.

Yakuniy qiymat - bu barcha mavjud ma'lumotlarni tahlil qilish asosida baholovchi tomonidan chiqarilgan hukm. Oddiy o'rtacha har doim ham aniq natijaga olib kelmaydi va bundan tashqari, har doim ham xarajat ko'rsatkichi sifatida bitta raqamni tanlash kerak emas. Bir qator qiymatlardan foydalanish to'g'riroq.

Bozor analoglarini taqqoslash usulini qo'llash uchun Zaeltsovskiy tumanida (Sibir yarmarkasi, Botanika bog'i) sotuvga qo'yilgan o'nta ikki xonali kvartira haqida ma'lumot to'plash kerak. Shu kabi kvartiralar bo'yicha ma'lumotlar 2-ilovadagi 1-jadvaldagi jadvalda keltirilgan.

Taqdim etilgan o'nta kvartiraning har biri xarajat usuli koeffitsientlari va jadvalda jamlangan natijalar bilan tavsiflanishi kerak.

Ksozh kvartirasining umumiy va yashash maydonining nisbati - kvartiraning umumiy maydoni va uning yashash maydonining nisbati hisobga olinadi. Quyidagiga teng qabul qilinadi:

0,95 - nisbat 1,50 dan kam

1,00 - 1,50 dan 1,66 gacha bo'lgan nisbat

1,05 - nisbati 1,66 dan 2,00 gacha

1.10 - 2.00 dan yuqori.

Balkon yoki lodjiya mavjudligi koeffitsienti Kbl:

Agar balkon bo'lsa, bu koeffitsient 1,00;

Loggiya mavjud bo'lganda - 1,05;

Ular yo'q bo'lganda - 0,95;

ikki yoki undan ortiq balkonlar yoki lodjiyalar mavjud bo'lsa - 1.10.

Kvartira binoning birinchi yoki oxirgi qavatida joylashgan bo'lsa, Kat qavat koeffitsienti 0,90 ga teng. Boshqa barcha hollarda - 1.00.

Kiz xonalarining izolyatsiya koeffitsienti quyidagilarga teng qabul qilinadi:

1.04 - barcha xonalar izolyatsiya qilingan;

0,96 - ikki xonali kvartiralarda qo'shni xonalar yoki 3-6 xonali kvartiralarda bir nechta o'tish xonalari;

1.00 - boshqa barcha hollarda.

Cliff liftining mavjudligi koeffitsienti quyidagilarga teng qabul qilinadi:

1.03 - 5 yoki undan kam qavatli uylarda lift mavjud;

1.00 - 5 qavatdan ortiq uylarda lift mavjud yoki 5 yoki undan kam qavatli uylarda yo'q;

0,97 - 5 qavatdan ortiq uylarda lift yo'q.

Kvys binolarining balandligi koeffitsienti quyidagilarga teng:

0,98 - binolarning balandligi 2,5 m dan kam;

1,00 - binolarning balandligi 2,50 m dan 2,80 m gacha;

1,02 - binolarning balandligi 2,80 m dan 3,00 m gacha;

1,04 - binolarning balandligi 3,00 dan 3,40 m gacha;

1,06 - binolarning balandligi 3,40 m dan ortiq.

K mus axlat qutisining mavjudligi koeffitsienti quyidagilarga teng qabul qilinadi:

1.02 - 5 qavatdan kam bo'lgan uylarda mavjud;

0,97 - 5 qavatdan ortiq uylarda emas;

1.00 - boshqa hollarda.

Oshxona maydonini hisobga olgan holda koeffitsient Kk:

0,95 - 6 kvadrat metrgacha bo'lgan oshxona maydoni bilan. m;

1.00 - maydoni 6 kv. m dan 9 kv. m

1,02 - maydoni 9 kv. m dan 12 kv. m;

1,10 - 12 kv. m.

Har bir mulk uchun koeffitsientlarning qiymatlari 2-ilovadagi 2-jadvalda keltirilgan. 2-jadvalda hisoblangan ikki xonali kvartiraning ekvivalent qiymati besh qavatli uydagi ikki xonali kvartiraning narxidir. umumiy va yashash maydonining nisbati 1,5 dan 1,66 gacha, balkonli, o'rta qavatda, ship balandligi 2,5 m dan ortiq, axlat qutisisiz, oshxona maydoni 6 dan 9 m gacha.

O'nta xonadonning o'rtacha arifmetik narxini baholangan kvartiraning umumiy maydoniga ko'paytirsak va baholangan kvartira uchun tuzatish koeffitsientlariga bo'linib, biz kvartiraning haqiqiy bozor narxini olamiz, bu 2410714 bo'ladi:

54 ming rubl * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =

Shunday qilib, o'rganilayotgan mulkni qiyosiy usulda baholash natijasida ikki xonali kvartiraning bozor narxi 2 410 714 rublni tashkil etishi aniqlandi.

2.4 Xarajat yondashuvidan foydalangan holda mulkni baholash

Xarajat yondashuviga ko'ra, mulkning qiymati jismoniy va eskirishni hisobga olgan holda uni ko'paytirish yoki almashtirish uchun sarflangan resurslar miqdori bilan belgilanadi.

Xarajat yondashuvidan foydalangan holda kvartiraning narxini baholash juda qiyin, chunki bitta kvartirani qurish xarajatlarini hisoblash, ularning umumiy turar-joy binosini qurish xarajatlarini ajratish juda qiyin.

Biz ob'ektning narxini uy qurish xarajatlari kvartiralarning umumiy maydoniga mutanosib ravishda taqsimlanadi degan faraz asosida xarajat yondashuvidan foydalangan holda baholaymiz. Ushbu taxmin shartli, ammo shunga qaramay, bu sizga xarajatlar yondashuvidan foydalangan holda kvartiraning narxini taxminiy baholash imkonini beradi.

Xullas, “Promstroy – D” mas’uliyati cheklangan jamiyati qurilish kompaniyasi mazkur ko‘chada turar-joy binosi qurishni rejalashtirgani ma’lum. Aeroport (Novosibirskning Zaeltsovskiy tumanida, baholash joylashgan uyning bevosita yaqinida). "Promstroy - D" MChJ ushbu uyni umumiy maydoni 3 ming 298 kvadrat metr bo'lgan uchastkada loyihalash va qurish huquqini oldi. m.Yer uchastkasining bozor qiymatini va investorning buyurtmasiga binoan turar-joy binosini qurish qiymatini baholash “Praktika” MChJ tomonidan amalga oshirildi. Loyihadan oldingi hujjatlarga ko'ra, 5 qavatli binodagi kvartiralarning umumiy foydalanishga yaroqli maydoni 3262 kv.m ni tashkil qiladi. m Turar-joy binosi 75 ta xonadonni o'z ichiga oladi.

"Praktika" MChJ mutaxassislarining fikriga ko'ra, uy qurish qiymati 10 million 640 ming rublni tashkil qiladi. Bunday holda, qurilish xarajatlari 1 kv. m umumiy maydoni 3261,8 rublni tashkil qiladi.

Baholanayotgan mulkning umumiy maydoni 42 kv.m. m Shunday qilib, xarajat yondashuviga muvofiq, ob'ektni qayta tiklash qiymati 136 995,6 rublni tashkil qiladi. (3261,8 rubl * 42 kv.m).

O'zgartirish qiymati to'plangan amortizatsiyani hisobga olgan holda aniqlanishi kerak. Turar-joy binosining foydalanish muddati 40 yil. Baholangan ob'ekt bo'yicha amortizatsiya 30 yil. Shunday qilib, baholashda ob'ektni almashtirish qiymatining 10/40 qismini hisobga olish kerak.

Xarajat yondashuvi bo'yicha ob'ektning qiymatini baholash quyidagicha bo'ladi:

136 995,6 rubl * 10/40 \u003d 34248,9 rubl.

2.5 Turar-joy ko'chmas mulkini baholash natijalarini solishtirish

Turar-joy ko'chmas mulk ob'ektini - Novosibirskning Zaeltsovskiy tumanida joylashgan ikki xonali kvartirani baholash uchun daromad olish usullari va qiyosiy yondashuvlar qo'llanildi, unga ko'ra quyidagi natijalarga erishildi:

1. Analoglarni sotishni taqqoslash usuliga ko'ra, ob'ektning narxi 2410714 rublni tashkil qiladi.

2. Daromad yondashuvining bir qismi sifatida:

3. Xarajat yondashuviga muvofiq, ob'ektning narxi 34248,9 rublni tashkil qiladi.

Rossiya baholash amaliyotida tugatish qiymatini aniqlash juda kam uchraydi, bu esa ushbu turdagi baholash uchun uslubiy yordamning past darajasiga ta'sir qiladi.

