Le marché hypothécaire de tout État fait partie intégrante de son système financier. C'est l'achat d'un logement avec l'aide de fonds empruntés pour de nombreuses personnes qui est la seule option pour résoudre le problème du logement. Afin de naviguer dans les indicateurs du marché, les perspectives de son évolution et, éventuellement, faire des prévisions, il est important de comprendre les concepts clés. Examinons plus en détail à quoi ressemble le marché hypothécaire en 2019, comment il s'est formé en Fédération de Russie et quels sont les résultats de ses activités pour le moment.

Le marché hypothécaire est un système interconnecté de trois composants ou éléments clés :

• prêts hypothécaires;
• immobilier commercial et résidentiel;
• titres hypothécaires.

Le marché des prêts hypothécaires est classé comme marché primaire et les titres adossés à des créances hypothécaires comme marché secondaire.

Analysons chaque concept plus en détail.

Le marché hypothécaire primaire implique la relation entre l'emprunteur et le prêteur, dont la base est le respect des obligations de crédit.

Acteurs du marché hypothécaire primaire :

• banques;
• personnes physiques et morales (emprunteurs) ;
• les sociétés financières qui émettent des crédits hypothécaires, mais qui n'ont pas le statut de structure bancaire.

Les banques, en plus d'extraire un maximum de profits, poursuivent l'objectif du renouvellement continu des ressources de crédit ou des fonds qui peuvent être immédiatement dirigés vers l'émission de nouveaux prêts au logement. Cet objectif est atteint grâce au fonctionnement du marché hypothécaire secondaire.

Marché secondaire

Elle négocie des hypothèques sur des prêts déjà émis. En fin de compte, la banque qui a émis l'hypothèque émet des titres garantis par des hypothèques et les vend ensuite à d'autres investisseurs. C'est le marché secondaire qui permet d'accumuler des fonds considérables et de les canaliser vers la sphère du crédit hypothécaire.

Le marché lui-même est également divisé en primaire et secondaire. Lors de la première étape, les titres sont initialement placés parmi les participants créanciers et, lors de la deuxième étape, leur mouvement (roulement) commence. Le coût des titres attirés sur le marché secondaire ne modifie pas leur valeur à la hausse, mais crée seulement un mécanisme de régulation de leur liquidité et de leur demande.

Le marché immobilier est la principale raison de l'existence de marchés de prêts hypothécaires et de titres adossés à des créances hypothécaires. Ici, des transactions sont effectuées pour la vente et l'achat d'objets immobiliers, dont le gage aux créanciers permet le fonctionnement des marchés hypothécaires secondaire et primaire.

L'interaction des trois éléments est assez simple :

1. Le futur emprunteur dépose une demande auprès de la banque sélectionnée.
2. La Banque évalue la faisabilité de l'octroi d'un prêt sur la base d'une analyse de sa solvabilité et du respect de la liste d'exigences établie.
3. Le montant maximum du prêt et la durée de remboursement de la dette sont calculés.
4. Après la conclusion d'un contrat de prêt, d'un contrat hypothécaire et d'un contrat de vente et d'achat avec un vendeur immobilier, la banque crée un marché primaire des valeurs mobilières.
5. En transférant l'hypothèque à d'autres investisseurs, la banque crée un marché secondaire pour les titres adossés à des hypothèques.

Après l'émission de nouveaux prêts garantis par l'immobilier, le cycle va se répéter.

L'histoire du marché hypothécaire en Russie

Le marché hypothécaire de la Fédération de Russie dans son format moderne est relativement jeune, tel qu'il est apparu dans les années 90 du siècle dernier. Les tout premiers prêts hypothécaires ont été émis sous le règne d'Elizabeth, lorsque les banques de l'Empire russe ont prêté de l'argent à l'élite pour l'achat d'un logement.

L'ampleur de l'émission de prêts au logement dans la Russie pré-révolutionnaire n'était pas massive, mais ce domaine des services bancaires était pertinent jusqu'à l'arrivée au pouvoir des bolcheviks.

Pendant la période soviétique, pour des raisons naturelles, il n'y avait pas de prêts hypothécaires dans le pays jusqu'en 1995. C'est en 1995 qu'est devenu le point de départ de l'émergence de la version moderne de l'hypothèque, lorsque Sberbank et DeltaCredit ont commencé à émettre les premiers prêts garantis à la population.

Après plus de 20 ans, il est tout à fait logique que le marché hypothécaire ait changé, connu plus d'une crise et continue son chemin de formation à ce jour. Par exemple, au milieu des années 90, seuls les emprunteurs qui étaient officiellement employés et pouvaient confirmer leurs revenus avec une attestation d'impôt sur le revenu pour 2 personnes pouvaient bénéficier d'un prêt hypothécaire.

Aujourd'hui, les banques proposent de nombreux programmes lorsqu'elles ne fournissent que deux documents, et tiennent également compte des revenus supplémentaires du client et des membres de sa famille.

De plus, auparavant, une hypothèque n'était émise que pour l'achat d'une propriété résidentielle avec un droit de propriété déjà enregistré (sur le marché secondaire du logement). Vous pouvez désormais obtenir un prêt pour l'achat d'objets prêts à l'emploi en cours de construction, pour l'achat d'un bien immobilier commercial et même pour la construction d'une maison séparée.

Tout cela est devenu des facteurs stimulants pour le développement de la construction et des industries connexes de notre économie.

Statistiques du marché hypothécaire de la Fédération de Russie et de ses principaux indicateurs

Les statistiques hypothécaires en Russie sont collectées et systématisées par le Service fédéral des statistiques et la Banque centrale. L'image la plus complète des résultats des prêts hypothécaires dans notre pays consiste en une analyse d'indicateurs tels que:

• taille du marché (volume de prêts hypothécaires);
• le nombre d'établissements de crédit émettant des hypothèques ;
• les types actuels de produits hypothécaires et leurs conditions dans les banques.

Considérons-les en détail.

Taille du marché et résultats actuels des émissions pour 2017-2018

Le volume du marché hypothécaire dans la Fédération de Russie est caractérisé par l'indicateur "volume des prêts au logement émis". Sur une base mensuelle pour 2017-2018. des informations visuelles sont présentées ci-dessous (selon les données de la Banque de Russie).

Le diagramme montre une tendance à la croissance régulière du volume des prêts émis dans le pays (les indicateurs sont calculés sur la base des droits constatés). Par exemple, en mars 2018, les prêts ont été émis de 172 813 millions de plus par rapport à la même période l'an dernier (presque 2 fois).

La durée moyenne pondérée des prêts au début de 2019 est de 186,4 mois et le taux d'intérêt moyen pondéré est de 9,8 % par an (informations au 01/03/2018). Dans le même temps, la dette au titre des contrats existants au 1er mars est de 5 300 milliards de roubles. La dette en souffrance de ce chiffre est de 60,8 milliards de roubles. Ces deux paramètres ont également tendance à croître en dynamique.

Principaux acteurs

Sur le marché hypothécaire russe en 2019 (données au début de l'année), 561 organismes de crédit opèrent dans la Fédération de Russie, dont 410 unités émettent des prêts hypothécaires au logement. Ce sont des prêteurs avec un haut niveau de fiabilité et une efficacité prouvée de leurs activités.

