Som manuskript Akulova Evgenia Olegovna FÖRBÄTTRA METODER FÖR ANALYS AV MEST EFFEKTIV ANVÄNDNING AV FASTIGHETER FÖR VÄRDERINGSSYFTEN 08.00.10 – Finans, monetär cirkulation och kredit Sammanfattning av avhandlingen för graden av ekonomisk vetenskap15 MoscowFinancandidate15 Universitet under Ryska federationens regering" Handledare Kandidat för ekonomiska vetenskaper, professor Elena Nikolaevna Ivanova Officiella opponenter Sergei Gennadievich Sternik Doktor i nationalekonomi, professor, Ryska akademin för nationalekonomi och offentlig förvaltning under Ryska federationens president, professor vid institutionen för fastighetsförvaltning och problem med markanvändning Khloptsov Dmitry Mikhailovich Doctor of Economics, Docent, Federal State Autonomous Educational Institute of Higher Education "National Research Tomsk State University", chef för institutionen för allmän och tillämpad ekonomi i ekonomi kultet Ledande organisation FGBOU HPE "Moscow State University of Civil Engineering" Försvaret kommer att äga rum den 16 april 2015 kl 12:00 vid ett möte i avhandlingsrådet D 505.001.02 på grundval av FGOBUHPE "Financial University under the Ryska federationens regering" på adressen: Leningradsky Prospekt, d. 49, rum. 406, Moscow, GSP-3, 125993. Avhandlingen finns i avhandlingssalen i Library and Information Complex vid Financial University under Ryska federationens regering på adressen: Leningradsky Prospect, 49, rum. 203, Moskva, GSP-3, 125993 och på den officiella webbplatsen: http://www.fa.ru. Sammanfattningen skickades ut den 10 februari 2015 Avhandlingsrådets vetenskapliga sekreterare D 505.001.02 Kandidat för ekonomiska vetenskaper, docent Meshkova Elena Ivanovna 3 I. ALLMÄNNA KARAKTERISTIKA FÖR ARBETET Relevansen av avhandlingens forskning. Det nuvarande stadiet i utvecklingen av fastighetsvärdering kännetecknas av en djupare förståelse av teorin och metodiken för att bestämma dess marknadsvärde, konsolideringen av grundläggande principer i de utvecklade värderingsstandarderna, samt spridningen av de senaste metoderna i praktiken. Principen om den mest effektiva användningen (nedan kallad BEI), vars praktiska aspekt realiseras med hjälp av NEI-analysmetoder, är en av de mest kontroversiella och minst utvecklade bestämmelserna i teorin och praktiken för fastighetsvärdering. Det innebär att värdet av marknadsvärdet av värderingsobjektet bildas av dess unika egenskaper, med förbehåll för det optimala användningsalternativet som säkerställer tillfredsställelsen av sociala och industriella behov, maximering av vinsten för dess ägare och, som ett resultat, det högsta värdet på själva objektet. Skyldigheten att ta hänsyn till NEI-principen vid bedömningen av marknadsvärdet på fastigheter, som är fastställd i internationella värderingsstandarder, är dock inskriven i den federala standarden "Real Estate Valuation (FSO No. 7)" som antogs i september 2014. , detta stoppar inte diskussionen i värderingssamfundet om dess grundläggande behov och implementeringsprocedurer. Avsaknaden av en enhetlig begreppsapparat, transparenta och systematiska metodverktyg och en utvecklad informationsinfrastruktur komplicerar identifieringen av ett NEI-alternativ för ett objekt i syfte att bedöma dess marknadsvärde. Således skapar den obligatoriska implementeringen av NEI-principen vid bedömning av marknadsvärdet på fastigheter ett brådskande behov av att förbättra metoderna för analysen, för att specificera de befintliga metoderna och beräkningsalgoritmerna anpassade till den ryska fastighetsmarknadens särdrag. Graden av vetenskaplig utveckling av problemet. NEI-principen som en av de grundläggande principerna för värdering beaktas främst i verk om fastighetsvärdering av utländska författare: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K.. och andra, och ryska författare: Alexandrov V.T., Artemenkov I.L., Asaul A.N., Grabovoi P.G., Gribovsky S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva S.P., Kulakova Yu.N., Leifera L.A., S.Izer., Petro V. E., 4 O.. Sternik S.G., Tarasevich E.I., Tepman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. etc. Genom att mycket uppskatta forskarnas bidrag till utvecklingen av tillvägagångssätt och metoder för fastighetsvärdering, bör det noteras att täckningen av NEI i deras arbeten är av allmän karaktär, inte innehåller tydliga heltäckande metoder för dess praktiska genomförande. Den tillämpade aspekten av NEI-principen, implementerad genom analys av alternativa användningsfall, i verk av inhemska och utländska författare reduceras huvudsakligen till en beskrivning av en kort algoritm, innehåller inte en motivering för genomförbarheten och omfattningen av dess tillämpning, samt restriktioner på grund av ryska värderingsförhållanden. Under det senaste decenniet har intresset för problemen med praktisk implementering av NEI-principen ökat i den ryska vetenskapliga litteraturen. Konceptuella analyser av villkoren på den ryska fastighetsmarknaden täcks av Grigoriev V.V., Ozerov E.S., Smolyak S.A., Fomenko A.N.; tillämpade aspekter av att lösa analysproblem under villkoren för marknadsstängning, outvecklad informationsinfrastruktur, hög grad av osäkerhet beaktas av Alexandrov V. T., Korostelev S.P., Munerman I.V., Ozerov E.S., Pupentsova S.V., Yaskevich E.E. De utvecklade rekommendationer för att förbättra enskilda steg i NEI-analysen, som syftar till att förbättra kvaliteten på värderingstjänsterna. I avhandlingar Grunov S.V. och Gubareva E.V. frågorna om NEI-analys i samband med problem med allmän ekonomisk förvaltning och effektivitet i resursanvändningen studeras. Petrova M.N:s arbete är av praktisk betydelse. , som utforskar de kvantitativa och kvalitativa metoderna för NEI-analys. De föreslagna ekonomiska och matematiska modellerna har dock ett antal begränsningar och kräver anpassning till den nuvarande verkligheten på fastighetsmarknaden och värderingsverksamheten i Ryssland, samt installation i en komplex algoritm. Således kräver de befintliga tolkningarna av NEI-principen förståelse och förtydligande i enlighet med huvudtrenderna för att förbättra standarderna och metoderna för fastighetsvärdering, vars nuvarande utvecklingsnivå dikterar behovet av att utveckla en omfattande analysalgoritm med metoder som är relevanta för de ryska värderingsvillkoren. Syfte och mål med studien. Syftet med studien är att förbättra de metodologiska verktygen för analys av NEI, vilket ger en ökning av riktigheten av 5 fastighetsvärderingen. För att uppnå målet med studien sattes följande uppgifter upp i arbetet: - att klargöra innehållet i begreppet principen om den mest effektiva användningen och förfarandet för dess praktiska genomförande, att argumentera för behovet av dess obligatoriska genomförande i värdering av fastigheter;  överväga den befintliga klassificeringen av fastighetsobjekt och analysera möjligheten att införa ett nytt attribut som grupperar objekt efter behovet och detaljgraden av NEI-analysen;  analysera de specifika egenskaperna hos den ryska fastighetsmarknaden för att identifiera dess mest akuta problem för att förbättra NEI-analysalgoritmen och metoderna för dess praktiska genomförande;  utveckla metodologiska rekommendationer som tar hänsyn till den ryska fastighetsmarknadens särdrag, enligt den praktiska bedömningen av de grundläggande kriterierna för analys: juridisk tillåtlighet, fysisk genomförbarhet och ekonomisk genomförbarhet;  utforska metoderna för NEI-analys, utveckla rekommendationer och utvärdera effektiviteten av deras praktiska tillämpning i rysk bedömningspraxis. Forskningsobjektet är principen om NEI som en immanent komponent i värderingen av fastigheter. Ämnet för studien är de metodologiska verktygen för den praktiska implementeringen av NEI-principen vid bedömning av marknadsvärdet på fastighetsobjekt. Studieområde. Studien genomfördes i enlighet med punkt 5.1 "Teori, metodik och konceptuella grunder för bildandet av värdet av olika egendomsobjekt" i passet för specialiteten 08.00.10 - Finansiering, penningcirkulation och kredit (ekonomiska vetenskaper). Den teoretiska och metodologiska grunden för studien är nyckelbestämmelserna för ekonomisk teori och systemanalys, såväl som slutsatserna i inhemska och utländska författares verk om teorin om värdering och investeringsanalys, i synnerhet om värdering av verkliga fastigheter, affärer, utvärdering av investeringsprojektens effektivitet, prissättning inom byggnation. Den grundläggande karaktären hos principen som studeras nödvändiggjorde användningen av allmänna vetenskapsteoretiska metoder för kognition (historiska, analytiska, syntetiska, metoder för deduktion och systemanalys, etc.), såväl som moderna metoder för ekonomisk och matematisk analys: expertbedömningar, analys av hierarkier, scenariometod, finansiell modellering, gruppering, tabellpresentation av data etc. Studiens informationsbas var analytiska genomgångar av fastighetsmarknader, vetenskapliga rapporter från konferenser och seminarier i ämnet för det studerade problemet, analytiskt material av tidskrifter, såväl som referens- och analytiska resurser på Internet, Ryska federationens lagar och regler, rapporter om bedömning av marknadsvärdet på fastighetsobjekt, egen forskning och beräkningar av författaren. Den vetenskapliga nyheten i studien ligger i förbättringen av de teoretiska och metodologiska verktygen för att analysera NEI av fastigheter i värderingssyfte. Bestämmelserna i den vetenskapliga nyheten i den avhandling som lämnats in för försvar är följande: 1. Att bevisa behovet av att ta hänsyn till NEI-principen vid värdering, samt att fastställa innehållet i analysen, de rådande synpunkterna på dess roll och väsen utreds och det är styrkt att det är en nyckelprincip för utvärdering av fastighetens marknadsvärde, vilket återspeglas i de föreslagna formuleringarna. NEI-principen är den grundläggande bestämmelsen i teorin om att uppskatta marknadsvärdet för fastigheter, vars värde bör bestämmas baserat på antagandet om dess NEI - användningen av en konkurrenskraftig, efterfrågad och motiverad på bedömningsdagen , som uppfyller kriterierna för juridisk tillåtlighet, fysisk genomförbarhet, ekonomisk genomförbarhet och maximering av värdepotentialen för en fri eller bebyggd mark. NEI-analys är ett värderingsförfarande som säkerställer den praktiska implementeringen av NEI-principen och består i att studera effektiviteten av möjligheten att använda objektet som har utvecklats vid bedömningsdatumet och jämföra det med alternativa utvecklingsalternativ för att identifiera en användning som maximerar markens värde. 2. Behovet av att införa en ny klassificeringsfunktion för fastighetsobjekt "NEI-analysens behov och detaljeringsgrad" underbyggs utifrån de identifierade nyckelegenskaperna hos fastigheter: ursprung, förbättringars lämplighet för drift, delbarhet, fysiskt tillstånd av förbättringar, funktionellt syfte. 3. Nödvändigheten av att modernisera och utöka NEI-analysalgoritmen vid värderingen av fastigheter har bevisats, vilket består både i att ändra analyssekvensen, enligt vilken stadierna för att studera platsens ekonomiska potential och kriteriet för juridisk tillåtlighet bör föregå stadiet av marknadsundersökningar och införa ytterligare stadier: klassificering av fastigheten som värderas i enlighet med graden av detalj i NEI-analysen; kvalitativ analys av alternativa användningsfall. 4. Behovet av en kvalitativ jämförelse av alternativa alternativ för att använda bedömningsobjektet, implementerat genom den föreslagna algoritmen med hjälp av metoden för analys av hierarkier (nedan kallad HAI), baserat på användningen av kriterier: a) fullständigheten av användningen av lägesfördelar; b) utvecklingens rättsliga giltighet; c) Fysisk genomförbarhet. d) Fastighetsmarknadens utvecklingspotential. e) effektiviteten i att attrahera finansiella resurser, vilket gör det möjligt att identifiera de alternativ för att använda fastigheter som är minst efterfrågade på marknaden och utesluta dem från efterföljande forskning. 5. Baserat på systematiseringen av befintliga metoder för att analysera NEI, identifiera deras fördelar och nackdelar, styrks det att metoden för att analysera en tomt som villkorligt fri och med befintliga förbättringar, inbegriper direkt kapitalisering av inkomster som genereras av en enda fastighet objekt, följt av subtraktion av kostnaden för att skapa förbättringar (eller kostnader för deras återuppbyggnad) och föra det resulterande värdet till bedömningsdatumet, säkerställer maximal korrekthet av resultaten i de nuvarande förhållandena för ryska bedömningsaktiviteter. 6. Som ett resultat av studien av den ryska fastighetsmarknaden bevisades behovet av att ta hänsyn till den mellanliggande användningen av objekt i analysen av NEI, för vilket begreppet "mellanliggande typ av användning av fastigheter" förtydligades , och en metodik för dess analys utvecklades och testades. Den teoretiska betydelsen av resultaten av studien ligger i utvecklingen av en detaljerad algoritm för att analysera NEI av fastigheter, vilket gör det möjligt att omsätta den grundläggande principen för värderingsteorin i praktiken, därför sätter delarna av vetenskaplig nyhet forward for defense kan tolkas som dess vidareutveckling i termer av att förbättra de metodologiska verktygen för att fastställa marknadsvärdet på fastigheter. Studiens huvudsakliga resultat kan användas vid bildandet av utbildningar relaterade till fastighetsvärdering. Den praktiska betydelsen av avhandlingen ligger i det faktum att de delar av vetenskaplig nyhet som författaren har erhållit är fokuserade på utbredd användning i praktiken av fastighetsvärdering, bidrar till att förbättra kvaliteten på värderingstjänsterna och öka investeringsattraktionskraften hos föremål som värderas. Av oberoende praktisk betydelse är:  Ett system av egenskaper hos fastighetsobjekt, som säkerställer deras gruppering enligt det föreslagna klassificeringsdraget "nödvändighet och detaljgrad av NEI-analysen";  utvecklad metodik för analys av kriteriet fysisk genomförbarhet, baserad på systematisering av juridisk dokumentation och klassificering av fastighetsobjekt, för att på ett tillförlitligt sätt bestämma de potentiella parametrarna för utvecklingen av en tomt och förutsäga rymdplaneringsegenskaperna för olika alternativ för dess användning;  Den föreslagna algoritmen för kvalitativ jämförelse av alternativa användningsfall med hjälp av AHP, som gör det möjligt att utesluta ineffektiva alternativ från den efterföljande analysen av kriterierna för ekonomisk genomförbarhet och maximal effektivitet.  utvecklad metodik för NEI-analys med hänsyn till det intermediära användningsfallet, som gör det möjligt att ta hänsyn till förändringar i stadsutvecklingsplaner för utveckling av territorier och långsiktiga planer för utvecklare med ett kortsiktigt bevarande av den nuvarande användningen av fastigheter föremål. Godkännande och genomförande av resultaten av arbetet: huvudresultaten av avhandlingsforskningen rapporterades, diskuterades och godkändes vid vetenskapliga och praktiska konferenser och ett rundabordssamtal: Årlig internationell vetenskaplig och praktisk konferens "Prospects for the development of national economy of the CES medlemsländer i samband med internationella integrationsprocesser" (Karaganda, Karaganda Economic University of Kazpotrebsoyuz, 12-13 april 2012); Femte internationella vetenskapliga och metodologiska konferensen "Property Cost: Valuation and Management" (Moskva, Moscow Financial and Industrial University "Synergy", 22 november 2013 ); rundabordssamtal "Property Management: Global Practice and Russian Realities" (Moskva, Mergers and Acquisitions Congress, Financial University, 19 september 2014). Avhandlingen avslutades som en del av det forskningsarbete som genomfördes vid Finansuniversitetet som en del av det statliga uppdraget 2013 på ämnet ”Förbättra den finansiella stabiliteten hos ryska företag baserat på deras kostnadshantering”. Resultaten av den vetenskapliga forskningen används i den praktiska verksamheten vid Institutionen för utvärdering av Integrated Joint-Stock Company av algoritmen "Knight Analysis Frank" genom att tillämpa NEI. Användningen av författarens utvecklade metodik för att bestämma rymdplaneringslösningar för förbättringar, metoden för att analysera hierarkier, analysmetoden med hänsyn till intermediär användning, gör att vi kan följa kraven i bedömningsstandarder, säkerställa en hög nivå av arbete, objektivitet och korrekthet av bedömningen resulterar i ett begränsat informationsutrymme, bidrar till avdelningens effektivitet och konkurrenskraft på grund av ett mer strukturerat förhållningssätt till fastighetsvärdering och optimering av företagets driftskostnader. NEI-analysalgoritmen uppgraderad av författaren, som kompletterar bedömningen av marknadsvärdet av fastigheter med metodiskt sunda verktyg, används i den praktiska verksamheten för Russian Appraisal Service LLC. I synnerhet kan användningen av metoden för ekonomisk genomförbarhetsanalys, identifierad av författaren som den mest lämpliga, som också involverar genomförandet av en riskanalys, dig att djupare utforska NEI, vilket bidrar till att förbättra de metodologiska grunderna för arbetet och förbättra kvaliteten på de tjänster som tillhandahålls. Resultaten av studien används i utbildningsprocessen vid Financial University under Ryska federationens regering av Institutionen för fastighetsvärdering och förvaltning i undervisningen i de akademiska disciplinerna "Fastighetsvärdering" och "Fastighetsmarknaden och dess utvecklingstrender" . Organisationers genomförande av resultaten av avhandlingsforskningen bekräftas av relevanta certifikat. i de angivna 10 publikationerna. På ämnet avhandlingsforskningen publicerades 6 artiklar med en total volym av 4,43 p.l. (författarvolym 3,92 s), inklusive 4 verk med en total volym på 3,55 s. (författarens volym 3,2 pp) i vetenskapliga publikationer som har granskats av experter som fastställts av kommissionen för högre intyg vid Rysslands utbildnings- och vetenskapsministerium. Avhandlingens struktur och omfattning. Avhandlingen består av en inledning, tre kapitel, en avslutning, en referenslista från 119 källor samt 3 bilagor. Avhandlingens text presenteras på 204 sidor. Verket illustreras med 19 tabeller och 7 figurer. II. AVHANDLINGENS HUVUDINNEHÅLL I introduktionen av arbetet underbyggs relevansen av ämnet för avhandlingsforskningen, graden av dess vetenskapliga utveckling och arbetets metodik presenteras: syftet och målen för studien bestäms, elementen i verkets vetenskapliga nyhet och dess praktiska betydelse återspeglas. Den första gruppen frågor är relaterad till studiet av den historiska utvecklingen av begreppet NEI, definitionen av innehållet i begreppet NEI, principens roll och plats i det moderna systemet för värdering av fastighetsobjekt. Värderingen av fastighetsobjekt baseras på de grundläggande premisserna för den neoklassiska teorin som dominerar det moderna ekonomiska tänkandet. Denna teori är baserad på konceptet om en rationell konsument, vars beteende drivs av målet att maximera användbarheten, vilket förutbestämde bildandet av nyckelprinciper för att bedöma marknadsvärde. Värderingsprinciperna kombineras i fyra grupper beroende på källan till bildandet och graden av påverkan på värdet: principer baserade på ägarens idéer om objektets användbarhet; principer baserade på de operativa egenskaperna hos det föremål som bedöms; principer betingade av marknadsmiljöns inflytande; NEI-principen. Kärnan i NEI-principen ligger i det faktum att marknadsvärdet av fastigheter bildas på grundval av objektets unika egenskaper, som bestämmer alternativet för dess optimala användning under inflytande av krafterna från utbud och efterfrågan som råder på datumet för värderingen, då alla marknadsaktörer är intresserade av att maximera sin egen nytta. NEI-principen implementeras maximalt vid fastighetsvärdering, vilket beror på dess "tvåkomponentskaraktär": den konstanta komponenten är en tomt med en oföränderlig koppling till en specifik plats och fastigheternas stabilitet, och den rörliga komponenten är förbättringar som gjorts på den. Platsen och egenskaperna för webbplatsen bestämmer varianten av dess användning som uppfyller marknadens nuvarande behov. Sajtens intäkter kommer från de införda förbättringarna, som kan ändras i enlighet med de funktioner som marknaden efterfrågar. Därför baseras bedömningen av marknadsvärdet på fastigheter på NEI-versionen av tomten, vilket maximerar dess värdepotential. Analysen av utländsk och rysk vetenskaplig litteratur om ämnet avhandlingsforskning, såväl som utvärderingsstandarder, visade att de innehåller ett stort antal olika tolkningar av begreppet NEI av fastighetsobjekt som uppfyller fyra nyckelkriterier: juridisk tillåtlighet, fysisk genomförbarhet, ekonomisk genomförbarhet och maximal effektivitet. Otillfredsställande stadsplanering, den ryska marknadens föränderliga konjunktur kräver ett förtydligande av begreppet NEI ur synvinkeln av överensstämmelse med marknadsförhållandena som rådde vid värderingsdatumet, och nuvarande trender i utvecklingen av värdering kräver en betoning på dess teoretiska betydelse . För detta formuleras författarens tolkning av ”NEI-principen”, som ges på sidan 6. Den praktiska implementeringen av NEI-principen består i att analysera effektiviteten av det fastighetsanvändningsfall som har utvecklats vid bedömningsdatumet (nedan kallat kallas NEI-analysen). Enligt de befintliga bestämmelserna inom området för värderingsverksamhet i Ryska federationen bör detta förfarande utpekas som ett oberoende och obligatoriskt steg före beräkningen av marknadsvärdet på fastigheter med hjälp av metoderna för inkomst, jämförande och kostnadsmetoder. Detta kräver införandet av en uppdaterad definition av NEI-analys, även presenterad på sidan 6. Baserat på en studie och jämförelse av internationella (nedan kallade IVS), europeiska och amerikanska standarder med ryska värderingsstandarder, betydande skillnader i tillvägagångssätt för NEI-analys avslöjades. Den nuvarande versionen av IVS, till skillnad från deras tidigare utgåvor, föreskriver inte att ett objekts marknadsvärde ska bestämmas baserat på den identifierade versionen av NEI, men indikerar att den återspeglar det, eftersom den etablerade praxisen för zoning 12 förutsätter att effektivt utnyttjande av vilket territorium som helst. I detta avseende kommer NEI för det utvärderade objektet att beaktas vid analys av priserna för köp och försäljning och leasingtransaktioner för analoga objekt vid bedömning av dess marknadsvärde med hjälp av metoderna för jämförande och inkomstmetoder. Den ryska instabila fastighetsmarknaden och särdragen i lagstiftande reglering av stadsplanering och zonindelning garanterar inte att det nuvarande alternativet för att använda det utvärderade objektet är effektivt och att priserna på analoga objekt återspeglar dess NEI. Därför är det i ryska standarder för närvarande tillrådligt att peka ut NEI-analysen som ett oberoende förfarande. Komplexiteten i NEI-analysen av fastigheter, på grund av graden av utveckling av dess marknad, som kännetecknas av en begränsad informationsinfrastruktur och dålig utveckling av stadsplanering, kräver införandet av ytterligare en klassificeringsfunktion för fastighetsobjekt, med beaktande av ta hänsyn till behovet av NEI-analys vid fastställandet av deras marknadsvärde. Det föreslagna systemet med nyckelegenskaper hos fastigheter: ursprung; användbarhet av förbättringar; delbarhet; förbättringar av fysisk kondition; typen av fastighetsobjekt, arrangerad i en hierarkisk sekvens, låter dig bestämma behovet av NEI-analys och klassificera objektet i enlighet med den nya klassificeringsfunktionen - "NEI-analysens behov och detaljgrad" - till en specifik grupp. En schematisk tolkning av det utvecklade systemet med egenskaper för att klassificera fastighetsobjekt för att bestämma behovet av NEI-analys och graden av dess detalj visas i figur 1. Således kräver den ryska fastighetsmarknadens särdrag det praktiska genomförandet av NEI-principen för de flesta objekt, som består i förfarandet för dess analys, och Marknadens tillstånd förutbestämmer behovet av att förbättra metoderna och riktningarna för denna analys. Den andra gruppen av frågor uppstår från behovet av en kritisk studie av verktygen för den praktiska implementeringen av principen om att förbättra de befintliga metoderna för dess analys. NEI fastigheter och 13 Ursprung till PZ med befintliga förbättringar Ledig PZ Förbättringar ej serviceable (slitage > 80%) Förbättringar serviceable (slitage)< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

