Iga osariigi hüpoteegiturg on selle finantssüsteemi lahutamatu osa. Just eluaseme ostmine laenatud vahenditega on paljude jaoks ainuke võimalus eluasemeprobleemi lahendamiseks. Turunäitajates, selle arenguväljavaadetes navigeerimiseks ja võimalusel ka prognooside tegemiseks on oluline mõista põhimõisteid. Mõelgem üksikasjalikumalt, milline on hüpoteeklaenuturg 2019. aastal, kuidas see Vene Föderatsioonis kujunes ja millised on selle tegevuse tulemused hetkel.
Hüpoteegiturg on kolmest põhikomponendist või elemendist koosnev omavahel seotud süsteem:
- hüpoteeklaenud;
- äri- ja elamukinnisvara;
- hüpoteeklaenu väärtpaberid.
Hüpoteeklaenude turg liigitatakse esmaseks turuks ja hüpoteegiga tagatud väärtpaberid järelturuks.
Analüüsime iga mõistet üksikasjalikumalt.
Esmane hüpoteegiturg eeldab laenuvõtja ja laenuandja vahelist suhet, mille aluseks on krediidikohustuste täitmine.
Hüpoteeklaenude esmase turu osalised:
- pangad;
- füüsilised ja juriidilised isikud (laenuvõtjad);
- finantsettevõtted, kes väljastavad hüpoteeklaene, kuid millel ei ole pangandusstruktuuri staatust.
Pangad seavad eesmärgiks lisaks maksimaalse kasumi hankimisele ka laenuressursside või vahendite pideva uuendamise, mida saab koheselt suunata uute eluasemelaenude väljastamisele. See eesmärk saavutatakse hüpoteeklaenude järelturu toimimise kaudu.
Teisene turg
See kaupleb hüpoteekidega juba väljastatud laenudele. Põhimõte on see, et hüpoteegi väljastanud pank emiteerib hüpoteegiga tagatud väärtpabereid ja müüb need seejärel teistele investoritele. Just järelturg võimaldab koguda märkimisväärseid vahendeid ja suunata need hüpoteeklaenude sfääri.
Ka turg ise jaguneb esmaseks ja teiseseks. Esimeses etapis paigutatakse väärtpaberid algselt võlausaldajatest osalejate hulka ja teises etapis algab nende liikumine (käive). Järelturule meelitatud väärtpaberite maksumus ei muuda nende väärtust ülespoole, vaid loob vaid mehhanismi nende likviidsuse ja nõudluse reguleerimiseks.
Kinnisvaraturg on hüpoteeklaenude ja hüpoteegiga tagatud väärtpaberiturgude olemasolu peamine põhjus. Siin tehakse tehinguid kinnisvaraobjektide müügiks ja ostmiseks, mille pantimine võlausaldajatele võimaldab toimida hüpoteeklaenude järel- ja esmaturul.
Kõigi kolme elemendi koostoime on üsna lihtne:
- Tulevane laenuvõtja esitab avalduse valitud pangale.
- Pank hindab laenu väljastamise otstarbekust, lähtudes oma maksevõime analüüsist ja vastavusest kehtestatud nõuete loetelule.
- Arvestatud on maksimaalne laenusumma ja võla tagasimakse periood.
- Pärast laenulepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja müügi-müügilepingu sõlmimist kinnisvaramüüjaga loob pank esmase väärtpaberituru.
- Hüpoteegi teistele investoritele üle kandes loob pank hüpoteegiga tagatud väärtpaberitele järelturu.
Pärast uute laenude väljastamist kinnisvara tagatisel tsükkel kordub.
Venemaa hüpoteeklaenuturu ajalugu
Vene Föderatsiooni hüpoteegiturg oma kaasaegses vormingus on suhteliselt noor, nagu see tekkis eelmise sajandi 90ndatel. Esimesed hüpoteeklaenud väljastati Elizabethi valitsusajal, kui Vene impeeriumi pangad laenasid eliidile raha eluaseme ostmiseks.
Eluasemelaenude väljastamise ulatus revolutsioonieelsel Venemaal ei olnud tohutu, kuid see pangateenuste valdkond oli asjakohane kuni bolševike võimuletulekuni.
Nõukogude perioodil ei olnud riigis loomulikel põhjustel kuni 1995. aastani hüpoteeklaene. Just 1995. aastal sai alguse hüpoteeklaenu tänapäevase versiooni tekkimise alguspunkt, mil Sberbank ja DeltaCredit hakkasid väljastama esimesi tagatisega laene. elanikkonna.
Enam kui 20 aasta pärast on igati loogiline, et hüpoteeklaenuturg on muutunud, läbi elanud rohkem kui ühe kriisi ja jätkab oma kujunemisteed tänaseni. Näiteks 90ndate keskel said hüpoteegi ainult need laenuvõtjad, kes olid ametlikult tööl ja said oma sissetulekuid kinnitada 2-isikulise tulumaksu tõendiga.
Täna pakuvad pangad vaid kahe dokumendi esitamisel palju programme ning võtavad arvesse ka kliendi ja tema pereliikmete lisatulu.
Samuti väljastati varem hüpoteek ainult juba registreeritud omandiõigusega elamu ostmiseks (elamute järelturul). Nüüd on võimalik saada laenu ehitusjärgus olevate valmisobjektide ostmiseks, ärikinnisvara ostmiseks ja isegi eraldi maja ehitamiseks.
Kõik see on muutunud meie majanduse ehituse ja sellega seotud tööstusharude arengut stimuleerivateks teguriteks.
Vene Föderatsiooni hüpoteeklaenuturu statistika ja selle peamised näitajad
Hüpoteeklaenude statistikat Venemaal koguvad ja süstematiseerivad föderaalne statistikateenistus ja keskpank. Kõige täielikum pilt meie riigi hüpoteeklaenude tulemustest koosneb selliste näitajate analüüsist nagu:
- turu suurus (hüpoteeklaenude maht);
- hüpoteeke väljastavate krediidiasutuste arv;
- hüpoteeklaenutoodete praegused tüübid ja nende tingimused pankades.
Vaatleme neid üksikasjalikult.
Turu suurus ja praegused tulemused emiteerimiseks aastatel 2017-2018
Vene Föderatsiooni hüpoteeklaenude turu mahtu iseloomustab näitaja "väljastatud eluasemelaenude maht". Igakuiselt 2017-2018. visuaalne teave on esitatud allpool (Venemaa Panga andmetel).
Diagrammil on näha riigis väljastatud laenude mahu pidevat kasvutrendi (näitajad arvutatakse tekkepõhiselt). Näiteks 2018. aasta märtsis väljastati laene 172 813 miljoni võrra rohkem kui eelmisel aastal sama perioodiga (ligi 2 korda).
Kaalutud keskmine laenutähtaeg 2019. aasta alguses on 186,4 kuud ja kaalutud keskmine intressimäär 9,8% aastas (info 03.01.2018 seisuga). Samas on olemasolevate lepingute võlg 1. märtsi seisuga 5300 miljardit rubla. Selle näitaja viivisvõlg on 60,8 miljardit rubla. Mõlemad parameetrid kipuvad ka dünaamikas kasvama.
Peamised mängijad
Venemaa hüpoteeklaenuturul 2019. aastal (andmed aasta alguses) tegutseb Vene Föderatsioonis 561 krediidiorganisatsiooni, millest 410 ühikut väljastab eluasemelaenu. Need on laenuandjad, kellel on kõrge usaldusväärsus ja oma tegevuse tõhusus.
Nende hulka kuuluvad riigi suurimad pangad:
- Sberbank;
- Rosselhozbank;
- Gazprombank;
- DeltaCredit;
- Raiffeisenbank ja teised.
Igaüks neist pakub potentsiaalsetele klientidele vähemalt mitmeid võimalusi elutingimuste parandamiseks hüpoteegi saamiseks.
