На правах рукопису Акулова Євгенія Олегівна ВДОСКОНАЛЕННЯ МЕТОДІВ АНАЛІЗУ НАЙБІЛЬШЕ ЕФЕКТИВНОГО ВИКОРИСТАННЯ НЕРУХОМОСТІ ДЛЯ ЦІЛІВ ВАРТІВНОГО ОЦІНКИ 08.00.10 – Фінанси, соц2 «Фінансовий університет при Уряді Російської Федерації» Науковий керівник кандидат економічних наук, професор Іванова Олена Миколаївна Офіційні опоненти Стерник Сергій Геннадійович доктор економічних наук, професор, ФДБОУ ВПО «Російська академія народного господарства та державної служби при Президентові Російської Федерації», професор кафедри управління нерухомістю та проблем землекористування Хлопцов Дмитро Михайлович доктор економічних наук, доцент, ФДАОУ ВО «Національний дослідницький Томський державний університет», завідувач кафедри загальної та прикладної економіки економічного факультету культета Провідна організація ФДБОУ ВПО «Московський державний будівельний університет» Захист відбудеться 16 квітня 2015 р. о 12-00 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 505.001.02 на базі ФГОБУВПО «Фінансовий університет при Уряді Російської Федерації» за адресою: 49, ауд. 406, Москва, ДСП-3, 125993. З дисертацією можна ознайомитись у дисертаційному залі Бібліотечно-інформаційного комплексу ФГОБУВПО «Фінансовий університет при Уряді Російської Федерації» за адресою: Ленінградський проспект, д. 49, кімн. 203, Москва, ГСП-3, 125993 та на офіційному сайті: http://www.fa.ru. Автореферат розісланий 10 лютого 2015 р. Вчений секретар спеціалізованої вченої ради Д 505.001.02 кандидат економічних наук, доцент Мєшкова Олена Іванівна 3 I. ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ Актуальність теми дисертаційного дослідження. Сучасний етап розвитку вартісної оцінки власності характеризується глибшим осмисленням теорії та методології визначення її ринкової вартості, закріпленням фундаментальних принципів у стандартах оцінки, що розробляються, а також поширенням новітніх методик у практиці. Принцип найбільш ефективного використання (далі НЕІ), практичний аспект якого реалізується за допомогою методів аналізу НЕІ, відноситься до найбільш спірних та найменш розроблених положень теорії та практики оцінки власності. Він має на увазі, що величина ринкової вартості об'єкта оцінки формується його унікальними характеристиками за умови варіанта оптимального використання, що забезпечує задоволення суспільних та виробничих потреб, максимізацію прибутку його власника і, як наслідок, найбільшу вартість самого об'єкта. Обов'язковість урахування принципу НЕІ в оцінці ринкової вартості нерухомості, закладена в міжнародних стандартах оцінки, закріплена у прийнятому у вересні 2014 р. федеральному стандарті «Оцінка нерухомості (ФСТ №7)», однак це не припиняє дискусію в оціночній спільноті щодо її принципової необхідності та процедури практичної реалізації Відсутність єдиного понятійного апарату, прозорого та системного методичного інструментарію, розвиненої інформаційної інфраструктури ускладнює виявлення варіанта НЕІ об'єкта з метою оцінки його ринкової вартості. Таким чином, обов'язковість реалізації принципу НЕІ при оцінці ринкової вартості нерухомості формує нагальну потребу у вдосконаленні методів його аналізу, конкретизації існуючих методик та алгоритмів розрахунку, адаптованих до специфіки російського ринку нерухомості. Ступінь наукової розробленості проблеми. Принцип НЕІ як один із фундаментальних принципів вартісної оцінки розглядається головним чином у працях з оцінки нерухомості зарубіжних авторів: Кіннарда В., Ордуея Н., Рейлі Д., Рінга А., Фрідмана Д., Харрісона Г.С., Еккерта Д.К. . та інших., і російських авторів: Александрова В.Т., Артеменкова І.Л., Асаула А.Н., Грабового П.Г., Грибовського С.В., Грязновой А.Г., Іванової Є.М., Коростелева С.П., Кулакова Ю.М., Лейфера Л.А., 4 Озерова Є.С., Петрова В.І., Стерніка Г.М., Стерніка С.Г., Тарасевича Є.І., Тепмана Л.М., Федотової М.А., Фоменко О.М., Яскевича Є.Є. та ін Високо оцінюючи внесок вчених у розвиток підходів та методів вартісної оцінки нерухомості, слід зазначити, що висвітлення НЕІ в їх працях носить загальний характер, не містить чітких комплексних методик його практичної реалізації. Прикладний аспект принципу НЕІ, що реалізується за допомогою аналізу альтернативних варіантів використання, у працях вітчизняних та зарубіжних авторів зводиться переважно до опису короткого алгоритму, не містить обґрунтування доцільності та сфери його застосування, а також обмежень, обумовлених російськими умовами вартісної оцінки. В останнє десятиліття у російській науковій літературі зріс інтерес до проблем практичної реалізації принципу НЕІ. Концептуальні питання проведення аналізу за умов російського ринку нерухомості висвітлюються у працях Григор'єва В.В., Озерова Є.С., Смоляка С.А., Фоменко О.М.; прикладні аспекти розв'язання проблем аналізу в умовах закритості ринку, нерозвиненої інформаційної інфраструктури, високого ступеня невизначеності розглядаються Олександровим Ст. Т., Коростелевим С.П., Мунерманом І.В., Озеровим Є.С., Пупенцовою С.В., Яскевичем Є.Є. Ними розроблено рекомендації щодо вдосконалення окремих етапів аналізу НЕІ, спрямованих на підвищення якості оціночних послуг. У дисертаційних роботах Грунова С.В. та Губарєва Є.В. вивчаються питання аналізу НЕІ у тих проблем загальногосподарського управління та ефективності використання ресурсів. Практичну значимість є робота Петрової М.Н. , в якій досліджуються кількісні та якісні методи аналізу НЕІ Однак запропоновані економіко-математичні моделі мають низку обмежень, вимагають адаптації до сучасних реалій ринку нерухомості та оціночної діяльності в Росії, а також інсталяції у комплексний алгоритм. Таким чином, існуючі трактування принципу НЕІ вимагають осмислення та уточнення відповідно до основних тенденцій удосконалення стандартів та методів вартісної оцінки нерухомості, сучасний рівень розвитку яких диктує необхідність розробки комплексного алгоритму аналізу з використанням актуальних для російських умов оцінки методів. Мета та завдання дослідження. Метою дослідження є вдосконалення методичного інструментарію аналізу НЕІ, що забезпечує підвищення 5 коректності вартісної оцінки нерухомості. Для досягнення мети дослідження в роботі було поставлено такі завдання: уточнити зміст поняття принципу найбільш ефективного використання та процедури його практичної реалізації, аргументувати необхідність його обов'язкової імплементації у вартісну оцінку нерухомості;  розглянути існуючу класифікацію об'єктів нерухомості та проаналізувати можливість запровадження нової ознаки, що групує об'єкти за необхідністю та ступенем детальності аналізу НЕІ;  проаналізувати специфічні особливості ринку нерухомості Росії для виявлення його найбільш гострих проблем з метою вдосконалення алгоритму аналізу НЕІ та прийомів його практичної реалізації;  розробити методичні рекомендації, що враховують специфіку російського ринку нерухомості, щодо практичної оцінки базових критеріїв аналізу: юридичної допустимості, фізичної здійсненності та фінансової доцільності;  дослідити методи аналізу НЕІ, розробити рекомендації та оцінити ефективність їх практичного застосування у російській практиці оцінки. Об'єктом дослідження є принцип НЕІ як іманентна складова вартісної оцінки нерухомості. Предметом дослідження є методичний інструментарій практичної реалізації принципу НЕІ в оцінці ринкової вартості об'єктів нерухомості. Область дослідження. Дослідження виконано відповідно до пункту 5.1 «Теорія, методологія та концептуальні засади формування вартості різних об'єктів власності» Паспорти спеціальності 08.00.10 – Фінанси, грошовий обіг та кредит (економічні науки). Теоретичною та методологічною основою дослідження є ключові положення економічної теорії та системного аналізу, а також висновки, що містяться у працях вітчизняних та зарубіжних авторів з теорії вартісної оцінки та інвестиційного аналізу, зокрема щодо оцінки вартості нерухомого майна, бізнесу, оцінки ефективності інвестиційних проектів, ціноутворення в будівництві. Фундаментальність досліджуваного принципу зумовила потребу у 6 застосуванні в роботі загальнонаукових теоретичних методів пізнання (історичного, аналітичного, синтетичного, методів дедукції та системного аналізу та ін.), а також сучасних методів економічного та математичного аналізу: експертних оцінок, аналізу ієрархій, методу моделювання, угруповання, табличного подання даних та ін Інформаційною базою дослідження послужили аналітичні огляди ринків нерухомості, наукові доповіді конференцій та семінарів з тематики досліджуваної проблеми, аналітичні матеріали періодичних видань, а також довідкові та аналітичні ресурси мережі Інтернет, законодавчі та нормативні акти Російської Федерації, звіти про оцінку ринкової вартості об'єктів нерухомості, власні дослідження та розрахунки автора. Наукова новизна дослідження полягає у вдосконаленні теоретикометодичного інструментарію аналізу НЕІ нерухомості для цілей вартісної оцінки. Положення наукової новизни дисертаційної роботи, що виносяться на захист, полягають у наступному: 1. Для доказу потреби в обліку принципу НЕІ у вартісній оцінці, а також визначення змісту аналізу, досліджено погляди, що склалися, на його роль і сутність і обґрунтовано, що він є ключовим принципом оцінки ринкової вартості нерухомості, що відображено у запропонованих формулюваннях. Принцип НЕІ – базове положення теорії оцінки ринкової вартості нерухомості, величина якої має визначатися виходячи з припущення про її НЕІ – використання конкурентного, затребуваного ринку та обґрунтованого на дату оцінки, що відповідає критеріям юридичної допустимості, фізичної здійсненності, фінансової доцільності та максимально реалізує вартісний потенціал забудованої земельної ділянки. Аналіз НЕІ – процедура вартісної оцінки, що забезпечує практичну реалізацію принципу НЕІ, і що полягає у дослідженні ефективності варіанта використання об'єкта, що склався на дату оцінки, та його зіставленні з альтернативними варіантами розвитку з метою виявлення способу використання, що максимізує вартість земельної ділянки. 2. Обґрунтовано потребу введення нової класифікаційної ознаки об'єктів нерухомості «необхідність та ступінь детальності аналізу НЕІ» на основі виявлених ключових характеристик нерухомості: походження, 7 придатність покращень до експлуатації, ділимість, фізичний стан покращень, функціональне призначення. 3. Доведено необхідність модернізації та розширення алгоритму аналізу НЕІ у вартісній оцінці нерухомості, що полягають як у зміні послідовності аналізу, згідно з яким етапи вивчення економічного потенціалу розташування та критерію юридичної допустимості повинні передувати етапу дослідження ринку, так і у запровадженні додаткових етапів: класифікації оцінюваного об'єкта за ступеня детальності аналізу НЕІ; якісного аналізу альтернативних варіантів використання. 4. Обґрунтовано потребу в якісному зіставленні альтернативних варіантів використання об'єкта оцінки, що реалізується за допомогою запропонованого алгоритму із застосуванням методу аналізу ієрархій (далі МАІ), заснованого на використанні критеріїв: а) повнота використання переваг розташування; б) юридична обґрунтованість забудови; в) фізична здійсненність; г) потенціал розвитку ринку нерухомості; д) ефективність залучення фінансових ресурсів, що дозволяє виявити найменш затребувані ринком варіанти використання нерухомості та виключити їх з подальшого дослідження. 5. На основі систематизації існуючих методів аналізу НЕІ, виявлення їх переваг та недоліків, обґрунтовано, що метод аналізу земельної ділянки як умовно вільної та з існуючими поліпшеннями, що передбачає пряму капіталізацію доходу, що генерується єдиним об'єктом нерухомості, з подальшим відніманням вартості створення поліпшень (або витрат) на їх реконструкцію) та приведенням отриманої вартості до дати оцінки, забезпечує максимальну коректність результатів у сучасних умовах російської оціночної діяльності. 6. В результаті проведеного дослідження російського ринку нерухомості доведено потребу обліку проміжного використання об'єктів при аналізі НЕІ, для чого уточнено поняття «проміжний вид використання нерухомості», а також розроблено та апробовано методику його аналізу. Теоретичне значення результатів дослідження полягає в розробці розгорнутого алгоритму аналізу НЕІ нерухомості, що дозволяє реалізувати на практиці фундаментальний принцип теорії вартісної оцінки, тому елементи наукової новизни, що виносяться 8 на захист, можна інтерпретувати як її подальший розвиток в частині вдосконалення методичного інструментарію визначення ринкової вартості нерухомості. Основні результати дослідження можуть використовуватися для формування програм навчальних курсів, пов'язаних з оцінкою нерухомості. Практична значимість дисертації полягає в тому, що елементи наукової новизни, отримані автором, орієнтовані на широке використання у практиці вартісної оцінки нерухомості, сприяють підвищенню якості послуг з оцінки та зростання інвестиційної привабливості об'єктів, що оцінюються. Самостійне практичне значення мають: система характеристик об'єктів нерухомості, яка забезпечує їх угруповання за пропонованою класифікаційною ознакою «необхідність і ступінь детальності аналізу НЕІ»;  розроблена методика аналізу критерію фізичної здійсненності, заснована на систематизації юридичної документації та класифікації об'єктів нерухомості, для достовірного визначення потенційно можливих параметрів забудови земельної ділянки та прогнозування об'ємно-планувальних характеристик різних варіантів її використання;  запропонований алгоритм якісного зіставлення альтернативних варіантів використання із застосуванням МАІ, що дозволяє виключити неефективні варіанти з подальшого аналізу критеріїв фінансової доцільності та максимальної ефективності;  розроблена методика аналізу НЕІ з урахуванням проміжного варіанту використання, що забезпечує облік зміни містобудівних планів із забудови територій та перспективних планів девелоперів із короткочасним збереженням поточного використання об'єктів нерухомості. Апробація та впровадження результатів роботи: основні результати дисертаційного дослідження доповідалися, обговорювалися та одержали схвалення на науково-практичних конференціях та круглому столі: Щорічна міжнародна науково-практична конференція «Перспективи розвитку національних економік країн-учасниць ЄЕП в умовах міжнародних інтеграційних процесів» (м) , Карагандинський економічний університет Казспоживспілки, 12-13 9 квітня 2012 р.); П'ята Міжнародна науково-методологічна конференція «Вартість власності: оцінка та управління» (Москва, Московський фінансово-промисловий університет «Синергія», 22 листопада 2013 р. ); круглий стіл «Управління власністю: глобальна практика та російські реалії» (Москва, конгрес «Злиття та Поглинання», Фінансовий університет, 19 вересня 2014 р.). Дисертацію виконано в рамках науково-дослідних робіт, проведених у Фінансовому університеті в рамках Державного завдання у 2013 р. на тему «Підвищення фінансової стійкості російських підприємств на базі управління їх вартістю». Результати наукового дослідження використовуються у практичній діяльності Департаменту оцінки комплексного ЗАТ алгоритму «Найт аналізу Френк» шляхом застосування НЕІ. Застосування авторської розробленої методики визначення об'ємно-планувальних рішень поліпшень, методу аналізу ієрархій, методики аналізу з урахуванням проміжного використання дозволяють дотримуватися вимог стандартів оцінки, забезпечувати високий рівень роботи, об'єктивність та коректність результатів оцінки в умовах обмеженого інформаційного простору, сприяти ефективності та конкурентоспроможності Департаменту завдяки Найбільш структурованому підходу до оцінки нерухомості та оптимізації витрат роботи підприємства. Модернізований автором алгоритм аналізу НЕІ, який доповнює оцінку ринкової вартості нерухомості методично обґрунтованим інструментарієм, використовується у практичній діяльності ТОВ «Російська Служба Оцінки». Зокрема застосування певного автором як найбільш відповідного методу аналізу фінансової доцільності, що передбачає також реалізацію аналізу ризиків, дозволяє глибше дослідити НЕІ, сприяючи вдосконаленню методичних основ роботи і підвищуючи якість послуг. Результати дослідження використовуються у навчальному процесі у ФГОБУВПО «Фінансовий університет при Уряді Російської Федерації» кафедрою «Оцінка та управління власністю» у викладанні навчальних дисциплін «Оцінка вартості нерухомості» та «Ринок нерухомості та тенденції його розвитку». Впровадження результатів дисертаційного дослідження в організаціях підтверджено відповідними довідками. у вказаних 10 Публікації. За темою дисертаційного дослідження опубліковано 6 робіт загальним обсягом 4,43 д.а. (авторський обсяг 3,92 д.а.), в тому числі 4 роботи загальним обсягом 3,55 д.а. (Авторський обсяг 3,2 д.а.) у рецензованих наукових виданнях, визначених ВАК Міносвіти Росії. Структура та обсяг дисертації. Дисертація складається із вступу, трьох розділів, висновків, списку використаної літератури зі 119 джерел, 3 додатків. Текст дисертації викладено на 204 сторінках. Робота ілюстрована 19 таблицями та 7 малюнками. ІІ. ОСНОВНИЙ ЗМІСТ ДИСЕРТАЦІЇ У вступі до роботи обґрунтовано актуальність теми дисертаційного дослідження, представлено ступінь її наукової розробленості та методологію роботи: визначено мету та завдання дослідження, відображено елементи наукової новизни роботи та її практичну значущість. Перша група питань пов'язана з дослідженням історичного розвитку концепції НЕІ, визначенням змісту поняття НЕІ, ролі та місця принципу у сучасній системі вартісної оцінки об'єктів нерухомості. Вартісна оцінка об'єктів власності заснована на фундаментальних передумовах неокласичної теорії, що панує в сучасній економічній думці. В основі цієї теорії лежить концепція раціонального споживача, поведінкою якого рухає мета максимізації корисності, що зумовила формування ключових принципів оцінки ринкової вартості. Принципи вартісної оцінки об'єднуються у чотири групи залежно від джерела формування та ступеня впливу на вартість: принципи, що базуються на уявленнях власника про корисність об'єкта; принципи, що ґрунтуються на експлуатаційних характеристиках оцінюваного об'єкта; принципи, зумовлені впливом ринкового середовища; принцип НЕІ. Сутність принципу НЕІ полягає в тому, що ринкова вартість нерухомості формується виходячи з унікальних характеристик об'єкта, що визначають варіант його оптимального використання під дією сил попиту та пропозиції, що склалися на дату оцінки, коли всі учасники ринку зацікавлені у максимізації власної вигоди. Принцип НЕІ максимально реалізується в оцінці 11 нерухомості, що зумовлено її «двокомпонентністю»: постійна компонента – це земельна ділянка з незмінною прив'язкою до певного місця та стабільністю властивостей, а змінна компонента – це виконані на ньому покращення. Розташування та властивості ділянки визначають варіант його використання, що відповідає поточним потребам ринку. Дохід ділянки забезпечується за рахунок привнесених поліпшень, які можна змінити відповідно до затребуваних функцій ринком. Тому оцінка ринкової вартості нерухомості базується на варіанті НЕІ земельної ділянки, що максимально реалізує її вартісний потенціал. Проведений аналіз зарубіжної та російської наукової літератури на тему дисертаційного дослідження, а також стандартів оцінки показав, що в них міститься велика кількість різних трактувань поняття НЕІ об'єктів нерухомості, що відповідає чотирьом ключовим критеріям: юридичної допустимості, фізичної здійсненності, фінансової доцільності та максимальної ефективності. Незадовільне містобудівне планування, кон'юнктура російського ринку, що змінюється, вимагають уточнення поняття НЕІ з позиції відповідності ринковим умовам, що склалися на дату оцінки, а поточні тенденції розвитку вартісної оцінки вимагають акценту на його теоретичному значенні. Для цього сформульовано авторське трактування «принципу НЕІ», яке наведено на стор. 6. Практична реалізація принципу НЕІ полягає в аналізі ефективності варіанта використання нерухомості, що склався на дату оцінки (далі – аналіз НЕІ). Згідно з існуючими нормативними документами у сфері оціночної діяльності в Російській Федерації дана процедура повинна виділятися в самостійний та обов'язковий етап, що передує розрахунку ринкової вартості нерухомості методами дохідного, порівняльного та витратного підходів. Це вимагає запровадження уточненого визначення аналізу НЕІ, також представленого на стор. 6. На підставі дослідження та порівняння міжнародних (далі МСО), європейських та американських стандартів з російськими стандартами оцінки було виявлено наявність суттєвих відмінностей у підходах до аналізу НЕІ. У чинній редакції МСО на відміну їх попередніх видань, не прописано, що ринкова вартість об'єкта має визначатися з виявленого варіанта НЕІ, а вказується те що, що його відбиває, оскільки практика зонування 12 передбачає ефективне використання будь-якої території. У зв'язку з цим, НЕІ об'єкта оцінки буде враховано при аналізі цін угод купівлі-продажу та оренди за об'єктами-аналогами при оцінці його ринкової вартості методами порівняльного та прибуткового підходів. Російський нестабільний ринок нерухомості та особливості законодавчого регулювання норм містобудування та зонування не гарантують, що варіант використання об'єкта оцінки ефективний, а ціни об'єктів-аналогів відображають його НЕІ. Тож у російських стандартах нині доцільно виділяти аналіз НЕІ у самостійну процедуру. Складність аналізу НЕІ нерухомого майна, зумовлена ​​ступенем розвитку його ринку, що відрізняється обмеженою інформаційною інфраструктурою та слабкою розвиненістю містобудівного планування, вимагає запровадження додаткової класифікаційної ознаки об'єктів нерухомості, що враховує потребу в аналізі НЕІ щодо їх ринкової вартості. Запропонована система ключових характеристик нерухомості: походження; придатність покращень до експлуатації; ділимість; фізичний стан покращень; тип об'єкта нерухомості, збудована в ієрархічній послідовності, дозволяє визначити потребу в аналізі НЕІ та віднести об'єкт відповідно до нової класифікаційної ознаки – «необхідність та ступінь детальності аналізу НЕІ» – до певної групи. Схематична інтерпретація розробленої системи показників для класифікації об'єктів нерухомості з метою визначення потреби в аналізі НЕІ та ступеня його деталізації представлена ​​на малюнку 1. Таким чином, специфіка російського ринку нерухомості зумовлює потребу в практичній реалізації принципу НЕІ для більшості об'єктів, що полягає в процедурі його аналізу, а стан ринку зумовлює необхідність удосконалення методів та напрямів даного аналізу. Друга група питань випливає із необхідності критичного вивчення інструментарію практичної реалізації принципу вдосконалення існуючих методів його аналізу. НЕІ нерухомості та 13 Походження ЗУ з існуючими покращеннями Вільні ЗУ Поліпшення, не придатні до експлуатації (знос > 80%) Поліпшення, придатні до експлуатації (знос< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

