அறிவுத் தளத்தில் உங்கள் நல்ல படைப்பை அனுப்புவது எளிது. கீழே உள்ள படிவத்தைப் பயன்படுத்தவும்

மாணவர்கள், பட்டதாரி மாணவர்கள், தங்கள் படிப்பிலும் வேலையிலும் அறிவுத் தளத்தைப் பயன்படுத்தும் இளம் விஞ்ஞானிகள் உங்களுக்கு மிகவும் நன்றியுள்ளவர்களாக இருப்பார்கள்.

ஒத்த ஆவணங்கள்

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான ஒப்பீட்டு (சந்தை) அணுகுமுறை. விற்பனை பகுப்பாய்வு முறையை செயல்படுத்துவதற்கான தொழில்நுட்பம். மொத்த வாடகைப் பெருக்கியைப் பயன்படுத்தி ஒரு சொத்தின் மதிப்பைக் கணக்கிடுதல். ஒப்பீட்டு அலகு முறை. ரஷ்யாவில் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் அம்சங்கள்.

சோதனை, 12/03/2012 சேர்க்கப்பட்டது


சிவில் உரிமைகளின் ஒரு பொருளாக ரியல் எஸ்டேட்டின் பண்புகள். ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களின் கருத்து மற்றும் வகைப்பாடு. கட்டுமானத்தின் சட்டப்பூர்வ ஒழுங்குமுறையின் சிக்கல்கள் செயல்பாட்டில் உள்ளன. சிவில் சுழற்சியில் பங்கேற்பு. ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகள்.

கால தாள், 05/28/2016 சேர்க்கப்பட்டது


ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் அடிப்படைக் கொள்கைகள் மற்றும் முறைகள்; பிராந்திய மற்றும் உள்ளூர் சந்தையில் பொருளாதார நிலைமை பற்றிய ஆய்வு. ரியல் எஸ்டேட் எல்எல்பி "இயந்திரமயமாக்கப்பட்ட வேலைகள்" வளாகத்தின் சந்தை மதிப்பை தீர்மானித்தல்: பண்புகள், உரிமை.

ஆய்வறிக்கை, 20.02.2011 சேர்க்கப்பட்டது


ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு, அதன் இலக்குகள், நோக்கங்கள் மற்றும் நோக்கம். ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான சட்ட கட்டமைப்பு. ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் மாநில பதிவு முறை, சொத்துக்கான உரிமைகள் மற்றும் அதனுடன் பரிவர்த்தனைகள் ஆகியவற்றின் மதிப்பாய்வு. ரஷ்ய கூட்டமைப்பில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் சட்ட ஒழுங்குமுறை.

சுருக்கம், 09/24/2015 சேர்க்கப்பட்டது


ரியல் எஸ்டேட் துறையில் சந்தை உறவுகளின் சிறப்பியல்பு அம்சங்கள். ரியல் எஸ்டேட் துறையில் உள்ள உறவுகளின் சிவில் சட்ட ஒழுங்குமுறை ஆதாரங்களின் பகுப்பாய்வு உட்பட ரியல் எஸ்டேட்டின் பொருளாதாரம் மற்றும் வாடகையின் சட்ட அம்சங்கள். ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் அடிப்படைக் கொள்கைகளின் சாராம்சம்.

கட்டுப்பாட்டு பணி, 05/13/2010 சேர்க்கப்பட்டது


நிறுவனங்களின் உரிமையின் முக்கிய வகைகள். ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் பண்புகள் மற்றும் வகைப்பாடுகள். சில பண்புகளின் மேலாண்மை. கூட்டமைப்பின் ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களின் அமைப்புகளின் மேலாண்மை. ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களுடன் செயல்பாடுகள்.

விரிவுரைகளின் பாடநெறி, 04/16/2013 சேர்க்கப்பட்டது


ரியல் எஸ்டேட் என்ற கருத்தின் வரையறை. ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் சட்ட சாராம்சம் (உரிமைகள்). உரிமைகள் மற்றும் சுமைகளுக்கு இடையிலான வேறுபாடுகள். ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் பொருள் சாரம். நிலத்தின் சட்ட நிலை. நிலத்தின் இருப்பிடத்தின் விளக்கத்தின் எடுத்துக்காட்டுகள்.

கல்விக்கான ஃபெடரல் ஏஜென்சி

SEI HPE "மாஸ்கோ ஸ்டேட் யுனிவர்சிட்டி ஆஃப் சர்வீஸ்"

ஆசிரியர்: "பிராந்திய பொருளாதாரம் மற்றும் நகராட்சி நிர்வாகம்"

துறை: "மாநில மற்றும் நகராட்சி நிர்வாகம்"

பாடத்திட்டம்.

தலைப்பு: ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு முறைகளை மேம்படுத்துதல்.

ஒழுக்கம்: நகராட்சி ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை.

ஒரு மாணவரால் முடிக்கப்பட்டது

குழுக்கள் GRDS 3-2

ஷெவ்சுக் எம்.வி.

ஆசிரியரால் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்டது

டுபோவிக் எம்.வி.

அறிமுகம்……………………………………………………………….3

நான் தத்துவார்த்த பகுதி

1.1 ரியல் எஸ்டேட் வகைப்பாடு ……………………………….5

1.2 குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடுவதற்கான முறை............................6

1.3 வீட்டுச் சந்தை ………………………………………………………………. 9

1.4 ரியல் எஸ்டேட் பத்திர சந்தை……………………………….13

1.5 அடமானம்…………………………………………………………………….15

II பகுப்பாய்வு பகுதி

2.1 ரியல் எஸ்டேட் சந்தை பகுப்பாய்வின் நவீன கோட்பாடுகள்………………18

2.2 ரியல் எஸ்டேட் சந்தை ஆராய்ச்சி……………………………….20

2.3 ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான முறைகள்…………………….26

2.4 பல்வேறு வகையான மதிப்பீட்டின் அம்சங்கள்…………………………………………34

2.5 செலவில் சுற்றுச்சூழல் காரணிகளின் தாக்கம்…………………….36

III நடைமுறை பகுதி

3.1 ஒப்பீட்டு விற்பனை முறையின் நடைமுறை பயன்பாடு........39

3.2 முதலீட்டு அபாயங்கள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை புள்ளிவிவரங்கள்………………44

முடிவு ……………………………………………………………….47

குறிப்புகள்…………………………………………………….50

அறிமுகம்.

பீட்டர் I இன் காலத்திலிருந்தே ரஷ்ய சட்டத்தில் "ரியல் எஸ்டேட்" என்ற சொல் தோன்றியது. இருப்பினும், தற்போதைய சட்டமன்றச் செயல்களில், அசையும் மற்றும் அசையா சொத்துக்களுக்கு இடையே தெளிவான வேறுபாடு இன்னும் செய்யப்படவில்லை.

அசையா பொருட்கள் (ரியல் எஸ்டேட், ரியல் எஸ்டேட்) நில அடுக்குகள், நிலத்தடி நிலங்கள், தனிமைப்படுத்தப்பட்ட நீர்நிலைகள் மற்றும் நிலத்துடன் உறுதியாக இணைக்கப்பட்ட அனைத்தும், அதாவது, காடுகள், வற்றாத தோட்டங்கள் உட்பட அவற்றின் நோக்கத்திற்கு சமமான சேதம் இல்லாமல் நகர்த்த முடியாத பொருள்கள். கட்டிடங்கள், கட்டிடங்கள். அசையாத பொருட்களில் மாநில பதிவுக்கு உட்பட்ட விமானம் மற்றும் கடல் கப்பல்கள், உள்நாட்டு வழிசெலுத்தல் கப்பல்கள் மற்றும் விண்வெளி பொருட்கள் ஆகியவை அடங்கும். மற்ற சொத்துக்கள் சட்டத்தால் அசையாதவை என வகைப்படுத்தலாம். எனவே, எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு சொத்து வளாகமாக ஒட்டுமொத்த நிறுவனமும் ரியல் எஸ்டேட்டாக அங்கீகரிக்கப்படுகிறது.

ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சிவில் கோட் முதல் பகுதிக்கு இணங்க, நிறுவனம் ஒரு பொருளாக அல்ல, நேரடியாக சிவில் உரிமைகளின் ஒரு பொருளாக கருதப்படுகிறது.

நிறுவனம் முழுவதுமாக அல்லது அதன் ஒரு பகுதியாக விற்பனை, உறுதிமொழி, குத்தகை மற்றும் உரிமைகளை நிறுவுதல், மாற்றம் மற்றும் முடித்தல் தொடர்பான பிற பரிவர்த்தனைகளின் பொருளாக இருக்கலாம். ஒரு நிறுவனமும் மரபுரிமையாக இருக்கலாம்.

ஒரு சொத்து வளாகமாக நிறுவனத்தின் கட்டமைப்பில் நில அடுக்குகள், கட்டிடங்கள், கட்டமைப்புகள், உபகரணங்கள், சரக்கு, மூலப்பொருட்கள், தயாரிப்புகள், உரிமைகோரல் உரிமைகள், கடன்கள் மற்றும் தனிப்பயனாக்கும் பதவிகளுக்கான உரிமைகள் உட்பட அதன் செயல்பாடுகளுக்கு நோக்கம் கொண்ட அனைத்து வகையான சொத்துகளும் அடங்கும். நிறுவனம், அதன் தயாரிப்புகள், வேலை மற்றும் சேவைகள் (நிறுவனத்தின் பெயர், வர்த்தக முத்திரைகள், சேவை முத்திரைகள்) மற்றும் பிற பிரத்தியேக உரிமைகள், சட்டம் அல்லது ஒப்பந்தத்தால் வழங்கப்படாவிட்டால்.

ரியல் எஸ்டேட்டின் மாநில பதிவை மேற்கொள்ளும் மாநில அமைப்பு, அது செய்த பதிவு மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களுக்கான பதிவு செய்யப்பட்ட உரிமைகள் பற்றிய தகவல்களை எந்தவொரு நபருக்கும் வழங்க கடமைப்பட்டுள்ளது. இந்த விதி நிச்சயமாக சிவில் பரிவர்த்தனைகளில் பங்கேற்பாளர்களுக்கு ரியல் எஸ்டேட்டுடன் முறையற்ற பரிவர்த்தனைகளின் அபாயத்தை கணிசமாகக் குறைக்கும்.

உரிமையின் பல்வேறு வடிவங்கள்: தனியார், கூட்டுப் பங்கு நிறுவனங்களின் உரிமை, உள்ளூர், நகராட்சி மற்றும் இறுதியாக, கூட்டாட்சி. ஒரு படிவத்தின் செயல்திறனைத் தீர்மானிப்பது மிகவும் கடினம் - இவை அனைத்தும் குறிப்பிட்ட சூழ்நிலைகளைப் பொறுத்தது.

பொதுவாக, வீட்டுச் சந்தை மற்ற பிரிவுகளை விட மிகவும் வளர்ச்சியடைந்துள்ளது. மேலும் இது புரிந்துகொள்ளத்தக்கது. வீட்டுவசதி தனியார்மயமாக்கல், குடிசைகளை நிர்மாணிப்பதற்கான நிலத்தைப் பெறுதல் மற்றும் பலவற்றை ஒழுங்குபடுத்தும் ஒரு குறிப்பிட்ட சட்டமன்ற அடிப்படை ஏற்கனவே உள்ளது.

குடியிருப்பு அல்லாத வளாகங்களுக்கான சந்தை முக்கியமாக ஒரு முறை வாங்கிய அல்லது புனரமைக்கப்பட்ட வளாகத்தால் குறிப்பிடப்படுகிறது, அலுவலகங்களாக மாற்றப்படுகிறது. ஆனால் தனியார்மயமாக்கலின் போது, ​​நீண்ட கால குத்தகைக்கு வாடகைக்கு விடப்பட்ட அல்லது சொத்து நிதிகளால் ஏலத்தில் விற்கப்படும் அதிகமான பொருள்கள் தோன்றும், அதாவது. உள்ளூர் அதிகாரிகள். தனியார்மயமாக்கலின் இரண்டாம் கட்டத்தில், ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் தொழில்துறை வசதிகள் மற்றும் இன்னும் அதிக அளவில் வர்த்தகம் மற்றும் சேவை வசதிகள் நிரப்பப்படும்.

ரஷியன் கூட்டமைப்பில் ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் தனியார்மயமாக்கலின் தனியார் உரிமையின் உரிமையை அறிமுகப்படுத்திய பின்னர், ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் உருவாக்கத்தின் தொடக்கமாக செயல்பட்ட பெரும்பாலான ரியல் எஸ்டேட்டின் ஒரே உரிமையாளராக அரசு நிறுத்தப்பட்டது.

நான் தத்துவார்த்த பகுதி

1.1 ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் வகைப்பாடு.

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு ஆர்வமாக உள்ளது, முதலில், ஒரு சுயாதீனமான தயாரிப்பாக சந்தையில் தீவிரமாக புழக்கத்தில் இருக்கும் பொருட்களின் வகைகளுக்கு. தற்போது ரஷ்யாவில் உள்ளது:

குடியிருப்புகள் மற்றும் அறைகள்

அலுவலகங்கள் மற்றும் கடைகளுக்கான வளாகங்கள் மற்றும் கட்டிடங்கள்

நில அடுக்குகளுடன் கூடிய புறநகர் குடியிருப்பு கட்டிடங்கள் (குடிசைகள் மற்றும் கோடைகால குடிசைகள்)

அபிவிருத்திக்காக அல்லது பிற நோக்கங்களுக்காக (குறுகிய காலத்தில்) காலியாக உள்ள நில அடுக்குகள்

கிடங்கு மற்றும் உற்பத்தி வசதிகள்.

கூடுதலாக, ரியல் எஸ்டேட் பொருள்கள், ஒரு விதியாக, நிறுவனங்கள் மற்றும் நிறுவனங்களின் சொத்து வளாகத்தின் ஒரு பகுதியாகும் (குறிப்பாக, தனியார்மயமாக்கப்பட்டவை) மற்றும் அவற்றின் மதிப்பை கணிசமாக பாதிக்கின்றன. ரியல் எஸ்டேட்டின் பிற வகைகளும் உள்ளன, அவற்றின் சந்தை இன்னும் உருவாகவில்லை.

பல்வேறு நிபந்தனைகள் மற்றும் அவற்றின் சேர்க்கைகள் ஒரு பொருளின் மதிப்பீட்டை பாதிக்கின்றன. வகைப்பாட்டின் அறிகுறிகளுக்கு நாங்கள் ஒரு எடுத்துக்காட்டு தருகிறோம்.

1. தோற்றம்

· இயற்கை (இயற்கை) பொருள்கள்.

· செயற்கை பொருட்கள் (கட்டிடங்கள்).

2. நியமனம்

காலி நில அடுக்குகள் (மேம்பாடு அல்லது பிற நோக்கங்களுக்காக)

· அவற்றின் சுரண்டலுக்கான இயற்கை வளாகங்கள் (வைப்புகள்).

· கட்டிடங்கள்

வீட்டுவசதிக்காக.

அலுவலகத்திற்கு.

வர்த்தகம் மற்றும் கட்டண சேவைகளின் துறைக்கு.

தொழில்துறைக்கு.

· மற்றவை.

3. அளவுகோல்

· நிலப்பரப்பு.

· தனி நில அடுக்குகள்.

· கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் வளாகங்கள்.

· பல அடுக்குமாடி குடியிருப்பு கட்டிடம்.

குடியிருப்பு வீடு ஒற்றை குடும்பம் (மாளிகை, குடிசை)

பிரிவு (நுழைவாயில்).

· பிரிவில் தரை.

· அடுக்குமாடி இல்லங்கள்.

· அறை.

· கோடைகால குடிசை.

· நிர்வாக கட்டிடங்களின் வளாகம்.

· கட்டிடம்.

· வளாகங்கள் அல்லது கட்டிடங்களின் பாகங்கள் (பிரிவுகள், தளங்கள்).

4. பயன்படுத்த தயாராக உள்ளது

· முடிக்கப்பட்ட பொருள்கள்.

புனரமைப்பு அல்லது பெரிய பழுது தேவை.

கட்டுமானத்தை முடிக்க வேண்டும்.

1.2 குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடுவதற்கான முறை.

நடைமுறை அனுபவம் சிறிய குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் ஒரு எளிமைப்படுத்தப்பட்ட நடைமுறையின் படி மதிப்பீடுகளை மேற்கொள்ள அறிவுறுத்தப்படுகிறது, இது சந்தை விற்பனையை ஒப்பிடும் முறையை மட்டுமே அடிப்படையாகக் கொண்டது. மதிப்பீட்டிற்கான விற்பனை ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையானது, விற்கப்பட்ட அல்லது விற்பனைக்கு பட்டியலிடப்பட்டுள்ள பிற சொத்துக்களுடன் மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் நேரடி ஒப்பீட்டின் அடிப்படையில் அமைந்துள்ளது. வாங்குபவர்கள் பெரும்பாலும் தங்கள் மதிப்பின் மதிப்பை முதன்மையாக விற்பனைக்கான சொத்துக்களை அடிப்படையாகக் கொண்டுள்ளனர். மதிப்பீட்டாளர்கள் விற்கப்பட்ட அல்லது குத்தகைக்கு விடப்பட்ட சொத்துக்கள் பற்றிய தகவலுடன் இந்தத் தகவலையும் பயன்படுத்துகின்றனர். இந்த அணுகுமுறை மாற்றுக் கொள்கையை அடிப்படையாகக் கொண்டது, இது ஒரே மாதிரியான பொருத்தம் கொண்ட பல பொருட்கள் அல்லது சேவைகள் இருந்தால், குறைந்த விலையில் உள்ள ஒன்று தேவை மற்றும் பரந்த விநியோகத்தைக் கொண்டுள்ளது. வீட்டுவசதி விஷயத்தில், இது சந்தையில் காணப்பட்டால் (இது வழக்கமாக செய்யும்), அதன் மதிப்பு பொதுவாக சமமான கவர்ச்சியான வீட்டைப் பெறுவதற்கான செலவில் அமைக்கப்படுகிறது, இது மாற்றுவதற்கு அதிக நேரம் எடுக்காது.

மொத்த ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு என்பது ஒரே மாதிரியான பொருட்களின் (அபார்ட்மெண்ட்) ஒரு பெரிய குழுவின் எளிமைப்படுத்தப்பட்ட மதிப்பீட்டிற்கான ஒரு சிறப்பு அணுகுமுறையாகும். அத்தகைய மதிப்பீடு ஒரு குறிப்பிட்ட முறையின்படி மேற்கொள்ளப்படுகிறது: மதிப்பிடப்பட்ட பொருளுக்கு, அதன் அளவுருக்களின் நிலையான தொகுப்பின் மதிப்புகளின் தொகுப்பு தீர்மானிக்கப்படுகிறது, பின்னர், அனைத்து பொருட்களுக்கும் மாறாத விதிகளின்படி, மதிப்பு அதன் மதிப்பீடு உருவாகிறது.

வெகுஜன மதிப்பீடு அதன் சொந்த சிறப்பு பயன்பாடுகளைக் கொண்டுள்ளது. அத்தகைய மதிப்பீட்டின் ஒரு எடுத்துக்காட்டு, "தொழில்நுட்ப சரக்கு பணியகத்தின் (BTI) படி" அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் மதிப்பீடு ஆகும். இது ஒரு அரசு நிறுவனத்தால் செய்யப்படுகிறது மற்றும் வரிகள் மற்றும் கட்டணங்களைத் தீர்மானிக்கப் பயன்படுகிறது. இருப்பினும், BTI மதிப்பீடு சந்தை மதிப்பில் கவனம் செலுத்துவதில்லை. எனவே, அதை உருவாக்க சந்தை தகவல் தேவையில்லை.

உண்மையான விற்பனை விலை மற்றும் சந்தை மதிப்பு ஆகிய கருத்துக்களுக்கு இடையே உள்ள வேறுபாடு வலியுறுத்தப்பட வேண்டும். விலைகள் விற்பனையாளரின் விலை, வாங்குபவரின் விலை மற்றும் விற்பனை விலை என பிரிக்கப்படுகின்றன.

விற்பனையாளரின் விலை என்பது பரிவர்த்தனையின் விளைவாக அவர் பெறும் தொகை. வாங்குபவரின் விலை என்பது ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவதற்கான அனைத்து செலவுகளின் மொத்த தொகையாகும். விற்பனை விலை என்பது அடுக்குமாடி குடியிருப்பிற்காக வாங்குபவர் விற்பனையாளருக்கு கொடுக்கும் பணத்தின் அளவு.

இடைத்தரகர்களின் சேவைகளுக்கான கட்டணம் மற்றும் பரிவர்த்தனையைச் செயலாக்குவதற்கான செலவுகள் ஆகியவற்றில் அவை வேறுபடுகின்றன. அபார்ட்மெண்ட் வாங்குபவர் மற்றும் விற்பவர் இருவருக்கும் இடைத்தரகர் கிடைக்கலாம் அல்லது கிடைக்காமல் போகலாம். பரிவர்த்தனை காப்பீடு செய்யப்படலாம் அல்லது இல்லாமல் இருக்கலாம். பரிவர்த்தனையைச் செயலாக்குவதற்கான செலவுகள் அதன் பங்கேற்பாளர்களிடையே வெவ்வேறு வழிகளில் விநியோகிக்கப்படலாம். எனவே, விற்பனை விலையானது அபார்ட்மெண்ட்டை வகைப்படுத்துகிறது, மேலும் வாங்குபவர் மற்றும் விற்பவரின் விலைகள் பரிவர்த்தனையின் விதிமுறைகளைப் பொறுத்தது. ஒரு விதியாக, விற்பனையாளருக்கு ஒரு இடைத்தரகர் இருந்தால், அவரது கட்டணம் விற்பனை விலையில் இருந்து கழிக்கப்பட்டு விற்பனையாளரின் விலையைக் குறைக்கிறது, மேலும் நேர்மாறாக, வாங்குபவர் தனது இடைத்தரகரின் சேவைகளுக்கான கட்டணம் விற்பனை விலையில் வாங்குபவரின் விலையை அதிகரிக்கிறது. இதேபோல், இந்த விலைகள் பரிவர்த்தனை செயலாக்க கட்டணத்தால் பாதிக்கப்படுகின்றன. இதனால், விற்பவர் மற்றும் வாங்குபவரின் விலை கணிசமாக மாறுபடும் (15% அல்லது அதற்கு மேல்). ஆனால் விற்பனை விலையானது பரிவர்த்தனையை விற்பதற்கும் செயலாக்குவதற்கும் பொறிமுறையின் அவற்றின் குறிப்பிட்ட அம்சங்களைப் பொறுத்தது மற்றும் அபார்ட்மெண்ட்டின் பிரத்தியேகங்களால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. எனவே, அபார்ட்மெண்ட் பல அளவுருக்கள் மீது விற்பனை விலை சார்பு மாதிரியாக அறிவுறுத்தப்படுகிறது.

அதன் வரையறையின்படி, ஒரு சொத்தின் சந்தை மதிப்பு, பரிவர்த்தனையின் சாதாரண நிலைமைகளின் கீழ் சந்தையில் அதன் விற்பனையின் சராசரி அல்லது அதிக விலையை நிர்ணயிக்கும் காரணிகளைப் பொறுத்தது.

வகைப்பாட்டின் முதல் கட்டத்தில், அவை புறநிலை மற்றும் அகநிலை காரணிகளாக பிரிக்கப்படலாம்.

சந்தை மதிப்பை நிர்ணயிக்கும் போது, ​​புறநிலை காரணிகள் கருதப்படுகின்றன. அகநிலை காரணிகளைப் பொறுத்தவரை, பரிவர்த்தனையை முடிக்கும்போது ஒரு குறிப்பிட்ட வாங்குபவர், விற்பனையாளர் அல்லது இடைத்தரகர் நடத்தையுடன் அவை தொடர்புடையவை, ஒரு பகுதியாக அதன் பொருளாதார நிலைமைகளால் நேரடியாக தீர்மானிக்கப்படவில்லை (சுபாவம், விழிப்புணர்வு, நேர்மை, பொறுமை, நம்பகத்தன்மை, தனிப்பட்ட விருப்பு வெறுப்புகள் போன்றவை. .).

குறிக்கோள் காரணிகள் முக்கியமாக பொருளாதாரத்தை தீர்மானிக்கின்றன, இறுதியில், குறிப்பிட்ட பரிவர்த்தனைகளின் சராசரி விலை நிலை.

பொருளாதார காரணிகளை மேக்ரோ பொருளாதாரம் மற்றும் மைக்ரோ பொருளாதாரம் என பிரிக்கலாம். முதலாவது பொதுச் சந்தை இணைப்புடன் தொடர்புடைய காரணிகளை உள்ளடக்கியது: பிராந்தியத்தில் ரியல் எஸ்டேட் தேவையின் ஆரம்ப நிலை பாதுகாப்பு; புதிய கட்டுமானம் மற்றும் புனரமைப்பின் தொகுதிகள் மற்றும் கட்டமைப்பு; இடம்பெயர்வு காரணிகள்; பரிவர்த்தனைகளின் சட்ட மற்றும் பொருளாதார நிலைமைகள்; பணவீக்கத்தின் நிலை மற்றும் இயக்கவியல்; டாலர் மாற்று விகிதம் மற்றும் அதன் இயக்கவியல். எங்கள் நிலைமைகளில், பொருளாதார காரணிகளின் குழுவின் ஒரு பகுதியாக பின்வரும் நீண்ட கால காரணிகளையும் குறிப்பிடலாம்:

· பொருட்கள் மற்றும் சேவைகளுக்கான விலைகளின் இயக்கவியலில் உள்ள வேறுபாடுகள், அத்துடன் நிதிகளின் திரட்சியின் அளவு மற்றும் ஒத்திவைக்கப்பட்ட தேவையின் அளவை பாதிக்கும் ஊதிய நிலைமைகள்;

· ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்ய வாய்ப்புள்ள ஒரு புதிய சமூக அடுக்கு உருவாக்கத்தின் வேகம் மற்றும் அளவு;

அடமான அமைப்பின் வளர்ச்சி;

· பிராந்தியத்தில் வெளிநாட்டு பிரதிநிதித்துவ அமைப்பின் வளர்ச்சி.

நுண்ணிய பொருளாதார காரணிகள் குறிப்பிட்ட பரிவர்த்தனைகளின் புறநிலை அளவுருக்களை வகைப்படுத்துகின்றன. இவற்றில், பரிவர்த்தனையின் பொருளை விவரிக்கும் (அபார்ட்மெண்ட்) குறிப்பாக முக்கியமானவை. பரிவர்த்தனையின் தன்மை மற்றும் கட்டண விதிமுறைகள் தொடர்பான காரணிகளும் குறிப்பிடத்தக்கவை. பரிவர்த்தனைகளைச் செயலாக்குவதற்கான முக்கிய நடைமுறைகள் மற்றும் அவற்றுக்கான கட்டணம் ஆகியவை உருவாக்கப்பட்டுள்ளன. எனவே, அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் சந்தை மதிப்பின் வெகுஜன மதிப்பீட்டின் போது, ​​பரிவர்த்தனையின் வழக்கமான (சராசரி) தன்மையில் ஒருவர் கவனம் செலுத்தலாம் மற்றும் கவனம் செலுத்த வேண்டும், இந்த காரணியை நிலையானதாகக் கருதுங்கள் மற்றும் அடுக்குமாடிகளின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடும்போது அதை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளக்கூடாது. ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் சந்தை மதிப்பு (சராசரி விலை), ஒரு நிலையான தேதியில் மதிப்பிடப்படுகிறது, அதன் அளவுருக்கள் (பண்புகள்) ஒரு பயன்பாட்டு மதிப்பாக தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

1.3 வீட்டு சந்தை.

இந்த சந்தையின் சாத்தியமான அளவு மிகப்பெரியது. குறைந்தபட்சம் 90 சதவிகித வீடுகள், அவர்கள் சொல்வது போல், நாகரிக நாடு இன்று தவணைகளில் வாங்கப்படுகிறது.

அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் தனியார்மயமாக்கலின் விளைவாக ரஷ்யாவில் வீட்டுச் சந்தை குறிப்பாக பெரிய அளவைப் பெற்றது. இலவசம், மாஸ்கோவைப் போலவே, அல்லது முன்னுரிமை, மற்ற நகரங்களைப் போலவே, அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை தனியார் உரிமைக்கு மாற்றுவது உரிமையாளர்களுக்கு இந்த வகை ரியல் எஸ்டேட் மூலம் செயல்பட புதிய வாய்ப்புகளை உருவாக்கியுள்ளது.

அதே நேரத்தில், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் மற்றும் பிற வகையான வீடுகளை வாங்குதல் மற்றும் விற்பது போன்ற வடிவங்களும் உருவாகியுள்ளன. இந்த படிவங்களில், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை தவணை முறையில் வாங்குவது மிகவும் பொதுவானதாகி வருகிறது. மேற்கில், மக்களுக்குச் சொந்தமான அனைத்து ரியல் எஸ்டேட்களும் கடன்களால் சுமையாக உள்ளன, வீட்டுச் செலவை தவணைகளில் செலுத்த வேண்டிய அவசியம் உள்ளது என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். ரஷ்யாவில், தனியார்மயமாக்கலின் விளைவாக, ஒவ்வொரு குடிமகனும் அசையா சொத்துக்களின் உரிமையாளராக ஆனார்கள் (அடுக்குமாடிகள், தோட்டம் மற்றும் நாட்டின் அடுக்குகள்) கடன்களால் சுமை இல்லை. எனவே, ரஷ்ய குடிமக்கள் மற்ற நாடுகளின் குடிமக்களை விட இந்த விஷயத்தில் மிகச் சிறந்த நிலையில் உள்ளனர்.

அதே நேரத்தில், கடனில் வீட்டுவசதி பெறுவதற்கான புதிதாக திறக்கப்பட்ட சாத்தியக்கூறுகளால் இவை அனைத்தும் கூடுதலாக இருக்கும். சுருக்கமாக, திட்டம் பின்வருமாறு.

அபார்ட்மெண்ட் தன்னை கடன் கொடுக்க பொருள் பாதுகாப்பு பணியாற்றுகிறார். கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தும் வரை, வாங்குபவர் சட்டப்பூர்வமாக அதன் குத்தகைதாரர் மட்டுமே. வாங்குபவர் உடனடியாக முதல் தவணையை இடுகிறார் - சுமார் 30 சதவீதம்; மீதமுள்ள 70 ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனத்துடன் தொடர்புடைய ஒப்பந்தம் முடிவடைந்த வங்கியால் செலுத்தப்படுகிறது.

வங்கி அல்லது அதன் துணை நிறுவனம் ஆவணங்களை சேகரிக்கிறது, கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை பரிவர்த்தனையை செயல்படுத்துகிறது, விற்பனையாளருடன் தீர்வுகளை ஏற்படுத்துகிறது. எனவே, கமிஷனின் அளவு, எடுத்துக்காட்டாக, மாஸ்கோவில் ஒரு குடியிருப்பின் சந்தை விலையில் 13 சதவீதத்தை அடைகிறது. சமீபத்திய மாதங்களில் வீட்டுச் சந்தை ஒரு குறிப்பிட்ட குற்றவியல் பொருளைப் பெற்றுள்ளதால், நம்பகமான நிறுவனங்களின் பங்கேற்புடன் பரிவர்த்தனை செயல்படுத்தப்பட்டால் இந்த செலவுகள் நியாயப்படுத்தப்படுகின்றன.

ஒவ்வொரு பரிவர்த்தனையிலும் "இடது" டாலர்கள் இருப்பதால் அதிக எண்ணிக்கையிலான குற்றவியல் சூழ்நிலைகள் எழுகின்றன, அவை உத்தியோகபூர்வ பதிவு நடைமுறை முடிந்ததும் கையிலிருந்து கைக்கு மாற்றப்படுகின்றன.

"இடது" டாலர்கள், ஒரு விதியாக, ஒரு குடியிருப்பின் சந்தை விலை மற்றும் BTI ஆல் மதிப்பிடப்பட்ட தொகை ஆகியவற்றுக்கு இடையேயான வித்தியாசம். எனவே, புரிந்து கொள்ள ஒரு நிபுணராக இருக்க வேண்டிய அவசியமில்லை: "இடதுசாரிகளை" அகற்றுவதற்கு இரண்டு பாதைகளில் ஒன்றைத் தேர்ந்தெடுக்க வேண்டும்: பழமைவாத பாதை - BTI இன் மதிப்பீட்டு நடைமுறையை சந்தையின் உண்மையான நிலைமைகளுக்கு நெருக்கமாக கொண்டு வர; அல்லது ஒரு தீவிர வழி - இந்த நடைமுறையை கைவிட்டு, ரியல் எஸ்டேட்டின் பயன்பாட்டு விலையின் மீதான மற்ற கட்டுப்பாட்டு வடிவங்களுக்கு மாறுதல்.

எப்போதும் அதிகரித்து வரும் விகிதங்கள் BTI மதிப்பீடுகளை சந்தை விலைகளுக்கு மிக நெருக்கமாக கொண்டு வருகின்றன.

ஒரு குடிமகனால் ஒரு அபார்ட்மெண்ட் (அல்லது பின்னர் விற்கக்கூடிய பிற சொத்து) வாங்கிய வருமானத்திலிருந்து சாத்தியமான அனைத்து வரிகளும் ஏற்கனவே கழிக்கப்பட்டுள்ளன. எனவே, எந்தக் கண்ணோட்டத்தில் இருந்தும், சொத்து விற்பனை கூடுதல் வருமானத்தைப் பெறுவதற்கான உண்மையாகக் கருத முடியாது; இது ஒரு குடிமகனுக்கு சொந்தமான சொத்தின் வடிவத்தில் ஏற்படும் மாற்றம் மட்டுமே. அத்தகைய மாற்றத்தின் தொகைக்கு வரி விதிப்பது, அதே வருமானத்தின் மீதான வரியின் இரண்டாம் கட்டணமாகும்.

அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் சந்தை மறுபகிர்வு வீட்டுப் பங்கின் பயன்பாட்டை மேம்படுத்துவதை சாத்தியமாக்கியது, வகுப்புவாத அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் ஒரு பகுதியை மீள்குடியேற்றத்தைத் தூண்டியது மற்றும் வீட்டுப் பிரச்சினையை ஓரளவு தீர்க்க முடிந்தது.

மொத்தத்தில், வீட்டுவசதி பிரச்சனை நீடிப்பது மட்டுமல்லாமல், தீவிரமடைந்து வருகிறது. அகதிகள் மற்றும் அண்டை நாடுகளில் இருந்து ரஷ்யாவிற்கு கட்டாய குடியேறுபவர்களின் தொடர்ச்சியான வருகையால் இது எளிதாக்கப்படுகிறது.

குடியிருப்பு அல்லாத நோக்கங்களுக்காக அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளைப் பயன்படுத்துதல்.

நகரங்களில் குடியிருப்புத் துறையின் கணிசமான பங்கை தனியார்மயமாக்கிய பிறகு, சொந்தமான அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை அவற்றின் நோக்கம் தவிர வேறு பயன்படுத்துவதில் சிக்கல் மிகவும் கடுமையானதாகிவிட்டது.

நிச்சயமாக, குடிமக்கள் மற்றும் சட்டப்பூர்வ நிறுவனங்களுக்கு சொந்தமான குடியிருப்பு வளாகங்களை குடியிருப்பு அல்லாத நோக்கங்களுக்காக பயன்படுத்துதல் - அலுவலகங்கள், அலுவலகங்கள், பட்டறைகள், கணினி மையங்கள் போன்றவற்றுக்கு இடமளிக்க. - குடியிருப்புப் பிரச்சினையைத் தீர்ப்பதில் எந்த வகையிலும் பங்களிக்காது, ஏனெனில் வாழ்க்கை இடத்தின் கணிசமான பகுதி நகரம் முழுவதும் நிதியிலிருந்து திரும்பப் பெறப்படுகிறது. இருப்பினும், இதைச் சமாளிப்பதற்கான வழிகள் உரிமையாளரின் சுதந்திரத்தை கட்டுப்படுத்துகின்றன மற்றும் பெரும்பாலும் சட்டவிரோதமானவை.

வீட்டுவசதி ஆய்வாளர் அல்லது போராளிகள் குடியிருப்பை தவறாகப் பயன்படுத்துவதற்கான உண்மையை நிறுவி, அதற்கேற்ப அதை முறைப்படுத்தி, நீதிமன்றத்தில் சமர்ப்பித்தாலும், அத்தகைய கூற்றை பூர்த்தி செய்ய நீதிபதிகளுக்கு சட்டபூர்வமான காரணங்கள் இல்லை. கலைக்கு இணங்க. "ஃபெடரல் வீட்டுக் கொள்கையின் அடிப்படைகள்" சட்டத்தின் 6, வீட்டுத் துறையில் ரியல் எஸ்டேட்டின் உரிமையாளருக்கு, சட்டத்தால் பரிந்துரைக்கப்பட்ட முறையில், குத்தகை, வாடகை, அடமானம் உள்ளிட்டவற்றைச் சொந்தமாகப் பயன்படுத்தவும், அப்புறப்படுத்தவும் உரிமை உண்டு. தற்போதைய விதிமுறைகள், வீட்டுவசதி மற்றும் பிற உரிமைகள் மற்றும் பிற குடிமக்களின் சுதந்திரங்கள், அத்துடன் பொது நலன்கள் மீறப்படாவிட்டால் முழு மற்றும் பகுதிகள், முதலியன. கலை மூலம் நிறுவப்பட்ட குடியிருப்பு வளாகத்தைப் பயன்படுத்தும் போது உரிமையாளரின் கடமைகளில். அதே சட்டத்தின் 4, குடியிருப்பு வளாகங்களை அவற்றின் நோக்கத்திற்காகப் பயன்படுத்துவது போன்ற எந்தக் கடமையும் இல்லை. உண்மை, கலை. RSFSR இன் வீட்டுவசதிக் குறியீட்டின் 7, குடியிருப்பு கட்டிடங்கள் மற்றும் குடியிருப்பு வளாகங்கள் குடிமக்களின் நிரந்தர குடியிருப்புக்கு நோக்கம் கொண்டவை என்பதை நிறுவுகிறது.

ஆனால் சிறந்த விஷயத்தில், இந்த கட்டுரையை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது, கலையின் அடிப்படையில். RSFSR இன் சிவில் கோட் 48, சட்டத்தின் தேவைகளுக்கு இணங்காததால் ஒரு குடியிருப்பு குத்தகை ஒப்பந்தம் மட்டுமே செல்லாது. ஆனால் இந்த அடிப்படையில், வீட்டுவசதி உரிமையை மாற்றுவதற்கான ஒப்பந்தத்தை நிறுத்த முடியாது, ஏனெனில் ஒரு சட்டமன்றச் சட்டமும் (இது ஒரு சட்டமாக மட்டுமே இருக்க வேண்டும், மேயரின் உத்தரவு அல்லது அரசாங்க ஆணை அல்ல) அத்தகைய சட்டத்தைக் கொண்டிருக்கவில்லை. அடிப்படையில்.

ஒரு தெளிவான ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்பின் பற்றாக்குறை, ஒரு குறிப்பிட்ட பொருளுக்கு யார், எந்த அடிப்படையில் உரிமைகள் உள்ளன என்பதை நீதித்துறையால் கூட சில நேரங்களில் கண்டுபிடிக்க முடியவில்லை. எவ்வாறாயினும், அலுவலகங்கள், சில்லறை விற்பனை மற்றும் கிடங்கு இடத்திற்கான நிலையான தேவை, அத்துடன் கணிசமான கமிஷன்களுக்கு உத்தரவாதம் அளிக்கும் அத்தகைய சொத்தின் அதிக விலை, அதிக எண்ணிக்கையிலான இடைத்தரகர் கட்டமைப்புகளை ஈர்க்கிறது. 2000 ஆம் ஆண்டில் கணக்கெடுக்கப்பட்டவர்களில் 42 சதவீதம் பேர் மட்டுமே குடியிருப்பு அல்லாத இடங்களுடன் பரிவர்த்தனைகளில் ஈடுபட்டிருந்தால், இப்போது இந்த எண்ணிக்கை 70 சதவீதமாக அதிகரித்துள்ளது.

1.4 ரியல் எஸ்டேட் பத்திர சந்தை.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் பிரிவு மிகவும் வளர்ச்சியடையாதது. இது முழு பங்குச் சந்தையின் பின்னடைவு மற்றும் வணிக வருவாயில் ரியல் எஸ்டேட்டின் போதுமான ஈடுபாடு இரண்டையும் பிரதிபலிக்கிறது. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் பங்கேற்பாளர்கள் இன்னும் நேரடி முதலீட்டை விரும்புகிறார்கள். ரியல் எஸ்டேட்டின் பயன்பாடு மற்றும் விற்பனையுடன் தொடர்புடைய பத்திரங்களின் குறுகிய மற்றும் வரம்பு.

முதலாவதாக, வீட்டுப் பத்திரங்களின் மறுக்க முடியாத நன்மை அவற்றின் குவிக்கும் தன்மை ஆகும். ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவதற்கு தேவையான தொகையை படிப்படியாகக் குவிப்பதை அவை சாத்தியமாக்குகின்றன, முக மதிப்பில் சுட்டிக்காட்டப்பட்ட வீட்டுக் காட்சிகளுக்கான உரிமையின் சான்றிதழாகும்.

உண்மையான அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் காட்சிகள் தொடர்பான பத்திரங்களின் வகைப்பாடு எந்த நேரத்திலும் வாழ்க்கை இடம் மற்றும் வசதியின் மட்டத்தில் நிறுத்த அனுமதிக்கிறது, இது போதுமானதாகவோ அல்லது அதிகபட்சமாகவோ அங்கீகரிக்கப்படும். புதிதாக நியமிக்கப்பட்ட வீடுகளை மட்டுமே வாங்குவதற்கான உரிமையை வழங்குவதன் மூலம் வீட்டுப் பத்திரங்களின் இந்த நேர்மறையான சொத்து ஓரளவு வரையறுக்கப்பட்டுள்ளது என்பதை அங்கீகரிக்க வேண்டும். கட்டுமானத்தின் மிகவும் வரையறுக்கப்பட்ட தரநிலை மற்றும் புதிய வளர்ச்சிப் பகுதிகளின் பிரத்தியேகங்கள் அவர்களின் வீட்டுப் பிரச்சினைகளைத் தீர்க்க பத்திரங்களை வாங்க விரும்புவோரின் வட்டத்தை கணிசமாகக் குறைக்கும், மேலும் இது துல்லியமாக அவர்களின் முக்கிய மதிப்பு. நகரத்தின் எந்த மாவட்டத்திலும், எந்த அளவிலான ஆறுதல் மற்றும் "வயது" பத்திரங்களின் உதவியுடன் முனிசிபல் வீட்டுவசதி வாங்க முடிந்தால், அவற்றின் கவர்ச்சி கணிசமாக அதிகரிக்கும். இது போதுமான நம்பகமானதாகக் கருதப்படும் பிற கட்டண முறைகள் (நாணயம்) தொடர்பாக வீட்டுப் பத்திரங்களின் போட்டித்தன்மையை அதிகரிப்பதை உறுதிசெய்யலாம்.

வீட்டுப் பத்திரங்களின் மற்றொரு சந்தேகத்திற்கு இடமில்லாத நன்மை, அவற்றின் பணவீக்க எதிர்ப்பு இயல்பு: தேய்மானத்திலிருந்து ஏதாவது ஒரு வழியில் பணத்தைச் சேமிக்கும் திறன். எனவே, மாதாந்திர வீட்டு பத்திர விலை மேற்கோள்கள், குறைந்தபட்சம், பணவீக்கத்தைக் கண்காணிக்க வேண்டும். இதற்கிடையில், மாதாந்திர மேற்கோள்களின் பொறிமுறையானது, திட்டமிடப்பட்ட வெளியீட்டு வடிவத்தால் வழங்கப்படும், பொதுவான மேக்ரோ பொருளாதார ஏற்ற இறக்கங்களை மட்டுமே உள்வாங்க முடியும், மேலும் கால அளவுகளில் குறிப்பிடத்தக்கது, ஆனால் வீட்டுச் சந்தையில் தற்போதைய மாற்றங்கள் அல்ல.

1 முதல் 6 மாதங்களுக்குள் பத்திரங்களை மீட்டெடுக்கும் போது, ​​வீட்டுவசதி பெறுவதற்கான நேரத்தைப் பொறுத்து மேற்கோள்களை மாற்றுவதற்கான சாத்தியம், இந்த பங்குச் சந்தை கருவியின் கவர்ச்சி மற்றும் அதன் பணப்புழக்கத்தின் அளவு ஆகிய இரண்டையும் கணிசமாக அதிகரிக்கக்கூடும்.

சொத்து மதிப்பீடு. சந்தை மதிப்பீட்டு முறைகள் ரியல் எஸ்டேட்டின் லாபத்தை அதிகரிக்க உதவுகின்றன, வணிகங்கள் மற்றும் குடிமக்கள் தங்கள் வசம் வைத்திருக்கும் இந்த புதிய வளம். நிலம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளர்கள் கடன் பெறுவதற்கு அடமானம் வைக்க விரும்பும் போது இந்த மதிப்பீடு ஏற்கனவே அவசியமாகிறது. சரியான மதிப்பீடு இல்லாமல், வெளிநாட்டு முதலீடுகள் உட்பட கூடுதல் முதலீடுகளை ஈர்ப்பதை எண்ணுங்கள்.

தனியார்மயமாக்கலின் முதல் கட்டத்தில், கூட்டு முயற்சிகளை உருவாக்கும் போது, ​​​​அத்தகைய மதிப்பீடுகள் எதுவும் செய்யப்படவில்லை, அல்லது கண்ணால் மட்டுமே செய்யப்பட்டன. முதலீட்டாளரே விலையை நிர்ணயித்தார். இது தீவிரமான பொருட்களைப் பற்றிய போது, ​​மேற்கத்திய மதிப்பீட்டு நிறுவனங்கள் ஈடுபட்டன, பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில் வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்களுக்கு ஆதரவாக மதிப்பீடுகளை மேற்கொண்டது, நமது சொத்துக்களின் உண்மையான சந்தை மதிப்பைக் குறைத்து மதிப்பிடுகிறது.

உண்மையான பொருள் வளங்களால் ஆதரிக்கப்படும் தொகையால் அங்கீகரிக்கப்பட்ட மூலதனத்தை அதிகரிக்க விரும்பும் தனியார்மயமாக்கப்பட்ட நிறுவனங்களின் பங்குகளின் இரண்டாம் நிலை வெளியீட்டிற்கும் மதிப்பீடு அவசியம். பங்கு விலைகளை நிர்ணயிக்கும் போது முதலீட்டாளர்கள் தவறுகளைத் தவிர்க்க அனுமதிக்கும் உண்மையான முன்னோடி இது. சொத்தைப் பிரிப்பதிலும், நிலம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட்டின் சிறந்த வணிகப் பயன்பாட்டைத் தீர்மானிப்பதிலும், ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பான அனைத்து பரிவர்த்தனைகளிலும் ஒரு மதிப்பீடு தேவைப்படுகிறது.

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பை அதிகரிப்பதற்கான வாய்ப்புகளின் பகுப்பாய்வு மற்றும் அதன் வணிக பயன்பாடு கடுமையான பொருளாதார கணக்கீடு, சொத்தின் உண்மையான சந்தை மதிப்பின் துல்லியமான மற்றும் தொழில்முறை மதிப்பீட்டின் அடிப்படையில் இருக்க வேண்டும். மதிப்பீடு என்பது அறிவு, அனுபவம், கண்டிப்பாக வரையறுக்கப்பட்ட அணுகுமுறைகள், கொள்கைகள் மற்றும் முறைகள் மற்றும் நடைமுறை மற்றும் நெறிமுறை தரங்களைப் பயன்படுத்தி ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பொருளின் மதிப்பை அடிப்படையாகக் கொண்ட ஒரு நிபுணர் அல்லது நிபுணர்களின் குழு, பொதுவாக தொழில்முறை மதிப்பீட்டாளர்களின் கருத்து.

சந்தை மதிப்பு என்பது ஒரு நியாயமான ஒப்பந்தம் செய்வதற்குத் தேவையான அனைத்து நிபந்தனைகளும் கொடுக்கப்பட்டால், ஒரு சொத்து போட்டி மற்றும் திறந்த சந்தையில் விற்கப்படும் மிகவும் சாத்தியமான விலையைக் குறிக்கிறது.

இந்த நிபந்தனைகள்:

1. வாங்குபவர் மற்றும் விற்பவர் வழக்கமான, நிலையான நோக்கங்களின் அடிப்படையில் செயல்படுகின்றனர். ஒப்பந்தம் இரு தரப்பிலும் கட்டாயப்படுத்தப்படவில்லை.

2. இரு தரப்பினரும் தங்கள் நலன்களின் சிறந்த நலன்களுக்காக முடிவுகளை எடுக்கவும் செயல்படவும் முழு தகவலையும் கொண்டுள்ளனர்.

3. பொருள் போதுமான காலத்திற்கு திறந்த சந்தையில் வைக்கப்பட்டுள்ளது, மேலும் பரிவர்த்தனைக்கு உகந்த தருணம் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்டது.

4. பணம் செலுத்துவது பணமாகவோ அல்லது ரொக்கப் பணம் செலுத்துதலுடன் ஒப்பிடத்தக்கதாக ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட நிதி விதிமுறைகளாகவோ செய்யப்படுகிறது.

5. பரிவர்த்தனை விலையானது சாதாரண நிலைமைகளை பிரதிபலிக்கிறது மற்றும் பரிவர்த்தனையுடன் தொடர்புடைய எந்தவொரு தரப்பினராலும் தள்ளுபடிகள், தள்ளுபடிகள் அல்லது சிறப்பு வரவுகளை உள்ளடக்காது.

6. பொருள் சாதாரண தேவை மற்றும் சந்தையில் அங்கீகரிக்கப்பட்ட பயன்பாடு உள்ளது.

7. பொருள் மிகவும் அரிதானது, வேறுவிதமாகக் கூறினால், போட்டி சந்தையை உருவாக்கும் வரையறுக்கப்பட்ட விநியோகம் உள்ளது.

8. பொருள் அந்நியத்தன்மையின் பண்புகளுடன் உள்ளது மற்றும் கையிலிருந்து கைக்கு அனுப்பும் திறன் கொண்டது.

1.5 அடமானம்.

அடமானம் என்பது ரியல் எஸ்டேட் மூலம் பாதுகாக்கப்பட்ட கடனை வழங்குவதாகும். உன்னதமான அடமான பொருள் ஒரு நில சதி. அடமானம் கட்டிடங்கள், கட்டமைப்புகள், குடியிருப்பு வீடுகள், தனி அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை பிணையமாக வழங்குவதற்கான வாய்ப்பைத் திறக்கிறது.

அடமானக் கடன்கள் பொதுவாக மலிவானவை, அடமான வங்கிகளின் விளிம்புகள் குறைவாக உள்ளன, மேலும் பெரிய அளவிலான கடன்களிலிருந்து லாபம் பெறப்படுகிறது. இந்த வங்கிகள் குறைந்த வட்டி விகிதத்தில் நிதிகளை ஈர்க்கின்றன, ஆனால் அவற்றின் மிக உயர்ந்த நம்பகத்தன்மை காரணமாக, அவர்கள் வைக்கும் அடமானப் பத்திரங்கள் நிலையான தேவையில் உள்ளன.

அடமானக் கடன் சந்தையில் நான்கு நிறுவனங்கள் செயல்படுகின்றன:

1. சிறந்த ரியல் எஸ்டேட்டைப் பெற விரும்பும் கடன் வாங்குபவர்;

2. அடமானத்தின் அபாயத்தைக் கட்டுப்படுத்துவதன் மூலம் அதிகபட்ச லாபத்தைப் பெற முயலும் வங்கி;

3. அடமானங்களில் முதலீடு செய்வதன் மூலம் லாபத்தை அதிகரிக்க முற்படும் முதலீட்டாளர்;

4. அடமானக் கடன் வழங்கும் அமைப்பின் செயல்பாட்டிற்கான சட்ட மற்றும் பொருளாதார நிலைமைகளை உருவாக்க வேண்டிய அரசாங்கம்.

அடமானக் கடன் வழங்கும் வசதிகள் கடன் வாங்குபவருக்கு கடன் கிடைப்பதை உறுதி செய்ய வேண்டும், அதே போல் கடன் கொடுப்பதன் லாபத்தையும் உறுதி செய்ய வேண்டும்.

நாட்டில் நிலவும் அதிக அளவிலான பணவீக்கத்தைத் தவிர்க்க, அதிக அல்லது குறைந்த அளவிற்கு அனுமதிக்கும் பல வகையான கடன் வழிமுறைகள் உள்ளன.

முதல் வழிமுறை நிலையான விகிதக் கடன்.

இரண்டாவது பொறிமுறையானது, நாட்டின் விலை மட்டத்திற்கு ஏற்றவாறு மாற்றியமைக்கப்பட்ட கடன்களை அடிப்படையாகக் கொண்டது, கடன் விகிதம் அவ்வப்போது மதிப்பாய்வு செய்யப்படும் போது (சுமார் காலாண்டுக்கு ஒரு முறை) விலை மட்டத்தில் ஏற்படும் மாற்றங்களைப் பொறுத்து.

