Bolånemarknaden i vilken stat som helst är en integrerad del av dess finansiella system. Det är köp av bostad med hjälp av lånade medel för många människor är det enda alternativet för att lösa bostadsproblemet. För att navigera i marknadsindikatorerna, utsikterna för dess utveckling och eventuellt göra prognoser är det viktigt att förstå nyckelbegreppen. Låt oss överväga mer i detalj hur bolånemarknaden ser ut 2019, hur den bildades i Ryska federationen och vad är resultaten av dess verksamhet för tillfället.
Bolånemarknaden är ett sammankopplat system av tre nyckelkomponenter eller element:
- hypotekslån;
- kommersiella och bostadsfastigheter;
- panträttsliga värdepapper.
Bolånemarknaden klassificeras som en primär marknad och hypotekslån som en andrahandsmarknad.
Låt oss analysera varje koncept mer detaljerat.
Den primära bolånemarknaden innebär förhållandet mellan låntagaren och långivaren, vars grund är uppfyllandet av kreditförpliktelser.
Deltagare på den primära bolånemarknaden:
- banker;
- individer och juridiska personer (låntagare);
- finansiella företag som ger ut bostadslån, men som inte har status som bankstruktur.
Banker, förutom att utvinna maximal vinst, strävar efter målet med den pågående förnyelsen av kreditresurser eller medel som omedelbart kan riktas till emission av nya bostadslån. Detta mål förverkligas genom att den sekundära bolånemarknaden fungerar.
Sekundärmarknad
Den handlar med bolån på redan utgivna lån. Summan av kardemumman är att den bank som emitterat bolånet ger ut värdepapper med säkerhet i bolån och sedan säljer dem till andra investerare. Det är sekundärmarknaden som gör det möjligt att ackumulera betydande medel och kanalisera dem till hypoteksutlåningssfären.
Marknaden i sig är också uppdelad i primär och sekundär. I det första steget placeras värdepapper initialt bland borgenärsdeltagare och i det andra steget börjar deras rörelse (omsättning). Kostnaden för värdepapper som lockas till andrahandsmarknaden ändrar inte deras värde uppåt, utan skapar bara en mekanism för att reglera deras likviditet och efterfrågan.
Fastighetsmarknaden är den främsta orsaken till att det finns marknader för bostadslån och värdepapper med säkerhet i hypotekslån. Här genomförs transaktioner för försäljning och köp av fastighetsobjekt, vars pantsättning till borgenärerna gör det möjligt för den sekundära och primära bolånemarknaden att fungera.
Interaktionen mellan alla tre element är ganska enkel:
- Den framtida låntagaren skickar in en ansökan till den valda banken.
- Banken bedömer möjligheten att ge ut ett lån baserat på en analys av dess solvens och överensstämmelse med den fastställda kravlistan.
- Det maximala lånebeloppet och återbetalningstiden för skulden beräknas.
- Efter att ett låneavtal, ett bolåneavtal och ett köpeavtal med en fastighetssäljare ingåtts skapar banken en primär värdepappersmarknad.
- Genom att överföra bolånet till andra investerare skapar banken en andrahandsmarknad för pantsäkrade värdepapper.
Efter emission av nya lån med säkerhet i fastigheter kommer cykeln att upprepa sig.
Historien om bolånemarknaden i Ryssland
Ryska federationens bolånemarknad i sitt moderna format är relativt ung, eftersom den dök upp på 90-talet av förra seklet. De allra första hypotekslånen utfärdades under Elizabeths regeringstid, när bankerna i det ryska imperiet lånade ut pengar till eliten för köp av bostäder.
Omfattningen av att ge ut bostadslån i det förrevolutionära Ryssland var inte massiv, men detta område av banktjänster var relevant tills bolsjevikerna kom till makten.
Under sovjetperioden fanns det av naturliga skäl inga bostadslån i landet förrän 1995. Det var 1995 som blev startskottet för uppkomsten av den moderna versionen av bolånet, när Sberbank och DeltaCredit började ge ut de första säkrade lånen till befolkningen.
Efter mer än 20 år är det ganska logiskt att bolånemarknaden har förändrats, upplevt mer än en kris och fortsätter sin bildningsväg till denna dag. Till exempel i mitten av 90-talet var det bara de låntagare som var officiellt anställda och kunde bekräfta sin inkomst med ett 2-personskattebevis som kunde få ett bolån.
Idag erbjuder banker många program när de bara tillhandahåller två dokument och tar även hänsyn till den extra inkomsten för kunden och hans familjemedlemmar.
Tidigare utfärdades också ett inteckningslån endast för köp av en bostadsfastighet med en redan registrerad äganderätt (på den sekundära bostadsmarknaden). Nu kan du få ett lån för köp av färdiga föremål under uppförande, för köp av kommersiella fastigheter och till och med för byggande av ett separat hus.
Allt detta har blivit stimulerande faktorer för utvecklingen av byggbranschen och närliggande industrier i vår ekonomi.
Statistik över ryska federationens bolånemarknad och dess huvudindikatorer
Bolånestatistik i Ryssland samlas in och systematiseras av Federal Statistics Service och centralbanken. Den mest kompletta bilden av resultaten av hypotekslån i vårt land består av en analys av sådana indikatorer som:
- marknadsstorlek (volym hypotekslån);
- antalet kreditinstitut som utfärdar bolån;
- aktuella typer av bolåneprodukter och villkor för dem i banker.
Låt oss överväga dem i detalj.
Marknadsstorlek och aktuella resultat för emission för 2017-2018
Volymen på bolånemarknaden i Ryska federationen kännetecknas av indikatorn "volym utgivna bostadslån". På månadsbasis 2017-2018. visuell information presenteras nedan (enligt uppgifterna från Bank of Russia).
Diagrammet visar en stadig tillväxttrend i volymen av utgivna lån i landet (indikatorer beräknas på periodiserad basis). Till exempel i mars 2018 emitterades lån med 172 813 miljoner mer jämfört med samma period förra året (nästan 2 gånger).
Den vägda genomsnittliga lånetiden i början av 2019 är 186,4 månader och den vägda genomsnittliga räntan är 9,8 % per år (information per 2018-01-03). Samtidigt är skulden enligt befintliga kontrakt den 1 mars 5 300 miljarder rubel. Den förfallna skulden av denna siffra är 60,8 miljarder rubel. Båda dessa parametrar tenderar också att växa i dynamik.
Stora spelare
På den ryska bolånemarknaden 2019 (data i början av året) verkar 561 kreditorganisationer i Ryska federationen, varav 410 enheter utfärdar bostadslån. Dessa är långivare med en hög nivå av tillförlitlighet och bevisad effektivitet i sina aktiviteter.
Dessa inkluderar de största bankerna i landet:
- Sberbank;
- Rosselkhozbank;
- Gazprombank;
- DeltaCredit;
- Raiffeisenbank och andra.
Var och en av dem erbjuder potentiella kunder åtminstone flera alternativ för att få ett bolån för att förbättra deras levnadsvillkor.
Bankvillkor
Utlåningsvillkoren i ryska banker kan variera avsevärt beroende på den valda produkten, kundens kategori och varaktigheten av hans samarbete med långivaren.