Introduktion

Kapitel 1. Teoretiska grunder för fastighetsvärdering

1.2 Klassificering av fastighetsobjekt

1.3 Typer av fastighetsvärden

1.4 Grundläggande principer för fastighetsvärdering

1.5 Faktorer som påverkar fastighetsvärdet

Kapitel 2. Värdering av en bostadsfastighet

2.2 Värdering av bostadsfastigheter med hjälp av inkomstmetoden

2.3 Värdering av bostadsfastigheter genom att jämföra försäljning av analoger

2.4 Fastighetsvärdering med hjälp av kostnadsmetoden

2.5 Samordning av fastighetsvärderingsresultat

Kapitel 3. Förslag till förbättring av fastighetsvärderingsmetoder

Slutsats

Lista över använd litteratur och källor

Ansökan

INTRODUKTION

Bland beståndsdelarna i en marknadsekonomi upptas en speciell plats av fastigheter, som fungerar som ett produktionsmedel (mark, administrativt, industri, lager, detaljhandel och andra byggnader och lokaler, såväl som andra strukturer) och ett objekt eller konsumtionsobjekt (tomter, bostadshus, stugor, lägenheter, garage).

Fastigheter är grunden för den personliga existensen för medborgarna och fungerar som grunden för ekonomisk aktivitet och utveckling av företag och organisationer av alla former av ägande. I Ryssland sker en aktiv bildning och utveckling av fastighetsmarknaden och ett ökande antal medborgare, företag och organisationer är involverade i fastighetstransaktioner.

Tack vare det konstruktiva samspelet mellan staten och värderingsmän har fastighetsvärderingsprocessen de senaste åren blivit mycket mer civiliserad jämfört med de tider då en oberoende värdering i Ryssland bara var i sin linda. Idag regleras värderingsmäns verksamhet av relevant federal lag och standarder inom värderingsområdet.

Syftet med examensarbetet är att ta fram förslag för att förbättra metoder för att bedöma bostadsfastigheter.

För att uppnå detta mål är det nödvändigt att lösa följande uppgifter:

Beskriv kärnan i bostadsvärdering;

Att karakterisera metodologiska tillvägagångssätt för fastighetsvärdering;

Värdera bostadsfastigheter med hjälp av en kostnads-, jämförande- och inkomstmetod;

Genomför en jämförande analys av utvärderingsresultaten;

Ta fram förslag för att förbättra metodiken för att bedöma bostadsfastigheter.

Forskningsobjektet i avhandlingen är värdering av bostadsfastigheter och ämnet för forskning är metoderna och tillvägagångssätten för värdering av bostadsfastigheter.

Den metodologiska grunden för den forskning som utförs i avhandlingsarbetet är de vetenskapliga verken av inhemska och utländska författare inom området för fastighetsvärdering S.V. Gribovsky, E.I. Tarasevich, M.A. Fedotova, D. Fridman.

I det första kapitlet av avhandlingen "Metodologisk position för att bedöma värdet av fastigheter" avslöjade typerna av värde av fastigheter, deras klassificering. De faktorer som påverkar värdet av fastighetsobjekt samt de grundläggande principerna för fastighetsvärdering beaktas.

Det andra kapitlet "Utvärdering av bostäder" presenterar resultaten av värderingen av ett fastighetsobjekt - en tvårumslägenhet belägen i Zaeltsovsky-distriktet i Novosibirsk - med hjälp av ett inkomst- och jämförande tillvägagångssätt, såväl som resultaten av beräkningen av bärgningen fastighetens värde.

Det tredje kapitlet "Förslag för att förbättra värderingsmetoder för bostadsfastigheter" presenterar de viktigaste anvisningarna för att förbättra befintliga metoder för värdering av bostadsfastigheter.

Kapitel 1

1.1 Behovet av en oberoende bostadsvärdering

Värdering är vetenskapen om tillämpad ekonomisk analys, vars huvuduppgift är att fastställa det mest sannolika priset för försäljning eller köp av en tillgång (varor) baserat på en analys av dynamiken hos krafterna för tillgång och efterfrågan för denna tillgång i den relevanta marknaden. Ur en formell synvinkel sätts det mest sannolika priset på basis av modellering av en viss uppsättning efterfrågefaktorer och en uppsättning utbudsfaktorer.

För närvarande regleras fastighetsvärderingsverksamhet av den federala lagen "Om värderingsverksamhet i Ryska federationen" daterad 06.08.98 nr 135 - FZ.

Den nuvarande situationen på fastighetsmarknaden bidrar till en aktiv utveckling av fastighetsvärderingen i vårt land.

Fastighetsmarknaden är för närvarande en av de mest dynamiska marknaderna i vårt land, ett av de mest attraktiva investeringsobjekten. Det börjar bli mycket viktigt just nu, när situationen i världen är mycket instabil: experter kan inte ge exakta prognoser om oljepriserna, de förutspår en depreciering av dollarn, - fastigheter förblir praktiskt taget den enda garanten för säkerheten för besparingar.

De viktigaste utvecklingsriktningarna för den ryska bedömningen kan bestämmas baserat på listan över verksamheter där det är nödvändigt att utvärdera fastighetsobjekt. Det bör noteras att denna lista ständigt utökas.

En objektiv bedömning av olika typer av värde (marknad, investeringar, säkerheter, försäkringar, skattepliktiga och andra) av fastigheter är nödvändig:

Vid köp, försäljning eller uthyrning;

Vid bolagisering av företag och omfördelning av fastighetsandelar;

Att attrahera nya aktieägare och ytterligare emission av aktier;

Vid fastighetsvärdering i syfte att beskatta fastighetsobjekt: byggnader och tomter;

För fastighetsförsäkring;

Vid utlåning med säkerhet i fastighet;

När du gör fastighetsobjekt som ett bidrag till det auktoriserade kapitalet i företag och organisationer;

När du utvecklar investeringsprojekt och attraherar investerare, inklusive utländska;

Vid likvidation av fastighetsobjekt;

Vid utförande av arvsrätt, en domstolsdom;

I andra transaktioner relaterade till försäljning av äganderätt till fastigheter.

Det finns tre huvudsakliga metoder för fastighetsvärdering:

Kostnadsmetod: kostnaden för fullständig reproduktion eller kostnaden för fullständigt utbyte av fastigheten som värderas uppskattas, sedan dras beloppet av den uppskattade avskrivningen av byggnader och strukturer av och värdet på tomten läggs till som gratis. Detta tillvägagångssätt kan vara nödvändigt när värderingen av ett objekt för fastighetsbeskattning eller fastighetsbeslag kräver separation av värdet på byggnader och strukturer från värdet på mark. Det används också för inkomstskatt och redovisningsändamål: avskrivningar på byggnader och strukturer dras av från den skattepliktiga inkomsten. Andra situationer att tillämpa:

Förstudie för nybyggnation,

Fastställande av alternativet för den bästa och mest effektiva användningen av mark,

Uppdatering,

Slutlig prisförhandling

Byggnader för institutionella och speciella ändamål,

Syften med försäkringen.

Marknadsjämförelsemetod: uppskattning av marknadsvärdet för en fastighet baserat på nyligen genomförda transaktioner med liknande fastigheter. Det antas att en rationell investerare eller köpare inte kommer att betala mer för en viss fastighet än vad det skulle kosta att förvärva en annan liknande fastighet med samma nytta.