Tugatish qiymatining qiymatiga ta'sir qiluvchi va uni bozor qiymatidan ajratib turuvchi yagona omil ko'chmas mulkni sotishning bozordan tashqari shartlariga xos bo'lgan "majburiy sotish" omilidir.

Shunday qilib, hozirgi Rossiya sharoitida qutqaruv qiymatini hisoblash uchun quyidagi tenglamadan foydalanish mumkinligi aniq bo'ladi:

Silliq. = Sryn. x (1 - Kvin.),

qayerda silliq. - ko'chmas mulkning qutqaruv qiymati;

Sryn. - o'rganilayotgan ob'ektning bozor qiymati;

Kvin. - majburiy sotish uchun tuzatish, 0 ko'rsatilgan< Квын. < 1.

Yuqoridagi tenglamaga ko'ra, qutqaruv qiymati ikki bosqichda hisoblanadi. Birinchi bosqichda o'rganilayotgan mulkning bozor qiymati aniqlanadi. Ikkinchi bosqichda majburiy sotish bo'yicha tuzatish qiymati hisoblab chiqiladi va bozor qiymati qiymatiga kiritiladi, ya'ni bozor qiymati "majburiy sotish" koeffitsientiga (sotishning bozordan tashqari shartlari uchun) moslashtiriladi. .

Agar ko'chmas mulkning bozor qiymatini hisoblash qiyinchilik tug'dirmasa, unda majburiy sotishga tuzatish kiritish va uning matematik asoslanishi ko'plab savollarni tug'diradi. Amalda baholovchilar uni intuitiv ravishda 0,1 dan 0,3 gacha (bozor qiymatining 10 - 30%) oralig'ida qabul qiladilar.

Shunday qilib, tuzatish koeffitsienti qiymati 10% darajasida bo'lsa, turar-joy mulkining qutqaruv qiymati quyidagicha bo'ladi:

Slick = 2410714 rubl. x (1 - 0,1) = 2169642,6 rubl.

Agar tuzatish koeffitsientining qiymati 30% darajasida bo'lsa, turar-joy mulkining qutqaruv qiymati quyidagicha bo'ladi:

Slick = 2410714 rubl. x (1 - 0,3) = 1687499,8 rubl.

Shunday qilib, umuman olganda, mulkning tugatish qiymati uning bozor qiymatining 70 dan 90% gacha bo'ladi va 1 687 499,8 ming rublni tashkil qiladi degan xulosaga kelishimiz mumkin. 2169642,6 ming rublgacha.

Shunday qilib, to'rtta variantda kvartiraning narxi boshqacha bo'lib chiqdi. Qaysi narx ob'ektning qiymatini eng aniq aks ettirishini aniqlash uchun baholash maqsadini bilish kerak, chunki baholashning maqsadi qiymatni aniqlashni tanlashni belgilaydi.

Agar baholashning maqsadi keyinchalik sotish bilan davriy daromad shaklida foyda olish maqsadida sotib olingan ob'ektning qiymatini aniqlash bo'lsa, unda daromad usulida olingan ko'rsatkichga e'tibor qaratish lozim (1327118,6 rubl - 1346178 rubl). )

Agar baholashning maqsadi ob'ektning haqiqiy bozor qiymatini aniqlash bo'lsa, shu bilan birga o'xshash ob'ektlarning sotish narxlari to'g'risida etarli ma'lumot mavjud bo'lsa, u holda kvartiraning narxi bozor analoglarini taqqoslash natijasida olingan ko'rsatkich sifatida qabul qilinishi kerak (2410714 rubl). ).

Agar baholashning maqsadi ipoteka kreditini olish uchun garov sifatida xizmat qiladigan kvartiraning qiymatini aniqlash bo'lsa, u holda tugatish qiymati eng mos keladi, chunki kredit bajarilmagan taqdirda baholash ob'ekti sotiladi. kelishuv juda qisqa vaqt ichida ta'minlanishi kerak. Shunday qilib, mulkning qiymati sifatida 1,687,499,8 ming rubl oralig'idagi qiymat olinishi kerak. 216942,6 ming rublgacha.

3-BOB. KO‘CHMAS MULKNI BAHOLASH USULLARINI TAKMILLARISH BO‘YICHA TAKLIFLAR.

turar-joy mulkini baholash qiymati

Umuman olganda, birinchi bob ko'proq nazariy asoslarga, ko'chmas mulkni baholash bilan bog'liq asosiy toifalarga bag'ishlangan.

Ishning ikkinchi bobida bozor qiymatini aniqlashning uchta yondashuvi nuqtai nazaridan ko'chmas mulkni baholash natijalari keltirilgan: xarajatlar nuqtai nazaridan baholash (xarajat yondashuvi), sotishni to'g'ridan-to'g'ri taqqoslash orqali baholash (qiyosiy yondashuv), baholash nuqtai nazaridan. kutilayotgan yoki haqiqiy daromad (daromad yondashuvi).

Baholash natijalarini solishtirganda, barcha yondashuvlar har xil natijalar berishi aniqlandi. Keling, ko'chmas mulkni baholashga taqdim etilgan yondashuvlarni takomillashtirishning asosiy yo'nalishlarini ko'rib chiqaylik.

Zamonaviy baholash amaliyotida ko'pincha UPVS to'plamlari yordamida almashtirish xarajatlarini hisoblash texnologiyasi qo'llaniladi. Ushbu to'plamlardan foydalanish 1997 yilda, ko'chmas mulk ob'ektlari to'g'risida bozor ma'lumotlari deyarli yo'q bo'lgan paytda boshlangan va bu to'plamlardan foydalanish "bozor qiymatini" aniqlashning yagona usuli bo'lib, asosan asosiy vositalarni qayta baholash uchun mo'ljallangan. So'nggi o'n yillikda ko'chmas mulk bozorini axborot bilan ta'minlash va byudjetlashtirishda katta o'zgarishlar yuz berdi. Rossiya Federatsiyasining Davlat qurilishi yangi smeta va me'yoriy-huquqiy bazaga o'tdi. Rossiya Davlat qurilishining 2002 yil 8 apreldagi 16-sonli "Qurilishda narx belgilashning yangi smeta va me'yoriy bazasiga o'tishni yakunlash chora-tadbirlari to'g'risida" gi farmoni 2003 yil 1 yanvardan boshlab SSSR Gosstroyning me'yoriy hujjatlarini bekor qildi, 1991. va 1984 yilgi smeta va me'yoriy bazalarda nazarda tutilgan narxlar darajasida tuzilgan. Ularning o'rniga davlat elementar smeta normalari (GESN) va federal birlik narxlari (FER) joriy etiladi. Rossiya Davlat qurilishi tomonidan tasdiqlandi va kuchga kirdi:

· GESNr-2001 "Ta'mirlash-qurilish ishlari uchun davlat elementar smeta normalari";

· GESN-2001 “Umumiy qurilish ishlari uchun davlat elementar smeta normalari”;

GESNm-2001 "Uskunalarni o'rnatish uchun davlat elementar hisoblangan normalar"

HES ob'ektlarda qurilish ishlarini bajarish, resurs usulidan foydalangan holda xarajatlar smetasini (smetasini) tayyorlash, shuningdek bajarilgan ishlar uchun haq to'lash va materiallarni hisobdan chiqarish uchun zarur bo'lgan resurslarning tarkibi va ehtiyojini aniqlash uchun mo'ljallangan.

Rossiya davlat qurilishi federal birlik narxlarini (FER, FERr va FERm) faqat Moskva viloyati uchun ishlab chiqadi. Bundan tashqari, Moskva viloyati uchun narxlar Gosstroy tomonidan narxlarni mintaqaviy sharoitlarga bog'lash uchun qurilishda narxlarni belgilash uchun mintaqaviy markazlarga o'tkaziladi. Majburiylashtirilgandan so'ng, narxlar to'plami keyingi tasdiqlash uchun Davlat qurilishiga yuboriladi. Hozirgi vaqtda yangi me'yoriy-huquqiy bazani ishlab chiqish jarayoni hali tugallanmagan. Yangi me’yoriy-huquqiy baza asosida ko‘chmas mulkni baholashni o‘tkazish maxsus bilim va ko‘nikmalarni talab qiluvchi juda murakkab va ko‘p vaqt talab qiluvchi vazifadir. Yangi me'yoriy-huquqiy bazani baholash amaliyotiga kirishi uchun ko'chmas mulkni baholashning amaliy muammolarini hal qilishga moslashtirilgan dasturiy ta'minot va hisoblash tizimlarini ishlab chiqish bo'yicha bir qator ishlarni amalga oshirish kerak.