மூன்றாவது வழிமுறை - அனுசரிப்பு ஒத்திவைக்கப்பட்ட கொடுப்பனவுகளுடன் கடன் - குறிப்பாக ரஷ்ய நிலைமைகளில் பயன்படுத்த அமெரிக்க பொருளாதாரத்தின் நிறுவனங்களில் ஒன்றால் உருவாக்கப்பட்டது. அதன் சாராம்சம் என்னவென்றால், கடன் வாங்கியவர் முதன்மைக் கடன் அல்லது கடனில் வருமானத்தில் 30 சதவீதத்திற்கு மேல் செலுத்தக்கூடாது. ஆரம்ப கொடுப்பனவு ஒப்பீட்டளவில் குறைவாக உள்ளது மற்றும் காலப்போக்கில் அதிகரிக்கிறது. கடனின் முக்கிய பகுதியை செலுத்துவதை பிற்காலத்திற்கு ஒத்திவைக்க இது உங்களை அனுமதிக்கிறது. இந்த பொறிமுறையின் கொள்கை என்னவென்றால், இரண்டு வட்டி விகிதங்கள் கணக்கிடப்படுகின்றன, அவற்றில் ஒன்று "ஒப்பந்தம்" என்று அழைக்கப்படுகிறது மற்றும் கடனின் அளவைக் கணக்கிடப் பயன்படுகிறது, இரண்டாவது "கட்டணம்", மாதாந்திர கொடுப்பனவுகளை கணக்கிடுவதற்கு. இந்த விகிதங்கள் சமமாக இல்லை.

ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சட்டம் "உறுதிமொழியில்" அடமானங்களை பதிவு செய்வது தொடர்பான பொதுவான கொள்கையை நிறுவுகிறது. அடமானம் வைக்கப்பட்ட சொத்துக்கான உரிமைகளை பதிவு செய்வதற்கு பொறுப்பான அதே அரசு நிறுவனத்தில் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். இந்த கொள்கையிலிருந்து குடியிருப்பு வளாகங்களில் அடமானங்கள் வீட்டுவசதி தனியார்மயமாக்கல் துறைகளால் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும் என்ற அனுமானத்தைப் பின்பற்றுகிறது.

நிலத்தில் அமைந்துள்ள கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகள் தொடர்பான "அடமானம்" ஒப்பந்தங்கள் சொத்து அமைந்துள்ள பிரதேசத்தின் "நிலப் பட்டியலில்" பதிவு செய்யப்பட வேண்டும், இது தற்போது உள்ளூர் நிலக் குழுக்களால் பதிவு செய்யப்படலாம், இருப்பினும் அந்த நேரத்தில் சட்டம் நடைமுறைக்கு வந்தது அது உள்ளூராட்சி மன்றங்களைக் குறிக்கும்.

அடகு வைக்கப்பட்ட சொத்தை விற்பனை செய்வதற்கான வழிமுறையானது, அசையா மற்றும் அசையும் சொத்து இரண்டிற்கும் பொதுவான ஒன்றாக சட்டமன்ற உறுப்பினரால் நிறுவப்பட்டது.

கலையின் மூலம். ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சிவில் கோட் 350, சட்டத்தின்படி பறிமுதல் செய்யப்பட்ட அடமானம் செய்யப்பட்ட சொத்தின் விற்பனை (விற்பனை), நடைமுறைச் சட்டத்தால் பரிந்துரைக்கப்பட்ட முறையில் பொது ஏலத்தில் விற்பனை மூலம் மேற்கொள்ளப்படுகிறது. செயல்முறை சட்டத்தால் நிறுவப்பட்டுள்ளது.

அடமானம் செய்யப்பட்ட சொத்தை ஒரு பொது ஏலத்தின் மூலம் விற்க வேண்டிய அவசியம் கட்டாயமாகும், மேலும் உறுதிமொழி விதிகளின் கருத்தை ஒருவர் பின்பற்றினால், அதைத் தவிர்க்க முடியாது. ஆனால் உறுதிமொழிக்கு உட்பட்ட சொத்தை, பொது ஏல நடைமுறையின்றி உரிமையாக்க உறுதிமொழி எடுப்பவர் இன்னும் விரும்பினால், அதை அடமானம் செய்பவரால் ஆதரிக்கப்பட்டால், கலையின்படி இதைச் செய்யலாம். ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சிவில் கோட் 409. கட்சிகளுக்கிடையே இழப்பீட்டு ஒப்பந்தத்தை முடிக்க கட்டுரை அனுமதிக்கிறது, அங்கு கடனாளியின் கடனாளியின் கடமைகள் நிறுத்தப்பட்டதாகக் கூறுகிறது, மேலும் பிந்தையவர், அவரது கடமையை நிறைவேற்றுவதற்கு ஈடாக, இழப்பீடு வழங்குகிறது, அதாவது, எங்கள் விஷயத்தில், உறுதிமொழியாளர் இடமாற்றம் செய்கிறார். உறுதிமொழிக்கு ரியல் எஸ்டேட்.

II பகுப்பாய்வு பகுதி

2.1 ரியல் எஸ்டேட் சந்தை பகுப்பாய்வின் நவீன கோட்பாடுகள்.

சந்தைப் பொருளாதாரத்தில் ஒரு வணிகத்தின் வெற்றி பெரும்பாலும் பொறுப்பான நிதி முடிவுகள் எடுக்கப்படும் தகவலின் தரத்தால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. அதனால்தான் சந்தைத் தகவல் உட்பட தகவல்களின் சேகரிப்பு மற்றும் பகுப்பாய்வு செயலாக்கம் இன்று ஒரு விஞ்ஞான மற்றும் முறையான பார்வையில் இருந்து ஒரு தனி ஆய்வுக்கு உட்பட்டது மற்றும் ஒரு சுயாதீன வணிகத்தின் பொருள்.

மேலே உள்ளவற்றின் மிக விளக்கமான எடுத்துக்காட்டு, பங்குச் சந்தையில் வணிகம் செய்வதற்கான தகவல் ஆதரவின் எடுத்துக்காட்டு. மீண்டும் மீண்டும் நோபல் பரிசுகள் வழங்கப்பட்ட அறிவியல் கோட்பாடுகள் மற்றும் பள்ளிகள் உருவாக்கப்பட்டு மேம்படுத்தப்பட்டு வருகின்றன, தொழில்நுட்ப மற்றும் அடிப்படை பகுப்பாய்வு குறித்த பல படைப்புகள் எழுதப்பட்டுள்ளன, அவை பங்குச் சந்தை நிபுணர்களுக்கான கையேடுகளாக மாறியுள்ளன. பத்திரச் சந்தையில் உள்ள தகவலுடன் பணிபுரிய ஆய்வாளர்களின் அறிவை ஆழமாகச் சோதிக்கும் உலகளாவிய நடைமுறை சாதாரணமாகக் கருதப்படுகிறது. பங்குச் சந்தையில், மற்ற சந்தைகளுடன் ஒப்பிடுகையில், பங்கேற்பாளர்களின் விழிப்புணர்வின் அடிப்படையில் ஒரு சரியான சந்தையின் ஒழுங்குமுறைகள் மிகவும் தெளிவாக அடையாளம் காணப்பட வேண்டும் என்ற உண்மை இருந்தபோதிலும் இது உள்ளது.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தை, பங்குச் சந்தையைப் போலல்லாமல், அதன் ஆய்வின் அம்சங்களைத் தீர்மானிக்கும் பல விஷயங்களில் சரியானதை விட வெகு தொலைவில் உள்ளது. ஒருபுறம், ஆய்வாளர்கள் சிரமங்களை எதிர்கொள்கின்றனர், சில சமயங்களில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் பொருளாதார உறவுகளை சரியான மற்றும் தெளிவற்ற முறைப்படுத்துவது சாத்தியமற்றது. மறுபுறம், மற்ற சந்தைகளில் பயன்படுத்தப்படும் பகுப்பாய்வு தொழில்நுட்பங்களை அவற்றின் தூய வடிவில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தைக்கு மாற்றுவதற்கான வாய்ப்பு இல்லை என்பது வெளிப்படையானது, ஏனெனில் இந்த தொழில்நுட்பங்கள் வேறுபட்ட சந்தை சூழலில் பயன்படுத்தப்படுகின்றன. மேற்கூறியவற்றின் பார்வையில், ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் உயர்தர பகுப்பாய்வுப் பணி மிகவும் சிக்கலான விஷயமாகத் தெரிகிறது, மேலும் ரியல் எஸ்டேட் பொருளாதாரம் பற்றிய ஆழமான தத்துவார்த்த அறிவு, நிலையான பயிற்சி மற்றும் தொழில்முறை உள்ளுணர்வை உருவாக்கும் ஆராய்ச்சியில் ஆக்கப்பூர்வமான தேடல் ஆகியவை தேவைப்படுகின்றன. .

உலகின் வளர்ந்த நாடுகளில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளின் செயல்பாட்டின் ஏறக்குறைய ஒரு நூற்றாண்டு வரலாற்றைப் படிப்பதன் மூலம், பகுப்பாய்வுப் பணியின் தரத்தில் போதுமான கவனம் செலுத்தப்படாதது உண்மையான பெரும் நெருக்கடிகளுக்கு முக்கிய காரணங்களில் ஒன்றாகும் என்ற முடிவுக்கு வரலாம். எஸ்டேட் சந்தைகள். 80களின் பிற்பகுதியிலும் 90களின் முற்பகுதியிலும் அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் ஏற்பட்ட நெருக்கடி ஒரு பொதுவான உதாரணம். நிபுணர்களின் கூற்றுப்படி, புதிய கட்டுமானத்தில் அதிகப்படியான மற்றும் கண்மூடித்தனமான முதலீடு சந்தையின் பெருக்கத்திற்கு வழிவகுத்தது, அதன்படி, கடன்கள் வழங்கப்பட்ட அதிக எண்ணிக்கையிலான திட்டங்களுக்கு சந்தை தேவை இல்லாதது. இந்த நிலைமையானது பகுப்பாய்வில் உள்ள ஊக்கத்தொகைகளின் தவறான அமைப்பு, பலவீனமான பகுப்பாய்வு முறை மற்றும் தற்போதைய நிலைமைகளை வகைப்படுத்தும் முழுமையற்ற தரவு ஆகியவற்றிலிருந்து உருவாகும் நம்பத்தகாத சந்தை எதிர்பார்ப்புகளை அடிப்படையாகக் கொண்டது. டெவலப்பர்கள், மதிப்பீட்டாளர்கள் மற்றும் கடன் நிறுவனங்களை வழிநடத்தும் ஊக்கத்தொகைகளின் அமைப்பு, சிலர் கடன்களைப் பெறுவதற்கான ஆர்வத்தால் சிதைக்கப்பட்டது, மற்றவர்கள் கடனைப் பெறுவதை நியாயப்படுத்துகிறார்கள், இன்னும் சிலர் தங்கள் நிதியை ஒதுக்க வேண்டும். அதே நேரத்தில், அனைத்து தரப்பினரும் நியாயமற்ற நம்பிக்கையான எதிர்பார்ப்புகளின் இழப்பில் தங்கள் பிரச்சினைகளை தீர்த்துக் கொண்டனர்.

பலவீனமான பகுப்பாய்வு முறையின் பயன்பாடு, போதுமான ஊகங்கள் மற்றும் நடைமுறைகளில் வெளிப்படுத்தப்பட்டது, உள்ளூர் சந்தைகளில் இருந்து போதுமான உயர்தர தரவுகளுடன் தொடர்புகொள்வதில், ஒரு விதியாக, நியாயமற்ற சந்தை ஆராய்ச்சி மற்றும் அதன்படி, அவற்றின் அடிப்படையில் முதலீட்டு முடிவுகள். நெருக்கடியின் விளைவாக, கடன் நிறுவனங்கள் எந்தவொரு திட்டங்களுக்கும் குறிப்பாக சந்தை ஆராய்ச்சிக்கும் பொதுவாக அவநம்பிக்கையின் நிலையான நோய்க்குறியை உருவாக்கியுள்ளன. இதையொட்டி, ரியல் எஸ்டேட் சந்தை ஆய்வாளர்கள் தங்கள் பணியில் துல்லியமான முடிவுகள் மற்றும் முடிவுகளைப் பெறுவதற்குத் தேவையான (ஆனால் போதுமானதாக இல்லை) சில பொதுவான கொள்கைகளால் வழிநடத்தப்பட வேண்டும் என்ற புரிதலுக்கு வழிவகுத்தது. மறுபுறம், செல்லுபடியாகும் வகையுடன் சந்தை ஆராய்ச்சியின் இணக்கத்தை தீர்மானிக்கும் புரிந்துகொள்ளக்கூடிய மற்றும் எளிதில் அடையாளம் காணக்கூடிய அளவுகோல்களுக்கான அவசரத் தேவை உள்ளது.

ரஷ்யாவில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் வளர்ச்சிக்கான வாய்ப்புகளை கருத்தில் கொண்டு, சாத்தியமான நெருக்கடிகள் இல்லாதது அதிகப்படியான நம்பிக்கையான சூழ்நிலை என்று நாம் கருதலாம். இருப்பினும், இன்று, செயலில் உள்ள சந்தை வளர்ச்சியின் கட்டத்தில், சில பொதுவான கொள்கைகள் மற்றும் கொள்கைகள் உருவாக்கப்பட்டு அன்றாட நடைமுறையில் செயல்படுத்தப்பட்டால், இத்தகைய நெருக்கடிகளின் விளைவுகள் குறைவாகவே இருக்கும்.

பகுப்பாய்வு ஆய்வுகளுக்கான தேவைகள், அதன் அடிப்படையில் முதலீட்டு முடிவுகள் எடுக்கப்படும்.

நெருக்கடிகளின் அச்சுறுத்தல் மட்டுமல்ல, தற்போதைய தினசரி பிரச்சனைகளும் - போட்டி அதிகரிப்பு, குறுகிய கால சூப்பர் லாபத்திற்கான வாய்ப்புகள் குறைதல், நீண்ட கால மற்றும் மூலதனம் கொண்ட வணிக ரியல் எஸ்டேட் மேம்பாட்டுத் திட்டங்களின் தொடக்கம், சந்தையில் வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்களின் நுழைவு. முடிவுகளை நியாயப்படுத்துவதற்கான உயர் தேவைகள், முதலியன. - ரஷ்யாவின் ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளில் தரமான பகுப்பாய்வின் முக்கியத்துவம் எதிர்காலத்தில் பெருகிய முறையில் முக்கியத்துவம் பெறும் என்பதற்கு புறநிலையாக சாட்சியமளிக்கவும்.

2.2 முதலீட்டு முடிவுகளை உறுதிப்படுத்தும் நோக்கத்திற்காக ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் ஆராய்ச்சி.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் குறிப்பிட்ட (பொதுவாக எதிர்கால) நேரத்தில் குறிப்பிட்ட வகைப் பொருளுக்கான வழங்கல் மற்றும் தேவையின் விகிதத்தை அளவிடுவதே பரிசீலனையில் உள்ள வகையின் எந்தவொரு ஆய்வின் இறுதி இலக்கு.

ஒரு பண்டமாக ரியல் எஸ்டேட்டின் சிறப்பு பண்புகள், சந்தைப் பொருளாதாரத்தில் ரியல் எஸ்டேட்டின் சிறப்பு இடத்துடன், இந்த தயாரிப்பை சந்தையில் நிலைநிறுத்துவதற்குத் தேவையான பரந்த அளவிலான சமூக-பொருளாதார தகவல்களை உருவாக்குகிறது. தேசிய மற்றும் பிராந்திய பொருளாதாரத்தின் தற்போதைய மற்றும் பின்னோக்கி மேக்ரோ பொருளாதார பண்புகள், பிராந்திய மற்றும் உள்ளூர் சந்தைகளின் சமூக-மக்கள்தொகை குறிகாட்டிகள், பிராந்திய மற்றும் உள்ளூர் ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளின் அளவுருக்கள் - இவை ஆராய்ச்சி செய்ய வேண்டிய பொதுவான பகுதிகள்.

கொள்கை 1. முதலீட்டாளரின் எதிர்கால உற்பத்தித்திறனை உண்மையில் தீர்மானிக்கக்கூடிய தகவல் மட்டுமே பகுப்பாய்விற்கு தேர்ந்தெடுக்கப்பட வேண்டும்.

இந்தக் கொள்கையைப் பின்பற்றும் போது, ​​ஆய்வாளருக்கான முக்கிய சிரமம், ஆரம்பத் தகவலை உருவாக்குவதற்கான நிலையான விதிகள் அல்லது தெளிவற்ற பரிந்துரைகள் இல்லாதது. இங்குதான் ஆய்வாளர் தனது அறிவு, தொழில்முறை உள்ளுணர்வு, படைப்பாற்றல் மற்றும் நடைமுறை அனுபவம் அனைத்தையும் காட்ட வேண்டும். மேலும், ஒட்டுமொத்த ஆய்வின் நிலைத்தன்மைக்கான அடிப்படையும் இங்குதான் போடப்படுகிறது.

கொள்கை 2: ஆய்வின் அடிப்படையிலான அனைத்து தற்போதைய மற்றும் வருங்காலத் தரவுகளும் பரிசீலனையில் உள்ள ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டுத் திட்டத்தின் செயல்திறனைக் கணக்கிடப் பயன்படுத்தப்பட வேண்டும்.

எவ்வாறாயினும், மதிப்பீட்டின் விஷயத்துடன் நேரடியாக தொடர்புடைய கவனமாக தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட தகவல் கூட, அடையாளப்பூர்வமாகச் சொன்னால், "செங்கற்களின் கொத்து" ஆகும், அதில் இருந்து ஆய்வாளர் கலையை உருவாக்குவதற்கான அனைத்து விதிகளின்படி பகுப்பாய்வு ஆராய்ச்சிக்கு உறுதியான அடித்தளத்தை அமைக்க வேண்டும். தனிப்பட்ட கூறுகளை ஒற்றை ஒற்றைக்கல்லில் இணைக்கும் வலுவான தீர்வு இல்லாமல் இங்கே நீங்கள் செய்ய முடியாது.

கொள்கை 3. முதலீட்டு முடிவை நியாயப்படுத்த தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட அனைத்து தனிப்பட்ட தகவல்களும் ஒரு தெளிவான தர்க்கரீதியான திட்டத்தால் ஒன்றோடொன்று இணைக்கப்பட வேண்டும், இது எதிர்கால சந்தை நிலைமைகள் மற்றும் பரிசீலனையில் உள்ள திட்டத்தின் தொடர்புடைய உற்பத்தித்திறன் ஆகியவற்றின் முன்னறிவிப்பில் முடிவடைகிறது. லாஜிக் சர்க்யூட்டின் விளக்கம் வெளிப்படையாக வழங்கப்பட வேண்டும்.

தர்க்கரீதியான திட்டம் இல்லாத சந்தை ஆராய்ச்சியின் முடிவுகளுடன் ஒரு அறிக்கையின் வாடிக்கையாளரின் நேர்மறையான கருத்து:

a) ஆய்வாளர் வாடிக்கையாளரின் அறியாமையை பயன்படுத்திக் கொள்கிறார், அல்லது

b) வாடிக்கையாளர் ஆரம்பத்தில் முடிவுகளுக்கு சாதகமாக இருக்கிறார்.

மறுபுறம், ஒரு உறுதியான மற்றும் வெளிப்படையான தர்க்கரீதியான திட்டத்தை உருவாக்குவது ஆய்வாளரின் மிக உயர்ந்த தொழில்முறை திறமையின் நிரூபணமாகும்.

ஆராய்ச்சியின் தர்க்கரீதியான திட்டத்தை உருவாக்க வேண்டியதன் அவசியத்தைப் பற்றிய காரணத்தைத் தொடர்ந்து, சந்தை பகுப்பாய்வின் உள்ளடக்கத்தைக் குறிப்பிடும் மற்றொரு கொள்கையைக் கருத்தில் கொள்வோம்.

கொள்கை 4. சந்தைப் பகுப்பாய்வின் உள்ளடக்கமானது வணிகச் சொத்தின் செயல்திறனைத் தீர்மானிப்பதற்கான முக்கிய விகிதங்களை உருவாக்கும் காரணிகளின் விவாதமாக குறைக்கப்பட வேண்டும்.

இந்த கொள்கைக்கு இணங்க, ஆய்வின் போது ஆய்வாளர் வணிக வசதியின் செயல்திறனை நிர்ணயிக்கும் முக்கிய உறவுகளை உருவாக்க வேண்டும், பின்னர் அளவுருக்கள்-வாதங்களின் படிநிலையை அடையாளம் காண வேண்டும், இதன் செயல்பாடுகள் முக்கிய வெளிப்பாட்டில் சேர்க்கப்பட்டுள்ள காரணிகளாகும். செயல்திறனுக்காக.

பின்வரும் எளிமையான உதாரணத்தைப் பயன்படுத்தி இந்த கொள்கையை செயல்படுத்துவதற்கான நடைமுறை அணுகுமுறையை விளக்குவோம்.

பரிசீலனையில் உள்ள திட்டத்தின் செயல்திறனுக்கான அளவுகோல் எதிர்காலத்தின் ஒரு குறிப்பிட்ட காலகட்டத்தில் நிகர இயக்க வருமானமாக (NOI) இருக்கட்டும். பின்னர், வரையறையின்படி, செயல்திறனைத் தீர்மானிப்பதற்கான முக்கிய வெளிப்பாடு பின்வரும் படிவத்தைக் கொண்டிருக்கும்:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE எங்கே

PGI - சாத்தியமான மொத்த வருமானம்,
V&L - குறைவான பயன்பாடு மற்றும் இயல்புநிலை இழப்புகள்.
M I - மற்ற வருமானம்.
FE - நிலையான இயக்க செலவுகள்,
VE - மாறி இயக்க செலவுகள்.

முக்கிய காரணிகளின் எதிர்பார்க்கப்படும் மதிப்புகளை நிர்ணயிக்கும் அளவுருக்களை அடையாளம் காண்பதற்கான நடைமுறையைக் கவனியுங்கள்.

சாத்தியமான மொத்த வருமானம் வாடகை விகிதத்தின் மதிப்பால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது, இது தற்போதைய வாடகை விகிதத்தின் செயல்பாடாகும், அதே போல் காலப்போக்கில் சந்தை வழங்கல் மற்றும் தேவையின் விகிதத்தில் உள்ள போக்குகள்.

ஒரு சொத்தின் திட்டமிடப்பட்ட ஆக்கிரமிப்பு என்பது ஒட்டுமொத்த சந்தை திறன், தேவை அளவுருக்கள், சந்தை உறிஞ்சுதல் விகிதம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் உறிஞ்சுதல் பகுதியின் வளர்ச்சி ஆகியவற்றின் செயல்பாடாகும். திட்டங்களுக்கு, திட்டமிடப்பட்ட சுமை இரண்டு குறிகாட்டிகளை தீர்மானிக்கிறது - சுமை நிலை மற்றும் இந்த நிலைக்கு சந்தையால் உறிஞ்சப்படுவதற்கான நேர அட்டவணை.

ரியல் எஸ்டேட் உறிஞ்சுதல் பகுதியின் வளர்ச்சியானது வேலைகளின் எண்ணிக்கையில் (வேலைவாய்ப்பு விகிதம்) அல்லது மக்கள்தொகை வளர்ச்சியால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. இதையொட்டி, உறிஞ்சும் பகுதியின் விரிவாக்கம் புதிய ரியல் எஸ்டேட் தேவைக்கு வழிவகுக்கிறது.

ஒரு சந்தர்ப்பத்தில் வேலைவாய்ப்பின் வளர்ச்சியும் மக்கள்தொகை வளர்ச்சியும் நேரடியாக தொடர்புடையதாக இருக்க முடியும் என்பதைக் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும், உதாரணமாக, புதிய வேலைகள் திறக்கப்படும்போது மற்றும் புதிய உடல் திறன் கொண்டவர்களின் வருகை. மற்றொரு வழக்கில், வேலைவாய்ப்பு அதிகரிப்பு இல்லாமல் மக்கள்தொகை வளர்ச்சி வளரலாம், எடுத்துக்காட்டாக, உள்வரும் ஓய்வூதியதாரர்களின் அதிகரிப்பு அல்லது பிறப்பு விகிதத்தின் அதிகரிப்பு காரணமாக. தரமான பகுப்பாய்வு என்பது வரலாற்றுப் போக்குகள் மற்றும் வரம்பு வளர்ச்சிக் கணிப்புகளை வழங்கும் தகவல்களின் பல ஆதாரங்களைப் பயன்படுத்துவதை உள்ளடக்கியது, அதைத் தொடர்ந்து தரவு ஒப்பீடு. வயது, பாலினம், குடும்ப அளவு போன்றவற்றின் அடிப்படையில் வரம்பு வளர்ச்சியின் பிரிவும் கட்டாயமாகும். ஆய்வில் இந்த நிலைகள் இல்லாதது பகுப்பாய்வில் பயன்படுத்துவதற்கான தரவின் சீரற்ற தேர்வுக்கு காரணமாக இருக்க வேண்டும்.

தேவை அளவுருக்கள் ஒரு பணியிடத்திற்கான பரப்பளவு (அலுவலகம் அல்லது உற்பத்தி), தனிநபர் வாங்குதலுக்கான செலவு, தனிநபர் குடியிருப்புகள் அல்லது வீடுகளின் எண்ணிக்கை போன்ற குறிப்பிட்ட குறிகாட்டிகளால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. தேவை அளவுருக்களின் உதவியுடன், தேவையான ரியல் எஸ்டேட் அளவு கணக்கிடப்படுகிறது, இது ரியல் எஸ்டேட் நுகர்வு பகுதியில் வளர்ச்சிக்கு ஒத்திருக்கிறது. எடுத்துக்காட்டாக, மக்கள்தொகை வளர்ச்சிக்கு ஒரு வாங்குதலுக்கான சராசரி செலவைப் பயன்படுத்துவதன் மூலம், சில்லறை விற்பனை அதிகரிக்கும் என்று கணிக்கப்படுகிறது, இதனால் கூடுதல் சில்லறை இடத்தின் தேவை. வீட்டுச் சந்தையை பகுப்பாய்வு செய்யும் போது, ​​வயது, வருமானம், அளவு அல்லது குடும்ப அமைப்பு ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் பிரிக்கப்பட்ட மக்கள்தொகை வளர்ச்சியானது பிரிக்கப்பட்ட தேவையாக மாற்றப்படுகிறது. தேவை அளவுருக்களின் ஒலி பகுப்பாய்வில் வரலாற்றுப் போக்குகள், தற்போதைய நிலை மற்றும் எதிர்காலத்தில் அவற்றின் சாத்தியமான மதிப்பைக் கணிப்பது ஆகியவை அடங்கும். மேலும், ஒரு நிலையான பகுப்பாய்வானது, புதிய வரம்பு ஆதாயங்களால் மட்டுமல்லாமல், தற்போதுள்ள மக்கள்தொகை மற்றும் வேலைவாய்ப்பு கட்டமைப்பில் ஏற்படும் மாற்றங்களாலும் தேவையில் ஏற்படும் மாற்றத்தை அளவிடுகிறது. எடுத்துக்காட்டாக, பொருளாதார எழுச்சியின் போது, ​​வளர்ந்து வரும் நிறுவனங்களுக்கு பெரிய பகுதிகள் தேவைப்படுகின்றன, மேலும் ஓய்வூதிய வயதினரின் அதிகரிப்பை நோக்கி மக்கள்தொகை சூழ்நிலையில் மாற்றங்களுக்கு பொருத்தமான வீட்டுவசதி தேவைப்படும்.

தேவை அளவுருக்களின் பகுப்பாய்வின் முரண்பாட்டின் அறிகுறிகள், முதலில், நிலையான மதிப்புகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள வேண்டும், இது ஒரு விதியாக, பகுப்பாய்வு தருணத்தின் சிறப்பியல்பு, அத்துடன் தற்போதுள்ள மக்கள்தொகை மற்றும் வேலைவாய்ப்பு கட்டமைப்புகளில் ஏற்படும் மாற்றங்களை புறக்கணித்தல்.

உறிஞ்சுதல் வீதம், சந்தை ஊடுருவல் வீதம் என்றும் குறிப்பிடப்படுகிறது, இது மொத்த சந்தை தேவையின் பங்காகும், இது பரிசீலனையில் உள்ள திட்டம் மற்ற திட்டங்களுடன் போட்டியிடும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. சாத்தியமான தேவையின் மொத்த அதிகரிப்பை ஆய்வாளர் மதிப்பிட்ட பிறகு, திட்டத்திற்கான முக்கியமான அளவுருவைத் தீர்மானிக்க வேண்டியது அவசியம் - கேள்விக்குரிய திட்டம் ஒருவேளை கோரக்கூடிய மொத்த தேவையின் பங்கு.

கோட்பாட்டளவில், உறிஞ்சுதல் குணகம் என்பது பல காரணிகளின் சிக்கலான செயல்பாடாகும். முதல் தோராயத்தில், சந்தைக்கு அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட நேரத்தில் போட்டி சலுகையின் மொத்த பரப்பளவிற்கு (பொருளின் பரப்பளவு உட்பட) மதிப்பிடப்படும் பொருளின் பரப்பளவின் விகிதமாக இது வரையறுக்கப்படுகிறது. அத்தகைய அணுகுமுறை, குறைந்தபட்சம், செல்லுபடியாகும் என்று கூறும் ஒவ்வொரு சந்தை ஆராய்ச்சியிலும் இருக்க வேண்டும்.

உறிஞ்சுதல் குணகத்தை நிர்ணயிக்கும் போது, ​​மிக முக்கியமான நிபந்தனைகள் தேவை மற்றும் போட்டி விநியோகத்தின் விரிவான பிரிவு ஆகும். அதே நேரத்தில், செயல்படுத்துவதில் தொடங்கப்பட்ட போட்டித் திட்டங்களின் காலம், செயல்படுத்தத் தயாரிக்கப்படும் திட்டங்களின் அளவு மற்றும் காலம் ஆகியவற்றை ஒருவர் இழக்கக்கூடாது. இங்கே தோல்வியடைந்த ஆய்வின் முதல் அறிகுறி, "சராசரி" தரவைப் பயன்படுத்துவதாகும்.

சந்தை அளவிலான தள்ளுபடிகள் மற்றும் வாடகைதாரர்களுக்கான ஊக்கத்தொகை காரணமாக ஏற்படும் இழப்புகள், சாத்தியமான மொத்த வருவாயைக் கணிக்கும்போது கவனிக்கப்படக் கூடாத ஒரு காரணியாகும்.

பிற வருவாய்கள், பொதுவாக வருவாயின் ஒரு சிறிய பகுதி என்றாலும், சாத்தியமான நுகர்வோரின் வாழ்க்கை முறை, சேவையின் நிலை மற்றும் அந்த நிலையை அடைவதற்கான தனிநபர் செலவினம் போன்றவற்றின் வெளிச்சத்தில் அவர்களின் சாத்தியமான விருப்பங்களை பிரதிபலிக்கும் வகையில் திட்டமிடப்பட வேண்டும்.

நிலையான மற்றும் மாறக்கூடிய செலவுகள் பாரம்பரியமாக முன்னறிவிப்பில் மிகவும் உறுதியாகக் கருதப்படுகின்றன. இருப்பினும், ரஷ்யாவின் நிலைமைகளுக்கான கேள்வியின் அத்தகைய உருவாக்கம் ஓரளவு மட்டுமே செல்லுபடியாகும். எடுத்துக்காட்டாக, ரியல் எஸ்டேட் மீதான வரிகள் (இன்று இவை சொத்து வரிகள், நிலத்தின் மீதான வரிகள்) மற்றும் நிலத்திற்கான வாடகை, சட்டமியற்றுதல் காரணமாக, எதிர்காலத்தில் சாத்தியமான முதலீட்டாளருக்கு எதிர்பாராத "ஆச்சரியங்களை" அளிக்கலாம். எனவே, ஒரு நிலையான சந்தை ஆராய்ச்சியில் இந்த நிலைகளின் மாறுபட்ட முன்கணிப்பு இருக்க வேண்டும்.

இதேபோன்ற நிலைமை பெரும்பாலான மாறி செலவுகளுடன் காணப்படுகிறது. பொது பயன்பாட்டு சந்தையின் பகுப்பாய்வு, அவற்றில் பெரும்பாலானவை இயற்கை ஏகபோகங்களால் வழங்கப்படுகின்றன, ஒரு நிலையற்ற கட்டணக் கொள்கை, கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளப்பட்ட குறிகாட்டிகளின் அளவு நியாயப்படுத்தல் தேவைப்படுகிறது. அதே நேரத்தில், கட்டுப்பாட்டு மற்றும் அளவிடும் கருவிகளின் அறிகுறிகளின் அடிப்படையில் பெறப்பட்ட வளங்களின் செலவினங்களின் சந்தை தகவலைப் பயன்படுத்துவது முக்கியம். வள நுகர்வு அடிப்படையில் சந்தை ஒப்புமைகள் இல்லாத நிலையில், பயன்பாட்டு வள வழங்குநர்களால் வழங்கப்பட்ட விலைப்பட்டியல்களைப் பயன்படுத்துவதை விட, தரநிலைகளின்படி அவற்றைக் கணக்கிடுவது மிகவும் விரும்பத்தக்கது.

2.3 ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான முறைகள்.

ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கு மூன்று முக்கிய முறைகள் உள்ளன:

1. ஒப்பீட்டு முறை

2. செலவு முறை

3. வருமான மூலதனமாக்கல் முறை.

முக்கிய மதிப்பீட்டு முறை ஒப்பீட்டு விற்பனை பகுப்பாய்வு (SAP) முறையாகும். நிலம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான சந்தை இருக்கும்போது, ​​உண்மையான விற்பனை இருக்கும் போது, ​​விலைகளை உருவாக்கும் சந்தையாக இருக்கும்போது, ​​இந்த முறை பொருந்தும், மேலும் மதிப்பீட்டாளர்களின் பணி இந்த சந்தையை பகுப்பாய்வு செய்து, ஒத்த விற்பனையை ஒப்பிட்டு அதன் மதிப்பைப் பெறுவது. சொத்து மதிப்பிடப்படுகிறது. சந்தை ஒப்புமைகளுடன் விற்பனைக்கு வழங்கப்படும் பொருளின் ஒப்பீட்டை அடிப்படையாகக் கொண்டது இந்த முறை. இது மேற்கில் மிகப் பெரிய பயன்பாட்டைக் காண்கிறது (90 சதவீத வழக்குகள்). இருப்பினும், இந்த வேலைக்கு நிலம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான ஏற்கனவே நிறுவப்பட்ட சந்தை தேவைப்படுகிறது.

மதிப்பிடப்பட்டதைப் போன்ற பொருட்களின் கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை பரிவர்த்தனைகளில் போதுமான நம்பகமான சந்தை தகவல் இருந்தால் விற்பனை ஒப்பீட்டு முறை பயன்படுத்தப்படுகிறது. இந்த விஷயத்தில், ஒப்பிடும் பொருள்களைத் தேர்ந்தெடுப்பதற்கான அளவுகோல் இதேபோன்ற சிறந்த மற்றும் மிகவும் திறமையான பயன்பாடாகும்.

SAP முறையை நேரடி விற்பனை ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை, விற்பனை ஒப்பீட்டு முறை அல்லது சந்தை தகவல் சந்தை முறை என்றும் குறிப்பிடலாம்.

SAP முறையின் பயன்பாட்டின் வரிசை பின்வருமாறு:

1. தொடர்புடைய சந்தையில் ஒப்பிடக்கூடிய சொத்துக்களின் சமீபத்திய விற்பனை முன்னிலைப்படுத்தப்பட்டுள்ளது. தகவலின் ஆதாரங்கள்: மதிப்பீட்டாளரின் சொந்த ஆவணம், இணையம், மின்னணு தரவுத்தளம், ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள், ரியல் எஸ்டேட் தரகர்களின் ஆவணங்கள், கடன் நிறுவனங்களின் காப்பகங்கள் (அடமான வங்கிகள்), காப்பீட்டு நிறுவனங்கள், கட்டுமான மற்றும் முதலீட்டு நிறுவனங்கள், திவால் மற்றும் திவால்நிலைக்கான பிராந்திய துறைகள் , மாநில சொத்துக் குழுவின் பிராந்தியத் துறைகள், முதலியன.

SAP முறையைப் பயன்படுத்தும் போது ஒரு முக்கியமான விஷயம், மதிப்பிடப்பட்ட சொத்தின் ஒப்பீட்டின் முடிவுகளின் ஒருங்கிணைப்பு ஆகும். பெறப்பட்ட தரவுகளின் எண்கணித சராசரி அனுமதிக்கப்படாது. ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட நடைமுறையானது, ஒவ்வொரு முடிவையும் ஆய்வு செய்து, மதிப்பிடப்படும் சொத்துடன் அதன் ஒப்பீட்டின் அளவைப் பற்றி ஒரு தீர்ப்பை வழங்குவதாகும். செய்ய வேண்டிய திருத்தங்களின் எண்ணிக்கை மற்றும் அளவு சிறியதாக இருந்தால், ஒப்புதலை இறுதி செய்யும் செயல்பாட்டில் இந்த விற்பனை அதிக எடையைக் கொண்டுள்ளது.

ஒப்பிடும் அலகுகளாக, உள்ளூர் சந்தையில் பாரம்பரியமாக நிறுவப்பட்ட மீட்டர்கள் எடுக்கப்படுகின்றன. ஒரே பொருளை மதிப்பிடுவதற்கு, பல அலகுகளின் ஒப்பீடுகளை ஒரே நேரத்தில் பயன்படுத்தலாம்.

ஒப்பீட்டு கூறுகளில் ரியல் எஸ்டேட்டின் பண்புகள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் விலைகளில் மாற்றங்களை ஏற்படுத்தும் பரிவர்த்தனைகள் ஆகியவை அடங்கும். கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள வேண்டிய உருப்படிகள் பின்வருமாறு:

மாற்றப்பட்ட சொத்து உரிமைகளின் கலவை;

கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை பரிவர்த்தனைக்கு நிதியளிப்பதற்கான நிபந்தனைகள்;

· விற்பனை விதிமுறைகள்;

விற்பனை நேரம்

· இடம்;

· உடல் பண்புகள்;

பொருளாதார பண்புகள்;

பயன்பாட்டின் தன்மை;

மதிப்பின் சொத்து அல்லாத கூறுகள்.

2. பரிவர்த்தனைகள் பற்றிய தகவலின் சரிபார்ப்பு: முக்கிய பங்கேற்பாளர்களில் ஒருவர் (வாங்குபவர் அல்லது விற்பவர்) அல்லது ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனத்தின் முகவரால் பரிவர்த்தனையை உறுதிப்படுத்துதல்; விற்பனையின் விதிமுறைகளை அடையாளம் காணுதல்.

நம்பகமான சந்தை தகவல் போதுமான அளவு இருந்தால், விற்பனையை ஒப்பிடுவதன் மூலம் மதிப்பை தீர்மானிக்க கணித புள்ளிவிவரங்களின் முறைகளைப் பயன்படுத்த அனுமதிக்கப்படுகிறது.

3. ஒப்பிடக்கூடிய பண்புகளின் மதிப்பை சரிசெய்தல்.

மூன்று முக்கிய வடிவங்களில் சரிசெய்தல் செய்யப்படலாம்: பணம், சதவீதம், பொதுக் குழுவாக.

ஒப்பிடக்கூடிய பண்புகளுக்கான விற்பனை விலை மாற்றங்கள் பின்வரும் வரிசையில் செய்யப்படுகின்றன:

· முதலாவதாக, பரிவர்த்தனையின் விதிமுறைகள் மற்றும் சந்தையின் நிலை தொடர்பான சரிசெய்தல்கள் செய்யப்படுகின்றன, அவை முந்தைய முடிவுக்கு ஒவ்வொரு அடுத்தடுத்த சரிசெய்தலையும் பயன்படுத்துவதன் மூலம் மேற்கொள்ளப்படுகின்றன;

· இரண்டாவதாக, எந்த வரிசையிலும், சந்தை நிலவரங்களை சரிசெய்த பிறகு பெறப்பட்ட முடிவுகளுக்கு அந்த மாற்றங்களைப் பயன்படுத்துவதன் மூலம் நேரடியாக சொத்து தொடர்பான சரிசெய்தல்கள் செய்யப்படுகின்றன.

சரிசெய்தல்களின் அளவை தீர்மானிக்க, சந்தை தகவலின் கிடைக்கும் தன்மை மற்றும் நம்பகத்தன்மையைப் பொறுத்து, அளவு மற்றும் தரமான முறைகள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன. கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்பட்ட சரிசெய்தல்களை நியாயப்படுத்துவது கட்டாயமாகும். விற்பனை ஒப்பீட்டு முறையால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட முடிவின் மதிப்பின் இறுதி முடிவு, மதிப்பீட்டின் பொருளுக்கு மிகவும் ஒத்ததாக இருக்கும் ஒப்பீட்டு பொருட்களின் சரிசெய்யப்பட்ட விற்பனை விலைகளின் பகுப்பாய்வின் அடிப்படையில் எடுக்கப்படுகிறது.

நிலத்திற்கு செலவு முறை நடைமுறையில் பொருந்தாது. நிலத்தின் மீது செய்யப்பட்ட மேம்பாடுகளிலிருந்து பிரிக்க முடியாத வகையில் மதிப்பீட்டின் விதிவிலக்கான சந்தர்ப்பங்களில் மட்டுமே இதைப் பயன்படுத்த முடியும். நிலம் நிரந்தரமானது மற்றும் செலவழிக்க முடியாதது என்று நம்பப்படுகிறது, மேலும் மனிதனால் உருவாக்கப்பட்ட பொருட்களை மதிப்பிடுவதற்கு செலவு முறை பயன்படுத்தப்படுகிறது. இந்த முறையால் மதிப்பிடப்படும் போது, ​​நிலத்தின் மதிப்பு மேம்பாடுகளின் (கட்டிடங்கள், கட்டமைப்புகள்) செலவில் சேர்க்கப்படுகிறது, மேலும் நிலம் மற்ற முறைகளால் தனித்தனியாக மதிப்பிடப்படுகிறது.

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் செலவு முறை பின்வரும் வரிசையில் செயல்படுத்தப்படுகிறது:

ஒரு நிலத்தின் மதிப்பை தீர்மானித்தல்;

கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் மாற்று அல்லது மாற்று செலவை தீர்மானித்தல்;

கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் திரட்டப்பட்ட தேய்மானத்தின் அளவை தீர்மானித்தல்;

· ஒரு நிலத்தின் மதிப்பின் கூட்டுத்தொகை மற்றும் கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் மாற்றீடு அல்லது மாற்று மதிப்பைக் கழித்தல் திரட்டப்பட்ட தேய்மானத்தைக் குறைத்து, செலவு முறையைப் பயன்படுத்தி ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பைத் தீர்மானித்தல்.

மேம்பாடுகளின் புதிய கட்டுமானத்திற்கான செலவைக் கணக்கிடுவதற்கு ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட முறையின் தேர்வு சரியான முறையில் நியாயப்படுத்தப்பட வேண்டும். காலாவதியான கட்டிடக் கட்டமைப்புகள் மற்றும் பொருள் சொத்தை உருவாக்கப் பயன்படுத்தப்படும் கட்டுமான முறைகள் காரணமாக கட்டிடத்தின் சரியான நகலை அமைப்பதற்கான செலவை தீர்மானிக்க கடினமாக இருக்கும் சந்தர்ப்பங்களில் மாற்று செலவைப் பயன்படுத்துவது பொருத்தமானது.

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு நோக்கங்களுக்காக மாற்று அல்லது மாற்று மதிப்புடன் தொடர்புடைய செலவுகள், தொழில்முனைவோரின் நேரடி செலவுகள், மறைமுக செலவுகள் மற்றும் இலாபங்களின் கூட்டுத்தொகையாக கணக்கிடப்படுகின்றன.

நேரடி செலவுகள் கட்டுமானத்துடன் நேரடியாக தொடர்புடைய பின்வரும் செலவுகளை உள்ளடக்கியது:

பொருட்கள், பொருட்கள் மற்றும் உபகரணங்களின் விலை;

கட்டுமானத் தொழிலாளர்களின் ஊதியம்;

கட்டுமான இயந்திரங்கள் மற்றும் வழிமுறைகளின் விலை;

· தற்காலிக கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகள், பாதுகாப்பு நடவடிக்கைகள், போக்குவரத்து மற்றும் சேமிப்பு செலவுகள் மற்றும் உள்ளூர் சந்தையில் விதிமுறைப்படி ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட பிற செலவுகள்;

ஒப்பந்தக்காரரின் லாபம் மற்றும் மேல்நிலை செலவுகள்.

மறைமுக செலவுகள் ஒரு கட்டிடத்தின் கட்டுமானத்துடன் தொடர்புடைய செலவுகளை உள்ளடக்கியது, ஆனால் கட்டுமான மற்றும் நிறுவல் பணிகளின் செலவில் சேர்க்கப்படவில்லை.

வடிவமைப்பு செலவு, தொழில்நுட்ப மேற்பார்வை, புவிசார் கட்டுப்பாடு;

ஆலோசனைகள், சட்ட, கணக்கியல் மற்றும் தணிக்கை சேவைகளுக்கான கட்டணம்;

கட்டுமான நிதி செலவு;

டெவலப்பரின் நிர்வாக மற்றும் பிற செலவுகள்.

இந்த பொருட்களுக்கான பணிகள் மற்றும் சேவைகளுக்கான சந்தையில் நிலவும் கட்டணங்களை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு மறைமுக செலவுகளின் அளவு தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

தொழில்முனைவோரின் லாபம் என்பது ஒரு கட்டுமானத் திட்டத்தில் முதலீடு செய்ய தொழில்முனைவோரை ஊக்குவிக்கும் நடைமுறையில் உள்ள சந்தை விதிமுறை. சந்தை தகவலின் அடிப்படையில் நிபுணர் மதிப்பீடுகளின் முறையால் லாபத்தின் அளவு தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

புதிய கட்டுமானத்தை பகுப்பாய்வு செய்யும் போது செலவு முறையைப் பயன்படுத்துவது அவசியம்; கட்டிடங்களின் புனரமைப்பு; வரி நோக்கங்களுக்காக மதிப்பீடு; ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் அதிகப்படியான வருமானத்தை அடையாளம் காண; காப்பீட்டு நோக்கங்களுக்காக மதிப்பிடப்படும் போது; இயற்கை பேரழிவுகளின் விளைவுகளை மதிப்பீடு செய்தல்; சிறப்பு கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் மதிப்பீடு.

சந்தை நிலைமைகளுக்கு மாறுவதற்கான நிலைமைகளின் கீழ், மதிப்பீட்டில் செலவு முறை தீர்க்கமானது, ஏனெனில் பிற முறைகளின் பயன்பாட்டிற்கு விரிவான சந்தை தகவல் தேவைப்படுகிறது, இது வளர்ச்சியடையாத சந்தை காரணமாக கிடைக்கவில்லை. இருப்பினும், கட்டுமான செலவுகள் சந்தை மதிப்பின் அடிப்படை மட்டுமே என்பதை எப்போதும் நினைவில் கொள்ள வேண்டும், பெரும்பாலும் அவை அதை விட அதிகமாகவோ அல்லது குறைவாகவோ இருக்கும்.

எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு துரதிர்ஷ்டவசமான இடத்தில் (நகரின் புறநகர்ப் பகுதியில்) அமைந்துள்ள சொகுசு ஹோட்டலின் சந்தை மதிப்பு, செலவு முறையால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட மதிப்பை விட குறைவாக இருக்கும். இதையொட்டி, ஒரு குறிப்பிட்ட கட்டத்தில் எரிவாயு நிலைய வளாகத்தின் சந்தை மதிப்பு கட்டுமான செலவுகளை விட அதிகமாக இருக்கலாம்.

சந்தை உருவாக்கத்தின் நிலைமைகளில், புதிய தொழில்நுட்பங்களுக்கு உற்பத்தியின் மறுசீரமைப்பு இருக்கும்போது, ​​​​சொத்துக்கு எந்த மதிப்பும் இல்லை என்று தோன்றலாம். எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு நிறுவனம் யாருக்கும் தேவையில்லாத பொருட்களை உற்பத்தி செய்தால், அதன் உற்பத்திப் பகுதிகளை புதிய உற்பத்திக்காக மறுகட்டமைக்க முடியாது என்றால், அத்தகைய ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பு பூஜ்ஜியமாக இருக்கும். இந்த வழக்கில் விலையுயர்ந்த முறையைப் பயன்படுத்துவது சாத்தியமான வாங்குபவர்களின் தவறான நோக்குநிலைக்கு வழிவகுக்கும்.

தற்போது, ​​ரஷ்யாவில், நிறுவனங்களின் நிலையான சொத்துக்களின் தவறான மதிப்பீட்டின் போது இந்த தருணம் பெரும்பாலும் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகிறது, ஏனெனில் அவற்றின் மறுமதிப்பீடு முக்கியமாக செலவு முறையின்படி மேற்கொள்ளப்படுகிறது, மேலும் மதிப்பீட்டாளர் நிலையான சொத்துக்களின் புத்தக மதிப்பு என்பதை நினைவில் கொள்ள வேண்டும். நிறுவனங்களின் சந்தை மதிப்புக்கு ஒத்துப்போகவில்லை.

அடுத்த மதிப்பீட்டு முறை, குறிப்பாக ரஷ்யாவிற்கு பொருந்தும், ரியல் எஸ்டேட்டின் மிகவும் திறமையான பயன்பாட்டின் பகுப்பாய்வின் அடிப்படையில் மதிப்பீட்டு முறையாகும், மேலும் இந்த பகுப்பாய்வு உரிமையாளருக்கு அதிகபட்ச வருவாயைக் கொண்டுவரும் பயன்பாட்டின் வகையைத் தீர்மானிப்பதோடு தொடர்புடையது, அதாவது. வருமான மூலதனமாக்கல் முறை.

ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுவதில் வருமானத்தின் மூலதனமயமாக்கல் முறை பின்வரும் வரிசையில் செயல்படுத்தப்படுகிறது:

எதிர்கால வருமானத்தை முன்னறிவித்தல்;

எதிர்கால வருமானத்தின் மூலதனமாக்கல்.

சொத்து மூலம் உருவாக்கப்படும் எதிர்கால வருமானம் இரண்டு வகைகளாகப் பிரிக்கப்பட்டுள்ளது: வணிக வாடகை உறவுகளின் விளைவாக இயக்க (செயல்பாட்டு) நடவடிக்கைகளின் வருமானம் மற்றும் மாற்றியமைப்பிலிருந்து வருமானம்.

இயக்க (செயல்பாட்டு) நடவடிக்கைகளின் வருமானம், புனரமைக்கப்பட்ட (கற்பனை) வருமான அறிக்கையை வரைவதன் மூலம் கணிக்கப்படுகிறது. மறுசீரமைப்பு வருமானம் திட்டமிடப்பட்டுள்ளது:

தலைகீழ் முழுமையான மதிப்பின் நேரடி நியமனம்;

உரிமையின் காலத்திற்கு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பில் ஒப்பீட்டு மாற்றத்தை நியமித்தல்;

· டெர்மினல் கேபிடலைசேஷன் குணகத்தைப் பயன்படுத்துதல்.

எதிர்கால வருமானத்தை தற்போதைய மதிப்பில் மூலதனமாக்குவது:

நேரடி மூலதனமாக்கல் முறை;

வருவாய் விகிதத்தின் படி மூலதனமாக்கல் முறை.

நேரடி மூலதனமாக்கல் முறையின் ஆரம்ப அடிப்படையானது மூலதன வருமானத்தின் நிலைத்தன்மை மற்றும் முடிவிலி ஆகும். நேரடி மூலதனமாக்கல் முறையில், எதிர்கால வருவாயின் தற்போதைய மதிப்பு, உரிமை அல்லது வட்டிக்கான மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்திற்குக் காரணமான வருடாந்திர வருமானத்தின் விகிதமாக வரையறுக்கப்படுகிறது.

முழு உரிமையின் மதிப்பைக் கணக்கிட, மொத்த மூலதன விகிதத்தின் நிர்ணயம் சந்தைத் தரவின் அடிப்படையில் செய்யப்படுகிறது. ஆரம்ப தகவலின் கிடைக்கும் தன்மையைப் பொறுத்து, விண்ணப்பிக்கவும்:

ஒப்பீட்டு விற்பனை பகுப்பாய்வு

கடன் கவரேஜ் விகிதத்தைப் பயன்படுத்தி கணக்கீடு;

முதலீட்டு குழுவின் உபகரணங்கள்.

வருவாய் விகிதத்தின் படி மூலதனமயமாக்கல் முறையின் ஆரம்ப அடிப்படையானது வருமானம் பெறுவதற்கான வரையறுக்கப்பட்ட காலம் ஆகும். வருவாய் மூலதனமாக்கல் விகிதத்தில், வரம்பிற்குட்பட்ட பணப்புழக்கங்களை தற்போதைய மதிப்பாக மாற்றுவது இந்த வகை ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்யும் அபாயத்துடன் தொடர்புடைய வருவாய் விகிதத்தின் குறிப்பிட்ட மதிப்பில் செய்யப்படுகிறது.