Parametrarna för att få ett hypotekslån i de största kreditinstituten i Ryska federationen 2019 anges i tabellen nedan.
Bolån på andrahandsmarknaden:
| Bank | Baspris, % | PV, % | Erfarenhet, månader | Ålder, år |
|---|---|---|---|---|
| Sberbank | 9,2 | 15 | 6 | 21-75 |
| VTB | 9,8 | 15 | 3 | 21-65 |
| Raiffeisenbank | 8,99 | 15 | 3 | 21-65 |
| Gazprombank | 9.2 | 20 | 6 | 21-60 |
| Rosbank | 10.74 | 15 | 2 | 20-65 |
| Rosselkhozbank | 9.1 | 15 | 6 | 21-65 |
| Absalut bank | 10.75 | 15 | 3 | 21-65 |
| Promsvyazbank | 9.8 | 20 | 4 | 21-65 |
| Dom.RF | 9.4 | 15 | 3 | 21-65 |
| Uralsib | 9.49 | 10 | 3 | 18-65 |
| AK Bars | 9.2 | 10 | 3 | 18-70 |
| Transcapitalbank | 9.49 | 20 | 3 | 21-75 |
| FC Otkritie | 9.2 | 15 | 3 | 18-65 |
| Sviaz-bank | 9.3 | 15 | 4 | 21-65 |
| Zapsibkombank | 9.8 | 10 | 6 | 21-65 |
| Metallinvestbank | 9 | 10 | 4 | 18-65 |
| Bank Zenith | 9,5 | 15 | 4 | 21-65 |
| SMP bank | 9,5 | 15 | 6 | 21-65 |
| UniCredit Bank | 9,4 | 20 | 6 | 21-65 |
| Alfa Bank | 9,19 | 15 | 6 | 20-64 |
Bolån på primärmarknaden:
| Bank | Bud, % | PV, % | Erfarenhet, år | Ålder, år |
|---|---|---|---|---|
| Sberbank | 9,3 | 15 | 6 | 21-75 |
| VTB | 9,8 | 15 | 3 | 21-65 |
| Raiffeisenbank | 8,99 | 15 | 3 | 21-65 |
| Gazprombank | 9,2 | 20 | 6 | 21-65 |
| Rosbank | 10,74 | 15 | 2 | 20-65 |
| Rosselkhozbank | 9 | 20 | 6 | 21-65 |
| Absalut bank | 10,75 | 15 | 3 | 21-65 |
| Promsvyazbank | 9,15 | 15 | 4 | 21-65 |
| DOM.RF | 8,9 | 15 | 3 | 21-65 |
| Uralsib | 9,49 | 10 | 3 | 18-65 |
| AK Bars | 9,2 | 10 | 3 | 18-70 |
| Transcapitalbank | 9,49 | 20 | 3 | 21-75 |
| FC Otkritie | 8,8 | 15 | 3 | 18-65 |
| Sviaz-bank | 9,2 | 15 | 4 | 21-65 |
| Zapsibkombank | 9,8 | 15 | 6 | 21-65 |
| Metallinvestbank | 9,1 | 10 | 4 | 18-65 |
| Bank Zenith | 9,5 | 20 | 4 | 21-65 |
| SMP bank | 10,99 | 15 | 6 | 21-65 |
| Alfa Bank | 9,29 | 15 | 6 | 20-64 |
| UniCredit Bank | 9,4 | 20 | 6 | 21-65 |
Typer av hypotekslån i Ryssland och utsikterna för deras utveckling
Alla hypotekslån i Ryssland kan delas in i följande typer:
- Bostadslån för bostäder under uppförande.
Denna typ av inteckning låter dig köpa en lägenhet eller ett hus från utvecklaren i byggnadsstadiet. Byggherren och fastigheten ska vara ackrediterade av banken.
Just nu sker en gradvis förändring av det rättsliga ramverket för att skydda låntagarna mer. Så snart kommer DDU att ställas in och lägenheter från utvecklare kommer att utfärdas efter att de byggts.
- Bolån för sekundärbostäder.
Med hjälp av detta lån kan du köpa bostad med redan registrerat ägande. Detta är en färdigbyggd fastighet som du direkt kan flytta in i. Denna typ av hypotekslån är nu den vanligaste och mest bekväma.
- Förmånslåneprogram.
Detta inkluderar (för militär personal som deltar i systemet med ackumulerande bolån), (för familjer med två eller fler barn), bostadslån för fattiga och andra socialt oskyddade medborgare.
Villkoren för ett sådant lån kännetecknas av en lojal attityd mot låntagaren och en lägre ränta. Endast vissa fastigheter kan köpas med hjälp av sådana program från specifika utvecklare eller säljare.
Under 2018 lanserades en familj och refinansiering av ett sådant lån.
Sociala bolån fortsätter också att utvecklas i regionerna, vilket gör det möjligt för statligt anställda och andra socialt betydelsefulla och inte särskilt skyddade kategorier av medborgare att ta bolån till en förmånlig ränta.
- Inteckning för byggande av ett separat hus.
En sådan inteckning utfärdas för konstruktion och efterbehandling av ett privat hus på en tomt som ägs av låntagaren. För att godkänna ansökan måste du tillhandahålla ett projekt för framtida bostäder och bedömningsunderlag från en godkänd entreprenör.
Det lanserades som ett experiment 2018, men än så länge är det väldigt svårt eftersom. bankerna var inte redo för detta program.
- Företagshypotek.
Sådana lån ges på förmånliga villkor av arbetsgivare. Ett slående exempel här är Russian Railways, där anställda kan få ett bostadslån på 2-4% per år (lån för en utlånad fastighet kan tas av företagsanställda som har arbetat i mer än 1 år).
- Fastighetshypotek
Denna inteckning innebär att banken ger ut pengar till ett värde av fastighetens taxeringsvärde, som han får som säkerhet. Samtidigt bryr sig banken i de flesta fall inte för vilka ändamål de lånade medlen ska användas.
Med ett sådant lån kan du köpa icke-standardiserade fastighetsalternativ: lägenheter, ett hus med mark, ett sommarhus, ta pengar för reparationer eller köp av utländsk fastighet.
- Refinansiering
Ett av de mest populära bolånen 2019. Refinansiering av bolån gör att du avsevärt kan sänka räntan på ett befintligt lån på grund av att bolåneskuld och rätten att kräva säkerheter från en bank överförs till en annan till en lägre ränta.
Denna typ av utlåning kommer att fortsätta växa. tidigare emitterade lån emitterades till en kurs på mer än 12 %, och nu börjar de från 9 %, vilket avsevärt kan minska skuldbördan.
Det är värt att komma ihåg det och är två stora skillnader. Dessa två begrepp blandas ofta ihop. Dessutom förväxlas refinansiering ofta med den vanliga sänkningen av bolåneräntan vid ansökan.
Slutsats: Båda områdena för bostadsutlåning i framtiden har samma positiva utvecklingsutsikter, eftersom de är efterfrågade bland låntagare av olika kategorier. Att lösa bostadsproblem utan att använda lånade medel är helt enkelt omöjligt för de flesta ryska familjer idag.
