Ринок іпотеки у державі – це невід'ємна частина його фінансової системи. Саме придбання житла за допомогою позикових коштів для багатьох є єдиним варіантом вирішення житлового питання. Щоб орієнтуватися у показниках ринку, перспективах його розвитку та, можливо, робити прогнози, важливо розумітися на ключових поняттях. Розглянемо докладніше, що є іпотечний ринок у 2019 році, як відбувалося його становлення в РФ і які результати його діяльності на даний момент.
Ринок іпотеки – взаємозалежна система трьох ключових складових або елементів:
- іпотечних позик;
- комерційної та житлової нерухомості;
- іпотечних цінних паперів
Ринок іпотечних позик належить до первинного ринку, а іпотечних цінних паперів – до вторинного.
Розберемо кожне поняття докладніше.
Первинний іпотечний ринок має на увазі під собою взаємовідносини між позичальником та кредитором, основою якої є виконання кредитних зобов'язань.
Учасники первинного іпотечного ринку:
- банки;
- фізичні та юридичні особи (позичальники);
- фінансові компанії, що видають іпотечні кредити, але не мають статусу банківської структури.
Банки крім отримання максимального прибутку мають на меті безперервного відновлення кредитних ресурсів або коштів, які можна відразу спрямовувати на видачу нових житлових позик. Ця мета реалізується у вигляді функціонування вторинного ринку іпотеки.
Вторинний ринок
На ньому здійснюється торгівля заставними за вже виданими позиками. Суть у тому, що банк, який видав іпотеку, випускає цінних паперів із забезпеченням як заставних і далі продає їх іншим інвесторам. Саме вторинний ринок дозволяє акумулювати чималі кошти та спрямовувати їх у сферу іпотечного кредитування.
Сам ринок також поділяється на первинний та вторинний. У першому первинно розміщуються цінних паперів серед учасників-кредиторів, але в другому – починається їх рух (оборот). Вартість цінних паперів, залучених на вторинний ринок, не змінює їх вартість у бік підвищення, лише створює механізм регулювання їх ліквідності та попиту.
Ринок нерухомості є головною причиною існування ринків іпотечних кредитів та іпотечних цінних паперів. Тут здійснюються угоди з купівлі-продажу об'єктів нерухомого майна, застава яких кредиторам дозволяє функціонувати вторинному та первинному ринкам іпотеки.
Взаємодія всіх трьох елементів відбувається досить просто:
- Майбутній позичальник подає заявку до обраного банку.
- Банк оцінює доцільність видачі позики на основі аналізу його платоспроможності та відповідності встановленому переліку вимог.
- Розраховується максимальна сума кредиту та термін погашення боргу.
- Після укладання кредитного договору, договору про іпотеку та договору купівлі-продажу з продавцем нерухомості банк створює первинний ринок цінних паперів.
- Шляхом передачі заставної іншим інвесторам банк створює вторинний ринок іпотечних цінних паперів.
Після видачі нових позик із забезпеченням у вигляді нерухомості цикл повториться.
Історія виникнення іпотечного ринку у Росії
Іпотечний ринок РФ у його сучасному форматі щодо молодий, оскільки виник у 90-ті роки минулого століття. Перші ж іпотечні позики оформлялися ще за правління Єлизавети, коли банки Російської Імперії кредитували еліту на купівлю житла.
Масштаби видачі житлових позик у дореволюційній Росії не мали масового характеру, проте дана сфера банківського обслуговування була актуальною аж до приходу до влади більшовиків.
У період СРСР з природних причин ніяких іпотечних кредитів у країні не був аж до 1995 р. Саме 1995 став відправною точкою для початку зародження сучасного варіанту іпотеки, коли Ощадбанк і ДельтаКредит почали видавати перші забезпечені позики населенню.
Через понад 20 років, цілком логічно, що іпотечний ринок змінився, випробував на собі не одну кризу і продовжує свій шлях становлення до цього дня. Наприклад, в середині 90-х іпотеку могли отримати лише ті позичальники, які були офіційно працевлаштовані та могли підтвердити свої доходи довідкою 2-ПДФО.
Сьогодні ж банки пропонують безліч програм при наданні всього двох документів, а також враховують додатковий дохід клієнта та членів його сім'ї.
Також раніше іпотека видавалась лише для купівлі житлового об'єкта із вже оформленим правом власності (на вторинному ринку житла). Зараз можна отримати позику на придбання об'єктів, що будуються, на купівлю комерційної нерухомості і навіть на будівництво окремого будинку.
Все це стало стимулюючими факторами розвитку будівельної та супутніх галузей нашої економіки.
Статистика ринку іпотеки РФ та його основні показники
Статистика з іпотеки в Росії збирається та систематизується Федеральною службою статистики та Центробанком. Найбільш повна картина про результати іпотечного кредитування нашій країні складається з аналізу таких показників, як:
- обсяг ринку (обсяг видачі іпотечних кредитів);
- кількість кредитних організацій, що видають іпотеку;
- діючі види іпотечних продуктів та умови щодо них у банках.
Розглянемо їх детально.
Обсяг ринку та поточні результати з видачі за 2017-2018 роки.
Обсяг іпотечного ринку на РФ характеризується показником «обсяг виданих житлових кредитів». У помісячному розрізі за 2017-2018 роки. наочна інформація представлена нижче (за даними Банку Росії).
Діаграма показує стійку тенденцію зростання обсягу виданих позик у країні (показники враховані наростаючим результатом). Наприклад, за березень 2018 року було видано кредитів на 172 813 мільйонів більше у порівнянні з аналогічним періодом минулого року (майже вдвічі).
Середньозважений термін кредитування на початок 2019 р. складає 186,4 місяці, а середньозважена процентна ставка – 9,8% річних (інформація на 01.03.2018р.). При цьому заборгованість за чинними договорами на 1 березня – 5300 мільярдів рублів. Прострочений борг із цієї цифри – 60,8 мільярдів рублів. Обидва ці параметри мають властивість зростати в динаміці.
Основні гравці
На російському ринку іпотеки у 2019 році (відомості на початок року) у РФ функціонує 561 кредитна організація, з яких 410 одиниць видають іпотечні житлові кредити. Це кредитори з високим рівнем надійності та доведеною ефективністю своєї діяльності.
До них відносяться найбільші банки країни:
- Ощадбанк;
- Россільгоспбанк;
- Газпромбанк;
- Дельтакредит;
- Райффайзенбанк та ін.
Кожен з них пропонує потенційним клієнтам щонайменше кілька варіантів отримання іпотеки для покращення своїх житлових умов.
Умови банків
Умови кредитування у російських банках можуть істотно відрізнятися залежно від обраного товару, категорії клієнта та тривалості його співробітництва з кредитором.
Параметри оформлення іпотечної позики у найбільших кредитних організаціях РФ у 2019 р. наводяться у таблиці нижче.