Il s'agit notamment des plus grandes banques du pays :

• Sberbank ;
• Rosselkhozbank;
• Gazprombank ;
• DeltaCrédit ;
• Raiffeisenbank et autres.

Chacun d'eux offre aux clients potentiels au moins plusieurs options pour obtenir un prêt immobilier afin d'améliorer leurs conditions de vie.

Conditions bancaires

Les conditions de prêt dans les banques russes peuvent varier considérablement en fonction du produit choisi, de la catégorie du client et de la durée de sa coopération avec le prêteur.

Les paramètres d'obtention d'un prêt hypothécaire dans les plus grands établissements de crédit de la Fédération de Russie en 2019 sont indiqués dans le tableau ci-dessous.

Hypothèques sur le marché secondaire :

Banque	Taux de base, %	VP, %	Expérience, mois	Années d'âge
Sberbank	9,2	15	6	21-75
VTB	9,8	15	3	21-65
Banque Raiffeisen	8,99	15	3	21-65
Gazprombank	9.2	20	6	21-60
Rosbank	10.74	15	2	20-65
Rosselkhozbank	9.1	15	6	21-65
Banque absolue	10.75	15	3	21-65
Promsviazbank	9.8	20	4	21-65
Dom.RF	9.4	15	3	21-65
Ouralsib	9.49	10	3	18-65
Barres AK	9.2	10	3	18-70
Transcapitalbank	9.49	20	3	21-75
FC Okritie	9.2	15	3	18-65
Banque Sviaz	9.3	15	4	21-65
Zapsibkombank	9.8	10	6	21-65
Metallinvestbank	9	10	4	18-65
Banque Zénith	9,5	15	4	21-65
Banque SMP	9,5	15	6	21-65
Banque UniCredit	9,4	20	6	21-65
Banque Alfa	9,19	15	6	20-64

Hypothèques sur le marché primaire :

Banque	Offre, %	VP, %	Expérience, années	Années d'âge
Sberbank	9,3	15	6	21-75
VTB	9,8	15	3	21-65
Banque Raiffeisen	8,99	15	3	21-65
Gazprombank	9,2	20	6	21-65
Rosbank	10,74	15	2	20-65
Rosselkhozbank	9	20	6	21-65
Banque absolue	10,75	15	3	21-65
Promsviazbank	9,15	15	4	21-65
DOM.RF	8,9	15	3	21-65
Ouralsib	9,49	10	3	18-65
Barres AK	9,2	10	3	18-70
Transcapitalbank	9,49	20	3	21-75
FC Okritie	8,8	15	3	18-65
Banque Sviaz	9,2	15	4	21-65
Zapsibkombank	9,8	15	6	21-65
Metallinvestbank	9,1	10	4	18-65
Banque Zénith	9,5	20	4	21-65
Banque SMP	10,99	15	6	21-65
Banque Alfa	9,29	15	6	20-64
Banque UniCredit	9,4	20	6	21-65

Types de prêts hypothécaires en Russie et perspectives de leur développement

Tous les prêts hypothécaires en Russie peuvent être divisés en types suivants :

1. Hypothèque pour les logements en construction.

Ce type de prêt hypothécaire vous permet d'acheter un appartement ou une maison au promoteur au stade de sa construction. Le promoteur et la propriété doivent être accrédités par la banque.

En ce moment, on assiste à une évolution progressive du cadre législatif afin de mieux protéger les emprunteurs. Bientôt, le DDU sera annulé et les appartements des promoteurs seront délivrés après leur construction.

1. Hypothèques pour le logement secondaire.

Avec l'aide de ce prêt, vous pouvez acheter un logement avec une propriété déjà enregistrée. Il s'agit d'une propriété prête à l'emploi dans laquelle vous pouvez emménager immédiatement. Ce type de prêt hypothécaire est aujourd'hui le plus courant et le plus pratique.

1. Programmes hypothécaires préférentiels.

Cela comprend (pour le personnel militaire participant au système hypothécaire cumulatif), (pour les familles avec deux enfants ou plus), les prêts au logement pour les pauvres et les autres citoyens socialement non protégés.

Les conditions d'un tel prêt se distinguent par une attitude loyale envers l'emprunteur et un taux d'intérêt plus bas. Seules certaines propriétés peuvent être achetées à l'aide de tels programmes auprès de développeurs ou de vendeurs spécifiques.

En 2018, une famille et le refinancement d'un tel prêt ont été lancés.

Aussi, le crédit immobilier social continue de se développer dans les régions, ce qui permet aux employés de l'État et à d'autres catégories de citoyens socialement importantes et peu protégées de contracter des crédits immobiliers à un taux préférentiel.

1. Hypothèque pour la construction d'une maison séparée.

Une telle hypothèque est émise pour la construction et la finition d'une maison privée sur un terrain appartenant à l'emprunteur. Pour approuver la demande, vous devrez fournir un projet de logement futur et une documentation d'estimation d'un entrepreneur agréé.

Il a été lancé à titre expérimental en 2018, mais jusqu'à présent, c'est très difficile parce que. les banques n'étaient pas prêtes pour ce programme.

1. Hypothèque d'entreprise.

Ces prêts sont accordés à des conditions préférentielles par les employeurs. Un exemple frappant ici est celui des chemins de fer russes, où les employés peuvent obtenir un prêt pour le logement à 2-4% par an (un prêt pour une propriété prêtée peut être contracté par les employés de l'entreprise qui ont travaillé pendant plus d'un an).

1. Hypothèque immobilière

Cette hypothèque implique que la banque émette de l'argent à hauteur de la valeur estimée de la propriété, qu'il reçoit en garantie. Dans le même temps, dans la plupart des cas, la banque ne se soucie pas à quelles fins les fonds empruntés seront utilisés.

Avec un tel prêt, vous pouvez acheter des options immobilières non standard: des appartements, une maison avec terrain, une maison d'été, prendre de l'argent pour des réparations ou acheter un bien immobilier à l'étranger.

1. Refinancement

L'un des prêts hypothécaires les plus populaires de 2019. Le refinancement hypothécaire vous permet de réduire considérablement le taux d'intérêt d'un prêt existant du fait que la dette hypothécaire et le droit de réclamer des garanties d'une banque sont transférés à une autre à un taux d'intérêt inférieur.

Ce type de prêt va continuer à se développer. les prêts précédemment émis ont été émis à des taux supérieurs à 12%, et maintenant ils commencent à partir de 9%, ce qui peut réduire considérablement le fardeau de la dette.

Il convient de rappeler que et sont deux grandes différences. Ces deux notions sont souvent confondues. De plus, le refinancement est souvent confondu avec la réduction habituelle des intérêts hypothécaires sur demande.

Conclusion : Les deux domaines des prêts au logement à l'avenir ont les mêmes perspectives de développement positives, car ils sont en demande parmi les emprunteurs de différentes catégories. Résoudre les problèmes de logement sans utiliser de fonds empruntés est tout simplement impossible pour la plupart des familles russes aujourd'hui.

Prévisions du marché pour 2019

Sur la base d'une analyse détaillée du marché du crédit immobilier, les spécialistes et experts du domaine peuvent faire des prévisions sur son évolution.

Les prévisions dans le domaine des prêts hypothécaires en Fédération de Russie ne sont possibles que pour plusieurs années à venir. Cela est dû à la crise actuelle dans notre pays et aux relations politiques tendues avec d'autres États.

