ஒரு கையெழுத்துப் பிரதியாக அகுலோவா எவ்ஜீனியா ஒலெகோவ்னா, மதிப்பீட்டின் நோக்கங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட்டின் மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டின் பகுப்பாய்வு முறைகளை மேம்படுத்துகிறார் ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் அரசாங்கத்தின் கீழ் உள்ள பல்கலைக்கழகம் "பொருளாதார அறிவியல் மேற்பார்வையாளர் வேட்பாளர், பேராசிரியர் எலெனா நிகோலேவ்னா இவனோவா அதிகாரப்பூர்வ எதிரிகள் செர்ஜி ஜெனடிவிச் ஸ்டெர்னிக் டாக்டர் ஆஃப் எகனாமிக்ஸ், பேராசிரியர், ரஷ்ய தேசிய பொருளாதார அகாடமி மற்றும் பொது நிர்வாகத் துறையின் தலைவர். ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை மற்றும் நில பயன்பாட்டு சிக்கல்கள் Khloptsov Dmitry Mikhailovich டாக்டர் ஆஃப் எகனாமிக்ஸ், இணை பேராசிரியர், உயர் கல்விக்கான மத்திய மாநில தன்னாட்சி கல்வி நிறுவனம் "தேசிய ஆராய்ச்சி டாம்ஸ்க் மாநில பல்கலைக்கழகம்", பொது மற்றும் பயன்பாட்டு பொருளாதாரம் துறையின் தலைவர் kultet முன்னணி அமைப்பான FGBOU HPE "மாஸ்கோ மாநில சிவில் இன்ஜினியரிங் பல்கலைக்கழகம்" பாதுகாப்பு ஏப்ரல் 16, 2015 அன்று மதியம் 12:00 மணிக்கு FGOBUHPE "நிதி பல்கலைக்கழகத்தின் கீழ் உள்ள ஆய்வுக் கவுன்சில் டி 505.001.02 கூட்டத்தில் நடைபெறும். ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் அரசாங்கம்" என்ற முகவரியில்: லெனின்கிராட்ஸ்கி ப்ரோஸ்பெக்ட், டி. 49, அறை. 406, மாஸ்கோ, GSP-3, 125993. ஆய்வறிக்கையை ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் அரசாங்கத்தின் கீழ் உள்ள நிதி பல்கலைக்கழகத்தின் நூலகம் மற்றும் தகவல் வளாகத்தின் ஆய்வுக் கூடத்தில் முகவரியில் காணலாம்: லெனின்கிராட்ஸ்கி ப்ராஸ்பெக்ட், 49, அறை. 203, மாஸ்கோ, GSP-3, 125993 மற்றும் அதிகாரப்பூர்வ இணையதளத்தில்: http://www.fa.ru. சுருக்கம் பிப்ரவரி 10, 2015 அன்று அனுப்பப்பட்டது ஆய்வறிக்கை கவுன்சிலின் அறிவியல் செயலர் D 505.001.02 பொருளாதார அறிவியல் வேட்பாளர், இணை பேராசிரியர் மெஷ்கோவா எலினா இவனோவ்னா 3 I. பணியின் தலைப்பின் மறுபரிசீலனையின் பொது பண்புகள். சொத்து மதிப்பீட்டின் வளர்ச்சியின் தற்போதைய நிலை அதன் சந்தை மதிப்பை நிர்ணயிப்பதற்கான கோட்பாடு மற்றும் வழிமுறையின் ஆழமான புரிதல், வளர்ந்த மதிப்பீட்டு தரநிலைகளில் அடிப்படைக் கொள்கைகளை ஒருங்கிணைத்தல் மற்றும் நடைமுறையில் சமீபத்திய முறைகளை பரப்புதல் ஆகியவற்றால் வகைப்படுத்தப்படுகிறது. மிகவும் திறமையான பயன்பாட்டின் கொள்கை (இனி BEI), அதன் நடைமுறை அம்சம் NEI பகுப்பாய்வு முறைகளின் உதவியுடன் உணரப்படுகிறது, இது சொத்து மதிப்பீட்டின் கோட்பாடு மற்றும் நடைமுறையின் மிகவும் சர்ச்சைக்குரிய மற்றும் குறைவாக வளர்ந்த விதிகளில் ஒன்றாகும். மதிப்பீட்டு பொருளின் சந்தை மதிப்பின் மதிப்பு அதன் தனித்துவமான குணாதிசயங்களால் உருவாகிறது என்பதை இது குறிக்கிறது, இது சமூக மற்றும் தொழில்துறை தேவைகளின் திருப்தியை உறுதி செய்யும் உகந்த பயன்பாட்டு விருப்பத்திற்கு உட்பட்டது, அதன் உரிமையாளரின் லாபத்தை அதிகரிப்பது மற்றும் அதன் விளைவாக, பொருளின் மிக உயர்ந்த மதிப்பு. ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுவதில் NEI கொள்கையை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வதற்கான கடமை, சர்வதேச மதிப்பீட்டு தரநிலைகளில் வகுக்கப்பட்டு, செப்டம்பர் 2014 இல் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட கூட்டாட்சி தரநிலையான "ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு (FSO எண். 7)" இல் பொறிக்கப்பட்டுள்ளது. , இது அதன் அடிப்படைத் தேவை மற்றும் செயல்படுத்தும் நடைமுறைகள் குறித்து மதிப்பீட்டுச் சமூகத்தில் விவாதத்தை நிறுத்தாது. ஒரு ஒருங்கிணைந்த கருத்தியல் கருவியின் பற்றாக்குறை, வெளிப்படையான மற்றும் முறையான வழிமுறை கருவிகள் மற்றும் வளர்ந்த தகவல் உள்கட்டமைப்பு ஆகியவை ஒரு பொருளின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடும் நோக்கத்திற்காக ஒரு NEI விருப்பத்தை அடையாளம் காண்பதை சிக்கலாக்குகிறது. எனவே, ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுவதில் NEI கொள்கையை கட்டாயமாக செயல்படுத்துவது, அதன் பகுப்பாய்வு முறைகளை மேம்படுத்துவதற்கான அவசரத் தேவையை உருவாக்குகிறது, ரஷ்ய ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் பிரத்தியேகங்களுக்கு ஏற்றவாறு இருக்கும் முறைகள் மற்றும் கணக்கீட்டு வழிமுறைகளைக் குறிப்பிடவும். பிரச்சினையின் அறிவியல் வளர்ச்சியின் அளவு. மதிப்பீட்டின் அடிப்படைக் கொள்கைகளில் ஒன்றாக NEI கொள்கையானது வெளிநாட்டு எழுத்தாளர்களின் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் முக்கியமாகக் கருதப்படுகிறது: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K. . மற்றும் பலர், மற்றும் ரஷ்ய ஆசிரியர்கள்: அலெக்ஸாண்ட்ரோவ் வி.டி., ஆர்டெமென்கோவ் ஐ.எல்., அசால் ஏ.என்., கிராபோவோய் பி.ஜி., கிரிபோவ்ஸ்கி எஸ்.வி., க்ரியாஸ்னோவா ஏ.ஜி., இவனோவா ஈ.என்., கொரோஸ்டெலேவா எஸ்.பி., குலாகோவா யு.என்., லீஃபெரா எல்.எஸ்.பி., வி. Sternik S.G., Tarasevich E.I., Tepman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. முதலியன. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் அணுகுமுறைகள் மற்றும் முறைகளின் வளர்ச்சிக்கு விஞ்ஞானிகளின் பங்களிப்பை மிகவும் பாராட்டி, அவர்களின் படைப்புகளில் NEI இன் கவரேஜ் பொதுவானது, அதன் நடைமுறைச் செயலாக்கத்திற்கான தெளிவான விரிவான முறைகள் இல்லை என்பதைக் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். NEI கொள்கையின் பயன்பாட்டு அம்சம், உள்நாட்டு மற்றும் வெளிநாட்டு ஆசிரியர்களின் படைப்புகளில், மாற்று பயன்பாட்டு நிகழ்வுகளின் பகுப்பாய்வு மூலம் செயல்படுத்தப்பட்டது, முக்கியமாக சுருக்கமான வழிமுறையின் விளக்கமாக குறைக்கப்படுகிறது, அதன் பயன்பாட்டின் சாத்தியம் மற்றும் நோக்கத்திற்கான பகுத்தறிவு இல்லை. அத்துடன் ரஷ்ய மதிப்பீட்டு நிலைமைகள் காரணமாக கட்டுப்பாடுகள். கடந்த தசாப்தத்தில், ரஷ்ய அறிவியல் இலக்கியங்களில் NEI கொள்கையின் நடைமுறைச் செயல்பாட்டின் சிக்கல்களில் ஆர்வம் அதிகரித்துள்ளது. ரஷ்ய ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் நிலைமைகளில் பகுப்பாய்வு பற்றிய கருத்தியல் சிக்கல்கள் Grigoriev V.V., Ozerov E.S., Smolyak S.A., Fomenko A.N. ஆகியோரின் படைப்புகளில் உள்ளடக்கப்பட்டுள்ளன. சந்தை மூடல், வளர்ச்சியடையாத தகவல் உள்கட்டமைப்பு, அதிக அளவு நிச்சயமற்ற தன்மை ஆகியவற்றில் பகுப்பாய்வு சிக்கல்களைத் தீர்ப்பதற்கான பயன்பாட்டு அம்சங்கள் அலெக்ஸாண்ட்ரோவ் வி. டி., கொரோஸ்டெலெவ் எஸ்.பி., முனர்மேன் ஐ.வி., ஓஸெரோவ் ஈ.எஸ்., புபென்சோவா எஸ்.வி., யாஸ்கெவிச் ஈ.இ. அவர்கள் NEI பகுப்பாய்வின் தனிப்பட்ட நிலைகளை மேம்படுத்துவதற்கான பரிந்துரைகளை உருவாக்கினர், இது மதிப்பீட்டு சேவைகளின் தரத்தை மேம்படுத்துவதை நோக்கமாகக் கொண்டது. ஆய்வுக் கட்டுரைகளில் க்ருனோவ் எஸ்.வி. மற்றும் குபரேவா ஈ.வி. பொது பொருளாதார மேலாண்மை மற்றும் வள பயன்பாட்டின் செயல்திறன் ஆகியவற்றின் சிக்கல்களின் பின்னணியில் NEI பகுப்பாய்வின் சிக்கல்கள் ஆய்வு செய்யப்படுகின்றன. பெட்ரோவா M.N. இன் பணி நடைமுறை முக்கியத்துவம் வாய்ந்தது. , இது NEI பகுப்பாய்வின் அளவு மற்றும் தரமான முறைகளை ஆராய்கிறது. இருப்பினும், முன்மொழியப்பட்ட பொருளாதார மற்றும் கணித மாதிரிகள் பல வரம்புகளைக் கொண்டுள்ளன மற்றும் ரஷ்யாவில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை மற்றும் மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகளின் தற்போதைய யதார்த்தங்களுக்குத் தழுவல் தேவை, அத்துடன் ஒரு சிக்கலான வழிமுறையில் நிறுவுதல். எனவே, NEI கொள்கையின் தற்போதைய விளக்கங்களுக்கு, ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் தரநிலைகள் மற்றும் முறைகளை மேம்படுத்துவதற்கான முக்கிய போக்குகளுக்கு ஏற்ப புரிதல் மற்றும் தெளிவு தேவைப்படுகிறது, இதன் தற்போதைய வளர்ச்சியின் நிலை, முறைகளைப் பயன்படுத்தி ஒரு விரிவான பகுப்பாய்வு வழிமுறையை உருவாக்க வேண்டியதன் அவசியத்தை ஆணையிடுகிறது. ரஷ்ய மதிப்பீட்டின் நிபந்தனைகளுடன் தொடர்புடையது. ஆய்வின் நோக்கம் மற்றும் நோக்கங்கள். ஆய்வின் நோக்கம் NEI இன் பகுப்பாய்விற்கான வழிமுறை கருவிகளை மேம்படுத்துவதாகும், இது 5 ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் சரியான அதிகரிப்பை வழங்குகிறது. ஆய்வின் இலக்கை அடைய, பின்வரும் பணிகள் பணியில் அமைக்கப்பட்டன: - மிகவும் திறமையான பயன்பாட்டின் கொள்கையின் கருத்தின் உள்ளடக்கத்தை தெளிவுபடுத்துதல் மற்றும் அதன் நடைமுறைச் செயலாக்கத்திற்கான நடைமுறை, அதை கட்டாயமாக செயல்படுத்த வேண்டியதன் அவசியத்தை வாதிடுதல் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு;  ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களின் தற்போதைய வகைப்பாட்டைக் கருத்தில் கொண்டு, NEI பகுப்பாய்வின் தேவை மற்றும் விவரத்தின் அளவிற்கு ஏற்ப பொருட்களைக் குழுவாக்கும் புதிய பண்புக்கூறுகளை அறிமுகப்படுத்துவதற்கான சாத்தியத்தை பகுப்பாய்வு செய்யுங்கள்;  ரஷியன் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் குறிப்பிட்ட அம்சங்களை பகுப்பாய்வு செய்தல், NEI பகுப்பாய்வு அல்காரிதம் மற்றும் அதன் நடைமுறைச் செயலாக்கத்திற்கான முறைகளை மேம்படுத்துவதற்காக அதன் மிகவும் கடுமையான சிக்கல்களை அடையாளம் காணவும்;  பகுப்பாய்விற்கான அடிப்படை அளவுகோல்களின் நடைமுறை மதிப்பீட்டின் படி, ரஷ்ய ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் பிரத்தியேகங்களை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளும் முறையான பரிந்துரைகளை உருவாக்குதல்: சட்ட அனுமதி, உடல் சாத்தியம் மற்றும் நிதி சாத்தியம்;  NEI பகுப்பாய்வு முறைகளை ஆராயவும், பரிந்துரைகளை உருவாக்கவும் மற்றும் ரஷ்ய மதிப்பீட்டு நடைமுறையில் அவற்றின் நடைமுறை பயன்பாட்டின் செயல்திறனை மதிப்பீடு செய்யவும். ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் முக்கிய அங்கமாக NEI இன் கொள்கையே ஆராய்ச்சியின் பொருள். ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுவதில் NEI கொள்கையின் நடைமுறைச் செயலாக்கத்திற்கான வழிமுறைக் கருவிகள்தான் ஆய்வின் பொருள். ஆய்வுக் களம். சிறப்பு 08.00.10 - நிதி, பணப்புழக்கம் மற்றும் கடன் (பொருளாதார அறிவியல்) பாஸ்போர்ட்டின் "பல்வேறு சொத்து பொருள்களின் மதிப்பை உருவாக்குவதற்கான கோட்பாடு, முறை மற்றும் கருத்தியல் அடித்தளங்கள்" பத்தி 5.1 இன் படி ஆய்வு மேற்கொள்ளப்பட்டது. ஆய்வின் தத்துவார்த்த மற்றும் வழிமுறை அடிப்படையானது பொருளாதாரக் கோட்பாடு மற்றும் அமைப்பு பகுப்பாய்வின் முக்கிய விதிகள், அத்துடன் மதிப்பீடு மற்றும் முதலீட்டு பகுப்பாய்வு கோட்பாடு குறித்த உள்நாட்டு மற்றும் வெளிநாட்டு ஆசிரியர்களின் படைப்புகளில் உள்ள முடிவுகளாகும், குறிப்பாக உண்மையான மதிப்பீட்டில் எஸ்டேட், வணிகம், முதலீட்டுத் திட்டங்களின் செயல்திறனை மதிப்பீடு செய்தல், கட்டுமானத்தில் விலை நிர்ணயம். ஆய்வின் கீழ் உள்ள கொள்கையின் அடிப்படை இயல்பு அறிவாற்றலின் பொதுவான அறிவியல் கோட்பாட்டு முறைகள் (வரலாற்று, பகுப்பாய்வு, செயற்கை, துப்பறியும் முறைகள் மற்றும் அமைப்பு பகுப்பாய்வு போன்றவை), அத்துடன் பொருளாதார மற்றும் கணித பகுப்பாய்வுக்கான நவீன முறைகள்: நிபுணர் மதிப்பீடுகள், படிநிலைகளின் பகுப்பாய்வு, சூழ்நிலை முறை, நிதி மாதிரியாக்கம், குழுவாக்கம், தரவு அட்டவணை வழங்கல், முதலியன. ஆய்வின் தகவல் அடிப்படையானது ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளின் பகுப்பாய்வு மதிப்பாய்வுகள், ஆய்வின் கீழ் உள்ள பிரச்சனையின் தலைப்பில் மாநாடுகள் மற்றும் கருத்தரங்குகளின் அறிவியல் அறிக்கைகள், பகுப்பாய்வு பொருட்கள் பருவ இதழ்கள், அத்துடன் இணையத்தில் குறிப்பு மற்றும் பகுப்பாய்வு ஆதாரங்கள், ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சட்டமன்ற மற்றும் ஒழுங்குமுறைச் செயல்கள், ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் சந்தை மதிப்பின் மதிப்பீடு, ஆசிரியரின் சொந்த ஆராய்ச்சி மற்றும் கணக்கீடுகள் பற்றிய அறிக்கைகள். ஆய்வின் அறிவியல் புதுமை, மதிப்பீட்டின் நோக்கங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட்டின் NEI ஐ பகுப்பாய்வு செய்வதற்கான தத்துவார்த்த மற்றும் வழிமுறை கருவிகளை மேம்படுத்துவதில் உள்ளது. பாதுகாப்பிற்காக சமர்ப்பிக்கப்பட்ட ஆய்வறிக்கையின் அறிவியல் புதுமையின் விதிகள் பின்வருமாறு: 1. மதிப்பீட்டில் NEI கொள்கையை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வதன் அவசியத்தை நிரூபிக்க, அதே போல் பகுப்பாய்வின் உள்ளடக்கத்தை தீர்மானிக்க, அதன் பங்கு பற்றிய நிலவும் பார்வைகள் மற்றும் சாராம்சம் ஆராயப்பட்டு, முன்மொழியப்பட்ட சூத்திரங்களில் பிரதிபலிக்கும் வகையில், சொத்தின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான ஒரு முக்கியக் கொள்கை இது என்று நிரூபிக்கப்பட்டுள்ளது. NEI கொள்கை என்பது ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான கோட்பாட்டின் அடிப்படை விதியாகும், அதன் மதிப்பு அதன் NEI இன் அனுமானத்தின் அடிப்படையில் தீர்மானிக்கப்பட வேண்டும் - ஒரு போட்டி, சந்தை தேவை மற்றும் மதிப்பீட்டின் தேதியில் நியாயப்படுத்தப்பட்ட பயன்பாடு , சட்டப்பூர்வ அனுமதி, உடல் சாத்தியம், நிதி சாத்தியக்கூறு மற்றும் இலவச அல்லது கட்டமைக்கப்பட்ட நிலத்தின் மதிப்பு திறனை அதிகப்படுத்துதல் ஆகியவற்றின் அளவுகோல்களை பூர்த்தி செய்தல். NEI பகுப்பாய்வு என்பது NEI கொள்கையின் நடைமுறைச் செயலாக்கத்தை உறுதிசெய்யும் ஒரு மதிப்பீட்டு செயல்முறையாகும், மேலும் மதிப்பீட்டின் தேதியில் உருவாக்கப்பட்ட பொருளைப் பயன்படுத்துவதற்கான விருப்பத்தின் செயல்திறனைப் படிப்பது மற்றும் அதை அடையாளம் காண மாற்று மேம்பாட்டு விருப்பங்களுடன் ஒப்பிடுவது ஆகியவை அடங்கும். நிலத்தின் மதிப்பை அதிகரிக்க பயன்படுத்தவும். 2. ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் புதிய வகைப்பாடு அம்சத்தை அறிமுகப்படுத்த வேண்டிய அவசியம் "NEI பகுப்பாய்வின் தேவை மற்றும் அளவு" ரியல் எஸ்டேட்டின் அடையாளம் காணப்பட்ட முக்கிய பண்புகளின் அடிப்படையில் உறுதிப்படுத்தப்படுகிறது: தோற்றம், செயல்பாட்டிற்கான மேம்பாடுகளின் பொருத்தம், வகுக்கும் தன்மை, உடல் நிலை மேம்பாடுகள், செயல்பாட்டு நோக்கம். 3. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் NEI பகுப்பாய்வு வழிமுறையை நவீனமயமாக்குதல் மற்றும் விரிவுபடுத்துதல் ஆகியவற்றின் அவசியம் நிரூபிக்கப்பட்டுள்ளது, இது பகுப்பாய்வின் வரிசையை மாற்றுவதில் இரண்டையும் கொண்டுள்ளது, அதன்படி இருப்பிடத்தின் பொருளாதார திறனைப் படிக்கும் நிலைகள் மற்றும் சட்டப்பூர்வ அனுமதியின் அளவுகோல் சந்தை ஆராய்ச்சியின் கட்டத்திற்கு முந்தியதாக இருக்க வேண்டும், மேலும் கூடுதல் நிலைகளை அறிமுகப்படுத்துதல்: NEI பகுப்பாய்வின் விவரத்தின் படி மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் வகைப்பாடு; மாற்று பயன்பாட்டு நிகழ்வுகளின் தரமான பகுப்பாய்வு. 4. மதிப்பீட்டின் பொருளைப் பயன்படுத்துவதற்கான மாற்று விருப்பங்களின் தரமான ஒப்பீடு தேவை, முன்மொழியப்பட்ட அல்காரிதம் மூலம் செயல்படுத்தப்படும் படிநிலைகளின் பகுப்பாய்வு முறையைப் பயன்படுத்தி (இனிமேல் HAI), அளவுகோல்களின் பயன்பாட்டின் அடிப்படையில்: a) பயன்பாட்டின் முழுமை இருப்பிட நன்மைகள்; b) வளர்ச்சியின் சட்டபூர்வமான செல்லுபடியாகும்; c) உடல் சாத்தியம்; ஈ) ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் வளர்ச்சி திறன்; e) நிதி ஆதாரங்களை ஈர்ப்பதன் செயல்திறன், இது சந்தையில் குறைந்த தேவை உள்ள ரியல் எஸ்டேட்டைப் பயன்படுத்துவதற்கான விருப்பங்களை அடையாளம் காணவும், அடுத்தடுத்த ஆராய்ச்சிகளிலிருந்து அவற்றை விலக்கவும் உதவுகிறது. 5. NEI ஐ பகுப்பாய்வு செய்வதற்கும், அவற்றின் நன்மைகள் மற்றும் தீமைகளை அடையாளம் காண்பதற்கும் ஏற்கனவே உள்ள முறைகளை முறைப்படுத்துவதன் அடிப்படையில், ஒரு நில சதியை நிபந்தனையற்றது மற்றும் ஏற்கனவே உள்ள மேம்பாடுகளுடன் பகுப்பாய்வு செய்யும் முறை, ஒரு ரியல் எஸ்டேட் மூலம் கிடைக்கும் வருமானத்தின் நேரடி மூலதனத்தை உள்ளடக்கியது என்பது நிரூபிக்கப்பட்டுள்ளது. பொருள், அதைத் தொடர்ந்து மேம்பாடுகளை உருவாக்குவதற்கான செலவைக் கழித்தல் (அல்லது அவற்றின் புனரமைப்புக்கான செலவுகள்) மற்றும் மதிப்பீட்டின் தேதிக்கு அதன் விளைவாக மதிப்பைக் கொண்டுவருதல், ரஷ்ய மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகளின் தற்போதைய நிலைமைகளில் முடிவுகளின் அதிகபட்ச சரியான தன்மையை உறுதி செய்கிறது. 6. ரஷ்ய ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் ஆய்வின் விளைவாக, NEI இன் பகுப்பாய்வில் பொருள்களின் இடைநிலை பயன்பாட்டை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள வேண்டிய அவசியம் நிரூபிக்கப்பட்டது, இதற்காக "இடைநிலை வகை ரியல் எஸ்டேட் பயன்பாடு" என்ற கருத்து தெளிவுபடுத்தப்பட்டது. , மற்றும் அதன் பகுப்பாய்வுக்கான ஒரு வழிமுறை உருவாக்கப்பட்டு சோதிக்கப்பட்டது. ஆய்வின் முடிவுகளின் தத்துவார்த்த முக்கியத்துவம், ரியல் எஸ்டேட்டின் NEI ஐ பகுப்பாய்வு செய்வதற்கான விரிவான வழிமுறையின் வளர்ச்சியில் உள்ளது, இது மதிப்பீட்டுக் கோட்பாட்டின் அடிப்படைக் கொள்கையை நடைமுறைக்குக் கொண்டுவருவதை சாத்தியமாக்குகிறது, எனவே, அறிவியல் புதுமையின் கூறுகள் வைக்கப்படுகின்றன. ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பை நிர்ணயிப்பதற்கான வழிமுறைக் கருவிகளை மேம்படுத்துவதன் அடிப்படையில் பாதுகாப்பிற்கான முன்னோக்கி அதன் மேலும் வளர்ச்சியாக விளக்கப்படுகிறது. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு தொடர்பான பயிற்சி வகுப்புகளை உருவாக்குவதில் ஆய்வின் முக்கிய முடிவுகள் பயன்படுத்தப்படலாம். ஆய்வறிக்கையின் நடைமுறை முக்கியத்துவம், ஆசிரியரால் பெறப்பட்ட அறிவியல் புதுமையின் கூறுகள் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் நடைமுறையில் பரவலான பயன்பாட்டில் கவனம் செலுத்துகின்றன, மதிப்பீட்டு சேவைகளின் தரத்தை மேம்படுத்துவதற்கும் முதலீட்டு கவர்ச்சியின் வளர்ச்சிக்கும் பங்களிக்கிறது. பொருள்கள் மதிப்பிடப்படுகின்றன. சுயாதீனமான நடைமுறை முக்கியத்துவம் வாய்ந்தவை:  ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் சிறப்பியல்புகளின் அமைப்பு, இது முன்மொழியப்பட்ட வகைப்பாடு அம்சத்தின் "NEI பகுப்பாய்வின் தேவை மற்றும் விவரத்தின் அளவு" படி அவற்றின் குழுவை உறுதி செய்கிறது;  சட்டப்பூர்வ ஆவணங்களை முறைப்படுத்துதல் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் வகைப்பாடு ஆகியவற்றின் அடிப்படையில், ஒரு நிலத்தின் வளர்ச்சியின் சாத்தியமான அளவுருக்களை நம்பத்தகுந்த முறையில் தீர்மானிக்கவும், பல்வேறு விருப்பங்களின் விண்வெளி திட்டமிடல் பண்புகளை கணிக்கவும், இயற்பியல் சாத்தியக்கூறுகளின் அளவுகோலை பகுப்பாய்வு செய்வதற்கான வழிமுறைகளை உருவாக்கியது. அதன் பயன்பாட்டிற்காக;  AHP ஐப் பயன்படுத்தி மாற்று பயன்பாட்டு நிகழ்வுகளின் தரமான ஒப்பீட்டுக்கான முன்மொழியப்பட்ட வழிமுறை, இது நிதி சாத்தியம் மற்றும் அதிகபட்ச செயல்திறன் அளவுகோல்களின் அடுத்தடுத்த பகுப்பாய்வுகளிலிருந்து திறனற்ற விருப்பங்களை விலக்க அனுமதிக்கிறது;  நிலப்பரப்புகளின் வளர்ச்சிக்கான நகர்ப்புற வளர்ச்சித் திட்டங்களில் ஏற்படும் மாற்றங்களையும், ரியல் எஸ்டேட்டின் தற்போதைய பயன்பாட்டின் குறுகிய காலப் பாதுகாப்பைக் கொண்ட டெவலப்பர்களின் நீண்டகாலத் திட்டங்களையும் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வதற்காக, NEI பகுப்பாய்வுக்கான வழிமுறையை உருவாக்கியது. பொருள்கள். பணியின் முடிவுகளின் ஒப்புதல் மற்றும் செயல்படுத்தல்: ஆய்வறிக்கை ஆராய்ச்சியின் முக்கிய முடிவுகள் அறிவியல் மற்றும் நடைமுறை மாநாடுகள் மற்றும் ஒரு வட்ட அட்டவணையில் அறிவிக்கப்பட்டன, விவாதிக்கப்பட்டன மற்றும் அங்கீகரிக்கப்பட்டன: வருடாந்திர சர்வதேச அறிவியல் மற்றும் நடைமுறை மாநாடு "CES இன் தேசிய பொருளாதாரங்களின் வளர்ச்சிக்கான வாய்ப்புகள். சர்வதேச ஒருங்கிணைப்பு செயல்முறைகளின் சூழலில் உறுப்பு நாடுகள்" (கரகண்டா , காஸ்போட்ரெப்சோயுஸின் கரகண்டா பொருளாதார பல்கலைக்கழகம், ஏப்ரல் 12-13, 2012); ஐந்தாவது சர்வதேச அறிவியல் மற்றும் வழிமுறை மாநாடு "சொத்து செலவு: மதிப்பீடு மற்றும் மேலாண்மை" (மாஸ்கோ, மாஸ்கோ நிதி மற்றும் தொழில்துறை பல்கலைக்கழகம் "சினெர்ஜி", நவம்பர் 22, 2013 ); வட்ட அட்டவணை "சொத்து மேலாண்மை: உலகளாவிய நடைமுறை மற்றும் ரஷ்ய உண்மைகள்" (மாஸ்கோ, இணைப்புகள் மற்றும் கையகப்படுத்துதல் காங்கிரஸ், நிதி பல்கலைக்கழகம், செப்டம்பர் 19, 2014). "ரஷ்ய நிறுவனங்களின் செலவு நிர்வாகத்தின் அடிப்படையில் நிதி ஸ்திரத்தன்மையை மேம்படுத்துதல்" என்ற தலைப்பில் 2013 ஆம் ஆண்டில் மாநில ஒதுக்கீட்டின் ஒரு பகுதியாக நிதி பல்கலைக்கழகத்தில் மேற்கொள்ளப்பட்ட ஆராய்ச்சிப் பணிகளின் ஒரு பகுதியாக ஆய்வுக் கட்டுரை முடிக்கப்பட்டது. NEI ஐப் பயன்படுத்துவதன் மூலம் "நைட் அனாலிசிஸ் ஃபிராங்க்" வழிமுறையின் ஒருங்கிணைந்த கூட்டு-பங்கு நிறுவனத்தின் மதிப்பீட்டுத் துறையின் நடைமுறை நடவடிக்கைகளில் அறிவியல் ஆராய்ச்சியின் முடிவுகள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன. மேம்பாடுகளுக்கான விண்வெளி-திட்டமிடல் தீர்வுகளைத் தீர்மானிப்பதற்கான ஆசிரியரின் வளர்ந்த வழிமுறையின் பயன்பாடு, படிநிலைகளை பகுப்பாய்வு செய்யும் முறை, இடைநிலை பயன்பாட்டை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வதற்கான பகுப்பாய்வு முறை, மதிப்பீட்டுத் தரங்களின் தேவைகளுக்கு இணங்கவும், உயர் மட்ட வேலையை உறுதிப்படுத்தவும் அனுமதிக்கிறது. புறநிலை மற்றும் மதிப்பீட்டின் சரியான தன்மை, வரையறுக்கப்பட்ட தகவல் இடைவெளியில் விளைகிறது, ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு மற்றும் நிறுவனத்தின் இயக்கச் செலவுகளை மேம்படுத்துதல் ஆகியவற்றில் மிகவும் கட்டமைக்கப்பட்ட அணுகுமுறையின் காரணமாக திணைக்களத்தின் செயல்திறன் மற்றும் போட்டித்தன்மைக்கு பங்களிக்கிறது. ரஷியன் அப்ரைசல் சர்வீஸ் எல்எல்சியின் நடைமுறைச் செயல்பாடுகளில், ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பை முறையாகச் சிறந்த கருவிகளைக் கொண்டு மதிப்பிடும் ஆசிரியரால் மேம்படுத்தப்பட்ட NEI பகுப்பாய்வு அல்காரிதம் பயன்படுத்தப்படுகிறது. குறிப்பாக, இடர் பகுப்பாய்வைச் செயல்படுத்துவதை உள்ளடக்கிய ஆசிரியரால் மிகவும் பொருத்தமானதாக அடையாளம் காணப்பட்ட நிதி சாத்தியக்கூறு பகுப்பாய்வு முறையைப் பயன்படுத்துவது, NEI ஐ இன்னும் ஆழமாக ஆராய உங்களை அனுமதிக்கிறது, இது முறையான அடித்தளங்களை மேம்படுத்துவதற்கு பங்களிக்கிறது. வேலை மற்றும் வழங்கப்பட்ட சேவைகளின் தரத்தை மேம்படுத்துதல். "ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு" மற்றும் "ரியல் எஸ்டேட் சந்தை மற்றும் அதன் வளர்ச்சிப் போக்குகள்" ஆகிய கல்வித் துறைகளை கற்பிப்பதில் ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் அரசாங்கத்தின் கீழ் உள்ள நிதியியல் பல்கலைக்கழகத்தில் சொத்து மதிப்பீடு மற்றும் மேலாண்மைத் துறையின் கல்விச் செயல்பாட்டில் ஆய்வின் முடிவுகள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன. . நிறுவனங்களால் ஆய்வுக் கட்டுரையின் முடிவுகளை செயல்படுத்துவது தொடர்புடைய சான்றிதழ்களால் உறுதிப்படுத்தப்படுகிறது. சுட்டிக்காட்டப்பட்ட 10 வெளியீடுகளில். ஆய்வறிக்கை ஆராய்ச்சியின் தலைப்பில், 6 கட்டுரைகள் மொத்தம் 4.43 p.l உடன் வெளியிடப்பட்டன. (ஆசிரியரின் தொகுதி 3.92 pp), மொத்தம் 3.55 pp உடன் 4 படைப்புகள் உட்பட. (ஆசிரியரின் தொகுதி 3.2 pp) ரஷ்யாவின் கல்வி மற்றும் அறிவியல் அமைச்சகத்தின் உயர் சான்றளிப்பு ஆணையத்தால் தீர்மானிக்கப்பட்ட சக மதிப்பாய்வு செய்யப்பட்ட அறிவியல் வெளியீடுகளில். ஆய்வுக் கட்டுரையின் அமைப்பு மற்றும் நோக்கம். ஆய்வுக்கட்டுரை ஒரு அறிமுகம், மூன்று அத்தியாயங்கள், ஒரு முடிவு, 119 ஆதாரங்களில் இருந்து குறிப்புகளின் பட்டியல் மற்றும் 3 பிற்சேர்க்கைகளைக் கொண்டுள்ளது. ஆய்வறிக்கையின் உரை 204 பக்கங்களில் வழங்கப்படுகிறது. வேலை 19 அட்டவணைகள் மற்றும் 7 புள்ளிவிவரங்கள் மூலம் விளக்கப்பட்டுள்ளது. II. ஆய்வறிக்கையின் முக்கிய உள்ளடக்கம், படைப்பின் அறிமுகத்தில், ஆய்வுக் கட்டுரையின் தலைப்பின் பொருத்தம் உறுதிப்படுத்தப்படுகிறது, அதன் அறிவியல் வளர்ச்சியின் அளவு மற்றும் வேலையின் முறை ஆகியவை வழங்கப்படுகின்றன: ஆய்வின் நோக்கம் மற்றும் நோக்கங்கள் தீர்மானிக்கப்படுகின்றன, படைப்பின் அறிவியல் புதுமையின் கூறுகள் மற்றும் அதன் நடைமுறை முக்கியத்துவம் ஆகியவை பிரதிபலிக்கின்றன. கேள்விகளின் முதல் குழு NEI இன் கருத்தின் வரலாற்று வளர்ச்சி, NEI இன் கருத்தின் உள்ளடக்கத்தின் வரையறை, ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் மதிப்பீட்டின் நவீன அமைப்பில் கொள்கையின் பங்கு மற்றும் இடம் ஆகியவற்றின் ஆய்வு தொடர்பானது. சொத்துப் பொருள்களின் மதிப்பீடு நவீன பொருளாதார சிந்தனையில் ஆதிக்கம் செலுத்தும் நியோகிளாசிக்கல் கோட்பாட்டின் அடிப்படை வளாகத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டது. இந்த கோட்பாடு ஒரு பகுத்தறிவு நுகர்வோர் என்ற கருத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டது, அதன் நடத்தையானது பயன்பாட்டை அதிகரிக்கும் குறிக்கோளால் இயக்கப்படுகிறது, இது சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான முக்கிய கொள்கைகளை உருவாக்குவதை முன்னரே தீர்மானிக்கிறது. மதிப்பீட்டின் கொள்கைகள் உருவாக்கத்தின் ஆதாரம் மற்றும் மதிப்பின் மீதான செல்வாக்கின் அளவைப் பொறுத்து நான்கு குழுக்களாக இணைக்கப்படுகின்றன: பொருளின் பயனைப் பற்றிய உரிமையாளரின் கருத்துக்களை அடிப்படையாகக் கொண்ட கொள்கைகள்; மதிப்பிடப்படும் பொருளின் செயல்பாட்டு பண்புகளை அடிப்படையாகக் கொண்ட கொள்கைகள்; சந்தை சூழலின் செல்வாக்கால் நிபந்தனைக்குட்பட்ட கொள்கைகள்; NEI கொள்கை. NEI கொள்கையின் சாராம்சம், ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பு பொருளின் தனித்துவமான பண்புகளின் அடிப்படையில் உருவாகிறது, இது விநியோக மற்றும் தேவை சக்திகளின் செல்வாக்கின் கீழ் அதன் உகந்த பயன்பாட்டிற்கான விருப்பத்தை தீர்மானிக்கிறது. அனைத்து சந்தை பங்கேற்பாளர்களும் தங்கள் சொந்த பலனை அதிகரிக்க ஆர்வமாக இருக்கும் போது, ​​மதிப்பீட்டு தேதி. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் NEI கொள்கை அதிகபட்சமாக செயல்படுத்தப்படுகிறது, இது அதன் "இரண்டு-கூறு இயல்பு" காரணமாகும்: நிலையான கூறு என்பது ஒரு குறிப்பிட்ட இடத்திற்கு மாறாத இணைப்பு மற்றும் பண்புகளின் ஸ்திரத்தன்மை கொண்ட ஒரு நில சதி ஆகும், மேலும் மாறக்கூடிய கூறு அதில் செய்யப்பட்ட மேம்பாடுகள். தளத்தின் இருப்பிடம் மற்றும் பண்புகள் சந்தையின் தற்போதைய தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்யும் அதன் பயன்பாட்டின் மாறுபாட்டை முன்னரே தீர்மானிக்கின்றன. தளத்தின் வருமானம் அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட மேம்பாடுகளால் வழங்கப்படுகிறது, இது சந்தை கோரும் செயல்பாடுகளுக்கு ஏற்ப மாற்றப்படலாம். எனவே, ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பின் மதிப்பீடு நில சதித்திட்டத்தின் NEI பதிப்பை அடிப்படையாகக் கொண்டது, இது அதன் மதிப்பு திறனை அதிகரிக்கிறது. ஆய்வறிக்கை ஆராய்ச்சி மற்றும் மதிப்பீட்டு தரநிலைகள் என்ற தலைப்பில் வெளிநாட்டு மற்றும் ரஷ்ய அறிவியல் இலக்கியங்களின் பகுப்பாய்வு, அவை ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் NEI இன் கருத்தின் பல்வேறு விளக்கங்களைக் கொண்டிருப்பதைக் காட்டுகிறது, அவை நான்கு முக்கிய அளவுகோல்களை சந்திக்கின்றன: சட்டப்பூர்வ அனுமதி, உடல். சாத்தியம், நிதி சாத்தியம் மற்றும் அதிகபட்ச செயல்திறன். திருப்தியற்ற நகர்ப்புற திட்டமிடல், ரஷ்ய சந்தையின் மாறிவரும் கூட்டமைப்பு, மதிப்பீட்டின் தேதியில் நிலவும் சந்தை நிலைமைகளுக்கு இணங்குவதற்கான நிலைப்பாட்டில் இருந்து NEI இன் கருத்தை தெளிவுபடுத்துதல் தேவைப்படுகிறது, மேலும் மதிப்பீட்டின் வளர்ச்சியில் தற்போதைய போக்குகளுக்கு அதன் தத்துவார்த்த முக்கியத்துவத்திற்கு முக்கியத்துவம் தேவைப்படுகிறது. . இதற்காக, "NEI கொள்கையின்" ஆசிரியரின் விளக்கம் வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது, இது பக்கம் 6 இல் கொடுக்கப்பட்டுள்ளது. NEI கொள்கையின் நடைமுறைச் செயலாக்கம், மதிப்பீட்டின் தேதியில் (இனிமேல்) உருவாக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் பயன்பாட்டு வழக்கின் செயல்திறனை பகுப்பாய்வு செய்வதில் உள்ளது. NEI பகுப்பாய்வு என குறிப்பிடப்படுகிறது). ரஷ்ய கூட்டமைப்பில் மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகளின் துறையில் தற்போதுள்ள விதிமுறைகளின்படி, வருமானம், ஒப்பீட்டு மற்றும் செலவு அணுகுமுறைகளின் முறைகளைப் பயன்படுத்தி ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பைக் கணக்கிடுவதற்கு முந்தைய ஒரு சுயாதீனமான மற்றும் கட்டாய கட்டமாக இந்த நடைமுறை தனிமைப்படுத்தப்பட வேண்டும். இதற்கு NEI பகுப்பாய்வின் புதுப்பிக்கப்பட்ட வரையறையை அறிமுகப்படுத்த வேண்டும், மேலும் பக்கம் 6 இல் வழங்கப்பட்டுள்ளது. சர்வதேச (இனி IVS என குறிப்பிடப்படுகிறது), ஐரோப்பிய மற்றும் அமெரிக்க தரநிலைகள் ரஷ்ய மதிப்பீட்டு தரநிலைகளுடன், NEI பகுப்பாய்விற்கான அணுகுமுறைகளில் குறிப்பிடத்தக்க வேறுபாடுகளின் ஆய்வு மற்றும் ஒப்பீட்டின் அடிப்படையில் தெரியவந்தது. IVS இன் தற்போதைய பதிப்பு, அவற்றின் முந்தைய பதிப்புகளைப் போலன்றி, ஒரு பொருளின் சந்தை மதிப்பானது NEI இன் அடையாளம் காணப்பட்ட பதிப்பின் அடிப்படையில் தீர்மானிக்கப்பட வேண்டும் என்று விதிக்கவில்லை, ஆனால் மண்டலம் 12 இன் நிறுவப்பட்ட நடைமுறை கருதுவதால், அது அதைப் பிரதிபலிக்கிறது என்பதைக் குறிக்கிறது. எந்தவொரு பிரதேசத்தையும் திறம்பட பயன்படுத்துதல். இது சம்பந்தமாக, ஒப்பீட்டு மற்றும் வருமான அணுகுமுறைகளின் முறைகளைப் பயன்படுத்தி அதன் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடும்போது, ​​அனலாக் பொருள்களுக்கான கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை மற்றும் குத்தகை பரிவர்த்தனைகளின் விலைகளை பகுப்பாய்வு செய்யும் போது மதிப்பிடப்பட்ட பொருளின் NEI கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படும். ரஷ்ய நிலையற்ற ரியல் எஸ்டேட் சந்தை மற்றும் நகர்ப்புற திட்டமிடல் மற்றும் மண்டலத்தின் சட்டமன்ற ஒழுங்குமுறையின் தனித்தன்மைகள் மதிப்பிடப்பட்ட பொருளைப் பயன்படுத்துவதற்கான தற்போதைய விருப்பம் பயனுள்ளதாக இருக்கும் என்பதற்கும், ஒத்த பொருட்களின் விலைகள் அதன் NEI ஐ பிரதிபலிக்கின்றன என்பதற்கும் உத்தரவாதம் அளிக்கவில்லை. எனவே, ரஷ்ய தரநிலைகளில், NEI பகுப்பாய்வை ஒரு சுயாதீனமான செயல்முறையாக தனிமைப்படுத்துவது தற்போது அறிவுறுத்தப்படுகிறது. ரியல் எஸ்டேட்டின் NEI பகுப்பாய்வின் சிக்கலானது, அதன் சந்தையின் வளர்ச்சியின் அளவு காரணமாக, இது வரையறுக்கப்பட்ட தகவல் உள்கட்டமைப்பு மற்றும் நகர்ப்புற திட்டமிடலின் மோசமான வளர்ச்சியால் வகைப்படுத்தப்படுகிறது, ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் கூடுதல் வகைப்படுத்தல் அம்சத்தை அறிமுகப்படுத்த வேண்டும். அவற்றின் சந்தை மதிப்பை நிர்ணயிக்கும் போது NEI பகுப்பாய்வின் அவசியத்தைக் கணக்கிடுங்கள். ரியல் எஸ்டேட்டின் முக்கிய பண்புகளின் முன்மொழியப்பட்ட அமைப்பு: தோற்றம்; மேம்பாடுகளின் சேவைத்திறன்; வகுக்கும் தன்மை; உடல் நிலை மேம்பாடுகள்; ஒரு படிநிலை வரிசையில் அமைக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் பொருளின் வகை, NEI பகுப்பாய்வின் தேவையை தீர்மானிக்கவும், புதிய வகைப்பாடு அம்சத்திற்கு ஏற்ப பொருளை வகைப்படுத்தவும் உங்களை அனுமதிக்கிறது - "NEI பகுப்பாய்வின் விவரத்தின் தேவை மற்றும் அளவு" - குழு. NEI பகுப்பாய்வின் தேவை மற்றும் அதன் விவரங்களின் அளவு ஆகியவற்றைத் தீர்மானிக்க, ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களை வகைப்படுத்துவதற்கான சிறப்பியல்புகளின் வளர்ந்த அமைப்பின் திட்டவட்டமான விளக்கம் படம் 1 இல் காட்டப்பட்டுள்ளது. பெரும்பாலான பொருள்களுக்கான NEI கொள்கை, அதன் பகுப்பாய்விற்கான செயல்முறையை உள்ளடக்கியது மற்றும் சந்தையின் நிலை இந்த பகுப்பாய்வின் முறைகள் மற்றும் திசைகளை மேம்படுத்துவதற்கான அவசியத்தை முன்னரே தீர்மானிக்கிறது. இரண்டாவது குழு கேள்விகள், அதன் பகுப்பாய்வின் தற்போதைய முறைகளை மேம்படுத்துவதற்கான கொள்கையின் நடைமுறைச் செயலாக்கத்திற்கான கருவிகளின் விமர்சன ஆய்வுக்கான தேவையிலிருந்து எழுகிறது. NEI ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் PZ இன் 13 தோற்றம் ஏற்கனவே உள்ள மேம்பாடுகளுடன் காலியான PZ மேம்பாடுகள் சேவை செய்ய முடியாதவை (அணிந்து > 80%) மேம்பாடுகள் சேவை செய்யக்கூடியவை (தேய்ந்து கிழிந்து)< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