So'nggi paytlarda qurilishda narx belgilash bo'yicha mintaqaviy markazlar faol ishlay boshladilar, axborot xizmatlarini ko'rsatishga ixtisoslashgan firmalar paydo bo'ldi, masalan, NPF Qurilishdagi axborot texnologiyalari markazi.

Va faqat ko'chmas mulk baholovchilari hali ham o'tgan asrning 70-yillarining uzoq vaqtdan beri eskirgan to'plamlaridan foydalanadilar va shu bilan birga ular asosida ob'ektlarning "bozor qiymatini" oqlaydilar. Tajribali baholovchilar, birinchi navbatda, birlik narxlariga kiritilgan xarajatlar ro'yxati, o'rtacha indeksatsiya, texnologiyalardagi nomuvofiqlik, ish hajmining nisbati va boshqalar bilan bog'liq bo'lgan UPVS to'plamlaridan foydalanishning kamchiliklarini uzoq vaqtdan beri tushunishgan.

Shunday qilib, UPVS kollektsiyalarida quyidagi xarajatlar moddalari hisobga olinadi:

· bevosita xarajatlar;

qo'shimcha xarajatlar;

Rejalashtirilgan jamg'arma (foyda);

qurilish maydonchasini ajratish va rivojlantirish uchun umumiy maydon xarajatlari;

loyihalash va tadqiqot ishlarining narxi;

qishda ishlarni ishlab chiqarish bilan bog'liq xarajatlar;

Mukofot ish haqining qiymati

doimiy korxona direksiyasini saqlash xarajatlari;

· vaqtinchalik bino va inshootlarni tugatishdan ko'rilgan zararlar;

· ishchilarni 3 km dan ortiq masofaga tashish xarajatlari. jamoat transporti yo'qligida;

· ishning mobil xususiyati uchun xodimlarga bonuslarni to'lash qiymati.

Tajribali baholovchilar o'z hisob-kitoblarida analoglar yoki konsolidatsiyalangan hisob-kitoblarga tuzatishlar asosida o'zlarining ishlanmalaridan foydalanadilar.

P.G.Grabovoy, S.P.Korostelevning "Mulkni baholash, I qism. Ko'chmas mulkni baholash" ishida aniq misolda ko'rsatilgandek, UPVS metodologiyasidan foydalangan holda turar-joy ko'chmas mulkini almashtirish qiymatini hisoblash natijalari sezilarli darajada, bir necha marta. , bozor ko'rsatkichlaridan farq qiladi.

Biroq, Rossiya Baholovchilar Jamiyati Ekspertlar kengashi tomonidan ko'rib chiqilgan hisobotlarning aksariyatida ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash hali ham eskirgan UPVSga asoslangan. Bundan tashqari, ushbu hisob-kitoblar natijalarini bozor ko'rsatkichlariga qandaydir tarzda yaqinlashtirish uchun ularga "tadbirkorning foydasi" deb ataladigan ma'lum bir ko'paytirish omili kiritiladi. Bu mutlaqo o'zboshimchalik bilan qabul qilinadi, chunki zamonaviy sharoitda bu ko'rsatkichni bozordan olib tashlash mumkin emas. Bu erda shuni ta'kidlash kerakki, IVS-2003 ga muvofiq, "bozor qiymatini qo'llash faqat bozor ma'lumotlari asosida baholash xulosasini talab qiladi". RSAni qo'llashda baholovchi hisobotda aks ettirilishi kerak bo'lgan bozor bo'lmagan qiymatni aniq belgilaydi.

Rossiyada haligacha G'arb baholovchilaridan (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS misolida) mavjud bo'lgan qurilish narxining jamlangan asosiy ko'rsatkichlari bo'yicha ishonchli ma'lumotlar bazasi mavjud emas.

Hozirgi vaqtda ko'chmas mulkni baholash bo'yicha tan olingan asosiy ma'lumotlar bazasi Co-Invest MChJ ishlanmalari hisoblanadi. Ushbu firma har chorakda “Qurilishda narx indekslari” byulleteni, shuningdek, “Baholovchining qo‘llanmasi” turkumlarini nashr etadi: “Sanoat binolari”, “Turarjoy binolari”, “Milliy qurilish bozorlarida valyutalarning xarid qobiliyati paritetlari to‘plamlari”, “Qo‘llanma. joriy narxlar darajasida binolar va inshootlarni almashtirish qiymati va boshqalar.

Ushbu nashrlardan foydalanganda shuni esda tutish kerakki, ularning hisob-kitoblarining aksariyati rejalashtirilgan iqtisodiyotning me'yoriy bazasiga asoslanadi, ma'lum narx koeffitsientlari bilan indekslanadi va shuning uchun baholashning yakuniy natijalari yuqorida ko'rsatilgan sabablarga ko'ra jiddiy xatolikka olib kelishi mumkin. . Muayyan indekslarni qo'llashda ularni hisoblash uchun zarur shartlarni diqqat bilan o'rganish kerak.

Yaqinda nashr etilgan va mamlakatda birinchi bo'lib e'lon qilingan, baholovchilar tomonidan kutilgan qurilish xarajatlari bo'yicha mintaqaviy qo'llanma (RCC-2006). U qurilish ishlarining turlari bo'yicha tannarx ko'rsatkichlarini, yig'ilgan xarajat ko'rsatkichlarini (CSI) va "ekspress optsionda zarur bo'lgan investitsiya miqdorini baholash uchun ma'lumotni" taqdim etadi. Aslida, oxirgi ta'rif zamonaviy binolar va inshootlarning analoglari ob'ektlarining taxminiy narxini anglatadi. RCCning III qismida "konstruktiv elementlarning texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlari bo'lgan analog ob'ektlar, umuman ob'ekt uchun texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlarga ega bo'lgan o'xshash ob'ektlar va turar-joy binolari va ijtimoiy ob'ektlarning narxini aniqlash uchun tavsiya etilgan texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlarning yig'ma jadvali mavjud. va madaniy ob'ektlar". Xarajat ko'rsatkichlari "Moskva viloyati" uchun 01.01.2006 yildagi narxlarda belgilangan. Ma'lumotnomada 18 turdagi zamonaviy turar-joy binolari va 27 ta noturarjoy ko'chmas mulk ob'ektlari bo'yicha narx ko'rsatkichlari kiritilgan. RCC-2007da ushbu ob'ektlar ro'yxati sezilarli darajada kengaytirildi.

RCCning nashr etilishi uni ko'chmas mulk va biznesni baholash tartib-qoidalarida qo'llash uchun sharoit yaratadi. Agar ko‘chmas mulkni baholashda “Yig‘ma qiymat ko‘rsatkichlari” qo‘llanmasining II qismidan foydalanish mumkin bo‘lsa, xo‘jalik faoliyatini baholashning xarajat yondashuvida “Bino va inshootlarning ob’ektlari-analoglari” III qismidan foydalanish mumkin.

Shunday qilib, RCC to'plamlari ko'chmas mulkni baholashning asosiy asosiga aylanishi kerak. Biroq, bu to'plamlarda sezilarli kamchiliklar mavjud. Asosiysi, ular dastlabki ma'lumotlarni va analoglar narxining olingan qiymatlarining asosiy taxminlarini taqdim etmaydi. Shunday qilib, yakuniy ko'rsatkichlarda uskunaning qanday o'ziga xos tarkibi hisobga olinganligi, quruvchining boshqa xarajatlariga nima kiritilganligi va hokazolar to'liq aniq emas. Baholovchilar, tahlilchilar va baholovchilarning RCCni takomillashtirish yo'nalishidagi birgalikdagi ishi ko'chmas mulkni baholovchilar uchun zarur bo'lgan axborot bazasini yaratishga olib kelishi mumkin.

Hozirgi vaqtda baholash faoliyatini rivojlantirishning asosiy yo'nalishi ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashga aylanmoqda. Bu mamlakatimizda ko‘chmas mulkning haqiqiy bozor qiymati bo‘yicha ma’lumotlar bazasi to‘planayotgani tufayli mumkin bo‘lmoqda.

Baholash agentliklarida turar-joy ko'chmas mulkini baholash jarayonini soddalashtirish uchun uning bir qator parametrlariga qarab turar-joy mulkining narxini hisoblash imkonini beruvchi kvartira qiymatining regression modelidan foydalanish mumkin.