Вступ

Глава 1. Теоретичні засади оцінки вартості нерухомості

1.2 Класифікація об'єктів нерухомості

1.3 Види вартості об'єктів нерухомості

1.4 Основні засади оцінки об'єктів нерухомості

1.5 Чинники, що впливають на вартість нерухомості

Глава 2. Оцінка об'єкту житлової нерухомості

2.2 Оцінка житлової нерухомості прибутковим підходом

2.3 Оцінка житлової нерухомості шляхом порівняння продажів аналогів

2.4 Оцінка об'єкта нерухомості витратним підходом

2.5 Погодження результатів оцінки нерухомості

Глава 3. Пропозиції щодо покращення методів оцінки нерухомості

Висновок

Список використаної літератури та джерел

додаток

ВСТУП

Серед елементів ринкової економіки особливе місце займає нерухомість, яка виступає як засоби виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торгові та інші будівлі та приміщення, а також інші споруди) та предмета або об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі).

Нерухомість виступає основою особистого існування для громадян і є базою для господарської діяльності та розвитку підприємств та організацій усіх форм власності. У Росії її відбувається активне формування та розвитку ринку нерухомості і дедалі більше громадян, підприємств і закупівельних організацій бере участь у операціях з нерухомістю.

Завдяки конструктивній взаємодії між державою та оцінювачами, процес оцінки майна в останні роки став набагато більш цивілізованим у порівнянні з тими часами, коли незалежна оцінка в Росії лише зароджувалася. Сьогодні діяльність оцінювачів регламентується відповідним федеральним законом та стандартами в галузі оцінки.

Мета дипломної роботи – розробка пропозицій щодо покращення методів оцінки житлової нерухомості.

Для досягнення поставленої мети необхідно вирішити такі завдання:

Описати сутність оцінки житла;

Охарактеризувати методологічні підходи щодо оцінки нерухомості;

Оцінити житлову нерухомість витратним, порівняльним та прибутковим підходом;

Провести порівняльний аналіз результатів оцінки;

Розробити пропозиції щодо покращення методики оцінки житлової нерухомості.

Об'єкт дослідження у дипломній роботі – оцінка житлової нерухомості, а предмет дослідження – методи та підходи до оцінки житлової нерухомості.

Методологічною основою проведеного в дипломній роботі дослідження є наукові праці вітчизняних та зарубіжних авторів у галузі оцінки нерухомості С.В.Грибовського, Є.І.Тарасевича, М.А.Федотової, Д.Фрідмана.

У першому розділі дипломної роботи «Методичне положення щодо оцінки вартості об'єктів нерухомості» розкрито види вартості об'єктів нерухомості, їх класифікацію. Розглянуто фактори, що впливають на вартість об'єктів нерухомості, а також основні засади оцінки нерухомості.

У другому розділі «Оцінка житлової нерухомості» представлені результати оцінки об'єкта нерухомості – двокімнатної квартири, розташованої у Заєльцовському районі м. Новосибірська, – прибутковим та порівняльним підходом, а також результати розрахунку ліквідаційної вартості об'єкта нерухомості.

У третій главі «Пропозиції щодо покращення методів оцінки житлової нерухомості» представлені основні напрямки вдосконалення існуючих підходів до оцінки житлової нерухомості.

Глава 1. ТЕОРИТИЧНІ ОСНОВИ ОЦІНКИ ВАРТІСТЬ НЕРУХОМОСТІ

1.1 Необхідність незалежної оцінки житла

Оцінка - наука прикладного економічного аналізу, основне завдання якої полягає у встановленні найбільш ймовірної ціни продажу або купівлю активу (товару) на основі аналізу динаміки сил попиту та пропозиції на цей актив на відповідному ринку. З формальної точки зору найбільш ймовірна ціна встановлюється на основі моделювання деякої множини факторів попиту та множини факторів пропозиції.

В даний час діяльність з оцінки нерухомості регламентується Федеральним Законом "Про оціночну діяльність в Російській Федерації" від 06.08.98 № 135 - ФЗ.

Активному розвитку оцінки нерухомості в нашій країні сприяє ситуація, що склалася на ринку нерухомості.

Ринок нерухомості в даний час - один із найдинамічніших ринків нашої країни, один із найпривабливіших об'єктів інвестування. Дуже важливого значення він набуває саме зараз, коли ситуація у світі дуже не стабільна: фахівці не можуть дати точних прогнозів про ціни на нафту, прогнозують зниження курсу долара, - нерухомість залишається практично єдиним гарантом збереження заощаджень.

Основні напрями розвитку російської оцінки можна визначити з переліку операцій, у яких необхідно здійснювати оцінку об'єктів нерухомості. Слід зазначити, що це перелік постійно розширюється.

Об'єктивна оцінка різних видів вартості (ринкової, інвестиційної, заставної, страхової, оподатковуваної та інших) нерухомого майна необхідна:

При операціях купівлі-продажу чи здачі у найм;

При акціонуванні підприємств та перерозподілі майнових часток;

Для залучення нових пайовиків та додаткової емісії акцій;

При кадастровій оцінці з метою оподаткування об'єктів нерухомості: будівель та земельних ділянок;

для страхування об'єктів нерухомості;

при кредитуванні під заставу об'єктів нерухомості;

При внесенні об'єктів нерухомості як вклад у статутний капітал підприємств та організацій;

розробки інвестиційних проектів і залучення інвесторів, зокрема і зарубіжних;

у разі ліквідації об'єктів нерухомості;

у виконанні прав успадкування, судового вироку;

За інших операцій, пов'язаних з реалізацією майнових прав на об'єкти нерухомості.

Існує три основні підходи до оцінки нерухомості:

Витратний метод: оцінюється вартість повного відтворення або вартість повного заміщення власності, що оцінюється, потім віднімається сума оціненого зносу будівель і споруд і додається вартість ділянки землі як вільної. Цей підхід може бути необхідний, коли оцінка об'єкта з метою майнового оподаткування або майнового арешту вимагає відокремлення вартості будівель та споруд від вартості землі. Він також застосовується з метою прибуткового оподаткування та бухгалтерського обліку: знос будівель та споруд віднімається з оподатковуваного доходу. Інші ситуації для застосування:

Техніко-економічний аналіз для нового будівництва,

Визначення варіанта найкращого та найбільш ефективного використання землі,

Оновлення,

Підсумкове узгодження вартості,

Будинки інституційного та спеціального призначення,

Цілі страхування.

Метод ринкових порівнянь: оцінка ринкової вартості власності, виходячи з даних про нещодавні угоди з аналогічними об'єктами. Передбачається, що раціональний інвестор або покупець не заплатить за конкретну власність більше, ніж обійдеться придбання іншої подібної власності, яка має таку ж корисність.

Прибутковий метод: вартість власності визначається величиною, якістю та тривалістю періоду отримання тих вигод, які даний об'єкт, як очікується, приноситиме в майбутньому.