Inkomstmetod: värdet på en fastighet bestäms av mängden, kvaliteten och varaktigheten av den period då den erhåller de fördelar som denna fastighet förväntas ge i framtiden.

I Ryssland har kostnadsmetoden under de senaste åren varit utbredd vid bedömning av objekts värde. Dessutom deklarerades användningen av den av regeringen när man utvecklade program för omvärdering av fastigheter. Detta ledde till att kostnaden för anläggningstillgångar, fastigheter var mycket underskattade. Nu är processen med omvärdering av sådana objekt av särskild betydelse, vilket kan göras baserat på marknadsvärderingsmetoden.

Hittills är antalet bedömningsorganisationer på den ryska marknaden betydande. I slutet av 2004 hade mer än 9 000 företag och PBOYuL i Ryssland statliga licenser för att utföra värderingsverksamhet. Nu regleras marknaden av ministeriet för ekonomisk utveckling, men från den 1 januari 2006 pågår en övergång till självreglering.

I dagsläget kännetecknas värderingsmarknaden av ökad konkurrens, förbättrad kvalitet och sänkta kostnader för tjänster. Särskilt efterfrågan på värdering för att återspegla tillgångar i finansiella rapporter i enlighet med IAS, US GAAP eller ryska redovisningsstandarder ökar ständigt; bedömning av värdet av immateriella tillgångar för att fastställa effektiviteten av marknadsförings- och varumärkesstrategier; värdering i syfte att göra köp- och försäljningstransaktioner, leasing av tillgångar, M&A och andra transaktioner för överföring av äganderätt och andra äganderätter; värdering i försäkringssyfte, ytterligare emission av aktier eller återköp av aktier under privatiseringen av statligt ägda företag; värdering i syfte att låna ut med säkerhet i fastighet m.m.

Enligt resultaten från en undersökning av ratinginstitutet Expert RA var de mest efterfrågade tjänsterna under det senaste och ett halvt året fastighets- och företagsvärderingstjänster i allmänhet. Dessa områdens andel av den totala marknadsstrukturen stod för 34,3 % respektive 32,1 %.

1.2 Klassificering av fastighetsobjekt

Värdering av fastigheter är av intresse främst för objekt som aktivt cirkulerar på marknaden som en fristående produkt. För närvarande är det i Ryssland lägenheter och rum, kontorslokaler och kontorsbyggnader, bostadshus i förorter med tomter, gratis tomter för utveckling och (eller) för andra ändamål. Fastighetsobjekt inkluderar även mineralfyndigheter, vars ryska marknad ännu inte har bildats. Nedan behandlar vi de allmänna principerna för klassificering av fastighetsobjekt.

Den första kategorin av fastighetsobjekt. Termen "fastighet" i vårt fall hänvisar till varje produkt som är styvt kopplad till en bit mark, dess överföring till en annan plats är omöjlig utan förstörelse och förlust av konsumentvärde. Den föreslagna formuleringen syftar till att främja ett differentierat tillvägagångssätt vid bedömningen av olika kategorier av fastighetsobjekt, med beaktande av deras viktigaste egenskaper, särdrag i handelns omsättning, strukturen och omfattningen av marknader inom vilka köp- och försäljningsprocesser av fastigheter äger rum. Eftersom en mängd olika förhållanden och deras kombinationer påverkar värderingen av en fastighet, användes "feature tree"-metoden för att klassificera (gruppera). En sådan klassificering (gruppering) är flernivå. På varje nivå utförs det på sin egen basis med deras möjliga skillnader på samma nivå, men längs olika "grenar". Samtidigt är djupet (antal nivåer) av klassificeringen större för de grenar där mer representativa (i deras bedömning) objekt finns.

Varje nivå har sitt eget namn och en uppsättning rekommenderade värden för motsvarande klassificeringsattribut.

1. Ursprung.

2. Utnämning.

3. Skala.

3.1 Markområden.

3.2. Avskilda tomter.

3.3. Komplex av byggnader och strukturer (stugabosättning, mikrodistrikt, hotell, sanatorium, etc.)

3.3.1. Bostadshus multi-lägenhet.

3.3.2. Bostadshus enfamiljshus (herrgård, stuga).

3.3.3. Sektion (ingång).

3.3.4. Golv i sektion.

3.3.5. Lägenhet.

3.3.6. Rum.

3.3.7. Sommarstuga.

3.4. komplex av administrativa byggnader.

3.4.1. Byggnad.

3.4 Lokaler eller delar av byggnader (sektioner, våningar).

4. Klar för användning.

4.1. Redo.

4.2. Kräver rekonstruktion eller större reparationer.

4.3. Kräver färdigställande av bygget.

Eftersom lägenhetsmarknaden för närvarande är den mest utvecklade sektorn på fastighetsmarknaden i Ryssland, är det vettigt att fokusera på att studera just denna sektor för att utveckla grundläggande metodologiska tillvägagångssätt för att bedöma värdet av fastigheter.

På den bildade västerländska marknaden antas en annan, som skiljer sig från klassificeringen av fastighetsobjekt som föreslagits ovan i kategorierna A, B och C.

Den är indelad i följande klasser:

1) Specialiserade fastigheter, anpassade till bedrivandet av en specifik verksamhet och vanligtvis säljs med verksamheten.

Exempel: oljeraffinaderier, kemiska anläggningar, verkstäder för placering av maskiner och utrustning; byggnader som på grund av sitt läge, storlek, konstruktion aldrig säljs eller hyrs ut till tredje part på marknaden.

2) Icke specialiserade fastigheter - vanliga byggnader - butiker, kontor, fabriker, lager, som vanligtvis säljs eller hyrs ut.

Klassificeringen av fastighetsobjekt efter olika egenskaper (kriterier) bidrar till en mer framgångsrik forskning av fastighetsmarknaden och underlättar utveckling och tillämpning av metoder för att uppskatta värdet av olika kategorier av fastigheter. I klassificeringsprocessen särskiljs separata grupper av fastigheter, vilket bestämmer möjligheten till enhetliga tillvägagångssätt för deras värdering.

1.3 Typer av fastighetsvärden

I det inledande skedet av fastighetsvärderingen står den sakkunnige värderingsmannen alltid inför det svåra problemet att välja typ av värde för värderingsberäkningar. Detta val beror på många faktorer (objektets karaktär och utvärderingsfunktionerna) och avgör det efterföljande valet av värderingsmetoden för denna fastighet. Om fastighetsvärdering görs i syfte att erhålla ett hypotekslån (lån med säkerhet i fastighet) är det viktigt för värderingsmannen att ha tillförlitlig information om det mest sannolika försäljningspriset för denna fastighet om låntagaren (fastighetsägaren) ) betalar inte tillbaka skulden (lånet). Vid skattevärdering av fastigheter i västländer används fastighetens marknads- eller återanskaffningsvärde, baserat på kostnaden för reproduktion av den senare. Vid utvärdering av objekt som ska rekonstrueras väljs som regel investeringsvärdet, d.v.s. fastighetens värde för en viss investerare.

Vid utvärdering av byggnader för särskilda ändamål, fastigheter i de "passiva" sektorerna av fastighetsmarknaden, när det inte finns tillräckligt med information för att fastställa marknadsvärdet, samt vid utvärdering för fastighetsförsäkringsändamål, återanskaffningskostnaden resp. återanskaffningskostnad används.

Marknadspris

I marknadsekonomiska förhållanden är den vanligaste typen av värde på fastigheter marknadsvärdet. Marknadsvärdet är det mest sannolika pris som en fastighet bör uppnå på en konkurrensutsatt och öppen marknad under alla förhållanden av rättvis handel, medvetet agerande av säljaren och köparen, och utan påverkan av olagliga incitament.

Det är underförstått att i en försäljnings- och köptransaktion är överföringen av rättigheter från säljaren till köparen föremål för följande villkor.

1. Köparens och säljarens motivation är typiska, d.v.s. de fungerar utan onödig press eller extraordinära livsförhållanden.

2. Båda parter är välinformerade, rådfrågade och agerar, enligt deras åsikt, med hänsyn till deras största intressen.

3. Fastigheten har lagts ut till försäljning på marknaden under en tillräcklig tid (tillräckligt för att potentiella köpare ska kunna sätta sig in i informationen om försäljning av fastigheter och fatta beslut om att köpa fastigheten).

4. Betalning gjordes enligt villkoren för finansiering av transaktionen.

5. Priset är normalt, påverkas inte av de specifika villkoren för finansiering och försäljning.

Marknadsvärdet på fastigheter kallas annars för bytesvärdet – i motsats till bruksvärdet (eller nyttjandevärdet), som speglar objektets värde för en viss ägare.

Begreppet marknadsvärde bygger på att en typisk köpare på fastighetsmarknaden har möjlighet att välja alternativa fastigheter. Marknadsvärdet är objektivt, oberoende av önskemål från enskilda aktörer på fastighetsmarknaden och speglar de realekonomiska förhållanden som utvecklas på denna marknad.

Användningskostnad (nyttjandevärde)

Användningsvärde (nyttjandevärde) speglar värdet på en fastighet för en viss ägare som inte kommer att släppa ut fastigheten på fastighetsmarknaden. Bedömningen av ett objekts konsumentvärde görs på grundval av den befintliga profilen för dess användning och de finansiella och ekonomiska parametrar som observerades under förhistorien av objektets drift och som förutspås i framtiden.

Investeringskostnad

Begreppet "investeringsvärde", liknande begreppet "nyttjandevärde", betyder fastighetens värde för en specifik investerare som ska köpa eller investera i den fastighet som värderas. Beräkningen av investeringsvärdet görs på basis av den inkomst som denna investerare förväntar sig och den specifika kapitaliseringstakten. Investeringsvärdet beräknas vanligtvis vid utvärdering av ett investeringsprojekt eller ett inkomstgenererande objekt för en viss investerare. Denna typ av värde är subjektivt.

Ersättningskostnad (kostnad för reproduktion av ett objekt)

Ersättningskostnaden (kostnaden för att reproducera ett objekt) bestäms av kostnaderna i löpande priser för konstruktionen av en exakt kopia av objektet som utvärderas, i dess "nya" skick (utan avskrivning), med användning av samma arkitektoniska lösningar, byggnad strukturer och material, såväl som med samma kvalitet på konstruktion - installationsarbeten. I det här fallet återges samma inkurans av objektet och samma brister i arkitektoniska lösningar som det utvärderade objektet hade.

ersättningskostnad

Återanskaffningskostnaden bestäms av kostnaderna i löpande priser för byggandet av en anläggning som har en uppskattad likvärdig nytta, men byggd i en ny arkitektonisk stil, med moderna designstandarder och progressiva material och strukturer, såväl som modern utrustning för fastigheten . Således uttrycks ersättningskostnaden av kostnaderna för att reproducera en exakt kopia av objektet, och ersättningskostnaden uttrycks av kostnaderna för att skapa ett objekt av en funktionell analog.

Försäkringsvärde

Försäkringsvärdet beräknas utifrån antingen återanskaffningskostnaden eller återanskaffningskostnaden för ett föremål som riskerar att förstöras (eller förstöras). På grundval av objektets försäkringsvärde bestäms försäkringsbelopp, försäkringsutbetalningar och försäkringsränta.

Skattemässigt värde (beskattningsbart värde)

Värdet för beskattningsändamål av juridiska personers och fysiska personers egendom bestäms av sakkunniga värderingsmän som är ackrediterade för skattebesiktningar baserat på antingen marknadsvärdet eller återanskaffningsvärdet för fastigheten, eller så utförs värderingen formellt enligt den regulatoriska metoden utan inblandning av sakkunniga värderingsmän.

Likvidationsvärde

Bärgningsvärdet är det nettobelopp som fastighetsägaren kan få när fastigheten likvideras.

1.4 Grundläggande principer för fastighetsvärdering

Principerna för fastighetsvärdering kan grupperas i följande fyra grupper:

Principer baserade på uppfattning om användning;

Principer relaterade till fastigheter (mark, byggnader, strukturer);

Principer relaterade till marknadsmiljön;

Principen om den bästa och mest effektiva användningen av fastigheten.

Alla övervägda principer för fastighetsvärdering är sammankopplade. Vid värdering av en fastighet är det nödvändigt att om möjligt ta hänsyn till alla eller huvudprinciperna för värderingen för att få en mer tillförlitlig och korrekt värdering av fastighetens värde.

Användarprinciper

Principer baserade på användaruppfattningar inkluderar principerna om nytta, substitution och förväntan.

Nyttansprincipen är att varje fastighet har värde endast om den är användbar för någon investerare och kan användas för att implementera vissa funktioner eller personliga behov, till exempel användningen av fastigheter som hotell, kafé, kontor, museum, etc. .d. Utility är förmågan hos en fastighet att tillfredsställa en användares behov på en given plats och under en given tidsperiod.

Substitutionsprincipen säger att en rationell (typisk) köpare inte kommer att betala mer för en fastighet än det minimipris som tas ut för en annan liknande fastighet av samma nytta. Det maximala värdet på objektet som värderas bestäms av den lägsta kostnad till vilken ett annat liknande objekt med likvärdig nytta kan förvärvas.

Förväntningsprincipen är relaterad till representationen av användaren av fastigheten och säger: värdet av det inkomstgenererande objektet bestäms av mängden kassaflöde som förväntas från användningen av fastigheten som värderas, samt det belopp som förväntas fr.o.m. dess återförsäljning. Det är viktigt under vilken tidsperiod den förväntade inkomsten kommer att tas emot, eftersom investerarens rubel idag är värd mer än rubeln som kommer att erhållas i morgon.

Principer relaterade till kraven för en tomt, byggnader och strukturer som är belägna på den

Denna grupp inkluderar följande principer:

Landets restproduktivitet (produktivitet);

marginell produktivitet (bidragsprincipen);

Balans (proportionalitetsprincipen);

Optimala värden;

Optimal fördelning av äganderätten.

Principen om markens restproduktivitet.

Principen om restproduktivitet (eller produktivitet) säger att markvärdet baseras på dess restproduktivitet (produktivitet). För att förstå denna position är det nödvändigt att inse att varje typ av verksamhet som regel kräver närvaron av fyra komponenter i produktionen: kapital, arbete, ledning och mark.

Mark är en tomt och naturresurser som ligger på den - slutna reservoarer, vilda djur, vegetation och mineraler. De territoriella gränserna för en tomt bestäms i enlighet med det förfarande som fastställts av den nuvarande marklagstiftningen och formaliseras av ett certifikat som utfärdas till ägaren (eller arrendatorn) av statliga markförvaltningsmyndigheter. Mark är huvudfaktorn som ger det utrymme och de resurser som behövs för alla typer av produktiv verksamhet.

Arbetskraft är en uppsättning arbete med produktion av varor (tjänster) och dess implementering på marknaden. Detta koncept omfattar inte förvaltningsverksamhet.

Kapital är pengar som investeras i reproduktion av anläggningstillgångar och rörelsekapital, såväl som i andra komponenter i produktionen - arbete, mark och förvaltning.

Ledningen av produktionsverksamheten inkluderar kunskaper, färdigheter, entreprenörsförmåga och talang hos företagets ledningspersonal. Framgångsrik förvaltning gör att du kan optimera produktionen och maximera vinsten.

Varje del av produktionen (kapital, arbetskraft, förvaltning och mark) måste täckas av företagsinkomster. Men eftersom marken är fysiskt orörlig och andra komponenter lockas till den för entreprenörsverksamhet, betalas arbetskraft, kapital och förvaltning först av allt, och resten av inkomsten betalas till markägaren som hyra. En sådan bedömning överensstämmer med den ekonomiska teorins huvudbestämmelser - mark har ett "restvärde" och ett visst värde endast när det finns en restinkomst efter att ha täckt de övriga tre komponenterna i produktionen. Sålunda uttrycks restproduktiviteten som inkomst som tillfaller mark, efter att ha betalat kostnaderna för arbete, kapital och förvaltning.

Principen om marginalproduktivitet (bidragsprincipen).

