Στείλτε την καλή δουλειά σας στη βάση γνώσεων είναι απλή. Χρησιμοποιήστε την παρακάτω φόρμα

Φοιτητές, μεταπτυχιακοί φοιτητές, νέοι επιστήμονες που χρησιμοποιούν τη βάση γνώσεων στις σπουδές και την εργασία τους θα σας είναι πολύ ευγνώμονες.

Παρόμοια Έγγραφα

Συγκριτική (αγοραία) προσέγγιση αποτίμησης ακινήτων. Τεχνολογία για την εφαρμογή της μεθόδου ανάλυσης πωλήσεων. Υπολογισμός της αξίας ενός ακινήτου χρησιμοποιώντας τον πολλαπλασιαστή ακαθάριστου ενοικίου. Μέθοδος συγκριτικής μονάδας. Χαρακτηριστικά της εκτίμησης ακινήτων στη Ρωσία.

δοκιμή, προστέθηκε 12/03/2012


Χαρακτηριστικά της ακίνητης περιουσίας ως αντικείμενο πολιτικών δικαιωμάτων. Η έννοια και η ταξινόμηση των ακινήτων. Προβλήματα νομικής ρύθμισης οικοδομής σε εξέλιξη. Συμμετοχή στην πολιτική κυκλοφορία. Συναλλαγές ακινήτων.

θητεία, προστέθηκε 28/05/2016


Βασικές αρχές και μέθοδοι αποτίμησης ακινήτων. μελέτη της οικονομικής κατάστασης στην περιφερειακή και τοπική αγορά. Προσδιορισμός της αγοραίας αξίας του συγκροτήματος ακινήτων LLP "Μηχανοποιημένα Έργα": χαρακτηριστικά, ιδιοκτησία.

διατριβή, προστέθηκε 20.02.2011


Η αξιολόγηση ακινήτων, οι στόχοι, οι στόχοι και ο σκοπός της. Νομικό πλαίσιο για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας. Αναθεώρηση του συστήματος κρατικής εγγραφής αντικειμένων ακινήτων, δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και συναλλαγών με αυτό. Νομική ρύθμιση της αγοράς ακινήτων στη Ρωσική Ομοσπονδία.

περίληψη, προστέθηκε 24/09/2015


Χαρακτηριστικά γνωρίσματα των σχέσεων αγοράς στον τομέα των ακινήτων. Νομικές πτυχές της οικονομίας και της ενοικίασης ακινήτων, συμπεριλαμβανομένης της ανάλυσης των πηγών του αστικού δικαίου ρύθμιση των σχέσεων στον τομέα της ακίνητης περιουσίας. Η ουσία των βασικών αρχών της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας.

εργασίες ελέγχου, προστέθηκε 13/05/2010


Οι κύριοι τύποι μορφών ιδιοκτησίας των επιχειρήσεων. Χαρακτηριστικά και ταξινομήσεις ακινήτων. Διαχείριση ορισμένων ακινήτων. Διαχείριση συστημάτων κτηματομεσιτικών αντικειμένων της Ομοσπονδίας. Εργασίες με ακίνητα.

μάθημα διαλέξεων, προστέθηκε 16/04/2013


Ορισμός της έννοιας του ακινήτου. Νομική υπόσταση ακίνητων αντικειμένων (δικαιώματα). Διαφορές μεταξύ δικαιωμάτων και βαρών. Η υλική ουσία των αντικειμένων ακινήτων. Νομικό καθεστώς της γης. Παραδείγματα περιγραφής της θέσης της γης.

ΟΜΟΣΠΟΝΔΙΑΚΟΣ ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΚΠΑΙΔΕΥΣΗ

SEI HPE "ΚΡΑΤΙΚΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ ΜΟΣΧΑΣ"

Σχολή: «Ινστιτούτο Περιφερειακής Οικονομίας και Δημοτικής Διοίκησης»

Τμήμα: «Κρατική και δημοτική διαχείριση»

έργο μαθήματος.

Θέμα: Βελτίωση μεθόδων αποτίμησης ακινήτων.

Πειθαρχία: Διαχείριση δημοτικής ακίνητης περιουσίας.

Συμπληρώθηκε από μαθητή

Ομάδες GRDS 3-2

Shevchuk M.V.

Αποδεκτό από τον δάσκαλο

Dubovik M.V.

Εισαγωγή……………………………………………………………………….3

I Θεωρητικό μέρος

1.1 Ταξινόμηση ακινήτων……………………………..5

1.2 Μεθοδολογία αξιολόγησης οικιστικών ακινήτων……………………..6

1.3 Αγορά κατοικιών…………………………………………………………………9

1.4 Αγορά κινητών αξιών………………………………..13

1.5 Υποθήκη………………………………………………………………..15

II Αναλυτικό μέρος

2.1 Σύγχρονες αρχές ανάλυσης της αγοράς ακινήτων………………18

2.2 Έρευνα αγοράς ακινήτων…………………………………………………………………………

2.3 Μέθοδοι εκτίμησης της αγοραίας αξίας των ακινήτων…………………………………………………………

2.4 Χαρακτηριστικά διαφόρων τύπων αξιολόγησης………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

2.5 Η επίδραση των περιβαλλοντικών παραγόντων στο κόστος……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

III Πρακτικό μέρος

3.1 Πρακτική εφαρμογή της μεθόδου των συγκριτικών πωλήσεων………..39

3.2 Επενδυτικοί κίνδυνοι και στατιστικές της αγοράς ακινήτων……………44

Συμπέρασμα………………………………………………………………...47

Αναφορές……………………………………………………….50

Εισαγωγή.

Ο όρος «ακίνητη περιουσία» εμφανίστηκε στη ρωσική νομοθεσία από την εποχή του Πέτρου Ι. Ωστόσο, στις ισχύουσες νομοθετικές πράξεις, δεν έχει γίνει ακόμη σαφής διάκριση μεταξύ κινητής και ακίνητης περιουσίας.

Τα ακίνητα (ακίνητα, ακίνητα) περιλαμβάνουν οικόπεδα, οικόπεδα υπεδάφους, απομονωμένα υδάτινα σώματα και οτιδήποτε είναι στενά συνδεδεμένο με τη γη, δηλαδή αντικείμενα που δεν μπορούν να μετακινηθούν χωρίς δυσανάλογη ζημιά στον σκοπό τους, συμπεριλαμβανομένων δασών, πολυετών φυτειών, κτίρια, κτίρια. Τα ακίνητα περιλαμβάνουν επίσης αεροσκάφη και θαλάσσια πλοία που υπόκεινται σε κρατική νηολόγηση, σκάφη εσωτερικής ναυσιπλοΐας και διαστημικά αντικείμενα. Άλλα περιουσιακά στοιχεία μπορούν επίσης να χαρακτηριστούν ως ακίνητα από το νόμο. Έτσι, για παράδειγμα, η επιχείρηση στο σύνολό της ως συγκρότημα ακινήτων αναγνωρίζεται επίσης ως ακίνητη περιουσία.

Σύμφωνα με το πρώτο μέρος του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η επιχείρηση θεωρείται όχι ως υποκείμενο, αλλά άμεσα ως αντικείμενο πολιτικών δικαιωμάτων.

Η επιχείρηση στο σύνολό της ή μέρος της μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο πώλησης, ενεχύρου, μίσθωσης και άλλων συναλλαγών που σχετίζονται με τη σύσταση, μεταβολή και καταγγελία εμπράγματων δικαιωμάτων. Μια επιχείρηση μπορεί επίσης να κληρονομηθεί.

Η δομή της επιχείρησης ως συγκρότημα ακινήτων περιλαμβάνει όλους τους τύπους περιουσίας που προορίζονται για τις δραστηριότητές της, συμπεριλαμβανομένων οικοπέδων, κτιρίων, κατασκευών, εξοπλισμού, αποθέματος, πρώτων υλών, προϊόντων, δικαιωμάτων αξίωσης, οφειλών, καθώς και δικαιώματα σε ονομασίες που εξατομικεύουν την επιχείρηση, τα προϊόντα, το έργο και τις υπηρεσίες της (επωνυμία εταιρείας, εμπορικά σήματα, σήματα υπηρεσιών) και άλλα αποκλειστικά δικαιώματα, εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά από το νόμο ή τη σύμβαση.

Ο κρατικός φορέας που διενεργεί την κρατική εγγραφή ακινήτων υποχρεούται να παρέχει σε οποιοδήποτε πρόσωπο πληροφορίες σχετικά με την εγγραφή που έχει κάνει και τα καταχωρημένα δικαιώματα επί ακινήτων. Αυτός ο κανόνας θα μειώσει σίγουρα σημαντικά τον κίνδυνο ακατάλληλων συναλλαγών με ακίνητα για τους συμμετέχοντες σε αστικές συναλλαγές.

Διάφορες μορφές ιδιοκτησίας: ιδιωτική, ιδιοκτησία μετοχικών εταιρειών, τοπική, δημοτική και, τέλος, ομοσπονδιακή. Είναι πολύ δύσκολο να προσδιοριστεί η αποτελεσματικότητα μιας ή άλλης μορφής - όλα εξαρτώνται από συγκεκριμένες καταστάσεις.

Γενικά, η αγορά κατοικίας είναι πολύ πιο ανεπτυγμένη από άλλα τμήματα. Και αυτό είναι κατανοητό. Υπάρχει ήδη μια ορισμένη νομοθετική βάση εδώ που ρυθμίζει τις διαδικασίες ιδιωτικοποίησης κατοικιών, απόκτησης γης για την κατασκευή εξοχικών σπιτιών και ούτω καθεξής.

Η αγορά των μη οικιστικών χώρων αντιπροσωπεύεται κυρίως από άπαξ αγορά ή ανακατασκευή χώρων, που έχουν μετατραπεί σε γραφεία. Όμως στην πορεία της ιδιωτικοποίησης εμφανίζονται όλο και περισσότερα αντικείμενα που ενοικιάζονται για μακροχρόνια μίσθωση ή πωλούνται σε πλειστηριασμούς από ταμεία ακινήτων, δηλ. τοπικές αρχές. Στο δεύτερο στάδιο της ιδιωτικοποίησης, η αγορά ακινήτων θα αναπληρωθεί με βιομηχανικές εγκαταστάσεις και, σε ακόμη μεγαλύτερο βαθμό, εγκαταστάσεις εμπορίου και παροχής υπηρεσιών.

Μετά την εισαγωγή του δικαιώματος της ιδιωτικής ιδιοκτησίας ακινήτων και της ιδιωτικοποίησης στη Ρωσική Ομοσπονδία, το κράτος έπαψε να είναι ο μοναδικός ιδιοκτήτης της συντριπτικής πλειοψηφίας των ακινήτων, η οποία χρησίμευσε ως η αρχή του σχηματισμού της αγοράς ακινήτων.

I Θεωρητικό μέρος

1.1 Ταξινόμηση ακινήτων.

Η εκτίμηση ακινήτων ενδιαφέρει, καταρχάς, για κατηγορίες αντικειμένων που κυκλοφορούν ενεργά στην αγορά ως ανεξάρτητο προϊόν. Αυτή τη στιγμή στη Ρωσία είναι:

διαμερίσματα και δωμάτια

χώρους και κτίρια για γραφεία και καταστήματα

προαστιακά κτίρια κατοικιών με οικόπεδα (εξοχικές κατοικίες και εξοχικές κατοικίες)

κενά οικόπεδα που προορίζονται για ανάπτυξη ή για άλλους σκοπούς (βραχυπρόθεσμα)

Αποθήκη και εγκαταστάσεις παραγωγής.

Επιπλέον, τα ακίνητα, κατά κανόνα, αποτελούν μέρος του περιουσιακού συγκροτήματος επιχειρήσεων και οργανισμών (ιδίως αυτών που ιδιωτικοποιούνται) και επηρεάζουν σημαντικά την αξία τους. Υπάρχουν και άλλες κατηγορίες ακινήτων, η αγορά των οποίων δεν έχει ακόμη διαμορφωθεί.

Μια ποικιλία συνθηκών και οι συνδυασμοί τους επηρεάζουν την αξιολόγηση ενός αντικειμένου. Δίνουμε ένα παράδειγμα σημείων ταξινόμησης.

1. Προέλευση

· Φυσικά (φυσικά) αντικείμενα.

· Τεχνητά αντικείμενα (κτίρια).

2. Ραντεβού

Κενά οικόπεδα (για ανάπτυξη ή άλλους σκοπούς)

· Φυσικά συμπλέγματα (κοιτάσματα) για την εκμετάλλευσή τους.

· Τα κτίρια

Για στέγαση.

Για το γραφείο.

Για το εμπόριο και τη σφαίρα των πληρωμένων υπηρεσιών.

Για τη βιομηχανία.

· Αλλα.

3. Κλίμακα

· Μάζες γης.

· Ξεχωριστά οικόπεδα.

· Συγκροτήματα κτιρίων και κατασκευών.

· Πολυκατοικία κατοικιών.

Κατοικία μονοκατοικία (αρχοντικό, εξοχικό)

Τμήμα (είσοδος).

· Δάπεδο σε τμήμα.

· Διαμέρισμα.

· Δωμάτιο.

· Καλοκαιρινό εξοχικό.

· Συγκρότημα διοικητικών κτιρίων.

· Κτίριο.

· Χώροι ή μέρη κτιρίων (τμήματα, όροφοι).

4. Έτοιμο για χρήση

· Έτοιμα αντικείμενα.

Απαιτείται ανακατασκευή ή σημαντικές επισκευές.

Απαιτείται η ολοκλήρωση της κατασκευής.

1.2 Μεθοδολογία αξιολόγησης οικιστικών ακινήτων.

Η πρακτική εμπειρία δείχνει ότι για τα μικρά οικιστικά ακίνητα είναι σκόπιμο να διενεργούνται αποτιμήσεις σύμφωνα με μια απλοποιημένη διαδικασία, η οποία μπορεί να βασίζεται μόνο στη μέθοδο σύγκρισης των πωλήσεων στην αγορά. Η προσέγγιση σύγκρισης πωλήσεων για την αποτίμηση βασίζεται σε μια άμεση σύγκριση του ακινήτου που αποτιμάται με άλλα ακίνητα που έχουν πουληθεί ή εισαχθεί προς πώληση. Οι αγοραστές συχνά βασίζουν την κρίση τους για την αξία κυρίως σε ακίνητα προς πώληση. Οι εκτιμητές χρησιμοποιούν επίσης αυτές τις πληροφορίες μαζί με πληροφορίες σχετικά με ακίνητα που πωλούνται ή μισθώνονται. Αυτή η προσέγγιση βασίζεται στην αρχή της υποκατάστασης, η οποία δηλώνει ότι εάν υπάρχουν πολλά αγαθά ή υπηρεσίες παρόμοιας καταλληλότητας, αυτό με τη χαμηλότερη τιμή έχει τη μεγαλύτερη ζήτηση και έχει την ευρύτερη διανομή. Στην περίπτωση της κατοικίας, αυτό σημαίνει ότι αν μπορεί να δει στην αγορά (που συνήθως κάνει), τότε η αξία της καθορίζεται συνήθως με το κόστος απόκτησης μιας κατοικίας εξίσου ελκυστικής, η οποία δεν θα πάρει πολύ χρόνο για να αντικατασταθεί.

Η μαζική αποτίμηση ακινήτων είναι μια ειδική προσέγγιση για μια απλοποιημένη αποτίμηση μιας μεγάλης ομάδας ομοιογενών αντικειμένων (διαμερισμάτων). Μια τέτοια αξιολόγηση πραγματοποιείται σύμφωνα με μια συγκεκριμένη μεθοδολογία: για το αξιολογούμενο αντικείμενο, προσδιορίζεται το αντίστοιχο σύνολο τιμών ενός σταθερού συνόλου των παραμέτρων του και, στη συνέχεια, σύμφωνα με τους κανόνες που παραμένουν αμετάβλητοι για όλα τα αντικείμενα, η τιμή της αξιολόγησής του διαμορφώνεται.

Η μαζική αξιολόγηση έχει τις δικές της ειδικές εφαρμογές. Ένα παράδειγμα τέτοιας αξιολόγησης είναι η αξιολόγηση των διαμερισμάτων «σύμφωνα με το Γραφείο Τεχνικής Απογραφής (BTI)» με βάση την προσέγγιση του κόστους. Εκτελείται από κρατική υπηρεσία και χρησιμοποιείται για τον καθορισμό φόρων και τελών. Ωστόσο, η αποτίμηση ΔΔΠ δεν επικεντρώνεται στην αγοραία αξία. Επομένως, δεν απαιτούνται πληροφορίες αγοράς για την κατασκευή του.

Θα πρέπει να τονιστεί η διάκριση μεταξύ των εννοιών της πραγματικής τιμής πώλησης και της αγοραίας αξίας. Οι τιμές χωρίζονται σε τιμή πωλητή, τιμή αγοραστή και τιμή πώλησης.

Η τιμή του πωλητή είναι το ποσό που λαμβάνει ως αποτέλεσμα της συναλλαγής. Η τιμή του αγοραστή είναι το συνολικό άθροισμα όλων των δαπανών για την αγορά ενός διαμερίσματος. Η τιμή πώλησης είναι το χρηματικό ποσό που δίνει ο αγοραστής στον πωλητή για το διαμέρισμα.

Διαφέρουν ως προς το ποσό πληρωμής για τις υπηρεσίες διαμεσολαβητών και το κόστος διεκπεραίωσης της συναλλαγής. Ένας μεσάζων μπορεί να είναι διαθέσιμος ή όχι τόσο στον αγοραστή του διαμερίσματος όσο και στον πωλητή. Η συναλλαγή μπορεί να είναι ασφαλισμένη ή όχι. Το κόστος της διεκπεραίωσης μιας συναλλαγής μπορεί να κατανεμηθεί μεταξύ των συμμετεχόντων με διαφορετικούς τρόπους. Επομένως, η τιμή πώλησης χαρακτηρίζει το διαμέρισμα ως τέτοιο και οι τιμές του αγοραστή και του πωλητή εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από τους όρους της συναλλαγής. Κατά κανόνα, εάν ο πωλητής έχει μεσάζοντα, τότε η πληρωμή του αφαιρείται από την τιμή πώλησης και μειώνει την τιμή του πωλητή και αντίστροφα, η πληρωμή του αγοραστή για τις υπηρεσίες του διαμεσολαβητή του αυξάνει την τιμή του αγοραστή σε σχέση με την τιμή πώλησης. Ομοίως, αυτές οι τιμές επηρεάζονται από το τέλος διεκπεραίωσης συναλλαγών. Έτσι, η τιμή του πωλητή και του αγοραστή μπορεί να ποικίλλει σημαντικά (έως 15% ή περισσότερο). Αλλά η τιμή πώλησης εξαρτάται ελάχιστα από τα ειδικά χαρακτηριστικά τους του μηχανισμού πώλησης και διεκπεραίωσης της συναλλαγής και καθορίζεται από τις ιδιαιτερότητες του ίδιου του διαμερίσματος. Επομένως, είναι σκόπιμο να μοντελοποιήσετε την εξάρτηση της τιμής πώλησης από πολλές παραμέτρους του διαμερίσματος.

Σύμφωνα με τον ορισμό του, η αγοραία αξία ενός ακινήτου εξαρτάται από εκείνους τους παράγοντες που καθορίζουν τη μέση ή πιο πιθανή τιμή πώλησής του στην αγορά υπό κανονικές συνθήκες της συναλλαγής.

Στο πρώτο επίπεδο ταξινόμησης, μπορούν να υποδιαιρεθούν σε αντικειμενικούς και υποκειμενικούς παράγοντες.

Κατά τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας λαμβάνονται υπόψη αντικειμενικοί παράγοντες. Όσον αφορά τους υποκειμενικούς παράγοντες, σχετίζονται με τη συμπεριφορά ενός συγκεκριμένου αγοραστή, πωλητή ή μεσάζοντα κατά τη σύναψη μιας συναλλαγής, εν μέρει που δεν καθορίζονται άμεσα από τις οικονομικές συνθήκες (ιδιοσυγκρασία, επίγνωση, ειλικρίνεια, υπομονή, ευπιστία, προσωπικές συμπάθειες και αντιπάθειες κ.λπ. .).

Οι αντικειμενικοί παράγοντες είναι κυρίως οικονομικοί που καθορίζουν, τελικά, το μέσο επίπεδο τιμών συγκεκριμένων συναλλαγών.

Οι οικονομικοί παράγοντες μπορούν να υποδιαιρεθούν σε μακροοικονομικούς και μικροοικονομικούς. Το πρώτο περιλαμβάνει παράγοντες που σχετίζονται με τη γενική συγκυρία της αγοράς: το αρχικό επίπεδο ασφάλειας της ζήτησης για ακίνητα στην περιοχή. όγκοι και δομή νέας κατασκευής και ανακατασκευής· παράγοντες μετανάστευσης· νομικές και οικονομικές συνθήκες συναλλαγών· επίπεδο και δυναμική του πληθωρισμού· η συναλλαγματική ισοτιμία του δολαρίου και η δυναμική της. Στις συνθήκες μας, οι ακόλουθοι μακροπρόθεσμοι παράγοντες μπορούν επίσης να αναφερθούν ως μέρος της ομάδας οικονομικών παραγόντων:

· διαφορές στη δυναμική των τιμών για αγαθά και υπηρεσίες, καθώς και στις μισθολογικές συνθήκες που επηρεάζουν την κλίμακα συσσώρευσης κεφαλαίων και το ποσό της αναβαλλόμενης ζήτησης.

· ο ρυθμός και η κλίμακα της διαμόρφωσης ενός νέου κοινωνικού στρώματος, το οποίο έχει τη δυνατότητα να επενδύσει σε ακίνητα.

ανάπτυξη του συστήματος στεγαστικών δανείων·

· Ανάπτυξη συστήματος ξένων αντιπροσωπειών στην περιοχή.

Μικροοικονομικοί παράγοντες χαρακτηρίζουν τις αντικειμενικές παραμέτρους συγκεκριμένων συναλλαγών. Από αυτά, ιδιαίτερα σημαντικά είναι αυτά που περιγράφουν το αντικείμενο της συναλλαγής (διαμέρισμα). Παράγοντες που σχετίζονται με τη φύση της συναλλαγής και τους όρους πληρωμής είναι επίσης σημαντικοί. Έχουν επεξεργαστεί οι βασικές διαδικασίες διεκπεραίωσης συναλλαγών και πληρωμής τους. Επομένως, κατά τη μαζική εκτίμηση της αγοραίας αξίας των διαμερισμάτων, μπορεί και πρέπει να επικεντρωθεί στον τυπικό (μέσο) χαρακτήρα της συναλλαγής, να θεωρήσει αυτόν τον παράγοντα σταθερό και να μην τον λαμβάνει υπόψη κατά την εκτίμηση της αγοραίας αξίας των διαμερισμάτων. Στη συνέχεια, η αγοραία αξία (μέση τιμή) ενός διαμερίσματος, που υπολογίζεται σε καθορισμένη ημερομηνία, προσδιορίζεται από τις παραμέτρους (χαρακτηριστικά) του ως αξία χρήσης.

1.3 Αγορά κατοικίας.

Η δυνητική κλίμακα αυτής της αγοράς είναι τεράστια. Τουλάχιστον το 90 τοις εκατό των κατοικιών σε οποιαδήποτε, όπως λένε, πολιτισμένη χώρα αγοράζεται σήμερα με δόσεις.

Η αγορά κατοικίας στη Ρωσία απέκτησε ιδιαίτερα μεγάλη κλίμακα ως αποτέλεσμα της ιδιωτικοποίησης των διαμερισμάτων. Δωρεάν, όπως στη Μόσχα, ή προνομιακή, όπως και σε άλλες πόλεις, η μεταβίβαση των διαμερισμάτων σε ιδιωτική ιδιοκτησία έχει δημιουργήσει νέες ευκαιρίες στους ιδιοκτήτες να λειτουργούν με αυτού του είδους τα ακίνητα.

Ταυτόχρονα, έχουν αναπτυχθεί και μορφές αγοραπωλησίας διαμερισμάτων και άλλων τύπων κατοικιών. Μεταξύ αυτών των μορφών, η αγορά διαμερισμάτων με δόσεις γίνεται πιο συχνή. Σημειωτέον ότι στη Δύση σχεδόν όλη η ακίνητη περιουσία που κατέχει ο πληθυσμός επιβαρύνεται με χρέη, ανάγκη καταβολής του κόστους στέγασης σε δόσεις. Στη Ρωσία, ως αποτέλεσμα της ιδιωτικοποίησης, κάθε πολίτης έγινε ιδιοκτήτης ακίνητων περιουσιακών στοιχείων (διαμερίσματα, κήποι και αγροτεμάχια) που δεν επιβαρύνονταν με χρέη. Ως εκ τούτου, οι Ρώσοι πολίτες βρίσκονται σε πολύ καλύτερη θέση από αυτή την άποψη από τους πολίτες άλλων χωρών.

Παράλληλα, όλα αυτά θα συμπληρωθούν με τις νέες δυνατότητες απόκτησης στέγης με πίστωση. Εν συντομία, το σχήμα έχει ως εξής.

Το ίδιο το διαμέρισμα χρησιμεύει ως υλική ασφάλεια για δανεισμό. Μέχρι να αποπληρωθεί το δάνειο, ο αγοραστής είναι νομικά μόνο ο ενοικιαστής του. Ο αγοραστής ορίζει αμέσως την πρώτη δόση - περίπου 30 τοις εκατό. Τα υπόλοιπα 70 καταβάλλονται από την τράπεζα με την οποία συνάπτεται η αντίστοιχη συμφωνία με την κτηματομεσιτική εταιρεία.

Η τράπεζα ή η θυγατρική της συλλέγει έγγραφα, εκτελεί τη συναλλαγή αγοραπωλησίας, κάνει διακανονισμούς με τον πωλητή κ.λπ. Επομένως, το μέγεθος της προμήθειας, για παράδειγμα, στη Μόσχα φτάνει το 13 τοις εκατό της αγοραίας τιμής ενός διαμερίσματος. Το κόστος αυτό δικαιολογείται εάν η συναλλαγή εκτελείται με τη συμμετοχή αξιόπιστων οργανισμών, καθώς η αγορά κατοικίας έχει αποκτήσει μια εγκληματική χροιά τους τελευταίους μήνες.

Ένας μεγάλος αριθμός εγκληματικών καταστάσεων προκύπτει λόγω της παρουσίας «αριστερών» δολαρίων σε σχεδόν κάθε συναλλαγή, τα οποία μεταφέρονται από χέρι σε χέρι μετά την ολοκλήρωση της επίσημης διαδικασίας εγγραφής.

Τα «αριστερά» δολάρια είναι, κατά κανόνα, η διαφορά μεταξύ της αγοραίας τιμής ενός διαμερίσματος και του ποσού στο οποίο αξιολογήθηκε από τη ΔΔΠ. Επομένως, δεν χρειάζεται να είναι κανείς ειδικός για να καταλάβει: για να εξαλείψει κανείς τους «αριστερούς» πρέπει να επιλέξει έναν από τους δύο δρόμους: είτε τον συντηρητικό δρόμο - να φέρει την πρακτική αξιολόγησης των ΔΔΠ πιο κοντά στις πραγματικές συνθήκες της αγοράς. ή ένας ριζοσπαστικός τρόπος - να εγκαταλείψουμε αυτήν την πρακτική και να στραφούμε σε άλλες μορφές ελέγχου της τιμής εφαρμογής των ακινήτων.

Οι συνεχώς αυξανόμενοι δείκτες φέρνουν τις αποτιμήσεις ΔΔΠ πιο κοντά στις τιμές της αγοράς με άλματα και όρια.

Όλοι οι πιθανοί φόροι έχουν ήδη αφαιρεθεί από το εισόδημα για το οποίο αγοράστηκε ένα διαμέρισμα (ή άλλο ακίνητο που μπορεί αργότερα να πουληθεί) από έναν πολίτη. Επομένως, από οποιαδήποτε άποψη, η πώληση ακινήτων δεν μπορεί να θεωρηθεί γεγονός απόκτησης πρόσθετου εισοδήματος. είναι μόνο μια αλλαγή στη μορφή της περιουσίας που ανήκει σε έναν πολίτη. Και η επιβολή φόρου επί του ποσού μιας τέτοιας αλλαγής είναι μια δευτερεύουσα επιβάρυνση φόρου για το ίδιο εισόδημα.

Η αναδιανομή των διαμερισμάτων στην αγορά κατέστησε δυνατή τη βελτίωση της χρήσης του οικιστικού αποθέματος, τόνωσε την επανεγκατάσταση μέρους των κοινόχρηστων διαμερισμάτων και κατέστησε δυνατή τη μερική επίλυση του στεγαστικού προβλήματος.

Συνολικά, το στεγαστικό πρόβλημα όχι μόνο παραμένει, αλλά εντείνεται. Αυτό διευκολύνεται από τη συνεχή εισροή προσφύγων και αναγκαστικών μεταναστών από γειτονικές χώρες στη Ρωσία.

Χρήση διαμερισμάτων για μη οικιστικούς σκοπούς.

Μετά την ιδιωτικοποίηση σημαντικού μεριδίου του οικιστικού τομέα στις πόλεις, το πρόβλημα της χρήσης ιδιόκτητων διαμερισμάτων για άλλους σκοπούς από τον προορισμό τους έχει γίνει πιο έντονο.

Φυσικά, η χρήση οικιστικών χώρων που ανήκουν σε πολίτες και νομικά πρόσωπα για μη οικιστικούς σκοπούς - για τη στέγαση γραφείων, γραφείων, εργαστηρίων, κέντρων υπολογιστών κ.λπ. - σε καμία περίπτωση δεν συμβάλλει στην επίλυση του στεγαστικού προβλήματος, αφού σημαντικό μέρος του ζωτικού χώρου αποσύρεται από το ταμείο της πόλης. Ωστόσο, οι τρόποι αντιμετώπισης αυτού του φαινομένου περιορίζουν την ελευθερία του ιδιοκτήτη και συχνά είναι παράνομοι.

Ακόμη και αν η επιθεώρηση στέγασης ή η πολιτοφυλακή καταφέρουν να διαπιστώσουν το γεγονός της κατάχρησης του διαμερίσματος και, αφού το επισημοποιήσουν ανάλογα, το παρουσιάσουν στο δικαστήριο, οι δικαστές δεν έχουν νομικούς λόγους να ικανοποιήσουν μια τέτοια αξίωση. Σύμφωνα με το άρθ. 6 του νόμου «Σχετικά με τις θεμελιώδεις αρχές της Ομοσπονδιακής Πολιτικής Στέγασης», ο ιδιοκτήτης ακίνητης περιουσίας στον τομέα της στέγασης έχει το δικαίωμα, με τον τρόπο που ορίζει ο νόμος, να κατέχει, να χρησιμοποιεί και να το διαθέτει, συμπεριλαμβανομένης της μίσθωσης, της ενοικίασης, της ενεχυρίασης, εν όλω και εν μέρει κ.λπ. εάν δεν παραβιάζονται οι ισχύοντες κανόνες, η στέγαση και άλλα δικαιώματα και ελευθερίες άλλων πολιτών, καθώς και τα δημόσια συμφέροντα. Μεταξύ των υποχρεώσεων του ιδιοκτήτη κατά τη χρήση οικιστικών χώρων, που καθορίζονται από το άρθρο. 4 του ίδιου νόμου, δεν υφίσταται υποχρέωση όπως η χρήση οικιστικών χώρων για τον προορισμό τους. Αλήθεια, Τέχνη. 7 του Κώδικα Στέγασης του RSFSR, ο οποίος ορίζει ότι τα κτίρια κατοικιών και οι χώροι κατοικίας προορίζονται για μόνιμη διαμονή πολιτών.

Αλλά στην καλύτερη περίπτωση, λαμβάνοντας υπόψη αυτό το άρθρο, με βάση το άρθρο. 48 του Αστικού Κώδικα της RSFSR, μόνο μια σύμβαση μίσθωσης κατοικίας μπορεί να ακυρωθεί ως μη συμμορφούμενη με τις απαιτήσεις του νόμου. Αλλά σε αυτή τη βάση, δεν είναι δυνατό να τερματιστεί η συμφωνία για τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας της κατοικίας, καθώς καμία νομοθετική πράξη (και αυτό θα πρέπει να είναι μόνο νόμος και όχι εντολή δημάρχου ή κυβερνητικό διάταγμα) δεν περιέχει τέτοιο νομικό βάση.

Η έλλειψη σαφούς ρυθμιστικού πλαισίου οδηγεί στο γεγονός ότι ακόμη και το δικαστικό σώμα μερικές φορές αδυνατεί να καταλάβει ποιος και για ποιους λόγους έχει τα δικαιώματα σε ένα συγκεκριμένο αντικείμενο. Ωστόσο, η σταθερή ζήτηση για γραφεία, χώρους λιανικής και αποθήκης, καθώς και το υψηλό κόστος τέτοιων ακινήτων, που εγγυώνται σημαντικές προμήθειες, προσελκύουν μεγάλο αριθμό ενδιάμεσων δομών. Αν το 2000 μόνο το 42 τοις εκατό των ερωτηθέντων συμμετείχαν σε συναλλαγές με μη οικιστικές εγκαταστάσεις, μέχρι τώρα το ποσοστό αυτό έχει αυξηθεί στο 70 τοις εκατό.

1.4 Αγορά κινητών αξιών.

Το τμήμα της αγοράς ακινήτων είναι το πιο υπανάπτυκτο. Αυτό αντανακλά τόσο την υστέρηση του συνόλου του χρηματιστηρίου όσο και την ανεπαρκή εμπλοκή της ίδιας της ακίνητης περιουσίας στον εμπορικό τζίρο. Οι συμμετέχοντες στην αγορά ακινήτων εξακολουθούν να προτιμούν τις άμεσες επενδύσεις. Περιορισμένο και εύρος τίτλων που σχετίζονται με τη χρήση και την πώληση ακινήτων.

Καταρχάς, το αδιαμφισβήτητο πλεονέκτημα των στεγαστικών ομολόγων είναι η συσσωρευτική τους φύση. Επιτρέπουν τη σταδιακή συσσώρευση του απαραίτητου ποσού από αυτά για την αγορά ενός διαμερίσματος, αποτελώντας πιστοποιητικό του δικαιώματος στο βίντεο της κατοικίας που αναφέρεται στην ονομαστική αξία.

Η ονομαστική αξία των ομολόγων σε σχέση με το υλικό των πραγματικών διαμερισμάτων επιτρέπει ανά πάσα στιγμή να σταματήσει στο επίπεδο του χώρου διαβίωσης και της άνεσης, το οποίο θα αναγνωριστεί ως επαρκές ή μέγιστο δυνατό. Αν και θα πρέπει να αναγνωριστεί ότι αυτή η θετική ιδιότητα των στεγαστικών ομολόγων περιορίζεται κάπως από το γεγονός ότι δίνουν το δικαίωμα αγοράς μόνο νεοεισερχόμενων κατοικιών. Ένα μάλλον περιορισμένο επίπεδο κατασκευής και οι ιδιαιτερότητες των νέων περιοχών ανάπτυξης μπορούν να περιορίσουν σημαντικά τον κύκλο όσων επιθυμούν να αγοράσουν ομόλογα για να λύσουν τα στεγαστικά τους προβλήματα, και αυτή ακριβώς είναι η κύρια αξία τους. Εάν ήταν δυνατή η αγορά δημοτικών κατοικιών με τη βοήθεια ομολόγων σε οποιαδήποτε περιοχή της πόλης, οποιουδήποτε επιπέδου άνεσης και «ηλικίας», τότε η ελκυστικότητά τους θα αυξανόταν σημαντικά. Αυτό θα μπορούσε να εξασφαλίσει αύξηση της ανταγωνιστικότητας των στεγαστικών ομολόγων σε σχέση με άλλα μέσα πληρωμής (νόμισμα) που θεωρούνται επαρκώς αξιόπιστα.

Ένα άλλο αναμφισβήτητο πλεονέκτημα των στεγαστικών ομολόγων είναι ο αντιπληθωριστικός χαρακτήρας τους: η ικανότητα εξοικονόμησης χρημάτων με τον ένα ή τον άλλο τρόπο από την απόσβεση. Επομένως, οι μηνιαίες τιμές των στεγαστικών ομολόγων θα πρέπει, τουλάχιστον, να παρακολουθούν τον πληθωρισμό. Εν τω μεταξύ, ο μηχανισμός των μηνιαίων τιμών, που προβλέπεται από την προβλεπόμενη μορφή έκδοσης, είναι σε θέση να απορροφήσει μόνο γενικές μακροοικονομικές διακυμάνσεις και σημαντικές σε χρονικές κλίμακες, αλλά όχι τις τρέχουσες αλλαγές στην αγορά κατοικίας.

Η δυνατότητα αλλαγής των τιμών ανάλογα με το χρονοδιάγραμμα απόκτησης στέγης κατά την εξαγορά των ομολόγων, ας πούμε, εντός του εύρους από 1 έως 6 μήνες, θα μπορούσε να αυξήσει σημαντικά τόσο την ελκυστικότητα αυτού του χρηματιστηριακού μέσου όσο και τον βαθμό ρευστότητάς του.

Εκτίμηση ακινήτου. Οι μέθοδοι αποτίμησης της αγοράς συμβάλλουν στη μεγιστοποίηση της κερδοφορίας των ακινήτων, αυτού του νέου πόρου που έχουν στη διάθεσή τους οι επιχειρήσεις και οι πολίτες. Αυτή η εκτίμηση καθίσταται αναγκαία ήδη όταν οι ιδιοκτήτες γης και ακινήτων θέλουν να τα υποθηκεύσουν για να λάβουν δάνειο. Χωρίς σωστή αξιολόγηση, βασιστείτε στην προσέλκυση πρόσθετων επενδύσεων, συμπεριλαμβανομένων και ξένων.

Στο πρώτο στάδιο της ιδιωτικοποίησης, κατά τη δημιουργία κοινών επιχειρήσεων, τέτοιες εκτιμήσεις είτε δεν γίνονταν καθόλου είτε γίνονταν απλά με το μάτι. Ο ίδιος ο επενδυτής καθόρισε την τιμή. Όταν αφορούσε σοβαρά αντικείμενα, εμπλέκονταν δυτικές εταιρείες εκτίμησης, οι οποίες στις περισσότερες περιπτώσεις έκαναν εκτιμήσεις υπέρ ξένων επενδυτών, υποτιμώντας την πραγματική αγοραία αξία των περιουσιακών μας στοιχείων.

Η αξιολόγηση είναι επίσης απαραίτητη για τη δευτερογενή έκδοση μετοχών ιδιωτικοποιημένων επιχειρήσεων που επιδιώκουν να αυξήσουν το εγκεκριμένο κεφάλαιο τους κατά ένα ποσό που υποστηρίζεται από πραγματικούς υλικούς πόρους. Είναι το πραγματικό ενημερωτικό δελτίο που θα επιτρέψει στους επενδυτές να αποφύγουν λάθη κατά τον καθορισμό των τιμών των μετοχών. Απαιτείται επίσης εκτίμηση στη διαίρεση της περιουσίας, στον καθορισμό της βέλτιστης εμπορικής χρήσης γης και ακινήτων και σε όλες τις άλλες συναλλαγές που σχετίζονται με ακίνητα.

Η ανάλυση των προοπτικών αύξησης της αξίας της ακίνητης περιουσίας και της εμπορικής της χρήσης θα πρέπει να βασίζεται σε αυστηρό οικονομικό υπολογισμό, σε ακριβή και επαγγελματική εκτίμηση της πραγματικής αγοραίας αξίας του ακινήτου. Εκτίμηση είναι η γνώμη ενός ειδικού ή μιας ομάδας εμπειρογνωμόνων, συνήθως επαγγελματιών εκτιμητών, σχετικά με την αξία ενός ακινήτου που βασίζεται σε γνώσεις, εμπειρία, χρησιμοποιώντας αυστηρά καθορισμένες προσεγγίσεις, αρχές και μεθόδους, καθώς και διαδικαστικά και ηθικά πρότυπα.

Η αγοραία αξία αναφέρεται στην πιο πιθανή τιμή που θα πουλήσει ένα ακίνητο σε μια ανταγωνιστική και ανοιχτή αγορά, δεδομένων όλων των απαραίτητων συνθηκών για να γίνει μια δίκαιη συμφωνία.

Αυτές οι προϋποθέσεις είναι:

1. Ο αγοραστής και ο πωλητής ενεργούν βάσει τυπικών, τυπικών κινήτρων. Η συμφωνία δεν επιβάλλεται από καμία πλευρά.

2. Και τα δύο μέρη έχουν πλήρη πληροφόρηση για να λαμβάνουν αποφάσεις και να ενεργούν προς το συμφέρον των συμφερόντων τους.

3. Το αντικείμενο έχει διατεθεί στην ελεύθερη αγορά για αρκετό χρόνο και έχει επιλεγεί η βέλτιστη στιγμή για τη συναλλαγή.

4. Η πληρωμή πραγματοποιείται με μετρητά ή συμφωνημένους οικονομικούς όρους συγκρίσιμους με την πληρωμή μετρητών.

5. Η τιμή συναλλαγής αντικατοπτρίζει τις κανονικές συνθήκες και δεν περιλαμβάνει εκπτώσεις, εκπτώσεις ή ειδικές πιστώσεις από οποιοδήποτε από τα μέρη που συνδέονται με τη συναλλαγή.

6. Το αντικείμενο είναι σε κανονική ζήτηση και έχει αναγνωρισμένη χρησιμότητα στην αγορά.

7. Το αντικείμενο είναι αρκετά σπάνιο, με άλλα λόγια, υπάρχει περιορισμένη προσφορά που δημιουργεί μια ανταγωνιστική αγορά.

8. Το αντικείμενο είναι προικισμένο με τις ιδιότητες της αλλοτρίωσης και είναι ικανό να περάσει από χέρι σε χέρι.

1,5 Υποθήκη.

Υποθήκη σημαίνει την έκδοση δανείου με εξασφάλιση ακίνητης περιουσίας. Το κλασικό αντικείμενο υποθήκης είναι οικόπεδο. Η υποθήκη ανοίγει τη δυνατότητα παροχής κτιρίων, κατασκευών, κατοικιών, χωριστών διαμερισμάτων ως εξασφάλιση.

Τα ενυπόθηκα δάνεια είναι γενικά φθηνά, τα περιθώρια κέρδους των στεγαστικών τραπεζών είναι χαμηλά και τα κέρδη προέρχονται από μεγάλους όγκους δανείων. Αυτές οι τράπεζες προσελκύουν επίσης κεφάλαια με χαμηλά επιτόκια, αλλά λόγω της πολύ υψηλής αξιοπιστίας τους, τα στεγαστικά ομόλογα που τοποθετούν έχουν σταθερή ζήτηση.

Υπάρχουν τέσσερις οντότητες που δραστηριοποιούνται στην αγορά των στεγαστικών δανείων:

1. δανειολήπτης που επιδιώκει να αποκτήσει πιθανώς την καλύτερη ακίνητη περιουσία.

2. μια τράπεζα που επιδιώκει να επιτύχει το υψηλότερο δυνατό κέρδος περιορίζοντας τον κίνδυνο υποθήκης.

3. ένας επενδυτής που επιδιώκει να μεγιστοποιήσει τα κέρδη επενδύοντας σε στεγαστικά δάνεια.

4. η κυβέρνηση, η οποία πρέπει να δημιουργήσει τις νομικές και οικονομικές προϋποθέσεις για τη λειτουργία του συστήματος στεγαστικών δανείων.

Οι διευκολύνσεις στεγαστικών δανείων θα πρέπει να διασφαλίζουν τη διαθεσιμότητα πίστωσης για τον δανειολήπτη, καθώς και την κερδοφορία του δανεισμού.

Υπάρχουν διάφορες ποικιλίες πιστωτικών μηχανισμών που επιτρέπουν, σε μεγαλύτερο ή μικρότερο βαθμό, να παρακάμψει το μάλλον υψηλό επίπεδο πληθωρισμού που υπάρχει στη χώρα.

Ο πρώτος μηχανισμός είναι ο δανεισμός με σταθερό επιτόκιο.

Ο δεύτερος μηχανισμός βασίζεται σε δάνεια με επιτόκιο προσαρμοσμένο στο επίπεδο τιμών στη χώρα, όταν το επιτόκιο του δανείου αναθεωρείται περιοδικά (περίπου μία φορά το τρίμηνο) ανάλογα με τις αλλαγές στο επίπεδο τιμών.

