Ettepanekud kinnisvara hindamise parandamiseks. Lõputöö: Kinnisvara hindamine

Käsikirjana Akulova Evgenia Olegovna KINNISVARA KÕIGE EFEKTIIVSEMA KASUTAMISE ANALÜÜSI MEETODITE TÄIENDAMINE HINDAMISE EESMÄRKIDES 08.00.10 – Rahandus, raharinglus ja krediit "Moskva majandusteaduste kraadi kandidaat501 doktoritöö kokkuvõte Ülikool Vene Föderatsiooni Valitsuse alluvuses" Juhendaja majandusteaduste kandidaat, professor Jelena Nikolajevna Ivanova Ametlikud oponendid Sergei Gennadievitš Sternik Majandusdoktor, Venemaa Rahvamajanduse ja Avaliku halduse Akadeemia professor Vene Föderatsiooni presidendi juures, osakonna professor Kinnisvarahaldus ja maakasutuse probleemid Khloptsov Dmitri Mihhailovitš majandusdoktor, dotsent, Föderaalne Riiklik Autonoomne Kõrgkool "Tomski Riiklik Teaduslik Ülikool", Majandusteaduse üld- ja rakendusökonoomika osakonna juhataja kultet Juhtorganisatsioon FGBOU HPE "Moskva Riiklik Ehitusülikool" Kaitsmine toimub 16. aprillil 2015 kell 12:00 väitekirja nõukogu koosolekul D 505.001.02 FGOBUHPE "Finantsülikooli alusel" Vene Föderatsiooni valitsus" aadressil: Leningradski prospekt, d. 49, ruum. 406, Moskva, GSP-3, 125993. Lõputöö on leitav Vene Föderatsiooni valitsuse alluvuses asuva finantsülikooli raamatukogu ja teabekompleksi väitekirjade saalis aadressil: Leningradski prospekt, 49, tuba. 203, Moskva, GSP-3, 125993 ja ametlikul veebisaidil: http://www.fa.ru. Referaat saadeti välja 10. veebruaril 2015 Doktoritöö nõukogu teadussekretär D 505.001.02 majandusteaduste kandidaat, dotsent Meshkova Elena Ivanovna 3 I. TÖÖ ÜLDISELOOMUSTUS Väitekirja teemakohasus. Kinnisvara hindamise praegust arenguetappi iseloomustab selle turuväärtuse määramise teooria ja metoodika sügavam mõistmine, aluspõhimõtete koondamine väljatöötatud hindamisstandarditesse, aga ka uusimate meetodite levitamine praktikas. Kõige tõhusama kasutamise põhimõte (edaspidi BEI), mille praktiline aspekt realiseeritakse NEI analüüsimeetodite abil, on kinnisvara hindamise teooria ja praktika üks vastuolulisemaid ja vähem arenenud sätteid. See tähendab, et hindamisobjekti turuväärtuse moodustavad selle unikaalsed omadused, mis sõltuvad optimaalsest kasutusvõimalusest, mis tagab sotsiaalsete ja tööstuslike vajaduste rahuldamise, selle omaniku kasumi maksimeerimise ja sellest tulenevalt objekti enda kõrgeim väärtus. Rahvusvahelistes hindamisstandardites sätestatud kohustus võtta kinnisvara turuväärtuse hindamisel arvesse NEI põhimõtet on kirjas 2014. aasta septembris vastu võetud föderaalses standardis „Kinnisvara hindamine (FSO nr 7)“, kuid , ei peata see hindamisringkonnas arutelu selle põhivajaduse ja rakendusprotseduuride üle. Ühtse kontseptuaalse aparaadi, läbipaistvate ja süsteemsete metoodiliste vahendite ning väljatöötatud infoinfrastruktuuri puudumine raskendab objektile NEI valikuvõimaluse tuvastamist selle turuväärtuse hindamise eesmärgil. Seega tekitab NEI põhimõtte kohustuslik rakendamine kinnisvara turuväärtuse hindamisel tungiva vajaduse täiustada selle analüüsi meetodeid, täpsustada olemasolevaid meetodeid ja Venemaa kinnisvaraturu spetsiifikale kohandatud arvutusalgoritme. Probleemi teadusliku arengu aste. NEI põhimõtet kui üht hindamise aluspõhimõtet käsitletakse peamiselt kinnisvara hindamist käsitlevates töödes, mille autorid on välisautorid: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K. ja teised ning vene autorid: Aleksandrov V.T., Artemenkov I.L., Asaul A.N., Grabovoi P.G., Gribovsky S.V., Grjaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva S.P., Kulakova Yu.N., Leifera L.A., 4 Ozer, Petroova E. Sternik S.G., Tarasevitš E.I., Tepman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Jaskevitš E.E. jm. Hinnates kõrgelt teadlaste panust kinnisvara hindamise lähenemisviiside ja meetodite väljatöötamisse, tuleb märkida, et NEI kajastus nende töödes on üldist laadi, ei sisalda selgeid terviklikke meetodeid selle praktiliseks rakendamiseks. Alternatiivsete kasutusjuhtude analüüsi kaudu juurutatud NEI põhimõtte rakendatav aspekt kodu- ja välismaiste autorite töödes on taandatud peamiselt lühikese algoritmi kirjeldusele, ei sisalda selle rakendamise otstarbekuse ja ulatuse põhjendust, samuti Venemaa hindamistingimustest tulenevad piirangud. Viimasel kümnendil on Venemaa teaduskirjanduses kasvanud huvi NEI põhimõtte praktilise rakendamise probleemide vastu. Analüüsi kontseptuaalseid küsimusi Venemaa kinnisvaraturu tingimustes käsitletakse Grigorjev V.V., Ozerov E.S., Smolyak S.A., Fomenko A.N. töödes; Analüüsiprobleemide lahendamise rakenduslikke aspekte turu sulgemise, väljatöötamata infoinfrastruktuuri ja suure ebakindluse tingimustes käsitleb Aleksandrov V. T., Korostelev S.P., Munerman I.V., Ozerov E.S., Pupentsova S.V., Jaskevitš E.E. Nad töötasid välja soovitused NEI analüüsi üksikute etappide täiustamiseks, eesmärgiga parandada hindamisteenuste kvaliteeti. Väitekirjades Grunov S.V. ja Gubareva E.V. uuritakse NEI analüüsi küsimusi üldise majandusjuhtimise ja ressursikasutuse tõhususe probleemide kontekstis. Petrova M.N.-i töö on praktilise tähtsusega. , mis uurib NEI analüüsi kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid meetodeid. Väljapakutud majanduslikel ja matemaatilistel mudelitel on aga mitmeid piiranguid ja need nõuavad kohanemist Venemaa kinnisvaraturu ja hindamistegevuse hetkeolukordadega ning paigaldamist keerukasse algoritmi. Seega nõuavad NEI põhimõtte olemasolevad tõlgendused mõistmist ja selgitamist vastavalt kinnisvara hindamise standardite ja meetodite täiustamise peamistele suundumustele, mille praegune arengutase tingib vajaduse töötada välja terviklik analüüsialgoritm, kasutades selleks meetodeid, mis on asjakohane Venemaa hindamistingimustega. Uuringu eesmärk ja eesmärgid. Uuringu eesmärk on täiustada NEI analüüsi metoodilisi vahendeid, mis annab 5 kinnisvara hindamise õigsuse tõusu. Uuringu eesmärgi saavutamiseks püstitati töös järgmised ülesanded: - selgitada võimalikult tõhusa kasutamise põhimõtte kontseptsiooni sisu ja selle praktilise rakendamise kord, argumenteerida selle kohustusliku rakendamise vajadus aastas. kinnisvara hindamine;  kaaluda olemasolevat kinnisvaraobjektide klassifikatsiooni ja analüüsida võimalust võtta kasutusele uus atribuut, mis rühmitab objekte vastavalt vajadusele ja NEI analüüsi detailsusastmele;  analüüsida Venemaa kinnisvaraturu eripärasid, et selgitada välja selle kõige teravamad probleemid, et täiustada NEI analüüsi algoritmi ja meetodeid selle praktiliseks rakendamiseks;  töötada välja metoodilised soovitused, mis võtavad arvesse Venemaa kinnisvaraturu eripära, vastavalt praktilisele hinnangule analüüsi põhikriteeriumitele: õiguslik lubatavus, füüsiline teostatavus ja rahaline teostatavus;  uurida NEI analüüsi meetodeid, töötada välja soovitused ja hinnata nende praktilise rakendamise tõhusust Venemaa hindamispraktikas. Uurimisobjektiks on NEI kui kinnisvara hindamise immanentse komponendi põhimõte. Uuringu teemaks on metoodilised vahendid NEI põhimõtte praktiliseks rakendamiseks kinnisvaraobjektide turuväärtuse hindamisel. Õppevaldkond. Uuring viidi läbi vastavalt eriala passi 08.00.10 - Rahandus, raharinglus ja krediit (majandusteadused) punktile 5.1 "Erinevate varaobjektide väärtuse kujunemise teooria, metoodika ja kontseptuaalsed alused". Uuringu teoreetiliseks ja metodoloogiliseks aluseks on majandusteooria ja süsteemianalüüsi põhisätted, samuti kodu- ja välismaiste autorite töödes sisalduvad järeldused hindamise teooria ja investeeringute analüüsi kohta, eelkõige reaalvarade hindamise kohta. kinnisvara, äri, investeerimisprojektide tulemuslikkuse hindamine, hinnakujundus ehituses. Uuritava printsiibi fundamentaalne olemus tingis vajaduse kasutada üldteaduslikke teoreetilisi tunnetusmeetodeid (ajalooline, analüütiline, sünteetiline, deduktsiooni- ja süsteemanalüüsi meetodid jne), aga ka kaasaegseid majandusliku ja matemaatilise analüüsi meetodeid: eksperthinnanguid, hierarhiate analüüs, stsenaariumimeetod, finantsmodelleerimine, rühmitamine, andmete tabelesitus jm. Uuringu infobaasiks olid kinnisvaraturgude analüütilised ülevaated, uuritavat probleemi käsitlevate konverentside ja seminaride teaduslikud ettekanded, analüütilised materjalid perioodika, samuti teatmeteosed ja analüütilised ressursid Internetis, Vene Föderatsiooni õigusaktid, aruanded kinnisvaraobjektide turuväärtuse hindamise kohta, autori enda uuringud ja arvutused. Uuringu teaduslik uudsus seisneb kinnisvara NEI analüüsimise teoreetiliste ja metoodiliste vahendite täiustamises hindamise eesmärgil. Kaitsmisele esitatava lõputöö teadusliku uudsuse sätted on järgmised: 1. Tõestada NEI põhimõtte arvestamise vajadust hindamisel, samuti selgitada välja analüüsi sisu, valitsevad seisukohad selle rolli kohta ning olemust uuritakse ja on põhjendatud, et see on kinnisvara turuväärtuse hindamise põhiprintsiip, mis kajastub väljapakutud sõnastustes. NEI põhimõte on kinnisvara turuväärtuse hindamise teooria alussäte, mille väärtuse määramisel tuleks lähtuda selle NEI eeldusest - konkurentsivõimelise, turunõudliku ja hindamiskuupäeval põhjendatud turuväärtuse kasutamisest. , mis vastab õigusliku vastuvõetavuse, füüsilise teostatavuse, rahalise teostatavuse ja vaba või hoonestatud maa väärtuspotentsiaali maksimeerimise kriteeriumidele. NEI analüüs on hindamisprotseduur, mis tagab NEI põhimõtte praktilise rakendamise ning seisneb hindamise hetkel välja kujunenud objekti kasutusvõimaluse efektiivsuse uurimises ja selle võrdlemises alternatiivsete arendusvõimalustega, et tuvastada kasutamine, mis maksimeerib maa väärtust. 2. Kinnisvaraobjektide uue klassifitseerimistunnuse „NEI analüüsi vajadus ja detailsusaste“ kasutuselevõtu vajadus on põhjendatud kinnisvara tuvastatud võtmeomadustest lähtuvalt: päritolu, parenduste kasutuskõlblikkus, jagatavus, füüsiline seisukord. täiustustest, funktsionaalne eesmärk. 3. Tõestatakse NEI analüüsialgoritmi kaasajastamise ja laiendamise vajadus kinnisvara hindamisel, mis seisneb nii analüüsijärjestuse muutmises, mille järgi asukoha majandusliku potentsiaali uurimise etapid kui ka õigusliku lubatavuse kriteerium. peaks eelnema turu-uuringu etapile ja lisaetappide sisseviimisel: hinnatava kinnisvara klassifitseerimine vastavalt NEI analüüsi detailsusastmele; alternatiivsete kasutusjuhtude kvalitatiivne analüüs. 4. Vajadus hindamisobjekti kasutamise alternatiivsete võimaluste kvalitatiivseks võrdlemiseks, mis on rakendatud pakutud algoritmi kaudu hierarhiate analüüsi meetodil (edaspidi HAI), lähtudes kriteeriumide kasutamisest: a) kasutuse täielikkus. asukoha eelised; b) arenduse õiguslik kehtivus; c) füüsiline teostatavus; d) kinnisvaraturu arengupotentsiaal; e) rahaliste vahendite kaasamise efektiivsus, mis võimaldab välja selgitada turul kõige vähem nõutud kinnisvara kasutusvõimalused ja välistada need hilisematest uuringutest. 5. Tuginedes olemasolevate KTK analüüsimeetodite süstematiseerimisele, nende eeliste ja puuduste väljaselgitamisele, on põhjendatud, et maatüki tingimisi vabaks ja olemasolevate parendustega analüüsimise meetod, mis hõlmab üksikult kinnistult saadud tulu otsest kapitaliseerimist. objekt, millele järgneb parenduste loomise kulude (või nende rekonstrueerimise kulude) lahutamine ja sellest tuleneva väärtuse viimine hindamiskuupäevani, tagab tulemuste maksimaalse õigsuse Venemaa hindamistegevuse praegustes tingimustes. 6. Venemaa kinnisvaraturu uuringu tulemusena tõestati vajadus arvestada NEI analüüsis objektide vahepealset kasutust, mille puhul selgitati mõistet “kinnisvara vahepealne kasutusviis”. , töötati välja ja testiti selle analüüsi metoodikat. Uuringu tulemuste teoreetiline tähtsus seisneb kinnisvara NEI analüüsimise üksikasjaliku algoritmi väljatöötamises, mis võimaldab praktikas rakendada hindamisteooria aluspõhimõtet, mistõttu on teadusliku uudsuse elemendid pandud. kaitseks ettepoole võib tõlgendada selle edasiarendamist kinnisvara turuväärtuse määramise metoodiliste vahendite täiustamise mõttes. Uuringu põhitulemusi saab kasutada kinnisvara hindamisega seotud koolituste koostamisel. Doktoritöö praktiline tähendus seisneb selles, et autori poolt saadud teadusliku uudsuse elemendid on keskendunud laialdasele kasutamisele kinnisvara hindamise praktikas, aitavad kaasa hindamisteenuste kvaliteedi parandamisele ja kinnisvarainvesteeringute atraktiivsuse kasvule. objektid, mida hinnatakse. Iseseisva praktilise tähtsusega on:  kinnisvaraobjektide tunnuste süsteem, mis tagab nende rühmitamise vastavalt kavandatavale klassifitseerimistunnusele „NEI analüüsi vajalikkus ja detailsusaste“;  välja töötatud metoodika füüsilise teostatavuse kriteeriumi analüüsimiseks, mis põhineb juriidilise dokumentatsiooni süstematiseerimisel ja kinnisvaraobjektide klassifitseerimisel, et usaldusväärselt määrata maatüki arenduse potentsiaalsed parameetrid ja prognoosida erinevate variantide ruumiplaneerimisomadused. selle kasutamiseks;  pakutud algoritm alternatiivsete kasutusjuhtude kvalitatiivseks võrdlemiseks AHP-d kasutades, mis võimaldab ebaefektiivsed valikud hilisemast rahalise otstarbekuse ja maksimaalse efektiivsuse kriteeriumide analüüsist välja jätta;  välja töötatud vahekasutuse juhtumit arvestav NEI analüüsi metoodika, mis näeb ette muudatuste arvessevõtmist territooriumide arendamise linnaarengukavades ja arendajate pikaajalistes plaanides kinnisvara praeguse kasutuse lühiajalise säilimisega. objektid. Töö tulemuste kinnitamine ja rakendamine: lõputöö peamistest tulemustest raporteeriti, neid arutati ja kinnitati teaduslikel ja praktilistel konverentsidel ning ümarlaual: Iga-aastane rahvusvaheline teaduslik ja praktiline konverents „CESi rahvamajanduse arengu väljavaated liikmesriigid rahvusvaheliste integratsiooniprotsesside kontekstis” (Karaganda , Karaganda Majandusülikool of Kazpotrebsoyuz, 12.–13. aprill 2012); Viies rahvusvaheline teaduslik ja metoodiline konverents "Property Cost: Valuation and Management" (Moskva, Moskva finants- ja tööstusülikool "Synergy", 22. november 2013) ); ümarlaud “Property Management: Global Practice and Russian Realities” (Moskva, Mergers and Acquisitions Congress, Financial University, 19. september 2014). Doktoritöö valmis 2013. aastal riikliku ülesande raames Finantsülikoolis läbiviidud uurimistöö raames teemal „Vene ettevõtete finantsstabiilsuse parandamine kulude juhtimisest lähtuvalt“. Teadusliku uurimistöö tulemusi kasutatakse NEI-d rakendades "Knight Analysis Frank" algoritmi integreeritud aktsiaseltsi hindamisosakonna praktilises tegevuses. Autori väljatöötatud metoodika kasutamine ruumiplaneerimislahenduste määramisel parendusteks, hierarhiate analüüsimeetodi, vahekasutust arvestava analüüsi metoodika kasutamine võimaldab täita hindamisstandardite nõudeid, tagada töö kõrge taseme, hindamise objektiivsus ja korrektsus toob kaasa piiratud inforuumi, aitab kaasa osakonna efektiivsusele ja konkurentsivõimele tänu struktureeritumale lähenemisele kinnisvara hindamisele ja ettevõtte tegevuskulude optimeerimisele. Russian Appraisal Service LLC praktilises tegevuses kasutatakse autori poolt täiendatud NEI analüüsi algoritmi, mis täiendab kinnisvara turuväärtuse hindamist metoodiliselt usaldusväärsete vahenditega. Eelkõige võimaldab autori poolt kõige sobivamaks tunnistatud rahalise teostatavusanalüüsi meetodi kasutamine, mis hõlmab ka riskianalüüsi rakendamist, NEI-d põhjalikumalt uurida, aidates kaasa selle metoodiliste aluste täiustamisele. tööd ja pakutavate teenuste kvaliteedi parandamist. Uuringu tulemusi kasutab Vene Föderatsiooni valitsuse all oleva Finantsülikooli õppeprotsessis kinnisvara hindamise ja haldamise osakond akadeemiliste erialade „Kinnisvara hindamine“ ja „Kinnisvaraturg ja selle arengusuunad“ õpetamisel. . Lõputöö tulemuste rakendamist organisatsioonide poolt kinnitavad vastavad sertifikaadid. märgitud 10 väljaandes. Lõputöö uurimistöö teemal ilmus 6 ettekannet kogumahuga 4,43 p.l. (autori maht 3,92 lk), sh 4 teost kogumahuga 3,55 lk. (autori maht 3,2 lk) Venemaa Haridus- ja Teadusministeeriumi Kõrgema Atesteerimiskomisjoni poolt määratud eelretsenseeritavates teadusväljaannetes. Lõputöö struktuur ja maht. Doktoritöö koosneb sissejuhatusest, kolmest peatükist, järeldusest, 119 allika kirjanduse loetelust ja 3 lisast. Doktoritöö tekst on esitatud 204 leheküljel. Töö on illustreeritud 19 tabeli ja 7 joonisega. II. VÄLJATÖÖ PÕHISISU Töö sissejuhatuses põhjendatakse lõputöö uurimistöö teema asjakohasust, esitatakse selle teadusliku arengu aste ja töö metoodika: määratakse uurimuse eesmärk ja eesmärgid, selgitatakse välja töö eesmärk ja eesmärgid. kajastuvad töö teadusliku uudsuse elemendid ja selle praktiline tähendus. Esimene küsimuste rühm on seotud NEI mõiste ajaloolise arengu uurimisega, NEI mõiste sisu määratlemisega, põhimõtte rolli ja kohaga kinnisvaraobjektide kaasaegses hindamissüsteemis. Omandiobjektide hindamine põhineb kaasaegse majandusmõtte domineeriva neoklassikalise teooria põhialustel. See teooria põhineb ratsionaalse tarbija kontseptsioonil, kelle käitumist juhib kasulikkuse maksimeerimise eesmärk, mis määras turuväärtuse hindamise põhiprintsiipide kujunemise. Hindamispõhimõtted on kombineeritud nelja rühma olenevalt kujunemisallikast ja väärtuse mõjutamise astmest: põhimõtted, mis põhinevad omaniku ettekujutustel objekti kasulikkuse kohta; põhimõtted, mis põhinevad hinnatava objekti tööomadustel; turukeskkonna mõjust tingitud põhimõtted; NEI põhimõte. NEI põhimõtte olemus seisneb selles, et kinnisvara turuväärtus kujuneb objekti unikaalsete omaduste alusel, mis määravad selle optimaalse kasutamise võimaluse hetkel valitsevate nõudlus- ja pakkumisjõudude mõjul. hindamise kuupäev, mil kõik turuosalised on huvitatud oma kasu maksimeerimisest. Kinnisvara hindamisel rakendatakse maksimaalselt NEI põhimõtet, mis tuleneb selle "kahekomponendilisusest": konstantseks komponendiks on maatükk, millel on muutumatu seos konkreetse koha ja kinnistute püsivusega ning muutuv komponent selles tehtud parandused. Saidi asukoht ja omadused määravad ette selle kasutusvõimaluse, mis vastab turu hetkevajadustele. Saidi tulu annavad sisse viidud täiustused, mida saab muuta vastavalt turu nõudlusele. Seetõttu lähtutakse kinnisvara turuväärtuse hindamisel maatüki NEI versioonist, mis maksimeerib selle väärtuspotentsiaali. Välis- ja Venemaa teaduskirjanduse analüüs väitekirja uurimise teemal ning hindamisstandardid näitasid, et need sisaldavad suurt hulka erinevaid tõlgendusi kinnisvaraobjektide NEI mõistest, mis vastavad neljale põhikriteeriumile: õiguslik vastuvõetavus, füüsiline. teostatavus, rahaline teostatavus ja maksimaalne tõhusus. Mitterahuldav linnaplaneerimine, Venemaa turu muutuv konjunktuur nõuavad NEI kontseptsiooni selgitamist hindamise kuupäeval valitsenud turutingimustele vastavuse seisukohast ning praegused suundumused hindamise arengus nõuavad selle teoreetilise olulisuse rõhutamist. . Selleks on sõnastatud autoripoolne “NEI põhimõtte” tõlgendus, mis on toodud lk 6. NEI põhimõtte praktiline rakendamine seisneb hindamise kuupäevaks kujunenud kinnisvara kasutusjuhtumi (edaspidi edaspidi) tulemuslikkuse analüüsimises. viidatud kui NEI analüüsile). Vastavalt Vene Föderatsioonis kehtivatele hindamistegevuse eeskirjadele tuleks see protseduur välja tuua iseseisva ja kohustusliku etapina, mis eelneb kinnisvara turuväärtuse arvutamisele tulu-, võrdlus- ja kulumeetodite abil. See eeldab NEI analüüsi uuendatud definitsiooni juurutamist, mis on toodud ka lk 6. Rahvusvaheliste (edaspidi IVS), Euroopa ja Ameerika standardite ning Venemaa hindamisstandardite uuringu ja võrdluse põhjal on olulised erinevused NEI analüüsi lähenemisviisides avalikustati. IVS-i praegune versioon, erinevalt nende varasematest väljaannetest, ei näe ette, et objekti turuväärtuse määramisel tuleks lähtuda NEI tuvastatud versioonist, vaid viitab sellele, et see kajastab seda, kuna väljakujunenud 12. tsoneeringu tava eeldab mis tahes territooriumi tõhus kasutamine. Sellega seoses võetakse analoogobjektide ostu-müügi- ja liisingutehingute hindade analüüsimisel arvesse hinnatava objekti NEI-d, hinnates selle turuväärtust võrdlus- ja tulumeetodil. Venemaa ebastabiilne kinnisvaraturg ning linnaplaneerimise ja tsoneeringu seadusandliku reguleerimise iseärasused ei garanteeri hinnatava objekti senise kasutusvõimaluse tulemuslikkust ning analoogsete objektide hinnad selle NEI-d kajastamist. Seetõttu on Venemaa standardites praegu soovitatav eraldiseisva protseduurina välja tuua NEI analüüs. Kinnisvara NEI analüüsi keerukus, mis tuleneb selle turu arenguastmest, mida iseloomustab piiratud infoinfrastruktuur ja linnaplaneerimise kehv areng, nõuab täiendava kinnisvaraobjektide klassifitseerimistunnuse kasutuselevõtmist, võttes arvesse arvestama nende turuväärtuse määramisel NEI analüüsi vajadust. Kavandatav kinnisvara põhitunnuste süsteem: päritolu; parenduste kasutatavus; jagatavus; füüsilise seisundi paranemine; Hierarhilises järjestuses paigutatud kinnisvaraobjekti tüüp võimaldab teil määrata NEI analüüsi vajaduse ja klassifitseerida objekti vastavalt uuele klassifitseerimistunnusele - "NEI analüüsi vajadus ja detailsusaste" - konkreetsesse kategooriasse. Grupp. Väljatöötatud kinnisvaraobjektide klassifitseerimise tunnuste süsteemi skemaatiline tõlgendus NEI analüüsi vajaduse ja selle detailsuse määramiseks on toodud joonisel 1. Seega tingib Venemaa kinnisvaraturu spetsiifika praktilise rakendamise vajaduse. NEI põhimõte enamiku objektide puhul, mis seisneb selle analüüsi protseduuris ning Turu olukord määrab ette vajaduse täiustada selle analüüsi meetodeid ja suundi. Teine küsimuste rühm tuleneb vajadusest kriitiliselt uurida vahendeid selle olemasolevate analüüsimeetodite täiustamise põhimõtte praktiliseks rakendamiseks. NEI kinnisvara ja 13 PZ päritolu koos olemasolevate parendustega Vaba PZ Parendused ei ole kasutuskõlblikud (kulumine > 80%) Täiustused kasutuskõlblikud (kulumine)< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