Principen om marginalproduktivitet (eller produktivitet) eller principen om bidrag innebär att man som ett resultat av investeringar ska erhålla intäkter, kvar efter täckning av kostnader. När det gäller fastighetsmarknaden kan denna princip tolkas på följande sätt. Ofta låter kostnaden för att reparera en lägenhet dig öka dess värde, och i belopp som avsevärt överstiger kostnaden för att reparera den. I detta fall realiseras principen om marginalproduktivitet eller principen om bidrag. Bidragsbeloppet motsvarar skillnaden mellan det pris som erhållits till följd av reparationen av lägenheten och kostnaden för denna reparation.

Principen att öka och minska avkastningen.

Kärnan i denna princip är att en ökning av kapitalinvesteringarna i produktionens huvudkomponenter orsakar en ökning av tillväxttakten för profiter endast upp till en viss gräns, varefter ökningen av vinster blir mindre än ökningen av kapitalinvesteringarna. Denna gräns motsvarar fastighetens högsta värde. Eventuella efterföljande investeringar i fastigheter kommer inte att ge en proportionell vinstökning och därmed en proportionell ökning av fastighetens värde.

Därför måste värderingsmannen först analysera de olika alternativen för att använda marken. Till exempel att utföra beräkningar av vinst från byggande av olika typer av fastighetsobjekt eller ett annat antal objekt på en given tomt. Först efter det kommer han att kunna göra det slutgiltiga valet av typen av fastighet för konstruktion på denna plats. I processen med variantdesign av olika kombinationer av produktionskomponenter och bestämning av den maximala vinsten på grundval av detta, implementeras principen om att öka och minska lönsamheten.

Balansprincipen.

Balansprincipen (eller proportionalitetsprincipen) är formulerad på följande sätt: komponenterna i produktionen (eller fastigheten) måste kombineras med varandra i en viss proportion. Om volymen av kapitalinvesteringar överstiger volymen av arbete under en given tidsperiod, till exempel vid konstruktion av ett objekt, uppstår en "kapitalfrysning" och en minskning av projektets totala effektivitet. En liknande situation är möjlig när det vid en given tidpunkt inte finns tillräckligt med medel för att bygga en fastighet, vilket är välkänt för investerare i nybyggnation. I detta avseende föreskriver regleringsdokumenten som en del av designdokumentationen för byggandet av anläggningen utveckling av kalenderscheman för byggandet av anläggningen för att få största möjliga effekt av genomförandet av projektet.

Principen om optimala värden.

Principen om optimala värden (principen om optimalt ekonomiskt värde), med tanke på de trender som råder på fastighetsmarknaden, är ett visst (optimalt) värde för en viss typ av fastighet i stor efterfrågan. En expert värderingsman bör alltid ha principen om optimala värden i åtanke och använda den vid utvärdering av fastigheter av denna typ.

Principen om optimal uppdelning av äganderätten.

Äganderätten till en fastighet bör delas och sammanföras på ett sådant sätt att fastighetens totala värde ökar. Den nuvarande lagstiftningen i Ryska federationen tillåter uppdelning och försäljning av egendomsrätter separat. Med äganderätt avses rätten att äga, använda och förfoga över egendom. Utöver äganderätten är äganderätten livstids ärvd besittningsrätt, rätten till permanent (evig) egendomsrätt, ekonomisk äganderätt och rätten till driftledning samt olika slags servitut - rätten av begränsad användning av fastigheten. Dessutom är överföringen av äganderätten till en annan person inte en grund för uppsägning av andra äganderätter, såsom arrenderätter till denna fastighet.

Fördelningen av äganderätten till ett fastighetsobjekt kan utföras på följande sätt:

1. Fysisk separation är uppdelningen av en fastighet i delar: källare, våningar osv. För en landtomt - uppdelningen av rättigheter till luftrummet, till jordens yta och till dess undergrund, uppdelningen av landmassan i separata tomter.

2. Separation efter ägandetid - olika typer av arrende, livstid ägande, framtida äganderätt m.m.

3. Separation av den totala äganderätten - besittningsrätten, tidsbestämd eller evig användning, förfogande, livslångt (ärvt) innehav, ekonomisk förvaltning, operativ förvaltning och rätten till begränsad användning av egendomen.

4. Fördelning av äganderätt mellan deltagare - gemensamt hyresavtal, partnerskap, aktiebolag, optioner, truster, kontrakt med fastställda försäljningsvillkor.

5. Separationer genom panträtter - inteckningar, skattepanträtter, rättsliga panträtter, eget kapital.

Användningen i praktiken av egendomsförhållanden av ovanstående typer av separation av hela äganderätten och deras optimala kombination gör att du kan öka värdet på fastigheter.

Principer relaterade till marknadsmiljön

Denna grupp av principer omfattar principerna beroende, överensstämmelse, utbud och efterfrågan, konkurrens och principen om förändring.

Beroendeprincip

Beroendeprincipen (eller principen om yttre påverkan) säger: olika miljöfaktorer påverkar värdet på en fastighet. Dessa faktorer - beroende på graden av deras inflytande på ett visst objekt - är uppdelade i huvud och ytterligare; beroende på inflytandesfär - på klimat, geologisk, regional, social, ekonomisk, miljömässig, demografisk, juridisk, internationell, stadsplanering, industri och teknisk. I sin tur kan ekonomiska faktorer också differentieras enligt olika kriterier: finansiella, reglerande och andra. En sakkunnig värderingsman måste komma ihåg att i alla fall är läget den viktigaste faktorn som påverkar värdet på en fastighet, och analysen av värdet på fastigheter bör börja med det. Till de viktigaste faktorerna hör även fastighetens närhet till en utvecklad infrastruktur (koppling till användarens marknad): vägar, shopping- och kulturcentrum etc., dvs. utvärderaren behöver fastställa hur intäktsströmmarna är relaterade till användarmarknaden. Dessa två faktorer - objektets placering och dess förhållande till användarens marknad - utgör tillsammans begreppet "ekonomisk placering av fastigheter. Denna totalfaktor har störst inverkan på fastighetens värde. Den sakkunnige värderingsmannen måste identifiera och mäta miljöfaktorernas inverkan på:

Värdet på fastigheten som värderas och gör lämpliga justeringar av det värdet med hjälp av försäljningsjämförelsemetoden;

Mängden kassaflöde med hjälp av inkomstmetoden;

Kostnadsnivå vid bestämning av återanskaffningskostnad eller återanskaffningskostnad med hjälp av kostnadsmetoden.

Principen om överensstämmelse.

Konformitetsprincipen säger att en fastighet som inte uppfyller gällande marknadsstandard har ett lägre värde. En sakkunnig värderingsman måste inte bara känna till efterlevnadsnormerna för en given fastighetsmarknad, utan också övervaka deras utvecklingstrender för att förutse det framtida värdet på fastigheten som värderas.

Principen om utbud och efterfrågan.

Efterfrågan på en fastighet är ett verkligt behov för dem. Utbud är antalet objekt som finns på fastighetsmarknaden och det begränsade utbudet av det.

Kärnan i principen om utbud och efterfrågan är att identifiera sambandet mellan behovet av en fastighet och det begränsade utbudet av den.

Efterfrågan på en fastighet bestäms av dess användbarhet (förmågan att möta användarens behov) och tillgänglighet, men begränsas av potentiella konsumenters solvens. Ju lägre efterfrågan och ju högre utbud, desto lägre kostnad för objektet. Omvänt, om efterfrågan och utbud är balanserade på fastighetsmarknaden, kommer marknadsvärdet på objektet att stabiliseras.

Expert värderingsmän bör komma ihåg att efterfrågan på fastighetsobjekt som regel är mer utsatt för fluktuationer än utbud, eftersom en kraftig förändring i penningmängden (till exempel som ett resultat av finansiella företags konkurs) och känslomässiga stämningar på tidpunkt för en fastighetsaffär etc. inträffar under kortare tidsperioder än byggande av fastigheter, vilket skapar ytterligare utbud på marknaden. Kunskap om denna förmåga i förhållandet mellan utbud och efterfrågan gör att en expert värderingsman kan mer exakt förutsäga värdet på en fastighet.

För bostadslokaler beror förhållandet mellan utbud och efterfrågan på befolkningens demografiska sammansättning, prisnivån på fastigheter och konsumtionsvaror, annonskampanjens intensitet, nya lagar och förordningar, kostnaden för lån, fastighetsbeskattning och andra faktorer.

Den sakkunnige värderingsmannen måste förutsäga förhållandet mellan utbud och efterfrågan för fastigheten som värderas, bestämma graden av påverkan av detta förhållande och alla ovanstående faktorer på värdet av fastigheter.

Konkurrensprincipen.

Konkurrens är rivalitet, konkurrens i alla slags aktiviteter. Alla människor är till sin natur konkurrenskraftiga. Konkurrensen eller rivaliteten ökar dramatiskt när det kommer till övervinster i någon form av verksamhet. Fastighetsmarknaden är inget undantag i detta avseende. Om supervinster görs på fastighetsmarknaden (detta är en vinst som är mycket högre än den vanligtvis bildade vinstnivån i denna sektor av marknaden), tenderar entreprenörer att komma in på denna marknad. Ökad konkurrens leder till ett ökat utbud på marknaden. Om efterfrågan inte ökar, minskar fastighetspriserna i detta fall och entreprenörernas vinst minskar. Omvänt, när konkurrensen försvagas, minskar utbudet och, om efterfrågan inte minskar, stiger priserna på fastighetsobjekt och företagarnas vinster.

Rimlig konkurrens stimulerar förbättringen av kvaliteten på objekt och tjänster på fastighetsmarknaden, medan överdriven konkurrens leder till minskade vinster.

I avsaknad av konkurrens på fastighetsmarknaden (och detta sker med monopolkonkurrens) kan marknadsvärdet på ett objekt inte fastställas, eftersom marknadsvärdet bara bildas på en konkurrensutsatt marknad.

Förändringsprincipen.

Både fastigheten i sig (till exempel fysiskt slitage) och alla miljöfaktorer som påverkar fastighetens värde kan komma att ändras.

De mest karakteristiska typerna av förändringar är de så kallade livscyklerna. Dessa förändringar påverkar även själva fastighetsobjekten, såväl som stadsdelar (städer), industrier och samhället i stort.

Följande huvudcykler i livet särskiljs.

1. Ursprung (design, konstruktion av ett objekt, bildande av en industri, region, etc.).

2. Tillväxt (en period av tillväxt i inkomster från driften av ett fastighetsobjekt, den snabba utvecklingen av en stadsdel (stad), industri, etc.).

3. Stabilitet, jämviktsperiod (stabil inkomst, bildad smak av konsumenter av fastighetsobjekt, bildad infrastruktur i området, etc.).

4. Nedgång (en period av minskad efterfrågan på fastigheter, minskad vinst, nedgång i produktionen inom industrin, etc.).

Med hänsyn till livscykler måste en expertutvärderare analysera och förutsäga lagstiftningsmässiga, demografiska, internationella, vetenskapliga och tekniska, urbana och sociala processer, såväl som fastighetsmarknadens reaktion på dem.

Principen för bästa och mest effektiva användning

Principen om den högsta och bästa användningen är formulerad på följande sätt: det är den rimliga och möjliga användningen av den, vilket ger det högsta aktuella värdet av objektet på den effektiva dagen för värderingen.

En annan definition av denna princip är också känd: det är ett sådant alternativ för att använda en fastighet, vald bland rimliga och möjliga, vilket leder till det högsta värdet av mark. En sådan definition av principen avser vanligtvis bedömning av byggnader och konstruktioner med betydande slitage samt bedömning av fri mark.

Om kostnaden för en byggnad (konstruktion) bestäms, bör man, när man utvärderar denna typ av fastigheter, vägledas av den första definitionen av principen om den bästa och mest effektiva användningen. I det här fallet, när man väljer möjliga alternativ för att använda detta objekt, är det möjligt att utesluta alternativet som antogs vid tidpunkten för bedömningen, eftersom sådan användning av fastigheter är begränsad till en tidsperiod tills värdet av tomten är som bäst och den mest effektiva användningen överstiger värdet av hela fastighetskomplexet (mark och byggnader) i kombination med kostnaderna för rivning av byggnaden.

Denna princip är grundläggande (grundläggande) för genomförandet av alla tre metoderna för värdering, och dess tolkning är av särskild betydelse i varje specifikt fall, eftersom den påverkar valet av typ av värde. Vid fastställande av det mest sannolika försäljningspriset för en fastighet (fastighetens marknadsvärde) är följande tolkning av denna princip mest lämplig: "den mest sannolika användningen av den befintliga fastigheten", medan vid fastställandet av investeringsvärdet betonas i tolkningen är på "den mest effektiva användningen av fastigheten".

Analys av den bästa och mest effektiva användningen av fastigheten utförs i två steg: den första analyserar den bästa och mest effektiva användningen av marken, som om den vore gratis, och den andra - den bästa och mest effektiva användningen av byggnaden (struktur) som finns på denna webbplats .

1.5 Faktorer som påverkar fastighetsvärdet

Liksom i alla andra prissättningsmekanismer beror värdet på fastigheter på en uppsättning objektiva och subjektiva faktorer, av vilka endast de senare är relaterade till beteendet hos en viss säljare, köpare och (eller) mellanhand i det skede då en transaktion slutförs . Subjektiva faktorer inkluderar till exempel temperament, kunskap, ärlighet, tålamod, personliga tycke och ogillar hos deltagare i en fastighetsaffär, etc. Inom ramen för mitt diplom beaktas inte dessa faktorer relaterade till psykologiområdet, och den huvudsakliga uppmärksamheten ägnas åt objektiva faktorer och deras inflytande på värderingen av fastigheter.

Objektiva faktorer är huvudsakligen ekonomiska, som i slutändan bestämmer den genomsnittliga prisnivån för specifika transaktioner.

Ekonomiska faktorer delas in i makroekonomiska och mikroekonomiska. Den första inkluderar faktorer relaterade till den allmänna marknadssituationen: den initiala säkerhetsnivån för efterfrågan på fastigheter i regionen; volymer och struktur för nybyggnation och återuppbyggnad; migrationsfaktorer; juridiska och ekonomiska villkor för transaktioner (skatter, tullar, etc.); inflationens nivå och dynamik. Makroekonomiska faktorer inkluderar också långsiktiga faktorer: skillnaden i dynamiken i priserna på varor (tjänster) och lönevillkor, som påverkar omfattningen av ackumulering av medel och mängden uppskjuten efterfrågan; takten och omfattningen av bildandet av ett nytt socialt skikt av "rika människor" som har möjlighet att investera i fastigheter; utveckling av ett system av utlandsbeskickningar i regionen m.m.

KAPITEL 2. BEDÖMNING AV OBJEKTET FÖR BOSTADSFASTIGHET

2.1 Beskrivning av fastigheten

Taxeringsobjektet är en separat lägenhet, bestående av två vardagsrum.

Syftet med värderingen är att fastställa värdet på ovanstående fastighet.

Med fastighetsobjektet förstås det faktiska objektet, som är fast egendom, och de lagliga rättigheterna till det.

Inspektionen av föremålet

Objektets adress: Ryssland, Novosibirsk, Krasny prospekt, 171/2, apt. 27. Ägare: Abramenko N.I. BKB-certifikat nr 78965784. Lägenheten är privatiserad.

Objektet ligger längs tunnelbanelinjen (på högra stranden), transportnätet är väl utbyggt. Till tunnelbanestationen "Zaeltsovskaya" 10 min. till fots. I närheten finns utställningscentret "Siberian Fair", ett kasino, en nattklubb, en frisör, ett sport- och fitnesscenter, ett kulturcenter "Energy", en biograf "Progress-Kinomir", 10 minuters promenad från Botaniska trädgården.

Den närmaste mikromarknaden ligger 10 minuters promenad.

