Η αγορά ενυπόθηκων δανείων σε οποιοδήποτε κράτος είναι αναπόσπαστο μέρος του χρηματοπιστωτικού του συστήματος. Είναι η αγορά κατοικίας με τη βοήθεια δανειακών κεφαλαίων για πολλούς ανθρώπους είναι η μόνη επιλογή για την επίλυση του στεγαστικού προβλήματος. Για να πλοηγηθείτε στους δείκτες της αγοράς, τις προοπτικές ανάπτυξής της και, ενδεχομένως, να κάνετε προβλέψεις, είναι σημαντικό να κατανοήσετε τις βασικές έννοιες. Ας εξετάσουμε λεπτομερέστερα πώς είναι η αγορά στεγαστικών δανείων το 2019, πώς διαμορφώθηκε στη Ρωσική Ομοσπονδία και ποια είναι τα αποτελέσματα των δραστηριοτήτων της αυτή τη στιγμή.
Η αγορά στεγαστικών δανείων είναι ένα διασυνδεδεμένο σύστημα τριών βασικών συνιστωσών ή στοιχείων:
- στεγαστικά δάνεια;
- εμπορικά και οικιστικά ακίνητα·
- στεγαστικά δάνεια.
Η αγορά των στεγαστικών δανείων ταξινομείται ως πρωτογενής αγορά και οι τίτλοι που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια ως δευτερογενής.
Ας αναλύσουμε κάθε έννοια με περισσότερες λεπτομέρειες.
Η πρωτογενής αγορά στεγαστικών δανείων συνεπάγεται τη σχέση μεταξύ του δανειολήπτη και του δανειστή, βάση της οποίας είναι η εκπλήρωση των πιστωτικών υποχρεώσεων.
Συμμετέχοντες στην πρωτογενή αγορά στεγαστικών δανείων:
- τράπεζες?
- φυσικά και νομικά πρόσωπα (οφειλέτες)·
- χρηματοπιστωτικές εταιρείες που εκδίδουν στεγαστικά δάνεια, αλλά δεν έχουν την ιδιότητα της τραπεζικής δομής.
Οι τράπεζες, εκτός από την εξαγωγή μέγιστων κερδών, επιδιώκουν τον στόχο της συνεχούς ανανέωσης πιστωτικών πόρων ή κεφαλαίων που μπορούν να κατευθυνθούν άμεσα στην έκδοση νέων στεγαστικών δανείων. Ο στόχος αυτός επιτυγχάνεται μέσω της λειτουργίας της δευτερογενούς αγοράς στεγαστικών δανείων.
Δευτερογενής αγορά
Διαπραγματεύεται στεγαστικά δάνεια σε ήδη εκδοθέντα δάνεια. Η ουσία είναι ότι η τράπεζα που εξέδωσε το στεγαστικό δάνειο εκδίδει τίτλους εξασφαλισμένους με στεγαστικά δάνεια και στη συνέχεια τους πουλά σε άλλους επενδυτές. Είναι η δευτερογενής αγορά που καθιστά δυνατή τη συσσώρευση σημαντικών κεφαλαίων και τη διοχέτευση τους στη σφαίρα του στεγαστικού δανεισμού.
Η ίδια η αγορά χωρίζεται επίσης σε πρωτογενή και δευτερογενή. Στο πρώτο στάδιο, οι τίτλοι τοποθετούνται αρχικά μεταξύ των συμμετεχόντων στους πιστωτές και στο δεύτερο στάδιο αρχίζει η κίνηση τους (κύκλος εργασιών). Το κόστος των τίτλων που προσελκύονται στη δευτερογενή αγορά δεν μεταβάλλει την αξία τους προς τα πάνω, παρά μόνο δημιουργεί έναν μηχανισμό ρύθμισης της ρευστότητας και της ζήτησης τους.
Η αγορά ακινήτων είναι ο κύριος λόγος ύπαρξης αγορών για στεγαστικά δάνεια και στεγαστικά δάνεια. Εδώ γίνονται συναλλαγές αγοραπωλησίας ακινήτων, η ενεχύραση των οποίων στους πιστωτές επιτρέπει τη λειτουργία της δευτερογενούς και της πρωτογενούς στεγαστικής αγοράς.
Η αλληλεπίδραση και των τριών στοιχείων είναι αρκετά απλή:
- Ο μελλοντικός δανειολήπτης υποβάλλει αίτηση στην επιλεγμένη τράπεζα.
- Η Τράπεζα αξιολογεί τη σκοπιμότητα της έκδοσης δανείου βάσει ανάλυσης της φερεγγυότητάς του και της συμμόρφωσής του με τον καθορισμένο κατάλογο απαιτήσεων.
- Υπολογίζεται το μέγιστο ποσό δανείου και η περίοδος αποπληρωμής της οφειλής.
- Μετά τη σύναψη δανειακής σύμβασης, σύμβασης υποθήκης και συμφωνίας αγοραπωλησίας με πωλητή ακινήτων, η τράπεζα δημιουργεί μια πρωτογενή αγορά τίτλων.
- Με τη μεταβίβαση της υποθήκης σε άλλους επενδυτές, η τράπεζα δημιουργεί μια δευτερεύουσα αγορά για τίτλους που καλύπτονται από στεγαστικά δάνεια.
Μετά την έκδοση νέων δανείων με εξασφάλιση ακινήτων, ο κύκλος θα επαναληφθεί.
Η ιστορία της αγοράς στεγαστικών δανείων στη Ρωσία
Η αγορά στεγαστικών δανείων της Ρωσικής Ομοσπονδίας στη σύγχρονη μορφή της είναι σχετικά νέα, όπως εμφανίστηκε τη δεκαετία του '90 του περασμένου αιώνα. Τα πρώτα στεγαστικά δάνεια εκδόθηκαν κατά τη διάρκεια της βασιλείας της Ελισάβετ, όταν οι τράπεζες της Ρωσικής Αυτοκρατορίας δάνεισαν χρήματα στην ελίτ για την αγορά κατοικιών.
Η κλίμακα της έκδοσης στεγαστικών δανείων στην προεπαναστατική Ρωσία δεν ήταν τεράστια, αλλά αυτός ο τομέας των τραπεζικών υπηρεσιών ήταν σχετικός έως ότου ήρθαν στην εξουσία οι Μπολσεβίκοι.
Κατά τη Σοβιετική περίοδο, για φυσικούς λόγους, δεν υπήρχαν στεγαστικά δάνεια στη χώρα μέχρι το 1995. Ήταν το 1995 που έγινε η αφετηρία για την εμφάνιση της σύγχρονης εκδοχής του στεγαστικού δανείου, όταν η Sberbank και η DeltaCredit άρχισαν να εκδίδουν τα πρώτα εξασφαλισμένα δάνεια προς ο πληθυσμός.
Μετά από περισσότερα από 20 χρόνια, είναι πολύ λογικό η αγορά στεγαστικών δανείων να έχει αλλάξει, να έχει βιώσει περισσότερες από μία κρίσεις και να συνεχίζει την πορεία συγκρότησής της μέχρι σήμερα. Για παράδειγμα, στα μέσα της δεκαετίας του '90, μόνο όσοι δανειολήπτες ήταν επίσημα απασχολούμενοι και μπορούσαν να επιβεβαιώσουν το εισόδημά τους με πιστοποιητικό φόρου εισοδήματος 2 φυσικών προσώπων μπορούσαν να λάβουν υποθήκη.
Σήμερα, οι τράπεζες προσφέρουν πολλά προγράμματα όταν παρέχουν μόνο δύο έγγραφα και λαμβάνουν επίσης υπόψη το πρόσθετο εισόδημα του πελάτη και των μελών της οικογένειάς του.
Επίσης, νωρίτερα εκδόθηκε στεγαστικό δάνειο μόνο για αγορά ακινήτου κατοικίας με ήδη εγγεγραμμένο δικαίωμα ιδιοκτησίας (στη δευτερογενή αγορά κατοικίας). Τώρα μπορείτε να πάρετε δάνειο για αγορά έτοιμων αντικειμένων υπό κατασκευή, για αγορά επαγγελματικών ακινήτων ακόμα και για ανέγερση ξεχωριστής κατοικίας.
Όλα αυτά έχουν γίνει παράγοντες τόνωσης για την ανάπτυξη των κατασκευών και των συναφών βιομηχανιών της οικονομίας μας.
Στατιστικά στοιχεία της αγοράς ενυπόθηκων δανείων της Ρωσικής Ομοσπονδίας και οι κύριοι δείκτες της
Τα στατιστικά στοιχεία για τα στεγαστικά δάνεια στη Ρωσία συλλέγονται και συστηματοποιούνται από την Ομοσπονδιακή Στατιστική Υπηρεσία και την Κεντρική Τράπεζα. Η πληρέστερη εικόνα των αποτελεσμάτων του στεγαστικού δανεισμού στη χώρα μας συνίσταται σε ανάλυση δεικτών όπως:
- μέγεθος της αγοράς (όγκος στεγαστικών δανείων).
- τον αριθμό των πιστωτικών ιδρυμάτων που εκδίδουν στεγαστικά δάνεια·
- τρέχοντες τύποι στεγαστικών προϊόντων και προϋποθέσεις για αυτά στις τράπεζες.
Ας τα εξετάσουμε αναλυτικά.
Μέγεθος αγοράς και τρέχοντα αποτελέσματα για την έκδοση 2017-2018
Ο όγκος της αγοράς στεγαστικών δανείων στη Ρωσική Ομοσπονδία χαρακτηρίζεται από τον δείκτη "όγκος των εκδοθέντων στεγαστικών δανείων". Σε μηνιαία βάση για το 2017-2018. οπτικές πληροφορίες παρουσιάζονται παρακάτω (σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ρωσίας).
Το διάγραμμα δείχνει μια σταθερή αυξητική τάση του όγκου των δανείων που εκδόθηκαν στη χώρα (οι δείκτες υπολογίζονται σε δεδουλευμένη βάση). Για παράδειγμα, τον Μάρτιο του 2018 εκδόθηκαν δάνεια κατά 172.813 εκατ. περισσότερα σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο (σχεδόν 2 φορές).
Η μέση σταθμική διάρκεια του δανείου στις αρχές του 2019 είναι 186,4 μήνες και το μέσο σταθμικό επιτόκιο είναι 9,8% ετησίως (πληροφορίες 01/03/2018). Ταυτόχρονα, το χρέος βάσει υφιστάμενων συμβάσεων από την 1η Μαρτίου είναι 5.300 δισεκατομμύρια ρούβλια. Το ληξιπρόθεσμο χρέος αυτού του αριθμού είναι 60,8 δισεκατομμύρια ρούβλια. Και οι δύο αυτές παράμετροι τείνουν επίσης να αυξάνονται στη δυναμική.
Βασικοί παίκτες
Στη ρωσική αγορά στεγαστικών δανείων το 2019 (στοιχεία στις αρχές του έτους), 561 πιστωτικοί οργανισμοί λειτουργούν στη Ρωσική Ομοσπονδία, εκ των οποίων οι 410 μονάδες εκδίδουν στεγαστικά δάνεια. Πρόκειται για δανειστές με υψηλό επίπεδο αξιοπιστίας και αποδεδειγμένης αποτελεσματικότητας των δραστηριοτήτων τους.
