Saada oma head tööd teadmistebaasi on lihtne. Kasutage allolevat vormi

Üliõpilased, magistrandid, noored teadlased, kes kasutavad teadmistebaasi oma õpingutes ja töös, on teile väga tänulikud.

Sarnased dokumendid

Võrdlev (turu)käsitlus kinnisvara hindamisel. Müügianalüüsi meetodi rakendamise tehnoloogia. Kinnisvara väärtuse arvutamine brutoüüri kordaja abil. Võrdleva ühiku meetod. Kinnisvara hindamise tunnused Venemaal.

test, lisatud 12.03.2012


Kinnisvara kui kodanikuõiguste objekti tunnused. Kinnisvaraobjektide mõiste ja klassifikatsioon. Pooleli oleva ehituse õigusliku reguleerimise probleemid. Osalemine tsiviilkäibes. Kinnisvaratehingud.

kursusetöö, lisatud 28.05.2016


Kinnisvara hindamise aluspõhimõtted ja meetodid; piirkondliku ja kohaliku turu majandusolukorra uurimine. Kinnisvarakompleksi LLP "Mehhaniseeritud tööd" turuväärtuse määramine: omadused, omand.

lõputöö, lisatud 20.02.2011


Kinnisvara hindamine, selle eesmärgid, eesmärgid ja otstarve. Kinnisvara hindamise õiguslik raamistik. Ülevaade kinnisvaraobjektide riikliku registreerimise süsteemist, omandiõigusest ja sellega tehingutest. Vene Föderatsiooni kinnisvaraturu õiguslik reguleerimine.

abstraktne, lisatud 24.09.2015


Turusuhete iseloomulikud tunnused kinnisvara valdkonnas. Majanduse ja kinnisvara rentimise õiguslikud aspektid, sh kinnisvara valdkonna suhete tsiviilõigusliku reguleerimise allikate analüüs. Kinnisvara hindamise aluspõhimõtete olemus.

kontrolltööd, lisatud 13.05.2010


Ettevõtete omandivormide peamised liigid. Kinnisvaraobjektide tunnused ja klassifikatsioonid. Teatud kinnisvara haldamine. Föderatsiooni kinnisvaraobjektide süsteemide haldamine. Toimingud kinnisvaraobjektidega.

loengute kursus, lisatud 16.04.2013


Kinnisvara mõiste definitsioon. Kinnisvaraobjektide õiguslik olemus (õigused). Õiguste ja koormiste erinevused. Kinnisvaraobjektide materiaalne olemus. Maa õiguslik seisund. Näited maa asukoha kirjeldusest.

Föderaalne haridusagentuur

SEI HPE "MOSKVA RIIKLIK TEENINDUSÜLIKOOL"

Teaduskond: "Regionaalmajanduse ja munitsipaalhalduse instituut"

Osakond: "Riigi- ja munitsipaaljuhtimine"

kursuse projekt.

Teema: Kinnisvara hindamismeetodite täiustamine.

Distsipliin: valla kinnisvara haldamine.

Lõpetanud õpilane

Rühmad GRDS 3-2

Ševtšuk M.V.

Õpetaja poolt vastu võetud

Dubovik M.V.

Sissejuhatus……………………………………………………………………….3

I Teoreetiline osa

1.1 Kinnisvara klassifikaator………………………………..5

1.2 Elamukinnisvara hindamise metoodika……………………..6

1.3 Eluasemeturg…………………………………………………………………9

1.4 Kinnisvara väärtpaberiturg………………………………..13

1.5 Hüpoteek………………………………………………………………..15

II Analüütiline osa

2.1 Kinnisvaraturu analüüsi kaasaegsed põhimõtted……………18

2.2 Kinnisvaraturu-uuring……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

2.3 Kinnisvara turuväärtuse hindamise meetodid………………26

2.4 Erinevate hindamisliikide tunnused…………………………………34

2.5 Keskkonnategurite mõju kuludele………………36

III Praktiline osa

3.1 Võrdleva müügi meetodi praktiline rakendamine………..39

3.2 Investeerimisriskid ja kinnisvaraturu statistika……………44

Järeldus………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Viited……………………………………………………………….50

Sissejuhatus.

Mõiste “kinnisvara” on Venemaa seadusandluses ilmunud alates Peeter I ajast. Samas ei ole kehtivates seadusandlikes aktides veel selget vahet vallas- ja kinnisvara vahel.

Kinnisasjade (kinnistute, kinnisasjade) alla loetakse maatükke, maa-aluseid krunte, eraldatud veekogusid ja kõike, mis on maaga kindlalt seotud, st esemeid, mida ei saa teisaldada ilma nende sihtotstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata, sealhulgas metsad, mitmeaastased istandused, hooned, hooned. Kinnisasjade hulka kuuluvad ka riiklikult registreeritud õhusõidukid ja merelaevad, siseveelaevad ja kosmoseobjektid. Seadusega võib kinnisasjaks lugeda ka muud vara. Nii näiteks kajastatakse kinnisvarana ka ettevõtet tervikuna kui kinnisvarakompleksi.

Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku esimesele osale ei käsitleta ettevõtet mitte subjektina, vaid otseselt kodanikuõiguste objektina.

Ettevõte tervikuna või selle osa võib olla müügi-, pandi-, rendi- ja muude asjaõiguse tekkimise, muutmise ja lõpetamisega seotud tehingute objektiks. Ettevõte võib olla ka pärandatud.

Ettevõtte kui kinnisvarakompleksi struktuur hõlmab igat tüüpi vara, mis on ette nähtud selle tegevuseks, sealhulgas maatükid, hooned, rajatised, seadmed, inventar, tooraine, tooted, nõudeõigused, võlad, samuti õigused individualiseerivatele nimetustele. ettevõtet, selle tooteid, töid ja teenuseid (ettevõtte nimi, kaubamärgid, teenusemärgid) ja muid ainuõigusi, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti.

Kinnisvara riiklikku registreerimist teostav riigiasutus on kohustatud andma teavet enda tehtud registreerimise ja kinnisvaraobjektidele registreeritud õiguste kohta igale isikule. See reegel vähendab kindlasti oluliselt tsiviiltehingutes osalejate riski kinnisvaraga mittenõuetekohasteks tehinguteks.

Erinevad omandivormid: era-, aktsiaseltside omand, kohalik, munitsipaalomandiõigus ja lõpuks föderaalne. Ühe või teise vormi tõhusust on väga raske kindlaks teha – kõik sõltub konkreetsetest olukordadest.

Üldiselt on eluasemeturg palju arenenum kui teised segmendid. Ja see on mõistetav. Siin on juba olemas teatud seadusandlik baas, mis reguleerib eluruumide erastamise protsesse, maa saamist suvilate ehitamiseks jne.

Mitteeluruumide turgu esindavad peamiselt ühekordselt ostetud või ümberehitatud büroodeks ümberehitatud ruumid. Aga erastamise käigus ilmub järjest rohkem objekte, mida kinnisvarafondid pikaajaliselt rendile annavad või oksjonitel müüvad, s.t. kohalikud omavalitsused. Erastamise teises etapis täieneb kinnisvaraturg tööstusrajatiste ning veelgi suuremal määral kaubandus- ja teenindusobjektidega.

Pärast kinnisvara eraomandiõiguse kehtestamist ja erastamist Vene Föderatsioonis lakkas riik olemast valdava enamuse kinnisvara ainuomanik, mis oli kinnisvaraturu kujunemise alguseks.

I Teoreetiline osa

1.1 Kinnisvaraobjektide klassifikatsioon.

Kinnisvara hindamine pakub huvi eelkõige objektikategooriatele, mis iseseisva tootena turul aktiivselt ringlevad. Praegu Venemaal on see:

korterid ja toad

ruumid ja hooned kontorite ja kaupluste jaoks

äärelinna elamud koos kruntidega (suvilad ja suvilad)

vabad arendamiseks või muuks otstarbeks mõeldud maatükid (lühiajaliselt)

Ladu ja tootmisruumid.

Lisaks kuuluvad kinnisvaraobjektid reeglina ettevõtete ja organisatsioonide (eriti erastatavate) kinnisvarakompleksi ning mõjutavad oluliselt nende väärtust. On ka teisi kinnisvarakategooriaid, mille turg pole veel välja kujunenud.

Objekti hindamist mõjutavad mitmesugused tingimused ja nende kombinatsioonid. Toome näite klassifikatsiooni märkide kohta.

1. Päritolu

· Looduslikud (loodus)objektid.

· Tehisobjektid (hooned).

2. Kohtumine

Vabad maatükid (arenduseks või muuks otstarbeks)

· Looduslikud kompleksid (maardlad) nende ekspluateerimiseks.

· Ehitised

Eluaseme jaoks.

Kontori jaoks.

Kaubanduse ja tasuliste teenuste sfääri jaoks.

Tööstuse jaoks.

· Muu.

3. Skaala

· Maamassid.

· Eraldi maatükid.

· Hoonete ja rajatiste kompleksid.

· Korteriga elamu.

Elamu ühepere (mõis, suvila)

Sektsioon (sissepääs).

· Põrand sektsioonis.

· Korter.

· Tuba.

· Suvila.

· Administratiivhoonete kompleks.

· Ehitus.

· Ruumid või hooneosad (sektsioonid, korrused).

4. Kasutusvalmis

· Valmis esemed.

Vajab rekonstrueerimist või kapitaalremonti.

Nõuab ehituse lõpetamist.

1.2 Elamukinnisvara hindamise metoodika.

Praktiline kogemus näitab, et väikese elamukinnisvara puhul on otstarbekas hindamine läbi viia lihtsustatud korras, mille aluseks on vaid turumüügi võrdlusmeetod. Müügivõrdluse lähenemine hindamisel põhineb hinnatava kinnisvara otsesel võrdlusel teiste müüdud või müügilolev kinnisvaraga. Ostjad lähtuvad oma väärtushinnangus sageli peamiselt müüdavast kinnisvarast. Hindajad kasutavad seda teavet ka müüdud või renditud kinnisvara kohta. See lähenemine põhineb asendamise põhimõttel, mis ütleb, et kui on mitu sarnase sobivusega kaupa või teenust, on madalaima hinnaga kõige nõutum ja kõige laiem levik. Eluaseme puhul tähendab see seda, et kui seda on turul näha (mida tavaliselt tehakse), siis selle väärtus määratakse tavaliselt samaväärse atraktiivsusega kodu soetamise hinnaga, mille väljavahetamine ei võta palju aega.

Kinnisvara masshindamine on eriline lähenemine suure hulga homogeensete objektide (korterite) lihtsustatud hindamisele. Selline hindamine viiakse läbi teatud metoodika järgi: hinnatava objekti jaoks määratakse selle parameetrite fikseeritud komplekti vastav väärtuste kogum ja seejärel vastavalt reeglitele, mis ei muutu kõigi objektide puhul, väärtus. selle hinnangust kujuneb.

Massihindamisel on oma erirakendused. Sellise hinnangu näiteks on korterite hindamine “tehnilise inventuuri büroo (STI) järgi” kulupõhiselt. Seda teostab valitsusasutus ja seda kasutatakse maksude ja tasude kindlaksmääramiseks. Siiski ei keskendu STI hindamine turuväärtusele. Seetõttu ei ole selle ehitamiseks vaja turuteavet.

Rõhutada tuleks tegeliku müügihinna ja turuväärtuse mõistete eristamist. Hinnad jagunevad müüja hinnaks, ostja hinnaks ja müügihinnaks.

Müüja hind on summa, mille ta tehingu tulemusena saab. Ostja hind on kõigi korteri ostukulude summa. Müügihind on rahasumma, mille ostja annab müüjale korteri eest.

Need erinevad vahendajate teenuste eest tasutud summa ja tehingu töötlemise kulude poolest. Vahendaja võib, aga ei pruugi olla kättesaadav nii korteri ostjale kui ka müüjale. Tehing võib, aga ei pruugi olla kindlustatud. Tehingu menetlemise kulusid saab selles osalejate vahel jaotada erineval viisil. Seetõttu iseloomustab müügihind korterit kui sellist ning ostja ja müüja hinnad sõltuvad suuresti tehingu tingimustest. Reeglina, kui müüjal on vahendaja, arvatakse tema tasu müügihinnast maha ja see vähendab müüja hinda ning vastupidi, ostja tasu oma vahendaja teenuste eest tõstab ostja hinda võrreldes müügihinnaga. Samamoodi mõjutab neid hindu tehingute töötlemise tasu. Seega võib müüja ja ostja hind oluliselt erineda (kuni 15% või rohkem). Kuid müügihind sõltub minimaalselt nende spetsiifilistest omadustest müügi ja tehingu vormistamise mehhanismis ning selle määrab korteri enda eripära. Seetõttu on soovitav modelleerida müügihinna sõltuvust paljudest korteri parameetritest.

Selle definitsiooni kohaselt sõltub kinnisvara turuväärtus nendest teguritest, mis määravad selle müügi keskmise või tõenäolisema turuhinna tavatehingu tingimustes.

Klassifitseerimise esimesel tasemel saab need jagada objektiivseteks ja subjektiivseteks teguriteks.

Turuväärtuse määramisel võetakse arvesse objektiivseid tegureid. Mis puudutab subjektiivseid tegureid, siis need on seotud konkreetse ostja, müüja või vahendaja käitumisega tehingu sõlmimisel, mida osaliselt ei määra otseselt tema majanduslikud tingimused (temperament, teadlikkus, ausus, kannatlikkus, kergeusklikkus, isiklikud meeldimised ja mittemeeldimised jne. .).

Objektiivsed tegurid on peamiselt majanduslikud, mis määravad lõppkokkuvõttes konkreetsete tehingute keskmise hinnatase.

Majanduslikud tegurid võib jagada makro- ja mikromajanduslikeks. Esimesed hõlmavad üldise turukonjunktuuriga seotud tegureid: piirkonna kinnisvaranõudluse esialgne turvalisuse tase; uusehituse ja rekonstrueerimise mahud ja struktuur; rändetegurid; tehingute juriidilised ja majanduslikud tingimused; inflatsiooni tase ja dünaamika; dollari vahetuskurss ja selle dünaamika. Meie tingimustes võib majandustegurite rühma osana märkida ka järgmisi pikaajalisi tegureid:

· erinevused kaupade ja teenuste hindade dünaamikas, samuti palgatingimustes, mis mõjutavad vahendite kogumise ulatust ja edasilükatud nõudluse suurust;

· uue ühiskonnakihi kujunemise tempo ja ulatus, kellel on võimalus investeerida kinnisvarasse;

hüpoteeklaenusüsteemi arendamine;

· Välisesinduste süsteemi arendamine piirkonnas.

Mikromajanduslikud tegurid iseloomustavad konkreetsete tehingute objektiivseid parameetreid. Nendest on eriti olulised need, mis kirjeldavad tehingu objekti (korterit). Olulised on ka tehingu olemuse ja maksetingimustega seotud tegurid. Peamised tehingute menetlemise ja nende tasumise protseduurid on välja töötatud. Seetõttu saab ja tuleks korterite turuväärtuse massilisel hindamisel keskenduda tehingu tüüpilisele (keskmisele) iseloomule, pidada seda tegurit konstantseks ja mitte arvestada seda korterite turuväärtuse hindamisel. Seejärel määratakse korteri parameetrite (omaduste) järgi kasutusväärtusena kindlaks määratud kuupäeval hinnatud korteri turuväärtus (keskmine hind).

1.3 Eluasemeturg.

Selle turu potentsiaal on tohutu. Vähemalt 90 protsenti eluasemetest ostetakse tänapäeval igas, nagu öeldakse, tsiviliseeritud riigis järelmaksuga.

Eriti suure mastaabi omandas Venemaa eluasemeturg korterite erastamise tulemusena. Tasuta, nagu Moskvas, või soodustingimustel, nagu teistes linnades, on korterite eraomandisse andmine loonud omanikele uusi võimalusi seda tüüpi kinnisvaraga tegutsemiseks.

Samal ajal on välja kujunenud ka korterite ja muude elamispindade ostu-müügi vormid. Nende vormide hulgas on järjest enam levinud korterite järelmaksuga ostmine. Tuleb märkida, et läänes on peaaegu kogu elanikkonnale kuuluv kinnisvara koormatud võlgadega, vajadus tasuda eluaseme maksumust osamaksetena. Venemaal sai erastamise tulemusena iga kodanik võlgadega mitte koormatud kinnisvara (korterid, aia- ja maatükid) omanikuks. Seetõttu on Venemaa kodanikud selles osas palju paremas olukorras kui teiste riikide kodanikud.

Ühtlasi lisanduvad sellele kõigele äsja avanenud võimalused laenuga eluaseme soetamiseks. Lühidalt on skeem järgmine.

Korter ise toimib laenu andmisel materiaalse tagatisena. Kuni laenu tagasimaksmiseni on ostja juriidiliselt ainult selle üürnik. Ostja paneb kohe välja esimese osamakse - umbes 30 protsenti; ülejäänud 70 maksab pank, kellega on sõlmitud kinnisvarafirmaga vastav leping.

Pank või tema tütarettevõte kogub dokumente, sooritab ostu-müügitehingu, arveldab müüjaga jne. Seetõttu ulatub vahendustasu suurus näiteks Moskvas 13 protsendini korteri turuhinnast. Need kulud on õigustatud, kui tehing tehakse usaldusväärsete organisatsioonide osalusel, kuna eluasemeturg on viimastel kuudel omandanud teatud kuritegeliku varjundi.

Suur hulk kriminaalseid olukordi tekib peaaegu igas tehingus "vasakule" jäävate dollarite olemasolu tõttu, mis kantakse käest kätte pärast ametliku registreerimismenetluse lõpetamist.

“Vasakule jäänud” dollarid on reeglina vahe korteri turuhinna ja STI poolt hinnatud summa vahel. Seetõttu ei pea olema ekspert, et mõista: "vasakpoolsete" kõrvaldamiseks tuleb valida üks kahest teest: kas konservatiivne tee - viia STI hindamispraktika lähemale tegelikele turutingimustele; või radikaalne viis - loobuda sellest praktikast ja minna üle muudele kontrollivormidele kinnisvara taotlushinna üle.

Pidevalt kasvavad suhtarvud viivad STI-hinnangud hüppeliselt turuhindadele lähemale.

Tulult, mille eest kodanik osteti korter (või muu vara, mida saab hiljem müüa), on juba kõik võimalikud maksud maha arvatud. Seetõttu ei saa vara müüki ühestki vaatenurgast käsitleda lisatulu saamise faktina; tegemist on vaid kodanikule kuuluva vara vormi muutumisega. Ja sellise muudatuse summalt maksu sissenõudmine on sama tulu teisene maksustamine.

Korterite turu ümberjagamine võimaldas parandada elamufondi kasutust, ergutas osa kommunaalkorterite ümberasustamist ning võimaldas osaliselt lahendada eluasemeprobleemi.

Eluasemeprobleem tervikuna mitte ainult ei püsi, vaid süveneb. Sellele aitab kaasa pidev pagulaste ja sunniviisiliste väljarändajate sissevool naaberriikidest Venemaale.

Korterite kasutamine mitteeluruumideks.

Pärast olulise osa elamusektori erastamist linnades on teravamaks muutunud probleem omanduses olevate korterite sihtotstarbelisest kasutamisest.

Loomulikult kodanikele ja juriidilistele isikutele kuuluvate eluruumide kasutamine mitteeluruumideks - kontorite, kontorite, töökodade, arvutikeskuste jms majutamiseks. - ei aita mingil juhul kaasa eluasemeprobleemi lahendamisele, kuna oluline osa elamispinnast võetakse ülelinnalisest fondist välja. Sellega tegelemise viisid piiravad aga omaniku vabadust ja on sageli ebaseaduslikud.

Isegi kui eluasemeinspektsioonil või miilitsal õnnestub tuvastada korteri väärkasutuse fakt ja selle vastavalt vormistanud, esitab see kohtule, puudub kohtunikel seaduslik alus sellise nõude rahuldamiseks. Kooskõlas Art. Föderaalse eluasemepoliitika aluste seaduse artikli 6 kohaselt on elamusektori kinnisvara omanikul õigus seda seadusega ettenähtud viisil omada, kasutada ja käsutada, sealhulgas rentida, rentida, pantida, tervikuna ja osadena jne, kui ei rikuta kehtivaid norme, eluaseme- ja muid teiste kodanike õigusi ja vabadusi, samuti avalikke huve. Omaniku kohustuste hulgas eluruumide kasutamisel, mis on kehtestatud Art. Sama seaduse § 4 kohaselt puudub selline kohustus nagu eluruumide sihtotstarbeline kasutamine. Tõsi, Art. RSFSRi elamuseadustiku artikkel 7, mis sätestab, et elamud ja eluruumid on ette nähtud kodanike alaliseks elamiseks.

Kuid parimal juhul, võttes arvesse seda artiklit, lähtudes Art. RSFSR-i tsiviilseadustiku artikli 48 kohaselt saab ainult eluruumi üürilepingu kehtetuks tunnistada, kuna see ei vasta seaduse nõuetele. Kuid selle alusel ei ole võimalik eluaseme omandiõiguse ülemineku lepingut lõpetada, kuna ükski seadusandlik akt (ja see peaks olema ainult seadus, mitte linnapea korraldus või valitsuse määrus) ei sisalda sellist õigusakti. alus.

Selge reguleeriva raamistiku puudumine viib selleni, et isegi kohtuvõim ei suuda mõnikord välja selgitada, kellel ja mis alustel on õigused konkreetsele objektile. Stabiilne nõudlus kontorite, kaubandus- ja laopindade järele ning sellise kinnisvara kõrge hind, mis tagab märkimisväärsed vahendustasud, meelitab aga ligi palju vahendusstruktuure. Kui 2000. aastal tegeles mitteeluruumidega tehingutega vaid 42 protsenti küsitletutest, siis praeguseks on see näitaja kasvanud 70 protsendini.

1.4 Kinnisvara väärtpaberiturg.

Kinnisvaraturu segment on kõige vähem arenenud. See peegeldab nii kogu börsi mahajäämust kui ka kinnisvara enda ebapiisavat kaasatust ärikäibesse. Kinnisvaraturul osalejad eelistavad endiselt otseinvesteeringuid. Kinnisvara kasutamise ja müügiga seotud väärtpaberite kitsas ja valik.

Esiteks on eluasemevõlakirjade vaieldamatu eelis nende akumulatiivne iseloom. Need võimaldavad neist järk-järgult koguda korteri ostmiseks vajaliku summa, olles tõendiks õigusest saada nimiväärtuses märgitud eluaseme kaadrid.

Võlakirjade nimiväärtus reaalsete korterite kaadrite suhtes võimaldab igal ajal peatuda elamispinna ja mugavuse tasemel, mida peetakse piisavaks või maksimaalseks võimalikuks. Kuigi tuleb tunnistada, et seda eluasemevõlakirjade positiivset omadust piirab mõnevõrra asjaolu, et need annavad õiguse osta ainult äsja kasutusse võetud eluasemeid. Üsna piiratud ehitusstandard ja uusarenduspiirkondade spetsiifika võivad oluliselt kitsendada nende eluasemeprobleemide lahendamiseks võlakirju osta soovijate ringi ja just see on nende põhiväärtus. Kui võlakirjade abil oleks võimalik soetada munitsipaalelamuid mis tahes linnaosas, mis tahes mugavuse ja “ealisusega”, siis suureneks nende atraktiivsus märkimisväärselt. See võiks tagada eluasemevõlakirjade konkurentsivõime tõusu teiste piisavalt usaldusväärseks peetavate maksevahendite (valuuta) suhtes.

Eluasemevõlakirjade teine ​​vaieldamatu eelis on nende inflatsioonivastane olemus: võimalus säästa raha ühel või teisel viisil amortisatsioonist. Seetõttu peaksid igakuised eluasemevõlakirjade hinnapakkumised jälgima vähemalt inflatsiooni. Samal ajal suudab prognoositava emissioonivormiga ette nähtud igakuiste noteeringute mehhanism absorbeerida ainult üldiseid makromajanduslikke ja ajaliselt olulisi kõikumisi, kuid mitte praegusi muutusi eluasemeturul.

Võimalus muuta noteeringuid sõltuvalt eluaseme hankimise ajast võlakirjade lunastamise ajal, näiteks vahemikus 1–6 kuud, võib oluliselt suurendada nii selle aktsiaturu instrumendi atraktiivsust kui ka selle likviidsuse astet.

Kinnisvara hindamine. Turuhindamise meetodid aitavad maksimeerida kinnisvara kasumlikkust – seda uut ressurssi, mis ettevõtete ja kodanike käsutuses on. See hindamine muutub vajalikuks juba siis, kui maa- ja kinnisvaraomanikud soovivad neile laenu saamiseks hüpoteegi panna. Ilma korraliku hinnanguta lootke lisainvesteeringute, sealhulgas välisinvesteeringute kaasamisele.

Erastamise esimesel etapil ühisettevõtete loomisel selliseid hinnanguid kas üldse ei antud või tehti lihtsalt silma järgi. Investor ise määras hinna. Tõsiste objektide puhul olid kaasatud lääne hindamisfirmad, kes enamasti tegid hindamisi välisinvestorite kasuks, alahinnates meie varade tegelikku turuväärtust.

Hindamine on vajalik ka erastatud ettevõtete aktsiate teiseseks emissiooniks, mille eesmärk on suurendada oma põhikapitali reaalsete materiaalsete ressurssidega toetatava summa võrra. See on tõeline prospekt, mis võimaldab investoritel aktsiahindade määramisel vigu vältida. Hinnang on vajalik ka vara jagamisel, maa ja kinnisvara parima ärikasutuse määramisel ning kõigis muudes kinnisvaraga seotud tehingutes.

Kinnisvara väärtuse tõstmise ja selle ärilise kasutamise väljavaadete analüüs peaks põhinema rangel majanduslikul kalkulatsioonil, vara tegeliku turuväärtuse täpsel ja professionaalsel hinnangul. Hindamine on spetsialisti või ekspertide rühma, tavaliselt professionaalsete hindajate arvamus kinnisvaraobjekti väärtuse kohta teadmistel, kogemustel, kasutades rangelt määratletud lähenemisi, põhimõtteid ja meetodeid, samuti protseduurilisi ja eetilisi standardeid.

Turuväärtus viitab kõige tõenäolisemale hinnale, mida kinnisvara konkurentsivõimelisel ja avatud turul müüakse, arvestades kõiki õiglase tehingu tegemiseks vajalikke tingimusi.

Need tingimused on järgmised:

1. Ostja ja müüja tegutsevad tüüpiliste, standardsete motiivide alusel. Tehing ei ole kummalegi poolele peale sunnitud.

2. Mõlemal osapoolel on täielik teave, et teha otsuseid ja tegutseda oma huvide parimates huvides.

3. Objekt on piisavalt pikaks ajaks avatud turule toodud ning tehingu tegemiseks on valitud optimaalne hetk.

4. Tasumine toimub sularahas või kokkulepitud rahalistel tingimustel, mis on võrreldavad sularahamaksega.

5. Tehingu hind kajastab tavatingimusi ega sisalda tehinguga seotud osapoolte allahindlusi, allahindlusi ega erikrediite.

6. Objektil on tavapärane nõudlus ja sellel on turul tunnustatud kasulikkus.

7. Objekt on üsna napp ehk teisisõnu on piiratud pakkumine, mis loob konkurentsituru.

8. Objektil on võõrandatavuse omadused ja seda on võimalik käest kätte edasi anda.

1.5 Hüpoteek.

Hüpoteek tähendab laenu väljastamist kinnisvara tagatisel. Klassikaline hüpoteegiobjekt on maatükk. Hüpoteek avab võimaluse anda tagatiseks hooned, rajatised, elamud, eraldi korterid.

Hüpoteeklaenud on üldiselt odavad, hüpoteeklaenupankade marginaalid madalad ja kasumit teenitakse suurtest laenumahtudest. Need pangad meelitavad rahalisi vahendeid ka madalate intressimääradega, kuid nende väga suure usaldusväärsuse tõttu on nende paigutatud hüpoteeklaenudel pidev nõudlus.

Hüpoteeklaenuturul tegutseb neli ettevõtet:

1. laenuvõtja, kes soovib omandada võimalikult parimat kinnisvara;

2. pank, mis püüab hüpoteeklaenu riski piirates saada võimalikult suurt kasumit;

3. investor, kes püüab hüpoteeklaenudesse investeerides kasumit maksimeerida;

4. valitsus, kes peab looma hüpoteeklaenusüsteemi toimimiseks õiguslikud ja majanduslikud tingimused.

Hüpoteeklaenude laenuvõimalused peaksid tagama laenuvõtjale laenu kättesaadavuse ja laenuandmise tasuvuse.

Laenumehhanisme, mis võimaldavad suuremal või vähemal määral mööda minna riigis valitsevast üsna kõrgest inflatsioonitasemest, on mitut sorti.

Esimene mehhanism on fikseeritud intressimääraga laenamine.

Teine mehhanism põhineb riigi hinnatasemele kohandatud intressimääraga laenudel, mil laenuintressi vaadatakse perioodiliselt (umbes kord kvartalis) sõltuvalt hinnataseme muutustest.

Kolmanda mehhanismi - reguleeritavate edasilükatud maksetega laenamine - töötas välja üks USA majandusinstitutsioonidest spetsiaalselt Venemaa tingimustes kasutamiseks. Selle olemus seisneb selles, et laenuvõtja ei pea põhivõla või laenu pealt tasuma rohkem kui 30 protsenti sissetulekust. Esialgne väljamakse on suhteliselt väike ja aja jooksul suureneb. See võimaldab võla põhiosa tasumist hilisemale kuupäevale edasi lükata. Selle mehhanismi põhimõte seisneb selles, et arvutatakse kaks intressimäära, millest ühte nimetatakse "lepinguks" ja seda kasutatakse võlasumma arvutamiseks ja teist "makset" igakuiste maksete arvutamiseks. Need määrad ei ole võrdsed.