Pour 2019, il est possible de déterminer la principale tendance dans le développement des prêts hypothécaires - il s'agit d'une augmentation constante du taux d'intérêt. La Banque centrale a fait plusieurs déclarations officielles selon lesquelles le taux directeur poursuivra sa légère augmentation à l'avenir, ce qui conduira inévitablement à une augmentation des taux des prêts hypothécaires et autres prêts.

La deuxième direction dans le développement du marché hypothécaire est une augmentation de la demande de refinancement des prêts au logement déjà émis. La raison en est assez logique et est associée à une baisse du pouvoir d'achat de la population. La croissance des dettes impayées augmente, obligeant les gens à se tourner vers les banques pour des services de refinancement.

Le marché hypothécaire de la Fédération de Russie est en phase de développement et se caractérise par une croissance dynamique. Aujourd'hui, une hypothèque peut être contractée auprès de n'importe quelle grande banque du pays: Sberbank, VTB, Banque agricole russe, Gazprombank, Raiffeisen Bank, etc. Chacun d'eux propose une variété de programmes de rénovation domiciliaire avec des conditions, des taux d'intérêt et des conditions d'emprunt différents.

Nous attendons vos questions dans les commentaires et notre spécialiste en prêts hypothécaires dans un formulaire spécial.

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La croissance et la dynamique du marché des prêts hypothécaires dépendent d'indicateurs tels que :

les prix actuels sur le marché du logement ;

Taux hypothécaires ;

conditions du prêt;

le montant de l'acompte initial ;

le niveau de revenu de la population.

Au cours des dernières années, comme le montre le tableau 3, les prix des logements dans notre pays n'ont cessé d'augmenter, ce qui contribue au développement du marché des prêts hypothécaires. Après tout, seul un petit pourcentage de la population du pays a assez d'argent pour acheter son propre logement sans avoir recours à un prêt hypothécaire.

Tableau 2. Dynamique des prix sur le marché du logement en Fédération de Russie

Indice
Tarifs pour 1 m². m sur le marché primaire, frotter.
Indice des prix sur le marché primaire, % par rapport à l'année précédente
Prix ​​1 m² m sur le marché secondaire, frotter.
Indice des prix sur le marché secondaire, % par rapport à l'année précédente

Cependant, les prêts hypothécaires impliquent également que le revenu de la majeure partie de la population soit suffisant pour effectuer des paiements mensuels sans préjudice significatif pour l'individu. Sur la base de ce qui précède, nous pouvons conclure que le crédit hypothécaire est d'autant plus accessible que les mensualités y afférentes sont faibles. Cette condition est réalisée de diverses manières, telles que l'allongement de la durée du prêt ou la baisse du taux d'intérêt. Toujours en Russie, la disponibilité des prêts hypothécaires est basée sur une réduction de la prime de risque sur le taux de prêt, qui est assurée par le fait que l'État assume les principaux risques liés aux prêts hypothécaires.

Selon les statistiques de l'AHML, le taux mensuel moyen des prêts en roubles a atteint 12,4 %. Les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires ont atteint leur maximum en 2009, au plus fort de la crise économique, et s'élevaient à 14,6 % pour les prêts en roubles et à 13,5 % par an pour les prêts émis en devises étrangères. La réduction du taux d'intérêt contribue à une augmentation des prêts hypothécaires.

Les statistiques montrent qu'à l'heure actuelle, le taux de croissance des prêts hypothécaires est très élevé. Cependant, le niveau des prêts hypothécaires en Russie n'approchera pas de sitôt le niveau des États-Unis ou des pays de l'UE, où il représente respectivement 50 et 30 % du PIB, alors que dans notre pays, il ne représente que 2 à 3 % du PIB.

Comme le montre la fig. 1, les crédits immobiliers ont déjà atteint les niveaux d'avant-crise et les ont même dépassés.

Riz. 1. Dynamique du volume des prêts hypothécaires émis et de la part des prêts hypothécaires en roubles en 2007-2013 en RF.

Les résultats de l'évolution du marché du crédit immobilier en janvier-août 2013 témoignent de la poursuite de la croissance de l'émission de crédits, malgré la suspension de la croissance économique.

En janvier-août 2013, 485 430 prêts hypothécaires ont été émis pour un montant total de 784,9 milliards de roubles, soit 1,16 fois plus que le niveau de janvier-août 2012 en termes quantitatifs et 1,28 fois en termes monétaires.

Une telle augmentation du volume des émissions était due à la mise en place par l'État d'un nombre suffisamment important de programmes sociaux pour l'achat de logements à des conditions préférentielles. Le niveau des prêts hypothécaires dans différentes régions est assez différent et, comme le montre la Fig. 2 positions de leader sont occupées par Moscou et la région de Moscou, tandis que les autres régions de notre pays sont loin derrière.

Riz. 2 30 régions avec le plus grand volume de prêts hypothécaires émis en 2012-2013, millions de roubles

Le revenu de la population du pays est également important, car plus les gens gagnent, plus le marché des prêts hypothécaires se développe. Avec la croissance du revenu réel, les gens sont optimistes quant à l'avenir, ils peuvent épargner davantage ou épargner à crédit. De plus, selon le Service fédéral des statistiques de l'État, au cours des 5 dernières années, les revenus réels de la population ont presque doublé, dans le même temps, le volume des prêts hypothécaires a également augmenté.

Ces dernières années, le nombre de dettes impayées a nettement diminué, comme le montre la figure 3, leur volume a plus que diminué de moitié. Cela indique une augmentation du niveau de vie de la population et une politique efficace de l'État dans le domaine du crédit hypothécaire.

Riz.

À la fin de 2012, les plus grandes banques émettrices de prêts hypothécaires ont relevé les taux d'intérêt, ce qui a constitué la première augmentation du coût des prêts hypothécaires au cours des dernières années. Cependant, seuls les taux principaux ont été relevés, tandis que les taux des programmes préférentiels ont été réduits.

Cette tendance a été lancée par les plus grandes banques du pays, dans lesquelles l'État est également un acteur. Par exemple, Sberbank, qui émet plus de la moitié du total des prêts hypothécaires, a également été suivie par VTB24, Gazprom et d'autres banques moins importantes.

Pendant la crise, les banques ont cessé d'accorder des prêts hypothécaires sans acompte, la solvabilité des emprunteurs ayant fortement diminué pendant cette période. De plus, un grand nombre d'appartements ont été mis en vente en raison du manque de discipline financière des emprunteurs.

Les banques restantes, qui ont continué à accorder des prêts sans acompte, ont fortement resserré les conditions afin de minimiser le risque de pertes. Par exemple:

Sovetsky Bank a proposé de recevoir 0,5 à 5 millions de roubles, sans acompte pendant 1 à 15 ans, à un taux de 16,9% avec assurance ou de 19,9% sans assurance personnelle ou immobilière. Il était également nécessaire de fournir une quantité impressionnante de documents qui témoigneraient du niveau élevé des revenus et de sa stabilité ;

Sviaz-Bank a exigé que l'emprunteur émette un gage de son logement, mais le montant reçu n'était que de 3 millions, et la durée variait de 1 à 30 ans, et le taux était calculé individuellement pour chaque emprunteur.