Sissejuhatus

Peatükk 1. Kinnisvara hindamise teoreetilised alused

1.2 Kinnisvaraobjektide klassifikatsioon

1.3 Kinnisvara väärtuste liigid

1.4 Kinnisvara hindamise aluspõhimõtted

1.5 Kinnisvara väärtust mõjutavad tegurid

Peatükk 2. Elamu kinnisvara hindamine

2.2 Elamukinnisvara hindamine tulude meetodil

2.3 Elukondliku kinnisvara hindamine analoogide müügi võrdlemise teel

2.4 Kinnisvara hindamine kulupõhiselt

2.5 Kinnisvara hindamise tulemuste kooskõlastamine

Peatükk 3. Ettepanekud kinnisvara hindamismeetodite täiustamiseks

Järeldus

Kasutatud kirjanduse ja allikate loetelu

Rakendus

SISSEJUHATUS

Turumajanduse elementide hulgas on erilisel kohal kinnisvara, mis toimib tootmisvahendina (maa-, haldus-, tööstus-, lao-, kaubandus- ja muud hooned ja ruumid, samuti muud rajatised) ning ese või tarbimisobjekt (maatükid, elamud, suvilad, korterid, garaažid).

Kinnisvara on kodanike isikliku eksistentsi alus ning on aluseks majandustegevusele ning igasuguste omandivormide ettevõtete ja organisatsioonide arengule. Venemaal toimub aktiivne kinnisvaraturu kujunemine ja areng ning kinnisvaratehingutesse on kaasatud järjest rohkem kodanikke, ettevõtteid ja organisatsioone.

Tänu riigi ja hindajate konstruktiivsele suhtlusele on kinnisvara hindamise protsess viimastel aastatel muutunud palju tsiviliseeritumaks võrreldes ajaga, mil sõltumatu hindamine Venemaal oli alles lapsekingades. Tänapäeval reguleerivad hindajate tegevust vastavad föderaalseadused ja hindamise valdkonna standardid.

Lõputöö eesmärgiks on välja töötada ettepanekud elamukinnisvara hindamismeetodite täiustamiseks.

Selle eesmärgi saavutamiseks on vaja lahendada järgmised ülesanded:

Kirjeldage eluaseme hindamise olemust;

Iseloomustada kinnisvara hindamise metoodilisi lähenemisi;

Elamukinnisvara väärtustamine kulu-, võrdlus- ja tulupõhise lähenemisviisi abil;

Viia läbi hindamistulemuste võrdlev analüüs;

Töötada välja ettepanekud elamukinnisvara hindamise metoodika täiustamiseks.

Lõputöö uurimisobjektiks on elamukinnisvara hindamine ning uurimisobjektiks elamukinnisvara hindamise meetodid ja lähenemised.

Lõputöös läbiviidud uurimistöö metodoloogiliseks aluseks on kodu- ja välismaiste autorite teadustööd kinnisvara hindamise valdkonnas S.V.Gribovsky, E.I.Tarasevitš, M.A.Fedotova, D.Fridman.

Lõputöö esimeses peatükis "Kinnisvara väärtuse hindamise metoodiline seisukoht" avalikustati kinnisvara väärtuse liigid, nende klassifikatsioon. Vaadeldakse kinnisvaraobjektide väärtust mõjutavaid tegureid, samuti kinnisvara hindamise aluspõhimõtteid.

Teises peatükis "Elamukinnisvara hindamine" esitatakse kinnisvaraobjekti - Novosibirskis Zaeltsovski linnaosas asuva kahetoalise korteri - hindamise tulemused tulude ja võrdleva lähenemisviisi abil, samuti päästekulude arvutamise tulemused. vara väärtus.

Kolmandas peatükis "Ettepanekuid elamukinnisvara hindamismeetodite parendamiseks" on toodud peamised suunad olemasolevate elamukinnisvara hindamise lähenemisviiside täiustamiseks.

1. peatükk

1.1 Kodu sõltumatu hindamise vajadus

Hindamine on rakendusliku majandusanalüüsi teadus, mille põhiülesanne on selle vara pakkumise ja nõudluse jõudude dünaamika analüüsi põhjal määrata kindlaks vara (kauba) müügi või ostu kõige tõenäolisem hind aastal. asjaomasel turul. Formaalsest vaatenurgast lähtudes määratakse kõige tõenäolisem hind teatud nõudlustegurite kogumi ja pakkumise tegurite kogumi modelleerimise alusel.

Praegu reguleerib kinnisvara hindamistegevust föderaalseadus "Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis" 06.08.98 nr 135 - FZ.

Praegune olukord kinnisvaraturul aitab kaasa kinnisvara hindamise aktiivsele arengule meie riigis.

Kinnisvaraturg on hetkel meie riigi üks dünaamilisemaid turge, üks atraktiivsemaid investeerimisobjekte. See muutub väga oluliseks just praegu, kui olukord maailmas on väga ebastabiilne: eksperdid ei oska naftahinna kohta täpseid prognoose anda, ennustavad dollari odavnemist – kinnisvara jääb säästude ohutuse tagajaks praktiliselt ainsaks.

Venemaa atesteerimise peamised arengusuunad saab määrata nende toimingute loetelu alusel, mille puhul on vaja kinnisvaraobjekte hinnata. Tuleb märkida, et see nimekiri täieneb pidevalt.

Kinnisvara erinevat tüüpi (turu-, investeeringu-, tagatis-, kindlustus-, maksustatav ja muu) väärtuse objektiivne hindamine on vajalik:

Ostmisel, müümisel või rentimisel;

Ettevõtete kapitaliseerimisel ja osakute ümberjagamisel;

Uute aktsionäride ligimeelitamine ja täiendav aktsiaemissioon;

Katastrihindamisel kinnisvaraobjektide maksustamise eesmärgil: ehitised ja maatükid;

Kinnisvarakindlustuseks;

Laenu andmisel kinnisvara tagatisel;

Kinnisvaraobjektide tegemisel ettevõtete ja organisatsioonide põhikapitali sissemaksena;

Investeerimisprojektide väljatöötamisel ja investorite, sh välismaiste investorite kaasamisel;

Kinnisvaraobjektide likvideerimisel;

Pärimisõiguste teostamisel kohtuotsus;

Muudes kinnisvara omandiõiguse müügiga seotud tehingutes.

Kinnisvara hindamisel on kolm peamist lähenemisviisi:

Kulumeetod: hinnatakse hinnatava vara tervikliku reprodutseerimise või täieliku asendamise maksumus, seejärel lahutatakse hoonete ja rajatiste arvestusliku amortisatsiooni summa ning lisatakse vabana maatüki väärtus. Selline lähenemine võib olla vajalik, kui vara maksustamise või vara arestimise eesmärgil objekti hindamine nõuab hoonete ja rajatiste väärtuse eraldamist maa väärtusest. Seda kasutatakse ka tulumaksu- ja raamatupidamisarvestuses: maksustatavast tulust arvatakse maha hoonete ja rajatiste kulum. Muud kohaldatavad olukorrad:

Uusehitise tasuvusuuring,

maa parima ja tõhusaima kasutamise võimaluse kindlaksmääramine,

Värskenda,

Lõplik hinnaläbirääkimine

institutsionaalsed ja eriotstarbelised hooned,

Kindlustuse eesmärgid.

Turu võrdlusmeetod: kinnisvara turuväärtuse hindamine hiljutiste sarnaste kinnisvaraobjektidega tehtud tehingute põhjal. Eeldatakse, et ratsionaalne investor või ostja ei maksa konkreetse kinnisvara eest rohkem, kui läheks maksma teise samasuguse kinnisvara soetamine sama kasulikuga.