Vene Föderatsiooni pandiseadus kehtestab hüpoteegi registreerimise üldpõhimõtte. See peab olema registreeritud samas riigiasutuses, kes vastutab hüpoteegiga seatud vara õiguste registreerimise eest. Sellest põhimõttest tuleneb eeldus, et eluruumidele seatud hüpoteegid peaksid registreerima eluaseme erastamise osakonnad.

"Hüpoteegi" lepingud, mis on seotud maal asuvate hoonete ja rajatistega, tuleb registreerida selle territooriumi "kinnistusraamatus", kus kinnistu asub, mida saab praegu tõlgendada ka kohalike maakomisjonide poolt registreerimisena, kuigi tollal kehtis seadus. jõustunud võis see tähendada kohalikke volikogusid.

Pandivara müügi mehhanismi kehtestab seadusandja nii kinnis- kui ka vallasvara puhul ühtse mehhanismina.

Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 350 kohaselt toimub panditud vara müük (müük), mis on seaduse kohaselt arestitud, müügi teel avalikul enampakkumisel menetlusõigusaktidega ettenähtud viisil, välja arvatud juhul, kui kord on kehtestatud seadusega.

Nõue müüa panditud vara avalikul enampakkumisel on hädavajalik ning kui järgida pandireeglite kontseptsiooni, siis sellest mööda ei saa. Aga kui pandipidaja soovib siiski pandialuse vara omandada omandisse ilma avaliku enampakkumiseta ja seda toetab pantija, siis saab seda teha vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 409. Artikkel võimaldab sõlmida poolte vahel kompensatsioonilepingu, kus võlausaldaja märgib võlgniku kohustused lõppenuks ja viimane annab vastutasuks oma kohustuse täitmise eest hüvitise, st meie puhul annab pantija üle. kinnisvara pandipidajale.

II Analüütiline osa

2.1 Kinnisvaraturu analüüsi kaasaegsed põhimõtted.

Ettevõtluse edu turumajanduses määrab suuresti teabe kvaliteet, mille alusel tehakse vastutustundlikke finantsotsuseid. Seetõttu on teabe, sealhulgas turuinfo kogumine ja analüütiline töötlemine tänapäeval nii teaduslikust ja metoodilisest aspektist eraldi uurimuse kui ka iseseisva ettevõtluse teema.

Kõige illustreerivam näide ülaltoodust on börsil äritegemise teabetoetuse näide. On loodud ja täiustuvad korduvalt Nobeli auhindadega pärjatud teadusteooriaid ja koolkondi, kirjutatud on palju tehnilise ja fundamentaalanalüüsi töid, millest on saanud käsiraamatud börsispetsialistidele. Normaalseks peetakse ülemaailmset tava testida analüütikute teadmisi põhjalikult, et lubada neil töötada väärtpaberituru teabega. Ja seda vaatamata sellele, et aktsiaturul tuleks teiste turgudega võrreldes kõige selgemini välja tuua täiusliku turu seaduspärasused osalejate teadlikkuse osas.

Kinnisvaraturg, erinevalt aktsiaturust, on mitmes mõttes täiuslikkusest enam kui kaugel, mis määrab selle uuringu tunnused. Ühelt poolt seisavad analüütikud silmitsi raskustega ja mõnikord ka võimatusega kinnisvaraturul majandussuhteid korrektselt ja üheselt vormistada. Teisest küljest on ilmne, et teistel turgudel kasutatavaid analüüsitehnoloogiaid puhtal kujul kinnisvaraturule üle kanda ei ole perspektiivi, kuna need tehnoloogiad on kohandatud kasutamiseks teistsuguses turukeskkonnas. Eelnevat silmas pidades tundub kvaliteetne analüütiline töö kinnisvaraturul olevat väga keeruline teema, mis nõuab analüütikult lisaks sügavatele teoreetilistele kinnisvaraökonoomikaalastele teadmistele pidevat praktikat ja loomingulist uurimistööd, mis kujundab professionaalset intuitsiooni. .

Uurides peaaegu sajandipikkust maailma arenenud riikide kinnisvaraturgude toimimise ajalugu, võib jõuda järeldusele, et ebapiisav tähelepanu analüütilise töö kvaliteedile on enamiku suuremate kriiside peamine põhjus reaalmajanduses. kinnisvaraturud. Tüüpiline näide on USA kinnisvaraturu kriis 80ndate lõpus ja 90ndate alguses. Ekspertide hinnangul on ülemäärane ja valimatu investeerimine uusehitistesse kaasa toonud turu ülekülluse ja sellest tulenevalt nõudluse puudumise suure hulga projektide osas, mille jaoks laenu väljastati. Selline olukord põhines ebarealistlikel turuootustel, mis tulenevad analüüsi valest stiimulite struktuurist, nõrgast analüüsimetoodikast ja hetkeolukordi iseloomustavatest puudulikest andmetest. Arendajaid, hindajaid ja krediidiorganisatsioone suunanud stiimulite struktuuri moonutas osade huvi laenu saada, teiste laenu saamise õigustamine ja kolmandate raha eraldamine. Samas lahendasid kõik osapooled oma probleemid põhjendamatult optimistlike ootuste arvelt.

Nõrga analüüsimetoodika kasutamine, mis väljendub ebaadekvaatsetes eeldustes ja protseduurides, koosmõjus ebapiisavalt kvaliteetsete andmetega kohalikelt turgudelt, põhjustas reeglina ebausaldusväärseid turu-uuringuid ja sellest tulenevalt nende põhjal tehtud investeerimisotsuseid. Krediidiasutustes on kriisi tagajärjel tekkinud stabiilne usaldamatuse sündroom üldiselt mis tahes projektide ja eriti turu-uuringute suhtes. Ja see omakorda viis arusaamiseni, et kinnisvaraturu analüütikud peaksid oma töös juhinduma mingitest üldistest põhimõtetest, mis on vajalikud (kuid mitte piisavad) täpsete järelduste ja tulemuste saamiseks. Teisest küljest on hädasti vaja arusaadavaid ja kergesti tuvastatavaid kriteeriume, mis määravad turu-uuringute vastavuse kehtivuskategooriale.

Arvestades Venemaa kinnisvaraturu arengu väljavaateid, võib eeldada, et potentsiaalsete kriiside puudumine on liiga optimistlik stsenaarium. Selliste kriiside tagajärjed võivad aga olla vähem olulised, kui juba täna, turu aktiivse arengu staadiumis, sõnastatakse mõned üldpõhimõtted ja põhimõtted ning rakendatakse neid igapäevapraktikas.

nõuded analüütilistele uuringutele, mille alusel tehakse investeerimisotsuseid.

Mitte ainult kriisioht, vaid ka praegused igapäevased probleemid - tihenev konkurents, vähenenud võimalused lühiajaliseks superkasumiks, pikaajaliste ja kapitalimahukate ärikinnisvara arendusprojektide käivitamine, välisinvestorite turuletulek. kõrgete nõuetega otsuste põhjendamisel jne. - annavad objektiivselt tunnistust sellest, et kvalitatiivse analüüsi tähtsus Venemaa kinnisvaraturgudel muutub lähitulevikus järjest olulisemaks.

2.2 Kinnisvaraturu uurimine investeerimisotsuste põhjendamise eesmärgil.

Iga vaadeldavat tüüpi uuringu lõppeesmärk on mõõta kinnisvaraturul teatud tüüpi toote nõudluse ja pakkumise suhet konkreetsel (tavaliselt tulevasel) ajahetkel.

Kinnisvara kui kauba eriomadused koos kinnisvara erilise kohaga turumajanduses moodustavad üsna laia sotsiaalmajandusliku teabe, mis on vajalik selle toote turule positsioneerimiseks. Riigi- ja regionaalmajanduse hetke- ja retrospektiivsed makromajanduslikud karakteristikud, regionaalsete ja kohalike turgude sotsiaaldemograafilised näitajad, piirkondliku ja kohaliku kinnisvaraturu parameetrid – need on vaid üldised valdkonnad, milles on vaja uuringuid läbi viia.

Põhimõte 1. Analüüsiks tuleks valida ainult teave, mis võib tõesti määrata investeerimisobjekti tulevase tootlikkuse.

Seda põhimõtet järgides on analüütiku jaoks peamiseks raskuseks standardsete reeglite või üheselt mõistetavate soovituste puudumine, mille põhjal alginformatsiooni moodustada. Just siin peab analüütik näitama kõiki oma teadmisi, professionaalset intuitsiooni, loovust ja praktilisi kogemusi. Veelgi enam, just siin pannakse alus uuringu kui terviku järjepidevusele.

2. põhimõte: Vaadeldava kinnisvarainvesteeringuprojekti tulemuslikkuse kvantifitseerimiseks tuleks kasutada kõiki praeguseid ja tulevasi andmeid, millel uuring põhineb.

Ent ka hoolikalt valitud informatsioon, mis on otseselt seotud hindamisobjektiga, on piltlikult öeldes „klotside hunnik“, millest analüütik peab kõigi ehituskunsti reeglite kohaselt laduma analüütiliseks uurimistööks kindla aluse. Ja siin ei saa te ilma tugeva lahenduseta, mis ühendab üksikud elemendid üheks monoliidiks.

Põhimõte 3. Kõik üksikud teabeplokid, mis on valitud investeerimisotsuse põhjendamiseks, peaksid olema omavahel ühendatud selge loogilise skeemi abil, mis kulmineeruks tulevaste turutingimuste ja vaadeldava projekti vastava tootlikkuse prognoosiga. Loogikaahela kirjeldus tuleb selgelt esitada.

Kliendi positiivne ettekujutus turu-uuringu tulemustega aruandest, milles puudub loogiline skeem, saab olla ainult siis, kui:

a) analüütik kasutab ära kliendi teadmatust või

b) klient on algselt tulemustele soodne.

Teisalt on veenva ja ilmselge loogilise skeemi ülesehitamine analüütiku kõrgeima kutseoskuse demonstratsioon.

Jätkates arutluskäiku uurimistöö loogilise skeemi ülesehitamise vajaduse kohta, vaatleme veel üht põhimõtet, mis täpsustab turuanalüüsi sisu.

Põhimõte 4. Turuanalüüsi sisu tuleks taandada arutlusele tegurite üle, mis moodustavad ärikinnisvara toimivuse määramise peamised suhted.

Selle põhimõtte kohaselt peab analüütik uuringu käigus sõnastama peamised seosed, mis määravad äriobjekti jõudluse, ja seejärel tuvastama parameetrite-argumentide hierarhia, mille funktsioonid on põhiavaldises sisalduvad tegurid. esinemise eest.

Illustreerime selle põhimõtte rakendamise praktilist lähenemist järgmise lihtsustatud näite abil.

Olgu vaadeldava projekti tulemuslikkuse kriteeriumiks puhas tegevustulu (NOI) konkreetsel tulevikuperioodil. Siis on jõudluse määramise põhiavaldis definitsiooni järgi järgmine:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE kus

KGT – potentsiaalne brutotulu,
V&L – alakasutamisest ja maksejõuetusest tulenevad kahjud.
M I - muu tulu.
FE – püsitegevuskulud,
VE - muutuv tegevuskulud.

Mõelge peamiste tegurite eeldatavad väärtused määravate parameetrite kindlaksmääramise protseduurile.

Potentsiaalse brutotulu määrab üürimäära väärtus, mis omakorda on funktsioon kehtivast üürimäärast, samuti turu nõudluse ja pakkumise suhte suundumused ajas.

Kinnisvara prognoositav hõivatus sõltub turu kumulatiivsest suutlikkusest, nõudluse parameetritest, turu neeldumismäärast ja kinnisvara neeldumisala kasvust. Projektide puhul määrab prognoositav koormus kaks näitajat - koormuse taseme ja ajakava, mille jooksul turg sellele tasemele imendub.

Kinnisvara neeldumispiirkonna kasvu määrab kas töökohtade (hõivemäära) või rahvastiku kasv. Vastuvõtuala laienemine toob omakorda kaasa vajaduse uue kinnisvara järele.

Tuleb märkida, et hõive kasv ja rahvastiku kasv võivad ühel juhul olla otseselt seotud näiteks uute töökohtade avanemisega ja uute töövõimeliste inimeste sissevooluga. Teisel juhul võib rahvastiku kasv kasvada ilma hõive kasvuta, näiteks pensionäride sissetulekute või sündimuse kasvu tõttu. Kvalitatiivne analüüs hõlmab mitme teabeallika kasutamist, mis pakuvad ajaloolisi suundumusi ja vahemiku kasvuprognoose, millele järgneb andmete võrdlemine. Kohustuslik on ka levila kasvu segmenteerimine, nt vanuserühma, soo, pere suuruse jne järgi. Nende positsioonide puudumine uuringus tuleks seostada analüüsis kasutatavate andmete ebaühtlase valikuga.

Nõudluse parameetrid määravad kindlaks sellised spetsiifilised näitajad nagu pind (kontor või tootmine) töökoha kohta, kulutused ostudele elaniku kohta, korterite või majade arv elaniku kohta jne. Nõudlusparameetrite abil arvutatakse välja vajamineva kinnisvara kogus, mis vastab kinnisvaratarbimise pindala kasvule. Näiteks rakendades rahvastiku kasvule keskmist kulutust ostu kohta, prognoositakse jaemüügi kasvu ja seeläbi ka täiendava kaubanduspinna vajadust. Eluasemeturgu analüüsides teisendatakse vanuse, sissetuleku, suuruse või perekonna koosseisu järgi segmenteeritud rahvastiku kasv segmenteeritud nõudluseks. Nõudluse parameetrite põhjalik analüüs hõlmab ajalooliste suundumuste, hetkeseisu uurimist ja nende tõenäolise väärtuse prognoosimist tulevikus. Veelgi enam, järjepidev analüüs mõõdab nõudluse muutust mitte ainult uute vahemike suurenemise tõttu, vaid ka olemasoleva rahvastiku ja tööhõive struktuuri muutuste tõttu. Näiteks majandustõusu ajal nõuavad kasvavad ettevõtted suuri pindasid ning demograafilise olukorra muutused pensioniealiste inimeste arvu kasvu suunas nõuavad sobivat elamispinda.

Nõudlusparameetrite analüüsi ebajärjekindluse märgid peaksid hõlmama eelkõige konstantsete väärtuste arvestamist, mis reeglina on analüüsimomendile iseloomulikud, samuti olemasolevate rahvastiku- ja tööhõivestruktuuride muutuste ignoreerimist.

Kasutusmäär, mida nimetatakse ka turu hõlvamise määraks, on osa turu kogunõudlusest, mille vaadeldav projekt eeldatavasti võtab konkureerides teiste projektidega. Pärast seda, kui analüütik on hinnanud potentsiaalse nõudluse kogukasvu, on vaja määrata projekti jaoks kriitiline parameeter – osa kogunõudlusest, mida kõnealune projekt tõenäoliselt nõuda saab.

Teoreetiliselt on neeldumistegur paljude tegurite kompleksfunktsioon. Esimeses hinnangus võib seda määratleda kui hinnatava objekti pindala ja konkurentsivõimelise pakkumise kogupindala (kaasa arvatud objekti pindala) suhet selle turule toomise ajal. Selline lähenemisviis peaks olema vähemalt igas turu-uuringus, mis väidab end olevat kehtiv.

Tuleb märkida, et neeldumiskoefitsiendi määramisel on kõige olulisemad tingimused nõudluse ja konkurentsivõimelise pakkumise üksikasjalik segmenteerimine. Samas ei tohiks unustada elluviimisel alustatud konkureerivate projektide kestust, elluviimiseks ettevalmistatavate projektide mahtu ja kestust. Esimene märk ebaõnnestunud uuringust on siin igasuguste "keskmiste" andmete kasutamine.

Turgu hõlmavatest allahindlustest ja üürnike soodustustest tingitud kahju on samuti tegur, mida ei tohiks potentsiaalse brutotulu prognoosimisel tähelepanuta jätta.

Muud tulud, mis on tavaliselt väike osa tulust, tuleb siiski prognoosida, et need kajastaksid potentsiaalsete tarbijate tõenäolisi eelistusi, pidades silmas nende arusaamu elustiilist, teenindustasemest ja kulutustest elaniku kohta selle taseme saavutamiseks jne. .d.

Püsi- ja muutuvkulusid peetakse prognoosimisel traditsiooniliselt kindlamaks. Selline küsimuse sõnastus Venemaa tingimuste jaoks kehtib aga vaid osaliselt. Näiteks kinnisvaramaksud (tänapäeval on need omandimaksud, maamaksud) ja maa rent, mis tulenevad seadusandlikust ebaselgusest, võivad potentsiaalsele investorile tulevikus ootamatuid “üllatusi”. Seetõttu peaks järjepidev turu-uuring hõlmama nende positsioonide prognoosimist.

Sarnast olukorda täheldatakse enamiku muutuvkulude puhul. Kommunaalteenuste turu analüüs, millest suurema osa tagavad loomulikud monopolid, ebastabiilne tariifipoliitika, nõuab arvessevõetavate näitajate kvantitatiivset põhjendamist. Samas on oluline kasutada juhtimis- ja mõõteseadmete näidiste alusel saadud turuinfot ressursside kulutamise kohta. Ressursitarbimise turuanaloogide puudumisel on eelistatavam neid arvutada vastavalt standarditele, mitte kasutada kommunaalressursside pakkujate väljastatud arveid.

2.3 Kinnisvara turuväärtuse hindamise meetodid.

Kinnisvara turuväärtuse hindamiseks on kolm peamist meetodit:

1. võrdlusmeetod

2. kulumeetod

3. tulu kapitaliseerimise meetod.

Peamine hindamismeetod on müügi võrdleva analüüsi meetod (SAP). Seda meetodit saab kasutada siis, kui on olemas maa ja kinnisvara turg, toimub reaalne müük, kui turg moodustab hinnad ning hindajate ülesanne on seda turgu analüüsida, võrrelda sarnaseid müüke ja seeläbi saada välja müüki väärtus. vara, mida hinnatakse. Meetod põhineb müügiks pakutava objekti võrdlemisel turuanaloogidega. Seda kasutatakse kõige rohkem läänes (90 protsenti juhtudest). See töö eeldab aga juba väljakujunenud maa- ja kinnisvaraturgu.

Müügivõrdlusmeetodit kasutatakse juhul, kui on piisavalt usaldusväärset turuinfot hinnatavaga sarnaste objektide ostu-müügitehingute kohta. Sel juhul on võrdlusobjektide valiku kriteeriumiks sarnane parim ja tõhusaim kasutus.

SAP-meetodit võib nimetada ka otsemüügi võrdlusmeetodiks, müügi võrdlusmeetodiks või turuinfo turumeetodiks.

SAP-meetodi rakendamise järjekord on järgmine:

1. Esile on toodud võrreldavate kinnisvarade hiljutised müügid asjaomasel turul. Teabeallikad on: hindaja enda toimik, Internet, elektrooniline andmebaas, kinnisvarabürood, kinnisvaramaaklerite toimikud, krediidiasutuste (hüpoteegipangad), kindlustusseltside, ehitus- ja investeerimisfirmade arhiivid, maksejõuetuse ja pankrotimenetluse territoriaalsed osakonnad , Riigivarakomitee territoriaalsed osakonnad jne.

Oluline punkt SAP meetodi kasutamisel on hinnatava vara võrdluse tulemuste kooskõlastamine. Vastuvõetud andmete aritmeetiline keskmistamine ei ole lubatud. Aktsepteeritud protseduur on uurida iga tulemust ja teha hinnang selle võrreldavuse ulatuse kohta hinnatava varaga. Mida väiksem on tehtavate muudatuste arv ja ulatus, seda suurem on selle müügi osatähtsus heakskiidu vormistamise protsessis.

Võrdlusühikutena võetakse kohalikul turul traditsiooniliselt kehtestatud arvestid. Sama objekti hindamiseks saab korraga rakendada mitut võrdlusühikut.

Võrdluselementideks on kinnisvara tunnused ja tehingud, mis põhjustavad kinnisvarahindade muutusi. Üksused, mida tuleb arvestada, on järgmised:

üleantud omandiõiguste koosseis;

ostu-müügitehingu finantseerimise tingimused;

· müügitingimused;

müügi aeg

· asukoht;

· füüsikalised omadused;

majanduslikud omadused;

kasutamise laad;

mittevaralised väärtuse komponendid.

2. Tehingute andmete kontrollimine: tehingu kinnitamine ühe põhiosalise (ostja või müüja) või kinnisvarafirma agendi poolt; müügitingimuste kindlaksmääramine.

Piisava hulga usaldusväärse turuinfo olemasolul on lubatud kasutada matemaatilise statistika meetodeid, et määrata väärtust müügi võrdlemise teel.

3. Võrreldavate omaduste väärtuse korrigeerimine.

Korrigeerimist saab teha kolmel põhilisel kujul: rahaliselt, protsentides, üldises grupeerimises.

Võrreldavate kinnisvaraobjektide müügihinna korrigeerimine toimub järgmises järjekorras:

· Eelkõige tehakse tehingu tingimuste ja turu seisuga seotud kohandusi, mis viiakse läbi iga järgneva korrigeerimise rakendamisel eelnevale tulemusele;

· Teiseks tehakse kinnisvaraga otseselt seotud kohandused, rakendades neid korrigeerimisi tulemusele, mis on saadud pärast turutingimustega kohandamist, mis tahes järjekorras.

Korrigeerimiste suuruse määramiseks, olenevalt turuinfo kättesaadavusest ja usaldusväärsusest, kasutatakse kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid meetodeid. Arvesse võetud kohanduste põhjendamine on kohustuslik. Lõplik otsus müügivõrdlusmeetodil määratud tulemuse väärtuse kohta tehakse hindamisobjektiga kõige sarnasemate võrdlusobjektide korrigeeritud müügihindade analüüsi põhjal.

Kulumeetod maale praktiliselt ei kehti. Seda saab kasutada ainult erandjuhtudel maa hindamisel, mis on lahutamatult sellel tehtud parendustest. Arvatakse, et maa on püsiv ega ole kulutav ning tehisobjektide hindamiseks kasutatakse kulumeetodit. Selle meetodiga hinnates liidetakse maa väärtus parenduste (hooned, rajatised) maksumusele ning muude meetoditega hinnatakse maad eraldi.

Kinnisvara hindamise kulumeetodit rakendatakse järgmises järjestuses:

Maatüki väärtuse määramine;

hoonete ja rajatiste asendus- või asendusmaksumuse määramine;

Hoonete ja rajatiste kogunenud kulumise suuruse määramine;

· Kinnisvara turuväärtuse määramine soetusmaksumuse meetodil maatüki väärtuse ning hoonete ja rajatiste asendus- või asendusväärtuse summana miinus akumuleeritud kulum.

Paranduste uusehituse maksumuse arvutamise meetodi valik peaks olema asjakohaselt põhjendatud. Asendusmaksumuse kasutamine on asjakohane juhtudel, kui ehitise täpse koopia püstitamise maksumust on keeruline määrata vananenud ehituskonstruktsioonitüüpide ja objekti loomiseks kasutatud ehitusmeetodite tõttu.

Asendus- või asendusväärtusele vastavad kulud kinnisvara hindamisel arvutatakse otseste kulude, kaudsete kulude ja ettevõtja kasumi summana.

Otsesed kulud hõlmavad järgmisi otseselt ehitusega seotud kulusid:

materjalide, toodete ja seadmete maksumus;

ehitustööliste töötasud;

ehitusmasinate ja -mehhanismide maksumus;

· ajutiste hoonete ja rajatiste maksumus, ohutusabinõud, transpordi- ja laokulud ning muud kohalikul turul normatiivselt aktsepteeritavad kulud;

töövõtja kasum ja üldkulud.

Kaudsete kulude hulka kuuluvad hoone ehitamisega seotud kulud, mis ei sisaldu ehitus- ja paigaldustööde maksumuses.

projekteerimise, tehnilise järelevalve, geodeetilise kontrolli maksumus;

konsultatsioonide, õigus-, raamatupidamis- ja audiitorteenuste eest tasumine;

ehituse rahastamise maksumus;

arendaja haldus- ja muud kulud.

Kaudsete kulude suuruse määramisel võetakse arvesse nende objektide tööde ja teenuste turul valitsevaid tariife.

Ettevõtja kasum on valitsev turunorm, mis julgustab ettevõtjat ehitusprojekti investeerima. Kasumi suurus määratakse turuinfol põhinevate eksperthinnangute meetodil.

Kulumeetodi kasutamine on vajalik uusehituse analüüsimisel; hoonete rekonstrueerimine; maksustamine; tuvastada kinnisvara hindamisel tulu ülejääk; kui seda hinnatakse kindlustuse eesmärgil; loodusõnnetuste tagajärgede hindamine; erihoonete ja -rajatiste hindamine.

Turutingimustele ülemineku tingimustes on hindamisel määravaks kulumeetod, kuna teiste meetodite rakendamine eeldab ulatuslikku turuinfot, mis turu väljakujunemise tõttu puudub. Siiski tuleb alati meeles pidada, et ehituskulud on vaid turuväärtuse aluseks ja enamasti on need sellest kas suuremad või väiksemad.

Näiteks õnnetu asukohas (linna ääres) asuva luksushotelli turuväärtus on väiksem kui kulumeetodil määratud väärtus. Tanklakompleksi turuväärtus omakorda võib teatud etapis olla suurem kui ehituskulud.

Turu kujunemise tingimustes, kui toimub tootmise ümberorienteerimine uutele tehnoloogiatele, võib tunduda, et kinnisvaral pole väärtust. Näiteks kui ettevõte toodab tooteid, mida keegi ei vaja ja tema tootmispindu ei ole võimalik uueks tootmiseks rekonstrueerida, siis sellise kinnisvara turuväärtus kipub nulli. Sel juhul kuluka meetodi kasutamine viib potentsiaalsete ostjate vale orientatsioonini.

Praegu võetakse Venemaal seda hetke sageli arvesse ettevõtete põhivara ebaõige hindamise korral, kuna nende ümberhindamine toimub peamiselt kulumeetodil ja hindaja peaks meeles pidama, et põhivara bilansiline väärtus. ei vasta nende turuväärtusele.

Järgmine, spetsiaalselt Venemaale rakendatav hindamismeetod on kinnisvara efektiivseima kasutuse analüüsil põhinev hindamismeetod, mis on seotud omanikule maksimaalset tulu toova kasutusviisi kindlaksmääramisega, s.o. tulu kapitaliseerimise meetod.

Tulude kapitaliseerimise meetodit kinnisvara turuväärtuse hindamisel rakendatakse järgmises järjestuses:

tulevaste tulude prognoosimine;

tulevaste tulude kapitaliseerimine.

Kinnisvarast saadav tulevikus saadav tulu jaguneb kahte liiki: tulu ärilisest rendisuhetest tulenevast põhitegevusest ja tulu tagastamisest.

Põhi- (põhi)tegevuse tulu prognoositakse rekonstrueeritud (hüpoteetilise) kasumiaruande koostamisega. Tagastamistulu prognoositakse:

tagasipööramise absoluutväärtuse otsene määramine;

Kinnisvara väärtuse suhtelise muutuse määramine omandiperioodiks;

· terminali kapitalisatsiooni koefitsiendi kasutamine.

Tulevase tulu kapitaliseerimine nüüdisväärtusesse võib toimuda:

otsese kapitaliseerimise meetod;

Kapitaliseerimise meetod tulumäära järgi.

Otsese kapitaliseerimise meetodi esialgne eeldus on kapitaliseeritud tulu püsivus ja lõpmatus. Otsese kapitaliseerimise meetodi puhul määratletakse tulevase tuluvoo nüüdisväärtus omandile või osalusele omistatava aastase tulu ja selle omandi või osaluse kapitalisatsiooni suhte suhtena.

Täisomandi väärtuse arvutamiseks tehakse turuandmete põhjal kogu kapitalisatsioonikordaja määramine. Sõltuvalt esialgse teabe saadavusest taotlege:

Võrdlev müügianalüüs

võlgade kattekordaja abil arvutamine;

investeerimisgrupi seadmed.

Tootlusmäära järgi kapitaliseerimise meetodi esialgne eeldus on tulu laekumise piiratud periood. Tootluse kapitaliseerimise meetodi puhul teostatakse lõpliku arvu tulevaste rahavoogude ümberarvestamine nüüdisväärtuseks seda tüüpi kinnisvarasse investeerimise riskile vastava tulumäära konkreetse väärtusega.

Nüüdisväärtuse arvutamisel ilma finantseerimistingimusi arvestamata vormistatakse tootluse kohane kapitaliseerimise meetod kas diskonteeritud rahavoogude analüüsina või kapitaliseerimise arvutusmudelite kujul.

Diskontomäära, mida kasutatakse diskonteeritud rahavoogude analüüsimisel ja nii süstemaatilisi kui ka mittesüsteemseid riske arvesse võttes, määrab:

Sarnaste objektide müügi turuandmetest valiku meetod;

Alternatiivsete investeeringute meetod finantsturul;

Kinnisvaraturu monitooringu meetod.

Viimasel ajal on Venemaal kiiresti kasvama hakanud nõudlus hindajate teenuste ja nende erialase koolituse järele. Selle põhjuseks on ka hiljutised sündmused finantssektoris, kui katsed luua krediidikindlustuse kaudu laenu andmise mehhanismi ebaõnnestusid: pangad kaotasid võltskindlustuse pealt palju. Kinnisvara puhul, mille pank laenu väljastades tagatiseks võtab, on kahju peaaegu võimatu. Seega muutuvad kinnisvara- ja kapitaliturud majanduse kui terviku lahutamatuteks komponentideks.