Bunday modelni qurish misoli 2005 yil dekabr oyidagi "Ko'chmas mulk" jurnalida keltirilgan. Model Novosibirsk shahrining turli tumanlarida turli xil iste'mol xususiyatlariga ega uy-joylarni amalga oshirish bilan shug'ullanadigan bir nechta ko'chmas mulk kompaniyalarining narxlari ro'yxatiga muvofiq qurilgan. Tahlil qilish uchun quyidagi parametrlar boʻyicha 450 ta xonadon (kvartiraning har bir turi uchun 150 ta variant – bir, ikki, uch xonali) boʻyicha maʼlumotlar toʻplandi:

Kvartiraning narxi

Mulk joylashgan hudud

Egalik turi:

davlat uy-joylari,

Xususiylashtirish shartnomasi bo'yicha sotib olingan uy-joy;

Sotib olish va sotish shartnomasi bo'yicha sotib olingan mulk

Kvartira joylashgan uyning materiali:

Panel, g'isht, monolit,

Uy turi:

Elita,

yaxshilangan tartib,

tipik,

to'liq o'lcham,

- "Xrushchev",

uyning qavati,

Kvartira joylashgan qavat,

Kvartiraning umumiy maydoni,

kvartiraning yashash maydoni,

oshxona maydoni,

Balkon yoki lodjiya mavjudligi,

Telefonga ega bo'lish.

Keling, bir xonali kvartiralar misolida modelni qurish tartibini batafsil ko'rib chiqaylik.

Modelni yaratishning birinchi bosqichida bir-biriga kuchli bog'liq bo'lgan parametrlarni aniqlash uchun korrelyatsiya koeffitsientlari matritsasi tahlil qilindi. Asosiy vazifa korrelyatsiya koeffitsienti 0,8 qiymatidan oshmaydigan shunday omillarni tanlash edi. Tahlil natijalariga ko'ra, korrelyatsiya koeffitsientlari matritsasi tuzildi, unda 6 ta omil, ya'ni dastlab to'planganlarning yarmi hisobga olinadi, chunki qolgan omillar korrelyatsiya koeffitsientiga qo'yilgan shartni qanoatlantirmadi.

Tanlangan omillar bo'yicha to'plangan ma'lumotlarga asoslanib, quyidagi regressiya modeli qurildi:

S = -10,12 + 9,24 Jami + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)

yoki umuman:

S= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

Taqdim etilgan tenglamada quyidagi belgilar qo'llaniladi:

s - quyida belgilangan parametrlarga ega kvartiraning narxi,

Stot - kvartiraning umumiy maydoni,

x1 - bu kvartira joylashgan hududni tavsiflovchi qo'g'irchoq o'zgaruvchi,

x2 - kvartira joylashgan uyning materialini tavsiflovchi qo'g'irchoq o'zgaruvchi;

x3 - baholangan kvartira joylashgan binoning qavatlar sonini tavsiflovchi o'zgaruvchi;

x4 - kvartira joylashgan qavatni tavsiflovchi qo'g'irchoq o'zgaruvchi;

x5 - bu kvartirada telefon mavjudligini tavsiflovchi qo'g'irchoq o'zgaruvchi.

Ushbu model uchun statistik ko'rsatkichlar olingan natijalarning ahamiyatini tasdiqladi.

Shunday qilib, natijada olingan model kvartiralarning o'rtacha narxining Novosibirsk shahrining uy-joy bozoridagi parametrlariga bog'liqligini juda yaxshi aks ettiradi (ekstremal variantlarni hisobga olmagan holda).

Taqdim etilgan modellar Novosibirsk shahridagi "Jilfond" va "Amir - Real Estate" ko'chmas mulk agentliklarida amaliyotga tatbiq etildi, ularda sotiladigan kvartiralarning narxini baholash uchun doimiy xodimlar mavjud, shuningdek, kreditda garov sifatida ishlaydi. shartnomalar. Shuni ta'kidlash kerakki, mutaxassislar ularni qo'llash samaradorligini yuqori baholadilar.

Baholovchilar duch keladigan ikkinchi muhim muammo - kelajakda kvartiraning qiymatini bashorat qilish. Bu muammo, ayniqsa, ipoteka uchun kvartiraning narxini baholashda dolzarb bo'lib qoladi, chunki kelajakda kvartirani sotish amalga oshiriladi va bir yil davomida kvartira narxining o'sish sur'atlarini aniqlash muhim ahamiyatga ega. kredit shartnomasi.

Ikkilamchi uy-joy bozorida narxlar dinamikasi modelini yaratish uchun dastlabki ma'lumotlar tegishli yillarning choraklari bo'yicha Real Estate jurnallaridan olingan. Har bir yil uchun 240 ta xonadon bo'yicha ma'lumotlar to'plangan - har bir turdagi kvartira uchun 80 tadan (bir, ikki, uch xonali kvartiralar). . Modelni yaratishning asosiy maqsadi ikkilamchi bozorda ko'chmas mulk narxlarini o'zgartirish modelini aniqlashdir.

Kvartiralar bo'yicha to'plangan ma'lumotlarning tuzilishi shaklda ko'rsatilgan. 2.1, 2.2, 2.3.

Guruch. 2.1. Modelni qurishda hisobga olinadigan kvartiralarning tuzilishi, turar-joy turlari bo'yicha

Guruch. 2.2. Modelni qurishda hisobga olinadigan kvartiralarning tuzilishi, turar-joy turlari bo'yicha

Guruch. 2.3. Modelni qurishda hisobga olinadigan kvartiralarning tuzilishi, uyning materiali turi bo'yicha

Iqtisodiy hodisalarning vaqtinchalik tahlili evolyutsiyaning har xil turlarini farqlaydi.

1. Trend, trend yoki uzoq muddatli harakat. Trendning qat'iy ta'rifi yo'q, u intuitiv tarzda ochiladi. Trend uzoq vaqt davomida saqlanib turadigan ma'lum bir yo'nalishdagi sekin o'zgarishlarga mos keladi.

2. Tsikl, qisqa muddatli komponent - tez kvazi-davriy harakat, bunda ortish fazasi va pasayish fazasi mavjud.

3. Mavsumiy komponent - tsikldan farqli ravishda muntazam ravishda sodir bo'ladigan o'zgarishlar.

4. Tasodifiy tebranishlar, effektlar - nisbatan yuqori chastotali xaotik harakat, u ozmi-ko'pmi doimiy xarakterga ega.

Ba'zi statistik qatorlar evolyutsiyaning u yoki bu turini sof shaklda ifodalaydi, lekin ularning aksariyati barcha yoki alohida komponentlarning birikmasidir.

Nazariy jihatdan, narx dinamikasi qatori trend, mavsumiy komponent va tasodifiy tebranishlarning kombinatsiyasidir. Ko'chmas mulk bozori rivojlanishining hozirgi bosqichida kvartira narxining mavsumiy tarkibiy qismi buzilmoqda, bu narxlarning yuqori o'sish sur'atlari va ko'rib chiqilayotgan bozorning investitsion jozibadorligi bilan bog'liq. Shuning uchun ko'rib chiqilayotgan dinamik seriyadagi tendentsiyani ta'kidlashga alohida e'tibor berildi.

Kvartiralar uchun narxlar dinamikasi qatoriga ko'ra, quyidagi model qurilgan.

Ikkinchi darajali polinom:

yi = a + bt2, (3.3)

bu erda i - kvartira turi,

t - vaqt davri.

Shuni ta'kidlash kerakki, statistikada qo'llaniladigan mezonlarga muvofiq, korrelyatsiya koeffitsienti 1 ga yaqin (0,7 dan ortiq), muhimlik koeffitsienti F 0,03 dan kam bo'lishi kerak (mavjud model parametrlari uchun).

Shunday qilib, olingan modellar Novosibirsk shahrining ikkilamchi uy-joy bozoridagi narxlar dinamikasini yaxshi aks ettiradi.

Olingan modelga ko'ra, bir xonali kvartiralar narxining o'sishi 2006 yilda 22,0 foizni tashkil etishi kerak bo'lsa, haqiqiy o'sish 24,3 foizni tashkil etdi.

Ushbu modelga ko'ra, 2006 yilda Novosibirsk shahrida ikki xonali kvartira narxining o'sishi 21,7% bo'lishi kerak edi, aslida esa o'sish sur'ati 21,6% edi.

Taqdim etilgan modelga ko'ra, 2006 yilda Novosibirsk shahridagi uch xonali kvartira narxining o'sishi 21,5% bo'lishi kerak edi, aslida esa o'sish sur'ati 31,0% ni tashkil etdi.

2006 yilning har choragida Novosibirsk shahridagi kvartiralarning kvadrat metri narxi to'g'risidagi haqiqiy ma'lumotlarni almashtirib, shuni ta'kidlash mumkinki, bu qiymat model bo'yicha qurilgan ishonch oraliqlari chegaralariga to'g'ri keladi.