நிதியுதவி விதிமுறைகளை கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளாமல் தற்போதைய மதிப்பைக் கணக்கிடும் போது, ​​தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்கங்களின் பகுப்பாய்வு வடிவில் அல்லது மூலதன கணக்கீட்டு மாதிரிகள் வடிவில் வருமான விகிதத்தின் படி மூலதனமாக்கல் முறை முறைப்படுத்தப்படுகிறது.

தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்கங்களின் பகுப்பாய்வில் பயன்படுத்தப்படும் தள்ளுபடி விகிதம் மற்றும் முறையான மற்றும் முறையற்ற அபாயங்கள் இரண்டையும் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வதன் மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது:

ஒத்த பொருட்களின் விற்பனையில் சந்தை தரவுகளிலிருந்து தேர்ந்தெடுக்கும் முறை;

நிதி சந்தையில் மாற்று முதலீடுகளின் முறை;

ரியல் எஸ்டேட் சந்தை கண்காணிப்பு முறை.

சமீபத்தில், ரஷ்யாவில் மதிப்பீட்டாளர்களின் சேவைகள் மற்றும் அவர்களின் தொழில்முறை பயிற்சிக்கான தேவை வேகமாக வளரத் தொடங்கியது. கடன் காப்பீடு மூலம் கடன் வழங்குவதற்கான ஒரு பொறிமுறையை உருவாக்கும் முயற்சிகள் தோல்வியடைந்தபோது, ​​நிதித்துறையில் சமீபத்திய நிகழ்வுகளும் இதற்குக் காரணம்: போலி காப்பீட்டில் வங்கிகள் நிறைய இழந்தன. ரியல் எஸ்டேட் விஷயத்தில், கடனை வழங்கும்போது வங்கியால் பிணையமாக எடுக்கப்பட்டால், இழப்புகள் கிட்டத்தட்ட சாத்தியமற்றது. இதனால், ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் மூலதனச் சந்தைகள் ஒட்டுமொத்த பொருளாதாரத்தின் பிரிக்க முடியாத கூறுகளாகின்றன.

இயற்கையாகவே, வங்கிகள் இத்தகைய நடவடிக்கைகளில் மிகுந்த ஆர்வம் காட்டின. மேலும் அவர்கள் அனைவருக்கும் ரியல் எஸ்டேட்டின் உண்மையான மதிப்பில் காப்பீட்டை மேற்கொள்ளும் தகுதியான ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு தேவை.

பிராந்திய வரிக் கொள்கையின் கட்டமைப்பிற்குள் மதிப்பீடு அவசியம். உலகம் முழுவதும், உள்ளூர் வரிவிதிப்பு முறையின் அடிப்படை சொத்து வரி ஆகும், இந்த வரி காரணமாக, உள்ளூர் பட்ஜெட்டில் சுமார் 70 சதவீதம் உருவாகிறது. நிச்சயமாக, சந்தையின் வளர்ச்சியுடன், உண்மையான மதிப்புகளின் தோற்றத்துடன், ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் வளர்ச்சியைத் தூண்டும் மற்றும் அதே நேரத்தில் நிரப்புதலை உறுதி செய்யும் வரிவிதிப்பு முறைக்கு மாறுவது சாத்தியமாகும்.

உள்ளூர் பட்ஜெட். உள்ளூர் நிர்வாகங்கள் காட்டும் மதிப்பீட்டில் நிபந்தனையற்ற ஆர்வத்தையும் இது விளக்குகிறது.

தொழில்முறை மதிப்பீட்டு சேவைகளின் விலை மதிப்பிடப்படும் பொருட்களின் வகைகள், பணியின் சிக்கலான தன்மை மற்றும், நிச்சயமாக, மதிப்பீட்டில் எந்த நிபுணர்கள் ஈடுபட்டுள்ளனர் என்பதைப் பொறுத்து பெரிதும் மாறுபடும். பொதுவாக, சேவைகளின் விலை மணிநேர விகிதத்தால் பெருக்கப்படும் மணிநேரங்களில் அளவிடப்படுகிறது, அல்லது பொருளின் அளவைப் பொறுத்தது, ஆனால் அதன் விலையுடன் ஒருபோதும் பிணைக்கப்படவில்லை.

2.4 பல்வேறு வகையான மதிப்பீட்டின் அம்சங்கள்.

ரியல் எஸ்டேட் வாங்குதல் அல்லது விற்பது மற்றும் வகைப்படுத்தும் நோக்கங்களுக்கான மதிப்பீடு.

திறந்த சந்தையில் வாங்க அல்லது விற்கப்படும் ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடும் போது, ​​சந்தை மதிப்பு அல்லது உணரக்கூடிய மதிப்பு ரியல் எஸ்டேட்டின் அனைத்து வகுப்புகள் மற்றும் வகைகளுக்கான மதிப்பீட்டின் அடிப்படையாகப் பயன்படுத்தப்படுகிறது. அதே நேரத்தில், சிறப்பு ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு, பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில், சந்தைத் தரவை அடிப்படையாகக் கொண்ட செலவு முறையானது செலவைக் கணக்கிடுவதற்கான தீர்மானிக்கும் முறையாகும்.

ரியல் எஸ்டேட்டை ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்குள் விற்பனை செய்யும் போது, ​​ரியல் எஸ்டேட் இந்த வகை சொத்துக்கான போதுமான சந்தைப்படுத்தல் காலத்தை விட கணிசமாக குறைவான காலக்கெடுவில் திறந்த சந்தையில் விற்பனைக்கு வைக்கப்படும் போது, ​​வரையறுக்கப்பட்ட உணரக்கூடிய மதிப்பு பயன்படுத்தப்படுகிறது. ரியல் எஸ்டேட்டின் அனைத்து வகுப்புகள் மற்றும் வகைகளுக்கான மதிப்பீட்டிற்கான அடிப்படை.

மதிப்பீட்டுப் பணியின் நோக்கம் மற்றும் மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் பண்புகள் ஆகியவை பொருத்தமான மதிப்பீட்டு அடிப்படையைத் தேர்ந்தெடுப்பதற்கு தீர்க்கமான முக்கியத்துவம் வாய்ந்தவை.

பொதுவாக, ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பிடப்படும் முக்கிய நோக்கங்களின் வகைப்பாடு பின்வருமாறு:

1. வாங்குதல் அல்லது விற்பதற்கான மதிப்பீடு;

2. ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்குள் விற்பனைக்கான மதிப்பீடு;

3. பாதுகாக்கப்பட்ட கடன் கடமைகளாக அவற்றின் பயன்பாட்டிற்காக நிலம் மற்றும் கட்டிடங்களின் மதிப்பீடு;

4. கணக்கியல் மற்றும் நிதி அறிக்கைகள் தயாரிப்பதற்கான மதிப்பீடு;

5. நிதிகள், பரிமாற்றங்களின் ப்ரோஸ்பெக்டஸ்களில் சேர்ப்பதற்கான மதிப்பீடு;

6. நிறுவனத்தின் இணைப்பு மற்றும் கையகப்படுத்துதலில் உள்ள சிக்கல்களைத் தீர்ப்பதற்கான மதிப்பீடு;

7. ஓய்வூதிய நிதிகள், காப்பீட்டு நிறுவனங்கள், ரியல் எஸ்டேட் அறக்கட்டளை நிதிகளுக்கான மதிப்பீடு.

நடைமுறையில், மதிப்பீட்டின் பிற நோக்கங்கள் இருக்கலாம், அவற்றின் சொற்கள் மற்றும், அதன்படி, வாடிக்கையாளருக்கும் மதிப்பீட்டாளருக்கும் இடையே சாத்தியமான மதிப்பீட்டின் அடிப்படைகள் ஒப்புக் கொள்ளப்பட வேண்டும்.

மதிப்பீட்டின் நோக்கத்தை தெளிவுபடுத்திய பிறகு, மதிப்பிடப்படும் சொத்து எந்த வர்க்கம் மற்றும் வகையைச் சேர்ந்தது என்பதை நிறுவ வேண்டும்.

மதிப்பீட்டு நோக்கங்களுக்காக, இரண்டு வகையான சொத்துக்கள் வேறுபடுகின்றன:

· சிறப்பு

சிறப்பு இல்லாதது

சிறப்புச் சொத்து என்பது, அதன் சிறப்புத் தன்மையின் காரணமாக, அரிதாக, எப்போதாவது, திறந்த சந்தையில், பயன்படுத்தும் வணிகத்தின் ஒரு பகுதியாக விற்கப்பட்டாலன்றி, ஒரு உரிமையாளரால் அதன் தற்போதைய பயன்பாட்டைத் தொடரும்.

சிறப்பு சொத்துக்கான எடுத்துக்காட்டுகள்:

1. பொதுத்துறைக்கு சொந்தமான அருங்காட்சியகங்கள், நூலகங்கள் மற்றும் பிற ஒத்த வளாகங்கள்;

2. மருத்துவமனைகள், பிரத்யேக மருத்துவ வசதிகள், மற்றும் ஓய்வு மையங்கள் ஆகியவை இந்தப் பகுதியில் உள்ள இந்த வகையான சொத்துக்களைப் பயன்படுத்த விரும்பும் பிற நிறுவனங்களிடமிருந்து போட்டியிடும் சந்தை தேவை இல்லாதவை;

3. பள்ளிகள், கல்லூரிகள், பல்கலைக்கழகங்கள் மற்றும் ஆராய்ச்சி நிறுவனங்கள் மற்ற நிறுவனங்களிடமிருந்து போட்டி சந்தை தேவை இல்லாதவை;

4. சிறப்பு புவியியல் பகுதிகள் மற்றும் உற்பத்தி அல்லது வணிக நோக்கத்திற்காக அங்கு அமைந்துள்ள முக்கிய வணிக மையங்களில் இருந்து தொலைவில் உள்ள இடங்களில் நிலையான சொத்து.

சிறப்புச் சொத்தின் வரையறையின் கீழ் வருவதைத் தவிர அனைத்து வகையான சொத்துக்களும் சிறப்பு அல்லாத சொத்து ஆகும். வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், இது சாத்தியமான நவீனமயமாக்கலுடன் அல்லது இல்லாமல் ஒரு பொதுவான தேவை உள்ளது, மேலும் இது பொதுவாக திறந்த சந்தையில் வாங்கப்படும், விற்கப்படுகிறது அல்லது வாடகைக்கு எடுக்கப்படுகிறது, இது ஏற்கனவே உள்ள அல்லது ஒத்த நோக்கங்களுக்காக, ஆக்கிரமிக்கப்படாத சொத்தாக பயன்படுத்தப்படுகிறது. ஒற்றை உரிமைக்காக, அல்லது (அவள் வேலையில் இருக்கிறாளா அல்லது இலவசமா என்பதைப் பொருட்படுத்தாமல்) முதலீடாக அல்லது வளர்ச்சிக்காக.

ஒரு நிறுவனத்தின் (வணிக) செயல்பாடுகளில் பயன்படுத்த உரிமையாளரால் ஆக்கிரமிக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடும்போது, ​​​​பின்வருபவை மதிப்பீட்டின் அடிப்படையாகப் பயன்படுத்தப்படுகின்றன:

· தற்போதுள்ள பயன்பாட்டில் உள்ள சந்தை மதிப்பு - சிறப்பு அல்லாத ரியல் எஸ்டேட், அதன் வணிகத் திறனின் அடிப்படையில் மதிப்பிடப்படும் ரியல் எஸ்டேட் உட்பட.

· எஞ்சிய மாற்று மதிப்பு - சிறப்பு ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு.

சிறப்பு அல்லாத மற்றும் சிறப்புச் சொத்து, உரிமையின் நோக்கத்தைப் பொறுத்து வகைகளாக வகைப்படுத்தப்படுகின்றன. மதிப்பீட்டு நோக்கங்களுக்காகவும் பிற நோக்கங்களுக்காகவும் இதே போன்ற வகைப்பாடு கொள்கை பயன்படுத்தப்படுகிறது.

2.5 செலவில் சுற்றுச்சூழல் காரணிகளின் தாக்கம்.

சுற்றுச்சூழல் காரணிகள், சாதகமற்ற மற்றும் சாதகமான இரண்டும், மதிப்பீடுகளில் பொதுவாகக் கருதப்படும் காரணிகளின் தொகுப்பில் சேர்க்கப்பட்டுள்ளன. சில காரணிகள் ஒரு குறிப்பிட்ட வகை சொத்தை பாதிக்கின்றன மற்றும் மதிப்பீட்டாளரின் கணக்கீடுகளை நேரடியாக பாதிக்கும், அங்கு ஒப்பிடக்கூடிய மற்றும் பாதிக்கப்படாத பண்புகளிலிருந்து பெறப்பட்ட சந்தை தரவு தொடர்பாக கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்பட வேண்டும். மற்ற சந்தர்ப்பங்களில், எந்தவொரு பிராந்தியத்திலும் உள்ள அனைத்து ரியல் எஸ்டேட்களும் இந்தக் காரணிகளால் பாதிக்கப்படும்.

தொடர்புடைய சுற்றுச்சூழல் மற்றும் மாசு காரணிகள் பொதுவாக பின்வரும் வகைகளை உள்ளடக்கியது:

ரேடான் அல்லது மீத்தேன், காற்று மாசுபாடு அல்லது சத்தம் போன்ற இயற்கை காரணிகள்;

கொடுக்கப்பட்ட நிலத்தில் கடந்த காலத்தில் அல்லது தற்போது உற்பத்தி நடவடிக்கைகளின் விளைவாக அல்லது அண்டை தளங்களில் இருந்து நுழைவதன் விளைவாக தொழில்நுட்ப மாசு காரணிகள்;

மின்காந்த மற்றும் பிற துறைகள் வடிவில் மாசு காரணிகள்;

மறுசுழற்சி செய்யப்பட்ட பொருட்களிலிருந்து பொருட்களைப் பயன்படுத்தும் போது மாசு காரணிகள்.

ரியல் எஸ்டேட்டின் அனைத்து வகைகளும் சுற்றுச்சூழல் காரணிகளின் மதிப்பின் விளைவுகளுக்கு எளிதில் பாதிக்கப்படுகின்றன, ஆனால் விற்பனைக்காக அல்லது கடன்களுக்கு இணையாக வழங்கப்படும் ரியல் எஸ்டேட் இந்த காரணிகளுக்கு குறிப்பாக உணர்திறன் கொண்டது.

ரியல் எஸ்டேட்டின் சுற்றுச்சூழல் தணிக்கையின் பணிகள் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு பணியில் சேர்க்கப்படவில்லை. சுற்றுச்சூழல் காரணிகள் மதிப்பை கணிசமாக பாதிக்கலாம் என்று மதிப்பீட்டாளர் நம்புவதற்கு காரணமிருக்கும் சந்தர்ப்பங்களில், அவர் ஒரு தொழில்முறை சுற்றுச்சூழல் நிபுணரை ஈடுபடுத்த வேண்டியதன் அவசியத்தை வாடிக்கையாளருக்கு தெரிவிக்க வேண்டும்.

மதிப்பீட்டாளர் தனது ஆய்வின் சூழலை சுற்றுச்சூழல் நிபுணரிடம் தெரிவிக்க வேண்டும், இதில் தளத்தின் தற்போதைய மற்றும் சாத்தியமான எதிர்கால பயன்பாடு உட்பட, இது சிறந்த மற்றும் திறமையான பயன்பாட்டின் அடிப்படையில் மதிப்பின் அடிப்படையில் வெளிப்படுத்தப்படும். பொதுவாக, சுற்றுச்சூழல் நிபுணர் பின்வரும் கேள்விகளுக்கு பதிலளிக்க வேண்டும்:

மாசு அல்லது ஆபத்தின் மூலத்தை வெற்றிகரமாகவும் பொருளாதார ரீதியாகவும் அகற்ற முடியுமா;

மாசுபாடு அல்லது ஆபத்தை முற்றிலுமாக அகற்ற முடியாவிட்டால், குறிப்பிட்ட, வரையறுக்கப்பட்ட காலத்திற்கும் அந்தச் பயன்பாட்டிற்குத் தகுதியானதாக மாற்றுவதற்கு, தனிமைப்படுத்தப்படவோ அல்லது சீல் வைக்கவோ முடியுமா?

• மாசுபாடு அல்லது ஆபத்தின் தாக்கங்களை எந்த வகையிலும் குறைக்க முடியுமா;

மாசுக் கட்டுப்பாட்டுக்கான மிகவும் பயனுள்ள வழிமுறைகள் மற்றும் அதன் ஒழுங்குமுறை வழிமுறைகள் யாவை;

மூலத்தை அகற்றுவது அல்லது மாசுபாட்டின் விளைவுகளை அகற்றுவது சாத்தியமான சந்தர்ப்பங்களில், அத்தகைய கலைப்பு அல்லது நீக்குதலின் தொடர்புடைய மதிப்பிடப்பட்ட செலவுகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு மதிப்பீடு செய்யலாம்.

III நடைமுறை பகுதி.

3.1 ஒப்பீட்டு விற்பனை முறையின் நடைமுறை பயன்பாடு.

2000 ஆம் ஆண்டின் இறுதியில், Podolsk பகுதியில் குடிசை கட்டுமானம் தொடங்கியது. தாழ்வான குடியிருப்பு வளாகங்கள் - ஒரே மாதிரியான அண்டை வீடுகளுடன் பொதுவான சுவர்களைக் கொண்ட அரை பிரிக்கப்பட்ட குடிசைகளின் வரிசைகள். "காண்டோமினியம்" என்ற சொல், ஒத்த எண்ணம் கொண்ட அண்டை நாடுகளின் உழைப்பால் உருவாக்கப்பட்ட மற்றும் பொருத்தப்பட்ட சொத்துக்களைக் குறிக்கிறது, இது மிகவும் பிரபலமாக இல்லை. எனவே, "பொதுவான சுவர்கள் மற்றும் கூரை - உங்கள் சொந்த முற்றம்" என்ற கொள்கையின் அடிப்படையில் கட்டப்பட்ட எங்களுக்கு கவர்ச்சியான குடியிருப்புகளை நியமிக்க, "டவுன் ஹவுஸ்" என்ற ஆங்கில வார்த்தை ரஷ்ய அன்றாட வாழ்க்கையில் வேரூன்றியுள்ளது.

இன்னும், எடுத்துக்காட்டாக, ஒப்பீட்டு விற்பனை முறையைப் பயன்படுத்தி குடிசையின் சந்தை மதிப்பு.

மொத்த பரப்பளவு 120 சதுர மீட்டர், குடிசையில் 6 அறைகள், 3 படுக்கையறைகள், ஒரு குளியலறை, ஒரு குளியலறை, ஒரு முடிக்கப்பட்ட அடித்தளம் உள்ளது. மதிப்பீடு தேதியின்படி கேரேஜ் இல்லை. ப்ளாட் பகுதி - 1000 ச.மீ.

பகுப்பாய்விற்கு, ஒரே பகுதியில் உள்ள ஒப்பிடக்கூடிய சொத்துக்களின் ஐந்து விற்பனை பற்றிய தரவைப் பயன்படுத்துவோம்.




அட்டவணை எண் 1.

		பொருள் எண் 1	பொருள் எண் 2	பொருள் எண் 3		பொருள் எண் 4	பொருள் எண் 5
விற்பனை விலை	65000		78000	56000		70000	54000
உரிமை	முழுமை		முழுமை	முழுமை		முழுமை	முழுமை
நிபந்தனைகள் fi- நிதி	சந்தை அல்லாத, விலை 3000 அதிகமாக உள்ளது		சந்தை அல்லாத, விலை 8000 அதிகமாக உள்ளது	சந்தை		சந்தை	சந்தை
விற்பனை விதிமுறைகள்	சந்தை		சந்தை	சந்தை		சந்தை	சந்தை
சந்தை நிலைமைகள் (நேரம்)	2 வாரங்கள்		6 வாரங்கள்		1 ஆண்டு	1 ஆண்டு	1 ஆண்டு
வீட்டுப் பகுதி	120 ச.மீ.		145 ச.மீ.		120 ச.மீ.	145 ச.மீ.	120 ச.மீ.
நிலப்பரப்பு	10000 ச.மீ		12000 ச.மீ		10000 ச.மீ	12000 ச.மீ	10000 ச.மீ
அறைகளின் எண்ணிக்கை	6		7		6	7	6
படுக்கையறைகளின் எண்ணிக்கை	3		3		3	3	3
குளியல்	1		1		1	1	1
மழை	1		1		1	1	1
அடித்தளம்	முடிக்க படவில்லை		முடிக்க படவில்லை		முடிக்க படவில்லை	முடிக்க படவில்லை	முடிந்தது
கேரேஜ்	அங்கு உள்ளது		அங்கு உள்ளது		அங்கு உள்ளது	அங்கு உள்ளது	இல்லை

ஆரம்ப தரவுகளிலிருந்து பார்க்க முடிந்தால், ஒப்பிடும் பொருள்கள் நிதி, விற்பனை நேரம் மற்றும் உடல் பண்புகள் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் மதிப்பிடப்பட்டவற்றிலிருந்து வேறுபடுகின்றன.

சந்தை மற்றும் சந்தை அல்லாத நிதியுதவியுடன் பொருட்களின் விற்பனை விலையை ஒப்பிடுவதன் மூலம் நிதி நிலைமைகளுக்கான சரிசெய்தலின் அளவு தீர்மானிக்கப்படுகிறது. இந்த வழக்கில், கடன் செலுத்துதல் சந்தை% விகிதத்தில் தள்ளுபடி செய்யப்படுகிறது. எங்கள் எடுத்துக்காட்டில், பொருள் எண் 1 க்கு 3000 மற்றும் பொருள் எண் 2 க்கு 8000 என சரிசெய்தல் மதிப்புகள் வரையறுக்கப்பட்டுள்ளன.

ஒப்பிடக்கூடிய அனைத்து சொத்துக்களும் விற்பனைக்கான சந்தை விதிமுறைகளைக் கொண்டிருப்பதால், விற்பனை விதிமுறைகளில் சரிசெய்தல் தேவையில்லை.

சந்தை நிலைமைகளுக்கு (விற்பனை நேரம்) சரிசெய்ய, இந்த உறுப்பில் மட்டுமே வேறுபடும் பொருட்களைத் தேர்ந்தெடுக்க வேண்டியது அவசியம். எங்கள் விஷயத்தில், பொருள் எண். 1 மற்றும் எண். 3 ஆகியவை நிதி மற்றும் விற்பனை நேரம் ஆகியவற்றில் மட்டுமே வேறுபடுகின்றன. விற்பனை விலையை சரிசெய்தல்

பொருள் எண். 1 நிதியுதவி விதிமுறைகளில், விற்பனை நேரத்திற்கான சரிசெய்தலை நீங்கள் தீர்மானிக்கலாம்:

(62000 - 56000) / 156000 = 0.1.அதாவது. சந்தை விலை ஆண்டுக்கு 10% உயரும்.

எனவே, ஒப்பிடக்கூடிய அனைத்து பண்புகளும் நிதி மற்றும் விற்பனை நேரத்திற்கான அதே நிபந்தனைகளுக்குள் கொண்டு வரப்படுகின்றன, இது ஒப்பீட்டின் மீதமுள்ள கூறுகளுக்கு மாற்றங்களைச் செய்வதற்கான ஒரு அடிப்படையை உருவாக்குகிறது.

ஒப்பிடக்கூடிய பல பொருட்களில், அளவு வேறுபாடுகள் வெவ்வேறு எண்ணிக்கையிலான அறைகள் மற்றும் வீடு மற்றும் சதித்திட்டத்தின் வெவ்வேறு பகுதிகளால் குறிப்பிடப்படுகின்றன. மேலும், 12000 ச.மீ. 145 சதுர மீட்டர் பரப்பளவு கொண்ட ஒரு வீட்டிற்கு ஒத்துள்ளது. 7 அறைகள் மற்றும் 10000ச.மீ. 120 சதுர மீட்டர் பரப்பளவு கொண்ட ஒரு வீட்டிற்கு ஒத்துள்ளது. 6 அறைகளுடன். எனவே, பொருள்கள் எண். 1 மற்றும் எண். 2 ஆகியவற்றின் ஒப்பீட்டிலிருந்து அளவு சரிசெய்தல் பின்வரும் படிவத்தைக் கொண்டுள்ளது:

70000 – 62000 = 8000.

கேரேஜ் இருப்பதற்கான சரிசெய்தல், பொருள்கள் எண். 3 மற்றும் எண். 5 ஆகியவற்றின் ஒப்பீட்டிலிருந்து பெறப்பட்டது:

61600 – 59400 = 2200.

முடிக்கப்பட்ட அடித்தளத்திற்கான சரிசெய்தல் பொருள்களின் எண். 2 மற்றும் எண். 4 ஆகியவற்றின் ஒப்பீட்டிலிருந்து தீர்மானிக்கப்படுகிறது:

77000 – 70000 = 7000.

செய்யப்பட்ட மாற்றங்களின் முடிவுகள் அட்டவணை எண் 2 இல் காட்டப்பட்டுள்ளன




அட்டவணை எண் 2.

	பொருள் எண் 1	பொருள் எண் 2	பொருள் எண் 3	பொருள் எண் 4	பொருள் எண் 5
விற்பனை விலை	65000	78000	56000	70000	54000
உரிமையை மாற்றுதல் நரம்புகள்	முழுமை	முழுமை	முழுமை	முழுமை	முழுமை
சட்ட திருத்தம்.	65000	78000	56000	70000	54000
நிதி நிலைமைகள்.	சந்தை அல்ல	சந்தை அல்ல	சந்தை அல்ல	சந்தை அல்ல	சந்தை
நிதியளிப்பவர்களின் விதிமுறைகளுக்கான சரிசெய்தல்.	- 3000	- 8000	0	0	0
சரிசெய்யப்பட்ட விலை	62000	70000	56000	70000	54000
பரிவர்த்தனை விதிமுறைகள்	வணிக	வணிக	வணிக	வணிக	வணிக
ஒப்பந்தத்தின் விதிமுறைகளில் சரிசெய்தல்	0	0	0	0	0
சந்தை சரிசெய்யப்பட்ட விலை	2 வாரங்கள்	6 வாரங்கள்	1 ஆண்டு	1 ஆண்டு	1 ஆண்டு
சந்தை சரிசெய்தல்	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
சரிசெய்யப்பட்ட விலை	62000	70000	61600	77000	59400
இடம்	ஒத்த	ஒத்த	ஒத்த	ஒத்த	ஒத்த
அளவு	120ச.மீ.	145ச.மீ.	120ச.மீ.	145ச.மீ.	120ச.மீ.
அளவு சரிசெய்தல்	0	- 8000	0	- 8000	0
கேரேஜ்	அங்கு உள்ளது	அங்கு உள்ளது	அங்கு உள்ளது	அங்கு உள்ளது	இல்லை
ஒரு கேரேஜ் முன்னிலையில் திருத்தம்	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
முடிக்கப்பட்ட அடித்தளம்	இல்லை	இல்லை	இல்லை	ஆம்	இல்லை
அடித்தள சரிசெய்தல்	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
சரிசெய்யப்பட்ட விலை	66800	66800	66400	66800	66400
மொத்த நிகர திருத்தம்	1800	11200	10400	3200	12400
% இல் அதே	3	14	19	5	23
விற்பனை விலையில் இருந்து, மொத்த மொத்த திருத்தம்	11200	25200	14800	17200	12400
விற்பனை விலையில் இருந்து	19	32	26	25	23

ஒப்பிடும் ஒவ்வொரு பொருளுக்கும், சரிசெய்யப்பட்ட விலை பெறப்பட்டது. சிக்கலின் நிலைமைகளுக்கு ஏற்ப, சந்தை மதிப்பின் மதிப்பைப் பெற, சரிசெய்யப்பட்ட விற்பனை விலைகளின் தரவின் அடிப்படையில் இது தேவைப்படுகிறது.

சந்தை மதிப்பின் ஒரு குறிகாட்டியைப் பெறுவதற்கான நியாயமானது, ஒப்பிடும் பொருள்களுக்கும் மதிப்பீட்டின் பொருள்களுக்கும் இடையிலான வேறுபாட்டின் அளவைக் கருத்தில் கொண்டு, சரிசெய்யப்பட்ட விற்பனை விலைகளின் தொடரின் ஒவ்வொரு உறுப்பினருக்கும் ஒரு எடைக் காரணியை வழங்குவதாகும். அதே நேரத்தில், அதை எடுத்துக் கொள்ள வேண்டும்

விற்பனை விலை பரவல் வரம்பில் கவனம் செலுத்துதல், முழுமையான அடிப்படையில் எடுக்கப்பட்ட சரிசெய்தல்களின் மொத்த %, நேர்மறை மற்றும் எதிர்மறை சரிசெய்தல் மற்றும் பிற தரவுகளுக்கு இடையிலான வேறுபாடு என வரையறுக்கப்பட்ட சரிசெய்தல்களின் மொத்த%.

இந்த எடுத்துக்காட்டில், எங்களிடம் விற்பனை விலைகளின் மிகக் குறுகிய வரம்பு உள்ளது - 66400 முதல் 66800 வரை. இருப்பினும், சிறிய மாற்றங்களுடன் கூடிய விற்பனை விலைக்கு ஒரு பெரிய பங்கு ஒதுக்கப்பட்டுள்ளது - பொருள் எண். 5 க்கு, சரிசெய்தல்களின் எண்ணிக்கை = 2. கூடுதலாக, பொருள் எண். 5 க்கான மொத்த மொத்த சரிசெய்தலின் கூட்டுத்தொகையும் கிட்டத்தட்ட மிகச் சிறியது. எனவே, பொருளின் விற்பனை விலை 5 - 66400 ஒப்பிடும் பொருளின் சந்தை மதிப்பாக எடுத்துக் கொள்ளப்பட்டது.

3.2 முதலீட்டு அபாயங்கள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை புள்ளிவிவரங்கள்.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தை புள்ளிவிவரங்கள் பொதுவாக வாடகை விகிதங்கள் மற்றும் லாபம் பற்றிய தகவல்களைக் கொண்டிருக்கும். தரவு ஒப்பீட்டுக்கு, தகவல் முதல் வகுப்பு பொருட்களை மட்டுமே குறிக்கிறது. அத்தகைய வசதிகள் இருப்பிடம், உபகரணங்கள், தகவல் தொடர்பு, திட்டமிடல் தீர்வுகள் போன்றவற்றிற்கான மிக உயர்ந்த தேவைகளை பூர்த்தி செய்கின்றன என்று நம்பப்படுகிறது, மேலும் வாடகை விகிதங்கள் உரிமையாளர் மற்றும் குத்தகைதாரருக்கு இடையே பராமரிப்பு, பழுதுபார்ப்பு, காப்பீடு, ஆகியவற்றிற்கான செலவுகளை அளவிடுவதற்கும் விநியோகிப்பதற்கும் அதே தரத்தில் தீர்மானிக்கப்படுகின்றன. முதலியன

வாடகை விகிதங்கள் பற்றிய தகவல்கள் கிடைக்கக்கூடியதாக கருதப்படுகிறது. அதன் ஒருங்கிணைப்புக்கு, குறிப்பிடப்பட்ட போதுமான தன்மையின் சரிபார்ப்பு மட்டுமே தேவைப்படுகிறது. லாப குறிகாட்டிகள் பற்றிய தகவல்களை தயாரிப்பது மிகவும் கடினம். அதிக கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை பரிவர்த்தனைகள் இல்லாததால், அவை முன்னர் முடிக்கப்பட்ட பரிவர்த்தனைகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கின்றன, பல்வேறு பொருள்களின் தரவை ஒருங்கிணைத்து, நேர இடைவெளிகள், பணவீக்கம் மற்றும் பிற செயல்முறைகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கின்றன. இலாபத்தன்மை குறிகாட்டிகள் பிராந்திய அபாயங்கள் பற்றிய தகவலையும் கொண்டு செல்கின்றன, மேலும் நிபுணர் கொள்கை இங்கு நிலவுகிறது. எனவே, புள்ளியியல் என்பது ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளில் நிபுணத்துவம் வாய்ந்த ஒன்றாகும்.

பிராந்தியத்தில் வணிகம் மற்றும் முதலீட்டை செயல்படுத்துவது அலுவலக சந்தையில் செயல்படுத்தல், தேவை அதிகரிப்பு, ஆக்கிரமிப்பு மற்றும் வாடகை விகிதங்களுடன் அவசியம். அதே நேரத்தில், புதிய கட்டுமானம் மற்றும் அலுவலகங்களின் நவீனமயமாக்கல் தூண்டப்படுகிறது, அதைத் தொடர்ந்து சேவை துறைகள், வணிக வளாகங்கள், ஓய்வு மையங்கள் போன்றவை. இத்தகைய செயல்முறைகள் இப்போது மிகப்பெரிய வணிக மையங்களின் சிறப்பியல்பு: அமெரிக்கா மற்றும் பழைய உலகின் பாரம்பரிய நிதி தலைநகரங்கள், தென்கிழக்கு ஆசியா, சீனா மற்றும் இந்தியாவின் வேகமாக வளர்ந்து வரும் தலைநகரங்கள். வாடகை வணிக புள்ளிவிவரங்களின் பகுப்பாய்வு பல சுவாரஸ்யமான நிகழ்வுகளை சுட்டிக்காட்டுகிறது. உதாரணத்திற்கு:

வாடகை விகிதங்கள் பற்றிய தரவு, மகசூல் பற்றிய தரவைக் காட்டிலும் கணிசமாக அதிக ஆற்றல் வாய்ந்தது; வாடகை விகிதங்களின் இயக்கவியல் ஒரு குறிப்பிட்ட ஏற்ற இறக்கத்தால் வகைப்படுத்தப்படுகிறது, இது ஏற்ற தாழ்வுகளின் பொதுவான செயல்முறைகளை பிரதிபலிக்கிறது (மாற்றங்களுடன் இருந்தாலும்); அலுவலகம் மற்றும் சில்லறை ரியல் எஸ்டேட் குறிகாட்டிகளில் ஏற்படும் மாற்றங்கள் நேரம் மற்றும் அளவுடன் ஒத்துப்போகாது; சந்தை நிலைமையின் முன்னேற்றங்கள் வாடகை விகிதங்களின் வளர்ச்சியில் பிரதிபலிக்கின்றன மற்றும் குறைவான நேரங்களில், லாபம் குறிகாட்டிகளின் சரிவு (அவற்றின் குறிப்பிடத்தக்க குறைந்த ஆற்றல் காரணமாக); சந்தை நிலைமை மோசமடையும் போது ஒரு சமச்சீரற்ற படம் நடைபெறுகிறது;

இலாபத்தன்மை குறிகாட்டிகளின் மதிப்புகள் சிறந்தவை (குறைந்தவை), பிராந்திய பொருளாதாரம் மற்றும் சமூக நிலைமை மிகவும் நம்பகமான மற்றும் நிலையானவை. நிலையான வாடகை வணிகத்தின் தலைவர்கள் லண்டன், பாரிஸ் மற்றும் பிராங்பேர்ட், அங்கு லாபத்தில் மாற்றம் 5-6% பரப்பளவில் உள்ளது;

கிழக்கு ஐரோப்பிய தலைநகரங்களுக்கான குறிகாட்டிகளில் மாற்றங்கள் குறைவான இயக்கத்தன்மை கொண்டவை; சிறிய அளவிலான சந்தைகள், குறைவான பரிவர்த்தனைகள் மற்றும் இந்த சந்தைகளில் மேற்கத்திய நிபுணர்கள் மற்றும் வணிக வட்டங்களின் குறைந்த ஆர்வத்தால் இது விளக்கப்படலாம்; கிழக்கு ஐரோப்பிய மூலதனங்களுக்கான இலாபத்தன்மை குறிகாட்டிகள் நிலையானவை - மேற்கத்திய தலைநகரங்களை விட 2-3 மடங்கு அதிகம். ஆகஸ்ட் 1998 நெருக்கடிக்குப் பிந்தைய காலகட்டத்தில், மாஸ்கோவில் லாபக் குறிகாட்டிகள் 4 அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட மடங்கு மோசமாக இருந்தன. மேலும் இது ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பில் ஏற்பட்ட உண்மையான வீழ்ச்சியினால் மட்டும் அல்ல, மாறாக உறுதியற்ற நிலை மற்றும் பிராந்தியத்தில் அதிகரித்த வணிக அபாயங்கள் பற்றிய நிபுணர் மதிப்பீட்டின் விளைவாகும்;

குறிப்பிட்ட மூலதன மதிப்பின் (யுசிஎஸ்) கணக்கிடப்பட்ட குறிகாட்டியைப் பயன்படுத்தி கூடுதல் பகுப்பாய்வுத் தகவல்களைப் பெற முன்மொழியப்பட்டது - குத்தகைக்கு விடப்பட்ட பொருளின் வணிகப் பகுதியின் சில சராசரி அலகுகளின் மதிப்பின் மதிப்பீடாக.

அத்தகைய மதிப்பீடு, வாடகை விகிதங்களில் ஏற்படும் ஏற்ற இறக்கங்களுக்கு உடனடி பதிலுடன், வணிகத்தின் வெற்றி மற்றும் அபாயங்கள் பற்றிய நிபுணர் கருத்துக்களைக் கொண்டுள்ளது.

ஆரம்ப தகவல் - ஐரோப்பிய நகரங்களுக்கான வாடகை புள்ளிவிவரங்கள் - மேற்கத்திய வெளியீடுகளில் (உதாரணமாக, மாதாந்திர "EuroProperty" இல்) காணலாம். பிராங்பேர்ட், லண்டன் மற்றும் பாரிஸ் - மிகவும் நிலையான வணிகத்தின் மையங்கள், செயின்ட் பீட்டர்ஸ்பர்க், ப்ராக் மற்றும் வார்சா - வாடகை வணிகத்தின் மிகவும் ஆபத்தான (ஐரோப்பாவில்) குறிகாட்டிகளைக் கொண்ட இடைநிலை பொருளாதாரத்தின் மையங்கள்.

வாடகை அலுவலக வணிகம்.

மேற்கத்திய தலைநகரங்களுக்கான கண்காணிப்பு காலம் 01.99-08.00 பொதுவாக வாடகை அலுவலக வணிகத்தின் முன்னேற்றத்தைக் காட்டியது. லண்டன் (5.00-5.50%) மற்றும் பிராங்பேர்ட் (5.75 முதல் 4.90-5.50% வரை) மற்றும் பாரிஸ் (6.25-6.75 முதல் 5.50-6.00% வரை) விளைச்சலின் முழுமையான நிலைத்தன்மையை நாங்கள் கவனிக்கிறோம். கிழக்கு ஐரோப்பிய தலைநகரங்களுக்கு, அதே காலகட்டம் செயல்திறன் சரிவால் வகைப்படுத்தப்படுகிறது. UKS இன் கணக்கிடப்பட்ட தரவுகளின் பகுப்பாய்வு, கூடுதலாக, வாடகைக் கட்டணங்களின் தர்க்கத்தில் வெளிப்புற முரண்பாட்டைக் கொண்டுவர அனுமதித்தது (செயின்ட் பீட்டர்ஸ்பர்க் மற்றும் வார்சாவில் 1999 ஆம் ஆண்டின் நடுப்பகுதி வரை பாரிஸ் மற்றும் பிராங்பேர்ட்டில் உள்ள கட்டணங்களை விட அதிகமாக இருந்தது). இதன் விளைவாக, அதிக வாடகை விகிதங்களில் UKS இன் குறைந்த கட்டணங்கள் முதலீட்டு வளர்ச்சியின் நம்பிக்கையான எதிர்பார்ப்புகளை இன்னும் அனுமதிக்கவில்லை.

வாடகை வணிகம்.

மேற்கத்திய தலைநகரங்களுக்கான கண்காணிப்பு காலம் 05.99-08.00 குறிகாட்டிகளில் பொதுவான சரிவால் வகைப்படுத்தப்படுகிறது (இது UKS இன் உதவியுடன் தெளிவாகக் காணப்படுகிறது). சந்தை நடவடிக்கையில் போதுமான நீண்ட காலங்கள் இருக்கலாம் என்று இது அறிவுறுத்துகிறது, அதன் பிறகு வாங்கிய சில்லறை இடத்தை விற்பனை செய்வது உண்மையான வருமானத்தை கொண்டு வராது.

கிழக்கு ஐரோப்பிய தலைநகரங்களைப் பொறுத்தவரை, 05.99-08.00 கண்காணிப்பு காலம் நீண்ட கால தேக்க நிலை மற்றும் அதிலிருந்து வெளியேறும் தொடக்கத்துடன் தொடர்புடையது (இடைவெளி இருந்தாலும் குறிகாட்டிகளின் இயக்கவியலில் முன்னேற்றம் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது. மேற்கத்திய தலைநகரங்களுடன் ஒப்பிடுகையில் UKS இன் குறிகாட்டிகளில் பிரமாண்டமானதாகத் தெரிகிறது - கிட்டத்தட்ட அளவின் வரிசை). எனவே, தற்போதைக்கு, கிழக்கு ஐரோப்பிய தலைநகரங்களில் சில்லறை ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவதற்கான முதலீடுகள் குறிப்பிடத்தக்க நேர்மறையான விளைவைக் கொண்டுவரும் போது, ​​​​சில்லறை விண்வெளி சந்தைகளில் மிக நீண்ட காலங்கள் இருக்கலாம் என்ற கூற்றுக்கு நாம் நம்மை மட்டுப்படுத்த வேண்டும். மேற்கத்திய சந்தைகளில் மந்தநிலை. ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோவை "இடை-பிராந்திய" பல்வகைப்படுத்துவதற்கான வழிகளைத் தேடும் போது இது ஒரு நல்ல வாதமாக இருக்கும்.

முடிவுரை.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை உருவாக்கும் காலத்தை நிறைவு செய்வது விரிவான வளர்ச்சியிலிருந்து தீவிர வளர்ச்சிக்கு மாறுவதன் மூலம் வகைப்படுத்தப்படுகிறது. 1990 களின் முதல் பாதியில் இருந்ததைப் போல, எதிர்காலத்தில் சந்தை பரிவர்த்தனைகளின் எண்ணிக்கையில் இவ்வளவு விரைவான வளர்ச்சியைக் காணாது என்பது வெளிப்படையானது. மேலும், ஒரு குறிப்பிட்ட காலகட்டத்தில், வீட்டுச் சந்தை பரிவர்த்தனைகளின் எண்ணிக்கையை மட்டுமே உறுதிப்படுத்த முடியும். குறிப்பாக இரண்டாம் நிலை சந்தையில் விலைகளின் அளவை அதிகரிப்பது மிகவும் சாத்தியமாகும். ஆனால் அதே நேரத்தில், உயரடுக்கு வீட்டுவசதிக்கான விலைகள் குறையவில்லை, ஆனால் அதிகரித்தன, இது புதிய உயர்தர வீட்டு கட்டுமானத்திற்கான வாய்ப்புகளை குறிக்கிறது. நிறுவனங்களின் தலைவர்களும் சந்தையில் போட்டியின் தீவிரத்தை குறிப்பிடுகின்றனர். அவர்களில் பெரும்பாலோர் 1995 மிதமான அளவிலான போட்டியால் வகைப்படுத்தப்பட்டிருந்தால், 2001 இல் அது உயர்ந்தது மற்றும் அப்படியே இருக்கும் என்று நம்புகிறார்கள்.

இரண்டாம் நிலை வீட்டுச் சந்தையில் பரிவர்த்தனைகள் மற்றும் விலைகளின் எண்ணிக்கையை உறுதிப்படுத்துவது, முதலில், பெரிய பொருளாதார காரணிகளின் விளைவாகும், இதில் முக்கியமானது மக்கள்தொகையில் குறைந்த அளவிலான வருமானத்தை பராமரிப்பதாகும். நாட்டில் அதிக வருமானம் கொண்ட மக்கள் அடுக்கு தோன்றியதன் விளைவாக சந்தையில் தேவையின் ஆரம்ப விரைவான வளர்ச்சி, இப்போது கிட்டத்தட்ட முடிந்துவிட்டது. இன்று இந்த அடுக்குக்குள் ஒரு புதிய வேறுபாடு நடைபெறுகிறது - மிக உயர்ந்த வருமானம் கொண்ட ஒரு அடுக்குக்கு வெளியே தனிமைப்படுத்துதல். இந்த வேறுபாடு காரணமாக, ஆடம்பர வீடுகளுக்கான தேவை அதிகரித்துள்ளது. இருப்பினும், முழுமையான வகையில், இந்த அடுக்கின் திறன் மிகவும் குறைவாக உள்ளது. வருவாயின் அளவு அதிகரிப்பு மற்றும் வாங்குபவர்களின் முக்கிய சப்ளையர் ஆகக்கூடிய பரந்த நடுத்தர வர்க்கத்தின் உருவாக்கம் அல்லது மாநிலம் மற்றும் தொழில்முறை ஆகியவற்றால் தேவையின் தீவிர தூண்டுதலால் தேவையின் தீவிர விரிவாக்கம் சாத்தியமாகும். ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் பங்கேற்பாளர்கள். அதே நேரத்தில், எதிர்காலத்தில் தேவை சில அதிகரிப்பு வரவிருக்கும் மாதங்களில் பொருளாதாரத்தில் தவிர்க்க முடியாத பணத்தை விடுவிப்பதன் செல்வாக்கின் கீழ், பணம் செலுத்தாத நெருக்கடி மற்றும் ஊதிய நிலுவை மற்றும் கடன்களை திருப்பிச் செலுத்துதல் தொடர்பாக சாத்தியமாகும். அரசு உத்தரவின் பேரில். இந்த பணத்தின் ஒரு பகுதி ரியல் எஸ்டேட் சந்தைக்கும் வரும், ஆனால் அவை நிலைமையை அடிப்படையில் மாற்றாது, இருப்பினும் இந்த காரணியின் செல்வாக்கின் கீழ் வாங்குவதற்கான விண்ணப்பங்களின் எண்ணிக்கை பல புள்ளிகளால் உயரும்.

பயன்பாடுகளுக்கான கட்டணங்களில் தவிர்க்க முடியாத மற்றும் குறிப்பிடத்தக்க அதிகரிப்பு காரணமாக, இரண்டாம் நிலை வீட்டுச் சந்தையில் விநியோகத்தை அதிகரிப்பது மிகவும் சாத்தியம் என்றும் கருதலாம்.

மேலும், 1991-1993 இல் இரண்டாம் நிலை சந்தையில் சப்ளை அதிகரித்தால். விலைவாசியின் விரைவான உயர்வால் ஏற்பட்டது, இப்போது விற்பனையாளர்கள் வீட்டு விற்பனை மூலம் வருமானத்தில் குறிப்பிடத்தக்க அதிகரிப்பு சாத்தியம் இருந்து மிகவும் முன்னேறும், ஆனால் அதன் பராமரிப்பு செலவு குறைக்க வேண்டும், எனவே - ஒப்புக்கொள்ள மலிவு விலை. இது, தேவையை சிறிது அதிகரிக்கலாம், எனவே ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் விற்றுமுதல்.

அதே நேரத்தில், இந்த உறுதிப்படுத்தல் பொதுவான சிக்கலை அகற்றாது - எதிர்காலத்தில் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் சந்தை தேவை பற்றாக்குறையை அனுபவிக்கும், இது பாரம்பரிய ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் வாங்குதலுக்கான சேவைகளை வழங்கும் நடவடிக்கைகளின் வருமானத்தை கணிசமாகக் குறைக்கும். ரியல் எஸ்டேட் விற்பனை.

இந்த நிலைமைகளின் கீழ், வாடிக்கையாளருக்கு நிறுவனம் வழங்கும் சேவைகளின் வரம்பை கணிசமாக விரிவுபடுத்துவது அவசியம்: வங்கி, போக்குவரத்து சேவைகள், நோட்டரி சேவைகள், பழுதுபார்க்கும் வேலை வாய்ப்பு, தவணை செலுத்துதல் போன்றவை, விளம்பரத்தில் அதிக கவனம் செலுத்துதல், கமிஷன்களில் குறைப்பு இருக்கலாம். இந்த கருவிகள் அனைத்தும் வாடிக்கையாளர்களை ஈர்ப்பதில் முக்கிய பங்கு வகிக்கின்றன, ஆனால் அவற்றின் சாத்தியக்கூறுகள் இன்னும் குறைவாகவே உள்ளன. தனிப்பட்ட நிறுவனங்களுக்கு இந்த நுட்பங்கள் தேவையான அளவு வருவாயை வழங்க முடிந்தால், பொதுவாக அவை ரியல் எஸ்டேட் வணிகத்தை வளர்ப்பதில் சிக்கலை தீர்க்காது. சந்தையில் தேவை விரிவாக்கம் மட்டுமே இந்த சிக்கலை தீவிரமாக தீர்க்கும், மேலும் நவீன நிலைமைகளில் அடமானக் கடன் வழங்கும் முறையை உருவாக்குவதன் மூலம் மாநிலத்தின் செயலில் பங்கேற்பதன் மூலம் மட்டுமே இது சாத்தியமாகும் - கூட்டாட்சி மற்றும் பிராந்திய அடமான கடன் வழங்கும் நிறுவனங்களை உருவாக்குதல், ஆதரவு இரண்டாம் நிலை அடமானச் சந்தை, வங்கிகள் அடமானக் கடன்களை வழங்கும் போது மாநில உத்தரவாதங்களை வழங்குதல்.

ரஷ்யாவில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் நிலையான வளர்ச்சி இயற்கையாகவே அடுத்த கட்டத்திற்கு வழிவகுத்தது, முதலீட்டு முடிவுகளை நியாயப்படுத்தும் தரத்திற்கான தேவைகளில் திடீர் அதிகரிப்பு மூலம் வகைப்படுத்தப்படுகிறது. வெளிநாட்டிலும் ரஷ்யாவிலும், ரியல் எஸ்டேட் சந்தை பங்கேற்பாளர்கள் வணிகத் திட்டங்கள், முதலீட்டுத் திட்டங்கள் போன்றவற்றின் நம்பகத்தன்மை, உண்மையில், எளிய சூத்திரங்களின் நிலையான தொகுப்பு, சந்தை ஆராய்ச்சியின் செல்லுபடியாகும் தன்மையைப் பொறுத்தது என்பதை புரிந்துகொள்கிறார்கள். அதன் முடிவுகள் சூத்திரங்களில் பயன்படுத்தப்படுகின்றன. வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் முதலீட்டுத் திட்டத்தின் நம்பகத்தன்மையின் மிக முக்கியமான மற்றும் குறிப்பிடத்தக்க குறிகாட்டியானது சந்தை ஆராய்ச்சியின் நம்பகத்தன்மை ஆகும், அதன் அடிப்படையில் இந்த முடிவு எடுக்கப்படுகிறது.

நூல் பட்டியல்:

1. பாலபனோவ் ஐ.டி. "ரியல் எஸ்டேட் பொருளாதாரம்", செயின்ட் பீட்டர்ஸ்பர்க் 2000.

2. Goremykin V.A. ரியல் எஸ்டேட் பொருளாதாரம்: பாடநூல். - 2வது பதிப்பு., திருத்தப்பட்டது. மற்றும் கூடுதல். - எம் .: வெளியீட்டு மற்றும் புத்தக விற்பனை மையம் "மார்க்கெட்டிங்", 2002

3. குப்சின் ஏ.என்., நோவிகோவ் பி.டி. ரியல் எஸ்டேட் சந்தை: மாநில மற்றும் வளர்ச்சி போக்குகள். - பயிற்சி. எம்.: 1995.

4. மாக்சிமோவ் எஸ்.என். "ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் தொழில் முனைவோர் செயல்பாட்டின் அடிப்படைகள்", செயின்ட் பீட்டர்ஸ்பர்க். 2000

5. நோவிகோவ் பி.டி. ரஷ்யாவில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை மற்றும் மதிப்பீடு. - எம் .: "தேர்வு", 2000.

6. காமின் டி., யுர்கோவ் டி. "ரியல் எஸ்டேட் சந்தை ரியல் எஸ்டேட் கண்களால்" // பொருளாதாரம் மற்றும் வாழ்க்கை, 1997

மற்ற பொருட்கள்

மேலே உள்ள முன்மொழிவின் ஒரு பகுதி போதுமான அளவு நியாயப்படுத்தப்படவில்லை என்று தோன்றுகிறது; அதன் இரண்டாவது பகுதி சிவில் உரிமைகளின் ஒரு பொருளாக கட்டிடம் சட்டப்பூர்வமாக காணாமல் போவது பற்றியது, ஏனெனில் அசல் அசையாத பொருள் ஒரு பொருள் மட்டுமல்ல, மிகவும் சிக்கலான அமைப்பு நிலை கொண்ட ஒரு கூட்டு விஷயம். மற்றும் அடிப்படை வகை ...




2005 வரை ரஷ்யா. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm




அறிமுகம்

பயனுள்ள மேலாண்மை தேவைப்படும் நிறுவனங்களின் மிக முக்கியமான ஆதாரங்களில் ஒன்று ரியல் எஸ்டேட் - நிலம், கட்டிடங்கள், கட்டமைப்புகள் மற்றும் வளாகங்கள்.