அறிமுகம்

அத்தியாயம் 1. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் தத்துவார்த்த அடித்தளங்கள்

1.2 ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் வகைப்பாடு

1.3 சொத்து மதிப்புகளின் வகைகள்

1.4 ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் அடிப்படைக் கொள்கைகள்

1.5 சொத்து மதிப்பை பாதிக்கும் காரணிகள்

அத்தியாயம் 2. ஒரு குடியிருப்பு சொத்தின் மதிப்பீடு

2.2 வருமான அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி குடியிருப்புச் சொத்தின் மதிப்பீடு

2.3 ஒப்புமைகளின் விற்பனையை ஒப்பிடுவதன் மூலம் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பீடு

2.4 செலவு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி சொத்து மதிப்பீடு

2.5 ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு முடிவுகளின் ஒருங்கிணைப்பு

அத்தியாயம் 3. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு முறைகளை மேம்படுத்துவதற்கான பரிந்துரைகள்

முடிவுரை

பயன்படுத்தப்பட்ட இலக்கியங்கள் மற்றும் ஆதாரங்களின் பட்டியல்

விண்ணப்பம்

அறிமுகம்

சந்தைப் பொருளாதாரத்தின் கூறுகளில், ஒரு சிறப்பு இடத்தை ரியல் எஸ்டேட் ஆக்கிரமித்துள்ளது, இது உற்பத்திக்கான வழிமுறையாக செயல்படுகிறது (நிலம், நிர்வாக, தொழில்துறை, கிடங்கு, சில்லறை மற்றும் பிற கட்டிடங்கள் மற்றும் வளாகங்கள், அத்துடன் பிற கட்டமைப்புகள்) மற்றும் ஒரு பொருள் அல்லது நுகர்வு பொருள் (நில அடுக்குகள், குடியிருப்பு கட்டிடங்கள், குடிசைகள், குடியிருப்புகள், கேரேஜ்கள்).

ரியல் எஸ்டேட் என்பது குடிமக்களுக்கான தனிப்பட்ட இருப்புக்கான அடிப்படையாகும், மேலும் அனைத்து வகையான உரிமைகளின் நிறுவனங்கள் மற்றும் நிறுவனங்களின் பொருளாதார செயல்பாடு மற்றும் வளர்ச்சிக்கான அடிப்படையாக செயல்படுகிறது. ரஷ்யாவில், ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் செயலில் உருவாக்கம் மற்றும் வளர்ச்சி உள்ளது மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளில் அதிக எண்ணிக்கையிலான குடிமக்கள், நிறுவனங்கள் மற்றும் நிறுவனங்கள் ஈடுபட்டுள்ளன.

மாநிலத்திற்கும் மதிப்பீட்டாளர்களுக்கும் இடையிலான ஆக்கபூர்வமான தொடர்புக்கு நன்றி, சமீபத்திய ஆண்டுகளில் சொத்து மதிப்பீட்டின் செயல்முறை ரஷ்யாவில் ஒரு சுயாதீன மதிப்பீடு ஆரம்ப நிலையில் இருந்த காலத்துடன் ஒப்பிடும்போது மிகவும் நாகரீகமாகிவிட்டது. இன்று, மதிப்பீட்டாளர்களின் செயல்பாடுகள் தொடர்புடைய கூட்டாட்சி சட்டம் மற்றும் மதிப்பீட்டுத் துறையில் தரநிலைகளால் கட்டுப்படுத்தப்படுகின்றன.

ஆய்வறிக்கையின் நோக்கம் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடுவதற்கான முறைகளை மேம்படுத்துவதற்கான திட்டங்களை உருவாக்குவதாகும்.

இந்த இலக்கை அடைய, பின்வரும் பணிகளை தீர்க்க வேண்டியது அவசியம்:

வீட்டு மதிப்பீட்டின் சாரத்தை விவரிக்கவும்;

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான வழிமுறை அணுகுமுறைகளை வகைப்படுத்துதல்;

செலவு, ஒப்பீட்டு மற்றும் வருமான அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடுங்கள்;

மதிப்பீட்டு முடிவுகளின் ஒப்பீட்டு பகுப்பாய்வு நடத்தவும்;

குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடுவதற்கான வழிமுறைகளை மேம்படுத்துவதற்கான திட்டங்களை உருவாக்குதல்.

ஆய்வறிக்கையில் உள்ள ஆராய்ச்சியின் பொருள் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பீடு ஆகும், மேலும் ஆராய்ச்சியின் பொருள் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான முறைகள் மற்றும் அணுகுமுறைகள் ஆகும்.

ஆய்வறிக்கையில் மேற்கொள்ளப்பட்ட ஆராய்ச்சியின் முறையான அடிப்படையானது ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு துறையில் உள்நாட்டு மற்றும் வெளிநாட்டு ஆசிரியர்களின் அறிவியல் படைப்புகள் ஆகும்.

ஆய்வறிக்கையின் முதல் அத்தியாயத்தில், "ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான வழிமுறை நிலை" ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பு வகைகளை, அவற்றின் வகைப்பாடுகளை வெளிப்படுத்தியது. ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் மதிப்பை பாதிக்கும் காரணிகள், அத்துடன் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் அடிப்படைக் கொள்கைகள் ஆகியவை கருதப்படுகின்றன.

இரண்டாவது அத்தியாயம் "குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு" ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பொருளின் மதிப்பீட்டின் முடிவுகளை முன்வைக்கிறது - நோவோசிபிர்ஸ்கின் ஜால்ட்சோவ்ஸ்கி மாவட்டத்தில் அமைந்துள்ள இரண்டு அறைகள் கொண்ட அபார்ட்மெண்ட் - வருமானம் மற்றும் ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி, அத்துடன் காப்பீட்டைக் கணக்கிடுவதற்கான முடிவுகளையும் வழங்குகிறது. சொத்து மதிப்பு.

மூன்றாவது அத்தியாயம் "குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு முறைகளை மேம்படுத்துவதற்கான பரிந்துரைகள்" குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான தற்போதைய அணுகுமுறைகளை மேம்படுத்துவதற்கான முக்கிய திசைகளை வழங்குகிறது.

அத்தியாயம் 1

1.1 ஒரு சுயாதீன வீட்டு மதிப்பீட்டின் தேவை

மதிப்பீடு என்பது பயன்பாட்டு பொருளாதார பகுப்பாய்வின் அறிவியலாகும், இதன் முக்கிய பணி, இந்த சொத்துக்கான வழங்கல் மற்றும் தேவையின் சக்திகளின் இயக்கவியல் பகுப்பாய்வின் அடிப்படையில் ஒரு சொத்தை (பொருட்கள்) விற்க அல்லது வாங்குவதற்கான மிகவும் சாத்தியமான விலையை நிறுவுவதாகும். தொடர்புடைய சந்தை. ஒரு முறையான பார்வையில், ஒரு குறிப்பிட்ட தேவை காரணிகள் மற்றும் விநியோக காரணிகளின் தொகுப்பை மாதிரியாக்குவதன் அடிப்படையில் மிகவும் சாத்தியமான விலை நிர்ணயிக்கப்படுகிறது.

தற்போது, ​​ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகள் 06.08.98 எண் 135 - FZ தேதியிட்ட "ரஷ்ய கூட்டமைப்பில் மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகளில்" ஃபெடரல் சட்டத்தால் கட்டுப்படுத்தப்படுகின்றன.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் தற்போதைய நிலைமை நம் நாட்டில் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் செயலில் வளர்ச்சிக்கு பங்களிக்கிறது.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தை தற்போது நம் நாட்டில் மிகவும் ஆற்றல் வாய்ந்த சந்தைகளில் ஒன்றாகும், இது மிகவும் கவர்ச்சிகரமான முதலீட்டு பொருட்களில் ஒன்றாகும். உலகில் நிலைமை மிகவும் நிலையற்றதாக இருக்கும்போது, ​​​​இது இப்போது மிகவும் முக்கியமானதாகி வருகிறது: நிபுணர்கள் எண்ணெய் விலைகள் பற்றிய துல்லியமான கணிப்புகளை வழங்க முடியாது, அவர்கள் டாலரின் தேய்மானத்தை கணிக்கிறார்கள், - ரியல் எஸ்டேட் நடைமுறையில் சேமிப்பின் பாதுகாப்பின் ஒரே உத்தரவாதமாக உள்ளது.

ரஷியன் மதிப்பீட்டின் வளர்ச்சியின் முக்கிய திசைகள் ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களை மதிப்பீடு செய்ய வேண்டிய செயல்பாடுகளின் பட்டியலின் அடிப்படையில் தீர்மானிக்கப்படலாம். இந்த பட்டியல் தொடர்ந்து விரிவடைகிறது என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

ரியல் எஸ்டேட்டின் பல்வேறு வகையான மதிப்புகளின் (சந்தை, முதலீடு, இணை, காப்பீடு, வரிவிதிப்பு மற்றும் பிற) புறநிலை மதிப்பீடு அவசியம்:

வாங்கும் போது, ​​விற்கும் போது அல்லது வாடகைக்கு;

நிறுவனங்களை பெருநிறுவனமயமாக்கும் போது மற்றும் சொத்து பங்குகளை மறுபகிர்வு செய்யும் போது;

புதிய பங்குதாரர்களை ஈர்ப்பது மற்றும் பங்குகளின் கூடுதல் வெளியீடு;

ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் வரிவிதிப்பு நோக்கங்களுக்காக காடாஸ்ட்ரல் மதிப்பீட்டின் போது: கட்டிடங்கள் மற்றும் நில அடுக்குகள்;

ரியல் எஸ்டேட் காப்பீட்டிற்கு;

ரியல் எஸ்டேட் மூலம் கடன் கொடுக்கும்போது;

நிறுவனங்கள் மற்றும் நிறுவனங்களின் அங்கீகரிக்கப்பட்ட மூலதனத்திற்கு பங்களிப்பாக ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களை உருவாக்கும் போது;

முதலீட்டு திட்டங்களை அபிவிருத்தி செய்யும் போது மற்றும் வெளிநாட்டு முதலீடுகள் உட்பட முதலீட்டாளர்களை ஈர்க்கும் போது;

ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களை கலைக்கும்போது;

பரம்பரை உரிமைகளை நிறைவேற்றும் போது, ​​நீதிமன்ற தண்டனை;

ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான சொத்து உரிமைகளை விற்பது தொடர்பான பிற பரிவர்த்தனைகளில்.

சொத்து மதிப்பீட்டில் மூன்று முக்கிய அணுகுமுறைகள் உள்ளன:

செலவு முறை: முழுமையான மறுஉற்பத்திக்கான செலவு அல்லது சொத்து மதிப்பை முழுமையாக மாற்றுவதற்கான செலவு மதிப்பிடப்படுகிறது, பின்னர் கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் மதிப்பிடப்பட்ட தேய்மானத்தின் அளவு கழிக்கப்பட்டு நிலத்தின் மதிப்பு இலவசமாக சேர்க்கப்படுகிறது. சொத்து வரிவிதிப்பு அல்லது சொத்து பறிமுதல் நோக்கங்களுக்காக ஒரு பொருளின் மதிப்பீட்டிற்கு நிலத்தின் மதிப்பில் இருந்து கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் மதிப்பை பிரிக்க வேண்டியிருக்கும் போது இந்த அணுகுமுறை அவசியமாக இருக்கலாம். இது வருமான வரி மற்றும் கணக்கியல் நோக்கங்களுக்காகவும் பயன்படுத்தப்படுகிறது: கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் தேய்மானம் வரிக்குரிய வருமானத்திலிருந்து கழிக்கப்படுகிறது. விண்ணப்பிக்க வேண்டிய பிற சூழ்நிலைகள்:

புதிய கட்டுமானத்திற்கான சாத்தியக்கூறு ஆய்வு,

நிலத்தின் சிறந்த மற்றும் திறமையான பயன்பாட்டின் விருப்பத்தைத் தீர்மானித்தல்,

புதுப்பி,

இறுதி விலை பேச்சுவார்த்தை

நிறுவன மற்றும் சிறப்பு நோக்கங்களுக்கான கட்டிடங்கள்,

காப்பீட்டின் நோக்கங்கள்.

சந்தை ஒப்பீட்டு முறை: ஒத்த பண்புகளுடன் சமீபத்திய பரிவர்த்தனைகளின் அடிப்படையில் ஒரு சொத்தின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுதல். ஒரு பகுத்தறிவு முதலீட்டாளர் அல்லது வாங்குபவர் ஒரு குறிப்பிட்ட சொத்துக்கு அதே பயன்பாட்டுடன் இதேபோன்ற மற்றொரு சொத்தைப் பெறுவதற்கு ஆகும் செலவை விட அதிகமாக செலுத்த மாட்டார் என்று கருதப்படுகிறது.