Loomulikult näitasid pangad selliste operatsioonide vastu suurt huvi. Ja kõik nad vajavad kvalifitseeritud kinnisvara hindamist, teostades kindlustuse kinnisvara reaalses väärtuses.

Hindamine on vajalik ka regionaalmaksupoliitika raames. Kogu maailmas on kohaliku maksusüsteemi aluseks kinnisvaramaks, tänu sellele maksule moodustub umbes 70 protsenti kohalikust eelarvest. Loomulikult on turu enda arenguga, reaalväärtuste ilmnemisega võimalik üle minna maksusüsteemile, mis ergutaks kinnisvaraturu arengut ja samas tagaks täienemise

kohalikud eelarved. See seletab ka kohalike omavalitsuste tingimusteta huvi hinnangu vastu.

Professionaalsete hindamisteenuste maksumus varieerub suuresti sõltuvalt hinnatavate objektide tüüpidest, töö keerukusest ja loomulikult sellest, millised spetsialistid hindamisse kaasatakse. Tavaliselt mõõdetakse teenuste maksumust tundides, mis on korrutatud tunnitasuga, või sõltuvad objekti suurusest, kuid ei ole kunagi seotud selle maksumusega.

2.4 Erinevate hindamisliikide tunnused.

Hindamine kinnisvara ostmise või müügi eesmärgil ja klassifitseerimine.

Avaturul ostetava või müüdava kinnisvara hindamisel võetakse hindamise aluseks turuväärtus või realiseerimisväärtus kõikide kinnisvaraklasside ja -kategooriate puhul. Samas on spetsialiseeritud kinnisvara puhul enamikul juhtudel kuluarvestuse määravaks meetodiks turuandmetel põhinev kulumeetod.

Piiratud aja jooksul müüdava kinnisvara hindamisel, kui kinnisvara pannakse vabaturule müüki aja jooksul, mis on oluliselt lühem kui seda tüüpi kinnisvara piisav turustamisperiood, kasutatakse piiratud realiseerimisväärtust kõigi kinnisvaraklasside ja -kategooriate hindamise alus.

Sobiva hindamisaluse valikul on määrava tähtsusega hindamistöö eesmärk ja hinnatava vara omadused.

Üldjuhul on kinnisvara hindamise põhiotstarvete klassifikatsioon järgmine:

1. Ostu või müügi hindamine;

2. Hindamine müügiks piiratud aja jooksul;

3. Maa ja ehitiste hindamine nende kasutamiseks tagatud laenukohustusena;

4. Hindamine raamatupidamise ja finantsaruannete koostamiseks;

5. Fondide prospektidesse lisamise hindamine, börsid;

6. Hindamine äriühingu ühinemise ja omandamisega seotud küsimuste lahendamiseks;

7. Hindamine pensionifondidele, kindlustusseltsidele, kinnisvara sihtfondidele.

Praktikas võib hindamisel olla teisigi eesmärke ning nende sõnastus ja vastavalt ka võimalikud hindamise alused tuleks kliendi ja hindaja vahel kokku leppida.

Pärast hindamise eesmärgi selgitamist tuleks välja selgitada, millisesse klassi ja kategooriasse hinnatav vara kuulub.

Hindamise eesmärgil eristatakse kahte varaklassi:

· Spetsialiseerunud

Spetsialiseerimata

Spetsialiseeritud vara on vara, mida selle erilise olemuse tõttu müüakse harva, kui üldse, avatud turul, et jätkata selle olemasolevat kasutamist ühe omaniku poolt, välja arvatud juhul, kui seda müüakse osana kasutustegevusest.

Spetsialiseeritud kinnisvara näited on järgmised:

1. Muuseumid, raamatukogud ja muud sarnased avalikule sektorile kuuluvad ruumid;

2. Haiglad, spetsialiseeritud meditsiiniasutused ja vabaajakeskused, mis ei vasta konkurentsivõimelisele turunõudlusele teiste üksuste poolt, kes soovivad piirkonnas seda tüüpi kinnisvara kasutada;

3. Koolid, kolledžid, ülikoolid ja uurimisinstituudid, mille järele puudub konkurentsivõimeline turunõudlus teiste organisatsioonide poolt;

4. Standardvara geograafilistes eripiirkondades ja seal asuvatest peamistest ärikeskustest eemal asuvates kohtades tootmise või äritegevuse eesmärgil.

Spetsialiseerimata vara on kõik vara liigid, välja arvatud see, mis kuulub erivara mõiste alla. Teisisõnu, see on selline, mille järele on üldine nõudlus, koos võimaliku moderniseerimisega või ilma ja mida tavaliselt ostetakse, müüakse või renditakse vabaturul, et kasutada olemasoleval või sarnasel otstarbel kas asustamata kinnisvarana. üksikomandiks või (olenemata sellest, kas ta on tööl või vaba) investeeringuks või arendamiseks.

Omaniku kasutuses oleva kinnisvara hindamisel ettevõtte (äritegevuse) tegevuses kasutamiseks võetakse hindamise aluseks:

· turuväärtus olemasoleval kasutusel – spetsialiseerimata kinnisvarale, sh selle äripotentsiaali alusel hinnatud kinnisvarale.

· Jääkasendusväärtus - spetsialiseeritud kinnisvara puhul.

Spetsialiseerimata ja spetsialiseerunud vara liigitatakse omakorda kategooriatesse sõltuvalt omandi eesmärgist. Sarnast klassifitseerimispõhimõtet kasutatakse nii hindamisel kui ka muudel eesmärkidel.

2.5 Keskkonnategurite mõju kuludele.

Keskkonnategurid, nii ebasoodsad kui ka soodsad, sisalduvad hinnangutes tavaliselt arvestatavate tegurite hulka. Teatud tegurid mõjutavad teatud tüüpi kinnisvara ja mõjutavad otseselt hindaja arvutusi, kui neid tuleb arvesse võtta võrreldavate ja mõjutamata kinnisvara turuandmetega seoses. Muudel juhtudel mõjutavad need tegurid kogu kinnisvara mis tahes piirkonnas.

Asjakohased keskkonna- ja saastetegurid hõlmavad tavaliselt järgmisi kategooriaid:

looduslikud tegurid nagu radoon või metaan, õhusaaste või müra;

· tehnogeensed saastetegurid, mis tulenevad antud maa-alal toimunud või praegusest tootmistegevusest või naaberaladelt sissetungimisest;

saastetegurid elektromagnetiliste ja muude väljade kujul;

saastetegurid ringlussevõetud materjalidest materjalide kasutamisel.

Kõik kinnisvaraklassid on vastuvõtlikud keskkonnategurite mõjule väärtusele, kuid müügiks või laenu tagatiseks pakutav kinnisvara on nende tegurite suhtes eriti tundlik.

Kinnisvara hindamistöö hulka ei kuulu kinnisvara keskkonnaauditi tööd. Juhtudel, kui hindajal on alust arvata, et keskkonnategurid võivad väärtust oluliselt mõjutada, peaks ta teavitama klienti professionaalse keskkonnaeksperdi kaasamise vajadusest.

Hindaja peaks teavitama keskkonnaeksperti oma uuringu kontekstist, sealhulgas ala praegusest ja potentsiaalsest tulevasest kasutusest, mida väljendatakse väärtusena, mis põhineb parimal ja tõhusaimal kasutamisel. Üldiselt peaks keskkonnaekspert vastama järgmistele küsimustele:

Kas saasteallikat või ohuallikat saab edukalt ja säästlikult kõrvaldada;

· kui reostust või ohtu ei ole võimalik täielikult kõrvaldada, kas seda on võimalik isoleerida või sulgeda, et muuta kinnistu teatud, isegi piiratud ajaks kõlblikuks;

• kas reostuse või ohu mõjusid on võimalik mingil viisil leevendada;

· milline on kõige tõhusam reostustõrje vahend ja selle reguleerimise vahendid;

Juhtudel, kui reostuse allikat või tagajärgi on võimalik likvideerida, saab hinnangu anda sellise likvideerimise või likvideerimise vastavaid hinnangulisi kulusid arvestades.

III Praktiline osa.

3.1 Võrdleva müügi meetodi praktiline rakendamine.

2000. aasta lõpus alustati Podolski oblastis suvilate ehitamist. Madalad elamukompleksid - paarismajade read, millel on ühised seinad sama tüüpi naabermajadega. Sõna "korterelamu", mis tähistab sarnaselt mõtlevate naabrite tööga loodud ja sisustatud vara, pole eriti populaarne. Seetõttu on meie jaoks eksootiliste, põhimõttel "ühised seinad ja katus - oma hoov" ehitatud eluruumide tähistamiseks vene igapäevaelus juurdunud ingliskeelne sõna "town house".

Ometi näiteks suvila turuväärtus võrdleva müügi meetodil.

Üldpind on 120 ruutmeetrit, suvilas on 6 tuba, 3 magamistuba, vannituba, duširuum, viimistletud kelder. Garaaži hindamiskuupäeva seisuga ei ole. Krundi pindala - 1000 ruutmeetrit.

Analüüsiks kasutame andmeid viie sama piirkonna võrreldava kinnisvara müügi kohta.




Tabel number 1.

		Objekt nr 1	Objekt nr 2	Objekt nr 3		Objekt nr 4	Objekt nr 5
Müügihind	65000		78000	56000		70000	54000
Omandiõigus	täielik		täielik	täielik		täielik	täielik
Tingimused sobivad- rahastamine	turuväline, hind on 3000 võrra ülehinnatud		turuväline, hind on 8000 võrra ülehinnatud	turul		turul	turul
Müügitingimused	turul		turul	turul		turul	turul
Turutingimused (aeg)	2 nädalat		6 nädalat		1 aasta	1 aasta	1 aasta
Maja piirkond	120 ruutmeetrit.		145 ruutmeetrit.		120 ruutmeetrit.	145 ruutmeetrit.	120 ruutmeetrit.
Maa-ala	10000 ruutmeetrit		12000 ruutmeetrit		10000 ruutmeetrit	12000 ruutmeetrit	10000 ruutmeetrit
Tubade arv	6		7		6	7	6
Magamistubade arv	3		3		3	3	3
Vann	1		1		1	1	1
Dušš	1		1		1	1	1
Kelder	lõpetamata		lõpetamata		lõpetamata	lõpetamata	lõpetanud
Garaaž	Seal on		Seal on		Seal on	Seal on	Ei

Esialgsetest andmetest nähtuvalt erinevad võrdlusobjektid hinnatavast rahastuse, müügiaja ja füüsiliste omaduste poolest.

Finantseerimistingimuste korrigeerimise suurus määratakse objektide müügihinna võrdlemisel turu- ja turuvälise finantseerimisega. Sel juhul diskonteeritakse laenumakseid turu% intressimääraga. Meie näites on reguleerimisväärtused objektil nr 1 defineeritud kui 3000 ja objekti nr 2 puhul 8000.

Kuna kõigil võrreldavatel kinnisvaraobjektidel on turu müügitingimused, ei ole müügitingimuste korrigeerimine vajalik.

Turutingimustega (müügiaeg) kohandamiseks on vaja valida objektid, mis erinevad ainult selle elemendi poolest. Meie puhul erinevad objektid nr 1 ja nr 3 ainult finantseerimistingimuste ja müügiaja poolest. Müügihinna korrigeerimine

objekti nr 1 finantseerimistingimuste kohta saate määrata müügiaja korrigeerimise:

(62000 - 56000) / 156000 = 0,1.e.e. turuhinnad tõusevad 10% aastas.

Seega viiakse kõik võrreldavad kinnisvarad finantseerimise ja müügiaja osas samadesse tingimustesse, mis loob ühtse aluse ülejäänud võrdluselementide korrigeerimiseks.

Mitmetes võrdlusobjektides esindab suuruse erinevusi erinev ruumide arv ning maja ja krundi erinevad pindalad. Veelgi enam, krunt 12000 ruutmeetrit. vastab majale pindalaga 145 ruutmeetrit. 7 toa ja 10000ruutmeetrise krundiga. vastab majale pindalaga 120 ruutmeetrit. 6 toaga. Seega on objektide nr 1 ja nr 2 võrdluse suuruse korrigeerimine järgmine:

70000 – 62000 = 8000.

Garaaži olemasolu korrigeerimine on tuletatud objektide nr 3 ja nr 5 võrdlusest:

61600 – 59400 = 2200.

Kohandus valminud keldrile määratakse objektide nr 2 ja nr 4 võrdluse põhjal:

77000 – 70000 = 7000.

Tehtud kohanduste tulemused on toodud tabelis nr 2




Tabel number 2.

	Objekt nr 1	Objekt nr 2	Objekt nr 3	Objekt nr 4	Objekt nr 5
Müügihind	65000	78000	56000	70000	54000
Omandi üleminek veenid	täielik	täielik	täielik	täielik	täielik
Juriidiline korrektsioon.	65000	78000	56000	70000	54000
Finantseerimistingimused.	mitte turg	mitte turg	mitte turg	mitte turg	turul
Rahastajate tingimuste kohandamine.	- 3000	- 8000	0	0	0
Kohandatud hind	62000	70000	56000	70000	54000
Tehingu tingimused	kaubanduslik	kaubanduslik	kaubanduslik	kaubanduslik	kaubanduslik
Tehingu tingimuste korrigeerimine	0	0	0	0	0
Turu kohandatud hind	2 nädalat	6 nädalat	1 aasta	1 aasta	1 aasta
Turu kohandamine	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Kohandatud hind	62000	70000	61600	77000	59400
Asukoht	sarnased	sarnased	sarnased	sarnased	sarnased
Suurus	120 ruutmeetrit.	145 ruutmeetrit.	120 ruutmeetrit.	145 ruutmeetrit.	120 ruutmeetrit.
Suuruse reguleerimine	0	- 8000	0	- 8000	0
Garaaž	Seal on	Seal on	Seal on	Seal on	Ei
Garaaži olemasolu korrigeerimine	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Valminud kelder	Ei	Ei	Ei	Jah	Ei
Keldrikorruse reguleerimine	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Kohandatud hind	66800	66800	66400	66800	66400
Kogu netokorrektsioon	1800	11200	10400	3200	12400
sama %	3	14	19	5	23
Müügihinnast kogu brutokorrektsioon	11200	25200	14800	17200	12400
Alates müügihinnast	19	32	26	25	23

Iga võrdlusobjekti kohta saadi korrigeeritud hind. Vastavalt probleemi tingimustele on korrigeeritud müügihindade andmete põhjal vaja tuletada turuväärtuse väärtus.

Ühe turuväärtuse näitaja tuletamise põhjenduseks on anda igale korrigeeritud müügihindade seeria liikmele kaalutegur, võttes arvesse võrdlusobjektide ja hindamisobjektide erinevuse määra. Samal ajal tuleks sellega arvestada

tähelepanu müügihindade hajumise ulatusele, absoluutarvudes tehtud korrigeerimiste koguprotsendile, korrigeerimiste koguprotsendile, mis on määratletud positiivse ja negatiivse korrigeerimise erinevusena, ja mis tahes muudele andmetele.

Selles näites on meil müügihindade vahemik peaaegu väga kitsas - 66400 kuni 66800. Väiksemate korrigeerimistega müügihinnale on aga määratud suurem osa - objektil nr 5, korrigeerimiste arv = 2. Lisaks objekti nr 5 kogu brutokorrigeerimise summa on samuti peaaegu väikseim. Seetõttu võeti võrdlusobjekti turuväärtuseks objekti nr 5 müügihind - 66400.

3.2 Investeerimisriskid ja kinnisvaraturu statistika.

Kinnisvaraturu statistika sisaldab tavaliselt infot üürihindade ja tasuvuse kohta. Andmete võrreldavuse huvides viitab teave ainult esmaklassilistele objektidele. Arvatakse, et sellised rajatised vastavad kõrgeimatele nõuetele asukoha, seadmete, side, planeeringulahenduste jms osas ning rendimäärad on määratud samades standardites kulude mõõtmisel ja jaotamisel omaniku ja üürniku vahel hoolduse, remondi, kindlustuse, remondi, kindlustuse ja üürniku vahel. jne.

Teave rendihindade kohta loetakse kättesaadavaks. Selle ühendamiseks on vajalik ainult nimetatud adekvaatsuse kontrollimine. Informatsiooni tasuvusnäitajate kohta on keerulisem koostada. Kuna ostu-müügitehinguid pole nii palju, siis arvestavad need varem sooritatud tehingutega, integreerivad erinevate objektide andmeid, arvestavad ajavahesid, inflatsiooni ja muid protsesse. Kasumlikkuse näitajad kannavad infot ka piirkondlike riskide kohta ning siin kehtib eksperdiprintsiip. Seetõttu on statistika kinnisvaraturgudel üks spetsialiseerumisalasid.

Äritegevuse ja investeeringute aktiviseerumisega regioonis kaasneb tingimata aktiviseerumine bürooruumide turul, nõudluse, täituvuse ja üürimäärade kasv. Samal ajal stimuleeritakse büroode uusehitust ja kaasajastamist, millele järgnevad teenindusosakonnad, kaubanduskeskused, vabaajakeskused jne. Sellised protsessid on praegu iseloomulikud suurimatele ärikeskustele: Ameerika ja Vana Maailma traditsioonilistele finantspealinnadele, kiiresti kasvavatele Kagu-Aasia, Hiina ja India pealinnadele. Üüriäri statistika analüüs viitab mitmele huvitavale nähtusele. Näiteks:

Andmed üürimäärade kohta on oluliselt dünaamilisemad kui andmed tootluse kohta; üürihindade dünaamikat iseloomustab teatav kõikumine, mis peegeldab (küll nihkega) üldisi tõusude ja mõõnade protsesse; büroo- ja kaubanduskinnisvara näitajate muutused ei pruugi ajaliselt ja suuruselt kokku langeda; turuolukorra paranemine väljendub üürimäärade kasvus ja harvem ka tasuvusnäitajate languses (nende märgatavalt vähem dünaamilisuse tõttu); asümmeetriline pilt tekib ka turuolukorra halvenemisel;

Kasumlikkuse näitajate väärtused on paremad (madalamad), seda usaldusväärsem ja stabiilsem on piirkonna majandus ning sotsiaalne olukord. Stabiilse rendiäri liidrid on London, Pariis ja Frankfurt, kus kasumlikkuse muutuse piirkond jääb 5-6% piiresse;

Ida-Euroopa pealinnade näitajate muutused on vähem dünaamilised; see on seletatav nii turgude väiksemate mahtude, vähemate tehingute kui ka ilmselt Lääne ekspertide ja äriringkondade väiksema huviga nende turgude vastu; Ida-Euroopa pealinnade tasuvusnäitajad on stabiilsed – 2-3 korda kõrgemad kui Lääne pealinnade omad. Ja 1998. aasta augustikriisi järgsel perioodil olid Moskva kasumlikkuse näitajad 4 või enam korda kehvemad. Ja seda mitte ainult kinnisvara väärtuse tegelik langus, vaid pigem piirkonna ebastabiilsuse ja suurenenud äririskide eksperthinnang;

Täiendavat analüütilist teavet soovitatakse hankida konkreetse kapitaliseeritud väärtuse (UCS) arvutatud indikaatori abil - renditud objekti äripinna mõne keskmise ühiku maksumuse hinnanguna.

Selline hinnang koos kiire reageerimisega üürihindade kõikumistele annab ekspertarvamusi ettevõtte edukuse ja riskide kohta.

Esialgse teabe - Euroopa linnade üüristatistika - leiate Lääne väljaannetest (näiteks kuukirjast "EuroProperty"). Esindusobjektideks valime: Frankfurt, London ja Pariis - stabiilseima äri keskused, Peterburi, Praha ja Varssavi - siirdemajanduse keskused, millel on kõige riskantsemad (Euroopas) üüriäri näitajad.

Üüribüroo äri.

Läänepealinnade vaatlusperiood 01.99-08.00 näitas üldjoontes üürikontorite äri edenemist. Märkame tootluse absoluutset stabiilsust Londonis (5,00-5,50%) ning Frankfurdi (5,75-lt 4,90-5,50%) ja Pariisi (6,25-6,75-lt 5,50-6,00%) tootluse paranemist. Ida-Euroopa pealinnade puhul iseloomustab sama perioodi tulemuslikkuse halvenemine. UKS-i arvutuslike andmete analüüs võimaldas lisaks viia vastavusse välise lahknevusega üürimäärade loogikas (nende ületamine Peterburis ja Varssavis kuni 1999. aasta keskpaigani Pariisi ja Frankfurdi määradest). Seetõttu ei võimalda UKS-i madalad intressimäärad kõrgete üürimäärade juures veel optimistlikke ootusi investeeringute kasvu kohta.

Rendiäri.

Läänepealinnade vaatlusperioodi 05.99-08.00 iseloomustab üldine näitajate halvenemine (mis on selgelt näha UKS-i abil). See viitab sellele, et võib esineda piisavalt pikki turuaktiivsuse perioode, mille järel soetatud kaubanduspindade müük reaalset tulu üldse ei too.

Ida-Euroopa pealinnade jaoks on vaatlusperiood 05.99-08.00 seotud pikaajalise stagnatsiooniperioodi möödumisega ja võib-olla ka sellest väljumise algusega (täheldati näitajate dünaamika paranemist, kuigi vahe UKS-i näitajates näib lääne pealinnadega võrreldes olevat hiiglaslik - peaaegu suurusjärgus). Seetõttu tuleks esialgu piirduda väitega, et kaubanduspindade turgudel võib ette tulla üsna pikki perioode, mil investeeringud Ida-Euroopa pealinnade kaubanduskinnisvara soetamiseks võivad tuua märgatavat positiivset efekti, sh perioodidel majanduslangus lääne turgudel. See võib olla heaks argumendiks, kui otsitakse võimalusi kinnisvaraportfelli "piirkondadevaheliseks" mitmekesistamiseks.

Järeldus.

Kinnisvaraturu kujunemisperioodi lõppemist iseloomustab üleminek ulatuslikult arenduselt intensiivsele. On ilmselge, et lähiajal turul nii kiiret tehingute arvu kasvu kui 1990. aastate esimesel poolel ei ole. Pealegi suudab eluasemeturg teatud perioodi jooksul tehingute arvu vaid stabiliseerida. Samuti on täiesti võimalik hindade taset tõsta, eriti järelturul. Kuid samal ajal eliitelamute hinnad mitte ainult ei langenud, vaid isegi tõusid, mis näitab uute kvaliteetsete elamuehituste väljavaateid. Ettevõtete juhid märgivad ka konkurentsi teravnemist turul. Enamik neist kaldub arvama, et kui 1995. aastat iseloomustas mõõdukas konkurentsiaste, siis 2001. aastal tõusis see kõrgeks ja nii jääb.

Tehingute arvu ja hindade stabiliseerumine eluasemete järelturul on eelkõige makromajanduslike tegurite tagajärg, millest peamine on elanikkonna põhiosa madala sissetulekutaseme säilitamine. Esialgne kiire nõudluse kasv turul, mis on tingitud kõrge sissetulekuga inimeste kihi tekkimisest riigis, on nüüdseks peaaegu möödas. Ja täna toimub selle kihi sees uus diferentseerumine – ülikõrgete sissetulekutega kihist välja eraldumine. Tänu sellele diferentseerumisele on suurenenud nõudlus luksuselamute järele. Absoluutarvudes on selle kihi potentsiaal aga väga piiratud. Nõudluse tõsine kasv on võimalik kas sissetulekutaseme tõusu ja laia keskklassi kujunemise tõttu, millest võib saada peamine ostjate tarnija, või nõudluse aktiivse stimuleerimise tõttu nii riigi kui ka spetsialistide poolt. kinnisvaraturul osalejad ise. Samas on lähikuudel vältimatu raha majandusse laskmise mõjul võimalik nõudluse mõningane kasv tulevikus, et lahti harutada mittemaksete kriis ning seoses palgavõlgade ja võlgade tagasimaksmisega. valitsuse korraldusel. Osa sellest rahast tuleb ka kinnisvaraturule, kuid ilmselgelt need olukorda põhimõtteliselt ei muuda, kuigi ostuavalduste arv selle teguri mõjul tõuseb mitme punkti võrra.

Samuti võib eeldada, et kommunaalteenuste tariifide vältimatu ja olulise tõusu tõttu on eluaseme järelturul täiesti võimalik pakkumist suurendada.

Veelgi enam, kui pakkumise hüppeline tõus järelturul aastatel 1991-1993. oli põhjustatud kiirest hinnatõusust, siis nüüd lähtuvad müüjad mitte niivõrd võimalusest eluaseme müügiga väga oluliselt sissetulekuid suurendada, vaid vajadusest vähendada selle ülalpidamiskulusid ja seega nõustuda madalamad hinnad. See omakorda võib veidi suurendada ka nõudlust ja sellest tulenevalt ka kinnisvarafirmade käivet.

Samas ei kao see stabiliseerumine üldist probleemi – elamukinnisvaraturul tekib lähitulevikus nõudluse nappus, mis võib oluliselt vähendada tulusid traditsioonilisest kinnisvarafirmade ostu- ja teenuste osutamise tegevusest. kinnisvara müük.

Nendel tingimustel on vaja oluliselt laiendada ettevõtte poolt kliendile pakutavate teenuste valikut: pangandus, transporditeenused, notariteenused, remonditööde võimalus, järelmaksu võimaldamine jne, suurem tähelepanu reklaamile, võimalik, et vahendustasude vähendamine. Kõik need tööriistad võivad mängida olulist rolli klientide meelitamisel, kuid nende võimalused on endiselt piiratud. Kui üksikute ettevõtete jaoks suudavad need tehnikad tagada vajaliku käibe mahu, siis ilmselgelt ei lahenda need üldiselt kinnisvaraäri arendamise probleemi. Ainult nõudluse laienemine turul lahendab selle probleemi radikaalselt ja tänapäevastes tingimustes on see võimalik ainult riigi aktiivse osaluse kaudu hüpoteeklaenusüsteemi loomise kaudu - föderaalsete ja piirkondlike hüpoteeklaenu agentuuride loomine, toetus hüpoteeklaenude järelturg, riigigarantii andmine pankadele hüpoteeklaenude väljastamisel.

Venemaa kinnisvaraturu järjepidev areng viis loomulikult järgmisse etappi, mida iseloomustab investeerimisotsuste põhjendatuse kvaliteedi nõuete järsk tõus. Nii välismaal kui ka Venemaal hakkavad kinnisvaraturu osalised mõistma, et äriplaanide, investeerimisprojektide jms, mis on tegelikult lihtsate valemite standardkogum, usaldusväärsus sõltub täielikult turu-uuringute paikapidavusest. mille tulemusi kasutatakse valemites . Teisisõnu on kinnisvaraturul investeerimisprojekti elujõulisuse kõige olulisem ja olulisem näitaja turu-uuringu elujõulisus, mille põhjal see otsus tehakse.

Bibliograafia:

1. Balabanov I.T. "Kinnisvaramajandus", Peterburi 2000. a.

2. Goremõkin V.A. Kinnisvaramajandus: õpik. - 2. väljaanne, muudetud. Ja ekstra. - M .: Kirjastus- ja raamatumüügikeskus "Turundus", 2002

3. Kupchin A.N., Novikov B.D. kinnisvaraturg: seis ja arengusuunad. - Õpetus. M.: 1995.

4. Maksimov S.N. "Ettevõtlustegevuse alused kinnisvaraturul", Peterburi. 2000.

5. Novikov B.D. Kinnisvara turg ja hindamine Venemaal. - M .: "Eksam", 2000.

6. Khamin D., Yurkov D. “Kinnisvaraturg kinnisvaramaaklerite pilgu läbi” // Majandus ja elu, 1997

Muud materjalid

Osa ülaltoodud ettepanekust näib olevat ebapiisavalt põhjendatud, selle teine ​​osa käsitleb hoone kui kodanikuõiguste objekti seaduslikku kadumist, kuna algne kinnisasi ei olnud lihtsalt asi, vaid keerulisema süsteemitasandiga liitasi. ja elemendi tüüp ...




Venemaa kuni 2005. aastani. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm




SISSEJUHATUS

Ettevõtete, organisatsioonide üks olulisemaid ressursse, mis nõuavad tõhusat juhtimist, on kinnisvara - maa, hooned, rajatised ja ruumid.

Kinnisvara ühelt poolt on maksustatud, teisalt võib see tänu oma tõhusale kasutamisele tuua märkimisväärset kasumit. Liialdamata võib öelda, et kinnisvara võib nii kaasa aidata ettevõtte õitsengule kui ka vastupidi, selle ebaefektiivne kasutamine toob kaasa languse. Sellega seoses on eriti oluline kinnisvarahaldussüsteemi arendamine, et rahuldada omanike vajadusi oma varast maksimaalse tulu saamiseks või muu positiivse efekti saavutamiseks. Positiivse tulemuse saavutamiseks on vaja pidevalt jälgida kinnisvara kasutamist ning leida selle haldamiseks efektiivseimad viisid.

Tõhus kinnisvarahaldus on hädavajalik nii kinnisvaraturu kui ka kogu majanduse arenguks. Turumajanduses on kinnisvara vara, mis ühendab turuosaliste tohutuid rahalisi ressursse ja viise soovitud tulemuste saavutamiseks.

Kinnisvara efektiivse haldamise kohta otsuste langetamiseks peab ettevõte lähtuma läbimõeldud kinnisvara kajastamise ja kasutamise süsteemist, mis põhineb usaldusväärsel ja hõlpsasti kättesaadaval erineval viisil esitataval teabel.

Uurimisteema aktuaalsus seisneb selles, et Venemaa kinnisvaraturg ei ole veel täielikult välja kujunenud ja sellel puudub rangelt struktureeritud õiguslik raamistik. Tõhus kinnisvarahaldussüsteem rahuldab maksimaalselt turu vajadused, maksimeerib eelarvetulud, suurendab likviidsust ja objektide turuväärtust.