У Росії її останніми роками був поширений витратний спосіб оцінки вартості об'єктів. Причому його застосування декларувалося Урядом розробки програм переоцінки майна. Це призвело до того, що вартість основних фондів, об'єктів нерухомості була дуже занижена. Наразі особливу важливість має процес дооцінки таких об'єктів, що можна зробити, спираючись на ринковий спосіб оцінки.

Сьогодні кількість оціночних організацій російському ринку значно. Станом на кінець 2004 р. більше 9000 компаній та ПБОЮЛ у Росії мають державні ліцензії на здійснення оціночної діяльності. Наразі ринок регулюється Мінекономрозвитку, але з 1 січня 2006 р. здійснюється перехід до саморегулювання.

На етапі ринок оцінки характеризується посиленням конкуренції, підвищенням якості, зниженням вартості послуг. Зокрема, незмінно збільшується попит на оцінку з метою відображення активів у фінансовій звітності відповідно до IAS, US GAAP чи російських стандартів бухгалтерського обліку; оцінку вартості нематеріальних активів для визначення ефективності маркетингових та брендстратегій; оцінку з метою здійснення угод купівлі-продажу, оренди активів, М&А та інших операцій з переходу прав власності та інших речових прав; оцінку з метою страхування, додаткової емісії акцій або викупу акцій при приватизації державних підприємств; оцінку з метою кредитування під заставу майна та ін.

За результатами дослідження рейтингового агентства «Експерт РА», найбільш затребуваними за останні півтора роки були послуги з оцінки нерухомості та бізнесу загалом. На ці напрями у загальній структурі ринку довелося 34,3 і 32,1% відповідно.

1.2 Класифікація об'єктів нерухомості

Оцінка нерухомої власності представляє інтерес у першу чергу для об'єктів, які активно звертаються на ринку як самостійний товар. В даний час м Росії це квартири та кімнати, офісні приміщення та будівлі під офіси, приміські житлові будинки із земельними ділянками, вільні земельні ділянки під забудову та (або) для інших цілей. До об'єктів нерухомості відносяться також родовища з корисними копалинами, російський ринок яких ще сформувався. Нижче розглянемо загальні засади класифікації об'єктів нерухомості.

Перша категорія об'єктів нерухомості. Термін «об'єкт нерухомості» в нашому випадку відноситься до будь-якого товару, який жорстко пов'язаний із ділянкою землі, його перенесення в інше місце неможливе без руйнування та втрати споживчої вартості. Запропоноване формулювання має на меті сприяти диференційованому підходу до оцінки різних категорій об'єктів нерухомості з урахуванням їх найбільш суттєвих ознак, особливостей товарообігу, структури та масштабів ринків, у рамках яких відбуваються процеси купівлі-продажу нерухомої власності. Оскільки на оцінку об'єкта нерухомості впливають різноманітні умови та їх поєднання, для проведення класифікації (угруповання) використано метод «дерева ознак». Така класифікація (угруповання) є багаторівневою. На кожному рівні вона проводиться за своєю підставою з можливими розбіжностями на одному рівні, але з різних «гілок». При цьому глибина (кількість рівнів) класифікації більша за тими гілками, на яких розташовані більш представницькі (з точки зору їх оцінки) об'єкти.

Кожен рівень має своє найменування та набір рекомендованих значень відповідної ознаки класифікації.

1. Походження.

2. Призначення.

3. Масштаб.

3.1 Земельні масиви.

3.2. Окремі земельні ділянки.

3.3. Комплекси будівель та споруд (дачне селище, мікрорайон, готель, санаторій тощо)

3.3.1. Житловий будинок багатоквартирний.

3.3.2. Житловий будинок одноквартирний (особняк, котедж).

3.3.3. Секція (під'їзд).

3.3.4. Поверх у секції.

3.3.5. Квартира.

3.3.6. Кімната.

3.3.7. Літня дача.

3.4. комплекс адміністративних будівель.

3.4.1. Будівля.

3.4.. Приміщення чи частини будівель (секції, поверхи).

4. Готовність до використання.

4.1. Готові.

4.2. Вимагають реконструкції чи капітального ремонту.

4.3. Вимагають завершення будівництва.

Оскільки в даний час ринок квартир - найбільш розвинений сектор ринку нерухомості в Росії, має сенс зосередити зусилля на вивченні саме цього сектора для розробки основних методичних підходів щодо оцінки вартості об'єктів нерухомості.

На західному ринку, що сформувався, прийнята інша, що відрізняється від запропонованої вище класифікації об'єктів нерухомості за категоріями А, Б і В.

Поділяється на такі класи:

1) Спеціалізована нерухомість, пристосована для ведення певного бізнесу і зазвичай продається разом із бізнесом.

Приклади: нафтоперегінні заводи, хімічні підприємства, цехи для розміщення машин та обладнання; будівлі, які через своє розташування, розмір, конструкцію ніколи не продаються або не здаються в оренду третій стороні на ринку.

2) Неспеціалізована нерухомість - звичайні будівлі - магазини, офіси, фабрики, склади, які зазвичай продаються або здаються в оренду.

Класифікація об'єктів нерухомості за різними ознаками (критеріями) сприяє більш успішному дослідженню ринку нерухомості та полегшує розробку та застосування методів оцінки вартості різних категорій нерухомості. У процесі класифікації виділяються окремі групи нерухомості, що визначає можливість одноманітних підходів щодо їх оцінки.

1.3 Види вартості об'єктів нерухомості

На стадії оцінки нерухомості перед експертом-оцінювачем завжди виникає складна проблема вибору виду вартості для проведення оціночних розрахунків. Цей вибір залежить від багатьох факторів (характеру об'єкта та функцій оцінки) та обумовлює наступний вибір методу оцінки даного об'єкта нерухомості. Якщо оцінка нерухомості майна провадиться з метою отримання іпотечного кредиту (позики під заставу нерухомості власності), оцінювачу важливо мати достовірну інформацію про найбільш ймовірну ціну продажу цієї нерухомої власності, якщо позичальник (власник нерухомості) не поверне дол (кредит). Оцінюючи нерухомості з метою оподаткування у країнах використовується ринкова чи відновна вартість об'єкта нерухомості, заснована на витратах відтворення останнього. Оцінюючи об'єктів, підлягають реконструкції, зазвичай, вибирається інвестиційна вартість, тобто. вартість нерухомості для конкретного інвестора

При оцінці будівель спеціального призначення, об'єктів нерухомості в «пасивних» секторах ринку нерухомості, коли для визначення ринкової вартості немає достатньої інформації, а також при оцінці страхування нерухомого майна використовується відновна вартість або вартість заміщення.

Ринкова вартість

У ринкових умовах господарювання найпоширенішим видом вартості об'єктів нерухомості є ринкова вартість. Ринкова вартість – це найімовірніша ціна, яку має досягати власність на конкурентному і відкритому ринку з усіх умов справедливої ​​торгівлі, свідомих дій продавця і покупця, без впливу незаконних стимулів.

Мається на увазі, що при угоді купівлі-продажу передача прав від продавця до покупця здійснюється за дотриманням таких умов.

1. Мотивація покупця і продавця мають своєрідний характер, тобто. вони діють, не зазнаючи незаконного тиску чи надзвичайних життєвих обставин.

2. Обидві сторони добре поінформовані, проконсультовані та діють, на їхню думку, з урахуванням своїх максимальних інтересів.

3. Майно було виставлено на продаж на ринку достатньо часу (достатнє для того, щоб з інформацією про продаж нерухомості ознайомилися потенційні покупці та ухвалили рішення про купівлю об'єкта).

4. Оплата виконана на умовах фінансування угоди.

5. Ціна є нормальною, не порушеною специфічними умовами фінансування та продажу.

Ринкову вартість нерухомості інакше називають вартістю при обміні – на відміну вартості у використанні (чи споживчої вартості), що відбиває цінність об'єкта для конкретного власника.

Концепція ринкової вартості полягає в тому, що типовий покупець на ринку нерухомості має можливість вибрати альтернативні об'єкти нерухомості. Ринкова вартість є об'єктивною, незалежною від бажань окремих учасників ринку нерухомості та відображає реальні економічні умови, що складаються на цьому ринку.

Вартість використання (споживча вартість)

Вартість використання (споживча вартість) відображає цінність об'єкта нерухомості для конкретного власника, який не збирається виставляти об'єкт на ринок нерухомості. Оцінка споживчої вартості об'єкта провадиться виходячи з існуючого профілю його використання та тих фінансово-економічних параметрів, які спостерігалися в період передісторії функціонування об'єкта та прогнозуються в майбутньому.

Інвестиційна вартість

Поняття «інвестиційна вартість», подібне до поняття «вартість у використанні», означає вартість об'єкта нерухомості для конкретного інвестора, який збирається купити об'єкт, що оцінюється, або вкласти в нього свої фінансові кошти. Розрахунок інвестиційної вартості провадиться виходячи з очікуваних даним інвестором доходів та конкретної ставки їх капіталізації. Інвестиційна ціна розраховується зазвичай в оцінці для конкретного інвестора інвестиційного проекту чи об'єкта, що приносить дохід. Цей вид вартості носить суб'єктивний характер.

Відновлювальна вартість (вартість відтворення об'єкта)

Відновна вартість (вартість відтворення об'єкта) визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії об'єкта, що оцінюється, в його «новому» стані (без урахування зносу), з використанням таких же архітектурних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів, а також з тією ж якістю будівельно -Монтажних робіт. В даному випадку відтворюється той же моральний знос об'єкта і ті ж недоліки в архітектурних рішеннях, які мали об'єкт, що оцінюється.

Вартість заміщення

Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво об'єкта, що має з оцінюваною еквівалентну корисність, але побудованого в новому архітектурному стилі, з використанням сучасних проектних нормативів та прогресивних матеріалів та конструкцій, а також сучасного обладнання об'єкта нерухомості. Таким чином, відновна вартість виражається витратами відтворення точної копії об'єкта, а вартість заміщення – витратами створення об'єкта функціонального аналога.

Страхова вартість

Страхова вартість розраховується на основі або відновної вартості, або вартості заміщення об'єкта, який схильний до ризику знищення (або руйнування). На базі страхової вартості об'єкта визначаються страхові суми, страхові виплати та страхові відсотки.

Вартість для цілей оподаткування (оподатковувана вартість)

Вартість для цілей оподаткування майна юридичних та фізичних осіб визначається акредитованими при податкових інспекціях експертами-оцінювачами на основі або ринкової вартості, або відновлювальної вартості об'єкта нерухомості, або оцінка проводиться формально за нормативною методикою без залучення експертів-оцінювачів.

Ліквідаційна вартість

Ліквідаційна вартість є чистою грошовою сумою, яку власник об'єкта може отримати при ліквідації об'єкта нерухомості.

1.4 Основні засади оцінки об'єктів нерухомості

Принципи оцінки об'єктів нерухомості можуть бути об'єднані у такі чотири групи:

Принципи, що ґрунтуються на уявленнях користування;

Принципи, пов'язані з об'єктами нерухомості (земля, будинки, споруди);

Принципи, пов'язані з ринковим середовищем;

Принцип найкращого та найефективнішого використання об'єкта нерухомості.

Усі аналізовані принципи оцінки нерухомості пов'язані між собою. Оцінюючи об'єкт нерухомості, необхідно наскільки можна враховувати все чи основні принципи оцінки, щоб отримати більш достовірну і точну оцінку вартості об'єкта нерухомості.

Принципи користувача

До принципів, заснованих на уявленнях користувача, відносяться принципи корисності, заміщення та очікування.

Принцип корисності полягає в тому, що будь-який об'єкт нерухомості має вартість тільки в тому випадку, якщо він корисний якомусь інвестору і може бути використаний для реалізації певних функцій або особистих потреб, наприклад використання нерухомості як готель, кафе, офіс, музей тощо . Корисність - це здатність об'єкта нерухомості задовольняти потреби користувача в даному місці та протягом даного періоду часу.

Принцип заміщення говорить: раціональний (типовий) покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше за мінімальну ціну, що стягується за інший аналогічний об'єкт такої ж корисності. Максимальна вартість об'єкта, що оцінюється, визначається найменшою вартістю, за якою може бути придбаний інший аналогічний об'єкт з еквівалентною корисністю.

Принцип очікування пов'язаний з поданням користувача об'єкта нерухомості і говорить: вартість об'єкта, що приносить дохід, визначається величиною грошового потоку, що очікується від використання об'єкта, що оцінюється, а також сумою, що очікується від його перепродажу. Важливе значення має, який період часу буде отримано очікуваний дохід, оскільки рубль інвестора сьогодні коштує більше, ніж рубль, який буде отримано завтра.

Принципи, пов'язані з вимогами до земельної ділянки, будівель та споруд, що на ній знаходяться

До цієї групи належать такі принципи:

Залишкової продуктивності (продуктивності) землі;

граничної продуктивності (принцип вкладу);

збалансованості (принцип пропорційності);

Оптимальних величин;

Оптимального поділу майнових прав.

Принцип залишкової продуктивності ґрунту.

Принцип залишкової продуктивності (чи продуктивності) говорить: основу вартості землі лежить її залишкова продуктивність (продуктивність). Щоб зрозуміти це положення, необхідно визнати, що будь-який вид діяльності, як правило, вимагає наявність чотирьох складових виробництва: капіталу, праці, управління та землі.

Земля - ​​це земельна ділянка і природні ресурси, що знаходяться на ньому - замкнуті водойми, тваринний світ, рослинність і мінерали. Територіальні межі земельної ділянки визначаються у порядку, встановленому чинним земельним законодавством, та оформляється свідоцтвом, що видається власнику (або орендарю) державними органами із землеустрою. Земля – основний чинник, що забезпечує простір та ресурси, необхідні за будь-якого виду виробничої діяльності.

Праця являє собою сукупність робіт з виробництва товару (послуги) та реалізації його на рику. У це поняття не входить управлінська діяльність.

Капітал – це кошти, вкладені у відтворення основних фондів і оборотних засобів, соціальній та інші складові виробництва – працю, землю і управління.

Управління виробничою діяльністю включає знання, вміння, підприємницькі здібності та талант управлінського персоналу підприємства. Успішне управління дозволяє оптимізувати виробництво та отримувати максимальний прибуток.

Кожна складова виробництва (капітал, праця, управління та земля) має бути покрита з доходів від підприємницької діяльності. Проте оскільки земля фізично нерухома, інші складові залучаються до неї реалізації підприємницької діяльності, насамперед оплачується працю, капітал та управління, а залишок доходу виплачується власнику землі як рента. Подібне судження узгоджується з основними положеннями економічної теорії – земля має «залишкову вартість» і певну цінність лише тоді, коли є залишок доходу після покриття трьох інших складових виробництва. Таким чином, залишкова продуктивність виражається доходом, що припадає на землю, після оплати витрат на працю, капітал та управління.

Принцип граничної продуктивності (принцип внеску).