வருமான முறை: ஒரு சொத்தின் மதிப்பு, எதிர்காலத்தில் இந்தச் சொத்துக் கொண்டு வரும் என்று எதிர்பார்க்கப்படும் பலன்களைப் பெறும் காலத்தின் அளவு, தரம் மற்றும் கால அளவு ஆகியவற்றால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

ரஷ்யாவில், சமீபத்திய ஆண்டுகளில், பொருட்களின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதில் செலவு முறை பரவலாக உள்ளது. மேலும், சொத்து மறுமதிப்பீட்டு திட்டங்களை உருவாக்கும் போது அதன் பயன்பாடு அரசாங்கத்தால் அறிவிக்கப்பட்டது. இது நிலையான சொத்துக்களின் விலை, ரியல் எஸ்டேட் மிகவும் குறைத்து மதிப்பிடப்பட்டது என்ற உண்மைக்கு வழிவகுத்தது. இப்போது அத்தகைய பொருட்களின் மறுமதிப்பீடு செயல்முறை குறிப்பிட்ட முக்கியத்துவம் வாய்ந்தது, இது சந்தை மதிப்பீட்டு முறையின் அடிப்படையில் செய்யப்படலாம்.

இன்றுவரை, ரஷ்ய சந்தையில் மதிப்பீட்டு நிறுவனங்களின் எண்ணிக்கை குறிப்பிடத்தக்கது. 2004 ஆம் ஆண்டின் இறுதியில், ரஷ்யாவில் 9,000 க்கும் மேற்பட்ட நிறுவனங்கள் மற்றும் PBOYuL ஆகியவை மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகளை மேற்கொள்ள மாநில உரிமங்களைக் கொண்டுள்ளன. இப்போது சந்தை பொருளாதார மேம்பாட்டு அமைச்சகத்தால் கட்டுப்படுத்தப்படுகிறது, ஆனால் ஜனவரி 1, 2006 முதல், சுய கட்டுப்பாடுக்கான மாற்றம் நடந்து வருகிறது.

தற்போதைய கட்டத்தில், மதிப்பீட்டு சந்தையானது போட்டியை அதிகரிப்பது, தரத்தை மேம்படுத்துதல் மற்றும் சேவைகளின் விலையைக் குறைத்தல் ஆகியவற்றால் வகைப்படுத்தப்படுகிறது. குறிப்பாக, ஐஏஎஸ், யுஎஸ் ஜிஏஏபி அல்லது ரஷ்ய கணக்கியல் தரநிலைகளுக்கு ஏற்ப நிதிநிலை அறிக்கைகளில் சொத்துக்களை பிரதிபலிக்கும் வகையில் மதிப்பீட்டிற்கான தேவை தொடர்ந்து அதிகரித்து வருகிறது; சந்தைப்படுத்தல் மற்றும் பிராண்ட் உத்திகளின் செயல்திறனை தீர்மானிக்க அருவமான சொத்துக்களின் மதிப்பை மதிப்பீடு செய்தல்; கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை பரிவர்த்தனைகள், சொத்துக்களின் குத்தகை, M&A மற்றும் உரிமை மற்றும் பிற சொத்து உரிமைகளை மாற்றுவதற்கான பிற பரிவர்த்தனைகளை மேற்கொள்ளும் நோக்கத்திற்காக மதிப்பீடு; காப்பீட்டு நோக்கங்களுக்காக மதிப்பீடு, பங்குகளின் கூடுதல் வெளியீடு அல்லது அரசுக்கு சொந்தமான நிறுவனங்களின் தனியார்மயமாக்கலின் போது பங்குகளை வாங்குதல்; சொத்துக்களால் பாதுகாக்கப்பட்ட கடன் வழங்குவதற்கான நோக்கத்திற்கான மதிப்பீடு, முதலியன.

நிபுணர் RA மதிப்பீட்டு நிறுவனம் நடத்திய ஆய்வின் முடிவுகளின்படி, கடந்த ஒன்றரை ஆண்டுகளில் மிகவும் கோரப்பட்ட சேவைகள் பொதுவாக ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் வணிக மதிப்பீட்டு சேவைகள் ஆகும். ஒட்டுமொத்த சந்தை கட்டமைப்பில் இந்த பகுதிகளின் பங்கு முறையே 34.3% மற்றும் 32.1% ஆகும்.

1.2 ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் வகைப்பாடு

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் முதன்மையாக ஒரு சுயாதீனமான தயாரிப்பாக சந்தையில் சுறுசுறுப்பாக புழக்கத்தில் இருக்கும் பொருட்களுக்கு ஆர்வமாக உள்ளது. தற்போது, ​​ரஷ்யாவில் இவை குடியிருப்புகள் மற்றும் அறைகள், அலுவலக வளாகங்கள் மற்றும் அலுவலக கட்டிடங்கள், நில அடுக்குகளுடன் கூடிய புறநகர் குடியிருப்பு கட்டிடங்கள், அபிவிருத்திக்கான இலவச நில அடுக்குகள் மற்றும் (அல்லது) பிற நோக்கங்களுக்காக. ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களில் கனிம வைப்புகளும் அடங்கும், ரஷ்ய சந்தை இன்னும் உருவாக்கப்படவில்லை. ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களை வகைப்படுத்துவதற்கான பொதுவான கொள்கைகளை கீழே கருதுகிறோம்.

ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் முதல் வகை. எங்கள் விஷயத்தில் "ரியல் எஸ்டேட்" என்ற சொல் ஒரு நிலத்துடன் கடுமையாக இணைக்கப்பட்டுள்ள எந்தவொரு பொருளையும் குறிக்கிறது, அதை வேறொரு இடத்திற்கு மாற்றுவது அழிவு மற்றும் நுகர்வோர் மதிப்பை இழக்காமல் சாத்தியமற்றது. முன்மொழியப்பட்ட வார்த்தைகள் ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களின் பல்வேறு வகைகளின் மதிப்பீட்டில் வேறுபட்ட அணுகுமுறையை மேம்படுத்துவதை நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளன, அவற்றின் மிக முக்கியமான அம்சங்கள், வர்த்தக விற்றுமுதல் அம்சங்கள், ரியல் எஸ்டேட் கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை செயல்முறைகள் நடைபெறும் சந்தைகளின் கட்டமைப்பு மற்றும் அளவு ஆகியவற்றை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது. பல்வேறு நிபந்தனைகள் மற்றும் அவற்றின் சேர்க்கைகள் ஒரு சொத்தின் மதிப்பீட்டைப் பாதிக்கிறது என்பதால், வகைப்படுத்த (குழு) "அம்சம் மரம்" முறை பயன்படுத்தப்பட்டது. அத்தகைய வகைப்பாடு (குழுப்படுத்துதல்) பலநிலை ஆகும். ஒவ்வொரு மட்டத்திலும், இது அதன் சொந்த அடிப்படையில் ஒரே மட்டத்தில் சாத்தியமான வேறுபாடுகளுடன் மேற்கொள்ளப்படுகிறது, ஆனால் வெவ்வேறு "கிளைகள்" உடன். அதே நேரத்தில், அதிக பிரதிநிதித்துவ (அவற்றின் மதிப்பீட்டின் அடிப்படையில்) பொருள்கள் அமைந்துள்ள கிளைகளுக்கு வகைப்பாட்டின் ஆழம் (நிலைகளின் எண்ணிக்கை) அதிகமாக உள்ளது.

ஒவ்வொரு நிலைக்கும் அதன் சொந்த பெயர் மற்றும் தொடர்புடைய வகைப்பாடு பண்புக்கூறுக்கு பரிந்துரைக்கப்பட்ட மதிப்புகளின் தொகுப்பு உள்ளது.

1. தோற்றம்.

2. நியமனம்.

3. அளவுகோல்.

3.1 நிலப்பகுதிகள்.

3.2 தனி நில அடுக்குகள்.

3.3 கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் வளாகங்கள் (குடிசை குடியிருப்பு, மைக்ரோடிஸ்ட்ரிக்ட், ஹோட்டல், சானடோரியம் போன்றவை)

3.3.1. குடியிருப்பு கட்டிடம் பல அடுக்குமாடி குடியிருப்பு.

3.3.2. குடியிருப்பு வீடு ஒற்றை குடும்பம் (மாளிகை, குடிசை).

3.3.3. பிரிவு (நுழைவாயில்).

3.3.4. பிரிவில் மாடி.

3.3.5. அடுக்குமாடி இல்லங்கள்.

3.3.6. அறை.

3.3.7. கோடைகால குடிசை.

3.4 நிர்வாக கட்டிடங்களின் வளாகம்.

3.4.1. கட்டிடம்.

3.4. வளாகங்கள் அல்லது கட்டிடங்களின் பாகங்கள் (பிரிவுகள், தளங்கள்).

4. பயன்படுத்த தயாராக உள்ளது.

4.1 தயார்.

4.2 புனரமைப்பு அல்லது பெரிய பழுது தேவை.

4.3. கட்டுமானத்தை முடிக்க வேண்டும்.

அபார்ட்மெண்ட் சந்தை தற்போது ரஷ்யாவில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் மிகவும் வளர்ந்த துறையாக இருப்பதால், ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான அடிப்படை வழிமுறை அணுகுமுறைகளை உருவாக்க இந்த குறிப்பிட்ட துறையைப் படிப்பதில் கவனம் செலுத்துவது அர்த்தமுள்ளதாக இருக்கிறது.

உருவாக்கப்பட்ட மேற்கத்திய சந்தையில், மற்றொன்று ஏற்றுக்கொள்ளப்படுகிறது, இது மேலே முன்மொழியப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் வகைப்பாட்டிலிருந்து A, B மற்றும் C வகைகளாக வேறுபடுகிறது.

இது பின்வரும் வகுப்புகளாக பிரிக்கப்பட்டுள்ளது:

1) பிரத்தியேகமான ரியல் எஸ்டேட், ஒரு குறிப்பிட்ட வணிகத்தின் நடத்தைக்கு ஏற்றவாறு மாற்றியமைக்கப்பட்டு பொதுவாக வணிகத்துடன் விற்கப்படுகிறது.

எடுத்துக்காட்டுகள்: எண்ணெய் சுத்திகரிப்பு நிலையங்கள், இரசாயன ஆலைகள், இயந்திரங்கள் மற்றும் உபகரணங்களை வைப்பதற்கான பட்டறைகள்; கட்டிடங்கள், அவற்றின் இருப்பிடம், அளவு, கட்டுமானம் ஆகியவற்றின் காரணமாக, சந்தையில் மூன்றாம் தரப்பினருக்கு விற்கப்படுவதில்லை அல்லது வாடகைக்கு விடப்படுவதில்லை.

2) சிறப்பு அல்லாத ரியல் எஸ்டேட் - சாதாரண கட்டிடங்கள் - கடைகள், அலுவலகங்கள், தொழிற்சாலைகள், கிடங்குகள், இவை பொதுவாக விற்கப்படுகின்றன அல்லது வாடகைக்கு விடப்படுகின்றன.

பல்வேறு குணாதிசயங்களின்படி (அளவுகோல்கள்) ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் வகைப்பாடு ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் மிகவும் வெற்றிகரமான ஆராய்ச்சிக்கு பங்களிக்கிறது மற்றும் ரியல் எஸ்டேட்டின் பல்வேறு வகைகளின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான முறைகளின் வளர்ச்சி மற்றும் பயன்பாட்டை எளிதாக்குகிறது. வகைப்பாட்டின் செயல்பாட்டில், ரியல் எஸ்டேட்டின் தனித்தனி குழுக்கள் வேறுபடுகின்றன, இது அவர்களின் மதிப்பீட்டிற்கு ஒரே மாதிரியான அணுகுமுறைகளின் சாத்தியத்தை தீர்மானிக்கிறது.

1.3 சொத்து மதிப்புகளின் வகைகள்

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் ஆரம்ப கட்டத்தில், நிபுணர் மதிப்பீட்டாளர் எப்போதும் மதிப்பீட்டு கணக்கீடுகளுக்கான மதிப்பின் வகையைத் தேர்ந்தெடுப்பதில் கடினமான சிக்கலை எதிர்கொள்கிறார். இந்தத் தேர்வு பல காரணிகளைச் சார்ந்தது (பொருளின் தன்மை மற்றும் மதிப்பீட்டு செயல்பாடுகள்) மற்றும் இந்த சொத்தின் மதிப்பீட்டு முறையின் அடுத்தடுத்த தேர்வை தீர்மானிக்கிறது. அடமானக் கடனைப் பெறுவதற்கான நோக்கத்திற்காக ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு மேற்கொள்ளப்பட்டால் (ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களால் பாதுகாக்கப்பட்ட கடன்கள்), கடன் வாங்குபவர் (சொத்து உரிமையாளர்) என்றால், இந்த உண்மையான சொத்தின் விற்பனை விலை பற்றிய நம்பகமான தகவலை மதிப்பீட்டாளர் வைத்திருப்பது முக்கியம். ) கடனை (கடன்) திருப்பிச் செலுத்துவதில்லை. மேற்கத்திய நாடுகளில் வரி நோக்கங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடும்போது, ​​பிந்தையவற்றின் இனப்பெருக்கச் செலவின் அடிப்படையில், சொத்தின் சந்தை அல்லது மாற்று மதிப்பு பயன்படுத்தப்படுகிறது. புனரமைக்கப்பட வேண்டிய பொருட்களை மதிப்பிடும்போது, ​​ஒரு விதியாக, முதலீட்டு மதிப்பு தேர்ந்தெடுக்கப்படுகிறது, அதாவது. ஒரு குறிப்பிட்ட முதலீட்டாளருக்கான சொத்தின் மதிப்பு.

சிறப்பு நோக்கங்களுக்காக கட்டிடங்களை மதிப்பிடும் போது, ​​ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் "செயலற்ற" துறைகளில் ரியல் எஸ்டேட், சந்தை மதிப்பை தீர்மானிக்க போதுமான தகவல்கள் இல்லாதபோது, ​​அத்துடன் ரியல் எஸ்டேட் காப்பீட்டின் நோக்கங்களுக்காக மதிப்பீடு செய்யும் போது, ​​மாற்று செலவு அல்லது மாற்று செலவு பயன்படுத்தப்படுகிறது.

சந்தை விலை

சந்தை பொருளாதார நிலைமைகளில், ரியல் எஸ்டேட்டின் மிகவும் பொதுவான வகை சந்தை மதிப்பு. சந்தை மதிப்பு என்பது ஒரு சொத்து போட்டி மற்றும் திறந்த சந்தையில் நியாயமான வர்த்தகம், விற்பனையாளர் மற்றும் வாங்குபவரின் நனவான நடவடிக்கை மற்றும் சட்டவிரோத ஊக்கத்தொகையின் செல்வாக்கு இல்லாமல் அடையக்கூடிய மிகவும் சாத்தியமான விலையாகும்.

விற்பனை மற்றும் கொள்முதல் பரிவர்த்தனையில், விற்பனையாளரிடமிருந்து வாங்குபவருக்கு உரிமைகளை மாற்றுவது பின்வரும் நிபந்தனைகளுக்கு உட்பட்டது என்பது புரிந்து கொள்ளப்படுகிறது.

1. வாங்குபவர் மற்றும் விற்பவரின் உந்துதல் பொதுவானது, அதாவது. அவை தேவையற்ற அழுத்தம் அல்லது அசாதாரண வாழ்க்கை சூழ்நிலைகள் இல்லாமல் செயல்படுகின்றன.

2. இரு தரப்பினரும் நன்கு அறிந்தவர்கள், கலந்தாலோசித்து, அவர்களின் கருத்துப்படி, அவர்களின் அதிகபட்ச நலன்களைக் கருத்தில் கொண்டு செயல்படுகிறார்கள்.

3. சொத்து போதுமான நேரத்திற்கு சந்தையில் விற்பனைக்கு வைக்கப்பட்டது (சாத்தியமான வாங்குபவர்களுக்கு ரியல் எஸ்டேட் விற்பனை பற்றிய தகவலைப் பற்றி தெரிந்துகொள்ளவும், சொத்தை வாங்குவதற்கான முடிவை எடுக்கவும் போதுமானது).

4. ஒப்பந்தத்திற்கு நிதியளிக்கும் விதிமுறைகளின் அடிப்படையில் பணம் செலுத்தப்பட்டது.

5. விலை சாதாரணமானது, நிதி மற்றும் விற்பனையின் குறிப்பிட்ட நிபந்தனைகளால் பாதிக்கப்படாது.

ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பு இல்லையெனில் பரிமாற்ற மதிப்பு என்று அழைக்கப்படுகிறது - பயன்பாட்டில் உள்ள மதிப்பு (அல்லது பயன்பாட்டில் உள்ள மதிப்பு), இது ஒரு குறிப்பிட்ட உரிமையாளருக்கான பொருளின் மதிப்பை பிரதிபலிக்கிறது.

சந்தை மதிப்பின் கருத்து ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் ஒரு பொதுவான வாங்குபவருக்கு மாற்று சொத்துக்களை தேர்வு செய்வதற்கான வாய்ப்பு உள்ளது என்ற உண்மையை அடிப்படையாகக் கொண்டது. சந்தை மதிப்பு புறநிலை, ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் தனிப்பட்ட பங்கேற்பாளர்களின் விருப்பங்களிலிருந்து சுயாதீனமானது மற்றும் இந்த சந்தையில் வளரும் உண்மையான பொருளாதார நிலைமைகளை பிரதிபலிக்கிறது.

பயன்பாட்டில் உள்ள விலை (பயன்படுத்தும் மதிப்பு)

பயன்பாட்டில் உள்ள மதிப்பு (பயன்பாட்டில் உள்ள மதிப்பு) ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் சொத்தை வைக்கப் போவதில்லை ஒரு குறிப்பிட்ட உரிமையாளருக்கான சொத்தின் மதிப்பை பிரதிபலிக்கிறது. ஒரு பொருளின் நுகர்வோர் மதிப்பின் மதிப்பீடு அதன் பயன்பாட்டின் தற்போதைய சுயவிவரம் மற்றும் பொருளின் செயல்பாட்டின் வரலாற்றுக்கு முந்தைய காலத்தில் காணப்பட்ட மற்றும் எதிர்காலத்தில் கணிக்கப்படும் நிதி மற்றும் பொருளாதார அளவுருக்கள் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் செய்யப்படுகிறது.

முதலீட்டு செலவு

"முதலீட்டு மதிப்பு" என்ற கருத்து, "பயன்படுத்தும் மதிப்பு" போன்ற கருத்துரு, சொத்து மதிப்பை வாங்க அல்லது முதலீடு செய்யப் போகும் ஒரு குறிப்பிட்ட முதலீட்டாளருக்கான சொத்தின் மதிப்பைக் குறிக்கிறது. முதலீட்டு மதிப்பின் கணக்கீடு இந்த முதலீட்டாளரால் எதிர்பார்க்கப்படும் வருமானம் மற்றும் அவர்களின் மூலதனத்தின் குறிப்பிட்ட விகிதத்தின் அடிப்படையில் செய்யப்படுகிறது. முதலீட்டுத் திட்டம் அல்லது ஒரு குறிப்பிட்ட முதலீட்டாளருக்கான வருமானம் ஈட்டும் பொருளை மதிப்பிடும்போது முதலீட்டு மதிப்பு பொதுவாக கணக்கிடப்படுகிறது. இந்த வகை மதிப்பு அகநிலை.

மாற்று செலவு (ஒரு பொருளின் மறு உற்பத்தி செலவு)

மாற்று செலவு (ஒரு பொருளை மீண்டும் உருவாக்குவதற்கான செலவு) மதிப்பிடப்பட்ட பொருளின் சரியான நகலை அதன் "புதிய" நிலையில் (தேய்மானம் இல்லாமல்), அதே கட்டடக்கலை தீர்வுகளைப் பயன்படுத்தி கட்டமைக்க தற்போதைய விலையில் உள்ள செலவுகளால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. கட்டமைப்புகள் மற்றும் பொருட்கள், அதே போல் கட்டுமானத்தின் அதே தரத்துடன் - நிறுவல் பணிகள். இந்த வழக்கில், பொருளின் அதே வழக்கற்றுப்போனது மற்றும் கட்டடக்கலை தீர்வுகளில் அதே குறைபாடுகள் மதிப்பீடு செய்யப்பட்ட பொருளுக்கு மீண்டும் உருவாக்கப்படுகின்றன.

மாற்று செலவு

நவீன வடிவமைப்பு தரநிலைகள் மற்றும் முற்போக்கான பொருட்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகள் மற்றும் சொத்தின் நவீன உபகரணங்களைப் பயன்படுத்தி, ஒரு புதிய கட்டடக்கலை பாணியில் கட்டப்பட்ட, சமமான பயன்பாட்டைக் கொண்ட ஒரு வசதியை நிர்மாணிப்பதற்கான தற்போதைய விலையில் மாற்று செலவு தீர்மானிக்கப்படுகிறது. . இவ்வாறு, மாற்று செலவு பொருளின் சரியான நகலை மீண்டும் உருவாக்குவதற்கான செலவுகளால் வெளிப்படுத்தப்படுகிறது, மேலும் மாற்று செலவு ஒரு செயல்பாட்டு அனலாக் பொருளை உருவாக்கும் செலவுகளால் வெளிப்படுத்தப்படுகிறது.

காப்பீட்டு மதிப்பு

காப்பீடு செய்யப்பட்ட மதிப்பு, அழிவின் (அல்லது அழிவின்) ஆபத்தில் இருக்கும் ஒரு பொருளின் மாற்றுச் செலவு அல்லது மாற்றுச் செலவு ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் கணக்கிடப்படுகிறது. பொருளின் காப்பீட்டு மதிப்பின் அடிப்படையில், காப்பீட்டுத் தொகைகள், காப்பீட்டுத் தொகைகள் மற்றும் காப்பீட்டு வட்டி ஆகியவை தீர்மானிக்கப்படுகின்றன.

வரி நோக்கங்களுக்கான மதிப்பு (வரி விதிக்கக்கூடிய மதிப்பு)

சட்டப்பூர்வ நிறுவனங்கள் மற்றும் தனிநபர்களின் சொத்தின் மீதான வரிவிதிப்பு நோக்கங்களுக்கான மதிப்பு, சந்தை மதிப்பு அல்லது சொத்தின் மாற்று மதிப்பின் அடிப்படையில் வரி ஆய்வுகளுக்கு அங்கீகாரம் பெற்ற நிபுணர் மதிப்பீட்டாளர்களால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது அல்லது ஒழுங்குமுறை முறையின்படி மதிப்பீடு முறையாக மேற்கொள்ளப்படுகிறது. நிபுணர் மதிப்பீட்டாளர்களின் ஈடுபாடு இல்லாமல்.

கலைப்பு மதிப்பு

காப்பு மதிப்பு என்பது சொத்து கலைக்கப்படும் போது சொத்தின் உரிமையாளர் பெறக்கூடிய நிகர பணமாகும்.

1.4 ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் அடிப்படைக் கொள்கைகள்

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் கொள்கைகளை பின்வரும் நான்கு குழுக்களாகப் பிரிக்கலாம்:

பயன்பாட்டின் உணர்வுகளின் அடிப்படையில் கொள்கைகள்;

ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பான கோட்பாடுகள் (நிலம், கட்டிடங்கள், கட்டமைப்புகள்);

சந்தை சூழல் தொடர்பான கோட்பாடுகள்;

சொத்தின் சிறந்த மற்றும் திறமையான பயன்பாட்டின் கொள்கை.

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் அனைத்து கருதப்படும் கொள்கைகளும் ஒன்றோடொன்று இணைக்கப்பட்டுள்ளன. ஒரு சொத்தை மதிப்பிடும் போது, ​​சொத்து மதிப்பின் மிகவும் நம்பகமான மற்றும் துல்லியமான மதிப்பீட்டைப் பெறுவதற்கு, முடிந்தால், மதிப்பீட்டின் அனைத்து அல்லது முக்கிய கொள்கைகளையும் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது அவசியம்.

பயனர் கோட்பாடுகள்

பயனர் உணர்வுகளின் அடிப்படையிலான கோட்பாடுகள் பயன்பாடு, மாற்று மற்றும் எதிர்பார்ப்பு ஆகியவற்றின் கொள்கைகளை உள்ளடக்கியது.

பயன்பாட்டின் கொள்கை என்னவென்றால், எந்தவொரு சொத்துக்கும் அது சில முதலீட்டாளர்களுக்கு பயனுள்ளதாக இருந்தால் மட்டுமே மதிப்பு உள்ளது மற்றும் சில செயல்பாடுகள் அல்லது தனிப்பட்ட தேவைகளை செயல்படுத்த பயன்படுத்தப்படலாம், எடுத்துக்காட்டாக, ரியல் எஸ்டேட்டை ஒரு ஹோட்டல், கஃபே, அலுவலகம், அருங்காட்சியகம் போன்றவை. .d பயன்பாடு என்பது ஒரு குறிப்பிட்ட இடத்தில் மற்றும் குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு ஒரு பயனரின் தேவைகளை பூர்த்தி செய்யும் ஒரு சொத்தின் திறன் ஆகும்.

ஒரு பகுத்தறிவு (வழக்கமான) வாங்குபவர், அதே பயன்பாட்டின் மற்றொரு ஒத்த சொத்துக்கு விதிக்கப்படும் குறைந்தபட்ச விலையை விட ஒரு சொத்திற்கு அதிகமாக செலுத்த மாட்டார் என்று மாற்றுக் கொள்கை கூறுகிறது. மதிப்பிடப்படும் பொருளின் அதிகபட்ச மதிப்பு, சமமான பயன்பாட்டுடன் மற்றொரு ஒத்த பொருளைப் பெறக்கூடிய குறைந்த செலவில் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

எதிர்பார்ப்புக் கொள்கையானது சொத்தின் பயனரின் பிரதிநிதித்துவத்துடன் தொடர்புடையது மற்றும் கூறுகிறது: வருமானம் ஈட்டும் பொருளின் மதிப்பு, மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் பயன்பாட்டிலிருந்து எதிர்பார்க்கப்படும் பணப்புழக்கத்தின் அளவு மற்றும் எதிர்பார்க்கப்படும் அளவு ஆகியவற்றால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. அதன் மறுவிற்பனை. இன்று முதலீட்டாளரின் ரூபிள் நாளை பெறப்படும் ரூபிளை விட அதிகமாக இருப்பதால், எதிர்பார்க்கப்படும் வருமானம் எந்த காலத்திற்கு கிடைக்கும் என்பது முக்கியம்.

ஒரு நில சதி, கட்டிடங்கள் மற்றும் அதில் அமைந்துள்ள கட்டமைப்புகளுக்கான தேவைகள் தொடர்பான கோட்பாடுகள்

இந்த குழு பின்வரும் கொள்கைகளை உள்ளடக்கியது:

நிலத்தின் எஞ்சிய உற்பத்தித்திறன் (உற்பத்தித்திறன்);

விளிம்பு உற்பத்தித்திறன் (பங்களிப்பு கொள்கை);

இருப்பு (விகிதாசாரக் கொள்கை);

உகந்த மதிப்புகள்;

சொத்து உரிமைகளின் உகந்த பிரிவு.

நிலத்தின் எஞ்சிய உற்பத்தித்திறன் கொள்கை.

எஞ்சிய உற்பத்தித்திறன் (அல்லது உற்பத்தித்திறன்) கொள்கை நில மதிப்பு அதன் எஞ்சிய உற்பத்தித்திறன் (உற்பத்தித்திறன்) அடிப்படையிலானது என்று கூறுகிறது. இந்த நிலையைப் புரிந்து கொள்ள, எந்தவொரு செயல்பாட்டிற்கும், ஒரு விதியாக, உற்பத்தியின் நான்கு கூறுகளின் இருப்பு தேவை என்பதை அங்கீகரிக்க வேண்டும்: மூலதனம், உழைப்பு, மேலாண்மை மற்றும் நிலம்.

நிலம் என்பது ஒரு நிலம் மற்றும் அதன் மீது அமைந்துள்ள இயற்கை வளங்கள் - மூடிய நீர்த்தேக்கங்கள், வனவிலங்குகள், தாவரங்கள் மற்றும் தாதுக்கள். நில சதித்திட்டத்தின் பிராந்திய எல்லைகள் தற்போதைய நிலச் சட்டத்தால் நிறுவப்பட்ட நடைமுறைக்கு ஏற்ப தீர்மானிக்கப்படுகின்றன, மேலும் மாநில நில மேலாண்மை அதிகாரிகளால் உரிமையாளருக்கு (அல்லது குத்தகைதாரர்) வழங்கப்பட்ட சான்றிதழால் முறைப்படுத்தப்படுகின்றன. எந்தவொரு உற்பத்தி நடவடிக்கைகளுக்கும் தேவையான இடத்தையும் வளங்களையும் வழங்கும் முக்கிய காரணியாக நிலம் உள்ளது.

உழைப்பு என்பது பொருட்கள் (சேவைகள்) உற்பத்தி மற்றும் சந்தையில் அதை செயல்படுத்துவதற்கான வேலைகளின் தொகுப்பாகும். இந்த கருத்து நிர்வாக செயல்பாடுகளை உள்ளடக்கவில்லை.

மூலதனம் என்பது நிலையான சொத்துக்கள் மற்றும் செயல்பாட்டு மூலதனத்தின் இனப்பெருக்கம் மற்றும் உற்பத்தியின் பிற கூறுகளான உழைப்பு, நிலம் மற்றும் மேலாண்மை ஆகியவற்றில் முதலீடு செய்யப்படும் பணம்.

உற்பத்தி நடவடிக்கைகளின் மேலாண்மை என்பது நிறுவனத்தின் மேலாண்மை பணியாளர்களின் அறிவு, திறன்கள், தொழில் முனைவோர் திறன்கள் மற்றும் திறமை ஆகியவற்றை உள்ளடக்கியது. வெற்றிகரமான நிர்வாகம் உற்பத்தியை மேம்படுத்தவும் லாபத்தை அதிகரிக்கவும் உங்களை அனுமதிக்கிறது.