Selle töö eesmärk on hinnata Kaasani linna kinnisvarahalduse efektiivsust ja töötada välja meetmed selle parandamiseks.

Mõelge kinnisvaraturgude klassifikatsioonile;

Selgitada kinnisvara haldamise olemust ja majanduslikku rolli;

Kaaluda kinnisvarahalduse tulemuslikkuse hindamise näitajaid;

Viia läbi elu- ja bürookinnisvara haldamise tulemuslikkuse hindamine;

Teha ettepanekuid kinnisvara haldamise tulemuslikkuse hindamise parandamiseks.

Uuringu objektiks on Kaasani linna kinnisvaraturg.

Uuringu teemaks on kinnisvara haldamise tulemuslikkuse hindamise süsteem.

Selle töö kirjutamise aluseks on Vene Föderatsiooni territooriumil kehtivad seadusandlikud ja regulatiivsed dokumendid, samuti uuritavat teemat käsitlev erikirjandus kodumaiste ja välismaiste majandusteadlaste töö kohta, kes on seotud tõhususe hindamise küsimustega. kinnisvarahalduse kohta, Vene Föderatsiooni seadusandlusest, selliste autorite nagu Kharlamov A. S., Buryak V. Yu., Raizberg B. A., Grinenko S. V. õpikutest ja kirjandusest, samuti 2013. aasta Kaasanis läbiviidud uurimistöö materjalidest. -2014.

Esimeses peatükis võetakse vaatluse alla kinnisvarahalduse tulemuslikkuse hindamise teooria ja praktika. Teises peatükis hinnatakse ja analüüsitakse kinnisvara haldamise tulemuslikkust elu- ja bürookinnisvara näitel ning sõnastatakse ettepanekud kinnisvara haldamise tulemuslikkuse hindamise parandamiseks.

1. KINNISVARA HALDUSE TÕHUSUSE HINDAMISE TEOREETILISED JA MOTODOLOOGILISED ASPEKTID

1.1 KINNISVARATURGU KLASSIFIKATSIOON

Kinnisvaraturul on palju definitsioone. Kõik need peegeldavad mingil määral kinnisvaraturu olemust, kuid mõnel on üksteisest silmatorkavad erinevused. Käesolevas lõputöös valitakse autori sõnul kõige lihtsamad, arusaadavad ja täielikumad definitsioonid.

Kinnisvaraturg on kokkulepete süsteem, mille käigus ostjad ja müüjad saavad kokku, et määrata kindlaks konkreetne hind, millega saab konkreetse kauba, näiteks kinnisvara vahetada.

Kinnisvaraturg on kinnisvarasse investeerimise sfäär ja kinnisvaratehingutest tulenev majandussuhete süsteem. Need suhted ilmnevad investorite vahel kinnisvara müügil ja ostmisel, hüpoteegil, kinnisvara üleandmisel usalduslikult, üürimisel, rentimisel.

Kinnisvaraturg on mehhanism, mille abil ühendatakse ostjate ja müüjate huvid ja õigused, määratakse kinnisvarahinnad.

Kinnisvaraturgu ja selle arengutaset saab iseloomustada läbi rahvamajanduse arengu. Venemaa kinnisvaraturu arengus on tavaks välja tuua mitu järgmistest etappidest.

Kinnisvaraturu esimene ja kõige tormilisem arenguperiood kogeti 90ndate alguses. Ettevõtete avanemine ja areng tulenes sellest, et nõudlus oli pakkumisest kaugel ees ja sellest tulenevalt olid sissetulekud väga kõrged. Selle etapi lähtepunktiks võib pidada korterite erastamise luba ja sellest tulenevalt inimestele tekkinud võimalust omal käel kortereid müüa ja osta. Just siis ilmus märkimisväärne hulk ärimehi ja jõukaid inimesi, kes soovisid oma elutingimusi äsja avastatud viisil parandada. Ehk siis mitte tasuta munitsipaalelamute ootust, mitte keerulisi vahetusskeeme, vaid lihtsalt korterite otseostmist, mida tol ajal erastati suhteliselt vähe. Korterite müüjaid oli vähe, ostjaid aga juba piisavalt.

Teises etapis toob seadus sisse oma parandused probleemile, nimelt ilmuvad esimesed regulatsioonid, mis reguleerivad kinnisvarategevust Venemaal. Seda perioodi iseloomustab oluliste hüvede pakkumine, mis head turukeskkonda säilitades võimaldas saada häid sissetulekuid ja meelitas sellele turusegmendile uusi ettevõtjaid. Eluasemete hinnad hakkasid tõusma, kuid vastupidiselt muutusid korterite müük palju raskemaks ja ostjad valivamaks. Eelkõige ilmus ja levis järelmaksuga müük, laenu andmine tagatisega. Mõned ettevõtted hakkasid töötama mittestandardsete lepingute alusel, võttes endale kohustuse kliendi korter teatud aja jooksul maha müüa.

Kolmandat etappi iseloomustab taas nõudluse liig pakkumisest, õigusraamistiku karmistamine ja tihe konkurents turul, mis koos tõi kaasa müüjate sissetulekute vähenemise. Väikeettevõtted lähevad lihtsalt pankrotti, keskmised ja isegi suured on hävingu äärel. 1996. aasta alguseks algas korterite hinna loomulik langus. Müügiks pakutavate korterite arv kasvas, potentsiaalsete ostjate arv, vastupidi, vähenes.

Alates 1999. aasta teisest poolest algas Venemaa kinnisvaraturu arengus uus etapp pärast 1998. aasta augustikriisi - hindade alandamise lõpetamise, stabiliseerumise ja mõningase taastumise etapp. See toimus riigi makromajanduslike näitajate soodsa arengu ja eelkõige madalate (võrreldes 1998. aasta sügisega) inflatsioonimäärade ning rubla sujuva ja piiratud devalveerimise taustal dollari suhtes.

Järelikult on kinnisvaraturg turumajanduse teooriast tulenevalt tsükliline, mistõttu läbis langusfaasi, jõudis stabiliseerumiseni ning ees oli oodata uut tõusu, sealhulgas mõningast hinnakasvu.

Kinnisvaral on keskne koht mis tahes sotsiaalses struktuuris, täites samaaegselt kahte olulist funktsiooni: tootmisvahendid ja isikliku tarbimise objekt elamiseks, puhkuseks, kultuuritegevuseks jne. Ühiskonna erinevate valdkondade ja materiaalse tootmise majanduslik ja õiguslik regulatsioon on tihedalt seotud kinnisvaraobjektidega, sellest tulenevad kinnisvaraturu järgmised tunnused.

Tabel 1.1.1 Kinnisvaraturu tunnused

	Iseloomulik
Lokaliseerimine	Absoluutne liikumatus Suur hinnasõltuvus asukohast
Võistluse tüüp	ebatäiuslik, oligopol Ostjaid ja müüjaid vähe Iga objekti ainulaadsus Hinnakontroll on piiratud Turule sisenemine nõuab märkimisväärset kapitali
Pakkumiste elastsus	Madal, nõudluse ja hindade kasvuga suureneb pakkumine vähe Nõudlus võib olla väga muutlik
Avatuse aste	Tehingud on privaatsed Avalik teave, sageli puudulik ja ebatäpne
Toote konkurentsivõime	Suuresti määrab väliskeskkond, naabruskonna mõju Ostjate individuaalsete eelistuste eripära
Tsoneerimise tingimused	Reguleeritud tsiviil- ja maaseadusandlusega, arvestades vee-, metsa-, keskkonna- ja muid eriõigusi Eraomandi ja muude omandivormide suur vastastikune sõltuvus
Tehingute registreerimine	juriidilised raskused, Piirangud ja tingimused
Hind	sisaldab eseme väärtust ja sellega kaasnevaid õigusi

Piirkondlikel kinnisvaraturgudel võib olla olulisi erinevusi. Selle põhjuseks on paljud subjektiivsed põhjused, näiteks majanduslikud või looduslikud tingimused, aga ka piirkondlik õiguslik raamistik, mille kujundavad kohalikud omavalitsused.

Kinnisvaraturg on hargnenud struktuuriga ja jaguneb erinevate kriteeriumide järgi, näiteks vastavalt tabelis 1.1.2 toodud kriteeriumidele.

Tabel 1.1.2 Kinnisvaraturgude klassifikatsioon

Klassifitseerimismärk	Turu tüübid
Objekti tüüp	Maa, hooned, rajatised, ettevõtted, ruumid, mitmeaastased istutused, asjaõigused, muud objektid
Geograafiline (territoriaalne)	Kohalik, linn, piirkondlik, riiklik, maailm
Funktsionaalne eesmärk	Tööstuspinnad, elamud, mittetööstuslikud hooned ja ruumid
Tööks valmisoleku aste	Olemasolevad rajatised, ehitus pooleli, uus ehitus
Osaleja tüüp	Üksikmüüjad ja ostjad, edasimüüjad, omavalitsused, äriorganisatsioonid
Tehingute tüüp	Ost-müük, liising, hüpoteek, asjaõigus
Tööstusharu seotus	Tööstusrajatised, põllumajandusrajatised, ühiskondlikud hooned jne
Omandi liik	Riigi- ja munitsipaalobjektid, era
Tehingumeetod	Esmane ja sekundaarne, organiseeritud ja organiseerimata, vahetus ja käsimüügis, traditsiooniline ja arvutipõhine

Nagu näeme tabelist 1.1.2, on päris mitut tüüpi kinnisvaraturge, mille segmenteerimine sõltub taotletavast kriteeriumist.

Näiteks jaguneb kinnisvaraturg sõltuvalt struktuurist järgmisteks osadeks:

eluasemeturg;

Ärikinnisvaraturg;

Maa turg.

Kõik turusegmendid võib jagada ka spetsiaalseteks alamturgudeks. Seega võib tööstuskinnisvara turu jagada tööstusettevõtete, uurimisinstituutide ehitamise turgudeks või viimistlusega ja viimistluseta esmase ja teisese eluasemeturuks, omanikelt ja riigilt jne.

Kinnisvaraturgude diferentseerumine on seotud ka paljude majanduslike, keskkonna-, sotsiaalsete ja valitsuse teguritega ning otseselt nende funktsioonidega, mida see täidab:

Tasakaaluhindade kehtestamine, mille juures efektiivne nõudlus vastab kinnisvara pakkumise mahule;

Reguleeriv funktsioon, mille abil jaotatakse ressursse majandusvaldkondade vahel, kujundatakse selle efektiivne struktuur ja rahuldatakse avalikke huve;

Kaubandusfunktsioon, mis seisneb kapitali liikumise korraldamises ja kasumi teenimises;

Sanitaarfunktsioon, mis väljendub majanduse puhastamises nõrkadest, konkurentsivõimetutest ja ebaefektiivsetest elementidest;

Stimuleeriv funktsioon, mis seisneb konkurentsi arendamises ning teaduslike, tehniliste ja juhtimisalaste uuenduste kasutamises kasumi taotlemisel kinnisvara loomisel ja kasutamisel;

Sotsiaalne funktsioon, mis väljendub elanikkonna aktiivsuse kasvus, püüdes saada korterite, aga ka muude kapitali- ja mainekate objektide omanikuks.

Järeldus: kinnisvara on kõige vastupidavam kaup kõigist olemasolevatest, tagades investeeringute usaldusväärsuse, kuigi selle väärtus võib aja jooksul erinevate tegurite mõjul nii kasvada kui kahaneda. Kinnisvaraturg sai tõuke arenguks, kooskõlas riigi rahvamajanduse arenguga. See on jagatud segmentideks, lähtudes kinnisvara otstarbest ja selle atraktiivsusest erinevate turuosaliste jaoks. Samuti on iga iseseisev segment jaotatud veel paljudeks alamturgudeks, mistõttu on raske välja tuua ja üldistada kõige olulisemaid tunnuseid klassifitseerimiseks, kuna igal turuosalisel on oma kõige vastuvõetavamad kriteeriumid segmendi valimiseks, millesse ta on huvitatud sisenema. turusuhted.

1.2 KINNISVARA HALDUSE OLULINE JA MAJANDUSLIK ROLL

Kinnisvara on vara (kinnisvara), mille haldamist saab struktureerida järgmistel tasanditel:

Föderaalne kinnisvarahaldus;

Vene Föderatsiooni subjektide kinnisvarahaldus;

Munitsipaalkinnisvara haldamine;

Ettevõtete ja organisatsioonide kinnisvara haldamine;

Üksikute kinnisvara haldamine.

Mõistet "kinnisvarahaldus" tõlgendatakse kahes tähenduses: lai ja kitsas.

Laiemas tähenduses mõistetakse kinnisvara haldamise all reeglina ettevõtlustegevust kõigi tööde tegemiseks, mis on seotud kinnisvaraomaniku mis tahes tsiviilõigusega lubatud volituste täitmisega. Näiteks vastavalt kinnisvara elutsüklile on omanikele lubatud järgmised õigused:

1. kavatsus;

2. disain;

3. tootmine (paigaldamine, ehitamine);

4. edasikaebamine;

5. kasutamine (teenus);

6. hooldus, käitamine, remont;

7. kapitaalremont, moderniseerimine, rekonstrueerimine ja restaureerimine;

8. ümberprofileerimine;

9. taaskasutus.

Kinnisvarahalduse kitsas tõlgendus kõlab järgmiselt: „Kinnisvarahaldus on hoonete ja rajatiste opereerimiseks (töökorras hoidmine, remont, teenuste osutamine, pindade väljaüürimise tingimuste määramine) toimingute kompleksi elluviimine. üüri kogumine ja nii edasi), et kinnisvara kõige tõhusamalt kasutada."

Kinnisvara all mõistetakse ka kinnisvara, nimelt räägime kinnisvara haldamisest ehk kinnisvara haldamine hõlmab kõigi sellest tulenevate õiguste haldamist kinnisvarale. Hallatav vara on esitatud juriidiliste, majanduslike ja füüsiliste omaduste ühtsusena.

Meie hinnangul järeldub sellest, et majandamise eesmärk on eelkõige tagada maksimaalne efektiivsus kinnisvara kasutamisel vastavalt omaniku huvidele.

Kinnisvarahaldus on tegevus oma valdkonnas, mis on seotud kinnisvara kasuliku ja otstarbeka kasutamise planeerimise, korraldamise, teostamise ja kontrollimise eesmärkide määratlemise ja ülesannete püstitamisega.

Usume, et juhtimistegevus on oma olemuselt ja olemuselt mitmetahuline, kooskõlastades nii omanike, kasutajate, teenindusettevõtete kui ka kõigi kinnisvaraga seotud ühel või teisel viisil sihte ja eesmärke.

Turumajanduses toimub kinnisvara haldamine vastavalt nõudluse ja pakkumise seadusele.

Lisaks turutingimustele on kinnisvara haldamisel käegakatsutavateks teguriteks seda reguleerivad õigusaktid ning erinevate ametiasutuste ja institutsioonide tegevus.

Kinnisvara haldamine võib olla sisemine ja väline:

Kinnisvarasisene haldamine on kinnisvaraturu üksuse tegevus, mida reguleerivad tema enda reguleerivad dokumendid (koodeks, harta, määrused, eeskirjad, lepingud, juhised jne).

Kinnisvaraväline haldamine on riigistruktuuride tegevus, mille eesmärk on luua regulatiivne raamistik ja jälgida, et kõik kinnisvaraturu subjektid järgiksid kehtestatud norme ja reegleid.

Kinnisvarahaldustegevus toimub eelkõige kolmes kõige olulisemas aspektis – juriidiline, majanduslik ja tehniline. Kinnisvara haldamise õiguslik külg on kõige ratsionaalsem kinnisvara kasutamine, jaotamine ja õiguste kombineerimine.

Kinnisvara haldamise majanduslikku aspekti rakendatakse kinnisvara haldamisel tekkivate tulude ja kulude juhtimise kaudu. Teisisõnu, valitsejal on õigus täielikult ja iseseisvalt seaduse raames kontrollida ja reguleerida kinnisvaraomandi tulude ja kulude osa, samuti seda oma äranägemise järgi opereerida.

Juhtimise tehniline aspekt on hoida kontrolliobjekti terves seisukorras vastavalt selle funktsionaalsele otstarbele.

Kinnisvara haldamine on terviklik lähenemine objekti seisukorra parandamisele ja hoidmisele, selle arengu korraldamisele ja prognoosimisele, kasutusviisile vastavalt sihtotstarbele. Kinnisvarahalduse mõiste hõlmab ennekõike ka selliseid toiminguid nagu büroohoonete väljaüürimine ja haldamine ehk kinnisvara haldamine kui investeeringute kaasamise vahend. Teisest küljest võib kinnisvarahaldust vaadelda ka kui investeeringut ennast. Eelnevast lähtuvalt oleme kinnisvaraturu juhtimisel välja toonud järgmised eesmärgid:

Kodanike põhiseaduslike õiguste rakendamine kinnisvarale ja selle valdamisega kaasnevate kohustuste rakendamine;

Turul osalejate tööks teatud korra ja tingimuste kehtestamine;

Osalejate kaitsmine ebaaususe, pettuse ning kuritegelike organisatsioonide ja üksikisikute eest;

Kinnisvaraobjektide vaba hinnakujunduse tagamine vastavalt nõudlusele ja pakkumisele;

Investeeringuteks tingimuste loomine, ettevõtlustegevuse stimuleerimine tootmisvaldkonnas;

Kinnisvara ja kinnisvaraturu osaliste õiglane maksustamine.

Nende eesmärkide saavutamiseks on meie arvates vaja:

1. moodustada terviklik riigi kinnisvara register (kinnisvara bilanss), mis sisaldab kinnisvaraobjektide kvantitatiivseid, maksumuslikke, tehnilisi ja juriidilisi omadusi;

2. selgelt piiritlema ja kooskõlastama kõigi kinnisvarahaldusprotsessiga seotud riigiasutuste volitused;

3. moodustada valitsemisobjekte, välistades võimaluse käsutada objekti ühte osa ilma teiseta, kui need moodustavad ühtse terviku (reeglina on need maatükid ja neil asuvad hooned ja rajatised);

4. tagama kinnisvara kasutamisel turu hindamise mehhanismi tingimusteta kohaldamise;

5. luua tingimused investeeringute kaasamiseks majanduse reaalsektorisse, maksimeerides kinnisvara kaasamise tsiviilkäibesse;

6. reguleerib kinnisvaraobjektide riikliku omandamise küsimusi, sealhulgas määratleb eesmärgid, mille saavutamiseks nende objektide omandamine toimub;

7. kasutada kinnisvara efektiivseks haldamiseks tsiviilõigusega sarnast kinnisvara haldamise (sh inventuuri ja hindamise) kulude hüvitamise mehhanismi, kuna riik osaleb oma kinnisvara kasutamisel tsiviilkäibes võrdsetel alustel. selle teised osalejad;

8. muuta olemasolevat kinnisvara müügi mehhanismi, kuna see võimaldab soetada objekte madala hinnaga;

9. Kehtestada kõigi Venemaa Föderatsiooni moodustavate üksuste jaoks ühtne kord föderaalse kinnisvara kasutamise otsuste tegemiseks (eelkõige liisinguobjektide osas), tagades kiire otsuste tegemise;

10. pakkuda ametialast koolitust föderaalset kinnisvara haldavatele riigiteenistujatele.

Kinnisvaravaldkonna valitsemise objekt on kinnisasi või kinnisasjade kogum, mida käsitletakse nende võimalikult efektiivse majandamise korraldamise seisukohalt ühtse objektina, arvestades ülalpidamis- ja majandamiskulusid.

Eelnevat kokku võttes võib öelda, et kinnisvara haldamine on kindlasti keeruline ja mitmetahuline protsess, mis hõlmab palju erinevaid tegureid ja aspekte. Haldusmehhanism ei sisalda mitte ainult vara omaniku õigusi ja kohustusi, vaid on allutatud ka riigi sekkumisele, sealhulgas õigusraamistiku haldamise tugevdamisele.

1.3 KINNISVARA HALDUSE TULEMUSNÄITAJAD

Kinnisvara haldamise tulemuslikkuse hindamise korra rakendamiseks kasutatakse erinevaid lähenemisi ja näitajaid. Teoreetiliselt puuduvad selgelt määratletud näitajad, mille abil saaks määrata kinnisvara haldamise efektiivsuse astet, kuna praktikas ei pruugi ükski valitud näitaja olla efektiivne ühe ettevõtte jaoks ning ühe ettevõtte kogemus ei pruugi olla kasutatav suuremaks levitamiseks.

Küll aga on tavaks kaaluda finantsnäitajate efektiivsuse hindamise lähenemist. Tõepoolest, kui ettevõte on näiteks haldushoone omanik ja tema äritegevuseks on ruumide üürimine, siis see lähenemine ei ole keeruline, sest kogu vajalik teave on käepärast, kas ühelt poolt on kulu personali-, remondi- ja varustushooned, kommunikatsioonide korrashoidmine ning teisalt on selgelt piiritletud üürnikelt laekuvate maksete suurus.

Tabel 1.3.1 Ettevõtte NCF "Audit ja hindamine" tehniliste ja majanduslike näitajate analüüs

Näitajad			Absoluutne kõrvalekalle, tuhat rubla	Kasvumäär, %
Puhastulu, tuhat rubla
Teenuste maksumus, tuhat rubla
Brutokasum, tuhat rubla
Müügi- ja halduskulud, tuhat rubla
Müügikasum, tuhat rubla
Kasum enne makse, tuhat rubla
Puhaskasum, tuhat rubla
Põhivara aasta keskmine maksumus, tuhat rubla
Keskmine töötajate arv, inimesed
Tööviljakus, tuhat rubla / inimene
Tootmise tasuvus, %			3 protsendipunkti
Müügitasuvus, %			4 protsendipunkti
Varade tasuvus hõõruda 1 rubla kohta

Kui aga ettevõte on tööstuskinnisvara suuromanik, tekib probleem kinnisvara haldamise efektiivsuse hindamiseks vajaliku täieliku teabe hankimisega. Finantsaruanded ei näita selliseid tegureid nagu:

Uue toote turu edendamine;

Ettevõtte potentsiaalsed võimalused;

Töötajate huvi ettevõtte edu vastu;

Klientide lojaalsus jne.

Kuigi sellised mittemateriaalsed näitajad kajastuvad ja hõivavad õigustatult oma niši kinnisvarahalduse tõhususe hindamisel.

Majanduse seisukohalt ei võimalda aluspõhimõte "efektiivsus – tulemuste ja kulude suhe" alati efektiivsust õigesti hinnata. See on tingitud mitmest tegurist:

Infoajastu tunnused, nimelt selle põhijooned - inforessursi, immateriaalse vara rolli ja tähtsuse suurenemine;

Majanduselu keerukus - selle avatuse suurenemine, globaliseerumine, konkurents;

Tulemuste ja kulude sisu muutumine ning vastavalt nende väärtuste määramise raskus;

Väärtussüsteemi kiire areng ja sellest tulenevalt muutus näitajate, tunnuste ja näitajate süsteemis, mis koos peegeldavad tegevuse tulemuslikkust.

B.A. Reizberg ja V.Yu. Buryak märgib riigivaraga seotud tõhususe küsimusi vaagides, et „spetsiifiline metoodika riigivara teatud klassi, omandiobjektide rühma haldamise majandusliku, sotsiaalse, funktsionaalse efektiivsuse hindamiseks, mis varieerub sõltuvalt hinnangulisest meetodist. Kinnistukompleksi kasutamise kohta on loodud võimaldama määrata väärtust, suurusjärku tulemusnäitajad. Kuid need näitajad ei ole universaalsed, need sõltuvad suuresti hindamisobjektist, selle objekti kasutamise eesmärgist ja olemusest. Selle tulemusena jõutakse järeldusele, et "tuleb pidada võimatuks luua ühtset universaalset tõhususe hindamise metoodikat".

Kui traditsiooniline lähenemine välja arvata, toovad nad kaasaegsete lähenemiste seas välja ka kõige perspektiivikama R. Kaplani ja D. Nortoni välja töötatud tasakaalustatud tulemuskaartide süsteemi (BSC). Nad tõid välja neli olulisemat komponenti efektiivsuse hindamisel: finantstegevus, suhted tarbijatega, sisemiste äriprotsesside korraldamine, personali koolitus ja arendamine. BSC olemus on saavutada tasakaal sisemiste ja väliste, objektiivsete ja subjektiivsete näitajate arvu vahel. Selle lähenemise eeliseks on ka see, et see süsteem on autorite sõnul üsna paindlik ja "loominguline" selle rakendamise suhtes igas lavastuses.

Võttes arvesse ettevõtte järgitavas üldkontseptsioonis ja strateegias sätestatut, kogutud kogemusi tulemuslikkuse hindamise metoodilises toes, saab BSC alusel määrata konkreetsed tulemusnäitajad kinnisvara haldamise hindamiseks (vt lisa 1).

Kõige olulisem detail BSC loomisel on nagu traditsioonilise lähenemise puhul kaks finantstulemust: kulude vähendamine ja tulude kasv. Sellest lähtuvalt saame BSC-sse lisada sellised näitajad, mis nende järjepideva saavutamise korral võimaldavad tulemuslikkust kõige täielikumalt hinnata. Selliseid näitajaid saame BSC-s igal tasandil kasutusele võtta.

Lisa 1 põhjal saame välja tuua mitmeid kinnisvarahalduse tulemusnäitajaid. Need näitajad hõlmavad iga neljast komponendist eraldi. Arvestatakse kõiki näitajaid, kommentaarid on toodud allolevates tabelites.

Tabel 1.3.2 Kinnisvarahalduse tulemuslikkuse kriteeriumid (finantskomponent)

Tabel 1.3.3 Kinnisvarahalduse efektiivsuse kriteeriumid (kliendikomponent)

Strateegilised algatused	Toimivusnäitajad
Lisateenuste osutamine	1. Programm lisateenuste nõudluse ja nende asjakohasuse väljaselgitamiseks;
	2.Lepinguliste tööde korraldamine lisateenuste osutamiseks; 3. Kriteeriumide väljatöötamine osutatavate teenuste kvaliteedi hindamiseks
Töö parandamine klientidega	1. Olemasolevate klientide päästmine ja nende huvi tagamine koostöö jätkamise vastu; 2. Erinevate projektide jaoks laekuvate ettepanekute kvalitatiivse ja operatiivse uurimise mehhanismi väljatöötamine.
"Ettevõtte kodaniku" kuvandi kujunemine	1. Programm ettevõtte sotsiaalse rolli kajastamiseks meedias (sotsiaalsaated, makstud maksud jne) 2. Programm, mille eesmärk on kujundada inimestes arusaama ettevõtte tegevuste tähtsusest, nende huvist selle tegevuse vastu; 3. Keskkonnaolukorra parandamisele suunatud tegevuste läbiviimine ettevõtte objektidel

Tabel 1.3.4 Kinnisvarahalduse efektiivsuse kriteeriumid (äriprotsesside komponent)

Strateegilised algatused	Toimivusnäitajad
Kinnisvarakasutusel orienteerumine ettevõtte ja klientide huvide kombinatsioonile	1. Klientidele soodsa pakkumise pakkumine; 2. Küsitluste läbiviimine, et selgitada välja, milliseid muudatusi edasimüüjad ettevõtte tegevuses sooviksid; 3. Lõpptarbijatele "välja antud" teenuste ja kaupade kindlaksmääramine; 4. Tarbijate nõudluse, nende soovide jälgimise ja rahuldamise programm.
Tegeliku juhtimistegevuse täiustamine	1. Ettevõtte sisestruktuuri muutmine ja optimeerimine; 2.Sotsiaalse arengu programm ; 3. Raamatupidamisvormide täiustamine
Kinnisvara kasutamise intensiivistamine	1. Säästutehnoloogiate aktiivne juurutamine; 2. Remonditavate kinnisvaraobjektide määramine; 3.Ettevõtte kinnisvara korrashoiu kulude määramine ; 4.Kinnisvara ülalpidamiskulude tõhustamise ja vähendamise programm
Uuendused kinnisvarahalduses	1. Kiire rakendamise tagamine
	paljutõotavate uuenduste eitamine; 2. Kinnisvaravaldkonna uuenduste operatiivse arendamise programm, nende tulemuslikkuse ja rakendamise otstarbekuse määramine.

Allpool on kirjeldatud kinnisvarahalduse tulemuslikkuse kriteeriume, mis moodustavad kasvu ja õppimise ploki.

Tabel 1.3.5 Kinnisvarahalduse toimivuskriteeriumid (õppimine ja kasv)

Strateegilised algatused	Toimivusnäitajad
Personali koolitus kaasaegsete juhtimistehnikate alal	1. Töötaja teadmiste taseme vastavus tehtud tööle; 2. Teadmiste ja erialade kindlaksmääramine, millel töötajaid tuleks koolitada; 3. Programm töötajate teadmiste taseme edasiseks jälgimiseks
Juurdepääs teaberessurssidele	1. Uute tehnoloogiate juurutamine; 2.Visuaalse teabe kohtade loomine saavutatud tulemuste ja uute ülesannete kohta allüksustes
Tingimuste loomine personali tegevuseks	1. Iga töötaja aktiivne osalemine ettevõtte tegevuses; 2. Töötajate sotsiaalkaitse programm
Preemiasüsteem seatud eesmärkide saavutamise eest	1. Töötasu tulemuslikkusest sõltuvuse tuvastamine; 2. Osakondade ja üksikute töötajate tulemusnäitajate määratlemine 3. Meeskonna teavitamine kolleegide saavutustest.