Принцип граничної продуктивності (чи продуктивності) чи принцип вкладу означає, що результаті інвестицій допалено бути отриманий дохід, що залишається після покриття витрат. Стосовно ринку нерухомості цей принцип можна інтерпретувати в такий спосіб. Нерідко витрати на ремонт квартири дозволяють збільшити її вартість, причому у розмірах, які значно перевищують витрати на її ремонт. І тут реалізується принцип граничної продуктивності чи принцип вкладу. Розмір вкладу відповідає різниці між ціною, отриманою внаслідок ремонту квартири, та витратами на цей ремонт.

Принцип зростаючої та зменшується прибутковості.

Суть даного принципу полягає в тому, що збільшення капіталовкладень в основні складові виробництва зумовлює збільшення темпів зростання прибутку лише до певної межі, після якого приріст прибутку стає меншим, ніж приріст капіталовкладень. Ця межа відповідає максимальній вартості об'єкта нерухомості. Будь-які подальші капіталовкладення в нерухомість не дадуть пропорційного збільшення прибутку, а отже, і пропорційного збільшення вартості об'єкта нерухомості.

Тому експерт-оцінювач має попередньо проаналізувати різні варіанти використання земельної ділянки. Наприклад, виконати розрахунки отримання прибутку від будівництва різних типів об'єктів нерухомості чи різної кількості об'єктів на даній земельній ділянці. Тільки після цього він зможе зробити остаточний вибір типу об'єкта нерухомості для будівництва на цій ділянці. У процесі варіантного проектування різних поєднань складових виробництва та визначення на цій основі максимального прибутку реалізується принцип зростаючої та прибутковості, що зменшується.

Принцип збалансованості.

Принцип збалансованості (або принцип пропорційності) формулюється так: складові виробництва (або об'єкта нерухомості) повинні поєднуватися між собою у певній пропорції. Якщо обсяги капітальних вкладень перевищують обсяги робіт у період, наприклад на будівництві об'єкта, відбувається «заморожування капіталу» і зниження загальної ефективності проекту. Аналогічна ситуація можлива, коли в даний час грошових коштів недостатньо для будівництва об'єкта нерухомості, що добре відомо інвесторам нового будівництва. У зв'язку із цим нормативними документами у складі проектної документації на будівництво об'єкта передбачається розробка календарних графіків будівництва об'єкта, щоб отримати максимально можливий ефект від реалізації проекту.

Принцип раціональних величин.

Принцип оптимальних величин (принцип оптимальної економічної величини), при тенденціях, що склалися на ринку нерухомості, великим попитом користується певна (оптимальна) величина об'єкта нерухомості даного типу. Експерт-оцінювач завжди повинен пам'ятати про принцип оптимальних величин та використовувати його при оцінці нерухомості даного типу.

Принцип раціонального поділу майнових прав.

Майнові права на об'єкт нерухомості слід розділяти та поєднувати таким чином, щоб збільшити загальну вартість об'єкта нерухомості. Чинне законодавство РФ дозволяє розділяти та продавати окремо майнові права. Право власності передбачає права володіння, користування та розпорядження майном. Крім права власності майновими правами є право довічного успадкованого володіння, право постійного (безстрокового) майнового користування, право господарського володіння та право оперативного управління, а також різноманітні сервітути – право обмеженого користування об'єктом нерухомості. Причому перехід права власності на майно до іншої особи не є підставою для припинення інших майнових прав, наприклад, прав оренди на це майно.

Поділ майнових прав на об'єкт нерухомості може здійснюватися так:

1. Фізичне розподіл – це розподіл об'єкта нерухомості на частини: підвал, поверхи і т.д. Для земельної ділянки – розподіл прав на повітряний простір, на поверхню землі та на її надра, розподіл земельного масиву на окремі ділянки.

2. Поділ за часом володіння - це різні види оренди, довічний володіння, майбутні майнові права і т.д.

3. Поділ сукупності майнових прав власності – права володіння, термінового чи безстрокового користування, розпорядження, довічного (успадкованого) володіння, господарського відання, оперативного управління та право обмеженого використання об'єкта нерухомості.

4. Поділ майнових прав серед учасників – спільна оренда, товариство, акціонерні товариства, опціони, трасти, контракти з умовами продажу.

5. Поділу із заставних прав – заставні, податкові застави, судові застави, що у капіталі.

Використання на практиці майнових відносин перелічених вище типів поділів сукупності майнових прав та його оптимальне з'єднання дозволяє збільшити вартість об'єктів нерухомості.

Принципи, пов'язані з ринковим середовищем

До цієї групи принципів відносяться принципи залежності, відповідності, попиту та пропозиції, конкуренції та принцип зміни.

Принцип залежності

Принцип залежності (чи принцип зовнішнього впливу) говорить: різні чинники довкілля впливають вартість об'єкта нерухомості. Ці чинники – залежно від ступеня їхнього впливу той чи інший об'єкт – поділяються на основні і додаткові; залежно від сфери впливу – на кліматичні, геологічні, регіональні, соціальні, економічні, екологічні, демографічні, юридичні, міжнародні, містобудівні, галузеві та технічні. У свою чергу, економічні фактори можуть бути також диференційовані за різними критеріями: фінансовими, нормативними та іншими. Експерту-оцінювачу необхідно пам'ятати, що у всіх випадках місце розташування – основний фактор, що впливає на вартість об'єкта нерухомості, і з нього слід розпочинати аналіз вартості об'єктів нерухомості. До основних чинників належить також близькість об'єкта нерухомості до розвиненої інфраструктури (зв'язок із ринком користувача): дорогам, торговим і культурним центрам та інших., тобто. оцінювачу необхідно встановити, як потоки доходів пов'язані з ринком користувача. Два цих фактори - місце розташування об'єкта і зв'язок його з ринком користувача - у сукупності складає поняття «економічне розташування нерухомості. Цей сумарний фактор має найбільший вплив на вартість об'єкта нерухомості. Експерт-оцінювач повинен виявити та виміряти вплив факторів довкілля на:

Вартість об'єкта нерухомості, що оцінюється, і зробити відповідні коригування цієї вартості, використовуючи метод порівняльного аналізу продажів;

Величину грошового потоку, використовуючи прибутковий підхід;

Рівень витрат щодо відновної вартості чи вартості заміщення, використовуючи витратний підхід.

Принцип відповідності.

Принцип відповідності говорить: об'єкт нерухомості, що не відповідає існуючим нині ринковим стандартам, має меншу вартість. Експерт-оцінювач повинен не тільки знати стандарти відповідності для даного ринку нерухомості, але й стежити за тенденціями їх розвитку, щоб передбачити майбутню вартість об'єкта нерухомості, що оцінюється.

Принцип попиту та пропозиції.

Попит на об'єкт нерухомості - це реальна потреба на них. Пропозиція – це кількість об'єктів, що є на ринку нерухомості та обмеженість його пропозиції.

Суть принципу попиту та пропозиції полягає у виявленні взаємозв'язку між потребою в об'єкті нерухомості та обмеженістю його пропозиції.

Попит на об'єкт нерухомості обумовлений його корисністю (здатність задовольняти потреби користувача) та доступність, але обмежений платоспроможністю потенційних споживачів. Чим нижчий попит і вища пропозиція, тим нижча вартість об'єкта. І навпаки, якщо на ринку нерухомості попит та пропозиція врівноважені, ринкова вартість об'єкта стабілізується.

Експертам-оцінювачам слід пам'ятати, що, як правило, попит на об'єкти нерухомості більш схильний до коливань, ніж пропозиція, так як різка зміна грошової маси (наприклад, в результаті банкрутства фінансових компаній) та емоційних настроїв у момент угоди з нерухомістю та ін. коротші часові проміжки, ніж будівництво об'єктів нерухомості, у результаті якого створюється додаткову пропозицію над ринком. Знання такої здатності у співвідношенні попиту та пропозиції дозволяє експерту-оцінювачу точніше прогнозувати вартість об'єкта нерухомості.

Для житлових приміщень співвідношення попиту та пропозиції залежить від демографічного складу населення, рівня цін на об'єкти нерухомості та споживчі товари, інтенсивності рекламної кампанії, нових законодавчих актів та нормативних документів, вартості кредитів, оподаткування майна та інших факторів.

Експерт-оцінювач повинен прогнозувати співвідношення попиту та пропозиції щодо об'єкта нерухомості, що оцінюється, визначити ступінь впливу даного співвідношення і всіх перерахованих вище факторів на вартість нерухомого майна.

Принцип конкуренції

Конкуренція – це суперництво, змагання у якомусь виді діяльності. Всі люди за своєю природою схильні до суперництва. Конкуренція чи суперництво різко зростає, коли йдеться про понад прибутки у якомусь виді діяльності. Ринок нерухомості щодо цього не є винятком. Якщо на ринку нерухомості отримують надприбутки (це прибуток, що значно перевищує зазвичай складається рівень прибутку в даному секторі ринку), підприємці прагнуть потрапити на цей ринок. Загострення конкуренції призводить до зростання пропозиції над ринком. Якщо попит не зростає, ціни на об'єкти нерухомості в цьому випадку знижуються і зменшується прибуток підприємців. І навпаки, при ослабленні конкуренції пропозиція зменшується і, якщо попит не зменшується, зростають ціни на об'єкти нерухомості та прибутку підприємців.

Розумна конкуренція стимулює підвищення якості об'єктів та на ринку нерухомості, тоді як надлишкова конкуренція призводить до зниження прибутку.

За відсутності конкуренції на ринку нерухомості (а це відбувається при монопольній конкуренції) ринкову вартість об'єкта не може бути визначено, оскільки ринкова вартість складається лише на конкурентному ринку.

Принцип зміни.

Зміни схильні як сам об'єкт нерухомості (наприклад, фізичному зносу), і всі чинники довкілля, які впливають вартість об'єкта.

Найбільш характерними типами змін є звані цикли життя. Ці зміни стосуються і самих об'єктів нерухомості, а також районів (міст), галузей, суспільства загалом.

Розрізняються такі основні цикли життя.

1. Зародження (проектування, будівництво об'єкта, формування галузі, району тощо).

2. Зростання (період зростання доходів від функціонування об'єкта нерухомості, швидкий розвиток району (міста), галузі тощо).

3. Стабільність, період рівноваги (стабільні доходи, смаки споживачів об'єктів нерухомості, що сформувалися, інфраструктура району, що сформувалася, і т.д.).

4. Занепад (період зменшення попиту нерухомість, зменшення прибутку, спад виробництва у галузі тощо.).

З урахуванням життєвих циклів експерт-оцінювач має аналізувати та прогнозувати законотворчі, демографічні, міжнародні, науково-технічні, містобудівні та соціальні процеси, а також реакцію на них ринку нерухомості.

Принцип найкращого та найбільш ефективного використання

Принцип найкращого та найефективнішого використання формулюється так: це розумне і можливе використання його, що забезпечує найвищу поточну вартість об'єкта на ефективну дату оцінки.

Відомо й інше визначення даного принципу: це такий варіант використання об'єкта нерухомості, вибраний серед розумних та можливих, що призводить до найвищої вартості землі. Таке визначення принципу зазвичай відноситься до оцінки будівель та споруд зі значним зносом, а також і до оцінки вільних земельних ділянок.

Якщо визначається вартість будівлі (споруди), то при оцінці цього виду нерухомості слід орієнтуватися на перше визначення принципу найкращого та найефективнішого використання. В цьому випадку при виборі можливих варіантів використання даного об'єкта можна виключити варіант, прийнятий на момент оцінки, оскільки таке використання нерухомої власності обмежується тимчасовим відрізком доти, поки вартість земельної ділянки при її найкращому та найефективнішому використанні не перевищить вартість всього майнового комплексу (землі і будівлі) разом із витратами знесення будівлі.

Цей принцип є базовим (основним) реалізації всіх трьох підходів до оцінки, та її інтерпретація має особливе значення у кожному даному випадку, оскільки впливає вибір виду вартості. При визначенні найбільш ймовірної ціни продажу об'єкта нерухомості (ринкової вартості об'єкта) найбільше підходить наступна інтерпретація цього принципу: «найвірогідніше використання існуючого об'єкта нерухомості», тоді як при визначенні інвестиційної вартості акцент в інтерпретації робиться на «найефективніше використання об'єкта нерухомості».

Аналіз найкращого та найефективнішого використання об'єкта нерухомості здійснюється у два етапи: на першому аналізується найкраще та найефективніше використання земельної ділянки, якби вона була вільною, а на другому – найкраще та найефективніше використання будівлі (споруди), яка знаходиться на цій ділянці .

1.5 Чинники, що впливають на вартість нерухомості

Як і в будь-яких інших механізмах ціноутворення, вартість нерухомої власності залежить від набору об'єктивних та суб'єктивних факторів, з яких тільки останні пов'язані з поведінкою конкретного продавця, покупця та (або) посередника на стадії укладання угоди. До суб'єктивних факторів відносяться, наприклад, темперамент, поінформованість, чесність, терплячість, особисті симпатії та антипатії учасників операції з нерухомістю тощо. У рамках мого диплома ці фактори, що стосуються галузі психології, не розглядаються, і головна увага приділена об'єктивним факторам та їх впливу на оцінку об'єктів нерухомості.

Об'єктивні чинники переважно є економічними, визначальними, зрештою, середній рівень цін конкретних угод.

Економічні чинники поділяються на макроекономічні та мікроекономічні. До перших належать фактори, пов'язані із загальною кон'юнктурою ринку: вихідний рівень забезпеченості потреби в об'єктах нерухомості у регіоні; обсяги та структура нового будівництва та реконструкції; фактори міграції; правові та економічні умови угод (податки, мита тощо); рівень та динаміка інфляції. До макроекономічним відносяться і довгострокові фактори: відмінність у динаміці цін на товари (послуги) та умов оплати праці, що впливають на масштаби накопичення грошових коштів та величину відкладеного попиту; темпи і масштаби формування нового соціального шару «багатих людей», які мають можливості інвестування коштів у нерухомість; розвиток системи іноземних представництв у регіоні тощо.

РОЗДІЛ 2. ОЦІНКА ОБ'ЄКТУ ЖИТЛОЇ НЕРУХОМОСТІ

2.1 Опис об'єкту нерухомості

Об'єктом оцінки є окрема квартира, що складається із двох житлових кімнат.

Метою оцінки є визначення вартості вказаного вище об'єкта нерухомості.

Під об'єктом нерухомості розуміється власне об'єкт, що є нерухомою власністю, та юридичні права на нього.

Акт огляду об'єкту

Адреса об'єкта: Росія, м. Новосибірськ, Червоний проспект, 171/2, кв. 27. Власник: Абраменко Н.І. Довідки БТІ №78965784. Квартира – приватизована.

Об'єкт розташований по лінії метро (на правому березі), транспортна мережа розвинена добре. До станції метро «Заєльцовська» 10 хв. пішки. Поруч розташовані виставковий центр «Сибірський ярмарок», казино, нічний клуб, перукарня, спортивно-оздоровчий центр, будинок культури «Енергія», кінотеатр «Прогрес-Кіномир», за 10 хвилин ходьби – «Ботанічний сад».

Найближчий мікроринок розташований за 10 хвилин ходьби.