En analys av lägesområdet gör att du kan ge en hög bedömning av arbetsmarknaden i det område där bedömningsobjektet finns. Närheten till butiker, utbildningsinstitutioner bedöms som tillfredsställande. Kvaliteten på de kommunala tjänsterna, liksom tjänster till skydd för den allmänna ordningen, bedöms som tillfredsställande.

Dagis, klinik ligger 5 minuter från hemmet, skolor är ganska avlägsna (15 - 20 minuter).

Miljöförhållandena är dåliga på grund av närheten till fabriker - Novosibirsks elektrovakuumanläggning, Ekran-fabriken, anläggningen uppkallad efter. Lenin, Novosibirsks halvledarfabrik.

Husets egenskaper.

Väggmaterial - panel. Det totala antalet våningar är 5. Höjden på våningarna är 2,2 m. Huset tas bort från vägbanan, belägen på gårdarna.

Byggår - 1975. Byggnadens allmänna utseende är bra.

Vattenförsörjning - central, värme - central, ventilation - naturlig, energiförsörjning - central.

Information om lägenheten:

Tvårumslägenhet ligger på 2:a våningen i huset. Lägenhetens totala yta är 42 kvm. m, boyta - 28 kvm. m (ett rum - 18 kvm, det andra - 10 kvm). Köksytan är 6 kvadratmeter. m, badrummet upptar 3,5 kvm. Lägenheten har balkong, telefon. Fönster är orienterade mot väster. Den allmänna utsikten över lägenheten är tillfredsställande.

Lägenhetens layout och schemat för dess placering i entrén presenteras i bilaga 1.

Således tillåter analysen av objektets plats och tillstånd i den första approximationen oss att prata om en ganska hög kostnad för objektet.

Bedömningen har gjorts i enlighet med följande antaganden:

Någon särskild undersökning av ingenjörsnätverk genomfördes inte;

Värdeobjektet har inga dolda fel, inklusive fel i byggnadens bärande ram, som kan påverka dess värde;

Fastigheten uppfyller alla sanitära och miljömässiga standarder;

Tillförlitliga informationskällor användes vid bedömningen.

2.2 Värdering av bostadsfastigheter med hjälp av inkomstmetoden

Fastighetsvärdering med direktkapitaliseringsmetod

För att beräkna kapitaliseringsgraden för bostadsvärderingsändamål bör den förenklade Elwoodmetoden användas.

R= Υ - App * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

där R - kapitaliseringsgrad;

Υ - avkastning på eget kapital;

App - möjlig ökning av fastighetens värde för perioden;

SFS är återbetalningsfaktorn med kursen Υ för den beräknade innehavsperioden;

CHOD - driftsnetto;

TC är nuvärdet.

Driftsnettot kan bestämmas med följande formel:

CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)

där EI är den effektiva bruttoinkomsten, som definieras enligt följande:

EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)

där PVH är den potentiella bruttoinkomsten för 1 år, förutsatt att objektet är fullt uthyrt,

PP - uppskattade förluster från arbetslöshetsmöjligheter (3%),

DD - annan inkomst.

Υ - representerar den reala inkomsten som passar den typiska investeraren.

Fondens återbetalningsgrad bestäms av följande formel:

SFS= i / (l+i)n-1, (1,4)

där n är antalet perioder;

i - diskonteringsränta (ränta på eget kapital).

Med hjälp av direktkapitaliseringsmetoden kommer vi att fastställa kostnaden för en tvårumslägenhet som förvärvats för att få hyresintäkter vid efterföljande försäljning.

Hyra - 12000 rubel. / månad Möjlig stilleståndstid - 3% Driftskostnader - 1200 rubel. /månad Avkastningen på eget kapital är 15 %. Mandattiden är 5 år. Den planerade kostnadsökningen är 40 %.

Återbetalningsräntan under de angivna villkoren kommer att vara 0,086:

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.

Då blir kapitaliseringsgraden lika med 0,1583:

R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.

Den effektiva bruttoinkomsten beräknad med formeln (1.3) kommer att vara lika med 139680 rubel:

EVD \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 \u003d 139680 rubel.

Driftsnettot från att äga en fastighet under dessa villkor kommer att vara 125 280 rubel:

CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 rubel.

Det aktuella värdet på fastigheten kan bestämmas med formeln:

TS = CHOD/R, (1,5)

där R - kapitaliseringsgrad;

CHOD - driftsnetto från ägandet av en fastighet.

Så det nuvarande värdet av den bedömda bostadsfastigheten kommer att vara 1 327 118,6 rubel:

TS \u003d 125280 / 0,0944 \u003d 1327118.6 pyb.

I nästa steg av bedömningen kommer vi att fastställa objektets värde genom att diskontera framtida intäkter.

Diskontering av framtida intäkter är en metod som används för att värdera inkomstgenererande fastighetsobjekt som ett nuvärde, förväntade framtida fördelar av att äga ett objekt.

De framtida fördelarna med fastighetstransaktioner är följande:

Frekvensen av mottagandet i form av driftsnetto under ägandet av anläggningen;

Återgång - intäkter från försäljningen av objektet efter utgången av innehavsperioden.

Fastighetens nuvarande värde bestäms enligt följande:

TS = TS (PPD) + TS (P), (1,6)

där PPD är frekvensen av inkomstflöden;

Ρ - återgång;

TC är nuvärdet.

Värdet på en post, beräknat med den diskonterade framtida vinstmetoden, är nuvärdet av alla framtida kassaflöden och återföringar, med hänsyn tagen till riskgraden och alternativa användningsfall.

Metodiken för att beräkna kostnaden enligt den föreslagna metoden är följande.

Steg 1. Prognos för framtida inkomstflöde och uppskattat andrahandsvärde för fastigheten:

Bestämma värdet av prognosperioden;

Bestämma frekvensen för mottagande av inkomst.

Driftöverskottet (NOR) används som prognosbas.

Återgångsberäkning, d.v.s. intäkter från försäljning av ett objekt, görs med hänsyn till eventuella värdeförändringar på fastigheten. Kostnader förknippade med försäljningskostnader dras av från reversionskostnaden.

Steg 2. Beräkning av diskonteringsränta.

Diskonteringsräntan är en faktor som används för att beräkna nuvärdet av en summa pengar som tas emot i framtiden.

Diskonteringsräntan visar effektiviteten av kapitalinvesteringar, med hänsyn tagen till risken att erhålla det planerade beloppet. Diskonteringsräntan är vald som den genomsnittliga avkastning som investerare förväntar sig att få på sina kapitalinvesteringar i liknande fastigheter på en given marknad.

Eftersom diskonteringsräntan direkt beror på risken bestäms den av hur högt den genomsnittliga investeraren bedömer risknivån förknippad med att investera pengar i denna fastighet.

Ju högre risknivån är, desto högre är diskonteringsräntan och följaktligen blir nuvärdet av framtida inkomster mindre och mindre än nuvärdet av fastigheter.

Steg 3. Konvertering av det framtida värdet av kassaflöden till nuvärde med hjälp av tekniken för sammansatt ränta.

СР = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1,7)

där Δ - ökning eller minskning av objektets värde;

СР - kostnad för återgång;

J - andelen förändringar i objektets värde för rapporteringsperioden (0,4).

Det aktuella värdet på fastigheten beräknas med följande formel:

där i - avkastning på eget kapital;

n - prognosperiod.

Driftsöverskottet beräknades ovan med direktkapitaliseringsmetoden och uppgick till 125 280 rubel för den fastighet som värderas.

Antag att vi får intäkter från driften av ett fastighetsobjekt med en frekvens av 1 gång per år. I det här fallet kommer det nuvarande värdet av fastigheten att vara 1346178 rubel:

TC = 125280 / (1+ 0,15) + 125280 / (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0,4) / (1+0,15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696

TC = 1346178 rubel.

Vid bedömningen är det möjligt att uppskatta det framtida värdet av kassaflöden från fastigheten.

SR \u003d 1346178 * (1 + 0,4) \u003d 1884649 rubel,

Således, efter 5 år, kan den utvärderade lägenheten säljas för 1 884 649 rubel.

2.3 Värdering av bostadsfastigheter genom att jämföra försäljning av analoger

Kärnan i tillvägagångssättet är att jämföra fastigheten som värderas med andra fastigheter som har lagts ut till försäljning.

Den grundläggande principen för det jämförande tillvägagångssättet för fastighetsvärdering är principen om substitution. Den säger att om det finns flera liknande fastigheter på marknaden kommer en rationell köpare inte att betala för ett objekt mer än det belopp som det skulle kosta att förvärva en annan fastighet med liknande nytta.

Bedömningssteg:

1. marknadsundersökningar;

2. Insamling och verifiering av data.

3. analys och jämförelse av data;

4. ändring;

5. dataavstämning.

Marknadsundersökningar görs för att identifiera de jämförbara försäljningar och fastigheter till salu som liknar den fastighet som värderas.

Varje försäljning som används som jämförbar i värderingsrapporten måste personligen verifieras av värderingsmannen.

Det är nödvändigt att jämföra varje objekt med det som utvärderas och analysera skillnaderna:

Försäljningsdatum;

Fysiska egenskaper;

Plats;

Försäljningsvillkor.

Nästa steg i bedömningen är att göra justeringar. Kärnan i detta steg är att justera försäljningspriserna eller begärda priserna för varje jämförbart objekt i enlighet med de befintliga skillnaderna.

Värdejusteringar ändrar priset på det sålda objektet av analogen med ett visst belopp, där skillnaderna i egenskaperna hos objektet av analogen och objektet som värderas uppskattas.

Procentuella justeringar används för att korrigera för skillnader relaterade till transaktionstid, plats och fysiska egenskaper.

successiva ändringar. Deras egenhet ligger i det faktum att, beroende på sekvensen för att göra procentuella justeringar, kan ett annat resultat erhållas.

Kumulativa korrigeringar erhålls genom att multiplicera alla individuella korrigeringar. I det här fallet krävs inte sekvensen.

Det slutliga värdet är en bedömning som görs av värderingsmannen baserat på en analys av all tillgänglig information. Enkelt medelvärde leder inte alltid till ett korrekt resultat, och dessutom är det inte alltid nödvändigt att välja ett nummer som kostnadsindikator. Att använda ett värdeintervall är mer korrekt.

För att tillämpa metoden för att jämföra marknadsanaloger är det nödvändigt att samla in data om tio tvårumslägenheter som erbjuds till försäljning i Zaeltsovsky-distriktet (Siberian Fair, Botanical Garden). Uppgifter om liknande lägenheter presenteras i tabellen i tabell 1 i bilaga 2.

Var och en av de tio presenterade lägenheterna ska kännetecknas av kostnadsmetodens koefficienter och resultaten sammanfattade i en tabell.

Förhållandet mellan lägenhetens totala yta och boyta Ksozh - tar hänsyn till förhållandet mellan lägenhetens totala yta och dess boyta. Det tas lika med:

0,95 - förhållande mindre än 1,50

1,00 - förhållande från 1,50 till 1,66

1,05 - förhållande från 1,66 till 2,00

1.10 - över 2.00.

Koefficienten för närvaron av en balkong eller loggia Kbl:

Om det finns en balkong är denna koefficient 1,00;

I närvaro av en loggia - 1,05;

I deras frånvaro - 0,95;

om det finns två eller flera balkonger eller loggier - 1.10.

Kat golvkoefficienten i händelse av att lägenheten ligger på första eller sista våningen i byggnaden är 0,90. I alla andra fall - 1,00.

Isolationskoefficienten för Kiz-rummen tas lika med:

1.04 - alla rum är isolerade;

0,96 - angränsande rum i tvårumslägenheter, eller mer än ett genomgångsrum i 3-6 rumslägenheter;

1.00 - i alla andra fall.

Tillgänglighetskoefficienten för hissklippan tas lika med:

1.03 - det finns en hiss i hus med 5 eller färre våningar;

1.00 - det finns hiss i hus med fler än 5 våningar, eller inte i hus med 5 eller färre våningar;

0,97 - det finns ingen hiss i hus med mer än 5 våningar.

Koefficienten för höjden på lokalen Kvys är lika med:

0,98 - höjden på lokalerna är mindre än 2,5 m;

1,00 - höjden på lokalerna från 2,50 m till 2,80 m;

1,02 - höjden på lokalerna från 2,80 m till 3,00 m;

1,04 - höjd av lokaler från 3,00 till 3,40 m;

1,06 - höjden på lokalerna är över 3,40 m.

Tillgänglighetskoefficienten för sopnedkastet K mus tas lika med:

1.02 - tillgänglig i hus med mindre än 5 våningar;

0,97 - inte i hus med mer än 5 våningar;

1.00 - i övriga fall.

Koefficient med hänsyn till området för köket Kk:

0,95 - med en köksyta på upp till 6 kvadratmeter. m;

1,00 - med en yta på 6 kvm. m till 9 kvm. m

1,02 - med en yta på 9 kvm. m till 12 kvm. m;

1,10 - över 12 kvm. m.

Värdena på koefficienterna för varje fastighet framgår av tabell 2 i bilaga 2. Motsvarande kostnad för en tvårumslägenhet, beräknad i tabell 2, är kostnaden för en tvårumslägenhet i ett femvåningshus med ett förhållande mellan total och boyta från 1,5 till 1,66, med balkong, på mellanvåningen, takhöjd mer än 2,5 m, utan sopnedkast, köksyta från 6 till 9 m.

Genom att multiplicera den aritmetiska genomsnittskostnaden för tio lägenheter med den totala arean av den bedömda lägenheten och dividera med korrigeringskoefficienterna för den bedömda lägenheten, får vi det verkliga marknadspriset för lägenheten, vilket kommer att vara 2410714:

54 tusen rubel * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =

Sålunda, som ett resultat av att utvärdera fastigheten som studeras med den jämförande metoden, fann man att marknadspriset för en tvårumslägenhet är 2 410 714 rubel.

2.4 Fastighetsvärdering med hjälp av kostnadsmetoden

Enligt kostnadsmetoden bestäms värdet av en fastighet av mängden resurser som spenderas på dess reproduktion eller ersättning, med hänsyn till fysisk och inkurans.

Det är ganska svårt att bedöma kostnaden för en lägenhet med hjälp av kostnadsmetoden, eftersom det är ganska svårt att uppskatta kostnaderna för att bygga en lägenhet, att separera kostnaderna för byggandet av ett bostadshus som helhet.

Vi kommer att utvärdera kostnaden för objektet med hjälp av kostnadsmetoden under antagandet att kostnaderna för att bygga ett hus är fördelade i proportion till den totala ytan av lägenheter. Detta antagande är villkorat, men det låter dig ändå få en ungefärlig uppskattning av kostnaden för en lägenhet med hjälp av en kostnadsmetod.

Så det är känt att byggföretaget LLC "Promstroy - D" planerar att bygga ett bostadshus på gatan. Flygplats (i Zaeltsovsky-distriktet i Novosibirsk, i omedelbar närhet av huset där bedömningen är belägen). LLC "Promstroy - D" fick rätten att designa och bygga detta hus på en tomt med en total yta på 3 tusen 298 kvadratmeter. m. Värderingen av marknadsvärdet på tomten och kostnaden för att bygga ett bostadshus på uppdrag av investeraren utfördes av Praktika LLC. Enligt förprojektdokumentationen kommer den totala användbara arean för lägenheter i en 5-våningsbyggnad att vara 3 262 kvm. m. Bostadshuset kommer att innehålla 75 lägenheter.

Enligt experterna från Praktika LLC kommer kostnaden för att bygga ett hus att uppgå till 10 miljoner 640 tusen rubel. I det här fallet är byggkostnaderna på 1 kvm. m. av det totala området kommer att uppgå till 3261,8 rubel.

Den totala ytan av fastigheten under värdering är 42 kvm. m. Således, i enlighet med kostnadsmetoden, kommer kostnaden för att återställa objektet att vara 136 995,6 rubel. (3261,8 rubel * 42 kvm).

Återanskaffningskostnaden bör fastställas med hänsyn till ackumulerade avskrivningar. Nyttjandeperioden för ett bostadshus är 40 år. Avskrivning på det värderade objektet är 30 år. Vid bedömning är det alltså nödvändigt att ta hänsyn till 10/40 av objektets återanskaffningskostnad.