Mutaxassislarning fikriga ko'ra, natijada olingan model ko'chmas mulk bozoridagi hozirgi vaziyatni etarli darajada tavsiflaydi. 2006 yil oxiriga kelib, ayrim turdagi kvartiralar uchun uy-joy narxining o'sishi prognozi real ma'lumotlarga to'g'ri keladi, chunki mutaxassislar tomonidan taxmin qilingan bozor o'sishi 20-30% ni tashkil qiladi.

Baholovchi doimiy ravishda kvartiralarning narxini bashorat qilish muammosiga duch keladi, bu muammo, ayniqsa, kreditlash uchun baholashda keskindir. Qarorning to'g'riligi mutaxassisning tajribasiga, malakasiga, shuningdek baholanayotgan ob'ekt bozorida to'plangan ma'lumotlarning sifatiga bog'liq. Mutaxassislar ishida tavsiya etilgan statistik modellardan foydalanish prognozlarning aniqligini, shuningdek, turar-joy ko'chmas mulkini baholash sifatini oshirishga yordam beradi.

XULOSA

Tadqiqot natijalariga ko'ra quyidagi xulosalar chiqarish mumkin.

Ko'chmas mulk ob'ektlarini baholashda uchta yondashuv mavjud.

Daromad yondashuvi baholanayotgan mulkning kelajakdagi daromad miqdori asosida uning qiymatini aniqlashdan iborat bo'lib, ko'pincha tijorat ko'chmas mulkini baholashda qo'llaniladi.

Xarajat yondashuvi shunga o'xshash ob'ektni qurish xarajatlari (materiallar narxi, transport xarajatlari va boshqalar) asosida tannarxni belgilaydi va baholanayotgan ob'ektning qiymati yuqoriroq bo'lishi mumkin emasligiga asoslanadi.

Savdolarni solishtirish usuli (qiyosiy yondashuv) qimmatli ob'ektga eng yaqin analoglarni topish va ular bilan baholangan ob'ekt o'rtasidagi farqlarni hisobga olgan holda ularning qiymatiga tuzatishlar kiritishdan iborat. Turar-joy ko'chmas mulkini baholashda ushbu yondashuv asosiy hisoblanadi, chunki bozorda to'g'ri baholash uchun turar-joy binolarini sotish bo'yicha etarli miqdordagi takliflar mavjud.

Ishning amaliy qismida taqdim etilgan baholashning maqsadi Novosibirskning Zaeltsovskiy tumanida joylashgan ikkita yashash xonasidan iborat kvartiraning bozor qiymatini aniqlash edi.

Turar-joy ko'chmas mulk ob'ektini - Novosibirskning Zaeltsovskiy tumanida joylashgan ikki xonali kvartirani baholash uchun daromad, xarajat va qiyosiy yondashuv usullari qo'llanildi, unga ko'ra quyidagi natijalarga erishildi.

Bozor analoglarini taqqoslash usuliga ko'ra, ob'ektning narxi 2410714 rublni tashkil qiladi.

Daromad yondashuvining bir qismi sifatida:

To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuliga ko'ra, kvartiraning narxi 1 327 118,6 rublni tashkil qiladi;

Kelajakdagi daromadlarni diskontlash usuli bo'yicha - 1346178 rubl.

Xarajat yondashuviga ko'ra, ob'ektning narxi 34248,9 rublni tashkil qiladi.

Ob'ektning tugatish qiymatini aniqlash metodologiyasiga muvofiq, Zaeltsovskiy tumanidagi ikki xonali kvartiraning narxi 1,687,499,8 ming rublni tashkil qiladi. 2169642,6 ming rublgacha.

Turar-joy ko'chmas mulkini baholashga xarajat yondashuvini takomillashtirish shunga o'xshash ob'ektlarni qurishning real xarajatlarini aks ettiruvchi hujjatlar, to'plamlarni ishlab chiqishdan iborat, chunki baholovchilar o'z faoliyati davomida foydalanadigan me'yoriy to'plamlar nashr etilgan. 70-yillar. o'tgan asrning va uzoq vaqtdan beri eskirgan va bu yondashuvlarda qo'llaniladigan tuzatish omillari hech qanday tarzda oqlanmaydi.

Baholashning bozor yondashuvlarini takomillashtirishning asosiy yo'nalishi ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymatini baholash jarayonida statistik modellardan foydalanish hisoblanadi.

Maqolada mulk qiymatini uning bir qator sifat ko‘rsatkichlari asosida aniqlash modeli, shuningdek, ma’lum vaqtdan keyin mulk qiymatini bashorat qilishning statistik modeli misollari keltirilgan. Shuni ta'kidlash kerakki, bu muammo, ayniqsa, kreditlash maqsadida ko'chmas mulkni baholashda dolzarbdir, chunki bu holda ko'chmas mulk ob'ekti baholashdan keyin bir muncha vaqt o'tgach sotiladi. Mutaxassislar ishida tavsiya etilgan statistik modellardan foydalanish prognozlarning aniqligini, shuningdek, turar-joy ko'chmas mulkini baholash sifatini oshirishga yordam beradi.

FOYDALANILGAN ADABIYOT VA MANBALAR RO‘YXATI

1. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi. Birinchi, ikkinchi va uchinchi qismlar. Rasmiy matn. - M .: IKF Omega - L, 2005 yil.

2. Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida. 08/06/98 yildagi 135-sonli Federal qonuni - FZ.

3. Baholash standartlarini tasdiqlash. Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 07.06.2001 yildagi 519-son qarori.

4. Boldirev B.C. Ko'chmas mulkni baholash nazariyasiga kirish. - M.: Boshqaruv, baholash markazi, 2004 yil.

5. Burdenkova E. Rieltorlik firmalari faoliyatining ayrim jihatlari haqida. // Statistikaga oid savollar. - 2004. - 10-son. - B.32 - 37.

6. Balabanov I.T. Rossiyada ko'chmas mulk operatsiyalari. Moskva. 2003 yil

7. Genri S. Xarrison. Mulkni baholash. - M.: RIO, 2004 yil.

8. Goremykin V.A. Ko'chmas mulk iqtisodiyoti. - M.: Filin, 2005 yil.

9. Gribovskiy S.V. Foydali ko'chmas mulkni baholash. - Sankt-Peterburg: Pyotr, 2004 yil.

10. Grigoryev V.V. Ko'chmas mulk ob'ektlarini baholash, nazariy va amaliy jihatlari. - M.: INFRA - M, 2004 y.

11. Grishaev S.P. Ko'chmas mulkni huquqiy tartibga solish. // Davlat va huquq. - № 3. – 2005 yil.

12. Gryaznova A.G., Fedotova M.A. Biznesni baholash. - M.: Moliya va statistika, 2004 yil.

13. Dubovitskiy S.K. Ko'chmas mulk va evolyutsiya. - Krasnoyarsk: "Soyuz", 2004 yil.

14. Haftalik ixtisoslashtirilgan jurnal: Ko'chmas mulk - Novosibirsk 2007 yil 15-son.

15. Ermolaeva E., Frolov A. O'sishdan oldin xotirjam. Mintaqaviy ko'chmas mulk bozorining rivojlanish tendentsiyalari. // Sibir qit'asi. - 2005. - 15-son. - S. 10.

16. Ko'chmas mulk bozorida kim kim: Qo'llanma. – M.: Triada LTD, 2002 yil.

17. Kupchina L.A. Mulkni baholash. // Buxgalteriya hisobi. - 2005. - 2-son. - B.72 - 75.

18. Lavruxin O. Ko'chmas mulk bozori: shakllanish bosqichi tugadi, ammo keyin nima? // Vedomosti. - № 21. - 2005 yil.

19. Loginov deputat. Rossiyada ko'chmas mulkni baholash masalasi bo'yicha. // EKO. - 2004. - 9-son. - S. 103 -108.

20. Nagaev R.T. Ko'chmas mulk: ensiklopedik lug'at. M.: Ideal - Matbuot, 2003 yil.

21. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Shahar mulkining bozor bahosi. - M.: Birlik, 2003 yil.

22.Provovich Yu.A. Moskvada erni baholash. - M.: Iqtisodiyot, 2003 yil.

23. Baholash bozori 2004 yil. Analitik sharh // Ekspert. - 2005. - 5-son. - S. 64 - 72.

24. Sivets S.A., Bashirova L.A. Mulkni qanday baholash kerak (baholash mijozlari uchun qo'llanma). - M .: Ko'zoynak orqali, 2002 yil.