Αυτές περιλαμβάνουν τις μεγαλύτερες τράπεζες της χώρας:
- Sberbank;
- Rosselkhozbank;
- Gazprombank;
- DeltaCredit;
- Raiffeisenbank και άλλοι.
Κάθε ένα από αυτά προσφέρει στους πιθανούς πελάτες τουλάχιστον πολλές επιλογές για την απόκτηση υποθήκης για τη βελτίωση των συνθηκών διαβίωσής τους.
Τραπεζικοί όροι
Οι όροι δανεισμού στις ρωσικές τράπεζες μπορεί να διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με το επιλεγμένο προϊόν, την κατηγορία του πελάτη και τη διάρκεια της συνεργασίας του με τον δανειστή.
Οι παράμετροι για τη λήψη στεγαστικού δανείου στα μεγαλύτερα πιστωτικά ιδρύματα της Ρωσικής Ομοσπονδίας το 2019 δίνονται στον παρακάτω πίνακα.
Στεγαστικά δάνεια στη δευτερογενή αγορά:
| Τράπεζα | Βασικό ποσοστό, % | Φ/Β, % | Εμπειρία, μήνες | Ηλικία, χρόνια |
|---|---|---|---|---|
| Sberbank | 9,2 | 15 | 6 | 21-75 |
| VTB | 9,8 | 15 | 3 | 21-65 |
| Raiffeisenbank | 8,99 | 15 | 3 | 21-65 |
| Gazprombank | 9.2 | 20 | 6 | 21-60 |
| Rosbank | 10.74 | 15 | 2 | 20-65 |
| Rosselkhozbank | 9.1 | 15 | 6 | 21-65 |
| Τράπεζα Absalut | 10.75 | 15 | 3 | 21-65 |
| Promsvyazbank | 9.8 | 20 | 4 | 21-65 |
| Dom.RF | 9.4 | 15 | 3 | 21-65 |
| Uralsib | 9.49 | 10 | 3 | 18-65 |
| AK Bars | 9.2 | 10 | 3 | 18-70 |
| Transcapitalbank | 9.49 | 20 | 3 | 21-75 |
| FC Otkritie | 9.2 | 15 | 3 | 18-65 |
| Sviaz-bank | 9.3 | 15 | 4 | 21-65 |
| Zapsibkombank | 9.8 | 10 | 6 | 21-65 |
| Metallinvestbank | 9 | 10 | 4 | 18-65 |
| Τράπεζα Ζενίθ | 9,5 | 15 | 4 | 21-65 |
| τράπεζα SMP | 9,5 | 15 | 6 | 21-65 |
| UniCredit Bank | 9,4 | 20 | 6 | 21-65 |
| Alfa Bank | 9,19 | 15 | 6 | 20-64 |
Στεγαστικά δάνεια στην πρωτογενή αγορά:
| Τράπεζα | Προσφορά, % | Φ/Β, % | Εμπειρία, χρόνια | Ηλικία, χρόνια |
|---|---|---|---|---|
| Sberbank | 9,3 | 15 | 6 | 21-75 |
| VTB | 9,8 | 15 | 3 | 21-65 |
| Raiffeisenbank | 8,99 | 15 | 3 | 21-65 |
| Gazprombank | 9,2 | 20 | 6 | 21-65 |
| Rosbank | 10,74 | 15 | 2 | 20-65 |
| Rosselkhozbank | 9 | 20 | 6 | 21-65 |
| Τράπεζα Absalut | 10,75 | 15 | 3 | 21-65 |
| Promsvyazbank | 9,15 | 15 | 4 | 21-65 |
| DOM.RF | 8,9 | 15 | 3 | 21-65 |
| Uralsib | 9,49 | 10 | 3 | 18-65 |
| AK Bars | 9,2 | 10 | 3 | 18-70 |
| Transcapitalbank | 9,49 | 20 | 3 | 21-75 |
| FC Otkritie | 8,8 | 15 | 3 | 18-65 |
| Sviaz-bank | 9,2 | 15 | 4 | 21-65 |
| Zapsibkombank | 9,8 | 15 | 6 | 21-65 |
| Metallinvestbank | 9,1 | 10 | 4 | 18-65 |
| Τράπεζα Ζενίθ | 9,5 | 20 | 4 | 21-65 |
| τράπεζα SMP | 10,99 | 15 | 6 | 21-65 |
| Alfa Bank | 9,29 | 15 | 6 | 20-64 |
| UniCredit Bank | 9,4 | 20 | 6 | 21-65 |
Τύποι στεγαστικών δανείων στη Ρωσία και προοπτικές ανάπτυξής τους
Όλα τα στεγαστικά δάνεια στη Ρωσία μπορούν να χωριστούν στους ακόλουθους τύπους:
- Υποθήκη για κατοικία υπό κατασκευή.
Αυτός ο τύπος υποθήκης σάς επιτρέπει να αγοράσετε ένα διαμέρισμα ή σπίτι από τον κύριο του έργου στο στάδιο της κατασκευής του. Ο κύριος του έργου και το ακίνητο πρέπει να είναι διαπιστευμένα από την τράπεζα.
Αυτή τη στιγμή υπάρχει σταδιακή αλλαγή στο νομοθετικό πλαίσιο ώστε να προστατευθούν περισσότερο οι δανειολήπτες. Έτσι σύντομα το DDU θα ακυρωθεί και τα διαμερίσματα από προγραμματιστές θα εκδοθούν μετά την κατασκευή τους.
- Στεγαστικά δάνεια για δευτερεύουσα κατοικία.
Με τη βοήθεια αυτού του δανείου, μπορείτε να αγοράσετε κατοικία με ήδη εγγεγραμμένη ιδιοκτησία. Πρόκειται για ένα έτοιμο ακίνητο στο οποίο μπορείτε να μετακομίσετε αμέσως. Αυτός ο τύπος στεγαστικού δανεισμού είναι πλέον ο πιο συνηθισμένος και βολικός.
- Προνομιακά προγράμματα στεγαστικών δανείων.
Αυτό περιλαμβάνει (για στρατιωτικό προσωπικό που συμμετέχει στο συσσωρευτικό σύστημα στεγαστικών δανείων), (για οικογένειες με δύο ή περισσότερα παιδιά), στεγαστικά δάνεια για φτωχούς και άλλους κοινωνικά απροστάτευτους πολίτες.
Οι προϋποθέσεις για ένα τέτοιο δάνειο διακρίνονται από μια πιστή στάση απέναντι στον δανειολήπτη και ένα χαμηλότερο επιτόκιο. Μόνο ορισμένα ακίνητα μπορούν να αγοραστούν με τη βοήθεια τέτοιων προγραμμάτων από συγκεκριμένους προγραμματιστές ή πωλητές.
Το 2018, ξεκίνησε μια οικογενειακή και αναχρηματοδότηση ενός τέτοιου δανείου.
Επίσης, η κοινωνική υποθήκη συνεχίζει να αναπτύσσεται στις περιφέρειες, γεγονός που επιτρέπει στους κρατικούς υπαλλήλους και σε άλλες κοινωνικά σημαντικές και όχι πολύ προστατευμένες κατηγορίες πολιτών να λαμβάνουν στεγαστικά δάνεια με προνομιακό επιτόκιο.
- Υποθήκη για ανέγερση ξεχωριστής κατοικίας.
Μια τέτοια υποθήκη εκδίδεται για την κατασκευή και το φινίρισμα μιας ιδιωτικής κατοικίας σε οικόπεδο ιδιοκτησίας του δανειολήπτη. Για να εγκρίνετε την αίτηση, θα πρέπει να προσκομίσετε ένα έργο για μελλοντική στέγαση και τεκμηρίωση εκτίμησης από εγκεκριμένο εργολάβο.
Ξεκίνησε ως πείραμα το 2018, αλλά μέχρι στιγμής είναι πολύ δύσκολο γιατί. οι τράπεζες δεν ήταν έτοιμες για αυτό το πρόγραμμα.
- Εταιρική υποθήκη.
Τέτοια δάνεια εκδίδονται με προνομιακούς όρους από τους εργοδότες. Ένα εντυπωσιακό παράδειγμα εδώ είναι οι Ρωσικοί Σιδηρόδρομοι, όπου οι εργαζόμενοι μπορούν να λάβουν δάνειο για στέγαση με 2-4% ετησίως (δάνειο για δανεισμένο ακίνητο μπορούν να λάβουν υπάλληλοι της εταιρείας που έχουν εργαστεί για περισσότερο από 1 χρόνο).
- Υποθήκη ακίνητης περιουσίας
Η υποθήκη αυτή συνεπάγεται ότι η τράπεζα εκδίδει χρήματα στο ύψος της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου, τα οποία λαμβάνει ως εξασφάλιση. Ταυτόχρονα, στις περισσότερες περιπτώσεις, η τράπεζα δεν ενδιαφέρεται για ποιους σκοπούς θα χρησιμοποιηθούν τα δανεισμένα κεφάλαια.
Με ένα τέτοιο δάνειο, μπορείτε να αγοράσετε μη τυποποιημένες επιλογές ακινήτων: διαμερίσματα, ένα σπίτι με γη, ένα εξοχικό, να πάρετε χρήματα για επισκευές ή αγορά ξένων ακινήτων.
- Αναχρηματοδότηση
Ένα από τα πιο δημοφιλή στεγαστικά δάνεια του 2019. Η αναχρηματοδότηση στεγαστικών δανείων σάς επιτρέπει να μειώσετε σημαντικά το επιτόκιο ενός υπάρχοντος δανείου λόγω του γεγονότος ότι το στεγαστικό χρέος και το δικαίωμα διεκδίκησης εξασφαλίσεων από μια τράπεζα μεταφέρονται σε άλλη με χαμηλότερο επιτόκιο.
Αυτός ο τύπος δανεισμού θα συνεχίσει να αυξάνεται. Τα δάνεια που είχαν εκδοθεί στο παρελθόν εκδόθηκαν με επιτόκια άνω του 12% και τώρα ξεκινούν από 9%, γεγονός που μπορεί να μειώσει σημαντικά την επιβάρυνση του χρέους.
Αξίζει να το θυμόμαστε και είναι δύο μεγάλες διαφορές. Αυτές οι δύο έννοιες συχνά συγχέονται. Επίσης, η αναχρηματοδότηση συχνά συγχέεται με τη συνήθη μείωση του τόκου στεγαστικού δανείου κατά την αίτηση.
Συμπέρασμα: Και οι δύο τομείς στεγαστικού δανεισμού στο μέλλον έχουν τις ίδιες θετικές προοπτικές εξέλιξης, καθώς έχουν ζήτηση από δανειολήπτες διαφόρων κατηγοριών. Η επίλυση προβλημάτων στέγασης χωρίς τη χρήση δανειακών κεφαλαίων είναι απλώς αδύνατη για τις περισσότερες ρωσικές οικογένειες σήμερα.
Πρόβλεψη αγοράς για το 2019
Με βάση μια λεπτομερή ανάλυση της αγοράς στεγαστικών δανείων, ειδικοί και ειδικοί σε αυτόν τον τομέα μπορούν να κάνουν προβλέψεις για την εξέλιξή της.
Η πρόβλεψη στον τομέα των στεγαστικών δανείων στη Ρωσική Ομοσπονδία είναι δυνατή μόνο για αρκετά χρόνια στο μέλλον. Αυτό οφείλεται στη συνεχιζόμενη κρίση στη χώρα μας και στις τεταμένες πολιτικές σχέσεις με άλλα κράτη.