Іпотека на вторинному ринку:
| Банк | Базова ставка,% | ПВ, % | Стаж, міс | Вік, років |
|---|---|---|---|---|
| Ощадбанк | 9,2 | 15 | 6 | 21-75 |
| ВТБ | 9,8 | 15 | 3 | 21-65 |
| Райффайзенбанк | 8,99 | 15 | 3 | 21-65 |
| Газпромбанк | 9.2 | 20 | 6 | 21-60 |
| Росбанк | 10.74 | 15 | 2 | 20-65 |
| Россільгоспбанк | 9.1 | 15 | 6 | 21-65 |
| Абсолютний банк | 10.75 | 15 | 3 | 21-65 |
| Промзв'язокбанк | 9.8 | 20 | 4 | 21-65 |
| Будинок.РФ | 9.4 | 15 | 3 | 21-65 |
| Уралсіб | 9.49 | 10 | 3 | 18-65 |
| Ак Барс | 9.2 | 10 | 3 | 18-70 |
| Транскапіталбанк | 9.49 | 20 | 3 | 21-75 |
| ФК Відкриття | 9.2 | 15 | 3 | 18-65 |
| Зв'язок-банк | 9.3 | 15 | 4 | 21-65 |
| Запсибкомбанк | 9.8 | 10 | 6 | 21-65 |
| Металлінвестбанк | 9 | 10 | 4 | 18-65 |
| Банк Зеніт | 9,5 | 15 | 4 | 21-65 |
| СМП банк | 9,5 | 15 | 6 | 21-65 |
| Юнікредитбанк | 9,4 | 20 | 6 | 21-65 |
| Альфа Банк | 9,19 | 15 | 6 | 20-64 |
Іпотека на первинному ринку:
| Банк | Ставка, % | ПВ, % | Стаж, років | Вік, років |
|---|---|---|---|---|
| Ощадбанк | 9,3 | 15 | 6 | 21-75 |
| ВТБ | 9,8 | 15 | 3 | 21-65 |
| Райффайзенбанк | 8,99 | 15 | 3 | 21-65 |
| Газпромбанк | 9,2 | 20 | 6 | 21-65 |
| Росбанк | 10,74 | 15 | 2 | 20-65 |
| Россільгоспбанк | 9 | 20 | 6 | 21-65 |
| Абсолютний банк | 10,75 | 15 | 3 | 21-65 |
| Промзв'язокбанк | 9,15 | 15 | 4 | 21-65 |
| ДІМ.РФ | 8,9 | 15 | 3 | 21-65 |
| Уралсіб | 9,49 | 10 | 3 | 18-65 |
| Ак Барс | 9,2 | 10 | 3 | 18-70 |
| Транскапіталбанк | 9,49 | 20 | 3 | 21-75 |
| ФК Відкриття | 8,8 | 15 | 3 | 18-65 |
| Зв'язок-банк | 9,2 | 15 | 4 | 21-65 |
| Запсибкомбанк | 9,8 | 15 | 6 | 21-65 |
| Металлінвестбанк | 9,1 | 10 | 4 | 18-65 |
| Банк Зеніт | 9,5 | 20 | 4 | 21-65 |
| СМП банк | 10,99 | 15 | 6 | 21-65 |
| Альфа Банк | 9,29 | 15 | 6 | 20-64 |
| Юнікредит банк | 9,4 | 20 | 6 | 21-65 |
Види іпотечних кредитів у Росії та перспективи їх розвитку
Усі іпотечні кредити у Росії можна розділити такі виды:
- Іпотека на житло, що будується.
Такий варіант іпотеки дозволяє придбати квартиру чи будинок у забудовника на етапі його будівництва. Сам забудовник та об'єкт нерухомості мають пройти акредитацію банку.
На даний момент відбувається поступова зміна законодавчої бази для того, щоб більше захистити позичальників. Так незабаром буде скасовано ДДУ і квартири від забудовників будуть, оформляється вже після їх спорудження.
- Іпотека на вторинне житло.
За допомогою цієї позики можна купити житлову площу з вже оформленим правом власності. Це готовий об'єкт, у який можна одразу заселитися. Цей вид іпотечного кредитування є зараз найпоширенішим і найзручнішим.
- Пільгові програми іпотеки.
Сюди відносяться (для військовослужбовців-учасників накопичувально-іпотечної системи), (для сімей з двома та більше дітьми), житлові позики, незаможним та іншим соціально-незахищеним громадянам.
Умови такого кредиту відрізняється лояльним ставленням до позичальнику і зниженою відсотковою ставкою. Придбати за допомогою таких програм можна лише певні об'єкти нерухомості у конкретних забудовників чи продавців.
У 2018 році було запущено сімейне та рефінансування такого кредиту.
Також продовжує розвиватися соціальна іпотека в регіонах, яка дозволяє взяти іпотеку бюджетникам та іншим соціально значимим і не дуже захищеним категоріям громадян іпотеку під пільгову ставку.
- Іпотека для будівництва окремого будинку.
Така іпотека видається на проведення робіт з будівництва та оздоблення приватного будинку на земельній ділянці у власності позичальника. Для схвалення заявки потрібно надати проект майбутнього житла та кошторисну документацію від схваленого підрядника.
Як експеримент у 2018 році була запущена, але поки що вона йде дуже складно. банки були готові до цієї програмі.
- Корпоративна іпотека
Такі позики видаються на пільгових умовах компаніями-роботодавцями. Яскравий приклад тут ВАТ «РЖД», де співробітники можуть оформити кредит на житло під 2-4% на рік (позику на об'єкт нерухомості, що кредитується, можуть взяти працівники компанії, які пропрацювали не 1 рік).
- Іпотека під заставу нерухомості
Ця іпотека має на увазі, що банк видає гроші у розмірі від оцінної вартості нерухомості, яку він отримує як заставу. При цьому банку в більшості випадків не має значення, на які цілі будуть використані позикові кошти.
За таким кредитом можна купити нестандартні варіанти нерухомості: апартаменти, будинок із землею, дачу, взяти гроші на ремонт чи купівлю закордонної нерухомості.
- Рефінансування
Одна з найпопулярніших іпотечних позик 2019 року. Рефінансування іпотеки дозволяє значно знизити відсоткову ставку за чинним кредитом за рахунок того, що заборгованість з іпотеки та права вимоги на заставу від одного банку переходить до іншого під нижчий відсоток.
Цей вид кредитування продовжуватиме зростати т.к. раніше видані кредити були оформлені за ставками понад 12%, а зараз вони починаються від 9%, що дає змогу значно знизити боргове навантаження.
Варто пам'ятати, що і це дві великі різниці. Ці два поняття дуже часто плутають. Також рефінансування часто плутають із звичайним зниженням відсотка за іпотекою за заявою.
Висновок: Обидва напрями житлового кредитування у майбутньому мають однакові позитивні перспективи розвитку, оскільки потрібні позичальникам різних категорій. Вирішення житлових проблем без використання позикових коштів для більшості російських сімей сьогодні просто неможливе.