Ο τρίτος μηχανισμός - δανεισμός με ρυθμιζόμενες αναβαλλόμενες πληρωμές - αναπτύχθηκε από έναν από τους θεσμούς της αμερικανικής οικονομίας ειδικά για χρήση σε ρωσικές συνθήκες. Η ουσία του είναι ότι ο δανειολήπτης δεν πρέπει να πληρώσει περισσότερο από το 30 τοις εκατό του εισοδήματος για το κύριο χρέος ή το δάνειο. Η αρχική πληρωμή είναι σχετικά χαμηλή και αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου. Αυτό σας επιτρέπει να αναβάλλετε την πληρωμή του κύριου μέρους της οφειλής σε μεταγενέστερη ημερομηνία. Η αρχή αυτού του μηχανισμού είναι ότι υπολογίζονται δύο επιτόκια, το ένα από τα οποία ονομάζεται «συμβόλαιο» και χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό του ποσού του χρέους και το δεύτερο είναι «πληρωμή», για τον υπολογισμό των μηνιαίων πληρωμών. Αυτά τα ποσοστά δεν είναι ίσα.

Ο νόμος της Ρωσικής Ομοσπονδίας «Περί ενεχύρου» θεσπίζει μια γενική αρχή σχετικά με την εγγραφή των υποθηκών. Πρέπει να είναι εγγεγραμμένο στην ίδια κρατική υπηρεσία που είναι υπεύθυνη για την καταχώριση των δικαιωμάτων σε υποθηκευμένη περιουσία. Από αυτή την αρχή προκύπτει η υπόθεση ότι τα στεγαστικά δάνεια σε κατοικίες πρέπει να καταχωρούνται από τα τμήματα ιδιωτικοποίησης κατοικιών.

Οι συμφωνίες «υποθήκης» που σχετίζονται με κτίρια και κατασκευές που βρίσκονται σε οικόπεδο πρέπει να καταχωρούνται στον «κατάλογο γης» της επικράτειας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο, το οποίο μπορεί επίσης να ερμηνευθεί ως εγγραφή από τις τοπικές επιτροπές γης, αν και εκείνη τη στιγμή ο νόμος τέθηκε σε ισχύ θα μπορούσε να σημαίνει τοπικά συμβούλια.

Ο μηχανισμός πώλησης ενεχυριασμένου ακινήτου θεσπίζεται από τον νομοθέτη ως κοινός τόσο για ακίνητη όσο και για κινητή περιουσία.

Δυνάμει του Άρθ. 350 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η πώληση (πώληση) της ενεχυρασμένης περιουσίας, η οποία έχει δεσμευτεί σύμφωνα με το νόμο, πραγματοποιείται με πώληση σε δημόσιο πλειστηριασμό με τον τρόπο που ορίζει η δικονομική νομοθεσία, εκτός εάν υπάρχει διαφορετική διαδικασία ορίζεται από το νόμο.

Η απαίτηση πώλησης του ενεχυριασμένου ακινήτου μέσω δημόσιου πλειστηριασμού είναι επιβεβλημένη και εάν κάποιος ακολουθεί την έννοια των κανόνων ενεχύρου, τότε δεν μπορεί να παρακαμφθεί. Αν όμως ο ενεχυρούχος εξακολουθεί να θέλει να αποκτήσει το ακίνητο που αποτελεί αντικείμενο ενεχύρου, σε κυριότητα χωρίς διαδικασία δημόσιου πλειστηριασμού και υποστηρίζεται από τον ενεχυραστή, τότε αυτό μπορεί να γίνει σύμφωνα με το άρθ. 409 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Το άρθρο επιτρέπει τη σύναψη συμφωνίας αποζημίωσης μεταξύ των μερών, όπου ο πιστωτής δηλώνει ότι οι υποχρεώσεις του οφειλέτη έχουν λήξει και ο τελευταίος, ως αντάλλαγμα για την εκπλήρωση της υποχρέωσής του, παρέχει αποζημίωση, δηλαδή, στην περίπτωσή μας, ο ενεχυραστής μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία στον ενεχυραστή.

II Αναλυτικό μέρος

2.1 Σύγχρονες αρχές ανάλυσης αγοράς ακινήτων.

Η επιτυχία μιας επιχείρησης σε μια οικονομία της αγοράς καθορίζεται σε μεγάλο βαθμό από την ποιότητα των πληροφοριών βάσει της οποίας λαμβάνονται υπεύθυνες οικονομικές αποφάσεις. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η συλλογή και η αναλυτική επεξεργασία πληροφοριών, συμπεριλαμβανομένων των πληροφοριών της αγοράς, είναι σήμερα τόσο αντικείμενο ξεχωριστής μελέτης από επιστημονική και μεθοδολογική άποψη, όσο και αντικείμενο μιας ανεξάρτητης επιχείρησης.

Το πιο ενδεικτικό παράδειγμα των παραπάνω είναι το παράδειγμα της πληροφοριακής υποστήριξης για επιχειρηματική δραστηριότητα στο χρηματιστήριο. Επιστημονικές θεωρίες και σχολές που έχουν επανειλημμένα απονεμηθεί με βραβεία Νόμπελ έχουν δημιουργηθεί και συνεχίζουν να βελτιώνονται, έχουν γραφτεί πολλά έργα για την τεχνική και θεμελιώδη ανάλυση, τα οποία έχουν γίνει εγχειρίδια για ειδικούς στο χρηματιστήριο. Η παγκόσμια πρακτική της βαθιάς δοκιμής των γνώσεων των αναλυτών για την αποδοχή τους να εργαστούν με πληροφορίες για την αγορά κινητών αξιών θεωρείται φυσιολογική. Και αυτό παρά το γεγονός ότι στο χρηματιστήριο, σε σύγκριση με άλλες αγορές, οι κανονικότητες μιας τέλειας αγοράς όσον αφορά την ευαισθητοποίηση των συμμετεχόντων θα πρέπει να προσδιορίζονται με μεγαλύτερη σαφήνεια.

Η αγορά ακινήτων, σε αντίθεση με τη χρηματιστηριακή αγορά, απέχει πολύ από την τέλεια από πολλές απόψεις, γεγονός που καθορίζει τα χαρακτηριστικά της μελέτης της. Από τη μια πλευρά, οι αναλυτές αντιμετωπίζουν δυσκολίες και μερικές φορές την αδυναμία σωστής και ξεκάθαρης επισημοποίησης των οικονομικών σχέσεων στην αγορά ακινήτων. Από την άλλη πλευρά, είναι προφανές ότι δεν υπάρχει προοπτική μεταφοράς τεχνολογιών ανάλυσης που χρησιμοποιούνται σε άλλες αγορές στην αγορά ακινήτων στην καθαρή τους μορφή, καθώς οι τεχνολογίες αυτές είναι προσαρμοσμένες για χρήση σε διαφορετικό περιβάλλον αγοράς. Λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω, η υψηλής ποιότητας αναλυτική εργασία στην αγορά ακινήτων φαίνεται να είναι ένα εξαιρετικά περίπλοκο θέμα που απαιτεί από τον αναλυτή, εκτός από βαθιά θεωρητική γνώση της οικονομίας των ακινήτων, συνεχή πρακτική και δημιουργική αναζήτηση σε έρευνα που διαμορφώνει επαγγελματική διαίσθηση .

Μελετώντας σχεδόν έναν αιώνα ιστορίας της λειτουργίας των αγορών ακινήτων στις ανεπτυγμένες χώρες του κόσμου, μπορεί κανείς να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η ανεπαρκής προσοχή στην ποιότητα της αναλυτικής εργασίας είναι μια από τις κύριες αιτίες των περισσότερων μεγάλων κρίσεων στην πραγματικότητα. αγορές ακινήτων. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η κρίση στην αγορά ακινήτων των ΗΠΑ στα τέλη της δεκαετίας του '80 και στις αρχές της δεκαετίας του '90. Σύμφωνα με τους ειδικούς, οι υπερβολικές και αδιάκριτες επενδύσεις σε νέες κατασκευές οδήγησαν σε υπερφόρτωση της αγοράς και, κατά συνέπεια, σε έλλειψη ζήτησης της αγοράς για μεγάλο αριθμό έργων για τα οποία χορηγήθηκαν δάνεια. Αυτή η κατάσταση βασίστηκε σε μη ρεαλιστικές προσδοκίες της αγοράς που απορρέουν από τη λανθασμένη δομή των κινήτρων στην ανάλυση, την αδύναμη μεθοδολογία ανάλυσης και τα ελλιπή στοιχεία που χαρακτηρίζουν τις τρέχουσες συνθήκες. Η δομή των κινήτρων που καθοδηγούσαν τους προγραμματιστές, τους εκτιμητές και τους πιστωτικούς οργανισμούς παραμορφώθηκε από το ενδιαφέρον ορισμένων να λάβουν δάνεια, άλλων να δικαιολογήσουν τη λήψη δανείου και άλλους να διαθέσουν τα κεφάλαιά τους. Ταυτόχρονα, όλα τα κόμματα έλυσαν τα προβλήματά τους σε βάρος των αδικαιολόγητα αισιόδοξων προσδοκιών.

Η χρήση αδύναμης μεθοδολογίας ανάλυσης, που εκφράζεται σε ανεπαρκείς υποθέσεις και διαδικασίες, σε αλληλεπίδραση με ανεπαρκώς υψηλής ποιότητας δεδομένα από τις τοπικές αγορές, κατά κανόνα οδήγησε σε αβάσιμες έρευνες αγοράς και, κατά συνέπεια, επενδυτικές αποφάσεις βασισμένες σε αυτές. Ως αποτέλεσμα της κρίσης, τα πιστωτικά ιδρύματα ανέπτυξαν ένα σταθερό σύνδρομο δυσπιστίας γενικά σε οποιαδήποτε έργα και ειδικότερα στην έρευνα αγοράς. Και αυτό, με τη σειρά του, οδήγησε στην κατανόηση ότι οι αναλυτές της αγοράς ακινήτων στην εργασία τους θα πρέπει να καθοδηγούνται από ορισμένες γενικές αρχές που είναι απαραίτητες (αλλά όχι επαρκείς) για την απόκτηση ακριβών συμπερασμάτων και αποτελεσμάτων. Από την άλλη πλευρά, υπάρχει επείγουσα ανάγκη για κατανοητά και εύκολα αναγνωρίσιμα κριτήρια που καθορίζουν τη συμμόρφωση της έρευνας αγοράς με την κατηγορία της εγκυρότητας.

Λαμβάνοντας υπόψη τις προοπτικές για την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων στη Ρωσία, μπορούμε να υποθέσουμε ότι η απουσία πιθανών κρίσεων είναι ένα υπερβολικά αισιόδοξο σενάριο. Ωστόσο, οι συνέπειες τέτοιων κρίσεων μπορεί να είναι λιγότερο σημαντικές εάν ήδη σήμερα, στο στάδιο της ενεργού ανάπτυξης της αγοράς, διατυπωθούν και εφαρμόζονται στην καθημερινή πρακτική ορισμένες γενικές αρχές και αρχές.

απαιτήσεις για αναλυτικές μελέτες, βάσει των οποίων θα λαμβάνονται επενδυτικές αποφάσεις.

Όχι μόνο η απειλή των κρίσεων, αλλά και τα τρέχοντα καθημερινά προβλήματα - αυξανόμενος ανταγωνισμός, μειωμένες ευκαιρίες για βραχυπρόθεσμα υπερκέρδη, έναρξη μακροπρόθεσμων και εντάσεως κεφαλαίου έργων ανάπτυξης εμπορικών ακινήτων, είσοδος ξένων επενδυτών στην αγορά με υψηλές απαιτήσεις για αιτιολόγηση αποφάσεων κ.λπ. - αντικειμενικά μαρτυρούν το γεγονός ότι η σημασία της ποιοτικής ανάλυσης στις αγορές ακινήτων της Ρωσίας θα γίνει όλο και πιο σημαντική στο εγγύς μέλλον.

2.2 Έρευνα της αγοράς ακινήτων με σκοπό την τεκμηρίωση επενδυτικών αποφάσεων.

Ο απώτερος στόχος κάθε μελέτης του υπό εξέταση τύπου είναι να μετρήσει την αναλογία προσφοράς και ζήτησης για ένα συγκεκριμένο είδος προϊόντος στην αγορά ακινήτων σε μια συγκεκριμένη (συνήθως μελλοντική) χρονική στιγμή.

Τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της ακίνητης περιουσίας ως εμπορεύματος, μαζί με την ιδιαίτερη θέση της ακίνητης περιουσίας σε μια οικονομία της αγοράς, αποτελούν ένα αρκετά ευρύ φάσμα κοινωνικοοικονομικών πληροφοριών που είναι απαραίτητες για την τοποθέτηση αυτού του προϊόντος στην αγορά. Τρέχοντα και αναδρομικά μακροοικονομικά χαρακτηριστικά της εθνικής και περιφερειακής οικονομίας, κοινωνικοδημογραφικοί δείκτες των περιφερειακών και τοπικών αγορών, παράμετροι των περιφερειακών και τοπικών αγορών ακινήτων - αυτοί είναι μόνο οι γενικοί τομείς στους οποίους είναι απαραίτητο να διεξαχθεί έρευνα.

Αρχή 1. Μόνο οι πληροφορίες που μπορούν πραγματικά να καθορίσουν τη μελλοντική παραγωγικότητα της εκδότριας θα πρέπει να επιλέγονται για ανάλυση.

Όταν ακολουθεί αυτή την αρχή, η κύρια δυσκολία για τον αναλυτή είναι η έλλειψη τυπικών κανόνων ή ξεκάθαρων συστάσεων για τη διαμόρφωση των αρχικών πληροφοριών. Εδώ είναι που ο αναλυτής πρέπει να δείξει όλες τις γνώσεις, την επαγγελματική του διαίσθηση, τη δημιουργικότητα και την πρακτική του εμπειρία. Επιπλέον, εδώ τίθεται η βάση για τη συνοχή της μελέτης στο σύνολό της.

Αρχή 2: Όλα τα τρέχοντα και μελλοντικά δεδομένα στα οποία βασίζεται η μελέτη θα πρέπει να χρησιμοποιούνται για την ποσοτικοποίηση της απόδοσης του υπό εξέταση επενδυτικού σχεδίου σε ακίνητα.

Ωστόσο, ακόμη και προσεκτικά επιλεγμένες πληροφορίες που σχετίζονται άμεσα με το αντικείμενο της αξιολόγησης είναι, μεταφορικά μιλώντας, ένα «μάτσο τούβλα» από το οποίο ο αναλυτής πρέπει να θέσει μια γερή βάση για αναλυτική έρευνα σύμφωνα με όλους τους κανόνες της οικοδομικής τέχνης. Και εδώ δεν μπορείτε να κάνετε χωρίς μια ισχυρή λύση που συνδέει τα μεμονωμένα στοιχεία σε ένα ενιαίο μονόλιθο.

Αρχή 3. Όλες οι επιμέρους ομάδες πληροφοριών που επιλέγονται για να αιτιολογήσουν μια επενδυτική απόφαση θα πρέπει να διασυνδέονται με ένα σαφές λογικό σχήμα, το οποίο καταλήγει σε μια πρόβλεψη των μελλοντικών συνθηκών της αγοράς και της αντίστοιχης παραγωγικότητας του υπό εξέταση έργου. Η περιγραφή του λογικού κυκλώματος πρέπει να παρουσιάζεται ρητά.

Μια θετική αντίληψη από τον πελάτη μιας αναφοράς με τα αποτελέσματα μιας έρευνας αγοράς, στην οποία δεν υπάρχει κανένα λογικό σχήμα, μπορεί να είναι μόνο εάν:

α) ο αναλυτής εκμεταλλεύεται την άγνοια του πελάτη, ή

β) ο πελάτης είναι αρχικά ευνοϊκός για τα αποτελέσματα.

Από την άλλη πλευρά, η κατασκευή ενός πειστικού και προφανούς λογικού σχήματος είναι μια επίδειξη της υψηλότερης επαγγελματικής ικανότητας του αναλυτή.

Συνεχίζοντας τον συλλογισμό σχετικά με την ανάγκη οικοδόμησης ενός λογικού σχεδίου έρευνας, ας εξετάσουμε μια άλλη αρχή που προσδιορίζει το περιεχόμενο της ανάλυσης αγοράς.

Αρχή 4. Το περιεχόμενο της ανάλυσης αγοράς θα πρέπει να περιοριστεί στη συζήτηση των παραγόντων που συνθέτουν τους κύριους λόγους για τον προσδιορισμό της απόδοσης ενός εμπορικού ακινήτου.

Σύμφωνα με αυτή την αρχή, ο αναλυτής κατά τη διάρκεια της μελέτης πρέπει να διατυπώσει τις κύριες σχέσεις που καθορίζουν την απόδοση της εμπορικής εγκατάστασης και στη συνέχεια να προσδιορίσει την ιεραρχία των παραμέτρων-επιχειρημάτων, οι λειτουργίες των οποίων είναι οι παράγοντες που περιλαμβάνονται στην κύρια έκφραση για απόδοση.

Ας επεξηγήσουμε μια πρακτική προσέγγιση για την εφαρμογή αυτής της αρχής χρησιμοποιώντας το ακόλουθο απλουστευμένο παράδειγμα.

Έστω κριτήριο για την απόδοση του υπό εξέταση έργου τα καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI) σε μια συγκεκριμένη περίοδο του μέλλοντος. Στη συνέχεια, εξ ορισμού, η κύρια έκφραση για τον προσδιορισμό της απόδοσης θα έχει την ακόλουθη μορφή:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE όπου

ΠΓΕ - δυνητικά ακαθάριστα έσοδα,
V&L - απώλειες από υποχρησιμοποίηση και αθετήσεις.
Μ Ι - άλλα εισοδήματα.
FE - πάγια λειτουργικά έξοδα,
VE - μεταβλητά λειτουργικά έξοδα.

Εξετάστε τη διαδικασία για τον προσδιορισμό των παραμέτρων που καθορίζουν τις αναμενόμενες τιμές των κύριων παραγόντων.

Το δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα καθορίζεται από την αξία της τιμής ενοικίασης, η οποία με τη σειρά της είναι συνάρτηση της τρέχουσας τιμής ενοικίασης, καθώς και από τις τάσεις στην αναλογία προσφοράς και ζήτησης της αγοράς με την πάροδο του χρόνου.

Η προβλεπόμενη κατοχή ενός ακινήτου είναι συνάρτηση της σωρευτικής ικανότητας της αγοράς, των παραμέτρων ζήτησης, του ρυθμού απορρόφησης της αγοράς και της αύξησης της περιοχής απορρόφησης ακινήτων. Για τα έργα, το προβλεπόμενο φορτίο καθορίζει δύο δείκτες - το επίπεδο φορτίου και το χρονοδιάγραμμα απορρόφησης από την αγορά σε αυτό το επίπεδο.

Η αύξηση της περιοχής απορρόφησης ακινήτων καθορίζεται είτε από την αύξηση του αριθμού των θέσεων εργασίας (ποσοστό απασχόλησης) είτε από την αύξηση του πληθυσμού. Με τη σειρά της, η επέκταση της περιοχής απορρόφησης οδηγεί στην ανάγκη για νέα ακίνητα.

Πρέπει να σημειωθεί ότι η αύξηση της απασχόλησης και η αύξηση του πληθυσμού σε μία περίπτωση μπορεί να συνδέονται άμεσα, για παράδειγμα, όταν ανοίγονται νέες θέσεις εργασίας και η εισροή νέων ικανών ατόμων. Σε άλλη περίπτωση, η αύξηση του πληθυσμού μπορεί να αυξηθεί χωρίς αύξηση της απασχόλησης, για παράδειγμα, λόγω αύξησης των εισερχόμενων συνταξιούχων ή αύξησης του ποσοστού γεννήσεων. Η ποιοτική ανάλυση περιλαμβάνει τη χρήση πολλών πηγών πληροφοριών που παρέχουν ιστορικές τάσεις και προβλέψεις ανάπτυξης εύρους, ακολουθούμενες από σύγκριση δεδομένων. Η τμηματοποίηση της ανάπτυξης του εύρους είναι επίσης υποχρεωτική, π.χ. ανά ηλικιακή ομάδα, φύλο, μέγεθος οικογένειας κ.λπ. Η απουσία αυτών των θέσεων στη μελέτη θα πρέπει να αποδοθεί στην ασυνεπή επιλογή των δεδομένων για χρήση στην ανάλυση.

Οι παράμετροι ζήτησης καθορίζονται από συγκεκριμένους δείκτες όπως η περιοχή (γραφείο ή παραγωγή) ανά χώρο εργασίας, οι δαπάνες για αγορές κατά κεφαλήν, ο αριθμός διαμερισμάτων ή κατοικιών κατά κεφαλήν κ.λπ. Με τη βοήθεια των παραμέτρων ζήτησης, υπολογίζεται η ποσότητα της απαιτούμενης ακίνητης περιουσίας, η οποία αντιστοιχεί στην ανάπτυξη στον τομέα της κατανάλωσης ακινήτων. Για παράδειγμα, με την εφαρμογή της μέσης δαπάνης ανά αγορά στην αύξηση του πληθυσμού, προβλέπεται ότι θα αυξηθούν οι λιανικές πωλήσεις και επομένως η ανάγκη για επιπλέον χώρο λιανικής. Κατά την ανάλυση της αγοράς κατοικίας, η αύξηση του πληθυσμού κατατμημένη ανά ηλικία, εισόδημα, μέγεθος ή σύνθεση οικογένειας μετατρέπεται σε κατακερματισμένη ζήτηση. Μια ορθή ανάλυση των παραμέτρων ζήτησης περιλαμβάνει τη μελέτη των ιστορικών τάσεων, την τρέχουσα κατάσταση και την πρόβλεψη της πιθανής τους αξίας στο μέλλον. Επιπλέον, μια συνεπής ανάλυση μετρά τη μεταβολή της ζήτησης όχι μόνο λόγω των νέων κερδών του φάσματος, αλλά και λόγω των αλλαγών στον υφιστάμενο πληθυσμό και τη δομή απασχόλησης. Για παράδειγμα, κατά τη διάρκεια της οικονομικής ανάκαμψης, οι αναπτυσσόμενες εταιρείες απαιτούν μεγάλες εκτάσεις και οι αλλαγές στη δημογραφική κατάσταση προς την αύξηση των ατόμων σε ηλικία συνταξιοδότησης θα απαιτήσουν έναν κατάλληλο τύπο στέγασης.

Τα σημάδια της ασυνέπειας της ανάλυσης των παραμέτρων ζήτησης πρέπει να περιλαμβάνουν, πρώτα απ 'όλα, τη λήψη υπόψη σταθερών τιμών, οι οποίες, κατά κανόνα, είναι χαρακτηριστικές της στιγμής της ανάλυσης, καθώς και την παράβλεψη των αλλαγών στις υπάρχουσες δομές πληθυσμού και απασχόλησης.

Το ποσοστό απορρόφησης, που αναφέρεται επίσης ως ποσοστό διείσδυσης στην αγορά, είναι το μερίδιο της συνολικής ζήτησης της αγοράς που αναμένεται να απορροφήσει το υπό εξέταση έργο σε ανταγωνισμό με άλλα έργα. Αφού ο αναλυτής έχει εκτιμήσει τη συνολική αύξηση της πιθανής ζήτησης, είναι απαραίτητο να προσδιοριστεί η κρίσιμη παράμετρος για το έργο - το μερίδιο της συνολικής ζήτησης που πιθανότατα μπορεί να διεκδικήσει το εν λόγω έργο.

Θεωρητικά, ο συντελεστής απορρόφησης είναι μια σύνθετη συνάρτηση πολλών παραγόντων. Στην πρώτη προσέγγιση, μπορεί να οριστεί ως η αναλογία της επιφάνειας του αντικειμένου που αξιολογείται προς τη συνολική έκταση (συμπεριλαμβανομένης της επιφάνειας του αντικειμένου) της ανταγωνιστικής προσφοράς τη στιγμή της εισαγωγής της στην αγορά. Μια τέτοια προσέγγιση, τουλάχιστον, θα πρέπει να υπάρχει σε κάθε έρευνα αγοράς που ισχυρίζεται ότι είναι έγκυρη.

Πρέπει να σημειωθεί ότι κατά τον προσδιορισμό του συντελεστή απορρόφησης, οι σημαντικότερες προϋποθέσεις είναι η λεπτομερής κατάτμηση της ζήτησης και η ανταγωνιστική προσφορά. Ταυτόχρονα, δεν πρέπει να ξεχνάμε τη διάρκεια των ανταγωνιστικών έργων που ξεκίνησαν κατά την υλοποίηση, τον όγκο και τη διάρκεια των έργων που προετοιμάζονται για υλοποίηση. Το πρώτο σημάδι μιας αποτυχημένης μελέτης εδώ είναι η χρήση τυχόν «μέσου» δεδομένων.

Οι απώλειες που οφείλονται σε εκπτώσεις σε όλη την αγορά και κίνητρα στους ενοικιαστές είναι επίσης ένας παράγοντας που δεν πρέπει να αγνοηθεί κατά την πρόβλεψη του πιθανού ακαθάριστου εισοδήματος.

Άλλα έσοδα, αν και συνήθως αποτελούν μικρό μέρος των εσόδων, πρέπει να προβλεφθούν ώστε να αντικατοπτρίζουν τις πιθανές προτιμήσεις των δυνητικών καταναλωτών υπό το φως των αντιλήψεών τους για τον τρόπο ζωής, το επίπεδο εξυπηρέτησης και τις κατά κεφαλήν δαπάνες για να φτάσουν σε αυτό το επίπεδο, κ.λπ.

Το σταθερό και το μεταβλητό κόστος θεωρούνται παραδοσιακά πιο σίγουρο στις προβλέψεις. Ωστόσο, μια τέτοια διατύπωση του ερωτήματος για τις συνθήκες της Ρωσίας ισχύει μόνο εν μέρει. Για παράδειγμα, οι φόροι επί της ακίνητης περιουσίας (σήμερα αυτοί είναι φόροι ιδιοκτησίας, φόροι επί της γης) και τα ενοίκια γης, λόγω νομοθετικής αστάθειας, μπορούν να προκαλέσουν απροσδόκητες «εκπλήξεις» σε έναν πιθανό επενδυτή στο μέλλον. Επομένως, μια συνεπής έρευνα αγοράς θα πρέπει να περιλαμβάνει παραλλαγές προβλέψεις αυτών των θέσεων.

Παρόμοια κατάσταση παρατηρείται με τα περισσότερα από τα μεταβλητά κόστη. Η ανάλυση της αγοράς των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, οι περισσότερες από τις οποίες παρέχονται από φυσικά μονοπώλια, μια ασταθής τιμολογιακή πολιτική, απαιτεί μια ποσοτική αιτιολόγηση των δεικτών που λαμβάνονται υπόψη. Ταυτόχρονα, είναι σημαντικό να χρησιμοποιούνται οι πληροφορίες της αγοράς σχετικά με τη δαπάνη των πόρων που λαμβάνονται με βάση τις ενδείξεις του εξοπλισμού ελέγχου και μέτρησης. Ελλείψει αναλόγων της αγοράς όσον αφορά την κατανάλωση πόρων, είναι προτιμότερο να υπολογίζονται σύμφωνα με πρότυπα, αντί να χρησιμοποιούνται τιμολόγια που εκδίδονται από παρόχους πόρων κοινής ωφέλειας.

2.3 Μέθοδοι εκτίμησης της αγοραίας αξίας των ακινήτων.

Υπάρχουν τρεις κύριες μέθοδοι για την εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων:

1. μέθοδος σύγκρισης

2. μέθοδος κόστους

3. μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος.

Η κύρια μέθοδος αποτίμησης είναι η μέθοδος της συγκριτικής ανάλυσης πωλήσεων (SAP). Αυτή η μέθοδος εφαρμόζεται όταν υπάρχει αγορά γης και ακίνητης περιουσίας, υπάρχουν πραγματικές πωλήσεις, όταν η αγορά είναι αυτή που διαμορφώνει τις τιμές και καθήκον των εκτιμητών είναι να αναλύσουν αυτήν την αγορά, να συγκρίνουν παρόμοιες πωλήσεις και έτσι να λάβουν την αξία του περιουσία που εκτιμάται. Η μέθοδος βασίζεται σε σύγκριση του αντικειμένου που προσφέρεται προς πώληση με ανάλογα της αγοράς. Βρίσκει τη μεγαλύτερη χρήση στη Δύση (90 τοις εκατό των περιπτώσεων). Ωστόσο, αυτό το έργο απαιτεί μια ήδη καθιερωμένη αγορά γης και ακίνητης περιουσίας.

Η μέθοδος σύγκρισης πωλήσεων χρησιμοποιείται εάν υπάρχουν επαρκείς αξιόπιστες πληροφορίες αγοράς για συναλλαγές αγοράς και πώλησης αντικειμένων παρόμοιων με αυτό που αποτιμάται. Στην περίπτωση αυτή, το κριτήριο για την επιλογή αντικειμένων σύγκρισης είναι η παρόμοια καλύτερη και αποδοτικότερη χρήση.

Η μέθοδος SAP μπορεί επίσης να αναφέρεται ως προσέγγιση σύγκρισης απευθείας πωλήσεων, μέθοδος σύγκρισης πωλήσεων ή μέθοδος αγοράς πληροφοριών αγοράς.

Η ακολουθία εφαρμογής της μεθόδου SAP είναι η εξής:

1. Επισημαίνονται πρόσφατες πωλήσεις συγκρίσιμων ακινήτων στη σχετική αγορά. Πηγές πληροφοριών είναι: ο φάκελος του εκτιμητή, το Διαδίκτυο, μια ηλεκτρονική βάση δεδομένων, κτηματομεσιτικές εταιρείες, φάκελοι μεσιτών ακινήτων, αρχεία πιστωτικών ιδρυμάτων (τράπεζες υποθηκών), ασφαλιστικές εταιρείες, κατασκευαστικές και επενδυτικές εταιρείες, περιφερειακά τμήματα αφερεγγυότητας και πτώχευσης , εδαφικά τμήματα της Επιτροπής Κρατικής Περιουσίας κ.λπ.

Ένα σημαντικό σημείο κατά τη χρήση της μεθόδου SAP είναι ο συντονισμός των αποτελεσμάτων της σύγκρισης του ακινήτου που αποτιμάται. Δεν επιτρέπεται ο αριθμητικός μέσος όρος των δεδομένων που λαμβάνονται. Η αποδεκτή διαδικασία είναι η μελέτη κάθε αποτελέσματος και η κρίση σχετικά με την έκταση της συγκρισιμότητας του με το ακίνητο που αποτιμάται. Όσο μικρότερο είναι ο αριθμός και το μέγεθος των τροποποιήσεων που πρέπει να γίνουν, τόσο μεγαλύτερη βαρύτητα έχει αυτή η πώληση στη διαδικασία οριστικοποίησης της έγκρισης.

Ως μονάδες σύγκρισης λαμβάνονται μετρητές που παραδοσιακά καθιερώνονται στην τοπική αγορά. Για την αξιολόγηση του ίδιου αντικειμένου, μπορούν να εφαρμοστούν πολλές μονάδες σύγκρισης ταυτόχρονα.

Τα στοιχεία σύγκρισης περιλαμβάνουν τα χαρακτηριστικά των ακινήτων και τις συναλλαγές που προκαλούν αλλαγές στις τιμές των ακινήτων. Τα στοιχεία που πρέπει να ληφθούν υπόψη περιλαμβάνουν:

τη σύνθεση των μεταβιβαζόμενων δικαιωμάτων ιδιοκτησίας·

προϋποθέσεις για τη χρηματοδότηση της συναλλαγής αγοράς και πώλησης·

· όροι πώλησης;

ώρα πώλησης

· τοποθεσία;

· φυσικά χαρακτηριστικά;

οικονομικά χαρακτηριστικά·

τη φύση της χρήσης·

μη περιουσιακά στοιχεία αξίας.

2. Επαλήθευση πληροφοριών σχετικά με συναλλαγές: επιβεβαίωση της συναλλαγής από έναν από τους κύριους συμμετέχοντες (αγοραστή ή πωλητή) ή έναν πράκτορα μιας εταιρείας ακινήτων. προσδιορίζοντας τους όρους της πώλησης.

Εάν υπάρχει επαρκής ποσότητα αξιόπιστων πληροφοριών αγοράς, επιτρέπεται η χρήση μεθόδων μαθηματικών στατιστικών για τον προσδιορισμό της αξίας με σύγκριση των πωλήσεων.

3. Αναπροσαρμογή της αξίας συγκρίσιμων ακινήτων.

Η προσαρμογή μπορεί να γίνει με τρεις βασικές μορφές: από πλευράς χρημάτων, ποσοστού, γενικής ομαδοποίησης.

Οι προσαρμογές των τιμών πώλησης για συγκρίσιμα ακίνητα γίνονται με την ακόλουθη σειρά:

· Πρώτα απ 'όλα, γίνονται προσαρμογές που σχετίζονται με τους όρους της συναλλαγής και την κατάσταση της αγοράς, οι οποίες πραγματοποιούνται με την εφαρμογή κάθε επόμενης προσαρμογής στο προηγούμενο αποτέλεσμα.

· Δευτερευόντως, οι προσαρμογές που σχετίζονται άμεσα με το ακίνητο γίνονται με την εφαρμογή αυτών των προσαρμογών στο αποτέλεσμα που προκύπτει μετά την προσαρμογή για τις συνθήκες της αγοράς, με οποιαδήποτε σειρά.

Για τον προσδιορισμό του ύψους των προσαρμογών, ανάλογα με τη διαθεσιμότητα και την αξιοπιστία των πληροφοριών της αγοράς, χρησιμοποιούνται ποσοτικές και ποιοτικές μέθοδοι. Η αιτιολόγηση των προσαρμογών που λαμβάνονται υπόψη είναι υποχρεωτική. Η τελική απόφαση για την αξία του αποτελέσματος που προσδιορίζεται με τη μέθοδο σύγκρισης πωλήσεων λαμβάνεται με βάση ανάλυση των προσαρμοσμένων τιμών πώλησης των αντικειμένων σύγκρισης που είναι περισσότερο παρόμοια με το αντικείμενο αξιολόγησης.

Η μέθοδος κόστους πρακτικά δεν εφαρμόζεται στη γη. Μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις αποτίμησης της γης αναπόσπαστα από τις βελτιώσεις που έγιναν σε αυτό. Πιστεύεται ότι η γη είναι μόνιμη και μη αναλώσιμη και η μέθοδος κόστους χρησιμοποιείται για την αξιολόγηση των ανθρωπογενών αντικειμένων. Όταν αξιολογείται με αυτή τη μέθοδο, η αξία της γης προστίθεται στο κόστος των βελτιώσεων (κτίρια, κατασκευές) και η γη αποτιμάται χωριστά με άλλες μεθόδους.

Η μέθοδος κόστους αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας εφαρμόζεται με την ακόλουθη σειρά:

Προσδιορισμός της αξίας ενός τεμαχίου γης.

προσδιορισμός του κόστους αντικατάστασης ή αντικατάστασης κτιρίων και κατασκευών·

Προσδιορισμός του ποσού της συσσωρευμένης φθοράς κτιρίων και κατασκευών.

· Προσδιορισμός της αγοραίας αξίας των ακινήτων με τη μέθοδο του κόστους, ως το άθροισμα της αξίας ενός οικοπέδου και της αξίας αντικατάστασης ή αντικατάστασης κτιρίων και κατασκευών μείον τις συσσωρευμένες αποσβέσεις.

Η επιλογή της μεθόδου που υιοθετήθηκε για τον υπολογισμό του κόστους νέας κατασκευής βελτιώσεων θα πρέπει να αιτιολογείται κατάλληλα. Η χρήση του κόστους αντικατάστασης ενδείκνυται σε περιπτώσεις όπου είναι δύσκολο να προσδιοριστεί το κόστος για την ανέγερση ενός ακριβούς αντιγράφου του κτιρίου λόγω παρωχημένων τύπων κτιριακών κατασκευών και μεθόδων κατασκευής που χρησιμοποιούνται για τη δημιουργία του συγκεκριμένου ακινήτου.

Τα κόστη που αντιστοιχούν σε αξία αντικατάστασης ή αντικατάστασης για σκοπούς αποτίμησης ακινήτων υπολογίζονται ως το άθροισμα των άμεσων δαπανών, των έμμεσων δαπανών και των κερδών του επιχειρηματία.

Το άμεσο κόστος περιλαμβάνει τις ακόλουθες δαπάνες που σχετίζονται άμεσα με την κατασκευή:

κόστος υλικών, προϊόντων και εξοπλισμού·

μισθοί εργατών οικοδομών·

κόστος κατασκευής μηχανημάτων και μηχανισμών·

· το κόστος των προσωρινών κτιρίων και κατασκευών, τα μέτρα ασφαλείας, τα έξοδα μεταφοράς και αποθήκευσης και άλλα έξοδα που είναι κανονικά αποδεκτά στην τοπική αγορά.

κέρδος και γενικά έξοδα του αναδόχου.

Το έμμεσο κόστος περιλαμβάνει το κόστος που σχετίζεται με την κατασκευή ενός κτιρίου, αλλά δεν συμπεριλαμβάνεται στο κόστος των εργασιών κατασκευής και εγκατάστασης.

κόστος σχεδιασμού, τεχνική επίβλεψη, γεωδαιτικός έλεγχος.

πληρωμή για διαβουλεύσεις, νομικές, λογιστικές και ελεγκτικές υπηρεσίες·

το κόστος της χρηματοδότησης κατασκευής·

διοικητικά και άλλα έξοδα του κύριου του έργου.

Το ύψος των έμμεσων δαπανών καθορίζεται λαμβάνοντας υπόψη τα τιμολόγια που επικρατούν στην αγορά για έργα και υπηρεσίες για τα είδη αυτά.

Το κέρδος του επιχειρηματία είναι ο κανόνας που επικρατεί στην αγορά που ενθαρρύνει τον επιχειρηματία να επενδύσει σε ένα κατασκευαστικό έργο. Το ύψος του κέρδους καθορίζεται με τη μέθοδο των αξιολογήσεων εμπειρογνωμόνων με βάση τις πληροφορίες της αγοράς.

Η χρήση της μεθόδου κόστους είναι απαραίτητη κατά την ανάλυση νέας κατασκευής. ανακατασκευή κτιρίων· εκτίμηση για φορολογικούς σκοπούς· για τον προσδιορισμό του πλεονάζοντος εισοδήματος στην αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας· όταν αξιολογείται για ασφαλιστικούς σκοπούς· αξιολόγηση των συνεπειών των φυσικών καταστροφών· αξιολόγηση ειδικών κτιρίων και κατασκευών.

Υπό τις συνθήκες μετάβασης στις συνθήκες της αγοράς, η μέθοδος του κόστους είναι καθοριστική για την αξιολόγηση, καθώς η εφαρμογή άλλων μεθόδων απαιτεί εκτεταμένες πληροφορίες για την αγορά, οι οποίες δεν είναι διαθέσιμες λόγω μη ανεπτυγμένης αγοράς. Ωστόσο, θα πρέπει πάντα να θυμόμαστε ότι το κόστος κατασκευής είναι μόνο η βάση της αγοραίας αξίας και τις περισσότερες φορές είναι είτε περισσότερο είτε μικρότερο από αυτό.

Για παράδειγμα, η αγοραία αξία ενός πολυτελούς ξενοδοχείου που βρίσκεται σε μια ατυχή τοποθεσία (στα περίχωρα της πόλης) θα είναι μικρότερη από την αξία που καθορίζεται με τη μέθοδο του κόστους. Με τη σειρά της, η αγοραία αξία του συγκροτήματος πρατηρίων καυσίμων σε ένα ορισμένο στάδιο μπορεί να είναι μεγαλύτερη από το κόστος κατασκευής.

Στις συνθήκες διαμόρφωσης της αγοράς, όταν υπάρχει επαναπροσανατολισμός της παραγωγής σε νέες τεχνολογίες, μπορεί να φαίνεται ότι το ακίνητο δεν έχει καμία απολύτως αξία. Για παράδειγμα, εάν μια επιχείρηση παράγει προϊόντα που κανείς δεν χρειάζεται και οι περιοχές παραγωγής της δεν μπορούν να ανακατασκευαστούν για νέα παραγωγή, τότε η αγοραία αξία τέτοιων ακινήτων τείνει στο μηδέν. Η χρήση της δαπανηρής μεθόδου σε αυτή την περίπτωση θα οδηγήσει σε λάθος προσανατολισμό των πιθανών αγοραστών.

Επί του παρόντος, στη Ρωσία, αυτή η στιγμή λαμβάνεται συχνά υπόψη σε περίπτωση λανθασμένης αποτίμησης των παγίων περιουσιακών στοιχείων των επιχειρήσεων, καθώς η επανεκτίμησή τους πραγματοποιείται κυρίως σύμφωνα με τη μέθοδο του κόστους και ο εκτιμητής θα πρέπει να θυμάται ότι η λογιστική αξία των παγίων των επιχειρήσεων δεν αντιστοιχεί στην αγοραία αξία τους.

Η επόμενη μέθοδος αποτίμησης, η οποία ισχύει ειδικά για τη Ρωσία, είναι η μέθοδος αποτίμησης που βασίζεται στην ανάλυση της αποτελεσματικότερης χρήσης της ακίνητης περιουσίας και αυτή η ανάλυση σχετίζεται με τον προσδιορισμό του τύπου χρήσης που θα αποφέρει στον ιδιοκτήτη το μέγιστο εισόδημα, δηλ. μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος.

Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης του εισοδήματος για την εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων εφαρμόζεται με την ακόλουθη σειρά:

πρόβλεψη μελλοντικών εσόδων·

κεφαλαιοποίηση μελλοντικών εσόδων.

Το μελλοντικό εισόδημα που δημιουργείται από το ακίνητο χωρίζεται σε δύο τύπους: έσοδα από λειτουργικές (λειτουργικές) δραστηριότητες ως αποτέλεσμα εμπορικών σχέσεων μίσθωσης και εισόδημα από αναστροφή.

Τα έσοδα από λειτουργικές (λειτουργικές) δραστηριότητες προβλέπονται με τη σύνταξη ανακατασκευασμένης (υποθετικής) κατάστασης λογαριασμού αποτελεσμάτων. Το εισόδημα αναστροφής προβλέπεται:

άμεσος ορισμός της απόλυτης τιμής της αναστροφής·

Ορισμός σχετικής μεταβολής στην αξία της ακίνητης περιουσίας για την περίοδο ιδιοκτησίας.

· χρησιμοποιώντας τον τερματικό συντελεστή κεφαλαιοποίησης.

Η κεφαλαιοποίηση των μελλοντικών εσόδων σε παρούσα αξία μπορεί να γίνει:

τη μέθοδο της άμεσης κεφαλαιοποίησης·

Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης σύμφωνα με το ποσοστό απόδοσης.

Η αρχική προϋπόθεση της μεθόδου άμεσης κεφαλαιοποίησης είναι η σταθερότητα και το άπειρο του κεφαλαιοποιημένου εισοδήματος. Στη μέθοδο της άμεσης κεφαλαιοποίησης, η παρούσα αξία μιας μελλοντικής ροής εσόδων ορίζεται ως ο λόγος του ετήσιου εισοδήματος που αποδίδεται σε μια ιδιοκτησία ή τόκους προς τον δείκτη κεφαλαιοποίησης για αυτήν την ιδιοκτησία ή τους τόκους.

Για τον υπολογισμό της αξίας της πλήρους ιδιοκτησίας, ο προσδιορισμός του δείκτη συνολικής κεφαλαιοποίησης γίνεται με βάση τα δεδομένα της αγοράς. Ανάλογα με τη διαθεσιμότητα των αρχικών πληροφοριών, εφαρμόστε:

Συγκριτική ανάλυση πωλήσεων

υπολογισμός με χρήση του δείκτη κάλυψης του χρέους·

εξοπλισμό του επενδυτικού ομίλου.

Η αρχική προϋπόθεση της μεθόδου κεφαλαιοποίησης σύμφωνα με το ποσοστό απόδοσης είναι η περιορισμένη περίοδος είσπραξης του εισοδήματος. Στη μέθοδο κεφαλαιοποίησης του ποσοστού απόδοσης, η μετατροπή ενός πεπερασμένου αριθμού μελλοντικών ταμειακών ροών σε παρούσα αξία πραγματοποιείται σε συγκεκριμένη τιμή του ποσοστού απόδοσης που αντιστοιχεί στον κίνδυνο επένδυσης σε αυτό το είδος ακίνητης περιουσίας.

