Skicka ditt goda arbete i kunskapsbasen är enkelt. Använd formuläret nedan

Studenter, doktorander, unga forskare som använder kunskapsbasen i sina studier och arbete kommer att vara er mycket tacksamma.

Liknande dokument

Jämförande (marknads-) synsätt på fastighetsvärdering. Teknik för implementering av försäljningsanalysmetoden. Beräkning av värdet på en fastighet med hjälp av bruttohyresmultiplikatorn. Jämförande enhetsmetod. Funktioner av fastighetsvärdering i Ryssland.

test, tillagt 2012-03-12


Egenskaper hos fastigheter som föremål för medborgerliga rättigheter. Begreppet och klassificeringen av fastighetsobjekt. Problem med lagreglering av pågående byggande. Deltagande i civil cirkulation. Fastighetsaffärer.

terminsuppsats, tillagd 2016-05-28


Grundläggande principer och metoder för fastighetsvärdering; studie av den ekonomiska situationen på den regionala och lokala marknaden. Fastställande av marknadsvärdet för komplexet av fastigheter LLP "Mekaniserade verk": egenskaper, ägande.

avhandling, tillagd 2011-02-20


Fastighetsvärdering, dess mål, mål och syfte. Rättsliga ramar för fastighetsvärdering. Översyn av systemet för statlig registrering av fastighetsobjekt, rättigheter till egendom och transaktioner med det. Rättslig reglering av fastighetsmarknaden i Ryska federationen.

abstrakt, tillagt 2015-09-24


Karakteristiska egenskaper hos marknadsrelationer inom fastighetsområdet. Juridiska aspekter av ekonomin och uthyrning av fastigheter, inklusive en analys av källorna till civilrättslig reglering av relationer inom fastighetsområdet. Kärnan i de grundläggande principerna för fastighetsvärdering.

kontrollarbete, tillagt 2010-05-13


De viktigaste typerna av ägande av företag. Egenskaper och klassificeringar av fastighetsobjekt. Förvaltning av vissa fastigheter. Förvaltning av system för fastighetsobjekt i federationen. Verksamhet med fastighetsobjekt.

föreläsningskurs, tillagd 2013-04-16


Definition av begreppet fastighet. Fastighetsobjekts juridiska väsen (rättigheter). Skillnader mellan rättigheter och belastningar. Den materiella essensen av fastighetsobjekt. Landets rättsliga status. Exempel på beskrivning av markens läge.

FEDERAL UTBILDNINGSMYNDIGHET

SEI HPE "MOSCOW STATE UNIVERSITY OF SERVICE"

Fakulteten: "Institutet för regional ekonomi och kommunal förvaltning"

Avdelning: "Statlig och kommunal ledning"

kursprojekt.

Ämne: Förbättring av fastighetsvärderingsmetoder.

Ämne: Förvaltning av kommunala fastigheter.

Slutförd av en student

Grupperna GRDS 3-2

Shevchuk M.V.

Godkänd av läraren

Dubovik M.V.

Inledning………………………………………………………………………………….3

I Teoretisk del

1.1 Klassificering av fastigheter…………………………………..5

1.2 Metodik för att värdera bostadsfastigheter…………………..6

1.3 Bostadsmarknad………………………………………………………………………9

1.4 Fastighetsmarknaden för värdepapper………………………………..13

1.5 Bolån………………………………………………………………………..15

II Analytisk del

2.1 Moderna principer för analys av fastighetsmarknaden……………18

2.2 Undersökning av fastighetsmarknaden………………………………………20

2.3 Metoder för att bedöma marknadsvärdet på fastigheter…………………26

2.4 Utmärkande för olika typer av bedömning…………………………………34

2.5 Miljöfaktorers inverkan på kostnaden…………………36

III Praktisk del

3.1 Praktisk tillämpning av metoden för jämförande försäljning………..39

3.2 Investeringsrisker och fastighetsmarknadsstatistik……………44

Slutsats………………………………………………………………………...47

Referenser……………………………………………………………….50

Introduktion.

Begreppet "fastighet" har förekommit i rysk lagstiftning sedan Peter I:s tid. I de nuvarande rättsakterna har det dock ännu inte gjorts någon tydlig skillnad mellan lös och fast egendom.

Till fast egendom (fastighet, fastighet) räknas tomter, underjordstomter, isolerade vattenförekomster och allt som är fast förknippat med marken, det vill säga föremål som inte kan flyttas utan oproportionerligt skada på sitt ändamål, inklusive skogar, fleråriga planteringar, byggnader, byggnader. Till fasta saker räknas även flyg- och sjöfartyg som omfattas av statlig registrering, inlandssjöfartsfartyg och rymdföremål. Även annan egendom kan enligt lag klassas som fast egendom. Så till exempel är företaget som helhet som ett fastighetskomplex också erkänt som fastigheter.

I enlighet med den första delen av den ryska federationens civillag betraktas företaget inte som ett subjekt utan direkt som ett föremål för medborgerliga rättigheter.

Företaget som helhet eller delar av det kan vara föremål för försäljning, pantsättning, arrende och andra transaktioner som har samband med upprättande, ändring och uppsägning av sakrätter. Ett företag kan också gå i arv.

Företagets struktur som ett fastighetskomplex inkluderar alla typer av egendom avsedda för dess verksamhet, inklusive tomter, byggnader, strukturer, utrustning, inventarier, råvaror, produkter, fordringsrätter, skulder samt rättigheter till beteckningar som individualiserar företaget, dess produkter, arbete och tjänster (företagsnamn, varumärken, tjänstemärken) och andra exklusiva rättigheter, om inte annat föreskrivs i lag eller avtal.

Det statliga organ som genomför den statliga registreringen av fastigheter är skyldigt att lämna information om registreringen som den gör och de registrerade rättigheterna till fastighetsobjekt till någon person. Denna regel kommer säkerligen att avsevärt minska risken för otillbörliga transaktioner med fastigheter för deltagare i civila transaktioner.

Olika former av ägande: privat, ägande av aktiebolag, lokalt, kommunalt och slutligen federalt. Det är mycket svårt att bestämma effektiviteten av en eller annan form - allt beror på specifika situationer.

Generellt sett är bostadsmarknaden mycket mer utvecklad än andra segment. Och detta är förståeligt. Det finns redan här en viss lagstiftningsbas som reglerar processerna för bostadsprivatisering, erhållande av mark för byggande av stugor och så vidare.

Marknaden för lokaler representeras främst av en gång köpta eller ombyggda lokaler, ombyggda till kontor. Men under privatiseringens gång dyker det upp allt fler objekt som hyrs ut för ett långtidsarrende eller säljs på auktioner av fastighetsfonder, d.v.s. lokala myndigheter. I privatiseringens andra skede kommer fastighetsmarknaden att fyllas på med industrianläggningar och i ännu större utsträckning handels- och serviceanläggningar.

Efter införandet av rätten till privat ägande av fastigheter och privatisering i Ryska federationen upphörde staten att vara ensam ägare till den stora majoriteten av fastigheter, vilket fungerade som början på bildandet av fastighetsmarknaden.

I Teoretisk del

1.1 Klassificering av fastighetsobjekt.

Fastighetsvärdering är av intresse i första hand för kategorier av objekt som aktivt cirkulerar på marknaden som en oberoende produkt. För närvarande i Ryssland är det:

lägenheter och rum

lokaler och byggnader för kontor och butiker

förortsbostadshus med tomter (stugor och sommarstugor)

lediga tomter avsedda för exploatering eller för andra ändamål (på kort sikt)

Lager och produktionsanläggningar.

Dessutom är fastighetsobjekt som regel en del av fastighetskomplexet för företag och organisationer (särskilt de som privatiseras) och påverkar deras värde avsevärt. Det finns andra kategorier av fastigheter, vars marknad ännu inte har bildats.

En mängd olika förhållanden och deras kombinationer påverkar bedömningen av ett objekt. Vi ger ett exempel på tecken på klassificering.

1. Ursprung

· Naturliga (naturliga) föremål.

· Konstgjorda föremål (byggnader).

2. Utnämning

Vakanta tomter (för exploatering eller andra ändamål)

· Naturliga komplex (fyndigheter) för deras exploatering.

· Byggnaderna

För bostad.

För kontoret.

För handel och sfären av betaltjänster.

För industrin.

· Övrig.

3. Skala

· Landmassor.

· Avskilda tomter.

· Komplex av byggnader och strukturer.

· Flerbostadshus.

Bostadshus enfamiljshus (herrgård, stuga)

Sektion (ingång).

· Golv i sektion.

· Lägenhet.

· Rum.

· Sommarstuga.

· Ett komplex av administrativa byggnader.

· Byggnad.

· Lokaler eller delar av byggnader (sektioner, våningar).

4. Färdig att använda

· Färdiga föremål.

Kräver rekonstruktion eller större reparationer.

Kräver färdigställande av bygget.

1.2 Metodik för värdering av bostadsfastigheter.

Praktisk erfarenhet tyder på att för små bostadsfastigheter är det tillrådligt att utföra värderingar enligt ett förenklat förfarande, som endast kan baseras på metoden för att jämföra marknadsförsäljning. Försäljningsjämförelsemetoden för värdering bygger på en direkt jämförelse av fastigheten som värderas med andra fastigheter som har sålts eller listats för försäljning. Köpare grundar ofta sina värdebedömningar främst på fastigheter till salu. Värderingsmän använder också denna information tillsammans med information om sålda eller uthyrda fastigheter. Detta tillvägagångssätt bygger på substitutionsprincipen, som säger att om det finns flera varor eller tjänster av liknande lämplighet är den med lägst pris mest efterfrågad och har den bredaste spridningen. När det gäller bostäder betyder det att om det kan ses på marknaden (vilket det vanligtvis gör), så sätts dess värde vanligtvis till kostnaden för att förvärva en bostad med lika attraktivitet, som inte kommer att ta mycket tid att byta ut.

Massfastighetsvärdering är ett speciellt tillvägagångssätt för en förenklad värdering av en stor grupp homogena objekt (lägenheter). En sådan bedömning utförs enligt en viss metod: för det bedömda objektet bestäms motsvarande uppsättning värden för en fast uppsättning av dess parametrar, och sedan, enligt reglerna som är oförändrade för alla objekt, värdet av dess bedömning bildas.

Massutvärdering har sina egna speciella tillämpningar. Ett exempel på en sådan bedömning är bedömningen av lägenheter "enligt Bureau of Technical Inventory (BTI)" baserat på kostnadsmetoden. Det utförs av en statlig myndighet och används för att fastställa skatter och avgifter. BKB-värderingen fokuserar dock inte på marknadsvärde. Därför krävs ingen marknadsinformation för att bygga den.

Skillnaden mellan begreppen verkligt försäljningspris och marknadsvärde bör betonas. Priserna är uppdelade i säljarens pris, köparens pris och försäljningspriset.

Säljarens pris är det belopp som han får till följd av transaktionen. Köparpriset är summan av alla kostnader för köp av lägenhet. Försäljningspriset är den summa pengar som köparen ger till säljaren för lägenheten.

De skiljer sig åt i betalningsbeloppet för tjänster från mellanhänder och kostnaderna för att bearbeta transaktionen. En mellanhand kan eller kanske inte är tillgänglig för både köparen av lägenheten och säljaren. Transaktionen kan vara försäkrad eller inte. Kostnaderna för att behandla en transaktion kan fördelas på dess deltagare på olika sätt. Därför kännetecknar försäljningspriset lägenheten som sådan, och priserna på köparen och säljaren är mycket beroende av villkoren för transaktionen. Om säljaren har en mellanhand dras i regel hans betalning av från försäljningspriset och sänker säljarens pris, och vice versa ökar köparens betalning för sin mellanhands tjänster köparens pris i förhållande till försäljningspriset. På samma sätt påverkas dessa priser av transaktionsbehandlingsavgiften. Således kan priset på säljaren och köparen variera avsevärt (upp till 15 % eller mer). Men försäljningspriset beror minimalt på deras specifika egenskaper hos mekanismen för försäljning och bearbetning av transaktionen och bestäms av detaljerna i själva lägenheten. Därför är det tillrådligt att modellera beroendet av försäljningspriset på många parametrar i lägenheten.

Enligt dess definition beror marknadsvärdet på en fastighet på de faktorer som bestämmer det genomsnittliga eller mer sannolika priset för dess försäljning på marknaden under normala transaktionsförhållanden.

På den första klassificeringsnivån kan de delas in i objektiva och subjektiva faktorer.

Vid fastställandet av marknadsvärdet beaktas objektiva faktorer. När det gäller subjektiva faktorer är de förknippade med beteendet hos en viss köpare, säljare eller mellanhand när en transaktion genomförs, delvis inte direkt bestämt av dess ekonomiska förhållanden (temperament, medvetenhet, ärlighet, tålamod, godtrogenhet, personliga tycke och ogillar, etc. .).

Objektiva faktorer är huvudsakligen ekonomiska som bestämmer, i slutändan, den genomsnittliga prisnivån för specifika transaktioner.

Ekonomiska faktorer kan delas in i makroekonomiska och mikroekonomiska. Den första inkluderar faktorer relaterade till den allmänna marknadskonjunkturen: den initiala säkerhetsnivån för efterfrågan på fastigheter i regionen; volymer och struktur för nybyggnation och återuppbyggnad; migrationsfaktorer; juridiska och ekonomiska villkor för transaktioner; inflationens nivå och dynamik; dollarkursen och dess dynamik. I våra förutsättningar kan även följande långsiktiga faktorer anges som en del av gruppen ekonomiska faktorer:

· skillnader i dynamiken i priserna på varor och tjänster, såväl som lönevillkor som påverkar storleken på ackumuleringen av medel och mängden uppskjuten efterfrågan;

· takten och omfattningen av bildandet av ett nytt socialt skikt, som har möjlighet att investera i fastigheter;

utveckling av bolånesystemet;

· Utveckling av ett system för utländska representationer i regionen.

Mikroekonomiska faktorer kännetecknar de objektiva parametrarna för specifika transaktioner. Av dessa är de som beskriver föremålet för transaktionen (lägenheten) särskilt viktiga. Faktorer relaterade till transaktionens karaktär och betalningsvillkor är också betydande. De viktigaste rutinerna för att behandla transaktioner och deras betalning har utarbetats. Därför, vid massvärdering av marknadsvärdet av lägenheter, kan och bör man fokusera på den typiska (genomsnittliga) karaktären av transaktionen, betrakta denna faktor konstant och inte ta hänsyn till den när man bedömer marknadsvärdet på lägenheter. Sedan bestäms marknadsvärdet (genomsnittspriset) på en lägenhet, uppskattat på ett fast datum, av dess parametrar (egenskaper) som ett bruksvärde.

1.3 Bostadsmarknad.

Den potentiella omfattningen av denna marknad är enorm. Minst 90 procent av bostäderna i alla, som man säger, civiliserade land köps idag på avbetalning.

Bostadsmarknaden i Ryssland fick en särskilt stor skala som ett resultat av privatiseringen av lägenheter. Gratis, som i Moskva, eller förmånlig, som i andra städer, har överföringen av lägenheter till privat ägande skapat nya möjligheter för ägare att arbeta med denna typ av fastigheter.

Samtidigt har även former för köp och försäljning av lägenheter och andra typer av boende utvecklats. Bland dessa former blir köp av lägenheter på avbetalning allt vanligare. Det bör noteras att i väst är nästan all fastighet som ägs av befolkningen belastad med skulder, behovet av att betala bostäder i omgångar. I Ryssland, som ett resultat av privatiseringen, blev varje medborgare ägare till fasta tillgångar (lägenheter, trädgårdar och tomter) som inte belastades med skulder. Därför har ryska medborgare en mycket bättre position i detta avseende än medborgare i andra länder.

Allt detta kommer samtidigt att kompletteras med de nyöppnade möjligheterna att skaffa bostad på kredit. Kortfattat är schemat följande.

Själva lägenheten fungerar som materiell säkerhet för utlåning. Till dess att lånet är återbetalat är köparen juridiskt sett endast dess hyresgäst. Köparen lägger omedelbart ut den första delbetalningen - cirka 30 procent; resterande 70 betalas av den bank med vilken motsvarande avtal träffas med fastighetsbolaget.

Banken eller dess dotterbolag samlar in handlingar, genomför köp- och försäljningstransaktionen, gör avräkningar med säljaren m.m. Därför når storleken på provisionen, till exempel i Moskva, 13 procent av marknadspriset för en lägenhet. Dessa kostnader är motiverade om transaktionen genomförs med deltagande av pålitliga organisationer, eftersom bostadsmarknaden har fått en viss kriminell konnotation de senaste månaderna.

Ett stort antal kriminella situationer uppstår på grund av närvaron av "vänster" dollar i nästan varje transaktion, som överförs från hand till hand efter det att det officiella registreringsförfarandet har slutförts.

"Vänster" dollar är som regel skillnaden mellan marknadspriset på en lägenhet och det belopp i vilket den bedömdes av BKB. Därför behöver man inte vara expert för att förstå: för att eliminera "vänsteristerna" måste man välja en av två vägar: antingen den konservativa vägen - att föra utvärderingspraxisen för BKB närmare de verkliga förhållandena på marknaden; eller ett radikalt sätt - att överge denna praxis och byta till andra former av kontroll över ansökningspriset för fastigheter.

De ständigt ökande kvoterna för BKB-värderingar närmare marknadspriserna med stormsteg.

Alla eventuella skatter har redan dragits av från inkomsten för vilken en lägenhet (eller annan fastighet som senare kan säljas) köptes av en medborgare. Därför, från någon synvinkel, kan försäljning av egendom inte anses vara ett faktum för att erhålla ytterligare inkomster; det är bara en förändring i form av egendom som ägs av en medborgare. Och att ta ut skatt på beloppet av en sådan förändring är en sekundär skatt på samma inkomst.

Marknadsomfördelningen av lägenheter gjorde det möjligt att förbättra användningen av bostadsbeståndet, stimulerade vidarebosättningen av en del av de gemensamma lägenheterna och gjorde det möjligt att delvis lösa bostadsproblemet.

På det hela taget består bostadsproblemet inte bara, utan det intensifieras. Detta underlättas av den ständiga tillströmningen av flyktingar och tvångsemigranter från grannländerna till Ryssland.

Användning av lägenheter för icke-bostadsändamål.

Efter privatiseringen av en betydande del av bostadssektorn i städerna har problemet med att använda ägda lägenheter för annat än det avsedda ändamålet blivit mer akut.

Naturligtvis, användningen av bostadslokaler som ägs av medborgare och juridiska personer för icke-bostadsändamål - för att rymma kontor, kontor, verkstäder, datorcenter etc. - på intet sätt bidrar till att lösa bostadsproblemet, eftersom en betydande del av bostadsytan tas ur den stadsgemensamma fonden. Men sätt att hantera detta begränsar ägarens frihet och är ofta olagliga.

Även om bostadsinspektionen eller milisen lyckas fastställa det faktum att lägenheten har missbrukats och, efter att ha formaliserat det i enlighet med detta, presenterar det för domstolen, har domarna ingen rättslig grund för att tillgodose ett sådant krav. I enlighet med art. 6 i lagen "On the Fundamentals of Federal Housing Policy" har ägaren av fastigheter inom bostadssektorn rätt att, på det sätt som föreskrivs i lagen, äga, använda och förfoga över den, inklusive leasing, hyra, pantsättning, i sin helhet och i delar etc. om andra medborgares gällande normer, boende och andra fri- och rättigheter samt allmänna intressen inte kränks. Bland ägarens skyldigheter vid användning av bostadslokaler, fastställda av art. 4 samma lag finns det ingen sådan skyldighet som användning av bostadslokaler för avsett ändamål. Sant, Art. 7 i RSFSR:s bostadskod, som fastställer att bostadshus och bostadslokaler är avsedda för permanent uppehållstillstånd för medborgare.

Men i bästa fall, med hänsyn till denna artikel, på grundval av art. 48 i RSFSR:s civila lag kan endast ett hyresavtal för bostäder ogiltigförklaras eftersom det inte uppfyller lagens krav. Men på grundval av detta är det inte möjligt att säga upp avtalet om överlåtelse av äganderätten till bostäder, eftersom inte en enda lagstiftningsakt (och detta bör bara vara en lag, och inte en borgmästarorder eller ett regeringsdekret) innehåller en sådan lag. grund.

Avsaknaden av ett tydligt regelverk leder till att inte ens rättsväsendet ibland kan lista ut vem och på vilka grunder som har rättigheterna till ett visst objekt. Den stabila efterfrågan på kontor, butiker och lagerutrymmen, liksom de höga kostnaderna för sådan egendom, som garanterar betydande provisioner, lockar dock ett stort antal mellanhandsstrukturer. Om år 2000 endast 42 procent av de tillfrågade var engagerade i transaktioner med lokaler, har denna siffra nu ökat till 70 procent.

1.4 Fastighetsmarknaden för värdepapper.

Segmentet av fastighetsmarknaden är det mest underutvecklade. Detta återspeglar både eftersläpningen på hela aktiemarknaden och den otillräckliga inblandningen av själva fastigheterna i den kommersiella omsättningen. Deltagare på fastighetsmarknaden föredrar fortfarande direktinvesteringar. Smal och utbud av värdepapper i samband med användning och försäljning av fastigheter.

För det första är den obestridliga fördelen med bostadsobligationer deras ackumulerande karaktär. De gör det möjligt att gradvis ackumulera den nödvändiga mängden av dem för att köpa en lägenhet, vilket är ett intyg om rätten till bilderna av bostäder som anges i det nominella värdet.

Valören av obligationer i förhållande till bilderna av riktiga lägenheter gör det möjligt att när som helst stanna vid nivån av bostadsyta och komfort, vilket kommer att erkännas som tillräckligt eller maximalt möjligt. Även om det bör erkännas att denna positiva egenskap hos bostadsobligationer är något begränsad av det faktum att de ger rätt att köpa endast nybeställda bostäder. En ganska begränsad konstruktionsstandard och särdragen för nya utvecklingsområden kan avsevärt begränsa kretsen av dem som vill köpa obligationer för att lösa sina bostadsproblem, och detta är just deras huvudsakliga värde. Om det var möjligt att köpa kommunala bostäder med hjälp av obligationer i vilket distrikt som helst i staden, oavsett nivå av komfort och "ålder", skulle deras attraktionskraft öka avsevärt. Detta skulle kunna säkerställa en ökad konkurrenskraft för bostadsobligationer i förhållande till andra betalningsmedel (valuta) som anses tillräckligt tillförlitliga.

En annan otvivelaktig fördel med bostadsobligationer är deras antiinflationära karaktär: möjligheten att spara pengar på ett eller annat sätt från avskrivningar. Därför bör månatliga priser på bostadsobligationer åtminstone följa inflationen. Samtidigt kan mekanismen för månatliga noteringar, som tillhandahålls av den projicerade formen av emission, endast absorbera allmänna makroekonomiska fluktuationer, och betydande i tidsskalor, men inte aktuella förändringar på bostadsmarknaden.

Möjligheten att ändra kurser beroende på tidpunkten för att skaffa bostad när obligationer löses in, säg, inom intervallet 1 till 6 månader, kan avsevärt öka både attraktiviteten för detta aktiemarknadsinstrument och graden av dess likviditet.

Fastighetsvärdering. Marknadsvärderingsmetoder hjälper till att maximera lönsamheten för fastigheter, denna nya resurs som företag och medborgare har till sitt förfogande. Denna bedömning blir nödvändig redan när ägarna av mark och fastigheter vill belåna dem för att få lån. Utan en ordentlig bedömning, räkna med att attrahera ytterligare investeringar, inklusive utländska.

I det första steget av privatiseringen, när man skapade samriskföretag, gjordes sådana bedömningar antingen inte alls, eller så gjordes de bara genom ögonen. Investeraren har själv bestämt priset. När det gällde allvarliga föremål var västerländska värderingsföretag inblandade, som i de flesta fall gjorde värderingar till förmån för utländska investerare och underskattade det verkliga marknadsvärdet på våra tillgångar.

Utvärdering är också nödvändig för den sekundära emissionen av aktier i privatiserade företag som försöker öka sitt auktoriserade kapital med ett belopp som stöds av verkliga materiella resurser. Det är det verkliga prospektet som gör det möjligt för investerare att undvika misstag när de sätter aktiekurser. En värdering krävs också vid bodelning, för att fastställa den bästa kommersiella användningen av mark och fastigheter och vid alla andra transaktioner relaterade till fastigheter.

Analys av utsikterna för att öka värdet på fastigheter och dess kommersiella användning bör baseras på en strikt ekonomisk beräkning, en korrekt och professionell bedömning av fastighetens faktiska marknadsvärde. En värdering är en specialists eller en grupp experters, vanligtvis professionella värderingsmän, åsikter om värdet av ett fastighetsobjekt baserat på kunskap, erfarenhet, med strikt definierade tillvägagångssätt, principer och metoder samt processuella och etiska standarder.

Marknadsvärdet avser det mest sannolika priset som en fastighet kommer att sälja på en konkurrensutsatt och öppen marknad, givet alla förutsättningar som krävs för att göra en rättvis affär.

Dessa villkor är:

1. Köparen och säljaren agerar utifrån typiska standardmotiv. Affären är inte framtvingad på någon sida.

2. Båda parter har fullständig information för att fatta beslut och agera i deras intressen.

3. Objektet har släppts ut på den öppna marknaden under en tillräcklig tid och det optimala ögonblicket har valts för transaktionen.

4. Betalning sker kontant eller överenskomna ekonomiska villkor jämförbara med kontant betalning.

5. Transaktionspriset återspeglar normala villkor och inkluderar inte rabatter, rabatter eller särskilda krediter från någon av parterna som är associerade med transaktionen.

6. Objektet är normalt efterfrågat och har en nytta som är erkänd på marknaden.

7. Objektet är ganska knapphändigt, med andra ord finns det ett begränsat utbud som skapar en konkurrensutsatt marknad.

8. Objektet är försett med främmande egenskaper och kan överföras från hand till hand.

1.5 Bolån.

Bolån innebär att utfärda ett lån med säkerhet i fastighet. Det klassiska pantobjektet är en tomt. Bolån öppnar möjligheten att tillhandahålla byggnader, strukturer, bostadshus, separata lägenheter som säkerhet.

Bolån är generellt sett billiga, bolånebankernas marginaler är låga och vinster görs på stora volymer placerade lån. Dessa banker attraherar också fonder till låga räntor, men på grund av deras mycket höga tillförlitlighet är de bostadsobligationer de placerar i stadig efterfrågan.

Det finns fyra enheter som är verksamma på marknaden för bolån:

1. en låntagare som vill förvärva den möjligen bästa fastigheten;

2. en bank som strävar efter att få högsta möjliga vinst genom att begränsa risken för ett bolån;

3. En investerare som strävar efter att maximera vinsten genom att investera i bolån;

4. regeringen, som ska skapa de rättsliga och ekonomiska förutsättningarna för att bolånesystemet ska fungera.

Bolånefaciliteter bör säkerställa tillgången på krediter för låntagaren, liksom lönsamheten för utlåningen.

Det finns flera varianter av kreditmekanismer som gör att man i större eller mindre utsträckning kan kringgå den ganska höga inflationsnivån som finns i landet.

Den första mekanismen är utlåning till fast ränta.

Den andra mekanismen bygger på lån med en ränta anpassad till prisnivån i landet, då låneräntan ses över med jämna mellanrum (cirka en gång i kvartalet) beroende på förändringar i prisnivån.

Den tredje mekanismen - utlåning med justerbara uppskjutna betalningar - utvecklades av en av institutionerna i den amerikanska ekonomin speciellt för användning under ryska förhållanden. Dess kärna är att låntagaren inte får betala mer än 30 procent av inkomsten på huvudskulden eller lånet. Den initiala utbetalningen är relativt låg och ökar med tiden. Detta gör att du kan skjuta upp betalningen av huvuddelen av skulden till ett senare datum. Principen för denna mekanism är att två räntor beräknas, varav en kallas "kontrakt" och används för att beräkna skuldbeloppet, och den andra är "betalning", för att beräkna månatliga betalningar. Dessa priser är inte lika.