25. Sivets S.A., Levykina I.A. Ko'chmas mulkni baholashda ekonometrik modellashtirish. - M .: Ko'zoynak orqali, 2002 yil.

26. Sivets S.A. Ko'chmas mulk va biznesni baholashda statistik usullar. - M .: Ko'zoynak orqali, 2003 yil.

27. Novosibirsk shahridagi ko'chmas mulk agentliklarining statistik ma'lumotlari. // Ko'chmas mulk. - No 48 - 51. - 2005 y.

28. 2010 yilgacha qurilish industriyasini rivojlantirish strategiyasi. // http://www.gosstroy.ru

29. Tarasevich E.I. Ko'chmas mulkni baholash - Sankt-Peterburg: Sankt-Peterburg davlat texnika universiteti, 2003 yil.

30. Novosibirsk ko'chmas mulk bozorining rivojlanish tendentsiyalari. Analitik sharh // http://www.nsk.realty.ru

31. Fedotova M.A., Utkin E.A. Ko'chmas mulk va biznesni baholash. -M.: EKMOS, 2004 yil.

32. Fridman D. Daromad keltiradigan ko'chmas mulkni tahlil qilish va baholash. - M.: Delo, 2005 yil.

33. O'quv va amaliy qo'llanma / Ed. Iqtisodiyot fanlari doktori, prof. V. Z. Chernika - M .: RDL nashriyoti, 2002. - 272 p.

34. Xachatryan S.R. Birlamchi (ikkilamchi) bozorda uy-joy sotish narxlarini prognoz qilishning ekonometrik modeli. // Audit va moliyaviy tahlil. - № 4. - 2004. - S. 130 - 134.

35. Shcherbakova N.A., Ko'chmas mulk iqtisodiyoti, Novosibirsk 2002 .;

1-ilova

Kvartira TARTIBI

KIRISHDAGI JOYI

2-ilova

2006 yil yanvar oyida baholanayotgan mulkka o'xshash kvartiralarning sotilganligi to'g'risidagi ma'lumotlar

No p / p	Ko'cha	Uy turi	Qavatlar / qavatlar soni	Umumiy / yashash maydoni	Oshxona	Balkon / lodjiya	Telefon	Izolyatsiya qilingan / qo'shni xonalar	Narxi, ming rubl	Narxi 1 kv. m., ming rubl.
1	Qizil prospekt	Π	2/5	39/26	5,5	B	+	sm	2450	62,8
2	Dachnaya	Π	2/5	40/28	6	B	+	dan	2200	55
3	Dm. Donskoy	Π	3/5	42/28	6,5	B	+	sm	2100	50
4	Dachnaya	Π	4/5	40/26	6	B	+	sm	2150	53,8
5	Qizil prospekt	Π	2/5	41/28	5,5	B	+	dan	2650	64,6
6	Jukovskiy	P	4/5	44/28	6	B	+	sm	2350	53,4
7	bahor	P	3/5	43/29	6,5	B	+	sm	2400	55,9
8	Dachnaya	P	2/5	42/28	6	B	+	sm	2300	54,8
9	Dachnaya	P	2/5	40/26	5,5	B	+	dan	2150	53,8
10	Dm. Donskoy	P	3/5	44/29	6	B	+	sm	2100	47,7
11	Taxminiy ob'ekt	P	2/5	42/28	6	B	+	sm	-	-

Tuzatish koeffitsientlarini hisobga olgan holda ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymatini aniqlash

№	ksozh	Kbl	Kat	kalitlar	qoya	Kvys	Kmus	Kk	Narxi 1 kv. m		Ekviv. tik turgan.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
Arifmetik o'rtacha									55,9	54

Ushbu qonun loyihalari ko'chmas mulkni baholash sohasidagi barcha muammolarni hal qila olmaydi, degan xulosaga kelish oson. Xo'sh, yana qanday rivojlanish yo'llarini taklif qilish mumkin? Eng avvalo, real fuqarolik va yer-mulk munosabatlari tizimida ommaviy va individual ko‘chmas mulk obyektlarini baholashning milliy standartlarini yaratish va qabul qilish zarur. Bundan tashqari, bizga mustahkam huquqiy asosga asoslangan, baholashning barcha bosqichlari va baholash ishlarining tegishli tartib-qoidalarini qat’iy va aniq tavsiflovchi, mansabdor shaxslar tomonidan o‘zlariga qulaylik yaratish maqsadida o‘ylab topilgan idoraviy ko‘rsatmalar bo‘lmagan shunday standartlar kerak. Shu bilan birga, yuqorida aytib o'tilgan haqiqiy baholash amaliyotining stereotiplarini bartaraf etishga alohida e'tibor qaratish lozim. Aks holda, baholashning haqiqiy amaliyoti eski noto'g'ri tushunchalarning asiri bo'lib qolishi mumkin. Ko'chmas mulkni baholash standartlari va qoidalari uchun mustahkam ilmiy asos yaratish, ularning matnini amaliyotchi baholovchilarning kundalik ishlarining darajasi va sifatini sezilarli darajada yaxshilashga yordam beradigan hujjatga aylantirish uchun baholashni rasmiylashtirishning umumiy tamoyillarini aniq shakllantirish kerak. tadbirlar. Shu bilan birga, nafaqat ularning huquqiy, iqtisodiy, axborot, tashkiliy va uslubiy asoslarini berish, balki rus baholovchilarining haqiqiy amaliy muammolarini aniqlash va umumlashtirish ham muhimdir. Albatta, baholash standartlarini tizimlashtirish tamoyillari amaldagi qonunchilik qoidalariga asoslanishi va baholash faoliyatining barcha jihatlarini qamrab olishi kerak. Bu, shuningdek, standartlar kontseptsiyasi va tuzilishi darajasida ularning oqilona evolyutsiyasi g'oyasini shakllantirishga yordam beradi, chunki amaldagi qonunchilik takomillashib, mamlakatda bozor institutlari rivojlanadi. O'z navbatida, ko'chmas mulkni baholash bo'yicha standartlar va qoidalarning bunday tuzilishi ularni "repressiv" hujjat emas, balki tushunish qiyin va amaliyotchi baholovchilarga qaraganda nazorat qiluvchi mansabdor shaxslar uchun zarur bo'lishiga imkon beradi. Standartlarni ishlab chiquvchilarning asosiy vazifasi ularning kadrlarni tayyorlash va qayta tayyorlash tizimiga organik integratsiyalashuvidir. Baholovchilarni tayyorlash darajasini tizimli ravishda oshirish uchun ulardan foydalanishni osonlashtirish uchun har kimga tanish bo'lmagan uslubda ma'lum qonunlarga muvofiq yozilgan standartlarning asosiy matni uchun oldindan batafsil sharhlarni tayyorlash kerak. amaliyotchi baholovchi. Bu nafaqat ularni o'rganish jarayonini osonlashtiradi, balki har qanday baholash firmasida yuzaga keladigan amaliy muammolarni hal qilish bo'yicha tavsiyalar beradi. Ya'ni, ushbu shaklda baholash standartlari va qoidalarini tayyorlash va qabul qilish baholovchilarning uzluksiz malakasini oshirish tizimini yaratishga imkon beradi.Ta'kidlash kerakki, ko'chmas mulkni baholash standartlari va qoidalari nafaqat "baholash" ga aylanishi kerak. rahbarlik hujjati” baholovchilar uchun. Ular shunday qurilishi kerakki, uning sifati va natijalarining ishonchliligi uchun yangi talablar darajasida baholash bo'yicha amaliy ishlarning yuqori ishlab chiqarish qobiliyatini ta'minlash kerak. Shu sababli, standartlar va qoidalarning eng muhim bo'limlari bo'yicha ishlar bilan bir qatorda, har qanday darajadagi ko'chmas mulk ob'ektlarini baholashning eng muhim standartlashtirilgan tartiblarini amaliy amalga oshirish uchun yangi axborot texnologiyalari va ekspert tizimlarini yaratish bo'yicha tadqiqotlar va ishlanmalar boshlandi. murakkabligi. Ko'chmas mulkni baholash standartlari va qoidalari mazmunini optimallashtirish bo'yicha baholovchilar ishini tizimlashtirishning mumkin bo'lgan variantlarini o'rganish natijasida quyidagi eng muhim to'rt bosqich aniqlandi: birinchi bosqich - baholash vazifasini shakllantirish, rasmiylashtirilgan tavsif. baholash ob'ekti va zarur huquqiy maqomga ega bo'lgan baholash uchun dastlabki ma'lumotlar tizimini tayyorlash, baholash uchun batafsil topshiriqni muvofiqlashtirish; ikkinchi bosqich - baholash muammosini hal qilishning eng muhim tartib-qoidalarini qat'iy va ilmiy asoslangan rasmiylashtirish, mantiqiy tahlil va hisob-kitoblar jarayonida xatolarning to'planishini nazorat qilish va baholashning yakuniy natijasini olish; uchinchi bosqich - baholash hisobotining eng muhim tarkibiy bo'limlari qoidalarini uni bajarishning qat'iy qoidalari va ularning mazmuniga qo'yiladigan talablarga muvofiq asoslash; to'rtinchi bosqich - aniq tartibga solingan tartib-qoidalar bo'yicha baholash natijalarini tekshirish va uning natijalari bo'yicha hujjatlarni tayyorlash. Ushbu to'rt bosqichning har biri ma'lum ish turlariga muvofiq tuzilgan bo'lib, ularning tavsifi rasmiylashtirish uchun juda mos keladi. Natijada 15-20 ta baholash protseduralarining tavsifi olinadi, ular taxminan bir xil miqdordagi mantiqiy va hisoblash xarakteriga ega elementar operatsiyalarni o'z ichiga oladi. Baholashning eng muhim bosqichlari va tartiblarini tuzishning tavsiflangan tizimi baholash standartlarini ilmiy va uslubiy asoslash bo'yicha ishning barcha yo'nalishlarini tugatmaydi. Bu nafaqat milliy fuqarolik yerlari, shaharsozlik va boshqa tegishli qonun hujjatlarining o'ziga xos xususiyatlarini hisobga olgan holda xalqaro baholash standartlarini qo'llash xususiyatlarini ochib berishdir. Albatta, rus baholovchilari tomonidan to'plangan haqiqiy amaliy tajribani umumlashtirish juda muhimdir. Ammo ko'chmas mulk ob'ektlariga narx belgilashning asosiy makroiqtisodiy jarayonlarining mohiyatini real huquqni qo'llash amaliyoti sharoitida er va mulk munosabatlari sub'ektlarining o'ziga xos iqtisodiy faoliyatining eng muhim jihatlari, matematik modellar bilan birgalikda ochib berish muhim emas. baholashda foydalaniladi, shuningdek, baholash uchun zamonaviy axborot texnologiyalari tavsifi. Bunday standartlar Rossiyaning eng yirik baholovchilarning o'zini o'zi tartibga soluvchi uyushmalarida sinovdan o'tkazilishi va shunga mos ravishda takomillashtirilishi kerak. Va milliy standartlar rus baholovchilarining haqiqiy ijobiy amaliy tajribasini aks ettirgandan keyingina qabul qilinishi kerak. Zamonaviy standartlar aniq etarli emas, chunki ular ko'chmas mulkka alohida ta'sir qilmaydi, lekin umuman olganda baholash faoliyatini qamrab oladi. "Soya" iqtisodiyoti bilan bog'liq muammolarga kelsak, bu erda baholash faoliyati to'g'risidagi qonun hujjatlari ajralmas hisoblanadi. Faqat kuchaytirilgan soliq nazorati choralari yordam beradi.