Прогноз щодо ринку на 2019 р.р.
На основі детального аналізу ринку іпотечного кредитування фахівці та експерти у цій сфері можуть робити прогнози його розвитку.
Прогнозувати у сфері іпотечного кредитування до можна лише кілька років наперед. Пов'язано це з безперервними кризовими явищами в нашій країні та натягнутими політичними відносинами з іншими державами.
На 2019 можна визначити основний тренд розвитку іпотеки – це послідовне підвищення процентної ставки. Центробанк кілька разів робив офіційні заяви про те, що ключова ставка і надалі продовжить своє незначне підвищення, що неминуче спричинить підвищення кредитних ставок за іпотекою та іншими позиками.
Другий напрямок розвитку ринку іпотеки – підвищення попиту на рефінансування вже виданих житлових кредитів. Причина тут цілком логічна і пов'язана зі зниженням купівельної спроможності населення. Зростання простроченої заборгованості зростає, що змушує людей звертатися до банків за послугою рефінансування.
Іпотечний ринок у РФ перебуває у фазі свого розвитку та характеризується динамічним зростанням. Сьогодні іпотеку можна взяти в будь-якому провідному банку країни: Ощадбанку, ВТБ, Россільгоспбанку, Газпромбанку, РайффайзенБанку і т.д. Кожен з них пропонує безліч програм покращення житлових умов з різними термінами, процентними ставками та вимогами до позичальників.
Чекаємо на ваші запитання у коментарях та нашому іпотечному фахівцю у спеціальній формі.
Прохання оцінити наш пост та поставити лайк.
Зростання та динаміка ринку іпотечного кредитування залежить від таких показників як:
· поточні ціни на ринку житла;
· Ставки по іпотечному позику;
· Терміни кредиту;
· Величина початкового внеску;
· Рівень доходу населення.
За останні кілька років, як показано в таблиці 3, ціни на житло у нашій країні неухильно зростають, що сприяє розвитку ринку іпотечного кредитування. Адже лише невеликий відсоток населення країни має достатньо коштів, щоб придбати власне житло, не вдаючись до іпотечного кредиту.
Таблиця 2. Динаміка цін на ринку житла в РФ
|
Показник |
||||
|
Ціни 1 кв. м на первинному ринку, руб. |
||||
|
Індекс цін на первинному ринку, % до попереднього року |
||||
|
Ціна 1 кв. м на вторинному ринку, руб. |
||||
|
Індекс цін на вторинному ринку, % до попереднього року |
Однак іпотечне кредитування також передбачає, що дохід основної маси населення має бути достатнім для здійснення щомісячних виплат без значних збитків для людини. З вищесказаного, можна дійти невтішного висновку у тому, що іпотечне кредитування тим доступніше, що менше щомісячні виплати у ньому. Ця умова досягається різними способами, такими як збільшення терміну позики або зниження процентної ставки. Також в Росії доступність іпотечного кредитування спирається на зниження надбавки за ризик до ставки за кредитом, що забезпечується за рахунок того, що основні ризики з іпотечного кредитування бере на себе держава.
Згідно зі статистикою АІЖК, середньомісячна ставка за рублевими кредитами досягла рівня 12,4%. Свого піку відсоткові ставки за іпотечними кредитами досягли у 2009 р., у розпал економічної кризи, і становили 14,6% для карбованцевих кредитів та 13,5% річних для позик, що видаються в іноземній валюті. Зниження процентної ставки сприяє збільшенню обсягів іпотечного кредитування.
Статистика показує, що зараз темпи зростання іпотечного кредитування дуже великі. Однак рівень іпотечного кредитування в Росії ще не скоро наблизиться до рівня США або країн Євросоюзу, де він становить 50 і 30% від ВВП відповідно, тоді як у нашій країні він становить лише 2-3% від ВВП.
Як показано на рис. 1, обсяги кредитів на житло вже досягли передкризового рівня та навіть перевищили їх.
Мал. 1. Динаміка обсягу видачі іпотечних кредитів та частки іпотечних кредитів у рублях у 2007-2013 роках. у РФ.
Підсумки розвитку ринку іпотечного кредитування у січні – серпні 2013 року свідчать про збереження темпів зростання видачі кредитів, незважаючи на призупинення економічного зростання.
У січні – серпні 2013 року було видано 485 430 іпотечних кредитів на загальну суму 784,9 млрд. рублів, що у 1,16 раза перевищує рівень січня – серпня 2012 року у кількісному та у 1,28 разу у грошовому вираженні.
Таке зростання обсягів видачі відбувалося завдяки впровадженню державою досить великої кількості соціальних програм для придбання житла на пільгових умовах. Рівень іпотечного кредитування у різних регіонах дуже відрізняється і як показано на рис. 2 лідируючі позиції займає Москва і Московська область, інші регіони нашої країни значно відстають.
Мал. 230 регіонів з найбільшим обсягом видачі іпотечних кредитів за 2012-2013 роки, млн. руб.
Також важливим є дохід населення країни, адже що більше заробляють люди, то більше розвивається ринок іпотечного кредитування. За реального зростання доходів люди оптимістично дивляться у майбутнє, можуть більше зберігати чи відкладати на кредит. Також за даними Федеральної служби державної статистики за останні 5 років реальні доходи населення збільшилися майже вдвічі, натомість зросли й обсяги іпотечного кредитування.
Останніми роками кількість прострочених заборгованостей помітно скоротилося, як показано на рис 3 їх обсяг скоротився більш ніж удвічі. Це говорить про підвищення рівня життя населення та ефективну державну політику у сфері іпотечного кредитування.
Мал.
Наприкінці 2012 року найбільші банки, що видають іпотечні кредити, підняли відсоткові ставки, що було першим за останні кілька років подорожчанням об'єктів іпотечного кредитування. Однак зростання зазнали лише основні ставки, ставки ж за пільговими програмами були знижені.
Цю тенденцію поставили найбільші банки країни, учасниками яких також є держава. Наприклад, Ощадбанк, який видає більше половини всього обсягу іпотечних кредитів, також його приклад наслідували ВТБ24, Газпром та інші, менш значні банки.
Під час кризи банки переставали видавати іпотечні кредити без початкових внесків, оскільки у період різко знизилася платоспроможність позичальників. Також велика кількість квартир була виставлена на продаж через відсутність фінансової дисципліни у позичальників.
Інші банки, які продовжували видавати кредити без початкового внеску, різко посилили умови, щоб мінімізувати ризик втрат. Так наприклад:
Банк Радянський пропонував отримати 0,5-5 млн. руб., без первісного внеску на 1-15 років, під ставку 16,9% з оформленням страховки або ж по 19,9% без оформлення особистого чи майнового страхування. Також необхідно було надати значний обсяг документів, які б свідчили про високий рівень доходу та його стабільність;
Зв'язок-банк вимагав оформити позичальником заставу наявного в нього житла, проте отримувана сума становила лише 3 млн., а термін становив від 1 до 30 років, а ставка розраховувалася індивідуально кожному за позичальника.