Marknadsprognos för 2019
Baserat på en detaljerad analys av bolånemarknaden kan specialister och experter inom detta område göra prognoser för dess utveckling.
Prognoser inom området för hypotekslån i Ryska federationen är endast möjlig för flera år framåt. Detta beror på den pågående krisen i vårt land och ansträngda politiska relationer med andra stater.
För 2019 är det möjligt att bestämma huvudtrenden i utvecklingen av bolån - detta är en konsekvent ökning av räntan. Centralbanken har gjort flera officiella uttalanden om att styrräntan kommer att fortsätta sin svaga höjning i framtiden, vilket oundvikligen kommer att leda till en höjning av utlåningsräntorna på bolån och andra lån.
Den andra riktningen i utvecklingen av bolånemarknaden är en ökad efterfrågan på refinansiering av redan utgivna bostadslån. Anledningen till detta är ganska logisk och är förknippad med en minskning av befolkningens köpkraft. Tillväxten av förfallna skulder ökar, vilket tvingar människor att vända sig till banker för refinansieringstjänster.
Bolånemarknaden i Ryska federationen befinner sig i sin utvecklingsfas och kännetecknas av dynamisk tillväxt. Idag kan ett bolån tas från vilken ledande bank som helst i landet: Sberbank, VTB, Russian Agricultural Bank, Gazprombank, Raiffeisen Bank, etc. Var och en av dem erbjuder en mängd olika hemförbättringsprogram med olika villkor, räntor och lånekrav.
Vi väntar på dina frågor i kommentarerna och vår bolånespecialist i en speciell form.
Betygsätt vårt inlägg och gilla det.
Tillväxten och dynamiken på bolånemarknaden beror på sådana indikatorer som:
nuvarande priser på bostadsmarknaden;
Bolåneräntor;
villkoren för lånet;
beloppet för den första insättningen;
befolkningens inkomstnivå.
Under de senaste åren har, som framgår av tabell 3, bostadspriserna i vårt land stadigt stigit, vilket bidrar till utvecklingen av bostadslånemarknaden. När allt kommer omkring är det bara en liten andel av landets befolkning som har tillräckligt med pengar för att köpa sin egen bostad utan att ta till ett hypotekslån.
Tabell 2. Dynamiken för priserna på bostadsmarknaden i Ryska federationen
|
Index |
||||
|
Priser för 1 kvm. m på den primära marknaden, gnugga. |
||||
|
Prisindex på primärmarknaden, % jämfört med föregående år |
||||
|
Pris 1 kvm. m på andrahandsmarknaden, gnugga. |
||||
|
Prisindex på andrahandsmarknaden, % jämfört med föregående år |
Men hypotekslån innebär också att inkomsten för huvuddelen av befolkningen bör vara tillräcklig för att göra månatliga betalningar utan att skada individen avsevärt. Baserat på ovanstående kan vi dra slutsatsen att hypotekslån är mer tillgängligt, ju lägre månadsbetalningar på det. Detta villkor uppnås på olika sätt, som att förlänga löptiden på lånet eller sänka räntan. Även i Ryssland baseras tillgången på hypotekslån på en sänkning av riskpremien till låneräntan, vilket säkerställs av att staten tar på sig de största riskerna i hypoteksutlåningen.
Enligt AHML-statistik nådde den genomsnittliga månatliga räntan på rubellån 12,4%. Räntorna på bolån nådde sin topp 2009, i höjden av den ekonomiska krisen, och uppgick till 14,6 % för rubellån och 13,5 % per år för lån utgivna i utländsk valuta. Att sänka räntan bidrar till att bolåneutlåningen ökar.
Statistik visar att tillväxttakten för hypoteksutlåning för närvarande är mycket hög. Nivån på hypotekslån i Ryssland kommer dock inte snart att närma sig nivån för USA eller EU-länderna, där den är 50 respektive 30 % av BNP, medan den i vårt land bara är 2-3 % av BNP.
Såsom visas i fig. 1 har bostadslånen redan nått nivåerna före krisen och till och med överskridit dem.
Ris. 1. Dynamiken för volymen av utgivna hypotekslån och andelen hypotekslån i rubel 2007-2013 i RF.
Resultaten av utvecklingen av hypotekslånemarknaden i januari-augusti 2013 vittnar om den fortsatta tillväxten i utgivningen av lån, trots att den ekonomiska tillväxten upphört.
I januari - augusti 2013 emitterades 485 430 hypotekslån till ett totalt belopp av 784,9 miljarder rubel, vilket är 1,16 gånger högre än nivån för januari - augusti 2012 i kvantitativa termer och 1,28 gånger i monetära termer.
En sådan ökning av emissionsvolymen berodde på statens införande av ett tillräckligt stort antal sociala program för köp av bostäder på förmånliga villkor. Nivån på hypotekslån i olika regioner är ganska olika, och som visas i fig. 2 ledande positioner är ockuperade av Moskva och Moskva-regionen, medan andra regioner i vårt land ligger långt efter.
Ris. 2 30 regioner med den största volymen hypotekslån utgivna 2012-2013, miljoner rubel
Viktigt är också inkomsten för landets befolkning, för ju mer människor tjänar, desto mer utvecklas bolånemarknaden. Med real inkomsttillväxt är människor optimistiska inför framtiden, de kan spara mer eller spara på kredit. Enligt Federal State Statistics Service har också befolkningens reala inkomster nästan fördubblats under de senaste 5 åren, samtidigt har volymen av hypotekslån också vuxit.
De senaste åren har antalet förfallna skulder minskat markant, som framgår av figur 3 har deras volym mer än halverats. Detta tyder på en ökning av befolkningens levnadsstandard och en effektiv statlig politik på området för hypotekslån.
Ris.
I slutet av 2012 höjde de största bankerna som emitterar bostadslån räntorna, vilket var den första ökningen av kostnaden för bostadslån under de senaste åren. Det var dock bara huvudtaxorna som höjdes, medan taxorna för förmånsprogram sänktes.
Denna trend sattes av landets största banker, där även staten är deltagare. Till exempel, Sberbank, som emitterar mer än hälften av de totala bostadslånen, följdes också av VTB24, Gazprom och andra mindre betydande banker.
Under krisen slutade bankerna att ge ut hypotekslån utan betalningar, eftersom låntagarnas solvens minskade kraftigt under denna period. Dessutom lades ett stort antal lägenheter ut till försäljning på grund av bristen på viss ekonomisk disciplin från låntagarna.
De återstående bankerna, som fortsatte att ge ut lån utan handpenning, skärpte villkoren kraftigt för att minimera risken för förluster. Till exempel:
Sovetsky Bank erbjöd sig att ta emot 0,5-5 miljoner rubel, utan handpenning i 1-15 år, med en hastighet av 16,9% med försäkring eller 19,9% utan personlig eller egendomsförsäkring. Det var också nödvändigt att tillhandahålla en imponerande mängd dokument som skulle vittna om den höga inkomstnivån och dess stabilitet;
Sviaz-Bank krävde att låntagaren skulle lämna pant på sitt boende, men det erhållna beloppet var bara 3 miljoner, och löptiden varierade från 1 till 30 år, och räntan beräknades individuellt för varje låntagare.