Για το 2019, είναι δυνατό να προσδιοριστεί η κύρια τάση στην ανάπτυξη των στεγαστικών δανείων - αυτή είναι μια σταθερή αύξηση του επιτοκίου. Η Κεντρική Τράπεζα έχει προβεί σε αρκετές επίσημες δηλώσεις ότι το βασικό επιτόκιο θα συνεχίσει την ελαφρά άνοδό του στο μέλλον, γεγονός που αναπόφευκτα θα οδηγήσει σε αύξηση των επιτοκίων δανεισμού σε στεγαστικά και άλλα δάνεια.
Η δεύτερη κατεύθυνση στην ανάπτυξη της αγοράς στεγαστικών δανείων είναι η αύξηση της ζήτησης για αναχρηματοδότηση ήδη εκδοθέντων στεγαστικών δανείων. Ο λόγος για αυτό είναι αρκετά λογικός και συνδέεται με μείωση της αγοραστικής δύναμης του πληθυσμού. Η αύξηση του ληξιπρόθεσμου χρέους αυξάνεται, αναγκάζοντας τους ανθρώπους να στραφούν στις τράπεζες για υπηρεσίες αναχρηματοδότησης.
Η αγορά στεγαστικών δανείων στη Ρωσική Ομοσπονδία βρίσκεται στη φάση της ανάπτυξής της και χαρακτηρίζεται από δυναμική ανάπτυξη. Σήμερα, μπορεί να ληφθεί υποθήκη από οποιαδήποτε κορυφαία τράπεζα στη χώρα: Sberbank, VTB, Russian Agricultural Bank, Gazprombank, Raiffeisen Bank κ.λπ. Κάθε ένα από αυτά προσφέρει μια ποικιλία προγραμμάτων βελτίωσης κατοικίας με διαφορετικούς όρους, επιτόκια και απαιτήσεις δανεισμού.
Περιμένουμε τις ερωτήσεις σας στα σχόλια και τον ειδικό μας στεγαστικών δανείων σε ειδική φόρμα.
Παρακαλούμε αξιολογήστε την ανάρτησή μας και κάντε like.
Η ανάπτυξη και η δυναμική της αγοράς στεγαστικών δανείων εξαρτάται από δείκτες όπως:
τρέχουσες τιμές στην αγορά κατοικίας·
Επιτόκια στεγαστικών δανείων;
όρους του δανείου·
το ποσό της αρχικής κατάθεσης·
το επίπεδο εισοδήματος του πληθυσμού.
Τα τελευταία χρόνια, όπως φαίνεται στον Πίνακα 3, οι τιμές των κατοικιών στη χώρα μας παρουσιάζουν σταθερή άνοδο, γεγονός που συμβάλλει στην ανάπτυξη της αγοράς στεγαστικών δανείων. Εξάλλου, μόνο ένα μικρό ποσοστό του πληθυσμού της χώρας έχει αρκετά χρήματα για να αγοράσει τη δική του κατοικία χωρίς να καταφύγει σε στεγαστικό δάνειο.
Πίνακας 2. Δυναμική των τιμών στην αγορά κατοικίας στη Ρωσική Ομοσπονδία
|
Δείκτης |
||||
|
Τιμές για 1 τετρ. m στην πρωτογενή αγορά, τρίψτε. |
||||
|
Δείκτης τιμών στην πρωτογενή αγορά, % σε σχέση με το προηγούμενο έτος |
||||
|
Τιμή 1 τετρ. m στη δευτερογενή αγορά, τρίψτε. |
||||
|
Δείκτης τιμών στη δευτερογενή αγορά, % σε σχέση με το προηγούμενο έτος |
Ωστόσο, ο στεγαστικός δανεισμός συνεπάγεται επίσης ότι το εισόδημα του μεγαλύτερου μέρους του πληθυσμού θα πρέπει να επαρκεί για την πραγματοποίηση μηνιαίων πληρωμών χωρίς σημαντική βλάβη στο άτομο. Με βάση τα παραπάνω, μπορούμε να συμπεράνουμε ότι ο στεγαστικός δανεισμός είναι πιο προσιτός, όσο χαμηλότερες είναι οι μηνιαίες πληρωμές σε αυτό. Η προϋπόθεση αυτή επιτυγχάνεται με διάφορους τρόπους, όπως η παράταση της διάρκειας του δανείου ή η μείωση του επιτοκίου. Επίσης στη Ρωσία, η διαθεσιμότητα στεγαστικού δανεισμού βασίζεται στη μείωση του ασφάλιστρου κινδύνου στο επιτόκιο του δανείου, η οποία διασφαλίζεται από το γεγονός ότι το κράτος αναλαμβάνει τους κύριους κινδύνους στον στεγαστικό δανεισμό.
Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία της AHML, το μέσο μηνιαίο επιτόκιο των δανείων σε ρούβλια έφτασε το 12,4%. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων κορυφώθηκαν το 2009, στο αποκορύφωμα της οικονομικής κρίσης, και ανήλθαν σε 14,6% για τα δάνεια σε ρούβλια και 13,5% ετησίως για δάνεια που εκδόθηκαν σε ξένο νόμισμα. Η μείωση του επιτοκίου συμβάλλει στην αύξηση των στεγαστικών δανείων.
Οι στατιστικές δείχνουν ότι αυτή τη στιγμή ο ρυθμός αύξησης των στεγαστικών δανείων είναι πολύ υψηλός. Ωστόσο, το επίπεδο των στεγαστικών δανείων στη Ρωσία δεν θα προσεγγίσει σύντομα το επίπεδο των χωρών των ΗΠΑ ή της ΕΕ, όπου είναι 50 και 30% του ΑΕΠ αντίστοιχα, ενώ στη χώρα μας είναι μόλις 2-3% του ΑΕΠ.
Όπως φαίνεται στο σχ. 1, τα στεγαστικά δάνεια έχουν ήδη φτάσει τα προ κρίσης επίπεδα και μάλιστα τα έχουν ξεπεράσει.
Ρύζι. 1. Δυναμική του όγκου των εκδοθέντων στεγαστικών δανείων και του μεριδίου των στεγαστικών δανείων σε ρούβλια το 2007-2013 στη RF.
Τα αποτελέσματα της ανάπτυξης της αγοράς στεγαστικών δανείων τον Ιανουάριο-Αύγουστο του 2013 μαρτυρούν τη συνεχιζόμενη αύξηση της έκδοσης δανείων, παρά την αναστολή της οικονομικής ανάπτυξης.
Τον Ιανουάριο - Αύγουστο 2013 εκδόθηκαν 485.430 στεγαστικά δάνεια συνολικού ποσού 784,9 δισεκατομμυρίων ρούβλια, το οποίο είναι 1,16 φορές υψηλότερο από το επίπεδο Ιανουαρίου - Αυγούστου 2012 σε ποσοτικούς όρους και 1,28 φορές σε νομισματικούς όρους.
Μια τέτοια αύξηση του όγκου των εκδόσεων οφειλόταν στην εισαγωγή από το κράτος ενός αρκετά μεγάλου αριθμού κοινωνικών προγραμμάτων για την αγορά κατοικιών με προνομιακούς όρους. Το επίπεδο του στεγαστικού δανείου σε διαφορετικές περιοχές είναι αρκετά διαφορετικό και όπως φαίνεται στο Σχ. 2 ηγετικές θέσεις καταλαμβάνουν η Μόσχα και η περιοχή της Μόσχας, ενώ άλλες περιοχές της χώρας μας είναι πολύ πίσω.
Ρύζι. 2 30 περιοχές με τον μεγαλύτερο όγκο στεγαστικών δανείων που εκδόθηκαν το 2012-2013, εκατομμύρια ρούβλια
Σημαντικό είναι και το εισόδημα του πληθυσμού της χώρας, γιατί όσο περισσότεροι κερδίζουν, τόσο περισσότερο αναπτύσσεται η αγορά στεγαστικών δανείων. Με την αύξηση του πραγματικού εισοδήματος, οι άνθρωποι είναι αισιόδοξοι για το μέλλον, μπορούν να αποταμιεύσουν περισσότερα ή να αποταμιεύσουν με πίστωση. Επίσης, σύμφωνα με την Ομοσπονδιακή Στατιστική Υπηρεσία του Κράτους, τα τελευταία 5 χρόνια, τα πραγματικά εισοδήματα του πληθυσμού έχουν σχεδόν διπλασιαστεί, την ίδια στιγμή, ο όγκος των στεγαστικών δανείων έχει επίσης αυξηθεί.
Τα τελευταία χρόνια, ο αριθμός των ληξιπρόθεσμων οφειλών έχει μειωθεί αισθητά, καθώς όπως φαίνεται στο Διάγραμμα 3, ο όγκος τους μειώθηκε περισσότερο από το μισό. Αυτό υποδηλώνει αύξηση του βιοτικού επιπέδου του πληθυσμού και αποτελεσματική κρατική πολιτική στον τομέα των στεγαστικών δανείων.
Ρύζι.
Στα τέλη του 2012, οι μεγαλύτερες τράπεζες που εκδίδουν στεγαστικά δάνεια αύξησαν τα επιτόκια, που ήταν η πρώτη αύξηση του κόστους στεγαστικών δανείων τα τελευταία χρόνια. Ωστόσο, αυξήθηκαν μόνο οι κύριοι συντελεστές, ενώ μειώθηκαν οι συντελεστές για τα προνομιακά προγράμματα.
Αυτή η τάση διαμορφώθηκε από τις μεγαλύτερες τράπεζες της χώρας, στις οποίες συμμετέχει και το κράτος. Για παράδειγμα, η Sberbank, η οποία εκδίδει περισσότερο από το ήμισυ των συνολικών στεγαστικών δανείων, ακολούθησε επίσης η VTB24, η Gazprom και άλλες λιγότερο σημαντικές τράπεζες.
Κατά τη διάρκεια της κρίσης, οι τράπεζες σταμάτησαν να εκδίδουν στεγαστικά δάνεια χωρίς προκαταβολές, καθώς η φερεγγυότητα των δανειοληπτών μειώθηκε απότομα κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Επίσης, μεγάλος αριθμός διαμερισμάτων τέθηκε προς πώληση λόγω της έλλειψης κάποιας οικονομικής πειθαρχίας από τους δανειολήπτες.
Οι υπόλοιπες τράπεζες, οι οποίες συνέχισαν να εκδίδουν δάνεια χωρίς προκαταβολή, έσφιξαν δραστικά τους όρους προκειμένου να ελαχιστοποιήσουν τον κίνδυνο ζημιών. Για παράδειγμα:
Η Sovetsky Bank προσφέρθηκε να λάβει 0,5-5 εκατομμύρια ρούβλια, χωρίς προκαταβολή για 1-15 χρόνια, σε ποσοστό 16,9% με ασφάλιση ή 19,9% χωρίς προσωπική ή ασφάλιση περιουσίας. Ήταν επίσης απαραίτητο να παρασχεθεί ένας εντυπωσιακός όγκος εγγράφων που θα μαρτυρούσαν το υψηλό επίπεδο εισοδήματος και τη σταθερότητά του.