Ryska federationens lag "Om pantsättning" fastställer en allmän princip för registrering av inteckningar. Det ska vara registrerat hos samma statliga myndighet som ansvarar för registrering av rättigheterna till intecknad egendom. Från denna princip följer antagandet att inteckningar i bostadslokaler bör registreras av avdelningar för bostadsprivatisering.

"Inteckningsavtal" som avser byggnader och strukturer belägna på mark måste registreras i "marklistan" för det territorium där fastigheten är belägen, vilket också för närvarande kan tolkas som registrering av lokala markkommittéer, även om det vid den tidpunkten lagen trädde i kraft skulle det kunna innebära kommunfullmäktige.

Mekanismen för försäljning av pantsatt egendom fastställs av lagstiftaren som en gemensam för både fast och lös egendom.

Med stöd av art. 350 i Ryska federationens civillagstiftning, utförs försäljningen (försäljningen) av den pantsatta egendomen, som är utestängd i enlighet med lagen, genom försäljning på en offentlig auktion på det sätt som föreskrivs i procedurlagstiftningen, om inte en annan förfarande är fastställt i lag.

Kravet på att sälja den pantsatta egendomen genom en offentlig auktion är absolut nödvändig, och om man följer begreppet pantreglerna kan det inte kringgås. Men om panthavaren ändå vill förvärva den egendom som är föremål för pantsättning, till äganderätt utan offentligt auktionsförfarande och det stöds av pantsättaren, så kan detta ske enligt art. 409 i Ryska federationens civillagstiftning. Artikeln tillåter ingående av ett ersättningsavtal mellan parterna, där borgenären anger gäldenärens förpliktelser som uppsagda, och denne mot att fullgöra sin skyldighet lämnar ersättning, det vill säga i vårt fall pantsättaren överlåter fastighet till panthavaren.

II Analytisk del

2.1 Moderna principer för analys av fastighetsmarknaden.

Framgången för ett företag i en marknadsekonomi bestäms till stor del av kvaliteten på informationen på grundval av vilken ansvarsfulla ekonomiska beslut fattas. Därför är insamling och analytisk bearbetning av information, inklusive marknadsinformation, idag både föremål för en separat undersökning ur vetenskaplig och metodisk synvinkel, och föremål för en oberoende verksamhet.

Den mest illustrativa illustrationen av ovanstående är exemplet med informationsstöd för att göra affärer på aktiemarknaden. Vetenskapliga teorier och skolor som upprepade gånger belönats med Nobelpris har skapats och fortsätter att förbättras, många arbeten om teknisk och fundamental analys har skrivits, som har blivit handböcker för aktiemarknadsspecialister. Den världsomspännande praxis att djuptesta analytikers kunskaper för deras tillträde att arbeta med information om värdepappersmarknaden anses vara normal. Och detta trots det faktum att på aktiemarknaden, i jämförelse med andra marknader, bör regelbundenheterna hos en perfekt marknad när det gäller deltagarnas medvetenhet tydligast identifieras.

Fastighetsmarknaden, till skillnad från aktiemarknaden, är mer än långt ifrån perfekt i många avseenden, vilket avgör egenskaperna i dess studie. Å ena sidan står analytiker inför svårigheter, och ibland omöjligheten av korrekt och otvetydig formalisering av ekonomiska relationer på fastighetsmarknaden. Å andra sidan är det uppenbart att det inte finns några utsikter att överföra analystekniker som används på andra marknader till fastighetsmarknaden i sin rena form, eftersom dessa tekniker är anpassade för användning i en annan marknadsmiljö. Mot bakgrund av det ovanstående tycks högkvalitativt analytiskt arbete på fastighetsmarknaden vara ett mycket komplext ämne som kräver analytikern, förutom djupa teoretiska kunskaper om fastighetsekonomi, konstant praktik och kreativt sökande i forskning som bildar professionell intuition .

Genom att studera nästan ett sekels historia av fastighetsmarknadernas funktion i de utvecklade länderna i världen kan man komma till slutsatsen att otillräcklig uppmärksamhet på kvaliteten på analytiskt arbete är en av huvudorsakerna till de flesta stora kriser i den verkliga fastighetsmarknader. Ett typiskt exempel är krisen på den amerikanska fastighetsmarknaden i slutet av 80-talet och början av 90-talet. Enligt experter har överdrivna och urskillningslösa investeringar i nybyggnation lett till en överflöd på marknaden och följaktligen bristande efterfrågan på marknaden för ett stort antal projekt för vilka lån har utfärdats. Denna situation baserades på orealistiska marknadsförväntningar som härrörde från fel struktur av incitament i analysen, svag analysmetod och ofullständiga data som kännetecknar de nuvarande förhållandena. Strukturen av incitament som vägledde utvecklare, värderingsmän och kreditorganisationer deformerades av intresset hos vissa att ta emot lån, andra för att motivera ett lån och ytterligare andra att fördela sina medel. Samtidigt löste alla parter sina problem på bekostnad av omotiverat optimistiska förväntningar.

Användningen av svag analysmetodik, uttryckt i otillräckliga antaganden och förfaranden, i samspel med otillräckligt högkvalitativ data från lokala marknader, resulterade som regel i osunda marknadsundersökningar och följaktligen investeringsbeslut baserade på dem. Som ett resultat av krisen har kreditinstitut utvecklat ett stabilt syndrom av misstro i allmänhet mot alla projekt och marknadsundersökningar i synnerhet. Och detta ledde i sin tur till förståelsen att fastighetsmarknadsanalytiker i sitt arbete bör vägledas av några allmänna principer som är nödvändiga (men inte tillräckliga) för att få korrekta slutsatser och resultat. Å andra sidan finns det ett akut behov av förståeliga och lätt identifierbara kriterier som avgör marknadsundersökningens överensstämmelse med validitetskategorin.

Med tanke på utsikterna för utvecklingen av fastighetsmarknaden i Ryssland kan vi anta att frånvaron av potentiella kriser är ett alltför optimistiskt scenario. Konsekvenserna av sådana kriser kan dock bli mindre betydande om man redan idag, i den aktiva marknadsutvecklingen, formulerar och implementerar några generella principer och principer i vardagen.

krav på analytiska studier, utifrån vilka investeringsbeslut kommer att fattas.

Inte bara hotet om kriser, utan också aktuella dagliga problem - ökad konkurrens, minskade möjligheter till kortsiktiga supervinster, starten av långsiktiga och kapitalintensiva kommersiella fastighetsutvecklingsprojekt, utländska investerares inträde på marknaden med höga krav på motiverande beslut m.m. - objektivt vittna om det faktum att vikten av kvalitativ analys på fastighetsmarknaderna i Ryssland kommer att bli allt viktigare inom en snar framtid.

2.2 Undersökning av fastighetsmarknaden i syfte att underbygga investeringsbeslut.

Det slutliga målet med varje studie av den typ som är i fråga är att mäta förhållandet mellan utbud och efterfrågan för en specifik typ av produkt på fastighetsmarknaden vid en specifik (oftast framtida) tidpunkt.

Fastighets speciella egenskaper som en vara, tillsammans med fastighetens speciella plats i en marknadsekonomi, bildar ett ganska brett utbud av socioekonomisk information som är nödvändig för att placera denna produkt på marknaden. Aktuella och retrospektiva makroekonomiska egenskaper hos den nationella och regionala ekonomin, sociodemografiska indikatorer för de regionala och lokala marknaderna, parametrar för de regionala och lokala fastighetsmarknaderna - det här är bara de allmänna områdena där det är nödvändigt att bedriva forskning.

Princip 1. Endast information som verkligen kan avgöra investeringsobjektets framtida produktivitet bör väljas ut för analys.

När man följer denna princip är den största svårigheten för analytikern bristen på standardregler eller entydiga rekommendationer för att bilda den initiala informationen. Det är här som analytikern måste visa all sin kunskap, professionella intuition, kreativitet och praktiska erfarenhet. Dessutom är det här som grunden för konsekvensen i studien som helhet läggs.

Princip 2: Alla aktuella och framtida data som studien baseras på bör användas för att kvantifiera resultatet av det aktuella fastighetsinvesteringsprojektet.

Men även noggrant utvald information som är direkt relaterad till bedömningsämnet är bildligt talat ett ”gäng tegelstenar” från vilka analytikern ska lägga en solid grund för analytisk forskning i enlighet med byggkonstens alla regler. Och här kan du inte klara dig utan en stark lösning som förbinder de enskilda elementen till en enda monolit.

Princip 3. Alla enskilda informationsblock som valts ut för att motivera ett investeringsbeslut bör sammankopplas med ett tydligt logiskt schema, som kulminerar i en prognos om framtida marknadsförhållanden och motsvarande produktivitet för det aktuella projektet. Beskrivningen av den logiska kretsen måste presenteras explicit.

En positiv uppfattning av kunden av en rapport med resultaten av en marknadsundersökning, där det inte finns något logiskt schema, kan bara vara om:

a) analytikern utnyttjar kundens okunnighet, eller

b) kunden är initialt positiv till resultatet.

Å andra sidan är konstruktionen av ett övertygande och uppenbart logiskt schema en demonstration av analytikerns högsta yrkesskicklighet.

För att fortsätta resonemanget om behovet av att bygga ett logiskt forskningsschema, låt oss överväga en annan princip som specificerar innehållet i marknadsanalys.

Princip 4. Innehållet i marknadsanalysen bör reduceras till en diskussion av de faktorer som utgör de viktigaste nyckeltalen för att bestämma en kommersiell fastighets prestanda.

I enlighet med denna princip måste analytikern under studiens gång formulera de huvudsakliga relationerna som bestämmer prestandan för den kommersiella anläggningen och sedan identifiera hierarkin av parametrar-argument, vars funktioner är faktorerna som ingår i huvuduttrycket för prestation.

Låt oss illustrera ett praktiskt tillvägagångssätt för implementeringen av denna princip med hjälp av följande förenklade exempel.

Låt kriteriet för resultatet av det aktuella projektet vara nettodriftsintäkterna (NOI) under en specifik period i framtiden. Då, per definition, kommer huvuduttrycket för att bestämma prestanda ha följande form:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE där

PGI - potentiell bruttoinkomst,
V&L - förluster från underutnyttjande och fallissemang.
M I - annan inkomst.
FE - fasta driftskostnader,
VE - rörliga driftskostnader.

Överväg proceduren för att identifiera parametrarna som bestämmer de förväntade värdena för huvudfaktorerna.

Potentiella bruttointäkter bestäms av värdet på hyreskostnaden, som i sin tur är en funktion av den aktuella hyreskostnaden, samt trender i förhållandet mellan utbud och efterfrågan på marknaden över tiden.

Den beräknade beläggningen av en fastighet är en funktion av den kumulativa marknadskapaciteten, efterfrågeparametrar, marknadsabsorptionsgrad och tillväxten av fastighetsabsorptionsområdet. För projekt bestämmer den beräknade belastningen två indikatorer - belastningsnivån och tidsplanen för absorption av marknaden till denna nivå.

Tillväxten av fastighetsabsorptionsområdet bestäms antingen av ökningen av antalet jobb (sysselsättningsgrad) eller av befolkningens tillväxt. Utbyggnaden av absorptionsområdet leder i sin tur till behov av nya fastigheter.

Det bör noteras att ökningen av sysselsättningen och befolkningstillväxten i ett fall kan vara direkt relaterad, till exempel när nya jobb öppnas och tillströmningen av nya arbetsföra personer. I ett annat fall kan befolkningstillväxten växa utan att sysselsättningen ökar, till exempel på grund av en ökning av inkommande pensionärer eller en ökning av födelsetalen. Kvalitativ analys involverar användningen av flera informationskällor som ger historiska trender och prognoser om tillväxtintervall, följt av datajämförelse. Segmentering av intervalltillväxt är också obligatorisk, t.ex. efter åldersgrupp, kön, familjestorlek, etc. Frånvaron av dessa positioner i studien bör tillskrivas det inkonsekventa valet av data för användning i analysen.

Efterfrågeparametrar bestäms av sådana specifika indikatorer som området (kontor eller produktion) per arbetsplats, utgifter för inköp per capita, antal lägenheter eller hus per capita, etc. Med hjälp av efterfrågeparametrar beräknas mängden nödvändig fastighet, vilket motsvarar tillväxten inom området för fastighetskonsumtion. Till exempel, genom att tillämpa genomsnittliga utgifter per köp på befolkningstillväxt, förutspås detaljhandelsförsäljningen öka, och därmed behovet av ytterligare butiksyta. När man analyserar bostadsmarknaden omvandlas befolkningstillväxten segmenterad efter ålder, inkomst, storlek eller familjesammansättning till segmenterad efterfrågan. En sund analys av efterfrågeparametrar inbegriper studiet av historiska trender, det aktuella tillståndet och prognostisering av deras sannolika värde i framtiden. Dessutom mäter en konsekvent analys förändringen i efterfrågan, inte bara på grund av nya utbudsvinster, utan också på grund av förändringar i den befintliga befolknings- och sysselsättningsstrukturen. Till exempel under konjunkturuppgångar kräver växande företag stora ytor och förändringar i den demografiska situationen mot en ökning av personer i pensionsålder kommer att kräva en lämplig typ av boende.

Tecknen på inkonsekvensen i analysen av efterfrågeparametrar bör först och främst inkludera att ta hänsyn till konstanta värden, som i regel är karakteristiska för analysögonblicket, samt ignorera förändringar i befintliga befolknings- och sysselsättningsstrukturer.

Absorptionsgraden, även kallad marknadspenetrationsgrad, är den andel av den totala efterfrågan på marknaden som det aktuella projektet förväntas absorbera i konkurrens med andra projekt. Efter att analytikern har uppskattat den totala ökningen av potentiell efterfrågan är det nödvändigt att fastställa den kritiska parametern för projektet - den andel av den totala efterfrågan som projektet i fråga sannolikt kan göra anspråk på.

Teoretiskt sett är absorptionskoefficienten en komplex funktion av många faktorer. I den första approximationen kan det definieras som förhållandet mellan arean av objektet som utvärderas och den totala arean (inklusive objektets area) av det konkurrenskraftiga erbjudandet vid tidpunkten för dess introduktion på marknaden. Ett sådant tillvägagångssätt bör åtminstone finnas i varje marknadsundersökning som påstår sig vara giltig.

Det bör noteras att när man bestämmer absorptionskoefficienten är de viktigaste förutsättningarna den detaljerade segmenteringen av efterfrågan och konkurrensutsatt utbud. Samtidigt bör man inte tappa ur sikte varaktigheten av konkurrerande projekt som påbörjas under genomförandet, volymen och varaktigheten av projekt som förbereds för genomförande. Det första tecknet på en misslyckad studie här är användningen av alla "genomsnittliga" data.

Förluster på grund av marknadsövergripande rabatter och incitament till hyresgäster är också en faktor som inte bör förbises när man prognostiserar potentiell bruttoinkomst.

Andra intäkter, även om de vanligtvis är en liten del av intäkterna, måste fortfarande beräknas för att återspegla potentiella konsumenters sannolika preferenser i ljuset av deras uppfattningar om livsstil, servicenivå och utgifter per capita för att nå den nivån, etc. .d.

Fasta och rörliga kostnader anses traditionellt vara säkrare vid prognostisering. En sådan formulering av frågan för Rysslands förhållanden är dock endast delvis giltig. Till exempel kan skatter på fastigheter (idag är dessa fastighetsskatter, skatter på mark) och hyra för mark, på grund av lagstiftningsproblem, ge oväntade "överraskningar" för en potentiell investerare i framtiden. Därför bör en konsekvent marknadsundersökning inkludera alternativa prognoser för dessa positioner.

En liknande situation observeras med de flesta av de rörliga kostnaderna. En analys av marknaden för allmännyttiga tjänster, varav de flesta tillhandahålls av naturliga monopol, en instabil tariffpolitik, kräver en kvantitativ motivering av de indikatorer som beaktas. Samtidigt är det viktigt att använda marknadsinformation om resursanvändning som erhålls utifrån indikationer på styr- och mätutrustning. I avsaknad av marknadsanaloger när det gäller resursförbrukning är det mer att föredra att beräkna dem enligt standarder, snarare än att använda fakturor utfärdade av leverantörer av allmännyttiga resurser.

2.3 Metoder för att bedöma marknadsvärdet på fastigheter.

Det finns tre huvudsakliga metoder för att bedöma marknadsvärdet på fastigheter:

1. jämförelsemetod

2. kostnadsmetod

3. inkomstkapitaliseringsmetod.

Den huvudsakliga värderingsmetoden är metoden för jämförande försäljningsanalys (SAP). Denna metod är tillämpbar när det finns en marknad för mark och fastigheter, det är verkliga försäljningar, när det är marknaden som bildar priser och värderingsmäns uppgift är att analysera denna marknad, jämföra liknande försäljningar och på så sätt få fram värdet av egendom som värderas. Metoden bygger på en jämförelse av objektet som bjuds ut till försäljning med marknadsanaloger. Den har störst användning i väst (90 procent av fallen). Detta arbete kräver dock en redan etablerad marknad för mark och fastigheter.

Försäljningsjämförelsemetoden används om det finns tillräcklig tillförlitlig marknadsinformation om köp- och försäljningstransaktioner av objekt liknande det som värderas. I det här fallet är kriteriet för att välja jämförelseobjekt den liknande bästa och mest effektiva användningen.

SAP-metoden kan också kallas för direktförsäljningsjämförelsemetoden, försäljningsjämförelsemetoden ellerden.

Sekvensen för tillämpningen av SAP-metoden är som följer:

1. Senaste försäljningar av jämförbara fastigheter på den relevanta marknaden lyfts fram. Informationskällor är: värderingsmannens egen akt, Internet, en elektronisk databas, fastighetsfirmor, fastighetsmäklarunderlag, arkiv för kreditinstitut (hypoteksbanker), försäkringsbolag, bygg- och investeringsbolag, territoriella avdelningar för insolvens och konkurs , territoriella avdelningar i statens egendomskommitté etc. .

En viktig punkt när man använder SAP-metoden är koordineringen av resultaten av jämförelsen av fastigheten som värderas. Aritmetiskt medelvärdesberäkning av mottagna data är inte tillåtet. Det accepterade förfarandet är att studera varje resultat och göra en bedömning av omfattningen av dess jämförbarhet med den fastighet som värderas. Ju mindre antal och omfattning av ändringarna som ska göras, desto större vikt har denna försäljning i processen att slutföra godkännandet.

Som jämförelseenheter tas mätare som traditionellt är etablerade på den lokala marknaden. För att utvärdera samma objekt kan flera jämförelseenheter tillämpas samtidigt.

Jämförelseelementen inkluderar egenskaperna hos fastigheter och transaktioner som orsakar förändringar i fastighetspriserna. Poster som måste redovisas inkluderar:

sammansättningen av de överförda äganderätterna;

villkor för finansiering av köp- och försäljningstransaktionen;

· försäljningsvillkor;

tidpunkt för försäljning

· plats;

· fysiska egenskaper;

ekonomiska egenskaper;

arten av användningen;

icke-fastighetskomponenter av värde.

2. Verifiering av information om transaktioner: bekräftelse av transaktionen av en av huvuddeltagarna (köpare eller säljare) eller en agent för ett fastighetsbolag; identifiera villkoren för försäljningen.

Om det finns en tillräcklig mängd tillförlitlig marknadsinformation är det tillåtet att använda metoder för matematisk statistik för att bestämma värdet genom att jämföra försäljningen.

3. Justering av värdet på jämförbara fastigheter.

Justering kan göras i tre huvudsakliga former: i form av pengar, procent, allmän gruppering.

Försäljningsprisjusteringar för jämförbara fastigheter görs i följande ordning:

· Först och främst görs justeringar relaterade till villkoren för transaktionen och marknadsläget, vilka utförs genom att varje efterföljande justering tillämpas på det tidigare resultatet;

· I andra hand görs justeringar som direkt hänför sig till fastigheten genom att tillämpa dessa justeringar på det resultat som erhålls efter justering för marknadsförhållanden, i valfri ordning.

För att bestämma mängden justeringar, beroende på tillgängligheten och tillförlitligheten av marknadsinformation, används kvantitativa och kvalitativa metoder. Det är obligatoriskt att motivera de justeringar som beaktats. Det slutliga beslutet om värdet av resultatet som bestäms av försäljningsjämförelsemetoden fattas utifrån en analys av de justerade försäljningspriserna för de jämförelseobjekt som mest liknar taxeringsobjektet.

Kostnadsmetoden är praktiskt taget inte tillämplig på mark. Det kan endast användas i undantagsfall av värdering av marken oskiljaktigt från de förbättringar som gjorts på den. Man tror att mark är permanent och inte förbrukningsbar, och kostnadsmetoden används för att utvärdera konstgjorda föremål. Vid bedömning med denna metod läggs markvärdet till kostnaden för förbättringar (byggnader, strukturer) och marken värderas separat med andra metoder.

Kostnadsmetoden för fastighetsvärdering implementeras i följande sekvens:

Bestämma värdet av en bit mark;

fastställande av ersättnings- eller ersättningskostnaden för byggnader och strukturer;

Bestämma mängden ackumulerat slitage av byggnader och strukturer;

· Fastställande av marknadsvärdet på fastigheter med hjälp av anskaffningsvärdemetoden, som summan av värdet på en tomt och återanskaffnings- eller återanskaffningsvärdet på byggnader och strukturer minus ackumulerade avskrivningar.

Valet av den metod som används för att beräkna kostnaden för nybyggnation av förbättringar bör motiveras på lämpligt sätt. Användningen av återanskaffningskostnad är lämplig i de fall det är svårt att fastställa kostnaden för att uppföra en exakt kopia av byggnaden på grund av föråldrade typer av byggnadskonstruktioner och konstruktionsmetoder som används för att skapa den aktuella fastigheten.

Kostnader motsvarande återanskaffnings- eller återanskaffningsvärde för fastighetsvärderingsändamål beräknas som summan av direkta kostnader, indirekta kostnader och vinster för företagaren.

Direkta kostnader inkluderar följande kostnader direkt relaterade till byggandet:

kostnader för material, produkter och utrustning;

löner för byggnadsarbetare;

kostnad för byggmaskiner och mekanismer;

· Kostnaden för tillfälliga byggnader och strukturer, säkerhetsåtgärder, transport- och lagringskostnader och andra kostnader som är normativt accepterade på den lokala marknaden;

entreprenörens vinst och omkostnader.

Indirekta kostnader inkluderar kostnader förknippade med uppförandet av en byggnad, men ingår inte i kostnaden för bygg- och installationsarbeten.

kostnad för design, teknisk övervakning, geodetisk kontroll;

betalning för konsultationer, juridiska, redovisnings- och revisionstjänster;

kostnaden för byggfinansiering;

exploatörens administrativa och andra kostnader.

Storleken på de indirekta kostnaderna bestäms med hänsyn till de tariffer som råder på marknaden för byggentreprenader och tjänster för dessa positioner.

Företagarens vinst är den rådande marknadsnormen som uppmuntrar företagaren att investera i ett byggprojekt. Vinstbeloppet bestäms av metoden för expertbedömningar baserade på marknadsinformation.

Användningen av självkostnadsmetoden är nödvändig vid analys av nybyggnation; återuppbyggnad av byggnader; taxering för skatteändamål; att identifiera överskottsinkomster vid fastighetsvärdering; när den bedöms för försäkringsändamål; bedömning av konsekvenserna av naturkatastrofer; bedömning av speciella byggnader och konstruktioner.

Under förutsättningarna för övergång till marknadsmässiga förhållanden är självkostnadsmetoden avgörande i bedömningen, eftersom tillämpningen av andra metoder kräver omfattande marknadsinformation, som inte finns tillgänglig på grund av en outvecklad marknad. Man bör dock alltid komma ihåg att byggkostnaderna endast är basen för marknadsvärdet och oftast är de antingen mer eller mindre än det.

Till exempel kommer marknadsvärdet på ett lyxhotell som ligger på en olycklig plats (i utkanten av staden) att vara mindre än det värde som bestäms av kostnadsmetoden. I sin tur kan marknadsvärdet på bensinstationskomplexet i ett visst skede vara mer än byggkostnaderna.

Under marknadsbildningens förhållanden, när det sker en omorientering av produktionen till ny teknik, kan det tyckas att fastigheten inte har något värde alls. Till exempel, om ett företag producerar produkter som ingen behöver och dess produktionsområden inte kan rekonstrueras för ny produktion, tenderar marknadsvärdet på sådana fastigheter till noll. Användningen av den kostsamma metoden i detta fall kommer att leda till felaktig orientering av potentiella köpare.

För närvarande, i Ryssland, beaktas detta ögonblick ofta vid felaktig värdering av företags anläggningstillgångar, eftersom deras omvärdering utförs huvudsakligen enligt kostnadsmetoden, och värderingsmannen bör komma ihåg att det bokförda värdet av anläggningstillgångar av företagen inte motsvarar deras marknadsvärde.

Nästa värderingsmetod, som är tillämplig specifikt för Ryssland, är värderingsmetoden baserad på analysen av den mest effektiva användningen av fastigheter, och denna analys är förknippad med att bestämma vilken typ av användning som kommer att ge ägaren den maximala inkomsten, d.v.s. inkomstkapitaliseringsmetod.

Metoden för kapitalisering av inkomst vid bedömning av marknadsvärdet på fastigheter implementeras i följande sekvens:

prognostisera framtida inkomster;

kapitalisering av framtida inkomster.

De framtida intäkter som fastigheten genererar är indelade i två typer: intäkter från operativ (drifts)verksamhet till följd av kommersiella hyresförhållanden och intäkter från återgång.

Intäkter från den löpande (operativa) verksamheten prognostiseras genom att en rekonstruerad (hypotetisk) resultaträkning upprättas. Återgångsinkomst beräknas:

direkt utnämning av det absoluta värdet av återgången;

Utnämning av en relativ förändring av fastighetens värde för ägandeperioden;

· använda terminalens kapitaliseringskoefficient.

Aktivering av framtida intäkter till nuvärde kan utföras:

metoden för direkt kapitalisering;

Metoden för kapitalisering enligt avkastningsgraden.

Den initiala utgångspunkten för metoden med direkt kapitalisering är beständigheten och oändligheten av kapitaliserade inkomster. I den direkta kapitaliseringsmetoden definieras nuvärdet av en framtida inkomstström som förhållandet mellan den årliga inkomsten hänförlig till ett ägande eller ränta och kapitaliseringskvoten för det ägandet eller räntan.

För att beräkna värdet av fullt ägande görs bestämningen av den totala kapitaliseringsgraden på basis av marknadsdata. Beroende på tillgången till initial information, ansök:

Jämförande försäljningsanalys

beräkning med hjälp av skuldtäckningsgraden;

investeringsgruppens utrustning.

Den ursprungliga utgångspunkten för metoden för kapitalisering enligt avkastningsgraden är den begränsade perioden för mottagande av inkomst. I agörs omvandlingen av ett ändligt antal framtida kassaflöden till nuvärde till ett specifikt värde av den avkastning som motsvarar risken att investera i denna typ av fastigheter.

Vid nuvärdesberäkning utan hänsyn till finansieringsvillkoren formaliseras kapitaliseringsmetoden enligt avkastningsräntan antingen i form av en analys av diskonterade kassaflöden, eller i form av kapitaliseringsberäkningsmodeller.

Diskonteringsräntan som används i analysen av diskonterade kassaflöden och med hänsyn till både systematiska och icke-systematiska risker bestäms av:

Metoden för urval från marknadsdata om försäljning av liknande föremål;

Metod för alternativa investeringar på finansmarknaden;

Metod för övervakning av fastighetsmarknaden.

Nyligen har efterfrågan på tjänster från värderingsmän och deras yrkesutbildning i Ryssland börjat växa snabbt. Detta beror också på den senaste tidens händelser i finanssektorn, när försöken att skapa en mekanism för utlåning genom kreditförsäkring misslyckades: banker förlorade mycket på falska försäkringar. När det gäller fastigheter, som tas som säkerhet av banken vid emission av lån, är förluster nästan omöjliga. Således blir fastighets- och kapitalmarknaderna oskiljaktiga komponenter i ekonomin som helhet.

Bankerna visade naturligtvis stort intresse för sådan verksamhet. Och alla av dem behöver en kvalificerad fastighetsvärdering, utföra försäkringar till det verkliga värdet av fastigheter.