Vous pouvez également réduire les coûts hypothécaires lors de diverses ventes de prêts hypothécaires et de réductions de prix spéciales, qui sont effectuées par presque toutes les banques. Par exemple, UniCredit Bank en décembre de l'année dernière a offert à ses emprunteurs une remise sur tous les prêts hypothécaires d'un montant de 0,5% par an, ce qui était un cadeau du Nouvel An pour tous les emprunteurs.

Vous pouvez également obtenir un prêt hypothécaire non seulement pendant la période de diverses promotions, mais avec l'aide du soutien de l'État. Ainsi, en 2013, parallèlement aux programmes déjà existants pour les militaires et les jeunes familles, un nouveau programme d'aide de l'État à l'achat de logements à crédit pour les jeunes enseignants a été lancé. Ce programme consiste dans le fait qu'un enseignant de moins de 35 ans doit contribuer au moins 10% du coût total du logement, tandis qu'il doit confirmer ses revenus avec les certificats nécessaires afin de recevoir un prêt hypothécaire à 8,5% par an.

Les banques les plus populaires dans le domaine du crédit hypothécaire sont Sberbank et VTB24, leurs offres sont aussi les plus attractives pour les emprunteurs.

Ainsi, un prêt hypothécaire de la Sberbank de Russie en 2013 est émis aux conditions suivantes:

1) Le taux d'un prêt émis en roubles sera de 9 à 15% par an, en devise étrangère de 12 à 14%;

2) L'acompte doit être d'au moins 15% du montant total;

3) La période pour laquelle un prêt hypothécaire est émis ne doit pas être supérieure à 30 ans ;

Il est également nécessaire de fournir à la banque un ensemble de documents qui confirmeront la situation financière stable de l'emprunteur.

Hypothèque VTB24 en 2013 :

Le taux sur les prêts en roubles est de 10,9-14,9%, sur les prêts en devises - 8,9-11,2% par an;

Acompte - à partir de 10% du coût du logement;

Durée - jusqu'à 50 ans.

Il est souhaitable de souscrire une assurance (vie et invalidité de l'emprunteur, dégradation ou dégradation de l'appartement, cessation de propriété du logement), sans assurance, le taux augmente de 3% par an. Des certificats de revenu et une preuve d'emploi sont exigés.

Au cours des dernières années, le marché du crédit hypothécaire en Russie s'est développé. Les prêts hypothécaires sont très populaires auprès de la population et ont un effet bénéfique sur l'économie de notre pays. Le développement de ce marché est influencé par un grand nombre de facteurs, tels que les revenus de la population, les prix des logements, les délais de paiement, etc.

Une caractéristique importante de 2013 a été l'influence sensiblement accrue des prêts hypothécaires sur le marché du logement dans le pays. En témoigne la croissance de la part des transactions hypothécaires dans un contexte de dynamique stable des transactions immobilières. Selon Rosreestr, un droit de propriété sur quatre (24,6 %) enregistré dans des transactions immobilières en 2013 a été acquis au moyen d'un prêt hypothécaire.

Ce chiffre est un record pour toute la période d'observation (depuis 2005). Selon les estimations de l'AHML, en général, la part des hypothèques dans la vente de logements neufs atteint 40% et, pour certains objets, les transactions hypothécaires s'élèvent à plus de 50% et atteignent 70 à 80% des ventes.

En 2013, selon la Banque centrale de la Fédération de Russie, le volume des prêts hypothécaires émis a continué d'augmenter : 657 établissements de crédit ont accordé 824 792 prêts pour un montant de 1 354 milliards. roubles, soit 19,24 % de plus en termes de nombre de prêts et 31,17 % de plus en termes monétaires qu'en 2012.

Graphique 2. Dynamique de l'offre de prêts hypothécaires à l'habitat en cumul depuis le début de l'année

Dette sur HML au 1er janvier 2014 S'élevait à 2,648 billions. frotter. Le volume des crédits immobiliers (LC) délivrés en 2013 Atteint 1,404 billion. rub., ou 880485 prêts avec une dette de 2,765 billions. frotter.

Dettes hypothécaires en souffrance au 1er janvier 2014 était au niveau de 39,50 milliards de roubles, soit 1,49% de la dette résiduelle, soit 0,59 p.p. moins que le 1er janvier 2013 La part des impayés de la dette résiduelle sur les prêts hypothécaires au logement en roubles au 1er janvier 2014 diminué de 0,47 p.p. à 1,0 % par rapport au 1er janvier 2013, et pour les prêts en devises par rapport au 1er janvier 2013, au contraire, a augmenté de 1,15 p.p. jusqu'à 12,57 %.

Figure 3. Dynamique de la valeur moyenne des HML pour 6 groupes d'établissements de crédit, classés par actifs (par ordre décroissant)

En 2013, la part des HML en devises dans le volume des crédits émis a continué de baisser : en termes monétaires, de 0,3 p.p. jusqu'à 1,12%, et en termes quantitatifs - de 0,02 p.p. à 0,23 % par rapport à 2012. Au 1er janvier 2014 la part de ces prêts dans l'encours de la dette a diminué de 1,93 p.p. à 4,22 %, et la part des impayés sur HML en devises dans le total des impayés a augmenté de 1,84 p.p. et s'élevait à 35,59 %.

Selon la Banque centrale de la Fédération de Russie, la part de la dette sur les HML sans retard de paiement dans le montant total de la dette sur les HML au 1er janvier 2014 a augmenté de 0,12 p.p. par rapport au 1er janvier 2013 et atteint 96,05 %. La part de la dette sur les prêts en défaut (avec des retards de paiement de plus de 180 jours) dans le montant total de la dette sur les HML a diminué de 0,48 point de pourcentage sur la même période. et s'élevait à 1,78 %.

Selon la Banque centrale de la Fédération de Russie, sur 6 groupes d'établissements de crédit classés par actifs (par ordre décroissant), la part du groupe I des cinq établissements de crédit ayant les actifs les plus importants dans le volume total des prêts accordés en 2013 HML était au niveau de 72,22% en termes monétaires et de 76,93% en termes quantitatifs, ayant respectivement ajouté 6,23 points de pourcentage. et 4,62 p.p. par rapport à 2012 Par rapport à 2011, la part du groupe I dans le volume des crédits hypothécaires émis a augmenté de 18,46 p.p. et en nombre - de 14,63 points de pourcentage, ce qui indique la monopolisation continue du marché hypothécaire. Au 1er janvier 2014 les deux premiers groupes (19 établissements de crédit) couvrent 80,13% du marché HML. En conséquence, les parts des autres groupes d'établissements de crédit ont diminué.

Avec une baisse à 1,49% en 2013. la part de la dette en souffrance dans la dette totale de la Fédération de Russie (39,50 milliards de roubles) contre 2,08 % en 2012. Le deuxième groupe d'établissements de crédit est « en tête », maintenant la plus grande valeur de la part de la dette en souffrance en 2013 (3,04 % ), ayant ainsi le portefeuille HML le plus risqué. La qualité des portefeuilles de crédits du groupe, exprimée en pourcentage de l'endettement échu du groupe par rapport à la dette résiduelle du groupe, s'est détériorée en 2013 pour les groupes III et V et s'est améliorée pour le reste.

La valeur la plus basse du HML moyen en roubles pour 2013 (1,31 million de roubles) dans le groupe V, et la valeur la plus élevée de la valeur moyenne de HML en devises étrangères (20,5 millions de roubles) - dans le groupe VI.