Ko'chmas mulk bozori, fond bozoridan farqli o'laroq, ko'p jihatdan mukammallikdan uzoqroqdir, bu uni o'rganish xususiyatlarini belgilaydi. Bir tomondan, tahlilchilar qiyinchiliklarga duch kelishadi, ba'zan esa ko'chmas mulk bozorida iqtisodiy munosabatlarni to'g'ri va aniq rasmiylashtirishning mumkin emasligi. Boshqa tomondan, ko'rinib turibdiki, boshqa bozorlarda qo'llaniladigan tahlil texnologiyalarini sof shaklda ko'chmas mulk bozoriga o'tkazish istiqbollari yo'q, chunki bu texnologiyalar boshqa bozor muhitida foydalanishga moslashtirilgan. Yuqorida aytilganlarni hisobga olgan holda, ko'chmas mulk bozorida yuqori sifatli tahliliy ish tahlilchidan ko'chmas mulk iqtisodiyoti bo'yicha chuqur nazariy bilimlardan tashqari, professional sezgini shakllantiradigan doimiy amaliyot va ijodiy izlanishni talab qiladigan juda murakkab mavzu bo'lib tuyuladi. .

Dunyoning rivojlangan mamlakatlarida ko'chmas mulk bozorlarining deyarli bir asrlik faoliyat ko'rsatish tarixini o'rganar ekanmiz, shunday xulosaga kelish mumkinki, tahliliy ishlar sifatiga yetarlicha e'tibor berilmagani real hayotdagi eng yirik inqirozlarning asosiy sabablaridan biri hisoblanadi. ko'chmas mulk bozorlari. Oddiy misol 80-yillarning oxiri va 90-yillarning boshlarida AQSh ko'chmas mulk bozoridagi inqiroz. Mutaxassislarning fikricha, yangi qurilishga haddan tashqari va beg'araz sarmoya kiritilishi bozorning to'lib ketishiga va shunga mos ravishda kreditlar berilgan ko'plab loyihalarga bozor talabining yo'qligiga olib keldi. Ushbu holat tahlilda rag'batlantirishning noto'g'ri tuzilishi, zaif tahlil metodologiyasi va mavjud sharoitlarni tavsiflovchi to'liq bo'lmagan ma'lumotlardan kelib chiqadigan real bo'lmagan bozor taxminlariga asoslangan edi. Ishlab chiquvchilar, baholovchilar va kredit tashkilotlarini boshqargan rag'batlantirish tuzilmasi ba'zilarning kredit olishga qiziqishi, boshqalarning kredit olishni asoslashi, uchinchisi esa o'z mablag'larini ajratish uchun deformatsiyaga uchradi. Shu bilan birga, barcha tomonlar o'z muammolarini asossiz optimistik umidlar hisobiga hal qilishdi.

Mahalliy bozorlarning yuqori sifatli ma'lumotlari bilan o'zaro aloqada noto'g'ri taxminlar va protseduralarda ifodalangan zaif tahlil metodologiyasidan foydalanish, qoida tariqasida, bozorni noto'g'ri o'rganishga va shunga mos ravishda ular asosida investitsiya qarorlarini qabul qilishga olib keldi. Inqiroz natijasida kredit tashkilotlari har qanday loyihalarga, xususan, bozor tadqiqotlariga nisbatan barqaror ishonchsizlik sindromini rivojlantirdi. Va bu, o'z navbatida, ko'chmas mulk bozori tahlilchilari o'z ishlarida aniq xulosalar va natijalarni olish uchun zarur bo'lgan (lekin etarli emas) ba'zi umumiy tamoyillarga amal qilishlari kerakligini tushunishga olib keldi. Boshqa tomondan, bozor tadqiqotlarining haqiqiylik toifasiga muvofiqligini aniqlaydigan tushunarli va oson identifikatsiya qilinadigan mezonlarga shoshilinch ehtiyoj bor.

Rossiyada ko'chmas mulk bozorining rivojlanish istiqbollarini hisobga olgan holda, potentsial inqirozlarning yo'qligi haddan tashqari optimistik stsenariy deb taxmin qilishimiz mumkin. Biroq, bunday inqirozlarning oqibatlari, agar bugungi kunda faol bozorni rivojlantirish bosqichida, ba'zi umumiy tamoyillar va tamoyillar ishlab chiqilgan va kundalik amaliyotga joriy qilingan bo'lsa, unchalik ahamiyatsiz bo'lishi mumkin.

tahliliy tadqiqotlarga qo'yiladigan talablar, ular asosida investitsiya qarorlari qabul qilinadi.

Nafaqat inqirozlar tahdidi, balki dolzarb kundalik muammolar – raqobatning kuchayishi, qisqa muddatli super foyda olish imkoniyatlarining qisqarishi, uzoq muddatli va kapital talab qiluvchi tijorat ko‘chmas mulkini rivojlantirish loyihalarining boshlanishi, bozorga xorijiy investorlarning kirib kelishi. qarorlarni asoslash uchun yuqori talablar bilan va boshqalar. - yaqin kelajakda Rossiya ko'chmas mulk bozorlarida sifat tahlilining ahamiyati tobora ortib borishiga ob'ektiv guvohlik beradi.

2.2 Investitsion qarorlarni asoslash maqsadida ko'chmas mulk bozorini o'rganish.

Ko'rib chiqilayotgan turdagi har qanday tadqiqotning yakuniy maqsadi ko'chmas mulk bozorida ma'lum bir turdagi mahsulotga bo'lgan talab va taklif nisbatini aniq (odatda kelajakdagi) vaqt oralig'ida o'lchashdir.