Utvärdering är också nödvändig inom ramen för den regionala skattepolitiken. Över hela världen är grunden för det lokala skattesystemet fastighetsskatten, på grund av denna skatt bildas cirka 70 procent av den lokala budgeten. Naturligtvis, med utvecklingen av själva marknaden, med uppkomsten av verkliga värden, är det möjligt att gå över till ett beskattningssystem som skulle stimulera utvecklingen av fastighetsmarknaden och samtidigt säkerställa påfyllning

lokala budgetar. Detta förklarar också det ovillkorliga intresset för den bedömning som de lokala förvaltningarna visar.

Kostnaden för professionella värderingstjänster varierar mycket beroende på vilka typer av objekt som värderas, arbetets komplexitet och givetvis vilka specialister som är involverade i värderingen. Vanligtvis mäts kostnaden för tjänster antingen i timmar multiplicerat med timpriset eller beror på objektets storlek, men är aldrig bunden till dess kostnad.

2.4 Drag av olika typer av bedömningar.

Värdering i syfte att köpa eller sälja och klassificera fastigheter.

Vid värdering av fastigheter som ska köpas eller säljas på den öppna marknaden används marknadsvärde eller försäljningsvärde som värderingsgrund för alla klasser och kategorier av fastigheter. Samtidigt, för specialiserade fastigheter, kommer i de flesta fall kostnadsmetoden baserad på marknadsdata att vara den avgörande metoden för att beräkna kostnaden.

Vid värdering av fastigheter för försäljning under en begränsad tid, när fastigheter släpps ut till försäljning på den öppna marknaden inom en tidsram som är väsentligt kortare än den adekvata marknadsföringsperioden för denna typ av fastighet, används det begränsade försäljningsvärdet som värderingsunderlaget för alla klasser och kategorier av fastigheter.

Syftet med värderingsarbetet och egenskaperna hos den fastighet som värderas är av avgörande betydelse för valet av lämpligt värderingsunderlag.

I allmänhet är klassificeringen av de huvudsakliga ändamål för vilka fastigheter bedöms enligt följande:

1. Värdering för köp eller försäljning;

2. Värdering för försäljning inom en begränsad tidsperiod;

3. Värdering av mark och byggnader för deras användning som lån med säkerhet;

4. Utvärdering för upprättande av bokföring och bokslut;

5. Utvärdering för inkludering i fondernas prospekt, börser;

6. Utvärdering för att lösa frågor i samband med fusion och förvärv av företaget;

7. Värdering för pensionsfonder, försäkringsbolag, fastighetsfonder.

I praktiken kan det finnas andra syften med värderingen och deras lydelse och därmed eventuella värderingsgrunder bör överenskommas mellan uppdragsgivaren och värderingsmannen.

Efter att ha klarlagt syftet med värderingen bör det fastställas till vilken klass och kategori fastigheten som värderas tillhör.

För utvärderingsändamål särskiljs två klasser av egendom:

· Specialiserad

Icke-specialiserade

Specialiserad egendom är en fastighet som på grund av sin speciella karaktär sällan, om aldrig, säljs på den öppna marknaden för att fortsätta sin befintliga användning av en enda ägare, såvida den inte säljs som en del av nyttjandeverksamheten.

Exempel på specialiserad egendom är:

1. Museer, bibliotek och andra liknande lokaler som tillhör det offentliga;

2. Sjukhus, specialiserade medicinska anläggningar och fritidscenter som inte efterfrågas av konkurrens från andra enheter som vill använda dessa typer av fastigheter i området;

3. Skolor, högskolor, universitet och forskningsinstitut för vilka det inte finns någon konkurrenskraftig efterfrågan på marknaden från andra organisationer;

4. Standardfastighet i särskilda geografiska områden och på platser avlägset från de huvudsakliga affärscentra som är belägna där för produktion eller näringsverksamhet.

Icke-specialiserad egendom är alla typer av egendom utom den som faller under definitionen av specialiserad egendom. Det är med andra ord en som det finns en allmän efterfrågan på, med eller utan eventuell modernisering, och som vanligtvis köps, säljs eller hyrs ut på den öppna marknaden för att användas för befintliga eller liknande ändamål, antingen som en obebodd fastighet för enskilt ägande, eller (oavsett om hon är anställd eller ledig) som en investering eller för utveckling.

Vid värdering av fastigheter som ägs av ägaren för användning i ett företags verksamhet (företag) används följande som grund för värderingen:

· marknadsvärde vid befintlig användning - för icke-specialiserade fastigheter, inklusive fastigheter värderade på grundval av dess kommersiella potential.

· Återanskaffningsvärde - för specialiserade fastigheter.

Icke-specialiserade och specialiserade fastigheter klassificeras i sin tur i kategorier beroende på syftet med ägandet. En liknande klassificeringsprincip används både för utvärderingsändamål och för andra ändamål.

2.5 Miljöfaktorers inverkan på kostnaden.

Miljöfaktorer, både ogynnsamma och gynnsamma, ingår i den uppsättning faktorer som vanligtvis beaktas i bedömningar. Vissa faktorer påverkar en viss typ av fastighet och kommer direkt att påverka värderingsmannens beräkningar, där de måste beaktas i förhållande till marknadsdata som erhållits från jämförbara och opåverkade fastigheter. I andra fall kommer all fastighet i någon region att påverkas av dessa faktorer.

Relevanta miljö- och föroreningsfaktorer inkluderar i allmänhet följande kategorier:

naturliga faktorer såsom radon eller metan, luftföroreningar eller buller;

· Teknogena föroreningsfaktorer som ett resultat av tidigare eller nuvarande produktionsaktiviteter på den givna marken, eller som ett resultat av inträngning från angränsande platser.

föroreningsfaktorer i form av elektromagnetiska och andra fält;

föroreningsfaktorer vid användning av material från återvunnet material.

Alla kategorier av fastigheter är känsliga för effekterna av miljöfaktorer på värdet, men fastigheter som bjuds ut till försäljning eller som säkerhet för lån är särskilt känsliga för dessa faktorer.

Arbeten med miljörevision av fastigheter ingår inte i fastighetsvärderingsarbetet. I de fall värderaren har anledning att anta att miljöfaktorer väsentligt kan påverka värdet bör denne informera byggherren om behovet av att anlita en professionell miljöexpert.

Värderingsmannen bör informera miljöexperten om sammanhanget för sin studie, inklusive aktuell och potentiell framtida användning av platsen, som kommer att uttryckas i termer av värde baserat på bästa och mest effektiva användning. I allmänhet bör miljöexperten svara på följande frågor:

Huruvida källan till förorening eller fara kan avlägsnas framgångsrikt och ekonomiskt;

· om föroreningen eller faran inte kan elimineras helt, kan den isoleras eller stängas av för att göra fastigheten lämplig för denna användning under en viss, till och med begränsad, period;

• om det är möjligt att mildra effekterna av föroreningen eller faran på något sätt;

· Vilket är det effektivaste sättet att bekämpa föroreningar och regleringen av detta?

I de fall det är möjligt att eliminera källan eller undanröja konsekvenserna av föroreningar kan bedömningen göras med hänsyn till motsvarande beräknade kostnader för sådan avveckling eller eliminering.

III Praktisk del.

3.1 Praktisk tillämpning av metoden för jämförande försäljning.

I slutet av 2000 började stugbygget i Podolsk-regionen. Låghus bostadskomplex - rader av parhus som har gemensamma väggar med samma typ av grannhus. Ordet "bostadsrätt", som betecknar egendom skapad och utrustad av likasinnade grannars arbete, är inte särskilt populärt. Därför, för att utse bostäder som är exotiska för oss, byggda på principen om "gemensamma väggar och tak - din egen gård", har det engelska ordet "stadshus" slagit rot i det ryska vardagslivet.

Ändå, till exempel, marknadsvärdet av stugan med hjälp av metoden för jämförande försäljning.

Den totala ytan är 120 kvm, stugan har 6 rum, 3 sovrum, badrum, duschrum, färdig källare. Det finns inget garage vid värderingsdagen. Tomtarea - 1000 kvm.

För analysen kommer vi att använda data om fem försäljningar av jämförbara fastigheter i samma område.




Tabell nummer 1.

		Objekt №1	Objekt №2	Objekt №3		Objekt №4	Objekt №5
Säljande pris	65000		78000	56000		70000	54000
Äganderätt	komplett		komplett	komplett		komplett	komplett
Villkor för finansiering	icke-marknad, priset är överprissatt med 3000		icke-marknad, priset är överprissatt med 8000	marknadsföra		marknadsföra	marknadsföra
Försäljningsvillkor	marknadsföra		marknadsföra	marknadsföra		marknadsföra	marknadsföra
Marknadsförhållanden (tid)	2 veckor		6 veckor		1 år	1 år	1 år
Husområde	120 kvm.		145 kvm.		120 kvm.	145 kvm.	120 kvm.
Landyta	10 000 kvm		12000 kvm		10 000 kvm	12000 kvm	10 000 kvm
Antal rum	6		7		6	7	6
Antal sovrum	3		3		3	3	3
Bad	1		1		1	1	1
Dusch	1		1		1	1	1
Källare	inte färdig		inte färdig		inte färdig	inte färdig	färdiga
Garage	Det finns		Det finns		Det finns	Det finns	Nej

Som framgår av de initiala uppgifterna skiljer sig jämförelseobjekten från de som bedöms när det gäller finansiering, tidpunkt för försäljning och fysiska egenskaper.

Storleken på justering för finansieringsvillkor bestäms genom att jämföra försäljningspriset för objekt med marknadsfinansiering och icke-marknadsfinansiering. I det här fallet diskonteras lånebetalningar till marknadsräntan. I vårt exempel är justeringsvärdena definierade som 3000 för objekt nr 1 och 8000 för objekt nr 2.

Eftersom alla jämförbara fastigheter har marknadsmässiga försäljningsvillkor krävs ingen justering för försäljningsvillkor.

För att justera för marknadsförhållanden (försäljningstidpunkt) är det nödvändigt att välja objekt som skiljer sig endast i detta element. I vårt fall skiljer sig objekt nr 1 och nr 3 endast i fråga om finansieringsvillkor och tidpunkt för försäljning. Justera försäljningspriset

objekt nr 1 om finansieringsvillkoren kan du bestämma justeringen för försäljningstillfället:

(62000 - 56000) / 156000 = 0.1.d.v.s. marknadspriserna kommer att stiga med 10 % per år.

Därmed förs alla jämförbara fastigheter in i samma förutsättningar för finansiering och försäljningstid, vilket skapar en enda bas för att göra justeringar för återstående jämförelsemoment.

I ett antal jämförelseobjekt representeras skillnader i storlek av olika antal rum och olika ytor av huset och tomten. Dessutom en tomt på 12000 kvm. motsvarar ett hus med en yta på 145 kvm. med 7 rum och en tomt på 10000kvm. motsvarar ett hus med en yta på 120 kvm. med 6 rum. Därför har storleksjusteringen från jämförelsen av objekt nr 1 och nr 2 följande form:

70000 – 62000 = 8000.

Justeringen för närvaron av ett garage härleds från en jämförelse av objekt nr 3 och nr 5:

61600 – 59400 = 2200.

Justeringen för den färdigställda källaren bestäms av en jämförelse av objekt nr 2 och nr 4:

77000 – 70000 = 7000.

Resultaten av de gjorda justeringarna framgår av tabell nr 2




Tabell nummer 2.

	Objekt №1	Objekt №2	Objekt №3	Objekt №4	Objekt №5
Säljande pris	65000	78000	56000	70000	54000
Överlåtelse av ägande ådror	komplett	komplett	komplett	komplett	komplett
Rättslig rättelse.	65000	78000	56000	70000	54000
Finansieringsvillkor.	inte marknaden	inte marknaden	inte marknaden	inte marknaden	marknadsföra
Justering för finansiärernas villkor.	- 3000	- 8000	0	0	0
Justerat pris	62000	70000	56000	70000	54000
Villkor för en transaktion	kommersiell	kommersiell	kommersiell	kommersiell	kommersiell
Justering på villkoren för affären	0	0	0	0	0
Marknadsjusterat pris	2 veckor	6 veckor	1 år	1 år	1 år
Marknadsjustering	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Justerat pris	62000	70000	61600	77000	59400
Plats	liknande	liknande	liknande	liknande	liknande
Storlek	120 kvm	145 kvm	120 kvm	145 kvm	120 kvm
Storleksjustering	0	- 8000	0	- 8000	0
Garage	Det finns	Det finns	Det finns	Det finns	Nej
Korrigering för närvaron av ett garage	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Färdig källare	Nej	Nej	Nej	Ja	Nej
Källarjustering	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Justerat pris	66800	66800	66400	66800	66400
Total nettokorrigering	1800	11200	10400	3200	12400
Samma i %	3	14	19	5	23
Från försäljningspriset, den totala bruttokorrigeringen	11200	25200	14800	17200	12400
Från försäljningspris	19	32	26	25	23

För varje jämförelseobjekt erhölls ett justerat pris. I enlighet med villkoren för problemet krävs det, baserat på uppgifterna om justerade försäljningspriser, att härleda värdet av marknadsvärdet.

Motivet för att härleda en enda indikator på marknadsvärdet är att ge varje medlem i en serie av justerade försäljningspriser en viktningsfaktor, med hänsyn till graden av skillnad mellan jämförelseobjekten och bedömningsobjekten. Samtidigt bör det tas tillvara

uppmärksamma intervallet för spridning av försäljningspriser, den totala % av justeringarna i absoluta tal, den totala % av justeringarna, definierade som skillnaden mellan positiva och negativa justeringar, och alla andra uppgifter.

I detta exempel har vi ett nästan mycket snävt intervall av försäljningspriser - från 66400 till 66800. Försäljningspriset med mindre justeringar tilldelas dock en större andel - för objekt nr 5 är antalet justeringar = 2. Dessutom summan av den totala bruttojusteringen för objekt nr 5 är också nästan minst. Därför togs försäljningspriset för objekt nr 5 - 66400 som marknadsvärdet på jämförelseobjektet.

3.2 Placeringsrisker och fastighetsmarknadsstatistik.

Fastighetsmarknadsstatistiken innehåller vanligtvis information om hyrespriser och lönsamhet. För datajämförbarhet avser informationen endast förstklassiga objekt. Man tror att sådana anläggningar uppfyller de högsta kraven på läge, utrustning, kommunikationer, planeringslösningar etc. och hyrespriserna bestäms i samma standarder för att mäta och fördela kostnader mellan ägaren och hyresgästen för underhåll, reparationer, försäkringar, osv.

Information om hyrespriser anses vara tillgänglig. För dess enande krävs endast verifiering av den nämnda lämpligheten. Information om lönsamhetsindikatorer är svårare att förbereda. Eftersom det inte finns så många köp- och försäljningstransaktioner tar de hänsyn till tidigare genomförda transaktioner, integrerar data om olika objekt, tar hänsyn till tidsluckor, inflation och andra processer. Lönsamhetsindikatorer innehåller också information om regionala risker och här råder expertprincipen. Därför är statistik en av inriktningarna på fastighetsmarknaderna.

Aktiveringen av affärer och investeringar i regionen åtföljs med nödvändighet av aktivering på kontorsmarknaden, en ökning av efterfrågan, beläggning och hyrespriser. Samtidigt stimuleras nybyggnation och modernisering av kontor, följt av serviceavdelningar, köpcentra, fritidsgårdar m.m. Sådana processer är nu karakteristiska för de största affärscentra: de traditionella finanshuvudstäderna i Amerika och den gamla världen, de snabbt växande huvudstäderna i Sydostasien, Kina och Indien. En analys av uthyrningsverksamhetens statistik pekar på ett antal intressanta fenomen. Till exempel:

Uppgifter om hyrespriser är betydligt mer dynamiska än uppgifter om avkastning; dynamiken i hyrespriserna kännetecknas av en viss fluktuation, vilket återspeglar (om än med skiftningar) de allmänna processerna med upp- och nedgångar; förändringar i indikatorer för kontors- och butiksfastigheter kanske inte sammanfaller i tid och omfattning; förbättringar i marknadssituationen återspeglas i ökningen av hyrespriserna och, mer sällan, i nedgången i lönsamhetsindikatorer (på grund av deras märkbart mindre dynamiska); en asymmetrisk bild uppstår också när marknadsläget förvärras;

Värdena på lönsamhetsindikatorer är bättre (lägre), desto mer tillförlitlig och stabil är den regionala ekonomin och den sociala situationen. Ledarna för den stabila uthyrningsverksamheten är London, Paris och Frankfurt, där området för förändring i lönsamhet är i området 5-6%;

Förändringar i indikatorer för östeuropeiska huvudstäder är mindre dynamiska; detta kan förklaras både av mindre volymer av marknader, färre transaktioner och, uppenbarligen, av mindre intresse från västerländska experter och affärskretsar för dessa marknader; Lönsamhetsindikatorerna för östeuropeiska huvudstäder är stabila - 2-3 gånger högre än för västerländska huvudstäder. Och under perioden efter krisen i augusti 1998 var lönsamhetsindikatorerna i Moskva 4 eller fler gånger sämre. Och detta berodde inte bara på ett reellt värdefall på fastigheter, utan snarare på en expertbedömning av tillståndet av instabilitet och ökade affärsrisker i regionen;

Ytterligare analytisk information föreslås erhållas med hjälp av den beräknade indikatorn för det specifika kapitaliserade värdet (UCS) - som en uppskattning av kostnaden för en genomsnittlig enhet av det hyrda objektets kommersiella område.

En sådan bedömning, tillsammans med ett snabbt svar på fluktuationer i hyrespriser, bär expertutlåtanden om framgången och riskerna med ett företag.

Inledande information - hyresstatistik för europeiska städer - finns i västerländska publikationer (till exempel i den månatliga "EuroProperty"). Vi kommer att välja som representativa objekt: Frankfurt, London och Paris - centra för den mest stabila verksamheten, St. Petersburg, Prag och Warszawa - centra för övergångsekonomin med de mest riskabla (i Europa) indikatorerna för uthyrningsverksamheten.

Uthyrning av kontorsverksamhet.

Observationsperioden 01.99-08.00 för de västerländska huvudstäderna visade i allmänhet utvecklingen av kontorsuthyrningsverksamheten. Vi noterar den absoluta stabiliteten i direktavkastningen för London (5,00-5,50%) och förbättringen av direktavkastningen för Frankfurt (från 5,75 till 4,90-5,50%) och Paris (från 6,25-6,75 till 5,50-6,00%). För de östeuropeiska huvudstäderna kännetecknas samma period av en försämrad prestation. En analys av de beräknade data från UKS gjorde det dessutom möjligt att anpassa den externa diskrepansen i hyresprisernas logik (deras överskott i St. Petersburg och Warszawa fram till mitten av 1999 jämfört med priserna i Paris och Frankfurt). Som ett resultat tillåter de låga priserna för UKS till höga hyrespriser ännu inte optimistiska förväntningar på investeringstillväxt.

Uthyrningsverksamhet.

Observationsperioden 05.99-08.00 för de västra huvudstäderna kännetecknas av en generell försämring av indikatorer (vilket tydligt syns med hjälp av UKS). Detta tyder på att det kan finnas tillräckligt långa perioder av marknadsaktivitet, varefter försäljningen av förvärvade butikslokaler inte kommer att ge någon real inkomst alls.

För östeuropeiska huvudstäder är observationsperioden 05.99-08.00 förknippad med passagen av en period av långvarig stagnation och, möjligen, början på ett utträde från den (en förbättring av indikatorernas dynamik noterades, även om gapet i UKS:s indikatorer i jämförelse med västerländska huvudstäder verkar vara gigantiska - nästan en storleksordning). Därför bör vi tills vidare begränsa oss till påståendet att det kan finnas ganska långa perioder på butiksmarknaderna när investeringar i förvärv av butiksfastigheter i östeuropeiska huvudstäder kan ge en märkbar positiv effekt, även under perioder med lågkonjunktur på västerländska marknader. Detta kan fungera som ett bra argument när man letar efter sätt att "interregional" diversifiera fastighetsportföljen.

Slutsats.

Slutförandet av perioden för bildandet av fastighetsmarknaden kännetecknas av en övergång från omfattande till intensiv utveckling. Det är uppenbart att marknaden inom en snar framtid inte kommer att se en så snabb tillväxt i antalet transaktioner som under första hälften av 1990-talet. Dessutom kan bostadsmarknaden under en viss period bara stabilisera antalet transaktioner. Det är också fullt möjligt att höja prisnivån, särskilt på andrahandsmarknaden. Men samtidigt har priserna på elitbostäder inte bara minskat, utan till och med ökat, vilket indikerar utsikterna för nya högkvalitativa bostadsbyggande. Företagscheferna noterar också den skärpta konkurrensen på marknaden. De flesta av dem är benägna att tro att om 1995 präglades av en måttlig grad av konkurrens, så blev den 2001 hög och kommer att förbli så.

Stabilisering av antalet transaktioner och priser på den sekundära bostadsmarknaden är först och främst en konsekvens av makroekonomiska faktorer, av vilka den viktigaste är upprätthållandet av en låg inkomstnivå bland huvuddelen av befolkningen. Den initiala snabba tillväxten av efterfrågan på marknaden, som ett resultat av uppkomsten av ett lager av människor med höga inkomster i landet, är nu nästan över. Och idag sker en ny differentiering inom detta stratum – utskiljningen av ett stratum med ultrahöga inkomster. På grund av denna differentiering har efterfrågan på lyxbostäder ökat. Men i absoluta termer är potentialen för detta lager mycket begränsad. En allvarlig ökning av efterfrågan är möjlig antingen på grund av en ökning av inkomstnivån och bildandet av en bred medelklass som kan bli huvudleverantören av köpare, eller på grund av aktiv stimulans av efterfrågan, både av staten och av professionella deltagare på fastighetsmarknaden själva. Samtidigt är en viss ökning av efterfrågan i framtiden fullt möjlig under påverkan av det oundvikliga släppet av pengar till ekonomin under de kommande månaderna för att reda ut krisen med uteblivna betalningar och i samband med återbetalning av eftersläpande löner och skulder på statliga order. En del av dessa pengar kommer också att komma till fastighetsmarknaden, men de kommer uppenbarligen inte att förändra situationen i grunden, även om antalet ansökningar om köp under påverkan av denna faktor kommer att öka med flera punkter.

Det kan också antas att det på grund av den oundvikliga och betydande höjningen av tarifferna för allmännyttiga tjänster är fullt möjligt att öka utbudet på den sekundära bostadsmarknaden.

Dessutom, om ökningen av utbudet på andrahandsmarknaden 1991-1993. orsakades av en snabb ökning av priserna, nu kommer säljarna att utgå inte så mycket från möjligheten till en mycket betydande inkomstökning genom försäljning av bostäder, utan från behovet av att minska kostnaderna för dess underhåll, och därmed - att gå med på lägre priser. Detta kan i sin tur också öka efterfrågan något och därmed fastighetsföretagens omsättning.

Samtidigt kommer denna stabilisering inte att ta bort det allmänna problemet - bostadsfastighetsmarknaden kommer att uppleva en brist på efterfrågan inom överskådlig framtid, vilket avsevärt kan minska intäkterna från de traditionella fastighetsföretagens verksamhet att tillhandahålla tjänster för köp och försäljning av fastigheter.

Under dessa förhållanden är det nödvändigt att avsevärt utöka utbudet av tjänster som tillhandahålls av företaget till kunden: bank, transporttjänster, notarietjänster, möjligheten till reparationsarbete, tillhandahållande av avbetalningar etc., ökad uppmärksamhet på reklam, eventuellt en minskning av provisionerna. Alla dessa verktyg kan spela en betydande roll för att attrahera kunder, men deras möjligheter är fortfarande begränsade. Om dessa tekniker för enskilda företag kan ge den nödvändiga omsättningsvolymen, så kommer de uppenbarligen i allmänhet inte att lösa problemet med att utveckla fastighetsbranschen. Endast en expansion av efterfrågan på marknaden kommer radikalt att lösa detta problem, och under moderna förhållanden är detta endast möjligt genom statens aktiva deltagande genom skapandet av ett hypotekslånesystem - skapandet av federala och regionala hypotekslånebyråer, stöd för den sekundära bolånemarknaden, tillhandahållande av statliga garantier till banker när de ger ut hypotekslån.

Konsekvent utveckling av fastighetsmarknaden i Ryssland ledde naturligtvis till nästa steg, som kännetecknas av en abrupt ökning av kraven på kvaliteten på motiveringen av investeringsbeslut. Både utomlands och i Ryssland börjar fastighetsmarknadens aktörer att förstå att tillförlitligheten hos affärsplaner, investeringsprojekt etc., som i själva verket är en standarduppsättning enkla formler, helt beror på giltigheten av marknadsundersökningar. vars resultat används i formlerna. Med andra ord, den viktigaste och mest betydelsefulla indikatorn på livskraften för ett investeringsprojekt på fastighetsmarknaden är marknadsundersökningens lönsamhet, på grundval av vilken detta beslut fattas.

Bibliografi:

1. Balabanov I.T. "Fastighetsekonomi", St Petersburg 2000.

2. Goremykin V.A. Fastighetsekonomi: Lärobok. - 2:a uppl., reviderad. Och extra. - M .: Förlags- och bokhandelscentrum "Marketing", 2002

3. Kupchin A.N., Novikov B.D. fastighetsmarknad: tillstånd och utvecklingstrender. - Handledning. M.: 1995.

4. Maksimov S.N. "Grunderna för entreprenöriell verksamhet på fastighetsmarknaden", St. Petersburg. 2000.

5. Novikov B.D. Marknad och värdering av fastigheter i Ryssland. - M .: "Examen", 2000.

6. Khamin D., Yurkov D. "Fastighetsmarknaden genom fastighetsmäklarnas ögon" // Ekonomi och liv, 1997

Andra material

En del av ovanstående förslag verkar vara otillräckligt motiverat, dess andra del handlar om det juridiska försvinnandet av byggnaden som ett objekt för medborgerliga rättigheter, eftersom den ursprungliga fasta saken inte bara var en sak, utan en sammansatt sak med en mer komplex systemnivå och typ av elementär...




Ryssland till 2005. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm




INTRODUKTION

En av de viktigaste resurserna för företag, organisationer som kräver effektiv förvaltning är fastigheter - mark, byggnader, strukturer och lokaler.

Fast egendom å ena sidan beskattas, å andra sidan kan den ge betydande vinst på grund av sin effektiva användning. Utan att överdriva kan vi säga att fastigheter både kan bidra till ett företags välstånd, och vice versa leder dess ineffektiva användning till nedgång. I detta avseende är utvecklingen av ett fastighetsförvaltningssystem av särskild vikt för att tillgodose ägarnas behov av att få maximal inkomst från sina tillgångar eller för att uppnå en annan positiv effekt. För att uppnå ett positivt resultat är det nödvändigt att ständigt övervaka användningen av fastigheter och hitta de mest effektiva sätten att hantera det.

En effektiv fastighetsförvaltning är avgörande för utvecklingen av både fastighetsmarknaden och ekonomin som helhet. I en marknadsekonomi är fastigheter en tillgång som kopplar samman marknadsdeltagarnas enorma finansiella resurser och sätt att uppnå önskade resultat.

För att fatta beslut om en effektiv fastighetsförvaltning måste ett företag bygga på ett genomtänkt system för registrering och användning av fastigheter, baserat på tillförlitlig och lättillgänglig information som presenteras på olika sätt.

Relevansen av forskningsämnet ligger i det faktum att den ryska fastighetsmarknaden ännu inte är helt formad och inte har en strikt strukturerad rättslig ram. Ett effektivt fastighetsförvaltningssystem kommer att tillfredsställa marknadens behov i maximal utsträckning, maximera budgetintäkter, öka likviditeten och marknadsvärdet på objekt.

Syftet med detta arbete är att utvärdera effektiviteten av fastighetsförvaltningen i staden Kazan och utveckla åtgärder för att förbättra den.

Överväg klassificeringen av fastighetsmarknader;

Förklara essensen och den ekonomiska rollen av fastighetsförvaltning;

Överväg indikatorer för att utvärdera effektiviteten i fastighetsförvaltningen;

Utföra en bedömning av effektiviteten i förvaltningen av bostads- och kontorsfastigheter;

Ge förslag för att förbättra bedömningen av fastighetsförvaltningens effektivitet.