Η Sviaz-Bank ζήτησε από τον δανειολήπτη να εκδώσει ενέχυρο για τη στέγασή του, αλλά το ποσό που έλαβε ήταν μόνο 3 εκατομμύρια και η διάρκεια κυμαινόταν από 1 έως 30 χρόνια και το επιτόκιο υπολογίστηκε ξεχωριστά για κάθε δανειολήπτη.
Μπορείτε επίσης να μειώσετε το κόστος στεγαστικών δανείων κατά τη διάρκεια διαφόρων πωλήσεων στεγαστικών δανείων και ειδικών μειώσεων τιμών, που πραγματοποιούνται από όλες σχεδόν τις τράπεζες. Για παράδειγμα, η UniCredit Bank τον Δεκέμβριο του περασμένου έτους πρόσφερε στους δανειολήπτες της έκπτωση σε όλα τα στεγαστικά δάνεια ύψους 0,5% ετησίως, που ήταν δώρο Πρωτοχρονιάς για όλους τους δανειολήπτες.
Μπορείτε επίσης να πάρετε ένα στεγαστικό δάνειο όχι μόνο κατά την περίοδο των διαφόρων προωθήσεων, αλλά με τη βοήθεια της κρατικής υποστήριξης. Έτσι το 2013, μαζί με τα ήδη υπάρχοντα προγράμματα για στρατιωτικούς και νέες οικογένειες, ξεκίνησε ένα νέο πρόγραμμα κρατικής στήριξης για την αγορά κατοικίας με πίστωση για νέους εκπαιδευτικούς. Το πρόγραμμα αυτό συνίσταται στο ότι ένας εκπαιδευτικός κάτω των 35 ετών πρέπει να συνεισφέρει τουλάχιστον το 10% του συνολικού κόστους στέγασης, ενώ πρέπει να επιβεβαιώσει το εισόδημά του με τα απαραίτητα πιστοποιητικά για να λάβει στεγαστικό δάνειο 8,5% ετησίως.
Οι πιο δημοφιλείς τράπεζες στον τομέα του στεγαστικού δανεισμού είναι η Sberbank και η VTB24, οι προσφορές τους είναι επίσης οι πιο ελκυστικές για τους δανειολήπτες.
Έτσι, ένα στεγαστικό δάνειο από τη Sberbank της Ρωσίας το 2013 εκδίδεται με τους ακόλουθους όρους:
1) Το επιτόκιο για ένα δάνειο που εκδίδεται σε ρούβλια θα είναι από 9 έως 15% ετησίως, σε ξένο νόμισμα από 12 έως 14%.
2) Η προκαταβολή πρέπει να είναι τουλάχιστον 15% του συνολικού ποσού.
3) Η περίοδος για την οποία εκδίδεται ένα στεγαστικό δάνειο δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 30 έτη.
Είναι επίσης απαραίτητο να παρασχεθεί στην τράπεζα ένα πακέτο εγγράφων που θα επιβεβαιώνουν τη σταθερή οικονομική θέση του δανειολήπτη.
Υποθήκη VTB24 το 2013:
Το επιτόκιο για δάνεια σε ρούβλια είναι 10,9-14,9%, για δάνεια σε ξένο νόμισμα - 8,9-11,2% ετησίως.
Προκαταβολή - από 10% του κόστους στέγασης.
Διάρκεια - έως 50 χρόνια.
Είναι επιθυμητό να αποκτήσετε ασφάλιση (ζωή και αναπηρία του δανειολήπτη, ζημιά ή ζημιά στο διαμέρισμα, τερματισμός ιδιοκτησίας κατοικίας), χωρίς ασφάλιση, το ποσοστό αυξάνεται κατά 3% ετησίως. Απαιτούνται βεβαιώσεις εισοδήματος και αποδεικτικό απασχόλησης.
Τα τελευταία χρόνια, η αγορά στεγαστικών δανείων στη Ρωσία έχει αναπτυχθεί περισσότερο. Τα στεγαστικά δάνεια είναι πολύ δημοφιλή στον πληθυσμό και έχουν ευεργετική επίδραση στην οικονομία της χώρας μας. Η ανάπτυξη αυτής της αγοράς επηρεάζεται από μεγάλο αριθμό παραγόντων, όπως τα εισοδήματα του πληθυσμού, οι τιμές των κατοικιών, οι όροι πληρωμής κ.λπ.
Σημαντικό χαρακτηριστικό του 2013 ήταν η αισθητά αυξημένη επιρροή των στεγαστικών δανείων στην αγορά κατοικίας της χώρας. Αυτό αποδεικνύεται από την αύξηση του ποσοστού των συναλλαγών στεγαστικών δανείων στο πλαίσιο μιας σταθερής δυναμικής των συναλλαγών στέγασης. Σύμφωνα με τη Rosreestr, κάθε τέταρτο δικαίωμα ιδιοκτησίας (24,6%) που καταχωρήθηκε σε συναλλαγές στέγασης το 2013 αποκτήθηκε με στεγαστικό δάνειο.
Ο αριθμός αυτός αποτελεί ρεκόρ για ολόκληρη την περίοδο παρατήρησης (από το 2005). Σύμφωνα με εκτιμήσεις της AHML, σε γενικές γραμμές, το μερίδιο των στεγαστικών δανείων στην πώληση νέων κατοικιών φτάνει το 40% και για ορισμένα αντικείμενα, οι συναλλαγές με στεγαστικά δάνεια ξεπερνούν το 50% και φτάνουν το 70-80% των πωλήσεων.
Το 2013, σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ο όγκος των εκδοθέντων στεγαστικών δανείων συνέχισε να αυξάνεται: 657 πιστωτικά ιδρύματα παρείχαν 824.792 δάνεια ύψους 1,354 τρισ. ρούβλια, που είναι 19,24% περισσότερο ως προς τον αριθμό των δανείων και 31,17% περισσότερο σε νομισματικούς όρους σε σχέση με το 2012.
Διάγραμμα 2. Δυναμική παροχής στεγαστικών δανείων σε σωρευτική βάση από την αρχή του έτους
Χρέος για HML από 1 Ιανουαρίου 2014 Ανήλθαν σε 2,648 τρισ. τρίψιμο. Ο όγκος των εκδοθέντων στεγαστικών δανείων (ΣΚ) το 2013 Έφτασε τα 1,404 τρισ. τρίψιμο, ή 880485 δάνεια με χρέος 2,765 τρισ. τρίψιμο.
Ληξιπρόθεσμα στεγαστικά δάνεια από 1 Ιανουαρίου 2014 ήταν στο επίπεδο των 39,50 δισεκατομμυρίων ρούβλια, ή 1,49% του υπολειπόμενου χρέους, που είναι 0,59 p.p. λιγότερο από την 1η Ιανουαρίου 2013 Το μερίδιο του ληξιπρόθεσμου χρέους από το υπόλοιπο χρέος για στεγαστικά δάνεια σε ρούβλια από την 1η Ιανουαρίου 2014 μειώθηκε κατά 0,47 π.μ. σε 1,0% σε σύγκριση με την 1η Ιανουαρίου 2013, και για τα δάνεια σε ξένο νόμισμα σε σχέση με την 1η Ιανουαρίου 2013, αντίθετα, αυξήθηκαν κατά 1,15 π.μ. έως 12,57%.
Σχήμα 3. Δυναμική της μέσης αξίας των HML για 6 ομάδες πιστωτικών ιδρυμάτων, ταξινομημένα ανά περιουσιακά στοιχεία (με φθίνουσα σειρά)
Το 2013, το μερίδιο των HML σε ξένο νόμισμα στον όγκο των χορηγηθέντων δανείων συνέχισε να μειώνεται: σε νομισματικούς όρους, κατά 0,3 p.p. έως 1,12%, και σε ποσοτικούς όρους - κατά 0,02 p.p. σε 0,23% σε σχέση με το 2012. Από την 1η Ιανουαρίου 2014 το μερίδιο των δανείων αυτών στο ανεξόφλητο χρέος μειώθηκε κατά 1,93 π.μ. στο 4,22% και το μερίδιο του ληξιπρόθεσμου χρέους σε HML σε ξένο νόμισμα στο σύνολο των ληξιπρόθεσμων οφειλών αυξήθηκε κατά 1,84 π.μ. και ανήλθε σε 35,59%.
Σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, το μερίδιο του χρέους σε HML χωρίς ληξιπρόθεσμες πληρωμές στο συνολικό ποσό του χρέους για HML από την 1η Ιανουαρίου 2014 αυξήθηκε κατά 0,12 p.p. σε σύγκριση με την 1η Ιανουαρίου 2013 και έφτασε το 96,05%. Το μερίδιο του χρέους των ληξιπρόθεσμων δανείων (με ληξιπρόθεσμες πληρωμές άνω των 180 ημερών) στο συνολικό ποσό του χρέους στα HML μειώθηκε κατά 0,48 ποσοστιαίες μονάδες κατά την ίδια περίοδο. και ανήλθε σε 1,78%.
Σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, από τις 6 ομάδες πιστωτικών ιδρυμάτων που ταξινομήθηκαν κατά περιουσιακά στοιχεία (με φθίνουσα σειρά), το μερίδιο της Ομάδας Ι από τα πέντε πιστωτικά ιδρύματα με τα μεγαλύτερα περιουσιακά στοιχεία στο συνολικό όγκο των δανείων που χορηγήθηκαν το 2013 Η HML ήταν στο επίπεδο του 72,22% σε νομισματικούς όρους και 76,93% σε ποσοτικούς όρους, έχοντας προσθέσει 6,23 ποσοστιαίες μονάδες, αντίστοιχα. και 4,62 p.p. σε σχέση με το 2012 Σε σχέση με το 2011, το μερίδιο του Ομίλου Ι στον όγκο των στεγαστικών δανείων αυξήθηκε κατά 18,46 π.μ. και κατά αριθμό - κατά 14,63 ποσοστιαίες μονάδες, γεγονός που υποδηλώνει τη συνεχιζόμενη μονοπώληση της αγοράς στεγαστικών δανείων. Από 1 Ιανουαρίου 2014 Οι δύο πρώτοι όμιλοι (19 πιστωτικά ιδρύματα) καλύπτουν το 80,13% της αγοράς HML. Αντίστοιχα, μειώθηκαν οι μετοχές άλλων ομίλων πιστωτικών ιδρυμάτων.
Με μείωση στο 1,49% το 2013. το μερίδιο του ληξιπρόθεσμου χρέους στο συνολικό χρέος της Ρωσικής Ομοσπονδίας (39,50 δισεκατομμύρια RUB) έναντι 2,08% το 2012. Η δεύτερη ομάδα πιστωτικών ιδρυμάτων είναι «πρωταγωνιστής», διατηρώντας τη μεγαλύτερη αξία του μεριδίου του ληξιπρόθεσμου χρέους το 2013 (3,04% ), έχοντας έτσι το πιο επικίνδυνο χαρτοφυλάκιο HML. Η ποιότητα των δανειακών χαρτοφυλακίων του ομίλου, εκφρασμένη ως ποσοστό του ληξιπρόθεσμου χρέους του ομίλου επί του υπολειπόμενου χρέους του ομίλου, επιδεινώθηκε το 2013 για τις ομάδες III και V και βελτιώθηκε για τις υπόλοιπες.