Panga tingimused
Laenutingimused Venemaa pankades võivad oluliselt erineda sõltuvalt valitud tootest, kliendi kategooriast ja tema koostöö kestusest laenuandjaga.
Venemaa Föderatsiooni suurimates krediidiasutustes 2019. aastal hüpoteeklaenu saamise parameetrid on toodud allolevas tabelis.
Hüpoteegid järelturul:
| Pank | Baasintress, % | PV, % | Kogemus, kuud | Vanus, aastad |
|---|---|---|---|---|
| Sberbank | 9,2 | 15 | 6 | 21-75 |
| VTB | 9,8 | 15 | 3 | 21-65 |
| Raiffeisenbank | 8,99 | 15 | 3 | 21-65 |
| Gazprombank | 9.2 | 20 | 6 | 21-60 |
| Rosbank | 10.74 | 15 | 2 | 20-65 |
| Rosselhozbank | 9.1 | 15 | 6 | 21-65 |
| Absaluti pank | 10.75 | 15 | 3 | 21-65 |
| Promsvyazbank | 9.8 | 20 | 4 | 21-65 |
| Dom.RF | 9.4 | 15 | 3 | 21-65 |
| Uralsib | 9.49 | 10 | 3 | 18-65 |
| AK baarid | 9.2 | 10 | 3 | 18-70 |
| Transcapitalbank | 9.49 | 20 | 3 | 21-75 |
| FC Otkritie | 9.2 | 15 | 3 | 18-65 |
| Sviaz-pank | 9.3 | 15 | 4 | 21-65 |
| Zapsibkombank | 9.8 | 10 | 6 | 21-65 |
| Metallinvestbank | 9 | 10 | 4 | 18-65 |
| Bank Zenith | 9,5 | 15 | 4 | 21-65 |
| SMP pank | 9,5 | 15 | 6 | 21-65 |
| UniCredit pank | 9,4 | 20 | 6 | 21-65 |
| Alfa pank | 9,19 | 15 | 6 | 20-64 |
Hüpoteegid esmasel turul:
| Pank | Pakkumine, % | PV, % | Kogemused, aastad | Vanus, aastad |
|---|---|---|---|---|
| Sberbank | 9,3 | 15 | 6 | 21-75 |
| VTB | 9,8 | 15 | 3 | 21-65 |
| Raiffeisenbank | 8,99 | 15 | 3 | 21-65 |
| Gazprombank | 9,2 | 20 | 6 | 21-65 |
| Rosbank | 10,74 | 15 | 2 | 20-65 |
| Rosselhozbank | 9 | 20 | 6 | 21-65 |
| Absaluti pank | 10,75 | 15 | 3 | 21-65 |
| Promsvyazbank | 9,15 | 15 | 4 | 21-65 |
| DOM.RF | 8,9 | 15 | 3 | 21-65 |
| Uralsib | 9,49 | 10 | 3 | 18-65 |
| AK baarid | 9,2 | 10 | 3 | 18-70 |
| Transcapitalbank | 9,49 | 20 | 3 | 21-75 |
| FC Otkritie | 8,8 | 15 | 3 | 18-65 |
| Sviaz-pank | 9,2 | 15 | 4 | 21-65 |
| Zapsibkombank | 9,8 | 15 | 6 | 21-65 |
| Metallinvestbank | 9,1 | 10 | 4 | 18-65 |
| Bank Zenith | 9,5 | 20 | 4 | 21-65 |
| SMP pank | 10,99 | 15 | 6 | 21-65 |
| Alfa pank | 9,29 | 15 | 6 | 20-64 |
| UniCredit pank | 9,4 | 20 | 6 | 21-65 |
Hüpoteeklaenude tüübid Venemaal ja nende arendamise väljavaated
Kõik Venemaal asuvad hüpoteeklaenud võib jagada järgmisteks tüüpideks:
- Hüpoteek ehitatavale eluasemele.
Seda tüüpi hüpoteek võimaldab teil osta arendajalt korteri või maja selle ehitamise etapis. Arendaja ja kinnistu peavad olema panga poolt akrediteeritud.
Hetkel on käimas järkjärguline seadusandliku raamistiku muutmine, et laenuvõtjaid rohkem kaitsta. Nii et varsti DDU tühistatakse ja arendajate korterid antakse välja pärast nende ehitamist.
- Hüpoteegid teisese eluaseme jaoks.
Selle laenu abil saate osta juba registreeritud omandiga eluase. Tegemist on valmis kinnistuga, kuhu saab kohe sisse kolida. Seda tüüpi hüpoteeklaen on nüüd kõige levinum ja mugavam.
- Soodushüpoteeklaenu programmid.
See hõlmab (akumulatiivses hüpoteeklaenu süsteemis osalevatele sõjaväelastele), (kahe või enama lapsega peredele), eluasemelaenud vaestele ja teistele sotsiaalselt kaitsmata kodanikele.
Sellise laenu tingimusi eristavad lojaalne suhtumine laenuvõtjasse ja madalam intressimäär. Selliste programmide abil saab konkreetsetelt arendajatelt või müüjatelt osta ainult teatud kinnisvara.
2018. aastal käivitati sellise laenu pere ja refinantseerimine.
Samuti areneb piirkondades jätkuvalt sotsiaalne hüpoteek, mis võimaldab riigipalgalistel ja teistel sotsiaalselt olulistel ja vähe kaitstud kodanike kategooriatel võtta hüpoteeke soodusmääraga.
- Hüpoteek eraldi maja ehitamiseks.
Selline hüpoteek väljastatakse eramu ehitamiseks ja viimistlemiseks laenusaaja omandis olevale maatükile. Taotluse kinnitamiseks peate esitama tulevase eluaseme projekti ja heakskiidetud töövõtja hinnangudokumendid.
See käivitati eksperimendina 2018. aastal, kuid siiani on see väga raske, sest. pangad ei olnud selleks programmiks valmis.
- Ettevõtte hüpoteek.
Selliseid laene väljastavad tööandjad soodustingimustel. Markantne näide on siin Venemaa Raudtee, kus töötajad saavad eluasemelaenu 2-4% aastas (laenu kinnisvara eest saavad laenu võtta ettevõtte töötajad, kes on töötanud üle 1 aasta).
- Kinnisvara hüpoteek
See hüpoteek tähendab, et pank väljastab raha vara hinnatud väärtuses, mille ta saab tagatiseks. Samas on pangal enamikul juhtudel ükskõik, millistel eesmärkidel laenatud vahendeid kasutatakse.
Sellise laenuga saab osta ebastandardseid kinnisvaravõimalusi: korterid, maja koos maaga, suvila, võtta raha remondiks või välismaa kinnisvara ostmiseks.
- Refinantseerimine
Üks populaarsemaid hüpoteeklaene 2019. aastal. Hüpoteeklaenu refinantseerimine võimaldab olemasoleva laenu intressimäära oluliselt alandada tänu sellele, et hüpoteeklaen ja tagatise nõudeõigus ühest pangast lähevad üle teise panga madalama intressiga.
Seda tüüpi laenamine kasvab jätkuvalt. varem välja antud laene väljastati enam kui 12% intressimääraga ja nüüd algavad need 9%-st, mis võib laenukoormust oluliselt vähendada.
Seda tasub meeles pidada ja need on kaks suurt erinevust. Need kaks mõistet aetakse sageli segamini. Samuti aetakse refinantseerimist sageli segi tavapärase hüpoteegi intresside vähendamisega taotluse esitamisel.
Järeldus: Mõlemal eluasemelaenu valdkonnal on tulevikus samad positiivsed arenguväljavaated, kuna nende järele on nõudlus erinevate kategooriate laenuvõtjate seas. Eluasemeprobleemide lahendamine ilma laenuraha kasutamata on tänapäeval enamiku vene perede jaoks lihtsalt võimatu.
Turuprognoos 2019. aastaks
Hüpoteeklaenuturu üksikasjaliku analüüsi põhjal saavad selle valdkonna spetsialistid ja eksperdid teha prognoose selle arengu kohta.