Syftet med studien är fastighetsmarknaden i staden Kazan.

Ämnet för studien är ett system för att utvärdera effektiviteten av fastighetsförvaltning.

Grunden för att skriva detta arbete är de lagstiftande och reglerande dokument som är i kraft på Ryska federationens territorium, såväl som speciallitteratur om ämnet som studeras av inhemska och utländska ekonomers arbete som är involverade i studiet av frågor om att bedöma effektiviteten av fastighetsförvaltning, Ryska federationens lagstiftning, läroböcker och litteratur av sådana författare som Kharlamov A. S, Buryak V.Yu., Raizberg B.A., Grinenko S.V., såväl som materialet för den faktiska forskningen som utfördes i Kazan för 2013 -2014.

Det första kapitlet undersöker teorin och praktiken för att utvärdera effektiviteten av fastighetsförvaltning. Det andra kapitlet utvärderar och analyserar fastighetsförvaltningens effektivitet på exemplet med bostads- och kontorsfastigheter och formulerar förslag för att förbättra bedömningen av effektiviteten i fastighetsförvaltningen.

1. TEORETISKA OCH MOTODOLOGISKA ASPEKTER FÖR BEDÖMNING AV EFFEKTIVITETSFÖRVALTNING

1.1 KLASSIFICERING AV FASTIGHETSMARKNADER

Det finns många definitioner av fastighetsmarknaden. Alla av dem återspeglar i viss mån essensen av fastighetsmarknaden, men vissa har slående skillnader från varandra. I denna uppsats väljs de mest enkla, begripliga och fullständiga definitionerna, enligt författaren.

Fastighetsmarknaden är ett system av arrangemang genom vilka köpare och säljare går samman för att bestämma ett specifikt pris till vilket ett utbyte av en specifik vara, såsom fastigheter, kan ske.

Fastighetsmarknaden är en sfär av kapitalinvesteringar i fastigheter och ett system av ekonomiska relationer som uppstår från fastighetstransaktioner. Dessa relationer uppträder mellan investerare i försäljning och köp av fastigheter, inteckning, leverans av fastigheter i förtroende, hyra, leasing.

Fastighetsmarknaden är en mekanism genom vilken köpares och säljares intressen och rättigheter kombineras, fastighetspriser sätts.

Fastighetsmarknaden och nivån på dess utveckling kan karakteriseras genom utvecklingen av samhällsekonomin. I utvecklingen av den ryska fastighetsmarknaden är det vanligt att peka ut flera av följande steg.

Den första och mest turbulenta utvecklingsperioden för fastighetsmarknaden upplevdes i början av 90-talet. Öppnandet och utvecklingen av företag skedde på grund av att efterfrågan var långt före utbudet, och som ett resultat var inkomsterna mycket höga. Utgångspunkten för detta skede kan betraktas som ett tillstånd för privatisering av lägenheter och följaktligen den möjlighet som har dykt upp för människor att sälja och köpa lägenheter på egen hand. Det var då som ett betydande antal affärsmän och rika människor dök upp som ville förbättra sina levnadsvillkor på ett nyupptäckt sätt. Det vill säga inte förväntan på gratis kommunala bostäder, inte komplexa bytessystem, utan helt enkelt direktköp av lägenheter, som vid den tiden privatiserades relativt få. Det var få säljare av lägenheter, men det fanns redan tillräckligt många köpare.

I det andra skedet introducerar lagen sina korrigeringar av problemet, nämligen de första förordningarna som reglerar fastighetsverksamhet i Ryssland. Denna period kännetecknas av tillhandahållandet av betydande fördelar, som, samtidigt som en god marknadsmiljö bibehölls, gjorde det möjligt att få goda inkomster och lockade nya entreprenörer till detta segment av marknaden. Bostadspriserna började stiga, men i motsats till detta blev lägenheterna mycket svårare att sälja, och köparna blev mer kräsna. Särskilt avbetalningsförsäljningen, tillhandahållande av lån med säkerhet, dök upp och fick stor spridning. Vissa företag började arbeta under icke-standardiserade kontrakt och åtog sig en skyldighet att sälja kundens lägenhet inom en viss period.

Det tredje steget kännetecknas återigen av ett överskott av efterfrågan framför utbud, en skärpning av det rättsliga ramverket och hård konkurrens på marknaden, vilket tillsammans ledde till att säljarnas inkomster minskade. Små företag går helt enkelt i konkurs, medelstora och till och med stora företag är på väg till ruin. I början av 1996 började en naturlig nedgång i kostnaden för lägenheter. Antalet lägenheter som utbjuds till försäljning ökade samtidigt som antalet potentiella köpare tvärtom minskade.

Från och med andra halvan av 1999 började ett nytt skede i utvecklingen av den ryska fastighetsmarknaden efter augustikrisen 1998 - stadiet för att avsluta prissänkningar, början av stabilisering och viss återhämtning. Detta skedde mot bakgrund av en gynnsam utveckling av makroekonomiska indikatorer i landet och i synnerhet låg (jämfört med hösten 1998) inflationstakt, en jämn och begränsad devalvering av rubeln mot dollarn.

Följaktligen är fastighetsmarknaden, som den följer av teorin om en marknadsekonomi, cyklisk, därför gick den igenom ett recessionsskede, nådde stabilisering och en ny uppgång förväntades, inklusive en viss pristillväxt.

Fastigheter intar en central plats i alla sociala strukturer och utför samtidigt två viktiga funktioner: produktionsmedlen och föremålet för personlig konsumtion för boende, rekreation, kulturella aktiviteter etc. Statens ekonomiska och juridiska reglering av olika samhällssfärer och materiell produktion är nära förknippad med fastighetsobjekt, därav följande egenskaper hos fastighetsmarknaden.

Tabell 1.1.1 Fastighetsmarknadens särdrag

	Karakteristisk
Lokalisering	Absolut orörlighet Stort prisberoende på plats
Typ av tävling	ofullkomlig, oligopol Få köpare och säljare Det unika med varje objekt Priskontrollerna är begränsade Att komma in på marknaden kräver betydande kapital
Elasticitet av erbjudanden	Låg, med ökad efterfrågan och priser, ökar utbudet lite Efterfrågan kan vara mycket volatil
Grad av öppenhet	Transaktioner är privata Offentlig information, ofta ofullständig och felaktig
Produktens konkurrenskraft	Till stor del bestäms av den yttre miljön, påverkan av grannskapet Specificiteten hos köparens individuella preferenser
Zonindelningsförhållanden	Regleras av civil- och marklagstiftning, med hänsyn till vatten, skogsbruk, miljö och andra särskilda rättigheter Stort ömsesidigt beroende av privat och andra former av ägande
Registrering av transaktioner	juridiska svårigheter, Begränsningar och villkor
Pris	inkluderar objektets värde och tillhörande rättigheter

Regionala fastighetsmarknader kan ha betydande skillnader sinsemellan. Detta beror på många subjektiva skäl, såsom ekonomiska eller naturliga förhållanden, såväl som den regionala rättsliga ramen, som bildas av lokala myndigheter.

Fastighetsmarknaden har en förgrenad struktur och kan delas in efter olika kriterier, till exempel enligt de som presenteras i tabell 1.1.2.

Tabell 1.1.2 Klassificering av fastighetsmarknader

Klassificering tecken	Marknadstyper
Objekttyp	Mark, byggnader, strukturer, företag, lokaler, fleråriga planteringar, sakrätter, andra föremål
Geografisk (territoriell)	Lokal, stad, regional, nationell, värld
Funktionellt syfte	Industrilokaler, bostäder, icke industribyggnader och lokaler
Beredskapsgrad för drift	Befintliga anläggningar, byggnation pågår, nybyggnation
Typ av deltagare	Enskilda säljare och köpare, återförsäljare, kommuner, kommersiella organisationer
Typ av transaktioner	Köp och försäljning, arrende, inteckning, sakrätter
Branschtillhörighet	Industrianläggningar, jordbruksanläggningar, offentliga byggnader, andra
Typ av ägande	Statliga och kommunala anläggningar, privata
Transaktionsmetod	Primärt och sekundärt, organiserat och oorganiserat, utbyte och receptfritt, traditionellt och datoriserat

Som vi kan se av tabell 1.1.2 finns det en hel del typer av fastighetsmarknader, vars segmentering beror på det efterfrågade kriteriet.

Till exempel, beroende på strukturen, är fastighetsmarknaden uppdelad i:

bostadsmarknad;

Marknad för kommersiella fastigheter;

Markmarknad.

Vart och ett av marknadssegmenten kan också delas in i specialiserade delmarknader. Således kan industrifastighetsmarknaden delas in i marknader för industriföretag, byggande av forskningsinstitut eller bostadsmarknaden för primär- och sekundärbostäder, med och utan efterbehandling, från ägare och från staten osv.

Differentieringen av fastighetsmarknaderna är också förknippad med många ekonomiska, miljömässiga, sociala och statliga faktorer och, direkt, med de funktioner som den utför:

Fastställande av jämviktspriser vid vilka den effektiva efterfrågan motsvarar volymen av fastighetsutbudet;

Regulatorisk funktion, med hjälp av vilken resurser fördelas mellan ekonomins sfärer, dess effektiva struktur bildas och allmänna intressen tillgodoses;

Kommersiell funktion, som består i att organisera kapitalrörelser och göra vinst;

Sanitetsfunktion, uttryckt i rensningen av ekonomin från svaga, okonkurrenskraftiga och ineffektiva element;

Stimulerande funktion, som består i utveckling av konkurrens och användning av vetenskapliga, tekniska och administrativa innovationer i jakten på vinst i skapandet och användningen av fastigheter;

En social funktion, manifesterad i tillväxten av befolkningens aktivitet, strävar efter att bli ägare av lägenheter, såväl som andra kapital och prestigefyllda föremål.

Slutsats: fastigheter är den mest hållbara varan av alla befintliga, vilket säkerställer investeringarnas tillförlitlighet, även om dess värde både kan öka och minska över tiden, under påverkan av olika faktorer. Fastighetsmarknaden fick en impuls till utveckling, i linje med utvecklingen av landets nationalekonomi. Den är indelad i segment baserat på syftet med fastigheter och dess attraktionskraft för olika marknadsaktörer. Dessutom är varje oberoende segment ytterligare uppdelat i många delmarknader, så det är svårt att peka ut och generalisera de viktigaste egenskaperna för klassificering, eftersom varje marknadsdeltagare har sina egna mest acceptabla kriterier för att välja ett segment inom vilket han är intresserad av att gå in i marknadsrelationer.

1.2 FASTIGHETSFÖRVALTNINGENS ESSENS OCH EKONOMISKA ROLL

Fastighet är egendom (fastighet), vars förvaltning kan struktureras på följande nivåer:

Federal fastighetsförvaltning;

Fastighetsförvaltning av ämnen i Ryska federationen;

Förvaltning av kommunala fastigheter;

Fastighetsförvaltning av företag och organisationer;

Förvaltning av enskilda fastigheter.

Begreppet "fastighetsförvaltning" tolkas i två betydelser: brett och snävt.

I vid bemärkelse förstås fastighetsförvaltning som regel som entreprenörsverksamhet för att utföra allt arbete som är relaterat till utförande av alla befogenheter för ägaren av fastigheter som är tillåtna enligt civilrätt. Till exempel, i enlighet med livscykeln för fastigheter, är följande rättigheter tillåtna för ägare:

1. avsikt;

2. design;

3. tillverkning (montering, konstruktion);

4. överklagande;

5. användning (tjänst);

6. underhåll, drift, reparation;

7. Översyn, modernisering, återuppbyggnad och restaurering.

8. omprofilering;

9. återvinning.

En snäv tolkning av fastighetsförvaltning lyder som följer: "Fastighetsförvaltning är genomförandet av ett komplex av operationer för driften av byggnader och strukturer (att underhålla dem i fungerande skick, reparera, tillhandahålla tjänster, fastställa villkoren för att hyra ut utrymme, inkassering av hyra och så vidare) för att mest effektivt kunna använda fastigheter."

Fastigheter förstås också som fastigheter, det vill säga vi talar om fastighetsförvaltning, det vill säga fastighetsförvaltning omfattar förvaltning av alla därpå följande rättigheter till fastigheter. Fastigheten under förvaltning presenteras som en enhet av juridiska, ekonomiska och fysiska egenskaper.

Av detta följer enligt vår mening att förvaltningen i första hand syftar till att säkerställa maximal effektivitet i användningen av fastigheter i enlighet med ägarens intressen.

Fastighetsförvaltning är en verksamhet inom sitt område relaterad till definition av mål och fastställande av uppgifter för planering, organisering, utförande och kontroll av nyttig och effektiv användning av fastigheter.

Vi anser att förvaltningsverksamheten är mångfacetterad till sin essens och karaktär, och samordnar målen och målen för ägare, användare, tjänsteföretag och alla ämnen på ett eller annat sätt kopplat till fastigheter.

I en marknadsekonomi utförs fastighetsförvaltning i enlighet med lagen om utbud och efterfrågan.

Utöver marknadsförhållandena är påtagliga faktorer i fastighetsförvaltningen den lagstiftning som reglerar den och olika officiella organs och institutioners verksamhet.

Fastighetsförvaltning kan vara intern och extern:

Intern fastighetsförvaltning är verksamheten hos en fastighetsmarknadsenhet, reglerad av dess egna regleringsdokument (kod, stadga, förordningar, regler, kontrakt, instruktioner, etc.).

Extern fastighetsförvaltning är verksamheten i statliga strukturer som syftar till att skapa ett regelverk och övervaka att alla ämnen på fastighetsmarknaden följer etablerade normer och regler.

Fastighetsförvaltningen bedrivs främst inom de tre viktigaste aspekterna - juridisk, ekonomisk och teknisk. Den juridiska aspekten av fastighetsförvaltning är den mest rationella användningen, fördelningen och kombinationen av rättigheter till fastigheter.

Den ekonomiska aspekten av fastighetsförvaltning implementeras genom hantering av intäkter och kostnader som genereras under driften av fastigheter. Förvaltaren har med andra ord rätt att helt och självständigt inom lagens ram kontrollera och reglera inkomst- och utgiftsdelen av fastighetsägandet samt driva den efter eget gottfinnande.

Den tekniska aspekten av kontroll är att hålla kontrollobjektet i ett hälsosamt tillstånd i enlighet med dess funktionella syfte.

Fastighetsförvaltning är ett övergripande tillvägagångssätt för att förbättra och underhålla ett objekts skick, organisera och förutsäga dess utveckling, hur det drivs i enlighet med dess avsedda syfte. I begreppet fastighetsförvaltning ingår också i första hand sådana åtgärder som att hyra ut och förvalta kontorsbyggnader, det vill säga fastighetsförvaltning som ett medel för att attrahera investeringar. Å andra sidan kan fastighetsförvaltning också ses som en investering i sig. Baserat på ovanstående har vi identifierat följande mål för att hantera fastighetsmarknaden:

Genomförande av medborgarnas konstitutionella rättigheter till fastigheter och skyldigheter i samband med dess innehav;

Etablering på marknaden av ett visst förfarande och villkor för deltagarnas arbete;

Skydd av deltagare från oärlighet, bedrägeri och kriminella organisationer och individer;

Säkerställa fri prissättning av fastighetsobjekt i enlighet med utbud och efterfrågan;

Skapande av villkor för investeringar, stimulering av entreprenörsverksamhet inom produktionssfären;

Rättvis beskattning av fastighets- och fastighetsmarknadens aktörer.

För att uppnå dessa mål är det enligt vår mening nödvändigt:

1. att bilda ett komplett register över statliga fastigheter (fastighetsbalans), som innehåller kvantitativa, kostnadsmässiga, tekniska och juridiska egenskaper hos fastighetsobjekt;

2. tydligt avgränsa och samordna befogenheterna för alla statliga myndigheter som är involverade i processen för fastighetsförvaltning;

3. att bilda förvaltningsobjekt, exklusive möjligheten att förfoga över en del av objektet utan den andra i de fall de bildar en enda helhet (som regel är dessa tomter och byggnader och strukturer belägna på dem);

4. säkerställa en ovillkorlig tillämpning av marknadsvärderingsmekanismen vid användning av fastigheter;

5. Skapa förutsättningar för att attrahera investeringar i den reala sektorn av ekonomin genom att maximera inblandningen av fastigheter i civil cirkulation.

6. reglera frågorna om statligt förvärv av fastighetsobjekt, inklusive genom att definiera de mål för vars uppnående förvärvet av dessa objekt genomförs;

7. att för effektiv fastighetsförvaltning använda en mekanism för ersättning av utgifter för fastighetsförvaltning (inklusive inventering och värdering), liknande den civilrättsliga, eftersom staten, när den använder sina fastigheter, deltar i civil cirkulation på lika villkor med dess övriga deltagare;

8. ändra den befintliga mekanismen för försäljning av fastigheter, eftersom den tillåter förvärv av objekt till låga priser;

9. Inrätta ett enhetligt förfarande för alla ingående enheter i Ryska federationen för att fatta beslut om användningen av federal fastighet (främst i förhållande till hyrda objekt), vilket säkerställer snabbt beslutsfattande;

10. tillhandahålla yrkesutbildning för tjänstemän som förvaltar federala fastigheter.

Ett förvaltningsobjekt inom fastighetsområdet är en fast sak eller en uppsättning fasta saker, betraktad som ett enda objekt ur synvinkeln att organisera den mest effektiva förvaltningen av dem, med hänsyn till kostnaderna för underhåll och förvaltning.

Sammanfattningsvis kan vi säga att fastighetsförvaltning verkligen är en komplex och mångfacetterad process, som innefattar många olika faktorer och aspekter. Förvaltningsmekanismen innehåller inte bara rättigheter och skyldigheter för ägaren av fastigheten, utan är också föremål för statligt ingripande, inklusive förstärkning av förvaltningen av den rättsliga ramen.

1.3 PRESTANDAINDIKATORER FÖR FASTIGHETSFÖRVALTNING

För att implementera förfarandet för att utvärdera effektiviteten av fastighetsförvaltning används olika tillvägagångssätt och indikatorer. I teorin finns det inga tydligt definierade indikatorer med vilka det är möjligt att bestämma graden av effektivitet i fastighetsförvaltningen, eftersom varje vald indikator i praktiken kanske inte är effektiv för ett enda företag, och erfarenheten av ett enskilt företag kanske inte är gäller för större distribution.

Det är dock vanligt att överväga metoden för att utvärdera effektiviteten av finansiella indikatorer. Faktum är att om ett företag är ägare till till exempel en administrativ byggnad och dess verksamhet är att hyra ut lokalerna, kommer detta tillvägagångssätt inte att vara svårt, eftersom all nödvändig information finns till hands, oavsett om kostnaden å ena sidan av personal, reparationer och utrustningsbyggnader, upprätthålla kommunikationer i gott skick, och å andra sidan är mängden betalningar som erhålls från hyresgästerna tydligt definierade.

Tabell 1.3.1 Analys av de viktigaste tekniska och ekonomiska indikatorerna för företaget NCF "Revision och utvärdering"

Indikatorer			Absolut avvikelse, tusen rubel	Tillväxthastighet, %
Nettointäkter, tusen rubel
Kostnad för tjänster, tusen rubel
Bruttovinst, tusen rubel
Försäljnings- och administrationskostnader, tusen rubel
Vinst från försäljning, tusen rubel
Vinst före skatt, tusen rubel
Nettovinst, tusen rubel
Genomsnittlig årlig kostnad för anläggningstillgångar, tusen rubel
Genomsnittligt antal anställda, personer
Arbetsproduktivitet, tusen rubel/person
Produktionens lönsamhet, %			3 procentenheter
Avkastning på försäljning, %			4 procentenheter
Avkastning på tillgångar rub per 1 rub

Men om företaget är en stor ägare av industrifastigheter, uppstår problemet med att få all information som krävs för att bedöma effektiviteten i fastighetsförvaltningen. De finansiella rapporterna visar inte sådana faktorer som:

Marknadsföring av en ny produkt;

Potentiella möjligheter för företaget;

De anställdas intresse för företagets framgång;

Kundlojalitet osv.

Även om sådana icke-materiella indikatorer återspeglas och med rätta upptar sin nisch för att bedöma effektiviteten av fastighetsförvaltning.

Ur ekonomisk synvinkel tillåter den grundläggande principen "effektivitet - förhållandet mellan resultat och kostnader" inte alltid en korrekt bedömning av effektiviteten. Detta beror på flera faktorer:

Inslag av informationsåldern, nämligen dess väsentliga egenskaper - informationsresursens ökande roll och betydelse, immateriella tillgångar;

Det ekonomiska livets komplikation - en ökning av graden av dess öppenhet, globalisering, konkurrens;

Att ändra innehållet i resultat och kostnader, och följaktligen svårigheten att fastställa deras värden;

Den snabba utvecklingen av värdesystemet och följaktligen förändringen i systemet med indikatorer, egenskaper och indikatorer, som tillsammans återspeglar effektiviteten av aktiviteter.

B.A. Reizberg och V.Yu. Buryak, med tanke på frågorna om effektivitet i förhållande till statlig egendom, noterar att "en specifik metod för att bedöma den ekonomiska, sociala, funktionella effektiviteten av att hantera en viss klass, grupp av fastighetsobjekt av statlig egendom, som varierar i förhållande till den uppskattade metoden av att använda fastighetskomplexet, är utformad för att göra det möjligt att fastställa värde, magnitud prestandaindikatorer. Men dessa indikatorer har inte en universell karaktär, de beror till stor del på föremålet för bedömningen, syftet och arten av tillämpningen av detta föremål. Som ett resultat dras slutsatsen "det bör erkännas som omöjligt att skapa en enda universell metod för att utvärdera effektiviteten" .

Med undantag för det traditionella tillvägagångssättet, bland moderna metoder, pekar de också ut det mest lovande systemet med balanserade styrkort (BSC) som utvecklats av R. Kaplan och D. Norton. De pekade ut de fyra viktigaste komponenterna för att utvärdera effektivitet: finansiella aktiviteter, relationer med konsumenter, organisation av interna affärsprocesser, utbildning och utveckling av personal. Kärnan i BSC är att uppnå en balans mellan antalet interna och externa, objektiva och subjektiva indikatorer. En annan fördel med detta tillvägagångssätt är att detta system, enligt författarna, är ganska flexibelt och "kreativt" vad gäller dess implementering i vilken produktion som helst.

Med hänsyn till bestämmelserna i det allmänna konceptet och strategin som företaget följer, den samlade erfarenheten av metodstöd för prestationsbedömning, kan det fastställa specifika prestationsindikatorer för bedömning av fastighetsförvaltning baserat på BSC (se bilaga 1).

Den viktigaste detaljen för att skapa en BSC är, som i det traditionella tillvägagångssättet, två ekonomiska resultat: kostnadsminskning och inkomstökning. Baserat på detta kan vi i BSC inkludera sådana indikatorer som, förutsatt att de konsekvent uppnås, tillåter oss att på bästa sätt bedöma effektiviteten. Vi kan införa sådana indikatorer på vilken nivå som helst inom BSC.

Utifrån bilaga 1 kan vi identifiera flera resultatindikatorer för fastighetsförvaltning. Dessa indikatorer inkluderar var och en separat från fyra komponenter. Alla indikatorer beaktas, kommentarer ges i tabellerna nedan.

Tabell 1.3.2 Kriterier för effektiviteten i fastighetsförvaltningen (finansiell komponent)

Tabell 1.3.3 Kriterier för fastighetsförvaltningens effektivitet (klientkomponent)

Strategiska initiativ	Resultatindikatorer
Tillhandahållande av tilläggstjänster	1. Program för att fastställa efterfrågan på tilläggstjänster och deras relevans;
	2.Organisering av kontraktsarbete för att tillhandahålla ytterligare tjänster; 3. Utveckling av kriterier för bedömning av kvaliteten på tillhandahållna tjänster
Förbättring av arbetet med kunder	1. Rädda befintliga kunder och säkerställa deras intresse av fortsatt samarbete; 2. Utveckling av en mekanism för kvalitativ och operativ studie av inkommande förslag till olika projekt.
Bildandet av bilden av en "företagsmedborgare"	1. Program för mediabevakning av företagets sociala roll (sociala program, betald skatt, etc.) 2. Ett program som syftar till att i människors medvetande utveckla en förståelse för vikten av de aktiviteter som företaget utför, deras intresse för denna verksamhet; 3. Genomföra aktiviteter som syftar till att förbättra miljösituationen vid företagets anläggningar

Tabell 1.3.4 Kriterier för effektiviteten av fastighetsförvaltning (komponent i affärsprocesser)

Strategiska initiativ	Resultatindikatorer
Orientering i användningen av fastigheter till en kombination av företagets och kundernas intressen	1. Tillhandahålla ett förmånligt erbjudande till kunder; 2. Genomföra opinionsundersökningar för att ta reda på vilka förändringar återförsäljare önskar i företagets verksamhet; 3. Fastställande av tjänster och varor som "släpps ut" till slutkonsumenter; 4. Programmet för att övervaka och möta konsumenternas efterfrågan, deras önskemål.
Förbättra den faktiska förvaltningsverksamheten	1. Förändring och optimering av företagets interna struktur; 2.Socialt utvecklingsprogram; 3. Förbättring av redovisningsformulär
Intensifiering av användningen av fastigheter	1. Aktivt införande av besparingsteknologier; 2. Fastställande av fastighetsobjekt som ska repareras; 3. Fastställande av bolagets kostnader för underhåll av fastighet; 4.Program för att effektivisera kostnaderna för att underhålla fastigheter och minska dem
Innovationer inom fastighetsförvaltning	1. Säkerställa snabb ansökan
	förnekande av lovande innovationer; 2. Programmet för operativ utveckling av innovationer inom fastighetsområdet, bestämmer deras effektivitet och ändamålsenlighet i genomförandet

Nedan följer en beskrivning av kriterierna för effektiviteten av fastighetsförvaltning, som utgör ett block av tillväxt och lärande.

Tabell 1.3.5 Prestationskriterier för fastighetsförvaltning (lärande och tillväxt)

Strategiska initiativ	Resultatindikatorer
Personalutbildning i modern ledningsteknik	1. Överensstämmelse mellan medarbetarens kunskapsnivå och det utförda arbetet; 2. Fastställa de kunskaper och specialiteter som anställda bör utbildas i; 3. Program för vidare uppföljning av medarbetarnas kunskapsnivå
Tillgång till informationsresurser	1. Införande av ny teknik; 2.Skapa platser för visuell information om uppnådda resultat och nya uppgifter i underavdelningarna
Skapande av förutsättningar för personalverksamhet	1. Aktivt deltagande av varje anställd i företagets verksamhet; 2. Programmet för socialt skydd för arbetstagare
Belöningssystem för att uppnå uppsatta mål	1. Fastställande av ersättningens beroende av prestationsresultat; 2. Definition av resultatindikatorer för avdelningar och enskilda medarbetare 3. Informera teamet om kollegornas prestationer.

Med andra ord, genom att analysera bilaga 1, kan vi enligt vår mening säga att fastighetsförvaltningssystemet är:

I vilken grad företagets mål uppnås vid användning av olika begränsade resurser, inklusive fastigheter;

I vilken grad målen för fastighetsförvaltningen som en affärsprocess med de lägsta kostnaderna uppnås;

Fastighetsförvaltningssystemets förmåga att möta de växande behoven för fastigheter, med hänsyn till dess rationella och ekonomiska användning;

Förmågan hos ledningsinflytande för att säkerställa reproduktion av konsumentegenskaper hos fastigheter av den erforderliga kvaliteten till lägsta kostnad.

Inom ramen för enskilda företag tilldelas följande egenskaper till kontrollen för att bedöma effektiviteten i fastighetsförvaltningen:

1. Hållbarhet i den strategiska riktningen för att fungera;

2. En tydlig framtidsvision;

3. Diversifiering av förvaltningsbeslut;

4. Effekten av inbördes relaterade handlingar;

5. Konstans och variation av förändringar;

6. Förmåga att uppfatta innovativ teknik.

Å andra sidan, i vårt land uppfyller de nästan inte kriterierna och rekommendationerna som beskrivs ovan i tabellerna.