உற்பத்தியின் ஒவ்வொரு கூறுகளும் (மூலதனம், உழைப்பு, மேலாண்மை மற்றும் நிலம்) வணிக வருமானத்திலிருந்து பாதுகாக்கப்பட வேண்டும். இருப்பினும், நிலம் உடல் ரீதியாக அசையாதது மற்றும் பிற கூறுகள் தொழில் முனைவோர் நடவடிக்கைகளுக்காக ஈர்க்கப்படுவதால், உழைப்பு, மூலதனம் மற்றும் மேலாண்மை ஆகியவை முதலில் செலுத்தப்படுகின்றன, மீதமுள்ள வருமானம் நிலத்தின் உரிமையாளருக்கு வாடகையாக செலுத்தப்படுகிறது. அத்தகைய தீர்ப்பு பொருளாதாரக் கோட்பாட்டின் முக்கிய விதிகளுடன் ஒத்துப்போகிறது - நிலத்திற்கு "எஞ்சிய மதிப்பு" உள்ளது மற்றும் உற்பத்தியின் மற்ற மூன்று கூறுகளை உள்ளடக்கிய பிறகு எஞ்சிய வருமானம் இருக்கும்போது மட்டுமே ஒரு குறிப்பிட்ட மதிப்பு உள்ளது. இவ்வாறு, எஞ்சிய உற்பத்தித்திறன் என்பது, உழைப்பு, மூலதனம் மற்றும் நிர்வாகச் செலவுகளைச் செலுத்திய பிறகு, நிலத்திற்கு வரும் வருமானமாக வெளிப்படுத்தப்படுகிறது.

விளிம்பு உற்பத்தித்திறன் கொள்கை (பங்களிப்பின் கொள்கை).

விளிம்பு உற்பத்தித்திறன் (அல்லது உற்பத்தித்திறன்) அல்லது பங்களிப்பின் கொள்கை என்பது முதலீட்டின் விளைவாக, வருமானம் பெறப்பட வேண்டும், செலவுகளை உள்ளடக்கிய பிறகு மீதமுள்ளது. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையைப் பொறுத்தவரை, இந்த கொள்கையை பின்வருமாறு விளக்கலாம். பெரும்பாலும், ஒரு அபார்ட்மெண்ட் பழுதுபார்க்கும் செலவு அதன் மதிப்பை அதிகரிக்க உங்களை அனுமதிக்கிறது, மேலும் அதை சரிசெய்யும் செலவை கணிசமாக மீறும் அளவுகளில். இந்த வழக்கில், விளிம்பு உற்பத்தித்திறன் கொள்கை அல்லது பங்களிப்பு கொள்கை உணரப்படுகிறது. அபார்ட்மெண்ட் பழுது மற்றும் இந்த பழுது செலவு விளைவாக பெறப்பட்ட விலை வித்தியாசம் பங்களிப்பு அளவு ஒத்துள்ளது.

வருவாயை அதிகரிக்கும் மற்றும் குறைக்கும் கொள்கை.

இந்த கொள்கையின் சாராம்சம் என்னவென்றால், உற்பத்தியின் முக்கிய கூறுகளில் மூலதன முதலீடுகளின் அதிகரிப்பு ஒரு குறிப்பிட்ட வரம்பு வரை மட்டுமே லாபத்தின் வளர்ச்சி விகிதத்தில் அதிகரிப்புக்கு காரணமாகிறது, அதன் பிறகு லாபத்தின் அதிகரிப்பு மூலதன முதலீடுகளின் அதிகரிப்பை விட குறைவாகிறது. இந்த வரம்பு சொத்தின் அதிகபட்ச மதிப்புக்கு ஒத்திருக்கிறது. ரியல் எஸ்டேட்டில் அடுத்தடுத்த முதலீடுகள் லாபத்தில் விகிதாசார அதிகரிப்பைக் கொடுக்காது, எனவே சொத்தின் மதிப்பில் விகிதாசார அதிகரிப்பு.

எனவே, மதிப்பீட்டாளர் முதலில் நிலத்தைப் பயன்படுத்துவதற்கான பல்வேறு விருப்பங்களை பகுப்பாய்வு செய்ய வேண்டும். எடுத்துக்காட்டாக, கொடுக்கப்பட்ட நிலத்தில் பல்வேறு வகையான ரியல் எஸ்டேட் பொருள்கள் அல்லது வெவ்வேறு எண்ணிக்கையிலான பொருட்களை நிர்மாணிப்பதன் மூலம் லாபத்தை கணக்கிடுதல். அதன் பிறகுதான் இந்த தளத்தில் கட்டுமானத்திற்கான சொத்து வகையின் இறுதித் தேர்வை அவரால் செய்ய முடியும். உற்பத்திக் கூறுகளின் பல்வேறு சேர்க்கைகளின் மாறுபட்ட வடிவமைப்பு மற்றும் இந்த அடிப்படையில் அதிகபட்ச லாபத்தை நிர்ணயம் செய்யும் செயல்பாட்டில், லாபத்தை அதிகரிக்கும் மற்றும் குறைக்கும் கொள்கை செயல்படுத்தப்படுகிறது.

சமநிலையின் கொள்கை.

சமநிலையின் கொள்கை (அல்லது விகிதாச்சாரத்தின் கொள்கை) பின்வருமாறு வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது: உற்பத்தியின் கூறுகள் (அல்லது ரியல் எஸ்டேட்) ஒரு குறிப்பிட்ட விகிதத்தில் ஒருவருக்கொருவர் இணைக்கப்பட வேண்டும். ஒரு குறிப்பிட்ட காலப்பகுதியில் மூலதன முதலீடுகளின் அளவு வேலையின் அளவை விட அதிகமாக இருந்தால், எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு பொருளின் கட்டுமானத்தில், "மூலதன முடக்கம்" மற்றும் திட்டத்தின் ஒட்டுமொத்த செயல்திறனில் குறைவு உள்ளது. ஒரு குறிப்பிட்ட தருணத்தில் ஒரு சொத்தை நிர்மாணிப்பதற்கு போதுமான நிதி இல்லாதபோது இதேபோன்ற சூழ்நிலை சாத்தியமாகும், இது புதிய கட்டுமானத்தில் முதலீட்டாளர்களுக்கு நன்கு தெரியும். இது சம்பந்தமாக, வசதியை நிர்மாணிப்பதற்கான வடிவமைப்பு ஆவணங்களின் ஒரு பகுதியாக ஒழுங்குமுறை ஆவணங்கள், திட்டத்தை செயல்படுத்துவதில் இருந்து அதிகபட்ச விளைவைப் பெறுவதற்காக வசதியை நிர்மாணிப்பதற்கான காலண்டர் அட்டவணைகளை உருவாக்குவதற்கு வழங்குகிறது.

உகந்த மதிப்புகளின் கொள்கை.

உகந்த மதிப்புகளின் கொள்கை (உகந்த பொருளாதார மதிப்பின் கொள்கை), ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் நிலவும் போக்குகள் கொடுக்கப்பட்டால், கொடுக்கப்பட்ட வகை சொத்தின் ஒரு குறிப்பிட்ட (உகந்த) மதிப்பு அதிக தேவை உள்ளது. ஒரு நிபுணர் மதிப்பீட்டாளர் எப்போதும் உகந்த மதிப்புகளின் கொள்கையை மனதில் வைத்து, இந்த வகை ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடும்போது அதைப் பயன்படுத்த வேண்டும்.

சொத்து உரிமைகளின் உகந்த பிரிவின் கொள்கை.

ஒரு சொத்தின் மொத்த மதிப்பை அதிகரிக்கும் வகையில் சொத்துரிமைகள் பிரிக்கப்பட்டு இணைக்கப்பட வேண்டும். ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் தற்போதைய சட்டம் தனித்தனியாக சொத்து உரிமைகளை பிரித்து விற்பனை செய்ய அனுமதிக்கிறது. உரிமை என்பது சொத்தை சொந்தமாக்குவதற்கும் பயன்படுத்துவதற்கும் அகற்றுவதற்குமான உரிமையைக் குறிக்கிறது. உரிமையின் உரிமைக்கு கூடுதலாக, சொத்து உரிமைகள் என்பது வாழ்நாள் முழுவதும் பரம்பரை உடைமைக்கான உரிமை, நிரந்தர (நிரந்தர) சொத்து பயன்பாட்டின் உரிமை, பொருளாதார உடைமை உரிமை மற்றும் செயல்பாட்டு நிர்வாகத்தின் உரிமை, அத்துடன் பல்வேறு வகையான தளர்வுகள் - உரிமை. சொத்தின் வரையறுக்கப்பட்ட பயன்பாடு. மேலும், சொத்தின் உரிமையை மற்றொரு நபருக்கு மாற்றுவது, இந்த சொத்துக்கான குத்தகை உரிமைகள் போன்ற பிற சொத்து உரிமைகளை நிறுத்துவதற்கான அடிப்படை அல்ல.

ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பொருளுக்கு சொத்து உரிமைகளைப் பிரிப்பது பின்வருமாறு மேற்கொள்ளப்படலாம்:

1. உடல் பிரிப்பு என்பது ஒரு சொத்தை பகுதிகளாகப் பிரிப்பது: அடித்தளம், தளங்கள் போன்றவை. ஒரு நில சதிக்கு - வான்வெளி, பூமியின் மேற்பரப்பு மற்றும் அதன் அடிமண் ஆகியவற்றுக்கான உரிமைகளைப் பிரித்தல், நிலத்தை தனித்தனி அடுக்குகளாகப் பிரித்தல்.

2. உரிமையின் நேரத்தின்படி பிரித்தல் - பல்வேறு வகையான குத்தகை, வாழ்நாள் உரிமை, எதிர்கால சொத்து உரிமைகள் போன்றவை.

3. உடைமையின் சொத்து உரிமைகளின் மொத்தப் பிரிப்பு - உடைமை உரிமை, நிலையான கால அல்லது நிரந்தரப் பயன்பாடு, அகற்றல், வாழ்நாள் முழுவதும் (பரம்பரை) உடைமை, பொருளாதார மேலாண்மை, செயல்பாட்டு மேலாண்மை மற்றும் சொத்தின் வரையறுக்கப்பட்ட பயன்பாட்டுக்கான உரிமை.

4. பங்கேற்பாளர்களிடையே சொத்து உரிமைகளைப் பகிர்தல் - கூட்டு குத்தகை, கூட்டாண்மை, கூட்டு-பங்கு நிறுவனங்கள், விருப்பங்கள், அறக்கட்டளைகள், விற்பனை விதிமுறைகளுடன் ஒப்பந்தங்கள்.

5. உரிமைகள் மூலம் பிரித்தல் - அடமானங்கள், வரி உரிமைகள், நீதித்துறை உரிமைகள், சமபங்கு.

சொத்து உரிமைகள் மற்றும் அவற்றின் உகந்த கலவையை பிரிப்பதன் மேலே உள்ள வகைகளின் சொத்து உறவுகளின் நடைமுறையில் பயன்பாடு, ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பை அதிகரிக்க உங்களை அனுமதிக்கிறது.

சந்தை சூழல் தொடர்பான கோட்பாடுகள்

இந்தக் கொள்கைகளின் குழுவில் சார்பு, இணக்கம், வழங்கல் மற்றும் தேவை, போட்டி மற்றும் மாற்றத்தின் கொள்கை ஆகியவை அடங்கும்.

சார்பு கொள்கை

சார்பு கொள்கை (அல்லது வெளிப்புற செல்வாக்கின் கொள்கை) கூறுகிறது: பல்வேறு சுற்றுச்சூழல் காரணிகள் ஒரு சொத்தின் மதிப்பை பாதிக்கின்றன. இந்த காரணிகள் - ஒரு குறிப்பிட்ட பொருளின் மீது அவற்றின் செல்வாக்கின் அளவைப் பொறுத்து - முக்கிய மற்றும் கூடுதல் என பிரிக்கப்படுகின்றன; செல்வாக்கு மண்டலத்தைப் பொறுத்து - காலநிலை, புவியியல், பிராந்திய, சமூக, பொருளாதார, சுற்றுச்சூழல், மக்கள்தொகை, சட்ட, சர்வதேச, நகர்ப்புற திட்டமிடல், தொழில் மற்றும் தொழில்நுட்பம். இதையொட்டி, பொருளாதார காரணிகளையும் பல்வேறு அளவுகோல்களின்படி வேறுபடுத்தலாம்: நிதி, ஒழுங்குமுறை மற்றும் பிற. ஒரு நிபுணர் மதிப்பீட்டாளர் எல்லா சந்தர்ப்பங்களிலும், ஒரு சொத்தின் மதிப்பை பாதிக்கும் முக்கிய காரணியாகும் என்பதை நினைவில் கொள்ள வேண்டும், மேலும் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பின் பகுப்பாய்வு அதனுடன் தொடங்க வேண்டும். வளர்ந்த உள்கட்டமைப்புக்கு (பயனர் சந்தையுடனான இணைப்பு) சொத்தின் அருகாமையும் முக்கிய காரணிகளில் அடங்கும்: சாலைகள், ஷாப்பிங் மற்றும் கலாச்சார மையங்கள் போன்றவை, அதாவது. பயனர் சந்தையுடன் வருவாய் நீரோடைகள் எவ்வாறு தொடர்புடையவை என்பதை மதிப்பீட்டாளர் நிறுவ வேண்டும். இந்த இரண்டு காரணிகள் - பொருளின் இருப்பிடம் மற்றும் பயனர் சந்தையுடனான அதன் உறவு - ஒன்றாக "ரியல் எஸ்டேட்டின் பொருளாதார இருப்பிடம்" என்ற கருத்தை உருவாக்குகிறது. இந்த மொத்த காரணி சொத்தின் மதிப்பில் மிகப்பெரிய தாக்கத்தை ஏற்படுத்துகிறது. நிபுணர் மதிப்பீட்டாளர் சுற்றுச்சூழல் காரணிகளின் தாக்கத்தை கண்டறிந்து அளவிட வேண்டும்:

மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் மதிப்பு மற்றும் விற்பனை ஒப்பீட்டு முறையைப் பயன்படுத்தி அந்த மதிப்பில் பொருத்தமான மாற்றங்களைச் செய்யுங்கள்;

வருமான அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி பணப்புழக்கத்தின் அளவு;

செலவு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி மாற்று செலவு அல்லது மாற்று செலவை நிர்ணயிக்கும் போது செலவு நிலை.

இணக்கத்தின் கொள்கை.

தற்போதைய சந்தை தரநிலைகளை பூர்த்தி செய்யாத ஒரு சொத்து குறைந்த மதிப்பைக் கொண்டுள்ளது என்று இணக்கக் கொள்கை கூறுகிறது. ஒரு நிபுணத்துவ மதிப்பீட்டாளர், கொடுக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் சந்தைக்கான இணக்கத் தரங்களை அறிந்துகொள்வது மட்டுமல்லாமல், எதிர்காலத்தில் மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் மதிப்பை எதிர்பார்க்கும் வகையில் அவற்றின் வளர்ச்சிப் போக்குகளையும் கண்காணிக்க வேண்டும்.

வழங்கல் மற்றும் தேவையின் கொள்கை.

ஒரு சொத்துக்கான தேவை அவர்களுக்கு உண்மையான தேவை. வழங்கல் என்பது ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் கிடைக்கும் பொருட்களின் எண்ணிக்கை மற்றும் அதன் வரம்புக்குட்பட்ட விநியோகம்.

வழங்கல் மற்றும் தேவையின் கொள்கையின் சாராம்சம் ஒரு சொத்தின் தேவைக்கும் அதன் வரையறுக்கப்பட்ட விநியோகத்திற்கும் இடையிலான உறவை அடையாளம் காண்பதாகும்.

ஒரு சொத்துக்கான தேவை அதன் பயன் (பயனரின் தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்யும் திறன்) மற்றும் கிடைக்கும்தன்மை ஆகியவற்றால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது, ஆனால் சாத்தியமான நுகர்வோரின் கடனளிப்பால் வரையறுக்கப்படுகிறது. குறைந்த தேவை மற்றும் அதிக வழங்கல், பொருளின் விலை குறைகிறது. மாறாக, ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் தேவை மற்றும் வழங்கல் சமநிலையில் இருந்தால், பொருளின் சந்தை மதிப்பு நிலையானதாக இருக்கும்.

ஒரு விதியாக, ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களுக்கான தேவை விநியோகத்தை விட ஏற்ற இறக்கங்களுக்கு உட்பட்டது என்பதை நிபுணர் மதிப்பீட்டாளர்கள் நினைவில் கொள்ள வேண்டும், ஏனெனில் பண விநியோகத்தில் கூர்மையான மாற்றம் (உதாரணமாக, நிதி நிறுவனங்களின் திவால்தன்மையின் விளைவாக) மற்றும் உணர்ச்சி மனநிலைகள் ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனையின் நேரம், முதலியன ரியல் எஸ்டேட் கட்டுமானத்தை விட குறுகிய காலத்தில் நிகழ்கின்றன, இது சந்தையில் கூடுதல் விநியோகத்தை உருவாக்குகிறது. வழங்கல் மற்றும் தேவையின் விகிதத்தில் இந்தத் திறனைப் பற்றிய அறிவு ஒரு நிபுணத்துவ மதிப்பீட்டாளரை ஒரு சொத்தின் மதிப்பை மிகவும் துல்லியமாக கணிக்க அனுமதிக்கிறது.

குடியிருப்பு வளாகங்களுக்கு, வழங்கல் மற்றும் தேவை விகிதம் மக்கள்தொகையின் மக்கள்தொகை அமைப்பு, ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் நுகர்வோர் பொருட்களின் விலையின் அளவு, விளம்பர பிரச்சாரத்தின் தீவிரம், புதிய சட்டங்கள் மற்றும் விதிமுறைகள், கடன்களின் விலை, சொத்து வரி மற்றும் மற்ற காரணிகள்.

நிபுணத்துவ மதிப்பீட்டாளர், சொத்து மதிப்புக்கான வழங்கல் மற்றும் தேவையின் விகிதத்தை கணிக்க வேண்டும், இந்த விகிதத்தின் செல்வாக்கின் அளவு மற்றும் ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பில் மேலே உள்ள அனைத்து காரணிகளையும் தீர்மானிக்க வேண்டும்.

போட்டியின் கொள்கை.

போட்டி என்பது போட்டி, எந்தவொரு செயலிலும் போட்டி. எல்லா மனிதர்களும் இயல்பாகவே போட்டி உள்ளவர்கள். சில வகையான நடவடிக்கைகளில் அதிகப்படியான லாபம் வரும்போது போட்டி அல்லது போட்டி வியத்தகு அளவில் அதிகரிக்கிறது. இந்த விஷயத்தில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை விதிவிலக்கல்ல. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் சூப்பர் லாபம் கிடைத்தால் (இது சந்தையின் இந்தத் துறையில் வழக்கமாக உருவாகும் லாபத்தை விட அதிகமாக இருக்கும் லாபம்), தொழில்முனைவோர் இந்த சந்தையில் நுழைய முனைகிறார்கள். அதிகரித்து வரும் போட்டி சந்தையில் சப்ளை அதிகரிக்க வழிவகுக்கிறது. தேவை அதிகரிக்கவில்லை என்றால், இந்த வழக்கில் ரியல் எஸ்டேட் விலை குறைகிறது, மேலும் தொழில்முனைவோரின் லாபம் குறைகிறது. மாறாக, போட்டி பலவீனமடையும் போது, ​​விநியோகம் குறைகிறது மற்றும் தேவை குறையவில்லை என்றால், ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் விலைகள் மற்றும் தொழில்முனைவோரின் லாபம் உயரும்.

நியாயமான போட்டி ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் பொருள்கள் மற்றும் சேவைகளின் தரத்தை மேம்படுத்த தூண்டுகிறது, அதே நேரத்தில் அதிகப்படியான போட்டி லாபம் குறைவதற்கு வழிவகுக்கிறது.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் போட்டி இல்லாத நிலையில் (இது ஏகபோக போட்டியுடன் நிகழ்கிறது), ஒரு பொருளின் சந்தை மதிப்பை தீர்மானிக்க முடியாது, ஏனெனில் சந்தை மதிப்பு போட்டி சந்தையில் மட்டுமே உருவாகிறது.

மாற்றத்தின் கொள்கை.

சொத்து (உதாரணமாக, உடல் தேய்மானம் மற்றும் கண்ணீர்) மற்றும் சொத்தின் மதிப்பை பாதிக்கும் அனைத்து சுற்றுச்சூழல் காரணிகளும் மாற்றத்திற்கு உட்பட்டவை.

மாற்றங்களின் மிகவும் சிறப்பியல்பு வகைகள் வாழ்க்கை சுழற்சிகள் என்று அழைக்கப்படுகின்றன. இந்த மாற்றங்கள் ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களையும், மாவட்டங்கள் (நகரங்கள்), தொழில்கள் மற்றும் ஒட்டுமொத்த சமூகத்தையும் பாதிக்கின்றன.

பின்வரும் முக்கிய வாழ்க்கை சுழற்சிகள் வேறுபடுகின்றன.

1. தோற்றம் (வடிவமைப்பு, ஒரு பொருளின் கட்டுமானம், ஒரு தொழில் உருவாக்கம், பகுதி, முதலியன).

2. வளர்ச்சி (ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பொருளின் செயல்பாட்டிலிருந்து வருமானத்தின் வளர்ச்சியின் காலம், ஒரு மாவட்டம் (நகரம்), தொழில், முதலியவற்றின் விரைவான வளர்ச்சி).

3. ஸ்திரத்தன்மை, சமநிலை காலம் (நிலையான வருமானம், ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் நுகர்வோரின் சுவைகள், பகுதியின் உள்கட்டமைப்பு போன்றவை).

4. சரிவு (ரியல் எஸ்டேட் தேவை குறைதல், லாபம் குறைதல், தொழிலில் உற்பத்தி சரிவு போன்றவை).

வாழ்க்கைச் சுழற்சிகளைக் கருத்தில் கொண்டு, ஒரு நிபுணர் மதிப்பீட்டாளர் சட்டமன்ற, மக்கள்தொகை, சர்வதேச, அறிவியல் மற்றும் தொழில்நுட்ப, நகர்ப்புற மற்றும் சமூக செயல்முறைகள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் எதிர்வினை ஆகியவற்றை பகுப்பாய்வு செய்து கணிக்க வேண்டும்.

சிறந்த மற்றும் மிகவும் திறமையான பயன்பாட்டின் கொள்கை

மிக உயர்ந்த மற்றும் சிறந்த பயன்பாட்டின் கொள்கை பின்வருமாறு வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது: இது நியாயமான மற்றும் சாத்தியமான பயன்பாடாகும், மதிப்பீட்டின் பயனுள்ள தேதியில் பொருளின் மிக உயர்ந்த தற்போதைய மதிப்பை வழங்குகிறது.

இந்த கொள்கையின் மற்றொரு வரையறை அறியப்படுகிறது: இது ஒரு சொத்தைப் பயன்படுத்துவதற்கான ஒரு விருப்பமாகும், இது நியாயமான மற்றும் சாத்தியமானவற்றில் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்டது, இது நிலத்தின் மிக உயர்ந்த மதிப்புக்கு வழிவகுக்கிறது. கொள்கையின் அத்தகைய வரையறை பொதுவாக குறிப்பிடத்தக்க உடைகள் கொண்ட கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் மதிப்பீட்டையும், இலவச நிலத்தின் மதிப்பீட்டையும் குறிக்கிறது.

ஒரு கட்டிடத்தின் (கட்டுமானம்) செலவு தீர்மானிக்கப்பட்டால், இந்த வகை ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடும்போது, ​​சிறந்த மற்றும் மிகவும் திறமையான பயன்பாட்டின் கொள்கையின் முதல் வரையறையால் ஒருவர் வழிநடத்தப்பட வேண்டும். இந்த விஷயத்தில், இந்த பொருளைப் பயன்படுத்துவதற்கான சாத்தியமான விருப்பங்களைத் தேர்ந்தெடுக்கும்போது, ​​மதிப்பீட்டின் போது ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட விருப்பத்தை விலக்குவது சாத்தியமாகும், ஏனெனில் ரியல் எஸ்டேட்டின் இத்தகைய பயன்பாடு நிலத்தின் சதித்திட்டத்தின் சிறந்த மதிப்பு வரை ஒரு காலத்திற்கு மட்டுமே. மிகவும் திறமையான பயன்பாடு முழு சொத்து வளாகத்தின் (நிலம் மற்றும் கட்டிடங்கள்) மதிப்பு மற்றும் கட்டிடத்தை இடிக்கும் செலவை விட அதிகமாக உள்ளது.

மதிப்பீட்டிற்கான மூன்று அணுகுமுறைகளையும் செயல்படுத்துவதற்கு இந்த கொள்கை அடிப்படை (அடிப்படை) மற்றும் அதன் விளக்கம் ஒவ்வொரு குறிப்பிட்ட விஷயத்திலும் குறிப்பிட்ட முக்கியத்துவம் வாய்ந்தது, ஏனெனில் இது மதிப்பு வகையின் தேர்வை பாதிக்கிறது. ஒரு சொத்தின் மிகவும் சாத்தியமான விற்பனை விலையை (சொத்தின் சந்தை மதிப்பு) தீர்மானிக்கும் போது, ​​இந்தக் கொள்கையின் பின்வரும் விளக்கம் மிகவும் பொருத்தமானது: "தற்போதுள்ள சொத்தின் பயன்பாடு", முதலீட்டு மதிப்பை நிர்ணயிக்கும் போது, ​​வலியுறுத்தல் விளக்கம் "சொத்தின் மிகவும் திறமையான பயன்பாடு".

சொத்தின் சிறந்த மற்றும் திறமையான பயன்பாட்டின் பகுப்பாய்வு இரண்டு நிலைகளில் மேற்கொள்ளப்படுகிறது: முதலாவது நிலத்தின் சிறந்த மற்றும் திறமையான பயன்பாட்டைப் பகுப்பாய்வு செய்கிறது, அது இலவசம் போலவும், இரண்டாவது - கட்டிடத்தின் சிறந்த மற்றும் திறமையான பயன்பாடு (கட்டமைப்பு) இந்த தளத்தில் அமைந்துள்ளது.

1.5 சொத்து மதிப்பை பாதிக்கும் காரணிகள்

மற்ற விலையிடல் வழிமுறைகளைப் போலவே, ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பு புறநிலை மற்றும் அகநிலை காரணிகளின் தொகுப்பைப் பொறுத்தது, அவற்றில் பிந்தையது ஒரு குறிப்பிட்ட விற்பனையாளர், வாங்குபவர் மற்றும் (அல்லது) ஒரு பரிவர்த்தனையை முடிக்கும் கட்டத்தில் இடைத்தரகர் நடத்தையுடன் தொடர்புடையது. . அகநிலை காரணிகள், உதாரணமாக, மனோபாவம், அறிவு, நேர்மை, பொறுமை, ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனையில் பங்கேற்பாளர்களின் தனிப்பட்ட விருப்பு வெறுப்புகள் போன்றவை அடங்கும். எனது டிப்ளோமாவின் கட்டமைப்பிற்குள், உளவியல் துறையுடன் தொடர்புடைய இந்த காரணிகள் கருதப்படவில்லை, மேலும் முக்கிய கவனம் புறநிலை காரணிகள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் அவற்றின் செல்வாக்கு செலுத்தப்படுகிறது.

குறிக்கோள் காரணிகள் முக்கியமாக பொருளாதாரம், இறுதியில் குறிப்பிட்ட பரிவர்த்தனைகளின் சராசரி விலை அளவை தீர்மானிக்கிறது.

பொருளாதார காரணிகள் மேக்ரோ பொருளாதாரம் மற்றும் நுண் பொருளாதாரம் என பிரிக்கப்படுகின்றன. முதல் பொது சந்தை நிலைமை தொடர்பான காரணிகள் அடங்கும்: பிராந்தியத்தில் ரியல் எஸ்டேட் தேவை பாதுகாப்பு ஆரம்ப நிலை; புதிய கட்டுமானம் மற்றும் புனரமைப்பின் தொகுதிகள் மற்றும் கட்டமைப்பு; இடம்பெயர்வு காரணிகள்; பரிவர்த்தனைகளின் சட்ட மற்றும் பொருளாதார நிலைமைகள் (வரிகள், கடமைகள் போன்றவை); பணவீக்கத்தின் நிலை மற்றும் இயக்கவியல். மேக்ரோ பொருளாதார காரணிகளில் நீண்டகால காரணிகளும் அடங்கும்: பொருட்கள் (சேவைகள்) மற்றும் ஊதிய நிலைமைகளுக்கான விலைகளின் இயக்கவியலில் உள்ள வேறுபாடு, நிதிகளின் குவிப்பு அளவு மற்றும் ஒத்திவைக்கப்பட்ட தேவையின் அளவை பாதிக்கிறது; ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்ய வாய்ப்புள்ள "பணக்காரர்களின்" புதிய சமூக அடுக்கு உருவாக்கத்தின் வேகம் மற்றும் அளவு; பிராந்தியத்தில் வெளிநாட்டு பணிகளின் அமைப்பின் வளர்ச்சி, முதலியன.

அத்தியாயம் 2. குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டின் பொருளின் மதிப்பீடு

2.1 சொத்தின் விளக்கம்

மதிப்பீட்டின் பொருள் ஒரு தனி அபார்ட்மெண்ட், இரண்டு வாழ்க்கை அறைகள் கொண்டது.

மதிப்பீட்டின் நோக்கம் மேற்கண்ட சொத்தின் மதிப்பை தீர்மானிப்பதாகும்.

ரியல் எஸ்டேட் பொருள் உண்மையான பொருளாக புரிந்து கொள்ளப்படுகிறது, இது உண்மையான சொத்து மற்றும் அதற்கான சட்ட உரிமைகள்.

பொருளை ஆய்வு செய்யும் செயல்

பொருள் முகவரி: ரஷ்யா, நோவோசிபிர்ஸ்க், க்ராஸ்னி வாய்ப்பு, 171/2, பொருத்தமானது. 27. உரிமையாளர்: அப்ரமென்கோ என்.ஐ. BTI சான்றிதழ்கள் எண். 78965784. அபார்ட்மெண்ட் தனியார்மயமாக்கப்பட்டது.