Du kan även sänka bolånekostnaderna vid olika bolåneförsäljningar och speciella prissänkningar, som utförs av nästan alla banker. Till exempel erbjöd UniCredit Bank i december förra året sina låntagare en rabatt på alla bolån med 0,5 % per år, vilket var en nyårsgåva till alla låntagare.
Du kan också få ett hypotekslån inte bara under perioden för olika kampanjer, utan med hjälp av statligt stöd. Så 2013, tillsammans med de redan befintliga programmen för militären och unga familjer, lanserades ett nytt program för statligt stöd för köp av bostäder på kredit för unga lärare. Detta program består i det faktum att en lärare under 35 år måste bidra med minst 10% av den totala kostnaden för boende, medan han måste bekräfta sin inkomst med nödvändiga intyg för att få ett hypotekslån på 8,5% per år.
De mest populära bankerna inom hypotekslån är Sberbank och VTB24, deras erbjudanden är också de mest attraktiva för låntagare.
Så ett hypotekslån från Sberbank of Russia 2013 utfärdas på följande villkor:
1) Kursen för ett lån utfärdat i rubel kommer att vara från 9 till 15% per år, i utländsk valuta från 12 till 14%;
2) Handpenningen måste vara minst 15 % av det totala beloppet;
3) Den period för vilken ett hypotekslån ges ut får inte vara längre än 30 år;
Det är också nödvändigt att förse banken med ett paket med dokument som bekräftar låntagarens stabila finansiella ställning.
VTB24 inteckning 2013:
Kursen på rubellån är 10,9-14,9%, på lån i utländsk valuta - 8,9-11,2% per år;
Handpenning - från 10% av kostnaden för boende;
Löptid - upp till 50 år.
Det är önskvärt att skaffa försäkring (liv och funktionshinder för låntagaren, skada eller skada på lägenheten, uppsägning av ägande av bostäder), utan försäkring, räntan ökar med 3% per år. Inkomstbevis och anställningsbevis krävs.
Under de senaste åren har marknaden för bostadslån i Ryssland blivit mer utvecklad. Hypotekslån är mycket populära bland befolkningen och har en gynnsam effekt på ekonomin i vårt land. Utvecklingen av denna marknad påverkas av ett stort antal faktorer, såsom befolkningens inkomster, bostadspriser, betalningsvillkor etc.
Ett viktigt inslag under 2013 var det märkbart ökade inflytandet från bostadslånen på bostadsmarknaden i landet. Detta framgår av ökningen av andelen bolånetransaktioner mot bakgrund av en stabil dynamik i bostadstransaktioner. Enligt Rosreestr förvärvades var fjärde fastighetsrätt (24,6 %) som registrerades i bostadsaffärer 2013 med hjälp av ett bostadslån.
Denna siffra är ett rekord för hela observationsperioden (sedan 2005). Enligt AHML uppskattningar i allmänhet är andelen bolån vid försäljning av nya bostäder upp till 40%, och för vissa objekt uppgår transaktioner med bolån till mer än 50% och når 70-80% av försäljningen.
Under 2013, enligt Ryska federationens centralbank, fortsatte volymen av utgivna hypotekslån att öka: 657 kreditinstitut gav 824 792 lån till ett belopp av 1 354 biljoner. rubel, vilket är 19,24% mer när det gäller antalet lån och 31,17% mer i monetära termer än 2012.
Figur 2. Dynamiken i tillhandahållandet av bostadslån på en kumulativ basis sedan början av året
Skuld på HML från och med 1 januari 2014 Uppgick till 2.648 biljoner. gnugga. Volymen utgivna bostadslån (LC) 2013 Nådde 1.404 biljoner. rub., eller 880485 lån med en skuld på 2,765 biljoner. gnugga.
Förfallen bolåneskuld den 1 januari 2014 var på nivån 39,50 miljarder rubel, eller 1,49% av restskulden, vilket är 0,59 p.p. mindre än 1 januari 2013 Andelen förfallna skulder från restskulden på bostadslån i rubel per den 1 januari 2014 minskade med 0,47 p.p. till 1,0 % jämfört med 1 januari 2013, och för lån i utländsk valuta jämfört med 1 januari 2013, tvärtom ökat med 1,15 p.p. upp till 12,57 %.
Figur 3. Dynamiken för medelvärdet av HML för 6 grupper av kreditinstitut, rangordnade efter tillgångar (i fallande ordning)
Under 2013 fortsatte andelen HML i utländsk valuta av volymen utgivna lån att minska: i monetära termer med 0,3 p.p. upp till 1,12 %, och i kvantitativa termer - med 0,02 p.p. till 0,23 % jämfört med 2012. Från och med 1 januari 2014 sådana låns andel av den utestående skulden minskade med 1,93 p.p. till 4,22 %, och andelen förfallna skulder på HML i utländsk valuta av den totala förfallna skulden ökade med 1,84 p.p. och uppgick till 35,59 %.
Enligt Ryska federationens centralbank ökade andelen skulder på HMLs utan försenade betalningar av det totala beloppet av skulden på HMLs den 1 januari 2014 med 0,12 p.p. jämfört med 1 januari 2013 och nådde 96,05 %. Andelen skulder på uteblivna lån (med försenade betalningar under 180 dagar) av den totala skulden på HML minskade med 0,48 procentenheter under samma period. och uppgick till 1,78 %.
Enligt Ryska federationens centralbank, av 6 grupper av kreditinstitut rangordnade efter tillgångar (i fallande ordning), andelen av grupp I av de fem kreditinstituten med de största tillgångarna i den totala volymen av lån som lämnades 2013 HML låg på nivån 72,22 % i monetära termer och 76,93 % i kvantitativa termer, efter att ha lagt till 6,23 procentenheter respektive. och 4,62 p.p. jämfört med 2012 I förhållande till 2011 ökade Grupp I:s andel av volymen utgivna bostadslån med 18,46 p.p. och efter antal - med 14,63 procentenheter, vilket indikerar den pågående monopoliseringen av bolånemarknaden. Från och med den 1 januari 2014 de två första grupperna (19 kreditinstitut) täcker 80,13 % av HML-marknaden. Följaktligen minskade andra grupper av kreditinstituts andelar.
Med en minskning till 1,49 % 2013. andelen förfallna skulder av den totala skulden i Ryska federationen (39,50 miljarder RUB) mot 2,08 % 2012. Den andra gruppen av kreditinstitut är "ledande" och bibehåller det största värdet av andelen förfallna skulder 2013 (3,04 % ), och har därmed den mest riskfyllda HML-portföljen. Kvaliteten på koncernens låneportföljer, uttryckt i procent av koncernens förfallna skuld av koncernens restskuld, försämrades under 2013 för grupperna III och V och förbättrades för resten.
Det lägsta värdet av den genomsnittliga HML i rubel för 2013 (1,31 miljoner rubel) i grupp V, och det högsta värdet av medelvärdet av HML i utländsk valuta (20,5 miljoner rubel) - i grupp VI.