Så, för att sammanfatta ovanstående, kan vi säga att det inte finns några allmänt accepterade indikatorer för att utvärdera effektiviteten av användningen av fastigheter, men det finns flera generaliserade metoder för att ta itu med denna fråga. En av tillvägagångssätten baseras endast på det ekonomiska resultatet av verksamheten i ett företag, en organisation, ett företag, medan den andra innehåller flera stadier, där vissa kriterier väljs ut för att utvärdera effektiviteten. Å andra sidan är chefen för varje organisation relativt fri att fatta beslut om prestationsutvärdering och kan skapa ett visst system med indikatorer för sig själv, enligt vilket han kommer att vägledas för att uppnå vissa mål för företaget.

bostadskontor fastighetsvärdering

2. ANALYS AV EFFEKTIVITETEN I FASTIGHETSFÖRVALTNING I KAZAN

2.1 UTVÄRDERING AV PRESTANDA FÖR FÖRVALTNING AV BOSTADSFASTIGHETER

För att bedöma effektiviteten av förvaltning av bostadsfastigheter identifierade författaren följande, de viktigaste indikatorerna och kriterierna enligt hans åsikt:

Den totala ytan av bostadslokaler som togs i drift 2014;

Priset på bostadsfastigheter;

Beräknad försäljningsprisdynamik;

Externa faktorers påverkan på bostadsfastigheter

Första halvåret 2014 präglades av viktiga händelser i landets ekonomi, som också påverkade bostadsmarknaden i Republiken Tatarstan: deprecieringen av rubeln, införandet av sanktioner från väst och sociodemografiska faktorer, å ena sidan , och ett stort urval av erbjudanden från utvecklare, tillsammans med lägre bolåneräntor, med en annan.

I spåren av ökad efterfrågan byggde utvecklare aktivt bostäder. Så i början av juli, mer än 1,2 miljoner kvm. m av bostäder - nästan 51% av det årliga målet. I slutet av första halvåret tog Kazan första plats bland städerna i Volga Federal District när det gäller beställda bostäder: totalt togs mer än 508 tusen kvadratmeter i drift. m.

Under 2014 ökade andelen köp av lägenheter i nya byggnader - cirka 40% av transaktionerna i Kazan genomförs med inblandning av hypoteksfonder. Bolån tenderar att tas på lång sikt, så låntagare gör klokt i att välja nyare bostäder.

Rosreestrs data för Republiken Tatarstan vittnar: under de sex månaderna 2014 registrerades 45,3 tusen kontrakt i republiken, vilket är 11% mer än under samma period förra året. Av dessa, 65% - bostäder, 22% - mark, 13% - lokaler för icke-bostäder.

Den ökade efterfrågan stimulerade också priserna på marknaden: under första halvåret växte fastighetspriserna i staden snabbare än vanligt (inom 6-8 % under de första sex månaderna på den primära marknaden).

Enligt "Fastighetsservern i Kazan och Republiken Tatarstan" uppgick den genomsnittliga kostnaden per kvadratmeter i juli 2014 till 67,5 tusen rubel på den sekundära bostadsmarknaden, 50,7 tusen rubel på den primära bostadsmarknaden, och i synnerhet i nuvarande situation på På fastighetsmarknaden i Kazan är de ledande utvecklarna Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Real Estate, Tatstroyinvest, och de lägger fram följande priser för sina fastigheter:

Tabell 2.1.1 Jämförande analys av bostadsprojekt i Kazan för andra halvåret 2014

	Utvecklare	Deadline	Lägenhetsområde	Pris, miljoner rubel
LCD "Emerald City" (Privolzhsky-distriktet)	"Unistroy"	1:a halvåret 2014
LCD "Sovremennik" (Novo-Savinovsky-distriktet)	YIT Kazan	IV kvartal 2014
LCD "Svetlaya Dolina" (Sovetsky-distriktet)	Ak Bars Fastigheter	IV kvartal 2014
Bostadskomplex "Rainbow" (Kirovskiy-distriktet)	"Tatstroyinvest"	III kvartal 2014

Kostnaden för lägenheter påverkas vanligtvis av plats: den så kallade Chrusjtjov i Vakhitovsky-distriktet kommer att bli mycket dyrare än samma lägenhet i Aviastroitelny- eller Kirovsky-distriktet. Dessutom påverkas kostnaden av lägenhetens allmänna skick, antalet våningar och det material som huset är byggt av. I avlägsna delar av staden kan stalinkas och sovsalar stå stilla i månader och vänta på sin köpare.

Ettrums Chrusjtjov med en yta på 32 kvadratmeter. m i Kazan kostar idag från 1,9 miljoner till 2,25 miljoner rubel, Leningrad (34 kvm) - från 2,2 till 2,8 miljoner, "odnushki" i Moskvaprojektet (30 kvm) - från 2,15 till 2,35 miljoner.

En tvårumsbyggnad i Chrusjtjov (43 kvm) uppskattas till 2,2-2,7 miljoner rubel, en Leningrad-byggnad (51 kvm) - från 3 till 3,5 miljoner, ett Moskvaprojekt - från 2,4 till 3 miljoner. trerumsbyggnad Lägenhetspriserna är följande: Chrusjtjov (56 kvm) - 2,7-3,3 miljoner rubel, Leningrad (65 kvm) - 3,4-3,8 miljoner.

Det bör också noteras att bostadsbeståndet i republiken i slutet av 2014. uppgick till 1618 tusen lägenheter (inklusive hus som är privatägda av medborgare), varav 1130,9 tusen lägenheter (69,9%) är belägna i flerbostadshus. Den genomsnittliga storleken på en lägenhet är 56,5 kvm total yta. Det allmänna bostadsbeståndet är undantagslöst till övervägande del privatägt.

Bostadsmarknaden under 2014 utvecklades aktivt inom sektorn för bostadsköp med hjälp av bolån. Ungefär hälften av de registrerade fastighetstransaktionerna var hypotekslån, vilket satte fart på den intensiva utvecklingen av bostadsbyggnadsbranschen, vilket vissa byggherrar inte misslyckades med att dra nytta av.

För att förutsäga utvecklingen av bostadsmarknaden i Kazan för 2015, låt oss överväga dynamiken i priserna för att hyra och köpa bostäder.

Tabell 2.1.2 Prisdynamiken för att hyra en enrumslägenhet i Kazan 2011-2014

Utifrån tabellerna ovan har författaren sammanställt tre prognoser för bostadsmarknadens utveckling: optimistisk, måttlig och pessimistisk. Den optimistiska prognosen baserades på att hyresinflationen kommer att vara jämförbar med konsumentinflationen, som beräknas uppgå till 10 % 2015 . På grundval av detta antar vi att tillväxten i kostnaden för att hyra lägenheter kommer att vara i nivå med 10 % per år.

En måttlig prognos är en genomsnittlig tillväxtnivå mellan en optimistisk och en pessimistisk prognos, med vilken kostnaden för att hyra och köpa en lägenhet 2015 kommer att minska med 10 % per år.

Den pessimistiska prognosen gjordes på grundval av resonemanget att om vi tar hänsyn till krisen 2008-2009, när liknande processer ägde rum (faktorn för kostnaden för pengar och deras inverkan på priset på bostadsfastigheter, liksom som rubelns fall) sjönk kostnaderna för att hyra och köpa en lägenhet med 30%.

Tabell 2.1.4 Måttlig prognos för att hyra och köpa lägenhet med hjälp av bolån i Kazan för 2015

		Prognos (-10%)			Prognos (-10%)

Den moderata prognosen säger att hyra och köp av lägenhet med hjälp av bolån kommer att minska med i snitt 10 % från föregående år.

Tabell 2.1.5 Optimistisk prognos för att hyra och köpa lägenhet med hjälp av bolån i Kazan för 2015

	gnugga./kV m.			RUB/ kvm
		Prognos (+10%)			Prognos (+10%)

Den optimistiska prognosen antar en ökning av hyres- och bolånebetalningarna med 10 %, med hänsyn till inflationen.

Tabell 2.1.6 Pessimistisk prognos för att hyra och köpa en lägenhet med hjälp av hypotekslån i Kazan för 2015

		Prognos (-30 %)			Prognos (-30 %)

Enligt en pessimistisk prognos ska hyror och bolån minska med 30 % nästa år.

Baserat på prognoserna och tabellerna, såväl som den övervägda dynamiken i köpeskillingen och dynamiken i hyrespriset, kan vi säga att priserna på bostadshyresmarknaden nästa år kommer att vara extremt instabila och kommer förmodligen att variera från 12 700 tusen rubel till 15 600 tusen rubel, och på köpmarknaden med hjälp av hypotekslån från 45 000 tusen rubel. upp till 70 576 tusen rubel.

Enligt författaren bör en pessimistisk prognos anses vara det mest sannolika scenariot för händelseutvecklingen. Av ovanstående jämförande analys kan man se att priserna på bostadsmarknaden är extremt volatila på grund av följande skäl:

1.) effekterna av västerländska sanktioner;

Västerländska sanktioner trädde i kraft vid en tidpunkt då Ryssland hade den högsta takten och volymen i bostadsbyggandet, det största antalet bostadslån som tagits av individer och de mest överkomliga räntorna på dem.

Konsekvenserna av sanktioner på fastighetsmarknaden kan delas in i två kategorier: vad som hände och vad som förväntas.

Bland händelserna värda att notera:

1. Utländska investerare skjuter upp genomförandet av utvecklingsprojekt i Ryssland (i olika marknadssegment) tills situationen i Ukraina är löst.

2. Bankerna analyserar inkommande nya utvecklingsprojekt noggrannare.

3. Fastigheter som tillgång (särskilt bostadsfastigheter - lägenheter på primär- och sekundärmarknaden) har ökat sin attraktivitet för privata investerare.

Om de förväntade konsekvenserna av sanktioner på fastighetsmarknaden kan vi säga följande:

1. Bankerna förväntas höja räntorna på konsument- och bostadslån på grund av en ökning av kostnaden för medel på marknaden. Samtidigt kan ett antal banker självständigt begränsa aktiviteten för bolånetagare genom att sätta konstgjorda höga räntor.

2. Minskad volym av finansiering av investeringsutvecklingsprojekt av banker kan orsaka en minskning av volymen av nybyggnation under 2015.

3. Hyresbostadsmarknaden kan förlora en publik som består av utlänningar som arbetar i Ryssland enligt ett kontrakt eller i västerländska företag, vars aktivitet kan minska avsevärt under sanktionsperioden. (Författaren kommer också att notera att samtidigt kan motsatta processer inträffa på hyresbostadsmarknaden: om värdet på fastigheter sjunker måste bankerna höja räntorna på bostadslån. Detta kommer att minska köpkraften avsevärt för medborgare, vilket kommer att leda till en ökning av antalet hyresgäster).

4. De största ryska bankerna är mer benägna att fortsätta låna ut till utvecklingsprojekt som befinner sig i det aktiva/slutstadiet av byggberedskap.

2.) inverkan av valutafaktorn;

Det första tillvägagångssättet: växelkursens inverkan på bostadsmarknaden.

En viktig del av ekonomiska relationer i samband med förvärv av bostäder är växelkursen. Växelkursen påverkar olika indikatorer som kopplar samman köpare och säljare på bostadsmarknaden. Växelkursen är förhållandet mellan två monetära enheter på valutamarknaden, som bildas beroende på tillgång och efterfrågan på en viss valuta, såväl som på ett antal andra faktorer.

Beroende på förhållandet mellan utbud och efterfrågan för en viss valuta, bestäms växelkursen oftast, varför den inte kan vara ett konstant värde, eftersom efterfrågan och utbud på valutamarknaden ständigt förändras.

Det andra tillvägagångssättet: bostadsprisernas inverkan på den nationella valutan.

Det finns ett direkt samband mellan priset på fastigheter och växelkursen för den nationella valutan, när värdet på fastigheter sjunker, sjunker också växelkursen för den nationella valutan. Detta beroende beror på det faktum att en minskning av bostadskostnaderna som regel indikerar ogynnsamma processer i ekonomin - en ökning av arbetslösheten, en minskning av befolkningens köpkraft. Allt detta leder till att efterfrågan på fastigheter minskar.

Baserat på ovanstående, i de nuvarande förhållandena på fastighetsmarknaden, kommer det första tillvägagångssättet att återspeglas mer. Den andra är den mest sannolika med tanke på den stabila utvecklingen av ekonomin.

3.) påverkan av sociodemografiska faktorer.

Det är allmänt accepterat att behovsbildningen på marknaden inte kan kontrolleras. Men behov uppstår och förändras enligt vissa mönster, varav en viktig del är befolkningens mentalitet, levnadssätt. Av dessa överväger vi mer i detalj följande, enligt författarens uppfattning, viktigaste faktorer:

1. Antalet invånare i en bosättning har en betydande inverkan på konsumtionsstrukturen, främst på grund av en högre inkomstnivå i stora bosättningar.

2. Konsumentbeteende påverkas också av situationskriterier. För närvarande inkluderar dessa statens arbete som syftar till att stimulera utvecklingen av bostadsbyggande genom att öka tillgängligheten till olika sociala program, särskilt:

Moderskapskapital (program giltigt till och med 2016);

militär inteckning;

Socialt inteckning;

Bolån under programmet Ung familj m.m.

3. Sommaren 2014 gjorde staten ändringar i reglerna för bostadslån. Den 25 juli trädde lag nr 169-FZ "om ändringar av artiklarna 31 och 61 i den federala lagen "om inteckning (pantsättning av fastigheter)" i kraft. Lagändringarna innehåller två viktiga punkter. För det första kommer bankerna att kunna försäkra sina finansiella risker om de behöver utmäta säkerheten och dess värde är mindre än skuldbeloppet. Den andra - tillgången på sådan försäkring (från banken eller från låntagaren) befriar låntagaren från efterföljande betalningar på lånet. Detsamma händer i fall av konkurs för den försäkringsgivare som utfärdat en sådan försäkring.

Sammanfattningsvis tror vi att det kan sägas att införandet av sanktioner säkerligen kommer att ha en negativ inverkan på alla delar av den ryska ekonomin. När det gäller bostadsmarknaden bör det noteras att på grund av sanktioner stiger bostadslåneräntorna och detta segment av bostadsmarknaden kommer att förlora ett betydande antal konsumenter. Men mot denna bakgrund kan hyresmarknaden tvärtom öka sitt distributionsområde. Således kan den del av befolkningen som tidigare planerat att köpa bostad på bolån överge denna idé till förmån för en hyresmekanism, d.v.s. det kommer att vara mer lönsamt att hyra bostäder till relativt stabila priser (det prognostiserade hyrespriset är från 10 000 till 15 600 rubel / månad, beroende på prognosens karaktär) än att ansöka om ett bolån under förhållanden med valutainstabilitet (till exempel som den 24 mars 2015 är förhållandet mellan dollarn och rubeln 1/58, 28 och den 14/03/2015 var det 1/61,32)

Nu finns det en kraftig uppgång på hela bostadsmarknaden som helhet, detta beror på att på grund av dollarns appreciering tenderar människor att sälja sina pengar i fastigheter, men denna trend kan inte vara långsiktig och lovande, eftersom. Konsumenter tvingas vidta sådana åtgärder av konstant spänning över växelkursen, vilket i slutändan kan leda till inflation eller dessutom till kollaps av det ryska monetära systemet.

Den sociodemografiska faktorn har förstås inte så stor påverkan på fastighetsmarknaden som till exempel valutafaktorn, men utan dem kan bostadsmarknaden i princip inte existera som sådan, eftersom hastigheten bl.a. byggvolymer, bolån, hyra m.m. bestäms just utifrån en analys av olika, mestadels icke-ekonomiska faktorer. Födelsetal, befolkning, medelinkomst för en person, antalet unga familjer och andra sociala indikatorer - det här är de vanligaste idéerna om fastighetsmarknaden och landets utvecklingspotential.

I allmänhet är bostadsfastighetsmarknaden en kombination av många ekonomiska och icke-ekonomiska faktorer, som, antingen individuellt eller i kombination, ger en uppfattning om den ekonomiska situationen i ett visst marknadssegment.

De tre prognoserna som presenteras av författaren återspeglar den ekonomiska essensen av olika faktorers inflytande på mekanismerna för bostadsförvärv. Under förhållandena för en instabil ekonomisk situation i landet är det omöjligt att med full tillförsikt tala om effektiviteten eller ineffektiviteten i fastighetsförvaltningen, men som studier har visat kvarstår segmentet av fastighetsmarknaden - bostadsmarknaden. den mest grundläggande i förhållande till andra delar av ekonomin och på grund av de insamlade medlen kan den relativt smidigt manövrera mellan den föränderliga yttre miljön.

2.2 UTVÄRDERING AV PRESTANDA FÖR KONTORSFASTIGHETSFÖRVALTNING

På den kommersiella fastighetsmarknaden, nämligen inom segmentet kontorsfastigheter, har enligt vår mening tre riktningssektorer bildats:

Den första sektorn - inkluderar prestigefyllda kontor som uppfyller internationella standarder för administrativa lokaler. Härifrån kan vi dra slutsatsen att hyran i sådana lokaler ofta är mycket hög. Detta blir den främsta anledningen till att vissa ryska entreprenörer hyr förstklassiga kontor utomlands till mer överkomliga priser.

I den andra sektorn inkluderade vi kontor som är belägna i väl färdiga och utrustade lokaler, och nyligen har bruket att köpa ut stora lägenheter med efterföljande högkvalitativa reparationer blivit populärt. Här är hyresbetalningar helt acceptabla för framgångsrika företag. Det finns en konstant aktiv efterfrågan inom denna sektor.

Som den tredje sektorn definierade vi lokaler i byggnaderna för kommunala och avdelningar för icke-bostäder, statliga företag (främst vetenskapliga institutioner), kooperativa och privata företag. Detta är lokaler utan efterbehandling och reparation, och andra relaterade tjänster. Hyrorna här är vanligtvis inte höga alls.

Entreprenörsfriheten leder enligt vår mening till att det skapas allt fler företagsstrukturer, som först och främst kommer att behöva lokaler för att fungera, vilket gör att kontorsmarknaden har mer än goda utvecklingsmöjligheter.

Ris. 2.2.1 Förhållandet mellan klasser av affärscentra i Kazan i slutet av 2014

Den Kazanska kontorsfastighetsmarknaden inkluderar högkvalitativa affärscentra av alla tre klasserna: A, B och C. I slutet av 2014 är stadens utbud av högkvalitativa kontorsfastigheter 183 kvm. m per 1 000 invånare.

Kategori B-kontor liknar i de flesta egenskaper klass A-kontor, men de är inte lika prestigefyllda, har ett mindre gynnsamt läge och inte lika brett utbud av tjänster som klass A-kontor. Övningsshower - i kategorin klass B, ibland passerar kontor av högsta kategori. Detta sker till exempel efter flera års intensiv användning. Faktorn kvalitetsstandarder spelar också en viktig roll här. Teknikerna är i konstant dynamik, så det som brukade vara "det senaste" går gradvis in i kategorin "nytt".

Det totala utbudet av kontorsytor i staden Kazan är över 410 000 kvm. Av dessa cirka 210 tusen kvadratmeter. m avser ett kvalitetsförslag.

Som det är rätt, i storstäder, är efterfrågan på högkvalitativa kontorslokaler stabil. De allra flesta affärscentra i klass "A" i Kazan har nästan 100% beläggning, nämligen sådana affärscentra som: "Business Center Suvar Plaza", "Korston", "Business Park Idea". Klass "B"-objekt har också en ganska hög beläggningsgrad, den sträcker sig från 85% till 90%. På tal om efterfrågan på kontorslokaler bör vi nämna det faktum att det nyligen har funnits en tendens att flytta affärsverksamhet till utkanten av Kazan. Detta påverkas mest av sådana faktorer som: otillräcklig transporttillgänglighet (trafikstockningar), brist på parkeringsplatser eller deras betalning.

Liknande dokument

Begreppet kommunal fastighet. Grunderna för hur fastighetsmarknaden fungerar. De huvudsakliga riktningarna för informatisering av fastighetsförvaltningsprocessen. Information som används för fastighetsförvaltning. Informationssystem för fastighetsregistrering.

abstrakt, tillagt 2010-10-30


Moderna problem med kommunal fastighetsförvaltning i Ryska federationen. Institutionell bas för förvaltning av kommunala fastigheter. Analys av nuvarande praxis i Orsk. Organisatoriska frågor om avgränsning av kommunal fastighet efter verksamhetsändamål.

avhandling, tillagd 2013-11-18


Fastighetsförvaltningens väsen, funktioner, metoder och nivåer. Analys av den kommersiella fastighetsmarknaden i Samara. Kort beskrivning av shopping- och nöjescentret "MegaCity", dess uthyrningspolicy. Analys av ledningssystemet för utveckling av kommersiella fastigheter på företaget.

terminsuppsats, tillagd 2011-10-18


Grundläggande begrepp för fastighetsmarknaden, dess segmentering. Planering och kostnadsredovisning för driften av fastigheten. Analys av marknadsföringsmiljön för företaget OOO "Diol". Praktisk tillämpning av fastighetsförvaltningstekniker, optimering av former och metoder.

terminsuppsats, tillagd 2011-07-22


Essens, koncept och huvudtyper av projektledning för fastighetsutveckling. Konceptet med ett utvecklingsprojekt och huvuddragen i kommersiell fastighetsförvaltning. Finansiell och ekonomisk motivering av projektet. Analys av den kommersiella fastighetsmarknaden.

terminsuppsats, tillagd 2011-03-25


Kriterier för att utvärdera effektivitet. Rank metod för planering och prestationsutvärdering. En omfattande uppsättning kriterier för ledningssystemets effektivitet. Resultatindikatorer. Förbättring av effektiviteten i produktionsledningssystemet.

abstrakt, tillagt 2002-08-05


Begreppet utvärdering av förvaltningens effektivitet. Faktorer för att utvärdera effektiviteten i förvaltningen. Kriterier och indikatorer för förvaltningens effektivitet. Ekonomisk utvärdering av effektivitet. Indikatorer för ekonomisk effektivitet. Förbättra förvaltningseffektiviteten.

abstrakt, tillagt 2008-07-26


Koncept och principer för att bygga ett ledningssystem, metoder för att utvärdera dess effektivitet. Kort beskrivning av industri, företag och SWOT-analys av LLC "Kvinta". Utvärdering av effektiviteten hos det befintliga ledningssystemet, utveckling av metoder för förbättring.

avhandling, tillagd 2011-04-06


Teoretiska aspekter och plats för prestationsutvärdering i personalledningssystemet. Grundläggande tillvägagångssätt för personalcertifiering. Analys av systemet för att bedöma företagets anställda och förslag till förbättringar på exemplet Trade House "Rosvestalko" LLC.

terminsuppsats, tillagd 2011-03-18


Ledningssystem i serviceorganisationer. Organisationens personalledningssystem. Indikatorer för att utvärdera effektiviteten av organisationens personalledningssystem. Allmänna egenskaper hos organisationen och utvecklingsstrategi. Utvärdering av verksamhetens effektivitet.

Efter att ha genomfört detta forskningsarbete har följande förslag för att förbättra bostadsfastighetsmarknaden identifierats. Ofta en stor roll i bildandet av kostnaden för 1 kvadrat. m. boyta har ett direkt inflytande på fastighetsmäklaren köparen eller säljaren. Oärlighet och användningen av personliga intressen hos anställda i förmedlande organisationer leder till en konstgjord ökning av priserna för bostadsfastigheter. Således går den sekundära bostadsmarknaden ofta helt enkelt bortom de lokala myndigheternas kontroll, eftersom den är under fastighetsbolagens jurisdiktion. Och bara en liten andel av de föreslagna lägenheterna på den sekundära bostadsmarknaden under inflytande av stadsförvaltningen. Med en slutsats av ovanstående skulle jag vilja säga att under finanskrisens förhållanden, i detta avseende, är kontroll nödvändig från de lokala myndigheternas sida. Detta beror på den ganska höga efterfrågan på bostäder och därför erhålls en hög andel av vinsten från återförsäljning av sekundära bostäder av små fastighetsmäklare. Jag skulle också vilja uppmärksamma självstyrelseorganen och dess strukturella uppdelningar på ökningen av bostadskostnaderna. Eftersom fastighetsmarknaden håller på att återhämta sig från krisen och bostadspriserna börjar skjuta i höjden på grund av hög efterfrågan. Med skärpningen av villkoren för auktioner för köp av tomter för individuellt bostadsbyggande bör små företag tvingas bort från marknaden och försöka göra höga vinster utan att villkoren i kontrakten uppfylls korrekt. På vägen mot att förbättra fastighetsmarknaden i Omsk är det också nödvändigt att förbättra den rättsliga och rättsliga ramen. Detta kommer att leda till en minskning av tillväxttakten i priserna på bostadsfastigheter och att utjämna dem med marknadens verkliga behov.

På vägen mot en perfekt fastighetsmarknad är det nödvändigt att skapa tjänster som håller strikt kontroll över denna typ av dokumentation. Kombinationen av alla ovanstående åtgärder kommer att hjälpa fastighetsmarknaden i Omsk att ta sig ur krisen på kortast möjliga tid och förbättra förutsättningarna för att kontrollera omsättningen av lägenheter på denna marknad.

Slutsats

I detta examensprojekt genomfördes en djupgående analys av den nuvarande situationen på den sekundära bostadsmarknaden i Omsk. Samtidigt studerades stadens naturliga och ekologiska tillstånd, liksom sociala och ekonomiska faktorer som har en direkt inverkan på bildandet av sekundära bostäder.

Studerade även kapaciteten på bostadsfastighetsmarknaden, utbud och efterfrågan på andrahandsmarknaden under perioden 2009-2012.

En detaljerad analys av förslagen på den sekundära bostadsmarknaden genomfördes. Möjliga metoder för att förbättra bostadsfastighetsmarknaden i förhållande till den ekonomiska krisen har utvecklats. Utsikterna för utvecklingen av bostadsfastighetsmarknaden övervägs.

Studiens relevans understryks av att städernas framtid till stor del är förknippad med utvecklingen av bostadsfastighetsmarknaden. Eftersom bostadsfastighetsmarknaden d.v.s. Bostadsmarknaden är en av de viktigaste marknaderna, den har en direkt inverkan på samhällets liv, så tillståndet för andra delar av samhällets liv beror på dess tillstånd.

Syftet med examensprojektet är fullt förverkligt. I enlighet med målet löstes följande uppgifter:

De vetenskapliga och metodologiska bestämmelserna för marknadsföring av bostadsfastigheter i staden Omsk studerades;

Lagstiftningen och regelverket för utveckling av marknadsföring av bostadsfastigheter i städer beaktas;

De viktigaste riktlinjerna för att förbättra bostadsfastighetsmarknaden har utvecklats;

Förutsättningarna för att säkerställa livssäkerheten under utvärderingsarbetet beaktas;

Analysen av miljöbeslut i bedömningen av faktorer som tar hänsyn till stadens natur genomförs.

Introduktion

Kapitel 1. Teoretiska grunder för fastighetsvärdering

1.2 Klassificering av fastighetsobjekt

1.3 Typer av fastighetsvärden

1.4 Grundläggande principer för fastighetsvärdering

1.5 Faktorer som påverkar fastighetsvärdet

Kapitel 2. Värdering av en bostadsfastighet

2.2 Värdering av bostadsfastigheter med hjälp av inkomstmetoden

2.3 Värdering av bostadsfastigheter genom att jämföra försäljning av analoger

2.4 Fastighetsvärdering med hjälp av kostnadsmetoden

2.5 Samordning av fastighetsvärderingsresultat

Kapitel 3. Förslag till förbättring av fastighetsvärderingsmetoder

Slutsats

Lista över använd litteratur och källor

Ansökan

INTRODUKTION

Bland beståndsdelarna i en marknadsekonomi upptas en speciell plats av fastigheter, som fungerar som ett produktionsmedel (mark, administrativt, industri, lager, detaljhandel och andra byggnader och lokaler, såväl som andra strukturer) och ett objekt eller konsumtionsobjekt (tomter, bostadshus, stugor, lägenheter, garage).

Fastigheter är grunden för den personliga existensen för medborgarna och fungerar som grunden för ekonomisk aktivitet och utveckling av företag och organisationer av alla former av ägande. I Ryssland sker en aktiv bildning och utveckling av fastighetsmarknaden och ett ökande antal medborgare, företag och organisationer är involverade i fastighetstransaktioner.