Κατά τον υπολογισμό της παρούσας αξίας χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι όροι χρηματοδότησης, η μέθοδος κεφαλαιοποίησης σύμφωνα με το ποσοστό απόδοσης επισημοποιείται είτε με τη μορφή ανάλυσης προεξοφλημένων ταμειακών ροών είτε με τη μορφή μοντέλων υπολογισμού κεφαλαιοποίησης.

Το προεξοφλητικό επιτόκιο που χρησιμοποιείται στην ανάλυση των προεξοφλημένων ταμειακών ροών και λαμβάνοντας υπόψη τόσο τους συστηματικούς όσο και τους μη συστηματικούς κινδύνους προσδιορίζεται από:

Η μέθοδος επιλογής από δεδομένα αγοράς για πωλήσεις παρόμοιων αντικειμένων.

Μέθοδος εναλλακτικών επενδύσεων στη χρηματοπιστωτική αγορά.

Μέθοδος παρακολούθησης της αγοράς ακινήτων.

Πρόσφατα, η ζήτηση για τις υπηρεσίες των εκτιμητών και την επαγγελματική τους κατάρτιση στη Ρωσία έχει αρχίσει να αυξάνεται ραγδαία. Αυτό οφείλεται επίσης στα πρόσφατα γεγονότα στον χρηματοπιστωτικό τομέα, όταν οι προσπάθειες δημιουργίας μηχανισμού δανεισμού μέσω ασφάλισης πιστώσεων απέτυχαν: οι τράπεζες έχασαν πολλά από τις πλαστές ασφάλειες. Στην περίπτωση της ακίνητης περιουσίας, που λαμβάνεται ως εγγύηση από την τράπεζα κατά την έκδοση ενός δανείου, οι ζημίες είναι σχεδόν αδύνατες. Έτσι, οι αγορές ακινήτων και κεφαλαίων γίνονται αναπόσπαστα συστατικά της οικονομίας στο σύνολό της.

Όπως ήταν φυσικό, οι τράπεζες έδειξαν μεγάλο ενδιαφέρον για τέτοιες πράξεις. Και όλοι χρειάζονται ειδική εκτίμηση ακινήτων, πραγματοποιώντας ασφάλιση στην πραγματική αξία της ακίνητης περιουσίας.

Η αξιολόγηση είναι επίσης απαραίτητη στο πλαίσιο της περιφερειακής φορολογικής πολιτικής. Σε όλο τον κόσμο, η βάση του τοπικού φορολογικού συστήματος είναι ο φόρος ιδιοκτησίας, λόγω αυτού του φόρου σχηματίζεται περίπου το 70 τοις εκατό του τοπικού προϋπολογισμού. Φυσικά, με την ανάπτυξη της ίδιας της αγοράς, με την εμφάνιση πραγματικών αξιών, είναι δυνατή η μετάβαση σε ένα φορολογικό σύστημα που θα τονώνει την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα θα διασφαλίζει την αναπλήρωση

τοπικούς προϋπολογισμούς. Αυτό εξηγεί επίσης το άνευ όρων ενδιαφέρον για την αξιολόγηση που δείχνουν οι τοπικές διοικήσεις.

Το κόστος των επαγγελματικών υπηρεσιών αξιολόγησης ποικίλλει σημαντικά ανάλογα με τους τύπους των αντικειμένων που αξιολογούνται, την πολυπλοκότητα της εργασίας και, φυσικά, τους ειδικούς που εμπλέκονται στην αξιολόγηση. Συνήθως, το κόστος των υπηρεσιών μετριέται είτε σε ώρες πολλαπλασιαζόμενο με την ωριαία χρέωση, είτε εξαρτάται από το μέγεθος του αντικειμένου, αλλά ποτέ δεν συνδέεται με το κόστος του.

2.4 Χαρακτηριστικά διαφόρων τύπων αξιολόγησης.

Αποτίμηση για σκοπούς αγοράς ή πώλησης και ταξινόμησης ακινήτων.

Κατά την αποτίμηση ακίνητης περιουσίας που πρόκειται να αγοραστεί ή να πωληθεί στην ελεύθερη αγορά, η αγοραία αξία ή η ρευστοποιήσιμη αξία χρησιμοποιείται ως βάση αποτίμησης για όλες τις κατηγορίες και κατηγορίες ακινήτων. Ταυτόχρονα, για τα εξειδικευμένα ακίνητα, στις περισσότερες περιπτώσεις, η μέθοδος κόστους που βασίζεται σε δεδομένα της αγοράς θα είναι η καθοριστική μέθοδος για τον υπολογισμό του κόστους.

Κατά την αποτίμηση ακινήτων προς πώληση για περιορισμένο χρονικό διάστημα, όταν ακίνητα διατίθενται προς πώληση στην ελεύθερη αγορά σε χρονικό πλαίσιο που είναι σημαντικά μικρότερο από την κατάλληλη περίοδο εμπορίας για αυτό το είδος ακινήτου, η περιορισμένη ρευστοποιήσιμη αξία χρησιμοποιείται ως τη βάση αποτίμησης για όλες τις κατηγορίες και κατηγορίες ακινήτων.

Ο σκοπός των εργασιών αποτίμησης και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου που εκτιμάται είναι καθοριστικής σημασίας για την επιλογή της κατάλληλης βάσης αποτίμησης.

Γενικά, η ταξινόμηση των κύριων σκοπών για τους οποίους αξιολογούνται τα ακίνητα έχει ως εξής:

1. Αποτίμηση για αγορά ή πώληση.

2. Αποτίμηση προς πώληση εντός περιορισμένου χρονικού διαστήματος.

3. Αποτίμηση γης και κτιρίων για χρήση ως εξασφαλισμένες δανειακές υποχρεώσεις.

4. Αξιολόγηση για την κατάρτιση λογιστικών και οικονομικών καταστάσεων.

5. Αξιολόγηση για ένταξη στα ενημερωτικά δελτία των Ταμείων, ανταλλαγές.

6. Αξιολόγηση για την επίλυση ζητημάτων συγχώνευσης και εξαγοράς της εταιρείας.

7. Αποτίμηση για συνταξιοδοτικά ταμεία, ασφαλιστικές εταιρείες, καταπιστευματικά ταμεία ακινήτων.

Στην πράξη, ενδέχεται να υπάρχουν άλλοι σκοποί αποτίμησης και η διατύπωσή τους και, κατά συνέπεια, οι πιθανές βάσεις αποτίμησης θα πρέπει να συμφωνούνται μεταξύ του πελάτη και του εκτιμητή.

Αφού διευκρινιστεί ο σκοπός της αποτίμησης, θα πρέπει να διαπιστωθεί σε ποια κατηγορία και κατηγορία ανήκει το ακίνητο που αποτιμάται.

Για λόγους αξιολόγησης, διακρίνονται δύο κατηγορίες ακινήτων:

· Εξειδικευμένο

Μη εξειδικευμένο

Εξειδικευμένο ακίνητο είναι ένα ακίνητο το οποίο, λόγω της ιδιαιτερότητάς του, σπάνια, έως ποτέ, πωλείται στην ελεύθερη αγορά για να συνεχίσει την υφιστάμενη χρήση του από έναν μόνο ιδιοκτήτη, εκτός εάν πωλείται ως μέρος της επιχείρησης χρήσης.

Παραδείγματα εξειδικευμένων ακινήτων είναι:

1. Μουσεία, βιβλιοθήκες και άλλες παρόμοιες εγκαταστάσεις που ανήκουν στο δημόσιο τομέα.

2. Νοσοκομεία, εξειδικευμένες ιατρικές εγκαταστάσεις και κέντρα αναψυχής που δεν έχουν ανταγωνιστική ζήτηση στην αγορά από άλλες οντότητες που επιθυμούν να χρησιμοποιήσουν αυτούς τους τύπους ακινήτων στην περιοχή.

3. Σχολεία, κολέγια, πανεπιστήμια και ερευνητικά ιδρύματα για τα οποία δεν υπάρχει ανταγωνιστική ζήτηση στην αγορά από άλλους οργανισμούς.

4. Πρότυπα ακίνητα σε ειδικές γεωγραφικές περιοχές και σε σημεία απομακρυσμένα από τα κύρια επιχειρηματικά κέντρα που βρίσκονται εκεί με σκοπό την παραγωγή ή την επιχείρηση.

Μη εξειδικευμένη ιδιοκτησία είναι όλα τα είδη ιδιοκτησίας εκτός από αυτά που εμπίπτουν στον ορισμό της εξειδικευμένης ιδιοκτησίας. Με άλλα λόγια, είναι ένα για το οποίο υπάρχει γενική ζήτηση, με ή χωρίς πιθανό εκσυγχρονισμό, και το οποίο συνήθως αγοράζεται, πωλείται ή ενοικιάζεται στην ελεύθερη αγορά για να χρησιμοποιηθεί για υφιστάμενους ή παρόμοιους σκοπούς, είτε ως ακατοίκητο ακίνητο. για ενιαία ιδιοκτησία, ή (ανεξαρτήτως αν είναι μισθωτή ή ελεύθερη) ως επένδυση ή για ανάπτυξη.

Κατά την αποτίμηση ακίνητης περιουσίας που κατέχει ο ιδιοκτήτης για χρήση στις δραστηριότητες μιας επιχείρησης (επιχείρησης), ως βάση αποτίμησης χρησιμοποιούνται τα ακόλουθα:

· αγοραία αξία σε υπάρχουσα χρήση - για μη εξειδικευμένα ακίνητα, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων που αποτιμώνται με βάση τις εμπορικές του δυνατότητες.

· Υπολειμματική αξία αντικατάστασης - για εξειδικευμένα ακίνητα.

Τα μη εξειδικευμένα και εξειδικευμένα ακίνητα, με τη σειρά τους, ταξινομούνται σε κατηγορίες ανάλογα με τον σκοπό ιδιοκτησίας. Μια παρόμοια αρχή ταξινόμησης χρησιμοποιείται τόσο για σκοπούς αξιολόγησης όσο και για άλλους σκοπούς.

2.5 Επίδραση περιβαλλοντικών παραγόντων στο κόστος.

Οι περιβαλλοντικοί παράγοντες, τόσο δυσμενείς όσο και ευνοϊκοί, περιλαμβάνονται στο σύνολο των παραγόντων που συνήθως λαμβάνονται υπόψη στις αξιολογήσεις. Ορισμένοι παράγοντες επηρεάζουν έναν συγκεκριμένο τύπο ακινήτου και θα επηρεάσουν άμεσα τους υπολογισμούς του εκτιμητή, όπου πρέπει να ληφθούν υπόψη σε σχέση με τα δεδομένα της αγοράς που λαμβάνονται από συγκρίσιμα και ανεπηρέαστα ακίνητα. Σε άλλες περιπτώσεις, όλα τα ακίνητα σε οποιαδήποτε περιοχή θα επηρεαστούν από αυτούς τους παράγοντες.

Οι σχετικοί περιβαλλοντικοί παράγοντες και παράγοντες ρύπανσης περιλαμβάνουν γενικά τις ακόλουθες κατηγορίες:

φυσικοί παράγοντες όπως το ραδόνιο ή το μεθάνιο, η ατμοσφαιρική ρύπανση ή ο θόρυβος·

· τεχνογενείς παράγοντες ρύπανσης ως αποτέλεσμα παραγωγικών δραστηριοτήτων στο παρελθόν ή παρόν στη δεδομένη γη ή ως αποτέλεσμα εισόδου από γειτονικές τοποθεσίες.

παράγοντες ρύπανσης με τη μορφή ηλεκτρομαγνητικών και άλλων πεδίων·

παράγοντες ρύπανσης όταν χρησιμοποιούνται υλικά από ανακυκλωμένα υλικά.

Όλες οι κατηγορίες ακινήτων υπόκεινται στις επιπτώσεις περιβαλλοντικών παραγόντων στην αξία, αλλά τα ακίνητα που προσφέρονται προς πώληση ή ως εγγύηση για δάνεια είναι ιδιαίτερα ευαίσθητα σε αυτούς τους παράγοντες.

Οι εργασίες για τον περιβαλλοντικό έλεγχο ακινήτων δεν περιλαμβάνονται στις εργασίες αποτίμησης ακινήτων. Σε περιπτώσεις όπου ο εκτιμητής έχει λόγους να πιστεύει ότι οι περιβαλλοντικοί παράγοντες μπορεί να επηρεάσουν σημαντικά την αξία, θα πρέπει να ενημερώσει τον πελάτη για την ανάγκη πρόσληψης επαγγελματία περιβαλλοντικού εμπειρογνώμονα.

Ο εκτιμητής θα πρέπει να ενημερώσει τον εμπειρογνώμονα περιβάλλοντος για το πλαίσιο της μελέτης του, συμπεριλαμβανομένης της τρέχουσας και πιθανής μελλοντικής χρήσης της τοποθεσίας, η οποία θα εκφράζεται σε όρους αξίας με βάση την καλύτερη και αποτελεσματικότερη χρήση. Γενικά, ο περιβαλλοντικός εμπειρογνώμονας θα πρέπει να απαντήσει στις ακόλουθες ερωτήσεις:

Εάν η πηγή της ρύπανσης ή του κινδύνου μπορεί να εξαλειφθεί με επιτυχία και οικονομικά·

· Εάν η ρύπανση ή ο κίνδυνος δεν μπορεί να εξαλειφθεί πλήρως, μπορεί να απομονωθεί ή να σφραγιστεί για να καταστεί το ακίνητο κατάλληλο για αυτή τη χρήση για μια ορισμένη, ακόμη και περιορισμένη, περίοδο·

• εάν είναι δυνατός ο μετριασμός των επιπτώσεων της ρύπανσης ή του κινδύνου με οποιονδήποτε τρόπο.

· Ποιο είναι το πιο αποτελεσματικό μέσο ελέγχου της ρύπανσης και τα μέσα ρύθμισής του;

Σε περιπτώσεις όπου είναι δυνατό να εξαλειφθεί η πηγή ή να εξαλειφθούν οι συνέπειες της ρύπανσης, η αξιολόγηση μπορεί να γίνει λαμβάνοντας υπόψη το αντίστοιχο εκτιμώμενο κόστος αυτής της εκκαθάρισης ή εξάλειψης.

III Πρακτικό μέρος.

3.1 Πρακτική εφαρμογή της μεθόδου των συγκριτικών πωλήσεων.

Στα τέλη του 2000, ξεκίνησε η κατασκευή εξοχικών σπιτιών στην περιοχή Podolsk. Χαμηλά συγκροτήματα κατοικιών - σειρές ημιανεξάρτητων εξοχικών σπιτιών που έχουν κοινούς τοίχους με ίδιου τύπου γειτονικά σπίτια. Η λέξη "συγκέντρωση", που δηλώνει περιουσία που δημιουργήθηκε και εξοπλίστηκε από τους κόπους ομοϊδεατών γειτόνων, δεν είναι πολύ δημοφιλής. Επομένως, για να ορίσουμε κατοικίες που είναι εξωτικές για εμάς, χτισμένες με βάση την αρχή των "κοινών τοίχων και στέγης - η δική σας αυλή", η αγγλική λέξη "town house" έχει ριζώσει στη ρωσική καθημερινή ζωή.

Ωστόσο, για παράδειγμα, η αγοραία αξία του εξοχικού σπιτιού χρησιμοποιώντας τη μέθοδο των συγκριτικών πωλήσεων.

Το συνολικό εμβαδόν είναι 120 τ.μ., το εξοχικό έχει 6 δωμάτια, 3 υπνοδωμάτια, μπάνιο, ντουζιέρα, τελειωμένο υπόγειο. Δεν υπάρχει γκαράζ από την ημερομηνία αποτίμησης. Εμβαδόν οικοπέδου - 1000 τ.μ.

Για την ανάλυση, θα χρησιμοποιήσουμε δεδομένα για πέντε πωλήσεις συγκρίσιμων ακινήτων στην ίδια περιοχή.




Πίνακας αριθμός 1.

		Αντικείμενο №1	Αντικείμενο №2	Αντικείμενο №3		Αντικείμενο №4	Αντικείμενο №5
Τιμή πωλήσεως	65000		78000	56000		70000	54000
Ιδιοκτησία	πλήρης		πλήρης	πλήρης		πλήρης	πλήρης
Συνθήκες fi- χρηματοδότηση	μη εμπορική, η τιμή είναι υπερτιμημένη κατά 3000		μη εμπορική, η τιμή είναι υπερτιμημένη κατά 8000	αγορά		αγορά	αγορά
Οροι πώλησης	αγορά		αγορά	αγορά		αγορά	αγορά
Συνθήκες αγοράς (χρόνος)	2 εβδομάδες		6 εβδομάδες		1 χρόνος	1 χρόνος	1 χρόνος
Περιοχή σπιτιού	120 τ.μ.		145 τ.μ.		120 τ.μ.	145 τ.μ.	120 τ.μ.
Εκταση γης	10000 τ.μ		12000 τ.μ		10000 τ.μ	12000 τ.μ	10000 τ.μ
Αριθμός δωματίων	6		7		6	7	6
Αριθμός υπνοδωματίων	3		3		3	3	3
Λούτρο	1		1		1	1	1
Ντους	1		1		1	1	1
Υπόγειο	ανολοκλήρωτο		ανολοκλήρωτο		ανολοκλήρωτο	ανολοκλήρωτο	πεπερασμένος
Γκαράζ	Υπάρχει		Υπάρχει		Υπάρχει	Υπάρχει	Οχι

Όπως φαίνεται από τα αρχικά στοιχεία, τα αντικείμενα σύγκρισης διαφέρουν από αυτά που αξιολογούνται ως προς τη χρηματοδότηση, τον χρόνο πώλησης και τα φυσικά χαρακτηριστικά.

Το ποσό της προσαρμογής για τους όρους χρηματοδότησης καθορίζεται συγκρίνοντας την τιμή πώλησης των αντικειμένων με χρηματοδότηση αγοράς και μη εμπορεύσιμης χρηματοδότησης. Στην περίπτωση αυτή, οι πληρωμές δανείων προεξοφλούνται με το επιτόκιο της αγοράς. Στο παράδειγμά μας, οι τιμές προσαρμογής ορίζονται ως 3000 για το αντικείμενο Νο. 1 και 8000 για το αντικείμενο Νο. 2.

Δεδομένου ότι όλα τα συγκρίσιμα ακίνητα έχουν όρους πώλησης στην αγορά, δεν απαιτείται προσαρμογή για τους όρους πώλησης.

Για προσαρμογή στις συνθήκες της αγοράς (χρόνος πώλησης), είναι απαραίτητο να επιλέξετε αντικείμενα που διαφέρουν μόνο σε αυτό το στοιχείο. Στην περίπτωσή μας, το αντικείμενο Νο. 1 και Νο. 3 διαφέρουν μόνο ως προς τους όρους χρηματοδότησης και τον χρόνο πώλησης. Προσαρμογή της τιμής πώλησης

αντικείμενο Νο. 1 σχετικά με τους όρους χρηματοδότησης, μπορείτε να καθορίσετε την προσαρμογή για το χρόνο πώλησης:

(62000 - 56000) / 156000 = 0,1.δηλ. οι τιμές της αγοράς θα αυξάνονται κατά 10% ετησίως.

Έτσι, όλα τα συγκρίσιμα ακίνητα φέρονται στις ίδιες συνθήκες χρηματοδότησης και χρόνου πώλησης, γεγονός που δημιουργεί μια ενιαία βάση για την πραγματοποίηση προσαρμογών για τα υπόλοιπα στοιχεία σύγκρισης.

Σε ορισμένα αντικείμενα σύγκρισης, οι διαφορές στο μέγεθος αντιπροσωπεύονται από διαφορετικό αριθμό δωματίων και διαφορετικούς χώρους του σπιτιού και του οικοπέδου. Επιπλέον, οικόπεδο 12000 τ.μ. αντιστοιχεί σε κατοικία εμβαδού 145 τ.μ. με 7 δωμάτια και οικόπεδο 10000τ.μ. αντιστοιχεί σε κατοικία εμβαδού 120 τ.μ. με 6 δωμάτια. Ως εκ τούτου, η προσαρμογή μεγέθους από τη σύγκριση των αντικειμένων Νο. 1 και Νο. 2 έχει την ακόλουθη μορφή:

70000 – 62000 = 8000.

Η προσαρμογή για την παρουσία ενός γκαράζ προκύπτει από τη σύγκριση των αντικειμένων Νο. 3 και Νο. 5:

61600 – 59400 = 2200.

Η προσαρμογή για το ολοκληρωμένο υπόγειο καθορίζεται από τη σύγκριση των αντικειμένων Νο. 2 και Νο. 4:

77000 – 70000 = 7000.

Τα αποτελέσματα των προσαρμογών που έγιναν φαίνονται στον Πίνακα Νο. 2




Πίνακας αριθμός 2.

	Αντικείμενο №1	Αντικείμενο №2	Αντικείμενο №3	Αντικείμενο №4	Αντικείμενο №5
Τιμή πωλήσεως	65000	78000	56000	70000	54000
Μεταβίβαση κυριότητας φλέβες	πλήρης	πλήρης	πλήρης	πλήρης	πλήρης
Νομική διόρθωση.	65000	78000	56000	70000	54000
Προϋποθέσεις χρηματοδότησης.	όχι αγορά	όχι αγορά	όχι αγορά	όχι αγορά	αγορά
Προσαρμογή για τους όρους των χρηματοδότων.	- 3000	- 8000	0	0	0
Προσαρμοσμένη Τιμή	62000	70000	56000	70000	54000
Όροι συναλλαγής	εμπορικός	εμπορικός	εμπορικός	εμπορικός	εμπορικός
Προσαρμογή στους όρους της συμφωνίας	0	0	0	0	0
Τιμή Προσαρμοσμένη στην Αγορά	2 εβδομάδες	6 εβδομάδες	1 χρόνος	1 χρόνος	1 χρόνος
Προσαρμογή αγοράς	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Προσαρμοσμένη τιμή	62000	70000	61600	77000	59400
Τοποθεσία	παρόμοιος	παρόμοιος	παρόμοιος	παρόμοιος	παρόμοιος
Μέγεθος	120τ.μ.	145τ.μ.	120τ.μ.	145τ.μ.	120τ.μ.
Ρύθμιση μεγέθους	0	- 8000	0	- 8000	0
Γκαράζ	Υπάρχει	Υπάρχει	Υπάρχει	Υπάρχει	Οχι
Διόρθωση για την παρουσία γκαράζ	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Ολοκληρωμένο υπόγειο	Οχι	Οχι	Οχι	Ναί	Οχι
Ρύθμιση υπογείου	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Προσαρμοσμένη τιμή	66800	66800	66400	66800	66400
Συνολική καθαρή διόρθωση	1800	11200	10400	3200	12400
Το ίδιο σε %	3	14	19	5	23
Από την τιμή πώλησης, η συνολική μεικτή διόρθωση	11200	25200	14800	17200	12400
Από τιμή πώλησης	19	32	26	25	23

Για κάθε αντικείμενο σύγκρισης, προέκυψε μια προσαρμοσμένη τιμή. Σύμφωνα με τις συνθήκες του προβλήματος απαιτείται, με βάση τα στοιχεία των αναπροσαρμοσμένων τιμών πώλησης, να προκύπτει η αξία της αγοραίας αξίας.

Η αιτιολόγηση για την εξαγωγή ενός ενιαίου δείκτη αγοραίας αξίας είναι να δοθεί σε κάθε μέλος μιας σειράς προσαρμοσμένων τιμών πώλησης ένας συντελεστής στάθμισης, λαμβανομένου υπόψη του βαθμού διαφοράς μεταξύ των αντικειμένων σύγκρισης και των αντικειμένων αξιολόγησης. Ταυτόχρονα, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη

προσοχή στο εύρος της διασποράς των τιμών πώλησης, στο συνολικό % των προσαρμογών που ελήφθησαν σε απόλυτες τιμές, στο συνολικό % των προσαρμογών, που ορίζονται ως η διαφορά μεταξύ θετικών και αρνητικών προσαρμογών, και κάθε άλλο στοιχείο.

Σε αυτό το παράδειγμα, έχουμε ένα σχεδόν πολύ στενό εύρος τιμών πώλησης - από 66400 έως 66800. Ωστόσο, στην τιμή πώλησης με μικρότερες προσαρμογές εκχωρείται μεγαλύτερο μερίδιο - για το αντικείμενο Νο. 5, ο αριθμός των προσαρμογών = 2. Επιπλέον, το άθροισμα της συνολικής ακαθάριστης προσαρμογής για το αντικείμενο Νο. 5 είναι επίσης σχεδόν το μικρότερο. Ως εκ τούτου, η τιμή πώλησης του αντικειμένου Νο. 5 - 66400 λήφθηκε ως η αγοραία αξία του αντικειμένου σύγκρισης.

3.2 Επενδυτικοί κίνδυνοι και στατιστικές της αγοράς ακινήτων.

Τα στατιστικά στοιχεία της αγοράς ακινήτων συνήθως περιέχουν πληροφορίες για τις τιμές ενοικίασης και την κερδοφορία. Για τη συγκρισιμότητα των δεδομένων, οι πληροφορίες αναφέρονται μόνο σε αντικείμενα πρώτης κατηγορίας. Πιστεύεται ότι τέτοιες εγκαταστάσεις πληρούν τις υψηλότερες απαιτήσεις για τοποθεσία, εξοπλισμό, επικοινωνίες, λύσεις σχεδιασμού κ.λπ., και οι τιμές ενοικίασης καθορίζονται στα ίδια πρότυπα για τη μέτρηση και τη διανομή του κόστους μεταξύ του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή για συντήρηση, επισκευές, ασφάλιση, κλπ.

Οι πληροφορίες σχετικά με τις τιμές ενοικίασης θεωρούνται διαθέσιμες. Για την ενοποίησή του απαιτείται μόνο έλεγχος της αναφερόμενης επάρκειας. Οι πληροφορίες σχετικά με τους δείκτες κερδοφορίας είναι πιο δύσκολο να προετοιμαστούν. Δεδομένου ότι δεν υπάρχουν τόσες πολλές συναλλαγές αγοράς και πώλησης, λαμβάνουν υπόψη συναλλαγές που έχουν ολοκληρωθεί προηγουμένως, ενσωματώνουν δεδομένα για διάφορα αντικείμενα, λαμβάνουν υπόψη τα χρονικά κενά, τον πληθωρισμό και άλλες διαδικασίες. Οι δείκτες κερδοφορίας περιέχουν επίσης πληροφορίες σχετικά με τους περιφερειακούς κινδύνους και εδώ κυριαρχεί η αρχή των ειδικών. Επομένως, η στατιστική είναι μια από τις εξειδικεύσεις στις αγορές ακινήτων.

Η ενεργοποίηση των επιχειρήσεων και των επενδύσεων στην περιοχή συνοδεύεται απαραίτητα από δραστηριοποίηση στην αγορά γραφείων, αύξηση ζήτησης, πληρότητας και ενοικιάσεων. Παράλληλα, τονώνεται η νέα κατασκευή και ο εκσυγχρονισμός γραφείων και ακολουθούν τμήματα εξυπηρέτησης, εμπορικά κέντρα, κέντρα αναψυχής κ.λπ. Τέτοιες διαδικασίες είναι πλέον χαρακτηριστικές για τα μεγαλύτερα επιχειρηματικά κέντρα: τις παραδοσιακές οικονομικές πρωτεύουσες της Αμερικής και του Παλαιού Κόσμου, τις ταχέως αναπτυσσόμενες πρωτεύουσες της Νοτιοανατολικής Ασίας, της Κίνας και της Ινδίας. Μια ανάλυση των στατιστικών στοιχείων των επιχειρήσεων ενοικίασης δείχνει μια σειρά από ενδιαφέροντα φαινόμενα. Για παράδειγμα:

Τα δεδομένα για τις τιμές ενοικίασης είναι σημαντικά πιο δυναμικά από τα δεδομένα για τις αποδόσεις. η δυναμική των τιμών ενοικίασης χαρακτηρίζεται από μια ορισμένη διακύμανση, αντανακλώντας (αν και με μετατοπίσεις) τις γενικές διαδικασίες ανόδου και πτώσης. Οι αλλαγές στους δείκτες ακίνητης περιουσίας γραφείου και λιανικής μπορεί να μην συμπίπτουν χρονικά και σε μέγεθος. οι βελτιώσεις στην κατάσταση της αγοράς αντικατοπτρίζονται στην αύξηση των τιμών ενοικίασης και, λιγότερο συχνά, στην πτώση των δεικτών κερδοφορίας (λόγω της αισθητά λιγότερο δυναμικής τους). Μια ασύμμετρη εικόνα εμφανίζεται επίσης όταν επιδεινώνεται η κατάσταση της αγοράς.

Οι τιμές των δεικτών κερδοφορίας είναι καλύτερες (χαμηλότερες), όσο πιο αξιόπιστη και σταθερή είναι η περιφερειακή οικονομία και η κοινωνική κατάσταση. Οι ηγέτες της σταθερής επιχείρησης ενοικίασης είναι το Λονδίνο, το Παρίσι και η Φρανκφούρτη, όπου η περιοχή μεταβολής της κερδοφορίας είναι της τάξης του 5-6%.

Οι αλλαγές στους δείκτες για τις πρωτεύουσες της Ανατολικής Ευρώπης είναι λιγότερο δυναμικές. Αυτό μπορεί να εξηγηθεί τόσο από μικρότερους όγκους αγορών, λιγότερες συναλλαγές, όσο και, προφανώς, από το λιγότερο ενδιαφέρον των δυτικών εμπειρογνωμόνων και επιχειρηματικών κύκλων για αυτές τις αγορές. Οι δείκτες κερδοφορίας για τις πρωτεύουσες της Ανατολικής Ευρώπης είναι σταθεροί - 2-3 φορές υψηλότεροι από εκείνους για τις δυτικές πρωτεύουσες. Και την περίοδο μετά την κρίση του Αυγούστου του 1998, οι δείκτες κερδοφορίας στη Μόσχα ήταν 4 ή περισσότερες φορές χειρότεροι. Και αυτό δεν οφειλόταν μόνο στην πραγματική πτώση της αξίας της ακίνητης περιουσίας, αλλά μάλλον ως αποτέλεσμα μιας αξιολόγησης εμπειρογνωμόνων για την κατάσταση αστάθειας και αυξημένων επιχειρηματικών κινδύνων στην περιοχή.

Πρόσθετες αναλυτικές πληροφορίες προτείνεται να ληφθούν χρησιμοποιώντας τον υπολογισμένο δείκτη της συγκεκριμένης κεφαλαιοποιημένης αξίας (UCS) - ως εκτίμηση του κόστους κάποιας μέσης μονάδας της εμπορικής περιοχής του μισθωμένου αντικειμένου.

Μια τέτοια αξιολόγηση, μαζί με μια άμεση ανταπόκριση στις διακυμάνσεις των τιμών ενοικίασης, φέρει γνώμες ειδικών σχετικά με την επιτυχία και τους κινδύνους μιας επιχείρησης.

Οι αρχικές πληροφορίες - στατιστικά ενοικίων για ευρωπαϊκές πόλεις - μπορείτε να βρείτε σε δυτικές εκδόσεις (για παράδειγμα, στο μηνιαίο "EuroProperty"). Θα επιλέξουμε ως αντιπροσωπευτικά αντικείμενα: Φρανκφούρτη, Λονδίνο και Παρίσι - τα κέντρα των πιο σταθερών επιχειρήσεων, Αγία Πετρούπολη, Πράγα και Βαρσοβία - τα κέντρα της μεταβατικής οικονομίας με τους πιο επικίνδυνους (στην Ευρώπη) δείκτες της επιχείρησης ενοικίασης.

Επιχείρηση ενοικίασης γραφείων.

Η περίοδος παρατήρησης 01.99-08.00 για τις δυτικές πρωτεύουσες έδειξε σε γενικές γραμμές την πρόοδο των εργασιών ενοικίασης γραφείων. Σημειώνουμε την απόλυτη σταθερότητα της απόδοσης για το Λονδίνο (5,00-5,50%) και τη βελτίωση της απόδοσης για τη Φρανκφούρτη (από 5,75 σε 4,90-5,50%) και το Παρίσι (από 6,25-6,75 σε 5,50-6,00%). Για τις πρωτεύουσες της Ανατολικής Ευρώπης, η ίδια περίοδος χαρακτηρίζεται από επιδείνωση των επιδόσεων. Μια ανάλυση των υπολογισμένων δεδομένων του UKS επέτρεψε, επιπλέον, να ευθυγραμμιστεί η εξωτερική απόκλιση στη λογική των τιμών ενοικίασης (η υπέρβαση τους στην Αγία Πετρούπολη και τη Βαρσοβία έως τα μέσα του 1999 σε σχέση με τις τιμές στο Παρίσι και τη Φρανκφούρτη). Ως αποτέλεσμα, τα χαμηλά επιτόκια του UKS σε υψηλές τιμές ενοικίασης δεν επιτρέπουν ακόμη αισιόδοξες προσδοκίες για αύξηση των επενδύσεων.

Επιχείρηση ενοικίασης.

Η περίοδος παρατήρησης 05.99-08.00 για τις δυτικές πρωτεύουσες χαρακτηρίζεται από γενική επιδείνωση των δεικτών (η οποία φαίνεται ξεκάθαρα με τη βοήθεια του UKS). Αυτό υποδηλώνει ότι ενδέχεται να υπάρξουν επαρκώς μεγάλες περίοδοι δραστηριότητας στην αγορά, μετά τις οποίες η πώληση του αποκτηθέντος χώρου λιανικής δεν θα αποφέρει καθόλου πραγματικό εισόδημα.

Για τις πρωτεύουσες της Ανατολικής Ευρώπης, η περίοδος παρατήρησης 05.99-08.00 συνδέεται με το πέρασμα μιας περιόδου μακροχρόνιας στασιμότητας και, πιθανώς, με την έναρξη μιας εξόδου από αυτήν (διαπιστώθηκε βελτίωση στη δυναμική των δεικτών, αν και το χάσμα στους δείκτες του UKS σε σύγκριση με τις δυτικές πρωτεύουσες φαίνεται να είναι γιγάντια - σχεδόν μια τάξη μεγέθους). Ως εκ τούτου, προς το παρόν, θα πρέπει να περιοριστούμε στη δήλωση ότι ενδέχεται να υπάρξουν αρκετά μεγάλες περίοδοι στις αγορές λιανικού διαστήματος όπου οι επενδύσεις για την απόκτηση ακινήτων λιανικής σε πρωτεύουσες της Ανατολικής Ευρώπης μπορούν να επιφέρουν αξιοσημείωτα θετικά αποτελέσματα, μεταξύ άλλων σε περιόδους ύφεση στις δυτικές αγορές. Αυτό μπορεί να χρησιμεύσει ως καλό επιχείρημα όταν αναζητούνται τρόποι «διαπεριφερειακής» διαφοροποίησης του χαρτοφυλακίου ακινήτων.

Συμπέρασμα.

Η ολοκλήρωση της περιόδου διαμόρφωσης της αγοράς ακινήτων χαρακτηρίζεται από μια μετάβαση από την εκτεταμένη στην εντατική ανάπτυξη. Είναι προφανές ότι στο εγγύς μέλλον η αγορά δεν θα δει τόσο ραγδαία αύξηση του αριθμού των συναλλαγών όπως στο πρώτο μισό της δεκαετίας του 1990. Επιπλέον, κατά τη διάρκεια μιας ορισμένης περιόδου, η αγορά κατοικίας μπορεί μόνο να σταθεροποιήσει τον αριθμό των συναλλαγών. Είναι επίσης πολύ πιθανό να αυξηθεί το επίπεδο των τιμών, ειδικά στη δευτερογενή αγορά. Αλλά ταυτόχρονα, οι τιμές για τις ελίτ κατοικιών όχι μόνο δεν μειώθηκαν, αλλά ακόμη και αυξήθηκαν, γεγονός που υποδηλώνει τις προοπτικές για νέα κατασκευή κατοικιών υψηλής ποιότητας. Οι επικεφαλής των εταιρειών σημειώνουν επίσης την όξυνση του ανταγωνισμού στην αγορά. Οι περισσότεροι από αυτούς τείνουν να πιστεύουν ότι αν το 1995 χαρακτηρίστηκε από μέτριο βαθμό ανταγωνισμού, τότε το 2001 έγινε υψηλός και θα παραμείνει υψηλός.

Η σταθεροποίηση του αριθμού των συναλλαγών και των τιμών στη δευτερογενή αγορά κατοικίας είναι συνέπεια, καταρχάς, μακροοικονομικών παραγόντων, ο κυριότερος από τους οποίους είναι η διατήρηση χαμηλού επιπέδου εισοδήματος στο μεγαλύτερο μέρος του πληθυσμού. Η αρχική ραγδαία αύξηση της ζήτησης στην αγορά, ως αποτέλεσμα της εμφάνισης ενός στρώματος ατόμων με υψηλά εισοδήματα στη χώρα, έχει σχεδόν τελειώσει. Και σήμερα λαμβάνει χώρα μια νέα διαφοροποίηση μέσα σε αυτό το στρώμα – ο αποκλεισμός ενός στρώματος με εξαιρετικά υψηλά εισοδήματα. Λόγω αυτής της διαφοροποίησης, η ζήτηση για πολυτελείς κατοικίες έχει αυξηθεί. Ωστόσο, σε απόλυτους όρους, οι δυνατότητες αυτού του στρώματος είναι πολύ περιορισμένες. Μια σοβαρή επέκταση της ζήτησης είναι δυνατή είτε λόγω της αύξησης του επιπέδου του εισοδήματος και του σχηματισμού μιας ευρείας μεσαίας τάξης ικανής να γίνει ο κύριος προμηθευτής αγοραστών, είτε λόγω της ενεργού τόνωσης της ζήτησης, τόσο από το κράτος όσο και από τους επαγγελματίες. συμμετέχοντες στην αγορά ακινήτων. Ταυτόχρονα, κάποια αύξηση της ζήτησης στο μέλλον είναι πολύ πιθανή υπό την επίδραση της αναπόφευκτης απελευθέρωσης χρήματος στην οικονομία τους επόμενους μήνες για να ξεδιαλύνει την κρίση των μη πληρωμών και σε σχέση με την αποπληρωμή ληξιπρόθεσμων μισθών και οφειλών με κυβερνητικές εντολές. Μέρος αυτών των χρημάτων θα έρθει επίσης στην αγορά ακινήτων, αλλά προφανώς δεν θα αλλάξουν ριζικά την κατάσταση, αν και ο αριθμός των αιτήσεων για αγορά υπό την επίδραση αυτού του παράγοντα θα αυξηθεί κατά πολλούς βαθμούς.

Μπορεί επίσης να υποτεθεί ότι λόγω της αναπόφευκτης και σημαντικής αύξησης των τιμολογίων για τις επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, είναι πολύ πιθανό να αυξηθεί η προσφορά στη δευτερογενή αγορά κατοικίας.

Επιπλέον, εάν η αύξηση της προσφοράς στη δευτερογενή αγορά το 1991-1993. προκλήθηκε από μια ταχεία άνοδο των τιμών, τώρα οι πωλητές θα προχωρήσουν όχι τόσο από την πιθανότητα πολύ σημαντικής αύξησης του εισοδήματος μέσω της πώλησης κατοικιών, αλλά από την ανάγκη να μειωθεί το κόστος της συντήρησής του, και ως εκ τούτου - να συμφωνήσουν χαμηλότερες τιμές. Αυτό, με τη σειρά του, μπορεί επίσης να αυξήσει ελαφρώς τη ζήτηση, και ως εκ τούτου τον κύκλο εργασιών των εταιρειών ακινήτων.

Ταυτόχρονα, αυτή η σταθεροποίηση δεν θα άρει το γενικό πρόβλημα - η αγορά ακινήτων για κατοικίες θα αντιμετωπίσει έλλειψη ζήτησης στο άμεσο μέλλον, η οποία μπορεί να μειώσει σημαντικά τα έσοδα από τη δραστηριότητα των παραδοσιακών εταιρειών ακινήτων για την παροχή υπηρεσιών για αγορά και πώληση ακινήτων.

Υπό αυτές τις συνθήκες, είναι απαραίτητο να επεκταθεί σημαντικά το φάσμα των υπηρεσιών που παρέχει η εταιρεία στον πελάτη: τραπεζικές υπηρεσίες, υπηρεσίες μεταφοράς, συμβολαιογραφικές υπηρεσίες, δυνατότητα επισκευής, παροχή δόσεων κ.λπ., αυξημένη προσοχή στη διαφήμιση, πιθανή μείωση των προμηθειών. Όλα αυτά τα εργαλεία μπορούν να παίξουν σημαντικό ρόλο στην προσέλκυση πελατών, αλλά οι δυνατότητές τους εξακολουθούν να είναι περιορισμένες. Εάν για μεμονωμένες επιχειρήσεις αυτές οι τεχνικές είναι σε θέση να παρέχουν τον απαραίτητο όγκο κύκλου εργασιών, τότε, προφανώς, γενικά δεν θα λύσουν το πρόβλημα της ανάπτυξης της επιχείρησης ακινήτων. Μόνο η επέκταση της ζήτησης στην αγορά θα λύσει ριζικά αυτό το πρόβλημα, και στις σύγχρονες συνθήκες αυτό είναι δυνατό μόνο μέσω της ενεργού συμμετοχής του κράτους μέσω της δημιουργίας συστήματος στεγαστικών δανείων - δημιουργία ομοσπονδιακών και περιφερειακών γραφείων στεγαστικών δανείων, υποστήριξη τη δευτερογενή στεγαστική αγορά, την παροχή κρατικών εγγυήσεων στις τράπεζες όταν εκδίδουν στεγαστικά δάνεια.δάνεια.

Η συνεπής ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων στη Ρωσία οδήγησε φυσικά στο επόμενο στάδιο, που χαρακτηρίζεται από μια απότομη αύξηση των απαιτήσεων για την ποιότητα της αιτιολόγησης των επενδυτικών αποφάσεων. Τόσο στο εξωτερικό όσο και στη Ρωσία, οι συμμετέχοντες στην αγορά ακινήτων καταλαβαίνουν ότι η αξιοπιστία των επιχειρηματικών σχεδίων, των επενδυτικών σχεδίων κ.λπ., τα οποία στην πραγματικότητα αποτελούν ένα τυπικό σύνολο απλών τύπων, εξαρτάται εξ ολοκλήρου από την εγκυρότητα της έρευνας αγοράς. τα αποτελέσματα των οποίων χρησιμοποιούνται στους τύπους . Με άλλα λόγια, ο σημαντικότερος και σημαντικότερος δείκτης βιωσιμότητας ενός επενδυτικού σχεδίου στην αγορά ακινήτων είναι η βιωσιμότητα της έρευνας αγοράς, βάσει της οποίας λαμβάνεται αυτή η απόφαση.

Βιβλιογραφία:

1. Balabanov I.T. "Real Estate Economics", Αγία Πετρούπολη 2000.

2. Goremykin V.A. Οικονομία Ακίνητης Περιουσίας: Σχολικό βιβλίο. - 2η έκδ., αναθεωρημένη. Και επιπλέον. - Μ .: Εκδοτικό και βιβλιοπωλείο κέντρο "Marketing", 2002

3. Kupchin A.N., Novikov B.D. αγορά ακινήτων: κατάσταση και τάσεις ανάπτυξης. - Φροντιστήριο. Μ.: 1995.

4. Maksimov S.N. «Βασικές αρχές της επιχειρηματικής δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων», Αγία Πετρούπολη. 2000.

5. Novikov B.D. Αγορά και αποτίμηση ακινήτων στη Ρωσία. - Μ .: "Εξεταστική", 2000.

6. Khamin D., Yurkov D. «Η αγορά ακινήτων μέσα από τα μάτια των μεσιτών» // Economics and life, 1997

Άλλα υλικά

Μέρος της παραπάνω πρότασης φαίνεται να είναι ανεπαρκώς αιτιολογημένο· το δεύτερο μέρος αφορά τη νομική εξαφάνιση του κτιρίου ως αντικείμενο πολιτικών δικαιωμάτων, αφού το αρχικό ακίνητο δεν ήταν απλώς ένα πράγμα, αλλά ένα σύνθετο πράγμα με πιο περίπλοκο επίπεδο συστήματος. και είδος στοιχειώδους ...




Ρωσία έως το 2005. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm




ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Ένας από τους σημαντικότερους πόρους των επιχειρήσεων, των οργανισμών που απαιτούν αποτελεσματική διαχείριση είναι τα ακίνητα - γη, κτίρια, κατασκευές και εγκαταστάσεις.