Hüpoteeklaenude valdkonna prognoosimine Vene Föderatsioonis on võimalik vaid mitmeks aastaks ette. Selle põhjuseks on meie riigis jätkuv kriis ja pingelised poliitilised suhted teiste riikidega.
2019. aastaks on võimalik määrata hüpoteeklaenude arengu põhitrend - see on järjepidev intressimäära tõus. Keskpank on teinud mitmeid ametlikke avaldusi, et baasintress jätkab ka edaspidi oma mõningast tõusu, mis toob paratamatult kaasa hüpoteeklaenude ja muude laenude intressimäärade tõusu.
Teine suund hüpoteeklaenuturu arengus on nõudluse kasv juba väljastatud eluasemelaenude refinantseerimiseks. Selle põhjus on üsna loogiline ja seotud elanikkonna ostujõu vähenemisega. Viivisvõlgade kasv kasvab, sundides inimesi refinantseerimisteenuste saamiseks pankade poole pöörduma.
Vene Föderatsiooni hüpoteegiturg on oma arengufaasis ja seda iseloomustab dünaamiline kasv. Täna saab hüpoteeklaenu võtta mis tahes riigi juhtivast pangast: Sberbank, VTB, Venemaa Põllumajanduspank, Gazprombank, Raiffeisen Bank jne. Igaüks neist pakub erinevaid koduparandusprogramme erinevate tingimuste, intressimäärade ja laenunõuetega.
Ootame teie küsimusi kommentaaridesse ja meie hüpoteegispetsialisti spetsiaalses vormis.
Palun hinnake meie postitust ja meeldige see.
Hüpoteeklaenude turu kasv ja dünaamika sõltub sellistest näitajatest nagu:
praegused hinnad eluasemeturul;
Hüpoteeklaenu intressimäärad;
laenutingimused;
algse sissemakse summa;
elanikkonna sissetulekute tase.
Viimastel aastatel, nagu näitab tabel 3, on eluasemehinnad meie riigis pidevalt tõusnud, mis aitab kaasa hüpoteeklaenude turu arengule. Lõppude lõpuks on vaid väikesel protsendil riigi elanikkonnast piisavalt raha, et osta oma eluase ilma hüpoteeklaenu võtmata.
Tabel 2. Vene Föderatsiooni eluasemeturu hindade dünaamika
|
Indeks |
||||
|
Hinnad 1 ruutmeetri kohta. m esmasel turul, hõõruda. |
||||
|
Esmaturu hinnaindeks, % eelmisest aastast |
||||
|
Hind 1 ruutmeetrit. m järelturul, hõõruda. |
||||
|
Järelturu hinnaindeks, % eelmisest aastast |
Hüpoteeklaenu andmine eeldab aga ka seda, et suurema osa elanikkonna sissetulek peaks olema piisav igakuiste maksete tegemiseks, ilma et see isikut oluliselt kahjustaks. Eelneva põhjal võime järeldada, et hüpoteeklaen on seda kättesaadavam, mida väiksemad on selle kuumakse. Seda tingimust saavutatakse erinevatel viisidel, näiteks pikendatakse laenu tähtaega või langetatakse intressimäära. Ka Venemaal põhineb hüpoteeklaenu kättesaadavus laenuintressi riskipreemia vähendamisel, mille tagab asjaolu, et hüpoteeklaenu andmisel võtab põhiriskid enda kanda riik.
AHML-i statistika järgi ulatus rublalaenude keskmine kuuintress 12,4%-ni. Hüpoteeklaenude intressimäärad saavutasid oma haripunkti 2009. aastal, majanduskriisi haripunktis ning ulatusid rublalaenude puhul 14,6%ni ja välisvaluutas väljastatud laenude puhul 13,5%ni aastas. Intressimäära alandamine aitab kaasa hüpoteeklaenude kasvule.
Statistika näitab, et hetkel on hüpoteeklaenude kasvutempo väga kõrge. Siiski ei jõua Venemaal hüpoteeklaenude tase niipea USA ega EL-i riikide tasemele, kus see on vastavalt 50 ja 30% SKT-st, samas kui meil on see vaid 2-3% SKTst.
Nagu on näidatud joonisel fig. 1 järgi on eluasemelaenud juba jõudnud kriisieelsele tasemele ja isegi ületanud selle.
Riis. 1. Välja antud hüpoteeklaenude mahu ja hüpoteeklaenude osakaalu dünaamika rublades aastatel 2007-2013 RF-is.
2013. aasta jaanuari-augusti hüpoteeklaenude turu arengu tulemused annavad tunnistust laenude väljastamise jätkuvast kasvust hoolimata majanduskasvu peatumisest.
Jaanuaris-augustis 2013 väljastati 485 430 hüpoteeklaenu kogusummas 784,9 miljardit rubla, mis on 1,16 korda kõrgem kui 2012. aasta jaanuari-augusti tase kvantitatiivselt ja 1,28 korda rahaliselt.
Selline emissioonimahu suurenemine oli tingitud sellest, et riik kehtestas soodustingimustel eluaseme ostmiseks piisavalt palju sotsiaalprogramme. Hüpoteeklaenude tase on erinevates piirkondades üsna erinev ja nagu on näidatud joonisel fig. 2 juhtivat kohta on hõivanud Moskva ja Moskva piirkond, samas kui teised meie riigi piirkonnad on kaugel maha.
Riis. 2 30 piirkonda, kus aastatel 2012-2013 väljastati kõige rohkem hüpoteeklaene, miljonit rubla
Oluline on ka riigi elanike sissetulek, sest mida rohkem inimesed teenivad, seda enam areneb eluasemelaenu turg. Reaalse sissetuleku kasvuga on inimesed tuleviku suhtes optimistlikud, nad saavad säästa rohkem või säästa laenu pealt. Samuti on riikliku statistikateenistuse andmetel viimase 5 aasta jooksul elanike reaalsissetulekud peaaegu kahekordistunud, samal ajal on kasvanud ka hüpoteeklaenude maht.
Viimastel aastatel on viivisvõlgade arv märgatavalt vähenenud, nagu näitab joonis 3, nende maht on vähenenud enam kui poole võrra. See viitab elanikkonna elatustaseme tõusule ja riigi tõhusale poliitikale hüpoteeklaenu andmise vallas.
Riis.
2012. aasta lõpus tõstsid suurimad hüpoteeklaene väljastavad pangad intressimäärasid, mis oli viimase paari aasta esimene hüpoteeklaenude kallinemine. Siiski tõsteti ainult põhimäärasid, samas kui soodusprogrammide määrasid alandati.
Selle trendi panid paika riigi suurimad pangad, milles on osaline ka riik. Näiteks Sberbankile, mis väljastab üle poole kogu hüpoteeklaenudest, järgnesid ka VTB24, Gazprom ja teised vähem olulised pangad.
Pangad lõpetasid kriisi ajal sissemakseta hüpoteeklaenude väljastamise, kuna laenuvõtjate maksevõime langes sel perioodil järsult. Samuti pandi suur hulk kortereid müüki laenuvõtjate finantsdistsipliini puudumise tõttu.
Ülejäänud pangad, kes jätkasid laenude väljastamist ilma sissemakseta, karmistasid tingimusi järsult, et kahjumiriski minimeerida. Näiteks:
Sovetsky Bank pakkus 0,5–5 miljonit rubla ilma sissemakseta 1–15 aasta jooksul intressimääraga 16,9% kindlustusega või 19,9% ilma isiku- või varakindlustuseta. Samuti oli vaja esitada muljetavaldav hulk dokumente, mis annaksid tunnistust sissetulekute kõrgest tasemest ja selle stabiilsusest;
Sviaz-Bank nõudis laenuvõtjalt oma eluaseme pandi väljastamist, kuid saadud summa oli vaid 3 miljonit ja tähtaeg jäi vahemikku 1 kuni 30 aastat ning intressimäär arvutati iga laenuvõtja kohta eraldi.