Tack vare det konstruktiva samspelet mellan staten och värderingsmän har fastighetsvärderingsprocessen de senaste åren blivit mycket mer civiliserad jämfört med de tider då en oberoende värdering i Ryssland bara var i sin linda. Idag regleras värderingsmäns verksamhet av relevant federal lag och standarder inom värderingsområdet.

Syftet med examensarbetet är att ta fram förslag för att förbättra metoder för att bedöma bostadsfastigheter.

För att uppnå detta mål är det nödvändigt att lösa följande uppgifter:

Beskriv kärnan i bostadsvärdering;

Att karakterisera metodologiska tillvägagångssätt för fastighetsvärdering;

Värdera bostadsfastigheter med hjälp av en kostnads-, jämförande- och inkomstmetod;

Genomför en jämförande analys av utvärderingsresultaten;

Ta fram förslag för att förbättra metodiken för att bedöma bostadsfastigheter.

Forskningsobjektet i avhandlingen är värdering av bostadsfastigheter och ämnet för forskning är metoderna och tillvägagångssätten för värdering av bostadsfastigheter.

Den metodologiska grunden för den forskning som utförs i avhandlingsarbetet är de vetenskapliga verken av inhemska och utländska författare inom området för fastighetsvärdering S.V. Gribovsky, E.I. Tarasevich, M.A. Fedotova, D. Fridman.

I det första kapitlet av avhandlingen "Metodologisk position för att bedöma värdet av fastigheter" avslöjade typerna av värde av fastigheter, deras klassificering. De faktorer som påverkar värdet av fastighetsobjekt samt de grundläggande principerna för fastighetsvärdering beaktas.

Det andra kapitlet "Utvärdering av bostäder" presenterar resultaten av värderingen av ett fastighetsobjekt - en tvårumslägenhet belägen i Zaeltsovsky-distriktet i Novosibirsk - med hjälp av ett inkomst- och jämförande tillvägagångssätt, såväl som resultaten av beräkningen av bärgningen fastighetens värde.

Det tredje kapitlet "Förslag för att förbättra värderingsmetoder för bostadsfastigheter" presenterar de viktigaste anvisningarna för att förbättra befintliga metoder för värdering av bostadsfastigheter.




Kapitel 1

1.1 Behovet av en oberoende bostadsvärdering

Värdering är vetenskapen om tillämpad ekonomisk analys, vars huvuduppgift är att fastställa det mest sannolika priset för försäljning eller köp av en tillgång (varor) baserat på en analys av dynamiken hos krafterna för tillgång och efterfrågan för denna tillgång i den relevanta marknaden. Ur en formell synvinkel sätts det mest sannolika priset på basis av modellering av en viss uppsättning efterfrågefaktorer och en uppsättning utbudsfaktorer.

För närvarande regleras fastighetsvärderingsverksamhet av den federala lagen "Om värderingsverksamhet i Ryska federationen" daterad 06.08.98 nr 135 - FZ.

Den nuvarande situationen på fastighetsmarknaden bidrar till en aktiv utveckling av fastighetsvärderingen i vårt land.

Fastighetsmarknaden är för närvarande en av de mest dynamiska marknaderna i vårt land, ett av de mest attraktiva investeringsobjekten. Det börjar bli mycket viktigt just nu, när situationen i världen är mycket instabil: experter kan inte ge exakta prognoser om oljepriserna, de förutspår en depreciering av dollarn, - fastigheter förblir praktiskt taget den enda garanten för säkerheten för besparingar.

De viktigaste utvecklingsriktningarna för den ryska bedömningen kan bestämmas baserat på listan över verksamheter där det är nödvändigt att utvärdera fastighetsobjekt. Det bör noteras att denna lista ständigt utökas.

En objektiv bedömning av olika typer av värde (marknad, investeringar, säkerheter, försäkringar, skattepliktiga och andra) av fastigheter är nödvändig:

Vid köp, försäljning eller uthyrning;

Vid bolagisering av företag och omfördelning av fastighetsandelar;

Att attrahera nya aktieägare och ytterligare emission av aktier;

Vid fastighetsvärdering i syfte att beskatta fastighetsobjekt: byggnader och tomter;

För fastighetsförsäkring;

Vid utlåning med säkerhet i fastighet;

När du gör fastighetsobjekt som ett bidrag till det auktoriserade kapitalet i företag och organisationer;

När du utvecklar investeringsprojekt och attraherar investerare, inklusive utländska;

Vid likvidation av fastighetsobjekt;

Vid utförande av arvsrätt, en domstolsdom;

I andra transaktioner relaterade till försäljning av äganderätt till fastigheter.

Det finns tre huvudsakliga metoder för fastighetsvärdering:

Kostnadsmetod: kostnaden för fullständig reproduktion eller kostnaden för fullständigt utbyte av fastigheten som värderas uppskattas, sedan dras beloppet av den uppskattade avskrivningen av byggnader och strukturer av och värdet på tomten läggs till som gratis. Detta tillvägagångssätt kan vara nödvändigt när värderingen av ett objekt för fastighetsbeskattning eller fastighetsbeslag kräver separation av värdet på byggnader och strukturer från värdet på mark. Det används också för inkomstskatt och redovisningsändamål: avskrivningar på byggnader och strukturer dras av från den skattepliktiga inkomsten. Andra situationer att tillämpa:

Förstudie för nybyggnation,

Fastställande av alternativet för den bästa och mest effektiva användningen av mark,

Uppdatering,

Slutlig prisförhandling

Byggnader för institutionella och speciella ändamål,

Syften med försäkringen.

Marknadsjämförelsemetod: uppskattning av marknadsvärdet för en fastighet baserat på nyligen genomförda transaktioner med liknande fastigheter. Det antas att en rationell investerare eller köpare inte kommer att betala mer för en viss fastighet än vad det skulle kosta att förvärva en annan liknande fastighet med samma nytta.

Inkomstmetod: värdet på en fastighet bestäms av mängden, kvaliteten och varaktigheten av den period då den erhåller de fördelar som denna fastighet förväntas ge i framtiden.

I Ryssland har kostnadsmetoden under de senaste åren varit utbredd vid bedömning av objekts värde. Dessutom deklarerades användningen av den av regeringen när man utvecklade program för omvärdering av fastigheter. Detta ledde till att kostnaden för anläggningstillgångar, fastigheter var mycket underskattade. Nu är processen med omvärdering av sådana objekt av särskild betydelse, vilket kan göras baserat på marknadsvärderingsmetoden.

Hittills är antalet bedömningsorganisationer på den ryska marknaden betydande. I slutet av 2004 hade mer än 9 000 företag och PBOYuL i Ryssland statliga licenser för att utföra värderingsverksamhet. Nu regleras marknaden av ministeriet för ekonomisk utveckling, men från den 1 januari 2006 pågår en övergång till självreglering.

I dagsläget kännetecknas värderingsmarknaden av ökad konkurrens, förbättrad kvalitet och sänkta kostnader för tjänster. Särskilt efterfrågan på värdering för att återspegla tillgångar i finansiella rapporter i enlighet med IAS, US GAAP eller ryska redovisningsstandarder ökar ständigt; bedömning av värdet av immateriella tillgångar för att fastställa effektiviteten av marknadsförings- och varumärkesstrategier; värdering i syfte att genomföra köp- och försäljningstransaktioner, leasing av tillgångar, M&A och andra transaktioner för överföring av äganderätt och andra verkliga rättigheter; värdering i försäkringssyfte, ytterligare emission av aktier eller återköp av aktier under privatiseringen av statligt ägda företag; värdering i syfte att låna ut med säkerhet i fastighet m.m.

Enligt resultaten från en undersökning av ratinginstitutet Expert RA var de mest efterfrågade tjänsterna under det senaste och ett halvt året fastighets- och företagsvärderingstjänster i allmänhet. Dessa områdens andel av den totala marknadsstrukturen stod för 34,3 % respektive 32,1 %.

1.2 Klassificering av fastighetsobjekt

Värdering av fastigheter är av intresse främst för objekt som aktivt cirkulerar på marknaden som en fristående produkt. För närvarande är det i Ryssland lägenheter och rum, kontorslokaler och kontorsbyggnader, bostadshus i förorter med tomter, gratis tomter för utveckling och (eller) för andra ändamål. Fastighetsobjekt inkluderar även mineralfyndigheter, vars ryska marknad ännu inte har bildats. Nedan behandlar vi de allmänna principerna för klassificering av fastighetsobjekt.

Den första kategorin av fastighetsobjekt. Termen "fastighet" i vårt fall hänvisar till varje produkt som är styvt kopplad till en bit mark, dess överföring till en annan plats är omöjlig utan förstörelse och förlust av konsumentvärde. Den föreslagna formuleringen syftar till att främja ett differentierat tillvägagångssätt vid bedömningen av olika kategorier av fastighetsobjekt, med beaktande av deras viktigaste egenskaper, särdrag i handelns omsättning, strukturen och omfattningen av marknader inom vilka köp- och försäljningsprocesser av fastigheter äger rum. Eftersom en mängd olika förhållanden och deras kombinationer påverkar värderingen av en fastighet, användes "feature tree"-metoden för att klassificera (gruppera). En sådan klassificering (gruppering) är flernivå. På varje nivå utförs det på sin egen basis med deras möjliga skillnader på samma nivå, men längs olika "grenar". Samtidigt är djupet (antal nivåer) av klassificeringen större för de grenar där mer representativa (i deras bedömning) objekt finns.

Varje nivå har sitt eget namn och en uppsättning rekommenderade värden för motsvarande klassificeringsfunktion.

1. Ursprung.

2. Utnämning.

3. Skala.

3.1 Markområden.

3.2. Avskilda tomter.

3.3. Komplex av byggnader och strukturer (stugabosättning, mikrodistrikt, hotell, sanatorium, etc.)

3.3.1. Bostadshus multi-lägenhet.

3.3.2. Bostadshus enfamiljshus (herrgård, stuga).

3.3.3. Sektion (ingång).

3.3.4. Golv i sektion.

3.3.5. Lägenhet.

3.3.6. Rum.

3.3.7. Sommarstuga.

3.4. komplex av administrativa byggnader.

3.4.1. Byggnad.

3.4 Lokaler eller delar av byggnader (sektioner, våningar).

4. Klar för användning.

4.1. Redo.

4.2. Kräver rekonstruktion eller större reparationer.

4.3. Kräver färdigställande av bygget.

Eftersom lägenhetsmarknaden för närvarande är den mest utvecklade sektorn på fastighetsmarknaden i Ryssland, är det vettigt att fokusera på att studera just denna sektor för att utveckla grundläggande metodologiska metoder för att bedöma värdet av fastigheter.

På den bildade västerländska marknaden antas en annan, som skiljer sig från klassificeringen av fastighetsobjekt som föreslagits ovan i kategorierna A, B och C.

Den är indelad i följande klasser:

1) Specialiserade fastigheter, anpassade till bedrivandet av en specifik verksamhet och vanligtvis säljs med verksamheten.

Exempel: oljeraffinaderier, kemiska anläggningar, verkstäder för placering av maskiner och utrustning; byggnader som på grund av sitt läge, storlek, konstruktion aldrig säljs eller hyrs ut till tredje part på marknaden.

2) Icke specialiserade fastigheter - vanliga byggnader - butiker, kontor, fabriker, lager, som vanligtvis säljs eller hyrs ut.

Klassificeringen av fastighetsobjekt efter olika egenskaper (kriterier) bidrar till en mer framgångsrik forskning av fastighetsmarknaden och underlättar utveckling och tillämpning av metoder för att uppskatta värdet av olika kategorier av fastigheter. I klassificeringsprocessen särskiljs separata grupper av fastigheter, vilket bestämmer möjligheten till enhetliga tillvägagångssätt för deras värdering.

1.3 Typer av fastighetsvärden

I det inledande skedet av fastighetsvärderingen står den sakkunnige värderingsmannen alltid inför det svåra problemet att välja typ av värde för värderingsberäkningar. Detta val beror på många faktorer (objektets karaktär och utvärderingsfunktionerna) och avgör det efterföljande valet av värderingsmetoden för denna fastighet. Om fastighetsvärdering görs i syfte att erhålla ett hypotekslån (lån med säkerhet i fastighet) är det viktigt för värderingsmannen att ha tillförlitlig information om det mest sannolika försäljningspriset för denna fastighet om låntagaren (fastighetsägaren) ) betalar inte tillbaka skulden (lånet). Vid skattevärdering av fastigheter i västländer används fastighetens marknads- eller återanskaffningsvärde, baserat på kostnaden för reproduktion av den senare. Vid utvärdering av objekt som ska rekonstrueras väljs som regel investeringsvärdet, d.v.s. fastighetens värde för en viss investerare.

Vid utvärdering av byggnader för särskilda ändamål, fastigheter i de "passiva" sektorerna av fastighetsmarknaden, när det inte finns tillräckligt med information för att fastställa marknadsvärdet, samt vid utvärdering för fastighetsförsäkringsändamål, återanskaffningskostnaden resp. återanskaffningskostnad används.

Marknadspris

I marknadsekonomiska förhållanden är den vanligaste typen av värde på fastigheter marknadsvärdet. Marknadsvärdet är det mest sannolika pris som en fastighet bör uppnå på en konkurrensutsatt och öppen marknad under alla förhållanden av rättvis handel, medvetet agerande av säljaren och köparen, och utan påverkan av olagliga incitament.

Det är underförstått att i en försäljnings- och köptransaktion är överföringen av rättigheter från säljaren till köparen föremål för följande villkor.

1. Köparens och säljarens motivation är typiska, d.v.s. de fungerar utan onödig press eller extraordinära livsförhållanden.

2. Båda parter är välinformerade, rådfrågade och agerar, enligt deras åsikt, med hänsyn till deras största intressen.

3. Fastigheten har lagts ut till försäljning på marknaden under en tillräcklig tid (tillräckligt för att potentiella köpare ska kunna sätta sig in i informationen om försäljning av fastigheter och fatta beslut om att köpa fastigheten).

4. Betalning gjordes enligt villkoren för finansiering av affären.

5. Priset är normalt, påverkas inte av de specifika villkoren för finansiering och försäljning.

Marknadsvärdet på fastigheter kallas annars för bytesvärdet – i motsats till bruksvärdet (eller nyttjandevärdet), som speglar objektets värde för en viss ägare.

Begreppet marknadsvärde bygger på att en typisk köpare på fastighetsmarknaden har möjlighet att välja alternativa fastigheter. Marknadsvärdet är objektivt, oberoende av önskemål från enskilda aktörer på fastighetsmarknaden och speglar de realekonomiska förhållanden som utvecklas på denna marknad.

Användningskostnad (nyttjandevärde)

Användningsvärde (nyttjandevärde) speglar värdet på en fastighet för en viss ägare som inte kommer att släppa ut fastigheten på fastighetsmarknaden. Bedömningen av ett objekts konsumentvärde görs på grundval av den befintliga profilen för dess användning och de finansiella och ekonomiska parametrar som observerades under förhistorien av objektets drift och som förutspås i framtiden.

Investeringskostnad

Begreppet "investeringsvärde", liknande begreppet "nyttjandevärde", betyder fastighetens värde för en specifik investerare som ska köpa eller investera i den fastighet som värderas. Beräkningen av investeringsvärdet görs på basis av den inkomst som denna investerare förväntar sig och den specifika kapitaliseringstakten. Investeringsvärdet beräknas vanligtvis vid utvärdering av ett investeringsprojekt eller ett inkomstgenererande objekt för en viss investerare. Denna typ av värde är subjektivt.

Ersättningskostnad (kostnad för reproduktion av ett objekt)

Ersättningskostnaden (kostnaden för att reproducera ett objekt) bestäms av kostnaderna i löpande priser för konstruktionen av en exakt kopia av objektet som utvärderas, i dess "nya" skick (utan avskrivning), med användning av samma arkitektoniska lösningar, byggnad strukturer och material, såväl som med samma kvalitet på konstruktion - installationsarbeten. I det här fallet återges samma inkurans av objektet och samma brister i arkitektoniska lösningar som det utvärderade objektet hade.

ersättningskostnad

Återanskaffningskostnaden bestäms av kostnaderna i löpande priser för byggandet av en anläggning som har en uppskattad likvärdig nytta, men byggd i en ny arkitektonisk stil, med moderna designstandarder och progressiva material och strukturer, såväl som modern utrustning för fastigheten . Således uttrycks ersättningskostnaden av kostnaderna för att reproducera en exakt kopia av objektet, och ersättningskostnaden uttrycks av kostnaderna för att skapa ett objekt av en funktionell analog.

Försäkringsvärde

Försäkringsvärdet beräknas utifrån antingen återanskaffningskostnaden eller återanskaffningskostnaden för ett föremål som riskerar att förstöras (eller förstöras). På grundval av objektets försäkringsvärde bestäms försäkringsbelopp, försäkringsutbetalningar och försäkringsränta.

Skattemässigt värde (beskattningsbart värde)

Värdet för beskattningsändamål av juridiska personers och fysiska personers egendom bestäms av sakkunniga värderingsmän som är ackrediterade för skattebesiktningar baserat på antingen marknadsvärdet eller återanskaffningsvärdet för fastigheten, eller så utförs värderingen formellt enligt den regulatoriska metoden utan inblandning av sakkunniga värderingsmän.

Likvidationsvärde

Bärgningsvärdet är det nettobelopp som fastighetsägaren kan få när fastigheten likvideras.

1.4 Grundläggande principer för fastighetsvärdering

Principerna för fastighetsvärdering kan grupperas i följande fyra grupper:

Principer baserade på uppfattning om användning;

Principer relaterade till fastigheter (mark, byggnader, strukturer);

Principer relaterade till marknadsmiljön;

Principen om den bästa och mest effektiva användningen av fastigheten.

Alla övervägda principer för fastighetsvärdering är sammankopplade. Vid värdering av en fastighet är det nödvändigt att om möjligt ta hänsyn till alla eller huvudprinciperna för värderingen för att få en mer tillförlitlig och korrekt värdering av fastighetens värde.

Användarprinciper

Principer baserade på användaruppfattningar inkluderar principerna om nytta, substitution och förväntan.

Nyttansprincipen är att varje fastighet har värde endast om den är användbar för någon investerare och kan användas för att implementera vissa funktioner eller personliga behov, till exempel användningen av fastigheter som hotell, kafé, kontor, museum, etc. .d. Utility är förmågan hos en fastighet att tillfredsställa en användares behov på en given plats och under en given tidsperiod.

Substitutionsprincipen säger att en rationell (typisk) köpare inte kommer att betala mer för en fastighet än det minimipris som tas ut för en annan liknande fastighet av samma nytta. Det maximala värdet på objektet som värderas bestäms av den lägsta kostnad till vilken ett annat liknande objekt med likvärdig nytta kan förvärvas.

Förväntningsprincipen är relaterad till representationen av användaren av fastigheten och säger: värdet av det inkomstgenererande objektet bestäms av mängden kassaflöde som förväntas från användningen av fastigheten som värderas, samt det belopp som förväntas fr.o.m. dess återförsäljning. Det är viktigt under vilken tidsperiod den förväntade inkomsten kommer att tas emot, eftersom investerarens rubel idag är värd mer än rubeln som kommer att erhållas i morgon.

Principer relaterade till kraven för en tomt, byggnader och strukturer som är belägna på den

Denna grupp inkluderar följande principer:

Landets restproduktivitet (produktivitet);

marginell produktivitet (bidragsprincipen);

Balans (proportionalitetsprincipen);

Optimala värden;

Optimal fördelning av äganderätten.

Principen om markens restproduktivitet.

Principen om restproduktivitet (eller produktivitet) säger att markvärdet baseras på dess restproduktivitet (produktivitet). För att förstå denna position är det nödvändigt att inse att varje typ av verksamhet som regel kräver närvaron av fyra komponenter i produktionen: kapital, arbete, ledning och mark.

Mark är en tomt och naturresurser som ligger på den - slutna reservoarer, vilda djur, vegetation och mineraler. De territoriella gränserna för en tomt bestäms i enlighet med det förfarande som fastställts av den nuvarande marklagstiftningen och formaliseras av ett certifikat som utfärdas till ägaren (eller arrendatorn) av statliga markförvaltningsmyndigheter. Mark är huvudfaktorn som ger det utrymme och de resurser som behövs för alla typer av produktiv verksamhet.

Arbetskraft är en uppsättning arbete med produktion av varor (tjänster) och dess implementering på marknaden. Detta koncept omfattar inte förvaltningsverksamhet.

Kapital är pengar som investeras i reproduktion av anläggningstillgångar och rörelsekapital, såväl som i andra komponenter i produktionen - arbete, mark och förvaltning.

Ledningen av produktionsverksamheten inkluderar kunskaper, färdigheter, entreprenörsförmåga och talang hos företagets ledningspersonal. Framgångsrik förvaltning gör att du kan optimera produktionen och maximera vinsten.

Varje del av produktionen (kapital, arbetskraft, förvaltning och mark) måste täckas av företagsinkomster. Men eftersom marken är fysiskt orörlig och andra komponenter lockas till den för entreprenörsverksamhet, betalas arbetskraft, kapital och förvaltning först av allt, och resten av inkomsten betalas till markägaren som hyra. En sådan bedömning överensstämmer med den ekonomiska teorins huvudbestämmelser - mark har ett "restvärde" och ett visst värde endast när det finns en restinkomst efter att ha täckt de övriga tre komponenterna i produktionen. Sålunda uttrycks restproduktiviteten som inkomst som tillfaller mark, efter att ha betalat kostnaderna för arbete, kapital och förvaltning.

Principen om marginalproduktivitet (bidragsprincipen).

Principen om marginalproduktivitet (eller produktivitet) eller principen om bidrag innebär att man som ett resultat av investeringar ska erhålla intäkter, kvar efter täckning av kostnader. När det gäller fastighetsmarknaden kan denna princip tolkas på följande sätt. Ofta låter kostnaden för att reparera en lägenhet dig öka dess värde, och i belopp som avsevärt överstiger kostnaden för att reparera den. I detta fall realiseras principen om marginalproduktivitet eller principen om bidrag. Bidragsbeloppet motsvarar skillnaden mellan det pris som erhållits till följd av reparationen av lägenheten och kostnaden för denna reparation.

Principen att öka och minska avkastningen.

Kärnan i denna princip är att en ökning av kapitalinvesteringarna i produktionens huvudkomponenter orsakar en ökning av tillväxttakten för profiter endast upp till en viss gräns, varefter ökningen av vinster blir mindre än ökningen av kapitalinvesteringarna. Denna gräns motsvarar fastighetens högsta värde. Eventuella efterföljande investeringar i fastigheter kommer inte att ge en proportionell vinstökning och därmed en proportionell ökning av fastighetens värde.

Därför måste värderingsmannen först analysera de olika alternativen för att använda marken. Till exempel att utföra beräkningar av vinst från byggande av olika typer av fastighetsobjekt eller ett annat antal objekt på en given tomt. Först efter det kommer han att kunna göra det slutgiltiga valet av typen av fastighet för konstruktion på denna plats. I processen med variantdesign av olika kombinationer av produktionskomponenter och bestämning av den maximala vinsten på grundval av detta, implementeras principen om att öka och minska lönsamheten.

Balansprincipen.

Balansprincipen (eller proportionalitetsprincipen) är formulerad på följande sätt: komponenterna i produktionen (eller fastigheten) måste kombineras med varandra i en viss proportion. Om volymen av kapitalinvesteringar överstiger volymen av arbete under en given tidsperiod, till exempel vid konstruktion av ett objekt, uppstår en "kapitalfrysning" och en minskning av projektets totala effektivitet. En liknande situation är möjlig när det vid en given tidpunkt inte finns tillräckligt med medel för att bygga en fastighet, vilket är välkänt för investerare i nybyggnation. I detta avseende föreskriver regleringsdokumenten som en del av designdokumentationen för byggandet av anläggningen utveckling av kalenderscheman för byggandet av anläggningen för att få största möjliga effekt av genomförandet av projektet.

Principen om optimala värden.

Principen om optimala värden (principen om optimalt ekonomiskt värde), med tanke på de trender som råder på fastighetsmarknaden, är ett visst (optimalt) värde för en viss typ av fastighet i stor efterfrågan. En expert värderingsman bör alltid ha principen om optimala värden i åtanke och använda den vid utvärdering av fastigheter av denna typ.

Principen om optimal uppdelning av äganderätten.

Äganderätten till en fastighet bör delas och sammanföras på ett sådant sätt att fastighetens totala värde ökar. Den nuvarande lagstiftningen i Ryska federationen tillåter uppdelning och försäljning av egendomsrätter separat. Med äganderätt avses rätten att äga, använda och förfoga över egendom. Utöver äganderätten är äganderätten livstids ärvd besittningsrätt, rätten till permanent (evig) egendomsrätt, ekonomisk äganderätt och rätten till driftledning samt olika slags servitut - rätten av begränsad användning av fastigheten. Dessutom är överföringen av äganderätten till en annan person inte en grund för uppsägning av andra äganderätter, såsom arrenderätter till denna fastighet.

Fördelningen av äganderätten till ett fastighetsobjekt kan utföras på följande sätt:

1. Fysisk separation är uppdelningen av en fastighet i delar: källare, våningar osv. För en landtomt - uppdelningen av rättigheter till luftrummet, till jordens yta och till dess undergrund, uppdelningen av landmassan i separata tomter.

2. Separation efter ägandetid - olika typer av arrende, livstid ägande, framtida äganderätt m.m.

3. Separation av den totala äganderätten - besittningsrätten, tidsbestämd eller evig användning, förfogande, livslångt (ärvt) innehav, ekonomisk förvaltning, operativ förvaltning och rätten till begränsad användning av egendomen.

4. Fördelning av äganderätt mellan deltagare - gemensamt hyresavtal, partnerskap, aktiebolag, optioner, truster, kontrakt med fastställda försäljningsvillkor.

5. Separationer genom panträtter - inteckningar, skattepanträtter, rättsliga panträtter, eget kapital.

Användningen i praktiken av egendomsförhållanden av ovanstående typer av separation av hela äganderätten och deras optimala kombination gör att du kan öka värdet på fastigheter.

Principer relaterade till marknadsmiljön

Denna grupp av principer omfattar principerna beroende, överensstämmelse, utbud och efterfrågan, konkurrens och principen om förändring.

Beroendeprincip

Beroendeprincipen (eller principen om yttre påverkan) säger: olika miljöfaktorer påverkar värdet på en fastighet. Dessa faktorer - beroende på graden av deras inflytande på ett visst objekt - är uppdelade i huvud och ytterligare; beroende på inflytandesfär - på klimat, geologisk, regional, social, ekonomisk, miljömässig, demografisk, juridisk, internationell, stadsplanering, industri och teknisk. I sin tur kan ekonomiska faktorer också differentieras enligt olika kriterier: finansiella, reglerande och andra. En sakkunnig värderingsman måste komma ihåg att i alla fall är läget den viktigaste faktorn som påverkar värdet på en fastighet, och analysen av värdet på fastigheter bör börja med det. Till de viktigaste faktorerna hör även fastighetens närhet till en utvecklad infrastruktur (koppling till användarens marknad): vägar, shopping- och kulturcentrum etc., dvs. utvärderaren behöver fastställa hur intäktsströmmarna är relaterade till användarmarknaden. Dessa två faktorer - objektets placering och dess förhållande till användarens marknad - utgör tillsammans begreppet "ekonomisk placering av fastigheter. Denna totalfaktor har störst inverkan på fastighetens värde. Den sakkunnige värderingsmannen måste identifiera och mäta miljöfaktorernas inverkan på:

Värdet på fastigheten som värderas och gör lämpliga justeringar av det värdet med hjälp av försäljningsjämförelsemetoden;

Mängden kassaflöde med hjälp av inkomstmetoden;

Kostnadsnivå vid bestämning av återanskaffningskostnad eller återanskaffningskostnad med hjälp av kostnadsmetoden.

Principen om överensstämmelse.

Konformitetsprincipen säger att en fastighet som inte uppfyller gällande marknadsstandard har ett lägre värde. En sakkunnig värderingsman måste inte bara känna till efterlevnadsnormerna för en given fastighetsmarknad, utan också övervaka deras utvecklingstrender för att förutse det framtida värdet på fastigheten som värderas.