ரியல் எஸ்டேட், ஒருபுறம், வரி விதிக்கப்படுகிறது, மறுபுறம், அதன் திறமையான பயன்பாட்டின் காரணமாக குறிப்பிடத்தக்க லாபத்தைக் கொண்டு வர முடியும். மிகைப்படுத்தாமல், ரியல் எஸ்டேட் ஒரு நிறுவனத்தின் செழிப்புக்கு பங்களிக்கும் என்று நாம் கூறலாம், அதற்கு நேர்மாறாக, அதன் திறமையற்ற பயன்பாடு வீழ்ச்சிக்கு வழிவகுக்கிறது. இது சம்பந்தமாக, ஒரு ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை அமைப்பின் மேம்பாடு உரிமையாளர்களின் தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்வதற்காக அவர்களின் சொத்துக்களிலிருந்து அதிகபட்ச வருவாயைப் பெறுவதில் அல்லது மற்றொரு நேர்மறையான விளைவை அடைவதில் குறிப்பாக முக்கியத்துவம் வாய்ந்தது. ஒரு நேர்மறையான முடிவை அடைய, ரியல் எஸ்டேட் பயன்பாட்டை தொடர்ந்து கண்காணிக்கவும், அதை நிர்வகிக்க மிகவும் பயனுள்ள வழிகளைக் கண்டறியவும் அவசியம்.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தை மற்றும் ஒட்டுமொத்த பொருளாதாரம் ஆகிய இரண்டின் வளர்ச்சிக்கும் பயனுள்ள சொத்து மேலாண்மை அவசியம். சந்தைப் பொருளாதாரத்தில், ரியல் எஸ்டேட் என்பது சந்தைப் பங்கேற்பாளர்களின் பெரும் நிதி ஆதாரங்களையும், விரும்பிய முடிவுகளை அடைவதற்கான வழிகளையும் இணைக்கும் ஒரு சொத்து.

ரியல் எஸ்டேட்டின் திறமையான நிர்வாகத்தில் முடிவுகளை எடுப்பதற்கு, பல்வேறு வழிகளில் வழங்கப்பட்ட நம்பகமான மற்றும் எளிதில் அணுகக்கூடிய தகவல்களின் அடிப்படையில், ரியல் எஸ்டேட்டைப் பதிவுசெய்து பயன்படுத்துவதற்கான நன்கு சிந்திக்கப்பட்ட அமைப்பின் அடிப்படையில் ஒரு நிறுவனம் இருக்க வேண்டும்.

ரஷ்ய ரியல் எஸ்டேட் சந்தை இன்னும் முழுமையாக உருவாக்கப்படவில்லை மற்றும் கண்டிப்பாக கட்டமைக்கப்பட்ட சட்ட கட்டமைப்பைக் கொண்டிருக்கவில்லை என்பதில் ஆராய்ச்சி தலைப்பின் பொருத்தம் உள்ளது. ஒரு பயனுள்ள ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை அமைப்பு சந்தையின் தேவைகளை அதிகபட்ச அளவிற்கு பூர்த்தி செய்யும், பட்ஜெட் வருவாயை அதிகரிக்கும், பணப்புழக்கம் மற்றும் பொருட்களின் சந்தை மதிப்பை அதிகரிக்கும்.

இந்த வேலையின் நோக்கம் கசான் நகரில் ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் செயல்திறனை மதிப்பிடுவதும் அதை மேம்படுத்துவதற்கான நடவடிக்கைகளை உருவாக்குவதும் ஆகும்.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளின் வகைப்பாட்டைக் கவனியுங்கள்;

ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் சாராம்சம் மற்றும் பொருளாதாரப் பங்கை விளக்குங்கள்;

சொத்து நிர்வாகத்தின் செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்கான குறிகாட்டிகளைக் கவனியுங்கள்;

குடியிருப்பு மற்றும் அலுவலக ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் செயல்திறனை மதிப்பீடு செய்தல்;

சொத்து நிர்வாகத்தின் செயல்திறனை மதிப்பீட்டை மேம்படுத்துவதற்கான முன்மொழிவுகளை உருவாக்கவும்.

கசான் நகரின் ரியல் எஸ்டேட் சந்தைதான் ஆய்வின் பொருள்.

ஆய்வின் பொருள் ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்கான ஒரு அமைப்பாகும்.

இந்த வேலையை எழுதுவதற்கான அடிப்படையானது ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் பிரதேசத்தில் நடைமுறையில் உள்ள சட்டமன்ற மற்றும் ஒழுங்குமுறை ஆவணங்கள், அத்துடன் செயல்திறனை மதிப்பிடுவதில் உள்ள சிக்கல்களை ஆய்வு செய்வதில் ஈடுபட்டுள்ள உள்நாட்டு மற்றும் வெளிநாட்டு பொருளாதார வல்லுநர்களின் பணியின் ஆய்வின் கீழ் உள்ள தலைப்பில் சிறப்பு இலக்கியம் ஆகும். ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை, ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சட்டம், கார்லமோவ் ஏ.எஸ், புரியாக் வி.யு., ரைஸ்பெர்க் பி.ஏ., க்ரினென்கோ எஸ்.வி போன்ற ஆசிரியர்களின் பாடப்புத்தகங்கள் மற்றும் இலக்கியம், அத்துடன் 2013 இல் கசானில் நடத்தப்பட்ட உண்மையான ஆராய்ச்சியின் பொருட்கள் -2014.

முதல் அத்தியாயம் ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்கான கோட்பாடு மற்றும் நடைமுறையை ஆராய்கிறது. இரண்டாவது அத்தியாயம் குடியிருப்பு மற்றும் அலுவலக ரியல் எஸ்டேட்டின் உதாரணத்தில் ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் செயல்திறனை மதிப்பீடு செய்து பகுப்பாய்வு செய்கிறது மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்கான திட்டங்களை உருவாக்குகிறது.

1. ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்கான தத்துவார்த்த மற்றும் மாடலாஜிக்கல் அம்சங்கள்

1.1 ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளின் வகைப்பாடு

ரியல் எஸ்டேட் சந்தைக்கு பல வரையறைகள் உள்ளன. அவை அனைத்தும் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் சாரத்தை ஓரளவிற்கு பிரதிபலிக்கின்றன, இருப்பினும், சிலருக்கு ஒருவருக்கொருவர் குறிப்பிடத்தக்க வேறுபாடுகள் உள்ளன. இந்த ஆய்வறிக்கையில், ஆசிரியரின் கூற்றுப்படி, மிகவும் எளிமையான, புரிந்துகொள்ளக்கூடிய மற்றும் முழுமையான வரையறைகள் தேர்ந்தெடுக்கப்படுகின்றன.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தை என்பது ரியல் எஸ்டேட் போன்ற ஒரு குறிப்பிட்ட பொருளின் பரிமாற்றம் நடைபெறக்கூடிய ஒரு குறிப்பிட்ட விலையைத் தீர்மானிக்க வாங்குபவர்களும் விற்பவர்களும் ஒன்றிணைந்து ஏற்பாடு செய்யும் ஒரு அமைப்பாகும்.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தை என்பது ரியல் எஸ்டேட்டில் மூலதன முதலீட்டின் ஒரு கோளம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளிலிருந்து எழும் பொருளாதார உறவுகளின் அமைப்பு. ரியல் எஸ்டேட் விற்பனை மற்றும் வாங்குதல், அடமானம், நம்பிக்கையில் ரியல் எஸ்டேட் வழங்குதல், வாடகை, குத்தகை ஆகியவற்றில் முதலீட்டாளர்களிடையே இந்த உறவுகள் தோன்றும்.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தை என்பது வாங்குபவர்கள் மற்றும் விற்பனையாளர்களின் நலன்கள் மற்றும் உரிமைகள் ஒருங்கிணைக்கப்பட்டு, ரியல் எஸ்டேட் விலைகள் அமைக்கப்படும் ஒரு பொறிமுறையாகும்.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தை மற்றும் அதன் வளர்ச்சியின் நிலை தேசிய பொருளாதாரத்தின் வளர்ச்சியின் மூலம் வகைப்படுத்தப்படும். ரஷ்ய ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் வளர்ச்சியில், பின்வரும் பல நிலைகளை தனிமைப்படுத்துவது வழக்கம்.

90 களின் முற்பகுதியில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் வளர்ச்சியின் முதல் மற்றும் மிகவும் கொந்தளிப்பான காலம். நிறுவனங்களின் திறப்பு மற்றும் மேம்பாடு தேவை விநியோகத்தை விட மிக அதிகமாக இருந்ததன் காரணமாக நிகழ்ந்தது, இதன் விளைவாக, வருமானம் மிக அதிகமாக இருந்தது. இந்த கட்டத்தின் தொடக்க புள்ளியானது அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை தனியார்மயமாக்குவதற்கான அனுமதியாகவும், அதன்படி, மக்கள் தங்கள் சொந்தமாக அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை விற்கவும் வாங்கவும் தோன்றிய வாய்ப்பாக கருதலாம். அப்போதுதான் கணிசமான எண்ணிக்கையிலான வணிகர்கள் மற்றும் செல்வந்தர்கள் புதிதாக கண்டுபிடிக்கப்பட்ட வழியில் தங்கள் வாழ்க்கை நிலைமைகளை மேம்படுத்த விரும்பினர். அதாவது, இலவச நகராட்சி வீட்டுவசதிக்கான எதிர்பார்ப்பு அல்ல, சிக்கலான பரிமாற்ற திட்டங்கள் அல்ல, ஆனால் அந்த நேரத்தில் ஒப்பீட்டளவில் சில தனியார்மயமாக்கப்பட்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை நேரடியாக வாங்குவது. அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை விற்பவர்கள் குறைவு, ஆனால் ஏற்கனவே போதுமான வாங்குபவர்கள் இருந்தனர்.

இரண்டாவது கட்டத்தில், சட்டம் அதன் திருத்தங்களை பிரச்சினைக்கு அறிமுகப்படுத்துகிறது, அதாவது, ரஷ்யாவில் ரியல் எஸ்டேட் நடவடிக்கைகளை ஒழுங்குபடுத்தும் முதல் விதிமுறைகள் தோன்றும். இந்த காலம் குறிப்பிடத்தக்க நன்மைகளை வழங்குவதன் மூலம் வகைப்படுத்தப்படுகிறது, இது ஒரு நல்ல சந்தை சூழலை பராமரிக்கும் அதே வேளையில், நல்ல வருமானத்தைப் பெறுவதை சாத்தியமாக்கியது, மேலும் சந்தையின் இந்த பிரிவில் புதிய தொழில்முனைவோரை ஈர்த்தது. வீட்டு விலைகள் உயரத் தொடங்கின, ஆனால் இதற்கு நேர்மாறாக, அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை விற்பது மிகவும் கடினமாகிவிட்டது, மேலும் வாங்குபவர்கள் அதிக ஆர்வத்துடன் இருந்தனர். குறிப்பாக, தவணை செலுத்துதலுடன் விற்பனை, பாதுகாப்பு மூலம் பாதுகாக்கப்பட்ட கடன்களை வழங்குதல், தோன்றி பரவலாகியது. சில நிறுவனங்கள் தரமற்ற ஒப்பந்தங்களின் கீழ் வேலை செய்யத் தொடங்கின, ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்குள் வாடிக்கையாளரின் குடியிருப்பை விற்க வேண்டிய கடமையை ஏற்றுக்கொண்டன.

மூன்றாவது நிலை மீண்டும் விநியோகத்தின் மீது தேவை அதிகமாக இருப்பது, சட்ட கட்டமைப்பை இறுக்குவது மற்றும் சந்தையில் கடுமையான போட்டி ஆகியவற்றால் வகைப்படுத்தப்படுகிறது, இது விற்பனையாளர்களின் வருமானத்தில் வீழ்ச்சிக்கு வழிவகுத்தது. சிறு நிறுவனங்கள் வெறுமனே திவாலாகின்றன, நடுத்தர மற்றும் பெரிய நிறுவனங்கள் கூட அழிவின் விளிம்பில் உள்ளன. 1996 ஆம் ஆண்டின் தொடக்கத்தில், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் விலையில் இயற்கையான சரிவு தொடங்கியது. விற்பனைக்கு வழங்கப்படும் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் எண்ணிக்கை அதிகரித்து வருகிறது, அதே நேரத்தில் சாத்தியமான வாங்குபவர்களின் எண்ணிக்கை, மாறாக, குறைந்து வருகிறது.

1999 ஆம் ஆண்டின் இரண்டாம் பாதியில் இருந்து, 1998 ஆகஸ்ட் நெருக்கடிக்குப் பிறகு ரஷ்ய ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் வளர்ச்சியில் ஒரு புதிய கட்டம் தொடங்கியது - விலைக் குறைப்புகளை முடிவுக்குக் கொண்டுவரும் நிலை, நிலைப்படுத்தலின் ஆரம்பம் மற்றும் சில மீட்பு. இது நாட்டில் மேக்ரோ பொருளாதார குறிகாட்டிகளின் சாதகமான வளர்ச்சியின் பின்னணியில் நடந்தது மற்றும் குறிப்பாக, குறைந்த (இலையுதிர் காலம் 1998 உடன் ஒப்பிடும்போது) பணவீக்க விகிதங்கள், டாலருக்கு எதிராக ரூபிள் ஒரு மென்மையான மற்றும் வரையறுக்கப்பட்ட மதிப்பிழப்பு.

இதன் விளைவாக, ரியல் எஸ்டேட் சந்தை, சந்தைப் பொருளாதாரத்தின் கோட்பாட்டிலிருந்து பின்பற்றுவது போல், சுழற்சியானது, எனவே அது ஒரு மந்தநிலையைக் கடந்து, உறுதிப்படுத்தலை அடைந்தது, மேலும் சில விலை வளர்ச்சி உட்பட, ஒரு புதிய உயர்வு எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

எந்தவொரு சமூக கட்டமைப்பிலும் ரியல் எஸ்டேட் ஒரு முக்கிய இடத்தைப் பிடித்துள்ளது, ஒரே நேரத்தில் இரண்டு முக்கியமான செயல்பாடுகளைச் செய்கிறது: உற்பத்தி வழிமுறைகள் மற்றும் வாழ்க்கை, பொழுதுபோக்கு, கலாச்சார நடவடிக்கைகள் போன்றவற்றிற்கான தனிப்பட்ட நுகர்வு பொருள். சமூகத்தின் பல்வேறு துறைகளின் நிலை மற்றும் பொருள் உற்பத்தியின் பொருளாதார மற்றும் சட்ட ஒழுங்குமுறை ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களுடன் நெருக்கமாக இணைக்கப்பட்டுள்ளது, எனவே ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் பின்வரும் அம்சங்கள்.

அட்டவணை 1.1.1 ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் அம்சங்கள்

	பண்பு
உள்ளூர்மயமாக்கல்	முழுமையான அசையாமை இடத்தைப் பொறுத்து விலையின் பெரும் சார்பு
போட்டியின் வகை	அபூரண, தன்னலம் சில வாங்குபவர்கள் மற்றும் விற்பவர்கள் ஒவ்வொரு பொருளின் தனித்தன்மை விலை கட்டுப்பாடுகள் வரையறுக்கப்பட்டுள்ளன சந்தையில் நுழைவதற்கு குறிப்பிடத்தக்க மூலதனம் தேவைப்படுகிறது
சலுகைகளின் நெகிழ்ச்சி	குறைந்த, தேவை மற்றும் விலை அதிகரிப்புடன், வழங்கல் சிறிது அதிகரிக்கிறது தேவை மிகவும் நிலையற்றதாக இருக்கும்
திறந்த நிலை	பரிவர்த்தனைகள் தனிப்பட்டவை பொது தகவல், பெரும்பாலும் முழுமையற்றது மற்றும் தவறானது
தயாரிப்பு போட்டித்திறன்	வெளிப்புற சூழல், அக்கம் பக்கத்தின் செல்வாக்கு ஆகியவற்றால் பெரிதும் தீர்மானிக்கப்படுகிறது வாங்குபவர்களின் தனிப்பட்ட விருப்பங்களின் தனித்தன்மை
மண்டல நிலைமைகள்	நீர், வனம், சுற்றுச்சூழல் மற்றும் பிற சிறப்பு உரிமைகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு சிவில் மற்றும் நில சட்டத்தால் கட்டுப்படுத்தப்படுகிறது தனியார் மற்றும் பிற வகையான உரிமையின் பெரும் சார்பு
பரிவர்த்தனைகளின் பதிவு	சட்ட சிக்கல்கள், வரம்புகள் மற்றும் நிபந்தனைகள்
விலை	பொருளின் மதிப்பு மற்றும் தொடர்புடைய உரிமைகளை உள்ளடக்கியது

பிராந்திய ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகள் தங்களுக்குள் குறிப்பிடத்தக்க வேறுபாடுகளைக் கொண்டிருக்கலாம். இது பொருளாதார அல்லது இயற்கை நிலைமைகள் மற்றும் உள்ளூர் அரசாங்கங்களால் உருவாக்கப்பட்ட பிராந்திய சட்ட கட்டமைப்பு போன்ற பல அகநிலை காரணங்களால் ஏற்படுகிறது.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தை ஒரு கிளை கட்டமைப்பைக் கொண்டுள்ளது மற்றும் பல்வேறு அளவுகோல்களின்படி பிரிக்கலாம், எடுத்துக்காட்டாக, அட்டவணை 1.1.2 இல் வழங்கப்பட்டவற்றின் படி.

அட்டவணை 1.1.2 ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளின் வகைப்பாடு

வகைப்பாடு அடையாளம்	சந்தை வகைகள்
பொருள் வகை	நிலம், கட்டிடங்கள், கட்டமைப்புகள், நிறுவனங்கள், வளாகங்கள், வற்றாத தாவரங்கள், உரிமைகள், பிற பொருள்கள்
புவியியல் (பிராந்திய)	உள்ளூர், நகரம், பிராந்திய, தேசிய, உலகம்
செயல்பாட்டு நோக்கம்	தொழில்துறை வளாகங்கள், குடியிருப்பு, தொழில்துறை அல்லாத கட்டிடங்கள் மற்றும் வளாகங்கள்
செயல்பாட்டிற்கான தயார்நிலையின் அளவு	தற்போதுள்ள வசதிகள், கட்டுமானம் நடைபெற்று வருகிறது, புதிய கட்டுமானம்
பங்கேற்பாளர் வகை	தனிப்பட்ட விற்பனையாளர்கள் மற்றும் வாங்குபவர்கள், மறுவிற்பனையாளர்கள், நகராட்சிகள், வணிக நிறுவனங்கள்
பரிவர்த்தனைகளின் வகை	கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை, குத்தகை, அடமானம், உரிமைகள்
தொழில் இணைப்பு	தொழில்துறை வசதிகள், விவசாய வசதிகள், பொது கட்டிடங்கள், மற்றவை
உரிமையின் வகை	மாநில மற்றும் நகராட்சி வசதிகள், தனியார்
பரிவர்த்தனை முறை	முதன்மை மற்றும் இரண்டாம் நிலை, ஒழுங்கமைக்கப்பட்ட மற்றும் ஒழுங்கமைக்கப்படாத, பரிமாற்றம் மற்றும் ஓவர்-தி-கவுண்டர், பாரம்பரிய மற்றும் கணினிமயமாக்கப்பட்ட

அட்டவணை 1.1.2 இல் இருந்து நாம் காணக்கூடியது போல, சில வகையான ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகள் உள்ளன, அவற்றின் பிரிவு கோரப்பட்ட அளவுகோலைப் பொறுத்தது.

எடுத்துக்காட்டாக, கட்டமைப்பைப் பொறுத்து, ரியல் எஸ்டேட் சந்தை பின்வருமாறு பிரிக்கப்பட்டுள்ளது:

வீட்டு விற்பனை சந்தை;

வணிக ரியல் எஸ்டேட் சந்தை;

நில சந்தை.

ஒவ்வொரு சந்தைப் பிரிவுகளையும் சிறப்புச் சந்தைகளாகப் பிரிக்கலாம். எனவே, தொழில்துறை ரியல் எஸ்டேட் சந்தையானது, தொழில்துறை நிறுவனங்களுக்கான சந்தைகள், ஆராய்ச்சி நிறுவனங்களை உருவாக்குதல் அல்லது முதன்மை மற்றும் இரண்டாம் நிலை வீட்டுவசதிக்கான வீட்டுச் சந்தை, உரிமையாளர்கள் மற்றும் மாநிலத்திலிருந்து மற்றும் பலவற்றுடன் மற்றும் முடிக்கப்படாமல் பிரிக்கப்படலாம்.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளின் வேறுபாடு பல பொருளாதார, சுற்றுச்சூழல், சமூக மற்றும் அரசாங்க காரணிகளுடன் தொடர்புடையது, மேலும் நேரடியாக, அது செய்யும் செயல்பாடுகளுடன்:

பயனுள்ள தேவை ரியல் எஸ்டேட் விநியோகத்தின் அளவிற்கு ஒத்திருக்கும் சமநிலை விலைகளை நிறுவுதல்;

ஒழுங்குமுறை செயல்பாடு, பொருளாதாரத்தின் கோளங்களிடையே வளங்கள் விநியோகிக்கப்படும் உதவியுடன், அதன் பயனுள்ள அமைப்பு உருவாகிறது மற்றும் பொது நலன்கள் திருப்தி அடைகின்றன;

வணிக செயல்பாடு, இது மூலதனத்தின் இயக்கத்தை ஒழுங்கமைத்து லாபம் ஈட்டுவதைக் கொண்டுள்ளது;

சுகாதார செயல்பாடு, பலவீனமான, போட்டியற்ற மற்றும் திறமையற்ற கூறுகளிலிருந்து பொருளாதாரத்தை சுத்தப்படுத்துவதில் வெளிப்படுத்தப்படுகிறது;

தூண்டுதல் செயல்பாடு, இது போட்டியின் வளர்ச்சி மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் உருவாக்கம் மற்றும் பயன்பாட்டில் லாபத்தைத் தேடுவதில் அறிவியல், தொழில்நுட்ப மற்றும் நிர்வாக கண்டுபிடிப்புகளின் பயன்பாடு ஆகியவற்றைக் கொண்டுள்ளது;

ஒரு சமூக செயல்பாடு, மக்கள்தொகையின் செயல்பாட்டின் வளர்ச்சியில் வெளிப்படுகிறது, அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் மற்றும் பிற மூலதனம் மற்றும் மதிப்புமிக்க பொருள்களின் உரிமையாளர்களாக மாற முயற்சிக்கிறது.

முடிவு: ரியல் எஸ்டேட் என்பது தற்போதுள்ள அனைத்து பொருட்களிலும் மிகவும் நீடித்த பொருளாகும், இது முதலீடுகளின் நம்பகத்தன்மையை உறுதி செய்கிறது, இருப்பினும் அதன் மதிப்பு பல்வேறு காரணிகளின் செல்வாக்கின் கீழ் காலப்போக்கில் அதிகரிக்கலாம் மற்றும் குறைக்கலாம். நாட்டின் தேசிய பொருளாதாரத்தின் வளர்ச்சிக்கு ஏற்ப, ரியல் எஸ்டேட் சந்தை வளர்ச்சிக்கான உத்வேகத்தைப் பெற்றது. ரியல் எஸ்டேட்டின் நோக்கம் மற்றும் பல்வேறு சந்தை பங்கேற்பாளர்களுக்கு அதன் கவர்ச்சியின் அடிப்படையில் இது பிரிவுகளாக பிரிக்கப்பட்டுள்ளது. மேலும், ஒவ்வொரு சுயாதீனமான பிரிவும் மேலும் பல சப்மார்க்கெட்டுகளாக பிரிக்கப்பட்டுள்ளது, எனவே வகைப்படுத்தலுக்கான மிக முக்கியமான அம்சங்களை தனிமைப்படுத்துவது மற்றும் பொதுமைப்படுத்துவது கடினம், ஏனெனில் ஒவ்வொரு சந்தை பங்கேற்பாளரும் அவர் நுழைய ஆர்வமுள்ள ஒரு பிரிவைத் தேர்ந்தெடுப்பதற்கான மிகவும் ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடிய அளவுகோல்களைக் கொண்டுள்ளனர். சந்தை உறவுகள்.

1.2 ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் சாராம்சம் மற்றும் பொருளாதாரப் பங்கு

ரியல் எஸ்டேட் என்பது சொத்து (ரியல் எஸ்டேட்), அதன் மேலாண்மை பின்வரும் நிலைகளில் கட்டமைக்கப்படலாம்:

கூட்டாட்சி ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை;

ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் பாடங்களின் ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை;

நகராட்சி ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை;

நிறுவனங்கள் மற்றும் நிறுவனங்களின் ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை;

தனிப்பட்ட சொத்துகளின் மேலாண்மை.

"சொத்து மேலாண்மை" என்ற கருத்து இரண்டு அர்த்தங்களில் விளக்கப்படுகிறது: பரந்த மற்றும் குறுகிய.

ஒரு பரந்த பொருளில், ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை, ஒரு விதியாக, சிவில் சட்டத்தால் அனுமதிக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளரின் எந்தவொரு அதிகாரத்தையும் நிறைவேற்றுவது தொடர்பான அனைத்து வேலைகளின் செயல்திறனுக்கான தொழில் முனைவோர் நடவடிக்கையாக புரிந்து கொள்ளப்படுகிறது. எடுத்துக்காட்டாக, ரியல் எஸ்டேட்டின் வாழ்க்கைச் சுழற்சிக்கு ஏற்ப, பின்வரும் உரிமைகள் உரிமையாளர்களுக்கு அனுமதிக்கப்படுகின்றன:

1. எண்ணம்;

2. வடிவமைப்பு;

3. உற்பத்தி (விறைப்பு, கட்டுமானம்);

4. மேல்முறையீடு;

5. பயன்படுத்த (சேவை);

6. பராமரிப்பு, செயல்பாடு, பழுது;

7. மறுசீரமைப்பு, நவீனமயமாக்கல், புனரமைப்பு மற்றும் மறுசீரமைப்பு;

8. மறுபரிசீலனை;

9. மறுசுழற்சி.

ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் ஒரு குறுகிய விளக்கம் பின்வருமாறு கூறுகிறது: "ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை என்பது கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் செயல்பாட்டிற்கான ஒரு சிக்கலான செயல்பாடுகளை செயல்படுத்துவதாகும் (அவற்றை வேலை வரிசையில் பராமரித்தல், பழுதுபார்த்தல், சேவைகளை வழங்குதல், இடத்தை வாடகைக்கு எடுப்பதற்கான நிபந்தனைகளை தீர்மானித்தல், ரியல் எஸ்டேட்டை மிகவும் திறம்பட பயன்படுத்துவதற்காக வாடகையை வசூலித்தல் மற்றும் பல).

ரியல் எஸ்டேட் என்பது ரியல் எஸ்டேட் என்றும் புரிந்து கொள்ளப்படுகிறது, அதாவது, நாங்கள் சொத்து நிர்வாகத்தைப் பற்றி பேசுகிறோம், அதாவது ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை என்பது ரியல் எஸ்டேட் மீதான அனைத்து உரிமைகளின் நிர்வாகத்தையும் உள்ளடக்கியது. நிர்வாகத்தின் கீழ் உள்ள சொத்து சட்ட, பொருளாதார மற்றும் உடல் பண்புகளின் ஒற்றுமையாக வழங்கப்படுகிறது.

எங்கள் கருத்துப்படி, உரிமையாளரின் நலன்களுக்கு ஏற்ப ரியல் எஸ்டேட் பயன்பாட்டில் அதிகபட்ச செயல்திறனை உறுதி செய்வதே மேலாண்மை முதன்மையாக நோக்கமாக உள்ளது.

ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை என்பது ரியல் எஸ்டேட்டின் பயனுள்ள, திறமையான பயன்பாட்டைத் திட்டமிடுதல், ஒழுங்கமைத்தல், செயல்படுத்துதல் மற்றும் கட்டுப்படுத்துதல் ஆகியவற்றிற்கான இலக்குகளின் வரையறை மற்றும் பணிகளை அமைப்பது தொடர்பான அதன் துறையில் ஒரு செயல்பாடாகும்.

மேலாண்மை செயல்பாடு அதன் சாராம்சத்திலும் இயல்பிலும் பன்முகத்தன்மை கொண்டது என்று நாங்கள் நம்புகிறோம், உரிமையாளர்கள், பயனர்கள், சேவை நிறுவனங்கள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட்டுடன் தொடர்புடைய அனைத்து பாடங்களின் இலக்குகள் மற்றும் நோக்கங்களை ஒருங்கிணைக்கிறது.

சந்தைப் பொருளாதாரத்தில், ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை வழங்கல் மற்றும் தேவையின் சட்டத்தின்படி மேற்கொள்ளப்படுகிறது.

சந்தை நிலைமைகளுக்கு கூடுதலாக, ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தில் உறுதியான காரணிகள் அதை ஒழுங்குபடுத்தும் சட்டம் மற்றும் பல்வேறு உத்தியோகபூர்வ அமைப்புகள் மற்றும் நிறுவனங்களின் செயல்பாடுகள் ஆகும்.

ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகம் உள் மற்றும் வெளிப்புறமாக இருக்கலாம்:

உள் ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை என்பது ஒரு ரியல் எஸ்டேட் சந்தை நிறுவனத்தின் செயல்பாடாகும், அதன் சொந்த ஒழுங்குமுறை ஆவணங்களால் (குறியீடு, சாசனம், விதிமுறைகள், விதிகள், ஒப்பந்தங்கள், அறிவுறுத்தல்கள் போன்றவை) கட்டுப்படுத்தப்படுகிறது.

வெளிப்புற ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை என்பது ஒரு ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்பை உருவாக்குவதையும், நிறுவப்பட்ட விதிமுறைகள் மற்றும் விதிகளுடன் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் அனைத்து பாடங்களின் இணக்கத்தை கண்காணிப்பதையும் நோக்கமாகக் கொண்ட மாநில கட்டமைப்புகளின் செயல்பாடு ஆகும்.

ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை நடவடிக்கைகள் முதன்மையாக மூன்று மிக முக்கியமான அம்சங்களில் மேற்கொள்ளப்படுகின்றன - சட்டம், பொருளாதாரம் மற்றும் தொழில்நுட்பம். ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் சட்டப்பூர்வ அம்சம் ரியல் எஸ்டேட் உரிமைகளின் மிகவும் பகுத்தறிவு பயன்பாடு, விநியோகம் மற்றும் கலவையாகும்.

ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் பொருளாதார அம்சம் ரியல் எஸ்டேட் செயல்பாட்டின் போது உருவாக்கப்பட்ட வருமானம் மற்றும் செலவுகளின் மேலாண்மை மூலம் செயல்படுத்தப்படுகிறது. வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், சட்டத்தின் கட்டமைப்பிற்குள், ரியல் எஸ்டேட் உரிமையின் வருமானம் மற்றும் செலவினப் பகுதியைக் கட்டுப்படுத்தவும் கட்டுப்படுத்தவும், அத்துடன் தனது சொந்த விருப்பப்படி அதை இயக்கவும் மேலாளருக்கு உரிமை உண்டு.

கட்டுப்பாட்டின் தொழில்நுட்ப அம்சம், கட்டுப்பாட்டுப் பொருளை அதன் செயல்பாட்டு நோக்கத்திற்கு ஏற்ப ஆரோக்கியமான நிலையில் பராமரிப்பதாகும்.

ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை என்பது ஒரு பொருளின் நிலையை மேம்படுத்துதல் மற்றும் பராமரித்தல், அதன் வளர்ச்சியை ஒழுங்கமைத்தல் மற்றும் முன்னறிவித்தல், அதன் நோக்கம் கொண்ட நோக்கத்திற்கு ஏற்ப அது செயல்படும் விதம் ஆகியவற்றுக்கான விரிவான அணுகுமுறையாகும். ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் கருத்து, முதலில், அலுவலக கட்டிடங்களை வாடகைக்கு விடுதல் மற்றும் நிர்வகித்தல் போன்ற செயல்களை உள்ளடக்கியது, அதாவது முதலீடுகளை ஈர்ப்பதற்கான வழிமுறையாக ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை. மறுபுறம், சொத்து மேலாண்மை ஒரு முதலீடாகவும் பார்க்கப்படலாம். மேற்கூறியவற்றின் அடிப்படையில், ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை நிர்வகிப்பதற்கான பின்வரும் இலக்குகளை நாங்கள் கண்டறிந்துள்ளோம்:

ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் அதன் உடைமையுடன் தொடர்புடைய கடமைகளுக்கு குடிமக்களின் அரசியலமைப்பு உரிமைகளை செயல்படுத்துதல்;

சந்தையில் ஒரு குறிப்பிட்ட நடைமுறை மற்றும் அதன் பங்கேற்பாளர்களின் பணிக்கான நிபந்தனைகளை நிறுவுதல்;

நேர்மையின்மை, மோசடி மற்றும் குற்றவியல் நிறுவனங்கள் மற்றும் தனிநபர்களிடமிருந்து பங்கேற்பாளர்களைப் பாதுகாத்தல்;

வழங்கல் மற்றும் தேவைக்கு ஏற்ப ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் இலவச விலையை உறுதி செய்தல்;

முதலீடுகளுக்கான நிலைமைகளை உருவாக்குதல், உற்பத்தித் துறையில் தொழில் முனைவோர் செயல்பாட்டைத் தூண்டுதல்;

ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை பங்கேற்பாளர்களின் நியாயமான வரிவிதிப்பு.

இந்த இலக்குகளை அடைய, எங்கள் கருத்துப்படி, இது அவசியம்:

1. ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் அளவு, செலவு, தொழில்நுட்ப மற்றும் சட்டப் பண்புகள் ஆகியவற்றைக் கொண்ட மாநில ரியல் எஸ்டேட் (ரியல் எஸ்டேட்டின் இருப்பு) முழுமையான பதிவேட்டை உருவாக்குதல்;

2. ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் செயல்பாட்டில் ஈடுபட்டுள்ள அனைத்து மாநில அதிகாரிகளின் அதிகாரங்களையும் தெளிவாக வரையறுத்து ஒருங்கிணைத்தல்;

3. நிர்வாகத்தின் பொருள்களை உருவாக்குதல், பொருளின் ஒரு பகுதியை மற்றொன்று இல்லாமல் அப்புறப்படுத்துவதற்கான சாத்தியக்கூறுகளைத் தவிர்த்து, அவை ஒரு முழுமையை உருவாக்கும் சந்தர்ப்பங்களில் (ஒரு விதியாக, இவை நில அடுக்குகள் மற்றும் கட்டிடங்கள் மற்றும் அவற்றின் மீது அமைந்துள்ள கட்டமைப்புகள்);

4. ரியல் எஸ்டேட்டைப் பயன்படுத்தும் போது சந்தை மதிப்பீட்டு பொறிமுறையின் நிபந்தனையற்ற பயன்பாட்டை உறுதி செய்தல்;

5. சிவில் புழக்கத்தில் ரியல் எஸ்டேட்டின் ஈடுபாட்டை அதிகரிப்பதன் மூலம் பொருளாதாரத்தின் உண்மையான துறையில் முதலீடுகளை ஈர்ப்பதற்கான நிலைமைகளை உருவாக்குதல்;

6. ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களை மாநில கையகப்படுத்தல் சிக்கல்களை ஒழுங்குபடுத்துதல், இந்த பொருட்களை கையகப்படுத்துதல் மேற்கொள்ளப்படும் சாதனைக்கான இலக்குகளை வரையறுத்தல் உட்பட;

7. சிவில் சட்டத்தைப் போலவே ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்திற்கான செலவுகளைத் திருப்பிச் செலுத்துவதற்கான ஒரு பொறிமுறையை பயனுள்ள ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்திற்குப் பயன்படுத்துதல் (சரக்கு மற்றும் மதிப்பீடு உட்பட) அதன் மற்ற பங்கேற்பாளர்கள்;

8. ரியல் எஸ்டேட் விற்பனைக்கான தற்போதைய பொறிமுறையை மாற்றவும், ஏனெனில் இது குறைந்த விலையில் பொருட்களைப் பெற அனுமதிக்கிறது;

9. உடனடி முடிவெடுப்பதை உறுதிசெய்து, கூட்டாட்சி ரியல் எஸ்டேட் (முதன்மையாக குத்தகைக்கு விடப்பட்ட பொருள்கள் தொடர்பாக) பயன்படுத்துவதில் முடிவுகளை எடுப்பதற்கான ஒரு ஒருங்கிணைந்த நடைமுறையை ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் அனைத்து உறுப்பு நிறுவனங்களுக்கும் நிறுவுதல்;

10. கூட்டாட்சி ரியல் எஸ்டேட்டை நிர்வகிக்கும் அரசு ஊழியர்களுக்கு தொழில்முறை பயிற்சி அளிக்கவும்.

ரியல் எஸ்டேட் துறையில் நிர்வாகத்தின் ஒரு பொருள் என்பது அசையாத பொருள் அல்லது அசையாப் பொருட்களின் தொகுப்பாகும், பராமரிப்பு மற்றும் நிர்வாகத்தின் செலவுகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு, அவற்றை மிகவும் பயனுள்ள நிர்வாகத்தை ஒழுங்கமைக்கும் பார்வையில் இருந்து ஒரு பொருளாகக் கருதப்படுகிறது.

மேற்கூறியவற்றைச் சுருக்கமாக, ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை நிச்சயமாக ஒரு சிக்கலான மற்றும் பன்முக செயல்முறை என்று நாம் கூறலாம், இதில் பல்வேறு காரணிகள் மற்றும் அம்சங்கள் உள்ளன. மேலாண்மை பொறிமுறையானது சொத்தின் உரிமையாளரின் உரிமைகள் மற்றும் கடமைகளை மட்டும் கொண்டுள்ளது, ஆனால் சட்டமன்ற கட்டமைப்பின் நிர்வாகத்தின் வலுவூட்டல் உட்பட மாநில தலையீட்டிற்கு உட்பட்டது.

1.3 ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை செயல்திறன் குறிகாட்டிகள்

ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்கான நடைமுறையை செயல்படுத்த, பல்வேறு அணுகுமுறைகள் மற்றும் குறிகாட்டிகள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன. கோட்பாட்டில், ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் செயல்திறனின் அளவை தீர்மானிக்கக்கூடிய தெளிவாக வரையறுக்கப்பட்ட குறிகாட்டிகள் எதுவும் இல்லை, ஏனெனில் நடைமுறையில் எந்தவொரு தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட குறிகாட்டியும் ஒரு நிறுவனத்திற்கு பயனுள்ளதாக இருக்காது, மேலும் ஒரு நிறுவனத்தின் அனுபவம் இல்லாமல் இருக்கலாம். பெரிய விநியோகத்திற்கு பொருந்தும்.

இருப்பினும், நிதி குறிகாட்டிகளின் செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்கான அணுகுமுறையை கருத்தில் கொள்வது வழக்கம். உண்மையில், ஒரு நிறுவனம் உரிமையாளராக இருந்தால், எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு நிர்வாக கட்டிடம் மற்றும் அதன் வணிக வளாகத்தை வாடகைக்கு விடுவது என்றால், இந்த அணுகுமுறை கடினமாக இருக்காது, ஏனெனில் தேவையான அனைத்து தகவல்களும் கையில் இருப்பதால், ஒருபுறம் செலவு ஊழியர்கள், பழுது மற்றும் உபகரணங்கள் கட்டிடங்கள், நல்ல நிலையில் தகவல்தொடர்புகளை பராமரித்தல், மற்றும் மறுபுறம், குத்தகைதாரர்களிடமிருந்து பெறப்பட்ட கொடுப்பனவுகளின் அளவு தெளிவாக வரையறுக்கப்பட்டுள்ளது.

அட்டவணை 1.3.1 நிறுவன NCF "தணிக்கை மற்றும் மதிப்பீடு" இன் முக்கிய தொழில்நுட்ப மற்றும் பொருளாதார குறிகாட்டிகளின் பகுப்பாய்வு

குறிகாட்டிகள்			முழுமையான விலகல், ஆயிரம் ரூபிள்	வளர்ச்சி விகிதம், %
நிகர வருவாய், ஆயிரம் ரூபிள்
சேவைகளின் விலை, ஆயிரம் ரூபிள்
மொத்த லாபம், ஆயிரம் ரூபிள்
விற்பனை மற்றும் நிர்வாக செலவுகள், ஆயிரம் ரூபிள்
விற்பனையிலிருந்து லாபம், ஆயிரம் ரூபிள்
வரிக்கு முந்தைய லாபம், ஆயிரம் ரூபிள்
நிகர லாபம், ஆயிரம் ரூபிள்
நிலையான சொத்துக்களின் சராசரி ஆண்டு செலவு, ஆயிரம் ரூபிள்
ஊழியர்களின் சராசரி எண்ணிக்கை, மக்கள்
தொழிலாளர் உற்பத்தித்திறன், ஆயிரம் ரூபிள் / நபர்
உற்பத்தியின் லாபம்,%			3 சதவீத புள்ளிகள்
விற்பனை வருமானம், %			4 சதவீத புள்ளிகள்
சொத்துகளின் மீதான வருமானம் 1 rub

ஆனால் நிறுவனம் தொழில்துறை ரியல் எஸ்டேட்டின் பெரிய உரிமையாளராக இருந்தால், ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்கு தேவையான முழு தகவலைப் பெறுவதில் சிக்கல் எழுகிறது. நிதிநிலை அறிக்கைகள் இது போன்ற காரணிகளைக் காட்டவில்லை:

ஒரு புதிய தயாரிப்பின் சந்தை மேம்பாடு;

நிறுவனத்தின் சாத்தியமான வாய்ப்புகள்;

நிறுவனத்தின் வெற்றியில் ஊழியர்களின் ஆர்வம்;

வாடிக்கையாளர் விசுவாசம், முதலியன.

ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் செயல்திறனை மதிப்பிடுவதில் இத்தகைய பொருள் அல்லாத குறிகாட்டிகள் பிரதிபலிக்கின்றன மற்றும் அவற்றின் முக்கிய இடத்தை சரியாக ஆக்கிரமித்துள்ளன.

பொருளாதாரத்தின் பார்வையில், "செயல்திறன் - முடிவுகளின் விகிதம் மற்றும் செலவுகளின் விகிதம்" என்ற அடிப்படைக் கொள்கையானது செயல்திறன் பற்றிய சரியான மதிப்பீட்டை எப்போதும் அனுமதிக்காது. இது பல காரணிகளால் ஏற்படுகிறது:

தகவல் யுகத்தின் அம்சங்கள், அதாவது அதன் அத்தியாவசிய அம்சங்கள் - தகவல் வளத்தின் அதிகரித்து வரும் பங்கு மற்றும் முக்கியத்துவம், அருவமான சொத்துகள்;

பொருளாதார வாழ்க்கையின் சிக்கல் - அதன் திறந்த தன்மை, உலகமயமாக்கல், போட்டி ஆகியவற்றின் அளவு அதிகரிப்பு;

முடிவுகள் மற்றும் செலவுகளின் உள்ளடக்கத்தை மாற்றுதல், அதன்படி, அவற்றின் மதிப்புகளை தீர்மானிப்பதில் சிரமம்;

மதிப்புகளின் அமைப்பின் விரைவான வளர்ச்சி மற்றும், அதன் விளைவாக, குறிகாட்டிகள், பண்புகள் மற்றும் குறிகாட்டிகளின் அமைப்பில் மாற்றம், இது செயல்பாட்டின் செயல்திறனை ஒன்றாக பிரதிபலிக்கிறது.

பி.ஏ. Reizberg மற்றும் V.Yu. புரியாக், மாநில சொத்து தொடர்பான செயல்திறனின் சிக்கல்களைக் கருத்தில் கொண்டு, "ஒரு குறிப்பிட்ட வகுப்பை நிர்வகிப்பதற்கான பொருளாதார, சமூக, செயல்பாட்டு செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்கான ஒரு குறிப்பிட்ட முறை, மதிப்பிடப்பட்ட முறை தொடர்பாக மாறுபடும் அரசு சொத்தின் சொத்து பொருட்களின் குழு சொத்து வளாகத்தைப் பயன்படுத்துவதன் மூலம், மதிப்பு, அளவு செயல்திறன் குறிகாட்டிகளை நிறுவுவதை சாத்தியமாக்கும் வகையில் வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது. ஆனால் இந்த குறிகாட்டிகள் உலகளாவிய தன்மையைக் கொண்டிருக்கவில்லை, அவை பெரும்பாலும் மதிப்பீட்டின் பொருள், இந்த பொருளின் பயன்பாட்டின் நோக்கம் மற்றும் தன்மை ஆகியவற்றைப் பொறுத்தது. இதன் விளைவாக, "செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்கான ஒரு உலகளாவிய முறையை உருவாக்குவது சாத்தியமற்றது என அங்கீகரிக்கப்பட வேண்டும்" என்ற முடிவு எடுக்கப்பட்டது.

பாரம்பரிய அணுகுமுறையைத் தவிர்த்து, நவீன அணுகுமுறைகளில், R. கப்லான் மற்றும் D. நார்டன் ஆகியோரால் உருவாக்கப்பட்ட சமச்சீர் ஸ்கோர்கார்டுகளின் (BSC) மிகவும் நம்பிக்கைக்குரிய அமைப்பையும் அவை தனிப்படுத்துகின்றன. செயல்திறனை மதிப்பிடுவதில் நான்கு முக்கிய கூறுகளை அவர்கள் தனிமைப்படுத்தினர்: நிதி நடவடிக்கைகள், நுகர்வோருடனான உறவுகள், உள் வணிக செயல்முறைகளின் அமைப்பு, பணியாளர்களின் பயிற்சி மற்றும் மேம்பாடு. BSC இன் சாராம்சம் உள் மற்றும் வெளிப்புற, புறநிலை மற்றும் அகநிலை குறிகாட்டிகளின் எண்ணிக்கைக்கு இடையில் சமநிலையை அடைவதாகும். இந்த அணுகுமுறையின் மற்றொரு நன்மை என்னவென்றால், இந்த அமைப்பு, ஆசிரியர்களின் கூற்றுப்படி, எந்தவொரு உற்பத்தியிலும் அதை செயல்படுத்துவது தொடர்பாக மிகவும் நெகிழ்வானது மற்றும் "படைப்பு" ஆகும்.

நிறுவனம் கடைபிடிக்கும் பொதுவான கருத்து மற்றும் மூலோபாயத்தின் விதிகள், செயல்திறன் மதிப்பீட்டிற்கான வழிமுறை ஆதரவில் திரட்டப்பட்ட அனுபவம் ஆகியவற்றைக் கருத்தில் கொண்டு, பிஎஸ்சியின் அடிப்படையில் ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தை மதிப்பிடுவதற்கான குறிப்பிட்ட செயல்திறன் குறிகாட்டிகளை அது தீர்மானிக்க முடியும் (பின் இணைப்பு 1 ஐப் பார்க்கவும்).

BSC ஐ உருவாக்குவதற்கான மிக முக்கியமான விவரம், பாரம்பரிய அணுகுமுறையைப் போலவே, இரண்டு நிதி முடிவுகள்: செலவு குறைப்பு மற்றும் வருமான அதிகரிப்பு. இதன் அடிப்படையில், பிஎஸ்சியில் இதுபோன்ற குறிகாட்டிகளை நாம் சேர்க்கலாம், அவை தொடர்ந்து அடையப்பட்டால், செயல்திறனை முழுமையாக மதிப்பிட அனுமதிக்கிறது. BSC க்குள் எந்த மட்டத்திலும் இத்தகைய குறிகாட்டிகளை நாம் அறிமுகப்படுத்தலாம்.

பின் இணைப்பு 1 இன் அடிப்படையில், ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்திற்கான பல செயல்திறன் குறிகாட்டிகளை நாம் அடையாளம் காணலாம். இந்த குறிகாட்டிகள் ஒவ்வொன்றும் நான்கு கூறுகளிலிருந்து தனித்தனியாக அடங்கும். அனைத்து குறிகாட்டிகளும் கருதப்படுகின்றன, கருத்துகள் கீழே உள்ள அட்டவணையில் கொடுக்கப்பட்டுள்ளன.

அட்டவணை 1.3.2 ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் செயல்திறனுக்கான அளவுகோல்கள் (நிதி கூறு)

அட்டவணை 1.3.3 ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் செயல்திறனுக்கான அளவுகோல்கள் (வாடிக்கையாளர் கூறு)

மூலோபாய முன்முயற்சிகள்	செயல்திறன் குறிகாட்டிகள்
கூடுதல் சேவைகளை வழங்குதல்	1. கூடுதல் சேவைகளுக்கான தேவை மற்றும் அவற்றின் பொருத்தத்தை தீர்மானிப்பதற்கான திட்டம்;
	2. கூடுதல் சேவைகளை வழங்குவதற்காக ஒப்பந்த வேலைகளை ஒழுங்கமைத்தல்; 3. வழங்கப்பட்ட சேவைகளின் தரத்தை மதிப்பிடுவதற்கான அளவுகோல்களை உருவாக்குதல்
வாடிக்கையாளர்களுடன் பணியை மேம்படுத்துதல்	1. ஏற்கனவே இருக்கும் வாடிக்கையாளர்களைக் காப்பாற்றுதல் மற்றும் தொடர்ந்து ஒத்துழைப்பதில் அவர்களின் ஆர்வத்தை உறுதி செய்தல்; 2. பல்வேறு திட்டங்களுக்கான உள்வரும் முன்மொழிவுகளின் தரமான மற்றும் செயல்பாட்டு ஆய்வுக்கான ஒரு பொறிமுறையை உருவாக்குதல்.
ஒரு "கார்ப்பரேட் குடிமகன்" படத்தை உருவாக்குதல்	1. நிறுவனத்தின் சமூகப் பங்கை (சமூகத் திட்டங்கள், செலுத்திய வரிகள், முதலியன) மீடியா கவரேஜ் செய்வதற்கான திட்டம் 2. நிறுவனம் நிகழ்த்தும் நடவடிக்கைகளின் முக்கியத்துவம், இந்தச் செயல்பாட்டில் அவர்களின் ஆர்வம் பற்றிய புரிதலை மக்களின் மனதில் வளர்ப்பதை நோக்கமாகக் கொண்ட ஒரு திட்டம்; 3. நிறுவனத்தின் வசதிகளில் சுற்றுச்சூழல் நிலைமையை மேம்படுத்துவதை நோக்கமாகக் கொண்ட நடவடிக்கைகளை மேற்கொள்வது

அட்டவணை 1.3.4 ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் செயல்திறனுக்கான அளவுகோல்கள் (வணிக செயல்முறைகளின் கூறு)

மூலோபாய முன்முயற்சிகள்	செயல்திறன் குறிகாட்டிகள்
நிறுவனம் மற்றும் வாடிக்கையாளர்களின் நலன்களின் கலவையில் ரியல் எஸ்டேட் பயன்பாட்டில் நோக்குநிலை	1. வாடிக்கையாளர்களுக்கு சாதகமான சலுகையை வழங்குதல்; 2. நிறுவனத்தின் செயல்பாடுகளில் டீலர்கள் என்ன மாற்றங்களை விரும்புகிறார்கள் என்பதைக் கண்டறிய வாக்கெடுப்பு நடவடிக்கைகளை மேற்கொள்வது; 3. இறுதி நுகர்வோருக்கு "டிஸ்சார்ஜ் செய்யப்பட்ட" சேவைகள் மற்றும் பொருட்களை தீர்மானித்தல்; 4. நுகர்வோரின் தேவை, அவர்களின் விருப்பங்களை கண்காணித்து பூர்த்தி செய்யும் திட்டம்.
உண்மையான மேலாண்மை செயல்பாடுகளை மேம்படுத்துதல்	1. நிறுவனத்தின் உள் கட்டமைப்பை மாற்றுதல் மற்றும் மேம்படுத்துதல்; 2.சமூக மேம்பாட்டுத் திட்டம்; 3. கணக்கியல் படிவங்களை மேம்படுத்துதல்
ரியல் எஸ்டேட் பயன்பாட்டை தீவிரப்படுத்துதல்	1. சேமிப்பு தொழில்நுட்பங்களின் செயலில் அறிமுகம்; 2. பழுதுபார்க்க வேண்டிய ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களைத் தீர்மானித்தல்; 3. ரியல் எஸ்டேட் பராமரிப்புக்கான நிறுவனத்தின் செலவுகளை தீர்மானித்தல்; 4. ரியல் எஸ்டேட்டை பராமரிப்பதற்கான செலவுகளை சீரமைத்து அவற்றைக் குறைக்கும் திட்டம்
சொத்து நிர்வாகத்தில் புதுமைகள்	1. உடனடி விண்ணப்பத்தை உறுதி செய்தல்
	நம்பிக்கைக்குரிய புதுமைகளை மறுப்பது; 2. ரியல் எஸ்டேட் துறையில் புதுமைகளின் செயல்பாட்டு மேம்பாட்டிற்கான திட்டம், அவற்றின் செயல்திறன் மற்றும் செயல்படுத்தலின் வேகத்தை தீர்மானித்தல்

ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் செயல்திறனுக்கான அளவுகோல்களின் விளக்கம் கீழே உள்ளது, இது வளர்ச்சி மற்றும் கற்றலின் ஒரு தொகுதியாகும்.