Η ακίνητη περιουσία αφενός φορολογείται, αφετέρου μπορεί να αποφέρει σημαντικά κέρδη λόγω της αποτελεσματικής χρήσης της. Χωρίς υπερβολή, μπορούμε να πούμε ότι τα ακίνητα μπορούν και να συμβάλουν στην ευημερία μιας επιχείρησης και αντίστροφα, η αναποτελεσματική χρήση τους οδηγεί σε παρακμή. Από αυτή την άποψη, η ανάπτυξη ενός συστήματος διαχείρισης ακινήτων έχει ιδιαίτερη σημασία για την κάλυψη των αναγκών των ιδιοκτητών για την απόκτηση του μέγιστου εισοδήματος από τα περιουσιακά τους στοιχεία ή για την επίτευξη άλλης θετικής επίδρασης. Για να επιτευχθεί ένα θετικό αποτέλεσμα, είναι απαραίτητο να παρακολουθείτε συνεχώς τη χρήση της ακίνητης περιουσίας και να βρίσκετε τους πιο αποτελεσματικούς τρόπους διαχείρισής της.

Η αποτελεσματική διαχείριση ακινήτων είναι απαραίτητη για την ανάπτυξη τόσο της αγοράς ακινήτων όσο και της οικονομίας συνολικά. Σε μια οικονομία της αγοράς, τα ακίνητα είναι ένα περιουσιακό στοιχείο που συνδέει τους τεράστιους οικονομικούς πόρους των συμμετεχόντων στην αγορά και τους τρόπους επίτευξης των επιθυμητών αποτελεσμάτων.

Για να ληφθούν αποφάσεις για την αποτελεσματική διαχείριση της ακίνητης περιουσίας, μια επιχείρηση πρέπει να βασίζεται σε ένα καλά μελετημένο σύστημα καταγραφής και χρήσης ακινήτων, βασισμένο σε αξιόπιστες και εύκολα προσβάσιμες πληροφορίες που παρουσιάζονται με διάφορους τρόπους.

Η συνάφεια του ερευνητικού θέματος έγκειται στο γεγονός ότι η ρωσική αγορά ακινήτων δεν έχει ακόμη πλήρως διαμορφωθεί και δεν έχει ένα αυστηρά δομημένο νομικό πλαίσιο. Ένα αποτελεσματικό σύστημα διαχείρισης ακινήτων θα ικανοποιήσει τις ανάγκες της αγοράς στο μέγιστο βαθμό, θα μεγιστοποιήσει τα έσοδα του προϋπολογισμού, θα αυξήσει τη ρευστότητα και την αγοραία αξία των αντικειμένων.

Σκοπός αυτής της εργασίας είναι η αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας της διαχείρισης ακινήτων στην πόλη του Καζάν και η ανάπτυξη μέτρων για τη βελτίωσή της.

Εξετάστε την ταξινόμηση των αγορών ακινήτων.

Εξηγήστε την ουσία και τον οικονομικό ρόλο της διαχείρισης ακινήτων.

Εξετάστε δείκτες για την αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας της διαχείρισης ακινήτων.

Διεξαγωγή αξιολόγησης της αποτελεσματικότητας της διαχείρισης ακίνητης περιουσίας κατοικιών και γραφείων.

Υποβολή προτάσεων για τη βελτίωση της αξιολόγησης της αποτελεσματικότητας της διαχείρισης ακινήτων.

Αντικείμενο της μελέτης είναι η αγορά ακινήτων της πόλης του Καζάν.

Αντικείμενο της μελέτης είναι ένα σύστημα αξιολόγησης της αποτελεσματικότητας της διαχείρισης ακινήτων.

Η βάση για τη συγγραφή αυτής της εργασίας είναι τα νομοθετικά και κανονιστικά έγγραφα που ισχύουν στην επικράτεια της Ρωσικής Ομοσπονδίας, καθώς και ειδική βιβλιογραφία για το υπό μελέτη θέμα της εργασίας εγχώριων και ξένων οικονομολόγων που ασχολούνται με τη μελέτη θεμάτων αξιολόγησης της αποτελεσματικότητας της διαχείρισης ακινήτων, η νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας, σχολικά βιβλία και λογοτεχνία συγγραφέων όπως οι Kharlamov A. S, Buryak V.Yu., Raizberg B.A., Grinenko S.V., καθώς και τα υλικά της πραγματικής έρευνας που διεξήχθη στο Καζάν για το 2013 -2014.

Στο πρώτο κεφάλαιο εξετάζεται η θεωρία και η πρακτική της αξιολόγησης της αποτελεσματικότητας της διαχείρισης ακινήτων. Το δεύτερο κεφάλαιο αξιολογεί και αναλύει την αποτελεσματικότητα της διαχείρισης ακινήτων στο παράδειγμα των ακινήτων και γραφείων και διατυπώνει προτάσεις για τη βελτίωση της αξιολόγησης της αποτελεσματικότητας της διαχείρισης ακινήτων.

1. ΘΕΩΡΗΤΙΚΕΣ ΚΑΙ ΜΟΤΟΔΟΛΟΓΙΚΕΣ ΠΤΥΧΕΣ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗΣ ΤΗΣ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑΣ ΤΗΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

1.1 ΤΑΞΙΝΟΜΗΣΗ ΑΓΟΡΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Υπάρχουν πολλοί ορισμοί της αγοράς ακινήτων. Όλα αντανακλούν σε κάποιο βαθμό την ουσία της αγοράς ακινήτων, ωστόσο, ορισμένα έχουν εντυπωσιακές διαφορές μεταξύ τους. Σε αυτή τη διατριβή επιλέγονται οι πιο απλοί, κατανοητοί και ολοκληρωμένοι ορισμοί, σύμφωνα με τον συγγραφέα.

Η αγορά ακινήτων είναι ένα σύστημα διευθετήσεων μέσω των οποίων αγοραστές και πωλητές συγκεντρώνονται για να καθορίσουν μια συγκεκριμένη τιμή στην οποία μπορεί να πραγματοποιηθεί ανταλλαγή ενός συγκεκριμένου εμπορεύματος, όπως τα ακίνητα.

Η αγορά ακινήτων είναι μια σφαίρα επενδύσεων κεφαλαίων σε ακίνητα και ένα σύστημα οικονομικών σχέσεων που προκύπτουν από συναλλαγές ακινήτων. Οι σχέσεις αυτές εμφανίζονται μεταξύ των επενδυτών σε αγοραπωλησίες ακινήτων, υποθήκη, παράδοση ακινήτων σε εμπιστοσύνη, ενοικίαση, μίσθωση.

Η αγορά ακινήτων είναι ένας μηχανισμός με τον οποίο συνδυάζονται τα συμφέροντα και τα δικαιώματα των αγοραστών και των πωλητών, καθορίζονται οι τιμές των ακινήτων.

Η αγορά ακινήτων και το επίπεδο ανάπτυξής της μπορούν να χαρακτηριστούν μέσα από την ανάπτυξη της εθνικής οικονομίας. Στην ανάπτυξη της ρωσικής αγοράς ακινήτων, συνηθίζεται να ξεχωρίζουμε αρκετά από τα ακόλουθα στάδια.

Η πρώτη και πιο ταραχώδης περίοδος ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων γνώρισε στις αρχές της δεκαετίας του '90. Το άνοιγμα και η ανάπτυξη των επιχειρήσεων συνέβη λόγω του γεγονότος ότι η ζήτηση ήταν πολύ μπροστά από την προσφορά, με αποτέλεσμα τα εισοδήματα να ήταν πολύ υψηλά. Το σημείο εκκίνησης αυτού του σταδίου μπορεί να θεωρηθεί η άδεια για την ιδιωτικοποίηση διαμερισμάτων και, κατά συνέπεια, η ευκαιρία που εμφανίστηκε στους ανθρώπους να πουλήσουν και να αγοράσουν διαμερίσματα μόνοι τους. Τότε εμφανίστηκε ένας σημαντικός αριθμός επιχειρηματιών και πλουσίων που ήθελαν να βελτιώσουν τις συνθήκες διαβίωσής τους με έναν νέο τρόπο που ανακαλύφθηκε. Δηλαδή, όχι η προσδοκία δωρεάν δημοτικής στέγασης, όχι πολύπλοκων συναλλαγών, αλλά απλώς η άμεση αγορά διαμερισμάτων, που εκείνη την εποχή ιδιωτικοποιήθηκαν σχετικά λίγα. Υπήρχαν ελάχιστοι πωλητές διαμερισμάτων, αλλά υπήρχαν ήδη αρκετοί αγοραστές.

Στο δεύτερο στάδιο, ο νόμος εισάγει τις διορθώσεις του στο πρόβλημα, δηλαδή, εμφανίζονται οι πρώτοι κανονισμοί που ρυθμίζουν τις δραστηριότητες ακίνητης περιουσίας στη Ρωσία. Αυτή η περίοδος χαρακτηρίζεται από την παροχή σημαντικών οφελών, τα οποία, διατηρώντας ένα καλό περιβάλλον αγοράς, κατέστησαν δυνατή τη λήψη καλών εισοδημάτων και προσέλκυσαν νέους επιχειρηματίες σε αυτό το τμήμα της αγοράς. Οι τιμές των κατοικιών άρχισαν να αυξάνονται, αλλά σε αντίθεση με αυτό, τα διαμερίσματα έγιναν πολύ πιο δύσκολο να πουληθούν και οι αγοραστές έγιναν πιο επιλεκτικοί. Ειδικότερα, εμφανίστηκε και διαδόθηκε η πώληση με δόσεις, η παροχή δανείων με εξασφάλιση. Ορισμένες εταιρείες άρχισαν να εργάζονται με μη τυποποιημένες συμβάσεις, αναλαμβάνοντας την υποχρέωση να πουλήσουν το διαμέρισμα του πελάτη εντός ορισμένης περιόδου.

Το τρίτο στάδιο χαρακτηρίζεται και πάλι από υπέρβαση ζήτησης έναντι της προσφοράς, αυστηροποίηση του νομικού πλαισίου και έντονο ανταγωνισμό στην αγορά, που από κοινού οδήγησαν σε πτώση του εισοδήματος των πωλητών. Οι μικρές επιχειρήσεις απλώς χρεοκοπούν, οι μεσαίες ακόμα και οι μεγάλες βρίσκονται στα πρόθυρα της καταστροφής. Στις αρχές του 1996 άρχισε μια φυσική πτώση στο κόστος των διαμερισμάτων. Ο αριθμός των διαμερισμάτων που προσφέρονται προς πώληση αυξανόταν, ενώ ο αριθμός των πιθανών αγοραστών, αντίθετα, μειώνονταν.

Από το δεύτερο εξάμηνο του 1999, ξεκίνησε ένα νέο στάδιο στην ανάπτυξη της ρωσικής αγοράς ακινήτων μετά την κρίση του Αυγούστου του 1998 - το στάδιο τερματισμού των μειώσεων τιμών, η αρχή της σταθεροποίησης και κάποια ανάκαμψη. Αυτό συνέβη στο πλαίσιο της ευνοϊκής εξέλιξης των μακροοικονομικών δεικτών στη χώρα και, ειδικότερα, των χαμηλών (σε σύγκριση με το φθινόπωρο του 1998) ρυθμών πληθωρισμού, μιας ομαλής και περιορισμένης υποτίμησης του ρουβλίου έναντι του δολαρίου.

Κατά συνέπεια, η αγορά ακινήτων, όπως προκύπτει από τη θεωρία της οικονομίας της αγοράς, είναι κυκλική, επομένως πέρασε σε στάδιο ύφεσης, έφτασε σε σταθεροποίηση και αναμενόταν νέα άνοδος, συμπεριλαμβανομένης κάποιας αύξησης των τιμών.

Η ακίνητη περιουσία κατέχει κεντρική θέση σε κάθε κοινωνική δομή, εκτελώντας ταυτόχρονα δύο σημαντικές λειτουργίες: τα μέσα παραγωγής και το αντικείμενο προσωπικής κατανάλωσης για διαβίωση, αναψυχή, πολιτιστικές δραστηριότητες κ.λπ. Η οικονομική και νομική ρύθμιση από το κράτος διαφόρων σφαιρών της κοινωνίας και της υλικής παραγωγής συνδέεται στενά με τα ακίνητα, εξ ου και τα ακόλουθα χαρακτηριστικά της αγοράς ακινήτων.

Πίνακας 1.1.1 Χαρακτηριστικά της αγοράς ακινήτων

	Χαρακτηριστικό γνώρισμα
Εντοπισμός	Απόλυτη ακινησία Μεγάλη εξάρτηση τιμής από την τοποθεσία
Είδος διαγωνισμού	ατελής, ολιγοπώλιο Λίγοι αγοραστές και πωλητές Η μοναδικότητα κάθε αντικειμένου Οι έλεγχοι τιμών είναι περιορισμένοι Η είσοδος στην αγορά απαιτεί σημαντικά κεφάλαια
Ελαστικότητα προσφορών	Χαμηλό, με αύξηση της ζήτησης και των τιμών, η προσφορά αυξάνεται ελάχιστα Η ζήτηση μπορεί να είναι πολύ ασταθής
Βαθμός διαφάνειας	Οι συναλλαγές είναι ιδιωτικές Δημόσια ενημέρωση, συχνά ελλιπής και ανακριβής
Ανταγωνιστικότητα προϊόντων	Καθορίζεται σε μεγάλο βαθμό από το εξωτερικό περιβάλλον, την επιρροή της γειτονιάς Η ιδιαιτερότητα των ατομικών προτιμήσεων των αγοραστών
Συνθήκες ζώνης	Ρυθμίζεται από την αστική και γαιακή νομοθεσία, λαμβάνοντας υπόψη τα ύδατα, τα δασοκομικά, τα περιβαλλοντικά και άλλα ειδικά δικαιώματα Μεγάλη αλληλεξάρτηση ιδιωτικής και άλλων μορφών ιδιοκτησίας
Καταχώρηση συναλλαγών	νομικές δυσκολίες, Περιορισμοί και προϋποθέσεις
Τιμή	περιλαμβάνει την αξία του αντικειμένου και τα σχετικά δικαιώματα

Οι περιφερειακές αγορές ακινήτων μπορεί να έχουν σημαντικές διαφορές μεταξύ τους. Αυτό οφείλεται σε πολλούς υποκειμενικούς λόγους, όπως οι οικονομικές ή φυσικές συνθήκες, καθώς και το περιφερειακό νομικό πλαίσιο, το οποίο διαμορφώνεται από τις τοπικές κυβερνήσεις.

Η αγορά ακινήτων έχει μια διακλαδισμένη δομή και μπορεί να χωριστεί σύμφωνα με διάφορα κριτήρια, για παράδειγμα, σύμφωνα με αυτά που παρουσιάζονται στον πίνακα 1.1.2.

Πίνακας 1.1.2 Ταξινόμηση αγορών ακινήτων

Πινακίδα ταξινόμησης	Τύποι αγοράς
Τύπος αντικειμένου	Γη, κτίρια, κατασκευές, επιχειρήσεις, εγκαταστάσεις, πολυετείς φυτεύσεις, εμπράγματα δικαιώματα, άλλα αντικείμενα
Γεωγραφική (εδαφική)	Τοπική, πόλη, περιφερειακή, εθνική, παγκόσμια
Λειτουργικός σκοπός	Βιομηχανικοί χώροι, κατοικίες, μη βιομηχανικά κτίρια και εγκαταστάσεις
Βαθμός ετοιμότητας για λειτουργία	Υπάρχουσες εγκαταστάσεις, κατασκευή σε εξέλιξη, νέα κατασκευή
Τύπος συμμετέχοντα	Μεμονωμένοι πωλητές και αγοραστές, μεταπωλητές, δήμοι, εμπορικοί οργανισμοί
Είδος συναλλαγών	Αγορά και πώληση, μίσθωση, υποθήκη, εμπράγματα δικαιώματα
υπαγωγή στον κλάδο	Βιομηχανικές εγκαταστάσεις, αγροτικές εγκαταστάσεις, δημόσια κτίρια, άλλα
Είδος ιδιοκτησίας	Κρατικές και δημοτικές εγκαταστάσεις, ιδιωτικές
Μέθοδος συναλλαγής	Πρωτοβάθμια και δευτεροβάθμια, οργανωμένη και μη, ανταλλαγή και εξωχρηματιστηριακή, παραδοσιακή και μηχανογραφημένη

Όπως μπορούμε να δούμε από τον Πίνακα 1.1.2, υπάρχουν αρκετοί τύποι αγορών ακινήτων, η κατάτμηση των οποίων εξαρτάται από το ζητούμενο κριτήριο.

Για παράδειγμα, ανάλογα με τη δομή, η αγορά ακινήτων χωρίζεται σε:

αγορά κατοικίας?

Αγορά εμπορικών ακινήτων;

Αγορά γης.

Κάθε ένα από τα τμήματα της αγοράς μπορεί επίσης να χωριστεί σε εξειδικευμένες υποαγορές. Έτσι, η αγορά βιομηχανικών ακινήτων μπορεί να υποδιαιρεθεί σε αγορές για βιομηχανικές επιχειρήσεις, κτίρια ερευνητικών ινστιτούτων ή αγορά κατοικίας για πρωτοβάθμια και δευτερεύουσα κατοικία, με και χωρίς φινίρισμα, από ιδιοκτήτες και από το κράτος κ.λπ.

Η διαφοροποίηση των αγορών ακινήτων συνδέεται επίσης με πολλούς οικονομικούς, περιβαλλοντικούς, κοινωνικούς και κυβερνητικούς παράγοντες και, άμεσα, με τις λειτουργίες που επιτελεί:

Καθιέρωση τιμών ισορροπίας στις οποίες η πραγματική ζήτηση αντιστοιχεί στον όγκο της προσφοράς ακινήτων.

Ρυθμιστική λειτουργία, με τη βοήθεια της οποίας οι πόροι κατανέμονται μεταξύ των σφαιρών της οικονομίας, διαμορφώνεται η αποτελεσματική της δομή και ικανοποιούνται τα δημόσια συμφέροντα.

Εμπορική λειτουργία, η οποία συνίσταται στην οργάνωση της κίνησης κεφαλαίων και στην απόκτηση κέρδους.

Λειτουργία υγιεινής, που εκφράζεται στον καθαρισμό της οικονομίας από αδύναμα, μη ανταγωνιστικά και αναποτελεσματικά στοιχεία.

Λειτουργία τόνωσης, η οποία συνίσταται στην ανάπτυξη του ανταγωνισμού και στη χρήση επιστημονικών, τεχνικών και διαχειριστικών καινοτομιών για την επιδίωξη κέρδους στη δημιουργία και χρήση ακίνητης περιουσίας.

Μια κοινωνική λειτουργία, που εκδηλώνεται στην αύξηση της δραστηριότητας του πληθυσμού, που προσπαθεί να γίνει ιδιοκτήτης διαμερισμάτων, καθώς και άλλων κεφαλαίων και αντικειμένων κύρους.

Συμπέρασμα: τα ακίνητα είναι το πιο ανθεκτικό εμπόρευμα από όλα τα υπάρχοντα, διασφαλίζοντας την αξιοπιστία των επενδύσεων, αν και η αξία τους μπορεί να αυξάνεται και να μειώνεται με την πάροδο του χρόνου, υπό την επίδραση διαφόρων παραγόντων. Η αγορά ακινήτων έλαβε ώθηση για ανάπτυξη, σύμφωνα με την ανάπτυξη της εθνικής οικονομίας της χώρας. Χωρίζεται σε τμήματα με βάση το σκοπό της ακίνητης περιουσίας και την ελκυστικότητά της σε διάφορους συμμετέχοντες στην αγορά. Επίσης, κάθε ανεξάρτητο τμήμα υποδιαιρείται περαιτέρω σε πολλές υποαγορές, επομένως είναι δύσκολο να ξεχωρίσουμε και να γενικεύσουμε τα πιο σημαντικά χαρακτηριστικά για ταξινόμηση, καθώς κάθε συμμετέχων στην αγορά έχει τα δικά του πιο αποδεκτά κριτήρια για την επιλογή ενός τμήματος εντός του οποίου ενδιαφέρεται να εισέλθει. σχέσεις αγοράς.

1.2 ΟΥΣΙΑ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΣ ΡΟΛΟΣ ΤΗΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Το ακίνητο είναι ακίνητο (real estate), η διαχείριση του οποίου μπορεί να δομηθεί στα ακόλουθα επίπεδα:

Ομοσπονδιακή διαχείριση ακινήτων;

Διαχείριση ακινήτων υποκειμένων της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Διαχείριση δημοτικής ακίνητης περιουσίας.

Διαχείριση ακινήτων επιχειρήσεων και οργανισμών.

Διαχείριση ατομικών ακινήτων.

Η έννοια της «διαχείρισης ακινήτων» ερμηνεύεται με δύο έννοιες: ευρεία και στενή.

Με την ευρεία έννοια, η διαχείριση ακινήτων, κατά κανόνα, νοείται ως επιχειρηματική δραστηριότητα για την εκτέλεση όλων των εργασιών που σχετίζονται με την εκτέλεση τυχόν εξουσιών του ιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας που επιτρέπεται από το αστικό δίκαιο. Για παράδειγμα, σύμφωνα με τον κύκλο ζωής της ακίνητης περιουσίας, επιτρέπονται τα ακόλουθα δικαιώματα για τους ιδιοκτήτες:

1. πρόθεση?

2. Σχεδιασμός;

3. Κατασκευή (ανέγερση, κατασκευή).

4. προσφυγή.

5. χρήση (υπηρεσία);

6. συντήρηση, λειτουργία, επισκευή.

7. Γενική επισκευή, εκσυγχρονισμός, ανακατασκευή και αποκατάσταση.

8. επαναπροφίλ.

9. ανακύκλωση.

Μια στενή ερμηνεία της διαχείρισης ακινήτων έχει ως εξής: «Η διαχείριση ακινήτων είναι η υλοποίηση ενός συγκροτήματος λειτουργιών για τη λειτουργία κτιρίων και κατασκευών (συντήρησή τους σε κατάσταση λειτουργίας, επισκευή, παροχή υπηρεσιών, καθορισμός των συνθηκών ενοικίασης χώρου, είσπραξη ενοικίων και ούτω καθεξής) για την αποτελεσματικότερη χρήση της ακίνητης περιουσίας».

Η ακίνητη περιουσία νοείται επίσης ως ακίνητη περιουσία, δηλαδή, μιλάμε για διαχείριση ακινήτων, δηλαδή η διαχείριση ακινήτων περιλαμβάνει τη διαχείριση όλων των συνακόλουθων δικαιωμάτων επί της ακίνητης περιουσίας. Το υπό διαχείριση ακίνητο παρουσιάζεται ως ενότητα νομικών, οικονομικών και φυσικών χαρακτηριστικών.

Κατά τη γνώμη μας, από αυτό προκύπτει ότι η διαχείριση αποσκοπεί πρωτίστως στη διασφάλιση της μέγιστης αποτελεσματικότητας στη χρήση της ακίνητης περιουσίας σύμφωνα με τα συμφέροντα του ιδιοκτήτη.

Η διαχείριση ακινήτων είναι μια δραστηριότητα στον τομέα της που σχετίζεται με τον καθορισμό στόχων και τον καθορισμό εργασιών για τον σχεδιασμό, την οργάνωση, την εκτέλεση και τον έλεγχο της χρήσιμης, αποτελεσματικής χρήσης της ακίνητης περιουσίας.

Πιστεύουμε ότι η δραστηριότητα διαχείρισης είναι πολύπλευρη ως προς την ουσία και τη φύση της, συντονίζοντας τους στόχους και τους στόχους των ιδιοκτητών, των χρηστών, των εταιρειών παροχής υπηρεσιών και όλων των θεμάτων που συνδέονται με τον ένα ή τον άλλο τρόπο με την ακίνητη περιουσία.

Σε μια οικονομία της αγοράς, η διαχείριση ακινήτων πραγματοποιείται σύμφωνα με το νόμο της προσφοράς και της ζήτησης.

Εκτός από τις συνθήκες της αγοράς, απτός παράγοντας στη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας είναι η νομοθεσία που τη ρυθμίζει και οι δραστηριότητες διαφόρων επίσημων φορέων και ιδρυμάτων.

Η διαχείριση ακινήτων μπορεί να είναι εσωτερική και εξωτερική:

Η εσωτερική διαχείριση ακινήτων είναι η δραστηριότητα μιας οντότητας της αγοράς ακινήτων, η οποία ρυθμίζεται από τα δικά της ρυθμιστικά έγγραφα (κώδικας, καταστατικό, κανονισμοί, κανόνες, συμβάσεις, οδηγίες κ.λπ.).

Η εξωτερική διαχείριση ακινήτων είναι η δραστηριότητα των κρατικών δομών με στόχο τη δημιουργία ενός κανονιστικού πλαισίου και την παρακολούθηση της συμμόρφωσης όλων των υποκειμένων της αγοράς ακινήτων με καθιερωμένους κανόνες και κανόνες.

Οι δραστηριότητες διαχείρισης ακινήτων πραγματοποιούνται κυρίως στις τρεις πιο σημαντικές πτυχές - νομική, οικονομική και τεχνική. Η νομική πτυχή της διαχείρισης ακινήτων είναι η πιο ορθολογική χρήση, διανομή και συνδυασμός δικαιωμάτων επί της ακίνητης περιουσίας.

Η οικονομική πτυχή της διαχείρισης ακινήτων υλοποιείται μέσω της διαχείρισης εσόδων και εξόδων που προκύπτουν κατά τη λειτουργία της ακίνητης περιουσίας. Με άλλα λόγια, ο διαχειριστής έχει το δικαίωμα να ελέγχει και να ρυθμίζει πλήρως και ανεξάρτητα, στα πλαίσια του νόμου, το μέρος των εσόδων και εξόδων της ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας, καθώς και να το εκμεταλλεύεται κατά την κρίση του.

Η τεχνική πτυχή του ελέγχου είναι η διατήρηση του αντικειμένου ελέγχου σε υγιή κατάσταση σύμφωνα με τον λειτουργικό του σκοπό.

Η διαχείριση ακινήτων είναι μια ολοκληρωμένη προσέγγιση για τη βελτίωση και τη διατήρηση της κατάστασης ενός αντικειμένου, την οργάνωση και την πρόβλεψη της ανάπτυξής του, τον τρόπο λειτουργίας του σύμφωνα με τον επιδιωκόμενο σκοπό του. Η έννοια της διαχείρισης ακινήτων περιλαμβάνει επίσης, πρώτα απ 'όλα, ενέργειες όπως η ενοικίαση και η διαχείριση κτιρίων γραφείων, δηλαδή η διαχείριση ακινήτων ως μέσο προσέλκυσης επενδύσεων. Από την άλλη πλευρά, η διαχείριση ακινήτων μπορεί επίσης να θεωρηθεί ως επένδυση. Με βάση τα παραπάνω, έχουμε εντοπίσει τους ακόλουθους στόχους για τη διαχείριση της αγοράς ακινήτων:

Εφαρμογή των συνταγματικών δικαιωμάτων των πολιτών στην ακίνητη περιουσία και των υποχρεώσεων που συνδέονται με την κατοχή της·

Καθιέρωση στην αγορά μιας συγκεκριμένης διαδικασίας και προϋποθέσεων για την εργασία των συμμετεχόντων.

Προστασία των συμμετεχόντων από ανεντιμότητα, απάτη και εγκληματικές οργανώσεις και άτομα.

Εξασφάλιση δωρεάν τιμολόγησης αντικειμένων ακινήτων σύμφωνα με την προσφορά και τη ζήτηση.

Δημιουργία συνθηκών για επενδύσεις, τόνωση της επιχειρηματικής δραστηριότητας στον τομέα της παραγωγής.

Δίκαιη φορολόγηση ακινήτων και συμμετεχόντων στην αγορά ακινήτων.

Για την επίτευξη αυτών των στόχων, κατά τη γνώμη μας, είναι απαραίτητο:

1. Να σχηματίσει ένα πλήρες μητρώο κρατικών ακινήτων (υπόλοιπο ακίνητης περιουσίας), που θα περιέχει ποσοτικά, κοστολογικά, τεχνικά και νομικά χαρακτηριστικά των ακινήτων.

2. Οριοθετεί και συντονίζει σαφώς τις εξουσίες όλων των κρατικών αρχών που εμπλέκονται στη διαδικασία διαχείρισης ακινήτων.

3. να σχηματίζουν αντικείμενα διαχείρισης, αποκλείοντας τη δυνατότητα διάθεσης ενός μέρους του αντικειμένου χωρίς το άλλο σε περιπτώσεις όπου αποτελούν ένα ενιαίο σύνολο (κατά κανόνα, πρόκειται για οικόπεδα και κτίρια και κατασκευές που βρίσκονται σε αυτά).

4. Διασφάλιση της άνευ όρων εφαρμογής του μηχανισμού αγοραίας αποτίμησης κατά τη χρήση ακίνητης περιουσίας.

5. Δημιουργία συνθηκών για την προσέλκυση επενδύσεων στον πραγματικό τομέα της οικονομίας με τη μεγιστοποίηση της συμμετοχής της ακίνητης περιουσίας στην αστική κυκλοφορία.

6. Ρυθμίζει τα θέματα της κρατικής απόκτησης ακινήτων, συμπεριλαμβανομένου του καθορισμού των στόχων για την επίτευξη των οποίων πραγματοποιείται η απόκτηση αυτών των αντικειμένων.

7. Να χρησιμοποιήσει για την αποτελεσματική διαχείριση ακινήτων μηχανισμού επιστροφής εξόδων για τη διαχείριση ακινήτων (συμπεριλαμβανομένης της απογραφής και της αποτίμησης), παρόμοιο με το αστικό δίκαιο, αφού το κράτος, όταν χρησιμοποιεί την ακίνητη περιουσία του, συμμετέχει στην αστική κυκλοφορία ισότιμα ​​με τους άλλους συμμετέχοντες·

8. Αλλαγή του υφιστάμενου μηχανισμού πώλησης ακινήτων, καθώς επιτρέπει την απόκτηση αντικειμένων σε χαμηλές τιμές.

9. Θέσπιση για όλες τις συνιστώσες οντότητες της Ρωσικής Ομοσπονδίας ενιαίας διαδικασίας λήψης αποφάσεων σχετικά με τη χρήση ομοσπονδιακών ακινήτων (κυρίως σε σχέση με μισθωμένα αντικείμενα), διασφαλίζοντας την έγκαιρη λήψη αποφάσεων.

10. να παρέχει επαγγελματική κατάρτιση σε δημόσιους υπαλλήλους που διαχειρίζονται ομοσπονδιακά ακίνητα.

Αντικείμενο διαχείρισης στον τομέα της ακίνητης περιουσίας είναι ένα ακίνητο πράγμα ή ένα σύνολο ακίνητων πραγμάτων, που θεωρείται ως ενιαίο αντικείμενο από την άποψη της οργάνωσης της αποτελεσματικότερης διαχείρισής τους, λαμβάνοντας υπόψη το κόστος συντήρησης και διαχείρισης.

Συνοψίζοντας τα παραπάνω, μπορούμε να πούμε ότι η διαχείριση ακινήτων είναι σίγουρα μια πολύπλοκη και πολύπλευρη διαδικασία, η οποία περιλαμβάνει πολλούς διαφορετικούς παράγοντες και πτυχές. Ο μηχανισμός διαχείρισης περιλαμβάνει όχι μόνο τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη του ακινήτου, αλλά υπόκειται επίσης σε κρατική παρέμβαση, συμπεριλαμβανομένης της ενίσχυσης της διαχείρισης του νομοθετικού πλαισίου.

1.3 ΔΕΙΚΤΕΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Για την εφαρμογή της διαδικασίας αξιολόγησης της αποτελεσματικότητας της διαχείρισης ακινήτων, χρησιμοποιούνται διάφορες προσεγγίσεις και δείκτες. Θεωρητικά, δεν υπάρχουν σαφώς καθορισμένοι δείκτες με τους οποίους είναι δυνατός ο προσδιορισμός του βαθμού αποτελεσματικότητας της διαχείρισης ακινήτων, καθώς στην πράξη οποιοσδήποτε επιλεγμένος δείκτης μπορεί να μην είναι αποτελεσματικός για μια μεμονωμένη επιχείρηση και η εμπειρία μιας μεμονωμένης επιχείρησης μπορεί να μην είναι αποτελεσματική. ισχύει για μεγαλύτερη διανομή.

Ωστόσο, συνηθίζεται να εξετάζεται η προσέγγιση της αξιολόγησης της αποτελεσματικότητας των χρηματοοικονομικών δεικτών. Πράγματι, εάν μια εταιρεία είναι ο ιδιοκτήτης, για παράδειγμα, ενός διοικητικού κτιρίου και η επιχείρησή της είναι να νοικιάζει τις εγκαταστάσεις, τότε αυτή η προσέγγιση δεν θα είναι δύσκολη, καθώς όλες οι απαραίτητες πληροφορίες είναι διαθέσιμες, είτε αφενός το κόστος προσωπικού, επισκευών και εξοπλισμού κτιρίων, διατηρώντας τις επικοινωνίες σε καλή κατάσταση και, αφετέρου, το ύψος των πληρωμών που λαμβάνονται από τους ενοικιαστές είναι σαφώς καθορισμένο.

Πίνακας 1.3.1 Ανάλυση των κύριων τεχνικών και οικονομικών δεικτών της επιχείρησης NCF "Audit and Evaluation"

δείκτες			Απόλυτη απόκλιση, χιλιάδες ρούβλια	Ρυθμός ανάπτυξης, %
Καθαρά έσοδα, χιλιάδες ρούβλια
Κόστος υπηρεσιών, χιλιάδες ρούβλια
Μικτό κέρδος, χιλιάδες ρούβλια
Έξοδα πώλησης και διοίκησης, χιλιάδες ρούβλια
Κέρδος από τις πωλήσεις, χιλιάδες ρούβλια
Κέρδη προ φόρων, χιλιάδες ρούβλια
Καθαρό κέρδος, χιλιάδες ρούβλια
Μέσο ετήσιο κόστος παγίων περιουσιακών στοιχείων, χιλιάδες ρούβλια
Μέσος αριθμός εργαζομένων, άτομα
Παραγωγικότητα εργασίας, χιλιάδες ρούβλια/άτομο
Κερδοφορία της παραγωγής, %			3 ποσοστιαίες μονάδες
Επιστροφή στις πωλήσεις, %			4 ποσοστιαίες μονάδες
Τρίψιμο απόδοσης περιουσιακών στοιχείων ανά 1 τρίψιμο

Αλλά εάν η εταιρεία είναι μεγάλος ιδιοκτήτης βιομηχανικών ακινήτων, προκύπτει το πρόβλημα της απόκτησης των πλήρων πληροφοριών που απαιτούνται για την αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας της διαχείρισης ακινήτων. Οι οικονομικές καταστάσεις δεν εμφανίζουν παράγοντες όπως:

Προώθηση στην αγορά ενός νέου προϊόντος.

Πιθανές ευκαιρίες της εταιρείας.

Το ενδιαφέρον των εργαζομένων για την επιτυχία της εταιρείας.

Πιστότητα πελατών κ.λπ.

Αν και τέτοιοι μη ουσιώδεις δείκτες αντικατοπτρίζονται και δικαίως καταλαμβάνουν τη θέση τους στην αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας της διαχείρισης ακινήτων.

Από την άποψη της οικονομίας, η θεμελιώδης αρχή «αποτελεσματικότητα - η αναλογία των αποτελεσμάτων προς το κόστος» δεν επιτρέπει πάντα τη σωστή αξιολόγηση της αποδοτικότητας. Αυτό οφείλεται σε διάφορους παράγοντες:

Χαρακτηριστικά της εποχής της πληροφορίας, συγκεκριμένα τα βασικά χαρακτηριστικά της - ο αυξανόμενος ρόλος και η σημασία του πόρου πληροφοριών, άυλα περιουσιακά στοιχεία.

Η επιπλοκή της οικονομικής ζωής - αύξηση του βαθμού ανοίγματός της, παγκοσμιοποίηση, ανταγωνισμός.

Αλλαγή του περιεχομένου των αποτελεσμάτων και του κόστους και, κατά συνέπεια, η δυσκολία προσδιορισμού των αξιών τους.

Η ταχεία ανάπτυξη του συστήματος αξιών και, κατά συνέπεια, η αλλαγή στο σύστημα δεικτών, χαρακτηριστικών και δεικτών, που μαζί αντικατοπτρίζουν την αποτελεσματικότητα των δραστηριοτήτων.

B.A. Reizberg και V.Yu. Ο Buryak, λαμβάνοντας υπόψη τα ζητήματα της αποτελεσματικότητας σε σχέση με την κρατική περιουσία, σημειώνει ότι «μια ειδική μεθοδολογία για την αξιολόγηση της οικονομικής, κοινωνικής, λειτουργικής αποτελεσματικότητας της διαχείρισης μιας συγκεκριμένης κατηγορίας, ομάδας περιουσιακών στοιχείων της κρατικής περιουσίας, η οποία ποικίλλει σε σχέση με την εκτιμώμενη μέθοδο της χρήσης του συγκροτήματος ακινήτων, έχει σχεδιαστεί για να καθιστά δυνατό τον καθορισμό των δεικτών απόδοσης αξίας, μεγέθους. Αλλά αυτοί οι δείκτες δεν έχουν καθολικό χαρακτήρα, εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από το αντικείμενο αξιολόγησης, τον σκοπό και τη φύση της εφαρμογής αυτού του αντικειμένου. Ως αποτέλεσμα, συνάγεται το συμπέρασμα "θα πρέπει να αναγνωριστεί ως αδύνατη η δημιουργία μιας ενιαίας καθολικής μεθοδολογίας για την αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας" .

Με εξαίρεση την παραδοσιακή προσέγγιση, μεταξύ των σύγχρονων προσεγγίσεων, ξεχωρίζουν επίσης το πιο υποσχόμενο σύστημα ισορροπημένων καρτών βαθμολογίας (BSC) που αναπτύχθηκε από τους R. Kaplan και D. Norton. Ξεχώρισαν τα τέσσερα πιο σημαντικά στοιχεία για την αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας: οικονομικές δραστηριότητες, σχέσεις με τους καταναλωτές, οργάνωση εσωτερικών επιχειρηματικών διαδικασιών, εκπαίδευση και ανάπτυξη του προσωπικού. Η ουσία του BSC είναι η επίτευξη ισορροπίας μεταξύ του αριθμού των εσωτερικών και εξωτερικών, αντικειμενικών και υποκειμενικών δεικτών. Ένα άλλο πλεονέκτημα αυτής της προσέγγισης είναι ότι αυτό το σύστημα, σύμφωνα με τους συγγραφείς, είναι αρκετά ευέλικτο και «δημιουργικό» όσον αφορά την εφαρμογή του σε οποιαδήποτε παραγωγή.

Λαμβάνοντας υπόψη τις πρόνοιες της γενικής ιδέας και στρατηγικής που ακολουθεί η εταιρεία, τη συσσωρευμένη εμπειρία στη μεθοδολογική υποστήριξη αξιολόγησης απόδοσης, μπορεί να καθορίσει συγκεκριμένους δείκτες απόδοσης για την αξιολόγηση της διαχείρισης ακινήτων βάσει του BSC (βλ. Παράρτημα 1).

Η πιο σημαντική λεπτομέρεια για τη δημιουργία ενός BSC είναι, όπως στην παραδοσιακή προσέγγιση, δύο οικονομικά αποτελέσματα: μείωση κόστους και αύξηση εισοδήματος. Με βάση αυτό, μπορούμε να συμπεριλάβουμε στο BSC τέτοιους δείκτες που, υπό την προϋπόθεση ότι επιτυγχάνονται με συνέπεια, μας επιτρέπουν να αξιολογήσουμε πλήρως την αποτελεσματικότητα. Μπορούμε να εισαγάγουμε τέτοιους δείκτες σε οποιοδήποτε επίπεδο εντός του BSC.

Με βάση το Παράρτημα 1, μπορούμε να προσδιορίσουμε αρκετούς δείκτες απόδοσης για τη διαχείριση ακινήτων. Αυτοί οι δείκτες περιλαμβάνουν τον καθένα ξεχωριστά από τέσσερις συνιστώσες. Λαμβάνονται υπόψη όλοι οι δείκτες, τα σχόλια δίνονται στους παρακάτω πίνακες.

Πίνακας 1.3.2 Κριτήρια για την αποτελεσματικότητα της διαχείρισης ακινήτων (οικονομική συνιστώσα)

Πίνακας 1.3.3 Κριτήρια για την αποτελεσματικότητα της διαχείρισης ακινήτων (συστατικό πελάτη)

Στρατηγικές Πρωτοβουλίες	Δείκτες απόδοσης
Παροχή πρόσθετων υπηρεσιών	1. Πρόγραμμα για τον προσδιορισμό της ζήτησης για πρόσθετες υπηρεσίες και τη συνάφειά τους.
	2.Οργάνωση συμβατικών εργασιών για την παροχή πρόσθετων υπηρεσιών. 3. Ανάπτυξη κριτηρίων αξιολόγησης της ποιότητας των παρεχόμενων υπηρεσιών
Βελτίωση της εργασίας με πελάτες	1. Εξοικονόμηση υφιστάμενων πελατών και διασφάλιση του ενδιαφέροντός τους για συνέχιση της συνεργασίας. 2. Ανάπτυξη μηχανισμού ποιοτικής και λειτουργικής μελέτης των εισερχόμενων προτάσεων για διάφορα έργα.
Διαμόρφωση της εικόνας ενός «εταιρικού πολίτη»	1. Πρόγραμμα κάλυψης του κοινωνικού ρόλου της εταιρείας από τα ΜΜΕ (κοινωνικά προγράμματα, πληρωμένοι φόροι κ.λπ.) 2. Ένα πρόγραμμα που στοχεύει στην ανάπτυξη στο μυαλό των ανθρώπων της κατανόησης της σημασίας των δραστηριοτήτων που εκτελεί η εταιρεία, του ενδιαφέροντός τους για αυτή τη δραστηριότητα. 3. Διενέργεια δραστηριοτήτων με στόχο τη βελτίωση της περιβαλλοντικής κατάστασης στις εγκαταστάσεις της εταιρείας

Πίνακας 1.3.4 Κριτήρια για την αποτελεσματικότητα της διαχείρισης ακινήτων (συστατικό των επιχειρηματικών διαδικασιών)

Στρατηγικές Πρωτοβουλίες	Δείκτες απόδοσης
Προσανατολισμός στη χρήση της ακίνητης περιουσίας σε συνδυασμό συμφερόντων εταιρείας και πελατών	1. Παροχή ευνοϊκής προσφοράς για τους πελάτες. 2. Διενέργεια δημοσκοπήσεων για να μάθετε ποιες αλλαγές θα ήθελαν οι αντιπρόσωποι στις δραστηριότητες της εταιρείας. 3. Προσδιορισμός υπηρεσιών και αγαθών που «εκφορτώνονται» στους τελικούς καταναλωτές. 4. Το πρόγραμμα παρακολούθησης και ικανοποίησης της ζήτησης των καταναλωτών, των επιθυμιών τους.
Βελτίωση των πραγματικών δραστηριοτήτων διαχείρισης	1. Αλλαγή και βελτιστοποίηση της εσωτερικής δομής της εταιρείας. 2. Πρόγραμμα κοινωνικής ανάπτυξης. 3. Βελτίωση λογιστικών εντύπων
Εντατικοποίηση της χρήσης της ακίνητης περιουσίας	1. Ενεργή εισαγωγή τεχνολογιών εξοικονόμησης. 2. Προσδιορισμός ακινήτων προς επισκευή. 3.Προσδιορισμός των δαπανών της εταιρείας για τη συντήρηση της ακίνητης περιουσίας. 4.Πρόγραμμα για τον εξορθολογισμό του κόστους διατήρησης της ακίνητης περιουσίας και τη μείωση τους
Καινοτομίες στη διαχείριση ακινήτων	1. Εξασφάλιση έγκαιρης εφαρμογής
	άρνηση πολλά υποσχόμενων καινοτομιών· 2. Το πρόγραμμα επιχειρησιακής ανάπτυξης καινοτομιών στον τομέα της ακίνητης περιουσίας, προσδιορίζοντας την αποτελεσματικότητα και τη σκοπιμότητα εφαρμογής τους

Παρακάτω περιγράφονται τα κριτήρια για την αποτελεσματικότητα της διαχείρισης ακινήτων, τα οποία αποτελούν ένα μπλοκ ανάπτυξης και μάθησης.