Sissetulekumeetod: kinnisvara väärtuse määrab selle kinnisvara eeldatavate hüvitiste summa, kvaliteet ja saamise perioodi kestus.

Venemaal on viimastel aastatel objektide väärtuse hindamisel laialt levinud kulumeetod. Veelgi enam, valitsus teatas selle kasutamisest kinnisvara ümberhindamise programmide väljatöötamisel. See viis selleni, et põhivara, kinnisvara maksumus oli väga alahinnatud. Nüüd on eriti oluline selliste objektide ümberhindamise protsess, mida saab teha turu hindamise meetodil.

Praeguseks on Venemaa turul hindamisorganisatsioonide arv märkimisväärne. 2004. aasta lõpu seisuga on enam kui 9000 ettevõttel ja PBOYuL-il Venemaal riiklik litsents hindamistegevuse läbiviimiseks. Nüüd reguleerib turgu majandusarengu ministeerium, kuid 1. jaanuarist 2006 on käimas üleminek iseregulatsioonile.

Praegusel etapil iseloomustab hindamisturgu tihenev konkurents, kvaliteedi paranemine ja teenuste maksumuse vähenemine. Eelkõige kasvab pidevalt nõudlus hindamise järele, et kajastada varasid finantsaruannetes vastavalt IAS-ile, US GAAP-ile või Venemaa raamatupidamisstandarditele; immateriaalse vara väärtuse hindamine turunduse ja brändistrateegiate efektiivsuse määramiseks; hindamine ostu-müügitehingute, vara rentimise, ühinemiste ja ülevõtmiste ning muude tehingute tegemiseks omandi ja muude asjaõiguste üleandmiseks; hindamine kindlustuse, aktsiate täiendava emissiooni või aktsiate tagasiostmise eesmärgil riigiettevõtete erastamise käigus; kinnisvara tagatisel laenu andmise otstarbel hindamine jne.

Reitinguagentuuri Expert RA uuringu tulemuste kohaselt olid viimase pooleteise aasta jooksul kõige nõutumad teenused kinnisvara ja ettevõtete hindamisteenused üldiselt. Nende valdkondade osakaal turu üldises struktuuris moodustas vastavalt 34,3% ja 32,1%.

1.2 Kinnisvaraobjektide klassifikatsioon

Kinnisvara hindamine pakub huvi eelkõige objektide puhul, mis iseseisva tootena turul aktiivselt ringlevad. Praegu on Venemaal need korterid ja toad, bürooruumid ja büroohooned, äärelinna elamud koos maatükkidega, vabad maatükid arendamiseks ja (või) muuks otstarbeks. Kinnisvaraobjektide hulka kuuluvad ka maavaramaardlad, mille Venemaa turg pole veel välja kujunenud. Allpool käsitleme kinnisvaraobjektide klassifitseerimise üldpõhimõtteid.

Kinnisvaraobjektide esimene kategooria. Mõiste “kinnisvara” tähistab meie puhul iga toodet, mis on maatükiga jäigalt seotud, selle teisaldamine teise kohta on võimatu ilma hävimise ja tarbimisväärtuse kaotamiseta. Kavandatava sõnastuse eesmärk on edendada erinevate kinnisvaraobjektide kategooriate hindamisel diferentseeritud lähenemist, võttes arvesse nende olulisimaid tunnuseid, kaubakäibe tunnuseid, turgude struktuuri ja ulatust, mille raames kinnisvara ostu-müügi protsessid toimuvad. Kuna kinnisvara hindamist mõjutavad mitmesugused tingimused ja nende kombinatsioonid, kasutati liigitamiseks (rühmitamiseks) "tunnuspuu" meetodit. Selline klassifikatsioon (rühmitamine) on mitmetasandiline. Igal tasandil viiakse see läbi eraldi koos nende võimalike erinevustega samal tasemel, kuid mööda erinevaid "harusid". Samas on klassifikatsiooni sügavus (tasemete arv) suurem nende harude puhul, millel paiknevad esinduslikumad (oma hinnanguliselt) objektid.

Igal tasemel on vastava klassifikatsiooniatribuudi jaoks oma nimi ja soovitatavate väärtuste komplekt.

1. Päritolu.

2. Kohtumine.

3. Skaala.

3.1 Maa-alad.

3.2. Eraldi maatükid.

3.3. Hoonete ja rajatiste kompleksid (suvilaasula, mikrorajoon, hotell, sanatoorium jne)

3.3.1. Elamu mitme korteriga.

3.3.2. Elamu ühepere (mõis, suvila).

3.3.3. Sektsioon (sissepääs).

3.3.4. Põrand sektsioonis.

3.3.5. Korter.

3.3.6. Tuba.

3.3.7. Suvila.

3.4. administratiivhoonete kompleks.

3.4.1. Hoone.

3.4.Ruumid või hooneosad (sektsioonid, korrused).

4. Kasutusvalmis.

4.1. Valmis.

4.2. Vajab rekonstrueerimist või kapitaalremonti.

4.3. Nõuab ehituse lõpetamist.

Kuna korteriturg on hetkel Venemaa kinnisvaraturu kõige arenenum sektor, on mõttekas keskenduda just selle sektori uurimisele, et töötada välja põhilised metoodilised lähenemisviisid kinnisvara väärtuse hindamiseks.

Moodustunud lääneturul võetakse kasutusele teine, mis erineb ülaltoodud kinnisvaraobjektide liigitamisest A-, B- ja C-kategooriatesse.

See on jagatud järgmistesse klassidesse:

1) Spetsialiseeritud kinnisvara, mis on kohandatud konkreetse äritegevuse läbiviimiseks ja müüakse tavaliselt koos ettevõttega.

Näited: naftatöötlemistehased, keemiatehased, masinate ja seadmete paigutamise töökojad; hooned, mida nende asukoha, suuruse, ehituse tõttu ei müüda ega rendita kunagi turul kolmandale isikule.

2) Spetsialiseerimata kinnisvara - tavalised hooned - kauplused, kontorid, tehased, laod, mida tavaliselt müüakse või renditakse välja.

Kinnisvaraobjektide klassifitseerimine erinevate tunnuste (kriteeriumite) järgi aitab kaasa kinnisvaraturu edukamale uurimisele ning hõlbustab erinevate kinnisvarakategooriate väärtuse hindamise meetodite väljatöötamist ja rakendamist. Klassifitseerimise käigus eristatakse eraldi kinnisvararühmi, mis määrab nende hindamisel ühetaolise lähenemise võimaluse.

1.3 Kinnisvara väärtuste liigid

Kinnisvara hindamise algstaadiumis seisab eksperthindaja alati silmitsi raske probleemiga, mis puudutab hindamisarvutuste väärtuse tüübi valimist. See valik sõltub paljudest teguritest (objekti olemus ja hindamisfunktsioonid) ning määrab selle kinnisvara hilisema hindamismeetodi valiku. Kui kinnisvara hindamine toimub hüpoteeklaenu (kinnisvara tagatisel laenud) saamise eesmärgil, on hindajal oluline omada usaldusväärset teavet selle kinnisvara tõenäolisema müügihinna kohta, kui laenuvõtja (kinnisvara omanik) ) ei maksa võlga (laenu). Lääneriikides kinnisvara maksustamise eesmärgil hinnates lähtutakse vara turu- või asendusväärtusest, lähtudes viimase reprodutseerimismaksumusest. Rekonstrueeritavate objektide hindamisel valitakse reeglina investeeringu väärtus, s.o. kinnisvara väärtus konkreetse investori jaoks.

Eriotstarbeliste ehitiste hindamisel kinnisvaraturu "passiivsetesse" sektoritesse kuuluvate kinnisvara, kui turuväärtuse määramiseks ei ole piisavalt teavet, samuti kinnisvarakindlustuse eesmärgil hindamisel asendusmaksumuse või kasutatakse asenduskulu.

Turuhind

Turumajanduslikes tingimustes on kõige levinum kinnisvara väärtuse liik turuväärtus. Turuväärtus on kõige tõenäolisem hind, mille kinnisvara peaks konkurentsivõimelisel ja avatud turul saavutama kõikides õiglase kaubanduse tingimustes, müüja ja ostja teadliku tegevusega ning ilma ebaseaduslike stiimuliteta.

Mõistetakse, et ostu-müügitehingus toimub õiguste üleminek müüjalt ostjale järgmistel tingimustel.

1. Ostja ja müüja motivatsioon on tüüpiline, s.t. nad töötavad ilma liigse surve või erakorraliste elutingimusteta.

2. Mõlemad pooled on hästi informeeritud, nendega konsulteeritakse ja nad tegutsevad oma arvamuse kohaselt oma maksimaalseid huve arvestades.

3. Kinnistu pandi turule müüki piisavaks ajaks (piisab, et potentsiaalsed ostjad saaksid tutvuda kinnisvara müügiinfoga ja teha kinnisvara ostuotsus).

4. Tasuti tehingu finantseerimise tingimustel.

5. Hind on tavapärane, seda ei mõjuta finantseerimise ja müügi eritingimused.

Kinnisvara turuväärtust nimetatakse muidu vahetusväärtuseks – erinevalt kasutusväärtusest (või kasutusväärtusest), mis peegeldab objekti väärtust konkreetse omaniku jaoks.

Turuväärtuse kontseptsioon lähtub sellest, et tüüpilisel kinnisvaraturu ostjal on võimalus valida alternatiivseid kinnisvaraobjekte. Turuväärtus on objektiivne, sõltumatu üksikute kinnisvaraturul osalejate soovidest ja peegeldab tegelikke majandustingimusi, mis sellel turul kujunevad.

Kasutuskulu (kasutusväärtus)

Kasutusväärtus (value in use) peegeldab kinnisvara väärtust konkreetse omaniku jaoks, kes ei kavatse seda kinnisvara kinnisvaraturule viia. Objekti tarbimisväärtuse hindamine toimub selle olemasoleva kasutusprofiili ja nende rahaliste ja majanduslike parameetrite alusel, mida objekti kasutamise eelajaloos vaadeldi ja prognoositakse tulevikus.

Investeeringu maksumus

"Investeeringu väärtuse" mõiste, mis sarnaneb mõistega "kasutusväärtus", tähendab kinnisvara väärtust konkreetse investori jaoks, kes kavatseb hinnatavat kinnisvara ostma või sellesse investeerima. Investeeringu väärtuse arvutamisel lähtutakse selle investori oodatavast tulust ja nende kapitaliseerimise konkreetsest määrast. Investeeringu väärtus arvutatakse tavaliselt investeerimisprojekti või konkreetse investori jaoks tulu teeniva objekti hindamisel. Seda tüüpi väärtus on subjektiivne.

Asenduskulu (eseme reprodutseerimise kulu)

Asendusmaksumuse (objekti reprodutseerimise kulu) määravad kulud jooksevhindades hinnatava objekti täpse koopia ehitamiseks selle “uues” seisukorras (ilma amortisatsioonita), kasutades samu arhitektuurseid lahendusi, ehitades. konstruktsioonid ja materjalid, samuti sama ehituskvaliteediga - paigaldustööd. Sel juhul taastoodetakse sama objekti vananemist ja samu puudujääke arhitektuursetes lahendustes, mis hinnataval objektil olid.

asenduskulu

Asendusmaksumuse määravad kulud jooksevhindades hinnanguliselt samaväärse kasulikkusega, kuid uues arhitektuurilises stiilis rajatise ehitamisel, kasutades kaasaegseid projekteerimisstandardeid ja progressiivseid materjale ja konstruktsioone ning kinnistu kaasaegset sisseseadet. . Seega väljendub asenduskulu objekti täpse koopia reprodutseerimise kuludes ja asenduskulu funktsionaalse analoogi objekti loomise kuludes.

Kindlustusväärtus

Kindlustusväärtus arvutatakse hävimisohus (või hävimisohus) objekti asendusmaksumuse või asendusmaksumuse alusel. Objekti kindlustusväärtuse alusel määratakse kindlustussummad, kindlustusmaksed ja kindlustusintress.

Maksustamisväärtus (maksustatav väärtus)

Juriidiliste ja eraisikute vara maksustamise eesmärgil määravad maksukontrolliks akrediteeritud eksperthindajad kas vara turuväärtuse või asendusväärtuse alusel või tehakse hindamine formaalselt vastavalt regulatiivsele metoodikale. ilma eksperthindajaid kaasamata.

Likvideerimisväärtus

Salvestusväärtus on raha netosumma, mille vara omanik saab vara likvideerimisel saada.

1.4 Kinnisvara hindamise aluspõhimõtted

Kinnisvara hindamise põhimõtted võib jagada nelja rühma:

Kasutusarusaamadel põhinevad põhimõtted;

Kinnisvaraga seotud põhimõtted (maa, hooned, rajatised);

Turukeskkonnaga seotud põhimõtted;

Kinnistu parima ja efektiivseima kasutamise põhimõte.

Kõik käsitletavad kinnisvara hindamise põhimõtted on omavahel seotud. Vara hindamisel on vaja võimalusel arvestada kõiki või peamisi hindamise põhimõtteid, et saada vara väärtusele usaldusväärsem ja täpsem hinnang.

Kasutajapõhimõtted

Kasutajate arusaamadel põhinevad põhimõtted hõlmavad kasulikkuse, asendamise ja ootuse põhimõtteid.

Kasulikkuse põhimõte seisneb selles, et igal kinnisvaral on väärtus ainult siis, kui see on kasulik mõnele investorile ja seda saab kasutada teatud funktsioonide või isiklike vajaduste elluviimiseks, näiteks kinnisvara kasutamine hotelli, kohviku, kontori, muuseumina vms. .d. Kasulikkus on kinnisvara võime rahuldada kasutaja vajadusi teatud asukohas ja teatud aja jooksul.

Asenduspõhimõte ütleb, et ratsionaalne (tüüp)ostja ei maksa kinnisvara eest rohkem, kui on sama kasuliku otstarbega teise sarnase kinnisvara eest küsitav miinimumhind. Hinnatava objekti maksimaalne väärtus määratakse madalaima kuluga, millega saab soetada teise samaväärse samaväärse kasulikkusega objekti.

Ootusprintsiip on seotud vara kasutaja esindusega ja ütleb: tulu teeniva objekti väärtuse määrab hinnatava vara kasutamisest oodatava rahavoo suurus, samuti summa, mida oodatakse vara kasutajast. selle edasimüük. Tähtis on, millise aja eest loodetav tulu laekub, kuna investori tänane rubla on väärt rohkem kui homme laekuv rubla.

Maatükile, sellel asuvatele hoonetele ja rajatistele esitatavate nõuetega seotud põhimõtted

See rühm sisaldab järgmisi põhimõtteid:

maa jääktootlikkus (tootlikkus);

piirtootlikkus (panuse põhimõte);

Tasakaal (proportsionaalsuse põhimõte);

Optimaalsed väärtused;

Optimaalne omandiõiguste jaotus.

Maa jääktootlikkuse põhimõte.

Jääktootlikkuse (või tootlikkuse) põhimõte ütleb, et maa väärtus põhineb selle jääktootlikkusel (tootlikkusel). Selle seisukoha mõistmiseks on vaja mõista, et igasugune tegevus eeldab reeglina nelja tootmiskomponendi olemasolu: kapital, tööjõud, juhtimine ja maa.

Maa on maatükk ja sellel asuvad loodusvarad - suletud veehoidlad, elusloodus, taimestik ja mineraalid. Maatüki territoriaalsed piirid määratakse kindlaks kehtiva maaõigusaktiga kehtestatud korras ja vormistatakse riigi maakorraldusasutuste poolt omanikule (või rentnikule) väljastatud tõendiga. Maa on peamine tegur, mis annab ruumi ja ressursse, mis on vajalikud igat tüüpi tootmistegevuseks.

Tööjõud on kaupade (teenuste) tootmise ja turule viimise tööde kogum. See mõiste ei hõlma juhtimistegevust.

Kapital on raha, mis on investeeritud põhivara ja käibekapitali taastootmisse, aga ka teistesse tootmise komponentidesse – tööjõusse, maasse ja majandamisse.

Tootmistegevuse juhtimine hõlmab ettevõtte juhtkonna teadmisi, oskusi, ettevõtlikkust ja annet. Edukas juhtimine võimaldab optimeerida tootmist ja maksimeerida kasumit.

Iga tootmise komponent (kapital, tööjõud, juhtimine ja maa) tuleb katta ettevõtlustulust. Kuna aga maa on füüsiliselt kinnisasi ja sinna meelitatakse ettevõtluseks muid komponente, siis makstakse eelkõige tööjõudu, kapitali ja majandamist ning ülejäänud tulu makstakse maa omanikule rendina. Selline otsus on kooskõlas majandusteooria põhisätetega - maal on "jääkväärtus" ja teatud väärtus ainult siis, kui pärast ülejäänud kolme tootmiskomponendi katmist on jääktulu. Seega väljendatakse jääktootlikkust maale laekuva tuluna pärast tööjõu-, kapitali- ja majandamiskulude tasumist.

Piirtootlikkuse põhimõte (panuse põhimõte).