Ehk siis lisa 1 analüüsides võib meie hinnangul öelda, et kinnisvarahaldussüsteem on:

Mil määral saavutatakse ettevõtte eesmärgid erinevate piiratud ressursside, sh kinnisvara kasutamisel;

Kinnisvarahalduse kui kõige väiksemate kuludega äriprotsessi eesmärkide saavutamise määr;

Kinnisvarahaldussüsteemi suutlikkus rahuldada arenevaid vajadusi kinnisvara järele, arvestades selle ratsionaalset ja säästlikku kasutamist;

Juhtimismõjude võime tagada nõutava kvaliteediga kinnisvara tarbijaomaduste taastootmine madalaima hinnaga.

Üksikute ettevõtete raames on kinnisvarahalduse tulemuslikkuse hindamiseks määratud kontrollile järgmised omadused:

1. Toimimise strateegilise suuna jätkusuutlikkus;

2. Selge nägemus tulevikust;

3. Juhtimisotsuste mitmekesistamine;

4. Seotud tegevuste mõju;

5. Muutuste püsivus ja mitmekesisus;

6. Oskus tajuda uuenduslikke tehnoloogiaid.

Teisest küljest ei vasta need meie riigis peaaegu ülaltoodud tabelites toodud kriteeriumidele ja soovitustele.

Seega võib eelnevat kokku võttes öelda, et üldiselt aktsepteeritud näitajaid kinnisvara kasutamise tulemuslikkuse hindamiseks ei ole, küll aga on selle probleemi lahendamiseks mitmeid üldistavaid lähenemisviise. Üks lähenemistest lähtub ainult ettevõtte, organisatsiooni, ettevõtte tegevuse finantstulemusest, teine ​​aga hõlmab mitut etappi, millest igaühel valitakse teatud kriteeriumid efektiivsuse hindamiseks. Teisest küljest on iga organisatsiooni juht suhteliselt vaba otsustama tulemuslikkuse hindamise üle ja saab luua enda jaoks teatud näitajate süsteemi, mille järgi ta juhindub ettevõtte teatud eesmärkide saavutamiseks.

elamubüroo kinnisvara hindamine

2. KAASANI KINNISVARAHALDUSE TÕHUSUSE ANALÜÜS

2.1 ELUKORRA HALDUSE TULEMUSTE HINDAMINE

Elukondliku kinnisvara haldamise efektiivsuse hindamiseks tõi autor välja järgmised, tema hinnangul olulisemad näitajad ja kriteeriumid:

2014. aastal kasutusele võetud eluruumide üldpind;

Elamukinnisvara hind;

Hinnanguline müügihinna dünaamika;

Väliste tegurite mõju elamukinnisvarale

2014. aasta esimest poolaastat iseloomustasid riigi majanduses olulised sündmused, mis mõjutasid ka Tatarstani Vabariigi eluasemeturgu: rubla odavnemine, läänepoolsete sanktsioonide kehtestamine ja ühelt poolt sotsiaaldemograafilised tegurid. , ja suur valik pakkumisi arendajatelt koos madalamate hüpoteeklaenude intressimääradega, teisega.

Suurenenud nõudluse tõttu ehitasid arendajad aktiivselt eluasemeid. Seega oli juuli alguses üle 1,2 miljoni ruutmeetri. m eluase - peaaegu 51% aastasest eesmärgist. Esimese poolaasta lõpuks saavutas Kaasan Volga föderaalringkonna linnade seas tellitud eluruumide osas esikoha: kokku võeti kasutusele üle 508 tuhande ruutmeetri. m.

2014. aastal kasvas uutes hoonetes korterite ostmise protsent - umbes 40% tehingutest Kaasanis tehakse hüpoteeklaenufondide kaasamisega. Hüpoteeklaene võetakse tavaliselt pikaajaliselt, seega on laenuvõtjatel mõistlik valida uuemad kodud.

Rosreestri andmed Tatarstani Vabariigi kohta annavad tunnistust: 2014. aasta kuue kuuga registreeriti vabariigis 45,3 tuhat lepingut, mis on 11% rohkem kui eelmisel aastal samal ajal. Neist 65% - eluase, 22% - maa, 13% - mitteeluruumid.

Suurenenud nõudlus turgutas hindu ka turul: linna kinnisvarahinnad kasvasid esimesel poolaastal tavapärasest kiiremini (esmaturul esimese kuue kuuga 6-8%).

"Kaasani ja Tatarstani Vabariigi kinnisvaraserveri" andmetel oli keskmine ruutmeetri maksumus 2014. aasta juuliks eluasemete järelturul 67,5 tuhat rubla, esmasel eluasemeturul 50,7 tuhat rubla ja eriti hetkeolukord Kaasani kinnisvaraturul on juhid-arendajad Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Real Estate, Tatstroyinvest, kes esitavad oma kinnisvarale järgmised hinnad:

Tabel 2.1.1 Kaasani elamuprojektide võrdlev analüüs 2014. aasta teise poole kohta

	Arendaja	Tähtaeg	Korteri piirkond	Hind, miljon rubla
LCD "Emerald City" (Privolzhsky piirkond)	"Unistroy"	2014. aasta I poolaasta
LCD "Sovremennik" (Novo-Savinovski piirkond)	YIT Kaasan	IV kvartal 2014
LCD "Svetlaya Dolina" (Sovetski piirkond)	Ak Barsi kinnisvara	IV kvartal 2014
Elamukompleks "Rainbow" (Kirovski linnaosa)	"Tatstroyinvest"	III kvartal 2014

Korterite maksumust mõjutab tavaliselt asukoht: Vahitovski linnaosas asuv nn Hruštšov tuleb palju kallim kui sama korter Aviastroitelnõi või Kirovski linnaosas. Lisaks mõjutab maksumust korteri üldine seisukord, korruste arv ja materjal, millest maja on ehitatud. Linna äärealadel võivad stalinkad ja ühiselamud ostjat oodates kuude kaupa jõude seista.

Ühetoaline Hruštšov pindalaga 32 ruutmeetrit. m Kaasanis maksab täna 1,9 miljonit kuni 2,25 miljonit rubla, Leningrad (34 ruutmeetrit) - 2,2 kuni 2,8 miljonit, Moskva projekti "odnushki" (30 ruutmeetrit) - 2,15 kuni 2,35 miljonit rubla.

Kahetoaline Hruštšovi hoone (43 ruutmeetrit) on hinnanguliselt 2,2-2,7 miljonit rubla, Leningradi oma (51 ruutmeetrit) - 3-3,5 miljonit, Moskva projekt - 2,4-3 miljonit. Kolmetoaline korterite hinnad on järgmised: Hruštšov (56 ruutmeetrit) - 2,7-3,3 miljonit rubla, Leningrad (65 ruutmeetrit) - 3,4-3,8 miljonit.

Olgu veel märgitud, et vabariigi elamufond 2014. aasta lõpus. kokku 1618 tuhat korterit (sh kodanike eraomandis olevad majad), millest 1130,9 tuhat korterit (69,9%) asub korterelamutes. Ühe korteri keskmine suurus on 56,5 ruutmeetrit üldpinnast. Üldine elamufond on alati valdav osa eraomandis.

Eluasemeturg arenes 2014. aastal aktiivselt hüpoteeklaenude abil eluaseme ostmise sektoris. Ligikaudu pooled registreeritud kinnisvaratehingutest olid hüpoteeklaenud, mis andis tõuke elamuehituse haru intensiivsele arengule, mida ei jätnud kasutamata ka mõned arendajad.

Kaasani eluasemeturu arengu prognoosimiseks 2015. aastaks vaatleme eluaseme üürimise ja ostmise hindade dünaamikat.

Tabel 2.1.2 Kaasanis ühetoalise korteri üürimise hindade dünaamika aastatel 2011-2014

Ülaltoodud tabelite põhjal on autor koostanud kolm prognoosi eluasemeturu arengu kohta: optimistlik, mõõdukas ja pessimistlik. Optimistliku prognoosi aluseks oli asjaolu, et üüriinflatsioon on võrreldav tarbijainflatsiooniga, milleks prognoositakse 2015. aastal 10%. Selle põhjal eeldame, et korterite üürikulude kasvutase jääb 10% tasemele aastas.

Mõõdukas prognoos on keskmine kasvutase optimistliku ja pessimistliku prognoosi vahel, mille võrra väheneb 2015. aasta korteri üüri- ja ostukulu 10% aastas.

Pessimistlik prognoos on tehtud põhjendusega, et kui võtta arvesse 2008-2009 kriisi, mil toimusid sarnased protsessid (rahakulu tegur ja nende mõju elamukinnisvara hinnale, samuti rubla langusena) langesid korteri üüri- ja ostukulud 30%.

Tabel 2.1.4 Kaasanis hüpoteeklaenu abil korteri üürimise ja ostmise mõõdukas prognoos 2015. aastaks

		Prognoos (-10%)			Prognoos (-10%)

Mõõdukas prognoos ütleb, et hüpoteeklaenu abil korteri üürimine ja ostmine langeb eelmise aastaga võrreldes keskmiselt 10%.

Tabel 2.1.5 Optimistlik prognoos korteri üürimiseks ja ostmiseks hüpoteeklaenu abil Kaasanis 2015. aastaks

	hõõruda./kV m.			RUB/ ruutmeetrit
		Prognoos (+10%)			Prognoos (+10%)

Optimistlik prognoos eeldab üüri- ja eluasemelaenumaksete tõusu 10%, võttes arvesse inflatsiooni.

Tabel 2.1.6 Pessimistlik prognoos Kaasanis 2015. aastaks hüpoteeklaenu abil korteri üürimiseks ja ostmiseks

		Prognoos (-30%)			Prognoos (-30%)

Pessimistliku prognoosi kohaselt peaks üür ja hüpoteeklaen järgmisel aastal langema 30%.

Prognooside ja tabelite ning arvestatud ostuhinna dünaamika ja üürihinna dünaamika põhjal võib öelda, et hinnad eluaseme üüriturul on järgmisel aastal äärmiselt ebastabiilsed ja jäävad eeldatavasti vahemikku 12 700 tuhat rubla. 15 600 tuhat rubla ja ostuturul hüpoteeklaenu abil alates 45 000 tuhandest rublast. kuni 70 576 tuhat rubla.

Autori arvates tuleks sündmuste arengu kõige tõenäolisemaks stsenaariumiks pidada pessimistlikku prognoosi. Ülaltoodud võrdlevast analüüsist on näha, et eluasemeturu hinnad on äärmiselt kõikuvad järgmistel põhjustel:

1.) Lääne sanktsioonide mõju;

Lääne sanktsioonid jõustusid ajal, mil Venemaal oli elamuehituse tempo ja maht kõige suurem, eraisikute võetud hüpoteeklaene oli kõige rohkem ja nende intressimäärad soodsaimad.

Sanktsioonide tagajärjed kinnisvaraturul võib jagada kahte kategooriasse: mis juhtus ja mida oodatakse.

Märkimist väärivate sündmuste hulgas:

1. Välisinvestorid lükkavad arendusprojektide elluviimist Venemaal (erinevates turusegmentides) kuni Ukraina olukorra lahenemiseni.

2. Pangad analüüsivad saabuvaid uusi arendusprojekte hoolikamalt.

3. Kinnisvara kui vara (eriti elamukinnisvara – korterid esmasel ja järelturul) on suurendanud oma atraktiivsust erainvestorite jaoks.

Sanktsioonide eeldatavate tagajärgede kohta kinnisvaraturul võib öelda järgmist:

1. Eeldatakse, et pangad tõstavad tarbimis- ja hüpoteeklaenude intressimäärasid seoses rahaliste vahendite kallinemisega turul. Samal ajal saavad mitmed pangad iseseisvalt piirata hüpoteeklaenuvõtjate tegevust, määrates kunstlikult kõrged intressimäärad.

2. Pankade investeeringute arendusprojektide finantseerimise mahu vähenemine võib 2015. aastal põhjustada uusehituse mahu vähenemise.

3. Üürielamuturg võib kaotada publiku, mis koosneb Venemaal lepingu alusel või lääne firmades töötavatest välismaalastest, kelle aktiivsus võib sanktsioonide perioodil oluliselt väheneda. (Samuti märgib autor, et samal ajal võivad üürielamuturul toimuda ka vastupidised protsessid: kui kinnisvara väärtus langeb, siis peavad pangad tõstma hüpoteeklaenu intressimäärasid. See vähendab oluliselt laenude ostujõudu. kodanikud, mis toob kaasa üürnike arvu suurenemise).

4. Suuremad Venemaa pangad jätkavad suurema tõenäosusega laenu andmist arendusprojektidele, mis on ehitusvalmiduse aktiivses/lõppfaasis.

2.) valuutateguri mõju;

Esimene lähenemine: vahetuskursi mõju eluasemeturule.

Eluaseme soetamisega seotud majandussuhete oluline element on vahetuskurss. Vahetuskursil on mõju erinevatele näitajatele, mis ühendavad ostjat ja müüjat eluasemeturul. Vahetuskurss on kahe rahaühiku suhe valuutaturul, mis kujuneb sõltuvalt konkreetse valuuta pakkumisest ja nõudlusest, aga ka paljudest muudest teguritest.

Sõltuvalt konkreetse valuuta pakkumise ja nõudluse suhtest määratakse vahetuskurss kõige sagedamini, mistõttu ei saa see olla konstantne väärtus, kuna nõudlus ja pakkumine valuutaturul muutuvad pidevalt.

Teine lähenemine: eluasemehindade mõju omavääringule.

Kinnisvara hinna ja rahvusvaluuta kursi vahel on otsene seos, kinnisvara väärtuse langedes langeb ka rahvusvaluuta kurss. See sõltuvus tuleneb sellest, et reeglina viitab eluasemehinna langus majanduses toimuvatele ebasoodsatele protsessidele – tööpuuduse kasvule, elanikkonna ostujõu vähenemisele. Kõik see toob kaasa nõudluse vähenemise kinnisvara järele.

Eeltoodust tulenevalt kajastub praegustes kinnisvaraturu tingimustes esimene lähenemine rohkem. Teine on majanduse stabiilset arengut arvestades kõige tõenäolisem.

3.) sotsiaaldemograafiliste tegurite mõju.

Üldtunnustatud seisukoht on, et vajaduste kujunemist turul ei saa kontrollida. Küll aga tekivad ja muutuvad vajadused teatud mustrite järgi, mille oluliseks osaks on elanikkonna mentaliteet, eluviis. Nendest käsitleme üksikasjalikumalt järgmisi, autori arvates kõige olulisemaid tegureid:

1. Asula elanike arv mõjutab oluliselt tarbimise struktuuri, seda eelkõige suurte asulate kõrgema sissetulekute tõttu.

2. Tarbija käitumist mõjutavad ka olukorra kriteeriumid. Praegu hõlmavad need riigi tööd, mille eesmärk on stimuleerida elamuehituse arengut, suurendades erinevate sotsiaalprogrammide kättesaadavust, eelkõige:

Sünnituskapital (programm kehtib kuni 2016.a kaasa arvatud);

sõjaväe hüpoteek;

sotsiaalne hüpoteek;

Hüpoteek Noor Pere programmi raames jne.

3. Riik tegi 2014. aasta suvel muudatused hüpoteeklaenu andmise reeglites. 25. juulil jõustus seadus nr 169-FZ “Föderaalseaduse “Hüpoteegi (kinnisvara pantimise)” artiklite 31 ja 61 muutmise kohta”. Seadusemuudatused sisaldavad kahte olulist punkti. Esiteks saavad pangad kindlustada oma finantsriskid juhuks, kui neil on vaja tagatist sulgeda ja selle väärtus on väiksem kui võlasumma. Teine - sellise kindlustuse olemasolu (pangalt või laenuvõtjalt) vabastab laenuvõtja hilisematest laenumaksetest. Sama juhtub ka sellise kindlustuse väljastanud kindlustusandja pankroti korral.

Eelnevat kokku võttes võib öelda, et sanktsioonide kehtestamisel on kindlasti negatiivne mõju Venemaa majanduse kõikidele valdkondadele. Eluasemeturuga seoses tuleb märkida, et sanktsioonide tõttu tõusevad eluasemelaenude intressimäärad ning see eluasemeturu segment kaotab märkimisväärse hulga tarbijaid. Kuid selle taustal on üüriturg, vastupidi, võimeline oma turustusala suurendama. Seega võib see osa elanikkonnast, kes plaanis varem eluaset hüpoteegiga soetada, loobuda sellest ideest üürimehhanismi kasuks, s.o. tulusam on üürida eluase suhteliselt stabiilsete hindadega (prognoositav üürihind on 10 000 kuni 15 600 rubla kuus, olenevalt prognoosi iseloomust) kui hüpoteeklaenu taotlemine valuuta ebastabiilsuse tingimustes (näiteks 24. märtsil 2015 on dollari ja rubla suhe 1/58, 28 ja 14.03.2015 oli see 1/61,32)

Nüüd on järsk tõus kogu eluasemeturul tervikuna, selle põhjuseks on asjaolu, et dollari kallinemise tõttu kipuvad inimesed oma raha müüma kinnisvarasse, kuid see trend ei saa olla pikaajaline ja paljutõotav, sest. Tarbijaid sunnib selliseid toiminguid tegema pidev pinge vahetuskursi pärast, mis võib lõpuks viia inflatsioonini või veelgi enam Venemaa rahasüsteemi kokkuvarisemiseni.

Sotsiaaldemograafiline tegur muidugi ei oma kinnisvaraturule nii suurt mõju kui näiteks valuutategur, kuid ilma nendeta ei saaks eluasemeturg põhimõtteliselt sellisena eksisteerida, kuna kiirus, ehitusmahud, hüpoteegid, üür jne. määratakse täpselt erinevate, enamasti mittemajanduslike tegurite analüüsi põhjal. Sündimus, rahvaarv, inimese keskmine sissetulek, noorte perede arv ja muud sotsiaalsed näitajad – need on levinumad ideed kinnisvaraturu ja riigi arengupotentsiaali kohta.

Üldiselt on elamukinnisvaraturg paljude majanduslike ja mittemajanduslike tegurite kombinatsioon, mis kas üksikult või koos annavad aimu konkreetse turusegmendi majanduslikust olukorrast.

Autori esitatud kolm prognoosi peegeldavad erinevate tegurite mõju majanduslikku olemust eluaseme soetamise mehhanismidele. Riigi ebastabiilse majandusolukorra tingimustes ei saa kinnisvarahalduse tulemuslikkusest või ebaefektiivsusest täie kindlusega rääkida, kuid nagu uuringud on näidanud, jääb kinnisvaraturu segment - eluasemeturg. majanduse muude elementide suhtes kõige fundamentaalsem ja tänu kaasatud vahenditele suudab suhteliselt sujuvalt laveerida muutuva väliskeskkonna vahel.

2.2 BÜROOVARA HALDUSE TOIMIMISE HINDAMINE

Ärikinnisvara turul, nimelt bürookinnisvara segmendis, on meie hinnangul kujunenud kolm suunavat sektorit:

Esimene sektor – hõlmab mainekaid büroosid, mis vastavad rahvusvahelistele haldusruumide standarditele. Siit võib järeldada, et üür on sellistes ruumides sageli väga kõrge. See on peamine põhjus, miks mõned Venemaa ettevõtjad üürivad välismaal esmaklassilisi kontoreid soodsama hinnaga.

Teise sektorisse kaasasime kontorid, mis asuvad hästi viimistletud ja sisustatud ruumides ning viimasel ajal on populaarseks saanud suurte korterite väljaostmine koos hilisema kvaliteetse remondiga. Siin on rendimaksed edukalt tegutsevatele ettevõtetele üsna vastuvõetavad. Selles sektoris on pidev aktiivne nõudlus.

Kolmanda sektorina määratlesime ruumid munitsipaal- ja osakondliku mitteelamufondi, riigiettevõtete (peamiselt teadusasutuste), ühistute ja eraettevõtete hoonetes. Need on ruumid ilma viimistluse ja remondita ning muude seonduvate teenusteta. Üürid pole siin tavaliselt üldse kõrged.

Ettevõtlusvabadus toob meie hinnangul kaasa üha uute äristruktuuride loomise, mis eelkõige vajavad oma toimimiseks ruume, mis tähendab, et büroopindade turul on rohkem kui hea arenguperspektiivi.

Riis. 2.2.1 Kaasani ärikeskuste klasside suhe 2014. aasta lõpus

Kaasani bürookinnisvaraturul on kvaliteetsed ärikeskused kõigist kolmest klassist: A, B ja C. 2014. aasta lõpu seisuga on linna pakkumine kvaliteetse bürookinnisvaraga 183 ruutmeetrit. m 1000 elaniku kohta.

B-kategooria bürood on enamiku omaduste poolest sarnased A-klassi kontoritega, kuid need ei ole nii prestiižsed, ebasoodsama asukohaga ja mitte nii laia teenustevalikuga kui A-klassi kontorid. Praktika näitab - B-klassi kategoorias lähevad mõnikord läbi kõrgeima kategooria kontorid. See juhtub näiteks pärast mitmeaastast intensiivset kasutamist. Siin mängib olulist rolli ka kvaliteedistandardite tegur. Tehnoloogiad on pidevas dünaamikas, nii et see, mis varem oli "uusim", liigub järk-järgult kategooriasse "uus".

Kaasani linna büroopindade kogupakkumine on üle 410 000 ruutmeetri. Neist umbes 210 tuhat ruutmeetrit. m viitab kvaliteetsele ettepanekule.

Nagu õige, püsib suurlinnades nõudlus kvaliteetsete büroopindade järele stabiilsena. Valdav enamik Kaasani A-klassi ärikeskusi on peaaegu 100% täituvusega, nimelt sellised ärikeskused nagu: "Business Center Suvar Plaza", "Korston", "Business Park Idea". "B" klassi objektidel on ka üsna kõrge täituvus, see jääb vahemikku 85% kuni 90%. Büroopindade nõudlusest rääkides tuleb mainida tõsiasja, et viimasel ajal on olnud tendents viia äritegevus Kaasani äärealadele. Seda mõjutavad enim sellised tegurid nagu: ebapiisav transpordi juurdepääsetavus (ummikud), parkimiskohtade või nende tasumise puudumine.

Sarnased dokumendid

Munitsipaalkinnisvara mõiste. Kinnisvaraturu toimimise alused. Kinnisvara haldamise protsessi informatiseerimise põhisuunad. Kinnisvara haldamiseks kasutatav teave. Kinnisvara registreerimise infosüsteem.

abstraktne, lisatud 30.10.2010


Vene Föderatsiooni munitsipaalvara haldamise kaasaegsed probleemid. Institutsionaalne baas valla kinnisvara haldamiseks. Praeguse praktika analüüs Orskis. Vallakinnisvara piiritlemise korralduslikud küsimused vastavalt tegevuse eesmärkidele.

lõputöö, lisatud 18.11.2013


Kinnisvarahalduse olemus, funktsioonid, meetodid ja tasemed. Samara ärikinnisvara turu analüüs. Kaubandus- ja meelelahutuskeskuse "MegaCity" lühikirjeldus, selle rendipoliitika. Ettevõtte ärikinnisvara arendamise juhtimissüsteemi analüüs.

kursusetöö, lisatud 18.10.2011


Kinnisvaraturu põhimõisted, selle segmenteerimine. Kinnistu ekspluatatsiooni planeerimine ja kuluarvestus. Ettevõtte OOO "Diol" turunduskeskkonna analüüs. Kinnisvara haldamise võtete praktiline rakendamine, vormide ja meetodite optimeerimine.

kursusetöö, lisatud 22.07.2011


Kinnisvaraarenduse projektijuhtimise olemus, kontseptsioon ja põhiliigid. Arendusprojekti kontseptsioon ja ärikinnisvara haldamise põhijooned. Projekti rahaline ja majanduslik põhjendus. Ärikinnisvara turu analüüs.

kursusetöö, lisatud 25.03.2011


Tõhususe hindamise kriteeriumid. Planeerimise ja tulemuslikkuse hindamise järjestusmeetod. Juhtimissüsteemi tõhususe kriteeriumide põhjalik komplekt. Toimivusnäitajad. Tootmisjuhtimissüsteemi efektiivsuse tõstmine.

abstraktne, lisatud 08.05.2002


Juhtimise efektiivsuse hindamise kontseptsioon. Juhtimise efektiivsuse hindamise tegurid. Juhtimise efektiivsuse kriteeriumid ja näitajad. Efektiivsuse majanduslik hindamine. Majandusliku efektiivsuse näitajad. Juhtimise tõhususe parandamine.

abstraktne, lisatud 26.07.2008


Juhtimissüsteemi ülesehitamise kontseptsioonid ja põhimõtted, selle efektiivsuse hindamise meetodid. LLC "Kvinta" tööstuse, ettevõtte ja SWOT-analüüsi lühikirjeldus. Olemasoleva juhtimissüsteemi efektiivsuse hindamine, selle täiustamise meetodite väljatöötamine.

lõputöö, lisatud 04.06.2011


Tulemuslikkuse hindamise teoreetilised aspektid ja koht personalijuhtimissüsteemis. Põhilised lähenemisviisid personali sertifitseerimisele. Ettevõtte töötajate hindamissüsteemi analüüs ja ettepanekud selle parandamiseks Trade House "Rosvestalko" LLC näitel.

kursusetöö, lisatud 18.03.2011


Juhtimissüsteemid teenindusorganisatsioonides. Organisatsiooni personalijuhtimissüsteem. Organisatsiooni personalijuhtimissüsteemi efektiivsuse hindamise indikaatorid. Organisatsiooni ja arengustrateegia üldised omadused. Tegevuste tulemuslikkuse hindamine.

Pärast käesoleva uurimistöö läbiviimist on välja toodud järgmised ettepanekud elukondliku kinnisvaraturu parandamiseks. Sageli on suur roll 1 ruutmeetri maksumuse kujunemisel. m elamispinnal on otsene mõju kinnisvaramaakleri ostjale või müüjale. Vahendusorganisatsioonide töötajate ebaausus ja isiklike huvide kasutamine toob kaasa elamukinnisvara kunstliku hindade tõusu. Seega läheb eluasemete järelturg sageli lihtsalt omavalitsuste kontrolli alt välja, kuna see on kinnisvarafirmade jurisdiktsiooni all. Ja vaid väike protsent kavandatavatest korteritest linnavalitsuse mõjul eluasemete järelturul. Eelnevast järelduse tehes ütlen, et finantskriisi tingimustes on selles osas vajalik kontroll kohalike omavalitsuste poolt. Selle põhjuseks on küllaltki suur nõudlus eluaseme järele ja seega saavad suure osa teisese eluaseme edasimüügist saadavast kasumist väikesed kinnisvarabürood. Samuti juhin omavalitsusorganite ja nende struktuuriüksuste tähelepanu eluaseme kallinemisele. Kuna kinnisvaraturg on kriisist toibumas ja eluasemehinnad hakkavad suure nõudluse tõttu taevasse tõusma. Individuaalelamuehituse kruntide ostmise enampakkumiste tingimuste karmistamisega tuleks turult välja tõrjuda väikeettevõtted, kes soovivad saada lepingutingimusi nõuetekohaselt täitmata suurt kasumit. Samuti on Omski kinnisvaraturu parandamise teel vaja parandada regulatiivset ja õiguslikku raamistikku. See toob kaasa elamukinnisvara hindade kasvutempo vähenemise ja võrdsustamise turu tegelike vajadustega.

Teel täiusliku kinnisvaraturu poole on vaja luua teenuseid, mis hoiavad seda tüüpi dokumentide üle ranget kontrolli. Kõikide ülaltoodud meetmete kombinatsioon aitab Omski kinnisvaraturul võimalikult lühikese aja jooksul kriisist välja tulla ja parandab tingimusi korterite käibe kontrollimiseks sellel turul.

Järeldus

Selles lõpuprojektis viidi läbi Omski eluaseme järelturu hetkeolukorra sügav analüüs. Samal ajal uuriti linna looduslikku ja ökoloogilist seisundit ning sotsiaalseid ja majanduslikke tegureid, millel on otsene mõju teisese elamuehituse kujunemisele.

Samuti uuriti elukondliku kinnisvara turu läbilaskevõimet, järelturu nõudlust ja pakkumist perioodil 2009-2012.

Viidi läbi eluaseme järelturu ettepanekute üksikasjalik analüüs. Välja on töötatud võimalikud meetodid elukondliku kinnisvaraturu parandamiseks majanduskriisi tingimustes. Kaalutakse elukondliku kinnisvaraturu arengu väljavaateid.

Uuringu asjakohasust rõhutab asjaolu, et linnade tulevik on suuresti seotud elukondliku kinnisvaraturu arenguga. Kuna elukondliku kinnisvara turg s.o. Elamispindade turg on üks olulisemaid turge, sellel on otsene mõju ühiskonna elule, mistõttu ühiskonna elu teiste komponentide olukord sõltub selle seisundist.

Lõputöö eesmärk on täielikult realiseeritud. Vastavalt eesmärgile lahendati järgmised ülesanded:

Uuriti Omski linna elamukinnisvara turustamise teaduslikke ja metoodilisi sätteid;

Vaadeldakse linnades elamukinnisvara turustamise arendamise seadusandlikku ja regulatiivset raamistikku;

Välja on töötatud peamised suunad elukondliku kinnisvaraturu parandamiseks;

Kaalutakse eluohutuse tagamise tingimusi hindamistöö ajal;

Teostatakse keskkonnaotsuste analüüs linna olemusele tähelepanu pööravate tegurite hindamisel.