அட்டவணை 1.3.5 ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்திற்கான செயல்திறன் அளவுகோல்கள் (கற்றல் மற்றும் வளர்ச்சி)

மூலோபாய முன்முயற்சிகள்	செயல்திறன் குறிகாட்டிகள்
நவீன மேலாண்மை நுட்பங்களில் பணியாளர்களுக்கு பயிற்சி	1. நிகழ்த்தப்பட்ட பணிக்கான பணியாளரின் அறிவின் அளவைப் பற்றிய கடிதம்; 2. பணியாளர்களுக்கு பயிற்சி அளிக்கப்பட வேண்டிய அறிவு மற்றும் சிறப்புகளைத் தீர்மானித்தல்; 3. ஊழியர்களின் அறிவின் அளவை மேலும் கண்காணிப்பதற்கான திட்டம்
தகவல் ஆதாரங்களுக்கான அணுகல்	1. புதிய தொழில்நுட்பங்களின் அறிமுகம்; 2. உட்பிரிவுகளில் அடையப்பட்ட முடிவுகள் மற்றும் புதிய பணிகள் பற்றிய காட்சித் தகவலுக்கான இடங்களை உருவாக்குதல்
பணியாளர்களின் செயல்பாட்டிற்கான நிபந்தனைகளை உருவாக்குதல்	1. நிறுவனத்தின் செயல்பாடுகளில் ஒவ்வொரு பணியாளரின் செயலில் பங்கேற்பு; 2. தொழிலாளர்களின் சமூக பாதுகாப்பு திட்டம்
நிர்ணயிக்கப்பட்ட இலக்குகளை அடைவதற்கான வெகுமதி அமைப்பு	1. செயல்திறன் முடிவுகளில் ஊதியத்தின் சார்புநிலையை நிறுவுதல்; 2. துறைகள் மற்றும் தனிப்பட்ட ஊழியர்களுக்கான செயல்திறன் குறிகாட்டிகளின் வரையறை 3. சக ஊழியர்களின் சாதனைகளைப் பற்றி குழுவுக்குத் தெரிவித்தல்.

வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், பின் இணைப்பு 1 ஐ பகுப்பாய்வு செய்வது, எங்கள் கருத்துப்படி, ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை அமைப்பு என்று நாம் கூறலாம்:

ரியல் எஸ்டேட் உட்பட பல்வேறு வரையறுக்கப்பட்ட வளங்களைப் பயன்படுத்தும் போது நிறுவனத்தின் இலக்குகள் அடையப்படும் அளவு;

குறைந்த செலவில் வணிகச் செயல்முறையாக ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் இலக்குகள் அடையப்படும் அளவு;

ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை அமைப்பின் திறன், அதன் பகுத்தறிவு மற்றும் பொருளாதார பயன்பாட்டை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு, ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான வளர்ந்து வரும் தேவைகளை பூர்த்தி செய்யும் திறன்;

குறைந்த செலவில் தேவையான தரத்தின் ரியல் எஸ்டேட்டின் நுகர்வோர் சொத்துக்களை இனப்பெருக்கம் செய்வதை உறுதி செய்வதற்கான நிர்வாக தாக்கங்களின் திறன்.

தனிப்பட்ட நிறுவனங்களின் கட்டமைப்பிற்குள், சொத்து நிர்வாகத்தின் செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்கான கட்டுப்பாட்டிற்கு பின்வரும் பண்புகள் ஒதுக்கப்பட்டுள்ளன:

1. செயல்பாட்டின் மூலோபாய திசையின் நிலைத்தன்மை;

2. எதிர்காலத்தைப் பற்றிய தெளிவான பார்வை;

3. மேலாண்மை முடிவுகளின் பல்வகைப்படுத்தல்;

4. ஒன்றோடொன்று தொடர்புடைய செயல்களின் விளைவு;

5. நிலைத்தன்மை மற்றும் பல்வேறு மாற்றங்கள்;

6. புதுமையான தொழில்நுட்பங்களை உணரும் திறன்.

மறுபுறம், நம் நாட்டில் அவை அட்டவணையில் மேலே விவரிக்கப்பட்டுள்ள அளவுகோல்கள் மற்றும் பரிந்துரைகளுக்கு இணங்கவில்லை.

எனவே, மேலே உள்ளவற்றை சுருக்கமாக, ரியல் எஸ்டேட் பயன்பாட்டின் செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்கு பொதுவாக ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட குறிகாட்டிகள் எதுவும் இல்லை என்று நாம் கூறலாம், இருப்பினும், இந்த சிக்கலை தீர்க்க பல பொதுவான அணுகுமுறைகள் உள்ளன. அணுகுமுறைகளில் ஒன்று ஒரு நிறுவனம், அமைப்பு, கார்ப்பரேஷன் ஆகியவற்றின் செயல்பாட்டின் நிதி முடிவை மட்டுமே அடிப்படையாகக் கொண்டது, இரண்டாவது பல நிலைகளை உள்ளடக்கியது, ஒவ்வொன்றிலும் செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்கு சில அளவுகோல்கள் தேர்ந்தெடுக்கப்படுகின்றன. மறுபுறம், எந்தவொரு அமைப்பின் தலைவரும் செயல்திறன் மதிப்பீட்டில் முடிவெடுக்க ஒப்பீட்டளவில் சுதந்திரமாக இருக்கிறார் மற்றும் தனக்கென ஒரு குறிப்பிட்ட குறிகாட்டிகளை உருவாக்க முடியும், அதன்படி அவர் நிறுவனத்தின் சில இலக்குகளை அடைவதற்காக வழிநடத்தப்படுவார்.

குடியிருப்பு அலுவலக ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு

2. கசானில் ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் செயல்திறன் பற்றிய பகுப்பாய்வு

2.1 குடியிருப்பு சொத்து நிர்வாகத்தின் செயல்திறனை மதிப்பீடு செய்தல்

குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்கு, ஆசிரியர் தனது கருத்தில் பின்வரும், மிக முக்கியமான குறிகாட்டிகள் மற்றும் அளவுகோல்களை அடையாளம் கண்டார்:

2014 இல் செயல்பாட்டுக்கு வந்த குடியிருப்பு வளாகங்களின் மொத்த பரப்பளவு;

குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் விலை;

மதிப்பிடப்பட்ட விற்பனை விலை இயக்கவியல்;

குடியிருப்பு சொத்து மீது வெளிப்புற காரணிகளின் செல்வாக்கு

2014 இன் முதல் பாதி நாட்டின் பொருளாதாரத்தில் முக்கியமான நிகழ்வுகளால் குறிக்கப்பட்டது, இது டாடர்ஸ்தான் குடியரசின் வீட்டுச் சந்தையையும் பாதித்தது: ரூபிளின் தேய்மானம், மேற்கு மற்றும் சமூக-மக்கள்தொகை காரணிகளால் பொருளாதாரத் தடைகளை விதித்தல், ஒருபுறம். , மற்றும் டெவலப்பர்களிடமிருந்து ஒரு பெரிய தேர்வு சலுகைகள், குறைந்த அடமான விகிதங்கள், மற்றொன்று.

அதிகரித்த தேவையை அடுத்து, டெவலப்பர்கள் தீவிரமாக வீடுகளை அமைத்தனர். எனவே, ஜூலை தொடக்கத்தில், 1.2 மில்லியன் சதுர மீட்டருக்கு மேல். மீ வீட்டுவசதி - ஆண்டு இலக்கில் கிட்டத்தட்ட 51%. ஆண்டின் முதல் பாதியின் முடிவில், வோல்கா ஃபெடரல் மாவட்டத்தின் நகரங்களில் கமிஷன் செய்யப்பட்ட வீட்டுவசதி அடிப்படையில் கசான் முதல் இடத்தைப் பிடித்தது: மொத்தத்தில், 508 ஆயிரம் சதுர மீட்டருக்கும் அதிகமான பணிகள் தொடங்கப்பட்டன. மீ.

2014 ஆம் ஆண்டில், புதிய கட்டிடங்களில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை வாங்கும் சதவீதம் அதிகரித்தது - கசானில் சுமார் 40% பரிவர்த்தனைகள் அடமான நிதிகளின் ஈடுபாட்டுடன் மேற்கொள்ளப்படுகின்றன. அடமானங்கள் நீண்ட காலத்திற்கு வெளியே எடுக்கப்படுகின்றன, எனவே கடன் வாங்குபவர்கள் புதிய வீடுகளைத் தேர்ந்தெடுப்பது நல்லது.

டாடர்ஸ்தான் குடியரசின் Rosreestr இன் தரவு சாட்சியமளிக்கிறது: 2014 இன் ஆறு மாதங்களில், குடியரசில் 45.3 ஆயிரம் ஒப்பந்தங்கள் பதிவு செய்யப்பட்டன, இது கடந்த ஆண்டு இதே காலத்தை விட 11% அதிகம். இதில், 65% - வீட்டுவசதி, 22% - நிலம், 13% - குடியிருப்பு அல்லாத வளாகங்கள்.

அதிகரித்த தேவை சந்தையில் விலைகளைத் தூண்டியது: ஆண்டின் முதல் பாதியில், நகரத்தில் ரியல் எஸ்டேட் விலைகள் வழக்கத்தை விட வேகமாக வளர்ந்தன (முதன்மை சந்தையில் முதல் ஆறு மாதங்களில் 6-8%க்குள்).

"கசான் மற்றும் டாடர்ஸ்தான் குடியரசின் ரியல் எஸ்டேட் சர்வர்" படி, ஜூலை 2014 க்குள் ஒரு சதுர மீட்டருக்கு சராசரி செலவு இரண்டாம் நிலை வீட்டு சந்தையில் 67.5 ஆயிரம் ரூபிள், முதன்மை வீட்டு சந்தையில் 50.7 ஆயிரம் ரூபிள், மற்றும் குறிப்பாக தற்போதைய நிலைமை கசானின் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில், தலைவர்கள்-டெவலப்பர்கள் யூனிஸ்ட்ராய், ஒய்ஐடி கசான், அக் பார்ஸ் ரியல் எஸ்டேட், டாட்ஸ்ட்ரோயின்வெஸ்ட், மேலும் அவர்கள் தங்கள் ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு பின்வரும் விலைகளை முன்வைக்கின்றனர்:

அட்டவணை 2.1.1 2014 இன் இரண்டாம் பாதியில் கசானில் உள்ள வீட்டுத் திட்டங்களின் ஒப்பீட்டு பகுப்பாய்வு

	டெவலப்பர்	காலக்கெடுவை	அடுக்குமாடி பகுதி	விலை, மில்லியன் ரூபிள்
எல்சிடி "எமரால்டு சிட்டி" (பிரிவோல்ஜ்ஸ்கி மாவட்டம்)	"யூனிஸ்ட்ராய்"	2014 இன் முதல் பாதி
எல்சிடி "சோவ்ரெமெனிக்" (நோவோ-சவினோவ்ஸ்கி மாவட்டம்)	YIT கசான்	IV காலாண்டு 2014
எல்சிடி "ஸ்வெட்லயா டோலினா" (சோவெட்ஸ்கி மாவட்டம்)	அக் பார்ஸ் ரியல் எஸ்டேட்	IV காலாண்டு 2014
குடியிருப்பு வளாகம் "ரெயின்போ" (கிரோவ்ஸ்கி மாவட்டம்)	"டாட்ஸ்ட்ரோய் இன்வெஸ்ட்"	III காலாண்டு 2014

அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் விலை பொதுவாக இருப்பிடத்தால் பாதிக்கப்படுகிறது: வகிடோவ்ஸ்கி மாவட்டத்தில் க்ருஷ்சேவ் என்று அழைக்கப்படுவது Aviastroitelny அல்லது Kirovsky மாவட்டத்தில் உள்ள அதே குடியிருப்பை விட மிகவும் விலை உயர்ந்ததாக இருக்கும். கூடுதலாக, அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் பொதுவான நிலை, மாடிகளின் எண்ணிக்கை மற்றும் வீடு கட்டப்பட்ட பொருள் ஆகியவற்றால் செலவு பாதிக்கப்படுகிறது. நகரின் தொலைதூர பகுதிகளில், ஸ்டாலிங்காக்கள் மற்றும் தங்குமிடங்கள் தங்கள் வாங்குபவருக்காக மாதக்கணக்கில் காத்திருக்கும்.

32 சதுர மீட்டர் பரப்பளவு கொண்ட ஒரு அறை குருசேவ். கசானில் மீ இன்று 1.9 மில்லியனிலிருந்து 2.25 மில்லியன் ரூபிள் வரை செலவாகும், லெனின்கிராட் (34 சதுர மீ) - 2.2 முதல் 2.8 மில்லியன் வரை, மாஸ்கோ திட்டத்தின் "odnushki" (30 சதுர மீ) - 2.15 முதல் 2.35 மில்லியன் வரை.

இரண்டு அறைகள் கொண்ட குருசேவ் கட்டிடம் (43 சதுர மீ) 2.2-2.7 மில்லியன் ரூபிள் என மதிப்பிடப்பட்டுள்ளது, ஒரு லெனின்கிராட் ஒன்று (51 சதுர மீ) - 3 முதல் 3.5 மில்லியன் வரை, ஒரு மாஸ்கோ திட்டம் - 2.4 முதல் 3 மில்லியன் வரை மூன்று அறைகள் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் விலை பின்வருமாறு: க்ருஷ்சேவ் (56 சதுர மீ) - 2.7-3.3 மில்லியன் ரூபிள், லெனின்கிராட் (65 சதுர மீ) - 3.4-3.8 மில்லியன்.

2014 ஆம் ஆண்டின் இறுதியில் குடியரசின் வீட்டுப் பங்குகள் என்பதையும் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். 1618 ஆயிரம் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் (குடிமக்களுக்கு சொந்தமான வீடுகள் உட்பட), இதில் 1130.9 ஆயிரம் குடியிருப்புகள் (69.9%) அடுக்குமாடி கட்டிடங்களில் அமைந்துள்ளன. ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் சராசரி அளவு மொத்த பரப்பளவில் 56.5 ச.மீ. பொதுவான வீட்டுப் பங்குகள் எப்போதும் தனியாருக்குச் சொந்தமானது.

2014 ஆம் ஆண்டில் வீட்டுச் சந்தை அடமானங்களின் உதவியுடன் வீட்டுவசதி வாங்கும் துறையில் தீவிரமாக வளர்ந்து வருகிறது. பதிவுசெய்யப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளில் பாதி அடமானக் கடன்களாகும், இது குடியிருப்பு கட்டுமானக் கிளையின் தீவிர வளர்ச்சிக்கு உத்வேகம் அளித்தது, சில டெவலப்பர்கள் அதைப் பயன்படுத்திக் கொள்ளத் தவறவில்லை.

2015 ஆம் ஆண்டிற்கான கசானில் வீட்டுச் சந்தையின் வளர்ச்சியை முன்னறிவிப்பதற்காக, வீடுகளை வாடகைக்கு எடுப்பதற்கும் வாங்குவதற்கும் விலைகளின் இயக்கவியலைக் கருத்தில் கொள்வோம்.

அட்டவணை 2.1.2 2011-2014 இல் கசானில் ஒரு அறை குடியிருப்பை வாடகைக்கு எடுப்பதற்கான விலைகளின் இயக்கவியல்

மேலே உள்ள அட்டவணைகளின் அடிப்படையில், வீட்டுச் சந்தையின் வளர்ச்சிக்கான மூன்று முன்னறிவிப்புகளை ஆசிரியர் தொகுத்துள்ளார்: நம்பிக்கை, மிதமான மற்றும் அவநம்பிக்கை. 2015 ஆம் ஆண்டில் 10% என்று கணிக்கப்பட்டுள்ள நுகர்வோர் பணவீக்கத்துடன் வாடகை பணவீக்கம் ஒப்பிடப்படும் என்ற உண்மையின் அடிப்படையில் நம்பிக்கையான முன்னறிவிப்பு இருந்தது. இந்த அடிப்படையில், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை வாடகைக்கு எடுப்பதற்கான செலவில் வளர்ச்சியின் அளவு ஆண்டுக்கு 10% அளவில் இருக்கும் என்று நாங்கள் கருதுகிறோம்.

ஒரு மிதமான முன்னறிவிப்பு என்பது ஒரு நம்பிக்கையான மற்றும் அவநம்பிக்கையான முன்னறிவிப்புக்கு இடையேயான சராசரி வளர்ச்சியின் அளவாகும், இதன் மூலம் 2015 இல் ஒரு குடியிருப்பை வாடகைக்கு எடுப்பதற்கும் வாங்குவதற்கும் ஆகும் செலவு வருடத்திற்கு 10% குறையும்.

2008-2009 நெருக்கடியை நாம் கணக்கில் எடுத்துக் கொண்டால், இதேபோன்ற செயல்முறைகள் (பணத்தின் விலையின் காரணி மற்றும் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் விலையில் அவற்றின் தாக்கம் போன்றவை) என்ற காரணத்தின் அடிப்படையில் அவநம்பிக்கையான முன்னறிவிப்பு செய்யப்பட்டது. ரூபிள் வீழ்ச்சியால்), ஒரு குடியிருப்பை வாடகைக்கு எடுத்து வாங்குவதற்கான செலவு 30% குறைந்துள்ளது.

அட்டவணை 2.1.4 2015 ஆம் ஆண்டிற்கான கசானில் அடமானக் கடனின் உதவியுடன் ஒரு குடியிருப்பை வாடகைக்கு எடுப்பதற்கும் வாங்குவதற்கும் மிதமான முன்னறிவிப்பு

		முன்னறிவிப்பு(-10%)			முன்னறிவிப்பு(-10%)

அடமானக் கடன் உதவியுடன் ஒரு குடியிருப்பை வாடகைக்கு எடுப்பதும் வாங்குவதும் முந்தைய ஆண்டை விட சராசரியாக 10% குறையும் என்று மிதமான கணிப்பு கூறுகிறது.

அட்டவணை 2.1.5 2015 ஆம் ஆண்டிற்கான கசானில் அடமானக் கடனின் உதவியுடன் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாடகைக்கு எடுப்பதற்கும் வாங்குவதற்கும் நம்பிக்கையான முன்னறிவிப்பு

	rub./kV m.			RUB/ ச.மீ
		முன்னறிவிப்பு (+10%)			முன்னறிவிப்பு (+10%)

பணவீக்கத்தை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு, 10% வாடகை மற்றும் அடமானக் கொடுப்பனவுகளில் அதிகரிப்பை நம்பிக்கையான முன்னறிவிப்பு கருதுகிறது.

அட்டவணை 2.1.6 2015 ஆம் ஆண்டிற்கான கசானில் அடமானக் கடனின் உதவியுடன் ஒரு குடியிருப்பை வாடகைக்கு எடுப்பதற்கும் வாங்குவதற்கும் அவநம்பிக்கையான முன்னறிவிப்பு

		முன்னறிவிப்பு(-30%)			முன்னறிவிப்பு(-30%)

ஒரு அவநம்பிக்கையான முன்னறிவிப்பின்படி, வாடகை மற்றும் அடமானக் கடன் அடுத்த ஆண்டு 30% குறையும்.

முன்னறிவிப்புகள் மற்றும் அட்டவணைகள் மற்றும் கொள்முதல் விலையின் இயக்கவியல் மற்றும் வாடகை விலையின் இயக்கவியல் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில், அடுத்த ஆண்டு வீட்டு வாடகை சந்தையில் விலைகள் மிகவும் நிலையற்றதாக இருக்கும் மற்றும் 12,700 ஆயிரம் ரூபிள் வரை இருக்கும் என்று நாம் கூறலாம். 15 600 ஆயிரம் ரூபிள், மற்றும் 45,000 ஆயிரம் ரூபிள் இருந்து அடமான கடன் உதவியுடன் கொள்முதல் சந்தையில். 70,576 ஆயிரம் ரூபிள் வரை.

ஆசிரியரின் கூற்றுப்படி, ஒரு அவநம்பிக்கையான முன்னறிவிப்பு நிகழ்வுகளின் வளர்ச்சிக்கு மிகவும் சாத்தியமான சூழ்நிலையாக கருதப்பட வேண்டும். மேற்கூறிய ஒப்பீட்டு பகுப்பாய்விலிருந்து, பின்வரும் காரணங்களால் வீட்டுச் சந்தையில் விலைகள் மிகவும் நிலையற்றதாக இருப்பதைக் காணலாம்:

1.) மேற்கத்திய தடைகளின் தாக்கம்;

மேற்கத்திய பொருளாதாரத் தடைகள் ரஷ்யாவில் அதிக வேகம் மற்றும் வீடமைப்பு கட்டுமானம், தனிநபர்களால் எடுக்கப்பட்ட அடமானக் கடன்களின் அதிக எண்ணிக்கை மற்றும் அவற்றுக்கான மிகவும் மலிவு வட்டி விகிதங்களைக் கொண்டிருந்த நேரத்தில் நடைமுறைக்கு வந்தது.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் பொருளாதாரத் தடைகளின் விளைவுகளை இரண்டு பிரிவுகளாகப் பிரிக்கலாம்: என்ன நடந்தது மற்றும் எதிர்பார்க்கப்பட்டது.

குறிப்பிடத்தக்க நிகழ்வுகளில்:

1. வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்கள் உக்ரைனில் நிலைமை தீர்க்கப்படும் வரை ரஷ்யாவில் (பல்வேறு சந்தைப் பிரிவுகளில்) மேம்பாட்டுத் திட்டங்களை செயல்படுத்துவதை ஒத்திவைக்கின்றனர்.

2. வங்கிகள் உள்வரும் புதிய வளர்ச்சித் திட்டங்களை மிகவும் கவனமாக ஆய்வு செய்கின்றன.

3. ரியல் எஸ்டேட் ஒரு சொத்தாக (குறிப்பாக குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் - முதன்மை மற்றும் இரண்டாம் நிலை சந்தைகளில் உள்ள குடியிருப்புகள்) தனியார் முதலீட்டாளர்களுக்கு அதன் கவர்ச்சியை அதிகரித்துள்ளது.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் பொருளாதாரத் தடைகளின் எதிர்பார்க்கப்படும் விளைவுகளைப் பற்றி, நாம் பின்வருவனவற்றைச் சொல்லலாம்:

1. சந்தையில் நிதிச் செலவு அதிகரிப்பதால் நுகர்வோர் மற்றும் அடமானக் கடன்களுக்கான வட்டி விகிதங்களை வங்கிகள் அதிகரிக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. அதே நேரத்தில், பல வங்கிகள் செயற்கையாக அதிக வட்டி விகிதங்களை அமைப்பதன் மூலம் அடமானக் கடன் வாங்குபவர்களின் செயல்பாட்டை சுயாதீனமாக கட்டுப்படுத்தலாம்.

2. வங்கிகளால் முதலீட்டு மேம்பாட்டுத் திட்டங்களுக்கு நிதியளிக்கும் அளவு குறைவதால், 2015ல் புதிய கட்டுமானத்தின் அளவு குறையலாம்.

3. வாடகை வீட்டுச் சந்தை ரஷ்யாவில் ஒப்பந்தத்தின் கீழ் அல்லது மேற்கத்திய நிறுவனங்களில் பணிபுரியும் வெளிநாட்டினரைக் கொண்ட பார்வையாளர்களை இழக்கக்கூடும், அதன் செயல்பாடு பொருளாதாரத் தடைகளின் காலத்தில் கணிசமாகக் குறையக்கூடும். (அதே நேரத்தில், வாடகை வீட்டுச் சந்தையில் எதிர் செயல்முறைகள் ஏற்படலாம் என்பதையும் ஆசிரியர் குறிப்பிடுவார்: ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பு குறைந்தால், வங்கிகள் அடமானக் கடன்களுக்கான வட்டி விகிதங்களை அதிகரிக்க வேண்டும். இது வாங்கும் திறனைக் கணிசமாகக் குறைக்கும். குடிமக்கள், இது குத்தகைதாரர்களின் எண்ணிக்கையை அதிகரிக்க வழிவகுக்கும்).

4. மிகப்பெரிய ரஷ்ய வங்கிகள், கட்டுமானத் தயார்நிலையின் செயலில்/இறுதி கட்டத்தில் இருக்கும் வளர்ச்சித் திட்டங்களுக்கு தொடர்ந்து கடன் வழங்குவதற்கான வாய்ப்புகள் அதிகம்.

2.) நாணய காரணியின் செல்வாக்கு;

முதல் அணுகுமுறை: வீட்டுச் சந்தையில் மாற்று விகிதத்தின் தாக்கம்.

வீட்டுவசதி கையகப்படுத்துதலுடன் தொடர்புடைய பொருளாதார உறவுகளின் ஒரு முக்கிய உறுப்பு பரிமாற்ற வீதம் ஆகும். வீட்டுச் சந்தையில் வாங்குபவர் மற்றும் விற்பவரை இணைக்கும் பல்வேறு குறிகாட்டிகளில் மாற்று விகிதம் தாக்கத்தை ஏற்படுத்துகிறது. மாற்று விகிதம் என்பது அந்நிய செலாவணி சந்தையில் இரண்டு நாணய அலகுகளின் விகிதமாகும், இது ஒரு குறிப்பிட்ட நாணயத்தின் வழங்கல் மற்றும் தேவை மற்றும் பல காரணிகளைப் பொறுத்து உருவாகிறது.

ஒரு குறிப்பிட்ட நாணயத்தின் வழங்கல் மற்றும் தேவையின் விகிதத்தைப் பொறுத்து, மாற்று விகிதம் பெரும்பாலும் தீர்மானிக்கப்படுகிறது, அதனால்தான் அது நிலையான மதிப்பாக இருக்க முடியாது, ஏனெனில் அந்நிய செலாவணி சந்தையில் தேவை மற்றும் வழங்கல் தொடர்ந்து மாறிக்கொண்டே இருக்கிறது.

இரண்டாவது அணுகுமுறை: தேசிய நாணயத்தில் வீட்டு விலைகளின் தாக்கம்.

ரியல் எஸ்டேட்டின் விலைக்கும் தேசிய நாணயத்தின் மாற்று விகிதத்திற்கும் இடையே நேரடி தொடர்பு உள்ளது; ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பு குறையும் போது, ​​தேசிய நாணயத்தின் மாற்று வீதமும் குறைகிறது. இந்த சார்பு, ஒரு விதியாக, வீட்டுச் செலவில் குறைவு என்பது பொருளாதாரத்தில் சாதகமற்ற செயல்முறைகளைக் குறிக்கிறது - வேலையின்மை அதிகரிப்பு, மக்கள்தொகையின் வாங்கும் திறன் குறைதல். இவை அனைத்தும் ரியல் எஸ்டேட் தேவை குறைவதற்கு வழிவகுக்கிறது.

மேற்கூறியவற்றின் அடிப்படையில், தற்போதைய ரியல் எஸ்டேட் சந்தை நிலைமைகளில், முதல் அணுகுமுறை அதிகமாக பிரதிபலிக்கும். பொருளாதாரத்தின் நிலையான வளர்ச்சியின் அடிப்படையில் இரண்டாவது மிகவும் சாத்தியமானது.

3.) சமூக-மக்கள்தொகை காரணிகளின் செல்வாக்கு.

சந்தையில் தேவைகளின் உருவாக்கத்தை கட்டுப்படுத்த முடியாது என்பது பொதுவாக ஏற்றுக்கொள்ளப்படுகிறது. இருப்பினும், சில வடிவங்களின்படி தேவைகள் எழுகின்றன மற்றும் மாறுகின்றன, இதில் ஒரு முக்கிய பகுதி மக்களின் மனநிலை, வாழ்க்கை முறை. இவற்றில், ஆசிரியரின் கருத்துப்படி, பின்வரும் மிக முக்கியமான காரணிகளை நாங்கள் இன்னும் விரிவாகக் கருதுகிறோம்:

1. குடியேற்றத்தில் வசிப்பவர்களின் எண்ணிக்கையானது நுகர்வு கட்டமைப்பில் குறிப்பிடத்தக்க தாக்கத்தை ஏற்படுத்துகிறது, முதன்மையாக பெரிய குடியிருப்புகளில் அதிக வருமானம் இருப்பதால்.

2. நுகர்வோர் நடத்தை சூழ்நிலை அளவுகோல்களால் பாதிக்கப்படுகிறது. தற்போது, ​​பல்வேறு சமூகத் திட்டங்களின் கிடைக்கும் தன்மையை அதிகரிப்பதன் மூலம் வீட்டுக் கட்டுமானத்தின் வளர்ச்சியைத் தூண்டுவதை நோக்கமாகக் கொண்ட அரசின் பணிகள் இதில் அடங்கும், குறிப்பாக:

மகப்பேறு மூலதனம் (2016 வரை செல்லுபடியாகும் திட்டம் உட்பட);

இராணுவ அடமானம்;

சமூக அடமானம்;

இளம் குடும்ப திட்டத்தின் கீழ் அடமானம், முதலியன.

3. 2014 கோடையில், அடமானக் கடனுக்கான விதிகளில் அரசு மாற்றங்களைச் செய்தது. ஜூலை 25 அன்று, சட்டம் எண் 169-FZ "ஃபெடரல் சட்டத்தின் 31 மற்றும் 61 வது பிரிவுகளில் திருத்தங்கள் மீது "அடமானம் (ரியல் எஸ்டேட் உறுதிமொழி)" நடைமுறைக்கு வந்தது. சட்டத்தின் மாற்றங்கள் இரண்டு முக்கியமான விஷயங்களைக் கொண்டுள்ளன. முதலாவதாக, வங்கிகள் பிணையத்தை முன்கூட்டியே செலுத்த வேண்டியிருந்தால், அதன் மதிப்பு கடனின் அளவை விட குறைவாக இருந்தால், அவற்றின் நிதி அபாயங்களை காப்பீடு செய்ய முடியும். இரண்டாவது - அத்தகைய காப்பீட்டின் கிடைக்கும் தன்மை (வங்கி அல்லது கடன் வாங்குபவரிடமிருந்து) கடனுக்கான அடுத்தடுத்த கொடுப்பனவுகளிலிருந்து கடன் வாங்குபவருக்கு விலக்கு அளிக்கிறது. அத்தகைய காப்பீட்டை வழங்கிய காப்பீட்டாளரின் திவால் நிலையிலும் இதுவே நடக்கும்.

மேற்கூறியவற்றைச் சுருக்கமாகக் கூறினால், பொருளாதாரத் தடைகளை விதிப்பது நிச்சயமாக ரஷ்ய பொருளாதாரத்தின் அனைத்து பகுதிகளிலும் எதிர்மறையான தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும் என்று நாங்கள் நம்புகிறோம். வீட்டுச் சந்தையைப் பொறுத்தவரை, பொருளாதாரத் தடைகள் காரணமாக, அடமானக் கடன் விகிதங்கள் அதிகரித்து வருகின்றன, மேலும் வீட்டுச் சந்தையின் இந்த பிரிவு கணிசமான எண்ணிக்கையிலான நுகர்வோரை இழக்கும் என்பதைக் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். ஆனால் இந்த பின்னணிக்கு எதிராக, வாடகை சந்தை, மாறாக, அதன் விநியோக பகுதியை அதிகரிக்க முடியும். எனவே, அடமானத்தில் வீட்டுவசதி வாங்குவதற்கு முன்னர் திட்டமிடப்பட்ட மக்கள்தொகையின் பகுதியினர் இந்த யோசனையை வாடகை பொறிமுறைக்கு ஆதரவாக கைவிடலாம், அதாவது. நாணய உறுதியற்ற நிலைகளில் அடமானத்திற்கு விண்ணப்பிப்பதை விட, ஒப்பீட்டளவில் நிலையான விலையில் வீடுகளை வாடகைக்கு எடுப்பது அதிக லாபம் தரும் (உதாரணமாக மார்ச் 24, 2015 அன்று, ரூபிளுக்கு டாலரின் விகிதம் 1/58, 28, மற்றும் 03/14/2015 அன்று 1/61.32)

இப்போது ஒட்டுமொத்த வீட்டுச் சந்தையிலும் ஒரு கூர்மையான உயர்வு உள்ளது, டாலரின் மதிப்பு அதிகரிப்பதால், மக்கள் தங்கள் பணத்தை ரியல் எஸ்டேட்டில் விற்க முனைகிறார்கள், ஆனால் இந்த போக்கு நீண்ட காலமாக இருக்க முடியாது. உறுதியளிக்கிறது, ஏனெனில். பரிவர்த்தனை விகிதத்தின் மீதான நிலையான பதற்றத்தால் நுகர்வோர் இத்தகைய நடவடிக்கைகளை எடுக்க வேண்டிய கட்டாயத்தில் உள்ளனர், இது இறுதியில் பணவீக்கத்திற்கு வழிவகுக்கும் அல்லது மேலும், ரஷ்ய நாணய முறையின் சரிவுக்கு வழிவகுக்கும்.

சமூக-மக்கள்தொகை காரணி, ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில், எடுத்துக்காட்டாக, நாணயக் காரணி போன்ற பெரிய தாக்கத்தை ஏற்படுத்தாது, ஆனால் அவை இல்லாமல், வீட்டுச் சந்தை, கொள்கையளவில், வேகம் என்பதால், அவ்வாறு இருக்க முடியாது. கட்டுமான அளவுகள், அடமானங்கள், வாடகை போன்றவை. பல்வேறு, பெரும்பாலும் பொருளாதாரம் அல்லாத காரணிகளின் பகுப்பாய்வின் அடிப்படையில் துல்லியமாக தீர்மானிக்கப்படுகிறது. பிறப்பு விகிதம், மக்கள் தொகை, ஒரு நபரின் சராசரி வருமானம், இளம் குடும்பங்களின் எண்ணிக்கை மற்றும் பிற சமூக குறிகாட்டிகள் - இவை ரியல் எஸ்டேட் சந்தை மற்றும் நாட்டின் வளர்ச்சி திறன் பற்றிய பொதுவான கருத்துக்கள்.

பொதுவாக, குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் சந்தை என்பது பல பொருளாதார மற்றும் பொருளாதாரம் அல்லாத காரணிகளின் கலவையாகும், இது தனித்தனியாகவோ அல்லது கூட்டாகவோ, ஒரு குறிப்பிட்ட சந்தைப் பிரிவில் பொருளாதார நிலைமை பற்றிய யோசனையை வழங்குகிறது.

ஆசிரியரால் முன்வைக்கப்பட்ட மூன்று கணிப்புகள், வீட்டுவசதி கையகப்படுத்தும் வழிமுறைகளில் பல்வேறு காரணிகளின் செல்வாக்கின் பொருளாதார சாரத்தை பிரதிபலிக்கின்றன. நாட்டில் ஒரு நிலையற்ற பொருளாதார சூழ்நிலையில், ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் செயல்திறன் அல்லது திறமையின்மை பற்றி முழு நம்பிக்கையுடன் பேச முடியாது, இருப்பினும், ஆய்வுகள் காட்டியுள்ளபடி, ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் பிரிவு - வீட்டுச் சந்தை, உள்ளது. பொருளாதாரத்தின் மற்ற கூறுகள் தொடர்பாக மிகவும் அடிப்படையானது மற்றும் திரட்டப்பட்ட நிதியின் காரணமாக, மாறிவரும் வெளிப்புற சூழலுக்கு இடையே ஒப்பீட்டளவில் சுமூகமாக சூழ்ச்சி செய்ய முடியும்.

2.2 அலுவலக சொத்து நிர்வாகத்தின் செயல்திறனை மதிப்பீடு செய்தல்

வணிக ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில், அதாவது அலுவலக ரியல் எஸ்டேட் பிரிவில், எங்கள் கருத்துப்படி, மூன்று திசைத் துறைகள் உருவாகியுள்ளன:

முதல் துறை - நிர்வாக வளாகத்திற்கான சர்வதேச தரத்தை பூர்த்தி செய்யும் மதிப்புமிக்க அலுவலகங்கள் அடங்கும். அத்தகைய வளாகங்களில் வாடகை பெரும்பாலும் மிக அதிகமாக இருக்கும் என்று இங்கிருந்து நாம் முடிவு செய்யலாம். சில ரஷ்ய தொழில்முனைவோர் வெளிநாடுகளில் முதல் வகுப்பு அலுவலகங்களை அதிக மலிவு விலையில் வாடகைக்கு எடுப்பதற்கு இது முக்கிய காரணமாகிறது.

இரண்டாவது பிரிவில், நன்கு முடிக்கப்பட்ட மற்றும் பொருத்தப்பட்ட வளாகத்தில் அமைந்துள்ள அலுவலகங்களை நாங்கள் சேர்த்துள்ளோம், சமீபத்தில் பெரிய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை அடுத்தடுத்த உயர்தர பழுதுபார்ப்புகளுடன் வாங்கும் நடைமுறை பிரபலமாகிவிட்டது. இங்கே, வெற்றிகரமாக இயங்கும் நிறுவனங்களுக்கு வாடகைக் கொடுப்பனவுகள் மிகவும் ஏற்றுக்கொள்ளத்தக்கவை. இந்த துறையில் தொடர்ந்து செயலில் தேவை உள்ளது.

மூன்றாவது துறையாக, நகராட்சி மற்றும் துறைசார்ந்த குடியிருப்பு அல்லாத நிதி, மாநில நிறுவனங்கள் (முக்கியமாக அறிவியல் நிறுவனங்கள்), கூட்டுறவு மற்றும் தனியார் நிறுவனங்களின் கட்டிடங்களில் வளாகத்தை வரையறுத்தோம். இவை முடித்தல் மற்றும் பழுதுபார்ப்பு மற்றும் பிற தொடர்புடைய சேவைகள் இல்லாத வளாகங்கள். இங்கு வாடகை பொதுவாக அதிகமாக இருக்காது.

எங்கள் கருத்துப்படி, தொழில்முனைவோர் சுதந்திரம் மேலும் மேலும் புதிய வணிக கட்டமைப்புகளை உருவாக்க வழிவகுக்கிறது, முதலில், அவற்றின் செயல்பாட்டிற்கு வளாகம் தேவைப்படும், அதாவது அலுவலக விண்வெளி சந்தை ஒரு நல்ல வளர்ச்சி வாய்ப்பை விட அதிகமாக உள்ளது.

அரிசி. 2.2.1 2014 ஆம் ஆண்டின் இறுதியில் கசானில் வணிக மையங்களின் வகுப்புகளின் விகிதம்

கசான் அலுவலக ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் மூன்று வகுப்புகளின் உயர்தர வணிக மையங்கள் உள்ளன: A, B மற்றும் C. 2014 ஆம் ஆண்டின் இறுதியில், உயர்தர அலுவலக ரியல் எஸ்டேட் கொண்ட நகரத்தின் ஏற்பாடு 183 சதுர மீ. 1,000 மக்களுக்கு மீ.

பிரிவு B அலுவலகங்கள் வகுப்பு A அலுவலகங்களைப் போலவே பெரும்பாலான பண்புகளில் உள்ளன, இருப்பினும், அவை மதிப்புமிக்கவை அல்ல, குறைவான சாதகமான இருப்பிடத்தைக் கொண்டுள்ளன, மேலும் வகுப்பு A அலுவலகங்களைப் போல பரந்த அளவிலான சேவைகள் இல்லை. பயிற்சி நிகழ்ச்சிகள் - வகுப்பு B பிரிவில், சில நேரங்களில் மிக உயர்ந்த பிரிவின் அலுவலகங்கள் பாஸ். எடுத்துக்காட்டாக, பல வருட தீவிர பயன்பாட்டிற்குப் பிறகு இது நிகழ்கிறது. தர தரநிலைகளின் காரணியும் இங்கு முக்கிய பங்கு வகிக்கிறது. தொழில்நுட்பங்கள் நிலையான இயக்கவியலில் உள்ளன, எனவே "சமீபத்தியமானது" படிப்படியாக "புதிய" வகைக்கு நகர்கிறது.

கசான் நகரில் அலுவலக இடத்தின் மொத்த விநியோகம் 410,000 ச.மீ. இவற்றில், சுமார் 210 ஆயிரம் சதுர மீட்டர். m என்பது தரமான முன்மொழிவைக் குறிக்கிறது.

அது சரி, பெரிய நகரங்களில், உயர்தர அலுவலக இடத்திற்கான தேவை நிலையானது. கசானில் உள்ள "A" வகுப்பின் பெரும்பாலான வணிக மையங்கள் கிட்டத்தட்ட 100% ஆக்கிரமிப்பைக் கொண்டுள்ளன, அதாவது, "வணிக மையம் Suvar Plaza", "Korston", "Business Park Idea" போன்ற வணிக மையங்கள். வகுப்பு "பி" பொருள்களும் மிகவும் அதிக ஆக்கிரமிப்பு விகிதத்தைக் கொண்டுள்ளன, இது 85% முதல் 90% வரை இருக்கும். அலுவலக வளாகத்திற்கான தேவையைப் பற்றி பேசுகையில், சமீபத்தில் வணிக நடவடிக்கைகளை கசானின் புறநகர்ப் பகுதிகளுக்கு மாற்றுவதற்கான போக்கு உள்ளது என்ற உண்மையை நாம் குறிப்பிட வேண்டும். இது போன்ற காரணிகளால் மிகவும் பாதிக்கப்படுகிறது: போதுமான போக்குவரத்து அணுகல் (போக்குவரத்து நெரிசல்கள்), பார்க்கிங் இடங்கள் இல்லாமை அல்லது அவற்றின் கட்டணம்.

ஒத்த ஆவணங்கள்

நகராட்சி ரியல் எஸ்டேட்டின் கருத்து. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் செயல்பாட்டின் அடிப்படைகள். ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை செயல்முறையின் தகவல்மயமாக்கலின் முக்கிய திசைகள். சொத்து மேலாண்மைக்கு பயன்படுத்தப்படும் தகவல். ரியல் எஸ்டேட் பதிவு தகவல் அமைப்பு.

சுருக்கம், 10/30/2010 சேர்க்கப்பட்டது


ரஷ்ய கூட்டமைப்பில் நகராட்சி சொத்து நிர்வாகத்தின் நவீன சிக்கல்கள். நகராட்சி ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்திற்கான நிறுவன அடிப்படை. Orsk இல் தற்போதைய நடைமுறையின் பகுப்பாய்வு. செயல்பாட்டின் நோக்கங்களுக்கு ஏற்ப நகராட்சி ரியல் எஸ்டேட் எல்லை நிர்ணயம் தொடர்பான நிறுவன சிக்கல்கள்.

ஆய்வறிக்கை, 11/18/2013 சேர்க்கப்பட்டது


சொத்து நிர்வாகத்தின் சாராம்சம், செயல்பாடுகள், முறைகள் மற்றும் நிலைகள். சமாராவில் வணிக ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் பகுப்பாய்வு. ஷாப்பிங் மற்றும் பொழுதுபோக்கு மையமான "மெகாசிட்டி", அதன் வாடகைக் கொள்கையின் சுருக்கமான விளக்கம். நிறுவனத்தில் வணிக ரியல் எஸ்டேட் வளர்ச்சிக்கான மேலாண்மை அமைப்பின் பகுப்பாய்வு.

கால தாள், 10/18/2011 சேர்க்கப்பட்டது


ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் அடிப்படை கருத்துக்கள், அதன் பிரிவு. சொத்தின் செயல்பாட்டிற்கான திட்டமிடல் மற்றும் செலவு கணக்கு. OOO "Diol" நிறுவனத்தின் சந்தைப்படுத்தல் சூழலின் பகுப்பாய்வு. ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை நுட்பங்களின் நடைமுறை பயன்பாடு, படிவங்கள் மற்றும் முறைகளை மேம்படுத்துதல்.

கால தாள், 07/22/2011 சேர்க்கப்பட்டது


ரியல் எஸ்டேட் மேம்பாட்டு திட்ட மேலாண்மையின் சாராம்சம், கருத்து மற்றும் முக்கிய வகைகள். ஒரு மேம்பாட்டுத் திட்டத்தின் கருத்து மற்றும் வணிக ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் முக்கிய அம்சங்கள். திட்டத்தின் நிதி மற்றும் பொருளாதார நியாயப்படுத்தல். வணிக ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் பகுப்பாய்வு.

கால தாள், 03/25/2011 சேர்க்கப்பட்டது


செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்கான அளவுகோல்கள். திட்டமிடல் மற்றும் செயல்திறன் மதிப்பீட்டின் தரவரிசை முறை. மேலாண்மை அமைப்பின் செயல்திறனுக்கான ஒரு விரிவான அளவுகோல். செயல்திறன் குறிகாட்டிகள். உற்பத்தி மேலாண்மை அமைப்பின் செயல்திறனை மேம்படுத்துதல்.

சுருக்கம், 05/08/2002 சேர்க்கப்பட்டது


மேலாண்மை செயல்திறன் மதிப்பீட்டின் கருத்து. நிர்வாகத்தின் செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்கான காரணிகள். மேலாண்மை செயல்திறனுக்கான அளவுகோல்கள் மற்றும் குறிகாட்டிகள். செயல்திறன் பொருளாதார மதிப்பீடு. பொருளாதார செயல்திறன் குறிகாட்டிகள். மேலாண்மை செயல்திறனை மேம்படுத்துதல்.

சுருக்கம், 07/26/2008 சேர்க்கப்பட்டது


மேலாண்மை அமைப்பை உருவாக்குவதற்கான கருத்துகள் மற்றும் கொள்கைகள், அதன் செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்கான முறைகள். LLC "Kvinta" இன் தொழில், நிறுவன மற்றும் SWOT பகுப்பாய்வு பற்றிய சுருக்கமான விளக்கம். தற்போதுள்ள மேலாண்மை அமைப்பின் செயல்திறனை மதிப்பீடு செய்தல், அதன் முன்னேற்றத்திற்கான முறைகளின் வளர்ச்சி.

ஆய்வறிக்கை, 06/04/2011 சேர்க்கப்பட்டது


பணியாளர் மேலாண்மை அமைப்பில் கோட்பாட்டு அம்சங்கள் மற்றும் செயல்திறன் மதிப்பீட்டின் இடம். பணியாளர் சான்றிதழுக்கான அடிப்படை அணுகுமுறைகள். நிறுவனத்தின் ஊழியர்களை மதிப்பிடுவதற்கான அமைப்பின் பகுப்பாய்வு மற்றும் டிரேட் ஹவுஸ் "ரோஸ்வெஸ்டால்கோ" எல்எல்சியின் உதாரணத்தில் அதன் முன்னேற்றத்திற்கான முன்மொழிவுகள்.

கால தாள், 03/18/2011 சேர்க்கப்பட்டது


சேவை நிறுவனங்களில் மேலாண்மை அமைப்புகள். நிறுவனத்தின் பணியாளர் மேலாண்மை அமைப்பு. நிறுவனத்தின் பணியாளர் மேலாண்மை அமைப்பின் செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்கான குறிகாட்டிகள். அமைப்பு மற்றும் மேம்பாட்டு உத்தியின் பொதுவான பண்புகள். நடவடிக்கைகளின் செயல்திறனை மதிப்பீடு செய்தல்.

இந்த ஆராய்ச்சிப் பணியை மேற்கொண்ட பிறகு, குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை மேம்படுத்துவதற்கான பின்வரும் முன்மொழிவுகள் அடையாளம் காணப்பட்டுள்ளன. 1 சதுரத்தின் விலையை உருவாக்குவதில் பெரும்பாலும் ஒரு பெரிய பங்கு. மீ., வாழும் இடம் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குபவர் அல்லது விற்பவர் மீது நேரடி தாக்கத்தை ஏற்படுத்துகிறது. நேர்மையின்மை மற்றும் இடைநிலை நிறுவனங்களின் ஊழியர்களின் தனிப்பட்ட நலன்களைப் பயன்படுத்துவது குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் விலைகளில் செயற்கை அதிகரிப்புக்கு வழிவகுக்கிறது. இதனால், இரண்டாம் நிலை வீட்டுச் சந்தை பெரும்பாலும் உள்ளூர் அரசாங்கங்களின் கட்டுப்பாட்டிற்கு அப்பாற்பட்டது, ஏனெனில் இது ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் அதிகார வரம்பிற்கு உட்பட்டது. நகர நிர்வாகத்தின் செல்வாக்கின் கீழ் இரண்டாம் நிலை வீட்டுச் சந்தையில் முன்மொழியப்பட்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் ஒரு சிறிய சதவீதம் மட்டுமே. மேற்கூறியவற்றிலிருந்து ஒரு முடிவை வரைந்து, நிதி நெருக்கடியின் நிலைமைகளில், இது சம்பந்தமாக, உள்ளூர் அரசாங்கங்களின் பக்கத்திலிருந்து கட்டுப்பாடு அவசியம் என்று நான் கூற விரும்புகிறேன். இது வீட்டுவசதிக்கான அதிக தேவை காரணமாகும், இதனால் இரண்டாம் நிலை வீடுகளின் மறுவிற்பனையிலிருந்து அதிக சதவீத லாபம் சிறிய ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களால் பெறப்படுகிறது. சுய-அரசு அமைப்புகள் மற்றும் அதன் கட்டமைப்புப் பிரிவுகளின் வீட்டுச் செலவின் வளர்ச்சிக்கு நெருக்கமான கவனத்தை ஈர்க்க விரும்புகிறேன். ரியல் எஸ்டேட் சந்தை நெருக்கடியிலிருந்து மீண்டு வருவதால், அதிக தேவை காரணமாக வீட்டு விலைகள் விண்ணைத் தொடத் தொடங்கியுள்ளன. தனிப்பட்ட குடியிருப்பு கட்டுமானத்திற்கான நில அடுக்குகளை வாங்குவதற்கான ஏலங்களின் நிபந்தனைகளை இறுக்குவதன் மூலம், ஒப்பந்தங்களின் விதிமுறைகளை சரியாக நிறைவேற்றாமல் அதிக லாபம் ஈட்ட விரும்பும் சிறிய நிறுவனங்கள் சந்தையில் இருந்து வெளியேற்றப்பட வேண்டும். மேலும், ஓம்ஸ்கில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை மேம்படுத்தும் வழியில், ஒழுங்குமுறை மற்றும் சட்ட கட்டமைப்பை மேம்படுத்துவது அவசியம். இது குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் விலைகளின் வளர்ச்சி விகிதத்தில் குறைவதற்கும், சந்தையின் உண்மையான தேவைகளுடன் சமன் செய்வதற்கும் வழிவகுக்கும்.

சரியான ரியல் எஸ்டேட் சந்தைக்கு செல்லும் வழியில், இந்த வகை ஆவணங்களின் மீது கடுமையான கட்டுப்பாட்டை பராமரிக்கும் சேவைகளை உருவாக்குவது அவசியம். மேலே உள்ள அனைத்து நடவடிக்கைகளின் கலவையானது, ஓம்ஸ்கில் உள்ள ரியல் எஸ்டேட் சந்தைக்கு குறுகிய காலத்தில் நெருக்கடியிலிருந்து வெளியேறவும், இந்த சந்தையில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் வருவாயைக் கட்டுப்படுத்துவதற்கான நிலைமைகளை மேம்படுத்தவும் உதவும்.

முடிவுரை

இந்த பட்டமளிப்பு திட்டத்தில், ஓம்ஸ்கில் உள்ள இரண்டாம் நிலை வீட்டுச் சந்தையில் தற்போதைய நிலைமை பற்றிய ஆழமான பகுப்பாய்வு மேற்கொள்ளப்பட்டது. அதே நேரத்தில், நகரத்தின் இயற்கை மற்றும் சுற்றுச்சூழல் நிலை, அத்துடன் இரண்டாம் நிலை வீட்டுவசதி உருவாக்கத்தில் நேரடி தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும் சமூக மற்றும் பொருளாதார காரணிகள் ஆய்வு செய்யப்பட்டன.

2009-2012 காலகட்டத்தில் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் திறன், இரண்டாம் நிலை சந்தையில் வழங்கல் மற்றும் தேவை ஆகியவற்றை ஆய்வு செய்தது.

இரண்டாம் நிலை வீட்டுச் சந்தையில் முன்மொழிவுகள் பற்றிய விரிவான பகுப்பாய்வு மேற்கொள்ளப்பட்டது. பொருளாதார நெருக்கடியின் நிலைமைகளில் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை மேம்படுத்துவதற்கான சாத்தியமான முறைகள் உருவாக்கப்பட்டுள்ளன. குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் வளர்ச்சிக்கான வாய்ப்புகள் கருதப்படுகின்றன.

நகரங்களின் எதிர்காலம் பெரும்பாலும் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் வளர்ச்சியுடன் தொடர்புடையது என்பதன் மூலம் ஆய்வின் பொருத்தம் வலியுறுத்தப்படுகிறது. குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் சந்தை என்பதால், அதாவது. வீட்டுச் சந்தை மிக முக்கியமான சந்தைகளில் ஒன்றாகும், இது சமூகத்தின் வாழ்க்கையில் நேரடி தாக்கத்தை ஏற்படுத்துகிறது, எனவே சமூகத்தின் வாழ்க்கையின் பிற கூறுகளின் நிலை அதன் நிலையைப் பொறுத்தது.

பட்டமளிப்பு திட்டத்தின் நோக்கம் முழுமையாக உணரப்பட்டது. இலக்குக்கு இணங்க, பின்வரும் பணிகள் தீர்க்கப்பட்டன:

ஓம்ஸ்க் நகரில் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் சந்தைப்படுத்தலின் அறிவியல் மற்றும் வழிமுறை விதிகள் ஆய்வு செய்யப்பட்டன;

நகரங்களில் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் சந்தைப்படுத்தல் வளர்ச்சிக்கான சட்டமன்ற மற்றும் ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்பு கருதப்படுகிறது;

குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை மேம்படுத்துவதற்கான முக்கிய திசைகள் உருவாக்கப்பட்டுள்ளன;

மதிப்பீட்டு பணியின் போது வாழ்க்கை பாதுகாப்பை உறுதி செய்வதற்கான நிபந்தனைகள் கருதப்படுகின்றன;

நகரத்தின் இயல்புக்கு கவனம் செலுத்தும் காரணிகளின் மதிப்பீட்டில் சுற்றுச்சூழல் முடிவுகளின் பகுப்பாய்வு மேற்கொள்ளப்படுகிறது.