Аналіз району розташування дозволяє дати високу оцінку ринку робочої сили в районі, в якому розташований об'єкт оцінки. Близькість до магазинів, навчальних закладів оцінюється задовільно. Якість комунальних послуг та послуг з охорони громадського порядку оцінюється задовільно.

Дитячий садок, поліклініка знаходяться за 5 хвилин від дому, школи – досить віддалені (15 – 20 хвилин).

Екологічні умови погані через близькість заводів - Новосибірського електровакуумного заводу, заводу "Екран", заводу ім. Леніна, Новосибірського заводу напівпровідників.

Характеристика будинку

Матеріал стін – панельний. Загальна кількість поверхів – 5. Висота поверхів 2,2 м. Будинок віддалений від проїжджої частини, розташований у дворах.

Рік побудови – 1975 рік. Загальний вигляд будівлі – добрий.

Водопостачання – центральне, опалення – центральне, вентиляція – природна, енергопостачання – центральне.

Інформація про квартиру:

Двокімнатна квартира розташована на 2 поверсі будинку. Загальна площа квартири – 42 кв. м, житлова площа – 28 кв. м (одна кімната – 18 кв.м, друга – 10 кв. м). Площа кухні складає 6 кв. м, санвузол займає 3,5 кв. У квартирі є балкон, проведено телефон. Орієнтація вікон – на захід. Загальний вигляд квартири – задовільний.

Планування квартири та схема її розташування у під'їзді представлена ​​у додатку 1.

Таким чином, аналіз розташування та стану об'єкта в першому наближенні дозволяють говорити про досить високу вартість об'єкта.

Оцінка зроблена відповідно до таких припущень:

Спеціальної експертизи інженерних мереж не проводилося;

Об'єкт оцінки не має якихось прихованих дефектів, у тому числі дефектів несучого каркасу будівлі, які могли б вплинути на його вартість;

Об'єкт нерухомості відповідає всім санітарним та екологічним нормам;

При оцінці використано достовірні джерела інформації.

2.2 Оцінка житлової нерухомості прибутковим підходом

Оцінка нерухомості методом прямої капіталізації

Для розрахунку ставки капіталізації з метою оцінки житлової нерухомості слід скористатися спрощеним методом Ельвуда.

R = Υ - Арр * (SFS) = ЧОД / ТС, (1.1)

де R – ставка капіталізації;

Υ – ставка доходу на власний капітал;

Арр – можливе збільшення вартості майна за період;

SFS - фактор фондопогашення при ставці для прогнозованого періоду володіння;

ЧОД – чистий операційний дохід;

ТС – поточна вартість.

Чистий операційний дохід може бути визначений за такою формулою:

ЧОД = ЕВС - ПР, (1.2)

де ЕВС - ефективний валовий дохід, який визначається так:

ЕВС = ПВД - ПП + ДД, (1.3)

де ПВД - потенційний валовий дохід за 1 рік при припущенні, що об'єкт орендований повністю,

ПП - передбачувані втрати від можливостей незайнятості (3%),

ДД – інші доходи.

Υ - є реальний дохід, який влаштовує типового інвестора.

Ставка фондопогашення визначається за такою формулою:

SFS = i / (l + i) n-1, (1.4)

де n – число періодів;

i – ставка дисконту (ставка доходу на власний капітал).

Методом прямої капіталізації визначимо вартість двокімнатної квартири, придбаної з метою отримання прибутку від оренди з подальшим продажем.

Орендна плата – 12000 руб. / міс. Можливий простий - 3% Експлуатаційні витрати - 1200 руб. / міс. Ставка доходу власний капітал - 15 %. Термін володіння – 5 років. Запланований приріст вартості – 40%.

Ставка фондопогашення в зазначених умовах становитиме 0,086:

SFS = 0,15/(1+0,15) 5-1 = 0,086.

Тоді ставка капіталізації дорівнюватиме 0,1583:

R = 0,15 – 0,40 * 0,139 = 0,0944.

Ефективний валовий дохід, розрахований за формулою (1.3) дорівнюватиме 139680 руб.:

ЕВС = 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 = 139 680 руб.

Чистий операційний дохід від володіння об'єктом нерухомості в цих умовах складе 125 280 руб.:

ЧОД = 139680 – 1200 * 12 = 125280 руб.

Поточна вартість об'єкта нерухомості може бути визначена за такою формулою:

ТС = ЧОД / R, (1.5)

де R – ставка капіталізації;

ЧОД – чистий операційний дохід від володіння об'єктом нерухомості.

Так, поточна вартість оцінюваної житлової нерухомості складе 1327118,6 руб.:

ТС = 125280 / 0,0944 = 1327118,6 руб.

На наступному етапі оцінки визначимо вартість об'єкта шляхом дисконтування майбутніх доходів.

Дисконтування майбутніх доходів - метод, використовуваний з метою оцінки об'єктів доходної нерухомості як поточної вартості, очікуваних у майбутньому переваг від володіння об'єктом.

Майбутні переваги від операцій із нерухомим майном полягають у наступному:

Періодичність надходження як чистого експлуатаційного доходу протягом володіння об'єктом;

Реверсія - виторг від продажу об'єкта після закінчення періоду володіння.

Поточна вартість об'єкта нерухомості визначається так:

ТС = ТС (ППД) + ТС (Р), (1.6)

де ППД – періодичність потоків доходів;

Ρ - реверсія;

ТС – поточна вартість.

Вартість об'єкта, розрахована за допомогою методу дисконтування майбутніх доходів, є поточною вартістю всіх майбутніх грошових потоків і реверсії з урахуванням ступеня ризику та альтернативних варіантів використання.

Методика розрахунку вартість за запропонованим методом полягає в наступному.

1 етап. Прогноз потоку майбутніх доходів та передбачуваної вартості перепродажу об'єкта нерухомості:

визначення величини прогнозного періоду;

Визначення періодичності надходження доходів.

Як прогнозну базу використовується чистий операційний дохід (ЧОД).

Розрахунок реверсії, тобто. виручки від продажу об'єкта, провадиться з урахуванням можливих змін у вартості об'єкта нерухомості. Витрати, пов'язані з витратами з продажу, віднімаються від вартості реверсії.

2 етап. Розрахунок ставки дисконту.

Ставка дисконту - коефіцієнт, використовуваний розрахунку поточної вартості грошової суми, одержуваної у майбутньому.

Ставка дисконту показує ефективність капіталовкладень з урахуванням ризику отримання запланованої суми. Ставка дисконтування вибирається як середня норма рентабельності, яку інвестори очікують одержати на свої капітальні вкладення в подібні об'єкти в умовах даного ринку.

Оскільки ставка дисконту безпосередньо залежить від ризику, вона визначається тим наскільки високо середній інвестор оцінює рівень ризику, що з вкладенням коштів у цю нерухомість.

Отже, чим вищий рівень ризику, тим ставка дисконту вища і, відповідно, поточна вартість майбутніх доходів менша і менша за поточну вартість нерухомості.

3 етап. Приведення майбутньої вартості грошових потоків до поточної вартості за допомогою техніки складних відсотків.

СР = ТС ± Δ = ТС (1 +j), (1.7)

де - збільшення або зменшення вартості об'єкта;

СР – вартість реверсії;

J – частка зміни вартості об'єкта за звітний період (0,4).

Поточна вартість об'єкта нерухомості розраховується за такою формулою:

де i – ставка доходу на власний капітал;

n – прогнозний період.

Чистий операційний дохід був розрахований вище методом прямої капіталізації і склав за оцінюваним об'єктом нерухомості 125280 руб.

Припустимо, що дохід від функціонування об'єкта нерухомості отримуватимемо з періодичністю 1 раз на рік. У цьому випадку поточна вартість об'єкта нерухомості складе 1346 178 руб.:

ТЗ = 125280 / (1 + 0,15) + 125280 / (1 + 0,15) 2 + 125280 / (1 + 0,15) 3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

ТС * (1 +0,4) / (1 +0,15) 5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + ТЗ * 0,696

ТС = 1346178 руб.

У результаті оцінки можна оцінити і майбутню вартість грошових потоків від об'єкта нерухомості.

СР = 1346178 * (1 +0,4) = 1884649 руб.,

Таким чином, через 5 років квартира, що оцінюється, може бути реалізована за 1884649 руб.

2.3 Оцінка житлової нерухомості шляхом порівняння продажів аналогів

Сутність підходу полягає в порівнянні об'єкта, що оцінюється, з іншими об'єктами нерухомості, які були виставлені на продаж.

Основним принципом порівняльного підходу до оцінки нерухомості є принцип заміщення. Він говорить, що за наявності над ринком кількох подібних об'єктів, раціональний покупець не заплатить за об'єкт більше суми, яку обійдеться придбання інший нерухомості аналогічної корисності.

Етапи оцінки:

1. вивчення ринку;

2. збір та перевірка даних;

3. аналіз та порівняння даних;

4. внесення поправок;

5. узгодження даних.

Вивчення ринку проводиться виявлення тих порівняльних продажів і об'єктів, передбачуваних продаж, які подібні з оцінюваним об'єктом нерухомості.

Кожен продаж, що використовується як сумісний у звіті про оцінки, повинен бути особисто перевірений оцінювачем.

Необхідно порівняти кожен об'єкт з оцінюваним та проаналізувати відмінності:

Дата продажу;

Фізичні характеристики;

Розташування;

Умови продажу.

Наступним етапом оцінки є внесення змін. Сутність цього етапу - скоригувати ціни продажу або запитувані ціни по кожному зіставному об'єкту відповідно до наявних відмінностей.

Вартісні поправки змінюють ціну проданого об'єкта аналога на певну суму, в яку оцінюються відмінності в характеристиках об'єкта аналога та об'єкта, що оцінюється.

Відсоткові поправки використовуються для коригування відмінностей, пов'язаних з часом угоди, з розташуванням та фізичними характеристиками.

Послідовні виправлення. Їхня особливість полягає в тому, що в залежності від послідовності внесення відсоткових поправок може виходити різний результат.

Кумулятивні поправки утворюються шляхом перемноження всіх індивідуальних поправок. У цьому випадку дотримання послідовності не потрібне.

Підсумкова величина вартості є судженням, винесеним оцінювачем на основі аналізу всієї доступної інформації. Просте усереднення не завжди призводить до точного результату і, крім того, не завжди обов'язково вибирати одне число як показник вартості. Використання діапазону величин коректніше.

Для застосування методу порівняння ринкових аналогів необхідно зібрати дані про десять двокімнатних квартир, виставлених на продаж у Заєльцовському районі («Сибірський ярмарок, Ботанічний сад). Дані про аналогічні квартири представлені у таблиці в таблиці 1 у додатку 2.

Кожну з десяти представлених квартир необхідно охарактеризувати коефіцієнтами витратного методу та результати звести до таблиці.

Коефіцієнт співвідношення загальної та житлової площі квартири Ксож – враховує співвідношення загальної площі квартири та її житлової площі. Приймається рівним:

0,95 - співвідношення менше 1,50

1,00 - співвідношення від 1,50 до 1,66

1,05 - співвідношення від 1,66 до 2,00

1,10 - понад 2,00.

Коефіцієнт наявності балкона чи лоджії Кбл:

За наявності балкона цей коефіцієнт дорівнює 1,00;

За наявності лоджії – 1,05;

За їх відсутності – 0,95;

за наявності двох та більше балконів або лоджій – 1,10.

Коефіцієнт поверху Кет у тому випадку, якщо квартира знаходиться на першому або на останньому поверсі будівлі дорівнює 0,90. У решті випадків – 1,00.

Коефіцієнт ізольованості кімнат Кіз приймається рівним:

1,04 – всі кімнати ізольовані;

0,96 – суміжні кімнати у двокімнатних квартирах, або більш ніж одна прохідна кімната у 3 – 6 кімнатних квартирах;

1,00 - у всіх інших випадках.

Коефіцієнт наявності ліфта Кліф приймається рівним:

1,03 - ліфт є в будинках, що мають, 5 і менше поверхів;

1,00 - ліфт є в будинках, що мають більше 5 поверхів, або немає в будинках, що мають 5 і менше поверхів;

0,97 – ліфта немає у будинках, що мають понад 5 поверхів.

Коефіцієнт висоти приміщень Квис дорівнює:

0,98 - висота приміщень менше 2,5 м;

1,00 – висота приміщень від 2,50 м до 2,80 м;

1,02 – висота приміщень від 2,80 м до 3,00 м;

1,04 – висота приміщень від 3,00 до 3,40 м;

1,06 – висота приміщень понад 3,40 м.

Коефіцієнт наявності сміттєпроводу К мус приймається рівним:

1,02 - є в будинках, що мають менше 5 поверхів;

0,97 - немає у будинках, що мають понад 5 поверхів;

1,00 - в інших випадках.

Коефіцієнт, що враховує площу кухні Кк:

0,95 – при площі кухні до 6 кв. м;

1,00 – при площі від 6 кв. м до 9 кв. м

1,02 - при площі від 9 кв. м до 12 кв. м;

1,10 – понад 12 кв. м.

Значення коефіцієнтів по кожному об'єкту нерухомості представлені у таблиці 2 у додатку 2. Еквівалентна вартість двокімнатної квартири, розрахована у таблиці 2, – вартість двокімнатної квартири у п'ятиповерховому будинку із співвідношенням загальної та житлової площі від 1,5 до 1,66, з балконом, на середньому поверсі, висота стелі понад 2,5 м, без сміттєпроводу, площею кухні від 6 до 9 м.

Помноживши середню арифметичну вартість по десяти квартирах на загальну площу оцінюваної квартири та розділивши на коригувальні коефіцієнти для оцінюваної квартири, отримаємо реальну ринкову ціну квартири, яка становитиме 2410714:

54 тис. руб. *42/(1,0*1,0*1,0*0,96*1,0*0,98*1,0*1,0) =

Таким чином, в результаті оцінки об'єкта нерухомості, що досліджується, порівняльним методом було отримано, що ринкова ціна двокімнатної квартири становить 2410714 руб.

2.4 Оцінка об'єкта нерухомості витратним підходом

За витратним підходом вартість об'єкта нерухомості визначається сумою витрат ресурсів з його відтворення чи заміщення з урахуванням фізичного і морального зносу.

Оцінити вартість квартири витратним підходом досить складно, оскільки оцінити витрати на будівництво однієї квартири, виділити витрати на будівництво житлового будинку в цілому досить важко.

Оцінку вартості об'єкта витратним підходом зробимо у припущенні, що витрати на будівництво будинку розподіляються пропорційно до загальної площі квартир. Це припущення умовне, проте воно дозволить отримати приблизну оцінку вартості квартири витратним підходом.