Також скоротити витрати на іпотеку можна в період різних іпотечних розпродажів та спеціального зниження цін, яке проводиться майже всіма банками. Наприклад, банк ЮніКредит Банк у грудні минулого року пропонував своїм позичальникам знижку за всіма іпотечними кредитами у розмірі 0,5% річних, що стало новорічним подарунком для всіх позичальників.
Також отримати іпотечний кредит можна у період різних акцій, але з допомогою державної підтримки. Так у 2013 році, поряд із вже діючими програмами для військових та молодих сімей, було запущено нову програму держпідтримки придбання житла у кредит для молодих вчителів. Ця програма полягає в тому, що вчитель віком до 35 років повинен внести як мінімум 10% від усієї вартості житла, при цьому він повинен підтвердити свої доходи необхідними довідками, для того, щоб отримати іпотечну позику під 8,5% річних.
Найбільш популярними банками у сфері іпотечного кредитування є Ощадбанк та ВТБ24, їхні пропозиції також є найпривабливішими для позичальників.
Так іпотечний кредит від Ощадбанку Росії у 2013 році видається на таких умовах:
1) Ставка для кредиту, виданого в рублях складе від 9 до 15% річних, в іноземній валюті від 12 до 14%;
2) Початковий внесок має становити не менше 15% від усієї суми;
3) Строк, на який видається іпотечна позика, повинен становити не більше 30 років;
Також необхідно надати банку пакет документів, який підтвердить стійке фінансове становище позичальника.
Іпотека ВТБ24 у 2013 році:
Ставка за рублевими кредитами – 10,9-14,9%, за кредитами в іноземній валюті – 8,9-11,2% річних;
Початковий внесок – від 10% вартості житла;
Термін – до 50 років.
Бажано оформлення страховки (життя та працездатності позичальника, пошкодження чи шкоди квартири, припинення прав власності на житло), без страхування ставка підвищується на 3% річних. Обов'язкові довідки про доходи та підтвердження трудової зайнятості.
Останні кілька років ринок іпотечного кредитування у РФ став розвиненішим. Іпотечні кредити користуються великою популярністю у населення і благотворно впливають на економіку нашої країни. На розвиток даного ринку впливає велика кількість факторів, таких як доходи населення, ціни на житло, термін виплат та ін.
Важливою особливістю 2013 року стало помітне зростання впливу іпотечного житлового кредитування на ринок житла в країні. Про це свідчить зростання частки іпотечних угод на фоні стабільної динаміки угод із житлом. За даними Росреєстру, кожне четверте право власності (24,6%), зареєстроване в угодах з житлом у 2013 р., набувало з використанням іпотечного кредиту.
Цей показник є рекордним за період спостереження (з 2005 року). За оцінками АІЖК, загалом частка іпотеки в реалізації нового житла становить до 40%, а за деякими об'єктами угоди з іпотекою становлять понад 50% і сягають 70-80% обсягу продажів.
У 2013 р., за даними ЦБ РФ, продовжилося збільшення обсягу виданих ІЖК: 657 кредитних організацій надали 824 792 кредити на суму 1,354 трлн. руб., що на 19,24% більше за кількістю кредитів та на 31,17% більше у грошах, ніж у 2012 р.
Рисунок 2. Динаміка надання іпотечних житлових кредитів накопиченим підсумком початку року
Заборгованість з ІЖК на 1 січня 2014р. становила 2,648 трлн. руб. Обсяг виданих житлових кредитів (ЖК) у 2013р. Досягнув 1,404 трлн. руб., або 880 485 кредитів при заборгованості 2,765 трлн. руб.
Прострочена заборгованість з ІЖК на 1 січня 2014р. була лише на рівні 39,50 млрд. крб., чи 1,49% від залишкової заборгованості, що у 0,59 п.п. менше, ніж на 1 січня 2013р. Частка простроченої заборгованості від залишкової заборгованості з ІЖК у рублях на 1 січня 2014р. зменшилась на 0,47 в.п. до 1,0% порівняно з 1 січня 2013р., а за кредитами в іноземній валюті порівняно з 1 січня 2013р., навпаки, збільшилась на 1,15 в.п. до 12,57%.
Рисунок 3. Динаміка середньої величини ІЖК за 6 групами кредитних організацій, ранжованих за величиною активів (за спаданням)
У 2013 р. продовжилося зниження частки ІЖК в іноземній валюті в обсязі виданих кредитів: у грошовому вираженні – на 0,3 п.п. до 1,12%, а в кількісному – на 0,02 в.п. до 0,23% порівняно з 2012 р. На 1 січня 2014р. частка таких кредитів у залишковій заборгованості знизилася на 1,93 п.п. до 4,22%, а частка простроченої заборгованості з ІЖК в іноземній валюті у сумарній простроченій заборгованості збільшилася на 1,84 в.п. та становила 35,59%.
За даними ЦБ РФ, частка заборгованості з ІЖК без прострочених платежів у загальній сумі заборгованості з ІЖК на 1 січня 2014 р. збільшилася на 0,12 в.п. порівняно з 1 січня 2013 р. та досягла 96,05%. Частка заборгованості за дефолтними кредитами (з простроченими платежами понад 180 днів) у загальній сумі заборгованості з ІЖК знизилася у цей же термін на 0,48 пп. та становила 1,78%.
За даними ЦБ РФ, із 6 груп кредитних організацій, ранжированих за величиною активів (зменшення), частка I групи з п'яти кредитних організацій з найбільшими активами в загальному обсязі наданих за 2013р. ІЖК була на рівні 72,22% у грошах і 76,93% у кількісному, додавши відповідно 6,23 п.п. та 4,62 в.п. порівняно з 2012р. Щодо 2011 р. частка І групи в обсязі виданих ІЖК збільшилась на 18,46 п.п. і за кількістю - на 14,63 п.п., що свідчить про монополізацію іпотечного ринку, що триває. Станом на 1 січня 2014р. дві перші групи (19 кредитних організацій) охоплюють 80,13% ринку ІЖК. Відповідно частки інших груп кредитних організацій знизилися.
При зниженні до 1,49% у 2013р. частки простроченої заборгованості у загальній заборгованості по РФ (39,50 млрд руб.) проти 2,08% у 2012 р. II група кредитних організацій «лідирує», зберігаючи у 2013 р. найбільше значення частки простроченої заборгованості (3,04%), цим маючи найбільш ризикований портфель ІЖК. Якість кредитних портфелів груп, виражена у відсотках простроченої заборгованості групи від залишкової заборгованості групи, погіршилася за 2013 р. для III та V груп та покращилася для інших.
Найменше значення середньої величини ІЖК у рублях за 2013р. (1,31 млн руб.) у V групи, а найбільше значення середньої величини ІЖК в іноземній валюті (20,5 млн руб.) – у VI групи.