Jämfört med 2012 genomsnittliga HML-värden i rubel för alla grupper ökade. Den största ökningen av medelvärdet av HML i utländsk valuta var i grupperna II och VI, och den största minskningen noterades i grupp IV (Fig. 3).
Uppgifterna från Rysslands centralbank per 01.01.2014 indikerar att nivån på emissionsräntor på rubellån som förlängdes under december uppgick till 12,1 %, vilket är 0,6 p.p. under december 2012 nivåer.
Räntornas dynamik 2013 var ojämn - i början av året växte de dynamiskt och nådde ett maximalt värde på 12,9 % i mars, men sedan fanns det en nedåtgående trend i räntorna, som nådde en topp i november-december 2013.
Minskningen av räntorna i slutet av året förklaras av säsongsbetonade kampanjer av banker - under tredje kvartalet 2013 lanserade nästan alla ledare på bolånemarknaden specialerbjudanden som gör det möjligt för ett ganska brett utbud av låntagare att räkna med lägre bolåneräntor .
Den vägda genomsnittliga bolåneräntan 2013 var 12,4 % (kumulativ), vilket förklaras av den höga räntenivån under första kvartalet 2013.
Figur 4. Dynamiken för den vägda genomsnittliga HML-räntan för 6 grupper av kreditinstitut rangordnade efter tillgångar (i fallande ordning)
En ytterligare faktor som motiverade stora banker att intensifiera sina ansträngningar för att öka bolåneportföljerna var Rysslands centralbanks policy som syftade till att begränsa tillväxttakten för utlåning utan säkerhet, inklusive en ökning av storleken på minimireserverna för förluster på konsumentlån utan säkerhet. I detta avseende skulle kreditinstitut som har lämplig kapacitet (främst tillgång till finansiering), beroende på interna prioriteringar, kunna fokusera på en mer aktiv utveckling av hypoteksutlåning. Från och med andra kvartalet 2013 registrerade AHML Analytical Center således cirka 30 fall av räntesänkningar på permanent eller tillfällig basis bland aktiva marknadsaktörer.
Under 2013 var den genomsnittliga viktade löptiden för HML-utlåning för alla grupper av kreditinstitut för HML i rubel 14,7 år och för lån i utländsk valuta 12,7 år. Den längsta vägda genomsnittliga lånetiden för krediter i rubel i grupp III är 15,6 år och för krediter i utländsk valuta i grupp I - 21,2 år. Grupp VI har den lägsta genomsnittliga viktade lånetiden: 10,3 år för lån i rubel och 2,1 år för lån i utländsk valuta.
Enligt Ryska federationens centralbank 2013. kreditinstitutens förvärv av fordringsrätten på bostadslån ökade med 5,17 % jämfört med 2012 och uppgick till 85,98 miljarder rubel. Förvärv av fordringar på lån i rubel minskade med 2,47% och nådde 61,71 miljarder rubel, och på lån i utländsk valuta ökade med 31,3% och uppgick till 24,274 miljarder rubel. Den största volymen av förvärvade fordringsrätter under HMLs 2013 både i rubel och i utländsk valuta, som 2012, registrerades hos kreditinstitut i IV-gruppen.
Enligt AHML OJSC ökade under 2013 transaktionsvolymen på den primära bostadsmarknaden med hypotekslån med 10 p.p. jämfört med 2012 och uppgick till 30 %.
Tabell 3
Bolånens struktur
Under 2013 uppgick andelen AHML OJSC på bolånemarknaden till 8,2 % i rubel (111,3 miljarder rubel), eller cirka 10 % av det totala antalet utlånade lån, inklusive genom arbete på den primära marknaden (refinansiering ) - 3,5 % (48,0 miljarder rubel), i den sekundära - 4,7% (63,3 miljarder rubel). Enligt AHML OJSC, den totala volymen av inteckningsskyddade värdepapper under 2013 Det uppgick till 140,625 miljarder rubel, varav 55,5% (78,1 miljarder rubel) av värdepapper emitterades med deltagande av byrån själv.
Under 2014 storleken på moderskapskapitalet för AHML OJSC har ökat och uppgår till 429,4 tusen rubel. Under 2014 nådde indexerade årliga betalningar till militär personal som deltar i det ackumulerade bolånesystemet 233 000 rubel. Byrån under programmet "Military Mortgage" ökade det maximala beloppet för ett hypotekslån vid köp av en lägenhet på den primära marknaden från 2 miljoner till 2,2 miljoner rubel. och minskade den lägsta handpenningen från 30 % till 20 %.
Under de senaste sex månaderna har många bolånebanker lättat på kraven för låntagare: de sänkte den lägsta handpenningen (inklusive till noll), ökade det maximala lånebeloppet och utökade listan över låneobjekt.
Trots vissa lättnader i kraven på låntagarna är kvaliteten på bolåneportföljen som ackumuleras i bankernas balansräkningar på en hög nivå. Andelen försenade betalningar av den totala volymen ackumulerade bolåneskulder per den 1 januari 2014 uppgick till 1,49 % och den totala volymen av bostadslån utan en enda försenad betalning är mer än 96 %. Det bör dock noteras att vid en kraftig försämring av konjunkturen och en ökad arbetslöshet kan andelen försenade betalningar öka, och kvaliteten på bolåneportföljen kan snabbt försämras.
Tillväxten på bolånemarknaden har blivit en av de främsta drivkrafterna för bostadsbyggande. Utvecklarna kände att bankerna har återupptagit utlåningen till byggbranschen och bostadsköpare och ökade sin verksamhet. År 2013 byggdes alltså 912,1 tusen lägenheter med en total yta på 69,4 miljoner kvadratmeter. meter (+5,6 % jämfört med motsvarande period föregående år). Denna siffra är ett rekord för hela Ryska federationens historia sedan 1990.
Det är viktigt att notera att den samtidiga ökningen av hypotekslån och bostadsbyggande håller bostadsmarknaden på en balanserad utvecklingsbana - ytterligare effektiv efterfrågan från befolkningen, med stöd av bolån, absorberar den primära bostadsmarknaden.
Tillväxten i bostadspriserna, enligt Rosstat, 2013 jämfört med 2012 var i genomsnitt 7,2 %, vilket, i samband med fast årlig inflation (6,8 %), tyder på att den reala ökningen av bostadspriserna i genomsnitt i Ryssland inte översteg 0,5 p.p.
Med hänsyn till det faktum att befolkningens reala disponibla inkomster ökade med 3,3 procentenheter och bostadsräntorna minskade, kan vi säga att i slutet av 2013 noterades en ökning av tillgången på bostäder för befolkningen, både på bekostnad av egna och och genom lånade medel.