Sissejuhatus

Peatükk 1. Kinnisvara hindamise teoreetilised alused

1.2 Kinnisvaraobjektide klassifikatsioon

1.3 Kinnisvara väärtuste liigid

1.4 Kinnisvara hindamise aluspõhimõtted

1.5 Kinnisvara väärtust mõjutavad tegurid

Peatükk 2. Elamu kinnisvara hindamine

2.2 Elamukinnisvara hindamine tulude meetodil

2.3 Elukondliku kinnisvara hindamine analoogide müügi võrdlemise teel

2.4 Kinnisvara hindamine kulupõhiselt

2.5 Kinnisvara hindamise tulemuste kooskõlastamine

Peatükk 3. Ettepanekud kinnisvara hindamismeetodite täiustamiseks

Järeldus

Kasutatud kirjanduse ja allikate loetelu

Rakendus

SISSEJUHATUS

Turumajanduse elementide hulgas on erilisel kohal kinnisvara, mis toimib tootmisvahendina (maa-, haldus-, tööstus-, lao-, kaubandus- ja muud hooned ja ruumid, samuti muud rajatised) ning ese või tarbimisobjekt (maatükid, elamud, suvilad, korterid, garaažid).

Kinnisvara on kodanike isikliku eksistentsi alus ning on aluseks majandustegevusele ning igasuguste omandivormide ettevõtete ja organisatsioonide arengule. Venemaal toimub aktiivne kinnisvaraturu kujunemine ja areng ning kinnisvaratehingutesse on kaasatud järjest rohkem kodanikke, ettevõtteid ja organisatsioone.

Tänu riigi ja hindajate konstruktiivsele suhtlusele on kinnisvara hindamise protsess viimastel aastatel muutunud palju tsiviliseeritumaks võrreldes ajaga, mil sõltumatu hindamine Venemaal oli alles lapsekingades. Tänapäeval reguleerivad hindajate tegevust vastavad föderaalseadused ja hindamise valdkonna standardid.

Lõputöö eesmärgiks on välja töötada ettepanekud elamukinnisvara hindamismeetodite täiustamiseks.

Selle eesmärgi saavutamiseks on vaja lahendada järgmised ülesanded:

Kirjeldage eluaseme hindamise olemust;

Iseloomustada kinnisvara hindamise metoodilisi lähenemisi;

Elamukinnisvara väärtustamine kulu-, võrdlus- ja tulupõhise lähenemisviisi abil;

Viia läbi hindamistulemuste võrdlev analüüs;

Töötada välja ettepanekud elamukinnisvara hindamise metoodika täiustamiseks.

Lõputöö uurimisobjektiks on elamukinnisvara hindamine ning uurimisobjektiks elamukinnisvara hindamise meetodid ja lähenemised.

Lõputöös läbiviidud uurimistöö metodoloogiliseks aluseks on kodu- ja välismaiste autorite teadustööd kinnisvara hindamise valdkonnas S.V.Gribovsky, E.I.Tarasevitš, M.A.Fedotova, D.Fridman.

Lõputöö esimeses peatükis "Kinnisvara väärtuse hindamise metoodiline seisukoht" avalikustati kinnisvara väärtuse liigid, nende klassifikatsioon. Vaadeldakse kinnisvaraobjektide väärtust mõjutavaid tegureid, samuti kinnisvara hindamise aluspõhimõtteid.

Teises peatükis "Elamukinnisvara hindamine" esitatakse kinnisvaraobjekti - Novosibirskis Zaeltsovski linnaosas asuva kahetoalise korteri - hindamise tulemused tulude ja võrdleva lähenemisviisi abil, samuti päästekulude arvutamise tulemused. vara väärtus.

Kolmandas peatükis "Ettepanekuid elamukinnisvara hindamismeetodite parendamiseks" on toodud peamised suunad olemasolevate elamukinnisvara hindamise lähenemisviiside täiustamiseks.




1. peatükk

1.1 Kodu sõltumatu hindamise vajadus

Hindamine on rakendusliku majandusanalüüsi teadus, mille põhiülesanne on selle vara pakkumise ja nõudluse jõudude dünaamika analüüsi põhjal määrata kindlaks vara (kauba) müügi või ostu kõige tõenäolisem hind aastal. asjaomasel turul. Formaalsest vaatenurgast lähtudes määratakse kõige tõenäolisem hind teatud nõudlustegurite kogumi ja pakkumise tegurite kogumi modelleerimise alusel.

Praegu reguleerib kinnisvara hindamistegevust föderaalseadus "Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis" 06.08.98 nr 135 - FZ.

Praegune olukord kinnisvaraturul aitab kaasa kinnisvara hindamise aktiivsele arengule meie riigis.

Kinnisvaraturg on hetkel meie riigi üks dünaamilisemaid turge, üks atraktiivsemaid investeerimisobjekte. See muutub väga oluliseks just praegu, kui olukord maailmas on väga ebastabiilne: eksperdid ei oska naftahinna kohta täpseid prognoose anda, ennustavad dollari odavnemist – kinnisvara jääb säästude ohutuse tagajaks praktiliselt ainsaks.

Venemaa atesteerimise peamised arengusuunad saab määrata nende toimingute loetelu alusel, mille puhul on vaja kinnisvaraobjekte hinnata. Tuleb märkida, et see nimekiri täieneb pidevalt.

Kinnisvara erinevat tüüpi (turu-, investeeringu-, tagatis-, kindlustus-, maksustatav ja muu) väärtuse objektiivne hindamine on vajalik:

Ostmisel, müümisel või rentimisel;

Ettevõtete kapitaliseerimisel ja osakute ümberjagamisel;

Uute aktsionäride ligimeelitamine ja täiendav aktsiaemissioon;

Katastrihindamisel kinnisvaraobjektide maksustamise eesmärgil: ehitised ja maatükid;

Kinnisvarakindlustuseks;

Laenu andmisel kinnisvara tagatisel;

Kinnisvaraobjektide tegemisel ettevõtete ja organisatsioonide põhikapitali sissemaksena;

Investeerimisprojektide väljatöötamisel ja investorite, sh välismaiste investorite kaasamisel;

Kinnisvaraobjektide likvideerimisel;

Pärimisõiguste teostamisel kohtuotsus;

Muudes kinnisvara omandiõiguse müügiga seotud tehingutes.

Kinnisvara hindamisel on kolm peamist lähenemisviisi:

Kulumeetod: hinnatakse hinnatava vara tervikliku reprodutseerimise või täieliku asendamise maksumus, seejärel lahutatakse hoonete ja rajatiste arvestusliku amortisatsiooni summa ning lisatakse vabana maatüki väärtus. Selline lähenemine võib osutuda vajalikuks, kui vara maksustamise või vara arestimise eesmärgil objekti hindamine nõuab hoonete ja rajatiste väärtuse eraldamist maa väärtusest. Seda kasutatakse ka tulumaksu- ja raamatupidamisarvestuses: maksustatavast tulust arvatakse maha hoonete ja rajatiste kulum. Muud kohaldatavad olukorrad:

Uusehitise tasuvusuuring,

maa parima ja tõhusaima kasutamise võimaluse kindlaksmääramine,

Värskenda,

Lõplik hinnaläbirääkimine

institutsionaalsed ja eriotstarbelised hooned,

Kindlustuse eesmärgid.

Turu võrdlusmeetod: kinnisvara turuväärtuse hindamine hiljutiste sarnaste kinnisvaraobjektidega tehtud tehingute põhjal. Eeldatakse, et ratsionaalne investor või ostja ei maksa konkreetse kinnisvara eest rohkem, kui läheks maksma teise samasuguse kinnisvara soetamine sama kasulikuga.

Sissetulekumeetod: vara väärtuse määrab selle kinnisvara eeldatavate hüvitiste summa, kvaliteet ja saamise perioodi kestus.

Venemaal on viimastel aastatel objektide väärtuse hindamisel laialt levinud kulumeetod. Veelgi enam, valitsus teatas selle kasutamisest kinnisvara ümberhindamise programmide väljatöötamisel. See viis selleni, et põhivara, kinnisvara maksumus oli väga alahinnatud. Nüüd on eriti oluline selliste objektide ümberhindamise protsess, mida saab teha turu hindamise meetodil.

Praeguseks on Venemaa turul hindamisorganisatsioonide arv märkimisväärne. 2004. aasta lõpu seisuga on enam kui 9000 ettevõttel ja PBOYuL-il Venemaal riiklik litsents hindamistegevuse läbiviimiseks. Nüüd reguleerib turgu majandusarengu ministeerium, kuid 1. jaanuarist 2006 on käimas üleminek iseregulatsioonile.

Praegusel etapil iseloomustab hindamisturgu tihenev konkurents, kvaliteedi paranemine ja teenuste maksumuse vähenemine. Eelkõige kasvab pidevalt nõudlus hindamise järele, et kajastada varasid finantsaruannetes vastavalt IAS-ile, US GAAP-ile või Venemaa raamatupidamisstandarditele; immateriaalse vara väärtuse hindamine turunduse ja brändistrateegiate efektiivsuse määramiseks; hindamine ostu-müügitehingute, vara rentimise, ühinemiste ja ülevõtmiste ning muude omandi- ja muude varaliste õiguste üleandmise tehingute tegemiseks; hindamine kindlustuse, aktsiate täiendava emissiooni või aktsiate tagasiostmise eesmärgil riigiettevõtete erastamise käigus; kinnisvara tagatisel laenu andmise otstarbel hindamine jne.

Reitinguagentuuri Expert RA uuringu tulemuste kohaselt on viimase pooleteise aasta jooksul kõige nõutumad teenused kinnisvara ja ettevõtete hindamisteenused üldiselt. Nende valdkondade osakaal turu üldises struktuuris moodustas vastavalt 34,3% ja 32,1%.

1.2 Kinnisvaraobjektide klassifikatsioon

Kinnisvara hindamine pakub huvi eelkõige objektide puhul, mis iseseisva tootena turul aktiivselt ringlevad. Praegu on Venemaal need korterid ja ruumid, bürooruumid ja büroohooned, äärelinna elamud koos maatükkidega, vabad maatükid arendamiseks ja (või) muuks otstarbeks. Kinnisvaraobjektide hulka kuuluvad ka maavaramaardlad, mille Venemaa turg pole veel välja kujunenud. Allpool käsitleme kinnisvaraobjektide klassifitseerimise üldpõhimõtteid.

Kinnisvaraobjektide esimene kategooria. Mõiste “kinnisvara” tähistab meie puhul iga toodet, mis on maatükiga jäigalt seotud, selle teisaldamine teise kohta on võimatu ilma hävimise ja tarbimisväärtuse kaotamiseta. Kavandatava sõnastuse eesmärk on edendada erinevate kinnisvaraobjektide kategooriate hindamisel diferentseeritud lähenemist, võttes arvesse nende olulisimaid tunnuseid, kaubakäibe tunnuseid, turgude struktuuri ja ulatust, mille raames kinnisvara ostu-müügi protsessid toimuvad. Kuna kinnisvara hindamist mõjutavad mitmesugused tingimused ja nende kombinatsioonid, kasutati liigitamiseks (rühmitamiseks) "tunnuspuu" meetodit. Selline klassifikatsioon (rühmitamine) on mitmetasandiline. Igal tasandil viiakse see läbi eraldi koos nende võimalike erinevustega samal tasemel, kuid mööda erinevaid "harusid". Samas on klassifikatsiooni sügavus (tasemete arv) suurem nende harude puhul, millel paiknevad esinduslikumad (oma hinnanguliselt) objektid.

Igal tasemel on vastava klassifikatsioonifunktsiooni jaoks oma nimi ja soovitatavate väärtuste komplekt.

1. Päritolu.

2. Kohtumine.

3. Skaala.

3.1 Maa-alad.

3.2. Eraldi maatükid.

3.3. Hoonete ja rajatiste kompleksid (suvilaasula, mikrorajoon, hotell, sanatoorium jne)

3.3.1. Elamu mitme korteriga.

3.3.2. Elamu ühepere (mõis, suvila).

3.3.3. Sektsioon (sissepääs).

3.3.4. Põrand sektsioonis.

3.3.5. Korter.

3.3.6. Tuba.

3.3.7. Suvila.

3.4. administratiivhoonete kompleks.

3.4.1. Hoone.

3.4.Ruumid või hooneosad (sektsioonid, korrused).

4. Kasutusvalmis.

4.1. Valmis.

4.2. Vajab rekonstrueerimist või kapitaalremonti.

4.3. Nõuab ehituse lõpetamist.

Kuna korteriturg on hetkel Venemaa kinnisvaraturu kõige arenenum sektor, on mõttekas keskenduda just selle sektori uurimisele, et töötada välja põhilised metoodilised lähenemisviisid kinnisvara väärtuse hindamiseks.

Moodustunud lääneturul võetakse kasutusele teine, mis erineb ülaltoodud kinnisvaraobjektide liigitamisest A-, B- ja C-kategooriatesse.

See on jagatud järgmisteks klassideks:

1) Spetsialiseeritud kinnisvara, mis on kohandatud konkreetse äritegevuse läbiviimiseks ja müüakse tavaliselt koos ettevõttega.

Näited: naftatöötlemistehased, keemiatehased, masinate ja seadmete paigutamise töökojad; hooned, mida nende asukoha, suuruse, ehituse tõttu ei müüda ega rendita kunagi turul kolmandale isikule.

2) Spetsialiseerimata kinnisvara - tavalised hooned - kauplused, kontorid, tehased, laod, mida tavaliselt müüakse või renditakse välja.

Kinnisvaraobjektide klassifitseerimine erinevate tunnuste (kriteeriumite) järgi aitab kaasa kinnisvaraturu edukamale uurimisele ning hõlbustab erinevate kinnisvarakategooriate väärtuse hindamise meetodite väljatöötamist ja rakendamist. Klassifitseerimise käigus eristatakse eraldi kinnisvararühmi, mis määrab nende hindamisel ühetaolise lähenemise võimaluse.

1.3 Kinnisvara väärtuste liigid

Kinnisvara hindamise algstaadiumis seisab eksperthindaja alati silmitsi raske probleemiga, mis puudutab hindamisarvutuste väärtuse tüübi valimist. See valik sõltub paljudest teguritest (objekti olemus ja hindamisfunktsioonid) ning määrab selle kinnisvara hilisema hindamismeetodi valiku. Kui kinnisvara hindamine toimub hüpoteeklaenu (kinnisvara tagatisel laenud) saamise eesmärgil, on hindajal oluline omada usaldusväärset teavet selle kinnisvara tõenäolisema müügihinna kohta, kui laenuvõtja (kinnisvara omanik) ) ei maksa võlga (laenu). Lääneriikides kinnisvara maksustamise eesmärgil hinnates lähtutakse vara turu- või asendusväärtusest, lähtudes viimase reprodutseerimismaksumusest. Rekonstrueeritavate objektide hindamisel valitakse reeglina investeeringu väärtus, s.o. kinnisvara väärtus konkreetse investori jaoks.

Eriotstarbeliste ehitiste hindamisel kinnisvaraturu "passiivsetesse" sektoritesse kuuluvate kinnisvara, kui turuväärtuse määramiseks ei ole piisavalt teavet, samuti kinnisvarakindlustuse eesmärgil hindamisel asendusmaksumuse või kasutatakse asenduskulu.

Turuhind

Turumajanduslikes tingimustes on kõige levinum kinnisvara väärtuse liik turuväärtus. Turuväärtus on kõige tõenäolisem hind, mille kinnisvara peaks konkurentsivõimelisel ja avatud turul saavutama kõikides õiglase kaubanduse tingimustes, müüja ja ostja teadliku tegevusega ning ilma ebaseaduslike stiimuliteta.

Mõistetakse, et ostu-müügitehingus toimub õiguste üleminek müüjalt ostjale järgmistel tingimustel.

1. Ostja ja müüja motivatsioon on tüüpiline, s.t. nad töötavad ilma liigse surve või erakorraliste elutingimusteta.

2. Mõlemad pooled on hästi informeeritud, nendega konsulteeritakse ja nad tegutsevad oma arvamuse kohaselt oma maksimaalseid huve arvestades.

3. Kinnistu pandi turule müüki piisavaks ajaks (piisab, et potentsiaalsed ostjad saaksid tutvuda kinnisvara müügiinfoga ja teha kinnisvara ostuotsus).

4. Tasuti tehingu finantseerimise tingimustel.

5. Hind on tavapärane, seda ei mõjuta finantseerimise ja müügi eritingimused.

Kinnisvara turuväärtust nimetatakse muidu vahetusväärtuseks – erinevalt kasutusväärtusest (või kasutusväärtusest), mis peegeldab objekti väärtust konkreetse omaniku jaoks.

Turuväärtuse kontseptsioon lähtub sellest, et tüüpilisel kinnisvaraturu ostjal on võimalus valida alternatiivseid kinnisvaraobjekte. Turuväärtus on objektiivne, sõltumatu üksikute kinnisvaraturul osalejate soovidest ja peegeldab tegelikke majandustingimusi, mis sellel turul kujunevad.

Kasutuskulu (kasutusväärtus)

Kasutusväärtus (value in use) peegeldab kinnisvara väärtust konkreetse omaniku jaoks, kes ei kavatse seda kinnisvara kinnisvaraturule viia. Objekti tarbimisväärtuse hindamine toimub selle olemasoleva kasutusprofiili ja nende rahaliste ja majanduslike parameetrite alusel, mida objekti kasutamise eelajaloos vaadeldi ja prognoositakse tulevikus.

Investeeringu maksumus

"Investeeringu väärtuse" mõiste, mis sarnaneb mõistega "kasutusväärtus", tähendab kinnisvara väärtust konkreetse investori jaoks, kes kavatseb hinnatavat kinnisvara ostma või sellesse investeerima. Investeeringu väärtuse arvutamisel lähtutakse selle investori oodatavast tulust ja nende kapitaliseerimise konkreetsest määrast. Investeeringu väärtus arvutatakse tavaliselt investeerimisprojekti või konkreetse investori jaoks tulu teeniva objekti hindamisel. Seda tüüpi väärtus on subjektiivne.

Asenduskulu (eseme reprodutseerimise kulu)

Asendusmaksumuse (objekti reprodutseerimise kulu) määravad kulud jooksevhindades hinnatava objekti täpse koopia ehitamiseks selle “uues” seisukorras (ilma amortisatsioonita), kasutades samu arhitektuurseid lahendusi, ehitades. konstruktsioonid ja materjalid, samuti sama ehituskvaliteediga - paigaldustööd. Sel juhul taastoodetakse sama objekti vananemist ja samu puudujääke arhitektuursetes lahendustes, mis hinnataval objektil olid.

asenduskulu

Asendusmaksumuse määravad kulud jooksevhindades hinnanguliselt samaväärse kasulikkusega, kuid uues arhitektuurilises stiilis rajatise ehitamisel, kasutades kaasaegseid projekteerimisstandardeid ja progressiivseid materjale ja konstruktsioone ning kinnistu kaasaegset sisseseadet. . Seega väljendub asenduskulu objekti täpse koopia reprodutseerimise kuludes ja asenduskulu funktsionaalse analoogi objekti loomise kuludes.

Kindlustusväärtus

Kindlustusväärtus arvutatakse hävimisohus (või hävimisohus) objekti asendusmaksumuse või asendusmaksumuse alusel. Objekti kindlustusväärtuse alusel määratakse kindlustussummad, kindlustusmaksed ja kindlustusintress.

Maksustamisväärtus (maksustatav väärtus)

Juriidiliste ja eraisikute vara maksustamise eesmärgil määravad maksukontrolliks akrediteeritud eksperthindajad kas vara turuväärtuse või asendusväärtuse alusel või tehakse hindamine formaalselt vastavalt regulatiivsele metoodikale. ilma eksperthindajaid kaasamata.

Likvideerimisväärtus

Salvestusväärtus on raha netosumma, mille vara omanik saab vara likvideerimisel saada.

1.4 Kinnisvara hindamise aluspõhimõtted

Kinnisvara hindamise põhimõtted võib jagada nelja rühma:

Kasutusarusaamadel põhinevad põhimõtted;

Kinnisvaraga seotud põhimõtted (maa, hooned, rajatised);

Turukeskkonnaga seotud põhimõtted;

Kinnistu parima ja efektiivseima kasutamise põhimõte.

Kõik käsitletavad kinnisvara hindamise põhimõtted on omavahel seotud. Vara hindamisel on vaja võimalusel arvestada kõiki või peamisi hindamise põhimõtteid, et saada vara väärtusele usaldusväärsem ja täpsem hinnang.

Kasutajapõhimõtted

Kasutajate arusaamadel põhinevad põhimõtted hõlmavad kasulikkuse, asendamise ja ootuse põhimõtteid.

Kasulikkuse põhimõte seisneb selles, et igal kinnisvaral on väärtus ainult siis, kui see on kasulik mõnele investorile ja seda saab kasutada teatud funktsioonide või isiklike vajaduste elluviimiseks, näiteks kinnisvara kasutamine hotelli, kohviku, kontori, muuseumina vms. .d. Kasulikkus on kinnisvara võime rahuldada kasutaja vajadusi teatud asukohas ja teatud aja jooksul.

Asenduspõhimõte ütleb, et ratsionaalne (tüüp)ostja ei maksa kinnisvara eest rohkem, kui on sama kasuliku otstarbega teise sarnase kinnisvara eest küsitav miinimumhind. Hinnatava objekti maksimaalne väärtus määratakse madalaima kuluga, millega saab soetada teise samaväärse samaväärse kasulikkusega objekti.

Ootusprintsiip on seotud vara kasutaja esindusega ja ütleb: tulu teeniva objekti väärtuse määrab hinnatava vara kasutamisest oodatava rahavoo suurus, samuti summa, mida oodatakse vara kasutajast. selle edasimüük. Tähtis on, millise aja eest loodetav tulu laekub, kuna investori tänane rubla on väärt rohkem kui homme laekuv rubla.

Maatükile, sellel asuvatele hoonetele ja rajatistele esitatavate nõuetega seotud põhimõtted

See rühm sisaldab järgmisi põhimõtteid:

maa jääktootlikkus (tootlikkus);

piirtootlikkus (panuse põhimõte);

Tasakaal (proportsionaalsuse põhimõte);

Optimaalsed väärtused;

Optimaalne omandiõiguste jaotus.

Maa jääktootlikkuse põhimõte.

Jääktootlikkuse (või tootlikkuse) põhimõte ütleb, et maa väärtus põhineb selle jääktootlikkusel (tootlikkusel). Selle seisukoha mõistmiseks on vaja mõista, et igasugune tegevus eeldab reeglina nelja tootmiskomponendi olemasolu: kapital, tööjõud, juhtimine ja maa.

Maa on maatükk ja sellel asuvad loodusvarad - suletud veehoidlad, elusloodus, taimestik ja mineraalid. Maatüki territoriaalsed piirid määratakse kindlaks kehtiva maaõigusaktiga kehtestatud korras ja vormistatakse riigi maakorraldusasutuste poolt omanikule (või rentnikule) väljastatud tõendiga. Maa on peamine tegur, mis annab ruumi ja ressursse, mis on vajalikud igat tüüpi tootmistegevuseks.

Tööjõud on kaupade (teenuste) tootmise ja turule viimise tööde kogum. See mõiste ei hõlma juhtimistegevust.

Kapital on raha, mis on investeeritud põhivara ja käibekapitali taastootmisse, aga ka teistesse tootmise komponentidesse – tööjõusse, maasse ja majandamisse.

Tootmistegevuse juhtimine hõlmab ettevõtte juhtkonna teadmisi, oskusi, ettevõtlikkust ja annet. Edukas juhtimine võimaldab optimeerida tootmist ja maksimeerida kasumit.

Iga tootmise komponent (kapital, tööjõud, juhtimine ja maa) tuleb katta ettevõtlustulust. Kuna aga maa on füüsiliselt kinnisasi ja sinna meelitatakse ettevõtluseks muid komponente, siis makstakse eelkõige tööjõudu, kapitali ja majandamist ning ülejäänud tulu makstakse maa omanikule rendina. Selline otsus on kooskõlas majandusteooria põhisätetega - maal on "jääkväärtus" ja teatud väärtus ainult siis, kui pärast ülejäänud kolme tootmiskomponendi katmist on jääktulu. Seega väljendatakse jääktootlikkust maale laekuva tuluna pärast tööjõu-, kapitali- ja majandamiskulude tasumist.

Piirtootlikkuse põhimõte (panuse põhimõte).

Piirtootlikkuse (või tootlikkuse) põhimõte ehk panuse põhimõte tähendab, et investeeringu tulemusena peaks saama tulu, mis jääb alles pärast kulude katmist. Kinnisvaraturu osas saab seda põhimõtet tõlgendada järgmiselt. Tihti võimaldavad korteri remondikulud tõsta selle väärtust ja seda summades, mis oluliselt ületavad remondikulusid. Sel juhul realiseerub piirtootlikkuse ehk panuse printsiip. Osamaksu suurus vastab korteri remondi tulemusena saadud hinna ja selle remondi maksumuse vahele.

Tootluse suurendamise ja vähendamise põhimõte.

Selle põhimõtte olemus seisneb selles, et tootmise põhikomponentidesse tehtavate kapitaliinvesteeringute suurenemine põhjustab kasumi kasvutempo tõusu ainult teatud piirini, mille järel jääb kasumi kasv väiksemaks kapitaliinvesteeringute kasvust. See piirmäär vastab kinnisvara maksimaalsele väärtusele. Igasugune hilisem investeering kinnisvarasse ei too kaasa proportsionaalset kasumi kasvu ja seega ka kinnisvara väärtuse proportsionaalset kasvu.

Seetõttu peab hindaja esmalt analüüsima erinevaid maa kasutamise võimalusi. Näiteks teha kasumiarvutusi erinevat tüüpi kinnisvaraobjektide või erineva arvu objektide ehitamisest antud maatükil. Alles pärast seda saab ta teha lõpliku valiku sellel saidil ehitamiseks mõeldud kinnisvara tüübi kohta. Tootmiskomponentide erinevate kombinatsioonide variantide kujundamise ja selle alusel maksimaalse kasumi määramise protsessis rakendatakse kasumlikkuse suurendamise ja vähendamise põhimõtet.

Tasakaalu põhimõte.

Tasakaalu põhimõte (või proportsionaalsuse põhimõte) on sõnastatud järgmiselt: tootmise (või kinnisvara) komponendid peavad olema omavahel kombineeritud teatud proportsioonis. Kui kapitaliinvesteeringute maht ületab antud ajaperioodi tööde mahu, näiteks objekti ehitamisel, siis toimub “kapitali külmutamine” ja projekti üldise efektiivsuse langus. Sarnane olukord on võimalik siis, kui antud ajahetkel ei jätku vahendeid uusehituse investoritele hästi tuntud kinnistu ehitamiseks. Sellega seoses näevad regulatiivdokumendid rajatise ehitusprojekti osana ette rajatise ehitamise kalendaarsete ajakavade väljatöötamise, et saada projekti elluviimisest maksimaalne võimalik mõju.

Optimaalsete väärtuste põhimõte.

Optimaalsete väärtuste põhimõte (optimaalse majandusliku väärtuse põhimõte), arvestades kinnisvaraturul valitsevaid suundumusi, on teatud tüüpi kinnisvara teatud (optimaalne) väärtus suur nõudlus. Eksperthindaja peaks seda tüüpi kinnisvara hindamisel alati silmas pidama optimaalsete väärtuste põhimõtet ja seda kasutama.

Omandiõiguste optimaalse jaotuse põhimõte.

Kinnisasja omandiõigused tuleks jagada ja ühendada nii, et suureneks vara koguväärtus. Vene Föderatsiooni kehtivad õigusaktid võimaldavad omandiõigusi eraldi jagada ja müüa. Omand tähendab õigust vara omada, kasutada ja käsutada. Omandiõigused on lisaks omandiõigusele eluaegne päriva valduse õigus, vara alalise (alalise) kasutamise õigus, majandusvalduse õigus ja operatiivjuhtimise õigus, samuti mitmesugused servituudid - õigus. vara piiratud kasutusest. Veelgi enam, vara omandiõiguse üleminek teisele isikule ei ole aluseks muude varaliste õiguste, näiteks selle vara rendiõiguse lõppemiseks.

Kinnisvaraobjekti omandiõiguse jagamine võib toimuda järgmiselt:

1. Füüsiline eraldamine on kinnistu jagamine osadeks: kelder, põrandad jne. Maatüki jaoks - õiguste jagamine õhuruumile, maapinnale ja selle aluspinnasele, maamassi jagamine eraldi kruntideks.

2. Eraldamine omandiaja järgi - erinevad üüriliigid, eluaegne omand, tulevased omandiõigused jne.

3. Varaliste omandiõiguste kogumi eraldamine - vara valdusõigus, tähtajaline või alaline kasutamine, käsutamine, eluaegne (päritud) valdamine, majandusjuhtimine, operatiivjuhtimine ja õigus piiratud kasutamiseks.

4. Omandiõiguste jagamine osalejate vahel - ühisrent, seltsing, aktsiaseltsid, optsioonid, usaldusfondid, lepingud kindlaksmääratud müügitingimustega.

5. Eraldamised pandiõiguse alusel – hüpoteegid, maksude pandiõigused, kohtulikud pandiõigused, omakapital.

Ülaltoodud omandiõiguste kogumi eraldamise tüüpide ja nende optimaalse kombinatsiooni kasutamine omandisuhete praktikas võimaldab teil tõsta kinnisvara väärtust.

Turukeskkonnaga seotud põhimõtted

Sellesse põhimõtete rühma kuuluvad sõltuvuse, vastavuse, pakkumise ja nõudluse, konkurentsi ja muutumise põhimõtted.