Att uppskatta värdet på objektet med kostnadsmetoden kommer att vara:

136 995,6 RUB * 10 / 40 \u003d 34248,9 rubel.

2.5 Avstämning av värderingsresultat för bostadsfastigheter

För att utvärdera ett bostadsfastighetsobjekt - en tvårumslägenhet belägen i Zaeltsovsky-distriktet i Novosibirsk - användes inkomstmetoderna och jämförande tillvägagångssätt, enligt vilka följande resultat erhölls:

1. Enligt metoden för att jämföra försäljning av analoger är kostnaden för objektet 2410714 rubel.

2. Som en del av inkomstmetoden:

3. I enlighet med kostnadsmetoden kommer kostnaden för objektet att vara 34248,9 rubel.

Fastställandet av likvidationsvärdet är ganska sällsynt i rysk värderingspraxis, vilket påverkar den låga nivån på metodstöd för denna typ av värdering.

Den enda faktor som påverkar likvidationsvärdets värde och skiljer det från marknadsvärdet är faktorn ”tvångsförsäljning”, som är typisk för icke marknadsmässiga förhållanden vid försäljning av fastigheter.

Således blir det ganska uppenbart att för att beräkna bärgningsvärdet i de nuvarande ryska förhållandena är det möjligt att använda följande ekvation:

Smart. = Sryn. x (1 - Kvyn.),

var är slick. - bärgningsvärde av fastigheter;

Sryn. - Marknadsvärdet för det föremål som studeras;

Kvyn. - korrigering för tvångsförsäljning, förutsatt 0< Квын. < 1.

Enligt ovanstående ekvation beräknas bärgningsvärdet i två steg. I det första skedet bestäms marknadsvärdet på den studerade fastigheten. I det andra steget beräknas värdet av justeringen för tvångsförsäljningen och inkluderas i värdet av marknadsvärdet, det vill säga marknadsvärdet justeras för faktorn "tvångsförsäljning" (för icke-marknadsmässiga försäljningsförhållanden) .

Om beräkningen av marknadsvärdet för fastigheter inte orsakar svårigheter, väcker definitionen av en justering för tvångsförsäljningen och dess matematiska motivering många frågor. I praktiken accepterar värderingsmän det intuitivt i intervallet från 0,1 till 0,3 (10 - 30 % av marknadsvärdet).

Så, i fallet med ett värde på justeringskoefficienten på nivån 10%, kommer bärgningsvärdet för en bostadsfastighet att vara:

Slick = 2410714 rubel. x (1 - 0,1) = 2169642,6 rubel.

Om värdet på justeringskoefficienten är på nivån 30%, blir räddningsvärdet för bostadsfastigheten:

Slick = 2410714 rubel. x (1 - 0,3) = 1687499,8 rubel.

Så i allmänhet kan vi dra slutsatsen att likvidationsvärdet för fastigheten kommer att vara från 70 till 90% av dess marknadsvärde och kommer att variera från 1 687 499,8 tusen rubel. upp till 2169642,6 tusen rubel.

Därmed står det klart att priset på lägenheten i de fyra alternativen visade sig vara olika. För att avgöra vilket pris som mest exakt återspeglar värdet på ett objekt är det nödvändigt att känna till syftet med värderingen, eftersom syftet med värderingen avgör valet att bestämma värdet.

Om syftet med bedömningen är att fastställa värdet av ett föremål som förvärvats i syfte att göra vinst i form av periodisk inkomst med efterföljande försäljning, bör man fokusera på siffran som erhålls i inkomstmetoden (1327118,6 rubel - 1346178 rubel )

Om syftet med bedömningen är att fastställa objektets verkliga marknadsvärde, medan det finns tillräckligt med information om försäljningspriserna för liknande objekt, bör kostnaden för lägenheten tas som den siffra som erhålls genom att jämföra marknadsanaloger (2410714 rubel). ).

Om syftet med värderingen är att fastställa värdet på en lägenhet som står som säkerhet för att erhålla ett bostadslån, så är likvidationsvärdet det lämpligaste, eftersom försäljningen av värderingsobjektet vid utebliven uppfyllelse av lånet överenskommelse måste säkerställas på ganska kort tid. Således, som värdet på fastigheten, bör ett värde i intervallet 1 687 499,8 tusen rubel tas. upp till 216942,6 tusen rubel.

KAPITEL 3. FÖRSLAG ATT FÖRBÄTTRA FASTIGHETSVÄRDERINGSMETODER

bostadsfastighets värderingsvärde

I allmänhet ägnas det första kapitlet i större utsträckning åt de teoretiska grunderna, de grundläggande kategorier som hör samman med fastighetsvärderingen.

I det andra kapitlet i arbetet presenteras resultaten av fastighetsvärderingen utifrån tre tillvägagångssätt för att bestämma marknadsvärdet: värdering i termer av kostnader (kostnadsansats), värdering genom direkt jämförelse av försäljning (jämförande ansats), värdering i termer av förväntad eller faktisk inkomst (inkomstmetod) .

Vid jämförelse av resultaten av bedömningen fann man att alla tillvägagångssätt ger olika resultat. Låt oss överväga de viktigaste riktningarna för att förbättra de presenterade metoderna för fastighetsvärdering.

I modern värderingspraxis används ofta tekniken för att utföra ersättningskostnadsberäkningar med hjälp av UPVS-kollektioner. Användningen av dessa samlingar började 1997, då marknadsinformation om fastighetsobjekt praktiskt taget saknades, och användningen av dessa samlingar var det enda sättet att fastställa ”marknadsvärdet”, främst för omvärdering av anläggningstillgångar. Det senaste decenniet har det skett stora förändringar i informationsstödet på fastighetsmarknaden och budgetering. Ryska federationens Gosstroy har bytt till en ny uppskattning och ett nytt regelverk. Dekret från Rysslands Gosstroy nr 16 daterat den 8 april 2002 "Om åtgärder för att slutföra övergången till en ny uppskattad och reglerande bas för prissättning inom bygg" avbröt från den 01/01/2003 de reglerande dokumenten från Gosstroy of the USSR, utarbetade till den prisnivå som föreskrivs av de uppskattade och regulatoriska grunderna från 1991 och 1984. I stället för dem införs statliga elementära skattade normer (GESN) och federala enhetspriser (FER). Gosstroy of Russia godkände och satte i kraft:

· GESNr-2001 "Ange grundläggande uppskattade normer för reparations- och byggnadsarbeten";

· GESN-2001 "Ange elementära uppskattade normer för allmänna byggnadsarbeten";

GESNm-2001 "Ange elementära uppskattade normer för installation av utrustning"

HPES är utformade för att fastställa sammansättningen och behovet av resurser som krävs för att utföra byggnadsarbeten vid anläggningar, förbereda kostnadsuppskattningar (uppskattningar) med hjälp av resursmetoden, samt för att betala för utfört arbete och skriva av material.

Gosstroy of Russia utvecklar federala enhetspriser (FER, FERr och FERm) endast för Moskva-regionen. Vidare överförs priserna för Moskva-regionen av Gosstroy till de regionala centra för prissättning i byggandet för att koppla priserna till regionala förhållanden. Efter bindning skickas prissamlingarna tillbaka till Gosstroy för vidare godkännande. För närvarande har processen med att utveckla ett nytt regelverk ännu inte slutförts. Att genomföra fastighetsvärdering utifrån det nya regelverket är en mycket komplex och tidskrävande uppgift som kräver speciella kunskaper och färdigheter. För att det nya regelverket ska komma in i praktiken för värdering är det nödvändigt att utföra en uppsättning arbeten med utveckling av mjukvara och datorsystem anpassade för att lösa tillämpade problem med fastighetsvärdering.

Nyligen har regionala centra för prissättning inom byggandet börjat arbeta aktivt, företag som specialiserat sig på tillhandahållande av informationstjänster har dykt upp, till exempel NPF Center for Information Technologies in Construction.

Och bara fastighetsvärderingsmän använder fortfarande länge föråldrade samlingar från 70-talet av förra seklet och motiverar samtidigt objektens "marknadsvärde" på grundval av dem. Erfarna värderingsmän har länge förstått bristerna med användningen av UPVS-samlingar, främst relaterade till listan över kostnader som ingår i enhetspriser, genomsnittlig indexering, inkonsekvens i teknik, förhållandet mellan arbetets omfattning etc.

Så i samlingarna av UPVS beaktas följande kostnadsposter:

· direkta kostnader;

omkostnader;

Planerade besparingar (vinst);

allmänna platskostnader för tilldelning och utveckling av byggarbetsplatsen;

kostnad för design och undersökningsarbete;

kostnader förknippade med produktion av arbete på vintern;

Kostnaden för premielöner

kostnaden för att upprätthålla direktionen för ett stående företag;

· Förluster från avveckling av tillfälliga byggnader och strukturer.

· Kostnaden för att transportera arbetare över en sträcka på mer än 3 km. i avsaknad av kollektivtrafik;

· Kostnaden för att betala bonusar till anställda för arbetets mobila karaktär.

Erfarna värderingsmän använder i sina beräkningar sin egen utveckling baserat på justeringar av analoger eller konsoliderade uppskattningar.

I arbetet av P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev "Fastighetsvärdering, del I. Fastighetsvärdering", visas det på ett specifikt exempel att resultaten av beräkningen av återanskaffningskostnaden för bostadsfastigheter med hjälp av UPVS:s metod avsevärt, flera gånger , skiljer sig från marknadsindikatorer.

Men i de flesta rapporter som granskats av expertrådet för det ryska samfundet av värderare, är bedömningen av marknadsvärdet på fastigheter fortfarande baserad på föråldrade UPVS. Dessutom, för att på något sätt föra resultaten av dessa beräkningar närmare marknadsindikatorer, införs en viss multiplikationsfaktor i dem, som kallas "entreprenörens vinst". Det accepteras helt godtyckligt, eftersom det inte är möjligt att ta bort denna indikator från marknaden under moderna förhållanden. Det bör här betonas att i enlighet med IVS-2003 ”tillämpningen av marknadsvärde kräver att en värdering sluts enbart på grundval av marknadsdata”. Vid tillämpning av RSA fastställer värderingsmannen entydigt ett icke-marknadsvärde, vilket bör återspeglas i rapporten.

I Ryssland finns det fortfarande ingen tillförlitlig informationsbas om de aggregerade grundläggande indikatorerna för byggkostnaden, som är tillgängliga från västerländska värderingsmän (i enlighet med exemplet WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

För närvarande är den viktigaste erkända informationsbasen för fastighetsvärdering utvecklingen av Co-Invest LLC. Detta företag publicerar kvartalsvis bulletinen "Prisindex i konstruktion" samt serien "Taxeringshandbok": "Industribyggnader", "Bostadsbyggnader", "Samlingar av köpkraftspariteter för valutor på nationella byggmarknader", "Handbok för återanskaffningskostnaden för byggnader och konstruktioner i aktuell prisnivå m.m.

När man använder dessa publikationer måste man komma ihåg att de flesta av deras beräkningar är baserade på den normativa basen för planekonomin, indexerad med vissa priskoefficienter och därför kan de slutliga resultaten av bedömningen ha ett betydande fel av de skäl som anges ovan. . Vid tillämpning av vissa index är det nödvändigt att noggrant studera förutsättningarna för deras beräkning.

Nyligen publicerad och tillkännagiven som den första i landet, förväntad av värderingsmän, Regional Guide to Construction Costs (RCC-2006). Den tillhandahåller kostnadsindikatorer efter typ av byggnadsarbete, aggregerade kostnadsindikatorer (CSI) och "information för att bedöma det erforderliga investeringsbeloppet i det uttryckliga alternativet." I själva verket hänvisar den senare definitionen till den beräknade kostnaden för objekt-analoger av moderna byggnader och strukturer. Del III av RCC innehåller "analoga objekt med tekniska och ekonomiska indikatorer för strukturella element, analoga objekt med tekniska och ekonomiska indikatorer för objektet som helhet och en sammanfattande tabell över tekniska och ekonomiska indikatorer som rekommenderas för att bestämma kostnaden för bostadshus och sociala och kulturella anläggningar." Kostnadsindikatorer definieras i priser från och med 01.01.2006 för "Moskva-regionen". Katalogen innehåller kostnadsindikatorer för 18 typer av moderna bostadshus och 27 fastigheter för icke-bostäder. I RCC-2007 har denna lista över objekt utökats avsevärt.

Publiceringen av RCC skapar förutsättningar för dess tillämpning i fastighets- och företagsvärderingsförfaranden. Om det i fastighetsvärdering är möjligt att använda del II av handboken "Aggregerade värdeindikatorer", så är det i kostnadsmetoden för företagsvärdering möjligt att använda del III "Objekt-analoger av byggnader och strukturer".

RCC-samlingar bör således bli den grundläggande grunden för fastighetsvärderingen. Det finns dock betydande brister i dessa samlingar. Det viktigaste är att de inte tillhandahåller de initiala uppgifterna och huvudantagandena för de erhållna värdena för kostnaden för analoger. Så det är inte helt klart vilken specifik sammansättning av utrustningen som beaktas i de slutliga indikatorerna, vad som ingick i byggarens övriga kostnader etc. Det gemensamma arbetet av estimerare, analytiker och värderingsmän i riktning mot att förbättra RCC kan leda till skapandet av en informationsbas som är så nödvändig för fastighetsvärderingsmän.

Huvudriktningen i utvecklingen av värderingsverksamheten håller för närvarande på att bli bedömningen av marknadsvärdet på fastigheter. Detta blir möjligt på grund av det faktum att vårt land ackumulerar en databas över det faktiska marknadsvärdet på fastigheter.

För att förenkla processen för värdering av bostadsfastigheter i värderingsbyråer kan en regressionsmodell av kostnaden för en lägenhet användas, vilket gör att du kan beräkna kostnaden för en bostadsfastighet beroende på ett antal av dess parametrar.

Ett exempel på att bygga en sådan modell ges i tidningen "Real Estate" för december 2005. Modellen byggdes enligt prislistorna för flera fastighetsbolag som är engagerade i implementeringen av bostäder med olika konsumentegenskaper i olika distrikt i staden Novosibirsk. För analysen samlades information in om 450 lägenheter (150 alternativ för varje typ av lägenhet - ett-, två-, trerums) enligt följande parametrar:

Kostnaden för lägenheten

Området där fastigheten är belägen

Ägandetyp:

allmännyttiga bostäder,

Bostäder förvärvade enligt ett privatiseringsavtal,

Fastighet köpt enligt köpeavtal

Materialet i huset där lägenheten ligger:

Panel, tegel, monolit,

Hustyp:

Elit,

förbättrad layout,

typisk,

full storlek,

- "Chrusjtjov",

våningen i huset,

Våningen som lägenheten ligger på,

Lägenhetens totala yta,

vardagsrummet i lägenheten,

köksdel,

Närvaron av en balkong eller loggia,

Att ha en telefon.

Låt oss i detalj överväga förfarandet för att bygga en modell med exemplet med enrumslägenheter.

I det första steget av att bygga modellen analyserades matrisen av korrelationskoefficienter för att identifiera parametrar som är starkt beroende av varandra. Huvuduppgiften var att välja sådana faktorer, vars korrelationskoefficient inte skulle överstiga värdet 0,8. Baserat på resultaten av analysen byggdes en matris av korrelationskoefficienter, som tar hänsyn till 6 faktorer, det vill säga exakt hälften av de som ursprungligen samlades in, eftersom de återstående faktorerna inte uppfyllde villkoret som ställdes på korrelationskoefficienten.