Piirtootlikkuse (või tootlikkuse) põhimõte ehk panuse põhimõte tähendab, et investeeringu tulemusena peaks saama tulu, mis jääb alles pärast kulude katmist. Kinnisvaraturu osas saab seda põhimõtet tõlgendada järgmiselt. Tihti võimaldavad korteri remondikulud tõsta selle väärtust ja seda summades, mis oluliselt ületavad remondikulusid. Sel juhul realiseerub piirtootlikkuse ehk panuse printsiip. Osamaksu suurus vastab korteri remondi tulemusena saadud hinna ja selle remondi maksumuse vahele.

Tootluse suurendamise ja vähendamise põhimõte.

Selle põhimõtte olemus seisneb selles, et tootmise põhikomponentidesse tehtavate kapitaliinvesteeringute suurenemine põhjustab kasumi kasvutempo tõusu ainult teatud piirini, mille järel jääb kasumi kasv väiksemaks kapitaliinvesteeringute kasvust. See piirmäär vastab kinnisvara maksimaalsele väärtusele. Igasugune hilisem investeering kinnisvarasse ei too kaasa proportsionaalset kasumi kasvu ja seega ka kinnisvara väärtuse proportsionaalset kasvu.

Seetõttu peab hindaja esmalt analüüsima erinevaid maa kasutamise võimalusi. Näiteks teha kasumiarvutusi erinevat tüüpi kinnisvaraobjektide või erineva arvu objektide ehitamisest antud maatükil. Alles pärast seda saab ta teha lõpliku valiku sellel saidil ehitamiseks mõeldud kinnisvara tüübi kohta. Tootmiskomponentide erinevate kombinatsioonide variantide kujundamise ja selle alusel maksimaalse kasumi määramise protsessis rakendatakse kasumlikkuse suurendamise ja vähendamise põhimõtet.

Tasakaalu põhimõte.

Tasakaalu põhimõte (või proportsionaalsuse põhimõte) on sõnastatud järgmiselt: tootmise (või kinnisvara) komponendid peavad olema omavahel kombineeritud teatud proportsioonis. Kui kapitaliinvesteeringute maht ületab antud ajaperioodi tööde mahu, näiteks objekti ehitamisel, siis toimub “kapitali külmutamine” ja projekti üldise efektiivsuse langus. Sarnane olukord on võimalik siis, kui antud ajahetkel ei jätku vahendeid uusehituse investoritele hästi tuntud kinnistu ehitamiseks. Sellega seoses näevad regulatiivdokumendid rajatise ehitusprojekti osana ette rajatise ehitamise kalendaarsete ajakavade väljatöötamise, et saada projekti elluviimisest maksimaalne võimalik mõju.

Optimaalsete väärtuste põhimõte.

Optimaalsete väärtuste põhimõte (optimaalse majandusliku väärtuse põhimõte), arvestades kinnisvaraturul valitsevaid suundumusi, on teatud tüüpi kinnisvara teatud (optimaalne) väärtus suur nõudlus. Eksperthindaja peaks seda tüüpi kinnisvara hindamisel alati silmas pidama optimaalsete väärtuste põhimõtet ja seda kasutama.

Omandiõiguste optimaalse jaotuse põhimõte.

Kinnisasja omandiõigused tuleks jagada ja ühendada nii, et suureneks vara koguväärtus. Vene Föderatsiooni kehtivad õigusaktid võimaldavad omandiõigusi eraldi jagada ja müüa. Omand tähendab õigust vara omada, kasutada ja käsutada. Omandiõigused on lisaks omandiõigusele eluaegne päriva valduse õigus, vara alalise (alalise) kasutamise õigus, majandusvalduse õigus ja operatiivjuhtimise õigus, samuti mitmesugused servituudid - õigus. vara piiratud kasutusest. Veelgi enam, vara omandiõiguse üleminek teisele isikule ei ole aluseks muude varaliste õiguste, näiteks selle vara rendiõiguse lõppemiseks.

Kinnisvaraobjekti omandiõiguse jagamine võib toimuda järgmiselt:

1. Füüsiline eraldamine on kinnistu jagamine osadeks: kelder, põrandad jne. Maatüki jaoks - õiguste jagamine õhuruumile, maapinnale ja selle aluspinnasele, maamassi jagamine eraldi kruntideks.

2. Eraldamine omandiaja järgi - erinevad üüriliigid, eluaegne omand, tulevased omandiõigused jne.

3. Varaliste omandiõiguste kogumi eraldamine - vara valdusõigus, tähtajaline või alaline kasutamine, käsutamine, eluaegne (päritud) valdamine, majandusjuhtimine, operatiivjuhtimine ja õigus piiratud kasutamiseks.

4. Omandiõiguste jagamine osalejate vahel - ühisrent, seltsing, aktsiaseltsid, optsioonid, usaldusfondid, lepingud kindlaksmääratud müügitingimustega.

5. Eraldamised pandiõiguse alusel – hüpoteegid, maksude pandiõigused, kohtulikud pandiõigused, omakapital.

Ülaltoodud omandiõiguste kogumi eraldamise tüüpide ja nende optimaalse kombinatsiooni kasutamine omandisuhete praktikas võimaldab teil tõsta kinnisvara väärtust.

Turukeskkonnaga seotud põhimõtted

Sellesse põhimõtete rühma kuuluvad sõltuvuse, vastavuse, pakkumise ja nõudluse, konkurentsi ja muutumise põhimõtted.

Sõltuvuse põhimõte

Sõltuvuse printsiip (või välismõju printsiip) ütleb: kinnisvara väärtust mõjutavad erinevad keskkonnategurid. Need tegurid - sõltuvalt nende mõju määrast konkreetsele objektile - jagunevad peamisteks ja täiendavateks; olenevalt mõjusfäärist – klimaatiliselt, geoloogiliselt, regionaalselt, sotsiaalselt, majanduslikult, keskkonnaalaselt, demograafiliselt, õiguslikult, rahvusvaheliselt, linnaplaneerimiselt, tööstuslikult ja tehniliselt. Majanduslikke tegureid saab omakorda eristada ka erinevate kriteeriumide järgi: rahalised, regulatiivsed ja muud. Asjatundja peab meeles pidama, et igal juhul on asukoht peamine kinnisvara väärtust mõjutav tegur ning sellest tuleks alustada ka kinnisvara väärtuse analüüsi. Peamisteks teguriteks on ka kinnistu lähedus arenenud infrastruktuurile (ühendus kasutaja turuga): teed, kaubandus- ja kultuurikeskused jne, i.е. hindaja peab kindlaks tegema, kuidas tuluvood on seotud kasutajaturuga. Need kaks tegurit – objekti asukoht ja selle seos kasutaja turuga – moodustavad koos mõiste "kinnisvara majanduslik asukoht". See kogutegur mõjutab kinnisvara väärtust kõige rohkem. Eksperthindaja peab tuvastama ja mõõtma keskkonnategurite mõju:

hinnatava vara väärtust ja teha selle väärtuses müügi võrdlusmeetodit kasutades vastavaid korrigeerimisi;

Rahavoo suurus tulude meetodil;

Kulutase asendusmaksumuse või asenduskulu määramisel kulumeetodit kasutades.

Vastavuse põhimõte.

Vastavuspõhimõte ütleb, et vara, mis ei vasta kehtivatele turustandarditele, on madalama väärtusega. Eksperthindaja ei pea mitte ainult teadma konkreetse kinnisvaraturu vastavusstandardeid, vaid jälgima ka nende arengusuundi, et prognoosida hinnatava kinnisvara väärtust tulevikus.

Nõudluse ja pakkumise põhimõte.

Nõudlus kinnisvara järele on nende jaoks tõeline vajadus. Pakkumine on kinnisvaraturul saadaolevate objektide arv ja nende piiratud pakkumine.

Nõudluse ja pakkumise põhimõtte olemus seisneb seose tuvastamises kinnisvara vajaduse ja selle piiratud pakkumise vahel.

Nõudluse kinnisvara järele määrab selle kasulikkus (suutlikkus rahuldada kasutaja vajadusi) ja saadavus, kuid seda piirab potentsiaalsete tarbijate maksevõime. Mida väiksem on nõudlus ja suurem pakkumine, seda madalam on objekti maksumus. Ja vastupidi, kui kinnisvaraturul on nõudlus ja pakkumine tasakaalus, siis objekti turuväärtus stabiliseerub.

Eksperthindajad peaksid meeles pidama, et reeglina on nõudlus kinnisvaraobjektide järele rohkem allutatud kõikumistele kui pakkumisele, kuna rahapakkumise järsk muutus (näiteks finantsettevõtete pankroti tõttu) ja emotsionaalsed meeleolud. kinnisvaratehingu tegemise aeg jms tekivad lühemate ajavahemike jooksul kui kinnisvara ehitamine, mis tekitab turul lisapakkumist. Selle võime tundmine nõudluse ja pakkumise vahekorras võimaldab eksperthinnangul vara väärtust täpsemalt ennustada.

Eluruumide puhul sõltub pakkumise ja nõudluse suhe elanikkonna demograafilisest koosseisust, kinnisvara ja tarbekaupade hinnatasemest, reklaamikampaania intensiivsusest, uutest seadustest ja määrustest, laenude maksumusest, kinnisvara maksustamisest ja muud tegurid.

Eksperthindaja peab prognoosima hinnatava kinnisvara nõudluse ja pakkumise suhet, määrama selle suhte ja kõigi eeltoodud tegurite mõju kinnisvara väärtusele.

Konkurentsi põhimõte.

Konkurents on rivaalitsemine, konkurents mis tahes tegevuses. Kõik inimesed on oma olemuselt konkurentsivõimelised. Konkurents või rivaalitsemine suureneb järsult, kui tegemist on mingi tegevusega ülekasumiga. Kinnisvaraturg pole selles osas erand. Kui kinnisvaraturul saadakse superkasumit (see on kasum, mis on palju suurem kui tavaliselt sellel turusektoril kujunev kasumitase), kipuvad ettevõtjad sellele turule sattuma. Konkurentsi kasv toob kaasa pakkumise suurenemise turul. Kui nõudlus ei suurene, siis kinnisvarahinnad sel juhul langevad ja ettevõtjate kasum väheneb. Seevastu konkurentsi nõrgenedes pakkumine väheneb ja kui nõudlus ei vähene, siis tõusevad kinnisvaraobjektide hinnad ja ettevõtjate kasum.

Mõistlik konkurents stimuleerib kinnisvaraturul objektide ja teenuste kvaliteedi paranemist, liigne konkurents aga toob kaasa kasumi vähenemise.

Konkurentsi puudumisel kinnisvaraturul (ja see juhtub monopoolse konkurentsiga) ei saa objekti turuväärtust määrata, kuna turuväärtus kujuneb ainult konkurentsitihedal turul.

Muutuse põhimõte.

Muutuda võivad nii vara ise (näiteks füüsiline kulumine) kui ka kõik vara väärtust mõjutavad keskkonnategurid.

Kõige iseloomulikumad muutuste tüübid on nn elutsüklid. Need muudatused puudutavad ka kinnisvaraobjekte endid, samuti linnaosasid (linnu), majandusharusid ja ühiskonda tervikuna.

Eristatakse järgmisi peamisi elutsükleid.

1. Tekkimine (objekti projekteerimine, ehitamine, tööstuse, piirkonna kujunemine jne).

2. Kasv (kinnisvaraobjekti opereerimisest saadava tulu kasvuperiood, linnaosa (linna), tööstuse jm kiire areng).

3. Stabiilsus, tasakaaluperiood (stabiilne sissetulek, kujunenud kinnisvaraobjektide tarbijate maitsed, kujunenud piirkonna infrastruktuur jne).

4. Langus (kinnisvara nõudluse vähenemise periood, kasumi vähenemine, tööstuse toodangu langus jne).

Arvestades elutsükleid, peab eksperthindaja analüüsima ja prognoosima seadusandlikke, demograafilisi, rahvusvahelisi, teaduslikke ja tehnilisi, linna- ja ühiskondlikke protsesse ning kinnisvaraturu reaktsiooni neile.

Parima ja tõhusaima kasutamise põhimõte

Kõrgeima ja parima kasutuse põhimõte on sõnastatud järgmiselt: see on selle mõistlik ja võimalik kasutamine, tagades objekti kõrgeima hetkeväärtuse hindamise jõustumise kuupäeval.

Tuntud on ka teine selle põhimõtte definitsioon: see on selline kinnistu kasutusvõimalus, mis on valitud mõistlike ja võimalike seast, mis viib maa kõrgeima väärtuseni. Sellise põhimõtte määratluse all peetakse tavaliselt silmas olulise kulumisega hoonete ja rajatiste hindamist, samuti vaba maa hindamist.

Kui hoone (ehituse) maksumus määratakse, siis seda tüüpi kinnisvara hindamisel tuleks lähtuda parima ja efektiivseima kasutuse põhimõtte esimesest definitsioonist. Antud juhul on antud objekti võimalike kasutusvõimaluste valimisel võimalik välistada hindamise hetkel vastu võetud variant, kuna selline kinnisvara kasutamine on piiratud ajaperioodiga kuni maatüki väärtuse kujunemiseni parimal viisil ja efektiivseim kasutamine ületab kogu kinnistukompleksi (maa ja hooned) väärtuse koos hoone lammutuskuludega.

See põhimõte on kõigi kolme hindamisviisi rakendamisel põhiline (põhi) ja selle tõlgendamine on igal konkreetsel juhul eriti oluline, kuna see mõjutab väärtuse tüübi valikut. Kinnisasja kõige tõenäolisema müügihinna (vara turuväärtuse) määramisel on kõige sobivam selle põhimõtte järgmine tõlgendus: „olemasoleva vara kõige tõenäolisem kasutus“, samas investeeringu väärtuse määramisel tuleb rõhku panna investeeringu väärtuse määramisel. tõlgendus on "kinnisvara kõige tõhusam kasutamine".

Kinnistu parima ja otstarbekama kasutamise analüüs viiakse läbi kahes etapis: esimeses analüüsitakse maa parimat ja otstarbekamat kasutamist, nagu oleks see tasuta, ja teine - hoone parimat ja tõhusamat kasutamist. (struktuur), mis asub sellel saidil .

1.5 Kinnisvara väärtust mõjutavad tegurid

Nagu kõigi teiste hinnakujundusmehhanismide puhul, sõltub kinnisvara väärtus objektiivsete ja subjektiivsete tegurite kogumist, millest ainult viimased on seotud konkreetse müüja, ostja ja (või) vahendaja käitumisega tehingu tegemise etapis. . Subjektiivsete tegurite hulka kuuluvad näiteks temperament, teadmised, ausus, kannatlikkus, kinnisvaratehingus osalejate isiklikud meeldimised ja mittemeeldimised jne. Minu diplomi raames neid psühholoogia valdkonnaga seotud tegureid ei käsitleta ning põhitähelepanu on suunatud objektiivsetele teguritele ja nende mõjule kinnisvara hindamisel.

Objektiivsed tegurid on peamiselt majanduslikud, mis lõppkokkuvõttes määravad konkreetsete tehingute keskmise hinnatase.

Majanduslikud tegurid jagunevad makro- ja mikromajanduslikeks. Esimesed hõlmavad üldise turuolukorraga seotud tegureid: piirkonna kinnisvaranõudluse esialgne turvalisuse tase; uusehituse ja rekonstrueerimise mahud ja struktuur; rändetegurid; tehingute juriidilised ja majanduslikud tingimused (maksud, lõivud jne); inflatsiooni tase ja dünaamika. Makromajanduslike tegurite hulka kuuluvad ka pikaajalised tegurid: kaupade (teenuste) hindade ja palgatingimuste dünaamika erinevus, mis mõjutab vahendite kogumise ulatust ja edasilükatud nõudluse suurust; uue "rikaste inimeste" sotsiaalse kihi kujunemise tempo ja ulatus, kellel on võimalus kinnisvarasse investeerida; välisesinduste süsteemi arendamine piirkonnas jne.

PEATÜKK 2. ELUKINNISVARA OBJEKTI HINDAMINE

2.1 Kinnistu kirjeldus

Hindamisobjektiks on eraldi korter, mis koosneb kahest elutoast.

Hindamise eesmärgiks on eelnimetatud vara väärtuse määramine.

Kinnisvaraobjekti all mõistetakse tegelikku asja, milleks on kinnisvara, ja seaduslikke õigusi sellele.

Objekti ülevaatuse akt

Objekti aadress: Venemaa, Novosibirsk, Krasnõi prospekt, 171/2, apt. 27. Omanik: Abramenko N.I. STI sertifikaadid nr 78965784. Korter on erastatud.

Objekt asub metrooliini ääres (paremal kaldal), transpordivõrk on hästi arenenud. Metroojaam "Zaeltsovskaya" 10 min. jalgsi. Lähedal on messikeskus "Siberi mess", kasiino, ööklubi, juuksur, spordi- ja spordikeskus, kultuurikeskus "Energia", kino "Progress-Kinomir", 10-minutilise jalutuskäigu kaugusel botaanikaaed.