Par rapport à 2012 les valeurs HML moyennes en roubles pour tous les groupes ont augmenté. La plus forte augmentation de la valeur moyenne des HML en devises étrangères a été observée dans les groupes II et VI, et la plus forte diminution a été notée dans le groupe IV (Fig. 3).

Les données de la Banque de Russie au 01.01.2014 indiquent que le niveau des taux d'émission des prêts hypothécaires en rouble accordés en décembre s'élevait à 12,1%, soit 0,6 p.p. sous les niveaux de décembre 2012.

La dynamique des taux en 2013 a été inégale - au début de l'année, ils ont augmenté de manière dynamique, atteignant une valeur maximale de 12,9% en mars, mais il y a ensuite eu une tendance à la baisse des taux, qui a culminé en novembre-décembre 2013.

La baisse des taux en fin d'année s'explique par les promotions saisonnières des banques - au troisième trimestre 2013, presque tous les leaders du marché hypothécaire ont lancé des offres spéciales permettant à un éventail assez large d'emprunteurs de compter sur des taux d'intérêt hypothécaires plus bas .

Le taux moyen pondéré des crédits immobiliers en 2013 était de 12,4 % (cumulé), ce qui s'explique par le niveau élevé des taux au premier trimestre 2013.

Figure 4. Dynamique du taux moyen pondéré HML pour 6 groupes d'établissements de crédit classés par actifs (par ordre décroissant)

La politique de la Banque de Russie visant à limiter le taux de croissance des prêts non garantis, y compris une augmentation de la taille des réserves minimales pour les pertes sur les prêts à la consommation non garantis, a également incité les grandes banques à intensifier leurs efforts pour accroître leurs portefeuilles hypothécaires. À cet égard, les établissements de crédit qui disposent des capacités appropriées (principalement l'accès au financement), en fonction des priorités internes, pourraient se concentrer sur un développement plus actif du crédit hypothécaire. Ainsi, à partir du deuxième trimestre 2013, le Centre d'analyse de l'AHML a enregistré une trentaine de cas de baisses de taux d'intérêt de manière permanente ou temporaire parmi les acteurs actifs du marché.

En 2013, la durée moyenne pondérée des prêts HML pour tous les groupes d'établissements de crédit pour HML en roubles était de 14,7 ans et pour les prêts en devises de 12,7 ans. La durée de prêt moyenne pondérée la plus longue pour les crédits en roubles du groupe III est de 15,6 ans et pour les crédits en devises du groupe I de 21,2 ans. Le groupe VI a les durées moyennes pondérées des prêts les plus faibles : 10,3 ans pour les prêts en roubles et 2,1 ans pour les prêts en devises étrangères.

Selon la Banque centrale de la Fédération de Russie, en 2013. l'acquisition par les établissements de crédit des droits de créance sur les prêts hypothécaires au logement a augmenté de 5,17% par rapport à 2012 et s'est élevée à 85,98 milliards de roubles. L'acquisition de créances sur prêts en roubles a diminué de 2,47% et atteint 61,71 milliards de roubles, et sur prêts en devises a augmenté de 31,3% et s'est élevée à 24,274 milliards de roubles. Le plus grand volume de droits de créance acquis au titre des HML en 2013 à la fois en roubles et en devises étrangères, comme en 2012, a été enregistré auprès des établissements de crédit du groupe IV.

Selon AHML OJSC, en 2013, le volume des transactions sur le marché primaire du logement utilisant des prêts hypothécaires a augmenté de 10 p.p. par rapport à 2012 et s'élevait à 30 %.

Tableau 3

Structure des prêts hypothécaires

En 2013, la part d'AHML OJSC sur le marché hypothécaire s'élevait à 8,2% en roubles (111,3 milliards de roubles), soit environ 10% du nombre total de prêts émis, y compris par le biais de travaux sur le marché primaire (refinancement ) - 3,5% (48,0 milliards de roubles), dans le secondaire - 4,7% (63,3 milliards de roubles). Selon AHML OJSC, le volume total des émissions de titres adossés à des créances hypothécaires en 2013 Il s'élevait à 140,625 milliards de roubles, dont 55,5% (78,1 milliards de roubles) de titres ont été émis avec la participation de l'Agence elle-même.

En 2014 la taille du capital de maternité d'AHML OJSC a été augmentée et s'élève à 429,4 mille roubles. En 2014, les paiements annuels indexés aux militaires participant au système hypothécaire cumulatif ont atteint 233 000 roubles. L'agence dans le cadre du programme "Hypothèque militaire" a augmenté le montant maximum d'un prêt hypothécaire lors de l'achat d'un appartement sur le marché primaire de 2 millions à 2,2 millions de roubles. et réduit la mise de fonds minimale de 30 % à 20 %.

Au cours des six derniers mois, de nombreuses banques hypothécaires ont assoupli les exigences pour les emprunteurs: elles ont réduit l'acompte minimum (y compris à zéro), augmenté le montant maximum du prêt et élargi la liste des objets de prêt.

Malgré un certain assouplissement des exigences vis-à-vis des emprunteurs, la qualité du portefeuille hypothécaire accumulé dans les bilans des banques se situe à un niveau élevé. La part des impayés dans le volume total de la dette hypothécaire accumulée au 1er janvier 2014 s'élève à 1,49 % et le volume total des prêts hypothécaires sans un seul impayé est supérieur à 96 %. Cependant, il convient de noter qu'en cas de forte détérioration de la situation économique et d'augmentation du chômage, la part des impayés peut augmenter et la qualité du portefeuille hypothécaire peut se détériorer rapidement.

La croissance du marché hypothécaire est devenue l'un des principaux moteurs de la construction de logements. Sentant que les banques ont recommencé à prêter à l'industrie de la construction et aux acheteurs de maisons, les promoteurs ont intensifié leurs activités. Ainsi, en 2013, 912,1 mille appartements ont été construits avec une superficie totale de 69,4 millions de mètres carrés. mètres (+5,6% par rapport à la période correspondante de l'année précédente). Ce chiffre est un record pour toute l'histoire de la Fédération de Russie depuis 1990.

Il est important de noter que l'augmentation simultanée des prêts hypothécaires et de la construction de logements maintient le marché du logement sur une trajectoire de développement équilibrée - une demande effective supplémentaire de la population, soutenue par les prêts hypothécaires, absorbe le marché primaire du logement.

La croissance des prix des logements, selon Rosstat, en 2013 par rapport à 2012 était en moyenne de 7,2%, ce qui, dans le contexte d'une inflation annuelle fixe (6,8%), suggère que l'augmentation réelle des prix des logements, en moyenne en Russie, n'a pas dépassé 0,5 p.p.

Compte tenu du fait que les revenus réels disponibles de la population ont augmenté de 3,3 points de pourcentage et que les taux hypothécaires ont diminué, on peut dire qu'à la fin de 2013, une augmentation de la disponibilité de logements pour la population a été enregistrée, tant au détriment de fonds propres et et par le biais de fonds empruntés.