Samuti saate hüpoteeklaenu kulusid vähendada erinevate hüpoteeklaenude müükide ja erihinnaalanduste ajal, mida teostavad peaaegu kõik pangad. Näiteks UniCredit Bank pakkus eelmise aasta detsembris oma laenuvõtjatele kõikidelt hüpoteeklaenudelt allahindlust 0,5% aastas, mis oli uusaastakingitus kõigile laenuvõtjatele.
Samuti saate hüpoteeklaenu mitte ainult erinevate kampaaniate ajal, vaid riigi toel. Nii käivitati 2013. aastal koos juba olemasolevate sõjaväelastele ja noortele peredele mõeldud programmidega ka uus riigi toetusprogramm laenuga elamispinna ostmiseks noortele õpetajatele. See programm seisneb selles, et alla 35-aastane õpetaja peab panustama vähemalt 10% eluaseme kogumaksumusest, samas kui ta peab kinnitama oma sissetulekuid vajalike tõenditega, et saada 8,5% aastas hüpoteeklaenu.
Populaarseimad pangad hüpoteeklaenude valdkonnas on Sberbank ja VTB24, nende pakkumised on ka laenuvõtjate jaoks kõige atraktiivsemad.
Seega väljastatakse Venemaa Sberbanki hüpoteeklaen 2013. aastal järgmistel tingimustel:
1) rublades väljastatud laenu määr on 9–15% aastas, välisvaluutas 12–14% aastas;
2) Sissemaks peab olema vähemalt 15% kogusummast;
3) Hüpoteeklaenu väljastamise periood ei tohi olla pikem kui 30 aastat;
Samuti on vaja pangale esitada dokumentide pakett, mis kinnitab laenuvõtja stabiilset finantsseisundit.
VTB24 hüpoteek 2013. aastal:
Rublalaenude määr on 10,9-14,9%, välisvaluutas laenudel - 8,9-11,2% aastas;
Sissemaks - alates 10% eluaseme maksumusest;
Tähtaeg - kuni 50 aastat.
Soovitav on hankida kindlustus (laenuvõtja elu ja invaliidsus, korteri kahju või kahju, eluaseme omandiõiguse lõppemine), ilma kindlustuseta tõuseb määr 3% aastas. Vajalikud on sissetulekutõendid ja töötõend.
Viimase paari aasta jooksul on Venemaa hüpoteeklaenude turg arenenud. Hüpoteeklaenud on elanikkonna seas väga populaarsed ja avaldavad soodsat mõju meie riigi majandusele. Selle turu arengut mõjutavad väga paljud tegurid, nagu elanike sissetulekud, eluasemehinnad, maksetingimused jne.
2013. aasta oluliseks tunnusjooneks oli hüpoteeklaenude märgatavalt suurenenud mõju riigi eluasemeturule. Sellest annab tunnistust eluasemelaenutehingute osakaalu kasv eluasemetehingute stabiilse dünaamika taustal. Rosreestri sõnul omandati 2013. aastal eluasemetehingutega registreeritud iga neljas omandiõigus (24,6%) hüpoteeklaenu kasutades.
See arv on kogu vaatlusperioodi rekord (alates 2005. aastast). AHML hinnangul on üldiselt hüpoteekide osakaal uute eluaseme müügis kuni 40% ning osade objektide puhul ulatuvad hüpoteekidega tehingud üle 50% ja ulatuvad 70-80% müügist.
2013. aastal jätkas Vene Föderatsiooni Keskpanga andmetel väljastatud hüpoteeklaenude mahu kasvu: 657 krediidiasutust andsid 824 792 laenu 1,354 triljoni väärtuses. rubla, mis on laenude arvult 19,24% ja rahaliselt 31,17% rohkem kui 2012. aastal.
Joonis 2. Eluasemelaenu eluasemelaenu andmise dünaamika kumulatiivselt alates aasta algusest
Võlg HML-i ees seisuga 01.01.2014 See oli 2,648 triljonit. hõõruda. Väljastatud eluasemelaenu (LA) maht 2013. aastal Jõudis 1,404 triljonini. rub., ehk 880485 laenu võlaga 2,765 triljonit. hõõruda.
Tähtajaks tasumata hüpoteegivõlg 01.01.2014 seisuga oli 39,50 miljardi rubla tasemel ehk 1,49% jääkvõlast, mis on 0,59 p.p. vähem kui 1. jaanuar 2013 Viivisvõlgade osakaal eluasemelaenu hüpoteeklaenude jääkvõlast rublades seisuga 1. jaanuar 2014 vähenes 0,47 p.p. 2013. aasta 1. jaanuariga võrreldes 1,0%ni ning välisvaluutas laenude puhul võrreldes 1. jaanuariga 2013, vastupidi, 1,15 protsendipunkti võrra. kuni 12,57%.
Joonis 3. HML-ide keskmise väärtuse dünaamika 6 krediidiasutuste rühma kohta varade kaupa järjestatuna (kahanevas järjekorras)
2013. aastal jätkas välisvaluutas HMLide osatähtsus väljastatud laenude mahus langust: rahaliselt 0,3 protsendipunkti võrra. kuni 1,12% ja kvantitatiivselt - 0,02 p.p. 0,23%-ni võrreldes 2012. aastaga. Seisuga 01.01.2014 selliste laenude osatähtsus võlgnevuses vähenes 1,93 protsendipunkti võrra. 4,22%-ni ning välisvaluutas HMLide viivisvõlgade osatähtsus kogu viivisvõlgnevusest suurenes 1,84 p.p. ja moodustas 35,59%.
Vene Föderatsiooni Keskpanga andmetel kasvas viivisteta HML-ide võlgade osatähtsus HML-i võlgade kogusummas 1. jaanuari 2014 seisuga 0,12 p.p. võrreldes 1. jaanuariga 2013 ja jõudis 96,05%-ni. Viivise (üle 180 päeva viivisega) laenude osatähtsus HML-i võlgade kogusummas vähenes samal perioodil 0,48 protsendipunkti. ja moodustas 1,78%.
Vene Föderatsiooni Keskpanga andmetel on 6 varade järgi järjestatud krediidiasutuste grupist (kahanevas järjekorras) I rühma osakaal viiest suurima varaga krediidiasutusest 2013. aastal antud laenude kogumahust. HML oli rahaliselt 72,22% ja kvantitatiivselt 76,93% tasemel, millele lisandus vastavalt 6,23 protsendipunkti. ja 4,62 p.p. võrreldes 2012. aastaga Võrreldes 2011. aastaga suurenes I grupi osakaal väljastatud hüpoteeklaenude mahus 18,46 p.p. ja arvu järgi - 14,63 protsendipunkti võrra, mis viitab hüpoteeklaenuturu jätkuvale monopoliseerimisele. 1. jaanuari 2014 seisuga kaks esimest gruppi (19 krediidiasutust) katavad 80,13% HML turust. Sellest tulenevalt kahanesid teiste krediidiasutuste gruppide osakaalud.
2013. aasta langusega 1,49%-ni. viivisvõlgade osatähtsus Venemaa Föderatsiooni koguvõlast (39,50 miljardit rubla) võrreldes 2,08%ga 2012. aastal. Teine krediidiasutuste rühm on "juhtiv", säilitades 2013. aastal viivisvõlgade osakaalu suurima väärtuse (3,04%) ), omades seega kõige riskantsemat HML-i portfelli. Kontserni laenuportfellide kvaliteet, väljendatuna protsendina kontserni viivisvõlast kontserni jääkvõlgadest, halvenes 2013. aastal III ja V grupi osas ning paranes ülejäänud osas.
2013. aasta keskmise HML-i madalaim väärtus rublades (1,31 miljonit rubla) V rühmas ja HML-i keskmise väärtuse kõrgeim väärtus välisvaluutas (20,5 miljonit rubla) - VI rühmas.