Lähim mikroturg asub 10 minuti jalutuskäigu kaugusel.

Asukohapiirkonna analüüs võimaldab anda kõrge hinnangu selle piirkonna tööturule, kus hindamisobjekt asub. Kaupluste, õppeasutuste lähedus on hinnatud rahuldavalt. Kommunaalteenuste, aga ka avaliku korra kaitse teenuste kvaliteet on hinnatud rahuldavaks.

Lasteaed, polikliinik on kodust 5 minuti kaugusel, koolid üsna eemal (15 - 20 min).

Keskkonnatingimused on kehvad tänu tehaste lähedusele – Novosibirski elektrivaakumitehas, Ekrani tehas, tehas, mis on oma nime saanud. Lenin, Novosibirski pooljuhtide tehas.

Maja omadused.

Seina materjal - paneel. Korruste arv kokku 5. Korruste kõrgus 2,2 m Maja on sõiduteelt eemaldatud, asub hoovides.

Ehitusaasta - 1975. Hoone üldilme on hea.

Veevarustus - tsentraalne, küte - tsentraalne, ventilatsioon - looduslik, energiavarustus - tsentraalne.

Info korteri kohta:

Kahetoaline korter asub maja 2 korrusel. Korteri üldpind on 42 ruutmeetrit. m, elutuba - 28 ruutmeetrit. m (üks tuba - 18 ruutmeetrit, teine - 10 ruutmeetrit). Köögipind on 6 ruutmeetrit. m, vannituba võtab enda alla 3,5 ruutmeetrit. Korteril on rõdu, telefon. Aknad on läänesuunalised. Korteri üldvaade on rahuldav.

Korteri planeering ja selle asukoha skeem sissepääsus on toodud lisas 1.

Seega võimaldab objekti asukoha ja oleku analüüs esimeses lähenduses rääkida objekti üsna kõrgest maksumusest.

Hinnang viidi läbi järgmiste eelduste kohaselt:

Insenerivõrkude eriekspertiisi ei tehtud;

Hindamisobjektil ei ole varjatud defekte, sh ehitise kandekarkassi defekte, mis võiksid mõjutada selle väärtust;

Kinnistu vastab kõikidele sanitaar- ja keskkonnastandarditele;

Hindamisel kasutati usaldusväärseid teabeallikaid.

2.2 Elamukinnisvara hindamine tulude meetodil

Kinnisvara hindamine otsese kapitaliseerimise meetodil

Kapitalisatsioonimäära arvutamiseks elamukinnisvara hindamisel tuleks kasutada Elwoodi lihtsustatud meetodit.

R = Υ – rakendus * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

kus R - kapitalisatsioonimäär;

Υ - omakapitali tootlus;

App - perioodi võimalik vara väärtuse tõus;

SFS on tagasimaksetegur intressimääraga Υ prognoositava hoidmisperioodi kohta;

CHOD - puhas tegevustulu;

TC on praegune väärtus.

Puhas äritulu saab määrata järgmise valemi abil:

CHOD \u003d EVD - PR, (1.2)

kus EI on tegelik brutotulu, mis on määratletud järgmiselt:

EVD \u003d PVD - PP + DD, (1.3)

kus PVH on 1 aasta potentsiaalne brutotulu, eeldusel, et objekt on täielikult renditud,

PP - hinnangulised kahjud töötusvõimalustest (3%),

DD – muu sissetulek.

Υ – tähistab tüüpilisele investorile sobivat tegelikku tulu.

Fondi tagasimakse määr määratakse järgmise valemiga:

SFS= i / (l+i)n-1, (1,4)

kus n on perioodide arv;

i - diskontomäär (omakapitali tootluse määr).

Otsese kapitaliseerimise meetodil määrame üüritulu saamiseks soetatud kahetoalise korteri maksumuse koos hilisema müügiga.

Üür - 12 000 rubla. / kuus Võimalik seisakuaeg - 3% Tegevuskulud - 1200 rubla. /kuus Omakapitali tootlus on 15%. Tööaeg on 5 aastat. Planeeritud kulukasv on 40%.

Tagasimakse määr näidatud tingimustel on 0,086:

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.

Siis on kapitalisatsiooni määr 0,1583:

R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.

Valemiga (1.3) arvutatud efektiivne brutotulu on 139 680 rubla:

EVD = 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 \u003d 139680 rubla.

Nendel tingimustel kinnisvara omamisest saadav puhas tegevustulu on 125 280 rubla:

CHOD = 139680 - 1200 * 12 \u003d 125280 rubla.

Kinnisvara hetkeväärtuse saab määrata järgmise valemiga:

TS = CHOD / R, (1,5)

kus R - kapitalisatsioonimäär;

CHOD – puhas tegevustulu kinnisvara omamisest.

Seega on hinnatud elamukinnisvara praegune väärtus 1 327 118,6 rubla:

TS \u003d 125280 / 0,0944 \u003d 1327118,6 pyb.

Hindamise järgmises etapis määrame objekti väärtuse tulevaste tulude diskonteerimise teel.

Tulevase tulu diskonteerimine on meetod, mille abil hinnatakse tulu toovate kinnisvaraobjektide hetkeväärtust, eeldatavat tulevast kasu objekti omamisest.

Kinnisvaratehingute tulevased eelised on järgmised:

Neto tegevustulu laekumise sagedus objekti omamise ajal;

Tagastamine - laekumine objekti müügist pärast hoidmisperioodi lõppu.

Kinnistu hetkeväärtus määratakse järgmiselt:

TS = TS (PPD) + TS (P), (1,6)

kus PPD on tuluvoogude sagedus;

Ρ - tagasipööramine;

TC on praegune väärtus.

Objekti väärtus, mis on arvutatud diskonteeritud tulevikukasumi meetodil, on kõigi tulevaste rahavoogude ja tühistamiste nüüdisväärtus, võttes arvesse riskiastet ja alternatiivseid kasutusjuhtumeid.

Kavandatava meetodi järgi maksumuse arvutamise metoodika on järgmine.

1. etapp. Tulevase tuluvoo prognoos ja vara hinnanguline edasimüügiväärtus:

Prognoosiperioodi väärtuse määramine;

Tulude laekumise sageduse määramine.

Prognoosi aluseks on puhas tegevustulu (NOR).

Pöördumise arvestus, s.o. objekti müügist saadud tulu, tehakse vara väärtuse võimalikke muutusi arvestades. Tagastamiskulust arvatakse maha müügikuludega seotud kulud.

2. etapp. Diskontomäära arvutamine.

Diskontomäär on tegur, mida kasutatakse tulevikus saadava rahasumma nüüdisväärtuse arvutamiseks.

Diskontomäär näitab kapitaliinvesteeringute efektiivsust, võttes arvesse planeeritud summa saamise riski. Diskontomäär valitakse keskmiseks tulumääraks, mida investorid loodavad saada oma kapitaliinvesteeringutelt sarnastesse kinnisvaraobjektidesse antud turul.

Kuna diskontomäär sõltub otseselt riskist, siis määrab selle see, kui kõrgele hindab keskmine investor sellesse kinnisvarasse raha paigutamisega kaasnevat riskitaset.

Seega, mida kõrgem on riskitase, seda kõrgem on diskontomäär ja vastavalt sellele on tulevaste tulude nüüdisväärtus üha väiksem kinnisvara hetkeväärtusest.

3. etapp. Rahavoogude tulevikuväärtuse teisendamine nüüdisväärtuseks liitintressi tehnikat kasutades.

СР = ТС ± Δ = ТС (1 + j), (1,7)

kus Δ - objekti väärtuse suurenemine või vähenemine;

СР - tagasipööramise maksumus;

J - aruandeperioodi objekti väärtuse muutuste osakaal (0,4).

Kinnisvara hetkeväärtus arvutatakse järgmise valemi abil:

kus i - omakapitali tootlus;

n - prognoosiperiood.

Puhas äritulu arvutati ülaltoodud otsese kapitaliseerimise meetodil ja moodustas hinnatava vara kohta 125 280 rubla.

Oletame, et saame kinnisvaraobjekti opereerimisest tulu sagedusega 1 kord aastas. Sel juhul on vara praegune väärtus 1346178 rubla:

TC = 125280 / (1+ 0,15) + 125280 / (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0,4) / (1+0,15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696

TC = 1346178 rubla.

Hindamise käigus on võimalik hinnata kinnisvarast tuleva rahavoogude väärtust.

SR \u003d 1346178 * (1 + 0,4) \u003d 1884649 rubla,

Seega saab hinnatud korteri 5 aasta pärast müüa 1 884 649 rubla eest.

2.3 Elukondliku kinnisvara hindamine analoogide müügi võrdlemise teel

Lähenemise olemus seisneb hinnatava vara võrdlemises teiste müüki pandud kinnisvaraga.

Kinnisvara hindamise võrdleva lähenemisviisi aluspõhimõte on asendamise põhimõte. Seal on kirjas, et kui turul on mitu sarnast kinnisvara, ei maksa ratsionaalne ostja objekti eest rohkem, kui kuluks teise sarnase kasuliku kinnisvara soetamiseks.

Hindamise etapid:

1. turu-uuringud;

2. andmete kogumine ja kontrollimine;

3. andmete analüüs ja võrdlemine;

4. muutmine;

5. andmete vastavusseviimine.

Turu-uuringud viiakse läbi nende võrreldavate müükide ja müüdavate kinnisvarade väljaselgitamiseks, mis on sarnased hinnatava kinnisvaraga.

Hindaja peab isiklikult kontrollima iga hindamisaruandes võrreldavat müüki.

Iga objekti tuleb võrrelda hinnatavaga ja analüüsida erinevusi:

Müügikuupäev;

Füüsilised omadused;

Asukoht;

Müügitingimused.

Hindamise järgmine samm on kohanduste tegemine. Selle etapi sisuks on kohandada iga võrreldava objekti müügi- või küsihindu vastavalt olemasolevatele erinevustele.

Väärtuste korrigeerimised muudavad analoogi müüdava objekti hinda teatud summa võrra, milles hinnatakse erinevusi analoogi objekti ja hinnatava objekti omadustes.

Protsentuaalseid korrigeerimisi kasutatakse tehingu aja, asukoha ja füüsiliste omadustega seotud erinevuste korrigeerimiseks.

järjestikused muudatused. Nende eripära seisneb selles, et olenevalt protsentide korrigeerimise järjestusest võib saada erineva tulemuse.

Kumulatiivsed parandused saadakse kõigi individuaalsete paranduste korrutamisel. Sel juhul pole järjestus vajalik.

Lõplik väärtus on hindaja hinnang, mis põhineb kogu olemasoleva teabe analüüsil. Lihtne keskmistamine ei anna alati täpset tulemust ja pealegi pole alati vaja kulunäitajaks valida ühte numbrit. Väärtuste vahemiku kasutamine on õigem.

Turuanaloogide võrdlemise meetodi rakendamiseks on vaja koguda andmeid kümne Zaeltsovski linnaosas (Siberi mess, botaanikaaed) müügiks pakutava kahetoalise korteri kohta. Andmed sarnaste korterite kohta on toodud lisa 2 tabeli 1 tabelis.

Iga kümmet esitletud korterit tuleb iseloomustada kulumeetodi koefitsientidega ja tulemused kokku võtta tabelis.

Korteri Ksozh üld- ja elamispinna suhe - võtab arvesse korteri üldpinna ja selle elamispinna suhet. See on võrdne:

0,95 - suhe alla 1,50

1,00 - suhe 1,50 kuni 1,66

1,05 - suhe 1,66 kuni 2,00

1.10 - üle 2.00.

Rõdu või lodža olemasolu koefitsient Kbl:

Rõdu olemasolul on see koefitsient 1,00;

Lodža juuresolekul - 1,05;

Nende puudumisel - 0,95;

kui on kaks või enam rõdu või lodža - 1.10.

Kat korruse koefitsient juhul, kui korter asub maja esimesel või viimasel korrusel, on 0,90. Kõigil muudel juhtudel - 1,00.

Kizi ruumide isolatsioonikoefitsient on võrdne:

1.04 - kõik ruumid on isoleeritud;

0,96 - kahetoalistes korterites külgnevad ruumid või 3-6-toalistes korterites rohkem kui üks läbikäidav tuba;

1.00 - kõigil muudel juhtudel.

Lifti Cliffi käideldavuse koefitsient on võrdne:

1.03 - 5 või vähema korrusega majades on lift;

1.00 - üle 5-korruselistes majades on lift või mitte 5-korruselistes majades;

0,97 - üle 5-korruselistes majades pole lifti.

Ruumi kõrguse koefitsient Kvys on võrdne:

0,98 - ruumide kõrgus on alla 2,5 m;

1,00 - ruumide kõrgus 2,50 m kuni 2,80 m;

1,02 - ruumide kõrgus 2,80 m kuni 3,00 m;

1,04 - ruumide kõrgus 3,00 kuni 3,40 m;

1.06 - ruumide kõrgus üle 3,40 m.

Prügirenni K mus saadavuse koefitsient on võrdne:

1,02 - saadaval alla 5-korruselistes majades;

0,97 - mitte üle 5-korruselistes majades;

1.00 - muudel juhtudel.

Koefitsient, võttes arvesse köögi pindala Kk:

0,95 - köögipinnaga kuni 6 ruutmeetrit. m;

1,00 - pindalaga 6 ruutmeetrit. m kuni 9 ruutmeetrit. m

1,02 - pindalaga 9 ruutmeetrit. m kuni 12 ruutmeetrit. m;

1,10 - üle 12 ruutmeetri m.

Iga kinnistu koefitsientide väärtused on toodud lisa 2 tabelis 2. Tabelis 2 arvutatud kahetoalise korteri ekvivalentmaksumus on kahetoalise korteri maksumus viiekorruselises majas, millel on üld- ja elamispinna suhe 1,5-1,66, rõduga, keskkorrusel, lae kõrgus üle 2,5 m, ilma prügirennita, köögipind 6-9 m.

Korrutades kümne korteri aritmeetilise keskmise maksumuse hinnatava korteri üldpinnaga ja jagades hinnatava korteri paranduskoefitsientidega, saame korteri tegeliku turuhinna, mis on 2410714:

54 tuhat rubla * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =

Nii selguski uuritava vara võrdleval meetodil hindamise tulemusena, et kahetoalise korteri turuhind on 2 410 714 rubla.

2.4 Kinnisvara hindamine kulupõhiselt

Kulupõhise lähenemise kohaselt määrab vara väärtuse selle taastootmiseks või asendamiseks kulutatud ressursside hulk, võttes arvesse füüsilist ja vananemist.

Korteri maksumust on kulumeetodil üsna keeruline hinnata, kuna ühe korteri ehitamise kulusid on üsna keeruline hinnata, eraldada nende kulusid elamu kui terviku ehitamiseks.

Objekti maksumust hindame kulumeetodil eeldusel, et maja ehitamise kulud jaotuvad proportsionaalselt korterite üldpinnaga. See eeldus on tingimuslik, kuid siiski võimaldab see teil saada ligikaudse hinnangu korteri maksumusele, kasutades kulupõhist lähenemisviisi.

Niisiis, on teada, et ehitusfirma LLC "Promstroy - D" kavatseb ehitada tänavale elamu. Lennujaam (Novosibirski Zaeltsovski linnaosas, selle maja vahetus läheduses, kus atesteerimine asub). LLC "Promstroy - D" sai õiguse projekteerida ja ehitada see maja krundile, mille üldpind on 3 tuhat 298 ruutmeetrit. m. Investori tellimusel teostas maatüki turuväärtuse ja elamu ehitamise maksumuse hindamise Praktika OÜ. Eelprojekti dokumentatsiooni kohaselt on 5-korruselises majas korterite kasulik pind kokku 3262 ruutmeetrit. m Elamusse tuleb 75 korterit.

Praktika LLC ekspertide sõnul on maja ehitamise maksumus 10 miljonit 640 tuhat rubla. Sel juhul on ehituskulud 1 ruutmeetrit. m üldpinnast moodustab 3261,8 rubla.

Hindatava kinnistu üldpind on 42 ruutmeetrit. m. Seega vastavalt kulupõhisele lähenemisele on objekti taastamise maksumuseks 136 995,6 rubla. (3261,8 rubla * 42 ruutmeetrit).

Asendusmaksumuse määramisel tuleks arvesse võtta akumuleeritud amortisatsiooni. Elamu kasulik eluiga on 40 aastat. Hinnatava objekti kulum on 30 aastat. Seega on hindamisel vaja arvestada 10/40 objekti asendusmaksumusest.

Objekti väärtuse hindamine kulupõhise lähenemisviisi abil on järgmine:

136 995,6 RUB * 10 / 40 \u003d 34248,9 rubla.

2.5 Elamukinnisvara hindamistulemuste vastavusse viimine

Elamukinnisvaraobjekti - Novosibirski Zaeltsovski linnaosas asuva kahetoalise korteri - hindamiseks kasutati sissetulekumeetodeid ja võrdlevaid lähenemisviise, mille kohaselt saadi järgmised tulemused:

1. Analoogide müügi võrdlemise meetodi kohaselt on objekti maksumus 2410714 rubla.

2. Sissetulekupõhise lähenemisviisi osana:

3. Vastavalt kulupõhisele lähenemisele on objekti maksumus 34248,9 rubla.

Likvideerimisväärtuse määramine on Venemaa hindamispraktikas üsna haruldane, mis mõjutab seda tüüpi hindamisviiside metoodilise toe madalat taset.