Baserat på insamlad data om de valda faktorerna byggdes följande regressionsmodell:

Ρ = -10,12 + 9,24 Stotal + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)

eller generellt:

Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3,2)

Följande notation används i den presenterade ekvationen:

Ρ är priset på en lägenhet med fasta parametrar definierade nedan,

Stot - lägenhetens totala yta,

x1 är en dummyvariabel som kännetecknar området där lägenheten är belägen,

x2 är en dummyvariabel som kännetecknar materialet i huset där lägenheten är belägen;

x3 är en variabel som kännetecknar antalet våningar i byggnaden där den bedömda lägenheten är belägen;

x4 är en dummyvariabel som kännetecknar våningen där lägenheten är belägen;

x5 är en dummyvariabel som kännetecknar närvaron av en telefon i lägenheten.

Statistiska indikatorer för denna modell bekräftade betydelsen av de erhållna resultaten.

Således återspeglar den resulterande modellen mycket väl beroendet av den genomsnittliga kostnaden för lägenheter på dess parametrar på bostadsmarknaden i staden Novosibirsk (utan att ta hänsyn till extrema alternativ).

De presenterade modellerna omsattes i praktiken i fastighetsbyråerna i staden Novosibirsk "Zhilfond" och "Amir - Real Estate", som har heltidsanställda för att bedöma kostnaden för lägenheter till salu och även fungera som säkerhet i lån överenskommelser. Det bör noteras att experter uppskattade effektiviteten av deras tillämpning.

Det andra viktiga problemet som värderingsmän står inför är att förutsäga värdet på en lägenhet i framtiden. Detta problem blir särskilt relevant när man bedömer kostnaden för en lägenhet för bolåneändamål, eftersom försäljningen av en lägenhet kommer att äga rum i framtiden, och det är viktigt att bestämma tillväxttakten i kostnaden för en lägenhet under en period av en låneavtal.

De initiala uppgifterna för att bygga en modell för prisdynamik på den sekundära bostadsmarknaden togs från fastighetstidningarna per kvartal av motsvarande år. För varje år samlades uppgifter in om 240 lägenheter - 80 för varje lägenhetstyp (en-, två-, trerumslägenheter). . Huvudsyftet med att bygga modellen är att fastställa modellen för att ändra priserna på fastigheter på andrahandsmarknaden.

Strukturen för de insamlade uppgifterna om lägenheter visas i fig. 2.1, 2.2, 2.3.

Ris. 2.1. Strukturen av lägenheter som beaktas när modellen bygger, efter typ av bostad

Ris. 2.2. Strukturen av lägenheter som beaktas när modellen bygger, efter typ av bostad

Ris. 2.3. Strukturen på lägenheterna som beaktas när man bygger modellen, efter husets materialtyp

Den tidsmässiga analysen av ekonomiska fenomen skiljer mellan olika typer av evolution.

1. Trend, trend eller långsiktig rörelse. Det finns ingen strikt definition av en trend, den avslöjas intuitivt. En trend motsvarar en långsam förändring i någon viss riktning som kvarstår under lång tid.

2. Cykel, kortsiktig komponent - snabb kvasi-periodisk rörelse, där det finns en ökningsfas och en minskningsfas.

3. Säsongskomponent - förändringar som sker regelbundet, i motsats till en cykel.

4. Slumpmässiga fluktuationer, effekter - kaotisk rörelse av relativt hög frekvens, som har en mer eller mindre konstant karaktär.

Vissa statistiska serier representerar en eller annan typ av evolution i sin rena form, men de flesta av dem är en kombination av alla eller enskilda komponenter.

Teoretiskt sett är en serie prisdynamik en kombination av trend, säsongskomponent och slumpmässiga fluktuationer. I det nuvarande utvecklingsstadiet av fastighetsmarknaden störs den säsongsmässiga komponenten av priset på en lägenhet, vilket beror på hög pristillväxt och den aktuella marknadens investeringsattraktionskraft. Därför ägnades särskild uppmärksamhet åt att belysa trenden i den aktuella dynamiska serien.

Enligt serien av dynamik för priser för lägenheter byggdes följande modell.

Polynom av andra graden:

yi = a + bt2, (3,3)

där jag - lägenhetstyp,

t - tidsperiod.

Det bör noteras att, i enlighet med de kriterier som används i statistiken, bör korrelationskoefficienten vara nära 1 (överstiga 0,7), signifikansfaktorn F bör vara mindre än 0,03 (för de givna modellparametrarna).

Således återspeglar de erhållna modellerna väl dynamiken i priserna på den sekundära bostadsmarknaden i staden Novosibirsk.

Enligt den erhållna modellen skulle kostnadsökningen för enrumslägenheter ha varit 22,0 % 2006, medan den faktiska kostnadsökningen var 24,3 %.

Enligt denna modell skulle ökningen av kostnaden för en tvårumslägenhet i staden Novosibirsk 2006 vara 21,7 %, medan tillväxttakten i själva verket var 21,6 %.

I enlighet med den presenterade modellen var ökningen av kostnaden för en trerumslägenhet i staden Novosibirsk 2006 tänkt att vara 21,5%, medan tillväxttakten i själva verket var 31,0%.

Genom att ersätta verkliga data om kostnaden per kvadratmeter för lägenheter i staden Novosibirsk under varje kvartal 2006, kan det noteras att detta värde faller inom gränserna för konfidensintervallen byggda enligt modellen.

Enligt experter beskriver den resulterande modellen på ett adekvat sätt den nuvarande situationen på fastighetsmarknaden för tillfället. Prognosen för ökningen av bostadskostnaderna i slutet av 2006 för vissa typer av lägenheter sammanfaller med verkliga data, eftersom tillväxten på marknaden som förutspås av experter är 20-30%.

Värderingsmannen står ständigt inför problemet med att förutsäga kostnaden för lägenheter, detta problem är särskilt akut när man bedömer för utlåningsändamål. Beslutets riktighet beror på specialistens erfarenhet, kvalifikationer samt på kvaliteten på de insamlade uppgifterna på marknaden för det föremål som utvärderas. Användningen av de föreslagna statistiska modellerna i specialisternas arbete kommer att bidra till att förbättra prognosernas noggrannhet, såväl som kvaliteten på värderingen av bostadsfastigheter.

SLUTSATS

Baserat på studiens resultat kan följande slutsatser dras.

Det finns tre tillvägagångssätt för värdering av fastighetsobjekt.

Inkomstmetoden består i att bestämma värdet på fastigheten som värderas baserat på mängden inkomst som den kan generera i framtiden, och används oftast för att värdera kommersiella fastigheter.

Kostnadsmetoden bestämmer kostnaden baserat på byggkostnaderna för ett liknande objekt (kostnaden för material, transportkostnader etc.), och baseras på det faktum att värdet på det föremål som bedöms inte kan vara högre.

Metoden för att jämföra försäljning (jämförande tillvägagångssätt) består i att hitta de närmaste analogerna till det värderade objektet och göra justeringar av deras värde, med hänsyn till skillnaderna mellan dem och det värderade objektet. Detta tillvägagångssätt är det huvudsakliga vid värderingen av bostadsfastigheter, eftersom det finns tillräckligt många förslag på försäljning av bostadslokaler på marknaden för en korrekt bedömning.

Syftet med bedömningen som presenterades i den praktiska delen av arbetet var att fastställa marknadsvärdet på en lägenhet bestående av två vardagsrum, belägen i Zaeltsovsky-distriktet i Novosibirsk

För att utvärdera ett bostadsfastighetsobjekt - en tvårumslägenhet belägen i Zaeltsovsky-distriktet i Novosibirsk - användes metoderna för inkomst, kostnad och jämförande tillvägagångssätt, enligt vilka följande resultat erhölls.

Enligt metoden för att jämföra marknadsanaloger är kostnaden för objektet 2410714 rubel.

Som en del av inkomstmetoden:

Enligt metoden för direkt kapitalisering kommer kostnaden för lägenheten att vara 1 327 118,6 rubel;

Enligt metoden för att diskontera framtida inkomster - 1346178 rubel.

Enligt kostnadsmetoden kommer kostnaden för objektet att vara 34248,9 rubel.

I enlighet med metoden för att bestämma likvidationsvärdet för ett objekt kommer kostnaden för en tvårumslägenhet i Zaeltsovsky-distriktet att variera från 1 687 499,8 tusen rubel. upp till 2169642,6 tusen rubel.

Förbättringen av kostnadsmetoden för värdering av bostadsfastigheter består i utvecklingen av dokument, samlingar, som återspeglar de verkliga kostnaderna för konstruktionen av liknande föremål, eftersom de normativa samlingarna som används av värderingsmän under deras arbete publicerades i 70-tal. från förra seklet och har länge varit föråldrade, och de korrektionsfaktorer som används i dessa tillvägagångssätt är inte motiverade på något sätt.

Huvudinriktningen för att förbättra marknadsmetoder för värdering är användningen av statistiska modeller i processen att uppskatta värdet på fastighetsobjekt.

Uppsatsen presenterar exempel på en modell för att bestämma värdet på en fastighet utifrån ett antal av dess kvalitativa egenskaper, samt en statistisk modell för att förutsäga värdet på en fastighet efter en viss tidsperiod. Det bör noteras att denna problematik är särskilt aktuell vid fastighetsvärdering för utlåningsändamål, eftersom fastighetsobjektet i detta fall säljs en tid efter värderingen. Användningen av de föreslagna statistiska modellerna i specialisternas arbete kommer att bidra till att förbättra prognosernas noggrannhet, såväl som kvaliteten på värderingen av bostadsfastigheter.

LISTA ÖVER ANVÄND LITTERATUR OCH KÄLLOR

1. Ryska federationens civillag. Del ett, två och tre. Officiell text. - M .: IKF Omega - L, 2005.

2. Om värderingsverksamhet i Ryska federationen. Federal lag av 08/06/98 nr 135 - FZ.

3. Godkännande av bedömningsstandarder. Dekret från Ryska federationens regering nr 519 av den 07/06/2001.

4. Boldyrev B.C. Introduktion till teorin om fastighetsvärdering. - M.: Centrum för ledning, utvärdering, 2004.

5. Burdenkova E. Om några aspekter av verksamheten hos fastighetsföretag. // Frågor om statistik. - 2004. - Nr 10. - s. 32 - 37.

6. Balabanov I.T. Fastighetstransaktioner i Ryssland. Moskva. 2003

7. Henry S. Harrison. Fastighetsvärdering. - M.: RIO, 2004.

8. Goremykin V.A. Fastighetsekonomi. - M.: Filin, 2005.

9. Gribovsky S.V. Värdering av lönsamma fastigheter. - St. Petersburg: Peter, 2004.

10. Grigoriev V.V. Värdering av fastighetsobjekt, teoretiska och praktiska aspekter. - M.: INFRA - M, 2004.

11. Grishaev S.P. Rättslig reglering av fastigheter. // Stat och lag. - Nr 3. – 2005.

12. Gryaznova A.G., Fedotova M.A. Företagsvärdering. - M.: Finans och statistik, 2004.

13. Dubovitsky S.K. Fastigheter och evolution. - Krasnoyarsk: Soyuz, 2004.

14. Veckotidning: Fastigheter - Novosibirsk nr 15 2007

15. Ermolaeva E., Frolov A. Lugn före tillväxt. Trender i utvecklingen av den regionala fastighetsmarknaden. // Kontinenten Sibirien. - 2005. - Nr 15. - S. 10.

16. Vem är vem på fastighetsmarknaden: en handbok. – M.: Triada LTD, 2002.

17. Kupchina L.A. Fastighetsvärdering. // Bokföring. - 2005. - Nr 2. - S.72 - 75.

18. Lavrukhin O. Fastighetsmarknaden: bildningsstadiet är över, men vad händer härnäst? // Vedomosti. - Nr 21. - 2005.

19. Loginov MP. På frågan om fastighetsvärdering i Ryssland. // ECO. - 2004. - Nr 9. - S. 103 -108.

20. Nagaev R.T. Fastigheter: en encyklopedisk ordbok. M.: Ideal - Press, 2003.

21. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Marknadsvärdering av stadsfastigheter. – M.: Unity, 2003.

22. Provovich Yu.A. Markvärdering i Moskva. - M.: Ekonomi, 2003.

23. Värderingsmarknad 2004. Analytisk granskning // Expert. - 2005. - Nr 5. - S. 64 - 72.

24. Sivets S.A., Bashirova L.A. Hur man värderar fastigheter (en guide för värderingskunder). - M .: Genom glasögonen, 2002.

25. Sivets S.A., Levykina I.A. Ekonometrisk modellering vid fastighetsvärdering. - M .: Genom glasögonen, 2002.

26. Sivets S.A. Statistiska metoder inom fastighets- och företagsvärdering. - M .: Genom glasögonen, 2003.

27. Statistisk information om fastighetsbyråer i staden Novosibirsk. // Fastighet. - Nr 48 - 51. - 2005.

28. Strategi för byggbranschens utveckling fram till 2010. // http://www.gosstroy.ru

29. Tarasevich E.I. Fastighetsvärdering - St. Petersburg: St. Petersburg State Technical University, 2003.

30. Trender i utvecklingen av Novosibirsks fastighetsmarknad. Analytisk granskning // http://www.nsk.realty.ru

31. Fedotova M.A., Utkin E.A. Värdering av fastigheter och verksamhet. -M.: EKMOS, 2004.

32. Friedman D. Analys och utvärdering av inkomstgenererande fastigheter. - M.: Delo, 2005.

33. Pedagogisk och praktisk guide / Ed. doktor i nationalekonomi, prof. V. Z. Chernika - M .: RDL Publishing House, 2002. - 272 sid.

34. Khachatryan S.R. En ekonometrisk modell för att prognostisera bostadsförsäljningspriser på den primära (sekundära) marknaden. // Revision och finansiell analys. - Nr 4. - 2004. - S. 130 - 134.

35. Shcherbakova N.A., Fastighetsekonomi, Novosibirsk 2002.;

Bilaga 1

LÄGENHETENS LAYOUT

PLATS I ENtrén

Bilaga 2

Information om försäljning av lägenheter som liknar fastigheten under värdering i januari 2006

nr. p/s	Gata	Hustyp	Våning / antal våningar	Totalt / boyta	Kök	Balkong/loggia	Telefon	Isolerade / angränsande rum	Kostnad, tusen rubel	Kostnaden för 1 kvm. m. tusen rubel.
1	Röda Avenyn	Π	2/5	39/26	5,5	B	+	centimeter	2450	62,8
2	Dachnaya	Π	2/5	40/28	6	B	+	från	2200	55
3	Dm. Donskoy	Π	3/5	42/28	6,5	B	+	centimeter	2100	50
4	Dachnaya	Π	4/5	40/26	6	B	+	centimeter	2150	53,8
5	Röda Avenyn	Π	2/5	41/28	5,5	B	+	från	2650	64,6
6	Zjukovsky	P	4/5	44/28	6	B	+	centimeter	2350	53,4
7	vår	P	3/5	43/29	6,5	B	+	centimeter	2400	55,9
8	Dachnaya	P	2/5	42/28	6	B	+	centimeter	2300	54,8
9	Dachnaya	P	2/5	40/26	5,5	B	+	från	2150	53,8
10	Dm. Donskoy	P	3/5	44/29	6	B	+	centimeter	2100	47,7
11	Uppskattat objekt	P	2/5	42/28	6	B	+	centimeter	-	-

Fastställande av värdet på fastighetsobjekt med hänsyn tagen till korrigeringskoefficienter

№	ksozh	Kbl	Kat	keyes	klippa	Kvys	Kmus	Kk	Kostnaden för 1 kvm. m		Equiv. stående.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
Aritmetiskt medelvärde									55,9	54