Võrreldes 2012. aastaga kõigi rühmade keskmised HML väärtused rublades tõusid. Suurim HML-ide keskmise väärtuse tõus välisvaluutas oli II ja VI rühmas ning suurim langus IV grupis (joonis 3).
Venemaa Panga andmed seisuga 01.01.2014 näitavad, et detsembrikuu jooksul väljastatud rublade hüpoteeklaenude intressimäärade tase oli 12,1%, mis on 0,6 protsendipunkti. alla 2012. aasta detsembri taseme.
Intressimäärade dünaamika oli 2013. aastal ebaühtlane – aasta alguses kasvasid need dünaamiliselt, saavutades märtsis maksimumväärtuse 12,9%, kuid siis oli intressimäärade langustrend, mis saavutas haripunkti 2013. aasta novembris-detsembris.
Intressimäärade langus aasta lõpus on seletatav pankade hooajaliste kampaaniatega - 2013. aasta kolmandas kvartalis käivitasid peaaegu kõik hüpoteeklaenuturu liidrid eripakkumised, mis võimaldavad üsna laial hulgal laenuvõtjatel loota madalamate eluasemelaenu intressimääradega. .
2013. aasta eluasemelaenude kaalutud keskmine intressimäär oli 12,4% (kumulatiivne), mis on seletatav 2013. aasta I kvartali kõrge intressimääraga.
Joonis 4. Kaalutud keskmise HML-i määra dünaamika 6 krediidiasutuste rühma varade järgi järjestatud (kahanevas järjekorras)
Täiendav tegur, mis motiveeris suuremaid panku oma jõupingutusi hüpoteeklaenude portfelli suurendamiseks, oli Venemaa Panga poliitika, mille eesmärk oli piirata tagatiseta laenude kasvutempot, sealhulgas tagatiseta tarbimislaenude kahjumite miinimumreservi suurendamine. Sellega seoses võiksid krediidiasutused, kellel on vastav võimekus (eelkõige juurdepääs rahastamisele), olenevalt sisemistest prioriteetidest keskenduda hüpoteeklaenu aktiivsemale arendamisele. Nii fikseeris AHML-i analüüsikeskus alates 2013. aasta teisest kvartalist aktiivsete turuosaliste seas umbes 30 püsivat või ajutist intressimäära langetamise juhtumit.
2013. aastal oli HML-i laenude keskmine kaalutud tähtaeg kõikides krediidiasutuste gruppides rublades HML-i puhul 14,7 aastat ja välisvaluutas laenude puhul 12,7 aastat. Pikim kaalutud keskmine laenuperiood III grupi rublades on 15,6 aastat ja I grupi välisvaluutas laenude puhul 21,2 aastat. Kõige väiksemad keskmised kaalutud laenutingimused on VI grupis: rubla laenude puhul 10,3 aastat ja välisvaluutas laenude puhul 2,1 aastat.
Vene Föderatsiooni Keskpanga andmetel 2013. a. eluasemelaenu hüpoteeklaenude nõuete omandamine krediidiasutuste poolt kasvas 2012. aastaga võrreldes 5,17% ja ulatus 85,98 miljardi rublani. Laenude nõuete soetamine rublades vähenes 2,47% ja jõudis 61,71 miljardi rublani ning välisvaluutas laenude nõuete soetamine kasvas 31,3% ja moodustas 24,274 miljardit rubla. Suurim HML-i alusel omandatud nõudeõiguste maht 2013. aastal nii rublades kui ka välisvaluutas, nagu 2012. aastal, registreeriti IV grupi krediidiasutustes.
AHML OJSC andmetel kasvas 2013. aastal esmasel eluasemeturul hüpoteeklaenu kasutavate tehingute maht 10 p.p. võrreldes 2012. aastaga ja moodustas 30%.
Tabel 3
Hüpoteeklaenude struktuur
2013. aastal oli AHML OJSC osakaal hüpoteeklaenuturul 8,2% rublades (111,3 miljardit rubla) ehk umbes 10% väljastatud laenude koguarvust, sealhulgas esmasel turul töötamise kaudu (refinantseerimine) - 3,5%. (48,0 miljardit rubla), teiseses - 4,7% (63,3 miljardit rubla). AHML OJSC andmetel on hüpoteegiga tagatud väärtpaberite emissiooni kogumaht 2013.a. See moodustas 140,625 miljardit rubla, millest 55,5% (78,1 miljardit rubla) väärtpaberitest emiteeriti agentuuri enda osalusel.
2014. aastal AHML OJSC rasedus- ja sünnituskapitali suurust on suurendatud ja see on 429,4 tuhat rubla. 2014. aastal ulatusid akumulatiivses hüpoteegisüsteemis osalevate sõjaväelaste indekseeritud aastamaksed 233 000 rublani. Programmi "Sõjaline hüpoteek" all olev agentuur suurendas esmasel turul korteri ostmisel hüpoteeklaenu maksimumsummat 2 miljonilt 2,2 miljonile rublale. ja vähendas minimaalset sissemakset 30%-lt 20%-le.
Viimase poole aasta jooksul on paljud hüpoteegipangad lõdvendanud laenuvõtjatele esitatavaid nõudeid: vähendanud minimaalset sissemakset (sh nullini), suurendanud maksimaalset laenusummat ja laiendanud laenuobjektide nimekirja.
Vaatamata laenuvõtjate nõuete mõningasele leevendamisele on pankade bilanssidesse kogutud hüpoteeklaenuportfelli kvaliteet kõrgel tasemel. Viivises olevate maksete osatähtsus kogunenud hüpoteeklaenude kogumahust moodustas seisuga 1. jaanuar 2014 1,49% ning ühekordse viiviseta hüpoteeklaenude kogumaht on üle 96%. Samas tuleb tähele panna, et majandusolukorra järsu halvenemise ja tööpuuduse suurenemise korral võib viivismaksete osakaal suureneda ning hüpoteeklaenuportfelli kvaliteet kiiresti halveneda.
Hüpoteeklaenuturu kasvust on saanud üks peamisi elamuehituse tõukejõude. Tundes, et pangad on taas hakanud laenu andma ehitustööstusele ja koduostjatele, hoogustasid arendajad oma tegevust. Nii ehitati 2013. aastal 912,1 tuhat korterit kogupinnaga 69,4 miljonit ruutmeetrit. meetrit (+5,6% võrreldes eelmise aasta vastava perioodiga). See arv on kogu Vene Föderatsiooni ajaloo rekord alates 1990. aastast.
Oluline on märkida, et hüpoteeklaenude ja elamuehituse samaaegne kasv hoiab eluasemeturu tasakaalustatud arenguteel – eluasemelaenude toel laenatud täiendav efektiivne nõudlus neelab esmase eluasemeturu.
Eluasemehindade kasv oli Rosstati andmetel 2013. aastal võrreldes 2012. aastaga keskmiselt 7,2%, mis fikseeritud aastase inflatsiooni (6,8%) kontekstis viitab sellele, et eluasemehindade reaalne kasv Venemaal keskmiselt ei ületanud 0,5 p.p.
Võttes arvesse asjaolu, et elanike reaalselt kasutatavad sissetulekud kasvasid 3,3 protsendipunkti ja hüpoteeklaenude intressimäärad langesid, võib öelda, et 2013. aasta lõpus oli elanikele eluaseme kättesaadavuse kasv, seda mõlema arvelt. oma ja laenatud vahendite kaudu.