Ko'chmas mulkning tovar sifatidagi o'ziga xos xususiyatlari bozor iqtisodiyotida ko'chmas mulkning alohida o'rni bilan bir qatorda ushbu mahsulotni bozorda joylashtirish uchun zarur bo'lgan juda keng ijtimoiy-iqtisodiy ma'lumotlarni tashkil qiladi. Milliy va mintaqaviy iqtisodiyotning joriy va retrospektiv makroiqtisodiy tavsiflari, mintaqaviy va mahalliy bozorlarning ijtimoiy-demografik ko'rsatkichlari, mintaqaviy va mahalliy ko'chmas mulk bozorlari parametrlari - bular tadqiqot olib borish zarur bo'lgan umumiy yo'nalishlardir.

1-tamoyil. Tahlil qilish uchun faqat investitsiya ob'ektining kelajakdagi samaradorligini aniqlay oladigan ma'lumotni tanlash kerak.

Ushbu tamoyilga amal qilganda, tahlilchi uchun asosiy qiyinchilik standart qoidalar yoki dastlabki ma'lumotni shakllantirish bo'yicha aniq tavsiyalarning yo'qligi hisoblanadi. Aynan shu erda tahlilchi o'zining barcha bilimlarini, kasbiy sezgisini, ijodkorligini va amaliy tajribasini ko'rsatishi kerak. Qolaversa, aynan shu yerda butun tadqiqotning izchilligi uchun asos yaratilgan.

tamoyil 2. Tadqiqotga asoslangan barcha joriy va istiqbolli ma'lumotlar ko'rib chiqilayotgan ko'chmas mulk investitsiya loyihasi samaradorligini miqdoriy baholashda qo'llanilishi kerak.

Biroq, hatto baholash predmeti bilan bevosita bog'liq bo'lgan sinchkovlik bilan tanlangan ma'lumot ham, majoziy ma'noda, tahlilchi qurilish san'atining barcha qoidalariga muvofiq analitik tadqiqotlar uchun mustahkam poydevor qo'yishi kerak bo'lgan "g'ishtlar to'plami" dir. Va bu erda siz alohida elementlarni bitta monolitga bog'laydigan kuchli yechimsiz qilolmaysiz.

3-tamoyil. Investitsion qarorni asoslash uchun tanlangan barcha ma'lumotlar bloklari kelajakdagi bozor sharoitlari va ko'rib chiqilayotgan loyihaning tegishli unumdorligi prognozi bilan yakunlangan aniq mantiqiy sxema bilan bir-biriga bog'langan bo'lishi kerak. Mantiqiy sxemaning tavsifi aniq ko'rsatilishi kerak.

Mantiqiy sxema bo'lmagan bozor tadqiqoti natijalari bilan hisobotni mijoz tomonidan ijobiy qabul qilish faqat quyidagi hollarda bo'lishi mumkin:

a) tahlilchi mijozning nodonligidan foydalanadi, yoki

b) mijoz dastlab natijalarga ma'qul keladi.

Boshqa tomondan, ishonchli va ravshan mantiqiy sxemani qurish tahlilchining eng yuqori kasbiy mahoratini namoyish etadi.

Tadqiqotning mantiqiy sxemasini tuzish zarurligi haqidagi mulohazalarni davom ettirib, bozor tahlilining mazmunini belgilaydigan yana bir tamoyilni ko'rib chiqaylik.

4-tamoyil. Bozor tahlilining mazmuni tijorat ko'chmas mulk ob'ektining ishlashini aniqlashning asosiy nisbatlarini tashkil etuvchi omillarni muhokama qilish uchun qisqartirilishi kerak.

Ushbu tamoyilga muvofiq, tadqiqot jarayonida tahlilchi tijorat ob'ektining ish faoliyatini belgilaydigan asosiy munosabatlarni shakllantirishi, so'ngra funktsiyalari asosiy ifodaga kiritilgan omillar bo'lgan parametr-argumentlar ierarxiyasini aniqlashi kerak. ishlash uchun.

Keling, quyidagi soddalashtirilgan misol yordamida ushbu tamoyilni amalga oshirishga amaliy yondashuvni ko'rsatamiz.

Ko'rib chiqilayotgan loyihani bajarish mezoni kelajakning ma'lum bir davridagi sof operatsion daromad (NOI) bo'lsin. Keyin, ta'rifga ko'ra, ishlashni aniqlashning asosiy ifodasi quyidagi shaklga ega bo'ladi:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, Qayerda

PGI- potentsial yalpi daromad;
V&L- kam yuklash va to'lamaslikdan ko'rilgan yo'qotishlar.
M I- boshqa daromadlar.
F.E.- doimiy operatsion xarajatlar
VE- o'zgaruvchan operatsion xarajatlar.

Asosiy omillarning kutilgan qiymatlarini aniqlaydigan parametrlarni aniqlash tartibini ko'rib chiqing.

Potentsial yalpi daromad ijara stavkasining qiymati bilan belgilanadi, bu esa o'z navbatida joriy ijara stavkasining funktsiyasi, shuningdek, bozor talabi va taklifining vaqt bo'yicha nisbati tendentsiyalari.

mulk jami bozor sig'imi, talab parametrlari, bozorni o'zlashtirish koeffitsienti va ko'chmas mulkni o'zlashtirish maydonining o'sishi funktsiyasidir. Loyihalar uchun prognoz qilingan yuk ikkita ko'rsatkichni aniqlaydi - yuk darajasi va bozor tomonidan ushbu darajaga singib ketish vaqt jadvali.

Ko'chmas mulkni egallab olish maydonining o'sishi ish o'rinlari sonining o'sishi (bandlik darajasi) yoki aholi sonining o'sishi bilan belgilanadi. O'z navbatida, yutilish maydonining kengayishi yangi ko'chmas mulkka bo'lgan ehtiyojga olib keladi.

Shuni ta'kidlash kerakki, bandlikning o'sishi va aholi sonining o'sishi bir holatda, masalan, yangi ish o'rinlari ochilganda va yangi mehnatga layoqatli odamlar oqimi bilan bevosita bog'liq bo'lishi mumkin. Boshqa holatda, aholining o'sishi ish bilan ta'minlanmasdan, masalan, kelayotgan nafaqaxo'rlarning ko'payishi yoki tug'ilishning ko'payishi hisobiga o'sishi mumkin. Sifatli tahlil tarixiy tendentsiyalarni va diapazonning o'sish prognozlarini ta'minlaydigan bir nechta ma'lumot manbalaridan foydalanishni, so'ngra ma'lumotlarni taqqoslashni o'z ichiga oladi. Assortimentning o'sishini segmentlash ham majburiydir, masalan, yosh guruhi, jinsi, oila kattaligi va boshqalar. Tadqiqotda ushbu pozitsiyalarning yo'qligi tahlilda foydalanish uchun ma'lumotlarning mos kelmasligi bilan bog'liq bo'lishi kerak.

Talab parametrlari ish joyiga to'g'ri keladigan maydon (ofis yoki ishlab chiqarish), aholi jon boshiga sotib olishga sarflanadigan xarajatlar, aholi jon boshiga to'g'ri keladigan kvartiralar yoki uylar soni va boshqalar kabi aniq ko'rsatkichlar bilan belgilanadi. Talab parametrlari yordamida kerakli ko'chmas mulk miqdori hisoblab chiqiladi, bu ko'chmas mulkni iste'mol qilish sohasidagi o'sishga mos keladi. Misol uchun, aholi o'sishiga har bir xarid uchun o'rtacha xarajatlarni qo'llash orqali chakana savdoning ko'payishi va shuning uchun qo'shimcha chakana savdo maydonlariga ehtiyoj paydo bo'lishi bashorat qilinadi. Uy-joy bozorini tahlil qilishda aholining yoshi, daromadi, kattaligi yoki oila tarkibi bo'yicha segmentlangan o'sishi segmentlangan talabga aylantiriladi. Talab parametrlarini to'g'ri tahlil qilish tarixiy tendentsiyalarni, hozirgi holatni o'rganish va kelajakda ularning ehtimoliy qiymatini prognoz qilishni o'z ichiga oladi. Bundan tashqari, izchil tahlil talabning o'zgarishi nafaqat yangi assortimentning o'sishi, balki mavjud aholi va bandlik tuzilmasidagi o'zgarishlar tufayli ham o'lchanadi. Masalan, iqtisodiy yuksalish davrida rivojlanayotgan kompaniyalar katta maydonlarni talab qiladi va demografik vaziyatning pensiya yoshidagi odamlarning o'sishiga qarab o'zgarishi tegishli turdagi uy-joylarni talab qiladi.