Det mest "populära" sättet att köpa fastigheter i Ryska federationen under de senaste 5-7 åren är fortfarande en inteckning. Därför bidrar landets myndigheter i sin ekonomiska politik på alla möjliga sätt till bankprogram som syftar till att sänka räntorna på denna typ av lån. Detta viktiga ämne togs upp i hans tal den 30 januari 2014 av Alexei Ulyukaev, som innehar posten som minister för ministeriet för ekonomisk utveckling. President Vladimir Putin stöder också detta uttalande och anser att det är nödvändigt att upprätta en "fast" bolåneränta, som skulle ligga nära den ryska centralbankens refinansieringsränta. I sin tur pekar Igor Shuvalov, Ryska federationens förste vice premiärminister, på en stadig ökning av antalet lån som utfärdats under 2013 och januari 2014, och anser att det är nödvändigt att hålla sig till den riktning som valts av landets regering och bank. organisationer inom detta segment.
Ryska federationens finansministerium förutspår en minskning av inflationen 2014 till 5%-6%. Som ett resultat kan bolån falla i pris upp till 8% per år.
Samtidigt bör det noteras att antalet ryssar som planerar att förbättra sina levnadsvillkor fortsätter att växa. Bolånetillväxten under 2014 beräknas bli 20–25 %. Redan vart fjärde köp av fastigheter görs på kredit, eftersom detta är det mest prisvärda sättet att lösa problem med bostäder. Den höga kvaliteten på låntagare är också glädjande. Andelen hypotekslån utan skuld för sex månaderna 2013 uppgick till 96 %.
Statsägda banker är de mest aktiva på bolånemarknaden. Trots den aktiva takten i att ge ut lån från privata banker fortsätter Sberbank, VTB 24 och Gazprombank att vara ledande. Deras andel av den totala bolånet är 68%. Under andra halvåret började Moskvas centralbank också aktivt öka sina volymer.
|
Plats i rankingen från och med 2014-01-07 |
Plats i rankingen från och med 2013-01-07 |
Bankens namn |
Volymen emitterade bolån. levde. lån, miljoner rubel |
Tillväxttakt (H1 2014/Hy 1 2013), % |
|||
|
1 halva. 2014 |
1 halva. 2013 |
||||||
|
OJSC "Sberbank of Russia" |
|||||||
|
VTB 24 (ZAO) |
|||||||
|
CJSC "CB Delta Credit" |
|||||||
|
JSC "Bank of Moscow" |
|||||||
|
JSCB "ROSBANK" |
|||||||
|
JSCB "Svyaz-Bank" |
|||||||
|
CJSC "Raiffeisenbank" |
|||||||
|
JSC "Bank "Saint-Petersburg" |
|||||||
|
Finansgruppen "Öppning"* |
Det är de statligt ägda bankerna som påverkar dynamiken i räntan. På grund av att de sänkte räntorna under andra halvåret 2013 var även andra kreditinstitut tvungna att revidera sina utlåningsvillkor.
Bland regeringens senaste planer är att inom en snar framtid skapa ett enda centrum för utfärdande av sociala hypotekslån, vilket kommer att möjliggöra ytterligare utveckling av befintliga bolåneprogram för låginkomsttagare och utsatta delar av befolkningen (lärare, läkare, forskare, militär, unga familjer, etc.).
Analytikers prognoser för utvecklingen av bolåneprogram i Ryska federationen under första halvåret 2014. Med hänsyn till resultaten av den totala bolåneportföljen för ryska banker för 2013 som helhet, gör analytiker djärva förutsägelser om en ökning av volymen av hypotekslån under första halvåret 2014 med 16%. Dessutom bör efterskott på bolån minskas kraftigt, om inte, naturligtvis, den ekonomiska situationen i landet förvärras ännu mer. När vi talar specifikt om resultaten från januari 2014 har det hittills skett en viss tillväxt i den genomsnittliga kostnaden för lån, även om många ryska banker erbjuder sina kunder ett brett utbud av speciella bolåneprogram med reducerade räntor. Tydligen passar villkoren för bolånet under sådana program inte kunderna på något sätt.
Experter tenderar att förklara denna paradox på följande sätt. Först och främst, i slutet av förra året och i början av detta år ökade bankerna tillströmningen av kunder som är redo att ta bolån med låg handpenning. För det andra väljer de flesta av hypoteksbankernas kunder medvetet program med en längre genomsnittlig betalningstid. Naturligtvis förblir räntorna samtidigt höga, eftersom de är direkt beroende av storleken på låntagarens egna medel och lånetiden.
Analytiker noterade också att ryska banker i januari 2014 började förbereda nya "flexibla" krav för sina kunder. De är villiga att ta risker för att locka låntagare, även om de inte uppfyller sina grundläggande initiala krav. På så sätt avser bankerna att göra sina bolånetagare till "primära försörjare" som kommer att ge dem ekonomisk framgång i framtiden. Representanter för Rosselkhozbank och Sberbank talar öppet om detta i dag och hävdar att centralbanken driver dem att ta ett sådant steg.
Till exempel, ganska nyligen tillkännagav Sberbank officiellt en 0,5 procentenhets sänkning av sina grundläggande bolåneräntor. Men denna trend är alarmerande för vissa experter, för med "otillräckliga" bolåneerbjudanden kan även fastighetspriserna stiga kraftigt, särskilt i Moskva och andra stora städer i Ryssland.
Medellång sikt prognos för utvecklingen av finanssektorn, bolån och den ryska ekonomin.
Deras prognos, fram till 2016, presenterades nyligen av experter från Institutet för ekonomisk utveckling. Gaidar. Detta dokument ökade nervositet hos många ledare för hypoteksbanker. Experter tror att inkomsten för landets medborgare under 2014 kommer att växa ganska mycket (med högst 0,9%). För perspektivet 2015-2016 - ännu mindre (med 0,4%). Detta kan bara betyda - tillväxttakten för hypotekslån kommer gradvis att minska. Befolkningens skuldbörda kommer att växa snabbt, även om bankerna erbjuder lönsamma bostadslån med en nedgång i betalningarna.
Samtidigt kommer kostnaden för att betjäna bolån att börja växa, vilket inte kan annat än påverka den finansiella utvecklingen för många ryska banker, särskilt små. Enligt experter är det nödvändigt att titta på den nedåtgående trenden i tillväxten av konsumentlån under 2013, och då kommer det inte att vara svårt att jämföra fakta och dra slutsatser analogt om utvecklingen eller "icke-utvecklingen" av bolåneprogram .
Bankerna satsar på rubellån.
Valuta bolåneerbjudanden är inte särskilt efterfrågade i vårt land. Deras volym är inte mer än 1% av alla utgivna bostadslån. Idag gör bankerna sin huvudsakliga satsning på rubellån. Situationen för första halvåret 2014 kommer inte att förändras nämnvärt. Men ingen av bolånebankernas ägare, experter eller analytiker vill ge prognoser förrän i slutet av året. Allt kommer att bero på den övergripande stabiliteten i landet.