Η χαμηλότερη τιμή του μέσου όρου HML σε ρούβλια για το 2013 (1,31 εκατομμύρια ρούβλια) στην Ομάδα V και η υψηλότερη τιμή της μέσης αξίας HML σε ξένο νόμισμα (20,5 εκατομμύρια ρούβλια) - στην Ομάδα VI.
Σε σύγκριση με το 2012 Οι μέσες τιμές HML σε ρούβλια για όλες τις ομάδες αυξήθηκαν. Η μεγαλύτερη αύξηση στη μέση αξία των HML σε ξένο νόμισμα σημειώθηκε στις ομάδες II και VI και η μεγαλύτερη μείωση σημειώθηκε στην ομάδα IV (Εικ. 3).
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ρωσίας την 01.01.2014 υποδεικνύουν ότι το επίπεδο των επιτοκίων έκδοσης στεγαστικών δανείων σε ρούβλια που χορηγήθηκαν τον Δεκέμβριο ανήλθε σε 12,1%, που είναι 0,6 p.p. κάτω από τα επίπεδα Δεκεμβρίου 2012.
Η δυναμική των επιτοκίων το 2013 ήταν άνιση - στην αρχή του έτους αυξήθηκαν δυναμικά, φτάνοντας τη μέγιστη τιμή του 12,9% τον Μάρτιο, αλλά στη συνέχεια υπήρξε πτωτική τάση των επιτοκίων, η οποία κορυφώθηκε τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο του 2013.
Η μείωση των επιτοκίων στο τέλος του έτους εξηγείται από τις εποχικές προσφορές των τραπεζών - το τρίτο τρίμηνο του 2013, σχεδόν όλοι οι ηγέτες στην αγορά στεγαστικών δανείων ξεκίνησαν ειδικές προσφορές που επιτρέπουν σε ένα αρκετά ευρύ φάσμα δανειοληπτών να υπολογίζουν σε χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων .
Το μέσο σταθμισμένο επιτόκιο στεγαστικών δανείων το 2013 ήταν 12,4% (σωρευτικό), γεγονός που εξηγείται από το υψηλό επίπεδο των επιτοκίων το πρώτο τρίμηνο του 2013.
Σχήμα 4. Δυναμική του σταθμισμένου μέσου επιτοκίου HML για 6 ομάδες πιστωτικών ιδρυμάτων ταξινομημένα ανά περιουσιακά στοιχεία (με φθίνουσα σειρά)
Ένας πρόσθετος παράγοντας που παρακίνησε τις μεγάλες τράπεζες να εντείνουν τις προσπάθειές τους για αύξηση των χαρτοφυλακίων στεγαστικών δανείων ήταν η πολιτική της Τράπεζας της Ρωσίας με στόχο τον περιορισμό του ρυθμού αύξησης των ακάλυπτων δανείων, συμπεριλαμβανομένης της αύξησης του μεγέθους των ελάχιστων αποθεματικών για απώλειες από καταναλωτικά δάνεια χωρίς εξασφαλίσεις. Από αυτή την άποψη, τα πιστωτικά ιδρύματα που διαθέτουν τις κατάλληλες δυνατότητες (πρωτίστως πρόσβαση σε χρηματοδότηση), ανάλογα με τις εσωτερικές προτεραιότητες, θα μπορούσαν να επικεντρωθούν σε μια πιο ενεργή ανάπτυξη του στεγαστικού δανεισμού. Έτσι, ξεκινώντας από το δεύτερο τρίμηνο του 2013, το Αναλυτικό Κέντρο AHML κατέγραψε περίπου 30 περιπτώσεις μειώσεων επιτοκίων σε μόνιμη ή προσωρινή βάση μεταξύ ενεργών συμμετεχόντων στην αγορά.
Το 2013, η μέση σταθμισμένη διάρκεια δανεισμού HML για όλες τις ομάδες πιστωτικών ιδρυμάτων για HML σε ρούβλια ήταν 14,7 έτη και για δάνεια σε ξένο νόμισμα 12,7 έτη. Η μεγαλύτερη σταθμισμένη μέση περίοδος δανεισμού για πιστώσεις σε ρούβλια στην ομάδα III είναι 15,6 έτη και για πιστώσεις σε ξένο νόμισμα στην ομάδα I - 21,2 έτη. Η ομάδα VI έχει τους μικρότερους μέσους σταθμισμένους όρους δανείου: 10,3 έτη για δάνεια σε ρούβλια και 2,1 έτη για δάνεια σε ξένο νόμισμα.
Σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, το 2013. η απόκτηση από πιστωτικά ιδρύματα των δικαιωμάτων απαίτησης επί στεγαστικών δανείων αυξήθηκε κατά 5,17% σε σύγκριση με το 2012 και ανήλθε σε 85,98 δισεκατομμύρια ρούβλια. Η απόκτηση απαιτήσεων από δάνεια σε ρούβλια μειώθηκε κατά 2,47% και έφτασε τα 61,71 δισεκατομμύρια ρούβλια και τα δάνεια σε ξένο νόμισμα αυξήθηκαν κατά 31,3% και ανήλθαν σε 24,274 δισεκατομμύρια ρούβλια. Ο μεγαλύτερος όγκος κεκτημένων δικαιωμάτων αξίωσης βάσει HML το 2013 τόσο σε ρούβλια όσο και σε ξένο νόμισμα, όπως και το 2012, εγγράφηκε σε πιστωτικά ιδρύματα του ομίλου IV.
Σύμφωνα με την AHML OJSC, το 2013 ο όγκος των συναλλαγών στην πρωτογενή αγορά κατοικίας με χρήση στεγαστικού δανείου αυξήθηκε κατά 10 π.μ. σε σχέση με το 2012 και ανήλθε σε 30%.
Πίνακας 3
Δομή στεγαστικών δανείων
Το 2013, το μερίδιο της AHML OJSC στην αγορά στεγαστικών δανείων ανήλθε σε 8,2% σε όρους ρούβλι (111,3 δισεκατομμύρια ρούβλια) ή περίπου 10% του συνολικού αριθμού των δανείων που εκδόθηκαν, συμπεριλαμβανομένης της εργασίας στην πρωτογενή αγορά (αναχρηματοδότηση ) - 3,5% (48,0 δισεκατομμύρια ρούβλια), στη δευτερεύουσα - 4,7% (63,3 δισεκατομμύρια ρούβλια). Σύμφωνα με την AHML OJSC, ο συνολικός όγκος των τίτλων που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια το 2013 Ανήλθε σε 140,625 δισεκατομμύρια ρούβλια, εκ των οποίων το 55,5% (78,1 δισεκατομμύρια ρούβλια) των τίτλων εκδόθηκαν με τη συμμετοχή του ίδιου του Οργανισμού.
Το 2014 το μέγεθος του κεφαλαίου μητρότητας της AHML OJSC έχει αυξηθεί και ανέρχεται σε 429,4 χιλιάδες ρούβλια. Το 2014, οι αναπροσαρμοσμένες ετήσιες πληρωμές στο στρατιωτικό προσωπικό που συμμετέχει στο συσσωρευτικό σύστημα υποθηκών έφθασαν τα 233.000 ρούβλια. Ο οργανισμός στο πλαίσιο του προγράμματος "Στρατιωτική υποθήκη" αύξησε το μέγιστο ποσό ενός στεγαστικού δανείου κατά την αγορά ενός διαμερίσματος στην πρωτογενή αγορά από 2 εκατομμύρια σε 2,2 εκατομμύρια ρούβλια. και μείωσε την ελάχιστη προκαταβολή από 30% σε 20%.
Τους τελευταίους έξι μήνες, πολλές τράπεζες στεγαστικών δανείων έχουν χαλαρώσει τις απαιτήσεις για τους δανειολήπτες: μείωσαν την ελάχιστη προκαταβολή (συμπεριλαμβανομένης της μηδενικής), αύξησαν το μέγιστο ποσό δανείου και διεύρυναν τον κατάλογο των δανειακών αντικειμένων.
Παρά τη χαλάρωση των απαιτήσεων για τους δανειολήπτες, η ποιότητα του χαρτοφυλακίου στεγαστικών δανείων που συσσωρεύεται στους ισολογισμούς των τραπεζών βρίσκεται σε υψηλό επίπεδο. Το μερίδιο των ληξιπρόθεσμων πληρωμών στο συνολικό όγκο των συσσωρευμένων στεγαστικών δανείων την 1η Ιανουαρίου 2014 ανερχόταν σε 1,49%, και ο συνολικός όγκος των στεγαστικών δανείων χωρίς ούτε μία ληξιπρόθεσμη πληρωμή είναι πάνω από 96%. Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι σε περίπτωση απότομης επιδείνωσης της οικονομικής κατάστασης και αύξησης της ανεργίας, το μερίδιο των ληξιπρόθεσμων πληρωμών μπορεί να αυξηθεί και η ποιότητα του χαρτοφυλακίου στεγαστικών δανείων μπορεί να επιδεινωθεί γρήγορα.
Η ανάπτυξη της αγοράς στεγαστικών δανείων έχει γίνει ένας από τους κύριους μοχλούς της κατασκευής κατοικιών. Διαισθανόμενοι ότι οι τράπεζες έχουν ξαναρχίσει να δανείζουν τον κατασκευαστικό κλάδο και τους αγοραστές κατοικιών, οι προγραμματιστές ενίσχυσαν τις δραστηριότητές τους. Έτσι, το 2013 κατασκευάστηκαν 912,1 χιλιάδες διαμερίσματα συνολικής επιφάνειας 69,4 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων. μέτρα (+5,6% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους). Αυτός ο αριθμός είναι ρεκόρ για ολόκληρη την ιστορία της Ρωσικής Ομοσπονδίας από το 1990.
Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η ταυτόχρονη αύξηση των στεγαστικών δανείων και της κατασκευής κατοικιών διατηρεί την αγορά κατοικίας σε μια ισορροπημένη αναπτυξιακή πορεία - η πρόσθετη αποτελεσματική ζήτηση του πληθυσμού, υποστηριζόμενη από στεγαστικά δάνεια, απορροφά την πρωτογενή αγορά κατοικίας.
Η αύξηση των τιμών των κατοικιών, σύμφωνα με τη Rosstat, το 2013 σε σύγκριση με το 2012 ήταν κατά μέσο όρο 7,2%, γεγονός που, στο πλαίσιο του σταθερού ετήσιου πληθωρισμού (6,8%), υποδηλώνει ότι η πραγματική αύξηση των τιμών των κατοικιών, κατά μέσο όρο στη Ρωσία, δεν υπερέβη 0,5 p.p.
Λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα του πληθυσμού αυξήθηκε κατά 3,3 ποσοστιαίες μονάδες και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων μειώθηκαν, μπορούμε να πούμε ότι στο τέλος του 2013, καταγράφηκε αύξηση στη διαθεσιμότητα κατοικιών για τον πληθυσμό, τόσο σε βάρος ιδίων και μέσω δανειακών κεφαλαίων.