Det är lätt att dra slutsatsen att dessa lagförslag inte kan lösa alla problem inom fastighetsvärderingsområdet. Så vilka andra utvecklingsvägar kan föreslås? Först och främst är det nödvändigt att skapa och anta nationella standarder för värdering av fastighetsobjekt i systemet med verkliga civila och mark-egendomsförhållanden, både massa och individuella. Dessutom behöver vi sådana standarder som står på en solid juridisk grund, strikt och tydligt beskriver alla stadier av bedömningen och motsvarande förfaranden för bedömningsarbete, och som inte är avdelningsinstruktioner som uppfunnits av tjänstemän för deras egen bekvämlighet. Samtidigt bör särskild uppmärksamhet ägnas åt att övervinna stereotyperna av den faktiska utvärderingspraktiken, som redan har nämnts. Annars kan den faktiska praxisen med utvärdering förbli fångad av de gamla missuppfattningarna. För att skapa en solid vetenskaplig grund för fastighetsvärderingsstandarder och regler, för att göra deras text till ett dokument som skulle hjälpa praktiserande värderingsmän att avsevärt förbättra nivån och kvaliteten på deras dagliga arbete, är det nödvändigt att tydligt formulera de allmänna principerna för formalisering av värderingen aktiviteter. Samtidigt är det viktigt att inte bara ge deras rättsliga, ekonomiska, informativa, organisatoriska och metodologiska motiveringar, utan också att identifiera och generalisera de verkliga praktiska problemen för ryska värderingsmän. Naturligtvis bör principerna för att strukturera värderingsstandarder bygga på bestämmelserna i gällande lagstiftning och omfatta alla aspekter av värderingsverksamheten. Detta kommer också att bidra till att redan på nivån för konceptet och strukturen av standarder fastställa idén om deras rationella utveckling när den nuvarande lagstiftningen förbättras och marknadsinstitutioner utvecklas i landet. En sådan strukturering av standarder och regler för fastighetsvärdering kommer i sin tur att göra det möjligt att göra dem inte så mycket till ett "repressivt" dokument, svårt att förstå och mer nödvändigt för att kontrollera tjänstemän än för praktiserande värderingsmän. Huvuduppgiften för utvecklarna av standarder är deras organiska integration i systemet för utbildning och omskolning av personal. För att underlätta deras användning för en systematisk ökning av utbildningsnivån för värderingsmän, är det nödvändigt att i förväg förbereda detaljerade kommentarer till standardtextens huvudtext, skrivna enligt vissa kanoner, i en stil som inte är bekant för alla praktiserande värderingsman. Detta kommer inte bara att underlätta processen att studera dem, utan också ge rekommendationer för att lösa praktiska problem som uppstår i alla bedömningsföretag. Det vill säga att utarbetandet och antagandet av standarder och regler för värdering i denna form också skulle göra det möjligt att skapa ett system för kontinuerlig professionell utveckling av värderingsmän. Det bör betonas att standarder och regler för fastighetsvärdering inte bara bör bli en ” vägledande dokument” för värderingsmän. De bör konstrueras på ett sådant sätt att de säkerställer hög tillverkningsbarhet av praktiskt arbete med bedömning på en ny nivå av krav på dess kvalitet och tillförlitlighet av resultaten. Parallellt med arbetet med de viktigaste delarna av standarderna och reglerna har därför forskning och utveckling lanserats för att skapa ny informationsteknologi och expertsystem för praktisk implementering av de viktigaste standardiserade procedurerna för att bedöma fastighetsobjekt på alla nivåer av komplexitet. Som ett resultat av att studera möjliga alternativ för att strukturera värderingsmäns arbete för att optimera innehållet i standarder och regler för fastighetsvärdering identifierades följande fyra viktigaste steg: det första steget är bildandet av en värderingsuppgift, en formaliserad beskrivning av bedömningsobjektet och utarbetandet av ett system med initiala data för bedömning som har den nödvändiga juridiska statusen, samordning av en detaljerad uppgift för utvärdering; det andra steget är en strikt och vetenskapligt underbyggd formalisering av de viktigaste procedurerna för att lösa bedömningsproblemet, kontroll över ackumuleringen av fel i processen för logisk analys och beräkningar och erhållande av det slutliga resultatet av bedömningen; det tredje steget är underbyggandet av bestämmelserna i de viktigaste strukturella delarna av bedömningsrapporten enligt de strikta reglerna för dess utförande och kraven på deras innehåll; det fjärde steget är granskning av resultaten av bedömningen enligt tydligt reglerade rutiner och upprättande av dokumentation utifrån dess resultat. Vart och ett av dessa fyra stadier är också uppbyggt efter vissa typer av arbete, vars beskrivning är ganska mottaglig för formalisering. Som ett resultat erhålls en beskrivning av 15-20 utvärderingsprocedurer, som inkluderar ungefär samma antal ganska elementära operationer av logisk och beräkningsmässig karaktär. Det beskrivna systemet för att strukturera de viktigaste stadierna och bedömningsförfarandena uttömmer inte alla arbetsområden med vetenskapligt och metodiskt underlag för bedömningsstandarder. Det handlar inte bara om att avslöja funktionerna i tillämpningen av internationella värderingsstandarder, med hänsyn till särdragen för nationell civil mark, stadsplanering och annan relaterad lagstiftning. Naturligtvis är det mycket viktigt att generalisera den verkliga praktiska erfarenheten som samlats av ryska värderingsmän. Men inte mindre viktigt är avslöjandet av kärnan i de huvudsakliga makroekonomiska processerna för prissättning av fastighetsobjekt i kombination med de viktigaste aspekterna av den specifika ekonomiska aktiviteten för subjekt av mark och egendomsförhållanden under villkoren för verklig brottsbekämpande praxis, matematiska modeller används i bedömningen, samt en beskrivning av modern informationsteknik för bedömning. Sådana standarder bör testas i de största ryska självreglerande sammanslutningarna av värderingsmän och förbättras därefter. Och nationella standarder bör antas först efter att de återspeglar den verkliga positiva praktiska erfarenheten från ryska värderingsmän. Moderna standarder räcker uppenbarligen inte till, eftersom de inte specifikt påverkar fastigheter, utan omfattar värderingsverksamhet i allmänhet. När det gäller problemen förknippade med "skuggekonomin", här är lagstiftningen om värderingsverksamhet oumbärlig. Endast stärkta skattekontrollåtgärder hjälper.

Fastighetsmarknaden, till skillnad från aktiemarknaden, är mer än långt ifrån perfekt i många avseenden, vilket avgör egenskaperna i dess studie. Å ena sidan står analytiker inför svårigheter, och ibland omöjligheten av korrekt och otvetydig formalisering av ekonomiska relationer på fastighetsmarknaden. Å andra sidan är det uppenbart att det inte finns några utsikter att överföra analystekniker som används på andra marknader till fastighetsmarknaden i sin rena form, eftersom dessa tekniker är anpassade för användning i en annan marknadsmiljö. Mot bakgrund av det ovanstående tycks högkvalitativt analytiskt arbete på fastighetsmarknaden vara ett mycket komplext ämne som kräver analytikern, förutom djupa teoretiska kunskaper om fastighetsekonomi, konstant praktik och kreativt sökande i forskning som bildar professionell intuition .

Genom att studera nästan ett sekels historia av fastighetsmarknadernas funktion i de utvecklade länderna i världen kan man komma till slutsatsen att otillräcklig uppmärksamhet på kvaliteten på analytiskt arbete är en av huvudorsakerna till de flesta stora kriser i den verkliga fastighetsmarknader. Ett typiskt exempel är krisen på den amerikanska fastighetsmarknaden i slutet av 80-talet och början av 90-talet. Enligt experter har överdrivna och urskillningslösa investeringar i nybyggnation lett till en överflöd på marknaden och följaktligen bristande efterfrågan på marknaden för ett stort antal projekt för vilka lån har utfärdats. Denna situation baserades på orealistiska marknadsförväntningar som härrörde från fel struktur av incitament i analysen, svag analysmetod och ofullständiga data som kännetecknar de nuvarande förhållandena. Strukturen av incitament som vägledde utvecklare, värderingsmän och kreditorganisationer deformerades av intresset hos vissa att ta emot lån, andra för att motivera ett lån och ytterligare andra att fördela sina medel. Samtidigt löste alla parter sina problem på bekostnad av omotiverat optimistiska förväntningar.

Användningen av svag analysmetodik, uttryckt i otillräckliga antaganden och förfaranden, i samspel med otillräckligt högkvalitativ data från lokala marknader, resulterade som regel i osunda marknadsundersökningar och följaktligen investeringsbeslut baserade på dem. Som ett resultat av krisen har kreditinstitut utvecklat ett stabilt syndrom av misstro i allmänhet mot alla projekt och marknadsundersökningar i synnerhet. Och detta ledde i sin tur till förståelsen att fastighetsmarknadsanalytiker i sitt arbete bör vägledas av några allmänna principer som är nödvändiga (men inte tillräckliga) för att få korrekta slutsatser och resultat. Å andra sidan finns det ett akut behov av förståeliga och lätt identifierbara kriterier som avgör marknadsundersökningens överensstämmelse med validitetskategorin.

Med tanke på utsikterna för utvecklingen av fastighetsmarknaden i Ryssland kan vi anta att frånvaron av potentiella kriser är ett alltför optimistiskt scenario. Konsekvenserna av sådana kriser kan dock bli mindre betydande om man redan idag, i den aktiva marknadsutvecklingen, formulerar och implementerar några generella principer och principer i vardagen.

krav på analytiska studier, utifrån vilka investeringsbeslut kommer att fattas.

Inte bara hotet om kriser, utan också aktuella dagliga problem - ökad konkurrens, minskade möjligheter till kortsiktiga supervinster, starten av långsiktiga och kapitalintensiva kommersiella fastighetsutvecklingsprojekt, utländska investerares inträde på marknaden med höga krav på motiverande beslut m.m. - objektivt vittna om det faktum att vikten av kvalitativ analys på fastighetsmarknaderna i Ryssland kommer att bli allt viktigare inom en snar framtid.

2.2 Undersökning av fastighetsmarknaden i syfte att underbygga investeringsbeslut.

Det slutliga målet med varje studie av den typ som är i fråga är att mäta förhållandet mellan utbud och efterfrågan för en specifik typ av produkt på fastighetsmarknaden vid en specifik (oftast framtida) tidpunkt.

Fastighets speciella egenskaper som en vara, tillsammans med fastighetens speciella plats i en marknadsekonomi, bildar ett ganska brett utbud av socioekonomisk information som är nödvändig för att placera denna produkt på marknaden. Aktuella och retrospektiva makroekonomiska egenskaper hos den nationella och regionala ekonomin, sociodemografiska indikatorer för de regionala och lokala marknaderna, parametrar för de regionala och lokala fastighetsmarknaderna - det här är bara de allmänna områdena där det är nödvändigt att bedriva forskning.

Princip 1. För analys bör endast den information väljas som verkligen kan avgöra investeringsobjektets framtida produktivitet.

När man följer denna princip är den största svårigheten för analytikern bristen på standardregler eller entydiga rekommendationer för att bilda den initiala informationen. Det är här som analytikern måste visa all sin kunskap, professionella intuition, kreativitet och praktiska erfarenhet. Dessutom är det här som grunden för konsekvensen i studien som helhet läggs.

princip 2. Alla aktuella och framtida data som studien baseras på bör användas för att kvantifiera resultatet av det aktuella fastighetsinvesteringsprojektet.

Men även noggrant utvald information som är direkt relaterad till bedömningsämnet är bildligt talat ett ”gäng tegelstenar” från vilka analytikern ska lägga en solid grund för analytisk forskning i enlighet med byggkonstens alla regler. Och här kan du inte klara dig utan en stark lösning som förbinder de enskilda elementen till en enda monolit.

Princip 3. Alla enskilda informationsblock som valts ut för att motivera ett investeringsbeslut bör sammankopplas med ett tydligt logiskt system, som slutar med en prognos över framtida marknadsförhållanden och motsvarande produktivitet för det aktuella projektet. Beskrivningen av den logiska kretsen måste presenteras explicit.

En positiv uppfattning av kunden av en rapport med resultaten av en marknadsundersökning, där det inte finns något logiskt schema, kan bara vara om:

a) analytikern utnyttjar kundens okunnighet, eller

b) kunden är initialt positiv till resultatet.

Å andra sidan är konstruktionen av ett övertygande och uppenbart logiskt schema en demonstration av analytikerns högsta yrkesskicklighet.

För att fortsätta resonemanget om behovet av att bygga ett logiskt forskningsschema, låt oss överväga en annan princip som specificerar innehållet i marknadsanalys.

Princip 4. Innehållet i marknadsanalysen bör reduceras till en diskussion av de faktorer som utgör de huvudsakliga nyckeltalen för att bestämma prestanda för ett kommersiellt fastighetsobjekt.

I enlighet med denna princip måste analytikern under studiens gång formulera de huvudsakliga relationerna som bestämmer prestandan för den kommersiella anläggningen och sedan identifiera hierarkin av parametrar-argument, vars funktioner är faktorerna som ingår i huvuduttrycket för prestanda.

Låt oss illustrera ett praktiskt tillvägagångssätt för implementeringen av denna princip med hjälp av följande förenklade exempel.

Låt kriteriet för resultatet av det aktuella projektet vara nettodriftsintäkterna (NOI) under en specifik period i framtiden. Då, per definition, kommer huvuduttrycket för att bestämma prestanda ha följande form:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, Var

SGB- potentiell bruttoinkomst,
V&L- Förluster till följd av underbelastning och uteblivna betalningar.
M I- Annan inkomst.
F.E.- Fasta driftskostnader
VE- rörliga driftskostnader.

Överväg proceduren för att identifiera parametrarna som bestämmer de förväntade värdena för huvudfaktorerna.

Potentiell bruttointäkt bestäms av värdet av hyreskostnaden, som i sin tur är en funktion av den aktuella hyreskostnaden, samt trender i förhållandet mellan utbud och efterfrågan på marknaden över tiden.

Fastighet är en funktion av den kumulativa marknadskapaciteten, efterfrågeparametrar, marknadsabsorptionskoefficient och tillväxten av fastighetsabsorptionsområdet. För projekt bestämmer den beräknade belastningen två indikatorer - belastningsnivån och tidsplanen för absorption av marknaden till denna nivå.

Tillväxt av fastighetsövertagandeområde bestäms antingen av tillväxten i antalet jobb (sysselsättningsgraden) eller befolkningstillväxten. Utbyggnaden av absorptionsområdet leder i sin tur till behov av nya fastigheter.

Det bör noteras att ökningen av sysselsättningen och befolkningstillväxten i ett fall kan vara direkt relaterad, till exempel när nya jobb öppnas och tillströmningen av nya arbetsföra personer. I ett annat fall kan befolkningstillväxten växa utan att sysselsättningen ökar, till exempel på grund av en ökning av inkommande pensionärer eller en ökning av födelsetalen. Kvalitativ analys involverar användningen av flera informationskällor som ger historiska trender och prognoser om tillväxtintervall, följt av datajämförelse. Segmentering av intervalltillväxt är också obligatorisk, t.ex. efter åldersgrupp, kön, familjestorlek, etc. Frånvaron av dessa positioner i studien bör tillskrivas det inkonsekventa valet av data för användning i analysen.

Efterfrågan parametrar bestäms av sådana specifika indikatorer som areal (kontor eller produktion) per arbetsplats, utgifter för inköp per capita, antal lägenheter eller hus per capita, etc. Med hjälp av efterfrågeparametrar beräknas mängden nödvändig fastighet, vilket motsvarar tillväxten inom området för fastighetskonsumtion. Till exempel, genom att tillämpa genomsnittliga utgifter per köp på befolkningstillväxt, förutspås detaljhandelsförsäljningen öka, och därmed behovet av ytterligare butiksyta. När man analyserar bostadsmarknaden omvandlas befolkningstillväxten segmenterad efter ålder, inkomst, storlek eller familjesammansättning till segmenterad efterfrågan. En sund analys av efterfrågeparametrar inbegriper studiet av historiska trender, det aktuella tillståndet och prognostisering av deras sannolika värde i framtiden. Dessutom mäter en konsekvent analys förändringen i efterfrågan, inte bara på grund av nya utbudsvinster, utan också på grund av förändringar i den befintliga befolknings- och sysselsättningsstrukturen. Till exempel under konjunkturuppgångar kräver växande företag stora ytor och förändringar i den demografiska situationen mot en ökning av personer i pensionsålder kommer att kräva en lämplig typ av boende.