பொருள் மெட்ரோ பாதையில் (வலது கரையில்) அமைந்துள்ளது, போக்குவரத்து நெட்வொர்க் நன்கு வளர்ந்துள்ளது. மெட்ரோ நிலையத்திற்கு "Zaeltsovskaya" 10 நிமிடம். காலில். அருகில் கண்காட்சி மையம் "சைபீரியன் ஃபேர்", ஒரு கேசினோ, ஒரு இரவு விடுதி, ஒரு சிகையலங்கார நிபுணர், ஒரு விளையாட்டு மற்றும் உடற்பயிற்சி மையம், ஒரு கலாச்சார மையம் "எனர்ஜி", ஒரு சினிமா "புரோக்ரஸ்-கினோமிர்", தாவரவியல் பூங்காவில் இருந்து 10 நிமிட நடை.

அருகிலுள்ள மைக்ரோ மார்க்கெட் 10 நிமிட நடையில் அமைந்துள்ளது.

இருப்பிடப் பகுதியின் பகுப்பாய்வு, மதிப்பீட்டின் பொருள் அமைந்துள்ள பகுதியில் உள்ள தொழிலாளர் சந்தையின் உயர் மதிப்பீட்டை வழங்க உங்களை அனுமதிக்கிறது. கடைகள், கல்வி நிறுவனங்களுக்கு அருகாமையில் திருப்திகரமாக மதிப்பிடப்பட்டுள்ளது. வகுப்புவாத சேவைகளின் தரம் மற்றும் பொது ஒழுங்கைப் பாதுகாப்பதற்கான சேவைகள் திருப்திகரமாக மதிப்பிடப்படுகிறது.

மழலையர் பள்ளி, கிளினிக் வீட்டிலிருந்து 5 நிமிடங்கள், பள்ளிகள் மிகவும் தொலைவில் உள்ளன (15 - 20 நிமிடங்கள்).

தொழிற்சாலைகள் அருகாமையில் இருப்பதால் சுற்றுச்சூழல் நிலைமை மோசமாக உள்ளது - நோவோசிபிர்ஸ்க் எலக்ட்ரோவாகும் ஆலை, எக்ரான் ஆலை, பெயரிடப்பட்ட ஆலை. லெனின், நோவோசிபிர்ஸ்க் செமிகண்டக்டர் ஆலை.

வீட்டின் பண்புகள்.

சுவர் பொருள் - குழு. மாடிகளின் மொத்த எண்ணிக்கை 5. மாடிகளின் உயரம் 2.2 மீ. வீடு வீதியில் இருந்து அகற்றப்பட்டு, முற்றங்களில் அமைந்துள்ளது.

கட்டுமான ஆண்டு - 1975. கட்டிடத்தின் பொதுவான தோற்றம் நன்றாக உள்ளது.

நீர் வழங்கல் - மத்திய, வெப்பமூட்டும் - மத்திய, காற்றோட்டம் - இயற்கை, ஆற்றல் வழங்கல் - மத்திய.

அபார்ட்மெண்ட் பற்றிய தகவல்கள்:

இரண்டு அறைகள் கொண்ட அபார்ட்மெண்ட் வீட்டின் 2 வது மாடியில் அமைந்துள்ளது. குடியிருப்பின் மொத்த பரப்பளவு 42 சதுர மீட்டர். மீ, வாழும் பகுதி - 28 சதுர. மீ (ஒரு அறை - 18 சதுர மீட்டர், இரண்டாவது - 10 சதுர மீட்டர்). சமையலறை பகுதி 6 சதுர மீட்டர். மீ, குளியலறை 3.5 sq.m ஆக்கிரமித்துள்ளது. குடியிருப்பில் ஒரு பால்கனி, தொலைபேசி உள்ளது. ஜன்னல்கள் மேற்கு நோக்கியவை. குடியிருப்பின் பொதுவான பார்வை திருப்திகரமாக உள்ளது.

அபார்ட்மெண்டின் தளவமைப்பு மற்றும் நுழைவாயிலில் அதன் இருப்பிடத்தின் திட்டம் பின் இணைப்பு 1 இல் வழங்கப்பட்டுள்ளன.

எனவே, முதல் தோராயத்தில் பொருளின் இருப்பிடம் மற்றும் நிலை பற்றிய பகுப்பாய்வு, பொருளின் அதிக விலையைப் பற்றி பேச அனுமதிக்கிறது.

பின்வரும் அனுமானங்களின்படி மதிப்பீடு செய்யப்பட்டது:

பொறியியல் நெட்வொர்க்குகளின் சிறப்பு ஆய்வு மேற்கொள்ளப்படவில்லை;

மதிப்பீட்டின் பொருளில் மறைக்கப்பட்ட குறைபாடுகள் இல்லை, கட்டிடத்தின் துணை சட்டத்தில் உள்ள குறைபாடுகள் உட்பட, அதன் மதிப்பை பாதிக்கலாம்;

சொத்து அனைத்து சுகாதார மற்றும் சுற்றுச்சூழல் தரங்களுடன் இணங்குகிறது;

மதிப்பீட்டில் நம்பகமான ஆதாரங்கள் பயன்படுத்தப்பட்டன.

2.2 வருமான அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி குடியிருப்புச் சொத்தின் மதிப்பீடு

நேரடி மூலதனமாக்கல் முறை மூலம் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு

குடியிருப்பு சொத்து மதிப்பீட்டு நோக்கங்களுக்காக மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தை கணக்கிட, எளிமைப்படுத்தப்பட்ட எல்வுட் முறையைப் பயன்படுத்த வேண்டும்.

R= Υ - ஆப் * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

எங்கே R - மூலதன விகிதம்;

Υ - ஈக்விட்டி மீதான வருவாய் விகிதம்;

ஆப் - காலத்திற்கான சொத்தின் மதிப்பில் சாத்தியமான அதிகரிப்பு;

SFS என்பது திட்டமிடப்பட்ட வைத்திருக்கும் காலத்திற்கான Υ விகிதத்தில் திருப்பிச் செலுத்தும் காரணியாகும்;

CHOD - நிகர இயக்க வருமானம்;

TC என்பது தற்போதைய மதிப்பு.

நிகர இயக்க வருமானத்தை பின்வரும் சூத்திரத்தைப் பயன்படுத்தி தீர்மானிக்க முடியும்:

CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)

EI என்பது பயனுள்ள மொத்த வருமானம், இது பின்வருமாறு வரையறுக்கப்படுகிறது:

EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)

PVH என்பது 1 வருடத்திற்கான சாத்தியமான மொத்த வருமானம் ஆகும், பொருள் முழுவதுமாக குத்தகைக்கு விடப்பட்டதாகக் கருதினால்,

PP - வேலையின்மை வாய்ப்புகளால் மதிப்பிடப்பட்ட இழப்புகள் (3%),

DD - மற்ற வருமானம்.

Υ - வழக்கமான முதலீட்டாளருக்கு ஏற்ற உண்மையான வருமானத்தைக் குறிக்கிறது.

நிதி திருப்பிச் செலுத்தும் விகிதம் பின்வரும் சூத்திரத்தால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது:

SFS= i / (l+i)n-1 , (1.4)

இதில் n என்பது காலங்களின் எண்ணிக்கை;

i - தள்ளுபடி விகிதம் (பங்கு மீதான வருவாய் விகிதம்).

நேரடி மூலதனமாக்கல் முறையைப் பயன்படுத்தி, அடுத்தடுத்த விற்பனையுடன் வாடகை வருமானத்தைப் பெறுவதற்காக இரண்டு அறைகள் கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலையை நாங்கள் தீர்மானிப்போம்.

வாடகை - 12000 ரூபிள். / மாதம் சாத்தியமான வேலையில்லா நேரம் - 3% இயக்க செலவுகள் - 1200 ரூபிள். /மாதம் ஈக்விட்டி மீதான வருவாய் விகிதம் 15%. பதவிக்காலம் 5 ஆண்டுகள். திட்டமிட்ட செலவு அதிகரிப்பு 40% ஆகும்.

சுட்டிக்காட்டப்பட்ட நிபந்தனைகளின் கீழ் திருப்பிச் செலுத்தும் விகிதம் 0.086 ஆக இருக்கும்:

SFS = 0.15 / (1+ 0.15) 5-1 = 0.086.

பின்னர் மூலதன விகிதம் 0.1583 க்கு சமமாக இருக்கும்:

ஆர் = 0.15 - 0.40 * 0.139 = 0.0944.

சூத்திரம் (1.3) மூலம் கணக்கிடப்பட்ட பயனுள்ள மொத்த வருமானம் 139680 ரூபிள்களுக்கு சமமாக இருக்கும்:

EVD \u003d 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0.03 \u003d 139680 ரூபிள்.

இந்த நிபந்தனைகளின் கீழ் ஒரு சொத்தை வைத்திருப்பதன் மூலம் நிகர இயக்க வருமானம் 125,280 ரூபிள் ஆகும்:

CHOD \u003d 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 ரூபிள்.

சொத்தின் தற்போதைய மதிப்பை சூத்திரத்தால் தீர்மானிக்க முடியும்:

TS = CHOD / R, (1.5)

எங்கே R - மூலதன விகிதம்;

CHOD - ஒரு சொத்தின் உரிமையிலிருந்து நிகர இயக்க வருமானம்.

எனவே, மதிப்பிடப்பட்ட குடியிருப்பு சொத்தின் தற்போதைய மதிப்பு 1,327,118.6 ரூபிள் ஆகும்:

TS \u003d 125280 / 0.0944 \u003d 1327118.6 pyb.

மதிப்பீட்டின் அடுத்த கட்டத்தில், எதிர்கால வருமானத்தை தள்ளுபடி செய்வதன் மூலம் பொருளின் மதிப்பை தீர்மானிப்போம்.

எதிர்கால வருவாயை தள்ளுபடி செய்வது என்பது வருமானம் ஈட்டும் ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களை தற்போதைய மதிப்பாக மதிப்பிடுவதற்குப் பயன்படுத்தப்படும் ஒரு முறையாகும், ஒரு பொருளை வைத்திருப்பதன் மூலம் எதிர்பார்க்கப்படும் எதிர்கால நன்மைகள்.

ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளின் எதிர்கால நன்மைகள் பின்வருமாறு:

வசதியின் உரிமையின் போது நிகர இயக்க வருமானத்தின் வடிவத்தில் ரசீதுகளின் அதிர்வெண்;

மறுசீரமைப்பு - வைத்திருக்கும் காலத்தின் காலாவதிக்குப் பிறகு பொருளின் விற்பனையிலிருந்து வருமானம்.

சொத்தின் தற்போதைய மதிப்பு பின்வருமாறு தீர்மானிக்கப்படுகிறது:

TS = TS (PPD) + TS (P), (1.6)

PPD என்பது வருமான ஓட்டங்களின் அதிர்வெண் ஆகும்;

Ρ - தலைகீழ்;

TC என்பது தற்போதைய மதிப்பு.

ஒரு பொருளின் மதிப்பு, தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட எதிர்கால வருவாய் முறையைப் பயன்படுத்தி கணக்கிடப்படுகிறது, இது அனைத்து எதிர்கால பணப்புழக்கங்கள் மற்றும் மாற்றங்களின் தற்போதைய மதிப்பாகும், இது ஆபத்து அளவு மற்றும் மாற்று பயன்பாட்டு நிகழ்வுகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது.

முன்மொழியப்பட்ட முறையின்படி செலவைக் கணக்கிடுவதற்கான வழிமுறை பின்வருமாறு.

நிலை 1. எதிர்கால வருமானத்தின் முன்னறிவிப்பு மற்றும் சொத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட மறுவிற்பனை மதிப்பு:

முன்னறிவிப்பு காலத்தின் மதிப்பை தீர்மானித்தல்;

வருமானத்தைப் பெறுவதற்கான அதிர்வெண்ணைத் தீர்மானித்தல்.

நிகர இயக்க வருமானம் (NOR) முன்னறிவிப்பு அடிப்படையாக பயன்படுத்தப்படுகிறது.

தலைகீழ் கணக்கீடு, அதாவது. ஒரு பொருளின் விற்பனையிலிருந்து கிடைக்கும் வருமானம், சொத்தின் மதிப்பில் சாத்தியமான மாற்றங்களை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது. விற்பனைச் செலவுகளுடன் தொடர்புடைய செலவுகள் மறுசீரமைப்புச் செலவில் இருந்து கழிக்கப்படும்.

நிலை 2. தள்ளுபடி விகிதம் கணக்கீடு.

தள்ளுபடி விகிதம் என்பது எதிர்காலத்தில் பெறப்பட்ட பணத்தின் தற்போதைய மதிப்பைக் கணக்கிடப் பயன்படும் ஒரு காரணியாகும்.

தள்ளுபடி விகிதம் மூலதன முதலீடுகளின் செயல்திறனைக் காட்டுகிறது, திட்டமிடப்பட்ட தொகையைப் பெறுவதற்கான அபாயத்தை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது. கொடுக்கப்பட்ட சந்தையில் உள்ள ஒத்த சொத்துக்களில் முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் மூலதன முதலீடுகளைப் பெற எதிர்பார்க்கும் சராசரி வருவாய் விகிதமாக தள்ளுபடி விகிதம் தேர்ந்தெடுக்கப்படுகிறது.

தள்ளுபடி விகிதம் நேரடியாக ஆபத்தை சார்ந்து இருப்பதால், சராசரி முதலீட்டாளர் இந்த சொத்தில் பணத்தை முதலீடு செய்வதோடு தொடர்புடைய அபாயத்தின் அளவை எவ்வளவு அதிகமாக மதிப்பிடுகிறார் என்பதன் மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

எனவே, அதிக ஆபத்து நிலை, அதிக தள்ளுபடி விகிதம் மற்றும், அதன்படி, எதிர்கால வருமானத்தின் தற்போதைய மதிப்பு ரியல் எஸ்டேட்டின் தற்போதைய மதிப்பைக் காட்டிலும் குறைவாகவும் குறைவாகவும் இருக்கும்.

நிலை 3. கூட்டு வட்டி நுட்பத்தைப் பயன்படுத்தி பணப்புழக்கங்களின் எதிர்கால மதிப்பை தற்போதைய மதிப்பாக மாற்றுதல்.

СР = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1.7)

அங்கு Δ - பொருளின் மதிப்பில் அதிகரிப்பு அல்லது குறைதல்;

СР - தலைகீழ் செலவு;

J - அறிக்கையிடல் காலத்திற்கான பொருளின் மதிப்பில் ஏற்படும் மாற்றங்களின் பங்கு (0.4).

சொத்தின் தற்போதைய மதிப்பு பின்வரும் சூத்திரத்தைப் பயன்படுத்தி கணக்கிடப்படுகிறது:

ஐ - ஈக்விட்டி மீதான வருவாய் விகிதம்;

n - முன்னறிவிப்பு காலம்.

நிகர இயக்க வருமானம் நேரடி மூலதனமாக்கல் முறையைப் பயன்படுத்தி மேலே கணக்கிடப்பட்டது மற்றும் சொத்து மதிப்பு 125,280 ரூபிள் ஆகும்.

வருடத்திற்கு 1 முறை அதிர்வெண் கொண்ட ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பொருளின் செயல்பாட்டிலிருந்து வருமானத்தைப் பெறுவோம் என்று வைத்துக்கொள்வோம். இந்த வழக்கில், சொத்தின் தற்போதைய மதிப்பு 1346178 ரூபிள் ஆகும்:

TC = 125280 / (1+ 0.15) + 125280 / (1 + 0.15)2 + 125280 / (1+ 0.15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0.4) / (1+0.15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0.696

TC = 1346178 ரூபிள்.

மதிப்பீட்டின் போது, ​​சொத்திலிருந்து வரும் பணப்புழக்கங்களின் எதிர்கால மதிப்பை மதிப்பிட முடியும்.

SR \u003d 1346178 * (1 + 0.4) \u003d 1884649 ரூபிள்,

இவ்வாறு, 5 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு, மதிப்பிடப்பட்ட அபார்ட்மெண்ட் 1,884,649 ரூபிள்களுக்கு விற்கப்படலாம்.

2.3 ஒப்புமைகளின் விற்பனையை ஒப்பிடுவதன் மூலம் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பீடு

அணுகுமுறையின் சாராம்சம் என்னவென்றால், சொத்து மதிப்பீட்டை விற்பனைக்கு வைக்கப்பட்டுள்ள மற்ற சொத்துகளுடன் ஒப்பிடுவதாகும்.

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையின் அடிப்படைக் கொள்கை மாற்றுக் கொள்கையாகும். சந்தையில் ஒரே மாதிரியான பல பண்புகள் இருந்தால், ஒரு பகுத்தறிவு வாங்குபவர் ஒரு பொருளுக்கு இதேபோன்ற பயன்பாட்டின் மற்றொரு சொத்தைப் பெறுவதற்கு செலவாகும் தொகையை விட அதிகமாக செலுத்த மாட்டார் என்று அது கூறுகிறது.

மதிப்பீட்டு படிகள்:

1. சந்தை ஆராய்ச்சி;

2. தரவு சேகரிப்பு மற்றும் சரிபார்ப்பு;

3. தரவு பகுப்பாய்வு மற்றும் ஒப்பீடு;

4. திருத்தம்;

5. தரவு சமரசம்.

மதிப்பிடப்படும் சொத்துக்கு ஒப்பான விற்பனை மற்றும் விற்பனைக்கான சொத்துக்களை அடையாளம் காண சந்தை ஆராய்ச்சி நடத்தப்படுகிறது.

மதிப்பீட்டு அறிக்கையில் ஒப்பிடக்கூடியதாகப் பயன்படுத்தப்படும் ஒவ்வொரு விற்பனையும் மதிப்பீட்டாளரால் தனிப்பட்ட முறையில் சரிபார்க்கப்பட வேண்டும்.

ஒவ்வொரு பொருளையும் மதிப்பீடு செய்யப்படும் பொருளுடன் ஒப்பிட்டு வேறுபாடுகளை பகுப்பாய்வு செய்வது அவசியம்:

விற்பனை தேதி;

உடல் பண்புகள்;

இடம்;

விற்பனை விதிமுறைகள்.

மதிப்பீட்டின் அடுத்த கட்டம் சரிசெய்தல் ஆகும். இந்த நிலையின் சாராம்சம், தற்போதுள்ள வேறுபாடுகளுக்கு ஏற்ப ஒவ்வொரு ஒப்பிடக்கூடிய பொருளுக்கும் விற்பனை விலைகளை சரிசெய்வது அல்லது விலைகளைக் கேட்பது.

மதிப்பு சரிசெய்தல் அனலாக்ஸின் விற்கப்பட்ட பொருளின் விலையை ஒரு குறிப்பிட்ட அளவு மூலம் மாற்றுகிறது, இதில் அனலாக் பொருளின் பண்புகள் மற்றும் மதிப்பிடப்படும் பொருளின் வேறுபாடுகள் மதிப்பிடப்படுகின்றன.

பரிவர்த்தனை நேரம், இருப்பிடம் மற்றும் இயற்பியல் பண்புகள் தொடர்பான வேறுபாடுகளை சரிசெய்ய சதவீத சரிசெய்தல் பயன்படுத்தப்படுகிறது.

அடுத்தடுத்த திருத்தங்கள். அவற்றின் தனித்தன்மை என்னவென்றால், சதவீத மாற்றங்களைச் செய்யும் வரிசையைப் பொறுத்து, வேறுபட்ட முடிவைப் பெற முடியும்.

அனைத்து தனிப்பட்ட திருத்தங்களையும் பெருக்குவதன் மூலம் ஒட்டுமொத்த திருத்தங்கள் பெறப்படுகின்றன. இந்த வழக்கில், வரிசை தேவையில்லை.

இறுதி மதிப்பானது, கிடைக்கக்கூடிய அனைத்து தகவல்களின் பகுப்பாய்வின் அடிப்படையில் மதிப்பீட்டாளரால் செய்யப்பட்ட ஒரு தீர்ப்பாகும். எளிமையான சராசரி எப்போதும் துல்லியமான முடிவுக்கு வழிவகுக்காது, மேலும், ஒரு எண்ணை விலைக் குறிகாட்டியாகத் தேர்வு செய்வது எப்போதும் அவசியமில்லை. மதிப்புகளின் வரம்பைப் பயன்படுத்துவது மிகவும் சரியானது.

சந்தை ஒப்புமைகளை ஒப்பிடும் முறையைப் பயன்படுத்துவதற்கு, Zaeltsovsky மாவட்டத்தில் (சைபீரியன் ஃபேர், தாவரவியல் பூங்கா) விற்பனைக்கு வழங்கப்படும் பத்து இரண்டு அறை அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் பற்றிய தரவுகளை சேகரிக்க வேண்டியது அவசியம். ஒத்த அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் பற்றிய தரவு பின் இணைப்பு 2 இல் அட்டவணை 1 இல் உள்ள அட்டவணையில் வழங்கப்பட்டுள்ளது.

வழங்கப்பட்ட பத்து அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் ஒவ்வொன்றும் செலவு முறையின் குணகங்களால் வகைப்படுத்தப்பட வேண்டும் மற்றும் முடிவுகள் அட்டவணையில் சுருக்கப்பட்டுள்ளன.

அபார்ட்மெண்ட் Ksozh இன் மொத்த மற்றும் வாழும் பகுதியின் விகிதம் - அபார்ட்மெண்ட் மற்றும் அதன் வாழும் பகுதியின் மொத்த பரப்பளவு விகிதத்தை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது. இது சமமாக எடுக்கப்படுகிறது:

0.95 - விகிதம் 1.50 க்கும் குறைவானது

1.00 - விகிதம் 1.50 முதல் 1.66 வரை

1.05 - விகிதம் 1.66 முதல் 2.00 வரை

1.10 - 2.00க்கு மேல்.

பால்கனி அல்லது லாக்ஜியா Kbl இருப்பதன் குணகம்:

ஒரு பால்கனியில் இருந்தால், இந்த குணகம் 1.00;

ஒரு லோகியா முன்னிலையில் - 1.05;

அவர்கள் இல்லாத நிலையில் - 0.95;

இரண்டு அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட பால்கனிகள் அல்லது லோகியாக்கள் இருந்தால் - 1.10.

கட்டிடத்தின் முதல் அல்லது கடைசி மாடியில் அடுக்குமாடி குடியிருப்பு அமைந்திருந்தால் கேட் மாடி குணகம் 0.90 ஆகும். மற்ற எல்லா நிகழ்வுகளிலும் - 1.00.

கிஸ் அறைகளின் தனிமைப்படுத்தல் குணகம் இதற்கு சமமாக எடுக்கப்படுகிறது:

1.04 - அனைத்து அறைகளும் தனிமைப்படுத்தப்பட்டுள்ளன;

0.96 - இரண்டு-அறை அடுக்குமாடிகளில் அருகிலுள்ள அறைகள், அல்லது 3-6 அறை அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் ஒன்றுக்கு மேற்பட்ட நடைப்பயண அறைகள்;

1.00 - மற்ற எல்லா நிகழ்வுகளிலும்.

லிஃப்ட் கிளிஃபின் கிடைக்கும் குணகம் இதற்கு சமமாக எடுக்கப்படுகிறது:

1.03 - 5 அல்லது அதற்கும் குறைவான தளங்களைக் கொண்ட வீடுகளில் ஒரு லிஃப்ட் உள்ளது;

1.00 - 5 மாடிகளுக்கு மேல் உள்ள வீடுகளில் லிஃப்ட் உள்ளது, அல்லது 5 அல்லது அதற்கும் குறைவான தளங்களைக் கொண்ட வீடுகளில் இல்லை;

0.97 - 5 மாடிகளுக்கு மேல் உள்ள வீடுகளில் லிஃப்ட் இல்லை.

Kvys வளாகத்தின் உயரத்தின் குணகம் இதற்கு சமம்:

0.98 - வளாகத்தின் உயரம் 2.5 மீட்டருக்கும் குறைவாக உள்ளது;

1.00 - வளாகத்தின் உயரம் 2.50 மீ முதல் 2.80 மீ வரை;

1.02 - வளாகத்தின் உயரம் 2.80 மீ முதல் 3.00 மீ வரை;

1.04 - 3.00 முதல் 3.40 மீ வரை வளாகத்தின் உயரம்;

1.06 - வளாகத்தின் உயரம் 3.40 மீட்டருக்கு மேல்.

குப்பை சரிவு K mus இன் கிடைக்கும் குணகம் இதற்கு சமமாக எடுக்கப்படுகிறது:

1.02 - 5 தளங்களுக்கும் குறைவான வீடுகளில் கிடைக்கும்;

0.97 - 5 மாடிகளுக்கு மேல் உள்ள வீடுகளில் இல்லை;

1.00 - மற்ற சந்தர்ப்பங்களில்.

சமையலறை Kk இன் பரப்பளவைக் கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளும் குணகம்:

0.95 - 6 சதுர மீட்டர் வரை சமையலறை பகுதி கொண்டது. மீ;

1.00 - 6 சதுர மீட்டர் பரப்பளவில். மீ முதல் 9 சதுர மீட்டர் வரை. மீ

1.02 - 9 சதுர மீட்டர் பரப்பளவில். மீ முதல் 12 சதுர மீட்டர் வரை. மீ;

1.10 - 12 சதுர மீட்டருக்கு மேல். மீ.

ஒவ்வொரு சொத்துக்கான குணகங்களின் மதிப்புகள் பின்னிணைப்பு 2 இல் அட்டவணை 2 இல் வழங்கப்பட்டுள்ளன. அட்டவணை 2 இல் கணக்கிடப்பட்ட இரண்டு அறைகள் கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் சமமான விலை, ஐந்து மாடி கட்டிடத்தில் இரண்டு அறைகள் கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலை ஆகும். மொத்த மற்றும் வாழும் பகுதியின் விகிதம் 1.5 முதல் 1.66 வரை, ஒரு பால்கனியுடன், நடுத்தர தளத்தில், கூரை உயரம் 2.5 மீட்டருக்கு மேல், குப்பை சரிவு இல்லாமல், சமையலறை பகுதி 6 முதல் 9 மீ வரை.

மதிப்பிடப்பட்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் மொத்த பரப்பளவால் பத்து அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கான எண்கணித சராசரி செலவைப் பெருக்கி, மதிப்பிடப்பட்ட அபார்ட்மெண்டிற்கான சரிசெய்தல் குணகங்களால் வகுத்தால், அபார்ட்மெண்டின் உண்மையான சந்தை விலை 2410714 ஆக இருக்கும்:

54 ஆயிரம் ரூபிள் * 42 / (1.0 * 1.0 * 1.0 * 0.96 * 1.0 * 0.98 * 1.0 * 1.0) =

எனவே, ஒப்பீட்டு முறை மூலம் ஆய்வின் கீழ் உள்ள சொத்தை மதிப்பிடுவதன் விளைவாக, இரண்டு அறைகள் கொண்ட அபார்ட்மெண்ட் சந்தை விலை 2,410,714 ரூபிள் என்று கண்டறியப்பட்டது.

2.4 செலவு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி சொத்து மதிப்பீடு

செலவு அணுகுமுறையின்படி, ஒரு சொத்தின் மதிப்பு அதன் இனப்பெருக்கம் அல்லது மாற்றுதலுக்காக செலவழிக்கப்பட்ட வளங்களின் அளவைக் கொண்டு தீர்மானிக்கப்படுகிறது, இது உடல் மற்றும் வழக்கற்றுப் போனதை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது.

செலவு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலையை மதிப்பிடுவது மிகவும் கடினம், ஏனெனில் ஒரு குடியிருப்பைக் கட்டுவதற்கான செலவுகளை மதிப்பிடுவது, ஒரு குடியிருப்பு கட்டிடத்தை ஒட்டுமொத்தமாக நிர்மாணிப்பதற்கான செலவுகளை பிரிப்பது மிகவும் கடினம்.

ஒரு வீட்டைக் கட்டுவதற்கான செலவுகள் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் மொத்த பரப்பளவிற்கு விகிதத்தில் விநியோகிக்கப்படுகின்றன என்ற அனுமானத்தின் அடிப்படையில் செலவு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி பொருளின் விலையை மதிப்பீடு செய்வோம். இந்த அனுமானம் நிபந்தனைக்குட்பட்டது, இருப்பினும், செலவு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி ஒரு அபார்ட்மெண்ட் விலையின் தோராயமான மதிப்பீட்டைப் பெற இது உங்களை அனுமதிக்கும்.

எனவே, கட்டுமான நிறுவனம் LLC "Promstroy - D" தெருவில் ஒரு குடியிருப்பு கட்டிடத்தை கட்ட திட்டமிட்டுள்ளது என்று அறியப்படுகிறது. விமான நிலையம் (நோவோசிபிர்ஸ்கின் Zaeltsovsky மாவட்டத்தில், மதிப்பீடு அமைந்துள்ள வீட்டின் அருகாமையில்). மொத்தம் 3 ஆயிரத்து 298 சதுர மீட்டர் பரப்பளவில் இந்த வீட்டை வடிவமைத்து கட்டும் உரிமையை LLC "Promstroy - D" பெற்றது. m. முதலீட்டாளரின் உத்தரவின்படி நிலத்தின் சந்தை மதிப்பு மற்றும் குடியிருப்பு கட்டிடம் கட்டுவதற்கான செலவு ஆகியவற்றின் மதிப்பீடு பிரக்திகா LLC ஆல் மேற்கொள்ளப்பட்டது. திட்டத்திற்கு முந்தைய ஆவணங்களின்படி, 5 மாடி கட்டிடத்தில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் மொத்த பரப்பளவு 3,262 சதுர மீட்டர். மீ. குடியிருப்பு கட்டிடத்தில் 75 அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் இருக்கும்.