Ο πιο "δημοφιλής" τρόπος αγοράς ακινήτων στη Ρωσική Ομοσπονδία τα τελευταία 5-7 χρόνια εξακολουθεί να είναι η υποθήκη. Ως εκ τούτου, οι αρχές της χώρας στην οικονομική τους πολιτική συμβάλλουν με κάθε δυνατό τρόπο σε τραπεζικά προγράμματα που στοχεύουν στη μείωση των επιτοκίων αυτού του είδους των δανείων. Αυτό το ζωτικής σημασίας θέμα έθιξε στην ομιλία του στις 30 Ιανουαρίου 2014 ο Alexei Ulyukaev, ο οποίος κατέχει τη θέση του Υπουργού του Υπουργείου Οικονομικής Ανάπτυξης. Ο Πρόεδρος Βλαντιμίρ Πούτιν υποστηρίζει επίσης αυτή τη δήλωση και πιστεύει ότι είναι απαραίτητο να καθοριστεί ένα «σταθερό» επιτόκιο στεγαστικών δανείων, το οποίο θα είναι κοντά στο επιτόκιο αναχρηματοδότησης της Τράπεζας της Ρωσίας. Με τη σειρά του, ο Igor Shuvalov, Πρώτος Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, επισημαίνει μια σταθερή αύξηση του αριθμού των δανείων που εκδόθηκαν το 2013 και τον Ιανουάριο του 2014, και πιστεύει ότι είναι απαραίτητο να τηρήσουμε την κατεύθυνση που επέλεξε η κυβέρνηση και οι τραπεζικές υπηρεσίες της χώρας οργανισμούς σε αυτόν τον τομέα.
Το Υπουργείο Οικονομικών της Ρωσικής Ομοσπονδίας προβλέπει μείωση του πληθωρισμού το 2014 στο 5%-6%. Ως αποτέλεσμα, τα στεγαστικά δάνεια μπορεί να μειωθούν σε τιμή έως και 8% ετησίως.
Ταυτόχρονα, πρέπει να σημειωθεί ότι ο αριθμός των Ρώσων που σχεδιάζουν να βελτιώσουν τις συνθήκες διαβίωσής τους συνεχίζει να αυξάνεται. Η αύξηση των στεγαστικών δανείων το 2014 προβλέπεται να είναι 20%-25%. Ήδη, κάθε τέταρτη αγορά ακινήτων γίνεται με πίστωση, γιατί αυτός είναι ο πιο προσιτός τρόπος επίλυσης προβλημάτων με τη στέγαση. Η υψηλή ποιότητα των δανειοληπτών είναι επίσης ευχάριστη. Το μερίδιο των στεγαστικών δανείων χωρίς χρέος για το εξάμηνο του 2013 ανήλθε σε 96%.
Οι κρατικές τράπεζες είναι οι πιο δραστήριες στην αγορά στεγαστικών δανείων. Παρά τον ενεργό ρυθμό έκδοσης δανείων από ιδιωτικές τράπεζες, η Sberbank, η VTB 24 και η Gazprombank εξακολουθούν να κατέχουν ηγετική θέση. Το μερίδιό τους στο σύνολο των στεγαστικών δανείων είναι 68%. Το δεύτερο εξάμηνο του έτους, η Τράπεζα της Μόσχας άρχισε επίσης να αυξάνει ενεργά τους όγκους της.
|
Θέση στην κατάταξη από 01/07/2014 |
Θέση στην κατάταξη από 01/07/2013 |
Όνομα της τράπεζας |
Ο όγκος των εκδοθέντων στεγαστικών δανείων. έζησε. δάνεια, εκατομμύρια ρούβλια |
Ρυθμός ανάπτυξης (1 εξάμηνο 2014/Εν. 1 2013), % |
|||
|
1 μισό. 2014 |
1 μισό. 2013 |
||||||
|
OJSC "Sberbank της Ρωσίας" |
|||||||
|
VTB 24 (ZAO) |
|||||||
|
CJSC "CB Delta Credit" |
|||||||
|
JSC "Τράπεζα της Μόσχας" |
|||||||
|
JSCB "ROSBANK" |
|||||||
|
JSCB "Svyaz-Bank" |
|||||||
|
CJSC "Raiffeisenbank" |
|||||||
|
JSC "Bank "Saint-Petersburg" |
|||||||
|
Χρηματοοικονομικός όμιλος "Opening"* |
Οι κρατικές τράπεζες είναι αυτές που επηρεάζουν τη δυναμική του επιτοκίου. Λόγω του γεγονότος ότι μείωσαν τα επιτόκια το δεύτερο εξάμηνο του 2013, άλλα πιστωτικά ιδρύματα έπρεπε επίσης να αναθεωρήσουν τους όρους δανεισμού τους.
Στα τελευταία σχέδια της Κυβέρνησης είναι η δημιουργία στο εγγύς μέλλον ενός ενιαίου κέντρου για την έκδοση κοινωνικών στεγαστικών δανείων, που θα επιτρέψει την περαιτέρω ανάπτυξη υφιστάμενων προγραμμάτων στεγαστικών δανείων για χαμηλά εισοδήματα και ευάλωτα στρώματα του πληθυσμού (δάσκαλοι, γιατροί, επιστήμονες, στρατιωτικούς, νεαρές οικογένειες κ.λπ.).
Οι προβλέψεις των αναλυτών για την ανάπτυξη προγραμμάτων στεγαστικών δανείων στη Ρωσική Ομοσπονδία το πρώτο εξάμηνο του 2014. Λαμβάνοντας υπόψη τα αποτελέσματα του συνολικού χαρτοφυλακίου στεγαστικών δανείων των ρωσικών τραπεζών για το 2013 συνολικά, οι αναλυτές κάνουν τολμηρές προβλέψεις για αύξηση του όγκου των στεγαστικών δανείων το πρώτο εξάμηνο του 2014 κατά 16%. Εξάλλου, οι ληξιπρόθεσμες οφειλές για στεγαστικά δάνεια θα πρέπει να μειωθούν δραστικά, εκτός φυσικά και αν επιδεινωθεί ακόμη περισσότερο η οικονομική κατάσταση στη χώρα. Μιλώντας συγκεκριμένα για τα αποτελέσματα του Ιανουαρίου 2014, μέχρι στιγμής έχει σημειωθεί κάποια αύξηση στο μέσο κόστος των δανείων, αν και πολλές ρωσικές τράπεζες προσφέρουν στους πελάτες τους ένα ευρύ φάσμα ειδικών προγραμμάτων στεγαστικών δανείων με μειωμένα επιτόκια. Προφανώς, οι όροι της υποθήκης στο πλαίσιο τέτοιων προγραμμάτων δεν ταιριάζουν κατά κάποιο τρόπο στους πελάτες.
Οι ειδικοί τείνουν να εξηγούν αυτό το παράδοξο ως εξής. Καταρχάς, στα τέλη του περασμένου έτους και στις αρχές του τρέχοντος έτους, οι τράπεζες αύξησαν την εισροή πελατών που είναι έτοιμοι να συνάψουν στεγαστικά δάνεια με χαμηλή προκαταβολή. Δεύτερον, οι περισσότεροι από τους πελάτες των τραπεζών στεγαστικών δανείων επιλέγουν σκόπιμα μόνοι τους προγράμματα με εκτεταμένη μέση περίοδο πληρωμής. Όπως είναι φυσικό, ταυτόχρονα, τα επιτόκια παραμένουν υψηλά, αφού εξαρτώνται άμεσα από το μέγεθος των ιδίων κεφαλαίων του δανειολήπτη και τη διάρκεια του δανείου.
Οι αναλυτές σημείωσαν επίσης ότι τον Ιανουάριο του 2014, οι ρωσικές τράπεζες άρχισαν να προετοιμάζουν νέες «ευέλικτες» απαιτήσεις για τους πελάτες τους. Είναι πρόθυμοι να πάρουν ρίσκα για να προσελκύσουν δανειολήπτες, ακόμη κι αν δεν πληρούν τις βασικές αρχικές απαιτήσεις τους. Με αυτόν τον τρόπο, οι τράπεζες σκοπεύουν να κάνουν τους ενυπόθηκους δανειολήπτες τους «πρωταρχικούς τροφοδότες» που θα τους φέρουν οικονομική επιτυχία στο μέλλον. Οι εκπρόσωποι της Rosselkhozbank και της Sberbank μιλούν ανοιχτά για αυτό σήμερα, υποστηρίζοντας ότι η Κεντρική Τράπεζα τους ωθεί σε ένα τέτοιο βήμα.
Για παράδειγμα, πρόσφατα η Sberbank ανακοίνωσε επίσημα μείωση κατά 0,5 ποσοστιαίες μονάδες στα βασικά επιτόκια στεγαστικών δανείων της. Αλλά αυτή η τάση είναι ανησυχητική για ορισμένους ειδικούς, επειδή με «ανεπαρκείς» προσφορές στεγαστικών δανείων, οι τιμές των ακινήτων μπορεί επίσης να αυξηθούν απότομα, ειδικά στη Μόσχα και σε άλλες μεγάλες πόλεις της Ρωσίας.
Μεσοπρόθεσμες προβλέψεις για την ανάπτυξη του χρηματοπιστωτικού τομέα, των στεγαστικών δανείων και της ρωσικής οικονομίας.
Η πρόβλεψή τους, μέχρι το 2016, παρουσιάστηκε πρόσφατα από ειδικούς του Ινστιτούτου Οικονομικής Ανάπτυξης. Gaidar. Αυτό το έγγραφο πρόσθεσε νευρικότητα σε πολλούς ηγέτες στεγαστικών τραπεζών. Οι ειδικοί πιστεύουν ότι το εισόδημα των πολιτών της χώρας το 2014 θα αυξηθεί αρκετά (όχι περισσότερο από 0,9%). Για την προοπτική 2015-2016 - ακόμη λιγότερο (κατά 0,4%). Αυτό μπορεί να σημαίνει μόνο - ο ρυθμός αύξησης των στεγαστικών δανείων θα μειωθεί σταδιακά. Το χρέος του πληθυσμού θα αυξηθεί γρήγορα, αν και οι τράπεζες προσφέρουν κερδοφόρα στεγαστικά δάνεια με επιβράδυνση των πληρωμών τους.
Ταυτόχρονα, το κόστος εξυπηρέτησης των στεγαστικών δανείων θα αρχίσει να αυξάνεται, το οποίο δεν μπορεί παρά να επηρεάσει την οικονομική ανάπτυξη πολλών ρωσικών τραπεζών, ειδικά των μικρών. Σύμφωνα με τους ειδικούς, είναι απαραίτητο να δούμε την πτωτική τάση της αύξησης των καταναλωτικών δανείων το 2013 και στη συνέχεια δεν θα είναι δύσκολο να συγκριθούν τα γεγονότα και να εξαχθούν συμπεράσματα κατ' αναλογία σχετικά με την ανάπτυξη ή τη «μη ανάπτυξη» των προγραμμάτων στεγαστικών δανείων. .
Οι τράπεζες στοιχηματίζουν σε στεγαστικά δάνεια σε ρούβλια.
Οι προσφορές στεγαστικών δανείων σε συνάλλαγμα δεν έχουν μεγάλη ζήτηση στη χώρα μας. Ο όγκος τους δεν υπερβαίνει το 1% του συνόλου των εκδοθέντων στεγαστικών δανείων. Σήμερα, οι τράπεζες κάνουν το κύριο στοίχημά τους στα στεγαστικά δάνεια σε ρούβλια. Η κατάσταση για το πρώτο εξάμηνο του 2014 δεν θα αλλάξει σημαντικά. Κανείς όμως από τους ιδιοκτήτες στεγαστικών τραπεζών, εμπειρογνώμονες ή αναλυτές δεν θέλει να δώσει προβλέψεις μέχρι το τέλος του έτους. Όλα θα εξαρτηθούν από τη συνολική σταθερότητα στη χώρα.