Ainus likvideerimisväärtuse väärtust mõjutav ja turuväärtusest eristav tegur on kinnisvara müügi mitteturutingimustele omane sundmüügi tegur.

Seega on ilmselge, et päästeväärtuse arvutamiseks praegustes Venemaa tingimustes on võimalik kasutada järgmist võrrandit:

Libe. = Sryn. x (1 - Kvyn.),

kus on libe. - kinnisvara päästeväärtus;

Sryn. - uuritava objekti turuväärtus;

Kvyn. - sundmüügi parandus, tingimusel 0< Квын. < 1.

Ülaltoodud võrrandi kohaselt arvutatakse päästeväärtus kahes etapis. Esimeses etapis määratakse uuritava kinnisvara turuväärtus. Teises etapis arvutatakse sundmüügi korrigeerimise väärtus ja lisatakse see turuväärtuse väärtusesse, see tähendab, et turuväärtust korrigeeritakse sundmüügi teguriga (turuväliste müügitingimuste puhul) .

Kui kinnisvara turuväärtuse arvutamine raskusi ei tekita, siis sundmüügi korrigeerimise määratlemine ja selle matemaatiline põhjendus tekitab palju küsimusi. Praktikas aktsepteerivad hindajad seda intuitiivselt vahemikus 0,1–0,3 (10–30% turuväärtusest).

Seega, kui korrigeerimiskoefitsiendi väärtus on 10%, on elamu kinnisvara päästeväärtus:

Slick = 2410714 rubla. x (1 - 0,1) = 2169642,6 rubla.

Kui paranduskoefitsiendi väärtus on 30%, on elamu kinnisvara päästeväärtus:

Slick = 2410714 rubla. x (1 - 0,3) = 1687499,8 rubla.

Seega võime üldiselt järeldada, et vara likvideerimisväärtus on 70–90% selle turuväärtusest ja jääb vahemikku 1 687 499,8 tuhat rubla. kuni 2169642,6 tuhat rubla.

Seega on selge, et nelja variandi puhul osutus korteri hind erinevaks. Et määrata, milline hind kajastab kõige täpsemalt objekti väärtust, on vaja teada hindamise eesmärki, kuna hindamise eesmärk määrab väärtuse määramise valiku.

Kui hindamise eesmärk on määrata perioodilise tuluna kasumi teenimise eesmärgil soetatud objekti väärtus koos hilisema müügiga, siis tuleks keskenduda tulumeetodil saadud arvule (1327118,6 rubla - 1346178 rubla). )

Kui hindamise eesmärk on välja selgitada objekti tegelik turuväärtus, samas kui sarnaste objektide müügihindade kohta on piisavalt infot, tuleks korteri maksumuseks võtta turuanaloogide võrdlemisel saadud arv (2410714 rubla). ).

Kui hindamise eesmärgiks on määrata hüpoteeklaenu saamise tagatiseks oleva korteri väärtus, siis kõige sobivam on likvideerimisväärtus, kuna laenu mittetäitmise korral toimub hindamisobjekti müük. kokkulepe tuleb tagada üsna lühikese ajaga. Seega tuleks vara väärtuseks võtta väärtus vahemikus 1 687 499,8 tuhat rubla. kuni 216942,6 tuhat rubla.

PEATÜKK 3. ETTEPANEKUD KINNISVARA HINDAMISE MEETODITE PARANDAMISEKS

elamukinnisvara hindamisväärtus

Üldiselt on esimene peatükk suuremal määral pühendatud teoreetilistele alustele, kinnisvara hindamisega seotud põhikategooriatele.

Töö teises peatükis esitatakse kinnisvara hindamise tulemused kolme turuväärtuse määramise lähenemisviisi seisukohast: hindamine kulude alusel (kulupõhine lähenemine), hindamine müügi vahetu võrdluse teel (võrdlev lähenemine), hindamine turuväärtuse alusel. eeldatav või tegelik sissetulek (tulu lähenemine) .

Hindamise tulemuste võrdlemisel selgus, et kõik lähenemised annavad erinevaid tulemusi. Vaatleme peamisi suundi kinnisvara hindamise esitatud lähenemisviiside täiustamiseks.

Kaasaegses hindamispraktikas kasutatakse sageli UPVS-i kogude abil asenduskulude arvutamise tehnoloogiat. Neid kogusid hakati kasutama 1997. aastal, mil turuinfo kinnisvaraobjektide kohta praktiliselt puudus ning nende kogude kasutamine oli ainus viis “turuväärtuse” määramiseks, peamiselt põhivara ümberhindluseks. Viimasel kümnendil on toimunud suured muutused kinnisvaraturu infotoes ja eelarvestamises. Vene Föderatsiooni Gosstroy on üle läinud uuele hinnangule ja regulatiivsele raamistikule. Venemaa Gosstroy dekreet nr 16 08.04.2002 "Meetmete kohta ülemineku lõpuleviimiseks ehituse hinnakujunduse uuele arvestuslikule ja regulatiivsele baasile" tühistati alates 01.01.2003 NSVL Gosstroy normatiivdokumendid, koostatud hinnatasemel, mis on ette nähtud 1991. ja 1984. aasta arvestuslikes ja regulatiivsetes alustes. Nende asemel võetakse kasutusele riiklikud hinnangulised elementaarnormid (GESN) ja föderaalsed ühikuhinnad (FER). Gosstroy of Russia kiitis heaks ja jõustus:

· GESNr-2001 "Remondi- ja ehitustööde riiklikud arvestuslikud normid";

· GESN-2001 "Üldehitustööde riiklikud hinnangulised elementaarnormid";

GESNm-2001 "Seadmete paigaldamise riiklikud hinnangulised normid"

HPES on mõeldud rajatiste ehitustööde tegemiseks vajaliku koosseisu ja ressursside vajaduse kindlaksmääramiseks, kulukalkulatsioonide (kalkulatsioonide) koostamiseks ressursimeetodil, samuti tehtud tööde eest tasumiseks ja materjalide mahakandmiseks.

Gosstroy of Russia arendab föderaalseid ühikuhindu (FER, FERr ja FERm) ainult Moskva piirkonna jaoks. Lisaks edastab Gosstroy Moskva piirkonna hinnad ehituse hinnakujunduse piirkondlikele keskustele, et siduda hinnad piirkondlike tingimustega. Pärast sidumist saadetakse hinnakogud edasiseks kinnitamiseks Gosstroyle. Praegu ei ole uue õigusraamistiku väljatöötamise protsess veel lõppenud. Kinnisvara hindamise läbiviimine uuest regulatiivsest raamistikust lähtuvalt on väga keeruline ja aeganõudev ülesanne, mis nõuab eriteadmisi ja -oskusi. Uue regulatiivse raamistiku rakendamiseks hindamise praktikas on vaja läbi viia töid kinnisvara hindamise rakendusprobleemide lahendamiseks kohandatud tarkvara ja arvutussüsteemide arendamiseks.

Viimasel ajal on aktiivselt tööd alustanud piirkondlikud hinnakujunduskeskused ehituses, ilmunud on infoteenuste pakkumisele spetsialiseerunud ettevõtted, näiteks ehituse infotehnoloogiate keskus NPF.

Ja ainult kinnisvarahindajad kasutavad veel ammu iganenud eelmise sajandi 70ndate kollektsioone ja samas põhjendavad nende alusel objektide “turuväärtust”. Kogenud hindajad on juba ammu mõistnud UPVS-i kogude kasutamise puudusi, mis on seotud eelkõige ühikuhindades sisalduvate kulude loeteluga, keskmise indekseerimisega, tehnoloogiate ebaühtlusega, töömahu suhtega jne.

Seega võetakse UPVS-i kogudes arvesse järgmisi kuluartikleid:

· otsesed kulud;

üldkulud;

Planeeritud säästud (kasum);

ehitusplatsi üldkulud ehitusplatsi eraldamiseks ja arendamiseks;

projekteerimis- ja mõõdistustööde maksumus;

kulud, mis on seotud tööde tegemisega talvel;

Lisatasu palkade maksumus

alalise ettevõtte direktoraadi ülalpidamiskulud;

· kahjud ajutiste hoonete ja rajatiste likvideerimisest;

· töötajate transportimise kulud üle 3 km kaugusele. ühistranspordi puudumisel;

· töötajatele lisatasude maksmise kulu töö mobiilse iseloomu eest.

Kogenud hindajad kasutavad oma arvutustes oma arendusi, mis põhinevad analoogide või koondhinnangute korrigeerimisel.

P.G.Grabovoi, S.P.Korostelevi töös “Kinnisvara hindamine, I osa. Kinnisvara hindamine” on konkreetsel näitel näidatud, et UPVS-i metoodikat kasutava elamukinnisvara asendusmaksumuse arvutamise tulemused oluliselt, mitu korda. , erinevad turunäitajatest.

Enamikus Venemaa Hindajate Seltsi ekspertide nõukogus läbi vaadatud aruannetest lähtub kinnisvara turuväärtuse hinnang siiski vananenud UPVS-i alusel. Veelgi enam, et nende arvutuste tulemusi kuidagi turunäitajatele lähemale viia, sisestatakse neisse teatud korrutustegur, mida nimetatakse “ettevõtja kasumiks”. Seda aktsepteeritakse täiesti meelevaldselt, kuna seda indikaatorit pole tänapäevastes tingimustes võimalik turult eemaldada. Siinkohal tuleb rõhutada, et vastavalt IVS-2003-le nõuab turuväärtuse kohaldamine üksnes turuandmete põhjal hinnangu sõlmimist. RSA rakendamisel määrab hindaja üheselt turuvälise väärtuse, mis peaks kajastuma aruandes.

Venemaal puudub endiselt usaldusväärne infobaas ehituse maksumuse agregeeritud põhinäitajate kohta, mis on kättesaadavad Lääne hindajatelt (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS eeskujul).

Hetkel on kinnisvara hindamise peamiseks tunnustatud infobaasiks Co-Invest OÜ arendused. See ettevõte annab kord kvartalis välja bülletääni "Ehituse hinnaindeksid", samuti sarja "Hindaja käsiraamat": "Tööstushooned", "Eluhooned", "Valuutade ostujõupariteetide kogud riiklikel ehitusturgudel", "Hinnaraamatu käsiraamat". hoonete ja rajatiste asenduskulu praeguses hinnatasemes jne.

Nende väljaannete kasutamisel tuleb meeles pidada, et enamik nende arvutusi põhinevad plaanimajanduse normatiivbaasil, mis on indekseeritud teatud hinnakoefitsientidega ja seetõttu võivad hindamise lõpptulemused olla ülaltoodud põhjustel olulise veaga. . Teatud indeksite rakendamisel on vaja hoolikalt uurida nende arvutamise eeldusi.

Hiljuti avaldati ja kuulutati välja kui esimene riigis, hindajate poolt oodatud piirkondlik ehituskulude juhend (RCC-2006). See pakub kulunäitajaid ehitustööde liikide kaupa, agregeeritud kulunäitajaid (CSI) ja "teavet kiirvalikus vajaliku investeeringusumma hindamiseks". Tegelikult viitab viimane määratlus kaasaegsete hoonete ja rajatiste objektide-analoogide hinnangulisele maksumusele. RCC III osa sisaldab "analoogobjekte konstruktsioonielementide tehniliste ja majanduslike näitajatega, analoogseid objekte tehniliste ja majanduslike näitajatega objektile tervikuna ning tehniliste ja majanduslike näitajate koondtabelit, mis on soovitatav elamute maksumuse määramiseks ja sotsiaalmajanduslike näitajatega. ja kultuurirajatised." Kulunäitajad on määratletud hindades seisuga 01.01.2006 "Moskva piirkonna" kohta. Kataloog sisaldab kulunäitajaid 18 tüüpi kaasaegsete elamute ja 27 mitteeluhoonete kohta. RCC-2007-s on seda objektide loendit oluliselt laiendatud.

RCC avaldamine loob tingimused selle rakendamiseks kinnisvara ja ettevõtete hindamise menetlustes. Kui kinnisvara hindamisel on võimalik kasutada käsiraamatu II osa "Koondväärtuse näitajad", siis ettevõtluse hindamise kulukäsitluses on võimalik kasutada III osa "Hoonete ja rajatiste objektid-analoogid".

Seega peaks RCC kogudest saama kinnisvara hindamise põhialus. Nendel kogudel on aga olulisi puudujääke. Peamine on see, et nad ei anna algandmeid ega põhilisi eeldusi analoogide maksumuse saadud väärtuste kohta. Seega pole päris selge, millist konkreetset seadmete koostist lõppnäitajates arvestatakse, mis ehitaja muude kulude hulka arvati jne. Hindajate, analüütikute ja hindajate ühine töö RCC täiustamise suunas võib viia kinnisvara hindajatele nii vajaliku infobaasi loomiseni.

Hindamistegevuse arendamise peamiseks suunaks on hetkel kujunemas kinnisvara turuväärtuse hindamine. See saab võimalikuks tänu sellele, et meie riik kogub andmebaasi kinnisvara tegeliku turuväärtuse kohta.

Elukondliku kinnisvara hindamise protsessi lihtsustamiseks hindamisasutustes saab kasutada korteri maksumuse regressioonimudelit, mis võimaldab arvutada elamu maksumuse sõltuvalt mitmetest selle parameetritest.

Sellise mudeli ehitamise näide on toodud 2005. aasta detsembri ajakirjas "Kinnisvara". Mudel ehitati mitme kinnisvarafirma hinnakirjade järgi, mis tegelevad erinevate tarbijaomadustega eluaseme elluviimisega Novosibirski linna erinevates piirkondades. Analüüsiks koguti teavet 450 korteri kohta (150 varianti iga korteritüübi kohta - ühe-, kahe-, kolmetoaline) vastavalt järgmistele parameetritele:

Korteri maksumus

Piirkond, kus kinnistu asub

Omandi tüüp:

avalik eluase,

Erastamislepingu alusel soetatud eluase,

Kinnistu ostetud ostu-müügilepingu alusel

Maja materjal, kus korter asub:

Paneel, tellis, monoliit,

Maja tüüp:

eliit,

täiustatud paigutus,

tüüpiline,

täissuuruses,

- "Hruštšov",

maja korrus,

Korrus, millel korter asub,

Korteri üldpind,

korteri elamispind,

kööginurk,

rõdu või lodža olemasolu,

Telefoni omamine.

Vaatleme üksikasjalikult mudeli ehitamise protseduuri ühetoaliste korterite näitel.

Mudeli koostamise esimeses etapis analüüsiti korrelatsioonikordajate maatriksit, et selgitada välja üksteisest tugevalt sõltuvad parameetrid. Peamine ülesanne oli valida sellised tegurid, mille korrelatsioonikordaja ei ületaks väärtust 0,8. Analüüsi tulemuste põhjal koostati korrelatsioonikordajate maatriks, mis võtab arvesse 6 tegurit ehk täpselt pooled algselt kogututest, kuna ülejäänud tegurid ei vastanud korrelatsioonikordaja tingimusele.

Valitud tegurite kohta kogutud andmete põhjal koostati järgmine regressioonimudel:

Ρ = -10,12 + 9,24 Kokku + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x 4 + 64,48 * x 5 (3,1)

või üldiselt:

Ρ= -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3,2)

Esitatud võrrandis kasutatakse järgmist tähistust:

Ρ on allpool määratletud fikseeritud parameetritega korteri hind,

Stot - korteri üldpind,

x1 on näiv muutuja, mis iseloomustab piirkonda, kus korter asub,

x2 on näiv muutuja, mis iseloomustab selle maja materjali, kus korter asub;

x3 on muutuja, mis iseloomustab selle hoone korruselisust, milles hinnatav korter asub;

x4 on näiv muutuja, mis iseloomustab korrust, millel korter asub;

x5 on näiv muutuja, mis iseloomustab telefoni olemasolu korteris.

Selle mudeli statistilised näitajad kinnitasid saadud tulemuste olulisust.

Seega peegeldab saadud mudel väga hästi korterite keskmise maksumuse sõltuvust selle parameetritest Novosibirski linna eluasemeturul (arvestamata äärmuslikke võimalusi).

Esitatud mudelid viidi ellu Novosibirski linna kinnisvarabüroodes "Zhilfond" ja "Amir - Real Estate", millel on täiskohaga töötajad müüdavate korterite maksumuse hindamiseks ja ka laenu tagatiseks. kokkulepped. Tuleb märkida, et eksperdid hindasid kõrgelt nende rakenduse tõhusust.

Teine oluline probleem, millega hindajad silmitsi seisavad, on korteri väärtuse ennustamine tulevikus. See probleem muutub eriti aktuaalseks korteri maksumuse hindamisel hüpoteeklaenu eesmärgil, kuna korteri müük toimub tulevikus ja oluline on määrata korteri maksumuse kasvutempo perioodiks. laenuleping.