Praktika LLC இன் நிபுணர்களின் கூற்றுப்படி, ஒரு வீட்டைக் கட்டுவதற்கான செலவு 10 மில்லியன் 640 ஆயிரம் ரூபிள் ஆகும். இந்த வழக்கில், 1 சதுர மீட்டர் கட்டுமான செலவுகள். மீ. மொத்த பரப்பளவு 3261.8 ரூபிள் ஆகும்.

மதிப்பீட்டின் கீழ் உள்ள சொத்தின் மொத்த பரப்பளவு 42 சதுர மீ. m. இவ்வாறு, செலவு அணுகுமுறைக்கு ஏற்ப, பொருளை மீட்டெடுப்பதற்கான செலவு 136,995.6 ரூபிள் ஆகும். (3261.8 ரூபிள் * 42 சதுர மீ).

திரட்டப்பட்ட தேய்மானத்தை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு மாற்று செலவு தீர்மானிக்கப்பட வேண்டும். ஒரு குடியிருப்பு கட்டிடத்தின் பயனுள்ள வாழ்க்கை 40 ஆண்டுகள் ஆகும். மதிப்பிடப்பட்ட பொருளின் தேய்மானம் 30 ஆண்டுகள் ஆகும். இவ்வாறு, மதிப்பிடும் போது, ​​பொருளின் மாற்று செலவில் 10/40 கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது அவசியம்.

விலை அணுகுமுறை மூலம் பொருளின் மதிப்பை மதிப்பிடுவது:

ரூபிள் 136,995.6 * 10/40 \u003d 34248.9 ரூபிள்.

2.5 குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு முடிவுகளின் சமரசம்

ஒரு குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் பொருளை மதிப்பீடு செய்ய - நோவோசிபிர்ஸ்கின் ஜால்ட்சோவ்ஸ்கி மாவட்டத்தில் அமைந்துள்ள இரண்டு அறைகள் கொண்ட அபார்ட்மெண்ட் - வருமான முறைகள் மற்றும் ஒப்பீட்டு அணுகுமுறைகள் பயன்படுத்தப்பட்டன, அதன்படி பின்வரும் முடிவுகள் பெறப்பட்டன:

1. ஒப்புமைகளின் விற்பனையை ஒப்பிடும் முறையின்படி, பொருளின் விலை 2410714 ரூபிள் ஆகும்.

2. வருமான அணுகுமுறையின் ஒரு பகுதியாக:

3. செலவு அணுகுமுறைக்கு ஏற்ப, பொருளின் விலை 34248.9 ரூபிள் ஆகும்.

ரஷ்ய மதிப்பீட்டு நடைமுறையில் கலைப்பு மதிப்பை நிர்ணயிப்பது மிகவும் அரிதானது, இது இந்த வகை மதிப்பீட்டிற்கான குறைந்த அளவிலான வழிமுறை ஆதரவை பாதிக்கிறது.

கலைப்பு மதிப்பின் மதிப்பை பாதிக்கும் மற்றும் சந்தை மதிப்பிலிருந்து அதை வேறுபடுத்தும் ஒரே காரணி "கட்டாய விற்பனை" காரணியாகும், இது ரியல் எஸ்டேட் விற்பனைக்கான சந்தை அல்லாத நிலைமைகளுக்கு பொதுவானது.

எனவே, தற்போதைய ரஷ்ய நிலைமைகளில் காப்பு மதிப்பைக் கணக்கிட, பின்வரும் சமன்பாட்டைப் பயன்படுத்த முடியும் என்பது மிகவும் தெளிவாகிறது:

மென்மையாய். = ஸ்ரீன். x (1 - Kvyn.),

எங்கே மென்மையாய் இருக்கிறது. - ரியல் எஸ்டேட்டின் காப்பு மதிப்பு;

ஸ்ரீன். - ஆய்வின் கீழ் உள்ள பொருளின் சந்தை மதிப்பு;

Kvyn. - கட்டாய விற்பனைக்கான திருத்தம், 0 வழங்கப்படுகிறது< Квын. < 1.

மேலே உள்ள சமன்பாட்டின் படி, காப்பு மதிப்பு இரண்டு படிகளில் கணக்கிடப்படுகிறது. முதல் கட்டத்தில், ஆய்வு செய்யப்பட்ட சொத்தின் சந்தை மதிப்பு தீர்மானிக்கப்படுகிறது. இரண்டாவது கட்டத்தில், கட்டாய விற்பனைக்கான சரிசெய்தலின் மதிப்பு கணக்கிடப்பட்டு சந்தை மதிப்பின் மதிப்பில் சேர்க்கப்பட்டுள்ளது, அதாவது, சந்தை மதிப்பு "கட்டாய விற்பனை" காரணிக்கு (சந்தை அல்லாத விற்பனை நிலைமைகளுக்கு) சரிசெய்யப்படுகிறது. .

ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பைக் கணக்கிடுவது சிரமங்களை ஏற்படுத்தவில்லை என்றால், கட்டாய விற்பனைக்கான சரிசெய்தல் மற்றும் அதன் கணித நியாயப்படுத்தலின் வரையறை பல கேள்விகளை எழுப்புகிறது. நடைமுறையில், மதிப்பீட்டாளர்கள் 0.1 முதல் 0.3 (சந்தை மதிப்பில் 10 - 30%) வரம்பில் உள்ளுணர்வுடன் ஏற்றுக்கொள்கிறார்கள்.

எனவே, சரிசெய்தல் குணகத்தின் மதிப்பு 10% அளவில் இருந்தால், ஒரு குடியிருப்புச் சொத்தின் காப்பு மதிப்பு:

ஸ்லிக் = 2410714 ரூபிள். x (1 - 0.1) = 2169642.6 ரூபிள்.

சரிசெய்தல் குணகத்தின் மதிப்பு 30% அளவில் இருந்தால், குடியிருப்புச் சொத்தின் காப்பு மதிப்பு:

ஸ்லிக் = 2410714 ரூபிள். x (1 - 0.3) = 1687499.8 ரூபிள்.

எனவே, பொதுவாக, சொத்தின் கலைப்பு மதிப்பு அதன் சந்தை மதிப்பில் 70 முதல் 90% வரை இருக்கும் மற்றும் 1,687,499.8 ஆயிரம் ரூபிள் வரை இருக்கும் என்று முடிவு செய்யலாம். 2169642.6 ஆயிரம் ரூபிள் வரை.

எனவே, நான்கு விருப்பங்களில் உள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலை வேறுபட்டது என்பது தெளிவாகிறது. ஒரு பொருளின் மதிப்பை எந்த விலை மிகவும் துல்லியமாக பிரதிபலிக்கிறது என்பதை தீர்மானிக்க, மதிப்பீட்டின் நோக்கத்தை அறிந்து கொள்வது அவசியம், ஏனெனில் மதிப்பீட்டின் நோக்கம் மதிப்பை நிர்ணயிக்கும் தேர்வை தீர்மானிக்கிறது.

மதிப்பீட்டின் நோக்கம், அடுத்தடுத்த விற்பனையுடன் காலமுறை வருமானம் வடிவில் லாபம் ஈட்டும் நோக்கத்திற்காக வாங்கிய ஒரு பொருளின் மதிப்பை தீர்மானிப்பதாக இருந்தால், வருமான முறையில் (1327118.6 ரூபிள் - 1346178 ரூபிள்) பெறப்பட்ட எண்ணிக்கையில் ஒருவர் கவனம் செலுத்த வேண்டும். )

மதிப்பீட்டின் நோக்கம் பொருளின் உண்மையான சந்தை மதிப்பை தீர்மானிப்பதாக இருந்தால், ஒத்த பொருட்களின் விற்பனை விலையில் போதுமான தகவல்கள் இருந்தால், அபார்ட்மெண்ட் விலையானது சந்தை ஒப்புமைகளை (2410714 ரூபிள்) ஒப்பிடுவதன் மூலம் பெறப்பட்ட எண்ணிக்கையாக எடுத்துக்கொள்ளப்பட வேண்டும். )

அடமானக் கடனைப் பெறுவதற்கு பிணையமாகச் செயல்படும் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் மதிப்பைத் தீர்மானிப்பதே மதிப்பீட்டின் நோக்கமாக இருந்தால், கடன் நிறைவேற்றப்படாத நிலையில் மதிப்பீட்டுப் பொருளை விற்பனை செய்வதால், கலைப்பு மதிப்பு மிகவும் பொருத்தமானது. ஒப்பந்தம் மிகக் குறுகிய காலத்தில் உறுதி செய்யப்பட வேண்டும். எனவே, சொத்தின் மதிப்பாக, 1,687,499.8 ஆயிரம் ரூபிள் வரம்பில் ஒரு மதிப்பு எடுக்கப்பட வேண்டும். 216942.6 ஆயிரம் ரூபிள் வரை.

அத்தியாயம் 3. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு முறைகளை மேம்படுத்துவதற்கான பரிந்துரைகள்

குடியிருப்பு சொத்து மதிப்பீட்டு செலவு

பொதுவாக, முதல் அத்தியாயம் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டுடன் தொடர்புடைய அடிப்படை வகைகளான தத்துவார்த்த அடித்தளங்களுக்கு அதிக அளவில் அர்ப்பணிக்கப்பட்டுள்ளது.

வேலையின் இரண்டாவது அத்தியாயம் சந்தை மதிப்பை நிர்ணயிப்பதற்கான மூன்று அணுகுமுறைகளின் நிலைப்பாட்டில் இருந்து ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் முடிவுகளை முன்வைக்கிறது: செலவுகளின் அடிப்படையில் மதிப்பீடு (செலவு அணுகுமுறை), விற்பனையை நேரடியாக ஒப்பிடுவதன் மூலம் மதிப்பீடு (ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை), அடிப்படையில் மதிப்பீடு எதிர்பார்க்கப்படும் அல்லது உண்மையான வருமானம் (வருமான அணுகுமுறை) .

மதிப்பீட்டின் முடிவுகளை ஒப்பிடும் போது, ​​எல்லா அணுகுமுறைகளும் வெவ்வேறு முடிவுகளைத் தருவது கண்டறியப்பட்டது. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான முன்வைக்கப்பட்ட அணுகுமுறைகளை மேம்படுத்துவதற்கான முக்கிய திசைகளைக் கருத்தில் கொள்வோம்.

நவீன மதிப்பீட்டு நடைமுறையில், UPVS சேகரிப்புகளைப் பயன்படுத்தி மாற்று செலவு கணக்கீடுகளை மேற்கொள்ளும் தொழில்நுட்பம் பெரும்பாலும் பயன்படுத்தப்படுகிறது. இந்த சேகரிப்புகளின் பயன்பாடு 1997 இல் தொடங்கியது, ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் சந்தை தகவல் நடைமுறையில் இல்லாதபோது, ​​​​இந்த சேகரிப்புகளின் பயன்பாடு "சந்தை மதிப்பை" தீர்மானிக்க ஒரே வழியாகும், முக்கியமாக நிலையான சொத்துக்களின் மறுமதிப்பீடு. கடந்த தசாப்தத்தில், ரியல் எஸ்டேட் சந்தை மற்றும் பட்ஜெட்டின் தகவல் ஆதரவில் பெரும் மாற்றங்கள் ஏற்பட்டுள்ளன. ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் Gosstroy ஒரு புதிய மதிப்பீடு மற்றும் ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்பிற்கு மாறியுள்ளது. ஏப்ரல் 08, 2002 தேதியிட்ட ரஷ்யாவின் Gosstroy இன் ஆணை எண். 16 "கட்டுமானத்தில் விலை நிர்ணயம் செய்வதற்கான புதிய மதிப்பிடப்பட்ட மற்றும் ஒழுங்குமுறை தளத்திற்கு மாற்றத்தை நிறைவு செய்வதற்கான நடவடிக்கைகள்" 01/01/2003 முதல் சோவியத் ஒன்றியத்தின் Gosstroy இன் ஒழுங்குமுறை ஆவணங்கள் ரத்து செய்யப்பட்டது, 1991 மற்றும் 1984 ஆம் ஆண்டின் மதிப்பிடப்பட்ட மற்றும் ஒழுங்குமுறை அடிப்படைகளால் வழங்கப்பட்ட விலை மட்டத்தில் வரையப்பட்டது. அவற்றுக்கு பதிலாக, மாநில அடிப்படை மதிப்பிடப்பட்ட விதிமுறைகள் (GESN) மற்றும் கூட்டாட்சி அலகு விலைகள் (FER) அறிமுகப்படுத்தப்படுகின்றன. ரஷ்யாவின் Gosstroy ஒப்புதல் மற்றும் நடைமுறைக்கு வந்தது:

GESNr-2001 "பழுதுபார்ப்பு மற்றும் கட்டுமானப் பணிகளுக்கான மாநில அடிப்படை மதிப்பிடப்பட்ட விதிமுறைகள்";

GESN-2001 "பொது கட்டுமானப் பணிகளுக்கான மாநில அடிப்படை மதிப்பிடப்பட்ட விதிமுறைகள்";

GESNm-2001 "உபகரணங்களை நிறுவுவதற்கான மாநில அடிப்படை மதிப்பிடப்பட்ட விதிமுறைகள்"

வசதிகளில் கட்டுமானப் பணிகளைச் செய்வதற்கும், வள முறையைப் பயன்படுத்தி செலவு மதிப்பீடுகளை (மதிப்பீடுகள்) தயாரிப்பதற்கும், அத்துடன் நிகழ்த்தப்பட்ட வேலைக்கு பணம் செலுத்துவதற்கும் பொருட்களை எழுதுவதற்கும் தேவையான கலவை மற்றும் ஆதாரங்களின் தேவையை தீர்மானிக்க HPES வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது.

ரஷ்யாவின் Gosstroy மாஸ்கோ பிராந்தியத்திற்கு மட்டுமே ஃபெடரல் யூனிட் விலைகளை (FER, FERr மற்றும் FERm) உருவாக்குகிறது. மேலும், மாஸ்கோ பிராந்தியத்திற்கான விலைகள், பிராந்திய நிலைமைகளுடன் விலைகளை இணைக்க கட்டுமானத்தில் விலை நிர்ணயம் செய்ய கோஸ்ஸ்ட்ராய் மூலம் பிராந்திய மையங்களுக்கு மாற்றப்படுகிறது. பைண்டிங்கிற்குப் பிறகு, விலைகளின் சேகரிப்புகள் அவற்றின் மேலான ஒப்புதலுக்காக மீண்டும் Gosstroy க்கு அனுப்பப்படும். தற்போது, ​​புதிய ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்பை உருவாக்கும் செயல்முறை இன்னும் முடிக்கப்படவில்லை. புதிய ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்பின் அடிப்படையில் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டை நடத்துவது மிகவும் சிக்கலான மற்றும் நேரத்தை எடுத்துக்கொள்ளும் பணியாகும், இது சிறப்பு அறிவு மற்றும் திறன்கள் தேவைப்படுகிறது. புதிய ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்பானது மதிப்பீட்டின் நடைமுறையில் நுழைவதற்கு, ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் பயன்பாட்டு சிக்கல்களைத் தீர்ப்பதற்கு ஏற்றவாறு மென்பொருள் மற்றும் கணினி அமைப்புகளின் வளர்ச்சியில் ஒரு தொகுப்பை மேற்கொள்வது அவசியம்.

சமீபத்தில், கட்டுமானத்தில் விலை நிர்ணயம் செய்வதற்கான பிராந்திய மையங்கள் தீவிரமாக வேலை செய்யத் தொடங்கியுள்ளன, தகவல் சேவைகளை வழங்குவதில் நிபுணத்துவம் பெற்ற நிறுவனங்கள் தோன்றியுள்ளன, எடுத்துக்காட்டாக, கட்டுமானத்தில் தகவல் தொழில்நுட்பங்களுக்கான NPF மையம்.

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டாளர்கள் மட்டுமே கடந்த நூற்றாண்டின் 70 களின் நீண்ட காலாவதியான சேகரிப்புகளைப் பயன்படுத்துகின்றனர், அதே நேரத்தில் பொருட்களின் "சந்தை மதிப்பை" அவற்றின் அடிப்படையில் நியாயப்படுத்துகிறார்கள். அனுபவம் வாய்ந்த மதிப்பீட்டாளர்கள் UPVS சேகரிப்புகளின் பயன்பாட்டின் குறைபாடுகளை நீண்ட காலமாக புரிந்து கொண்டுள்ளனர், முதன்மையாக அலகு விலைகள், சராசரி அட்டவணைப்படுத்தல், தொழில்நுட்பங்களில் உள்ள முரண்பாடு, வேலை நோக்கத்தின் விகிதம் போன்றவற்றில் உள்ள செலவுகளின் பட்டியல் தொடர்பானது.

எனவே, UPVS இன் சேகரிப்பில், பின்வரும் செலவு உருப்படிகள் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகின்றன:

· நேரடி செலவுகள்;

மேல்நிலை செலவுகள்;

திட்டமிடப்பட்ட சேமிப்பு (லாபம்);

கட்டுமான தளத்தின் ஒதுக்கீடு மற்றும் மேம்பாட்டிற்கான பொதுவான தள செலவுகள்;

வடிவமைப்பு மற்றும் கணக்கெடுப்பு வேலை செலவு;

குளிர்காலத்தில் வேலை உற்பத்தி தொடர்புடைய செலவுகள்;

பிரீமியம் ஊதியத்தின் செலவு

ஒரு நிலையான நிறுவனத்தின் இயக்குநரகத்தை பராமரிப்பதற்கான செலவு;

· தற்காலிக கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளை கலைப்பதால் ஏற்படும் இழப்புகள்;

· 3 கிமீக்கும் அதிகமான தூரத்திற்கு தொழிலாளர்களை ஏற்றிச் செல்வதற்கான செலவு. பொது போக்குவரத்து இல்லாத நிலையில்;

· வேலையின் மொபைல் தன்மைக்காக பணியாளர்களுக்கு போனஸ் செலுத்துவதற்கான செலவு.

அனுபவம் வாய்ந்த மதிப்பீட்டாளர்கள் தங்கள் கணக்கீடுகளில் ஒப்புமைகள் அல்லது ஒருங்கிணைந்த மதிப்பீடுகளின் சரிசெய்தல்களின் அடிப்படையில் தங்கள் சொந்த வளர்ச்சியைப் பயன்படுத்துகின்றனர்.

P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev இன் வேலையில் "சொத்து மதிப்பீடு, பகுதி I. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு", ஒரு குறிப்பிட்ட எடுத்துக்காட்டில், UPVS முறையைப் பயன்படுத்தி குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டின் மாற்று செலவை கணிசமாகக் கணக்கிடுவதன் முடிவுகள் பல முறை காட்டப்பட்டுள்ளன. , சந்தை குறிகாட்டிகளிலிருந்து வேறுபடுகிறது.

இருப்பினும், ரஷியன் சொசைட்டி ஆஃப் அப்ரைசர்ஸின் நிபுணர் கவுன்சிலால் மதிப்பாய்வு செய்யப்பட்ட பெரும்பாலான அறிக்கைகளில், ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பின் மதிப்பீடு இன்னும் காலாவதியான UPVS ஐ அடிப்படையாகக் கொண்டது. மேலும், இந்த கணக்கீடுகளின் முடிவுகளை எப்படியாவது சந்தை குறிகாட்டிகளுக்கு நெருக்கமாக கொண்டு வர, ஒரு குறிப்பிட்ட பெருக்கும் காரணி அவற்றில் அறிமுகப்படுத்தப்படுகிறது, இது "தொழில்முனைவோரின் லாபம்" என்று அழைக்கப்படுகிறது. நவீன நிலைமைகளில் சந்தையில் இருந்து இந்த குறிகாட்டியை அகற்ற முடியாது என்பதால், இது முற்றிலும் தன்னிச்சையாக ஏற்றுக்கொள்ளப்படுகிறது. IVS-2003 இன் படி, "சந்தை மதிப்பைப் பயன்படுத்துவதற்கு சந்தைத் தரவின் அடிப்படையில் மட்டுமே மதிப்பீட்டின் முடிவு தேவைப்படுகிறது" என்பதை இங்கே வலியுறுத்த வேண்டும். RSA ஐப் பயன்படுத்தும்போது, ​​மதிப்பீட்டாளர் ஒரு சந்தை அல்லாத மதிப்பை சந்தேகத்திற்கு இடமின்றி தீர்மானிக்கிறார், இது அறிக்கையில் பிரதிபலிக்க வேண்டும்.

ரஷ்யாவில், மேற்கத்திய மதிப்பீட்டாளர்களிடமிருந்து (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS இன் உதாரணத்தைப் பின்பற்றி) கிடைக்கும் கட்டுமானச் செலவின் ஒருங்கிணைந்த அடிப்படைக் குறிகாட்டிகளில் இன்னும் நம்பகமான தகவல் அடிப்படை எதுவும் இல்லை.

தற்போது, ​​ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான முக்கிய அங்கீகரிக்கப்பட்ட தகவல் தளம் கோ-இன்வெஸ்ட் எல்எல்சியின் வளர்ச்சிகள் ஆகும். இந்த நிறுவனம் காலாண்டுக்கு ஒருமுறை "கட்டுமானத்தில் விலை குறியீடுகள்" என்ற புல்லட்டின் வெளியிடுகிறது, அத்துடன் "மதிப்பீட்டாளர் கையேடு": "தொழில்துறை கட்டிடங்கள்", "குடியிருப்பு கட்டிடங்கள்", "தேசிய கட்டுமான சந்தைகளில் நாணயங்களின் வாங்கும் திறன் சமநிலைகளின் சேகரிப்புகள்", "கையேடு. தற்போதைய விலை மட்டத்தில் கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் மாற்று செலவு, முதலியன.

இந்த வெளியீடுகளைப் பயன்படுத்தும் போது, ​​​​அவற்றின் பெரும்பாலான கணக்கீடுகள் திட்டமிடப்பட்ட பொருளாதாரத்தின் நெறிமுறை அடிப்படையை அடிப்படையாகக் கொண்டவை என்பதை நினைவில் கொள்ள வேண்டும், சில விலைக் குணகங்களால் குறியிடப்படும், எனவே, மதிப்பீட்டின் இறுதி முடிவுகள் மேலே கூறப்பட்ட காரணங்களுக்காக குறிப்பிடத்தக்க பிழையைக் கொண்டிருக்கலாம். . சில குறியீடுகளைப் பயன்படுத்தும்போது, ​​அவற்றின் கணக்கீட்டிற்கான முன்நிபந்தனைகளை கவனமாகப் படிப்பது அவசியம்.

மதிப்பீட்டாளர்களால் எதிர்பார்க்கப்படும், கட்டுமானச் செலவுகளுக்கான பிராந்திய வழிகாட்டி (RCC-2006) நாட்டிலேயே முதன்மையாக சமீபத்தில் வெளியிடப்பட்டது மற்றும் அறிவிக்கப்பட்டது. இது கட்டுமானப் பணியின் வகை, ஒருங்கிணைந்த செலவு குறிகாட்டிகள் (சிஎஸ்ஐ) மற்றும் "எக்ஸ்பிரஸ் விருப்பத்தில் தேவையான அளவு முதலீட்டை மதிப்பிடுவதற்கான தகவல்" ஆகியவற்றின் மூலம் செலவு குறிகாட்டிகளை வழங்குகிறது. உண்மையில், பிந்தைய வரையறை நவீன கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் பொருள்கள்-ஒப்புமைகளின் மதிப்பிடப்பட்ட விலையைக் குறிக்கிறது. RCC இன் பகுதி III ஆனது "கட்டமைப்பு கூறுகளின் தொழில்நுட்ப மற்றும் பொருளாதார குறிகாட்டிகளுடன் கூடிய அனலாக் பொருள்கள், ஒட்டுமொத்த பொருளுக்கான தொழில்நுட்ப மற்றும் பொருளாதார குறிகாட்டிகளுடன் ஒத்த பொருள்கள் மற்றும் குடியிருப்பு கட்டிடங்கள் மற்றும் சமூக செலவுகளை நிர்ணயிப்பதற்கு பரிந்துரைக்கப்படும் தொழில்நுட்ப மற்றும் பொருளாதார குறிகாட்டிகளின் சுருக்க அட்டவணை ஆகியவற்றைக் கொண்டுள்ளது. மற்றும் கலாச்சார வசதிகள்." "மாஸ்கோ பிராந்தியத்திற்கு" 01.01.2006 இன் விலையில் விலை குறிகாட்டிகள் வரையறுக்கப்பட்டுள்ளன. கோப்பகத்தில் 18 வகையான நவீன குடியிருப்பு கட்டிடங்கள் மற்றும் 27 குடியிருப்பு அல்லாத ரியல் எஸ்டேட் செலவு குறிகாட்டிகள் உள்ளன. RCC-2007 இல் இந்த பொருட்களின் பட்டியல் கணிசமாக விரிவாக்கப்பட்டது.

RCC இன் வெளியீடு ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் வணிக மதிப்பீட்டு நடைமுறைகளில் அதன் பயன்பாட்டிற்கான நிபந்தனைகளை உருவாக்குகிறது. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் "ஒருங்கிணைந்த மதிப்பு குறிகாட்டிகள்" கையேட்டின் பகுதி II ஐப் பயன்படுத்துவது சாத்தியம் என்றால், வணிக மதிப்பீட்டின் செலவு அணுகுமுறையில் பகுதி III "கட்டடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் பொருள்கள்-ஒப்புமைகள்" பயன்படுத்த முடியும்.

எனவே, RCC வசூல் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான அடிப்படை அடிப்படையாக இருக்க வேண்டும். இருப்பினும், இந்த சேகரிப்புகளில் குறிப்பிடத்தக்க குறைபாடுகள் உள்ளன. முக்கிய விஷயம் என்னவென்றால், அவை ஆரம்ப தரவு மற்றும் அனலாக்ஸின் விலையின் பெறப்பட்ட மதிப்புகளின் முக்கிய அனுமானங்களை வழங்கவில்லை. எனவே, இறுதி குறிகாட்டிகளில் உபகரணங்களின் குறிப்பிட்ட கலவை என்ன கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகிறது, பில்டரின் பிற செலவுகளில் என்ன சேர்க்கப்பட்டுள்ளது என்பது முற்றிலும் தெளிவாக இல்லை. RCC ஐ மேம்படுத்தும் திசையில் மதிப்பீட்டாளர்கள், ஆய்வாளர்கள் மற்றும் மதிப்பீட்டாளர்களின் கூட்டுப் பணி ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டாளர்களுக்கு மிகவும் அவசியமான ஒரு தகவல் தளத்தை உருவாக்க வழிவகுக்கும்.

மதிப்பீட்டு நடவடிக்கையின் வளர்ச்சியில் முக்கிய திசை தற்போது ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பின் மதிப்பீடாக மாறி வருகிறது. ரியல் எஸ்டேட்டின் உண்மையான சந்தை மதிப்பின் தரவுத்தளத்தை நம் நாடு குவிப்பதால் இது சாத்தியமாகும்.

மதிப்பீட்டு நிறுவனங்களில் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் செயல்முறையை எளிதாக்குவதற்கு, ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலையின் பின்னடைவு மாதிரியைப் பயன்படுத்தலாம், இது பல அளவுருக்களைப் பொறுத்து ஒரு குடியிருப்பு சொத்தின் விலையைக் கணக்கிட உங்களை அனுமதிக்கிறது.

அத்தகைய மாதிரியை உருவாக்குவதற்கான எடுத்துக்காட்டு டிசம்பர் 2005 இல் "ரியல் எஸ்டேட்" இதழில் கொடுக்கப்பட்டுள்ளது. நோவோசிபிர்ஸ்க் நகரின் பல்வேறு மாவட்டங்களில் பல்வேறு நுகர்வோர் குணாதிசயங்களின் வீட்டுவசதிகளை செயல்படுத்துவதில் ஈடுபட்டுள்ள பல ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் விலை பட்டியல்களின்படி இந்த மாதிரி கட்டப்பட்டது. பகுப்பாய்விற்காக, பின்வரும் அளவுருக்களின் படி 450 அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் (ஒவ்வொரு வகை அடுக்குமாடி குடியிருப்புக்கும் 150 விருப்பங்கள் - ஒன்று, இரண்டு, மூன்று அறைகள்) பற்றிய தகவல்கள் சேகரிக்கப்பட்டன:

அபார்ட்மெண்ட் செலவு

சொத்து அமைந்துள்ள பகுதி

உரிமை வகை:

பொது விடுதி,

தனியார்மயமாக்கல் ஒப்பந்தத்தின் கீழ் வாங்கிய வீட்டுவசதி,

விற்பனை மற்றும் கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தின் கீழ் வாங்கப்பட்ட சொத்து

அபார்ட்மெண்ட் அமைந்துள்ள வீட்டின் பொருள்:

பேனல், செங்கல், ஒற்றைக்கல்,

வீட்டின் வகை:

எலைட்,

மேம்படுத்தப்பட்ட தளவமைப்பு,

வழக்கமான,

முழு அளவு,

- "க்ருஷ்சேவ்",

வீட்டின் மாடி,

அபார்ட்மெண்ட் அமைந்துள்ள தளம்,

குடியிருப்பின் மொத்த பரப்பளவு,

குடியிருப்பின் வாழும் பகுதி,

சமையலறை பகுதி,

ஒரு பால்கனி அல்லது லோகியாவின் இருப்பு,

ஒரு தொலைபேசி உள்ளது.

ஒரு அறை அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் உதாரணத்தைப் பயன்படுத்தி ஒரு மாதிரியை உருவாக்குவதற்கான நடைமுறையை விரிவாகக் கருதுவோம்.