Kõige populaarsem viis kinnisvara ostmiseks Vene Föderatsioonis viimase 5-7 aasta jooksul on endiselt hüpoteek. Seetõttu aitavad riigi ametiasutused oma majanduspoliitikas igal võimalikul viisil kaasa pangandusprogrammidele, mille eesmärk on seda tüüpi laenude intressimäärade alandamine. Selle elulise teema tõstatas oma 30. jaanuaril 2014 peetud kõnes majandusarengu ministeeriumi ministri ametit pidav Aleksei Uljukajev. Ka president Vladimir Putin toetab seda väidet ja leiab, et on vaja kehtestada "kindel" hüpoteegi intressimäär, mis oleks lähedane Venemaa Panga refinantseerimismäärale. Vene Föderatsiooni esimene asepeaminister Igor Šuvalov viitab omakorda 2013. ja 2014. aasta jaanuaris väljastatud laenude arvu pidevale kasvule ning leiab, et tuleb kinni pidada riigi valitsuse ja panganduse valitud suunast. selle segmendi organisatsioonid.
Vene Föderatsiooni rahandusministeerium prognoosib 2014. aastal inflatsiooni alanemist 5%-6%-ni. Selle tulemusena võivad hüpoteegid langeda kuni 8% aastas.
Samas tuleb märkida, et nende venelaste arv, kes plaanivad oma elutingimusi parandada, kasvab jätkuvalt. Hüpoteeklaenude kasvuks 2014. aastal prognoositakse 20%-25%. Juba iga neljas kinnisvaraost sooritatakse laenuga, sest see on soodsaim viis eluasemeprobleemide lahendamiseks. Rõõmu teeb ka laenuvõtjate kõrge kvaliteet. 2013. aasta kuue kuu võlgadeta hüpoteeklaenude osakaal moodustas 96%.
Riigipangad on hüpoteeklaenuturul kõige aktiivsemad. Vaatamata erapankade laenude väljastamise aktiivsele tempole on Sberbank, VTB 24 ja Gazprombank jätkuvalt liidrid. Nende osakaal kogu hüpoteegist on 68%. Aasta teisel poolel asus aktiivselt oma mahtusid kasvatama ka Moskva Pank.
|
Koht edetabelis 01.07.2014 seisuga |
Koht edetabelis 01.07.2013 seisuga |
Panga nimi |
Väljastatud hüpoteeklaenude maht. elanud. laenud, miljon rubla |
Kasvumäär (2014. aasta I poolaasta/2013. aasta 1. poolaasta), % |
|||
|
1 pool. 2014. aasta |
1 pool. 2013. aasta |
||||||
|
OJSC "Venemaa Sberbank" |
|||||||
|
VTB 24 (ZAO) |
|||||||
|
CJSC "CB Delta Credit" |
|||||||
|
JSC "Moskva Pank" |
|||||||
|
JSCB "ROSBANK" |
|||||||
|
JSCB "Svyaz-Bank" |
|||||||
|
CJSC "Raiffeisenbank" |
|||||||
|
JSC "Pank "Saint-Peterburg" |
|||||||
|
Finantsgrupp "Avamine"* |
Intressimäära dünaamikat mõjutavad riigile kuuluvad pangad. Seoses intressimäärade langetamisega 2013. aasta teisel poolel pidid ka teised krediidiasutused oma laenutingimusi üle vaatama.
Valitsuse viimaste plaanide hulka kuulub lähitulevikus ühtse sotsiaalsete hüpoteeklaenude väljastamise keskuse loomine, mis võimaldab edasi arendada olemasolevaid hüpoteeklaenuprogramme madala sissetulekuga ja haavatavatele elanikkonnarühmadele (õpetajad, arstid, teadlased, sõjaväelased, noored pered jne).
Analüütikute prognoosid hüpoteeklaenuprogrammide arendamiseks Vene Föderatsioonis 2014. aasta esimesel poolel. Võttes arvesse Venemaa pankade kogu hüpoteeklaenuportfelli 2013. aasta tulemusi tervikuna, ennustavad analüütikud julgeid hüpoteeklaenude mahu kasvu 2014. aasta esimesel poolel 16%. Veelgi enam, hüpoteeklaenude võlgnevusi tuleks järsult vähendada, välja arvatud juhul, kui riigi majanduslik olukord muidugi veelgi halveneb. Kui rääkida konkreetselt 2014. aasta jaanuari tulemustest, siis seni on laenude keskmine maksumus mõnevõrra kasvanud, kuigi paljud Venemaa pangad pakuvad oma klientidele laias valikus alandatud intressimääraga spetsiaalseid hüpoteeklaenuprogramme. Ilmselt ei sobi selliste programmide alusel laenu tingimused klientidele kuidagi.
Eksperdid kipuvad seda paradoksi selgitama järgmiselt. Esiteks suurendasid pangad eelmise aasta lõpus ja selle aasta alguses klientide juurdevoolu, kes on valmis madala sissemaksega hüpoteeklaenu võtma. Teiseks valib enamik hüpoteeklaenupankade kliente endale meelega pikema keskmise makseperioodiga programme. Loomulikult jäävad intressimäärad samal ajal kõrgeks, kuna need sõltuvad otseselt laenuvõtja omavahendite suurusest ja laenu tähtajast.
Analüütikud märkisid ka, et 2014. aasta jaanuaris hakkasid Venemaa pangad oma klientidele ette valmistama uusi "paindlikke" nõudeid. Nad on valmis võtma riske, et meelitada laenuvõtjaid, isegi kui nad ei vasta nende põhinõuetele. Nii kavatsevad pangad muuta oma hüpoteeklaenuvõtjatest "peamised leivateenijad", kes toovad neile tulevikus majanduslikku edu. Rosselkhozbanki ja Sberbanki esindajad räägivad sellest täna avalikult, väites, et keskpank sunnib neid sellisele sammule.
Näiteks teatas Sberbank üsna hiljuti ametlikult oma hüpoteeklaenude põhiintressimäärade langetamisest 0,5 protsendipunkti võrra. Kuid see trend on mõne eksperdi jaoks murettekitav, sest “ebapiisavate” hüpoteeklaenupakkumiste korral võivad kinnisvarahinnad samuti järsult tõusta, eriti Moskvas ja teistes Venemaa suurlinnades.
Keskpika perioodi prognoos finantssektori, hüpoteeklaenude ja Venemaa majanduse arengu kohta.
Nende prognoosi kuni 2016. aastani tutvustasid hiljuti Majandusarengu Instituudi eksperdid. Gaidar. See dokument lisas närvilisust paljudele hüpoteeklaenupankade juhtidele. Eksperdid usuvad, et riigi kodanike sissetulek 2014. aastal kasvab üsna vähe (mitte rohkem kui 0,9%). 2015-2016 perspektiivis - veelgi vähem (0,4%). See võib tähendada ainult - hüpoteeklaenude kasvutempo järk-järgult väheneb. Elanikkonna laenukoormus kasvab kiiresti, kuigi pangad pakuvad tasuvaid hüpoteeklaene maksete aeglustumisega.
Samal ajal hakkavad kasvama hüpoteeklaenude teenindamise kulud, mis ei saa muud kui mõjutada paljude Venemaa pankade, eriti väikeste pankade finantsarengut. Ekspertide hinnangul tuleb vaadata tarbimislaenude kasvu langustrendi 2013. aastal ning siis pole raske fakte võrrelda ja teha analoogia põhjal järeldusi hüpoteeklaenuprogrammide arengu või “mittearendamise” osas. .
Pangad panustavad rubla hüpoteekidele.
Valuuta hüpoteeklaenude pakkumised ei ole meie riigis väga nõudlikud. Nende maht ei ületa 1% kõigist väljastatud hüpoteeklaenudest. Täna teevad pangad oma peamise panuse rubla hüpoteekidele. 2014. aasta esimese poolaasta olukord oluliselt ei muutu. Kuid ükski hüpoteeklaenupankade omanikest, ekspertidest ega analüütikutest ei taha enne aasta lõppu prognoose anda. Kõik sõltub üldisest stabiilsusest riigis.
Hüpoteeklaenude intressimäärade radikaalsed muutused on võimalikud ainult siis, kui majandus on "meeleheitlikult palavikus". Vastasel juhul võib loota keskmiste aastamäärade sujuvale (järk-järgulisele) langusele. Vene Föderatsiooni suuremate hüpoteegipankade juhid kalduvad lootma, et sel kevadel jäävad hüpoteeklaenude rublalaenu intressid 2013. aasta lõpu tasemele (umbes 12,4% aastas).