Eluasemete järelturu hinnadünaamika mudeli koostamise lähteandmed võeti ajakirjadest Kinnisvara vastavate aastate kvartalite kaupa. Igal aastal koguti teavet 240 korteri kohta – iga korteritüübi (ühe-, kahe-, kolmetoalised) kohta 80. . Mudeli koostamise põhieesmärk on määrata kindlaks järelturu kinnisvara hindade muutmise mudel.

Korterite kohta kogutud andmete struktuur on näidatud joonisel fig. 2.1, 2.2, 2.3.

Riis. 2.1. Mudeli ehitamisel arvesse võetud korterite struktuur eluaseme tüübi järgi

Riis. 2.2. Mudeli ehitamisel arvesse võetud korterite struktuur eluaseme tüübi järgi

Riis. 2.3. Mudeli ehitamisel arvesse võetud korterite struktuur maja materjali tüübi järgi

Majandusnähtuste ajalises analüüsis eristatakse erinevaid evolutsiooniliike.

1. Trend, trend või pikaajaline liikumine. Trendil pole ranget määratlust, see ilmneb intuitiivselt. Trend vastab aeglasele muutusele mingis kindlas suunas, mis püsib pikka aega.

2. Tsükkel, lühiajaline komponent - kiire kvaasiperioodiline liikumine, milles on kasvufaas ja langusfaas.

3. Hooajaline komponent – muutused, mis toimuvad regulaarselt, erinevalt tsüklist.

4. Juhuslikud kõikumised, efektid - suhteliselt kõrge sagedusega kaootiline liikumine, millel on enam-vähem konstantne iseloom.

Mõned statistilised seeriad esindavad üht või teist tüüpi evolutsiooni puhtal kujul, kuid enamik neist on kõigi või üksikute komponentide kombinatsioon.

Teoreetiliselt on hinnadünaamika jada trendi, hooajalise komponendi ja juhuslike kõikumiste kombinatsioon. Kinnisvaraturu praeguses arengustaadiumis on korteri hinna hooajaline komponent häiritud, mis on tingitud kõrgetest hinnakasvutempodest ja kõnealuse turu investeerimisatraktiivsusest. Seetõttu pöörati vaadeldava dünaamilise seeria trendi esiletoomisele erilist tähelepanu.

Vastavalt korterite hindade dünaamika seeriale ehitati järgmine mudel.

Teise astme polünoom:

yi = a + bt2, (3.3)

kus i - korteri tüüp,

t - ajaperiood.

Tuleb märkida, et statistikas kasutatavate kriteeriumide kohaselt peaks korrelatsioonikoefitsient olema 1 lähedal (üle 0,7), olulisustegur F olema väiksem kui 0,03 (antud mudeli parameetrite puhul).

Seega peegeldavad saadud mudelid hästi Novosibirski linna eluasemete järelturu hindade dünaamikat.

Saadud mudeli järgi pidanuks ühetoaliste korterite kallinemine 2006. aastal olema 22,0%, tegelik maksumuse kasv aga 24,3%.

Selle mudeli järgi pidi 2006. aastal Novosibirski linna kahetoalise korteri maksumuse kasv olema 21,7%, samas kui tegelikult oli kasvutempo 21,6%.

Esitatud mudeli kohaselt pidi 2006. aastal Novosibirski linna kolmetoalise korteri maksumuse kasv olema 21,5%, tegelik kasvutempo aga 31,0%.

Kui asendada tegelikud andmed Novosibirski linna korterite ruutmeetri maksumuse kohta 2006. aasta igas kvartalis, võib märkida, et see väärtus jääb mudeli järgi koostatud usaldusvahemike piiridesse.

Ekspertide hinnangul kirjeldab saadud mudel adekvaatselt hetkeolukorda kinnisvaraturul. Eluasemehinna kasvuprognoos 2006. aasta lõpuks teatud tüüpi korterite puhul langeb kokku tegelike andmetega, kuna ekspertide prognoositud turu kasv on 20-30%.

Hindaja seisab pidevalt silmitsi korterite maksumuse prognoosimise probleemiga, see probleem on eriti terav laenuandmise eesmärgil hindamisel. Otsuse õigsus sõltub nii spetsialisti kogemusest, kvalifikatsioonist kui ka hinnatava objekti turu kohta kogutud andmete kvaliteedist. Kavandatud statistiliste mudelite kasutamine spetsialistide töös aitab parandada prognooside täpsust ja ka elamukinnisvara hindamise kvaliteeti.

KOKKUVÕTE

Uuringu tulemuste põhjal saab teha järgmised järeldused.

Kinnisvaraobjektide hindamisel on kolm lähenemist.

Tulupõhine lähenemine seisneb hinnatava kinnisvara väärtuse määramises lähtuvalt sellest, kui palju tulu see tulevikus võib teenida, ning seda kasutatakse kõige sagedamini kommertskinnisvara hindamiseks.

Kulupõhine lähenemine määrab maksumuse lähtuvalt sarnase objekti ehituskuludest (materjalide maksumus, transpordikulu jne) ning lähtub sellest, et hinnatava objekti väärtus ei saa olla suurem.

Müügi võrdlemise meetod (võrdlev lähenemine) seisneb hinnatavale objektile lähimate analoogide leidmises ja nende väärtuse korrigeerimises, võttes arvesse nende ja hinnatava objekti vahelisi erinevusi. Selline lähenemine on elamukinnisvara hindamisel põhiline, kuna turul on eluruumide müügiettepanekuid õigeks hindamiseks piisavalt palju.

Töö praktilises osas esitatud hinnangu eesmärk oli määrata kahest elutoast koosneva korteri turuväärtus, mis asub Novosibirski Zaeltsovski linnaosas.

Elamukinnisvaraobjekti - Novosibirski Zaeltsovski linnaosas asuva kahetoalise korteri - hindamiseks kasutati tulude, kulude ja võrdlevaid meetodeid, mille kohaselt saadi järgmised tulemused.

Turu analoogide võrdlemise meetodi kohaselt on objekti maksumus 2410714 rubla.

Sissetulekupõhise lähenemisviisi osana:

Otsese kapitaliseerimise meetodi kohaselt on korteri maksumus 1 327 118,6 rubla;

Tulevase sissetuleku diskonteerimise meetodi järgi - 1346178 rubla.

Kulupõhise lähenemisviisi kohaselt on objekti maksumus 34248,9 rubla.

Vastavalt objekti likvideerimisväärtuse määramise metoodikale jääb Zaeltsovski linnaosas asuva kahetoalise korteri maksumus vahemikku 1 687 499,8 tuhat rubla. kuni 2169642,6 tuhat rubla.

Elamukinnisvara hindamise kulupõhise lähenemisviisi täiustamine seisneb sarnaste objektide ehitamise tegelikke kulusid kajastavate dokumentide, kogude väljatöötamises, kuna hindajate poolt oma töö käigus kasutatud normatiivkogud avaldati 70ndad. möödunud sajandist ja on ammu aegunud ning nendes käsitlustes kasutatud parandustegurid ei ole kuidagi õigustatud.

Turu hindamiskäsitluste täiustamise peamiseks suunaks on statistiliste mudelite kasutamine kinnisvaraobjektide väärtuse hindamise protsessis.

Töös tuuakse näiteid mudelist kinnisvara väärtuse määramiseks selle mitmete kvalitatiivsete tunnuste alusel, samuti statistilise mudeli kohta kinnisvara väärtuse ennustamiseks teatud aja möödudes. Tuleb märkida, et see probleem on eriti aktuaalne kinnisvara hindamise puhul laenuandmise eesmärgil, kuna sellisel juhul müüakse kinnisvaraobjekt mõni aeg pärast hindamist. Kavandatud statistiliste mudelite kasutamine spetsialistide töös aitab parandada prognooside täpsust ja ka elamukinnisvara hindamise kvaliteeti.

KASUTATUD KIRJANDUSE JA ALLIKATE LOETELU

1. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik. Esimene, teine ja kolmas osa. Ametlik tekst. - M .: IKF Omega - L, 2005.

2. Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis. Föderaalseadus 08.06.98 nr 135 - FZ.

3. Hindamisstandardite kinnitamine. Vene Föderatsiooni valitsuse 07.06.2001 määrus nr 519.

4. Boldyrev B.C. Sissejuhatus kinnisvara hindamise teooriasse. - M.: Juhtimis-, hindamiskeskus, 2004.

5. Burdenkova E. Kinnisvarafirmade tegevuse mõningatest aspektidest. // Statistika küsimused. - 2004. - nr 10. - lk 32 - 37.

6. Balabanov I.T. Kinnisvaratehingud Venemaal. Moskva. 2003. aasta

7. Henry S. Harrison. Kinnisvara hindamine. - M.: RIO, 2004.

8. Goremõkin V.A. Kinnisvaramajandus. - M.: Filin, 2005.

9. Gribovski S.V. Kasumliku kinnisvara hindamine. - Peterburi: Peeter, 2004.

10. Grigorjev V.V. Kinnisvaraobjektide hindamine, teoreetilised ja praktilised aspektid. - M.: INFRA - M, 2004.

11. Grišajev S.P. Kinnisvara õiguslik regulatsioon. // Riik ja õigus. - nr 3. – 2005.

12. Grjaznova A.G., Fedotova M.A. Ettevõtte hindamine. - M.: Rahandus ja statistika, 2004.

13. Dubovitsky S.K. Kinnisvara ja evolutsioon. - Krasnojarsk: Sojuz, 2004.

14. Iganädalane erialaajakiri: Kinnisvara - Novosibirsk nr 15 2007

15. Ermolaeva E., Frolov A. Rahune enne kasvu. Suundumused regionaalse kinnisvaraturu arengus. // Mandri Siber. - 2005. - nr 15. - S. 10.

16. Kes on kes kinnisvaraturul: käsiraamat. – M.: Triada LTD, 2002.

17. Kupchina L.A. Kinnisvara hindamine. // Raamatupidamine. - 2005. - nr 2. - Lk.72 - 75.

18. Lavrukhin O. Kinnisvaraturg: kujunemise etapp on läbi, aga mis edasi? // Vedomosti. - nr 21. - 2005.

19. Loginov MP. Kinnisvara hindamise küsimuses Venemaal. // ECO. - 2004. - nr 9. - S. 103 -108.

20. Nagaev R.T. Kinnisvara: entsüklopeediline sõnastik. M.: Ideaal - Press, 2003.

21. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Linnavara turuhinnang. – M.: Ühtsus, 2003.

22.Provovitš Yu.A. Maa hindamine Moskvas. - M.: Majandus, 2003.

23. Hindamisturg 2004. aastal. Analüütiline ülevaade // Ekspert. - 2005. - nr 5. - S. 64 - 72.

24. Sivets S.A., Bashirova L.A. Kuidas hinnata kinnisvara (juhend hindamisklientidele). - M .: Läbi vaateklaasi, 2002.

25. Sivets S.A., Levykina I.A. Ökonomeetriline modelleerimine kinnisvara hindamisel. - M .: Läbi vaateklaasi, 2002.

26. Sivets S.A. Statistilised meetodid kinnisvara ja ettevõtete hindamisel. - M .: Läbi vaateklaasi, 2003.

27. Novosibirski linna kinnisvarabüroode statistiline teave. // Kinnisvara. - nr 48 - 51. - 2005.

28. Ehitustööstuse arengu strateegia aastani 2010. // http://www.gosstroy.ru

29. Tarasevitš E.I. Kinnisvara hindamine - Peterburi: Peterburi Riiklik Tehnikaülikool, 2003.a.

30. Novosibirski kinnisvaraturu arengusuunad. Analüütiline ülevaade // http://www.nsk.realty.ru

31. Fedotova M.A., Utkin E.A. Kinnisvara ja äri hindamine. -M.: EKMOS, 2004.

32. Friedman D. Tulu teeniva kinnisvara analüüs ja hindamine. - M.: Delo, 2005.

33. Õppe- ja praktiline juhend / Toim. Majandusteaduste doktor, prof. V. Z. Chernika - M .: RDL kirjastus, 2002. - 272 lk.

34. Khachatryan S.R. Ökonomeetriline mudel eluaseme müügihindade prognoosimiseks esmasel (teisesel) turul. // Audit ja finantsanalüüs. - nr 4. - 2004. - S. 130 - 134.

35. Shcherbakova N.A., Kinnisvaramajandus, Novosibirsk 2002.;

Lisa 1

KORTERI PLANEERING

ASUKOHT SISSEPÄÄSES

Lisa 2

Info hinnangul oleva kinnisvaraga sarnaste korterite müügi kohta jaanuaris 2006.a

Nr p / lk	Tänav	Maja tüüp	Korrus / korruste arv	Kokku / elamispind	Köök	Rõdu/lodža	Telefon	Isoleeritud/kõrvuti asetsevad toad	Maksumus, tuhat rubla	Maksumus 1 ruutmeetrit. m., tuhat rubla.
1	Red Avenue	Π	2/5	39/26	5,5	B	+	cm	2450	62,8
2	Dachnaya	Π	2/5	40/28	6	B	+	alates	2200	55
3	Dm. Donskoi	Π	3/5	42/28	6,5	B	+	cm	2100	50
4	Dachnaya	Π	4/5	40/26	6	B	+	cm	2150	53,8
5	Red Avenue	Π	2/5	41/28	5,5	B	+	alates	2650	64,6
6	Žukovski	P	4/5	44/28	6	B	+	cm	2350	53,4
7	kevad	P	3/5	43/29	6,5	B	+	cm	2400	55,9
8	Dachnaya	P	2/5	42/28	6	B	+	cm	2300	54,8
9	Dachnaya	P	2/5	40/26	5,5	B	+	alates	2150	53,8
10	Dm. Donskoi	P	3/5	44/29	6	B	+	cm	2100	47,7
11	Hinnanguline objekt	P	2/5	42/28	6	B	+	cm	-	-

Kinnisvaraobjektide väärtuse määramine, arvestades paranduskoefitsiente

№	ksozh	Kbl	Kat	võtmed	kalju	Kvys	Kmus	Kk	Maksumus 1 ruutmeetrit. m		Ekv. seistes.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
Aritmeetiline keskmine									55,9	54