மாதிரியை உருவாக்குவதற்கான முதல் கட்டத்தில், ஒருவருக்கொருவர் வலுவாகச் சார்ந்திருக்கும் அளவுருக்களை அடையாளம் காண, தொடர்பு குணகங்களின் அணி பகுப்பாய்வு செய்யப்பட்டது. அத்தகைய காரணிகளைத் தேர்ந்தெடுப்பதே முக்கிய பணியாகும், அதற்கான தொடர்பு குணகம் 0.8 இன் மதிப்பை விட அதிகமாக இருக்காது. பகுப்பாய்வின் முடிவுகளின் அடிப்படையில், தொடர்பு குணகங்களின் மேட்ரிக்ஸ் கட்டப்பட்டது, இது 6 காரணிகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது, அதாவது ஆரம்பத்தில் சேகரிக்கப்பட்டவற்றில் பாதி, மீதமுள்ள காரணிகள் தொடர்பு குணகத்தின் மீது விதிக்கப்பட்ட நிபந்தனையை பூர்த்தி செய்யவில்லை.

தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட காரணிகளில் சேகரிக்கப்பட்ட தரவுகளின் அடிப்படையில், பின்வரும் பின்னடைவு மாதிரி கட்டப்பட்டது:

Ρ = -10.12 + 9.24 மொத்த + 35.62 * x1 - 21.17 * x2 + 15.07 * x3 +

65 * x4 + 64.48 * x5 (3.1)

அல்லது பொதுவாக:

Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

வழங்கப்பட்ட சமன்பாட்டில் பின்வரும் குறியீடு பயன்படுத்தப்படுகிறது:

Ρ என்பது கீழே வரையறுக்கப்பட்ட நிலையான அளவுருக்கள் கொண்ட ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலை,

ஸ்டோட் - குடியிருப்பின் மொத்த பரப்பளவு,

x1 என்பது அபார்ட்மெண்ட் அமைந்துள்ள பகுதியை வகைப்படுத்தும் போலி மாறி,

x2 என்பது அபார்ட்மெண்ட் அமைந்துள்ள வீட்டின் பொருளைக் குறிக்கும் ஒரு போலி மாறி;

x3 என்பது மதிப்பிடப்பட்ட அபார்ட்மெண்ட் அமைந்துள்ள கட்டிடத்தின் மாடிகளின் எண்ணிக்கையைக் குறிக்கும் ஒரு மாறி;

x4 என்பது அபார்ட்மெண்ட் அமைந்துள்ள தரையை வகைப்படுத்தும் போலி மாறி;

x5 என்பது அபார்ட்மெண்டில் ஒரு தொலைபேசி இருப்பதைக் குறிக்கும் ஒரு போலி மாறி.

இந்த மாதிரிக்கான புள்ளிவிவர குறிகாட்டிகள் பெறப்பட்ட முடிவுகளின் முக்கியத்துவத்தை உறுதிப்படுத்தின.

எனவே, இதன் விளைவாக வரும் மாதிரியானது, நோவோசிபிர்ஸ்க் நகரத்தின் வீட்டுச் சந்தையில் அதன் அளவுருக்களில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் சராசரி விலையின் சார்புநிலையை நன்றாக பிரதிபலிக்கிறது (கணக்கில் தீவிர விருப்பங்களை எடுத்துக் கொள்ளாமல்).

வழங்கப்பட்ட மாதிரிகள் Novosibirsk "Zhilfond" மற்றும் "Amir - Real Estate" நகரின் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களில் நடைமுறைக்கு வந்தன, அவை விற்பனைக்கான அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் விலையை மதிப்பிடுவதற்கு முழுநேர ஊழியர்களைக் கொண்டிருக்கின்றன, மேலும் கடனில் பிணையமாகவும் செயல்படுகின்றன. ஒப்பந்தங்கள். வல்லுநர்கள் தங்கள் பயன்பாட்டின் செயல்திறனை மிகவும் பாராட்டினர் என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

மதிப்பீட்டாளர்கள் எதிர்கொள்ளும் இரண்டாவது முக்கியமான பிரச்சனை எதிர்காலத்தில் ஒரு குடியிருப்பின் மதிப்பைக் கணிப்பது. அடமான நோக்கங்களுக்காக ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலையை மதிப்பிடும்போது இந்த சிக்கல் குறிப்பாக பொருத்தமானதாகிறது, ஏனெனில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விற்பனை எதிர்காலத்தில் நடைபெறும், மேலும் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலையின் வளர்ச்சி விகிதத்தை ஒரு காலத்திற்கு தீர்மானிக்க வேண்டியது அவசியம். கடன் ஒப்பந்தம்.

இரண்டாம் நிலை வீட்டுச் சந்தையில் விலை இயக்கவியலின் மாதிரியை உருவாக்குவதற்கான ஆரம்ப தரவு ரியல் எஸ்டேட் இதழ்களிலிருந்து தொடர்புடைய ஆண்டுகளில் காலாண்டுகளில் எடுக்கப்பட்டது. ஒவ்வொரு ஆண்டும், 240 அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் பற்றிய தகவல்கள் சேகரிக்கப்பட்டன - ஒவ்வொரு வகை அபார்ட்மெண்டிற்கும் 80 (ஒன்று, இரண்டு-, மூன்று அறை குடியிருப்புகள்). . மாதிரியை உருவாக்குவதன் முக்கிய நோக்கம் இரண்டாம் நிலை சந்தையில் ரியல் எஸ்டேட் விலைகளை மாற்றுவதற்கான மாதிரியை தீர்மானிப்பதாகும்.

அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் சேகரிக்கப்பட்ட தரவுகளின் அமைப்பு படம் காட்டப்பட்டுள்ளது. 2.1, 2.2, 2.3.

அரிசி. 2.1 மாதிரியை உருவாக்கும்போது அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் அமைப்பு, வீட்டு வகை மூலம் கருதப்படுகிறது

அரிசி. 2.2 மாதிரியை உருவாக்கும்போது அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் அமைப்பு, வீட்டு வகை மூலம் கருதப்படுகிறது

அரிசி. 2.3 மாதிரியை உருவாக்கும்போது அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் அமைப்பு, வீட்டின் பொருள் வகையால் கருதப்படுகிறது

பொருளாதார நிகழ்வுகளின் தற்காலிக பகுப்பாய்வு பல்வேறு வகையான பரிணாமங்களை வேறுபடுத்துகிறது.

1. போக்கு, போக்கு அல்லது நீண்ட கால இயக்கம். ஒரு போக்குக்கு கடுமையான வரையறை இல்லை, அது உள்ளுணர்வாக வெளிப்படுத்தப்படுகிறது. ஒரு போக்கு என்பது ஒரு குறிப்பிட்ட திசையில் ஏற்படும் மெதுவான மாற்றத்தை ஒத்துள்ளது, அது நீண்ட காலத்திற்கு நீடிக்கும்.

2. சுழற்சி, குறுகிய கால கூறு - வேகமான அரை-கால இயக்கம், இதில் அதிகரிப்பு கட்டம் மற்றும் குறைப்பு கட்டம் உள்ளது.

3. பருவகால கூறு - சுழற்சிக்கு மாறாக, வழக்கமாக நிகழும் மாற்றங்கள்.

4. சீரற்ற ஏற்ற இறக்கங்கள், விளைவுகள் - ஒப்பீட்டளவில் அதிக அதிர்வெண்ணின் குழப்பமான இயக்கம், இது அதிகமாகவோ அல்லது குறைவாகவோ நிலையான தன்மையைக் கொண்டுள்ளது.

சில புள்ளிவிவரத் தொடர்கள் அதன் தூய வடிவத்தில் ஒன்று அல்லது மற்றொரு வகை பரிணாமத்தை பிரதிநிதித்துவப்படுத்துகின்றன, ஆனால் அவற்றில் பெரும்பாலானவை அனைத்து அல்லது தனிப்பட்ட கூறுகளின் கலவையாகும்.

கோட்பாட்டளவில், விலை இயக்கவியல் ஒரு தொடர் போக்கு, பருவகால கூறு மற்றும் சீரற்ற ஏற்ற இறக்கங்கள் ஆகியவற்றின் கலவையாகும். ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் வளர்ச்சியின் தற்போதைய கட்டத்தில், ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலையின் பருவகால கூறு சீர்குலைந்துள்ளது, இது விலை வளர்ச்சியின் உயர் விகிதங்கள் மற்றும் கேள்விக்குரிய சந்தையின் முதலீட்டு ஈர்ப்பு காரணமாகும். அதனால்தான் பரிசீலனையில் உள்ள டைனமிக் தொடரின் போக்கை முன்னிலைப்படுத்த சிறப்பு கவனம் செலுத்தப்பட்டது.

அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கான விலைகளின் இயக்கவியல் தொடரின் படி, பின்வரும் மாதிரி கட்டப்பட்டது.

இரண்டாம் பட்டத்தின் பல்லுறுப்புக்கோவை:

yi = a + bt2, (3.3)

நான் - அபார்ட்மெண்ட் வகை,

t - கால அளவு.

புள்ளிவிவரங்களில் பயன்படுத்தப்படும் அளவுகோல்களின்படி, தொடர்பு குணகம் 1 க்கு அருகில் இருக்க வேண்டும் (0.7 க்கு மேல்), முக்கியத்துவம் காரணி F 0.03 க்கும் குறைவாக இருக்க வேண்டும் (கொடுக்கப்பட்ட மாதிரி அளவுருக்களுக்கு).

இவ்வாறு, பெறப்பட்ட மாதிரிகள் நோவோசிபிர்ஸ்க் நகரின் இரண்டாம் நிலை வீட்டுச் சந்தையில் விலைகளின் இயக்கவியலை நன்கு பிரதிபலிக்கின்றன.

பெறப்பட்ட மாதிரியின்படி, ஒரு அறை அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் விலை 2006 இல் 22.0% ஆக இருக்க வேண்டும், அதே நேரத்தில் செலவில் உண்மையான வளர்ச்சி 24.3% ஆக இருந்தது.

இந்த மாதிரியின் படி, 2006 ஆம் ஆண்டில் நோவோசிபிர்ஸ்க் நகரில் இரண்டு அறைகள் கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலை 21.7% ஆக இருக்க வேண்டும், உண்மையில் வளர்ச்சி விகிதம் 21.6% ஆக இருந்தது.

வழங்கப்பட்ட மாதிரிக்கு இணங்க, 2006 ஆம் ஆண்டில் நோவோசிபிர்ஸ்க் நகரில் மூன்று அறைகள் கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலை 21.5% ஆக இருக்க வேண்டும், உண்மையில் வளர்ச்சி விகிதம் 31.0% ஆக இருந்தது.

2006 ஆம் ஆண்டின் ஒவ்வொரு காலாண்டிலும் நோவோசிபிர்ஸ்க் நகரில் உள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் சதுர மீட்டருக்கு உண்மையான தரவை மாற்றுவதன் மூலம், இந்த மதிப்பு மாதிரியின் படி கட்டப்பட்ட நம்பிக்கை இடைவெளிகளின் எல்லைக்குள் வருகிறது என்பதைக் கவனத்தில் கொள்ளலாம்.

நிபுணர்களின் கூற்றுப்படி, இதன் விளைவாக வரும் மாதிரியானது ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் தற்போதைய நிலைமையை போதுமான அளவு விவரிக்கிறது. நிபுணர்களால் கணிக்கப்பட்ட சந்தையின் வளர்ச்சி 20-30% என்பதால், 2006 ஆம் ஆண்டின் இறுதிக்குள் சில வகையான அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கான வீட்டுச் செலவின் வளர்ச்சிக்கான முன்னறிவிப்பு உண்மையான தரவுகளுடன் ஒத்துப்போகிறது.

மதிப்பீட்டாளர் தொடர்ந்து அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் விலையை கணிப்பதில் சிக்கலை எதிர்கொள்கிறார், கடன் நோக்கங்களுக்காக மதிப்பிடும்போது இந்த சிக்கல் குறிப்பாக கடுமையானது. முடிவின் சரியான தன்மை அனுபவம், நிபுணரின் தகுதிகள் மற்றும் மதிப்பீடு செய்யப்படும் பொருளின் சந்தையில் சேகரிக்கப்பட்ட தரவின் தரம் ஆகியவற்றைப் பொறுத்தது. நிபுணர்களின் பணிகளில் முன்மொழியப்பட்ட புள்ளிவிவர மாதிரிகளின் பயன்பாடு கணிப்புகளின் துல்லியத்தை மேம்படுத்தவும், குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் தரத்தை மேம்படுத்தவும் உதவும்.

முடிவுரை

ஆய்வின் முடிவுகளின் அடிப்படையில், பின்வரும் முடிவுகளை எடுக்க முடியும்.

ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் மதிப்பீட்டிற்கு மூன்று அணுகுமுறைகள் உள்ளன.

வருமான அணுகுமுறை என்பது எதிர்காலத்தில் உருவாக்கக்கூடிய வருமானத்தின் அடிப்படையில் மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் மதிப்பை நிர்ணயிப்பதில் உள்ளது, மேலும் பெரும்பாலும் வணிக ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடுவதற்குப் பயன்படுத்தப்படுகிறது.

இதேபோன்ற பொருளின் கட்டுமான செலவுகள் (பொருட்களின் விலை, போக்குவரத்து செலவுகள், முதலியன) அடிப்படையில் செலவு அணுகுமுறை செலவை தீர்மானிக்கிறது, மேலும் மதிப்பிடப்படும் பொருளின் மதிப்பு அதிகமாக இருக்க முடியாது என்ற உண்மையை அடிப்படையாகக் கொண்டது.

விற்பனையை ஒப்பிடும் முறை (ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை) மதிப்புமிக்க பொருளுக்கு நெருக்கமான ஒப்புமைகளைக் கண்டறிதல் மற்றும் அவற்றின் மதிப்பில் மாற்றங்களைச் செய்வது, அவற்றுக்கும் மதிப்புமிக்க பொருளுக்கும் இடையிலான வேறுபாடுகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வதாகும். குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் இந்த அணுகுமுறை முக்கியமானது, ஏனெனில் சரியான மதிப்பீட்டிற்காக சந்தையில் குடியிருப்பு வளாகங்களை விற்பனை செய்வதற்கு போதுமான எண்ணிக்கையிலான திட்டங்கள் உள்ளன.

நோவோசிபிர்ஸ்கின் ஜால்ட்சோவ்ஸ்கி மாவட்டத்தில் அமைந்துள்ள இரண்டு வாழ்க்கை அறைகளைக் கொண்ட ஒரு குடியிருப்பின் சந்தை மதிப்பை தீர்மானிப்பதே வேலையின் நடைமுறைப் பகுதியில் வழங்கப்பட்ட மதிப்பீட்டின் நோக்கம்.

ஒரு குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் பொருளை மதிப்பீடு செய்ய - நோவோசிபிர்ஸ்கின் ஜால்ட்சோவ்ஸ்கி மாவட்டத்தில் அமைந்துள்ள இரண்டு அறைகள் கொண்ட அபார்ட்மெண்ட் - வருமானம், செலவு மற்றும் ஒப்பீட்டு அணுகுமுறைகளின் முறைகள் பயன்படுத்தப்பட்டன, அதன்படி பின்வரும் முடிவுகள் பெறப்பட்டன.

சந்தை அனலாக்ஸை ஒப்பிடும் முறையின்படி, பொருளின் விலை 2410714 ரூபிள் ஆகும்.

வருமான அணுகுமுறையின் ஒரு பகுதியாக:

நேரடி மூலதனத்தின் முறையின்படி, அபார்ட்மெண்ட் விலை 1,327,118.6 ரூபிள் இருக்கும்;

எதிர்கால வருமானத்தை தள்ளுபடி செய்யும் முறையின்படி - 1346178 ரூபிள்.

செலவு அணுகுமுறையின் படி, பொருளின் விலை 34248.9 ரூபிள் ஆகும்.

ஒரு பொருளின் கலைப்பு மதிப்பை நிர்ணயிப்பதற்கான வழிமுறைக்கு இணங்க, Zaeltsovsky மாவட்டத்தில் இரண்டு அறைகள் கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலை 1,687,499.8 ஆயிரம் ரூபிள் வரை இருக்கும். 2169642.6 ஆயிரம் ரூபிள் வரை.

குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான செலவு அணுகுமுறையின் முன்னேற்றம் ஆவணங்கள், சேகரிப்புகள், ஒத்த பொருட்களின் கட்டுமானத்தின் உண்மையான செலவுகளை பிரதிபலிக்கிறது, ஏனெனில் மதிப்பீட்டாளர்கள் தங்கள் பணியின் போது பயன்படுத்திய நெறிமுறை சேகரிப்புகள் வெளியிடப்பட்டன. 70கள். கடந்த நூற்றாண்டு மற்றும் நீண்ட காலமாக காலாவதியானது, மேலும் இந்த அணுகுமுறைகளில் பயன்படுத்தப்படும் திருத்தக் காரணிகள் எந்த வகையிலும் நியாயப்படுத்தப்படவில்லை.

மதிப்பீட்டிற்கான சந்தை அணுகுமுறைகளை மேம்படுத்துவதற்கான முக்கிய திசையானது ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் மதிப்பை மதிப்பிடும் செயல்பாட்டில் புள்ளிவிவர மாதிரிகளின் பயன்பாடு ஆகும்.

ஒரு சொத்தின் பல குணாதிசயங்களின் அடிப்படையில் அதன் மதிப்பை நிர்ணயிப்பதற்கான மாதிரியின் எடுத்துக்காட்டுகளையும், ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்குப் பிறகு ஒரு சொத்தின் மதிப்பைக் கணிக்கும் புள்ளிவிவர மாதிரியையும் கட்டுரை வழங்குகிறது. கடன் நோக்கங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் விஷயத்தில் இந்த சிக்கல் குறிப்பாக பொருத்தமானது என்பதைக் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும், ஏனெனில் இந்த விஷயத்தில் ரியல் எஸ்டேட் பொருள் மதிப்பீட்டிற்குப் பிறகு சிறிது நேரம் விற்கப்படுகிறது. நிபுணர்களின் பணிகளில் முன்மொழியப்பட்ட புள்ளிவிவர மாதிரிகளின் பயன்பாடு கணிப்புகளின் துல்லியத்தை மேம்படுத்தவும், குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் தரத்தை மேம்படுத்தவும் உதவும்.

பயன்படுத்தப்பட்ட இலக்கியம் மற்றும் ஆதாரங்களின் பட்டியல்

1. ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சிவில் கோட். பாகங்கள் ஒன்று, இரண்டு மற்றும் மூன்று. அதிகாரப்பூர்வ உரை. - எம் .: IKF ஒமேகா - எல், 2005.

2. ரஷ்ய கூட்டமைப்பில் மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகளில். 08/06/98 ஃபெடரல் சட்டம் எண் 135 - FZ.

3. மதிப்பீட்டு தரநிலைகளின் ஒப்புதல். 07/06/2001 இன் ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் எண் 519 இன் அரசாங்கத்தின் ஆணை.

4. போல்டிரெவ் பி.சி. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் கோட்பாட்டின் அறிமுகம். - எம்.: மேலாண்மை மையம், மதிப்பீடு, 2004.

5. Burdenkova E. ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் செயல்பாட்டின் சில அம்சங்களைப் பற்றி. // புள்ளியியல் கேள்விகள். - 2004. - எண். 10. - பி.32 - 37.

6. பாலபனோவ் ஐ.டி. ரஷ்யாவில் ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகள். மாஸ்கோ. 2003

7. ஹென்றி எஸ். ஹாரிசன். சொத்து மதிப்பீடு. - எம்.: RIO, 2004.

8. Goremykin V.A. ரியல் எஸ்டேட் பொருளாதாரம். - எம்.: ஃபிலின், 2005.

9. க்ரிபோவ்ஸ்கி எஸ்.வி. லாபகரமான ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பீடு. - செயின்ட் பீட்டர்ஸ்பர்க்: பீட்டர், 2004.

10. கிரிகோரிவ் வி.வி. ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களின் மதிப்பீடு, தத்துவார்த்த மற்றும் நடைமுறை அம்சங்கள். - எம்.: இன்ஃப்ரா - எம், 2004.

11. க்ரிஷேவ் எஸ்.பி. ரியல் எஸ்டேட்டின் சட்ட ஒழுங்குமுறை. // மாநிலம் மற்றும் சட்டம். - எண் 3. – 2005.

12. க்ரியாஸ்னோவா ஏ.ஜி., ஃபெடோடோவா எம்.ஏ. வணிக மதிப்பீடு. - எம்.: நிதி மற்றும் புள்ளியியல், 2004.

13. டுபோவிட்ஸ்கி எஸ்.கே. ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் பரிணாமம். - க்ராஸ்நோயார்ஸ்க்: சோயுஸ், 2004.

14. வாராந்திர சிறப்பு இதழ்: ரியல் எஸ்டேட் - நோவோசிபிர்ஸ்க் எண். 15 2007

15. எர்மோலேவா ஈ., ஃப்ரோலோவ் ஏ. வளர்ச்சிக்கு முன் அமைதி. பிராந்திய ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் வளர்ச்சியின் போக்குகள். // சைபீரியா கண்டம். - 2005. - எண். 15. - எஸ். 10.

16. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் யார் யார்: ஒரு கையேடு. – எம்.: ட்ரைடா லிமிடெட், 2002.

17. குப்சினா எல்.ஏ. சொத்து மதிப்பீடு. // கணக்கியல். - 2005. - எண். 2. - பி.72 - 75.

18. லாவ்ருகின் ஓ. ரியல் எஸ்டேட் சந்தை: உருவாக்கத்தின் நிலை முடிந்துவிட்டது, ஆனால் அடுத்தது என்ன? // வேடோமோஸ்டி. - எண். 21. - 2005.

19. லோகினோவ் எம்.பி. ரஷ்யாவில் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் பிரச்சினையில். // ECO. - 2004. - எண். 9. - எஸ். 103 -108.

20. நாகேவ் ஆர்.டி. ரியல் எஸ்டேட்: ஒரு கலைக்களஞ்சிய அகராதி. எம்.: ஐடியல் - பிரஸ், 2003.

21. ஓர்லோவ் எஸ்.வி., சிப்கின் யு.ஏ. நகரச் சொத்தின் சந்தை மதிப்பீடு. - எம்.: ஒற்றுமை, 2003.

22.ப்ரோவோவிச் யு.ஏ. மாஸ்கோவில் நில மதிப்பீடு. - எம்.: பொருளாதாரம், 2003.

23. 2004 இல் மதிப்பீட்டுச் சந்தை. பகுப்பாய்வு விமர்சனம் // நிபுணர். - 2005. - எண். 5. - எஸ். 64 - 72.

24. சிவெட்ஸ் எஸ்.ஏ., பஷிரோவா எல்.ஏ. சொத்தை எவ்வாறு மதிப்பிடுவது (மதிப்பீட்டு வாடிக்கையாளர்களுக்கான வழிகாட்டி). - எம்.: பார்க்கும் கண்ணாடி மூலம், 2002.

25. சிவெட்ஸ் எஸ்.ஏ., லெவிகினா ஐ.ஏ. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் பொருளாதார அளவீடு. - எம்.: பார்க்கும் கண்ணாடி மூலம், 2002.

26. சிவெட்ஸ் எஸ்.ஏ. ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் வணிக மதிப்பீட்டில் புள்ளிவிவர முறைகள். - எம் .: பார்க்கும் கண்ணாடி வழியாக, 2003.

27. நோவோசிபிர்ஸ்க் நகரில் உள்ள ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் புள்ளிவிவர தகவல். // மனை. - எண். 48 - 51. - 2005.

28. 2010 வரை கட்டுமானத் துறையின் வளர்ச்சிக்கான உத்தி. // http://www.gosstroy.ru

29. தாராசெவிச் ஈ.ஐ. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு - செயின்ட் பீட்டர்ஸ்பர்க்: செயின்ட் பீட்டர்ஸ்பர்க் மாநில தொழில்நுட்ப பல்கலைக்கழகம், 2003.

30. நோவோசிபிர்ஸ்க் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் வளர்ச்சியின் போக்குகள். பகுப்பாய்வு விமர்சனம் // http://www.nsk.realty.ru

31. ஃபெடோடோவா எம்.ஏ., உட்கின் ஈ.ஏ. ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் வணிகத்தின் மதிப்பீடு. -எம்.: EKMOS, 2004.

32. ஃப்ரீட்மேன் டி. வருமானம் ஈட்டும் ரியல் எஸ்டேட்டின் பகுப்பாய்வு மற்றும் மதிப்பீடு. - எம்.: டெலோ, 2005.

33. கல்வி மற்றும் நடைமுறை வழிகாட்டி / எட். பொருளாதார டாக்டர், பேராசிரியர். V. Z. Chernika - M .: RDL பப்ளிஷிங் ஹவுஸ், 2002. - 272 பக்.

34. கச்சத்ரியன் எஸ்.ஆர். முதன்மை (இரண்டாம் நிலை) சந்தையில் வீட்டு விற்பனை விலைகளை முன்னறிவிப்பதற்கான பொருளாதார அளவீட்டு மாதிரி. // தணிக்கை மற்றும் நிதி பகுப்பாய்வு. - எண் 4. - 2004. - எஸ். 130 - 134.

35. ஷெர்பகோவா என்.ஏ., ரியல் எஸ்டேட் பொருளாதாரம், நோவோசிபிர்ஸ்க் 2002.;

இணைப்பு 1

அபார்ட்மெண்ட் லேஅவுட்

நுழைவாயிலில் உள்ள இடம்

இணைப்பு 2

ஜனவரி 2006 இல் மதிப்பீட்டின் கீழ் உள்ள சொத்தைப் போன்ற அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் விற்பனை பற்றிய தகவல்

எண். p / p	தெரு	வீட்டின் வகை	தளம் / மாடிகளின் எண்ணிக்கை	மொத்த / வாழும் பகுதி	சமையலறை	பால்கனி / லாக்ஜியா	தொலைபேசி	தனிமைப்படுத்தப்பட்ட / அருகில் உள்ள அறைகள்	செலவு, ஆயிரம் ரூபிள்	1 சதுர மீட்டர் விலை. மீ., ஆயிரம் ரூபிள்.
1	சிவப்பு அவென்யூ	Π	2/5	39/26	5,5	பி	+	செ.மீ	2450	62,8
2	டச்னயா	Π	2/5	40/28	6	பி	+	இருந்து	2200	55
3	Dm டான்ஸ்காய்	Π	3/5	42/28	6,5	பி	+	செ.மீ	2100	50
4	டச்னயா	Π	4/5	40/26	6	பி	+	செ.மீ	2150	53,8
5	சிவப்பு அவென்யூ	Π	2/5	41/28	5,5	பி	+	இருந்து	2650	64,6
6	ஜுகோவ்ஸ்கி	பி	4/5	44/28	6	பி	+	செ.மீ	2350	53,4
7	வசந்த	பி	3/5	43/29	6,5	பி	+	செ.மீ	2400	55,9
8	டச்னயா	பி	2/5	42/28	6	பி	+	செ.மீ	2300	54,8
9	டச்னயா	பி	2/5	40/26	5,5	பி	+	இருந்து	2150	53,8
10	Dm டான்ஸ்காய்	பி	3/5	44/29	6	பி	+	செ.மீ	2100	47,7
11	மதிப்பிடப்பட்ட பொருள்	பி	2/5	42/28	6	பி	+	செ.மீ	-	-

ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களின் மதிப்பை தீர்மானித்தல், சரியான குணகங்களை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது

№	ksozh	Kbl	கேட்	சாவிகள்	பாறை	Kvys	Kmus	Kk	1 சதுர மீட்டர் விலை. மீ		சமமான நின்று.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
எண்கணித சராசரி									55,9	54