Порівняно з 2012р. середні значення ІЖК у рублях для всіх груп збільшилося. Найбільше зростання середньої величини ІЖК в іноземній валюті було у II та VI груп, а найбільше зниження відзначено у IV групи (рис. 3).
Дані Банку Росії станом на 01.01.2014 року свідчать про те, що рівень ставок видачі за рублевими іпотечними кредитами, наданими протягом грудня, становив 12,1%, що на 0,6 в.п. нижче за рівень грудня 2012 року.
Динаміка ставок у 2013 році була нерівномірною - на початку року вони динамічно зростали, досягнувши максимального значення 12,9% за підсумками березня, але надалі спостерігалася тенденція до зниження ставок, пік якого припав на листопад-грудень 2013 року.
Зниження ставок наприкінці року пояснюється сезонними акціями банків - у третьому кварталі 2013 року практично всі лідери іпотечного ринку запустили спеціальні пропозиції, які дають змогу досить широкому колу позичальників розраховувати на нижчі відсоткові ставки за іпотекою.
Середньозважена ставка видачі іпотечних кредитів у 2013 році становила 12,4% (накопиченим підсумком), що пояснюється високим рівнем ставок у першому кварталі 2013 року.
Рисунок 4. Динаміка середньозваженої ставки ІЖК за 6 групами кредитних організацій, ранжованих за величиною активів (за спаданням)
Додатковим чинником, мотивуючим великі банки активізувати зусилля зі збільшення іпотечних портфелів, стала політика Банку Росії, спрямовану обмеження темпів зростання беззаставного кредитування, зокрема зростання обсягу мінімальних резервів втрати з незабезпеченим споживчим позичкам. У цьому кредитні організації, які мають відповідні можливості (передусім, доступом до фондування), залежно від внутрішніх пріоритетів могли сфокусуватися більш активному розвитку іпотечного кредитування. Так, починаючи з другого кварталу 2013 р. аналітичним центром АІЖК зафіксовано близько 30 випадків зниження процентної ставки на постійній чи тимчасовій основі серед активних учасників ринку.
Середньозважений за 2013 р. термін кредитування ІЖК за всіма групами кредитних організацій для ІЖК у рублях становив 14,7 років, а для кредитів в іноземній валюті 12,7 років. Найбільший середньозважений термін кредитування для кредитів у рублях у ІІІ групи - 15,6 років, а для кредитів у валюті у І групи - 21,2 роки. Найменші середньозважені терміни кредитування у VI групи: 10,3 року – для кредитів у рублях та 2,1 року – для кредитів в іноземній валюті.
За даними ЦБ РФ, у 2013р. придбання кредитними організаціями прав вимоги щодо ІЖК збільшилося на 5,17% щодо 2012 р. і склало 85,98 млрд руб. Придбання прав вимоги по кредитах у рублях зменшилося на 2,47% і досягло 61,71 млрд. руб., а за кредитами в іноземній валюті збільшилося на 31,3% і склало 24,274 млрд. руб. Найбільший обсяг набутих прав вимоги щодо ІЖК у 2013р. і в рублях, і в іноземній валюті, як і в 2012 р., зафіксовано кредитні організації IV групи.
За оцінкою ВАТ «АІЖК», у 2013 р. обсяг операцій на первинному ринку житла з використанням іпотечного кредитування збільшився на 10 п.п. за рівнянням з 2012р. та становив 30%.
Таблиця 3
Структура іпотечних житлових кредитів
У 2013 р. частка ВАТ «АІЖК» на іпотечному ринку склала в карбованцевому вираженні 8,2% (111,3 млрд руб.), або близько 10% від загальної кількості виданих кредитів, у тому числі за рахунок роботи на первинному ринку (рефінансування ) - 3,5% (48,0 млрд руб.), На вторинному - 4,7% (63,3 млрд руб.). За оцінкою ВАТ «АІЖК», підсумковий обсяг випуску іпотечних цінних паперів у 2013р. Склав 140,625 млрд. крб., у тому числі 55,5% (78,1 млрд крб.) цінних паперів випущено з участю самого Агентства.
У 2014р. Обсяг материнського капіталу ВАТ «АІЖК» збільшений і становить 429,4 тис. руб. Проіндексовані щорічні виплати військовослужбовцям – учасникам накопичувально-іпотечної системи у 2014 р. досягли 233 тис. руб. Агентство за програмою "Військова іпотека" збільшило максимальну суму іпотечного кредиту при купівлі квартири на первинному ринку з 2 млн. до 2,2 млн. руб. та знизило мінімальний розмір початкового внеску з 30% до 20%.
В останні півроку багато іпотечних банків послаблювали вимоги до позичальників: знижували мінімальний розмір початкового внеску (у тому числі і до нульового), збільшували максимальну суму кредиту та розширювали перелік об'єктів, що кредитуються.
Незважаючи на деяке послаблення вимог до позичальників, якість іпотечного портфеля, накопиченого на балансах банків, є на високому рівні. Частка прострочених платежів у загальному обсязі накопиченої іпотечної заборгованості на 01.01.2014 року становила 1,49%, а загальний обсяг іпотечних позичок без єдиного простроченого платежу становить понад 96%. Проте, слід зазначити, що у разі різкого погіршення економічної ситуації та зростання безробіття частка прострочених платежів може зрости, а якість іпотечного портфеля – швидко погіршитися.
Зростання іпотечного ринку стало одним із основних драйверів житлового будівництва. Відчувши, що банки відновили кредитування будівельної галузі та покупців житла, забудовники активізували свою діяльність. Так, у 2013 році збудовано 912,1 тис. квартир загальною площею 69,4 млн. кв. метрів (+5,6% до відповідного періоду попереднього року). Цей показник є рекордним за історію Росії з 1990 року.
Важливо зазначити, що одночасне збільшення обсягів іпотечного кредитування і житлового будівництва утримують ринок житла на збалансованій траєкторії розвитку - додатковий платоспроможний попит населення, що підтримується іпотекою, абсорбує первинний ринок житла.
Зростання цін на житло, за даними Росстату, у 2013 році по відношенню до 2012 року в середньому склало 7,2%, що в умовах зафіксованої річної інфляції (6,8%) говорить про те, що реальний приріст цін на житло в середньому по Росії, що не перевищив 0,5 п.п.
З урахуванням того, що реальні доходи населення зросли на 3,3 п.п., а ставки за іпотечними кредитами знизилися, можна говорити про те, що наприкінці 2013 року зафіксовано зростання доступності придбання житла для населення, як за рахунок власних, так і та за рахунок позикових коштів.