Так, відомо, що будівельна компанія ТОВ «Промбуд – Д» планує збудувати житловий будинок по вул. Аеропорт (у Заєльцовському районі м. Новосибірська, в безпосередній близькості від будинку, де розташований об'єкт оцінки). ТОВ «Промбуд – Д» отримало право на проектування та будівництво цього будинку на ділянці загальною площею 3 тис. 298 кв. м. Оцінку ринкової вартості земельної ділянки та витрат на будівництво житлового будинку на замовлення інвестора проводило ТОВ «Практика». Згідно з передпроектною документацією, загальна корисна площа квартир у 5-поверховій будівлі становитиме 3 тис. 262 кв. м. Житловий будинок включатиме 75 квартир.

На думку експертів ТОВ «Практика», витрати на будівництво будинку становитимуть 10 млн. 640 тис. руб. І тут витрати на будівництво 1 кв. м. загальної площі становитимуть 3261,8 руб.

Загальна площа об'єкта, що оцінюється, становить 42 кв. м. Таким чином, відповідно до витратного підходу вартість відновлення об'єкта складе 136995,6 руб. (3261,8 руб. * 42 кв. м).

Відновлювальна вартість має визначатися з урахуванням накопиченого зносу. Термін корисного використання житлового будинку становить 40 років. Знос по оцінюваному об'єкту становить 30 років. Таким чином, в оцінці необхідно враховувати 10/40 відновлювальної вартості об'єкта.

Оцінка вартості об'єкта витратним підходом становитиме:

136995,6 руб. * 10/40 = 34248,9 руб.

2.5 Погодження результатів оцінки житлової нерухомості

Для оцінки об'єкта житлової нерухомості - двокімнатної квартири, розташованої в Заєльцовському районі м. Новосибірська - використовувалися методи дохідного та порівняльного підходів, за якими вийшли такі результати:

1. За способом порівняння продажів аналогів вартість об'єкта становить 2410714 крб.

2. У складі доходного підходу:

3. Відповідно до витратним підходом вартість об'єкта складе 34248,9 руб.

Визначення ліквідаційної вартості зустрічається в російській оціночній практиці досить рідко, що впливає на низький рівень методологічного забезпечення цього виду оцінки.

Єдиним фактором, який впливає на величину ліквідаційної вартості та відрізняється від ринкової, є фактор «вимушеності продажу», що характерно для неринкових умов продажу нерухомості.

Таким чином, стає цілком очевидним, що для розрахунку ліквідаційної вартості в поточних російських умовах можливе застосування наступного рівняння:

Слік. = Срин. х (1 - Квин.),

де Слік. - Ліквідаційна вартість нерухомості;

Срин. - ринкова вартість об'єкта, що досліджується;

Квин. - коригувальна поправка на вимушеність продажу, за умови 0< Квын. < 1.

Згідно з наведеним рівнянням, ліквідаційна вартість розраховується у два етапи. У першому етапі визначається ринкова вартість досліджуваного об'єкта нерухомості. На другому - розраховується величина коригувальної поправки на вимушеність продажу та внесення її до значення ринкової вартості, тобто ринкова вартість коригується на фактор "вимушеності продажу" (на неринкові умови продажу).

Якщо розрахунок ринкової вартості нерухомості не викликає складнощів, то визначення коригувальної поправки на вимушеність продажу та її математичне обґрунтування викликає багато питань. Насправді оцінювачі приймають її інтуїтивно в діапазоні від 0,1 до 0,3 (10 - 30% від ринкової вартості).

Так, у разі значення коригувального коефіцієнта на рівні 10% ліквідаційна вартість об'єкту житлової нерухомості становитиме:

Слік = 2410714 руб. х (1 - 0,1) = 2169642,6 руб.

У разі значення коригувального коефіцієнта на рівні 30% ліквідаційна вартість об'єкту житлової нерухомості становитиме:

Слік = 2410714 руб. х (1 - 0,3) = 1687499,8 руб.

Отже, загалом, можна дійти невтішного висновку, що ліквідаційна вартість об'єкта нерухомості становитиме від 70 до 90% його ринкової вартості і коливатиметься у діапазоні від 1687499,8 тис. крб. до 2169642,6 тис. руб.

Таким чином, видно, що ціна квартири у чотирьох варіантах вийшла різною. Щоб визначитися, яка ціна найбільш точно відображає вартість об'єкта, необхідно знати мету оцінки, оскільки ціль оцінки зумовлює вибір визначення вартості.

Якщо мета оцінки - визначення вартості об'єкта, набутого з метою отримання прибутку у формі періодичного доходу з подальшим продажем, слід орієнтуватися на цифру, отриману в доходному методі (1327118,6 руб. - 1346178 руб.)

Якщо мета оцінки - визначення реальної ринкової вартості об'єкта, у своїй є достатньо інформації з цінам продажів аналогічних об'єктів, то вартість квартири слід приймати цифру, отриману шляхом порівняння ринкових аналогів (2410714 крб.).

Якщо мета оцінки - визначення вартості квартири, яка виступає як застава при отриманні іпотечного кредиту, найбільш адекватною виступає ліквідаційна вартість, оскільки реалізація об'єкта оцінки у разі невиконання кредитного договору має бути забезпечена в досить стислі терміни. Таким чином, як вартість об'єкта нерухомості слід прийняти значення в діапазоні від 1687499,8 тис. руб. до 216 942,6 тис. руб.

РОЗДІЛ 3. ПРОПОЗИЦІЇ З ПОЛІПШЕННЯ МЕТОДІВ ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ

житловий нерухомість оцінка вартість

У цілому нині перша глава присвячена переважно теоретичним основам, базовим категоріям, що з оцінкою нерухомості.

У другому розділі роботи представлені результати оцінки об'єкта нерухомості з позицій трьох підходів до визначення ринкової вартості: оцінка з точки зору витрат (витратний підхід), оцінка прямого порівняння продажів (порівняльний підхід), оцінка з точки зору очікуваного або фактичного доходу (прибутковий підхід) .

При зіставленні результатів оцінки було виявлено, що це підходи дають різні результати. Розглянемо основні напрями вдосконалення поданих підходів до оцінки нерухомості.

У сучасній оціночній практиці часто використовують технологію проведення розрахунків відновної вартості з використанням збірників УПВС. Початок застосування цих збірників було покладено в 1997 р., коли ринкова інформація з об'єктів нерухомості практично була відсутня, і застосування цих збірників було єдиною можливістю визначити «ринкову вартість», переважно, з метою переоцінки основних фондів. В останнє десятиліття відбулися великі зміни в інформаційному забезпеченні ринку нерухомості та кошторису. Держбуд РФ перейшов на нову кошторисно-нормативну базу. Постановою Держбуду Росії №16 від 08 квітня 2002 р. «Про заходи щодо завершення переходу на нову кошторисно-нормативну базу ціноутворення в будівництві» скасовано з 01.01.2003 нормативні документи Держбуду СРСР, складені на рівні цін, передбаченому кошторисно-нормативними базами. і 1984 р. Натомість їх вводяться державні елементні кошторисні норми (ГЕСН) та федеральні одиничні розцінки (ФЕР). Держбудом Росії затверджено та введено в дію:

· ГЕСНр-2001 "Державні елементні кошторисні норми на ремонтно-будівельні роботи";

· ГЕСН-2001 "Державні елементні кошторисні норми на загальнобудівельні роботи";

· ГЕСНм-2001 "Державні елементні кошторисні норми на монтаж обладнання"

ГЕСНи призначені визначення складу і потреби у ресурсах, необхідні виконання будівельних робіт на об'єктах, складання кошторисних розрахунків (кошторисів) ресурсним методом, і навіть для розрахунків за виконані роботи та списання матеріалів.

Держбуд Росії здійснює розробку Федеральних одиничних розцінок (ФЕР, ФЕРр та ФЕРм) тільки для Московської області. Далі розцінки для Московської області передаються Держбудом Регіональні Центри з ціноутворення у будівництві для прив'язки розцінок до регіональних умов. Після прив'язки збірники розцінок відправляються назад до Держбуду для їх подальшого затвердження. Нині процес розробки нової нормативної бази ще завершено. Проведення оцінки нерухомості на основі нової нормативної бази є дуже складним та трудомістким завданням, що потребує спеціальних знань та навичок. Для того, щоб нова нормативна база увійшла до практики оцінки, необхідно проведення комплексу робіт з розробки програмно-обчислювальних комплексів, адаптованих до вирішення прикладних завдань оцінки нерухомості.

Останнім часом почали активно працювати регіональні центри з ціноутворення у будівництві, з'явилися фірми, що спеціалізуються на представленні інформаційних послуг, наприклад, НВФ «Центр інформаційних технологій у будівництві».

І лише оцінювачі нерухомості все ще користуються давно застарілими збірками 70-х років минулого століття і при цьому на їх основі доводять «ринкову вартість» об'єктів. Досвідчені оцінювачі давно зрозуміли недоліки застосування збірників УПВС, пов'язані насамперед із переліком витрат, включених у поодинокі розцінки, усередненою індексацією, не відповідністю технологій, співвідношенням складу робіт тощо.

Так, у збірниках УПВС враховано такі статті витрат:

· Прямі витрати;

· накладні витрати;

· Планові накопичення (прибуток);

· загальномайданні витрати з відведення та освоєння будівельної ділянки;

· Вартість проектно-вишукувальних робіт;

· Витрати, пов'язані з проведенням робіт у зимовий час;

· Витрати на преміальну оплату праці;

· Вартість змісту дирекції підприємства, що стоїть;

· збитки від ліквідації тимчасових будівель та споруд;

· Витрати з перевезення робітників на відстань більше 3 км. за відсутності громадського транспорту;

· Витрати з виплати працівникам надбавок за рухливий характер праці.

Досвідчені оцінювачі у своїх розрахунках використовують власні розробки на основі коригування аналогів або укрупнених кошторисних розрахунків.

Діяльність П.Г.Грабового, С.П.Коростелева «Оцінка власності, Частина I. Оцінка нерухомості» на конкретному прикладі показано, що результати розрахунків відновлювальної вартості житлової нерухомості за методологією УПВС істотно, у кілька разів, відрізняються від ринкових показників.

Однак у більшості рецензованих Експертною радою Російського товариства оцінювачів звітах, як і раніше, оцінка ринкової вартості нерухомості базується на застарілих УПВС. Причому щоб якось наблизити результати цих розрахунків до ринкових показників у них вводиться якийсь підвищуючий коефіцієнт, який названий «прибутком підприємця». Приймається він абсолютно довільно, оскільки зняти цей показник з ринку в сучасних умовах неможливо. Тут слід зазначити, що відповідно до МСО-2003 «застосування ринкової вартості вимагає вироблення висновку про оцінку виключно на основі ринкових даних». При застосуванні УПВС оцінювач визначає однозначно не ринкову вартість, що має відобразити у звіті.

У Росії досі немає достовірної інформаційної бази щодо укрупнених базових показників вартості будівництва, які є у західних оцінювачів (за прикладом WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

В даний час основною визнаною інформаційною базою оцінки нерухомості є розробки ТОВ "Ко-Інвест". Цією фірмою щокварталу видається бюлетень "Індекси цін у будівництві", а також серія "Довідник оцінювача": "Промислові будівлі", "Житлові будинки", "Збірники паритетів купівельної спроможності валют на національних будівельних ринках", "Довідник відновлювальної вартості будівель та споруд поточному рівні цін" та ін.

При використанні цих видань необхідно пам'ятати про те, що в основі більшості їх розрахунків лежить нормативна база часів планової економіки, індексована за певними ціновими коефіцієнтами і, отже, остаточні результати оцінки можуть мати значну похибку з викладених вище причин. При застосуванні тих чи інших індексів необхідно уважно вивчити причини їх обчислення.

Нещодавно побачив світ і анонсований як перший у країні очікуваний оцінювачами Регіональний Довідник Вартість будівництва (РСС-2006). У ньому наведено показники вартості за видами будівельних робіт, укрупнені показники вартості (УПС) та «інформація для оцінки необхідного обсягу інвестицій в експрес – варіанті». По суті, під останнім визначенням розуміється кошторисна вартість об'єктів-аналогів сучасних будівель та споруд. У частині III РСС наведено «об'єкти аналоги з техніко-економічними показниками конструктивних елементів, об'єкти-аналоги з техніко-економічними показниками на об'єкт загалом та зведена таблиця техніко-економічних показників, що рекомендуються для визначення вартості житлових будівель та об'єктів соціально-культурного призначення». Вартiснi показники визначено у цінах на 01.01.2006 р. для "Московського регіону". До довідника увійшли вартісні показники для 18 типів сучасних житлових будинків та 27 об'єктів нежитлової нерухомості. У РСС-2007 цей перелік об'єктів суттєво розширено.

Поява РСС створює умови для застосування його в процедурах оцінки нерухомості та бізнесу. Якщо в оцінці нерухомості можна застосовувати частину ІІ довідника "Укрупнені показники вартості", то у витратному підході оцінки бізнесу можливе застосування частини ІІІ "Об'єкти-аналоги будівель та споруд".

Таким чином, збірки РСЗ мають стати базовою основою оцінки нерухомості. Проте є й суттєві недоліки цих збірок. Головний з них полягає в тому, що в них не наводяться вихідні дані та основні припущення отриманих значень вартості аналогів. Так, невідомо, який саме склад устаткування враховано в остаточних показниках, що увійшло до складу інших витрат забудовника тощо. Спільна робота кошторисників, аналітиків та оцінювачів у напрямку вдосконалення РСЗ, може призвести до створення такої необхідної оцінювачам нерухомості інформаційної бази.

Основним напрямом розвитку оціночної діяльності нині стає саме оцінка ринкової вартості нерухомості. Це стає можливим завдяки тому, що в нашій країні накопичується база даних про дійсну ринкову вартість об'єктів нерухомості.

З метою спрощення процесу оцінки житлової нерухомості в оцінних агентствах може бути використана регресійна модель вартості квартири, яка дозволяє розрахувати вартість житлового об'єкта нерухомості залежно від його параметрів.

Приклад побудови такої моделі наведено у журналі «Нерухомість» за грудень 2005 року. Модель була побудована за прайс-листами кількох ріелтерських фірм, які займаються реалізацією різного за споживчими характеристиками житла у різних районах міста Новосибірська. Для аналізу було зібрано інформацію про 450 квартир (по 150 варіантів для кожного типу квартир – одно-, дво-, трикімнатних) за такими параметрами:

Вартість квартири

Район, в якому розташовується житло,

Тип власності:

Державне житло,

Житло, придбане за договором приватизації,

Житло, придбане за договором купівлі-продажу,

Матеріал будинку, в якому розташована квартира:

Панель, цегла, моноліт,

Тип будинку:

Елітний,

Поліпшене планування,

Типовий,

Повногабаритний,

- «хрущовка»,

Поверховість будинку

Поверх, на якому розташована квартира,

Загальна площа квартири

Житлова площа квартири

Площа кухні,

Наявність балкона або лоджії,

Наявність телефону.

Докладно розглянемо порядок побудови моделі з прикладу однокімнатних квартир.