Le moyen le plus "populaire" d'acheter un bien immobilier en Fédération de Russie au cours des 5 à 7 dernières années est toujours une hypothèque. Par conséquent, les autorités du pays dans leur politique économique contribuent de toutes les manières possibles aux programmes bancaires visant à faire baisser les taux sur ce type de prêt. Ce sujet vital a été soulevé dans son discours du 30 janvier 2014 par Alexei Ulyukaev, qui occupe le poste de ministre du ministère du Développement économique. Le président Vladimir Poutine soutient également cette déclaration et estime qu'il est nécessaire d'établir un taux d'intérêt hypothécaire "ferme", qui serait proche du taux de refinancement de la Banque de Russie. À son tour, Igor Shuvalov, premier vice-Premier ministre de la Fédération de Russie, souligne une augmentation constante du nombre de prêts émis en 2013 et janvier 2014, et estime qu'il est nécessaire de s'en tenir à la direction choisie par le gouvernement et les banques du pays. organisations de ce segment.

Le ministère des Finances de la Fédération de Russie prévoit une baisse de l'inflation en 2014 à 5%-6%. En conséquence, les prêts hypothécaires peuvent baisser de prix jusqu'à 8 % par an.

Dans le même temps, il convient de noter que le nombre de Russes qui envisagent d'améliorer leurs conditions de vie ne cesse de croître. La croissance des prêts hypothécaires en 2014 devrait être de 20 % à 25 %. Déjà, un achat immobilier sur quatre est effectué à crédit, car c'est le moyen le plus abordable de résoudre les problèmes de logement. La grande qualité des emprunteurs est également réjouissante. La part des prêts hypothécaires sans dette pour les six mois de 2013 s'élève à 96 %.

Les banques publiques sont les plus actives sur le marché hypothécaire. Malgré le rythme actif d'émission de prêts par les banques privées, Sberbank, VTB 24 et Gazprombank restent en tête. Leur part dans le total de l'hypothèque est de 68 %. Au second semestre, la Banque de Moscou a également commencé à augmenter activement ses volumes.

Place au classement au 01/07/2014	Place au classement au 01/07/2013	Nom de la banque		Le volume des hypothèques émises. vivait. prêts, millions de roubles	Taux de croissance (S1 2014/S1 2013), %
1 moitié. 2014	1 moitié. 2013
		OJSC "Sberbank de Russie"
		VTB 24 (ZAO)
		CJSC "Crédit Delta CB"
		JSC "Banque de Moscou"
		JSCB "ROSBANK"
		JSCB "Svyaz-Bank"
		CJSC "Banque Raiffeisen"
		JSC "Banque "Saint-Pétersbourg"
		Groupe financier "Ouverture"*

Ce sont les banques publiques qui influencent la dynamique du taux d'intérêt. Du fait qu'ils ont baissé leurs taux au second semestre 2013, d'autres établissements de crédit ont également dû revoir leurs conditions de prêt.

Parmi les derniers plans du gouvernement figure la création prochaine d'un centre unique d'émission de prêts hypothécaires sociaux, qui permettra de développer davantage les programmes hypothécaires existants pour les segments à faible revenu et vulnérables de la population (enseignants, médecins, scientifiques, militaires, jeunes familles, etc.).

Prévisions des analystes pour le développement des programmes hypothécaires dans la Fédération de Russie au premier semestre 2014. Compte tenu des résultats du portefeuille hypothécaire total des banques russes pour l'ensemble de 2013, les analystes font des prédictions audacieuses concernant une augmentation de 16% du volume des prêts hypothécaires au premier semestre 2014. De plus, les arriérés sur les prêts hypothécaires devraient être fortement réduits, à moins, bien sûr, que la situation économique du pays ne se détériore encore plus. En ce qui concerne spécifiquement les résultats de janvier 2014, jusqu'à présent, le coût moyen des prêts a augmenté, bien que de nombreuses banques russes proposent à leurs clients une large gamme de programmes hypothécaires spéciaux à taux réduits. Apparemment, les conditions de l'hypothèque dans le cadre de ces programmes ne conviennent pas aux clients d'une manière ou d'une autre.

Les experts ont tendance à expliquer ce paradoxe comme suit. Tout d'abord, à la fin de l'année dernière et au début de cette année, les banques ont augmenté l'afflux de clients prêts à contracter des hypothèques avec une faible mise de fonds. Deuxièmement, la plupart des clients des banques hypothécaires choisissent délibérément pour eux-mêmes des programmes avec un délai moyen de paiement prolongé. Naturellement, dans le même temps, les taux restent élevés, puisqu'ils dépendent directement de l'importance des fonds propres de l'emprunteur et de la durée du prêt.

Les analystes ont également noté qu'en janvier 2014, les banques russes ont commencé à préparer de nouvelles exigences "flexibles" pour leurs clients. Ils sont prêts à prendre des risques pour attirer les emprunteurs, même s'ils ne répondent pas à leurs exigences initiales de base. De cette façon, les banques entendent faire de leurs emprunteurs hypothécaires les « principaux soutiens de famille » qui leur apporteront le succès économique à l'avenir. Les représentants de la Rosselkhozbank et de la Sberbank en parlent ouvertement aujourd'hui, arguant que la Banque centrale les pousse à franchir une telle étape.

Par exemple, tout récemment, la Sberbank a officiellement annoncé une réduction de 0,5 point de pourcentage de ses taux hypothécaires de base. Mais cette tendance est alarmante pour certains experts, car avec des offres de crédit immobilier « inadéquates », les prix de l'immobilier peuvent aussi fortement grimper, notamment à Moscou et dans d'autres grandes villes de Russie.

Prévisions à moyen terme pour le développement du secteur financier, des hypothèques et de l'économie russe.

Leurs prévisions, jusqu'en 2016, ont été récemment présentées par des experts de l'Institute for Economic Development. Gaïdar. Ce document a ajouté de la nervosité à de nombreux dirigeants de banques hypothécaires. Les experts estiment que le revenu des citoyens du pays en 2014 augmentera un peu (pas plus de 0,9%). Pour la perspective de 2015-2016 - encore moins (de 0,4%). Cela ne peut que signifier - le taux de croissance des prêts hypothécaires va progressivement diminuer. Le poids de la dette sur la population augmentera rapidement, bien que les banques proposent des prêts hypothécaires rentables avec un ralentissement de leurs paiements.

Dans le même temps, le coût du service des prêts hypothécaires commencera à augmenter, ce qui ne peut qu'affecter le développement financier de nombreuses banques russes, en particulier les petites. Selon les experts, il faut regarder la tendance baissière de la croissance des crédits à la consommation en 2013, et ensuite il ne sera pas difficile de comparer les faits et de tirer des conclusions par analogie concernant le développement ou le « non-développement » des programmes de crédit immobilier. .

Les banques parient sur les hypothèques en roubles.

Les offres hypothécaires en devises ne sont pas très demandées dans notre pays. Leur volume ne dépasse pas 1% de tous les prêts hypothécaires émis. Aujourd'hui, les banques font leur principal pari sur les hypothèques en roubles. La situation pour le premier semestre 2014 ne changera pas de manière significative. Mais aucun des propriétaires de banques hypothécaires, des experts ou des analystes ne veut donner de prévisions jusqu'à la fin de l'année. Tout dépendra de la stabilité globale du pays.