அறிமுகம்

அத்தியாயம் 1. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் தத்துவார்த்த அடித்தளங்கள்

1.2 ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் வகைப்பாடு

1.3 சொத்து மதிப்புகளின் வகைகள்

1.4 ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் அடிப்படைக் கொள்கைகள்

1.5 சொத்து மதிப்பை பாதிக்கும் காரணிகள்

அத்தியாயம் 2. ஒரு குடியிருப்பு சொத்தின் மதிப்பீடு

2.2 வருமான அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி குடியிருப்புச் சொத்தின் மதிப்பீடு

2.3 ஒப்புமைகளின் விற்பனையை ஒப்பிடுவதன் மூலம் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பீடு

2.4 செலவு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி சொத்து மதிப்பீடு

2.5 ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு முடிவுகளின் ஒருங்கிணைப்பு

அத்தியாயம் 3. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு முறைகளை மேம்படுத்துவதற்கான பரிந்துரைகள்

முடிவுரை

பயன்படுத்தப்பட்ட இலக்கியங்கள் மற்றும் ஆதாரங்களின் பட்டியல்

விண்ணப்பம்

அறிமுகம்

சந்தைப் பொருளாதாரத்தின் கூறுகளில், ஒரு சிறப்பு இடத்தை ரியல் எஸ்டேட் ஆக்கிரமித்துள்ளது, இது உற்பத்திக்கான வழிமுறையாக செயல்படுகிறது (நிலம், நிர்வாக, தொழில்துறை, கிடங்கு, சில்லறை மற்றும் பிற கட்டிடங்கள் மற்றும் வளாகங்கள், அத்துடன் பிற கட்டமைப்புகள்) மற்றும் ஒரு பொருள் அல்லது நுகர்வு பொருள் (நில அடுக்குகள், குடியிருப்பு கட்டிடங்கள், குடிசைகள், குடியிருப்புகள், கேரேஜ்கள்).

ரியல் எஸ்டேட் என்பது குடிமக்களுக்கான தனிப்பட்ட இருப்புக்கான அடிப்படையாகும், மேலும் அனைத்து வகையான உரிமைகளின் வணிகங்கள் மற்றும் நிறுவனங்களின் பொருளாதார செயல்பாடு மற்றும் வளர்ச்சிக்கான அடிப்படையாக செயல்படுகிறது. ரஷ்யாவில், ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் செயலில் உருவாக்கம் மற்றும் மேம்பாடு உள்ளது மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளில் அதிக எண்ணிக்கையிலான குடிமக்கள், நிறுவனங்கள் மற்றும் நிறுவனங்கள் ஈடுபட்டுள்ளன.

மாநிலத்திற்கும் மதிப்பீட்டாளர்களுக்கும் இடையிலான ஆக்கபூர்வமான தொடர்புக்கு நன்றி, சமீபத்திய ஆண்டுகளில் சொத்து மதிப்பீட்டின் செயல்முறை ரஷ்யாவில் ஒரு சுயாதீன மதிப்பீடு ஆரம்ப நிலையில் இருந்த காலங்களுடன் ஒப்பிடும்போது மிகவும் நாகரீகமாக மாறியுள்ளது. இன்று, மதிப்பீட்டாளர்களின் செயல்பாடுகள் தொடர்புடைய கூட்டாட்சி சட்டம் மற்றும் மதிப்பீட்டுத் துறையில் தரநிலைகளால் கட்டுப்படுத்தப்படுகின்றன.

ஆய்வறிக்கையின் நோக்கம் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடுவதற்கான முறைகளை மேம்படுத்துவதற்கான திட்டங்களை உருவாக்குவதாகும்.

இந்த இலக்கை அடைய, பின்வரும் பணிகளை தீர்க்க வேண்டியது அவசியம்:

வீட்டு மதிப்பீட்டின் சாரத்தை விவரிக்கவும்;

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான வழிமுறை அணுகுமுறைகளை வகைப்படுத்துதல்;

செலவு, ஒப்பீட்டு மற்றும் வருமான அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடுங்கள்;

மதிப்பீட்டு முடிவுகளின் ஒப்பீட்டு பகுப்பாய்வு நடத்தவும்;

குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடுவதற்கான வழிமுறைகளை மேம்படுத்துவதற்கான திட்டங்களை உருவாக்குதல்.

ஆய்வறிக்கையில் உள்ள ஆராய்ச்சியின் பொருள் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பீடு ஆகும், மேலும் ஆராய்ச்சியின் பொருள் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான முறைகள் மற்றும் அணுகுமுறைகள் ஆகும்.

ஆய்வறிக்கையில் மேற்கொள்ளப்பட்ட ஆராய்ச்சியின் முறையான அடிப்படையானது ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு துறையில் உள்நாட்டு மற்றும் வெளிநாட்டு ஆசிரியர்களின் அறிவியல் படைப்புகள் ஆகும்.

ஆய்வறிக்கையின் முதல் அத்தியாயத்தில், "ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான வழிமுறை நிலை" ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பு வகைகளை, அவற்றின் வகைப்பாடுகளை வெளிப்படுத்தியது. ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் மதிப்பை பாதிக்கும் காரணிகள், அத்துடன் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் அடிப்படைக் கொள்கைகள் ஆகியவை கருதப்படுகின்றன.

இரண்டாவது அத்தியாயம் "குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு" ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பொருளின் மதிப்பீட்டின் முடிவுகளை முன்வைக்கிறது - நோவோசிபிர்ஸ்கின் ஜால்ட்சோவ்ஸ்கி மாவட்டத்தில் அமைந்துள்ள இரண்டு அறைகள் கொண்ட அபார்ட்மெண்ட் - வருமானம் மற்றும் ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி, அத்துடன் காப்பீட்டைக் கணக்கிடுவதற்கான முடிவுகளையும் வழங்குகிறது. சொத்து மதிப்பு.

மூன்றாவது அத்தியாயம் "குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு முறைகளை மேம்படுத்துவதற்கான பரிந்துரைகள்" குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான தற்போதைய அணுகுமுறைகளை மேம்படுத்துவதற்கான முக்கிய திசைகளை வழங்குகிறது.




அத்தியாயம் 1

1.1 ஒரு சுயாதீன வீட்டு மதிப்பீட்டின் தேவை

மதிப்பீடு என்பது பயன்பாட்டு பொருளாதார பகுப்பாய்வின் அறிவியலாகும், இதன் முக்கிய பணி, இந்த சொத்துக்கான வழங்கல் மற்றும் தேவையின் சக்திகளின் இயக்கவியல் பகுப்பாய்வின் அடிப்படையில் ஒரு சொத்தை (பொருட்கள்) விற்க அல்லது வாங்குவதற்கான மிகவும் சாத்தியமான விலையை நிறுவுவதாகும். தொடர்புடைய சந்தை. ஒரு முறையான பார்வையில், ஒரு குறிப்பிட்ட தேவை காரணிகள் மற்றும் விநியோக காரணிகளின் தொகுப்பை மாதிரியாக்குவதன் அடிப்படையில் மிகவும் சாத்தியமான விலை நிர்ணயிக்கப்படுகிறது.

தற்போது, ​​ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகள் 06.08.98 எண் 135 - FZ தேதியிட்ட "ரஷ்ய கூட்டமைப்பில் மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகளில்" ஃபெடரல் சட்டத்தால் கட்டுப்படுத்தப்படுகின்றன.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் தற்போதைய நிலைமை நம் நாட்டில் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் செயலில் வளர்ச்சிக்கு பங்களிக்கிறது.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தை தற்போது நம் நாட்டில் மிகவும் ஆற்றல் வாய்ந்த சந்தைகளில் ஒன்றாகும், இது மிகவும் கவர்ச்சிகரமான முதலீட்டு பொருட்களில் ஒன்றாகும். உலகில் நிலைமை மிகவும் நிலையற்றதாக இருக்கும்போது, ​​​​இது இப்போது மிகவும் முக்கியமானதாகி வருகிறது: நிபுணர்கள் எண்ணெய் விலைகள் பற்றிய துல்லியமான கணிப்புகளை வழங்க முடியாது, அவர்கள் டாலரின் தேய்மானத்தை கணிக்கிறார்கள், - ரியல் எஸ்டேட் நடைமுறையில் சேமிப்பின் பாதுகாப்பின் ஒரே உத்தரவாதமாக உள்ளது.

ரஷியன் மதிப்பீட்டின் வளர்ச்சியின் முக்கிய திசைகள் ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களை மதிப்பீடு செய்ய வேண்டிய செயல்பாடுகளின் பட்டியலின் அடிப்படையில் தீர்மானிக்கப்படலாம். இந்த பட்டியல் தொடர்ந்து விரிவடைகிறது என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

ரியல் எஸ்டேட்டின் பல்வேறு வகையான மதிப்புகளின் (சந்தை, முதலீடு, இணை, காப்பீடு, வரிவிதிப்பு மற்றும் பிற) புறநிலை மதிப்பீடு அவசியம்:

வாங்கும் போது, ​​விற்கும் போது அல்லது வாடகைக்கு;

நிறுவனங்களை பெருநிறுவனமயமாக்கும் போது மற்றும் சொத்து பங்குகளை மறுபகிர்வு செய்யும் போது;

புதிய பங்குதாரர்களை ஈர்ப்பது மற்றும் பங்குகளின் கூடுதல் வெளியீடு;

ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் வரிவிதிப்பு நோக்கங்களுக்காக காடாஸ்ட்ரல் மதிப்பீட்டின் போது: கட்டிடங்கள் மற்றும் நில அடுக்குகள்;

ரியல் எஸ்டேட் காப்பீட்டிற்கு;

ரியல் எஸ்டேட் மூலம் கடன் கொடுக்கும்போது;

நிறுவனங்கள் மற்றும் நிறுவனங்களின் அங்கீகரிக்கப்பட்ட மூலதனத்திற்கு பங்களிப்பாக ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களை உருவாக்கும் போது;

முதலீட்டு திட்டங்களை அபிவிருத்தி செய்யும் போது மற்றும் வெளிநாட்டு முதலீடுகள் உட்பட முதலீட்டாளர்களை ஈர்க்கும் போது;

ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களை கலைக்கும்போது;

பரம்பரை உரிமைகளை நிறைவேற்றும் போது, ​​நீதிமன்ற தண்டனை;

ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான சொத்து உரிமைகளை விற்பது தொடர்பான பிற பரிவர்த்தனைகளில்.

சொத்து மதிப்பீட்டில் மூன்று முக்கிய அணுகுமுறைகள் உள்ளன:

செலவு முறை: முழுமையான மறுஉற்பத்திக்கான செலவு அல்லது சொத்து மதிப்பை முழுமையாக மாற்றுவதற்கான செலவு மதிப்பிடப்படுகிறது, பின்னர் கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் மதிப்பிடப்பட்ட தேய்மானத்தின் அளவு கழிக்கப்பட்டு நிலத்தின் மதிப்பு இலவசமாக சேர்க்கப்படுகிறது. சொத்து வரிவிதிப்பு அல்லது சொத்து பறிமுதல் நோக்கங்களுக்காக ஒரு பொருளின் மதிப்பீட்டிற்கு நிலத்தின் மதிப்பில் இருந்து கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் மதிப்பை பிரிக்க வேண்டியிருக்கும் போது இந்த அணுகுமுறை அவசியமாக இருக்கலாம். இது வருமான வரி மற்றும் கணக்கியல் நோக்கங்களுக்காகவும் பயன்படுத்தப்படுகிறது: கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் தேய்மானம் வரிக்குரிய வருமானத்திலிருந்து கழிக்கப்படுகிறது. விண்ணப்பிக்க வேண்டிய பிற சூழ்நிலைகள்:

புதிய கட்டுமானத்திற்கான சாத்தியக்கூறு ஆய்வு,

நிலத்தின் சிறந்த மற்றும் திறமையான பயன்பாட்டின் விருப்பத்தைத் தீர்மானித்தல்,

புதுப்பி,

இறுதி விலை பேச்சுவார்த்தை

நிறுவன மற்றும் சிறப்பு நோக்கங்களுக்கான கட்டிடங்கள்,

காப்பீட்டின் நோக்கங்கள்.

சந்தை ஒப்பீட்டு முறை: ஒத்த பண்புகளுடன் சமீபத்திய பரிவர்த்தனைகளின் அடிப்படையில் ஒரு சொத்தின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுதல். ஒரு பகுத்தறிவு முதலீட்டாளர் அல்லது வாங்குபவர் ஒரு குறிப்பிட்ட சொத்துக்கு அதே பயன்பாட்டுடன் இதேபோன்ற மற்றொரு சொத்தைப் பெறுவதற்கு ஆகும் செலவை விட அதிகமாக செலுத்த மாட்டார் என்று கருதப்படுகிறது.

வருமான முறை: ஒரு சொத்தின் மதிப்பு, எதிர்காலத்தில் இந்தச் சொத்துக் கொண்டு வரும் என்று எதிர்பார்க்கப்படும் பலன்களைப் பெறும் காலத்தின் அளவு, தரம் மற்றும் கால அளவு ஆகியவற்றால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

ரஷ்யாவில், சமீபத்திய ஆண்டுகளில், பொருட்களின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதில் செலவு முறை பரவலாக உள்ளது. மேலும், சொத்து மறுமதிப்பீட்டு திட்டங்களை உருவாக்கும் போது அதன் பயன்பாடு அரசாங்கத்தால் அறிவிக்கப்பட்டது. இது நிலையான சொத்துக்களின் விலை, ரியல் எஸ்டேட் மிகவும் குறைத்து மதிப்பிடப்பட்டது என்ற உண்மைக்கு வழிவகுத்தது. இப்போது அத்தகைய பொருட்களின் மறுமதிப்பீடு செயல்முறை குறிப்பிட்ட முக்கியத்துவம் வாய்ந்தது, இது சந்தை மதிப்பீட்டு முறையின் அடிப்படையில் செய்யப்படலாம்.

இன்றுவரை, ரஷ்ய சந்தையில் மதிப்பீட்டு நிறுவனங்களின் எண்ணிக்கை குறிப்பிடத்தக்கது. 2004 ஆம் ஆண்டின் இறுதியில், ரஷ்யாவில் 9,000 க்கும் மேற்பட்ட நிறுவனங்கள் மற்றும் PBOYuL ஆகியவை மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகளை மேற்கொள்ள மாநில உரிமங்களைக் கொண்டுள்ளன. இப்போது சந்தை பொருளாதார மேம்பாட்டு அமைச்சகத்தால் கட்டுப்படுத்தப்படுகிறது, ஆனால் ஜனவரி 1, 2006 முதல், சுய கட்டுப்பாடுக்கான மாற்றம் நடந்து வருகிறது.

தற்போதைய கட்டத்தில், மதிப்பீட்டு சந்தையானது போட்டியை அதிகரிப்பது, தரத்தை மேம்படுத்துதல் மற்றும் சேவைகளின் விலையைக் குறைத்தல் ஆகியவற்றால் வகைப்படுத்தப்படுகிறது. குறிப்பாக, ஐஏஎஸ், யுஎஸ் ஜிஏஏபி அல்லது ரஷ்ய கணக்கியல் தரநிலைகளுக்கு ஏற்ப நிதிநிலை அறிக்கைகளில் சொத்துக்களை பிரதிபலிக்கும் வகையில் மதிப்பீட்டிற்கான தேவை தொடர்ந்து அதிகரித்து வருகிறது; சந்தைப்படுத்தல் மற்றும் பிராண்ட் உத்திகளின் செயல்திறனை தீர்மானிக்க அருவமான சொத்துக்களின் மதிப்பை மதிப்பீடு செய்தல்; கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை பரிவர்த்தனைகள், சொத்துக்களின் குத்தகை, M&A மற்றும் உரிமையை மாற்றுவதற்கான பிற பரிவர்த்தனைகள் மற்றும் பிற உண்மையான உரிமைகளுக்கான மதிப்பீடு; காப்பீட்டு நோக்கங்களுக்காக மதிப்பீடு, பங்குகளின் கூடுதல் வெளியீடு அல்லது அரசுக்கு சொந்தமான நிறுவனங்களின் தனியார்மயமாக்கலின் போது பங்குகளை வாங்குதல்; சொத்துக்களால் பாதுகாக்கப்பட்ட கடன் வழங்குவதற்கான நோக்கத்திற்கான மதிப்பீடு, முதலியன.

நிபுணர் RA மதிப்பீட்டு நிறுவனம் நடத்திய ஆய்வின் முடிவுகளின்படி, கடந்த ஒன்றரை ஆண்டுகளில் மிகவும் கோரப்பட்ட சேவைகள் பொதுவாக ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் வணிக மதிப்பீட்டு சேவைகள் ஆகும். ஒட்டுமொத்த சந்தை கட்டமைப்பில் இந்த பகுதிகளின் பங்கு முறையே 34.3% மற்றும் 32.1% ஆகும்.

1.2 ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் வகைப்பாடு

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் முதன்மையாக ஒரு சுயாதீனமான தயாரிப்பாக சந்தையில் சுறுசுறுப்பாக புழக்கத்தில் இருக்கும் பொருட்களுக்கு ஆர்வமாக உள்ளது. தற்போது, ​​ரஷ்யாவில் இவை குடியிருப்புகள் மற்றும் அறைகள், அலுவலக வளாகங்கள் மற்றும் அலுவலக கட்டிடங்கள், நில அடுக்குகளுடன் கூடிய புறநகர் குடியிருப்பு கட்டிடங்கள், அபிவிருத்திக்கான இலவச நில அடுக்குகள் மற்றும் (அல்லது) பிற நோக்கங்களுக்காக. ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களில் கனிம வைப்புகளும் அடங்கும், ரஷ்ய சந்தை இன்னும் உருவாக்கப்படவில்லை. ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களை வகைப்படுத்துவதற்கான பொதுவான கொள்கைகளை கீழே கருதுகிறோம்.

ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் முதல் வகை. எங்கள் விஷயத்தில் "ரியல் எஸ்டேட்" என்ற சொல் ஒரு நிலத்துடன் கடுமையாக இணைக்கப்பட்டுள்ள எந்தவொரு பொருளையும் குறிக்கிறது, அதை வேறொரு இடத்திற்கு மாற்றுவது அழிவு மற்றும் நுகர்வோர் மதிப்பை இழக்காமல் சாத்தியமற்றது. முன்மொழியப்பட்ட வார்த்தைகள் ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களின் பல்வேறு வகைகளின் மதிப்பீட்டில் வேறுபட்ட அணுகுமுறையை மேம்படுத்துவதை நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளன, அவற்றின் மிக முக்கியமான அம்சங்கள், வர்த்தக விற்றுமுதல் அம்சங்கள், ரியல் எஸ்டேட் கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை செயல்முறைகள் நடைபெறும் சந்தைகளின் கட்டமைப்பு மற்றும் அளவு ஆகியவற்றை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது. பல்வேறு நிபந்தனைகள் மற்றும் அவற்றின் சேர்க்கைகள் ஒரு சொத்தின் மதிப்பீட்டைப் பாதிக்கிறது என்பதால், வகைப்படுத்த (குழு) "அம்சம் மரம்" முறை பயன்படுத்தப்பட்டது. அத்தகைய வகைப்பாடு (குழுப்படுத்துதல்) பலநிலை ஆகும். ஒவ்வொரு மட்டத்திலும், இது அதன் சொந்த அடிப்படையில் ஒரே மட்டத்தில் சாத்தியமான வேறுபாடுகளுடன் மேற்கொள்ளப்படுகிறது, ஆனால் வெவ்வேறு "கிளைகள்" உடன். அதே நேரத்தில், அதிக பிரதிநிதித்துவ (அவற்றின் மதிப்பீட்டின் அடிப்படையில்) பொருள்கள் அமைந்துள்ள கிளைகளுக்கு வகைப்பாட்டின் ஆழம் (நிலைகளின் எண்ணிக்கை) அதிகமாக உள்ளது.

ஒவ்வொரு நிலைக்கும் அதன் சொந்த பெயர் மற்றும் தொடர்புடைய வகைப்பாடு பண்புக்கூறுக்கு பரிந்துரைக்கப்பட்ட மதிப்புகளின் தொகுப்பு உள்ளது.

1. தோற்றம்.

2. நியமனம்.

3. அளவுகோல்.

3.1 நிலப்பகுதிகள்.

3.2 தனி நில அடுக்குகள்.

3.3 கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் வளாகங்கள் (குடிசை குடியிருப்பு, மைக்ரோடிஸ்ட்ரிக்ட், ஹோட்டல், சானடோரியம் போன்றவை)

3.3.1. குடியிருப்பு கட்டிடம் பல அடுக்குமாடி குடியிருப்பு.

3.3.2. குடியிருப்பு வீடு ஒற்றை குடும்பம் (மாளிகை, குடிசை).

3.3.3. பிரிவு (நுழைவாயில்).

3.3.4. பிரிவில் மாடி.

3.3.5. அடுக்குமாடி இல்லங்கள்.

3.3.6. அறை.

3.3.7. கோடைகால குடிசை.

3.4 நிர்வாக கட்டிடங்களின் வளாகம்.

3.4.1. கட்டிடம்.

3.4. வளாகங்கள் அல்லது கட்டிடங்களின் பாகங்கள் (பிரிவுகள், தளங்கள்).

4. பயன்படுத்த தயாராக உள்ளது.

4.1 தயார்.

4.2 புனரமைப்பு அல்லது பெரிய பழுது தேவை.

4.3. கட்டுமானத்தை முடிக்க வேண்டும்.

அபார்ட்மெண்ட் சந்தை தற்போது ரஷ்யாவில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் மிகவும் வளர்ந்த துறையாக இருப்பதால், ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான அடிப்படை வழிமுறை அணுகுமுறைகளை உருவாக்க இந்த குறிப்பிட்ட துறையைப் படிப்பதில் கவனம் செலுத்துவது அர்த்தமுள்ளதாக இருக்கிறது.

உருவாக்கப்பட்ட மேற்கத்திய சந்தையில், மற்றொன்று ஏற்றுக்கொள்ளப்படுகிறது, இது மேலே முன்மொழியப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் வகைப்பாட்டிலிருந்து A, B மற்றும் C வகைகளாக வேறுபடுகிறது.

இது பின்வரும் வகுப்புகளாக பிரிக்கப்பட்டுள்ளது:

1) பிரத்தியேகமான ரியல் எஸ்டேட், ஒரு குறிப்பிட்ட வணிகத்தின் நடத்தைக்கு ஏற்றவாறு மாற்றியமைக்கப்பட்டு பொதுவாக வணிகத்துடன் விற்கப்படுகிறது.

எடுத்துக்காட்டுகள்: எண்ணெய் சுத்திகரிப்பு நிலையங்கள், இரசாயன ஆலைகள், இயந்திரங்கள் மற்றும் உபகரணங்களை வைப்பதற்கான பட்டறைகள்; கட்டிடங்கள், அவற்றின் இருப்பிடம், அளவு, கட்டுமானம் ஆகியவற்றின் காரணமாக, சந்தையில் மூன்றாம் தரப்பினருக்கு விற்கப்படுவதில்லை அல்லது வாடகைக்கு விடப்படுவதில்லை.

2) சிறப்பு அல்லாத ரியல் எஸ்டேட் - சாதாரண கட்டிடங்கள் - கடைகள், அலுவலகங்கள், தொழிற்சாலைகள், கிடங்குகள், இவை பொதுவாக விற்கப்படுகின்றன அல்லது வாடகைக்கு விடப்படுகின்றன.

பல்வேறு குணாதிசயங்களின்படி (அளவுகோல்கள்) ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் வகைப்பாடு ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் மிகவும் வெற்றிகரமான ஆராய்ச்சிக்கு பங்களிக்கிறது மற்றும் ரியல் எஸ்டேட்டின் பல்வேறு வகைகளின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான முறைகளின் வளர்ச்சி மற்றும் பயன்பாட்டை எளிதாக்குகிறது. வகைப்பாட்டின் செயல்பாட்டில், ரியல் எஸ்டேட்டின் தனித்தனி குழுக்கள் வேறுபடுகின்றன, இது அவர்களின் மதிப்பீட்டிற்கு ஒரே மாதிரியான அணுகுமுறைகளின் சாத்தியத்தை தீர்மானிக்கிறது.

1.3 சொத்து மதிப்புகளின் வகைகள்

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் ஆரம்ப கட்டத்தில், நிபுணர் மதிப்பீட்டாளர் எப்போதும் மதிப்பீட்டு கணக்கீடுகளுக்கான மதிப்பின் வகையைத் தேர்ந்தெடுப்பதில் கடினமான சிக்கலை எதிர்கொள்கிறார். இந்தத் தேர்வு பல காரணிகளைச் சார்ந்தது (பொருளின் தன்மை மற்றும் மதிப்பீட்டு செயல்பாடுகள்) மற்றும் இந்த சொத்தின் மதிப்பீட்டு முறையின் அடுத்தடுத்த தேர்வை தீர்மானிக்கிறது. அடமானக் கடனைப் பெறுவதற்கான நோக்கத்திற்காக ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு மேற்கொள்ளப்பட்டால் (ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களால் பாதுகாக்கப்பட்ட கடன்கள்), கடன் வாங்குபவர் (சொத்து உரிமையாளர்) என்றால், இந்த உண்மையான சொத்தின் விற்பனை விலை பற்றிய நம்பகமான தகவலை மதிப்பீட்டாளர் வைத்திருப்பது முக்கியம். ) கடனை (கடன்) திருப்பிச் செலுத்துவதில்லை. மேற்கத்திய நாடுகளில் வரி நோக்கங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடும்போது, ​​பிந்தையவற்றின் இனப்பெருக்கச் செலவின் அடிப்படையில், சொத்தின் சந்தை அல்லது மாற்று மதிப்பு பயன்படுத்தப்படுகிறது. புனரமைக்கப்பட வேண்டிய பொருட்களை மதிப்பிடும்போது, ​​ஒரு விதியாக, முதலீட்டு மதிப்பு தேர்ந்தெடுக்கப்படுகிறது, அதாவது. ஒரு குறிப்பிட்ட முதலீட்டாளருக்கான சொத்தின் மதிப்பு.

சிறப்பு நோக்கங்களுக்காக கட்டிடங்களை மதிப்பிடும் போது, ​​ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் "செயலற்ற" துறைகளில் ரியல் எஸ்டேட், சந்தை மதிப்பை தீர்மானிக்க போதுமான தகவல்கள் இல்லாதபோது, ​​அத்துடன் ரியல் எஸ்டேட் காப்பீட்டின் நோக்கங்களுக்காக மதிப்பீடு செய்யும் போது, ​​மாற்று செலவு அல்லது மாற்று செலவு பயன்படுத்தப்படுகிறது.

சந்தை விலை

சந்தை பொருளாதார நிலைமைகளில், ரியல் எஸ்டேட்டின் மிகவும் பொதுவான வகை சந்தை மதிப்பு. சந்தை மதிப்பு என்பது ஒரு சொத்து போட்டி மற்றும் திறந்த சந்தையில் நியாயமான வர்த்தகம், விற்பனையாளர் மற்றும் வாங்குபவரின் நனவான நடவடிக்கை மற்றும் சட்டவிரோத ஊக்கத்தொகையின் செல்வாக்கு இல்லாமல் அடையக்கூடிய மிகவும் சாத்தியமான விலையாகும்.

விற்பனை மற்றும் கொள்முதல் பரிவர்த்தனையில், விற்பனையாளரிடமிருந்து வாங்குபவருக்கு உரிமைகளை மாற்றுவது பின்வரும் நிபந்தனைகளுக்கு உட்பட்டது என்பது புரிந்து கொள்ளப்படுகிறது.

1. வாங்குபவர் மற்றும் விற்பவரின் உந்துதல் பொதுவானது, அதாவது. அவை தேவையற்ற அழுத்தம் அல்லது அசாதாரண வாழ்க்கை சூழ்நிலைகள் இல்லாமல் செயல்படுகின்றன.

2. இரு தரப்பினரும் நன்கு அறிந்தவர்கள், கலந்தாலோசித்து, அவர்களின் கருத்துப்படி, அவர்களின் அதிகபட்ச நலன்களைக் கருத்தில் கொண்டு செயல்படுகிறார்கள்.

3. சொத்து போதுமான நேரத்திற்கு சந்தையில் விற்பனைக்கு வைக்கப்பட்டது (சாத்தியமான வாங்குபவர்களுக்கு ரியல் எஸ்டேட் விற்பனை பற்றிய தகவலைப் பற்றி தெரிந்துகொள்ளவும், சொத்தை வாங்குவதற்கான முடிவை எடுக்கவும் போதுமானது).

4. பரிவர்த்தனைக்கு நிதியளிப்பதற்கான விதிமுறைகளின் அடிப்படையில் பணம் செலுத்தப்பட்டது.

5. விலை சாதாரணமானது, நிதி மற்றும் விற்பனையின் குறிப்பிட்ட நிபந்தனைகளால் பாதிக்கப்படாது.

ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பு இல்லையெனில் பரிமாற்ற மதிப்பு என்று அழைக்கப்படுகிறது - பயன்பாட்டில் உள்ள மதிப்பு (அல்லது பயன்பாட்டில் உள்ள மதிப்பு), இது ஒரு குறிப்பிட்ட உரிமையாளருக்கான பொருளின் மதிப்பை பிரதிபலிக்கிறது.

சந்தை மதிப்பின் கருத்து ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் ஒரு பொதுவான வாங்குபவருக்கு மாற்று சொத்துக்களை தேர்வு செய்வதற்கான வாய்ப்பு உள்ளது என்ற உண்மையை அடிப்படையாகக் கொண்டது. சந்தை மதிப்பு புறநிலை, ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் தனிப்பட்ட பங்கேற்பாளர்களின் விருப்பங்களிலிருந்து சுயாதீனமானது மற்றும் இந்த சந்தையில் வளரும் உண்மையான பொருளாதார நிலைமைகளை பிரதிபலிக்கிறது.

பயன்பாட்டில் உள்ள விலை (பயன்படுத்தும் மதிப்பு)

பயன்பாட்டில் உள்ள மதிப்பு (பயன்பாட்டில் உள்ள மதிப்பு) ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் சொத்தை வைக்கப் போவதில்லை ஒரு குறிப்பிட்ட உரிமையாளருக்கான சொத்தின் மதிப்பை பிரதிபலிக்கிறது. ஒரு பொருளின் நுகர்வோர் மதிப்பின் மதிப்பீடு அதன் பயன்பாட்டின் தற்போதைய சுயவிவரம் மற்றும் பொருளின் செயல்பாட்டின் வரலாற்றுக்கு முந்தைய காலத்தில் காணப்பட்ட மற்றும் எதிர்காலத்தில் கணிக்கப்படும் நிதி மற்றும் பொருளாதார அளவுருக்கள் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் செய்யப்படுகிறது.

முதலீட்டு செலவு

"முதலீட்டு மதிப்பு" என்ற கருத்து, "பயன்படுத்தும் மதிப்பு" போன்ற கருத்துரு, சொத்து மதிப்பை வாங்க அல்லது முதலீடு செய்யப் போகும் ஒரு குறிப்பிட்ட முதலீட்டாளருக்கான சொத்தின் மதிப்பைக் குறிக்கிறது. முதலீட்டு மதிப்பின் கணக்கீடு இந்த முதலீட்டாளரால் எதிர்பார்க்கப்படும் வருமானம் மற்றும் அவர்களின் மூலதனத்தின் குறிப்பிட்ட விகிதத்தின் அடிப்படையில் செய்யப்படுகிறது. முதலீட்டுத் திட்டம் அல்லது ஒரு குறிப்பிட்ட முதலீட்டாளருக்கான வருமானம் ஈட்டும் பொருளை மதிப்பிடும்போது முதலீட்டு மதிப்பு பொதுவாக கணக்கிடப்படுகிறது. இந்த வகை மதிப்பு அகநிலை.

மாற்று செலவு (ஒரு பொருளின் மறு உற்பத்தி செலவு)

மாற்று செலவு (ஒரு பொருளை மீண்டும் உருவாக்குவதற்கான செலவு) மதிப்பிடப்பட்ட பொருளின் சரியான நகலை அதன் "புதிய" நிலையில் (தேய்மானம் இல்லாமல்), அதே கட்டடக்கலை தீர்வுகளைப் பயன்படுத்தி கட்டமைக்க தற்போதைய விலையில் உள்ள செலவுகளால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. கட்டமைப்புகள் மற்றும் பொருட்கள், அதே போல் கட்டுமானத்தின் அதே தரத்துடன் - நிறுவல் பணிகள். இந்த வழக்கில், பொருளின் அதே வழக்கற்றுப்போனது மற்றும் கட்டடக்கலை தீர்வுகளில் அதே குறைபாடுகள் மதிப்பீடு செய்யப்பட்ட பொருளுக்கு மீண்டும் உருவாக்கப்படுகின்றன.

மாற்று செலவு

நவீன வடிவமைப்பு தரநிலைகள் மற்றும் முற்போக்கான பொருட்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகள் மற்றும் சொத்தின் நவீன உபகரணங்களைப் பயன்படுத்தி, ஒரு புதிய கட்டடக்கலை பாணியில் கட்டப்பட்ட, சமமான பயன்பாட்டைக் கொண்ட ஒரு வசதியை நிர்மாணிப்பதற்கான தற்போதைய விலையில் மாற்று செலவு தீர்மானிக்கப்படுகிறது. . இவ்வாறு, மாற்று செலவு பொருளின் சரியான நகலை மீண்டும் உருவாக்குவதற்கான செலவுகளால் வெளிப்படுத்தப்படுகிறது, மேலும் மாற்று செலவு ஒரு செயல்பாட்டு அனலாக் பொருளை உருவாக்கும் செலவுகளால் வெளிப்படுத்தப்படுகிறது.

காப்பீட்டு மதிப்பு

காப்பீடு செய்யப்பட்ட மதிப்பு, அழிவின் (அல்லது அழிவின்) ஆபத்தில் இருக்கும் ஒரு பொருளின் மாற்றுச் செலவு அல்லது மாற்றுச் செலவு ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் கணக்கிடப்படுகிறது. பொருளின் காப்பீட்டு மதிப்பின் அடிப்படையில், காப்பீட்டுத் தொகைகள், காப்பீட்டுத் தொகைகள் மற்றும் காப்பீட்டு வட்டி ஆகியவை தீர்மானிக்கப்படுகின்றன.

வரி நோக்கங்களுக்கான மதிப்பு (வரி விதிக்கக்கூடிய மதிப்பு)

சட்டப்பூர்வ நிறுவனங்கள் மற்றும் தனிநபர்களின் சொத்தின் மீதான வரிவிதிப்பு நோக்கங்களுக்கான மதிப்பு, சந்தை மதிப்பு அல்லது சொத்தின் மாற்று மதிப்பின் அடிப்படையில் வரி ஆய்வுகளுக்கு அங்கீகாரம் பெற்ற நிபுணர் மதிப்பீட்டாளர்களால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது அல்லது ஒழுங்குமுறை முறையின்படி மதிப்பீடு முறையாக மேற்கொள்ளப்படுகிறது. நிபுணர் மதிப்பீட்டாளர்களின் ஈடுபாடு இல்லாமல்.

கலைப்பு மதிப்பு

காப்பு மதிப்பு என்பது சொத்து கலைக்கப்படும் போது சொத்தின் உரிமையாளர் பெறக்கூடிய நிகர பணமாகும்.

1.4 ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் அடிப்படைக் கொள்கைகள்

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் கொள்கைகளை பின்வரும் நான்கு குழுக்களாகப் பிரிக்கலாம்:

பயன்பாட்டின் உணர்வுகளின் அடிப்படையில் கொள்கைகள்;

ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பான கோட்பாடுகள் (நிலம், கட்டிடங்கள், கட்டமைப்புகள்);

சந்தை சூழல் தொடர்பான கோட்பாடுகள்;

சொத்தின் சிறந்த மற்றும் திறமையான பயன்பாட்டின் கொள்கை.

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் அனைத்து கருதப்படும் கொள்கைகளும் ஒன்றோடொன்று இணைக்கப்பட்டுள்ளன. ஒரு சொத்தை மதிப்பிடும் போது, ​​சொத்து மதிப்பின் மிகவும் நம்பகமான மற்றும் துல்லியமான மதிப்பீட்டைப் பெறுவதற்கு, முடிந்தால், மதிப்பீட்டின் அனைத்து அல்லது முக்கிய கொள்கைகளையும் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது அவசியம்.

பயனர் கோட்பாடுகள்

பயனர் உணர்வுகளின் அடிப்படையிலான கோட்பாடுகள் பயன்பாடு, மாற்று மற்றும் எதிர்பார்ப்பு ஆகியவற்றின் கொள்கைகளை உள்ளடக்கியது.

பயன்பாட்டின் கொள்கை என்னவென்றால், எந்தவொரு சொத்துக்கும் அது சில முதலீட்டாளர்களுக்கு பயனுள்ளதாக இருந்தால் மட்டுமே மதிப்பு உள்ளது மற்றும் சில செயல்பாடுகள் அல்லது தனிப்பட்ட தேவைகளை செயல்படுத்த பயன்படுத்தப்படலாம், எடுத்துக்காட்டாக, ரியல் எஸ்டேட்டை ஒரு ஹோட்டல், கஃபே, அலுவலகம், அருங்காட்சியகம் போன்றவை. .d பயன்பாடு என்பது ஒரு குறிப்பிட்ட இடத்தில் மற்றும் குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு ஒரு பயனரின் தேவைகளை பூர்த்தி செய்யும் ஒரு சொத்தின் திறன் ஆகும்.

ஒரு பகுத்தறிவு (வழக்கமான) வாங்குபவர், அதே பயன்பாட்டின் மற்றொரு ஒத்த சொத்துக்கு விதிக்கப்படும் குறைந்தபட்ச விலையை விட ஒரு சொத்திற்கு அதிகமாக செலுத்த மாட்டார் என்று மாற்றுக் கொள்கை கூறுகிறது. மதிப்பிடப்படும் பொருளின் அதிகபட்ச மதிப்பு, சமமான பயன்பாட்டுடன் மற்றொரு ஒத்த பொருளைப் பெறக்கூடிய குறைந்த செலவில் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

எதிர்பார்ப்புக் கொள்கையானது சொத்தின் பயனரின் பிரதிநிதித்துவத்துடன் தொடர்புடையது மற்றும் கூறுகிறது: வருமானம் ஈட்டும் பொருளின் மதிப்பு, மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் பயன்பாட்டிலிருந்து எதிர்பார்க்கப்படும் பணப்புழக்கத்தின் அளவு மற்றும் எதிர்பார்க்கப்படும் அளவு ஆகியவற்றால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. அதன் மறுவிற்பனை. இன்று முதலீட்டாளரின் ரூபிள் நாளை பெறப்படும் ரூபிளை விட அதிகமாக இருப்பதால், எதிர்பார்க்கப்படும் வருமானம் எந்த காலத்திற்கு கிடைக்கும் என்பது முக்கியம்.

ஒரு நில சதி, கட்டிடங்கள் மற்றும் அதில் அமைந்துள்ள கட்டமைப்புகளுக்கான தேவைகள் தொடர்பான கோட்பாடுகள்

இந்த குழு பின்வரும் கொள்கைகளை உள்ளடக்கியது:

நிலத்தின் எஞ்சிய உற்பத்தித்திறன் (உற்பத்தித்திறன்);

விளிம்பு உற்பத்தித்திறன் (பங்களிப்பு கொள்கை);

இருப்பு (விகிதாசாரக் கொள்கை);

உகந்த மதிப்புகள்;

சொத்து உரிமைகளின் உகந்த பிரிவு.

நிலத்தின் எஞ்சிய உற்பத்தித்திறன் கொள்கை.

எஞ்சிய உற்பத்தித்திறன் (அல்லது உற்பத்தித்திறன்) கொள்கை நில மதிப்பு அதன் எஞ்சிய உற்பத்தித்திறன் (உற்பத்தித்திறன்) அடிப்படையிலானது என்று கூறுகிறது. இந்த நிலையைப் புரிந்து கொள்ள, எந்தவொரு செயல்பாட்டிற்கும், ஒரு விதியாக, உற்பத்தியின் நான்கு கூறுகளின் இருப்பு தேவை என்பதை அங்கீகரிக்க வேண்டும்: மூலதனம், உழைப்பு, மேலாண்மை மற்றும் நிலம்.

நிலம் என்பது ஒரு நிலம் மற்றும் அதன் மீது அமைந்துள்ள இயற்கை வளங்கள் - மூடிய நீர்த்தேக்கங்கள், வனவிலங்குகள், தாவரங்கள் மற்றும் தாதுக்கள். நில சதித்திட்டத்தின் பிராந்திய எல்லைகள் தற்போதைய நிலச் சட்டத்தால் நிறுவப்பட்ட நடைமுறைக்கு ஏற்ப தீர்மானிக்கப்படுகின்றன, மேலும் மாநில நில மேலாண்மை அதிகாரிகளால் உரிமையாளருக்கு (அல்லது குத்தகைதாரர்) வழங்கப்பட்ட சான்றிதழால் முறைப்படுத்தப்படுகின்றன. எந்தவொரு உற்பத்தி நடவடிக்கைகளுக்கும் தேவையான இடத்தையும் வளங்களையும் வழங்கும் முக்கிய காரணியாக நிலம் உள்ளது.

உழைப்பு என்பது பொருட்கள் (சேவைகள்) உற்பத்தி மற்றும் சந்தையில் அதை செயல்படுத்துவதற்கான வேலைகளின் தொகுப்பாகும். இந்த கருத்து நிர்வாக செயல்பாடுகளை உள்ளடக்கவில்லை.

மூலதனம் என்பது நிலையான சொத்துக்கள் மற்றும் செயல்பாட்டு மூலதனத்தின் இனப்பெருக்கம் மற்றும் உற்பத்தியின் பிற கூறுகளான உழைப்பு, நிலம் மற்றும் மேலாண்மை ஆகியவற்றில் முதலீடு செய்யப்படும் பணம்.

உற்பத்தி நடவடிக்கைகளின் மேலாண்மை என்பது நிறுவனத்தின் மேலாண்மை பணியாளர்களின் அறிவு, திறன்கள், தொழில் முனைவோர் திறன்கள் மற்றும் திறமை ஆகியவற்றை உள்ளடக்கியது. வெற்றிகரமான நிர்வாகம் உற்பத்தியை மேம்படுத்தவும் லாபத்தை அதிகரிக்கவும் உங்களை அனுமதிக்கிறது.

உற்பத்தியின் ஒவ்வொரு கூறுகளும் (மூலதனம், உழைப்பு, மேலாண்மை மற்றும் நிலம்) வணிக வருமானத்திலிருந்து பாதுகாக்கப்பட வேண்டும். இருப்பினும், நிலம் உடல் ரீதியாக அசையாதது மற்றும் பிற கூறுகள் தொழில் முனைவோர் நடவடிக்கைகளுக்காக ஈர்க்கப்படுவதால், உழைப்பு, மூலதனம் மற்றும் மேலாண்மை ஆகியவை முதலில் செலுத்தப்படுகின்றன, மீதமுள்ள வருமானம் நிலத்தின் உரிமையாளருக்கு வாடகையாக செலுத்தப்படுகிறது. அத்தகைய தீர்ப்பு பொருளாதாரக் கோட்பாட்டின் முக்கிய விதிகளுடன் ஒத்துப்போகிறது - நிலத்திற்கு "எஞ்சிய மதிப்பு" உள்ளது மற்றும் உற்பத்தியின் மற்ற மூன்று கூறுகளை உள்ளடக்கிய பிறகு எஞ்சிய வருமானம் இருக்கும்போது மட்டுமே ஒரு குறிப்பிட்ட மதிப்பு உள்ளது. இவ்வாறு, எஞ்சிய உற்பத்தித்திறன் என்பது, உழைப்பு, மூலதனம் மற்றும் நிர்வாகச் செலவுகளைச் செலுத்திய பிறகு, நிலத்திற்கு வரும் வருமானமாக வெளிப்படுத்தப்படுகிறது.

விளிம்பு உற்பத்தித்திறன் கொள்கை (பங்களிப்பின் கொள்கை).

விளிம்பு உற்பத்தித்திறன் (அல்லது உற்பத்தித்திறன்) அல்லது பங்களிப்பின் கொள்கை என்பது முதலீட்டின் விளைவாக, வருமானம் பெறப்பட வேண்டும், செலவுகளை உள்ளடக்கிய பிறகு மீதமுள்ளது. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையைப் பொறுத்தவரை, இந்த கொள்கையை பின்வருமாறு விளக்கலாம். பெரும்பாலும், ஒரு அபார்ட்மெண்ட் பழுதுபார்க்கும் செலவு அதன் மதிப்பை அதிகரிக்க உங்களை அனுமதிக்கிறது, மேலும் அதை சரிசெய்யும் செலவை கணிசமாக மீறும் அளவுகளில். இந்த வழக்கில், விளிம்பு உற்பத்தித்திறன் கொள்கை அல்லது பங்களிப்பு கொள்கை உணரப்படுகிறது. அபார்ட்மெண்ட் பழுது மற்றும் இந்த பழுது செலவு விளைவாக பெறப்பட்ட விலை வித்தியாசம் பங்களிப்பு அளவு ஒத்துள்ளது.

வருவாயை அதிகரிக்கும் மற்றும் குறைக்கும் கொள்கை.

இந்த கொள்கையின் சாராம்சம் என்னவென்றால், உற்பத்தியின் முக்கிய கூறுகளில் மூலதன முதலீடுகளின் அதிகரிப்பு ஒரு குறிப்பிட்ட வரம்பு வரை மட்டுமே லாபத்தின் வளர்ச்சி விகிதத்தில் அதிகரிப்புக்கு காரணமாகிறது, அதன் பிறகு லாபத்தின் அதிகரிப்பு மூலதன முதலீடுகளின் அதிகரிப்பை விட குறைவாகிறது. இந்த வரம்பு சொத்தின் அதிகபட்ச மதிப்புக்கு ஒத்திருக்கிறது. ரியல் எஸ்டேட்டில் அடுத்தடுத்த முதலீடுகள் லாபத்தில் விகிதாசார அதிகரிப்பைக் கொடுக்காது, எனவே சொத்தின் மதிப்பில் விகிதாசார அதிகரிப்பு.

எனவே, மதிப்பீட்டாளர் முதலில் நிலத்தைப் பயன்படுத்துவதற்கான பல்வேறு விருப்பங்களை பகுப்பாய்வு செய்ய வேண்டும். எடுத்துக்காட்டாக, கொடுக்கப்பட்ட நிலத்தில் பல்வேறு வகையான ரியல் எஸ்டேட் பொருள்கள் அல்லது வெவ்வேறு எண்ணிக்கையிலான பொருட்களை நிர்மாணிப்பதன் மூலம் லாபத்தை கணக்கிடுதல். அதன் பிறகுதான் இந்த தளத்தில் கட்டுமானத்திற்கான சொத்து வகையின் இறுதித் தேர்வை அவரால் செய்ய முடியும். உற்பத்திக் கூறுகளின் பல்வேறு சேர்க்கைகளின் மாறுபட்ட வடிவமைப்பு மற்றும் இந்த அடிப்படையில் அதிகபட்ச லாபத்தை நிர்ணயம் செய்யும் செயல்பாட்டில், லாபத்தை அதிகரிக்கும் மற்றும் குறைக்கும் கொள்கை செயல்படுத்தப்படுகிறது.

சமநிலையின் கொள்கை.

சமநிலையின் கொள்கை (அல்லது விகிதாச்சாரத்தின் கொள்கை) பின்வருமாறு வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது: உற்பத்தியின் கூறுகள் (அல்லது ரியல் எஸ்டேட்) ஒரு குறிப்பிட்ட விகிதத்தில் ஒருவருக்கொருவர் இணைக்கப்பட வேண்டும். ஒரு குறிப்பிட்ட காலப்பகுதியில் மூலதன முதலீடுகளின் அளவு வேலையின் அளவை விட அதிகமாக இருந்தால், எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு பொருளின் கட்டுமானத்தில், "மூலதன முடக்கம்" மற்றும் திட்டத்தின் ஒட்டுமொத்த செயல்திறனில் குறைவு உள்ளது. ஒரு குறிப்பிட்ட தருணத்தில் ஒரு சொத்தை நிர்மாணிப்பதற்கு போதுமான நிதி இல்லாதபோது இதேபோன்ற சூழ்நிலை சாத்தியமாகும், இது புதிய கட்டுமானத்தில் முதலீட்டாளர்களுக்கு நன்கு தெரியும். இது சம்பந்தமாக, வசதியை நிர்மாணிப்பதற்கான வடிவமைப்பு ஆவணங்களின் ஒரு பகுதியாக ஒழுங்குமுறை ஆவணங்கள், திட்டத்தை செயல்படுத்துவதில் இருந்து அதிகபட்ச விளைவைப் பெறுவதற்காக வசதியை நிர்மாணிப்பதற்கான காலண்டர் அட்டவணைகளை உருவாக்குவதற்கு வழங்குகிறது.

உகந்த மதிப்புகளின் கொள்கை.

உகந்த மதிப்புகளின் கொள்கை (உகந்த பொருளாதார மதிப்பின் கொள்கை), ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் நிலவும் போக்குகள் கொடுக்கப்பட்டால், கொடுக்கப்பட்ட வகை சொத்தின் ஒரு குறிப்பிட்ட (உகந்த) மதிப்பு அதிக தேவை உள்ளது. ஒரு நிபுணர் மதிப்பீட்டாளர் எப்போதும் உகந்த மதிப்புகளின் கொள்கையை மனதில் வைத்து, இந்த வகை ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடும்போது அதைப் பயன்படுத்த வேண்டும்.

சொத்து உரிமைகளின் உகந்த பிரிவின் கொள்கை.

ஒரு சொத்தின் மொத்த மதிப்பை அதிகரிக்கும் வகையில் சொத்துரிமைகள் பிரிக்கப்பட்டு இணைக்கப்பட வேண்டும். ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் தற்போதைய சட்டம் தனித்தனியாக சொத்து உரிமைகளை பிரித்து விற்பனை செய்ய அனுமதிக்கிறது. உரிமை என்பது சொத்தை சொந்தமாக்குவதற்கும் பயன்படுத்துவதற்கும் அகற்றுவதற்குமான உரிமையைக் குறிக்கிறது. உரிமையின் உரிமைக்கு கூடுதலாக, சொத்து உரிமைகள் என்பது வாழ்நாள் முழுவதும் பரம்பரை உடைமைக்கான உரிமை, நிரந்தர (நிரந்தர) சொத்து பயன்பாட்டின் உரிமை, பொருளாதார உடைமை உரிமை மற்றும் செயல்பாட்டு நிர்வாகத்தின் உரிமை, அத்துடன் பல்வேறு வகையான தளர்வுகள் - உரிமை. சொத்தின் வரையறுக்கப்பட்ட பயன்பாடு. மேலும், சொத்தின் உரிமையை மற்றொரு நபருக்கு மாற்றுவது, இந்த சொத்துக்கான குத்தகை உரிமைகள் போன்ற பிற சொத்து உரிமைகளை நிறுத்துவதற்கான அடிப்படை அல்ல.

ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பொருளுக்கு சொத்து உரிமைகளைப் பிரிப்பது பின்வருமாறு மேற்கொள்ளப்படலாம்:

1. உடல் பிரிப்பு என்பது ஒரு சொத்தை பகுதிகளாகப் பிரிப்பது: அடித்தளம், தளங்கள் போன்றவை. ஒரு நில சதிக்கு - வான்வெளி, பூமியின் மேற்பரப்பு மற்றும் அதன் அடிமண் ஆகியவற்றுக்கான உரிமைகளைப் பிரித்தல், நிலத்தை தனித்தனி அடுக்குகளாகப் பிரித்தல்.

2. உரிமையின் நேரத்தின்படி பிரித்தல் - பல்வேறு வகையான குத்தகை, வாழ்நாள் உரிமை, எதிர்கால சொத்து உரிமைகள் போன்றவை.

3. உடைமையின் சொத்து உரிமைகளின் மொத்தப் பிரிப்பு - உடைமை உரிமை, நிலையான கால அல்லது நிரந்தரப் பயன்பாடு, அகற்றல், வாழ்நாள் முழுவதும் (பரம்பரை) உடைமை, பொருளாதார மேலாண்மை, செயல்பாட்டு மேலாண்மை மற்றும் சொத்தின் வரையறுக்கப்பட்ட பயன்பாட்டுக்கான உரிமை.

4. பங்கேற்பாளர்களிடையே சொத்து உரிமைகளைப் பகிர்தல் - கூட்டு குத்தகை, கூட்டாண்மை, கூட்டு-பங்கு நிறுவனங்கள், விருப்பங்கள், அறக்கட்டளைகள், விற்பனை விதிமுறைகளுடன் ஒப்பந்தங்கள்.

5. உரிமைகள் மூலம் பிரித்தல் - அடமானங்கள், வரி உரிமைகள், நீதித்துறை உரிமைகள், சமபங்கு.