На першому етапі побудови моделі було проаналізовано матрицю коефіцієнтів кореляції з метою виявлення параметрів, що сильно залежать один від одного. Головним завданням було відібрати такі чинники, коефіцієнт кореляції якими б перевищував значення 0,8. За результатами аналізу була побудована матриця коефіцієнтів кореляції, в якій враховується 6 факторів, тобто рівно половина із зібраних спочатку, тому що інші фактори не задовольняли умову, що накладається на коефіцієнт кореляції.

На основі зібраних даних з виділених факторів була побудована наступна модель регресії:

Ρ = -10,12 + 9,24 Sобщ + 35,62 * х1 - 21,17 * х2 + 15,07 * х3 +

65*х4+ 64,48*х5 (3.1)

або в загальному вигляді:

Ρ = -а0 + asSобщ + a1x1 + агхг + a3х3 + а4х4 + a5x5 (3.2)

У поданому рівнянні використовуються такі позначення:

Ρ - ціна квартири з фіксованими параметрами, що визначаються нижче,

Sзаг - загальна площа квартири,

х1 - фіктивна змінна, що характеризує район, в якому розташовується квартира,

х2 – фіктивна змінна, що характеризує матеріал будинку, в якому розташована квартира;

х3 - змінна, що характеризує поверховість будинку, в якому розташована квартира, що оцінюється;

х4 – фіктивна змінна, що характеризує поверх, на якому розташована квартира;

х5 - фіктивна змінна, що характеризує наявність телефону у квартирі.

Статистичні показники цієї моделі підтвердили значимість отриманих результатів.

Таким чином, отримана модель дуже добре відображає залежність середньої вартості квартир від її параметрів на ринку житла Новосибірська (без урахування крайніх варіантів).

Представлені моделі були впроваджені на практиці в агентствах нерухомості міста Новосибірська "Житлофонд" і "Амір - Нерухомість", які мають у своєму складі штатних співробітників з оцінки вартості квартир, що надходять на продаж, а також виступають як застава в договорах кредитування. Слід зазначити, що фахівці високо оцінили ефективність їхнього застосування.

Друга важлива проблема, з якою стикаються оцінювачі, – прогнозування вартості квартири у майбутньому. Особливо актуальною ця проблема стає в оцінці вартості квартири з метою іпотеки, оскільки реалізація квартири відбуватиметься у майбутньому, і важливо визначити темпи зростання вартості квартири на період кредитного договору.

Вихідні дані для побудови моделі динаміки цін на вторинному ринку житла було взято у журналах «Нерухомість» за кварталами відповідних років. Для кожного року було зібрано інформацію про 240 квартир - по 80 для кожного типу квартир (одно-, дво-, трикімнатних). . Основна мета побудови моделі – визначення моделі зміни цін об'єктів нерухомості вторинного ринку.

Структура зібраних даних щодо квартир представлена ​​на рис. 2.1, 2.2, 2.3.

Мал. 2.1. Структура квартир, що розглядаються при побудові моделі, на кшталт житла

Мал. 2.2. Структура квартир, що розглядаються при побудові моделі, на кшталт житла

Мал. 2.3. Структура квартир, що розглядаються при побудові моделі, на кшталт матеріалу будинку

Тимчасовий аналіз економічних явищ розрізняє різні види еволюцій.

1. Тенденція, тренд чи довготривалий рух. Суворого визначення тенденції немає, виявляють її інтуїтивно. Тенденція відповідає повільній зміні, що відбувається в певному напрямку, яке зберігається протягом тривалого періоду часу.

2. Цикл, короткочасна складова – швидкий квазіперіодичний рух, у якому є фаза зростання та фаза спадання.

3. Сезонна складова – зміни, які відбуваються регулярно, на відміну циклу.

4. Випадкові флюктуації, ефекти – безладний рух щодо великої частоти, що має більш менш постійний характер.

Деякі статистичні ряди являють собою чистому вигляді той чи інший вид еволюції, але більшість – комбінація всіх чи окремих компонент.

Теоретично ряд динаміки цін є комбінацією тренду, сезонної складової та випадкових флюктуацій. На сучасному етапі розвитку ринку нерухомості порушена сезонна складова ціни квартири, що обумовлено високими темпами зростання цін та інвестиційною привабливістю аналізованого ринку. Саме тому особливу увагу було приділено виділенню тренда в динамічному ряду, що розглядається.

За даними рядів динаміки цін на квартири було побудовано таку модель.

Поліном другого ступеня:

уi = а + bt2, (3.3)

де i - тип квартири,

t – тимчасовий період.

Необхідно відзначити, що відповідно до критеріїв, застосовуваних у статистиці, коефіцієнт кореляції повинен бути близьким до 1 (перевищувати 0,7), коефіцієнт значущості F повинен бути меншим за 0,03 (для заданих параметрів моделі).

Отже, отримані моделі добре відбивають динаміку цін на вторинному ринку житла Новосибірська.

За отриманою моделлю зростання вартості однокімнатних квартир мало скласти 22,0% у 2006 році, фактичне зростання вартості становило 24,3%.

За цією моделлю зростання вартості двокімнатної квартири в місті Новосибірську в 2006 році повинен був скласти 21,7%, а фактично темп приросту склав 21,6%.

Відповідно до представленої моделі зростання вартості трикімнатної квартири в місті Новосибірську в 2006 році повинен був скласти 21,5%, а фактично темп приросту склав 31,0%.

Підставляючи реальні дані щодо вартості квадратного метра квартир у місті Новосибірську в кожному кварталі 2006 року, можна відзначити, що це значення потрапляє до меж довірчих інтервалів, побудованих за моделлю.

На думку фахівців, отримана модель адекватно описує ситуацію, що склалася на ринку нерухомості зараз. Прогноз зростання вартості житла до кінця 2006 року за окремими типами квартир збігається з реальними даними, оскільки прогнозований фахівцями зростання ринку становить 20 – 30%.

Фахівець з оцінки постійно стикається з проблемою прогнозування вартості квартир, особливо гостро ця проблема проявляється під час оцінки з метою кредитування. Правильність рішення залежить від досвіду, кваліфікації спеціаліста, а також від якості зібраних даних щодо ринку об'єкта, що оцінюється. Використання у роботі фахівців запропонованих статистичних моделей сприятиме підвищенню точності прогнозів, а також якості оцінки житлової нерухомості.

ВИСНОВОК

За результатами проведеного дослідження можна зробити такі висновки.

Можливі три підходи до оцінки об'єктів нерухомості.

Прибутковий підхід полягає у визначенні вартості об'єкта, що оцінюється, виходячи з сум тих доходів, які він зможе генерувати в майбутньому, і найчастіше використовується для оцінки комерційної нерухомості.

Витратний підхід визначає вартість, виходячи з витрат на будівництво аналогічного об'єкта (вартість матеріалів, транспортних витрат тощо), і ґрунтується на тому, що в оцінюваного об'єкта вартість не може бути вищою.

Метод порівняння продажів (порівняльний підхід) полягає в пошуку найбільш близьких оцінюваному об'єкту аналогів і внесенні в їх вартість коригувань, що враховують наявні відмінності між ними та об'єктом, що оцінюється. Даний підхід є основним при оцінці житлової нерухомості, тому що на ринку є достатня для коректної оцінки кількість пропозицій щодо продажу житлових приміщень.

Метою оцінки, представленої у практичній частині роботи, було визначення ринкової вартості квартири, що складається з двох житлових кімнат, що у Заєльцовському районі м. Новосибірська.

Для оцінки об'єкта житлової нерухомості - двокімнатної квартири, розташованої в Заєльцовському районі м. Новосибірська - використовувалися методи дохідного, витратного та порівняльного підходів, за якими вийшли такі результати.

За методом порівняння ринкових аналогів вартість об'єкта становить 2410 714 руб.

У складі прибуткового підходу:

За методом прямої капіталізації вартість квартири становитиме 1327118,6 руб.;

За методом дисконтування майбутніх доходів – 1346178 руб.

Відповідно до витратного підходу вартість об'єкта складе 34248,9 руб.

Відповідно до методики визначення ліквідаційної вартості об'єкта вартість двокімнатної квартири в Заєльцовському районі коливатиметься в межах від 1687499,8 тис. руб. до 2169642,6 тис. руб.

Удосконалення витратного підходу до оцінки житлової нерухомості полягає у розробці документів, збірників, що відображають реальні витрати на будівництво аналогічних об'єктів, оскільки нормативні збірники, які використовуються оцінювачами під час своєї роботи, були видані в 70-х роках. минулого століття і давно застаріли, а коригувальні коефіцієнти, що застосовуються у цих підходах, нічим не обґрунтовані.

Як основний напрям вдосконалення ринкових підходів до оцінки виступає застосування статистичних моделей у процесі оцінки вартості об'єктів нерухомості.

У роботі представлені приклади моделі визначення вартості об'єкта нерухомості від низки його якісних характеристик, і навіть статистична модель для прогнозу вартості об'єкта нерухомості через певний проміжок часу. Слід зазначити, що це проблема особливо актуальна у разі оцінки нерухомості з метою кредитування, оскільки у разі реалізація об'єкта нерухомості відбувається через деякий час після проведення оцінки. Використання у роботі фахівців запропонованих статистичних моделей сприятиме підвищенню точності прогнозів, а також якості оцінки житлової нерухомості.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ ТА ДЖЕРЕЛ

1. Цивільний Кодекс Російської Федерації. Частини перша, друга та третя. Офіційний текст. - М.: ІКФ Омега - Л, 2005.

2. Про оціночну діяльність у Російської Федерації. Федеральний Закон від 06.08.98 № 135 – ФЗ.

3. Про затвердження стандартів оцінки. Постанова Уряду Російської Федерації №519 від 06.07.2001.

4. Болдирєв B.C. Введення у теорію оцінки нерухомості. – М.: Центр менеджменту, оцінки, 2004.

5. Бурденкова Є. Про деякі аспекти діяльності ріелторських фірм. // Питання статистики. – 2004. – №10. – С.32 – 37.

6. Балабанов І.Т. Операції з нерухомістю у Росії. Москва. 2003р.

7. Генрі С. Харрісон. Оцінка нерухомості. - М: РІО, 2004.

8. Горемикін В.А. Економіка нерухомості - М: Філін, 2005.

9. Грибовський С.В. Оцінка доходної нерухомості. – СПб.: Пітер, 2004.

10.Григор'єв В.В. Оцінка об'єктів нерухомості, теоретичні та практичні аспекти. - М: ІНФРА - М, 2004.

11.Гришаєв С.П. Правове регулювання нерухомості. // Держава право. - №3. - 2005.

12.Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оцінка бізнесу. - М.: Фінанси та статистика, 2004.

13.Дубовицький С.К. Нерухомість та еволюція. - Красноярськ: Спілка, 2004.

14. Щотижневий спеціалізований журнал: Нерухомість - Новосибірськ №15 2007

15. Єрмолаєва Є., Фролов А. Затишшя перед зростанням. Тенденції розвитку регіонального ринку нерухомості. //Континент Сибір. – 2005. – №15. – С. 10.

16. Хто є хто на ринку нерухомості: Довідник. - М.: Тріада ЛТД, 2002.

17.Купчіна Л.А. Оцінка нерухомості. // Бухгалтерський облік. – 2005. – №2. – С.72 – 75.

18. Лаврухін О. Ринок нерухомості: етап становлення закінчено, але що далі? // Відомості. – № 21. – 2005.

19. Логін МП. До питання оцінки нерухомості у Росії. // ЕКО. – 2004. – №9. - С. 103-108.

20.Нагаєв Р.Т. Нерухомість: енциклопедичний словник. М.: Ідеал - Прес, 2003.

21. Орлов С.В., Ципкін Ю.А. Ринкова оцінка майна міста. - М.: Юніті, 2003.

22. Прорвович Ю.А. Оцінка землі у Москві. - М: Економіка, 2003.

23.Ринок оцінки у 2004 році. Аналітичний огляд // Експерт. – 2005. – №5. – С. 64 – 72.

24.Сівець С.А., Баширова Л.А. Як оцінити майно (посібник для замовників оцінки). - М.: Задзеркалля, 2002.

25.Сівець С.А., Левикіна І.А. Економетричне моделювання в оцінці нерухомості. - М.: Задзеркалля, 2002.

26.Сівець С.А. Статистичні методи в оцінці нерухомості та бізнесу. - М.: Задзеркалля, 2003.

27. Статистична інформація агентств нерухомості міста Новосибірська. // Нерухомість. - № 48 – 51. – 2005.

28. Стратегія розвитку будівельної індустрії до 2010 року. // http://www.gosstroy.ru

29. Тарасевич Є.І. Оцінка нерухомості – СПб.: СПб ГТУ, 2003.

30. Тенденції розвитку новосибірського ринку нерухомості. Аналітичний огляд // http://www.nsk.realty.ru

31. Федотова М.А., Уткін Е.А. Оцінка нерухомості та бізнесу. -М.: ЕКМОС, 2004.

32. Фрідман Д. Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості. - М.: Справа, 2005.

33. Навчально - практичний посібник / За ред. д.е.н, проф. В. З. Чорниця - М.: Видавництво РДЛ, 2002. - 272 с.

34. Хачатрян С.Р. Економетрична модель прогнозування цін реалізації житла на первинному (вторинному) ринку. // Аудит та фінансовий аналіз. - №4. - 2004. - С. 130 - 134.