Ριζικές αλλαγές στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι δυνατές μόνο εάν η οικονομία βρίσκεται «απελπιστικά σε πυρετό». Διαφορετικά, μπορεί κανείς να ελπίζει σε ομαλή (σταδιακή) μείωση των μέσων ετήσιων ρυθμών. Οι επικεφαλής των μεγάλων τραπεζών στεγαστικών δανείων στη Ρωσική Ομοσπονδία τείνουν να ελπίζουν ότι αυτή την άνοιξη τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων σε ρούβλια θα παραμείνουν στα επίπεδα του τέλους του 2013 (περίπου 12,4% ετησίως).
στεγαστική τράπεζα ταμιευτηρίου Ρωσίας
Πίνακας 4
Συγκριτικά χαρακτηριστικά των κύριων όρων στεγαστικού δανεισμού σε διάφορες τράπεζες
|
Sberbank |
||||||
|
Nordea Bank |
||||||
|
Raiffeisenbank |
||||||
|
UniCredit Bank |
||||||
|
Absolut Bank |
||||||
|
Πιστωτική Τράπεζα της Μόσχας |
||||||
|
Sobinbank |
||||||
|
Τράπεζα της Μόσχας |
||||||
|
Gazprombank |
||||||
|
Svyaz-Bank |
||||||
|
Alfa Bank |
||||||
|
Rosevrobank |
||||||
|
Promsvyazbank |
||||||
|
Transcapitalbank |
||||||
|
Tatfondbank |
||||||
|
Baltinvestbank |
||||||
|
Globexbank |
||||||
|
Credit Europe Bank |
||||||
|
Τράπεζα Khanty-Mansiysk |
||||||
|
Αναγέννηση 2 3 1 2 1 9 |
Κριτήρια αξιολόγησης:
- 1. Η αξία της ελάχιστης προκαταβολής: 1 βαθμός - από 25%, 2 πόντους - από 20%, 3 μονάδες - έως 20%.
- 2. Μέγιστη διάρκεια δανείου: 1 βαθμός - έως 20 έτη, 2 βαθμοί - έως 25 έτη, 3 βαθμοί - άνω των 25 ετών.
- 3. Μέγιστο ποσό δανείου: 0,5 πόντους - έως 5 εκατομμύρια, 1 πόντους - έως 10 εκατομμύρια, 2 πόντοι - έως 20 εκατομμύρια, 3 μονάδες - άνω των 20
- 4. Η αξία του επιτοκίου: 1 μονάδα - πάνω από το μέσο όρο, 2 - 2,5 μονάδες - περίπου ίση με το μέσο όρο (ανάλογα με το ανώτατο όριο του επιτοκίου), 3 μονάδες - κάτω από το μέσο επιτόκιο.
- 5. Βαθμολογία αξιοπιστίας Forbes: 1 βαθμός - 3 αστέρια, 2 βαθμοί - 4 αστέρια, 3 βαθμοί - 5 αστέρια.
Μια ανάλυση της συμπεριφοράς των κύριων παραγόντων στην αγορά στεγαστικών δανείων γενικά υποδηλώνει πιθανή επιδείνωση του χαρτοφυλακίου στεγαστικών δανείων των τραπεζών μεσοπρόθεσμα, στο πλαίσιο της εξασθένησης των απαιτήσεων για τους δανειολήπτες σε προηγούμενες περιόδους. Επίσης, σύμφωνα με τα δεδομένα παρακολούθησης του Αναλυτικού Κέντρου AHML, στις αρχές Ιουλίου 2013, η Soyuz Bank μείωσε την ελάχιστη προκαταβολή στο 15%, και η Svyaz-Bank - σε 0% στα μέσα Αυγούστου (με την παροχή πιστοποιητικού με τη μορφή 2 -NDFL). Σε περίπτωση (σημαντικής) αύξησης των ληξιπρόθεσμων οφειλών δεν μπορεί να αποκλειστεί αύξηση των επιτοκίων. Έτσι, η αγορά παραμένει σε κατάσταση σημαντικής αβεβαιότητας.
Για την πλειοψηφία των πολιτών της Ρωσικής Ομοσπονδίας, τα στεγαστικά δάνεια έχουν γίνει το πιο προσιτό εργαλείο για την απόκτηση της δικής τους κατοικίας. Η μείωση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων στο πλαίσιο της σταθεροποίησης των τιμών των ακινήτων προσελκύει όλο και περισσότερους ανθρώπους και παρέχει αύξηση της διαθεσιμότητας αυτής της υπηρεσίας για τον πληθυσμό. Γιατί η υποθήκη γίνεται ολοένα και πιο δημοφιλής μέθοδος βελτίωσης των συνθηκών στέγασης; Ποιες τάσεις είναι χαρακτηριστικές για την αγορά HML; Ποια είναι η δυναμική της ανάπτυξης της στεγαστικής αγοράς; Θα προσπαθήσουμε να απαντήσουμε σε αυτές και σε άλλες ερωτήσεις λεπτομερώς σε αυτό το άρθρο.
Βασικοί δείκτες αγοράς για το 2014-2017
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας, την 1η Ιουλίου 2017 λειτουργούσαν 589 πιστωτικά ιδρύματα στη Ρωσική Ομοσπονδία, 423 από τα οποία παρείχαν στεγαστικά δάνεια σε πολίτες. Για σύγκριση, το 2014 υπήρχαν 635 τέτοιοι οργανισμοί, το 2015 - 574, το 2016 - 499. Μια τέτοια μείωση στον αριθμό των οργανισμών που παρέχουν HML δεν εξηγείται τόσο από την οικονομική κατάσταση στη χώρα ή από τη μείωση της ζήτησης για τέτοια υπηρεσίες, αλλά με τον τερματισμό δραστηριοτήτων των ίδιων των πιστωτικών ιδρυμάτων ως αποτέλεσμα πτώχευσης ή εκκαθάρισης για άλλο λόγο. Ήταν το 2014 που η πτωτική τάση εμφανίστηκε ακριβώς το 2014, καθώς σε προηγούμενες περιόδους η αγορά στεγαστικών δανείων χαρακτηρίστηκε από αύξηση του αριθμού τέτοιων οργανισμών - το 2009 υπήρχαν 571 από αυτούς και μέχρι το 2013 ο αριθμός αυτός αυξήθηκε σε 665. Ο παρακάτω πίνακας δείχνει τους κύριους δείκτες που χαρακτηρίζουν τη δυναμική της αγοράς στεγαστικών δανείων τα τελευταία χρόνια.
Πίνακας - Ειδικές τάσεις στην αγορά HML το 2014-2017
| Χαρακτηριστικά |
Μια χρονική περίοδος |
|||
|---|---|---|---|---|
| 1.01.2014 - 31.12.2014
|
1.01.2015 - 31.12.2015
|
1.01.2016 - 31.12.2016
|
1.01.2017 - 30.06.2017
|
|
| Αριθμός HML, δισεκατομμύρια ρούβλια |
1 012 800 τεμ. στο ποσό των 1764,1 |
699 510 τεμ. στο ποσό των 1161,7 |
856 461 τεμ. στο ποσό των 1473,3 |
423 486 τεμ. στο ποσό των 773,0 |
| Μερίδιο HML σε ρούβλια |
1 012 064
|
699 419
|
856 427
|
423 482
|
| Χρέος, δισεκατομμύρια ρούβλια |
Σε ρούβλια - 3391,9; σε ξένο νόμισμα - 136,5 |
Σε ρούβλια - 3851,2; σε ξένο νόμισμα - 131,1 |
Σε ρούβλια - 4421,9; σε ξένο νόμισμα - 71,2 |
Σε ρούβλια - 4616,3; σε ξένο νόμισμα - 54,6 |
| Ποσό αναχρηματοδοτούμενων HML, δισεκατομμύρια ρούβλια |
228,2
|
80,3
|
114,5
|
83,1
|
| Ο όγκος των πρόωρων αποπληρωμένων στεγαστικών δανείων, δισεκατομμύρια ρούβλια |
530,6
|
477,1
|
611,4
|
347,3
|
Πηγή: CBR
Έτσι, ελλείψει αύξησης των εισοδημάτων των πολιτών και μείωσης της επενδυτικής ζήτησης το 2015, σημειώθηκε πτώση στους απόλυτους δείκτες των HML. Όμως ήδη το 2016, η κατάσταση άρχισε να αλλάζει και αυτός ο δείκτης πλησίασε το επίπεδο του 2014, παρά τη μείωση του αριθμού των τραπεζών. Για τους πρώτους 6 μήνες του 2017, ο δείκτης αυξήθηκε κατά 16,3% σε σύγκριση με την ίδια χρονική περίοδο του 2016. Το 2014, σημειώθηκε αύξηση στον αριθμό των στεγαστικών δανείων που εκδόθηκαν σε ρούβλια και τα HML σε ξένο νόμισμα μειώθηκαν κατά 2,5 φορές έναντι το φόντο της αποδυνάμωσης του ρουβλίου. Παράλληλα, το 2015 ο αριθμός μειώθηκε κατά 1,4 φορές λόγω μείωσης του δανεισμού κατά 34%. Το 2016 σημειώθηκε αύξηση 1,2 φορές με φόντο αύξηση του δανεισμού κατά 27,2%, ενώ τα HML σε ξένο νόμισμα μειώθηκαν και πάλι κατά 2,7 φορές. Το 2017 συνεχίστηκαν οι τάσεις του προηγούμενου έτους. Κατά την υπό εξέταση περίοδο, το χρέος για στεγαστικά δάνεια σε ρούβλια αυξήθηκε σημαντικά και μειώθηκε σε ξένο νόμισμα.
Δυναμική του μέσου σταθμικού επιτοκίου το 2012-2017
Το δανειακό χαρτοφυλάκιο οποιασδήποτε τράπεζας αποτελείται από διάφορα είδη δανείων, τα οποία μπορεί να είναι τόσο μακροπρόθεσμα όσο και βραχυπρόθεσμα και άλλα. Τα επιτόκια τέτοιων δανείων συχνά διαφέρουν μεταξύ τους και για να γνωρίζουμε το συνολικό κόστος όλων των διαθέσιμων δανείων, έχει αναπτυχθεί μια ειδική ιδέα - το σταθμισμένο μέσο επιτόκιο (ATR). Αντανακλά το μέσο επιτόκιο όλων των δανείων που εκδίδονται από τραπεζικούς οργανισμούς. Το Σχήμα 1 δείχνει τη δυναμική των αλλαγών ATP από το 2012 έως το 2017 και δίνει μια πρόβλεψη για το 2018.