Venemaa hüpoteeklaenude hoiupank
Tabel 4
Erinevate pankade hüpoteeklaenude andmise peamiste tingimuste võrdlusomadused
|
Sberbank |
||||||
|
Nordea pank |
||||||
|
Raiffeisenbank |
||||||
|
UniCredit pank |
||||||
|
Absoluut Pank |
||||||
|
Moskva krediidipank |
||||||
|
Sobinbank |
||||||
|
Moskva Pank |
||||||
|
Gazprombank |
||||||
|
Svyaz-Pank |
||||||
|
Alfa pank |
||||||
|
Rosevrobank |
||||||
|
Promsvyazbank |
||||||
|
Transcapitalbank |
||||||
|
Tatfondbank |
||||||
|
Baltinvestbank |
||||||
|
Globexbank |
||||||
|
Credit Europe Bank |
||||||
|
Hantõ-Mansiiski pank |
||||||
|
Renessanss 2 3 1 2 1 9 |
Hindamiskriteeriumid:
- 1. Minimaalse sissemakse väärtus: 1 punkt - alates 25%, 2 punkti - alates 20%, 3 punkti - kuni 20%.
- 2. Maksimaalne laenutähtaeg: 1 punkt - kuni 20 aastat, 2 punkti - kuni 25 aastat, 3 punkti - üle 25 aasta.
- 3. Maksimaalne laenusumma: 0,5 punkti - kuni 5 miljonit, 1 punkt - kuni 10 miljonit, 2 punkti - kuni 20 miljonit, 3 punkti - üle 20
- 4. Intressimäära väärtus: 1 punkt - üle keskmise, 2 - 2,5 punkti - ligikaudu võrdne keskmisega (olenevalt intressimäära ülempiirist), 3 punkti - alla keskmise intressimäära.
- 5. Forbesi töökindlushinnang: 1 punkt – 3 tärni, 2 punkti – 4 tärni, 3 punkti – 5 tärni.
Hüpoteeklaenuturu peamiste osalejate käitumise analüüs viitab üldiselt pankade hüpoteeklaenuportfelli võimalikule halvenemisele keskpikas perspektiivis eelmiste perioodide laenuvõtjate nõuete nõrgenemise taustal. Samuti vähendas AHML analüüsikeskuse seireandmete kohaselt Sojuz Bank 2013. aasta juuli alguses minimaalset sissemakset 15% -ni ja Svyaz-Bank - augusti keskel 0% -ni (vormi 2 sertifikaadi esitamisel). -NDFL). Võlgnevuse (olulise) suurenemise korral ei saa välistada intressimäärade tõusu. Seega püsib turg märkimisväärses ebakindluses.
Enamiku Vene Föderatsiooni kodanike jaoks on hüpoteeklaenud muutunud kõige taskukohasemaks vahendiks oma eluaseme soetamiseks. Eluasemelaenu intressimäärade langus kinnisvarahindade stabiliseerumise taustal meelitab üha rohkem inimesi ja suurendab selle teenuse kättesaadavust elanikkonna jaoks. Miks on hüpoteek muutumas üha populaarsemaks meetodiks elamistingimuste parandamiseks? Millised trendid on HML-i turule iseloomulikud? Milline on hüpoteeklaenude turu arengu dünaamika? Püüame neile ja teistele küsimustele selles artiklis üksikasjalikult vastata.
Peamised turunäitajad 2014-2017
Keskpanga andmetel tegutses 1. juulil 2017 Vene Föderatsioonis 589 krediidiasutust, millest 423 andis kodanikele eluasemelaenu. Võrdluseks, 2014. aastal oli selliseid organisatsioone 635, 2015. aastal - 574, 2016. aastal - 499. Sellist HML-i pakkuvate organisatsioonide arvu vähenemist ei seleta mitte niivõrd riigi majanduslik olukord või nõudluse vähenemine selliste järele. teenuseid, vaid krediidiasutuste enda tegevuse lõpetamisega pankroti või muul põhjusel likvideerimise tagajärjel. Just 2014. aastal ilmnes langustrend just 2014. aastal, kuna varasematel perioodidel iseloomustas hüpoteeklaenude turgu selliste organisatsioonide arvu kasv - 2009. aastal oli neid 571 ja 2013. aastaks kasvas see näitaja 665-ni. Allolevas tabelis on toodud peamised näitajad, mis iseloomustavad hüpoteeklaenuturu dünaamikat viimastel aastatel.
Tabel - HML-i turu spetsiifilised trendid aastatel 2014-2017
| Omadused |
Ajaperiood |
|||
|---|---|---|---|---|
| 1.01.2014 - 31.12.2014
|
1.01.2015 - 31.12.2015
|
1.01.2016 - 31.12.2016
|
1.01.2017 - 30.06.2017
|
|
| HML-ide arv, miljard rubla |
1 012 800 tk. summas 1764,1 |
699 510 tk. summas 1161,7 |
856 461 tk. summas 1473,3 |
423 486 tk. summas 773,0 |
| Rublates sõlmitud HML-ide osakaal |
1 012 064
|
699 419
|
856 427
|
423 482
|
| Võlg, miljard rubla |
Rublades - 3391,9; välisvaluutas - 136,5 |
Rublades - 3851,2; välisvaluutas - 131,1 |
Rublades - 4421,9; välisvaluutas - 71,2 |
Rublades - 4616,3; välisvaluutas - 54,6 |
| Refinantseeritud HMLide summa, miljard rubla |
228,2
|
80,3
|
114,5
|
83,1
|
| Ennetähtaegselt tagastatud hüpoteeklaenude maht, miljard rubla |
530,6
|
477,1
|
611,4
|
347,3
|
Allikas: CBR
Seega on 2015. aastal kodanike sissetulekute kasvu ja investeerimisnõudluse vähenemise puudumisel toimunud HMLide absoluutnäitajate langus. Kuid juba 2016. aastal hakkas olukord muutuma ja see näitaja lähenes pankade arvu vähenemisele vaatamata 2014. aasta tasemele. 2017. aasta 6 kuuga kasvas näitaja 2016. aasta sama perioodiga võrreldes 16,3%. 2014. aastal suurenes rublades väljastatud hüpoteeklaenude arv ja välisvaluutas HML-id vähenesid 2,5 korda võrreldes rubla nõrgenemise taustal. Samal ajal vähenes see arv 2015. aastal 1,4 korda laenuandmise vähenemise tõttu 34%. 2016. aastal kasvas laenamine 27,2% võrra 1,2-kordselt, välisvaluutas HML-id aga langesid taas 2,7 korda. 2017. aastal jätkusid eelmise aasta trendid. Vaadeldaval perioodil suurenes oluliselt eluasemelaenude võlg rublades ja vähenes välisvaluutas.
Kaalutud keskmise kursi dünaamika aastatel 2012-2017
Iga panga laenuportfell koosneb mitut tüüpi laenudest, mis võivad olla nii pikaajalised kui lühiajalised ja muud. Selliste laenude intressimäärad erinevad sageli üksteisest ning selleks, et teada saada kõigi saadaolevate laenude kogumaksumust, on välja töötatud spetsiaalne kontseptsioon - kaalutud keskmine intressimäär (ATR). See peegeldab kõigi pangandusorganisatsioonide väljastatud laenude keskmist intressimäära. Joonis 1 näitab ATP muutuste dünaamikat aastatel 2012–2017 ja annab prognoosi 2018. aastaks.