Πίνακας 1.3.5 Κριτήρια απόδοσης για τη διαχείριση ακινήτων (μάθηση και ανάπτυξη)

Στρατηγικές Πρωτοβουλίες	Δείκτες απόδοσης
Εκπαίδευση προσωπικού σε σύγχρονες τεχνικές διαχείρισης	1. Αντιστοιχία του επιπέδου γνώσεων του εργαζομένου με την εργασία που εκτελείται. 2. Προσδιορισμός των γνώσεων και των ειδικοτήτων στις οποίες πρέπει να εκπαιδεύονται οι εργαζόμενοι. 3. Πρόγραμμα περαιτέρω παρακολούθησης του επιπέδου γνώσεων των εργαζομένων
Πρόσβαση σε πόρους πληροφοριών	1. Εισαγωγή νέων τεχνολογιών. 2.Δημιουργία χώρων οπτικής ενημέρωσης σχετικά με τα επιτευχθέντα αποτελέσματα και νέες εργασίες στις υποδιαιρέσεις
Δημιουργία προϋποθέσεων για τη δραστηριότητα του προσωπικού	1. Ενεργή συμμετοχή κάθε εργαζομένου στις δραστηριότητες της εταιρείας. 2. Το πρόγραμμα κοινωνικής προστασίας των εργαζομένων
Σύστημα επιβράβευσης για την επίτευξη καθορισμένων στόχων	1. Καθιέρωση της εξάρτησης της αμοιβής από τα αποτελέσματα απόδοσης. 2. Καθορισμός δεικτών απόδοσης για τμήματα και μεμονωμένους υπαλλήλους 3. Ενημέρωση της ομάδας για τα επιτεύγματα των συναδέλφων.

Με άλλα λόγια, αναλύοντας το Παράρτημα 1, κατά τη γνώμη μας, μπορούμε να πούμε ότι το σύστημα διαχείρισης ακινήτων είναι:

Ο βαθμός στον οποίο επιτυγχάνονται οι στόχοι της εταιρείας όταν χρησιμοποιεί διάφορους περιορισμένους πόρους, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων.

Ο βαθμός στον οποίο επιτυγχάνονται οι στόχοι της διαχείρισης ακινήτων ως επιχειρηματικής διαδικασίας με το χαμηλότερο κόστος.

Η ικανότητα του συστήματος διαχείρισης ακινήτων να ανταποκρίνεται στις εξελισσόμενες ανάγκες για ακίνητα, λαμβάνοντας υπόψη την ορθολογική και οικονομική χρήση του.

Η ικανότητα των διαχειριστικών επιρροών να διασφαλίζουν την αναπαραγωγή καταναλωτικών ακινήτων ακινήτων της απαιτούμενης ποιότητας με το χαμηλότερο κόστος.

Στο πλαίσιο μεμονωμένων εταιρειών, οι ακόλουθες ιδιότητες ανατίθενται στον έλεγχο για την αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας της διαχείρισης ακινήτων:

1. Βιωσιμότητα της στρατηγικής κατεύθυνσης λειτουργίας.

2. Ένα σαφές όραμα για το μέλλον.

3. Διαφοροποίηση των διαχειριστικών αποφάσεων.

4. Η επίδραση των αλληλένδετων ενεργειών.

5. Σταθερότητα και ποικιλία αλλαγών.

6. Ικανότητα αντίληψης καινοτόμων τεχνολογιών.

Από την άλλη, στη χώρα μας σχεδόν δεν συμμορφώνονται με τα κριτήρια και τις συστάσεις που περιγράφονται παραπάνω στους πίνακες.

Έτσι, συνοψίζοντας τα παραπάνω, μπορούμε να πούμε ότι δεν υπάρχουν γενικά αποδεκτοί δείκτες για την αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας της χρήσης της ακίνητης περιουσίας, ωστόσο, υπάρχουν αρκετές γενικευμένες προσεγγίσεις για την αντιμετώπιση αυτού του ζητήματος. Μία από τις προσεγγίσεις βασίζεται μόνο στο οικονομικό αποτέλεσμα της δραστηριότητας μιας επιχείρησης, ενός οργανισμού, μιας εταιρείας, ενώ η δεύτερη περιλαμβάνει πολλά στάδια, σε καθένα από τα οποία επιλέγονται ορισμένα κριτήρια για την αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας. Από την άλλη πλευρά, ο επικεφαλής οποιουδήποτε οργανισμού είναι σχετικά ελεύθερος να λάβει μια απόφαση σχετικά με την αξιολόγηση της απόδοσης και μπορεί να δημιουργήσει ένα συγκεκριμένο σύστημα δεικτών για τον εαυτό του, σύμφωνα με το οποίο θα καθοδηγηθεί για την επίτευξη ορισμένων στόχων της εταιρείας.

εκτίμηση ακινήτων γραφείων κατοικιών

2. ΑΝΑΛΥΣΗ ΤΗΣ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑΣ ΤΗΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΟ ΚΑΖΑΝ

2.1 ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Για να αξιολογήσει την αποτελεσματικότητα της διαχείρισης οικιστικών ακινήτων, ο συγγραφέας προσδιόρισε τους ακόλουθους, τους πιο σημαντικούς δείκτες και κριτήρια κατά τη γνώμη του:

Η συνολική έκταση των οικιστικών χώρων που τέθηκαν σε λειτουργία το 2014.

Η τιμή της οικιστικής ακίνητης περιουσίας.

Εκτιμώμενη δυναμική τιμής πώλησης.

Η επίδραση εξωτερικών παραγόντων στην οικιστική ιδιοκτησία

Το πρώτο εξάμηνο του 2014 χαρακτηρίστηκε από σημαντικά γεγονότα στην οικονομία της χώρας, τα οποία επηρέασαν επίσης την αγορά κατοικίας της Δημοκρατίας του Ταταρστάν: η υποτίμηση του ρουβλίου, η επιβολή κυρώσεων από τη Δύση και κοινωνικοδημογραφικοί παράγοντες, αφενός. , και μια μεγάλη ποικιλία προσφορών από προγραμματιστές, μαζί με χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων, με ένα άλλο.

Στον απόηχο της αυξημένης ζήτησης, οι προγραμματιστές δημιούργησαν ενεργά κατοικίες. Έτσι, στις αρχές Ιουλίου, περισσότερα από 1,2 εκατ. τ. m κατοικιών - σχεδόν το 51% του ετήσιου στόχου. Μέχρι το τέλος του πρώτου εξαμήνου του έτους, το Καζάν κατέλαβε την πρώτη θέση μεταξύ των πόλεων της Ομοσπονδιακής Περιφέρειας του Βόλγα όσον αφορά την ανάθεση στέγασης: συνολικά, περισσότερα από 508 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα τέθηκαν σε λειτουργία. Μ.

Το 2014, το ποσοστό αγοράς διαμερισμάτων σε νέα κτίρια αυξήθηκε - περίπου το 40% των συναλλαγών στο Καζάν πραγματοποιούνται με τη συμμετοχή στεγαστικών κεφαλαίων. Τα στεγαστικά δάνεια τείνουν να συνάπτονται μακροπρόθεσμα, επομένως οι δανειολήπτες είναι φρόνιμο να επιλέξουν νεότερα σπίτια.

Τα στοιχεία της Rosreestr για τη Δημοκρατία του Ταταρστάν μαρτυρούν: το εξάμηνο του 2014, καταγράφηκαν 45,3 χιλιάδες συμβάσεις στη δημοκρατία, που είναι 11% περισσότερες από την ίδια περίοδο πέρυσι. Από αυτά, 65% - στέγαση, 22% - γη, 13% - μη οικιστικές εγκαταστάσεις.

Η αυξημένη ζήτηση ώθησε επίσης τις τιμές στην αγορά: το πρώτο εξάμηνο του έτους, οι τιμές των ακινήτων στην πόλη αυξήθηκαν ταχύτερα από το συνηθισμένο (εντός 6-8% τους πρώτους έξι μήνες στην πρωτογενή αγορά).

Σύμφωνα με τον "Διακομιστή Real Estate του Καζάν και της Δημοκρατίας του Ταταρστάν", το μέσο κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο έως τον Ιούλιο του 2014 ανήλθε σε 67,5 χιλιάδες ρούβλια στη δευτερογενή αγορά κατοικίας, 50,7 χιλιάδες ρούβλια στην πρωτογενή αγορά κατοικίας και ειδικότερα στην τρέχουσα κατάσταση στην αγορά ακινήτων του Καζάν, οι ηγέτες-προγραμματιστές είναι οι Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Real Estate, Tatstroyinvest και προτείνουν τις ακόλουθες τιμές για τα ακίνητά τους:

Πίνακας 2.1.1 Συγκριτική ανάλυση των στεγαστικών έργων στο Καζάν για το δεύτερο εξάμηνο του 2014

	Προγραμματιστής	Προθεσμία	Περιοχή διαμερίσματος	Τιμή, εκατομμύρια ρούβλια
LCD "Emerald City" (περιοχή Privolzhsky)	"Unistroy"	1ο εξάμηνο 2014
LCD "Sovremennik" (περιοχή Novo-Savinovsky)	YIT Καζάν	IV τρίμηνο 2014
LCD "Svetlaya Dolina" (περιοχή Sovetsky)	Ak Bars Real Estate	IV τρίμηνο 2014
Συγκρότημα κατοικιών "Rainbow" (περιοχή Kirovskiy)	"Tatstroyinvest"	ΙΙΙ τρίμηνο 2014

Το κόστος των διαμερισμάτων συνήθως επηρεάζεται από την τοποθεσία: το λεγόμενο Χρουστσόφ στην περιοχή Vakhitovsky θα είναι πολύ πιο ακριβό από το ίδιο διαμέρισμα στην περιοχή Aviastroitelny ή Kirovsky. Επιπλέον, το κόστος επηρεάζεται από τη γενική κατάσταση του διαμερίσματος, τον αριθμό των ορόφων και το υλικό από το οποίο είναι χτισμένο το σπίτι. Σε απομακρυσμένες περιοχές της πόλης, σταλίνκα και οι κοιτώνες μπορούν να μείνουν αδρανείς για μήνες περιμένοντας τον αγοραστή τους.

Χρουστσόφ ενός δωματίου με έκταση ​​32 τετραγωνικά μέτρα. m στο Καζάν κοστίζει σήμερα από 1,9 εκατομμύρια έως 2,25 εκατομμύρια ρούβλια, Λένινγκραντ (34 τ.μ.) - από 2,2 έως 2,8 εκατομμύρια, «odnushki» του έργου της Μόσχας (30 τ.μ.) - από 2,15 έως 2,35 εκατομμύρια.

Ένα κτίριο Χρουστσόφ δύο δωματίων (43 τ.μ.) εκτιμάται σε 2,2-2,7 εκατομμύρια ρούβλια, ένα Λένινγκραντ (51 τ.μ.) - από 3 έως 3,5 εκατομμύρια, ένα έργο της Μόσχας - από 2,4 έως 3 εκατομμύρια τρίχωρα οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν ως εξής: Χρουστσόφ (56 τ.μ.) - 2,7-3,3 εκατομμύρια ρούβλια, Λένινγκραντ (65 τ.μ.) - 3,4-3,8 εκατομμύρια.

Θα πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι το οικιστικό απόθεμα της δημοκρατίας στα τέλη του 2014. αριθμούσε 1618 χιλιάδες διαμερίσματα (συμπεριλαμβανομένων των κατοικιών που ανήκουν σε ιδιώτες πολίτες), εκ των οποίων οι 1130,9 χιλιάδες διαμερίσματα (69,9%) βρίσκονται σε πολυκατοικίες. Το μέσο μέγεθος ενός διαμερίσματος είναι 56,5 τ.μ συνολικής επιφάνειας. Το γενικό απόθεμα κατοικιών είναι πάντα σε συντριπτική πλειοψηφία ιδιώτες.

Η αγορά κατοικίας το 2014 αναπτύχθηκε ενεργά στον τομέα της αγοράς κατοικιών με τη βοήθεια στεγαστικών δανείων. Περίπου οι μισές από τις εγγεγραμμένες συναλλαγές ακίνητης περιουσίας ήταν στεγαστικά δάνεια, γεγονός που έδωσε ώθηση στην εντατική ανάπτυξη του κλάδου κατασκευής κατοικιών, την οποία ορισμένοι κατασκευαστές δεν παρέλειψαν να εκμεταλλευτούν.

Προκειμένου να προβλέψουμε την ανάπτυξη της αγοράς κατοικίας στο Καζάν για το 2015, ας εξετάσουμε τη δυναμική των τιμών για ενοικίαση και αγορά κατοικιών.

Πίνακας 2.1.2 Δυναμική των τιμών για ενοικίαση διαμερίσματος ενός δωματίου στο Καζάν το 2011-2014

Με βάση τους παραπάνω πίνακες, ο συγγραφέας έχει συγκεντρώσει τρεις προβλέψεις για την ανάπτυξη της αγοράς κατοικίας: αισιόδοξες, μέτριες και απαισιόδοξες. Η αισιόδοξη πρόβλεψη βασίστηκε στο γεγονός ότι ο πληθωρισμός των ενοικίων θα είναι συγκρίσιμος με τον πληθωρισμό των καταναλωτών, ο οποίος προβλέπεται στο 10% το 2015 . Σε αυτή τη βάση, υποθέτουμε ότι το επίπεδο αύξησης του κόστους ενοικίασης διαμερισμάτων θα είναι στο επίπεδο του 10% ετησίως.

Μια μέτρια πρόβλεψη είναι ένα μέσο επίπεδο ανάπτυξης μεταξύ μιας αισιόδοξης και μιας απαισιόδοξης πρόβλεψης, με την οποία το κόστος ενοικίασης και αγοράς διαμερίσματος το 2015 θα μειωθεί κατά 10% ετησίως.

Η απαισιόδοξη πρόβλεψη έγινε με βάση το σκεπτικό ότι αν λάβουμε υπόψη την κρίση του 2008-2009, όταν έλαβαν χώρα ανάλογες διεργασίες (ο παράγοντας του κόστους χρήματος και η επίδρασή τους στην τιμή των οικιστικών ακινήτων, επίσης καθώς η πτώση του ρουβλίου), το κόστος ενοικίασης και αγοράς διαμερίσματος μειώθηκε κατά 30%.

Πίνακας 2.1.4 Μέτρια πρόβλεψη για ενοικίαση και αγορά διαμερίσματος με τη βοήθεια στεγαστικού δανείου στο Καζάν για το 2015

		πρόβλεψη (-10%)			πρόβλεψη (-10%)

Η μέτρια πρόβλεψη λέει ότι η ενοικίαση και η αγορά διαμερίσματος με τη βοήθεια στεγαστικού δανεισμού θα μειωθεί κατά μέσο όρο κατά 10% σε σχέση με το προηγούμενο έτος.

Πίνακας 2.1.5 Αισιόδοξες προβλέψεις για ενοικίαση και αγορά διαμερίσματος με τη βοήθεια στεγαστικού δανεισμού στο Καζάν για το 2015

	τρίψιμο/kV m.			RUB/ τ.μ
		Πρόβλεψη (+10%)			Πρόβλεψη (+10%)

Η αισιόδοξη πρόβλεψη προϋποθέτει αύξηση των πληρωμών ενοικίων και στεγαστικών δανείων κατά 10%, λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό.

Πίνακας 2.1.6 Απαισιόδοξες προβλέψεις για ενοικίαση και αγορά διαμερίσματος με τη βοήθεια στεγαστικού δανεισμού στο Καζάν για το 2015

		πρόβλεψη(-30%)			πρόβλεψη(-30%)

Σύμφωνα με μια απαισιόδοξη πρόβλεψη, τα ενοίκια και τα στεγαστικά δάνεια αναμένεται να μειωθούν κατά 30% το επόμενο έτος.

Με βάση τις προβλέψεις και τους πίνακες, καθώς και τη δυναμική της τιμής αγοράς και τη δυναμική της τιμής ενοικίασης, μπορούμε να πούμε ότι οι τιμές στην αγορά ενοικίασης κατοικιών το επόμενο έτος θα είναι εξαιρετικά ασταθείς και πιθανώς θα κυμαίνονται από 12.700 χιλιάδες ρούβλια έως 15 600 χιλιάδες ρούβλια και στην αγορά αγορών με τη βοήθεια στεγαστικού δανείου από 45.000 χιλιάδες ρούβλια. έως 70.576 χιλιάδες ρούβλια.

Σύμφωνα με τον συγγραφέα, μια απαισιόδοξη πρόβλεψη θα πρέπει να θεωρείται το πιο πιθανό σενάριο για την εξέλιξη των γεγονότων. Από την παραπάνω συγκριτική ανάλυση, φαίνεται ότι οι τιμές στην αγορά κατοικίας είναι εξαιρετικά ασταθείς για τους εξής λόγους:

1.) ο αντίκτυπος των δυτικών κυρώσεων.

Οι δυτικές κυρώσεις τέθηκαν σε ισχύ σε μια εποχή που η Ρωσία είχε τον υψηλότερο ρυθμό και όγκο κατασκευής κατοικιών, τον μεγαλύτερο αριθμό στεγαστικών δανείων που λήφθηκαν από ιδιώτες και τα πιο προσιτά επιτόκια σε αυτά.

Οι συνέπειες των κυρώσεων στην αγορά ακινήτων μπορούν να χωριστούν σε δύο κατηγορίες: τι συνέβη και τι αναμένεται.

Μεταξύ των εκδηλώσεων που αξίζει να σημειωθούν:

1. Οι ξένοι επενδυτές αναβάλλουν την υλοποίηση αναπτυξιακών έργων στη Ρωσία (σε διάφορα τμήματα της αγοράς) μέχρι να επιλυθεί η κατάσταση στην Ουκρανία.

2. Οι τράπεζες αναλύουν πιο προσεκτικά τα εισερχόμενα νέα αναπτυξιακά έργα.

3. Η ακίνητη περιουσία ως περιουσιακό στοιχείο (ιδίως τα ακίνητα κατοικίας - διαμερίσματα στην πρωτογενή και δευτερογενή αγορά) έχει αυξήσει την ελκυστικότητά της για τους ιδιώτες επενδυτές.

Όσον αφορά τις αναμενόμενες συνέπειες των κυρώσεων στην αγορά ακινήτων, μπορούμε να πούμε τα εξής:

1. Οι τράπεζες αναμένεται να αυξήσουν τα επιτόκια των καταναλωτικών και στεγαστικών δανείων λόγω αύξησης του κόστους των κεφαλαίων στην αγορά. Ταυτόχρονα, ορισμένες τράπεζες μπορούν να περιορίσουν ανεξάρτητα τη δραστηριότητα των ενυπόθηκων δανειοληπτών θέτοντας τεχνητά υψηλά επιτόκια.

2. Η μείωση του όγκου χρηματοδότησης επενδυτικών αναπτυξιακών έργων από τις τράπεζες ενδέχεται να προκαλέσει μείωση του όγκου των νέων κατασκευών το 2015.

3. Η αγορά ενοικίασης κατοικιών μπορεί να χάσει ένα κοινό που αποτελείται από αλλοδαπούς που εργάζονται στη Ρωσία με σύμβαση ή σε δυτικές εταιρείες, η δραστηριότητα των οποίων μπορεί να μειωθεί σημαντικά κατά την περίοδο των κυρώσεων. (Ο συγγραφέας θα σημειώσει επίσης ότι την ίδια στιγμή, μπορεί να συμβούν αντίθετες διαδικασίες στην αγορά ενοικίασης κατοικιών: εάν η αξία των ακινήτων πέσει, τότε οι τράπεζες θα πρέπει να αυξήσουν τα επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια. Αυτό θα μειώσει σημαντικά την αγοραστική δύναμη των πολίτες, γεγονός που θα οδηγήσει σε αύξηση του αριθμού των ενοικιαστών).

4. Οι μεγαλύτερες ρωσικές τράπεζες είναι πιθανότερο να συνεχίσουν να δανείζουν αναπτυξιακά έργα που βρίσκονται στο ενεργό / τελικό στάδιο της κατασκευαστικής ετοιμότητας.

2.) την επιρροή του παράγοντα νομίσματος.

Η πρώτη προσέγγιση: ο αντίκτυπος της συναλλαγματικής ισοτιμίας στην αγορά κατοικίας.

Ένα σημαντικό στοιχείο των οικονομικών σχέσεων που σχετίζεται με την απόκτηση κατοικίας είναι η συναλλαγματική ισοτιμία. Η συναλλαγματική ισοτιμία έχει αντίκτυπο σε διάφορους δείκτες που συνδέουν τον αγοραστή και τον πωλητή στην αγορά κατοικίας. Η συναλλαγματική ισοτιμία είναι η αναλογία δύο νομισματικών μονάδων στην αγορά συναλλάγματος, η οποία διαμορφώνεται ανάλογα με την προσφορά και τη ζήτηση ενός συγκεκριμένου νομίσματος, καθώς και από έναν αριθμό άλλων παραγόντων.

Ανάλογα με την αναλογία προσφοράς και ζήτησης ενός συγκεκριμένου νομίσματος, η συναλλαγματική ισοτιμία καθορίζεται συχνότερα, γι' αυτό και δεν μπορεί να είναι σταθερή, καθώς η ζήτηση και η προσφορά στην αγορά συναλλάγματος αλλάζουν συνεχώς.

Η δεύτερη προσέγγιση: ο αντίκτυπος των τιμών των κατοικιών στο εθνικό νόμισμα.

Υπάρχει άμεση σχέση μεταξύ της τιμής της ακίνητης περιουσίας και της ισοτιμίας του εθνικού νομίσματος· όταν η αξία της ακίνητης περιουσίας πέφτει, μειώνεται και η ισοτιμία του εθνικού νομίσματος. Αυτή η εξάρτηση οφείλεται στο γεγονός ότι, κατά κανόνα, η μείωση του κόστους στέγασης υποδηλώνει δυσμενείς διεργασίες στην οικονομία - αύξηση της ανεργίας, μείωση της αγοραστικής δύναμης του πληθυσμού. Όλα αυτά οδηγούν σε μείωση της ζήτησης για ακίνητα.

Με βάση τα παραπάνω, στις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς ακινήτων, η πρώτη προσέγγιση θα αποτυπωθεί περισσότερο. Το δεύτερο είναι το πιο πιθανό δεδομένης της σταθερής ανάπτυξης της οικονομίας.

3.) η επίδραση κοινωνικοδημογραφικών παραγόντων.

Είναι γενικά αποδεκτό ότι η διαμόρφωση των αναγκών στην αγορά δεν μπορεί να ελεγχθεί. Ωστόσο, οι ανάγκες προκύπτουν και αλλάζουν σύμφωνα με ορισμένα πρότυπα, σημαντικό μέρος των οποίων είναι η νοοτροπία, ο τρόπος ζωής του πληθυσμού. Από αυτούς, θεωρούμε λεπτομερέστερα τους ακόλουθους σημαντικότερους, κατά τη γνώμη του συγγραφέα, παράγοντες:

1. Ο αριθμός των κατοίκων ενός οικισμού έχει σημαντικό αντίκτυπο στη δομή της κατανάλωσης, κυρίως λόγω του υψηλότερου επιπέδου εισοδήματος στους μεγάλους οικισμούς.

2. Η συμπεριφορά των καταναλωτών επηρεάζεται επίσης από περιστασιακά κριτήρια. Επί του παρόντος, αυτές περιλαμβάνουν το έργο του κράτους με στόχο την τόνωση της ανάπτυξης της κατασκευής κατοικιών μέσω της αύξησης της διαθεσιμότητας διαφόρων κοινωνικών προγραμμάτων, ιδίως:

Κεφάλαιο μητρότητας (το πρόγραμμα ισχύει έως το 2016 συμπεριλαμβανομένου)

Στρατιωτική υποθήκη?

Κοινωνική υποθήκη;

Υποθήκη στο πλαίσιο του προγράμματος Young Family κ.λπ.

3. Το καλοκαίρι του 2014, το κράτος προχώρησε σε αλλαγές στους κανόνες για τη στεγαστική πίστη. Στις 25 Ιουλίου, τέθηκε σε ισχύ ο νόμος αριθ. Οι αλλαγές στον νόμο περιέχουν δύο σημαντικά σημεία. Πρώτον, οι τράπεζες θα μπορούν να ασφαλίσουν τους χρηματοοικονομικούς κινδύνους τους σε περίπτωση που χρειαστεί να προβούν σε κατάσχεση της εξασφάλισης και η αξία της είναι μικρότερη από το ποσό της οφειλής. Το δεύτερο - η διαθεσιμότητα μιας τέτοιας ασφάλισης (από την τράπεζα ή από τον δανειολήπτη) απαλλάσσει τον οφειλέτη από μεταγενέστερες πληρωμές για το δάνειο. Το ίδιο συμβαίνει και σε περίπτωση πτώχευσης του ασφαλιστή που εξέδωσε την ασφάλιση αυτή.

Συνοψίζοντας τα προαναφερθέντα, πιστεύουμε ότι μπορεί να ειπωθεί ότι η επιβολή κυρώσεων θα έχει σίγουρα αρνητικό αντίκτυπο σε όλους τους τομείς της ρωσικής οικονομίας. Όσον αφορά την αγορά κατοικίας, πρέπει να σημειωθεί ότι λόγω των κυρώσεων, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων αυξάνονται και αυτό το τμήμα της στεγαστικής αγοράς θα χάσει σημαντικό αριθμό καταναλωτών. Αλλά σε αυτό το πλαίσιο, η αγορά ενοικίασης, αντίθετα, είναι σε θέση να αυξήσει την περιοχή διανομής της. Έτσι, εκείνο το μέρος του πληθυσμού που προηγουμένως σχεδίαζε να αγοράσει στέγη με υποθήκη μπορεί να εγκαταλείψει αυτήν την ιδέα υπέρ ενός μηχανισμού ενοικίασης, δηλ. θα είναι πιο κερδοφόρο να νοικιάσετε κατοικίες σε σχετικά σταθερές τιμές (η προβλεπόμενη τιμή ενοικίασης είναι από 10.000 έως 15.600 ρούβλια / μήνα, ανάλογα με τη φύση της πρόβλεψης) παρά να υποβάλετε αίτηση για υποθήκη σε συνθήκες αστάθειας του νομίσματος (για παράδειγμα, όπως στις 24 Μαρτίου 2015, η αναλογία του δολαρίου προς το ρούβλι είναι 1/58, 28 και στις 14/03/2015 ήταν 1/61,32)

Τώρα υπάρχει μια απότομη άνοδος σε ολόκληρη την αγορά κατοικίας στο σύνολό της, αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι, λόγω της ανατίμησης του δολαρίου, οι άνθρωποι τείνουν να πωλούν τα χρήματά τους σε ακίνητα, αλλά αυτή η τάση δεν μπορεί να είναι μακροπρόθεσμη και πολλά υποσχόμενο, γιατί. Οι καταναλωτές αναγκάζονται να προβούν σε τέτοιες ενέργειες λόγω της συνεχούς έντασης για τη συναλλαγματική ισοτιμία, η οποία μπορεί τελικά να οδηγήσει σε πληθωρισμό ή, επιπλέον, στην κατάρρευση του ρωσικού νομισματικού συστήματος.

Ο κοινωνικοδημογραφικός παράγοντας, φυσικά, δεν έχει τόσο μεγάλο αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων όπως, για παράδειγμα, ο παράγοντας νομίσματος, αλλά χωρίς αυτούς, η αγορά κατοικίας, κατ' αρχήν, δεν μπορεί να υπάρξει αυτή καθαυτή, καθώς η ταχύτητα όγκοι κατασκευής, υποθήκες, ενοίκια κ.λπ. καθορίζονται ακριβώς βάσει ανάλυσης διαφόρων, κυρίως μη οικονομικών παραγόντων. Το ποσοστό γεννήσεων, ο πληθυσμός, το μέσο εισόδημα ενός ατόμου, ο αριθμός των νέων οικογενειών και άλλοι κοινωνικοί δείκτες - αυτές είναι οι πιο κοινές ιδέες για την αγορά ακινήτων και τις αναπτυξιακές δυνατότητες της χώρας.

Γενικά, η αγορά ακινήτων είναι ένας συνδυασμός πολλών οικονομικών και μη παραγόντων, οι οποίοι, είτε μεμονωμένα είτε σε συνδυασμό, παρέχουν μια εικόνα της οικονομικής κατάστασης σε ένα συγκεκριμένο τμήμα της αγοράς.

Οι τρεις προβλέψεις που παρουσιάζει ο συγγραφέας αντικατοπτρίζουν την οικονομική ουσία της επίδρασης διαφόρων παραγόντων στους μηχανισμούς απόκτησης κατοικίας. Σε συνθήκες ασταθούς οικονομικής κατάστασης στη χώρα, είναι αδύνατο να μιλήσουμε με πλήρη σιγουριά για την αποτελεσματικότητα ή την αναποτελεσματικότητα της διαχείρισης ακινήτων, ωστόσο, όπως έχουν δείξει μελέτες, το τμήμα της αγοράς ακινήτων - η αγορά κατοικίας, παραμένει το πιο θεμελιώδες σε σχέση με άλλα στοιχεία της οικονομίας και λόγω των κεφαλαίων που συγκεντρώνονται, μπορεί να ελίσσεται σχετικά ομαλά μεταξύ του μεταβαλλόμενου εξωτερικού περιβάλλοντος.

2.2 ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΤΗΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΓΡΑΦΕΙΟΥ

Στην αγορά εμπορικών ακινήτων, συγκεκριμένα στον τομέα των ακινήτων γραφείων, κατά τη γνώμη μας, έχουν διαμορφωθεί τρεις κατευθυντικοί τομείς:

Ο πρώτος τομέας - περιλαμβάνει γραφεία κύρους που πληρούν τα διεθνή πρότυπα για διοικητικούς χώρους. Από εδώ μπορούμε να συμπεράνουμε ότι το ενοίκιο σε τέτοιες εγκαταστάσεις είναι συχνά πολύ υψηλό. Αυτός είναι ο κύριος λόγος για τον οποίο ορισμένοι Ρώσοι επιχειρηματίες νοικιάζουν γραφεία πρώτης κατηγορίας στο εξωτερικό σε πιο προσιτές τιμές.

Στον δεύτερο τομέα, συμπεριλάβαμε γραφεία που βρίσκονται σε άρτια εξοπλισμένους και εξοπλισμένους χώρους και πρόσφατα έγινε δημοφιλής η πρακτική της αγοράς μεγάλων διαμερισμάτων με επακόλουθες επισκευές υψηλής ποιότητας. Εδώ, οι πληρωμές ενοικίων είναι αρκετά αποδεκτές για εταιρείες που λειτουργούν με επιτυχία. Υπάρχει σταθερή ενεργή ζήτηση σε αυτόν τον τομέα.

Ως τρίτος τομέας ορίσαμε χώρους στα κτίρια του δημοτικού και νομαρχιακού ταμείου μη κατοικιών, κρατικές επιχειρήσεις (κυρίως επιστημονικά ιδρύματα), συνεταιριστικές και ιδιωτικές επιχειρήσεις. Πρόκειται για χώρους χωρίς φινίρισμα και επισκευή και άλλες συναφείς υπηρεσίες. Τα ενοίκια εδώ συνήθως δεν είναι καθόλου υψηλά.

Κατά τη γνώμη μας, η ελευθερία της επιχειρηματικότητας οδηγεί στη δημιουργία ολοένα και περισσότερων νέων επιχειρηματικών δομών, οι οποίες, πρώτα απ' όλα, θα χρειάζονται χώρους για τη λειτουργία τους, πράγμα που σημαίνει ότι η αγορά χώρων γραφείων έχει κάτι περισσότερο από μια καλή προοπτική ανάπτυξης.

Ρύζι. 2.2.1 Η αναλογία των τάξεων επιχειρηματικών κέντρων στο Καζάν στο τέλος του 2014

Η αγορά ακινήτων γραφείων του Καζάν περιλαμβάνει επιχειρηματικά κέντρα υψηλής ποιότητας και των τριών κατηγοριών: Α, Β και Γ. Από τα τέλη του 2014, η παροχή της πόλης με ακίνητα γραφείου υψηλής ποιότητας είναι 183 τ.μ. m ανά 1.000 κατοίκους.

Τα γραφεία της κατηγορίας Β είναι παρόμοια στα περισσότερα χαρακτηριστικά με τα γραφεία της κατηγορίας Α, ωστόσο, δεν είναι τόσο διάσημα, έχουν λιγότερο ευνοϊκή τοποθεσία και δεν έχουν τόσο ευρύ φάσμα υπηρεσιών όσο τα γραφεία κατηγορίας Α. Η πρακτική δείχνει - στην κατηγορία της κατηγορίας Β, μερικές φορές περνούν γραφεία της υψηλότερης κατηγορίας. Αυτό συμβαίνει, για παράδειγμα, μετά από αρκετά χρόνια εντατικής χρήσης. Ο παράγοντας των προτύπων ποιότητας παίζει επίσης σημαντικό ρόλο εδώ. Οι τεχνολογίες βρίσκονται σε συνεχή δυναμική, οπότε αυτό που ήταν «το πιο πρόσφατο» περνά σταδιακά στην κατηγορία των «νέων».

Η συνολική προσφορά χώρων γραφείων στην πόλη του Καζάν είναι πάνω από 410.000 τ.μ. Από αυτά, περίπου 210 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα. Το m αναφέρεται σε ποιοτική πρόταση.

Όπως είναι σωστό, στις μεγάλες πόλεις, η ζήτηση για χώρους γραφείων υψηλής ποιότητας παραμένει σταθερή. Η συντριπτική πλειοψηφία των επιχειρηματικών κέντρων κατηγορίας "Α" στο Καζάν έχει σχεδόν 100% πληρότητα, συγκεκριμένα, επιχειρηματικά κέντρα όπως: "Business Center Suvar Plaza", "Korston", "Business Park Idea". Τα αντικείμενα κατηγορίας «Β» έχουν επίσης αρκετά υψηλό ποσοστό πληρότητας, κυμαίνεται από 85% έως 90%. Μιλώντας για τη ζήτηση για χώρους γραφείων, θα πρέπει να αναφέρουμε το γεγονός ότι πρόσφατα παρατηρείται μια τάση μετατόπισης της επιχειρηματικής δραστηριότητας στα περίχωρα του Καζάν. Αυτό επηρεάζεται περισσότερο από παράγοντες όπως: η ανεπαρκής προσβασιμότητα στα μέσα μεταφοράς (μποτιλιαρίσματα), η έλλειψη θέσεων στάθμευσης ή η πληρωμή τους.

Παρόμοια Έγγραφα

Η έννοια της δημοτικής ακίνητης περιουσίας. Βασικές αρχές λειτουργίας της αγοράς ακινήτων. Οι κύριες κατευθύνσεις ενημέρωσης της διαδικασίας διαχείρισης ακινήτων. Πληροφορίες που χρησιμοποιούνται για τη διαχείριση ακινήτων. Πληροφοριακό σύστημα εγγραφής ακινήτων.

περίληψη, προστέθηκε 30/10/2010


Σύγχρονα προβλήματα διαχείρισης δημοτικής περιουσίας στη Ρωσική Ομοσπονδία. Θεσμική βάση διαχείρισης δημοτικής ακίνητης περιουσίας. Ανάλυση της τρέχουσας πρακτικής στο Orsk. Οργανωτικά θέματα οριοθέτησης δημοτικών ακινήτων σύμφωνα με τους σκοπούς δραστηριότητας.

διατριβή, προστέθηκε 18/11/2013


Ουσία, λειτουργίες, μέθοδοι και επίπεδα διαχείρισης ακινήτων. Ανάλυση της αγοράς εμπορικών ακινήτων στη Σαμαρά. Σύντομη περιγραφή του εμπορικού και ψυχαγωγικού κέντρου "MegaCity", της πολιτικής ενοικίασης του. Ανάλυση του συστήματος διαχείρισης για την ανάπτυξη εμπορικών ακινήτων στην επιχείρηση.

θητεία, προστέθηκε 18/10/2011


Βασικές έννοιες της αγοράς ακινήτων, η κατάτμησή της. Σχεδιασμός και κοστολόγηση για τη λειτουργία του ακινήτου. Ανάλυση του περιβάλλοντος μάρκετινγκ της εταιρείας OOO "Diol". Πρακτική εφαρμογή τεχνικών διαχείρισης ακινήτων, βελτιστοποίηση μορφών και μεθόδων.

θητεία, προστέθηκε 22/07/2011


Ουσία, έννοια και κύριοι τύποι διαχείρισης έργων ανάπτυξης ακινήτων. Η έννοια ενός αναπτυξιακού έργου και τα κύρια χαρακτηριστικά της διαχείρισης εμπορικών ακινήτων. Οικονομική και οικονομική αιτιολόγηση του έργου. Ανάλυση της αγοράς εμπορικών ακινήτων.

θητεία, προστέθηκε 25/03/2011


Κριτήρια για την αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας. Μέθοδος κατάταξης σχεδιασμού και αξιολόγησης απόδοσης. Ένα ολοκληρωμένο σύνολο κριτηρίων για την αποτελεσματικότητα του συστήματος διαχείρισης. Δείκτες απόδοσης. Βελτίωση της αποτελεσματικότητας του συστήματος διαχείρισης παραγωγής.

περίληψη, προστέθηκε 05/08/2002


Η έννοια της αξιολόγησης της αποτελεσματικότητας της διοίκησης. Παράγοντες για την αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας της διαχείρισης. Κριτήρια και δείκτες αποτελεσματικότητας διαχείρισης. Οικονομική αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας. Δείκτες οικονομικής αποτελεσματικότητας. Βελτίωση της αποτελεσματικότητας της διαχείρισης.

περίληψη, προστέθηκε 26/07/2008


Έννοιες και αρχές οικοδόμησης ενός συστήματος διαχείρισης, μέθοδοι αξιολόγησης της αποτελεσματικότητάς του. Σύντομη περιγραφή του κλάδου, της επιχείρησης και της ανάλυσης SWOT της LLC "Kvinta". Αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας του υπάρχοντος συστήματος διαχείρισης, ανάπτυξη μεθόδων βελτίωσής του.

διατριβή, προστέθηκε 06/04/2011


Θεωρητικές πτυχές και θέση αξιολόγησης απόδοσης στο σύστημα διαχείρισης προσωπικού. Βασικές προσεγγίσεις για την πιστοποίηση προσωπικού. Ανάλυση του συστήματος αξιολόγησης των εργαζομένων της επιχείρησης και προτάσεις για τη βελτίωσή του στο παράδειγμα της Trade House "Rosvestalko" LLC.

θητεία, προστέθηκε 18/03/2011


Συστήματα διαχείρισης σε οργανισμούς υπηρεσιών. Το σύστημα διαχείρισης προσωπικού του οργανισμού. Δείκτες για την αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας του συστήματος διαχείρισης προσωπικού του οργανισμού. Γενικά χαρακτηριστικά οργάνωσης και στρατηγικής ανάπτυξης. Αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας των δραστηριοτήτων.

Μετά την πραγματοποίηση αυτής της ερευνητικής εργασίας, έχουν εντοπιστεί οι ακόλουθες προτάσεις για τη βελτίωση της αγοράς οικιστικών ακινήτων. Συχνά μεγάλο ρόλο στη διαμόρφωση του κόστους του 1 τετραγώνου. μ. ζωτικού χώρου έχει άμεση επιρροή στον αγοραστή ή τον πωλητή realtor. Η ανεντιμότητα και η χρήση προσωπικών συμφερόντων των εργαζομένων σε ενδιάμεσους οργανισμούς οδηγεί σε τεχνητή αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων. Έτσι, η δευτερογενής αγορά κατοικίας συχνά απλώς ξεφεύγει από τον έλεγχο των τοπικών κυβερνήσεων, καθώς βρίσκεται στη δικαιοδοσία των εταιρειών ακινήτων. Και μόνο ένα μικρό ποσοστό των προτεινόμενων διαμερισμάτων στη δευτερογενή αγορά κατοικίας υπό την επιρροή της διοίκησης της πόλης. Βγάζοντας ένα συμπέρασμα από τα παραπάνω, θα ήθελα να πω ότι στις συνθήκες της οικονομικής κρίσης, από αυτή την άποψη, είναι απαραίτητος ο έλεγχος από την πλευρά των ΟΤΑ. Αυτό οφείλεται στη μάλλον υψηλή ζήτηση για στέγαση και έτσι ένα υψηλό ποσοστό κερδών από τη μεταπώληση δευτερευουσών κατοικιών επιτυγχάνεται από τα μικρά μεσιτικά γραφεία. Θα ήθελα επίσης να επιστήσω την προσοχή των οργάνων αυτοδιοίκησης και των διαρθρωτικών τους τμημάτων στην αύξηση του κόστους στέγασης. Δεδομένου ότι η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε διαδικασία ανάκαμψης από την κρίση και οι τιμές των κατοικιών αρχίζουν να εκτοξεύονται λόγω της μεγάλης ζήτησης. Με την αυστηροποίηση των όρων των πλειστηριασμών για την αγορά οικοπέδων για μεμονωμένη ανέγερση κατοικιών, οι μικρές εταιρείες θα πρέπει να αναγκαστούν να αποχωρήσουν από την αγορά, επιδιώκοντας να αποκομίσουν υψηλά κέρδη χωρίς την ορθή τήρηση των όρων των συμβολαίων. Επίσης, στο δρόμο για τη βελτίωση της αγοράς ακινήτων στο Ομσκ, είναι απαραίτητο να βελτιωθεί το ρυθμιστικό και νομικό πλαίσιο. Αυτό θα οδηγήσει σε μείωση του ρυθμού αύξησης των τιμών των οικιστικών ακινήτων και στην εξίσωσή τους με τις πραγματικές ανάγκες της αγοράς.

Στο δρόμο για μια τέλεια αγορά ακινήτων, είναι απαραίτητο να δημιουργηθούν υπηρεσίες που να διατηρούν αυστηρό έλεγχο σε αυτού του είδους την τεκμηρίωση. Ο συνδυασμός όλων των παραπάνω μέτρων θα βοηθήσει την αγορά ακινήτων στο Ομσκ να βγει από την κρίση το συντομότερο δυνατό και να βελτιώσει τις συνθήκες για τον έλεγχο του τζίρου των διαμερισμάτων σε αυτήν την αγορά.

συμπέρασμα

Σε αυτό το έργο αποφοίτησης, πραγματοποιήθηκε μια βαθιά ανάλυση της τρέχουσας κατάστασης στη δευτερογενή αγορά κατοικίας στο Ομσκ. Παράλληλα, μελετήθηκε η φυσική και οικολογική κατάσταση της πόλης, καθώς και κοινωνικοί και οικονομικοί παράγοντες που έχουν άμεσο αντίκτυπο στη διαμόρφωση της δευτερεύουσας κατοικίας.

Επίσης μελετήθηκε η δυναμικότητα της αγοράς ακινήτων κατοικιών, η προσφορά και η ζήτηση στη δευτερογενή αγορά την περίοδο 2009-2012.

Πραγματοποιήθηκε λεπτομερής ανάλυση των προτάσεων στη δευτερογενή αγορά κατοικίας. Έχουν αναπτυχθεί πιθανές μέθοδοι για τη βελτίωση της αγοράς οικιστικών ακινήτων στις συνθήκες της οικονομικής κρίσης. Εξετάζονται οι προοπτικές ανάπτυξης της αγοράς οικιστικών ακινήτων.

Η συνάφεια της μελέτης υπογραμμίζεται από το γεγονός ότι το μέλλον των πόλεων συνδέεται σε μεγάλο βαθμό με την ανάπτυξη της αγοράς οικιστικών ακινήτων. Δεδομένου ότι η αγορά ακινήτων κατοικιών δηλ. Η αγορά κατοικίας είναι μια από τις πιο σημαντικές αγορές, έχει άμεσο αντίκτυπο στη ζωή της κοινωνίας, επομένως η κατάσταση των άλλων συνιστωσών της ζωής της κοινωνίας εξαρτάται από την κατάστασή της.

Ο σκοπός του προγράμματος αποφοίτησης υλοποιείται πλήρως. Σύμφωνα με τον στόχο, επιλύθηκαν οι ακόλουθες εργασίες:

Μελετήθηκαν οι επιστημονικές και μεθοδολογικές διατάξεις για την εμπορία οικιστικών ακινήτων στην πόλη Omsk.

Εξετάζεται το νομοθετικό και κανονιστικό πλαίσιο για την ανάπτυξη της εμπορίας οικιστικών ακινήτων στις πόλεις.

Αναπτύχθηκαν οι κύριες κατευθύνσεις για τη βελτίωση της αγοράς οικιστικών ακινήτων.

Λαμβάνονται υπόψη οι προϋποθέσεις για τη διασφάλιση της ασφάλειας της ζωής κατά την εργασία αξιολόγησης.