Lihtne on järeldada, et need arved ei suuda lahendada kõiki kinnisvara hindamise valdkonna probleeme. Milliseid arenguteid saab siis veel välja pakkuda? Esiteks on vaja luua ja vastu võtta riiklikud standardid kinnisvaraobjektide hindamiseks reaalsete tsiviil- ja maa-omandisuhete süsteemis, nii massiliselt kui ka individuaalselt. Veelgi enam, vajame selliseid standardeid, mis seisavad kindlal õiguslikul alusel, kirjeldavad rangelt ja selgelt kõiki atesteerimise etappe ja vastavaid hindamistöö protseduure ning ei ole ametnike enda mugavuse huvides välja mõeldud osakondlikud juhised. Samas tuleks erilist tähelepanu pöörata juba mainitud stereotüüpide ületamisele tegelikust hindamise praktikast. Vastasel juhul võib tegelik hindamispraktika jääda vanade väärarusaamade vangi. Kinnisvara hindamisstandarditele ja reeglitele kindla teadusliku põhja loomiseks, nende tekstist dokumendiks, mis aitaks praktiseerivatel hindajatel oluliselt tõsta oma igapäevatöö taset ja kvaliteeti, on vaja selgelt sõnastada üldised hindamise vormistamise põhimõtted. tegevused. Samal ajal on oluline mitte ainult nende õigusliku, majandusliku, informatiivse, organisatsioonilise ja metoodilise põhjenduse andmine, vaid ka Venemaa hindajate tegelike praktiliste probleemide väljaselgitamine ja üldistamine. Loomulikult peaksid hindamisstandardite struktureerimise põhimõtted lähtuma kehtiva seadusandluse sätetest ja hõlmama hindamistegevuse kõiki aspekte. See aitab ka juba standardite kontseptsiooni ja struktuuri tasandil paika panna idee nende ratsionaalsest arengust, kui kehtivad õigusaktid paranevad ja turuinstitutsioonid riigis arenevad. Omakorda võimaldab selline kinnisvara hindamise standardite ja reeglite struktureerimine muuta need mitte niivõrd “repressiivseks” dokumendiks, raskesti mõistetavaks ja vajalikumaks kontrollivatele ametnikele kui praktiseerivatele hindajatele. Standardite väljatöötajate põhiülesanne on nende orgaaniline integreerimine personali väljaõppe ja ümberõppe süsteemi. Et hõlbustada nende kasutamist hindajate koolitamise taseme süstemaatiliseks tõstmiseks, on vaja eelnevalt ette valmistada üksikasjalikud kommentaarid standardite põhiteksti kohta, mis on kirjutatud vastavalt teatud kaanonitele, stiilis, mis pole kõigile tuttav. praktiseeriv hindaja. See mitte ainult ei hõlbusta nende uurimist, vaid annab ka soovitusi mis tahes hindamisettevõttes tekkivate praktiliste probleemide lahendamiseks. See tähendab, et sellisel kujul hindamisstandardite ja -reeglite koostamine ja vastuvõtmine võimaldaks luua ka hindajate järjepideva professionaalse arengu süsteemi.. Tuleb rõhutada, et kinnisvara hindamise standardid ja reeglid peaksid muutuma mitte ainult “ juhenddokument” hindajatele. Need peaksid olema üles ehitatud nii, et oleks tagatud praktilise hindamistöö kõrge teostatavus selle kvaliteedi ja tulemuste usaldusväärsuse uuel tasemel. Seetõttu on paralleelselt standardite ja reeglite olulisemate lõikude kallal tööga alustatud teadus- ja arendustegevust uute infotehnoloogiate ja ekspertsüsteemide loomiseks mis tahes tasemega kinnisvaraobjektide kõige olulisemate standardiseeritud protseduuride praktiliseks rakendamiseks. keerukusest. Hindajate töö struktureerimise võimalike variantide uurimise tulemusena, et optimeerida kinnisvara hindamise standardite ja reeglite sisu, identifitseeriti järgmised neli kõige olulisemat etappi: esimene etapp on hindamisülesande vormistamine, vormistatud kirjeldus. hindamisobjekt ja vajalikku õiguslikku seisundit omavate atesteerimise lähteandmete süsteemi koostamine, hindamiseks üksikasjaliku ülesande kooskõlastamine; teine etapp on hindamisprobleemi lahendamise olulisemate protseduuride range ja teaduslikult põhjendatud formaliseerimine, kontroll vigade kuhjumise üle loogilise analüüsi ja arvutuste protsessis ning hindamise lõpptulemuse saamine; kolmas etapp on hindamisaruande olulisemate struktuurilõikude sätete põhjendamine vastavalt selle täitmise rangetele reeglitele ja nende sisule esitatavatele nõuetele; neljas etapp on hindamise tulemuste uurimine selgelt reglementeeritud korra järgi ja selle tulemuste põhjal dokumentatsiooni koostamine. Kõik need neli etappi on struktureeritud ka teatud tüüpi töö järgi, mille kirjeldus on üsna vormistatav. Selle tulemusena saadakse 15-20 hindamisprotseduuri kirjeldus, mis sisaldab ligikaudu sama palju üsna elementaarseid loogilise ja arvutusliku iseloomuga tehteid. Kirjeldatud olulisemate etappide ja hindamisprotseduuride struktureerimise süsteem ei ammenda kõiki hindamisstandardite teadusliku ja metoodilise põhjendamise töövaldkondi. See ei seisne ainult rahvusvaheliste hindamisstandardite rakendamise tunnuste paljastamises, võttes arvesse riigi tsiviilmaa, linnaplaneerimise ja muude seonduvate õigusaktide eripärasid. Muidugi on väga oluline üldistada Venemaa hindajate kogutud tegelikke praktilisi kogemusi. Kuid mitte vähem oluline on kinnisvaraobjektide hinnakujunduse peamiste makromajanduslike protsesside olemuse avalikustamine koos maa- ja omandisuhete subjektide konkreetse majandustegevuse kõige olulisemate aspektidega reaalse õiguskaitsepraktika tingimustes, matemaatiliste mudelitega. hindamisel kasutatud, samuti hindamiseks kaasaegsete infotehnoloogiate kirjeldus. Selliseid standardeid tuleks testida Venemaa suurimates isereguleeruvates hindajate ühendustes ja neid vastavalt täiustada. Ja riiklikud standardid tuleks vastu võtta alles pärast seda, kui need kajastavad Venemaa hindajate tegelikke positiivseid praktilisi kogemusi. Tänapäevastest standarditest ilmselgelt ei piisa, sest need ei puuduta konkreetselt kinnisvara, vaid hõlmavad hindamistegevust üldiselt. Mis puutub "varimajandusega" seotud probleemidesse, siis siin on hindamistegevust käsitlev seadusandlus hädavajalik. Ainult tugevdatud maksukontrollimeetmed aitavad.

Kinnisvaraturg, erinevalt aktsiaturust, on mitmes mõttes täiuslikkusest enam kui kaugel, mis määrab selle uuringu tunnused. Ühelt poolt seisavad analüütikud silmitsi raskustega ja mõnikord ka võimatusega kinnisvaraturul majandussuhteid korrektselt ja üheselt vormistada. Teisest küljest on ilmne, et teistel turgudel kasutatavaid analüüsitehnoloogiaid puhtal kujul kinnisvaraturule üle kanda ei ole perspektiivi, kuna need tehnoloogiad on kohandatud kasutamiseks teistsuguses turukeskkonnas. Eelnevat silmas pidades tundub kvaliteetne analüütiline töö kinnisvaraturul olevat väga keeruline teema, mis nõuab analüütikult lisaks sügavatele teoreetilistele kinnisvaraökonoomikaalastele teadmistele pidevat praktikat ja loomingulist uurimistööd, mis kujundab professionaalset intuitsiooni. .

Uurides peaaegu sajandipikkust maailma arenenud riikide kinnisvaraturgude toimimise ajalugu, võib jõuda järeldusele, et ebapiisav tähelepanu analüütilise töö kvaliteedile on enamiku suuremate kriiside peamine põhjus reaalmajanduses. kinnisvaraturud. Tüüpiline näide on USA kinnisvaraturu kriis 80ndate lõpus ja 90ndate alguses. Ekspertide hinnangul on ülemäärane ja valimatu investeerimine uusehitistesse kaasa toonud turu ülekülluse ja sellest tulenevalt nõudluse puudumise suure hulga projektide osas, mille jaoks laenu väljastati. Selline olukord põhines ebarealistlikel turuootustel, mis tulenevad analüüsi valest stiimulite struktuurist, nõrgast analüüsimetoodikast ja hetkeolukordi iseloomustavatest puudulikest andmetest. Arendajaid, hindajaid ja krediidiorganisatsioone suunanud stiimulite struktuuri moonutas osade huvi laenu saada, teiste laenu saamise õigustamine ja kolmandate raha eraldamine. Samas lahendasid kõik osapooled oma probleemid põhjendamatult optimistlike ootuste arvelt.

Nõrga analüüsimetoodika kasutamine, mis väljendub ebaadekvaatsetes eeldustes ja protseduurides, koosmõjus ebapiisavalt kvaliteetsete andmetega kohalikelt turgudelt, põhjustas reeglina ebausaldusväärseid turu-uuringuid ja sellest tulenevalt nende põhjal tehtud investeerimisotsuseid. Krediidiasutustes on kriisi tagajärjel tekkinud stabiilne usaldamatuse sündroom üldiselt mis tahes projektide ja eriti turu-uuringute suhtes. Ja see omakorda viis arusaamiseni, et kinnisvaraturu analüütikud peaksid oma töös juhinduma mingitest üldistest põhimõtetest, mis on vajalikud (kuid mitte piisavad) täpsete järelduste ja tulemuste saamiseks. Teisest küljest on hädasti vaja arusaadavaid ja kergesti tuvastatavaid kriteeriume, mis määravad turu-uuringute vastavuse kehtivuskategooriale.

Arvestades Venemaa kinnisvaraturu arengu väljavaateid, võib eeldada, et potentsiaalsete kriiside puudumine on liiga optimistlik stsenaarium. Selliste kriiside tagajärjed võivad aga olla vähem olulised, kui juba täna, turu aktiivse arengu staadiumis, sõnastatakse mõned üldpõhimõtted ja põhimõtted ning rakendatakse neid igapäevapraktikas.

nõuded analüütilistele uuringutele, mille alusel tehakse investeerimisotsuseid.

Mitte ainult kriisioht, vaid ka praegused igapäevased probleemid - tihenev konkurents, vähenenud võimalused lühiajaliseks superkasumiks, pikaajaliste ja kapitalimahukate ärikinnisvara arendusprojektide käivitamine, välisinvestorite turuletulek. kõrgete nõuetega otsuste põhjendamisel jne. - annavad objektiivselt tunnistust sellest, et kvalitatiivse analüüsi tähtsus Venemaa kinnisvaraturgudel muutub lähitulevikus järjest olulisemaks.

2.2 Kinnisvaraturu uurimine investeerimisotsuste põhjendamise eesmärgil.

Iga vaadeldavat tüüpi uuringu lõppeesmärk on mõõta kinnisvaraturul teatud tüüpi toote nõudluse ja pakkumise suhet konkreetsel (tavaliselt tulevasel) ajahetkel.

Kinnisvara kui kauba eriomadused koos kinnisvara erilise kohaga turumajanduses moodustavad üsna laia sotsiaalmajandusliku teabe, mis on vajalik selle toote turule positsioneerimiseks. Riigi- ja regionaalmajanduse hetke- ja retrospektiivsed makromajanduslikud karakteristikud, regionaalsete ja kohalike turgude sotsiaaldemograafilised näitajad, regionaalsete ja kohalike kinnisvaraturgude parameetrid – need on vaid üldised valdkonnad, milles on vaja uuringuid läbi viia.

1. põhimõte. Analüüsiks tuleks valida ainult see teave, mis võib tõesti määrata investeeringuobjekti tulevase tootlikkuse.

Seda põhimõtet järgides on analüütiku jaoks peamiseks raskuseks standardsete reeglite või üheselt mõistetavate soovituste puudumine, mille põhjal alginformatsiooni moodustada. Just siin peab analüütik näitama kõiki oma teadmisi, professionaalset intuitsiooni, loovust ja praktilisi kogemusi. Veelgi enam, just siin pannakse alus uuringu kui terviku järjepidevusele.

põhimõte 2. Vaadeldava kinnisvarainvesteeringuprojekti tulemuslikkuse kvantifitseerimisel tuleks kasutada kõiki uuringu aluseks olevaid jooksvaid ja tulevasi andmeid.

Ent ka hoolikalt valitud informatsioon, mis on otseselt seotud hindamisobjektiga, on piltlikult öeldes „klotside hunnik“, millest analüütik peab kõigi ehituskunsti reeglite kohaselt laduma analüütiliseks uurimistööks kindla aluse. Ja siin ei saa te ilma tugeva lahenduseta, mis ühendab üksikud elemendid üheks monoliidiks.

3. põhimõte. Kõik investeerimisotsuse põhjendamiseks valitud üksikud teabeplokid peaksid olema omavahel ühendatud selge loogilise skeemi abil, mis lõpeb tulevaste turutingimuste prognoosiga ja vaadeldava projekti vastava tootlikkusega. Loogikaahela kirjeldus tuleb selgelt esitada.

Kliendi positiivne ettekujutus turu-uuringu tulemustega aruandest, milles puudub loogiline skeem, saab olla ainult siis, kui:

a) analüütik kasutab ära kliendi teadmatust või

b) klient on algselt tulemustele soodne.

Teisalt on veenva ja ilmselge loogilise skeemi ülesehitamine analüütiku kõrgeima kutseoskuse demonstratsioon.

Jätkates arutluskäiku uurimistöö loogilise skeemi ülesehitamise vajaduse kohta, vaatleme veel üht põhimõtet, mis täpsustab turuanalüüsi sisu.

4. põhimõte. Turuanalüüsi sisu tuleks taandada arutlusele tegurite üle, mis moodustavad ärikinnisvaraobjekti toimivuse määramise peamised suhtarvud.

Selle põhimõtte kohaselt peab analüütik uuringu käigus sõnastama peamised seosed, mis määravad äriobjekti jõudluse, ja seejärel tuvastama parameetrite-argumentide hierarhia, mille funktsioonid on põhiavaldises sisalduvad tegurid. esinemise eest.

Illustreerime selle põhimõtte rakendamise praktilist lähenemist järgmise lihtsustatud näite abil.

Olgu vaadeldava projekti tulemuslikkuse kriteeriumiks puhas tegevustulu (NOI) konkreetsel tulevikuperioodil. Siis on jõudluse määramise põhiavaldis definitsiooni järgi järgmine:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, Kus

KGT- potentsiaalne brutotulu,
V&L- alakoormamisest ja maksmata jätmisest tulenevad kahjud.
M I- Teine sissetulek.
F.E.- Fikseeritud tegevuskulud
VE- muutuvtegevuskulud.

Mõelge peamiste tegurite eeldatavad väärtused määravate parameetrite kindlaksmääramise protseduurile.

Potentsiaalne brutotulu määrab rendimäära väärtus, mis omakorda on funktsioon kehtivast üürimäärast, samuti turu pakkumise ja nõudluse suhte trendid ajas.

kinnisvara on kumulatiivse turuvõime, nõudluse parameetrite, turu neeldumiskoefitsiendi ja kinnisvara neeldumisala kasvu funktsioon. Projektide puhul määrab prognoositav koormus kaks näitajat - koormuse taseme ja ajakava, mille jooksul turg sellele tasemele imendub.

Kinnisvara ülevõtmispinna kasv mille määrab kas töökohtade arvu kasv (hõive määr) või rahvastiku kasv. Vastuvõtuala laienemine toob omakorda kaasa vajaduse uue kinnisvara järele.

Tuleb märkida, et hõive kasv ja rahvastiku kasv võivad ühel juhul olla otseselt seotud näiteks uute töökohtade avanemisega ja uute töövõimeliste inimeste sissevooluga. Teisel juhul võib rahvastiku kasv kasvada ilma hõive kasvuta, näiteks pensionäride sissetulekute või sündimuse kasvu tõttu. Kvalitatiivne analüüs hõlmab mitme teabeallika kasutamist, mis pakuvad ajaloolisi suundumusi ja vahemiku kasvuprognoose, millele järgneb andmete võrdlemine. Kohustuslik on ka levila kasvu segmenteerimine, nt vanuserühma, soo, pere suuruse jne järgi. Nende positsioonide puudumine uuringus tuleks seostada analüüsis kasutatavate andmete ebaühtlase valikuga.

Nõudluse parameetrid määravad sellised spetsiifilised näitajad nagu pindala (kontor või tootmine) töökoha kohta, kulutused ostudele elaniku kohta, korterite või majade arv elaniku kohta jne. Nõudlusparameetrite abil arvutatakse välja vajamineva kinnisvara kogus, mis vastab kinnisvaratarbimise pindala kasvule. Näiteks rakendades rahvastiku kasvule keskmist kulutust ostu kohta, prognoositakse jaemüügi kasvu ja seeläbi ka täiendava kaubanduspinna vajadust. Eluasemeturgu analüüsides teisendatakse vanuse, sissetuleku, suuruse või perekonna koosseisu järgi segmenteeritud rahvastiku kasv segmenteeritud nõudluseks. Nõudluse parameetrite põhjalik analüüs hõlmab ajalooliste suundumuste, hetkeseisu uurimist ja nende tõenäolise väärtuse prognoosimist tulevikus. Veelgi enam, järjepidev analüüs mõõdab nõudluse muutust mitte ainult uute vahemike suurenemise tõttu, vaid ka olemasoleva rahvastiku ja tööhõive struktuuri muutuste tõttu. Näiteks majandustõusu ajal nõuavad kasvavad ettevõtted suuri pindasid ning demograafilise olukorra muutused pensioniealiste inimeste arvu kasvu suunas nõuavad sobivat elamispinda.

10000sumok.ru

Ettepanekud kinnisvara hindamise parandamiseks. Lõputöö: Kinnisvara hindamine

Kinnisvara hindamine otsese kapitaliseerimise meetodil

Hindamise järgmises etapis määrame objekti väärtuse tulevaste tulude diskonteerimise teel.

Info hinnangul oleva kinnisvaraga sarnaste korterite müügi kohta jaanuaris 2006.a

Kinnisvaraobjektide väärtuse määramine, arvestades paranduskoefitsiente

Soovitame lugeda

Investeerimistegevuse tulemuslikkuse hindamine Ettevõtte investeerimistegevuse hindamise indikaatorid ja vahendid

Vene Föderatsiooni hüpoteeklaenude turu analüüs Eluasemelaenude turu analüüs

Sissetulekute jaotus ja ebavõrdsus

Avaliku sektori analüüs kaasaegses majanduses Avaliku sektori ulatus ja dünaamika Venemaal

Tulemustasu: sissenõudmise juriidilised aspektid

Alusuuringud Kuidas ökoloogia mõjutab majandust

Loomasaaduste valmistoodangu arvestus Esmane raamatupidamisdokumentatsioon loomasaaduste liikumise arvestuseks

Arvete haldamine

Põhiuuringud

Jooniste tegemine Kuidas põhiplaanil punaseid märke lugeda

Kuidas korraldada ettevõttes laoarvestust Toidukaubanduses ladustamise protsessis olev dokumendivoog

Kursusetöö Riskikapital

Palgafondi faktorianalüüs, arvutuste näited

Kursusetöö: Finantsaruannete analüüs Eelarvelise organisatsiooni majandustulemuste aruande analüüs

Kinnisvara hindamine otsese kapitaliseerimise meetodil

Hindamise järgmises etapis määrame objekti väärtuse tulevaste tulude diskonteerimise teel.

Info hinnangul oleva kinnisvaraga sarnaste korterite müügi kohta jaanuaris 2006.a

Kinnisvaraobjektide väärtuse määramine, arvestades paranduskoefitsiente

Soovitame lugeda

Sarnased postitused