Joonis 1 - Väljastatud hüpoteeklaenude kaalutud keskmine intressimäär aastatel 2012-2017 välisvaluutas ja rublades
Allikas: Vene Föderatsiooni Keskpanga analüütilised materjalid “Eluaseme hüpoteeklaenude turu olukorrast” 2014., 2015., 2016., 2017. aasta esimene pool
Nagu graafikult näha, oli 2012. aastal ATP rublades 12,3% (mis on 0,4 punkti kõrgem kui 2011. aastal) ja välisvaluutas 9,8% (kasv 0,1%). 2013. aastal ATP oluliselt ei muutunud ning moodustas rublades ja välisvaluutas vastavalt 12,4% ja 9,6%. 2014. aastal olid muutused üsna ebaolulised - 12,45 ja 9,25%. 2015. aastal tõusid esitatud HML-ide määrad - 13,35 ja 9,82%. 2016. aastal olid langustrendid, kuna ATP rublades langes 0,87 protsendipunkti ja välisvaluutas 1,17 ning moodustas vastavalt 12,48 ja 8,65%. 2017. aasta esimesel poolel langesid märkimisväärselt rublades ja välisvaluutas antud HML-ide intressimäärad koos laenutingimuste kasvuga - rublades ja välisvaluutas 11,5% ja 6,75%. Samas oli rublanäitaja juba novembris 10,9%. Ingradi kontserni hüpoteeklaenude osakonna juhataja T. Vlasova prognoosi kohaselt võib ATP 2018. aastal langeda rekordilisele 8-8,5%-le.
Kui palju hüpoteeke Vene Föderatsiooni piirkondades väljastati?
Hüpoteeklaenude saamisel on juhtival positsioonil Volga föderaalringkond, kus sõlmiti 270 294 hüpoteeklaenu 403 282 000 rubla eest. Teisel positsioonil ringkondade seas on Keskföderaalringkond, kus sõlmiti 254 969 laenulepingut 1 086 940-st kogu Vene Föderatsioonis. Samal ajal on Moskvas 62 505 HML-i ja Moskva oblastis 56 646, mis on Venemaa Föderatsiooni moodustavate üksuste seas rekord. Kolmandal kohal rajoonis on Voroneži piirkond, kus väljastati 16 511 hüpoteeklaenu. Kõige vähem hüpoteeklaene väljastati Põhja-Kaukaasia föderaalringkonnas - 24 281 ühikut. Joonisel 2 on näidatud esmasel turul väljastatud hüpoteeklaenude osakaalud Vene Föderatsiooni föderaalpiirkondade lõikes 2017. aastal.
Joonis 2 - FD poolt väljastatud hüpoteeklaenude osakaal 2017. aastal
"Kindlustusportaali" arvutamine vastavalt Vene Föderatsiooni Keskpanga statistilistele andmetele
Kaalutud keskmine intressimäär on maakonniti veidi erinev. Seega on see Kesk-Föderaalringkonnas 10,64%, Loode-Föderaalringkonnas - 10,65%, Lõuna Föderaalringkonnas - 10,7%, Põhja-Kaukaasia föderaalringkonnas - 10,72%, Volga föderaalringkonnas - 10,6%. Uuralid - 10,65%, Siberis - 10,66%, Kaug-Idas - 10,57%. Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste hulgas saab eristada 2 piirkonda, kus hüpoteeklaenude intressimäärad on kõrgeima ja madalaima - need on Krimmi Vabariik (11,24%) ja Tšuvašia (10,42%).
Hüpoteeklaenude maksumus uutes hoonetes ja järelturul
Eluasemelaenu ameti andmetel kasvas 2017. aastal elanike osakaal, kellel on juurdepääs hüpoteeklaenule, 6 protsendipunkti ja ulatus 43%-ni. Peamisteks kasvuteguriteks olid intressimäärade ja kinnisvarahindade alanemine pärast inflatsiooni mahaarvamist. Võrdluseks, veel 2012. aastal oli see osa elanikkonnast vaid 29%. Intressimäärade alandamine on kodanikele atraktiivne, kuna vähendatakse ka laenu kuumakse suurust ja kogu perioodi sääst võib ulatuda 45% -ni. Kalli eluaseme tingimustes (nii esmasel kui ka järelturul) on see asjaolu hüpoteeklaenu valikul üks otsustavaid tegureid. Joonisel 3 on näidatud keskmised hinnad 1 ruutmeetri kohta. m järelturul ja uutes hoonetes.
Joonis 3 - Vene Föderatsiooni kinnisvaraturu hindade dünaamika aastatel 2012-2017
Banki.ru arvutused Venemaa Panga ja Rosstati järgi
Kinnisvarahindade tõus on tingitud sellest, et ehitusturg pole veel majanduskriisist toibunud. Elamute kasutuselevõtu dünaamika on viimastel aastatel pidurdunud, mis on seletatav nii 2015. aasta müügi vähenemisega kui ka omakapitali finantseerimise ja arendajatele laenude vähenemisega. Kriisijärgne periood näitas kõige kehvemat tulemust elamukinnisvarasse investeerimisel. Seega oli 2016. aasta esimesel poolel see arv 239 miljardit rubla ja 2017. aasta sama perioodi kohta vaid 194 miljardit rubla.
Juhtpankade väljastatud laenude maht 2017. aastal
Hüpoteeklaenude osatähtsus Venemaa pankade koguportfellis ületab 11%. 2017. aasta lõpus oli see näitaja 10,6%. Ligikaudu 90% koguportfellist moodustavad 30 Venemaa suurima panga väljastatud laenud (sh jae laenud). Hüpoteeklaenu andmisel domineerivad traditsiooniliselt 2 panka - Sberbank ja VTB. Veelgi enam, esimene väljastas 2017. aastal üle poole kõigist hüpoteeklaenudest kogusummas üle 1 triljoni rubla. Sberbanki hüpoteeklaenude portfell kasvas 17%.
VTB jääb oma konkurendist suhteliselt kaugele maha - hüpoteeklaene väljastati 2017. aastal enam kui 430 miljardi rubla eest ning laenuportfell kasvas vaid 11%. Üle 70% kõigist hüpoteeklaenudest moodustavad need 2 panka, kuid on ka teisi turuosalisi, kellel pole selle arengus vähe tähtsust. Nende poolt väljastatud hüpoteeklaenude mahud on toodud joonisel 4.
Joonis 4 - Vene Föderatsiooni juhtivate pankade poolt väljastatud hüpoteeklaenude maht 2017. aastal
Vastavalt AHML-i uuringule “Hüpoteeklaenu- ja eluasemeturu arengu tulemused 2017. aastal”
Pankade hüpoteeklaenuportfelli maht ulatus 2018. aasta 1. jaanuari seisuga 5,34 triljoni rublani, millest 1,12 triljonit moodustavad hüpoteeklaenud eluaseme soetamiseks esmaturul (uues hoones). 2017. aastal ostsid Vene Föderatsiooni kodanikud 2,85 miljonit korterit (või muud elamispinda), mis vastab 2016. aasta nõudlusele eluaseme järele. Samale tasemele jäi ka nõudlus uute hoonete järele - 2017. aastal sõlmiti 621 tuhat lepingut 2016. aasta 620 tuhande vastu. Järelturul tehti umbes 2,23 miljonit tehingut. Hüpoteeklaenutehingute osakaal järelturul oli 31%, esmasel turul - 50%, esimesel juhul oli hüpoteeklaenu keskmine suurus 1,74 miljonit rubla, teisel - 2,12 miljonit rubla.
Järeldus
2017. aasta lõpus püsib pakkumise ja nõudluse kõrge kontsentratsioon, mis on eriti märgatav 10 Vene Föderatsiooni piirkonnas: Moskvas ja piirkonnas, Peterburis, Tjumeni piirkonnas, Tatarstanis, Sverdlovski oblastis, Baškortostanis, Krasnodaris. Territoorium ja muud piirkonnad. Elamuehituse suurt mahtu neis piirkondades toetavad kõrgemad palgad ja hüpoteeklaenu aktiivne areng. Need piirkonnad moodustavad 48% kõigist 2017. aastal väljastatud hüpoteekidest.