Πραγματοποιείται η ανάλυση των περιβαλλοντικών αποφάσεων στην εκτίμηση παραγόντων που δίνουν προσοχή στη φύση της πόλης.

Εισαγωγή

Κεφάλαιο 1. Θεωρητικές βάσεις αποτίμησης ακινήτων

1.2 Ταξινόμηση ακινήτων

1.3 Τύποι αξιών ακινήτων

1.4 Βασικές αρχές εκτίμησης ακινήτων

1.5 Παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων

Κεφάλαιο 2. Εκτίμηση ακινήτου κατοικίας

2.2 Αποτίμηση κατοικιών με χρήση της εισοδηματικής προσέγγισης

2.3 Αποτίμηση οικιστικών ακινήτων με σύγκριση πωλήσεων αναλόγων

2.4 Αποτίμηση ακινήτων με χρήση της προσέγγισης του κόστους

2.5 Συντονισμός αποτελεσμάτων αποτίμησης ακινήτων

Κεφάλαιο 3. Προτάσεις για τη βελτίωση των μεθόδων αποτίμησης ακινήτων

συμπέρασμα

Κατάλογος χρησιμοποιημένης βιβλιογραφίας και πηγών

Εφαρμογή

ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Μεταξύ των στοιχείων της οικονομίας της αγοράς, ιδιαίτερη θέση κατέχουν η ακίνητη περιουσία, η οποία λειτουργεί ως μέσο παραγωγής (γη, διοικητική, βιομηχανική, αποθήκη, λιανική και άλλα κτίρια και εγκαταστάσεις, καθώς και άλλες κατασκευές) και ένα αντικείμενο ή αντικείμενο κατανάλωσης (οικόπεδα, κτίρια κατοικιών, εξοχικές κατοικίες, διαμερίσματα, γκαράζ).

Τα ακίνητα αποτελούν τη βάση της προσωπικής ύπαρξης των πολιτών και χρησιμεύουν ως βάση για την οικονομική δραστηριότητα και την ανάπτυξη επιχειρήσεων και οργανισμών κάθε μορφής ιδιοκτησίας. Στη Ρωσία, υπάρχει μια ενεργή διαμόρφωση και ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων και ένας αυξανόμενος αριθμός πολιτών, επιχειρήσεων και οργανισμών εμπλέκονται σε συναλλαγές ακινήτων.

Χάρη στην εποικοδομητική αλληλεπίδραση μεταξύ του κράτους και των εκτιμητών, η διαδικασία εκτίμησης ακινήτων τα τελευταία χρόνια έχει γίνει πολύ πιο πολιτισμένη σε σύγκριση με την εποχή που μια ανεξάρτητη εκτίμηση στη Ρωσία βρισκόταν μόλις στα σπάργανα. Σήμερα, οι δραστηριότητες των εκτιμητών ρυθμίζονται από τη σχετική ομοσπονδιακή νομοθεσία και τα πρότυπα στον τομέα της αξιολόγησης.

Σκοπός της διπλωματικής εργασίας είναι η ανάπτυξη προτάσεων για τη βελτίωση των μεθόδων αξιολόγησης της οικιστικής ακίνητης περιουσίας.

Για την επίτευξη αυτού του στόχου, είναι απαραίτητο να επιλυθούν οι ακόλουθες εργασίες:

Περιγράψτε την ουσία της αξιολόγησης κατοικίας.

Να χαρακτηρίσει μεθοδολογικές προσεγγίσεις για την εκτίμηση ακινήτων.

Αποτίμηση οικιστικής ακίνητης περιουσίας χρησιμοποιώντας μια προσέγγιση κόστους, σύγκρισης και εισοδήματος.

Διεξαγωγή συγκριτικής ανάλυσης των αποτελεσμάτων της αξιολόγησης.

Ανάπτυξη προτάσεων για τη βελτίωση της μεθοδολογίας για την αξιολόγηση της οικιστικής ακίνητης περιουσίας.

Αντικείμενο της έρευνας στη διπλωματική εργασία είναι η αποτίμηση οικιστικών ακινήτων και αντικείμενο έρευνας οι μέθοδοι και προσεγγίσεις αποτίμησης κατοικιών.

Η μεθοδολογική βάση της έρευνας που πραγματοποιήθηκε στην εργασία της διατριβής είναι οι επιστημονικές εργασίες εγχώριων και ξένων συγγραφέων στον τομέα της αποτίμησης ακινήτων S.V. Gribovsky, E.I. Tarasevich, M.A. Fedotova, D. Fridman.

Στο πρώτο κεφάλαιο της διατριβής «Μεθοδολογική θέση για την εκτίμηση της αξίας των ακινήτων» αποκαλύπτονται τα είδη της αξίας των ακινήτων, η ταξινόμησή τους. Λαμβάνονται υπόψη οι παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων, καθώς και οι βασικές αρχές αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας.

Το δεύτερο κεφάλαιο "Αξιολόγηση οικιστικών ακινήτων" παρουσιάζει τα αποτελέσματα της αξιολόγησης ενός ακινήτου - ένα διαμέρισμα δύο δωματίων που βρίσκεται στην περιοχή Zaeltsovsky του Novosibirsk - χρησιμοποιώντας μια εισοδηματική και συγκριτική προσέγγιση, καθώς και τα αποτελέσματα του υπολογισμού της διάσωσης αξία του ακινήτου.

Στο τρίτο κεφάλαιο «Προτάσεις για τη βελτίωση των μεθόδων αποτίμησης των ακινήτων κατοικιών» παρουσιάζονται οι κύριες κατευθύνσεις για τη βελτίωση των υφιστάμενων προσεγγίσεων για την αποτίμηση των οικιστικών ακινήτων.




Κεφάλαιο 1

1.1 Η ανάγκη για ανεξάρτητη κατ' οίκον αξιολόγηση

Η αποτίμηση είναι η επιστήμη της εφαρμοσμένης οικονομικής ανάλυσης, το κύριο καθήκον της οποίας είναι να καθορίσει την πιο πιθανή τιμή για την πώληση ή την αγορά ενός περιουσιακού στοιχείου (αγαθών) με βάση μια ανάλυση της δυναμικής των δυνάμεων της προσφοράς και της ζήτησης για αυτό το περιουσιακό στοιχείο στο τη σχετική αγορά. Από τυπική άποψη, η πιο πιθανή τιμή καθορίζεται με βάση τη μοντελοποίηση ενός συγκεκριμένου συνόλου παραγόντων ζήτησης και ενός συνόλου παραγόντων προσφοράς.

Επί του παρόντος, οι δραστηριότητες αποτίμησης ακινήτων ρυθμίζονται από τον Ομοσπονδιακό Νόμο "Σχετικά με τις δραστηριότητες αποτίμησης στη Ρωσική Ομοσπονδία" της 06.08.98 No. 135 - FZ.

Η σημερινή κατάσταση στην αγορά ακινήτων συμβάλλει στην ενεργό ανάπτυξη της αποτίμησης ακινήτων στη χώρα μας.

Η αγορά ακινήτων είναι αυτή τη στιγμή μια από τις πιο δυναμικές αγορές της χώρας μας, ένα από τα πιο ελκυστικά επενδυτικά αντικείμενα. Γίνεται πολύ σημαντικό αυτή τη στιγμή, όταν η κατάσταση στον κόσμο είναι πολύ ασταθής: οι ειδικοί δεν μπορούν να δώσουν ακριβείς προβλέψεις για τις τιμές του πετρελαίου, προβλέπουν υποτίμηση του δολαρίου, - τα ακίνητα παραμένουν ουσιαστικά ο μόνος εγγυητής της ασφάλειας των αποταμιεύσεων.

Οι κύριες κατευθύνσεις ανάπτυξης της ρωσικής αξιολόγησης μπορούν να καθοριστούν με βάση τον κατάλογο των πράξεων στις οποίες είναι απαραίτητο να αξιολογηθούν τα ακίνητα. Πρέπει να σημειωθεί ότι η λίστα αυτή διευρύνεται συνεχώς.

Απαιτείται αντικειμενική εκτίμηση διαφόρων τύπων αξίας (αγορά, επένδυση, εξασφαλίσεις, ασφαλιστική, φορολογητέα και άλλα) ακίνητης περιουσίας:

Κατά την αγορά, την πώληση ή την ενοικίαση.

Κατά την εταιρική συμμετοχή επιχειρήσεων και την αναδιανομή μεριδίων ιδιοκτησίας·

Προσέλκυση νέων μετόχων και πρόσθετη έκδοση μετοχών.

Όταν η κτηματογράφηση για τους σκοπούς της φορολογίας των ακινήτων: κτίρια και οικόπεδα.

Για ασφάλιση ακινήτων?

Όταν δανείζει με εξασφάλιση ακίνητης περιουσίας.

Κατά την κατασκευή αντικειμένων ακινήτων ως εισφορά στο εγκεκριμένο κεφάλαιο επιχειρήσεων και οργανισμών.

Κατά την ανάπτυξη επενδυτικών σχεδίων και την προσέλκυση επενδυτών, συμπεριλαμβανομένων των ξένων.

Κατά την εκκαθάριση ακινήτων.

Κατά την εκτέλεση των κληρονομικών δικαιωμάτων, δικαστική ποινή.

Σε άλλες συναλλαγές που σχετίζονται με εκποίηση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε ακίνητα.

Υπάρχουν τρεις κύριες προσεγγίσεις για την αποτίμηση ακινήτων:

Μέθοδος κόστους: εκτιμάται το κόστος πλήρους αναπαραγωγής ή το κόστος πλήρους αντικατάστασης του ακινήτου που αποτιμάται, στη συνέχεια αφαιρείται το ποσό της εκτιμώμενης απόσβεσης κτιρίων και κατασκευών και προστίθεται η αξία του οικοπέδου ως δωρεάν. Αυτή η προσέγγιση μπορεί να είναι απαραίτητη όταν η αποτίμηση ενός αντικειμένου για σκοπούς φορολόγησης ή κατάσχεσης ακινήτων απαιτεί τον διαχωρισμό της αξίας των κτιρίων και των κατασκευών από την αξία της γης. Χρησιμοποιείται επίσης για φορολογικούς και λογιστικούς σκοπούς: οι αποσβέσεις κτιρίων και κατασκευών αφαιρούνται από το φορολογητέο εισόδημα. Άλλες περιπτώσεις που πρέπει να εφαρμοστούν:

Μελέτη σκοπιμότητας για νέες κατασκευές,

Καθορισμός της επιλογής της βέλτιστης και αποδοτικότερης χρήσης της γης,

Εκσυγχρονίζω,

Τελική διαπραγμάτευση τιμής

Κτίρια για θεσμικούς και ειδικούς σκοπούς,

Σκοποί ασφάλισης.

Μέθοδος σύγκρισης αγοράς: εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου με βάση πρόσφατες συναλλαγές με παρόμοια ακίνητα. Υποτίθεται ότι ένας ορθολογικός επενδυτής ή αγοραστής δεν θα πληρώσει περισσότερα για ένα συγκεκριμένο ακίνητο από ό,τι θα κόστιζε να αποκτήσει ένα άλλο παρόμοιο ακίνητο με την ίδια κοινή χρήση.

Μέθοδος εισοδήματος: η αξία ενός ακινήτου καθορίζεται από το ποσό, την ποιότητα και τη διάρκεια της περιόδου λήψης των οφελών που αναμένεται να αποφέρει αυτό το ακίνητο στο μέλλον.

Στη Ρωσία, τα τελευταία χρόνια, η μέθοδος του κόστους είναι ευρέως διαδεδομένη στην εκτίμηση της αξίας των αντικειμένων. Επιπλέον, η χρήση του δηλώθηκε από την κυβέρνηση κατά την ανάπτυξη προγραμμάτων επανεκτίμησης ακινήτων. Αυτό οδήγησε στο γεγονός ότι το κόστος των παγίων περιουσιακών στοιχείων, των ακινήτων ήταν πολύ υποτιμημένο. Τώρα ιδιαίτερη σημασία έχει η διαδικασία επανεκτίμησης τέτοιων αντικειμένων, η οποία μπορεί να γίνει με βάση την αγοραία μέθοδο αποτίμησης.

Μέχρι σήμερα, ο αριθμός των οργανισμών αξιολόγησης στη ρωσική αγορά είναι σημαντικός. Από τα τέλη του 2004, περισσότερες από 9.000 εταιρείες και η PBOYuL στη Ρωσία διαθέτουν κρατικές άδειες για την εκτέλεση δραστηριοτήτων αξιολόγησης. Τώρα η αγορά ρυθμίζεται από το Υπουργείο Οικονομικής Ανάπτυξης, αλλά από την 1η Ιανουαρίου 2006 βρίσκεται σε εξέλιξη η μετάβαση στην αυτορρύθμιση.

Στο παρόν στάδιο, η αγορά αξιολόγησης χαρακτηρίζεται από αυξανόμενο ανταγωνισμό, βελτίωση της ποιότητας και μείωση του κόστους των υπηρεσιών. Ειδικότερα, η ζήτηση για αποτίμηση προκειμένου να αντικατοπτρίζονται τα περιουσιακά στοιχεία στις οικονομικές καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΛΠ, τα αμερικανικά GAAP ή τα ρωσικά λογιστικά πρότυπα αυξάνεται συνεχώς. αξιολόγηση της αξίας των άυλων περιουσιακών στοιχείων για τον προσδιορισμό της αποτελεσματικότητας των στρατηγικών μάρκετινγκ και επωνυμίας· αποτίμηση με σκοπό την πραγματοποίηση συναλλαγών αγοράς και πώλησης, μίσθωσης περιουσιακών στοιχείων, συγχωνεύσεων και εξαγορών και άλλων συναλλαγών για τη μεταβίβαση ιδιοκτησίας και άλλων δικαιωμάτων ιδιοκτησίας· αποτίμηση για σκοπούς ασφάλισης, πρόσθετης έκδοσης μετοχών ή επαναγοράς μετοχών κατά την ιδιωτικοποίηση κρατικών επιχειρήσεων· εκτίμηση για σκοπούς δανεισμού με εξασφάλιση ακινήτων κ.λπ. .

Σύμφωνα με τα αποτελέσματα μελέτης του οίκου αξιολόγησης Expert RA, οι πιο απαιτητικές υπηρεσίες τον τελευταίο ενάμιση χρόνο ήταν οι υπηρεσίες αποτίμησης ακινήτων και επιχειρήσεων γενικότερα. Το μερίδιο αυτών των περιοχών στη συνολική δομή της αγοράς ανήλθε σε 34,3% και 32,1% αντίστοιχα.

1.2 Ταξινόμηση ακινήτων

Η αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας ενδιαφέρει πρωτίστως αντικείμενα που κυκλοφορούν ενεργά στην αγορά ως ανεξάρτητο προϊόν. Επί του παρόντος, στη Ρωσία αυτά είναι διαμερίσματα και δωμάτια, χώροι γραφείων και κτίρια γραφείων, προαστιακά κτίρια κατοικιών με οικόπεδα, δωρεάν οικόπεδα για ανάπτυξη και (ή) για άλλους σκοπούς. Τα ακίνητα περιλαμβάνουν επίσης κοιτάσματα ορυκτών, η ρωσική αγορά των οποίων δεν έχει ακόμη διαμορφωθεί. Παρακάτω εξετάζουμε τις γενικές αρχές για την ταξινόμηση των ακινήτων.

Η πρώτη κατηγορία ακινήτων. Ο όρος «ακίνητη περιουσία» στην περίπτωσή μας αναφέρεται σε κάθε προϊόν που συνδέεται άκαμπτα με ένα κομμάτι γης, η μεταφορά του σε άλλο μέρος είναι αδύνατη χωρίς καταστροφή και απώλεια της καταναλωτικής αξίας. Η προτεινόμενη διατύπωση αποσκοπεί στην προώθηση μιας διαφοροποιημένης προσέγγισης στην αξιολόγηση διαφόρων κατηγοριών ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη τα πιο σημαντικά χαρακτηριστικά τους, τα χαρακτηριστικά του εμπορικού κύκλου εργασιών, τη δομή και την κλίμακα των αγορών εντός των οποίων πραγματοποιούνται οι διαδικασίες αγοράς και πώλησης ακινήτων. Δεδομένου ότι μια ποικιλία συνθηκών και οι συνδυασμοί τους επηρεάζουν την αποτίμηση ενός ακινήτου, χρησιμοποιήθηκε η μέθοδος "δέντρο χαρακτηριστικών" για την ταξινόμηση (ομάδα). Μια τέτοια ταξινόμηση (ομαδοποίηση) είναι πολυεπίπεδη. Σε κάθε επίπεδο, πραγματοποιείται στη δική του βάση με τις πιθανές διαφορές τους στο ίδιο επίπεδο, αλλά κατά μήκος διαφορετικών «κλάδων». Ταυτόχρονα, το βάθος (αριθμός επιπέδων) της ταξινόμησης είναι μεγαλύτερο για εκείνους τους κλάδους στους οποίους βρίσκονται πιο αντιπροσωπευτικά (ως προς την αξιολόγησή τους) αντικείμενα.

Κάθε επίπεδο έχει το δικό του όνομα και ένα σύνολο προτεινόμενων τιμών για το αντίστοιχο χαρακτηριστικό ταξινόμησης.

1. Προέλευση.

2. Ραντεβού.

3. Κλίμακα.

3.1 Χερσαίες εκτάσεις.

3.2. Ξεχωριστά οικόπεδα.

3.3. Συγκροτήματα κτιρίων και κατασκευών (οικισμός εξοχικής κατοικίας, μικροπεριφέρεια, ξενοδοχείο, σανατόριο κ.λπ.)

3.3.1. Πολυκατοικία πολυκατοικίας.

3.3.2. Κατοικία μονοκατοικία (αρχοντικό, εξοχικό).

3.3.3. Τμήμα (είσοδος).

3.3.4. Δάπεδο σε τομή.

3.3.5. Διαμέρισμα.

3.3.6. Δωμάτιο.

3.3.7. Καλοκαιρινό εξοχικό σπίτι.

3.4. συγκρότημα διοικητικών κτιρίων.

3.4.1. Κτίριο.

3.4 Χώροι ή μέρη κτιρίων (τμήματα, όροφοι).

4. Έτοιμο για χρήση.

4.1. Ετοιμος.

4.2. Απαιτείται ανακατασκευή ή σημαντικές επισκευές.

4.3. Απαιτείται η ολοκλήρωση της κατασκευής.

Δεδομένου ότι η αγορά διαμερισμάτων είναι επί του παρόντος ο πιο ανεπτυγμένος τομέας της αγοράς ακινήτων στη Ρωσία, είναι λογικό να εστιάσουμε στη μελέτη αυτού του συγκεκριμένου τομέα προκειμένου να αναπτυχθούν βασικές μεθοδολογικές προσεγγίσεις για την αξιολόγηση της αξίας των ακινήτων.

Στη διαμορφωμένη δυτική αγορά υιοθετείται μια άλλη, η οποία διαφέρει από την ταξινόμηση των ακινήτων που προτείνονται παραπάνω σε κατηγορίες Α, Β και Γ.

Χωρίζεται στις εξής τάξεις:

1) Εξειδικευμένα ακίνητα, προσαρμοσμένα στη διεξαγωγή μιας συγκεκριμένης επιχείρησης και συνήθως πωλούνται με την επιχείρηση.

Παραδείγματα: διυλιστήρια πετρελαίου, χημικές μονάδες, εργαστήρια για την τοποθέτηση μηχανημάτων και εξοπλισμού. κτίρια που λόγω θέσης, μεγέθους, κατασκευής δεν πωλούνται ή ενοικιάζονται ποτέ σε τρίτους στην αγορά.

2) Μη εξειδικευμένα ακίνητα - συνηθισμένα κτίρια - καταστήματα, γραφεία, εργοστάσια, αποθήκες, που συνήθως πωλούνται ή ενοικιάζονται.

Η ταξινόμηση των ακινήτων σύμφωνα με διάφορα χαρακτηριστικά (κριτήρια) συμβάλλει στην πιο επιτυχημένη έρευνα της αγοράς ακινήτων και διευκολύνει την ανάπτυξη και εφαρμογή μεθόδων εκτίμησης της αξίας διαφόρων κατηγοριών ακινήτων. Στη διαδικασία ταξινόμησης διακρίνονται ξεχωριστές ομάδες ακινήτων, γεγονός που καθορίζει τη δυνατότητα ομοιόμορφων προσεγγίσεων για την αποτίμησή τους.

1.3 Τύποι αξιών ακινήτων

Στο αρχικό στάδιο της εκτίμησης ακινήτων, ο εμπειρογνώμονας εκτιμητής αντιμετωπίζει πάντα το δύσκολο πρόβλημα της επιλογής του είδους της αξίας για τους υπολογισμούς της εκτίμησης. Αυτή η επιλογή εξαρτάται από πολλούς παράγοντες (η φύση του αντικειμένου και οι συναρτήσεις αξιολόγησης) και καθορίζει τη μετέπειτα επιλογή της μεθόδου αποτίμησης αυτής της ιδιότητας. Εάν η εκτίμηση ακινήτων πραγματοποιείται με σκοπό τη λήψη στεγαστικού δανείου (δάνεια με εξασφάλιση ακινήτων), είναι σημαντικό για τον εκτιμητή να έχει αξιόπιστες πληροφορίες σχετικά με την πιο πιθανή τιμή πώλησης αυτού του ακινήτου εάν ο δανειολήπτης (ιδιοκτήτης ακινήτου ) δεν αποπληρώνει το χρέος (δάνειο). Κατά τον υπολογισμό της ακίνητης περιουσίας για φορολογικούς σκοπούς στις δυτικές χώρες, χρησιμοποιείται η αγοραία ή η ανταλλακτική αξία του ακινήτου, με βάση το κόστος αναπαραγωγής του τελευταίου. Κατά την αξιολόγηση αντικειμένων προς ανακατασκευή, κατά κανόνα, επιλέγεται η αξία επένδυσης, δηλ. την αξία του ακινήτου για έναν συγκεκριμένο επενδυτή.

Κατά την αξιολόγηση κτιρίων για ειδικούς σκοπούς, ακίνητα στους «παθητικούς» τομείς της αγοράς ακινήτων, όταν δεν υπάρχουν επαρκή στοιχεία για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας, καθώς και κατά την αξιολόγηση για τους σκοπούς της ασφάλισης ακινήτων, το κόστος αντικατάστασης ή χρησιμοποιείται το κόστος αντικατάστασης.

Τιμή αγοράς

Σε οικονομικές συνθήκες της αγοράς, ο πιο κοινός τύπος αξίας των ακινήτων είναι η αγοραία αξία. Η αγοραία αξία είναι η πιο πιθανή τιμή που πρέπει να επιτύχει ένα ακίνητο σε μια ανταγωνιστική και ανοιχτή αγορά υπό όλες τις συνθήκες δίκαιου εμπορίου, συνειδητής δράσης από τον πωλητή και τον αγοραστή και χωρίς την επιρροή παράνομων κινήτρων.

Εννοείται ότι σε μια συναλλαγή αγοραπωλησίας, η μεταβίβαση δικαιωμάτων από τον πωλητή στον αγοραστή υπόκειται στις ακόλουθες προϋποθέσεις.

1. Τα κίνητρα του αγοραστή και του πωλητή είναι τυπικά, δηλ. λειτουργούν χωρίς αδικαιολόγητη πίεση ή έκτακτες συνθήκες ζωής.

2. Και τα δύο μέρη είναι καλά ενημερωμένα, ζητείται η γνώμη και ενεργούν, κατά τη γνώμη τους, λαμβάνοντας υπόψη τα μέγιστα συμφέροντά τους.

3. Το ακίνητο τέθηκε προς πώληση στην αγορά για αρκετό χρόνο (αρκετό ώστε οι υποψήφιοι αγοραστές να εξοικειωθούν με τις πληροφορίες σχετικά με την πώληση ακινήτων και να αποφασίσουν να αγοράσουν το ακίνητο).

4. Η πληρωμή έγινε με τους όρους χρηματοδότησης της συναλλαγής.

5. Η τιμή είναι κανονική, δεν επηρεάζεται από τους ειδικούς όρους χρηματοδότησης και πώλησης.

Η αγοραία αξία της ακίνητης περιουσίας ονομάζεται αλλιώς αξία σε αντάλλαγμα - σε αντίθεση με την αξία χρήσης (ή την αξία χρήσης), η οποία αντανακλά την αξία του αντικειμένου για έναν συγκεκριμένο ιδιοκτήτη.

Η έννοια της αγοραίας αξίας βασίζεται στο γεγονός ότι ένας τυπικός αγοραστής στην αγορά ακινήτων έχει τη δυνατότητα να επιλέξει εναλλακτικά ακίνητα. Η αγοραία αξία είναι αντικειμενική, ανεξάρτητη από τις επιθυμίες μεμονωμένων συμμετεχόντων στην αγορά ακινήτων και αντανακλά τις πραγματικές οικονομικές συνθήκες που αναπτύσσονται σε αυτήν την αγορά.

Κόστος χρήσης (αξία χρήσης)

Η αξία χρήσης (value in use) αντικατοπτρίζει την αξία ενός ακινήτου για έναν συγκεκριμένο ιδιοκτήτη που δεν πρόκειται να διαθέσει το ακίνητο στην αγορά ακινήτων. Η εκτίμηση της καταναλωτικής αξίας ενός αντικειμένου γίνεται με βάση το υπάρχον προφίλ χρήσης του και τις χρηματοοικονομικές και οικονομικές παραμέτρους που παρατηρήθηκαν κατά την προϊστορία της λειτουργίας του αντικειμένου και προβλέπονται στο μέλλον.

Κόστος επένδυσης

Η έννοια της «επενδυτικής αξίας», παρόμοια με την έννοια της «αξίας χρήσης», σημαίνει την αξία του ακινήτου για έναν συγκεκριμένο επενδυτή που πρόκειται να αγοράσει ή να επενδύσει στο ακίνητο που αποτιμάται. Ο υπολογισμός της αξίας της επένδυσης γίνεται με βάση το εισόδημα που αναμένει ο συγκεκριμένος επενδυτής και το συγκεκριμένο ποσοστό κεφαλαιοποίησής του. Η αξία της επένδυσης υπολογίζεται συνήθως κατά την αξιολόγηση ενός επενδυτικού σχεδίου ή ενός αντικειμένου που δημιουργεί εισόδημα για έναν συγκεκριμένο επενδυτή. Αυτός ο τύπος αξίας είναι υποκειμενικός.

Κόστος αντικατάστασης (κόστος αναπαραγωγής αντικειμένου)

Το κόστος αντικατάστασης (το κόστος αναπαραγωγής ενός αντικειμένου) καθορίζεται από το κόστος σε τρέχουσες τιμές για την κατασκευή ενός ακριβούς αντιγράφου του αντικειμένου που αξιολογείται, στη «νέα» του κατάσταση (χωρίς απόσβεση), χρησιμοποιώντας τις ίδιες αρχιτεκτονικές λύσεις, κτίριο κατασκευών και υλικών, καθώς και με την ίδια ποιότητα εργασιών κατασκευής - εγκατάστασης. Σε αυτή την περίπτωση αναπαράγονται η ίδια απαξίωση του αντικειμένου και οι ίδιες ελλείψεις σε αρχιτεκτονικές λύσεις που είχε το αξιολογούμενο αντικείμενο.

κόστος αντικατάστασης

Το κόστος αντικατάστασης καθορίζεται από το κόστος σε τρέχουσες τιμές για την κατασκευή μιας εγκατάστασης που έχει εκτιμώμενη ισοδύναμη χρησιμότητα, αλλά χτισμένη σε νέο αρχιτεκτονικό στυλ, χρησιμοποιώντας σύγχρονα πρότυπα σχεδιασμού και προοδευτικά υλικά και κατασκευές, καθώς και σύγχρονο εξοπλισμό του ακινήτου . Έτσι, το κόστος αντικατάστασης εκφράζεται με το κόστος αναπαραγωγής ενός ακριβούς αντιγράφου του αντικειμένου και το κόστος αντικατάστασης εκφράζεται από το κόστος δημιουργίας ενός αντικειμένου ενός λειτουργικού αναλόγου.

Ασφαλιστική αξία

Η ασφαλισμένη αξία υπολογίζεται με βάση είτε το κόστος αντικατάστασης είτε το κόστος αντικατάστασης ενός αντικειμένου που κινδυνεύει να καταστραφεί (ή να καταστραφεί). Με βάση την ασφαλιστική αξία του αντικειμένου καθορίζονται τα ασφαλιστικά ποσά, οι ασφαλιστικές πληρωμές και οι ασφαλιστικοί τόκοι.

Αξία για φορολογικούς σκοπούς (φορολογητέα αξία)

Η αξία για τους σκοπούς της φορολόγησης της περιουσίας νομικών και φυσικών προσώπων καθορίζεται από ειδικούς εκτιμητές διαπιστευμένους για φορολογικούς ελέγχους με βάση είτε την αγοραία αξία είτε την αξία αντικατάστασης του ακινήτου ή η εκτίμηση πραγματοποιείται επίσημα σύμφωνα με την κανονιστική μεθοδολογία χωρίς τη συμμετοχή ειδικών εκτιμητών.

Αξία εκκαθάρισης

Η αξία διάσωσης είναι το καθαρό χρηματικό ποσό που μπορεί να λάβει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου όταν το ακίνητο ρευστοποιηθεί.

1.4 Βασικές αρχές εκτίμησης ακινήτων

Οι αρχές της εκτίμησης ακινήτων μπορούν να ομαδοποιηθούν στις ακόλουθες τέσσερις ομάδες:

Αρχές που βασίζονται στις αντιλήψεις χρήσης.

Αρχές που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία (γη, κτίρια, κατασκευές).

Αρχές που σχετίζονται με το περιβάλλον της αγοράς.

Η αρχή της βέλτιστης και αποδοτικότερης χρήσης του ακινήτου.

Όλες οι εξεταζόμενες αρχές της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας είναι αλληλένδετες. Κατά την αξιολόγηση ενός ακινήτου, είναι απαραίτητο, εάν είναι δυνατόν, να λαμβάνονται υπόψη όλες ή οι κύριες αρχές της αποτίμησης προκειμένου να επιτευχθεί μια πιο αξιόπιστη και ακριβής εκτίμηση της αξίας του ακινήτου.

Αρχές χρήστη

Οι αρχές που βασίζονται στις αντιλήψεις των χρηστών περιλαμβάνουν τις αρχές της χρησιμότητας, της υποκατάστασης και της προσδοκίας.

Η αρχή της χρησιμότητας είναι ότι οποιοδήποτε ακίνητο έχει αξία μόνο εάν είναι χρήσιμο σε κάποιον επενδυτή και μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την υλοποίηση συγκεκριμένων λειτουργιών ή προσωπικών αναγκών, για παράδειγμα, τη χρήση ακίνητης περιουσίας ως ξενοδοχείο, καφετέρια, γραφείο, μουσείο κ.λπ. .ρε. Χρησιμότητα είναι η ικανότητα μιας ιδιοκτησίας να ικανοποιεί τις ανάγκες ενός χρήστη σε μια δεδομένη τοποθεσία και για μια δεδομένη χρονική περίοδο.

Η αρχή της υποκατάστασης ορίζει ότι ένας ορθολογικός (τυπικός) αγοραστής δεν θα πληρώσει περισσότερα για ένα ακίνητο από την ελάχιστη τιμή που χρεώνεται για ένα άλλο παρόμοιο ακίνητο της ίδιας κοινής ωφέλειας. Η μέγιστη αξία του αντικειμένου που αποτιμάται καθορίζεται από το χαμηλότερο κόστος με το οποίο μπορεί να αποκτηθεί ένα άλλο παρόμοιο αντικείμενο με ισοδύναμη χρησιμότητα.

Η αρχή της προσδοκίας σχετίζεται με την εκπροσώπηση του χρήστη του ακινήτου και λέει: η αξία του αντικειμένου που δημιουργεί εισόδημα καθορίζεται από το ποσό των ταμειακών ροών που αναμένεται από τη χρήση του ακινήτου που αποτιμάται, καθώς και από το ποσό που αναμένεται από μεταπώλησή του. Είναι σημαντικό για ποια χρονική περίοδο θα εισπραχθεί το αναμενόμενο εισόδημα, καθώς το ρούβλι του επενδυτή σήμερα αξίζει περισσότερο από το ρούβλι που θα εισπραχθεί αύριο.

Αρχές που σχετίζονται με τις απαιτήσεις για ένα οικόπεδο, κτίρια και κατασκευές που βρίσκονται σε αυτό

Αυτή η ομάδα περιλαμβάνει τις ακόλουθες αρχές:

Υπολειμματική παραγωγικότητα (παραγωγικότητα) της γης.

οριακή παραγωγικότητα (αρχή συνεισφοράς).

Ισορροπία (αρχή της αναλογικότητας).

Βέλτιστες τιμές;

Βέλτιστη κατανομή των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας.

Η αρχή της υπολειπόμενης παραγωγικότητας της γης.

Η αρχή της υπολειπόμενης παραγωγικότητας (ή παραγωγικότητας) δηλώνει ότι η αξία της γης βασίζεται στην υπολειπόμενη παραγωγικότητα (παραγωγικότητα). Για να κατανοήσουμε αυτή τη θέση, είναι απαραίτητο να αναγνωρίσουμε ότι κάθε είδους δραστηριότητα, κατά κανόνα, απαιτεί την παρουσία τεσσάρων συστατικών της παραγωγής: κεφάλαιο, εργασία, διαχείριση και γη.

Η γη είναι ένα οικόπεδο και φυσικοί πόροι που βρίσκονται σε αυτό - κλειστές δεξαμενές, άγρια ​​ζωή, βλάστηση και ορυκτά. Τα εδαφικά όρια ενός οικοπέδου καθορίζονται σύμφωνα με τη διαδικασία που ορίζει η ισχύουσα νομοθεσία γης και επισημοποιούνται με πιστοποιητικό που εκδίδεται στον ιδιοκτήτη (ή τον μισθωτή) από τις κρατικές αρχές διαχείρισης γης. Η γη είναι ο κύριος παράγοντας που παρέχει τον χώρο και τους πόρους που απαιτούνται για κάθε είδους παραγωγική δραστηριότητα.

Η εργασία είναι ένα σύνολο εργασιών για την παραγωγή αγαθών (υπηρεσιών) και την εφαρμογή της στην αγορά. Αυτή η έννοια δεν περιλαμβάνει δραστηριότητες διαχείρισης.

Κεφάλαιο είναι χρήματα που επενδύονται στην αναπαραγωγή παγίων περιουσιακών στοιχείων και κεφαλαίου κίνησης, καθώς και σε άλλα στοιχεία της παραγωγής - εργασία, γη και διαχείριση.

Η διαχείριση των παραγωγικών δραστηριοτήτων περιλαμβάνει τις γνώσεις, τις δεξιότητες, τις επιχειρηματικές ικανότητες και το ταλέντο του διοικητικού προσωπικού της επιχείρησης. Η επιτυχημένη διαχείριση σάς επιτρέπει να βελτιστοποιήσετε την παραγωγή και να μεγιστοποιήσετε τα κέρδη.

Κάθε στοιχείο της παραγωγής (κεφάλαιο, εργασία, διαχείριση και γη) πρέπει να καλύπτεται από το εισόδημα των επιχειρήσεων. Ωστόσο, δεδομένου ότι η γη είναι φυσικά ακίνητη και άλλα στοιχεία προσελκύονται σε αυτήν για επιχειρηματικές δραστηριότητες, η εργασία, το κεφάλαιο και η διαχείριση καταβάλλονται πρώτα από όλα και το υπόλοιπο εισόδημα καταβάλλεται στον ιδιοκτήτη της γης ως ενοίκιο. Μια τέτοια κρίση είναι συνεπής με τις κύριες διατάξεις της οικονομικής θεωρίας - η γη έχει "υπολειμματική αξία" και μια ορισμένη αξία μόνο όταν υπάρχει ένα υπόλοιπο εισόδημα μετά την κάλυψη των άλλων τριών συνιστωσών της παραγωγής. Έτσι, η υπολειπόμενη παραγωγικότητα εκφράζεται ως εισόδημα που προκύπτει από τη γη, μετά την πληρωμή του κόστους εργασίας, κεφαλαίου και διαχείρισης.

Η αρχή της οριακής παραγωγικότητας (αρχή της συνεισφοράς).

Η αρχή της οριακής παραγωγικότητας (ή παραγωγικότητας) ή η αρχή της συνεισφοράς σημαίνει ότι ως αποτέλεσμα της επένδυσης, θα πρέπει να εισπραχθεί εισόδημα, το οποίο παραμένει μετά την κάλυψη του κόστους. Όσον αφορά την αγορά ακινήτων, η αρχή αυτή μπορεί να ερμηνευθεί ως εξής. Συχνά, το κόστος επισκευής ενός διαμερίσματος σας επιτρέπει να αυξήσετε την αξία του και σε ποσά που υπερβαίνουν σημαντικά το κόστος επισκευής του. Στην περίπτωση αυτή υλοποιείται η αρχή της οριακής παραγωγικότητας ή η αρχή της συνεισφοράς. Το ποσό της εισφοράς αντιστοιχεί στη διαφορά μεταξύ της τιμής που ελήφθη ως αποτέλεσμα της επισκευής του διαμερίσματος και του κόστους αυτής της επισκευής.

Η αρχή της αύξησης και της μείωσης των αποδόσεων.

Η ουσία αυτής της αρχής είναι ότι η αύξηση των επενδύσεων κεφαλαίου στα κύρια συστατικά στοιχεία της παραγωγής προκαλεί αύξηση του ρυθμού αύξησης των κερδών μόνο μέχρι ένα ορισμένο όριο, μετά το οποίο η αύξηση των κερδών γίνεται μικρότερη από την αύξηση των επενδύσεων κεφαλαίου. Αυτό το όριο αντιστοιχεί στη μέγιστη αξία του ακινήτου. Οποιαδήποτε μεταγενέστερη επένδυση σε ακίνητη περιουσία δεν θα δώσει ανάλογη αύξηση των κερδών, άρα και ανάλογη αύξηση της αξίας του ακινήτου.

Επομένως, ο εκτιμητής πρέπει πρώτα να αναλύσει τις διάφορες επιλογές για τη χρήση της γης. Για παράδειγμα, για να εκτελέσετε υπολογισμούς κέρδους από την κατασκευή διαφόρων τύπων αντικειμένων ακινήτων ή διαφορετικού αριθμού αντικειμένων σε ένα δεδομένο οικόπεδο. Μόνο μετά από αυτό θα είναι σε θέση να κάνει την τελική επιλογή του τύπου του ακινήτου για κατασκευή σε αυτό το site. Κατά τη διαδικασία σχεδιασμού παραλλαγής διαφόρων συνδυασμών εξαρτημάτων παραγωγής και καθορισμού του μέγιστου κέρδους σε αυτή τη βάση, εφαρμόζεται η αρχή της αύξησης και της μείωσης της κερδοφορίας.

Η αρχή της ισορροπίας.

Η αρχή της ισορροπίας (ή η αρχή της αναλογικότητας) διατυπώνεται ως εξής: τα συστατικά της παραγωγής (ή της ακίνητης περιουσίας) πρέπει να συνδυάζονται μεταξύ τους σε μια ορισμένη αναλογία. Εάν ο όγκος των επενδύσεων κεφαλαίου υπερβαίνει τον όγκο της εργασίας σε μια δεδομένη χρονική περίοδο, για παράδειγμα, στην κατασκευή ενός αντικειμένου, τότε υπάρχει «πάγωμα κεφαλαίου» και μείωση της συνολικής απόδοσης του έργου. Μια παρόμοια κατάσταση είναι δυνατή όταν σε μια δεδομένη χρονική στιγμή δεν υπάρχουν αρκετά κεφάλαια για την ανέγερση ενός ακινήτου, το οποίο είναι πολύ γνωστό στους επενδυτές σε νέες κατασκευές. Από την άποψη αυτή, τα κανονιστικά έγγραφα ως μέρος της τεκμηρίωσης σχεδιασμού για την κατασκευή της εγκατάστασης προβλέπουν την ανάπτυξη χρονοδιαγραμμάτων για την κατασκευή της εγκατάστασης προκειμένου να επιτευχθεί το μέγιστο δυνατό αποτέλεσμα από την υλοποίηση του έργου.

Η αρχή των βέλτιστων τιμών.

Η αρχή των βέλτιστων αξιών (αρχή της βέλτιστης οικονομικής αξίας), δεδομένων των τάσεων που επικρατούν στην αγορά ακινήτων, μια ορισμένη (βέλτιστη) αξία ενός συγκεκριμένου τύπου ακινήτου είναι σε μεγάλη ζήτηση. Ένας ειδικός εκτιμητής θα πρέπει πάντα να έχει υπόψη του την αρχή των βέλτιστων τιμών και να τη χρησιμοποιεί κατά την αξιολόγηση ακινήτων αυτού του τύπου.

Η αρχή της βέλτιστης κατανομής των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας.

Τα δικαιώματα ιδιοκτησίας σε ένα ακίνητο θα πρέπει να διαιρούνται και να συνδυάζονται κατά τέτοιο τρόπο ώστε να αυξάνεται η συνολική αξία του ακινήτου. Η ισχύουσα νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας επιτρέπει τη χωριστή διαίρεση και πώληση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας. Η ιδιοκτησία αναφέρεται στο δικαίωμα ιδιοκτησίας, χρήσης και διάθεσης περιουσίας. Εκτός από το δικαίωμα ιδιοκτησίας, τα δικαιώματα ιδιοκτησίας είναι το δικαίωμα ισόβιας κληρονομικής κατοχής, το δικαίωμα μόνιμης (αέναης) χρήσης ιδιοκτησίας, το δικαίωμα οικονομικής κατοχής και το δικαίωμα λειτουργικής διαχείρισης, καθώς και διάφορα είδη δουλειών - το δικαίωμα περιορισμένης χρήσης του ακινήτου. Επιπλέον, η μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου σε άλλο πρόσωπο δεν αποτελεί βάση για τον τερματισμό άλλων δικαιωμάτων ιδιοκτησίας, όπως τα δικαιώματα μίσθωσης αυτού του ακινήτου.

Η κατανομή των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε ακίνητο μπορεί να γίνει ως εξής:

1. Φυσικός διαχωρισμός είναι η διαίρεση ενός ακινήτου σε μέρη: υπόγειο, δάπεδα κ.λπ. Για ένα οικόπεδο - η διαίρεση των δικαιωμάτων στον εναέριο χώρο, στην επιφάνεια της γης και στο υπέδαφός της, η διαίρεση της γης σε χωριστά οικόπεδα.

2. Διαχωρισμός κατά χρόνο ιδιοκτησίας - διαφορετικοί τύποι μίσθωσης, ισόβια ιδιοκτησία, μελλοντικά δικαιώματα ιδιοκτησίας κ.λπ.

3. Διαχωρισμός του συνόλου των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας - δικαίωμα κατοχής, ορισμένης ή αέναης χρήσης, διάθεσης, δια βίου (κληρονομικής) κατοχής, οικονομικής διαχείρισης, λειτουργικής διαχείρισης και δικαίωμα περιορισμένης χρήσης του ακινήτου.

4. Επιμερισμός των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας μεταξύ των συμμετεχόντων - από κοινού μίσθωση, εταιρική σχέση, μετοχικές εταιρείες, δικαιώματα προαίρεσης, καταπιστεύματα, συμβάσεις με προβλεπόμενους όρους πώλησης.

5. Διαχωρισμοί με εμπράγματα βάρη - υποθήκες, φορολογικά βάρη, δικαστικά βάρη, ίδια κεφάλαια.

Η χρήση στην πρακτική των σχέσεων ιδιοκτησίας των παραπάνω τύπων διαχωρισμού του συνόλου των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και ο βέλτιστος συνδυασμός τους σας επιτρέπει να αυξήσετε την αξία της ακίνητης περιουσίας.

Αρχές που σχετίζονται με το περιβάλλον της αγοράς

Αυτή η ομάδα αρχών περιλαμβάνει τις αρχές της εξάρτησης, της συμμόρφωσης, της προσφοράς και ζήτησης, του ανταγωνισμού και της αρχής της αλλαγής.