சொத்து உரிமைகள் மற்றும் அவற்றின் உகந்த கலவையின் மொத்தப் பிரிப்பு மேலே உள்ள வகைகளின் சொத்து உறவுகளின் நடைமுறையில் பயன்பாடு, ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பை அதிகரிக்க உங்களை அனுமதிக்கிறது.

சந்தை சூழல் தொடர்பான கோட்பாடுகள்

இந்தக் கொள்கைகளின் குழுவில் சார்பு, இணக்கம், வழங்கல் மற்றும் தேவை, போட்டி மற்றும் மாற்றத்தின் கொள்கை ஆகியவை அடங்கும்.

சார்பு கொள்கை

சார்பு கொள்கை (அல்லது வெளிப்புற செல்வாக்கின் கொள்கை) கூறுகிறது: பல்வேறு சுற்றுச்சூழல் காரணிகள் ஒரு சொத்தின் மதிப்பை பாதிக்கின்றன. இந்த காரணிகள் - ஒரு குறிப்பிட்ட பொருளின் மீது அவற்றின் செல்வாக்கின் அளவைப் பொறுத்து - முக்கிய மற்றும் கூடுதல் என பிரிக்கப்படுகின்றன; செல்வாக்கு மண்டலத்தைப் பொறுத்து - காலநிலை, புவியியல், பிராந்திய, சமூக, பொருளாதார, சுற்றுச்சூழல், மக்கள்தொகை, சட்ட, சர்வதேச, நகர்ப்புற திட்டமிடல், தொழில் மற்றும் தொழில்நுட்பம். இதையொட்டி, பொருளாதார காரணிகளையும் பல்வேறு அளவுகோல்களின்படி வேறுபடுத்தலாம்: நிதி, ஒழுங்குமுறை மற்றும் பிற. ஒரு நிபுணர் மதிப்பீட்டாளர் எல்லா சந்தர்ப்பங்களிலும், ஒரு சொத்தின் மதிப்பை பாதிக்கும் முக்கிய காரணியாகும் என்பதை நினைவில் கொள்ள வேண்டும், மேலும் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பின் பகுப்பாய்வு அதனுடன் தொடங்க வேண்டும். வளர்ந்த உள்கட்டமைப்புக்கு (பயனர் சந்தையுடனான இணைப்பு) சொத்தின் அருகாமையும் முக்கிய காரணிகளில் அடங்கும்: சாலைகள், ஷாப்பிங் மற்றும் கலாச்சார மையங்கள் போன்றவை, அதாவது. பயனர் சந்தையுடன் வருவாய் நீரோடைகள் எவ்வாறு தொடர்புடையவை என்பதை மதிப்பீட்டாளர் நிறுவ வேண்டும். இந்த இரண்டு காரணிகள் - பொருளின் இருப்பிடம் மற்றும் பயனர் சந்தையுடனான அதன் உறவு - ஒன்றாக "ரியல் எஸ்டேட்டின் பொருளாதார இருப்பிடம்" என்ற கருத்தை உருவாக்குகிறது. இந்த மொத்த காரணி சொத்தின் மதிப்பில் மிகப்பெரிய தாக்கத்தை ஏற்படுத்துகிறது. நிபுணர் மதிப்பீட்டாளர் சுற்றுச்சூழல் காரணிகளின் தாக்கத்தை கண்டறிந்து அளவிட வேண்டும்:

மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் மதிப்பு மற்றும் விற்பனை ஒப்பீட்டு முறையைப் பயன்படுத்தி அந்த மதிப்பில் பொருத்தமான மாற்றங்களைச் செய்யுங்கள்;

வருமான அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி பணப்புழக்கத்தின் அளவு;

செலவு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி மாற்று செலவு அல்லது மாற்று செலவை நிர்ணயிக்கும் போது செலவு நிலை.

இணக்கத்தின் கொள்கை.

தற்போதைய சந்தை தரநிலைகளை பூர்த்தி செய்யாத ஒரு சொத்து குறைந்த மதிப்பைக் கொண்டுள்ளது என்று இணக்கக் கொள்கை கூறுகிறது. ஒரு நிபுணத்துவ மதிப்பீட்டாளர், கொடுக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் சந்தைக்கான இணக்கத் தரங்களை அறிந்துகொள்வது மட்டுமல்லாமல், எதிர்காலத்தில் மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் மதிப்பை எதிர்பார்க்கும் வகையில் அவற்றின் வளர்ச்சிப் போக்குகளையும் கண்காணிக்க வேண்டும்.

வழங்கல் மற்றும் தேவையின் கொள்கை.

ஒரு சொத்துக்கான தேவை அவர்களுக்கு உண்மையான தேவை. வழங்கல் என்பது ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் கிடைக்கும் பொருட்களின் எண்ணிக்கை மற்றும் அதன் வரம்புக்குட்பட்ட விநியோகம்.

வழங்கல் மற்றும் தேவையின் கொள்கையின் சாராம்சம் ஒரு சொத்தின் தேவைக்கும் அதன் வரையறுக்கப்பட்ட விநியோகத்திற்கும் இடையிலான உறவை அடையாளம் காண்பதாகும்.

ஒரு சொத்துக்கான தேவை அதன் பயன் (பயனரின் தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்யும் திறன்) மற்றும் கிடைக்கும்தன்மை ஆகியவற்றால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது, ஆனால் சாத்தியமான நுகர்வோரின் கடனளிப்பால் வரையறுக்கப்படுகிறது. குறைந்த தேவை மற்றும் அதிக வழங்கல், பொருளின் விலை குறைகிறது. மாறாக, ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் தேவை மற்றும் வழங்கல் சமநிலையில் இருந்தால், பொருளின் சந்தை மதிப்பு நிலையானதாக இருக்கும்.

ஒரு விதியாக, ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களுக்கான தேவை விநியோகத்தை விட ஏற்ற இறக்கங்களுக்கு உட்பட்டது என்பதை நிபுணர் மதிப்பீட்டாளர்கள் நினைவில் கொள்ள வேண்டும், ஏனெனில் பண விநியோகத்தில் கூர்மையான மாற்றம் (உதாரணமாக, நிதி நிறுவனங்களின் திவால்தன்மையின் விளைவாக) மற்றும் உணர்ச்சி மனநிலைகள் ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனையின் நேரம், முதலியன ரியல் எஸ்டேட் கட்டுமானத்தை விட குறுகிய காலத்தில் நிகழ்கின்றன, இது சந்தையில் கூடுதல் விநியோகத்தை உருவாக்குகிறது. வழங்கல் மற்றும் தேவையின் விகிதத்தில் இந்தத் திறனைப் பற்றிய அறிவு ஒரு நிபுணத்துவ மதிப்பீட்டாளரை ஒரு சொத்தின் மதிப்பை மிகவும் துல்லியமாக கணிக்க அனுமதிக்கிறது.

குடியிருப்பு வளாகங்களுக்கு, வழங்கல் மற்றும் தேவை விகிதம் மக்கள்தொகையின் மக்கள்தொகை அமைப்பு, ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் நுகர்வோர் பொருட்களின் விலையின் அளவு, விளம்பர பிரச்சாரத்தின் தீவிரம், புதிய சட்டங்கள் மற்றும் விதிமுறைகள், கடன்களின் விலை, சொத்து வரி மற்றும் மற்ற காரணிகள்.

நிபுணத்துவ மதிப்பீட்டாளர், சொத்து மதிப்புக்கான வழங்கல் மற்றும் தேவையின் விகிதத்தை கணிக்க வேண்டும், இந்த விகிதத்தின் செல்வாக்கின் அளவு மற்றும் ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பில் மேலே உள்ள அனைத்து காரணிகளையும் தீர்மானிக்க வேண்டும்.

போட்டியின் கொள்கை.

போட்டி என்பது போட்டி, எந்தவொரு செயலிலும் போட்டி. எல்லா மனிதர்களும் இயல்பாகவே போட்டி உள்ளவர்கள். சில வகையான நடவடிக்கைகளில் அதிகப்படியான லாபம் வரும்போது போட்டி அல்லது போட்டி வியத்தகு அளவில் அதிகரிக்கிறது. இந்த விஷயத்தில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை விதிவிலக்கல்ல. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் சூப்பர் லாபம் கிடைத்தால் (இது சந்தையின் இந்தத் துறையில் வழக்கமாக உருவாகும் லாபத்தை விட அதிகமாக இருக்கும் லாபம்), தொழில்முனைவோர் இந்த சந்தையில் நுழைய முனைகிறார்கள். அதிகரித்து வரும் போட்டி சந்தையில் சப்ளை அதிகரிக்க வழிவகுக்கிறது. தேவை அதிகரிக்கவில்லை என்றால், இந்த வழக்கில் ரியல் எஸ்டேட் விலை குறைகிறது, மேலும் தொழில்முனைவோரின் லாபம் குறைகிறது. மாறாக, போட்டி பலவீனமடையும் போது, ​​விநியோகம் குறைகிறது மற்றும் தேவை குறையவில்லை என்றால், ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் விலைகள் மற்றும் தொழில்முனைவோரின் லாபம் உயரும்.

நியாயமான போட்டி ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் பொருள்கள் மற்றும் சேவைகளின் தரத்தை மேம்படுத்த தூண்டுகிறது, அதே நேரத்தில் அதிகப்படியான போட்டி லாபம் குறைவதற்கு வழிவகுக்கிறது.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் போட்டி இல்லாத நிலையில் (இது ஏகபோக போட்டியுடன் நிகழ்கிறது), ஒரு பொருளின் சந்தை மதிப்பை தீர்மானிக்க முடியாது, ஏனெனில் சந்தை மதிப்பு போட்டி சந்தையில் மட்டுமே உருவாகிறது.

மாற்றத்தின் கொள்கை.

சொத்து (உதாரணமாக, உடல் தேய்மானம் மற்றும் கண்ணீர்) மற்றும் சொத்தின் மதிப்பை பாதிக்கும் அனைத்து சுற்றுச்சூழல் காரணிகளும் மாற்றத்திற்கு உட்பட்டவை.

மாற்றங்களின் மிகவும் சிறப்பியல்பு வகைகள் வாழ்க்கை சுழற்சிகள் என்று அழைக்கப்படுகின்றன. இந்த மாற்றங்கள் ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களையும், மாவட்டங்கள் (நகரங்கள்), தொழில்கள் மற்றும் ஒட்டுமொத்த சமூகத்தையும் பாதிக்கின்றன.

பின்வரும் முக்கிய வாழ்க்கை சுழற்சிகள் வேறுபடுகின்றன.

1. தோற்றம் (வடிவமைப்பு, ஒரு பொருளின் கட்டுமானம், ஒரு தொழில் உருவாக்கம், பகுதி, முதலியன).

2. வளர்ச்சி (ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பொருளின் செயல்பாட்டிலிருந்து வருமானத்தின் வளர்ச்சியின் காலம், ஒரு மாவட்டம் (நகரம்), தொழில், முதலியவற்றின் விரைவான வளர்ச்சி).

3. ஸ்திரத்தன்மை, சமநிலை காலம் (நிலையான வருமானம், ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் நுகர்வோரின் சுவைகள், பகுதியின் உள்கட்டமைப்பு போன்றவை).

4. சரிவு (ரியல் எஸ்டேட் தேவை குறைதல், லாபம் குறைதல், தொழிலில் உற்பத்தி சரிவு போன்றவை).

வாழ்க்கைச் சுழற்சிகளைக் கருத்தில் கொண்டு, ஒரு நிபுணர் மதிப்பீட்டாளர் சட்டமன்ற, மக்கள்தொகை, சர்வதேச, அறிவியல் மற்றும் தொழில்நுட்ப, நகர்ப்புற மற்றும் சமூக செயல்முறைகள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் எதிர்வினை ஆகியவற்றை பகுப்பாய்வு செய்து கணிக்க வேண்டும்.

சிறந்த மற்றும் மிகவும் திறமையான பயன்பாட்டின் கொள்கை

மிக உயர்ந்த மற்றும் சிறந்த பயன்பாட்டின் கொள்கை பின்வருமாறு வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது: இது நியாயமான மற்றும் சாத்தியமான பயன்பாடாகும், மதிப்பீட்டின் பயனுள்ள தேதியில் பொருளின் மிக உயர்ந்த தற்போதைய மதிப்பை வழங்குகிறது.

இந்த கொள்கையின் மற்றொரு வரையறை அறியப்படுகிறது: இது ஒரு சொத்தைப் பயன்படுத்துவதற்கான ஒரு விருப்பமாகும், இது நியாயமான மற்றும் சாத்தியமானவற்றில் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்டது, இது நிலத்தின் மிக உயர்ந்த மதிப்புக்கு வழிவகுக்கிறது. கொள்கையின் அத்தகைய வரையறை பொதுவாக குறிப்பிடத்தக்க உடைகள் கொண்ட கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் மதிப்பீட்டையும், இலவச நிலத்தின் மதிப்பீட்டையும் குறிக்கிறது.

ஒரு கட்டிடத்தின் (கட்டுமானம்) செலவு தீர்மானிக்கப்பட்டால், இந்த வகை ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடும்போது, ​​சிறந்த மற்றும் மிகவும் திறமையான பயன்பாட்டின் கொள்கையின் முதல் வரையறையால் ஒருவர் வழிநடத்தப்பட வேண்டும். இந்த விஷயத்தில், இந்த பொருளைப் பயன்படுத்துவதற்கான சாத்தியமான விருப்பங்களைத் தேர்ந்தெடுக்கும்போது, ​​மதிப்பீட்டின் போது ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட விருப்பத்தை விலக்குவது சாத்தியமாகும், ஏனெனில் ரியல் எஸ்டேட்டின் இத்தகைய பயன்பாடு நிலத்தின் சதித்திட்டத்தின் சிறந்த மதிப்பு வரை ஒரு காலத்திற்கு மட்டுமே. மிகவும் திறமையான பயன்பாடு முழு சொத்து வளாகத்தின் (நிலம் மற்றும் கட்டிடங்கள்) மதிப்பு மற்றும் கட்டிடத்தை இடிக்கும் செலவை விட அதிகமாக உள்ளது.

மதிப்பீட்டிற்கான மூன்று அணுகுமுறைகளையும் செயல்படுத்துவதற்கு இந்த கொள்கை அடிப்படை (அடிப்படை) மற்றும் அதன் விளக்கம் ஒவ்வொரு குறிப்பிட்ட விஷயத்திலும் குறிப்பிட்ட முக்கியத்துவம் வாய்ந்தது, ஏனெனில் இது மதிப்பு வகையின் தேர்வை பாதிக்கிறது. ஒரு சொத்தின் மிகவும் சாத்தியமான விற்பனை விலையை (சொத்தின் சந்தை மதிப்பு) தீர்மானிக்கும் போது, ​​இந்தக் கொள்கையின் பின்வரும் விளக்கம் மிகவும் பொருத்தமானது: "தற்போதுள்ள சொத்தின் பயன்பாடு", முதலீட்டு மதிப்பை நிர்ணயிக்கும் போது, ​​வலியுறுத்தல் விளக்கம் "சொத்தின் மிகவும் திறமையான பயன்பாடு".

சொத்தின் சிறந்த மற்றும் திறமையான பயன்பாட்டின் பகுப்பாய்வு இரண்டு நிலைகளில் மேற்கொள்ளப்படுகிறது: முதலாவது நிலத்தின் சிறந்த மற்றும் திறமையான பயன்பாட்டைப் பகுப்பாய்வு செய்கிறது, அது இலவசம் போலவும், இரண்டாவது - கட்டிடத்தின் சிறந்த மற்றும் திறமையான பயன்பாடு (கட்டமைப்பு) இந்த தளத்தில் அமைந்துள்ளது.

1.5 சொத்து மதிப்பை பாதிக்கும் காரணிகள்

மற்ற விலையிடல் வழிமுறைகளைப் போலவே, ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பு புறநிலை மற்றும் அகநிலை காரணிகளின் தொகுப்பைப் பொறுத்தது, அவற்றில் பிந்தையது ஒரு குறிப்பிட்ட விற்பனையாளர், வாங்குபவர் மற்றும் (அல்லது) ஒரு பரிவர்த்தனையை முடிக்கும் கட்டத்தில் இடைத்தரகர் நடத்தையுடன் தொடர்புடையது. . அகநிலை காரணிகள், உதாரணமாக, மனோபாவம், அறிவு, நேர்மை, பொறுமை, ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனையில் பங்கேற்பாளர்களின் தனிப்பட்ட விருப்பு வெறுப்புகள் போன்றவை அடங்கும். எனது டிப்ளோமாவின் கட்டமைப்பிற்குள், உளவியல் துறையுடன் தொடர்புடைய இந்த காரணிகள் கருதப்படவில்லை, மேலும் முக்கிய கவனம் புறநிலை காரணிகள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் அவற்றின் செல்வாக்கு செலுத்தப்படுகிறது.

குறிக்கோள் காரணிகள் முக்கியமாக பொருளாதாரம், இறுதியில் குறிப்பிட்ட பரிவர்த்தனைகளின் சராசரி விலை அளவை தீர்மானிக்கிறது.

பொருளாதார காரணிகள் மேக்ரோ பொருளாதாரம் மற்றும் நுண் பொருளாதாரம் என பிரிக்கப்படுகின்றன. முதல் பொது சந்தை நிலைமை தொடர்பான காரணிகள் அடங்கும்: பிராந்தியத்தில் ரியல் எஸ்டேட் தேவை பாதுகாப்பு ஆரம்ப நிலை; புதிய கட்டுமானம் மற்றும் புனரமைப்பின் தொகுதிகள் மற்றும் கட்டமைப்பு; இடம்பெயர்வு காரணிகள்; பரிவர்த்தனைகளின் சட்ட மற்றும் பொருளாதார நிலைமைகள் (வரிகள், கடமைகள் போன்றவை); பணவீக்கத்தின் நிலை மற்றும் இயக்கவியல். மேக்ரோ பொருளாதார காரணிகளில் நீண்டகால காரணிகளும் அடங்கும்: பொருட்கள் (சேவைகள்) மற்றும் ஊதிய நிலைமைகளுக்கான விலைகளின் இயக்கவியலில் உள்ள வேறுபாடு, நிதிகளின் குவிப்பு அளவு மற்றும் ஒத்திவைக்கப்பட்ட தேவையின் அளவை பாதிக்கிறது; ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்ய வாய்ப்புள்ள "பணக்காரர்களின்" புதிய சமூக அடுக்கு உருவாக்கத்தின் வேகம் மற்றும் அளவு; பிராந்தியத்தில் வெளிநாட்டு பணிகளின் அமைப்பின் வளர்ச்சி, முதலியன.

அத்தியாயம் 2. குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டின் பொருளின் மதிப்பீடு

2.1 சொத்தின் விளக்கம்

மதிப்பீட்டின் பொருள் ஒரு தனி அபார்ட்மெண்ட், இரண்டு வாழ்க்கை அறைகள் கொண்டது.

மதிப்பீட்டின் நோக்கம் மேற்கண்ட சொத்தின் மதிப்பை தீர்மானிப்பதாகும்.

ரியல் எஸ்டேட் பொருள் உண்மையான பொருளாக புரிந்து கொள்ளப்படுகிறது, இது உண்மையான சொத்து மற்றும் அதற்கான சட்ட உரிமைகள்.

பொருளை ஆய்வு செய்யும் செயல்

பொருள் முகவரி: ரஷ்யா, நோவோசிபிர்ஸ்க், க்ராஸ்னி வாய்ப்பு, 171/2, பொருத்தமானது. 27. உரிமையாளர்: அப்ரமென்கோ என்.ஐ. BTI சான்றிதழ்கள் எண். 78965784. அபார்ட்மெண்ட் தனியார்மயமாக்கப்பட்டது.

பொருள் மெட்ரோ பாதையில் (வலது கரையில்) அமைந்துள்ளது, போக்குவரத்து நெட்வொர்க் நன்கு வளர்ந்துள்ளது. மெட்ரோ நிலையத்திற்கு "Zaeltsovskaya" 10 நிமிடம். காலில். அருகில் கண்காட்சி மையம் "சைபீரியன் ஃபேர்", ஒரு கேசினோ, ஒரு இரவு விடுதி, ஒரு சிகையலங்கார நிபுணர், ஒரு விளையாட்டு மற்றும் உடற்பயிற்சி மையம், ஒரு கலாச்சார மையம் "எனர்ஜி", ஒரு சினிமா "புரோக்ரஸ்-கினோமிர்", தாவரவியல் பூங்காவில் இருந்து 10 நிமிட நடை.

அருகிலுள்ள மைக்ரோ மார்க்கெட் 10 நிமிட நடையில் அமைந்துள்ளது.

இருப்பிடப் பகுதியின் பகுப்பாய்வு, மதிப்பீட்டின் பொருள் அமைந்துள்ள பகுதியில் உள்ள தொழிலாளர் சந்தையின் உயர் மதிப்பீட்டை வழங்க உங்களை அனுமதிக்கிறது. கடைகள், கல்வி நிறுவனங்களுக்கு அருகாமையில் திருப்திகரமாக மதிப்பிடப்பட்டுள்ளது. வகுப்புவாத சேவைகளின் தரம் மற்றும் பொது ஒழுங்கைப் பாதுகாப்பதற்கான சேவைகள் திருப்திகரமாக மதிப்பிடப்படுகிறது.

மழலையர் பள்ளி, கிளினிக் வீட்டிலிருந்து 5 நிமிடங்கள், பள்ளிகள் மிகவும் தொலைவில் உள்ளன (15 - 20 நிமிடங்கள்).

தொழிற்சாலைகள் அருகாமையில் இருப்பதால் சுற்றுச்சூழல் நிலைமை மோசமாக உள்ளது - நோவோசிபிர்ஸ்க் எலக்ட்ரோவாகும் ஆலை, எக்ரான் ஆலை, பெயரிடப்பட்ட ஆலை. லெனின், நோவோசிபிர்ஸ்க் செமிகண்டக்டர் ஆலை.

வீட்டின் பண்புகள்.

சுவர் பொருள் - குழு. மாடிகளின் மொத்த எண்ணிக்கை 5. மாடிகளின் உயரம் 2.2 மீ. வீடு வீதியில் இருந்து அகற்றப்பட்டு, முற்றங்களில் அமைந்துள்ளது.

கட்டுமான ஆண்டு - 1975. கட்டிடத்தின் பொதுவான தோற்றம் நன்றாக உள்ளது.

நீர் வழங்கல் - மத்திய, வெப்பமூட்டும் - மத்திய, காற்றோட்டம் - இயற்கை, ஆற்றல் வழங்கல் - மத்திய.

அபார்ட்மெண்ட் பற்றிய தகவல்கள்:

இரண்டு அறைகள் கொண்ட அபார்ட்மெண்ட் வீட்டின் 2 வது மாடியில் அமைந்துள்ளது. குடியிருப்பின் மொத்த பரப்பளவு 42 சதுர மீட்டர். மீ, வாழும் பகுதி - 28 சதுர. மீ (ஒரு அறை - 18 சதுர மீட்டர், இரண்டாவது - 10 சதுர மீட்டர்). சமையலறை பகுதி 6 சதுர மீட்டர். மீ, குளியலறை 3.5 sq.m ஆக்கிரமித்துள்ளது. குடியிருப்பில் ஒரு பால்கனி, தொலைபேசி உள்ளது. ஜன்னல்கள் மேற்கு நோக்கியவை. குடியிருப்பின் பொதுவான பார்வை திருப்திகரமாக உள்ளது.

அபார்ட்மெண்டின் தளவமைப்பு மற்றும் நுழைவாயிலில் அதன் இருப்பிடத்தின் திட்டம் பின் இணைப்பு 1 இல் வழங்கப்பட்டுள்ளன.

எனவே, முதல் தோராயத்தில் பொருளின் இருப்பிடம் மற்றும் நிலை பற்றிய பகுப்பாய்வு, பொருளின் அதிக விலையைப் பற்றி பேச அனுமதிக்கிறது.

பின்வரும் அனுமானங்களின்படி மதிப்பீடு செய்யப்பட்டது:

பொறியியல் நெட்வொர்க்குகளின் சிறப்பு ஆய்வு மேற்கொள்ளப்படவில்லை;

மதிப்பீட்டின் பொருளில் மறைக்கப்பட்ட குறைபாடுகள் இல்லை, கட்டிடத்தின் துணை சட்டத்தில் உள்ள குறைபாடுகள் உட்பட, அதன் மதிப்பை பாதிக்கலாம்;

சொத்து அனைத்து சுகாதார மற்றும் சுற்றுச்சூழல் தரங்களுடன் இணங்குகிறது;

மதிப்பீட்டில் நம்பகமான ஆதாரங்கள் பயன்படுத்தப்பட்டன.

2.2 வருமான அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி குடியிருப்புச் சொத்தின் மதிப்பீடு

நேரடி மூலதனமாக்கல் முறை மூலம் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு

குடியிருப்பு சொத்து மதிப்பீட்டு நோக்கங்களுக்காக மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தை கணக்கிட, எளிமைப்படுத்தப்பட்ட எல்வுட் முறையைப் பயன்படுத்த வேண்டும்.

R= Υ - ஆப் * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

எங்கே R - மூலதன விகிதம்;

Υ - ஈக்விட்டி மீதான வருவாய் விகிதம்;

ஆப் - காலத்திற்கான சொத்தின் மதிப்பில் சாத்தியமான அதிகரிப்பு;

SFS என்பது திட்டமிடப்பட்ட வைத்திருக்கும் காலத்திற்கான Υ விகிதத்தில் திருப்பிச் செலுத்தும் காரணியாகும்;

CHOD - நிகர இயக்க வருமானம்;

TC என்பது தற்போதைய மதிப்பு.

நிகர இயக்க வருமானத்தை பின்வரும் சூத்திரத்தைப் பயன்படுத்தி தீர்மானிக்க முடியும்:

CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)

EI என்பது பயனுள்ள மொத்த வருமானம், இது பின்வருமாறு வரையறுக்கப்படுகிறது:

EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)

PVH என்பது 1 வருடத்திற்கான சாத்தியமான மொத்த வருமானம் ஆகும், பொருள் முழுவதுமாக குத்தகைக்கு விடப்பட்டதாகக் கருதினால்,

PP - வேலையின்மை வாய்ப்புகளால் மதிப்பிடப்பட்ட இழப்புகள் (3%),

DD - மற்ற வருமானம்.

Υ - வழக்கமான முதலீட்டாளருக்கு ஏற்ற உண்மையான வருமானத்தைக் குறிக்கிறது.

நிதி திருப்பிச் செலுத்தும் விகிதம் பின்வரும் சூத்திரத்தால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது:

SFS= i / (l+i)n-1 , (1.4)

இதில் n என்பது காலங்களின் எண்ணிக்கை;

i - தள்ளுபடி விகிதம் (பங்கு மீதான வருவாய் விகிதம்).

நேரடி மூலதனமாக்கல் முறையைப் பயன்படுத்தி, அடுத்தடுத்த விற்பனையுடன் வாடகை வருமானத்தைப் பெறுவதற்காக இரண்டு அறைகள் கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலையை நாங்கள் தீர்மானிப்போம்.

வாடகை - 12000 ரூபிள். / மாதம் சாத்தியமான வேலையில்லா நேரம் - 3% இயக்க செலவுகள் - 1200 ரூபிள். /மாதம் ஈக்விட்டி மீதான வருவாய் விகிதம் 15%. பதவிக்காலம் 5 ஆண்டுகள். திட்டமிட்ட செலவு அதிகரிப்பு 40% ஆகும்.

சுட்டிக்காட்டப்பட்ட நிபந்தனைகளின் கீழ் திருப்பிச் செலுத்தும் விகிதம் 0.086 ஆக இருக்கும்:

SFS = 0.15 / (1+ 0.15) 5-1 = 0.086.

பின்னர் மூலதன விகிதம் 0.1583 க்கு சமமாக இருக்கும்:

ஆர் = 0.15 - 0.40 * 0.139 = 0.0944.

சூத்திரம் (1.3) மூலம் கணக்கிடப்பட்ட பயனுள்ள மொத்த வருமானம் 139680 ரூபிள்களுக்கு சமமாக இருக்கும்:

EVD \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0.03 \u003d 139680 ரூபிள்.

இந்த நிபந்தனைகளின் கீழ் ஒரு சொத்தை வைத்திருப்பதன் மூலம் நிகர இயக்க வருமானம் 125,280 ரூபிள் ஆகும்:

CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 ரூபிள்.

சொத்தின் தற்போதைய மதிப்பை சூத்திரத்தால் தீர்மானிக்க முடியும்:

TS = CHOD / R, (1.5)




எங்கே R - மூலதன விகிதம்;

CHOD - ஒரு சொத்தின் உரிமையிலிருந்து நிகர இயக்க வருமானம்.

எனவே, மதிப்பிடப்பட்ட குடியிருப்பு சொத்தின் தற்போதைய மதிப்பு 1,327,118.6 ரூபிள் ஆகும்:

TS \u003d 125280 / 0.0944 \u003d 1327118.6 pyb.

மதிப்பீட்டின் அடுத்த கட்டத்தில், எதிர்கால வருமானத்தை தள்ளுபடி செய்வதன் மூலம் பொருளின் மதிப்பை தீர்மானிப்போம்.

எதிர்கால வருவாயை தள்ளுபடி செய்வது என்பது வருமானம் ஈட்டும் ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களை தற்போதைய மதிப்பாக மதிப்பிடுவதற்குப் பயன்படுத்தப்படும் ஒரு முறையாகும், ஒரு பொருளை வைத்திருப்பதன் மூலம் எதிர்பார்க்கப்படும் எதிர்கால நன்மைகள்.

ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளின் எதிர்கால நன்மைகள் பின்வருமாறு:

வசதியின் உரிமையின் போது நிகர இயக்க வருமானத்தின் வடிவத்தில் ரசீதுகளின் அதிர்வெண்;

மறுசீரமைப்பு - வைத்திருக்கும் காலத்தின் காலாவதிக்குப் பிறகு பொருளின் விற்பனையிலிருந்து வருமானம்.

சொத்தின் தற்போதைய மதிப்பு பின்வருமாறு தீர்மானிக்கப்படுகிறது:

TS = TS (PPD) + TS (P), (1.6)

PPD என்பது வருமான ஓட்டங்களின் அதிர்வெண் ஆகும்;

Ρ - தலைகீழ்;

TC என்பது தற்போதைய மதிப்பு.

ஒரு பொருளின் மதிப்பு, தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட எதிர்கால வருவாய் முறையைப் பயன்படுத்தி கணக்கிடப்படுகிறது, இது அனைத்து எதிர்கால பணப்புழக்கங்கள் மற்றும் மாற்றங்களின் தற்போதைய மதிப்பாகும், இது ஆபத்து அளவு மற்றும் மாற்று பயன்பாட்டு நிகழ்வுகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது.

முன்மொழியப்பட்ட முறையின்படி செலவைக் கணக்கிடுவதற்கான வழிமுறை பின்வருமாறு.

நிலை 1. எதிர்கால வருமானத்தின் முன்னறிவிப்பு மற்றும் சொத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட மறுவிற்பனை மதிப்பு:

முன்னறிவிப்பு காலத்தின் மதிப்பை தீர்மானித்தல்;

வருமானத்தைப் பெறுவதற்கான அதிர்வெண்ணைத் தீர்மானித்தல்.

நிகர இயக்க வருமானம் (NOR) முன்னறிவிப்பு அடிப்படையாக பயன்படுத்தப்படுகிறது.

தலைகீழ் கணக்கீடு, அதாவது. ஒரு பொருளின் விற்பனையிலிருந்து கிடைக்கும் வருமானம், சொத்தின் மதிப்பில் சாத்தியமான மாற்றங்களை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது. விற்பனைச் செலவுகளுடன் தொடர்புடைய செலவுகள் மறுசீரமைப்புச் செலவில் இருந்து கழிக்கப்படும்.

நிலை 2. தள்ளுபடி விகிதம் கணக்கீடு.

தள்ளுபடி விகிதம் என்பது எதிர்காலத்தில் பெறப்பட்ட பணத்தின் தற்போதைய மதிப்பைக் கணக்கிடப் பயன்படும் ஒரு காரணியாகும்.

தள்ளுபடி விகிதம் மூலதன முதலீடுகளின் செயல்திறனைக் காட்டுகிறது, திட்டமிடப்பட்ட தொகையைப் பெறுவதற்கான அபாயத்தை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது. கொடுக்கப்பட்ட சந்தையில் உள்ள ஒத்த சொத்துக்களில் முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் மூலதன முதலீடுகளைப் பெற எதிர்பார்க்கும் சராசரி வருமான விகிதமாக தள்ளுபடி விகிதம் தேர்ந்தெடுக்கப்படுகிறது.

தள்ளுபடி விகிதம் நேரடியாக ஆபத்தைப் பொறுத்தது என்பதால், சராசரி முதலீட்டாளர் இந்த சொத்தில் பணத்தை முதலீடு செய்வதோடு தொடர்புடைய அபாயத்தின் அளவை எவ்வளவு அதிகமாக மதிப்பிடுகிறார் என்பதன் மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

எனவே, அதிக ஆபத்து நிலை, அதிக தள்ளுபடி விகிதம் மற்றும், அதன்படி, எதிர்கால வருமானத்தின் தற்போதைய மதிப்பு ரியல் எஸ்டேட்டின் தற்போதைய மதிப்பைக் காட்டிலும் குறைவாகவும் குறைவாகவும் இருக்கும்.

நிலை 3. கூட்டு வட்டி நுட்பத்தைப் பயன்படுத்தி பணப்புழக்கங்களின் எதிர்கால மதிப்பை தற்போதைய மதிப்பாக மாற்றுதல்.

СР = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1.7)




அங்கு Δ - பொருளின் மதிப்பில் அதிகரிப்பு அல்லது குறைதல்;

СР - தலைகீழ் செலவு;

J - அறிக்கையிடல் காலத்திற்கான பொருளின் மதிப்பில் ஏற்படும் மாற்றங்களின் பங்கு (0.4).

சொத்தின் தற்போதைய மதிப்பு பின்வரும் சூத்திரத்தைப் பயன்படுத்தி கணக்கிடப்படுகிறது:

ஐ - ஈக்விட்டி மீதான வருவாய் விகிதம்;

n - முன்னறிவிப்பு காலம்.

நிகர இயக்க வருமானம் நேரடி மூலதனமாக்கல் முறையைப் பயன்படுத்தி மேலே கணக்கிடப்பட்டது மற்றும் சொத்து மதிப்பு 125,280 ரூபிள் ஆகும்.

வருடத்திற்கு 1 முறை அதிர்வெண் கொண்ட ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பொருளின் செயல்பாட்டிலிருந்து வருமானத்தைப் பெறுவோம் என்று வைத்துக்கொள்வோம். இந்த வழக்கில், சொத்தின் தற்போதைய மதிப்பு 1346178 ரூபிள் ஆகும்:

TC = 125280 / (1+ 0.15) + 125280 / (1 + 0.15)2 + 125280 / (1+ 0.15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0.4) / (1+0.15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0.696

TC = 1346178 ரூபிள்.

மதிப்பீட்டின் போது, ​​சொத்திலிருந்து வரும் பணப்புழக்கங்களின் எதிர்கால மதிப்பை மதிப்பிட முடியும்.

SR \u003d 1346178 * (1 + 0.4) \u003d 1884649 ரூபிள்,

இவ்வாறு, 5 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு, மதிப்பிடப்பட்ட அபார்ட்மெண்ட் 1,884,649 ரூபிள்களுக்கு விற்கப்படலாம்.

2.3 ஒப்புமைகளின் விற்பனையை ஒப்பிடுவதன் மூலம் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பீடு

அணுகுமுறையின் சாராம்சம் என்னவென்றால், சொத்து மதிப்பீட்டை விற்பனைக்கு வைக்கப்பட்டுள்ள பிற சொத்துகளுடன் ஒப்பிடுவதாகும்.

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையின் அடிப்படைக் கொள்கை மாற்றுக் கொள்கையாகும். சந்தையில் ஒரே மாதிரியான பல பண்புகள் இருந்தால், ஒரு பகுத்தறிவு வாங்குபவர் ஒரு பொருளுக்கு இதேபோன்ற பயன்பாட்டின் மற்றொரு சொத்தைப் பெறுவதற்கு செலவாகும் தொகையை விட அதிகமாக செலுத்த மாட்டார் என்று அது கூறுகிறது.

மதிப்பீட்டு படிகள்:

1. சந்தை ஆராய்ச்சி;

2. தரவு சேகரிப்பு மற்றும் சரிபார்ப்பு;

3. தரவு பகுப்பாய்வு மற்றும் ஒப்பீடு;

4. திருத்தம்;

5. தரவு சமரசம்.

மதிப்பிடப்படும் சொத்துக்கு ஒப்பான விற்பனை மற்றும் விற்பனைக்கான சொத்துக்களை அடையாளம் காண சந்தை ஆராய்ச்சி நடத்தப்படுகிறது.

மதிப்பீட்டு அறிக்கையில் ஒப்பிடக்கூடியதாகப் பயன்படுத்தப்படும் ஒவ்வொரு விற்பனையும் மதிப்பீட்டாளரால் தனிப்பட்ட முறையில் சரிபார்க்கப்பட வேண்டும்.

ஒவ்வொரு பொருளையும் மதிப்பீடு செய்யப்படும் பொருளுடன் ஒப்பிட்டு வேறுபாடுகளை பகுப்பாய்வு செய்வது அவசியம்:

விற்பனை தேதி;

உடல் பண்புகள்;

இடம்;

விற்பனை விதிமுறைகள்.

மதிப்பீட்டின் அடுத்த கட்டம் சரிசெய்தல் ஆகும். இந்த நிலையின் சாராம்சம், தற்போதுள்ள வேறுபாடுகளுக்கு ஏற்ப ஒவ்வொரு ஒப்பிடக்கூடிய பொருளுக்கும் விற்பனை விலைகளை சரிசெய்வது அல்லது விலைகளைக் கேட்பது.

மதிப்பு சரிசெய்தல் அனலாக்ஸின் விற்கப்பட்ட பொருளின் விலையை ஒரு குறிப்பிட்ட அளவு மூலம் மாற்றுகிறது, இதில் அனலாக் பொருளின் பண்புகள் மற்றும் மதிப்பிடப்படும் பொருளின் வேறுபாடுகள் மதிப்பிடப்படுகின்றன.

பரிவர்த்தனை நேரம், இருப்பிடம் மற்றும் இயற்பியல் பண்புகள் தொடர்பான வேறுபாடுகளை சரிசெய்ய சதவீத சரிசெய்தல் பயன்படுத்தப்படுகிறது.

அடுத்தடுத்த திருத்தங்கள். அவற்றின் தனித்தன்மை என்னவென்றால், சதவீத மாற்றங்களைச் செய்யும் வரிசையைப் பொறுத்து, வேறுபட்ட முடிவைப் பெற முடியும்.

அனைத்து தனிப்பட்ட திருத்தங்களையும் பெருக்குவதன் மூலம் ஒட்டுமொத்த திருத்தங்கள் பெறப்படுகின்றன. இந்த வழக்கில், வரிசை தேவையில்லை.

இறுதி மதிப்பானது, கிடைக்கக்கூடிய அனைத்து தகவல்களின் பகுப்பாய்வின் அடிப்படையில் மதிப்பீட்டாளரால் செய்யப்பட்ட ஒரு தீர்ப்பாகும். எளிமையான சராசரி எப்போதும் துல்லியமான முடிவுக்கு வழிவகுக்காது, மேலும், ஒரு எண்ணை விலைக் குறிகாட்டியாகத் தேர்வு செய்வது எப்போதும் அவசியமில்லை. மதிப்புகளின் வரம்பைப் பயன்படுத்துவது மிகவும் சரியானது.

சந்தை ஒப்புமைகளை ஒப்பிடும் முறையைப் பயன்படுத்துவதற்கு, Zaeltsovsky மாவட்டத்தில் (சைபீரியன் ஃபேர், தாவரவியல் பூங்கா) விற்பனைக்கு வழங்கப்படும் பத்து இரண்டு அறை அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் பற்றிய தரவுகளை சேகரிக்க வேண்டியது அவசியம். ஒத்த அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் பற்றிய தரவு பின் இணைப்பு 2 இல் அட்டவணை 1 இல் உள்ள அட்டவணையில் வழங்கப்பட்டுள்ளது.

வழங்கப்பட்ட பத்து அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் ஒவ்வொன்றும் செலவு முறையின் குணகங்களால் வகைப்படுத்தப்பட வேண்டும் மற்றும் முடிவுகள் அட்டவணையில் சுருக்கப்பட்டுள்ளன.

அபார்ட்மெண்ட் Ksozh இன் மொத்த மற்றும் வாழும் பகுதியின் விகிதம் - அபார்ட்மெண்ட் மற்றும் அதன் வாழும் பகுதியின் மொத்த பரப்பளவு விகிதத்தை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது. இது சமமாக எடுக்கப்படுகிறது:

0.95 - விகிதம் 1.50 க்கும் குறைவானது

1.00 - விகிதம் 1.50 முதல் 1.66 வரை

1.05 - விகிதம் 1.66 முதல் 2.00 வரை

1.10 - 2.00க்கு மேல்.

பால்கனி அல்லது லாக்ஜியா Kbl இருப்பதன் குணகம்:

ஒரு பால்கனியில் இருந்தால், இந்த குணகம் 1.00;

ஒரு லோகியா முன்னிலையில் - 1.05;

அவர்கள் இல்லாத நிலையில் - 0.95;

இரண்டு அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட பால்கனிகள் அல்லது லோகியாக்கள் இருந்தால் - 1.10.

கட்டிடத்தின் முதல் அல்லது கடைசி மாடியில் அடுக்குமாடி குடியிருப்பு அமைந்திருந்தால் கேட் மாடி குணகம் 0.90 ஆகும். மற்ற எல்லா நிகழ்வுகளிலும் - 1.00.

கிஸ் அறைகளின் தனிமைப்படுத்தல் குணகம் இதற்கு சமமாக எடுக்கப்படுகிறது:

1.04 - அனைத்து அறைகளும் தனிமைப்படுத்தப்பட்டுள்ளன;

0.96 - இரண்டு-அறை அடுக்குமாடிகளில் அருகிலுள்ள அறைகள், அல்லது 3-6 அறை அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் ஒன்றுக்கு மேற்பட்ட நடைப்பயண அறைகள்;

1.00 - மற்ற எல்லா நிகழ்வுகளிலும்.

லிஃப்ட் கிளிஃபின் கிடைக்கும் குணகம் இதற்கு சமமாக எடுக்கப்படுகிறது:

1.03 - 5 அல்லது அதற்கும் குறைவான தளங்களைக் கொண்ட வீடுகளில் ஒரு லிஃப்ட் உள்ளது;

1.00 - 5 மாடிகளுக்கு மேல் உள்ள வீடுகளில் லிஃப்ட் உள்ளது, அல்லது 5 அல்லது அதற்கும் குறைவான தளங்களைக் கொண்ட வீடுகளில் இல்லை;

0.97 - 5 மாடிகளுக்கு மேல் உள்ள வீடுகளில் லிஃப்ட் இல்லை.

Kvys வளாகத்தின் உயரத்தின் குணகம் இதற்கு சமம்:

0.98 - வளாகத்தின் உயரம் 2.5 மீட்டருக்கும் குறைவாக உள்ளது;

1.00 - வளாகத்தின் உயரம் 2.50 மீ முதல் 2.80 மீ வரை;

1.02 - வளாகத்தின் உயரம் 2.80 மீ முதல் 3.00 மீ வரை;

1.04 - 3.00 முதல் 3.40 மீ வரை வளாகத்தின் உயரம்;

1.06 - வளாகத்தின் உயரம் 3.40 மீட்டருக்கு மேல்.

குப்பை சரிவு K mus இன் கிடைக்கும் குணகம் இதற்கு சமமாக எடுக்கப்படுகிறது:

1.02 - 5 தளங்களுக்கும் குறைவான வீடுகளில் கிடைக்கும்;

0.97 - 5 மாடிகளுக்கு மேல் உள்ள வீடுகளில் இல்லை;

1.00 - மற்ற சந்தர்ப்பங்களில்.

சமையலறை Kk இன் பரப்பளவைக் கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளும் குணகம்:

0.95 - 6 சதுர மீட்டர் வரை சமையலறை பகுதி கொண்டது. மீ;

1.00 - 6 சதுர மீட்டர் பரப்பளவில். மீ முதல் 9 சதுர மீட்டர் வரை. மீ

1.02 - 9 சதுர மீட்டர் பரப்பளவில். மீ முதல் 12 சதுர மீட்டர் வரை. மீ;

1.10 - 12 சதுர மீட்டருக்கு மேல். மீ.

ஒவ்வொரு சொத்துக்கான குணகங்களின் மதிப்புகள் பின்னிணைப்பு 2 இல் அட்டவணை 2 இல் வழங்கப்பட்டுள்ளன. அட்டவணை 2 இல் கணக்கிடப்பட்ட இரண்டு அறைகள் கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் சமமான விலை, ஐந்து மாடி கட்டிடத்தில் இரண்டு அறைகள் கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலை ஆகும். மொத்த மற்றும் வாழும் பகுதியின் விகிதம் 1.5 முதல் 1.66 வரை, ஒரு பால்கனியுடன், நடுத்தர தளத்தில், கூரை உயரம் 2.5 மீட்டருக்கு மேல், குப்பை சரிவு இல்லாமல், சமையலறை பகுதி 6 முதல் 9 மீ வரை.

மதிப்பிடப்பட்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் மொத்த பரப்பளவால் பத்து அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கான எண்கணித சராசரி செலவைப் பெருக்கி, மதிப்பிடப்பட்ட அபார்ட்மெண்டிற்கான சரிசெய்தல் குணகங்களால் வகுத்தால், அபார்ட்மெண்டின் உண்மையான சந்தை விலை 2410714 ஆக இருக்கும்:

54 ஆயிரம் ரூபிள் * 42 / (1.0 * 1.0 * 1.0 * 0.96 * 1.0 * 0.98 * 1.0 * 1.0) =

எனவே, ஒப்பீட்டு முறை மூலம் ஆய்வின் கீழ் உள்ள சொத்தை மதிப்பிடுவதன் விளைவாக, இரண்டு அறைகள் கொண்ட அபார்ட்மெண்ட் சந்தை விலை 2,410,714 ரூபிள் என்று கண்டறியப்பட்டது.

2.4 செலவு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி சொத்து மதிப்பீடு

செலவு அணுகுமுறையின்படி, ஒரு சொத்தின் மதிப்பு அதன் இனப்பெருக்கம் அல்லது மாற்றுதலுக்காக செலவழிக்கப்பட்ட வளங்களின் அளவைக் கொண்டு தீர்மானிக்கப்படுகிறது, இது உடல் மற்றும் வழக்கற்றுப் போனதை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது.

செலவு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலையை மதிப்பிடுவது மிகவும் கடினம், ஏனெனில் ஒரு குடியிருப்பைக் கட்டுவதற்கான செலவுகளை மதிப்பிடுவது, ஒரு குடியிருப்பு கட்டிடத்தை ஒட்டுமொத்தமாக நிர்மாணிப்பதற்கான செலவுகளை பிரிப்பது மிகவும் கடினம்.

ஒரு வீட்டைக் கட்டுவதற்கான செலவுகள் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் மொத்த பரப்பளவிற்கு விகிதத்தில் விநியோகிக்கப்படுகின்றன என்ற அனுமானத்தின் அடிப்படையில் செலவு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி பொருளின் விலையை மதிப்பீடு செய்வோம். இந்த அனுமானம் நிபந்தனைக்குட்பட்டது, இருப்பினும், செலவு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி ஒரு அபார்ட்மெண்ட் விலையின் தோராயமான மதிப்பீட்டைப் பெற இது உங்களை அனுமதிக்கும்.

எனவே, கட்டுமான நிறுவனம் LLC "Promstroy - D" தெருவில் ஒரு குடியிருப்பு கட்டிடத்தை கட்ட திட்டமிட்டுள்ளது என்று அறியப்படுகிறது. விமான நிலையம் (நோவோசிபிர்ஸ்கின் Zaeltsovsky மாவட்டத்தில், மதிப்பீடு அமைந்துள்ள வீட்டின் அருகாமையில்). மொத்தம் 3 ஆயிரத்து 298 சதுர மீட்டர் பரப்பளவில் இந்த வீட்டை வடிவமைத்து கட்டும் உரிமையை LLC "Promstroy - D" பெற்றது. m. முதலீட்டாளரின் உத்தரவின்படி நிலத்தின் சந்தை மதிப்பு மற்றும் குடியிருப்பு கட்டிடம் கட்டுவதற்கான செலவு ஆகியவற்றின் மதிப்பீடு பிரக்திகா LLC ஆல் மேற்கொள்ளப்பட்டது. திட்டத்திற்கு முந்தைய ஆவணங்களின்படி, 5 மாடி கட்டிடத்தில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் மொத்த பரப்பளவு 3,262 சதுர மீட்டர். மீ. குடியிருப்பு கட்டிடத்தில் 75 அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் இருக்கும்.

Praktika LLC இன் நிபுணர்களின் கூற்றுப்படி, ஒரு வீட்டைக் கட்டுவதற்கான செலவு 10 மில்லியன் 640 ஆயிரம் ரூபிள் ஆகும். இந்த வழக்கில், 1 சதுர மீட்டர் கட்டுமான செலவுகள். மீ. மொத்த பரப்பளவு 3261.8 ரூபிள் ஆகும்.

மதிப்பீட்டின் கீழ் உள்ள சொத்தின் மொத்த பரப்பளவு 42 சதுர மீ. m. இவ்வாறு, செலவு அணுகுமுறைக்கு ஏற்ப, பொருளை மீட்டெடுப்பதற்கான செலவு 136,995.6 ரூபிள் ஆகும். (3261.8 ரூபிள் * 42 சதுர மீ).

திரட்டப்பட்ட தேய்மானத்தை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு மாற்று செலவு தீர்மானிக்கப்பட வேண்டும். ஒரு குடியிருப்பு கட்டிடத்தின் பயனுள்ள வாழ்க்கை 40 ஆண்டுகள் ஆகும். மதிப்பிடப்பட்ட பொருளின் தேய்மானம் 30 ஆண்டுகள் ஆகும். இவ்வாறு, மதிப்பிடும் போது, ​​பொருளின் மாற்று செலவில் 10/40 கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது அவசியம்.

விலை அணுகுமுறை மூலம் பொருளின் மதிப்பை மதிப்பிடுவது:

ரூபிள் 136,995.6 * 10/40 \u003d 34248.9 ரூபிள்.

2.5 குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு முடிவுகளின் சமரசம்

ஒரு குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் பொருளை மதிப்பீடு செய்ய - நோவோசிபிர்ஸ்கின் ஜால்ட்சோவ்ஸ்கி மாவட்டத்தில் அமைந்துள்ள இரண்டு அறைகள் கொண்ட அபார்ட்மெண்ட் - வருமான முறைகள் மற்றும் ஒப்பீட்டு அணுகுமுறைகள் பயன்படுத்தப்பட்டன, அதன்படி பின்வரும் முடிவுகள் பெறப்பட்டன:

1. ஒப்புமைகளின் விற்பனையை ஒப்பிடும் முறையின்படி, பொருளின் விலை 2410714 ரூபிள் ஆகும்.

2. வருமான அணுகுமுறையின் ஒரு பகுதியாக:

3. செலவு அணுகுமுறைக்கு ஏற்ப, பொருளின் விலை 34248.9 ரூபிள் ஆகும்.

ரஷ்ய மதிப்பீட்டு நடைமுறையில் கலைப்பு மதிப்பை நிர்ணயிப்பது மிகவும் அரிதானது, இது இந்த வகை மதிப்பீட்டிற்கான குறைந்த அளவிலான வழிமுறை ஆதரவை பாதிக்கிறது.

கலைப்பு மதிப்பின் மதிப்பை பாதிக்கும் மற்றும் சந்தை மதிப்பிலிருந்து அதை வேறுபடுத்தும் ஒரே காரணி "கட்டாய விற்பனை" காரணியாகும், இது ரியல் எஸ்டேட் விற்பனைக்கான சந்தை அல்லாத நிலைமைகளுக்கு பொதுவானது.

எனவே, தற்போதைய ரஷ்ய நிலைமைகளில் காப்பு மதிப்பைக் கணக்கிட, பின்வரும் சமன்பாட்டைப் பயன்படுத்த முடியும் என்பது மிகவும் தெளிவாகிறது:

மென்மையாய். = ஸ்ரீன். x (1 - Kvyn.),

எங்கே மென்மையாய் இருக்கிறது. - ரியல் எஸ்டேட்டின் காப்பு மதிப்பு;

ஸ்ரீன். - ஆய்வின் கீழ் உள்ள பொருளின் சந்தை மதிப்பு;

Kvyn. - கட்டாய விற்பனைக்கான திருத்தம், 0 வழங்கப்படுகிறது< Квын. < 1.