Radikala förändringar av bolåneräntorna är möjliga endast om ekonomin är "desperat i feber." Annars kan man hoppas på en jämn (gradvis) minskning av genomsnittliga årskurser. Cheferna för stora hypoteksbanker i Ryska federationen är benägna att hoppas att räntorna på hypotekslån i rubel i vår kommer att ligga kvar på nivån i slutet av 2013 (cirka 12,4 % per år).
hypotekslån bostadssparbank ryssland
Tabell 4
Jämförande egenskaper hos de viktigaste villkoren för hypotekslån i olika banker
|
Sberbank |
||||||
|
Nordea Bank |
||||||
|
Raiffeisenbank |
||||||
|
UniCredit Bank |
||||||
|
Absolut Bank |
||||||
|
Kreditbanken i Moskva |
||||||
|
Sobinbank |
||||||
|
Bank of Moscow |
||||||
|
Gazprombank |
||||||
|
Svyaz-Bank |
||||||
|
Alfa Bank |
||||||
|
Rosevrobank |
||||||
|
Promsvyazbank |
||||||
|
Transcapitalbank |
||||||
|
Tatfondbank |
||||||
|
Baltinvestbank |
||||||
|
Globexbank |
||||||
|
Credit Europe Bank |
||||||
|
Khanty-Mansiysk Bank |
||||||
|
Renässansen 2 3 1 2 1 9 |
Kriterier för utvärdering:
- 1. Värdet på den minsta handpenningen: 1 poäng - från 25%, 2 poäng - från 20%, 3 poäng - upp till 20%.
- 2. Maximal lånetid: 1 poäng - upp till 20 år, 2 poäng - upp till 25 år, 3 poäng - över 25 år.
- 3. Maximalt lånebelopp: 0,5 poäng - upp till 5 miljoner, 1 poäng - upp till 10 miljoner, 2 poäng - upp till 20 miljoner, 3 poäng - över 20
- 4. Räntesatsens värde: 1 poäng - över genomsnittet, 2 - 2,5 poäng - ungefär lika med genomsnittet (beroende på räntans övre gräns), 3 poäng - under genomsnittsräntan.
- 5. Forbes tillförlitlighetsbetyg: 1 poäng - 3 stjärnor, 2 poäng - 4 stjärnor, 3 poäng - 5 stjärnor.
En analys av beteendet hos huvudaktörerna på bolånemarknaden tyder generellt på en möjlig försämring av bankernas bolåneportfölj på medellång sikt mot bakgrund av försvagade krav på låntagare under tidigare perioder. Enligt övervakningsdata från AHML Analytical Center, i början av juli 2013, minskade Soyuz Bank den lägsta handpenningen till 15 % och Svyaz-Bank - till 0 % i mitten av augusti (efter att ha tillhandahållit ett certifikat i form 2 -NDFL). Vid en (betydande) ökning av dröjsmålen kan en räntehöjning inte uteslutas. Marknaden är därför fortfarande i ett tillstånd av stor osäkerhet.
För majoriteten av medborgarna i Ryska federationen har bolån blivit det mest prisvärda verktyget för att skaffa sitt eget boende. Minskningen av bolåneräntorna i samband med stabilisering av fastighetspriserna lockar fler och fler människor och ger en ökning av tillgängligheten av denna tjänst för befolkningen. Varför blir bolån en allt mer populär metod för att förbättra bostadsförhållandena? Vilka trender är typiska för HML-marknaden? Vad är dynamiken i utvecklingen av bolånemarknaden? Vi kommer att försöka besvara dessa och andra frågor i detalj i den här artikeln.
Viktiga marknadsindikatorer för 2014-2017
Enligt uppgifter från centralbanken verkade den 1 juli 2017 589 kreditinstitut i Ryska federationen, varav 423 gav bostadslån till medborgare. Som jämförelse fanns det 635 sådana organisationer 2014, 2015 - 574, 2016 - 499. En sådan minskning av antalet organisationer som tillhandahåller HML förklaras inte så mycket av den ekonomiska situationen i landet eller en minskning av efterfrågan på sådana tjänster, men genom att verksamheten upphör kreditinstituten själva till följd av konkurs eller likvidation av annan anledning. Det var 2014 som den nedåtgående trenden dök upp just 2014, eftersom bostadsmarknaden för bolån under tidigare perioder kännetecknades av en ökning av antalet sådana organisationer - 2009 fanns det 571 av dem, och 2013 ökade denna siffra till 665. Tabellen nedan visar de viktigaste indikatorerna som kännetecknar dynamiken på bolånemarknaden under de senaste åren.
Tabell - Trender specifika för HML-marknaden 2014-2017
| Egenskaper |
En tidsperiod |
|||
|---|---|---|---|---|
| 1.01.2014 - 31.12.2014
|
1.01.2015 - 31.12.2015
|
1.01.2016 - 31.12.2016
|
1.01.2017 - 30.06.2017
|
|
| Antal HML, miljarder rubel |
1 012 800 st. till ett belopp av 1764,1 |
699 510 st. till ett belopp av 1161,7 |
856 461 st. till ett belopp av 1473,3 |
423 486 st. till ett belopp av 773,0 |
| Andel av HML avslutas i rubel |
1 012 064
|
699 419
|
856 427
|
423 482
|
| Skuld, miljarder rubel |
I rubel - 3391,9; i utländsk valuta - 136,5 |
I rubel - 3851,2; i utländsk valuta - 131,1 |
I rubel - 4421,9; i utländsk valuta - 71,2 |
I rubel - 4616,3; i utländsk valuta - 54,6 |
| Mängd refinansierade HML, miljarder rubel |
228,2
|
80,3
|
114,5
|
83,1
|
| Volymen av förtida återbetalda bolån, miljarder rubel |
530,6
|
477,1
|
611,4
|
347,3
|
Källa: CBR
Således, i avsaknad av tillväxt i medborgarnas inkomster och en minskning av investeringsefterfrågan 2015, har det skett en minskning av de absoluta indikatorerna för HML. Men redan 2016 började situationen förändras och denna indikator närmade sig nivån 2014, trots minskningen av antalet banker. Under de första 6 månaderna av 2017 ökade indikatorn med 16,3 % jämfört med samma tidsperiod 2016. Under 2014 ökade antalet bostadslån i rubel och HML i utländsk valuta minskade med 2,5 gånger mot bakgrunden till rubelns försvagning. Samtidigt, 2015, minskade antalet med 1,4 gånger på grund av en minskning av utlåningen med 34 %. Under 2016 skedde en tillväxt på 1,2 gånger mot bakgrund av en ökning av utlåningen med 27,2 %, medan HML i utländsk valuta återigen minskade med 2,7 gånger. Under 2017 fortsatte trenderna från föregående år. Under rapportperioden ökade skulden på bostadslån i rubel avsevärt och minskade i utländsk valuta.
Dynamiken för den vägda genomsnittliga kursen 2012-2017
Låneportföljen hos vilken bank som helst består av flera typer av lån, som kan vara både långa och korta och andra. Räntorna på sådana lån skiljer sig ofta från varandra, och för att veta den totala kostnaden för alla tillgängliga lån har ett speciellt koncept utvecklats - den vägda genomsnittliga räntan (ATR). Det är en återspegling av den genomsnittliga räntan på alla lån som ges ut av bankorganisationer. Figur 1 visar dynamiken i ATP-förändringar från 2012 till 2017 och ger en prognos för 2018.