Διάγραμμα 1 - Σταθμισμένο μέσο επιτόκιο των εκδοθέντων στεγαστικών δανείων το 2012-2017 σε ξένο νόμισμα και ρούβλια
Πηγή: αναλυτικό υλικό της Κεντρικής Τράπεζας της Ρωσικής Ομοσπονδίας "Σχετικά με την κατάσταση της αγοράς στεγαστικών δανείων" για το 2014, 2015, 2016, το πρώτο εξάμηνο του 2017
Όπως φαίνεται από το γράφημα, το 2012 το ATP σε ρούβλια ήταν 12,3% (που είναι 0,4 μονάδες υψηλότερο από το 2011) και σε ξένο νόμισμα - 9,8% (αύξηση 0,1%). Το 2013, το ATP δεν άλλαξε σημαντικά και ανήλθε σε 12,4% και 9,6% σε ρούβλια και ξένο νόμισμα, αντίστοιχα. Το 2014, οι αλλαγές ήταν αρκετά ασήμαντες - 12,45 και 9,25%. Το 2015, σημειώθηκε αύξηση στα ποσοστά των παρεχόμενων HML - 13,35 και 9,82%. Το 2016, σημειώθηκαν πτωτικές τάσεις, καθώς το ATP σε ρούβλια μειώθηκε κατά 0,87 ποσοστιαίες μονάδες και σε ξένο νόμισμα - κατά 1,17 και ανήλθε σε 12,48 και 8,65%, αντίστοιχα. Το πρώτο εξάμηνο του 2017, σημειώθηκε σημαντική μείωση στα επιτόκια των παρεχόμενων HML σε ρούβλια και ξένο νόμισμα με αύξηση στους όρους δανεισμού - 11,5 και 6,75% σε ρούβλια και ξένο νόμισμα. Την ίδια στιγμή, ήδη τον Νοέμβριο, ο δείκτης του ρουβλίου διαμορφώθηκε στο 10,9%. Σύμφωνα με την πρόβλεψη του T. Vlasova, Επικεφαλής του Τμήματος Υποθηκών του Ομίλου Εταιρειών Ingrad, το 2018 η ATP ενδέχεται να πέσει στο ρεκόρ 8-8,5%.
Πόσα στεγαστικά δάνεια εκδόθηκαν στις περιοχές της Ρωσικής Ομοσπονδίας;
Η Ομοσπονδιακή Περιφέρεια του Βόλγα κατέχει την ηγετική θέση στη λήψη στεγαστικών δανείων, όπου συνήφθησαν 270.294 στεγαστικά δάνεια για 403.282.000 ρούβλια. Τη δεύτερη θέση μεταξύ των περιφερειών καταλαμβάνει η Κεντρική Ομοσπονδιακή Περιφέρεια, όπου συνήφθησαν 254.969 δανειακές συμβάσεις από 1.086.940 σε ολόκληρη τη Ρωσική Ομοσπονδία. Ταυτόχρονα, 62.505 HML βρίσκονται στη Μόσχα και 56.646 στην Περιφέρεια της Μόσχας, που αποτελεί ρεκόρ μεταξύ των συνιστωσών της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Την τρίτη θέση στην περιοχή καταλαμβάνει η περιοχή Voronezh, όπου εκδόθηκαν 16.511 στεγαστικά δάνεια. Το λιγότερο από όλα τα στεγαστικά δάνεια εκδόθηκαν στην Ομοσπονδιακή Περιφέρεια του Βορείου Καυκάσου - 24.281 μονάδες. Το Σχήμα 2 δείχνει τα μερίδια των στεγαστικών δανείων που εκδόθηκαν στην πρωτογενή αγορά από ομοσπονδιακές περιφέρειες της Ρωσικής Ομοσπονδίας το 2017.
Διάγραμμα 2 - Το μερίδιο των εκδοθέντων στεγαστικών δανείων από την FD το 2017
Υπολογισμός της "Ασφαλιστικής Πύλης" σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας της Ρωσικής Ομοσπονδίας
Το σταθμισμένο μέσο επιτόκιο ποικίλλει ελαφρώς ανά επαρχία. Έτσι, στην Κεντρική Ομοσπονδιακή Περιφέρεια είναι 10,64%, στη Βορειοδυτική Ομοσπονδιακή Περιφέρεια - 10,65%, στη Νότια Ομοσπονδιακή Περιφέρεια - 10,7%, στην Ομοσπονδιακή Περιφέρεια του Βορείου Καυκάσου - 10,72%, στην Ομοσπονδιακή Περιφέρεια του Βόλγα - 10,6%, στο τα Ουράλια - 10,65%, στη Σιβηρία - 10,66%, στην Άπω Ανατολή - 10,57%. Μεταξύ των συστατικών οντοτήτων της Ρωσικής Ομοσπονδίας, διακρίνονται 2 περιοχές με τα υψηλότερα και τα χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων - αυτές είναι η Δημοκρατία της Κριμαίας (11,24%) και η Τσουβάσια (10,42%).
Το κόστος των στεγαστικών δανείων σε νέα κτίρια και στη δευτερογενή αγορά
Σύμφωνα με τον Οργανισμό Στεγαστικού Δανεισμού, το 2017, το ποσοστό του πληθυσμού που έχει πρόσβαση σε στεγαστικό δάνειο αυξήθηκε κατά 6 ποσοστιαίες μονάδες και ανήλθε στο 43%. Οι κύριοι παράγοντες ανάπτυξης ήταν η μείωση των επιτοκίων και των τιμών των ακινήτων μετά την αφαίρεση του πληθωρισμού. Συγκριτικά, το 2012, αυτό το μερίδιο του πληθυσμού ήταν μόνο 29%. Η μείωση των επιτοκίων είναι ελκυστική για τους πολίτες, καθώς μειώνεται και το ποσό της μηνιαίας πληρωμής του δανείου και η εξοικονόμηση σε όλη την περίοδο μπορεί να φτάσει το 45%. Σε συνθήκες ακριβής στέγασης (τόσο στην πρωτογενή όσο και στη δευτερογενή αγορά), το γεγονός αυτό αποτελεί έναν από τους καθοριστικούς παράγοντες στην επιλογή του στεγαστικού δανείου. Το Σχήμα 3 δείχνει τις μέσες τιμές ανά 1 τ.μ. μ. στη δευτερογενή αγορά και σε νέα κτίρια.
Σχήμα 3 - Δυναμική των τιμών στην αγορά ακινήτων της Ρωσικής Ομοσπονδίας το 2012-2017
Υπολογισμοί Banki.ru σύμφωνα με την Τράπεζα της Ρωσίας και τη Rosstat
Η αύξηση των τιμών των ακινήτων οφείλεται στο γεγονός ότι η κατασκευαστική αγορά δεν έχει ανακάμψει ακόμη από την οικονομική κρίση. Η δυναμική της ανάθεσης κατοικιών έχει επιβραδυνθεί τα τελευταία χρόνια, γεγονός που μπορεί να εξηγηθεί τόσο από τη μείωση των πωλήσεων το 2015 όσο και από τη μείωση της χρηματοδότησης με μετοχικό κεφάλαιο και του δανεισμού προς τους προγραμματιστές. Η περίοδος μετά την κρίση έδειξε τις χειρότερες επιδόσεις στις επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα. Έτσι, το πρώτο εξάμηνο του 2016, ο αριθμός αυτός ήταν ίσος με 239 δισεκατομμύρια ρούβλια και για την ίδια περίοδο το 2017 - μόνο 194 δισεκατομμύρια ρούβλια.
Ο όγκος των δανείων που εκδόθηκαν από κορυφαίες τράπεζες το 2017
Το μερίδιο των στεγαστικών δανείων στο συνολικό χαρτοφυλάκιο των ρωσικών τραπεζών ξεπερνά το 11%. Στο τέλος του 2017, το ποσοστό αυτό ήταν 10,6%. Περίπου το 90% του συνολικού χαρτοφυλακίου αντιστοιχεί σε δάνεια (συμπεριλαμβανομένων των δανείων λιανικής) που εκδόθηκαν από 30 μεγαλύτερες ρωσικές τράπεζες. Στο στεγαστικό δάνειο κυριαρχούν παραδοσιακά 2 τράπεζες - η Sberbank και η VTB. Επιπλέον, η πρώτη το 2017 εξέδωσε περισσότερα από τα μισά του συνόλου των στεγαστικών δανείων για συνολικό ποσό άνω του 1 τρισεκατομμυρίου ρούβλια. Το χαρτοφυλάκιο στεγαστικών δανείων της Sberbank αυξήθηκε κατά 17%.
Η VTB είναι σχετικά πολύ πίσω από τον ανταγωνιστή της - τα στεγαστικά δάνεια το 2017 εκδόθηκαν για περισσότερα από 430 δισεκατομμύρια ρούβλια και το χαρτοφυλάκιο δανείων αυξήθηκε μόνο κατά 11%. Πάνω από το 70% όλων των στεγαστικών δανείων καλύπτονται από αυτές τις 2 τράπεζες, αλλά υπάρχουν και άλλοι παράγοντες της αγοράς που δεν έχουν μικρή σημασία για την ανάπτυξή της. Οι όγκοι των στεγαστικών δανείων που εκδόθηκαν από αυτούς φαίνονται στο Διάγραμμα 4.
Διάγραμμα 4 - Ο όγκος των στεγαστικών δανείων που εκδόθηκαν από τις κορυφαίες τράπεζες της Ρωσικής Ομοσπονδίας το 2017
Σύμφωνα με την έρευνα της AHML «Αποτελέσματα ανάπτυξης της αγοράς στεγαστικών δανείων και στέγασης το 2017»
Από την 1η Ιανουαρίου 2018, ο όγκος του χαρτοφυλακίου στεγαστικών δανείων των τραπεζών έφτασε τα 5,34 τρισεκατομμύρια ρούβλια, εκ των οποίων τα 1,12 τρισεκατομμύρια είναι στεγαστικά δάνεια για αγορά κατοικιών στην πρωτογενή αγορά (σε νέα κτίρια). Το 2017, οι πολίτες της Ρωσικής Ομοσπονδίας αγόρασαν 2,85 εκατομμύρια διαμερίσματα (ή άλλες κατοικίες), που αντιστοιχεί στη ζήτηση για στέγαση το 2016. Στα ίδια επίπεδα παρέμεινε και η ζήτηση για νέα κτίρια - 621 χιλ. συμβόλαια το 2017 έναντι 620 χιλ. το 2016. Στη δευτερογενή αγορά πραγματοποιήθηκαν περίπου 2,23 εκατ. συναλλαγές. Το μερίδιο των συναλλαγών στεγαστικών δανείων στη δευτερογενή αγορά ήταν 31%, στην πρωτογενή αγορά - 50%, στην πρώτη περίπτωση το μέσο μέγεθος ενός στεγαστικού δανείου ήταν 1,74 εκατομμύρια ρούβλια, στη δεύτερη - 2,12 εκατομμύρια.
συμπέρασμα
Στα τέλη του 2017, παραμένει υψηλή συγκέντρωση προσφοράς και ζήτησης, αυτό είναι ιδιαίτερα αισθητό σε 10 περιοχές της Ρωσικής Ομοσπονδίας: Μόσχα και την περιοχή, Αγία Πετρούπολη, περιοχή Tyumen, Ταταρστάν, περιοχή Sverdlovsk, Μπασκορτοστάν, Κρασνοντάρ Επικράτεια και άλλες περιοχές. Ο υψηλός όγκος κατασκευής κατοικιών σε αυτές τις περιοχές υποστηρίζεται από τους υψηλότερους μισθούς και την ενεργό ανάπτυξη των στεγαστικών δανείων. Αυτές οι περιοχές αντιπροσωπεύουν το 48% του συνόλου των εκδοθέντων στεγαστικών δανείων το 2017.