Найпопулярнішим способом купівлі нерухомості в РФ протягом останніх 5-7 років, як і раніше, залишається іпотека. Тому влада країни у своїй економічній політиці всіляко сприяє банківським програмам, спрямованим на зниження ставок за цим видом кредиту. Цю насущну тему порушив у своєму виступі 30 січня 2014 року Олексій Улюкаєв, який обіймає посаду міністра Мінекономрозвитку. Президент Володимир Путін також підтримує цю заяву і вважає, що необхідно встановити «тверду» відсоткову ставку за іпотекою, яка була б близька до ставки рефінансування Банку Росії. У свою чергу, Ігор Шувалов, перший віце-прем'єр РФ, вказує на стабільне збільшення за кількістю виданих кредитів у 2013 році та в січні 2014 року, і вважає, що потрібно дотримуватися обраного урядом країни та банківськими організаціями напряму у цьому сегменті.
Міністерство фінансів РФ прогнозує зниження рівня інфляції у 2014 році до 5%-6%. Внаслідок цього іпотека може подешевшати до 8% річних.
Водночас варто зазначити, що кількість росіян, які планують покращити житлові умови, продовжує зростати. За прогнозами зростання іпотеки у 2014 році складе 20% -25%. Вже зараз кожна четверта купівля нерухомості здійснюється в кредит, тому що це найдоступніший спосіб вирішення проблем із житлом. Тішить і висока якість позичальників. Частка іпотечних кредитів без заборгованості за шість місяців 2013 року становила 96%.
Найактивніше працюють на іпотечному ринку державні банки. Незважаючи на активні темпи видачі кредитів приватними банками, лідерами продовжують залишатися Ощадбанк, ВТБ 24 та Газпромбанк. Їхня частка в загальному обсязі іпотеки становить 68%. У другому півріччі активно почав нарощувати обсяги й Банк Москви.
|
Місце в ренкінгу на 01.07.2014 |
Місце в ренкінгу на 01.07.2013 |
Назва банку |
Обсяг виданих іпотів. жив. кредитів, млн. руб. |
Темп приросту (I пг. 2014/I пг. 2013), % |
|||
|
1 півг. 2014 |
1 півг. 2013 |
||||||
|
ВАТ "Сбербанк Росії" |
|||||||
|
ВТБ 24 (ЗАТ) |
|||||||
|
ЗАТ "КБ Дельта Кредит" |
|||||||
|
ВАТ "Банк Москви" |
|||||||
|
ВАТ АКБ "РОСБАНК" |
|||||||
|
ВАТ АКБ "Зв'язок-Банк" |
|||||||
|
ЗАТ "Райффайзенбанк" |
|||||||
|
ВАТ "Банк "Санкт-Петербург" |
|||||||
|
Фінансова група "Відкриття"* |
Саме державні банки впливають на динаміку відсоткової ставки. Завдяки тому, що вони знизили ставки у другій половині 2013 року, решті кредитних організацій довелося також переглядати умови кредитування.
Серед останніх планів Уряду – створення у найближчому майбутньому єдиного центру з видачі соціальних іпотечних кредитів, який дозволить і надалі розвивати діючі іпотечні програми для малозабезпечених та незахищених верств населення (вчителі, медики, науковці, військові, молоді сім'ї тощо).
Прогнози аналітиків щодо розвитку іпотечних програм РФ у першому півріччі 2014 року. Враховуючи підсумки сумарного іпотечного портфеля російських банків за 2013 рік загалом, аналітики роблять сміливі прогнози щодо збільшення обсягів видачі іпотечних кредитів на перше півріччя 2014 року на 16%. Причому прострочена заборгованість з іпотеки має різко скоротитися, якщо, звичайно, економічна ситуація в країні ще більше не погіршиться. Якщо говорити безпосередньо про підсумки січня 2014 року, то поки що простежується деяке зростання середньої вартості кредитів, хоча багато банків Росії пропонують своїм клієнтам широкий вибір спеціальних іпотечних програм зі зниженими ставками. Очевидно, умови іпотеки за такими програмами клієнтів у чомусь не влаштовують.
Експерти схильні пояснювати такий парадокс в такий спосіб. Насамперед, наприкінці минулого року та на початку нинішнього у банках збільшився приплив клієнтів, які готові брати іпотеку з низьким початковим внеском. По-друге, більшість клієнтів іпотечних банків навмисно вибирають собі програми зі збільшеним середнім терміном по виплатах. Природно, що у своїй ставки залишаються високими, оскільки безпосередньо залежить від обсягу власні кошти позичальника і термін кредитування.
Аналітики також зазначили, що в січні 2014 року банки Росії почали готувати нові гнучкі вимоги для своїх клієнтів. Вони готові йти на ризики, щоб залучити позичальників, навіть якщо вони не підходять під їх основні початкові вимоги. У такий спосіб банки мають намір зробити своїх іпотечних позичальників «головними годувальниками», які дадуть їм економічний успіх у майбутньому. Про це сьогодні відкрито говорять представники Россільгоспбанку та Ощадбанку, стверджуючи, що на такий крок їх, у свою чергу, штовхає ЦБ.
Наприклад, зовсім недавно Ощадбанк офіційно заявив про зниження своїх основних ставок з іпотеки на 0,5 п.п. Але деяких експертів така тенденція насторожує, адже за «неадекватних» іпотечних пропозицій можуть різко зрости і ціни на нерухомість, особливо в Москві та інших великих містах Росії.
Середньостроковий прогноз розвитку фінансової сфери, іпотеки та економіки Росії.
Свій прогноз аж до 2016 року нещодавно представили експерти з Інституту економічного розвитку ім. Гайдар. Цей документ додав нервозності багатьом керівникам іпотечних банків. Експерти вважають, що доходи громадян країни у 2014 році зростуть зовсім небагато (не більше ніж на 0,9%). На перспективу 2015-2016 років – ще менше (на 0,4%). Це може означати лише – темпи зростання іпотечного кредитування поступово знижуватимуться. Боргове навантаження на населення стрімко зростатиме, хоч банки і пропонують вигідні кредити з іпотеки із уповільненням обсягів їх виплат.
При цьому почнуть зростати витрати на обслуговування іпотечних кредитів, що не може не позначитися на фінансовому розвитку багатьох банків Росії, насамперед невеликих. На думку експертів, потрібно поглянути на тенденцію зниження зростання споживчих кредитів у 2013 році, і тоді неважко буде зіставити факти та зробити за аналогією висновки щодо розвитку чи «не розвитку» іпотечних програм.
Банки роблять ставку на карбованцеву іпотеку.
Валютні іпотечні пропозиції не мають великого попиту нашій країні. Їх обсяг становить трохи більше 1% від усіх виданих іпотечних кредитів. Сьогодні банки роблять основну ставку саме на карбованцеву іпотеку. Ситуація на перше півріччя 2014 року суттєво не зміниться. А от прогнозувати до кінця року ніхто з власників іпотечних банків, експертів чи аналітиків не бажає. Все залежатиме від загальної стабільності країни.