Figur 1 - Vägd genomsnittlig ränta på utgivna bostadslån 2012-2017 i utländsk valuta och rubel
Källa: analytiskt material från Ryska federationens centralbank "Om tillståndet för bostadslånemarknaden" för 2014, 2015, 2016, första halvåret 2017
Som framgår av grafen var ATP i rubel 2012 12,3% (vilket är 0,4 poäng högre än 2011) och i utländsk valuta - 9,8% (en ökning med 0,1%). Under 2013 förändrades ATP inte nämnvärt och uppgick till 12,4% och 9,6% i rubel respektive utländsk valuta. Under 2014 var förändringarna ganska obetydliga - 12,45 och 9,25%. Under 2015 skedde en ökning av priserna på tillhandahållna HML - 13,35 och 9,82 %. Under 2016 fanns det nedåtgående trender, eftersom ATP i rubel minskade med 0,87 procentenheter och i utländsk valuta - med 1,17 och uppgick till 12,48 respektive 8,65%. Under första halvåret 2017 skedde en betydande minskning av räntorna på tillhandahållna HML i rubel och utländsk valuta med en ökning av lånevillkoren - 11,5 och 6,75% i rubel och utländsk valuta. Samtidigt, redan i november, uppgick rubelindikatorn till 10,9%. Enligt prognosen från T. Vlasova, chef för bolåneavdelningen för Ingrad Group of Companies, kan ATP 2018 sjunka till rekordnivån 8-8,5%.
Hur många inteckningar utfärdades i Rysslands regioner?
Volga Federal District intar den ledande positionen för att erhålla hypotekslån, där 270 294 hypotekslån ingicks för 403 282 000 rubel. Den andra positionen bland distrikten upptas av det centrala federala distriktet, där 254 969 låneavtal slöts av 1 086 940 i hela Ryska federationen. Samtidigt finns 62 505 HML i Moskva och 56 646 i Moskva-regionen, vilket är ett rekord bland de ingående enheterna i Ryska federationen. Den tredje platsen i distriktet ockuperas av Voronezh-regionen, där 16 511 hypotekslån utfärdades. Minst av alla hypotekslån utfärdades i det nordkaukasiska federala distriktet - 24 281 enheter. Figur 2 visar andelarna av hypotekslån utgivna på den primära marknaden av federala distrikt i Ryska federationen under 2017.
Figur 2 - Andelen utgivna bostadslån av FD 2017
Beräkning av "försäkringsportalen" enligt statistiska uppgifter från Ryska federationens centralbank
Den vägda genomsnittliga räntan varierar något mellan länen. Sålunda, i det centrala federala distriktet är det 10,64%, i det nordvästra federala distriktet - 10,65%, i det södra federala distriktet - 10,7%, i det nordkaukasiska federala distriktet - 10,72%, i Volga federala distriktet - 10,6%, i Ural - 10,65%, i Sibirien - 10,66%, i Fjärran Östern - 10,57%. Bland de ingående enheterna i Ryska federationen kan 2 regioner urskiljas med de högsta och lägsta räntorna på bolån - dessa är Republiken Krim (11,24%) och Chuvashia (10,42%).
Kostnaden för bolån i nya byggnader och på andrahandsmarknaden
Enligt Myndigheten för bostadslån ökade under 2017 andelen av befolkningen som har tillgång till bolån med 6 procentenheter och uppgick till 43 %. De främsta tillväxtfaktorerna var sänkningen av räntor och fastighetspriser efter avdrag för inflation. Som jämförelse, redan 2012 var denna andel av befolkningen bara 29 %. Sänkningen av räntesatserna är attraktiv för medborgarna, eftersom beloppet för den månatliga betalningen på lånet också minskas, och besparingarna under hela perioden kan nå 45%. I förhållande till dyra bostäder (både på primär- och sekundärmarknaden) är detta faktum en av de avgörande faktorerna vid valet av hypotekslån. Figur 3 visar genomsnittspriserna per 1 kvm. m. på andrahandsmarknaden och i nya byggnader.
Figur 3 - Dynamiken i priserna på Ryska federationens fastighetsmarknad 2012-2017
Banki.ru beräkningar enligt Bank of Russia och Rossstat
Uppgången i fastighetspriserna beror på att byggmarknaden ännu inte har återhämtat sig från den ekonomiska krisen. Dynamiken i driftsättningen av bostäder har avtagit under de senaste åren, vilket kan förklaras både av en nedgång i försäljningen 2015 och en minskning av aktiefinansiering och utlåning till utvecklare. Perioden efter krisen visade den sämsta utvecklingen när det gäller investeringar i bostadsfastigheter. Så under första halvåret 2016 var denna siffra lika med 239 miljarder rubel, och för samma period 2017 - bara 194 miljarder rubel.
Volymen av lån utgivna av ledande banker under 2017
Andelen hypotekslån i den totala portföljen av ryska banker överstiger 11%. I slutet av 2017 var denna siffra 10,6 %. Cirka 90 % av den totala portföljen utgörs av lån (inklusive privatlån) emitterade av 30 största ryska banker. Bolån domineras traditionellt av 2 banker - Sberbank och VTB. Dessutom utfärdade den första 2017 mer än hälften av alla hypotekslån till ett totalt belopp av mer än 1 biljon rubel. Sberbanks bolåneportfölj växte med 17 %.
VTB ligger relativt långt efter sin konkurrent - hypotekslån 2017 utfärdades för mer än 430 miljarder rubel, och låneportföljen växte bara med 11%. Mer än 70% av alla bolån står för dessa 2 banker, men det finns andra marknadsaktörer som är av inte liten betydelse för dess utveckling. Volymerna av hypotekslån utgivna av dem visas i figur 4.
Figur 4 - Volymen av hypotekslån utgivna av de ledande bankerna i Ryska federationen 2017
Enligt AHML-undersökningen ”Resultat av utvecklingen av bolåne- och bostadsmarknaden 2017”
Från och med den 1 januari 2018 nådde volymen av bankernas bolåneportfölj 5,34 biljoner rubel, varav 1,12 biljoner är hypotekslån för köp av bostäder på den primära marknaden (i nya byggnader). Under 2017 köpte medborgare i Ryska federationen 2,85 miljoner lägenheter (eller andra bostadslokaler), vilket motsvarar efterfrågan på bostäder 2016. Efterfrågan på nya byggnader låg också kvar på samma nivå - 621 tusen kontrakt 2017 mot 620 tusen 2016. Cirka 2,23 miljoner transaktioner gjordes på andrahandsmarknaden. Andelen bolånetransaktioner på den sekundära marknaden var 31%, på den primära marknaden - 50%, i det första fallet var den genomsnittliga storleken på ett hypotekslån 1,74 miljoner rubel, i det andra - 2,12 miljoner.
Slutsats
I slutet av 2017 kvarstår en hög koncentration av utbud och efterfrågan, detta är särskilt märkbart i 10 regioner i Ryska federationen: Moskva och regionen, St. Petersburg, Tyumen-regionen, Tatarstan, Sverdlovsk-regionen, Bashkortostan, Krasnodar Territorium och andra regioner. Den höga volymen bostadsbyggande i dessa regioner stöds av högre löner och en aktiv utveckling av bostadsutlåningen. Dessa regioner står för 48 % av alla emitterade bolån under 2017.