Αρχή Εξάρτησης

Η αρχή της εξάρτησης (ή η αρχή της εξωτερικής επιρροής) δηλώνει: διάφοροι περιβαλλοντικοί παράγοντες επηρεάζουν την αξία ενός ακινήτου. Αυτοί οι παράγοντες - ανάλογα με τον βαθμό επιρροής τους σε ένα συγκεκριμένο αντικείμενο - χωρίζονται σε κύριους και πρόσθετους. ανάλογα με τη σφαίρα επιρροής - σε κλιματικές, γεωλογικές, περιφερειακές, κοινωνικές, οικονομικές, περιβαλλοντικές, δημογραφικές, νομικές, διεθνείς, πολεοδομικές, βιομηχανικές και τεχνικές. Με τη σειρά τους, οι οικονομικοί παράγοντες μπορούν επίσης να διαφοροποιηθούν σύμφωνα με διάφορα κριτήρια: χρηματοοικονομικά, ρυθμιστικά και άλλα. Ένας ειδικός εκτιμητής πρέπει να θυμάται ότι σε όλες τις περιπτώσεις, η τοποθεσία είναι ο κύριος παράγοντας που επηρεάζει την αξία ενός ακινήτου και η ανάλυση της αξίας της ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να ξεκινά από αυτήν. Οι κύριοι παράγοντες περιλαμβάνουν επίσης την εγγύτητα του ακινήτου σε ανεπτυγμένη υποδομή (σύνδεση με την αγορά του χρήστη): δρόμους, εμπορικά και πολιτιστικά κέντρα κ.λπ., π.χ. ο αξιολογητής πρέπει να καθορίσει πώς σχετίζονται οι ροές εσόδων με την αγορά χρηστών. Αυτοί οι δύο παράγοντες - η τοποθεσία του αντικειμένου και η σχέση του με την αγορά του χρήστη - συνθέτουν μαζί την έννοια της «οικονομικής θέσης του ακινήτου. Αυτός ο συνολικός παράγοντας έχει τη μεγαλύτερη επίδραση στην αξία του ακινήτου. Ο εμπειρογνώμονας εκτιμητής πρέπει να εντοπίσει και να μετρήσει τον αντίκτυπο των περιβαλλοντικών παραγόντων σε:

την αξία του ακινήτου που αποτιμάται και να κάνετε τις κατάλληλες προσαρμογές σε αυτήν την αξία χρησιμοποιώντας τη μέθοδο σύγκρισης πωλήσεων.

Το ποσό των ταμειακών ροών χρησιμοποιώντας την προσέγγιση εισοδήματος.

Επίπεδο κόστους κατά τον προσδιορισμό του κόστους αντικατάστασης ή του κόστους αντικατάστασης χρησιμοποιώντας την προσέγγιση κόστους.

Η αρχή της συμμόρφωσης.

Η αρχή της συμμόρφωσης δηλώνει ότι ένα ακίνητο που δεν πληροί τα τρέχοντα πρότυπα της αγοράς έχει χαμηλότερη αξία. Ένας ειδικός εκτιμητής δεν πρέπει μόνο να γνωρίζει τα πρότυπα συμμόρφωσης για μια δεδομένη αγορά ακινήτων, αλλά και να παρακολουθεί τις τάσεις ανάπτυξής τους προκειμένου να προβλέψει τη μελλοντική αξία του ακινήτου που θα αποτιμηθεί.

Η αρχή της προσφοράς και της ζήτησης.

Η ζήτηση για ένα ακίνητο είναι μια πραγματική ανάγκη για αυτούς. Προμήθεια είναι ο αριθμός των διαθέσιμων αντικειμένων στην αγορά ακινήτων και η περιορισμένη προσφορά του.

Η ουσία της αρχής της προσφοράς και της ζήτησης είναι να προσδιοριστεί η σχέση μεταξύ της ανάγκης για ένα ακίνητο και της περιορισμένης προσφοράς του.

Η ζήτηση για ένα ακίνητο καθορίζεται από τη χρησιμότητά του (την ικανότητα κάλυψης των αναγκών του χρήστη) και τη διαθεσιμότητα, αλλά περιορίζεται από τη φερεγγυότητα των πιθανών καταναλωτών. Όσο χαμηλότερη είναι η ζήτηση και όσο μεγαλύτερη η προσφορά, τόσο χαμηλότερο είναι το κόστος του αντικειμένου. Αντίθετα, εάν η ζήτηση και η προσφορά εξισορροπηθούν στην αγορά ακινήτων, η αγοραία αξία του αντικειμένου θα σταθεροποιηθεί.

Οι ειδικοί εκτιμητές θα πρέπει να θυμούνται ότι, κατά κανόνα, η ζήτηση για αντικείμενα ακινήτων υπόκειται περισσότερο σε διακυμάνσεις παρά στην προσφορά, καθώς μια απότομη αλλαγή στην προσφορά χρήματος (για παράδειγμα, ως αποτέλεσμα της χρεοκοπίας χρηματοπιστωτικών εταιρειών) και συναισθηματικές διαθέσεις στην ο χρόνος μιας συναλλαγής ακινήτων κλπ. συμβαίνουν σε μικρότερες χρονικές περιόδους από την κατασκευή ακινήτων, γεγονός που δημιουργεί πρόσθετη προσφορά στην αγορά. Η γνώση αυτής της ικανότητας στην αναλογία προσφοράς και ζήτησης επιτρέπει σε έναν ειδικό εκτιμητή να προβλέψει με μεγαλύτερη ακρίβεια την αξία ενός ακινήτου.

Για τις κατοικίες, η αναλογία προσφοράς και ζήτησης εξαρτάται από τη δημογραφική σύνθεση του πληθυσμού, το επίπεδο των τιμών των ακινήτων και των καταναλωτικών αγαθών, την ένταση της διαφημιστικής εκστρατείας, τους νέους νόμους και κανονισμούς, το κόστος δανείων, τη φορολογία ακινήτων και άλλους παράγοντες.

Ο εμπειρογνώμονας εκτιμητής πρέπει να προβλέψει την αναλογία προσφοράς και ζήτησης για το ακίνητο που αποτιμάται, να καθορίσει τον βαθμό επιρροής αυτής της αναλογίας και όλους τους παραπάνω παράγοντες στην αξία της ακίνητης περιουσίας.

Η αρχή του ανταγωνισμού.

Ο ανταγωνισμός είναι άμιλλα, ανταγωνισμός σε κάθε είδους δραστηριότητα. Όλοι οι άνθρωποι είναι εγγενώς ανταγωνιστικοί. Ο ανταγωνισμός ή ο ανταγωνισμός αυξάνεται δραματικά όταν πρόκειται για υπερβολικά κέρδη σε κάποιο είδος δραστηριότητας. Η αγορά ακινήτων δεν αποτελεί εξαίρεση από αυτή την άποψη. Εάν πραγματοποιούνται υπερκέρδη στην αγορά ακινήτων (αυτό είναι ένα κέρδος που είναι πολύ υψηλότερο από το συνήθως σχηματιζόμενο επίπεδο κέρδους σε αυτόν τον τομέα της αγοράς), οι επιχειρηματίες τείνουν να εισέλθουν σε αυτήν την αγορά. Ο αυξανόμενος ανταγωνισμός οδηγεί σε αύξηση της προσφοράς στην αγορά. Εάν η ζήτηση δεν αυξηθεί, οι τιμές των ακινήτων σε αυτή την περίπτωση μειώνονται και το κέρδος των επιχειρηματιών μειώνεται. Αντίθετα, όταν εξασθενεί ο ανταγωνισμός, η προσφορά μειώνεται και, αν δεν μειωθεί η ζήτηση, οι τιμές για τα ακίνητα και τα κέρδη των επιχειρηματιών αυξάνονται.

Ο εύλογος ανταγωνισμός τονώνει τη βελτίωση της ποιότητας των αντικειμένων και των υπηρεσιών στην αγορά ακινήτων, ενώ ο υπερβολικός ανταγωνισμός οδηγεί σε μείωση των κερδών.

Ελλείψει ανταγωνισμού στην αγορά ακινήτων (και αυτό συμβαίνει με τον μονοπωλιακό ανταγωνισμό), η αγοραία αξία ενός αντικειμένου δεν μπορεί να προσδιοριστεί, αφού η αγοραία αξία διαμορφώνεται μόνο σε μια ανταγωνιστική αγορά.

Η αρχή της αλλαγής.

Τόσο το ίδιο το ακίνητο (για παράδειγμα, η φυσική φθορά) όσο και όλοι οι περιβαλλοντικοί παράγοντες που επηρεάζουν την αξία του ακινήτου υπόκεινται σε αλλαγές.

Οι πιο χαρακτηριστικοί τύποι αλλαγών είναι οι λεγόμενοι κύκλοι της ζωής. Αυτές οι αλλαγές επηρεάζουν επίσης τα ίδια τα ακίνητα, καθώς και τις περιοχές (πόλεις), τις βιομηχανίες και την κοινωνία στο σύνολό της.

Διακρίνονται οι ακόλουθοι κύριοι κύκλοι ζωής.

1. Προέλευση (σχεδιασμός, κατασκευή αντικειμένου, διαμόρφωση βιομηχανίας, περιοχής κ.λπ.).

2. Ανάπτυξη (περίοδος αύξησης του εισοδήματος από τη λειτουργία ενός κτηματομεσιτικού αντικειμένου, η ραγδαία ανάπτυξη μιας συνοικίας (πόλεως), βιομηχανίας κ.λπ.).

3. Σταθερότητα, περίοδος ισορροπίας (σταθερό εισόδημα, διαμορφωμένα γούστα καταναλωτών ακινήτων, διαμορφωμένες υποδομές της περιοχής κ.λπ.).

4. Πτώση (περίοδος μείωσης της ζήτησης για ακίνητα, μείωση κερδών, πτώση της παραγωγής στον κλάδο κ.λπ.).

Λαμβάνοντας υπόψη τους κύκλους ζωής, ένας ειδικός εκτιμητής πρέπει να αναλύει και να προβλέπει νομοθετικές, δημογραφικές, διεθνείς, επιστημονικές και τεχνικές, αστικές και κοινωνικές διαδικασίες, καθώς και την αντίδραση της αγοράς ακινήτων σε αυτές.

Η αρχή της καλύτερης και αποτελεσματικότερης χρήσης

Η αρχή της υψηλότερης και βέλτιστης χρήσης διατυπώνεται ως εξής: είναι η λογική και πιθανή χρήση της, παρέχοντας την υψηλότερη τρέχουσα αξία του αντικειμένου κατά την ημερομηνία έναρξης της αποτίμησης.

Ένας άλλος ορισμός αυτής της αρχής είναι επίσης γνωστός: είναι μια τέτοια επιλογή για τη χρήση μιας ιδιοκτησίας, επιλεγμένης μεταξύ λογικών και πιθανών, η οποία οδηγεί στην υψηλότερη αξία γης. Ένας τέτοιος ορισμός της αρχής αναφέρεται συνήθως στην αξιολόγηση κτιρίων και κατασκευών με σημαντική φθορά, καθώς και στην εκτίμηση της ελεύθερης γης.

Εάν καθοριστεί το κόστος ενός κτιρίου (κατασκευής), τότε κατά την αξιολόγηση αυτού του τύπου ακίνητης περιουσίας, θα πρέπει να καθοδηγείται από τον πρώτο ορισμό της αρχής της βέλτιστης και αποτελεσματικότερης χρήσης. Σε αυτήν την περίπτωση, κατά την επιλογή πιθανών επιλογών για τη χρήση αυτού του αντικειμένου, είναι δυνατό να αποκλειστεί η επιλογή που υιοθετήθηκε κατά τη στιγμή της αξιολόγησης, καθώς αυτή η χρήση της ακίνητης περιουσίας περιορίζεται σε μια χρονική περίοδο έως ότου η αξία του οικοπέδου στην καλύτερη τιμή και Η πιο αποδοτική χρήση υπερβαίνει την αξία του συνόλου του συγκροτήματος ιδιοκτησίας (γη και κτίρια) σε συνδυασμό με το κόστος κατεδάφισης του κτιρίου.

Αυτή η αρχή είναι βασική (βασική) για την εφαρμογή και των τριών προσεγγίσεων της αποτίμησης και η ερμηνεία της έχει ιδιαίτερη σημασία σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, καθώς επηρεάζει την επιλογή του είδους της αξίας. Κατά τον καθορισμό της πιο πιθανής τιμής πώλησης ενός ακινήτου (η αγοραία αξία του ακινήτου), η ακόλουθη ερμηνεία αυτής της αρχής είναι πιο κατάλληλη: «η πιο πιθανή χρήση του υπάρχοντος ακινήτου», ενώ στον προσδιορισμό της επενδυτικής αξίας, η έμφαση στην η ερμηνεία αφορά «την πιο αποτελεσματική χρήση του ακινήτου».

Η ανάλυση της καλύτερης και αποδοτικότερης χρήσης του ακινήτου πραγματοποιείται σε δύο στάδια: το πρώτο αναλύει την καλύτερη και αποτελεσματικότερη χρήση της γης, σαν να ήταν δωρεάν, και το δεύτερο - την καλύτερη και αποτελεσματικότερη χρήση του κτιρίου (δομή) που βρίσκεται σε αυτόν τον ιστότοπο .

1.5 Παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων

Όπως σε κάθε άλλο μηχανισμό τιμολόγησης, η αξία της ακίνητης περιουσίας εξαρτάται από ένα σύνολο αντικειμενικών και υποκειμενικών παραγόντων, εκ των οποίων μόνο οι τελευταίοι σχετίζονται με τη συμπεριφορά ενός συγκεκριμένου πωλητή, αγοραστή και (ή) μεσάζοντα στο στάδιο της ολοκλήρωσης μιας συναλλαγής . Οι υποκειμενικοί παράγοντες περιλαμβάνουν, για παράδειγμα, την ιδιοσυγκρασία, τη γνώση, την ειλικρίνεια, την υπομονή, τις προσωπικές συμπάθειες και αντιπάθειες των συμμετεχόντων σε μια συναλλαγή ακινήτων κ.λπ. Στο πλαίσιο του διπλώματος μου, αυτοί οι παράγοντες που σχετίζονται με τον τομέα της ψυχολογίας δεν λαμβάνονται υπόψη και η κύρια προσοχή δίνεται σε αντικειμενικούς παράγοντες και την επιρροή τους στην αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας.

Οι αντικειμενικοί παράγοντες είναι κυρίως οικονομικοί, που τελικά καθορίζουν το μέσο επίπεδο τιμών συγκεκριμένων συναλλαγών.

Οι οικονομικοί παράγοντες χωρίζονται σε μακροοικονομικούς και μικροοικονομικούς. Το πρώτο περιλαμβάνει παράγοντες που σχετίζονται με τη γενική κατάσταση της αγοράς: το αρχικό επίπεδο ασφάλειας της ζήτησης για ακίνητα στην περιοχή. όγκοι και δομή νέας κατασκευής και ανακατασκευής· παράγοντες μετανάστευσης· νομικές και οικονομικές συνθήκες συναλλαγών (φόροι, δασμοί, κ.λπ.)· επίπεδο και δυναμική του πληθωρισμού. Οι μακροοικονομικοί παράγοντες περιλαμβάνουν επίσης μακροπρόθεσμους παράγοντες: τη διαφορά στη δυναμική των τιμών για αγαθά (υπηρεσίες) και τις συνθήκες μισθών, που επηρεάζουν την κλίμακα συσσώρευσης κεφαλαίων και το ποσό της αναβαλλόμενης ζήτησης. ο ρυθμός και η κλίμακα της διαμόρφωσης ενός νέου κοινωνικού στρώματος «πλούσιων ανθρώπων» που έχουν την ευκαιρία να επενδύσουν σε ακίνητα· ανάπτυξη συστήματος ξένων αποστολών στην περιοχή κ.λπ.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2. ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟΥ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

2.1 Περιγραφή του ακινήτου

Αντικείμενο αξιολόγησης είναι ένα ξεχωριστό διαμέρισμα, αποτελούμενο από δύο σαλόνια.

Σκοπός της εκτίμησης είναι ο προσδιορισμός της αξίας του παραπάνω ακινήτου.

Ως ακίνητο νοείται το πραγματικό αντικείμενο, που είναι ακίνητο, και τα νόμιμα δικαιώματα σε αυτό.

Η πράξη επιθεώρησης του αντικειμένου

Διεύθυνση αντικειμένου: Ρωσία, Novosibirsk, Krasny prospect, 171/2, apt. 27. Ιδιοκτήτης: Abramenko N.I. Πιστοποιητικά ΔΔΠ Νο. 78965784. Το διαμέρισμα είναι ιδιωτικοποιημένο.

Το αντικείμενο βρίσκεται κατά μήκος της γραμμής του μετρό (στη δεξιά όχθη), το δίκτυο μεταφορών είναι καλά ανεπτυγμένο. Στο σταθμό του μετρό "Zaeltsovskaya" 10 λεπτά. με τα ΠΟΔΙΑ. Σε κοντινή απόσταση βρίσκονται το εκθεσιακό κέντρο "Siberian Fair", ένα καζίνο, ένα νυχτερινό κέντρο διασκέδασης, ένα κομμωτήριο, ένα αθλητικό και γυμναστήριο, ένα πολιτιστικό κέντρο "Energy", ο κινηματογράφος "Progress-Kinomir", 10 λεπτά με τα πόδια από τον Βοτανικό Κήπο.

Το πλησιέστερο micro market βρίσκεται 10 λεπτά με τα πόδια.

Η ανάλυση της περιοχής τοποθεσίας σάς επιτρέπει να δώσετε υψηλή αξιολόγηση της αγοράς εργασίας στην περιοχή στην οποία βρίσκεται το αντικείμενο αξιολόγησης. Η γειτνίαση με καταστήματα, εκπαιδευτικά ιδρύματα βαθμολογείται ικανοποιητικά. Η ποιότητα των κοινοτικών υπηρεσιών, καθώς και των υπηρεσιών προστασίας της δημόσιας τάξης, κρίνεται ικανοποιητική.

Το νηπιαγωγείο, η κλινική απέχουν 5 λεπτά από το σπίτι, τα σχολεία είναι αρκετά απομακρυσμένα (15 - 20 λεπτά).

Οι περιβαλλοντικές συνθήκες είναι κακές λόγω της γειτνίασης των εργοστασίων - το εργοστάσιο ηλεκτροκενού στο Novosibirsk, το εργοστάσιο Ekran, το εργοστάσιο που πήρε το όνομά του. Λένιν, εργοστάσιο ημιαγωγών Νοβοσιμπίρσκ.

Χαρακτηριστικά του σπιτιού.

Υλικό τοίχου - πάνελ. Ο συνολικός αριθμός των ορόφων είναι 5. Το ύψος των ορόφων είναι 2,2 μ. Το σπίτι έχει αφαιρεθεί από το οδόστρωμα, που βρίσκεται στις αυλές.

Έτος κατασκευής - 1975. Η γενική όψη του κτιρίου είναι καλή.

Ύδρευση - κεντρική, θέρμανση - κεντρική, εξαερισμός - φυσικός, παροχή ενέργειας - κεντρική.

Πληροφορίες για το διαμέρισμα:

Το διαμέρισμα δύο δωματίων βρίσκεται στον 2ο όροφο της κατοικίας. Το συνολικό εμβαδόν του διαμερίσματος είναι 42 τ. m, καθιστικό - 28 τ. m (ένα δωμάτιο - 18 τ.μ., το δεύτερο - 10 τ.μ.). Ο χώρος της κουζίνας είναι 6 τετραγωνικά μέτρα. μ., το μπάνιο καταλαμβάνει 3,5 τ.μ. Το διαμέρισμα διαθέτει μπαλκόνι, τηλέφωνο. Τα παράθυρα είναι προσανατολισμένα προς τα δυτικά. Η γενική θέα του διαμερίσματος είναι ικανοποιητική.

Η διάταξη του διαμερίσματος και το σχήμα της θέσης του στην είσοδο παρουσιάζονται στο Παράρτημα 1.

Έτσι, η ανάλυση της θέσης και της κατάστασης του αντικειμένου στην πρώτη προσέγγιση μας επιτρέπει να μιλάμε για ένα αρκετά υψηλό κόστος του αντικειμένου.

Η αξιολόγηση έγινε σύμφωνα με τις ακόλουθες παραδοχές:

Δεν πραγματοποιήθηκε ειδική εξέταση των δικτύων μηχανικής.

Το αντικείμενο της αξιολόγησης δεν έχει κρυφά ελαττώματα, συμπεριλαμβανομένων ελαττωμάτων στο πλαίσιο στήριξης του κτιρίου, που θα μπορούσαν να επηρεάσουν την αξία του.

Το ακίνητο συμμορφώνεται με όλα τα υγειονομικά και περιβαλλοντικά πρότυπα.

Για την αξιολόγηση χρησιμοποιήθηκαν αξιόπιστες πηγές πληροφοριών.

2.2 Αποτίμηση κατοικιών με χρήση της εισοδηματικής προσέγγισης

Αποτίμηση ακινήτων με μέθοδο άμεσης κεφαλαιοποίησης

Για τον υπολογισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης για σκοπούς αποτίμησης κατοικιών, θα πρέπει να χρησιμοποιηθεί η απλοποιημένη μέθοδος Elwood.

R= Υ - Εφαρμογή * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

όπου R - ποσοστό κεφαλαιοποίησης.

Υ - ποσοστό απόδοσης ιδίων κεφαλαίων.

Εφαρμογή - πιθανή αύξηση της αξίας του ακινήτου για την περίοδο.

Το SFS είναι ο συντελεστής αποπληρωμής με το επιτόκιο Υ για την προβλεπόμενη περίοδο διακράτησης.

CHOD - καθαρά λειτουργικά έσοδα.

Το TC είναι η παρούσα τιμή.

Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα μπορεί να προσδιοριστεί χρησιμοποιώντας τον ακόλουθο τύπο:

CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)

όπου ΕΙ είναι το πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα, το οποίο ορίζεται ως εξής:

EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)

όπου PVH είναι το δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα για 1 έτος, με την προϋπόθεση ότι το αντικείμενο είναι πλήρως μισθωμένο,

PP - εκτιμώμενες απώλειες από ευκαιρίες ανεργίας (3%),

DD - άλλα εισοδήματα.

Υ - αντιπροσωπεύει το πραγματικό εισόδημα που ταιριάζει στον τυπικό επενδυτή.

Το ποσοστό αποπληρωμής του κεφαλαίου καθορίζεται από τον ακόλουθο τύπο:

SFS= i / (l+i)n-1, (1.4)

όπου n είναι ο αριθμός των περιόδων.

i - προεξοφλητικό επιτόκιο (επιτόκιο απόδοσης ιδίων κεφαλαίων).

Χρησιμοποιώντας τη μέθοδο της άμεσης κεφαλαιοποίησης, θα προσδιορίσουμε το κόστος ενός διαμερίσματος δύο δωματίων που αποκτήθηκε για να λάβουμε εισόδημα από ενοίκια με επακόλουθη πώληση.

Ενοικίαση - 12000 ρούβλια. / μήνα Πιθανός χρόνος διακοπής λειτουργίας - 3% Λειτουργικό κόστος - 1200 ρούβλια. /μήνας Το ποσοστό απόδοσης ιδίων κεφαλαίων είναι 15%. Η θητεία είναι 5ετής. Η προγραμματισμένη αύξηση του κόστους είναι 40%.

Το ποσοστό αποπληρωμής υπό τις αναφερόμενες προϋποθέσεις θα είναι 0,086:

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.

Τότε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης θα είναι ίσο με 0,1583:

R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.

Το πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα που υπολογίζεται με τον τύπο (1.3) θα είναι ίσο με 139680 ρούβλια:

EVD \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 \u003d 139680 ρούβλια.

Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα από την ιδιοκτησία ενός ακινήτου υπό αυτούς τους όρους θα είναι 125.280 ρούβλια:

CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 ρούβλια.

Η τρέχουσα αξία του ακινήτου μπορεί να προσδιοριστεί από τον τύπο:

TS = CHOD / R, (1,5)




όπου R - ποσοστό κεφαλαιοποίησης.

CHOD - καθαρά λειτουργικά έσοδα από την ιδιοκτησία ενός ακινήτου.

Έτσι, η τρέχουσα αξία της αξιολογούμενης οικιστικής ιδιοκτησίας θα είναι 1.327.118,6 ρούβλια:

TS \u003d 125280 / 0,0944 \u003d 1327118,6 pyb.

Στο επόμενο στάδιο της αξιολόγησης, θα προσδιορίσουμε την αξία του αντικειμένου προεξοφλώντας τα μελλοντικά έσοδα.

Η προεξόφληση μελλοντικού εισοδήματος είναι μια μέθοδος που χρησιμοποιείται για την αξιολόγηση των ακινήτων που δημιουργούν εισόδημα ως τρέχουσα αξία, αναμενόμενα μελλοντικά οφέλη από την ιδιοκτησία ενός αντικειμένου.

Τα μελλοντικά οφέλη από τις συναλλαγές ακινήτων είναι τα εξής:

Η συχνότητα είσπραξης με τη μορφή καθαρού λειτουργικού εισοδήματος κατά τη διάρκεια της ιδιοκτησίας της εγκατάστασης·

Reversion - έσοδα από την πώληση του αντικειμένου μετά τη λήξη της περιόδου κατοχής.

Η τρέχουσα αξία του ακινήτου καθορίζεται ως εξής:

TS = TS (PPD) + TS (P), (1,6)

όπου PPD είναι η συχνότητα των εισοδηματικών ροών.

Ρ - αναστροφή;

Το TC είναι η παρούσα τιμή.

Η αξία ενός στοιχείου, που υπολογίζεται με τη μέθοδο των προεξοφλημένων μελλοντικών κερδών, είναι η παρούσα αξία όλων των μελλοντικών ταμειακών ροών και αναστροφών, λαμβάνοντας υπόψη τον βαθμό κινδύνου και τις περιπτώσεις εναλλακτικής χρήσης.

Η μεθοδολογία υπολογισμού του κόστους σύμφωνα με την προτεινόμενη μέθοδο έχει ως εξής.

Στάδιο 1. Πρόβλεψη μελλοντικής ροής εσόδων και εκτιμώμενη αξία μεταπώλησης του ακινήτου:

Προσδιορισμός της αξίας της περιόδου πρόβλεψης.

Προσδιορισμός της συχνότητας λήψης εσόδων.

Ως βάση πρόβλεψης χρησιμοποιείται το καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOR).

Υπολογισμός αναστροφής, δηλ. τα έσοδα από την πώληση αντικειμένου, γίνονται λαμβάνοντας υπόψη πιθανές αλλαγές στην αξία του ακινήτου. Τα κόστη που σχετίζονται με τα κόστη πωλήσεων αφαιρούνται από το κόστος αναστροφής.

Στάδιο 2. Υπολογισμός προεξοφλητικού επιτοκίου.

Το προεξοφλητικό επιτόκιο είναι ένας παράγοντας που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό της παρούσας αξίας ενός χρηματικού ποσού που λαμβάνεται στο μέλλον.

Το προεξοφλητικό επιτόκιο δείχνει την αποτελεσματικότητα των επενδύσεων κεφαλαίου, λαμβάνοντας υπόψη τον κίνδυνο απόκτησης του προγραμματισμένου ποσού. Το προεξοφλητικό επιτόκιο επιλέγεται ως το μέσο ποσοστό απόδοσης που αναμένουν να λάβουν οι επενδυτές για τις επενδύσεις κεφαλαίου τους σε παρόμοια ακίνητα σε μια δεδομένη αγορά.

Δεδομένου ότι το προεξοφλητικό επιτόκιο εξαρτάται άμεσα από τον κίνδυνο, καθορίζεται από το πόσο ψηλά αξιολογεί ο μέσος επενδυτής το επίπεδο κινδύνου που σχετίζεται με την επένδυση χρημάτων σε αυτό το ακίνητο.

Επομένως, όσο υψηλότερο είναι το επίπεδο κινδύνου, τόσο υψηλότερο είναι το προεξοφλητικό επιτόκιο και, κατά συνέπεια, η παρούσα αξία του μελλοντικού εισοδήματος είναι όλο και μικρότερη από την τρέχουσα αξία της ακίνητης περιουσίας.

Στάδιο 3. Μετατροπή της μελλοντικής αξίας των ταμειακών ροών σε παρούσα αξία χρησιμοποιώντας την τεχνική του σύνθετου επιτοκίου.

СР = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1,7)




όπου Δ - αύξηση ή μείωση της αξίας του αντικειμένου.

СР - κόστος αναστροφής.

J - το μερίδιο των αλλαγών στην αξία του αντικειμένου για την περίοδο αναφοράς (0,4).

Η τρέχουσα αξία του ακινήτου υπολογίζεται με τον ακόλουθο τύπο:

όπου i - ποσοστό απόδοσης ιδίων κεφαλαίων.

n - περίοδος πρόβλεψης.

Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα υπολογίστηκαν παραπάνω με τη μέθοδο της άμεσης κεφαλαιοποίησης και ανήλθαν σε 125.280 ρούβλια για το ακίνητο που αποτιμάται.

Ας υποθέσουμε ότι θα λάβουμε έσοδα από τη λειτουργία ενός ακινήτου με συχνότητα 1 φορά το χρόνο. Σε αυτήν την περίπτωση, η τρέχουσα αξία του ακινήτου θα είναι 1346178 ρούβλια:

TC = 125280 / (1+ 0,15) + 125280 / (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0,4) / (1+0,15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696

TC = 1346178 ρούβλια.

Κατά την αξιολόγηση, είναι δυνατό να εκτιμηθεί η μελλοντική αξία των ταμειακών ροών από το ακίνητο.

SR \u003d 1346178 * (1 + 0,4) \u003d 1884649 ρούβλια,

Έτσι, μετά από 5 χρόνια, το αξιολογημένο διαμέρισμα μπορεί να πωληθεί για 1.884.649 ρούβλια.

2.3 Αποτίμηση οικιστικών ακινήτων με σύγκριση πωλήσεων αναλόγων

Η ουσία της προσέγγισης είναι να συγκρίνουμε το ακίνητο που αποτιμάται με άλλα ακίνητα που έχουν τεθεί προς πώληση.

Η θεμελιώδης αρχή της συγκριτικής προσέγγισης της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας είναι η αρχή της υποκατάστασης. Λέει ότι εάν υπάρχουν πολλά παρόμοια ακίνητα στην αγορά, ένας ορθολογικός αγοραστής δεν θα πληρώσει για ένα αντικείμενο περισσότερο από το ποσό που θα κόστιζε για να αποκτήσει ένα άλλο ακίνητο παρόμοιας χρησιμότητας.

Βήματα αξιολόγησης:

1. Έρευνα αγοράς.

2. Συλλογή και επαλήθευση δεδομένων.

3. Ανάλυση και σύγκριση δεδομένων.

4. Τροποποίηση·

5. συμφωνία δεδομένων.

Διενεργείται έρευνα αγοράς για τον εντοπισμό εκείνων των συγκρίσιμων πωλήσεων και ακινήτων προς πώληση που είναι παρόμοια με το ακίνητο που αποτιμάται.

Κάθε πώληση που χρησιμοποιείται ως συγκρίσιμη στην έκθεση αξιολόγησης πρέπει να επαληθεύεται προσωπικά από τον εκτιμητή.

Είναι απαραίτητο να συγκρίνετε κάθε αντικείμενο με αυτό που αξιολογείται και να αναλύσετε τις διαφορές:

Ημερομηνία πώλησης;

Φυσικά χαρακτηριστικά;

Τοποθεσία;

Οροι πώλησης.

Το επόμενο βήμα στην αξιολόγηση είναι η πραγματοποίηση προσαρμογών. Η ουσία αυτού του σταδίου είναι να προσαρμόσετε τις τιμές πώλησης ή να ζητήσετε τιμές για κάθε συγκρίσιμο αντικείμενο σύμφωνα με τις υπάρχουσες διαφορές.

Οι προσαρμογές αξίας αλλάζουν την τιμή του πωλούμενου αντικειμένου του αναλόγου κατά ένα ορισμένο ποσό, στο οποίο εκτιμώνται οι διαφορές στα χαρακτηριστικά του αντικειμένου του αναλόγου και του αντικειμένου που αποτιμάται.

Οι ποσοστιαίες προσαρμογές χρησιμοποιούνται για τη διόρθωση διαφορών που σχετίζονται με τον χρόνο, την τοποθεσία και τα φυσικά χαρακτηριστικά της συναλλαγής.

διαδοχικές τροποποιήσεις. Η ιδιαιτερότητά τους έγκειται στο γεγονός ότι, ανάλογα με τη σειρά των ποσοστιαίων προσαρμογών, μπορεί να προκύψει διαφορετικό αποτέλεσμα.

Οι σωρευτικές διορθώσεις λαμβάνονται πολλαπλασιάζοντας όλες τις επιμέρους διορθώσεις. Σε αυτή την περίπτωση, η σειρά δεν απαιτείται.

Η τελική αξία είναι μια κρίση που γίνεται από τον εκτιμητή που βασίζεται σε ανάλυση όλων των διαθέσιμων πληροφοριών. Ο απλός υπολογισμός του μέσου όρου δεν οδηγεί πάντα σε ακριβές αποτέλεσμα και επιπλέον, δεν είναι πάντα απαραίτητο να επιλέγετε έναν αριθμό ως δείκτη κόστους. Η χρήση μιας σειράς τιμών είναι πιο σωστή.

Για την εφαρμογή της μεθόδου σύγκρισης των αναλόγων της αγοράς, είναι απαραίτητο να συλλεχθούν δεδομένα για δέκα διαμερίσματα δύο δωματίων που προσφέρονται προς πώληση στην περιοχή Zaeltsovsky (Σιβηρική Έκθεση, Βοτανικός Κήπος). Τα δεδομένα για παρόμοια διαμερίσματα παρουσιάζονται στον πίνακα στον πίνακα 1 στο Παράρτημα 2.

Κάθε ένα από τα δέκα διαμερίσματα που παρουσιάζονται πρέπει να χαρακτηρίζεται από τους συντελεστές της μεθόδου κόστους και τα αποτελέσματα συνοψισμένα σε πίνακα.

Η αναλογία της συνολικής επιφάνειας και του καθιστικού του διαμερίσματος Ksozh - λαμβάνει υπόψη την αναλογία της συνολικής επιφάνειας του διαμερίσματος και του καθιστικού του. Λαμβάνεται ίσο με:

0,95 - αναλογία μικρότερη από 1,50

1,00 - αναλογία από 1,50 έως 1,66

1,05 - αναλογία από 1,66 έως 2,00

1,10 - πάνω από 2,00.

Ο συντελεστής παρουσίας μπαλκονιού ή χαγιάτι Kbl:

Εάν υπάρχει μπαλκόνι, αυτός ο συντελεστής είναι 1,00.

Παρουσία χαγιάτι - 1,05.

Σε απουσία τους - 0,95;

εάν υπάρχουν δύο ή περισσότερα μπαλκόνια ή λότζες - 1.10.

Ο συντελεστής ορόφου Kat σε περίπτωση που το διαμέρισμα βρίσκεται στον πρώτο ή τον τελευταίο όροφο της πολυκατοικίας είναι 0,90. Σε όλες τις άλλες περιπτώσεις - 1,00.

Ο συντελεστής απομόνωσης των δωματίων Kiz λαμβάνεται ίσος με:

1.04 - όλα τα δωμάτια είναι απομονωμένα.

0,96 - παρακείμενα δωμάτια σε διαμερίσματα δύο δωματίων ή περισσότερα από ένα δωμάτια με πρόσβαση σε διαμερίσματα 3-6 δωματίων.

1.00 - σε όλες τις άλλες περιπτώσεις.

Ο συντελεστής διαθεσιμότητας του ανελκυστήρα Cliff λαμβάνεται ίσος με:

1.03 - υπάρχει ανελκυστήρας σε σπίτια με 5 ή λιγότερους ορόφους.

1.00 - υπάρχει ανελκυστήρας σε σπίτια με περισσότερους από 5 ορόφους ή όχι σε σπίτια με 5 ή λιγότερους ορόφους.

0,97 - δεν υπάρχει ανελκυστήρας σε σπίτια με περισσότερους από 5 ορόφους.

Ο συντελεστής του ύψους των εγκαταστάσεων Kvys είναι ίσος με:

0,98 - το ύψος των χώρων είναι μικρότερο από 2,5 m.

1,00 - το ύψος των χώρων από 2,50 m έως 2,80 m.

1,02 - το ύψος των χώρων από 2,80 m έως 3,00 m.

1,04 - ύψος χώρων από 3,00 έως 3,40 m.

1,06 - το ύψος των χώρων είναι πάνω από 3,40 m.

Ο συντελεστής διαθεσιμότητας του αγωγού απορριμμάτων K mus λαμβάνεται ίσος με:

1.02 - διαθέσιμο σε σπίτια με λιγότερους από 5 ορόφους.

0,97 - όχι σε σπίτια με περισσότερους από 5 ορόφους.

1.00 - σε άλλες περιπτώσεις.

Συντελεστής λαμβάνοντας υπόψη την περιοχή της κουζίνας Kk:

0,95 - με κουζίνα έως 6 τετραγωνικά μέτρα. Μ;

1,00 - με επιφάνεια 6 τ. m έως 9 τ. Μ

1,02 - με έκταση 9 τ. m έως 12 τ. Μ;

1,10 - πάνω από 12 τ. Μ.

Οι τιμές των συντελεστών για κάθε ακίνητο παρουσιάζονται στον Πίνακα 2 του Παραρτήματος 2. Το ισοδύναμο κόστος ενός διαμερίσματος δύο δωματίων, που υπολογίζεται στον Πίνακα 2, είναι το κόστος ενός διαμερίσματος δύο δωματίων σε πενταόροφο κτίριο με αναλογία συνολικού και καθιστικού από 1,5 έως 1,66, με μπαλκόνι, στον μεσαίο όροφο, ύψος οροφής μεγαλύτερο από 2,5 m, χωρίς αγωγό απορριμμάτων, κουζίνα από 6 έως 9 m.

Πολλαπλασιάζοντας το μέσο αριθμητικό κόστος για δέκα διαμερίσματα με τη συνολική επιφάνεια του αξιολογημένου διαμερίσματος και διαιρώντας με τους διορθωτικούς συντελεστές για το αξιολογημένο διαμέρισμα, παίρνουμε την πραγματική τιμή αγοράς του διαμερίσματος, η οποία θα είναι 2410714:

54 χιλιάδες ρούβλια * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =

Έτσι, ως αποτέλεσμα της αξιολόγησης του υπό μελέτη ακινήτου με τη συγκριτική μέθοδο, διαπιστώθηκε ότι η τιμή αγοράς ενός διαμερίσματος δύο δωματίων είναι 2.410.714 ρούβλια.

2.4 Αποτίμηση ακινήτων με χρήση της προσέγγισης του κόστους

Σύμφωνα με την προσέγγιση του κόστους, η αξία ενός ακινήτου καθορίζεται από το ποσό των πόρων που δαπανώνται για την αναπαραγωγή ή την αντικατάστασή του, λαμβάνοντας υπόψη τη φυσική και απαρχαιωμένη κατάσταση.

Είναι μάλλον δύσκολο να εκτιμηθεί το κόστος ενός διαμερίσματος χρησιμοποιώντας την προσέγγιση του κόστους, καθώς είναι αρκετά δύσκολο να εκτιμηθεί το κόστος κατασκευής ενός διαμερίσματος, να διαχωριστεί το κόστος για την κατασκευή ενός κτιρίου κατοικιών στο σύνολό του.

Θα αξιολογήσουμε το κόστος του αντικειμένου χρησιμοποιώντας την προσέγγιση κόστους με την υπόθεση ότι το κόστος κατασκευής ενός σπιτιού κατανέμεται ανάλογα με τη συνολική επιφάνεια των διαμερισμάτων. Αυτή η υπόθεση είναι υπό όρους, αλλά, ωστόσο, θα σας επιτρέψει να λάβετε μια κατά προσέγγιση εκτίμηση του κόστους ενός διαμερίσματος χρησιμοποιώντας μια προσέγγιση κόστους.

Έτσι, είναι γνωστό ότι η κατασκευαστική εταιρεία LLC "Promstroy - D" σχεδιάζει να χτίσει ένα κτίριο κατοικιών στο δρόμο. Αεροδρόμιο (στην περιοχή Zaeltsovsky του Novosibirsk, σε άμεση γειτνίαση με το σπίτι όπου βρίσκεται η αξιολόγηση). Η LLC "Promstroy - D" έλαβε το δικαίωμα να σχεδιάσει και να κατασκευάσει αυτό το σπίτι σε οικόπεδο συνολικής επιφάνειας ​​​3 χιλιάδες 298 τετραγωνικά μέτρα. μ. Η εκτίμηση της αγοραίας αξίας του οικοπέδου και του κόστους ανέγερσης κτιρίου κατοικιών με εντολή του επενδυτή έγινε από την Praktika LLC. Σύμφωνα με την τεκμηρίωση πριν από το έργο, η συνολική ωφέλιμη επιφάνεια διαμερισμάτων σε 5όροφο κτίριο θα είναι 3.262 τ.μ. μ. Το κτίριο κατοικιών θα περιλαμβάνει 75 διαμερίσματα.

Σύμφωνα με τους ειδικούς της Praktika LLC, το κόστος κατασκευής ενός σπιτιού θα ανέλθει σε 10 εκατομμύρια 640 χιλιάδες ρούβλια. Στην περίπτωση αυτή, το κόστος κατασκευής του 1 τ. μ. της συνολικής έκτασης θα ανέλθει σε 3261,8 ρούβλια.

Το συνολικό εμβαδόν του υπό εκτίμηση ακινήτου είναι 42 τ.μ. μ. Έτσι, σύμφωνα με την προσέγγιση κόστους, το κόστος αποκατάστασης του αντικειμένου θα είναι 136.995,6 ρούβλια. (3261,8 ρούβλια * 42 τ.μ.).

Το κόστος αντικατάστασης πρέπει να προσδιορίζεται λαμβάνοντας υπόψη τις συσσωρευμένες αποσβέσεις. Η ωφέλιμη ζωή ενός κτιρίου κατοικιών είναι 40 χρόνια. Η απόσβεση του εκτιμώμενου αντικειμένου είναι 30 έτη. Έτσι, κατά την αξιολόγηση, είναι απαραίτητο να ληφθεί υπόψη το 10/40 του κόστους αντικατάστασης του αντικειμένου.

Η εκτίμηση της αξίας του αντικειμένου με την προσέγγιση κόστους θα είναι:

136.995,6 RUB * 10 / 40 \u003d 34248,9 ρούβλια.

2.5 Συμφωνία αποτελεσμάτων εκτίμησης ακινήτων κατοικιών

Για την αξιολόγηση ενός αντικειμένου κατοικιών - ένα διαμέρισμα δύο δωματίων που βρίσκεται στην περιοχή Zaeltsovsky του Novosibirsk - χρησιμοποιήθηκαν οι μέθοδοι εισοδήματος και οι συγκριτικές προσεγγίσεις, σύμφωνα με τις οποίες προέκυψαν τα ακόλουθα αποτελέσματα:

1. Σύμφωνα με τη μέθοδο σύγκρισης των πωλήσεων αναλόγων, το κόστος του αντικειμένου είναι 2410714 ρούβλια.

2. Ως μέρος της εισοδηματικής προσέγγισης:

3. Σύμφωνα με την προσέγγιση κόστους, το κόστος του αντικειμένου θα είναι 34248,9 ρούβλια.

Ο προσδιορισμός της αξίας ρευστοποίησης είναι αρκετά σπάνιος στη ρωσική πρακτική αποτίμησης, γεγονός που επηρεάζει το χαμηλό επίπεδο μεθοδολογικής υποστήριξης αυτού του τύπου αποτίμησης.

Ο μόνος παράγοντας που επηρεάζει την αξία της ρευστοποιήσιμης αξίας και τη διακρίνει από την αγοραία αξία είναι ο παράγοντας «αναγκαστική πώληση», ο οποίος είναι χαρακτηριστικός για τις μη αγοραίες συνθήκες για την πώληση ακινήτων.

Έτσι, καθίσταται προφανές ότι για να υπολογιστεί η αξία διάσωσης στις τρέχουσες συνθήκες της Ρωσίας, είναι δυνατό να χρησιμοποιηθεί η ακόλουθη εξίσωση:

Λείος. = Sryn. x (1 - Kvyn.),

πού είναι λείο. - αξία διάσωσης της ακίνητης περιουσίας.

Sryn. - αγοραία αξία του υπό μελέτη αντικειμένου·

Kvyn. - διόρθωση για αναγκαστική πώληση, παρέχεται 0< Квын. < 1.

Σύμφωνα με την παραπάνω εξίσωση, η τιμή διάσωσης υπολογίζεται σε δύο βήματα. Σε πρώτο στάδιο προσδιορίζεται η αγοραία αξία του υπό μελέτη ακινήτου. Στο δεύτερο στάδιο, η αξία της προσαρμογής για την αναγκαστική πώληση υπολογίζεται και περιλαμβάνεται στην αξία της αγοραίας αξίας, δηλαδή η αγοραία αξία προσαρμόζεται για τον παράγοντα "αναγκαστική πώληση" (για μη αγοραίους όρους πώλησης) .