Des changements radicaux dans les taux hypothécaires ne sont possibles que si l'économie est « désespérément fiévreuse ». Sinon, on peut espérer une baisse régulière (progressive) des taux annuels moyens. Les responsables des principales banques hypothécaires de la Fédération de Russie sont enclins à espérer que ce printemps, les taux des prêts hypothécaires en rouble resteront au niveau de fin 2013 (environ 12,4% par an).

hypothèque logement caisse d'épargne russie

Tableau 4

Caractéristiques comparatives des principales conditions de crédit hypothécaire dans diverses banques

Sberbank
Banque Nordea
Banque Raiffeisen
Banque UniCredit
Banque absolue
Banque de crédit de Moscou
Sobinbank
Banque de Moscou
Gazprombank
Svyaz-Banque
Banque Alfa
Rosevrobank
Promsviazbank
Transcapitalbank
Tatfondbank
Baltinvestbank
Globexbank
Banque Crédit Europe
Banque Khanty-Mansiysk
Renaissance 2 3 1 2 1 9

Critères d'évaluation :

• 1. La valeur de l'acompte minimum: 1 point - à partir de 25%, 2 points - à partir de 20%, 3 points - jusqu'à 20%.
• 2. Durée maximale du prêt : 1 point - jusqu'à 20 ans, 2 points - jusqu'à 25 ans, 3 points - plus de 25 ans.
• 3. Montant maximum du prêt : 0,5 point - jusqu'à 5 millions, 1 point - jusqu'à 10 millions, 2 points - jusqu'à 20 millions, 3 points - supérieur à 20 millions
• 4. La valeur du taux d'intérêt: 1 point - au-dessus de la moyenne, 2 à 2,5 points - approximativement égal à la moyenne (en fonction de la limite supérieure du taux), 3 points - en dessous du taux moyen.
• 5. Cote de fiabilité Forbes : 1 point - 3 étoiles, 2 points - 4 étoiles, 3 points - 5 étoiles.

L'analyse du comportement des principaux acteurs du marché hypothécaire indique généralement une possible détérioration du portefeuille hypothécaire des banques à moyen terme dans un contexte d'affaiblissement des exigences envers les emprunteurs au cours des périodes précédentes. De plus, selon les données de surveillance du centre d'analyse AHML, début juillet 2013, Soyuz Bank a réduit l'acompte minimum à 15% et Svyaz-Bank - à 0% à la mi-août (sur présentation d'un certificat sous la forme 2 -NDFL). En cas d'augmentation (significative) des arriérés, une augmentation des taux d'intérêt ne peut être exclue. Ainsi, le marché reste dans un état d'incertitude considérable.

Pour la majorité des citoyens de la Fédération de Russie, les hypothèques sont devenues l'outil le plus abordable pour acquérir leur propre logement. La baisse des taux hypothécaires dans un contexte de stabilisation des prix de l'immobilier attire de plus en plus de monde et assure une augmentation de la disponibilité de ce service pour la population. Pourquoi l'hypothèque devient-elle une méthode de plus en plus populaire pour améliorer les conditions de logement? Quelles sont les tendances typiques du marché HML ? Quelle est la dynamique du développement du marché hypothécaire ? Nous essaierons de répondre en détail à ces questions et à d'autres dans cet article.

Indicateurs clés du marché pour 2014-2017

Selon les données de la Banque centrale, au 1er juillet 2017, 589 établissements de crédit opéraient dans la Fédération de Russie, dont 423 accordaient des prêts hypothécaires au logement aux citoyens. À titre de comparaison, en 2014, il y avait 635 de ces organisations, en 2015 - 574, en 2016 - 499. Une telle diminution du nombre d'organisations fournissant des HML ne s'explique pas tant par la situation économique du pays ou par une diminution de la demande pour de telles services, mais par la cessation des activités des établissements de crédit eux-mêmes à la suite d'une faillite ou d'une liquidation pour une autre raison. C'est en 2014 que la tendance à la baisse est apparue précisément en 2014, car au cours des périodes précédentes, le marché du logement hypothécaire était caractérisé par une augmentation du nombre de ces organisations - en 2009, il y en avait 571 et en 2013, ce chiffre est passé à 665. Le tableau ci-dessous présente les principaux indicateurs caractérisant la dynamique du marché hypothécaire au cours des dernières années.

Tableau - Tendances propres au marché HML en 2014-2017

Caractéristiques	Une période de temps
	1.01.2014 - 31.12.2014	1.01.2015 - 31.12.2015	1.01.2016 - 31.12.2016	1.01.2017 - 30.06.2017
Nombre de HML, milliards de roubles	1 012 800 pièces d'un montant de 1764,1	699 510 pièces. d'un montant de 1161,7	856 461 pièces d'un montant de 1473,3	423 486 pièces d'un montant de 773,0
Part des HML conclus en roubles	1 012 064	699 419	856 427	423 482
Dette, milliards de roubles	En roubles - 3391,9 ; en devises étrangères - 136,5	En roubles - 3851.2 ; en devises étrangères - 131,1	En roubles - 4421,9 ; en devises étrangères - 71,2	En roubles - 4616.3 ; en devises étrangères - 54,6
Montant des HML refinancés, milliards de roubles	228,2	80,3	114,5	83,1
Le volume des prêts hypothécaires remboursés par anticipation, en milliards de roubles	530,6	477,1	611,4	347,3

Source : RBC

Ainsi, en l'absence de croissance des revenus des citoyens et de réduction de la demande d'investissement en 2015, il y a eu une baisse des indicateurs absolus des HML. Mais déjà en 2016, la situation a commencé à changer et cet indicateur s'est approché du niveau de 2014, malgré la diminution du nombre de banques. Pour les 6 premiers mois de 2017, l'indicateur a augmenté de 16,3% par rapport à la même période en 2016. En 2014, il y a eu une augmentation du nombre de prêts hypothécaires émis en roubles, et les HML en devises ont diminué de 2,5 fois contre le contexte de l'affaiblissement du rouble. Dans le même temps, en 2015, le nombre a diminué de 1,4 fois en raison d'une réduction des prêts de 34 %. En 2016, on note une croissance de 1,2 fois sur fond de hausse des crédits de 27,2%, tandis que les HML en devises diminuent à nouveau de 2,7 fois. En 2017, les tendances de l'année précédente se sont poursuivies. Au cours de la période considérée, la dette sur les prêts hypothécaires au logement en roubles a augmenté de manière significative et a diminué en devises étrangères.

Dynamique du taux moyen pondéré en 2012-2017

Le portefeuille de prêts de toute banque se compose de plusieurs types de prêts, qui peuvent être à la fois à long terme et à court terme et autres. Les taux de ces prêts diffèrent souvent les uns des autres, et afin de connaître le coût total de tous les prêts disponibles, un concept spécial a été développé - le taux d'intérêt moyen pondéré (ATR). Il reflète le taux d'intérêt moyen de tous les prêts émis par les organismes bancaires. La figure 1 montre la dynamique des changements d'ATP de 2012 à 2017 et donne une prévision pour 2018.