மேலே உள்ள சமன்பாட்டின் படி, காப்பு மதிப்பு இரண்டு படிகளில் கணக்கிடப்படுகிறது. முதல் கட்டத்தில், ஆய்வு செய்யப்பட்ட சொத்தின் சந்தை மதிப்பு தீர்மானிக்கப்படுகிறது. இரண்டாவது கட்டத்தில், கட்டாய விற்பனைக்கான சரிசெய்தலின் மதிப்பு கணக்கிடப்பட்டு சந்தை மதிப்பின் மதிப்பில் சேர்க்கப்பட்டுள்ளது, அதாவது, சந்தை மதிப்பு "கட்டாய விற்பனை" காரணிக்கு (சந்தை அல்லாத விற்பனை நிலைமைகளுக்கு) சரிசெய்யப்படுகிறது. .

ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பைக் கணக்கிடுவது சிரமங்களை ஏற்படுத்தவில்லை என்றால், கட்டாய விற்பனைக்கான சரிசெய்தல் மற்றும் அதன் கணித நியாயப்படுத்தலின் வரையறை பல கேள்விகளை எழுப்புகிறது. நடைமுறையில், மதிப்பீட்டாளர்கள் 0.1 முதல் 0.3 (சந்தை மதிப்பில் 10 - 30%) வரம்பில் உள்ளுணர்வுடன் ஏற்றுக்கொள்கிறார்கள்.

எனவே, சரிசெய்தல் குணகத்தின் மதிப்பு 10% அளவில் இருந்தால், ஒரு குடியிருப்புச் சொத்தின் காப்பு மதிப்பு:

ஸ்லிக் = 2410714 ரூபிள். x (1 - 0.1) = 2169642.6 ரூபிள்.

சரிசெய்தல் குணகத்தின் மதிப்பு 30% அளவில் இருந்தால், குடியிருப்புச் சொத்தின் காப்பு மதிப்பு:

ஸ்லிக் = 2410714 ரூபிள். x (1 - 0.3) = 1687499.8 ரூபிள்.

எனவே, பொதுவாக, சொத்தின் கலைப்பு மதிப்பு அதன் சந்தை மதிப்பில் 70 முதல் 90% வரை இருக்கும் மற்றும் 1,687,499.8 ஆயிரம் ரூபிள் வரை இருக்கும் என்று முடிவு செய்யலாம். 2169642.6 ஆயிரம் ரூபிள் வரை.

எனவே, நான்கு விருப்பங்களில் உள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலை வேறுபட்டது என்பது தெளிவாகிறது. ஒரு பொருளின் மதிப்பை எந்த விலை மிகவும் துல்லியமாக பிரதிபலிக்கிறது என்பதை தீர்மானிக்க, மதிப்பீட்டின் நோக்கத்தை அறிந்து கொள்வது அவசியம், ஏனெனில் மதிப்பீட்டின் நோக்கம் மதிப்பை நிர்ணயிக்கும் தேர்வை தீர்மானிக்கிறது.

மதிப்பீட்டின் நோக்கம், அடுத்தடுத்த விற்பனையுடன் காலமுறை வருமானம் வடிவில் லாபம் ஈட்டும் நோக்கத்திற்காக வாங்கிய ஒரு பொருளின் மதிப்பை தீர்மானிப்பதாக இருந்தால், வருமான முறையில் (1327118.6 ரூபிள் - 1346178 ரூபிள்) பெறப்பட்ட எண்ணிக்கையில் ஒருவர் கவனம் செலுத்த வேண்டும். )

மதிப்பீட்டின் நோக்கம் பொருளின் உண்மையான சந்தை மதிப்பை தீர்மானிப்பதாக இருந்தால், ஒத்த பொருட்களின் விற்பனை விலையில் போதுமான தகவல்கள் இருந்தால், அபார்ட்மெண்ட் விலையானது சந்தை ஒப்புமைகளை (2410714 ரூபிள்) ஒப்பிடுவதன் மூலம் பெறப்பட்ட எண்ணிக்கையாக எடுத்துக்கொள்ளப்பட வேண்டும். )

அடமானக் கடனைப் பெறுவதற்கு பிணையமாகச் செயல்படும் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் மதிப்பைத் தீர்மானிப்பதே மதிப்பீட்டின் நோக்கமாக இருந்தால், கடன் நிறைவேற்றப்படாத நிலையில் மதிப்பீட்டுப் பொருளை விற்பனை செய்வதால், கலைப்பு மதிப்பு மிகவும் பொருத்தமானது. ஒப்பந்தம் மிகக் குறுகிய காலத்தில் உறுதி செய்யப்பட வேண்டும். எனவே, சொத்தின் மதிப்பாக, 1,687,499.8 ஆயிரம் ரூபிள் வரம்பில் ஒரு மதிப்பு எடுக்கப்பட வேண்டும். 216942.6 ஆயிரம் ரூபிள் வரை.

அத்தியாயம் 3. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு முறைகளை மேம்படுத்துவதற்கான பரிந்துரைகள்

குடியிருப்பு சொத்து மதிப்பீட்டு செலவு

பொதுவாக, முதல் அத்தியாயம் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டுடன் தொடர்புடைய அடிப்படை வகைகளான தத்துவார்த்த அடித்தளங்களுக்கு அதிக அளவில் அர்ப்பணிக்கப்பட்டுள்ளது.

வேலையின் இரண்டாவது அத்தியாயம் சந்தை மதிப்பை நிர்ணயிப்பதற்கான மூன்று அணுகுமுறைகளின் நிலைப்பாட்டில் இருந்து ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் முடிவுகளை முன்வைக்கிறது: செலவுகளின் அடிப்படையில் மதிப்பீடு (செலவு அணுகுமுறை), விற்பனையை நேரடியாக ஒப்பிடுவதன் மூலம் மதிப்பீடு (ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை), அடிப்படையில் மதிப்பீடு எதிர்பார்க்கப்படும் அல்லது உண்மையான வருமானம் (வருமான அணுகுமுறை) .

மதிப்பீட்டின் முடிவுகளை ஒப்பிடும் போது, ​​எல்லா அணுகுமுறைகளும் வெவ்வேறு முடிவுகளைத் தருவது கண்டறியப்பட்டது. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான முன்வைக்கப்பட்ட அணுகுமுறைகளை மேம்படுத்துவதற்கான முக்கிய திசைகளைக் கருத்தில் கொள்வோம்.

நவீன மதிப்பீட்டு நடைமுறையில், UPVS சேகரிப்புகளைப் பயன்படுத்தி மாற்று செலவு கணக்கீடுகளை மேற்கொள்ளும் தொழில்நுட்பம் பெரும்பாலும் பயன்படுத்தப்படுகிறது. இந்த சேகரிப்புகளின் பயன்பாடு 1997 இல் தொடங்கியது, ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் சந்தை தகவல் நடைமுறையில் இல்லாதபோது, ​​​​இந்த சேகரிப்புகளின் பயன்பாடு "சந்தை மதிப்பை" தீர்மானிக்க ஒரே வழியாகும், முக்கியமாக நிலையான சொத்துக்களின் மறுமதிப்பீடு. கடந்த தசாப்தத்தில், ரியல் எஸ்டேட் சந்தை மற்றும் பட்ஜெட்டின் தகவல் ஆதரவில் பெரும் மாற்றங்கள் ஏற்பட்டுள்ளன. ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் Gosstroy ஒரு புதிய மதிப்பீடு மற்றும் ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்பிற்கு மாறியுள்ளது. ஏப்ரல் 08, 2002 தேதியிட்ட ரஷ்யாவின் Gosstroy இன் ஆணை எண். 16 "கட்டுமானத்தில் விலை நிர்ணயம் செய்வதற்கான புதிய மதிப்பிடப்பட்ட மற்றும் ஒழுங்குமுறை தளத்திற்கு மாற்றத்தை நிறைவு செய்வதற்கான நடவடிக்கைகள்" 01/01/2003 முதல் சோவியத் ஒன்றியத்தின் Gosstroy இன் ஒழுங்குமுறை ஆவணங்கள் ரத்து செய்யப்பட்டது, 1991 மற்றும் 1984 ஆம் ஆண்டின் மதிப்பிடப்பட்ட மற்றும் ஒழுங்குமுறை அடிப்படைகளால் வழங்கப்பட்ட விலை மட்டத்தில் வரையப்பட்டது. அவற்றுக்கு பதிலாக, மாநில அடிப்படை மதிப்பிடப்பட்ட விதிமுறைகள் (GESN) மற்றும் கூட்டாட்சி அலகு விலைகள் (FER) அறிமுகப்படுத்தப்படுகின்றன. ரஷ்யாவின் Gosstroy ஒப்புதல் மற்றும் நடைமுறைக்கு வந்தது:

GESNr-2001 "பழுதுபார்ப்பு மற்றும் கட்டுமானப் பணிகளுக்கான மாநில அடிப்படை மதிப்பிடப்பட்ட விதிமுறைகள்";

GESN-2001 "பொது கட்டுமானப் பணிகளுக்கான மாநில அடிப்படை மதிப்பிடப்பட்ட விதிமுறைகள்";

GESNm-2001 "உபகரணங்களை நிறுவுவதற்கான மாநில அடிப்படை மதிப்பிடப்பட்ட விதிமுறைகள்"

வசதிகளில் கட்டுமானப் பணிகளைச் செய்வதற்கும், வள முறையைப் பயன்படுத்தி செலவு மதிப்பீடுகளை (மதிப்பீடுகள்) தயாரிப்பதற்கும், அத்துடன் நிகழ்த்தப்பட்ட வேலைக்கு பணம் செலுத்துவதற்கும் பொருட்களை எழுதுவதற்கும் தேவையான கலவை மற்றும் ஆதாரங்களின் தேவையை தீர்மானிக்க HPES வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது.

ரஷ்யாவின் Gosstroy மாஸ்கோ பிராந்தியத்திற்கு மட்டுமே ஃபெடரல் யூனிட் விலைகளை (FER, FERr மற்றும் FERm) உருவாக்குகிறது. மேலும், மாஸ்கோ பிராந்தியத்திற்கான விலைகள், பிராந்திய நிலைமைகளுடன் விலைகளை இணைக்க கட்டுமானத்தில் விலை நிர்ணயம் செய்ய கோஸ்ஸ்ட்ராய் மூலம் பிராந்திய மையங்களுக்கு மாற்றப்படுகிறது. பைண்டிங்கிற்குப் பிறகு, விலைகளின் சேகரிப்புகள் அவற்றின் மேலான ஒப்புதலுக்காக மீண்டும் Gosstroy க்கு அனுப்பப்படும். தற்போது, ​​புதிய ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்பை உருவாக்கும் செயல்முறை இன்னும் முடிக்கப்படவில்லை. புதிய ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்பின் அடிப்படையில் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டை நடத்துவது மிகவும் சிக்கலான மற்றும் நேரத்தை எடுத்துக்கொள்ளும் பணியாகும், இது சிறப்பு அறிவு மற்றும் திறன்கள் தேவைப்படுகிறது. புதிய ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்பானது மதிப்பீட்டின் நடைமுறையில் நுழைவதற்கு, ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் பயன்பாட்டு சிக்கல்களைத் தீர்ப்பதற்கு ஏற்றவாறு மென்பொருள் மற்றும் கணினி அமைப்புகளின் வளர்ச்சியில் ஒரு தொகுப்பை மேற்கொள்வது அவசியம்.

சமீபத்தில், கட்டுமானத்தில் விலை நிர்ணயம் செய்வதற்கான பிராந்திய மையங்கள் தீவிரமாக வேலை செய்யத் தொடங்கியுள்ளன, தகவல் சேவைகளை வழங்குவதில் நிபுணத்துவம் பெற்ற நிறுவனங்கள் தோன்றியுள்ளன, எடுத்துக்காட்டாக, கட்டுமானத்தில் தகவல் தொழில்நுட்பங்களுக்கான NPF மையம்.

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டாளர்கள் மட்டுமே கடந்த நூற்றாண்டின் 70 களின் நீண்ட காலாவதியான சேகரிப்புகளைப் பயன்படுத்துகின்றனர், அதே நேரத்தில் பொருட்களின் "சந்தை மதிப்பை" அவற்றின் அடிப்படையில் நியாயப்படுத்துகிறார்கள். அனுபவம் வாய்ந்த மதிப்பீட்டாளர்கள் UPVS சேகரிப்புகளின் பயன்பாட்டின் குறைபாடுகளை நீண்ட காலமாக புரிந்து கொண்டுள்ளனர், முதன்மையாக அலகு விலைகள், சராசரி அட்டவணைப்படுத்தல், தொழில்நுட்பங்களில் உள்ள முரண்பாடு, வேலை நோக்கத்தின் விகிதம் போன்றவற்றில் உள்ள செலவுகளின் பட்டியல் தொடர்பானது.

எனவே, UPVS இன் சேகரிப்பில், பின்வரும் செலவு உருப்படிகள் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகின்றன:

· நேரடி செலவுகள்;

மேல்நிலை செலவுகள்;

திட்டமிடப்பட்ட சேமிப்பு (லாபம்);

கட்டுமான தளத்தின் ஒதுக்கீடு மற்றும் மேம்பாட்டிற்கான பொதுவான தள செலவுகள்;

வடிவமைப்பு மற்றும் கணக்கெடுப்பு வேலை செலவு;

குளிர்காலத்தில் வேலை உற்பத்தி தொடர்புடைய செலவுகள்;

பிரீமியம் ஊதியத்தின் செலவு

ஒரு நிலையான நிறுவனத்தின் இயக்குநரகத்தை பராமரிப்பதற்கான செலவு;

· தற்காலிக கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளை கலைப்பதால் ஏற்படும் இழப்புகள்;

· 3 கிமீக்கும் அதிகமான தூரத்திற்கு தொழிலாளர்களை ஏற்றிச் செல்வதற்கான செலவு. பொது போக்குவரத்து இல்லாத நிலையில்;

· வேலையின் மொபைல் தன்மைக்காக பணியாளர்களுக்கு போனஸ் செலுத்துவதற்கான செலவு.

அனுபவம் வாய்ந்த மதிப்பீட்டாளர்கள் தங்கள் கணக்கீடுகளில் ஒப்புமைகள் அல்லது ஒருங்கிணைந்த மதிப்பீடுகளின் சரிசெய்தல்களின் அடிப்படையில் தங்கள் சொந்த வளர்ச்சியைப் பயன்படுத்துகின்றனர்.

P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev இன் வேலையில் "சொத்து மதிப்பீடு, பகுதி I. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு", ஒரு குறிப்பிட்ட எடுத்துக்காட்டில், UPVS முறையைப் பயன்படுத்தி குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டின் மாற்று செலவை கணிசமாகக் கணக்கிடுவதன் முடிவுகள் பல முறை காட்டப்பட்டுள்ளன. , சந்தை குறிகாட்டிகளிலிருந்து வேறுபடுகிறது.

இருப்பினும், ரஷியன் சொசைட்டி ஆஃப் அப்ரைசர்ஸின் நிபுணர் கவுன்சிலால் மதிப்பாய்வு செய்யப்பட்ட பெரும்பாலான அறிக்கைகளில், ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பின் மதிப்பீடு இன்னும் காலாவதியான UPVS ஐ அடிப்படையாகக் கொண்டது. மேலும், இந்த கணக்கீடுகளின் முடிவுகளை எப்படியாவது சந்தை குறிகாட்டிகளுக்கு நெருக்கமாக கொண்டு வர, ஒரு குறிப்பிட்ட பெருக்கும் காரணி அவற்றில் அறிமுகப்படுத்தப்படுகிறது, இது "தொழில்முனைவோரின் லாபம்" என்று அழைக்கப்படுகிறது. நவீன நிலைமைகளில் சந்தையில் இருந்து இந்த குறிகாட்டியை அகற்ற முடியாது என்பதால், இது முற்றிலும் தன்னிச்சையாக ஏற்றுக்கொள்ளப்படுகிறது. IVS-2003 இன் படி, "சந்தை மதிப்பைப் பயன்படுத்துவதற்கு சந்தைத் தரவின் அடிப்படையில் மட்டுமே மதிப்பீட்டின் முடிவு தேவைப்படுகிறது" என்பதை இங்கே வலியுறுத்த வேண்டும். RSA ஐப் பயன்படுத்தும்போது, ​​மதிப்பீட்டாளர் ஒரு சந்தை அல்லாத மதிப்பை சந்தேகத்திற்கு இடமின்றி தீர்மானிக்கிறார், இது அறிக்கையில் பிரதிபலிக்க வேண்டும்.

ரஷ்யாவில், மேற்கத்திய மதிப்பீட்டாளர்களிடமிருந்து (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS இன் உதாரணத்தைப் பின்பற்றி) கிடைக்கும் கட்டுமானச் செலவின் ஒருங்கிணைந்த அடிப்படைக் குறிகாட்டிகளில் இன்னும் நம்பகமான தகவல் அடிப்படை எதுவும் இல்லை.

தற்போது, ​​ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான முக்கிய அங்கீகரிக்கப்பட்ட தகவல் தளம் கோ-இன்வெஸ்ட் எல்எல்சியின் வளர்ச்சிகள் ஆகும். இந்த நிறுவனம் காலாண்டுக்கு ஒருமுறை "கட்டுமானத்தில் விலை குறியீடுகள்" என்ற புல்லட்டின் வெளியிடுகிறது, அத்துடன் "மதிப்பீட்டாளர் கையேடு": "தொழில்துறை கட்டிடங்கள்", "குடியிருப்பு கட்டிடங்கள்", "தேசிய கட்டுமான சந்தைகளில் நாணயங்களின் வாங்கும் திறன் சமநிலைகளின் சேகரிப்புகள்", "கையேடு. தற்போதைய விலை மட்டத்தில் கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் மாற்று செலவு, முதலியன.

இந்த வெளியீடுகளைப் பயன்படுத்தும் போது, ​​​​அவற்றின் பெரும்பாலான கணக்கீடுகள் திட்டமிடப்பட்ட பொருளாதாரத்தின் நெறிமுறை அடிப்படையை அடிப்படையாகக் கொண்டவை என்பதை நினைவில் கொள்ள வேண்டும், சில விலைக் குணகங்களால் குறியிடப்படும், எனவே, மதிப்பீட்டின் இறுதி முடிவுகள் மேலே கூறப்பட்ட காரணங்களுக்காக குறிப்பிடத்தக்க பிழையைக் கொண்டிருக்கலாம். . சில குறியீடுகளைப் பயன்படுத்தும்போது, ​​அவற்றின் கணக்கீட்டிற்கான முன்நிபந்தனைகளை கவனமாகப் படிப்பது அவசியம்.

மதிப்பீட்டாளர்களால் எதிர்பார்க்கப்படும், கட்டுமானச் செலவுகளுக்கான பிராந்திய வழிகாட்டி (RCC-2006) நாட்டிலேயே முதன்மையாக சமீபத்தில் வெளியிடப்பட்டது மற்றும் அறிவிக்கப்பட்டது. இது கட்டுமானப் பணியின் வகை, ஒருங்கிணைந்த செலவு குறிகாட்டிகள் (சிஎஸ்ஐ) மற்றும் "எக்ஸ்பிரஸ் விருப்பத்தில் தேவையான அளவு முதலீட்டை மதிப்பிடுவதற்கான தகவல்" ஆகியவற்றின் மூலம் செலவு குறிகாட்டிகளை வழங்குகிறது. உண்மையில், பிந்தைய வரையறை நவீன கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் பொருள்கள்-ஒப்புமைகளின் மதிப்பிடப்பட்ட விலையைக் குறிக்கிறது. RCC இன் பகுதி III ஆனது "கட்டமைப்பு கூறுகளின் தொழில்நுட்ப மற்றும் பொருளாதார குறிகாட்டிகளுடன் கூடிய அனலாக் பொருள்கள், ஒட்டுமொத்த பொருளுக்கான தொழில்நுட்ப மற்றும் பொருளாதார குறிகாட்டிகளுடன் ஒத்த பொருள்கள் மற்றும் குடியிருப்பு கட்டிடங்கள் மற்றும் சமூக செலவுகளை நிர்ணயிப்பதற்கு பரிந்துரைக்கப்படும் தொழில்நுட்ப மற்றும் பொருளாதார குறிகாட்டிகளின் சுருக்க அட்டவணை ஆகியவற்றைக் கொண்டுள்ளது. மற்றும் கலாச்சார வசதிகள்." "மாஸ்கோ பிராந்தியத்திற்கு" 01.01.2006 இன் விலையில் விலை குறிகாட்டிகள் வரையறுக்கப்பட்டுள்ளன. கோப்பகத்தில் 18 வகையான நவீன குடியிருப்பு கட்டிடங்கள் மற்றும் 27 குடியிருப்பு அல்லாத ரியல் எஸ்டேட் செலவு குறிகாட்டிகள் உள்ளன. RCC-2007 இல் இந்த பொருட்களின் பட்டியல் கணிசமாக விரிவாக்கப்பட்டது.

RCC இன் வெளியீடு ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் வணிக மதிப்பீட்டு நடைமுறைகளில் அதன் பயன்பாட்டிற்கான நிபந்தனைகளை உருவாக்குகிறது. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் "ஒருங்கிணைந்த மதிப்பு குறிகாட்டிகள்" கையேட்டின் பகுதி II ஐப் பயன்படுத்துவது சாத்தியம் என்றால், வணிக மதிப்பீட்டின் செலவு அணுகுமுறையில் பகுதி III "கட்டடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் பொருள்கள்-ஒப்புமைகள்" பயன்படுத்த முடியும்.

எனவே, RCC வசூல் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான அடிப்படை அடிப்படையாக இருக்க வேண்டும். இருப்பினும், இந்த சேகரிப்புகளில் குறிப்பிடத்தக்க குறைபாடுகள் உள்ளன. முக்கிய விஷயம் என்னவென்றால், அவை ஆரம்ப தரவு மற்றும் அனலாக்ஸின் விலையின் பெறப்பட்ட மதிப்புகளின் முக்கிய அனுமானங்களை வழங்கவில்லை. எனவே, இறுதி குறிகாட்டிகளில் உபகரணங்களின் குறிப்பிட்ட கலவை என்ன கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகிறது, பில்டரின் பிற செலவுகளில் என்ன சேர்க்கப்பட்டுள்ளது என்பது முற்றிலும் தெளிவாக இல்லை. RCC ஐ மேம்படுத்தும் திசையில் மதிப்பீட்டாளர்கள், ஆய்வாளர்கள் மற்றும் மதிப்பீட்டாளர்களின் கூட்டுப் பணி ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டாளர்களுக்கு மிகவும் அவசியமான ஒரு தகவல் தளத்தை உருவாக்க வழிவகுக்கும்.

மதிப்பீட்டு நடவடிக்கையின் வளர்ச்சியில் முக்கிய திசை தற்போது ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பின் மதிப்பீடாக மாறி வருகிறது. ரியல் எஸ்டேட்டின் உண்மையான சந்தை மதிப்பின் தரவுத்தளத்தை நம் நாடு குவிப்பதால் இது சாத்தியமாகும்.

மதிப்பீட்டு நிறுவனங்களில் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் செயல்முறையை எளிதாக்குவதற்கு, ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலையின் பின்னடைவு மாதிரியைப் பயன்படுத்தலாம், இது பல அளவுருக்களைப் பொறுத்து ஒரு குடியிருப்பு சொத்தின் விலையைக் கணக்கிட உங்களை அனுமதிக்கிறது.

அத்தகைய மாதிரியை உருவாக்குவதற்கான எடுத்துக்காட்டு டிசம்பர் 2005 இல் "ரியல் எஸ்டேட்" இதழில் கொடுக்கப்பட்டுள்ளது. நோவோசிபிர்ஸ்க் நகரின் பல்வேறு மாவட்டங்களில் பல்வேறு நுகர்வோர் குணாதிசயங்களின் வீட்டுவசதிகளை செயல்படுத்துவதில் ஈடுபட்டுள்ள பல ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் விலை பட்டியல்களின்படி இந்த மாதிரி கட்டப்பட்டது. பகுப்பாய்விற்காக, பின்வரும் அளவுருக்களின்படி 450 அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் (ஒவ்வொரு வகை அடுக்குமாடி குடியிருப்புக்கும் 150 விருப்பங்கள் - ஒன்று, இரண்டு, மூன்று அறைகள்) பற்றிய தகவல்கள் சேகரிக்கப்பட்டன:

அபார்ட்மெண்ட் செலவு

சொத்து அமைந்துள்ள பகுதி

உரிமை வகை:

பொது விடுதி,

தனியார்மயமாக்கல் ஒப்பந்தத்தின் கீழ் வாங்கிய வீட்டுவசதி,

விற்பனை மற்றும் கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தின் கீழ் வாங்கப்பட்ட சொத்து

அபார்ட்மெண்ட் அமைந்துள்ள வீட்டின் பொருள்:

பேனல், செங்கல், ஒற்றைக்கல்,

வீட்டின் வகை:

எலைட்,

மேம்படுத்தப்பட்ட தளவமைப்பு,

வழக்கமான,

முழு அளவு,

- "க்ருஷ்சேவ்",

வீட்டின் மாடி,

அபார்ட்மெண்ட் அமைந்துள்ள தளம்,

குடியிருப்பின் மொத்த பரப்பளவு,

குடியிருப்பின் வாழும் பகுதி,

சமையலறை பகுதி,

ஒரு பால்கனி அல்லது லோகியாவின் இருப்பு,

ஒரு தொலைபேசி உள்ளது.

ஒரு அறை அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் உதாரணத்தைப் பயன்படுத்தி ஒரு மாதிரியை உருவாக்குவதற்கான நடைமுறையை விரிவாகக் கருதுவோம்.

மாதிரியை உருவாக்குவதற்கான முதல் கட்டத்தில், ஒருவருக்கொருவர் வலுவாகச் சார்ந்திருக்கும் அளவுருக்களை அடையாளம் காண, தொடர்பு குணகங்களின் அணி பகுப்பாய்வு செய்யப்பட்டது. அத்தகைய காரணிகளைத் தேர்ந்தெடுப்பதே முக்கிய பணியாகும், அதற்கான தொடர்பு குணகம் 0.8 இன் மதிப்பை விட அதிகமாக இருக்காது. பகுப்பாய்வின் முடிவுகளின் அடிப்படையில், தொடர்பு குணகங்களின் மேட்ரிக்ஸ் உருவாக்கப்பட்டது, இது 6 காரணிகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது, அதாவது ஆரம்பத்தில் சேகரிக்கப்பட்டவற்றில் பாதி, மீதமுள்ள காரணிகள் தொடர்பு குணகத்தின் மீது விதிக்கப்பட்ட நிபந்தனையை பூர்த்தி செய்யவில்லை.

தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட காரணிகளில் சேகரிக்கப்பட்ட தரவுகளின் அடிப்படையில், பின்வரும் பின்னடைவு மாதிரி கட்டப்பட்டது:

Ρ = -10.12 + 9.24 மொத்த + 35.62 * x1 - 21.17 * x2 + 15.07 * x3 +

65 * x4 + 64.48 * x5 (3.1)

அல்லது பொதுவாக:

Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

வழங்கப்பட்ட சமன்பாட்டில் பின்வரும் குறியீடு பயன்படுத்தப்படுகிறது:

Ρ என்பது கீழே வரையறுக்கப்பட்ட நிலையான அளவுருக்கள் கொண்ட ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலை,

ஸ்டோட் - குடியிருப்பின் மொத்த பரப்பளவு,

x1 என்பது அபார்ட்மெண்ட் அமைந்துள்ள பகுதியை வகைப்படுத்தும் போலி மாறி,

x2 என்பது அபார்ட்மெண்ட் அமைந்துள்ள வீட்டின் பொருளைக் குறிக்கும் ஒரு போலி மாறி;

x3 என்பது மதிப்பிடப்பட்ட அபார்ட்மெண்ட் அமைந்துள்ள கட்டிடத்தின் மாடிகளின் எண்ணிக்கையைக் குறிக்கும் ஒரு மாறி;

x4 என்பது அபார்ட்மெண்ட் அமைந்துள்ள தரையை வகைப்படுத்தும் போலி மாறி;

x5 என்பது அபார்ட்மெண்டில் தொலைபேசி இருப்பதைக் குறிக்கும் போலி மாறி.

இந்த மாதிரிக்கான புள்ளிவிவர குறிகாட்டிகள் பெறப்பட்ட முடிவுகளின் முக்கியத்துவத்தை உறுதிப்படுத்தின.

எனவே, இதன் விளைவாக வரும் மாதிரியானது, நோவோசிபிர்ஸ்க் நகரத்தின் வீட்டுச் சந்தையில் அதன் அளவுருக்களில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் சராசரி விலையின் சார்புநிலையை நன்றாக பிரதிபலிக்கிறது (கணக்கில் தீவிர விருப்பங்களை எடுத்துக் கொள்ளாமல்).

வழங்கப்பட்ட மாதிரிகள் Novosibirsk "Zhilfond" மற்றும் "Amir - Real Estate" நகரின் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களில் நடைமுறைக்கு வந்தன, அவை விற்பனைக்கான அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் விலையை மதிப்பிடுவதற்கு முழுநேர ஊழியர்களைக் கொண்டிருக்கின்றன, மேலும் கடனில் பிணையமாகவும் செயல்படுகின்றன. ஒப்பந்தங்கள். வல்லுநர்கள் தங்கள் பயன்பாட்டின் செயல்திறனை மிகவும் பாராட்டினர் என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

மதிப்பீட்டாளர்கள் எதிர்கொள்ளும் இரண்டாவது முக்கியமான பிரச்சனை எதிர்காலத்தில் ஒரு குடியிருப்பின் மதிப்பைக் கணிப்பது. அடமான நோக்கங்களுக்காக ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலையை மதிப்பிடும்போது இந்த சிக்கல் குறிப்பாக பொருத்தமானதாகிறது, ஏனெனில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விற்பனை எதிர்காலத்தில் நடைபெறும், மேலும் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலையின் வளர்ச்சி விகிதத்தை ஒரு காலத்திற்கு தீர்மானிக்க வேண்டியது அவசியம். கடன் ஒப்பந்தம்.

இரண்டாம் நிலை வீட்டுச் சந்தையில் விலை இயக்கவியலின் மாதிரியை உருவாக்குவதற்கான ஆரம்ப தரவு ரியல் எஸ்டேட் இதழ்களிலிருந்து தொடர்புடைய ஆண்டுகளில் காலாண்டுகளில் எடுக்கப்பட்டது. ஒவ்வொரு ஆண்டும், 240 அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் பற்றிய தகவல்கள் சேகரிக்கப்பட்டன - ஒவ்வொரு வகை அபார்ட்மெண்டிற்கும் 80 (ஒன்று, இரண்டு-, மூன்று அறை குடியிருப்புகள்). . மாதிரியை உருவாக்குவதன் முக்கிய நோக்கம் இரண்டாம் நிலை சந்தையில் ரியல் எஸ்டேட் விலைகளை மாற்றுவதற்கான மாதிரியை தீர்மானிப்பதாகும்.

அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் சேகரிக்கப்பட்ட தரவுகளின் அமைப்பு படம் காட்டப்பட்டுள்ளது. 2.1, 2.2, 2.3.




அரிசி. 2.1 மாதிரியை உருவாக்கும்போது அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் அமைப்பு, வீட்டு வகை மூலம் கருதப்படுகிறது




அரிசி. 2.2 மாதிரியை உருவாக்கும்போது அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் அமைப்பு, வீட்டு வகை மூலம் கருதப்படுகிறது







அரிசி. 2.3 மாதிரியை உருவாக்கும்போது அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் அமைப்பு, வீட்டின் பொருள் வகையால் கருதப்படுகிறது

பொருளாதார நிகழ்வுகளின் தற்காலிக பகுப்பாய்வு பல்வேறு வகையான பரிணாமங்களை வேறுபடுத்துகிறது.

1. போக்கு, போக்கு அல்லது நீண்ட கால இயக்கம். ஒரு போக்குக்கு கடுமையான வரையறை இல்லை, அது உள்ளுணர்வாக வெளிப்படுத்தப்படுகிறது. ஒரு போக்கு என்பது ஒரு குறிப்பிட்ட திசையில் ஏற்படும் மெதுவான மாற்றத்தை ஒத்துள்ளது, அது நீண்ட காலத்திற்கு நீடிக்கும்.

2. சுழற்சி, குறுகிய கால கூறு - வேகமான அரை-கால இயக்கம், இதில் அதிகரிப்பு கட்டம் மற்றும் குறைப்பு கட்டம் உள்ளது.

3. பருவகால கூறு - சுழற்சிக்கு மாறாக, வழக்கமாக நிகழும் மாற்றங்கள்.

4. சீரற்ற ஏற்ற இறக்கங்கள், விளைவுகள் - ஒப்பீட்டளவில் அதிக அதிர்வெண்ணின் குழப்பமான இயக்கம், இது அதிகமாகவோ அல்லது குறைவாகவோ நிலையான தன்மையைக் கொண்டுள்ளது.

சில புள்ளிவிவரத் தொடர்கள் அதன் தூய வடிவத்தில் ஒன்று அல்லது மற்றொரு வகை பரிணாமத்தை பிரதிநிதித்துவப்படுத்துகின்றன, ஆனால் அவற்றில் பெரும்பாலானவை அனைத்து அல்லது தனிப்பட்ட கூறுகளின் கலவையாகும்.

கோட்பாட்டளவில், விலை இயக்கவியல் ஒரு தொடர் போக்கு, பருவகால கூறு மற்றும் சீரற்ற ஏற்ற இறக்கங்கள் ஆகியவற்றின் கலவையாகும். ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் வளர்ச்சியின் தற்போதைய கட்டத்தில், ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலையின் பருவகால கூறு சீர்குலைந்துள்ளது, இது விலை வளர்ச்சியின் உயர் விகிதங்கள் மற்றும் கேள்விக்குரிய சந்தையின் முதலீட்டு ஈர்ப்பு காரணமாகும். அதனால்தான் பரிசீலனையில் உள்ள டைனமிக் தொடரின் போக்கை முன்னிலைப்படுத்த சிறப்பு கவனம் செலுத்தப்பட்டது.

அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கான விலைகளின் இயக்கவியல் தொடரின் படி, பின்வரும் மாதிரி கட்டப்பட்டது.

இரண்டாம் பட்டத்தின் பல்லுறுப்புக்கோவை:

yi = a + bt2, (3.3)

நான் - அபார்ட்மெண்ட் வகை,

t - கால அளவு.

புள்ளிவிவரங்களில் பயன்படுத்தப்படும் அளவுகோல்களின்படி, தொடர்பு குணகம் 1 க்கு அருகில் இருக்க வேண்டும் (0.7 க்கு மேல்), முக்கியத்துவம் காரணி F 0.03 க்கும் குறைவாக இருக்க வேண்டும் (கொடுக்கப்பட்ட மாதிரி அளவுருக்களுக்கு).

இவ்வாறு, பெறப்பட்ட மாதிரிகள் நோவோசிபிர்ஸ்க் நகரின் இரண்டாம் நிலை வீட்டுச் சந்தையில் விலைகளின் இயக்கவியலை நன்கு பிரதிபலிக்கின்றன.

பெறப்பட்ட மாதிரியின்படி, ஒரு அறை அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் விலை 2006 இல் 22.0% ஆக இருக்க வேண்டும், அதே நேரத்தில் செலவில் உண்மையான வளர்ச்சி 24.3% ஆக இருந்தது.

இந்த மாதிரியின் படி, 2006 ஆம் ஆண்டில் நோவோசிபிர்ஸ்க் நகரில் இரண்டு அறைகள் கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலை 21.7% ஆக இருக்க வேண்டும், உண்மையில் வளர்ச்சி விகிதம் 21.6% ஆக இருந்தது.

வழங்கப்பட்ட மாதிரிக்கு இணங்க, 2006 ஆம் ஆண்டில் நோவோசிபிர்ஸ்க் நகரில் மூன்று அறைகள் கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலை 21.5% ஆக இருக்க வேண்டும், உண்மையில் வளர்ச்சி விகிதம் 31.0% ஆக இருந்தது.

2006 ஆம் ஆண்டின் ஒவ்வொரு காலாண்டிலும் நோவோசிபிர்ஸ்க் நகரில் உள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் சதுர மீட்டருக்கு உண்மையான தரவை மாற்றுவதன் மூலம், இந்த மதிப்பு மாதிரியின் படி கட்டப்பட்ட நம்பிக்கை இடைவெளிகளின் எல்லைக்குள் வருகிறது என்பதைக் கவனத்தில் கொள்ளலாம்.

நிபுணர்களின் கூற்றுப்படி, இதன் விளைவாக வரும் மாதிரியானது ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் தற்போதைய நிலைமையை போதுமான அளவு விவரிக்கிறது. நிபுணர்களால் கணிக்கப்பட்ட சந்தையின் வளர்ச்சி 20-30% என்பதால், 2006 ஆம் ஆண்டின் இறுதிக்குள் சில வகையான அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கான வீட்டுச் செலவின் வளர்ச்சிக்கான முன்னறிவிப்பு உண்மையான தரவுகளுடன் ஒத்துப்போகிறது.

மதிப்பீட்டாளர் தொடர்ந்து அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் விலையை கணிப்பதில் சிக்கலை எதிர்கொள்கிறார், கடன் நோக்கங்களுக்காக மதிப்பிடும்போது இந்த சிக்கல் குறிப்பாக கடுமையானது. முடிவின் சரியான தன்மை அனுபவம், நிபுணரின் தகுதிகள் மற்றும் மதிப்பீடு செய்யப்படும் பொருளின் சந்தையில் சேகரிக்கப்பட்ட தரவின் தரம் ஆகியவற்றைப் பொறுத்தது. நிபுணர்களின் பணிகளில் முன்மொழியப்பட்ட புள்ளிவிவர மாதிரிகளின் பயன்பாடு கணிப்புகளின் துல்லியத்தை மேம்படுத்தவும், குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் தரத்தை மேம்படுத்தவும் உதவும்.




முடிவுரை

ஆய்வின் முடிவுகளின் அடிப்படையில், பின்வரும் முடிவுகளை எடுக்க முடியும்.

ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் மதிப்பீட்டிற்கு மூன்று அணுகுமுறைகள் உள்ளன.

வருமான அணுகுமுறை என்பது எதிர்காலத்தில் உருவாக்கக்கூடிய வருமானத்தின் அடிப்படையில் மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் மதிப்பை நிர்ணயிப்பதில் உள்ளது, மேலும் பெரும்பாலும் வணிக ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடுவதற்குப் பயன்படுத்தப்படுகிறது.

இதேபோன்ற பொருளின் கட்டுமான செலவுகள் (பொருட்களின் விலை, போக்குவரத்து செலவுகள், முதலியன) அடிப்படையில் செலவு அணுகுமுறை செலவை தீர்மானிக்கிறது, மேலும் மதிப்பிடப்படும் பொருளின் மதிப்பு அதிகமாக இருக்க முடியாது என்ற உண்மையை அடிப்படையாகக் கொண்டது.

விற்பனையை ஒப்பிடும் முறை (ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை) மதிப்புமிக்க பொருளுக்கு நெருக்கமான ஒப்புமைகளைக் கண்டறிதல் மற்றும் அவற்றின் மதிப்பில் மாற்றங்களைச் செய்வது, அவற்றுக்கும் மதிப்புமிக்க பொருளுக்கும் இடையிலான வேறுபாடுகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வதாகும். குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் இந்த அணுகுமுறை முக்கியமானது, ஏனெனில் சரியான மதிப்பீட்டிற்காக சந்தையில் குடியிருப்பு வளாகங்களை விற்பனை செய்வதற்கு போதுமான எண்ணிக்கையிலான திட்டங்கள் உள்ளன.

நோவோசிபிர்ஸ்கின் ஜால்ட்சோவ்ஸ்கி மாவட்டத்தில் அமைந்துள்ள இரண்டு வாழ்க்கை அறைகளைக் கொண்ட ஒரு குடியிருப்பின் சந்தை மதிப்பை தீர்மானிப்பதே வேலையின் நடைமுறைப் பகுதியில் வழங்கப்பட்ட மதிப்பீட்டின் நோக்கம்.

ஒரு குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் பொருளை மதிப்பீடு செய்ய - நோவோசிபிர்ஸ்கின் ஜால்ட்சோவ்ஸ்கி மாவட்டத்தில் அமைந்துள்ள இரண்டு அறைகள் கொண்ட அபார்ட்மெண்ட் - வருமானம், செலவு மற்றும் ஒப்பீட்டு அணுகுமுறைகளின் முறைகள் பயன்படுத்தப்பட்டன, அதன்படி பின்வரும் முடிவுகள் பெறப்பட்டன.

சந்தை அனலாக்ஸை ஒப்பிடும் முறையின்படி, பொருளின் விலை 2410714 ரூபிள் ஆகும்.

வருமான அணுகுமுறையின் ஒரு பகுதியாக:

நேரடி மூலதனத்தின் முறையின்படி, அபார்ட்மெண்ட் விலை 1,327,118.6 ரூபிள் இருக்கும்;

எதிர்கால வருமானத்தை தள்ளுபடி செய்யும் முறையின்படி - 1346178 ரூபிள்.

செலவு அணுகுமுறையின் படி, பொருளின் விலை 34248.9 ரூபிள் ஆகும்.

ஒரு பொருளின் கலைப்பு மதிப்பை நிர்ணயிப்பதற்கான வழிமுறைக்கு இணங்க, Zaeltsovsky மாவட்டத்தில் இரண்டு அறைகள் கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலை 1,687,499.8 ஆயிரம் ரூபிள் வரை இருக்கும். 2169642.6 ஆயிரம் ரூபிள் வரை.

குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான செலவு அணுகுமுறையின் முன்னேற்றம் ஆவணங்கள், சேகரிப்புகள், ஒத்த பொருட்களின் கட்டுமானத்தின் உண்மையான செலவுகளை பிரதிபலிக்கிறது, ஏனெனில் மதிப்பீட்டாளர்கள் தங்கள் பணியின் போது பயன்படுத்திய நெறிமுறை சேகரிப்புகள் வெளியிடப்பட்டன. 70கள். கடந்த நூற்றாண்டு மற்றும் நீண்ட காலமாக காலாவதியானது, மேலும் இந்த அணுகுமுறைகளில் பயன்படுத்தப்படும் திருத்தக் காரணிகள் எந்த வகையிலும் நியாயப்படுத்தப்படவில்லை.

மதிப்பீட்டிற்கான சந்தை அணுகுமுறைகளை மேம்படுத்துவதற்கான முக்கிய திசையானது ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் மதிப்பை மதிப்பிடும் செயல்பாட்டில் புள்ளிவிவர மாதிரிகளின் பயன்பாடு ஆகும்.

ஒரு சொத்தின் பல குணாதிசயங்களின் அடிப்படையில் அதன் மதிப்பை நிர்ணயிப்பதற்கான மாதிரியின் எடுத்துக்காட்டுகளையும், ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்குப் பிறகு ஒரு சொத்தின் மதிப்பைக் கணிக்கும் புள்ளிவிவர மாதிரியையும் கட்டுரை வழங்குகிறது. கடன் நோக்கங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் விஷயத்தில் இந்த சிக்கல் குறிப்பாக பொருத்தமானது என்பதைக் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும், ஏனெனில் இந்த விஷயத்தில் ரியல் எஸ்டேட் பொருள் மதிப்பீட்டிற்குப் பிறகு சிறிது நேரம் விற்கப்படுகிறது. நிபுணர்களின் பணிகளில் முன்மொழியப்பட்ட புள்ளிவிவர மாதிரிகளின் பயன்பாடு கணிப்புகளின் துல்லியத்தை மேம்படுத்தவும், குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் தரத்தை மேம்படுத்தவும் உதவும்.




பயன்படுத்தப்பட்ட இலக்கியம் மற்றும் ஆதாரங்களின் பட்டியல்

1. ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சிவில் கோட். பாகங்கள் ஒன்று, இரண்டு மற்றும் மூன்று. அதிகாரப்பூர்வ உரை. - எம் .: IKF ஒமேகா - எல், 2005.

2. ரஷ்ய கூட்டமைப்பில் மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகளில். 08/06/98 ஃபெடரல் சட்டம் எண் 135 - FZ.

3. மதிப்பீட்டு தரநிலைகளின் ஒப்புதல். 07/06/2001 இன் ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் எண் 519 இன் அரசாங்கத்தின் ஆணை.

4. போல்டிரெவ் பி.சி. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் கோட்பாட்டின் அறிமுகம். - எம்.: மேலாண்மை மையம், மதிப்பீடு, 2004.

5. Burdenkova E. ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் செயல்பாட்டின் சில அம்சங்களைப் பற்றி. // புள்ளியியல் கேள்விகள். - 2004. - எண். 10. - பி.32 - 37.

6. பாலபனோவ் ஐ.டி. ரஷ்யாவில் ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகள். மாஸ்கோ. 2003

7. ஹென்றி எஸ். ஹாரிசன். சொத்து மதிப்பீடு. - எம்.: RIO, 2004.

8. Goremykin V.A. ரியல் எஸ்டேட் பொருளாதாரம். - எம்.: ஃபிலின், 2005.

9. க்ரிபோவ்ஸ்கி எஸ்.வி. லாபகரமான ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பீடு. - செயின்ட் பீட்டர்ஸ்பர்க்: பீட்டர், 2004.

10. கிரிகோரிவ் வி.வி. ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களின் மதிப்பீடு, தத்துவார்த்த மற்றும் நடைமுறை அம்சங்கள். - எம்.: இன்ஃப்ரா - எம், 2004.

11. க்ரிஷேவ் எஸ்.பி. ரியல் எஸ்டேட்டின் சட்ட ஒழுங்குமுறை. // மாநிலம் மற்றும் சட்டம். - எண் 3. – 2005.

12. க்ரியாஸ்னோவா ஏ.ஜி., ஃபெடோடோவா எம்.ஏ. வணிக மதிப்பீடு. - எம்.: நிதி மற்றும் புள்ளியியல், 2004.

13. டுபோவிட்ஸ்கி எஸ்.கே. ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் பரிணாமம். - க்ராஸ்நோயார்ஸ்க்: சோயுஸ், 2004.

14. வாராந்திர சிறப்பு இதழ்: ரியல் எஸ்டேட் - நோவோசிபிர்ஸ்க் எண். 15 2007

15. எர்மோலேவா ஈ., ஃப்ரோலோவ் ஏ. வளர்ச்சிக்கு முன் அமைதி. பிராந்திய ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் வளர்ச்சியின் போக்குகள். // சைபீரியா கண்டம். - 2005. - எண். 15. - எஸ். 10.

16. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் யார் யார்: ஒரு கையேடு. – எம்.: ட்ரைடா லிமிடெட், 2002.

17. குப்சினா எல்.ஏ. சொத்து மதிப்பீடு. // கணக்கியல். - 2005. - எண். 2. - பி.72 - 75.

18. லாவ்ருகின் ஓ. ரியல் எஸ்டேட் சந்தை: உருவாக்கத்தின் நிலை முடிந்துவிட்டது, ஆனால் அடுத்தது என்ன? // வேடோமோஸ்டி. - எண். 21. - 2005.

19. லோகினோவ் எம்.பி. ரஷ்யாவில் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் பிரச்சினையில். // ECO. - 2004. - எண். 9. - எஸ். 103 -108.

20. நாகேவ் ஆர்.டி. ரியல் எஸ்டேட்: ஒரு கலைக்களஞ்சிய அகராதி. எம்.: ஐடியல் - பிரஸ், 2003.

21. ஓர்லோவ் எஸ்.வி., சிப்கின் யு.ஏ. நகரச் சொத்தின் சந்தை மதிப்பீடு. - எம்.: ஒற்றுமை, 2003.

22.ப்ரோவோவிச் யு.ஏ. மாஸ்கோவில் நில மதிப்பீடு. - எம்.: பொருளாதாரம், 2003.

23. 2004 இல் மதிப்பீட்டுச் சந்தை. பகுப்பாய்வு விமர்சனம் // நிபுணர். - 2005. - எண். 5. - எஸ். 64 - 72.

24. சிவெட்ஸ் எஸ்.ஏ., பஷிரோவா எல்.ஏ. சொத்தை எவ்வாறு மதிப்பிடுவது (மதிப்பீட்டு வாடிக்கையாளர்களுக்கான வழிகாட்டி). - எம்.: பார்க்கும் கண்ணாடி மூலம், 2002.

25. சிவெட்ஸ் எஸ்.ஏ., லெவிகினா ஐ.ஏ. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் பொருளாதார அளவீடு. - எம்.: பார்க்கும் கண்ணாடி மூலம், 2002.

26. சிவெட்ஸ் எஸ்.ஏ. ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் வணிக மதிப்பீட்டில் புள்ளிவிவர முறைகள். - எம் .: பார்க்கும் கண்ணாடி வழியாக, 2003.

27. நோவோசிபிர்ஸ்க் நகரில் உள்ள ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் புள்ளிவிவர தகவல். // மனை. - எண். 48 - 51. - 2005.

28. 2010 வரை கட்டுமானத் துறையின் வளர்ச்சிக்கான உத்தி. // http://www.gosstroy.ru

29. தாராசெவிச் ஈ.ஐ. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு - செயின்ட் பீட்டர்ஸ்பர்க்: செயின்ட் பீட்டர்ஸ்பர்க் மாநில தொழில்நுட்ப பல்கலைக்கழகம், 2003.

30. நோவோசிபிர்ஸ்க் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் வளர்ச்சியின் போக்குகள். பகுப்பாய்வு விமர்சனம் // http://www.nsk.realty.ru

31. ஃபெடோடோவா எம்.ஏ., உட்கின் ஈ.ஏ. ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் வணிகத்தின் மதிப்பீடு. -எம்.: EKMOS, 2004.

32. ஃப்ரீட்மேன் டி. வருமானம் ஈட்டும் ரியல் எஸ்டேட்டின் பகுப்பாய்வு மற்றும் மதிப்பீடு. - எம்.: டெலோ, 2005.

33. கல்வி மற்றும் நடைமுறை வழிகாட்டி / எட். பொருளாதார டாக்டர், பேராசிரியர். V. Z. Chernika - M .: RDL பப்ளிஷிங் ஹவுஸ், 2002. - 272 பக்.

34. கச்சத்ரியன் எஸ்.ஆர். முதன்மை (இரண்டாம் நிலை) சந்தையில் வீட்டு விற்பனை விலைகளை முன்னறிவிப்பதற்கான பொருளாதார அளவீட்டு மாதிரி. // தணிக்கை மற்றும் நிதி பகுப்பாய்வு. - எண் 4. - 2004. - எஸ். 130 - 134.

35. ஷெர்பகோவா என்.ஏ., ரியல் எஸ்டேட் பொருளாதாரம், நோவோசிபிர்ஸ்க் 2002.;




இணைப்பு 1

அபார்ட்மெண்ட் லேஅவுட்




நுழைவாயிலில் உள்ள இடம்

இணைப்பு 2

ஜனவரி 2006 இல் மதிப்பீட்டின் கீழ் உள்ள சொத்தைப் போன்ற அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் விற்பனை பற்றிய தகவல்

எண். p / p	தெரு	வீட்டின் வகை	தளம் / மாடிகளின் எண்ணிக்கை	மொத்த / வாழும் பகுதி	சமையலறை	பால்கனி / லாக்ஜியா	தொலைபேசி	தனிமைப்படுத்தப்பட்ட / அருகில் உள்ள அறைகள்	செலவு, ஆயிரம் ரூபிள்	1 சதுர மீட்டர் விலை. மீ., ஆயிரம் ரூபிள்.
1	சிவப்பு அவென்யூ	Π	2/5	39/26	5,5	பி	+	செ.மீ	2450	62,8
2	டச்னயா	Π	2/5	40/28	6	பி	+	இருந்து	2200	55
3	Dm டான்ஸ்காய்	Π	3/5	42/28	6,5	பி	+	செ.மீ	2100	50
4	டச்னயா	Π	4/5	40/26	6	பி	+	செ.மீ	2150	53,8
5	சிவப்பு அவென்யூ	Π	2/5	41/28	5,5	பி	+	இருந்து	2650	64,6
6	ஜுகோவ்ஸ்கி	பி	4/5	44/28	6	பி	+	செ.மீ	2350	53,4
7	வசந்த	பி	3/5	43/29	6,5	பி	+	செ.மீ	2400	55,9
8	டச்னயா	பி	2/5	42/28	6	பி	+	செ.மீ	2300	54,8
9	டச்னயா	பி	2/5	40/26	5,5	பி	+	இருந்து	2150	53,8
10	Dm டான்ஸ்காய்	பி	3/5	44/29	6	பி	+	செ.மீ	2100	47,7
11	மதிப்பிடப்பட்ட பொருள்	பி	2/5	42/28	6	பி	+	செ.மீ	-	-

ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களின் மதிப்பை தீர்மானித்தல், சரியான குணகங்களை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது

№	ksozh	Kbl	கேட்	சாவிகள்	பாறை	Kvys	Kmus	Kk	1 சதுர மீட்டர் விலை. மீ		சமமான நின்று.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
எண்கணித சராசரி									55,9	54

படிக்குமாறு நாங்கள் உங்களுக்கு அறிவுறுத்துகிறோம்

• கட்டுமான மற்றும் நிறுவல் பணிகளின் வகைகள்
• இயற்கை மேலாண்மை மற்றும் சுற்றுச்சூழல் பாதுகாப்பு: மாநிலத்திற்கும் சந்தைக்கும் இடையிலான உறவு
• அறிவியல் மற்றும் கல்வியின் நவீன பிரச்சனைகள்
• சரக்கு செயல்பாடுகள் தணிக்கை திட்டம்