Principen om utbud och efterfrågan.

Efterfrågan på en fastighet är ett verkligt behov för dem. Utbud är antalet objekt som finns på fastighetsmarknaden och det begränsade utbudet av det.

Kärnan i principen om utbud och efterfrågan är att identifiera sambandet mellan behovet av en fastighet och det begränsade utbudet av den.

Efterfrågan på en fastighet bestäms av dess användbarhet (förmågan att möta användarens behov) och tillgänglighet, men begränsas av potentiella konsumenters solvens. Ju lägre efterfrågan och ju högre utbud, desto lägre kostnad för objektet. Omvänt, om efterfrågan och utbud är balanserade på fastighetsmarknaden, kommer marknadsvärdet på objektet att stabiliseras.

Expert värderingsmän bör komma ihåg att efterfrågan på fastighetsobjekt som regel är mer utsatt för fluktuationer än utbud, eftersom en kraftig förändring i penningmängden (till exempel som ett resultat av finansiella företags konkurs) och känslomässiga stämningar på tidpunkt för en fastighetsaffär etc. inträffar under kortare tidsperioder än byggande av fastigheter, vilket skapar ytterligare utbud på marknaden. Kunskap om denna förmåga i förhållandet mellan utbud och efterfrågan gör att en expert värderingsman kan mer exakt förutsäga värdet på en fastighet.

För bostadslokaler beror förhållandet mellan utbud och efterfrågan på befolkningens demografiska sammansättning, prisnivån på fastigheter och konsumtionsvaror, annonskampanjens intensitet, nya lagar och förordningar, kostnaden för lån, fastighetsbeskattning och andra faktorer.

Den sakkunnige värderingsmannen måste förutsäga förhållandet mellan utbud och efterfrågan för fastigheten som värderas, bestämma graden av påverkan av detta förhållande och alla ovanstående faktorer på värdet av fastigheter.

Konkurrensprincipen.

Konkurrens är rivalitet, konkurrens i alla slags aktiviteter. Alla människor är till sin natur konkurrenskraftiga. Konkurrensen eller rivaliteten ökar dramatiskt när det kommer till övervinster i någon form av verksamhet. Fastighetsmarknaden är inget undantag i detta avseende. Om supervinster görs på fastighetsmarknaden (detta är en vinst som är mycket högre än den vanligtvis bildade vinstnivån i denna sektor av marknaden), tenderar entreprenörer att komma in på denna marknad. Ökad konkurrens leder till ett ökat utbud på marknaden. Om efterfrågan inte ökar, minskar fastighetspriserna i detta fall och entreprenörernas vinst minskar. Omvänt, när konkurrensen försvagas, minskar utbudet och, om efterfrågan inte minskar, stiger priserna på fastighetsobjekt och företagarnas vinster.

Rimlig konkurrens stimulerar förbättringen av kvaliteten på objekt och tjänster på fastighetsmarknaden, medan överdriven konkurrens leder till minskade vinster.

I avsaknad av konkurrens på fastighetsmarknaden (och detta sker med monopolkonkurrens) kan marknadsvärdet på ett objekt inte fastställas, eftersom marknadsvärdet bara bildas på en konkurrensutsatt marknad.

Förändringsprincipen.

Både fastigheten i sig (till exempel fysiskt slitage) och alla miljöfaktorer som påverkar fastighetens värde kan komma att ändras.

De mest karakteristiska typerna av förändringar är de så kallade livscyklerna. Dessa förändringar påverkar även själva fastighetsobjekten, såväl som stadsdelar (städer), industrier och samhället i stort.

Följande huvudcykler i livet särskiljs.

1. Ursprung (design, konstruktion av ett objekt, bildande av en industri, region, etc.).

2. Tillväxt (en period av tillväxt i inkomster från driften av ett fastighetsobjekt, den snabba utvecklingen av en stadsdel (stad), industri, etc.).

3. Stabilitet, jämviktsperiod (stabil inkomst, bildad smak av konsumenter av fastighetsobjekt, bildad infrastruktur i området, etc.).

4. Nedgång (en period av minskad efterfrågan på fastigheter, minskad vinst, nedgång i produktionen inom industrin, etc.).

Med hänsyn till livscykler måste en expertutvärderare analysera och förutsäga lagstiftningsmässiga, demografiska, internationella, vetenskapliga och tekniska, urbana och sociala processer, såväl som fastighetsmarknadens reaktion på dem.

Principen för bästa och mest effektiva användning

Principen om den högsta och bästa användningen är formulerad på följande sätt: det är den rimliga och möjliga användningen av den, vilket ger det högsta aktuella värdet av objektet på den effektiva dagen för värderingen.

En annan definition av denna princip är också känd: det är ett sådant alternativ för att använda en fastighet, vald bland rimliga och möjliga, vilket leder till det högsta värdet av mark. En sådan definition av principen avser vanligtvis bedömning av byggnader och konstruktioner med betydande slitage samt bedömning av fri mark.

Om kostnaden för en byggnad (konstruktion) bestäms, bör man, när man utvärderar denna typ av fastigheter, vägledas av den första definitionen av principen om den bästa och mest effektiva användningen. I det här fallet, när man väljer möjliga alternativ för att använda detta objekt, är det möjligt att utesluta alternativet som antogs vid tidpunkten för bedömningen, eftersom sådan användning av fastigheter är begränsad till en tidsperiod tills värdet av tomten är som bäst och den mest effektiva användningen överstiger värdet av hela fastighetskomplexet (mark och byggnader) i kombination med kostnaderna för rivning av byggnaden.

Denna princip är grundläggande (grundläggande) för genomförandet av alla tre metoderna för värdering, och dess tolkning är av särskild betydelse i varje specifikt fall, eftersom den påverkar valet av typ av värde. Vid fastställande av det mest sannolika försäljningspriset för en fastighet (fastighetens marknadsvärde) är följande tolkning av denna princip mest lämplig: "den mest sannolika användningen av den befintliga fastigheten", medan vid fastställandet av investeringsvärdet betonas i tolkningen är på "den mest effektiva användningen av fastigheten".

Analys av den bästa och mest effektiva användningen av fastigheten utförs i två steg: den första analyserar den bästa och mest effektiva användningen av marken, som om den vore gratis, och den andra - den bästa och mest effektiva användningen av byggnaden (struktur) som finns på denna webbplats .

1.5 Faktorer som påverkar fastighetsvärdet

Liksom i alla andra prissättningsmekanismer beror värdet på fastigheter på en uppsättning objektiva och subjektiva faktorer, av vilka endast de senare är relaterade till beteendet hos en viss säljare, köpare och (eller) mellanhand i det skede då en transaktion slutförs . Subjektiva faktorer inkluderar till exempel temperament, kunskap, ärlighet, tålamod, personliga tycke och ogillar hos deltagare i en fastighetsaffär, etc. Inom ramen för mitt diplom beaktas inte dessa faktorer relaterade till psykologiområdet, och den huvudsakliga uppmärksamheten ägnas åt objektiva faktorer och deras inflytande på värderingen av fastigheter.

Objektiva faktorer är huvudsakligen ekonomiska, som i slutändan bestämmer den genomsnittliga prisnivån för specifika transaktioner.

Ekonomiska faktorer delas in i makroekonomiska och mikroekonomiska. Den första inkluderar faktorer relaterade till den allmänna marknadssituationen: den initiala säkerhetsnivån för efterfrågan på fastigheter i regionen; volymer och struktur för nybyggnation och återuppbyggnad; migrationsfaktorer; juridiska och ekonomiska villkor för transaktioner (skatter, tullar, etc.); inflationens nivå och dynamik. Makroekonomiska faktorer inkluderar också långsiktiga faktorer: skillnaden i dynamiken i priserna på varor (tjänster) och lönevillkor, som påverkar omfattningen av ackumulering av medel och mängden uppskjuten efterfrågan; takten och omfattningen av bildandet av ett nytt socialt skikt av "rika människor" som har möjlighet att investera i fastigheter; utveckling av ett system av utlandsbeskickningar i regionen m.m.

KAPITEL 2. BEDÖMNING AV OBJEKTET FÖR BOSTADSFASTIGHET

2.1 Beskrivning av fastigheten

Taxeringsobjektet är en separat lägenhet, bestående av två vardagsrum.

Syftet med värderingen är att fastställa värdet på ovanstående fastighet.

Med fastighetsobjektet förstås det faktiska objektet, som är fast egendom, och de lagliga rättigheterna till det.

Inspektionen av föremålet

Objektets adress: Ryssland, Novosibirsk, Krasny prospekt, 171/2, apt. 27. Ägare: Abramenko N.I. BKB-certifikat nr 78965784. Lägenheten är privatiserad.

Objektet ligger längs tunnelbanelinjen (på högra stranden), transportnätet är väl utbyggt. Till tunnelbanestationen "Zaeltsovskaya" 10 min. till fots. I närheten finns utställningscentret "Siberian Fair", ett kasino, en nattklubb, en frisör, ett sport- och fitnesscenter, ett kulturcenter "Energy", en biograf "Progress-Kinomir", 10 minuters promenad från Botaniska trädgården.

Den närmaste mikromarknaden ligger 10 minuters promenad.

En analys av lägesområdet gör att du kan ge en hög bedömning av arbetsmarknaden i det område där bedömningsobjektet finns. Närheten till butiker, utbildningsinstitutioner bedöms som tillfredsställande. Kvaliteten på de kommunala tjänsterna, liksom tjänster till skydd för den allmänna ordningen, bedöms som tillfredsställande.

Dagis, klinik ligger 5 minuter från hemmet, skolor är ganska avlägsna (15 - 20 minuter).

Miljöförhållandena är dåliga på grund av närheten till fabriker - Novosibirsks elektrovakuumanläggning, Ekran-fabriken, anläggningen uppkallad efter. Lenin, Novosibirsks halvledarfabrik.

Husets egenskaper.

Väggmaterial - panel. Det totala antalet våningar är 5. Höjden på våningarna är 2,2 m. Huset tas bort från vägbanan, belägen på gårdarna.

Byggår - 1975. Byggnadens allmänna utseende är bra.

Vattenförsörjning - central, värme - central, ventilation - naturlig, energiförsörjning - central.

Information om lägenheten:

Tvårumslägenhet ligger på 2:a våningen i huset. Lägenhetens totala yta är 42 kvm. m, boyta - 28 kvm. m (ett rum - 18 kvm, det andra - 10 kvm). Köksytan är 6 kvadratmeter. m, badrummet upptar 3,5 kvm. Lägenheten har balkong, telefon. Fönster är orienterade mot väster. Den allmänna utsikten över lägenheten är tillfredsställande.

Lägenhetens layout och schemat för dess placering i entrén presenteras i bilaga 1.

Således tillåter analysen av objektets plats och tillstånd i den första approximationen oss att prata om en ganska hög kostnad för objektet.

Bedömningen har gjorts i enlighet med följande antaganden:

Någon särskild undersökning av ingenjörsnätverk genomfördes inte;

Värdeobjektet har inga dolda fel, inklusive fel i byggnadens bärande ram, som kan påverka dess värde;

Fastigheten uppfyller alla sanitära och miljömässiga standarder;

Tillförlitliga informationskällor användes vid bedömningen.

2.2 Värdering av bostadsfastigheter med hjälp av inkomstmetoden

Fastighetsvärdering med direktkapitaliseringsmetod

För att beräkna kapitaliseringsgraden för bostadsvärderingsändamål bör den förenklade Elwoodmetoden användas.

R= Υ - App * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

där R - kapitaliseringsgrad;

Υ - avkastning på eget kapital;

App - möjlig ökning av fastighetens värde för perioden;

SFS är återbetalningsfaktorn med kursen Υ för den beräknade innehavsperioden;

CHOD - driftsnetto;

TC är nuvärdet.

Driftsnettot kan bestämmas med följande formel:

CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)

där EI är den effektiva bruttoinkomsten, som definieras enligt följande:

EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)

där PVH är den potentiella bruttoinkomsten för 1 år, förutsatt att objektet är fullt uthyrt,

PP - uppskattade förluster från arbetslöshetsmöjligheter (3%),

DD - annan inkomst.

Υ - representerar den reala inkomsten som passar den typiska investeraren.

Fondens återbetalningsgrad bestäms av följande formel:

SFS= i / (l+i)n-1, (1,4)

där n är antalet perioder;

i - diskonteringsränta (ränta på eget kapital).

Med hjälp av direktkapitaliseringsmetoden kommer vi att fastställa kostnaden för en tvårumslägenhet som förvärvats för att få hyresintäkter vid efterföljande försäljning.

Hyra - 12000 rubel. / månad Möjlig stilleståndstid - 3% Driftskostnader - 1200 rubel. /månad Avkastningen på eget kapital är 15 %. Mandattiden är 5 år. Den planerade kostnadsökningen är 40 %.

Återbetalningsräntan under de angivna villkoren kommer att vara 0,086:

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.

Då blir kapitaliseringsgraden lika med 0,1583:

R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.

Den effektiva bruttoinkomsten beräknad med formeln (1.3) kommer att vara lika med 139680 rubel:

EVD \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 \u003d 139680 rubel.

Driftsnettot från att äga en fastighet under dessa villkor kommer att vara 125 280 rubel:

CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 rubel.

Det aktuella värdet på fastigheten kan bestämmas med formeln:

TS = CHOD/R, (1,5)




där R - kapitaliseringsgrad;

CHOD - driftsnetto från ägandet av en fastighet.

Så det nuvarande värdet av den bedömda bostadsfastigheten kommer att vara 1 327 118,6 rubel:

TS \u003d 125280 / 0,0944 \u003d 1327118.6 pyb.

I nästa steg av bedömningen kommer vi att fastställa objektets värde genom att diskontera framtida intäkter.

Diskontering av framtida intäkter är en metod som används för att värdera inkomstgenererande fastighetsobjekt som ett nuvärde, förväntade framtida fördelar av att äga ett objekt.

De framtida fördelarna med fastighetstransaktioner är följande:

Frekvensen av mottagandet i form av driftsnetto under ägandet av anläggningen;

Återgång - intäkter från försäljningen av objektet efter utgången av innehavsperioden.

Fastighetens nuvarande värde bestäms enligt följande:

TS = TS (PPD) + TS (P), (1,6)

där PPD är frekvensen av inkomstflöden;

Ρ - återgång;

TC är nuvärdet.

Värdet på en post, beräknat med den diskonterade framtida vinstmetoden, är nuvärdet av alla framtida kassaflöden och återföringar, med hänsyn tagen till riskgraden och alternativa användningsfall.

Metodiken för att beräkna kostnaden enligt den föreslagna metoden är följande.

Steg 1. Prognos för framtida inkomstflöde och uppskattat andrahandsvärde för fastigheten:

Bestämma värdet av prognosperioden;

Bestämma frekvensen för mottagande av inkomst.

Driftöverskottet (NOR) används som prognosbas.

Återgångsberäkning, d.v.s. intäkter från försäljning av ett objekt, görs med hänsyn till eventuella värdeförändringar på fastigheten. Kostnader förknippade med försäljningskostnader dras av från reversionskostnaden.

Steg 2. Beräkning av diskonteringsränta.

Diskonteringsräntan är en faktor som används för att beräkna nuvärdet av en summa pengar som tas emot i framtiden.

Diskonteringsräntan visar effektiviteten av kapitalinvesteringar, med hänsyn tagen till risken att erhålla det planerade beloppet. Diskonteringsräntan väljs som den genomsnittliga avkastning som investerare förväntar sig att få på sina kapitalinvesteringar i liknande fastigheter på en given marknad.

Eftersom diskonteringsräntan direkt beror på risken bestäms den av hur högt den genomsnittliga investeraren bedömer risknivån förknippad med att investera pengar i denna fastighet.

Ju högre risknivån är, desto högre är diskonteringsräntan och följaktligen blir nuvärdet av framtida inkomster mindre och mindre än nuvärdet av fastigheter.

Steg 3. Konvertering av det framtida värdet av kassaflöden till nuvärde med hjälp av tekniken för sammansatt ränta.

СР = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1,7)




där Δ - ökning eller minskning av objektets värde;

СР - kostnad för återgång;

J - andelen förändringar i objektets värde för rapporteringsperioden (0,4).

Det aktuella värdet på fastigheten beräknas med följande formel:

där i - avkastning på eget kapital;

n - prognosperiod.

Driftsöverskottet beräknades ovan med direktkapitaliseringsmetoden och uppgick till 125 280 rubel för den fastighet som värderas.

Antag att vi får intäkter från driften av ett fastighetsobjekt med en frekvens av 1 gång per år. I det här fallet kommer det nuvarande värdet av fastigheten att vara 1346178 rubel:

TC = 125280 / (1+ 0,15) + 125280 / (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0,4) / (1+0,15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696

TC = 1346178 rubel.

Vid bedömningen är det möjligt att uppskatta det framtida värdet av kassaflöden från fastigheten.

SR \u003d 1346178 * (1 + 0,4) \u003d 1884649 rubel,

Således, efter 5 år, kan den utvärderade lägenheten säljas för 1 884 649 rubel.

2.3 Värdering av bostadsfastigheter genom att jämföra försäljning av analoger

Kärnan i tillvägagångssättet är att jämföra fastigheten som värderas med andra fastigheter som har lagts ut till försäljning.

Den grundläggande principen för det jämförande tillvägagångssättet för fastighetsvärdering är principen om substitution. Den säger att om det finns flera liknande fastigheter på marknaden kommer en rationell köpare inte att betala för ett objekt mer än det belopp som det skulle kosta att förvärva en annan fastighet med liknande nytta.

Bedömningssteg:

1. marknadsundersökningar;

2. Insamling och verifiering av data.

3. analys och jämförelse av data;

4. ändring;

5. dataavstämning.

Marknadsundersökningar görs för att identifiera de jämförbara försäljningar och fastigheter till salu som liknar den fastighet som värderas.

Varje försäljning som används som jämförbar i värderingsrapporten måste personligen verifieras av värderingsmannen.

Det är nödvändigt att jämföra varje objekt med det som utvärderas och analysera skillnaderna:

Försäljningsdatum;

Fysiska egenskaper;

Plats;

Försäljningsvillkor.

Nästa steg i bedömningen är att göra justeringar. Kärnan i detta steg är att justera försäljningspriserna eller begärda priserna för varje jämförbart objekt i enlighet med de befintliga skillnaderna.

Värdejusteringar ändrar priset på det sålda objektet av analogen med ett visst belopp, där skillnaderna i egenskaperna hos objektet av analogen och objektet som värderas uppskattas.

Procentuella justeringar används för att korrigera för skillnader relaterade till transaktionstid, plats och fysiska egenskaper.

successiva ändringar. Deras egenhet ligger i det faktum att, beroende på sekvensen för att göra procentuella justeringar, kan ett annat resultat erhållas.

Kumulativa korrigeringar erhålls genom att multiplicera alla individuella korrigeringar. I det här fallet krävs inte sekvensen.

Det slutliga värdet är en bedömning som görs av värderingsmannen baserat på en analys av all tillgänglig information. Enkelt medelvärde leder inte alltid till ett korrekt resultat, och dessutom är det inte alltid nödvändigt att välja ett nummer som kostnadsindikator. Att använda ett värdeintervall är mer korrekt.

För att tillämpa metoden för att jämföra marknadsanaloger är det nödvändigt att samla in data om tio tvårumslägenheter som erbjuds till försäljning i Zaeltsovsky-distriktet (Siberian Fair, Botanical Garden). Uppgifter om liknande lägenheter presenteras i tabellen i tabell 1 i bilaga 2.

Var och en av de tio presenterade lägenheterna ska kännetecknas av kostnadsmetodens koefficienter och resultaten sammanfattade i en tabell.

Förhållandet mellan lägenhetens totala yta och boyta Ksozh - tar hänsyn till förhållandet mellan lägenhetens totala yta och dess boyta. Det tas lika med:

0,95 - förhållande mindre än 1,50

1,00 - förhållande från 1,50 till 1,66

1,05 - förhållande från 1,66 till 2,00

1.10 - över 2.00.

Koefficienten för närvaron av en balkong eller loggia Kbl:

Om det finns en balkong är denna koefficient 1,00;

I närvaro av en loggia - 1,05;

I deras frånvaro - 0,95;

om det finns två eller flera balkonger eller loggier - 1.10.

Kat golvkoefficienten i händelse av att lägenheten ligger på första eller sista våningen i byggnaden är 0,90. I alla andra fall - 1,00.

Isolationskoefficienten för Kiz-rummen tas lika med:

1.04 - alla rum är isolerade;

0,96 - angränsande rum i tvårumslägenheter, eller mer än ett genomgångsrum i 3-6 rumslägenheter;

1.00 - i alla andra fall.

Tillgänglighetskoefficienten för hissklippan tas lika med:

1.03 - det finns en hiss i hus med 5 eller färre våningar;

1.00 - det finns hiss i hus med fler än 5 våningar, eller inte i hus med 5 eller färre våningar;

0,97 - det finns ingen hiss i hus med mer än 5 våningar.

Koefficienten för höjden på lokalen Kvys är lika med:

0,98 - höjden på lokalerna är mindre än 2,5 m;

1,00 - höjden på lokalerna från 2,50 m till 2,80 m;

1,02 - höjden på lokalerna från 2,80 m till 3,00 m;

1,04 - höjd av lokaler från 3,00 till 3,40 m;

1,06 - höjden på lokalerna är över 3,40 m.

Tillgänglighetskoefficienten för sopnedkastet K mus tas lika med:

1.02 - tillgänglig i hus med mindre än 5 våningar;

0,97 - inte i hus med mer än 5 våningar;

1.00 - i övriga fall.

Koefficient med hänsyn till området för köket Kk:

0,95 - med en köksyta på upp till 6 kvadratmeter. m;

1,00 - med en yta på 6 kvm. m till 9 kvm. m

1,02 - med en yta på 9 kvm. m till 12 kvm. m;

1,10 - över 12 kvm. m.

Värdena på koefficienterna för varje fastighet presenteras i tabell 2 i bilaga 2. Motsvarande kostnad för en tvårumslägenhet, beräknad i tabell 2, är kostnaden för en tvårumslägenhet i ett femvåningshus med ett förhållande mellan total och boyta från 1,5 till 1,66, med balkong, på mellanvåningen, takhöjd mer än 2,5 m, utan sopnedkast, köksyta från 6 till 9 m.

Genom att multiplicera den aritmetiska genomsnittskostnaden för tio lägenheter med den totala arean av den bedömda lägenheten och dividera med korrigeringskoefficienterna för den bedömda lägenheten, får vi det verkliga marknadspriset för lägenheten, vilket kommer att vara 2410714:

54 tusen rubel * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =

Sålunda, som ett resultat av att utvärdera fastigheten som studeras med den jämförande metoden, fann man att marknadspriset för en tvårumslägenhet är 2 410 714 rubel.

2.4 Fastighetsvärdering med hjälp av kostnadsmetoden

Enligt kostnadsmetoden bestäms värdet av en fastighet av mängden resurser som spenderas på dess reproduktion eller utbyte, med hänsyn till fysisk och inkurans.

Det är ganska svårt att bedöma kostnaden för en lägenhet med hjälp av kostnadsmetoden, eftersom det är ganska svårt att uppskatta kostnaderna för att bygga en lägenhet, att separera kostnaderna för byggandet av ett bostadshus som helhet.

Vi kommer att utvärdera kostnaden för objektet med hjälp av kostnadsmetoden under antagandet att kostnaderna för att bygga ett hus är fördelade i proportion till den totala ytan av lägenheter. Detta antagande är villkorat, men det låter dig ändå få en ungefärlig uppskattning av kostnaden för en lägenhet med hjälp av en kostnadsmetod.

Så det är känt att byggföretaget LLC "Promstroy - D" planerar att bygga ett bostadshus på gatan. Flygplats (i Zaeltsovsky-distriktet i Novosibirsk, i omedelbar närhet av huset där bedömningen är belägen). LLC "Promstroy - D" fick rätten att designa och bygga detta hus på en tomt med en total yta på 3 tusen 298 kvadratmeter. m. Värderingen av marknadsvärdet på tomten och kostnaden för att bygga ett bostadshus på uppdrag av investeraren utfördes av Praktika LLC. Enligt förprojektdokumentationen kommer den totala användbara arean för lägenheter i en 5-våningsbyggnad att vara 3 262 kvm. m. Bostadshuset kommer att innehålla 75 lägenheter.

Enligt experterna från Praktika LLC kommer kostnaden för att bygga ett hus att uppgå till 10 miljoner 640 tusen rubel. I det här fallet är byggkostnaderna på 1 kvm. m. av det totala området kommer att uppgå till 3261,8 rubel.

Den totala ytan av fastigheten under värdering är 42 kvm. m. Således, i enlighet med kostnadsmetoden, kommer kostnaden för att återställa objektet att vara 136 995,6 rubel. (3261,8 rubel * 42 kvm).

Återanskaffningskostnaden bör fastställas med hänsyn till ackumulerade avskrivningar. Nyttjandeperioden för ett bostadshus är 40 år. Avskrivning på det värderade objektet är 30 år. Vid bedömning är det alltså nödvändigt att ta hänsyn till 10/40 av objektets återanskaffningskostnad.

Att uppskatta värdet på objektet med kostnadsmetoden kommer att vara:

136 995,6 RUB * 10 / 40 \u003d 34248,9 rubel.

2.5 Avstämning av värderingsresultat för bostadsfastigheter

För att utvärdera ett bostadsfastighetsobjekt - en tvårumslägenhet belägen i Zaeltsovsky-distriktet i Novosibirsk - användes inkomstmetoderna och jämförande tillvägagångssätt, enligt vilka följande resultat erhölls:

1. Enligt metoden för att jämföra försäljning av analoger är kostnaden för objektet 2410714 rubel.

2. Som en del av inkomstmetoden:

3. I enlighet med kostnadsmetoden kommer kostnaden för objektet att vara 34248,9 rubel.

Fastställandet av likvidationsvärdet är ganska sällsynt i rysk värderingspraxis, vilket påverkar den låga nivån på metodstöd för denna typ av värdering.

Den enda faktor som påverkar likvidationsvärdets värde och skiljer det från marknadsvärdet är faktorn ”tvångsförsäljning”, som är typisk för icke marknadsmässiga förhållanden vid försäljning av fastigheter.

Således blir det ganska uppenbart att för att beräkna bärgningsvärdet i de nuvarande ryska förhållandena är det möjligt att använda följande ekvation:

Smart. = Sryn. x (1 - Kvyn.),

var är slick. - bärgningsvärde av fastigheter;

Sryn. - Marknadsvärdet för det föremål som studeras;

Kvyn. - korrigering för tvångsförsäljning, förutsatt 0< Квын. < 1.

Enligt ovanstående ekvation beräknas bärgningsvärdet i två steg. I det första skedet bestäms marknadsvärdet på den studerade fastigheten. I det andra steget beräknas värdet av justeringen för tvångsförsäljningen och inkluderas i värdet av marknadsvärdet, det vill säga marknadsvärdet justeras för faktorn "tvångsförsäljning" (för icke-marknadsmässiga försäljningsförhållanden) .

Om beräkningen av marknadsvärdet för fastigheter inte orsakar svårigheter, väcker definitionen av en justering för tvångsförsäljningen och dess matematiska motivering många frågor. I praktiken accepterar värderingsmän det intuitivt i intervallet från 0,1 till 0,3 (10 - 30 % av marknadsvärdet).

Så, i fallet med ett värde på justeringskoefficienten på nivån 10%, kommer bärgningsvärdet för en bostadsfastighet att vara:

Slick = 2410714 rubel. x (1 - 0,1) = 2169642,6 rubel.

Om värdet på justeringskoefficienten är på nivån 30%, blir räddningsvärdet för bostadsfastigheten:

Slick = 2410714 rubel. x (1 - 0,3) = 1687499,8 rubel.

Så i allmänhet kan vi dra slutsatsen att likvidationsvärdet för fastigheten kommer att vara från 70 till 90% av dess marknadsvärde och kommer att variera från 1 687 499,8 tusen rubel. upp till 2169642,6 tusen rubel.