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் உள்ள அனைத்து சிக்கல்களையும் இந்த மசோதாக்கள் தீர்க்க முடியாது என்று முடிவு செய்வது எளிது. எனவே வேறு என்ன வளர்ச்சிப் பாதைகளை முன்வைக்க முடியும்? முதலாவதாக, உண்மையான சிவில் மற்றும் நில-சொத்து உறவுகள், வெகுஜன மற்றும் தனிநபர் ஆகிய இரண்டிலும் ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் மதிப்பீட்டிற்கான தேசிய தரநிலைகளை உருவாக்குவது மற்றும் பின்பற்றுவது அவசியம். மேலும், உறுதியான சட்ட அடித்தளத்தில் நிற்கும், மதிப்பீட்டின் அனைத்து நிலைகளையும், மதிப்பீட்டுப் பணிகளுக்கான தொடர்புடைய நடைமுறைகளையும் கண்டிப்பாகவும் தெளிவாகவும் விவரிக்கும் அத்தகைய தரநிலைகள் எங்களுக்குத் தேவை, மேலும் அதிகாரிகள் தங்கள் சொந்த வசதிக்காக கண்டுபிடிக்கப்பட்ட துறைசார் அறிவுறுத்தல்கள் அல்ல. அதே நேரத்தில், ஏற்கனவே குறிப்பிட்டுள்ள மதிப்பீட்டின் உண்மையான நடைமுறையின் ஸ்டீரியோடைப்களை கடப்பதற்கு சிறப்பு கவனம் செலுத்தப்பட வேண்டும். இல்லையெனில், மதிப்பீட்டின் உண்மையான நடைமுறை பழைய தவறான கருத்துக்களுக்கு சிறைப்பிடிக்கப்படலாம். ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டுத் தரநிலைகள் மற்றும் விதிகளுக்கு உறுதியான அறிவியல் அடித்தளத்தை உருவாக்க, மதிப்பீட்டாளர்களின் தினசரி வேலையின் நிலை மற்றும் தரத்தை கணிசமாக மேம்படுத்த உதவும் ஒரு ஆவணமாக அவர்களின் உரையை உருவாக்க, மதிப்பீட்டை முறைப்படுத்துவதற்கான பொதுவான கொள்கைகளை தெளிவாக உருவாக்குவது அவசியம். நடவடிக்கைகள். அதே நேரத்தில், அவர்களின் சட்ட, பொருளாதார, தகவல், நிறுவன மற்றும் வழிமுறை நியாயங்களை வழங்குவது மட்டுமல்லாமல், ரஷ்ய மதிப்பீட்டாளர்களின் உண்மையான நடைமுறை சிக்கல்களை அடையாளம் கண்டு பொதுமைப்படுத்துவதும் முக்கியம். நிச்சயமாக, மதிப்பீட்டுத் தரங்களை கட்டமைப்பதற்கான கொள்கைகள் தற்போதைய சட்டத்தின் விதிகளின் அடிப்படையில் இருக்க வேண்டும் மற்றும் மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகளின் அனைத்து அம்சங்களையும் உள்ளடக்கியதாக இருக்க வேண்டும். இது ஏற்கனவே தரநிலைகளின் கருத்து மற்றும் கட்டமைப்பின் மட்டத்தில், தற்போதைய சட்டம் மேம்படுத்தப்பட்டு, நாட்டில் சந்தை நிறுவனங்கள் உருவாகும்போது அவற்றின் பகுத்தறிவு பரிணாம வளர்ச்சியின் யோசனையை அமைக்கவும் உதவும். இதையொட்டி, ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான தரநிலைகள் மற்றும் விதிகளின் கட்டமைப்பானது, அவற்றை ஒரு "அடக்குமுறை" ஆவணமாக மாற்றுவதை சாத்தியமாக்கும், புரிந்துகொள்வது கடினம் மற்றும் மதிப்பீட்டாளர்களைப் பயிற்சி செய்வதைக் காட்டிலும் அதிகாரிகளைக் கட்டுப்படுத்துவதற்கு மிகவும் அவசியமானது. தரநிலைகளை உருவாக்குபவர்களின் முக்கிய பணி, பணியாளர்களின் பயிற்சி மற்றும் மறுபயன்பாடு அமைப்பில் அவர்களின் கரிம ஒருங்கிணைப்பு ஆகும். மதிப்பீட்டாளர்களின் பயிற்சியின் மட்டத்தில் முறையான அதிகரிப்புக்கு அவற்றின் பயன்பாட்டை எளிதாக்குவதற்கு, ஒவ்வொருவருக்கும் பழக்கமில்லாத பாணியில், சில நியதிகளின்படி எழுதப்பட்ட தரநிலைகளின் முக்கிய உரைக்கு விரிவான கருத்துக்களை முன்கூட்டியே தயாரிப்பது அவசியம். மதிப்பீட்டாளர் பயிற்சி. இது அவற்றைப் படிக்கும் செயல்முறையை எளிதாக்குவது மட்டுமல்லாமல், எந்தவொரு மதிப்பீட்டு நிறுவனத்திலும் எழும் நடைமுறை சிக்கல்களைத் தீர்ப்பதற்கான பரிந்துரைகளையும் வழங்கும். அதாவது, இந்த படிவத்தில் மதிப்பீட்டிற்கான தரநிலைகள் மற்றும் விதிகளை தயாரித்தல் மற்றும் ஏற்றுக்கொள்வது, மதிப்பீட்டாளர்களின் தொடர்ச்சியான தொழில்முறை மேம்பாட்டிற்கான அமைப்பை உருவாக்குவதை சாத்தியமாக்கும். மதிப்பீட்டாளர்களுக்கான வழிகாட்டி ஆவணம். அதன் தரம் மற்றும் முடிவுகளின் நம்பகத்தன்மைக்கான தேவைகளின் புதிய மட்டத்தில் மதிப்பீட்டில் நடைமுறை வேலைகளின் உயர் உற்பத்தித்திறனை உறுதி செய்யும் வகையில் அவை கட்டமைக்கப்பட வேண்டும். எனவே, தரநிலைகள் மற்றும் விதிகளின் மிக முக்கியமான பிரிவுகளின் பணிகளுக்கு இணையாக, எந்த நிலையிலும் ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களை மதிப்பிடுவதற்கான மிக முக்கியமான தரப்படுத்தப்பட்ட நடைமுறைகளை நடைமுறையில் செயல்படுத்த புதிய தகவல் தொழில்நுட்பங்கள் மற்றும் நிபுணர் அமைப்புகளை உருவாக்க ஆராய்ச்சி மற்றும் மேம்பாடு தொடங்கப்பட்டது. சிக்கலானது. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான தரநிலைகள் மற்றும் விதிகளின் உள்ளடக்கத்தை மேம்படுத்த மதிப்பீட்டாளர்களின் பணியை கட்டமைப்பதற்கான சாத்தியமான விருப்பங்களைப் படிப்பதன் விளைவாக, பின்வரும் நான்கு மிக முக்கியமான நிலைகள் அடையாளம் காணப்பட்டன: முதல் கட்டம் ஒரு மதிப்பீட்டு பணியை உருவாக்குவது, முறையான விளக்கம் மதிப்பீட்டு பொருள் மற்றும் மதிப்பீட்டிற்கான ஆரம்ப தரவுகளின் அமைப்பைத் தயாரித்தல், அவை தேவையான சட்ட நிலை, மதிப்பீட்டிற்கான விரிவான பணியின் ஒருங்கிணைப்பு; இரண்டாவது கட்டம், மதிப்பீட்டு சிக்கலைத் தீர்ப்பதற்கான மிக முக்கியமான நடைமுறைகளின் கண்டிப்பான மற்றும் விஞ்ஞான ரீதியாக உறுதிப்படுத்தப்பட்ட முறைப்படுத்தல், தருக்க பகுப்பாய்வு மற்றும் கணக்கீடுகளின் செயல்பாட்டில் பிழைகள் குவிவதைக் கட்டுப்படுத்துதல் மற்றும் மதிப்பீட்டின் இறுதி முடிவைப் பெறுதல்; மூன்றாவது கட்டம், மதிப்பீட்டு அறிக்கையின் மிக முக்கியமான கட்டமைப்பு பிரிவுகளின் விதிகளை அதன் செயல்பாட்டிற்கான கடுமையான விதிகள் மற்றும் அவற்றின் உள்ளடக்கத்திற்கான தேவைகள் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் உறுதிப்படுத்துவதாகும்; நான்காவது நிலை தெளிவாக ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட நடைமுறைகளின்படி மதிப்பீட்டின் முடிவுகளை ஆய்வு செய்தல் மற்றும் அதன் முடிவுகளின் அடிப்படையில் ஆவணங்களைத் தயாரிப்பது ஆகும். இந்த நான்கு நிலைகளில் ஒவ்வொன்றும் சில வகையான வேலைகளின் படி கட்டமைக்கப்பட்டுள்ளன, இதன் விளக்கம் முறைப்படுத்தலுக்கு மிகவும் ஏற்றது. இதன் விளைவாக, 15-20 மதிப்பீட்டு நடைமுறைகளின் விளக்கம் பெறப்படுகிறது, இதில் ஏறக்குறைய அதே எண்ணிக்கையிலான தர்க்கரீதியான மற்றும் கணக்கீட்டு இயல்புகளின் அடிப்படை செயல்பாடுகள் அடங்கும். மிக முக்கியமான கட்டங்கள் மற்றும் மதிப்பீட்டு நடைமுறைகளை கட்டமைக்கும் விவரிக்கப்பட்ட அமைப்பு, மதிப்பீட்டுத் தரங்களின் விஞ்ஞான மற்றும் முறையான ஆதாரத்தின் அனைத்துப் பகுதிகளையும் தீர்ந்துவிடாது. இது தேசிய சிவில் நிலம், நகர்ப்புற திட்டமிடல் மற்றும் பிற தொடர்புடைய சட்டங்களின் பிரத்தியேகங்களை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு, சர்வதேச மதிப்பீட்டு தரநிலைகளின் பயன்பாட்டின் அம்சங்களை வெளிப்படுத்துவது மட்டுமல்ல. நிச்சயமாக, ரஷ்ய மதிப்பீட்டாளர்களால் திரட்டப்பட்ட உண்மையான நடைமுறை அனுபவத்தை பொதுமைப்படுத்துவது மிகவும் முக்கியம். ஆனால் உண்மையான சட்ட அமலாக்க நடைமுறை, கணித மாதிரிகள் ஆகியவற்றின் நிலைமைகளில் நிலம் மற்றும் சொத்து உறவுகளின் குறிப்பிட்ட பொருளாதார நடவடிக்கைகளின் மிக முக்கியமான அம்சங்களுடன் இணைந்து ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களை விலை நிர்ணயம் செய்வதற்கான முக்கிய பெரிய பொருளாதார செயல்முறைகளின் சாரத்தை வெளிப்படுத்துவது குறைவான முக்கியத்துவம் வாய்ந்தது அல்ல. மதிப்பீட்டில் பயன்படுத்தப்பட்டது, அத்துடன் மதிப்பீட்டிற்கான நவீன தகவல் தொழில்நுட்பங்களின் விளக்கம். இத்தகைய தரநிலைகள் மதிப்பீட்டாளர்களின் மிகப்பெரிய ரஷ்ய சுய-ஒழுங்குமுறை சங்கங்களில் சோதிக்கப்பட்டு அதற்கேற்ப மேம்படுத்தப்பட வேண்டும். ரஷ்ய மதிப்பீட்டாளர்களின் உண்மையான நேர்மறையான நடைமுறை அனுபவத்தை பிரதிபலித்த பின்னரே தேசிய தரநிலைகள் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட வேண்டும். நவீன தரநிலைகள் தெளிவாக போதுமானதாக இல்லை, ஏனெனில் அவை குறிப்பாக ரியல் எஸ்டேட்டை பாதிக்காது, ஆனால் பொதுவாக மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகளை உள்ளடக்கியது. "நிழல்" பொருளாதாரத்துடன் தொடர்புடைய சிக்கல்களைப் பொறுத்தவரை, இங்கே மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகள் பற்றிய சட்டம் இன்றியமையாதது. வலுப்படுத்தப்பட்ட வரி கட்டுப்பாட்டு நடவடிக்கைகள் மட்டுமே உதவும்.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தை, பங்குச் சந்தையைப் போலல்லாமல், அதன் ஆய்வின் அம்சங்களைத் தீர்மானிக்கும் பல விஷயங்களில் சரியானதை விட வெகு தொலைவில் உள்ளது. ஒருபுறம், ஆய்வாளர்கள் சிரமங்களை எதிர்கொள்கின்றனர், சில சமயங்களில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் பொருளாதார உறவுகளை சரியான மற்றும் தெளிவற்ற முறைப்படுத்துவது சாத்தியமற்றது. மறுபுறம், மற்ற சந்தைகளில் பயன்படுத்தப்படும் பகுப்பாய்வு தொழில்நுட்பங்களை அவற்றின் தூய வடிவில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தைக்கு மாற்றுவதற்கான வாய்ப்பு இல்லை என்பது வெளிப்படையானது, ஏனெனில் இந்த தொழில்நுட்பங்கள் வேறுபட்ட சந்தை சூழலில் பயன்படுத்தப்படுகின்றன. மேற்கூறியவற்றின் பார்வையில், ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் உயர்தர பகுப்பாய்வுப் பணி மிகவும் சிக்கலான விஷயமாகத் தெரிகிறது, மேலும் ரியல் எஸ்டேட் பொருளாதாரம் பற்றிய ஆழமான தத்துவார்த்த அறிவு, நிலையான பயிற்சி மற்றும் தொழில்முறை உள்ளுணர்வை உருவாக்கும் ஆராய்ச்சியில் ஆக்கப்பூர்வமான தேடல் ஆகியவை தேவைப்படுகின்றன. .

உலகின் வளர்ந்த நாடுகளில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளின் செயல்பாட்டின் ஏறக்குறைய ஒரு நூற்றாண்டு வரலாற்றைப் படிப்பதன் மூலம், பகுப்பாய்வுப் பணியின் தரத்தில் போதுமான கவனம் செலுத்தப்படாதது உண்மையான பெரும் நெருக்கடிகளுக்கு முக்கிய காரணங்களில் ஒன்றாகும் என்ற முடிவுக்கு வரலாம். எஸ்டேட் சந்தைகள். 80களின் பிற்பகுதியிலும் 90களின் முற்பகுதியிலும் அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் ஏற்பட்ட நெருக்கடி ஒரு பொதுவான உதாரணம். நிபுணர்களின் கூற்றுப்படி, புதிய கட்டுமானத்தில் அதிகப்படியான மற்றும் கண்மூடித்தனமான முதலீடு சந்தையின் பெருக்கத்திற்கு வழிவகுத்தது, அதன்படி, கடன்கள் வழங்கப்பட்ட அதிக எண்ணிக்கையிலான திட்டங்களுக்கு சந்தை தேவை இல்லாதது. இந்த நிலைமையானது பகுப்பாய்வில் உள்ள ஊக்கத்தொகைகளின் தவறான அமைப்பு, பலவீனமான பகுப்பாய்வு முறை மற்றும் தற்போதைய நிலைமைகளை வகைப்படுத்தும் முழுமையற்ற தரவு ஆகியவற்றிலிருந்து உருவாகும் நம்பத்தகாத சந்தை எதிர்பார்ப்புகளை அடிப்படையாகக் கொண்டது. டெவலப்பர்கள், மதிப்பீட்டாளர்கள் மற்றும் கடன் நிறுவனங்களை வழிநடத்தும் ஊக்கத்தொகைகளின் அமைப்பு, சிலர் கடன்களைப் பெறுவதற்கான ஆர்வத்தால் சிதைக்கப்பட்டது, மற்றவர்கள் கடனைப் பெறுவதை நியாயப்படுத்துகிறார்கள், இன்னும் சிலர் தங்கள் நிதியை ஒதுக்க வேண்டும். அதே நேரத்தில், அனைத்து தரப்பினரும் நியாயமற்ற நம்பிக்கையான எதிர்பார்ப்புகளின் இழப்பில் தங்கள் பிரச்சினைகளை தீர்த்துக் கொண்டனர்.

பலவீனமான பகுப்பாய்வு முறையின் பயன்பாடு, போதுமான ஊகங்கள் மற்றும் நடைமுறைகளில் வெளிப்படுத்தப்பட்டது, உள்ளூர் சந்தைகளில் இருந்து போதுமான உயர்தர தரவுகளுடன் தொடர்புகொள்வதில், ஒரு விதியாக, நியாயமற்ற சந்தை ஆராய்ச்சி மற்றும் அதன்படி, அவற்றின் அடிப்படையில் முதலீட்டு முடிவுகள். நெருக்கடியின் விளைவாக, கடன் நிறுவனங்கள் எந்தவொரு திட்டங்களுக்கும் குறிப்பாக சந்தை ஆராய்ச்சிக்கும் பொதுவாக அவநம்பிக்கையின் நிலையான நோய்க்குறியை உருவாக்கியுள்ளன. இதையொட்டி, ரியல் எஸ்டேட் சந்தை ஆய்வாளர்கள் தங்கள் பணியில் துல்லியமான முடிவுகள் மற்றும் முடிவுகளைப் பெறுவதற்குத் தேவையான (ஆனால் போதுமானதாக இல்லை) சில பொதுவான கொள்கைகளால் வழிநடத்தப்பட வேண்டும் என்ற புரிதலுக்கு வழிவகுத்தது. மறுபுறம், செல்லுபடியாகும் வகையுடன் சந்தை ஆராய்ச்சியின் இணக்கத்தை தீர்மானிக்கும் புரிந்துகொள்ளக்கூடிய மற்றும் எளிதில் அடையாளம் காணக்கூடிய அளவுகோல்களுக்கான அவசரத் தேவை உள்ளது.

ரஷ்யாவில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் வளர்ச்சிக்கான வாய்ப்புகளை கருத்தில் கொண்டு, சாத்தியமான நெருக்கடிகள் இல்லாதது அதிகப்படியான நம்பிக்கையான சூழ்நிலை என்று நாம் கருதலாம். இருப்பினும், இன்று, செயலில் உள்ள சந்தை வளர்ச்சியின் கட்டத்தில், சில பொதுவான கொள்கைகள் மற்றும் கொள்கைகள் உருவாக்கப்பட்டு அன்றாட நடைமுறையில் செயல்படுத்தப்பட்டால், இத்தகைய நெருக்கடிகளின் விளைவுகள் குறைவாகவே இருக்கும்.

பகுப்பாய்வு ஆய்வுகளுக்கான தேவைகள், அதன் அடிப்படையில் முதலீட்டு முடிவுகள் எடுக்கப்படும்.

நெருக்கடிகளின் அச்சுறுத்தல் மட்டுமல்ல, தற்போதைய தினசரி பிரச்சனைகளும் - போட்டி அதிகரிப்பு, குறுகிய கால சூப்பர் லாபத்திற்கான வாய்ப்புகள் குறைதல், நீண்ட கால மற்றும் மூலதனம் கொண்ட வணிக ரியல் எஸ்டேட் மேம்பாட்டுத் திட்டங்களின் தொடக்கம், சந்தையில் வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்களின் நுழைவு. முடிவுகளை நியாயப்படுத்துவதற்கான உயர் தேவைகள், முதலியன. - ரஷ்யாவின் ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளில் தரமான பகுப்பாய்வின் முக்கியத்துவம் எதிர்காலத்தில் பெருகிய முறையில் முக்கியத்துவம் பெறும் என்பதற்கு புறநிலையாக சாட்சியமளிக்கவும்.

2.2 முதலீட்டு முடிவுகளை உறுதிப்படுத்தும் நோக்கத்திற்காக ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் ஆராய்ச்சி.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் குறிப்பிட்ட (பொதுவாக எதிர்கால) நேரத்தில் குறிப்பிட்ட வகைப் பொருளுக்கான வழங்கல் மற்றும் தேவையின் விகிதத்தை அளவிடுவதே பரிசீலனையில் உள்ள வகையின் எந்தவொரு ஆய்வின் இறுதி இலக்கு.

ஒரு பண்டமாக ரியல் எஸ்டேட்டின் சிறப்பு பண்புகள், சந்தைப் பொருளாதாரத்தில் ரியல் எஸ்டேட்டின் சிறப்பு இடத்துடன், இந்த தயாரிப்பை சந்தையில் நிலைநிறுத்துவதற்குத் தேவையான பரந்த அளவிலான சமூக-பொருளாதார தகவல்களை உருவாக்குகிறது. தேசிய மற்றும் பிராந்திய பொருளாதாரத்தின் தற்போதைய மற்றும் பின்னோக்கி மேக்ரோ பொருளாதார பண்புகள், பிராந்திய மற்றும் உள்ளூர் சந்தைகளின் சமூக-மக்கள்தொகை குறிகாட்டிகள், பிராந்திய மற்றும் உள்ளூர் ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளின் அளவுருக்கள் - இவை ஆராய்ச்சி செய்ய வேண்டிய பொதுவான பகுதிகள்.

கொள்கை 1. பகுப்பாய்விற்கு, முதலீட்டு பொருளின் எதிர்கால உற்பத்தித்திறனை உண்மையில் தீர்மானிக்கக்கூடிய தகவல் மட்டுமே தேர்ந்தெடுக்கப்பட வேண்டும்.

இந்தக் கொள்கையைப் பின்பற்றும் போது, ​​ஆய்வாளருக்கான முக்கிய சிரமம், ஆரம்பத் தகவலை உருவாக்குவதற்கான நிலையான விதிகள் அல்லது தெளிவற்ற பரிந்துரைகள் இல்லாதது. இங்குதான் ஆய்வாளர் தனது அறிவு, தொழில்முறை உள்ளுணர்வு, படைப்பாற்றல் மற்றும் நடைமுறை அனுபவம் அனைத்தையும் காட்ட வேண்டும். மேலும், ஒட்டுமொத்த ஆய்வின் நிலைத்தன்மைக்கான அடிப்படையும் இங்குதான் போடப்படுகிறது.

கொள்கை 2. பரிசீலனையில் உள்ள ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டுத் திட்டத்தின் செயல்திறனைக் கணக்கிடுவதற்கு ஆய்வு அடிப்படையிலான அனைத்து தற்போதைய மற்றும் வருங்காலத் தரவுகள் பயன்படுத்தப்பட வேண்டும்.

எவ்வாறாயினும், மதிப்பீட்டின் விஷயத்துடன் நேரடியாக தொடர்புடைய கவனமாக தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட தகவல் கூட, அடையாளப்பூர்வமாகச் சொன்னால், "செங்கற்களின் கொத்து" ஆகும், அதில் இருந்து ஆய்வாளர் கலையை உருவாக்குவதற்கான அனைத்து விதிகளின்படி பகுப்பாய்வு ஆராய்ச்சிக்கு உறுதியான அடித்தளத்தை அமைக்க வேண்டும். தனிப்பட்ட கூறுகளை ஒற்றை ஒற்றைக்கல்லில் இணைக்கும் வலுவான தீர்வு இல்லாமல் இங்கே நீங்கள் செய்ய முடியாது.

கொள்கை 3. முதலீட்டு முடிவை நியாயப்படுத்த தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட அனைத்து தனிப்பட்ட தகவல்களும் ஒரு தெளிவான தர்க்கரீதியான திட்டத்தால் ஒன்றோடொன்று இணைக்கப்பட வேண்டும், இது எதிர்கால சந்தை நிலைமைகள் மற்றும் பரிசீலனையில் உள்ள திட்டத்தின் தொடர்புடைய உற்பத்தித்திறன் ஆகியவற்றின் முன்னறிவிப்புடன் முடிவடையும். லாஜிக் சர்க்யூட்டின் விளக்கம் வெளிப்படையாக வழங்கப்பட வேண்டும்.

தர்க்கரீதியான திட்டம் இல்லாத சந்தை ஆராய்ச்சியின் முடிவுகளுடன் ஒரு அறிக்கையின் வாடிக்கையாளரின் நேர்மறையான கருத்து:

a) ஆய்வாளர் வாடிக்கையாளரின் அறியாமையை பயன்படுத்திக் கொள்கிறார், அல்லது

b) வாடிக்கையாளர் ஆரம்பத்தில் முடிவுகளுக்கு சாதகமாக இருக்கிறார்.

மறுபுறம், ஒரு உறுதியான மற்றும் வெளிப்படையான தர்க்கரீதியான திட்டத்தை உருவாக்குவது ஆய்வாளரின் மிக உயர்ந்த தொழில்முறை திறமையின் நிரூபணமாகும்.

ஆராய்ச்சியின் தர்க்கரீதியான திட்டத்தை உருவாக்க வேண்டியதன் அவசியத்தைப் பற்றிய காரணத்தைத் தொடர்ந்து, சந்தை பகுப்பாய்வின் உள்ளடக்கத்தைக் குறிப்பிடும் மற்றொரு கொள்கையைக் கருத்தில் கொள்வோம்.

கொள்கை 4. சந்தை பகுப்பாய்வின் உள்ளடக்கம் வணிக ரியல் எஸ்டேட் பொருளின் செயல்திறனை நிர்ணயிப்பதற்கான முக்கிய விகிதங்களை உருவாக்கும் காரணிகளின் விவாதமாக குறைக்கப்பட வேண்டும்.

இந்த கொள்கைக்கு இணங்க, ஆய்வின் போது ஆய்வாளர் வணிக வசதியின் செயல்திறனை நிர்ணயிக்கும் முக்கிய உறவுகளை உருவாக்க வேண்டும், பின்னர் அளவுருக்கள்-வாதங்களின் படிநிலையை அடையாளம் காண வேண்டும், இதன் செயல்பாடுகள் முக்கிய வெளிப்பாட்டில் சேர்க்கப்பட்டுள்ள காரணிகளாகும். செயல்திறனுக்காக.

பின்வரும் எளிமையான உதாரணத்தைப் பயன்படுத்தி இந்த கொள்கையை செயல்படுத்துவதற்கான நடைமுறை அணுகுமுறையை விளக்குவோம்.

பரிசீலனையில் உள்ள திட்டத்தின் செயல்திறனுக்கான அளவுகோல் எதிர்காலத்தின் ஒரு குறிப்பிட்ட காலகட்டத்தில் நிகர இயக்க வருமானமாக (NOI) இருக்கட்டும். பின்னர், வரையறையின்படி, செயல்திறனைத் தீர்மானிப்பதற்கான முக்கிய வெளிப்பாடு பின்வரும் படிவத்தைக் கொண்டிருக்கும்:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, எங்கே

PGI- சாத்தியமான மொத்த வருமானம்,
வி&எல்- குறைந்த சுமை மற்றும் பணம் செலுத்தாததால் ஏற்படும் இழப்புகள்.
எம் ஐ- வேறு வருமானம்.
எஃப்.இ.- நிலையான இயக்க செலவுகள்
VE- மாறி இயக்க செலவுகள்.

முக்கிய காரணிகளின் எதிர்பார்க்கப்படும் மதிப்புகளை நிர்ணயிக்கும் அளவுருக்களை அடையாளம் காண்பதற்கான நடைமுறையைக் கவனியுங்கள்.

சாத்தியமான மொத்த வருவாய்வாடகை விகிதத்தின் மதிப்பால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது, இது தற்போதைய வாடகை விகிதத்தின் செயல்பாடாகும், அதே போல் காலப்போக்கில் சந்தை வழங்கல் மற்றும் தேவையின் விகிதத்தில் உள்ள போக்குகள்.

சொத்து என்பது ஒட்டுமொத்த சந்தை திறன், தேவை அளவுருக்கள், சந்தை உறிஞ்சுதல் குணகம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் உறிஞ்சுதல் பகுதியின் வளர்ச்சி ஆகியவற்றின் செயல்பாடு ஆகும். திட்டங்களுக்கு, திட்டமிடப்பட்ட சுமை இரண்டு குறிகாட்டிகளை தீர்மானிக்கிறது - சுமை நிலை மற்றும் இந்த நிலைக்கு சந்தையால் உறிஞ்சப்படுவதற்கான நேர அட்டவணை.

ரியல் எஸ்டேட் கையகப்படுத்தும் பகுதியின் வளர்ச்சிவேலைகளின் எண்ணிக்கையில் (வேலைவாய்ப்பு விகிதம்) அல்லது மக்கள் தொகை வளர்ச்சியால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. இதையொட்டி, உறிஞ்சும் பகுதியின் விரிவாக்கம் புதிய ரியல் எஸ்டேட் தேவைக்கு வழிவகுக்கிறது.

ஒரு சந்தர்ப்பத்தில் வேலைவாய்ப்பின் வளர்ச்சியும் மக்கள்தொகை வளர்ச்சியும் நேரடியாக தொடர்புடையதாக இருக்க முடியும் என்பதைக் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும், உதாரணமாக, புதிய வேலைகள் திறக்கப்படும்போது மற்றும் புதிய உடல் திறன் கொண்டவர்களின் வருகை. மற்றொரு வழக்கில், வேலைவாய்ப்பு அதிகரிப்பு இல்லாமல் மக்கள்தொகை வளர்ச்சி வளரலாம், எடுத்துக்காட்டாக, உள்வரும் ஓய்வூதியதாரர்களின் அதிகரிப்பு அல்லது பிறப்பு விகிதத்தின் அதிகரிப்பு காரணமாக. தரமான பகுப்பாய்வு என்பது வரலாற்றுப் போக்குகள் மற்றும் வரம்பு வளர்ச்சிக் கணிப்புகளை வழங்கும் தகவல்களின் பல ஆதாரங்களைப் பயன்படுத்துவதை உள்ளடக்கியது, அதைத் தொடர்ந்து தரவு ஒப்பீடு. வயது, பாலினம், குடும்ப அளவு போன்றவற்றின் அடிப்படையில் வரம்பு வளர்ச்சியின் பிரிவும் கட்டாயமாகும். ஆய்வில் இந்த நிலைகள் இல்லாதது பகுப்பாய்வில் பயன்படுத்துவதற்கான தரவின் சீரற்ற தேர்வுக்கு காரணமாக இருக்க வேண்டும்.

தேவை அளவுருக்கள்ஒரு பணியிடத்திற்கான பரப்பளவு (அலுவலகம் அல்லது உற்பத்தி), தனிநபர் வாங்குதலுக்கான செலவு, தனிநபர் குடியிருப்புகள் அல்லது வீடுகளின் எண்ணிக்கை போன்ற குறிப்பிட்ட குறிகாட்டிகளால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. தேவை அளவுருக்களின் உதவியுடன், தேவையான ரியல் எஸ்டேட் அளவு கணக்கிடப்படுகிறது, இது ரியல் எஸ்டேட் நுகர்வு பகுதியில் வளர்ச்சிக்கு ஒத்திருக்கிறது. எடுத்துக்காட்டாக, மக்கள்தொகை வளர்ச்சிக்கு ஒரு வாங்குதலுக்கான சராசரி செலவைப் பயன்படுத்துவதன் மூலம், சில்லறை விற்பனை அதிகரிக்கும் என்று கணிக்கப்படுகிறது, இதனால் கூடுதல் சில்லறை இடத்தின் தேவை. வீட்டுச் சந்தையை பகுப்பாய்வு செய்யும் போது, ​​வயது, வருமானம், அளவு அல்லது குடும்ப அமைப்பு ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் பிரிக்கப்பட்ட மக்கள்தொகை வளர்ச்சியானது பிரிக்கப்பட்ட தேவையாக மாற்றப்படுகிறது. தேவை அளவுருக்களின் ஒலி பகுப்பாய்வில் வரலாற்றுப் போக்குகள், தற்போதைய நிலை மற்றும் எதிர்காலத்தில் அவற்றின் சாத்தியமான மதிப்பைக் கணிப்பது ஆகியவை அடங்கும். மேலும், ஒரு நிலையான பகுப்பாய்வானது, புதிய வரம்பு ஆதாயங்களால் மட்டுமல்லாமல், தற்போதுள்ள மக்கள்தொகை மற்றும் வேலைவாய்ப்பு கட்டமைப்பில் ஏற்படும் மாற்றங்களாலும் தேவையில் ஏற்படும் மாற்றத்தை அளவிடுகிறது. எடுத்துக்காட்டாக, பொருளாதார எழுச்சியின் போது, ​​வளர்ந்து வரும் நிறுவனங்களுக்கு பெரிய பகுதிகள் தேவைப்படுகின்றன, மேலும் ஓய்வூதிய வயதினரின் அதிகரிப்பை நோக்கி மக்கள்தொகை சூழ்நிலையில் மாற்றங்களுக்கு பொருத்தமான வீட்டுவசதி தேவைப்படும்.