Figure 1 - Taux d'intérêt moyen pondéré sur les prêts hypothécaires émis en 2012-2017 en devises étrangères et en roubles

Source: documents analytiques de la Banque centrale de la Fédération de Russie «Sur l'état du marché des prêts hypothécaires au logement» pour 2014, 2015, 2016, le premier semestre de 2017

Comme le montre le graphique, en 2012, l'ATP en roubles était de 12,3% (soit 0,4 point de plus qu'en 2011) et en devises - 9,8% (une augmentation de 0,1%). En 2013, l'ATP n'a pas changé de manière significative et s'élevait à 12,4% et 9,6% en roubles et en devises, respectivement. En 2014, les changements étaient assez insignifiants - 12,45 et 9,25%. En 2015, il y a eu une augmentation des taux sur les HML fournis - 13,35 et 9,82%. En 2016, il y a eu des tendances à la baisse, l'ATP en roubles ayant diminué de 0,87 point de pourcentage et en devise étrangère - de 1,17 et s'élevant à 12,48 et 8,65%, respectivement. Au premier semestre 2017, il y a eu une baisse significative des taux d'intérêt sur les HML fournis en roubles et en devises étrangères avec une augmentation des conditions de prêt - 11,5 et 6,75% en roubles et devises étrangères. Dans le même temps, déjà en novembre, l'indicateur du rouble s'élevait à 10,9%. Selon les prévisions de T. Vlasova, chef du département des hypothèques du groupe d'entreprises d'Ingrad, en 2018, l'ATP pourrait chuter à un record de 8 à 8,5 %.

Combien d'hypothèques ont été émises dans les régions de la Fédération de Russie ?

Le district fédéral de la Volga occupe la première place dans l'obtention de prêts hypothécaires, où 270 294 prêts hypothécaires ont été conclus pour 403 282 000 roubles. La deuxième position parmi les districts est occupée par le District fédéral central, où 254 969 accords de prêt ont été conclus sur 1 086 940 dans toute la Fédération de Russie. Dans le même temps, 62 505 HML se trouvent à Moscou et 56 646 dans la région de Moscou, ce qui est un record parmi les entités constitutives de la Fédération de Russie. La troisième place du district est occupée par la région de Voronej, où 16 511 prêts hypothécaires ont été émis. Le moins de tous les prêts hypothécaires ont été émis dans le district fédéral du Caucase du Nord - 24 281 unités. La figure 2 montre les parts des prêts hypothécaires émis sur le marché primaire par les districts fédéraux de la Fédération de Russie en 2017.

Figure 2 - La part des prêts hypothécaires émis par FD en 2017

Calcul du "portail d'assurance" selon les données statistiques de la Banque centrale de la Fédération de Russie

Le taux d'intérêt moyen pondéré varie légèrement selon le comté. Ainsi, dans le District fédéral central, il est de 10,64%, dans le District fédéral du Nord-Ouest - 10,65%, dans le District fédéral du Sud - 10,7%, dans le District fédéral du Caucase du Nord - 10,72%, dans le District fédéral de la Volga - 10,6%, en l'Oural - 10,65%, en Sibérie - 10,66%, en Extrême-Orient - 10,57%. Parmi les entités constitutives de la Fédération de Russie, on distingue 2 régions avec les taux d'intérêt hypothécaires les plus élevés et les plus bas - il s'agit de la République de Crimée (11,24%) et de la Tchouvachie (10,42%).

Le coût des hypothèques dans les nouveaux bâtiments et sur le marché secondaire

Selon l'Agence pour le crédit hypothécaire au logement, en 2017, la part de la population ayant accès à un prêt hypothécaire a augmenté de 6 points de pourcentage et s'élevait à 43 %. Les principaux facteurs de croissance ont été la baisse des taux et des prix de l'immobilier après déduction de l'inflation. En comparaison, en 2012, cette part de la population n'était que de 29 %. La baisse des taux est attractive pour les citoyens, puisque le montant de la mensualité sur le prêt est également réduit, et l'épargne sur toute la période peut atteindre 45%. Dans des conditions de logement cher (à la fois sur le marché primaire et sur le marché secondaire), ce fait est l'un des facteurs décisifs dans le choix du prêt hypothécaire. La figure 3 montre les prix moyens par mètre carré. m sur le marché secondaire et dans les nouveaux bâtiments.

Figure 3 - Dynamique des prix sur le marché immobilier de la Fédération de Russie en 2012-2017

Calculs de Banki.ru selon la Banque de Russie et Rosstat

L'augmentation des prix de l'immobilier est due au fait que le marché de la construction ne s'est pas encore remis de la crise économique. La dynamique de mise en service des logements s'est ralentie ces dernières années, ce qui s'explique à la fois par une baisse des ventes en 2015 et par une réduction des financements en fonds propres et des prêts aux promoteurs. La période d'après-crise a affiché les pires performances en matière d'investissement dans l'immobilier résidentiel. Ainsi, au premier semestre 2016, ce chiffre était égal à 239 milliards de roubles, et pour la même période en 2017 - seulement 194 milliards de roubles.

Le volume de prêts émis par les principales banques en 2017

La part des prêts hypothécaires dans le portefeuille total des banques russes dépasse 11 %. Fin 2017, ce chiffre était de 10,6 %. Environ 90 % du portefeuille total est constitué de prêts (y compris les prêts aux particuliers) émis par les 30 plus grandes banques russes. Les prêts hypothécaires sont traditionnellement dominés par 2 banques - Sberbank et VTB. De plus, le premier en 2017 a émis plus de la moitié de tous les prêts hypothécaires pour un montant total de plus de 1 billion de roubles. Le portefeuille hypothécaire de la Sberbank a augmenté de 17 %.

VTB est relativement loin derrière son concurrent - des prêts hypothécaires en 2017 ont été émis pour plus de 430 milliards de roubles et le portefeuille de prêts n'a augmenté que de 11%. Plus de 70% de tous les crédits immobiliers sont représentés par ces 2 banques, mais il existe d'autres acteurs du marché qui ne sont pas sans importance pour son développement. Les volumes de prêts hypothécaires qu'ils ont émis sont présentés à la figure 4.

Figure 4 - Le volume des prêts hypothécaires émis par les principales banques de la Fédération de Russie en 2017

Selon l'enquête AHML "Résultats de l'évolution du marché hypothécaire et du logement en 2017"

Au 1er janvier 2018, le volume du portefeuille hypothécaire des banques atteignait 5 340 milliards de roubles, dont 1 120 milliards de prêts hypothécaires pour l'achat de logements sur le marché primaire (dans de nouveaux bâtiments). En 2017, les citoyens de la Fédération de Russie ont acheté 2,85 millions d'appartements (ou d'autres locaux résidentiels), ce qui correspond à la demande de logements en 2016. La demande de nouveaux bâtiments est également restée au même niveau - 621 000 contrats en 2017 contre 620 000 en 2016. Environ 2,23 millions de transactions ont été effectuées sur le marché secondaire. La part des transactions hypothécaires sur le marché secondaire était de 31%, sur le marché primaire - 50%, dans le premier cas, le montant moyen d'un prêt hypothécaire était de 1,74 million de roubles, dans le second - 2,12 millions.

Conclusion

À la fin de 2017, une forte concentration de l'offre et de la demande demeure, ce qui est particulièrement visible dans 10 régions de la Fédération de Russie: Moscou et la région, Saint-Pétersbourg, la région de Tyumen, le Tatarstan, la région de Sverdlovsk, le Bachkortostan, le Krasnodar Territoire et autres régions. Le volume élevé de construction de logements dans ces régions est soutenu par des salaires plus élevés et le développement actif du crédit hypothécaire. Ces régions représentent 48 % de tous les prêts hypothécaires émis en 2017.