Därmed står det klart att priset på lägenheten i de fyra alternativen visade sig vara olika. För att avgöra vilket pris som mest exakt återspeglar värdet på ett objekt är det nödvändigt att känna till syftet med värderingen, eftersom syftet med värderingen avgör valet att bestämma värdet.

Om syftet med bedömningen är att fastställa värdet av ett föremål som förvärvats i syfte att göra vinst i form av periodisk inkomst med efterföljande försäljning, bör man fokusera på siffran som erhålls i inkomstmetoden (1327118,6 rubel - 1346178 rubel )

Om syftet med bedömningen är att fastställa objektets verkliga marknadsvärde, medan det finns tillräckligt med information om försäljningspriserna för liknande objekt, bör kostnaden för lägenheten tas som den siffra som erhålls genom att jämföra marknadsanaloger (2410714 rubel). ).

Om syftet med värderingen är att fastställa värdet på en lägenhet som står som säkerhet för att erhålla ett bostadslån, så är likvidationsvärdet det lämpligaste, eftersom försäljningen av värderingsobjektet vid utebliven uppfyllelse av lånet överenskommelse måste säkerställas på ganska kort tid. Således, som värdet på fastigheten, bör ett värde i intervallet 1 687 499,8 tusen rubel tas. upp till 216942,6 tusen rubel.

KAPITEL 3. FÖRSLAG ATT FÖRBÄTTRA FASTIGHETSVÄRDERINGSMETODER

bostadsfastighets värderingsvärde

I allmänhet ägnas det första kapitlet i större utsträckning åt de teoretiska grunderna, de grundläggande kategorier som hör samman med fastighetsvärderingen.

I det andra kapitlet i arbetet presenteras resultaten av fastighetsvärderingen utifrån tre tillvägagångssätt för att bestämma marknadsvärdet: värdering i termer av kostnader (kostnadsansats), värdering genom direkt jämförelse av försäljning (jämförande ansats), värdering i termer av förväntad eller faktisk inkomst (inkomstmetod) .

Vid jämförelse av resultaten av bedömningen fann man att alla tillvägagångssätt ger olika resultat. Låt oss överväga de viktigaste riktningarna för att förbättra de presenterade metoderna för fastighetsvärdering.

I modern värderingspraxis används ofta tekniken för att utföra ersättningskostnadsberäkningar med hjälp av UPVS-kollektioner. Användningen av dessa samlingar började 1997, då marknadsinformation om fastighetsobjekt praktiskt taget saknades, och användningen av dessa samlingar var det enda sättet att fastställa ”marknadsvärdet”, främst för omvärdering av anläggningstillgångar. Det senaste decenniet har det skett stora förändringar i informationsstödet på fastighetsmarknaden och budgetering. Ryska federationens Gosstroy har bytt till en ny uppskattning och ett nytt regelverk. Dekret från Rysslands Gosstroy nr 16 daterat den 8 april 2002 "Om åtgärder för att slutföra övergången till en ny uppskattad och reglerande bas för prissättning inom bygg" avbröt från den 01/01/2003 de reglerande dokumenten från Gosstroy of the USSR, utarbetade till den prisnivå som föreskrivs av de uppskattade och regulatoriska grunderna från 1991 och 1984. I stället för dem införs statliga elementära skattade normer (GESN) och federala enhetspriser (FER). Gosstroy of Russia godkände och satte i kraft:

· GESNr-2001 "Ange grundläggande uppskattade normer för reparations- och byggnadsarbeten";

· GESN-2001 "Ange elementära uppskattade normer för allmänna byggnadsarbeten";

GESNm-2001 "Ange elementära uppskattade normer för installation av utrustning"

HPES är utformade för att fastställa sammansättningen och behovet av resurser som krävs för att utföra byggnadsarbeten vid anläggningar, förbereda kostnadsuppskattningar (uppskattningar) med hjälp av resursmetoden, samt för att betala för utfört arbete och skriva av material.

Gosstroy of Russia utvecklar federala enhetspriser (FER, FERr och FERm) endast för Moskva-regionen. Vidare överförs priserna för Moskva-regionen av Gosstroy till de regionala centra för prissättning i byggandet för att koppla priserna till regionala förhållanden. Efter bindning skickas prissamlingarna tillbaka till Gosstroy för vidare godkännande. För närvarande har processen med att utveckla ett nytt regelverk ännu inte slutförts. Att genomföra fastighetsvärdering utifrån det nya regelverket är en mycket komplex och tidskrävande uppgift som kräver speciella kunskaper och färdigheter. För att det nya regelverket ska komma in i praktiken för värdering är det nödvändigt att utföra en uppsättning arbeten med utveckling av mjukvara och datorsystem anpassade för att lösa tillämpade problem med fastighetsvärdering.

Nyligen har regionala centra för prissättning inom byggandet börjat arbeta aktivt, företag som specialiserat sig på tillhandahållande av informationstjänster har dykt upp, till exempel NPF Center for Information Technologies in Construction.

Och bara fastighetsvärderingsmän använder fortfarande länge föråldrade samlingar från 70-talet av förra seklet och motiverar samtidigt objektens "marknadsvärde" på grundval av dem. Erfarna värderingsmän har länge förstått bristerna med användningen av UPVS-samlingar, främst relaterade till listan över kostnader som ingår i enhetspriser, genomsnittlig indexering, inkonsekvens i teknik, förhållandet mellan arbetets omfattning etc.

Så i samlingarna av UPVS beaktas följande kostnadsposter:

· direkta kostnader;

omkostnader;

Planerade besparingar (vinst);

allmänna platskostnader för tilldelning och utveckling av byggarbetsplatsen;

kostnad för design och undersökningsarbete;

kostnader förknippade med produktion av arbete på vintern;

Kostnaden för premielöner

kostnaden för att upprätthålla direktionen för ett stående företag;

· Förluster från avveckling av tillfälliga byggnader och strukturer.

· Kostnaden för att transportera arbetare över en sträcka på mer än 3 km. i avsaknad av kollektivtrafik;

· Kostnaden för att betala bonusar till anställda för arbetets mobila karaktär.

Erfarna värderingsmän använder i sina beräkningar sin egen utveckling baserat på justeringar av analoger eller konsoliderade uppskattningar.

I arbetet av P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev "Fastighetsvärdering, del I. Fastighetsvärdering", visas det på ett specifikt exempel att resultaten av beräkningen av återanskaffningskostnaden för bostadsfastigheter med hjälp av UPVS:s metod avsevärt, flera gånger , skiljer sig från marknadsindikatorer.

Men i de flesta rapporter som granskats av expertrådet för det ryska samfundet av värderare, är bedömningen av marknadsvärdet på fastigheter fortfarande baserad på föråldrade UPVS. Dessutom, för att på något sätt föra resultaten av dessa beräkningar närmare marknadsindikatorer, införs en viss multiplikationsfaktor i dem, som kallas "entreprenörens vinst". Det accepteras helt godtyckligt, eftersom det inte är möjligt att ta bort denna indikator från marknaden under moderna förhållanden. Det bör här betonas att i enlighet med IVS-2003 ”tillämpningen av marknadsvärde kräver att en värdering sluts enbart på grundval av marknadsdata”. Vid tillämpning av RSA fastställer värderingsmannen entydigt ett icke-marknadsvärde, vilket bör återspeglas i rapporten.

I Ryssland finns det fortfarande ingen tillförlitlig informationsbas om de aggregerade grundläggande indikatorerna för byggkostnaden, som är tillgängliga från västerländska värderingsmän (i enlighet med exemplet WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

För närvarande är den viktigaste erkända informationsbasen för fastighetsvärdering utvecklingen av Co-Invest LLC. Detta företag publicerar kvartalsvis bulletinen "Prisindex i konstruktion" samt serien "Taxeringshandbok": "Industribyggnader", "Bostadsbyggnader", "Samlingar av köpkraftspariteter för valutor på nationella byggmarknader", "Handbok för återanskaffningskostnaden för byggnader och konstruktioner i aktuell prisnivå m.m.

När man använder dessa publikationer måste man komma ihåg att de flesta av deras beräkningar är baserade på den normativa basen för planekonomin, indexerad med vissa priskoefficienter och därför kan de slutliga resultaten av bedömningen ha ett betydande fel av de skäl som anges ovan. . Vid tillämpning av vissa index är det nödvändigt att noggrant studera förutsättningarna för deras beräkning.

Nyligen publicerad och tillkännagiven som den första i landet, förväntad av värderingsmän, Regional Guide to Construction Costs (RCC-2006). Den tillhandahåller kostnadsindikatorer efter typ av byggnadsarbete, aggregerade kostnadsindikatorer (CSI) och "information för att bedöma det erforderliga investeringsbeloppet i det uttryckliga alternativet." I själva verket hänvisar den senare definitionen till den beräknade kostnaden för objekt-analoger av moderna byggnader och strukturer. Del III av RCC innehåller "analoga objekt med tekniska och ekonomiska indikatorer för strukturella element, analoga objekt med tekniska och ekonomiska indikatorer för objektet som helhet och en sammanfattande tabell över tekniska och ekonomiska indikatorer som rekommenderas för att bestämma kostnaden för bostadshus och sociala och kulturella anläggningar." Kostnadsindikatorer definieras i priser från och med 01.01.2006 för "Moskva-regionen". Katalogen innehåller kostnadsindikatorer för 18 typer av moderna bostadshus och 27 fastigheter för icke-bostäder. I RCC-2007 har denna lista över objekt utökats avsevärt.

Publiceringen av RCC skapar förutsättningar för dess tillämpning i fastighets- och företagsvärderingsförfaranden. Om det i fastighetsvärdering är möjligt att använda del II av handboken "Aggregerade värdeindikatorer", så är det i kostnadsmetoden för företagsvärdering möjligt att använda del III "Objekt-analoger av byggnader och strukturer".

RCC-samlingar bör således bli den grundläggande grunden för fastighetsvärderingen. Det finns dock betydande brister i dessa samlingar. Det viktigaste är att de inte tillhandahåller de initiala uppgifterna och huvudantagandena för de erhållna värdena för kostnaden för analoger. Så det är inte helt klart vilken specifik sammansättning av utrustningen som beaktas i de slutliga indikatorerna, vad som ingick i byggarens övriga kostnader etc. Det gemensamma arbetet av estimerare, analytiker och värderingsmän i riktning mot att förbättra RCC kan leda till skapandet av en informationsbas som är så nödvändig för fastighetsvärderingsmän.

Huvudriktningen i utvecklingen av värderingsverksamheten håller för närvarande på att bli bedömningen av marknadsvärdet på fastigheter. Detta blir möjligt på grund av det faktum att vårt land ackumulerar en databas över det faktiska marknadsvärdet på fastigheter.

För att förenkla processen för värdering av bostadsfastigheter i värderingsbyråer kan en regressionsmodell av kostnaden för en lägenhet användas, vilket gör att du kan beräkna kostnaden för en bostadsfastighet beroende på ett antal av dess parametrar.

Ett exempel på att bygga en sådan modell ges i tidningen "Real Estate" för december 2005. Modellen byggdes enligt prislistorna för flera fastighetsbolag som är engagerade i genomförandet av bostäder med olika konsumentegenskaper i olika distrikt i staden Novosibirsk. För analysen samlades information in om 450 lägenheter (150 alternativ för varje typ av lägenhet - en-, två-, trerums) enligt följande parametrar:

Kostnaden för lägenheten

Området där fastigheten är belägen

Ägandetyp:

allmännyttiga bostäder,

Bostäder förvärvade enligt ett privatiseringsavtal,

Fastighet köpt enligt köpeavtal

Materialet i huset där lägenheten ligger:

Panel, tegel, monolit,

Hustyp:

Elit,

förbättrad layout,

typisk,

full storlek,

- "Chrusjtjov",

våningen i huset,

Våningen som lägenheten ligger på,

Lägenhetens totala yta,

vardagsrummet i lägenheten,

köksdel,

Närvaron av en balkong eller loggia,

Att ha en telefon.

Låt oss i detalj överväga förfarandet för att bygga en modell med exemplet med enrumslägenheter.

I det första steget av att bygga modellen analyserades matrisen av korrelationskoefficienter för att identifiera parametrar som är starkt beroende av varandra. Huvuduppgiften var att välja sådana faktorer, vars korrelationskoefficient inte skulle överstiga värdet 0,8. Baserat på resultaten av analysen byggdes en matris av korrelationskoefficienter, som tar hänsyn till 6 faktorer, det vill säga exakt hälften av de som ursprungligen samlades in, eftersom de återstående faktorerna inte uppfyllde villkoret som ställdes på korrelationskoefficienten.

Baserat på insamlad data om de valda faktorerna byggdes följande regressionsmodell:

Ρ = -10,12 + 9,24 Stotal + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)

eller generellt:

Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3,2)

Följande notation används i den presenterade ekvationen:

Ρ är priset på en lägenhet med fasta parametrar definierade nedan,

Stot - lägenhetens totala yta,

x1 är en dummyvariabel som kännetecknar området där lägenheten är belägen,

x2 är en dummyvariabel som kännetecknar materialet i huset där lägenheten är belägen;

x3 är en variabel som kännetecknar antalet våningar i byggnaden där den bedömda lägenheten är belägen;

x4 är en dummyvariabel som kännetecknar våningen där lägenheten är belägen;

x5 är en dummyvariabel som kännetecknar närvaron av en telefon i lägenheten.

Statistiska indikatorer för denna modell bekräftade betydelsen av de erhållna resultaten.

Således återspeglar den resulterande modellen mycket väl beroendet av den genomsnittliga kostnaden för lägenheter på dess parametrar på bostadsmarknaden i staden Novosibirsk (utan att ta hänsyn till extrema alternativ).

De presenterade modellerna omsattes i praktiken i fastighetsbyråerna i staden Novosibirsk "Zhilfond" och "Amir - Real Estate", som har heltidsanställda för att bedöma kostnaden för lägenheter till salu och även fungera som säkerhet i lån överenskommelser. Det bör noteras att experter uppskattade effektiviteten av deras tillämpning.

Det andra viktiga problemet som värderingsmän står inför är att förutsäga värdet på en lägenhet i framtiden. Detta problem blir särskilt relevant när man bedömer kostnaden för en lägenhet för bolåneändamål, eftersom försäljningen av en lägenhet kommer att äga rum i framtiden, och det är viktigt att bestämma tillväxttakten i kostnaden för en lägenhet under en period av en låneavtal.

De initiala uppgifterna för att bygga en modell för prisdynamik på den sekundära bostadsmarknaden togs från fastighetstidningarna per kvartal av motsvarande år. För varje år samlades uppgifter in om 240 lägenheter - 80 för varje lägenhetstyp (en-, två-, trerumslägenheter). . Huvudsyftet med att bygga modellen är att fastställa modellen för att ändra priserna på fastigheter på andrahandsmarknaden.

Strukturen för de insamlade uppgifterna om lägenheter visas i fig. 2.1, 2.2, 2.3.




Ris. 2.1. Strukturen av lägenheter som beaktas när modellen bygger, efter typ av bostad




Ris. 2.2. Strukturen av lägenheter som beaktas när modellen bygger, efter typ av bostad







Ris. 2.3. Strukturen på lägenheterna som beaktas när man bygger modellen, efter husets materialtyp

Den tidsmässiga analysen av ekonomiska fenomen skiljer mellan olika typer av evolution.

1. Trend, trend eller långsiktig rörelse. Det finns ingen strikt definition av en trend, den avslöjas intuitivt. En trend motsvarar en långsam förändring i någon viss riktning som kvarstår under lång tid.

2. Cykel, kortsiktig komponent - snabb kvasi-periodisk rörelse, där det finns en ökningsfas och en minskningsfas.

3. Säsongskomponent - förändringar som sker regelbundet, i motsats till en cykel.

4. Slumpmässiga fluktuationer, effekter - kaotisk rörelse av relativt hög frekvens, som har en mer eller mindre konstant karaktär.

Vissa statistiska serier representerar en eller annan typ av evolution i dess rena form, men de flesta av dem är en kombination av alla eller enskilda komponenter.

Teoretiskt sett är en serie prisdynamik en kombination av trend, säsongskomponent och slumpmässiga fluktuationer. I det nuvarande utvecklingsstadiet av fastighetsmarknaden störs den säsongsmässiga komponenten av priset på en lägenhet, vilket beror på hög pristillväxt och den aktuella marknadens investeringsattraktionskraft. Därför ägnades särskild uppmärksamhet åt att belysa trenden i den aktuella dynamiska serien.

Enligt serien av dynamik för priser för lägenheter byggdes följande modell.

Polynom av andra graden:

yi = a + bt2, (3,3)

där jag - lägenhetstyp,

t - tidsperiod.

Det bör noteras att, i enlighet med de kriterier som används i statistiken, bör korrelationskoefficienten vara nära 1 (överstiga 0,7), signifikansfaktorn F bör vara mindre än 0,03 (för de givna modellparametrarna).

Således återspeglar de erhållna modellerna väl dynamiken i priserna på den sekundära bostadsmarknaden i staden Novosibirsk.

Enligt den erhållna modellen skulle kostnadsökningen för enrumslägenheter ha varit 22,0 % 2006, medan den faktiska kostnadsökningen var 24,3 %.

Enligt denna modell skulle ökningen av kostnaden för en tvårumslägenhet i staden Novosibirsk 2006 vara 21,7 %, medan tillväxttakten i själva verket var 21,6 %.

I enlighet med den presenterade modellen var ökningen av kostnaden för en trerumslägenhet i staden Novosibirsk 2006 tänkt att vara 21,5%, medan tillväxttakten i själva verket var 31,0%.

Genom att ersätta verkliga data om kostnaden per kvadratmeter för lägenheter i staden Novosibirsk under varje kvartal 2006, kan det noteras att detta värde faller inom gränserna för konfidensintervallen byggda enligt modellen.

Enligt experter beskriver den resulterande modellen på ett adekvat sätt den nuvarande situationen på fastighetsmarknaden för tillfället. Prognosen för ökningen av bostadskostnaderna i slutet av 2006 för vissa typer av lägenheter sammanfaller med verkliga data, eftersom tillväxten på marknaden som förutspås av experter är 20-30%.

Värderingsmannen står ständigt inför problemet med att förutsäga kostnaden för lägenheter, detta problem är särskilt akut när man bedömer för utlåningsändamål. Beslutets riktighet beror på specialistens erfarenhet, kvalifikationer samt på kvaliteten på de insamlade uppgifterna på marknaden för det föremål som utvärderas. Användningen av de föreslagna statistiska modellerna i specialisternas arbete kommer att bidra till att förbättra prognosernas noggrannhet, såväl som kvaliteten på värderingen av bostadsfastigheter.




SLUTSATS

Baserat på studiens resultat kan följande slutsatser dras.

Det finns tre tillvägagångssätt för värdering av fastighetsobjekt.

Inkomstmetoden består i att bestämma värdet på fastigheten som värderas baserat på mängden inkomst som den kan generera i framtiden, och används oftast för att värdera kommersiella fastigheter.

Kostnadsmetoden bestämmer kostnaden baserat på byggkostnaderna för ett liknande objekt (kostnaden för material, transportkostnader etc.), och baseras på det faktum att värdet på det föremål som bedöms inte kan vara högre.

Metoden för att jämföra försäljning (jämförande tillvägagångssätt) består i att hitta de närmaste analogerna till det värderade objektet och göra justeringar av deras värde, med hänsyn till skillnaderna mellan dem och det värderade objektet. Detta tillvägagångssätt är det huvudsakliga vid värderingen av bostadsfastigheter, eftersom det finns tillräckligt många förslag på försäljning av bostadslokaler på marknaden för en korrekt bedömning.

Syftet med bedömningen som presenterades i den praktiska delen av arbetet var att fastställa marknadsvärdet på en lägenhet bestående av två vardagsrum, belägen i Zaeltsovsky-distriktet i Novosibirsk

För att utvärdera ett bostadsfastighetsobjekt - en tvårumslägenhet belägen i Zaeltsovsky-distriktet i Novosibirsk - användes metoderna för inkomst, kostnad och jämförande tillvägagångssätt, enligt vilka följande resultat erhölls.

Enligt metoden för att jämföra marknadsanaloger är kostnaden för objektet 2410714 rubel.

Som en del av inkomstmetoden:

Enligt metoden för direkt kapitalisering kommer kostnaden för lägenheten att vara 1 327 118,6 rubel;

Enligt metoden för att diskontera framtida inkomster - 1346178 rubel.

Enligt kostnadsmetoden kommer kostnaden för objektet att vara 34248,9 rubel.

I enlighet med metoden för att bestämma likvidationsvärdet för ett objekt kommer kostnaden för en tvårumslägenhet i Zaeltsovsky-distriktet att variera från 1 687 499,8 tusen rubel. upp till 2169642,6 tusen rubel.

Förbättringen av kostnadsmetoden för värdering av bostadsfastigheter består i utvecklingen av dokument, samlingar, som återspeglar de verkliga kostnaderna för konstruktionen av liknande föremål, eftersom de normativa samlingarna som används av värderingsmän under deras arbete publicerades i 70-tal. från förra seklet och har länge varit föråldrade, och de korrektionsfaktorer som används i dessa tillvägagångssätt är inte motiverade på något sätt.

Huvudinriktningen för att förbättra marknadsmetoder för värdering är användningen av statistiska modeller i processen att uppskatta värdet på fastighetsobjekt.

Uppsatsen presenterar exempel på en modell för att bestämma värdet på en fastighet utifrån ett antal av dess kvalitativa egenskaper, samt en statistisk modell för att förutsäga värdet på en fastighet efter en viss tidsperiod. Det bör noteras att denna problematik är särskilt aktuell vid fastighetsvärdering för utlåningsändamål, eftersom fastighetsobjektet i detta fall säljs en tid efter värderingen. Användningen av de föreslagna statistiska modellerna i specialisternas arbete kommer att bidra till att förbättra prognosernas noggrannhet, såväl som kvaliteten på värderingen av bostadsfastigheter.




LISTA ÖVER ANVÄND LITTERATUR OCH KÄLLOR

1. Ryska federationens civillag. Del ett, två och tre. Officiell text. - M .: IKF Omega - L, 2005.

2. Om värderingsverksamhet i Ryska federationen. Federal lag av 08/06/98 nr 135 - FZ.

3. Godkännande av bedömningsstandarder. Dekret från Ryska federationens regering nr 519 av den 07/06/2001.

4. Boldyrev B.C. Introduktion till teorin om fastighetsvärdering. - M.: Centrum för ledning, utvärdering, 2004.

5. Burdenkova E. Om några aspekter av verksamheten hos fastighetsföretag. // Frågor om statistik. - 2004. - Nr 10. - s. 32 - 37.

6. Balabanov I.T. Fastighetstransaktioner i Ryssland. Moskva. 2003

7. Henry S. Harrison. Fastighetsvärdering. - M.: RIO, 2004.

8. Goremykin V.A. Fastighetsekonomi. - M.: Filin, 2005.

9. Gribovsky S.V. Värdering av lönsamma fastigheter. - St. Petersburg: Peter, 2004.

10. Grigoriev V.V. Värdering av fastighetsobjekt, teoretiska och praktiska aspekter. - M.: INFRA - M, 2004.

11. Grishaev S.P. Rättslig reglering av fastigheter. // Stat och lag. - Nr 3. – 2005.

12. Gryaznova A.G., Fedotova M.A. Företagsvärdering. - M.: Finans och statistik, 2004.

13. Dubovitsky S.K. Fastigheter och evolution. - Krasnoyarsk: Soyuz, 2004.

14. Veckotidning: Fastigheter - Novosibirsk nr 15 2007

15. Ermolaeva E., Frolov A. Lugn före tillväxt. Trender i utvecklingen av den regionala fastighetsmarknaden. // Kontinenten Sibirien. - 2005. - Nr 15. - S. 10.

16. Vem är vem på fastighetsmarknaden: en handbok. – M.: Triada LTD, 2002.

17. Kupchina L.A. Fastighetsvärdering. // Bokföring. - 2005. - Nr 2. - S.72 - 75.

18. Lavrukhin O. Fastighetsmarknaden: bildningsstadiet är över, men vad händer härnäst? // Vedomosti. - Nr 21. - 2005.

19. Loginov MP. På frågan om fastighetsvärdering i Ryssland. // ECO. - 2004. - Nr 9. - S. 103 -108.

20. Nagaev R.T. Fastigheter: en encyklopedisk ordbok. M.: Ideal - Press, 2003.

21. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Marknadsvärdering av stadsfastigheter. – M.: Unity, 2003.

22. Provovich Yu.A. Markvärdering i Moskva. - M.: Ekonomi, 2003.

23. Värderingsmarknad 2004. Analytisk granskning // Expert. - 2005. - Nr 5. - S. 64 - 72.

24. Sivets S.A., Bashirova L.A. Hur man värderar fastigheter (en guide för värderingskunder). - M .: Genom glasögonen, 2002.

25. Sivets S.A., Levykina I.A. Ekonometrisk modellering vid fastighetsvärdering. - M .: Genom glasögonen, 2002.

26. Sivets S.A. Statistiska metoder inom fastighets- och företagsvärdering. - M .: Genom glasögonen, 2003.

27. Statistisk information om fastighetsbyråer i staden Novosibirsk. // Fastighet. - Nr 48 - 51. - 2005.

28. Strategi för byggbranschens utveckling fram till 2010. // http://www.gosstroy.ru

29. Tarasevich E.I. Fastighetsvärdering - St. Petersburg: St. Petersburg State Technical University, 2003.

30. Trender i utvecklingen av Novosibirsks fastighetsmarknad. Analytisk granskning // http://www.nsk.realty.ru

31. Fedotova M.A., Utkin E.A. Värdering av fastigheter och verksamhet. -M.: EKMOS, 2004.

32. Friedman D. Analys och utvärdering av inkomstgenererande fastigheter. - M.: Delo, 2005.

33. Pedagogisk och praktisk guide / Ed. doktor i nationalekonomi, prof. V. Z. Chernika - M .: RDL Publishing House, 2002. - 272 sid.

34. Khachatryan S.R. En ekonometrisk modell för att prognostisera bostadsförsäljningspriser på den primära (sekundära) marknaden. // Revision och finansiell analys. - Nr 4. - 2004. - S. 130 - 134.

35. Shcherbakova N.A., Fastighetsekonomi, Novosibirsk 2002.;




Bilaga 1

LÄGENHETENS LAYOUT




PLATS I ENtrén

Bilaga 2

Information om försäljning av lägenheter som liknar fastigheten under värdering i januari 2006

nr. p/s	Gata	Hustyp	Våning / antal våningar	Totalt / boyta	Kök	Balkong/loggia	Telefon	Isolerade / angränsande rum	Kostnad, tusen rubel	Kostnaden för 1 kvm. m. tusen rubel.
1	Röda Avenyn	Π	2/5	39/26	5,5	B	+	centimeter	2450	62,8
2	Dachnaya	Π	2/5	40/28	6	B	+	från	2200	55
3	Dm. Donskoy	Π	3/5	42/28	6,5	B	+	centimeter	2100	50
4	Dachnaya	Π	4/5	40/26	6	B	+	centimeter	2150	53,8
5	Röda Avenyn	Π	2/5	41/28	5,5	B	+	från	2650	64,6
6	Zjukovsky	P	4/5	44/28	6	B	+	centimeter	2350	53,4
7	vår	P	3/5	43/29	6,5	B	+	centimeter	2400	55,9
8	Dachnaya	P	2/5	42/28	6	B	+	centimeter	2300	54,8
9	Dachnaya	P	2/5	40/26	5,5	B	+	från	2150	53,8
10	Dm. Donskoy	P	3/5	44/29	6	B	+	centimeter	2100	47,7
11	Uppskattat objekt	P	2/5	42/28	6	B	+	centimeter	-	-

Fastställande av värdet på fastighetsobjekt med hänsyn tagen till korrigeringskoefficienter

№	ksozh	Kbl	Kat	keyes	klippa	Kvys	Kmus	Kk	Kostnaden för 1 kvm. m		Equiv. stående.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
Aritmetiskt medelvärde									55,9	54

Vi råder dig att läsa

• Typer av bygg- och installationsarbeten
• Sfären för naturvård och miljöskydd: förhållandet mellan staten och marknaden
• Moderna problem med vetenskap och utbildning
• Revisionsprogram för råvaror