35.Щербакова Н.А., Економіка нерухомості, Новосибірськ 2002.;

Додаток 1

ПЛАНУВАННЯ КВАРТИРИ

РОЗМІЩЕННЯ В ПІД'ЇЗДІ

Додаток 2

Відомості про реалізацію квартир, аналогічних оцінюваному об'єкту, у січні 2006 року

№ п/п	Вулиця	Тип будинку	Поверх/поверховість	Загальна/житлова площа	Кухня	Балкон / лоджія	Телефон	Ізольовані / суміжні кімнати	Вартість, тис. руб.	Вартість 1 кв. м., тис. руб.
1	Червоний проспект	Π	2/5	39/26	5,5	Б	+	см	2450	62,8
2	Дачна	Π	2/5	40/28	6	Б	+	з	2200	55
3	Дм. Донського	Π	3/5	42/28	6,5	Б	+	см	2100	50
4	Дачна	Π	4/5	40/26	6	Б	+	см	2150	53,8
5	Червоний проспект	Π	2/5	41/28	5,5	Б	+	з	2650	64,6
6	Жуковського	П	4/5	44/28	6	Б	+	см	2350	53,4
7	Весняна	П	3/5	43/29	6,5	Б	+	см	2400	55,9
8	Дачна	П	2/5	42/28	6	Б	+	см	2300	54,8
9	Дачна	П	2/5	40/26	5,5	Б	+	з	2150	53,8
10	Дм. Донського	П	3/5	44/29	6	Б	+	см	2100	47,7
11	Оцінений об'єкт	П	2/5	42/28	6	Б	+	см	-	-

Визначення вартості об'єктів нерухомості з урахуванням коригуючих коефіцієнтів

№	До Сож	Кбл	Кет	Кіз	Кліф	Квис	Кмус	Кк	Вартість 1 кв. м		Еквів. стоїмо.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
Середня арифметична									55,9	54

Нескладно зробити висновок, що зазначеними законопроектами неможливо вирішити усі проблеми у сфері оцінки нерухомості. Тож які ж шляхи розвитку можна запропонувати ще? Насамперед, необхідно створити та прийняти національні стандарти оцінки об'єктів нерухомості у системі реальних цивільних та земельно-майнових відносин, - як масової, так і індивідуальної. Причому потрібні такі стандарти, які стоять на міцному правовому фундаменті, суворо та чітко описують усі етапи проведення оцінки та відповідні процедури оціночних робіт, а не є відомчими інструкціями, які були придумані чиновниками для своєї зручності. При цьому особливу увагу слід приділити подоланню стереотипів реальної практики оцінки, про які вже йшлося. Інакше реальна практика оцінки може залишитися в полоні колишніх помилок. Щоб створити міцний науковий фундамент стандартів та правил оцінки нерухомості, зробити їхній текст таким документом, який допоміг би практикуючим оцінювачам суттєво підвищити рівень та якість своєї повсякденної роботи, необхідно чітко сформулювати загальні принципи формалізації оціночної діяльності. У цьому важливо як дати їх правове, економічне, інформаційне і організаційно-методичне обгрунтування, а й виявити і узагальнити реальні практичні проблеми російських оцінювачів. Безумовно, принципи структурування стандартів оцінки мають спиратися на положення чинного законодавства та охоплювати усі аспекти оціночної діяльності. Це допоможе також закласти вже на рівні концепції та структури стандартів ідею їхньої раціональної еволюції в міру вдосконалення чинного законодавства та розвитку ринкових інститутів у країні. У свою чергу, таке структурування стандартів та правил оцінки нерухомості дозволить зробити їх не так «репресивним» документом, важким для розуміння і потрібним більшою мірою контролюючим чиновникам, аніж практикуючим оцінювачам. Головним завданням розробників стандартів стає їхнє органічне вписування в систему підготовки та перепідготовки кадрів. Для того, щоб полегшити їх використання для системного підвищення рівня підготовки оцінювачів, до основного тексту стандартів, написаного за певними канонами, у такому стилі, який звичний далеко не кожному практику оцінювачу, необхідно заздалегідь підготувати докладні коментарі. Це не лише дозволить полегшити процес їх вивчення, а й дати рекомендації щодо вирішення практичних завдань, що виникають у будь-якій оціночній фірмі. Тобто, підготовка та прийняття стандартів та правил оцінки у такій формі дозволили б створити і систему безперервного підвищення кваліфікації оцінювачів. Необхідно підкреслити, що стандарти та правила оцінки нерухомості мають стати для оцінювачів не лише «керівним документом». Вони мають бути побудовані так, щоб забезпечити високу технологічність проведення практичних робіт з оцінки на новому рівні вимог щодо її якості та достовірності результатів. Тому паралельно з роботою з найважливіших розділів стандартів та правил розгорнуто дослідження та розробки щодо створення нових інформаційних технологій та експертних систем для практичної реалізації найважливіших стандартизованих процедур проведення оцінки об'єктів нерухомості будь-якого рівня складності. В результаті вивчення можливих варіантів структурування роботи оцінювачів для оптимізації змісту стандартів та правил оцінки нерухомості виділено наступні чотири її найважливіші етапи: перший етап - формування завдання оцінки, формалізованого опису об'єкта оцінки та підготовки системи вихідних даних для оцінки, що мають необхідний правовий статус, узгодження розгорнутого завдання на оцінку; другий етап - сувора та науково обґрунтована формалізація найважливіших процедур вирішення завдання оцінки, контроль за накопиченням похибок у процесі логічного аналізу та проведення розрахунків та отримання підсумкового результату оцінки; третій етап - обґрунтування положень найважливіших структурних розділів звіту про оцінку за суворими правилами його оформлення та вимогами до їх змістовної частини; четвертий етап - проведення експертизи результатів оцінки за чітко регламентованими процедурами та оформлення документації за її підсумками. Кожен із цих чотирьох етапів також структурується за певними видами робіт, опис яких цілком піддається формалізації. У результаті виходить опис 15-20 процедур оцінки, що включають приблизно стільки ж досить елементарних операцій логічного і розрахункового характеру. Описана система структурування найважливіших етапів та процедур оцінки не вичерпує всіх напрямків робіт із науково-методичного обґрунтування стандартів оцінки. Йдеться не лише про розкриття особливостей застосування міжнародних стандартів оцінки з урахуванням специфіки національного цивільного земельного, містобудівного та іншого суміжного законодавства. Безумовно, дуже важливим є узагальнення реального практичного досвіду, накопиченого російськими оцінювачами. Але не менш важливим є і розкриття суті основних макроекономічних процесів ціноутворення об'єктів нерухомості у поєднанні з найважливішими аспектами конкретної господарської діяльності суб'єктів земельно-майнових відносин в умовах реальної правозастосовної практики, математичних моделей, що використовуються при оцінці, а також опис сучасних інформаційних технологій оцінки. Такі стандарти мають бути апробовані у найбільших російських саморегулівних об'єднаннях оцінювачів та відповідним чином доопрацьовані. І приймати національні стандарти слід лише після того, як у них буде відображено реальний позитивний практичний досвід російських оцінювачів. Сучасних стандартів явно не вистачає, тому що вони не зачіпають саме нерухомість, а охоплюють оцінну діяльність в цілому. Що ж до проблем, пов'язаних із «тіньовою» економікою, то тут законодавством про оціночну діяльність не обійтися. Допоможуть лише посилені заходи податкового контролю.

Ринок нерухомості, на відміну від фондового, більш ніж далекий від скоєного за багатьма позиціями, що визначає особливості його дослідження. З одного боку, аналітики стикаються з труднощами, а часом і неможливістю коректної та однозначної формалізації економічних взаємозв'язків на ринку нерухомості. З іншого боку, очевидна безперспективність перенесення ринку нерухомості у чистому вигляді технологій аналізу, що застосовуються інших ринках, оскільки ці технології адаптовані до застосування у іншому ринковому середовищі. В силу вищесказаного, якісна аналітична робота на ринку нерухомості представляється вкрай складним предметом, що вимагає від аналітика, крім глибоких теоретичних знань економіки нерухомості, постійної практики та творчого пошуку у дослідженнях, що формують професійну інтуїцію.

Вивчаючи майже вікову історію функціонування ринків нерухомості в розвинених країнах світу, можна дійти висновку про те, що недостатня увага, яку приділяють якості аналітичної роботи, є однією з головних причин більшості великих криз на ринках нерухомості. Характерним прикладом є криза на ринку нерухомості США наприкінці 80-х та на початку 90-х років. Як зазначають фахівці, надмірне та безладне інвестування у нове будівництво призвело до перенасичення ринку та, відповідно, незатребуваності ринком великої кількості проектів, під які були видані кредити. В основі ситуації лежали нереальні ринкові очікування, що походять з неправильної структури стимулів при аналізі, слабкої методології аналізу і неповного обсягу даних, що характеризують поточні умови. Структура стимулів, якими керувалися девелопери, оцінювачі та кредитні організації була деформована зацікавленістю одних отримати кредити, інших – обґрунтувати отримання кредиту, а третіх – розмістити свої кошти. При цьому всі сторони вирішували свої завдання за рахунок невиправданих оптимістичних очікувань.

Використання слабкої методології аналізу, що виражається в неадекватних припущеннях і процедурах, у взаємодії з недостатньо якісними даними місцевих ринків, як правило, мало результатом поява необґрунтованих ринкових досліджень і, відповідно, інвестиційних рішеннях, що базуються на них. Внаслідок кризи у кредитних організацій сформувався стійкий синдром недовіри взагалі до будь-яких проектів та ринкових досліджень зокрема. А це, у свою чергу, призвело до розуміння того, що аналітики ринку нерухомості у своїй роботі мають керуватися деякими загальними принципами, необхідними (але не достатніми) для отримання точних висновків та результатів. З іншого боку, сформувалася актуальна потреба у зрозумілих та легко ідентифікованих критеріях, що визначають відповідність ринкових досліджень категорії обґрунтованості.

Розглядаючи перспективи розвитку ринку нерухомості в Росії, можна припустити, що відсутність потенційних криз є надмірно оптимістичним сценарієм. Однак наслідки таких криз можуть бути менш суттєвими, якщо вже сьогодні, на стадії активного розвитку ринку сформулювати та впровадити у повсякденну практику деякі загальні принципи та

вимоги до аналітичних досліджень, на основі яких прийматимуться інвестиційні рішення.

Не лише загроза криз, а й поточні повсякденні проблеми – зростаюча конкуренція, зниження можливостей для отримання короткострокових надприбутків, початок реалізації довгострокових та капіталомістких проектів девелопменту комерційної нерухомості, прихід ринку закордонних інвесторів з високими вимогами до обгрунтування рішень тощо. - Об'єктивно свідчать про те, що значимість якісного аналізу на ринках нерухомості Росії найближчим часом набуватиме все більшої ваги.

2.2 Дослідження ринку нерухомості з метою обґрунтування інвестиційних рішень.

Кінцевою метою будь-якого дослідження аналізованого типу є вимір співвідношення попиту та пропозиції на конкретний вид товару на ринку нерухомості у конкретний (як правило майбутній) момент часу.

p align="justify"> Особливі характеристики нерухомості, як товару, поряд з особливим місцем нерухомості в ринковій економіці, формують досить широкий спектр соціально-економічної інформації, необхідний для позиціонування даного товару на ринку. Поточні та ретроспективні макроекономічні характеристики національної та регіональної економіки, соціально-демографічні показники регіонального та місцевого ринків, параметри регіонального та місцевого ринків нерухомості – ось тільки загальні напрями, в яких необхідно проводити дослідження.

1. Принцип 1. Для аналізу слід відбирати лише ту інформацію, яка може визначати майбутню продуктивність об'єкта інвестиції.

При дотриманні цього принципу основною труднощами для аналітика є стандартних правил чи однозначних рекомендацій, якими слід формувати вихідну інформацію. Саме тут аналітик має проявити усі свої знання, професійну інтуїцію, творчість та практичний досвід. Більше того, саме тут закладається основа спроможності дослідження загалом.

Принцип 2 Усі поточні та перспективні дані, на основі яких будується дослідження, повинні бути використані в кількісній оцінці продуктивності проекту інвестицій у нерухомість, що розглядається.

Проте, навіть ретельно відібрана інформація, що має безпосереднє відношення до предмета оцінки, є, образно кажучи, «купою цегли», з яких аналітик повинен скласти за всіма правилами будівельного мистецтва міцний фундамент аналітичного дослідження. І тут не обійтися без міцного розчину, що зв'язує окремі елементи єдиного моноліту.

Принцип 3 Усі окремі блоки інформації, відібрані для обґрунтування інвестиційного рішення, повинні бути пов'язані між собою чіткою логічною схемою, що завершується прогнозуванням майбутніх ринкових умов та відповідною продуктивністю проекту, що розглядається. Опис логічної схеми має бути представлений у явному вигляді.

Позитивне сприйняття замовником звіту з результатами ринкового дослідження, у якому відсутня логічна схема, можливо лише:

а) аналітик користується непоінформованістю замовника або

б) замовник спочатку прихильно ставиться до результатів.

З іншого боку, побудова переконливої ​​та очевидної логічної схеми є демонстрацією вищої професійної майстерності аналітика.

Продовжуючи міркування щодо необхідності побудови логічної схеми дослідження, розглянемо ще один принцип, який конкретизує зміст ринкового аналізу.

Принцип 4 Зміст ринкового аналізу має зводитися до обговорення чинників, що становлять основні співвідношення визначення продуктивності об'єкта комерційної нерухомості.

Відповідно до даного принципу, аналітик у ході дослідження повинен сформулювати основні співвідношення, що визначають продуктивність комерційного об'єкта, після чого виявити ієрархію параметрів-аргументів, функціями яких є фактори, що входять в основне вираження для продуктивності.

Проілюструємо практичний підхід реалізації цього принципу на наступному спрощеному прикладі.

Нехай критерієм продуктивності проекту є чистий операційний дохід (NOI) у конкретний період майбутнього. Тоді, за визначенням, основне вираз визначення продуктивності матиме такий вид:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, де

PGI- потенційний валовий дохід,
V&L- Втрати від недозавантаження та неплатежів.
M I- інші доходи.
FE- Постійні операційні витрати,
VE- Змінні операційні витрати.

Розглянемо процедуру виявлення параметрів, що визначають очікувані величини основних факторів.

Потенційний валовий дохідвизначається величиною орендної ставки, що у своє чергу, є функцією поточної орендної ставки, і навіть тенденцій зміни співвідношення ринкового пропозиції і попиту у часі.

об'єкта нерухомості є функцією кумулятивної ємності ринку, параметрів попиту, коефіцієнта поглинання ринком та зростання ареалу поглинання нерухомості. Для проектів прогнозоване завантаження визначає два показники - рівень завантаження та тимчасовий графік поглинання ринком до цього рівня.

Зростання ареалу поглинання нерухомостівизначається або зростанням кількості робочих місць (рівня зайнятості), або зростанням населення. У свою чергу, збільшення ареалу поглинання призводить до потреби нової нерухомості.

Слід зауважити, що зростання зайнятості та зростання населення в одному випадку можуть бути пов'язані прямою залежністю, наприклад, при відкритті нових робочих місць та припливу нових працездатних людей. В іншому випадку, зростання населення може зростати і без збільшення зайнятості, наприклад, за рахунок збільшення пенсіонерів, що прибувають, або збільшення народжуваності. Якісний аналіз передбачає використання кількох джерел інформації, що дають історичні тенденції та прогноз зростання ареалу, з подальшим зіставленням даних. Обов'язковою є також сегментація зростання ареалу, наприклад, за віковими групами, статтю, розмірами сім'ї тощо. Відсутність у дослідженні перелічених позицій слід зарахувати до неспроможного вибору даних використання у аналізі.

Параметри попитувизначаються такими питомими показниками, як площа (офісна чи виробнича) однією робоче місце, Витрати купівлі душу населення, кількість квартир чи будинків душу населення тощо. За допомогою параметрів попиту розраховується кількість необхідної нерухомості, що відповідає зростанню ареалу споживання нерухомості. Наприклад, застосовуючи показник середніх витрат на купівлю зростання населення, прогнозується збільшення роздрібних продажів, і, відповідно, необхідність у додаткових торгових площах. При аналізі ринку житла зростання населення, сегментоване за віком, доходом, розмірами або складом сім'ї, конвертується в сегментований попит. Заможний аналіз параметрів попиту передбачає дослідження історичних тенденцій, поточного стану та прогнозування їхнього ймовірного значення в майбутньому. Понад те, заможний аналіз вимірює зміна попиту як рахунок нового приросту ареалу, але й рахунок зміни існуючої структури населення і зайнятості. Наприклад, при економічних підйомах зростаючим компаніям потрібні великі площі, а зміни демографічної ситуації у бік збільшення людей пенсійного віку вимагатиме відповідного типу житла.