Sõltuvuse põhimõte

Sõltuvuse printsiip (või välismõju printsiip) ütleb: kinnisvara väärtust mõjutavad erinevad keskkonnategurid. Need tegurid - sõltuvalt nende mõju määrast konkreetsele objektile - jagunevad peamisteks ja täiendavateks; olenevalt mõjusfäärist – klimaatiliselt, geoloogiliselt, regionaalselt, sotsiaalselt, majanduslikult, keskkonnaalaselt, demograafiliselt, õiguslikult, rahvusvaheliselt, linnaplaneerimiselt, tööstuslikult ja tehniliselt. Majanduslikke tegureid saab omakorda eristada ka erinevate kriteeriumide järgi: rahalised, regulatiivsed ja muud. Asjatundja peab meeles pidama, et igal juhul on asukoht peamine kinnisvara väärtust mõjutav tegur ning sellest tuleks alustada ka kinnisvara väärtuse analüüsi. Peamisteks teguriteks on ka kinnistu lähedus arenenud infrastruktuurile (ühendus kasutaja turuga): teed, kaubandus- ja kultuurikeskused jne, i.е. hindaja peab kindlaks tegema, kuidas tuluvood on seotud kasutajaturuga. Need kaks tegurit – objekti asukoht ja selle seos kasutaja turuga – moodustavad koos mõiste "kinnisvara majanduslik asukoht". See kogutegur mõjutab kinnisvara väärtust kõige rohkem. Eksperthindaja peab tuvastama ja mõõtma keskkonnategurite mõju:

hinnatava vara väärtust ja teha selle väärtuses müügi võrdlusmeetodit kasutades vastavaid korrigeerimisi;

Rahavoo suurus tulude meetodil;

Kulutase asendusmaksumuse või asenduskulu määramisel kulumeetodit kasutades.

Vastavuse põhimõte.

Vastavuspõhimõte ütleb, et vara, mis ei vasta kehtivatele turustandarditele, on madalama väärtusega. Eksperthindaja ei pea mitte ainult teadma konkreetse kinnisvaraturu vastavusstandardeid, vaid jälgima ka nende arengusuundi, et prognoosida hinnatava kinnisvara väärtust tulevikus.

Nõudluse ja pakkumise põhimõte.

Nõudlus kinnisvara järele on nende jaoks tõeline vajadus. Pakkumine on kinnisvaraturul saadaolevate objektide arv ja nende piiratud pakkumine.

Nõudluse ja pakkumise põhimõtte olemus seisneb seose tuvastamises kinnisvara vajaduse ja selle piiratud pakkumise vahel.

Nõudluse kinnisvara järele määrab selle kasulikkus (suutlikkus rahuldada kasutaja vajadusi) ja saadavus, kuid seda piirab potentsiaalsete tarbijate maksevõime. Mida väiksem on nõudlus ja suurem pakkumine, seda madalam on objekti maksumus. Ja vastupidi, kui kinnisvaraturul on nõudlus ja pakkumine tasakaalus, siis objekti turuväärtus stabiliseerub.

Eksperthindajad peaksid meeles pidama, et reeglina on nõudlus kinnisvaraobjektide järele rohkem allutatud kõikumistele kui pakkumisele, kuna rahapakkumise järsk muutus (näiteks finantsettevõtete pankroti tõttu) ja emotsionaalsed meeleolud. kinnisvaratehingu tegemise aeg jms tekivad lühemate ajavahemike jooksul kui kinnisvara ehitamine, mis tekitab turul lisapakkumist. Selle võime tundmine nõudluse ja pakkumise vahekorras võimaldab eksperthinnangul vara väärtust täpsemalt ennustada.

Eluruumide puhul sõltub pakkumise ja nõudluse suhe elanikkonna demograafilisest koosseisust, kinnisvara ja tarbekaupade hinnatasemest, reklaamikampaania intensiivsusest, uutest seadustest ja määrustest, laenude maksumusest, kinnisvara maksustamisest ja muud tegurid.

Eksperthindaja peab prognoosima hinnatava kinnisvara nõudluse ja pakkumise suhet, määrama selle suhte ja kõigi eeltoodud tegurite mõju kinnisvara väärtusele.

Konkurentsi põhimõte.

Konkurents on rivaalitsemine, konkurents mis tahes tegevuses. Kõik inimesed on oma olemuselt konkurentsivõimelised. Konkurents või rivaalitsemine suureneb järsult, kui tegemist on mingi tegevusega ülekasumiga. Kinnisvaraturg pole selles osas erand. Kui kinnisvaraturul saadakse superkasumit (see on kasum, mis on palju suurem kui tavaliselt sellel turusektoril kujunev kasumitase), kipuvad ettevõtjad sellele turule sattuma. Konkurentsi kasv toob kaasa pakkumise suurenemise turul. Kui nõudlus ei suurene, siis kinnisvarahinnad sel juhul langevad ja ettevõtjate kasum väheneb. Seevastu konkurentsi nõrgenedes pakkumine väheneb ja kui nõudlus ei vähene, siis tõusevad kinnisvaraobjektide hinnad ja ettevõtjate kasum.

Mõistlik konkurents stimuleerib kinnisvaraturul objektide ja teenuste kvaliteedi paranemist, liigne konkurents aga toob kaasa kasumi vähenemise.

Konkurentsi puudumisel kinnisvaraturul (ja see juhtub monopoolse konkurentsiga) ei saa objekti turuväärtust määrata, kuna turuväärtus kujuneb ainult konkurentsitihedal turul.

Muutuse põhimõte.

Muutuda võivad nii vara ise (näiteks füüsiline kulumine) kui ka kõik vara väärtust mõjutavad keskkonnategurid.

Kõige iseloomulikumad muutuste tüübid on nn elutsüklid. Need muudatused puudutavad ka kinnisvaraobjekte endid, samuti linnaosasid (linnu), majandusharusid ja ühiskonda tervikuna.

Eristatakse järgmisi peamisi elutsükleid.

1. Tekkimine (objekti projekteerimine, ehitamine, tööstuse, piirkonna kujunemine jne).

2. Kasv (kinnisvaraobjekti opereerimisest saadava tulu kasvuperiood, linnaosa (linna), tööstuse jm kiire areng).

3. Stabiilsus, tasakaaluperiood (stabiilne sissetulek, kujunenud kinnisvaraobjektide tarbijate maitsed, kujunenud piirkonna infrastruktuur jne).

4. Langus (kinnisvara nõudluse vähenemise periood, kasumi vähenemine, tööstuse toodangu langus jne).

Arvestades elutsükleid, peab eksperthindaja analüüsima ja prognoosima seadusandlikke, demograafilisi, rahvusvahelisi, teaduslikke ja tehnilisi, linna- ja ühiskondlikke protsesse ning kinnisvaraturu reaktsiooni neile.

Parima ja tõhusaima kasutamise põhimõte

Kõrgeima ja parima kasutuse põhimõte on sõnastatud järgmiselt: see on selle mõistlik ja võimalik kasutamine, tagades objekti kõrgeima hetkeväärtuse hindamise jõustumise kuupäeval.

Tuntud on ka teine ​​selle põhimõtte definitsioon: see on selline kinnistu kasutusvõimalus, mis on valitud mõistlike ja võimalike seast, mis viib maa kõrgeima väärtuseni. Sellise põhimõtte määratluse all peetakse tavaliselt silmas olulise kulumisega hoonete ja rajatiste hindamist, samuti vaba maa hindamist.

Kui hoone (ehituse) maksumus määratakse, siis seda tüüpi kinnisvara hindamisel tuleks lähtuda parima ja efektiivseima kasutuse põhimõtte esimesest definitsioonist. Antud juhul on antud objekti võimalike kasutusvõimaluste valimisel võimalik välistada hindamise hetkel vastu võetud variant, kuna selline kinnisvara kasutamine on piiratud ajaperioodiga kuni maatüki väärtuse kujunemiseni parimal viisil ja efektiivseim kasutamine ületab kogu kinnistukompleksi (maa ja hooned) väärtuse koos hoone lammutuskuludega.

See põhimõte on kõigi kolme hindamisviisi rakendamisel põhiline (põhi) ja selle tõlgendamine on igal konkreetsel juhul eriti oluline, kuna see mõjutab väärtuse tüübi valikut. Kinnisasja kõige tõenäolisema müügihinna (vara turuväärtuse) määramisel on kõige sobivam selle põhimõtte järgmine tõlgendus: „olemasoleva vara kõige tõenäolisem kasutus“, samas investeeringu väärtuse määramisel tuleb rõhku panna investeeringu väärtuse määramisel. tõlgendus on "kinnisvara kõige tõhusam kasutamine".

Kinnistu parima ja otstarbekama kasutamise analüüs viiakse läbi kahes etapis: esimeses analüüsitakse maa parimat ja otstarbekamat kasutamist, nagu oleks see tasuta, ja teine ​​- hoone parimat ja tõhusamat kasutamist. (struktuur), mis asub sellel saidil .

1.5 Kinnisvara väärtust mõjutavad tegurid

Nagu kõigi teiste hinnakujundusmehhanismide puhul, sõltub kinnisvara väärtus objektiivsete ja subjektiivsete tegurite kogumist, millest ainult viimased on seotud konkreetse müüja, ostja ja (või) vahendaja käitumisega tehingu tegemise etapis. . Subjektiivsete tegurite hulka kuuluvad näiteks temperament, teadmised, ausus, kannatlikkus, kinnisvaratehingus osalejate isiklikud meeldimised ja mittemeeldimised jne. Minu diplomi raames neid psühholoogia valdkonnaga seotud tegureid ei käsitleta ning põhitähelepanu on suunatud objektiivsetele teguritele ja nende mõjule kinnisvara hindamisel.

Objektiivsed tegurid on peamiselt majanduslikud, mis lõppkokkuvõttes määravad konkreetsete tehingute keskmise hinnatase.

Majanduslikud tegurid jagunevad makro- ja mikromajanduslikeks. Esimesed hõlmavad üldise turuolukorraga seotud tegureid: piirkonna kinnisvaranõudluse esialgne turvalisuse tase; uusehituse ja rekonstrueerimise mahud ja struktuur; rändetegurid; tehingute juriidilised ja majanduslikud tingimused (maksud, lõivud jne); inflatsiooni tase ja dünaamika. Makromajanduslike tegurite hulka kuuluvad ka pikaajalised tegurid: kaupade (teenuste) hindade ja palgatingimuste dünaamika erinevus, mis mõjutab vahendite kogumise ulatust ja edasilükatud nõudluse suurust; uue "rikaste inimeste" sotsiaalse kihi kujunemise tempo ja ulatus, kellel on võimalus kinnisvarasse investeerida; välisesinduste süsteemi arendamine piirkonnas jne.

PEATÜKK 2. ELUKINNISVARA OBJEKTI HINDAMINE

2.1 Kinnistu kirjeldus

Hindamisobjektiks on eraldi korter, mis koosneb kahest elutoast.

Hindamise eesmärgiks on eelnimetatud vara väärtuse määramine.

Kinnisvaraobjekti all mõistetakse tegelikku asja, milleks on kinnisvara, ja seaduslikke õigusi sellele.

Objekti ülevaatuse akt

Objekti aadress: Venemaa, Novosibirsk, Krasnõi prospekt, 171/2, apt. 27. Omanik: Abramenko N.I. STI sertifikaadid nr 78965784. Korter on erastatud.

Objekt asub metrooliini ääres (paremal kaldal), transpordivõrk on hästi arenenud. Metroojaam "Zaeltsovskaya" 10 min. jalgsi. Lähedal on messikeskus "Siberi mess", kasiino, ööklubi, juuksur, spordi- ja spordikeskus, kultuurikeskus "Energia", kino "Progress-Kinomir", 10-minutilise jalutuskäigu kaugusel botaanikaaed.

Lähim mikroturg asub 10 minuti jalutuskäigu kaugusel.

Asukohapiirkonna analüüs võimaldab anda kõrge hinnangu selle piirkonna tööturule, kus hindamisobjekt asub. Kaupluste, õppeasutuste lähedus on hinnatud rahuldavalt. Kommunaalteenuste, aga ka avaliku korra kaitse teenuste kvaliteet on hinnatud rahuldavaks.

Lasteaed, polikliinik on kodust 5 minuti kaugusel, koolid üsna eemal (15 - 20 min).

Keskkonnatingimused on kehvad tänu tehaste lähedusele – Novosibirski elektrivaakumitehas, Ekrani tehas, tehas, mis on oma nime saanud. Lenin, Novosibirski pooljuhtide tehas.

Maja omadused.

Seina materjal - paneel. Korruste arv kokku 5. Korruste kõrgus 2,2 m Maja on sõiduteelt eemaldatud, asub hoovides.

Ehitusaasta - 1975. Hoone üldilme on hea.

Veevarustus - tsentraalne, küte - tsentraalne, ventilatsioon - looduslik, energiavarustus - tsentraalne.

Info korteri kohta:

Kahetoaline korter asub maja 2 korrusel. Korteri üldpind on 42 ruutmeetrit. m, elutuba - 28 ruutmeetrit. m (üks tuba - 18 ruutmeetrit, teine ​​- 10 ruutmeetrit). Köögipind on 6 ruutmeetrit. m, vannituba võtab enda alla 3,5 ruutmeetrit. Korteril on rõdu, telefon. Aknad on läänesuunalised. Korteri üldvaade on rahuldav.

Korteri planeering ja selle asukoha skeem sissepääsus on toodud lisas 1.

Seega võimaldab objekti asukoha ja oleku analüüs esimeses lähenduses rääkida objekti üsna kõrgest maksumusest.

Hinnang viidi läbi järgmiste eelduste kohaselt:

Insenerivõrkude eriekspertiisi ei tehtud;

Hindamisobjektil ei ole varjatud defekte, sh ehitise kandekarkassi defekte, mis võiksid mõjutada selle väärtust;

Kinnistu vastab kõikidele sanitaar- ja keskkonnastandarditele;

Hindamisel kasutati usaldusväärseid teabeallikaid.

2.2 Elamukinnisvara hindamine tulude meetodil

Kinnisvara hindamine otsese kapitaliseerimise meetodil

Kapitalisatsioonimäära arvutamiseks elamukinnisvara hindamisel tuleks kasutada Elwoodi lihtsustatud meetodit.

R = Υ – rakendus * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

kus R - kapitalisatsioonimäär;

Υ - omakapitali tootlus;

App - perioodi võimalik vara väärtuse tõus;

SFS on tagasimaksetegur intressimääraga Υ prognoositava hoidmisperioodi kohta;

CHOD - puhas tegevustulu;

TC on praegune väärtus.

Puhas äritulu saab määrata järgmise valemi abil:

CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)

kus EI on tegelik brutotulu, mis on määratletud järgmiselt:

EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)

kus PVH on 1 aasta potentsiaalne brutotulu, eeldusel, et objekt on täielikult renditud,

PP - hinnangulised kahjud töötusvõimalustest (3%),

DD – muu sissetulek.

Υ – tähistab tüüpilisele investorile sobivat tegelikku tulu.

Fondi tagasimakse määr määratakse järgmise valemiga:

SFS= i / (l+i)n-1, (1,4)

kus n on perioodide arv;

i - diskontomäär (omakapitali tootluse määr).

Otsese kapitaliseerimise meetodil määrame üüritulu saamiseks soetatud kahetoalise korteri maksumuse koos hilisema müügiga.

Üür - 12 000 rubla. / kuus Võimalik seisakuaeg - 3% Tegevuskulud - 1200 rubla. /kuus Omakapitali tootlus on 15%. Tööaeg on 5 aastat. Planeeritud kulukasv on 40%.

Tagasimakse määr näidatud tingimustel on 0,086:

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.

Siis on kapitalisatsiooni määr 0,1583:

R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.

Valemiga (1.3) arvutatud efektiivne brutotulu on 139 680 rubla:

EVD = 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 \u003d 139680 rubla.

Nendel tingimustel kinnisvara omamisest saadav puhas tegevustulu on 125 280 rubla:

CHOD = 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 rubla.

Kinnisvara hetkeväärtuse saab määrata järgmise valemiga:

TS = CHOD / R, (1,5)




kus R - kapitalisatsioonimäär;

CHOD – puhas tegevustulu kinnisvara omamisest.

Seega on hinnatud elamukinnisvara praegune väärtus 1 327 118,6 rubla:

TS \u003d 125280 / 0,0944 \u003d 1327118,6 pyb.

Hindamise järgmises etapis määrame objekti väärtuse tulevaste tulude diskonteerimise teel.

Tulevase tulu diskonteerimine on meetod, mille abil hinnatakse tulu toovate kinnisvaraobjektide hetkeväärtust, eeldatavat tulevast kasu objekti omamisest.

Kinnisvaratehingute tulevased eelised on järgmised:

Neto tegevustulu laekumise sagedus objekti omamise ajal;

Tagastamine - laekumine objekti müügist pärast hoidmisperioodi lõppu.

Kinnistu hetkeväärtus määratakse järgmiselt:

TS = TS (PPD) + TS (P), (1,6)

kus PPD on tuluvoogude sagedus;

Ρ - tagasipööramine;

TC on praegune väärtus.

Objekti väärtus, mis on arvutatud diskonteeritud tulevikukasumi meetodil, on kõigi tulevaste rahavoogude ja tühistamiste nüüdisväärtus, võttes arvesse riskiastet ja alternatiivseid kasutusjuhtumeid.

Kavandatava meetodi järgi maksumuse arvutamise metoodika on järgmine.

1. etapp. Tulevase tuluvoo prognoos ja vara hinnanguline edasimüügiväärtus:

Prognoosiperioodi väärtuse määramine;

Tulude laekumise sageduse määramine.

Prognoosi aluseks on puhas tegevustulu (NOR).

Pöördumise arvestus, s.o. objekti müügist saadud tulu, tehakse vara väärtuse võimalikke muutusi arvestades. Tagastamiskulust arvatakse maha müügikuludega seotud kulud.

2. etapp. Diskontomäära arvutamine.

Diskontomäär on tegur, mida kasutatakse tulevikus saadava rahasumma nüüdisväärtuse arvutamiseks.

Diskontomäär näitab kapitaliinvesteeringute efektiivsust, võttes arvesse planeeritud summa saamise riski. Diskontomäär valitakse keskmiseks tulumääraks, mida investorid loodavad saada oma kapitaliinvesteeringutelt sarnastesse kinnisvaraobjektidesse antud turul.

Kuna diskontomäär sõltub otseselt riskist, siis määrab selle see, kui kõrgele hindab keskmine investor sellesse kinnisvarasse raha paigutamisega kaasnevat riskitaset.

Seega, mida kõrgem on riskitase, seda kõrgem on diskontomäär ja vastavalt sellele on tulevaste tulude nüüdisväärtus üha väiksem kinnisvara hetkeväärtusest.

3. etapp. Rahavoogude tulevikuväärtuse teisendamine nüüdisväärtuseks liitintressi tehnikat kasutades.

СР = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1,7)




kus Δ - objekti väärtuse suurenemine või vähenemine;

СР - tagasipööramise maksumus;

J - aruandeperioodi objekti väärtuse muutuste osakaal (0,4).

Kinnisvara hetkeväärtus arvutatakse järgmise valemi abil:

kus i - omakapitali tootlus;

n - prognoosiperiood.

Puhas äritulu arvutati ülaltoodud otsese kapitaliseerimise meetodil ja moodustas hinnatava vara kohta 125 280 rubla.

Oletame, et saame kinnisvaraobjekti opereerimisest tulu sagedusega 1 kord aastas. Sel juhul on vara praegune väärtus 1346178 rubla:

TC = 125280 / (1+ 0,15) + 125280 / (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0,4) / (1+0,15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696

TC = 1346178 rubla.

Hindamise käigus on võimalik hinnata kinnisvarast tuleva rahavoogude väärtust.

SR \u003d 1346178 * (1 + 0,4) \u003d 1884649 rubla,

Seega saab hinnatud korteri 5 aasta pärast müüa 1 884 649 rubla eest.

2.3 Elukondliku kinnisvara hindamine analoogide müügi võrdlemise teel

Lähenemise olemus seisneb hinnatava vara võrdlemises teiste müüki pandud kinnisvaraga.

Kinnisvara hindamise võrdleva lähenemisviisi aluspõhimõte on asendamise põhimõte. Seal öeldakse, et kui turul on mitu sarnast kinnisvara, ei maksa ratsionaalne ostja objekti eest rohkem, kui kuluks teise sarnase kasuliku kinnisvara soetamiseks.

Hindamise etapid:

1. turu-uuringud;

2. andmete kogumine ja kontrollimine;

3. andmete analüüs ja võrdlemine;

4. muutmine;

5. andmete vastavusseviimine.

Turu-uuringud viiakse läbi nende võrreldavate müükide ja müüdavate kinnisvarade väljaselgitamiseks, mis on sarnased hinnatava kinnisvaraga.

Hindaja peab isiklikult kontrollima iga hindamisaruandes võrreldavat müüki.

Iga objekti tuleb võrrelda hinnatavaga ja analüüsida erinevusi:

Müügikuupäev;

Füüsilised omadused;

Asukoht;

Müügitingimused.

Hindamise järgmine samm on kohanduste tegemine. Selle etapi sisuks on kohandada iga võrreldava objekti müügi- või küsihindu vastavalt olemasolevatele erinevustele.

Väärtuste korrigeerimised muudavad analoogi müüdava objekti hinda teatud summa võrra, milles hinnatakse erinevusi analoogi objekti ja hinnatava objekti omadustes.

Protsentuaalseid korrigeerimisi kasutatakse tehingu aja, asukoha ja füüsiliste omadustega seotud erinevuste korrigeerimiseks.

järjestikused muudatused. Nende eripära seisneb selles, et olenevalt protsentide korrigeerimise järjestusest võib saada erineva tulemuse.

Kumulatiivsed parandused saadakse kõigi individuaalsete paranduste korrutamisel. Sel juhul pole järjestus vajalik.

Lõplik väärtus on hindaja hinnang, mis põhineb kogu olemasoleva teabe analüüsil. Lihtne keskmistamine ei anna alati täpset tulemust ja pealegi pole alati vaja kulunäitajaks valida ühte numbrit. Väärtuste vahemiku kasutamine on õigem.

Turuanaloogide võrdlemise meetodi rakendamiseks on vaja koguda andmeid kümne Zaeltsovski linnaosas (Siberi mess, botaanikaaed) müügiks pakutava kahetoalise korteri kohta. Andmed sarnaste korterite kohta on toodud lisa 2 tabeli 1 tabelis.

Iga kümmet esitletud korterit tuleb iseloomustada kulumeetodi koefitsientidega ja tulemused kokku võtta tabelis.

Korteri Ksozh üld- ja elamispinna suhe - võtab arvesse korteri üldpinna ja selle elamispinna suhet. See on võrdne:

0,95 - suhe alla 1,50

1,00 - suhe 1,50 kuni 1,66

1,05 - suhe 1,66 kuni 2,00

1.10 - üle 2.00.

Rõdu või lodža olemasolu koefitsient Kbl:

Rõdu olemasolul on see koefitsient 1,00;

Lodža juuresolekul - 1,05;

Nende puudumisel - 0,95;

kui on kaks või enam rõdu või lodža - 1.10.

Kat korruse koefitsient juhul, kui korter asub maja esimesel või viimasel korrusel, on 0,90. Kõigil muudel juhtudel - 1,00.

Kizi ruumide isolatsioonikoefitsient on võrdne:

1.04 - kõik ruumid on isoleeritud;

0,96 - kahetoalistes korterites külgnevad ruumid või 3-6-toalistes korterites rohkem kui üks läbikäidav tuba;

1.00 - kõigil muudel juhtudel.

Lifti Cliffi käideldavuse koefitsient on võrdne:

1.03 - 5 või vähema korrusega majades on lift;

1.00 - üle 5-korruselistes majades on lift või mitte 5-korruselistes majades;

0,97 - üle 5-korruselistes majades pole lifti.

Ruumi kõrguse koefitsient Kvys on võrdne:

0,98 - ruumide kõrgus on alla 2,5 m;

1,00 - ruumide kõrgus 2,50 m kuni 2,80 m;

1,02 - ruumide kõrgus 2,80 m kuni 3,00 m;

1,04 - ruumide kõrgus 3,00 kuni 3,40 m;

1.06 - ruumide kõrgus üle 3,40 m.

Prügirenni K mus saadavuse koefitsient on võrdne:

1,02 - saadaval alla 5-korruselistes majades;

0,97 - mitte üle 5-korruselistes majades;

1.00 - muudel juhtudel.

Koefitsient, võttes arvesse köögi pindala Kk:

0,95 - köögipinnaga kuni 6 ruutmeetrit. m;

1,00 - pindalaga 6 ruutmeetrit. m kuni 9 ruutmeetrit. m

1,02 - pindalaga 9 ruutmeetrit. m kuni 12 ruutmeetrit. m;

1,10 - üle 12 ruutmeetri m.

Iga kinnistu koefitsientide väärtused on toodud lisa 2 tabelis 2. Tabelis 2 arvutatud kahetoalise korteri ekvivalentmaksumus on kahetoalise korteri maksumus viiekorruselises majas, millel on üld- ja elamispinna suhe 1,5-1,66, rõduga, keskkorrusel, lae kõrgus üle 2,5 m, ilma prügirennita, köögipind 6-9 m.

Korrutades kümne korteri aritmeetilise keskmise maksumuse hinnatava korteri üldpinnaga ja jagades hinnatava korteri paranduskoefitsientidega, saame korteri tegeliku turuhinna, mis on 2410714:

54 tuhat rubla * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =

Nii selguski uuritava vara võrdleval meetodil hindamise tulemusena, et kahetoalise korteri turuhind on 2 410 714 rubla.

2.4 Kinnisvara hindamine kulupõhiselt

Kulupõhise lähenemise kohaselt määrab vara väärtuse selle taastootmiseks või asendamiseks kulutatud ressursside hulk, võttes arvesse füüsilist ja vananemist.

Korteri maksumust on kulumeetodil üsna keeruline hinnata, kuna ühe korteri ehitamise kulusid on üsna keeruline hinnata, eraldada nende kulusid elamu kui terviku ehitamiseks.

Objekti maksumust hindame kulumeetodil eeldusel, et maja ehitamise kulud jaotuvad proportsionaalselt korterite üldpinnaga. See eeldus on tingimuslik, kuid siiski võimaldab see teil saada ligikaudse hinnangu korteri maksumusele, kasutades kulupõhist lähenemisviisi.

Niisiis, on teada, et ehitusfirma LLC "Promstroy - D" kavatseb ehitada tänavale elamu. Lennujaam (Novosibirski Zaeltsovski linnaosas, selle maja vahetus läheduses, kus atesteerimine asub). LLC "Promstroy - D" sai õiguse projekteerida ja ehitada see maja krundile, mille üldpind on 3 tuhat 298 ruutmeetrit. m. Investori tellimusel teostas maatüki turuväärtuse ja elamu ehitamise maksumuse hindamise Praktika OÜ. Eelprojekti dokumentatsiooni kohaselt on 5-korruselises majas korterite kasulik pind kokku 3262 ruutmeetrit. m Elamusse tuleb 75 korterit.

Praktika LLC ekspertide sõnul on maja ehitamise maksumus 10 miljonit 640 tuhat rubla. Sel juhul on ehituskulud 1 ruutmeetrit. m üldpinnast moodustab 3261,8 rubla.

Hindatava kinnistu üldpind on 42 ruutmeetrit. m. Seega vastavalt kulupõhisele lähenemisele on objekti taastamise maksumuseks 136 995,6 rubla. (3261,8 rubla * 42 ruutmeetrit).

Asendusmaksumuse määramisel tuleks arvesse võtta akumuleeritud amortisatsiooni. Elamu kasulik eluiga on 40 aastat. Hinnatava objekti kulum on 30 aastat. Seega on hindamisel vaja arvestada 10/40 objekti asendusmaksumusest.

Objekti väärtuse hindamine kulupõhise lähenemisviisi abil on järgmine:

136 995,6 RUB * 10 / 40 \u003d 34248,9 rubla.

2.5 Elamukinnisvara hindamistulemuste vastavusse viimine

Elamukinnisvaraobjekti - Novosibirski Zaeltsovski linnaosas asuva kahetoalise korteri - hindamiseks kasutati sissetulekumeetodeid ja võrdlevaid lähenemisviise, mille kohaselt saadi järgmised tulemused:

1. Analoogide müügi võrdlemise meetodi kohaselt on objekti maksumus 2410714 rubla.

2. Sissetulekupõhise lähenemisviisi osana:

3. Vastavalt kulupõhisele lähenemisele on objekti maksumus 34248,9 rubla.

Likvideerimisväärtuse määramine on Venemaa hindamispraktikas üsna haruldane, mis mõjutab seda tüüpi hindamisviiside metoodilise toe madalat taset.

Ainus likvideerimisväärtuse väärtust mõjutav ja turuväärtusest eristav tegur on kinnisvara müügi mitteturutingimustele omane sundmüügi tegur.

Seega on ilmselge, et päästeväärtuse arvutamiseks praegustes Venemaa tingimustes on võimalik kasutada järgmist võrrandit:

Libe. = Sryn. x (1 - Kvyn.),

kus on libe. - kinnisvara päästeväärtus;

Sryn. - uuritava objekti turuväärtus;

Kvyn. - sundmüügi parandus, tingimusel 0< Квын. < 1.

Ülaltoodud võrrandi kohaselt arvutatakse päästeväärtus kahes etapis. Esimeses etapis määratakse uuritava kinnisvara turuväärtus. Teises etapis arvutatakse sundmüügi korrigeerimise väärtus ja lisatakse see turuväärtuse väärtusesse, see tähendab, et turuväärtust korrigeeritakse sundmüügi teguriga (turuväliste müügitingimuste puhul) .

Kui kinnisvara turuväärtuse arvutamine raskusi ei tekita, siis sundmüügi korrigeerimise määratlemine ja selle matemaatiline põhjendus tekitab palju küsimusi. Praktikas aktsepteerivad hindajad seda intuitiivselt vahemikus 0,1–0,3 (10–30% turuväärtusest).