Радикальні зміни за іпотечними ставками можливі лише в тому випадку, якщо економіку «відчайдушно лихоманитиме». В іншому випадку можна буде сподіватися на плавне (поступове) зниження за середньорічними ставками. Керівники великих іпотечних банків РФ схильні сподіватися, що навесні цього року ставки за іпотечними рублевими кредитами залишаться на рівні кінця 2013 року (близько 12,4% річних).
іпотечний житловий ощадбанк Росія
Таблиця 4
Порівняльна характеристика основних умов іпотечного кредитування у різних банках
|
Ощадбанк |
||||||
|
Нордеа Банк |
||||||
|
Райффайзенбанк |
||||||
|
ЮніКредит Банк |
||||||
|
Абсолют Банк |
||||||
|
Московський кредитний банк |
||||||
|
Собінбанк |
||||||
|
Банк Москви |
||||||
|
Газпромбанк |
||||||
|
Зв'язок-банк |
||||||
|
Альфа Банк |
||||||
|
Росєвробанк |
||||||
|
Промзв'язокбанк |
||||||
|
Транскапіталбанк |
||||||
|
Татфондбанк |
||||||
|
Балтінвестбанк |
||||||
|
Глобексбанк |
||||||
|
Кредит Європа Банк |
||||||
|
Ханти-Мансійський банк |
||||||
|
Відродження 2 3 1 2 1 9 |
Критерії оцінки:
- 1. Величина мінімального початкового внеску: 1 бал - від 25%, 2 бали - від 20%, 3 бали - до 20%.
- 2. Максимальний термін кредитування: 1 бал – до 20 років, 2 бали – до 25 років, 3 бали – понад 25 років.
- 3. Максимальна сума кредиту: 0,5 бала - до 5 млн., 1 бал - до 10 млн., 2 бали - до 20 млн., 3 бали - понад 20
- 4. Розмір процентної ставки: 1 бал - вище середньої, 2 - 2,5 бала - приблизно дорівнює середньої (залежно від верхньої межі ставки), 3 бали - нижче середньої ставки.
- 5. Рейтинг надійності Forbes: 1 бал - 3 зірки, 2 бали - 4 зірки, 3 бали - 5 зірок.
Аналіз поведінки основних гравців іпотечного ринку говорить загалом про можливе погіршення іпотечного портфеля банків у середньостроковій перспективі на тлі послаблення вимог до позичальників у попередні періоди. Також, за даними моніторингу Аналітичного центру АІЖК, на початку липня 2013 року банк «Союз» знизив мінімальний початковий внесок до 15%, а Зв'язок-Банк - до 0% у середині серпня (при наданні довідки за формою 2-ПДФО). У разі (значного) зростання простроченої заборгованості не можна виключати зростання відсоткових ставок. Таким чином, ринок залишається у стані значної невизначеності.
Більшість громадян РФ іпотека стала найдоступнішим інструментом придбання власного житла. Зниження іпотечних ставок в умовах стабілізації цін на нерухомість приваблює все більше людей та забезпечує зростання доступності цієї послуги для населення. Чому іпотека стає все більш затребуваним шляхом поліпшення житлових умов? Які тенденції характерні для ринку ІЖК? Яка динаміка розвитку іпотечного ринку? Постараємося докладно відповісти на ці та інші питання цієї статті.
Основні показники ринку за 2014–2017 роки.
За даними Центробанку, 1 липня 2017 року на території РФ діяло 589 кредитних організацій, 423 з яких надавали громадянам іпотечні житлові кредити. Для порівняння – у 2014 році таких організацій було 635, у 2015 році – 574, у 2016 році – 499. Таке зниження в числі організацій, які займаються наданням ІЖК, пояснюється не так економічним становищем у країні або зменшенням попиту на такі послуги, як припиненням діяльності самих кредитних організацій внаслідок банкрутства чи ліквідації з іншої причини. Тенденції до скорочення намітилися саме у 2014 році, оскільки в попередніх періодах ринок ІЖК характеризувався зростанням кількості таких організацій – у 2009 році їх було 571, а до 2013 року ця цифра збільшилася до 665. У таблиці нижче відображено основні показники, що характеризують динаміку іпотеч Останніми роками.
Таблиця - Тенденції, характерні для ринку ІЖК у 2014-2017 роках.
| Характерні риси |
Часовий період |
|||
|---|---|---|---|---|
| 1.01.2014 - 31.12.2014
|
1.01.2015 - 31.12.2015
|
1.01.2016 - 31.12.2016
|
1.01.2017 - 30.06.2017
|
|
| Кількість ІЖК, млрд. руб. |
1012800 шт. у сумі 1764,1 |
699 510 шт. у сумі 1161,7 |
856 461 шт. у сумі 1473,3 |
423 486 шт. у сумі 773,0 |
| Частка ІЖК, укладених у рублях |
1 012 064
|
699 419
|
856 427
|
423 482
|
| Борг, млрд. руб. |
У руб. - 3391,9; у валюті – 136,5 |
У руб. - 3851,2; у валюті – 131,1 |
У руб. - 4421,9; у валюті – 71,2 |
У руб. - 4616,3; у валюті – 54,6 |
| Сума рефінансованих ІЖК, млрд. руб. |
228,2
|
80,3
|
114,5
|
83,1
|
| Обсяг достроково погашених іпотек, млрд. руб. |
530,6
|
477,1
|
611,4
|
347,3
|
Джерело: ЦБ РФ
Таким чином, в умовах відсутності зростання доходів громадян та скорочення інвестиційного попиту у 2015 році намітилося падіння абсолютних показників ІЖК. Але вже у 2016 році ситуація почала змінюватись і цей показник наблизився до рівня 2014 року, незважаючи на зниження кількості банків. За перші 6 місяців 2017 року показник зріс на 16,3% порівняно з тим самим тимчасовим відрізком 2016 року. У 2014 році намітилося зростання кількості іпотечних кредитів, виданих у рублях, а ІЖК у валюті скоротилося в 2,5 рази на тлі ослаблення рубля. При цьому у 2015 році кількість зменшилась у 1,4 разу через скорочення обсягу кредитування на 34%. У 2016 році намітилося зростання у 1,2 раза на тлі збільшення обсягу кредитування на 27,2%, при цьому ІЖК у валюті знову скоротилося у 2,7 раза. 2017 року зберігалися тенденції попереднього року. За період, що розглядається, значно збільшилася заборгованість по ІЖК в рублях і знизилася в іноземній валюті.
Динаміка середньозваженої ставки у 2012-2017 роках.
Кредитний портфель будь-якого банку складається з кількох видів кредитів, які може бути як довгостроковими, і короткостроковими та інші. Ставки таких кредитів часто різняться між собою, і для того, щоб знати загальну вартість усіх наявних позик, було розроблено спеціальне поняття - середньозважена процентна ставка (УПС). Вона є відображенням середньої процентної ставки за всіма кредитами, виданими банківськими організаціями. На малюнку 1 представлена динаміка зміни УПС з 2012 по 2017 рік та дано прогноз на 2018 рік.