Εάν ο υπολογισμός της αγοραίας αξίας των ακινήτων δεν προκαλεί δυσκολίες, τότε ο ορισμός της προσαρμογής για την αναγκαστική πώληση και η μαθηματική αιτιολόγησή της εγείρει πολλά ερωτήματα. Στην πράξη, οι εκτιμητές το αποδέχονται διαισθητικά στην περιοχή από 0,1 έως 0,3 (10 - 30% της αγοραίας αξίας).

Άρα, σε περίπτωση τιμής του συντελεστή προσαρμογής στο επίπεδο του 10%, η αξία διάσωσης ενός ακινήτου κατοικίας θα είναι:

Slick = 2410714 ρούβλια. x (1 - 0,1) = 2169642,6 ρούβλια.

Εάν η τιμή του συντελεστή προσαρμογής είναι στο επίπεδο του 30%, η αξία διάσωσης του ακινήτου κατοικίας θα είναι:

Slick = 2410714 ρούβλια. x (1 - 0,3) = 1687499,8 ρούβλια.

Έτσι, γενικά, μπορούμε να συμπεράνουμε ότι η αξία ρευστοποίησης του ακινήτου θα είναι από 70 έως 90% της αγοραίας αξίας του και θα κυμαίνεται από 1.687.499,8 χιλιάδες ρούβλια. έως 2169642,6 χιλιάδες ρούβλια.

Έτσι, είναι σαφές ότι η τιμή του διαμερίσματος στις τέσσερις επιλογές αποδείχθηκε διαφορετική. Για να προσδιοριστεί ποια τιμή αντικατοπτρίζει με μεγαλύτερη ακρίβεια την αξία ενός αντικειμένου, είναι απαραίτητο να γνωρίζουμε τον σκοπό της αποτίμησης, καθώς ο σκοπός της αποτίμησης καθορίζει την επιλογή του προσδιορισμού της αξίας.

Εάν ο σκοπός της αξιολόγησης είναι ο προσδιορισμός της αξίας ενός αντικειμένου που αποκτήθηκε με σκοπό την απόκτηση κέρδους με τη μορφή περιοδικού εισοδήματος με επακόλουθη πώληση, τότε θα πρέπει να εστιάσετε στο ποσό που λαμβάνεται με τη μέθοδο εισοδήματος (1327118,6 ρούβλια - 1346178 ρούβλια )

Εάν ο σκοπός της αξιολόγησης είναι να προσδιοριστεί η πραγματική αγοραία αξία του αντικειμένου, ενώ υπάρχουν αρκετές πληροφορίες σχετικά με τις τιμές πώλησης παρόμοιων αντικειμένων, τότε το κόστος του διαμερίσματος θα πρέπει να ληφθεί ως το ποσό που προκύπτει από τη σύγκριση των αναλόγων της αγοράς (2410714 ρούβλια ).

Εάν ο σκοπός της εκτίμησης είναι ο προσδιορισμός της αξίας ενός διαμερίσματος που χρησιμεύει ως εγγύηση για τη λήψη στεγαστικού δανείου, τότε η αξία ρευστοποίησης είναι η καταλληλότερη, αφού η πώληση του αντικειμένου εκτίμησης σε περίπτωση μη εκπλήρωσης του δανείου Η συμφωνία πρέπει να διασφαλιστεί σε σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα. Έτσι, ως αξία του ακινήτου, θα πρέπει να ληφθεί μια αξία στην περιοχή των 1.687.499,8 χιλιάδων ρούβλια. έως 216942,6 χιλιάδες ρούβλια.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 3. ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ ΓΙΑ ΒΕΛΤΙΩΣΗ ΤΩΝ ΜΕΘΟΔΩΝ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

κόστος εκτίμησης κατοικιών

Γενικά, το πρώτο κεφάλαιο αφιερώνεται σε μεγαλύτερο βαθμό στις θεωρητικές βάσεις, τις βασικές κατηγορίες που σχετίζονται με την αποτίμηση των ακινήτων.

Το δεύτερο κεφάλαιο της εργασίας παρουσιάζει τα αποτελέσματα της εκτίμησης ακινήτων από τη σκοπιά τριών προσεγγίσεων για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας: εκτίμηση με όρους κόστους (προσέγγιση κόστους), εκτίμηση με άμεση σύγκριση των πωλήσεων (συγκριτική προσέγγιση), εκτίμηση με όρους αναμενόμενο ή πραγματικό εισόδημα (προσέγγιση εισοδήματος) .

Κατά τη σύγκριση των αποτελεσμάτων της αξιολόγησης, διαπιστώθηκε ότι όλες οι προσεγγίσεις δίνουν διαφορετικά αποτελέσματα. Ας εξετάσουμε τις κύριες κατευθύνσεις για τη βελτίωση των προσεγγίσεων που παρουσιάζονται στην αποτίμηση των ακινήτων.

Στη σύγχρονη πρακτική αξιολόγησης, χρησιμοποιείται συχνά η τεχνολογία διεξαγωγής υπολογισμών κόστους αντικατάστασης χρησιμοποιώντας συλλογές UPVS. Η χρήση αυτών των συλλογών ξεκίνησε το 1997, όταν ουσιαστικά απουσίαζαν οι πληροφορίες αγοράς για τα ακίνητα και η χρήση αυτών των συλλογών ήταν ο μόνος τρόπος προσδιορισμού της «αγοραίας αξίας», κυρίως για την επανεκτίμηση των παγίων. Την τελευταία δεκαετία έχουν σημειωθεί μεγάλες αλλαγές στην πληροφόρηση της αγοράς ακινήτων και στον προϋπολογισμό. Το Gosstroy της Ρωσικής Ομοσπονδίας μεταπήδησε σε νέα εκτίμηση και ρυθμιστικό πλαίσιο. Το διάταγμα του Gosstroy της Ρωσίας αριθ. καταρτίστηκε στο επίπεδο τιμών που προβλέπεται από τις εκτιμώμενες και ρυθμιστικές βάσεις του 1991. και του 1984. Αντί αυτών, εισάγονται κρατικά στοιχειώδη εκτιμώμενα πρότυπα (GESN) και ομοσπονδιακές τιμές μονάδας (FER). Ο Gosstroy της Ρωσίας ενέκρινε και τέθηκε σε εφαρμογή:

· GESNr-2001 "Κρατικά στοιχειώδη εκτιμώμενα πρότυπα για επισκευές και κατασκευαστικές εργασίες".

· GESN-2001 "Κρατικά στοιχειώδη εκτιμώμενα πρότυπα για γενικές κατασκευαστικές εργασίες".

GESNm-2001 "Κατάσταση στοιχειωδών εκτιμώμενων κανόνων για την εγκατάσταση εξοπλισμού"

Το HPES έχει σχεδιαστεί για να προσδιορίζει τη σύνθεση και την ανάγκη για πόρους που απαιτούνται για την εκτέλεση κατασκευαστικών εργασιών στις εγκαταστάσεις, να προετοιμάζει εκτιμήσεις κόστους (εκτιμήσεις) χρησιμοποιώντας τη μέθοδο των πόρων, καθώς και να πληρώνει για την εργασία που εκτελείται και να διαγράφει υλικά.

Η Gosstroy της Ρωσίας αναπτύσσει ομοσπονδιακές τιμές μονάδας (FER, FERr και FERm) μόνο για την περιοχή της Μόσχας. Περαιτέρω, οι τιμές για την περιοχή της Μόσχας μεταφέρονται από το Gosstroy στα Περιφερειακά Κέντρα για τιμολόγηση στις κατασκευές, ώστε να συνδεθούν οι τιμές με τις περιφερειακές συνθήκες. Μετά τη δέσμευση, οι συλλογές τιμών αποστέλλονται πίσω στο Gosstroy για περαιτέρω έγκρισή τους. Επί του παρόντος, η διαδικασία ανάπτυξης ενός νέου ρυθμιστικού πλαισίου δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί. Η διενέργεια αποτίμησης ακινήτων με βάση το νέο κανονιστικό πλαίσιο είναι μια πολύ περίπλοκη και χρονοβόρα εργασία που απαιτεί ειδικές γνώσεις και δεξιότητες. Για να μπει το νέο κανονιστικό πλαίσιο στην πρακτική της αποτίμησης, είναι απαραίτητο να πραγματοποιηθεί μια σειρά εργασιών για την ανάπτυξη λογισμικού και υπολογιστικών συστημάτων προσαρμοσμένων στην επίλυση εφαρμοσμένων προβλημάτων αποτίμησης ακινήτων.

Πρόσφατα, περιφερειακά κέντρα τιμολόγησης στις κατασκευές άρχισαν να λειτουργούν ενεργά, εμφανίστηκαν εταιρείες που ειδικεύονται στην παροχή υπηρεσιών πληροφοριών, για παράδειγμα, το NPF Center for Information Technologies in Construction.

Και μόνο οι εκτιμητές ακινήτων εξακολουθούν να χρησιμοποιούν παλιές συλλογές της δεκαετίας του '70 του περασμένου αιώνα και ταυτόχρονα δικαιολογούν την «αγοραία αξία» των αντικειμένων στη βάση τους. Οι έμπειροι εκτιμητές έχουν από καιρό κατανοήσει τις αδυναμίες της χρήσης των συλλογών UPVS, που σχετίζονται κυρίως με τον κατάλογο των δαπανών που περιλαμβάνονται στις τιμές μονάδας, τη μέση τιμαριθμική αναπροσαρμογή, την ασυνέπεια στις τεχνολογίες, την αναλογία του πεδίου εργασίας κ.λπ.

Έτσι, στις συλλογές της UPVS λαμβάνονται υπόψη τα ακόλουθα στοιχεία κόστους:

· Άμεσες δαπάνες.

παγια εξοδα;

Προγραμματισμένη αποταμίευση (κέρδος).

γενικό κόστος του εργοταξίου για την κατανομή και την ανάπτυξη του εργοταξίου·

το κόστος των εργασιών σχεδιασμού και έρευνας·

κόστος που σχετίζεται με την παραγωγή εργασίας το χειμώνα·

Το κόστος των ασφαλίστρων

το κόστος διατήρησης της διεύθυνσης μιας μόνιμης επιχείρησης·

· ζημίες από την εκκαθάριση προσωρινών κτιρίων και κατασκευών.

· το κόστος μεταφοράς εργαζομένων σε απόσταση μεγαλύτερη των 3 χιλιομέτρων. απουσία δημόσιων συγκοινωνιών·

· το κόστος πληρωμής των μπόνους των εργαζομένων για την κινητή φύση της εργασίας.

Οι έμπειροι εκτιμητές στους υπολογισμούς τους χρησιμοποιούν τις δικές τους εξελίξεις με βάση προσαρμογές σε ανάλογα ή ενοποιημένες εκτιμήσεις.

Στην εργασία των P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev «Αξιολόγηση ακινήτων, Μέρος Ι. Εκτίμηση ακινήτων», φαίνεται σε συγκεκριμένο παράδειγμα ότι τα αποτελέσματα του υπολογισμού του κόστους αντικατάστασης οικιστικών ακινήτων χρησιμοποιώντας τη μεθοδολογία του UPVS σημαντικά, αρκετές φορές , διαφέρουν από τους δείκτες της αγοράς.

Ωστόσο, στην πλειονότητα των εκθέσεων που εξετάστηκαν από το Συμβούλιο Εμπειρογνωμόνων της Ρωσικής Εταιρείας Εκτιμητών, η εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων εξακολουθεί να βασίζεται σε απαρχαιωμένα UPVS. Επιπλέον, για να έρθουν με κάποιο τρόπο τα αποτελέσματα αυτών των υπολογισμών πιο κοντά στους δείκτες της αγοράς, εισάγεται σε αυτούς ένας ορισμένος πολλαπλασιαστικός παράγοντας, ο οποίος ονομάζεται «κέρδος επιχειρηματιών». Είναι αποδεκτό απολύτως αυθαίρετα, καθώς δεν είναι δυνατό να αφαιρεθεί αυτός ο δείκτης από την αγορά σε σύγχρονες συνθήκες. Εδώ πρέπει να τονιστεί ότι, σύμφωνα με το IVS-2003, «η εφαρμογή της αγοραίας αξίας απαιτεί τη σύναψη αποτίμησης αποκλειστικά με βάση τα δεδομένα της αγοράς». Κατά την εφαρμογή του RSA, ο εκτιμητής καθορίζει κατηγορηματικά μια μη αγοραία αξία, η οποία θα πρέπει να αντικατοπτρίζεται στην έκθεση.

Στη Ρωσία, δεν υπάρχει ακόμη αξιόπιστη βάση πληροφοριών σχετικά με τους συγκεντρωτικούς βασικούς δείκτες του κόστους κατασκευής, οι οποίοι είναι διαθέσιμοι από δυτικούς εκτιμητές (σύμφωνα με το παράδειγμα των WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

Επί του παρόντος, η κύρια αναγνωρισμένη βάση πληροφοριών για την αποτίμηση ακινήτων είναι οι εξελίξεις της Co-Invest LLC. Αυτή η εταιρεία εκδίδει κάθε τρίμηνο το ενημερωτικό δελτίο "Δείκτες τιμών στις κατασκευές", καθώς και τη σειρά "Εγχειρίδιο εκτιμητή": "Βιομηχανικά κτίρια", "Κτίρια κατοικιών", "Συλλογές ισοτιμιών αγοραστικής δύναμης νομισμάτων στις εθνικές κατασκευαστικές αγορές", "Εγχειρίδιο το κόστος αντικατάστασης κτιρίων και κατασκευών σε τρέχον επίπεδο τιμών κ.λπ.

Όταν χρησιμοποιείτε αυτές τις δημοσιεύσεις, πρέπει να θυμόμαστε ότι οι περισσότεροι από τους υπολογισμούς τους βασίζονται στην κανονιστική βάση της προγραμματισμένης οικονομίας, τιμαριθμοποιημένη με ορισμένους συντελεστές τιμών και, ως εκ τούτου, τα τελικά αποτελέσματα της αξιολόγησης ενδέχεται να έχουν σημαντικό σφάλμα για τους λόγους που αναφέρθηκαν παραπάνω . Κατά την εφαρμογή ορισμένων δεικτών, είναι απαραίτητο να μελετηθούν προσεκτικά οι προϋποθέσεις για τον υπολογισμό τους.

Πρόσφατα δημοσιεύθηκε και ανακοινώθηκε ως ο πρώτος στη χώρα, αναμενόμενος από τους εκτιμητές, ο Περιφερειακός Οδηγός Κόστους Κατασκευών (RCC-2006). Παρέχει δείκτες κόστους ανά τύπο κατασκευαστικών εργασιών, δείκτες συγκεντρωτικού κόστους (CSI) και «πληροφορίες για την αξιολόγηση του απαιτούμενου ποσού επένδυσης στην επιλογή express». Στην πραγματικότητα, ο τελευταίος ορισμός αναφέρεται στο εκτιμώμενο κόστος αντικειμένων-αναλόγων σύγχρονων κτιρίων και κατασκευών. Το μέρος III του RCC περιέχει "αναλογικά αντικείμενα με τεχνικούς και οικονομικούς δείκτες δομικών στοιχείων, ανάλογα αντικείμενα με τεχνικούς και οικονομικούς δείκτες για το αντικείμενο στο σύνολό του και έναν συνοπτικό πίνακα τεχνικών και οικονομικών δεικτών που συνιστώνται για τον προσδιορισμό του κόστους των κτιρίων κατοικιών και των κοινωνικών και πολιτιστικές εγκαταστάσεις». Οι δείκτες κόστους καθορίζονται σε τιμές από 01.01.2006 για την "Περιοχή της Μόσχας". Ο κατάλογος περιλαμβάνει δείκτες κόστους για 18 τύπους σύγχρονων κτιρίων κατοικιών και 27 μη οικιστικών ακινήτων. Στο RCC-2007 αυτή η λίστα αντικειμένων έχει επεκταθεί σημαντικά.

Η έκδοση του RCC δημιουργεί τις προϋποθέσεις εφαρμογής του σε διαδικασίες αποτίμησης ακινήτων και επιχειρήσεων. Εάν στην εκτίμηση ακινήτων είναι δυνατή η χρήση του μέρους ΙΙ του εγχειριδίου "Δείκτες συγκεντρωτικής αξίας", τότε στην προσέγγιση κόστους της αξιολόγησης των επιχειρήσεων είναι δυνατό να χρησιμοποιηθεί το μέρος III "Αντικείμενα-ανάλογα κτιρίων και κατασκευών".

Έτσι, οι συλλογές RCC θα πρέπει να γίνουν η βασική βάση για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας. Ωστόσο, υπάρχουν σημαντικές ελλείψεις σε αυτές τις συλλογές. Το κύριο είναι ότι δεν παρέχουν τα αρχικά δεδομένα και τις κύριες παραδοχές των λαμβανόμενων τιμών του κόστους των αναλόγων. Άρα, δεν είναι απολύτως σαφές ποια συγκεκριμένη σύνθεση του εξοπλισμού λαμβάνεται υπόψη στους τελικούς δείκτες, τι συμπεριλήφθηκε στα άλλα έξοδα του κατασκευαστή κ.λπ. Η κοινή εργασία εκτιμητών, αναλυτών και εκτιμητών προς την κατεύθυνση της βελτίωσης του RCC μπορεί να οδηγήσει στη δημιουργία μιας τόσο απαραίτητης βάσης πληροφοριών για τους εκτιμητές ακινήτων.

Η κύρια κατεύθυνση στην ανάπτυξη της δραστηριότητας αξιολόγησης είναι αυτή τη στιγμή η εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων. Αυτό καθίσταται δυνατό λόγω του γεγονότος ότι η χώρα μας συγκεντρώνει μια βάση δεδομένων με την πραγματική αγοραία αξία των ακινήτων.

Προκειμένου να απλοποιηθεί η διαδικασία αξιολόγησης οικιστικών ακινήτων σε γραφεία αξιολόγησης, μπορεί να χρησιμοποιηθεί ένα μοντέλο παλινδρόμησης του κόστους ενός διαμερίσματος, το οποίο σας επιτρέπει να υπολογίσετε το κόστος μιας κατοικίας ανάλογα με ορισμένες παραμέτρους της.

Ένα παράδειγμα κατασκευής ενός τέτοιου μοντέλου δίνεται στο περιοδικό "Real Estate" για τον Δεκέμβριο του 2005. Το μοντέλο κατασκευάστηκε σύμφωνα με τους τιμοκαταλόγους πολλών εταιρειών ακινήτων που ασχολούνται με την υλοποίηση κατοικιών διαφόρων καταναλωτικών χαρακτηριστικών σε διάφορες περιοχές της πόλης του Νοβοσιμπίρσκ. Για την ανάλυση, συλλέχθηκαν πληροφορίες για 450 διαμερίσματα (150 επιλογές για κάθε τύπο διαμερίσματος - ενός, δύο, τριών δωματίων) σύμφωνα με τις ακόλουθες παραμέτρους:

Το κόστος του διαμερίσματος

Η περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο

Τύπος ιδιοκτησίας:

ΔΗΜΟΣΙΑ ΣΤΕΓΑΣΗ,

Κατοικίες που αποκτήθηκαν βάσει συμφωνίας ιδιωτικοποίησης,

Ακίνητα που αγοράζονται βάσει συμφωνίας αγοραπωλησίας

Υλικό του σπιτιού όπου βρίσκεται το διαμέρισμα:

Πάνελ, τούβλο, μονόλιθος,

Τύπος σπιτιού:

Αφρόκρεμα,

βελτιωμένη διάταξη,

τυπικός,

πλήρες μέγεθος,

- "Χρουστσόφ",

όροφο του σπιτιού,

Ο όροφος στον οποίο βρίσκεται το διαμέρισμα,

Το συνολικό εμβαδόν του διαμερίσματος,

καθιστικό του διαμερίσματος,

χώρο κουζίνας,

Η παρουσία ενός μπαλκονιού ή χαγιάτι,

Έχοντας ένα τηλέφωνο.

Ας εξετάσουμε λεπτομερώς τη διαδικασία κατασκευής ενός μοντέλου χρησιμοποιώντας το παράδειγμα διαμερισμάτων ενός δωματίου.

Στο πρώτο στάδιο κατασκευής του μοντέλου, αναλύθηκε ο πίνακας των συντελεστών συσχέτισης προκειμένου να εντοπιστούν οι παράμετροι που εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό η μία από την άλλη. Το κύριο καθήκον ήταν να επιλεγούν τέτοιοι παράγοντες, ο συντελεστής συσχέτισης για τους οποίους δεν θα υπερέβαινε την τιμή του 0,8. Με βάση τα αποτελέσματα της ανάλυσης, κατασκευάστηκε ένας πίνακας συντελεστών συσχέτισης, ο οποίος λαμβάνει υπόψη 6 παράγοντες, δηλαδή ακριβώς τους μισούς από αυτούς που συλλέχθηκαν αρχικά, αφού οι υπόλοιποι παράγοντες δεν ικανοποιούσαν την προϋπόθεση που επιβάλλεται στον συντελεστή συσχέτισης.

Με βάση τα δεδομένα που συλλέχθηκαν για τους επιλεγμένους παράγοντες, κατασκευάστηκε το ακόλουθο μοντέλο παλινδρόμησης:

Ρ = -10,12 + 9,24 Σύνολο + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)

ή γενικά:

Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

Ο ακόλουθος συμβολισμός χρησιμοποιείται στην παρουσιαζόμενη εξίσωση:

Ρ είναι η τιμή ενός διαμερίσματος με σταθερές παραμέτρους που ορίζονται παρακάτω,

Stot - η συνολική επιφάνεια του διαμερίσματος,

Το x1 είναι μια εικονική μεταβλητή που χαρακτηρίζει την περιοχή στην οποία βρίσκεται το διαμέρισμα,

Το x2 είναι μια εικονική μεταβλητή που χαρακτηρίζει το υλικό του σπιτιού όπου βρίσκεται το διαμέρισμα.

x3 είναι μια μεταβλητή που χαρακτηρίζει τον αριθμό των ορόφων του κτιρίου στο οποίο βρίσκεται το αξιολογούμενο διαμέρισμα.

Το x4 είναι μια εικονική μεταβλητή που χαρακτηρίζει τον όροφο στον οποίο βρίσκεται το διαμέρισμα.

Το x5 είναι μια εικονική μεταβλητή που χαρακτηρίζει την παρουσία τηλεφώνου στο διαμέρισμα.

Οι στατιστικοί δείκτες για αυτό το μοντέλο επιβεβαίωσαν τη σημασία των αποτελεσμάτων που προέκυψαν.

Έτσι, το μοντέλο που προκύπτει αντικατοπτρίζει πολύ καλά την εξάρτηση του μέσου κόστους των διαμερισμάτων από τις παραμέτρους του στην αγορά κατοικίας της πόλης του Νοβοσιμπίρσκ (χωρίς να λαμβάνονται υπόψη ακραίες επιλογές).

Τα παρουσιαζόμενα μοντέλα εφαρμόστηκαν στην πράξη στα κτηματομεσιτικά γραφεία της πόλης Novosibirsk "Zhilfond" και "Amir - Real Estate", τα οποία έχουν εργαζόμενους πλήρους απασχόλησης για την εκτίμηση του κόστους των διαμερισμάτων προς πώληση και επίσης ενεργούν ως εγγύηση σε δάνειο συμφωνίες. Πρέπει να σημειωθεί ότι οι ειδικοί εκτίμησαν ιδιαίτερα την αποτελεσματικότητα της εφαρμογής τους.

Το δεύτερο σημαντικό πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι εκτιμητές είναι η πρόβλεψη της αξίας ενός διαμερίσματος στο μέλλον. Αυτό το πρόβλημα γίνεται ιδιαίτερα σημαντικό κατά την αξιολόγηση του κόστους ενός διαμερίσματος για σκοπούς υποθήκης, καθώς η πώληση ενός διαμερίσματος θα πραγματοποιηθεί στο μέλλον και είναι σημαντικό να προσδιοριστεί ο ρυθμός αύξησης του κόστους ενός διαμερίσματος για την περίοδο ενός διαμερίσματος. δανειακή σύμβαση.

Τα αρχικά δεδομένα για τη δημιουργία ενός μοντέλου δυναμικής τιμών στη δευτερογενή αγορά κατοικίας ελήφθησαν από τα περιοδικά Real Estate ανά τρίμηνα των αντίστοιχων ετών. Για κάθε έτος, συγκεντρώθηκαν πληροφορίες για 240 διαμερίσματα - 80 για κάθε τύπο διαμερίσματος (διαμερίσματα ενός, δύο, τριών δωματίων). . Ο κύριος σκοπός της κατασκευής του μοντέλου είναι ο προσδιορισμός του μοντέλου για την αλλαγή των τιμών των ακινήτων στη δευτερογενή αγορά.

Η δομή των συλλεγόμενων δεδομένων για τα διαμερίσματα φαίνεται στο σχ. 2.1, 2.2, 2.3.




Ρύζι. 2.1. Η δομή των διαμερισμάτων που λαμβάνεται υπόψη κατά την κατασκευή του μοντέλου, ανά τύπο κατοικίας




Ρύζι. 2.2. Η δομή των διαμερισμάτων που λαμβάνεται υπόψη κατά την κατασκευή του μοντέλου, ανά τύπο κατοικίας







Ρύζι. 2.3. Η δομή των διαμερισμάτων που λαμβάνεται υπόψη κατά την κατασκευή του μοντέλου, από τον τύπο του υλικού του σπιτιού

Η χρονική ανάλυση των οικονομικών φαινομένων κάνει διάκριση μεταξύ διαφορετικών τύπων εξέλιξης.

1. Τάση, τάση ή μακροπρόθεσμη κίνηση. Δεν υπάρχει αυστηρός ορισμός μιας τάσης, αποκαλύπτεται διαισθητικά. Μια τάση αντιστοιχεί σε μια αργή αλλαγή σε κάποια συγκεκριμένη κατεύθυνση που επιμένει για μεγάλο χρονικό διάστημα.

2. Κύκλος, βραχυπρόθεσμη συνιστώσα - γρήγορη οιονεί περιοδική κίνηση, στην οποία υπάρχει φάση αύξησης και φάση μείωσης.

3. Εποχιακό στοιχείο - αλλαγές που συμβαίνουν τακτικά, σε αντίθεση με έναν κύκλο.

4. Τυχαίες διακυμάνσεις, εφέ – χαοτική κίνηση σχετικά υψηλής συχνότητας, που έχει λίγο πολύ σταθερό χαρακτήρα.

Ορισμένες στατιστικές σειρές αντιπροσωπεύουν τον ένα ή τον άλλο τύπο εξέλιξης στην καθαρή του μορφή, αλλά οι περισσότερες από αυτές είναι ένας συνδυασμός όλων ή μεμονωμένων συστατικών.

Θεωρητικά, μια σειρά δυναμικών τιμών είναι ένας συνδυασμός τάσης, εποχιακής συνιστώσας και τυχαίων διακυμάνσεων. Στο παρόν στάδιο ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων, η εποχική συνιστώσα της τιμής ενός διαμερίσματος διαταράσσεται, γεγονός που οφείλεται στους υψηλούς ρυθμούς αύξησης των τιμών και στην επενδυτική ελκυστικότητα της εν λόγω αγοράς. Γι' αυτό δόθηκε ιδιαίτερη προσοχή στην ανάδειξη της τάσης στη δυναμική σειρά που εξετάζουμε.

Σύμφωνα με τη σειρά της δυναμικής των τιμών για τα διαμερίσματα, κατασκευάστηκε το ακόλουθο μοντέλο.

Πολυώνυμο δεύτερου βαθμού:

yi = a + bt2, (3.3)

όπου i - τύπος διαμερίσματος,

t - χρονική περίοδος.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι, σύμφωνα με τα κριτήρια που χρησιμοποιούνται στις στατιστικές, ο συντελεστής συσχέτισης πρέπει να είναι κοντά στο 1 (υπερβαίνει το 0,7), ο συντελεστής σημαντικότητας F πρέπει να είναι μικρότερος από 0,03 (για τις δεδομένες παραμέτρους του μοντέλου).

Έτσι, τα ληφθέντα μοντέλα αντικατοπτρίζουν καλά τη δυναμική των τιμών στη δευτερογενή αγορά κατοικίας της πόλης του Νοβοσιμπίρσκ.

Σύμφωνα με το μοντέλο που προέκυψε, η αύξηση του κόστους των διαμερισμάτων ενός δωματίου θα έπρεπε να ήταν 22,0% το 2006, ενώ η πραγματική αύξηση του κόστους ήταν 24,3%.

Σύμφωνα με αυτό το μοντέλο, η αύξηση του κόστους ενός διαμερίσματος δύο δωματίων στην πόλη του Νοβοσιμπίρσκ το 2006 υποτίθεται ότι ήταν 21,7%, ενώ στην πραγματικότητα ο ρυθμός ανάπτυξης ήταν 21,6%.

Σύμφωνα με το μοντέλο που παρουσιάστηκε, η αύξηση του κόστους ενός διαμερίσματος τριών δωματίων στην πόλη του Νοβοσιμπίρσκ το 2006 υποτίθεται ότι ήταν 21,5%, ενώ στην πραγματικότητα ο ρυθμός αύξησης ήταν 31,0%.

Αντικαθιστώντας τα πραγματικά δεδομένα για το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο των διαμερισμάτων στην πόλη του Νοβοσιμπίρσκ σε κάθε τρίμηνο του 2006, μπορεί να σημειωθεί ότι αυτή η τιμή εμπίπτει στα όρια των διαστημάτων εμπιστοσύνης που έχουν κατασκευαστεί σύμφωνα με το μοντέλο.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, το μοντέλο που προκύπτει περιγράφει επαρκώς την τρέχουσα κατάσταση στην αγορά ακινήτων αυτή τη στιγμή. Η πρόβλεψη για αύξηση του κόστους στέγασης έως το τέλος του 2006 για ορισμένους τύπους διαμερισμάτων συμπίπτει με τα πραγματικά δεδομένα, αφού η ανάπτυξη της αγοράς που προβλέπουν οι ειδικοί είναι 20-30%.

Ο εκτιμητής αντιμετωπίζει συνεχώς το πρόβλημα της πρόβλεψης του κόστους των διαμερισμάτων, αυτό το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα οξύ κατά την αξιολόγηση για σκοπούς δανεισμού. Η ορθότητα της απόφασης εξαρτάται από την εμπειρία, τα προσόντα του ειδικού, καθώς και από την ποιότητα των δεδομένων που συλλέγονται στην αγορά του υπό αξιολόγηση αντικειμένου. Η χρήση των προτεινόμενων στατιστικών μοντέλων στο έργο των ειδικών θα συμβάλει στη βελτίωση της ακρίβειας των προβλέψεων, καθώς και στην ποιότητα της αποτίμησης των ακινήτων κατοικιών.




ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ

Με βάση τα αποτελέσματα της μελέτης, μπορούν να εξαχθούν τα ακόλουθα συμπεράσματα.

Υπάρχουν τρεις προσεγγίσεις για την αποτίμηση των ακινήτων.

Η προσέγγιση εισοδήματος συνίσταται στον προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου που αποτιμάται με βάση το ποσό του εισοδήματος που μπορεί να δημιουργήσει στο μέλλον και χρησιμοποιείται συχνότερα για την αξιολόγηση εμπορικών ακινήτων.

Η προσέγγιση κόστους καθορίζει το κόστος με βάση το κόστος κατασκευής ενός παρόμοιου αντικειμένου (κόστος υλικών, κόστος μεταφοράς κ.λπ.) και βασίζεται στο γεγονός ότι η αξία του αντικειμένου που αξιολογείται δεν μπορεί να είναι υψηλότερη.

Η μέθοδος σύγκρισης πωλήσεων (συγκριτική προσέγγιση) συνίσταται στην εύρεση των πλησιέστερων αναλόγων στο αποτιμημένο αντικείμενο και στην πραγματοποίηση προσαρμογών στην αξία τους, λαμβάνοντας υπόψη τις διαφορές μεταξύ αυτών και του αποτιμημένου αντικειμένου. Αυτή η προσέγγιση είναι η κυριότερη στην αξιολόγηση των οικιστικών ακινήτων, καθώς υπάρχει επαρκής αριθμός προτάσεων για πώληση οικιστικών χώρων στην αγορά για σωστή εκτίμηση.

Ο σκοπός της αξιολόγησης που παρουσιάστηκε στο πρακτικό μέρος της εργασίας ήταν να προσδιοριστεί η αγοραία αξία ενός διαμερίσματος που αποτελείται από δύο σαλόνια, που βρίσκεται στην περιοχή Zaeltsovsky του Novosibirsk.

Για την αξιολόγηση ενός αντικειμένου κατοικιών - ένα διαμέρισμα δύο δωματίων που βρίσκεται στην περιοχή Zaeltsovsky του Novosibirsk - χρησιμοποιήθηκαν οι μέθοδοι εισοδήματος, κόστους και συγκριτικές προσεγγίσεις, σύμφωνα με τις οποίες προέκυψαν τα ακόλουθα αποτελέσματα.

Σύμφωνα με τη μέθοδο σύγκρισης των αναλόγων της αγοράς, το κόστος του αντικειμένου είναι 2410714 ρούβλια.

Ως μέρος της εισοδηματικής προσέγγισης:

Σύμφωνα με τη μέθοδο της άμεσης κεφαλαιοποίησης, το κόστος του διαμερίσματος θα είναι 1.327.118,6 ρούβλια.

Σύμφωνα με τη μέθοδο προεξόφλησης μελλοντικών εσόδων - 1346178 ρούβλια.

Σύμφωνα με την προσέγγιση κόστους, το κόστος του αντικειμένου θα είναι 34248,9 ρούβλια.

Σύμφωνα με τη μεθοδολογία για τον προσδιορισμό της αξίας εκκαθάρισης ενός αντικειμένου, το κόστος ενός διαμερίσματος δύο δωματίων στην περιοχή Zaeltsovsky θα κυμαίνεται από 1.687.499,8 χιλιάδες ρούβλια. έως 2169642,6 χιλιάδες ρούβλια.

Η βελτίωση της προσέγγισης κόστους για την αποτίμηση των οικιστικών ακινήτων συνίσταται στην ανάπτυξη εγγράφων, συλλογών, που αντικατοπτρίζουν το πραγματικό κόστος κατασκευής παρόμοιων αντικειμένων, καθώς οι κανονιστικές συλλογές που χρησιμοποιήθηκαν από τους εκτιμητές κατά τη διάρκεια της εργασίας τους δημοσιεύτηκαν στο δεκαετία του '70. του περασμένου αιώνα και είναι από καιρό ξεπερασμένα, και οι διορθωτικοί συντελεστές που χρησιμοποιούνται σε αυτές τις προσεγγίσεις δεν δικαιολογούνται με κανέναν τρόπο.

Η κύρια κατεύθυνση της βελτίωσης των προσεγγίσεων της αγοράς στην αποτίμηση είναι η χρήση στατιστικών μοντέλων στη διαδικασία εκτίμησης της αξίας των αντικειμένων ακινήτων.

Στην εργασία παρουσιάζονται παραδείγματα ενός μοντέλου για τον προσδιορισμό της αξίας ενός ακινήτου με βάση μια σειρά από ποιοτικά χαρακτηριστικά του, καθώς και ένα στατιστικό μοντέλο για την πρόβλεψη της αξίας ενός ακινήτου μετά από ένα ορισμένο χρονικό διάστημα. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι το πρόβλημα αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό στην περίπτωση της εκτίμησης ακινήτων για δανειοδοτικούς σκοπούς, αφού στην περίπτωση αυτή το ακίνητο πωλείται λίγο καιρό μετά την εκτίμηση. Η χρήση των προτεινόμενων στατιστικών μοντέλων στο έργο των ειδικών θα συμβάλει στη βελτίωση της ακρίβειας των προβλέψεων, καθώς και στην ποιότητα της αποτίμησης των ακινήτων κατοικιών.




ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΧΡΗΣΙΜΟΠΟΙΗΜΕΝΗΣ ΛΟΓΟΤΕΧΝΙΑΣ ΚΑΙ ΠΗΓΩΝ

1. Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Μέρη πρώτο, δεύτερο και τρίτο. Επίσημο κείμενο. - M .: IKF Omega - L, 2005.

2. Σχετικά με τις δραστηριότητες αποτίμησης στη Ρωσική Ομοσπονδία. Ομοσπονδιακός νόμος της 08/06/98 αριθ. 135 - FZ.

3. Έγκριση προτύπων αξιολόγησης. Διάταγμα της Κυβέρνησης της Ρωσικής Ομοσπονδίας αριθ. 519 της 07/06/2001.

4. Boldyrev B.C. Εισαγωγή στη θεωρία της αποτίμησης ακινήτων. - Μ.: Κέντρο διαχείρισης, αξιολόγησης, 2004.

5. Burdenkova E. Σχετικά με ορισμένες πτυχές της δραστηριότητας των εταιρειών ακινήτων. // Ερωτήσεις στατιστικής. - 2004. - Νο. 10. - Σελ.32 - 37.

6. Balabanov I.T. Συναλλαγές ακινήτων στη Ρωσία. Μόσχα. 2003

7. Henry S. Harrison. Εκτίμηση ακινήτου. - Μ.: RIO, 2004.

8. Goremykin V.A. Οικονομία ακινήτων. - Μ.: Φιλίν, 2005.

9. Gribovsky S.V. Αποτίμηση κερδοφόρων ακινήτων. - Αγία Πετρούπολη: Πέτρος, 2004.

10. Grigoriev V.V. Εκτίμηση ακινήτων, θεωρητικές και πρακτικές πτυχές. - M.: INFRA - M, 2004.

11. Grishaev S.P. Νομική ρύθμιση της ακίνητης περιουσίας. // Κράτος και νόμος. - Νο. 3. – 2005.

12. Gryaznova A.G., Fedotova M.A. Αποτίμηση επιχειρήσεων. - Μ.: Οικονομικά και στατιστική, 2004.

13. Dubovitsky S.K. Ακίνητα και εξέλιξη. - Krasnoyarsk: Soyuz, 2004.

14. Εβδομαδιαίο εξειδικευμένο περιοδικό: Real Estate - Novosibirsk No. 15 2007

15. Ermolaeva E., Frolov A. Ηρεμία πριν την ανάπτυξη. Τάσεις στην ανάπτυξη της περιφερειακής αγοράς ακινήτων. // Ήπειρος Σιβηρία. - 2005. - Νο. 15. - S. 10.

16. Who's who στην αγορά ακινήτων: Εγχειρίδιο. – Μ.: Τριάδα ΕΠΕ, 2002.

17. Kupchina L.A. Εκτίμηση ακινήτου. // Λογιστική. - 2005. - Αρ. 2. - Σελ.72 - 75.

18. Lavrukhin O. Η αγορά ακινήτων: το στάδιο της συγκρότησης τελείωσε, αλλά τι ακολουθεί; // Vedomosti. - Αρ. 21. - 2005.

19. Λογίνοφ βουλευτής. Για το θέμα της εκτίμησης ακινήτων στη Ρωσία. // ECO. - 2004. - Αρ. 9. - S. 103 -108.

20. Nagaev R.T. Real estate: εγκυκλοπαιδικό λεξικό. Μ.: Ideal - Press, 2003.

21. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Αγοραία αποτίμηση ακινήτων της πόλης. – Μ.: Ενότητα, 2003.

22.Provovich Yu.A. Εκτίμηση γης στη Μόσχα. - Μ.: Οικονομικά, 2003.

23. Αγορά αποτίμησης το 2004. Αναλυτική κριτική // Εμπειρογνώμονας. - 2005. - Νο. 5. - S. 64 - 72.

24. Sivets S.A., Bashirova L.A. Πώς να αξιολογήσετε την ιδιοκτησία (οδηγός για πελάτες αποτίμησης). - M .: Through the Looking glass, 2002.

25. Sivets S.A., Levykina I.A. Οικονομετρική μοντελοποίηση στην αποτίμηση ακινήτων. - M .: Through the Looking glass, 2002.

26. Sivets S.A. Στατιστικές μέθοδοι αποτίμησης ακινήτων και επιχειρήσεων. - M .: Through the Looking glass, 2003.

27. Στατιστικά στοιχεία κτηματομεσιτικών γραφείων στην πόλη Νοβοσιμπίρσκ. // Ακίνητα. - Νο. 48 - 51. - 2005.

28. Στρατηγική για την ανάπτυξη του κατασκευαστικού κλάδου έως το 2010. // http://www.gosstroy.ru

29. Tarasevich E.I. Εκτίμηση ακινήτων - Αγία Πετρούπολη: Κρατικό Τεχνικό Πανεπιστήμιο Αγίας Πετρούπολης, 2003.

30. Τάσεις στην ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων του Νοβοσιμπίρσκ. Αναλυτική ανασκόπηση // http://www.nsk.realty.ru

31. Fedotova M.A., Utkin E.A. Αποτίμηση ακινήτων και επιχειρήσεων. -Μ.: ΕΚΜΟΣ, 2004.

32. Friedman D. Ανάλυση και αξιολόγηση ακίνητης περιουσίας που δημιουργεί εισόδημα. - Μ.: Delo, 2005.

33. Εκπαιδευτικός και πρακτικός οδηγός / Εκδ. Διδάκτωρ Οικονομικών Επιστημών, καθ. V. Z. Chernika - M .: RDL Publishing House, 2002. - 272 p.

34. Khachatryan S.R. Ένα οικονομετρικό μοντέλο για την πρόβλεψη των τιμών πώλησης κατοικιών στην πρωτογενή (δευτερογενή) αγορά. // Έλεγχος και χρηματοοικονομική ανάλυση. - Νο. 4. - 2004. - S. 130 - 134.

35. Shcherbakova N.A., Real Estate Economics, Novosibirsk 2002.;




Παράρτημα 1

ΔΙΑΜΟΡΦΩΣΗ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ




ΤΟΠΟΘΕΣΙΑ ΣΤΗΝ ΕΙΣΟΔΟ

Παράρτημα 2

Πληροφορίες για την πώληση διαμερισμάτων παρόμοιων με το υπό εκτίμηση ακίνητο τον Ιανουάριο του 2006

Αρ. p / p	Δρόμος	Τύπος σπιτιού	Όροφος / αριθμός ορόφων	Σύνολο / καθιστικό	Κουζίνα	Μπαλκόνι / χαγιάτι	Τηλέφωνο	Απομονωμένα / διπλανά δωμάτια	Κόστος, χιλιάδες ρούβλια	Το κόστος του 1 τετρ. μ., χιλιάδες ρούβλια.
1	Κόκκινη Λεωφόρος	Π	2/5	39/26	5,5	σι	+	εκ	2450	62,8
2	Dachnaya	Π	2/5	40/28	6	σι	+	από	2200	55
3	Dm. Donskoy	Π	3/5	42/28	6,5	σι	+	εκ	2100	50
4	Dachnaya	Π	4/5	40/26	6	σι	+	εκ	2150	53,8
5	Κόκκινη Λεωφόρος	Π	2/5	41/28	5,5	σι	+	από	2650	64,6
6	Ζουκόφσκι	Π	4/5	44/28	6	σι	+	εκ	2350	53,4
7	άνοιξη	Π	3/5	43/29	6,5	σι	+	εκ	2400	55,9
8	Dachnaya	Π	2/5	42/28	6	σι	+	εκ	2300	54,8
9	Dachnaya	Π	2/5	40/26	5,5	σι	+	από	2150	53,8
10	Dm. Donskoy	Π	3/5	44/29	6	σι	+	εκ	2100	47,7
11	Εκτιμώμενο αντικείμενο	Π	2/5	42/28	6	σι	+	εκ	-	-

Προσδιορισμός της αξίας των ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη διορθωτικούς συντελεστές

№	ksozh	Kbl	Κατ	κλειδιά	γκρεμός	Kvys	Kmus	Κκ	Το κόστος του 1 τετρ. Μ		Equiv. ορθοστασία.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
Αριθμητικός μέσος όρος									55,9	54

Σας συμβουλεύουμε να διαβάσετε

• Είδη κατασκευαστικών και εγκαταστάσεων
• Η σφαίρα της διαχείρισης της φύσης και της προστασίας του περιβάλλοντος: η σχέση μεταξύ κράτους και αγοράς
• Σύγχρονα προβλήματα επιστήμης και εκπαίδευσης
• Πρόγραμμα Ελέγχου Λειτουργιών Εμπορευμάτων