Seega, kui korrigeerimiskoefitsiendi väärtus on 10%, on elamu kinnisvara päästeväärtus:

Slick = 2410714 rubla. x (1 - 0,1) = 2169642,6 rubla.

Kui paranduskoefitsiendi väärtus on 30%, on elamu kinnisvara päästeväärtus:

Slick = 2410714 rubla. x (1 - 0,3) = 1687499,8 rubla.

Seega võime üldiselt järeldada, et vara likvideerimisväärtus on 70–90% selle turuväärtusest ja jääb vahemikku 1 687 499,8 tuhat rubla. kuni 2169642,6 tuhat rubla.

Seega on selge, et nelja variandi puhul osutus korteri hind erinevaks. Et määrata, milline hind kajastab kõige täpsemalt objekti väärtust, on vaja teada hindamise eesmärki, kuna hindamise eesmärk määrab väärtuse määramise valiku.

Kui hindamise eesmärk on määrata perioodilise tuluna kasumi teenimise eesmärgil soetatud objekti väärtus koos hilisema müügiga, siis tuleks keskenduda tulumeetodil saadud arvule (1327118,6 rubla - 1346178 rubla). )

Kui hindamise eesmärk on välja selgitada objekti tegelik turuväärtus, samas kui sarnaste objektide müügihindade kohta on piisavalt infot, tuleks korteri maksumuseks võtta turuanaloogide võrdlemisel saadud arv (2410714 rubla). ).

Kui hindamise eesmärgiks on määrata hüpoteeklaenu saamise tagatiseks oleva korteri väärtus, siis kõige sobivam on likvideerimisväärtus, kuna laenu mittetäitmise korral toimub hindamisobjekti müük. kokkulepe tuleb tagada üsna lühikese ajaga. Seega tuleks vara väärtuseks võtta väärtus vahemikus 1 687 499,8 tuhat rubla. kuni 216942,6 tuhat rubla.

PEATÜKK 3. ETTEPANEKUD KINNISVARA HINDAMISE MEETODITE PARANDAMISEKS

elamukinnisvara hindamiskulu

Üldiselt on esimene peatükk suuremal määral pühendatud teoreetilistele alustele, kinnisvara hindamisega seotud põhikategooriatele.

Töö teises peatükis esitatakse kinnisvara hindamise tulemused kolme turuväärtuse määramise lähenemisviisi seisukohast: hindamine kulude alusel (kulupõhine lähenemine), hindamine müügi vahetu võrdluse teel (võrdlev lähenemine), hindamine turuväärtuse alusel. eeldatav või tegelik sissetulek (tulu lähenemine) .

Hindamise tulemuste võrdlemisel selgus, et kõik lähenemised annavad erinevaid tulemusi. Vaatleme peamisi suundi kinnisvara hindamise esitatud lähenemisviiside täiustamiseks.

Kaasaegses hindamispraktikas kasutatakse sageli UPVS-i kogude abil asenduskulude arvutamise tehnoloogiat. Neid kogusid hakati kasutama 1997. aastal, mil turuinfo kinnisvaraobjektide kohta praktiliselt puudus ning nende kogude kasutamine oli ainus viis “turuväärtuse” määramiseks, peamiselt põhivara ümberhindluseks. Viimasel kümnendil on toimunud suured muutused kinnisvaraturu infotoes ja eelarvestamises. Vene Föderatsiooni Gosstroy on üle läinud uuele hinnangule ja regulatiivsele raamistikule. Venemaa Gosstroy dekreet nr 16 08.04.2002 "Meetmete kohta ülemineku lõpuleviimiseks ehituse hinnakujunduse uuele arvestuslikule ja regulatiivsele baasile" tühistati alates 01.01.2003 NSVL Gosstroy normatiivdokumendid, koostatud hinnatasemel, mis on ette nähtud 1991. ja 1984. aasta arvestuslikes ja regulatiivsetes alustes. Nende asemel võetakse kasutusele riiklikud hinnangulised elementaarnormid (GESN) ja föderaalsed ühikuhinnad (FER). Gosstroy of Russia kiitis heaks ja jõustus:

· GESNr-2001 "Remondi- ja ehitustööde riiklikud arvestuslikud normid";

· GESN-2001 "Üldehitustööde riiklikud hinnangulised elementaarnormid";

GESNm-2001 "Seadmete paigaldamise riiklikud hinnangulised normid"

HPES on mõeldud rajatiste ehitustööde tegemiseks vajaliku koosseisu ja ressursside vajaduse kindlaksmääramiseks, kulukalkulatsioonide (kalkulatsioonide) koostamiseks ressursimeetodil, samuti tehtud tööde eest tasumiseks ja materjalide mahakandmiseks.

Gosstroy of Russia arendab föderaalseid ühikuhindu (FER, FERr ja FERm) ainult Moskva piirkonna jaoks. Lisaks edastab Gosstroy Moskva piirkonna hinnad ehituse hinnakujunduse piirkondlikele keskustele, et siduda hinnad piirkondlike tingimustega. Pärast sidumist saadetakse hinnakogud edasiseks kinnitamiseks Gosstroyle. Praegu ei ole uue õigusraamistiku väljatöötamise protsess veel lõppenud. Kinnisvara hindamise läbiviimine uue regulatiivse raamistiku alusel on väga keeruline ja aeganõudev ülesanne, mis nõuab eriteadmisi ja -oskusi. Uue regulatiivse raamistiku rakendamiseks hindamise praktikas on vaja läbi viia töid kinnisvara hindamise rakendusprobleemide lahendamiseks kohandatud tarkvara ja arvutussüsteemide arendamiseks.

Hiljuti on ehituse hinnakujunduse piirkondlikud keskused aktiivselt tööd alustanud, ilmunud on infoteenuste pakkumisele spetsialiseerunud ettevõtted, näiteks ehituse infotehnoloogiate keskus NPF.

Ja ainult kinnisvarahindajad kasutavad veel ammu vananenud eelmise sajandi 70ndate kollektsioone ja samas põhjendavad nende alusel objektide “turuväärtust”. Kogenud hindajad on juba ammu mõistnud UPVS-i kogude kasutamise puudusi, mis on seotud eelkõige ühikuhindades sisalduvate kulude loeteluga, keskmise indekseerimisega, tehnoloogiate ebaühtlusega, töömahu suhtega jne.

Seega võetakse UPVS-i kogudes arvesse järgmisi kuluartikleid:

· otsesed kulud;

üldkulud;

Planeeritud säästud (kasum);

ehitusplatsi üldkulud ehitusplatsi eraldamiseks ja arendamiseks;

projekteerimis- ja mõõdistustööde maksumus;

kulud, mis on seotud tööde tegemisega talvel;

Lisatasu palkade maksumus

alalise ettevõtte direktoraadi ülalpidamiskulud;

· kahjud ajutiste hoonete ja rajatiste likvideerimisest;

· töötajate transportimise kulud üle 3 km kaugusele. ühistranspordi puudumisel;

· töötajatele lisatasude maksmise kulu töö mobiilse iseloomu eest.

Kogenud hindajad kasutavad oma arvutustes oma arendusi, mis põhinevad analoogide või koondhinnangute korrigeerimisel.

P.G.Grabovoi, S.P.Korostelevi töös “Kinnisvara hindamine, I osa. Kinnisvara hindamine” on konkreetsel näitel näidatud, et UPVS-i metoodikat kasutava elamukinnisvara asendusmaksumuse arvutamise tulemused oluliselt, mitu korda. , erinevad turunäitajatest.

Enamikus Venemaa Hindajate Seltsi ekspertide nõukogus läbi vaadatud aruannetest lähtub kinnisvara turuväärtuse hinnang siiski vananenud UPVS-i alusel. Veelgi enam, et nende arvutuste tulemusi kuidagi turunäitajatele lähemale viia, sisestatakse neisse teatud korrutustegur, mida nimetatakse “ettevõtja kasumiks”. Seda aktsepteeritakse täiesti meelevaldselt, kuna seda indikaatorit pole tänapäevastes tingimustes võimalik turult eemaldada. Siinkohal tuleb rõhutada, et vastavalt IVS-2003-le nõuab turuväärtuse kohaldamine üksnes turuandmete põhjal hinnangu sõlmimist. RSA rakendamisel määrab hindaja üheselt turuvälise väärtuse, mis peaks kajastuma aruandes.

Venemaal puudub endiselt usaldusväärne infobaas ehituse maksumuse agregeeritud põhinäitajate kohta, mis on kättesaadavad Lääne hindajatelt (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS eeskujul).

Hetkel on kinnisvara hindamise peamiseks tunnustatud infobaasiks Co-Invest OÜ arendused. See ettevõte annab kord kvartalis välja bülletääni "Ehituse hinnaindeksid", samuti sarja "Hindaja käsiraamat": "Tööstushooned", "Eluhooned", "Valuutade ostujõupariteetide kogud riiklikel ehitusturgudel", "Hinnaraamatu käsiraamat". hoonete ja rajatiste asenduskulu praeguses hinnatasemes jne.

Nende väljaannete kasutamisel tuleb meeles pidada, et enamik nende arvutusi põhinevad plaanimajanduse normatiivbaasil, mis on indekseeritud teatud hinnakoefitsientidega ja seetõttu võivad hindamise lõpptulemused olla ülaltoodud põhjustel olulise veaga. . Teatud indeksite rakendamisel on vaja hoolikalt uurida nende arvutamise eeldusi.

Hiljuti avaldati ja kuulutati välja kui esimene riigis, hindajate poolt oodatud piirkondlik ehituskulude juhend (RCC-2006). See pakub kulunäitajaid ehitustööde liikide kaupa, agregeeritud kulunäitajaid (CSI) ja "teavet kiirvalikus vajaliku investeeringusumma hindamiseks". Tegelikult viitab viimane määratlus kaasaegsete hoonete ja rajatiste objektide-analoogide hinnangulisele maksumusele. RCC III osa sisaldab "analoogobjekte konstruktsioonielementide tehniliste ja majanduslike näitajatega, analoogseid objekte tehniliste ja majanduslike näitajatega objektile tervikuna ning tehniliste ja majanduslike näitajate koondtabelit, mis on soovitatav elamute maksumuse määramiseks ja sotsiaalmajanduslike näitajatega. ja kultuurirajatised." "Moskva piirkonna" kulunäitajad on määratletud hindades 01.01.2006 seisuga. Kataloog sisaldab kulunäitajaid 18 tüüpi kaasaegsete elamute ja 27 mitteeluhoonete kohta. RCC-2007-s on seda objektide loendit oluliselt laiendatud.

RCC avaldamine loob tingimused selle rakendamiseks kinnisvara ja ettevõtete hindamise menetlustes. Kui kinnisvara hindamisel on võimalik kasutada käsiraamatu II osa "Koondväärtuse näitajad", siis ettevõtluse hindamise kulukäsitluses on võimalik kasutada III osa "Hoonete ja rajatiste objektid-analoogid".

Seega peaks RCC kogudest saama kinnisvara hindamise põhialus. Nendel kogudel on aga olulisi puudujääke. Peamine on see, et nad ei anna algandmeid ega põhilisi eeldusi analoogide maksumuse saadud väärtuste kohta. Seega pole päris selge, millist konkreetset seadmete koostist lõppnäitajates arvestatakse, mis ehitaja muude kulude hulka arvati jne. Hindajate, analüütikute ja hindajate ühine töö RCC täiustamise suunas võib viia kinnisvara hindajatele nii vajaliku infobaasi loomiseni.

Hindamistegevuse arendamise peamiseks suunaks on hetkel kujunemas kinnisvara turuväärtuse hindamine. See saab võimalikuks tänu sellele, et meie riik kogub andmebaasi kinnisvara tegeliku turuväärtuse kohta.

Elukondliku kinnisvara hindamise protsessi lihtsustamiseks hindamisasutustes saab kasutada korteri maksumuse regressioonimudelit, mis võimaldab arvutada elamu maksumuse sõltuvalt mitmetest selle parameetritest.

Sellise mudeli ehitamise näide on toodud 2005. aasta detsembri ajakirjas "Kinnisvara". Mudel ehitati mitme kinnisvarafirma hinnakirjade järgi, mis tegelevad erinevate tarbijaomadustega eluaseme elluviimisega Novosibirski linna erinevates piirkondades. Analüüsiks koguti teavet 450 korteri kohta (150 varianti iga korteritüübi kohta - ühe-, kahe-, kolmetoaline) vastavalt järgmistele parameetritele:

Korteri maksumus

Piirkond, kus kinnistu asub

Omandi tüüp:

avalik eluase,

Erastamislepingu alusel soetatud eluase,

Kinnistu ostetud ostu-müügilepingu alusel

Maja materjal, kus korter asub:

Paneel, tellis, monoliit,

Maja tüüp:

eliit,

täiustatud paigutus,

tüüpiline,

täissuuruses,

- "Hruštšov",

maja korrus,

Korrus, millel korter asub,

Korteri üldpind,

korteri elamispind,

kööginurk,

rõdu või lodža olemasolu,

Telefoni omamine.

Vaatleme üksikasjalikult mudeli ehitamise protseduuri ühetoaliste korterite näitel.

Mudeli koostamise esimeses etapis analüüsiti korrelatsioonikordajate maatriksit, et selgitada välja üksteisest tugevalt sõltuvad parameetrid. Peamine ülesanne oli valida sellised tegurid, mille korrelatsioonikordaja ei ületaks väärtust 0,8. Analüüsi tulemuste põhjal koostati korrelatsioonikordajate maatriks, mis võtab arvesse 6 tegurit ehk täpselt pooled algselt kogututest, kuna ülejäänud tegurid ei vastanud korrelatsioonikordaja tingimusele.

Valitud tegurite kohta kogutud andmete põhjal koostati järgmine regressioonimudel:

Ρ = -10,12 + 9,24 Kokku + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x 4 + 64,48 * x 5 (3,1)

või üldiselt:

Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3,2)

Esitatud võrrandis kasutatakse järgmist tähistust:

Ρ on allpool määratletud fikseeritud parameetritega korteri hind,

Stot - korteri üldpind,

x1 on näiv muutuja, mis iseloomustab piirkonda, kus korter asub,

x2 on näiv muutuja, mis iseloomustab selle maja materjali, kus korter asub;

x3 on muutuja, mis iseloomustab selle hoone korruselisust, milles hinnatav korter asub;

x4 on näiv muutuja, mis iseloomustab korrust, millel korter asub;

x5 on näiv muutuja, mis iseloomustab telefoni olemasolu korteris.

Selle mudeli statistilised näitajad kinnitasid saadud tulemuste olulisust.

Seega peegeldab saadud mudel väga hästi korterite keskmise maksumuse sõltuvust selle parameetritest Novosibirski linna eluasemeturul (arvestamata äärmuslikke võimalusi).

Esitatud mudelid rakendati praktikas Novosibirski linna kinnisvarabüroodes "Zhilfond" ja "Amir - Real Estate", millel on täiskohaga töötajad müüdavate korterite maksumuse hindamiseks ja ka laenu tagatiseks. kokkulepped. Tuleb märkida, et eksperdid hindasid kõrgelt nende rakenduse tõhusust.

Teine oluline probleem, millega hindajad silmitsi seisavad, on korteri väärtuse ennustamine tulevikus. See probleem muutub eriti aktuaalseks korteri maksumuse hindamisel hüpoteeklaenu eesmärgil, kuna korteri müük toimub tulevikus ja oluline on määrata korteri maksumuse kasvutempo perioodiks. laenuleping.

Eluasemete järelturu hinnadünaamika mudeli koostamise lähteandmed võeti ajakirjadest Kinnisvara vastavate aastate kvartalite kaupa. Igal aastal koguti teavet 240 korteri kohta – iga korteritüübi (ühe-, kahe-, kolmetoalised) kohta 80. . Mudeli koostamise põhieesmärk on määrata kindlaks järelturu kinnisvara hindade muutmise mudel.

Korterite kohta kogutud andmete struktuur on näidatud joonisel fig. 2.1, 2.2, 2.3.




Riis. 2.1. Mudeli ehitamisel arvesse võetud korterite struktuur eluaseme tüübi järgi




Riis. 2.2. Mudeli ehitamisel arvesse võetud korterite struktuur eluaseme tüübi järgi







Riis. 2.3. Mudeli ehitamisel arvesse võetud korterite struktuur maja materjali tüübi järgi

Majandusnähtuste ajalises analüüsis eristatakse erinevaid evolutsiooniliike.

1. Trend, trend või pikaajaline liikumine. Trendil pole ranget määratlust, see ilmneb intuitiivselt. Trend vastab aeglasele muutusele mingis kindlas suunas, mis püsib pikka aega.

2. Tsükkel, lühiajaline komponent - kiire kvaasiperioodiline liikumine, milles on kasvufaas ja langusfaas.

3. Hooajaline komponent – ​​muutused, mis toimuvad regulaarselt, erinevalt tsüklist.

4. Juhuslikud kõikumised, efektid - suhteliselt kõrge sagedusega kaootiline liikumine, millel on enam-vähem konstantne iseloom.

Mõned statistilised seeriad esindavad üht või teist tüüpi evolutsiooni puhtal kujul, kuid enamik neist on kõigi või üksikute komponentide kombinatsioon.

Teoreetiliselt on hinnadünaamika jada trendi, hooajalise komponendi ja juhuslike kõikumiste kombinatsioon. Kinnisvaraturu praeguses arengustaadiumis on korteri hinna hooajaline komponent häiritud, mis on tingitud kõrgetest hinnakasvutempodest ja kõnealuse turu investeerimisatraktiivsusest. Seetõttu pöörati vaadeldava dünaamilise seeria trendi esiletoomisele erilist tähelepanu.

Vastavalt korterite hindade dünaamika seeriale ehitati järgmine mudel.

Teise astme polünoom:

yi = a + bt2, (3.3)

kus i - korteri tüüp,

t - ajaperiood.

Tuleb märkida, et statistikas kasutatavate kriteeriumide kohaselt peaks korrelatsioonikoefitsient olema 1 lähedal (üle 0,7), olulisustegur F olema väiksem kui 0,03 (antud mudeli parameetrite puhul).

Seega peegeldavad saadud mudelid hästi Novosibirski linna eluasemete järelturu hindade dünaamikat.

Saadud mudeli järgi pidanuks ühetoaliste korterite kallinemine 2006. aastal olema 22,0%, tegelik maksumuse kasv aga 24,3%.

Selle mudeli järgi pidi 2006. aastal Novosibirski linna kahetoalise korteri maksumuse kasv olema 21,7%, samas kui tegelikult oli kasvutempo 21,6%.

Esitatud mudeli kohaselt pidi 2006. aastal Novosibirski linna kolmetoalise korteri maksumuse kasv olema 21,5%, samas kui tegelikult oli kasvutempo 31,0%.

Kui asendada tegelikud andmed Novosibirski linna korterite ruutmeetri maksumuse kohta 2006. aasta igas kvartalis, võib märkida, et see väärtus jääb mudeli järgi koostatud usaldusvahemike piiridesse.

Ekspertide hinnangul kirjeldab saadud mudel adekvaatselt hetkeolukorda kinnisvaraturul. Eluasemehinna kasvuprognoos 2006. aasta lõpuks teatud tüüpi korterite puhul langeb kokku tegelike andmetega, kuna ekspertide prognoositud turu kasv on 20-30%.

Hindaja seisab pidevalt silmitsi korterite maksumuse prognoosimise probleemiga, see probleem on eriti terav laenuandmise eesmärgil hindamisel. Otsuse õigsus sõltub nii spetsialisti kogemusest, kvalifikatsioonist kui ka hinnatava objekti turu kohta kogutud andmete kvaliteedist. Kavandatavate statistiliste mudelite kasutamine spetsialistide töös aitab parandada prognooside täpsust, aga ka elamukinnisvara hindamise kvaliteeti.




KOKKUVÕTE

Uuringu tulemuste põhjal saab teha järgmised järeldused.

Kinnisvaraobjektide hindamisel on kolm lähenemist.

Tulupõhine lähenemine seisneb hinnatava kinnisvara väärtuse määramises lähtuvalt sellest, kui palju tulu see tulevikus võib teenida, ning seda kasutatakse kõige sagedamini kommertskinnisvara hindamiseks.

Kulupõhine lähenemine määrab maksumuse lähtuvalt sarnase objekti ehituskuludest (materjalide maksumus, transpordikulu jne) ning lähtub sellest, et hinnatava objekti väärtus ei saa olla suurem.

Müügi võrdlemise meetod (võrdlev lähenemine) seisneb hinnatavale objektile lähimate analoogide leidmises ja nende väärtuse korrigeerimises, võttes arvesse nende ja hinnatava objekti vahelisi erinevusi. Selline lähenemine on elamukinnisvara hindamisel põhiline, kuna turul on eluruumide müügiettepanekuid õigeks hindamiseks piisavalt palju.

Töö praktilises osas esitatud hinnangu eesmärk oli määrata kahest elutoast koosneva korteri turuväärtus, mis asub Novosibirski Zaeltsovski linnaosas.

Elamukinnisvaraobjekti - Novosibirski Zaeltsovski linnaosas asuva kahetoalise korteri - hindamiseks kasutati tulude, kulude ja võrdlevaid meetodeid, mille kohaselt saadi järgmised tulemused.

Turu analoogide võrdlemise meetodi kohaselt on objekti maksumus 2410714 rubla.

Sissetulekupõhise lähenemisviisi osana:

Otsese kapitaliseerimise meetodi kohaselt on korteri maksumus 1 327 118,6 rubla;

Tulevase sissetuleku diskonteerimise meetodi järgi - 1346178 rubla.

Kulupõhise lähenemisviisi kohaselt on objekti maksumus 34248,9 rubla.

Vastavalt objekti likvideerimisväärtuse määramise metoodikale jääb Zaeltsovski linnaosas asuva kahetoalise korteri maksumus vahemikku 1 687 499,8 tuhat rubla. kuni 2169642,6 tuhat rubla.

Elamukinnisvara hindamise kulupõhise lähenemisviisi täiustamine seisneb sarnaste objektide ehitamise tegelikke kulusid kajastavate dokumentide, kogude väljatöötamises, kuna hindajate poolt oma töö käigus kasutatud normatiivkogud avaldati 70ndad. möödunud sajandist ja on ammu aegunud ning nendes käsitlustes kasutatud parandustegurid ei ole kuidagi õigustatud.

Turu hindamiskäsitluste täiustamise peamiseks suunaks on statistiliste mudelite kasutamine kinnisvaraobjektide väärtuse hindamise protsessis.

Töös tuuakse näiteid mudelist kinnisvara väärtuse määramiseks selle mitmete kvalitatiivsete tunnuste alusel, samuti statistilise mudeli kohta kinnisvara väärtuse ennustamiseks teatud aja möödudes. Tuleb märkida, et see probleem on eriti aktuaalne kinnisvara hindamise puhul laenuandmise eesmärgil, kuna sellisel juhul müüakse kinnisvaraobjekt mõni aeg pärast hindamist. Kavandatavate statistiliste mudelite kasutamine spetsialistide töös aitab parandada prognooside täpsust, aga ka elamukinnisvara hindamise kvaliteeti.




KASUTATUD KIRJANDUSE JA ALLIKATE LOETELU

1. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik. Esimene, teine ​​ja kolmas osa. Ametlik tekst. - M .: IKF Omega - L, 2005.

2. Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis. Föderaalseadus 08.06.98 nr 135 - FZ.

3. Hindamisstandardite kinnitamine. Vene Föderatsiooni valitsuse 07.06.2001 määrus nr 519.

4. Boldyrev B.C. Sissejuhatus kinnisvara hindamise teooriasse. - M.: Juhtimis-, hindamiskeskus, 2004.

5. Burdenkova E. Kinnisvarafirmade tegevuse mõningatest aspektidest. // Statistika küsimused. - 2004. - nr 10. - Lk.32 - 37.

6. Balabanov I.T. Kinnisvaratehingud Venemaal. Moskva. 2003. aasta

7. Henry S. Harrison. Kinnisvara hindamine. - M.: RIO, 2004.

8. Goremõkin V.A. Kinnisvaramajandus. - M.: Filin, 2005.

9. Gribovski S.V. Kasumliku kinnisvara hindamine. - Peterburi: Peeter, 2004.

10. Grigorjev V.V. Kinnisvaraobjektide hindamine, teoreetilised ja praktilised aspektid. - M.: INFRA - M, 2004.

11. Grišajev S.P. Kinnisvara õiguslik regulatsioon. // Riik ja õigus. - nr 3. – 2005.

12. Grjaznova A.G., Fedotova M.A. Ettevõtte hindamine. - M.: Rahandus ja statistika, 2004.

13. Dubovitsky S.K. Kinnisvara ja evolutsioon. - Krasnojarsk: Sojuz, 2004.

14. Iganädalane erialaajakiri: Kinnisvara - Novosibirsk nr 15 2007

15. Ermolaeva E., Frolov A. Rahune enne kasvu. Suundumused regionaalse kinnisvaraturu arengus. // Mandri Siber. - 2005. - nr 15. - S. 10.

16. Kes on kes kinnisvaraturul: käsiraamat. – M.: Triada LTD, 2002.

17. Kupchina L.A. Kinnisvara hindamine. // Raamatupidamine. - 2005. - nr 2. - lk 72 - 75.

18. Lavrukhin O. Kinnisvaraturg: kujunemise etapp on läbi, aga mis edasi? // Vedomosti. - nr 21. - 2005.

19. Loginov MP. Kinnisvara hindamise küsimuses Venemaal. // ECO. - 2004. - nr 9. - S. 103 -108.

20. Nagaev R.T. Kinnisvara: entsüklopeediline sõnastik. M.: Ideaal - Press, 2003.

21. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Linnavara turuhinnang. – M.: Ühtsus, 2003.

22.Provovitš Yu.A. Maa hindamine Moskvas. - M.: Majandus, 2003.

23. Hindamisturg 2004. aastal. Analüütiline ülevaade // Ekspert. - 2005. - nr 5. - S. 64 - 72.

24. Sivets S.A., Bashirova L.A. Kuidas hinnata kinnisvara (juhend hindamisklientidele). - M .: Läbi vaateklaasi, 2002.

25. Sivets S.A., Levykina I.A. Ökonomeetriline modelleerimine kinnisvara hindamisel. - M .: Läbi vaateklaasi, 2002.

26. Sivets S.A. Statistilised meetodid kinnisvara ja ettevõtete hindamisel. - M .: Läbi vaateklaasi, 2003.

27. Novosibirski linna kinnisvarabüroode statistiline teave. // Kinnisvara. - nr 48 - 51. - 2005.

28. Ehitustööstuse arengu strateegia aastani 2010. // http://www.gosstroy.ru

29. Tarasevitš E.I. Kinnisvara hindamine - Peterburi: Peterburi Riiklik Tehnikaülikool, 2003.a.

30. Novosibirski kinnisvaraturu arengusuunad. Analüütiline ülevaade // http://www.nsk.realty.ru

31. Fedotova M.A., Utkin E.A. Kinnisvara ja äri hindamine. -M.: EKMOS, 2004.

32. Friedman D. Tulu teeniva kinnisvara analüüs ja hindamine. - M.: Delo, 2005.

33. Õppe- ja praktiline juhend / Toim. Majandusteaduste doktor, prof. V. Z. Chernika - M .: RDL kirjastus, 2002. - 272 lk.

34. Khachatryan S.R. Ökonomeetriline mudel eluaseme müügihindade prognoosimiseks esmasel (teisesel) turul. // Audit ja finantsanalüüs. - nr 4. - 2004. - S. 130 - 134.

35. Shcherbakova N.A., Kinnisvaramajandus, Novosibirsk 2002.;




Lisa 1

KORTERI PLANEERING




ASUKOHT SISSEPÄÄSES

Lisa 2

Info hinnangul oleva kinnisvaraga sarnaste korterite müügi kohta jaanuaris 2006.a

Nr p / lk	Tänav	Maja tüüp	Korrus / korruste arv	Kokku / elamispind	Köök	Rõdu/lodža	Telefon	Isoleeritud/kõrvuti asetsevad toad	Maksumus, tuhat rubla	Maksumus 1 ruutmeetrit. m., tuhat rubla.
1	Red Avenue	Π	2/5	39/26	5,5	B	+	cm	2450	62,8
2	Dachnaya	Π	2/5	40/28	6	B	+	alates	2200	55
3	Dm. Donskoi	Π	3/5	42/28	6,5	B	+	cm	2100	50
4	Dachnaya	Π	4/5	40/26	6	B	+	cm	2150	53,8
5	Red Avenue	Π	2/5	41/28	5,5	B	+	alates	2650	64,6
6	Žukovski	P	4/5	44/28	6	B	+	cm	2350	53,4
7	kevad	P	3/5	43/29	6,5	B	+	cm	2400	55,9
8	Dachnaya	P	2/5	42/28	6	B	+	cm	2300	54,8
9	Dachnaya	P	2/5	40/26	5,5	B	+	alates	2150	53,8
10	Dm. Donskoi	P	3/5	44/29	6	B	+	cm	2100	47,7
11	Hinnanguline objekt	P	2/5	42/28	6	B	+	cm	-	-

Kinnisvaraobjektide väärtuse määramine, arvestades paranduskoefitsiente

№	ksozh	Kbl	Kat	võtmed	kalju	Kvys	Kmus	Kk	Maksumus 1 ruutmeetrit. m		Ekv. seistes.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
Aritmeetiline keskmine									55,9	54

Soovitame lugeda

• Ehitus- ja paigaldustööde liigid
• Looduskorralduse ja keskkonnakaitse valdkond: riigi ja turu suhe
• Teaduse ja hariduse kaasaegsed probleemid
• Kaubatoimingute auditiprogramm