Малюнок 1 - Середньозважена процентна ставка за виданими іпотечними кредитами у 2012-2017 роках. у валюті та рублях
Джерело: аналітичні матеріали Центробанку РФ «Про стан ринку іпотечного житлового кредитування» за 2014, 2015, 2016, перше півріччя 2017 року
Як видно з графіка, у 2012 році УПС у рублях склала 12,3% (що на 0,4 пункту вище за аналогічний показник 2011 року), а у валюті - 9,8% (зростання на 0,1%). У 2013 році УПС суттєво не змінилися і склали 12,4 та 9,6% у рублях та валюті відповідно. У 2014 році зміни були зовсім незначні – 12,45 та 9,25%. У 2015 спостерігалося підвищення ставок за наданими ІЖК – 13,35 та 9,82%. У 2016 році намітилися тенденції до зниження, оскільки УПС у рублях зменшилися на 0,87 відсоткових пунктів, а у валюті – на 1,17 і склали 12,48 та 8,65% відповідно. У першому півріччі 2017 року спостерігалося значне зниження відсоткових ставок за наданими ІЖК у рублях та іноземній валюті при збільшенні термінів кредитування – 11,5 та 6,75% у рублях та валюті. При цьому вже в листопаді карбованцевий показник склав 10,9%. Згідно з прогнозом Т. Власової, начальника відділу іпотеки ДК «Інград», 2018 року УПС може опуститися до рекордних 8-8,5%.
Скільки іпотек було оформлено у регіонах РФ?
Лідируючі позиції в оформленні іпотечних кредитів займає Приволзький федеральний округ, де було укладено 270294 ІЖК на 403282000 рублів. На другій позиції серед округів знаходиться Центральний ФО, в ньому було укладено 254969 договорів кредитування з 1086940 по всій Російській Федерації. При цьому 62505 ІЖК припадає на Москву, а 56646 - на Московську область, що є рекордом серед суб'єктів РФ. Третє місце по округу займає Воронезька область, де було видано 16511 кредитів на іпотеку. Найменше іпотечних кредитів було оформлено у Північно-Кавказькому ФО – 24 281 одиниці. На малюнку 2 представлені частки виданих ІЖК на первинному ринку за федеральними округами РФ у 2017 році.
Малюнок 2 - Частка виданих іпотечних кредитів за ФО у 2017 році
Розрахунок «Страхового порталу» за статистичними даними ЦБ РФ
Середньозважена відсоткова ставка по округах відрізняється незначною мірою. Так, у Центральному ФО вона дорівнює 10,64%, у Північно-Західному – 10,65%, у Південному – 10,7%, у Північно-Кавказькому – 10,72%, у Приволзькому – 10,6%, в Уральському – 10,65%, у Сибірському – 10,66%, у Далекосхідному – 10,57%. Серед суб'єктів РФ можна виділити 2 регіони з найвищою і найнижчою відсотковою ставкою за іпотекою - це Крим (11,24%) і Чувашія (10,42%).
Вартість іпотеки в новобудовах та на вторинному ринку
Згідно з даними Агентства іпотечного житлового кредитування у 2017 році на 6 процентних пунктів зросла частка населення, якому доступна іпотека, та становила 43%. Основними чинниками зростання стали зниження ставок та реальних цін на нерухомість за вирахуванням інфляції. До порівняння - ще 2012 року така частка населення становила лише 29%. Зниження ставок є привабливим для громадян, оскільки знижується і розмір щомісячного платежу за кредитом, а економія за весь термін може досягти 45%. В умовах дорогого житла (як на первинному, так і на вторинному ринку) цей факт є одним із вирішальних у виборі іпотечного кредитування. На малюнку 3 представлені середні ціни на 1 кв. м. на вторинному ринку та в новобудовах.
Рисунок 3 - Динаміка цін на ринку нерухомості РФ у 2012-2017 роках.
Розрахунки Банки.ру за даними Банку Росії та Росстату
Збільшення цін на нерухомість обумовлено тим, що будівельний ринок досі не оговтався від економічної кризи. Динаміка введення житла в експлуатацію сповільнюється вже кілька останніх років, що можна пояснити як спадом продажів у 2015 році, так і скороченням пайового фінансування та кредитування забудовників. Посткризовий період показав найгірші показники інвестування в житлову нерухомість. Так, у першому півріччі 2016 року ця цифра дорівнювала 239 млрд. руб., а за той же період 2017 року - всього 194 млрд. руб.
Обсяг виданих кредитів провідними банками за 2017 рік
Частка іпотечних кредитів у сукупному портфелі російських банків перевищує 11%. За підсумками 2017 року ця цифра дорівнювала 10,6%. Близько 90% сукупного портфеля посідає кредити (зокрема і роздрібні), видані 30 найбільшими банками РФ. В іпотечному кредитуванні традиційно лідирують 2 банки - Ощадбанк та ВТБ. Причому перший у 2017 році видав понад половину всіх іпотечних кредитів на загальну суму понад 1 трильйон рублів. Іпотечний портфель Ощадбанку збільшився на 17%.
ВТБ порівняно набагато відстає від свого конкурента – іпотечних кредитів у 2017 році було видано на понад 430 мільярдів рублів, а кредитний портфель зріс лише на 11%. Більше 70% усієї іпотеки припадає саме на ці 2 банки, але є й інші гравці ринку, що мають важливе значення для його розвитку. Обсяги виданих ними іпотечних кредитів представлені малюнку 4.
Рисунок 4 – Обсяг виданих іпотечних кредитів провідними банками РФ у 2017 році
За даними огляду АІЖК «Підсумки розвитку ринку іпотеки та житла у 2017 р.»
Станом на 1 січня 2018 року обсяг іпотечного портфеля банків досяг 5,34 трильйона рублів, з них 1,12 трильйона – іпотечні кредити на придбання житла на первинному ринку (у новобудовах). За 2017 рік громадяни РФ придбали 2,85 млн квартир (або інших житлових приміщень), що відповідає попиту на житло 2016 року. Попит на новобудови також зберігся на колишньому рівні - 621 тисяча договорів у 2017 році проти 620 тисяч у 2016 році. На вторинному ринку було здійснено близько 2,23 мільйона угод. Частка угод з іпотеки на вторинному ринку становила 31%, на первинному - 50%, у першому випадку середній розмір іпотечного кредиту дорівнював 1,74 мільйона рублів, у другому - 2,12 мільйона.
Висновок
За підсумками 2017 року зберігається висока концентрація попиту та пропозиції, особливо це помітно у 10 регіонах РФ: Москві та області, Санкт-Петербурзі, Тюменській області, Татарстані, Свердловській області, Башкортостані, Краснодарському краї та інших областях. Високі обсяги житлового будівництва у цих регіонах підтримуються вищими заробітними платами та активним розвитком іпотечного кредитування. На ці регіони припадає 48% всіх оформлених іпотек у 2017 році.
